대신밸류리츠 사업보고서 (2024.12)
2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황 회사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로서 2024년 10월 23일에설립되었습니다. 회사의 주요사업목적은 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 관련 증권을취득한 후 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 높은 수준의 배당을 실시함으로 부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 기여하는 것입니다. 회사는 사모 유상증자를 통해 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산회사 보통주 100%지분을 취득하여 보유하고 있습니다.

투자대상	투자대상의 종류	용도	매입면적	소재지

대신파이낸스센터(대신343)	부동산(토지 및 건물)	업무시설 등	토지 2,991.5㎡건물 53,804.93㎡	서울시 중구 삼일대로 343

나. 영업개황 및 사업부문의 구분1) 영업개황

회사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 기초부동산 관련 증권을 취득하고, 선진적인 자산관리시스템을 도입하여 자산의 부가가치를 제고하며, 이에 따라 투자자들에게 안정적인 수준의 배당을 실시하여, 부동산 간접투자제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다.사업목적 관련하여 당사는 자리츠의 보통주 지분증권에 투자하여 자리츠의 투자자산인 서울 핵심 오피스 권역 CBD지역 을지로에 위치한 Core 오피스인 대신 343 빌딩으로부터 창출되는 배당수익 향유를 목적으로 합니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 자리츠의 보통주 지분증권에 투자하여 자리츠의 투자자산인 서울 핵심 오피스 권역 CBD지역 을지로에 위치한 Core 오피스인 대신 343 빌딩으로부터 창출되는 배당수익 향유를 목적으로 합니다.

3) 투자대상 세부사항

회사의 투자대상인 대신밸류리츠사모제1호리츠는「부동산투자회사법」에 의거하여 2024년 10월 23일 설립되어 2024년 11월 28일 영업인가를 득한 위탁관리부동산투자회사입니다.

[대신밸류리츠사모제1호리츠 개요]

항목	내용

명칭	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사	대신자산신탁(주)

자산보관회사	엔에이치투자증권(주) / 대한토지신탁(주)

일반사무수탁회사	(주)케이비펀드파트너스

존속기한	영속

투자부동산	서울시 중구 삼일대로343 소재 오피스 대신파이낸스센터(대신343)

발행주식총수	57,960,000주

자본금	28,980,000,000원

매입 지분율	보통주 100%

출처: 당사 제시

① 투자부동산 개요 본 건물의 경우 2017년 사용승인을 득한 신축자산이고, 대신파이낸셜그룹의 본사로서 그룹의 부동산개발 및 관리회사인 대신프라퍼티(주)를 통해 최상의 컨디션으로 관리되고 있으며, 매입 후에도 동일한 회사가 마스터리스사로서 본 건물을 유지관리할 예정입니다.

구 분	내 용

빌딩명	대신파이낸스센터(대신343)

주소	서울특별시 중구 삼일대로 343

대지면적	2,991.5㎡ (905평)

연면적	53,369.3㎡ (16,144평)

규모	B7 / 26F

건폐율	59.4%

용적율	1,199.8%

기준층	임대면적 2,092.6㎡ (633평)전용면적 1,147.8㎡ (347평, 전용율 54.9%)

주차대수	207대

승강기	13대 (승객용 12대, 비상용 1대)

사용승인	2017년 6월

소유자	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사

친환경인증	LEED GOLD

전경	건물전경.jpg 건물전경

② 투자부동산 임차인 현황 회사는 자리츠를 통해 서울 핵심 오피스 권역인 CBD 을지로에 위치한 대신파이낸셜그룹 본사 사옥인 '대신343'을 25년 03월 매입완료하였고, 대신파이낸셜그룹 부동산 개발 및 자산관리 사업을 영위하는 대신프라퍼티(주)와 7년간(2025년 3월~2032년 3월) 마스터리스(Triple-Net 구조) 계약을 체결하였습니다. 따라서, 임차인은 공실 여부와 관계없이 건물 전체에 대한 임대료를 납부하며, 유지관리비용, 보험료, 제세공과금 등 건물에 대한 전체비용을 임차인이 부담하므로 비용증가에 따른 위험은 낮은 상황입니다(단, CAPEX 비용은 임대인이 부담합니다).

[임차인 현황]

구분	책임임차인	사용층	임대면적(평)	총면적 대임대비중	계약기간

개시	종료

건물전체	대신프라퍼티(주)	전층	16,144.22	100%	2025-03-27	2032-03-26

출처: 당사 제시

'대신343' 빌딩은 대신파이낸셜그룹 부동산 개발 및 자산관리 사업을 영위하는 대신프라퍼티(주)의 100% 마스터리스 구조입니다. 임차 계약기간은 7년 만기 후 3년 연장 옵션으로, 임대차 만기 24개월 전(임대차개시 5년 도래시점)에 추가 3년 연장여부를 결정할 수 있습니다. 또한, 임대차 기간 중 1회(3년차 시점) 임대료 조정이 가능합니다. 조정구간의 경우 시장임대료를 감안하여 2.75% ~ 10% 사이에서 조정 가능합니다. 또한, 마스터리스 구조 상 임대 계약 기간동안 발생할 공실 리스크에 대해선 임차인이 부담하는 구조입니다. 본 건물의 임대 계약 주요 조건 및 임차인 재무현황은 다음과 같습니다.

[임대 계약 주요 조건]

구분	임차인	계약기간	임대차 계약서상 면적	보증금(백만원)	월 임대료(원/원/3.3㎡)	임대료상승률(연)	NOI(Yr.1/백만원)

㎡	평

건물전체	대신프라퍼티	'25.03.27~'32.03.26(+3년 연장옵션)	53,369.33	16,144.22	23,651	146,500	2.75%	28,183

출처: 당사 제시[연차별 임대 계약 조건]

연차	임대차
기간	임대
보증금
(백만원)	임대료	임대료상승률
(%)	비 고

평당
임대료(원)	월 임대료
(백만원)	연 임대료
(백만원)

Yr 1	'25.03~26.03	24,351	146,500	2,365	28,382	-	리츠매입

Yr 2	'26.03~'27.03	150,529	2,430	29,162	2.75	-

Yr 3	'27.03~'28.03	158,055	2,552	30,620	2.75~10.0	3년차 시점에 시장임대료를 감안하여임대료 조정(2.75%~10% 한도)이 가능하며, 현 시장임대료 감안하여5% 상승을 가정하였습니다.

Yr 4	'28.03~'29.03	162,402	2,622	31,462	2.75	-

Yr 5	'29.03~'30.03	166,868	2,694	32,327	2.75	연장여부결정

Yr 6	'30.03~'31.03	171,457	2,768	33,216	2.75	-

Yr 7	'31.03~'32.03	176,172	2,844	34,129	2.75	임대차만기

Yr 8	'32.03~'33.03	181,016	2,922	35,068	2.75	-

Yr 9	'33.03~'34.03	185,994	3,003	36,032	2.75	-

Yr 10	'34.03~'35.03	191,109	3,085	37,023	2.75	최대임대차기간

출처: 당사 제시

[임차인 주요 재무현황]
(단위: 백만원)

대신프라퍼티(주) (개별기준)

구 분	2024년	2023년	2022년

자산총계	538,900	556,848	504,803

부채총계	137,795	234,943	192,859

자본총계	401,104	321,904	311,943

자본금	4,600	4,600	2,300

영업이익	13,585	(4,355)	96,231

당기순이익	79,180	10,059	2,275

(주1) 상기 재무정보는 회계감사인의 감사를 받은 재무정보입니다.
출처: 당사 제시