서부T&D 사업보고서 (2019.12)
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

1. 예측 정보에 대한 주의 사항

당사는 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상 ·예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 이러한 예측정보들은 미래 사업환경과 관련된 여러가지 가정에 기초하고 있으며, 이 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다.

당 보고서의 주요한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 그 외에 예상하지 못한 요인도 작용 할 수 있습니다. 당사는 이러한 예측정보의 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위해 예측정보에 기재된 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 따라서, 사업보고서상에 당사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 당사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다.

2. 개 요

2019년 세계 경제는 본격적인 미·중 갈등의 영향으로 세계교역이 위축되고 중국 등신흥국의 성장세가 둔화됨에 따라 전년대비 성장률이 크게 하락하여 2% 중반대를 기록하였고, 국내경제는 대외적으로 세계 교역 위축 및 IT경기 부진으로 수출이 감소하였으며, 대내적으로는 투자와 소비심리의 동반 위축으로 설비투자가 감소하고 민간소비 회복도 지연되었습니다. 이에 따라 국내경제도 2% 내외의 성장률을 기록하였습니다.

이러한 어려운 경영환경 속에서도 당사의 서울드래곤시티 호텔컴플랙스는 2018년에이어 2019년에도 매 분기별로 객실점유율 및 매출이 상승하고 있으며, MICE매출도 계속 증가하고 있습니다.

또한, 국토부 주관의 도시첨단물류단지 시범단지로 지정된 신정동 물류단지는 2020년 상반기 중에 양천구청에서 서울시로 이관되어 질것으로 예상되어 도시첨단물류단지 인허가 접수 등 계속적인 진척을 위해 최선의 노력을 다하고 있습니다.

2019년 매출액은 1,279억원으로, 호텔사업부문 787억, 스퀘어원 쇼핑몰 334억 물류시설 및 석유류판매등으로 158억원의 매출로 이뤄져 있습니다. 영업이익 및 당기순이익은 흑자전환하여 각각 144억원, 47백만원입니다. 호텔사업부문은 매분기별로 꾸준한 증가를 하고 있으며, 물류사업부문, 쇼핑몰사업부문 등도 전년대비 비슷한 수준입니다.

먼저 쇼핑몰 운영사업에서는 내수 위주의 산업구조로 국내 경기 변화에 대한 민감도가 타 산업 대비 높은 편입니다. 또한 개인들의 소비지출은 가처분소득과 밀접한 관계를 나타내고 있어, 패션 및 의류 산업은 경기변동과 높은 상관관계가 있다고 할 수 있습니다. 한편, 의류복 종별로 경기변동에 대한 민감도가 다소 차이가 있는데, 일반적으로 신사복이 경기 변동 민감도가 가장 높은 편입니다. 반면 주 소비층인 고소득/중산층의 소비는 저소득층보다 경기에 민감하게 반응하지 않는 등 당사가 중점을 두고 있는 SPA, 캐주얼, 잡화, F 상대적으로 경기변동 영향이 늦고 적게 나타나는 특성이 있습니다. 향후 고소득/중산층을 대상으로 한 마케팅 전략을 통해 경기변동에 크게 영향을 받지 않도록 꾸준한 타겟 마케팅을 진행하여 더 성장하는 쇼핑몰이될 것으로 예상됩니다. 석유 판매업에서는 유가하락 및 주변 경쟁자와의 가격경쟁이 계속되고 있어 매출 및 이익증대를 위해 지속적인 영업강화 및 비용절감 추진등 경쟁력 강화 노력을 추진해오고 있습니다. 그리고 물류시설 운영 및 부동산 임대사업의 효율성 제고를 위해서 신규 입점업체 유치 및 리비용을 줄이는 등 수익성 개선을 추진해오고 있으며, 2018년 11월에 양천구청에 도시첨단물류복합단지 개발 인허가 접수를 하였습니다.

2020년 세계경제는 미·중 갈등으로 인한 정치·경제적 긴장감이 계속되는 가운데, 중국발 코로나바이러스의 영향까지 겹쳐 어려움이 지속될 것으로 예상됩니다. 하지만 회사는 어려운 여건하에서도 경영목표를 달성할 수 있도록 최선의 노력을 경주해나갈 것입니다.

참고로 당사는 보유 및 운영 중인 자산의 리츠로의 편입을 목표로 2020년 1월 2일 이사회에서 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사의 설립을 결의하였습니다. 이에 따라 당사는 설립자본금 3억원(설립시 발행주식수: 30만주)를 납입하였습니다. 리츠의 자산 규모는 최대 6000억원에 달할 전망입니다. 3. 재무상태 및 영업실적 가. 재무상태

(단위 : 천원)

과목	제 40(당)기말	제 39(전)기말	증감	증감율

Ⅰ.유동자산	111,977,785	141,016,190	(29,038,405)	-20.6%

현금및현금성자산	11,239,091	13,644,584	(2,405,493)	-17.6%

매출채권	6,875,739	6,421,024	454,715	7.1%

기타유동금융자산	92,132,249	116,906,484	(24,774,235)	-21.2%

당기법인세자산	317,014	299,465	17,549	5.9%

재고자산	656,831	559,151	97,680	17.5%

기타유동자산	756,861	3,185,482	(2,428,621)	-76.2%

Ⅱ.비유동자산	1,699,234,533	1,583,644,226	115,590,307	7.3%

유형자산	880,662,495	856,975,068	23,687,427	2.8%

투자부동산	807,165,707	721,531,439	85,634,268	11.9%

무형자산	1,291,542	1,613,575	(322,033)	-20.0%

기타포괄손익-공정가치측정지분상품	1,021,817	948,397	73,420	7.7%

기타비유동금융자산	6,918,472	2,575,747	4,342,725	168.6%

기타비유동자산	2,174,500	-	2,174,500	-

자산총계(*1)	1,811,212,318	1,724,660,416	86,551,902	5.0%

Ⅰ.유동부채	642,883,138	368,818,186	274,064,952	74.3%

매입채무	3,045,392	3,043,829	1,563	0.1%

단기차입금	109,000,000	149,000,000	(40,000,000)	-26.8%

유동성장기차입금	426,988,678	115,931,693	311,056,985	268.3%

기타유동금융부채	92,819,586	88,934,874	3,884,712	4.4%

기타유동부채	11,029,482	11,907,790	(878,308)	-7.4%

Ⅰ.비유동부채	495,925,483	707,411,160	(211,485,677)	-29.9%

장기차입금	251,615,200	497,660,222	(246,045,022)	-49.4%

기타비유동금융부채	20,201,892	21,198,672	(996,780)	-4.7%

파생금융상품	865,100	-	865,100	-

순확정급여부채	451,264	57,679	393,585	682.4%

이연법인세부채	200,686,450	167,589,759	33,096,691	19.7%

기타비유동부채	22,105,577	20,904,828	1,200,749	5.7%

부채총계(*2)	1,138,808,621	1,076,229,346	62,579,275	5.8%

자본금	27,719,442	25,935,603	1,783,839	6.9%

주식발행초과금	111,819,543	111,826,804	(7,261)	0.0%

기타자본구성요소	103,072,010	79,195,566	23,876,444	30.1%

이익잉여금	429,792,702	431,473,097	(1,680,395)	-0.4%

자본총계(*3)	672,403,697	648,431,070	23,972,627	3.7%

자본및부채총계	1,811,212,318	1,724,660,416	86,551,902	5.0%

자기자본비율	37.1%	37.6%	-0.5%

부채비율	169.4%	166.0%	3.4%

유동비율(유동자산/유동부채)	17.4%	38.2%	-20.8%

(*1) 제 40기 총자산은 전기대비 866억원(5.0%) 증가한 18,112억원입니다. 총자산은 유형자산 중 토지에 대한 재평가이익 및 투자부동산으로 분류한 '인천광역시 연수구 동춘동 926-8 외 2필지(토지 19,162.9㎡, 건물 2,992.64 ㎡ )'의 취득 및 공정가치모형 적용에 따른 투자부동산 평가이익으로 대부분 증가하였습니다.
(*2) 제 40기 총부채는 전기대비 626억원(5.8%) 증가한 11,388억원입니다. 총부채는 '인천광역시 연수구 동춘동 926-8 외 2필지'의 취득 관련한 신규 차입 300억원과 이연법인세부채 측정 시 부동산 관련 가산할 일시적 차이에 대해 전기에는 22%의 세율을 적용하였으나 당기에는 24.2%의 세율을 적용으로 대부분 증가하였습니다.
(*3) 제 40기 총자본은 전기대비 240억원(3.7%) 증가한 6,724억원입니다. 총자본은 유형자산 중 토지에 대한 재평가 차익(기타포괄손익)으로 대부분 증가하였습니다.

나. 영업실적(단위 : 천원)

과목	제 40(당)기	제 39(전)기	증감	증감율

매출액(*1)	127,936,628	108,104,729	19,831,899	18.3%

매출원가	89,410,353	86,242,867	3,167,486	3.7%

매출총이익	38,526,274	21,861,862	16,664,412	76.2%

판매비와관리비	24,087,220	21,877,281	2,209,939	10.1%

영업이익(손실)	14,439,054	(15,420)	14,454,474	-93738.5%

기타이익(*2)	35,294,009	21,386,155	13,907,854	65.0%

기타손실	191,883	440,807	(248,924)	-56.5%

금융수익	2,200,236	2,104,933	95,303	4.5%

금융원가	29,931,895	29,543,934	387,961	1.3%

법인세비용차감전순이익(손실)	21,809,522	(6,509,073)	28,318,595	100.0%

법인세비용(*3)	21,762,428	3,868,341	17,894,087	462.6%

당기순이익(손실)	47,094	(10,377,413)	10,424,507	-100.5%

(*1) 인지도 상승 등에 따른 방문객 수 증가로 인해 호텔사업부문의 매출이 전기 대비 231억원(41.5%) 증가함에 따라 당사의 매출액은 전기 대비 198억원(18.3%)증가한 1,279억원을 달성하였습니다.
(*2) 공정가치모형 적용에 따라 매년 평가를 받고 있는 투자부동산에 대해 전기 대비 143억원(70.1%) 증가한 347억원의 평가이익을 인식하였습니다.
(*3) 법인세비용은 전기 대비 법인세비용차감전순이익 증가 및 이연법인세부채 측정 시 부동산 관련 가산할 일시적 차이에 대한 세율 변동(22% -> 24.2%)효과로 인해 전기 대비 180억원(462.6%) 증가한 218억원의 법인세비용을 인식하였습니다.

나-1) 부문별 영업실적(단위 : 천원)

구분	사업부문	제 40(당)기	제 39(전)기	증감(율)

금액	비율	금액	비율	금액	비율

매출	쇼핑몰운영(*1)	33,447,783	26.1%	35,158,207	32.5%	(1,710,424)	-4.9%

물류시설운영(*1)	6,060,091	4.7%	6,624,262	6.1%	(564,171)	-8.5%

관광호텔업(*2)	78,691,737	61.5%	55,629,289	51.5%	23,062,448	41.5%

석유류판매(*3)	9,435,106	7.4%	10,407,791	9.6%	(972,685)	-9.3%

임대및기타사업	301,911	0.2%	285,180	0.3%	16,731	5.9%

합계	127,936,628	100.0%	108,104,729	100.0%	19,831,899	18.3%

영업이익(손실)	쇼핑몰운영(*4)	19,216,310	133.1%	19,792,053	-128353.1%	(575,743)	-2.9%

물류시설운영(*5)	2,601,356	18.0%	3,059,965	-19844.1%	(458,609)	-15.0%

관광호텔업(*6)	(3,207,225)	-22.2%	(18,627,242)	120799.2%	15,420,017	-82.8%

석유류판매	76,735	0.5%	(5,489)	35.6%	82,224	-1498.0%

임대및기타사업	(4,248,122)	-29.4%	(4,234,707)	27462.4%	(13,415)	0.3%

합계	14,439,054	100.0%	(15,420)	100.0%	14,454,474	-93738.5%

(*1) 당사가 대리인의 입장에서 관리비의 수납을 대행하는 수행의무에 대한 회계처리를 총액기준(관리수입 및 관리비 인식)에서 순액기준으로 변경하였습니다. 이로 인해 영업손익에 미치는 영향은 없으나 전기대비 매출액은 감소(쇼핑몰운영 22억원, 물류시설운영 4억원)하였습니다.
(*2) 관광호텔업 매출은 전기대비 231억원(41.5%) 증가한 787억원입니다. 매출의 주요 증가 원인은 아래와 같습니다.※ 객실수입 전기대비 136억원 증가※ 식음료수입 전기대비 86억원 증가: 전기 대비 식음료 매장 인지도 증가 및 MICE/연회 개최 회수 증가.
(*3) 석유류판매 매출은 전기대비 10억(9.3%) 감소한 94억원입니다. 매출의 주요 감소 원인은 판매단가 하락(2019년에 비해 2018년 1~3분기의 평균적인 유류 가격이 상대적으로 높았음 ) 및 판매량 감소 ( 인근 주유소의 판매단가 하락으로 가격 측면에서 차별성을 갖지 못하여 당사 주유소 방문 고객이 감소 )때문입니다.
(*4) 쇼핑몰운영 영업손익은 전기대비 6억(2.9%) 감소한 192억원으로 주요 감소 원인은 광고선전비 및 수선유지비 증가때문입니다.
(*5) 물류시설운영 영업손익은 전기대비 5억(15.0%) 감소한 26억원입니다. 영업손익의 주요 감소 원인은 주차료수입 감소 및 지급수수료 증가(도시첨단물류단지 상업시설 컨설팅 용역, 사업타당성 분석용역 수수료는 비용으로 회계처리)때문입니다.
(*6) 관광호텔업 영업손익은 전기대비 154억(82.8%) 증가한 -32억원입니다. 영업손익의 주요 증가 원인은 아래와 같습니다.※ 전기 대비 매출액 230억원 증가. ※ 최저임금 인상으로 인해 도 급용역을 포함한 인건비 증가. ※ 식음료 매장에서 발생하는 재료비를 포함한 매출 증가에 연동하여 발생하는 비용 증가. ※ 공 시지가 상승에 따른 보유세 등 제세공과금 8억원 증가.

다. 신규사업의 내용 및 전망 해당사항 없음 라. 환율변동 영향 당사의 외환위험은 기능통화 외의 통화로 표시되는 수익 거래 등과 자산, 부채의 환율변동과 관련하여 발생하고 있습니다. 당사는 외환위험에 대한 회피가 필요하다고 판단되는 경우 파생상품 등을 통해 외환위험을 관리하고 있습니다. 당기말 현재 외환위험에 노출되어 있는 당사의 금융자산 및 금융부채는 중요하지 않습니다.

4. 유동성 및 자금의 조달과 지출 가. 유동성에 관한 사항 당사의 당기 유동비율은 전기대비 20.8% 감소한 17.4%이며, 결산 종료일 현재 현금과 단기금융상품 등 1,096억원의 현금성 자산을 보유하고 있습니다. 유동비율이 감소한 주요 이유는 2020년 11월 26일로 만기가 도래하는 4,200억원의 장기차입금 이 당기 중에 유동부채로 유동성대체되었기 때문이며 , 부채비율의 증가는 이연법인세부채 측정 시 부동산 관련 가산할 일시적 차이에 대한 세율 증가으로 인해 이연법인세부채가 증가하였기 때문입니다. 회사는 유동성 위험을 회피하기 위해 호텔실적 등을 고려하여 현금 유동성을 확보하고 있으며, 영업현금흐름을 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시켜 안정적으로 자금흐름을 관리하고 있습니다.

구분	제 40(당)기	제 39(전)기

유동비율(유동자산/유동부채)	17.4%	38.2%

부채비율(총부채/자기자본)	169.4%	166.0%

나. 자금의 조달에 관한 사항

1) 보고기간 종료일 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분	차입처	내역	만기일	당기말연이자율(%)	당기말	전기말

단기차입금	(주)하나은행	일반자금대출 등	2020.02.27~2020.11.30	3.11~3.60	52,000,000	52,000,000

(주)신한은행	일반자금대출	2020.06.17~2020.09.02	3.74	17,000,000	17,000,000

(주)우리은행	일반자금대출 등	2020.04.06	4.53	5,000,000	5,000,000

(주)KB국민은행	일반자금대출	2020.04.18 ~2020.09.27	3.81~3.98	5,000,000	5,000,000

하나서부제일차(주)	일반자금대출	2020.07.15	3.8	30,000,000	30,000,000

KDB산업은행(*3)	일반자금대출	-	-	-	40,000,000

소계	109,000,000	149,000,000

장기차입금	(주)하나은행(*3)	시설자금대출 등	2020.11.16~2029.03.15	2.25~4.26	199,821,440	185,363,000

(주)신한은행	시설자금대출 등	2020.11.16~2028.11.15	2.25~4.00	84,969,140	110,000,000

KDB산업은행	시설자금대출 등	2020.11.16~2028.11.15	2.25~4.00	79,974,060	80,000,000

(주)KB국민은행(*1, *2)	시설자금대출	2020.11.16	4.00	15,000,000	15,000,000

(주)KB국민은행	일반자금대출	2020.07.31	3.83	4,666,667	10,000,000

신용협동조합중앙회	시설자금대출	2020.11.16	4.00	55,000,000	55,000,000

도림신용협동조합	시설자금대출	2020.11.16	4.00	5,000,000	5,000,000

중국건설은행(주) 서울지점	시설자금대출	2020.11.16	4.00	30,000,000	30,000,000

미래에셋대우(주)(*1)	시설자금대출 등	2020.11.16	4.00	34,800,000	34,800,000

에이비엘생명보험(주)	시설자금대출	2020.11.16	4.00	30,000,000	30,000,000

유진드래곤시티전문사모투자신탁1호	일반자금대출	2020.11.16	4.00	30,200,000	30,200,000

코리안리재보험(주)	일반자금대출	2020.11.16	4.00	30,000,000	30,000,000

KDB산업은행(*3)	일반자금대출	2021.04.18	3.58	40,000,000	-

마에스트로에스티(주)	시설자금대출	2022.07.01	3.14	40,000,000	-

소계	679,431,307	615,363,000

차감 : 유동성장기차입금	(426,988,678)	(115,931,693)

차감 : 현재가치할인차금	(827,429)	(1,771,085)

차감계	251,615,200	497,660,222

합계	787,603,878	762,591,915

(*1) 미래에셋대우(주)는 2018년 1월 29일 채권양수도계약에 따라 (주)KB국민은행에 당사에 대하여 보유하고 있는 50억원의 대출채권 및 이를 담보하기 위한 인적ㆍ물적 담보와 기타 이에 부수하는 권리, 권한 및 계약상 지위를 양도하였습니다.
(*2) 에이치베스트제삼차(주)는 2018년 1월 29일 채권양수도계약에 따라 하나금융투자(주)에 당사에 대하여 보유하고 있는 100억원의 대출채권 및 이를 담보하기 위한 인적ㆍ물적 담보와 기타 이에 부수하는 권리, 권한 및 계약상 지위를 양도하였고, 하나금융투자(주)는 동일자에 상기 양수한 자산을 (주)KB국민은행에 양도하였습니다.
(*3) 당기 중 KDB산업은행에 대한 차입금 400억원 및 (주)하나은행에 대한 차입금 700억원의 만기가 연장되어 장기차입금으로 분류되었습니다. 그리고 주석 20에서 기술하는 바와 같이 해당 장기차입금과 관련하여 이자율 변동으로 인한 현금흐름위험을 회피하기 위해 이자율스왑을 체결하였습니다.

※ 당기말 당사 단기차입금(유동성장기차입금 포함)은 5,360억원으로, 전기말 2,649억원 대비 2,711억원 증가하였고, 당기말 장기차입금은 2,516억원으로, 전기말 4,977억원 대비 2,461억원 감소하였습니다. 1년 이내에 만기가 도래하는 차입금에 대해서는 보유현금 및 차입금의 차환을 통해 상환할 예정이며, 회사의 신용등급을 고려할때, 자금수요를 충족하기 위한 자금조달에 어려움이 없습니다.

2) 당기말 및 전기말 현재 당사 보유 차입금의 만기분석은 다음과 같습니다.

(당기말) (단위: 천원)

구분	3개월 이내	3개월~1년	1년이후	합계

차입금	18,601,635	544,663,427	261,740,164	825,005,226

(전기말) (단위: 천원)

구분	3개월 이내	3개월~1년	1년이후	합계

차입금	5,885,788	281,975,471	520,670,738	808,531,997

5. 부외거 래

가. 계류 중인 소송사건 당기말 현재 당사가 원고(소송 가액: 56,303천원) 및 피고(소송가액: 45,624,043천원)로 계류중인 소송사건은 각각 2건, 4건으로, 계류중인 소송사건의 결과는 현재로서는 예측할 수 없습니다.

나. 특수관계자와의 채무보증 현황

당기말 현재 당사가 특수관계자의 자금조달 등을 위하여 제공하고 있는 지급보증 및 담보의 내역 및 특수관계자로부터 제공받고 있는 담보 및 지급보증의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)