서부T&D 분기보고서 (2019.09)
II. 사업의 내용

1. 사 업 의 개요 가. 사업부문별 현황 당사는 사업부문을 관광호텔업, 쇼핑몰운영, 물류시설운영, 석유류판매 및 부동산임대 등으로 구분하여 관리하고 있습니다. 관광호텔업

1) 산업의 특성

호텔업은 관광진흥법 제3조 2항에 따르면 '관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업'으로 정의되어 있습니다. 즉, 호텔업은 고객에게 숙박과 식음료를 제공하던 전통적인 숙박업으로서의 시설 이외에 피트니스센터, 레스토랑과 바, 컨벤션, 회의장 등을 비롯하여 고객의 욕구를 충족시킬 수 있는 다양한 서비스 제공 시설을 갖추고 있습니다. 보다 상세한 호텔업의 특성은 아래와 같습니다.

가) 개발사업의 특성

호텔업은 초기에 거액의 투자비가 소요되고, 공급 후에는 타 용도로의 전환이 어려워개발 중단 시 기투입된 투자비의 상당부분을 회수하지 못하는 어려움이 있습니다. 이처럼 호텔업은 초기의 고정 자산 투자가 많이 소요되어 자본회전율이 낮고 투하자본의 회수기간이 긴 특성을 갖고 있으며, 관리자의 경영능력, 브랜드, 종업원의 자질 등이 서비스의 질적 수준에 큰 영향을 미치고 있습니다.

호텔은 집객 시설로서 일정 지역에 집적될수록 수요 증대효과가 큰 시설에 해당하기 때문에 입지 선택이 중요한 시설입니다. 또한, 호텔은 일반적으로 등급이 높을수록 개발비용 및 운영원가가 많이 소요되는 특성이 있어 등급 선택에도 신중함이 요구되는 특성이 있습니다.

나) 운영사업의 특성

호텔업은 비수기와 성수기의 구분이 명확하여 객실 점유율이 연간 평균 100% 수준에 이르기는 사실상 어려우며, 경기변동에 민감한 특성을 가지고 있습니다. 상대적으로 경기 민감도가 낮은 식음료 등 부대시설의 경우 내국인 매출 비중이 증가하는 추세여서 이러한 경기변동성에 대한 민감도를 완화하고 있습니다.

제조업과는 달리 호텔업은 제공하는 서비스의 시간적, 공간적 이동이 불가능하고 재고부담이 적으며, 불특정 다수의 대중을 대상으로 서비스를 제공하기 때문에 영업수익의 대부분이 현금 또는 신용카드로 결제되어 운전자본 부담이 적습니다.

그리고 호텔의 시설은 기술적인 환경 변화에 뒤쳐지지 않고 고객의 니즈를 지속적으로 만족시킬 수 있도록 인테리어, 공기구비품, 시설장치 등에 대한 주기적인 개·보수가 요구됩니다.

2) 산업의 성장성

단기적 측면에서 호텔업은 대한민국의 사드 배치 관련하여 중국 정부가 2017년 중 한국여행상품 판매금지 조처를 내린 데 따른 중국 단체 관광객의 방문 감소와 지속적인 북핵 리스크에 따른 외국인 여행객의 방문이 감소함에 따라 전반적인 수요가 감소하고 2012년 7월 정부가 시행한 '관광숙박시설확충을 위한 특별법'의 영향으로 단기간에 호텔 공급이 증가하여 경쟁이 심화됨에 따라 판매가격이 낮아지는 등 질적인 성장이 위축되고 있습니다.

다만, 장기적인 측면에서 다양하고 새로운 고객층 확보를 위해 세분화, 다양화 그리고 고급화된 호텔이 공급되는 추세에 있으며, 국내 호캉스 족 증가 및 OTA(Online Travel Agency)를 이용해 중동 등 다양한 국적의 방한 외국인 수도 지속적으로 증가할것으로 전망되고 중국 사드 보복 조치가 완화되고 있는 추세로 중국인 입국객 수는 다시 성장세를 보이며 증가할 것으로 전망되기 때문에 호텔업은 지속적인 성장을 할 것으로 예상됩니다.

3) 경기변동의 특성

호텔업은 국내 관광산업의 동향, 소득수준의 변화와 같은 경제상황, 국제유가, 환율 등 국내외 경기변동에 직간접적인 영향을 받고 있으며, 국내외에서 개최되는 행사 및국내외 주요한 뉴스와 이슈 등에 대해서도 수요의 영향을 받고 있습니다.

그리고 업종의 특성상 계절성을 띄는데 여름 휴가철인 8월부터 성수기가 시작되어 12월 연말까지 이어지는 반면, 상대적으로 날씨가 추운 겨울철 1월~2월 매출은 다소 저조한 편입니다.

4) 국내외 시장여건가) 경쟁상황

전체 관광숙박업에 약 63%를 차지하는 전국 관광호텔의 총 객실 수는 2018년 약 12만실로 전기 대비 4.9% 증가하였습니다. 한편, 관광호텔의 규모별로는 대체로 2~3성급의 중소형 호텔의 비율이 크게 확대되었는데(전기 대비 객실수 증가율 3성급 8.9%, 2성급 12.2% 증가),이는 소규모 부지에 신속하게 공급할 수 있는 호텔 중심으로 공급이 크게 늘어났기 때문입니다. 그리고 가격대가 상대적으로 낮은 대체 숙박시설 및 공유 숙박시설의 공급 역시 증가하고 있는 상황입니다.

나) 경쟁 요인

국내 호텔업은 공급 과잉상태이기 때문에 핵심적인 경쟁우위 요소는 입지, 시설, 서비스입니다.

호텔업계에서 선호하는 입지는 외국인 관광객들이 몰리는 서울 명동, 강남, 용산, 홍대, 마포로 지하철 2호선·경의선·공항철도 등 교통이 좋고 여행객들이 오랫동안 머물 수 있는 관광명소이며, 이 외 지방의 경우 제주지역도 관광인프라가 우수하여 선호되고 있습니다.

그리고 보유 시설에 대한 지속적인 투자를 통해 호텔에 투숙하는 고객이 변함없는 만족감을 느끼고 다양한 부대시설을 즐길 수 있도록 하고 있으며, 전문적인 호텔 운영방식 및 다양하고 차별화된 서비스를 통해 고객에게 보다 양질의 서비스를 제공하여 호텔 브랜드의 인지도 상승 및 집객 효과를 기대하고 있습니다.

쇼핑몰운영업1) 산업의 특성

대형판매시설을 통해 다양한 상품구색과 차별화된 고객서비스를 제공함으로써 첨단 유행을 선도하는 업태입니다. 판매시설 이외에도 극장, 서점, F, 문화홀(전시/공연/세미나) 등 서비스 시설 및 다양한 문화 강좌와 각종 이벤트로 도시 생활의 큰 부분을 차지하고 있습니다. 의류, 잡화, 생활, F 등 다양한 상품구색과 원스톱 쇼핑이 가능하다는 점이 타 유통업종과 차별성을 갖습니다.

통상 고객이 내점하여 소비행위가 이루어지기 때문에 입지산업의 특성을 보이고 있습니다. 소재한 입지의 상권규모, 교통환경, 경쟁점포 현황, 접근성 및 주차시설 확보등 다양한 입지여건이 점포 및 기업의 경쟁역량을 결정하는 주요한 요소입니다.

기존 지방 소재 중견기업들이 외환위기를 전후로 상당수가 사업을 철수하면서 M 활발히 이루어졌습니다. 이에 따라 상권 내 Leading Store로의 집중도가 심화되고있고 또한 고객들의 다양한 니즈를 충족시켜 다른 유통업태들과 차별성을 강조하는 형태로의 진화가 계속될 전망입니다.

2) 산업의 성장성

1990년대 말 외환위기 이후 다양한 유통채널의 등장 및 인터넷 쇼핑으로 대변되는 신업태가 성장하고 있으나, 쇼핑몰도 동반 성장하여 꾸준한 성장을 기록하고 있습니다. 또한 내수시장 소비자의 전반적인 생활수준의 향상 및 소비의 질적 향상으로 고객들의 욕구가 고급화 되고 있어 현대적 리테일 채널의 수요는 확대되는 현상으로 나타나고 있습니다. 수도권 신도시 및 지방 신흥 상권을 중심으로 신규 출점을 시도 하면서 계속 외형적 성장을 이어나갈 것이며, 내부 효율화를 모색하고, 각종 경비를 절감하여 손익에 반영하고 있으며, 규모의 경제 및 효율화를 기대하고 있습니다.

3) 경기변동의 특성

최종소비자를 대상으로 하고 있어 소비자 성향과 밀접한 연관이 있으며 패션상품 및 소비재 위주의 상품구성으로 경기변동에 상대적으로 민감하다는 특성이 있습니다.

내수 위주의 산업구조로 국내 경기 변화에 대한 민감도가 타 산업 대비 높은 편입니다. 또한 개인들의 소비지출은 가처분소득과 밀접한 관계를 나타내고 있어, 패션 및 의류 산업은 경기변동과 높은 상관관계가 있다고 할 수 있습니다. 한편, 의류복 종별로 경기변동에 대한 민감도가 다소 차이가 있는데, 일반적으로 신사복이 경기 변동 민감도가 가장 높은 편입니다. 반면 주 소비층인 고소득/중산층의 소비는 저소득층보다 경기에 민감하게 반응하지 않는 등 당사가 중점을 두고 있는 SPA, 캐주얼, 잡화, F 상대적으로 경기변동 영향이 늦고 적게 나타나는 특성이 있습니다. 고소득/중산층을 대상으로 한 마케팅 전략을 통해 경기변동에 크게 영향을 받지 않도록 꾸준한 타겟 마케팅이 요구되고 있습니다.

패션사업의 계절성을 보자면 일반적으로 겨울제품의 단가가 타 계절제품의 단가보다높기 때문에 S/S(봄, 여름) 보다는 F/W(가을/겨울)의 매출 비중이 상대적으로 크며, 그 중에서도 3/4분기 보다는 4/4분기의 매출이 상대적으로 큰 경향이 있습니다.

4) 경쟁요소

쇼핑몰의 경쟁력은 크게 동 업태와 이 업태간의 경쟁력으로 나눌 수 있습니다. 동 업태와의 경쟁력은 크게 "양질의 상권 확보", "Buying Power", "지역 Leading 브랜드 인지도 확보"에 있다고 할 수 있습니다. 인터넷쇼핑몰과 백화점 등 이 업태와의 경쟁관계는 치열해져 가고 있는 것이 현실입니다. 인터넷쇼핑몰과 차별화하기 위해 다양한체험 이벤트 및 공연, 가족단위 참여 프로그램 등을 제공하며, 백화점과의 차별화를 위해 SPA 및 전문매장(엔터테인먼트/컨텐츠 매장 등) 신설 등을 통해 타 업태와의 차별화를 지향하고 있습니다.

5) 전망

현재 고객들이 접근할 수 있는 유통 채널들은 백화점, 할인점, 편의점, 홈쇼핑, 전문점 등으로 소비자의 라이프 스타일에 대응하기 위하여 다양한 형태로 발전되어 있습니다. 이 중에 쇼핑몰은 다양한 구색의 상품들과 영화관, 서점, F, 대형마트, 문화 시설 등의 서비스를 하나의 장소에서 제공하는 새로운 형태의 유통 채널로 도심 생활권에 위치하여 소비자들에게 새로운 경험을 제공하고 있습니다.

모든 유통 채널들의 역신장 속에서도 백화점 업계 등은 쇼핑몰을 지속적으로 신규로 오픈 하는 추세로 향후 쇼핑몰은 새로운 형태의 유통채널로 지속 성장할 것으로 예상됩니다.

물류시설운영업 1) 산업의 특성 물류시설운영업은 화물터미널이나 창고 등의 물류시설을 운영하는 것으로, 대외여건의 변화에 따른 이용차량의 증감이 수익구조에 상당한 영향을 미칩니다. 그리고 물류시설을 운영하기 위해서는 넓은 주차장용 토지를 소유하고 있어야 하므로 투자대비 수익성이 낮 은 편입니다.

2) 산업의 성장성 정보통신기술 발달, 스마트폰의 대중화와 화물차운전자 및 화물운송업체에 대량보급된 화물운송정보시스템을 이용한 화물의 집하, 하역 및 배송이 신속하게 구축되어 화물터미날 이용차량은 점진적으로 감소되고 있어 기존 화물터미날의 미래는 어려움이예상됩니다. 그러나 반일택배 시대 도래 등 신속하고 정확한 물류서비스가 요구되고,홈쇼핑, 인터넷 쇼핑몰 등 전자상거래의 지속적인 성장세로 인한 물동량 증가가 예상되기 때문에 선진화된 첨단물류시설의 성장가능성은 매우 높습니다. 3) 경기변동의 특성물류시설의 이용은 물동량에 따라 변동하므로, 경기의 호황 또는 불황에 직접적인 영향을 받게됩니다. 이러한 특성으로 각종 경제상황에 민감하게 반응하며 경기변동에 동행하는 편입니다.4) 경쟁요소타업체에 비해 더 많은 물동량 소화를 위해서는 보다 넓은 주차장용 토지를 소유하고있어야 하므로 부동산을 많이 보유한 업체가 경쟁에서 유리하며, 기존 물류시설의 경우 낙후된 화물터미널 시설 및 화물유통 정보시스템 등 구조적인 문제가 존재하기 때문에 선진화된 첨단물류시설로의 개발능력이 중요합니다.

석유류판매업 1) 산업의 특성 석유류판매업은 주유소를 비롯한 판매망을 갖추고, 일반 고객 또는 고정 거래처에 석유류를 판매하는 것을 말합니다. 주유소는 운전자들이 주로 운행 중 방문을 하기 때문에 접근이 용이해야 하며, 보다 많은 고객의 내방을 위해 인접한 다른 주유소보다 양질의 서비스를 제공해야만 하는 산업입니다. 2) 산업의 성장성차량 등록대수의 꾸준한 증가 및 유류가격 인하로 인해 석유류에 대한 수요는 꾸준한성장이 가능하나, 대체에너지 개발 및 미세먼지 등 환경오염의 주요 원인으로 석유류가 꼽히고 있는 만큼 석유류판매업의 성장가능성을 예측하는 것은 어렵습니다. 3) 경기변동의 특성타산업과 대비하여 경기변동이 석유류 수요에 미치는 영향은 상대적으로 낮습니다.4) 경쟁요소 경쟁업체간 가격 경쟁이 더욱 심화되고 있는 상황에서, 경쟁업체에 비해 보다 고품격, 양질의 서비스를 제공하여 보다 많은 고객이 내방하고 더 많은 고정 거래처를 확보하는 것이 중요합니다.

임대사업 1) 산업의 특성 임대를 포함한 부동산 산업은 경제 발전과 더불어 다양하고 신속하게 변화하고 있으며, 부동산을 단순히 개발 및 수요자에게 공급하는 형태에서 부동산리츠를 포함한 임대운용의 중요성이 점차 증대되고 있습니다.

2) 산업의 성장성부동산 임대사업의 경우 임대유치 경쟁이 심화 되고 있는 상황이나, 꾸준한 공급 및 수요로 안정하게 성장하고 있는 산업입니다.3) 경기변동의 특성전반적인 부동산시장의 경기가 임대사업에 영향을 미치며, 가계 대출 및 세금 규제 등으로 인한 일반적인 경기 변동에도 민감하게 반응합니다.4) 경쟁요소 임대사업은 임대가격, 위치, 임대 규모가 중요한 경쟁요소로 작용합니다. 그리고 임대사업은 건물부지매입 및 건축 시공을 위한 자금력이 중요시되는 사업입니다.

나. 회사의 현황 1) 영업개황관광호텔업

일상생활을 떠나 고객에게 일시적으로 가정처럼 안락함과 편안함을 제공하여야 하므로 호텔업은 다른 기업에서는 볼 수 없는 특수성을 지니고 있습니다. 호텔경영에 관해 이해하기 위해서는 이러한 특수성을 파악하여야 합니다. 호텔산업은 유형적인 상품에 무형상품(intangible products)인 종사원의 서비스가 부가되어 제공되어야 하고생산과 소비가 동시에 이루어지며 이 과정에서 소비자가 참여해야 한다는 특성이 있기 때문에 고도의 경영기술이 필요합니다.

호텔업은 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나 숙박에 부수되는 음식, 오락, 휴양, 공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 산업입니다. 호텔의 기본 사업은 숙박업 개념에 기초한 객실판매이지만 점점 더 객실판매 외의 음식료, 레저사업 등 부대사업의 비중이 높아지고 있습니다.

서울의 중심, 용산에 위치한 서울드래곤시티(Seoul Dragon City)는 1,700개 객실 규모를 갖춘 국내 최초 호텔플렉스입니다. 고층 타워 3개 동이 이어져 용의 모양을 형상화한 서울드래곤시티는 호텔, 쇼핑, 문화 공간, 레스토랑 바, 컨벤션 등 다양한 라이프스타일 시설을 모두 갖추고 있습니다. 서울 교통의 중심인 용산역 앞에 위치해이태원, 명동, 강남 등 관광명소로의 이동이 편리하며, 국내 대표 상업지구인 여의도와도 인접해 있습니다.

서울드래곤시티는 럭셔리부터 이코노미까지 아코르호텔 그룹의 4개 브랜드 호텔이 자리하고 있는 국내 최초 호텔플렉스입니다. 1967년 프랑스에서 탄생한 아코르호텔 그룹은 전 세계 95개국, 4,200여 개 호텔을 운영하고 있습니다. 'Feel Welcome'을 기본으로 어떤 여행 목적에도 적합한 풀 스펙트럼의 호텔 서비스로 고객님들을 위한 최상의 서비스를 제공하고 있습니다.

서울드래곤시티는 현지의 특색과 친절한 서비스를 극대화시킨 럭셔리 호텔 그랜드 머큐어 앰배서더 서울 용산, 심플하고 모던한 스타일로 효율성 높은 업스케일 호텔 노보텔 스위트 앰배서더 서울 용산과 노보텔 앰배서더 서울 용산, 다채롭고 감각적인분위기와 개성이 돋보이는 어반 호텔 이비스 스타일 앰배서더 서울 용산 등 총 4개의아코르호텔 그룹 브랜드로 구성되어 있습니다. 각 호텔 내에는 이국적인 음식을 다양하게 맛볼 수 있는 총 11개의 레스토랑과 바가 마련돼 있으며, 약 4,900명까지 수용 가능한 컨벤션 시설을 갖추고 있습니다.

최신 미디어 설비를 갖춘 미팅룸 17개, 대형 미디어월이 설치된 다용도 그랜드 볼룸 2개, 프라이빗 다이닝 룸 8개 등이 완비되어 세미나, 비즈니스 미팅뿐만 아니라 각종 예식 및 연회, 회갑연 등 행사 장소로도 적합합니다.

서울드래곤시티는 1,700개 실로 대한민국 최대 객실을 보유하고, 위치적으로 KTX 고속철이 전국을 이어주고 지하철1호선 경의중앙선이 있는 용산역과 연결된 호텔로서 해외에서 온 관광객, 지방에서 출장을 온 비즈니스 관련 손님, 국내 여행객, 가족 단위 장기 투숙을 위해 레지던스 호텔을 찾는 외국인 등 여러 니즈를 가진 투숙객 모두를 대응할 수 있습니다. 그뿐만 아니라 대규모 국제회의는 물론 기품 있는 가족모임까지, 최고의 시설 및 서비스를 제공할 수 있는 최신식 컨벤션 시설 및 다양한 컨셉트의 레스토랑과 바, 파티룸을 갖추고 있으며, 세계 최초 4층 규모의 엔터테인먼트 시설인 스카이 킹덤(Sky Kingdom)이 운영되어 서울드래곤시티는 호텔과 컨벤션은 물론 레저, 문화, 오락 등 문화적 인프라를 모두 갖추고 있어 향후 국내 최고의 호텔이 될 것이라 믿어 의심치 않습니다.

쇼핑몰운영업

현재 고객들이 접근 할수 있는 유통 채널들은 백화점, 할인점, 편의점, 홈쇼핑, 전문점 등으로 소비자의 라이프 스타일에 대응하기 위하여 다양한 형태로 발전되어 있습니다, 이 중에 복합 쇼핑몰은 다양한 구색의 상품들과 영화관, 식당가, 마트, 문화 시설등의 서비스를 하나의 장소에서 제공하는 새로운 형태의 유통 채널로 도심 생활권에 위치하여 소비자들에게 새로운 경험을 제공하고 있습니다.

모든 유통 채널들의 역신장 속에서도 백화점 업계 등은 쇼핑몰을 지속적으로 신규로 오픈 하는 추세로 향후 복합 쇼핑몰은 새로운 형태의 유통채널로 지속 성장할 것으로예상 됩니다.

당사는 식음 매장의 개편, 라이프 스타일 매장의 보완, 사은행사와 가격 할인 행사, 포인트 카드(타사 적립률의 10배) 운영 등으로 경기변동에 적극 대응하고 있으며, 지속적인 시설 인테리어 리뉴얼, 전분야에 걸친 차별적인 MD개편추진, 도시형 라이프스타일을 제공하여 고객의 생활을 업그레이드 할 수 있는 고품격의 가치 실현, 고객 중심의 서비스, 문화 제공을 위한 다양한 프로모션 및 문화 컨텐츠, 차별화된 컨셉의 서비스 제공등으로 안정적인 성장을 위해 최선을 다하고 있습니다.

물류시설운영업

국내 물류시장은 온라인쇼핑몰과 전자상거래시장의 폭발적인 성장세로 인한 거래량의 증가로 물류센터에 대한 수요가 지속적으로 확대되고 있습니다. 특히, 취급품목의다양화 및 빠른 배송을 슬로건으로 내건 택배회사로 인해 이를 해결하려는 물류센터의 수요가 점점 확대 되고 있으며, 대형화 및 첨단장비를 도입한 현대화시설 외에도 신선식품 시장의 성장에 따른 냉장 및 냉동시설을 갖춘 물류센터 수요도 확대될 전망입니다.

당사는 서울 서부권에 위치한 물류거점으로서 물류창고, 화물하치장 등 물류시설과 화물주선업자들이 사용하는 사무용 건물, 택배등 화물배송을 위한 차량의 주차시설등 국내 최대의 시설을 보유, 운영하고 있으며, 40년동안 축적해온 경험과 물류 Know-how를 바탕으로 창고관리, 주차운영 서비스 등 최상의 서비스를 제공하고 있습니다. 또한, 국토교통부에서 주관한 도시첨단물류단지 사업에 적극 동참하여 고객에 대한 서비스를 더한층 제고하고, 물류거점으로서의 역할을 강화하기 위해서 도시첨단물류 시범단지로서 지정을 받았으며, 향후 물류센터뿐 아니라 상류시설 유치 등 복합개발을 통한 보유부동산의 가치를 증대시키기 위해 최선의 노력을 다하겠습니다.

석유류판매업당사의 물류시설 운영사업과의 시너지 효과를 높이기 위해 물류시설 이용 화물차를 대상으로 한 화물복지카드를 통한 수익창출을 위해 주유 및 유외상품 등 석유판매업을 운영하고 있습니다. 현재 시장점유율 확보에 중점을 둔 인근 주유소간의 과당 경쟁으로 수익증대가 어려운 영업환경이지만 차별화된 다양한 서비스를 제공하여 매출증대를 추진하고 있으며, 지속적인 운영 효율화로 비용절감 및 이익증대 노력에 최선을 다하고 있습니다.

임대사업 당사는 용산구 청파로에 위치한 원효상가 등 보유건물의 가치를 높히기 위해서 임대운영 중에 있으며, 이를 통해 수익증대에 기여하고 있습니다.

2) 시장점유율

구분	내용

쇼핑몰 운영업	연수구에 원스톱 쇼핑몰 등 비교대상이 없으므로 시장점유율을 확인할수 없습니다.

물류시설운영업	전국적으로 물류터미날은 30개소가 운영중이며 그중에서도 당사 신정동 화물터미널은 부지면적, 연면적등 제일 큰 규모를 자랑하고 있으며, 서울시내에는 당사만 독점적으로 영업을 하고 있습니다.

석유류판매업	주변에 많은 주유소가 있어 시장점유율은 확인 할 수 없습니다.

임대사업	임대사업의 특성상 시장점유율은 확인 할 수 없습니다.

호텔사업	호텔사업의 특성상 시장점유율은 확인 할 수 없습니다.

3) 시장의 특성

구분	내용

쇼핑몰 운영업	스퀘어원은 인천지하철 동춘역에 위치하고 있고 주변에 남동공단, 송도 신도시 초입부분이라 유동인구가 많고 교통편이 원할하여 향후 스퀘어원 매출은 상승 할 것으로 기대됩니다. 입지산업의 특성상 소재한입지의 상권규모, 교통 환경, 경쟁점포 현황, 접근성 및 주차시설 확보등 다양한 입지여건이 경쟁 요소라 할 수 있으며, 쇼핑몰 입점을 위한 대규모 부지 확보와 매장 조성을 위한 기간 등 때문에 경쟁점 출점이 제한적입니다.

물류시설운영업	서울시내에는 독점적으로 당사만 영업을 하고 있지만 대중화된 통신시설인 휴대폰과 첨단 화물운송시스템등 IT의 발달로 운전자 및 운송업계, 운송차량에 확대 보급된 관계로 운전자와 운송업계 상호간에 이를 이용하여 조기화물의 집하에 따른 신속한 연락망 체계가 구축되고,또한 택배산업의 발전으로 화물터미날을 이용하는 차량은 줄어들고 있습니다.

석유류판매업	다른 지역과 달리 주변의 주유소간 가격경쟁이 지속되어 정상가격이 아닌 할인된 가격의 판매로 인한 매출액의 감소 및 이익이 감소되는 악순환이 예상되나 공급업체와 협의하여 공급가액 조정등으로 가격 경쟁에 적극 대응하는 전략으로 매출신장에 노력할 것입니다.

임대사업	국내 내수경기 부진으로 인하여 향후 전망이 불확실합니다.

호텔사업	다양하고 새로운 고객층 확보를 위해 세분화, 다양화 그리고 고급화된호텔이 공급되는 추세에 있으며, 국내 호캉스 족 증가 및 OTA(Online Travel Agency)를 이용해 중동 등 다양한 국적의 방한 외국인 수가 증가 및 다양한 정보매체를 바탕으로 자유롭게 여행하는 개별관광객(FIT)역시 증가하고 있는 추세이기 때문에 시장으로 유입되는 수요와 공급은 꾸준히 증가할 것으로 전망됩니다. 게다가 중국 사드 보복 조치가 완화되고 있는 추세로 지출 규모가 상대적으로 큰 중국인 입국객 수는다시 성장세를 보이며 증가할 것으로 전망되기 때문에 호텔업이 속한 시장은 지속적인 성장을 할 것으로 예상됩니다.

당사의 임대 사업, 물류시설(화물정류장)사업은 일반경기 변동, 계절적경기 변동에 크게 영향을 받고 있지 않습니다. 화물정류장은 신고제이기 때문에 누구나 할 수 있지만 넓은 주차장용 토지를 소유하고 있어야 하므로 투자대비 수익성이 없어 현재 서울시내에 화물자동차 정류장은 당사 터미널만 운영하고 있어 독점인 상황입니다. 석유류 판매사업은 석유산유국의 정치, 경제적 영향으로 인한 수급의 불안정 및 환율변동 등으로 인한 매입가격의 변동으로 매출에 영향이 있을 수 있습니다.당사의 쇼핑몰은 연수구 동춘동에 위치한 스퀘어원으로서 매출의 많은 비중(2018년28%)을 패션 부분이 차지하고 있어 국내 경기에 많은 영향을 받고 있으며, 계절적 경기변동에 영향을 받아 패션상품의 단가가 높은 4분기에 더 많은 매출이 발생하고 있습니다.

4) 전사 조직도2 . 보고부문별 재무정 보

(단위:천원)

구분	쇼핑몰운영	물류시설운영	관광호텔업	석유류판매	임대및기타사업	합계

당분기말

자산	362,485,051	361,791,464	831,112,588	17,848,050	137,907,457	1,711,144,610

매출액	25,939,818	4,885,469	53,220,785	7,044,535	208,643	91,299,250

영업이익(손실)	13,435,816	1,771,445	(7,206,552)	61,286	(2,406,040)	5,655,955

전기말

자산(***)	356,723,370	361,344,891	841,591,465	17,947,330	147,053,360	1,724,660,416

매출액	35,158,207	6,624,262	55,629,289	10,407,791	285,180	108,104,729

영업이익(손실)	19,792,053	3,059,965	(18,627,242)	(5,489)	(4,234,707)	(15,420)

전전기말

자산(***)	348,356,068	343,750,467	873,467,604	17,635,094	153,064,026	1,736,273,259

매출액(**)	32,616,007	6,396,405	9,445,678	8,755,633	329,011	57,542,734

영업이익(손실)(**)	17,969,071	2,133,859	(27,063,280)	134,498	(2,271,064)	(9,096,916)

(*) 공통부문 및 신규투자사업은 임대및기타사업에 포함하여 작성 하였습니다.
(**) 중단영업 회계처리에 따라 CGV 영화상영 매출액 등은 중단사업손익에 포함되어 있어 제외하였습니다.
(***) 2018년 중 투자부동산의 후속측정에 대한 회계정책을 원가모형에서 공정가치모형으로 변경하였습니다. 투자부동산의 후속측정과 관련 투자부동산의 장부금액을 공정가치로 측정하여, 비교표시된 2017년 재무제표를 수정하고 2017년 이전의 누적적인 회계정책 변경의 효과는 2017년 1월 1일의 이익잉여금에서 조정하였습니다.

3. 주요 매출 현황

(기준일 : 2019년 09월 30일 ) (단위 : 천원)

사업부문	주요 제품 및 서비스	매출액	비율

쇼핑몰운영	판매수수료, 임대관리수입	25,939,818	28.41%

물류시설운영	임대관리수입, 화물정류장수입	4,885,469	5.35%

관광호텔업	객실수입, 식음료수입 등	53,220,785	58.29%

석유류판매	유류판매수입	7,044,535	7.72%

임대및기타사업	임대수입 등	208,643	0.23%

합계	91,299,250	100.00%

4. 주요 원재료 매입 가. 쇼핑몰운영사업

(기준일 : 2019년 09월 30월 ) (단위 : 천원)

품 목	제40기(2019년 3분기)	제39기(2018년)	제38기(2017년)	매입처

금 액	구성비	금 액	구성비	금 액	구성비

영화상영부금	-	-	-	-	2,230,346	88.69%	국내외 배급사

매점원재료	-	-	-	-	284,548	11.31%	씨제이프레시웨이(주)외

매입상품	60,486	100.00%	64,226	100.00%	-	-	(주)푸드파크 외

합 계	60,486	100.00%	64,226	100.00%	2,514,894	100.00%

(*) 경쟁상권내 지속적인 영화관 출점이 예상되는 상황으로 안정적인 영업이익을 확보 하고자2017년 8월 31일 기준으로 영화관운영 방식을 직영에서 임대로 변경하였습니다. 따라서 분기보고서일 현재 영화관운영과 관련하여 보유중인 재고자산은 없습니다.

나. 관광호텔업

(기준일 : 2019년 09월 30일 ) (단위 : 천원)

품 목	제40기(2019년 3분기)	제39기(2018년)	제38기(2017년)	매입처

금 액	구성비	금 액	구성비	금 액	구성비

원재료, 주류	5,947,316	100.00%	7,689,245	100.00%	2,465,266	100.00%	(주)거성씨푸드 외

다. 석유류판매사업

(기준일 : 2019년 09월 30일 ) (단위 : 천원)

품목	제40기(2019년 3분기)	제39기(2018년)	제38기(2017년)	매입처

금 액	구성비	금 액	구성비	금 액	구성비

무연 휘발유	2,174,230	33.61%	3,312,488	34.08%	2,802,105	35.43%	(주)현대오일뱅크

실내등유	31,053	0.48%	54,977	0.57%	32,935	0.42%

저유황 경유	4,264,539	65.91%	6,351,524	65.35%	5,073,482	64.15%

합 계	6,469,822	100.00%	9,718,989	100.00%	7,908,522	100.00%

5. 영업 설비현황

(기준일 : 2019년 09월 30일 ) (단위 : 천원)

사업부문	토지	건물(*)	구축물	시설장치 등(**)	비고

쇼핑몰운영	168,560,000	175,659,000	1,569,989	11,706,892	-

물류시설운영	349,982,670	6,887,705	574,776	240,761	-

관광호텔업	360,023,150	439,825,369	2,543,121	18,642,135	-

석유류판매	16,903,521	15,064	54,726	63,502	-

임대및기타사업	19,613,700	1,032,300	12,461	138,321	-

합계	915,083,041	623,419,438	4,755,073	30,791,611	-

(*)건물: 건물 및 인테리어를 포함하여 기재
(**)시설장치 등: 시설장치, 차량운반구, 비품, 사용권자산, 건설중인자산을 포함하여 기재

6. 매출실적

(기준일 : 2019년 09월 30일 ) (단위 : 천원)

사업부문	매출유형	제40기(2019년 3분기)	제39기(2018년)	제38기(2017년)

쇼핑몰운영	판매수수료	17,893,479	24,496,097	23,985,448

임대관리수입	7,685,680	10,171,132	8,630,558

도서상품매출	360,659	490,979	-

CGV영화상영(*)	-	-	-

소계	25,939,818	35,158,208	32,616,006

물류시설운영	임대관리수입	3,611,152	4,893,811	4,694,044

화물정류장수입	1,274,317	1,730,450	1,702,362

소계	4,885,469	6,624,261	6,396,406

관광호텔업	객실, 식음료수입	51,355,429	53,786,172	9,123,076

기타수입	1,865,356	1,843,117	322,601

소계	53,220,785	55,629,289	9,445,677

석유류판매	유류판매수입	7,044,535	10,407,791	8,755,633

임대및기타사업	임대수입	208,643	285,180	329,012

합계	91,299,250	108,104,729	57,542,734

(*) 경쟁상권내 지속적인 영화관 출점이 예상되는 상황으로 안정적인 영업이익을 확보 하고자 2017년 8월 31일 기준으로 영화관운영 방식을 직영에서 임대로 변경하였습니다. 이에 따라 당사는 기업회계기준서 제1105호 "매각예정비유동자산과 중단영업"에 의거하여 상기 변경을 중단영업으로 회계처리하였으며, 중단영업 회계처리에 따라 CGV 영화상영 매출액은 중단사업손익에 포함되어 있어 제외하였습니다.※ 본 보고서 제출일 현재 수출은 없습니다.

7. 판매경로 및 판매방법 등 가. 판매경로

구분	내용

관광호텔업	·OTA: 국내외 OTA (online travel agency)·해외 연락망: 그룹 (Accor)사 중앙 시스템 (web, call)
·여행사 단체
·개인및 기업의 직접 방문

석유류판매	·저유소 → 당사 주유소 → 소비자

화물정류장수입	·고객 및 거래처의 직접 방문

나. 판매방법

구분	내용

관광호텔업	·객실, 연회, 식음료 및 Fitness센터, 세탁, 주차, 환전등의 매출에 대해 현금, 카드, 외상거래 등으로 대금 회수

석유류판매	·거래처: 계약에 의거 현금(신용카드) 및 외상 판매·일반고객: 현금(신용카드) 판매

화물정류장수입	·현금 결제

다 . 판매전략

구분	내용

쇼핑몰운영	·고객 라이프스타일 선도 1. MD 전문성 강화로 차별적인 매장 개편 추진 2. 해외 선진MD 도입으로 새로운 생활문화 주도·브랜드 가치 제고 1. 중점추진과제 수행을 통한 1번점 이미지 구축 2. 시설 인테리어 리뉴얼로 현대적이고 미래지향적인 이미지화 3. 중장기 성장동력 확보·협력을 통한 동반성장 추구 1. 테넌트와의 공존공영 추구 2. 지역사회 공헌·마케팅/서비스 구축 1. 브랜드 전략을 통한 고객 커뮤니케이션 혁신 2. 고객 중심의 서비스 문화 구축 3. 다양한 프로모션 및 문화 컨텐츠 제공 4. 판매 경쟁력 강화를 위한 이색 컨텐츠 서비스 제공 5. 새로운 형태의 프로세스 정립으로 쇼핑문화 선도

관광호텔업	·기존 글로벌 및 로컬 고객 관계 유지 및 신규 고객의 지속적인 개발·MICE 와 Banquet 해외 이벤트 유치를 위한 광고 진행·제휴처, Membership 등 홍보 플랫폼 강화·MICE 강화를 위한 B2B B2C 채널 확대·계절별, 각 국가별 맞춤 패키지 상품 개발

석유류판매	·신규 고객 확보 및 운영의 효율성 제고·서비스 차별화를 통한 판매 경쟁력 강화

8 . 시장위험 및 위험관리 당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(환위험, 이자율위험 및 가격위험), 신용위험 및 유동성 위험 등과 같은 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 이러한 위험요소들을 관리하기 위하여 당사는 각각의 위험요인에 대해 모니터링하고 대응하는 위험관리정책 및 프로그램을 운용하고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 정책에 따라 이루어지고 있습니다. 이사회는 전반적인 위험관리에 대한 문서화된 정책, 외환위험, 이자율위험, 신용위험, 파생금융상품과 비파생금융상품의 이용 및 유동성을 초과하는 투자와 같은 특정 분야에 관한 문서화된 정책을 검토하고 승인합니다.

가. 시장위험 1) 외환 위험당사의 외환위험은 기능통화 외의 통화로 표시되는 수익 거래 등과 자산, 부채의 환율변동과 관련하여 발생하고 있습니다. 당사는 외환위험에 대한 회피가 필요하다고 판단되는 경우 파생상품 등을 통해 외환위험을 관리하고 있습니다. 본 보고서 작성일현재 외환위험에 노출되어 있는 당사의 금융자산 및 금융부채는 중요하지 않습니다. 2) 이자율 위험이자율 위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻하며, 이는 주로 변동금리부 조건의 예금과차입금에서 발생하고 있습니다. 당사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율 변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

당사는 이자율 변동으로 인한 투자, 차입에서 비롯한 이자수익(비용)의 변동위험 등의 이자율변동위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이자율위험을 관리하기 위하여 고정금리부 차입금과 변동금리부 차입금의 적절한 균형을 유지하고 있습니다.보고기간 말 현재 변동금리부 차입금 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분	당분기말	전기말

단기차입금	109,000,000	149,000,000

장기차입금(유동성장기차입금 포함)	231,827,667	195,363,000

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율의 1% 변동시 당사의 세후 이익 및 자본에 미치는 영향은 아래 표와 같습니다.

(단위:천원)

구분	세후 이익에 대한 영향	자본에 대한 영향

당분기	전분기	당분기	전분기

상승 시	(1,993,842)	(1,956,199)	(1,993,842)	(1,956,199)

하락 시	1,993,842	1,956,199	1,993,842	1,956,199

3) 가격위험가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 당사는 당기손익-공정가치측정 금융자산 및 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산에서 발생하는 가격변동위험에 노출되어 있으며, 당분기말 현재 공정가치로 평가하는 당기손익-공정가치측정 금융자산과 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산은 각각 998,730천원, 948,397천원입니다.

나. 신용위험 신용위험은 당사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 발생하며 고객 또는 거래상대방이 계약조건을 지키지 못하였을 경우 발생합니다. 이러한 신용위험을 관리하기 위하여 당사는 주기적으로 고객과 거래상대방의 재무상태와 과거 경험 등의 요소들을 고려하여 금융자산을 관리하고 있습니다.

당분기 중 중요한 손상의 징후나 회수기일이 초과된 매출채권 및 기타금융자산에 포함된 대여금이나 미수금 등은 발생하지 않았으며 당사는 당분기말 현재 채무불이행 등이 발생할 징후는 낮은 것으로 판단하고 있습니다.

신용위험은 현금 및 현금성자산, 각종 예금 그리고 파생금융상품 등과 같은 금융기관과의 거래에서도 발생할 수 있습니다. 이러한 위험을 줄이기 위해 당사는 신용도가 높은 금융기관들에 대해서만 거래를 하고 있습니다. 당분기 중 신용 한도를 초과한 건은 없었으며 경영진은 상기 거래처로부터 의무불이행으로 인한 손실을 예상하고 있지 않습니다.당분기말과 전기말 현재 신용 위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구분	당분기말	전기말

현금및현금성자산(*)	12,081,978	13,553,505

매출채권	5,771,460	6,421,024

기타금융자산-유동	107,433,916	116,906,485

기타금융자산-비유동	5,571,778	2,575,747

금융보증계약	5,765,000	5,765,000

(*) 현금시재액이 제외된 금액입니다.

다. 유동성위험유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다. 당사는 특유의 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에따른 위험을 관리하고 있습니다. 당사는 금융상품 및 금융자산의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다.

라. 자본위험관리자본관리의 주목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다. 당사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며, 이를 위하여 배당정책을 수정하거나 자본감소 혹은 신주발행을 검토하고 있습니다. 한편, 당분기중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 않았습니다.

보고기간종료일 현재 당사의 부채비율은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구분	당분기말	전기말

부채(A)	1,079,507,685	1,076,229,346

자본(B)	631,636,925	648,431,070

단기금융상품(C)	107,044,132	116,530,956

차입금(D)	759,764,125	762,591,915

부채비율(A/B)	170.91%	165.97%

순차입금비율((D-C)/B)	103.34%	99.63%

9 . 파 생상품 등의 거래현황

가. 당분기말과 전기말 현재 파생상품부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분	당분기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

파생상품부채	-	1,159,027	-	-

나. 당분기말 현재 위험회피회계를 적용하고 있는 파생상품거래의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구분	종류	목적	계약처	위험회피대상항목	액면금액	계약이자율	계약기간

지급	수취

현금흐름위험회피	이자율스왑	이자율변동위험회피	KEB하나은행	변동금리부장기차입금	KRW 60,000,000	3.44%	3M CD+1.83%	2019.06.28~2022.06.28

현금흐름위험회피	이자율스왑	이자율변동 위험회피	KDB산업은행	변동금리부장기차입금	KRW 40,000,000	3.58%	3M CD+1.56%	2019.04.18~2021.04.19

현금흐름위험회피	이자율스왑	이자율변동위험회피	KEB하나은행	변동금리부장기차입금	KRW 10,000,000	4.26%	3M CD+2.65%	2019.06.28~2022.06.28

다. 당사는 당분기 중 현금흐름위험회피 회계처리가 적용된 파생상품의 평가손실 904,041천원을 기타포괄손익으로 처리하고 있습니다. 한편, 당분기 중 현금흐름위험회피의 비효과적인 부분은 없습니다. 10. 경영상의 주요계약 등 당사의 경영상의 주요 계약은 "Ⅰ.회사의개요", "Ⅵ.이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 - 1.이사회에 관한 사항 - 가. 중요의결사항 등", "XI.그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 가. 공시사항의 진행ㆍ변경상황 및 나. 주주총회의사록 요약"을 참고하시기 바랍니다.

11. 연구개발 활동 해당사항 없음. 12. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항 해당사항 없음.