이스타코 사업보고서 (2023.12)
1. 사업의 개요

(1) 사업부문별 요약 재무현황(주)이스타코의 사업부문은 주택 및 상가를 신축 및 분양하는 부동산분양사업, 영어어학원을 운영하는 교육사업, 소유부동산 및 미분양 부동산을 일시 임대하는 임대사업 호텔을 운영하는 레저사업 등 크게 네개의 사업부문을 영위하고 있습니다. (단위 : 천원)

구분	분양사업	교육사업	임대사업	레저사업	합계

매출액	5,580,000	3,164,907	4,397,119	128,554	13,270,580

매출원가	5,571,206	3,033,383	1,523,391	425,642	10,553,622

매출총이익	8,794	131,524	2,873,728	(297,088)	2,716,958

판매비와관리비	2,465,691	787,014	1,093,427	31,967	4,378,099

영업이익(손실)	(2,456,897)	(655,490)	1,780,301	(329,055)	(1,661,141)

(2) 사업부문별 현황

가. 부동산 분양사업, 부동산임대사업 - 이스타코 [산업의 특성]현재 부동산 경기는 부동산 경기 안정과 더불어 하향국면으로 접어든것으로 보입니다. 그러나 부동산업은 건설 수요에 따라 크게 좌우될수 있는 산업적 특성이 있고, 정부에 의한 국내경기조절의 주요한 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련법규나 정부규제 등 외적요인에 의해 상당한 영향을 받을 수 있습니다.[산업의 성장성과 경기변동의 특성]2019년 12월 중국 우한에서 발생한 코로나바이러스의 확산과,러시아 우크라이나 전쟁으로 인하여 올해 경제 성장률은 주요 선진국 모두 이전 성장경로로 복귀하지 못할 것으로 예상됩니다. 2024년에는 인플레이션 및 금리 인상으로 인하여 글로벌 경기 침체 및 국내 경제 성장 악화로 인하여 부동산 산업 또한 하향될것입니다.[경쟁요소]부동산업체들과 건설업체들의 무분별한 브랜드 창출로 여러 주택브랜드가 난립하였던 부동산시장은 현재 우량하고 규모가 큰 회사중심으로 시장이 재편되고 있습니다. 부동산시장도 수요자우위의시장으로 가격, 품질, 고객서비스 등 소비자만족이 중요할 뿐만아니라 브랜드와 차별화된 설계와 마감을 통한 시장공략이 필요합니다. 당사는 최고의 시공사선정과 품질, 고객서비스, 그리고 소비자만족 위주로 시장을 공략하여 매출증대에 최선을 다하겠습니다. [자원조달상의 특성]업종 특성상 부동산업은 계절적 영향을 많이 받아 자원을 조달하는데 있어서도 계절적 요인, 환경적 요인의 영향을 받을수 있습니다.지금까지 경제성장에 따른 생활수준 향상과 건설현장의 열악한 근로조건등으로건설현장노동 기피현상이 두드러져 자원조달이 힘들었지만, 글로벌 경기침체등의 영향으로 구직수요가 늘어나고 실업률이 증가하고 있어 차차 수월해지고 있는 추세입니다. [국내시장여건] 건설업은 기간산업으로서 국민경제에 미치는 영향이 크기 때문에 정책적으로 각종제도나 법에 의한 규제를 많이 받고 있습니다. 따라서 타 산업에 비해 법이나 제도에 크게 민감한 산업이라고 할 수 있습니다. 주택담보대출 규제는 부동산거래의 위축을 불러오고 있고, 정부의 강력한 부동산 대책시행으로 규제가 심화되어 강남권을 비롯한 일부지역에서는 부동산 냉각기가 찾아 올 것으로 보입니다.

[사업현황 - 분양사업]

2001년 신규 진출한 분양사업은 회사의 주력사업으로서 목동 이스타빌,목동 트라팰리스 현장의 분양을 성공적으로 마감하였고, 2019년에는 서울시 양천구 신정동 127-4 번지 소재의 분양사업부지 매각 및 보유중인 경기도 하남시수산물 상가의 분양으로 191억원의 매출을 기록하였습니다.

2021년에는 서산베니키아 호텔(지분50%)을 매입하였으며, 현재는 리모델링을 완료하여 자체운영중이며, 매각을 추진할 예정입니다.회사는 수도권 일대의 유망한 신규분양사업 부지를 확보하여 올해에도 매출증대 및 이익증대를 실현할 수 있도록 노력하겠습니다.

[사업현황 - 임대사업]당사는 2003년부터 분양 사업 중 미 분양된 당사소유의 오피스텔, 상가 등을 임대사업에 적극 활용하여 보증금 운용 및 임대료수입으로 안정된 재무구조를 유지하고 있습니다. 2021년과 2022년, 2023년에는 각각 87억원, 87억원, 84억원의 보증금 운용과 44억원, 44억원, 44억원의 임대매출을 달성하였고, 임대보증금 위주의 전세계약보다는 매출로 연결되는 월세계약을 유도하고 있으며, 공실을 적극적으로 임대하여 자체 사용 중인 세대를 제외한 대부분의 공실을 임대화 하는데 성공하였습니다. 앞으로도 공실을 최소화하여 보유자산의 효율적인 활용 및 매출액 증대를 이룰 수 있도록 노력하겠습니다.나. 교육사업 - 이스타코[산업의 특성] 현대 사회는 나날이 갈수록 지식 사회화 되고 있으며, 교육 서비스산업은 정보화ㆍ 세계화의 흐름 속에서 중요성이 날로 커지고 있습니다. 교육은 인간의 가치를 높이고, 인재를 양성하고 국가발전에 이바지한다는 측면에서 우리의 미래를 열어 주는 열쇠가 되고 있으며, 다른 어떤업종보다도 가장 관심이 많은 부분이며, 성장성이 높은 업종입니다. 지금까지 우리나라는 단편적이고 획일적인 입시 위주의 교육 정책으로 일관하여 막대한 사교육시장을 형성하였고 이에 따라 교육의 질과 서비스의 향상이이루어지고 학원시장은 학원간의 무한경쟁으로 치닫고 있는 상태입니다. 학원의 수가 기하급수적으로 증가하고 수요자의 선택의 폭이 넓어진 가운데 소형 학 원의 수가 감소하고, 대형 학원의 이미지나 명성을 빌린 프랜차이즈 학원이 증가하는추세가 두드러지고 있으며, 어릴때부터 교육을 실시하는, 조기교육의 필요성이 확산되어 유년기 아동을 대상으로 하는 전문학원들이 빠르게 증가하고 있습니다.[경기변동의 특성]교육서비스 산업의 경우 경기의 흐름이 비탄력적으로 거의 일정하다는 장점이 있으 나 정부의 교육방침 및 제도에 큰 영향을 받을수 있습니다. [경쟁요소]각 학원들이 난립했던 시기를 지나 조정되는 시기이며, 이를 기점으로 브랜드가치가 높은 유명대형학원들과 경쟁이 심화될것으로 예상되고 있습니다.[자원조달상의 특징]학원에서 필요한 중요한 자원으로 강사 수급, 학원 내 전산 운영 체제, 강의실 등의 시설 등이 있습니다. 특히 가장 중요한 강사를 수급함에 있어 명문대 출신, 경력자 위주의 우수한 강사진을 구축하여 이에 따른 강사료가 부분적으로 문제가 되고 있으나, 전산 운영체제나 강의실은 자체 인터넷 사업부서 신설과 당사 자가 건물사용으로 어려움이 없을 것으로 보입니다. [사업현황] 교육사업 부문은 학생 수는 감소하는데 반해 시장에 신규 진입하는 학원들의 숫자는 증가하여 학원간에 경쟁이 더욱더 치열해지고 있음에도 불구하고 2023년 매출액은 직전사업년도 대비 1% 감소하였습니다. 학구열이 높은 목동 지역의 영어유치원만의특별한 교육과정을 통해 매출을 증대 시킬수 있도록 노력하고 있습니다.

다. 레저사업 - 이스타코[산업의 특성] 호텔업은 초기 투자 비용이 높고 자본회수에 장기간이 소요되는 특성이 있습니다.호텔의 입지에 적합한 지역일수록 토지 비용이 높고, 건물의 신축 부대시설(식음업장,연회장,피트니스 시설 등) 인테리어,가구, 등에 대한 투자 자본규모가 큽니다. 일반상업용 부동산이나 주거용 부동산은 대규모 초기 투자 이후 분양을 통하여 투자금을 회수하고, 개발자가 이를 재투자하여 새로운 수익을 창출할 수 있는데 비하여, 호텔업은 영업 개시 이후 발생하는 현금흐름을 통하여 투자 원금이 장기간에 걸쳐 회수되는 사업구조를 가지고 있습니다.[경기변동의 특성]코로나가 호텔 시장에 끼진 경제적 악영향 이후 2024년 및 2025년에는 호텔 시장회복세 나타낼것으로 보여집니다. 하지만 이시기에 럭셔리 호텔 부문과 중저가 호텔부문의 양극화가 이루어지면서 불균형한 회복의 추세가 확인되고 있습니다.[경쟁요소] 서해안 개발과 더불어 서산시에는 현대오일뱅크, LG화학, 삼성토탈, KCC 등 대산공단과, 서산테크노밸리, 대죽일반산업단지, 서산일반산업단지,성연자동차전문단지 등이 위치해 있으며 서해안고속도로, 대산항 등 다양한 교통편이 확보되어있으며,인근 국도지방도 등의 간선도로와의 접근성이 양호하며, 충청남도에 있는 약200실 규모의 대형호텔로서 동종업종과 비교하여 우수한 경쟁력을 확보하였습니다.[자원조달상의 특징]업종 특성상 레저산업은 계절적 영향을 많이 받아 자원을 조달하는데 있어서도 계절적 요인, 환경적 요인의 영향을 받을수 있습니다.호텔에서 필요한 중요한 자원으로 직원 수급, 호텔운영 체계, 부대시설 등이 있으며,헤드헌터로 부터 우수한 직원을 채용하며, CS교육을 통하여 서비스 관련 직원의 레벨을 향상시키며, 당사 자가 건물사용으로 어려움이 없을 것으로 보입니다. [사업현황] 당사 가 50%지분 투자한 서산 베니키아호텔이 2023.12.01일 오픈하여 객실이외에 베이커리카페 , 연회 , 웨딩 , 뷔폐 , 고급 레스토랑 등 수익성있는 사업장을 추가로 오픈하였습니다 .

추후 사우나 , 수영장 등을 추가 오픈 예정입니다.

라. 향후 신규사업현재의 시장상황은 신규분양사업 및 각종사업의 지속성 등에 대한 리스크가 매우 높은 실정입니다. 따라서 그 외 IT관련 산업, 제조업 등 다양한 사업에 대한 M 폭 넓은 검토를 거쳐 신규사업으로의 진출을 적극적으로 모색해야 할 것입니다.