이스타코 사업보고서 (2019.12)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

(1) 사업부문별 요약 재무현황(주)이스타코의 사업부문은 주택 및 상가를 신축 및 분양하는 부동산분양사업, 영어어학원을 운영하는 교육사업, 소유부동산 및 미분양 부동산을 일시 임대하는 임대사업, 식음료를 판매하는 외식사업등 크게 네개의 사업부문을 영위하고 있습니다.(외식사업 2019.10.31 영업 종료) (단위 : 천원)

구분	부동산업	교육사업	임대사업	합계

매출액	19,198,480	1,349,343	3,267,821	23,815,643

매출원가	14,606,293	364,926	1,352,970	16,324,189

매출총이익	4,592,187	984,417	1,914,851	7,491,454

판매비와관리비	581,191	1,681,974	1,295,216	3,558,381

영업이익(손실)	4,010,996	(697,557)	619,635	3,933,073

투자부동산	-	-	49,172,264	49,172,264

유무형자산(주1)	-	1,639,031	-	1,639,031

재고자산	8,679,638	-	-	8,679,638

(주1) 공통으로 사용하는 유형자산과 무형자산은 제외하였습니다.(2) 사업부문별 현황

가. 부동산 분양사업, 부동산임대사업 - 이스타코 [산업의 특성]현재 부동산 경기는 부동산 경기 안정과 더불어 하향국면으로 접어든것으로 보입니다. 그러나 부동산업은 건설 수요에 따라 크게 좌우될수 있는 산업적 특성이 있고, 정부에 의한 국내경기조절의 주요한 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련법규나 정부규제 등 외적요인에 의해 상당한 영향을 받을 수 있습니다.[산업의 성장성과 경기변동의 특성]2007년 및 2008년 상반기는 미국주택가격 하락 지속에 따른 서브프라임 금융위기 및 소비위축 가능성에 따른 세계경기 위축위험과 함께 유가 및 국제 원자재 가격 상승, 환율 인상등의 어려움이 따랐으나 현 정부의 부동산 경기부양 정책으로 부동산산업 경기의 회복이 개선되고 있습니다.[경쟁요소]부동산업체들과 건설업체들의 무분별한 브랜드 창출로 여러 주택브랜드가 난립하였던 부동산시장은 현재 우량하고 규모가 큰 회사중심으로 시장이 재편되고 있습니다. 부동산시장도 수요자우위의시장으로 가격, 품질, 고객서비스 등 소비자만족이 중요할 뿐만아니라 브랜드와 차별화된 설계와 마감을 통한 시장공략이 필요합니다. 당사는 최고의 시공사선정과 품질, 고객서비스, 그리고 소비자만족 위주로 시장을 공략하여 매출증대에 최선을 다하겠습니다. [자원조달상의 특성]업종 특성상 부동산업은 계절적 영향을 많이 받아 자원을 조달하는데 있어서도 계절적 요인, 환경적 요인의 영향을 받을수 있습니다.지금까지 경제성장에 따른 생활수준 향상과 건설현장의 열악한 근로조건등으로건설현장노동 기피현상이 두드러져 자원조달이 힘들었지만, 글로벌 경기침체등의 영향으로 구직수요가 늘어나고 실업률이 증가하고 있어 차차 수월해지고 있는 추세입니다. [국내시장여건] 건설업은 기간산업으로서 국민경제에 미치는 영향이 크기 때문에 정책적으로 각종제도나 법에 의한 규제를 많이 받고 있습니다. 따라서 타 산업에 비해 법이나 제도에 크게 민감한 산업이라고 할 수 있습니다. 분양가 안정을 위한 분양가 상한제는 신규분양 아파트의 고가 분양가로 인한 인근 아파트 가격의 견인효과를 방지하고, 분양원가공개는 건설사의 과다한 이윤창출을 규제하여 건설투자에 제약이 되고 있고, 주택담보대출 규제는 부동산거래의 위축을 불러오고 있습니다. 최근 정부의 강력한 18.9.13부동산 대책시행으로 규제가 심화되어 강남권을 비롯한 일부지역에서는 부동산 냉각기가 찾아 올 것으로 보입니다.

[사업현황 - 분양사업]

2001년 신규 진출한 분양사업은 회사의 주력사업으로서 목동 이스타빌,목동 트라팰리스 현장의 분양을 성공적으로 마감하였고, 2017년에는 경기도 안양시 안양동 소재의 분양사업부지를 직접 매각하여 330억원의 매출을 기록하였으며, 2019년에는 서울시 양천구 신정동 127-4 번지 소재의 분양사업부지 매각 및 보유중인 경기도 하남시수산물 상가의 분양으로 191억원의 매출을 기록하였습니다.회사는 수도권 일대의 유망한 신규분양사업 부지를 확보하여 올해에도 매출증대 및 이익증대를 실현할 수 있도록 노력하겠습니다.[사업현황 - 임대사업]당사는 2003년부터 분양 사업 중 미 분양된 당사소유의 오피스텔, 상가 등을 임대사업에 적극 활용하여 보증금 운용 및 임대료수입으로 안정된 재무구조를 유지하고 있습니다. 2017년과 2018년, 2019년에는 각각 95억원, 84억원, 95억원의 보증금 운용과 31억원, 33억원, 32억원의 임대매출을 달성하였고, 임대보증금 위주의 전세계약보다는 매출로 연결되는 월세계약을 유도하고 있으며, 공실을 적극적으로 임대하여 자체 사용 중인 세대를 제외한 대부분의 공실을 임대화 하는데 성공하였습니다. 앞으로도 공실을 최소화하여 보유자산의 효율적인 활용 및 매출액 증대를 이룰 수 있도록 노력하겠습니다.나. 교육사업 - 이스타코[산업의 특성] 현대 사회는 나날이 갈수록 지식 사회화 되고 있으며, 교육 서비스산업은 정보화ㆍ 세계화의 흐름 속에서 중요성이 날로 커지고 있습니다. 교육은 인간의 가치를 높이고, 인재를 양성하고 국가발전에 이바지한다는 측면에서 우리의 미래를 열어 주는 열쇠가 되고 있으며, 다른 어떤업종보다도 가장 관심이 많은 부분이며, 성장성이 높은 업종입니다. 지금까지 우리나라는 단편적이고 획일적인 입시 위주의 교육 정책으로 일관하여 막대한 사교육시장을 형성하였고 이에 따라 교육의 질과 서비스의 향상이이루어지고 학원시장은 학원간의 무한경쟁으로 치닫고 있는 상태입니다. 학원의 수가 기하급수적으로 증가하고 수요자의 선택의 폭이 넓어진 가운데 소형 학 원의 수가 감소하고, 대형 학원의 이미지나 명성을 빌린 프랜차이즈 학원이 증가하는추세가 두드러지고 있으며, 어릴때부터 교육을 실시하는, 조기교육의 필요성이 확산되어 유년기 아동을 대상으로 하는 전문학원들이 빠르게 증가하고 있습니다.[경기변동의 특성]교육서비스 산업의 경우 경기의 흐름이 비탄력적으로 거의 일정하다는 장점이 있으 나 정부의 교육방침 및 제도에 큰 영향을 받을수 있습니다. [경쟁요소]각 학원들이 난립했던 시기를 지나 조정되는 시기이며, 이를 기점으로 브랜드가치가 높은 유명대형학원들과 경쟁이 심화될것으로 예상되고 있습니다.[자원조달상의 특징]학원에서 필요한 중요한 자원으로 강사 수급, 학원 내 전산 운영 체제, 강의실 등의 시설 등이 있습니다. 특히 가장 중요한 강사를 수급함에 있어 명문대 출신, 경력자 위주의 우수한 강사진을 구축하여 이에 따른 강사료가 부분적으로 문제가 되고 있으나, 전산 운영체제나 강의실은 자체 인터넷 사업부서 신설과 당사 자가 건물사용으로 어려움이 없을 것으로 보입니다. [사업현황]교육사업 부문은 학생 수는 감소하는데 반해 시장에 신규 진입하는 학원들의 숫자는 증가하여 경쟁이 더욱더 치열해있어 최근 3년간 매출액이 점진적으로 감소추세에 있으며, 수익성이 크게 저하되고 있으나 학구열이 높은 서울 목동지역의 영어유치원을2017년 4월 신규 설립하였으며 우수한 강사와 전문인력을 신규 채용하였으며, 특별한 교육과정을 통해 매출을 증대시킬수 있도록 노력하고 있습니다.

다. 향후 신규사업 현재의 시장상황은 신규분양사업 및 각종사업의 지속성 등에 대한 리스크가 매우 높은 실정입니다. 따 라서 그 외 IT관련 산업, 제조업 등 다양한 사업에 대한 M 폭 넓은 검토를 거쳐 신규사업으로의 진출을 적극적으로 모색해야 할 것입니다.

2. 주요 제품, 서비스 및 자산운용

1) 자산운용회사가 매입하여 현재 보유중인 부동산은 임대목적의 오피스텔 건물과 분양목적의 용지, 자체사업목적의 사업용 부동산등 크게 세가지로 분류됩니다. 자산운용의 기본방침은 신규분양을 위한 부동산매입이 우선적으로 고려되며, 그외의 부동산은 임대사업에 활용하여 보증금운용및 임대료수입으로 안정된 재무구조를 유지하도록 함은 물론 당사 교육사업 부문에 이용하여 수익의 극대화를 꾀하고 있습니다.

(2) 주요 제품 및 서비스회사는 사업부문별로 다음과 같이 제품 및 서비스를 제공하고 있습니다.분양사업 : 사무실형 오피스텔, 주거형 오피스텔, 주상복합아파트, 주상복합상가, 사업부지교육사업 : 영어유치원(5세~7세) 및 초등부 과정임대사업 : 대학빌딩, 이스타빌 2, 수산물 상가

(3) 시장점유율

사업부분	제40기	제39기	제38기

분양사업부분	1%미만	1%미만	1%미만

교육사업부분	1%미만	1%미만	1%미만

임대사업부분	1%미만	1%미만	1%미만

(4) 시장의 특성

가. 부동산 분양사업, 임대사업, 교육사업 - (주)이스타코- 매출고객 현황부동산 분양사업 - 일반인 ( 실수요자를 포함한 투자자 ), 각종법인교육사업 - 유치부,초등학생 임대사업 - 각종 법인 및 일반인-시장의 특성 현재 주력사업인 부동산 분양사업은 정부정책의 영향을 가장 많이 받는 부문입니다. 특히 투기억제, 부동산 안정대책과 개발이라는 양 측면의 정책이 맞물려 많은 변화가있는 영역입니다. 분양사업은 부동산 경기침체로 그동안 주춤하였으나 적절한 시기에 다시 재개할 계획이며, 교육사업은 대형학원 뿐만 아니라 군소학원들까지 난립하여 시장에서 점점 경쟁이 심화되고 실정이나 우수강사영입 및 지역내 인지도강화를 통해 점유율을 높이도록 노력하고 있습니다.

3. 주요 제품 및 원재료에 관한 사항 (1) 분양사업 주요제품 : 기 완공된 목동이스타빌, 이스타빌2, 수산물상가 등 주거용 오피스텔과 목동트라팰리스 복합상가등주요 원재료 등의 현황 : 부지 용도의 용지를 매입하는데 있어 사업의 성공가능성 및 위험을 충분히 고려하여 매입을 하고 있으며 당사가 직접 건설을 하지 않고 시공사를선정, 직접분양을 하고 있어 용지외에 다른 원재료는 없음. (2) 교육사업주요제품 : 초등부,유치부 등 교육과정주요 원재료 등의 현황 : 필요한 중요한 자원으로 강사 수급, 학원 내 전산 운영 체제,강의실 등의시설 등이 있으며 특히 가장 중요한 강사를 수급함에 있어 명문대 출신, 경력자 위주의 우수한 강사진의 구축하여 이에 따른 강사료가 부분적으로 문제가 되고 있으나, 전산 운영체제나 강의실은 자체 인터넷 사업부서신설과 당사 자가 건물사용으로 조달하는데 있어 어려움이 없음. 4. 생산설비등의 현황 등회사는 토지, 건물,구축물 등의 고정자산을 보유하고 있으며, 공시자료 제출일 현재 사업용 부동산등의 신규매입계획은 확정된 사항이 없으며 당기 증감 및 상각내역은 다음과 같습니다.

(1) 유형자산

[자산항목 : 토지]	(단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사외	자가	서울외	-	32,209	-	32,209

합 계	32,209	-	32,209

[자산항목 : 건물]	(단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사외	자가	서울외	-	4,901	4,901	-

합 계	4,901	4,901	-

[자산항목 : 차량운반구]	(단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사	자가	서울	-	78	9	28	23	36

합 계	78	9	28	23	36

[자산항목 : 기타의유형자산]	(단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사	자가	서울	-	416	292	297	235	176

합 계	416	292	297	235	176

(2) 투자부동산

[자산항목 : 토지]	(단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사외	자가	서울외	-	626	38,454	39,080

합 계	626	38,454	39,080

[자산항목 : 건물]	(단위 : 백만원)

사업소	소유형태	소재지	구분	기초장부가액	당기증감	당기상각	기말장부가액	비고

증가	감소

본사외	자가	서울외	-	1,496	8,857	261	10,092

합 계	1,496	8,857	261	10,092

5. 매출에 관한 사항 (1) 매출실적 당사의 매출은 분양사업매출, 교육사업매출, 임대사업매출로 구분됩니다. 분양사업매출은 서울시 양천구 신정동 127-4 소재의 분양사업부지,하남시 풍산동 수산물 상가를 매각하여 191억원의 매출을 기록하였습니다. 교육사업매출의 경우 영어학원간에 경쟁이 더욱더 치열해지고 있음에도 불구하고 전년 동기대비 매출액이 35% 증가하였으며, 임대사업매출은 기존 임대물건인 목동트라팰리스 지상상가가 매각됐음에도 대학빌딩 공실을 적극적으로 임대하여 공 실이 거의 없는 상태입니다. 회사는 현금유입으로 대부분의 차입금을 상환하여 재무건전성 및 유동자금을 확보하였으며 신규사업을 적극적으로 추진하여 성장할수 있도록 최선을 다하겠습니다.당사 매출의 세부내역은 다음과 같습니다. (단위 : 백만원)

사업부문	매출유형	품목	제40기	제39기	제38기

분양사업	분양	주상복합아파트, 상가	수출	-	-	-

내수	19,198	820	33,000

합계	19,198	820	33,000

용역	분양관련업무대행	수출	-	-	-

내수	-	-	-

합계	-	-	-

교육사업	교육서비스	학원	수출	-	-

내수	1,349	997	508

합계	1,349	997	508

임대사업	부동산 임대	주거용오피스텔 및 상가, 건물	수출	-	-	-

내수	3,267	3,020	2,799

합계	3,267	3,020	2,799

외식사업	음식	휴게음식, 서양음식점업	수출	-	-	-

내수	-	846	819

합계	-	846	819

방송프로그램제작매출	방송프로그램제작	영상제작, 광고서비스, 드라마, 영화매출	수출	-	-	324

내수	-	20,884	16,429

합계	-	20,884	16,753

합 계	수출	-	-	324

내수	23,815	26,567	53,555

합계	23,815	26,567	53,879

(2) 판매경로 및 판매방법 등(가) 판매조직

- 해당사항 없음.

(나) 판매 경로 - 분양사업 및 임대사업ㄱ. 해당물건 선정 ㄴ. 분양 및 임대 적정가격 산출 ㄷ. 입점 업종 및 임차인검토 ㄹ. 해당물건 직접홍보 및 부동산의뢰 ㅁ. 분양 및 임대- 교육사업 : ㄱ. 개설 필요과정 검토 ㄴ. 개설 예정과정 우수강사영입 ㄷ. 개설 과정 광고 및 홍보 6. 시장위험과 위험관리

당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(공정가치 또는 미래현금흐름의 변동위 험, 이자율위험 및 가격위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출되어있습니다. 당사의 전반적인 위험관리프로그램은 금융시장의 예측불가능성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다. (다음의 수치들은 모두연결기준으로 작성됨)

(1) 재무위험요소(가). 이자율 위험

회사의 이자율 위험은 차입금에서 비롯됩니다. 변동 이자율로 발행된 차입금으로 인하여 회사는 현금흐름 이자율 위험에 노출되어 있습니다. 회사는 이자율 위험에 대해다양한 방법의 분석을 수행하고 있습니다. 회사는 이자율 변동 위험을 최소화하기 위해 재융자, 기존 차입금의 갱신, 대체적인 융자 및 위험회피 등 다양한 방법을 검토하여 회사 입장에서 가장 유리한 자금조달 방안에 대한 의사결정을 수행하고 있습니다.

이자율변동이 1% 상승, 하락시 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분	당기	전기

1% 상승시	1% 하락시	1% 상승시	1% 하락시

이자비용	-	-	(9,978)	9,978

(나). 신용위험

신용위험은 Risk 관리정책에 의하여 신용위험 관리, 실시간 Monitoring 및 채권 안전장치 마련을 통한 손실 최소화 및 채권회수율을 높이는 것을 목적으로 관리하고 있습니다. 신용정책은 여신 관리규정, 채권 관리규정 등으로 구성되어 운영 및 모니터링됩니다. 고객에 대한 여신부여는 거래처의 외부 신용 등급, 지급 성향, 거래조건, 운영기간, 거래금액 등을 고려한 여신평가기준에 의거하여 적정한도가 산출되며 회사 규정에 따른 재량권자에 의해서 승인됩니다. (1) 보고기간 종료일 현재 회사의 신용위험 최대 한도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분	당기말	전기말

현금및현금성자산	11,371,678	329,946

매출채권	314,301	688,633

기타금융자산(유동)	3,151,145	4,401,156

기타금융자산(비유동)	2,368,004	1,977,770

합계	17,205,128	7,397,505

(*) 위 금액은 대손충당금 설정액 및 담보 설정액 차감 후 금액입니다.

회사의 카드매출채권을 제외한 대부분의 매출채권은 해당 채권관련 담보금과 손실충당금 설정으로 위험에 대해 대비하고 있어 위험한도가 존재하지 않습니다.

(2) 회사의 손실충당금의 기중 변동내역은 다음과 같습니다.

- 당기(단위 : 천원)

구분	매출채권	미수수익	미수금	선급금	대여금	합계

기초잔액	103,769	64,988	280,336	164,410	4,073,846	4,687,349

손상차손 인식	-	-	-	-	169,667	169,667

금융자산 제각	-	-	-	-	(2,723,513)	(2,723,513)

종속기업투자의 처분	(103,769)	-	(275,475)	(71,847)	-	(451,091)

기말잔액	-	64,988	4,861	92,563	1,520,000	1,682,412

- 전기(단위 : 천원)

구분	매출채권	미수수익	미수금	선급금	대여금	합계

기초잔액	200,505	-	240,782	136,110	2,746,253	3,323,650

손상차손 인식	64,988	39,554	28,300	497,260	630,102

손상차손 환입 및 금융자산 제각	(96,736)	(96,736)

기말잔액	103,769	64,988	280,336	164,410	3,243,513	3,836,939

(다). 유동성위험

유동성 위험 관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 자금팀은 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.보고기간 종료일 현재 회사의 주요 금융부채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(1) 당기말(단위 : 천원)

구분	요구시	1년 미만	2년 이하	2년 초과

차입금	-	16,590,000	-	-

리스부채	-	9,844	4,224	-

기타금융부채	-	3,548,204	6,590,000	118,669

합계	-	20,148,048	6,594,224	118,669

(2) 전기말(단위 : 천원)

구분	요구시	1년 미만	2년 이하	2년 초과

차입금	-	20,547,962	10,000,000	-

전환사채	3,632,006	-	-	-

기타금융부채	-	11,443,847	1,385,000	-

합계	3,632,006	31,991,809	11,385,000	-

(*) 상기 금액은 현재가치로 할인되지 아니한 것입니다.

(라) 환위험당사는 환관련 외화자산 및 외화부채가 전혀 없으므로 환위험에 대한 노출은 없습니다.

(2) 자본 위험 관리 당사의 자본위험관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고, 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 산업내의 타사와 마찬가지로 연결회사는 부채비율을 기준으로 하여 자본을 관리하고 있습니다. 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나누어 산출하고 있습니다.

보고기간 종료일 현재 당사의 부채비율은 다음과 같습니다. (단위:천원)

구 분	당기말	전기말

부채총계 (A)	30,011,585	45,937,367

자본총계 (B)	48,886,041	34,402,906

부채비율 (A/B)(%)	61.39	133.53

(3) 공정가치 측정

가. 회사는 금융자산과 금융부채의 공정가치를 다음과 같이 결정합니다. - 표준거래조건과 활성시장이 존재하는 금융자산과 금융부채의 공정가치는 시장가격을 이용하여 결정합니다. - 파생상품을 제외한 기타 금융자산과 금융부채의 공정가치는 관측가능한 현행시장거래로부터의 가격과 유사한 상품에 대한 딜러의 호가를 이용하여 할인한 현금흐름 분석에 기초하여 일반적으로 인정된 가격결정모형을 따라 결정됩니다. - 파생상품의 공정가치는 시장가격을 이용하여 결정하였습니다. 다만, 시장가격을 이용할 수 없는 경우에는 옵션이 아닌 파생상품은 (보고기간 종료일 현재 관찰가능한시장이자율을 통해 추정한) 수익률곡선을 이용하여 할인한 현금흐름으로 공정가치를추정하였으며, 옵션의 경우에는 옵션가격결정모형을 이용하여 공정가치를 추정합니다.나. 경영진은 재무제표상 상각후원가로 측정된 금융자산과 금융부채의 장부금액은 공정가치와 근사하다고 판단하고 있습니다. 회사는 재무상태표에 공정가치로 측정되는 금융상품에 대하여 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류합니다.

구분	내 용

수준 1	동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격

수준 2	직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한,자산이나 부채에 대한 투입변수. 단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함

수준 3	관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

다. 당기말 현재 공정가치로 측정되는 금융상품의 공정가치 서열체계 구분은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분	수준1	수준2	수준3	합계

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치 측정 금융자산	106,247	-	-	106,247

공정가치로 측정되는 금융부채

당기손익-공정가치 측정 금융부채	-	-	-	-

수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

7. 주요 자산현황

당사는 부동산 분양사업을 주력사업으로 영위하고 있어 다수의 관련 부동산 및 부동산권리를 보유하고 있습니다. 당사 보유자산의 현황은 다음과 같습니다.

(1) 자산의 구성현황(단위 : 백만원, % )

구 분	부동산	부동산관련유가증권	유가증권	현금	기타	자산총액

제39기 연간	자산가액	59,359	-	-	11,371	8,167	78,897

비율	75.23	-	-	14.41	10.35	100.00

제39기 연간	자산가액	61,427	7,301	-	329	11,283	80,340

비율	76.46	9.09	-	0.41	14.04	100.00

제38기 연간	자산가액	64,364	7,781	-	5,001	10,996	88,142

비율	73.02	8.83	5.67	12.48	100.00

(2) 부동산(단위 : 백만원, %)

구 분	부동산명	소재지	사업부	취득가액	평가액	자산구성비

당기	재고자산	하남풍산동 수산물센터 상가 16채	풍산동 245-2외 10필지	분양사업	9,319	7,609	9.64

목동트라팰리스 아파트	양천구 목동 962번지	분양사업	499	499	0.63

가양 이스타빌	강서구 가양동 1480-1,2,3	분양사업	571	571	0.72

소계	-	-	-	9,818	8,679	11.00

유형자산	유치원부지	양천구 신정동328-3 (유치원부지)	교육사업	1,507	1,507	1.91

소계	-	-	-	1,507	1,507	1.91

투자 부동산	트라팰리스(웨스턴복합)	양천구 목동 962번지	임대사업	5,333	4,970	6.30

트라팰리스(이스턴복합)	양천구 목동 962-1번지	임대사업	5,135	5,132	6.50

승일뷰티타워	양천구 신월동	임대사업	3,669	3,662	4.64

대학빌딩	양천구 목동 406-21외8필지	임대사업	39,386	35,409	44.88

소계	-	-	53,503	49,173	62.33

계	-	-	-	58,822	53,343	67.61

전기	재고자산	대경연립 재건축사업부지	신정동 127-4 외	분양사업	13,054	13,054	16.25

하남풍산동 수산물센터 상가 20채	풍산동 245-2외 10필지	분양사업	9,319	8,641	10.76

목동트라팰리스 아파트	양천구 목동 962번지	분양사업	499	499	0.62

소계	22,872	22,194	27.63

유형자산	유치원부지	양천구 신정동328-3 (유치원부지)	교육사업	1,507	1,507	1.88

대학빌딩	양천구 목동 406-21외8필지	교육 및 임대사업	39,386	35,604	44.32

소계	40,893	37,111	46.19

투자 부동산	이스타빌2(상가분)	강서구 가양동 1480-1,2,3	분양 및 임대사업	866	590	0.73

트라팰리스(웨스턴복합)	양천구 목동 962번지	임대사업	1,859	1,532	1.91

소계	2,725	2,122	2.64

계	-	-	-	66,490	61,427	76.46

(3) 유가증권

당사는 2013년 8월 20일에 주식회사 케이원 제2호 위탁관리 부동산 투자회사의 유상증자에 참여하여 130억원의 지분을 취득하였습니다. (2,600,000주 * @5,000)본 취득은 당사가 보유한 목동트라팰리스 가로변상가의 매각 (A블럭의 35%지분)에 따른 조건으로 투자하게 되었으며, 2019년 10월25일에 주식회사 케이원 제2호 위탁관리 부동산 투자회사를 청산 및 잔여재산 분배금을 수령하였습니다.※ 기타 유가증권에 관한 사항은 Ⅰ회사의 개요 - 1.회사의 개요 - (6) 계열회사 현황을 참조하시기 바랍니다.(4) 기타자산

기타자산은 부동산, 유가증권및 현금(현금및 현금등가물)을 제외한 당좌자산, 투자자산, 유형자산(부동산제외), 무형자산(부동산권리제외)등의 자산으로 구성되어 있습니다.

8. 부동산개발사업 현황 회사는 부동산 분양사업부지로 2015년 11월에 매입한 경기도 안양시 만안구 안양동 433-2 토지 및 건물을 타 회사에 매각계약을 체결하였으며, 2017년 8월30일 잔금을 수령하였으며, 2019년 11월25일 서울시 양천구 신정동 127-4번지소재의 분양사업부지를 매각하였습니다. ※ 기타 부동산 개발사업 현황에 관한 사항은 Ⅰ회사의 개요 - 2.회사의 연혁 - (4) 경영활동과 관련된 중요한 사실의 발생 을 참조하시기 바랍니다 . 9. 투자전략

사업성이 높고 추 후 유망지역으로 분류되는 지역을 미리 예측하여 부동산을 구입 후대규모 건설사를 시공사로 하고, 당사는 시행사가 되어 주택, 오피스텔등의 분양 사업을 영위하고 있습니다. 당사가 주체가 되는 시행사업외에도 부동산 시장 정책 및 글로벌 경기등을 감안하여시행사업이 여의치 않을 경우 적정한 이윤확보시 사업목적으로 매입한 분양사업 부지도 건설사 및 타 시행사에 매각하여 수익을 올리고 있습니다.또한 미분양 세대가 발생하여 임대시에는 우량 임차인 확보를 통하여 안정적인 임대기반을 구축하고, 장기적으로 수익성이 좋으며 지불능력이 우수한 임차인을 유치하고 자체적으로 학원 운영 등의 신규사업에 사용하여 자산의 활용을 극대화시킬수 있도록 노력하고 있습니다.