대신밸류리츠 사업보고서 (2024.12)
5. 재무제표 주석

1. 일반사항

주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사(이하 '당사')는 부동산투자회사법에 의해설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2024년 10월 23일 설립되었으며, 2024년11월 28일 대한민국 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 삼일대로 343 입니다.당사의 사업연도는 3개월(매년 3월 1일, 6월 1일, 9월 1일 및 12월 1일에 개시하고, 5월 31일, 8월 31일, 11월 30일 및 2월 28일(윤년에는 2월 29일)에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일인 2024년 10월 23일부터 2025년 5월 31일까지입니다.당기말 현재 당사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분	주주명	주식수(주)	지분율(%)

보통주	한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호의 신탁업자 지위)	11,660,000	19.50

대신증권(주)	10,800,000	18.07

기타주주	37,320,000	62.43

합 계	59,780,000	100.00

2. 중요한 회계정책

다음은 재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 재무제표 작성기준

당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성됐습니다. 한국채택국제회계기준은국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서를 번역하여 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다. 이 재무제표는 보고기간말인 2025년 8월 31일 현재유효하거나 조기 도입한 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회계정책과 공시의 변경2.2.1 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. 2.2.2 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다. 당사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가함

·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

(2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용

·기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시': 제거 손익, 실무적용지침

·기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

·기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정

·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표': 원가법

2.3 금융자산2.3.1 분류

당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

2.3.2 측정

당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

(1) 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

① 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

② 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

③ 당기손익-공정가치측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

(2) 지분상품

당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

2.3.3 손상

당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. (당사가 신용위험이유의적으로 증가하였는지를 결정하는 방법은 주석 4.1.2 참조)

2.3.4 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다.

2.4 종속기업, 공동기업 및 관계기업당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표입니다. 종속기업 및 관계기업은 직접적인 지분투자에 근거하여 원가로 측정하고 있습니다. 또한 종속기업 및 관계기업으로부터 수취하는 배당금은 배당에 대한 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2.5 비금융자산의 손상상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.6 금융부채2.6.1 분류 및 측정

당사의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 '미지급금', '차입금', '기타금융부채' 등으로 표시됩니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상 '금융비용'으로 인식됩니다.

2.6.2 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.7 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.

법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 당사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 당사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산, 부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

2.8 부동산투자회사법상의 특칙적용: 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당당사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

2.9 배당수익당사는 투자주식으로부터 발생하는 배당금수익을 받을 권리와 금액이 확정되는 시점에 수익으로 인식하고 있습니다.

2.10 재무제표 승인당사의 재무제표는 2025년 10월 1일자로 이사회에서 승인되었으며, 2025년 11월 19일자 정기주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정

당사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

당사의 경영진은 재무제표 작성시 보고기간말 현재 수익, 비용, 자산 및 부채에 대한 보고금액과 우발부채에 대한 주석공시사항에 영향을 미칠 수 있는 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 그러나 이러한 추정 및 가정의 불확실성은 향후 영향을 받을 자산 및 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있습니다.당사가 노출된 위험 및 불확실성에 대한 기타 공시사항으로 재무위험관리(주석 4 참조) 등이 있습니다.

4. 재무위험관리4.1 재무위험관리요소

당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

4.1.1 시장위험(1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 당사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

보고기간말 현재 당사의 차입금은 없습니다.

4.1.2 신용 위험

신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 당사에 재무적 손실을 미칠 위험을의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 보고기간종료일 현재 신용위험의 최대노출금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

현금및현금성자산	7,040,069	1,151,779

기타유동금융자산	-	200,824

합 계	7,040,069	1,352,603

당사는 상각후원가로 측정하는 금융자산은 신용위험이 낮은 것으로 판단되어, 보고기간 종료일 현재 손실충당금을 인식하지 않았습니다.

4.1.3 유동성 위험

유동성위험이란 당사의 경영환경 및 외부환경의 악화로 인하여 당사가 금융부채에 관련된의무를 적기에 이행하는데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적인 단기 및 중장기 자금관리계획 수립과 실제 현금 유출입 스케쥴을 지속적으로 분석, 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니다.보고기간종료일 현재 금융부채의 계약에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

구 분	3개월 미만	3개월 초과1년 이하	1년 초과	합 계

기타유동금융부채	63,421	-	-	63,421

합 계	63,421	-	-	63,421

[ 전기말 ] (단위: 천원)

구 분	3개월 미만	3개월 초과1년 이하	1년 초과	합 계

단기사채(주1, 2)	90,442,934	-	-	90,442,934

단기전환사채(주2)	-	54,000,000	-	54,000,000

기타유동금융부채	75,875	-	-	75,875

합 계	90,518,809	54,000,000	-	144,518,809

(주1) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(주2) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

4.2 자본위험관리

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 당사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.당사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 순부채를 자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 재무상태표상 부채 총계에서 현금및현금성자산을 차감한금액입니다.보고기간종료일 현재 부채비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

총부채	63,421	142,776,522

차감: 현금및현금성자산	(7,040,069)	(1,151,779)

순부채	(6,976,648)	141,624,743

자본	296,776,722	148,376,097

부채비율(주1)	-	95.45%

(주1) 당기말 부채비율이 부(-)의 비율이므로 별도로 산출하지 아니하였습니다.

5. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 보고기간종료일 현재 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

상각후원가 측정 금융자산:

현금및현금성자산	7,040,069	7,040,069	1,151,779	1,151,779

기타유동금융자산(주1)	-	-	200,824	200,824

합 계	7,040,069	7,040,069	1,352,603	1,352,603

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.(2) 보고기간종료일 현재 금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

장부금액	공정가치	장부금액	공정가치

상각후원가 측정 금융부채:

단기사채(주1)	-	-	90,100,824	90,100,824

단기전환사채(주1)	-	-	52,511,155	52,511,155

기타유동금융부채(주1)	63,421	63,421	164,543	164,543

합 계	63,421	63,421	142,776,522	142,776,522

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

(3) 당기 및 전기 중 금융상품 범주별 순손익 구분은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전기

상각후원가 측정 금융자산:

이자수익	375	109

이연사채발행손실상각비	(200,824)	(463,972)

소 계	(200,449)	(463,863)

상각후원가 측정 금융부채:

이자비용	(342,862)	(860,900)

(4) 공정가치 서열체계1) 당사는 공정가치 측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치 측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구 분	투입변수의 유의성

수준 1	측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격

수준 2	수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수

수준 3	자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수

2) 보고기간종료일 현재 당사가 보유한 공정가치로 측정되는 금융상품의 내역은 없습니다.

3) 당사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 현금및현금성자산(1) 보고기간종료일 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

제예금	7,040,069	1,151,779

(2) 보고기간종료일 현재 사용이 제한된 금융자산은 없습니다.

7. 기타유동금융자산보고기간종료일 현재 기타유동금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

이연사채발행손실	-	200,824

8. 종속기업투자주식

(1) 보고기간종료일 현재 종속기업투자주식의 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명	소재지	업 종	결산월	당기말

지분율(%)	취득원가	장부금액

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	대한민국	부동산 투자	2,5,8,11월	100.00	289,800,000	289,800,000

(단위: 천원)

회사명	소재지	업 종	결산월	전기말

지분율(%)	취득원가	장부금액

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사(주1)	대한민국	부동산 투자	2,5,8,11월	100.00	289,800,000	289,800,000

(주1) 전기 중 신규로 취득하였습니다.(2) 당기 및 전기 중 종속기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

회사명	기 초	취 득	기 말

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	289,800,000	-	289,800,000

[ 전기 ] (단위: 천원)

회사명	기 초	취 득	기 말

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	-	289,800,000	289,800,000

9. 사채(1) 보고기간종료일 현재 당사가 발행한 단기사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

사채종류	발행일	만기일	연이자율(%)	당기말	전기말

제1회 무기명식 사모사채	2025-03-26	2025-06-29	6.00	-	89,900,000

소 계	-	89,900,000

(+) 사채할증발행차금	-	200,824

단기사채 합계	-	90,100,824

(2) 보고기간종료일 현재 당사가 발행한 단기전환사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

사채종류	발행일	만기일	연이자율(%)	당기말	전기말

제1회 기명식 무보증 전환사채	2025-03-26	2026-03-25	-	-	54,000,000

소 계	-	54,000,000

(-) 전환권조정	-	(1,488,845)

단기전환사채 합계	-	52,511,155

(3) 전환사채의 발행 조건은 다음과 같습니다.

사채의 종류	제1회 기명식 무보증 전환사채

인수회사	대신증권(주)

발행일	2025-03-26

만기일	2026-03-25

권면총액	54,000,000,000원

발행가액	54,000,000,000원

액면이자율	-

만기보장수익률	-

원금상환방법	만기일시상환

사채발행방법	사모

전환비율	100%

전환사채권의 행사가액	5,000원/주

전환사채권에 의해 발행할 주식의 액면가액	500원/주

전환에 따라발행할 주식	종류	(주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사기명식 보통주

주식수	10,800,000주

주식총수 대비 비율	26.70%

전환가능기간	시작일	2025-06-01

종료일	2026-03-25

옵션에 관한 사항	-

당기 중 전환사채의 전환권이 모두 행사되어 보고기간종료일 현재 전환사채 잔액은 없습니다.10. 기타유동금융부채보고기간종료일 현재 기타유동금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

미지급비용	63,421	164,543

11. 자본금과 자본잉여금(1) 보고기간종료일 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

구 분	수권주식수(주)	발행주식수(주)	주당액면가액(원)	자본금

보통주	5,000,000,000	59,780,000	500	29,890,000

[ 전기말 ] (단위: 천원)

구 분	수권주식수(주)	발행주식수(주)	주당액면가액(원)	자본금

보통주	5,000,000,000	29,680,000	500	14,840,000

(2) 보고기간종료일 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

주식발행초과금	262,491,140	128,804,889

전환권대가	-	1,816,933

합 계	262,491,140	130,621,822

(3) 당기 및 전기 중 자본금 및 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	주식수(주)	자본금	자본잉여금	합 계

기초	29,680,000	14,840,000	130,621,822	145,461,822

유상증자	19,300,000	9,650,000	84,628,264	94,278,264

전환사채의 전환권 행사	10,800,000	5,400,000	47,241,054	52,641,054

기말	59,780,000	29,890,000	262,491,140	292,381,140

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	주식수(주)	자본금	자본잉여금	합 계

기초	-	-	-	-

유상증자	30,280,000	15,140,000	133,233,741	148,373,741

유상감자	(600,000)	(300,000)	-	(300,000)

전환권대가	-	-	1,816,933	1,816,933

자본준비금의 전입	-	-	(4,428,852)	(4,428,852)

기말	29,680,000	14,840,000	130,621,822	145,461,822

12. 이익잉여금(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당기말	전기말

미처분이익잉여금	4,395,582	2,914,275

(2) 당기 및 전기 중 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

기초	2,914,275	-

당기순이익(손실)	4,395,582	(1,514,577)

자본준비금의 전입	-	4,428,852

현금배당	(2,914,275)	-

기말	4,395,582	2,914,275

(3) 이익잉여금처분계산서

제 2(당) 기 2025년 6월 1일 부터 제 1(전) 기 2024년 10월 23일 부터
2025년 8월 31일 까지 2025년 5월 31일 까지
처분예정일 2025년 11월 19일 처분확정일 2025년 8월 19일

(단위: 원)

구 분	당 기	전 기

미처분이익잉여금	4,395,582,368	2,914,275,000

전기이월 이익잉여금	-	-

당기순이익(손실)	4,395,582,368	(1,514,576,518)

자본준비금의 전입	-	4,428,851,518

이익잉여금 처분액	(4,371,412,500)	(2,914,275,000)

현금배당	(4,371,412,500)	(2,914,275,000)

차기이월 미처분이익잉여금	24,169,868	-

(주1) 당사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다(주석 2.8 참조).

(4) 당기 및 전기의 회사의 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구 분	당 기	전 기

유통주식수의 수량(주)	59,780,000	29,680,000

배당금 총액	4,371,412,500	2,914,275,000

주당 액면가액	500	500

주당 배당금	73	98

일수	92	221

배당률	14.63%	19.64%

배당률(연환산)	58.02%	32.43%

13. 영업수익과 영업비용(1) 당기 및 전기 중 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

배당수익	5,092,892	-

합 계	5,092,892	-

(2) 당기 및 전기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

임원보수	4,800	4,800

자산관리수수료	14,609	10,480

자산보관수수료	3,529	2,532

사무수탁수수료	11,233	1,863

지급수수료	103,120	159,000

세금과공과	15,531	9,810

기타비용	1,177	1,327

합 계	153,999	189,812

14. 금융수익과 금융비용(1) 당기 및 전기 중 금융수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

이자수익	375	109

(2) 당기 및 전기 중 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

이자비용	342,862	860,900

이연사채발행손실상각비	200,824	463,972

합 계	543,686	1,324,872

15. 현금흐름표(1) 당기 및 전기 중 영업으로부터 창출된 현금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

당기순이익(손실)	4,395,582	(1,514,577)

조정:

이자비용	342,862	860,900

이연사채발행손실상각비	200,824	463,972

배당금수익	(5,092,892)	-

이자수익	(375)	(109)

운전자본의 변동:

미지급비용의 증감	(12,454)	75,876

영업으로부터 창출된 현금	(166,453)	(113,938)

(2) 당기와 전기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 중요한 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

전환권의 행사	52,641,054	-

(3) 당기 및 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	기 초	재무활동현금흐름	기 타	기 말

단기사채	90,100,824	(89,900,000)	(200,824)	-

단기전환사채	52,511,155	-	(52,511,155)	-

합 계	142,611,979	(89,900,000)	(52,711,979)	-

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	기 초	재무활동현금흐름	기 타	기 말

단기사채	-	89,900,000	200,824	90,100,824

단기전환사채	-	53,993,348	(1,482,193)	52,511,155

합 계	-	143,893,348	(1,281,369)	142,611,979

16. 주당손익(1) 당기 및 전기의 기본주당손익 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구 분	당 기	전 기

보통주 당기순이익(손실)	4,395,582,368	(1,514,576,518)

가중평균유통보통주식수(주)	51,273,478	9,486,697

보통주 기본주당순이익(손실)	86	(160)

(2) 당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 주)

구 분	기 간	유통주식수	일수(일)	적 수

기초	2025.06.01~2025.08.31	29,680,000	92	2,730,560,000

유상증자	2025.06.27~2025.08.31	19,300,000	66	1,273,800,000

전환사채의 전환권 행사	2025.06.27~2025.08.31	10,800,000	66	712,800,000

합 계	4,717,160,000

가중평균유통보통주식수(총적수÷92)	51,273,478

[ 전기 ] (단위: 주)

구 분	기 간	유통주식수	일수(일)	적 수

설립자본금	2024.10.23 ~ 2025.05.31	600,000	221	132,600,000

유상증자	2025.03.26 ~ 2025.05.31	29,680,000	67	1,988,560,000

유상감자	2025.04.21 ~ 2025.05.31	(600,000)	41	(24,600,000)

합 계	2,096,560,000

가중평균유통보통주식수(총적수÷221)	9,486,697

(3) 희석주당손익희석주당손익은 모든 희석성 잠재적 보통주가 전환된다고 가정하여 조정한 가중평균유통보통주식수를 적용하여 산정하고 있습니다. 당사의 희석성 잠재적보통주로는 전환사채가 있으며, 전기 중 발행되고 당기 중에 모두 행사되어 보고기간종료일 현재 잠재적보통주는 없습니다. 한편, 전기의 경우 잠재적보통주를 고려할 경우 반희석효과가 나타남에 따라 희석주당손익을 산정하지 않았습니다.

17. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았고, 미래에 가산할 일시적 차이에 대한 이연법인세부채를 인식하지 아니하였습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 인식하지 아니하였습니다.

18. 우발채무 및 약정사항

(1) 자산관리위탁계약당사는 대신자산신탁(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분	내 용

운용수수료	대상자산별로 취득가액의 0.25%(주1)

운용성과수수료(주3)	(현금배당액 - 최고현금배당액(주2)) x 일평균 발행 주식수 x 25%

매입수수료	투자대상자산 매입금액의 0.5%

매각수수료	매각기본수수료: 처분가액의 0.5% 매각성과수수료: 처분가액이 취득가액과 매각기본수수료를 더한 값을 초과하는 경우, 초과분의 10%

(주1) 투자대상자산이 자리츠 발행주식 기타 부동산 관련 증권에 해당하는 경우에는 해당 증권 매입금액의 0.02%(주2) 당해 결산기의 직전 결산기까지의 현금배당액 중 가장 큰 금액(주3) 산식에 따라 계산된 운용성과수수료가 음수인 경우 또는 당해 결산기 직전 결산기가위탁자의 최초 결산기로서 현금배당액이 없는 경우에는 당해 결산기의 운용성과수수료는 없는 것으로 함(2) 일반사무수탁계약당사는 (주)케이비펀드파트너스와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산, 세무에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여연간 10,000천원(거래소 상장 이후에는 연간 70,000천원)을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는주주총회일로부터 10영업일 이내에 지급하고 있습니다.(3) 자산보관계약당사는 NH투자증권(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 연간 14,000천원을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는 주주총회일로부터10영업일 이내에 지급하고 있습니다.(4) 증권대행업무 위탁계약당사는 (주)국민은행과 증권관리업무의 대행위탁계약을 체결하여 연간 28,000천원을 매 사업연도 개시월의 말일까지 지급하고 있습니다.

19. 특수관계자 거래

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분	당기말	전기말

종속기업	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	대신증권(주) 및 연결종속회사

(2) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 매출 및 매입 등의 거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	배당금수익	자산관리수수료	이자비용	증자수수료(주1)

종속기업	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	5,092,892	-	-	-

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	-	14,609	543,686	688,750

합 계	5,092,892	14,609	543,686	688,750

(주1) 대신증권(주)은 당기 공모 상장 관련 주관 및 인수 업무를 수행하였으며, 관련 수수료(689백만원)는 자본거래에 직접 관련된 증분원가로서 주식발행초과금에서 차감하여 회계처리하였습니다.

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	자산관리수수료	이자비용

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	10,480	1,324,872

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무의 주요 잔액은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	미지급비용

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	14,609

[ 전기말 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	단기사채	단기전환사채	미지급비용

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	90,100,824	52,511,155	99,148

(4) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 자금거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	배당금 지급	단기사채상환	단기전환사채전환

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	(1,144,894)	(89,900,000)	(54,000,000)

(주1) 대신증권(주)은 보유하던 전환사채(권면총액 54,000백만원)를 당기 중 보통주 10,800,000주로 전환하였으며, 이는 현금 유·출입이 없는 '부채-자본 대체'거래입니다. 회사는 전환사채 권면총액을 특수관계자 거래금액으로 기재하였고, 전환 완료로 해당 전환사채의 기말 잔액은 없습니다.

[ 전기 ] (단위: 천원)

구 분	회사명	유상증자	주식취득	단기사채발행	단기전환사채발행

종속기업	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	-	(289,800,000)	-	-

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	58,300,000	-	89,900,000	54,000,000

합 계	58,300,000	(289,800,000)	89,900,000	54,000,000

(5) 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

단기급여	4,800	4,800