동원개발 사업보고서 (2015.12)
II. 사업의 내용

1.사업의 개요

가. 업계의 현황

(1) 산업의 특성 건설산업은 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재와 경영관리 등의 생산요소를 결합 하여 국민생활의 근간을 이루는 주택의 건설에서부터 도로 및 공장을 비롯한 각종 산업생산기반시설의 확충, 국토개발, 국제적인 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자본의 형성 및 실물부문의 생산과정을 담당하는 국가경제의 기간산업으로 국내산업의 10%이상을 점유하는 산업임.

(2) 산업의 성장성 정부가 건축허가물량 및 정부의 공공시설투자 조정등을 통해 국내경기 조절의 주 요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받고 있습니다. 한편, 향후 정부가 적극 추진하고 있는 부족한 사회간접자본의 확 충을 위한 SOC사업 등으로 향후 국내건설시장의 지속적인 성장요인으로 작용할 전망임. (3) 경기변동의 특성 건설산업은 다른 산업을 간접적으로 지원하고 있어 기업의 설비투자, 가계의 주택 구매 등 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이며, 타산업에 비해 고용효과 및 생 산효과가 큰 산업입니다. 따라서 경기변동과 정부의 부동산정책과 아주 밀접한 관 련을 가진 산업임. (4) 경쟁요소 수요의 고급화와 수요자 우위의 시장으로 변함에 따라 가격, 품질, 고객서비스 등 소비자 만족이 중요해지고 있습니다. 또한 종합건설업면허 기준의 완화로 신규업 체들의 시장진입도 비교적 용이해 국내 건설시장은 치열한 완전경쟁체제이며, 해 외업체의 국내시장 진입허용에 따라 시공기술력, 건설관리능력 등이 경쟁의 핵심 요소로 작용하게 되었습니다. 또한 건설업은 장기간의 생산일정이 요구되고 내구 기간이 보장되어야 한다는 점에서 재무구조, 기술력, 시공력, 사후서비스 등과 같 은 요소들이 통합적으로 나타나는 기업이미지의 경쟁요소와 수주협상력, 입찰경 쟁력등이 중요한요소로 작용합니다. (5) 자원조달의 특성 건설에 필요한 자원은 토지, 인력, 장비 및 기자재로 구성되며 주요자재는 대부분 국내에서 조달 가능하고, 특히 건축, 토목 및 주택부문에 투입되는 대부분의 장비, 자재의 경우 일부 특수한 경우를 제외하고 국산제품의 투입이 가능합니다. 이와같은 다양한 자원의 조달은 자체 협력업체 관리를 통해 자원수급의 안정성을 주지하고 있습니다. 그리고 건설자재는 계절적, 지역적 과다수요로 편차가 심한 편이며, 노동력은 여타산업에 비해 비중이 큰산업으로 타업종에 비해 고용증대 효과가 크며 노동력은 충분히 공급되고 있습니다. (6) 관련법령 또는 정부의 규제 등 정부는 민간부문에서 부동산 경기회복 등을 위한 부동산 세제 합리화 정책을 실시 하고 있습니다. 공공부문에서는 경기침체의 활성화 방안으로 BTL사업 투자확대 등 정부의 경기 부양 정책이 시행되고 있어 건설환경의 개선에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 전 망되나 최저가 낙찰 확대 건설사간의 완전경쟁을 강요하는 입찰제도 등으로 공공 부문의 수익성 악화가 심화되고 있어 따라서 건설업의 대외 경쟁력 제고 차원에서 우량한 재무구조와 신용평가등급에 의한 시장 기능이 유도되고 있습니다.

나. 회사의 현황(1) 영업개황

당사의 당기 매출액은 5,149억원, 당기순이익은 901억원을 실현하였습니다. 당사는 최근 주택사업에서 율하10B/L 및 14B/L동원로얄듀크 신축공사, 정관20B/L 및 17B/L 동원로얄듀크 신축공사, 양산2차 동원로얄듀크 신축공사, 울산 우정혁신도시 2-3B/L 및 2-4B/L 동원로얄듀크 신축공사, 수영 동원로얄듀크 토목공사, 구포동원로얄듀크 비스타 신축공사, 화명2차 동원로얄듀크 신축공사, 통영 정량동 동원로얄듀크 신축공사를 준공하였고, 관급 및 도급공사 부문에서는 해군 독신자숙소 시설공사, 통영동중제일고 이전신축공사, 345kV 영광N/P 한류리액터 설치 토건공사, 정관신도시 박물관 신축공사, 부산시립박물관수장고 건립공사, 통영동원골프장 조성사업 토목공사 등을 준공하였습니다.

진행중인 공사는 부산신항배후 국제산업물류도시 일반산업단지 조성공사, 미사강변 동원로얄듀크 신축공사, 센텀비스타동원 신축공사, 주촌선천지구 도시개발사업, 센텀비스타동원2차, 문수산 동원로얄듀크 신축공사, 양산3차 동원로얄듀크 신축공사, 양산4차 동원로얄듀크 신축공사, 사상구남역 동원로얄듀크 신축공사, 용인역북 명지대역 동원로얄듀크 신축공사, 온천장역 동원로얄듀크 신축공사 등을 성실하게 시공하고 있습니다.

동원개발은 지속적인 경영합리화 및 내부 구조조정을 통한 업무효율성 증대 및 기술 개발을 토대로 조달청 등급기준 1등급 종합건설 업체로서 시공능력평가액 전국 36위를 기록하고 있습니다. 또한 주택건설산업 분야에서는 1975년 창업이래 전국 60,000여세대를 공급하였고 동원로얄듀크 브랜드는 대한민국을 대표하는 고품격 최고 품질의 아파트로 고객의 성원과 사랑을 받고 있습니다. 앞으로도 동원개발은 주거문화 발전과 사회적 책임에 충실한 기업으로 최선의 노력을 다하겠습니다.

공시대상 사업부문의 구분

구 분	금 액	구 성 비	적 요

분양수익	416,146,123,799	80.8%	자체분양사업

공사수익	98,549,357,473	19.1%	국내도급공사

임대수익	271,358,299	0.1%	임대수입

합 계	514,966,839,571	100%	-

(2) 시장점유율

구 분	시공능력평가액	부산 및 전국 순위	비 고

2015년	토건 745,596백만원	부산 3위, 전국 36위	-

2014년	토건 672,862백만원	부산 3위, 전국 41위	-

2013년	토건 504,053백만원	부산 2위, 전국 53위	-

2012년	토건 378,787백만원	부산 2위, 전국 63위	-

2011년	토건 226,422백만원	부산 4위, 전국 98위	-

(3) 시장의 특성

주요 영업지역은 국내의 부산, 경남, 수도권지역이며, 주요 목표시장은 자체 주택 사업 및 재개발, 재건축시장의 점유율 확대와 공사수주 증대에 있습니다. 수요자의 구성은 자체 주택사업이 많아 아파트 실수요자로 이루어져 있습니다

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 부산, 경남, 수도권지역을 중심으로 사업부지를 매입중에 있으며, 현재 하남미사에 808세대, 센텀1,2차에 1,245세대, 울산문수산에 625세대, 양산신도시(3차)에 568세대, 양산신도시(4차)에 521세대, 사상구남역 498세대, 용인역북 842세대, 온천장역 210세대, 해운대에 504세대 등이 건설 중에 있습니다.(5) 조직도

2. 주요공사 현황 등가. 주요공사 현황

(단위 : 천원)

구 분	제 38 기	제 37 기	제 36 기	비고

시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)	시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)	시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)

국내도급공사	건축공사	관급	1,416,893	1,416,893	100	2,900,653	2,900,653	100	1,874,236	1,874,236	100

민간	78,077,929	78,077,929	100	36,323,995	36,323,995	100	92,739,210	92,739,210	100

토목공사	관급	8,410,659	8,410,659	100	6,512,261	6,512,261	100	7,369,605	7,369,605	100

민간	10,643,876	10,643,876	100	6,432,972	6,432,972	100	9,926,712	9,926,712	100

해외도급공사

자체 공사	416,146,124	416,146,124	100	287,299,379	287,299,379	100	206,019,338	206,019,338	100

기 타	271,358	271,358	100	617,633	617,633	100	334,052	334,052	100

합 계	514,966,839	514,966,839	100	340,086,893	340,086,893	100	318,263,153	318,263,153	100

나. 공사종류별 완성도 현황(1) 도급건축공사

(단위 : 천원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	기말공사계약잔액	원도급액	평균 도급액

제38기	제37기	제36기

관 급	4	1,416,893	2,900,653	1,874,236	116,831	9,015,897	2,253,974

민 간	13	78,077,929	36,323,995	92,739,210	267,151,039	370,250,297	28,480,792

해 외

기 타

합 계	17	79,494,822	39,224,648	94,613,446	267,267,870	379,266,194	22,309,776

(2) 도급토목공사(단위 : 천원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	기말공사계약잔액	원도급액	평균 도급액

제38기	제37기	제36기

관 급	8	8,410,659	6,512,261	7,369,605	15,795,087	38,322,594	4,790,324

민 간	9	10,643,876	6,432,972	9,926,712	77,949,453	93,812,553	10,423,617

해 외

기 타

합 계	17	19,054,535	12,945,233	17,296,317	93,744,540	132,135,147	7,772,655

(3) 자체공사(단위 : 천원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	예정공사원가	공사지역	비 고

제38기	제37기	제36기

국 내	4	416,146,124	287,299,379	206,019,338	381,517,595	경기,경남,울산	분양/재고자산수익

해 외

기 타	271,358	617,633	334,052	임대료수익

합 계	4	416,417,482	287,917,012	206,353,390

3. 설비 등에 관한 사항가. 주요설비의 현황

[자산항목 : 토지] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사	자가보유(등기자산)	부산	59.9㎡	194,076	194,076

기 타	자가보유(등기자산)	부산	594.8㎡	392,745	392,745

합 계	654.7㎡	586,821	586,821

[자산항목 : 건물] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사	자가보유(등기자산)	부산	412.02㎡	219,275	9,534	209,741

기 타	자가보유(미등기자산)	부산	54.00㎡	1	1

합 계	466.02㎡	219,276	9,534	209,742

[자산항목 : 차량운반구] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사현 장	자가보유(등기자산)	부산외	6대	17,615	6,886	10,729

합 계	6대	17,615	6,886	10,729

[자산항목 : 공구와 기구] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사현 장	자가보유(등기자산)	부산외	46	46

합 계	46	46

[자산항목 : 집기비품] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사현 장	자가보유(등기자산)	부산외	156,766	38,076	73,419	121,423

합 계	156,766	38,076	73,419	121,423

나. 설비의 신설ㆍ매입 계획 등(1) 진행중인 투자

(단위 : 원)

사 업부 문	구분	투 자기 간	투자대상 자산	투자효과	총 투자 액	기 투자 액	향후투자액	비고

-	-	-	-	-	-	-	-	-

소 계	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-

- 해당사항없음(2) 향후 투자계획(단위 : 원)

사 업부 문	계 획명 칭	예상투자총액	연도별 예상투자액	투자효과	비고

자 산형 태	금 액	제XX기	제XX기	제XX기

-	-	-	-	-	-	-	-	-

소 계	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-

- 해당사항없음다. 주요 재고 자산의 현황

(1) 원재료 매입현황(단위 : 천원)

구 분	구체적 용도	매입액(비율)	단 가	비 고

레미콘철 근기 타	공사자재〃〃	19,773,578 (28.6%)13,267,298 (19.2%)36,155,672 (52.2%)	@ 62@ 525

(2) 영업용부동산의 현황(단위 : 천원)

구 분	소재지	면적	취득가액	장부가액	공시지가	비 고

용 지	-	-	-	-	-

소 계	-	-	-	-

APT	경남 창원시 신촌동 33-10	192.55㎡	271,076	239,203	-	투자부동산

소 계	192.55㎡	271,076	239,203	-

4. 매출에 관한 사항가. 매출실적(단위 : 천원)

구 분	공사종류	제 38 기	제 37 기	제 36 기	비고

금 액	비 율	금 액	비 율	금 액	비 율

국내 도급공사	건 축	79,494,822	15.4%	39,224,648	11.5%	94,613,446	29.7%

토 목	19,054,535	3.7%	12,945,233	3.8%	17,296,317	5.5%

해외 도급공사	건 축

토 목

자체공사	416,146,124	80.8%	287,299,379	84.5%	206,019,338	64.7%

기 타	271,358	0.1%	617,633	0.2%	334,052	0.1%

합 계	514,966,839	100%	340,086,893	100%	318,263,153	100%

나. 수주 및 판매전략 등(1) 판매조직

관급 및 민간도급공사는 특별한 판매조직은 없으며, 아파트분양은 일반수요자에 게 신문공고, TV광고 등을 통하여 판매되고 있습니다. 전략적 마케팅전략을 가진 영업부서를 통하여 항상 고객의 요구에 부응하고자 하 는 노력속에서 적극적인 판매활동을 전담하고 있습니다

(2) 수주전략ㆍ관급공사

각 발주처, 일간지, 기타매체를 통해 정보를 수집하고 수집된 정보를 면밀히 검토, 분석하여 입찰에 참가하고 있으며, 적극적으로 전략적인 공동도급을 추진하여 수 익성위주의 공사수주에도 역점을 둘 계획입니다.

ㆍ민간공사

당사의 40여년간의 공사실적에서 쌓아올린 경험과 기술력을 바탕으로 다양한 경 로를 통한 민간공사 수주에 최선을 다하고 있습니다ㆍ해외도급공사

현재까지 수주는 없으나, 향후 사업여건에 따라 참여할 수 있음.

(3) 판매전략(분양 및 임대전략) 및 판매조건

사회 전반적인 분위기 및 지역적인 변동사항을 수시로 파악하여 당사의 실정에 가장 적합한 사업장을 집중력있게 시장조사, 자료분석, 홍보를 통해 초기 분양율 의 극대화를 꾀하여 자금의 유동성을 확보할 수 있는 방안으로 계획수립. 당사가 2001년말부터 신규 아파트의 경우 분양할때 분양수요자에게 '중도금무 이자'의 조건을 제시함으로써 성공적인 분양에 큰 도움이 되었습니다. 분양수요자의 시장상황 변화를 적극 수용하여 유동적인 판매조건으로 대처함으 로써 장기적인 경기침체를 극복하고 있습니다.

5. 수주상황가. 수주현황(단위 : 천원)

구 분	발주처	공사명	계약일	완공예정일	기본도급액	완성공사액	계약잔액	비고

관 급	한국토지주택공사	부산정관박물관신축공사현장	2011.07.15	2016.12.22	4,951,712	4,951,712	-

부산도시공사	부산신항산단물류조성공사	2011.10.05	2016.04.30	11,263,130	11,019,968	243,162

대구지방조달청	영덕 제2농공단지 조성사업	2012.12.28	2017.01.06	2,589,884	1,697,897	891,987

부산광역시	부산시립박물관 수장고 건립공사	2013.10.16	2015.02.23	3,648,718	3,648,718	-

한국전력공사	부산국제물류 간선 관로공사(2공구)	2013.07.09	2013.12.08	167,636	146,217	21,419

한국토지주택공사	광주전남혁신 B-8BL 아파트 조경공사	2013.09.05	2016.09.09	1,567,581	1,567,581	-

부산광역시	해운대수목원 조성사업 1단계 3차	2014.04.14	2016.04.14	5,252,860	4,427,501	825,359

부산광역시 기장군	동남권방사선 일반산단 조경공사	2014.04.15	2017.02.04	5,344,428	405,642	4,938,786

한국토지주택공사	충남도청(내포)신도시 RH-7BL 아파트 조경공사	2014.09.04	2017.08.10	2,121,961	2,025,836	96,125

부산광역시 교육청	정관7초등학교 교사신축 소방공사	2015.02.23	2016.02.07	398,468	281,637	116,831

한국토지주택공사	부산정관박물관신축공사추가공사	2015.04.14	2015.04.25	17,000	17,000	-

부산도시공사	부산에코델타시티1단계4공구조성공사	2015.07.09	2020.01.09	10,015,116	1,236,867	8,778,249

민 간	(주)남양개발	통영정량동 동원로얄듀크 신축공사	2013.08.02	2015.08.31	11,525,871	11,525,871	-

주촌선천지구 도시개발사업조합	주촌선천지구도시개발사업(2공구)	2013.05.24	2017.12.31	13,820,500	2,562,184	11,258,316

주촌선천지구 도시개발사업조합	주촌선천지구도시개발사업 전기공사(2공구)	2013.05.24	2017.12.31	1,301,211	-	1,301,211

주촌선천지구 도시개발사업조합	주촌선천지구토공사외부대공사	2013.05.24	2017.12.31	951,819	105,203	846,616

(학)동원학당	동원고기숙생활관증축공사(3차)	2014.02.17	2016.05.31	1,640,000	1,033,974	606,026

(주)동진건설산업	센텀비스타동원로얄듀크신축	2014.01.20	2017.08.31	84,674,916	31,328,011	53,346,905

동원관광개발(주), (주)비에스케이21	미륵공원진입도로개설사업	2014.03.14	2016.02.29	1,995,455	1,952,140	43,315

(주)비에스케이21	미륵공원숙박체험지구조성공사	2014.03.14	2016.02.29	300,000	296,379	3,621

(주)동삼	통영법송일반산업단지조성사업	2011.11.29	2017.06.30	40,000,000	264,000	39,736,000

동원관광개발(주)	통영동원골프장조성사업토목공사	2014.06.11	2015.08.31	12,545,454	12,545,454	-

(주)동원종합건설	용인역북 명지대역 동원로얄듀크 신축공사	2015.10.16	2018.04.30	60,950,649	651,675	60,298,974

동원관광개발(주),(주)비에스케이21	통영동원유스호스텔신축공사	2014.06.09	2015.09.30	17,300,000	17,300,000	-

동원관광개발(주)	통영골프장 클럽하우스 및 부속동 신축공사	2014.10.30	2015.08.31	8,850,000	8,850,000	-

센텀민락지역주택조합	센텀지역주택조합 동원로얄듀크신축공사	2014.05.14	2017.01.31	79,788,482	25,691,017	54,097,465

주진흥등지구 도시개발사업조합	주진흥등지구 도시개발사업	2015.02.10	2018.03.31	28,399,100	130,636	28,268,464

(주)김해센텀피에프브이	김해주촌선천지구 도시개발사업 공동주택공사	2015.02.25	2018.02.28	19,000,339	1,029,818	17,970,521

(주)월드컵	사상 구남역 동원로얄듀크 신축공사	2015.06.25	2019.01.31	51,468,211	1,924,911	49,543,300

(주)디더블유티앤디	기장골프장 체육시설 조성사업 중 토목공사	2015.07.01	2016.04.30	6,454,546	569,291	5,885,255

(주)디더블유티앤디	기장골프장클럽하우스및부속동신축공사	2015.11.10	2016.08.31	8,650,000	107,260	8,542,740

주촌선천지구 도시개발사업조합	지방도 1042호선 건설공사	2015.08.19	2017.08.18	2,746,182	-	2,746,182

(주)디더블유티앤디	기장골프장 체육시설 조성사업 중 진출입구간 가감속차로 확장공사	2015.07.01	2016.04.30	420,000	-	420,000

(주)남양개발	온천장역 동원로얄듀크 신축공사	2015.09.24	2017.06.30	10,279,121	93,540	10,185,581

해 외

기 타

합 계	510,400,350	149,387,940	361,012,410

나. 향후 수주계획

도급공사 수주부진을 만회하기 위하여 입찰참여 전담팀의 강화를 통한 수주실적 확대에 부단한 노력을 경주하고 있음.

6. 시장위험과 위험관리(1) 외환위험

회사는 국내에서 영업활동을 영위하고 있어 다양한 통화로부터의 환율변동위험에 노출될 가능성이 낮습니다.

(2) 이자율 위험

당사의 이자율 위험은 미래 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험으로서 이는 주로 변동 금리부 조건의 차입금과 예금에서 발생할 수 있습니다. 당사의 이자율위험관리의 목표는 이자율 변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

이를 위해 근본적으로 내부 자금 공유 확대를 통한 외부차입 최소화, 고금리 차입금 감축, 장/단기 차입구조 개선, 고정 대 변동이자 차입조건의 적정비율 유지, 주간/월간 단위의 국내외 금리동향 모니터링 실시 및 대응방안 수립 등을 통해 선제적으로 이자율 위험을 관리하고 있습니다. 당기말 및 전기말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 0.5% 변동시 차입금 및 예금으로 세전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다 (단위 : 천원).

구분	2015.12.31	2014.12.31

0.5% 상승시	0.5% 하락시	0.5% 상승시	0.5% 하락시

손익	475,004	(475,004)	402,981	(402,981)

7. 연구개발활동가. 연구개발활동의 개요

(1) 연구개발 담당조직

당사는 신공법 및 신기술개발을 통해 수주경쟁력을 확보하기 위하여 5명의 연구 개발인원을 두고 있습니다

(2) 연구개발비용(단위 : 원)

과 목	제38기	제37기	제36기	비 고

원 재 료 비

인 건 비	207,812,468	173,993,330	274,498,722

감 가 상 각 비

위 탁 용 역 비

기 타	13,707,900	23,936,990

연구개발비용 계	207,812,468	187,701,230	298,435,712

회계처리	판매비와 관리비	207,812,468	187,701,230	298,435,712

제조경비

개발비(무형자산)

연구개발비 / 매출액 비율[연구개발비용계÷당기매출액×100]	0.04%	0.06%	0.09%

나. 연구개발 실적

연구개발실적은 없으나, 원가절감을 위한 자체공법 연구개발중임.