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대신밸류리츠 사업보고서 (2024.12)
1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "VIII.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다. 나. 이사회의 권한 및 운영 규정 당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제38조(이사회의 구성과 소집)
1. 이사회는 이사 전원으로 구성한다.
2. 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일 전까지 개최 일시, 장소 및 안건 등을 각 이사 및 감사에게 통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.
3. 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.
제39조(이사회의 결의사항)
이사회는 법령이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.
1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항
2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항
3. 차입 및 사채발행에 관한 사항
4. 주주총회의 소집에 관한 사항
5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정
6. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
7. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
8. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급
9. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항
10. 12조에 따른 신주발행에 관한 사항
11. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항
12. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항
13. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항
14. 부동산투자회사법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산매매거래
15. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부동산투자회사법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제2항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래
16. 제51조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항
17. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안
18. 부동산투자회사법, 상법 기타 관련 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사항
제40조(이사회의 결의방법)
1. 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.
2. 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 영상과 음성 또는 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.
3. 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.
제42조(이사회의 의사록)
이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치한다.

다. 이사회 주요 의결사항

회 차	개최일자	의 안 내 용	가결여부	사내이사	기타비상무이사

김광진(출석율:100%)	이봉규(출석율:100%)	이성근(출석율:100%)

1	2025.06.12	제1호 의안 : 자본잉영금 전입 변경 승인의 건제2호 의안 : 제1기 및 제2기 사업계획 승인의 건제3호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건	가결	찬성	찬성	찬성

2	2025.06.26	제1호 의안 : 제1기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건	가결	찬성	찬성	찬성

3	2025.08.04	제1호 의안 : 제1기 현금배당 승인의 건제2호 의안 : 제1기 위탁보수 지급 승인의 건제3호 의안 : 전자투표제도 채택 승인의 건제4호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건	가결	찬성	찬성	찬성

라. 이사의 독립성 1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

(기준일 : 2025년 08월 31일 )

구 분	성 명	추천인	활동분야	회사와의 거래	최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)	김광진	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당없음

기타비상무이사	이봉규	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당없음

기타비상무이사	이성근	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당없음

마. 사외이사 및 그 변동현황(단위 : 명)

이사의 수	사외이사 수	사외이사 변동현황

선임	해임	중도퇴임

-	-	-	-	-

바. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부	사외이사 교육 미실시 사유

미실시	부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.
VII. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 주, %)

성 명	관 계	주식의종류	소유주식수 및 지분율	비고

기 초	기 말

주식수	지분율	주식수	지분율

한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	최대주주	보통주	11,660,000	39.29	11,660,000	19.51	소유주식수는 변동이 없으며 기업공개 및 유상증자로 인한 지분 변동

계	보통주	11,660,000	39.29	11,660,000	19.51	-

-	-	-	-	-	-

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호”의 신탁업자입니다.

※ (주1)은 2024.10.23 설립 후 유상증자를 통하여 최대주주 지위를 얻었습니다.※ 주주명부(2025.08.31기준) 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭	출자자수(명)	대표이사(대표조합원)	업무집행자(업무집행조합원)	최대주주(최대출자자)

성명	지분(%)	성명	지분(%)	성명	지분(%)

한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	5	-	-	-	-	-	-

-	-	-	-	-	-

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호”의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 GRE파트너스자산운용입니다.

※ 수익자명부 관리/조회 관련 사항은 집합투자업자 소관이 아니므로 출자자 수 외의 사항은 기재하지 않음.

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭	한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)

자산총계	52,769

부채총계	1,109

자본총계	51,660

매출액	1,149

영업이익	-5,588

당기순이익	5,588

※ GRE일반사모부동산투자신탁제11호의 결산기 재무현황입니다. (2025.09.30 기준)

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음.

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

- 해당사항 없음.

라. 최대주주 변동내역

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 주, %)

변동일	최대주주명	소유주식수	지분율	변동원인	비 고

2025년 03월 26일	한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	11,660,000	39.29	유상증자	-

-	-	-	-	-	-

마. 주식 소유현황

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 주)

구분	주주명	소유주식수	지분율(%)	비고

5% 이상 주주	한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	11,660,000	19.51	(주1)

대신증권	10,800,000	18.07	-

농협은행
(케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호)	7,020,000	11.74	(주2)

엔에이치투자증권(주)(교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호)	4,000,000	6.69	(주3)

신영증권(신탁)	3,801,330	6.36	-

기타주주	22,498,670	37.63	-

우리사주조합	-	-	-

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호”의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 GRE파트너스자산운용입니다.(주2) 농협은행은 "케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 케이클라비스자산운용입니다.(주3) 엔에이치투자증권(주)는 "교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 교보AIM자산운용입니다.※ 2025.08.31 기준 주주명부로 작성하였습니다.

## 소액주주현황

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 주)

구 분	주주	소유주식	비 고

소액주주수	전체주주수	비율(%)	소액주식수	총발행주식수	비율(%)

소액주주	10,138	10,150	99.88	11,223,061	59,780,000	18.77	-

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적 최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분	2025.03	2025.04	2025.05	2025.06	2025.07	2025.08

주가(보통주)	최고	-	-	-	-	4,565	4,690

최저	-	-	-	-	4,410	4,340

평균	-	-	-	-	4,478	4,417

월간거래량	최고	-	-	-	-	8,779,479	1,971,656

최저	-	-	-	-	43,759	29,887

월계	-	-	-	-	12,267,849	6,752,707

- 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

- 회사는 2025년 07월 10일 상장되어 이전 거래일이 산정되지 않습니다.
1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 주)

성명	성별	출생년월	직위	등기임원여부	상근여부	담당업무	주요경력	소유주식수	최대주주와의관계	재직기간	임기만료일

의결권있는 주식	의결권없는 주식

김광진	남	1971년 09월	대표이사	사내이사	비상근	대표이사	전)젠스타메이트현)CBRE코리아	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

이봉규	남	1980년 02월	이사	기타비상무이사	비상근	이사	전)안진회계법인현)정현회계법인	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

이성근	남	1966년 02월	이사	기타비상무이사	비상근	이사	전)대신증권전)대신에프앤아이	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

유영훈	남	1984년 09월	감사	감사	비상근	감사	전)나이스평가정보현)한울회계법인	-	-	-	2024.10.23 ~ 현재	2027년 10월 23일

나. 직원 등 현황

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 원)

직원	소속 외근로자	비고

사업부문	성별	직 원 수	평 균근속연수	연간급여총 액	1인평균급여액	남	여	계

기간의 정함이없는 근로자	기간제근로자	합 계

전체	(단시간근로자)	전체	(단시간근로자)

-	남	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

-	여	-	-	-	-	-	-	-	-	-

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음. - 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 '육아지원제도 사용 현황' 및 '유연근무제도 사용 현황'은 기재하지 않음.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 원)

구 분	인원수	연간급여 총액	1인평균 급여액	비고

미등기임원	-	-	-	-

- 해당사항 없음.
IX. 계열회사 등에 관한 사항

계열회사 현황(요약)

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 사)

기업집단의 명칭	계열회사의 수

상장	비상장	계

-	-	-	-

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

- 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

타법인출자 현황(요약)

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 백만원)

출자목적	출자회사수	총 출자금액

상장	비상장	계	기초장부가액	증가(감소)	기말장부가액

취득(처분)	평가손익

경영참여	-	-	-	-	-	-	-

일반투자	-	-	-	-	-	-	-

단순투자	-	1	1	289,800	-	-	289,800

계	-	1	1	289,800	-	-	289,800

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조
X. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 2. 대주주등과의 자산양수도 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 4. 특수관계자와의 거래

(1) 보고기간말 현재 회사의 주요 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구 분	당기말

종속기업	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사

기타특수관계자	한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)대신증권(주)대신자산신탁(주)

(2) 당기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원)

구 분	회사명	배당금수익	자산관리수수료	이자비용	증자수수료(주1)

종속기업	(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	5,092,892	-	-	-

기타특수관계자	대신증권(주)	-	-	543,686	688,750

대신자산신탁(주)	-	14,609	-	-

합 계	5,092,892	14,609	543,686	688,750

(주1) 유상증자에 따른 비용으로 주식발행차금의 차감으로 인식하였습니다.(3) 보고기간말 현재 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구 분	회사명	단기사채	단기전환사채	미지급비용

기타특수관계자	대신자산신탁(주)	-	-	14,609

합 계	-	-	14,609

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원)

구 분	회사명	유상증자	배당금지급	전환권 행사

기타특수관계자	대신증권(주)	-	-	52,641,054

한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)	-	1,144,894	-

합 계	-	1,144,894	52,641,054

(5) 회사의 주요 경영진에는 회사의 경영활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 이사(비상임 포함) 및 감사가 포함되어 있으며, 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다. (단위: 천원)

구 분	당 기	전 기

단기급여	4,800	4,800
4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

5. 보호예수 현황

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 주)

주식의 종류	예수주식수	예수일	반환예정일	보호예수기간	보호예수사유	총발행주식수

보통주	40,480,000	2025년 03월 26일	2026년 03월 26일	상장일로부터 2026년 03월 25일까지	사모증자(감독원)	59,780,000

※ 보호예수 현황의 총발행주식수 및 예수주식수는 공시서류작성기준일(2025.11.11)로 작성되었습니다.
1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 원)

상호	설립일	주소	주요사업	최근사업연도말자산총액	지배관계 근거	주요종속회사 여부

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	2024.10.23	서울특별시 중구 삼일대로 343	부동산투자	714,685,432,737	의결권 과반수 이상 보유	최근사업연도말 지배회사 자산총액의 10%이상 및 자산총액 750억 이상
2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 사)

상장여부	회사수	기업명	법인등록번호

상장	-	-	-

-	-

비상장	-	-	-

-	-

- 계열회사에 관한 사항은 없습니다.
3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 : 2025년 08월 31일 ) (단위 : 원, 주, %)

법인명	상장여부	최초취득일자	출자목적	최초취득금액	기초잔액	증가(감소)	기말잔액	최근사업연도재무현황

수량	지분율	장부가액	취득(처분)	평가손익	수량	지분율	장부가액	총자산	당기순손익

수량	금액

(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	2025년 03월 26일	신규자산투자	289,800,000,000	57,960,000	100	289,800,000,000	-	-	-	57,960,000	100	289,800,000,000	714,685,432,737	2,555,697,802

합 계	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-