GS건설 사업보고서 (2025.12)
1. 사업의 개요

가. 지에스건설 연결기업의 영업부문은 3개의 본부(건축ㆍ주택사업본부, 플랜트사업본부, 인프라사업본부)와 3개의 실(개발사업실, 신사업실, Prefab실)로 구성되어 있으며, 사무용 빌딩, 생산 시설, 주거 시설, 정유, 석유화학 및 환경 등에 사용되는 설비 등을 건설하는 사업을 영위하고 있습니다. 2011년부터 연결기업이 적용한 K-IFRS에 따라 연결대상 종속회사에 포함된 회사들이 영위하는 사업으로는 건설업, 부가통신업, 건설용역업, 서비스업, 임대업 등이 있습니다

(단위 : 백만원, %)

사업본부(실)	주요 재화 및 용역	주요고객정보	사업부총매출	총매출액 대비사업부별 비율

건축ㆍ주택사업본부	사무용빌딩, 공장, 아파트 등	신반포4지구 재건축정비사업조합, 철산주공8,9단지주택재건축정비사업조합, 이문3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합	7,786,933	62.55

플랜트사업본부	석유정제설비, 발전소 등	Aramco(사우디아라비아), ㈜엘지화학, 동북아엘엔지허브터미널㈜	1,320,142	10.60

인프라사업본부	도로, 철도, 전력제어 등	Spark NEL Pty Ltd(호주), Land Transport Authority(싱가포르), 부산동서고속화도로㈜	1,461,412	11.74

개발ㆍ신사업	해외개발사업 등	불특정 다수인 등	434,089	3.49

Prefab	모듈러주택 등	㈜케이씨씨건설, 에스케이에코플랜트㈜, 기타 불특정 다수인 등	477,443	3.83

Inima	수처리 시설	Braskem, OPWP 등	867,154	6.96

기타	리조트사업 등	불특정 다수인 등	103,174	0.83

계	12,450,347	100.00

※ 보고부문은 당기부터 그린사업본부가 플랜트와 인프라사업본부로 통합되고 신사업본부가 개발ㆍ신사업 및 Prefab, Inima로 분리되었습니다.※ 당기부터 호주사업본부가 인프라사업본부로 통합되었습니다.

1) 건축ㆍ주택사업본부

건축사업: 공공 및 민간 발주처의 수요에 의하여 최종 목적물을 건설하는 수주산업으로 오피스 빌딩, 호텔, 인터넷데이터센터 또는 첨단 제조시설 외에도 LH, GH와 같은 주택도시공사에서 발주하는 주거시설까지 모든 건축 상품과 관련된 영업 및 시공을 수행하고 있습니다. 시장에서 요구하는 사업의 규모가 점점 대형화, 복잡화, 첨단화되는 트렌드에 맞추어 축적된 노하우와 기술력을 통해 발주처가 요구하는 세부적인 기준을 달성하여 향후 신뢰와 관계를 바탕으로 지속적인 수주 선순환을 이루고자 합니다.

주택사업: 주택사업은 조합을 발주처로 하는 정비사업과 시행사를 발주처로 하는 외주사업, 신규 택지 확보를 통한 자체사업으로 크게 나뉠 수 있습니다. "자이" 브랜드 파워를 기반으로 주요 입지의 수주 및 시공을 통해 시장에서 프리미엄 브랜드로의 가치를 인정받고 있습니다.

획일적인 아파트 공급에서 벗어나 복합개발사업 등 새로운 상품개발을 시도하고 있으며 고객들의 니즈를 반영한 다양한 상품을 개발하고 있습니다. 또한 특화된 커뮤니티 시설과 서비스를 통해 자이 입주민들의 만족도 향상에 힘쓰고 있습니다.

건설사업의 경우 기타 제조업과 비교 시 생산 및 설비 투자 없이 전문 공사업체들과의 외주 계약을 통해 사업을 영위하고 있습니다. 공정한 평가 및 안전을 최우선으로 업체를 선정하여 시공을 관리하고 있으며 장기적인 파트너십을 통해 우수한 품질을 유지하고 있습니다. 주요 원재료는 철근, 레미콘, 시멘트 등이며, 국내외 경기 및 환율, 수급 현황 등에 따라 가격 변동이 발생할 수 있으나, 발주처와 사전 물가인상분 협의 및 공정 일정 조율을 통해 대응하고 있습니다.

2) 플랜트사업본부

플랜트산업은 전통적인 정유, 가스, 석유화학 사업에서부터 친환경 사업분야인 수처리ㆍ폐기물처리, LNG/원자력 발전 및 신재생에너지 등 다양한 사업 분야를 포괄하고 있으며, 이들 시설의 설계(Engineering), 자재 및 설비 구매(Procurement), 시공 및 조립(Construction)단계를 거쳐 완공하는 EPC 기반의 산업입니다. 최근에는 고객의 니즈를 반영하여 유지보수 및 운영 서비스까지 포괄하는 고부가가치 복합 산업으로 발전하고 있습니다.

플랜트산업은 소수의 공공 또는 민간 발주자에 의해 발주가 이루어지는 특성을 가지고 있으며, 기술력, 자본력, 사업관리능력, 수행경험과 같은 종합 역량을 갖춘 소수의 전문 기업에 국한되는 경향이 있습니다.

Oil Gas 분야는 국제유가와 석유ㆍ화학 제품 소비량, 세계 각국의 에너지 정책 및 투자계획, 국제 에너지 협약 등이 주요 경기 변동 요인으로 작용하고 있으며, 이를 고려한 발주처의 플랜트 발주 계획에 의해 시장 규모 및 방향이 결정되는 특징을 가지고 있습니다.

에너지 분야에서는 각국 정부와 시장의 관심이 높아짐에 따라 친환경에너지로의 에너지전환이 가속화될 것으로 전망되며, 친환경 에너지 사용 비중을 높이는 목표를 수립하고 있습니다. 당사는 경쟁력을 갖춘 LNG 발전 및 원자력발전 등 기존사업을 지속적으로 추진하여 미래에 대한 성장동력을 유지하는 한편, 국제적 에너지전환 기조에 대응한 신재생에너지(태양광, 풍력, BESS) 사업으로의 확장을 준비하고 있습니다. 아울러, 글로벌 에너지 안보 강화 흐름에 따라 대형원전과 소형모듈원전(SMR) 수요가 증가하고 있어, 당사는 기존 원전 수행 경험을 기반으로 관련 사업 참여를 확대하고 있습니다.

또한, 환경사업분야는 노후 시설 개체 및 현대화, 부지 집약화 및 기술 고도화 요구에 발맞춰 설비 투자와 사업 발주가 지속적으로 증가하고 있으며, 순환 경제 및 자원 재활용 정책에 따라, 폐기물에너지화(Waste to Energy)분야로 사업 영역이 확장되고 있습니다.

연결기업은 정유, 가스, 석유화학 분야의 전통적인 EPC 사업 이외에 기본설계 및 FEED(Front-End Engineering Design) 등의 Engineering 사업을 통해 사업기회 확보를 지속적으로 모색하고 있으며, 인도 태양광 에너지 사업을 거점으로 삼아 신재생에너지 사업의 개발, 건설, 운영에 참여할 계획입니다.

3) 인프라사업본부인프라산업은 토공사 및 철근, 콘크리트 등을 활용하여 자연의 터전에 공공의 이익을 위해 새로운 공간을 창조함으로써 다른 산업의 기반이 되는 시설물을 건설하는 산업입니다.

GS건설 인프라는 창립 이래 수많은 공공 부문과 민자 부문의 토목 ㆍ SOC 사업에 참여하여 도로, 교량, 철도, 지하철, 항만, 전력망 등을 건설하며 국토의 균형적인 개발과 국가경제 발전에 기여해 왔습니다.

미래기술원의 지속적인 연구개발로 확보한 신공법과 축적된 시공 노하우를 프로젝트에 접목하여 총연장 7.3km로 세계 10위를 기록한 장대교량인 서해대교, 국내 최초의 3차원 케이블 사장교인 목포대교, 세계 최초의 경사형주탑인 제2남해대교 등을 건설하였습니다. 해외 시장의 경우, 베트남 시장에 조기 진출하여 도심지 간선도로, 장대교량 및 지하철 공사를 진행하고 있으며, 싱가포르에서도 우수한 기술력과 경험을 바탕으로 다수의 지하철 공사 수행 및 선진 건설시장인 호주에 진출하여 글로벌 선진사들과 함께 대규모 도로, 철도 프로젝트를 수행 중에 있습니다. 또한 Smart Construction 기술적용 및 건설장비를 자동화하는 등 생산성 있는 건설현장을 만들어가고 있습니다.

국내에서는 다양한 정부사업의 발주로 항만, 철도, 전력구 공사 등 모든 공공시설 분야의 투자가 이루어 질것으로 보이며, 그에 따라 다양한 형태의 인프라 사업이 활발해질 전망입니다. 이에 국내사업의 경우, 공공발주 사업 참여 결과 경기,부산 전력구 공사 수주 등 민간 부문 인프라 수주에 힘쓰고 있습니다.

해외사업은 신규 선진국 시장을 지속적으로 참여한 결과 호주 사업을 확대하였으며 또한 안정적인 재원확보가 가능한 ODA 사업 참여를 통해 수익을 창출할 계획입니다.

4) 개발ㆍ신사업실

[국내개발사업]국내개발사업은 올해부터 기존의 개발사업 역량을 통합하고 조직화하여 체계적인 사업 운영 기반을 마련하였으며, 이를 통해 사업 실행력과 효율성을 강화하고 있습니다. 기존에 추진해온 데이터센터 개발사업은 지속적으로 확장하고 있으며, 현재 진행 중인 사업에 대해서는 안정적인 관리 체계를 유지하고 있습니다. 또한, 고령화 등 사회적 수요에 대응하여 시니어 주택 사업을 연속적으로 발굴ㆍ개발하기 위한 기획을 진행 중입니다. 주거 개발 뿐만 아니라 상업시설, 오피스 등 다양한 용도의 자산과의 복합개발을 통해 시너지를 창출하고 부가가치를 극대화할 수 있는 복합 개발사업도 본격적으로 준비하고 있으며, 초기 사업을 발굴한 후 약 2~3년 내 자체 역량을 고도화하여 사업을 확대해 나갈 계획입니다.[해외개발사업]해외개발사업은 글로벌 시장을 대상으로 전략적 개발 및 투자 프로젝트를 수행 중이며, 현지 법인 또는 특수목적법인을 통한 직접 개발 또는 투자 사업으로 수행되고 있습니다. 시장 특성에 맞춘 부동산 개발기획 및 사업수행 전략을 기반으로, 일반 소비자를 대상으로하는 주택 분양 외에도 다양한 수익 실현 방식을 병행하고 있으며, 현지 수요에 최적화된 상품 기획과 전략적 파트너와의 공동 마케팅을 통해 시장 침투력과 수익 확보 역량을 강화하고 있습니다. 또한, 현지 유력 기업 및 금융기관과의 협업을 통해 인허가부터 운영까지 프로젝트 전 단계의 리스크를 분산하고 사업 안정성을 확보하고 있습니다. 수익구조는 특정 프로젝트 및 수익 확보 방식에 국한하지 않고 프로젝트별로 분산하여 추진하고 있으며, 자체 개발을 통한 분양수익, 합작사업 배당, 지분 매각 등을 주요 수익원으로 하는 다변화된 포트폴리오를 구축하고 있습니다. 이를 기반으로 안정적인 수익 창출과 글로벌 사업 확장을 추진하고 있으며, 기획력, 파트너십 중심의 개발 역량, 글로벌 투자 네트워크를 바탕으로 지속적인 성장을 도모하고 있습니다.

[신사업]

신사업실은 당사 보유 역량과 연계하여 성과를 극대화할 수 있는 사업들을 지속적으로 탐색하고 있으며, 크게 '공간'과 '에너지'라는 두 축을 중심으로, 보유 핵심 역량을 바탕으로 한 경쟁력을 지속적으로 확보하고 있습니다.

아울러 투자, PoC, Smart city 전략을 기반으로 산업 생태계를 구축하고, 투자사업 고도화를 통해 혁신 기술을 확보하고 있으며, 글로벌 네트워크 또한 확장하고 있습니다. 더불어 지속가능한 미래를 위한 에너지 사업 분야와 기후변화 관련 사업 분야도 지속적으로 탐색 중입니다.

이외에도 국내외 Start-up 투자사, 학계 등과의 협업 및 기존 사업과의 연계를 통한 사업 기회 또한 다방면으로 검토할 예정입니다.

5) Prefab실

Prefab실은 모듈러주택, Precast Concrete 등 건설업 및 연관산업을 포함하여 다양한 요소기술의 개발 및 사업 기반 확대를 지속적으로 추진하고 있습니다.

모듈러주택은 현장에서 완성하는 기존의 전통적인 건설 방식과 달리 공장에서 주택 모듈을 제작한 뒤 현장으로 운송하여 조립하는 산업으로 건설업과 제조업의 특성을 동시에 가지고 있습니다. 연결기업은 2020년 모듈러주택 회사 인수를 통해 다양한 형태와 용도에 대응할 수 있는 모듈 생산 역량을 갖추게 되었으며, 유럽시장 공급 실적을 확보하였습니다.

연결기업이 영위하는 모듈러주택 사업은 주요 시장이 유럽에 집중되어 있어 유럽 지역의 주택 경기 변동에 민감하게 영향을 받고 있으며, 공공 및 민간 부문의 발주 수요는 경제지표, 대외환경, 정부의 투자정책 등에 따라 변동될 수 있습니다. 기존의 단독주택 위주 사업 외에도 지역 개발사와의 협업을 통한 주택단지 조성 등으로 사업 포트폴리오를 확대하고 있으며, 유럽 전역으로의 사업 확장 전략을 추진하고 있습니다. 아울러, 경쟁력 제고 및 핵심 역량 강화를 바탕으로 다른 국가로의 사업 진출도 계획하고 있습니다.

이와 더불어 친환경, 안전 및 품질, 공기단축 등 국내 건설 환경의 변화에 대응하고자Precast Concrete 공법을 활용한 건축 주요 자재 생산 및 공사를 수행하는 지피씨㈜를 설립하여 운영 중에 있습니다. 또한 연결기업의 타 사업부문 및 자회사와의 시너지/협업 가능성, 효과 등 여러가지 요인을 중요하게 고려하여 신규사업 추진을 검토하고 있습니다.

6) Inima수처리 운영 산업은 국가 필수 기반시설의 운영과 관련이 깊고 대부분 장기로 계약되므로 경기변동에 따른 영향을 비교적 적게 받으며, 진입장벽이 높고 장기 운영 수익이 높은 특징을 가지고 있습니다.

일반적으로 국가가 일정 수준 이상 발전하는 경우 인프라 시설 정비 수요 및 시민들의 삶의 질 개선에 대한 요구가 증가하며 이로 인하여 수처리 기반시설의 운영 수요가 확대됩니다. 연결기업은 현재 보유한 수처리 시설의 안정적 운영과 신규/증설되는 시설의 운영 수요 증가로 인해 향후 안정적인 성장을 보일 것으로 예상합니다.

연결기업은 2012년 Inima(現 GS이니마) 인수를 통해 상하수도 운영사업 역량을 확보하였으며, 이후 산업용수 자산 인수 등을 통해 사업 포트폴리오를 확장하고 있습니다. 또한 다양한 국가 내 상하수도시설 운영업체와 하폐수처리시설 운영업체를 보유하고 있어 글로벌 경쟁력을 갖추고 있습니다.현재 연결기업은 아부다비 국영에너지회사(Abu Dhabi National Energy Company PJSC, TAQA)와 2025년 8월 주식양수도계약(Share Purchase Agreement, SPA)을 체결하였으며, 규제 당국 승인 등 선결조건(Condition Precedent, CP) 충족 절차 진행중입니다.

나. 자이에스앤디

자이에스앤디는첨단공장, 인터넷데이터센터(IDC), 연구시설 및 오피스, 화공플랜트 등을 시공하는 '건축사업부문', 정비사업, 외주사업, 자체개발사업 등의 '주택개발사업부문', 스마트홈, 아파트 AS, Xi옵션 판매, 환기형공기청정기 Sys Clein 시공 및 판매, 부동산 임대운영, 시설관리, 인프라 운영관리 등의 'Home Solution 사업부문'의 3개 부문으로 구성되어 있으며, 제26기말 현재 별도기준 4,539억원, 연결기준 13,876억원의 매출을 달성하였습니다.각 사업부문별 주요 제품은 다음과 같습니다.

사업부문	주요사업내용

건축사업	클린룸 조성, 첨단공장, 인터넷데이터센터(IDC), 석유화학 플랜트사업 등 시공

주택사업	아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물 시공 분양(부동산 개발 및 공급)

Home Solution 사업	스마트 홈 시스템(IoT, 홈네트워크 시스템) 전문직별 공사업(통신공사업 등)
시설물유지관리 등(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)
환기형공기청정기 'Sys Clein' 판매 및 설치Xi 옵션(시스템 에어컨 등 빌트인가전) 판매 및 설치부동산 임대(부동산 임대관리)
부동산 관리업(비주거용 부동산관리 등)
민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역

1) 건축 사업부문 (1) 건축사업건축사업은 배터리 생산공장, 가전제품 생산공장 등 산업용 제조시설과 오피스, 연구개발(R) 시설 등 일반건축물을 중심으로 수행되고 있습니다. 특히, 전기차 및 IT기기용 배터리 제조를 위한 대규모 생산시설의 설계 및 시공 경험을 바탕으로, 첨단 제조설비에 적합한 공간 효율성, 유연성, 에너지 절감 등 최신 기술 트렌드를 적극 반영한 건축 솔루션을 제공합니다. 자이에스앤디는 다양한 고객 요구에 맞춰 기획, 설계, 시공의 전 과정에서 맞춤형 서비스를 제공하고 있으며, 이를 통해 생산성과 업무 효율성을 극대화하는 고기능성 공간 구현에 주력하고 있습니다. 글로벌 제조업체의 공급망 다변화와 고부가가치 설비 투자가 확대됨에 따라, 당사는 단순 시공을 넘어 기획단계에서부터 참여하는 전략적 파트너로서의 입지를 강화하고 있으며, 배터리 및 전자 제품 산업 중심의 산업건축 분야에서 경쟁력을 지속 확대하고 있습니다.(2) 하이테크사업

하이테크사업은 액정용 디스플레이ㆍ반도체 클린룸, 데이터센터, 첨단소재 생산설비 및 친환경 플랜트 등 고도화된 산업설비를 대상으로 사업관리, 설계, 조달, 시공 전반에 걸친 종합 서비스를 제공하고 있습니다. 특히 고청정, 고정밀 환경 구축이 필수적인 프로젝트에서 기술 전문성과 통합 운영능력을 기반으로 시장 내 경쟁우위를 확보하고 있습니다.

최근 AI, 클라우드 산업의 성장에 따른 대규모 데이터센터 수요 증가와 함께, ESG 경영 강화에 따른 친환경/재생 제품 생산설비에 대한 투자가 활발히 이뤄지고 있으며, 당사는 이 같은 시장 변화에 선제적으로 대응하여 하이테크 EPC 리더로 자리매김하고 있습니다.

제26기말 현재 건축사업부문의 매출액은 9,337억원으로 전체 매출의 67.3%를 차지합니다.

2) 주택사업부문

주택사업부문은 생활의 기본인 주거시설을 공급하는 사업분야이며, 대부분의 주택사업을 영위하는 기업들은 토지확보, 분양, 시공까지의 업무를 주로 하고 있습니다. 주택사업부문은 경기동향, 시중 유동성 및 고객의 니즈에 민감하게 반응합니다. 주택사업부문은 직접 토지를 매입하여 시행과 시공을 병행하는 개발형 주택사업과, 주택조합, 시행사 등 발주처의 요구에 따라 시공하여 공급하는 도급공사로 구분되며,당사의 경우 대규모 정비사업보다는 500세대 규모의 도심 중규모 재건축 , 중규모 단지 개발 자체사업에 회사 역량을 집중하고 있습니다.주택사업부문은 타 산업에 비해 가치창출, 고용유발 등 경기부양 효과가 크기 때문에 침체된 경기를 활성화하는 견인차 역할을 담당하고 있으며, IT, 친환경 등 기타산업과의 연관성이 매우 큰 산업적 특징을 지니고 있습니다. 제26기말 현재 주택사업부문의 매출액은 1,315억원으로 전체 매출의 9.5%를 차지합니다.

3) Home Solution 사업부문

(1) Home Improvement 사업Home Improvement 산업은 아파트 입주민들을 대상으로 삶의 질을 향상시키고, 생활 편의를 제공하는 부가가치서비스 사업으로 당사는 i) 스마트 홈 시스템 제조 및 판매, ii) 준공 건축물에 대한 A/S 등 사후관리 서비스 제공 iii) 환기형공기청정기 'Sys Clein'과 시스템 에어컨 등 빌트인가전을 판매하고 있습니다.국내 스마트홈 시장을 포함한 빌트인가전 시장은 소비자들이 삷의 질 향상, 생활 편의성 향상 및 안전에 대한 중요성이 점차로 부각됨에 따라 편리하면서도 안전하고, 즐거움이 있는 세련된 주거 환경에 대한 욕구가 강해지고 있어 관련시장은 지속적으로 성장하고 있습니다.(2) 부동산 운영 사업부동산운영 사업은 부동산업을 기반으로 하는 서비스 산업이며, 표준산업분류표 상 부동산 관리업(FM, Facility Management) 및 부동산 임대업(Leasing Management)으로 크게 구분할 수 있으며, 2000년 이후 지속적인 성장세를 보이고 있습니다. 현재 부동산 임대, 개발 및 공급, 관리 등 부동산 관련 사업이 확대됨에 따라 부동산 관련 서비스에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있는 반면, 부동산 중개업, 관리업 등 후방 밸류체인 사업을 영위하는 회사의 경우 영세, 군소 업체가 대부분이며, 관련 규제 등으로 One-Stop 서비스가 활성화 되어 있지 않아 수요자들의 불편을 초래하고 있는 실정입니다. 이에 따라, 금융과 실물에 대한 역량, 사업 전반에 대한 관리 및 기획 능력을 갖춘 부동산 임대관리(LM), 부동산 시설관리(FM), 부동산재산관리(PM), 자산관리(AM) 등 전반적인 부동산 관련 서비스를 제공하는 부동산종합서비스회사 도입의 필요성이 점차 확대되고 있으며, 당사는 시장상황에 부합하는 서비스를 개발하여 시장을 선도해 나갈 수 있도록 노력하고 있습니다.제26기말 현재 Home Solution사업부문의 매출액은 3,224억원으로 전체 매출의 23.2%를 차지합니다.