대신밸류리츠 사업보고서 (2024.12)
3. 연결재무제표 주석

1. 일반 사항

주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사(이하 "지배기업")와 연결재무제표 작성대상 종속기업(이하 지배기업과 종속기업을 일괄하여 "연결실체")의 일반사항은다음과 같습니다.1.1 지배기업의 개요지배기업은 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2024년 10월 23일 설립되었으며, 2024년 11월 28일 대한민국 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 지배기업의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 지배기업의 본점 소재지는 서울특별시 중구 삼일대로 343 입니다.지배기업의 사업연도는 3개월(매년 3월 1일, 6월 1일, 9월 1일 및 12월 1일에 개시하고, 5월 31일, 8월 31일, 11월 30일 및 2월 28일(윤년에는 2월 29일)에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일인 2024년 10월 23일부터 2025년 5월 31일까지입니다.

당기말 현재 지배기업의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분	주주명	주식수(주)	지분율(%)

보통주	한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호의 신탁업자 지위)	11,660,000	19.50

대신증권(주)	10,800,000	18.07

기타주주	37,320,000	62.43

합 계	59,780,000	100.00

1.2 종속기업의 현황연결실체는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다. 한편, 보고기간종료일 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명	소재지	업 종	결산월	지분율(%)

당기말	전기말

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사(주1)	대한민국	부동산투자	2,5,8,11월	100.00	100.00

(주1) 전기 중 신규로 취득하였습니다.1.3 종속기업 재무정보 요약

[ 당기 ] (단위: 천원)

회사명	자산	부채	자본	영업수익	당기순손익	총포괄손익

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	714,685,433	426,884,889	287,800,544	8,937,385	2,555,698	2,555,698

[ 전기 ] (단위: 천원)

회사명	자산	부채	자본	영업수익	당기순손익	총포괄손익

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	716,185,645	425,847,907	290,337,738	5,266,124	714,950	714,950

상기 재무정보는 연결실체간 내부거래가 제거되기 전의 금액이며 포괄손익계산서 상의 재무정보는 종속기업의 연결대상 기간 동안의 재무정보입니다.

2. 중요한 회계정책

다음은 연결재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 연결재무제표 작성기준

연결실체의 연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성됐습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와해석서를 번역하여 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다. 이 연결재무제표는 보고기간말인 2025년 8월 31일 현재 유효하거나 조기 도입한 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.한국채택국제회계기준은 연결재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2. 회계정책과 공시의 변경2.2.1 연결회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2.2.2 연결실체가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시'(개정)

특정조건을 모두 충족하는 경우 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주할 수 있도록 허용하는 규정이 신설되었으며 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정이 명확화 되었습니다. 또한, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 공시 요구사항이 추가되었습니다. 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

(2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

- 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

- 제1107호 '금융상품 공시': 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

- 제1109호 '금융상품': 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

- 제1110호 '연결재무제표': 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

- 제1007호 '현금흐름표': '원가법'을 삭제하고 '원가'로 대체하여 기준서간 용어일치

2.3 연결연결실체는 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 따라 연결재무제표를 작성하고 있습니다.

2.3.1 종속기업

종속기업은 지배기업이 지배하고 있는 모든 기업입니다. 지배기업이 투자한 기업에 관여해서 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고, 투자한 기업에 대해 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미칠 능력이 있는 경우, 해당 기업을 지배한다고 판단합니다. 종속기업은 지배기업이 지배하게 되는 시점부터 연결재무제표에 포함되며, 지배력을 상실하는 시점에 연결재무제표에서 제외됩니다.연결실체의 사업결합은 취득법으로 회계처리됩니다. 이전대가는 취득일의 공정가치로 측정하고, 사업결합으로 취득한 식별가능한 자산ㆍ부채 및 우발부채는 취득일의 공정가치로 최초 측정하고 있습니다. 연결실체는 청산 시 순자산의 비례적 몫을 제공하는 비지배지분을 사업결합 건별로 판단하여 피취득자의 순자산 중 비례적 지분 또는 공정가치로 측정합니다. 그밖의 비지배지분은 다른 기준서의 요구사항이 없다면 공정가치로 측정합니다. 취득관련 원가는 발생 시 당기비용으로 인식됩니다.

영업권은 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액과 취득자가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 취득일의 공정가치 합계액이 취득한 식별가능한 순자산을 초과하는 금액으로 인식됩니다. 이전대가 등이 취득한 종속기업 순자산의 공정가액보다 작다면, 그 차액은 당기손익으로 인식됩니다. 연결실체 내의 기업 간에 발생하는 거래로 인한 채권, 채무의 잔액, 수익과 비용 및 미실현이익 등은 제거됩니다. 또한 종속기업의 회계정책은 연결실체에서 채택한 회계정책을 일관성 있게 적용하기 위해 차이가 나는 경우 수정됩니다.

지배력의 상실을 발생시키지 않는 비지배지분과의 거래는 비지배지분의 조정금액과 지급 또는 수취한 대가의 공정가치의 차이를 지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본으로 직접 인식합니다.

연결실체가 종속기업에 대해 지배력을 상실하는 경우, 보유하고 있는 해당 기업의 잔여 지분은 동 시점에 공정가치로 재측정되며, 관련 차액은 당기손익으로 인식됩니다.

2.4 금융자산2.4.1 분류

연결실체는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 연결실체는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

2.4.2 측정

연결실체는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

(1) 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 연결실체는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

① 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

② 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

③ 당기손익-공정가치측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

(2) 지분상품

연결실체는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 연결실체가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

2.4.3 손상

연결실체는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 연결실체는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. (연결실체가 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 결정하는 방법은 주석 4.1.2 참조)

2.4.4 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

연결실체가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 연결실체가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다.

2.5 비금융자산의 손상상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.6 금융부채2.6.1 분류 및 측정

연결실체의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 연결재무상태표 상 '차입금', '기타금융부채', '임대보증금' 등으로 표시됩니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상 '금융비용'으로 인식됩니다.

2.6.2 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.7 투자부동산

임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득시 발생한 거래원가를 포함하여최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편, 일상적인 수선 및 유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 50년 동안 정액법으로 상각됩니다.투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간말에 재검토하고 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

2.8 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결실체가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결실체는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산, 부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다. 이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결실체가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

2.9 리스 연결실체가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 각 리스된 자산은 재무상태표에서 그 특성에 기초하여 표시하였습니다. 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다. 2.10 임대료수익연결실체는 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다.2.11 부동산투자회사법상의 특칙적용: 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당연결실체는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

2.12 연결재무제표 승인연결실체의 연결재무제표는 2025년 10월 1일자로 이사회에서 승인되었으며, 2025년 11월 19일자 정기주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.3. 중요한 회계추정 및 가정

연결실체는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

연결실체의 경영진은 연결재무제표 작성시 보고기간말 현재 수익, 비용, 자산 및 부채에 대한 보고금액과 우발부채에 대한 주석공시사항에 영향을 미칠 수 있는 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 그러나 이러한 추정 및 가정의 불확실성은 향후 영향을 받을 자산 및 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있습니다.연결실체가 노출된 위험 및 불확실성에 대한 기타 공시사항으로 재무위험관리(주석 4 참조) 등이 있습니다.

4. 재무위험관리4.1 재무위험관리요소

연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

4.1.1 시장위험(1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 연결실체의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는 데 있습니다.보고기간종료일 현재 연결실체의 차입금은 전액 고정이자율 차입금으로 이자율위험에 노출되어있지 않습니다.

4.1.2 신용 위험

신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 연결실체에 재무적 손실을 미칠 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 당기말 현재 신용위험의 최대노출금액은 장부금액과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

현금및현금성자산	21,868,834	17,943,803

매출채권	2,601,643	2,601,643

기타유동금융자산	1,271,123	215,591

합 계	25,741,600	20,761,037

4.1.3 유동성 위험

유동성위험이란 연결실체의 경영환경 및 외부환경의 악화로 인하여 연결실체가 금융부채에 관련된 의무를 적기에 이행하는데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결실체는 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적인 단기 및 중장기 자금관리계획 수립과 실제 현금 유출입 스케줄을 지속적으로 분석, 검토하여 발생가능한 위험을적기에 예측하고 대응하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 금융부채의 계약에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

구 분	3개월 미만	3개월 초과1년 이하	1년 초과2년 이하	2년 초과5년 이하	5년 초과	합 계

기타유동금융부채	2,468,323	-	-	-	-	2,468,323

장기차입금(주1,2)	1,615,811	10,644,008	416,460,526	-	-	428,720,345

기타비유동금융부채(주2)	-	-	-	-	23,651,000	23,651,000

합 계	4,084,134	10,644,008	416,460,526	-	23,651,000	454,839,668

(주1) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(주2) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

[ 전기말 ] (단위: 천원)

구 분	3개월 미만	3개월 초과1년 이하	1년 초과2년 이하	2년 초과5년 이하	5년 초과	합 계

단기사채(주1,2)	90,442,934	-	-	-	-	90,442,934

단기전환사채(주2)	-	54,000,000	-	-	-	54,000,000

기타유동금융부채	2,467,906	-	-	-	2,467,906

장기차입금(주1,2)	1,643,600	10,644,008	420,038,255	-	-	432,325,863

기타비유동금융부채(주2)	-	-	-	-	23,651,000	23,651,000

합 계	94,554,440	64,644,008	420,038,255	-	23,651,000	602,887,703

(주1) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(주2) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

4.2 자본위험관리

연결실체의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 연결실체는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

연결실체의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 순부채를 자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 재무상태표상 부채 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액입니다.

보고기간종료일 현재 부채비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

총부채	426,948,310	568,624,429

차감: 현금및현금성자산	(21,868,834)	(17,943,803)

순부채	405,079,476	550,680,626

자본	294,777,266	148,913,835

부채비율	137.42%	369.80%

5. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 보고기간종료일 현재 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

상각후원가 측정 금융자산:

현금및현금성자산	21,868,834	21,868,834	17,943,803	17,943,803

매출채권(주1)	2,601,643	2,601,643	2,601,643	2,601,643

기타유동금융자산(주1)	1,271,123	1,271,123	215,591	215,591

합 계	25,741,600	25,741,600	20,761,037	20,761,037

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

(2) 보고기간종료일 현재 금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	당기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

상각후원가 측정 금융부채:

단기사채(주1)	-	-	90,100,824	90,100,824

단기전환사채(주1)	-	-	52,511,155	52,511,155

기타유동금융부채(주1)	2,468,323	2,468,323	2,467,906	2,467,906

장기차입금(주1)	400,399,170	400,399,170	399,442,179	399,442,179

기타비유동금융부채(주1)	17,596,412	17,596,412	15,201,702	15,201,702

합 계	420,463,905	420,463,905	559,723,766	559,723,766

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

(3) 당기 및 전기 중 금융상품 범주별 순손익 구분은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전기

상각후원가 측정 금융자산:

이자수익	4,627	1,733

이연사채발행손실상각비	(200,824)	(463,972)

소 계	(196,197)	(462,239)

상각후원가 측정 금융부채:

이자비용	(5,101,515)	(4,237,031)

(4) 공정가치 서열체계1) 연결실체는 공정가치 측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치 측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구 분	투입변수의 유의성

수준 1	측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격

수준 2	수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수

수준 3	자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수

2) 보고기간종료일 현재 연결실체가 보유한 공정가치로 측정되는 금융상품의 내역은없습니다.3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 현금및현금성자산(1) 보고기간종료일 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

제예금	21,868,834	17,943,803

(2) 사용이 제한된 금융상품

연결실체는 차입금에 대해 예금근질권을 담보로 제공하고 있습니다(주석 20 참조). 당기말 현재 해당 계좌의 잔액은 없습니다.

7. 매출채권보고기간종료일 현재 매출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

총장부금액	2,601,643	2,601,643

차감: 손실충당금	-	-

매출채권(순액)	2,601,643	2,601,643

8. 기타유동금융자산보고기간종료일 현재 기타유동금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

미수금	-	13,252

미수수익	3,609	1,515

미수임대료	1,267,515	-

이연사채발행손실	-	200,824

합 계	1,271,124	215,591

9. 기타자산 및 기타부채(1) 보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

유동	유동

선급비용	259,364	240,838

(2) 보고기간종료일 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

선수수익	913,166	5,086,237	857,220	7,560,591

부가세예수금	485,001	-	482,853	-

합 계	1,398,167	5,086,237	1,340,073	7,560,591

10. 투자부동산

(1) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

총장부금액	감가상각누계액	장부금액	총장부금액	감가상각누계액	장부금액

토지	534,915,061	-	534,915,061	534,915,061	-	534,915,061

건물	162,433,461	(1,624,334)	160,809,127	162,433,461	(812,167)	161,621,294

합 계	697,348,522	(1,624,334)	695,724,188	697,348,522	(812,167)	696,536,355

(2) 당기 및 전기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	토 지	건 물	합 계

기초	534,915,061	161,621,294	696,536,355

감가상각비	-	(812,167)	(812,167)

기말	534,915,061	160,809,127	695,724,188

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	토 지	건 물	합 계

기초	-	-	-

취득	534,915,061	162,433,461	697,348,522

감가상각비	-	(812,167)	(812,167)

기말	534,915,061	161,621,294	696,536,355

(3) 당기 및 전기 중 투자부동산 관련 수익과 비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

임대수익 등 영업수익	8,937,385	5,266,124

직접 운영비용(주1)	1,589,317	1,127,181

(주1) 투자부동산과 관련된 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 부동산위탁관리비, 세금 및 공과금을 합한 금액입니다.

(4) 운용리스 제공 내역연결실체는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 대신프라퍼티(주)와 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 812,167천원(전기 : 812,167천원)입니다.보고기간종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게 될것으로 기대되는 미래 최소리스료 내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

구 분	1년 이내	1년 초과5년 이내	5년 초과	합 계

리스료	28,717,255	125,315,667	53,059,679	207,092,601

[ 전기말 ] (단위: 천원)

구 분	1년 이내	1년 초과5년 이내	5년 초과	합 계

리스료	28,522,132	124,302,072	61,363,787	214,187,991

(5) 보고기간종료일 현재 투자부동산에 대한 공정가치 평가내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

구 분	장 소	장부금액	공정가치(주1)

토지 및 건물	서울특별시 중구 삼일대로 343	695,724,187	699,500,000

(주1) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 경일감정평가법인 및 대한감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.대신343(대신파이낸스센터)의 평가기준일은 2025월 03월 31일이며, 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 연결실체의 투자부동산의 감정평가는 시장접근법, 이익접근법의 방법을 각각 50%, 50% 가중평균하여 산출하였으며 동 금액을 공정가치로 사용하였습니다.

[ 전기말 ] (단위: 천원)

구 분	장 소	장부금액	공정가치(주1)

토지 및 건물	서울특별시 중구 삼일대로 343	696,536,355	699,500,000

(주1) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 경일감정평가법인 및 대한감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.대신343(대신파이낸스센터)의 평가기준일은 2025월 03월 31일이며, 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 연결실체의 투자부동산의 감정평가는 시장접근법, 이익접근법의 방법을 각각 50%, 50% 가중평균하여 산출하였으며 동 금액을 공정가치로 사용하였습니다.

(6) 보고기간종료일 현재 공정가치 서열체계 수준 3의 공정가치측정에 사용된 평가관련 정보는 다음과 같습니다.

과 목	공정가치	수 준	가치평가기법	관측가능하지 않은 투입변수	공정가치와 투입변수와의 관계

당기말	전기말

투자부동산	699,500,000	699,500,000	3	거래사례비교법,수익환원법	평방미터당 가격	(주1)

(주1) 당 투자부동산의 감정평가는 시장접근법(거래사례비교법), 이익접근법(수익환원법)을 각각 50%, 50% 가중평균하여 감정평가하였습니다.

(7) 연결실체는 투자부동산과 관련하여 재산종합보험 등(총 부보금액: 121,383백만원)에 가입하고 있습니다.

(8) 보고기간종료일 현재 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	담보제공자산	계정과목	설정권자	채권최고액	관련 채무 금액(주2)

대신343(대신파이낸스센터)	토지/건물(주1)	임대보증금	대신프라퍼티(주)	23,651,000	23,651,000

소 계	23,651,000	23,651,000

장기차입금	새마을금고중앙회	180,000,000	150,000,000

새마을단위금고(37개)	60,000,000	50,000,000

현대해상화재보험(주)	72,000,000	60,000,000

(주)케이비손해보험	60,000,000	50,000,000

케이비밸류제일차(주)	115,920,000	96,600,000

소 계	487,920,000	406,600,000

합 계	511,571,000	430,251,000

(주1) 연결실체가 담보로 제공한 토지와 건물의 가액은 695,724,188천원입니다.(주2) 당기말 현재 현재가치할인차금이 반영되지 않은 명목금액입니다.

11. 기타금융부채(1) 보고기간종료일 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

유동	비유동	유동	비유동

미지급비용	2,468,323	-	2,467,906	-

임대보증금(주1)	-	17,596,412	-	15,201,702

합 계	2,468,323	17,596,412	2,467,906	15,201,702

(주1) 상기 임대보증금과 관련하여 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 20 참조).

(2) 보고기간종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

임대보증금 명목가액	23,651,000	23,651,000

차감: 현재가치할인차금	(6,054,588)	(8,449,298)

임대보증금 장부금액	17,596,412	15,201,702

12. 차입금및사채

(1) 보고기간종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처	만기일	연이자율(%)	당기말	전기말

새마을금고중앙회	2027-03-27	3.50	150,000,000	150,000,000

새마을단위금고(37개)	2027-03-27	3.50	50,000,000	50,000,000

현대해상화재보험(주)	2027-03-27	3.50	60,000,000	60,000,000

(주)케이비손해보험	2027-03-27	3.50	50,000,000	50,000,000

케이비밸류제일차(유)	2027-03-27	3.50	96,600,000	96,600,000

소 계	406,600,000	406,600,000

현재가치할인차금	(6,200,830)	(7,157,821)

합 계	400,399,170	399,442,179

(주1) 상기 차입금에 대하여 투자부동산에 대한 우선수익권 등이 담보로 제공되어 있습니다(주석 20 참조).(2) 보고기간종료일 현재 연결실체가 발행한 단기사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

사채종류	발행일	만기일	연이자율(%)	당기말	전기말

제1회 무기명식 사모사채	2025-03-26	2025-06-29	6.00	-	89,900,000

소 계	-	89,900,000

(+) 사채할증발행차금	-	200,824

단기사채 합계	-	90,100,824

(3) 보고기간종료일 현재 연결실체가 발행한 단기전환사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

사채종류	발행일	만기일	연이자율(%)	당기말	전기말

제1회 기명식 무보증 전환사채	2025-03-26	2026-03-25	-	-	54,000,000

소 계	-	54,000,000

(-) 전환권조정	-	(1,488,845)

단기전환사채 합계	-	52,511,155

(4) 전환사채의 발행 조건은 다음과 같습니다.

사채의 종류	제1회 기명식 무보증 전환사채

인수회사	대신증권(주)

발행일	2025-03-26

만기일	2026-03-25

권면총액	54,000,000,000원

발행가액	54,000,000,000원

액면이자율	-

만기보장수익률	-

원금상환방법	만기일시상환

사채발행방법	사모

전환비율	100%

전환사채권의 행사가액	5,000원/주

전환사채권에 의해 발행할 주식의 액면가액	500원/주

전환에 따라발행할 주식	종류	(주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사기명식 보통주

주식수	10,800,000주

주식총수 대비 비율	26.70%

전환가능기간	시작일	2025-06-01

종료일	2026-03-25

옵션에 관한 사항	-

당기 중 전환사채의 전환권이 모두 행사되어 보고기간종료일 현재 전환사채 잔액은 없습니다.

13. 자본금과 자본잉여금

(1) 보고기간종료일 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

구 분	수권주식수(주)	발행주식수(주)	주당액면가액(원)	자본금

보통주	5,000,000,000	59,780,000	500	29,890,000

[ 전기말 ] (단위: 천원)

구 분	수권주식수(주)	발행주식수(주)	주당액면가액(원)	자본금

보통주	5,000,000,000	29,680,000	500	14,840,000

(2) 보고기간종료일 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

주식발행초과금	262,491,140	128,804,889

전환권대가	-	1,816,933

합 계	262,491,140	130,621,822

(3) 당기 및 전기 중 자본금 및 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	주식수(주)	자본금	자본잉여금	합 계

기초	29,680,000	14,840,000	130,621,822	145,461,822

유상증자	19,300,000	9,650,000	84,628,264	94,278,264

전환권 행사	10,800,000	5,400,000	47,241,054	52,641,054

기말	59,780,000	29,890,000	262,491,140	292,381,140

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	주식수(주)	자본금	자본잉여금	합 계

기초	-	-	-	-

유상증자	30,280,000	15,140,000	133,233,741	148,373,741

유상감자	(600,000)	(300,000)	-	(300,000)

전환권대가	-	-	1,816,933	1,816,933

자본준비금의 전입	-	-	(4,428,852)	(4,428,852)

기말	29,680,000	14,840,000	130,621,822	145,461,822

14. 이익잉여금

(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

미처분이익잉여금	2,396,126	3,452,013

(2) 당기 및 전기 중 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

기초	3,452,013	-

당기순이익(손실)	1,858,389	(976,839)

자본준비금의 전입	-	4,428,852

현금배당	(2,914,276)	-

기말	2,396,126	3,452,013

15. 영업수익과 영업비용

(1) 당기 및 전기 중 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

임대료수익	8,937,385	5,266,124

(2) 당기 및 전기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

임원보수	8,100	8,100

감가상각비	812,167	812,167

자산관리수수료	431,760	309,741

자산보관수수료	9,529	6,848

사무수탁수수료	17,120	4,655

부동산관리용역위탁수수료	12,000	8,645

지급수수료	118,700	362,712

세금과공과	370,197	26,534

기타비용	1,712	4,290

합 계	1,781,285	1,543,692

16. 금융수익과 금융비용(1) 당기 및 전기 중 금융수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

이자수익	4,627	1,733

(2) 당기 및 전기 중 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

이자비용	5,101,515	4,237,031

이연사채발행손실상각비	200,824	463,972

합 계	5,302,339	4,701,003

17. 현금흐름표(1) 당기 및 전기 중 영업으로부터 창출된 현금은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

당기순이익(손실)	1,858,389	(976,839)

조정:

감가상각비	812,167	812,167

이자비용	5,101,515	4,237,031

이연사채발행손실상각비	200,824	463,972

임대료수익	(238,368)	(154,392)

이자수익	(4,627)	(1,733)

운전자본의 변동:

매출채권의 증감	-	(2,601,643)

미수금의 증감	(1,254,263)	(13,252)

미지급비용의 증감	89,085	417,320

부가세예수금의 증감	2,148	482,853

영업으로부터 창출된 현금	6,566,870	2,665,484

(2) 당기 및 전기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 중요한 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

전환권의 행사	52,641,054	-

장기선수수익의 유동성 대체	214,305	1,011,612

임대보증금 현재가치할인차금과 장단기 선수수익 인식	-	8,572,203

임대보증금 현재가치할인차금 상각기간 수정	2,180,040	-

(3) 당기 및 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	기 초	재무활동현금흐름	기 타	기 말

단기사채	90,100,824	(89,900,000)	(200,824)	-

단기전환사채	52,511,155	-	(52,511,155)	-

장기차입금	399,442,179	-	956,992	400,399,171

임대보증금	15,201,702	-	2,394,710	17,596,412

합 계	557,255,860	(89,900,000)	(49,360,277)	417,995,583

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	기 초	재무활동현금흐름	기 타	기 말

단기사채	-	89,900,000	200,824	90,100,824

단기전환사채	-	53,993,348	(1,482,193)	52,511,155

장기차입금	-	398,762,230	679,949	399,442,179

임대보증금	-	23,651,000	(8,449,298)	15,201,702

합 계	-	566,306,578	(9,050,718)	557,255,860

18. 주당손익(1) 당기 및 전기의 기본주당손익 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구 분	당 기	전 기

지배기업 소유주지분 보통주당기순이익(손실)	1,858,388,618	(976,838,894)

가중평균유통보통주식수(주)	51,273,478	9,486,697

보통주 기본주당순이익(손실)	36	(103)

(2) 당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 주)

구 분	기 간	유통주식수	일수(일)	적 수

기초	2025.06.01~2025.08.31	29,680,000	92	2,730,560,000

유상증자	2025.06.27~2025.08.31	19,300,000	66	1,273,800,000

전환권 행사	2025.06.27~2025.08.31	10,800,000	66	712,800,000

합 계	4,717,160,000

가중평균유통보통주식수(총적수÷92)	51,273,478

[ 전기 ] (단위: 주)

구 분	기 간	유통주식수	일수(일)	적 수

설립자본금	2024.10.23 ~ 2025.05.31	600,000	221	132,600,000

유상증자	2025.03.26 ~ 2025.05.31	29,680,000	67	1,988,560,000

유상감자	2025.04.21 ~ 2025.05.31	(600,000)	41	(24,600,000)

합 계	2,096,560,000

가중평균유통보통주식수(총적수÷221)	9,486,697

(3) 희석주당이익희석주당이익은 모든 희석성 잠재적 보통주가 전환된다고 가정하여 조정한 가중평균유통보통주식수를 적용하여 산정하고 있습니다. 연결실체의 희석성 잠재적보통주로는 전환사채가 있으며, 전기 중 발행되고 당기 중에 모두 행사되어 보고기간종료일 현재 잠재적보통주는 없습니다. 한편, 전기의 경우 잠재적보통주를 고려할 경우 반희석효과가 나타남에 따라 희석주당손익을 산정하지 않았습니다.

19. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산 시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결실체가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았고, 미래에 가산할 일시적 차이에 대한 이연법인세부채를 인식하지 아니하였습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간종료일 현재 미래에 차감할일시적차이에 대한 이연법인세자산을 인식하지 아니하였습니다.

20. 우발채무 및 약정사항

(1) 자산관리위탁계약연결실체는 대신자산신탁(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분	내 용

운용수수료	대상자산별로 취득가액의 0.25%(주1)

운용성과수수료(주3)	(현금배당액 - 최고현금배당액(주2)) x 일평균 발행 주식수 x 25%

매입수수료	투자대상자산 매입금액의 0.5%

매각수수료	매각기본수수료: 처분가액의 0.5% 매각성과수수료: 처분가액이 취득가액과 매각기본수수료를 더한 값을 초과하는 경우, 초과분의 10%

(주1) 투자대상자산이 부동산 관련 증권에 해당하는 경우에는 해당 증권 매입금액의 0.02%(주2) 당해 결산기의 직전 결산기까지의 현금배당액 중 가장 큰 금액(주3) 산식에 따라 계산된 운용성과수수료가 음수인 경우 또는 당해 결산기 직전 결산기가 위탁자의 최초 결산기로서 현금배당액이 없는 경우에는 당해 결산기의 운용성과수수료는 없는 것으로 함(2) 일반사무수탁계약연결실체는 (주)케이비펀드파트너스와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산, 세무에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여연간 25,000천원(거래소 상장 이후에는 연간 100,000천원)을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는 주주총회일로부터 10영업일 이내에 지급하고 있습니다.

(3) 자산보관계약연결실체는 NH투자증권(주)과 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 연간 30,000천원을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는 주주총회일로부터 10영업일 이내에 현금으로 지급하고 있습니다. 또한, 대한토지신탁(주)와 부동산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하여 연간 8,000천원을 매 결산기에 대한 주주총회일로부터 7영업일 이내에 현금으로 지급하고 있습니다.

(4) 부동산관리위탁계약연결실체는 존스랑라살(주)와 소유 부동산에 대한 부동산 관리 관련 업무위탁계약을 체결하고 있습니다. (5) 증권대행업무 위탁계약연결실체는 (주)국민은행과 증권관리업무의 대행위탁계약을 체결하여 연간 28,000천원을 매 사업연도 개시월의 말일까지 지급하고 있습니다. (6) 책임임대차계약연결실체는 대신343(대신파이낸스센터)의 임대차와 관련하여 특수관계자인 대신프라퍼티(주)와 2025년 3월 27일부터 2032년 3월 26일까지 7년간 책임임대차계약(임대보증금 23,651,000천원 및 월 임대료 2,365,130천원)을 체결하였습니다. 한편, 월임대료는 임대차기간의 초일로부터 매 1년마다 직전 년의 월임대료에 대하여 2.75%씩 인상되며, 3차연도에는 2.75% ~ 10% 한도로 합의한 인상률을 적용합니다.

(7) 보고기간종료일 현재 연결실체가 금융기관과 맺고 있는 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	금융기관	한도액	실행액

선순위차입약정	새마을금고중앙회	150,000,000	150,000,000

새마을단위금고(37개)	50,000,000	50,000,000

현대해상	60,000,000	60,000,000

KB손해보험	50,000,000	50,000,000

케이비밸류제일차(유)	96,600,000	96,600,000

합 계	406,600,000	406,600,000

(8) 보험가입현황보고기간종료일 현재 주요 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	부보금액(주1)	보험회사명

재산종합보험	120,594,352	메리츠화재해상보험(주)

영업배상책임보험	409,000

가스사고배상위험	380,000

(주1) 상기 재산종합보험계약의 보험금청구권에 대하여 질권 설정(487,920백만원)이 되어 차입금 담보로 제공되어 있습니다.

(9) 연결실체는 차입금 및 임대보증과 관련하여 아래와 같이 담보를 제공하고 있으며, 이자유보계좌 및 보험금계좌에 대하여 예금근질권이 설정(채권최고액: 487,920백만원)되어 있습니다.

(단위: 천원)

구 분	종류	담보권자	관련채무	채권최고액

토지 및 건물	부동산 우선수익권	새마을금고중앙회	차입금	180,000,000

새마을단위금고(37개)	60,000,000

현대해상	72,000,000

KB손해보험	60,000,000

케이비밸류제일차(유)	115,920,000

임차권	대신프라퍼티㈜	임대보증금	23,651,000

근저당권

21. 특수관계자 거래

(1) 보고기간종료일 현재 연결실체의 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분	당기말	전기말

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	대신증권(주) 및 연결종속회사

(2) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 매출 및 매입 등의 거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	영업수익	자산관리수수료	이자비용	증자수수료(주1)

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	8,937,385	431,760	543,686	688,750

(주1) 대신증권(주)은 당기 공모 상장 관련 주관 및 인수 업무를 수행하였으며, 관련 수수료(689백만원)는 자본거래에 직접 관련된 증분원가로서 주식발행초과금에서 차감하여 회계처리하였습니다.

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	자산매입	영업수익	자산관리수수료	이자비용

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	662,000,000	5,266,124	309,741	1,324,872

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무의 주요 잔액은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

특수관계 구분	회사명	매출채권	미수임대료	미지급비용	임대보증금

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	2,601,643	1,267,515	431,760	17,596,412

[ 전기말 ] (단위: 천원)

특수관계 구분	회사명	매출채권	미지급비용	임대보증금	단기사채	단기전환사채

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	2,601,643	398,409	15,201,702	90,100,824	52,511,155

(4) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 자금거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	배당금 지급	단기사채상환	단기전환사채전환

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	(1,144,894)	(89,900,000)	(54,000,000)

(주1) 대신증권(주)은 보유하던 전환사채(권면총액 54,000백만원)를 당기 중 보통주 10,800,000주로 전환하였으며, 이는 현금 유·출입이 없는 '부채-자본 대체'거래입니다. 회사는 전환사채 권면총액을 특수관계자 거래금액으로 기재하였고, 전환 완료로 해당 전환사채의 기말 잔액은 없습니다.

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	유상증자	단기사채발행	단기전환사채발행

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	58,300,000	89,900,000	54,000,000

(5) 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

단기급여	8,100	8,100

22. 영업부문 정보(1) 연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 연결실체의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.(2) 주요 고객에 대한 정보연결실체의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당기 및 전기 중 연결실체 영업수익의 10% 이상을 차지하는 외부고객과 관련된 정보는다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

영업수익	비중(%)	영업수익	비중(%)

고객1	8,937,385	100.00	5,266,124	100.00

23. 사업결합(1) 전기 중 발생한 주요 사업결합의 내역은 다음과 같습니다.연결실체는 전기 중 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사의 지분 99.90%를 취득하여 지배력을 획득하였습니다. 사업결합 관련 주요 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	주요 영업활동	취득일	취득한 지분(주1)	이전대가

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	부동산임대	2025-03-27	99.90%	289,800,000

(주1) 전기 중 종속기업의 불균등유상감자에 따라 비지배지분이 감소하였으며, 감자 후 지배기업의 지분율은 100% 입니다.

(2) 전기에 발생한 사업결합으로 인하여 이전대가와 취득일에 취득한 자산과 인수한 부채의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	금 액

이전대가:	289,800,000

현금및현금성자산	289,800,000

가. 식별가능한 자산의 공정가치(A + B)	290,100,000

A. 유동자산	290,100,000

현금및현금성자산	290,100,000

B. 비유동자산	-

나. 식별가능한 부채의 공정가치(C + D)	-

C. 유동부채	-

D. 비유동부채	-

다. 식별가능한 순자산 공정가치 합계(가 - 나)	290,100,000

라. 취득 지분율	99.90%

마. 식별가능한 순자산 공정가치의 취득 지분 상당액(다 x 라)	289,800,000

(3) 비지배지분의 측정취득일 현재 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사에 대한 비지배지분(0.10%)는 피취득자의 식별가능한 순자산 중 비지배지분의 비례적지분으로 측정하였으며, 그 금액은 300,000천원입니다. 전기 중 종속기업의 불균등유상감자로 인하여 비지배지분이 감소하였으며, 감자 후 지배기업의 지분율은 100% 입니다. (4) (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사와 관련하여 전기에 인식한 영업수익은 5,266,124천원, 당기순이익은 537,738천원이며, 내부거래 제거 후의 금액입니다.