동원개발 분기보고서 (2019.09)
II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황(1) 산업의 특성

건설산업은 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재와 경영관리 등의 생산요소를 결합하여 국민생활의 근간을 이루는 주택의 건설에서부터 도로 및 공장을 비롯한 각종 산업생산기반시설의 확충, 국토개발, 국제적인 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자본의 형성 및 실물부문의 생산과정을 담당하는 국가경제의 기간산업으로 국내산업의 10%이상을 점유하는 산업임.

(2) 산업의 성장성

정부가 건축허가물량 및 정부의 공공시설투자 조정등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받고 있습니다. 한편, 향후 정부가 적극 추진하고 있는 부족한 사회간접자본의 확충을 위한 SOC사업 등으로 향후 국내건설시장의 지속적인 성장요인으로 작용할 전망임.

(3) 경기변동의 특성

건설산업은 다른 산업을 간접적으로 지원하고 있어 기업의 설비투자, 가계의 주택구매 등 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이며, 타산업에 비해 고용효과 및 생산효과가 큰 산업입니다. 따라서 경기변동과 정부의 부동산정책과 아주 밀접한 관련을 가진 산업임.

(4) 경쟁요소

수요의 고급화와 수요자 우위의 시장으로 변함에 따라 가격, 품질, 고객서비스 등 소비자 만족이 중요해지고 있습니다. 또한 종합건설업면허 기준의 완화로 신규업체들의 시장진입도 비교적 용이해 국내 건설시장은 치열한 완전경쟁체제이며, 해외업체의 국내시장 진입허용에 따라 시공기술력, 건설관리능력 등이 경쟁의 핵심요소로 작용하게 되었습니다. 또한 건설업은 장기간의 생산일정이 요구되고 내구기간이 보장되어야 한다는 점에서 재무구조, 기술력, 시공력, 사후서비스 등과 같은 요소들이 통합적으로 나타나는 기업이미지의 경쟁요소와 수주협상력, 입찰경쟁력등이 중요한 요소로 작용합니다.

(5) 자원조달의 특성

건설에 필요한 자원은 토지, 인력, 장비 및 기자재로 구성되며 주요자재는 대부분 국내에서 조달 가능하고, 특히 건축, 토목 및 주택부문에 투입되는 대부분의 장비, 자재의 경우 일부 특수한 경우를 제외하고 국산제품의 투입이 가능합니다.이와같은 다양한 자원의 조달은 자체 협력업체 관리를 통해 자원수급의 안정성을 주지하고 있습니다. 그리고 건설자재는 계절적, 지역적 과다수요로 편차가 심한 편이며, 노동력은 여타산업에 비해 비중이 큰산업으로 타업종에 비해 고용증대효과가 크며 노동력은 충분히 공급되고 있습니다.

(6) 관련법령 또는 정부의 규제 등

민간부문은 도시 및 주거환경정비법, 주택법, 건축법, 국토계획법, 도시개발법 등의 많은 법률들로 적용을 받고 있으며 공공부문에서는 국가계약에 관한 법률 등의 적용을 받고 있습니다. 공공부문에서는 국가계약에 관한 법률등의 개정을 통해 건설업계의 투명화 및 국제화가 지속적으로 추진되고 있습니다. 한편 집단대출 및 보증 심사강화 등 부동산시장 규제정책으로 분양시장의 침체와 더불어 입주난이 발생할 우려가 있습니다.

나. 회사의 현황(1) 영업개황

당사의 당기 매출액은 4,341억원, 당기순이익은 646억원을 실현하였습니다. 당사는 최근 주택사업에서 양산3차 및 4차 동원로얄듀크, 문수산 동원로얄듀크, 센텀비스타동원, 온천장역 동원로얄듀크, 용인역북 명지대역 동원로얄듀크, 동탄역 동원로얄듀크1차, 사상구남역 동원로얄듀크, 동탄 동원로얄듀크2차를 준공하였고, 관급 및 도급공사 부문에서는 동원골프장 조성사업, 부산신항배후 국제산업물류도시 일반산업단지 조성공사, 서울역 7017 프로젝트 건설공사, 주촌선천지구 도시개발사업, 대전대신 아파트 전기공사, 영덕 제2농공단지 조성사업 등을 준공하였습니다.

진행 중인 공사는 해운대비스타동원 신축공사, 시청역 비스타동원 신축공사, 동탄3차 동원로얄듀크 신축공사, 삼송2차원흥역 동원로얄듀크, 일광신도시 비스타동원 1차, 시흥시청역 동원로얄듀크, 동탄4차 동원로얄듀크 포레, 사하역비스타동원, 일광신도시 비스타동원 2차, 동대신역 비스타동원, 앞산 비스타동원, 동대구비스타동원, 시흥장현 동원로얄듀크2차 등을 성실하게 시공하고 있습니다.

동원개발은 지속적인 경영합리화 및 내부 구조조정을 통한 업무효율성 증대 및 기술 개발을 토대로 조달청 등급기준 1등급 종합건설 업체로서 시공능력평가액 전국 37위를 기록하고 있습니다. 또한 주택건설산업 분야에서는 1975년 창업이래 전국 70,000여세대를 공급하였고 비스타동원, 동원로얄듀크 브랜드는 대한민국을 대표하는 고품격 최고 품질의 아파트로 고객의 성원과 사랑을 받고 있습니다. 앞으로도 동원개발은 주거문화 발전과 사회적 책임에 충실한 기업으로 최선의 노력을 다하겠습니다.

공시대상 사업부문의 구분

구 분	금 액	구 성 비	적 요

분양수익	173,609,960,314	39.99%	자체분양사업

공사수익	259,963,468,087	59.89%	국내도급공사

임대수익	512,640,595	0.12%	임대수입

합 계	434,086,068,996	100%	-

(2) 시장점유율

구 분	시공능력평가액	부산 및 전국 순위	비 고

2019년	토건 1,128,410백만원	부산 1위, 전국 37위	-

2018년	토건 1,033,282백만원	부산 1위, 전국 39위	-

2017년	토건 914,041백만원	부산 2위, 전국 38위	-

2016년	토건 798,357백만원	부산 2위, 전국 34위	-

2015년	토건 745,596백만원	부산 3위, 전국 36위	-

(3) 시장의 특성

주요 영업지역은 국내의 부산, 경남, 수도권지역이며, 주요 목표시장은 자체 주택사업 및 재개발, 재건축시장의 점유율 확대와 공사수주 증대에 있습니다.수요자의 구성은 자체 주택사업이 많아 아파트 실수요자로 이루어져 있습니다

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 부산, 경남, 수도권 지역을 중심으로 사업부지를 매입 중에 있으며, 현재 해운대 504세대, 시청역 995세대, 동탄3차 428세대, 삼송2차 462세대, 일광1차에 701세대, 시흥 시청역 447세대, 동탄4차 291세대, 사하역 513세대, 일광2차 917세대, 동대신역 503세대, 앞산 431세대, 동대구비스타 524세대, 시흥장현2차 345세대, 화명3차 447세대 등이 건설 중에 있습니다.

(5) 조직도2. 주요공사 현황 등가. 주요공사 현황

(단위 : 천원)

구 분	제42기 3분기	제41기	제40기	비고

시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)	시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)	시공 실적(A)	시공 계획(B)	비율(A/B)

국내도급공사	건축공사	관급	1,674,608	1,674,608	100	262,563	262,563	100	3,204,879	3,204,879	100

민간	238,838,023	238,838,023	100	268,682,952	268,682,952	100	163,828,105	163,828,105	100

토목공사	관급	8,360,409	8,360,409	100	15,178,394	15,178,394	100	14,158,142	14,158,142	100

민간	11,090,425	11,090,425	100	19,707,874	19,707,874	100	34,196,372	34,196,372	100

해외도급공사

자체 공사	173,609,960	173,609,960	100	303,936,935	303,936,935	100	347,619,390	347,619,390	100

기 타	512,641	512,641	100	122,258	122,258	100	6,545	6,545	100

합 계	434,086,066	434,086,066	100	607,890,976	607,890,976	100	563,013,433	563,013,433	100

나. 공사종류별 완성도 현황(1) 도급건축공사

(단위 : 천원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	기말공사계약잔액	원도급액	평균 도급액

제42기 3분기	제41기	제40기

관 급	2	1,674,608	262,563	3,204,879	4,529,347	6,466,447	3,233,224

민 간	18	238,838,023	268,682,952	163,828,105	877,668,623	1,437,729,935	79,873,885

해 외

기 타

합 계	20	240,512,631	268,945,515	167,032,984	882,197,970	1,444,196,382	72,209,819

(2) 도급토목공사(단위 : 천원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	기말공사계약잔액	원도급액	평균 도급액

제42기 3분기	제41기	제40기

관 급	12	8,360,409	15,178,394	14,158,142	19,793,857	58,570,184	4,880,849

민 간	7	11,090,425	19,707,874	34,196,372	68,112,557	99,230,454	14,175,779

해 외

기 타

합 계	19	19,450,834	34,886,268	48,354,514	87,906,414	157,800,638	8,305,297

(3) 자체공사(단위 : 천원)

구 분	공사건수	완성공사 및 수익인식액	예정공사원가	공사지역	비 고

제42기 3분기	제41기	제40기

국 내	3	173,609,960	303,936,935	347,619,390	419,377,275	경기, 부산	분양/재고자산수익

해 외

기 타	512,641	122,258	6,545	임대료수익

합 계	3	174,122,601	304,059,193	347,625,935

3. 설비 등에 관한 사항가. 주요설비의 현황

[자산항목 : 토지] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사	자가보유(등기자산)	부산	59.9㎡	194,076	194,076

기 타	자가보유(등기자산)	부산	594.8㎡	392,745	392,745

합 계	654.7㎡	586,821	586,821

[자산항목 : 건물] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사	자가보유(등기자산)	부산	412.02㎡	181,140	7,150	173,990

기 타	자가보유(미등기자산)	부산	54.00㎡	1	1

합 계	466.02㎡	181,141	7,150	173,991

[자산항목 : 차량운반구] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사현 장	자가보유(등기자산)	부산외	5대	3	5,936	618	5,321

합 계	5대	3	5,936	618	5,321

[자산항목 : 공구와 기구] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사현 장	자가보유(등기자산)	부산외	1,094,925	829,268	183,322	1,740,871

합 계	1,094,925	829,268	183,322	1,740,871

[자산항목 : 집기비품] (단위 : 천원)

사업소	소유형태	소재지	구분(수량)	기 초장부가액	당기증감	당기상각	당기장부가액	비고

증가	감소

본 사현 장	자가보유(등기자산)	부산외	567,465	25,300	161,549	431,216

합 계	567,465	25,300	161,549	431,216

나. 설비의 신설ㆍ매입 계획 등(1) 진행중인 투자

(단위 : 원)

사 업부 문	구분	투 자기 간	투자대상 자산	투자효과	총 투자 액	기 투자 액	향후투자액	비고

-	-	-	-	-	-	-	-	-

소 계	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-

- 해당사항없음(2) 향후 투자계획(단위 : 원)

사 업부 문	계 획명 칭	예상투자총액	연도별 예상투자액	투자효과	비고

자 산형 태	금 액	제XX기	제XX기	제XX기

-	-	-	-	-	-	-	-	-

소 계	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-

- 해당사항없음다. 주요 재고자산의 현황

(1) 원재료 매입현황(단위 : 천원)

구 분	구체적 용도	매입액	비 율	비 고

레미콘철 근기 타	공사자재〃〃	27,198,71822,412,45238,473,577	30.9%25.4%43.7%	---

(2) 영업용부동산의 현황(단위 : 천원)

구 분	소재지	면적	취득가액	장부가액	공시지가	비 고

용 지	-	-	-	-	-

소 계	-	-	-	-

APT	-	-	-	-	-

소 계	-	-	-	-

4. 매출에 관한 사항가. 매출실적(단위 : 천원)

구 분	공사종류	제42기 3분기	제41기	제40기	비고

금 액	비 율	금 액	비 율	금 액	비 율

국내 도급공사	건 축	240,512,631	55.41%	268,945,515	44.24%	167,032,984	29.7%

토 목	19,450,834	4.48%	34,886,268	5.74%	48,354,514	8.6%

해외 도급공사	건 축

토 목

자체공사	173,609,960	39.99%	303,936,935	50.00%	347,619,390	61.7%

기 타	512,641	0.12%	122,258	0.02%	6,545	0.0%

합 계	434,086,066	100%	607,890,976	100%	563,013,433	100%

- 당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 의해 작성되었습 니다.- 제40기(전전기)는 종전 기준서인 K-IFRS 1018호에 따라 작성되었습니다.

나. 수주 및 판매전략 등(1) 판매조직

관급 및 민간도급공사는 특별한 판매조직은 없으며, 아파트분양은 일반수요자에 게 신문공고, TV광고 등을 통하여 판매되고 있습니다. 전략적 마케팅전략을 가진 영업부서를 통하여 항상 고객의 요구에 부응하고자 하 는 노력속에서 적극적인 판매활동을 전담하고 있습니다

(2) 수주전략ㆍ관급공사

각 발주처, 일간지, 기타매체를 통해 정보를 수집하고 수집된 정보를 면밀히 검토, 분석하여 입찰에 참가하고 있으며, 적극적으로 전략적인 공동도급을 추진하여 수 익성위주의 공사수주에도 역점을 둘 계획입니다.

ㆍ민간공사

당사의 40여년간의 공사실적에서 쌓아올린 경험과 기술력을 바탕으로 다양한 경 로를 통한 민간공사 수주에 최선을 다하고 있습니다ㆍ해외도급공사

현재까지 수주는 없으나, 향후 사업여건에 따라 참여할 수 있음.

(3) 판매전략(분양 및 임대전략) 및 판매조건

사회 전반적인 분위기 및 지역적인 변동사항을 수시로 파악하여 당사의 실정에 가장 적합한 사업장을 집중력있게 시장조사, 자료분석, 홍보를 통해 초기 분양율의 극대화를 꾀하여 자금의 유동성을 확보할 수 있는 방안으로 계획수립.당사가 2001년말부터 신규 아파트의 경우 분양할때 분양수요자에게 '중도금무이자'의 조건을 제시함으로써 성공적인 분양에 큰 도움이 되었습니다.분양수요자의 시장상황 변화를 적극 수용하여 유동적인 판매조건으로 대처함으로써 장기적인 경기침체를 극복하고 있습니다.

5. 수주상황가. 수주현황(단위 : 천원)

품목	수주일자	납기	수주총액	기납품액	수주잔고

수량	금액	수량	금액	수량	금액

영덕 제2농공단지 조성사업	2012.12.28	2019.04.07	-	2,798,691	-	2,798,691	-	0

부산국제물류 간선 관로공사(2공구)	2013.07.09	2018.09.30	-	236,423	-	230,418	-	6,005

주촌선천지구도시개발사업(2공구)	2013.05.24	2019.04.30	-	17,277,664	-	17,277,664	-	0

주촌선천지구도시개발사업 전기공사(2공구)	2013.05.24	2019.04.30	-	747,811	-	747,811	-	0

주촌선천지구토공사외부대공사	2013.05.24	2019.04.30	-	808,511	-	808,511	-	0

통영법송일반산업단지조성사업	2011.11.29	2019.12.31	-	40,000,000	-	1,464,000	-	38,536,000

동남권방사선 일반산단 조경공사	2014.04.15	2019.12.31	-	6,037,822	-	3,379,369	-	2,658,453

주진흥등지구 도시개발사업	2015.02.10	2020.12.31	-	34,495,807	-	11,387,066	-	23,108,741

사상 구남역 동원로얄듀크 신축공사	2015.06.25	2019.01.31	-	56,358,080	-	56,358,080	-	0

부산에코델타시티1단계4공구조성공사	2015.07.09	2020.01.09	-	10,492,128	-	8,743,090	-	1,749,038

동대신2구역 주택재개발정비사업	2016.02.04	2019.06.01	-	95,196,469	-	29,249,474	-	65,946,995

시청역 비스타동원 신축공사	2016.03.17	2019.12.31	-	127,347,334	-	103,202,279	-	24,145,055

신촌지구 주택재개발정비사업	2016.09.21	2020.07.31	-	91,541,416	-	32,253,222	-	59,288,194

병문천하류 하천재해 예방사업	2016.12.22	2020.03.31	-	2,600,000	-	2,249,520	-	350,480

연향.금당지구 하수관로 정비공사(3단계)	2017.03.07	2020.10.21	-	3,393,595	-	2,413,864	-	979,731

영산강권(2차)급수체계조정사업시설공사	2017.03.21	2019.08.20	-	7,631,607	-	7,631,607	-	0

동탄C6블럭 동원로얄듀크비스타신축공사	2017.03.09	2020.01.31	-	67,283,800	-	59,176,102	-	8,107,698

삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타신축	2017.03.15	2020.06.30	-	70,022,304	-	59,329,898	-	10,692,406

화성동탄(2)택지개발5-2공구 조경공사	2017.05.18	2021.05.30	-	7,259,155	-	7,201,807	-	57,348

사하구괴정지역주택조합 공동주택신축	2017.05.15	2020.08.31	-	96,755,484	-	28,541,332	-	68,214,152

화명3구역 주택재개발정비사업	2017.06.29	2021.02.28	-	90,287,431	-	5,345,016	-	84,942,415

양덕4구역 주택재개발정비사업	2017.06.28	2022.06.30	-	188,656,018	-	0	-	188,656,018

뉴타운신천 주택재건축정비사업	2017.09.19	2022.02.21	-	127,692,102	-	8,732,935	-	118,959,167

시흥장현B7블럭동원로얄듀크신축공사	2017.08.31	2020.04.30	-	80,292,159	-	56,132,248	-	24,159,911

동탄C4블럭 비스타동원 신축공사	2017.11.01	2020.11.30	-	35,995,265	-	20,232,939	-	15,762,326

일광신도시B2블럭 비스타동원1차 신축공사	2017.09.15	2020.03.31	-	130,077,974	-	94,189,461	-	35,888,513

고서IC-광주댐간지방도4차로 확포장공사	2017.09.12	2024.08.08	-	4,913,519	-	557,684	-	4,355,835

주촌선천1초등학교 신축공사	2017.10.12	2018.12.31	-	1,844,013	-	1,844,013	-	0

태종대연결해안관광도로건설사업(2단계)	2017.12.28	2021.02.05	-	7,336,386	-	1,355,764	-	5,980,622

하수관로신설(확충)사업(미포청사포일원)	2018.05.02	2021.05.07	-	5,633,460	-	2,214,513	-	3,418,947

명장동 공영주차장증축 소방공사	2018.06.05	2018.12.11	-	152,888	-	152,888	-	0

세운상가군 공공공간 조성공사(2단계)	2018.08.23	2020.05.09	-	6,313,559	-	1,784,212	-	4,529,347

영종 하늘도시A31BL 동원로얄듀크 신축공사	2018.09.17	2021.02.28	-	54,447,362	-	1,410,187	-	53,037,175

영종 하늘도시A31BL 동원로얄듀크 토목공사	2018.09.17	2021.02.28	-	3,557,922	-	0	-	3,557,922

암남지역주택조합 공동주택 신축공사	2019.04.05	2022.11.30	-	59,163,382	-	0	-	59,163,382

암남지역주택조합 도시계획시설개설공사	2019.04.15	2022.07.21	-	2,700,000	-	78,840	-	2,621,160

시흥장현 동원로얄듀크2차(C-3B/L) 신축	2019.04.08	2021.12.31	-	64,021,531	-	3,316,315	-	60,705,216

부산에코델타시티1단계간선설치토목(4공구)	2019.08.08	2020.02.24	-	237,398	-	0	-	237,398

주촌선천지구도시개발사업(2공구)-추가공사	2019.09.06	2019.09.30	-	390,550	-	101,816	-	288,734

합 계	-	1,601,997,020	-	631,892,636	-	970,104,384

나. 향후 수주계획

도급공사 수주부진을 만회하기 위하여 입찰참여 전담팀의 강화를 통한 수주실적 확대에 부단한 노력을 경주하고 있음.

6. 시장위험과 위험관리(1) 외환위험

당사는 국내에서 영업활동을 영위하고 있어 다양한 통화로부터의 환율변동위험에 노출될 가능성이 낮습니다.

(2) 이자율 위험

당사의 이자율 위험은 미래 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험으로서 이는 주로 변동 금리부 조건의 차입금과 예금에서 발생할 수 있습니다. 당사의 이자율위험관리의 목표는 이자율 변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

이를 위해 근본적으로 내부 자금 공유 확대를 통한 외부차입 최소화, 고금리 차입금 감축, 장/단기 차입구조 개선, 고정 대 변동이자 차입조건의 적정비율 유지, 주간/월간 단위의 국내외 금리동향 모니터링 실시 및 대응방안 수립 등을 통해 선제적으로 이자율 위험을 관리하고 있습니다.

7. 연구개발활동가. 연구개발활동의 개요

(1) 연구개발 담당조직

당사는 신공법 및 신기술개발을 통해 수주경쟁력을 확보하기 위하여 2명의 연구 개발인원을 두고 있습니다.

(2) 연구개발비용(단위 : 원)

과 목	제42기 3분기	제41기	제40기	비 고

원 재 료 비

인 건 비	94,725,000	167,652,627	159,002,526

감 가 상 각 비

위 탁 용 역 비

기 타

연구개발비용 계	94,725,000	167,652,627	159,002,526

회계처리	판매비와 관리비	94,725,000	167,652,627	159,002,526

제조경비

개발비(무형자산)

연구개발비 / 매출액 비율[연구개발비용계÷당기매출액×100]	0.02	0.03	0.03

나. 연구개발 실적

연구개발실적은 없으나, 원가절감을 위한 자체공법 연구개발중임.