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대신밸류리츠 사업보고서 (2025.12)
사 업 보 고 서

(제 3 기)

사업연도 2025년 09월 01일 부터
2025년 11월 30일 까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2026년 02월 04일

제출대상법인 유형 : 주권상장법인
면제사유발생 : 해당사항 없음

회 사 명 : 주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 김 광 진
본 점 소 재 지 : 서울특별시 중구 삼일대로343(저동1가, 대신파이낸스센터)
(전 화) 070-4473-7917
(홈페이지) http://www.daishinvaluereit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 본부장 (성 명) 구 성 미
(전 화) 070-4473-7917
목 차

I. 회사의 개요II. 사업의 내용III. 재무에 관한 사항IV. 이사의 경영진단 및 분석의견V. 회계감사인의 감사의견 등VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항VII. 주주에 관한 사항VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항IX. 계열회사 등에 관한 사항X. 대주주 등과의 거래내용XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항XII. 상세표【 전문가의 확인】
1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭 - 당사의 명칭은 '(주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'Daishin Value REIT Co.,Ltd.' 라고 표기합니다.

나. 설립일자 - 당사는 2024년 10월 23일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 2025년 07월 10일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

1) 주소: 서울특별시 중구 삼일대로 343 (저동1가, 대신파이낸스센터) 2) 전화번호 : 070-4473-7917

3) 홈페이지 주소: https://www.daishinvaluereit.com

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사 법』에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항 - 기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

사. 신용평가에 관한 사항 - 해당사항 없음

아. 연결대상 종속회사 개황 1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수	주요종속회사수

기초	증가	감소	기말

상장	-	-	-	-	-

비상장	1	-	-	1	1

합계	1	-	-	1	1

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

2) 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유

신규연결	-	-

-	-

연결제외	-	-

-	-

자. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부	미해당

벤처기업 해당 여부	미해당

중견기업 해당 여부	미해당

차. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형

유가증권시장 상장	2025년 07월 10일	해당사항 없음
2. 회사의 연혁

시기	내용

24.10.23	회사 발기설립 (자본금: 3억원 / 납입금: 3억원 / 발행주식: 60만주 / 주당 발행가액: 500원)

24.10.30	자산관리위탁계약체결 (대신자산신탁(주))

24.10.30	일반사무위탁계약체결 ((주)케이비펀드파트너스)

24.10.30	자산보관위탁계약체결 (엔에이치투자증권(주))

24.11.28	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인

25.03.17	제1차 정관 개정

25.03.26	전환사채 540억원 발행

25.03.26	사모사채 899억원 발행

25.03.26	사모 유상증자 (보통주 29,680,000주/주당 발행가액: 5,000원 / 납입금액 1,484억원)

25.04.11	공동대표주관계약 체결(계약상대방 : 대신증권(주), 한국투자증권(주))

25.04.18	설립자본금 3억원 유상감자

25.04.21	일반공모 유상증자 및 기업공개(IPO) 이사회 결의

25.04.28	공동주관계약, 총액인수계약 체결(계약상대방 : 대신증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주))

25.05.09	최초 증권신고서 제출

25.06.27	전환사채 보통주 전환 (보통주 10,800,000주/전환가액 : 5,000원 / 전환금액 540억원)

25.06.27	공모 유상증자 (보통주 19,300,000주/주당 발행가액: 5,000원 / 납입금액 965억원)

25.07.10	유가증권시장 상장

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자	본 점 소 재 지	비 고

2024년 10월 23일	서울특별시 중구 삼일대로343(저동1가, 대신파이낸스센터)	회사 설립

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임	임기만료또는 해임

신규	재선임

2024년 10월 23일	임시주총	대표이사 : 김광진기타비상무이사 : 이성근기타비상무이사 : 이봉규감사 : 유영훈	-	-

※ 회사는 2024년 10월 23일 설립하였습니다.

다. 최대주주의 변동

변동일	최대주주명	소유주식수	지분율	변동원인

2025년 03월 26일	한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	11,660,000	39.29	유상증자

※ 2024.10.23 설립 후 유상증자를 통하여 최대주주 지위를 얻었습니다. 라. 상호의 변경

일자	상호명	비 고

2024년 10월 23일	주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사	회사 설립

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 해당사항 없습니다.
3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이(단위 : 원, 주)

종류	구분	당기말(제3기)2025.11.30	전기말(제2기)2025.08.31	전전기말(제1기)2025.05.31

보통주	발행주식총수	59,780,000	59,780,000	29,680,000

액면금액	500	500	500

자본금	29,890,000,000	29,890,000,000	14,840,000,000

합계	자본금	29,890,000,000	29,890,000,000	14,840,000,000

(단위 : 원, 주)

일 자	원인	증가(감소)한 주식의 내용	증(감)자 한
자본금(원)	증(감)자
비율(%)

종류	수량	주당
액면가액	주당
발행가액

2024.10.23	설립자본금	보통주식	600,000	500	500	300,000,000	-

2025.03.26	증자	보통주식	29,680,000	500	5,000	15,140,000,000	4,946.67

2025.04.18	감자	보통주식	(600,000)	500	500	14,840,000,000	-1.98

2025.06.27	전환사채전환권전환	보통주식	10,800,000	500	5,000	20,240,000,000	36.39

2025.06.27	유상증자	보통주식	19,300,000	500	5,000	29,890,000,000	47.68

합계	59,780,000	29,890,000,000

① 자본금 변동2025년 6월 27일 공모주 청약에 따른 보통주 19,300,000주 발행.(주당 액면금액 500원, 주당 발행금액 5,000원)2025년 6월 27일 전환사채 540억원 보통주 10,800,000주 전환. (주당 액면금액 500원, 주당 전환가격 5,000원), 변동 후 자본금 : 29,890,000,000원② 현물출자 현황 : 해당사항 없음.
4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주, %)

구 분	주식의 종류	비고

의결권 있는 주식	-	합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수	5,000,000,000	-	5,000,000,000	-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수	60,380,000	-	60,380,000	보통주 : 60,380,000

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수	600,000	-	600,000	보통주 : 600,000

1. 감자	600,000	-	600,000	보통주 : 600,000

2. 이익소각	-	-	-	-

3. 상환주식의 상환	-	-	-	-

4. 기타	-	-	-	-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)	59,780,000	-	59,780,000	보통주 : 59,780,000

Ⅴ. 자기주식수	-	-	-	-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)	59,780,000	-	59,780,000	보통주 : 59,780,000

Ⅶ. 자기주식 보유비율	-	-	-	-

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수※ 상기 주식수는 액면가액 500원 기준입니다. 나. 자기주식 - 해당사항 없음.
5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요 1) 당사의 정관은 2025년 08월 19일자로 개정된 제2차 개정정관입니다.

나. 정관 변경 이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유

2025년 03월 17일	2025년 제1차 임시주주총회	제47조(차입 및 사채의 발행)②회사가 제1항에 따라 자금을 차입하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금융기관등으로부터 차입하여야 한다. 다만, 회사는 이사회 결의에 따라 다음 각 호 외의 자로부터 차입할 수 있다.1.부동산투자회사법 시행령 제33조 제1항 각호의 금융기관 등2.농업협동조합법에 따른 농업협동조합중앙회3.수산업협동조합법에 따른 수산업협동조합중앙회4.신용협동조합법에 따른 신용협동조합중앙회	다양한 차입기관으로부터 경쟁력 있는 금리 및 조건으로 대출진행 목적

2025년 08월 19일	2025년 제1기 정기주주총회	제28조(의결권의 행사방법)①주주는 총회에 출석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.(이하 생략)제55조(이익배당의 지급)①이익배당은 제17조 제2항에서 정한 날에 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다. 그러나 회사는 필요한 경우, 이사회 결의로 이익배당을 받을 주주를 확정하기위한 배당기준일을 정할 수 있으며, 배당기준을을 정한 경우 배당기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다.	제28조 삭제-불필요한 해석의 여지를 없애기 위해 배당 관련 정관 규정을 명확히 정리

다. 사업목적 현황

구 분	사업목적	사업영위 여부

1	부동산투자회사법에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 함.1. 부동산
2. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업
3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권
5. 증권, 채권
6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)	영위
1. 사업의 개요

가. 업계의 현황 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2025년 11월 30일 현재 기업구조조정부동산투자회사 25개, 위탁관리부동산투자회사 415개, 자기관리부동산투자회사4개 등 총444개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.2조원 수준입니다. #부동산투자회사 현황 - 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2025년 11월)

나. 시장점유율 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

다. 사업내용

당사는「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서 투자자들로부터 자금을 확보하여 대신 기초부동산 관련 증권을 취득하고, 선진적인 자산관리시스템을 도입하여 자산의 부가가치를 제고하며, 이에 따라 투자자들에게 안정적인 수준의 배당을 실시하여 부동산 간접투자 제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다.사업목적 관련하여 당사는 자리츠 보통주 지분증권에 투자하여 자리츠의 투자자산인 서울핵심 오피스 권역 CBD지역 을지로에 위치한 Core오피스인 대신343 빌딩으로부터 창출되는 배당수익 향유를 목적으로 합니다.

라. 조직도
3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.
4. 매출 및 수주상황

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.
5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리 1. 재무위험관리요소

회사가 노출되어 있는 재무위험 및 이러한 위험이 회사의 미래 성과에 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다.

위험	노출 위험	측정	관리

신용위험	현금성자산, 매출채권, 기타금융자산 등	연체율 분석
신용등급	은행예치금 다원화, 신용한도

유동성위험	차입금 및 기타부채	현금흐름 추정	차입한도 유지

회사의 위험관리는 회사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 회사가 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다.

2. 자본위험관리 회사의 자본 관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적의 자본구조를 유지하는 것입니다.

회사는 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 총부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다.이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 Ⅲ. 재무에관한 사항 5. 재무제표 주석을 참조하여 주시기 바랍니다.

나. 파생거래

- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.
6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없습니다.
7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.
1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보(단위 : 원)

구 분	제3기(2025년11월30일)	제2기(2025년08월31일)	제1기(2025년05월31일)

1. 유동자산	26,075,117,543	26,001,388,129	21,001,908,921

2. 비유동자산	694,912,020,410	695,724,187,715	696,536,355,020

자산총계	720,987,137,953	721,725,575,844	717,538,263,941

1. 유동부채	4,505,104,026	3,866,490,092	146,419,957,323

2. 비유동부채	424,010,038,028	423,081,819,511	422,204,471,560

부채총계	428,515,142,054	426,948,309,603	568,624,428,883

1.지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본	292,471,995,899	294,777,266,241	148,913,835,058

자본금	29,890,000,000	29,890,000,000	14,840,000,000

자본잉여금	262,491,139,999	262,491,139,999	130,621,822,434

이익잉여금(결손금)	90,855,900	2,396,126,242	3,452,012,624

2. 비지배지분	-	-	-

자본총계	292,471,995,899	294,777,266,241	148,913,835,058

구 분	제3기(2025년09월01일~2025년11월30일)	제2기(2025년06월01일~2025년08월31일)	제1기(2024년10월23일~2025년05월31일)

1. 영업수익	9,454,944,600	8,937,384,793	5,266,124,403

2. 영업이익	6,672,380,970	7,156,099,827	3,722,432,356

3. 당기순이익	2,066,142,158	1,858,388,618	(976,838,894)

4. 지배기업의 소유주지분	2,066,142,158	1,858,388,618	(976,838,894)

5. 비지배지분	-	-	-

6. 기본및희석주당이익	35	36	(103)

7. 연결에 포함된 회사수	1개	1개	1개

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

나. 요약재무정보(단위 : 원)

구 분	제3기(2025년11월30일)	제2기(2025년08월31일)	제1기(2025년05월31일)

1. 유동자산	7,030,784,337	7,040,143,107	1,352,619,288

2. 비유동자산	289,800,000,000	289,800,000,000	289,800,000,000

자산총계	296,830,784,337	296,840,143,107	291,152,619,288

1. 유동부채	65,208,000	63,420,740	142,776,521,854

2. 비유동부채	-	-	-

부채총계	65,208,000	63,420,740	142,776,521,854

1. 자본금	29,890,000,000	29,890,000,000	14,840,000,000

2. 자본잉여금	262,491,139,999	262,491,139,999	130,621,822,434

3. 이익잉여금	4,384,436,338	4,395,582,368	2,914,275,000

자본총계	296,765,576,337	296,776,722,367	148,376,097,434

구 분	제3기(2025년09월01일~2025년11월30일)	제2기(2025년06월01일~2025년08월31일)	제1기(2024년10월23일~2025년05월31일)

1. 영업수익	4,427,865,107	5,092,891,552	-

2. 영업비용	(100,089,504)	(153,998,851)	(189,811,627)

3. 영업이익 (손실)	4,327,775,603	4,938,892,701	(189,811,627)

4. 법인세비용차감전순이익(손실)	4,360,266,470	4,395,582,368	(1,514,576,518)

5. 법인세 비용	-	-	-

6. 당기순이익	4,360,266,470	4,395,582,368	(1,514,576,518)

7. 주당순이익	73	88	(160)
6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법

회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도[자산의 평가손실(직전 사업연도까지 누적된 평가손실을 포함한다)은 고려하지 아니한다]의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을적립하지 아니합니다. .

상기 기재한 배당정책은 회사 정관 제54조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 또는 주주총회의 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주에게 지급하도록 하고 있습니다.

나. 향후 배당 수준의 방향성- 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해오고 있으며, 향후 배당금은 회사의 투자 자산 운용 성과와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다.

다. 배당 제한 관련 정책- 해당사항 없음

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분	결산배당	분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관	주주총회	-

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부	O	-

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획	배당 절차 개선방안에 대해, 당사 사업현황 등을 전반적으로 고려하여 검토하겠습니다.	-

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분	결산월	배당여부	배당액확정일	배당기준일	배당 예측가능성제공여부	비고

결산배당	2025년 11월	O	2026년 01월 27일	2025년 11월 30일	X	제3기 사업연도

결산배당	2025년 08월	O	2025년 11월 03일	2025년 08월 31일	X	제2기 사업연도

결산배당	2025년 05월	O	2025년 08월 04일	2025년 05월 31일	X	제1기 사업연도

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

회사는 부동산투자회사법에 의해 설립한 회사로 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니하며, 상법 제462조제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100%이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.한편, 제1기(2024.10.23~2025.05.31) 이후 회사의 사업연도는 매년 3월 1일에 개시하여 같은 해 5월 31일에 종료하고, 6월 1일부터 8월 31일까지, 9월 1일부터 11월 30일까지, 12월 1일에 개시하여 다음 해 2월 28일(단, 윤년의 경우 2월 29일)에 종료합니다.

주요배당지표

구 분	주식의 종류	당기	전기	전전기

제3기	제2기	제1기

주당액면가액(원)	500	500	500

(연결)당기순이익(백만원)	2,066	1,858	-977

(별도)당기순이익(백만원)	4,360	4,396	-1,515

(연결)주당순이익(원)	35	36	-103

현금배당금총액(백만원)	4,371	4,371	2,914

주식배당금총액(백만원)	-	-	-

(연결)현금배당성향(%)	211.57	235.22	-

현금배당수익률(%)	보통주	1.63	1.69	1.96

-	-	-	-

주식배당수익률(%)	-	-	-	-

-	-	-	-

주당 현금배당금(원)	보통주	73	73	98

-	-	-	-

주당 주식배당(주)	-	-	-	-

-	-	-	-

※ 현금배당수익률: 1주당 현금배당금/ 과거1주일간 배당부 종가 (배당기준일 전전거래일)의 평균(단, 제1기 현금배당수익률은 2025년 07월 10일에 상장되어 과거 1주일 간의 거래일이 산정되지 않아 발행가 5,000원을 기준으로 제1기의 배당수익률을 계산하였습니다)※ 주당배당금은 소수점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야합니다※ 상기 표의 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인 전 금액으로 향후 정기주주총회 승인 시 변동이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

과거 배당 이력(단위: 회, %)

연속 배당횟수	평균 배당수익률

분기(중간)배당	결산배당	최근 3년간	최근 5년간

-	3	1.76	1.76

* 연속 배당횟수는 2025년 07월 10일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.- 배당수익률 : 제1기(2024.10.23~2025.05.31) 1.96%- 배당수익률 : 제2기(2025.06.01~2025.08.31) 1.69%- 배당수익률 : 제3기(2025.09.01~2025.11.30) 1.63%
7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

증자(감자)현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자	발행(감소)형태	발행(감소)한 주식의 내용

종류	수량	주당액면가액	주당발행(감소)가액	비고

2024년 10월 23일	-	보통주	600,000	500	500	발기인 출자

2025년 03월 26일	유상증자(제3자배정)	보통주	29,680,000	500	5,000	-

2025년 04월 18일	유상감자	보통주	600,000	500	500	-

2025년 06월 27일	전환권행사	보통주	10,800,000	500	500	-

2025년 06월 27일	유상증자(일반공모)	보통주	19,300,000	500	500	-

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

## 채무증권 발행실적

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원, %)

발행회사	증권종류	발행방법	발행일자	권면(전자등록)총액	이자율	평가등급(평가기관)	만기일	상환여부	주관회사

-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

## 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년 초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

## 단기사채 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	10일 이하	10일초과30일이하	30일초과90일이하	90일초과180일이하	180일초과1년이하	합 계	발행 한도	잔여 한도

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

## 회사채 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

## 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과15년이하	15년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

## 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

잔여만기	1년 이하	1년초과2년이하	2년초과3년이하	3년초과4년이하	4년초과5년이하	5년초과10년이하	10년초과20년이하	20년초과30년이하	30년초과	합 계

미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.
7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 백만원)

구 분	회차	납입일	증권신고서 등의 자금사용 계획	실제 자금사용 내역	금액차이발생사유	용도차이발생사유

사용용도	조달금액	사용내용	사용금액

일반공모유상증자	1	2025년 06월 27일	자리츠 지분 매입, 차입금 상환 등	96,500	자리츠 지분 매입, 차입금 상환 등	96,500	-	-

사모자금의 사용내역

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 백만원)

구 분	회차	납입일	주요사항보고서의 자금사용 계획	실제 자금사용 내역	금액차이발생사유	용도차이발생사유

사용용도	조달금액	사용내용	사용금액

전환사채	1	2025년 03월 26일	신규사업 투자	54,000	유상증자 참여(자리츠 지분증권)	54,000	-	-

(주1) 대신증권(주)이 보유하던 전환사채(권면총액 54,000백만원)는 2025년 06월 27일에 보통주 10,800,000주로 전환하였습니다.
8. 기타 재무에 관한 사항

- 공정가치평가내역 당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ. 재무에관한 사항 5. 재무제표 주석 중 '9.투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사 이사회는 제3기 사업년도(2025.09.01~2025.11.30)의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한의견을 아래와 같이 보고합니다.
1. 예측정보에 대한 주의사항

당사가 본 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 동 사업보고서 상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 수정할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다.
2. 개요

회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다
3. 재무상태 및 영업실적

1) 당사의 최근 사업연도의 연결기준 재무상태는 아래와 같습니다. (단위 : 원)

구 분	제3기	제2기	증감율(%)

자산

1. 유동자산	26,075,117,543	26,001,388,129	0.28

2. 비유동자산	694,912,020,410	695,724,187,715	(0.12)

자산총계	720,987,137,953	721,725,575,844	(0.10)

부채

1. 유동부채	4,505,104,026	3,866,490,092	16.52

2. 비유동부채	424,010,038,028	423,081,819,511	0.22

부채총계	428,515,142,054	426,948,309,603	0.37

자본

1. 자본금	29,890,000,000	29,890,000,000	-

2. 자본잉여금	262,491,139,999	262,491,139,999	-

3. 이익잉여금(결손금)	90,855,900	2,396,126,242	(96.21)

자본총계	292,471,995,899	294,777,266,241	(0.78)

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]2) 당사의 최근 사업년도의 연결기준 영업실적은 아래와 같습니다. (단위 : 원)

구 분	제3기	제2기	증감율(%)

1. 영업수익	9,454,944,600	8,937,384,793	5.79

2. 영업비용	(2,782,563,630)	(1,781,284,966)	56.21

3. 영업이익	6,672,380,970	7,156,099,827	(6.76)

금융수익	98,270,560	4,627,404	2,023.67

금융비용	(4,704,512,767)	(5,302,338,827)	(11.27)

기타수익	3,395	214	1,486.45

4. 법인세비용차감전순이익	2,066,142,158	1,858,388,618	11.18

5. 법인세비용	-	-	-

6. 당기순이익	2,066,142,158	1,858,388,618	11.18

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]
4. 유동성 및 자금조달과 지출

(1) 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처	만기일	연이자율(%)	당기말	전기말

새마을금고중앙회	2027-03-27	3.50	150,000,000	150,000,000

새마을단위금고(37개)	2027-03-27	3.50	50,000,000	50,000,000

현대해상화재보험(주)	2027-03-27	3.50	60,000,000	60,000,000

(주)케이비손해보험	2027-03-27	3.50	50,000,000	50,000,000

케이비밸류제일차(유)	2027-03-27	3.50	96,600,000	96,600,000

소 계	406,600,000	406,600,000

현재가치할인차금	(5,243,448)	(6,200,830)

합 계	401,356,552	400,399,170

* 상기 차입금에 대하여 투자부동산에 대한 우선수익권 등이 담보로 제공되어 있습니다.
5. 부외거래

- 해당사항 없음
6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

- 회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5.재무제표 주석을 참조하시기 바랍니다.
1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도	구분	감사인	감사의견	의견변형사유	계속기업 관련중요한 불확실성	강조사항	핵심감사사항

제3기(당기)	감사보고서	삼일회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	종속기업투자의 실재성

연결감사보고서	삼일회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	담보제공자산 내역 공시의 적정성

제2기(전기)	감사보고서	삼일회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	종속기업투자의 실재성

연결감사보고서	삼일회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	담보제공자산 내역 공시의 적정성

제1기(전전기)	감사보고서	신한회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	-

연결감사보고서	신한회계법인	적정의견	-	-	해당사항 없음	-

2. 감사용역 체결현황(단위 : 백만원, 시간)

사업연도	감사인	내 용	감사계약내역	실제수행내역

보수	시간	보수	시간

제3기(당기)	삼일회계법인	기말감사	30	360	30	366

제2기(전기)	삼일회계법인	기말감사	30	360	30	397

제1기(전전기)	신한회계법인	기말감사	70	450	70	450

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제3기(당기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제2기(전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

제1기(전전기)	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-

4. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	네트워크회계법인명	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고

제3기(당기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제2기(전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

제1기(전전기)	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

5. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분	일자	참석자	방식	주요 논의 내용

1	2025년 12월 10일	회사측: 감사감사인측: 업무수행이사 등 3인	서면보고	기말감사계획, 중간감사결과 논의

2	2026년 01월 27일	회사측: 감사감사인측: 업무수행이사 등 3인	서면보고	감사에서의 유의적 발견사항, 감사인의 독립성 등
2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.
1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "VIII.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다. 나. 이사회의 권한 및 운영 규정 당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제38조(이사회의 구성과 소집)
1. 이사회는 이사 전원으로 구성한다.
2. 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일 전까지 개최 일시, 장소 및 안건 등을 각 이사 및 감사에게 통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.
3. 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.
제39조(이사회의 결의사항)
이사회는 법령이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.
1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항
2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항
3. 차입 및 사채발행에 관한 사항
4. 주주총회의 소집에 관한 사항
5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정
6. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
7. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
8. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급
9. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항
10. 12조에 따른 신주발행에 관한 사항
11. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항
12. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항
13. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항
14. 부동산투자회사법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산매매거래
15. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부동산투자회사법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제2항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래
16. 제51조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항
17. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안
18. 부동산투자회사법, 상법 기타 관련 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사항
제40조(이사회의 결의방법)
1. 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.
2. 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 영상과 음성 또는 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.
3. 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.
제42조(이사회의 의사록)
이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치한다.

다. 이사회 주요 의결사항

회 차	개최일자	의 안 내 용	가결여부	사내이사	기타비상무이사

김광진(출석율:100%)	이봉규(출석율:100%)	이성근(출석율:100%)

2025년 제8차	2025.10.01	제1호 의안 : 제2기 재무제표 (별도 및 연결) 및 영업보고서 승인의 건	가결	찬성	찬성	찬성

2025년 제9차	2025.11.03	제1호 의안 : 현금배당 승인의 건제2호 의안 : 제2기 위탁보수 지급 승인의 건제3호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건	가결	찬성	찬성	찬성

라. 이사의 독립성 1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

(기준일 : 2025년 11월 30일 )

구 분	성 명	추천인	활동분야	회사와의 거래	최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)	김광진	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당없음

기타비상무이사	이봉규	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당없음

기타비상무이사	이성근	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당없음

마. 사외이사 및 그 변동현황(단위 : 명)

이사의 수	사외이사 수	사외이사 변동현황

선임	해임	중도퇴임

-	-	-	-	-

바. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부	사외이사 교육 미실시 사유

미실시	부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.
2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항 1) 감사의 인적사항

성 명	주 요 경 력	비 고

유영훈	2012 한국공인회계사(KICPA)
2022 ~ 현재 한울회계법인	비상근

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있으며 기타 이해관계는 아래와 같습니다.

성명	생년월일	최대주주와의 관계	추천인

유영훈	1984.09.21	없음	이사회

# 당사 정관 감사의 직무 규정

제37조(감사의 직무)
1. 감사는 이사의 업무집행을 감독한다.
2. 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.
3. 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총회의 소집을 청구할 수 있다.
4. 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.
5. 사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회(또는 청산인)에 보고하여야 한다.

나. 감사의 주요활동내역

회사의 감사는 각 이사회에 참석하여 의견을 진술하며, 회사업무에 있어 일반사무수탁사가 작성한 사업연도에 대한 재무제표 및 투자보고서를 검토하고 있으며, 신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.

다. 감사위원 현황

성명	사외이사여부	경력	회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부	전문가 유형	관련 경력

-	-	-	-	-	-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부	감사위원회 교육 미실시 사유

미실시	-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명	직원수(명)	직위(근속연수)	주요 활동내역

(주)케이비펀드파트너스	3	부장, 수석, 차장	재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사 직무수행지원

바. 준법지원인 지원조직 현황 - 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.
VII. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주, %)

성 명	관 계	주식의종류	소유주식수 및 지분율	비고

기 초	기 말

주식수	지분율	주식수	지분율

한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	최대주주	보통주	11,660,000	19.50	11,660,000	19.50	-

계	보통주	11,660,000	19.50	11,660,000	19.50	-

-	-	-	-	-	-

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호"의 신탁업자입니다.

※ (주1)은 2024.10.23 설립 후 유상증자를 통하여 최대주주 지위를 얻었습니다.※ 주주명부(2025.11.30기준) 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭	출자자수(명)	대표이사(대표조합원)	업무집행자(업무집행조합원)	최대주주(최대출자자)

성명	지분(%)	성명	지분(%)	성명	지분(%)

한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	5	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 GRE파트너스자산운용입니다.

※ 수익자명부 관리/조회 관련 사항은 집합투자업자 소관이 아니므로 출자자 수 외의 사항은 기재하지 않음.

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭	한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)

자산총계	53,447

부채총계	854

자본총계	52,593

매출액	854

영업이익	1,759

당기순이익	1,759

※ GRE일반사모부동산투자신탁제11호의 결산기 재무현황입니다. (2025.12.31 기준)

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음.

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

- 해당사항 없음.

라. 최대주주 변동내역

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주, %)

변동일	최대주주명	소유주식수	지분율	변동원인	비 고

2025년 03월 26일	한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	11,660,000	39.29	유상증자	-

※ 2024.10.23 설립 후 유상증자를 통하여 최대주주 지위를 얻었습니다.

마. 주식 소유현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주)

구분	주주명	소유주식수	지분율(%)	비고

5% 이상 주주	한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	11,660,000	19.50	(주1)

대신증권	10,997,061	18.40	-

농협은행
(케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호)	7,020,000	11.74	(주2)

엔에이치투자증권(주)(교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호)	4,000,000	6.69	(주3)

우리사주조합	-	-	-

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 GRE파트너스자산운용입니다.(주2) 농협은행은 "케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 케이클라비스자산운용입니다.(주3) 엔에이치투자증권(주)는 "교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호"의 신탁업자 지위이며,집합투자업자는 교보AIM자산운용입니다.※ 2025.11.30 기준 주주명부로 작성하였습니다.

## 소액주주현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주)

구 분	주주	소유주식	비 고

소액주주수	전체주주수	비율(%)	소액주식수	총발행주식수	비율(%)

소액주주	8,325	8,337	99.86	11,879,993	59,780,000	19.87	-

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적 최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분	2025.06	2025.07	2025.08	2025.09	2025.10	2025.11

주가(보통주)	최고	-	4,565	4,690	4,430	4,500	4,600

최저	-	4,410	4,340	4,275	4,415	4,375

평균	-	4,478	4,417	4,347	4,455	4,476

월간거래량	최고	-	8,779,479	1,971,656	395,751	153,709	557,293

최저	-	43,759	29,887	38,842	10,796	12,527

월계	-	12,267,849	6,752,707	1,707,631	862,426	1,850,507

- 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

- 회사는 2025년 07월 10일 상장되어 이전 거래일이 산정되지 않습니다.
1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주)

성명	성별	출생년월	직위	등기임원여부	상근여부	담당업무	주요경력	소유주식수	최대주주와의관계	재직기간	임기만료일

의결권있는 주식	의결권없는 주식

김광진	남	1971년 09월	대표이사	사내이사	비상근	대표이사	전)젠스타메이트현)CBRE코리아	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

이봉규	남	1980년 02월	이사	기타비상무이사	비상근	이사	전)안진회계법인현)정현회계법인	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

이성근	남	1966년 02월	이사	기타비상무이사	비상근	이사	전)대신증권전)대신에프앤아이	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

유영훈	남	1984년 09월	감사	감사	비상근	감사	전)나이스평가정보현)한울회계법인	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

나. 직원 등 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

직원	소속 외근로자	비고

사업부문	성별	직 원 수	평 균근속연수	연간급여총 액	1인평균급여액	남	여	계

기간의 정함이없는 근로자	기간제근로자	합 계

전체	(단시간근로자)	전체	(단시간근로자)

-	남	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	여	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음. - 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 '육아지원제도 사용 현황' 및 '유연근무제도 사용 현황'은 기재하지 않음.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원)

구 분	인원수	연간급여 총액	1인평균 급여액	비고

미등기임원	-	-	-	-

- 해당사항 없음.
2. 임원의 보수 등

보수현황>가. 주주총회 승인금액(단위 : 천원)

구 분	인원수	주주총회 승인금액	비고

대표이사	1	1,800	-

기타비상무이사	2	1,800	-

감사	1	1,200	-

합계	4	4,800	-

나. 보수지급금액1) 이사ㆍ감사 전체(단위 : 천원)

인원수	보수총액	1인당 평균보수액	비고

4	4,800	1,200	-

2) 유형별(단위 : 천원)

구 분	인원수	보수총액	1인당평균보수액	비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)	3	3,600	1,200	-

사외이사(감사위원회 위원 제외)	-	-	-	-

감사위원회 위원	-	-	-	-

감사	1	1,200	1,200	-

5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액(단위 : 원)

이름	직위	보수총액	보수총액에 포함되지 않는 보수

-	-	-	-

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.

라. 산정기준 및 방법- 해당사항 없음.

5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액(단위 : 원)

이름	직위	보수총액	보수총액에 포함되지 않는 보수

-	-	-	-

- 해당사항 없음.

바. 산정기준 및 방법- 해당사항 없음.
IX. 계열회사 등에 관한 사항

계열회사 현황(요약)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 사)

기업집단의 명칭	계열회사의 수

상장	비상장	계

-	-	-	-

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

- 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

타법인출자 현황(요약)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 백만원)

출자목적	출자회사수	총 출자금액

상장	비상장	계	기초장부가액	증가(감소)	기말장부가액

취득(처분)	평가손익

경영참여	-	-	-	-	-	-	-

일반투자	-	-	-	-	-	-	-

단순투자	-	1	1	289,800	-	-	289,800

계	-	1	1	289,800	-	-	289,800

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조
X. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 2. 대주주등과의 자산양수도 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 4. 특수관계자와의 거래

(1) 보고기간종료일 현재 연결실체의 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분	당기말	전기말

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	대신증권(주) 및 연결종속회사

(2) 당기 중 특수관계자와의 매출 및 매입 등의 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	회사명	영업수익	자산관리수수료

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	9,454,945	424,720

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무의 주요 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분	회사명	매출채권	미수임대료	미지급비용	임대보증금

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	2,601,643	2,004,258	428,240	17,596,412

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	회사명	배당금 지급

당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업	대신증권(주) 및 연결종속회사	(1,920,360)

(5) 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

단기급여	8,100	8,100
1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없음.
2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음. 다. 채무보증 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

라. 채무인수약정 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

마. 그 밖의 우발채무 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.
3. 제재 등과 관련된 사항

가. 중요한 소송사건 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음. 나. 한국거래소 등으로부터 받은 제재 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음. 다. 단기매매차익의 발생 및 반환에 관한 사항 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

5. 보호예수 현황

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 주)

주식의 종류	예수주식수	예수일	반환예정일	보호예수기간	보호예수사유	총발행주식수

보통주	40,480,000	2025년 03월 26일	2026년 03월 26일	상장일로부터 2026년 03월 25일까지	사모증자(감독원)	59,780,000

※ 보호예수 현황의 총발행주식수 및 예수주식수는 공시서류작성기준일(2025.11.30)로 작성되었습니다.
1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 원)

상호	설립일	주소	주요사업	최근사업연도말자산총액	지배관계 근거	주요종속회사 여부

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	2024.10.23	서울특별시 중구 삼일대로 343	부동산투자	713,956,353,616	의결권 과반수 이상 보유	최근사업연도말 지배회사 자산총액의 10%이상 및 자산총액 750억 이상
2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 사)

상장여부	회사수	기업명	법인등록번호

상장	-	-	-

-	-

비상장	-	-	-

-	-

- 계열회사에 관한 사항은 없습니다.
3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 : 2025년 11월 30일 ) (단위 : 원, 주, %)

법인명	상장여부	최초취득일자	출자목적	최초취득금액	기초잔액	증가(감소)	기말잔액	최근사업연도재무현황

수량	지분율	장부가액	취득(처분)	평가손익	수량	지분율	장부가액	총자산	당기순손익

수량	금액

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	2025년 03월 26일	신규자산투자	289,800,000,000	57,960,000	100	289,800,000,000	-	-	-	57,960,000	100	289,800,000,000	713,956,353,616	2,133,740,795

합 계	-	-	289,800,000,000	-	-	-	-	-	289,800,000,000	-	-

* 최근사업연도말 자산총액은 2025년 11월 30일 기준 재무현황입니다.
1. 전문가의 확인

- 해당사항 없음.
2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없음.