진흥기업 사업보고서 (2021.12)
IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

1. 예측정보에 대한 주의사항회사가 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상·예측한 활동, 사건 또는 현상은, 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.회사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 동 사업보고서 상에, 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에서 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 수정할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다.2. 개요진흥기업은 1959년 9월 3일 설립되어 오랜기간 동안 토목분야에서 오랜 경험과 축적된 기술력으로 도로, 교량, 철도, 항만 등 사회간접 시설 확충에 큰 역할을 담당하였으며, 1969년 남산 외인아파트를 시작으로 강남 및 수도권 아파트 문화를 선도, 우리나라 주거문화를 한 단계 발전시키는데 공헌해 왔습니다. 또한 70~80년대 중동 붐을 선도하며 해외시장에서 대한민국의 위상을 높이고, 국가경제 발전에도 일익을 담당해 왔습니다.이후, 2002년부터 호황을 누리기 시작한 주택시장에 초점을 맞춰 '진흥 더블파크' 브랜드를 성공적으로 런칭하여 공격적인 주택수주로 제2의 도약을 하였고, 2008년 효성그룹에 인수되며 보다 안정적인 성장을 할 수 있는 발판을 마련하게 되었으나, 2008년 이후 지속된 아파트 부동산 시장의 침체로 인해 2009년에 이어 2010년에도부진사업장 등에 대한 자산건전성 제고를 위한 대손충당금 설정 등으로 대규모 적자구조를 지속하게 되었습니다.이후 국내 건설경기의 장기적인 침체등 회사 경영상의 어려움으로 2011년 2월 10일 채권은행 협약에 의한 자율워크아웃을 신청하여 2011년 5월 채권단과 경영정상화 이행약정(사적워크아웃) 체결을 하였습니다. 그리고 2014년 12월 워크아웃 기간을 2016년까지 2년 연장하였으며, 대주주 및 채권단으로부터 1,200억원의 출자전환 및 유상증자를 통하여 당사의 재무구조를 개선하였으며, 이후 2016년 12월 워크아웃 기간을 2018년까지 재연장과 더불어 2017년 3월 채권단과 대주주의 자본감소 및 유상증자(출자전환)를 통하여 유동성 확보 및 재무구조 개선을 재실시하였으며, 2017년 6월, 2018년 11월에도 채권단 및 대주주를 대상으로 주채무전환금액에 대하여 출자전환 및 유상증자를 실시하였습니다.2018년 국내경기는 미중무역전쟁으로 인한 세계적 수요둔화, 국내 부동산 가격 급등 및 정부의 부동산 규제대책 발표, 최저임금 인상으로 인한 고용 등의 경제지표 부진, 자동차 및 반도체 등 주력산업의 경기하강국면 진입 등으로 인하여 당초 예상보다 낮은 2.7%의 경제 성장률을 기록하였으며, 이런 상황에서 우리 진흥기업은 각고의 노력의 결과 당사는 2018년 12월 17일 진흥기업(주) 제7차 채권금융기관협의회에서 진흥기업(주)에 대한 외부전문기관의 실사 결과 채권금융기관의 공동관리절차종료 이후에도 안정적인 영업상황이 지속될 것으로 예상됨에 따라, '채권금융기관 공동관리절차종료의 건'을 가결하였으며, 2019년 1월 1일 0시부로 채권금융기관공동관리절차를 종료하였습니다.한편, 동 일자로 채권금융기관협의회의 결의에 따라 당사는 채권금융기관협의회와 기존 채무에 대하여 2021년 12월 31일까지 원금상환 유예 등 변경 약정을 체결하였습니다.- 수주전략2021년 공공부문은 중소 건설사들의 경쟁심화로 안정적인 수주물량 확보가 어렵고, 수익성이 낮은 한계를 가지고 있어, 수익성이 높은 민간 주택분야와 정비사업 분야의 수주에 영업력을 집중할 계획입니다. 이에 따라 공공부문의 도로/택지/조경/공동주택분야 등 실적을 보유한 종심제 입찰은 수익성을 고려하여 선별적으로 입찰에 참여하고, 실적이 부족한 철도/고속도로 분야는 대형사와의 J/V에 참여로 수주와 실적 확보하도록 하겠습니다.민간주택/건축 부문은 수주 확대를 위해 시행사/지주/대출기관/설계사 등 다각적인 영업을 통한 수주POOL을 확대하고, 수익성이 양호한 사업을 선별하여 수주역량을 집중하고, 정비사업 부문은 가로주택 정비사업 등 중소규모 재건축/재개발사업의 수주확보에 주력하여 독자 수주를 확대할 계획입니다.아울러 현장관리에서는 현장개설 이전부터 준공 때까지 현장 Risk관리와 원가절감을 통한 수익성을 확보하고, 공사진행 시점별 품질관리 및 하자방지 계획 수립/실행으로 하자 발생 요인을 사전차단하여 품질 향상과 고객만족도를 제고하겠습니다.또한 코로나19로 인한 분양활동에 어려움이 있어, 사이버 M/H 홍보 및 SNS를 통한 마케팅 등 비대면 영업활동을 강화하여, 분양율을 제고하여 미분양 세대에 대하여 분양을 완료할 계획입니다.이런 각고의 노력을 통한 수익성 제고로 2017년부터 이어온 5년 연속 흑자 기조를 계속적으로 이어가도록 최선을 다하겠습니다.3. 재무상태 및 영업실적(1) 재무상태- 재무상태표

(단위 : 백만원)

구 분	제63기(2021년 12월말)	제62기(2020년 12월말)	제61기(2019년 12월말)

[유동자산]	199,532	163,362	218,282

[비유동자산]	135,085	119,555	107,529

자산총계	334,617	282,917	325,811

[유동부채]	104,125	109,354	148,572

[비유동부채]	59,538	54,715	79,828

부채총계	163,663	164,069	228,400

[자본금]	73,312	73,312	73,312

[자본잉여금]	-	-	-

[기타자본]	(62)	(62)	(62)

[기타포괄손익누계액]	6,947	6,982	6,347

[이익잉여금(결손금)]	90,757	38,616	17,814

자본총계	170,954	118,848	97,411

자본총계/자본금 비율(%)	233%	162%	133%

부채비율(%)	96%	138%	234%

(1) 자산자산총계는 2021년 말 현재 3,346억원으로 전년대비 517억원이 증가하였으며, 유동자산은 1,995억원으로 전년대비 362억 증가, 비유동자산은 1,351억원으로 전년대비 155억원 증가하였습니다.유동자산 증가의 주요 요인은 현금 및 현금성자산 증가 193억과 당기손익인식금융자산 200억의 증가가 주요 요인이며, 비유동자산의 증가는 장기대여금 증가 98억 및 이연법인세자산 계상 67억 및 매도가능증권 24억 증가가 주요요인입니다.(2) 부채부채총계는 2021년 말 현재 1,637억원으로 전년대비 4억원이 감소하였으며, 유동부채는 1,041억원, 비유동부채는 596억원입니다.부채 변동요인으로 매입채무가 122억 증가하였으나, 차입금 2억 상환 및 기타부채 124억 감소로 부채는 소폭 감소하였으며, 부채비율은 전년대비 42% 감소한 96%를 기록하였습니다.(3) 자본2021년은 534억원의 당기순이익을 달성하였으며, 이는 2008년 이후 9년 만에 흑자를 달성한 2017년에 이후 5년 연속 흑자를 기록한 것입니다.이런 효과로 인하여 908억원의 이익잉여금을 축적하고 있으며, 이로 인하여 자본총계/자본금 비율은 전년대비 71% 증가하여 233%를 기록중입니다.(2) 영업실적- 손익계산서

(단위 : 백만원)

구 분	제63기(2021.01.01~2021.12.31)	제62기(2020.01.01~2020.12.31)	제61기(2019.01.01~2019.12.31)

매출액	444,245	377,247	546,534

매출원가	377,849	336,179	501,838

매출총이익	66,396	41,068	44,696

매출총이익율	14.9%	10.9%	8.2%

판매비와관리비	23,047	26,387	16,656

영업이익(손실)	43,349	14,681	28,040

영업이익율	9.8%	3.9%	5.1%

기타수익	6,732	5,627	7,005

기타비용	2,573	6,322	10,606

금융수익	2,021	1,020	624

금융비용	73	808	714

법인세비용차감전순이익(손실)	49,456	14,198	24,349

당기순이익(손실)	53,413	20,397	20,338

당기순이익율	12.0%	5.4%	3.7%

2021년 매출증가는 2020년 야기된 일부 현장의 착공지연 등에 대한 부분이 본격적으로 진행됨에 따라 전년대비 670억원 증가한 4,442억원의 매출을 기록하였으며, 이에 따른 영향과 더불어 원가개선 등의 노력으로 매출총이익도 253억 증가하여 664억원의 매출총이익을 기록하였습니다.영업이익은 매출증가에 따른 매출총이익의 증가 효과와 더불어 원가절감 및 준공정산 등을 통하여 전년대비 286억원 증가한 433억원을 기록하였습니다.판매비와 관리비 지출 측면에서 수주비, 하자보수비, 대손상각비 등의 감소로 전년대비 33억 감소하였으며, 기타수익에서는 마곡택지 간접비 소송 승소에 따른 금융보상 및 이자 31억, 회현역 부가세 세액공제 18억 등이 발생하였으며, 금융수익으로는 대여금 이자수익 등이 있었습니다.이런 기타수익/비용 및 금융수익/비용의 설정으로 인하여 법인세차감전계속사업이익은 전년대비 353억원 증가한 495억원을 기록하였으며, 이연법인세 계상에 따른 효과로 인하여 당기순이익은 전년대비 330억원 증가한 534억원을 달성하였으며, 이는 지난 2017년에 이어 5년 연속 흑자 기록한 것입니다.- 사업부문별 매출현황

(단위 : 백만원)

2021년

구분	관급토목	관급건축	민간건축	합계

매출액	77,620	92,603	274,022	444,245

매출비율	17.5%	20.8%	61.7%	100.0%

매출원가	60,363	81,649	235,836	377,849

매출총이익(손실)	17,257	10,954	38,186	66,396

매출총이익률	22.2%	11.8%	13.9%	14.9%

(단위 : 백만원)

2020년

구분	관급토목	관급건축	민간건축	합계

매출액	79,573	55,610	242,064	377,247

매출비율	21.1%	14.7%	64.2%	100.0%

매출원가	74,428	53,196	208,555	336,179

매출총이익(손실)	5,145	2,414	33,509	41,068

매출총이익률	6.5%	4.3%	13.8%	10.9%

사업부별 매출은 민간건축 및 관급건축의 경우 기성고 증가에 따른 효과 등으로 인하여 전체적으로 매출이 증가하였으나, 관급토목부문은 소폭 감소한 매출을 기록하였으며, 이익율에 있어서는 원가절감 및 공정개선 등의 효과로 인하여 전년대비 개선된 지표를 나타내고 있습니다.4. 유동성 및 자금의 조달 등(1) 유동성 현황

(단위 : 백만원)

구 분	제63기	제62기	증 감

금 액	비 율

현금 및 현금성자산	21,745	2,354	19,391	824%

유동자산	199,532	163,362	36,170	22%

유동부채	104,125	109,354	(5,229)	(5%)

유동비율	192%	149%	43%	29%

(2) 현금흐름(단위 : 백만원)

구 분	제63기	제62기

기초 현금 및 현금성자산	2,354	591

영업활동으로 인한 현금흐름	51,377	41,218

투자활동으로 인한 현금흐름	(30,755)	(15,378)

재무활동으로 인한 현금흐름	(1,230)	(24,077)

기말 현금 및 현금성자산	21,746	2,354

당사의 현금 및 현금성자산은 영업활동을 통하여 514억원 유입(당기순이익 534억원 유입, 하자보수전입액 등의 비현금성 비용/수익 유입 39억원, 매출채권 감소 등의 영업활동 자산부채 증감으로 59억원 지출), 투자활동을 통한 308억원 유출(대여금 증가 33억원 유출, 보증금 증가 75억원 유출, 금융상품 증가 192억원 유출, 유/무형자산 증가 8억원 유출 등), 재무활동을 통한 12억원(차입금 상환 2억원 유출, 리스부채 감소 10억원 유출 등)이 유출되어 2021년 말 현재 217억원의 현금 및 현금성자산을 보유하고 있습니다.(3) 자금조달(차입금내역)- 당기말 및 전기말 현재 차입금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분	당기말	전기말

유동성차입금:

단기차입금	-	-

유동성장기차입금	167,091	177,113

소계	167,091	177,113

비유동성차입금:

장기차입금	734,487	885,566

합계	901,578	1,062,679

2021년말 당사 차입금은 2020년 대비 2억원 감소한 9억원이며, 주요 감소 요인은 금융기관으로부터 차입한 일반차입금에 대한 상환으로 인하여 차입금은 감소하였습니다. 이는 금융비용 절감을 위해 당사가 여유자금으로 차입금을 상환하였으며, 건설공제조합 일반대(필요시 자금인출) 및 타 금융기관의 기업운전 한도대를 통하여 필요시 자금을 충당/사용할 계획입니다.- 당기말 및 전기말 현재 차입금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류	차입처	만기일	이자율(%)	당기말	전기말

일반차입금	주택도시보증공사	2026.04.26	1.00	983,333	1,180,000

소계	983,333	1,180,000

차감:유동성장기차입금	(196,667)	(196,667)

차감:현재가치할인차금	(52,180)	(97,767)

합계	734,486	885,566

- 장기차입금 상환일정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분	장기차입금

1년이내	196,667

1년초과 2년이내	196,667

2년초과 3년이내	196,667

3년초과 4년이내	196,667

4년초과 5년이내	196,665

합계	983,333

(4) 자본조달비율당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분	당기말	전기말

총차입금	901,578	1,062,680

차감: 현금및현금성자산	(21,745,319)	(2,354,008)

순차입금(A)	(20,843,741)	(1,291,328)

자본총계(B)	170,953,529	118,848,221

총자본(A+B)	150,109,788	117,556,893

자본조달비율 (A/(A+B))(*)	-	-

(*)당기 및 전기말 순차입금 또는 총자본이 부(-)의 금액이므로 자본조달비율은 산정하지 아니하였습니다.

5. 기타- 채권금융기관 공동 관리절차 종료 회사는 2008년 하반기 이후 국내 부동산시장의 경기 침체 영향으로 인한 공사미수금의 증가 및 프로젝트파이낸싱 대출에 대한 지급보증에 의한 유동성 위기에 직면하여 2011년 2월 10일자로 워크아웃(경영정상화)을 신청하였으며, 채권금융기관협의회는2011년 2월 24일자로 회사에 대한 워크아웃 개시를 결정하였습니다. 이에 따라 2011년 5월 19일자로 회사의 채권금융기관협의회는 상환청구유예를 포함한 채무조정 및 신규자금지원 등을 결의하였습니다.또한, 기업재무개선의 효율적 실행을 위해 채권금융기관협의회를 통해 2014년 12월 24일(2016년 12월 31일) 및 2016년 12월 21일(2018년 12월 31일)에 채권금융기관 공동 관리절차를 연장이 가결 되었으며, 2018년 12월 17일 진흥기업(주) 제7차 채권금융기관협의회에서 '채권금융기관 공동관리절차종료의 건'이 가결됨에 따라, 2019년 1월 1일 0시부로 채권금융기관공동관리절차가 종료 됩니다.한편, 동 일자 채권금융기관협의회의 결의에 따라 회사는 채권금융기관협의회와 기존 채무에 대하여 2021년 12월 31일까지 원금상환 유예등 변경 약정을 체결하였으며, 그 주요 내용은 다음과 같습니다.(1) 기존 금융채권 원금의 상환청구 유예 -일반여신 및 한도성여신 : 2020년 12월 30일(2020년 12월 31일 기준 금융채권 원금 잔액의 50% 상환 후 1년 연장, 이후 개별협의를 통해 상환여부 결정)

(2) 적용금리(보증료율, 수수료 등 포함)

대상기간	적용금리	보증료	원금(한도)의 처리

2019.1.1~2020.12.30	산출금리	4.0%상한	산출보증료율	0.8%상한	채권행사 유예

2020.12.31	결의일 기준잔액(한도) 50% 상환(감액)

2021.1.1~2021.12.31	5.0%상한	1.2%상한	개별협의 불가 시 2021년 말에결의일 기준 잔액(한도)50% 상환(감액)

2022.1.1 ~	개별기관 산출 금리(보증료율)	2021년 말에 미상환(감액)시

(3) 재조정의 효력발생2019년 1월 1일부터 채권의 금융조건 재조정의 효력이 발생하는 것으로 한다.

6. 보고기간 후 사건회사는 2022년 2월 25일 해링턴플레이스 안암동 재개발정비사업의 일반분양 계약자에 대한 중도금 대출원금 42,400백만원의 20%에 해당하는 금액인 8,480백만원의 120%인 10,176백만원에 대해 우리은행에 연대보증을 제공하였습니다.7. 부외거래우발채무에 관한 현황에 대하여는 'XI.그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하여 주시기 바랍니다.8. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항(1) 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 'Ⅲ. 재무에 관한 사항, 5. 재무제표 주석, 2. 중요한 회계정책'을 참조하시기 바랍니다.

(2) 법규상의 규제에 관한 사항

회사의 법규상의 규제에 관한 사항은 사업보고서 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항, 8. 제재현황 등 그 밖의 사항'을 참조하시기 바랍니다.(3) 파생상품 및 위험관리정책에 관한 사항

회사의 파생상품 및 위험관리정책에 관한사항은 'Ⅱ.사업의내용, 마.시장위험과 위험관리'을 참조하시기 바랍니다.