SK디앤디 — [기재정정]증권신고서(지분증권) (20260818)
제출인: SK디앤디

증권신고서(지분증권)
6.1
SK디앤디(주)

정 정 신 고 (보고)

2026년 08월 18일

1. 정정대상 공시서류 :
증권신고서(지분증권)

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 :
2026년 07월 28일

[증권신고서 제출 및 정정 연혁]

제출일자
문서명
비고

2026년 07월 28일
증권신고서(지분증권)
최초 제출

2026년 08월 10일
[기재정정]증권신고서(지분증권)

정정제출 요구에 따른 정정(
파란색)

2026년 08월 18일
[기재정정]증권신고서(지분증권)

2026년 반기보고서 제출에 따른 정정(
초록색
)

3. 정정사항

항 목
정정요구ㆍ명령관련 여부
정정사유
정 정 전
정 정 후

※ 본 '[기재정정]증권신고서'는 2026년 반기보고서 제출에 따른 정정으로, 정정 및 추가 기재된 사항은 '
굵은 초록색
'을 사용하였으니 참고하시기 바랍니다.※ 단순 오탈자/오기재 수정, 띄어쓰기 등 단순 수정의 경우 정오표를 별도로 기재하지 않았습니다.※ [요약정보 - 1. 핵심투자위험]의 정정사항은 [제1부 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - Ⅲ. 투자위험요소]의 정정사항과 동일하여, 별도의 정오표를 작성하지 아니하고 본문에 직접 정정하였으니 참고하시기 바랍니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

III. 투자위험요소

1. 사업위험

라. 부동산 시행 시장의 업황 둔화 및 업계 재편에 따른 위험
아니오
자진정정
(주1) 정정 전
(주1) 정정 후

사. 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 및 미분양 관련 위험
아니오
자진정정
(주2) 정정 전
(주2) 정정 후

자. 공사원가 상승에 따른 수익성 악화 위험
아니오
자진정정
(주3) 정정 전
(주3) 정정 후

2. 회사위험

가. 재무안정성 관련 위험
아니오
2026년 반기보고서 제출에 따른 정정
(주4) 정정 전
(주4) 정정 후

나. 현금흐름 관련 위험
아니오
2026년 반기보고서 제출에 따른 정정
(주5) 정정 전
(주5) 정정 후

다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험
아니오
자진정정
(주6) 정정 전
(주6) 정정 후

라. 수익성 변동 및 악화 관련 위험
아니오
2026년 반기보고서 제출에 따른 정정
(주7) 정정 전
(주7) 정정 후

바.

신용등급 하락 관련 위험

아니오
자진정정

비록 에스케이디스커버리가 보유한 지분의 매매 거래 종결일은 2026년 08월
12일로
예정되어 있으나, 신용평가사들은 실질적인 지배구조 변경을 근거로 이러한 계열 지원 효과를 선제적으로 제외하였습니다

비록 에스케이디스커버리가 보유한 지분의 매매 거래 종결일은 2026년 08월
11일 종결되었으나
, 신용평가사들은 실질적인 지배구조 변경을 근거로 이러한 계열 지원 효과를 선제적으로 제외하였습니다

아. 보유 부동산 자산 가치 하락 및 담보 제공에 따른 처분 제한 관련 위험
아니오
2026년 반기보고서 제출에 따른 정정
(주8) 정정 전
(주8) 정정 후

자. 자산 매각 관련 매각가격 하락에 따른 손실 발생 관련 위험
아니오
2026년 반기보고서 제출에 따른 정정
(주9) 정정 전
(주9) 정정 후

차. 공동·관계기업 투자 지분의 가치 변동 손실 인식에 따른 위험
아니오
2026년 반기보고서 제출에 따른 정정
(주10) 정정 전
(주10) 정정 후

파. 특수관계자 거래 관련 위험
아니오
2026년 반기보고서 제출에 따른 정정
(주11) 정정 전
(주11) 정정 후

3. 기타위험

가.
최대주주의 청약 참여 계획 및 유상증자 참여에 따른 지분율 변동 관련 사항

아니오
자진정정
(주12) 정정 전
(주12) 정정 후

V. 자금의 사용목적

다. 유상증자 추진 배경
아니오
자진정정
(주13) 정정 전
(주13) 정정 후

제2부 발행인에 관한 사항

제2부 발행인에 관한 사항은 2026년 반기보고서 제출에 따라 기존 2026년 1분기 말 기준에서 2026년 반기말 기준으로 일괄 정정 되었으며, 일부 사항은 본 증권신고서 최초제출일 전영업일 기준으로 반영하였습니다. 정정 내용은 본문을 참고하여 주시기 바라며, 정정 관련 별도 색깔 표시를 생략하였으니 참고하시기 바랍니다.

(주1) 정정 전

라. 부동산 시행 시장의 업황 둔화 및 업계 재편에 따른 위험

국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서
전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 매년 감소세를 나타내어 2026년 5월 말 기준 2,234개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

이러한 부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면 2023년을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였으며,
고금리와 PF 경색 여파로 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

이와 같은 부동산 시행 시장의 업황 악화와 구조조정은 당사를 포함하여 시장에 생존한 디벨로퍼 전반의 영업 환경에도 직간접적인 부담 요인으로 작용합니다. 한계 시행사들의 폐업이 늘어남에 따라 금융권의 부동산 PF 대출 심사 기조 및 대출 총량 규제가 전방위적으로 강화되었으며, 이는
신규 프로젝트 추진 시 필수적인 재원 조달 비용의 상승과 금융 조달 기간 장기화라는 연쇄적 리스크로 이어지고 있습니다. 비록 당사가 차별적인 사업영역을 확보하여 지속적인 수익을 창출하고 있으나, 자본시장 경색 및 부동산 시행 업황의 부진이 예상보다 장기화될 경우
신규 프로젝트의 전개 속도가 지연되거나 전반적인 사업 채산성이 저하될 가능성이 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(중략)

최근 국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서 전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 이러한 전방 시장의 불황은 부동산개발업 등록 사업자 현황 지표를 통해 객관적으로 관측됩니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 시장 침체가 본격화됨에 따라 2023년 말 2,561개, 2024년 말 2,408개, 2025년 말 2,284개로 매년 감소세를 나타내고 있으며, 2026년 5월 말 기준으로는 2,234개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

[연도별 부동산개발업 등록 추이]

구분
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년5월

서울특별시
626
659
743
851
963
988
937
927
929

경기도
640
654
631
707
755
722
661
603
590

부산광역시
164
156
148
156
153
146
127
113
109

인천광역시
133
123
131
129
122
120
104
92
90

충청남도
89
100
102
97
97
96
77
74
70

경상남도
122
117
116
111
104
95
73
69
62

충청북도
70
71
74
81
82
77
64
60
57

대전광역시
53
58
63
67
72
74
63
58
55

전북특별자치도
47
55
59
58
58
51
45
46
49

경상북도
54
55
58
60
58
56
53
49
46

전라남도
53
55
48
46
45
43
37
36
35

광주광역시
63
69
64
49
47
48
42
37
35

대구광역시
61
59
60
60
58
48
45
34
31

제주특별자치도
47
44
39
30
29
28
28
30
25

강원특별자치도
34
33
31
29
35
32
24
27
25

울산광역시
36
32
29
24
24
20
20
20
17

세종특별자치시
10
13
12
17
13
13
8
9
9

합 계
2,302
2,353
2,408
2,572
2,715
2,561
2,408
2,284
2,234

자료: 국토교통부

이러한 부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면, 시장 활황기였던 2021년에는 개업 475건, 폐업 269건을 기록하며 성장을 보였으나, 분양 여건 악화와 조달 비용 부담이 가중된 2023년(개업 279건, 폐업 297건)을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였습니다. 특히 2024년에는 고금리와 PF 경색 여파로 인해 개업은 178건으로 급감한 반면, 폐업은 404건으로 크게 증가하며 업계 전반의 재무적 부담이 심화되었습니다. 2025년(개업 156건, 폐업 231건) 및 2026년 5월 누적 기준(개업 83건, 폐업 129건)으로도 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

[연도별 부동산개발업 개업, 폐업 추이]

연도별 부동산개발사업 개,폐업 현황.jpg
연도별 부동산개발사업 개,폐업 현황

자료: 국토교통부

(후략)

(주1) 정정 후

라. 부동산 시행 시장의 업황 둔화 및 업계 재편에 따른 위험

국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서
전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 매년 감소세를 나타내어
2026년 7월 말 기준 2,224개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

이러한 부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면 2023년을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였으며,
고금리와 PF 경색 여파로 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

이와 같은 부동산 시행 시장의 업황 악화와 구조조정은 당사를 포함하여 시장에 생존한 디벨로퍼 전반의 영업 환경에도 직간접적인 부담 요인으로 작용합니다. 한계 시행사들의 폐업이 늘어남에 따라 금융권의 부동산 PF 대출 심사 기조 및 대출 총량 규제가 전방위적으로 강화되었으며, 이는
신규 프로젝트 추진 시 필수적인 재원 조달 비용의 상승과 금융 조달 기간 장기화라는 연쇄적 리스크로 이어지고 있습니다. 비록 당사가 차별적인 사업영역을 확보하여 지속적인 수익을 창출하고 있으나, 자본시장 경색 및 부동산 시행 업황의 부진이 예상보다 장기화될 경우
신규 프로젝트의 전개 속도가 지연되거나 전반적인 사업 채산성이 저하될 가능성이 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(중략)

최근 국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서 전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 이러한 전방 시장의 불황은 부동산개발업 등록 사업자 현황 지표를 통해 객관적으로 관측됩니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 시장 침체가 본격화됨에 따라 2023년 말 2,561개, 2024년 말 2,408개, 2025년 말 2,284개로 매년 감소세를 나타내고 있으며,
2026년 7월 말 기준으로는 2,224개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

[연도별 부동산개발업 등록 추이]

구분
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년 7월

서울특별시
626
659
743
851
963
988
937
927
936

경기도
640
654
631
707
755
722
661
603
581

부산광역시
164
156
148
156
153
146
127
113
109

인천광역시
133
123
131
129
122
120
104
92
90

충청남도
89
100
102
97
97
96
77
74
69

경상남도
122
117
116
111
104
95
73
69
63

충청북도
70
71
74
81
82
77
64
60
53

대전광역시
53
58
63
67
72
74
63
58
55

전북특별자치도
47
55
59
58
58
51
45
46
93

경상북도
54
55
58
60
58
56
53
49

전라남도
(주1)

53
55
48
46
45
43
37
36
35

광주광역시
(주1)

63
69
64
49
47
48
42
37
34

대구광역시
61
59
60
60
58
48
45
34
30

제주특별자치도
47
44
39
30
29
28
28
30
25

강원특별자치도
34
33
31
29
35
32
24
27
25

울산광역시
36
32
29
24
24
20
20
20
17

세종특별자치시
10
13
12
17
13
13
8
9
9

합 계
2,302
2,353
2,408
2,572
2,715
2,561
2,408
2,284
2,224

자료: 국토교통부

(주1) 전남광주 통합특별시 출범에 따라 단일 지표로 통합 집계됨.

부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면, 시장 활황기였던 2021년에는 개업 475건, 폐업 269건을 기록하며 성장을 보였으나, 분양 여건 악화와 조달 비용 부담이 가중된 2023년(개업 279건, 폐업 297건)을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였습니다. 특히 2024년에는 고금리와 PF 경색 여파로 인해 개업은 178건으로 급감한 반면, 폐업은 404건으로 크게 증가하며 업계 전반의 재무적 부담이 심화되었습니다. 2025년(개업 156건, 폐업 231건) 및
2026년 7월 누적 기준(
개업 114건, 폐업 166건)으로도 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

[연도별 부동산개발업 개업, 폐업 추이]

연도별 부동산개발사업 개,폐업 현황(~26년7월).jpg
연도별 부동산개발사업 개,폐업 현황(~26년7월)

자료: 국토교통부

(후략)

(주2) 정정 전

사. 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 및 미분양 관련 위험

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수이며,
주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다.전국 미분양 주택은 2026년 5월 말 기준 65,239호 수준을 기록하고 있으며, 특히 수도권 미분양 물량은 금융 당국의 대출 규제 강화 및 매수 관망세 심화로 인해 2026년 5월 말 18,601호로 다시 증가세를 나타내고 있습니다. 아울러 주택 시장의 단기 수요 부하를 측정하는 전국 민간아파트 평균 초기분양률 역시 2025년 하반기 가계부채 관리방안 시행 및 금융권의 총량관리 기조 확산 여파로
2026년 1분기 기준 59.6% 수준에 머무는 등 완연한 회복세를 보이지 못하고 있습니다. 이러한 수분양자들의 매수세 위축이 장기화되어 초기 분양률이 저조하거나 준공 후 입주율 부진으로 연계될 경우, 시행사의 운전자금 부담이 가중되고 예정 사업의 착공 지연에 따른 금융비용 지출이 심화될 개연성이 존재합니다.

이처럼 가계대출 규제 강화에 따른 시장 위축 및 주택담보대출 금리의 하방경직성 등으로 인해 주택 매수 심리의 관망이 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 당사가 추진하는 주거 관련 사업 구조나 권역이 분산되어 있더라도, 향후 전반적인 분양 시장의 소화 속도가 둔화되고 미분양 물량이 재차 누적되는 상황이 발생할 경우
당사를 포함한 부동산 개발 업계 전반의 재무 구조와 영업 환경에 부담 요인으로 작용할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산(오피스, 물류센터 등) 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수입니다. 주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다. 이에 따라 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 현황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

미분양 주택 잔고의 증감 추이는 부동산 개발 및 건설 사업에 투입된 자본의 회수 가능성과 발행사의 실질적인 유동성 위험을 가늠하는 가장 대표적인 지표입니다. 국내 미분양 주택은 2008년 말 165,599호로 정점을 기록한 이후 점진적으로 해소되어 2015년 4월 말 28,093호까지 감소하였으나, 공급 물량 증가 등으로 2018년 말 다시 58,838호까지 늘어나는 등 증감을 반복해 왔습니다. 이후 공급 감소와 매수 수요 집중이 맞물리며 2021년 말 17,710호의 역대 최저 수준까지 급감하였으나, 2022년 본격화된 글로벌 통화 긴축 및 기준금리 인상 여파로 주택 매수 심리가 위축됨에 따라 2022년 말 기준 6.8만 호로 급증하였습니다.

이후 정부의 규제 완화 조치로 2023년 말 62,489호 수준으로 소폭 감소하기도 하였으나, 고금리 기조의 장기화와 원자재 가격 상승에 따른 분양가 상방 압력이 지속되면서 2024년 말 70,173호를 기록하여 재차 증가세로 돌아섰습니다. 2025년에 진입하면서 3.19 대책 등 정부의 선제적 시장 안정화 노력과 분양 물량 조절이 동반되어 2025년 12월 말 기준 66,510호로 일시적인 감소 추세를 나타내기도 하였습니다. 그러나 2025년 하반기 이후 가계부채 관리 방안에 따른 대출 규제와 2026년 상반기 다주택자 양도세 중과세율 재개 조치 등 금융·세제 통제 정책이 고도화됨에 따라 분양 시장의 관망세가 심화되었으며, 이에 따라 미분양 해소 속도가 둔화되어 2026년 5월 말 기준 전국의 미분양 주택은 65,239호 수준을 기록하고 있습니다.

[전국 미분양 주택 현황(2026년 5월)]

전국 미분양 주택 현황(2026년 5월).jpg
전국 미분양 주택 현황(2026년 5월)

자료: 국토교통부(2026.06)

한편, 지역별 수급 불균형의 양상은 수도권과 지방 간의 격차를 보이며 전개되고 있습니다. 수도권 지역의 미분양 물량은 부동산 시장의 고조기였던 2021년 말 기준 1,509호로 역대 가장 낮은 수준을 기록하였으나, 금리 급등이 본격화된 2022년 말 11,076호로 큰 폭 증가하였습니다. 2023년 말 10,031호로 지표가 일부 조정된 후, 공사비 상승 여파가 반영되면서 2024년 말 기준 16,997호로 다시 상승하였습니다. 2025년 상반기에는 서울 주요 정비사업 권역을 중심으로 거래가 일부 회복되는 모습을 보였으나, 2025년 하반기 정책대출 한도 축소 및 스트레스 DSR 강화 등 가계부채 관리 방안이 시행되면서 수도권 외곽 지역의 미분양 소화가 지연되었고, 이로 인해 2025년 12월 말 기준 수도권 미분양은 15,883호를 기록하였습니다. 더욱이 2026년 들어 다주택자의 수도권·규제지역 내 주담대 만기연장이 원칙적으로 불허되는 등 금융 압박이 심화됨에 따라 매수 수요가 신중해지면서 2026년 5월 말 수도권 미분양 물량은 18,601호로 증가세를 나타내고 있습니다.

반면, 지방 미분양 물량의 경우 구조적인 매수 심리 위축과 거주 선호도 양극화의 영향을 직접적으로 받고 있습니다. 2021년 말 17,710호까지 감소했던 지방 미분양은 2022년 말 기준 57,072호(전국 기준 68,107호)로 급격히 증가하며 전체 미분양 잔고의 상당 부분을 차지하기 시작했습니다. 2023년 말 52,458호, 2024년 말 53,176호를 기록하며 여전히 높은 수준의 매물 적체가 이어졌으나, 2025년 정부가 공공기관을 통한 지방 미분양 주택 매입 확약 등 선제적인 구제 조치를 도입하면서 2025년 12월 말 기준 50,627호로 전년 대비 소폭 감소한 추세를 보였습니다. 이후 2026년 상반기에는 대형 건설사 및 디벨로퍼들이 공급 과잉 우려가 상존하는 지방권의 신규 분양 일정을 연기하거나 사업지를 보수적으로 재조정하는 등 공급 물량 조절이 이루어지면서 2026년 5월 말 기준 지방 미분양 물량은 46,638호 수준으로 완만한 하락세를 기록하고 있습니다.

[미분양주택 추이]

(단위 : 호)

구 분
'19년 12월
'20년 12월
'21년 12월
'22년 12월
'23년 12월
'24년 12월
'25년 12월
'26년 05월

미분양주택
47,797
19,005
17,710
68,107
62,489
70,173
66,510
65,239

준공후 미분양
18,065
12,006
7,449
7,518
10,857
21,480
28,641
29,350

수도권 미분양
6,202
2,131
1,509
11,035
10,031
16,997
15,883
18,601

지방 미분양
41,595
16,874
16,201
57,072
52,458
53,176
50,627
46,638

자료: 국토교통부(2026.06)

(후략)

(주2) 정정 후

사. 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 및 미분양 관련 위험

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수이며,
주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다.

전국 미분양 주택은 2026년
6월 말 기준
67,464호 수준을 기록하고 있으며, 특히 수도권 미분양 물량은 금융 당국의 대출 규제 강화 및 매수 관망세 심화로 인해 2026년
6월 말 18,770호로 다시 증가세를 나타내고 있습니다. 아울러 주택 시장의 단기 수요 부하를 측정하는 전국 민간아파트 평균 초기분양률 역시 2025년 하반기 가계부채 관리방안 시행 및 금융권의 총량관리 기조 확산 여파로
2026년 1분기 기준 59.6% 수준에 머무는 등 완연한 회복세를 보이지 못하고 있습니다. 이러한 주거용 부동산 시장의 매수세 위축이 장기화되어 초기 분양률이 저조하거나 준공 후 입주율 부진으로 연계될 경우, 시행사의 운전자금 부담이 가중되고 예정 사업의 착공 지연에 따른 금융비용 지출이 심화될 개연성이 존재합니다.

이처럼 가계대출 규제 강화에 따른 시장 위축 및 주택담보대출 금리의 하방경직성 등으로 인해 주택 매수 심리의 관망이 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 당사가 추진하는 주거 관련 사업 구조나 권역이 분산되어 있더라도, 향후 전반적인 분양 시장의 소화 속도가 둔화되고 미분양 물량이 재차 누적되는 상황이 발생할 경우
당사를 포함한 부동산 개발 업계 전반의 재무 구조와 영업 환경에 부담 요인으로 작용할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산(오피스, 물류센터 등) 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수입니다. 주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다. 이에 따라 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 현황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

미분양 주택 잔고의 증감 추이는 부동산 개발 및 건설 사업에 투입된 자본의 회수 가능성과 발행사의 실질적인 유동성 위험을 가늠하는 가장 대표적인 지표입니다. 국내 미분양 주택은 2008년 말 165,599호로 정점을 기록한 이후 점진적으로 해소되어 2015년 4월 말 28,093호까지 감소하였으나, 공급 물량 증가 등으로 2018년 말 다시 58,838호까지 늘어나는 등 증감을 반복해 왔습니다. 이후 공급 감소와 매수 수요 집중이 맞물리며 2021년 말 17,710호의 역대 최저 수준까지 급감하였으나, 2022년 본격화된 글로벌 통화 긴축 및 기준금리 인상 여파로 주택 매수 심리가 위축됨에 따라 2022년 말 기준 6.8만 호로 급증하였습니다.

이후 정부의 규제 완화 조치로 2023년 말 62,489호 수준으로 소폭 감소하기도 하였으나, 고금리 기조의 장기화와 원자재 가격 상승에 따른 분양가 상방 압력이 지속되면서 2024년 말 70,173호를 기록하여 재차 증가세로 돌아섰습니다. 2025년에 진입하면서 3.19 대책 등 정부의 선제적 시장 안정화 노력과 분양 물량 조절이 동반되어 2025년 12월 말 기준 66,510호로 일시적인 감소 추세를 나타내기도 하였습니다. 그러나 2025년 하반기 이후 가계부채 관리 방안에 따른 대출 규제와 2026년 상반기 다주택자 양도세 중과세율 재개 조치 등 금융·세제 통제 정책이 고도화됨에 따라 분양 시장의 관망세가 심화되었으며, 이에 따라 미분양 해소 속도가 둔화되어 2026년
6월 말 기준 전국의 미분양 주택은
67,464호 수준을 기록하고 있습니다.

[전국 미분양 주택 현황
(2026년 6월)]

전국 미분양 주택 현황(2026년 6월).jpg
전국 미분양 주택 현황(2026년 6월)

자료: 국토교통부
(2026.07)

한편, 지역별 수급 불균형의 양상은 수도권과 지방 간의 격차를 보이며 전개되고 있습니다. 수도권 지역의 미분양 물량은 부동산 시장의 고조기였던 2021년 말 기준 1,509호로 역대 가장 낮은 수준을 기록하였으나, 금리 급등이 본격화된 2022년 말 11,076호로 큰 폭 증가하였습니다. 2023년 말 10,031호로 지표가 일부 조정된 후, 공사비 상승 여파가 반영되면서 2024년 말 기준 16,997호로 다시 상승하였습니다. 2025년 상반기에는 서울 주요 정비사업 권역을 중심으로 거래가 일부 회복되는 모습을 보였으나, 2025년 하반기 정책대출 한도 축소 및 스트레스 DSR 강화 등 가계부채 관리 방안이 시행되면서 수도권 외곽 지역의 미분양 소화가 지연되었고, 이로 인해 2025년 12월 말 기준 수도권 미분양은 15,883호를 기록하였습니다. 더욱이 2026년 들어 다주택자의 수도권·규제지역 내 주담대 만기연장이 원칙적으로 불허되는 등 금융 압박이 심화됨에 따라 매수 수요가 신중해지면서 2026년
6월 말 수도권 미분양 물량은
18,770호로 증가세를 나타내고 있습니다.

반면, 지방 미분양 물량의 경우 구조적인 매수 심리 위축과 거주 선호도 양극화의 영향을 직접적으로 받고 있습니다. 2021년 말 17,710호까지 감소했던 지방 미분양은 2022년 말 기준 57,072호(전국 기준 68,107호)로 급격히 증가하며 전체 미분양 잔고의 상당 부분을 차지하기 시작했습니다. 2023년 말 52,458호, 2024년 말 53,176호를 기록하며 여전히 높은 수준의 매물 적체가 이어졌으나, 2025년 정부가 공공기관을 통한 지방 미분양 주택 매입 확약 등 선제적인 구제 조치를 도입하면서 2025년 12월 말 기준 50,627호로 전년 대비 소폭 감소한 추세를 보였습니다. 이후 2026년 상반기에는 대형 건설사 및 디벨로퍼들이 공급 과잉 우려가 상존하는 지방권의 신규 분양 일정을 연기하거나 사업지를 보수적으로 재조정하는 등 공급 물량 조절이 이루어지면서 2026년
6월 말 기준 지방 미분양 물량은
48,694호 수준으로 완만한 하락세를 기록하고 있습니다.

[미분양주택 추이]

(단위 : 호)

구 분
'19년 12월
'20년 12월
'21년 12월
'22년 12월
'23년 12월
'24년 12월
'25년 12월
'26년 06월

미분양주택
47,797
19,005
17,710
68,107
62,489
70,173
66,510
67,464

준공후 미분양
18,065
12,006
7,449
7,518
10,857
21,480
28,641
29,786

수도권 미분양
6,202
2,131
1,509
11,035
10,031
16,997
15,883
18,770

지방 미분양
41,595
16,874
16,201
57,072
52,458
53,176
50,627
48,694

자료: 국토교통부
(2026.07)

(후략)
(주3) 정정 전

자. 공사원가 상승에 따른 수익성 악화 위험

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나,
시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 되므로 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

2020년(100.0) 대비 2026년 5월 평균 건설공사비지수는 135.32로 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시 134.09로 상승하여 구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다. 또한 시멘트(157.15), 철근 및 봉강(145.45) 등 주요 자재 가격 상승과 건설업 평균 임금 상승(2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 279,989원으로 18.73% 상승)이 중첩되고 있습니다. 이러한 공사원가 상승분을 만회하기 위해
분양가를 무리하게 인상하는 경우 대규모 미분양이나 입주 지연 사태를 초래하고, 반대로 분양가를 올리지 못할 경우에는 원가 상승분을 시행 측에서 온전히 부담해야 하므로 개발 마진이 급감하거나 적자 사업장으로 전락할 위험이 상존합니다.

결론적으로 글로벌 원자재 가격 변동과 국내 건설 노동 시장의 구조적 변화로 인한 공사원가 상승 위험은 단순한 시공사만의 문제를 넘어,
시행사 및 투자 주체로서 당사의 자금 조달 구조, 영업 손익 및 현금 흐름 전반을 훼손할 수 있는 핵심적인 사업적 위험 요인입니다. 투자자 여러분께서는 원자재 가격 추이, 건설업 임금 동향과 더불어 당사의 사업장별 도급 계약 구조 및 시공사 신용도 등을 종합적으로 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나, 시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 됩니다. 따라서 건설 원자재 가격 추이와 건설 노무비 등 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

건설업 및 부동산 개발업의 특성상 사업 기획 및 수주 시점부터 완공 및 준공에 이르기까지는 통상 수년의 장기간이 소요됩니다. 이 기간 동안 글로벌 공급망 불안정, 원자재 수급 불균형, 누적된 인플레이션 압력 등으로 인해 원재료 가격과 노무비가 지속적으로 상승하는 추세를 보여왔습니다. 실제로 건설 부문의 물가 흐름을 종합적으로 나타내는 건설공사비지수는 우상향 추세를 지속하고 있습니다.

특히 기준점인 2020년(100.0) 대비 2026년 5월 평균 건설공사비지수는 135.32로 불과 5, 6년 사이에 공사비가 35.32% 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시 2020년 100.0에서 2026년 5월 평균 134.09로 34.09% 상승하여 구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다.

[건설공사비지수 월별 추이]

(2020년=100)

건설공사비지수추이

자료: 한국건설기술연구원

[건설공사비지수 연도별 추이]

(2020년=100)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

건설공사비지수
100.00
111.48
123.81
127.90
130.08
131.42
135.32

건물건설 및 건축보수
100.00
111.31
123.27
127.24
129.32
130.44
133.48

주거용건물
100.00
110.81
122.65
126.89
129.06
130.07
132.81

비주거용건물
100.00
111.72
123.78
127.70
129.68
130.86
134.09

건축보수
100.00
111.51
123.54
126.64
128.76
130.11
133.44

토목건설
100.00
111.91
125.14
129.55
132.00
133.89
140.00

교통시설건설
100.00
111.51
126.95
131.51
132.81
132.97
137.13

일반토목시설건설
100.00
111.43
126.28
130.08
130.58
131.13
135.00

산업시설건설
100.00
112.01
122.98
127.82
131.73
135.24
143.35

기타건설
100.00
113.34
125.17
129.06
133.26
136.72
145.31

자료: 한국건설기술연구원

(주1)
월별 건설공사비지수의 단순 연간 평균임

(주2)
2026년은 1월 ~ 5월까지의 월별 지수 평균임

이러한 전반적인 건설 물가 상승세는 개발 현장에 필수적으로 투입되는 주요 원자재들의 가격 상승 압력이 누적된 결과입니다. 한국은행이 발표하는 주요 건설자재 생산자물가지수 통계에 따르면, 시멘트 지수는 2020년 100.00에서 2026년 5월 평균 157.15로 57.15% 상승하여 가장 높은 수준의 추세를 보였습니다. 철근 및 봉강 지수 역시 2020년 대비 45.45% 상승한 145.45를 기록하고 있고, 레미콘(30.74% 상승)과 콘크리트 제품(29.95% 상승) 등 주요 구조재 지수 전반이 2020년 대비 30% 내외의 상승 폭을 기록하며 전반적인 건축 공사단가를 밀어 올리는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

[주요 건설자재 생산자물가지수 월별 추이]

(2020년=100)

주요 건설자재 생산자물가지수.jpg
주요 건설자재 생산자물가지수

자료: 한국은행

[주요 건설자재 생산자물가지수 연도별 추이]

(2020년=100)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

시멘트
100.00
110.25
129.01
152.54
160.01
157.93
157.15

레미콘
100.00
101.80
118.2
136.17
140.24
133.38
130.74

콘크리트제품
100.00
110.17
119.42
123.53
119.17
123.70
129.95

철근및봉강
100.00
131.42
157.24
153.19
142.49
139.52
145.45

자료: 한국은행

(주1)
월별 생산자물가지수의 단순 연간 평균임

(주2)
2026년은 1월 ~ 5월까지의 월별 지수 평균임

아울러 건설 분야의 숙련공 부족 현상, 현장 근로 여건 변화 및 최저임금 인상 등으로 인해 실질 노무비 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 대한건설협회의 '건설업 임금실태조사' 보고서에 따르면, 건설업 전체 직종의 일 평균 임금은 2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 기준 279,989원으로 18.73% 상승하였습니다. 인건비 상승은 공사 기간이 길어질수록 누적되는 성격을 지니고 있어, 현장의 원가 통제를 어렵게 만드는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

(후략)

(주3) 정정 후

자. 공사원가 상승에 따른 수익성 악화 위험

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나,
시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 되므로 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

2020년(100.0) 대비 2026년
6월 평균 건설공사비지수는
138.22로 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시
136.64로 상승하여 구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다. 또한 시멘트(157.15), 철근 및 봉강(
146.65) 등 주요 자재 가격 상승과 건설업 평균 임금 상승(2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 279,989원으로 18.73% 상승)이 중첩되고 있습니다. 이러한 공사원가 상승분을 만회하기 위해
분양가를 무리하게 인상하는 경우 대규모 미분양이나 입주 지연 사태를 초래하고, 반대로 분양가를 올리지 못할 경우에는 원가 상승분을 시행 측에서 온전히 부담해야 하므로 개발 마진이 급감하거나 적자 사업장으로 전락할 위험이 상존합니다.

결론적으로 글로벌 원자재 가격 변동과 국내 건설 노동 시장의 구조적 변화로 인한 공사원가 상승 위험은 단순한 시공사만의 문제를 넘어,
시행사 및 투자 주체로서 당사의 자금 조달 구조, 영업 손익 및 현금 흐름 전반을 훼손할 수 있는 핵심적인 사업적 위험 요인입니다. 투자자 여러분께서는 원자재 가격 추이, 건설업 임금 동향과 더불어 당사의 사업장별 도급 계약 구조 및 시공사 신용도 등을 종합적으로 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나, 시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 됩니다. 따라서 건설 원자재 가격 추이와 건설 노무비 등 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

건설업 및 부동산 개발업의 특성상 사업 기획 및 수주 시점부터 완공 및 준공에 이르기까지는 통상 수년의 장기간이 소요됩니다. 이 기간 동안 글로벌 공급망 불안정, 원자재 수급 불균형, 누적된 인플레이션 압력 등으로 인해 원재료 가격과 노무비가 지속적으로 상승하는 추세를 보여왔습니다. 실제로 건설 부문의 물가 흐름을 종합적으로 나타내는 건설공사비지수는 우상향 추세를 지속하고 있습니다.

특히 기준점인 2020년(100.0) 대비 2026년
6월 평균 건설공사비지수는
138.22로 불과 5, 6년 사이에 공사비가
38.2% 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시 2020년 100.0에서
2026년 6월 평균 135.91로 35.9%

상승하여

구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다.

[건설공사비지수 월별 추이]

(2020년=100)

건설공사비지수추이(~26년6월)

자료: 한국건설기술연구원

[건설공사비지수 연도별 추이]

(2020년=100)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

건설공사비지수
100.00
111.48
123.81
127.90
130.08
131.42
138.22

건물건설 및 건축보수
100.00
111.31
123.27
127.24
129.32
130.44
135.91

주거용건물
100.00
110.81
122.65
126.89
129.06
130.07
135.08

비주거용건물
100.00
111.72
123.78
127.70
129.68
130.86
136.64

건축보수
100.00
111.51
123.54
126.64
128.76
130.11
136.01

토목건설
100.00
111.91
125.14
129.55
132.00
133.89
144.09

교통시설건설
100.00
111.51
126.95
131.51
132.81
132.97
141.94

일반토목시설건설
100.00
111.43
126.28
130.08
130.58
131.13
139.22

산업시설건설
100.00
112.01
122.98
127.82
131.73
135.24
146.88

기타건설
100.00
113.34
125.17
129.06
133.26
136.72
149.10

자료: 한국건설기술연구원

(주1)
월별 건설공사비지수의 단순 연간 평균임

(주2)

2026년은 1월 ~
6월까지의 월별 지수 평균임

이러한 전반적인 건설 물가 상승세는 개발 현장에 필수적으로 투입되는 주요 원자재들의 가격 상승 압력이 누적된 결과입니다. 한국은행이 발표하는 주요 건설자재 생산자물가지수 통계에 따르면, 시멘트 지수는 2020년 100.00에서 2026년
6월 평균 157.15로 57.15% 상승하여 가장 높은 수준의 추세를 보였습니다. 철근 및 봉강 지수 역시 2020년 대비
46.65% 상승한
146.65를 기록하고 있고, 레미콘(
31.29% 상승)과 콘크리트 제품(
30.50% 상승) 등 주요 구조재 지수 전반이 2020년 대비 30% 내외의 상승 폭을 기록하며 전반적인 건축 공사단가를 밀어 올리는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

[주요 건설자재 생산자물가지수 월별 추이]

(2020년=100)

주요 건설자재 생산자물가지수.jpg
주요 건설자재 생산자물가지수

자료: 한국은행

[주요 건설자재 생산자물가지수 연도별 추이]

(2020년=100)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

시멘트
100.00
110.25
129.01
152.54
160.01
157.93
157.15

레미콘
100.00
101.80
118.2
136.17
140.24
133.38
131.29

콘크리트제품
100.00
110.17
119.42
123.53
119.17
123.70
130.50

철근및봉강
100.00
131.42
157.24
153.19
142.49
139.52
146.65

자료: 한국은행

(주1)
월별 생산자물가지수의 단순 연간 평균임

(주2)

2026년은 1월 ~
6월까지의 월별 지수 평균임

아울러 건설 분야의 숙련공 부족 현상, 현장 근로 여건 변화 및 최저임금 인상 등으로 인해 실질 노무비 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 대한건설협회의 '건설업 임금실태조사' 보고서에 따르면, 건설업 전체 직종의 일 평균 임금은 2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 기준 279,989원으로 18.73% 상승하였습니다. 인건비 상승은 공사 기간이 길어질수록 누적되는 성격을 지니고 있어, 현장의 원가 통제를 어렵게 만드는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

(후략)
(주4) 정정 전

가. 재무안정성 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있어 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높은 편입니다. 최근 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조는 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용하고 있으며, 인적분할 등으로 자산 총계가 감소한 반면 차입금 감소 폭은 이에 미치지 못하여
2026년 1분기말 연결 기준 부채비율 163.7%, 총차입금의존도 54.7%, 순차입금의존도 46.0%를 기록하는 등 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 나타내고 있습니다.

또한 당사는 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년 1분기말 연결기준 유동성차입금은 5,456억 원으로 총차입금의 67.9%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이 5,159억 원으로 총차입금의 66.7%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 특히 당사 연결 차입금의 대부분(96.3%)이 개별 실체에 집중되어 있는 반면,
유동자산의 절반 이상(별도 기준 50.9%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있어 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 유동성 위험이 내재되어 있습니다.

구로 생각공장이나 군포역 복합개발 등 주요 대형 현장에서 입주 지연이나 분양계약 해제 등에 따른 미분양 재고 누적이 지속될 경우, 실제 자금의 회수 속도가 차입금의 만기를 따라가지 못해 상환 재원 부족으로 직결될 수 있습니다. 이는
향후 금융시장 환경 변화에 따른 차환 실패 위험과 맞물려 실제 채무불이행을 유발하는 결정적인 원인이 될 수 있으며, 이에 따른 채무불이행 현실화 가능성을 배제할 수 없는 상태이오니 투자자 여러분께서는 당사의 자금 경색 리스크와 채무 상환 능력 저하 가능성을 충분히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있습니다. 이에 따라 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높으며, 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조 등은 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년 1분기말 기준 재무안정성 지표 추이는 다음과 같습니다.

[당사 재무안정성 지표 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기말
2025년말
2024년말
2023년말

자산총계
1,468,988
1,586,561
1,462,225
2,423,076

현금및현금성자산
127,961
118,101
44,126
191,224

부채총계
911,981
1,007,901
892,194
1,661,198

총차입금
802,974
886,919
753,216
1,207,428

유동성차입금
545,609
657,964
489,292
628,025

비유동성차입금
257,364
228,955
263,924
579,403

순차입금
675,013
768,818
709,090
1,016,204

자본총계
557,006
578,660
570,031
761,878

부채비율
163.7%
174.2%
156.5%
218.0%

총차입금의존도
54.7%
55.9%
51.5%
49.8%

순차입금의존도
46.0%
48.5%
48.5%
41.9%

자료: 당사 정기보고서

[당사 재무안정성 지표 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기말
2025년말
2024년말
2023년말

자산총계
1,385,855
1,477,285
1,283,804
2,144,579

현금및현금성자산
111,459
97,816
8,093
151,901

부채총계
829,810
898,868
706,906
1,374,342

총차입금
773,244
833,189
627,516
1,051,834

유동성차입금
515,879
604,234
363,592
528,100

비유동성차입금
257,364
228,955
263,924
523,733

순차입금
661,785
735,372
619,423
899,932

자본총계
556,044
578,418
576,898
770,238

부채비율
149.2%
155.4%
122.5%
178.4%

총차입금의존도
55.8%
56.4%
48.9%
49.0%

순차입금의존도
47.8%
49.8%
48.2%
42.0%

자료: 당사 정기보고서

당사의 연결기준 부채비율은 2023년말 218.0%에서 인적분할 등으로 인해 2024년말 156.5%까지 크게 감소하였습니다. 그러나 2025년 들어 신규 개발 사업 진행에 따른 차입금 증가로 인해 부채비율은 다시 174.2%로 상승하였으며, 2026년 1분기말 기준 163.7%를 기록하는 등 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 내부 현금성자산을 차감한 연결 순차입금 규모는 2026년 1분기말 기준 6,750억 원에 달하며, 총차입금의존도는 54.7%, 순차입금의존도는 46.0% 수준으로 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 보이고 있습니다. 특히 2023년말 2조 4,231억 원에 달하던 자산총계가 인적분할 등으로 인해 2024년말 1조 4,622억 원 수준으로 감소한 반면, 자산 감소 폭 대비 차입금의 감소 폭은 크지 않아 차입금의존도는 2023년말 49.8%에서 2026년 1분기말 54.7%로 상승하는 등 재무 부담은 지속되고 있습니다.

당사의 별도기준 재무지표 역시 연결기준과 동일한 추세를 보이고 있습니다. 별도기준 부채비율 또한 2024년말 122.5%에서 2025년말 155.4%로 급격히 상승한 이후, 2026년 1분기말 기준 149.2%를 기록하며 높은 부담이 지속되고 있습니다. 2026년 1분기말 기준 별도 총차입금의존도는 55.8%, 순차입금의존도는 47.8%를 기록하여 연결기준 지표를 상회하고 있습니다. 이는 당사 연결 기준 차입금의 대부분을 개별 실체가 조달하고 있음을 의미합니다. 실제로 2026년 1분기말 연결 총차입금 8,030억 원 중 약 96.3%에 해당하는 7,732억 원이 별도 재무제표상 차입금으로 계상되어 있어, 차입금에 따른 재무적 부담이 개별 실체에 집중되어 있습니다.

[당사 차입금 구성 내역 추이 - 연결기준]

(단위: 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

유동성 사채 및 차입금 합계
545,609
657,964
489,292
628,025

단기차입금
57,000
67,800
35,000
59,000

유동성장기차입금
287,742
389,363
366,324
367,565

유동성사채
200,868
200,801
87,968
201,460

비유동 사채 및 차입금 합계
257,364
228,955
263,924
579,403

장기차입금
257,364
228,955
231,957
491,531

비유동성사채
0
0
31,967
87,873

자료: 당사 정기보고서

[당사 차입금 구성 내역 추이 - 별도기준]

(단위: 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

유동성 사채 및 차입금 합계
515,879
604,234
363,592
528,100

단기차입금
57,000
43,800
11,000
35,000

유동성장기차입금
258,012
359,633
264,624
291,641

유동성사채
200,868
200,801
87,968
201,460

비유동 사채 및 차입금 합계
257,364
228,955
263,924
523,733

장기차입금
257,364
228,955
231,957
435,861

비유동성사채
0
0
31,967
87,873

자료: 당사 정기보고서

또한, 당사는 연결 및 별도 기준 공통적으로 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년 1분기말 연결기준 유동성차입금은 5,456억 원으로 총차입금의 67.9%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이 5,159억 원으로 총차입금의 66.7%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 부동산 개발 사업의 특성상 분양대금 회수나 완공 자산 매각을 통해 투자금을 회수하기까지 장기간이 소요되는 반면, 현재 당사의 조달 구조는 만기 1년 미만의 단기 차입부채 비중이 높아 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 위험이 내재되어 있습니다.

비록 2026년 1분기말 기준 유동성차입금 규모가 2025년말 6,580억 원 대비 5,456억 원으로 감소하며 만기 집중도는 다소 완화되었으나, 당사가 보유한 현금및현금성자산(연결 기준 1,280억 원, 별도 기준 1,115억 원) 대비 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 당사는 재무안정화 및 자금 경색 해소를 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환 발행, 보유 자산 유동화 등의 대책을 수립하여 다각도로 추진 중에 있습니다. 그러나 향후 금융시장 경색 등으로 인해 당사가 계획한 차환 및 만기연장이 원활히 이루어지지 못하거나 보유 자산의 유동화 및 본건 유상증자 대금 유입이 지연될 경우, 당사는 유동성 위기에 직면하여 실제로 채무불이행이 발생할 가능성이 존재합니다. 당사의 구체적인 채무 상환 계획, 차입금 만기도래 스케줄 및 채무불이행 관련 위험의 구체적인 세부 사항에 대해서는 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 해당 내용을 반드시 확인하시어 당사의 채무 이행 능력과 채무불이행 가능성을 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

[당사 이자보상비율 - 연결기준]

(단위:백만원, %)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업이익
(9,347)
7,140
37,795
53,670
177,595

이자비용
10,071
7,377
32,783
43,254
26,537

이자보상비율(영업이익/이자비용)
(0.93)
0.97
1.15
1.24
6.69

자료: 당사 정기보고서

[당사 이자보상비율 - 별도기준]

(단위:백만원, %)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업이익
(11,492)
3,373
30,197
25,944
176,390

이자비용
8,973
6,478
28,624
37,354
24,353

이자보상비율(영업이익/이자비용)
(1.28)
0.52
1.05
0.69
7.24

자료: 당사 정기보고서

당사의 이자비용 대응 능력을 나타내는 이자보상비율은 최근 영업이익 축소와 이자비용 부담 누적이 맞물리며 연결 및 별도 기준 모두 하락세를 보이고 있습니다. 연결기준 이자보상비율은 2023년 6.69배로 양호한 수준을 기록했으나, 대형 프로젝트 종료에 따른 매출 공백 및 원가율 상승 영향으로 2024년 1.24배, 2025년 1.15배로 크게 하락하였습니다. 더욱이 가장 최근인 2026년 1분기 연결 기준으로는 영업적자(-93억 원) 발생에 따라 이자보상비율이 -0.93배의 음(-)의 수치를 기록하며 영업이익을 통한 이자 상환 능력이 저하된 상황입니다.

이러한 경향은 별도 재무제표 기준 이자보상비율 추이에서도 유사하게 나타나고 있습니다. 별도 기준 이자보상비율은 2023년 7.24배에서 2024년 0.69배로 급감한 후, 2025년 1.05배를 기록하며 1배 안팎의 취약한 수준에 머물렀습니다. 특히 2026년 1분기 기준으로는 별도 재무제표 상으로도 대형 현장 매출 공백에 따른 영업적자(-115억 원)가 발생함에 따라 이자보상비율이 -1.28배의 음(-)의 수치로 전환되었습니다.

이는 연결 실체 전반의 영업이익 창출력 대비 발생하고 있는 금융비용 부담(2026년 1분기 연결 이자비용 101억 원, 별도 이자비용 90억 원)이 상대적으로 심화되었음을 시사합니다. 향후 부동산 업황 부진이 지속되어 영업이익 변동성이 장기화되거나, 만기 도래 차입금 등의 리파이낸싱 과정에서 금융원가 부담이 추가적으로 누적될 경우 전사적인 현금흐름에 재무적 부담으로 작용할 가능성이 존재하므로 이에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

[당사 유동비율 - 연결 기준]

(단위: 백만원, %)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

자산총계
1,468,988
1,586,561
1,462,225
2,423,076

유동자산
774,998
856,733
872,668
1,543,279

비유동자산
693,989
729,828
589,557
879,797

부채총계
911,981
1,007,901
892,194
1,661,198

유동부채
632,445
757,269
598,070
941,817

비유동부채
279,536
250,632
294,124
719,381

유동비율(%)
122.5%
113.1%
145.9%
163.9%

자료: 당사 정기보고서

[당사 유동비율 - 별도 기준]

(단위: 백만원, %)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

자산총계
1,385,855
1,477,285
1,283,804
2,144,579

유동자산
720,897
773,730
733,322
1,333,638

비유동자산
664,957
703,556
550,482
810,942

부채총계
829,810
898,868
706,906
1,374,342

유동부채
567,943
664,590
423,830
809,776

비유동부채
261,867
234,278
283,075
564,566

유동비율(%)
126.9%
116.4%
173.0%
164.7%

자료: 당사 정기보고서

단기 채무지급 능력을 나타내는 유동비율의 경우, 2025년 말 기준 연결 113.1%, 별도 116.4% 수준까지 하락세를 보이다가 2026년 1분기 말 기준 연결 122.5%, 별도 126.9%로 반등하였습니다. 이러한 유동비율의 개선은 주요 현장의 기성 청구에 따른 계약자산 감소 및 대금 회수를 바탕으로 만기도래 유동성장기차입금(연결: 3,894억 원 → 2,877억 원 / 별도: 3,596억 원 → 2,580억 원)을 상환함에 따라 유동부채 총액이 감소한 것에 주로 기인합니다.다만, 금번 지표 개선은 프로젝트 준공 주기에 따른 기성 수납 및 차입금 상환에 따른 수치적 변동성에 기인한 측면이 크며, 120%대 수준의 유동비율은 유동성 여력이 충분하다고 단정하기는 어렵습니다. 2026년 1분기말 기준 당사가 보유한 가용 현금및현금성자산과 단기금융상품의 합산액은 연결 기준 1,939억 원, 별도 기준 1,715억 원 수준에 불과합니다. 반면, 유동자산 내에서 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산은 연결 기준 3,748억 원에 달하며, 특히 자체 사업의 시행 주체인 별도 기준으로는 재고자산이 2025년말 3,551억 원에서 2026년 1분기말 3,671억 원으로 오히려 증가하여 전체 유동자산의 절반 이상(50.9%)이 현금화되지 못하고 장부에 묶여 있습니다.

결론적으로 당사는 부채비율 및 차입금의존도가 높은 자산 구조를 지닌 상황에서, 최근 주요 현장의 매출 공백에 따른 영업적자 발생으로 이자보상비율이 음(-)의 수치로 전환되는 등 전반적인 금융비용 대응 체력이 약화되어 있습니다. 더욱이 유동자산의 절반 이상(별도 기준 50.9%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있는 반면, 2026년 1분기말 기준 1년 이내에 만기가 도래하는 단기 유동성 차입부채(단기차입금, 유동성장기차입금, 유동성사채의 합산액)는 연결 기준 5,456억 원, 별도 기준 5,159억 원 규모로 단기 상환 압박이 높은 수준입니다.

(후략)
(주4) 정정 후

가. 재무안정성 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있어 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높은 편입니다. 최근 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조는 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용하고 있으며, 인적분할 등으로 자산 총계가 감소한 반면 차입금 감소 폭은 이에 미치지 못하여
2026년 반기말
연결 기준 부채비율
219.7
%, 총차입금의존도
60.8
%, 순차입금의존도
58.1
%를 기록하는 등 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 나타내고 있습니다.

또한 당사는 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년
반기말 연결기준 유동성차입금은
5,870억 원으로 총차입금의
59.2%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이
5,573억 원으로 총차입금의
60.1%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 특히 당사 연결 차입금의 대부분(
93.5%)이 개별 실체에 집중되어 있는 한편,
유동자산의 절반 이상(별도 기준
51.4
%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있어 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 유동성 위험이 내재되어 있습니다.

구로 생각공장이나 군포역 복합개발 등 주요 대형 현장에서 입주 지연이나 분양계약 해제 등에 따른 미분양 재고 누적이 지속될 경우, 실제 자금의 회수 속도가 차입금의 만기를 따라가지 못해 상환 재원 부족으로 직결될 수 있습니다. 이는
향후 금융시장 환경 변화에 따른 차환 실패 위험과 맞물려 실제 채무불이행을 유발하는 결정적인 원인이 될 수 있으며, 이에 따른 채무불이행 현실화 가능성을 배제할 수 없는 상태이오니 투자자 여러분께서는 당사의 자금 경색 리스크와 채무 상환 능력 저하 가능성을 충분히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있습니다. 이에 따라 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높으며, 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조 등은 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년
반기말 기준 재무안정성 지표 추이는 다음과 같습니다.

[당사 재무안정성 지표 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기말
2025년말
2024년말
2023년말

자산총계
1,629,271
1,586,561
1,462,225
2,423,076

현금및현금성자산
44,684
118,101
44,126
191,224

부채총계
1,119,699
1,007,901
892,194
1,661,198

총차입금
991,174
886,919
753,216
1,207,428

유동성차입금
587,016
657,964
489,292
628,025

비유동성차입금
404,158
228,955
263,924
579,403

순차입금
946,491
768,818
709,090
1,016,204

자본총계
509,572
578,660
570,031
761,878

부채비율
219.7%
174.2%
156.5%
218.0%

총차입금의존도
60.8%
55.9%
51.5%
49.8%

순차입금의존도
58.1%
48.5%
48.5%
41.9%

자료: 당사 정기보고서

[당사 재무안정성 지표 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기말
2025년말
2024년말
2023년말

자산총계
1,510,136
1,477,285
1,283,804
2,144,579

현금및현금성자산
34,159
97,816
8,093
151,901

부채총계
1,000,487
898,868
706,906
1,374,342

총차입금
926,556
833,189
627,516
1,051,834

유동성차입금
557,286
604,234
363,592
528,100

비유동성차입금
369,269
228,955
263,924
523,733

순차입금
892,396
735,372
619,423
899,932

자본총계
509,649
578,418
576,898
770,238

부채비율
196.3%
155.4%
122.5%
178.4%

총차입금의존도
61.4%
56.4%
48.9%
49.0%

순차입금의존도
59.1%
49.8%
48.2%
42.0%

자료: 당사 정기보고서

당사의 연결기준 부채비율은 2023년말 218.0%에서 인적분할 등으로 인해 2024년말 156.5%까지 크게 감소하였습니다. 그러나 2025년 들어 신규 개발 사업 진행에 따른 차입금 증가로 인해 부채비율은 다시 174.2%로 상승하였으며, 2026년
반기말 기준
219.7%를 기록하는 등 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 내부 현금성자산을 차감한 연결 순차입금 규모는 2026년
반기말 기준
9,465억 원에 달하며, 총차입금의존도는
60.8%, 순차입금의존도는
58.1% 수준으로 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 보이고 있습니다. 특히 2023년말 2조 4,231억 원에 달하던 자산총계가 인적분할 등으로 인해 2024년말 1조 4,622억 원 수준으로 감소한 반면, 자산 감소 폭 대비 차입금의 감소 폭은 크지 않아 차입금의존도가 상승하는 등 재무 부담은 지속되고 있습니다.

당사의 별도기준 재무지표 역시 연결기준과 동일한 추세를 보이고 있습니다. 별도기준 부채비율 또한 2024년말 122.5%에서 2025년말 155.4%로 급격히 상승한 이후, 2026년
반기말
기준
196.3%를 기록하며 높은 부담이 지속되고 있습니다. 2026년
반기말 기준 별도 총차입금의존도는
61.4%, 순차입금의존도는
59.1%를 기록하여 연결기준 지표를 상회하고 있습니다. 이는 당사 연결 기준 차입금의 대부분을 개별 실체가 조달하고 있음을 의미합니다. 실제로 2026년
반기말 연결 총차입금
9,912억 원 중 약
93.5%에 해당하는
9,266억원이 별도 재무제표상 차입금으로 계상되어 있어, 차입금에 따른 재무적 부담이 개별 실체에 집중되어 있습니다.

[당사 차입금 구성 내역 추이 - 연결기준]

(단위: 백만원)

구분
2026년 반기말
2025년
2024년
2023년

유동성 사채 및 차입금 합계
587,016
657,964
489,292
628,025

단기차입금
108,200
67,800
35,000
59,000

유동성장기차입금
309,884
389,363
366,324
367,565

유동성사채
168,932
200,801
87,968
201,460

비유동 사채 및 차입금 합계
404,158
228,955
263,924
579,403

장기차입금
404,158
228,955
231,957
491,531

비유동성사채
0
0
31,967
87,873

자료: 당사 정기보고서

[당사 차입금 구성 내역 추이 - 별도기준]

(단위: 백만원)

구분
2026년 반기말
2025년
2024년
2023년

유동성 사채 및 차입금 합계
557,286
604,234
363,592
528,100

단기차입금
108,200
43,800
11,000
35,000

유동성장기차입금
280,154
359,633
264,624
291,641

유동성사채
168,932
200,801
87,968
201,460

비유동 사채 및 차입금 합계
369,269
228,955
263,924
523,733

장기차입금
369,269
228,955
231,957
435,861

비유동성사채
0
0
31,967
87,873

자료: 당사 정기보고서

또한, 당사는 연결 및 별도 기준 공통적으로 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년
반기말 연결기준 유동성차입금은
5,870억 원으로 총차입금의
59.2%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이
5,573억 원으로 총차입금의
60.1%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 부동산 개발 사업의 특성상 분양대금 회수나 완공 자산 매각을 통해 투자금을 회수하기까지 장기간이 소요되는 반면, 현재 당사의 조달 구조는 만기 1년 미만의 단기 차입부채 비중이 높아 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 위험이 내재되어 있습니다.

비록 2026년
반기말 기준 유동성차입금 규모가 2025년말 6,580억 원 대비
5,870억 원으로 감소하며 만기 집중도는 다소 완화되었으나, 당사가 보유한 현금및현금성자산(연결 기준
447억 원, 별도 기준
341억 원) 대비 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 당사는 재무안정화 및 자금 경색 해소를 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환 발행, 보유 자산 유동화 등의 대책을 수립하여 다각도로 추진 중에 있습니다. 그러나 향후 금융시장 경색 등으로 인해 당사가 계획한 차환 및 만기연장이 원활히 이루어지지 못하거나 보유 자산의 유동화 및 본건 유상증자 대금 유입이 지연될 경우, 당사는 유동성 위기에 직면하여 실제로 채무불이행이 발생할 가능성이 존재합니다. 당사의 구체적인 채무 상환 계획, 차입금 만기도래 스케줄 및 채무불이행 관련 위험의 구체적인 세부 사항에 대해서는 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 해당 내용을 반드시 확인하시어 당사의 채무 이행 능력과 채무불이행 가능성을 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

[당사 이자보상비율 - 연결기준]

(단위:백만원, 배)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업이익
(52,164)
40,682
37,795
53,670
177,595

이자비용
21,236
14,898
32,783
43,254
26,537

이자보상비율(영업이익/이자비용)
(2.46)
2.73
1.15
1.24
6.69

자료: 당사 정기보고서

[당사 이자보상비율 - 별도기준]

(단위:백만원, 배)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업이익
(53,248)
31,067
30,197
25,944
176,390

이자비용
19,276
13,030
28,624
37,354
24,353

이자보상비율(영업이익/이자비용)
(2.76)
2.38
1.05
0.69
7.24

자료: 당사 정기보고서

당사의 이자비용 대응 능력을 나타내는 이자보상비율은 최근 영업이익 축소와 이자비용 부담 누적이 맞물리며 연결 및 별도 기준 모두 하락세를 보이고 있습니다. 연결기준 이자보상비율은 2023년 6.69배로 양호한 수준을 기록했으나, 대형 프로젝트 종료에 따른 매출 공백 및 원가율 상승 영향으로 2024년 1.24배, 2025년 1.15배로 크게 하락하였습니다. 더욱이 가장 최근인 2026년
반기 연결 기준으로는 영업적자(-
522억 원) 발생에 따라 이자보상비율이
-2.46배의 음(-)의 수치를 기록하며 영업이익을 통한 이자 상환 능력이 저하된 상황입니다.

이러한 경향은 별도 재무제표 기준 이자보상비율 추이에서도 유사하게 나타나고 있습니다. 별도 기준 이자보상비율은 2023년 7.24배에서 2024년 0.69배로 급감한 후, 2025년 1.05배를 기록하며 1배 안팎의 취약한 수준에 머물렀습니다. 특히 2026년
반기 기준으로는 별도 재무제표 상으로도 대형 현장 매출 공백에 따른 영업적자(
-532억 원)가 발생함에 따라 이자보상비율이
-2.76배의 음(-)의 수치로 전환되었습니다.

이는 연결 실체 전반의 영업이익 창출력 대비 발생하고 있는 금융비용 부담(2026년
반기 연결 이자비용
212억 원, 별도 이자비용
193억 원)이 상대적으로 심화되었음을 시사합니다. 향후 부동산 업황 부진이 지속되어
영업적자 기조가 장기화되거나, 만기 도래 차입금 등의 리파이낸싱 과정에서 금융원가 부담이 추가적으로 누적될 경우 전사적인 현금흐름에 재무적 부담으로 작용할 가능성이 존재하므로 이에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

[당사 유동비율 - 연결 기준]

(단위: 백만원, %)

구 분
2026년 반기
2025년
2024년
2023년

자산총계
1,629,271
1,586,561
1,462,225
2,423,076

유동자산
752,643
856,733
872,668
1,543,279

비유동자산
876,628
729,828
589,557
879,797

부채총계
1,119,699
1,007,901
892,194
1,661,198

유동부채
690,541
757,269
598,070
941,817

비유동부채
429,158
250,632
294,124
719,381

유동비율(%)
109.0%
113.1%
145.9%
163.9%

자료: 당사 정기보고서

[당사 유동비율 - 별도 기준]

(단위: 백만원, %)

구 분
2026년 반기
2025년
2024년
2023년

자산총계
1,510,136
1,477,285
1,283,804
2,144,579

유동자산
664,444
773,730
733,322
1,333,638

비유동자산
845,692
703,556
550,482
810,942

부채총계
1,000,487
898,868
706,906
1,374,342

유동부채
627,884
664,590
423,830
809,776

비유동부채
372,603
234,278
283,075
564,566

유동비율(%)
105.8%
116.4%
173.0%
164.7%

자료: 당사 정기보고서

단기 채무지급 능력을 나타내는 유동비율의 경우, 2025년 말 기준 연결 113.1%, 별도 116.4%
수준을 기록한데 이어2026년 반기 말 기준 연결 109.0%, 별도 105.8%로 추가 하락하였습니다. 이러한 유동비율의 지속적인 약화는 2026년 반기 중 발생한 영업적자(-522억 원) 및 단기차입금 증가(연결: 678억 원 → 1,082억 원 / 별도: 438억 원 → 1,082억 원) 등에 기인합니다.2026년
반기말 기준 당사가 보유한 가용 현금및현금성자산과 단기금융상품의 합산액은 연결 기준
1,553억 원, 별도 기준
1,392억 원 수준에 불과합니다. 한편, 유동자산 내에서 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산은 연결 기준
3,929억 원에 달하며, 특히 자체 사업의 시행 주체인 별도 기준으로는 재고자산이 2025년말
3,551억 원에서 2026년
반기말 3,413억 원으로 증가하여 전체 유동자산의 절반 이상(
51.4%)이 현금화되지 못하고 장부에 묶여 있습니다.

결론적으로 당사는 부채비율 및 차입금의존도가 높은 자산 구조를 지닌 상황에서, 최근 주요 현장의 매출 공백에 따른 영업적자 발생으로 이자보상비율이 음(-)의 수치로 전환되는 등 전반적인 금융비용 대응 체력이 약화되어 있습니다. 더욱이 유동자산의 절반 이상(별도 기준
51.4%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있는 반면, 2026년
반기말 기준 1년 이내에 만기가 도래하는 단기 유동성 차입부채(단기차입금, 유동성장기차입금, 유동성사채의 합산액)는 연결 기준
5,870억 원, 별도 기준
5,573 억 원 규모로 단기 상환 압박이 높은 수준입니다.

(후략)
(주5) 정정 전

나.
현금흐름 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선투입되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 당사의 영업활동현금흐름은 2025년 들어 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중되며 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 순유출(마이너스)을 기록하는 등 높은 변동성을 나타내었으며,
2026년 1분기 나타난 영업현금흐름의 순유입 전환(연결 1,056억 원, 별도 850억 원) 역시 공정 진척에 따른 일시적 대금 회수 결과로 구조적인 체질 회복을 의미하지 않으므로 후속 프로젝트 진행에 따라 언제든지 부(-)의 상태로 재전환될 위험이 상존합니다.

특히 당사는 영업활동으로 인한 자산부채 변동 지표에서 운전자본 회수의 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 2026년 1분기말 현재 당사가 보유한 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준 1,307억 원, 별도 기준 1,291억 원 규모이며, 이 중 대부분(1,254억 원)이 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 완공에 따라 분양 매출은 장부상 인식되었으나 수분양자의 실입주 및 잔금 납부 정체로 대규모 계약자산 상태로 잔존하고 있으며,
거시경제 둔화에 따른 수분양자의 잔금 납부 이행 지연 및 계약 해지 정산 장기화 시 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 손실 인식 및 현금 유입 차질이 발생할 수 있습니다.

또한 영업활동을 통한 현금 창출력이 제약될 경우 외부 차입 및 사채 발행 등 재무활동을 통한 현금 유입 의존도가 심화되며, 이는 만기도래 차입 부채의 상환 압박(-866억 원 순유출)으로 이어지고 있습니다.
현재 당사는 본건 유상증자, 차입금 만기연장 및 보유 자산 유동화 등 재무안정화 대책을 추진 중이나, 자본시장 경색 지속으로 차환에 실패할 경우 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 현금 흐름 변동성을 엄중히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선행되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 이에 따라 진행 사업장의 분양 성과 및 기말 운전자본 부담 추이에 따라 연결 및 개별 실체의 현금유동성이 직접적인 영향을 받으며, 거시경제 및 부동산 경기 변동에 따른 현금흐름 악화 위험이 존재합니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년 1분기 기준 연결 및 별도재무제표상 주요 현금흐름 지표 추이는 다음과 같으며 현금흐름의 변동성에 대한 검토가 요구됩니다.

[당사 현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

기초 현금및현금성자산
118,101
44,126
44,126
191,224
208,423

영업활동현금흐름
105,585
(38,864)
(265,225)
239,737
188,663

투자활동현금흐름
(9,120)
(6,909)
151,458
44,380
(162,520)

재무활동현금흐름
(86,605)
38,744
187,741
(430,376)
(42,826)

기말 현금및현금성자산
127,961
37,163
118,101
44,126
191,224

자료: 당사 정기보고서

[당사 현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

기초 현금및현금성자산
97,816
8,093
8,093
151,901
174,700

영업활동현금흐름
85,031
(41,796)
(263,137)
202,079
197,847

투자활동현금흐름
(10,701)
20,384
163,074
11,747
(159,538)

재무활동현금흐름
(60,687)
40,467
189,786
(356,796)
(60,591)

기말 현금및현금성자산
111,459
27,147
97,816
8,093
151,901

자료: 당사 정기보고서

상기 지표를 살펴보면 당사의 현금흐름은 연결 및 개별 실체 공통적으로 부동산 개발 프로젝트의 진행 단계에 따라 변동성을 나타내고 있습니다. 2023년과 2024년에는 영업활동현금흐름이 순유입을 유지하였으나, 2025년 들어 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 영업활동현금 순유출(마이너스)이 발생하였습니다. 이는 당사 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중된 반면, 분양 및 입주 성과에 따른 현금 회수 시점과의 시차가 발생하였기 때문입니다.

2025년 발생한 영업활동 현금 부족분은 부동산 자산 매각 등을 통한 투자활동현금 유입(연결 1,515억 원, 별도 1,631억 원) 및 외부 차입 조달 등을 통한 재무활동현금 유입(연결 1,877억 원, 별도 1,898억 원)을 통해 보완되었습니다. 2026년 1분기 들어 주요 자체 사업장의 입주가 일부 진행됨에 따라 연결 1,056억 원, 별도 850억 원의 영업활동현금흐름 유입을 기록하며 일시적인 유동성 압박은 완화되었습니다.

그러나 이는 프로젝트 주기에 따른 일시적 현상일 수 있으며, 후속 프로젝트의 공정 진행 및 경기 변동에 따른 자금 미스매치 위험이 내재되어 있습니다. 당사 전반에 걸친 현금흐름의 세부적인 리스크 요인은 다음과 같으므로 투자자 여러분의 주의가 요구됩니다.

[당기순손익과 영업현금흐름 간 괴리에 따른 현금 유입 시차 모니터링 필요성]

당사의 영업활동현금흐름은 사업 진행에 따른 초기 사업비용(용지비, 공사비 등) 선투입과 후속 대금수령 시점 간의 시차로 인해 손익계산서상 당기순손익 지표와 상반되는 흐름을 보이는 등 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년 1분기 중 당사의 영업활동 손익 조정 내역은 다음과 같습니다.

[당사 영업활동현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업활동으로 인한 현금흐름
105,585
(38,864)
(265,225)
239,737
188,663

영업에서 창출된 현금
121,456
(22,339)
(196,685)
339,684
244,711

당기순이익(손실)
(20,644)
6,254
5,403
44,195
103,078

조정
17,373
8,776
104,702
61,206
(73,594)

영업활동의 자산부채의 변동
124,728
(37,368)
(306,790)
234,284
215,227

배당금의 수취
909
847
6,353
5,482
7,443

이자의 수취
1,449
30
5,111
8,037
9,978

이자의 지급
(15,350)
(12,614)
(56,934)
(77,454)
(59,820)

법인세의 납부
(2,878)
(4,790)
(23,070)
(36,0130
(13,649)

자료: 당사 정기보고서

[당사 영업활동현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업활동으로 인한 현금흐름
85,031
(41,796)
(263,137)
202,079
197,847

영업에서 창출된 현금
98,948
(29,610)
(211,248)
273,073
249,646

당기순이익(손실)
(21,469)
5,637
20,165
38,996
106,741

조정
13,525
4,959
76,330
21,558
(91,094)

영업활동의 자산부채의 변동
106,892
(40,206)
(307,743)
212,519
233,999

배당금의 수취
832
1,246
6,699
18,111
13,162

이자의 수취
1,400
462
4,824
9,289
9,930

이자의 지급
(13,390)
(10,149)
(47,237)
(62,182)
(56,329)

법인세의 납부
(2,759)
(3,745)
(16,175)
(36,211)
(18,564)

자료: 당사 정기보고서

실제로 대규모 영업현금 순유출이 발생했던 2025년 사업연도의 경우, 연결 기준 54억 원의 장부상 당기순이익 흑자를 기록했음에도 불구하고 실제 현장 조성을 위해 지출된 초기 사업비용 부담이 영업활동 자산부채 변동 항목에 집중(연결 -3,068억 원)되면서 전사 영업 현금 창출력이 크게 제약되는 모습을 보였습니다.

반면, 가장 최근 분기인 2026년 1분기에는 연결 및 별도 손익계산서 상으로 각각 -206억 원, -215억 원의 당기순손실을 기록하며 적자 폭이 심화되었으나, 실제 현금흐름표 상의 영업활동현금흐름은 연결 기준 1,056억 원, 별도 기준 850억 원의 순유입으로 전환되는 상반된 흐름을 보였습니다.

이러한 분기 영업현금흐름의 순유입 전환은 장부상 적자에도 불구하고, 공정이 진척되거나 준공된 현장의 대금 수령이 본격화되면서 '영업활동으로 인한 자산·부채의 변동' 항목이 연결 기준 1,247억 원, 별도 기준 1,069억 원의 대규모 순유입을 기록한 것에 기인합니다. 즉, 손익계산서상의 장부상 적자 요인을 현장에서 회수된 현금 유입액이 상쇄한 결과입니다. 여기에 장부상 손실로 계상되었으나 실제 현금 유출은 수반하지 않는 이자비용 조정 및 유형·투자부동산 손상차손 등 조정 항목(연결 +174억 원, 별도 +135억 원)이 일부 가산되면서 영업활동현금흐름의 순유입 전환을 견인하였습니다.

이와 같은 영업활동현금흐름의 순유입 전환으로 단기적인 현금 부족 위험은 일부 완화되었으나, 당사의 영업활동현금흐름 지표는 개별 프로젝트의 집행 시기와 부동산 경기 변동에 따라 높은 불확실성을 내포하고 있습니다. 향후 진행 예정인 후속 대형 현장에서 초기 사업비 투입 대비 대금 회수가 정체되거나 수분양자의 입주 지연, 매각 정산 시점 이월 등이 발생하여 영업활동 자산부채 변동 항목이 다시 악화될 경우 영업활동현금흐름은 언제든지 다시 부(-)의 상태로 전환될 위험이 상존합니다. 투자자 여러분께서는 당사의 분기별 영업활동 현금 유입이 구조적인 체질 회복을 의미하지 않으며, 향후 프로젝트별 대금 수령 성과에 따라 변동성이 지속될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업활동 자산·부채 변동 내 지분 출자 및 운전자본 추이에 따른 위험]

당사의 실질적인 현금 유출입 성격을 규정하는 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동 지표는 신규 사업 부지 확보를 위한 지분 출자 규모와 각 현장별 운전자본(재고자산, 매출채권, 계약자산)의 회수 시차에 따라 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년 1분기 중 당사의 연결 및 별도 기준 영업활동 자산·부채의 세부 변동 추이는 다음과 같습니다.

[당사 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

관계기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
(1,197)
25
-
6,766

관계기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
-
(59,082)
(88,750)
(22,335)

공동기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
-
8,019
263,181

공동기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
-
(57,000)
-
(24,700)

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
20,864
19,760
7,699
(5,415)
10,749

재고자산의 감소(증가)
32,784
18,281
55,834
369,761
(93,356)

계약자산의 감소(증가)
88,874
(34,945)
(212,127)
(1,699)
-

계약원가의 감소(증가)
29
882
4,819
3,245
(1,106)

기타유동자산의 감소(증가)
(3,297)
(1,556)
5,763
(25,892)
(55,686)

기타비유동비금융자산의 감소(증가)
300
7
(12)
572
(475)

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(5,686)
(9,576)
2,362
(12,096)
10,376

계약부채의 증가(감소)
-
(9,840)
(10,788)
(238)
24,937

기타유동부채의 증가(감소)
(7,600)
(19,949)
(45,871)
(713)
87,971

기타비유동부채의 증가(감소)
31
70
124
(4,092)
4,563

리스채권의 감소(증가)
10
120
488
1,210
1,994

관계기업간 전출입
-
127
(10)
(403)
26

퇴직금의 지급
610
451
38
(175)
2,068

사외적립자산의 불입
(410)
(3)
(2,724)
(3,798)
(4,086)

충당부채의 증가(감소)
(1,780)
-
(288)
(5,252)
(77)

연결범위변동으로 인한 현금 순증감(영업)
-
-
3,960
-
4,418

합계
124,728
(37,368)
(306,790)
234,284
215,227

자료: 당사 정기보고서

[당사 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

관계기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
13
-
6,766

관계기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
(599)
(53,031)
(88,750)
(22,335)

공동기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
-
8,019
263,181

공동기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
-
(57,000)
-
(24,700)

종속기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
567
4,527
19,041
-

종속기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
-
(7,308)
(8,050)
-

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
29,602
4,157
(38,419)
(15,551)
13,562

재고자산의 감소(증가)
(4,045)
8,641
44,363
353,100
(75,125)

계약자산의 감소(증가)
88,874
(34,945)
(212,127)
(1,699)
-

계약원가의 감소(증가)
29
882
4,819
3,245
(1,106)

기타유동자산의 감소(증가)
(1,230)
(1,248)
12,831
(27,177)
(54,037)

기타비유동자산의 감소(증가)
300
7
(12)
572
(475)

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(3,830)
(8,320)
134
(11,457)
9,156

계약부채의 증가(감소)
-
(9,840)
(10,788)
(3,154)
24,937

기타유동부채의 증가(감소)
(1,625)
115
5,956
(3,801)
88,680

기타비유동부채의 증가(감소)
-
-
-
(4,916)
4,533

리스채권의 감소(증가)
10
120
488
1,210
1,994

관계기업 전출입
-
-
-
-
26

퇴직금의 지급
608
255
(286)
(122)
1,997

충당부채의 증가(감소)
(1,800)
-
(246)
(5,252)
(72)

사외적립자산의 불입
-
-
(1,656)
(2,739)
(2,984)

합 계
106,892
(40,206)
(307,743)
212,519
233,999

자료: 당사 정기보고서

2023년의 경우, 주요 대규모 개발 사업장들이 준공 및 청산 단계에 진입함에 따라 공동기업투자주식의 처분(연결 및 별도 공통 2,632억 원) 항목을 통해 대규모의 청산 대금이 영업활동 자산부채 변동 내로 유입되었습니다. 이어 2024년에는 자체 개발 현장들의 순차적인 준공 및 인도 기준 매출 인식이 집중되면서, 기존에 누적되어 있던 용지대 및 현장 투입원가가 매출원가로 대체됨에 따라 현금흐름표상 재고자산의 감소(연결 3,698억 원, 별도 3,531억 원) 효과가 발생하여 전사 영업활동 현금흐름의 유동성 압박을 완화하였습니다.

그러나 2025년 들어서며 당사의 영업 자산 구조는 자금의 선투입 상황으로 전환되었습니다. 후속 대형 현장들의 공정 진행에 따라 매출은 장부상 인식되었으나 실질적인 대금 청구 및 회수가 도래하지 않아 계약자산이 연결 및 별도 공통으로 2,121억 원 증가(현금 유출 요인)하였으며, 별도 기준 매출채권 역시 384억 원 증가하여 운전자본 부담이 심화되었습니다. 아울러 당사는 신규 파이프라인 확보를 목적으로 영업활동 내에서 관계기업 및 공동기업 투자자산의 취득 성격으로 연결 기준 총 1,161억 원(관계기업 591억 원, 공동기업 570억 원), 별도 기준 총 1,100억 원의 현금을 지출함에 따라 연결 및 별도 모두 3,000억 원을 상회하는 자산부채 변동 분 순유출을 기록하였습니다.

가장 최근인 2026년 1분기에는 연결 기준 1,247억 원, 별도 기준 1,069억 원의 순유입으로 전환되었습니다. 이는 대형 자체 사업장들의 준공 및 입주 주기가 도래함에 따라, 이전년도에 누적되었던 계약자산이 889억 원 감소(현금 회수)한 점에 기인합니다. 이에 더해 기존의 매출채권 및 기타채권 역시 연결 기준 209억 원, 별도 기준 296억 원 유입(감소)되면서 분기 자산부채 변동 지표의 순유입 흐름에 기여하였습니다.2026년 1분기말 현재 연결 및 별도 기준의 계약자산 내역과 당사 영업수익의 5% 이상을 차지하는 주요 사업장의 세부 계약자산(미청구공사) 내역은 다음과 같습니다.

[당사 계약자산 및 계약부채 내역 - 연결기준]

(2026년 1분기말)
(단위 : 원)

구 분
공시금액

누적발생원가
342,516,542,361

누적이익
188,643,888,184

누적공사수익 합계
531,160,430,545

진행청구액
(404,600,181,591)

소계
126,560,248,954

계약자산 및 미청구공사
130,776,219,236

계약부채 및 초과청구공사
(4,215,970,282)

인도기준 선수금
2,944,448,882

건설형 공사 계약부채 외 계약부채
2,756,347,600

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

[당사 계약자산 및 계약부채 내역 - 별도기준]

(2026년 1분기말)
(단위 : 원)

구 분
공시금액

누적발생원가
334,207,738,288

누적이익
185,427,810,144

누적공사수익 합계
519,635,548,432

진행청구액
(393,223,755,602)

소계
126,411,792,830

계약자산 및 미청구공사
129,168,140,430

계약부채 및 초과청구공사
(2,756,347,600)

인도기준 선수금
2,944,448,882

건설형 공사 계약부채 외 계약부채
2,756,347,600

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

[영업수익의 5%이상 주요 계약 미청구공사 및 공사미수금 내역]

(2026년 1분기말)
(단위 : 백만원)

회사명
품목
발주처
계약일
공사기한
수주총액
진행률
미청구공사
공사미수금

총액
손상차손누계액
총액
대손충당금

SK디앤디
생각공장 구로
수분양자
2022.04.22
2025.10
530,017
100.00
125,487
(10,554)
219
(208)

SK디앤디
군포역 복합개발사업 신축공사
㈜군포복합개발PFV
2020.12.28
2026.04
183,942
95.34
3,681
-
2,149
(11)

합 계
-
129,168
(10,554)
2,368
(219)

(주1)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(주2)
2026년 04월 24일 군포역 복합개발사업 신축공사 준공완료되었습니다.

상기 지표를 살펴보면 2026년 1분기말 현재 당사가 보유한 전체 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준 1,307억 원, 별도 기준 1,291억 원 규모입니다. 계약자산은 진행률에 따라 장부상 분양 매출은 정상적으로 인식되었으나, 수분양자의 실질적인 입주 및 소유권 이전이 완료되지 않아 계약상 최종 잔금을 청구하지 못한 미정산 채권에 해당합니다.

당사의 경우 전체 계약자산의 약 97%에 해당하는 1,254억 원이 공정 진행률 100%로 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 건물이 완공됨에 따라 계약이 체결된 분양 호실에 대한 분양 매출은 장부상 인식되었으나, 최종 준공 이후 일부 세대의 실입주 및 잔금 납부 절차가 진행 중이거나 정체됨에 따라 대규모 계약자산 상태로 잔존하며 당사의 운전자본에 영향을 미치고 있습니다. 이는 수분양자의 개인 사정에 따른 잔금 납부 지연뿐만 아니라, 향후 중도금 대위변제 여부 및 이에 따른 분양계획 해지 여부 등 정산 절차 진행 추이에 따라 현금화 시점이 가변적일 수 있습니다.

이에 따라 당사는 일부 수분양자의 분양 대금 연체 및 대금 회수 불확실성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 구로 현장 계약자산 중 105억 원을 손상차손누계액(대손충당금)으로 차감 계상하고 보수적으로 장부 가치를 조정해 둔 상태입니다. 향후 거시경제 둔화가 지속되어 수분양자의 잔금 납부 이행이 가중 지연되거나, 계약 해지 및 재분양 프로세스 등의 정산이 장기화될 경우 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 손실 인식이 발생할 수 있으며 전사 현금유입 스케줄에 영향을 미칠 가능성이 상존합니다.

이와 같이 주력 자체 사업장의 대금 회수 소요 시차가 존재함에 따라, 2026년 1분기 중 나타난 계약자산 889억 원의 감소 및 영업활동현금흐름의 정(+)의 순유입 전환은 공정 진척과 일부 준공 대금 수령이 본격화된 결과로 해석할 수 있습니다. 다만, 부동산 디벨로퍼의 사업 특성상 향후 수분양자의 추가적인 실입주 성과, 분양 미수금 회수 타이밍, 그리고 차기 파이프라인 확보를 위한 지분 출자 및 후속 프로젝트 진행에 따른 자금 투입 일정에 따라 영업활동 자산부채 변동 지표는 지속적인 변동성을 내포하고 있습니다. 투자자 여러분께서는 분기별 현금흐름의 유입 추이가 개별 프로젝트의 집행 및 대금 회수 주기에 따라 가변적일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업현금 부족에 따른 재무활동 조달 의존도 및 차입금 차환 위험]

당사의 전사적인 현금유동성은 앞서 언급한 영업활동 자산·부채 변동에 따른 자금 선투입 부담을 외부 조달을 통한 재무활동현금흐름으로 보완하는 구조적 연계성을 나타내고 있습니다. 영업활동을 통한 현금 유입 능력이 제약되는 시기에는 외부 차입 및 사채 발행에 대한 의존도가 심화되며, 이는 향후 차입 부채의 만기 상환 및 차환 위험으로 전이될 수 있습니다.

[당사 재무활동현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

재무활동으로 인한 현금흐름
(86,605)
38,744
187,741
(430,376)
(42,826)

단기차입금의 차입
39,200
-
68,100
102,000
59,000

단기차입금의 상환
(50,000)
-
(36,923)
(99,000)
(8,000)

유동성장기차입금의 차입
-
-
6,000
-
-

유동성장기차입금의 상환
(101,820)
(16,837)
(195,637)
(434,000)
(220,277)

장기차입금의 차입
44,769
-
298,318
283,697
230,737

장기차입금의 상환
(16,583)
-
(12,583)
(25,812)
(39,123)

유동성사채의 상환
-
(50,000)
(88,000)
(45,382)
(75,000)

단기사채의 증가
-
-
-
20,000
-

단기사채의 상환
-
-
-
(20,000)
-

비유동사채의 증가
-
106,795
168,631
93,533
37,917

리스부채의 감소
(2,171)
(1,150)
(7,655)
(5,783)
(6,032)

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한소유지분의 변동으로 인한 지급
-
-
(1,360)
-
-

연결자본거래로 인한 현금유입
-
-
84
611
-

연결자본거래로 인한 현금유출
-
-
(6)
-
-

자기주식의 처분
-
-
-
-
18

유동성장기금융부채의 상환
-
-
(63)
(61,384)
(2,270)

배당금지급
-
(63)
(11,164)
(13,841)
(19,796)

자기주식의 취득
-
-
-
(138)
-

인적분할로 인한 현금 유출액
-
-
-
(224,876)
-

자료: 당사 정기보고서

[당사 재무활동현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

재무활동으로 인한 현금흐름
(60,687)
40,467
189,786
(356,796)
(60,591)

단기차입금의 차입
39,200
-
43,800
101,000
35,000

단기차입금의 상환
(26,000)
-
(11,000)
(98,000)
(8,000)

유동성장기차입금의 차입
-
-
6,000
-
-

유동성장기차입금의 상환
(101,820)
(15,937)
(123,667)
(362,737)
(162,353)

장기차입금의 차입
44,769
-
219,318
212,697
175,437

장기차입금의 상환
(16,583)
-
(12,583)
(25,812)
(39,023)

단기사채의 발행
-
-
-
20,000
-

단기사채의 상환
-
-
-
(20,000)
-

유동성사채의 상환
-
(50,000)
(88,000)
(45,382)
(75,000)

비유동사채의 발행
-
106,795
168,631
93,533
37,917

리스부채의 감소
(253)
(390)
(1,549)
(3,285)
(4,791)

배당금의 지급
-
-
(11,164)
(13,841)
(19,796)

자기주식의 취득
-
-
-
(138)
-

자기주식의 처분
-
-
-
-
18

인적분할로 인한 감소
-
-
-
(214,830)
-

자료: 당사 정기보고서

실제로 당사의 영업활동현금흐름이 대규모 순유출(연결 -2,652억 원, 별도 -2,631억 원)로 전환되었던 2025년의 경우, 영업활동의 현금 부족분을 보완하기 위해 대규모 외부 조달이 단행되면서 재무활동현금흐름이 연결 기준 1,877억 원, 별도 기준 1,898억 원의 순유입 기록하였습니다. 세부 조달 내역을 살펴보면, 연결 기준 장기차입금의 증가로 2,983억 원, 비유동사채의 발행으로 1,686억 원의 현금이 대거 유입되었습니다. 이는 현장 투입원가 지출 및 공동·관계기업 지분 출자로 인해 악화된 전사 현금 수지를 외부 조달력에 의존하여 유지하였음을 보여줍니다.

이로 인해 누적된 차입 부담은 2026년 1분기 들어 상환 압박으로 작용하고 있습니다. 2026년 1분기 중 당사의 재무활동현금흐름은 연결 기준 -866억 원, 별도 기준 -607억 원의 순유출로 전환되었습니다. 이는 같은 분기 중 연결 기준 유동성장기차입금의 상환(-1,018억 원), 단기차입금의 상환(-500억 원) 등 만기가 도래한 조달 부채의 현금 상환 지출이 집중되었기 때문입니다.

비록 2026년 1분기 중 주요 사업장의 대금 회수(영업활동 자산부채 변동의 정(+)의 전환)를 통해 이러한 재무적 상환 재원을 상당 부분 자체 마련하며 조달 부채를 상환하였으나, 향후 만기가 도래하는 차입 부채의 절대적 규모를 감안할 때 근본적인 유동성 리스크가 완전히 해소된 것으로 보기 어렵습니다. 현재 당사는 유동성 경색을 선제적으로 해소하기 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환, 보유 자산 유동화 등 다각도의 재무안정화 대책을 수립하여 추진하고 있습니다. 그러나 대외 신인도 하락 및 자본시장 경색이 지속되어 당사가 계획한 자금 조달 및 자산 유동화 계획이 적기에 실현되지 못하거나 차환 발행에 실패할 경우, 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.당사의 구체적인 채무 상환 계획 및 분기별 만기도래 스케줄에 따른 채무불이행 리스크의 세부 사항은 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 당사의 차환 리스크와 채무불이행 가능성을 엄중히 확인하시어 최종 투자 의사를 결정하시기 바랍니다.

(주5) 정정 후

나.
현금흐름 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선투입되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 당사의 영업활동현금흐름은 2025년 들어 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중되며 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 순유출(마이너스)을 기록하는 등 높은 변동성을 나타내었으며,
2026년 반기 역시 주요 사업장의 운전자본 회수 정체 및 관계기업 지분 출자 등으로 인해 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원의 영업활동현금 순유출이 지속되었습니다. 이와 같은 현금 순유출 기조는 추가 사업비 지출과 실질적 대금 회수 간 불일치로 인해 전사 유동성 부족 위험으로 심화될 가능성이 상존합니다.

특히 당사는 영업활동으로 인한 자산부채 변동 지표에서 운전자본 회수의 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 2026년
반기말 현재 당사가 보유한 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준
639억 원, 별도 기준
621억 원 규모이며,
별도 기준 계약자산 전액이 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 완공에 따라 분양 매출은 장부상 인식되었으나 수분양자의 실입주 및 잔금 납부 정체로 대규모 계약자산 상태로 잔존하고 있으며,
정산에 따라 장부상 계약자산은 일부 감소하였으나 이것이 현금 유입으로 직결되지 않고 매출채권으로 대체 계상되는 등 실질적인 운전자본 부담이 지속되고 있습니다.향후
거시경제 둔화에 따른 수분양자의 잔금 납부 이행 지연 및 계약 해지 정산 장기화 시 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 인식 및 현금 유입 차질이 발생할 수 있습니다.

또한 영업활동을 통한 현금 창출력이 제약될 경우 외부 차입 및 사채 발행 등 재무활동을 통한 현금 유입 의존도가 심화되며, 이는 만기도래 차입 부채의 상환 압박으로 이어지고 있습니다.
현재 당사는 본건 유상증자, 차입금 만기연장 및 보유 자산 유동화 등 재무안정화 대책을 추진 중이나, 자본시장 경색 지속으로 차환에 실패할 경우 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 현금 흐름 변동성을 엄중히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선행되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 이에 따라 진행 사업장의 분양 성과 및 기말 운전자본 부담 추이에 따라 연결 및 개별 실체의 현금유동성이 직접적인 영향을 받으며, 거시경제 및 부동산 경기 변동에 따른 현금흐름 악화 위험이 존재합니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년
반기 기준 연결 및 별도재무제표상 주요 현금흐름 지표 추이는 다음과 같으며 현금흐름의 변동성에 대한 검토가 요구됩니다.

[당사 현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

기초 현금및현금성자산
118,101
44,126
44,126
191,224
208,423

영업활동현금흐름
(119,933)
(149,427)
(265,225)
239,737
188,663

투자활동현금흐름
(48,104)
142,034
151,458
44,380
(162,520)

재무활동현금흐름
94,617
56,231
187,741
(430,376)
(42,826)

기말 현금및현금성자산
44,684
92,955
118,101
44,126
191,224

자료: 당사 정기보고서

[당사 현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

기초 현금및현금성자산
97,816
8,093
8,093
151,901
174,700

영업활동현금흐름
(97,766)
(148,986)
(263,137)
202,079
197,847

투자활동현금흐름
(57,033)
156,382
163,074
11,747
(159,538)

재무활동현금흐름
91,142
62,527
189,786
(356,796)
(60,591)

기말 현금및현금성자산
34,159
78,016
97,816
8,093
151,901

자료: 당사 정기보고서

상기 지표를 살펴보면 당사의 현금흐름은 연결 및 개별 실체 공통적으로 부동산 개발 프로젝트의 진행 단계에 따라 변동성을 나타내고 있습니다. 2023년과 2024년에는 영업활동현금흐름이 순유입을 유지하였으나, 2025년 들어 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 영업활동현금 순유출이 발생하였습니다. 이는 당사 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중된 반면, 분양 및 입주 성과에 따른 현금 회수 시점과의 시차가 발생하였기 때문입니다.

2025년 발생한 영업활동 현금 부족분은 부동산 자산 매각 등을 통한 투자활동현금 유입(연결 1,515억 원, 별도 1,631억 원) 및 외부 차입 조달 등을 통한 재무활동현금 유입(연결 1,877억 원, 별도 1,898억 원)을 통해 보완되었습니다.
한편, 2026년 반기에는 주요 사업장의 운전자본 회수 정체 및 관계기업 투자 등으로 인해 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원의 영업활동현금 순유출이 발생함에 따라 유동성 부담이 가중되었습니다.

이와 같은 영업활동현금 순유출 기조는 단순한 단기적 현상에 그치지 않고, 후속 프로젝트들에 대한 추가 사업비 지출 시점과 분양대금 및 매각대금의 실질적인 회수 시점 간 불일치로 인해 전사 유동성 부족 위험으로 심화될 가능성이 내재되어 있습니다. 당사 전반에 걸친 현금흐름의 세부적인 리스크 요인은 다음과 같으므로 투자자 여러분의 주의가 요구됩니다.

[당기순손익과 영업현금흐름 간 괴리에 따른 현금 유입 시차 모니터링 필요성]

당사의 영업활동현금흐름은 사업 진행에 따른 초기 사업비용(용지비, 공사비 등) 선투입과 후속 대금수령 시점 간의 시차로 인해 손익계산서상 당기순손익 지표와 상반되는 흐름을 보이는 등 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년 반기 중 당사의 영업활동 손익 조정 내역은 다음과 같습니다.

[당사 영업활동현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업활동으로 인한 현금흐름
(119,933)
(149,427)
(265,225)
239,737
188,663

영업에서 창출된 현금
(88,137)
(113,550)
(196,685)
339,684
244,711

당기순이익(손실)
(65,507)
25,094
5,403
44,195
103,078

조정
76,270
43,099
104,702
61,206
(73,594)

영업활동의 자산부채의 변동
(98,900)
(181,742)
(306,790)
234,284
215,227

배당금의 수취
2,288
2,117
6,353
5,482
7,443

이자의 수취
1,912
(73)
5,111
8,037
9,978

이자의 지급
(29,329)
(26,451)
(56,934)
(77,454)
(59,820)

법인세의 납부
(6,666)
(11,471)
(23,070)
(36,013)
(13,649)

자료: 당사 정기보고서

[당사 영업활동현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업활동으로 인한 현금흐름
(97,766)
(148,986)
(263,137)
202,079
197,847

영업에서 창출된 현금
(75,651)
(123,106)
(211,248)
273,073
249,646

당기순이익(손실)
(65,377)
37,928
20,165
38,996
106,741

조정
71,631
17,947
76,330
21,558
(91,094)

영업활동의 자산부채의 변동
(81,905)
(178,982)
(307,743)
212,519
233,999

배당금의 수취
8,433
2,511
6,699
18,111
13,162

이자의 수취
1,771
944
4,824
9,289
9,930

이자의 지급
(25,999)
(21,093)
(47,237)
(62,182)
(56,329)

법인세의 납부
(6,320)
(8,242)
(16,175)
(36,211)
(18,564)

자료: 당사 정기보고서

실제로 대규모 영업현금 순유출이 발생했던 2025년 사업연도의 경우, 연결 기준 54억 원의 장부상 당기순이익 흑자를 기록했음에도 불구하고 실제 현장 조성을 위해 지출된 초기 사업비용 부담이 영업활동 자산부채 변동 항목에 집중(연결 -3,068억 원,
별도 -3,077억 원)되면서 전사 영업 현금 창출력이 크게 제약되는 모습을 보였습니다.
이러한 장부상 손익과 실질 현금유입 간의 괴리 현상은 2025년 반기 실적에서도 관측됩니다. 2025년 반기 중 당사는 분양 매출 인식 등에 힘입어 연결 기준 251억 원, 별도 기준 379억 원의 당기순이익 흑자를 기록하였습니다. 그러나 동일 기간 실제 영업활동현금흐름은 연결 기준 -1,494억 원, 별도 기준 -1,490억 원의 대규모 순유출을 기록하며 장부상 흑자와 현금 유입 간 불일치가 발생하였습니다. 이는 매출은 공정 진행에 따라 손익계산서에 인식되었으나, 대금 회수가 도래하지 않은 상태에서 현장 투입비용 및 운전자본 부담이 반영되었기 때문입니다.

가장 최근 기간인 2026년 반기에는 연결 및 별도 손익계산서상 각각 -655억 원, -654억 원의 당기순손실을 기록하며 적자로 전환하였고, 영업활동현금흐름 역시 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원으로 순유출세를 나타냈습니다. 손익계산서상 계상된 장부상 적자 가중과 더불어 미수 채권 증가 등 운전자본 묶임 현상이 지속됨에 따라 영업현금 순유출 폭이 확대되는 양상이 이어지고 있습니다.

향후 진행 예정인 후속 대형 현장에서 초기 사업비 투입 대비 대금 회수가 정체되거나 수분양자의 입주 지연, 매각 정산 시점 이월 등이 발생하여 영업활동 자산부채 변동 항목이 다시 악화될 경우 영업활동현금흐름은
계속해서 부(-)의 상태를 나타낼

위험이 상존합니다.
투자자 여러분께서는 당사의 영업활동 현금 유출입 추이가 개별 프로젝트의 집행 및 대금 회수 주기에 따라 변동성이 지속될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업활동 자산·부채 변동 내 지분 출자 및 운전자본 추이에 따른 위험]

당사의 실질적인 현금 유출입 성격을 규정하는 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동 지표는 신규 사업 부지 확보를 위한 지분 출자 규모와 각 현장별 운전자본(재고자산, 매출채권, 계약자산)의 회수 시차에 따라 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년
반기 중 당사의 연결 및 별도 기준 영업활동 자산·부채의 세부 변동 추이는 다음과 같습니다.

[당사 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

관계기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
25
-
6,766

관계기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
(29,390)
(27,077)
(59,082)
(88,750)
(22,335)

공동기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
-
8,019
263,181

공동기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
(30,000)
(57,000)
-
(24,700)

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(147,196)
(16,046)
7,699
(5,415)
10,749

재고자산의 감소(증가)
12,391
30,101
55,834
369,761
(93,356)

계약자산의 감소(증가)
80,283
(96,166)
(212,127)
(1,699)
-

계약원가의 감소(증가)
194
2,187
4,819
3,245
(1,106)

기타유동자산의 감소(증가)
2,232
(20,180)
5,763
(25,892)
(55,686)

기타비유동비금융자산의 감소(증가)
301
83
(12)
572
(475)

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(2,403)
23,482
2,362
(12,096)
10,376

계약부채의 증가(감소)
-
(9,840)
(10,788)
(238)
24,937

기타유동부채의 증가(감소)
(12,890)
(38,288)
(45,871)
(713)
87,971

기타비유동부채의 증가(감소)
138
133
124
(4,092)
4,563

리스채권의 감소(증가)
16
242
488
1,210
1,994

관계기업간 전출입
3
127
(10)
(403)
26

퇴직금의 지급
(130)
569
38
(175)
2,068

사외적립자산의 불입
(874)
(960)
(2,724)
(3,798)
(4,086)

충당부채의 증가(감소)
(1,824)
(110)
(288)
(5,252)
(77)

연결범위변동으로 인한 현금 순증감(영업)
250
-
3,960
-
4,418

합계
(98,900)
(181,742)
(306,790)
234,284
215,227

자료: 당사 정기보고서

[당사 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

관계기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
13
-
6,766

관계기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
(29,150)
(21,039)
(53,031)
(88,750)
(22,335)

공동기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
-
8,019
263,181

공동기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
(30,000)
(57,000)
-
(24,700)

종속기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
567
4,527
19,041
-

종속기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
(4,750)
(126)
(7,308)
(8,050)
-

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(156,490)
(50,777)
(38,419)
(15,551)
13,562

재고자산의 감소(증가)
18,122
19,146
44,363
353,100
(75,125)

계약자산의 감소(증가)
80,283
(96,166)
(212,127)
(1,699)
-

계약원가의 감소(증가)
194
2,187
4,819
3,245
(1,106)

기타유동자산의 감소(증가)
1,524
(17,004)
12,831
(27,177)
(54,037)

기타비유동자산의 감소(증가)
301
83
(12)
572
(475)

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(576)
26,114
134
(11,457)
9,156

계약부채의 증가(감소)
-
(9,840)
(10,788)
(3,154)
24,937

기타유동부채의 증가(감소)
10,882
(1,672)
5,956
(3,801)
88,680

기타비유동부채의 증가(감소)
70
-
-
(4,916)
4,533

리스채권의 감소(증가)
16
242
488
1,210
1,994

관계기업 전출입
3
-
-
-
26

퇴직금의 지급
(91)
323
(286)
(122)
1,997

충당부채의 증가(감소)
(1,800)
(110)
(246)
(5,252)
(72)

사외적립자산의 불입
(444)
(912)
(1,656)
(2,739)
(2,984)

합 계
(81,905)
(178,982)
(307,743)
212,519
233,999

자료: 당사 정기보고서

2023년의 경우, 주요 대규모 개발 사업장들이 준공 및 청산 단계에 진입함에 따라 공동기업투자주식의 처분(연결 및 별도 공통 2,632억 원) 항목을 통해 대규모의 청산 대금이 영업활동 자산부채 변동 내로 유입되었습니다. 이어 2024년에는 자체 개발 현장들의 순차적인 준공 및 인도 기준 매출 인식이 집중되면서, 기존에 누적되어 있던 용지대 및 현장 투입원가가 매출원가로 대체됨에 따라 현금흐름표상 재고자산의 감소(연결 3,698억 원, 별도 3,531억 원) 효과가 발생하여 전사 영업활동 현금흐름의 유동성 압박을 완화하였습니다.

그러나 2025년 들어서며 당사의 영업 자산 구조는 자금의 선투입 상황으로 전환되었습니다. 후속 대형 현장들의 공정 진행에 따라 매출은 장부상 인식되었으나 실질적인 대금 청구 및 회수가 도래하지 않아 계약자산이 연결 및 별도 공통으로 2,121억 원 증가(현금 유출 요인)하였으며, 별도 기준 매출채권 역시 384억 원 증가하여 운전자본 부담이 심화되었습니다. 아울러 당사는 신규 파이프라인 확보를 목적으로 영업활동 내에서 관계기업 및 공동기업 투자자산의 취득 성격으로 연결 기준 총 1,161억 원(관계기업 591억 원, 공동기업 570억 원), 별도 기준 총 1,100억 원의 현금을 지출함에 따라 연결 및 별도 모두 3,000억 원을 상회하는 자산부채 변동 분 순유출을 기록하였습니다.

가장 최근인 2026년 반기 역시 영업활동 자산·부채 변동 지표가 연결 기준 -989억 원, 별도 기준 -819억 원의 대규모 순유출을 기록하며 영업현금흐름 악화를 심화시켰습니다. 기 준공 현장(생각공장 구로 등)과 관련하여 기존 계약자산이 803억 원 감소(연결 및 별도 공통)하였으나, 해당 금액이 실질적인 현금 수납으로 직결되지 않고 매출채권 및 기타채권의 증가(연결 -1,472억 원, 별도 -1,565억 원)로 대체 계상되었기 때문입니다. 즉, 장부상 미청구 상태는 해소되었으나 준공 이후 수분양자 및 매수인으로부터의 최종 대금 회수가 정체되면서 자산이 매출채권 형태로 장부에 재차 유보되는 운전자본 부담이 지속되고 있습니다. 여기에 관계기업 투자자산 취득(연결 -294억 원, 별도 -292억 원) 등 신규 지분 출자 지출이 더해지며 유동성 압박이 지속되고 있습니다.2026년
반기말 현재 연결 및 별도 기준의 계약자산 내역과 당사 영업수익의 5% 이상을 차지하는 주요 사업장의 세부 계약자산(미청구공사) 내역은 다음과 같습니다.

[당사 계약자산 및 계약부채 내역 - 연결기준]

(2026년 반기말)
(단위 : 원)

구 분
공시금액

누적발생원가
374,830,082,217

누적이익
215,166,807,212

누적공사수익 합계
589,996,889,429

진행청구액
(532,474,329,177)

소계
57,522,560,252

계약자산 및 미청구공사
63,940,447,852

계약부채 및 초과청구공사
(6,417,887,600)

자료: 당사 2026년 반기 보고서

[당사 계약자산 및 계약부채 내역 - 별도기준]

(2026년 반기말)
(단위 : 원)

구 분
공시금액

누적발생원가
360,143,358,648

누적이익
208,646,987,352

누적공사수익 합계
568,790,346,000

진행청구액
(509,421,643,600)

소계
59,368,702,400

계약자산 및 미청구공사
62,125,050,000

계약부채 및 초과청구공사
(2,756,347,600)

자료: 당사 2026년 반기 보고서

[영업수익의 5%이상 주요 계약 미청구공사 및 공사미수금 내역]

(2026년
반기말)

(단위 : 원)

구 분
계약일

계약상

완성기한

진행률(%)
계약자산 및 미청구공사
매출채권

총액
손상차손누계액
총액
대손충당금

생각공장 구로
2022-04-22
2025-10-25
100.00
62,125,050,000
(3,417,742,252)
-
-

군포역 복합개발사업 신축공사
2020-12-28
2026-04-30
100.00
-
-
10,448,293,517
(30,926,949)

상기 지표를 살펴보면 2026년
반기말 현재 당사가 보유한 전체 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준
639억 원, 별도 기준
621억 원 규모입니다. 계약자산은 진행률에 따라 장부상 분양 매출은 정상적으로 인식되었으나, 수분양자의 실질적인 입주 및 소유권 이전이 완료되지 않아 계약상 최종 잔금을 청구하지 못한 미정산 채권에 해당합니다.

당사의 경우
2026년 반기말 기준 전체 계약자산 전액인 621억 원이 공정 진행률 100%로 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 건물이 완공됨에 따라 계약이 체결된 분양 호실에 대한 분양 매출은 장부상 인식되었으나, 최종 준공 이후 일부 세대의 실입주 및 잔금 납부 절차가 진행 중이거나 정체됨에 따라 대규모 계약자산 상태로 잔존하며 당사의 운전자본에 영향을 미치고 있습니다. 이는 수분양자의 개인 사정에 따른 잔금 납부 지연뿐만 아니라, 향후 중도금 대위변제 여부 및 이에 따른 분양계획 해지 여부 등 정산 절차 진행 추이에 따라 현금화 시점이 가변적일 수 있습니다.

이에 따라 당사는 일부 수분양자의 분양 대금 연체 및 대금 회수 불확실성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 구로 현장 계약자산 중
34억 원을 손상차손누계액(대손충당금)으로 차감 계상하고 보수적으로 장부 가치를 조정해 둔 상태입니다. 향후 거시경제 둔화가 지속되어 수분양자의 잔금 납부 이행이 가중 지연되거나, 계약 해지 및 재분양 프로세스 등의 정산이 장기화될 경우 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 손실 인식이 발생할 수 있으며 전사 현금유입 스케줄에 영향을 미칠 가능성이 상존합니다.

부동산 디벨로퍼의 사업 특성상 향후 수분양자의 추가적인 실입주 성과, 분양 미수금 회수 타이밍, 그리고 차기 파이프라인 확보를 위한 지분 출자 및 후속 프로젝트 진행에 따른 자금 투입 일정에 따라 영업활동 자산부채 변동 지표는 지속적인 변동성을 내포하고 있습니다. 투자자 여러분께서는 현금흐름의 유입 추이가 개별 프로젝트의 집행 및 대금 회수 주기에 따라 가변적일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업현금 부족에 따른 재무활동 조달 의존도 및 차입금 차환 위험]

당사의 전사적인 현금유동성은 앞서 언급한 영업활동 자산·부채 변동에 따른 자금 선투입 부담을 외부 조달을 통한 재무활동현금흐름으로 보완하는 구조적 연계성을 나타내고 있습니다. 영업활동을 통한 현금 유입 능력이 제약되는 시기에는 외부 차입 및 사채 발행에 대한 의존도가 심화되며, 이는 향후 차입 부채의 만기 상환 및 차환 위험으로 전이될 수 있습니다.

[당사 재무활동현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

재무활동으로 인한 현금흐름
94,617
56,231
187,741
(430,376)
(42,826)

단기차입금의 차입
96,600
24,300
68,100
102,000
59,000

단기차입금의 상환
(56,200)
(25,923)
(36,923)
(99,000)
(8,000)

유동성장기차입금의 차입
-
-
6,000
-
-

유동성장기차입금의 상환
(101,820)
(17,775)
(195,637)
(434,000)
(220,277)

장기차입금의 차입
284,398
-
298,318
283,697
230,737

장기차입금의 상환
(88,467)
-
(12,583)
(25,812)
(39,123)

유동성사채의 상환
(32,000)
(81,000)
(88,000)
(45,382)
(75,000)

단기사채의 증가
-
-
-
20,000
-

단기사채의 상환
-
-
-
(20,000)
-

비유동사채의 증가
-
168,631
168,631
93,533
37,917

리스부채의 감소
(4,443)
(3,220)
(7,655)
(5,783)
(6,032)

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한소유지분의 변동으로 인한 지급
-
(1,360)
(1,360)
-
-

연결자본거래로 인한 현금유입
-
84
84
611
-

연결자본거래로 인한 현금유출
-
-
(6)
-
-

자기주식의 처분
-
-
-
-
18

유동성장기금융부채의 상환
(3,451)
-
(63)
(61,384)
(2,270)

배당금지급
-
(7,506)
(11,164)
(13,841)
(19,796)

자기주식의 취득
-
-
-
(138)
-

인적분할로 인한 현금 유출액
-
-
-
(224,876)
-

자료: 당사 정기보고서

[당사 재무활동현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

재무활동으로 인한 현금흐름
91,142
62,527
189,786
(356,796)
(60,591)

단기차입금의 차입
96,600
-
43,800
101,000
35,000

단기차입금의 상환
(32,200)
-
(11,000)
(98,000)
(8,000)

유동성장기차입금의 차입
-
-
6,000
-
-

유동성장기차입금의 상환
(101,820)
(16,875)
(123,667)
(362,737)
(162,353)

장기차입금의 차입
249,509
-
219,318
212,697
175,437

장기차입금의 상환
(88,467)
-
(12,583)
(25,812)
(39,023)

단기사채의 발행
-
-
-
20,000
-

단기사채의 상환
-
-
-
(20,000)
-

유동성사채의 상환
(32,000)
(81,000)
(88,000)
(45,382)
(75,000)

비유동사채의 발행
-
168,631
168,631
93,533
37,917

리스부채의 감소
(480)
(786)
(1,549)
(3,285)
(4,791)

배당금의 지급
-
(7,442)
(11,164)
(13,841)
(19,796)

자기주식의 취득
-
-
-
(138)
-

자기주식의 처분
-
-
-
-
18

인적분할로 인한 감소
-
-
-
(214,830)
-

자료: 당사 정기보고서

실제로 당사의 영업활동현금흐름이 대규모 순유출(연결 -2,652억 원, 별도 -2,631억 원)로 전환되었던 2025년의 경우, 영업활동의 현금 부족분을 보완하기 위해 대규모 외부 조달이 단행되면서 재무활동현금흐름이 연결 기준 1,877억 원, 별도 기준 1,898억 원의 순유입 기록하였습니다. 세부 조달 내역을 살펴보면, 연결 기준 장기차입금의 증가로 2,983억 원, 비유동사채의 발행으로 1,686억 원의 현금이 대거 유입되었습니다. 이는 현장 투입원가 지출 및 공동·관계기업 지분 출자로 인해 악화된 전사 현금 수지를 외부 조달력에 의존하여 유지하였음을 보여줍니다.

이로 인해 누적된 차입 부채의 만기 도래에 대응하고 유동성을 확보하는 과정에서, 2026년 반기 중 당사의 재무활동현금흐름은 연결 기준 946억 원, 별도 기준 911억 원의 순유입을 기록하였습니다. 이는 같은 기간 연결 기준 유동성장기차입금(-1,018억 원) 및 유동성사채(-320억 원) 등의 현금 상환 지출이 집중되었으나, 장기차입금 신규 조달(+2,844억 원) 및 단기차입금 증대(+966억 원)를 통해 상환 재원 및 운전자금을 추가 확보하였기 때문입니다.

주요 사업장의 대금 회수 노력을 통해 일부 재무적 상환 재원을 마련하고 있으나, 향후 만기가 도래하는 차입 부채의 절대적 규모를 감안할 때 근본적인 유동성 리스크가 완전히 해소된 것으로 보기 어렵습니다. 현재 당사는 유동성 경색을 선제적으로 해소하기 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환, 보유 자산 유동화 등 다각도의 재무안정화 대책을 수립하여 추진하고 있습니다. 그러나 대외 신인도 하락 및 자본시장 경색이 지속되어 당사가 계획한 자금 조달 및 자산 유동화 계획이 적기에 실현되지 못하거나 차환 발행에 실패할 경우, 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.당사의 구체적인 채무 상환 계획 및 분기별 만기도래 스케줄에 따른 채무불이행 리스크의 세부 사항은 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 당사의 차환 리스크와 채무불이행 가능성을 엄중히 확인하시어 최종 투자 의사를 결정하시기 바랍니다.

(주6) 정정 전

① 당사의 예상 자금수지 현황

(전략)

[당사의 예상 자금수지 현황]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044

영업활동현금흐름
218
(124)
53
(497)
229
663
303
234
975
486

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(753)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
71
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
16
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
21
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
132
26
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
200
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
320
345
149
69
69

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
201
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
89
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
903
414

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,348)
(655)
(130)
(256)
(236)
(226)
(1,276)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(273)
(35)
(100)
(250)
-
-
(1,040)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
280
1,320
370
30
-
150
220
207
50

A 사업장 유동화 대출
-
200
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
820
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
500
-
-
-
-
-
-
-

B 사업장 유동화 대출
-
-
-
370
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
269
215
(612)
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.

(중략)

② 당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우

[당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)

영업활동현금흐름
218
(124)
(34)
(1,550)
3
53
(42)
86
25
296

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(1,653)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
-
-
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
-
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
22
294

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,198)
(620)
(30)
(6)
(236)
(226)
(1,811)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(123)
-
-
-
-
-
(1,575)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

A사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

B사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
69
(1,242)
(3,458)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 미실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.

(후략)
(주6) 정정 후

① 당사의 예상 자금수지 현황

(전략)

[당사의 예상 자금수지 현황]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044

영업활동현금흐름
218
(124)
53
(497)
229
663
303
234
975
486

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(753)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
71
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
16
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
21
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
132
26
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
200
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
320
345
149
69
69

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
201
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
89
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
903
414

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,348)
(655)
(130)
(256)
(236)
(226)
(1,276)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(273)
(35)
(100)
(250)
-
-
(1,040)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
280
1,320
370
30
-
150
220
207
50

A 사업장 유동화 대출
-
200
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
820
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
500
-
-
-
-
-
-
-

B 사업장 유동화 대출
-
-
-
370
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
269
215
(612)
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

(중략)

② 당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우

[당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)

영업활동현금흐름
218
(124)
(34)
(1,550)
3
53
(42)
86
25
296

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(1,653)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
-
-
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
-
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
22
294

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,198)
(620)
(30)
(6)
(236)
(226)
(1,811)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(123)
-
-
-
-
-
(1,575)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

A사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

B사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
69
(1,242)
(3,458)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 미실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

(주7) 정정 전

라. 수익성 변동 및 악화 관련 위험

당사는 2024년 3월 신재생에너지 및 ESS 사업부문(에스케이이터닉스)을 인적분할함에 따라 과거 실적 변동을 보완해주던 에너지 사업 부문이 제외되어 부동산 개발 중심의 사업 구조로 재편되었습니다. 이에 따라 전체 실적이 국내 부동산 경기와 개발 사업 진행 상황에 직접적인 영향을 받게 되었으며,
2026년 1분기 기준 부동산 개발 및 운영 사업 부문의 매출 비중이 약 83.6%로 절대적인 비중을 차지함에 따라 전사 수익성 지표의 부동산 경기 종속성과 실적 변동 위험이 과거 대비 유의미하게 상승한 상태입니다.

당사의 손익 구조는 개별 대형 프로젝트의 분양 및 인도 시점, 그리고 매각 정산에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다. 과거 대규모 지분법관련이익(2023년 약 2,279억 원) 유입 및 대형 현장 준공에 따른 인도 기준 매출 집중(2024년 8,709억 원) 국면을 거친 이후, 최근 들어 과거 실적을 견인했던 대형 현장들이 종료되면서 역기저효과가 발생하였습니다. 이로 인해
후속 프로젝트(구로 생각공장, 군포역 복합개발 등)의 본격적인 매출 인식 시점 사이에 공백이 발생함에 따라 고정비 부담이 심화되었으며, 2026년 1분기 연결 기준 영업수익 703억 원에 영업이익 적자 -93억 원, 당기순손실 -206억 원(별도 영업이익 -115억 원, 당기순손실 -215억 원)을 기록하며 적자 전환하였습니다.

향후 신규 딜 진행이 지연되거나 진행 중인 대형 사업장의 준공 및 정산 시점이 이월되는 경우 일시적인 매출 부진이 심화될 수 있으며, 현재 진행 중인
주요 사업장의 분양률이 손익분기점을 하회하거나 공사비 추가 정산 압박이 있을 경우 이익률 회복 시점이 예상보다 지연되거나 적자가 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 손익 구조가 개별 프로젝트의 집행 스케줄과 부동산 경기 변동에 따라 높은 변동성을 보일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

당사와 종속기업은 연결실체를 사업부문별 특성에 따라 부동산개발/운영사업부문, 가구사업부문 등으로 구분하고 있습니다. 2026년 1분기 및 최근 3개년 연결실체의 사업부문별 주요 매출 비중 추이는 다음과 같습니다.

[당사 사업부문별 영업수익 추이]

(단위 : 백만원)

부문
매출유형
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중

부동산개발/운영사업
분양수입
29,086
41.4%
40,166
44.3%
215,397
48.4%
719,110
82.6%
57,364
12.0%

용역수입
11,088
15.8%
13,560
15.0%
70,951
15.9%
26,223
3.0%
20,620
4.3%

공사수입
10,967
15.5%
1,679
1.8%
61,896
13.9%
33,421
3.8%
14,251
3.0%

임대수입
2,704
3.8%
6,174
6.8%
11,379
2.6%
13,614
1.6%
6,989
1.4%

운영수입
1,021
1.5%
195
0.2%
2,768
0.6%
1,294
0.1%
948
0.2%

기타수입
6
0.0%
3
0.0%
22
0.0%
-
-
-
-

상품매출
-
-
-
-
56
0.0%
-
-
2
0.0%

지분법관련이익
3,921
5.6%
3,639
4.0%
18,880
4.2%
15,018
1.7%
227,992
47.5%

신재생에너지사업(주1)
제품매출(전력판매)
-
-
-
-
-
-
-
-
12,064
2.5%

용역수입
-
-
-
-
-
-
-
-
11,179
2.3%

공사수입
-
-
-
-
-
-
-
-
32,447
6.8%

ESS사업(주1)
제품매출(전력판매)
-
-
-
-
-
-
-
-
4,403
0.9%

용역수입
-
-
-
-
-
-
-
-
34,501
7.2%

가구사업
상품매출
11,539
16.4%
25,265
27.9%
63,965
14.3%
62,164
7.2%
56,181
11.7%

용역수입
-
-
-
-
510
0.1%
33
0.0%
735
0.2%

합 계
70,332
100.00%
90,681
100.0%
445,824
100.0%
870,877
100.0%
479,676
100.0%

(주1)
당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.

(*)
당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고있습니다.

(*)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1116호 '리스'를 적용하였습니다.

상기 표에서 나타나듯 당사의 수익 구조는 부동산개발/운영사업부문이 총매출의 절대적인 비중을 차지하고 있습니다. 과거 2023년까지는 신재생에너지 및 ESS 사업부문(에스케이이터닉스)이 전력 판매, 공사 및 용역수입 등을 통해 연결 매출의 약 19.7%를 분담하며 포트폴리오 다각화에 기여하였으나, 2024년 중 각 사업부문의 전문성 제고 및 효율적인 경영자원 배분을 목적으로 해당 부문의 인적분할을 완료하였습니다. 이에 따라 현재 당사의 사업 구조는 부동산개발/운영과 가구사업 중심의 구조로 재편되었습니다.

이러한 인적분할로 인해 과거 실적 변동을 보완해주던 에너지 사업 부문(2023년 기준 약 945억 원)이 제외되면서, 회사는 부동산 개발 중심의 사업 구조가 되었습니다. 이에 따라 전체 실적이 국내 부동산 경기와 개발 사업의 진행 상황에 직접적으로 영향을 받는 구조로 변경되었습니다. 실제로 2026년 1분기 기준 부동산 개발 및 운영 사업 부문의 매출 비중은 약 83.6%(지분법관련이익 포함)로 전사 실적의 대부분을 차지하고 있습니다.

부동산 디벨로퍼 사업의 특성상 초기 용지 매입 및 인허가 단계에서는 비용 집행이 이루어지다가, 착공 이후 분양 진행률이나 준공 후 인도 시점에 매출과 이익이 비선형적으로 인식됩니다. 실제 매출유형별로 살펴보면 부동산개발/운영사업 내 '분양수입'의 경우 2024년 7,191억 원(비중 82.6%)을 기록했으나, 대형 프로젝트들의 준공 및 인도 기준 매출 인식이 일단락되면서 2025년 2,153억 원(비중 48.4%), 2026년 1분기 290억 원(비중 41.4%)으로 금액과 비중 모두 하락세를 보이고 있습니다. 반면 개발 사업의 PM이나 자산관리 등에서 발생하는 '용역수입'과 '공사수입', 그리고 '임대·운영수입'은 상대적으로 완만한 흐름을 보이고 있으나 분양수입의 감소폭을 완전히 상쇄하기에는 규모 측면에서 한계가 존재합니다. 가구사업부문의 상품매출은 매년 500억~600억 원대 수준을 유지하며 전체 연결 매출의 7%~16% 안팎을 지지하고 있으나 건설 및 입주 경기 변동에 연동되는 특성이 있습니다.

당사의 수익성 지표는 자체 개발 사업의 진행 경과, 수주잔고의 확보 현황, 그리고 분양률 및 인도 추이에 따라 직접적인 영향을 받습니다. 최근 3개년 및 분기별 추이를 살펴보면 거시경제적 불확실성 증가와 국내 부동산 경기 침체 속에서 전반적인 영업수익 및 영업이익률의 변동성이 크게 확대되는 양상을 보이고 있습니다.

[당사 수익성 지표 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업수익
70,333
90,681
445,824
870,877
385,082

영업비용
(79,680)
(83,541)
(408,029)
(817,207)
(207,487)

영업이익
(9,347)
7,140
37,795
53,670
177,595

영업외손익
(18,745)
(4,404)
(23,280)
(7,409)
(46,398)

금융수익
4,767
5,201
30,510
25,446
16,215

금융원가
(12,499)
(9,429)
(53,000)
(54,692)
(46,994)

기타영업외수익
5,036
29
5,952
35,467
3,545

기타영업외비용
(13,970)
(349)
(2,888)
(7,543)
(9,908)

지분법평가손익
(2,078)
144
(3,853)
(6,088)
(9,255)

당기순이익
(20,644)
6,254
5,403
44,195
103,078

영업이익률
적자 전환
7.9%
8.5%
6.2%
46.1%

순이익률
적자 전환
6.9%
1.2%
5.1%
26.8%

자료 : 당사 정기보고서

[당사 수익성 지표 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업수익
11,500
59,898
342,706
605,896
318,228

영업비용
(22,991)
(56,526)
(312,509)
(579,952)
(141,838)

영업이익
(11,492)
3,373
30,197
25,944
176,390

영업외손익
(12,250)
2,321
(7,195)
16,939
(37,298)

금융수익
4,178
4,618
27,202
26,355
14,964

금융원가
(11,284)
(7,729)
(46,891)
(42,429)
(41,911)

기타영업외수익
4,756
13
16,345
35,238
3,258

기타영업외비용
(13,965)
(318)
(2,203)
(7,190)
(9,631)

지분법평가손익
4,065
5,737
(1,648)
4,964
(3,979)

당기순이익
(21,469)
5,637
20,165
38,996
106,741

영업이익률
적자전환
5.6%
8.8%
4.3%
55.4%

순이익률
적자전환
9.4%
5.9%
6.4%
33.5%

자료 : 당사 정기보고서

이러한 사업 구조하에서 최근 당사의 연결기준 수익성 현황을 살펴보면, 영업수익은 2023년 사업연도 기준 3,851억 원, 영업이익은 1,776억 원을 기록하며 46.1%의 영업이익률을 기록하였습니다. 그러나 후속 연도인 2024년 영업수익은 8,709억 원으로 증가했음에도 영업이익은 537억 원으로 감소하며 영업이익률이 6.2% 수준으로 전년 대비 39.9%p 하락하였으며, 2025년 역시 영업수익 4,458억 원, 영업이익 378억 원 수준에 머무르며 8.5%대의 이익률을 기록하는 등 단기간에 수익성 지표가 축소되었습니다. 더욱이 가장 최근인 2026년 1분기 연결 기준으로는 영업수익 703억 원에 영업이익 적자 93억 원, 당기순손실 206억 원을 기록하며 적자 전환하였습니다.

이러한 손익 변동은 당사의 별도 재무제표 기준 수익성 지표 추이에서도 나타나고 있습니다. 별도 기준 영업수익은 2023년 3,182억 원에서 2024년 6,059억 원으로 증가하였으나, 동기간 영업이익은 1,764억 원에서 259억 원으로 감소하며 영업이익률이 55.4%에서 4.3% 수준으로 하락하였습니다. 2025년에도 영업수익 3,427억 원, 영업이익 302억 원을 기록하며 8.8%의 이익률에 머물렀습니다. 특히 2026년 1분기의 경우 별도 기준 영업수익은 115억 원으로 전년 동기(599억 원) 대비 감소하였으며, 영업이익 -115억 원 및 당기순이익 -215억 원을 기록하며 전년 동기 흑자에서 적자로 전환하였습니다.

이처럼 전사 수익성 지표의 변동폭이 크게 나타나는 구조적 원인은 부동산 개발 사업 특성상 개별 대형 프로젝트의 매각 및 분양 인도 시점에 따라 매출 인식액의 편차가 집중되기 때문입니다. 실제로 2023년에는 성수 생각공장 데시앙플렉스, 삼일빌딩, 명동 N타워 등 주요 현장의 매각이 완료되며 대규모 지분법관련이익(약 2,279억 원)이 유입되어 영업수익과 이익률을 크게 견인한 바 있습니다.

반면 2024년 사업연도의 경우, 영업수익이 전년 대비 큰 폭으로 증가(연결 8,709억 원, 별도 6,059억 원)했음에도 영업이익은 오히려 급감하는 역설적인 손익 구조를 나타냈습니다. 이는 대형 개발 현장들의 준공에 따라 인도 기준 매출이 대거 인식되면서, 그동안 자산으로 계상되었던 누적 토지 대금과 시공 공사비가 일시에 영업비용(매출원가)으로 전환되어 장부(연결 8,173억 원, 별도 5,800억 원)에 반영되었기 때문입니다. 더불어 해당 시기에 인도된 현장들은 팬데믹 직후 상승했던 원자재 가격 및 인건비 인상 등 고원가 여파가 반영된 저수익성 사업장이었던 반면, 전년도의 이익 견인 요인이었던 대규모 지분법관련이익 효과가 소멸되면서 영업비용 급증 및 이익률 하락으로 이어졌습니다.

최근의 수익성 하락 및 적자 전환 역시 과거 실적을 견인했던 대형 현장들의 종료에 따른 역기저효과와 더불어, 후속 프로젝트인 구로 생각공장이나 군포역 복합개발(군포 트리아츠) 등의 본격적인 매출 인식 시점 사이에 공백이 발생함에 따라 고정비 부담이 상대적으로 심화된 것에 기인합니다. 결과적으로 당사의 수익성은 대형 사업장 종료 이후의 프로젝트 공백기와 원가 부담 극대화 등의 원인이 맞물리며 최근 연결 기준 연 6%~9%대, 별도 기준 연 4%~8%대 수준까지 하락 조정되었습니다.

특히 인적분할 이후 부동산 업황에 대한 실적 종속성이 한층 높아진 구조적 변화 속에서, 특정 대형 프로젝트의 분양 성과 및 인도 기준 매출 인식 시점에 따라 분기별·사업연도별 수익성이 급격히 변동하거나 악화될 위험이 과거 대비 유의미하게 상승한 상태입니다. 이와 같은 분기별 실적 변동성을 고려할 때, 당사의 외형 및 이익 창출력 회복 여부는 대형 후속 프로젝트들의 공정 진행 경과와 이에 따른 현금 유출입 스케줄에 종속될 가능성이 높으므로 지속적인 모니터링이 필요한 것으로 판단됩니다.

향후 신규 딜 진행이 지연되거나 진행 중인 대형 사업장의 준공 및 정산 시점이 이월되는 경우 일시적인 매출 부진이 심화될 수 있으며, 현재 진행 중인 주요 사업장의 분양률이 손익분기점을 하회하거나 공사비 추가 정산 압박이 있을 경우 이익률 회복 시점이 예상보다 지연되거나 적자가 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 당사의 손익 구조가 개별 프로젝트의 집행 스케줄과 부동산 경기 변동에 따라 높은 변동성을 보일 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

(주7) 정정 후

라. 수익성 변동 및 악화 관련 위험

당사는 2024년 3월 신재생에너지 및 ESS 사업부문(에스케이이터닉스)을 인적분할함에 따라 과거 실적 변동을 보완해주던 에너지 사업 부문이 제외되어 부동산 개발 중심의 사업 구조로 재편되었습니다. 이에 따라 전체 실적이 국내 부동산 경기와 개발 사업 진행 상황에 직접적인 영향을 받게 되었으며,
2026년
반기
기준 부동산 개발 및 운영 사업 부문의 매출 비중이 약
86.3
%로 절대적인 비중을 차지함에 따라 전사 수익성 지표의 부동산 경기 종속성과 실적 변동 위험이 과거 대비 유의미하게 상승한 상태입니다.

당사의 손익 구조는 개별 대형 프로젝트의 분양 및 인도 시점, 그리고 매각 정산에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다. 과거 대규모 지분법관련이익(2023년 약 2,279억 원) 유입 및 대형 현장 준공에 따른 인도 기준 매출 집중(2024년 8,709억 원) 국면을 거친 이후, 최근 들어 과거 실적을 견인했던 대형 현장들이 종료되면서 역기저효과가 발생하였습니다. 이로 인해
후속 프로젝트(구로 생각공장, 군포역 복합개발 등)의 본격적인 매출 인식 시점 사이에 공백이 발생함에 따라 고정비 부담이 심화되었으며, 2026년 반기 연결 기준 영업수익
1,544
억 원에 영업적자 -
521
억 원, 당기순손실 -
655
억 원을 기록하며 적자 전환하였습니다.

향후 신규 딜 진행이 지연되거나 진행 중인 대형 사업장의 준공 및 정산 시점이 이월되는 경우 일시적인 매출 부진이 심화될 수 있으며, 현재 진행 중인
주요 사업장의 분양률이 손익분기점을 하회하거나 공사비 추가 정산 압박이 있을 경우 이익률 회복 시점이 예상보다 지연되거나 적자가 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 손익 구조가 개별 프로젝트의 집행 스케줄과 부동산 경기 변동에 따라 높은 변동성을 보일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

당사와 종속기업은 연결실체를 사업부문별 특성에 따라 부동산개발/운영사업부문, 가구사업부문 등으로 구분하고 있습니다. 2026년
반기 및 최근 3개년 연결실체의 사업부문별 주요 매출 비중 추이는 다음과 같습니다.

[당사 사업부문별 영업수익 추이]

(단위 : 백만원)

부문
매출유형
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중

부동산개발/운영사업
분양수입
74,112
48.0%
96,201
42.2%
215,397
48.4%
719,110
82.6%
57,364
12.0%

용역수입
20,073
13.0%
48,104
21.0%
70,951
15.9%
26,223
3.0%
20,620
4.3%

공사수입
19,204
12.4%
31,206
13.7%
61,896
13.9%
33,421
3.8%
14,251
3.0%

임대수입
5,526
3.5%
4,360
1.9%
11,379
2.6%
13,614
1.6%
6,989
1.4%

운영수입
1,925
1.2%
400
0.2%
2,768
0.6%
1,294
0.1%
948
0.2%

기타수입
7
0.1%
9
0.0%
22
0.0%
-
-
-
-

상품매출
14
0.1%
-
-
56
0.0%
-
-
2
0.0%

지분법관련이익
12,291
8.0%
7,015
3.1%
18,880
4.2%
15,018
1.7%
227,992
47.5%

신재생에너지사업(주1)
제품매출(전력판매)
-
-
-
-
-
-
-
-
12,064
2.5%

용역수입
-
-
-
-
-
-
-
-
11,179
2.3%

공사수입
-
-
-
-
-
-
-
-
32,447
6.8%

ESS사업(주1)
제품매출(전력판매)
-
-
-
-
-
-
-
-
4,403
0.9%

용역수입
-
-
-
-
-
-
-
-
34,501
7.2%

가구사업
상품매출
21,207
13.7%
40,396
17.7%
63,965
14.3%
62,164
7.2%
56,181
11.7%

용역수입
-
-
511
0.2%
510
0.1%
33
0.0%
735
0.2%

합 계
154,359
100.0%
228,202
100.0%
445,824
100.0%
870,877
100.0%
479,676
100.0%

(주1)
당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.

(*)
당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고있습니다.

(*)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1116호 '리스'를 적용하였습니다.

상기 표에서 나타나듯 당사의 수익 구조는 부동산개발/운영사업부문이 총매출의 절대적인 비중을 차지하고 있습니다. 과거 2023년까지는 신재생에너지 및 ESS 사업부문(에스케이이터닉스)이 전력 판매, 공사 및 용역수입 등을 통해 연결 매출의 약 19.7%를 분담하며 포트폴리오 다각화에 기여하였으나, 2024년 중 각 사업부문의 전문성 제고 및 효율적인 경영자원 배분을 목적으로 해당 부문의 인적분할을 완료하였습니다. 이에 따라 현재 당사의 사업 구조는 부동산개발/운영과 가구사업 중심의 구조로 재편되었습니다.

이러한 인적분할로 인해 과거 실적 변동을 보완해주던 에너지 사업 부문(2023년 기준 약 945억 원)이 제외되면서, 회사는 부동산 개발 중심의 사업 구조가 되었습니다. 이에 따라 전체 실적이 국내 부동산 경기와 개발 사업의 진행 상황에 직접적으로 영향을 받는 구조로 변경되었습니다. 실제로 2026년
반기 기준 부동산 개발 및 운영 사업 부문의 매출 비중은 약
86.3
%(지분법관련이익 포함)로 전사 실적의 대부분을 차지하고 있습니다.

부동산 디벨로퍼 사업의 특성상 초기 용지 매입 및 인허가 단계에서는 비용 집행이 이루어지다가, 착공 이후 분양 진행률이나 준공 후 인도 시점에 매출과 이익이 비선형적으로 인식됩니다. 실제 매출유형별로 살펴보면 부동산개발/운영사업 내 '분양수입'의 경우 2024년 7,191억 원(비중 82.6%)을 기록했으나, 대형 프로젝트들의 준공 및 인도 기준 매출 인식이 일단락되면서 2025년 2,153억 원(비중 48.4%), 2026년
반기 741억 원(비중
48.0%)으로 금액과 비중 모두 하락세를 보이고 있습니다. 반면 개발 사업의 PM이나 자산관리 등에서 발생하는 '용역수입'과 '공사수입', 그리고 '임대·운영수입'은 상대적으로 완만한 흐름을 보이고 있으나 분양수입의 감소폭을 완전히 상쇄하기에는 규모 측면에서 한계가 존재합니다. 가구사업부문의 상품매출은 매년 500억~600억 원대 수준을 유지하며 전체 연결 매출의 7%~16% 안팎을 지지하고 있으나 건설 및 입주 경기 변동에 연동되는 특성이 있습니다.

당사의 수익성 지표는 자체 개발 사업의 진행 경과, 수주잔고의 확보 현황, 그리고 분양률 및 인도 추이에 따라 직접적인 영향을 받습니다. 최근 3개년 및 분기별 추이를 살펴보면 거시경제적 불확실성 증가와 국내 부동산 경기 침체 속에서 전반적인 영업수익 및 영업이익률의 변동성이 크게 확대되는 양상을 보이고 있습니다.

[당사 수익성 지표 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업수익
154,359
228,202
445,824
870,877
385,082

영업비용
(206,523)
(187,520)
(408,029)
(817,207)
(207,487)

영업이익
(52,164)
40,682
37,795
53,670
177,595

영업외손익
(34,329)
(9,273)
(23,280)
(7,409)
(46,398)

금융수익
17,695
9,601
30,510
25,446
16,215

금융원가
(40,261)
(20,140)
(53,000)
(54,692)
(46,994)

기타영업외수익
8,358
540
5,952
35,467
3,545

기타영업외비용
(19,077)
(227)
(2,888)
(7,543)
(9,908)

지분법평가손익
(1,043)
953
(3,853)
(6,088)
(9,255)

당기순이익
(65,507)
25,094
5,403
44,195
103,078

영업이익률
적자 전환
17.8%
8.5%
6.2%
46.1%

순이익률
적자 전환
11.0%
1.2%
5.1%
26.8%

자료 : 당사 정기보고서

[당사 수익성 지표 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업수익
75,913
169,823
342,706
605,896
318,228

영업비용
(129,161)
(138,755)
(312,509)
(579,952)
(141,838)

영업이익
(53,248)
31,067
30,197
25,944
176,390

영업외손익
(27,631)
12,412
(7,195)
16,939
(37,298)

금융수익
16,128
8,875
27,202
26,355
14,964

금융원가
(38,058)
(17,120)
(46,891)
(42,429)
(41,911)

기타영업외수익
8,027
12,353
16,345
35,238
3,258

기타영업외비용
(18,949)
(182)
(2,203)
(7,190)
(9,631)

지분법평가손익
5,221
8,486
(1,648)
4,964
(3,979)

당기순이익
(65,377)
37,928
20,165
38,996
106,741

영업이익률
적자 전환
13.6%
8.8%
4.3%
55.4%

순이익률
적자 전환
22.3%
5.9%
6.4%
33.5%

자료 : 당사 정기보고서

이러한 사업 구조하에서 최근 당사의 연결기준 수익성 현황을 살펴보면, 영업수익은 2023년 사업연도 기준 3,851억 원, 영업이익은 1,776억 원을 기록하며 46.1%의 영업이익률을 기록하였습니다. 그러나 후속 연도인 2024년 영업수익은 8,709억 원으로 증가했음에도 영업이익은 537억 원으로 감소하며 영업이익률이 6.2% 수준으로 전년 대비 39.9%p 하락하였으며, 2025년 역시 영업수익 4,458억 원, 영업이익 378억 원 수준에 머무르며 8.5%대의 이익률을 기록하는 등 단기간에 수익성 지표가 축소되었습니다. 더욱이 가장 최근인 2026년
반기 연결 기준으로는 영업수익
1,544억 원에
영업손실 522억 원, 반기순손실 655억 원
을 기록하며 적자 전환하였습니다.

이러한 손익 변동은 당사의 별도 재무제표 기준 수익성 지표 추이에서도 나타나고 있습니다. 별도 기준 영업수익은 2023년 3,182억 원에서 2024년 6,059억 원으로 증가하였으나, 동기간 영업이익은 1,764억 원에서 259억 원으로 감소하며 영업이익률이 55.4%에서 4.3% 수준으로 하락하였습니다. 2025년에도 영업수익 3,427억 원, 영업이익 302억 원을 기록하며 8.8%의 이익률에 머물렀습니다. 특히 2026년
반기의 경우 별도 기준 영업수익은
759억 원으로 전년 동기(
1,699억 원) 대비 감소하였으며,
영업손실 532억 원 및 반기순손실 654억 원
을 기록하며 전년 동기 흑자에서 적자로 전환하였습니다.

이처럼 전사 수익성 지표의 변동폭이 크게 나타나는 구조적 원인은 부동산 개발 사업 특성상 개별 대형 프로젝트의 매각 및 분양 인도 시점에 따라 매출 인식액의 편차가 집중되기 때문입니다. 실제로 2023년에는 성수 생각공장 데시앙플렉스, 삼일빌딩, 명동 N타워 등 주요 현장의 매각이 완료되며 대규모 지분법관련이익(약 2,279억 원)이 유입되어 영업수익과 이익률을 크게 견인한 바 있습니다.

반면 2024년 사업연도의 경우, 영업수익이 전년 대비 큰 폭으로 증가(연결 8,709억 원, 별도 6,059억 원)했음에도 영업이익은 오히려 급감하는 역설적인 손익 구조를 나타냈습니다. 이는 대형 개발 현장들의 준공에 따라 인도 기준 매출이 대거 인식되면서, 그동안 자산으로 계상되었던 누적 토지 대금과 시공 공사비가 일시에 영업비용(매출원가)으로 전환되어 장부(연결 8,173억 원, 별도 5,800억 원)에 반영되었기 때문입니다. 더불어 해당 시기에 인도된 현장들은 팬데믹 직후 상승했던 원자재 가격 및 인건비 인상 등 고원가 여파가 반영된 저수익성 사업장이었던 반면, 전년도의 이익 견인 요인이었던 대규모 지분법관련이익 효과가 소멸되면서 영업비용 급증 및 이익률 하락으로 이어졌습니다.

최근의 수익성 하락 및 적자 전환 역시 과거 실적을 견인했던 대형 현장들의 종료에 따른 역기저효과와 더불어, 후속 프로젝트인 구로 생각공장이나 군포역 복합개발(군포 트리아츠) 등의 본격적인 매출 인식 시점 사이에 공백이 발생함에 따라 고정비 부담이 상대적으로 심화된 것에 기인합니다.
더욱이 2026년 반기 중 부동산 경기 침체 지속 및 분양여건 악화 등을 반영하여 약 590억 원 규모의 재고자산평가손실을 인식함에 따라 영업비용 부담이 크게 확대되었습니다. 이처럼 대형 사업장 수익의 공백 및 대규모 재고자산 평가손실 악재가 겹치면서, 당사의 2026년 반기 실적은 연결 및 별도 기준 모두 영업적자로 전환되었습니다.

특히 인적분할 이후 부동산 업황에 대한 실적 종속성이 한층 높아진 구조적 변화 속에서, 특정 대형 프로젝트의 분양 성과 및 인도 기준 매출 인식 시점에 따라 분기별·사업연도별 수익성이 급격히 변동하거나 악화될 위험이 과거 대비 유의미하게 상승한 상태입니다. 이와 같은 분기별 실적 변동성을 고려할 때, 당사의 외형 및 이익 창출력 회복 여부는 대형 후속 프로젝트들의 공정 진행 경과와 이에 따른 현금 유출입 스케줄에 종속될 가능성이 높으므로 지속적인 모니터링이 필요한 것으로 판단됩니다.

향후 신규 딜 진행이 지연되거나 진행 중인 대형 사업장의 준공 및 정산 시점이 이월되는 경우 일시적인 매출 부진이 심화될 수 있으며, 현재 진행 중인 주요 사업장의 분양률이 손익분기점을 하회하거나 공사비 추가 정산 압박이 있을 경우 이익률 회복 시점이 예상보다 지연되거나 적자가 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 당사의 손익 구조가 개별 프로젝트의 집행 스케줄과 부동산 경기 변동에 따라 높은 변동성을 보일 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

(주8) 정정 전

아. 보유 부동산 자산 가치 하락 및 담보 제공에 따른 처분 제한 관련 위험

당사는 K-IFRS 회계기준상 보유 목적에 따라 보유 부동산 자산을 재고자산(3,748억 원)과 투자부동산(1,321억 원)으로 구분 인식하고 있으며, 해당 자산들의 합산 총액(5,069억 원)은 당사 연결 총자산 대비 34.5%의 높은 비중을 차지하고 있습니다. 최근 부동산 경기 둔화 및 분양 침체, 시행 원가 상승 압력이 지속됨에 따라
2026년 1분기말 기준 재고자산 평가충당금 137억 원(남양주 진접 건설용지 115억 원 등)을 계상하였으며, 운영 중인 투자부동산에 대해서도 44억 원의 투자부동산 손상차손을 기식하였습니다. 향후 거시경제 여건 악화가 장기화될 경우 문래동, 청량리 등 후속 자체 사업장에서도 추가적인 자산 감액 충당금 설정 및 손상 처리가 발생하여 당사의 영업비용 가산 및 당기순손익을 직접적으로 악화시킬 위험이 존재합니다.

또한 당사는 초기 부지 매입과 대규모 개발 사업비 조달을 위해 주요 보유 부동산 자산 및 수익권을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다. 2026년 1분기말 현재 당사의 직접 담보설정액은 3,549억 원에 달하며, 특히
영등포구 당산동 생각공장, 구로동 생각공장, 문래동 오피스, 청량리 주상복합, 신사동 가로수길 캔버스랩 등 당사 핵심 5개 현장의 부동산 수익권이 신한캐피탈 외 15개 금융기관 대주단에 2,400억 원 규모의 질권으로 묶여 있는 상태입니다. 이처럼 보유 자산의 상당 부분이 선순위 담보 및 신탁으로 지정되어 있어, 유동성 경색 발생 시 금융기관과의 사전 협의 없이 해당 자산을 단기간 내에 독자적으로 처분하여 자금을 확보하는 데에는 구조적인 한계가 존재합니다.

만일 진행 중인 주요 개발 프로젝트의 분양 및 입주가 지체되어 기한이익상실 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 대주단에 의해 재고자산 및 투자부동산에 대한 공매 등 담보권 실행 절차가 진행될 수 있습니다.
부동산 경기 하락기에는 담보 자산의 처분 가격이 당초 감정평가액을 하회할 가능성이 높아 금융기관 변제 후 당사로 유입되는 잔여 분배금이 미달하거나 전액 회수가 어려울 수 있으며, 이는 당사가 투입한 개발 원가의 손실 및 자산처분손실 반영으로 이어져 전사 재무 구조와 유동성에 치명적인 부담을 줄 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 회계적 특성상, 보유 부동산 자산은 K-IFRS 회계기준서상 실질적인 '보유 목적'과 '진행 단계'에 따라 재고자산, 투자부동산, 유형자산 등으로 엄격히 구분하여 인식 및 처리하고 있습니다. 개발 및 분양을 목적으로 취득하여 시공 중이거나 준공 후 매각 프로세스가 진행 중인 호실 및 관련 부지는 판매 목적의 재고자산(건설용지, 완성공사 등)으로 분류됩니다. 반면, 준공 이후 임대수익 창출을 목적으로 운용하는 자산은 임대 목적의 투자부동산(토지, 건물 등)으로 계상되며, 본사 사옥 등 당사가 직접 경영활동에 투입하는 자산은 자가사용 목적의 유형자산으로 구분 반영됩니다.

이러한 회계기준서상 분류 기준에 따라, 하나의 대형 복합 개발 프로젝트 내에서도 사업 진행 상황과 자산의 보유 목적 변화에 따라 계정재분류가 발생하는 구조가 나타납니다. 일례로 '당산동 생각공장' 현장의 경우, 준공 당시에는 전 호실이 판매 목적으로 취득되었기에 최초에는 재고자산으로 전액 인식되었습니다. 그러나 준공 이후 분양률 및 입주 상황에 따라 미분양 잔여 호실 중 일부를 임대 운영으로 전환함에 따라, 해당 물량은 재고자산에서 투자부동산으로 재분류되었습니다. 이에 따라 당분기말 현재 당산동 생각공장 현장은 수분양자에게 소유권 이전 및 잔금 정산이 진행 중인 분양 목적 물량이 재고자산(완성공사 및 토지 약 70억 원)에 잔존해 있는 동시에, 임대 운영으로 전환되어 자체 보유 중인 구역은 투자부동산(토지 및 건물 약 8억 원)으로 대체되어 각각 구분 반영되어 있습니다. 또한, 순수 임대 및 플랫폼 운영 사업 모델인 '강남비엘 마스터리스'나 '성수2 에피소드' 등은 초기부터 자체 보유 및 운영 목적으로 취득되어 투자부동산으로 분류되어 있습니다.

이에 따라 2026년 1분기말 기준 연결 재무상태표상 건설용지, 완성공사, 토지 등의 재고자산 3,748억 원 및 임대수익 창출 목적의 투자부동산 1,321억 원을 보유하고 있습니다. 해당 자산들의 합산 총액은 약 5,069억 원 규모로 당사 연결 총자산 대비 34.5%의 비중을 차지하고 있으며, 이러한 자산 전반의 세부 현황과 담보 제공 현황은 다음과 같습니다.

[당사 재고자산 내역 - 연결기준]

(2026년 1분기)
(단위 : 원)

구 분
총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

건물
-
-
-

토지
36,696,077,969
(481,336,954)
36,214,741,015

건설용지
227,237,203,740
(11,494,548,285)
215,742,655,455

완성공사
49,457,462,464
(1,405,871,928)
48,051,590,536

재공품(공사비)
7,789,398,272
-
7,789,398,272

재공품(선급공사원가)
59,256,251,462
-
59,256,251,462

상품
2,112,984,238
-
2,112,984,238

저장품
1,175,313,397
(351,072,868)
824,240,529

미착품
4,815,126,861
-
4,815,126,861

합계
388,539,818,403
(13,732,830,035)
374,806,988,368

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

[당사 재고자산 내역 - 별도기준]

(2026년 1분기)
(단위 : 원)

구 분
총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

토지
36,696,077,969
(481,336,954)
36,214,741,015

건설용지
227,237,203,740
(11,494,548,285)
215,742,655,455

완성공사
49,457,462,464
(1,405,871,928)
48,051,590,536

재공품(공사비)
7,789,398,272
-
7,789,398,272

재공품(선급공사원가)
59,256,251,462
-
59,256,251,462

합계
380,436,393,907
(13,381,757,167)
367,054,636,740

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

[당사 재고자산 세부내역]

(2026년 1분기)
(단위 : 백만원)

구 분
내 역
장부금액

별도
완성공사
당산동 생각공장
2,724

창원 Budget Hotel
3,864

생각공장 구로 개발사업
42,869

완성공사평가손실충당금
창원 Budget Hotel
(1,406)

건설용지
용두 Episode
64,654

남양주 진접 공동주택 개발사업
86,867

문래동 주상복합
74,657

청량리 주상복합
1,059

건설용지평가손실충당금
남양주 진접 공동주택 개발사업
(11,495)

재공품
공사비
문래동 주상복합
3,500

청량리 주상복합
4,289

선급공사원가
용두 Episode
13,486

남양주 진접 공동주택 개발사업
17,185

문래동 주상복합
9,671

용두 Episode
6,359

남양주 진접 공동주택 개발사업
5,106

문래동 주상복합
7,449

토지
당산동 생각공장
4,256

창원Budget Hotel
1,323

생각공장 구로 개발사업
31,117

토지평가손실충당금
창원Budget Hotel
(481)

소 계
367,055

연결
디앤디프라퍼티솔루션(주)
상품
2,113

미착품
4,815

저장품
1,175

저장품평가손실충당금
(351)

합 계
374,807

자료: 당사 제시

부동산 경기 둔화, 분양률 저조 및 시행 원가 상승 압력이 지속됨에 따라, 당사는 재고자산의 미래 예상 회수가능액이 장부가액을 하회할 가능성을 고려하여 주기적으로 평가손실 여부를 검토하고 있습니다.

2026년 1분기말 기준 당사가 연결재무제표 상에 설정한 재고자산 평가충당금 합계액은 137억 원(별도 기준 134억 원)입니다. 세부 내역별로 살펴보면 '남양주 진접 공동주택 개발사업'의 건설용지 계정에서 115억 원의 평가손실충당금이 계상되어 전체 충당금의 대부분을 차지하고 있으며, '창원 Budget Hotel' 현장의 완성공사(14억 원) 및 토지(5억 원) 계정에서도 평가손실이 인식되어 있습니다.

이는 해당 사업 현장들의 사업성 저하나 분양성 악화, 혹은 원가 상승 부담이 장부가액 감액으로 이어지고 있음을 의미합니다. 향후 해당 사업 현장들의 잔여 분양 실적이 당초 계획을 하회하거나, 문래동 주상복합(건설용지 747억 원, 재공품 206억 원 등)이나 청량리 주상복합 등 현재 충당금이 설정되지 않은 후속 자체 사업 현장에서도 거시경제 여건 악화 및 분양 침체가 심화될 경우 추가적인 평가손실충당금 설정 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 재고자산 감액 처리는 당사의 영업비용 가산 항목으로 작용하여 향후 수익성 및 자산 건전성에 부담을 줄 수 있으므로 투자자 여러분의 주의가 요구됩니다.

[당사 투자부동산 내역 - 연결기준]

(2026년 1분기)
(단위 : 원)

토지
건물
사용권자산
자산 합계

기초 투자부동산
92,574,099,937
23,438,912,607
17,801,595,733
133,814,608,277

취득, 투자부동산
-
511,480,180
3,585,548,610
4,097,028,790

대체, 투자부동산
-
-
-
-

감가상각비, 투자부동산
-
(103,706,316)
(1,431,546,310)
(1,535,252,626)

당기손익으로 인식된 손상차손, 투자부동산
(4,284,001,694)
(121,426,297)
-
(4,405,427,991)

재추정효과 등, 투자부동산
-
-
182,671,780
182,671,780

기말 투자 부동산
88,290,098,243
23,725,260,174
20,138,269,813
132,153,628,230

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

[당사 투자부동산 내역 - 별도기준]

(2026년 1분기)
(단위 : 원)

토지
건물
사용권자산
자산 합계

기초 투자부동산
54,336,420,003
12,724,144,964
-
67,060,564,967

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 투자부동산
-
-
-
-

대체, 투자부동산
-
-
-
-

감가상각비, 투자부동산
-
(98,472,990)
-
(98,472,990)

당기손익으로 인식된 손상차손, 투자부동산
(4,284,001,694)
(121,426,297)
-
(4,405,427,991)

기말 투자 부동산
50,052,418,309
12,504,245,677
-
62,556,663,986

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

[당사 투자부동산 세부내역]

(2026년 1분기)
(단위 : 백만원)

구 분
내 역
장부금액

별도
토지
당산동 생각공장
472

강남비엘 MasterLease
3,118

성수2 Episode
22,969

부동산운영(킨텍스)
2,731

리빙플랫폼 PJT
7,216

신사동가로수길 PJT
13,546

건물
당산동 생각공장
356

강남비엘 MasterLease
625

성수2 Episode
7,989

부동산운영(킨텍스)
1,855

리빙플랫폼 PJT
1,295

신사동가로수길 PJT
384

소 계
62,557

연결
디앤디프라퍼티솔루션(주)
토지
1,470

건물
769

사용권자산
23,934

사용권자산(기타조정)
(3,795)

(주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
토지
36,276

건물
13,528

건물(유형미실현)
(1,786)

건물(기타조정)
(1,306)

디앤디인베스트먼트(주)
토지(기타조정)
492

건물(기타조정)
16

합 계
132,154

자료: 당사 제시

2026년 1분기말 기준 당사가 보유한 투자부동산의 장부금액은 연결재무상태표상 1,322억 원, 별도재무제표상 626억 원 규모입니다. 세부 내역별로 살펴보면 별도 기준 '성수2 에피소드'(토지 230억 원, 건물 80억 원) 및 '신사동가로수길 PJT'(토지 135억 원) 등이 본사 자산의 상당 부분을 구성하고 있으며, 연결 실체 기준으로는 종속기업인 (주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사가 보유한 투자부동산 등이 추가되어 있습니다.

이러한 투자부동산은 거시경제 여건 변화와 자산별 임대 성과에 따라 주기적인 가치 감액 리스크를 내포하고 있습니다. 실제로 당사는 2026년 1분기 중 보유 중인 투자부동산에 대하여 연결 및 별도재무제표 공통적으로 44억 원의 투자부동산손상차손을 인식하여 기타영업외비용에 반영하였습니다. 세부적으로는 투자부동산 중 토지 계정에서 43억 원, 건물 계정에서 1억 원의 감액이 각각 발생하였습니다.

이는 자산가치 하락이나 임대 수요 둔화 등 부동산 경기 저하 요인이 장부가액 손실로 이어지고 있음을 나타냅니다. 향후 고금리 기조 지속에 따른 자본환원율 상승 압력이 장기화되거나, 당산동 생각공장, 강남비엘 마스터리스 등 현재 운영 중인 주요 오피스 및 리테일 자산의 공실률이 심화될 경우 추가적인 투자부동산 손상차손 인식 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 비금융자산의 손상 처리는 당사의 당기순손익을 직접적으로 감소시키는 요인으로 작용하므로, 투자자 여러분께서는 당사 투자부동산의 자산가치 하락에 따른 위험에 유의하시기 바랍니다.

한편, 당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 특성상 초기 부지 매입과 대규모 사업비 조달을 위해 금융기관 차입 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 실행이 필수적입니다. 이 과정에서 당사의 투자부동산(에피소드 성수, 삼성동 필지, 오류동 자산 등)은 금융기관에 직접적인 담보로 제공되어 있으며, 개발 현장의 핵심을 구성하는 재고자산(건설용지 등)의 경우 부동산신탁회사와의 계약을 통해 소유권을 신탁사에 이전(수탁)하고 이로부터 발급된 '부동산 신탁 계약상 수익권'에 대해 대주단(금융기관) 앞으로 질권이 설정되어 있습니다.

2026년 1분기말 현재 연결실체가 보유한 주요 부동산 자산 및 자산 수익권에 대한 세부 담보 설정 현황은 다음과 같습니다.

[당사 투자부동산, 부동산 수익권 담보 제공 세부내역 - 연결기준]

(2026년 1분기)
(단위 : 백만원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

투자부동산
하나은행
32,400
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가 26-3)토지 및 건물
30,958

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
10,000

동서울농업협동조합
6,000
삼성동 25-13 필지
8,511

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
5,000

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
5,000
강남비엘106(역삼동 832-16) 지상 건물
3,743

하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합, 한라신용협동조합, 홍성신용협동조합
35,676
서울특별시 구로구 오류동 108-104 토지 및 건물
49,804

부동산수익권
키움캐피탈㈜
20,800
경기도 남양주시 진접읍 연평리 76-3번지 일원 수익권(남양주 진접 공동주택)
-

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행,한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
240,000
영등포구 당산동1가 459 토지 및 건물 수익권(생각공장 당산),강남구 신사동 532-11 건물 수익권(가로수길 캔버스랩),동대문구 용두동 23-6 수익권(청량리 주상복합),영등포구 문래동3가 8-1 수익권(문래동 오피스),구로구 구로동 636-89 수익권(생각공장 구로)
-

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

상기 담보제공 현황을 살펴보면, 2026년 1분기말 현재 연결실체가 제공하고 있는 담보설정액 총계는 3,549억 원(부동산 수익권 포괄담보 포함 시 실질 설정액 규모는 이를 상회함)에 달하며, 이는 직접 매칭된 담보 대상 자산 장부금액 합계(930억 원) 대비 높은 수준입니다. 특히 영등포구 당산동 생각공장, 구로동 생각공장, 문래동 오피스, 청량리 주상복합, 신사동 가로수길 캔버스랩 등 당사의 핵심 5개 현장의 부동산 수익권 이 신한캐피탈 외 15개 금융기관 대주단에 2,400억 원 규모의 질권으로 묶여 있는 점에 대한 투자자의 인지가 요구됩니다.

(후략)
(주8) 정정 후

아. 보유 부동산 자산 가치 하락 및 담보 제공에 따른 처분 제한 관련 위험

당사는 K-IFRS 회계기준상 보유 목적에 따라 보유 부동산 자산을 재고자산(
2026년 반기말 3,929억 원)과 투자부동산(
2026년 반기말 2,294억 원)으로 구분 인식하고 있으며, 해당 자산들의 합산 총액(
2026년 반기말 6,223억 원)은 당사 연결 총자산 대비
38.2%의 높은 비중을 차지하고 있습니다. 최근 부동산 경기 둔화 및 분양 침체, 시행 원가 상승 압력이 지속됨에 따라
2026년
반기말
연결 기준 재고자산 평가충당금
699
억 원을 계상하였으며, 운영 중인 투자부동산에 대해서도
144
억 원의 투자부동산 손상차손을 인식하였습니다. 향후 거시경제 여건 악화가 장기화될 경우 후속 자체 사업장에서도 추가적인 자산 감액 충당금 설정 및 손상 처리가 발생하여 당사의 영업비용 가산 및 당기순손익을 직접적으로 악화시킬 위험이 존재합니다.

또한 당사는 초기 부지 매입과 대규모 개발 사업비 조달을 위해 주요 보유 부동산 자산 및 수익권을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다. 2026년
반기말 현재 당사의 직접 담보설정액은
1조 5,673억 원에 달하며, 특히
영등포구 당산동 생각공장, 구로동 생각공장, 문래동 오피스, 청량리 주상복합, 신사동 가로수길 캔버스랩 등 당사 핵심 5개 현장의 부동산 수익권
및 엘비일반사모58호 수익증권이 신한캐피탈 외 21개 금융기관 대주단에 각 2,400억 원(합계 4,800억 원) 규모의 질권으로 설정되어 있습니다.
이처럼 보유 자산의 상당 부분이 선순위 담보 및 신탁으로 지정되어 있어, 유동성 경색 발생 시 금융기관과의 사전 협의 없이 해당 자산을 단기간 내에 독자적으로 처분하여 자금을 확보하는 데에는 구조적인 한계가 존재합니다.

만일 진행 중인 주요 개발 프로젝트의 분양 및 입주가 지체되어 기한이익상실 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 대주단에 의해 재고자산 및 투자부동산에 대한 공매 등 담보권 실행 절차가 진행될 수 있습니다.
부동산 경기 하락기에는 담보 자산의 처분 가격이 당초 감정평가액을 하회할 가능성이 높아 금융기관 변제 후 당사로 유입되는 잔여 분배금이 미달하거나 전액 회수가 어려울 수 있으며, 이는 당사가 투입한 개발 원가의 손실 및 자산처분손실 반영으로 이어져 전사 재무 구조와 유동성에 치명적인 부담을 줄 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 회계적 특성상, 보유 부동산 자산은 K-IFRS 회계기준서상 실질적인 '보유 목적'과 '진행 단계'에 따라 재고자산, 투자부동산, 유형자산 등으로 엄격히 구분하여 인식 및 처리하고 있습니다. 개발 및 분양을 목적으로 취득하여 시공 중이거나 준공 후 매각 프로세스가 진행 중인 호실 및 관련 부지는 판매 목적의 재고자산(건설용지, 완성공사 등)으로 분류됩니다. 반면, 준공 이후 임대수익 창출을 목적으로 운용하는 자산은 임대 목적의 투자부동산(토지, 건물 등)으로 계상되며, 본사 사옥 등 당사가 직접 경영활동에 투입하는 자산은 자가사용 목적의 유형자산으로 구분 반영됩니다.

이러한 회계기준서상 분류 기준에 따라, 하나의 대형 복합 개발 프로젝트 내에서도 사업 진행 상황과 자산의 보유 목적 변화에 따라 계정재분류가 발생하는 구조가 나타납니다. 일례로 '당산동 생각공장' 현장의 경우, 준공 당시에는 전 호실이 판매 목적으로 취득되었기에 최초에는 재고자산으로 전액 인식되었습니다. 그러나 준공 이후 분양률 및 입주 상황에 따라 미분양 잔여 호실 중 일부를 임대 운영으로 전환함에 따라, 해당 물량은 재고자산에서 투자부동산으로 재분류되었습니다. 이에 따라
당반기말 현재 당산동 생각공장 현장은 수분양자에게 소유권 이전 및 잔금 정산이 진행 중인 분양 목적 물량이 재고자산(완성공사 및 토지 약 69억 원)에 잔존해 있는 동시에, 임대 운영으로 전환되어 자체 보유 중인 구역은 투자부동산(토지 및 건물 약 8억 원)으로,
생각공장구로개발사업은 재고자산(완성공사 및 토지 약 551억원) 및 투자부동산(토지 및 건물 약 1,145억원)으로 각각 구분 반영되어 있습니다. 또한, 순수 임대 및 플랫폼 운영 사업 모델인 '강남비엘 마스터리스'나 '성수2 에피소드' 등은 초기부터 자체 보유 및 운영 목적으로 취득되어 투자부동산으로 분류되어 있습니다.

이에 따라 2026년
반기말 기준 연결 재무상태표상 건설용지, 완성공사, 토지 등의 재고자산
3,929억 원 및 임대수익 창출 목적의 투자부동산
2,294억 원을 보유하고 있습니다. 해당 자산들의 합산 총액은 약
6,223억 원 규모로 당사 연결 총자산 대비
38.2%의 비중을 차지하고 있으며, 이러한 자산 전반의 세부 현황과 담보 제공 현황은 다음과 같습니다.
2026년 반기말 기준 당사가 보유한 재고자산의 장부금액은 연결재무상태표상 3,929억 원, 별도재무제표상 3,413억 원 규모입니다. 세부 내역별로 살펴보면 별도 기준 '용두에피소드'(건설용지 647억 원, 선급공사원가 213억 원) 및 '문래동주상복합'(건설용지 747억 원, 공사비 40억원, 선급공사원가 181억원) 등이 재고자산의 상당 부분을 구성하고 있으며, 연결 실체 기준으로는 종속기업인 (주)디앤디프라퍼티솔루션이 보유한 재고자산 등이 추가되어 있습니다.

[당사 재고자산 내역 - 연결기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

건물(주1)
2,526,329,924
(413,394,537)
2,112,935,387

토지(주1)
74,324,252,189
(11,586,790,838)
62,737,461,351

건설용지
269,816,478,402
(57,481,339,454)
212,335,138,948

완성공사
35,278,793,989
-
35,278,793,989

재공품(공사비)
8,417,858,372
-
8,417,858,372

재공품(선급공사원가)
62,961,322,872
-
62,961,322,872

상품
2,962,871,264
-
2,962,871,264

저장품
1,147,967,013
(392,392,179)
755,574,834

미착품
5,330,435,237
-
5,330,435,237

합계
462,766,309,262
(69,873,917,008)
392,892,392,254

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)유형자산 및 투자부동산에서 대체된 재고자산 38,000백만원이 포함되어 있습니다.

[당사 재고자산 내역 - 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

토지(주1)
74,324,252,189
(11,586,790,838)
62,737,461,351

건물(주1)
2,526,329,924
(413,394,537)
2,112,935,387

건설용지
227,237,203,740
(57,481,339,454)
169,755,864,286

완성공사
35,278,793,989
-
35,278,793,989

재공품(공사비)
8,417,858,372
-
8,417,858,372

재공품(선급공사원가)
62,953,807,558
-
62,953,807,558

합계
410,738,245,772
(69,481,524,829)
341,256,720,943

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)유형자산 및 투자부동산에서 대체된 재고자산 38,000백만원이 포함되어 있습니다.

[당사 재고자산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부금액

별도
완성공사
당산동 생각공장
2,724

생각공장 구로 개발사업
32,555

건설용지
청량리 주상복합
65,713

문래동 주상복합
74,657

남양주 진접 공동주택 개발사업
86,867

건설용지평가손실충당금
남양주 진접 공동주택 개발사업
-57,481

재공품
공사비
문래동 주상복합
4,047

청량리 주상복합
4,371

선급공사원가
청량리 주상복합
21,278

남양주 진접 공동주택 개발사업
23,614

문래동 주상복합
18,061

토지
당산동 생각공장
4,256

생각공장 구로 개발사업
22,594

신사동가로수길PJT
47,474

토지평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-11,587

건물
신사동가로수길PJT
2,526

건물평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-413

소 계
341,257

연결
DDPS
상품
2,963

미착품
5,330

저장품
1,148

저장품평가손실충당금
-392

문래HPO PFV
건설용지
42,579

선급공사원가
8

합 계
392,892

자료: 당사 제시

부동산 경기 둔화, 분양률 저조 및 시행 원가 상승 압력이 지속됨에 따라, 당사는 재고자산의 미래 예상 회수가능액이 장부가액을 하회할 가능성을 고려하여 주기적으로 평가손실 여부를 검토하고 있습니다.

2026년
반기말 기준 당사가 연결재무제표 상에 설정한 재고자산 평가충당금 합계액은
699억 원(별도 기준
695억 원)입니다. 세부 내역별로 살펴보면 '남양주 진접 공동주택 개발사업'의 건설용지 계정에서
575억 원의 평가손실충당금이 계상되어 전체 충당금의 대부분을 차지하고 있으며,
'신사동가로수길PJT' 사업장의 토지(116억 원) 및 건물(4억 원) 계정에서도 평가손실이 인식되어 있습니다.

이는 해당 사업 현장들의 사업성 저하나 분양성 악화, 혹은 원가 상승 부담이 장부가액 감액으로 이어지고 있음을 의미합니다. 향후 해당 사업 현장들의 잔여 분양 실적이 당초 계획을 하회하거나, 문래동 주상복합이나 청량리 주상복합 등 현재 충당금이 설정되지 않은 후속 자체 사업 현장에서도 거시경제 여건 악화 및 분양 침체가 심화될 경우 추가적인 평가손실충당금 설정 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 재고자산 감액 처리는 당사의 영업비용 가산 항목으로 작용하여 향후 수익성 및 자산 건전성에 부담을 줄 수 있으므로 투자자 여러분의 주의가 요구됩니다.

[당사 투자부동산 내역 - 연결기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
기초
취득(주1)
대체(주2)
감가상각
재추정효과
기말

토지
92,574,099,937
38,076,196,800
(19,307,674,829)
-
-
111,342,621,908

건물
23,438,912,607
77,772,987,576
(714,601,780)
(489,879,728)
-
100,007,418,675

사용권자산
17,801,595,733
3,883,053,778
-
(2,829,532,057)
(795,877,416)
18,059,240,038

합 계
133,814,608,277
119,732,238,154
(20,022,276,609)
(3,319,411,785)
(795,877,416)
229,409,280,621

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1) 대물변제에 따른 취득금액 114,817백만원이 포함되어 있습니다. 대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액 14,352백만원은 투자부동산손상차손으로 반영되었습니다.

(주2) 재고자산으로 대체되었습니다.

[당사 투자부동산 내역 - 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
기초
취득(주1)
대체(주2)
감가상각
기말

토지
54,336,420,003
38,076,196,800
(18,815,369,067)
-
73,597,247,736

건물
12,724,144,964
76,740,566,400
(699,061,387)
(479,413,076)
88,286,236,901

합 계
67,060,564,967
114,816,763,200
(19,514,430,454)
(479,413,076)
161,883,484,637

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1) 대물변제에 따른 취득금액 114,817백만원이 포함되어 있습니다. 대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액 14,352백만원은 투자부동산손상차손으로 반영되었습니다.

(주2) 재고자산으로 대체되었습니다.

[당사 투자부동산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부가액

별도
토지
당산동 생각공장
472

강남비엘 MasterLease
2,132

성수2 Episode
22,969

부동산운영(킨텍스)
2,731

리빙플랫폼PJT(삼성동)
7,216

생각공장 구로 개발사업
38,076

신사동가로수길 PJT
0

건물
생각공장 구로 개발사업
76,458

당산동 생각공장
353

강남비엘 MasterLease
424

성수2 Episode
7,930

부동산운영(킨텍스)
1,835

리빙플랫폼PJT(삼성동)
1,286

신사동가로수길 PJT
0

소 계
161,883

연결
DDIOS108
토지
36,276

건물
14,172

DDPS
토지
1,470

건물
764

사용권자산
21,677

연결 및 기타조정
(6,833)

합 계
229,409

자료: 당사 제시

2026년
반기말 기준 당사가 보유한 투자부동산의 장부금액은 연결재무상태표상
2,294억 원, 별도재무제표상
1,619억 원 규모입니다. 세부 내역별로 살펴보면 별도 기준 '성수2 에피소드'(토지 230억 원, 건물 80억 원) 및
'생각공장구로'(토지 380억 원, 건물 765억원) 등이 투자부동산의 상당 부분을 구성하고 있으며, 연결 실체 기준으로는 종속기업인 (주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사가 보유한 투자부동산 등이 추가되어 있습니다.

이러한 투자부동산은 거시경제 여건 변화와 자산별 임대 성과에 따라 주기적인 가치 감액 리스크를 내포하고 있습니다. 실제로 당사는 2026년
반기 중 보유 중인 투자부동산에 대하여 연결 및 별도재무제표 공통적으로
144억 원의 투자부동산손상차손을 인식하여 기타영업외비용에 반영하였습니다.

이는 자산가치 하락이나 임대 수요 둔화 등 부동산 경기 저하 요인이 장부가액 손실로 이어지고 있음을 나타냅니다. 향후 고금리 기조 지속에 따른 자본환원율 상승 압력이 장기화되거나, 당산동 생각공장, 강남비엘 마스터리스 등 현재 운영 중인 주요 오피스 및 리테일 자산의 공실률이 심화될 경우 추가적인 투자부동산 손상차손 인식 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 비금융자산의 손상 처리는 당사의 당기순손익을 직접적으로 감소시키는 요인으로 작용하므로, 투자자 여러분께서는 당사 투자부동산의 자산가치 하락에 따른 위험에 유의하시기 바랍니다.

한편, 당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 특성상 초기 부지 매입과 대규모 사업비 조달을 위해 금융기관 차입 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 실행이 필수적입니다. 이 과정에서 당사의 투자부동산(에피소드 성수, 삼성동 필지, 오류동 자산 등)은 금융기관에 직접적인 담보로 제공되어 있으며, 개발 현장의 핵심을 구성하는 재고자산(건설용지 등)의 경우 부동산신탁회사와의 계약을 통해 소유권을 신탁사에 이전(수탁)하고 이로부터 발급된 '부동산 신탁 계약상 수익권'에 대해 대주단(금융기관) 앞으로 질권이 설정되어 있습니다.

2026년
반기말 현재 연결실체가 보유한 주요 부동산 자산 및 자산 수익권에 대한 세부 담보 설정 현황은 다음과 같습니다.

[당사 투자부동산, 부동산 수익권 담보 제공 세부내역 - 연결기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

투자부동산
하나은행
32,400,000,000
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가 26-3)토지 및 건물
30,899,136,832

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
10,000,000,000

동서울농업협동조합
6,000,000,000
삼성동 25-13 필지
8,502,158,709

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
5,000,000,000

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
5,000,000,000
강남비엘106(역삼동 832-16) 지상 건물
2,556,860,547

하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합, 한라신용협동조합, 홍성신용협동조합
35,676,000,000
서울특별시 구로구 오류동 108-104토지 및 건물
50,447,579,599

종속기업투자주식
하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076,000,000
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 주식
(주1)

관계기업투자주식
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000,000,000
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
75,263,861

트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차(주2)
324,000,000,000
㈜군포복합개발피에프브이 주식
24,475,292,537

트리아츠군포엔제이차(주3)
36,000,000,000

트리아츠군포엔제삼차(주4)
192,000,000,000

현대건설㈜
2,500,000,000
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
1,623,800,747

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
240,000,000,000
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
40,536,964,508

신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차,신한캐피탈, 더케이저축은행(주5)
188,400,000,000
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
520,944,904

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드(주6)
32,400,000,000

한국증권금융주식회사(신한코어부동산V일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000,000,000
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
19,643,167,760

부동산수익권
키움캐피탈㈜
20,800,000,000
경기도 남양주시 진접읍 연평리 76-3번지 일원 수익권(남양주 진접 공동주택)
-

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
240,000,000,000
영등포구 당산동1가 459 토지 및 건물 수익권(생각공장 당산),강남구 신사동 532-11 건물 수익권(가로수길 캔버스랩),동대문구 용두동 23-6 수익권(청량리 주상복합),영등포구 문래동3가 8-1 수익권(문래동 오피스),구로구 구로동 636-89 수익권(생각공장 구로)
-

자료: 당사 2026년 반기보고서

(주1)
연결실체는 종속기업의 차입약정과 관련하여 지배기업이 보유한 종속기업 출자지분을 대주단에 담보로 제공하고 있으며, 해당 출자지분의 연결재무제표상 장부금액은 존재하지 않습니다.

(주2)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.

(주3)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.

(주4)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

(주5)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 1순위 담보를 제공하였습니다.

(주6)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 2순위 담보를 제공하였습니다.

상기 담보제공 현황을 살펴보면, 2026년
반기말 현재 연결실체가 제공하고 있는 담보설정액 총계는
1조5,673억 원에 달하며, 이는 직접 매칭된 담보 대상 자산 장부금액 합계(
1,793억 원) 대비 높은 수준입니다. 특히 영등포구 당산동 생각공장, 구로동 생각공장, 문래동 오피스, 청량리 주상복합, 신사동 가로수길 캔버스랩 등 당사의 핵심 5개 현장의 부동산 수익권
및 엘비일반사모58호 수익증권이 신한캐피탈 외 21개 금융기관 대주단에 각 2,400억 원(합계 4,800억 원) 규모의 질권으로 설정되어 있습니다. 이에 더해 군포복합개발PFV 주식에 5,520억 원(트리아츠군포엔제일~삼차 등), 디디아이에스에프PFV 주식에 2,208억 원(신한은행, 한국증권금융 등), 디디아이레지덴셜제1호 주식에 840억 원(기업·수협·우리은행) 규모의 담보권이 설정되어 있는 등 주요 개발 사업장의 지분 및 자산 대부분이 대규모 담보로 제공되어 있는 점에 대한 투자자의 인지가 요구됩니다.

(후략)

(주9) 정정 전

자. 자산 매각 관련 매각가격 하락에 따른 손실 발생 관련 위험

당사는 전사적인 유동성 확보 및 재무구조 개선을 위해 보유 중인 주요 자산의 매각을 다각도로 추진하고 있으나, 대외적인 부동산 경기 침체와 당사의 재무 여건 악화가 지속됨에 따라 보유 자산의 가치 하락 압박을 받고 있습니다. 2026년 1분기말 기준 당사는 연결 재무상태표상 건설용지 및 투자부동산 등 총 5,069억 원 규모의 부동산 자산(연결 총자산 대비 34.5%)을 보유하고 있으나,
급박한 자금 조달 일정 및 시장 내 매수 섭외의 한계로 인해 향후 자산 매각 프로세스 진행 과정에서 장부금액을 하회하는 가격으로 처분이 이루어져 대규모의 자산처분손실이 현실화될 위험이 상존하고 있습니다.

실제로 당사는 2026년 6월 30일 보유 중이던 경기도 남양주시 진접읍 소재 건설용지를 신동아건설 주식회사에 총 640억 원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다. 해당 자산의 2026년 1분기말 기준 장부금액은 약 754억 원(평가손실충당금 약 115억 원 차감 후 금액 / 취득가액 869억 원)으로,
본 매각 거래가 최종 종결되는 시점에 처분 가액이 기존 장부금액 및 취득가액을 하회함에 따라 관련 평가손실 및 자산처분손실이 전사 손익 구조에 직접적으로 반영되어 당사의 재무 건전성을 악화시킬 예정입니다.

또한 당사가 보유 중인 주요 건설용지와 부동산 자산의 상당 부분은 차입금 조달 및 PF 약정과 관련하여 금융기관에 담보로 제공되어 있어 처분 권리가 실질적으로 제한되어 있습니다. 만약 업황 악화로 인해 자산의 최종 매각가액이 해당 자산을 담보로 조달했던 특정차입금 대출 잔액을 하회할 경우,
매각 대금 전액을 차입금 상환에 투입하더라도 대출금을 완전히 변제하지 못해 자체 보유 현금을 추가로 유출해야 하는 구조적 위험이 발생하며, 이는 자산 매각을 통한 현금 유입을 제약하고 유동성 압박을 오히려 가중시킬 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 특성상 보유 중인 건설용지와 건물 등은 시장 상황 및 개별 프로젝트의 진행 단계에 따라 그 실질 가치가 변동될 수 있습니다. 현재 당사는 전사적인 유동성 확보 및 재무구조 개선을 위해 보유 중인 주요 자산의 매각을 다각도로 추진하고 있으나, 대외적인 부동산 경기 침체와 당사의 재무 여건 악화가 지속됨에 따라 보유 자산의 가치 하락 압박을 받고 있습니다. 이에 따라 향후 자산 매각 프로세스 진행 과정에서 당사가 보유한 장부금액을 하회하는 가격으로 처분이 이루어져 대규모의 자산처분손실이 현실화될 위험이 상존하고 있습니다.

2026년 1분기말 기준 당사는 연결 재무상태표상 건설용지, 완성공사 등의 재고자산 3,748억 원 및 임대수익 창출 목적의 투자부동산 1,321억 원 등 총 5,069억 원 규모의 부동산 자산 을 보유하고 있으며, 이는 당사 연결 총자산 대비 34.5%에 해당하는 상당한 비중입니다.

[당사 재고자산 세부내역]

(2026년 1분기)
(단위 : 백만원)

구 분
내 역
장부금액

별도
완성공사
당산동 생각공장
2,724

창원 Budget Hotel
3,864

생각공장 구로 개발사업
42,869

완성공사평가손실충당금
창원 Budget Hotel
(1,406)

건설용지
용두 Episode
64,654

남양주 진접 공동주택 개발사업
86,867

문래동 주상복합
74,657

청량리 주상복합
1,059

건설용지평가손실충당금
남양주 진접 공동주택 개발사업
(11,495)

재공품
공사비
문래동 주상복합
3,500

청량리 주상복합
4,289

선급공사원가
용두 Episode
13,486

남양주 진접 공동주택 개발사업
17,185

문래동 주상복합
9,671

용두 Episode
6,359

남양주 진접 공동주택 개발사업
5,106

문래동 주상복합
7,449

토지
당산동 생각공장
4,256

창원Budget Hotel
1,323

생각공장 구로 개발사업
31,117

토지평가손실충당금
창원Budget Hotel
(481)

소 계
367,055

연결
디앤디프라퍼티솔루션(주)
상품
2,113

미착품
4,815

저장품
1,175

저장품평가손실충당금
(351)

합 계
374,807

자료: 당사 제시

[당사 투자부동산 세부내역]

(2026년 1분기)
(단위 : 백만원)

구 분
내 역
장부금액

별도
토지
당산동 생각공장
472

강남비엘 MasterLease
3,118

성수2 Episode
22,969

부동산운영(킨텍스)
2,731

리빙플랫폼 PJT
7,216

신사동가로수길 PJT
13,546

건물
당산동 생각공장
356

강남비엘 MasterLease
625

성수2 Episode
7,989

부동산운영(킨텍스)
1,855

리빙플랫폼 PJT
1,295

신사동가로수길 PJT
384

소 계
62,557

연결
디앤디프라퍼티솔루션(주)
토지
1,470

건물
769

사용권자산
23,934

사용권자산(기타조정)
(3,795)

(주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
토지
36,276

건물
13,528

건물(유형미실현)
(1,786)

건물(기타조정)
(1,306)

디앤디인베스트먼트(주)
토지(기타조정)
492

건물(기타조정)
16

합 계
132,154

자료: 당사 제시

이러한 보유 자산의 장부금액 하회 처분 리스크의 일례로, 당사는 2026년 06월 30일 당사가 보유 중이던 경기도 남양주시 진접읍 소재 건설용지를 신동아건설 주식회사에 총 640억 원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다. 해당 자산의 2026년 1분기말 기준 장부금액은 약 754억 원(평가손실충당금 약 115억 원 차감 후 금액 / 취득가액 869억 원)으로, 본 매각 계약의 거래가 최종 종결되어 자산 처분이 완료되는 시점에 처분 가액이 기존 장부금액 및 취득가액을 하회함에 따라 관련 평가손실 및 처분 관련 손실 항목이 가감되어 전사 손익 구조에 부정적인 영향을 미칠 예정입니다.(후략)

(주9) 정정 후

자. 자산 매각 관련 매각가격 하락에 따른 손실 발생 관련 위험

당사는 전사적인 유동성 확보 및 재무구조 개선을 위해 보유 중인 주요 자산의 매각을 다각도로 추진하고 있으나, 대외적인 부동산 경기 침체와 당사의 재무 여건 악화가 지속됨에 따라 보유 자산의 가치 하락 압박을 받고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사는 연결 재무상태표상 건설용지 및 투자부동산 등 총
6,223억 원 규모의 부동산 자산(연결 총자산 대비
38.2%)을 보유하고 있으나,
급박한 자금 조달 일정 및 시장 내 매수 섭외의 한계로 인해 향후 자산 매각 프로세스 진행 과정에서 장부금액을 하회하는 가격으로 처분이 이루어져 대규모의 자산처분손실이 현실화될 위험이 상존하고 있습니다.

실제로 당사는 2026년 6월 30일 보유 중이던 경기도 남양주시 진접읍 소재 건설용지를 신동아건설 주식회사에 총 640억 원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
당사는 해당 매각 계약의 예정 처분 가액을 반영하여 2026년 반기 재무제표상 남양주 진접 건설용지에 대해 약 575억 원의 평가손실충당금을 선제적으로 계상(영업비용 반영)하였습니다. 이에 따라 해당 매각 거래의 최종 정산 절차 진행 과정에서 추가적인 정산 손실이 인식되거나, 현재 다각도로 추진 중인 타 부동산 자산의 매각 가액이 장부금액을 하회할 경우 관련 자산평가 및 처분손실이 재차 발생하여 당사의 재무 건전성을 악화시킬 위험이 상존합니다.

또한 당사가 보유 중인 주요 건설용지와 부동산 자산의 상당 부분은 차입금 조달 및 PF 약정과 관련하여 금융기관에 담보로 제공되어 있어 처분 권리가 실질적으로 제한되어 있습니다. 만약 업황 악화로 인해 자산의 최종 매각가액이 해당 자산을 담보로 조달했던 특정차입금 대출 잔액을 하회할 경우,
매각 대금 전액을 차입금 상환에 투입하더라도 대출금을 완전히 변제하지 못해 자체 보유 현금을 추가로 유출해야 하는 구조적 위험이 발생하며, 이는 자산 매각을 통한 현금 유입을 제약하고 유동성 압박을 오히려 가중시킬 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 특성상 보유 중인 건설용지와 건물 등은 시장 상황 및 개별 프로젝트의 진행 단계에 따라 그 실질 가치가 변동될 수 있습니다. 현재 당사는 전사적인 유동성 확보 및 재무구조 개선을 위해 보유 중인 주요 자산의 매각을 다각도로 추진하고 있으나, 대외적인 부동산 경기 침체와 당사의 재무 여건 악화가 지속됨에 따라 보유 자산의 가치 하락 압박을 받고 있습니다. 이에 따라 향후 자산 매각 프로세스 진행 과정에서 당사가 보유한 장부금액을 하회하는 가격으로 처분이 이루어져 대규모의 자산처분손실이 현실화될 위험이 상존하고 있습니다.

2026년
반기말 기준 당사는 연결 재무상태표상 건설용지, 완성공사 등의 재고자산
3,929억 원 및 임대수익 창출 목적의 투자부동산
2,294억 원 등 총
6,223억 원 규모의 부동산 자산 을 보유하고 있으며, 이는 당사 연결 총자산 대비
38.2%에 해당하는 상당한 비중입니다.

[당사 재고자산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부금액

별도
완성공사
당산동 생각공장
2,724

생각공장 구로 개발사업
32,555

건설용지
청량리 주상복합
65,713

문래동 주상복합
74,657

남양주 진접 공동주택 개발사업
86,867

건설용지평가손실충당금
남양주 진접 공동주택 개발사업
-57,481

재공품
공사비
문래동 주상복합
4,047

청량리 주상복합
4,371

선급공사원가
청량리 주상복합
21,278

남양주 진접 공동주택 개발사업
23,614

문래동 주상복합
18,061

토지
당산동 생각공장
4,256

생각공장 구로 개발사업
22,594

신사동가로수길PJT
47,474

토지평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-11,587

건물
신사동가로수길PJT
2,526

건물평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-413

소 계
341,257

연결
DDPS
상품
2,963

미착품
5,330

저장품
1,148

저장품평가손실충당금
-392

문래HPO PFV
건설용지
42,579

선급공사원가
8

합 계
392,892

자료: 당사 제시

[당사 투자부동산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부가액

별도
토지
당산동 생각공장
472

강남비엘 MasterLease
2,132

성수2 Episode
22,969

부동산운영(킨텍스)
2,731

리빙플랫폼PJT(삼성동)
7,216

생각공장 구로 개발사업
38,076

신사동가로수길 PJT
0

건물
생각공장 구로 개발사업
76,458

당산동 생각공장
353

강남비엘 MasterLease
424

성수2 Episode
7,930

부동산운영(킨텍스)
1,835

리빙플랫폼PJT(삼성동)
1,286

신사동가로수길 PJT
0

소 계
161,883

연결
DDIOS108
토지
36,276

건물
14,172

DDPS
토지
1,470

건물
764

사용권자산
21,677

연결 및 기타조정
(6,833)

합 계
229,409

자료: 당사 제시

이러한 보유 자산의 장부금액 하회 처분 리스크의 일례로, 당사는 2026년 06월 30일 당사가 보유 중이던 경기도 남양주시 진접읍 소재 건설용지를 신동아건설 주식회사에 총 640억 원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
이에 당사는 해당 매각 계약의 처분 예정 가액 및 자산의 회수가능액을 보수적으로 반영하여, 2026년 반기 재무제표상 남양주 진접 사업장 관련 건설용지 평가손실충당금 약 575억 원을 선제적으로 반영하였습니다.(후략)

(주10) 정정 전

차. 공동·관계기업 투자 지분의 가치 변동 및 손실 인식에 따른 위험당사는 부동산 개발 및 운영 사업의 효율적 추진을 위해 자체 시행 방식 외 리츠(REITs), PFV, 사모펀드 등 다양한 공동기업 및 관계기업에 지분을 출자하는 방식으로 다수의 간접 개발 프로젝트를 영위하고 있습니다. 2026년 1분기말 기준 당사의 별도 재무상태표상 종속·공동·관계기업 투자자산의 장부가액 합계는 4,162억 원 규모로 당사 별도 총자산 내에서 높은 비중을 차지하고 있으며,
2026년 1분기 중 관계기업 투자자산에서 발생한 영업성 손실 30억 원, 지분법평가손실 21억 원, 지분법자본변동 (-)14억 원 등이 계상되어 전사 당기순손실(206억 원) 발생의 요인으로 작용하였습니다.

또한 일부 간접 개발 현장 및 피투자법인의 손실 누적으로 인해 ㈜아파트테크, ㈜디디아이에스에스280, ㈜파스토, ㈜디디아이에스씨49, ㈜디디아이와이에스40, ㈜세미콜론문래 등 8개 피투자법인의 투자 지분 장부금액이 0 이하로 감소하여 지분법 적용이 중지되었습니다.
지분법 적용 중지 이후 발생한 미인식 손실 총액은 2026년 1분기말 기준 약 669억 원 규모이며, 향후 피투자법인의 가치가 회복되더라도 과년도에 누적된 미인식 지분법손실이 우선적으로 전액 상쇄되어야만 당사 장부에 이익으로 재인식될 수 있으므로 수익 인식 복귀 시점이 이월될 가능성이 있습니다.

아울러 당사는 시행 주체인 공동·관계기업의 PF 자금 조달 및 사채 발행 등을 지원하기 위해 보유 중인 피투자법인 주식을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다.
2026년 1분기말 기준 당사가 금융기관에 담보로 제공 중인 관계기업 지분의 장부금액 합계는 1,008억 원이며 대주단 담보설정액 총계는 1조 1,733억 원(㈜군포복합개발피에프브이, 엘비일반사모부동산투자신탁58호 등)에 달하여, 기설정된 주식 담보권으로 인해 필요 시 이를 처분하거나 재유동화하여 가용 자금으로 확보하는 데 한계가 따를 수 있습니다. 만약 해당 피투자법인들이 사업 지연이나 자금 부족으로 대출 채무를 적기에 상환하지 못하거나 기한이익상실(EOD) 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 금융기관에 의해 주식에 대한 강제 처분(공매 등) 절차가 진행되어 지분 상실 및 투자주식처분손실이 발생할 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발 및 운영 사업의 효율적 추진을 위해 자체 시행 방식 외 리츠(REITs), 프로젝트금융투자회사(PFV), 사모펀드 등 다양한 공동기업 및 관계기업에 지분을 출자하는 방식으로 다수의 간접 개발 프로젝트를 영위하고 있습니다. 2026년 1분기말 기준 당사의 별도 재무상태표상 종속·공동·관계기업 투자자산의 장부가액 합계는 4,162억 원 규모로, 당사 별도 총자산 내에서 높은 비중을 차지하고 있어 해당 투자 지분의 건전성 추이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

[당사 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자의 내역 - 별도기준]

(단위 : %, 원)

회사명
소재지
2026년 1분기말
2025년말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

종속기업투자:

디앤디인베스트먼트㈜
대한민국
100.00
34,985,886,245
100.00
33,550,985,355

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
대한민국
63.11
7,664,517,593
63.11
8,223,555,856

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00
6,479,368,993
100.00
6,434,208,631

디앤디프라퍼티솔루션㈜
대한민국
85.10
54,081,510,751
85.10
49,357,122,919

소 계
103,211,283,582

97,565,872,761

공동기업투자:

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
대한민국
50.00
3,660,922,207
50.00
3,766,067,322

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
50.00
3,810,205,873
50.00
4,012,829,501

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜(주1)
대한민국
45.00
1,207,573,053
45.00
1,207,279,396

㈜커넥트파이클라우드(주1,2)
대한민국
-
-
49.00
-

㈜아파트테크(주1,3)
대한민국
49.00
-
49.00
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
대한민국
50.00
38,189,205,092
50.00
38,588,002,818

소 계
46,867,906,225

47,574,179,037

관계기업투자:

㈜킨텍스몰
대한민국
40.00
15,614,811
40.00
15,610,946

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호
대한민국
35.00
12,629,738,001
35.00
11,890,178,060

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
10,657,468,138
20.00
10,820,525,332

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(주4)
대한민국
28.62
-
28.62
-

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,989,628,185
20.00
7,111,833,470

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,134,824,839
20.00
8,240,482,519

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,261,745,575
20.00
8,283,156,162

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사(주5)
대한민국
15.10
618,116,631
15.10
760,172,113

㈜군포복합개발피에프브이
대한민국
25.20
16,709,083,210
25.20
14,334,243,987

㈜파스토(주5,6)
대한민국
14.21
-
14.21
-

㈜하우빌드(주5,7)
대한민국
5.99
-
6.64
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(주5)
대한민국
9.32
34,039,584,842
9.32
33,175,085,340

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
대한민국
49.00
49,939,726,032
49.00
50,267,257,393

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(주8)
대한민국
20.00
-
20.00
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사(주9)
대한민국
20.00
-
20.00
-

㈜한국공간데이터(주5)
대한민국
5.27
895,405,032
5.27
888,285,344

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
대한민국
23.08
14,357,863,705
23.08
14,398,377,365

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주10,11)
대한민국
4.69
-
4.69
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜(주5)
대한민국
5.00
1,754,231,465
5.00
1,860,068,746

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호(주5)
대한민국
18.00
3,271,405,725
18.00
3,395,143,688

㈜에스시티공덕피에프브이(주12)
대한민국
20.00
-
20.00
481,283,017

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(주10)
대한민국
15.55
6,277,044,711
15.55
6,002,320,128

엘비일반사모부동산투자신탁58호
대한민국
48.00
41,783,181,981
48.00
43,014,836,597

디디아이방배피에프브이㈜(주5)
대한민국
2.37
667,806,142
2.37
671,475,398

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사(주5)
대한민국
2.50
150,256,631
2.50
150,475,683

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사(주5)
대한민국
2.50
292,742,111
2.50
293,248,806

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사(주5)
대한민국
10.23
16,001,142,602
10.23
16,479,552,005

신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호
대한민국
23.08
12,717,533,290
23.08
15,633,214,125

디디아이에스에프피에프브이㈜(주13)
대한민국
15.80
593,930,612
15.80
639,252,329

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
대한민국
25.00
19,350,769,571
24.27
23,970,070,063

소 계
266,108,843,842

272,776,148,616

합 계
416,188,033,649

417,916,200,414

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

(주1)
당사가 보유한 유효지분은 과반 미만이나, 주요 활동에 대한 동등한 의결권 보유 등에 따라 공동지배력을 보유하고 있다고 판단, 공동기업투자로 분류하였습니다.

(주2)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당분기 중 청산하였습니다.

(주3)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은1,154,482,643원입니다.

(주4)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,215,682,935원입니다.

(주5)
이사회의 구성원에 대한 지명권 등 의사결정 등에 참여할 수 있는 능력 등을 근거로 유의적인 영향력이 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주6)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 20,671,373,078원입니다.

(주7)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 158,384,122원입니다.

(주8)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 12,889,027,172원입니다.

(주9)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 7,355,452,329원입니다.

(주10)
당사의 관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주11)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 10,397,153,893원입니다.

(주12)
당분기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 94,324,420원입니다.

(주13)
당사의 관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

이러한 간접투자 구조하에서는 피투자법인이 시행하는 개별 프로젝트의 분양 성과, 현장 투입원가 변동, 금융비용 추이 등이 당사의 지분법 손익을 통해 전사 실적으로 직접 연동되므로 관련 지분법 손익의 변동성 위험에 크게 노출되어 있습니다. 실제로 2023년에는 주요 대형 개발 사업장의 성공적인 준공 및 청산에 힘입어 별도 기준 2,279억 원에 달하는 대규모 지분법이익이 유입되어 당기순이익 성장을 견인하였습니다. 그러나 이후 거시경제 여건 악화, 부동산 경기 둔화 및 조달 금리 고공행진이 장기화되면서 피투자법인들의 자산가치 하락 및 실적 저하 압력이 발생하고 있습니다.

[당사 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자 변동내역 - 별도기준 ]
(단위 : 원)

구 분
2025년말
지분법평가손익
지분법자본변동
배당금수익
지분법관련손익(영업)
기타(주1)
처분
2026년 1분기말

종속기업투자
97,565,872,761
6,159,288,722
-
-
(513,877,901)
-
-
103,211,283,582

공동기업투자
47,574,179,037
-
71,057,350
-
(706,272,812)
7,272,209
(78,329,559)
46,867,906,225

관계기업투자
272,776,148,616
(2,093,891,056)
(1,378,486,346)
(225,662,616)
(2,969,264,756)
-
-
266,108,843,842

합 계
417,916,200,414
4,065,397,666
(1,307,428,996)
(225,662,616)
(4,189,415,469)
7,272,209
(78,329,559)
416,188,033,649

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

(주1)
당분기 중 지분율 변동 등에 따른 공동기업투자 처분이익을 포함하고 있습니다

2026년 1분기 변동 내역을 살펴보면, 신규 프로젝트에 대한 추가 지분 출자가 부재한 상황 속에서 피투자법인들의 실적 변동이 장부에 반영되었습니다. 2026년 1분기 중 관계기업투자 자산에서 발생한 영업성 손실(지분법관련손익-영업) 30억 원, 지분법평가손실 21억 원, 그리고 지분법자본변동 (-)14억 원 등이 계상되었습니다. 그 결과 관련 투자자산의 장부가액 총계는 기초 4,179억 원에서 당분기말 4,162억 원으로 감소하였으며, 이러한 지분법 관련 손실 인식은 당분기 연결 당기순손실(206억 원) 발생의 재무적 요인으로 작용하였습니다.

또한, 일부 간접 개발 현장 및 피투자법인의 손실 누적으로 인해 투자 지분의 장부금액이 0이하로 감소하여 지분법 적용이 중지되는 리스크가 존재합니다. 2026년 1분기말 현재 공동기업인 ㈜아파트테크(미인식 지분변동액 12억 원)를 비롯하여, 관계기업인 ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(142억 원), ㈜파스토(207억 원), ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(129억 원), ㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사(74억 원), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(104억 원) 등의 현장은 누적 손실로 인해 지분법 적용이 중지된 상태입니다.

지분법 적용 중지 이후 피투자법인에서 발생한 미인식 손실 총액은 2026년 1분기말 기준 약 669억원의 규모이며, 해당 현장들의 미분양 지속, 시행 마진 축소 또는 보유 토지의 가치 하락세가 장기화될 경우 향후 지분법 자산의 회수가능액은 제약될 수 있습니다. 또한 향후 피투자법인의 가치가 회복되더라도 과년도에 누적된 미인식 지분법손실이 우선적으로 전액 상쇄되어야만 당사 장부에 이익으로 재인식될 수 있으므로, 해당 자산들의 실질적인 수익 인식 복귀 시점은 이월될 가능성이 있습니다.

한편, 당사는 시행 주체인 공동·관계기업의 PF 자금 조달 및 사채 발행 등을 지원하기 위해 보유 중인 피투자법인 주식을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다. 2026년 1분기말 기준 당사가 금융기관에 담보로 제공 중인 관계기업 지분의 장부금액 합계는 1,008억 원이며, 대주단 담보설정액 총계는 1조 1,733억 원에 달합니다.

세부 자산별 현황을 살펴보면, ㈜군포복합개발피에프브이 주식(장부금액 167억 원)에 대하여 총 5,520억 원의 담보가 설정되어 있습니다. 또한, 엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권(장부금액 418억 원)에 대해 2,400억 원의 담보가 설정되어 있으며, 디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식(장부금액 6억 원)에 대해서도 총 2,208억 원의 담보가 설정되어 있습니다. 이 외에도 ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식(장부금액 194억 원)에 810억 원, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식(장부금액 6억 원)에 840억 원, 송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식(장부금액 18억 원)에 25억원의 담보권이 각각 설정되어 있습니다.

결과적으로 일부 피투자법인의 장부금액 변동이 존재하는 가운데, 당사가 보유 중인 관계기업 지분 자산의 상당수가 대주단의 질권 권리에 설정되어 있어 필요 시 이를 처분하거나 재유동화하여 가용 자금으로 확보하는 데에는 제한이 따를 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 간접 개발 프로젝트들의 사업성 변동이 전사 영업수익성 및 영업외비용 부담에 영향을 줄 수 있으며, 기설정된 주식 담보권으로 인해 재무적 완충 능력이 제약될 가능성이 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[당사 공동기업 및 관계기업 담보 제공 세부내역]

(2026년 1분기)
(단위 : 백만원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

관계기업투자주식
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
618

트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차(주1)
324,000
㈜군포복합개발피에프브이 주식
16,709

트리아츠군포엔제이차(주2)
36,000

트리아츠군포엔제삼차(주3)
192,000

현대건설㈜
2,500
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
1,754

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
240,000
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
41,783

신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차, 신한캐피탈, 더케이저축은행(주4)
188,400
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
594

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드(주5)
32,400

한국증권금융주식회사(신한코어부동산ⅴ일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
19,351

자료: 당사 2026년 1분기 보고서

(주1)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.

(주2)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.

(주3)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

(주4)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 1순위 담보를 제공하였습니다.

(주5)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 2순위 담보를 제공하였습니다.

(후략)
(주10) 정정 후

차. 공동·관계기업 투자 지분의 가치 변동 및 손실 인식에 따른 위험당사는 부동산 개발 및 운영 사업의 효율적 추진을 위해 자체 시행 방식 외 리츠(REITs), PFV, 사모펀드 등 다양한 공동기업 및 관계기업에 지분을 출자하는 방식으로 다수의 간접 개발 프로젝트를 영위하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사의 별도 재무상태표상 종속·공동·관계기업 투자자산의 장부가액 합계는
4,384억 원 규모로 당사 별도 총자산 내에서 높은 비중을 차지하고 있으며,
2026년
반기
중 관계기업 투자자산에서 발생한 영업성 손실
95
억 원 등이 계상되어 전사 반기 순손실 발생의 요인으로 작용하였습니다.

또한 일부 간접 개발 현장 및 피투자법인의 손실 누적으로 인해 ㈜아파트테크, ㈜디디아이에스에스280, ㈜파스토로보틱스, ㈜디디아이에스씨49, ㈜디디아이와이에스40, ㈜세미콜론문래 등
7개 피투자법인의 투자 지분 장부금액이 0 이하로 감소하여 지분법 적용이 중지되었습니다.
지분법 적용 중지 이후 발생한 미인식 손실 총액은 2026년
반기말
기준 약
-511
억 원 규모이며, 향후 피투자법인의 가치가 회복되더라도 과년도에 누적된 미인식 지분법손실이 우선적으로 전액 상쇄되어야만 당사 장부에 이익으로 재인식될 수 있으므로 수익 인식 복귀 시점이 이월될 가능성이 있습니다.

아울러 당사는 시행 주체인 공동·관계기업의 PF 자금 조달 및 사채 발행 등을 지원하기 위해 보유 중인 피투자법인 주식을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다.
2026년
반기말
기준 당사가 금융기관에 담보로 제공 중인 관계기업 지분의 장부금액 합계는
869
억 원이며 대주단 담보설정액 총계는
1조

2,124
억 원에 달하여, 기설정된 주식 담보권으로 인해 필요 시 이를 처분하거나 재유동화하여 가용 자금으로 확보하는 데 한계가 따를 수 있습니다. 만약 해당 피투자법인들이 사업 지연이나 자금 부족으로 대출 채무를 적기에 상환하지 못하거나 기한이익상실(EOD) 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 금융기관에 의해 주식에 대한 강제 처분(공매 등) 절차가 진행되어 지분 상실 및 투자주식처분손실이 발생할 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발 및 운영 사업의 효율적 추진을 위해 자체 시행 방식 외 리츠(REITs), 프로젝트금융투자회사(PFV), 사모펀드 등 다양한 공동기업 및 관계기업에 지분을 출자하는 방식으로 다수의 간접 개발 프로젝트를 영위하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사의 별도 재무상태표상 종속·공동·관계기업 투자자산의 장부가액 합계는
4,384억 원 규모로, 당사 별도 총자산 내에서 높은 비중을 차지하고 있어 해당 투자 지분의 건전성 추이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

[당사 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자의 내역 - 별도기준]

(단위 : %, 원)

회사명
소재지
2026년 반기말
2025년말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

종속기업투자:

디앤디인베스트먼트㈜
대한민국
100.00
36,058,916,137
100.00
33,550,985,355

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
대한민국
63.11
339,845,227
63.11
8,223,555,856

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00
6,352,903,507
100.00
6,434,208,631

디앤디프라퍼티솔루션㈜
대한민국
85.10
53,184,712,130
85.10
49,357,122,919

㈜문래에이치피오피에프브이(주1)
대한민국
95.00
3,920,131,699
-
-

아벨라제일차㈜(주1,2)
대한민국
-
-
-
-

소 계
99,856,508,700

97,565,872,761

공동기업투자:

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
대한민국
50.00
3,466,191,148
50.00
3,766,067,322

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
50.00
3,616,322,848
50.00
4,012,829,501

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜(주3)
대한민국
45.00
1,205,219,512
45.00
1,207,279,396

㈜커넥트파이클라우드(주3,4)
대한민국
-
-
49.00
-

㈜아파트테크(주3,5)
대한민국
49.00
-
49.00
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
대한민국
50.00
36,289,695,193
50.00
38,588,002,818

소 계
44,577,428,701

47,574,179,037

관계기업투자:

㈜킨텍스몰
대한민국
40.00
15,618,677
40.00
15,610,946

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호
대한민국
35.00
12,706,955,173
35.00
11,890,178,060

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
10,546,001,510
20.00
10,820,525,332

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(주6)
대한민국
28.62
-
28.62
-

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,899,040,953
20.00
7,111,833,470

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,057,425,548
20.00
8,240,482,519

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,094,055,437
20.00
8,283,156,162

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사(주7)
대한민국
15.10
75,263,861
15.10
760,172,113

㈜군포복합개발피에프브이
대한민국
25.20
24,475,292,537
25.20
14,334,243,987

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)(주7,8)
대한민국
14.21
-
14.21
-

㈜하우빌드(주7,9)
대한민국
5.99
-
6.64
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(주7)
대한민국
9.32
32,680,336,534
9.32
33,175,085,340

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
대한민국
49.00
60,913,494,386
49.00
50,267,257,393

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(주10)
대한민국
20.00
-
20.00
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,438,509,244
20.00
-

㈜한국공간데이터(주7)
대한민국
5.27
862,117,930
5.27
888,285,344

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
대한민국
23.03
16,832,538,508
23.08
14,398,377,365

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주11,12)
대한민국
4.69
-
4.69
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜(주7)
대한민국
5.00
1,623,800,747
5.00
1,860,068,746

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
대한민국
36.00
7,390,887,718
18.00
3,395,143,688

㈜에스시티공덕피에프브이(주13)
대한민국
20.00
-
20.00
481,283,017

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(주11)
대한민국
15.55
6,618,177,679
15.55
6,002,320,128

엘비일반사모부동산투자신탁58호
대한민국
48.00
40,536,964,508
48.00
43,014,836,597

디디아이방배피에프브이㈜(주7)
대한민국
2.38
902,922,632
2.37
671,475,398

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사(주7)
대한민국
2.50
140,768,785
2.50
150,475,683

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사(주7)
대한민국
2.50
277,092,304
2.50
293,248,806

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사(주7)
대한민국
10.23
15,488,482,774
10.23
16,479,552,005

신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호
대한민국
23.08
12,083,162,366
23.08
15,633,214,125

디디아이에스에프피에프브이㈜(주14)
대한민국
15.80
520,944,904
15.80
639,252,329

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
대한민국
25.00
19,643,167,760
24.27
23,970,070,063

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
46.67
140,000,000
-
-

소 계
293,963,022,475

272,776,148,616

합 계
438,396,959,876

417,916,200,414

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)
당반기 중 신규취득하였습니다.

(주2)
소유지분은 0%이나, 의결권이 가장 주된 요소가 되지 않도록 설계되었음을 고려할 때, 관련활동을 지시할 수 있는 현재의 능력을종합적으로 고려하여 실질지배력이 있는 것으로 판단하였습니다.

(주3)
당사가 보유한 유효지분은 과반 미만이나, 주요 활동에 대한 동등한 의결권 보유 등에 따라 공동지배력을 보유하고 있다고 판단, 공동기업투자로 분류하였습니다.

(주4)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주5)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은1,164,487,343입니다.

(주6)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,658,064,066원입니다.

(주7)
이사회의 구성원에 대한 지명권 등 의사결정 등에 참여할 수 있는 능력 등을 근거로 유의적인 영향력이 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주8)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 9,951,409,626원입니다.

(주9)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 180,564,941원입니다.

(주10)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,357,700,949원입니다.

(주11)
당사의 관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주12)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 10,401,128,975원입니다.

(주13)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 155,286,944원입니다.

(주14)
당사의 관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

이러한 간접투자 구조하에서는 피투자법인이 시행하는 개별 프로젝트의 분양 성과, 현장 투입원가 변동, 금융비용 추이 등이 당사의 지분법 손익을 통해 전사 실적으로 직접 연동되므로 관련 지분법 손익의 변동성 위험에 크게 노출되어 있습니다. 실제로 2023년에는 주요 대형 개발 사업장의 성공적인 준공 및 청산에 힘입어 별도 기준 2,279억 원에 달하는 대규모 지분법이익이 유입되어 당기순이익 성장을 견인하였습니다. 그러나 이후 거시경제 여건 악화, 부동산 경기 둔화 및 조달 금리 고공행진이 장기화되면서 피투자법인들의 자산가치 하락 및 실적 저하 압력이 발생하고 있습니다.

[당사 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자 변동내역 - 별도기준 ]
(단위 : 원)

구 분
2025년말
취득
지분법 평가손익
지분법 자본변동
배당금수익
지분법관련손익 (영업)
기타(주1)
처분
2026년 반기말

종속기업투자
97,565,872,761
4,750,000,000
6,336,166,744
(646,751)
(6,221,904,461)
(2,572,979,593)
-
-
99,856,508,700

공동기업투자
47,574,179,037
-
-
71,057,350
-
(2,996,750,336)
7,272,209
(78,329,559)
44,577,428,701

관계기업투자
272,776,148,616
32,421,405,725
(1,115,025,338)
(4,667,255,124)
(1,559,508,678)
(3,892,742,726)
4,800,000,000
(4,800,000,000)
293,963,022,475

합 계
417,916,200,414
37,171,405,725
5,221,141,406
(4,596,844,525)
(7,781,413,139)
(9,462,472,655)
4,807,272,209
(4,878,329,559)
438,396,959,876

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)

당반기 중 지분율 변동 등에 따른 공동기업투자 처분이익을 포함하고 있습니다

2026년 반기 변동 내역을 살펴보면, 일부 신규 프로젝트에 대한 지분 출자 및 피투자법인들의 실적 변동이 장부에 반영되었습니다. 2026년 반기 중 관계기업투자 자산에서 발생한 영업성 손실(지분법관련손익-영업) 95억 원등이 계상되었으나, 지분법평가이익 52억 원 및 신규 취득 영향 등으로 관련 투자자산의 장부가액 총계는 별도 재무제표 기준 기초 4,179억 원에서 당반기말 4,384억 원으로 증가하였습니다.

또한, 일부 간접 개발 현장 및 피투자법인의 손실 누적으로 인해 투자 지분의 장부금액이 0이하로 감소하여 지분법 적용이 중지되는 리스크가 존재합니다. 2026년
반기말 현재 공동기업인 ㈜아파트테크(미인식 지분변동액 12억 원)를 비롯하여, 관계기업인 ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(
147억 원), ㈜파스토로보틱스(
100억 원), ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(
144억 원), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(104억 원) 등의 현장은 누적 손실로 인해 지분법 적용이 중지된 상태입니다.

지분법 적용 중지 이후 피투자법인에서 발생한 미인식 손실 총액은 2026년
반기말 기준 약
511억원의 규모이며, 해당 현장들의 미분양 지속, 시행 마진 축소 또는 보유 토지의 가치 하락세가 장기화될 경우 향후 지분법 자산의 회수가능액은 제약될 수 있습니다. 또한 향후 피투자법인의 가치가 회복되더라도 과년도에 누적된 미인식 지분법손실이 우선적으로 전액 상쇄되어야만 당사 장부에 이익으로 재인식될 수 있으므로, 해당 자산들의 실질적인 수익 인식 복귀 시점은 이월될 가능성이 있습니다.

한편, 당사는 시행 주체인 공동·관계기업의 PF 자금 조달 및 사채 발행 등을 지원하기 위해 보유 중인 피투자법인 주식을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사가 금융기관에 담보로 제공 중인 관계기업 지분의 장부금액 합계는
869억 원이며, 대주단 담보설정액 총계는
1조1,214억 원에 달합니다.

세부 자산별 현황을 살펴보면, ㈜군포복합개발피에프브이 주식(장부금액
245억 원)에 대하여 총 5,520억 원의 담보가 설정되어 있습니다. 또한, 엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권(장부금액
405억 원)에 대해 2,400억 원의 담보가 설정되어 있으며, 디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식(장부금액
5.2억 원)에 대해서도 총 2,208억 원의 담보가 설정되어 있습니다. 이 외에도 ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식(장부금액
196억 원)에 810억 원, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식(장부금액
0.8억 원)에 840억 원, 송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식(장부금액
16.2억 원)에 25억원의 담보권이 각각 설정되어 있습니다.

결과적으로 일부 피투자법인의 장부금액 변동이 존재하는 가운데, 당사가 보유 중인 관계기업 지분 자산의 상당수가 대주단의 질권 권리에 설정되어 있어 필요 시 이를 처분하거나 재유동화하여 가용 자금으로 확보하는 데에는 제한이 따를 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 간접 개발 프로젝트들의 사업성 변동이 전사 영업수익성 및 영업외비용 부담에 영향을 줄 수 있으며, 기설정된 주식 담보권으로 인해 재무적 완충 능력이 제약될 가능성이 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[당사 종속·공동·관계기업 담보 제공 세부내역]

(2026년 반기)

(단위 : 원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

종속기업투자주식
하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076,000,000
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 주식
(주1)

관계기업투자주식
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000,000,000
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
75,263,861

트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차(주2)
324,000,000,000
㈜군포복합개발피에프브이 주식
24,475,292,537

트리아츠군포엔제이차(주3)
36,000,000,000

트리아츠군포엔제삼차(주4)
192,000,000,000

현대건설㈜
2,500,000,000
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
1,623,800,747

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
240,000,000,000
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
40,536,964,508

신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차,신한캐피탈, 더케이저축은행(주5)
188,400,000,000
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
520,944,904

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드(주6)
32,400,000,000

한국증권금융주식회사(신한코어부동산V일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000,000,000
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
19,643,167,760

자료: 당사 2026년 반기보고서

(주1)
연결실체는 종속기업의 차입약정과 관련하여 지배기업이 보유한 종속기업 출자지분을 대주단에 담보로 제공하고 있으며, 해당 출자지분의 연결재무제표상 장부금액은 존재하지 않습니다.

(주2)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.

(주3)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.

(주4)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

(후략)
(주11) 정정 전

파. 특수관계자 거래 관련 위험
당사는 프로젝트별 특수목적법인(PFV), 사모펀드, 리츠 등을 설립하여 개발을 진행하고, 당사가 해당 기구들의 지분을 취득하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 후 비즈니스 단계별로 매출을 일으키는 고유의 디벨로퍼 사업 구조를 취하고 있습니다.
당사의 전체 영업수익 대비 특수관계자 매출 비중은 2023년 20.4%에서 2024년 70.7%까지 급격히 상승한 후 2025년 33.2%, 2026년 1분기 423.3%를 기록하는 등 매년 상당한 변동성을 보이고 있습니다. 이처럼 당사의 외형 실적과 현금 유입은 특수관계자 법인들의 개발 사이클, 분양 성과 및 자산 매각 정산 시점에 직접적으로 동조화되어 나타나는 구조적 변동성을 지니고 있습니다.

또한 당사는 특수관계자와의 거래 과정에서 대규모 수취채권 및 대여금 잔액을 보유하고 있습니다.
2026년 1분기말 기준 당사의 특수관계자 대상 수취채권 잔액은 148억 원, 대여금 잔액은 691억 원(송파비즈클러스터PFV 275억 원, 군포복합개발PFV 92억 원 등)에 달하여 당사의 가용 현금(1분기말 별도 현금성자산 1,114억 원) 대비 상당한 자금이 잠겨 있는 상태입니다. 해당 채권 및 대여금은 개별 사업장의 영업 현금흐름이나 자산 매각을 재원으로 회수되어야 하므로, 최근의 비주택 부동산 경기 둔화가 지속되어 프로젝트 법인들의 유동성이 악화될 경우 회수 기간 장기화 및 대손충당금 설정으로 이어져 당사의 유동성을 제약할 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 당사의 매출, 채권, 대여금 등 전반적인 재무 구조가 관계기업들과 고도로 얽혀 있어 이들의 사업 성패가 당사의 재무안정성에 직접적인 영향을 미친다는 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

2026년 1분기와 2025년 1분기에 별도기준 당사와 매출 등 거래 또는 채권, 채무 잔액이 있는 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분
기업명

당사에 지배력을 보유한 기업
한앤코개발홀딩스(유)

종속기업투자
디앤디인베스트먼트㈜, 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호, ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사, 디앤디프라퍼티솔루션㈜

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호, 코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁, 메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜, ㈜커넥트파이클라우드(주1), 이든일반사모부동산투자신탁17호

관계기업투자
㈜킨텍스몰, ㈜파스토, ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)(주2), 엘비일반사모부동산투자신탁 58호, 와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사, 와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사, 디디아이방배피에프브이, ㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사, 이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호, ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사, ㈜군포복합개발피에프브이, ㈜하우빌드, ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사, ㈜한국공간데이터, 신한정상화제1호일반사모부동산투자회사, ㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사(주2), ㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사(주2), ㈜한국공간서비스(주3), 사무실청소거주청소시설관리쓱싹뚝딱유한회사(주2), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주2), 송파비즈클러스터피에프브이㈜, 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호, ㈜에스시티공덕피에프브이, 디디아이에스에프피에프브이㈜(주4), 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호, ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자(주5)
SK디스커버리㈜, SK㈜,SK에코플랜트㈜, SK케미칼㈜, SK이노베이션㈜, SK브로드밴드㈜, 행복나래㈜, SK바이오사이언스㈜, SK가스㈜, 에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜), 프롭티어㈜((舊 ㈜한국거래소시스템즈), 코원에너지서비스, 에스케이이터닉스㈜등 SK기업집단계열회사 및 기타특수관계자

자료: 당사 2026년 1분기 보고서.

(주1)
2026년 1분기 중 처분하였습니다.

(주2)
관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주3)
관계기업투자인 ㈜한국공간데이터의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주4)
관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자에 해당하여 관계기업으로 분류되었습니다.

(주5)
동 회사 등은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 9에서 정의하는 특수관계자에는 해당하지 않으나, 공정거래위원회가 지정한 대규모기업집단계열회사는 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 10에서 규정하는 실질관계에 따른 특수관계자라는 증권선물위원회의 의결사항에 따라 특수관계자로 분류되는 기업 혹은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 12에 따라 특수관계자로 분류되는 기업입니다.

[특수관계자 거래 추이- 별도기준]
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년 1분기
2025년
2024년
2023년

매출 등, 특수관계자거래
48,673
16,548
113,812
428,105
64,788

매입 등, 특수관계자거래
25,663
1,170
7,486
7,327
9,225

영업수익
11,500
59,898
342,706
605,896
318,228

영업수익 내 특수관계자 매출액 비중
423.3%
27.6%
33.2%
70.7%
20.4%

자료: 당사 정기보고서

당사의 전체 영업수익 대비 특수관계자 매출 비중을 살펴보면 2023년 20.4% 수준에서 2024년에는 70.7%까지 급격하게 상승하였으며, 2025년에는 다시 33.2% 수준으로 조정되는 등 매년 변동폭이 큰 편입니다. 이는 당사의 매출 구조가 특정 대형 프로젝트의 진행 상황에 크게 의존하고 있음을 보여주며, 분기별 혹은 사업연도별 외형 성장세가 일정하지 않고 불규칙하게 나타나는 원인이 됩니다. 이처럼 당사의 전사 외형 실적과 재무 지표는 특수관계자와 진행하는 개별 프로젝트의 거래 규모와 성격에 따라 매년 상당한 변동성을 보이고 있습니다.

이와 같이 특수관계자 거래 비중이 높고 사업연도별 변동성이 큰 이유는 프로젝트별로 특수목적법인(PFV), 사모펀드, 리츠 등을 설립하여 개발을 진행하고, 당사가 해당 기구들의 지분을 취득하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 후 비즈니스 단계별로 매출을 일으키는 당사 고유의 부동산 개발 사업(디벨로퍼) 진행 방식에 기인합니다. 당사는 이들 프로젝트 법인으로부터 정기적으로 수취하는 개발 대행(PM) 및 자산관리 용역 수수료뿐만 아니라, 대형 개발 자산의 통매각이나 사업지 지위양수도 대금, 그리고 대규모 도급 공사의 공정 진행률에 따라 거액의 매출을 일시에 인식하는 구조를 취하고 있습니다. 이에 따라 특정 시점의 개발 사이클과 분양 및 매각 정산 시점에 따라 사업연도별 실적 변동성이 확대되는 경향을 보입니다.

당사의 별도기준 특수관계자 거래 상세 내역은 아래와 같습니다.

[특수관계자 거래 상세 내역- 별도기준]

(2026년 1분기)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등,특수관계자거래
0
334,936,448
121,364,382
0
44,383,561
123,287,671
0
300,000,000
254,464,109
12,476,712
42,647,672
11,152,661,785
308,732
300,000,000
0
0
0
1,257,919,724
862,088,671
33,821,917,808
0
0
0
0
2,268,000
0
0
0
0
567,000
40,295,550
0
0
0
0
1,051,230
48,672,639,055

매입 등,특수관계자거래
0
111,636,646
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9,391,415,964
0
0
0
0
0
0
0
15,092,287,188
1,405,470
617,296,166
52,419,239
0
0
42,997,860
0
7,431,937
2,505,727
0
335,434,430
862,482
0
7,000,000
287,870
0
25,662,980,979

(2025년 1분기)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
162,000
325,179,165
98,679,454
589,898,631

202,500,000

12,476,712
42,647,672
13,226,382,751
91,388
300,000,000
120,000,000
420,000,000
0
1,147,679,448
56,712,328

0
0
0
2,457,000
0
0
0
0
378,000
2,673,000
0
0

0

16,547,917,549

매입 등, 특수관계자거래
0
122,156,565
0
0

6,357,000

0
0
0
0
0

0
70,415,429
0
0

449,436,276
51,390,777
350,000
0
53,882,520
36,671,994
7,421,765
3,765,462
0
326,367,734
964,536
40,000,000

767,620

1,169,947,678

(2025년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
코원에너지서비스
SK렌터카㈜
SK피아이씨글로벌㈜
㈜휴비스
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
90,748,640
1,344,976,540
437,756,167
1,923,536,773
1,283,738

61,643,836
171,232,877
461,957,535

35,900,000,000
384,849,535
50,600,000
172,960,000
62,654,549,267
739,162
1,200,000,000
120,000,000
420,000,000
0
4,727,669,300
230,000,000

262,979,262
3,000,000,000
85,079,190
0
21,960,670
0
9,072,000
0
0
0
0
2,268,000
54,883,850
0
0
0
0

0
21,470,209

113,812,216,551

자산취득
0
0
0
0
0

0
0
500,000,000

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
351,762,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0

851,762,000

매입 등, 특수관계자거래
0
486,333,853
0
0
0

0
0
29,309,000

0
0
0
0
0
0
0
4,200,000
0
215,588,799
0
0

0
0
0
4,380,550,138
233,089,984
30,350,000
0
175,166,013
36,671,994
29,557,995
18,330,500
0
1,318,061,434
3,586,000
40,000,000
164,200,000
1,203,190

19,800,000
300,000,000

7,485,998,900

자산매각

특수관계자거래에 대한 기술
당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

(2024년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
코원에너지서비스
SK렌터카㈜
SK피아이씨글로벌㈜
㈜휴비스
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
174,881,387
665,058,607
369,742,335
1,890,893,259
36,003,848
680,000,000

810,000,000
7,859,270
93,764,384

408,920,448
44,069,260
34,849,376,248
324,630
1,200,000,000
720,000,000
420,000,000
0
3,330,814,416
122,806,211
33,849,890
160,136,816,009
219,673,880,000

0
0
0
17,365,680
0
0
13,625,806
0
2,268,000
16,161,010
0
0

0
28,536,164
177,115,450
0
1,974,452,157
206,339,948
0
428,104,924,417

자산취득

매입 등, 특수관계자거래
0
1,030,543,842
0
0
0
0

26,989,000
0
0

0
0
0
0
0
0
0
278,997,363
0
0
0
0
0

3,274,219,104
209,428,241
30,000,000
0
232,364,122
173,112,412
48,890,286
20,016,982
0
1,418,892,372
3,223,722
30,000,000

26,150,000
0
0
22,314,560
500,838,833
0
911,000
7,326,891,839

자산매각
0
0
0
0
0
0

0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
186,982,833
0
0
186,982,833

특수관계자거래에 대한 기술

전기 손익계산서 상 중단영업손익으로 분류된 금액이 포함되어 있습니다.

(2023년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜이에스에스에스코
현대사모부동산투자신탁20호
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모투자신탁
음성에코파크㈜
풍백풍력발전㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사
엘비일반사모부동산투자신탁58호
대호지솔라파크㈜
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜한국공간데이터
칠곡에코파크㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK렌터카㈜
SK엠앤서비스㈜
SK피아이씨글로벌㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
㈜휴비스
SK매직㈜
SK핀크스㈜
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜
SK쉴더스㈜
㈜한국거래소시스템즈

매출 등, 특수관계자거래
9,629,873
222,385,810
353,574,161
120,000,000
991,916,713

1,394,653,754
91,886,575
336,677,419
1,792,082,639
5,015,627,397
40,000,000
40,000,000
80,499,519
33,161,083,627
-101,357,172

15,839,236,802

1,200,000,000
540,000,000
123,270,547
5,929,921
0

28,696,439
120,594,594
0
2,220,623,409
0
0
0
50,995,620
0
0
0
162,724,643
10,800,000
0
2,268,000
41,458,640
874,709,741
0
0
0

18,502,135
0
64,788,470,806

부동산과 그 밖의 자산의 매각, 특수관계자거래
0
0
0
0
0

0
0
0
0
742,457,371
0
0
0
578,051,330
0

0

0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
1,320,508,701

매입 등, 특수관계자거래
0
1,437,930,889
0
0
0

1,106,311,127
0
9,480,000
0
0
0
0
0
0
0

0

0
0
0
0
268,366,860

0
0
650,000
0
3,183,139,990
203,450,372
30,000,000
0
438,583,900
58,665,968
122,470,045
0
73,476,930
48,061,946
0
2,003,588,080
0
2,856,758
84,064,470
11,350,500

137,002,877
5,688,000
9,225,138,712

부동산과 그 밖의 자산의 구입, 특수관계자거래
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0

0
0
0
0
0

0
0
0
0
252,503,000
0
0
0
0
0
0
0
0
625,000
0
0
0
0
0
0

0
622,000,000
875,128,000

특수관계자거래에 대한 기술

전기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

전기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

지위이전 양수도계약에 따라 당사에서 선급금 등으로 처리한 금액에 대한 청구 금액이 포함되어 있습니다.

전기 손익계산서 상 중단영업손익으로 분류된 금액이 포함되어 있습니다.

자료: 당사 정기보고서

과거 2024년에 발생한 주요 특수관계자 거래의 경우, 당사가 개발 완료한 우량 자산인 명동N빌딩을 관계기업 리츠인 ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사에 매각함에 따라 매각 대금 약 1,601억 원이 특수관계자 매출로 반영되었습니다. 아울러 지식산업센터 개발 부지 유동화를 위해 엘비일반사모부동산투자신탁 58호에 생각공장 영등포(양평동 부지)의 사업권 및 용지를 양도하며 약 2,197억 원의 매각 매출을 실현하였습니다. 상기 대형 프로젝트 계약들이 2024년 중 일시에 회계상 매출로 인식됨에 따라 당해 연도 특수관계자 매출 등 거래 규모는 4,281억 원으로 일시적 정점을 기록하였습니다.

이어진 2025년에는 당사가 선확보했던 성수동 고진모터스 부지 복합개발(성수MXD) 사업의 유동화 과정에서 이든일반사모부동산투자신탁17호 향으로 359억 원의 용지 매각 매출이 발생하였습니다. 더불어 당사가 신축공사 도급계약을 맺고 진행 중인 군포 트리아츠 지식산업센터 현장의 골조 공사가 본격화됨에 따라, 공동기업인 ㈜군포복합개발피에프브이로부터 진행률 기준 도급 공사 매출 및 분양 대행 수수료 등 총 627억 원을 인식하였습니다.

가장 최근인 2026년 1분기에는 공동기업인 ㈜군포복합개발피에프브이로부터 군포 트리아츠 지식산업센터 현장의 공정 진행에 따른 도급 기성 및 PM 대행 용역 매출 112억 원을 연속적으로 인식하였습니다. 또한 관계기업인 ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사에 대해서는 보유 오피스 자산의 매각 정산이 완료됨에 따라 일회성 매각 자문 수수료 및 용역 매출 338억 원이 계상되었습니다. 그 외 송파비즈클러스터피에프브이㈜(13억 원), ㈜에스시티공덕피에프브이(9억 원) 등 당사가 출자한 주요 초기 개발 현장들로부터 인허가 및 착공 준비 단계에 맞춘 PM 용역 매출 등이 안정적으로 반영되었습니다.

이처럼 개별 특수관계자별 거래 규모의 변동은 당사가 지분을 출자하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 각 프로젝트 법인들이 어느 비즈니스 단계(인허가, 착공, 공사진행, 매각 정산 등)에 와있는지에 따라 매출 인식 시점과 규모가 결정되는 구조적 요인에 기인합니다. 결과적으로 당사의 실적과 현금유입은 당사가 통제하거나 참여하는 특수관계자 법인들의 개발 사이클과 분양 및 매각 정산 시나리오에 직접적으로 동조화되어 나타나는 변동성을 지니고 있습니다.

한편, 당사는 2026년 7월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열제외 승인을 통지받아 SK그룹 계열편출이 최종 완료되었으나, 2026년 1분기 기준 여전히 종전 SK 계열사들과의 매입 거래(SK㈜ 6억 원, SK가스㈜ 3억 원 등 총 11억 원 규모) 및 일부 영업상 거래 관계가 존재하고 있습니다. 계열편출 완료에 따라 기존 SK그룹 계열사들과의 거래는 향후 계약 갱신 시점 등에 따라 거래 조건이 변경되거나 기존 거래 관계가 일부 축소·단절될 위험이 존재합니다. 다만, 상기 종전 SK 계열사들과의 거래 금액은 당사의 전체 매입 규모 및 전사 자산 외형 대비 비중이 미미한 수준으로 해당 거래 관계가 일부 변동되거나 축소되더라도, 당사의 전사 재무 구조 및 사업 지속 가능성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

당사의 최대주주 변경 및 SK그룹 계열편출 완료와 관련한 상세 사항은 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - III. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 타. 계열편출 완료에 따른 대규모 기업집단 규제 해제 및 신용도·지배구조 변동 위험' 항목을 참고하시기 바랍니다.

[특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시 - 별도기준]

2026년 1분기말
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

디앤디프라퍼티솔루션㈜
디앤디인베스트먼트㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

수취채권,특수관계자거래
112,417,221
0
2,077,101,996
106,027,397
294,520,548
946,000,000
177,588,986
2,398,656,986
86,716,932
2,407,804,814
0
4,898,985,754
7,561,644
0
0
504,038
492,520,384
140,937,000
7,056,529
0
0
1,764,132
641,359,623
0
0
14,797,523,984

채무액,특수관계자거래
498,224,266
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
138,726,214
150,179,507
119,210,025
0
15,765,882
1,091,050
0
2,232,291,192
94,130
0
3,155,582,266

2026년 1분기말 기준 당사의 특수관계자 대상 수취채권 잔액은 총 147억 9,752만 원이며, 채무액 잔액은 총 31억 5,558만 원입니다. 수취채권의 경우 송파비즈클러스터피에프브이㈜(48억 9,899억 원), ㈜군포복합개발피에프브이(24억 7,805만 원), ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사(23억 9,866만 원), ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사(20억 7,710만 원) 등 주로 직접 시행하거나 지분을 출자한 부동산 간접투자기구 및 PFV에 집중되어 있습니다.

해당 채권들은 대규모 자금이 선투입된 개별 사업장 법인의 자체적인 영업 현금흐름 창출이나 자산 매각, 또는 외부 자금 조달 및 자본 재구조화 등을 재원으로 회수되어야 하므로, 최근의 비주택 부동산 경기 둔화가 지속되어 각 프로젝트 법인의 유동성 환경이 악화될 경우 수취채권의 회수 기간이 장기화되거나 대손충당금 설정 압박이 커질 수 있습니다.

[특수관계자 자금거래에 관한 공시- 별도기준]

2026년 1분기
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이 주식회사
디디아이에스에프피에프브이 주식회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜에스시티공덕피에프브이

자산부채변동의 유동비유동 분류

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금

기초

10,700,000,000

2,500,000,000

900,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

0
27,500,000,000

9,210,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
69,096,600,000

증가
0
0
0
0
0

0

0

0

0

0

0
0

0
0

유동성대체
0
0
0
0
0

0

0

0

0

9,800,000,000
(9,800,000,000)

0

0
0

0
0

기말
0
10,700,000,000
0
0
0

2,500,000,000

900,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

9,800,000,000
17,700,000,000

9,210,000,000

8,426,600,000
0

5,000,000,000
69,096,600,000

특수관계자 자금거래에 대한 기술

당사는 자생력이 부족한 사업 초기 단계의 PFV 및 관계/종속기업의 자금 조달을 지원하기 위해 자금 대여 약정을 체결하고 있습니다. 2026년 1분기말 기준 당사의 특수관계자 대상 대여금 잔액은 총 690억 9,660만 원으로 자산 규모 대비 적지 않은 자금이 대여금 형태로 잠겨 있습니다.

2026년 1분기 중 신규 대여 가산(증가)이나 유동성 대체는 발생하지 않았으나, 공동기업인 송파비즈클러스터피에프브이 주식회사에 대한 장기대여금 177억 원 및 단기대여금 98억 원(총 275억 원), 관계기업인 ㈜군포복합개발피에프브이에 대한 단기대여금 92억 1,000만 원 등이 그대로 유지되고 있습니다.

개별 실체의 가용 현금(1분기말 별도 현금성자산 1,114억 원) 규모를 고려할 때, 특수관계자에 대여된 691억 원의 자금은 당사의 자체 운전자본 활용을 제약하는 요인입니다. 피대여 법인들의 사업 진행 차질로 인해 만기 연장이 지속되거나 회수가 불가능해질 경우 당사의 실질적인 유동성 저하로 직결될 수 있습니다.

[특수관계자 지분거래에 관한 공시- 별도기준]

2026년 1분기
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자

현대사모부동산투자신탁20호
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
㈜커넥트파이클라우드
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
디디아이방배피에프브이
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사

배당금수령, 특수관계자거래

0

117,823,561
0
107,839,055

출자, 특수관계자거래

0
0
0

처분, 특수관계자거래
0
0
7,272,209

지분거래 합계, 특수관계자거래

232,934,825

2026년 1분기 중 당사의 특수관계자 관련 지분 거래 합계액은 총 2억 3,293만 원입니다. 세부적으로는 이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호(1억 1,782만 원), 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호(1억 784만 원) 등 투자 펀드로부터 총 2억 2,566만 원의 배당금을 수령하였으며, 당분기 중 처분이 완료된 공동기업 ㈜커넥트파이클라우드 지분 매각을 통해 727만 원의 처분 대금이 유입되었습니다.

2026년 1분기 중 대규모 지분 출자나 자산 양수도는 발생하지 않아 지분 거래에 따른 현금 유출 부담은 제한적이었으나, 향후 예정된 신규 프로젝트 진행 시 관계기업 투자 주식에 대한 추가 출자 요인이 발생할 수 있으므로 지분 거래에 따른 자본 유출 가능성을 배제할 수 없습니다.

투자자께서는 당사의 매출, 채권, 대여금 등 전반적인 재무 구조가 자체 개발 사업장 및 관계기업(PFV/펀드)들과 고도로 얽혀 있으며, 이들의 사업 성패가 당사의 개별 재무안정성에 직접적인 영향을 미치고 있음을 감안하여 투자에 임하시기 바랍니다.

(주11) 정정 후

파. 특수관계자 거래 관련 위험
당사는 프로젝트별 특수목적법인(PFV), 사모펀드, 리츠 등을 설립하여 개발을 진행하고, 당사가 해당 기구들의 지분을 취득하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 후 비즈니스 단계별로 매출을 일으키는 고유의 디벨로퍼 사업 구조를 취하고 있습니다.
당사의 전체 영업수익 대비 특수관계자 매출 비중은 2023년 20.4%에서 2024년 70.7%까지 급격히 상승한 후 2025년 33.2%, 2026년
반기

39.3
%를 기록하는 등 매년 상당한 변동성을 보이고 있습니다. 이처럼 당사의 외형 실적과 현금 유입은 특수관계자 법인들의 개발 사이클, 분양 성과 및 자산 매각 정산 시점에 직접 연동되는 특성을 지니고 있습니다.

또한 당사는 특수관계자와의 거래 과정에서 대규모 수취채권 및 대여금 잔액을 보유하고 있습니다.
2026년
반기말
기준 당사의 특수관계자 대상 수취채권 잔액은
252
억 원, 대여금 잔액은
648
억 원에 달하여 당사의 가용 현금(
반기말
별도 현금성자산
341.6
억 원) 대비 상당한 자금이 유보되어 있습니다.. 해당 채권 및 대여금은 개별 사업장의 영업 현금흐름이나 자산 매각을 재원으로 회수되어야 하므로, 최근의 비주택 부동산 경기 둔화가 지속되어 프로젝트 법인들의 유동성이 악화될 경우 회수 기간 장기화 및 대손충당금 설정으로 이어져 당사의 유동성을 제약할 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 당사의 매출, 채권, 대여금 등 전반적인 재무 구조가 관계기업들과 고도로 얽혀 있어 이들의 사업 성패가 당사의 재무안정성에 직접적인 영향을 미친다는 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

2026년
반기와 2025년
반기에 별도기준 당사와 매출 등 거래 또는 채권, 채무 잔액이 있는 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분
기업명

당사에 지배력을 보유한 기업
한앤코개발홀딩스(유)

종속기업투자

디앤디인베스트먼트㈜, 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호, ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사, 디앤디프라퍼티솔루션㈜,
㈜문래에이치피오피에프브이(주1), 아벨라제일차㈜(주1)

공동기업투자

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호, 코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁, 메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜, ㈜아파트테크, 이든일반사모부동산투자신탁제17호,
㈜커넥트파이클라우드(주2)

관계기업투자

㈜킨텍스몰, ㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토), ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)(주4), 엘비일반사모부동산투자신탁 58호, 와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사, 와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사, 디디아이방배피에프브이㈜, ㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사, 이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호, ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사, ㈜군포복합개발피에프브이, ㈜하우빌드, ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사, ㈜한국공간데이터, 신한정상화제1호일반사모부동산투자회사, ㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜한국공간서비스(주5), 사무실청소거주청소시설관리쓱싹뚝딱유한회사(주5), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주4), 송파비즈클러스터피에프브이㈜, 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호, ㈜에스시티공덕피에프브이, 디디아이에스에프피에프브이㈜(주3), 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호, ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사,
㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1)

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자(주6)
SK디스커버리㈜, SK㈜, SK에코플랜트㈜, SK네트웍스㈜, SK케미칼㈜, SK이노베이션㈜, SK브로드밴드㈜, 행복나래㈜, SK바이오사이언스㈜, SK가스㈜, 에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜), SK핀크스㈜, 프롭티어㈜, SK텔레콤㈜, 코원에너지서비스, 에스케이이터닉스㈜

자료: 당사 2026년
반기
보고서.

(주1)
당반기 중 신규 취득하였습니다.

(주2)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주3)
관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자에 해당하여 관계기업으로 분류되었습니다.

(주4)
관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주5)
관계기업투자인 ㈜한국공간데이터의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주6)
동 회사 등은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 9에서 정의하는 특수관계자에는 해당하지 않으나, 공정거래위원회가 지정한 대규모기업집단계열회사는 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 10에서 규정하는 실질관계에 따른 특수관계자라는 증권선물위원회의 의결사항에 따라 특수관계자로 분류되는 기업 혹은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 12에 따라 특수관계자로 분류되는 기업입니다.

[특수관계자 거래 추이- 별도기준]
(단위: 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

매출 등, 특수관계자거래
60,727
67,734
113,812
428,105
64,788

매입 등, 특수관계자거래
4,052
2,740
7,486
7,327
9,225

영업수익
154,359
228,202
342,706
605,896
318,228

영업수익 내 특수관계자 매출액 비중
39.3%
29.7%
33.2%
70.7%
20.4%

자료: 당사 정기보고서

당사의 전체 영업수익 대비 특수관계자 매출 비중을 살펴보면 2023년 20.4% 수준에서 2024년에는 70.7%까지 급격하게 상승하였으며, 2025년에는 다시 33.2% 수준으로 조정되는 등 매년 변동폭이 큰 편입니다. 이는 당사의 매출 구조가 특정 대형 프로젝트의 진행 상황에 크게 의존하고 있음을 보여주며, 분기별 혹은 사업연도별 외형 성장세가 일정하지 않고 불규칙하게 나타나는 원인이 됩니다. 이처럼 당사의 전사 외형 실적과 재무 지표는 특수관계자와 진행하는 개별 프로젝트의 거래 규모와 성격에 따라 매년 상당한 변동성을 보이고 있습니다.

이와 같이 특수관계자 거래 비중이 높고 사업연도별 변동성이 큰 이유는 프로젝트별로 특수목적법인(PFV), 사모펀드, 리츠 등을 설립하여 개발을 진행하고, 당사가 해당 기구들의 지분을 취득하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 후 비즈니스 단계별로 매출을 일으키는 당사 고유의 부동산 개발 사업(디벨로퍼) 진행 방식에 기인합니다. 당사는 이들 프로젝트 법인으로부터 정기적으로 수취하는 개발 대행(PM) 및 자산관리 용역 수수료뿐만 아니라, 대형 개발 자산의 통매각이나 사업지 지위양수도 대금, 그리고 대규모 도급 공사의 공정 진행률에 따라 거액의 매출을 일시에 인식하는 구조를 취하고 있습니다. 이에 따라 특정 시점의 개발 사이클과 분양 및 매각 정산 시점에 따라 사업연도별 실적 변동성이 확대되는 경향을 보입니다.

당사의 별도기준 특수관계자 거래 상세 내역은 아래와 같습니다.

[특수관계자 거래 상세 내역- 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

전체 특수관계짜
전체특수관계자 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

디앤디프라퍼티솔루션㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜문래에이치피오피에프브이
아벨라제일차㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
이든일반사모부동산투자신탁제17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등,특수관계자거래
666,109,424
400,000,000
244,077,260
1,386,301
0
89,260,274
247,945,205
600,000,000
510,088,931
25,092,055
85,769,206
153,385,212
19,576,314,186
308,732
600,000,000
2,447,995,227
919,431,136
34,048,767,123
162,000
0
0
4,536,000
0
0
0
1,134,000
102,968,550
0
0
0
0
2,144,340
60,726,875,162

매입 등,특수관계자거래
222,454,494
0
0
0
448,385,314
0
0
0
0
0
0
0
16,464,412,934
0
0
0
0
15,092,287,188
1,405,470
1,531,700,500
105,856,149
0
63,425,993
14,811,149
5,061,049
0
681,632,040
1,724,964
7,000,000
9,900,000
379,670
0
34,650,436,914

자산매각
0
0
0
4,052,000,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4,052,000,000

(2025년 반기)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜(주1)
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
SK매직㈜
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
63,432,330
650,391,790
198,455,343
1,264,232,945
305,316,438
30,000,000,000
25,092,055
85,769,206
31,560,033,112
91,388
600,000,000
120,000,000
420,000,000
0
2,316,301,636
114,054,794
0
0
0
4,536,000
0
0
0
0
1,134,000
5,346,000
0
0
0
0
0
0
67,734,187,037

매입 등, 특수관계자거래
0
231,529,458
0
0
12,714,000
0
0
0
0
0
0
0
0
142,977,940
0
0
1,050,258,300
103,736,934
30,350,000
0
87,568,716
36,671,994
14,801,520
9,199,152
0
659,976,544
1,861,036
40,000,000
7,000,000
9,900,000
967,930
300,000,000
2,739,513,524

자산매각
0
0
0
0
500,000,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
115,200,000
0
0
0
615,200,000

(2025년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
코원에너지서비스
SK렌터카㈜
SK피아이씨글로벌㈜
㈜휴비스
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
90,748,640
1,344,976,540
437,756,167
1,923,536,773
1,283,738

61,643,836
171,232,877
461,957,535

35,900,000,000
384,849,535
50,600,000
172,960,000
62,654,549,267
739,162
1,200,000,000
120,000,000
420,000,000
0
4,727,669,300
230,000,000

262,979,262
3,000,000,000
85,079,190
0
21,960,670
0
9,072,000
0
0
0
0
2,268,000
54,883,850
0
0
0
0

0
21,470,209

113,812,216,551

자산취득
0
0
0
0
0

0
0
500,000,000

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
351,762,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0

851,762,000

매입 등, 특수관계자거래
0
486,333,853
0
0
0

0
0
29,309,000

0
0
0
0
0
0
0
4,200,000
0
215,588,799
0
0

0
0
0
4,380,550,138
233,089,984
30,350,000
0
175,166,013
36,671,994
29,557,995
18,330,500
0
1,318,061,434
3,586,000
40,000,000
164,200,000
1,203,190

19,800,000
300,000,000

7,485,998,900

자산매각

특수관계자거래에 대한 기술
당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

(2024년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
코원에너지서비스
SK렌터카㈜
SK피아이씨글로벌㈜
㈜휴비스
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
174,881,387
665,058,607
369,742,335
1,890,893,259
36,003,848
680,000,000

810,000,000
7,859,270
93,764,384

408,920,448
44,069,260
34,849,376,248
324,630
1,200,000,000
720,000,000
420,000,000
0
3,330,814,416
122,806,211
33,849,890
160,136,816,009
219,673,880,000

0
0
0
17,365,680
0
0
13,625,806
0
2,268,000
16,161,010
0
0

0
28,536,164
177,115,450
0
1,974,452,157
206,339,948
0
428,104,924,417

자산취득

매입 등, 특수관계자거래
0
1,030,543,842
0
0
0
0

26,989,000
0
0

0
0
0
0
0
0
0
278,997,363
0
0
0
0
0

3,274,219,104
209,428,241
30,000,000
0
232,364,122
173,112,412
48,890,286
20,016,982
0
1,418,892,372
3,223,722
30,000,000

26,150,000
0
0
22,314,560
500,838,833
0
911,000
7,326,891,839

자산매각
0
0
0
0
0
0

0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
186,982,833
0
0
186,982,833

특수관계자거래에 대한 기술

전기 손익계산서 상 중단영업손익으로 분류된 금액이 포함되어 있습니다.

(2023년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜이에스에스에스코
현대사모부동산투자신탁20호
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모투자신탁
음성에코파크㈜
풍백풍력발전㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사
엘비일반사모부동산투자신탁58호
대호지솔라파크㈜
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜한국공간데이터
칠곡에코파크㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK렌터카㈜
SK엠앤서비스㈜
SK피아이씨글로벌㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
㈜휴비스
SK매직㈜
SK핀크스㈜
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜
SK쉴더스㈜
㈜한국거래소시스템즈

매출 등, 특수관계자거래
9,629,873
222,385,810
353,574,161
120,000,000
991,916,713

1,394,653,754
91,886,575
336,677,419
1,792,082,639
5,015,627,397
40,000,000
40,000,000
80,499,519
33,161,083,627
-101,357,172

15,839,236,802

1,200,000,000
540,000,000
123,270,547
5,929,921
0

28,696,439
120,594,594
0
2,220,623,409
0
0
0
50,995,620
0
0
0
162,724,643
10,800,000
0
2,268,000
41,458,640
874,709,741
0
0
0

18,502,135
0
64,788,470,806

부동산과 그 밖의 자산의 매각, 특수관계자거래
0
0
0
0
0

0
0
0
0
742,457,371
0
0
0
578,051,330
0

0

0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
1,320,508,701

매입 등, 특수관계자거래
0
1,437,930,889
0
0
0

1,106,311,127
0
9,480,000
0
0
0
0
0
0
0

0

0
0
0
0
268,366,860

0
0
650,000
0
3,183,139,990
203,450,372
30,000,000
0
438,583,900
58,665,968
122,470,045
0
73,476,930
48,061,946
0
2,003,588,080
0
2,856,758
84,064,470
11,350,500

137,002,877
5,688,000
9,225,138,712

부동산과 그 밖의 자산의 구입, 특수관계자거래
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0

0
0
0
0
0

0
0
0
0
252,503,000
0
0
0
0
0
0
0
0
625,000
0
0
0
0
0
0

0
622,000,000
875,128,000

특수관계자거래에 대한 기술

전기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

전기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

지위이전 양수도계약에 따라 당사에서 선급금 등으로 처리한 금액에 대한 청구 금액이 포함되어 있습니다.

전기 손익계산서 상 중단영업손익으로 분류된 금액이 포함되어 있습니다.

자료: 당사 정기보고서

과거 2024년에 발생한 주요 특수관계자 거래의 경우, 당사가 개발 완료한 우량 자산인 명동N빌딩을 관계기업 리츠인 ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사에 매각함에 따라 매각 대금 약 1,601억 원이 특수관계자 매출로 반영되었습니다. 아울러 지식산업센터 개발 부지 유동화를 위해 엘비일반사모부동산투자신탁 58호에 생각공장 영등포(양평동 부지)의 사업권 및 용지를 양도하며 약 2,197억 원의 매각 매출을 실현하였습니다. 상기 대형 프로젝트 계약들이 2024년 중 일시에 회계상 매출로 인식됨에 따라 당해 연도 특수관계자 매출 등 거래 규모는 4,281억 원으로 일시적 정점을 기록하였습니다.

이어진 2025년에는 당사가 선확보했던 성수동 고진모터스 부지 복합개발(성수MXD) 사업의 유동화 과정에서 이든일반사모부동산투자신탁17호 향으로 359억 원의 용지 매각 매출이 발생하였습니다. 더불어 당사가 신축공사 도급계약을 맺고 진행 중인 군포 트리아츠 지식산업센터 현장의 골조 공사가 본격화됨에 따라, 공동기업인 ㈜군포복합개발피에프브이로부터 진행률 기준 도급 공사 매출 및 분양 대행 수수료 등 총 627억 원을 인식하였습니다.

가장 최근인 2026년
반기에는 관계기업인 ㈜군포복합개발피에프브이로부터 군포 트리아츠 지식산업센터 현장의 공정 진행에 따른 도급 기성 및 PM 대행 용역 매출
195.8억 원을 인식하였습니다. 또한 관계기업인 ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사에 대해서는 보유 오피스 자산의 매각 정산이 완료됨에 따라 일회성 매각 자문 수수료 및 용역 매출
340.5억 원이 계상되었습니다.
그 외 ㈜문래에이치피오피에프브이에 대한 자산 매각(40.5억 원), 송파비즈클러스터피에프브이㈜(
24.5억원), ㈜에스시티공덕피에프브이(
9.2억 원) 등 당사가 출자한 주요 초기 개발 현장들로부터 인허가 및 착공 준비 단계에 맞춘 PM 용역 매출 등이 안정적으로 반영되었습니다.

이처럼 개별 특수관계자별 거래 규모의 변동은 당사가 지분을 출자하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 각 프로젝트 법인들이 어느 비즈니스 단계(인허가, 착공, 공사진행, 매각 정산 등)에 와있는지에 따라 매출 인식 시점과 규모가 결정되는 구조적 요인에 기인합니다. 결과적으로 당사의 실적과 현금유입은 당사가 통제하거나 참여하는 특수관계자 법인들의 개발 사이클과 분양 및 매각 정산 시나리오에 직접 연동되는 구조입니다.

한편, 당사는 2026년 7월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열제외 승인을 통지받아 SK그룹 계열편출이 최종 완료되었으나, 2026년
반기 기준 여전히 종전 SK 계열사들과의 매입 거래(SK㈜
15.3억 원, SK가스㈜
6.8억 원 등 총
24.2억 원 규모) 및 일부 영업상 거래 관계가 존재하고 있습니다. 계열편출 완료에 따라 기존 SK그룹 계열사들과의 거래는 향후 계약 갱신 시점 등에 따라 거래 조건이 변경되거나 기존 거래 관계가 일부 축소·단절될 위험이 존재합니다. 다만, 상기 종전 SK 계열사들과의 거래 금액은 당사의 전체 매입 규모 및 전사 자산 외형 대비 비중이 미미한 수준으로 해당 거래 관계가 일부 변동되거나 축소되더라도, 당사의 전사 재무 구조 및 사업 지속 가능성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

당사의 최대주주 변경 및 SK그룹 계열편출 완료와 관련한 상세 사항은 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - III. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 타. 계열편출 완료에 따른 대규모 기업집단 규제 해제 및 신용도·지배구조 변동 위험' 항목을 참고하시기 바랍니다.

[특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시 - 별도기준]

(2026년 반기말)
(단위 : 원)

구 분
회사명
채권(주1)
채무

종속기업투자
디앤디프라퍼티솔루션㈜
114,154,448
586,629,727

디앤디인베스트먼트㈜
-
10,787,830

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
2,199,814,874
-

㈜문래에이치피오피에프브이
1,386,301
-

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
150,904,110
-

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
419,178,082
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
946,000,000
-

관계기업투자
디디아이에스에프피에프브이㈜
283,213,808
-

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
2,411,272,329
-

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
129,838,466
-

㈜군포복합개발피에프브이
10,804,057,643
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
988,322,880
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜
5,485,196,055
-

㈜에스시티공덕피에프브이
5,671,233
-

대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자
SK디스커버리㈜
320,399
80,554,105

SK㈜
433,638,025
150,300,811

SK에코플랜트㈜
140,937,000
87,938,151

SK케미칼㈜
4,485,583
-

SK이노베이션㈜
9,060,818
-

행복나래㈜
-
453,624

SK바이오사이언스㈜
1,121,396
-

SK가스㈜
670,483,580
2,183,011,781

SK텔레콤㈜
-
10,890,000

합 계
25,199,057,030
3,110,566,029

자료: 당사 2026년 반기보고서

(주1)
자금거래로 인한 채권은 제외하였습니다.

2026년
반기말 기준 당사의 특수관계자 대상 수취채권 잔액은 총
252.0
억원이며, 채무액 잔액은 총
31.1
억원입니다. 수취채권의 경우 송파비즈클러스터피에프브이㈜(
54.9억 원), ㈜군포복합개발피에프브이(
108.0억 원), ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사(
24.1억 원), ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사(
22.0 억 원) 등 주로 직접 시행하거나 지분을 출자한 부동산 간접투자기구 및 PFV에 집중되어 있습니다.

해당 채권들은 대규모 자금이 선투입된 개별 사업장 법인의 자체적인 영업 현금흐름 창출이나 자산 매각, 또는 외부 자금 조달 및 자본 재구조화 등을 재원으로 회수되어야 하므로, 최근의 비주택 부동산 경기 둔화가 지속되어 각 프로젝트 법인의 유동성 환경이 악화될 경우 수취채권의 회수 기간이 장기화되거나 대손충당금 설정 압박이 커질 수 있습니다.

[특수관계자 자금거래에 관한 공시- 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
회사명
거래내역
기초
증가
감소
유동성대체
기말

종속기업투자
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
유동성장기대여금
10,700,000,000
-
-
-
10,700,000,000

㈜문래에이치피오피에프브이
장기대여금
-
5,500,000,000
-
-
5,500,000,000

공동기업투자
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
단기대여금
2,500,000,000
-
-
-
2,500,000,000

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
단기대여금
900,000,000
-
-
-
900,000,000

관계기업투자
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
단기대여금
3,760,000,000
-
-
-
3,760,000,000

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
단기대여금
1,100,000,000
-
-
-
1,100,000,000

송파비즈클러스터피에프브이㈜
유동성장기대여금
-
-
(9,800,000,000)
9,800,000,000
-

디디아이에스에프피에프브이㈜
장기대여금
9,210,000,000
-
-
-
9,210,000,000

송파비즈클러스터피에프브이㈜
장기대여금
27,500,000,000
-
-
(9,800,000,000)
17,700,000,000

㈜군포복합개발피에프브이
장기대여금
8,426,600,000
-
-
-
8,426,600,000

㈜에스시티공덕피에프브이
장기대여금
5,000,000,000
-
-
-
5,000,000,000

합 계
69,096,600,000
5,500,000,000
(9,800,000,000)
-
64,796,600,000

자료: 당사 2026년 반기보고서

당사는 자생력이 부족한 사업 초기 단계의 PFV 및 관계/종속기업의 자금 조달을 지원하기 위해 자금 대여 약정을 체결하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사의 특수관계자 대상 대여금 잔액은 총
648.0억 원으로 자산 규모 대비 적지 않은 자금이 대여금 형태로 유보되어 있습니다.

2026년 반기 중 ㈜문래에이치피오피에프브이에 대한 55.0억 원의 신규 장기대여금이 발생하고, 송파비즈클러스터피에프브이㈜ 대여금 중 98.0억 원의 유동성 대체가 이뤄졌으며, 송파비즈클러스터피에프브이㈜(기말 177.0억 원), 디디아이에스에프피에프브이㈜(92.1억 원), ㈜군포복합개발피에프브이(84.3억 원), 종속기업 ㈜디디아이오에스108(107.0억 원) 등에 대한 기존 대여금 수치가 유지되고 있습니다.

개별 실체의 가용 현금(
반기말 별도 현금성자산
341.6억 원) 규모를 고려할 때, 특수관계자에 대여된
648.0억 원의 자금은 당사의 자체 운전자본 활용을 제약하는 요인입니다. 피대여 법인들의 사업 진행 차질로 인해 만기 연장이 지속되거나 회수가 불가능해질 경우 당사의 실질적인 유동성 저하로 직결될 수 있습니다.

[특수관계자 지분거래에 관한 공시- 별도기준]

(단위 : 원)

구 분
회사명
거래내역
2026년 반기
2025년 반기

종속기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
출자
-
126,000,000

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
배당금수령
6,221,904,461
-

현대사모부동산투자신탁20호
처분
-
70,345,862

㈜문래에이치피오피에프브이
출자
4,750,000,000
-

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
배당금수령
-
453,490,263

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
처분
-
496,877,829

디앤디프라퍼티솔루션㈜
출자
-
4,065,891,977

공동기업투자
㈜커넥트파이클라우드
처분
7,272,209
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
출자
-
30,000,000,000

관계기업투자
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
출자
11,270,000,000
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
출자
15,000,000,000
-

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
출자
3,271,405,725
-

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
배당금수령
192,137,970
161,371,303

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
배당금수령
988,322,880
1,037,739,024

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
출자
2,500,000,000
-

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
배당금수령
117,823,561
117,626,138

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
배당금수령
153,385,212
127,039,906

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)
처분
4,800,000,000
-

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
출자
140,000,000
-

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
배당금수령
107,839,055
-

디디아이방배피에프브이㈜
출자
240,000,000
558,500,000

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
출자
-
180,000,000

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
출자
-
300,000,000

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
출자
-
20,000,000,000

합 계
49,760,091,073
57,694,882,302

자료: 당사 2026년 반기보고서

2026년
반기 중 당사의 특수관계자 관련 지분 거래 합계액은 총
497.6억 원입니다.
세부적으로는 종속기업 코람코117호 신탁(62.2억 원), 관계기업 ㈜디앤디플랫폼리츠(9.9억 원), ㈜디디아이에스씨57리츠(1.5억 원), ㈜디디아이레지덴셜1호(1.9억 원) 등 피투자법인들로부터 총 77.8억 원의 배당금을 수령하였으며, 당반기 중 처분이 완료된 공동기업 ㈜커넥트파이클라우드 지분 매각을 통해 727만 원 및 관계기업 ㈜파스토로보틱스 지분 처분을 통해 48.0억 원의 대금이 유입되었습니다.

한편, 2026년 반기 중 ㈜디디아이와이에스40(150.0억 원), ㈜디디아이브이씨제1호(112.7억 원), ㈜문래에이치피오피에프브이(47.5억 원), 에이치에이치알13호신탁(32.7억 원) 등에 대한 신규 지분 출자(총 371.7억 원)가 발생하여 관련 현금 유출 부담이 수반되었습니다. 향후 예정된 신규 프로젝트 진행 시 관계기업 투자 주식에 대한 추가 출자 요인이 발생할 수 있으므로 지분 거래에 따른 자본 유출 가능성을 배제할 수 없습니다.

투자자께서는 당사의 매출, 채권, 대여금 등 전반적인 재무 구조가 자체 개발 사업장 및 관계기업(PFV/펀드)들과 고도로 얽혀 있으며, 이들의 사업 성패가 당사의 개별 재무안정성에 직접적인 영향을 미치고 있음을 감안하여 투자에 임하시기 바랍니다.

(주12) 정정 전

가. 최대주주의 청약 참여 계획 및 유상증자 참여에 따른 지분율 변동 관련 사항

당사의 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는
증권신고서 제출 전일 현재 당사 보통주식 총 8,827,669주(지분율 47.42%)를 보유
하고 있습니다. 한편, 한앤코개발홀딩스 유한회사는 에스케이디스커버리㈜와 주식매매계약을 체결하고 추가 지분 인수를 진행 중입니다. 거래종결일은 2026년 8월
12일
로 예정되어 있으며 거래가 종결되면 한앤코개발홀딩스 유한회사의 지분율은 78.69%로 확대될 예정입니다. 다만, 주식매매계약 당사자들 간의 사정 등으로 인해 해당 거래종결이 신주배정기준일 이후에 이루어질 수도 있으며, 이 경우
한앤코개발홀딩스 유한회사가 에스케이디스커버리㈜에 배정될 신주인수권증서 전량을 양수하여 결과적으로 지분율 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 대해 청약참여할 계획임을 당사는 확인하였습니다
.한편,
한앤코개발홀딩스 유한회사는
본 정정 증권신고서 제출일인 2026년 08월 10일로부터 최소 1년간
당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 당사에 확인
하였습니다. 투자자 여러분께서는 유상증자 이후 최대주주 지분율 변동 추이 및 주주 구성 관련 사항에 유의하시기 바랍니다.

당사의 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는 증권신고서 제출 전일 현재 당사 보통주식 총 8,827,669주(지분율 47.42%)를 보유하고 있습니다. 또한 2025년 9월 30일 당사의 기존 최대주주인 에스케이디스커버리 주식회사가 보유하고 있던 보통주식 전부인 5,821,751주(지분율 약 31.27%)를 한앤코개발홀딩스 유한회사에게 양도하는 주식매매계약이 체결되었습니다. 에스케이디스커버리㈜와의 주식매매계약에 따른 거래종결일은 2026년 8월
12일로 예정되어 있어, 신주배정기준일인 2026년 9월 2일 전까지 거래 종결이 완료될 것으로 예상됩니다. 해당 거래 종결 시 한앤코개발홀딩스 유한회사의 지분율은 78.69%가 됩니다.양 사 간의 세부 계약 조건 및 거래 대금 지급 일정 등은 다음과 같습니다.

[2026.08.04 [정정]투자판단 관련 주요 경영사항]

정정신고(보고)

정정일자
2026-08-04

1. 정정관련 공시서류
투자판단관련주요경영사항

2. 정정관련 공시서류제출일
2025.10.01

3. 정정사유
주식매매계약 종결합의서 체결에 따른 처분예정일자 변경

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

2. 주요내용
(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 양도인과 양수인 간 주식매매계약 변경합의에 따라 거래종결일은 2026년 8월 31일 또는 그 이전의 날로서 당사자들이 합의하는 날입니다.
(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 양도인과 양수인 간 주식매매계약 종결합의서 따라 거래종결일은 2026년 8월 12일입니다.

-

투자판단 관련 주요경영사항

1. 제목
최대주주 변경을 수반하는 주식양수도 계약 체결

2. 주요내용
당사의 최대주주인 에스케이디스커버리 주식회사는 보유하고 있는 당사의 보통주식5,821,751주(지분율 약 31.27%)를 한앤코개발홀딩스 유한회사에게 양도하는 계약을 체결하였습니다.　1. 계약체결일 : 2025년 9월 30일　2. 계약내용(1) 계약 주식수 : 5,821,751주(에스케이디스커버리㈜ 보유 당사 주식 5,821,751주, 보통주 기준 약 31.27% 전부)(2) 양수도 금액: 일금 칠백사십이억이천칠백삼십이만오천이백오십원정 (74,227,325,250원)(3) 양수도 단가: 1주당 12,750원(4) 계약 당사자- 양도인 : 에스케이디스커버리 주식회사- 양수인 : 한앤코개발홀딩스 유한회사(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 양도인과 양수인 간 주식매매계약 종결합의서 따라 거래종결일은 2026년 8월 12일입니다.- 거래종결일에 양수인은 당사에게 매각 금액을 지급하고, 당사는 양수인에게 대상주식을 계좌대체 등의 방식으로 이전하며, 각 당사자는 위 의무를 동시 이행합니다.

3. 이사회결의일(결정일) 또는 사실확인일
2025-09-30

- 사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 상기 '3. 이사회결의일(결정일) 또는 사실확인일'은 본 주식매매계약 체결일입니다.- 상기의 내용은 주식매매계약 이행과정에서 변동될 수 있으며, 향후 주식매매계약 내용 중 변경사항이 발생할 경우 재공시할 예정입니다.(후략)

자료: 전자공시시스템

다만, 위 주식매매계약 당사자들 간의 사정 등으로 인해 해당 거래종결이 신주배정기준일 이후에 이루어질 수도 있으며, 이 경우 신주배정기준일의 주주명부상 지분율에 따라 한앤코개발홀딩스 유한회사가 47.42%, 에스케이디스커버리㈜가 31.27%의 비율로 신주인수권증서를 각각 배정받게 됩니다. 이와 관련하여 당사는 신주배정기준일 이후 거래가 종결되더라도, 한앤코개발홀딩스 유한회사가 에스케이디스커버리㈜에 배정될 신주인수권증서 전량을 양수하여 결과적으로 지분율 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 대해 청약 참여할 계획임을 확인하였습니다.

(후략)

(주12) 정정 후

가. 최대주주의 청약 참여 계획 및 유상증자 참여에 따른 지분율 변동 관련 사항

당사의 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는
증권신고서 제출 전일 현재 당사 보통주식 총
14,649,420주(지분율 약 78.69%)
를 보유
하고 있습니다.
이는 한앤코개발홀딩스 유한회사의 기존 보유 지분(약 47.42%) 외에, 2025년 9월 30일 에스케이디스커버리 주식회사와 체결한 주식매매계약(5,821,751주, 지분율 약 31.27%)의 거래종결이 2026년 8월 11일 자로 완료됨에 따른 것입니다. 당사는 한앤코개발홀딩스 유한회사가 지분율 약 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 대해 청약 참여할 계획임을 확인하였습니다.
한편,
한앤코개발홀딩스 유한회사는
본 정정 증권신고서 제출일인 2026년 08월 10일로부터 최소 1년간
당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 당사에 확인
하였습니다. 투자자 여러분께서는 유상증자 이후 최대주주 지분율 변동 추이 및 주주 구성 관련 사항에 유의하시기 바랍니다.

당사의 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는 증권신고서 제출 전일 현재 당사 보통주식
총 14,649,420주(지분율 약 78.69%)를 보유하고 있습니다.
이는 한앤코개발홀딩스 유한회사 기존 보유 지분(약 47.42%) 외에, 2025년 9월 30일 에스케이디스커버리 주식회사와 체결한 주식매매계약(5,821,751주, 지분율 약 31.27%)의 거래종결이 2026년 8월 11일 자로 완료됨에 따른 것입니다. 양사 간 주식매매계약의 주요 내용은 다음과 같습니다.

[2026.08.11 [정정]투자판단 관련 주요 경영사항]

정정신고(보고)

정정일자
2026-08-11

1. 정정관련 공시서류
투자판단관련주요경영사항

2. 정정관련 공시서류제출일
2025.10.01

3. 정정사유
거래종결일 변경

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

2. 주요내용
(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 양도인과 양수인 간 주식매매계약 종결합의서 따라 거래종결일은 2026년 8월 12일입니다.
(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 거래종결일은 2026년 8월 11일입니다.

-

투자판단 관련 주요경영사항

1. 제목
최대주주 변경을 수반하는 주식양수도 계약 체결

2. 주요내용
당사의 최대주주인 에스케이디스커버리 주식회사는 보유하고 있는 당사의 보통주식5,821,751주(지분율 약 31.27%)를 한앤코개발홀딩스 유한회사에게 양도하는 계약을 체결하였습니다.　1. 계약체결일 : 2025년 9월 30일　2. 계약내용(1) 계약 주식수 : 5,821,751주(에스케이디스커버리㈜ 보유 당사 주식 5,821,751주, 보통주 기준 약 31.27% 전부)(2) 양수도 금액: 일금 칠백사십이억이천칠백삼십이만오천이백오십원정 (74,227,325,250원)(3) 양수도 단가: 1주당 12,750원(4) 계약 당사자- 양도인 : 에스케이디스커버리 주식회사- 양수인 : 한앤코개발홀딩스 유한회사(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 거래종결일은 2026년 8월 11일입니다.- 거래종결일에 양수인은 당사에게 매각 금액을 지급하고, 당사는 양수인에게 대상주식을 계좌대체 등의 방식으로 이전하며, 각 당사자는 위 의무를 동시 이행합니다.

3. 이사회결의일(결정일) 또는 사실확인일
2025-09-30

- 사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 상기 '3. 이사회결의일(결정일) 또는 사실확인일'은 본 주식매매계약 체결일입니다.- 상기의 내용은 주식매매계약 이행과정에서 변동될 수 있으며, 향후 주식매매계약 내용 중 변경사항이 발생할 경우 재공시할 예정입니다.

※ 관련공시
2025-10-01 투자판단 관련 주요경영사항

자료: 전자공시시스템

당사는 한앤코개발홀딩스 유한회사가 지분율 약 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 대해 청약 참여할 계획임을 확인하였습니다.

(후략)

(주13) 정정 전

① 당사의 예상 자금수지 현황

(전략)

[당사의 예상 자금수지 현황]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044

영업활동현금흐름
218
(124)
53
(497)
229
663
303
234
975
486

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(753)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
71
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
16
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
21
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
132
26
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
200
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
320
345
149
69
69

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
201
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
89
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
903
414

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,348)
(655)
(130)
(256)
(236)
(226)
(1,276)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(273)
(35)
(100)
(250)
-
-
(1,040)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
280
1,320
370
30
-
150
220
207
50

A 사업장 유동화 대출
-
200
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
820
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
500
-
-
-
-
-
-
-

B 사업장 유동화 대출
-
-
-
370
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
269
215
(612)
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.

(중략)

② 당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우

[당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)

영업활동현금흐름
218
(124)
(34)
(1,550)
3
53
(42)
86
25
296

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(1,653)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
-
-
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
-
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
22
294

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,198)
(620)
(30)
(6)
(236)
(226)
(1,811)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(123)
-
-
-
-
-
(1,575)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

A사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

B사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
69
(1,242)
(3,458)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 미실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.

(후략)

(주13) 정정 후

① 당사의 예상 자금수지 현황

(전략)

[당사의 예상 자금수지 현황]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044

영업활동현금흐름
218
(124)
53
(497)
229
663
303
234
975
486

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(753)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
71
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
16
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
21
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
132
26
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
200
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
320
345
149
69
69

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
201
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
89
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
903
414

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,348)
(655)
(130)
(256)
(236)
(226)
(1,276)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(273)
(35)
(100)
(250)
-
-
(1,040)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
280
1,320
370
30
-
150
220
207
50

A 사업장 유동화 대출
-
200
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
820
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
500
-
-
-
-
-
-
-

B 사업장 유동화 대출
-
-
-
370
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
269
215
(612)
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

(중략)

② 당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우

[당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)

영업활동현금흐름
218
(124)
(34)
(1,550)
3
53
(42)
86
25
296

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(1,653)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
-
-
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
-
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
22
294

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,198)
(620)
(30)
(6)
(236)
(226)
(1,811)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
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-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
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제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(123)
-
-
-
-
-
(1,575)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

A사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
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다수 사업장 패키지 유동화 대출
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B사업장 유동화 대출
-
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이외 차입금 조달
230
80
-
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30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
69
(1,242)
(3,458)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 미실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

(후략)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서명_260818

증 권 신 고 서

( 지 분 증 권 )

[증권신고서 제출 및 정정 연혁]

제출일자
문서명
비고

2026년 07월 28일
증권신고서(지분증권)
최초 제출

2026년 08월 10일
[기재정정]증권신고서(지분증권)

정정제출 요구에 따른 정정(
파란색
)

2026년 08월 18일
[기재정정]증권신고서(지분증권)

2026년 반기보고서 제출에 따른 정정(
초록색
)

금융위원회 귀중
2026년 07월 28일

회 사 명 :
에스케이디앤디 주식회사

대 표 이 사 :
김도현

본 점 소 재 지 :
경기도 성남시 분당구 판교로332 Eco Hub

(전 화) 02-398-4700

(홈페이지) http://www.skdnd.com

작 성 책 임 자 :
(직 책) 전략기획실장 (성 명) 장재원

(전 화) 02-398-4700

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
기명식 보통주 44,681,000 주

모집 또는 매출총액 :
136,723,860,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 에스케이디앤디(주) → 경기도 성남시 분당구 판교로332

: NH투자증권(주) → 서울특별시 영등포구 여의대로 108

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서명

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

가. 부동산 개발 사업의 특수성 및 이에 따른 위험

당사는 2012년 이후 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있으나, 부동산 개발 사업은 토지 매입부터 분양 및 매각에 이르기까지 장기간이 소요되는 복합적인 사업으로 일반 제조·서비스업과 차별화되는 고유한 특수성을 지니고 있습니다. 이러한
자산 고유의 특수성(국지성, 정보 불완전성, 비표준화성 등)은 자본시장 및 건설 시공 환경의 변동성과 결합하여 당사의 영업 환경에 불확실성을 초래하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

특정 권역 내 유사 경쟁 자산 공급이 일시에 집중될 경우 임차인 유치 경쟁 심화 및 공실률 상승으로 이어질 수 있으며, 매입 부지의 권리관계나 인허가 가능성 등
정보 비대칭성으로 인해 사업성 분석의 오차가 발생할 경우 예상보다 높은 가격으로 부지를 매입하거나 프로젝트의 전체 수익성이 저하될 가능성이 있습니다. 또한 비주거용 자산의 비표준화성으로 인해 시장 트렌드 변화에 부합하는 상품 기획이 이루어지지 못할 경우 임대 마케팅 난항 및 자산 매각 지연 위험을 배제할 수 없으며,
대규모 자본의 선투입 및 금융 레버리지 활용도가 높아 자본시장의 경색이나 원가 상승 등 외부 변수가 프로젝트 전반의 수익성을 변동시킬 수 있습니다.

본 증권신고서의 사업위험에서는 이와 같은 부동산 개발 사업의 고유한 특수성을 전제로 하여, 거시경제 및 업황 둔화 위험(나~라), 자산별 수급 불균형 및 미분양 위험(마~사), 개발 원가 상승에 따른 수익성 악화 위험(아, 자), 정부 부동산 규제 위험(차), 그리고
부동산 PF 자금조달 위험(카)과 외주 시공사의 재무 위험 전이 및 책임준공 미이행 위험(타)에 대해 상세히 서술
하고 있으니 투자자 여러분께서는 관련 내용을 확인하시어 투자판단에 참고하시기 바랍니다.

나. 국내 및 글로벌 경기 둔화에 따른 위험

당사의 주요 사업인 부동산 개발 및 공급 사업은 대규모 자금이 장기간 투입되고 대외 자본시장 및 건설 원자재 시장에 대한 의존도가 높은 특성을 가지고 있어, 금리 변동, 지정학적 리스크, 그리고 실물 경기 변화에 대한 민간 수요의 민감도가 높습니다. 특히 최근 전개되고 있는
국내외 거시경제 변동성의 확대는 당사가 영위하는 개발 사업의 수분양자 수요, 공사비 구조 및 프로젝트 수익성에 직·간접적인 위험 요인으로 작용하고 있습니다.

지정학적 리스크의 본질적 해소가 이루어지지 않은 채 중동 정세의 급변동성이 지속됨에 따라 나프타, 아스팔트 등 석유류 의존도가 높은 필수 건설자재의 공급망 불안과 단가 급등 재발 위험이 상존하고 있습니다.
또한 국제유가 상승에 따른 에너지 비용 및 물가 부담 가중은 국내 기업들의 경기 둔화와 투자 심리 위축을 초래하여
당사가 추진하는
지식산업센터 등 부동산 개발 사업의 실수요자 및 임차인 유치 여건을 악화시키는 요인으로 작용
할 수 있습니다. 아울러 고금리 기조의 장기화 우려는 당사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금조달 비용을 증가시키고 사업성 검토 시 가중평균자본비용을 높이는 직접적인 원인이 되며, 축적된 공사비 상승압력과 실수요자 구매력 회복 지연은 분양률 저하 및 대금 회수 지연으로 이어져 당사의 현금흐름에 부담을 가중시킬 수 있습니다.

상기 언급된 글로벌 지정학적 변수에 따른 원자재 밸류체인 둔화, 국내 인플레이션 고착화에 따른 통화 긴축 기조 연장, 그리고
건설 공사비 압박 등 부정적인 요인들이 복합적으로 심화되거나 회복이 지연될 경우, 당사의 신규 프로젝트 전반과 수익성 지표에 유의미한 부정적 영향이 발생
할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점을 각별히 유의하시기 바랍니다.

다. 기간산업 특성에 따른 건설업 업황의 위험

당사는 시공을 담당하는 종합건설회사가 아닌 부동산 개발과 공급을 전문으로 하는 종합 디벨로퍼이나, 개발 사업의 밸류체인 구조상 디벨로퍼의 기획과 자본은 최종적으로 시공사의 건설 수행을 통해 실물 자산으로 구현됩니다. 이에 따라
건설업의 생산 효율성, 원가 구조 및 수급 여건의 변화는 당사 프로젝트의 전개 속도와 사업 채산성에 직접적인 영향을 미치게 되며, 당사의 사업 위험을 파악하기 위해서는 기간산업으로서의 건설업 업황과 구조적 특성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

최근 국내 건설산업은 고금리 기조의 장기화, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 조달 여건 악화, 그리고 원자재 가격 및 외주비 상승에 따른 공사비 부담이 맞물리면서 착공 지연과 수주 감소 등 전반적인 업황 둔화 국면에 직면해 있습니다. 다수의 생산 주체가 참여하고 장기간에 걸쳐 진행되는 건설 수급 구조상, 자본의 가용성과 금융 비용의 변동은 현장의 공사 수행 능력을 제약하는 주요 변수로 작용합니다. 원자재 공급망 불안 등으로 유발된 공사비 상승 압력이 지속되는 상황에서 거시경제 침체로 시공사들의 재무 건전성이 악화될 경우, 이는
당사가 발주한 프로젝트의 시공 지연이나 책임준공 불이행 리스크로 연결되어 당사의 사업 일정 및 자금 운용에 부담을 줄 수 있습니다.

이처럼 국내 건설업황의 변동성과 고비용 구조의 지속은
종합 디벨로퍼인 당사의 파이프라인 전개 속도를 지연시키고 신규 개발 상품의 채산성을 저하시키는 위험 요인
입니다. 향후 시공사의 리스크 관리가 원활히 이루어지지 않거나 건설업 전반의 원가 부담 및 수급 불균형이 장기화될 경우,
당사의 현금흐름과 수익성 지표에 부정적인 영향
을 미칠 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

라. 부동산 시행 시장의 업황 둔화 및 업계 재편에 따른 위험

국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서
전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 매년 감소세를 나타내어
2026년 7월 말 기준 2,224개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

이러한 부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면 2023년을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였으며,
고금리와 PF 경색 여파로 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

이와 같은 부동산 시행 시장의 업황 악화와 구조조정은 당사를 포함하여 시장에 생존한 디벨로퍼 전반의 영업 환경에도 직간접적인 부담 요인으로 작용합니다. 한계 시행사들의 폐업이 늘어남에 따라 금융권의 부동산 PF 대출 심사 기조 및 대출 총량 규제가 전방위적으로 강화되었으며, 이는
신규 프로젝트 추진 시 필수적인 재원 조달 비용의 상승과 금융 조달 기간 장기화라는 연쇄적 리스크
로 이어지고 있습니다. 비록 당사가 차별적인 사업영역을 확보하여 지속적인 수익을 창출하고 있으나, 자본시장 경색 및 부동산 시행 업황의 부진이 예상보다 장기화될 경우
신규 프로젝트의 전개 속도가 지연되거나 전반적인 사업 채산성이 저하될 가능성
이 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

마. 오피스, 물류센터 등 비주거용 부동산 시장 환경에 관한 위험

당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다. 그러나 국내 비주거용 부동산 시장은 과거 저금리 기조와 자산가치 상승에 힘입어 성장하였으나, 최근 고금리 환경의 장기화, 원자재 가격 및 시공비 상승, 그리고
일부 자산의 공급 과잉이 맞물리며 전반적인 시장 리스크가 고조
되고 있습니다.

주력 시장인 서울 오피스 시장은 견조한 모습을 보이고 있으나, 최근 수년간 지속된 고금리 기조로 인해 오피스 캡레이트와 담보대출 금리 간의 격차가 좁혀짐에 따라
향후 자산 매각 시 공모 리츠나 기관투자자의 매수세가 위축될 경우 개발 완료 후 자산 매각이 지연되거나 매각가치가 하락할 위험이 있습니다. 수도권 물류센터 시장의 경우 상온 시설의 안정적 수요에도 불구하고 냉동·냉장 시설을 포함한 저온 물류센터의 공실률이 약 46.5%를 기록하는 등 용도별 시장 환경에 따른 양극화 현상을 보이고 있습니다.

또한 호텔 자산은 객실 가동률이나 객실평균단가가 일정 수준 이하로 하락할 경우 급격한 적자 전환 위험이 존재하며, 상업시설의 경우 내수 경기 위축과 온라인 쇼핑으로의 소비 패러다임 전환으로 인해 오프라인 매장의 수익성이 악화되고 있으며, 이는
당사가 추진하는 복합개발사업 내 상가 분양률 저하 및 준공 후 상권 활성화 지연 위험으로 연결되어 사업 전체의 현금흐름을 저하시키는 원인이 될 수 있습니다.

이와 같이 당사는 다양한 국내 비주거용 부동산 시장에 집중하여 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 자산을 개발하고 있으나, 상기 기술한 바와 같이
각 자산별 수급 불균형, 고금리에 따른 자본시장 위축, 실임차 수요 부재 등의 시장 환경 악화 위험이 존재
하므로 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

바. 지식산업센터 시장의 수급 불균형 및 거래 경색에 따른 업황 둔화 위험

지식산업센터는 당사의 대표 브랜드인 '생각공장' 등을 통해 당사 개발 사업 포트폴리오 내 중추적인 역할을 담당해 왔으며, 개발 단계에서의 분양율 및 준공 후 수분양자의 실입주율(잔금 납부율)이 공사 대금 회수 및 대출 약정 상환과 직접 연계되어 있으므로
최근 전방 시장의 수급 악화는 당사 및 당사 설립 특수목적법인(SPC, PFV 등)의 재무 안정성과 유동성에 직결되는 핵심 변수입니다.

국내 지식산업센터 시장은 부동산 활황기였던 2022년까지 인허가 물량이 급증한 이후 2023년부터 준공 연면적이 신규 공급을 앞지르며 과잉 준공 물량의 누적과 공실 위험 장기화가 지속되고 있습니다. 이에 따라 서울 지식산업센터의 평당 매매가가 약세로 전환되었으며, 전국 및 수도권의 분기별 실거래량과 거래대금이 크게 축소되는 등 전방 시장의 유동성 경색 흐름이 지속되고 있습니다. 이러한 수급 불균형과 거래 유동성 위축은 공사비 상승에 따른 분양가 인상, 금융권의 지식산업센터 대출 심사 강화 및 담보인정비율(LTV) 축소로 수분양자들의 대금 조달 능력이 약화된 데 기인합니다.

이러한 수급 불균형과 거래 유동성 저하는
향후 당사 및 사업시행법인(SPC, PFV 등)이 전개하는 지식산업센터 개발 프로젝트의 분양 여건 및 임대차 마케팅 환경에 직접적인 지연 요인
으로 작용할 수 있습니다. 전반적인 매매 시장의 거래 경색과 준공 물량의 소화 지연이 장기화될 경우
관련 프로젝트의 파이프라인 전개 속도가 일부 조정되거나 개발 완료 후 매각을 통한 자산 유동화 주기가 계획 대비 장기화되면서 당사의 영업 실적 및 현금흐름 전반에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

사. 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 및 미분양 관련 위험

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수이며,
주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다.

전국 미분양 주택은 2026년
6월 말 기준
67,464호 수준을 기록하고 있으며, 특히 수도권 미분양 물량은 금융 당국의 대출 규제 강화 및 매수 관망세 심화로 인해 2026년
6월 말 18,770호로 다시 증가세를 나타내고 있습니다. 아울러 주택 시장의 단기 수요 부하를 측정하는 전국 민간아파트 평균 초기분양률 역시 2025년 하반기 가계부채 관리방안 시행 및 금융권의 총량관리 기조 확산 여파로
2026년 1분기 기준 59.6% 수준에 머무는 등 완연한 회복세를 보이지 못하고 있습니다. 이러한 주거용 부동산 시장의 매수세 위축이 장기화되어 초기 분양률이 저조하거나 준공 후 입주율 부진으로 연계될 경우, 시행사의 운전자금 부담이 가중되고 예정 사업의 착공 지연에 따른 금융비용 지출이 심화될 개연성이 존재합니다.

이처럼 가계대출 규제 강화에 따른 시장 위축 및 주택담보대출 금리의 하방경직성 등으로 인해 주택 매수 심리의 관망이 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 당사가 추진하는 주거 관련 사업 구조나 권역이 분산되어 있더라도, 향후 전반적인 분양 시장의 소화 속도가 둔화되고 미분양 물량이 재차 누적되는 상황이 발생할 경우
당사를 포함한 부동산 개발 업계 전반의 재무 구조와 영업 환경에 부담 요인으로 작용
할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

아. 토지가격 상승에 따른 수익성 악화 위험

부동산 개발 사업의 성패와 초기 채산성을 결정짓는 가장 핵심적인 원가 요소는 우량 부지의 선제적 확보와 매입 가격의 적정성입니다. 당사가 영위하는 부동산 개발업의 경우, 사업용 토지는 개별 토지가 가진 입지적 특성, 용도지역, 용적률 및 인허가 가용성에 따라 개별 가치가 판이하게 산정되므로 단순히 광의의 행정구역별 통계치만으로 원가 변동을 완벽히 정량화하기는 어려우나,
지가의 하방경직성은 자산의 개발 가치가 높은 대도시 권역의 용도지역별 통계에서 더욱 명확하게 관측
되고 있습니다.

지가변동률 데이터에 따르면, 당사의 핵심 타깃 개발 대상이 되는 대도시 주거지역의 지가는 2024년 2.48%에서 2025년 3.09%로 상승폭이 확대되었으며, 대도시 상업지역 역시 2024년 2.83%에 이어 2025년 3.20%의 견조한 상승세를 기록하였습니다. 이러한
핵심 입지의 지가 상승세는 초기 사업비 중 토지비 부담을 높이는 요인으로, 토지 매입 대금의 증가는 분양 채산성을 압박할 뿐만 아니라,
PF 대출 규모를 키워 고금리 환경하에서 금융비용 및 이자 부담을 직접적으로 가중시키게 됩니다.

이러한 토지 원가 상승 흐름에 대응하여, 당사는 신규 부지 매입 시 사전 타당성 검토를 수행하고 자체적인 리스크 가이드라인에 따라 원가 요소를 통제하는 관리 프로세스를 적용하고 있으나, 거시적인 지가 상승 흐름이 당사의 예측 범위를 초과하거나 주요 권역의 부지 매입 단가가 과도하게 상승할 경우
당사가 추진하는 신규 프로젝트의 이익률을 압박하고 중장기적인 수익성 지표에 일부 부담을 줄 가능성이 존재
하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

자. 공사원가 상승에 따른 수익성 악화 위험

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나,
시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 되므로 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

2020년(100.0) 대비 2026년
6월 평균 건설공사비지수는
138.22로 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시
136.64로 상승하여 구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다. 또한 시멘트(157.15), 철근 및 봉강(
146.65) 등 주요 자재 가격 상승과 건설업 평균 임금 상승(2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 279,989원으로 18.73% 상승)이 중첩되고 있습니다. 이러한 공사원가 상승분을 만회하기 위해
분양가를 무리하게 인상하는 경우 대규모 미분양이나 입주 지연 사태를 초래하고, 반대로 분양가를 올리지 못할 경우에는 원가 상승분을 시행 측에서 온전히 부담해야 하므로 개발 마진이 급감하거나 적자 사업장으로 전락할 위험이 상존합니다.

결론적으로 글로벌 원자재 가격 변동과 국내 건설 노동 시장의 구조적 변화로 인한 공사원가 상승 위험은 단순한 시공사만의 문제를 넘어,
시행사 및 투자 주체로서 당사의 자금 조달 구조, 영업 손익 및 현금 흐름 전반을 훼손할 수 있는 핵심적인 사업적 위험 요인
입니다. 투자자 여러분께서는 원자재 가격 추이, 건설업 임금 동향과 더불어 당사의 사업장별 도급 계약 구조 및 시공사 신용도 등을 종합적으로 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

차. 정부 부동산 규제 및 관련 정책 변동에 따른 위험

당사는 토지 매입, 인허가, 기획, 재원 조달 및 마케팅을 총괄하는 종합 디벨로퍼로서 초기 부지 확보 단계부터 자금 조달, 착공 및 분양 단계에 이르기까지 전 과정이 정부 정책과 불가분한 관계를 맺고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 개발 사업의 특성상,
장기적인 누적 효과를 지닌 과거의 규제 기조와 최근 신규 도입되는 정책적 변화는 당사의 파이프라인 전개 속도, 분양률, 자금 회수 주기 및 전반적인 수익성 지표에 직접적인 연쇄 효과
를 미치게 됩니다.

최근 정부 정책은 도심 내 주택 공급 기반 확충과 함께 가계부채 관리 및 투기 수요 차단을 위한 강력한 금융·세제 통제를 병행하고 있습니다. 공공 주도 및 민간 정비사업 정상화를 통한 대규모 공급 계획이 추진되는 한편,
수도권·규제지역 내 주담대 한도 차등 제한, 스트레스 DSR 금리 상향, 1주택자 전세대출 DSR 반영 및 가계부채 총량 관리 강화 등 고강도 금융 규제가 시행되고 있습니다. 아울러
2026년 5월 다주택자 양도소득세 중과세율 재개 및 다주택자 주담대 만기연장 원칙적 불허 등 세제 및 사후 금융 제약이 심화되고 있습니다.

정부의 이러한 부동산 및 금융 정책들은 자산 시장의 이상 과열을 방지하고 가계 재무 건전성을 확보하려는 목적으로 추진되고 있으나, 정책 규제의 누적 효과와 그에 따른 전방 시장의 경기 변동성을 현 시점에서 명확하게 계량화하거나 단정하기는 어렵습니다. 다만,
대출 총량 억제 및 세제 중과세 재개, 만기연장 제한 등 전방위적인 자금줄 통제가 장기화될 경우 부동산 개발 시장의 전반적인 매수 심리가 경색되어 향후 당사가 추진하는 신규 프로젝트의 분양 대금 회수 유연성이나 중도금 대출 가용성 등에 일부 부담을 줄 가능성이 존재
하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

카. 부동산 프로젝트 파이낸싱 자금조달 및 금리 변동 관련 위험

부동산 개발 사업은 초기 부지 매입 단계부터 준공 및 청산 시점까지 막대한 자금이 연속적으로 투입되며, 총사업비 대비 자기자본 비율이 낮고 타인자본 의존도가 높은 금융 레버리지 중심의 사업입니다. 디벨로퍼는 초기 고금리의 단기 대출인 브릿지론을 실행한 후, 인허가 취득 및 도급계약 완료 시점에 대규모 장기 자금인 본PF로 전환하여 브릿지론 원리금을 상환하는 구조를 취하고 있어,
자본시장 내 부동산 금융의 유동성 공급 추이, 규제 환경의 변동성, 그리고 대출 금리 동향은 당사의 파이프라인 전개 속도와 사업 원가를 결정짓는 핵심적인 재무 위험 요소입니다.

정부와 금융당국의 사업성 평가기준 세분화(4단계) 및 경·공매를 통한 선별적 구조조정 집행으로 표면적 연체율 지표가 하향 안정화되는 흐름을 보이고 있으나,
시행사의 사업비 대비 자기자본비율 요건(20% 이상) 도입 등 PF 건전성 규제가 강화됨에 따라 금융기관들의 신규 대출 심사 문턱이 대폭 상향되었습니다. 이에 따라 브릿지론 및 본PF 실행 시 부과되는 선이자 금리의 상승, 주간사 취급 수수료 및 금융 자문 수수료의 조건 강화, 유동화증권 발행 단계에서의 증권사 신용보강 가산 비용 등이 중첩되어 당사의 총금융비용 부담을 가중시키고 있습니다.

특히 부지 매입 완료 이후 인허가 심사 지연이나 금융기관의 고도화된 선별 대출 심사로 인하여
브릿지론에서 본PF로의 전환 주기가 장기화될 경우, CD 91일물 등 단기 지표 금리 변동에 노출되는 기간이 연장될 뿐만 아니라 만기 연장에 따른 가산금리 및 수수료 연장 페널티가 누적되어 초기 투입된 에쿼티가 조기에 이자 비용으로 잠식되는 재무적 위험이 발생
할 수 있습니다. 당사는 제1금융권을 포함한 다각화된 대주단을 구성하는 등 자금 조달의 안정성을 도모하고 있으나, PF 구조조정 장기화나 자기자본 비율 규제 강화 등으로 대출 기피 현상이 심화될 경우 조달 금리 상승과 신규 프로젝트 일정 지연으로 당사의 중장기 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

타. 외주 시공사 계약 구조에 따른 재무 위험의 전이 및 책임준공 미이행 위험

당사는 부동산 개발 사업의 기획, 부지 매입, 금융 조달 및 자산 관리를 총괄하는 종합 디벨로퍼로서, 실제 건축물을 건설하는 시공 부문은 외부 전문 종합건설업체와의 도급 계약을 통해 진행하고 있습니다. 이러한 사업 구조는 시행과 시공의 전문성을 분리하여 경영 효율성을 도모할 수 있으나,
프로젝트의 실제적인 공사 진행 속도와 품질 관리가 도급을 수탁받은 시공사의 시공 역량 및 재무적 안정성에 영향을 받게 되며, 대주단에 대한 신용보강 체계 역시 시공사의 책임준공 확약을 주요 축으로 구성되어 있으므로 도급 시공사의 재무적 변동성은 당사가 추진하는 개발 프로젝트 전반의 안정성에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

최근 원자재 가격 고공행진과 노무비 인상 등으로 인한 공사 원가 부담이 누적되면서, 건설업 폐업 신고 건수가 2026년 1분기 기준 1,088건으로 급증하고 종합건설업체 법정관리 진입 사례가 2025년 48개사에 달하는 등 건설업계 전반의 유동성 위기가 확산되고 있습니다. 도급 시공사가 법정관리 진입 등으로 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우, 신규 대체 시공사 발굴 과정에서의 도급 단가 인상, 공사 중단 기간 동안의 PF 이자 누적,
수분양자에 대한 지체상금 지급 및 분양계약 해제·해지 분쟁이 발생하여 당사의 사업 현금흐름 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 대주단의 추가 신용공여 요구 등으로 최종적인 채무 부담 리스크가 시행사로 전이될 수 있습니다.

당사는 우량 시공사 선정 및 프로젝트 추진 과정 전반에서 원가 변동성과 잠재 리스크를 통제하기 위한 내부 리스크 관리 프로세스를 가동하고 있으나, 건설 업계 전반의 자금 경색 및 실무적 유동성 저하 추세 속에서
향후 선정된 시공사의 재무 부실화 및 책임준공 불이행 사태가 실제로 가시화될 경우, 당사 프로젝트의 대금 회수 주기 지연 및 재무적 부담 가중 가능성을 완전히 배제할 수 없사오니
투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

회사위험

가. 재무안정성 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있어 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높은 편입니다. 최근 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조는 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용하고 있으며, 인적분할 등으로 자산 총계가 감소한 반면 차입금 감소 폭은 이에 미치지 못하여
2026년 반기말
연결 기준 부채비율
219.7
%, 총차입금의존도
60.8
%, 순차입금의존도
58.1
%를 기록하는 등 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 나타내고 있습니다.

또한 당사는 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년
반기말 연결기준 유동성차입금은
5,870억 원으로 총차입금의
59.2%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이
5,573억 원으로 총차입금의
60.1%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 특히 당사 연결 차입금의 대부분(
93.5%)이 개별 실체에 집중되어 있는 한편,
유동자산의 절반 이상(별도 기준
51.4
%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있어 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 유동성 위험이 내재되어 있습니다.

구로 생각공장이나 군포역 복합개발 등 주요 대형 현장에서 입주 지연이나 분양계약 해제 등에 따른 미분양 재고 누적이 지속될 경우, 실제 자금의 회수 속도가 차입금의 만기를 따라가지 못해 상환 재원 부족으로 직결될 수 있습니다. 이는
향후 금융시장 환경 변화에 따른 차환 실패 위험과 맞물려 실제 채무불이행을 유발하는 결정적인 원인이 될 수 있으며, 이에 따른 채무불이행 현실화 가능성을 배제할 수 없는 상태
이오니 투자자 여러분께서는 당사의 자금 경색 리스크와 채무 상환 능력 저하 가능성을 충분히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

나
.
현금흐름 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선투입되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 당사의 영업활동현금흐름은 2025년 들어 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중되며 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 순유출(마이너스)을 기록하는 등 높은 변동성을 나타내었으며,
2026년 반기 역시 주요 사업장의 운전자본 회수 정체 및 관계기업 지분 출자 등으로 인해 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원의 영업활동현금 순유출이 지속되었습니다. 이와 같은 현금 순유출 기조는 추가 사업비 지출과 실질적 대금 회수 간 불일치로 인해 전사 유동성 부족 위험으로 심화될 가능성이 상존합니다.

특히 당사는 영업활동으로 인한 자산부채 변동 지표에서 운전자본 회수의 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 2026년
반기말 현재 당사가 보유한 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준
639억 원, 별도 기준
621억 원 규모이며,
별도 기준 계약자산 전액이 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 완공에 따라 분양 매출은 장부상 인식되었으나 수분양자의 실입주 및 잔금 납부 정체로 대규모 계약자산 상태로 잔존하고 있으며,
정산에 따라 장부상 계약자산은 일부 감소하였으나 이것이 현금 유입으로 직결되지 않고 매출채권으로 대체 계상되는 등 실질적인 운전자본 부담이 지속되고 있습니다.향후
거시경제 둔화에 따른 수분양자의 잔금 납부 이행 지연 및 계약 해지 정산 장기화 시 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 인식 및 현금 유입 차질이 발생할 수 있습니다.

또한 영업활동을 통한 현금 창출력이 제약될 경우 외부 차입 및 사채 발행 등 재무활동을 통한 현금 유입 의존도가 심화되며, 이는 만기도래 차입 부채의 상환 압박으로 이어지고 있습니다.
현재 당사는 본건 유상증자, 차입금 만기연장 및 보유 자산 유동화 등 재무안정화 대책을 추진 중이
나, 자본시장 경색 지속으로 차환에 실패할 경우 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 현금 흐름 변동성을 엄중히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험

당사의 예상 자금수지 현황에 따르면, 2026년 8월~9월 중 자구계획 총 5건이 계획대로 실행되지 않을 경우 당사는 예상 기말현금이 215억원에서 -1,242억원으로 감소하여 채무불이행 위험이 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 주식 담보 대출 820억원 및 다수 사업장 유동화 대출 500억원은 두 건이 모두 계획대로 이행되어야만, 9월 중 예정된 제16회 및 제17회 사모사채 등 당사의 채무 상환이 가능할 것으로 판단됩니다.
이는 금번 유상증자의 자금 납입 예정일(2026년 10월 15일) 이전 시점이므로 향후 자구계획의 주요 진행사항과 관련되어 정정신고서를 통해 안내드릴 예정입니다.당사는 10월에는 총 3건의 자구계획과 금번 유상증자 대금 1,367억원을 통해 총 1,890억원을 조달할 계획입니다. 이를 통해 군포 트리아츠 중도금 대출 대위변제
753억원
과 함께 제18-1회 사모사채 200억원 및 제18-2회 사모사채 420억원 등 합계 1,383억원의 자금소요가 예정되어 있습니다. 이에 따라 10월말 기말현금은 755억원 수준이 될 것으로 예상됩니다.
그러나 만약 금번 유상증자를 가정하지 않을 경우, 2026년 10월 기말 현금은 약 -612억원이 예상되며, 군포 트리아츠 연대보증 의무 이행 및 제18-1회ㆍ제18-2회 사모사채의 상환이 불가하여 채무불이행이 발생할 가능성이 있을 것으로 판단됩니다. 따라서 당사는 자구계획을 모두 반영한 자금수지 계획으로도 2026년 10월 중 유동성 위험에 대응하는 데 한계가 있다고 판단하였으며, 이에 금번 유상증자를 통한 자금 조달이 필요하다고 결정하였습니다.

한편, 금번 유상증자의
발행금액이
축소되거나, 구주주 청약이 부진하여 실제 납입금액이 축소될 경우, 유상증자를 완료한 이후에도 채무불이행 발생 위험이 존재할
수 있습니다.

또한, 자금수지 계획은 증권신고서 제출일 현재 당사의 계획 및 가정에 기초하여 작성된 것으로, 실제 자금 집행 시점, 거래 조건 및 금액 등은 향후 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
위와 같이 유상증자의 발행금액 혹은 납입금액이 축소되거나, 자금수지 계획이 계획과 같이 이행되지 못하여 유상증자를 완료한 이후에도 채무불이행이 발생될 수 있다고 판단될 경우, 차입금의 만기 연장, 금융기관 및 최대주주를 통한 추가 차입, 추가 자산 매각 등 회사의 자구노력을 추가로 실시하여 현금 유동성을 최대한 확보하여 채무불이행이 발생하지 않도록 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 위와 같은 추가적인 계획을 실행했음에도 불구하고, 현금 유동성이 부족하다고 판단될 경우, 회사의 계속기업으로서의 존속 가능성을 유지하기 위해 주주분들과의 충분한 소통을 거쳐 주주분들의 권리가 최대한 보호되면서 회사가 현금 유동성을 확보할 수 있는 자본확충 방안(주주배정 유상증자, 제3자배정 유상증자 등)을 실행할 계획입니다. 당사는 최대주주 또한 이와 같은 사정이 발생하여 유동성 부족으로 당사가 채무불이행에 이를 우려가 있는 경우 이를 방지하기 위하여 필요하고 가능한 범위에서 지원할 의사가 있음을 최대주주로부터 확인하였습니다. 그럼에도 불구하고

투자자께서는 상기 자금수지 계획이 확정된 사항이 아니라는 점에 유의하시어 투자 판단에 임하시기 바랍니다.

라. 수익성 변동 및 악화 관련 위험

당사는 2024년 3월 신재생에너지 및 ESS 사업부문(에스케이이터닉스)을 인적분할함에 따라 과거 실적 변동을 보완해주던 에너지 사업 부문이 제외되어 부동산 개발 중심의 사업 구조로 재편되었습니다. 이에 따라 전체 실적이 국내 부동산 경기와 개발 사업 진행 상황에 직접적인 영향을 받게 되었으며,
2026년
반기
기준 부동산 개발 및 운영 사업 부문의 매출 비중이 약
86.3
%로 절대적인 비중을 차지함에 따라 전사 수익성 지표의 부동산 경기 종속성과 실적 변동 위험이 과거 대비 유의미하게 상승한 상태입니다.

당사의 손익 구조는 개별 대형 프로젝트의 분양 및 인도 시점, 그리고 매각 정산에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다. 과거 대규모 지분법관련이익(2023년 약 2,279억 원) 유입 및 대형 현장 준공에 따른 인도 기준 매출 집중(2024년 8,709억 원) 국면을 거친 이후, 최근 들어 과거 실적을 견인했던 대형 현장들이 종료되면서 역기저효과가 발생하였습니다. 이로 인해
후속 프로젝트(구로 생각공장, 군포역 복합개발 등)의 본격적인 매출 인식 시점 사이에 공백이 발생함에 따라 고정비 부담이 심화되었으며, 2026년 반기 연결 기준 영업수익
1,544
억 원에 영업적자 -
521
억 원, 당기순손실 -
655
억 원을 기록하며 적자 전환하였습니다.

향후 신규 딜 진행이 지연되거나 진행 중인 대형 사업장의 준공 및 정산 시점이 이월되는 경우 일시적인 매출 부진이 심화될 수 있으며, 현재 진행 중인
주요 사업장의 분양률이 손익분기점을 하회하거나 공사비 추가 정산 압박이 있을 경우 이익률 회복 시점이 예상보다 지연되거나 적자가 장기화될 가능성
을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 손익 구조가 개별 프로젝트의 집행 스케줄과 부동산 경기 변동에 따라 높은 변동성을 보일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

마. 주요 개발 사업장별 진행 현황, 개발 불확실성 및 차입·약정에 따른 위험

당사는 오피스, 임대주거, 분양주거, 지식산업센터 등 다양한 자산 포트폴리오를 바탕으로 개발 벨류체인 전반을 영위하며 리스크를 분산 관리하고 있으나,
개별 개발 사업장은 거시경제 변수, 인허가 관청의 정책 변경, 시공사 여건 및 분양 경기 등 외부 불확실성에 직접적으로 노출
되어 있습니다. 당사가 추진 중인 주요 사업장들은 토지 수용 및 명도 절차 지연, 시공사 변경 및 도급 조건 협의 장기화, 인허가 관청과의 협의 지연, 지반 조건 등 현장 변수로 인한 공정 지연, 그리고 분양 시장 침체 등 다양한 리스크에 직면해 있습니다.사전 개발 단계에 있는 주요 사업장(송파복정, 서울역, 문래동, 여의도, 강남역L, ep.남산, 공덕역, 청량리)의 경
우 토지수용 과정에서의 분쟁 장기화, 기존 시공사 포기에 따른 대안 시공사 선정 지연, 주용도 변경 및 인허가 재협의 난항 시 당초 계획한 착공 및 준공 일정 달성이 불확실해질 수 있습니다.
아울러 착공 및 공사가 진행 중인 주요 사업장(성수MXD, 서울숲, 당산역) 역시
현장 지질 변동에 따른 토공사 공기 지연, 지구단위계획 및 건축허가 변경 지연 위험이 잔존하며, 특히 사용승인을 받은 군포 지식산업센터 등에서는 분양 경기 침체 영향으로 입주 및 잔금 수금이 지연되거나 수분양자의 계약 해지 요청이 증가할 위험
이 상존합니다.
아울러 당사는 개별 사업장을 담보로 한 별도 기준 특정차입금(8건, 대출금액 4,416억 원) 및 연결 종속법인 차입금 중 당사 별도 실체의 자금보충·채무인수 약정이 설정된 차입금(2건, 대출금액 647억 원)을 부담하고 있습니다. 또한 군포 트리아츠 지식산업센터(본PF 채무인수/자금보충, 수분양자 중도금 대출 연대보증, 책임준공 약정) 및 이천 백사 물류센터(자금보충 및 채무인수 850억 원) 등 주요 시행·관련사에 대한 신용보강을 제공하고 있어, 개별 사업장의 상환 지연이나 약정 이행 요구 발생 시 당사의 추가적인 자금 투입 부담으로 이어질 수 있습니다.당사는 본 정정증권신고서 제출 전일 현재 상기 기재한 특정차입금 현황, 우발채무 내역 외 별도로 체결된 추가적인 채무 또는 미공시 약정사항은 존재하지 않습니다.

다만, 향후 부동산 경기 침체 및 금융시장 유동성 악화 등으로 개별 사업장의 일정 연기나 분양·매각 거래 차질이 발생할 경우, ① 인허가·공정 지연에 따른 개발 사업성 악화, ② 개별 사업장 차입금의 차환·상환 부담 및 만기 연장 불확실성, ③ 신용보강 약정에 따른 실질적 대위변제 의무 가시화 및 당사 직접 자금 투입 부담이 실재할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 사업장별 개발 진행 경과 및 재무 약정 이행 현황을 종합적으로 고려하여 유의하시기 바랍니다.

바. 신용등급 하락 관련 위험

당사는 최대주주 변경 절과 부동산 업황 위축 등을 반영하여, 한국신용평가(2026.06.22) 및 한국기업평가(2026.06.30)로부터 기존 SK그룹 계열 소속에 기반한 유사시 지원가능성을 전면 배제당하였습니다. 이로 인해
당사의 무보증 사모사채 신용등급이 기존 'BBB(부정적 검토)'에서 'BBB-(부정적)'로, 기업어음 및 전자단기사채 신용등급이 'A3'에서 'A3-'로 최종 하향 조정되었습니다. 이에 따라 그동안 'SK디앤디' 브랜드와 대기업 집단 신인도를 바탕으로 누려왔던 대형 프로젝트 수주 및 자금 모집상의 이점이 약화되고 조달 조건이 불리하게 변동될 위험이 존재합니다.

아울러 신용등급 전망에 '부정적(Negative)'이 부여됨에 따라 추가적인 등급 하락 위험이 상존하고 있습니다. 이는 구로 생각공장 등 지식산업센터 현장의 분양 계약 취소 및 미입주에 따른 대액 매출 환입(2026년 1분기 연결 영업손실 -93억 원)과 과중한 차입 부담에 기인합니다. 향후
한국기업평가의 하향 변동요인(순차입금/EBITDA > 7배 초과)이나 한국신용평가의 하향 요인(영업자산 회수 지연 및 우발채무 현실화)이 충족되어 추가적인 등급 강등이 이루어질 경우, 크레딧 스프레드 확대에 따른 금융비용 부담 가중 및 차환 발행 실패 위험이 심화될 수 있습니다.

특히 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 보유한
장기차입금 1건(아벨라제일차, 총 400억 원)의 경우 'BBB- 이상 신용등급 유지'가 기한이익상실(EOD) 사유로 설정
되어 있습니다. 현재 당사의 등급이 'BBB-(부정적)'를 기록하고 있어 추가 등급 하락 시 해당 차입금에 대한 즉각적인 조기상환 압박이 발생할 수 있으며, 향후 신규 조달할 PF 대출이나 사채 약정 등에서도 신용등급 유지 조항이 추가될 경우 연쇄적인 조기상환 리스크가 전사 유동성 위기로 확대될 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 각별히 유의하시기 바랍니다.

사.
BBB등급 채권 투자심리 위축에 따른 자금조달 관련 위험

2026년 상반기 국내 자본시장 내에서 발생한 연쇄적인 채무불이행(디폴트) 및 회생절차 신청 사태는 채권시장 및 부동산 업종에 대한 투자심리를 극도로 위축시켰습니다. 2026년 4월 국내 주요 상장리츠인 '제이알글로벌리츠'가 벨기에 오피스 자산의 가치 하락에 따른 LTV 기준 초과로 현금유보 이벤트가 발생한 이후, 만기 도래한
전단채 400억 원을 상환하지 못해 D등급 수직 강등 및 회생절차(ARS)를 신청하며 공모 상장리츠 첫 법정관리 사태가 발생하였으며, 이는 부동산 유동화 증권 전반의 신뢰도를 급격히 추락시키는 원인이 되었습니다.

이어 2026년 6월에는 대중적 지명도가 높은 미디어 기업 'JTBC'가 영업현금창출력 저하 속에서
유동화 차입금 206억 원 미상환 및 기업어음(CP) 360억 원 결제 미이행에 따른 부도 발생으로 서울회생법원에 회생절차 개시를 신청함에 따라, BBB급 회사채 시장 전반에 대한 시장 신뢰도 하락과 투자자 경계감이 극도로 심화되었습니다. 이러한 상장리츠 및 미디어 대기업의 연쇄 디폴트 사태는 개인투자자 이탈과 금융기관의 리스크 관리 강화를 유발하여 비우량 신용등급 및 부동산 유동화 시장 전반의 투자 수요를 경색시키는 결과를 초래하였습니다.

최근 당사는 최대주주 변경에 따른 계열지원가능성 배제로 신용등급이 'BBB-(부정적)' 및 'A3-'로 하향 조정된 상황에서, 상기 제이알글로벌리츠 및 JTBC 사태발 비우량 채권 투자심리 위축과 자본시장 내 크레딧 스프레드 확대라는 이중의 악재에 직면해 있습니다. 이에 따라
당사가 계획하고 있는 자산 유동화 방식의 단독 조달 및 만기도래 단기차입금·사채의 차환 여건이 극도로 악화되어 자금 조달의 불확실성이 심화될 위험이 상존
하오니 투자자 여러분께서는 당사의 신용도 및 자금 조달 가시성에 대해 지속적으로 모니터링하시기 바랍니다.

아. 보유 부동산 자산 가치 하락 및 담보 제공에 따른 처분 제한 관련 위험

당사는 K-IFRS 회계기준상 보유 목적에 따라 보유 부동산 자산을 재고자산(
2026년 반기말 3,929억 원)과 투자부동산(
2026년 반기말 2,294억 원)으로 구분 인식하고 있으며, 해당 자산들의 합산 총액(
2026년 반기말 6,223억 원)은 당사 연결 총자산 대비
38.2%의 높은 비중을 차지하고 있습니다. 최근 부동산 경기 둔화 및 분양 침체, 시행 원가 상승 압력이 지속됨에 따라
2026년
반기말
연결 기준 재고자산 평가충당금
699
억 원을 계상하였으며, 운영 중인 투자부동산에 대해서도
144
억 원의 투자부동산 손상차손을 인식하였습니다. 향후 거시경제 여건 악화가 장기화될 경우 후속 자체 사업장에서도 추가적인 자산 감액 충당금 설정 및 손상 처리가 발생하여 당사의 영업비용 가산 및 당기순손익을 직접적으로 악화시킬 위험이 존재합니다.

또한 당사는 초기 부지 매입과 대규모 개발 사업비 조달을 위해 주요 보유 부동산 자산 및 수익권을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다. 2026년
반기말 현재 당사의 직접 담보설정액은
1조 5,673억 원에 달하며, 특히
영등포구 당산동 생각공장, 구로동 생각공장, 문래동 오피스, 청량리 주상복합, 신사동 가로수길 캔버스랩 등 당사 핵심 5개 현장의 부동산 수익권
및 엘비일반사모58호 수익증권이 신한캐피탈 외 21개 금융기관 대주단에 각 2,400억 원(합계 4,800억 원) 규모의 질권으로 설정되어 있습니다.
이처럼 보유 자산의 상당 부분이 선순위 담보 및 신탁으로 지정되어 있어, 유동성 경색 발생 시 금융기관과의 사전 협의 없이 해당 자산을 단기간 내에 독자적으로 처분하여 자금을 확보하는 데에는 구조적인 한계가 존재합니다.

만일 진행 중인 주요 개발 프로젝트의 분양 및 입주가 지체되어 기한이익상실 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 대주단에 의해 재고자산 및 투자부동산에 대한 공매 등 담보권 실행 절차가 진행될 수 있습니다.
부동산 경기 하락기에는 담보 자산의 처분 가격이 당초 감정평가액을 하회할 가능성이 높아 금융기관 변제 후 당사로 유입되는 잔여 분배금이 미달하거나 전액 회수가 어려울 수 있으며, 이는 당사가 투입한 개발 원가의 손실 및 자산처분손실 반영으로 이어져 전사 재무 구조와 유동성에 치명적인 부담
을 줄 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

자. 자산 매각 관련 매각가격 하락에 따른 손실 발생 관련 위험

당사는 전사적인 유동성 확보 및 재무구조 개선을 위해 보유 중인 주요 자산의 매각을 다각도로 추진하고 있으나, 대외적인 부동산 경기 침체와 당사의 재무 여건 악화가 지속됨에 따라 보유 자산의 가치 하락 압박을 받고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사는 연결 재무상태표상 건설용지 및 투자부동산 등 총
6,223억 원 규모의 부동산 자산(연결 총자산 대비
38.2%)을 보유하고 있으나,
급박한 자금 조달 일정 및 시장 내 매수 섭외의 한계로 인해 향후 자산 매각 프로세스 진행 과정에서 장부금액을 하회하는 가격으로 처분이 이루어져 대규모의 자산처분손실이 현실화될 위험이 상존하고 있습니다.

실제로 당사는 2026년 6월 30일 보유 중이던 경기도 남양주시 진접읍 소재 건설용지를 신동아건설 주식회사에 총 640억 원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
당사는 해당 매각 계약의 예정 처분 가액을 반영하여 2026년 반기 재무제표상 남양주 진접 건설용지에 대해 약 575억 원의 평가손실충당금을 선제적으로 계상(영업비용 반영)하였습니다. 이에 따라 해당 매각 거래의 최종 정산 절차 진행 과정에서 추가적인 정산 손실이 인식되거나, 현재 다각도로 추진 중인 타 부동산 자산의 매각 가액이 장부금액을 하회할 경우 관련 자산평가 및 처분손실이 재차 발생하여 당사의 재무 건전성을 악화시킬 위험이 상존합니다.

또한 당사가 보유 중인 주요 건설용지와 부동산 자산의 상당 부분은 차입금 조달 및 PF 약정과 관련하여 금융기관에 담보로 제공되어 있어 처분 권리가 실질적으로 제한되어 있습니다. 만약 업황 악화로 인해 자산의 최종 매각가액이 해당 자산을 담보로 조달했던 특정차입금 대출 잔액을 하회할 경우,
매각 대금 전액을 차입금 상환에 투입하더라도 대출금을 완전히 변제하지 못해 자체 보유 현금을 추가로 유출해야 하는 구조적 위험이 발생하며, 이는 자산 매각을 통한 현금 유입을 제약하고 유동성 압박을 오히려 가중
시킬 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

차. 공동·관계기업 투자 지분의 가치 변동 및 손실 인식에 따른 위험
당사는 부동산 개발 및 운영 사업의 효율적 추진을 위해 자체 시행 방식 외 리츠(REITs), PFV, 사모펀드 등 다양한 공동기업 및 관계기업에 지분을 출자하는 방식으로 다수의 간접 개발 프로젝트를 영위하고 있습니다. 2026년
반기말
기준 당사의 별도 재무상태표상 종속·공동·관계기업 투자자산의 장부가액 합계는
4,384
억 원 규모로 당사 별도 총자산 내에서 높은 비중을 차지하고 있으며,
2026년
반기
중 관계기업 투자자산에서 발생한 영업성 손실
95
억 원 등이 계상되어 전사 반기 순손실 발생의 요인
으로 작용하였습니다.

또한 일부 간접 개발 현장 및 피투자법인의 손실 누적으로 인해 ㈜아파트테크, ㈜디디아이에스에스280, ㈜파스토로보틱스, ㈜디디아이에스씨49, ㈜디디아이와이에스40, ㈜세미콜론문래 등
7개 피투자법인의 투자 지분 장부금액이 0 이하로 감소하여 지분법 적용이 중지되었습니다.
지분법 적용 중지 이후 발생한 미인식 손실 총액은 2026년
반기말
기준 약
-511
억 원 규모이며, 향후 피투자법인의 가치가 회복되더라도 과년도에 누적된 미인식 지분법손실이 우선적으로 전액 상쇄되어야만 당사 장부에 이익으로 재인식될 수 있으므로 수익 인식 복귀 시점이 이월될 가능성이 있습니다.

아울러 당사는 시행 주체인 공동·관계기업의 PF 자금 조달 및 사채 발행 등을 지원하기 위해 보유 중인 피투자법인 주식을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다.
2026년
반기말
기준 당사가 금융기관에 담보로 제공 중인 관계기업 지분의 장부금액 합계는
869
억 원이며 대주단 담보설정액 총계는
1조

2,124
억 원에 달하여, 기설정된 주식 담보권으로 인해 필요 시 이를 처분하거나 재유동화하여 가용 자금으로 확보하는 데 한계
가 따를 수 있습니다. 만약 해당 피투자법인들이 사업 지연이나 자금 부족으로 대출 채무를 적기에 상환하지 못하거나 기한이익상실(EOD) 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 금융기관에 의해 주식에 대한 강제 처분(공매 등) 절차가 진행되어 지분 상실 및 투자주식처분손실이 발생할 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

카. 우발채무 관련 위험

당사는 부동산 개발 및 시행 사업을 전개하는 과정에서 피고 계류 중인 소송사건(13건, 약 455억 원)을 비롯하여 수분양자 중도금 대출 연대보증, 공동·관계기업에 대한 본PF 채무인수 및 자금보충약정, 주요 자산의 신탁 및 담보 제공, 장외파생상품 계약, 인적분할에 따른 연대채무 등 다변화된 형태의 우발채무 및 약정사항을 부담하고 있습니다. 이 중 구로 생각공장 현장의 경우, 준공 후 미분양 담보대출(1,650억 원)을 실행함으로써 기존의 중도금 대출 연대보증 및 타인 채무보증 구조(우발채무)를 전액 해소한 바 있습니다.
그러나 이는 우발채무가 실질적으로 소멸된 것이 아니라 당사의 재무상태표상 단독 장기차입금(1,650억 원)으로 직접 전환된 결과에 해당하므로, 결과적으로 당사의 직접적인 차입금 부담을 가중시키고 재무적 완충 능력을 제약하는 요인으로 작용하고 있습니다.

이와 함께 당사가 출자 및 공동 시공으로 참여한 군포 트리아츠 지식산업센터 현장에서는 비주택 부동산 경기 침체와 수분양자의 잔금대출 전환 차질이 맞물리면서, 중도금 대출 채무불이행에 따른 당사의 대위변제 의무가 현실화되고 있습니다. 증권신고서 제출 전일 기준 군포 트리아츠 현장의 수분양자 중도금 대출잔액은 총 2,105억 원 규모이며, 당사의 약정 분담비율(50%)을 적용할 경우 당사가 실질적으로 부담해야 할 대위변제 예상 금액은 약 1,053억 원에 달합니다.
이에 따라 금번 유상증자 대금 집행을 통한 유동성 확보에도 불구하고, 향후 해당 사업장의 입주 정체 현상이 장기화될 경우 당사의 직접적인 현금 유출 부담이 지속될 위험이 상존합니다.

나아가 당사는 군포 트리아츠 본PF(대출잔액 4,290억 원 / 약정 5,520억 원 채무인수) 및 이천 백사면 물류센터(850억 원 자금보충, 만기 2026.08.31) 등 공동·관계기업 차입금에 대해서도 대규모 신용보강을 제공하고 있으며, 당사 소유 투자부동산, 지분상품, 부동산 수익권 등에 대해 총 1조 5,603억 원 규모의 대주단 담보권을 설정하고 있는 상황입니다.
만약 주요 피투자법인 및 사업장의 분양 성과 저조, 공사비 인상, 대출 만기 연장 협의 불발 또는 자산 매각 지연 등으로 채무상환 차질이 가시화될 경우, 당사가 제공한 보증 의무가 확정 부채로 전환되거나 대주단의 담보권 실행 및 파생상품 차액 정산에 따른 대규모 현금 유출이 일시에 발생하여 전사 유동성 대응 능력을 크게 저해
할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

타. 계열편출 완료에 따른 대규모 기업집단 규제 해제 및 신용도·지배구조 변동 위험

당사는 2026년 07월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열회사 제외 승인을 통지받음에 따라, 기존 SK그룹 계열회사 및 지주회사의 자회사에서 공식적으로 탈퇴(계열편출) 완료되었습니다. 금번 계열편출 완료에 따라 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 공시대상기업집단 및 상호출자제한기업집단 소속 계열회사 지위가 해소되었으며,
계열사 간 채무보증 제한, 상호출자 금지, 대규모 내부거래 이사회 의결 및 공시 의무 등 대규모 기업집단 관련 규제 대상에서 제외되어 행정적 부담은 일부 완화되었습니다.

그러나 대기업 집단 지위에 따른 공시 의무가 해제됨에 따라 일반 투자자 관점에서는 최대주주 및 특수관계인 간의 주요 거래 내역이나 의사결정 경로를 파악하는 데 과거 대비 제한이 발생할 수 있습니다. 또한 당사는 SK그룹 주채무계열 체계에서 제외되어 개별 독자 실체로 분리됨에 따라,
과거 대기업 집단을 통해 누려왔던 대외 신인도 및 금융권 여신 심사 시의 간접적인 신용 보완 효과(계열의 유사시 지원가능성 등)를 상실하였습니다. 이러한 지배구조 변동에 따른 신용도 차감 리스크는 이미 당사의 사모사채 신용등급 하향('BBB-' 부정적)에 반영된 바 있습니다.

향후 당사에 대한 금융기관의 개별 독자신용도 평가 기조가 정착됨에 따라,
기존 PF 대출의 만기 연장 시 추가 담보 제공 요구, 차환 발행 금리 상향 조정 등 실질적인 조달 비용 부담이 지속·가중될 위험이 상존
합니다. 향후 단기 현금흐름 및 주주가치 변동성 위험이 실재하오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

파. 특수관계자 거래 관련 위험
당사는 프로젝트별 특수목적법인(PFV), 사모펀드, 리츠 등을 설립하여 개발을 진행하고, 당사가 해당 기구들의 지분을 취득하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 후 비즈니스 단계별로 매출을 일으키는 고유의 디벨로퍼 사업 구조를 취하고 있습니다.
당사의 전체 영업수익 대비 특수관계자 매출 비중은 2023년 20.4%에서 2024년 70.7%까지 급격히 상승한 후 2025년 33.2%, 2026년
반기

39.3
%를 기록하는 등 매년 상당한 변동성
을 보이고 있습니다. 이처럼 당사의 외형 실적과 현금 유입은 특수관계자 법인들의 개발 사이클, 분양 성과 및 자산 매각 정산 시점에 직접 연동되는 특성을 지니고 있습니다.

또한 당사는 특수관계자와의 거래 과정에서 대규모 수취채권 및 대여금 잔액을 보유하고 있습니다.
2026년
반기말
기준 당사의 특수관계자 대상 수취채권 잔액은
252
억 원, 대여금 잔액은
648
억 원에 달하여 당사의 가용 현금(
반기말
별도 현금성자산
341.6
억 원) 대비 상당한 자금이 유보되어 있습니다.. 해당 채권 및 대여금은 개별 사업장의 영업 현금흐름이나 자산 매각을 재원으로 회수되어야 하므로, 최근의 비주택 부동산 경기 둔화가 지속되어 프로젝트 법인들의 유동성이 악화될 경우 회수 기간 장기화 및 대손충당금 설정으로 이어져 당사의 유동성을 제약할 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 당사의 매출, 채권, 대여금 등 전반적인 재무 구조가 관계기업들과 고도로 얽혀 있어 이들의 사업 성패가 당사의 재무안정성에 직접적인 영향을 미친다는 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. 최대주주의 청약 참여 계획 및 유상증자 참여에 따른 지분율 변동 관련 사항

당사의 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는
증권신고서 제출 전일 현재 당사 보통주식 총
14,649,420주(지분율 약 78.69%)
를 보유
하고 있습니다.
이는 한앤코개발홀딩스 유한회사의 기존 보유 지분(약 47.42%) 외에, 2025년 9월 30일 에스케이디스커버리 주식회사와 체결한 주식매매계약(5,821,751주, 지분율 약 31.27%)의 거래종결이 2026년 8월 11일 자로 완료됨에 따른 것입니다. 당사는 한앤코개발홀딩스 유한회사가 지분율 약 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 대해 청약 참여할 계획임을 확인하였습니다.
한편,
한앤코개발홀딩스 유한회사는
본 정정 증권신고서 제출일인 2026년 08월 10일로부터 최소 1년간
당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 당사에 확인
하였습니다. 투자자 여러분께서는 유상증자 이후 최대주주 지분율 변동 추이 및 주주 구성 관련 사항에 유의하시기 바랍니다.

나. 유상증자 이후 주식분산 미달, 거래량 미달 사유에 따른 상장폐지 관련 위험

한국거래소 「유가증권시장 상장규정」에 따르면 규정에서 정한 상장폐지 사유가 발생할 경우 거래소는 해당 주식을 상장폐지할 수 있으며, 금번 주주배정 유상증자의 특성을 고려할 때 검토가 필요한 요건은
'주식분산 미달' 및 '거래량 미달' 두 가지 요건입니다.

주식분산 미달 요건은 최근 사업연도 말 기준 일반주주 수가 200명 미만이거나 일반주주 소유주식 비율이 유동주식수의 5% 미만인 경우 관리종목으로 지정(단, 일반주주 소유주식 총수 200만 주 이상 시 예외)됩니다. 당사의 2026년 06월 30일 기준 현황은
일반주주 수 10,577명, 소유주식 수 3,956,670주(21.25%)로 지정 기준에 해당하지 않으며, 예외 인정 기준(200만 주 이상) 또한 충족하고 있습니다. 금번 유상증자 완료 후 구주주 청약률 0% 및 최대주주 120% 청약이라는 보수적인 시나리오를 가정하더라도
증자 후 일반주주 소유주식 비율은 약 6.5%로 지정 기준(5% 미만)을 상회하며, 추후 지분 변동으로 해당 비율이 5% 미만으로 하회하더라도
일반주주 소유주식 총수가 예외 인정 기준(200만 주)을 초과하므로 상장규정상 주식분산 미달 예외 요건을 충족합니다.
한편, 상장폐지 지정 우려 및 관련 불확실성을 고려하여, 한앤코개발홀딩스 유한회사는 본 정정신고서 제출일 현재 인위적으로 지분율을 확대하기 위한 목적으로 장내거래 혹은 블록딜 방식의 추가 지분 취득 행위를 진행할 의사가 없음을 당사에 확인하였습니다. 아울러 당사 역시 유동주식수 대비 일반주주 소유주식 비율을 감소시킬 수 있는 자기주식 취득 및 소각 계획이 존재하지 않습니다. 따라서 향후 최대주주 및 당사의 인위적인 지분 변동 행위에 따라 주식분산 미달로 인한 관리종목으로 지정될 가능성은 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 금번 유상증자 이후 주식의 거래 행태 등으로 인한 주식분산 미달 사유 발생 가능성은 배제할 수 없으니 투자자는 이 점 유의하시기 바랍니다.

거래량 미달 요건
은 보통주권 기준 반기의 월평균거래량이 해당 반기 말 현재 유동주식수의 1% 미만인 경우 관리종목으로 지정(단, 반기 월평균거래량 2만 주 이상 또는 일반주주 수 300명 이상 & 지분율 20% 이상 시 예외)됩니다. 2026년 상반기 당사의
반기 월평균거래량은 785,616주(4.22%)로 지정 기준(1% 미만)에 해당하지 않으며 예외 인정 기준을 충족
하고 있습니다. 금번 유상증자에 따른 모집주식수(44,681,000주) 전량 발행 후 월평균거래량이 상반기 수준을 유지한다고 가정할 경우
증자 후 월평균거래량 비율은 1.24% 수준으로 추산되어 지정 기준에 해당하지 않으나 기존 대비 기준선에 근접
하게 됩니다. 향후 거래량 감소 등으로 해당 비율이 1% 미만으로 하회하더라도 보수적 시나리오 가정 시 '일반주주 지분율 20% 이상' 요건은 미충족하나
과거 반기 월평균거래량이 또 다른 예외 기준(2만 주 이상)을 상회하므로 동 규정 단서에 따라 예외 요건을 충족
합니다.
또한 향후 거래 급감 시에도 유동성공급계약(LP 계약) 체결 등 거래소 규정상 예외 적용 방안을 검토·이행할 수 있으며, 이 경우 거래량 미달에 따른 관리종목 지정 예외 대상에 해당합니다. 그럼에도 불구하고 주식 거래 행태 등으로 인하여 거래량 미달에 따른 관리종목 지정 대상에 해당할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
다만 금번 유상증자 완료 이후
구주주 청약 결과에 따른 유동주식 분포 상황 변동 및 시장 거래량 추이 등에 따라 관리종목 지정 예외 적용 여부의 변동성이 발생
할 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
다. 주주배정 방식 모집에 따른 미발행 수량 발생 및 발행규모 감소 가능성 위험

금번 유상증자는 구주주 청약 후 발생하는 미청약 물량(실권주)에 대해 일반공모를 진행하지 않고
전량 미발행 처리하는 주주배정 방식
으로 추진됩니다. 이에 따라 경영실적 변동이나 주식시장 냉각 등으로 인해 구주주의 미청약 물량이 발생할 경우, 실권주를 소멸시키지 않고 일반인에게 재공모하는 '주주배정 후 실권주 일반공모' 방식과 달리
최종 공모자금 조달 규모가 당초 계획 대비 축소
될 수 있습니다. 조달 자금이 축소될 경우 기수립한
채무상환 계획에 차질이 생겨 유동성 경색 심화 및 추가 금융비용 발생, 대외 신인도 하락
으로 이어질 수 있습니다.투자자 여러분께서는 금번 유상증자가 실권주 일반공모를 거치지 않는 주주배정 방식으로 진행됨에 따라,
구주주 청약 결과에 따라 최종 자금조달 규모가 감소하여 당사의 채무상환 및 유동성 대응 능력에 차질이 발생할 수 있다는 점에 유의
하시기 바랍니다.

라. 최대주주 지분 매각 관련 경영권 변동 또는 지분율 변동 위험

한앤코개발홀딩스 유한회사는 당사의 지분증권 8,827,669주(지분율 47.42%)를 보유하고 있습니다. 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는 상법 및 舊 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(법률 제18128호, 2021. 4. 20.에 일부 개정되어 2021. 10. 21. 시행되기 전의 법률) 제249조의13에 의하여 설립된 법인입니다. 일반적으로 경영참여형 사모집합투자기구는 자금모집, 투자대상기업에 대한 투자, 기업가치의 제고, 매각의 단계로 운용되며, 정관에서 정한 존속기간의 만료 시 해산됩니다. 따라서
당사의 최대주주가 향후 지분을 매각하는 경우 당사의 최대주주의 지분율이 변동될 수 있고, 그에 따라 당사의 경영권이 변동될 위험이 존재합니다.마. 신주의 환금성 제한 및 주가 변동에 따른 원금 손실 가능성
금번 유상증자
청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약
이 있으며,
청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손해가 발생할 가능성
이 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
바. 상장기업의 관리감독기준 강화에 따른 위험
최근 상장기업에 대한 관리감독기준이 강화되는 추세이며, 향후
당사가 상장기업 관리감독기준을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치
가 취해질 수 있습니다.
사. 분석정보의 한계 및 투자판단 관련 위험
금번 유상증자를 통해 취득한 당사의 주식가치가 하락할 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있습니다. 또한
금번 공모를 위한 분석 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 투자자께서는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 다양한 방면에서 신중한 검토를 병행하여 독자적으로 판단
하시기 바랍니다.
아. 경영환경변화 등에 따른 위험
대내외적 경영환경 변화에 따라
당사 실적의 급변동이 있을 경우 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있으므로,
상기 투자위험요소 및 본 증권신고서에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안되며, 투자자 여러분이 독자적으로 결정해야 함을 유의하시기 바랍니다.
자. 증권신고서 정정에 따른 일정 변경 가능성

본 증권신고서는 공시심사 과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 경우 감독기관의 정정명령 등에 따라 제반 일정이 지연 또는 연기될 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경
될 수도 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
차. 집단 소송이 제기될 위험

당사가 잘못된 정보를 제공하거나 부실감사 등으로 주주들에게 손해를 끼칠 시 일부 주주들로부터 집단 소송이 제기될 위험
이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
카. 유상증자 철회에 따른 위험
유상증자 진행 과정에서 모집 절차의 진행에
중대한 영향을 미칠만한 사유가 발생하여 당사 혹은 "대표주관회사"의 판단으로 유상증자가 철회
될 수 있습니다. 유상증자 납입 전에 철회될 경우 청약으로 인한 손실은 발생하지 않으나, 철회 시점에 따라 권리락에 따른 주가하락, 신주인수권증서 매매로 인한 손실 등이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
타. 차입공매도 유상증자 참여 제한 관련 위험
금융위원회의 공매도 제도개선 관련 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」일부개정에 따라,
주권상장법인이 유상증자 계획을 공시한 이후 발행가격 산정을 위한 대상 거래기간의 마지막날(발행가격 산정 기산일)까지, 해당 기업의 주식을 공매도 한 자는 증자참여를 제한하되, 예외적인 경우에만 증자참여가 허용
됩니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4).
파. 개인종합자산관리계좌(ISA) 납입한도에 따른 청약제한 위험
개인종합자산관리계좌(이하 ISA 계좌)는 연간 납입가능한도 제한(연간납입한도 2,000만원, 5년간 최대 1억원까지 납입가능하며 납입한도 이월가능)이 있는 계좌입니다.
ISA계좌를 통한 신주인수권증서 보유자 청약시, 투자자별 유상증자 배정주수에 해당하는 청약증거금 납입금액이 ISA계좌 잔여납입한도를 초과할 경우 유상청약이 제한
될 수 있으니, 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

(단위 : 원, 주)

증권의종류
증권수량
액면가액
모집(매출)가액
모집(매출)총액
모집(매출)방법

보통주
44,681,000
1,000
3,060
136,723,860,000
주주배정

인수(주선) 여부
지분증권 등 상장을 위한 공모여부

주선
아니오
해당없음
해당없음

인수(주선)인
증권의종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

주선
NH투자증권
기타
-
-
-
-

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2026년 10월 12일 ~ 2026년 10월 13일
2026년 10월 15일
-
-
2026년 09월 02일

청약이 금지되는 공매도 거래 기간

시작일
종료일

2026년 07월 29일
2026년 10월 06일

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
136,723,860,000

발행제비용
977,174,090

신주인수권에 관한 사항

행사대상증권
행사가격
행사기간

-
-
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

일반청약자 환매청구권

부여사유
행사가능 투자자
부여수량
행사기간
행사가격

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】

주요사항보고서(유상증자결정)-2026.07.28

【기 타】
1) 상기 모집가액은 예정가액이며, 확정발행가액은 구주주 청약 초일 전 제3거래일(2026년 10월 06일)에 확정되어 2026년 10월 07일에 회사 인터넷 홈페이지(http://www.skdnd.com)에 공고되고 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다.2) 상기 모집금액 및 발행제비용은 예정발행가액을 기준으로 산정된 것으로 향후 변경될 수 있습니다. 상기 자금의 사용목적 금액 중에서 발행제비용은 자체자금으로 집행할 예정이며, 본 공모자금은 채무상환자금 목적으로 집행할 예정입니다.3) 상기 청약기일은 구주주 청약일정이며, 별도의 일반공모 청약은 진행하지 않습니다.4) 구주주 청약 및 초과청약자에 대한 배정 결과 발생하는 실권주 및 단수주는 미발행 처리할 예정입니다.5) NH투자증권(주)는 당사 주주배정 유상증자의 대표주관(모집주선)회사입니다. 금번 유상증자는 모집주선 방식으로 진행되는 바, NH투자증권(주) 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수 업무를 수행하지 않습니다.6) 당사의 금번 유상증자는 주주배정 방식으로 신주인수권증서가 발행되며, 신주인수권증서는 5거래일간(2026.09.21~2026.09.29) 상장되어 거래될 예정입니다. 신주인수권증서를 배정받은 구주주는 정해진 기간 동안 신주인수권증서를 장내에서 거래하거나 장외에서 계좌간 대체 등 방식으로 거래할 수 있습니다.7) 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 의거, 2026년 07월 29일부터 2026년 10월 06일까지 당사의 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.8) 금융감독원에서 본 증권신고서를 심사하는 과정에서 주요사항의 변동으로 인한 기재 내용의 정정 등으로 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다.9) 증권신고서의 효력의 발생은 본 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

당사는 2026년 07월 28일 개최한 이사회 결의를 통하여 기명식 보통주 44,681,000주를 주주배정 방식으로 발행하기로 결정하였으며, 동 증권의 개요는 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

증권의 종류
증권수량
액면가액
모집(매출)가액
모집(매출)총액
모집(매출) 방법

기명식 보통주
44,681,000
1,000
3,060
136,723,860,000
주주배정

주1) 이사회 결의일 : 2026년 07월 28일주2) 1주의 모집가액 및 모집총액은 예정 발행가액 기준으로 한 예정금액이며, 확정되지 않은 금액입니다.

발행가액은「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)에 의거, 주주배정 증자시 할인율 등이 자율화 되어 자유롭게 산정할 수 있으나,시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 「(구)유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제57조를 일부 준용하여 산정할 예정입니다.■ 예정 발행가액의 산출근거본 증권신고서의

예정 발행가액은 이사회결의일 직전 거래일(2026년 07월 27일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액(1,000원) 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가 단위 미만은 절상함)

기준주가 X 【 1 - 할인율(20%) 】

▶ 예정 발행가액
=
----------------------------------------

1 + 【증자비율(240.00%) X 할인율(20%)】

상기 방법에 따라 산정된 예정발행가액은 참고용이며, 구주주 청약일전 3거래일에 확정발행가액이 결정될 예정입니다.

[예정 발행가액 산정표 (2026.06.29 ~ 2026.07.27)]
(단위 : 원, 주)

일수
일 자
종 가
거 래 량
거래금액

1
2026-06-29
11,490
9,392
107,160,065

2
2026-06-30
11,690
14,241
166,446,610

3
2026-07-01
11,600
9,621
112,144,370

4
2026-07-02
11,290
8,001
90,317,960

5
2026-07-03
11,410
8,842
98,937,670

6
2026-07-06
11,300
9,010
101,477,790

7
2026-07-07
11,250
10,471
115,303,175

8
2026-07-08
11,250
9,167
102,312,920

9
2026-07-09
11,240
10,705
118,858,865

10
2026-07-10
11,240
6,648
74,784,580

11
2026-07-13
11,050
33,018
360,693,940

12
2026-07-14
7,850
654,012
5,366,522,720

13
2026-07-15
6,300
889,425
5,993,252,175

14
2026-07-16
5,640
526,664
3,000,482,775

15
2026-07-20
5,540
122,173
684,479,915

16
2026-07-21
5,610
120,428
680,856,980

17
2026-07-22
5,510
123,857
700,612,220

18
2026-07-23
5,780
127,357
730,032,300

19
2026-07-24
5,520
157,598
877,407,835

20
2026-07-27
5,660
41,705
236,156,450

1개월 가중산술평균(A)
6,817.41

1주일 가중산술평균(B)
5,648.65

기산일 종가(C)
5,660

A,B,C의 산술평균(D)
6,042.02
[(A)+(B)+(C)]/3

기준주가[Min(C,D)]
5,660
(C)와 (D)중 낮은 가액

할인율
20.0%

증자비율
240.00%

예정 발행가액
3,060
기준주가 X (1- 할인율) 예정발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율)(단, 호가단위 미만은 절상하며,액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

■ 공모일정 등에 관한 사항

[주요일정]

날짜
업 무 내 용
비고

2026년 07월 28일
이사회 결의
-

2026년 07월 28일
증권신고서(예비투자설명서) 제출
-

2026년 07월 28일
신주발행 및 신주배정기준일 공고
당사 인터넷 홈페이지(http://www.skdnd.com)

2026년 08월 28일
1차 발행가액 확정
신주배정기준일 3거래일 전

2026년 09월 01일
권리락
-

2026년 09월 02일
신주배정기준일(주주확정)
-

2026년 09월 14일
신주배정 통지
-

2026년 09월 21일
신주인수권증서 상장일
5거래일 거래(26.09.21~26.09.29)

2026년 09월 30일
신주인수권증서 상장폐지
구주주 청약초일 5거래일 전에 상장폐지되어 있어야함

2026년 10월 06일
확정 발행가액 산정
구주주 청약초일 3거래일 전

2026년 10월 07일
확정 발행가액 공고
당사 인터넷 홈페이지(http://www.skdnd.com)

2026년 10월 12일 ~ 2026년 10월 13일
구주주 청약
-

2026년 10월 15일
주금납입 / 환불
-

2026년 10월 28일
신주상장 예정일
-

주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정 요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정 요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

주2) 2019년 9월 16일부터 전자증권제도가 시행됨에 따라 금번 유상증자 시 발행되는 신주인수권증서 및 신주가 전자증권으로 발행될 예정이며, 신주상장과 동시에 신주가 유통될 예정입니다.

주3) 상기 일정은 유관기관과의 협의 과정에 의하여 변경될 수 있습니다.

2. 공모방법

[공모방법 : 주주배정]

모 집 대 상
주 수(%)
비 고

구주주 청약(신주인수권증서 보유자)
44,681,000주(100.00%)
- 구주 1주당 신주 배정비율 : 1주당 2.4014179012주- 신주배정 기준일 : 2026년 09월 02일- 구주주 청약일 : 2026년 10월 12일 ~ 13일(2일간)- 보유한 신주인수권증서의 수량 한도로 청약가능(구주주에게는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율을 곱한 수량만큼의 신주인수권 증서가 배정됨)

초과 청약
-
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6의 제2항 2호에 의거 초과청약- 초과청약비율 : 배정신주(신주인수권증서) 1주당 0.2주- 보유한 신주인수권증서의 수량에 초과청약비율(20%)를 곱한 수량을 한도로 초과청약 가능(단, 1주 미만은 절사)

합 계
44,681,000주(100.00%)
-

주1) 본 건 유상증자는 주주배정 방식으로 진행되며, 구주주 및 초과청약 결과 발생하는 실권주는 미발행 처리합니다.

주2) 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 2.4014179012주를 곱하여 산정된 배정주식수로 하되, 1주 미만은 절사합니다. 단, 신주배정기준일 전 주식매수선택권의 행사, 자기주식 변동 등으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

주3) 신주인수권증서 보유자는 보유한 신주인수권증서 수량의 한도로 증서청약을 할 수 있고, 동 주식수에 초과청약비율(20%)를 곱한 수량을 한도로 초과청약 할 수 있습니다. 단, 1주 미만은 절사합니다.① 청약한도 주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 + 초과청약한도 주식수② 신주인수권증서 청약 한도주식수 = 보유한 신주인수권 증서의 수량③ 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 X 초과청약 비율(20%)

주4)「자본시장법과금융투자업에관한법률」제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 의거, 2026년 07월 29일부터 2026년 10월 06일까지 당사의 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

※ 예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우 (매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 증권시장업무규정 또는 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위*가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

* 금융투자업규정 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계좌를 사용하는 등의 요건을 갖춘 거래단위

주5) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의7(우리사주조합원에 대한 주식의 배정 등에 관한 특례)에 따라 유가증권시장 상장법인이 주식을 모집하거나 매출하는 경우 우리사주조합은 모집하거나 매출하는 주식의 100분의 20을 배정받을 권리가 존재하나, 금번 주식 모집은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의9(우리사주조합원에 대한 주식의 배정 등에 관한 특례의 예외 등) 제3항 제1호에 의거하여 우리사주조합원에 대한 배정은 우리사주조합 급여 총액이 우리사주조합 배정금액보다 미달하는 관계로 우선배정하지 아니합니다.

※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의7(우리사주조합원에 대한 주식의 배정 등에 관한 특례)① 대통령령으로 정하는 주권상장법인 또는 주권을 대통령령으로 정하는 증권시장에 상장하려는 법인(이하 이 조에서 "해당 법인"이라 한다)이 주식을 모집하거나 매출하는 경우 「상법」 제418조에도 불구하고 해당 법인의 우리사주조합원(「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원을 말한다. 이하 같다)에 대하여 모집하거나 매출하는 주식총수의 100분의 20을 배정하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.6.8., 2013.4.5., 2013.5.28.>

1. 「외국인투자 촉진법」에 따른 외국인투자기업 중 대통령령으로 정하는 법인이 주식을 발행하는 경우

2. 그 밖에 해당 법인이 우리사주조합원에 대하여 우선배정을 하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

② 우리사주조합원이 소유하는 주식수가 신규로 발행되는 주식과 이미 발행된 주식의 총수의 100분의 20을 초과하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

③ 제165조의6제1항제1호의 방식으로 신주를 발행하는 경우 제1항에 따른 우리사주조합원에 대한 배정분에 대하여는 「상법」 제419조제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 2013.5.28.>

④ 금융위원회는 제1항에 따른 우리사주조합원에 대한 주식의 배정과 그 주식의 처분 등에 필요한 기준을 정하여 고시할 수 있다. <개정 2013.5.28.>

[본조신설 2009.2.3.][제목개정 2013.4.5.]

※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의9(우리사주조합원에 대한 주식의 배정 등에 관한 특례의 예외 등)

① 법 제165조의7제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 주권상장법인"이란 한국거래소가 법 제4조제2항 각 호의 증권의 매매를 위하여 개설한 증권시장으로서 금융위원회가 정하여 고시하는 증권시장(이하 "유가증권시장"이라 한다)에 주권이 상장된 법인을 말한다. <신설 2013. 8. 27.>

② 법 제165조의7제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 증권시장"이란 유가증권시장을 말한다. <신설 2013. 8. 27.>

③ 법 제165조의7제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010. 12. 7., 2013. 8. 27.>

1. 주권상장법인(유가증권시장에 주권이 상장된 법인을 말한다)이 주식을 모집 또는 매출하는 경우 우리사주조합원(「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합의 조합원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 청약액과 법 제165조의7제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 청약 직전 12개월간 취득한 해당 법인 주식의 취득가액(취득가액이 액면액에 미달하는 경우에는 액면액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 합산한 금액이 그 법인으로부터 청약 직전 12개월간 지급받은 급여총액(소득세과세대상이 되는 급여액을 말한다)을 초과하는 경우2. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우

가. 주식의 모집ㆍ매출 규모 및 우리사주조합원의 주금납입능력, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 비추어 주식총수의 100분의 20까지 우리사주조합원이 청약하기 어려운 경우일 것

나. 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합이 우리사주조합원총회의 의결에 따라 가목의 비율 미만으로 모집하거나 매출하는 주식을 배정받기를 원한다는 의사를 법 제165조의7제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 법인에게 서면으로 표시할 것

다. 법 제165조의7제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 법인이 이 호 나목에 따라 표시된 배정비율에 따라 주식을 배정하는 데 서면으로 동의할 것

④ 법 제165조의7제2항에 따른 우리사주조합원의 소유주식수는 법 제119조제1항에 따라 증권의 모집 또는 매출에 관한 신고서를 금융위원회에 제출한 날(법 제119조제2항 전단에 따른 일괄신고서를 제출하여 증권의 모집 또는 매출에 관한 신고서를 제출하지 아니하는 경우에는 주주총회 또는 이사회의 결의가 있은 날)의 직전일의 주주명부상 우리사주조합의 대표자 명의로 명의개서된 주식에 따라 산정한다. 다만, 「근로복지기본법」 제43조제1항에 따른 수탁기관(이하 이 항에서 "수탁기관"이라 한다)을 통해서 전자등록(「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 전자등록을 말한다. 이하 같다)된 주식의 경우에는 같은 법 제22조제2항에 따른 고객계좌부에 따라 산정하고, 수탁기관이 예탁결제원에 예탁한 주식의 경우에는 법 제310조제1항에 따른 투자자계좌부에 따라 산정한다. <개정 2010. 12. 7., 2013. 8. 27., 2019. 6. 25.>

[본조신설 2009. 2. 3.][제목개정 2013. 7. 5.]

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분
상세내역

A. 보통주식수
18,617,382주

B. 우선주식수
1주

C. 발행주식총수 (A+B)
18,617,383주

D. 자기주식수(우선주식수 포함)
11,292주

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)
18,606,091주

F. 유상증자 주식수
44,681,000주

G. 증자비율 (F/C)
240.00%

H. 우리사주조합 배정주식수
0주

I. 구주주 배정주식수 (F-H)
44,681,000주

J. 구주주 1주당 배정주식수 (I/E)
2.4014179012주

3. 공모가격 결정방법

「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제5-18조에 의거 주주배정 증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 「(舊)유가증권 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 산정합니다.

① 예정발행가액 : 예정발행가액은 이사회결의일 전일(2026년 07월 27일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용, 증자비율은 유상증자 주식수/발행주식총수로 계산하여 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액(예정발행가액)으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.* 예정발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

② 1차 발행가액 : 1차 발행가액은 신주배정기준일 전 제3거래일(2026년 08월 28일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가와 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용, 증자비율은 유상증자 주식수/발행주식총수로 계산하여 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액(1차 발행가액)으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 1차 발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

③ 2차 발행가액 : 2차 발행가액은 구주주 청약일 전 제3거래일(2026년 10월 06일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 20%를 적용합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 2차 발행가액 = 기준주가 × (1-할인율)

④ 확정 발행가액 : 확정 발행가액은 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다.

다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-15조의2에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 한다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 확정 발행가액 = Max{Min[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 60%}

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

(단위 : 주, 원)

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
44,681,000

주당 모집가액 또는 주당 매출가액
예정가액
3,060

확정가액
-

모집총액 또는 매출총액
예정가액
136,723,860,000

확정가액
-

청 약 단 위
구주주의 청약단위는 1주로 하며, 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 2.4014179012주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하되, 주식매수선택권의 행사, 자기주식 변동 등으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다. (단, 1주 미만은 절사한다).

청약기일
구주주(신주인수권증서 보유자)
개시일
2026년 10월 12일

종료일
2026년 10월 13일

청약증거금
구주주(신주인수권증서 보유자)
청약금액의 100%

초과청약
청약금액의 100%

납입기일 / 환불일
2026년 10월 15일

배당기산일(결산일)
2026년 01월 01일

주1)
본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

주2)
상기 일정은 유관기관과의 협의 과정에 의하여 변경될 수 있습니다.

나. 모집 또는 매출의 절차1) 공고의 일자 및 방법

구 분
공고일자
공고방법

신주발행 및 신주발행기준일 공고
2026년 07월 28일
회사 인터넷 홈페이지 (http://www.skdnd.com)

모집가액 확정의 공고
2026년 10월 07일
회사 인터넷 홈페이지 (http://www.skdnd.com)전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)

주)
청약결과 초과청약금 환불에 대한 통지는 모집주선회사인 NH투자증권(주)의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

2) 청약방법가) 구주주 청약(신주인수권증서 보유자 청약): 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본/지점 및 대표주관(모집주선)회사의 본/지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 대표주관(모집주선)회사의 본/지점에서 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행되며, 주권 상장법인의 상장주식은 전자증권 의무전환대상으로 전자증권제도 시행일에 전자증권으로 일괄전환됩니다. 전자증권제도 시행전까지 증권회사에 예탁하고 있는 실질주주 주식은 해당 증권회사 계좌에 전자증권으로 일괄 전환되며, 기존 명부주주가 보유한 주식은 명의개서대행기관이 개설하는 특별계좌에 발행되어 소유자별로 관리됩니다.금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권제도 시행일 이후에 발행되고 상장될 예정으로 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 '실질주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 '명부주주' 보유주식)에 대하여배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.'특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다.'특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 신주인수권증서의 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 이전 없이 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」제29조(특별계좌의 개설 및 관리)① 발행인이 제25조부터 제27조까지의 규정에 따라 이미 주권등이 발행된 주식등을 전자등록하는 경우 제25조제1항에 따른 신규 전자등록의 신청을 하기 전에 제27조제1항제2호에 따른 통지를 하지 아니하거나 주권등을 제출하지 아니한 주식등의 소유자 또는 질권자를 위하여 명의개서대행회사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관(이하 이 조에서 "명의개서대행회사등"이라 한다)에 기준일의 직전 영업일을 기준으로 주주명부등에 기재된 주식등의 소유자 또는 질권자를 명의자로 하는 전자등록계좌(이하 "특별계좌"라 한다)를 개설하여야 한다.② 제1항에 따라 특별계좌가 개설되는 때에 제22조제2항 또는 제23조제2항에 따라 작성되는 전자등록계좌부(이하 이 조에서 "특별계좌부"라 한다)에 전자등록된 주식등에 대해서는 제30조부터 제32조까지의 규정에 따른 전자등록을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 해당 특별계좌의 명의자가 아닌 자가 주식등이 특별계좌부에 전자등록되기 전에 이미 주식등의 소유자 또는 질권자가 된 경우에 그 자가 발행인에게 그 주식등에 관한 권리가 표시된 주권등을 제출(주권등을 제출할 수 없는 경우에는 해당 주권등에 대한 제권판결의 정본·등본을 제출하는 것을 말한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)하고 그 주식등을 제30조에따라 자기 명의의 전자등록계좌로 계좌간 대체의 전자등록을 하려는 경우(해당 주식등에 질권이 설정된 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로 한정한다)가. 해당 주식등에 설정된 질권이 말소된 경우나. 해당 주식등의 질권자가 그 주식등을 특별계좌 외의 소유자 명의의 다른 전자등록계좌로 이전하는 것에 동의한 경우2. 해당 특별계좌의 명의자인 소유자가 발행인에게 전자등록된 주식등에 관한 권리가 표시된 주권등을 제출하고 그 주식등을 제30조에 따라 특별계좌 외의 자기 명의의 다른 전자등록계좌로 이전하려는 경우(해당 주식등에 질권이 설정된 경우에는 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로 한정한다)3. 해당 특별계좌의 명의자인 질권자가 발행인에게 주권등을 제출하고 그 주식등을 제30조에 따라 특별계좌 외의 자기 명의의 전자등록계좌로 이전하려는 경우4. 그 밖에 특별계좌에 전자등록된 주식등의 권리자의 이익을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우③ 누구든지 주식등을 특별계좌로 이전하기 위하여 제30조에 따른 계좌간 대체의 전자등록을 신청할 수 없다. 다만, 제1항에 따라 특별계좌를 개설한 발행인이 대통령령으로 정하는 사유에 따라 신청을 한 경우에는 그러하지 아니하다.④ 명의개서대행회사등이 발행인을 대행하여 제1항에 따라 특별계좌를 개설하는 경우에는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제3조에도 불구하고 특별계좌부에 소유자 또는질권자로 전자등록될 자의 실지명의를 확인하지 아니할 수 있다.

나) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자에 한하여 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이때, 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.다) 청약은 청약주식의 단위에 따라 할
수 있으며 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.다) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제 132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.마) 청약한도"구주주"의 청약단위는 1주로 하며, 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 2.4014179012주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하되,주식매수선택권의 행사, 자기주식 변동 등으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.바) 기타a. 1계좌당 청약(배정)한도를 초과하는 청약 부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.b. 「자본시장법과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 의거, 2026년 07월 29일부터 2026년 10월 06일까지 당사의 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집(매출)가액 의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정」제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.3) 청약취급처

청약대상자
청약취급처
청약일

구주주(신주인수권증서 보유자)
특별계좌 보유자(기존 '명부주주')
NH투자증권(주)의 본ㆍ지점
2026년 10월 12일~2026년 10월 13일

일반주주(기존 '실질주주')
1) 주주확정일 현재 당사 주식을 예탁하고 있는 해당 증권회사의 본ㆍ지점2) NH투자증권(주)의 본ㆍ지점

4) 청약결과 배정방법가) 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 : 신주배정기준일(2026년 09월 02일) 18시 현재 주주명부에 등재된 주주(이하 “구주주”라 한다)에게 본 주식을 1주당 2.4014179012주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)를 구주주의 배정범위로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 주식매수선택권의 행사, 자기주식 변동 등으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.나) 초과청약 : 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주 및 단수주가 있는 경우, 실권주 및 단수주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약비율 : 배정 신주 1주당 0.2주)한 주식수에 비례하여 배정하며, 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다. 단, 초과청약 주식수가 실권주 및 단수주에 미달한 경우 100% 배정합니다.※ 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 및 초과청약(ⅰ) 청약한도 주식수 = 신주인수권증서 청약한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ⅱ) 신주인수권증서 청약한도 주식수 = 보유한 신주인수권증서의 수량(ⅲ) 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 × 초과청약 비율(20%)(단 1주 미만의 주식은 절사)

다) 구주주 청약 및 초과청약자에 대한 배정 결과 발생하는 실권주 및 단수주는 미발행 처리합니다.5) 투자설명서 교부에 관한 사항-「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조에 의거, 본 주식의 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 SK디앤디(주) 및 대표주관회사(모집주선회사)가 부담하며, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부 받으셔야 합니다.- 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)께서는 청약하시기 전 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.- 투자설명서 수령거부 의사 표시는 서면, 전화·전신·팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신으로만 하여야 합니다.

가) 투자설명서 교부 방법 및 일시

구분
교부일시

구주주청약자

1) 우편송부 시: 구주주 청약초일(2026년 10월 12일) 전 수취 가능2) NH투자증권(주) 본, 지점 : 구주주 청약종료일(2026년 10월 13일)까지

3) NH투자증권(주)의 홈페이지나 HTS, MTS에서 교부 : 구주주 청약종료일(2026년 10월 13일)까지

※ 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

나) 확인절차(1) 우편을 통한 투자설명서 수령 시- 청약하시기 위해 지점을 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.- HTS 또는 MTS를 통한 청약을 원하시는 경우, 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.- 주주배정 유상증자의 경우 유선청약이 가능합니다. 유선상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다.
(2) 지점 방문을 통한 투자설명서 수령 시- 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.(3) 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.다) 기타(1) 금번 유상증자에서 당사는 본 증권신고서의 효력발생 이후 주주명부상 주주분들에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는 지점 방문을 통해 인쇄물을 받으실 수 있으며, 또한 동일한 내용의 투자설명서를 전자문서의 형태로

NH투자증권(주)의 홈페이지 또는 HTS, MTS 등에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조제1항 각 호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.(2) 구주주 청약 시 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주) 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법- 해당 증권회사의 청약 방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면 등의 방법으로 표시하지 않을 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

※ 관련법규「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.<개정 2013.5.28>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제11조 (증권의 모집·매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 전문투자자나. 삭제 <2016.6.28.>다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

6) 주권유통에 관한 사항주권유통개시(예정)일: 2026년 10월 28일(신주 상장예정) (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)7) 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 주금납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 8) 주금납입장소 : 하나은행 종로금융센터지점다. 신주인수권증서에 관한 사항

신주배정기준일
신주인수권증서의 매매 금융투자업자

회사명
회사고유번호

2026년 09월 02일
NH투자증권(주)
00120182

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165의6조3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.2) 금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권제도 시행일(2019년 9월 16일) 이후에 발행되고 상장될 예정으로 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 '실질주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 '명부주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주)로 합니다.4) 신주인수권증서 매매 등가) 신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 해당 증권회사 점포 및 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주)의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약 기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.6) 신주인수권증서의 상장당사는 금번 주주배정 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우 상장기간은 2026년 09월 21일부터 2026년 09월 29일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2026년 09월 30일에 상장폐지될 예정입니다.(「유가증권시장 상장규정」 제150(신규상장)에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조(신주인수권증서의 상장폐지기준)에 따라 신주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 합니다.)7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래 관련 사항은 다음과 같습니다.가) 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.

나) 일반주주의 신주인수권증서 거래

구분
상장거래방식
계좌대체 거래방식

방법
주주의 신주인수권증서를 전자등록발행하여 상장합니다. 상장된 신주인수권증서를 장내거래를 통하여 매수하여 증권사 계좌에 보유한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 주주의 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물 증서는 발행되지 않습니다.
신주인수권증서를 매매하고자 하는 실질주주는 위탁증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

기간
2026년 09월 21일부터 2026년 09월 29일까지(5거래일간) 거래
신주배정통지일(2026년 09월 14일)부터 신주인수권증서의 상장거래 마지막 날 이후 제2영업일(2026년 10월 01일)까지 거래

주1) 상장거래 : 2026년 09월 21일부터 2026년 09월 29일까지(5영업일간) 거래 가능합니다.주2) 계좌대체거래 : 신주배정통지일인 2026년 09월 14일(예정)부터 2026년 10월 01일까지 거래 가능합니다. 신주인수권증서 상장거래의 마지막 결제일인 2026년 10월 01일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 동 일자 이후부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다. 주4) 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물은 발행되지 않습니다.

다) 특별계좌 소유주(기존 '명부주주')의 신주인수권증서 거래(1) '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다.(2) '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 신주인수권증서의 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 이전 없이 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.라. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항1) 본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용의 변경시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.2) 금번 유상증자는 주주배정 방식으로 진행되며, NH투자증권(주)는 모집주선회사로서, 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다. 따라서 구주주 청약 및 초과청약자에 대한 배정 결과 발생하는 실권주 및 단수주는 미발행 처리됩니다. 이에 따라 당사가 계획한 자금사용목적에 차질이 생길 수 있으며, 자본 확충 및 유동성 확보 수준이 기대에 미치지 못하여 유상증자 후에도 당사의 재무적 개선 효과가 제한적일 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.3) 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.4) 당사는 본 증권신고서를 통하여 청약 전에 투자자께서 숙지하셔야 하는 부분에 대하여 성실히 기재하고자 노력하고 있습니다. 다만, 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 아래 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수 없으므로, 투자자는 본 증권신고서에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 투자자 자신의 독자적이고도 세밀한 판단에 의해야 합니다. 따라서 본 공시서류에 기재된 사항은 투자 판단 시 참고 자료로 활용하실 것을 권고 드리며, 투자자의 투자 판단에 대한 결과는 투자자 본인에게 귀속됩니다.5) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

NH투자증권(주)는 금번 SK디앤디(주)의 주주배정 유상증자의 대표주관(모집주선)회사이며, 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

당사가 금번 유상증자를 통하여 발행할 증권은 기명식 보통주이며, 당사 정관에 근거한 동 증권의 주요 권리내용은 다음과 같습니다.
가. 1주당 액면가액

제6조 【1주의 금액】

당 회사가 발행하는 주식 壹주의 금액은 금 1,000원으로 한다.

나. 주식에 관한 사항

제5조 【회사가 발행할 주식의 총수】

당 회사가 발행할 주식의 총수는 100,000,000주로 한다.

제8조 【주식의 종류】

① 당 회사가 발행할 주식은 기명식 보통주식과 기명식 종류주식으로 한다.

② 당 회사가 발행할 종류주식은 배당 우선주식, 잔여재산분배 우선주식, 주식의 상환에 관한 주식(이하 “상환주식”이라 한다), 주식의 전환에 관한 주식(이하 “전환주식”이라 한다), 의결권 배제에 관한 주식 및 이들의 전부 또는 일부를 혼합한 주식으로 한다.

(중략)

제10조 【주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록】

① 이 회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부

에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리를 전자등록한다. 다만, 관련 법령상 전자등록 의무가 없는 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리는 전자등록을 하지 아니할 수 있다.

② 당 회사가 발행할 주권의 종류는 1주권, 5주권, 10주권, 50주권, 100주권, 500주권,

1,000주권, 10,000주권의 8종으로 한다.

(중략)

제16조 【명의개서대리인】

① 당 회사는 주식의 명의개서대리인을 둔다.

② 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위는 이사회의 결의로 정한다.

③ 당 회사의 주주명부 또는 그 복본을 명의개서대리인의 사무취급장소에 비치하고 주식의 전자등록, 주주명부의 관리, 주식의 명의개서, 질권의 등록 또는 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소, 주권의 발행, 신고의 접수, 기타 주식에 관한 사무는 명의개서대리인으로 하여금 취급케 한다.

④ 제3항의 사무취급에 관한 절차는 명의개서대리인이 정한 관련 업무 규정에 따른다. 제18조 【기준일】

① (삭제)

② 당 회사는 매년 12월 31일 최종의 주주명부에 기재되어 있는 주주 또는 질권자를 그 결산기에 관한 정기주주총회에서 권리를 행사할 주주로 한다.

③ 당 회사는 임시주주총회를 소집하거나 기타 필요한 경우에는 이사회의 결의로 정한 날에 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 권리를 행사할 주주로 할 수 있다.

당 회사는 이를 2주간 전에 공고하여야 한다.

제19조 【주주 등의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등 신고】

① 주주와 등록질권자는 그 성명, 주소 및 인감 또는 서명 등을 제16조의 명의개서대리

인에게 신고하여야 한다. 다만, 본 항은 제10조 제1항 본문에 따라 전자등록된 주식에 대해서는 적용되지 아니한다.

②외국에 거주하는 주주와 등록질권자는 대한민국내에 통지를 받을 장소와 대리인을 정 하여 신고하여야 한다. 다만, 본 항은 제10조 제1항 본문에 따라 전자등록된 주식에 대해서는 적용되지 아니한다

다. 의결권에 관한 사항

제26조 【주주 의결권】

주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다.

제26조의 2 【결의방법】

주주총회의 결의는 법령 또는 정관에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주 의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4분의 1 이상의 수로 한다.

제26조의 3 【의결권의 불통일 행사】

① 2이상의 의결권을 가지고 있는 주주가 의결권의 불통일 행사를 하고자 할 경우에는 회일의 3일전에 당 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.

② 당 회사는 주주의 의결권의 불통일 행사를 거절할 수 있다. 그러나 주주가 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우에 는 그러하지 아니하다.

제26조의 4 【전자적 방법에 의한 의결권의 행사】

① 당 회사는 이사회의 결의로 주주가 총회에 출석하지 아니하고 전자적 방법으로 의결 권을 행사(이하 “전자투표”라 한다.)할 수 있음을 정할 수 있다.

② 전항에 따라 주주가 전자투표를 하는 경우 주주는 「전자서명법」 제2조제3호에 따 른 공인전자서명을 통하여 주주 확인 및 전자투표를 하여야 한다.

③ 제1항에 의하여 주주가 전자투표를 하는 경우 이사회는 전자투표의 효율성 및 공정 성을 확보하기 위하여 전자투표를 관리하는 기관을 지정하여 주주 확인절차 등 의결 권 행사절차의 운영을 위탁할 수 있다.

제27조 【의결권의 대리 행사】

주주는 대리인으로 하여금 의결권을 행사하게 할 수 있다. 이 경우 대리인은 주주총회 개회전에 그 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 한다.

라. 신주인수권에 관한 사항

제11조 【신주인수권】

① 당 회사의 주주는 신주발행에 있어서 그가 소유한 주식수에 비례하여 신주의 배정을 받을 권리를 가진다.

② 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 이사회의 결의로 주주 이외의 자 에게 신주를 배정할 수 있다.

1. 주권을 상장하기 위하여 관련법령의 규정에 의하여 신주를 모집하거나 인수인에게 인수하게 하는 경우

2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령에 의하여 이사회의 결의로 일반공모증자방식으로 신주를 발행하는 경우,

3. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령의 규정에 의하여 우리사주 조합원에게 신주를 우선배정하는 경우

4. 상법 등 관련법령의 규정에 의하여 주식매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우

5. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령의 규정에 의하여 주식예탁증서(DR)의 발행에 따라 신주를 발행하는 경우

6. 당 회사가 경영상의 필요로 외국인투자촉진법에 의한 외국인의 투자를 위하여 신주를 발행하는 경우

7. 당 회사가 경영상의 필요로 국내외 합작법인에게 신주를 발행하는 경우

8. 당 회사가 기술도입 등의 필요로 그 제휴회사에게 신주를 발행하는 경우

9. 당 회사가 재무구조개선등 경영상의 이유로 금융기관등 기관투자가나 법인 또는 개인 등에게 신주를 발행하는 경우

10. 우리사주 조합원에게 제3자 배정 방식으로 신주를 발행하는 경우

11. 기타 당 회사가 신기술의 도입, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로써 특정한 자(당 회사 주주를 포함한다)에게 신주인수 청약의 기회를 부여하고자 하는 경우

③ 제2항 각호 중 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행하는 경우에 발행할 주식의 종류 와 수, 발행가격등은 이사회의 결의로 정한다.

④ 당 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주 인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.

⑤ 당 회사가 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정 한다.

마. 배당에 관한 사항

제44조 【이익금의 처분】

당 회사는 매사업년도말의 처분전 이익잉여금을 다음과 같이 처분한다.

1. 이익준비금

2. 기타의 법정적립금

3. 배당금

4. 임의적립금

5. 기타의 이익잉여금처분액

제45조 【이익 배당】

① 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.

② 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행한 때에는 주주총회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.

③ 당 회사는 이사회 결의로 제1항의 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다.

제45조의 2 【중간배당】

① 당 회사는 이사회 결의로 상법 제462조3에 의한 중간배당을 할 수 있다.

② 당 회사는 이사회 결의로 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 공고하여야 한다.

③ 중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순재산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.

1. 직전결산기의 자본금의 액

2. 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3. 상법시행령에서 정하는 미실현이익

4. 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액

5. 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금

6. 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금

④ 사업년도개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업년도 말에 발행된 것으로 본다.

제46조 【배당금지급청구권 소멸시효】

배당금의 지급 청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 소멸시효 완성으로 인환 배당금은 당 회사에 귀속한다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

가. 부동산 개발 사업의 특수성 및 이에 따른 위험

당사는 2012년 이후 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있으나, 부동산 개발 사업은 토지 매입부터 분양 및 매각에 이르기까지 장기간이 소요되는 복합적인 사업으로 일반 제조·서비스업과 차별화되는 고유한 특수성을 지니고 있습니다. 이러한
자산 고유의 특수성(국지성, 정보 불완전성, 비표준화성 등)은 자본시장 및 건설 시공 환경의 변동성과 결합하여 당사의 영업 환경에 불확실성을 초래하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

특정 권역 내 유사 경쟁 자산 공급이 일시에 집중될 경우 임차인 유치 경쟁 심화 및 공실률 상승으로 이어질 수 있으며, 매입 부지의 권리관계나 인허가 가능성 등
정보 비대칭성으로 인해 사업성 분석의 오차가 발생할 경우 예상보다 높은 가격으로 부지를 매입하거나 프로젝트의 전체 수익성이 저하될 가능성이 있습니다. 또한 비주거용 자산의 비표준화성으로 인해 시장 트렌드 변화에 부합하는 상품 기획이 이루어지지 못할 경우 임대 마케팅 난항 및 자산 매각 지연 위험을 배제할 수 없으며,
대규모 자본의 선투입 및 금융 레버리지 활용도가 높아 자본시장의 경색이나 원가 상승 등 외부 변수가 프로젝트 전반의 수익성을 변동시킬 수 있습니다.

본 증권신고서의 사업위험에서는 이와 같은 부동산 개발 사업의 고유한 특수성을 전제로 하여, 거시경제 및 업황 둔화 위험(나~라), 자산별 수급 불균형 및 미분양 위험(마~사), 개발 원가 상승에 따른 수익성 악화 위험(아, 자), 정부 부동산 규제 위험(차), 그리고
부동산 PF 자금조달 위험(카)과 외주 시공사의 재무 위험 전이 및 책임준공 미이행 위험(타)에 대해 상세히 서술
하고 있으니 투자자 여러분께서는 관련 내용을 확인하시어 투자판단에 참고하시기 바랍니다.

당사는 설립 초기 분양 및 광고대행, 가구 등의 부동산 개발 서비스로 사업을 영위하였으나, 2012년 이후 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔(비지니스, 리조트형 특급호텔), 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

부동산 개발 사업은 토지 매입, 인허가, 자금 조달, 시공, 분양 및 매각에 이르기까지 장기간이 소요되는 복합적인 사업으로, 자산 자체의 물리적 특성과 거래 구조의 폐쇄성으로 인해 일반 제조·서비스업과 차별화되는 고유한 특수성을 지니고 있습니다. 이러한 특수성은 향후 전개될 거시경제 변동 및 전방 업황 변화와 결합하여 당사의 영업 환경에 불확실성을 초래하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

[시장의 국지성]당사가 속해있는 부동산 시장은 그 부동산이 속한 지역의 인문 및 자연적 환경에 크게 영향을 받으며 지역 시장별로 수요초과나 공급초과가 지속되기도 하므로 지역별로 균질적인 가격 형성이 어렵습니다. 또한 토지 거래 시 토지가 가지는 여러 특성과 당해 지역의 토지시장 상태에 관한 많은 정보를 가진 부동산 중개업자가 개입하여야 합니다. 이에 따라 부동산 시장 관련한 정보와 지역 네트워크, 관련 부동산 프로젝트 수행 경험 등을 보유한 사업자간의 국지적인 경쟁이 발생하게 되어 시장 전체의 정보가 공유되기 어렵고, 가격이나 시장 상황에 있어서 지역별 차이가 커질 수 있는 가능성이 존재합니다.

특히 당사가 주력으로 영위하는 오피스, 지식산업센터, 물류센터 등의 비주거용 자산은 세부 권역별 수급 현황에 영향을 받는 경향이 있습니다. 국내 전체의 부동산 시장 흐름과 별개로, 당사의 프로젝트가 위치한 특정 권역 내에 유사한 규모의 경쟁 자산 공급이 일시에 집중될 경우 임차인 유치 경쟁이 심화되고 공실률이 상승할 가능성이 존재합니다. 이는 자산 가치의 변동이나 준공 후 매각 일정 지연으로 이어질 수 있으며, 특정 권역의 국지적인 공급 과잉이나 수요 위축이 발생할 경우 당사의 개별 프로젝트 사업성에 부담으로 작용할 수 있습니다.

[정보 불완전 시장]

부동산 시장의 참가자들은 정보 공개 시 영업 기밀(시행 마진) 및 하도급 단가 노출 방지, 분양가 규제 대응 등 복합적인 비즈니스 이해관계가 얽혀 있기 때문에 가격자료, 비용자료, 수익자료 등에 대해 외부 공개를 기피합니다. 이러한 부동산 정보의 폐쇄성으로 인해 다른 사람이 개별 부동산의 정보를 쉽게 예측하기 어렵습니다. 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 시장에서는 투자자들이 자신들에게 필요한 시장 정보를 구하는 것이 어려워 집니다. 이에 따라 프로젝트를 수행하고자 하는 경우 부동산 시장에 대한 신속한 정보 확보 능력을 갖춘 특정 소수 사업자간의 경쟁이 발생하게 됩니다.

디벨로퍼 사업의 특성상 사업성이 우수한 부지를 적시에 발굴하고 확보하는 것이 중요하나, 부동산 개발 시장은 매입 대상 토지의 소유주 성향, 권리관계, 인허가 가능성 및 기확보된 토지 원가 등의 세부 정보가 대외적으로 투명하게 공개되지 않는 정보 불완전 시장의 특성을 지니고 있습니다. 당사는 풍부한 프로젝트 수행 경험과 네트워크를 통해 정보의 비대칭성을 보완하고자 노력하고 있으나, 경쟁 사업자 대비 세부 권역의 개발 정보 확보가 지연되거나 불확실한 시장 정보에 기반하여 사업성 분석의 오차가 발생할 경우, 예상보다 높은 가격으로 부지를 매입하게 되거나 사업 추진 과정에서 원가 상승 요인을 적시에 통제하지 못하여 프로젝트의 전체 수익성이 저하될 가능성이 있습니다.

[상품의 비표준화성]부동산 상품의 비표준화로 인해 부동산 시장은 다른 부동산과 대체가능성이 낮아 개별성과 다양성을 가지게 됩니다. 따라서 부동산에는 일물일가의 법칙이 적용되지 않으며 표준화된 정보가 제공되기 어렵습니다. 위와 같이 부동산 시장은 관련한 정보와 네트워크, 관련 부동산 프로젝트 수행경험 등을 보유한 사업자간에 국지적인 경쟁이 발생하게 되며, 부동산 시장의 참가자들은 가격자료, 비용자료 등에 대한 공개를 기피하는 경향이 있습니다. 또한 표준화된 정보의 부족은 투자 의사결정시 불확실성으로 작용하며, 체계적이고 통계적인 기법을 활용하는 투자 의사결정 기법이 적용되기 어렵게 됩니다.

특히 오피스나 물류센터 등 비주거용 부동산은 각 자산의 층고, 하중, 레이아웃 및 친환경 인증 여부 등에 따라 상품성이 상이하며, 완벽히 동일한 스펙의 자산이 존재하기 어려운 비표준화 상품입니다. 최근 기관투자자 및 임차인들의 자산 스펙에 대한 요구 기준이 다변화되는 추세이며, 이에 따라 과거 성공 사례를 정형화하여 적용하는 데 한계가 존재할 수 있습니다. 시장 트렌드 변화에 부합하는 상품 기획이 이루어지지 못할 경우 임대 마케팅의 난항 및 기관투자자로의 자산 매각 지연 위험을 배제할 수 없으며, 상품의 개별성으로 인해 투자 회수 시점의 자산 가치를 정량적으로 표준화하여 예측하기 어렵다는 불확실성이 상존합니다.

[타 산업 및 개발 금융과의 높은 연동성]부동산 개발 사업은 단독으로 성립하지 않으며, 국내외 거시 경제, 개발 금융 시장의 유동성, 정부의 부동산 규제 및 세제 정책, 그리고 건설 자재 및 인건비 등 시공 업황과 밀접하게 연계되어 있습니다. 타 산업 대비 전후방 산업 연관 효과가 높고 대규모 자본의 선투입 및 금융 레버리지 활용도가 크기 때문에, 자본시장의 경색이나 원가 상승 등의 외부 변수는 프로젝트 전반의 수익성을 변동시키는 요인이 될 수 있습니다.

본 증권신고서의 '제1부 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - III. 투자위험요소 - 1. 사업위험'에서는 이와 같은 부동산 개발 사업의 고유한 특수성을 전제로 하여, 당사의 영업환경에 영향을 미칠 수 있는 세부 위험요인들을 다각도로 서술하고 있습니다. 구체적으로는 거시경제 및 건설·시행 업황 둔화에 따른 위험(목차 나~라)과 함께, 당사의 전방 시장인 오피스·물류센터, 지식산업센터, 주거용 부동산 등 각 자산별 수급 불균형 및 미분양 관련 위험(목차 마~사)을 다루고 있습니다. 아울러 개별 프로젝트의 이익률과 직결되는 토지 확보 가격 및 공사비 등 개발 원가 상승에 따른 수익성 악화 위험(목차 아, 자)과 제도적 불확실성인 정부 부동산 규제 및 정책 변동에 따른 위험(목차 차)을 서술하고 있습니다. 마지막으로 자체 시공을 하지 않는 디벨로퍼로서 당사가 직면한 부동산 PF 자금조달 및 금리 변동 위험(목차 카)과 외주 시공사의 재무 위험 전이 및 책임준공 미이행 위험(목차 타)에 대해서도 상세히 서술하고 있으니 투자자 여러분께서는 이에 유의하시어 투자판단에 참고하시기 바랍니다.

나. 국내 및 글로벌 경기 둔화에 따른 위험

당사의 주요 사업인 부동산 개발 및 공급 사업은 대규모 자금이 장기간 투입되고 대외 자본시장 및 건설 원자재 시장에 대한 의존도가 높은 특성을 가지고 있어, 금리 변동, 지정학적 리스크, 그리고 실물 경기 변화에 대한 민간 수요의 민감도가 높습니다. 특히 최근 전개되고 있는
국내외 거시경제 변동성의 확대는 당사가 영위하는 개발 사업의 수분양자 수요, 공사비 구조 및 프로젝트 수익성에 직·간접적인 위험 요인으로 작용하고 있습니다.

지정학적 리스크의 본질적 해소가 이루어지지 않은 채 중동 정세의 급변동성이 지속됨에 따라 나프타, 아스팔트 등 석유류 의존도가 높은 필수 건설자재의 공급망 불안과 단가 급등 재발 위험이 상존하고 있습니다.
또한 국제유가 상승에 따른 에너지 비용 및 물가 부담 가중은 국내 기업들의 경기 둔화와 투자 심리 위축을 초래하여
당사가 추진하는
지식산업센터 등 부동산 개발 사업의 실수요자 및 임차인 유치 여건을 악화시키는 요인으로 작용
할 수 있습니다. 아울러 고금리 기조의 장기화 우려는 당사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금조달 비용을 증가시키고 사업성 검토 시 가중평균자본비용을 높이는 직접적인 원인이 되며, 축적된 공사비 상승압력과 실수요자 구매력 회복 지연은 분양률 저하 및 대금 회수 지연으로 이어져 당사의 현금흐름에 부담을 가중시킬 수 있습니다.

상기 언급된 글로벌 지정학적 변수에 따른 원자재 밸류체인 둔화, 국내 인플레이션 고착화에 따른 통화 긴축 기조 연장, 그리고
건설 공사비 압박 등 부정적인 요인들이 복합적으로 심화되거나 회복이 지연될 경우, 당사의 신규 프로젝트 전반과 수익성 지표에 유의미한 부정적 영향이 발생할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점을 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사의 주요 사업인 부동산 개발 및 공급 사업은 대규모 자금이 장기간 투입되고 대외 자본시장 및 건설 원자재 시장에 대한 의존도가 높은 특성을 가지고 있어, 금리 변동, 지정학적 리스크, 그리고 실물 경기 변화에 대한 민간 수요의 민감도가 높습니다. 특히 최근 전개되고 있는 국내외 거시경제 변동성의 확대는 당사가 영위하는 개발 사업의 수분양자 수요, 공사비 구조 및 프로젝트 수익성에 직·간접적인 위험 요인으로 작용하고 있습니다.

경제협력개발기구(OECD)가 2026년 6월 발표한 경제전망에 따르면, 세계 경제는 에너지 가격 급등 및 호르무즈 해협 봉쇄에 따른 교역 차질 등 강력한 지정학적 압력을 받아 세계 경제성장률이 2026년 2.8%, 2027년 3.1%에 머물 것으로 제시되었습니다. 주요국별로는 미국(2.0%)과 유로존(0.8%)이 직전 전망 수준을 유지한 반면, 일본은 0.6%로 0.3%p 하향 조정되는 등 전반적인 성장 둔화 흐름이 관측되었습니다. 한국의 경우 반도체 등 IT 수출 호조에 힘입어 2026년 성장률 전망치가 2.6%로 상향 조정되었으나, 내수 회복 지연 우려 등으로 2027년 전망치는 1.9%로 하향 조정되어 복합적인 불확실성을 내포하고 있습니다. 특히 OECD는 중동 분쟁 심화에 따른 공급망 불안과 물가 상방 압력을 핵심 하방 요인으로 꼽으며, 한국처럼 에너지 수입 비중이 높은 국가는 전쟁 장기화 시 생산활동 전반에 타격이 심화될 수 있다고 경고한 바 있습니다. 이에 따라 G20 물가상승률을 2026년 4.0%, 한국의 소비자물가상승률을 2.6%로 전망하는 등 성장 둔화와 물가 부담이 병존하는 국면을 예상하였습니다.대외 지정학적 리스크의 본질적인 해소가 이루어지지 않은 채 종전 합의와 재교전이 반복되는 등 중동 정세의 급변동성이 지속되고 있으며, 이러한 불안정한 흐름은 당사의 사업 환경에 직접적인 리스크 요인입니다. 지속적인 분쟁의 여지가 상존함에 따라 나프타, 아스팔트 등 석유류 의존도가 높은 필수 건설자재의 공급망 불안은 완전히 해소되지 못하고 있으며, 향후에도 단가 급등이 재발할 수 있는 구조적 취약성을 안고 있습니다. 아울러 국제유가 상승 및 원자재 가격 변동성 확대는 글로벌 고물가·고금리 기조를 지속시켜 국내 경기 둔화를 초래할 수 있으며,이는 당사가 추진하는 지식산업센터 등 부동산 개발 사업의 실수요자 및 임차인 유치 여건을 악화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

[경제협력기구(OECD) 경제성장률 전망치]

(단위 : %, %p)

구 분
2025년
2026년(E)
2027년(E)

2026년 3월
2026년 6월
조정폭
2026년 3월
2026년 6월
조정폭

(A)
(B)
(B-A)
(C)
(D)
(D-C)

세계
3.4
2.9
2.8
(0.1)
3.0
3.1
0.1

G20
3.3
3.0
3.0
0.0
3.0
3.0
0.0

미국
2.1
2.0
2.0
0.0
1.7
1.8
0.1

유로존
1.4
0.8
0.8
0.0
1.2
1.2
0.0

일본
1.2
0.9
0.6
(0.3)
0.9
0.8
(0.1)

한국
0.9
1.7
2.6
0.9
2.1
1.9
(0.2)

중국
5.0
4.4
4.5
0.1
4.3
4.3
0.0

인도
7.6
6.1
6.3
0.2
6.4
6.4
0.0

자료: OECD Economic Outlook, Report (2026.6)

(주1) 2026년, 2027년의 경제성장률은 전망치

한국은행이 2026년 5월 발표한 경제전망보고서 역시 이러한 지정학적 리스크에 따른 물가 상방 압력과 내수 성장의 하방 불확실성을 지적하고 있습니다. 연간 국내 성장률 추정치인 2.6%는 수출 중심의 착시 효과일 뿐, 실질적인 내수 및 건설 부문이 체감하는 지표는 상당한 하방 압력을 고스란히 반영하고 있습니다. 한국은행이 소비자물가 상승률 전망치를 2.7%로 상향 조정한 것에서 보듯, 지정학적 변동성의 파급 효과로 인해 물가 상방 압력의 불확실성은 여전히 존재합니다. 이로 인한 고금리 기조의 장기화 우려와 자본시장 내 신용스프레드 확대는 당사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금조달 비용을 증가시키고 사업성 검토 시 가중평균자본비용을 높이는 직접적인 원인이 됩니다. 특히 유가 충격으로 이미 축적된 공사비의 상승압력은 강한 하방경직성을 가지고 있어 유가가 일부 하락하더라도 실제 건설투자의 감소와 기존 현장의 공사 지연 위험으로 이어져 채산성을 악화시킬 수 있습니다. 여기에 가계부채 관리 및 대출태도 긴축으로 주택·부동산 시장의 양극화가 심화되는 상황에서, 대외 리스크의 재확산에 따른 실질 구매력 회복 지연이 겹칠 경우 분양률 저하 및 대금 회수 지연으로 당사의 현금흐름에 부담을 가중시킬 수 있습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(전년동기대비, 단위: %)

구분
2025년
2026년(E)
2027년(E)

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

GDP성장률
1.0
3.3
2.0
2.6
1.6
2.6
2.1

민간소비
1.3
2.6
1.5
2.0
1.8
2.3
2.1

건설투자
-9.8
-0.4
1.6
0.6
1.3
1.7
1.5

설비투자
2.0
4.4
4.3
4.4
2.6
2.8
2.7

지식재산생산물투자
2.9
2.8
4.1
3.5
3.6
2.4
3.0

재화수출
3.2
7.5
2.4
4.9
1.2
5.3
3.3

재화수입
1.9
3.9
2.1
3.0
3.7
3.4
3.5

소비자물가 상승률
2.1
2.5
3.0
2.7
2.4
2.1
2.3

근원물가
1.9
2.3
2.6
2.4
2.4
2.2
2.3

자료: 한국은행 경제전망보고서(2026년 05월)

(주) 전년동기 대비 기준

상기 언급된 글로벌 지정학적 변수에 따른 원자재 밸류체인 둔화, 국내 인플레이션 고착화에 따른 통화 긴축 기조 연장, 그리고 건설 공사비 압박 등 부정적인 요인들이 복합적으로 심화되거나 회복이 지연될 경우, 당사의 신규 프로젝트 전반과 수익성 지표에 유의미한 부정적 영향이 발생할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점을 각별히 유의하시기 바랍니다.

다. 기간산업 특성에 따른 건설업 업황의 위험

당사는 시공을 담당하는 종합건설회사가 아닌 부동산 개발과 공급을 전문으로 하는 종합 디벨로퍼이나, 개발 사업의 밸류체인 구조상 디벨로퍼의 기획과 자본은 최종적으로 시공사의 건설 수행을 통해 실물 자산으로 구현됩니다. 이에 따라
건설업의 생산 효율성, 원가 구조 및 수급 여건의 변화는 당사 프로젝트의 전개 속도와 사업 채산성에 직접적인 영향을 미치게 되며, 당사의 사업 위험을 파악하기 위해서는 기간산업으로서의 건설업 업황과 구조적 특성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

최근 국내 건설산업은 고금리 기조의 장기화, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 조달 여건 악화, 그리고 원자재 가격 및 외주비 상승에 따른 공사비 부담이 맞물리면서 착공 지연과 수주 감소 등 전반적인 업황 둔화 국면에 직면해 있습니다. 다수의 생산 주체가 참여하고 장기간에 걸쳐 진행되는 건설 수급 구조상, 자본의 가용성과 금융 비용의 변동은 현장의 공사 수행 능력을 제약하는 주요 변수로 작용합니다. 원자재 공급망 불안 등으로 유발된 공사비 상승 압력이 지속되는 상황에서 거시경제 침체로 시공사들의 재무 건전성이 악화될 경우, 이는
당사가 발주한 프로젝트의 시공 지연이나 책임준공 불이행 리스크로 연결되어 당사의 사업 일정 및 자금 운용에 부담을 줄 수 있습니다.

이처럼 국내 건설업황의 변동성과 고비용 구조의 지속은
종합 디벨로퍼인 당사의 파이프라인 전개 속도를 지연시키고 신규 개발 상품의 채산성을 저하시키는 위험 요인입니다. 향후 시공사의 리스크 관리가 원활히 이루어지지 않거나 건설업 전반의 원가 부담 및 수급 불균형이 장기화될 경우,
당사의 현금흐름과 수익성 지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 시공을 담당하는 종합건설회사가 아닌 부동산 개발과 공급을 전문으로 하는 종합 디벨로퍼이나, 당사가 기획하고 추진하는 개발 프로젝트의 실행은 건설업 전반의 업황 및 건설업체의 시공 능력과 밀접한 연계성을 지니고 있습니다. 개발 사업의 밸류체인 구조상 디벨로퍼의 기획과 자본은 최종적으로 시공사의 건설 수행을 통해 실물 자산으로 구현되므로, 건설업의 생산 효율성, 원가 구조 및 수급 여건의 변화는 당사 프로젝트의 전개 속도와 사업 채산성에 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 이에 따라 당사의 사업 위험을 파악하기 위해서는 국내외 거시경제 흐름을 반영하는 기간산업으로서의 건설업 업황과 구조적 특성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 국내 경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다. 건설산업은 크게 토목부문, 건축부문, 주택부문 및 환경/플랜트 부문으로 구분할 수 있고 부문별 특성은 다음과 같습니다.

[건설산업 내 분야별 특성]

구분
내용

토목부문
도로, 지하철, 항만, 공단부지 조성, 고속철도 등 사회간접자본시설이 주를 이루며, 토목부문에 대한 발주처는 정부나 지방자치단체 등 공공부문이 대부분을 차지하고 있습니다. 토목공사의 경우에는 공사별 발주금액이크고 공사지역 또한 정부나 지방자치단체의 개발 계획에 맞추어 전국 각지에 분포하며 예산에 의한 집행으로 사업추진이 이루어지므로 발주시기,물량 등이 국가경제추이나 정책 등에 영향을 받습니다.

건축부문
상가, 재건축사업, 오피스텔, 업무용빌딩 등 민간도급공사가 주로 이루어지며 동부문은 부동산 경기 및 투자수요에 의해 영향을 받으며 지역별로는 인구밀집지역이나 개발지구 등에 특정되어 분포되는 경향이 있습니다.

주택부문
자체사업으로 APT 시공 및 빌라, 연립주택 등이 주를 이루며 동부문은 부동산 경기 및 가계부문의 수요에 영향을 받습니다. 지역별로는 건축부문과 동일하게 인구밀집지역이나 개발지역 등 대부분 도시권 주변에 특정되는 경향이 높습니다.

환경/플랜트 부문
화공플랜트는 정유, 석유화학 플랜트 및 Gas 플랜트 등의 주요 발주처인 산유국의 국영석유회사(NOC) 발주 물량이 향후 유가전망에 크게 영향을 받으며, 산업플랜트는 발전시설 및 생산설비 등의 주요 Product를 공공기관 및 대기업에서 발주하므로 이들의 전력수요, 상품수요 예측에 민감하게 영향을 받습니다. 경기 상승 국면에서는 소득수준 증가에 따라 소비와투자가 함께 증가하므로 이를 뒷받침하기 위한 발전설비와 생산설비의 발주가 증가하지만 경기 하강 국면에서는 발전시설 및 산업플랜트 등 대규모 투자를 집행하기 어려우므로 발주가 감소합니다. 즉, 일반적으로 국민소득이 증가하는 경우에는 화공 및 산업플랜트의 수요가 증가하는 양상을보입니다.

상기 부문 중 당사가 주력으로 영위하는 상업용 및 복합 부동산 개발 부문(오피스, 지식산업센터, 임대주거 등)은 거시경제 여건, 금리 수준, 기업들의 오피스 수요 및 상업용 부동산 투자 시장의 유동성과 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 투자 및 개발 경기 상승 시에는 자산 가치 상승과 더불어 선매입·통임대 계약 및 자산 매각이 원활히 이루어져 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 그러나 고금리 기조 지속 및 자본시장 경색 등으로 상업용 부동산 투자 심리가 위축될 경우, 보유 개발 부지의 유동화 지연, 지식산업센터 등 일부 자산의 입주·수금 정체, 그리고 준공 후 자산 매각 시점 이월에 따른 금융비용 증가로 당사의 수익성 및 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산 경기 변화가 건설업에 미치는 영향]

구 분
부동산 경기 상승 시
부동산 경기 하락 시

수주
물량 증가
물량 감소

수익성
수주 공사의 채산성 증가
수주 공사의 채산성 하락

자금부담
개발사업 추진시 자금부담 미미
개발사업 추진시 자금부담 확대

자산가치
상승
하락

대한건설협회에 따르면 2025년 연간 기준 건설업 GDP는 약 95.3조원으로 전체 GDP 중 4.1%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있었으나 부동산 경기가 호황기로 돌아서면서 건설업의 생산비중이 2013년부터 증가추세를 보였습니다. GDP 내 건설업 생산비중은 2013년 5.2%에서 2017년 5.9%까지 소폭 증가하였으나 2018년 이후 주택경기 부진의 영향으로 다시 감소하였으며, 2025년 기준 4.1%를 기록하고 있습니다.

[국내총생산(GDP)내 건설업 생산 비중 추이]

(단위 : 조원)

구 분
GDP내 건설업 생산비중

전체
건설업(비중)

2012년
1,677.1
86.4
5.2%

2013년
1,732.3
90.3
5.2%

2014년
1,788.0
92.0
5.1%

2015년
1,840.2
97.5
5.3%

2016년
1,898.6
108.0
5.7%

2017년
1,963.7
115.1
5.9%

2018년
2,026.1
112.7
5.6%

2019년
2,073.0
110.7
5.3%

2020년
2,058.5
110.3
5.4%

2021년
2,153.4
109.3
5.1%

2022년
2,212.2
110.3
5.0%

2023년
2,247.2
109.6
5.1%

2024년
2,292.2
105.4
4.8%

2025년
2,313.6
95.3
4.1%

자료: 대한건설협회 주요건설통계(2025년 4/4분기)

또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2025년 기준 6.7% (194만명)로 건설업은 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다. 이처럼 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는, 경기변동에 민감하게 반응하는 경기후행산업이라 할 수 있습니다. 국내 건설업 취업자현황은 다음과 같습니다.

[건설업 취업자 현황 추이]

(단위 : 천명, %)

년도
취업자
실업자
실업률

전체
건설업
비중

2012년
24,955
1,797
7.2
826
3.2

2013년
25,299
1,780
7.0
808
3.1

2014년
25,897
1,829
7.1
939
3.5

2015년
26,178
1,854
7.1
976
3.6

2016년
26,409
1,869
7.1
1,009
3.7

2017년
26,725
1,988
7.4
1,023
3.7

2018년
26,822
2,034
7.6
1,073
3.8

2019년
27,123
2,020
7.4
1,063
3.8

2020년
26,904
2,016
7.5
1,108
4.0

2021년
27,273
2,090
7.7
1,037
3.7

2022년
27,808
2,097
7.5
866
3.0

2023년
28,416
2,114
7.4
787
2.7

2024년
28,576
2,065
7.2
823
2.8

2025년
28,769
1,940
6.7
830
2.8

2026년 1Q
28,398
1,865
6.7
1,029
3.5

자료: 대한건설협회 주요건설통계(2026년 1/4분기)

건설산업은 개별 프로젝트의 공사 규모가 크며, 수행 기간이 장기간 소요되는 특성을 가지고 있어 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서 상대적으로 큰 영향을 받고 있습니다. 더불어 타 산업에 비해 수요예측이 어렵고 제조 및 수입에 이르는 일련의 과정이 장기적이기 때문에 다수의 생산주체가 참여하게 됩니다. 또한, 건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향을 받는 산업입니다.

최근 국내 건설산업은 고금리 기조의 장기화, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 조달 여건 악화, 그리고 원자재 가격 및 외주비 상승에 따른 공사비 부담이 맞물리면서 착공 지연과 수주 감소 등 전반적인 업황 둔화 국면에 직면해 있습니다. 다수의 생산 /주체가 참여하고 장기간에 걸쳐 진행되는 건설 수급 구조상, 자본의 가용성과 금융 비용의 변동은 현장의 공사 수행 능력을 제약하는 주요 변수로 작용합니다. 원자재 공급망 불안 등으로 유발된 공사비 상승 압력이 지속되는 상황에서 거시경제 침체로 시공사들의 재무 건전성이 악화될 경우, 이는 당사가 발주한 프로젝트의 시공 지연이나 책임준공 불이행 리스크로 연결되어 당사의 사업 일정 및 자금 운용에 부담을 줄 수 있습니다.

이처럼 국내 건설업황의 변동성과 고비용 구조의 지속은 종합 디벨로퍼인 당사의 파이프라인 전개 속도를 지연시키고 신규 개발 상품의 채산성을 저하시키는 위험 요인입니다. 향후 시공사의 리스크 관리가 원활히 이루어지지 않거나 건설업 전반의 원가 부담 및 수급 불균형이 장기화될 경우, 당사의 현금흐름과 수익성 지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

라. 부동산 시행 시장의 업황 둔화 및 업계 재편에 따른 위험

국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서
전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 매년 감소세를 나타내어
2026년 7월 말 기준 2,224개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

이러한 부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면 2023년을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였으며,
고금리와 PF 경색 여파로 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

이와 같은 부동산 시행 시장의 업황 악화와 구조조정은 당사를 포함하여 시장에 생존한 디벨로퍼 전반의 영업 환경에도 직간접적인 부담 요인으로 작용합니다. 한계 시행사들의 폐업이 늘어남에 따라 금융권의 부동산 PF 대출 심사 기조 및 대출 총량 규제가 전방위적으로 강화되었으며, 이는
신규 프로젝트 추진 시 필수적인 재원 조달 비용의 상승과 금융 조달 기간 장기화라는 연쇄적 리스크로 이어지고 있습니다. 비록 당사가 차별적인 사업영역을 확보하여 지속적인 수익을 창출하고 있으나, 자본시장 경색 및 부동산 시행 업황의 부진이 예상보다 장기화될 경우
신규 프로젝트의 전개 속도가 지연되거나 전반적인 사업 채산성이 저하될 가능성이 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산 개발업(디벨로퍼)이란 "부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률"에 의거하여 토지를 확보하고 자본을 조달하여 주거, 상업, 업무 시설 등 개발 전 영역을 총괄·운영하는 산업을 의미합니다. 국내 부동산개발업은 일정 수준의 자본금과 전문인력 등의 등록 요건을 갖추어야 참여할 수 있어 제도적인 진입장벽이 형성되어 있습니다. 또한 정형화된 시장점유율이나 독과점 체제 없이 다수의 참여자가 경쟁하는 구조이나, 대규모 재원이 투입되는 대형 프로젝트의 경우 자본력과 개발 트랙레코드를 확보한 일부 상위권 디벨로퍼를 중심으로 시장이 형성되는 특성을 지니고 있습니다.

[부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률]

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
부동산개발에 관한 기본적인 사항과 부동산개발업의 등록, 부동산개발업자의 의무 등에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 부동산개발업을 관리·육성하고 국민의 재산권 보호에 이바지함을 목적으로 한다.

제4조(부동산개발업의 등록 등) ① 타인에게 공급할 목적으로 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토교통부장관에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 국가·지방자치단체

2. 한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 자

3. 「지방공기업법」에 따른 지방공사 및 지방공단(이하 "지방공기업"이라 한다)

4. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한한다)

5. 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자

자료 : 법제처

최근 국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서 전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 이러한 전방 시장의 불황은 부동산개발업 등록 사업자 현황 지표를 통해 객관적으로 관측됩니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 시장 침체가 본격화됨에 따라 2023년 말 2,561개, 2024년 말 2,408개, 2025년 말 2,284개로 매년 감소세를 나타내고 있으며,
2026년 7월 말 기준으로는 2,224개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

[연도별 부동산개발업 등록 추이]

구분
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년 7월

서울특별시
626
659
743
851
963
988
937
927
936

경기도
640
654
631
707
755
722
661
603
581

부산광역시
164
156
148
156
153
146
127
113
109

인천광역시
133
123
131
129
122
120
104
92
90

충청남도
89
100
102
97
97
96
77
74
69

경상남도
122
117
116
111
104
95
73
69
63

충청북도
70
71
74
81
82
77
64
60
53

대전광역시
53
58
63
67
72
74
63
58
55

전북특별자치도
47
55
59
58
58
51
45
46
93

경상북도
54
55
58
60
58
56
53
49

전라남도
(주1)

53
55
48
46
45
43
37
36
35

광주광역시
(주1)

63
69
64
49
47
48
42
37
34

대구광역시
61
59
60
60
58
48
45
34
30

제주특별자치도
47
44
39
30
29
28
28
30
25

강원특별자치도
34
33
31
29
35
32
24
27
25

울산광역시
36
32
29
24
24
20
20
20
17

세종특별자치시
10
13
12
17
13
13
8
9
9

합 계
2,302
2,353
2,408
2,572
2,715
2,561
2,408
2,284
2,224

자료: 국토교통부

(주1) 전남광주 통합특별시 출범에 따라 단일 지표로 통합 집계됨.

부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면, 시장 활황기였던 2021년에는 개업 475건, 폐업 269건을 기록하며 성장을 보였으나, 분양 여건 악화와 조달 비용 부담이 가중된 2023년(개업 279건, 폐업 297건)을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였습니다. 특히 2024년에는 고금리와 PF 경색 여파로 인해 개업은 178건으로 급감한 반면, 폐업은 404건으로 크게 증가하며 업계 전반의 재무적 부담이 심화되었습니다. 2025년(개업 156건, 폐업 231건) 및
2026년 7월 누적 기준(
개업 114건, 폐업 166건)으로도 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

[연도별 부동산개발업 개업, 폐업 추이]

연도별 부동산개발사업 개,폐업 현황(~26년7월).jpg
연도별 부동산개발사업 개,폐업 현황(~26년7월)

자료: 국토교통부

당사의 경우 이러한 경쟁환경 속에서 SK그룹 기반의 안정적인 기업환경과 다수의 프로젝트 업무 수행 노하우, SK에코플랜트, 태영건설 등 종합건설회사와의 비즈니스 네트워크 등을 기반으로 차별적인 사업영역을 확보하여 지속적인 수익을 창출하고 있습니다.

이와 같은 부동산 시행 시장의 업황 악화와 구조조정은 당사를 포함하여 시장에 생존한 디벨로퍼 전반의 영업 환경에도 직간접적인 부담 요인으로 작용합니다. 한계 시행사들의 폐업이 늘어남에 따라 금융권의 부동산 PF 대출 심사 기조 및 대출 총량 규제가 전방위적으로 강화되었으며, 이는 신규 프로젝트 추진 시 필수적인 재원 조달 비용(브릿지론 및 본PF 금리, 취급 수수료 등)의 상승과 금융 조달 기간 장기화라는 연쇄적 리스크로 이어지고 있습니다. 비록 당사가 주거 및 비주거 부문에서 다각화된 파이프라인과 시장 지위를 유지하기 위해 노력하고 있으나, 자본시장 경색 및 부동산 시행 업황의 부진이 예상보다 장기화될 경우 신규 프로젝트의 전개 속도가 지연되거나 전반적인 사업 채산성이 저하될 가능성을 배제할 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

마. 오피스, 물류센터 등 비주거용 부동산 시장 환경에 관한 위험
당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다. 그러나 국내 비주거용 부동산 시장은 과거 저금리 기조와 자산가치 상승에 힘입어 성장하였으나, 최근 고금리 환경의 장기화, 원자재 가격 및 시공비 상승, 그리고
일부 자산의 공급 과잉이 맞물리며 전반적인 시장 리스크가 고조되고 있습니다.

주력 시장인 서울 오피스 시장은 견조한 모습을 보이고 있으나, 최근 수년간 지속된 고금리 기조로 인해 오피스 캡레이트와 담보대출 금리 간의 격차가 좁혀짐에 따라
향후 자산 매각 시 공모 리츠나 기관투자자의 매수세가 위축될 경우 개발 완료 후 자산 매각이 지연되거나 매각가치가 하락할 위험이 있습니다. 수도권 물류센터 시장의 경우 상온 시설의 안정적 수요에도 불구하고 냉동·냉장 시설을 포함한 저온 물류센터의 공실률이 약 46.5%를 기록하는 등 용도별 시장 환경에 따른 양극화 현상을 보이고 있습니다.

또한 호텔 자산은 객실 가동률이나 객실평균단가가 일정 수준 이하로 하락할 경우 급격한 적자 전환 위험이 존재하며, 상업시설의 경우 내수 경기 위축과 온라인 쇼핑으로의 소비 패러다임 전환으로 인해 오프라인 매장의 수익성이 악화되고 있으며, 이는
당사가 추진하는 복합개발사업 내 상가 분양률 저하 및 준공 후 상권 활성화 지연 위험으로 연결되어 사업 전체의 현금흐름을 저하시키는 원인이 될 수 있습니다.

이와 같이 당사는 다양한 국내 비주거용 부동산 시장에 집중하여 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 자산을 개발하고 있으나, 상기 기술한 바와 같이
각 자산별 수급 불균형, 고금리에 따른 자본시장 위축, 실임차 수요 부재 등의 시장 환경 악화 위험이 존재
하므로 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

[주요 목표시장]

주요목표시장
개발상품
주요 타겟지역

국내비주거
오피스
서울 업무/상업 중심 권역(CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도))

지식산업센터
금천구, 구로구, 영등포구, 성동구 등 서울內 준공업지역부천, 군포/안양 등 수도권 (준)공업지역

호텔

비즈니스 호텔

(서울 및 수도권, 부산, (울산, 창원, 수원 등)지방산업도시)

리조트형 특급호텔

(제주도 등 관광, 레저 수요 중심지)

오피스텔
서울 및 수도권

상업시설
서울, 수도권 주요 택지개발지구 등

물류센터
용인, 이천, 안성, 여주, 일산, 평택, 김포 등

자료: 당사 분기보고서(2026.03)

국내 비주거용 부동산 시장은 과거 저금리 기조와 자산가치 상승에 힘입어 성장하였으나, 최근 고금리 환경의 장기화, 원자재 가격 및 시공비 상승, 그리고 일부 자산의 공급 과잉이 맞물리며 전반적인 시장 리스크가 고조되고 있습니다. 각 시장별 주요 특징 및 위험 요인은 다음과 같습니다.

[ 오피스 시장 ]

오피스 시장의 경우 상업용 부동산 시장의 대표적 투자 상품 중 하나로, 서울에는 크게 CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도)로 구분되는 3개의 중심업무지구가 있습니다. 그 밖에 BBD(분당 및 판교), 마곡 등에 신규 업무 지구가 조성되었으며 최근 성수 지역에도 오피스 개발이 집중되며 신규 업무지구가 형성되고 있습니다. 글로벌 투자시장에서는 팬데믹 이후 재택근무가 확대되며 주요 도시의 오피스 공실률이 상승하고 투자 자산으로서의 선호도가 하락하였습니다. 반면 서울 오피스 시장은 제한적 신규공급, 팬데믹 종료 후 높은 오피스 복귀율, 기업들의 인재 유치를 위한 오피스 확장 등의 요인으로 주요 권역에서 낮은 공실률을 기록하며 견조한 모습을 보이고 있습니다.

[서울 주요 권역별 오피스 평균 공실률 추이]

서울주요권역별오피스 평균공실률추이(2021~).jpg
서울주요권역별오피스 평균공실률추이(2021~)

자료: 한국부동산원

그러나 서울 오피스 시장 역시 향후 권역별·등급별 양극화 위험이 존재합니다. 대형 임차인의 프라임급 오피스 선호 현상 심화로 인해 핵심 권역 외곽의 중소형 오피스는 공실 장기화 위험에 노출되어 있으며, 성수 및 마곡 등 신규 업무지구 내 대규모 공급이 집중되는 시기에는 단기적인 임대율 저하 및 렌트프리 확대에 따른 실질 임대료 하락 위험이 존재합니다. 아울러 최근 수년간 지속된 고금리 기조로 인해 오피스 캡레이트와 담보대출 금리 간의 격차가 좁혀짐에 따라, 향후 자산 매각 시 공모 리츠나 기관투자자의 매수세가 위축될 경우 개발 완료 후 자산 매각이 지연되거나 매각가치가 하락할 위험이 있습니다.

[ 물류센터 시장 ]

물류센터 공급 시장은 국내 물류시장의 성장 및 온라인 쇼핑의 지속적 성장, 3자물류 활성화 등과 밀접한 관련이 있습니다. 임차수요 측면에서도 전자상거래의 급속한 성장으로 단순 보관 중심에서 풀필먼트센터로 수요의 전환이 이루어졌으며, 당사 역시 풀필먼트 물류운영사(파스토) 투자 및 리츠(디앤디플랫폼리츠)를 통해 안정적인 자산 확보를 실현하고 있습니다. 주요 타겟 지역은 수도권 접근성이 뛰어난 경기서부권역 및 경기동남부권역 등입니다.

[2022.1Q~2026.4Q(E) 수도권 물류센터 권역별 신규 공급 추이]

수도권 물류센터 권역별 신규공급(2022.1q~2026.4q(e)).jpg
수도권 물류센터 권역별 신규공급(2022.1q~2026.4q(e))

자료: GenstarMate, 2026. 1Q Logistics Market Review

[2023.3Q~2026.1Q 수도권 물류센터 용도별 공실률 추이]

수도권 물류센터 용도별 공실률 추이(2023.3q~2026).jpg
수도권 물류센터 용도별 공실률 추이(2023.3q~2026)

자료: GenstarMate, 2026. 1Q Logistics Market Review

수도권 물류센터 시장은 지난 수년간 집중된 공급 물량의 소화 과정이 이어지며 용도별 및 권역별로 차별화된 흐름을 나타내고 있습니다. 부동산 전문 시장조사기관 GenstarMate(MatePlus)의 "2026. 1Q Logistics Market Review"에 따르면, 2026년 1분기 수도권 물류센터의 신규 공급면적은 약 6.4만 평으로 전 분기(11만 평) 대비 약 42% 감소하며 단기적인 공급 부담이 일부 완화되었습니다. 2026년 연간 공급 예정 물량 자체는 지표상 증가할 것으로 예측되나, 잔여기간 공급 예정 사례 31건 중 절반이 넘는 17건의 프로젝트가 이미 준공이 지연된 이력이 존재합니다. 이러한 공사비 상승 및 자금조달 난항에 따른 착공·준공 지연은 실제 시장에 유입되는 순공급량을 제한하여 중장기적인 수급 불균형을 점진적으로 완화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

수도권 물류센터의 용도별 공실률 추이를 살펴보면 현시점의 임차 수요는 비교적 안정적인 궤도에 진입한 것으로 파악됩니다. 2026년 1분기 수도권 물류센터의 전체 시설 공실률은 약 17.4%로 전 분기 대비 0.2%p, 전년 동기 대비로는 7.3%p 하락하며 개선세를 보이고 있습니다. 특히 상온 물류센터의 공실률은 약 7.4%까지 하락하여 가장 낮은 공실률을 기록했던 2023년 4분기 수준의 견조한 지표를 회복하였으며 안정적인 임차 수요가 지속되고 있습니다. 반면 냉동·냉장 시설을 포함한 저온 물류센터의 공실률은 약 46.5%를 기록하는 등 용도별 시장 환경에 따른 양극화 현상을 보이고 있습니다.향후 물류 시장 내 임대 유치 경쟁이 예상보다 장기화되거나 경기 둔화의 영향이 심화될 경우, 비주거용 부동산 개발 업계 전반의 수익성 지표가 하락하거나 자원 순환의 효율성이 저하될 가능성을 배제할 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[호텔 및 상업시설]

호텔 및 상업시설 시장의 경우 경기 변동과 대외 매크로 환경에 민감하게 반응하는 특성을 지니고 있습니다. 호텔 자산은 방한 외국인 관광객 수, 환율, 비즈니스 출장 수요 등 대외 요인에 따른 실적 변동성이 존재하며, 특히 인건비 및 시설유지비 등 고정비 비중이 높아 객실 가동률이나 객실평균단가가 일정 수준 이하로 하락할 경우 급격한 적자 전환 위험이 존재합니다.

상업시설의 경우 내수 경기 위축과 온라인 쇼핑으로의 소비 패러다임 전환으로 인해 오프라인 매장의 수익성이 악화되고 있으며, 이는 당사가 추진하는 복합개발사업 내 상가 분양률 저하 및 준공 후 상권 활성화 지연 위험으로 연결되어 사업 전체의 현금흐름을 저하시키는 원인이 될 수 있습니다.

이와 같이 당사는 다양한 국내 비주거용 부동산 시장에 집중하여 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 자산을 개발하고 있으나, 상기 기술한 바와 같이 각 자산별 수급 불균형, 고금리에 따른 자본시장 위축, 실임차 수요 부재 등의 시장 환경 악화 위험이 존재하므로 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.한편, 비주거용 부동산 개발 사업 포트폴리오 중 지식산업센터 전방 시장의 경우 최근 공급 누적에 따른 수급 불균형 확대, 실거래 급감 및 담보대출 제한 등 시장 여건 전반의 경색 국면이 지속되고 있습니다. 이에 따라 지식산업센터 시장의 전반적인 수급 현황 및 구체적인 거래 지표 추이 등 시장 환경에 관한 위험 요인을 보다 상세하게 공시하고자, 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 사업위험 - 바. 지식산업센터 시장의 수급 불균형 및 거래 경색에 따른 업황 둔화 위험'을 독립된 목차로 별도 분리하여 상세히 기술하였습니다.

바. 지식산업센터 시장의 수급 불균형 및 거래 경색에 따른 업황 둔화 위험

지식산업센터는 당사의 대표 브랜드인 '생각공장' 등을 통해 당사 개발 사업 포트폴리오 내 중추적인 역할을 담당해 왔으며, 개발 단계에서의 분양율 및 준공 후 수분양자의 실입주율(잔금 납부율)이 공사 대금 회수 및 대출 약정 상환과 직접 연계되어 있으므로
최근 전방 시장의 수급 악화는 당사 및 당사 설립 특수목적법인(SPC, PFV 등)의 재무 안정성과 유동성에 직결되는 핵심 변수입니다.

국내 지식산업센터 시장은 부동산 활황기였던 2022년까지 인허가 물량이 급증한 이후 2023년부터 준공 연면적이 신규 공급을 앞지르며 과잉 준공 물량의 누적과 공실 위험 장기화가 지속되고 있습니다. 이에 따라 서울 지식산업센터의 평당 매매가가 약세로 전환되었으며, 전국 및 수도권의 분기별 실거래량과 거래대금이 크게 축소되는 등 전방 시장의 유동성 경색 흐름이 지속되고 있습니다. 이러한 수급 불균형과 거래 유동성 위축은 공사비 상승에 따른 분양가 인상, 금융권의 지식산업센터 대출 심사 강화 및 담보인정비율(LTV) 축소로 수분양자들의 대금 조달 능력이 약화된 데 기인합니다.

이러한 수급 불균형과 거래 유동성 저하는
향후 당사 및 사업시행법인(SPC, PFV 등)이 전개하는 지식산업센터 개발 프로젝트의 분양 여건 및 임대차 마케팅 환경에 직접적인 지연 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적인 매매 시장의 거래 경색과 준공 물량의 소화 지연이 장기화될 경우
관련 프로젝트의 파이프라인 전개 속도가 일부 조정되거나 개발 완료 후 매각을 통한 자산 유동화 주기가 계획 대비 장기화되면서 당사의 영업 실적 및 현금흐름 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

지식산업센터는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서, 당사의 대표 브랜드인 '생각공장' 등을 통해 당사 개발 사업 포트폴리오 내 중추적인 역할을 담당해 왔습니다. 지식산업센터 사업장은 개발 단계에서의 분양율 및 준공 후 수분양자의 실입주율(잔금 납부율)이 공사 대금 회수 및 대출 약정 상환과 직접 연계되어 있으므로, 최근 전방 시장의 수급 악화는 당사 및 당사 설립 특수목적법인(SPC, PFV 등)의 재무 안정성과 유동성에 직결되는 핵심 변수입니다.

국내 지식산업센터 시장은 2010년대 후반부터 인허가 및 사용승인(준공) 물량이 누적되어 왔으며, 최근 들어 급격한 수급 조정을 겪고 있습니다. 국토교통부 건축인허가대장 및 건축물대장 통계에 따른 연도별 인허가 및 사용승인 연면적 추이를 살펴보면 이러한 공급 패턴 변화가 확인됩니다.

[연도별 지식산업센터 인허가 연면적 추이]

(단위 : 만㎡)

연도별 지식산업센터 인허가 연면적 추이.jpg
연도별 지식산업센터 인허가 연면적 추이

자료: 한국부동산개발산업연구원, 정책연구 Brief(2026.02.03)

[연도별 지식산업센터 사용승인 연면적 추이]

(단위 : 만㎡)

연도별 지식산업센터 사용승인 연면적 추이.jpg
연도별 지식산업센터 사용승인 연면적 추이

자료: 한국부동산개발산업연구원, 정책연구 Brief(2026.02.03)

지식산업센터 인허가 연면적은 2010년 전국 기준 23만㎡ 수준에서 부동산 활황기였던 2022년 430만㎡로 가파르게 상승한 이후, 2023년 334만㎡, 2024년 240만㎡, 2025년 147만㎡ 수준으로 감소세로 전환되며 급감하는 모습을 보이고 있습니다. 그러나 사용승인(준공) 연면적의 경우 과거 이월 물량이 합쳐진 2024년에 전국 기준 425만㎡를 기록하며 누적 공급 부담이 이어지고 있으며, 이에 따라 지식산업센터 시장은 신규 인허가 위축과 미입주 물량 소화 지연이 공존하는 양상을 띠고 있습니다.

이러한 지식산업센터 공급 과잉 및 준공 물량 부담은 서울 권역의 세부 추이에서 더욱 뚜렷하게 관측됩니다. 서울권역 지식산업센터의 연도별 공급(분양), 준공 및 매매가격 추이는 아래와 같습니다.

[서울권역 지식산업센터 공급 및 매매가 추이]

(단위 : 평, 만원/평)

서울권역 지식산업센터 공급 및 매매가 추이.jpg
서울권역 지식산업센터 공급 및 매매가 추이

자료: 당사 제시

서울 지식산업센터 시장은 2019년부터 2022년까지의 기간 동안 준공 연면적 대비 신규 공급(분양) 연면적이 우위를 점하며 활발한 개발이 진행되었습니다. 특히 2019년(공급 25.4만 평, 준공 17.2만 평) 및 2021년(공급 19.8만 평, 준공 14.0만 평)에 과다 공급된 선분양 물량들의 건축 기간(2~3년)이 경과함에 따라, 2023년부터는 신규 공급(분양)보다 실제 공사가 완료되어 시장에 실물 재고로 쏟아지는 준공 연면적이 이를 크게 앞지르기 시작했습니다. 2023년(준공 25.9만 평, 공급 7.1만 평)과 2024년(준공 18.3만 평, 공급 3.0만 평)에 걸쳐 과잉 준공 물량의 현장 입주가 누적되면서 공실 위험이 장기화되고 있습니다. 이에 따라 서울 지식산업센터의 평당 매매가 평균 역시 2015년 평당 720만 원 선에서 줄곧 상승하여 2022년 평당 2,080만 원으로 최고점을 형성한 이후, 2023년 평당 1,870만 원, 2024년 평당 1,810만 원 선으로 하락 조정되며 수급 불균형에 따른 가격 약세 흐름을 보이고 있습니다.

전방 수급 부담에 기인한 매수 심리 위축은 실거래 유동성 축소 지표에서도 명확하게 나타나고 있습니다. 상업용 부동산 전문 연구기관인 부동산플래닛의 전국 지식산업센터 분기별 실거래량 및 거래대금 통계는 다음과 같습니다.

[2022년~2026년 분기별 전국 지식산업센터 매매거래량 및 거래금액]

연도별 전국 지식산업센터 매매거래량, 거래금액(2022~2026)_1.jpg
연도별 전국 지식산업센터 매매거래량, 거래금액(2022~2026)_1

구분
전국
수도권
비수도권

거래량(건)
거래금액(억원)
거래량(건)
거래금액(억원)
거래량(건)
거래금액(억원)

2022
1Q
1,930
8,703
1,761
8,145
169
558

2Q
1,733
8,092
1,566
7,612
167
480

3Q
973
4,272
867
3,941
106
331

4Q
709
2,885
618
2,618
91
267

2023
1Q
803
3,411
708
3,089
95
323

2Q
969
4,229
860
3,876
109
353

3Q
864
3,958
771
3,687
93
271

4Q
749
3,185
682
2,947
67
238

2024
1Q
1,014
4,427
914
4,126
100
301

2Q
1,004
4,408
914
4,099
90
309

3Q
1,024
4,824
916
4,415
108
410

4Q
899
3,642
791
3,308
108
334

2025
1Q
861
3,804
765
3,492
96
312

2Q
837
3,634
745
3,360
92
274

3Q
804
3,373
705
3,036
99
338

4Q
747
2,988
611
2,634
136
354

2026
1Q
561
2,423
495
1,913
66
509

자료: 부동산플래닛, 2026.1Q 전국 지식산업센터 매매시장 동향보고서

전국 및 수도권 지식산업센터의 분기별 실거래량은 2022년 1분기 1,930건에서 하향 곡선을 그리며 최근 분기당 700~800건대 수준으로 축소되었으며, 2026년 1분기 기준으로는 561건까지 감소하였습니다. 수도권의 분기별 거래량 역시 2022년 1분기 1,761건에서 2026년 1분기 495건 수준으로 감소하는 등 매수 심리가 크게 위축된 양상을 보이고 있습니다. 실거래 대금 또한 과거 분기당 8,000억 원을 상회하던 전국 거래 규모가 최근에는 2,000억 원대 수준에서 횡보하는 등 전방 시장의 유동성 경색 흐름이 지속되는 상황입니다.

이러한 지식산업센터 전방 시장의 수급 불균형과 거래 유동성 위축은 구조적인 금융 및 원가 변수의 변화에 기인합니다. 우선 2020년부터 2022년까지의 저금리 기조하에서 지식산업센터는 높은 담보대출 비율(LTV 최대 80~90% 수준) 적용이 가능하였고, 공동주택에 집중된 각종 부동산 규제에서 제외되어 대체 투자 자산으로서 수혜를 누리며 공급량이 단기간에 누적되었습니다. 그러나 원자재 가격과 건설 노무비 등 공사비 상승으로 도급단가가 동반 상승하였고, 이는 분양가 인상으로 이어져 실질 임대수익률을 저하시키는 원인이 되었습니다. 나아가 시장 내 공실 증가와 매매가 조정 추세에 대응하여 금융권이 지식산업센터를 고위험 자산으로 재분류하고 대출 심사를 대폭 강화하였습니다. 이에 따라 분양 당시 예상 대비 담보인정비율(LTV) 및 실제 대출 한도가 크게 축소되어, 수분양자들의 대금 조달 및 잔금 이행 능력이 약화되었습니다.

이러한 수급 불균형과 거래 유동성 저하는 향후 당사 및 사업시행법인(SPC, PFV 등)이 전개하는 지식산업센터 개발 프로젝트의 분양 여건 및 임대차 마케팅 환경에 직접적인 지연 요인으로 작용할 수 있습니다. 비록 입지 조건이 우수한 핵심 권역을 중심으로 국지적인 자산가치 유지가 이루어지는 등 양극화 양상이 관측되고 있으나, 전반적인 매매 시장의 거래 경색과 준공 물량의 소화 지연이 장기화될 경우 관련 프로젝트의 파이프라인 전개 속도가 일부 조정되거나 개발 완료 후 매각을 통한 자산 유동화 주기가 계획 대비 장기화되면서 당사의 영업 실적 및 현금흐름 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 지식산업센터 전방 시장의 공급 누적 및 매매 거래대금 하락 추이를 충분히 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

사. 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 및 미분양 관련 위험

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수이며,
주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다.

전국 미분양 주택은 2026년
6월 말 기준
67,464호 수준을 기록하고 있으며, 특히 수도권 미분양 물량은 금융 당국의 대출 규제 강화 및 매수 관망세 심화로 인해 2026년
6월 말 18,770호로 다시 증가세를 나타내고 있습니다. 아울러 주택 시장의 단기 수요 부하를 측정하는 전국 민간아파트 평균 초기분양률 역시 2025년 하반기 가계부채 관리방안 시행 및 금융권의 총량관리 기조 확산 여파로
2026년 1분기 기준 59.6% 수준에 머무는 등 완연한 회복세를 보이지 못하고 있습니다. 이러한 주거용 부동산 시장의 매수세 위축이 장기화되어 초기 분양률이 저조하거나 준공 후 입주율 부진으로 연계될 경우, 시행사의 운전자금 부담이 가중되고 예정 사업의 착공 지연에 따른 금융비용 지출이 심화될 개연성이 존재합니다.

이처럼 가계대출 규제 강화에 따른 시장 위축 및 주택담보대출 금리의 하방경직성 등으로 인해 주택 매수 심리의 관망이 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 당사가 추진하는 주거 관련 사업 구조나 권역이 분산되어 있더라도, 향후 전반적인 분양 시장의 소화 속도가 둔화되고 미분양 물량이 재차 누적되는 상황이 발생할 경우
당사를 포함한 부동산 개발 업계 전반의 재무 구조와 영업 환경에 부담 요인으로 작용할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산(오피스, 물류센터 등) 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수입니다. 주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다. 이에 따라 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 현황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

미분양 주택 잔고의 증감 추이는 부동산 개발 및 건설 사업에 투입된 자본의 회수 가능성과 발행사의 실질적인 유동성 위험을 가늠하는 가장 대표적인 지표입니다. 국내 미분양 주택은 2008년 말 165,599호로 정점을 기록한 이후 점진적으로 해소되어 2015년 4월 말 28,093호까지 감소하였으나, 공급 물량 증가 등으로 2018년 말 다시 58,838호까지 늘어나는 등 증감을 반복해 왔습니다. 이후 공급 감소와 매수 수요 집중이 맞물리며 2021년 말 17,710호의 역대 최저 수준까지 급감하였으나, 2022년 본격화된 글로벌 통화 긴축 및 기준금리 인상 여파로 주택 매수 심리가 위축됨에 따라 2022년 말 기준 6.8만 호로 급증하였습니다.

이후 정부의 규제 완화 조치로 2023년 말 62,489호 수준으로 소폭 감소하기도 하였으나, 고금리 기조의 장기화와 원자재 가격 상승에 따른 분양가 상방 압력이 지속되면서 2024년 말 70,173호를 기록하여 재차 증가세로 돌아섰습니다. 2025년에 진입하면서 3.19 대책 등 정부의 선제적 시장 안정화 노력과 분양 물량 조절이 동반되어 2025년 12월 말 기준 66,510호로 일시적인 감소 추세를 나타내기도 하였습니다. 그러나 2025년 하반기 이후 가계부채 관리 방안에 따른 대출 규제와 2026년 상반기 다주택자 양도세 중과세율 재개 조치 등 금융·세제 통제 정책이 고도화됨에 따라 분양 시장의 관망세가 심화되었으며, 이에 따라 미분양 해소 속도가 둔화되어 2026년
6월 말 기준 전국의 미분양 주택은
67,464호 수준을 기록하고 있습니다.

[전국 미분양 주택 현황
(2026년 6월)]

전국 미분양 주택 현황(2026년 6월).jpg
전국 미분양 주택 현황(2026년 6월)

자료: 국토교통부
(2026.07)

한편, 지역별 수급 불균형의 양상은 수도권과 지방 간의 격차를 보이며 전개되고 있습니다. 수도권 지역의 미분양 물량은 부동산 시장의 고조기였던 2021년 말 기준 1,509호로 역대 가장 낮은 수준을 기록하였으나, 금리 급등이 본격화된 2022년 말 11,076호로 큰 폭 증가하였습니다. 2023년 말 10,031호로 지표가 일부 조정된 후, 공사비 상승 여파가 반영되면서 2024년 말 기준 16,997호로 다시 상승하였습니다. 2025년 상반기에는 서울 주요 정비사업 권역을 중심으로 거래가 일부 회복되는 모습을 보였으나, 2025년 하반기 정책대출 한도 축소 및 스트레스 DSR 강화 등 가계부채 관리 방안이 시행되면서 수도권 외곽 지역의 미분양 소화가 지연되었고, 이로 인해 2025년 12월 말 기준 수도권 미분양은 15,883호를 기록하였습니다. 더욱이 2026년 들어 다주택자의 수도권·규제지역 내 주담대 만기연장이 원칙적으로 불허되는 등 금융 압박이 심화됨에 따라 매수 수요가 신중해지면서 2026년
6월 말 수도권 미분양 물량은
18,770호로 증가세를 나타내고 있습니다.

반면, 지방 미분양 물량의 경우 구조적인 매수 심리 위축과 거주 선호도 양극화의 영향을 직접적으로 받고 있습니다. 2021년 말 17,710호까지 감소했던 지방 미분양은 2022년 말 기준 57,072호(전국 기준 68,107호)로 급격히 증가하며 전체 미분양 잔고의 상당 부분을 차지하기 시작했습니다. 2023년 말 52,458호, 2024년 말 53,176호를 기록하며 여전히 높은 수준의 매물 적체가 이어졌으나, 2025년 정부가 공공기관을 통한 지방 미분양 주택 매입 확약 등 선제적인 구제 조치를 도입하면서 2025년 12월 말 기준 50,627호로 전년 대비 소폭 감소한 추세를 보였습니다. 이후 2026년 상반기에는 대형 건설사 및 디벨로퍼들이 공급 과잉 우려가 상존하는 지방권의 신규 분양 일정을 연기하거나 사업지를 보수적으로 재조정하는 등 공급 물량 조절이 이루어지면서 2026년
6월 말 기준 지방 미분양 물량은
48,694호 수준으로 완만한 하락세를 기록하고 있습니다.

[미분양주택 추이]

(단위 : 호)

구 분
'19년 12월
'20년 12월
'21년 12월
'22년 12월
'23년 12월
'24년 12월
'25년 12월
'26년 06월

미분양주택
47,797
19,005
17,710
68,107
62,489
70,173
66,510
67,464

준공후 미분양
18,065
12,006
7,449
7,518
10,857
21,480
28,641
29,786

수도권 미분양
6,202
2,131
1,509
11,035
10,031
16,997
15,883
18,770

지방 미분양
41,595
16,874
16,201
57,072
52,458
53,176
50,627
48,694

자료: 국토교통부
(2026.07)

이러한 미분양 잔고의 누적 및 지역별 수급 불균형은 부동산 개발업계 전반의 영업 환경에 직간접적인 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 주거용 부동산 시장의 매수세 위축이 장기화되어 초기 분양률이 저조하거나 준공 후 입주율 부진으로 연계될 경우, 시행사의 운전자금 부담이 가중되고 예정 사업의 착공 지연에 따른 금융비용 지출이 심화될 개연성이 존재합니다. 비록 당사가 추진하는 주거 관련 사업 구조나 권역이 분산되어 있더라도, 거시적인 주택 경기 하락 국면 속에서 가계대출 규제 누적에 따른 거래 경색이 지속될 경우 전방 산업의 침체 여파로부터 완전히 자유로울 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

또한, 주택 시장의 단기 수요 부하를 측정할 수 있는 전국 민간아파트 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하) 추이를 살펴보면, 2020년 이후 2021년까지 매 분기말 90% 이상을 기록하며 양호한 수준을 유지하였습니다. 그러나 최근 시장 금리 변동성 및 가격 부담감이 부각되며 주택 매수 심리가 위축되었고, 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2022년 4분기말 레고랜드 사태 등 자금시장 경색 여파로 58.7%까지 급락한 후 2023년 1분기말 49.5%로 저점을 기록했습니다. 이후 2023년 말 86.3% 수준까지 회복 국면을 보였으나, 2024년 접어들어 공사비 인상에 따른 고분양가 리스크가 부각되며 연중 변동성을 보인 끝에 2024년 4분기말 80.2%를 기록하였습니다.

2025년 1분기말에는 80.1%를 유지하였으나, 2025년 2분기말 지방 일부 권역의 청약 미달 및 미분양 소화 지연이 겹치며 64.1%로 다시 하락하였습니다. 2025년 3분기말 75.7%로 소폭 반등한 전국 평균 초기분양률은 2025년 4분기말 가계부채 관리방안의 전방위적 시행에 따른 실수요 위축 영향으로 57.6%까지 큰 폭으로 감소하였습니다. 2026년 1분기에 진입해서는 정부의 주택공급확대에도 불구하고, 다주택자 주담대 만기연장 불허 조치 및 온투업권 LTV 규제 의무화 등 금융 당국의 엄격한 총량관리 기조가 전 금융권으로 확산됨에 따라 가계의 유동성 여력이 제한되어 전국 평균 초기분양률은 59.6% 수준에 머무는 등 완연한 회복세를 보이지 못하고 있습니다.

이처럼 가계대출 규제 강화에 따른 시장 위축 및 주택담보대출 금리의 하방경직성 등으로 인해 주택 매수 심리의 관망이 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 향후 전반적인 분양 시장의 소화 속도가 둔화되고 미분양 물량이 재차 누적되는 상황이 발생할 경우, 당사를 포함한 부동산 개발 업계 전반의 재무 구조와 영업 환경에 부담 요인으로 작용할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[ 지역별 민간아파트 평균 초기분양률 추이 ]

(단위 : %)

구 분
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기

전국
94.8
98.3
97.9
93.8
87.7
87.7
82.3
58.7
49.5
71.6
83.5
86.3
78.0
64.2
54.5
80.2
80.1
64.1
75.7
57.6
59.6

수도권소계
96.2
99.8
100.0
99.2
100.0
96.9
93.1
75.1
77.3
76.2
88.7
94.7
82.9
72.4
70.0
83.9
81.5
78.4
76.4
60.0
58.9

서울
100.0
99.9
100.0
100.0
100.0
100.0
92.7
20.8
98
84.0
100.0
100.0
88.6
84.8
71.6
92.3
93.5
100.0
96.7
100.0
100.0

인천
-
99.9
100.0
91.1
100.0
99.9
100.0
82.2
58.3
57.0
98.4
90.7
72.9
89.2
83.0
59.0
96.6
100.0
99.9
54.3
78.5

경기
96.2
99.8
100.0
99.9
100.0
95.9
91.8
73.3
77.1
79.9
84.5
95.2
86.2
66.8
67.6
90.5
75.5
62.7
67.4
59.3
50.5

5대광역시 및세종특별자치시 소계
100.0
99.0
94.4
92.3
76.3
66.8
84.3
30.0
44.1
67.9
81.4
94.4
65.8
43.7
41.9
82.1
79.2
57.9
50.3
47.2
84.9

부산
-
100.0
97.3
100.0
100.0
100.0
79.0
31.1
69.8
100.0
99.7
97.9
54.9
3.3
70.5
86.6
51.4
63.0
48.2
56.4
71.0

대구
100.0
98.6
90.7
82.7
52.1
18.0
-
26.4
1.4
28.5
-
-
-
-
16.0
-
100
7.0
34.1
36.1
-

광주
100.0
98.3
99.7
99.6
94.8
97.9
-
-
35
94.3
10.6
60.3
91.3
46.9
18.9
-
-
-
15.5
11.7
-

대전
100.0
-
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
60.2
67.4
22.2
-
100.0
43.1
-
36.4
93.0
84.9
-
-
39.4
-

울산
-
99.3
100.0
100.0
-
35.4
66.3
3.4
3.8
68.1
-
-
72.3
25.4
92.6
12.1
70.1
98.4
100.0
34.5
90.9

세종
100.0
100.0
-
100.0
-
100.0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
91.6
-
86.2
-
-
100.0

기타지방소계
90.8
96.1
97.8
90.7
81.6
85.0
72.5
60.5
29.5
65.5
76.6
69.8
76.5
62.4
48.4
67.1
74.9
47.1
91.3
60.4
49.6

강원
41.2
90.0
55.0
100.0
96.2
64.6
100.0
62.8
50.6
63.0
62.7
56.8
71.2
75.9
36.2
54.1
77.9
-
100.0
66.7
-

충북
75.0
99.5
100.0
-
-
91.9
77.1
84.5
22.8
62.6
96.1
90.4
95.8
64.4
-
100.0
9.2
-
100.0
74.3
-

충남
100.0
97.7
99.9
99.7
90.5
86.3
100.0
55.7
25.4
-
69.8
100.0
93.0
65.5
59.1
100.0
94
72.8
17.2
72.1
47.2

전북
99.9
92.9
99.8
100.0
77.5
100.0
100.0
44.9
17.4
-
57.5
90.0
51.7
-
55.5
-
57.3
-
-
25.2
63.0

전남
79.0
97.5
100.0
55.8
76.7
94.9
67.3
94.9
14.6
9.7
-
100.0
98.9
25.2
-
94.8
-
17.7
-
39.8
96.5

경북
98.9
96.8
99.2
86.3
70.8
71.1
38.0
46.7
19.6
25.8
-
-
36.3
68.2
-
16.1
-
22.4
99.8
-
41.9

경남
91.0
-
99.4
98.7
81.5
89.0
85.5
46.3
50.5
100.0
-
58.7
-
8.2
6.3
2.9
42.7
-
100.0
38.6
20.4

제주
-
-
99.5
-
100.0
99.4
66.3
15.1
89.2
-
-
0.9
-
75.5
-
0.0
45.4
-
-
-
-

자료: 주택도시보증공사(2026.04)

주1) 민간아파트 : 주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택주2) 초기분양률 : 분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하 시기 이내의 분양률

아. 토지가격 상승에 따른 수익성 악화 위험
부동산 개발 사업의 성패와 초기 채산성을 결정짓는 가장 핵심적인 원가 요소는 우량 부지의 선제적 확보와 매입 가격의 적정성입니다. 당사가 영위하는 부동산 개발업의 경우, 사업용 토지는 개별 토지가 가진 입지적 특성, 용도지역, 용적률 및 인허가 가용성에 따라 개별 가치가 판이하게 산정되므로 단순히 광의의 행정구역별 통계치만으로 원가 변동을 완벽히 정량화하기는 어려우나,
지가의 하방경직성은 자산의 개발 가치가 높은 대도시 권역의 용도지역별 통계에서 더욱 명확하게 관측되고 있습니다.

지가변동률 데이터에 따르면, 당사의 핵심 타깃 개발 대상이 되는 대도시 주거지역의 지가는 2024년 2.48%에서 2025년 3.09%로 상승폭이 확대되었으며, 대도시 상업지역 역시 2024년 2.83%에 이어 2025년 3.20%의 견조한 상승세를 기록하였습니다. 이러한
핵심 입지의 지가 상승세는 초기 사업비 중 토지비 부담을 높이는 요인으로, 토지 매입 대금의 증가는 분양 채산성을 압박할 뿐만 아니라,
PF 대출 규모를 키워 고금리 환경하에서 금융비용 및 이자 부담을 직접적으로 가중시키게 됩니다.

이러한 토지 원가 상승 흐름에 대응하여, 당사는 신규 부지 매입 시 사전 타당성 검토를 수행하고 자체적인 리스크 가이드라인에 따라 원가 요소를 통제하는 관리 프로세스를 적용하고 있으나, 거시적인 지가 상승 흐름이 당사의 예측 범위를 초과하거나 주요 권역의 부지 매입 단가가 과도하게 상승할 경우
당사가 추진하는 신규 프로젝트의 이익률을 압박하고 중장기적인 수익성 지표에 일부 부담을 줄 가능성이 존재하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업의 성패와 초기 채산성을 결정짓는 가장 핵심적인 원가 요소는 우량 부지의 선제적 확보와 매입 가격의 적정성입니다. 당사가 영위하는 부동산 개발업의 경우, 사업용 토지는 개별 토지가 가진 입지적 특성, 용도지역, 용적률 및 인허가 가용성에 따라 개별 가치가 판이하게 산정되므로 단순히 광의의 행정구역별 통계치만으로 원가 변동을 완벽히 정량화하기는 어렵습니다.

그러나 국토교통부와 한국부동산원이 공시하는 지가변동률 추이에 따르면, 국내 주요 지역의 지가는 거시경제 환경의 변동 속에서도 상승 흐름을 나타내고 있습니다. 행정구역별 연간 지가변동률 기준, 전국 지가는 2023년 4.17%, 2024년 2.73%, 2025년 0.82% 상승을 기록하며 매년 플러스(+) 성장을 지속하고 있습니다. 특히 당사의 주요 사업 영역이 집중된 서울(2023년 5.31% → 2024년 3.06% → 2025년 1.11%) 및 수도권(2023년 4.78% → 2024년 3.03% → 2025년 1.08%) 지역의 경우, 지방권(2025년 0.40%) 대비 상대적으로 높은 상승폭을 유지하며 견조한 지가 하방경직성을 보이고 있습니다.

[연간 지가변동률 추이]

(단위 : %)

구분
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년

전국
3.88
4.58
3.92
3.68
4.17
2.73
0.82

수도권
3.82
5.14
4.74
4.36
4.78
3.03
1.08

지방
3.97
3.65
2.51
2.52
3.17
2.24
0.40

서울
4.31
6.11
5.29
4.80
5.31
3.06
1.11

부산
6.51
5.74
3.76
3.75
4.04
2.75
0.18

대구
4.58
5.01
4.55
3.40
4.38
2.55
0.32

인천
3.10
3.59
4.03
3.76
4.10
2.37
0.82

광주
4.18
5.26
4.77
3.88
3.47
2.27
0.46

대전
3.36
3.34
4.25
4.58
4.67
2.57
0.81

울산
3.54
2.65
0.35
1.64
2.31
2.12
0.02

세종
7.02
7.42
4.95
10.62
7.06
3.25
1.14

경기
3.45
4.42
4.29
3.98
4.30
3.11
1.08

강원
3.82
3.58
2.66
2.15
3.03
2.27
0.43

충북
3.08
3.16
2.22
2.27
3.26
2.23
0.77

충남
2.98
2.27
1.63
2.08
2.81
2.03
0.72

전북
3.33
2.72
2.60
2.37
2.57
2.18
0.25

전남
3.90
3.99
3.90
3.32
3.67
2.67
0.32

경북
3.09
2.86
2.38
1.85
2.29
1.75
0.69

경남
3.09
2.20
0.56
0.72
2.03
1.76
0.23

제주
5.46
4.99
-1.77
-1.93
1.85
1.89
-0.41

자료 : 한국부동산원

이러한 지가의 하방경직성은 자산의 개발 가치가 높은 대도시 권역의 용도지역별 통계에서 더욱 명확하게 관측됩니다. 용도지역별 지가변동률 데이터에 따르면, 당사의 핵심 타깃 개발 대상이 되는 대도시 주거지역의 지가는 2024년 2.48%에서 2025년 3.09%로 상승폭이 확대되었으며, 대도시 상업지역 역시 2024년 2.83%에 이어 2025년 3.20%의 견조한 상승세를 기록하였습니다. 이는 전국 평균 지가 상승률이 둔화되는 국면 속에서도, 인프라와 배후 수요를 갖춘 도심 내 핵심 주거·상업 용지의 원가 부담은 지속적으로 가중되고 있음을 방증합니다.

[용도지역별 지가변동률 추이]

(단위 : %)

구분
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년

전국
주거지역
4.42
4.23
4.59
2.62
0.72
2.28
2.60

상업지역
4.32
3.79
4.55
3.20
0.91
2.46
2.62

공업지역
2.24
2.29
3.39
2.93
1.04
2.27
2.00

녹지지역
3.35
3.16
3.61
2.87
1.23
1.97
1.62

대도시
주거지역
4.98
4.73
4.97
2.70
0.81
2.48
3.09

상업지역
5.05
4.41
5.20
3.44
1.06
2.83
3.20

공업지역
2.84
2.80
3.77
3.10
0.99
2.44
2.27

녹지지역
3.24
3.07
3.29
2.26
0.66
1.34
1.23

시지역
주거지역
3.57
3.46
4.03
2.51
0.57
1.98
1.83

상업지역
2.84
2.51
3.15
2.73
0.56
1.67
1.34

공업지역
1.61
1.76
3.05
2.79
1.13
2.13
1.77

녹지지역
3.43
3.23
3.79
3.14
1.52
2.31
1.86

군지역
주거지역
2.81
2.44
2.73
1.76
0.24
0.94
0.59

상업지역
2.05
1.45
1.86
1.46
0.14
0.64
0.25

공업지역
0.62
0.68
1.31
1.58
0.46
1.16
0.72

녹지지역
2.99
2.69
3.02
2.28
0.51
0.95
0.68

자료 : 한국부동산원

이와 같은 핵심 입지의 지가 상승세는 초기 사업비 중 토지비 부담을 높이는 요인입니다. 토지 매입 대금의 증가는 분양 채산성을 압박할 뿐만 아니라, PF 대출 규모를 키워 고금리 환경하에서 금융비용 및 이자 부담을 직접적으로 가중시키게 됩니다.

이러한 토지 원가 상승 흐름에 대응하여, 당사는 신규 부지 매입 시 해당 토지의 용도지역, 용적률, 인허가 가용성 및 배후 임차 수요 등에 대한 사전 타당성 검토를 수행하고 있습니다. 개별 토지가 가진 입지적 특성에 맞추어 오피스, 물류센터, 주거시설 등 자산별 적정 개발 계획을 수립함으로써 매입 원가 상승 부담을 관리하고 사업의 채산성을 확보하기 위한 노력을 기울이고 있습니다. 또한, 프로젝트 추진 과정에서 투입 공사비와 금융 비용을 포함한 총사업비 변동성을 모니터링하고, 자체적인 리스크 가이드라인에 따라 원가 요소를 통제하는 관리 프로세스를 적용하고 있습니다.

그러나 이러한 내부적인 선별 투자 및 원가 관리 프로세스 운용에도 불구하고, 거시적인 지가 상승 흐름이 당사의 예측 범위를 초과하거나 주요 권역의 부지 매입 단가가 과도하게 상승할 경우, 이는 당사가 추진하는 신규 프로젝트의 이익률을 압박하고 중장기적인 수익성 지표에 일부 부담을 줄 가능성이 존재하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

자. 공사원가 상승에 따른 수익성 악화 위험

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나,
시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 되므로 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

2020년(100.0) 대비 2026년
6월 평균 건설공사비지수는
138.22로 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시
136.64로 상승하여 구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다. 또한 시멘트(157.15), 철근 및 봉강(
146.65) 등 주요 자재 가격 상승과 건설업 평균 임금 상승(2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 279,989원으로 18.73% 상승)이 중첩되고 있습니다. 이러한 공사원가 상승분을 만회하기 위해
분양가를 무리하게 인상하는 경우 대규모 미분양이나 입주 지연 사태를 초래하고, 반대로 분양가를 올리지 못할 경우에는 원가 상승분을 시행 측에서 온전히 부담해야 하므로 개발 마진이 급감하거나 적자 사업장으로 전락할 위험이 상존합니다.

결론적으로 글로벌 원자재 가격 변동과 국내 건설 노동 시장의 구조적 변화로 인한 공사원가 상승 위험은 단순한 시공사만의 문제를 넘어,
시행사 및 투자 주체로서 당사의 자금 조달 구조, 영업 손익 및 현금 흐름 전반을 훼손할 수 있는 핵심적인 사업적 위험 요인입니다. 투자자 여러분께서는 원자재 가격 추이, 건설업 임금 동향과 더불어 당사의 사업장별 도급 계약 구조 및 시공사 신용도 등을 종합적으로 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나, 시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 됩니다. 따라서 건설 원자재 가격 추이와 건설 노무비 등 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

건설업 및 부동산 개발업의 특성상 사업 기획 및 수주 시점부터 완공 및 준공에 이르기까지는 통상 수년의 장기간이 소요됩니다. 이 기간 동안 글로벌 공급망 불안정, 원자재 수급 불균형, 누적된 인플레이션 압력 등으로 인해 원재료 가격과 노무비가 지속적으로 상승하는 추세를 보여왔습니다. 실제로 건설 부문의 물가 흐름을 종합적으로 나타내는 건설공사비지수는 우상향 추세를 지속하고 있습니다.

특히 기준점인 2020년(100.0) 대비 2026년
6월 평균 건설공사비지수는
138.22로 불과 5, 6년 사이에 공사비가
38.2% 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시 2020년 100.0에서
2026년 6월 평균 135.91로 35.9%

상승하여
구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다.

[건설공사비지수 월별 추이]

(2020년=100)

건설공사비지수추이(~26년6월)

자료: 한국건설기술연구원

[건설공사비지수 연도별 추이]

(2020년=100)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

건설공사비지수
100.00
111.48
123.81
127.90
130.08
131.42
138.22

건물건설 및 건축보수
100.00
111.31
123.27
127.24
129.32
130.44
135.91

주거용건물
100.00
110.81
122.65
126.89
129.06
130.07
135.08

비주거용건물
100.00
111.72
123.78
127.70
129.68
130.86
136.64

건축보수
100.00
111.51
123.54
126.64
128.76
130.11
136.01

토목건설
100.00
111.91
125.14
129.55
132.00
133.89
144.09

교통시설건설
100.00
111.51
126.95
131.51
132.81
132.97
141.94

일반토목시설건설
100.00
111.43
126.28
130.08
130.58
131.13
139.22

산업시설건설
100.00
112.01
122.98
127.82
131.73
135.24
146.88

기타건설
100.00
113.34
125.17
129.06
133.26
136.72
149.10

자료: 한국건설기술연구원

(주1)
월별 건설공사비지수의 단순 연간 평균임

(주2)

2026년은 1월 ~
6월까지의 월별 지수 평균임

이러한 전반적인 건설 물가 상승세는 개발 현장에 필수적으로 투입되는 주요 원자재들의 가격 상승 압력이 누적된 결과입니다. 한국은행이 발표하는 주요 건설자재 생산자물가지수 통계에 따르면, 시멘트 지수는 2020년 100.00에서 2026년
6월 평균 157.15로 57.15% 상승하여 가장 높은 수준의 추세를 보였습니다. 철근 및 봉강 지수 역시 2020년 대비
46.65% 상승한
146.65를 기록하고 있고, 레미콘(
31.29% 상승)과 콘크리트 제품(
30.50% 상승) 등 주요 구조재 지수 전반이 2020년 대비 30% 내외의 상승 폭을 기록하며 전반적인 건축 공사단가를 밀어 올리는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

[주요 건설자재 생산자물가지수 월별 추이]

(2020년=100)

주요 건설자재 생산자물가지수.jpg
주요 건설자재 생산자물가지수

자료: 한국은행

[주요 건설자재 생산자물가지수 연도별 추이]

(2020년=100)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

시멘트
100.00
110.25
129.01
152.54
160.01
157.93
157.15

레미콘
100.00
101.80
118.2
136.17
140.24
133.38
131.29

콘크리트제품
100.00
110.17
119.42
123.53
119.17
123.70
130.50

철근및봉강
100.00
131.42
157.24
153.19
142.49
139.52
146.65

자료: 한국은행

(주1)
월별 생산자물가지수의 단순 연간 평균임

(주2)

2026년은 1월 ~
6월까지의 월별 지수 평균임

아울러 건설 분야의 숙련공 부족 현상, 현장 근로 여건 변화 및 최저임금 인상 등으로 인해 실질 노무비 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 대한건설협회의 '건설업 임금실태조사' 보고서에 따르면, 건설업 전체 직종의 일 평균 임금은 2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 기준 279,989원으로 18.73% 상승하였습니다. 인건비 상승은 공사 기간이 길어질수록 누적되는 성격을 지니고 있어, 현장의 원가 통제를 어렵게 만드는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

[건설업 전체직종 평균 임금 추이]

조사기간
2021년5월
2021년9월
2021년9월
2022년5월
2022년9월
2023년5월
2023년9월
2024년5월
2024년9월
2025년5월
2025년9월

평균임금
226,947
242,931
230,798
248,819
255,426
265,516
270,789
274,286
276,020
278,861
279,989

자료: 대한건설협회, 2026년 상반기 적용 건설업 임금실태 조사 보고서

(주1)
건설업 127개 직종을 대상으로 산출한 1일 8시간 기준 평균임금임

물론 당사 및 당사가 사업시행을 위해 설립 또는 출자한 특수목적법인(SPC, PFV 등)은 개별 도급계약 체결 시 물가변동에 따른 계약금액 조정 배제 조건이나 구체적인 물가 변동율 적용 산식을 정하여 조율하고 있으며, 현장 및 발주 성격에 따라 실비정산 보수가산식 방식을 도입하는 등 원재료 가격 변동에 따른 리스크를 헤지하거나 상호 분산하기 위한 도급 계약상 장치들을 개별적으로 마련하고 있습니다. 그러나 이러한 계약상 대책들에도 불구하고, 실제 급격한 자재값 상승 국면에서는 시공사와의 추가 공사비 증액 협상 지연이나 공사 중단 압박 등 직간접적인 재무 위험에 노출될 수 있습니다.

우선 공사비가 당초 예산을 초과하여 증액될 경우, 당사 및 관련 시행주체는 부족한 사업비를 충당하기 위해 추가적인 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행하거나 후순위 단기 차입금을 조달해야 합니다. 최근과 같은 자본시장 경색 및 고금리 기조 하에서의 추가 자금 조달은 급격한 가산금리 인상을 수반하며, 이는 당사의 이자비용 부담 누적과 전사적인 유동성 압박으로 직결될 수 있습니다.

이러한 공사원가 상승분을 만회하기 위해 분양가를 무리하게 인상하는 경우 대규모 미분양이나 입주 지연 사태를 초래하여 공사비 수금 및 대출금 상환 재원 마련에 차질이 생기며, 반대로 분양가 통제나 인근 시세 한계로 인해 분양가를 올리지 못할 경우에는 원가 상승분을 시행 측에서 온전히 부담해야 하므로 개발 마진이 급감하거나 적자 사업장으로 전락할 위험이 상존합니다.

나아가 누적된 원가 상승 압박을 견디지 못한 일부 중소·중견 외주 시공사가 부실화되어 공사를 중단하거나 법정관리에 들어갈 경우, 대체 시공사 선정 과정에서 공사 기간이 수개월 이상 지연될 수 있습니다. 이에 따라 발생하는 수분양자 지체상금 지급, 금융비용(PF 이자) 가중, 기존 시공사와의 유치권 해소 비용 등 막대한 재무적 부담이 당사로 전이되어 유동성 위험을 급격히 심화시키는 원인이 됩니다.

결론적으로 글로벌 원자재 가격 변동과 국내 건설 노동 시장의 구조적 변화로 인한 공사원가 상승 위험은 단순한 시공사만의 문제를 넘어, 시행사 및 투자 주체로서 당사의 자금 조달 구조, 영업 손익 및 현금 흐름 전반을 훼손할 수 있는 핵심적인 사업적 위험 요인입니다. 투자자 여러분께서는 원자재 가격 추이, 건설업 임금 동향과 더불어 당사의 사업장별 도급 계약 구조 및 시공사 신용도 등을 종합적으로 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

차. 정부 부동산 규제 및 관련 정책 변동에 따른 위험
당사는 토지 매입, 인허가, 기획, 재원 조달 및 마케팅을 총괄하는 종합 디벨로퍼로서 초기 부지 확보 단계부터 자금 조달, 착공 및 분양 단계에 이르기까지 전 과정이 정부 정책과 불가분한 관계를 맺고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 개발 사업의 특성상,
장기적인 누적 효과를 지닌 과거의 규제 기조와 최근 신규 도입되는 정책적 변화는 당사의 파이프라인 전개 속도, 분양률, 자금 회수 주기 및 전반적인 수익성 지표에 직접적인 연쇄 효과를 미치게 됩니다.

최근 정부 정책은 도심 내 주택 공급 기반 확충과 함께 가계부채 관리 및 투기 수요 차단을 위한 강력한 금융·세제 통제를 병행하고 있습니다. 공공 주도 및 민간 정비사업 정상화를 통한 대규모 공급 계획이 추진되는 한편,
수도권·규제지역 내 주담대 한도 차등 제한, 스트레스 DSR 금리 상향, 1주택자 전세대출 DSR 반영 및 가계부채 총량 관리 강화 등 고강도 금융 규제가 시행되고 있습니다. 아울러
2026년 5월 다주택자 양도소득세 중과세율 재개 및 다주택자 주담대 만기연장 원칙적 불허 등 세제 및 사후 금융 제약이 심화되고 있습니다.

정부의 이러한 부동산 및 금융 정책들은 자산 시장의 이상 과열을 방지하고 가계 재무 건전성을 확보하려는 목적으로 추진되고 있으나, 정책 규제의 누적 효과와 그에 따른 전방 시장의 경기 변동성을 현 시점에서 명확하게 계량화하거나 단정하기는 어렵습니다. 다만,
대출 총량 억제 및 세제 중과세 재개, 만기연장 제한 등 전방위적인 자금줄 통제가 장기화될 경우 부동산 개발 시장의 전반적인 매수 심리가 경색되어 향후 당사가 추진하는 신규 프로젝트의 분양 대금 회수 유연성이나 중도금 대출 가용성 등에 일부 부담을 줄 가능성이 존재하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 직접 시공을 담당하는 종합건설회사가 아닌 토지 매입, 인허가, 기획, 재원 조달 및 마케팅을 총괄하는 종합 디벨로퍼(시행사)입니다. 부동산 개발 사업은 실물 경기에 크게 의존하며 물가, 금리, 고용 등 거시 경제지표의 영향을 고스란히 반영하는 기간산업적 특성을 지니고 있습니다. 특히 부동산 산업이 미치는 생산과 고용 유발 효과가 커 정부의 경기 조절 수단으로 자주 활용되므로, 타 산업 대비 부동산 가격 및 금융 관련 규제 법령의 변동성이 높은 편입니다. 디벨로퍼의 비즈니스 모델은 초기 부지 확보 단계(토지거래허가제 등 입지 규제)부터 자금 조달(PF 제도 규제), 착공 및 분양 단계(수분양자의 LTV·DSR 등 대출 가용성)에 이르기까지 전 과정이 정부 정책과 불가분한 관계를 맺고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 개발 사업의 특성상, 장기적인 누적 효과를 지닌 과거의 규제 기조와 최근 신규 도입되는 정책적 변화는 당사의 파이프라인 전개 속도, 분양률, 자금 회수 주기 및 전반적인 수익성 지표에 직접적인 연쇄 효과를 미치게 됩니다.국내 부동산 정책은 거시경제 여건 및 자산 시장의 국면 변화에 따라 규제와 완화의 패러다임을 반복해 왔습니다. 2010년대 초중반(이명박·박근혜 정부)에는 글로벌 금융위기 이후 위축된 주택 시장을 부양하기 위해 LTV·DSR 등 금융 규제를 과감히 완화하고 양도세 중과를 폐지·유예하는 등 민간 자율성을 극대화하는 정책이 주를 이루었습니다. 그러나 2017년 이후(문재인 정부) 주택 가격 급등세가 본격화되면서 정책 패러다임은 '투기 수요 차단 및 다주택자 규제 강화'로 전격 전환되었습니다. 이 시기에는 규제지역 지정 확대, 종합부동산세 및 양도소득세 세율 인상, 세대별 대출 규제(LTV 축소 및 차주별 DSR 도입) 등 전방위적인 고강도 압박책이 누적되었습니다. 이러한 규제 흐름은 2022년 이후(윤석열 정부) 시장 경착륙 우려와 공급 위축 문제를 해결하기 위해 정비사업 정상화, 세제 부과 기준 현실화, 규제지역 해제 등 민간 활력 제고를 위한 완화 국면으로 선회하기도 하였습니다. 이처럼 축적된 세제·금융·공급 정책의 유기적 흐름은 경기 변동과 맞물려 부동산 개발 시장의 구조적 환경을 형성하는 기반이 되고 있습니다.

2021년 02월 04일 정부는 주택 시장의 수급 불균형 우려를 불식시키고 도심 내 압도적인 물량 공급을 확보하기 위해 관계부처 합동으로 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 본 대책은 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 것을 골자로 합니다. 정부는 해당 발표를 통해서 신규 가용지를 발굴하고, 기존 민간 정비사업의 한계를 보완하고자 재개발 및 재건축의 경우 공기업이 직접 시행하는 방안을 추진하기로 밝혔습니다. 아울러 수도권과 지방 광역시를 중심으로 전국 15곳 내외의 신규 공공택지를 지정하고 신속한 전세대책 보완을 통해 단기 주택 공급을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04, 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안]

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

자료：국토교통부

이러한 공공 주도의 공급전략에 이어, 2022년 국토교통부는 8월 16일 민간 시장의 활력을 높여 공급 시차를 단축하고 주택의 품질을 개선하기 위한 「국민 주거안정 실현방안」을 발표하였습니다. 본 대책은 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급시차 단축, 주거사다리 복원, 주택품질 제고라는 5대 전략을 수립하였으며, 향후 5년간 수도권 158만호, 서울 50만호, 지방대도시 52만호를 포함해 전국에 총 270만호를 공급하는 계획을 담았습니다. 특히 도심 내 신축 주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 과거 위축되었던 민간 재개발·재건축 사업의 정상화를 최우선 과제로 추진하였습니다.

[2022.08.16, 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료: 국토교통부

이에 대한 구체적인 후속 조치로서 정부는 2006년 도입 이후 불합리한 부과 기준으로 인해 정비사업 지연 및 보류의 원인이 되었던 제도를 정비하기 위해 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표하였습니다. 부과 기준을 현실화하여 재건축을 통한 주택 공급 확대를 유도하고, 1주택 장기보유자 감면 제도를 신설하는 등 규제 정상화에 나섰습니다. 아울러 또 다른 후속 조치인 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 통해 안전진단 평가 시 구조 안정성 항목의 비중을 기존 50%에서 30%로 축소하는 반면, 주거환경 및 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 상향 조정하여 문턱을 낮추었습니다. 이러한 합리화 조치의 결과로 2023년 상반기 기준 전국 재건축 아파트 111개가 안전진단을 통과하여 과거 수년간 동기 대비 공급 기반이 크게 확대되는 성과를 보였습니다.

[2022.09.29 '재건축부담금 합리화 방안']

항목
상세내역

국민 주거안정 실현방안의 후속조치 일환으로 발표재건축부담금 제도는 '06년 동비 이후 2차례 유예되는 등 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준 유지

1. 부과기준 현실화
- 면제금액 현행 3천만원에서 1억원으로 상향- 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대

2. 부과 개시시점 조정
- 부담금 산정의 기준인 '초과이익'의 경우 정비사업을 위한 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정- 정비 사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 '조합'이며, 이에 따라 초과이익 산정 개시시점을 "조합설립 인가일"로 조정하여 부과체계의 합리성 제고

3. 공공기여 감면 인센티브
- 현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써 이러한 사업유인이 감소되는 문제 존재- 이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할예정

4. 실수요자 배려
- 현재 주택보유 기간, 구입목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있음

- 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해- 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 6년 이상 보유한 경우 부담금 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획- 1시대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 주택 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정

[2022.12.08 '재건축 안전진단 합리화 방안']

항목
상세내역

1. 평가항목 배점 비중 개선
- 기존 50%인 구조 안정성 점수를 30%로 낮추고, 15%, 25%였던 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30% 로 높일 계획- 구조 안정성 점수에 크게 좌우되는 재건축 판정 여부 개선, 설비 노후 등에 의한 주민 불편 해소 위함

2. 조건부재건축 범위 축소
- 현재 4개 평가항목별로 '재건축(30점 이하)', '조건부재건축(30점~55점 이하)', '유지보수(55점 초과)로 구분하여 판정 중- '조건부재건축'의 점수 범위를 45~55점으로 조정하여 45점 이하의 경우 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준 합리화 할 계획

3. 적정성 검토 개선
- 현재 민간 시행 안전진단 점수가 조건부재건축에 해당 시 의무적으로 공공기관의 2차 안전진단이 필수적임.- 조건부재건축이라도 지자체의 요청 시에만 예외적으로 공공기관 적정성 검토 시행되도록 개선.

4. 안전진단 내실화 병행
- 공공기관의 적정성 검토 없이 민간진단기관의 책임 하에 안전진단이 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅 강화, 실태 점검 병행하여 안전진단 내실화 할 예정.

5. 재건축 시기 조정제도 보완
- 추후 안전진단 이후 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 계획임.

기획재정부는 2023년 1월 2일 '2023년 1월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)'을 심의, 의결하였습니다. 이번 안을 통해 서울시 11개구에 대한 주택 투기지역 지정이 해제되었으며, 공식적으로 2023년 1월 5일 0시를 기점으로 해제가 완료 되었습니다.

[2023.1.2 '2023년 1월 주택 투기지역 해제안']

구분
현재(15곳)
2023년 1월 5일 이후(4곳)

주택 투기지역
('17.8.3 지정)용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동구('18.8.28 지정)종로, 중구, 동대문, 동작구
('17.8.3 지정)용산, 서초, 강남, 송파구

출처 : 기획재정부

국토교통부는 2023년 9월 26일 공급 여건을 신속하게 개선하고 공급 확대로 정상화를 견인할 목적으로 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다.

[2023.09.26 주택공급 활성화 방안]

구분
내용

① 공공 주택공급 확대
- 공공주택 공급물량 확대- 패스트트랙을 통한 조기 공급- 기 추진 사업의 철저한 공정관리

② 민간 주택공급 활성화
- 공공택지 전매제한 완화- 조기 인허가 인센티브- 분양 → 임대전환 공급 촉진- 공사비 증액 기준 마련- 인허가 절차 개선- 건설인력 확충- 규제 정상화 입법 완료

③ 금융지원 강화
- PF대출 보증 확대- 부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대- 중도금 대출 지원

④ 단기공급 가능한 非아파트 사업여건 개선
- 非아파트 자금조달지원- 非아파트 규제 개선

⑤ 신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충
- 재개발/재건축 사업절차 개선- 소규모 정비사업 사업성 개선

자료: 국토교통부

이듬해인 2024년 1월 10일에는 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 연이어 단행하였습니다. 2024년 '1.10 대책'을 통해 정부는 '국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선', '도심 내 다양한 주택 공급 확대', '공공주택의 신속한 공급을 통한 주택공급 회복 견인', '안정적 주택공급을 위한 건설산업 활력 회복'이라는 4대 대응방안을 수립하였습니다. 특히 건설경기 위축에 선제적으로 대응하고자 공적 PF 대출 보증 확대를 통해 건설사들의 자금 애로를 해소하고, PF 대출 과정에서 책정되던 과도한 수수료 등 불합리한 계약 사항을 시정하도록 유도하겠다는 방침을 공고히 하였습니다.

[2024.01.10 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안]

구분
목표
내용

도심공금확대
재건축/재개발

1 사업속도: 패스트트랙 도입

2. 진입문턱: 정비사업 추진 요건 완화

3. 사업성: 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화

4. 중단 없는 사업: 공사비 갈등 완화

1기 신도시

재정비

1. 신속하고 내실 있는 계획 수립

2. 노후계획도시 정비 사업여건 획기적 개선

3. 공공의 역할은 충실히, 차질 없이 이행

소규모정비/

도심복합사업

1. 진입문턱: 사업 가능 지역 확대

2. 사업속도: 절차 간소화 및 참여유인 제고

3. 사업성: 인센티브 및 자금지원 강화

4. 광역 정비: 미니 뉴타운 지원 확대

다양한 유형의주택공급 확대
공급 여건 개선
1. 도시/건축규제 완화2. 세제/금융지원

활용도 제고

1. 구입 부담 경감2. 등록임대 사업 여건 개선

3. 기업형 장기임대 활성화4. 신축매입약정 확대

전세사기 예방및 피해지원

1. 보증금 피해 경감 지원2. 피해자 주거 지원 강화

3. 종합 지원체계 강화4. 철저한 전세사기 예방

신도시 등공공주택 공급
공공주택공급 확대

1. 24년 공공주택 14만호+α 공급

2. 공공주택 민간 참여 확대

3기 신도시 등

공공택지

1. 물량 확대: 신규택지 2만호, 수도권 신도시 3만호

2. 신도시 조성속도 제고

건설경기활력 회복

자금조달 및

유동성 지원

1. PF대출 지원2. 유동성 지원

공공지원을 통한

민간 애로 해소

1. 지방 사업여건 개선

2. 공공임대 참여지분 조기 매각

사업장별

갈등 해소 지원

1. 공적 조정위원회2. 민간 사업장 공공 인수

3. 정상화 펀드

건설사업 관련 리스크 완화

1. 공사 재개 지원2. 수분양자 보호

3. 협력업체 보호

건설투자

활성화

1. 재정 조기집행2. 민자사업 확대

자료: 국토교통부

상기와 같이 정부는 2021년 이후 지속적으로 주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책을 발표하면서 시장 전반에 정상화 기반을 다져왔으나, 2023년 4월 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고 및 동년 8월 LH 단지 철근 누락 이슈 등이 발생하며 시공 안전성에 대한 우려가 대두되었습니다. 국토교통부는 무량판 구조 시공 현장 및 준공 아파트 등 총 293개소의 민간 아파트 전수조사에 착수하여 안전성에 문제가 없음을 발표하였으나, 이러한 현장 점검 강화와 맞물려 국내 저자본·고보증 PF 대출 구조의 취약성이 부각되었습니다. 이에 정부는 금융업계 전반으로의 리스크 확산을 차단하고 PF 산업 선진화를 도모하기 위해 2024년 11월 14일 「부동산 PF제도 개선방안」을 발표하고 제도 전반의 체질 개선을 위한 장기 연구용역 및 업계 의견 수렴에 착수하였습니다

[2024.11.14 부동산 PF제도 개선방안]

구분
목표
내용

안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련
현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련
- 현물출자 시 양도차익 과세이연 도입

인센티브 등을 통한 자본 확충 지원
- 윤영사업의 도시규제 특례 부여- PF보증수수료 할인- 은행/보험사의 장기임태주택사업 참여

리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도
- 위험가중치와 충당금 규제 정비, 자기자본비율 요건 도입 검토

금융 건전성 규제체계 합리화
- 업권별 위험가중치, 충당금 규제 정비- 부동산 PF 한도규제 등 정비

부동산 PF 시장의 공정 질서 확립
PF 대출 시 사업성 평가 강화
- 사업성 평가 기준/인증 방안 마련- 전문평가 기관 지정 방안 마련- PF 대출 시 사업성 평가 의무화

불합리한 관행 개선
- 책임준공 합리화- PF수수료 관행 개선

PF 통합정보시스템 구축
- PF 통합정보시스템 구축

부동산신탁사의 토지신탁 내실화
- 신탁사의 PF 리스크 관리 강화

역량있는 한국형 디벨로퍼 육성
리츠를 통한 개발/운영 전문 디벨로퍼 육성
- 업무상지 매입우선권 제공

기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화
- 기관투자자 통한 자금조달 지원

우수 디벨로퍼 인증체계 마련
- 시행능력평가, 실적확인제 및 전문인력 이력관리제 도입/시행- 우수 디벨로퍼 육성방안 마련

자료: 국토교통부

이처럼 공급 및 금융 제도 정비가 이어지는 가운데, 2025년 초 서울 및 수도권 주요 지역을 중심으로 주택 가격이 가파르게 상승하고 거래량이 급증하는 등 시장 과열 조짐이 다시 나타났습니다. 이에 국토교통부, 서울특별시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행 및 금융감독원 등 관계 기관은 추가적인 가격 상승 및 가계대출 급증에 선제적으로 대응하기 위해 2025년 3월 19일 「주택시장 안정화 방안」을 전격 발표하였습니다. 본 대책을 통해 서울 주요 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 6개월간 지정하고 과열 지속 시 인근 지역 확대를 검토하기로 하였으며, 수도권 중심의 가계대출 모니터링 및 주택담보대출 취급 점검을 대폭 강화하였습니다. 아울러 투기수요와 불법행위에 대한 기획조사 및 자금출처 수시 조사를 병행하기로 발표하였습니다.

[2025.03.19 주택시장 안정화 방안]

구분
내용

토지거래허가구역 확대 지정
- 과열 양상이 나타나고 있는 주요 지역에 소재한 아파트에 대해 토지거래허가구역 즉시 지정

- 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정 검토

- 압구정·여의도·목동·성수동 및 신통기획 단지 등은 과열 우려가 완전히 해소되기 전 지정 유지

조정대상지역 투기과열지구 지정 검토
-토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 지속될 경우 조정대상 지역 및 투기과열 추가 지정 적극 검토

금융 가계대출 관리 강화
시중대출 관리 강화- 서울·수도권 주요 지역 주담대 및 전세대출 점검 강화 및 금융권 자율 관리 강화 추진- 수도권은 "지역별"로 가계대출 모니터링·관리 강화- HUG 전세자금대출 보증 책임비율 하향 일정- 투기 수요로 의한 과열 우려가 있는 지역에서는 다각적인 가계대출 관리 방안 검토

정책 대출 관리 강화- 정책 대출 증감 추이 모니터링 및 정책 대출금리 추가 인상 검토 추진

주택시장 거래질서 확립
국토부-서울시 합동점검반 가동으로 이상거래 및 집값 담합 등 집중 모니터링

편법대출, 허위신고 등 시장질서 교란행위에 대한 집중 기획조사 실시

서울 주요 지역 주택 구입시 자금조달계회서 제출·관리 가능하도록 수시 조사 실시

부양가족·실거주 여부 등 서류징구 및 확인 절차 강화

주택공급 기반 강화
정비사업 속도 제고를 위해 재건축·재개발 관련 볍률 제·개정 국회와 적극 협의

신축매입약정 11만호 적기 공급

수도권 공공택지에서 연내 착공시 미분양 발생분에 대한 22조원 규모 매입확약 등 공급 조기화

자료: 국토교통부

한편, 2025년 6월 4일 제21대 대통령 당선에 따라 이재명 정부가 공식 출범하면서 부동산 관련 정책은 또 한 번 변곡점을 맞이하였습니다. 이재명 정부의 부동산 정책은 주로 '예측 가능성 높은 공공 주도의 주택 공급'과 '실수요 외 투기 수요에 대한 엄격한 금융·세제 억제 유지'를 핵심 축으로 삼고 있습니다. 출범 직후 정부는 단기적인 과열 요인을 진화하고 가계부채 리스크를 통제하기 위해 즉각적이고 고강도인 자금 출처 제약 대책을 수립하기 시작했습니다.

[2025.06.27 부동산 대책: 가계부채 관리 강화 방안]

구 분
6.27 부동산 대책 이전
6.27 부동산 대책 이후

주택담보대출 상한선
총액 한도 없음
6억원 고정

주택담보대출 만기 제한
30~40년
30년 이내

생애 최초 LTV 한도
80%
70%

다주택자 주택담보대출
LTV 30~60%
전면 금지

생활안정자금 목적의 대출 한도
최대 2억원
최대 1억원

디딤돌, 버팀목 대출 한도(디딤돌 일반 기준)
최대 2억5,000만원
최대 2억원

신용대출 한도
연소득 최대 2배
연소득 이내

전세대출 보증 비율(7/21부터 적용)
전지역 최대 90%
- 수도권 최대 80%- 수도권 외 지역은 최대 90%

자료: 금융위원회, 국토교통부

그 첫 단계로 2025년 6월 27일 국토교통부와 금융위원회는 수도권 중심의 가계대출 급증세와 자산 시장 과열에 대응하기 위해 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고, 정책대출을 제외한 금융권 전체의 가계대출 총량 관리 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 대폭 감축하는 고강도 가계부채 관리 방안을 전격 발표하였습니다. 본 대책의 핵심 조치로 수도권 및 규제지역 내 일반 시중은행의 주택담보대출 한도를 건당 최대 6억 원으로 제한하는 대출 상한제가 도입되었으며, 실수요 목적 외의 추가 주택 구입을 차단하기 위해 신용대출 한도를 연 소득의 100% 이내로 묶는 강력한 유동성 억제책이 시행되었습니다. 특히 생애 최초 주택 구입 목적의 주담대 LTV 한도마저 수도권 및 규제지역에 한해 기존 80%에서 70%로 하향 조정되었으며, 대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무가 부과되었습니다. 이러한 전입 의무 제도는 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책금융 상품에도 동일하게 전면 시행되어 갭투자를 위한 자본 유입 경로를 차단하였습니다. 또한 임대차 시장을 활용한 사금융 조달을 억제하기 위해 전세대출 보증 비율을 기존 90%에서 80%로 축소하여 금융회사들의 여신심사 기준 강화를 유도하였습니다. 이와 함께 가산금리를 적용하여 대출 한도를 산출하는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제의 전면적 도입이 수반되었습니다.

6.27 대책을 통한 민간 금융 유동성 압박에 이어, 정부는 민간 주도의 공급 위축 우려를 불식시키고 공급 구조의 공공성 및 예측 가능성을 높이기 위해 2025년 9월 7일 '주택공급확대방안'을 발표하였습니다. 본 대책은 2030년까지 수도권 내 총 135만 호 규모의 신규 주택 착공을 목표로 하며, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 직접 시행자로 참여하는 공공 참여형 고밀도 개발 방식을 핵심 축으로 삼고 있습니다. 이에 따라 도심 내 역세권 고밀 개발 유도 및 정비사업 인허가 절차 통합·단축 조치와 함께, 미사용 공공 부지 및 노후 임대주택의 전면 재건축을 통한 택지 확보 방안 등이 추진되고 있습니다.이러한 대규모 공급 계획은 장기적인 주택 수급 불균형 우려를 완화하고 시장 전반의 안정성을 높이는 긍정적인 측면이 존재합니다. 다만, 사업 초기 단계에서 주요 거점 부지가 공공 주도로 선점되거나 민간 디벨로퍼가 추진하는 독자적인 정비사업 및 자체 개발 프로젝트의 인허가 우선순위에 밀림 현상이 발생할 가능성이 있습니다. 또한 가용 토지가 제한된 상황에서 부지 확보를 위한 매입 경쟁이 다소 심화될 경우 토지 매입 원가 상승 부담으로 이어질 수 있으며, 향후 공공 분양 물량이 집중적으로 공급되는 시점에는 민간 분양 상품과의 수요 분산 및 채산성 변동성에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

그러나 정부의 전방위적인 공급 정책 발표에도 불구하고 국지적 투자 수요 집중 현상이 이어지자, 정부는 대출수요 관리 강화를 목적으로 한 달 만인 2025년 10월 15일 '주택시장 안정화 대책'을 추가로 단행하였습니다. 본 대책을 통해 수도권 및 규제지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 기존과 동일한 6억 원으로 유지되나, 시가 15억 원 초과~25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 주택 가격별 대출 한도가 차등 제한되었습니다. 더불어 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 DSR 금리를 기존 1.5%에서 3%로 대폭 상향 조정하여 실질 대출 한도를 축소시켰으며, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우 그 이자상환분을 차주의 DSR에 우선 반영하도록 규제(2025년 10월 29일 시행)하여 갭투자 및 금융 우회 경로에 대한 제약을 극대화했습니다.

[주택가격 수준에 따른 주택담보대출 여신한도 차등화]

현행
개선방안
조치사항
시행시기

구입목적 주택담보대출 최대한도
수도권ㆍ규제지역 6억원
주택가격(시가)에 따른 차등 적용
행정지도 → 감독규정 개정
'25.10.16

자료: 금융위원회, 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원, 한국은행

[주택가격(시가)에 따른 차등적용]

수도권ㆍ규제지역 주택가격(시가)
대출한도

15억원 이하
6억원

15억원 초과 25억원 이하
4억원

25억원 초과
2억원

주) 다만, 이주비대출은 현행과 동일하게 주택가격에 관계없이 최대한도 6억원 적용

[스트레스 금리 상향 조정]

현행
개선
조치사항
시행시기

주담대
규제지역
하한 1.5% ~ 상한 3.0%(지방 주담대의 경우 0.75%를 적용)
3.0%~
행정지도
'25.10.16

비규제지역
수도권

지방
하한 1.5% ~ 상한 3.0%(지방 주담대의 경우 0.75%를 적용)

기타대출(주담대 외)

자료: 금융위원회, 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원, 한국은행

[1주택자 전세대출 DSR(Debt Service Ratio) 적용]

현행
개선
조치사항
시행시기

전세대출 DSR
-(전세대출은 DSR 적용 제외)
1주택자가 수도권ㆍ규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영
행정지도 → 감독규정 개정
'25.10.29

자료: 금융위원회, 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원, 한국은행

이후 2026년에 진입하면서 정부는 한층 더 강화된 가계부채 총량관리 방안을 전면 시행하였습니다. 금융당국은 2026년도 총량관리 증가율 목표를 전년도 실적(1.7%)보다 강화된 경상성장률 전망치의 절반 이하 수준인 1.5%로 동결·설정하고, 중장기적으로 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 하향 안정화하겠다는 로드맵을 수립하였습니다. 이에 따라 전체 가계대출 중 정책대출 비중이 기존 30%에서 20% 수준까지 단계적으로 축소되며, 전년도 목표치를 초과한 새마을금고 등 일부 상호금융권에는 2026년 관리목표를 추가 제한하는 페널티가 부과되었습니다. 특히 주택담보대출에 대한 별도의 월별·분기별 관리목표가 신설되어 제2금융권 등으로의 우회 취급 유인이 원천 차단되었습니다. 다만 서민 취약차주의 자금 애로를 방지하기 위해 정책서민금융이나 민간 중금리 대출에 대한 예외 인정 물량은 일부 확대하는 보완책이 마련되었습니다.

[다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료]

보유 주택 수
보유 기간
적용세율
비고

2주택
2년 미만
60%
이 중 큰 세액

기본세율 +20%p.

2년 이상
기본세율 +20%p
-

3주택 이상
1년 미만
70%
이중 큰 세액

기본세율 +30%p

2년 미만
60%
이중 큰 세액

기본세율 +30%p

2년 이상
기본세율 +30%p
-

자료: 재정경제부, 국토교통부, 금융위원회

이러한 고강도 금융 총량 규제와 맞물려 세제 측면에서는 2026년 5월 10일을 기점으로 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 전격 재개되었습니다. 지난 4년여 간 유지되었던 한시적 배제 조치가 2026년 5월 9일부로 최종 종료됨에 따라, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자의 경우 20%p, 3주택 이상 보유자의 경우 30%p가 각각 가산과세되는 이중 부담을 안게 되었습니다. 또한 중과 대상 주택에 대해서는 장기보유특별공제 적용이 배제되어 실효세율 부담이 크게 늘어났으며, 지방소득세를 포함한 3주택 이상자의 최고세율은 최대 82.5%에 달하는 등 자산 매각 및 교체 수요에 대한 세제 압박이 극대화되었습니다.여기에 다주택자에 대한 사후 금융 제약도 동시 다발적으로 심화되었습니다. 금융당국은 2026년 4월 2일부터 온라인투자연계금융업자(온투업)에 대해서도 규제지역 40%, 비규제지역 70%의 LTV 의무화 및 주택가격별 대출한도를 제한하여 규제 사각지대를 차단한 데 이어, 2026년 4월 17일부터는 수도권 및 규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자의 주택담보대출 만기연장을 원칙적으로 불허하는 행정지도를 시행하였습니다. 비록 유효한 임대차계약 종료일까지 만기를 일부 유예하거나 실거주 목적의 무주택 매수인 취득 시 토지거래허가상 의무를 유예해 주는 구제책이 병행되고 있으나, 이는 본질적으로 시장 내 다주택자의 신속한 매물 출회를 유도하기 위한 압박 서술입니다. 아울러 2026년 2분기 중 금융업권별 점검준칙 개정을 거쳐 사업자대출 용도 외 유용 적발 시 全 금융권의 모든 대출(가계대출 포함)을 최대 10년간 차단하는 강력한 제재 방안이 시행될 예정이며, 국세청의 자금조달계획서 기반 고강도 전수 검증도 이어지고 있습니다.정부의 이러한 부동산 및 금융 정책들은 자산 시장의 이상 과열을 방지하고 가계 재무 건전성을 확보하려는 목적으로 추진되고 있으나, 정책 규제의 누적 효과와 그에 따른 전방 시장의 경기 변동성을 현 시점에서 명확하게 계량화하거나 단정하기는 어렵습니다. 다만, 대출 총량 억제 및 세제 중과세 재개, 만기연장 제한 등 전방위적인 자금줄 통제가 장기화될 경우 부동산 개발 시장의 전반적인 매수 심리가 경색되어 향후 당사가 추진하는 신규 프로젝트의 분양 대금 회수 유연성이나 중도금 대출 가용성 등에 일부 부담을 줄 가능성이 존재하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

카. 부동산 프로젝트 파이낸싱 자금조달 및 금리 변동 관련 위험

부동산 개발 사업은 초기 부지 매입 단계부터 준공 및 청산 시점까지 막대한 자금이 연속적으로 투입되며, 총사업비 대비 자기자본 비율이 낮고 타인자본 의존도가 높은 금융 레버리지 중심의 사업입니다. 디벨로퍼는 초기 고금리의 단기 대출인 브릿지론을 실행한 후, 인허가 취득 및 도급계약 완료 시점에 대규모 장기 자금인 본PF로 전환하여 브릿지론 원리금을 상환하는 구조를 취하고 있어,
자본시장 내 부동산 금융의 유동성 공급 추이, 규제 환경의 변동성, 그리고 대출 금리 동향은 당사의 파이프라인 전개 속도와 사업 원가를 결정짓는 핵심적인 재무 위험 요소입니다.

정부와 금융당국의 사업성 평가기준 세분화(4단계) 및 경·공매를 통한 선별적 구조조정 집행으로 표면적 연체율 지표가 하향 안정화되는 흐름을 보이고 있으나,
시행사의 사업비 대비 자기자본비율 요건(20% 이상) 도입 등 PF 건전성 규제가 강화됨에 따라 금융기관들의 신규 대출 심사 문턱이 대폭 상향되었습니다. 이에 따라 브릿지론 및 본PF 실행 시 부과되는 선이자 금리의 상승, 주간사 취급 수수료 및 금융 자문 수수료의 조건 강화, 유동화증권 발행 단계에서의 증권사 신용보강 가산 비용 등이 중첩되어 당사의 총금융비용 부담을 가중시키고 있습니다.

특히 부지 매입 완료 이후 인허가 심사 지연이나 금융기관의 고도화된 선별 대출 심사로 인하여
브릿지론에서 본PF로의 전환 주기가 장기화될 경우, CD 91일물 등 단기 지표 금리 변동에 노출되는 기간이 연장될 뿐만 아니라 만기 연장에 따른 가산금리 및 수수료 연장 페널티가 누적되어 초기 투입된 에쿼티가 조기에 이자 비용으로 잠식되는 재무적 위험이 발생할 수 있습니다. 당사는 제1금융권을 포함한 다각화된 대주단을 구성하는 등 자금 조달의 안정성을 도모하고 있으나, PF 구조조정 장기화나 자기자본 비율 규제 강화 등으로 대출 기피 현상이 심화될 경우 조달 금리 상승과 신규 프로젝트 일정 지연으로 당사의 중장기 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업은 초기 부지 매입 단계부터 준공 및 청산 시점까지 막대한 자금이 연속적으로 투입되며, 총사업비 대비 자기자본 비율이 낮고 타인자본 의존도가 높은 금융 레버리지 중심의 사업입니다. 디벨로퍼는 개발 초기 토지 매입대금과 기초 인허가 비용을 조달하기 위해 고금리의 단기 대출인 브릿지론을 실행한 후, 선행 조건인 건축 인허가 취득과 시공사 도급계약 체결이 완료되는 시점에 대규모 장기 자금인 본PF로 전환하여 브릿지론 원리금을 상환하고 전반적인 공사비와 사업비를 확보하는 유동성 구조를 취하고 있습니다. 이에 따라 자본시장 내 부동산 금융의 유동성 공급 추이, 규제 환경의 변동성, 그리고 대출 금리 동향은 디벨로퍼의 파이프라인 전개 속도와 사업 원가를 결정짓는 핵심적인 재무 위험 요소입니다. 부동산 개발 단계별 자금 조달 메커니즘은 아래 구조도와 같습니다.

[ 부동산 개발 Project Financing 흐름 구조도 ]

부동산개발사업 pf사업 흐름도.jpg
부동산개발사업 pf사업 흐름도

국내 부동산 PF 시장은 과거 누적된 레버리지 구조와 일부 자산 영역의 공급 과잉이 중첩되면서 구조적인 취약성을 내포해 왔습니다. 이러한 상황에서 2022년 하반기 발생한 강원도 중도개발공사 회생신청 사태(레고랜드 사태)는 단기자금시장과 채권시장의 경색을 촉발하였으며, 이는 브릿지론 만기 연장 차질과 자금조달 비용 상승이라는 부동산 금융 전반의 신용위험으로 가시화되었습니다. 이에 정부와 금융당국은 유동성 위기가 금융권 전반의 시스템 리스크로 전이되는 것을 차단하기 위하여 채권시장안정펀드를 가동하고 관계기관 합동 시장안정조치를 통해 즉각적인 충격 완화에 착수하였습니다.

이후 시장 유동성 위축이 장기화되자 금융당국은 자율적 조정 유도에서 제도적 통제 중심으로 변화하였습니다. 제도권 금융기관 전반이 참여하는 '부동산 PF 대주단 협약'을 가동하여 만기 연장 및 이자 유예에 대한 가이드라인을 정립하는 한편, 상시적인 'PF 현황 모니터링 시스템'을 구축하여 부실 사업장의 연쇄 도산을 방어하는 통제 정책을 전개하였습니다. 그러나 업황 위축이 지속됨에 따라 금융당국은 만기 연장 위주의 임시 조치를 종결하고, 한계 사업장의 신속한 정리를 골자로 하는 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표하며 선별적 구조조정 국면으로 전환하였습니다.

이에 따라 전면 개정된 '부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안'이 금융권 현장에 도입되면서, 사업성 평가 등급이 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 구체화되었습니다. 특히 최하위 등급인 '부실우려' 사업장에 대해서는 금융기관이 만기 연장을 제한하고 경·공매를 통해 자산을 매각 및 재구조조정 하도록 규제 압박을 강화하였습니다. 이러한 선별적 정상화 정책의 여파로 위험 관리 체계가 상대적으로 취약하여 부실채권(NPL) 발생 압박을 받은 저축은행, 증권사, 여신전문금융사, 새마을금고 등 제2금융권을 중심으로 PF 연체율이 상승하기 시작했으며, 이는 금융기관의 신규 PF 대출 공급 여력 자체를 위축시키는 결과를 초래하였습니다.

[ 2024.05.12 부동산PF 사업성 평가기준 개선방안 ]

구분
현행
개선

평가대상 확대
본PF, 브릿지론 기준
토지담보대출, 채무보증, 새마을 금고 포함

평가등급 세분화
3단계(양호, 보통, 악화우려)
4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)

평가기준 구체화
본PF 중심 평가
브릿지론 평가기준 신설

단편적 체크리스트 중심 평가
사업장별 특성에 다라 핵심 위험요인 종합적 평가

사후관리 기준 마련
건전성 분류만 명시(사후관리 기준 부재)
사업성 부족 사업장 사후관리 강화- 유의: 재구조화, 자율매각 추진- 부실우려: 상각, 경·공매를 통한 매각 추진

평가결과에 대한 점검 강화

자료: 금융감독원

나아가 정부는 소수의 시행사 자금에 대출 레버리지를 얹어 진행되는 부동산 금융 구조를 개혁하기 위해 '부동산 PF 건전성 제도 개선방안'을 확정하여 규제 체계를 가동하고 있습니다. 제2금융권 업권을 대상으로 PF 대출 취급 시 시행사의 전체 사업비 대비 자기자본비율 요건을 최종 20% 이상으로 확보하도록 의무화하는 규제가 유예기간을 거쳐 단계적으로 강화될 예정이며, 대형 은행 및 보험사 등 주류 금융기관에 대해서도 사업장의 실질 자기자본비율 및 권역별 수급 조건에 따라 위험가중치와 충당금 적립 기준을 차등화하여 부과하는 자본 규제가 본격화되었습니다.

[ 2025.12.23 부동산PF 건전성 제도개선 방안 ]

규제개선 내용
적용 업권
시행일정

· 위험가중치 정비
은행·증권·보험·저축·여전·상호

- 27년 시행(신규취급분부터) - (증권) ’26.상반기 중 시행

(PF사업 자기자본비율에 따른 위험 가중치 차등화 내용은 타업권과 동일하게 27년 시행)

·사업성평가기준에 PF사업 자기자본비율 반영
全 업권
- 27년부터 4년간 단계 도입 (신규취급분부터)

·증권업권 충당금 적립률 상향조정
증권
- (증권) 26년 상반기 중 시행

·PF대출시 PF사업비 대비 자기자본 요건 도입
저축·상호·여전·새마을
- 27년부터 4년간 단계적 도입 (신규취급분부터)

·거액신용 한도 규제
은행·보험·저축·상호

- 27년 시행

(시행 당시 한도초과 금융 회사에 한해 3년간 한도초과 해소 기회 부여)

· PF 대출 한도 규제
은행·증권·보험·상호·여전
- 27년 시행(시행 당시 한도초과 금융 회사에 한해 3년간 한도초과 해소 기회 부여) - (증권) 26년 상반기 중 시행(시행 당시 한도초과 금융회사에 한해 3년간 한도 초과 해소 기회 부여

자료: 금융위원회, 금융감독원

[ PF대출시 PF사업비 대비 자기자본 요건 도입 ]

구 분
내용

기본 방향
-리스크 관리체계가 부족한업권에 대해 PF대출시 PF사업비 대비 자기자본비율 요건(20%이상)을 도입

적용 업권
-저축·상호·여전·새마을

단계적 적용
-5%에서부터 단계적으로 비율을 상향 조정:1년 유예기간 부여 후, 5%('27년)→10%('28년)→15%('29년)→20%('30년) 등 4년간 단계적으로 상향하여 5년 내 전면 도입

예외 요건
- PF시장의 과도한 위축방지를 위해 공적보증등 요건을 갖춘 경우 또는 실질적 위험완화 요건을 갖춘 경우 예외 허용

자료: 금융위원회· 금융감독원, 부동산PF 건전성 제도개선 방안(2025.12.23)

이러한 전방위적인 규제 강화 및 연착륙 대책의 전개 프로세스와 리스크 관리 성과는 금융위원회 등 관계부처합동 '부동산 PF 상황 점검회의'를 통해 객관적인 지표로 가시화되고 있습니다. 최신 공시 시점 기준 정부의 모니터링 현황에 따르면, 금융권 전체의 PF 익스포져는 부실 사업장의 정리 및 사업 완료 현장이 누적됨에 따라 감소세를 나타내고 있습니다. 또한 신규 PF 대출은 사업성이 확인된 우량 사업장 위주로 제한적인 자금 공급이 이루어지고 있으며, 지속적인 부실채권 정리 및 상각 여파로 전체 PF 대출 연체율과 유의·부실우려 등급 여신의 절대적 규모는 점진적인 하향 조정 안정화 단계를 거치고 있습니다.

[ 금융권 PF대출 잔액 추이 ]

구 분
'23.12말
'24.3말
'24.6말
'24.9말
'24.12말
'25.3말
'25.6말

'25.9말

(a)

'25.12말

(b)

증감

(b-a)

금융권
PF대출
135.6
134.2
132.1
130.3
128.1
120.1
118.9
116.4
116.0
△0.4

브릿지론
17.1
17.4
16.3
17.4
16.9
16.3
14.6
14.4
14.9
+0.5

본PF
118.6
116.8
115.8
112.9
111.2
103.8
104.3
102.0
101.1
△0.9

은 행
PF대출
46.1
46.2
48.2
46.7
46.3
43.6
42.8
42.8
42.6
△0.2

브릿지론
3.8
3.4
3.5
3.6
4.1
3.9
2.9
2.8
3.0
+0.2

본PF
42.3
42.8
44.7
43.1
42.2
39.6
39.9
39.9
39.6
△0.3

증 권
PF대출
7.8
8.7
8.8
9.9
10.9
9.6
10.1
9.7
9.2
△0.5

브릿지론
2.8
3.4
3.5
4.0
3.5
3.4
3.1
3.0
2.7
△0.3

본PF
5.0
5.3
5.2
5.9
7.3
6.2
7.0
6.7
6.5
△0.2

보 험
PF대출
42.0
40.7
39.9
39.2
38.2
35.8
35.5
35.0
35.6
+0.6

브릿지론
3.3
3.0
2.2
2.2
1.8
1.8
1.8
2.3
2.5
+0.2

본PF
38.7
37.7
37.7
37.1
36.4
34.1
33.7
32.7
33.1
+0.4

저축은행
PF대출
9.6
9.4
7.8
7.9
7.7
7.7
7.5
6.7
6.8
+0.1

브릿지론
0.8
1.1
1.3
2.1
2.4
2.7
3.1
2.8
3.1
+0.3

본PF
8.8
8.3
6.5
5.8
5.2
5.0
4.4
3.9
3.7
△0.2

여 전
PF대출
25.8
25.4
23.9
23.5
22.1
20.9
20.6
20.2
20.0
△0.2

브릿지론
6.2
6.3
5.7
5.6
5.0
4.6
3.8
3.5
3.5
△0.0

본PF
19.6
19.1
18.2
17.9
17.1
16.3
16.9
16.7
16.5
△0.2

상호금융
PF대출
4.4
3.8
3.6
3.1
2.9
2.5
2.3
2.0
1.8
△0.2

브릿지론
0.2
0.2
-
-
-
-
-
-
-
-

본PF
4.2
3.6
3.6
3.1
2.9
2.5
2.3
2.0
1.8
△0.2

자료: 금융위원회, 재정경제부, 국토교통부 등 관계부처(2026.04.06)

[ 금융권 PF대출 연체율 추이 ]

구 분
'23.12말
'24.3말
'24.6말
'24.9말
'24.12말
'25.3말
'25.6말

'25.9말

(a)

'25.12말

(b)

증감

(b-a)

금융권
PF대출
2.70
3.55
3.56
3.51
3.42
4.49
4.39
4.24
3.88
△0.36

브릿지론
8.29
10.14
11.08
12.84
11.99
15.16
17.15
16.15
12.54
△3.61

본PF
1.90
2.57
2.50
2.06
2.12
2.81
2.60
2.56
2.61
+0.05

은 행
PF대출
0.35
0.51
0.68
0.50
0.34
1.02
0.64
1.10
0.82
△0.28

브릿지론
0.13
0.58
1.37
0.85
0.61
7.26
7.07
7.55
6.98
△0.57

본PF
0.37
0.51
0.62
0.47
0.31
0.40
0.17
0.64
0.35
△0.29

증 권
PF대출
13.73
17.57
20.02
18.92
20.65
26.14
28.90
27.65
28.38
+0.73

브릿지론
22.05
20.26
25.47
26.74
33.39
41.31
52.37
51.44
47.69
△3.75

본PF
9.20
15.84
16.33
13.59
14.49
17.87
18.67
17.04
20.26
+3.22

보 험
PF대출
1.02
1.18
1.46
1.66
1.51
2.03
1.69
1.87
1.68
△0.19

브릿지론
2.14
3.51
6.97
12.57
13.00
4.57
5.82
3.58
1.21
△2.37

본PF
0.93
1.00
1.14
1.02
0.95
1.90
1.47
1.75
1.72
△0.03

저축은행
PF대출
6.96
11.26
12.52
9.39
7.29
7.70
5.14
2.95
1.82
△1.13

브릿지론
12.90
14.00
7.29
7.02
3.81
6.04
4.19
2.85
2.42
△0.43

본PF
6.41
10.89
13.55
10.25
8.91
8.59
5.79
3.02
1.29
△1.73

여 전
PF대출
4.65
5.27
4.37
4.57
3.82
5.40
4.98
4.57
4.00
△0.57

브릿지론
10.10
12.63
10.62
12.90
9.90
12.16
12.03
11.59
6.91
△4.68

본PF
2.91
2.84
2.40
1.98
2.05
3.52
3.41
3.10
3.38
+0.28

상호금융
PF대출
3.12
3.19
0.38
0.11
0.12
0.14
0.15
0.15
0.17
+0.02

브릿지론
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

본PF
3.28
3.38
0.38
0.11
0.12
0.14
0.15
0.15
0.17
+0.02

자료: 금융위원회, 재정경제부, 국토교통부 등 관계부처(2026.04.06)

그러나 상기 정책 당국의 선별적 구조조정 집행과 부실채권 상각 조치로 인해 금융기관의 표면적 연체율 지표가 하락 안정화된 것과 대조적으로, 디벨로퍼가 체감하는 자금 조달 여건과 실무적 대출 기준은 과거 대비 한층 더 보수화되고 부정적인 방향으로 전개되고 있습니다. 금융당국의 규제가 부실 사업장 정리에만 머물지 않고 향후 시행사의 필수 자기자본 요건을 상향조정하고 금융사별 위험가중치 규제를 정비하는 단계적 건전성 개편으로 고도화됨에 따라, 금융기관들은 자산 건전성 유지 및 페널티 회피를 위해 신규 대출 심사 문턱을 대폭 높이고 있습니다. 이는 양정 요건을 충족하지 못하는 대다수 중소·중견 사업장의 자금 조달 공급망을 제약하는 규제 압박으로 작용하고 있습니다.

이러한 거시적 정책 규제와 더불어, 자본시장 자체의 구조적 요인으로 인한 조달 금리의 상방 압력 및 하방 경직성 역시 디벨로퍼의 조달 원가를 직접적으로 가중시키고 있습니다. 글로벌 통화 정책 및 국내 채권시장 수급 변동에 따른 금융 시장 전반의 금리 변동 외에도, 부동산 개발 자산에 대한 금융기관들의 리스크 프리미엄이 가중되면서 조달 원가의 하방 경직적 특징이 지속되고 있습니다. 특히 단기 자금 시장의 대표적인 지표 금리이자 부동산 PF 변동금리 대출 및 유동화증권(ABCP/ABSTB) 발행 시 벤치마크 지표로 준용되는 CD(양도성예금증서) 91일물 금리의 변동 추이는 디벨로퍼가 부담해야 하는 기초 조달 원가의 직접적인 기준선이 되며, 아래 지표 동향을 통해 정량적으로 관측됩니다.

[ CD 수익률 추이 ]

(단위 : %)

cd(91일물) 수익률 추이.jpg
cd(91일물) 수익률 추이

자료: 금융투자협회 채권정보센터

상기 단기 지표 금리의 흐름을 살펴보면, 2022년 말 자본시장 경색 국면에서 CD 91일물 금리는 연 최고 4.03% 수준까지 급등하며 금융 조달 환경의 직접적인 부담으로 작용하였습니다. 이후 거시경제 환경 및 단기자금시장 추이에 따라 점진적인 하향 조정세를 나타내며 2024년 말 3.39% 선을 지나 2025년 말에는 2.81% 수준까지 안정화되는 흐름을 보이기도 하였습니다. 그러나 2026년 7월 기준 단기 지표 금리는 다시 2.91% 선으로 반등하는 등 하방 경직성을 나타내고 있습니다. 디벨로퍼 입장에서는 이러한 지표 금리의 변동성 리스크 외에도, 금융당국의 규제 강화에 대응하여 금융기관들이 신규 PF 대출 심사 문턱을 높이고 리스크 관리 체계를 보수적으로 운용함에 따라 금융 공급 문턱이 높아진 상황입니다. 이에 따라 브릿지론 및 본PF 실행 시 부과되는 선이자 금리의 상승, 주간사 취급 수수료 및 금융 자문 수수료의 조건 강화, 유동화증권 발행 단계에서의 증권사 신용보강 가산 비용 등이 중첩되고 있습니다. 이처럼 기준 지표 금리의 변동성과 금융권의 리스크 프리미엄이 결합되어 도출되는 총금융비용 부담의 가중은 프로젝트의 초기 투입 원가를 높여 재무적 마진을 축소시키는 요인이 됩니다.

특히 부지 매입 완료 이후 예상치 못한 행정적 인허가 심사 지연, 또는 금융기관들의 고도화된 선별 대출 심사 흐름으로 인하여 브릿지론 상태에서 본PF로의 전환 주기가 장기화될 경우, CD 91일물 등 단기 지표 금리 변동에 노출되는 기간이 연장될 뿐만 아니라 만기 연장에 따른 가산금리 및 수수료 연장 페널티가 누적되어 초기 투입된 에쿼티가 조기에 이자 비용으로 잠식되는 재무적 위험이 발생할 가능성이 존재합니다. 당사는 제1금융권을 포함한 다각화된 대주단을 구성하고 자산 유동화 방안을 검토하는 등 재원 조달 경로의 안정성을 도모하기 위해 노력하고 있습니다. 그러나 정부의 부동산 PF 구조조정 장기화나 금융권의 자기자본 비율 규제 강화 등으로 대출 기피 현상이 심화될 경우, 조달 금리 상승과 신규 프로젝트의 일정 지연으로 당사의 중장기 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

타. 외주 시공사 계약 구조에 따른 재무 위험의 전이 및 책임준공 미이행 위험

당사는 부동산 개발 사업의 기획, 부지 매입, 금융 조달 및 자산 관리를 총괄하는 종합 디벨로퍼로서, 실제 건축물을 건설하는 시공 부문은 외부 전문 종합건설업체와의 도급 계약을 통해 진행하고 있습니다. 이러한 사업 구조는 시행과 시공의 전문성을 분리하여 경영 효율성을 도모할 수 있으나,
프로젝트의 실제적인 공사 진행 속도와 품질 관리가 도급을 수탁받은 시공사의 시공 역량 및 재무적 안정성에 영향을 받게 되며, 대주단에 대한 신용보강 체계 역시 시공사의 책임준공 확약을 주요 축으로 구성되어 있으므로 도급 시공사의 재무적 변동성은 당사가 추진하는 개발 프로젝트 전반의 안정성에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

최근 원자재 가격 고공행진과 노무비 인상 등으로 인한 공사 원가 부담이 누적되면서, 건설업 폐업 신고 건수가 2026년 1분기 기준 1,088건으로 급증하고 종합건설업체 법정관리 진입 사례가 2025년 48개사에 달하는 등 건설업계 전반의 유동성 위기가 확산되고 있습니다. 도급 시공사가 법정관리 진입 등으로 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우, 신규 대체 시공사 발굴 과정에서의 도급 단가 인상, 공사 중단 기간 동안의 PF 이자 누적,
수분양자에 대한 지체상금 지급 및 분양계약 해제·해지 분쟁이 발생하여 당사의 사업 현금흐름 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 대주단의 추가 신용공여 요구 등으로 최종적인 채무 부담 리스크가 시행사로 전이될 수 있습니다.

당사는 우량 시공사 선정 및 프로젝트 추진 과정 전반에서 원가 변동성과 잠재 리스크를 통제하기 위한 내부 리스크 관리 프로세스를 가동하고 있으나, 건설 업계 전반의 자금 경색 및 실무적 유동성 저하 추세 속에서
향후 선정된 시공사의 재무 부실화 및 책임준공 불이행 사태가 실제로 가시화될 경우, 당사 프로젝트의 대금 회수 주기 지연 및 재무적 부담 가중 가능성을 완전히 배제할 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발 사업의 기획, 부지 매입, 금융 조달 및 자산 관리를 총괄하는 종합 디벨로퍼로서, 실제 건축물을 건설하는 시공 부문은 외부 전문 종합건설업체와의 도급 계약을 통해 진행하고 있습니다. 이러한 사업 구조는 시행과 시공의 전문성을 분리하여 경영 효율성을 도모할 수 있으나, 프로젝트의 실제적인 공사 진행 속도와 품질 관리가 도급을 수탁받은 시공사의 시공 역량 및 재무적 안정성에 영향을 받게 됩니다. 부동산 개발 사업의 총사업비 구성 플로우에서 건축 공사비는 안정적인 사업 전개를 결정짓는 중요한 원가 요소이며, 대주단에 대한 신용보강 체계 역시 시공사의 책임준공 확약을 주요 축으로 구성됩니다. 이에 따라 도급 시공사의 재무적 변동성은 당사가 추진하는 개발 프로젝트 전반의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다. 아래 구조도는 이러한 부동산 PF 사업에서의 일반적인 책임준공 신용보강 역학 관계를 나타낸 것입니다.

[ 시공사의 책임준공확약 구조도 ]

시공사의 책임준공 확약 구조도.jpg
시공사의 책임준공 확약 구조도

자료: 한국경제

그러나 최근 국내 건설 업계는 고금리 기조의 하방경직성과 더불어, 글로벌 공급망 불안에 따른 원자재 가격(시멘트, 철근, 레미콘 등 주요 건자재 가격 상승) 고공행진, 노무비 인상 등이 겹치며 유기적인 공사 원가 부담이 급격히 누적되었습니다. 과거 활황기 기수주했던 현장들의 실행원가율이 100%를 초과하는 사업장이 발생하면서 중소형 건설사는 물론 시공능력평가 상위권의 종합건설사들까지 급격한 재무 구조 악화와 유동성 경색을 겪고 있습니다.

이러한 건설 시장의 실무적 재무 곤경과 한계 기업들의 퇴출은 객관적인 시장 통계 지표를 통해 확인됩니다. 국토교통부 및 건설산업지식정보시스템 등의 1분기 기준 건설업 폐업 신고 건수 추이를 살펴보면, 2020년 1분기 694건으로 저점을 기록한 이후 매년 증가하여 2023년 1분기 945건, 2024년 1분기 998건에 이어 2026년 1분기 기준으로는 1,088건을 기록하는 등 시장 전반의 자진 폐업 및 면허 반납 사례가 급증하고 있습니다. 이는 중소형 건설사들을 중심으로 수주 감소와 공사 원가 상방 압력을 견디지 못하고 자진 철수하는 현상이 가속화되고 있음을 방증합니다.

[ 건설업 폐업 신고 건수 추이 ]

건설업폐업신고건수추이

자료: 국토교통부 건설산업지식정보시스템, 국민일보

더욱이 이러한 침체는 소형사에만 국한되지 않고, 외형을 갖춘 종합건설사들의 유동성 위기로 확산되는 추세입니다. 연도별 종합건설업체 법정관리(기업회생절차) 신청 현황에 따르면 2021년 8개사, 2022년 9개사에 불과했던 법정관리 진입 업체 수가 업황 부진이 본격화된 2023년 32개사, 2024년 34개사로 급증하였으며, 2025년에는 48개사까지 치솟으며 최근 수년 내 최고치를 기록하였습니다. 2026년 1분기에도 이미 7개 종합건설사가 법정관리를 신청하는 등 중견 건설사들의 재무 안정성이 크게 위축되어 있습니다.

[ 종합건설업체 법정관리 현황 ]

(단위: 개사)

종합건설사 법정관리 업체.jpg
종합건설사 법정관리 업체

자료: 대한건설협회

실제로 최근 부동산 시장에서는 태영건설의 워크아웃 신청을 필두로 하여 시공능력평가 순위 내에 진입해 있던 중견 종합건설사(유탑건설, 신동아건설, 대저건설, 대흥건설 등) 및 다수의 지방 중소 건설사들이 유동성 고갈을 견디지 못하고 기업회생절차(법정관리)나 워크아웃을 신청하는 사례가 지속적으로 보고되고 있습니다. 이러한 건설 업계 전반의 도산 흐름은 당사가 추진하거나 추진 예정인 프로젝트의 공사 중단, 준공 지연, 기성고 지급 방식을 둘러싼 갈등, 원자재 가격 인상분을 반영한 도급금액 증액 요구 등의 형태로 직접적인 리스크 변동성을 발생시킵니다. 이러한 도급 시공사의 재무적 변동성은 아래 흐름도와 같이 당사가 시행하는 프로젝트로 리스크가 전이되는 원인이 될 수 있습니다.

[ 시공사의 책임준공확약 리스크 전이 구조 ]

시공사 책임준공 리스크 전이 구조.jpg
시공사 책임준공 리스크 전이 구조

위 리스크 전이 흐름에서 보듯, 도급 시공사가 유동성 부족이나 법정관리 진입 등으로 인해 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우(책임준공 확약 불이행), 공사 중단 및 준공 지연 사태가 즉각적으로 현실화될 수 있습니다. 이 경우 대주단은 기한이익상실(EOD)을 선언하고 대출금 회수 절차에 착수하거나 당사(시행사)에게 시공권 박탈 및 대체 시공사 선정을 요구하게 되며, 이 과정에서 파생되는 재무적 부담 및 연쇄 리스크는 당사로 귀결될 수 있습니다.

구체적으로 부도 시공사의 잔여 공사를 인수받을 신규 대체 시공사를 발굴하는 과정에서, 신규 사업자는 현장 인수 리스크와 하자 책임 분담 등을 이유로 통상 과거 도급 단가 대비 증액된 수준의 공사비를 요구하게 되므로 전반적인 사업 원가가 압박받게 됩니다. 아울러 기존 시공사의 유치권 해소 조율 및 도급 계약 재체결을 위한 행정 절차가 진행되는 공사 중단 기간 동안 부동산 PF 대출 이자는 지속적으로 누적되어 사업의 채산성 저하를 유발할 수 있습니다.

더욱이 공정 지연이 장기화되어 수분양자 또는 임차인들과 약정한 가용 시점을 초과하게 될 경우, 당사는 분양 계약 등에 의거하여 분양대금에 대한 지체상금(지연 배상금)을 지급해야 하는 재무적 페널티를 부담하게 될 뿐만 아니라, 지연이 누적될 시 도급 계약 및 공급 계약 조건에 따른 분양계약 해제·해지 분쟁으로 이어져 사업 현금흐름 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 도산한 시공사의 변제 자력 부족으로 대체 시공사의 책임준공 확약서 재발급 조건이 까다로워질 경우, 대주단은 당사에게 추가적인 신용공여나 담보 제공을 요구할 수 있어 최종적인 채무 부담 리스크가 시행사로 전이될 수 있습니다.

당사는 우량 시공사 선정 및 프로젝트 추진 과정 전반에서 원가 변동성과 잠재 리스크를 통제하기 위한 내부 리스크 관리 프로세스를 가동하고 있으며, 사업 안정성을 확보하기 위한 다각적인 노력을 기울이고 있습니다. 그러나 건설 업계 전반의 자금 경색 및 실무적 유동성 저하 추세 속에서 향후 선정된 시공사의 재무 부실화 및 책임준공 불이행 사태가 실제로 가시화될 경우, 당사 프로젝트의 대금 회수 주기 지연 및 재무적 부담 가중 가능성을 완전히 배제할 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

가. 재무안정성 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있어 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높은 편입니다. 최근 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조는 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용하고 있으며, 인적분할 등으로 자산 총계가 감소한 반면 차입금 감소 폭은 이에 미치지 못하여
2026년 반기말
연결 기준 부채비율
219.7
%, 총차입금의존도
60.8
%, 순차입금의존도
58.1
%를 기록하는 등 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 나타내고 있습니다.

또한 당사는 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년
반기말 연결기준 유동성차입금은
5,870억 원으로 총차입금의
59.2%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이
5,573억 원으로 총차입금의
60.1%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 특히 당사 연결 차입금의 대부분(
93.5%)이 개별 실체에 집중되어 있는 한편,
유동자산의 절반 이상(별도 기준
51.4
%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있어 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 유동성 위험이 내재되어 있습니다.

구로 생각공장이나 군포역 복합개발 등 주요 대형 현장에서 입주 지연이나 분양계약 해제 등에 따른 미분양 재고 누적이 지속될 경우, 실제 자금의 회수 속도가 차입금의 만기를 따라가지 못해 상환 재원 부족으로 직결될 수 있습니다. 이는
향후 금융시장 환경 변화에 따른 차환 실패 위험과 맞물려 실제 채무불이행을 유발하는 결정적인 원인이 될 수 있으며, 이에 따른 채무불이행 현실화 가능성을 배제할 수 없는 상태이오니 투자자 여러분께서는 당사의 자금 경색 리스크와 채무 상환 능력 저하 가능성을 충분히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있습니다. 이에 따라 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높으며, 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조 등은 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년
반기말 기준 재무안정성 지표 추이는 다음과 같습니다.

[당사 재무안정성 지표 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기말
2025년말
2024년말
2023년말

자산총계
1,629,271
1,586,561
1,462,225
2,423,076

현금및현금성자산
44,684
118,101
44,126
191,224

부채총계
1,119,699
1,007,901
892,194
1,661,198

총차입금
991,174
886,919
753,216
1,207,428

유동성차입금
587,016
657,964
489,292
628,025

비유동성차입금
404,158
228,955
263,924
579,403

순차입금
946,491
768,818
709,090
1,016,204

자본총계
509,572
578,660
570,031
761,878

부채비율
219.7%
174.2%
156.5%
218.0%

총차입금의존도
60.8%
55.9%
51.5%
49.8%

순차입금의존도
58.1%
48.5%
48.5%
41.9%

자료: 당사 정기보고서

[당사 재무안정성 지표 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기말
2025년말
2024년말
2023년말

자산총계
1,510,136
1,477,285
1,283,804
2,144,579

현금및현금성자산
34,159
97,816
8,093
151,901

부채총계
1,000,487
898,868
706,906
1,374,342

총차입금
926,556
833,189
627,516
1,051,834

유동성차입금
557,286
604,234
363,592
528,100

비유동성차입금
369,269
228,955
263,924
523,733

순차입금
892,396
735,372
619,423
899,932

자본총계
509,649
578,418
576,898
770,238

부채비율
196.3%
155.4%
122.5%
178.4%

총차입금의존도
61.4%
56.4%
48.9%
49.0%

순차입금의존도
59.1%
49.8%
48.2%
42.0%

자료: 당사 정기보고서

당사의 연결기준 부채비율은 2023년말 218.0%에서 인적분할 등으로 인해 2024년말 156.5%까지 크게 감소하였습니다. 그러나 2025년 들어 신규 개발 사업 진행에 따른 차입금 증가로 인해 부채비율은 다시 174.2%로 상승하였으며, 2026년
반기말 기준
219.7%를 기록하는 등 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 내부 현금성자산을 차감한 연결 순차입금 규모는 2026년
반기말 기준
9,465억 원에 달하며, 총차입금의존도는
60.8%, 순차입금의존도는
58.1% 수준으로 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 보이고 있습니다. 특히 2023년말 2조 4,231억 원에 달하던 자산총계가 인적분할 등으로 인해 2024년말 1조 4,622억 원 수준으로 감소한 반면, 자산 감소 폭 대비 차입금의 감소 폭은 크지 않아 차입금의존도가 상승하는 등 재무 부담은 지속되고 있습니다.

당사의 별도기준 재무지표 역시 연결기준과 동일한 추세를 보이고 있습니다. 별도기준 부채비율 또한 2024년말 122.5%에서 2025년말 155.4%로 급격히 상승한 이후, 2026년
반기말
기준
196.3%를 기록하며 높은 부담이 지속되고 있습니다. 2026년
반기말 기준 별도 총차입금의존도는
61.4%, 순차입금의존도는
59.1%를 기록하여 연결기준 지표를 상회하고 있습니다. 이는 당사 연결 기준 차입금의 대부분을 개별 실체가 조달하고 있음을 의미합니다. 실제로 2026년
반기말 연결 총차입금
9,912억 원 중 약
93.5%에 해당하는
9,266억원이 별도 재무제표상 차입금으로 계상되어 있어, 차입금에 따른 재무적 부담이 개별 실체에 집중되어 있습니다.

[당사 차입금 구성 내역 추이 - 연결기준]

(단위: 백만원)

구분
2026년 반기말
2025년
2024년
2023년

유동성 사채 및 차입금 합계
587,016
657,964
489,292
628,025

단기차입금
108,200
67,800
35,000
59,000

유동성장기차입금
309,884
389,363
366,324
367,565

유동성사채
168,932
200,801
87,968
201,460

비유동 사채 및 차입금 합계
404,158
228,955
263,924
579,403

장기차입금
404,158
228,955
231,957
491,531

비유동성사채
0
0
31,967
87,873

자료: 당사 정기보고서

[당사 차입금 구성 내역 추이 - 별도기준]

(단위: 백만원)

구분
2026년 반기말
2025년
2024년
2023년

유동성 사채 및 차입금 합계
557,286
604,234
363,592
528,100

단기차입금
108,200
43,800
11,000
35,000

유동성장기차입금
280,154
359,633
264,624
291,641

유동성사채
168,932
200,801
87,968
201,460

비유동 사채 및 차입금 합계
369,269
228,955
263,924
523,733

장기차입금
369,269
228,955
231,957
435,861

비유동성사채
0
0
31,967
87,873

자료: 당사 정기보고서

또한, 당사는 연결 및 별도 기준 공통적으로 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년
반기말 연결기준 유동성차입금은
5,870억 원으로 총차입금의
59.2%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이
5,573억 원으로 총차입금의
60.1%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 부동산 개발 사업의 특성상 분양대금 회수나 완공 자산 매각을 통해 투자금을 회수하기까지 장기간이 소요되는 반면, 현재 당사의 조달 구조는 만기 1년 미만의 단기 차입부채 비중이 높아 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 위험이 내재되어 있습니다.

비록 2026년
반기말 기준 유동성차입금 규모가 2025년말 6,580억 원 대비
5,870억 원으로 감소하며 만기 집중도는 다소 완화되었으나, 당사가 보유한 현금및현금성자산(연결 기준
447억 원, 별도 기준
342억 원) 대비 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 당사는 재무안정화 및 자금 경색 해소를 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환 발행, 보유 자산 유동화 등의 대책을 수립하여 다각도로 추진 중에 있습니다. 그러나 향후 금융시장 경색 등으로 인해 당사가 계획한 차환 및 만기연장이 원활히 이루어지지 못하거나 보유 자산의 유동화 및 본건 유상증자 대금 유입이 지연될 경우, 당사는 유동성 위기에 직면하여 실제로 채무불이행이 발생할 가능성이 존재합니다. 당사의 구체적인 채무 상환 계획, 차입금 만기도래 스케줄 및 채무불이행 관련 위험의 구체적인 세부 사항에 대해서는 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 해당 내용을 반드시 확인하시어 당사의 채무 이행 능력과 채무불이행 가능성을 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

[당사 이자보상비율 - 연결기준]

(단위:백만원, 배)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업이익
(52,164)
40,682
37,795
53,670
177,595

이자비용
21,236
14,898
32,783
43,254
26,537

이자보상비율(영업이익/이자비용)
(2.46)
2.73
1.15
1.24
6.69

자료: 당사 정기보고서

[당사 이자보상비율 - 별도기준]

(단위:백만원, 배)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업이익
(53,248)
31,067
30,197
25,944
176,390

이자비용
19,276
13,030
28,624
37,354
24,353

이자보상비율(영업이익/이자비용)
(2.76)
2.38
1.05
0.69
7.24

자료: 당사 정기보고서

당사의 이자비용 대응 능력을 나타내는 이자보상비율은 최근 영업이익 축소와 이자비용 부담 누적이 맞물리며 연결 및 별도 기준 모두 하락세를 보이고 있습니다. 연결기준 이자보상비율은 2023년 6.69배로 양호한 수준을 기록했으나, 대형 프로젝트 종료에 따른 매출 공백 및 원가율 상승 영향으로 2024년 1.24배, 2025년 1.15배로 크게 하락하였습니다. 더욱이 가장 최근인 2026년
반기 연결 기준으로는 영업적자(-
522억 원) 발생에 따라 이자보상비율이
-2.46배의 음(-)의 수치를 기록하며 영업이익을 통한 이자 상환 능력이 저하된 상황입니다.

이러한 경향은 별도 재무제표 기준 이자보상비율 추이에서도 유사하게 나타나고 있습니다. 별도 기준 이자보상비율은 2023년 7.24배에서 2024년 0.69배로 급감한 후, 2025년 1.05배를 기록하며 1배 안팎의 취약한 수준에 머물렀습니다. 특히 2026년
반기 기준으로는 별도 재무제표 상으로도 대형 현장 매출 공백에 따른 영업적자(
-532억 원)가 발생함에 따라 이자보상비율이
-2.76배의 음(-)의 수치로 전환되었습니다.

이는 연결 실체 전반의 영업이익 창출력 대비 발생하고 있는 금융비용 부담(2026년
반기 연결 이자비용
212억 원, 별도 이자비용
193억 원)이 상대적으로 심화되었음을 시사합니다. 향후 부동산 업황 부진이 지속되어
영업적자 기조가 장기화되거나, 만기 도래 차입금 등의 리파이낸싱 과정에서 금융원가 부담이 추가적으로 누적될 경우 전사적인 현금흐름에 재무적 부담으로 작용할 가능성이 존재하므로 이에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

[당사 유동비율 - 연결 기준]

(단위: 백만원, %)

구 분
2026년 반기
2025년
2024년
2023년

자산총계
1,629,271
1,586,561
1,462,225
2,423,076

유동자산
752,643
856,733
872,668
1,543,279

비유동자산
876,628
729,828
589,557
879,797

부채총계
1,119,699
1,007,901
892,194
1,661,198

유동부채
690,541
757,269
598,070
941,817

비유동부채
429,158
250,632
294,124
719,381

유동비율(%)
109.0%
113.1%
145.9%
163.9%

자료: 당사 정기보고서

[당사 유동비율 - 별도 기준]

(단위: 백만원, %)

구 분
2026년 반기
2025년
2024년
2023년

자산총계
1,510,136
1,477,285
1,283,804
2,144,579

유동자산
664,444
773,730
733,322
1,333,638

비유동자산
845,692
703,556
550,482
810,942

부채총계
1,000,487
898,868
706,906
1,374,342

유동부채
627,884
664,590
423,830
809,776

비유동부채
372,603
234,278
283,075
564,566

유동비율(%)
105.8%
116.4%
173.0%
164.7%

자료: 당사 정기보고서

단기 채무지급 능력을 나타내는 유동비율의 경우, 2025년 말 기준 연결 113.1%, 별도 116.4%
수준을 기록한데 이어 2026년 반기 말 기준 연결 109.0%, 별도 105.8%로 추가 하락하였습니다. 이러한 유동비율의 지속적인 약화는 2026년 반기 중 발생한 영업적자(-522억 원) 및 단기차입금 증가 등에 기인합니다.2026년
반기말 기준 당사가 보유한 가용 현금및현금성자산과 단기금융상품의 합산액은 연결 기준
1,553억 원, 별도 기준
1,392억 원 수준에 불과합니다. 한편, 유동자산 내에서 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산은 연결 기준
3,929억 원에 달하며, 특히 자체 사업의 시행 주체인 별도 기준으로는 재고자산이 2025년말
3,551억 원에서 2026년
반기말 3,413억 원으로 증가하여 전체 유동자산의 절반 이상(
51.4%)이 현금화되지 못하고 장부에 묶여 있습니다.

결론적으로 당사는 부채비율 및 차입금의존도가 높은 자산 구조를 지닌 상황에서, 최근 주요 현장의 매출 공백에 따른 영업적자 발생으로 이자보상비율이 음(-)의 수치로 전환되는 등 전반적인 금융비용 대응 체력이 약화되어 있습니다. 더욱이 유동자산의 절반 이상(별도 기준
51.4%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있는 반면, 2026년
반기말 기준 1년 이내에 만기가 도래하는 단기 유동성 차입부채(단기차입금, 유동성장기차입금, 유동성사채의 합산액)는 연결 기준
5,870억 원, 별도 기준
5,573 억 원 규모로 단기 상환 압박이 높은 수준입니다.

부동산 디벨로퍼 사업의 특성상 구로 생각공장이나 군포역 복합개발 등 주요 대형 현장에서 수분양자의 실입주 지연이나 분양계약 해제 등에 따른 미분양 재고 누적이 지속될 경우, 실제 자금의 회수 속도가 차입금의 만기를 따라가지 못해 상환 재원 부족으로 직결될 수 있습니다. 이는 향후 금융시장 환경 변화에 따른 차환 실패 위험과 맞물려 실제 채무불이행을 유발하는 결정적인 원인이 될 수 있으며, 이에 따른 채무불이행 현실화 가능성을 배제할 수 없는 상태입니다.

투자자 여러분께서는 당사의 표면적인 재무 지표에만 의존하기보다, 자금 경색 리스크와 채무 상환 능력 저하 가능성을 판단할 필요가 있습니다. 당사의 만기별 차입금 스케줄, 향후 월별 자금 수지 전망 및 본건 유상증자 대금 유입 이후에도 지속될 수 있는 자금 경색의 구체적인 세부 위험에 대해서는 본 투자위험요소 내 "２.회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험" 에 상세히 기술하였으니 해당 내용을 충분히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

나.
현금흐름 관련 위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선투입되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 당사의 영업활동현금흐름은 2025년 들어 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중되며 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 순유출(마이너스)을 기록하는 등 높은 변동성을 나타내었으며,
2026년 반기 역시 주요 사업장의 운전자본 회수 정체 및 관계기업 지분 출자 등으로 인해 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원의 영업활동현금 순유출이 지속되었습니다. 이와 같은 현금 순유출 기조는 추가 사업비 지출과 실질적 대금 회수 간 불일치로 인해 전사 유동성 부족 위험으로 심화될 가능성이 상존합니다.

특히 당사는 영업활동으로 인한 자산부채 변동 지표에서 운전자본 회수의 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 2026년
반기말 현재 당사가 보유한 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준
639억 원, 별도 기준
621억 원 규모이며,
별도 기준 계약자산 전액이 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 완공에 따라 분양 매출은 장부상 인식되었으나 수분양자의 실입주 및 잔금 납부 정체로 대규모 계약자산 상태로 잔존하고 있으며,
정산에 따라 장부상 계약자산은 일부 감소하였으나 이것이 현금 유입으로 직결되지 않고 매출채권으로 대체 계상되는 등 실질적인 운전자본 부담이 지속되고 있습니다.향후
거시경제 둔화에 따른 수분양자의 잔금 납부 이행 지연 및 계약 해지 정산 장기화 시 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 인식 및 현금 유입 차질이 발생할 수 있습니다.

또한 영업활동을 통한 현금 창출력이 제약될 경우 외부 차입 및 사채 발행 등 재무활동을 통한 현금 유입 의존도가 심화되며, 이는 만기도래 차입 부채의 상환 압박으로 이어지고 있습니다.
현재 당사는 본건 유상증자, 차입금 만기연장 및 보유 자산 유동화 등 재무안정화 대책을 추진 중이나, 자본시장 경색 지속으로 차환에 실패할 경우 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 현금 흐름 변동성을 엄중히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선행되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 이에 따라 진행 사업장의 분양 성과 및 기말 운전자본 부담 추이에 따라 연결 및 개별 실체의 현금유동성이 직접적인 영향을 받으며, 거시경제 및 부동산 경기 변동에 따른 현금흐름 악화 위험이 존재합니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년
반기 기준 연결 및 별도재무제표상 주요 현금흐름 지표 추이는 다음과 같으며 현금흐름의 변동성에 대한 검토가 요구됩니다.

[당사 현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

기초 현금및현금성자산
118,101
44,126
44,126
191,224
208,423

영업활동현금흐름
(119,933)
(149,427)
(265,225)
239,737
188,663

투자활동현금흐름
(48,104)
142,034
151,458
44,380
(162,520)

재무활동현금흐름
94,617
56,231
187,741
(430,376)
(42,826)

기말 현금및현금성자산
44,684
92,955
118,101
44,126
191,224

자료: 당사 정기보고서

[당사 현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

기초 현금및현금성자산
97,816
8,093
8,093
151,901
174,700

영업활동현금흐름
(97,766)
(148,986)
(263,137)
202,079
197,847

투자활동현금흐름
(57,033)
156,382
163,074
11,747
(159,538)

재무활동현금흐름
91,142
62,527
189,786
(356,796)
(60,591)

기말 현금및현금성자산
34,159
78,016
97,816
8,093
151,901

자료: 당사 정기보고서

상기 지표를 살펴보면 당사의 현금흐름은 연결 및 개별 실체 공통적으로 부동산 개발 프로젝트의 진행 단계에 따라 변동성을 나타내고 있습니다. 2023년과 2024년에는 영업활동현금흐름이 순유입을 유지하였으나, 2025년 들어 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 영업활동현금 순유출이 발생하였습니다. 이는 당사 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중된 반면, 분양 및 입주 성과에 따른 현금 회수 시점과의 시차가 발생하였기 때문입니다.

2025년 발생한 영업활동 현금 부족분은 부동산 자산 매각 등을 통한 투자활동현금 유입(연결 1,515억 원, 별도 1,631억 원) 및 외부 차입 조달 등을 통한 재무활동현금 유입(연결 1,877억 원, 별도 1,898억 원)을 통해 보완되었습니다.
한편, 2026년 반기에는 주요 사업장의 운전자본 회수 정체 및 관계기업 투자 등으로 인해 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원의 영업활동현금 순유출이 발생함에 따라 유동성 부담이 가중되었습니다.

이와 같은 영업활동현금 순유출 기조는 단순한 단기적 현상에 그치지 않고, 후속 프로젝트들에 대한 추가 사업비 지출 시점과 분양대금 및 매각대금의 실질적인 회수 시점 간 불일치로 인해 전사 유동성 부족 위험으로 심화될 가능성이 내재되어 있습니다. 당사 전반에 걸친 현금흐름의 세부적인 리스크 요인은 다음과 같으므로 투자자 여러분의 주의가 요구됩니다.

[당기순손익과 영업현금흐름 간 괴리에 따른 현금 유입 시차 모니터링 필요성]

당사의 영업활동현금흐름은 사업 진행에 따른 초기 사업비용(용지비, 공사비 등) 선투입과 후속 대금수령 시점 간의 시차로 인해 손익계산서상 당기순손익 지표와 상반되는 흐름을 보이는 등 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년 반기 중 당사의 영업활동 손익 조정 내역은 다음과 같습니다.

[당사 영업활동현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업활동으로 인한 현금흐름
(119,933)
(149,427)
(265,225)
239,737
188,663

영업에서 창출된 현금
(88,137)
(113,550)
(196,685)
339,684
244,711

당기순이익(손실)
(65,507)
25,094
5,403
44,195
103,078

조정
76,270
43,099
104,702
61,206
(73,594)

영업활동의 자산부채의 변동
(98,900)
(181,742)
(306,790)
234,284
215,227

배당금의 수취
2,288
2,117
6,353
5,482
7,443

이자의 수취
1,912
(73)
5,111
8,037
9,978

이자의 지급
(29,329)
(26,451)
(56,934)
(77,454)
(59,820)

법인세의 납부
(6,666)
(11,471)
(23,070)
(36,013)
(13,649)

자료: 당사 정기보고서

[당사 영업활동현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업활동으로 인한 현금흐름
(97,766)
(148,986)
(263,137)
202,079
197,847

영업에서 창출된 현금
(75,651)
(123,106)
(211,248)
273,073
249,646

당기순이익(손실)
(65,377)
37,928
20,165
38,996
106,741

조정
71,631
17,947
76,330
21,558
(91,094)

영업활동의 자산부채의 변동
(81,905)
(178,982)
(307,743)
212,519
233,999

배당금의 수취
8,433
2,511
6,699
18,111
13,162

이자의 수취
1,771
944
4,824
9,289
9,930

이자의 지급
(25,999)
(21,093)
(47,237)
(62,182)
(56,329)

법인세의 납부
(6,320)
(8,242)
(16,175)
(36,211)
(18,564)

자료: 당사 정기보고서

실제로 대규모 영업현금 순유출이 발생했던 2025년 사업연도의 경우, 연결 기준 54억 원의 장부상 당기순이익 흑자를 기록했음에도 불구하고 실제 현장 조성을 위해 지출된 초기 사업비용 부담이 영업활동 자산부채 변동 항목에 집중(연결 -3,068억 원,
별도 -3,077억 원)되면서 전사 영업 현금 창출력이 크게 제약되는 모습을 보였습니다.
이러한 장부상 손익과 실질 현금유입 간의 괴리 현상은 2025년 반기 실적에서도 관측됩니다. 2025년 반기 중 당사는 분양 매출 인식 등에 힘입어 연결 기준 251억 원, 별도 기준 379억 원의 당기순이익 흑자를 기록하였습니다. 그러나 동일 기간 실제 영업활동현금흐름은 연결 기준 -1,494억 원, 별도 기준 -1,490억 원의 대규모 순유출을 기록하며 장부상 흑자와 현금 유입 간 불일치가 발생하였습니다. 이는 매출은 공정 진행에 따라 손익계산서에 인식되었으나, 대금 회수가 도래하지 않은 상태에서 현장 투입비용 및 운전자본 부담이 반영되었기 때문입니다.

가장 최근 기간인 2026년 반기에는 연결 및 별도 손익계산서상 각각 -655억 원, -654억 원의 당기순손실을 기록하며 적자로 전환하였고, 영업활동현금흐름 역시 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원으로 순유출세를 나타냈습니다. 손익계산서상 계상된 장부상 적자 가중과 더불어 미수 채권 증가 등 운전자본 묶임 현상이 지속됨에 따라 영업현금 순유출 폭이 확대되는 양상이 이어지고 있습니다.

향후 진행 예정인 후속 대형 현장에서 초기 사업비 투입 대비 대금 회수가 정체되거나 수분양자의 입주 지연, 매각 정산 시점 이월 등이 발생하여 영업활동 자산부채 변동 항목이 다시 악화될 경우 영업활동현금흐름은
계속해서 부(-)의 상태를 나타낼

위험이 상존합니다.
투자자 여러분께서는 당사의 영업활동 현금 유출입 추이가 개별 프로젝트의 집행 및 대금 회수 주기에 따라 변동성이 지속될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업활동 자산·부채 변동 내 지분 출자 및 운전자본 추이에 따른 위험]

당사의 실질적인 현금 유출입 성격을 규정하는 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동 지표는 신규 사업 부지 확보를 위한 지분 출자 규모와 각 현장별 운전자본(재고자산, 매출채권, 계약자산)의 회수 시차에 따라 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년
반기 중 당사의 연결 및 별도 기준 영업활동 자산·부채의 세부 변동 추이는 다음과 같습니다.

[당사 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

관계기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
25
-
6,766

관계기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
(29,390)
(27,077)
(59,082)
(88,750)
(22,335)

공동기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
-
8,019
263,181

공동기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
(30,000)
(57,000)
-
(24,700)

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(147,196)
(16,046)
7,699
(5,415)
10,749

재고자산의 감소(증가)
12,391
30,101
55,834
369,761
(93,356)

계약자산의 감소(증가)
80,283
(96,166)
(212,127)
(1,699)
-

계약원가의 감소(증가)
194
2,187
4,819
3,245
(1,106)

기타유동자산의 감소(증가)
2,232
(20,180)
5,763
(25,892)
(55,686)

기타비유동비금융자산의 감소(증가)
301
83
(12)
572
(475)

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(2,403)
23,482
2,362
(12,096)
10,376

계약부채의 증가(감소)
-
(9,840)
(10,788)
(238)
24,937

기타유동부채의 증가(감소)
(12,890)
(38,288)
(45,871)
(713)
87,971

기타비유동부채의 증가(감소)
138
133
124
(4,092)
4,563

리스채권의 감소(증가)
16
242
488
1,210
1,994

관계기업간 전출입
3
127
(10)
(403)
26

퇴직금의 지급
(130)
569
38
(175)
2,068

사외적립자산의 불입
(874)
(960)
(2,724)
(3,798)
(4,086)

충당부채의 증가(감소)
(1,824)
(110)
(288)
(5,252)
(77)

연결범위변동으로 인한 현금 순증감(영업)
250
-
3,960
-
4,418

합계
(98,900)
(181,742)
(306,790)
234,284
215,227

자료: 당사 정기보고서

[당사 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

관계기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
13
-
6,766

관계기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
(29,150)
(21,039)
(53,031)
(88,750)
(22,335)

공동기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
-
-
8,019
263,181

공동기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
-
(30,000)
(57,000)
-
(24,700)

종속기업에 대한 투자자산의 처분 (영업활동)
-
567
4,527
19,041
-

종속기업에 대한 투자자산의 취득 (영업활동)
(4,750)
(126)
(7,308)
(8,050)
-

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(156,490)
(50,777)
(38,419)
(15,551)
13,562

재고자산의 감소(증가)
18,122
19,146
44,363
353,100
(75,125)

계약자산의 감소(증가)
80,283
(96,166)
(212,127)
(1,699)
-

계약원가의 감소(증가)
194
2,187
4,819
3,245
(1,106)

기타유동자산의 감소(증가)
1,524
(17,004)
12,831
(27,177)
(54,037)

기타비유동자산의 감소(증가)
301
83
(12)
572
(475)

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(576)
26,114
134
(11,457)
9,156

계약부채의 증가(감소)
-
(9,840)
(10,788)
(3,154)
24,937

기타유동부채의 증가(감소)
10,882
(1,672)
5,956
(3,801)
88,680

기타비유동부채의 증가(감소)
70
-
-
(4,916)
4,533

리스채권의 감소(증가)
16
242
488
1,210
1,994

관계기업 전출입
3
-
-
-
26

퇴직금의 지급
(91)
323
(286)
(122)
1,997

충당부채의 증가(감소)
(1,800)
(110)
(246)
(5,252)
(72)

사외적립자산의 불입
(444)
(912)
(1,656)
(2,739)
(2,984)

합 계
(81,905)
(178,982)
(307,743)
212,519
233,999

자료: 당사 정기보고서

2023년의 경우, 주요 대규모 개발 사업장들이 준공 및 청산 단계에 진입함에 따라 공동기업투자주식의 처분(연결 및 별도 공통 2,632억 원) 항목을 통해 대규모의 청산 대금이 영업활동 자산부채 변동 내로 유입되었습니다. 이어 2024년에는 자체 개발 현장들의 순차적인 준공 및 인도 기준 매출 인식이 집중되면서, 기존에 누적되어 있던 용지대 및 현장 투입원가가 매출원가로 대체됨에 따라 현금흐름표상 재고자산의 감소(연결 3,698억 원, 별도 3,531억 원) 효과가 발생하여 전사 영업활동 현금흐름의 유동성 압박을 완화하였습니다.

그러나 2025년 들어서며 당사의 영업 자산 구조는 자금의 선투입 상황으로 전환되었습니다. 후속 대형 현장들의 공정 진행에 따라 매출은 장부상 인식되었으나 실질적인 대금 청구 및 회수가 도래하지 않아 계약자산이 연결 및 별도 공통으로 2,121억 원 증가(현금 유출 요인)하였으며, 별도 기준 매출채권 역시 384억 원 증가하여 운전자본 부담이 심화되었습니다. 아울러 당사는 신규 파이프라인 확보를 목적으로 영업활동 내에서 관계기업 및 공동기업 투자자산의 취득 성격으로 연결 기준 총 1,161억 원(관계기업 591억 원, 공동기업 570억 원), 별도 기준 총 1,100억 원의 현금을 지출함에 따라 연결 및 별도 모두 3,000억 원을 상회하는 자산부채 변동 분 순유출을 기록하였습니다.

가장 최근인 2026년 반기 역시 영업활동 자산·부채 변동 지표가 연결 기준 -989억 원, 별도 기준 -819억 원의 대규모 순유출을 기록하며 영업현금흐름 악화를 심화시켰습니다. 기 준공 현장(생각공장 구로 등)과 관련하여 기존 계약자산이 803억 원 감소(연결 및 별도 공통)하였으나, 해당 금액이 실질적인 현금 수납으로 직결되지 않고 매출채권 및 기타채권의 증가(연결 -1,472억 원, 별도 -1,565억 원)로 대체 계상되었기 때문입니다. 즉, 장부상 미청구 상태는 해소되었으나 준공 이후 수분양자 및 매수인으로부터의 최종 대금 회수가 정체되면서 자산이 매출채권 형태로 장부에 재차 유보되는 운전자본 부담이 지속되고 있습니다. 여기에 관계기업 투자자산 취득(연결 -294억 원, 별도 -292억 원) 등 신규 지분 출자 지출이 더해지며 유동성 압박이 지속되고 있습니다.2026년
반기말 현재 연결 및 별도 기준의 계약자산 내역과 당사 영업수익의 5% 이상을 차지하는 주요 사업장의 세부 계약자산(미청구공사) 내역은 다음과 같습니다.

[당사 계약자산 및 계약부채 내역 - 연결기준]

(2026년 반기말)
(단위 : 원)

구 분
공시금액

누적발생원가
374,830,082,217

누적이익
215,166,807,212

누적공사수익 합계
589,996,889,429

진행청구액
(532,474,329,177)

소계
57,522,560,252

계약자산 및 미청구공사
63,940,447,852

계약부채 및 초과청구공사
(6,417,887,600)

자료: 당사 2026년 반기 보고서

[당사 계약자산 및 계약부채 내역 - 별도기준]

(2026년 반기말)
(단위 : 원)

구 분
공시금액

누적발생원가
360,143,358,648

누적이익
208,646,987,352

누적공사수익 합계
568,790,346,000

진행청구액
(509,421,643,600)

소계
59,368,702,400

계약자산 및 미청구공사
62,125,050,000

계약부채 및 초과청구공사
(2,756,347,600)

자료: 당사 2026년 반기 보고서

[영업수익의 5%이상 주요 계약 미청구공사 및 공사미수금 내역]

(2026년
반기말)

(단위 : 원)

구 분
계약일

계약상

완성기한

진행률(%)
계약자산 및 미청구공사
매출채권

총액
손상차손누계액
총액
대손충당금

생각공장 구로
2022-04-22
2025-10-25
100.00
62,125,050,000
(3,417,742,252)
-
-

군포역 복합개발사업 신축공사
2020-12-28
2026-04-30
100.00
-
-
10,448,293,517
(30,926,949)

상기 지표를 살펴보면 2026년
반기말 현재 당사가 보유한 전체 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준
639억 원, 별도 기준
621억 원 규모입니다. 계약자산은 진행률에 따라 장부상 분양 매출은 정상적으로 인식되었으나, 수분양자의 실질적인 입주 및 소유권 이전이 완료되지 않아 계약상 최종 잔금을 청구하지 못한 미정산 채권에 해당합니다.

당사의 경우
2026년 반기말 기준 전체 계약자산 전액인 621억 원이 공정 진행률 100%로 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 건물이 완공됨에 따라 계약이 체결된 분양 호실에 대한 분양 매출은 장부상 인식되었으나, 최종 준공 이후 일부 세대의 실입주 및 잔금 납부 절차가 진행 중이거나 정체됨에 따라 대규모 계약자산 상태로 잔존하며 당사의 운전자본에 영향을 미치고 있습니다. 이는 수분양자의 개인 사정에 따른 잔금 납부 지연뿐만 아니라, 향후 중도금 대위변제 여부 및 이에 따른 분양계획 해지 여부 등 정산 절차 진행 추이에 따라 현금화 시점이 가변적일 수 있습니다.

이에 따라 당사는 일부 수분양자의 분양 대금 연체 및 대금 회수 불확실성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 구로 현장 계약자산 중
34억 원을 손상차손누계액(대손충당금)으로 차감 계상하고 보수적으로 장부 가치를 조정해 둔 상태입니다. 향후 거시경제 둔화가 지속되어 수분양자의 잔금 납부 이행이 가중 지연되거나, 계약 해지 및 재분양 프로세스 등의 정산이 장기화될 경우 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 손실 인식이 발생할 수 있으며 전사 현금유입 스케줄에 영향을 미칠 가능성이 상존합니다.

부동산 디벨로퍼의 사업 특성상 향후 수분양자의 추가적인 실입주 성과, 분양 미수금 회수 타이밍, 그리고 차기 파이프라인 확보를 위한 지분 출자 및 후속 프로젝트 진행에 따른 자금 투입 일정에 따라 영업활동 자산부채 변동 지표는 지속적인 변동성을 내포하고 있습니다. 투자자 여러분께서는 현금흐름의 유입 추이가 개별 프로젝트의 집행 및 대금 회수 주기에 따라 가변적일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업현금 부족에 따른 재무활동 조달 의존도 및 차입금 차환 위험]

당사의 전사적인 현금유동성은 앞서 언급한 영업활동 자산·부채 변동에 따른 자금 선투입 부담을 외부 조달을 통한 재무활동현금흐름으로 보완하는 구조적 연계성을 나타내고 있습니다. 영업활동을 통한 현금 유입 능력이 제약되는 시기에는 외부 차입 및 사채 발행에 대한 의존도가 심화되며, 이는 향후 차입 부채의 만기 상환 및 차환 위험으로 전이될 수 있습니다.

[당사 재무활동현금흐름 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

재무활동으로 인한 현금흐름
94,617
56,231
187,741
(430,376)
(42,826)

단기차입금의 차입
96,600
24,300
68,100
102,000
59,000

단기차입금의 상환
(56,200)
(25,923)
(36,923)
(99,000)
(8,000)

유동성장기차입금의 차입
-
-
6,000
-
-

유동성장기차입금의 상환
(101,820)
(17,775)
(195,637)
(434,000)
(220,277)

장기차입금의 차입
284,398
-
298,318
283,697
230,737

장기차입금의 상환
(88,467)
-
(12,583)
(25,812)
(39,123)

유동성사채의 상환
(32,000)
(81,000)
(88,000)
(45,382)
(75,000)

단기사채의 증가
-
-
-
20,000
-

단기사채의 상환
-
-
-
(20,000)
-

비유동사채의 증가
-
168,631
168,631
93,533
37,917

리스부채의 감소
(4,443)
(3,220)
(7,655)
(5,783)
(6,032)

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한소유지분의 변동으로 인한 지급
-
(1,360)
(1,360)
-
-

연결자본거래로 인한 현금유입
-
84
84
611
-

연결자본거래로 인한 현금유출
-
-
(6)
-
-

자기주식의 처분
-
-
-
-
18

유동성장기금융부채의 상환
(3,451)
-
(63)
(61,384)
(2,270)

배당금지급
-
(7,506)
(11,164)
(13,841)
(19,796)

자기주식의 취득
-
-
-
(138)
-

인적분할로 인한 현금 유출액
-
-
-
(224,876)
-

자료: 당사 정기보고서

[당사 재무활동현금흐름 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

재무활동으로 인한 현금흐름
91,142
62,527
189,786
(356,796)
(60,591)

단기차입금의 차입
96,600
-
43,800
101,000
35,000

단기차입금의 상환
(32,200)
-
(11,000)
(98,000)
(8,000)

유동성장기차입금의 차입
-
-
6,000
-
-

유동성장기차입금의 상환
(101,820)
(16,875)
(123,667)
(362,737)
(162,353)

장기차입금의 차입
249,509
-
219,318
212,697
175,437

장기차입금의 상환
(88,467)
-
(12,583)
(25,812)
(39,023)

단기사채의 발행
-
-
-
20,000
-

단기사채의 상환
-
-
-
(20,000)
-

유동성사채의 상환
(32,000)
(81,000)
(88,000)
(45,382)
(75,000)

비유동사채의 발행
-
168,631
168,631
93,533
37,917

리스부채의 감소
(480)
(786)
(1,549)
(3,285)
(4,791)

배당금의 지급
-
(7,442)
(11,164)
(13,841)
(19,796)

자기주식의 취득
-
-
-
(138)
-

자기주식의 처분
-
-
-
-
18

인적분할로 인한 감소
-
-
-
(214,830)
-

자료: 당사 정기보고서

실제로 당사의 영업활동현금흐름이 대규모 순유출(연결 -2,652억 원, 별도 -2,631억 원)로 전환되었던 2025년의 경우, 영업활동의 현금 부족분을 보완하기 위해 대규모 외부 조달이 단행되면서 재무활동현금흐름이 연결 기준 1,877억 원, 별도 기준 1,898억 원의 순유입 기록하였습니다. 세부 조달 내역을 살펴보면, 연결 기준 장기차입금의 증가로 2,983억 원, 비유동사채의 발행으로 1,686억 원의 현금이 대거 유입되었습니다. 이는 현장 투입원가 지출 및 공동·관계기업 지분 출자로 인해 악화된 전사 현금 수지를 외부 조달력에 의존하여 유지하였음을 보여줍니다.

이로 인해 누적된 차입 부채의 만기 도래에 대응하고 유동성을 확보하는 과정에서, 2026년 반기 중 당사의 재무활동현금흐름은 연결 기준 946억 원, 별도 기준 911억 원의 순유입을 기록하였습니다. 이는 같은 기간 연결 기준 유동성장기차입금(-1,018억 원) 및 유동성사채(-320억 원) 등의 현금 상환 지출이 집중되었으나, 장기차입금 신규 조달(+2,844억 원) 및 단기차입금 증대(+966억 원)를 통해 상환 재원 및 운전자금을 추가 확보하였기 때문입니다.

주요 사업장의 대금 회수 노력을 통해 일부 재무적 상환 재원을 마련하고 있으나,
향후 만기가 도래하는 차입 부채의 절대적 규모를 감안할 때 근본적인 유동성 리스크가 완전히 해소된 것으로 보기 어렵습니다. 현재 당사는 유동성 경색을 선제적으로 해소하기 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환, 보유 자산 유동화 등 다각도의 재무안정화 대책을 수립하여 추진하고 있습니다. 그러나 대외 신인도 하락 및 자본시장 경색이 지속되어 당사가 계획한 자금 조달 및 자산 유동화 계획이 적기에 실현되지 못하거나 차환 발행에 실패할 경우, 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.당사의 구체적인 채무 상환 계획 및 분기별 만기도래 스케줄에 따른 채무불이행 리스크의 세부 사항은 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 당사의 차환 리스크와 채무불이행 가능성을 엄중히 확인하시어 최종 투자 의사를 결정하시기 바랍니다.

다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험
당사의 예상 자금수지 현황에 따르면, 2026년 8월~9월 중 자구계획 총 5건이 계획대로 실행되지 않을 경우 당사는 예상 기말현금이 215억원에서 -1,242억원으로 감소하여 채무불이행 위험이 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 주식 담보 대출 820억원 및 다수 사업장 유동화 대출 500억원은 두 건이 모두 계획대로 이행되어야만, 9월 중 예정된 제16회 및 제17회 사모사채 등 당사의 채무 상환이 가능할 것으로 판단됩니다.
이는 금번 유상증자의 자금 납입 예정일(2026년 10월 15일) 이전 시점이므로 향후 자구계획의 주요 진행사항과 관련되어 정정신고서를 통해 안내드릴 예정입니다.

당사는 10월에는 총 3건의 자구계획과 금번 유상증자 대금 1,367억원을 통해 총 1,890억원을 조달할 계획입니다. 이를 통해 군포 트리아츠 중도금 대출 대위변제
753억원
과 함께 제18-1회 사모사채 200억원 및 제18-2회 사모사채 420억원 등 합계 1,383억원의 자금소요가 예정되어 있습니다. 이에 따라 10월말 기말현금은 755억원 수준이 될 것으로 예상됩니다.
그러나 만약 금번 유상증자를 가정하지 않을 경우, 2026년 10월 기말 현금은 약 -612억원이 예상되며, 군포 트리아츠 연대보증 의무 이행 및 제18-1회ㆍ제18-2회 사모사채의 상환이 불가하여 채무불이행이 발생할 가능성이 있을 것으로 판단됩니다. 따라서 당사는 자구계획을 모두 반영한 자금수지 계획으로도 2026년 10월 중 유동성 위험에 대응하는 데 한계가 있다고 판단하였으며, 이에 금번 유상증자를 통한 자금 조달이 필요하다고 결정하였습니다.

한편, 금번 유상증자의
발행금액이
축소되거나, 구주주 청약이 부진하여 실제 납입금액이 축소될 경우, 유상증자를 완료한 이후에도 채무불이행 발생 위험이 존재할
수 있습니다.

또한, 자금수지 계획은 증권신고서 제출일 현재 당사의 계획 및 가정에 기초하여 작성된 것으로, 실제 자금 집행 시점, 거래 조건 및 금액 등은 향후 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
위와 같이 유상증자의 발행금액 혹은 납입금액이 축소되거나, 자금수지 계획이 계획과 같이 이행되지 못하여 유상증자를 완료한 이후에도 채무불이행이 발생될 수 있다고 판단될 경우, 차입금의 만기 연장, 금융기관 및 최대주주를 통한 추가 차입, 추가 자산 매각 등 회사의 자구노력을 추가로 실시하여 현금 유동성을 최대한 확보하여 채무불이행이 발생하지 않도록 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 위와 같은 추가적인 계획을 실행했음에도 불구하고, 현금 유동성이 부족하다고 판단될 경우, 회사의 계속기업으로서의 존속 가능성을 유지하기 위해 주주분들과의 충분한 소통을 거쳐 주주분들의 권리가 최대한 보호되면서 회사가 현금 유동성을 확보할 수 있는 자본확충 방안(주주배정 유상증자, 제3자배정 유상증자 등)을 실행할 계획입니다. 당사는 최대주주 또한 이와 같은 사정이 발생하여 유동성 부족으로 당사가 채무불이행에 이를 우려가 있는 경우 이를 방지하기 위하여 필요하고 가능한 범위에서 지원할 의사가 있음을 최대주주로부터 확인하였습니다. 그럼에도 불구하고

투자자께서는 상기 자금수지 계획이 확정된 사항이 아니라는 점에 유의하시어 투자 판단에 임하시기 바랍니다.

당사는 부정적인 대내외 요인으로 인해 회사채 등 자본시장을 통한 자금 조달이 사실상 제한적인 상황입니다. 당사가 예상하고 있는 2026년 하반기 유동성 위험은 2026년 상반기 중 당초 예상하지 못한 대규모 자금유출에서 비롯되었습니다. 당사가 태영디앤아이와 공동으로 시행한 생각공장 구로 지식산업센터의 경우, 분양경기 저하로 인해 다수의 수분양자로부터 잔금 미납에 따른 계약 해제 또는 계약 해제 요청이 당초 예상을 크게 상회하는 규모로 발생하였습니다.

이로 인해 당사는 계약해제된 수분양자들의 중도금 대출에 대한 연대보증 이행 의무가 발생하였으며, 이에 따른 대위변제 금액은 2026년 3월 중 약 200억원, 2026년 6월 중 약 590억원으로 총 약 790억원의 대위변제를 실행하였습니다. 이는 2026년 상반기 중 당사의 현금 보유 수준을 상당 부분 감소시키는 요인으로 작용하였습니다.

이러한 상황 속에서 당사는 2026년 9월~10월 중 사모사채 만기 도래 및 군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자 중도금 대출에 대한 연대보증 이행으로 인해 대규모 현금 유출이 예정되어 있어, 자구 계획안만으로 이러한 유동성 위험에 대응하기 어려운 것으로 판단됩니다.

① 당사의 예상 자금수지 현황

당사의 자구 계획안이 모두 예정대로 진행되는 것을 가정한 2026년 하반기 및
2027년
예상 자금수지 현황은 아래와 같습니다.

당사는 본 정정증권신고서를 통해 자산 매각 관련 자구계획을 사업장별로 세분화하여 기재하고 있습니다. 이는 금번 정정증권신고서 제출일을 기준으로 새롭게 추가되거나 변경된 자구계획이 아니라, 최초 증권신고서(2026.07.28)에 이미 반영되어 있던 자구계획(C~J 사업장 매각)의 세부 내역을 보강하여 기재한 것입니다. 따라서 하기 자구계획으로 인한 당사의 자금수지 총액 및 월별 기말현금 전망치는 기존 기재 내용과 동일하며, 투자자 여러분께서는 하기 내용이 기존 자구계획을 상세화한 것일 뿐 새로운 항목이 추가된 것이 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

[당사의 예상 자금수지 현황]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044

영업활동현금흐름
218
(124)
53
(497)
229
663
303
234
975
486

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(753)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
71
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
16
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
21
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
132
26
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
200
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
320
345
149
69
69

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
201
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
89
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
903
414

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,348)
(655)
(130)
(256)
(236)
(226)
(1,276)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(273)
(35)
(100)
(250)
-
-
(1,040)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
280
1,320
370
30
-
150
220
207
50

A 사업장 유동화 대출
-
200
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
820
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
500
-
-
-
-
-
-
-

B 사업장 유동화 대출
-
-
-
370
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
269
215
(612)
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

[자금수지상 반영된 주요 자구계획안] - ① 유동화 및 주식 담보 대출

(단위 : 억원)

구분
예상 시기
금액(억원)

A사업장 유동화 대출
2026.08
200

주식 담보 대출
2026.09
820

다수 사업장 패키지 유동화 대출
2026.09
500

B사업장 유동화 대출
2026.10
370

자료 : 당사 제시주) 상기 계획은 모두 증권신고서 제출일 현재 진행 또는 완결되지 않은 단계에 있으며, 실행 여부ㆍ시기ㆍ금액ㆍ조건 등이 당초 계획과 달라질 수 있습니다.

[자금수지상 반영된 주요 자구계획안] - ② 자산 매각

구분
예상 시기
매출인식
우발채무 약정 여부

C 사업장
2026.09
인도기준(소유권 이전 시 인식),현재 미인식
자금보충ㆍ채무인수 약정(850억원, 2026.08.31 만기, 만기 연장 협의 중)

D 사업장
-

E 사업장
2026.10
-

F 사업장
자금보충 약정(297억원, 2026.11.09 만기)

G 사업장
2026.11
자금보충ㆍ채무인수 약정(350억원, 2027.12.29 만기)

H 사업장
2026.12
-

I 사업장
-

J 사업장
-

자료 : 당사 제시주1) 상기 계획은 모두 증권신고서 제출일 현재 진행 또는 완결되지 않은 단계에 있으며, 실행 여부ㆍ시기ㆍ금액ㆍ조건 등이 당초 계획과 달라질 수 있습니다.주2) 매출인식 현황은 K-IFRS 제1115호에 따라 자산에 대한 통제가 매수인에게 이전되는 시점(소유권 이전ㆍ인도일)에 인식하는 방식이며, 증권신고서 제출일 현재 상기 매각 관련 매출은 인식되지 않았습니다.

주3) C, F, G 사업장의 우발채무 약정 세부 내용은 본 정정증권신고서 [Ⅲ.투자위험요소 - 2.회사위험 - 카.우발채무 관련 위험]을 참고하시기 바랍니다.

[8월] 당월 기초현금은 176억원으로 예상되며, 자구계획으로 A사업장 유동화 200억원을 조달하는 계획을 수립하고 있습니다. 동 유동화는 2026년 6월초 금융기관으로부터 제안서를 수령하였으며, 금융기관은 2026년 6월말 내부 심사부에 접수를 완료하였고, 8월 중 심사를 목표로 협의를 진행하고 있습니다. 상기 계획이 이행될 경우 8월말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 269억원 수준으로 예상됩니다.
[9월] 당월에는 총 4건의 자구계획을 통해 총 1,407억원을 조달할 계획이며, 이 중 약 278억원은 일반자금대출 및 기존 유동화 대출 상환 재원으로 사용될 예정입니다. 또한, 당월에는 제16회 사모사채 820억원 및 제17회 사모사채 250억원의 자금소요가 예정되어 있으며, 이에 따라 9월 말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 215억원 수준일 것으로 예상됩니다.- 자구계획① : 주식 담보 대출주식 담보 대출 820억원은 당사 보유 중인 DDI, DDPS, 디앤디플랫폼리츠 등 지분을 담보(협의 중이나 담보가 추가 또는 변경 될 수 있음)로 하며, 금융기관과의 협의를 통해 실행 일정을 조율 중에 있습니다. 다만, 이는 조건부 형태로 후속 절차에 따라 대출 실행이 이루어지지 못하거나 조건이 당초와 달라질 가능성이 있습니다.- 자구계획② : 다수 사업장 패키지 유동화다수 사업장 패키지 유동화 대출 500억원은 당사가 2026년 7월 초 금융기관에 제안을 요청하였고, 7월 중 딜 접수로 추진이 확정되었으며, 현재 심사 부서 협의를 거쳐 8월 2~3주차 승인을 목표로 하고 있습니다. 다만, 금융기관 승인이 부결될 경우 조달이 무산되거나 지연될 수 있습니다.
- 자구계획 ③ : C사업장 매각C사업장은 사업장 소유자인 부동산펀드 운용사가 2026년 5월 말 입찰을 진행하였고, 6월 중순 우선협상대상자를 선정하였습니다. 당사는 8~9월 중 매각 종결을 목표로 진행 중이라는 내용을 부동산펀드로부터 확인하였습니다. 다만, 최종 매매계약 체결 및 매각대금 수령 전까지 매각이 지연되거나 무산될 수 있습니다.- 자구계획 ④ : D사업장 매각

D사업장은 2026년 초부터 매각을 타진해 왔으나, 핵심 임차인이었던 홈플러스의 폐점으로 잠재 매수자 확보에 어려움을 겪어 우선 임대로 전환하였습니다. 현재 9월 목표로 매각 추진 중이나, 매각이 지연되거나 무산될 수 있습니다.

[10월] 당월에는 총 3건의 자구계획과 금번 유상증자 대금 1,367억원을 통해 총 1,890억원을 조달할 계획입니다. 이를 통해 군포 트리아츠 중도금 대출 대위변제
753억원과 함께 제18-1회 사모사채 200억원 및 제18-2회 사모사채 420억원 등 합계 1,383억원의 자금소요를 대응할 계획이며, 이에 따른 10월말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 755억원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

그러나 만약 금번 유상증자를 가정하지 않을 경우, 2026년 10월 기말 현금은 약 -612억원이 예상되며, 군포 트리아츠 연대보증 의무 이행 및 제18-1회ㆍ제18-2회 사모사채 상환이 불가하여 채무불이행 위험이 있는 것으로 판단됩니다. 따라서 당사는 자구계획을 모두 반영한 자금수지 계획으로도 2026년 10월 중 유동성 위험에 대응하는 데 한계가 있다고 판단하였으며, 이에 금번 유상증자를 통한 자금 조달이 필요하다고 결정하였습니다.- 자구계획 ①: B사업장 유동화B사업장은 2026년 9월 중 본PF 실행 예정이며, 본PF 확정 후 유동화 대출을 통한 조달이 가능할 것으로 판단됩니다. 따라서 당사는 본PF 실행 이후인 10월 중 유동화를 통한 370억원 유입을 가정하고 있으며, 이는 진행 결과에 따라 지연될 수 있습니다.

- 자구계획 ②: E사업장 매각

2026년 7월 초 상가 투자자로부터 2개 호실에 대한 매수의향을 접수하였으며, 현재 매매금액 및 조건을 협의 중인 단계로 10월 중 매각 완료를 목표로 추진하고 있으나, 구체적인 시점은 변동 가능성이 있으며 연내에는 매각이 가능할 것으로 판단됩니다.

- 자구계획 ③: F사업장 매각

현재 HUG 공공지원민간임대주택 구조로 HUG가 출자하는 리츠에 매각을 추진 중이며, HUG 기금투자심의위원회에 상정을 요청한 상태로 연내 매각이 가능할 것으로 판단됩니다. 10월 매각 완료를 목표로 추진 중이나, 기금투자심의위원회 일정에 따라 구체적인 시점이 변경될 수 있습니다.

한편, 당월 중 발생하는 군포 트리아츠 중도금 대출 대위변제와 관련하여, 당사는 해당 사업장의 수분양자 중도금대출에 대해 SK에코플랜트와 각각 50%씩 연대보증을 제공하고 있습니다. 본 증권신고서 제출일 전일 기준 대출잔액은 2,105억원이며, 이 중 당사의 분담비율(50%)을 적용한 당사 부담 대위변제 소요금액은 약 1,053억원입니다. 이러한 대위변제 부담에 대응하기 위해, 당사는 군포 트리아츠 지식산업센터의 프로젝트파이낸싱(이하 본PF)에 대한 재구조화를 금융기관 주선으로 추진하고 있으며, 이를 통해 조달되는 자금을 추가 사업비 충당 및 상기 대위변제 재원으로 사용할 계획입니다.

본PF 재구조화에 따른 후순위 추가 대출금은 2026년 8~9월 중 기표를 계획하고 있으며, 이는 금번 유상증자의 청약일(2026년 10월 12일~2026년 10월 13일) 이전 시점에 해당합니다. 당사는 본PF 재구조화가 유상증자 청약일 이전에 완료될 수 있도록 대주단과의 협의를 적극적으로 추진하고 있습니다.

당사는 중도금 대출 대위변제를 위한 자금 2,105억원과 추가 사업비 1,200억원을 합하여 총 3,305억원의 자금이 필요합니다. 이 중 본PF 재구조화를 통해 1,800억원을 조달할 계획이며, 대위변제 부족분 1,505억원은 당사 및 SK에코플랜트가 각 50%씩(약 753억원) 분담할 예정입니다. 구체적인 추정 내역은 다음과 같습니다.

[본PF 재구조화에 따른 군포 트리아츠 대위변제 금액 추정]

(단위 : 억원)

구분
금액
비고

(A) 총 필요금액
3,305
-

중도금 대출잔액
2,105
-

추가 사업비
1,200
-

(B) 본PF 후순위 추가 대출
1,800
-

(C) 대위변제 금액
1,505
(C) = (A) - (B)

(D) 당사 분담 (50%)
753
(D) = (C) * 50%

자료 : 당사 제시주) 상기 중도금 대출잔액은 본 증권신고서 제출일 전일 기준이며, 외부 금융기관 확인 절차 진행 중 당사 내부 데이터를 기준으로 작성된 수치입니다. 따라서 향후 검증 과정 및 금융기관 최종 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

다만, 상기 본PF 재구조화는 본 증권신고서 제출일 현재 당사자 간 협의를 위한 잠정적이고 예비적인 제안 수준이며, 확정적이거나 최종적인 것이 아닙니다. 향후 선순위 대주단의 동의 절차가 지연되어 기표일이 변경되거나, 협의 과정에서 주요 조건 및 대출 규모가 당초와 달라질 수 있습니다. 또한 당사 및 상대방의 내부 승인 절차가 완료되기 전까지는 당사자 간에 법적인 이행 의무가 발생하지 않습니다. 아울러 본PF 재구조화는 모집주선회사의 확정적인 인수 약정이 아니므로, 신규 투자자 모집이 원활히 이루어지지 않을 경우 당사가 부담해야 하는 대위변제 금액이 증가할 가능성이 있습니다.

[본PF 재구조화 실행 여부에 따른 당사 대위변제 금액]

(단위 : 억원)

구분
본 증권신고서제출일 전일 기준
본PF 재구조화 가정 시

군포 트리아츠 중도금 대출 당사 대위변제 금액
1,053
753

자료 : 당사 제시주) 상기 대위변제 금액은 외부 금융기관 확인 절차 진행 중 당사 내부 데이터를 기준으로 작성된 수치입니다. 따라서 향후 검증 과정 및 금융기관 최종 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

상기 표에서 확인할 수 있는 바와 같이, 본 증권신고서 제출일 전일 기준 당사가 부담해야 하는 대위변제 예상금액은 약 1,053억원이며, 본PF 재구조화가 계획대로 완료되어 추가 대출금 1,800억원이 확보되는 경우에는 당사 부담 대위변제 예상금액이 약 753억원 수준으로 감소합니다. 당사는 금번 유상증자를 통한 조달 자금 중 74,723,860,000원을 이러한 대위변제 재원으로 사용할 예정이며, 잔여금액은 당사의 자체자금으로 충당할 계획입니다. 한편, 중도금 대출 만기 시점까지 군포 트리아츠 지식산업센터 수금률이 개선될 경우, 대위변제 금액이 감소할 가능성이 있습니다.

[11월 및 12월]
자구계획으로 G사업장, H사업장, I사업장, J사업장 매각을 타진하고 있습니다. 다만 동 건들은 매수의향자 확인 또는 재구조화 검토 단계에 불과하며, 향후 진행 결과에 따라 실행 시점이 지연되거나 계획이 무산될 가능성이 있습니다. 상기 자구계획이 계획대로 이행될 경우 2026년말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 1,152억원 수준이 예상됩니다.

이와 같은 당사의 자금수지 현황에 따르면, 모든 자구계획을 반영하더라도 2026년 10월 중 채무불이행 위험이 존재한다고 판단하였으며, 이에 대응하기 위해 금번 유상증자를 결정하게 되었습니다.

[2027년]동 기간 중에는 은행 차입금 및 다수 사업장 담보대출 등을 중심으로 총 약 2,193억원의 차입금 만기가 도래할 예정입니다. 이 중 약 627억원은 은행 차입금 만기 연장 등을 통해 대응할 계획이며, 나머지 소요 재원은 사업장 매각, 부동산 운영ㆍ관리수수료 수취 등을 통해 영업활동현금흐름 약 1,999억원 수준을 확보하여 충당할 계획입니다.

특히 3분기 중에는, 2025년 9월 26일 다수 사업장을 담보로 실행한 약 2,000억원 규모의 유동화 대출에 대한 만기 상환이 예정되어 있습니다. 당사는 동 대출이 2026년 중 담보 자산 매각 및 의무 조기상환 등을 통해 만기 시점(2027년 9월 26일)에는 잔액이 약 1,040억원까지 축소될 것으로 추정하고 있으며, 2027년 3분기 중 사업장 매각을 통한 영업활동현금흐름(약 975억원) 및 기초 보유현금을 주요 재원으로 하여 상환될 예정입니다.

상기 자금수지 분석은 앞서 기술한 자구계획(유동화 대출, 주식 담보 대출, 자산 매각 등)이 모두 계획대로 실행되는 것을 전제로 산정된 것입니다. 만약 상기 자구계획이 예정대로 실행되지 못할 경우, 당사는 금번 유상증자
청약일 전
채무불이행 위험에 노출될 수
있습니다. 금번 유상증자의 청약일 전에 채무불이행 사유가 발행할 경우 당사는 금번 유상증자를 철회할 예정입니다. 한편, 자구계획이 예정대로 실행되지 못하거나, 유상증자 발행금액 혹은 납입금액이 축소되는 등의 사유로 인해 유상증자가 완료된 이후에도 채무불이행 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험이 발생할 경우 당사는 차입금의 만기 연장, 금융기관 및 최대주주를 통한 추가 차입, 추가 자산 매각 등 회사의 자구노력을 추가로 실시하여 현금 유동성을 최대한 확보하여 채무불이행이 발생하지 않도록 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 다만, 위와 같은 추가적인 계획을 실행했음에도 불구하고, 현금 유동성이 부족하다고 판단될 경우, 당사는 계속기업으로서의 존속 가능성을 유지하기 위해 주주들과의 충분한 소통을 거쳐 주주의 권리가 최대한 보호되면서 회사가 현금 유동성을 확보할 수 있는 자본확충 방안(주주배정 유상증자, 제3자 배정 유상증자 등)을 실행할 계획입니다. 당사는 최대주주 또한 이와 같은 사정이 발생하여 유동성 부족으로 당사가 채무불이행에 이를 우려가 있는 경우 이를 방지하기 위하여 필요하고 가능한 범위에서 지원할 의사가 있음을 최대주주로부터 확인하였습니다. 당사의 자구안이 계획대로 실행되지 않을 경우와
관련한 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

② 당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우

[당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)

영업활동현금흐름
218
(124)
(34)
(1,550)
3
53
(42)
86
25
296

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(1,653)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
-
-
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
-
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
22
294

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,198)
(620)
(30)
(6)
(236)
(226)
(1,811)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(123)
-
-
-
-
-
(1,575)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

A사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

B사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
69
(1,242)
(3,458)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 미실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

상기 예상 자금수지 현황에 따르면, 8월~9월 중 자구계획 총 5건이 계획대로 실행되지 않을 경우 당사는 9월 예상 기말현금이 215억원에서 -1,242억원으로 감소하여 채무불이행 위험이 발생할 수 있습니다. 특히, 주식 담보 대출 820억원 및 다수 사업장 유동화 대출 500억원은 두 건이 모두 계획대로 이행되어야만, 9월 중 예정된 제16회 및 제17회 사모사채 등 당사의 채무 상환이 가능할 것으로 판단됩니다. 이는 금번 유상증자의 자금 납입 예정일(2026년 10월 15일) 이전 시점이므로, 향후 자구계획의 주요 진행사항과 관련되어 정정신고서를 통해 안내드릴 예정입니다.

또한, ①항에서 살펴본 바와 같이, 10월은 9월까지의 자구계획을 모두 반영하더라도, 군포 트리아츠 지식산업센터 중도금 대출 대위변제 및 제18-1회ㆍ제18-2회 사모사채 합계 620억원의 상환 재원이 부족할 것으로 판단됩니다. 이에 더해, B 사업장 유동화 대출, E사업장 및 F사업장 매각까지 실행되지 못할 경우, 부족자금은 -1,101억원까지 확대됩니다.따라서 만약 금번 유상증자의 발행규모가 축소되거나, 구주주 청약이 부진하여 실제 납입금액이 축소될 경우, 당사는 유상증자를 완료한 이후에도 채무불이행 발생 위험이 존재할 수 있습니다. 또한, 상기 자금수지 계획은 증권신고서 제출일 현재 당사의 계획 및 가정에 기초하여 작성된 것으로, 실제 자금 집행 시점, 거래 조건 및 금액 등은 향후 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 투자자께서는 상기 자금수지 계획이 확정된 사항이 아니라는 점에 유의하시어 투자 판단에 임하시기 바랍니다.
금번 유상증자의 청약일 전에 채무불이행 사유가 발행할 경우 당사는 금번 유상증자를 철회할 예정입니다. 한편, 자구계획이 예정대로 실행되지 못하거나, 유상증자 발행금액 혹은 납입금액이 축소되는 등의 사유로 인해 유상증자가 완료된 이후에도 채무불이행 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험이 발생할 경우 당사는 차입금의 만기 연장, 금융기관 및 최대주주를 통한 추가 차입, 추가 자산 매각 등 회사의 자구노력을 추가로 실시하여 현금 유동성을 최대한 확보하여 채무불이행이 발생하지 않도록 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 다만, 위와 같은 추가적인 계획을 실행했음에도 불구하고, 현금 유동성이 부족하다고 판단될 경우, 당사는 계속기업으로서의 존속 가능성을 유지하기 위해 주주들과의 충분한 소통을 거쳐 주주의 권리가 최대한 보호되면서 회사가 현금 유동성을 확보할 수 있는 자본확충 방안(주주배정 유상증자, 제3자 배정 유상증자 등)을 실행할 계획입니다. 당사는 최대주주 또한 이와 같은 사정이 발생하여 유동성 부족으로 당사가 채무불이행에 이를 우려가 있는 경우 이를 방지하기 위하여 필요하고 가능한 범위에서 지원할 의사가 있음을 최대주주로부터 확인하였습니다.

③ 당사 차입금 현황자금수지 계획에 반영된 당사 차입금 현황은 아래와 같습니다. 당사 차입금은 성격에 따라 (ⅰ) 당사 신용을 기초로 조달한 일반차입금, (ⅱ) 개별 사업장을 담보로 한 프로젝트파이낸싱(PF)ㆍ담보대출 성격의 특정차입금으로 구분됩니다. 일반차입금은 조달 형태에 따라 회사채, 일반대출, 유동화대출로 구분되며, 만기 도래 시 당사가 직접 상환하거나 차환해야 하는 채무입니다. 특정차입금은 통상적으로 만기 도래 시 해당 사업장 자산을 기초로 한 차환 또는 해당 사업장의 매각대금으로 상환되는 구조입니다. 다만 특정차입금의 차환 또는 사업장 매각이 계획대로 이루어지지 못할 경우 당사가 추가 자금을 투입해야 할 가능성이 존재합니다. (iii) 연결차입금은 당사의 종속회사가 차주인 차입금으로, 이 중 당사가 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결하여 상환재원 부족 위험을 부담할 가능성이 있는 항목은 온수역 청년주택, 문래동 오피스 브릿지론 입니다.

[당사 차입금 현황]

(단위: 억원)

구분
대출한도
대출금액

(i) 일반차입금
4,650
4,570

- 회사채
1,690
1,690

- 일반대출
863
783

- 유동화대출
2,098
2,098

(ii) 특정차입금
4,416
4,416

(iii) 연결차입금
797
647

합계
9,863
9,633

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주) 상기 항목 중 연결차입금은 당사의 별도 기준 차입금을 제외하였으며, 당사의 종속회사가 차주인 차입금만 기재하였습니다.

(i) 일반차입금

별도의 담보 없이 당사의 신용을 기초로 조달한 차입금으로, 만기 도래 시 당사가 상환 또는 차환하여야 하는 채무입니다. 조달 형태에 따라 회사채, 일반대출, 유동화대출로 구분되며, 이 중 유동화대출은 보유 수익증권 등을 기초자산으로 담보가 제공된 차입금입니다.

[일반차입금 만기 도래 현황]

(단위: 억원)

만기일
대출한도
대출금액

2026년 하반기
1,870
1,790

2027년
2,728
2,728

2028년 이후
53
53

합계
4,650
4,570

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)

[일반차입금 상세표]

(단위: 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
대출한도
대출금액
금리
담보
특약조건

회사채 소계
1,690
1,690

제16회 사모사채
키스에스에프제삼십육차 등 3개 기관
2025.03.21
2026.09.21
820
820
7.00%
-
-

제17회 사모사채
SK증권 등 4개 기관
2025.03.28
2026.09.28
250
250
7.00%
-
-

제18-1회 사모사채
IM증권
2025.04.30
2026.10.30
200
200
6.55%
-
-

제18-2회 사모사채
NH투자증권 등 4개 기관
2025.04.30
2026.10.30
420
420
7.00%
-
-

일반대출 소계
863
783

일반대출
우리은행
2025.12.21
2026.12.21
40
0
5.57%
-
-

일반대출
농협은행
2025.11.30
2026.11.30
40
0
6.65%
-
-

일반대출
산업은행
2026.03.30
2027.03.30
80
80
5.16%
-
-

일반대출
수협은행
2025.11.25
2026.11.25
30
30
4.69%
-
-

일반대출
다올저축은행 등 2개 기관
2026.03.26
2027.03.26
80
80
6.50%
-
-

일반대출
하나은행
2026.03.30
2026.10.04
70
70
5.36%
-
-

일반대출
우리은행
2024.04.23
2027.04.23
220
220
6.69%
-
-

일반대출
신한은행
2026.07.29
2027.07.29
230
230
5.20%
-
-

일반대출
수협은행
2025.09.26
2028.09.26
53
53
4.66%
-
-

일반대출
DB저축은행
2025.10.30
2027.10.30
20
20
6.80%
-
-

유동화대출 소계
2,098
2,098

유동화대출
신한캐피탈 등 17개 기관
2025.09.26
2027.09.26
1,513
1,513

담보제공
-

유동화대출
밸류제일차클라우드 등 2개 기관
2025.09.26
2027.09.26
184
184
6.70%
담보제공
자금보충 (주2)

유동화대출
아벨라제일차
2026.06.26
2027.12.26
400
400
8.30%
담보제공
신용등급 BBB-이상 유지

일반차입금 합계
4,650
4,570
-
-
-

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주1) 담보와 관련된 상세 내용은 본 정정증권신고서의 [제2부 발행인에 관한 사항 - 5. 그 밖의 우발채무 및 약정사항 - X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 2. 우발부채 등에 관한 사항을 참고해주시기 바랍니다.주2) 당사는 밸류제일차클라우드, 밸류제이차클라우드와의 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 220억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.

(ii) 특정차입금개별 사업장 부동산을 담보로 조달한 차입금으로, 만기 도래 시 통상적으로 해당 사업장 자산을 기초로 한 차환 또는 사업장 매각대금으로 상환됩니다. 다만 특정차입금의 차환 또는 사업장 매각이 계획대로 이루어지지 못할 경우 당사가 추가 자금을 투입해야 할 가능성이 존재합니다.

[특정차입금 만기 도래 현황]

(단위: 억원)

만기일
대출한도
대출금액

2026년 하반기
1,164
1,164

2027년
1,602
1,602

2028년 이후
1,650
1,650

합계
4,416
4,416

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)

[특정차입금 상세표]

(단위: 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
대출한도
대출금액
금리
담보
특약조건

삼성동 리빙플랫폼 담보대출
동서울농업협동조합
2026.05.28
2026.11.28
40
40
5.41%
근저당
-

성수 121 에피소드 시설대출
하나은행
2026.02.07
2027.02.07
270
270
4.89%
근저당
-

남양주 진접 1차 브릿지
IM뱅크 등 12개 기관
2026.07.29
2026.10.29
642
642
7.00%~8.50%
부동산담보신탁
-

청량리 브릿지
새마을금고 등 23개 기관
2025.11.30
2026.11.30
482
482
6.50%~7.35%
부동산담보신탁
-

가로수길 캔버스랩 담보대출
농협 등 4개 기관
2026.03.10
2027.03.10
420
420
4.60%~5.50%
부동산담보신탁
-

생각공장 구로 PF
랜드로드제구차
2026.03.14
2027.03.14
462
462
9.50%
부동산담보신탁
-

문래동 주상복합 브릿지
새마을금고 등 19개 기관
2026.04.04
2027.04.04
450
450
5.90%
부동산담보신탁
-

생각공장 구로 담보대출
엔케이블루제일차 등 10개 기관
2026.06.26
2028.06.26
1,650
1,650
6.50%~7.00%
부동산담보신탁
-

특정차입금 합계
4,416
4,416
-
-
-

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주) 담보와 관련된 상세 내용은 본 정정증권신고서의 [제2부 발행인에 관한 사항 - 5. 그 밖의 우발채무 및 약정사항 - X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 2. 우발부채 등에 관한 사항을 참고해주시기 바랍니다.

(ⅲ) 연결차입금당사의 종속회사가 차주인 연결차입금은 아래와 같으며, 이 중 당사가 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결하여 상환재원 부족 위험을 실질적으로 부담하는 항목은 온수역 청년주택 브릿지론, 문래동 오피스 브릿지론입니다.

[연결차입금 만기 도래 현황]

(단위: 억원)

구분
대출한도
대출금액

2026년 하반기
347
297

2027년
450
350

2028년 이후
0
0

합계
797
647

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주) 상기 항목 중 연결차입금은 당사의 별도 기준 차입금을 제외하였으며, 당사의 종속회사가 차주인 차입금만 기재하였습니다.

[연결차입금 상세표]

(단위: 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
대출한도
대출금액
금리
담보
특약조건

디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)
우리은행(일반대출)
2025.09.29
2026.09.28
50
0
4.25%
-
-

디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)
하나은행(일반대출)
2026.01.30
2027.01.30
50
0
4.71%
-
-

디앤디인베스트먼트(DDI)
기업은행(일반대출)
2026.03.30
2027.03.30
50
0
4.48%
-
-

온수역 청년주택 브릿지론
신협 등 3개 기관
2025.08.09
2026.11.09
297
297
4.95%~6.90%
부동산담보신탁
자금보충

문래동 오피스 브릿지론
수협은행 등 3개 기관
2026.06.29
2027.12.29
350
350
5.80%~7.00%
부동산담보신탁
자금보충 및 채무인수

연결차입금 합계
797
647
-
-
-

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)

주1) 온수역 청년주택: 당사의 종속회사인 (주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 선순위 대출약정과 관련하여, 대출원리금 상환재원 부족 시 차주가 요청하는 경우 당사가 주주대여 방식으로 부족금액 상당액을 대여하는 약정을 체결하였습니다. 선순위 대출 대주에게 보증을 제공하는 것은 아니나, 대출원리금 부족액에 대하여 주주대여가 발생할 가능성이 있으므로 상기 표의 대출한도·대출금액은 (주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 선순위 대출금액을 기재하였습니다. 당해 주주대여약정과 관련하여 선순위 대주에 대해 부담하는 손해배상 등의 추가 의무는 없습니다.

주2) 문래동 오피스: (주)문래에이치피오피에프브이의 대출채무 350억원에 대하여 만기(2027년 12월 29일)까지 원리금 상환재원이 부족할 시 자금보충확약 의무를 부담하며, 미이행 시 병존적·중첩적·확정적 채무인수 약정을 체결하였습니다.

당사의 일반차입금은 2026년 하반기 중 약 1,790억원, 2027년 중 약 2,728억원의 만기가 순차적으로 도래합니다. 이 외 특정차입금(사업장별 PF·담보대출) 4,416억원은 통상적으로 특정차입금의 차환 또는 사업장 매각대금으로 상환되는 구조이나, 부동산 시장 상황에 따라 차환ㆍ매각이 지연되거나 무산될 경우 당사의 추가적인 자금 부담으로 이어질 위험이 있습니다.한편, 온수역 청년주택 브릿지론(2026년 11월 만기 도래 297억원) 및 문래동 오피스 브릿지론(2027년 12월 만기 도래 350억원)은 당사의 종속회사가 차주이며, 당사가 해당 대출에 대해 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결하고 있어, 대출 만기 시 상환재원이 부족할 경우 당사가 약정 의무를 이행해야 합니다. 이에 따라 당사가 대응해야 할 차입금 만기는 (i) 일반차입금 기준으로 2026년 하반기 중 약 1,790억원, 2027년 중 약 2,728억원이며, (ii) 일반차입금에 특정차입금 및 연결차입금 중 당사가 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결한 금액을 포함할 경우 2026년 하반기 중 약 2,087억원(일반차입금 1,790억원 및 온수역 청년주택 우발채무 297억원), 2027년 중 약 3,078억원(일반차입금 2,728억원 및 문래동 오피스 우발채무 350억원) 수준입니다.상기 차입금 외 추가적인 자금 유출이 발생 가능한 당사의 우발채무는 다음과 같습니다.- 군포 트리아츠 지식산업센터: 본PF 신용보강(대출잔액 4,290억원) 및 수분양자 중도금 대출 연대보증을 부담하고 있습니다. 수분양자의 잔금 대출 지연에 따라 당사의 대위변제 의무(당사 부담 약 1,053억원)가 가시화되고 있으며, 금번 유상증자 대금 중 일부를 해당 대위변제 자금으로 투입할 예정입니다.- 이천 백사 물류센터(A/B동): 대출 원리금 상환 재원 부족 시 당사가 이행해야 하는 자금보충 및 채무인수 약정(보증한도 및 대출잔액 850억 원)을 부담하고 있습니다. 현재 우선협상대상자를 선정하여 2026년 8~9월 중 매각 종결을 추진 중이며, 매각 완료 시 관련 우발채무는 해소할 계획입니다.당사는 증권신고서 제출 전일 현재 상기 기재한 차입금 현황, 우발채무 내역 외 별도로 체결된 추가적인 채무 또는 미공시 약정사항은 존재하지 않습니다.다만, 향후 부동산 경기 침체 장기화, 금융시장 유동성 악화, 분양 및 임대율 부진, 자산 매각 지연 등이 발생할 경우, 상기 명시된 차입금의 차환·상환 부담 및 신용보강 약정에 따른 대위변제 규모가 확대되어 당사의 재무적 불확실성을 높일 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시어 투자 판단에 임하시기 바랍니다.

라. 수익성 변동 및 악화 관련 위험

당사는 2024년 3월 신재생에너지 및 ESS 사업부문(에스케이이터닉스)을 인적분할함에 따라 과거 실적 변동을 보완해주던 에너지 사업 부문이 제외되어 부동산 개발 중심의 사업 구조로 재편되었습니다. 이에 따라 전체 실적이 국내 부동산 경기와 개발 사업 진행 상황에 직접적인 영향을 받게 되었으며,
2026년
반기
기준 부동산 개발 및 운영 사업 부문의 매출 비중이 약
86.3
%로 절대적인 비중을 차지함에 따라 전사 수익성 지표의 부동산 경기 종속성과 실적 변동 위험이 과거 대비 유의미하게 상승한 상태입니다.

당사의 손익 구조는 개별 대형 프로젝트의 분양 및 인도 시점, 그리고 매각 정산에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다. 과거 대규모 지분법관련이익(2023년 약 2,279억 원) 유입 및 대형 현장 준공에 따른 인도 기준 매출 집중(2024년 8,709억 원) 국면을 거친 이후, 최근 들어 과거 실적을 견인했던 대형 현장들이 종료되면서 역기저효과가 발생하였습니다. 이로 인해
후속 프로젝트(구로 생각공장, 군포역 복합개발 등)의 본격적인 매출 인식 시점 사이에 공백이 발생함에 따라 고정비 부담이 심화되었으며, 2026년 반기 연결 기준 영업수익
1,544
억 원에 영업적자 -
521
억 원, 당기순손실 -
655
억 원을 기록하며 적자 전환하였습니다.

향후 신규 딜 진행이 지연되거나 진행 중인 대형 사업장의 준공 및 정산 시점이 이월되는 경우 일시적인 매출 부진이 심화될 수 있으며, 현재 진행 중인
주요 사업장의 분양률이 손익분기점을 하회하거나 공사비 추가 정산 압박이 있을 경우 이익률 회복 시점이 예상보다 지연되거나 적자가 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 손익 구조가 개별 프로젝트의 집행 스케줄과 부동산 경기 변동에 따라 높은 변동성을 보일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

당사와 종속기업은 연결실체를 사업부문별 특성에 따라 부동산개발/운영사업부문, 가구사업부문 등으로 구분하고 있습니다. 2026년
반기 및 최근 3개년 연결실체의 사업부문별 주요 매출 비중 추이는 다음과 같습니다.

[당사 사업부문별 영업수익 추이]

(단위 : 백만원)

부문
매출유형
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중

부동산개발/운영사업
분양수입
74,112
48.0%
96,201
42.2%
215,397
48.4%
719,110
82.6%
57,364
12.0%

용역수입
20,073
13.0%
48,104
21.0%
70,951
15.9%
26,223
3.0%
20,620
4.3%

공사수입
19,204
12.4%
31,206
13.7%
61,896
13.9%
33,421
3.8%
14,251
3.0%

임대수입
5,526
3.5%
4,360
1.9%
11,379
2.6%
13,614
1.6%
6,989
1.4%

운영수입
1,925
1.2%
400
0.2%
2,768
0.6%
1,294
0.1%
948
0.2%

기타수입
7
0.1%
9
0.0%
22
0.0%
-
-
-
-

상품매출
14
0.1%
-
-
56
0.0%
-
-
2
0.0%

지분법관련이익
12,291
8.0%
7,015
3.1%
18,880
4.2%
15,018
1.7%
227,992
47.5%

신재생에너지사업(주1)
제품매출(전력판매)
-
-
-
-
-
-
-
-
12,064
2.5%

용역수입
-
-
-
-
-
-
-
-
11,179
2.3%

공사수입
-
-
-
-
-
-
-
-
32,447
6.8%

ESS사업(주1)
제품매출(전력판매)
-
-
-
-
-
-
-
-
4,403
0.9%

용역수입
-
-
-
-
-
-
-
-
34,501
7.2%

가구사업
상품매출
21,207
13.7%
40,396
17.7%
63,965
14.3%
62,164
7.2%
56,181
11.7%

용역수입
-
-
511
0.2%
510
0.1%
33
0.0%
735
0.2%

합 계
154,359
100.0%
228,202
100.0%
445,824
100.0%
870,877
100.0%
479,676
100.0%

(주1)
당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.

(*)
당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고있습니다.

(*)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1116호 '리스'를 적용하였습니다.

상기 표에서 나타나듯 당사의 수익 구조는 부동산개발/운영사업부문이 총매출의 절대적인 비중을 차지하고 있습니다. 과거 2023년까지는 신재생에너지 및 ESS 사업부문(에스케이이터닉스)이 전력 판매, 공사 및 용역수입 등을 통해 연결 매출의 약 19.7%를 분담하며 포트폴리오 다각화에 기여하였으나, 2024년 중 각 사업부문의 전문성 제고 및 효율적인 경영자원 배분을 목적으로 해당 부문의 인적분할을 완료하였습니다. 이에 따라 현재 당사의 사업 구조는 부동산개발/운영과 가구사업 중심의 구조로 재편되었습니다.

이러한 인적분할로 인해 과거 실적 변동을 보완해주던 에너지 사업 부문(2023년 기준 약 945억 원)이 제외되면서, 회사는 부동산 개발 중심의 사업 구조가 되었습니다. 이에 따라 전체 실적이 국내 부동산 경기와 개발 사업의 진행 상황에 직접적으로 영향을 받는 구조로 변경되었습니다. 실제로 2026년
반기 기준 부동산 개발 및 운영 사업 부문의 매출 비중은 약
86.3
%(지분법관련이익 포함)로 전사 실적의 대부분을 차지하고 있습니다.

부동산 디벨로퍼 사업의 특성상 초기 용지 매입 및 인허가 단계에서는 비용 집행이 이루어지다가, 착공 이후 분양 진행률이나 준공 후 인도 시점에 매출과 이익이 비선형적으로 인식됩니다. 실제 매출유형별로 살펴보면 부동산개발/운영사업 내 '분양수입'의 경우 2024년 7,191억 원(비중 82.6%)을 기록했으나, 대형 프로젝트들의 준공 및 인도 기준 매출 인식이 일단락되면서 2025년 2,153억 원(비중 48.4%), 2026년
반기 741억 원(비중
48.0%)으로 금액과 비중 모두 하락세를 보이고 있습니다. 반면 개발 사업의 PM이나 자산관리 등에서 발생하는 '용역수입'과 '공사수입', 그리고 '임대·운영수입'은 상대적으로 완만한 흐름을 보이고 있으나 분양수입의 감소폭을 완전히 상쇄하기에는 규모 측면에서 한계가 존재합니다. 가구사업부문의 상품매출은 매년 500억~600억 원대 수준을 유지하며 전체 연결 매출의 7%~16% 안팎을 지지하고 있으나 건설 및 입주 경기 변동에 연동되는 특성이 있습니다.

당사의 수익성 지표는 자체 개발 사업의 진행 경과, 수주잔고의 확보 현황, 그리고 분양률 및 인도 추이에 따라 직접적인 영향을 받습니다. 최근 3개년 및 분기별 추이를 살펴보면 거시경제적 불확실성 증가와 국내 부동산 경기 침체 속에서 전반적인 영업수익 및 영업이익률의 변동성이 크게 확대되는 양상을 보이고 있습니다.

[당사 수익성 지표 추이 - 연결기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업수익
154,359
228,202
445,824
870,877
385,082

영업비용
(206,523)
(187,520)
(408,029)
(817,207)
(207,487)

영업이익
(52,164)
40,682
37,795
53,670
177,595

영업외손익
(34,329)
(9,273)
(23,280)
(7,409)
(46,398)

금융수익
17,695
9,601
30,510
25,446
16,215

금융원가
(40,261)
(20,140)
(53,000)
(54,692)
(46,994)

기타영업외수익
8,358
540
5,952
35,467
3,545

기타영업외비용
(19,077)
(227)
(2,888)
(7,543)
(9,908)

지분법평가손익
(1,043)
953
(3,853)
(6,088)
(9,255)

당기순이익
(65,507)
25,094
5,403
44,195
103,078

영업이익률
적자 전환
17.8%
8.5%
6.2%
46.1%

순이익률
적자 전환
11.0%
1.2%
5.1%
26.8%

자료 : 당사 정기보고서

[당사 수익성 지표 추이 - 별도기준]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

영업수익
75,913
169,823
342,706
605,896
318,228

영업비용
(129,161)
(138,755)
(312,509)
(579,952)
(141,838)

영업이익
(53,248)
31,067
30,197
25,944
176,390

영업외손익
(27,631)
12,412
(7,195)
16,939
(37,298)

금융수익
16,128
8,875
27,202
26,355
14,964

금융원가
(38,058)
(17,120)
(46,891)
(42,429)
(41,911)

기타영업외수익
8,027
12,353
16,345
35,238
3,258

기타영업외비용
(18,949)
(182)
(2,203)
(7,190)
(9,631)

지분법평가손익
5,221
8,486
(1,648)
4,964
(3,979)

당기순이익
(65,377)
37,928
20,165
38,996
106,741

영업이익률
적자 전환
13.6%
8.8%
4.3%
55.4%

순이익률
적자 전환
22.3%
5.9%
6.4%
33.5%

자료 : 당사 정기보고서

이러한 사업 구조하에서 최근 당사의 연결기준 수익성 현황을 살펴보면, 영업수익은 2023년 사업연도 기준 3,851억 원, 영업이익은 1,776억 원을 기록하며 46.1%의 영업이익률을 기록하였습니다. 그러나 후속 연도인 2024년 영업수익은 8,709억 원으로 증가했음에도 영업이익은 537억 원으로 감소하며 영업이익률이 6.2% 수준으로 전년 대비 39.9%p 하락하였으며, 2025년 역시 영업수익 4,458억 원, 영업이익 378억 원 수준에 머무르며 8.5%대의 이익률을 기록하는 등 단기간에 수익성 지표가 축소되었습니다. 더욱이 가장 최근인 2026년
반기 연결 기준으로는 영업수익
1,544억 원에
영업손실 522억 원, 반기순손실 655억 원
을 기록하며 적자 전환하였습니다.

이러한 손익 변동은 당사의 별도 재무제표 기준 수익성 지표 추이에서도 나타나고 있습니다. 별도 기준 영업수익은 2023년 3,182억 원에서 2024년 6,059억 원으로 증가하였으나, 동기간 영업이익은 1,764억 원에서 259억 원으로 감소하며 영업이익률이 55.4%에서 4.3% 수준으로 하락하였습니다. 2025년에도 영업수익 3,427억 원, 영업이익 302억 원을 기록하며 8.8%의 이익률에 머물렀습니다. 특히 2026년
반기의 경우 별도 기준 영업수익은
759억 원으로 전년 동기(
1,699억 원) 대비 감소하였으며,
영업손실 532억 원 및 반기순손실 654억 원
을 기록하며 전년 동기 흑자에서 적자로 전환하였습니다.

이처럼 전사 수익성 지표의 변동폭이 크게 나타나는 구조적 원인은 부동산 개발 사업 특성상 개별 대형 프로젝트의 매각 및 분양 인도 시점에 따라 매출 인식액의 편차가 집중되기 때문입니다. 실제로 2023년에는 성수 생각공장 데시앙플렉스, 삼일빌딩, 명동 N타워 등 주요 현장의 매각이 완료되며 대규모 지분법관련이익(약 2,279억 원)이 유입되어 영업수익과 이익률을 크게 견인한 바 있습니다.

반면 2024년 사업연도의 경우, 영업수익이 전년 대비 큰 폭으로 증가(연결 8,709억 원, 별도 6,059억 원)했음에도 영업이익은 오히려 급감하는 역설적인 손익 구조를 나타냈습니다. 이는 대형 개발 현장들의 준공에 따라 인도 기준 매출이 대거 인식되면서, 그동안 자산으로 계상되었던 누적 대금과 시공 공사비가 일시에 영업비용(매출원가)으로 전환되어 장부(연결 8,173억 원, 별도 5,800억 원)에 반영되었기 때문입니다. 더불어 해당 시기에 인도된 현장들은 팬데믹 직후 상승했던 원자재 가격 및 인건비 인상 등 고원가 여파가 반영된 저수익성 사업장이었던 반면, 전년도의 이익 견인 요인이었던 대규모 지분법관련이익 효과가 소멸되면서 영업비용 급증 및 이익률 하락으로 이어졌습니다.

최근의 수익성 하락 및 적자 전환 역시 과거 실적을 견인했던 대형 현장들의 종료에 따른 역기저효과와 더불어, 후속 프로젝트인 구로 생각공장이나 군포역 복합개발(군포 트리아츠) 등의 본격적인 매출 인식 시점 사이에 공백이 발생함에 따라 고정비 부담이 상대적으로 심화된 것에 기인합니다.
더욱이 2026년 반기 중 부동산 경기 침체 지속 및 분양여건 악화 등을 반영하여 약 590억 원 규모의 재고자산평가손실을 인식함에 따라 영업비용 부담이 크게 확대되었습니다. 이처럼 대형 사업장 수익의 공백 및 대규모 재고자산 평가손실 악재가 겹치면서, 당사의 2026년 반기 실적은 연결 및 별도 기준 모두 영업적자로 전환되었습니다.

특히 인적분할 이후 부동산 업황에 대한 실적 종속성이 한층 높아진 구조적 변화 속에서, 특정 대형 프로젝트의 분양 성과 및 인도 기준 매출 인식 시점에 따라 분기별·사업연도별 수익성이 급격히 변동하거나 악화될 위험이 과거 대비 유의미하게 상승한 상태입니다. 이와 같은 분기별 실적 변동성을 고려할 때, 당사의 외형 및 이익 창출력 회복 여부는 대형 후속 프로젝트들의 공정 진행 경과와 이에 따른 현금 유출입 스케줄에 종속될 가능성이 높으므로 지속적인 모니터링이 필요한 것으로 판단됩니다.

향후 신규 딜 진행이 지연되거나 진행 중인 대형 사업장의 준공 및 정산 시점이 이월되는 경우 일시적인 매출 부진이 심화될 수 있으며, 현재 진행 중인 주요 사업장의 분양률이 손익분기점을 하회하거나 공사비 추가 정산 압박이 있을 경우 이익률 회복 시점이 예상보다 지연되거나 적자가 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 당사의 손익 구조가 개별 프로젝트의 집행 스케줄과 부동산 경기 변동에 따라 높은 변동성을 보일 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

마. 주요 개발 사업장별 진행 현황, 개발 불확실성 및 차입·약정에 따른 위험

당사는 오피스, 임대주거, 분양주거, 지식산업센터 등 다양한 자산 포트폴리오를 바탕으로 개발 벨류체인 전반을 영위하며 리스크를 분산 관리하고 있으나,
개별 개발 사업장은 거시경제 변수, 인허가 관청의 정책 변경, 시공사 여건 및 분양 경기 등 외부 불확실성에 직접적으로 노출되어 있습니다. 당사가 추진 중인 주요 사업장들은 토지 수용 및 명도 절차 지연, 시공사 변경 및 도급 조건 협의 장기화, 인허가 관청과의 협의 지연, 지반 조건 등 현장 변수로 인한 공정 지연, 그리고 분양 시장 침체 등 다양한 리스크에 직면해 있습니다.사전 개발 단계에 있는 주요 사업장(송파복정, 서울역, 문래동, 여의도, 강남역L, ep.남산, 공덕역, 청량리)의 경
우 토지수용 과정에서의 분쟁 장기화, 기존 시공사 포기에 따른 대안 시공사 선정 지연, 주용도 변경 및 인허가 재협의 난항 시 당초 계획한 착공 및 준공 일정 달성이 불확실해질 수 있습니다. 아울러 착공 및 공사가 진행 중인 주요 사업장(성수MXD, 서울숲, 당산역) 역시
현장 지질 변동에 따른 토공사 공기 지연, 지구단위계획 및 건축허가 변경 지연 위험이 잔존하며, 특히 사용승인을 받은 군포 지식산업센터 등에서는 분양 경기 침체 영향으로 입주 및 잔금 수금이 지연되거나 수분양자의 계약 해지 요청이 증가할 위험이 상존합니다.
아울러 당사는 개별 사업장을 담보로 한 별도 기준 특정차입금(8건, 대출금액 4,416억 원) 및 연결 종속법인 차입금 중 당사 별도 실체의 자금보충·채무인수 약정이 설정된 차입금(2건, 대출금액 647억 원)을 부담하고 있습니다. 또한 군포 트리아츠 지식산업센터(본PF 채무인수/자금보충, 수분양자 중도금 대출 연대보증, 책임준공 약정) 및 이천 백사 물류센터(자금보충 및 채무인수 850억 원) 등 주요 시행·관련사에 대한 신용보강을 제공하고 있어, 개별 사업장의 상환 지연이나 약정 이행 요구 발생 시 당사의 추가적인 자금 투입 부담으로 이어질 수 있습니다.당사는 본 정정증권신고서 제출 전일 현재 상기 기재한 특정차입금 현황, 우발채무 내역 외 별도로 체결된 추가적인 채무 또는 미공시 약정사항은 존재하지 않습니다.

다만, 향후 부동산 경기 침체 및 금융시장 유동성 악화 등으로 개별 사업장의 일정 연기나 분양·매각 거래 차질이 발생할 경우, ① 인허가·공정 지연에 따른 개발 사업성 악화, ② 개별 사업장 차입금의 차환·상환 부담 및 만기 연장 불확실성, ③ 신용보강 약정에 따른 실질적 대위변제 의무 가시화 및 당사 직접 자금 투입 부담이 실재할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 사업장별 개발 진행 경과 및 재무 약정 이행 현황을 종합적으로 고려하여 유의하시기 바랍니다.

당사는 디벨로퍼로서 부동산 개발 사업의 기획, 부지 매입, 인허가, 자금 조달, 시공 관리, 분양 및 임대, 자산 매각(Exit)에 이르는 벨류체인 전반을 영위하고 있습니다. 당사는 오피스, 임대주거, 분양주거, 지식산업센터 등 다양한 자산 포트폴리오를 바탕으로 개발 단계별 리스크를 분산 관리하고 있으나, 개별 개발 사업장은 거시경제 변수, 인허가 관청의 정책 변경, 시공사 여건 및 분양 경기 등 외부 불확실성에 직접적으로 노출되어 있습니다.

[당사 주요 진행 프로젝트 현황]

진행단계
프로젝트
사업구분
사업유형
당사 Equity(지분율)
AUM(프로젝트 총 규모)
준공(예정)일
프로젝트 진행 현황

인허가/착공준비
송파복정
대형복합
지분투자
202억원(5%)
13조원
'31.1Q
공사중

서울역
오피스
지분투자
739억원(49%)
1.1조원
'31.4Q
인허가 진행 중

문래동
오피스
자체사업
491억원(100%)
0.3조원
'29.4Q
인허가 진행 중

여의도
오피스
지분투자
86억원(5%)
0.3조원
'29.4Q
인허가 진행 중

강남역 L
오피스
지분투자
250억원(25%)
1.2조원
'31.3Q
인허가 진행 중

ep.남산
임대주거
지분투자
175억원(23%)
0.3조원
'30.4Q
인허가 진행 중

공덕역
분양주거
지분투자
60억원(20%)
0.3조원
'29.2Q
공사중, '27.4Q 상가 분양 예정

청량리
분양주거
자체사업
389억원(100%)
0.3조원
'31.1Q
인허가 진행 중

공사중
성수MXD
오피스
지분투자
570억원(50%)
0.7조원
'28.3Q
공사중, 용적률 상향 인허가 진행 중

서울숲
오피스
지분투자
100억원(17%)
0.3조원
'29.2Q
공사중, 용적률 상향 인허가 진행 중

당산역
오피스
지분투자
600억원(48%)
0.5조원
'27.3Q
공사중

준공 완료
군포
지식산업센터
지분투자
97억원(25%)
1.4조원
'26.2Q
준공 후 입주 진행 중

자료: 당사 제시

[인허가 및 착공 준비 단계 주요 프로젝트 진행 현황]

인허가 및 사전 개발 단계에 있는 주요 8개 프로젝트의 진행 현황 및 사업계획 변동 등에 따른 위험은 다음과 같습니다.

① 송파복정 (대형복합)본 사업장은 대형복합 개발 프로젝트로서 2026년 2월 건축허가를 취득하고, 2026년 6월 주요 블럭에 대한 앵커테넌트 선매입계약, 본PF 대출약정 및 공사도급계약을 체결하여 착공에 진입하였습니다. 향후 복합3블럭의 분양가 확정 및 지원1블럭의 선매입계약, 본PF, 도급계약 조건이 가시화되는 시점에 맞춰 연내 사업계획 변경을 진행할 예정입니다. 다만, 지원1블럭의 설계 변경 협의 및 앵커테넌트 요구사항 반영이 지연되거나 선매입·본PF 최종 조건 확정이 난항을 겪을 경우, 당초 수립한 개발 사업계획 변경 및 후속 자금 회수 일정(준공 및 자산 매각)에 차질이 발생할 위험이 존재합니다.

② 서울역 (오피스)본 사업장은 오피스 개발 프로젝트로서 2026년 1월 관리처분인가를 획득하였습니다. 그러나 잔여 1개 필지 매도법인의 주주 간 매각대금 배분 분쟁으로 협의 매수가 불발되어 토지수용 절차(공탁 기반 수용)로 전환되었습니다. 이에 따라 목표 착공 일정이 당초 계획('26년 10월) 대비 지연('27년 3월)되었으며, 향후 토지 수용 과정에서 매도인의 이의제기 등 소송·분쟁이 장기화되거나 착공 전 지상물 명도 및 문화재 조사 등 후속 절차가 연쇄 지연될 경우 전체적인 개발 사업 기간 연장 및 이에 따른 사업성 저하 위험이 발생할 수 있습니다.

③ 문래동 (오피스)본 사업장은 오피스 개발 프로젝트로 2026년 3월 관리처분인가 및 해체 허가·신고를 완료하고 임차인 명도 절차를 진행 중입니다. 한편 사업 추진 효율성을 높이기 위해 데이터센터(Edge DC) 및 업무시설 복합 개발로의 사업 구도 전환과 법인 설립 절차를 병행하고 있습니다. 다만 주용도 변경 및 인허가 재협의 과정에서 관청 심의나 지자체 민원 대응이 지연되거나, 사업 재구조화를 위한 공동투자자 모집 협의가 난항을 겪을 경우 목표 착공 및 준공 일정 달성이 불확실해질 수 있습니다.

④ 여의도 (오피스)본 사업장은 오피스 개발 프로젝트로서 2026년 5월 서울시 건축·경관심의 조건부 의결을 완료하고 건축허가를 준비하고 있습니다. 다만, 인허가 과정에서 수립된 용적률 상향 및 연면적 확대에 따라 사업 계획의 수정이 진행되고 있습니다. 향후 기존 건축물 철거 및 착공 과정에서 관련 인허가 관청의 조건부 의결 사항 보완이 지연되거나 시공사와의 도급 조건 협의가 장기화될 경우 사업 추진 스케줄이 연기될 위험이 있습니다.

⑤ 강남역 L (오피스)본 사업장은 오피스 개발 프로젝트로서 사전협상 1단계를 완료하고 지자체 등 관계 기관과 본협상(실무협의회)을 진행하고 있습니다. 현금 공공기여 방식 적용 및 용적률 체계 확정을 목표로 협의를 이어가고 있으나, 사전협상 본협상 타결 지연, 국·공유지 매입 협의 차질, 혹은 현금 공공기여 세부 이행 조건에 대한 협의 불발 등이 발생할 경우 건축허가 접수 및 착공 목표 일정이 지연될 가능성이 있습니다.

⑥ ep.남산 (임대주거)본 사업장은 임대주거 개발 프로젝트로 2026년 3월 관리처분인가를 완료하였으나, 기존 시공 예정사의 사업 포기에 따라 대안 시공사 수배 및 조건을 협의하고 있습니다. 시공사 교체 여파로 당초 계획 대비 착공 일정이 지연되고 있으며, 대안 시공사 최종 선정 및 발주 계약 체결이 지연되거나 금융기관과의 기존 차입금 만기 연장·리파이낸싱 협의가 원활히 이루어지지 않을 경우 사업 추진 전반의 불확실성이 확대될 수 있습니다.

⑦ 공덕역 (분양주거)본 사업장은 주상복합 분양주거 프로젝트로 2026년 2월 착공 후 공동주택 부문은 분양을 완료하였습니다. 다만, 잔여 상업시설에 대해서는 분양 일정 및 분양대행사 선정 등 세부 추진 계획을 논의하고 있습니다. 향후 상업시설 분양 시장 경기 침체가 장기화될 경우 상가 분양 완료 시점이 지연되어 사업장 전체의 최종 정산 및 자금 회수 일정에 영향을 미칠 수 있습니다.

⑧ 청량리 (분양주거)본 사업장은 주상복합 개발 프로젝트로 2026년 2월 사업시행인가를 획득하였으나, 기존 시공사 포기로 인해 우선협상대상자를 새롭게 선정하여 발주 계약 조건을 협의 중입니다. 아울러 관청과의 시행방식 관련 이견에 따른 사업시행자 변경 인허가 재협의를 진행하고 있습니다. 시공사와의 계약 조건 타결 불발, 관청과의 사업시행자 변경 인허가 접수 지연 등이 발생할 경우 당초 계획된 착공 및 분양 일정이 순연될 수 있습니다.

[공사 중인 주요 프로젝트 진행 현황]
현재 착공하여 공사가 진행 중인 주요
3개
프로젝트의 진행 현황 및 공정 관리 관련 위험은 다음과 같습니다.

① 성수MXD (오피스)본 사업장은 오피스 개발 프로젝트로 2026년 1월 착공하여 흙막이 및 공정 작업을 계획대로 진행 중이며, 대형 임차인과의 주요 공간 선임차 협의를 병행하고 있습니다. 또한 용적률 상향을 위한 지구단위계획 심의 및 건축허가 변경을 추진 중입니다. 다만, 지구단위계획 고시 등 관련 인허가 절차가 당초 계획보다 지연되거나 대형 임차인과의 최종 임대차계약 체결이 불발될 경우 준공 후 초기 임대율 확보 및 자산 매각 추진 일정에 차질이 생길 수 있습니다.

② 서울숲 (오피스)본 사업장은 오피스 현장으로 2025년 10월 착공하여 공사를 진행 중이나, 현장 지질 분포가 당초 설계지반과 상이함에 따라 굴착 공정에 추가 시간이 소요되어 계획 대비 공정이 소폭 지연되었습니다. 이에 따라 만회 공정 관리를 시행함과 동시에 대지 경계 관련 법적 대응 및 지구단위계획 변경 인허가를 추진하고 있습니다. 현장 지질 변동에 따른 토공사 공기 추가 지연, 경계 관련 분쟁 장기화, 인허가 변경 지연 등이 발생할 경우 목표 준공 일정을 준수하지 못할 위험이 잔존합니다.

③ 당산역 (오피스) 본 사업장은 오피스 현장으로 2025년 1월 착공하여 골조 및 커튼월 공사를 진행하고 있으며, 계열사 선임차 약정
(약정기간 10년)을 통해 임대 위험을 낮추었습니다.
해당 선임차 약정은 당사의 SK그룹 계열 편출에도 불구하고 별도의 조건 변경이나 재논의 없이 기존 약정 내용대로 동일하게 유지되고 있는 것으로 본 사업장의 소유자인 부동산 펀드 운용사로부터 확인하였습니다. 본 현장은 Cost & Fee방식으로 최종 실시도서 기준 시공사 간 실행공사비 산출 협의가 진행 중이며, 당초 도급공사 범위 내에서 공사수행이 가능할 것으로 예상됩니다. 실행공사비 산출 협의 지연이나 도로 확폭 등 부지 외 공사 진행 차질이 발생할 경우 준공 및 자산 매각 일정에 영향을 미칠 수 있습니다.
[준공 완료 주요 프로젝트 진행 현황]
최근 준공이 완료된 주요 프로젝트의 진행 현황 및 운영 관련 위험은 다음과 같습니다.
①
군포 (지식산업센터)본 사업장은 대형 지식산업센터 개발 프로젝트로
2026년 4월 24일 준공이 완료되어 사용승인을 받고 입주를 개시하였습니다. 그러나 지식산업센터 분양 시장 침체 영향으로 분양률 및 잔금 수금률이 당초 수립한 사업 목표를 하회하고 있습니다. 이에 당사는 수분양자 대상 대출 알선, 잔금 대여 추진, 악성 미납자 대응 등을 통해 수금률 제고를 추진하는 한편 공공기여 방안 변경 협의 등을 진행하고 있습니다. 향후 분양 경기 침체 장기화로 입주 및 수금이 계속 지연되거나 수분양자의 계약 해지 요청이 증가할 경우 사업장 운영 전반의 불확실성이 지속될 수 있습니다.

부동산 개발사업은 부지 매입, 인허가, 자금 조달, 시공, 분양 및 자산 매각에 이르는 전체 사업 기간이 수년에 달하는 장기 프로젝트입니다. 이 과정에서 토지 수용 및 명도 절차 지연, 시공사 변경 및 도급 조건 협의 장기화, 인허가 관청과의 협의 지연, 지반 조건 등 현장 변수로 인한 공정 지연, 그리고 분양 시장 침체 등 다양한 외부 불확실성에 노출되어 있습니다.

만일 당사가 추진 중인 주요 프로젝트들이 당초 수립한 사업 추진 일정대로 진행되지 못하고 착공 및 준공이 연기되거나, 인허가 조건 보완 및 분양·매각 거래에 차질이 발생할 경우, ① 사업 기간 연장에 따른 사업 추진 스케줄 재편 부담, ② 공정 지연 및 사업계획 변경에 따른 전반적인 개발 사업성 악화, ③ 준공 후 입주 지연 및 자산 매각 차질에 따른 개발 사업 단계별 이행 리스크가 실재할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 각 사업장별 진행 변수 및 사업 계획의 변경 가능성에 각별히 유의하시기 바랍니다.

[개별 사업장 관련 담보·특정차입금 및 우발채무 약정 현황]① 사업장 담보 특정차입금 현황상기 기술한 개별 사업장별 개발 진행상의 위험 요소와 더불어, 당사는 각 사업장의 부지 매입, 공사 진행, 운영 및 리파이낸싱을 위하여 개별 사업장 자산을 담보로 한 특정차입금을 조달하거나 종속·관계기업에 신용보강 약정을 제공하고 있습니다. 개별 사업장에 설정된 차입금의 상환이 지연되거나 신용보강 약정의 이행 요구가 발생할 경우 당사의 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 이에 따른 사업장별 개별 차입금 및 약정의 세부 내역은 다음과 같습니다.당사의 차입금 구조 중 일반차입금은 만기 도래 시 당사가 직접 상환하거나 차환해야 하는 채무인 반면, 개별 사업장을 담보로 한 특정차입금 및 연결 종속법인의 특정차입금은 해당 사업장 자산을 기초로 한 차환 또는 자산 매각대금을 통해 상환되는 구조를 가지고 있습니다. 다만, 해당 사업장의 분양·매각 거래나 리파이낸싱이 당초 계획 대비 지연될 경우, 당사가 상환 재원 부족분을 보충하거나 추가 자금을 투입해야 할 가능성이 존재합니다.증권신고서 제출 전일 기준 당사의 별도 기준 특정차입금은 총 8건(대출금액 합계 4,416억 원)이며, 연결 종속회사 차입금 중 당사 별도 실체의 자금보충 또는 채무인수 약정을 제공하여 추가적인 자금 지원 가능성이 존재하는 차입금은 2건(대출금액 합계 647억 원)입니다.

[당사 특정차입금 현황]

(단위: 억원)

구분
차주
차입금
금융기관명
차입일
만기일
대출한도
대출금액
금리
담보
특약조건

별도
SK디앤디
삼성동 리빙플랫폼담보대출
동서울농업협동조합
2026.05.28
2026.11.28
40
40
5.41%
근저당
-

성수121 에피소드 시설대출
하나은행
2026.02.07
2027.02.07
270
270
4.89%
근저당
-

남양주 진접 1차 브릿지
IM뱅크 등 12개 기관
2026.07.29
2026.10.29
642
642
7.00%~8.50%
부동산담보신탁
-

청량리 브릿지
새마을금고 등 23개 기관
2025.11.30
2026.11.30
482
482
6.50%~7.35%
부동산담보신탁
-

가로수길 캔버스랩담보대출
농협 등 4개 기관
2026.03.10
2027.03.10
420
420
4.60%~5.50%
부동산담보신탁
-

생각공장 구로 PF
랜드로드제구차
2026.03.14
2027.03.14
462
462
9.50%
부동산담보신탁
-

문래동 주상복합브릿지
새마을금고 등 19개 기관
2026.04.04
2027.04.04
450
450
5.90%
부동산담보신탁
-

생각공장 구로 담보대출
엔케이블루제일차 등 10개 기관
2026.06.26
2028.06.26
1,650
1,650
6.50%~7.00%
부동산담보신탁
-

소 계
4,416
4,416
-
-
-

연결
(주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
온수역 청년주택
신협대주단, 하나은행, 경남은행
2025.08.09
2026.11.09
297
297
4.95%~6.90%
부동산담보신탁
별도실체의 자금보충

(주)문래에이치피오피에프브이
문래동 오피스
수협은행, 모아저축은행, 아이비투게더제오차
2026.06.29
2027.12.29
350
350
5.80%~7.00%
부동산담보신탁
별도실체의자금보충 및 채무인수

소 계
647
647
-
-
-

합 계
5,063
5,063
-
-
-

자료: 당사 제시

② 사업장 관련 우발채무 및 신용보강 요약

당사는 시행사(PFV) 및 공동 출자 펀드(REF)가 주체가 되어 추진하는 사업장 중 일부에 대해 채무인수, 자금보충약정, 수분양자 중도금 대출 연대보증 등의 신용보강을 제공하고 있습니다. 해당 약정 항목은 사업장의 입주 정체 또는 자산 매각 연기 시 당사의 직접적인 현금 유출 요인으로 작용할 수 있습니다.본 정정증권신고서 제출 전일 기준 당사의 주요 신용보강 및 우발채무 관련 핵심 요약은 다음과 같습니다.군포 트리아츠 지식산업센터: 본PF 신용보강(대출잔액 4,290억 원) 및 수분양자 중도금 대출 연대보증을 부담하고 있습니다. 아울러 당사는 시공사로서 책임준공 의무를 부담하고 있으며, 책임준공 미이행 시 본PF 차입금에 대해 중첩적 채무인수 의무를 제공하고 있습니다. 준공 이후 수분양자의 잔금 대출 지연에 따라 당사의 대위변제 의무(당사 부담 약 1,053억 원)가 가시화되고 있으며, 금번 유상증자 대금 중 일부를 해당 대위변제 자금으로 투입할 예정입니다.이천 백사 물류센터(A/B동): 대출 원리금 상환 재원 부족 시 당사가 이행해야 하는 자금보충 및 채무인수 약정(보증한도 및 대출잔액 850억 원)을 부담하고 있습니다. 현재 우선협상대상자를 선정하여 2026년 8~9월 중 매각 종결을 추진 중이며, 매각 완료 시 관련 우발채무는 해소될 예정입니다.

[당사 수분양자 중도금 대출약정 연대보증 내역]

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분
금융기관
대출잔액
보증금액
총보증한도
보증기간

군포 트리아츠지식산업센터
농협은행, 국민은행,하나캐피탈
210,526
252,631
480,000
중도금대출 최초 실행일로부터2026년 10월 23일까지

자료: 당사 제시

[당사 채무인수 및 자금보충 약정 등 현황]

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

사업지역
사업장 구분
PF 종류
신용보강종류
보증한도(전체)
부담률(연결)
보증금액
채무자
대출잔액(연결)
대출기간
만기일
유형
책임준공약정금액

채무자
특수관계자유무
2026년07월 27일
2025년말

경기도 군포시 당동150-1번지 일원
군포 트리아츠지식산업센터(주1)
본PF
채무인수
360,000
100%
269,000
㈜군포복합개발피에프브이
관계기업
269,000
212,000
2025.06.23~2028.06.23
2028.06.23
차입금
360,000

채무인수,자금보충
192,000
100%
192,000
160,000
160,000
2025.06.23~2028.06.23
2028.06.23
차입금
192,000

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 차주는 미지급 경과이자(연체이자 포함) 전액을 대주에게 지급하여야 하며, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

경기도 이천시백사면 현방리267-2번지 외 20필지
이천 백사면 물류센터(A동)
담보대출
채무인수,자금보충
41,500
100%
41,500
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
공동기업
41,500
41,500
2021.03.24~2026.08.31
2026.08.31
차입금
-

경기도 이천시백사면 현방리270-3 외 16필지
이천 백사면 물류센터(B동)
담보대출
채무인수,자금보충
43,500
100%
43,500
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
공동기업
43,500
43,500
2021.03.24~2026.08.31
2026.08.31
차입금
-

자료: 당사 제시

상기 기재된 우발채무 사업장의 관련 상세 사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항- III. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 카. 우발채무 관련 위험" 항목을 참고하시기 바랍니다.

당사는 본 정정증권신고서 제출 전일 현재 상기 기재한 특정차입금 현황, 우발채무 내역 외 별도로 체결된 추가적인 채무 또는 미공시 약정사항은 존재하지 않습니다.다만, 향후 부동산 경기 침체 장기화, 금융시장 유동성 악화, 분양 및 임대율 부진, 자산 매각 지연 등이 발생할 경우, 상기 명시된 차입금의 차환·상환 부담 및 신용보강 약정에 따른 대위변제 규모가 확대되어 당사의 재무적 불확실성을 높일 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 개별 사업장별 개발 및 재무 약정 이행 경과를 종합적으로 고려하여 투자 판단을 내리시기 바랍니다.

바. 신용등급 하락 관련 위험

당사는 최대주주 변경 절과 부동산 업황 위축 등을 반영하여, 한국신용평가(2026.06.22) 및 한국기업평가(2026.06.30)로부터 기존 SK그룹 계열 소속에 기반한 유사시 지원가능성을 전면 배제당하였습니다. 이로 인해
당사의 무보증 사모사채 신용등급이 기존 'BBB(부정적 검토)'에서 'BBB-(부정적)'로, 기업어음 및 전자단기사채 신용등급이 'A3'에서 'A3-'로 최종 하향 조정되었습니다. 이에 따라 그동안 'SK디앤디' 브랜드와 대기업 집단 신인도를 바탕으로 누려왔던 대형 프로젝트 수주 및 자금 모집상의 이점이 약화되고 조달 조건이 불리하게 변동될 위험이 존재합니다.

아울러 신용등급 전망에 '부정적(Negative)'이 부여됨에 따라 추가적인 등급 하락 위험이 상존하고 있습니다. 이는 구로 생각공장 등 지식산업센터 현장의 분양 계약 취소 및 미입주에 따른 대액 매출 환입(2026년 1분기 연결 영업손실 -93억 원)과 과중한 차입 부담에 기인합니다. 향후
한국기업평가의 하향 변동요인(순차입금/EBITDA > 7배 초과)이나 한국신용평가의 하향 요인(영업자산 회수 지연 및 우발채무 현실화)이 충족되어 추가적인 등급 강등이 이루어질 경우, 크레딧 스프레드 확대에 따른 금융비용 부담 가중 및 차환 발행 실패 위험이 심화될 수 있습니다.

특히 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 보유한
장기차입금 1건(아벨라제일차, 총 400억 원)의 경우 'BBB- 이상 신용등급 유지'가 기한이익상실(EOD) 사유로 설정되어 있습니다. 현재 당사의 등급이 'BBB-(부정적)'를 기록하고 있어 추가 등급 하락 시 해당 차입금에 대한 즉각적인 조기상환 압박이 발생할 수 있으며, 향후 신규 조달할 PF 대출이나 사채 약정 등에서도 신용등급 유지 조항이 추가될 경우 연쇄적인 조기상환 리스크가 전사 유동성 위기로 확대될 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사는 최대주주 변경 가능성 및 부동산 업황 위축 등의 리스크를 반영하여, 지난 2025년 하반기 주식매매계약 체결 직후 국내 신용평가사들에 의해 '하향검토' 대상으로 선제 등록된 바 있습니다. 이후 최대주주인 한앤코개발홀딩스(유)가 두 차례의 공개매수를 통해 보통주 지분율을 47.42%까지 확보함에 따라 신용평가사들은 실질적인 지배주주 변경이 이루어진 것으로 판단하였습니다.

이에 따라 한국신용평가(2026년 06월 22일) 및 한국기업평가(2026년 06월 30일)는 과거 SK그룹 계열 소속에 기반해 당사의 신용등급에 반영되어 있던 유사시 계열 지원가능성을 배제하였으며, 무보증 사모사채 신용등급을 기존 'BBB(부정적 검토)'에서 'BBB-(부정적)'로 최종 하향 조정하였습니다. 아울러 기업어음 및 전자단기사채 신용등급 역시 기존 'A3(부정적 검토)'에서 'A3-'로 낮추어 평정하였습니다. 향후 주식매매계약 거래종결 시 한앤코개발홀딩스(유)가 보유하게 될 보통주식은 총 14,649,420주(최종 지분율 78.69%)에 이를 예정입니다.

증권신고서 제출 전일 현재 국내 신용평가사별 당사의 신용등급 및 등급 변동사유, 최근 3년간 신용등급 변동현황은 아래와 같습니다.

[현재 당사 신용등급 및 변동사유]

평정사
평가일
평정등급
Outlook
등급 변동 사유

한국기업평가(주)
2026.06.30
BBB-
부정적(Negative)
최대주주 변경으로 유사시 계열의 지원가능성이 약화운전자본 회수 지연, 지분 투자 등으로 과중한 차입부담이 지속이익창출력 개선 등을 통한 재무부담 완화에는 다소 시일이 걸릴 전망

한국신용평가(주)
2026.06.22
BBB-
부정적(Negative)
지배주주 변경으로 유사시 계열 지원가능성을 배제지식산업센터 등 일부 개발사업 관련 변동성이 확대최대주주 변경 및 상장폐지 추진으로 인한 자본시장 접근성의 저하가 예상

자료: 한국기업평가, 한국신용평가

[최근 3년간 신용등급 변동 현황]

평가일
평가대상 증권 등
평가대상증권의 신용등급
평가회사 (신용평가등급범위)
평가구분 (평가종류)

2026.06.30
제18-1회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
제16회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
전자단기사채
A3-
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
기업어음
A3-
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.22
제18-1회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2026.06.22
제16회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2026.06.22
전자단기사채
A3-
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.06.22
기업어음
A3-
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.05.12
전자단기사채
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.05.12
기업어음
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.12.24
전자단기사채
A3(하향검토)
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.24
기업어음
A3(하향검토)
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
전자단기사채
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
기업어음
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
제18-1회차무보증 사모사채
BBB(부정적검토)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.12.23
제16회차무보증 사모사채
BBB(부정적검토)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.10.02
제18-1회차무보증 사모사채
BBB(하향검토)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.10.02
제16회차무보증 사모사채
BBB(하향검토)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.04.29
제18-1회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.04.28
제18-1회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
제16회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
제16회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.03.18
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.12.17
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.12.17
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.12.11
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.12.11
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.06.26
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.06.26
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.06.26
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.06.26
제8회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.04.22
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.04.22
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.04.22
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.03.22
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.03.22
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.03.22
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.03.22
제8회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.02.27
제13-1회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-2회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-3회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-1회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-2회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-3회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.12.20
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.12.20
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.12.18
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.12.18
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

[신용평가 회사의 신용등급체계 및 등급부여 의미]

한국기업평가(기업신용평가/회사채)
한국신용평가(회사채)
한국신용평가/서울신용평가(기업어음/전자단기사채)

등 급
등급부여 의미
등 급
등급부여 의미
등 급
등급부여 의미

AAA
채무상환능력이 최고 수준이며, 예측 가능한 장래의환경변화에 영향을 받지 않을 만큼 안정적이다.
AAA
원리금 지급능력이 최상급임
A1
적기상환능력이 최상이며 상환능력의 안정성 또한최상임

AA
채무상환능력이 매우 우수하며, 예측 가능한 장래의환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다.
AA
원리금 지급능력이 매우 우수하지만 AAA의 채권보다는다소 열위임
A2
적기상환능력이 우수하나 그 안정성은 A1에 비해다소 열위임

A
채무상환능력이 우수하지만, 장래의 환경변화에영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
A
원리금 지급능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건및 환경악화에 따른 영향을 받기 쉬운 면이 있음
A3
적기상환능력이 양호하며 그 안정성도 양호하나A2에 비해 열위임

BBB
채무상환능력은 있으나, 장래의 환경변화에 따라저하될 가능성이 내포되어 있다.
BBB
원리금 지급능력은 양호하지만 상위등급에 비해서 경제여건 및 환경악화에 따라 장래 원리금의 지급능력이 저하될 가능성을 내포하고 있음
B
적기상환능력은 적정시되나 단기적 여건변화에따라 그 안정성에 투기적인 요소가 내포되어 있음

BB
최소한의 채무상환능력은 인정되나, 장래의 안정성면에서는 투기적 요소가 내포되어 있다.
BB
원리금 지급능력이 당장은 문제가 되지 않으나 장래안전에 대해서는 단언할 수 없는 투기적인 요소를 내포하고있음

B
채무상환능력이 부족하며, 그 안정성이 가변적이어서매우 투기적이다.
B
적기상환능력은 적정시되나 단기적 여건변화에 따라그 안정성에 투기적인 요소가 내포되어 있음

CCC
채무불이행이 발생할 가능성이 높다.
CCC
원리금 지급에 관하여 현재에도 불안요소가 있으며채무불이행의 위험이 커 매우 투기적임
C
적기상환능력 및 안정성에 투기적인 요소가 큼

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 매우 높다.
CC
상위등급에 비하여 불안요소가 더욱 큼

C
채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고, 합리적인예측 범위내에서 채무불이행 발생이 불가피하다.
C
채무불이행의 위험성이 높고 원리금 상환능력이 없음

D
현재 채무불이행 상태에 있다.
D
상환불능 상태임
D
상환불능 상태임

당사는 기존에 유사시 SK계열 지원가능성을 인정받아 자체신용도 대비 1 Notch 상향 조정된 신용등급을 부여받아 왔으나, 최대주주 변경 절차가 본격화됨에 따라 신용등급 산정 시 계열지원가능성이 전면 배제되었습니다. 당사는 그간 SK그룹의 일원으로서 'SK디앤디'라는 사명과 브랜드 자산을 공유하며, 부동산 개발 사업의 부지 확보(딜소싱), 자금 유치(에쿼티 모집), 시공사 및 금융기관 협상, 그리고 최종 분양 및 마케팅 단계에서 대외 신인도 측면의 이점을 누려왔습니다. 비록 에스케이디스커버리가 보유한 지분의 매매 거래 종결일은 2026년 08월
11일 종결되었으나,

신용평가사들은 실질적인 지배구조 변경을 근거로 이러한 계열 지원 효과를 선제적으로 제외하였습니다. 이에 따라 향후 주식매매계약 거래 종결 시 대외 평판 자산의 기저가 실제로 변동되면서 대형 프로젝트 수주 경쟁이나 기관투자자 대상 자금 모집 시 과거 대비 조달 조건이 불리하게 변동될 위험이 존재합니다.

또한, 신용등급 외에 등급전망에 '부정적(Negative)'이 부여된 배경에는 당사의 영업 및 재무적 부담 가중도 직접적으로 작용하고 있습니다. 당사가 시행한 '구로 생각공장' 등 지식산업센터 현장에서 분양 계약 취소 및 수분양자의 미입주 리스크가 현실화됨에 따라 매출채권 회수가 지연되고 차입금 상환 부담이 심화되었습니다. 실제로 당사는 2026년 1분기 중 구로 생각공장 관련 분양 계약 해제에 따른 대규모 매출 환입 여파로 연결기준 93억 원의 영업손실을 기록하는 등 수익성이 크게 저하되었습니다. 향후 군포역 복합개발 프로젝트(군포 트리아츠) 등 진행 중인 대형 사업장의 성과와 이에 연동된 PF 우발채무 통제 여부 역시 향후 추가적인 등급 변동의 주요한 모니터링 요인으로 제시되고 있습니다.

이러한 내·외부적 사건의 중첩으로 인해 당사의 전사적인 차입 조달 여건은 불확실한 상황에 직면해 있습니다. 신용등급 하락에 따른 절대금리 상승 및 발행 스프레드 확대 부담과 더불어, 당사가 추진 중인 주요 부동산 개발 프로젝트의 자금 회수가 지연되거나 일반 대출 및 사모사채 등의 만기 연장에 실패할 경우, 원리금 상환 재원 부족으로 인한 채무불이행위험으로 이어질 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 각별히 유의하시기 바랍니다.

현재 당사의 신용등급 전망은 '부정적(Negative)'이 부여되어 있어 향후 추가적인 등급 하락 위험이 상존하고 있으며, 국내 신용평가사별 신용등급의 추가 하향 변동 요인은 아래와 같습니다.

[현재 당사 신용등급 및 추가 하향 변동요인]

평정사
평가일
평정등급
Outlook
하향 변동 요인

한국기업평가(주)
2026.06.30
BBB-
부정적(Negative)
운전자본부담 및 대금 회수 지연에 따른 재무부담 확대순차입금/EBITDA > 7

한국신용평가(주)
2026.06.22
BBB-
부정적(Negative)
주요 사업의 진행 차질, 영업자산 회수 지연 등으로 인한 영업실적 부진과중한 차입부담, 우발채무 현실화 등으로 인한 재무적 변동성 확대

자료: 한국기업평가, 한국신용평가

국내 신용평가사별 신용등급의 추가 하향 변동 요인을 살펴보면, 한국기업평가의 경우 '운전자본부담 및 대금 회수 지연에 따른 재무부담 확대'와 더불어 정량적 지표인 '순차입금/EBITDA > 7배 초과'를 제시하고 있습니다. 한국신용평가의 경우 '주요 사업의 진행 차질 및 영업자산 회수 지연 등으로 인한 영업실적 부진', 그리고 '과중한 차입 부담 및 우발채무 현실화 등으로 인한 재무적 변동성 확대'를 주요 요인으로 명시하고 있습니다.

[당사 순차입금/EBITDA 추정치 및 신용등급 하향 변동요인 충족 여부]

구분
2025년
2026년(추정)
2027년(추정)

순차입금/EBITDA
19.4배

-2.5배

(EBITDA 적자)

2.3배

자료: 당사 제시

주) 상기 2026년 및 2027년 순차입금 및 EBITDA 추정치는 당사가 현재 계획 중인 자구안을 포함한 사업계획을 바탕으로 자체 작성한 수치이며, 향후 사업 진행 과정 및 시장 여건 변화에 따라 실제 수치와 차이가 발생할 수 있습니다.

당사가 수립한 사업계획 및 자구안 기준 재무 추정에 따르면, 2026년 연결기준 EBITDA는 구로 생각공장 관련 매출 환입 및 영업실적 부진 여파로 적자 전환이 예상됩니다. 이에 따라 2026년 중 한국기업평가의 정량적 하향 변동 요인 지표인 '순차입금/EBITDA 7배 초과' 조건이 충족(EBITDA 음수 기록)되어 추가적인 신용등급 하향 압력이 가시화될 위험이 존재합니다.다만, 당사의 사업계획상 2027년에는 주요 사업장의 대금 회수 및 자구안 이행에 따른 순차입금 감축과 이익 창출력 회복을 통해 순차입금/EBITDA 지표가 2.3배 수준으로 개선될 것으로 추정하고 있습니다. 그러나 이러한 추정치는 당사의 내부 사업계획에 근거한 것으로, 2026년 중 영업실적 적자 지속, 자산 매각 지연 또는 우발채무 현실화 등으로 신용등급 하향 트리거가 적용될 경우 추가적인 등급 강등 위험이 상존하며, 이러한 신용등급 추가 하향 조정 가능성은 당사의 자금 조달 여건 및 재무 구조에 직접적인 부담 요소로 작용할 수 있습니다.당사의 무보증사채 신용등급이 BBB-로 하향되고 '부정적(Negative)' 전망이 부여됨에 따라, 회사채 및 단기자금 시장에서 투자자들이 요구하는 가산금리(크레딧 스프레드)의 변동성이 확대될 수 있습니다. 이는 향후 만기가 도래하는 단기차입금, 전자단기사채 및 회사채의 차환 발행 시 이자율 상승으로 이어져 당사의 금융비용 부담을 가중시키는 원인이 될 수 있습니다. 아울러 신용도 하락으로 인해 기관투자자 등 자본시장 내 투자 수요가 위축될 경우 자금 조달 여건이 악화되어 사모 조달이나 금융기관 담보대출에 대한 의존도가 심화될 위험이 존재합니다.

당사의 기존 자본 조달 계약 중 특정 신용등급 이하로 하락할 경우 채무의 기한이익이 상실되는 조항이 포함된 내역은 증권신고서 제출 전일 현재 장기차입금 1건(총 400억 원)으로 확인됩니다. 현재 당사의 신용등급 전망이 '부정적(Negative)'을 기록하고 있는 만큼 향후 추가적인 등급 강등 가능성이 상존하며, 만약 등급 하락이 실제 현실화될 경우 해당 차입금에 대한 조기상환 압박이 직접적으로 발생할 수 있습니다.

나아가 이러한 리스크는 현재 보유 중인 계약 1건에만 그치지 않고, 향후 당사가 조달할 사채나 신규로 실행할 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 약정 등에도 신용등급 유지 조항이 새롭게 조건으로 붙을 가능성이 있습니다. 이 경우 신용등급 하락 시 연쇄적인 조기상환 리스크가 자산 전반으로 확대될 수 있는 가변성이 존재하므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[신용등급 하락 시 기한의이익상실 사유가 발생하는 차입금 내역]

(단위 : 억원)

증권 종류
차입 기관
금액
이자율
만기일
비 고

장기차입금
아벨라제일차
400
8.30%
2027-12-26
BBB- 이상 유지

자료 : 당사 제시

사.
BBB등급 채권 투자심리 위축에 따른 자금조달 관련 위험

2026년 상반기 국내 자본시장 내에서 발생한 연쇄적인 채무불이행(디폴트) 및 회생절차 신청 사태는 채권시장 및 부동산 업종에 대한 투자심리를 극도로 위축시켰습니다. 2026년 4월 국내 주요 상장리츠인 '제이알글로벌리츠'가 벨기에 오피스 자산의 가치 하락에 따른 LTV 기준 초과로 현금유보 이벤트가 발생한 이후, 만기 도래한
전단채 400억 원을 상환하지 못해 D등급 수직 강등 및 회생절차(ARS)를 신청하며 공모 상장리츠 첫 법정관리 사태가 발생하였으며, 이는 부동산 유동화 증권 전반의 신뢰도를 급격히 추락시키는 원인이 되었습니다.

이어 2026년 6월에는 대중적 지명도가 높은 미디어 기업 'JTBC'가 영업현금창출력 저하 속에서
유동화 차입금 206억 원 미상환 및 기업어음(CP) 360억 원 결제 미이행에 따른 부도 발생으로 서울회생법원에 회생절차 개시를 신청함에 따라, BBB급 회사채 시장 전반에 대한 시장 신뢰도 하락과 투자자 경계감이 극도로 심화되었습니다. 이러한 상장리츠 및 미디어 대기업의 연쇄 디폴트 사태는 개인투자자 이탈과 금융기관의 리스크 관리 강화를 유발하여 비우량 신용등급 및 부동산 유동화 시장 전반의 투자 수요를 경색시키는 결과를 초래하였습니다.

최근 당사는 최대주주 변경에 따른 계열지원가능성 배제로 신용등급이 'BBB-(부정적)' 및 'A3-'로 하향 조정된 상황에서, 상기 제이알글로벌리츠 및 JTBC 사태발 비우량 채권 투자심리 위축과 자본시장 내 크레딧 스프레드 확대라는 이중의 악재에 직면해 있습니다. 이에 따라
당사가 계획하고 있는 자산 유동화 방식의 단독 조달 및 만기도래 단기차입금·사채의 차환 여건이 극도로 악화되어 자금 조달의 불확실성이 심화될 위험이 상존하오니 투자자 여러분께서는 당사의 신용도 및 자금 조달 가시성에 대해 지속적으로 모니터링하시기 바랍니다.

2026년 상반기 국내 자본시장 내에서 발생한 연쇄적인 채무불이행 및 회생절차 신청 사태는 채권시장 및 부동산 업종에 대한 투자심리를 극도로 위축시켰습니다. 이에 따라 비우량 신용등급인 당사는 회사채 및 단기 자금시장을 통한 차입 조달 여건이 사실상 전면적인 제약 하에 놓여 있습니다. 비우량 신용등급(BBB급 이하) 회사채 투자심리가 위축되고 크레딧 스프레드(Credit Spread)가 확대되는 등 시장 경색 국면이 지속될 경우, BBB-(부정적) 신용등급을 부여받고 있는 당사의 자금조달 환경에 부정적으로 작용할 가능성이 존재합니다.
[제이알글로벌리츠 전자단기사채 미상환 및 D등급 강등 사태]
2026년 4월 말, 해외 오피스 자산(벨기에 파이낸스 타워 등)에 투자해 온 국내 주요 상장리츠인 '제이알글로벌리츠'가 오피스 자산의 감정평가액 하락으로 담보인정비율(LTV)이 약정 기준을 넘어서면서 벨기에 자산 담보대출약정서상 현금유보 이벤트, 이른바 '캐시트랩'이 발생하였습니다. 담보대출약정서에 따라 제이알글로벌리츠의 대주단은 외부 부동산 가치평가기관(JLL)을 통해 벨기에 자산(Finance Tower Complex)에 대한 담보가치 감정평가를 수행하고 있었으며, 2026년 4월 15일 18시 이후 벨기에 자산에 대한 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보 이벤트가 발생하였다는 통지서를 대주단 대리인(CBRE LS)으로부터 수령하였습니다. 제이알글로벌리츠는 법률대리인을 통해 벨기에 자산 감정평가의 부당성을 제기하였으나 대주단 대리인은 제이알글로벌리츠의 이의제기를 고려하지 않고, 다수 대주(Majority Lenders)가 외부 부동산 감정평가사(JLL)의 감정평가보고서를 확정하였다고 통보하였습니다.

[2026.04.14 기타 경영사항(자율공시] - 제이알글로벌리츠

1. 제목
벨기에 자산 담보대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash trap event) 발생 가능성 예고

2. 주요내용
당사가 투자하고 있는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 자산(Finance Tower Complex) 관련 주요 진행 경과를 다음과 같이 보고합니다. 담보대출약정서에 따라 대주단은 외부 부동산 가치평가기관(JLL)을 통해 Finance Tower Complex에 대한 담보가치 감정평가를 수행하고 있습니다. 2026년 4월 11일 당사에 전달된 잠정 평가 결과(기준일 2025년 12월 31일)는 EUR 9억 2천만(LTV 61%)입니다.이는 감정평가 1차 초안으로 담보대출약정상 재무적 준수사항(LTV test)을 위반하는 수치이나 확정된 결과가 아니므로 최종본에서 해당 수치 및 주요 가정들이 변경될 가능성이 있습니다. 당사는 확정본을 수령하는 대로 공시할 예정입니다.한편, 당사의 검토 결과 다음의 문제점을 확인하였습니다.- 벨기에 건물관리청의 임차 연장의향서(2026년 3월 27일자) 배제- 자산 속성(A급 오피스)에 맞지 않는 평가변수의 하향 반영- 특별가정으로 2년간의 공실 및 대규모 수선비 등을 적용감정평가 １차 초안에 대한 당사의 답변 시한인 현지시간 4월 13일에 당사는 공식적으로 이의를 제기하였고 동시에 관련 법적 대응에 착수하였습니다.그럼에도 불구하고 최종 확정되는 감정평가가 담보인정비율(LTV) 52.5% 이상이면 순임대수입은 벨기에 현지 Cash Trap Account에 우선 적립되며, 해당 적립금이 LTV를 충족시키는 수준까지 도달한 이후 자리츠 제이알제26호에 배당될 수 있을 것으로 예상됩니다.향후 주요진행상황 및 경과에 대해서 홈페이지 등을 통하여 안내드리도록 하겠습니다.

3. 결정(확인)일자
2026-04-11

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

-

※ 관련공시
-

자료: 전자공시시스템

[2026.04.16 투자판단 관련 주요경영사항]- 제이알글로벌리츠

1. 제목
벨기에 자산 담보대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 발생

2. 주요내용
당사가 투자하고 있는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 자산(Finance Tower Complex) 관련 대주단 대리인의 통지사항을 보고합니다. 1. 현금유보 이벤트 발생 통지당사는 2026년 4월 15일 18시 이후 벨기에 자산에 대한 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보 이벤트가 발생하였다는 통지서를 대주단 대리인(CBRE LS)으로부터 수령하였습니다. 당사는 법률대리인을 통해 벨기에 자산 감정평가의 부당성을 제기하였으나 대주단 대리인은 당사의 이의제기를 고려하지 않고, 다수 대주(Majority Lenders)가 외부 부동산 감정평가사(JLL)의 감정평가보고서를 확정하였다고 통보하였습니다. 그러나 당사는 해당 보고서를 현 공시 시점까지 수령하지 못한 상태입니다. 2. Finance Tower Complex 대출 현황- 대주: Allianz 계열사, LGIM, SMBC, Bayern LB- 대출원금: EUR 561,343,863- 대출기간: 2024년 12월 31일 ~ 2027년 12월 13일- 대출금리: 연 4.4%(고정)- 현금유보 이벤트 발생기준: 대출 2년차 LTV 52.5%, 3년차 LTV 50.0% 3. 현금흐름현금유보 이벤트 발생에 따라 대주단 감정평가사의 담보감정평가금액 EUR 9.2억 기준으로 LTV 52.5%를 충족하기 위해서는 대출 원금을 EUR 4.83억 이하로 낮추어야 하며 이를 위해 약 EUR 78.3백만을 상환하여야 합니다. 현금유보 이벤트가 발생되는 경우 임대료 계좌에서 대주단 이자비용, 대주단 대리인 수수료 등 관련비용, 대출약정 상 인정되는 최소한의 자산 운영비용을 제외한 금액은 LTV 요건을 충족하는 시점까지 Cash Trap 계좌로 이체됩니다. 분기별 이자지급일 2회 연속 현금유보 이벤트 해제 요건을 충족하지 못할 시 해당 계좌의 자금은 의무 상환에 사용됩니다. 만약 EUR 78.3백만을 조기상환하여 2회 연속 이자지급일에 LTV 요건을 충족할 경우 현금 유보는 자동 해제되며 대주와 협의될 경우 2회 요건 충족 없이 현금유보를 해제할 수 있습니다. 4. 대응계획당사는 2026년 4월 14일 공시한 바와 같이 JLL 감정평가 무효(현금유보 이벤트 미발동) 및 신규 감정평가 실시에 관한 법적 대응에 착수하였습니다. 전단채 등 만기 도래 채권에 대하여 현재 복수의 금융기관과 기존 채무의 차환 또는 신규 사모대출을 추진하고 있습니다. 1개월 내 만기도래 채무- 전단채 400억원 / 2026년 4월 17일- 공모사채 600억원 / 2026년 4월 30일- 환헷지 정산금 약 1,000억원 / 2026년 5월 4일 주. 다수 대주(Majority Lenders): 총 약정금액의 약 66.6% 이상 합산한 대출기관들

3. 이사회결의일(결정일) 또는 사실확인일
2026-04-15

- 사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

-

※ 관련공시
2026-04-14 기타 경영사항(자율공시)

자료: 전자공시시스템

제이알글로벌리츠는 현금유보 이벤트 발생에 따라 대주단 감정평가사의 담보감정평가금액 EUR 9.2억 기준으로 LTV 52.5%를 충족하기 위해서 대출 원금을 EUR 4.83억 이하로 낮추어야할 의무가 발생하였습니다. 유동성 이슈가 발생함에 따라 2026년 4월 27일 기준 만기가 도래한 400억원 규모의 전자단기사채를 상환하지 못하였고 기한의이익상실 사유가 발생하였고, 서울회생법원에 기업회생절차를 신청하는 사태가 발생하였습니다. 사채 원리금 미지급 발생 관련 제이알글로벌리츠의 주요 공시내용은 아래와 같습니다.

[2026.04.27 사채원리금 미지급 발생]- 제이알글로벌리츠

1. 미지급금액
원금(원)
40,000,000,000

이자(원)
-

합계(원)
40,000,000,000

자기자본(원)
1,188,833,577,590

자기자본대비(%)
3.4

대규모법인 여부
해당

2. 미지급 발생일자
2026-04-27

3. 미지급사유 및 대책
1. 연체 사유 : 상환자금 부족2. 대책 : 금융기관과 상환 일정등의 대출 조건 조정을 진행할 예정입니다.

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
1. 사채종류는 단기사채입니다.2. 상기 자기자본은 2025년말 기준 자본총계(연결)입니다.

※관련공시
2026-04-17 부동산투자회사 자금차입

사채종류
발행회차
권면(전자등록)총액(원)
발행일
미지급 발생일자
미지급금액
비고

원금(원)
이자(원)
합계(원)

단기사채
-
40,000,000,000
2026-04-17
2026-04-27
40,000,000,000
-
40,000,000,000
-

자료: 전자공시시스템

제이알글로벌 리츠의 사채원리금 미지급 사태에 따라 제이알글로벌리츠의 상장채권 기한의이익상실이 발생하였으며, 부동산 시장 전반에 대한 시장 신뢰도 하락 및 투자심리가 위축되는 결과가 발생하였습니다. 상장채권 기한의이익상실 관련 제이알글로벌리츠의 주요 공시사항은 아래와 같습니다.

[2026.04.28 상장채권 기한의이익상실] - 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사3-2

1. 상장채권명
제이알글로벌위탁관리부동산투자회사3-2(KR6348952EA5)

2. 상장잔액
80,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시 신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제15호 가목 (1) (가)15. "발행회사"의 기한의 이익상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-04-27

6. 사채관리회사
흥국생명보험 주식회사

7. 확인일자
2026-04-27

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기'5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 4월 27일 기준 원리금 80,405,041,096원이 발생하였으나 발행회사의 회생절차개시신청으로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시
제이알글로벌리츠/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.04.28

자료: 전자공시시스템

[2026.04.28 상장채권 기한의이익상실] - 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사4

1. 상장채권명
제이알글로벌위탁관리부동산투자회사4(KR6348951F26)

2. 상장잔액
120,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시 신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제15호 가목 (1) (가)15. "발행회사"의 기한의 이익상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-04-27

6. 사채관리회사
흥국생명보험 주식회사

7. 확인일자
2026-04-27

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기'5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 4월 27일 기준 원리금 120,021,369,863원이 발생하였으나 발행회사의 회생절차개시신청으로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시
제이알글로벌리츠/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.04.28

자료: 전자공시시스템

[2026.04.28 상장채권 기한의이익상실] - 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사6

1. 상장채권명
제이알글로벌위탁관리부동산투자회사6(KR6348951F75)

2. 상장잔액
60,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시 신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제15호 가목 (1) (가)15. "발행회사"의 기한의 이익상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-04-27

6. 사채관리회사
흥국생명보험 주식회사

7. 확인일자
2026-04-27

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기'5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 4월 27일 기준 원리금 60,289,972,603원이 발생하였으나 발행회사의 회생절차개시신청으로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시
제이알글로벌리츠/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.04.28

자료: 전자공시시스템

[2026.04.28 상장채권 기한의이익상실] - 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사3-1

1. 상장채권명
제이알글로벌위탁관리부동산투자회사3-1(KR6348951EA7)

2. 상장잔액
60,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시 신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제15호 가목 (1) (가)15. "발행회사"의 기한의 이익상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-04-27

6. 사채관리회사
흥국생명보험 주식회사

7. 확인일자
2026-04-27

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기'5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 4월 27일 기준 원리금 60,294,575,342원이 발생하였으나 발행회사의 회생절차개시신청으로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시
제이알글로벌리츠/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.04.28

자료: 전자공시시스템

제이알글로벌리츠는 서울회생법원에 회생절차를 신청하였으며, 회생절차 개시를 신청하면서 자율 구조조정 지원 프로그램(ARS 프로그램)도 병행하겠다고 밝혔습니다. ARS프로그램은 기업이 법원에 회생을 신청한 뒤, 개시 결정을 당분간 보류하고 채권단과 자율적으로 채무 구조조정을 협의하는 제도입니다. 기업이 회생을 신청하면서 ARS 프로그램을 함께 희망할 경우, 법원은 채권자의 강제집행을 막는 포괄적 금지명령을 발령하고 회생절차 개시를 최장 3개월간 보류할 수 있습니다. 보류 기간을 최초 1개월로 하되, 신청이나 직권으로 1개월 내에서 연장할 수 있습니다. 연장하는 경우에도 3개월을 넘지 못하는 것이 원칙이나, 협상에 상당한 진전이 있는 등의 경우에는 그 이상으로 연장 가능합니다. 서울회생법원은 2026년 5월 15일 기업회생에 대해 1개월간 회생절차 개시 보류 결정을 내렸습니다. 한편, 공모 상장 리츠 첫 법정관리 사태가 발생한 가운데, 국토교통부는 4월 29일 금융위원회, 한국부동산원, 금융감독원과 긴급 점검회의를 열고 리츠 시장 현황과 대응 방안을 논의한다고 밝혔습니다.제이알글로벌리츠는 직전까지 'A-(안정적)' 등급을 유지하고 있었으나, 해외 부동산 가치 하락, LTV 조건 강화에 따른 조기상환 압박, 환헤지 정산금 부담이 겹치며 신용등급이 BBB+를 거쳐 상환불능 상태를 의미하는 'D등급'으로 수직 강등되었습니다. 이는 국내 상장리츠가 발행한 채권이 디폴트를 맞이하고 회생절차를 밟게 된 최초의 사례로, 부동산 자산을 기초로 설계된 유동화 증권 및 구조화 금융 전반의 신뢰도를 급격히 추락시켰습니다.

투자자들의 수요가 우량등급과 비우량등급 간에 양극화되는 양상이 전개될 여지가 높아졌으며, 비우량등급 회사채 조달 불확실성이 증가하였으며, 부동산 유동화 자산 전반에 대한 기관투자자의 포지션 축소 및 전면적인 자금 회수세 전환의 우려가 부각되었습니다. 제이알글로벌 리츠 사태로부터 비롯된 금융시장 경색 및 조달비용 상승 등의 부정적 요인은 부동산 시장 전반에 대한 시장 신뢰도 감소로 파급될 수 있으며, 부동산 관련 기업에 대한 투자심리를 위축시킬 가능성이 존재합니다. 당사 역시 부동산 개발 및 자산운용을 주요 사업 구조로 영위하며 자산 유동화를 통한 하반기 유동성 확보를 계획하고 있으나, 본 사태로 인해 부동산 연계 유동화 시장의 투자 수요가 경색되며 자산 유동화 방식의 단독 조달 및 차환 여건이 극도로 악화되었습니다. 당사의 경우, 신용등급을 BBB-(부정적)을 부여받고 있는 만큼 제이알글로벌리츠 사태발 자금시장 경색이 당사의 자금조달 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
[JTBC 유동화 차입금 상환 불이행 및 중앙그룹 회생절차 신청 사태]한편, 제이알글로벌리츠 사태로 비우량등급에 대한 투자자 경계감이 높아진 가운데, 대중적 지명도가 높은 미디어 기업 'JTBC'가 2026년 6월 12일 만기 도래한 206억원 규모의 유동화 차입금을 상환하지 못하는 신용 리스크가 현실화되며, BBB급 투자심리가 더욱 위축되었습니다.방송광고 시장 침체와 미디어 산업의 구조적 악화로 영업현금창출력이 저하된 가운데 2026년 6월 12일 제이티비씨는 유동화 차입금 206억원에 대한 만기 상환을 하지 못하면서 채무불이행이 발생하였습니다. 채무불이행 채권은 미르제이차 제2-2회 56억원, 제일티비씨제이차 제1-9회 150억원으로 SPC가 JTBC 대출채권을 기초자산으로 차환 발행한 3개월 전자단기사채입니다. 해당당 구조는 유동화증권 상환 가능성이 차주인 제이티비씨의 신용도와 직접 연계되는 구조로, 미상환 이후 관련 유동화증권 등급도 D(sf)로 조정되었습니다. 이에 제이티비씨의 신용등급이 하향 조정되었으며, 계열사간 재무연계성이 높아 중앙일보, 에스엘엘중앙, 콘텐트리중앙, 메가박스중앙 등 주요 계열사의 신용등급도 동반 하향되었습니다. 제이티비씨는 2026년 6월 15일 이사회의 결정에 따라 2026년 6월 15일 서울회생법원에 "회생절차 개시" 및 이에 따른 "재산보전처분"과 "포괄적 금지명령" 신청서를 제출하였으며, ARS(자율구조조정 지원) 프로그램의 적용도 함께 신청하였습니다. 제이티비씨의 회생절차 개시 신청 관련 주요 공시내용은 아래와 같습니다.

[2026.06.15 주요사항보고서(회생절차 개시신청)] - 제이티비씨

1. 신청인 (회사와의 관계)
제이티비씨 주식회사

2. 관할법원
서울회생법원

3. 신청사유
경영정상화 및 향후 계속기업으로의 가치 보존

4. 신청일자
2026.06.15

5. 향후대책 및 일정
- 당사는 2026년 6월 15일 이사회의 결정에 따라 2026년 6월 15일 서울회생법원에 "회생절차 개시" 및 이에 따른 "재산보전처분"과 "포괄적 금지명령" 신청서를 제출하였으며, ARS(자율구조조정 지원) 프로그램의 적용도 함께 신청하였습니다.- 상기 신청일자는 법무법인으로부터 접수확인증을 수령한 일자입니다.- 당사는 법원의 결정에 따른 변동사항 및 향후 진행 상황을 추후 공시할 예정입니다.

6. 기타 투자판단에 참고할 사항당사가 회생절차 개시신청과 함께 신청한 ARS 절차 (Autonomous Restructuring Support)란 법원의 지도 및 감독하에 채무자(회사)가 채권자들과 자율적인 구조조정 협의를 진행하고, 그 협의기간 동안 법원이 회생절차 개시결정을 보류하는 제도입니다.

자료: 전자공시시스템

[2026.06.30 [정정]주요사항보고서(회생절차 개시신청)] - 제이티비씨

1. 신청인 (회사와의 관계)
제이티비씨 주식회사

2. 관할법원
서울회생법원

3. 신청사유
경영정상화 및 향후 계속기업으로의 가치 보존

4. 신청일자
2026.06.15

5. 향후대책 및 일정
- 당사는 2026년 6월 15일 이사회의 결정에 따라 2026년 6월 15일 서울회생법원에 "회생절차 개시" 및 이에 따른 "재산보전처분"과 "포괄적 금지명령" 신청서를 제출하였으며, ARS(자율구조조정 지원) 프로그램의 적용도 함께 신청하였습니다.이후 2026년 6월 15일 법원으로부터 "재산보전처분" 및 "포괄적 금지명령" 결정을 받았으며, 2026년 6월 30일 법원으로부터 ARS(자율구조조정 지원) 프로그램 적용에 따라 회생절차 개시여부에 관한 결정이 보류되었습니다. (보류기한: 2026년 7월 30일)- 상기 신청일자는 법무법인으로부터 접수확인증을 수령한 일자입니다.- 당사는 법원의 결정에 따른 변동사항 및 향후 진행 상황을 추후 공시할 예정입니다.

6. 기타 투자판단에 참고할 사항당사가 회생절차 개시신청과 함께 신청한 ARS 절차 (Autonomous Restructuring Support)란 법원의 지도 및 감독하에 채무자(회사)가 채권자들과 자율적인 구조조정 협의를 진행하고, 그 협의기간 동안 법원이 회생절차 개시결정을 보류하는 제도입니다.

자료: 전자공시시스템

2026년 6월 12일 제이티비씨의 유동화 차입금 미상환에 따라 제이티비씨의 상장채권 기한의이익상실이 발생하였으며, BBB급 회사채 전반에 대한 시장 신뢰도 하락 및 투자심리가 위축되는 결과가 발생하였습니다. 상장채권 기한의이익상실 과련 제이티비씨의 주요 공시사항은 아래와 같습니다.

[2026.06.15 상장채권 기한의이익상실] - 제이티비씨36-2

1. 상장채권명
제이티비씨36-2(KR6140482E83)

2. 상장잔액
33,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제14호 가목 (1) (가)14. 기한의 이익 상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"는 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-06-15

6. 사채관리회사
주식회사 BNK투자증권

7. 확인일자
2026-06-15

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기 '5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시를 신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 6월 15일 기준 원리금 33,087,879,452원이 발생하였으나, 상기 사유로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시
제이티비씨/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.06.15

자료: 전자공시시스템

[2026.06.15 상장채권 기한의이익상실] - 제이티비씨37-2

1. 상장채권명
제이티비씨37-2(KR6140483F24)

2. 상장잔액
69,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제14호 가목 (1) (가)14. 기한의 이익 상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"는 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-06-15

6. 사채관리회사
주식회사 BNK투자증권

7. 확인일자
2026-06-15

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기 '5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시를 신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 6월 15일 기준 원리금 69,329,309,589원이 발생하였으나, 상기 사유로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시
제이티비씨/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.06.15

자료: 전자공시시스템

[2026.06.15 상장채권 기한의이익상실] - 제이티비씨41

1. 상장채권명
제이티비씨41(KR6140481F83)

2. 상장잔액
50,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제14호 가목 (1) (가)14. 기한의 이익 상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"는 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-06-15

6. 사채관리회사
주식회사 BNK투자증권

7. 확인일자
2026-06-15

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기 '5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시를 신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 6월 15일 기준 원리금 50,138,904,110원이 발생하였으나, 상기 사유로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시

제이티비씨/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.06.15

자료: 전자공시시스템

[2026.06.15 상장채권 기한의이익상실] - 제이티비씨42

1. 상장채권명
제이티비씨42(KR6140481G25)

2. 상장잔액
93,000,000,000

3. 기한이익 상실 사유
회생절차 개시신청

4. 기한이익 상실 근거
사채관리계약서 제1-2조 제14호 가목 (1) (가)14. 기한의 이익 상실에 관한 사항가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"는 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.(가) "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

5. 기한이익 상실일
2026-06-15

6. 사채관리회사
유진투자증권 주식회사

7. 확인일자
2026-06-15

8. 기타 투자판단에 참고할 사항
(1) 상기 '5. 기한이익 상실일'은 회생절차 개시를 신청한 일자입니다.(2) 당사는 본 상장채권에 대하여 2026년 6월 15일 기준 원리금 93,681,065,753원이 발생하였으나, 상기 사유로 인하여 기한의 이익이 상실되었습니다.

※관련공시
제이티비씨/주요사항보고서(회생절차개시신청)/2026.06.15

자료: 전자공시시스템

한편, 제이티비씨가 발행한 기업어음 360억원이 2026년 6월 19일 우리은행에 지급제시되었으나, 법원의 재산보전 처분 및 포괄적 금지명령 결정으로 법원의 허가 없이 채무의 변제가 제한되었습니다. 이에 따라 어음의 결제가 미이행되었으며, 1차 부도처리 되었습니다. 제이티비씨 부도 사태에 따른 BBB급 회사채 투자 심리 위축은 개인투자자 이탈과 금융기관 리스크 관리 강화를 수반할 것으로 예상되어 재무적 융통성에 대해 기존 대비 보다 시장의 엄격한 검증이 요구될 것으로 예상됩니다. 당사의 경우 최근 최대주주 변경에 따른 계열지원가능성 배제로 신용등급이 하향(BBB0/N -> BBB-/N)되었으며 재무적 융통성 측면에서 자금조달의 불확실성이 기존 대비 증가할 가능성이 존재합니다. 이에 따라 제이알글로벌리츠 및 제이티비씨 사채원리금 미상환 사태로부터 비롯된 시장의 BBB급 회사채 투자 심리 위축은 당사의 자금조달 환경에 부정적으로 작용할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 투자자께서는 이 점 유의하시어, 당사의 신용도 및 자금조달 가시성에 대해 지속적으로 모니터링하시기 바랍니다.

[2026.06.19 제이티비씨 주요사항보고서(부도발생)]

1. 부도내용
당사 발행 기업어음 부도

2. 부도금액 (원)
36,000,000,000

3. 부도발생은행
우리은행 중앙기업영업본부

4. 최종부도(당좌거래정지)일자
-

5. 부도사유 및 경위
- 부도사유 : 법적제한- 부도경위 : 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 의한재산보전처분 명령에 따른 법적 지급제한

6. 기타 투자판단에 참고할 사항- 당사는 2026년 6월 15일 서울회생법원에 회생절차 개시를 신청하였으며, 동일자로 재산보전처분 및 포괄적 금지명령 결정을 받은 바 있습니다.- 2026년 6월 19일 당사가 발행한 기업어음 36,000,000,000원이 우리은행 중앙기업영업본부에 지급제시되었으나, 상기 법원의 재산보전처분 및 포괄적 금지명령 결정으로 법원의 허가 없이 채무의 변제가 제한되어 본건 어음의 결제가 미이행되었으며, 이에 2026년 6월 19일 「어음교환업무규약 시행세칙」 제67조에 따른 법적으로 가해진 지급제한(법적제한) 사유로 1차 부도처리되었음을 확인하였습니다.- 상기 부도발생은 「어음교환업무규약 시행세칙」 제89조에 의거 최종부도에 따른 거래정지처분 사유에는 해당하지 아니합니다.

자료: 전자공시시스템

아. 보유 부동산 자산 가치 하락 및 담보 제공에 따른 처분 제한 관련 위험

당사는 K-IFRS 회계기준상 보유 목적에 따라 보유 부동산 자산을 재고자산(
2026년 반기말 3,929억 원)과 투자부동산(
2026년 반기말 2,294억 원)으로 구분 인식하고 있으며, 해당 자산들의 합산 총액(
2026년 반기말 6,223억 원)은 당사 연결 총자산 대비
38.2%의 높은 비중을 차지하고 있습니다. 최근 부동산 경기 둔화 및 분양 침체, 시행 원가 상승 압력이 지속됨에 따라
2026년
반기말
연결 기준 재고자산 평가충당금
699
억 원을 계상하였으며, 운영 중인 투자부동산에 대해서도
144
억 원의 투자부동산 손상차손을 인식하였습니다. 향후 거시경제 여건 악화가 장기화될 경우 후속 자체 사업장에서도 추가적인 자산 감액 충당금 설정 및 손상 처리가 발생하여 당사의 영업비용 가산 및 당기순손익을 직접적으로 악화시킬 위험이 존재합니다.

또한 당사는 초기 부지 매입과 대규모 개발 사업비 조달을 위해 주요 보유 부동산 자산 및 수익권을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다. 2026년
반기말 현재 당사의 직접 담보설정액은
1조 5,673억 원에 달하며, 특히
영등포구 당산동 생각공장, 구로동 생각공장, 문래동 오피스, 청량리 주상복합, 신사동 가로수길 캔버스랩 등 당사 핵심 5개 현장의 부동산 수익권
및 엘비일반사모58호 수익증권이 신한캐피탈 외 21개 금융기관 대주단에 각 2,400억 원(합계 4,800억 원) 규모의 질권으로 설정되어 있습니다.
이처럼 보유 자산의 상당 부분이 선순위 담보 및 신탁으로 지정되어 있어, 유동성 경색 발생 시 금융기관과의 사전 협의 없이 해당 자산을 단기간 내에 독자적으로 처분하여 자금을 확보하는 데에는 구조적인 한계가 존재합니다.

만일 진행 중인 주요 개발 프로젝트의 분양 및 입주가 지체되어 기한이익상실 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 대주단에 의해 재고자산 및 투자부동산에 대한 공매 등 담보권 실행 절차가 진행될 수 있습니다.
부동산 경기 하락기에는 담보 자산의 처분 가격이 당초 감정평가액을 하회할 가능성이 높아 금융기관 변제 후 당사로 유입되는 잔여 분배금이 미달하거나 전액 회수가 어려울 수 있으며, 이는 당사가 투입한 개발 원가의 손실 및 자산처분손실 반영으로 이어져 전사 재무 구조와 유동성에 치명적인 부담을 줄 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 회계적 특성상, 보유 부동산 자산은 K-IFRS 회계기준서상 실질적인 '보유 목적'과 '진행 단계'에 따라 재고자산, 투자부동산, 유형자산 등으로 엄격히 구분하여 인식 및 처리하고 있습니다. 개발 및 분양을 목적으로 취득하여 시공 중이거나 준공 후 매각 프로세스가 진행 중인 호실 및 관련 부지는 판매 목적의 재고자산(건설용지, 완성공사 등)으로 분류됩니다. 반면, 준공 이후 임대수익 창출을 목적으로 운용하는 자산은 임대 목적의 투자부동산(토지, 건물 등)으로 계상되며, 본사 사옥 등 당사가 직접 경영활동에 투입하는 자산은 자가사용 목적의 유형자산으로 구분 반영됩니다.

이러한 회계기준서상 분류 기준에 따라, 하나의 대형 복합 개발 프로젝트 내에서도 사업 진행 상황과 자산의 보유 목적 변화에 따라 계정재분류가 발생하는 구조가 나타납니다. 일례로 '당산동 생각공장' 현장의 경우, 준공 당시에는 전 호실이 판매 목적으로 취득되었기에 최초에는 재고자산으로 전액 인식되었습니다. 그러나 준공 이후 분양률 및 입주 상황에 따라 미분양 잔여 호실 중 일부를 임대 운영으로 전환함에 따라, 해당 물량은 재고자산에서 투자부동산으로 재분류되었습니다. 이에 따라
당반기말 현재 당산동 생각공장 현장은 수분양자에게 소유권 이전 및 잔금 정산이 진행 중인 분양 목적 물량이 재고자산(완성공사 및 토지 약 69억 원)에 잔존해 있는 동시에, 임대 운영으로 전환되어 자체 보유 중인 구역은 투자부동산(토지 및 건물 약 8억 원)으로,
생각공장구로개발사업은 재고자산(완성공사 및 토지 약 551억원) 및 투자부동산(토지 및 건물 약 1,145억원)으로 각각 구분 반영되어 있습니다. 또한, 순수 임대 및 플랫폼 운영 사업 모델인 '강남비엘 마스터리스'나 '성수2 에피소드' 등은 초기부터 자체 보유 및 운영 목적으로 취득되어 투자부동산으로 분류되어 있습니다.

이에 따라 2026년
반기말 기준 연결 재무상태표상 건설용지, 완성공사, 토지 등의 재고자산
3,929억 원 및 임대수익 창출 목적의 투자부동산
2,294억 원을 보유하고 있습니다. 해당 자산들의 합산 총액은 약
6,223억 원 규모로 당사 연결 총자산 대비
38.2%의 비중을 차지하고 있으며, 이러한 자산 전반의 세부 현황과 담보 제공 현황은 다음과 같습니다.
2026년 반기말 기준 당사가 보유한 재고자산의 장부금액은 연결재무상태표상 3,929억 원, 별도재무제표상 3,413억 원 규모입니다. 세부 내역별로 살펴보면 별도 기준 '용두에피소드'(건설용지 647억 원, 선급공사원가 213억 원) 및 '문래동주상복합'(건설용지 747억 원, 공사비 40억원, 선급공사원가 181억원) 등이 재고자산의 상당 부분을 구성하고 있으며, 연결 실체 기준으로는 종속기업인 (주)디앤디프라퍼티솔루션이 보유한 재고자산 등이 추가되어 있습니다.

[당사 재고자산 내역 - 연결기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

건물(주1)
2,526,329,924
(413,394,537)
2,112,935,387

토지(주1)
74,324,252,189
(11,586,790,838)
62,737,461,351

건설용지
269,816,478,402
(57,481,339,454)
212,335,138,948

완성공사
35,278,793,989
-
35,278,793,989

재공품(공사비)
8,417,858,372
-
8,417,858,372

재공품(선급공사원가)
62,961,322,872
-
62,961,322,872

상품
2,962,871,264
-
2,962,871,264

저장품
1,147,967,013
(392,392,179)
755,574,834

미착품
5,330,435,237
-
5,330,435,237

합계
462,766,309,262
(69,873,917,008)
392,892,392,254

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)유형자산 및 투자부동산에서 대체된 재고자산 38,000백만원이 포함되어 있습니다.

[당사 재고자산 내역 - 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

토지(주1)
74,324,252,189
(11,586,790,838)
62,737,461,351

건물(주1)
2,526,329,924
(413,394,537)
2,112,935,387

건설용지
227,237,203,740
(57,481,339,454)
169,755,864,286

완성공사
35,278,793,989
-
35,278,793,989

재공품(공사비)
8,417,858,372
-
8,417,858,372

재공품(선급공사원가)
62,953,807,558
-
62,953,807,558

합계
410,738,245,772
(69,481,524,829)
341,256,720,943

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)유형자산 및 투자부동산에서 대체된 재고자산 38,000백만원이 포함되어 있습니다.

[당사 재고자산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부금액

별도
완성공사
당산동 생각공장
2,724

생각공장 구로 개발사업
32,555

건설용지
청량리 주상복합
65,713

문래동 주상복합
74,657

남양주 진접 공동주택 개발사업
86,867

건설용지평가손실충당금
남양주 진접 공동주택 개발사업
-57,481

재공품
공사비
문래동 주상복합
4,047

청량리 주상복합
4,371

선급공사원가
청량리 주상복합
21,278

남양주 진접 공동주택 개발사업
23,614

문래동 주상복합
18,061

토지
당산동 생각공장
4,256

생각공장 구로 개발사업
22,594

신사동가로수길PJT
47,474

토지평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-11,587

건물
신사동가로수길PJT
2,526

건물평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-413

소 계
341,257

연결
DDPS
상품
2,963

미착품
5,330

저장품
1,148

저장품평가손실충당금
-392

문래HPO PFV
건설용지
42,579

선급공사원가
8

합 계
392,892

자료: 당사 제시

부동산 경기 둔화, 분양률 저조 및 시행 원가 상승 압력이 지속됨에 따라, 당사는 재고자산의 미래 예상 회수가능액이 장부가액을 하회할 가능성을 고려하여 주기적으로 평가손실 여부를 검토하고 있습니다.

2026년
반기말 기준 당사가 연결재무제표 상에 설정한 재고자산 평가충당금 합계액은
699억 원(별도 기준
695억 원)입니다. 세부 내역별로 살펴보면 '남양주 진접 공동주택 개발사업'의 건설용지 계정에서
575억 원의 평가손실충당금이 계상되어 전체 충당금의 대부분을 차지하고 있으며,
'신사동가로수길PJT' 사업장의 토지(116억 원) 및 건물(4억 원) 계정에서도 평가손실이 인식되어 있습니다.

이는 해당 사업 현장들의 사업성 저하나 분양성 악화, 혹은 원가 상승 부담이 장부가액 감액으로 이어지고 있음을 의미합니다. 향후 해당 사업 현장들의 잔여 분양 실적이 당초 계획을 하회하거나, 문래동 주상복합이나 청량리 주상복합 등 현재 충당금이 설정되지 않은 후속 자체 사업 현장에서도 거시경제 여건 악화 및 분양 침체가 심화될 경우 추가적인 평가손실충당금 설정 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 재고자산 감액 처리는 당사의 영업비용 가산 항목으로 작용하여 향후 수익성 및 자산 건전성에 부담을 줄 수 있으므로 투자자 여러분의 주의가 요구됩니다.

[당사 투자부동산 내역 - 연결기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
기초
취득(주1)
대체(주2)
감가상각
재추정효과
기말

토지
92,574,099,937
38,076,196,800
(19,307,674,829)
-
-
111,342,621,908

건물
23,438,912,607
77,772,987,576
(714,601,780)
(489,879,728)
-
100,007,418,675

사용권자산
17,801,595,733
3,883,053,778
-
(2,829,532,057)
(795,877,416)
18,059,240,038

합 계
133,814,608,277
119,732,238,154
(20,022,276,609)
(3,319,411,785)
(795,877,416)
229,409,280,621

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1) 대물변제에 따른 취득금액 114,817백만원이 포함되어 있습니다. 대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액 14,352백만원은 투자부동산손상차손으로 반영되었습니다.

(주2) 재고자산으로 대체되었습니다.

[당사 투자부동산 내역 - 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
기초
취득(주1)
대체(주2)
감가상각
기말

토지
54,336,420,003
38,076,196,800
(18,815,369,067)
-
73,597,247,736

건물
12,724,144,964
76,740,566,400
(699,061,387)
(479,413,076)
88,286,236,901

합 계
67,060,564,967
114,816,763,200
(19,514,430,454)
(479,413,076)
161,883,484,637

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1) 대물변제에 따른 취득금액 114,817백만원이 포함되어 있습니다. 대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액 14,352백만원은 투자부동산손상차손으로 반영되었습니다.

(주2) 재고자산으로 대체되었습니다.

[당사 투자부동산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부가액

별도
토지
당산동 생각공장
472

강남비엘 MasterLease
2,132

성수2 Episode
22,969

부동산운영(킨텍스)
2,731

리빙플랫폼PJT(삼성동)
7,216

생각공장 구로 개발사업
38,076

신사동가로수길 PJT
0

건물
생각공장 구로 개발사업
76,458

당산동 생각공장
353

강남비엘 MasterLease
424

성수2 Episode
7,930

부동산운영(킨텍스)
1,835

리빙플랫폼PJT(삼성동)
1,286

신사동가로수길 PJT
0

소 계
161,883

연결
DDIOS108
토지
36,276

건물
14,172

DDPS
토지
1,470

건물
764

사용권자산
21,677

연결 및 기타조정
(6,833)

합 계
229,409

자료: 당사 제시

2026년
반기말 기준 당사가 보유한 투자부동산의 장부금액은 연결재무상태표상
2,294억 원, 별도재무제표상
1,619억 원 규모입니다. 세부 내역별로 살펴보면 별도 기준 '성수2 에피소드'(토지 230억 원, 건물 80억 원) 및
'생각공장구로'(토지 380억 원, 건물 765억원) 등이 투자부동산의 상당 부분을 구성하고 있으며, 연결 실체 기준으로는 종속기업인 (주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사가 보유한 투자부동산 등이 추가되어 있습니다.

이러한 투자부동산은 거시경제 여건 변화와 자산별 임대 성과에 따라 주기적인 가치 감액 리스크를 내포하고 있습니다. 실제로 당사는 2026년
반기 중 보유 중인 투자부동산에 대하여 연결 및 별도재무제표 공통적으로
144억 원의 투자부동산손상차손을 인식하여 기타영업외비용에 반영하였습니다.

이는 자산가치 하락이나 임대 수요 둔화 등 부동산 경기 저하 요인이 장부가액 손실로 이어지고 있음을 나타냅니다. 향후 고금리 기조 지속에 따른 자본환원율 상승 압력이 장기화되거나, 당산동 생각공장, 강남비엘 마스터리스 등 현재 운영 중인 주요 오피스 및 리테일 자산의 공실률이 심화될 경우 추가적인 투자부동산 손상차손 인식 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 비금융자산의 손상 처리는 당사의 당기순손익을 직접적으로 감소시키는 요인으로 작용하므로, 투자자 여러분께서는 당사 투자부동산의 자산가치 하락에 따른 위험에 유의하시기 바랍니다.

한편, 당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 특성상 초기 부지 매입과 대규모 사업비 조달을 위해 금융기관 차입 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 실행이 필수적입니다. 이 과정에서 당사의 투자부동산(에피소드 성수, 삼성동 필지, 오류동 자산 등)은 금융기관에 직접적인 담보로 제공되어 있으며, 개발 현장의 핵심을 구성하는 재고자산(건설용지 등)의 경우 부동산신탁회사와의 계약을 통해 소유권을 신탁사에 이전(수탁)하고 이로부터 발급된 '부동산 신탁 계약상 수익권'에 대해 대주단(금융기관) 앞으로 질권이 설정되어 있습니다.

2026년
반기말 현재 연결실체가 보유한 주요 부동산 자산 및 자산 수익권에 대한 세부 담보 설정 현황은 다음과 같습니다.

[당사 투자부동산, 부동산 수익권 담보 제공 세부내역 - 연결기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

투자부동산
하나은행
32,400,000,000
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가 26-3)토지 및 건물
30,899,136,832

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
10,000,000,000

동서울농업협동조합
6,000,000,000
삼성동 25-13 필지
8,502,158,709

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
5,000,000,000

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
5,000,000,000
강남비엘106(역삼동 832-16) 지상 건물
2,556,860,547

하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합, 한라신용협동조합, 홍성신용협동조합
35,676,000,000
서울특별시 구로구 오류동 108-104토지 및 건물
50,447,579,599

종속기업투자주식
하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076,000,000
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 주식
(주1)

관계기업투자주식
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000,000,000
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
75,263,861

트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차(주2)
324,000,000,000
㈜군포복합개발피에프브이 주식
24,475,292,537

트리아츠군포엔제이차(주3)
36,000,000,000

트리아츠군포엔제삼차(주4)
192,000,000,000

현대건설㈜
2,500,000,000
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
1,623,800,747

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
240,000,000,000
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
40,536,964,508

신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차,신한캐피탈, 더케이저축은행(주5)
188,400,000,000
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
520,944,904

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드(주6)
32,400,000,000

한국증권금융주식회사(신한코어부동산V일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000,000,000
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
19,643,167,760

부동산수익권
키움캐피탈㈜
20,800,000,000
경기도 남양주시 진접읍 연평리 76-3번지 일원 수익권(남양주 진접 공동주택)
-

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
240,000,000,000
영등포구 당산동1가 459 토지 및 건물 수익권(생각공장 당산),강남구 신사동 532-11 건물 수익권(가로수길 캔버스랩),동대문구 용두동 23-6 수익권(청량리 주상복합),영등포구 문래동3가 8-1 수익권(문래동 오피스),구로구 구로동 636-89 수익권(생각공장 구로)
-

자료: 당사 2026년 반기보고서

(주1)
연결실체는 종속기업의 차입약정과 관련하여 지배기업이 보유한 종속기업 출자지분을 대주단에 담보로 제공하고 있으며, 해당 출자지분의 연결재무제표상 장부금액은 존재하지 않습니다.

(주2)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.

(주3)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.

(주4)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

(주5)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 1순위 담보를 제공하였습니다.

(주6)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 2순위 담보를 제공하였습니다.

상기 담보제공 현황을 살펴보면, 2026년
반기말
현재 연결실체가 제공하고 있는 담보설정액 총계는
1조5,673억 원
에 달하며, 이는 직접 매칭된 담보 대상 자산 장부금액 합계(
1,793억 원
) 대비 높은 수준입니다. 특히 영등포구 당산동 생각공장, 구로동 생각공장, 문래동 오피스, 청량리 주상복합, 신사동 가로수길 캔버스랩 등 당사의 핵심 5개 현장의 부동산 수익권
및 엘비일반사모58호 수익증권이 신한캐피탈 외 21개 금융기관 대주단에 각 2,400억 원(합계 4,800억 원) 규모의 질권으로 설정되어 있습니다. 이에 더해 군포복합개발PFV 주식에 5,520억 원(트리아츠군포엔제일~삼차 등), 디디아이에스에프PFV 주식에 2,208억 원(신한은행, 한국증권금융 등), 디디아이레지덴셜제1호 주식에 840억 원(기업·수협·우리은행) 규모의 담보권이 설정되어 있는 등 주요 개발 사업장의 지분 및 자산 대부분이 대규모 담보로 제공되어 있는 점에 대한 투자자의 인지가 요구됩니다.

만약 당사가 진행 중인 주요 개발 프로젝트의 분양이 지연되거나 대금 유입이 당초 계획 대비 지체될 경우, 당사의 전반적인 자금 운영 효율성이 저하될 수 있습니다. 당사의 자산 구조상 보유 부동산의 상당 부분이 선순위 담보 및 신탁으로 지정되어 있어, 유동성 필요 시 금융기관과의 사전 협의 없이 해당 자산을 단기간 내에 처분하여 자금을 확보하는 데에는 구조적인 한계가 존재합니다.부동산 시장의 침체가 장기화되어 당해 프로젝트의 만기 연장 조건이 심화되거나 기한이익 조항과 관련한 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 대주단 등 금융기관에 의해 재고자산 및 투자부동산에 대한 담보권 실행(공매 등) 절차가 진행될 가능성이 있습니다. 부동산 경기 하락기에는 담보 자산의 처분 가격이 당초 예상했던 감정평가액을 하회할 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.

금융기관의 담보권 실행을 통해 대주단의 채권 변제가 우선적으로 이루어질 경우, 당사로 유입되는 잔여 분배금 규모는 당초 기대 수준을 하회하거나 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이는 당사가 해당 프로젝트에 투입한 자본금 및 개발 원가의 손실로 이어질 수 있으며, 해당 시점에 연결 재무제표상 자산처분손실 등이 반영되어 당사의 재무 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

아울러 보유 자산의 상당 부분이 담보로 제공되어 있는 상황은 당사의 추가적인 자금 조달 여력을 다소 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 신규 사업 추진이나 일시적인 자금 수요 대응을 위해 추가적인 자금 조달이 필요한 경우, 기담보 설정으로 인한 신규 담보대출 유치는 다소 제한적일 수 있습니다. 이로 인해 당사는 자금 조달 방식을 다변화하거나 상대적으로 조달 조건이 상이한 타 금융권 및 자본시장을 활용해야 할 수 있으며, 이 과정에서 조건 설정에 따라 조달 비용 및 금융비용이 증가할 가능성이 존재합니다. 이는 향후 당사의 연결 재무 구조와 전반적인 영업수익성 관리에 부담을 주는 요인이 될 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 당사의 재고자산 및 투자부동산에 설정된 담보권으로 인한 자산 처분의 제한성, 그리고 부동산 경기 변동에 따라 담보권이 실제 실행될 경우 당사의 재무 안정성에 부정적인 영향이 발생할 수 있다는 점을 각별히 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

자. 자산 매각 관련 매각가격 하락에 따른 손실 발생 관련 위험

당사는 전사적인 유동성 확보 및 재무구조 개선을 위해 보유 중인 주요 자산의 매각을 다각도로 추진하고 있으나, 대외적인 부동산 경기 침체와 당사의 재무 여건 악화가 지속됨에 따라 보유 자산의 가치 하락 압박을 받고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사는 연결 재무상태표상 건설용지 및 투자부동산 등 총
6,223억 원 규모의 부동산 자산(연결 총자산 대비
38.2%)을 보유하고 있으나,
급박한 자금 조달 일정 및 시장 내 매수 섭외의 한계로 인해 향후 자산 매각 프로세스 진행 과정에서 장부금액을 하회하는 가격으로 처분이 이루어져 대규모의 자산처분손실이 현실화될 위험이 상존하고 있습니다.

실제로 당사는 2026년 6월 30일 보유 중이던 경기도 남양주시 진접읍 소재 건설용지를 신동아건설 주식회사에 총 640억 원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
당사는 해당 매각 계약의 예정 처분 가액을 반영하여 2026년 반기 재무제표상 남양주 진접 건설용지에 대해 약 575억 원의 평가손실충당금을 선제적으로 계상(영업비용 반영)하였습니다. 이에 따라 해당 매각 거래의 최종 정산 절차 진행 과정에서 추가적인 정산 손실이 인식되거나, 현재 다각도로 추진 중인 타 부동산 자산의 매각 가액이 장부금액을 하회할 경우 관련 자산평가 및 처분손실이 재차 발생하여 당사의 재무 건전성을 악화시킬 위험이 상존합니다.

또한 당사가 보유 중인 주요 건설용지와 부동산 자산의 상당 부분은 차입금 조달 및 PF 약정과 관련하여 금융기관에 담보로 제공되어 있어 처분 권리가 실질적으로 제한되어 있습니다. 만약 업황 악화로 인해 자산의 최종 매각가액이 해당 자산을 담보로 조달했던 특정차입금 대출 잔액을 하회할 경우,
매각 대금 전액을 차입금 상환에 투입하더라도 대출금을 완전히 변제하지 못해 자체 보유 현금을 추가로 유출해야 하는 구조적 위험이 발생하며, 이는 자산 매각을 통한 현금 유입을 제약하고 유동성 압박을 오히려 가중시킬 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 및 시행사업의 특성상 보유 중인 건설용지와 건물 등은 시장 상황 및 개별 프로젝트의 진행 단계에 따라 그 실질 가치가 변동될 수 있습니다. 현재 당사는 전사적인 유동성 확보 및 재무구조 개선을 위해 보유 중인 주요 자산의 매각을 다각도로 추진하고 있으나, 대외적인 부동산 경기 침체와 당사의 재무 여건 악화가 지속됨에 따라 보유 자산의 가치 하락 압박을 받고 있습니다. 이에 따라 향후 자산 매각 프로세스 진행 과정에서 당사가 보유한 장부금액을 하회하는 가격으로 처분이 이루어져 대규모의 자산처분손실이 현실화될 위험이 상존하고 있습니다.

2026년
반기말 기준 당사는 연결 재무상태표상 건설용지, 완성공사 등의 재고자산
3,929억 원 및 임대수익 창출 목적의 투자부동산
2,294억 원 등 총
6,223억 원 규모의 부동산 자산 을 보유하고 있으며, 이는 당사 연결 총자산 대비
38.2%에 해당하는 상당한 비중입니다.

[당사 재고자산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부금액

별도
완성공사
당산동 생각공장
2,724

생각공장 구로 개발사업
32,555

건설용지
청량리 주상복합
65,713

문래동 주상복합
74,657

남양주 진접 공동주택 개발사업
86,867

건설용지평가손실충당금
남양주 진접 공동주택 개발사업
-57,481

재공품
공사비
문래동 주상복합
4,047

청량리 주상복합
4,371

선급공사원가
청량리 주상복합
21,278

남양주 진접 공동주택 개발사업
23,614

문래동 주상복합
18,061

토지
당산동 생각공장
4,256

생각공장 구로 개발사업
22,594

신사동가로수길PJT
47,474

토지평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-11,587

건물
신사동가로수길PJT
2,526

건물평가손실충당금
신사동가로수길PJT
-413

소 계
341,257

연결
DDPS
상품
2,963

미착품
5,330

저장품
1,148

저장품평가손실충당금
-392

문래HPO PFV
건설용지
42,579

선급공사원가
8

합 계
392,892

자료: 당사 제시

[당사 투자부동산 세부내역]

(2026년 반기)
(단위 : 백만원)

구분
내역
장부가액

별도
토지
당산동 생각공장
472

강남비엘 MasterLease
2,132

성수2 Episode
22,969

부동산운영(킨텍스)
2,731

리빙플랫폼PJT(삼성동)
7,216

생각공장 구로 개발사업
38,076

신사동가로수길 PJT
0

건물
생각공장 구로 개발사업
76,458

당산동 생각공장
353

강남비엘 MasterLease
424

성수2 Episode
7,930

부동산운영(킨텍스)
1,835

리빙플랫폼PJT(삼성동)
1,286

신사동가로수길 PJT
0

소 계
161,883

연결
DDIOS108
토지
36,276

건물
14,172

DDPS
토지
1,470

건물
764

사용권자산
21,677

연결 및 기타조정
(6,833)

합 계
229,409

자료: 당사 제시

이러한 보유 자산의 장부금액 하회 처분 리스크의 일례로, 당사는 2026년 06월 30일 당사가 보유 중이던 경기도 남양주시 진접읍 소재 건설용지를 신동아건설 주식회사에 총 640억 원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
이에 당사는 해당 매각 계약의 처분 예정 가액 및 자산의 회수가능액을 보수적으로 반영하여, 2026년 반기 재무제표상 남양주 진접 사업장 관련 건설용지 평가손실충당금 약 575억 원을 선제적으로 반영하였습니다.

[2026.06.30 단일판매·공급계약 체결]

1. 판매ㆍ공급계약 구분
상품공급

- 체결계약명
부동산매매

2. 계약내역
계약금액(원)
64,000,000,000

최근매출액(원)
445,824,154,145

매출액대비(%)
14.36

대규모법인여부
미해당

3. 계약상대
신동아건설 주식회사

- 회사와의 관계
-

4. 판매ㆍ공급지역
경기도 남양주시 진접읍 연평리

5. 계약기간
시작일
2026-06-30

종료일
2026-09-30

6. 주요 계약조건
계약금ㆍ선급금 유무
유

대금지급 조건 등
계약금 10%, 잔금 90%

7. 계약(수주)일자
2026-06-30

8. 공시유보 관련내용
유보사유
-

유보기한
-

9. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

-사업개요: 당사가 보유하고 있는 경기도 남양주시 진접읍 연평리에 위치한 부동산을 매각하는 건임-부동산매매계약매도인: 에스케이디앤디 주식회사매수인: 신동아건설 주식회사- 계약금(64억원) 지급일은 2026년 6월 30일이며, 잔금(576억원) 지급일은 2026년 9월 30일임.- 상기 2.계약내역의 최근매출액은 2025년말 연결 포괄손익계산서 기준임-상기 계약금액, 계약기간 등은 향후 계약 당사들간의 사정 등에 의해 변경될 수 있음

※ 관련공시
-

자료: 전자공시시스템

이와 같이 당사가 현재 직면한 단기 유동성 대응을 위해 추진하는 추가적인 자산 매각 과정에서도, 시장 내 매수 섭외의 한계 및 급박한 자금 조달 일정 등으로 인해 시장 가격보다 불리한 조건이나 낮은 가격으로 자산을 처분해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 매각 자산의 성격(재고자산 또는 투자부동산 등)에 따른 회계상 손상차손이나 평가손실, 처분손실 등의 발생 폭을 더욱 확대시켜 당사의 손익 구조 및 재무 건전성을 추가적으로 악화시키는 직접적인 원인이 될 수 있습니다.

더불어 당사가 보유 중인 주요 건설용지와 부동산 자산의 상당 부분은 차입금 조달 및 프로젝트파이낸싱(PF) 약정과 관련하여 금융기관에 담보로 제공되어 있어 처분 권리가 실질적으로 제한되어 있습니다. 통상적인 부동산 매매 계약 구조상 담보가 설정된 자산을 매각하여 잔금을 회수할 때는 해당 자산에 연동되어 있는 특정차입금(담보대출 및 PF 대출)의 잔액을 최우선적으로 상환하고 담보 설정을 해지해야만 매각 거래가 성립됩니다.

만약 업황 악화로 인해 자산의 최종 매각가액이 해당 자산을 담보로 조달했던 특정차입금의 대출 잔액을 하회하게 될 경우, 매각 대금 전액을 금융기관 차입금 상환에 투입하더라도 대출 잔액을 완전히 변제하지 못하는 구조적 위험이 발생합니다. 이 경우 당사는 자산을 매각하고도 부족한 대출금을 충당하기 위해 자체 보유 현금을 추가로 유출해야 하므로, 자산 매각을 통한 현금 유입 효과가 제약되거나 유동성 압박이 오히려 가중될 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사가 추진 중인 보유 자산 매각 계획의 손실 발생 가능성과 담보 해지를 위한 차입금 상환 조건에 따른 실질 자금 회수의 불확실성을 엄중히 감안하시어 투자 판단에 임하시기 바랍니다.

차. 공동·관계기업 투자 지분의 가치 변동 및 손실 인식에 따른 위험당사는 부동산 개발 및 운영 사업의 효율적 추진을 위해 자체 시행 방식 외 리츠(REITs), PFV, 사모펀드 등 다양한 공동기업 및 관계기업에 지분을 출자하는 방식으로 다수의 간접 개발 프로젝트를 영위하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사의 별도 재무상태표상 종속·공동·관계기업 투자자산의 장부가액 합계는
4,384억 원 규모로 당사 별도 총자산 내에서 높은 비중을 차지하고 있으며,
2026년
반기
중 관계기업 투자자산에서 발생한 영업성 손실
95
억 원 등이 계상되어 전사 반기 순손실 발생의 요인으로 작용하였습니다.

또한 일부 간접 개발 현장 및 피투자법인의 손실 누적으로 인해 ㈜아파트테크, ㈜디디아이에스에스280, ㈜파스토로보틱스, ㈜디디아이에스씨49, ㈜디디아이와이에스40, ㈜세미콜론문래 등
7개 피투자법인의 투자 지분 장부금액이 0 이하로 감소하여 지분법 적용이 중지되었습니다.
지분법 적용 중지 이후 발생한 미인식 손실 총액은 2026년
반기말
기준 약
-511
억 원 규모이며, 향후 피투자법인의 가치가 회복되더라도 과년도에 누적된 미인식 지분법손실이 우선적으로 전액 상쇄되어야만 당사 장부에 이익으로 재인식될 수 있으므로 수익 인식 복귀 시점이 이월될 가능성이 있습니다.

아울러 당사는 시행 주체인 공동·관계기업의 PF 자금 조달 및 사채 발행 등을 지원하기 위해 보유 중인 피투자법인 주식을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다.
2026년
반기말
기준 당사가 금융기관에 담보로 제공 중인 관계기업 지분의 장부금액 합계는
869
억 원이며 대주단 담보설정액 총계는
1조

2,124
억 원에 달하여, 기설정된 주식 담보권으로 인해 필요 시 이를 처분하거나 재유동화하여 가용 자금으로 확보하는 데 한계가 따를 수 있습니다. 만약 해당 피투자법인들이 사업 지연이나 자금 부족으로 대출 채무를 적기에 상환하지 못하거나 기한이익상실(EOD) 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 금융기관에 의해 주식에 대한 강제 처분(공매 등) 절차가 진행되어 지분 상실 및 투자주식처분손실이 발생할 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발 및 운영 사업의 효율적 추진을 위해 자체 시행 방식 외 리츠(REITs), 프로젝트금융투자회사(PFV), 사모펀드 등 다양한 공동기업 및 관계기업에 지분을 출자하는 방식으로 다수의 간접 개발 프로젝트를 영위하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사의 별도 재무상태표상 종속·공동·관계기업 투자자산의 장부가액 합계는
4,384억 원 규모로, 당사 별도 총자산 내에서 높은 비중을 차지하고 있어 해당 투자 지분의 건전성 추이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

[당사 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자의 내역 - 별도기준]

(단위 : %, 원)

회사명
소재지
2026년 반기말
2025년말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

종속기업투자:

디앤디인베스트먼트㈜
대한민국
100.00
36,058,916,137
100.00
33,550,985,355

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
대한민국
63.11
339,845,227
63.11
8,223,555,856

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00
6,352,903,507
100.00
6,434,208,631

디앤디프라퍼티솔루션㈜
대한민국
85.10
53,184,712,130
85.10
49,357,122,919

㈜문래에이치피오피에프브이(주1)
대한민국
95.00
3,920,131,699
-
-

아벨라제일차㈜(주1,2)
대한민국
-
-
-
-

소 계
99,856,508,700

97,565,872,761

공동기업투자:

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
대한민국
50.00
3,466,191,148
50.00
3,766,067,322

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
50.00
3,616,322,848
50.00
4,012,829,501

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜(주3)
대한민국
45.00
1,205,219,512
45.00
1,207,279,396

㈜커넥트파이클라우드(주3,4)
대한민국
-
-
49.00
-

㈜아파트테크(주3,5)
대한민국
49.00
-
49.00
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
대한민국
50.00
36,289,695,193
50.00
38,588,002,818

소 계
44,577,428,701

47,574,179,037

관계기업투자:

㈜킨텍스몰
대한민국
40.00
15,618,677
40.00
15,610,946

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호
대한민국
35.00
12,706,955,173
35.00
11,890,178,060

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
10,546,001,510
20.00
10,820,525,332

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(주6)
대한민국
28.62
-
28.62
-

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,899,040,953
20.00
7,111,833,470

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,057,425,548
20.00
8,240,482,519

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,094,055,437
20.00
8,283,156,162

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사(주7)
대한민국
15.10
75,263,861
15.10
760,172,113

㈜군포복합개발피에프브이
대한민국
25.20
24,475,292,537
25.20
14,334,243,987

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)(주7,8)
대한민국
14.21
-
14.21
-

㈜하우빌드(주7,9)
대한민국
5.99
-
6.64
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(주7)
대한민국
9.32
32,680,336,534
9.32
33,175,085,340

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
대한민국
49.00
60,913,494,386
49.00
50,267,257,393

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(주10)
대한민국
20.00
-
20.00
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,438,509,244
20.00
-

㈜한국공간데이터(주7)
대한민국
5.27
862,117,930
5.27
888,285,344

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
대한민국
23.03
16,832,538,508
23.08
14,398,377,365

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주11,12)
대한민국
4.69
-
4.69
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜(주7)
대한민국
5.00
1,623,800,747
5.00
1,860,068,746

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
대한민국
36.00
7,390,887,718
18.00
3,395,143,688

㈜에스시티공덕피에프브이(주13)
대한민국
20.00
-
20.00
481,283,017

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(주11)
대한민국
15.55
6,618,177,679
15.55
6,002,320,128

엘비일반사모부동산투자신탁58호
대한민국
48.00
40,536,964,508
48.00
43,014,836,597

디디아이방배피에프브이㈜(주7)
대한민국
2.38
902,922,632
2.37
671,475,398

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사(주7)
대한민국
2.50
140,768,785
2.50
150,475,683

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사(주7)
대한민국
2.50
277,092,304
2.50
293,248,806

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사(주7)
대한민국
10.23
15,488,482,774
10.23
16,479,552,005

신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호
대한민국
23.08
12,083,162,366
23.08
15,633,214,125

디디아이에스에프피에프브이㈜(주14)
대한민국
15.80
520,944,904
15.80
639,252,329

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
대한민국
25.00
19,643,167,760
24.27
23,970,070,063

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
46.67
140,000,000
-
-

소 계
293,963,022,475

272,776,148,616

합 계
438,396,959,876

417,916,200,414

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)
당반기 중 신규취득하였습니다.

(주2)
소유지분은 0%이나, 의결권이 가장 주된 요소가 되지 않도록 설계되었음을 고려할 때, 관련활동을 지시할 수 있는 현재의 능력을종합적으로 고려하여 실질지배력이 있는 것으로 판단하였습니다.

(주3)
당사가 보유한 유효지분은 과반 미만이나, 주요 활동에 대한 동등한 의결권 보유 등에 따라 공동지배력을 보유하고 있다고 판단, 공동기업투자로 분류하였습니다.

(주4)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주5)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은1,164,487,343입니다.

(주6)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,658,064,066원입니다.

(주7)
이사회의 구성원에 대한 지명권 등 의사결정 등에 참여할 수 있는 능력 등을 근거로 유의적인 영향력이 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주8)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 9,951,409,626원입니다.

(주9)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 180,564,941원입니다.

(주10)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,357,700,949원입니다.

(주11)
당사의 관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주12)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 10,401,128,975원입니다.

(주13)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 155,286,944원입니다.

(주14)
당사의 관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

이러한 간접투자 구조하에서는 피투자법인이 시행하는 개별 프로젝트의 분양 성과, 현장 투입원가 변동, 금융비용 추이 등이 당사의 지분법 손익을 통해 전사 실적으로 직접 연동되므로 관련 지분법 손익의 변동성 위험에 크게 노출되어 있습니다. 실제로 2023년에는 주요 대형 개발 사업장의 성공적인 준공 및 청산에 힘입어 별도 기준 2,279억 원에 달하는 대규모 지분법이익이 유입되어 당기순이익 성장을 견인하였습니다. 그러나 이후 거시경제 여건 악화, 부동산 경기 둔화 및 조달 금리 고공행진이 장기화되면서 피투자법인들의 자산가치 하락 및 실적 저하 압력이 발생하고 있습니다.

[당사 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자 변동내역 - 별도기준 ]
(단위 : 원)

구 분
2025년말
취득
지분법 평가손익
지분법 자본변동
배당금수익
지분법관련손익 (영업)
기타(주1)
처분
2026년 반기말

종속기업투자
97,565,872,761
4,750,000,000
6,336,166,744
(646,751)
(6,221,904,461)
(2,572,979,593)
-
-
99,856,508,700

공동기업투자
47,574,179,037
-
-
71,057,350
-
(2,996,750,336)
7,272,209
(78,329,559)
44,577,428,701

관계기업투자
272,776,148,616
32,421,405,725
(1,115,025,338)
(4,667,255,124)
(1,559,508,678)
(3,892,742,726)
4,800,000,000
(4,800,000,000)
293,963,022,475

합 계
417,916,200,414
37,171,405,725
5,221,141,406
(4,596,844,525)
(7,781,413,139)
(9,462,472,655)
4,807,272,209
(4,878,329,559)
438,396,959,876

자료: 당사 2026년 반기 보고서

(주1)

당반기 중 지분율 변동 등에 따른 공동기업투자 처분이익을 포함하고 있습니다

2026년 반기 변동 내역을 살펴보면, 일부 신규 프로젝트에 대한 지분 출자 및 피투자법인들의 실적 변동이 장부에 반영되었습니다. 2026년 반기 중 관계기업투자 자산에서 발생한 영업성 손실(지분법관련손익-영업) 95억 원, 지분법자본변동 (-)46억 원 등이 계상되었으나, 지분법평가이익 52억 원 및 신규 취득 영향 등으로 관련 투자자산의 장부가액 총계는 별도 재무제표 기준 기초 4,179억 원에서 당반기말 4,384억 원으로 증가하였습니다.

또한, 일부 간접 개발 현장 및 피투자법인의 손실 누적으로 인해 투자 지분의 장부금액이 0이하로 감소하여 지분법 적용이 중지되는 리스크가 존재합니다. 2026년
반기말 현재 공동기업인 ㈜아파트테크(미인식 지분변동액 12억 원)를 비롯하여, 관계기업인 ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(
147억 원), ㈜파스토로보틱스(
100억 원), ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(
144억 원), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(104억 원) 등의 현장은 누적 손실로 인해 지분법 적용이 중지된 상태입니다.

지분법 적용 중지 이후 피투자법인에서 발생한 미인식 손실 총액은 2026년
반기말 기준 약
511억원의 규모이며, 해당 현장들의 미분양 지속, 시행 마진 축소 또는 보유 토지의 가치 하락세가 장기화될 경우 향후 지분법 자산의 회수가능액은 제약될 수 있습니다. 또한 향후 피투자법인의 가치가 회복되더라도 과년도에 누적된 미인식 지분법손실이 우선적으로 전액 상쇄되어야만 당사 장부에 이익으로 재인식될 수 있으므로, 해당 자산들의 실질적인 수익 인식 복귀 시점은 이월될 가능성이 있습니다.

한편, 당사는 시행 주체인 공동·관계기업의 PF 자금 조달 및 사채 발행 등을 지원하기 위해 보유 중인 피투자법인 주식을 금융기관에 담보로 제공하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사가 금융기관에 담보로 제공 중인 관계기업 지분의 장부금액 합계는
869억 원이며, 대주단 담보설정액 총계는
1조1,214억 원에 달합니다.

세부 자산별 현황을 살펴보면, ㈜군포복합개발피에프브이 주식(장부금액
245억 원)에 대하여 총 5,520억 원의 담보가 설정되어 있습니다. 또한, 엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권(장부금액
405억 원)에 대해 2,400억 원의 담보가 설정되어 있으며, 디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식(장부금액
5.2억 원)에 대해서도 총 2,208억 원의 담보가 설정되어 있습니다. 이 외에도 ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식(장부금액
196억 원)에 810억 원, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식(장부금액
0.8억 원)에 840억 원, 송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식(장부금액
16.2억 원)에 25억원의 담보권이 각각 설정되어 있습니다.

결과적으로 일부 피투자법인의 장부금액 변동이 존재하는 가운데, 당사가 보유 중인 관계기업 지분 자산의 상당수가 대주단의 질권 권리에 설정되어 있어 필요 시 이를 처분하거나 재유동화하여 가용 자금으로 확보하는 데에는 제한이 따를 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 간접 개발 프로젝트들의 사업성 변동이 전사 영업수익성 및 영업외비용 부담에 영향을 줄 수 있으며, 기설정된 주식 담보권으로 인해 재무적 완충 능력이 제약될 가능성이 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[당사 종속·공동·관계기업 담보 제공 세부내역]

(2026년 반기)

(단위 : 원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

종속기업투자주식
하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076,000,000
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 주식
(주1)

관계기업투자주식
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000,000,000
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
75,263,861

트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차(주2)
324,000,000,000
㈜군포복합개발피에프브이 주식
24,475,292,537

트리아츠군포엔제이차(주3)
36,000,000,000

트리아츠군포엔제삼차(주4)
192,000,000,000

현대건설㈜
2,500,000,000
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
1,623,800,747

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행,우리금융저축은행
240,000,000,000
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
40,536,964,508

신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차,신한캐피탈, 더케이저축은행(주5)
188,400,000,000
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
520,944,904

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드(주6)
32,400,000,000

한국증권금융주식회사(신한코어부동산V일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000,000,000
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
19,643,167,760

자료: 당사 2026년 반기보고서

(주1)
연결실체는 종속기업의 차입약정과 관련하여 지배기업이 보유한 종속기업 출자지분을 대주단에 담보로 제공하고 있으며, 해당 출자지분의 연결재무제표상 장부금액은 존재하지 않습니다.

(주2)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.

(주3)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.

(주4)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

만약 해당 피투자법인들이 진행 중인 현장(군포역 복합개발사업 등)에서 사업 지연이나 자금 부족으로 인해 대출 채무를 적기에 상환하지 못하거나 기한이익상실(EOD) 사유가 발생할 경우, 담보권을 보유한 금융기관에 의해 당사가 보유한 지분법 주식에 대한 강제 처분(공매 등) 절차가 진행될 수 있습니다. 이 경우 당사의 의사와 상관없이 해당 공동·관계기업에 대한 지배력이나 지분을 상실할 수 있으며, 처분 과정에서 발생하는 막대한 투자주식처분손실이 일시에 반영될 수 있습니다.

아울러 당사는 이들 공동·관계기업의 원활한 사업비 조달 및 PF 차입을 지원하기 위해 자금보충, 채무인수, 책임준공 약정 등 다양한 형태의 신용공여를 제공하고 있습니다. 이러한 신용공여 구조하에서 피투자법인의 실적 악화 및 유동성 경색은 단순히 장부상 지분가치 감소라는 회계적 손실에만 그치지 않고, 하부 프로젝트의 리스크가 당사 본체로 직접 전이되는 구조적 취약성을 내포하고 있습니다.

만약 분양 시장 경색이나 자산 매각 지연 등으로 인해 해당 피투자법인들이 자체적인 차입금 상환 및 만기 연장에 실패할 경우, 당사가 부담하고 있는 책임준공, 채무인수 및 자금보충 의무가 현실화되어 직접적인 대위변제 부담이나 본사 자금 투입 의무로 이어질 수 있습니다. 이는 개별 프로젝트 법인의 고유 위험이 당사 연결실체 전반의 유동성을 위축시키는 연쇄 리스크로 작용할 수 있음을 의미합니다.

당사가 부담하고 있는 PF 채무인수, 자금보충, 책임준공 등 구체적인 신용공여 및 우발채무 내역은 본 증권신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - III. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 카. 우발채무 관련 위험' 파트에 상세히 기술되어 있으므로 투자자 여러분께서는 해당 내용을 반드시 참고하시기 바랍니다.

투자자 여러분께서는 당사의 공동·관계기업 투자를 활용한 개발 구조가 지닌 실적 변동성, 피투자법인의 실적 저하에 따른 지분법 손실 및 평가손실 발생 위험, 제공된 주식 담보권 실행 시 발생할 수 있는 지분 상실 위험, 그리고 개별 프로젝트의 유동성 위험이 신용보강 약정을 통해 당사 본체로 전이될 수 있는 재무적 연계성에 대해 각별히 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

카. 우발채무 관련 위험

당사는 부동산 개발 및 시행 사업을 전개하는 과정에서 피고 계류 중인 소송사건(13건, 약 455억 원)을 비롯하여 수분양자 중도금 대출 연대보증, 공동·관계기업에 대한 본PF 채무인수 및 자금보충약정, 주요 자산의 신탁 및 담보 제공, 장외파생상품 계약, 인적분할에 따른 연대채무 등 다변화된 형태의 우발채무 및 약정사항을 부담하고 있습니다. 이 중 구로 생각공장 현장의 경우, 준공 후 미분양 담보대출(1,650억 원)을 실행함으로써 기존의 중도금 대출 연대보증 및 타인 채무보증 구조(우발채무)를 전액 해소한 바 있습니다.
그러나 이는 우발채무가 실질적으로 소멸된 것이 아니라 당사의 재무상태표상 단독 장기차입금(1,650억 원)으로 직접 전환된 결과에 해당하므로, 결과적으로 당사의 직접적인 차입금 부담을 가중시키고 재무적 완충 능력을 제약하는 요인으로 작용하고 있습니다.

이와 함께 당사가 출자 및 공동 시공으로 참여한 군포 트리아츠 지식산업센터 현장에서는 비주택 부동산 경기 침체와 수분양자의 잔금대출 전환 차질이 맞물리면서, 중도금 대출 채무불이행에 따른 당사의 대위변제 의무가 현실화되고 있습니다. 증권신고서 제출 전일 기준 군포 트리아츠 현장의 수분양자 중도금 대출잔액은 총 2,105억 원 규모이며, 당사의 약정 분담비율(50%)을 적용할 경우 당사가 실질적으로 부담해야 할 대위변제 예상 금액은 약 1,053억 원에 달합니다.
이에 따라 금번 유상증자 대금 집행을 통한 유동성 확보에도 불구하고, 향후 해당 사업장의 입주 정체 현상이 장기화될 경우 당사의 직접적인 현금 유출 부담이 지속될 위험이 상존합니다.

나아가 당사는 군포 트리아츠 본PF(대출잔액 4,290억 원 / 약정 5,520억 원 채무인수) 및 이천 백사면 물류센터(850억 원 자금보충, 만기 2026.08.31) 등 공동·관계기업 차입금에 대해서도 대규모 신용보강을 제공하고 있으며, 당사 소유 투자부동산, 지분상품, 부동산 수익권 등에 대해 총 1조 5,603억 원 규모의 대주단 담보권을 설정하고 있는 상황입니다.
만약 주요 피투자법인 및 사업장의 분양 성과 저조, 공사비 인상, 대출 만기 연장 협의 불발 또는 자산 매각 지연 등으로 채무상환 차질이 가시화될 경우, 당사가 제공한 보증 의무가 확정 부채로 전환되거나 대주단의 담보권 실행 및 파생상품 차액 정산에 따른 대규모 현금 유출이 일시에 발생하여 전사 유동성 대응 능력을 크게 저해할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

1. 중요한 소송사건(계류중인 소송사건)증권신고서 제출일 전일 기준 당사가 피고로서 계류 중인 중요한 소송사건은 13건으로 약 455억원 수준입니다. 현 시점에서는 계류 중인 소송사건의 결과는 예측하기 어려우나, 당사의 경영진은 소송 결과가 회사의 재무상태에 중요한 영향을 미치지 아니할 것으로 판단하고 있습니다. 당사가 피고로서 계류 중인 소송가액은 아래와 같습니다.

[증권신고서 제출 전일 현재 계류중인 지배기업의 주요 소송사건 현황]

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

소송내용
소송가액
원고
피고
진행상황

[지배기업이 피고인 사건]

손해배상
726
㈜세신유나이티드 외
㈜에스케이디앤디 외
1심 진행 중

용역대금 청구 등
50
㈜라인건설 외
㈜에스케이디앤디 외
1심 진행 중

계약금 반환 등
44,788
㈜엔에스이센서 외
㈜에스케이디앤디 외
1심 진행 중

2. 담보제공 및 채무보증 현황
(1) 증권신고서 제출 전일 및 2026년 1분기말 연결실체가 부동산 개발과 관련하여 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역은 아래와 같습니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분
금융기관
대출잔액
보증금액
총보증한도
보증기간

군포 트리아츠지식산업센터
농협은행, 국민은행,하나캐피탈
210,526
252,631
480,000
중도금대출 최초 실행일로부터2026년 10월 23일까지

(기준일 : 2026년 03월 31일)
(단위 : 백만원)

구 분
금융기관
대출잔액
보증금액
총보증한도
보증기간

생각공장 구로
농협은행, 우리은행,국민은행, 기업은행,하나캐피탈
169,928
203,913
431,852
중도금대출 최초 실행일로부터2026년 6월 12일까지(단, 우리은행은 2026년 4월 30일까지)

군포 트리아츠지식산업센터
농협은행, 국민은행,하나캐피탈
322,102
386,523
480,000
중도금대출 최초 실행일로부터2026년 10월 23일까지

'생각공장 구로 지식산업센터'의 경우, 준공(2025년 10월) 이후 실제 입주 및 잔금 납부율 정체로 2026년 1분기말 기준 2,039억 원(대출잔액 1,699억 원) 규모의 중도금 대출 연대보증 의무를 부담하고 있었습니다. 그러나 당사는 수분양자 계약해지 호실(165개) 및 미분양 호실(91개) 총 256개 호실을 담보로 2026년 5월 총 1,650억 원 규모의 2차 준공 후 담보대출을 실행하여 기존 수분양자 중도금 대출을 전액 대위변제하였습니다. 이 과정에서 당초 공동시행사인 ㈜태영디앤아이의 지분율(40%)에 대해 제공했던 타인 채무보증 약정을 해지하고 당사가 단독 주채무자로 약정 구조를 변경함에 따라, 증권신고서 제출 전일 기준 '생각공장 구로' 관련 수분양자 중도금 대출 연대보증 잔액 및 대위변제 미상환 대출잔액은 '0원'으로 전액 소멸하였습니다. 다만 이는 우발채무가 해소된 대신 당사의 재무상태표상 단독 장기차입금(1,650억 원)으로 직접 계상되어 관리되고 있음을 유의하시기 바랍니다.

반면, 당사가 출자(㈜군포복합개발PFV 지분 25.2%) 및 공동 시공(태영건설, SK에코플랜트)으로 참여한 '군포 트리아츠 지식산업센터(A-1BL)'의 경우, 2026년 4월 말 사용승인(준공)을 완료하고 2026년 05월 26일부터 입주가 개시되었습니다. 그러나 최근 국내 부동산 경기 회복 둔화 및 지식산업센터 전반의 공급 과잉 여파로 인한 금융기관의 LTV(담보인정비율) 하향 조정으로 수분양자들의 잔금대출 가능 규모가 축소되었습니다. 이에 따라 계약을 포기하거나 납부 여력이 없는 수분양자들의 중도금 대출 채무불이행이 발생하면서 당사의 실질적인 대위변제 의무가 현실화되고 있습니다.

증권신고서 제출 전일 기준 군포 트리아츠 현장의 수분양자 중도금 대출잔액은 총 2,105억 원(농협은행 585억 원, 국민은행 512억 원, 하나캐피탈 1,008억 원)입니다. 당사는 해당 중도금 대출에 대해 공동 시공사인 SK에코플랜트와 각각 50%씩 중첩적 연대보증을 제공하고 있으므로, 당사의 약정 분담비율(50%)을 적용한 당사 실질 부담 대위변제 소요 예상 금액은 약 1,053억 원 규모입니다. 당사는 금번 유상증자를 통해 조달되는 자금 중 일부를 해당 군포 트리아츠 수분양자 중도금 대출 잔액에 대한 대위변제 자금으로 사용할 예정입니다.

결과적으로 과거 우발채무로 분산되어 있던 중도금 대출 연대보증 리스크는 구로 현장의 단독 차입금 전환 및 군포 현장의 실질 대위변제(1,053억 원)로 인해 당사 본체의 직접적인 현금 유출 및 자금 부담으로 가시화되고 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점을 각별히 유의하시기 바랍니다

(2) 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체의 채무인수 및 자금보충약정 등 현황은 다음과 같습니다.① 종합요약표

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분(주1)
종 류
사업장 구분
보증한도(주2)
보증금액(주2)
대출잔액

2026년 07월 27일
만기구분
2025년말

3개월이내
3개월초과6개월이내
6개월초과 1년이내
1년초과2년이내
2년초과3년이내
3년초과

정비사업
담보대출
생각공장 구로지식산업센터
26,400
22,000
-
-
-
-
-
-
-
22,000

정비사업
담보대출
생각공장 구로지식산업센터
13,440
11,200
-
-
-
-
-
-
-
11,200

기타사업
본PF
군포 트리아츠지식산업센터
360,000
269,000
269,000
-
-
-
-
269,000
-
212,000

기타사업
본PF
군포 트리아츠지식산업센터
192,000
192,000
160,000
-
-
-
-
160,000
-
160,000

기타사업
담보대출
이천 백사면물류센터(A동)
41,500
41,500
41,500
-
41,500
-
-
-
-
41,500

기타사업
담보대출
이천 백사면물류센터(B동)
43,500
43,500
43,500
-
43,500
-
-
-
-
43,500

합 계
676,840
579,200
514,000
-
85,000
-
-
429,000
-
490,200

(주1)
보증의 대상이 다른 '책임준공'과 상대적으로 위험이 적은 '중도금 대출' 신용보강은 종합요약표 작성 대상에서 제외하였습니다.

(주2)
컨소시엄 사업은 종합요약표 상 회사 부담률을 고려한 금액을 기재하였으며, 전체 한도 등의 정보는 보증 세부내역에 공시하였습니다.

② 세부내역

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

사업지역
사업장 구분
PF 종류
신용보강종류
보증한도(전체)
부담률(연결)
보증금액
채무자
대출잔액(연결)
대출기간
만기일
유형
책임준공약정금액

채무자
특수관계자유무
2026년 07월 27일
2025년말

서울특별시 구로구구로동 636-89번지 일원
생각공장 구로지식산업센터(주1)
담보대출
지급보증
26,400
100%
22,000
㈜태영디앤아이
-
-
22,000
2026.03.16~2026.06.26
2026.06.26
차입금
-

지급보증
13,440
100%
11,200
-
11,200
2026.03.16~2026.06.26
2026.06.26
차입금
-

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급기일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

경기도 군포시 당동150-1번지 일원
군포 트리아츠지식산업센터(주1)
본PF
채무인수
360,000
100%
269,000
㈜군포복합개발피에프브이
관계기업
269,000
212,000
2025.06.23~2028.06.23
2028.06.23
차입금
360,000

채무인수,자금보충
192,000
100%
192,000
160,000
160,000
2025.06.23~2028.06.23
2028.06.23
차입금
192,000

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 차주는 미지급 경과이자(연체이자 포함) 전액을 대주에게 지급하여야 하며, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

경기도 이천시백사면 현방리267-2번지 외 20필지
이천 백사면 물류센터(A동)
담보대출
채무인수,자금보충
41,500
100%
41,500
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
공동기업
41,500
41,500
2021.03.24~2026.08.31
2026.08.31
차입금
-

경기도 이천시백사면 현방리270-3 외 16필지
이천 백사면 물류센터(B동)
담보대출
채무인수,자금보충
43,500
100%
43,500
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
공동기업
43,500
43,500
2021.03.24~2026.08.31
2026.08.31
차입금
-

(주1)
연결실체는 기재된 신용보강 외에 책임착공/준공의무, 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역이 있습니다.

[생각공장 구로 지식산업센터]

당사는 '생각공장 구로 지식산업센터' 개발사업과 관련하여 수분양자들의 중도금 대출약정에 대해 대주단 앞으로 총보증한도 4,319억 원(2026년 1분기말 기준 보증금액 2,039억 원) 규모의 연대보증 의무를 부담하고 있었습니다. 당해 사업장은 준공 시점 기준 84.3%의 분양률을 기록하였으나, 준공(2025년 10월) 이후 실제 입주 및 잔금 납부율이 저조하여 대출 만기 시점까지 수분양자가 상환하지 못할 경우 당사가 이를 대신 상환해야 하는 대위변제 위험이 존재하고 있었습니다. 이에 따라 2026년 3월말 기준 당사의 연대보증 의무가 적용되는 수분양자의 중도금 대출잔액은 1,699억 원 규모였습니다.

이러한 상황에서 당사는 미분양 91개 호실을 담보로 830억 원 규모의 1차 준공 후 담보대출을 실행하여 기존의 PF 대출금을 상환하였습니다. 해당 차입 과정에서 당사는 공동 시행사인 ㈜태영디앤아이의 사업장 지분율(40%)에 해당하는 약정지분분 332억 원(보증한도 120% 적용 시 398억 원)에 대해 타인 채무보증을 제공한 바 있습니다.

[2026.06.19 [정정]타인에대한채무보증결정]

정정신고(보고)

정정일자
2026-06-19

1. 정정관련 공시서류
타인에 대한 채무보증 결정

2. 정정관련 공시서류제출일
2026-03-10

3. 정정사유
조기상환 일정 확정으로 인한 채무보증기간 종료일 정정

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

4. 채무보증내역채무보증기간 종료일
2026.06.30
2026.06.26

-

타인에 대한 채무보증 결정

1. 채무자
태영디앤아이

- 회사와의 관계
-

2. 채권자
베스트에이제일차 주식회사, 베스트에이제이차 주식회사, 구로원클라우드 주식회사

3. 채무(차입)금액(원)
83,000,000,000

4. 채무보증내역
채무보증금액(원)
39,840,000,000

자기자본(원)
570,030,647,132

자기자본대비(%)
6.99

대규모법인여부
미해당

채무보증기간
시작일
-

종료일
2026-06-26

5. 채무보증 총 잔액(원)
1,327,392,258,040

6. 이사회결의일(결정일)
2026-03-10

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
0

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 본 채무보증은 생각공장 구로 지식산업센터의 미분양 담보대출약정에 대한 연대보증건임. (상기 채무보증금액은 총 차입금액 830억원 중 채무자 약정지분분 332억의 120% 금액임)- 상기 4. 자기자본은 2024년말 연결재무제표 기준임- 상기 4. 채무보증기간은 최초인출일로부터 24개월까지임- 상기 5. 채무보증 총 잔액은 2025년 3분기 기준 총 잔액임- 채무보증금액, 채무보증기간 등은 진행상황에 따라 변동가능함

※ 관련공시
-

(후략)

이후 입주 지정기간 종료에 따라 수분양자들의 계약해지 호실(165개 호실)이 추가로 발생함에 따라, 이에 대한 중도금 대출 대위변제 재원 및 잔여 사업비 확보가 요구되었습니다. 이에 당사는 기존 미분양 91개 호실과 계약해지 165개 호실을 통합한 총 256개 호실을 담보로 삼아, 2026년 5월 총 1,650억 원 규모의 2차 준공 후 담보대출을 실행하였습니다. 조달재원 1,688억 원 중 1차 상환 830억 원 및 금융비용 141억 원을 제외한 717억 원이 중도금 대출 대위변제액 등으로 투입되었습니다

생각공장 구로 준공 후 담보대출(2차) 자금 용도

조 달
사 용

2차 담보대출
1,650억원
1차 담보대출 상환
830억원

계좌 잔고(1차)
38억원
중도금대출 대위변제 등 사업비
717억원

-
-
금융비용
141억원

합 계
1,688억원
합 계
1,688억원

자료: 당사 제시

1차 및 2차 담보대출 최초 실행 시에는 시공사 ㈜태영디앤아이의 사업장 지분율(40%)을 감안하여 중첩적 연대보증 약정을 체결함에 따라, 1분기말 기준으로 ㈜태영디앤아이 약정지분분에 대한 타인 채무보증(우발채무)이 공시 서류상 계상되어 있었습니다. 그러나 이후 당사가 단독 주채무자로 약정 구조를 변경함에 따라 해당 연대보증건은 최종 소멸되었습니다.

[2026.06.17 [정정]타인에대한채무보증결정]

정정신고(보고)

정정일자
2026-06-17

1. 정정관련 공시서류
타인에 대한 채무보증 결정

2. 정정관련 공시서류제출일
2026.05.20

3. 정정사유
약정구조 변경으로 인한 타인에 대한 연대보증 소멸

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

1. 채무자
태영디앤아이
-

2. 채권자
메리츠증권, 현대차증권 외 기타
-

3. 채무(차입)금액(원)
165,000,000,000
-

4. 채무보증내역채무보증금액(원)
79,200,000,000
-

4. 채무보증내역자기자본(원)
578,600,183,114
-

4. 채무보증내역자기자본대비(%)
13.69
-

4. 채무보증내역채무보증기간/시작일
2026-06-30
-

4. 채무보증내역채무보증기간/종료일
2028-07-01
-

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
-
당사 단독 주채무자로 약정구조가 변경됨에 따라 해당 연대보증건이 소멸됨.

-

타인에 대한 채무보증 결정

1. 채무자
-

- 회사와의 관계
-

2. 채권자
-

3. 채무(차입)금액(원)
-

4. 채무보증내역
채무보증금액(원)
-

자기자본(원)
-

자기자본대비(%)
-

대규모법인여부
미해당

채무보증기간
시작일
-

종료일
-

5. 채무보증 총 잔액(원)
1,267,276,160,237

6. 이사회결의일(결정일)
2026-05-20

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
0

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
참석

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 본 채무보증은 생각공장 구로 지식산업센터의 준공 후 미분양대출에 대한 연대보증건임. (상기 채무보증금액은 총 차입금액 1,650억원 중 채무자 약정지분분 660억의 120% 금액임)- 상기 4. 자기자본은 2025년말 연결재무제표 기준임.- 상기 4. 상기 채무보증 종료일은 대출 약정상의 만기 예정일이며, 실제 보증 기간은 본 채무보증 약정에 따른 피담보채무가 전액 변제(상환)되는 시점까지임- 상기 5. 채무보증 총 잔액은 2026년 1분기 기준 총 잔액임.- 채무보증금액, 채무보증기간 등은 진행상황에 따라 변동가능함.- 당사 단독 주채무자로 약정구조가 변경됨에 따라 해당 연대보증건이 소멸됨.

※ 관련공시
-

자료: 전자공시시스템

결과적으로 증권신고서 제출 전일 현재 '생각공장 구로 지식산업센터'와 관련하여 공동시행사 등을 위해 부담하고 있던 타인 연대보증 및 지급보증 구조(우발채무)는 전액 소멸되었습니다. 현재 잔존하는 2차 미분양 담보대출 잔액 1,650억 원은 타인에 대한 신용보강이나 우발부채가 아닌 당사의 단독 채무에 해당하며, 재무상태표상 장기차입금으로 계상되어 관리되고 있습니다. 투자자 여러분께서는 2026년 1분기말 기준 우발채무로 계상되었던 리스크 요인이 후속 약정구조 변경을 통해 당사의 단독 차입 구조로 재편되었음을 인지하시기 바랍니다.

[군포 트리아츠 지식산업센터]

당사는 '군포 트리아츠 지식산업센터' 개발사업(시행사: ㈜군포복합개발피에프브이)과 관련하여 대주단과 본PF 대출약정을 체결하고 신용보강을 제공하고 있습니다. 증권신고서 제출 전일(2026년 7월 27일) 기준 당사가 부담하고 있는 본PF 신용보강 내역은 총 2건으로, 총 대출약정 4,600억 원 중 선/중순위 대출 약정금액 3,000억 원에 대해서는 SK에코플랜트와 중첩적으로 이자자금보충 및 조건부 채무인수 의무(보증한도 3,600억 원, 대출잔액 및 보증금액 2,690억 원)를 부담하고 있으며, 후순위 대출 약정금액 1,600억 원에 대해서는 SK에코플랜트와 중첩적인 자금보충 및 조건부 채무인수 약정(보증한도 및 보증금액 1,920억 원, 대출잔액 1,600억 원)을 제공하고 있습니다.

아울러 당사는 시공사로서 책임착공 및 책임준공 의무를 부담하고 있으며, 책임준공 미이행 시 ㈜군포복합개발피에프브이의 본PF 차입금에 대하여 SK에코플랜트와 중첩적으로 채무인수 의무(약정금액 5,520억 원, 제출 전일 기준 대출잔액 3,970억 원)를 부담하는 약정을 체결하고 있습니다.

해당 사업장은 2026년 4월 준공을 완료하고 5월부터 본격적인 입주를 개시하였으나, 부동산 경기 둔화 및 금융권의 담보대출 심사 강화 등으로 수분양자의 잔금 대출 조달이 지연됨에 따라 분양률 대비 실입주 및 잔금 납부율이 다소 정체되어 있습니다. 준공 이후 입주 지정기간 내 잔금 납부가 지연될 경우, 당사는 시공사이자 주주로서 수분양자의 중도금 대출에 대한 대위변제 의무 발생 및 추가 입주지원·마케팅 비용 등 잔여 사업비 투입 부담이 발생할 수 있습니다.

[2025.06.18 [정정]타인에대한채무보증결정]

정정신고(보고)

정정일자
2025-06-18

1. 정정관련 공시서류
타인에 대한 채무보증 결정

2. 정정관련 공시서류제출일
2025-05-28

3. 정정사유
채무보증기간의 변경

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

채무보증내역 중채무보증기간 시작일
2025-06-19
2025-06-23

채무보증내역 중채무보증기간 종료일
2028-06-18
2028-06-23

-

타인에 대한 채무보증 결정

1. 채무자
㈜군포복합개발피에프브이

- 회사와의 관계
-

2. 채권자
트리아츠군포엔제일차(주)등

3. 채무(차입)금액(원)
460,000,000,000

4. 채무보증내역
채무보증금액(원)
552,000,000,000

자기자본(원)
570,030,647,132

자기자본대비(%)
96.84

대규모법인여부
미해당

채무보증기간
시작일
2025-06-23

종료일
2028-06-23

5. 채무보증 총 잔액(원)
1,285,061,918,200

6. 이사회결의일(결정일)
2025-05-28

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
참석

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 본 채무보증은 (주)군포복합개발피에프브이가 시행하고 당사가 시공하는 경기도 군포시 복합 시설 공사의 대출약정 관련, 당사가 책임준공 미이행 시 대출금(4,600억원)에 대한 채무인수할 수 있음을 확약하는 내용임4,600억 중 1,600억원 상당에 대해서는 추가적으로 자금보충 확약 및 조건부 채무인수 확약이 포함되어 있으며, 보증 효력은 최초인출일부터 최대 3년까지 유지됨(채무보증금액은 대출한도 4,600억원의 120%이며, 이는 한도기준임)- 상기 4. 채무보증내역 中 자기자본은 2024년말 연결재무제표 기준임- 상기 4. 채무보증내역 中 채무보증기간은 최초인출일로부터 36개월까지이며, 책임준공 이행기한은 최초 인출일로부터 13개월임책임준공 이행 완료시 4,600억에 대한 보증의무 소멸하나, 이와 별도로 1,600억에 대해서는 자금보충 확약 및 조건부 채무인수 의무는 존속함- 상기 5. 채무보증 총 잔액은 결정일 현재 타인을 위한 채무보증 총 잔액임- 채무보증금액, 채무보증기간 등은 진행상황에 따라 변동가능함

※ 관련공시
2024-07-01 타인에대한채무보증결정2024-04-02 타인에대한채무보증결정

【채무자의 요약 재무상황】

(단위 : 백만원)

구분
자산총계
부채총계
자본총계
자본금
매출액
당기순이익

당해 연도
-
-
-
-
-
-

전년도
276,910
280,458
-3,549
5,000
136,300
26,758

전전년도
248,883
279,189
-30,306
5,000
58,313
-13,583

[건설업을 영위하는 법인의 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련사항]

(단위 : 원)

채무자
보증제공처(금융기관등)
PF 유형
유형별 금액
비고

(주)군포복합개발피에프브이
트리아츠군포엔제일차(주)등
기타 PF Loan
460,000,000,000
-

합계

460,000,000,000

(후략)

자료: 당사 정기보고서

이러한 수분양자 중도금 대출 대위변제 및 준공 후 사업비(입주촉진비, 금융비용 등) 발생 가능성에 대응하기 위해, 당사는 금융기관 주선 하에 기존 본PF 대출 구조를 증액하는 재구조화를 추진하고 있습니다. 본PF 재구조화안은 기존 대출약정 4,600억 원(선순위, 중순위, 후순위)의 틀을 유지하되, 후순위 대출 한도를 1,800억 원 증액하여 총 6,400억 원 규모로 재편하는 내용을 포함하고 있습니다.

증액 조달 추진 금액(1,800억 원)은 추가 사업비 충당 및 수분양자 중도금 대출 대위변제 재원 등으로 활용할 계획이며, 구체적인 세부 자금 사용목적 및 내역은 본 증권신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적' 항목에 기재하였습니다.

다만, 상기 본PF 재구조화 및 증액 계획은 본 증권신고서 제출일 현재 대주단과 협의 중인 잠정안으로, 향후 각 금융기관 내부 승인 여부에 따라 세부 대출 조건의 변동은 물론 해당 재구조화의 추진 및 진행 여부가 변경될 수 있습니다. 투자자께서는 본PF 증액 재구조화의 최종 성사 여부 및 군포 현장의 입주율 추이에 따라 당사의 우발채무 현실화 및 추가 자금 부담 규모가 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[이천 백사면 물류센터]

당사가 공동기업 형태로 투자하여 개발한 '이천 백사면 물류센터' 사업장(A동 및 B동)과 관련하여, 현재 당사의 연결 재무제표상에는 대규모의 자금보충 및 채무인수 약정이 우발부채로 잡혀있습니다. 본 약정은 해당 사업장이 조달한 담보대출의 만기 시점까지 자산 자체의 운영 재원이나 현금 창출력만으로 원리금 상환이 부족할 경우, 당사가 자금 공급 확약에 따라 직접적인 재무적 채무이행 의무를 부담하게 되는 구조입니다.증권신고서 제출 전일 현재 대출 잔액 및 당사의 보증 한도 금액은 이천 백사면 물류센터 A동(경기도 이천시 백사면 현방리 267-2번지 외 20필지) 관련 415억 원, B동(경기도 이천시 백사면 현방리 270-3 외 16필지) 관련 435억 원 등 총 850억 원 규모입니다. 해당 대출의 차입 금리는 연 5.7% 고정금리이며, 원리금 전액의 상환 만기일이 2026년 08월 31일이
나, 본 사업장의 소유자인 부동산 펀드 운용사가 진행중인 자산 매각 일정에 맞추어 2026년 09월말까지 대출만기를 연장하는 방안 등 대주단과 금융조건을 협의 중인 것으로 확인하였습니다.

[2025.08.27 [정정]타인에대한채무보증결정]

정정신고(보고)

정정일자
2025-08-27

1. 정정관련 공시서류
타인에 대한 채무보증 결정

2. 정정관련 공시서류제출일
2025-08-27

3. 정정사유
채무보증기간의 변경

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

채무보증내역 중채무보증기간 종료일
2025-08-31
2026-08-31

기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기 4. 채무보증기간은 대출 약정서 발효일로부터 대출만기일(2025년 8월 31일)까지임
- 상기 4. 채무보증기간은 대출 약정서 발효일로부터 대출만기일(2026년 8월 31일)까지임

기타 투자판단과 관련한 중요사항
-
- 2023년 8월 28일 공시한 「타인에 대한 채무보증 결정」과 관련하여, 대출 만기 연장에 따라 채무보증 기간이 변경되어 이를 반영하고자 정정공시함

-

타인에 대한 채무보증 결정

1. 채무자
우리은행('코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁'의 신탁업자)

- 회사와의 관계
-

2. 채권자
신한은행, 신협 외

3. 채무(차입)금액(원)
41,500,000,000

4. 채무보증내역
채무보증금액(원)
41,500,000,000

자기자본(원)
697,066,259,283

자기자본대비(%)
5.95

대규모법인여부
해당

채무보증기간
시작일
-

종료일
2026-08-31

5. 채무보증 총 잔액(원)
463,757,309,280

6. 이사회결의일(결정일)
2023-08-28

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 본건 채무보증은 경기도 이천시 소재 물류센터 개발사업 진행하는 부동산펀드(당사 출자 50%)의 대출 관련하여 만기시점까지 원리금 상환재원 부족시 당사가 자금보충할 수 있음을 확약하는 내용임 (기존 채무보증 357억원은 본건 채무보증으로 교체되는 사안임)- 상기 4. 자기자본은 2022년말 연결재무제표 기준임- 상기 4. 채무보증기간은 대출 약정서 발효일로부터 대출만기일(2026년 8월 31일)까지임- 상기 5. 채무보증 총 잔액은 2023년 6월말기준 실제 보증잔액임- 채무보증금액, 채무보증기간 등은 진행상황에 따라 변동가능함- 2023년 8월 28일 공시한 「타인에 대한 채무보증 결정」과 관련하여, 대출 만기 연장에 따라 채무보증 기간이 변경되어 이를 반영하고자 정정공시함

※ 관련공시
-

【채무자의 요약 재무상황】

(단위 : 백만원)

구분
자산총계
부채총계
자본총계
자본금
매출액
당기순이익

당해 연도
-
-
-
-
-
-

전년도
44,812
35,767
9,045
9,200
840
455

전전년도
15,239
6,650
8,590
9,600
115
-216

(후략)

자료: 전자공시시스템

[2025.08.27 [정정]타인에대한채무보증결정]

정정신고(보고)

정정일자
2025-08-27

1. 정정관련 공시서류
타인에 대한 채무보증 결정

2. 정정관련 공시서류제출일
2025-08-27

3. 정정사유
채무보증기간의 변경

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

채무보증내역 중채무보증기간 종료일
2025-08-31
2026-08-31

기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기 4. 채무보증기간은 대출 약정서 발효일로부터 대출만기일(2025년 8월 31일)까지임
- 상기 4. 채무보증기간은 대출 약정서 발효일로부터 대출만기일(2026년 8월 31일)까지임

기타 투자판단과 관련한 중요사항
-
- 2023년 8월 28일 공시한 「타인에 대한 채무보증 결정」과 관련하여, 대출 만기 연장에 따라 채무보증 기간이 변경되어 이를 반영하고자 정정공시함

-

타인에 대한 채무보증 결정

1. 채무자
중소기업은행('코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호'의 신탁업자)

- 회사와의 관계
-

2. 채권자
신한은행, 신협 외

3. 채무(차입)금액(원)
43,500,000,000

4. 채무보증내역
채무보증금액(원)
43,500,000,000

자기자본(원)
697,066,259,283

자기자본대비(%)
6.24

대규모법인여부
해당

채무보증기간
시작일
-

종료일
2026-08-31

5. 채무보증 총 잔액(원)
463,757,309,280

6. 이사회결의일(결정일)
2023-08-28

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 본건 채무보증은 경기도 이천시 소재 물류센터 개발사업 진행하는 부동산펀드(당사 출자 50%)의 대출 관련하여 만기시점까지 원리금 상환재원 부족시 당사가 자금보충할 수 있음을 확약하는 내용임 (기존 채무보증 378억원은 본건 채무보증으로 교체되는 사안임)- 상기 4. 자기자본은 2022년말 연결재무제표 기준임- 상기 4. 채무보증기간은 대출 약정서 발효일로부터 대출만기일(2026년 8월 31일)까지임- 상기 5. 채무보증 총 잔액은 2023년 6월말기준 실제 보증잔액임- 채무보증금액, 채무보증기간 등은 진행상황에 따라 변동가능함- 2023년 8월 28일 공시한 「타인에 대한 채무보증 결정」과 관련하여, 대출 만기 연장에 따라 채무보증 기간이 변경되어 이를 반영하고자 정정공시함

※ 관련공시
-

【채무자의 요약 재무상황】

(단위 : 백만원)

구분
자산총계
부채총계
자본총계
자본금
매출액
당기순이익

당해 연도
-
-
-
-
-
-

전년도
47,490
37,874
9,617
9,800
1,091
568

전전년도
17,203
8,154
9,048
9,800
42
-346

(후략)

자료: 전자공시시스템

현재 해당 펀드차원에서 자산회수를 위한 매각 절차가 진행 중에 있으며, 당사는 부동산 펀드 운용사로부터 2026년 5월 말 입찰을 거쳐 6월 중순
O자산운용사를 우선협상대상자로 선정하였으며, 2026년 8월에서 9월 중 매각 종결을 목표로 절차를 진행하고 있음을 전달받아 파악하고 있습니다.
아울러 매수 주체가 신규 담보대출 대주단과 금융조건을 협의 중인 것으로 확인하였습니다. 현재 계획대로 2026년 9월 중 매각 거래가 성공적으로 종결될 경우, 자산 처분 대금의 유입 및 정산 결과에 따라 관련 담보대출 원리금이 상환되어 당사가 부담하던 자금보충 우발부채 역시 감소 또는 해소되는 등 재무 구조 건전성이 개선되는 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 매각 최종 계약 체결 지연, 대주단과의 협의 불발 또는 최종 거래 무산 등의 불확실성이 발생할 경우, 당사의 자금보충 의무가 현실화되어 직접적인 현금 유출 부담이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 본 사업장의
금융조건 협의 결과, 매각 최종 완료 여부,및 정산 조건에 따라 당사의 우발채무 현실화 여부 및 재무적 부담 규모가 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

③ 책임착공 및 책임준공의무

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분
사업장 구분
2026년 07월 27일
2025년말

공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액
공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액

기타사업
군포 트리아츠지식산업센터(주1)
1
557,400
552,000
429,000
1
557,400
552,000
372,000

(주1)
연결실체가 진행중인 군포복합개발사업 관련, 책임착공 및 책임준공의무 미이행시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 552,000백만원을 부담합니다.

상기 기술한 '군포 트리아츠 지식산업센터' 본PF 신용보강 외에도, 당사는 시공사로서 본 사업장에 대한 책임착공 및 책임준공 의무를 추가로 부담하고 있습니다. 본 책임준공 약정은 앞서 언급한 ㈜군포복합개발피에프브이의 본PF 대출약정(총 대출약정 4,600억 원)과 동일한 차입금에 대해 설정된 약정으로, 당사가 책임준공 의무를 미이행할 경우 대출약정금액의 120%에 해당하는 총 5,520억 원(제출 전일 기준 대출잔액 4,290억 원)에 대하여 SK에코플랜트와 중첩적으로 채무인수 의무를 부담하게 됩니다.

(3) 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체가 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과 같습니다.당사는 종속·관계기업의 PF 자금 조달 및 시행 현장의 사업비 차입 등을 지원하기 위해 당사 소유의 주요 투자부동산, 지분상품(종속·관계기업 주식 및 수익증권), 부동산 수익권 등을 대주단에 담보로 제공하고 있습니다. 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 제공한 담보의 설정액 총계는 1조 5,603억 원 규모이며, 담보로 묶여 있는 자산들의 장부금액 합계는 2,280억 원에 달합니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

투자부동산
하나은행
32,400
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가 26-3)토지 및 건물
30,899

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
10,000

동서울농업협동조합
6,000
삼성동 25-13 필지
8,502

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
5,000

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
5,000
강남비엘106(역삼동 832-16) 지상 건물
2,557

하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합, 한라신용협동조합, 홍성신용협동조합
35,676
서울특별시 구로구 오류동 108-104 토지 및 건물
50,448

종속기업투자주식
성모신용협동조합, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 홍성신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합,남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 한라신용협동조합,아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 주식
15,092

관계기업투자주식
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
75

트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차(주1)
324,000
㈜군포복합개발피에프브이 주식
24,475

트리아츠군포엔제이차(주2)
36,000

트리아츠군포엔제삼차(주3)
192,000

현대건설㈜
2,500
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
1,624

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
240,000
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
40,537

신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차, 신한캐피탈, 더케이저축은행(주4)
188,400
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
521

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드(주5)
32,400

한국증권금융주식회사(신한코어부동산ⅴ일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
19,643

아벨라제일차
48,000
관계기업(㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사) 주식
33,597

부동산수익권
키움캐피탈㈜
20,800
경기도 남양주시 진접읍 연평리 76-3번지 일원 수익권(남양주 진접 공동주택)
-

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행,한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
240,000
영등포구 당산동1가 459 토지 및 건물 수익권(생각공장 당산),강남구 신사동 532-11 건물 수익권(가로수길 캔버스랩),동대문구 용두동 23-6 수익권(청량리 주상복합),영등포구 문래동3가 8-1 수익권(문래동 오피스),구로구 구로동 636-89 수익권(생각공장 구로)
-

(주1)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.

(주2)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.

(주3)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

(주4)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 1순위 담보를 제공하였습니다.

(주5)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 2순위 담보를 제공하였습니다.

이러한 담보제공 구조하에서는 각 간접 개발 프로젝트 및 사업장의 정산 성과에 따라 당사 자산의 실질적 손실 여부가 결정됩니다. 만약 해당 현장들의 분양 저조, 시행 마진 축소, 또는 금융비용 누적으로 인해 채무자가 기한 내에 차입금을 상환하지 못하는 상황이 발생할 경우, 대주단에 의해 기설정된 담보권(질권 및 토지·건물 경매 등)이 실행될 위험이 존재합니다.

담보권이 현실화될 경우 당사는 해당 투자부동산의 소유권을 상실하거나 보유 중인 종속·관계기업 지분자산 및 사업장 수익권을 강제 처분당할 수 있습니다. 이는 당사 장부에 반영된 자산가치의 직접적인 감액 손실 및 자본 축소로 직결되어 전사 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 개별 프로젝트의 부실화가 단순히 해당 현장의 실패에 그치지 않고, 당사의 별도 자산 손실로 전이될 수 있는 복합적 우발 위험에 유의하시기 바랍니다.

3. 주요 약정 현황

2026년 6월말 기준 연결실체가 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정내역은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 06월 30일)
(단위 : 백만원, 외화 각1단위)

구 분
내 역
약정한도

하나은행 등
전자외상매출채권 담보대출
3,000

통화파생상품
(주1) USD 27,627,916

(주2) 22,000

일반자금대출
16,134

당좌대출
4,000

법인카드
1,400

(주1)
가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다.

(주2)
변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

당사는 일상적인 영업활동 및 재무위험 관리를 위해 금융기관과 전자외상매출채권 담보대출, 일반자금 및 당좌대출, 법인카드 한도 약정 등을 체결하고 있으며, 가구 수입대금 지급 시 발생하는 환율변동위험과 변동이자율 노출 위험을 헤지하기 위해 통화선도계약 및 이자율스왑 약정을 각각 운용하고 있습니다.

이러한 약정 및 파생상품 계약은 외환시장 및 국내외 통화정책 등 거시경제 지표의 변동에 따라 당사의 비용 부담을 가중시킬 수 있는 요인입니다. 향후 환율이 당사의 예측 범위를 벗어나 급격하게 변동하거나 시장 금리가 불리하게 작용할 경우, 파생상품 관련 평가손실이나 거래손실이 발생하여 전사 영업외손익 및 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 존재합니다. 투자자 여러분께서는 금융기관 약정 및 파생계약 구조에서 비롯되는 잠재적 재무 변동 위험에 유의하시기 바랍니다.

4. 그 밖의 우발채무 및 약정사항
(1) 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체가 체결한 신탁계약의 내역은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

신탁자산
신탁회사
수익자
설정금액
신탁방식

서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
코리아신탁
공동1순위 : 새마을금고중앙회
26,000
지식산업센터개발관리형토지신탁

공동1순위 : 신한은행 및 신한캐피탈
39,000

공동2순위 : 엠에이디더블유성수더블유센터 및산은캐피탈
65,000

서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
코리아신탁
공동1순위 : 신한은행
24,000
관리형토지신탁

공동1순위 : 교보생명보험
42,000

공동1순위 : 농업협동조합중앙회
42,000

공동1순위 : 수산업협동조합중앙회
18,000

공동1순위 : 코리안리재보험
18,000

공동1순위 : JB우리캐피탈
12,000

공동1순위 : NH농협캐피탈
12,000

공동1순위 : 산은캐피탈
6,000

공동1순위 : 신한카드
6,000

공동1순위 : 농협은행(신한BNPP부동산론전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
6,000

2순위 : 태영건설
149,880

서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
코리아신탁
공동1순위 : 신한은행
11,520
관리형토지신탁

공동1순위 : 중소기업은행
11,520

공동1순위 : 신용협동조합중앙회
7,200

공동1순위 : 신한카드
4,320

공동1순위 : 아이비케이캐피탈
1,440

공동2순위 : 신한은행
12,000

공동2순위 : 한국증권금융 주식회사
84,000

공동2순위 : 중소기업은행
96,000

공동2순위 : 신용협동조합중앙회
36000

공동2순위 : 가나안 신용협동조합
6,000

공동2순위 : 송파동부 신용협동조합
3,600

공동2순위 : 제천북부 신용협동조합
1,200

공동2순위 : 천안제일 신용협동조합
4,200

공동2순위 : 대청 신용협동조합
960

공동2순위 : 선린 신용협동조합
1,800

공동2순위 : 남부 신용협동조합
1,560

공동2순위 : 주성 신용협동조합
4,680

공동2순위 : 신한카드
36,000

공동2순위 : 아이비케이캐피탈
12,000

3순위 : 랜드로드제구차주식회사
9,600

4순위 : 태영건설
316,140

서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
신한자산신탁
공동1순위: 엔케이블루제일차주식회사
36,000
부동산담보신탁

공동1순위: 메리츠캐피탈주식회사
24,000

공동1순위: 센티넬지엠제이십일차주식회사
24,000

공동1순위: 오에스비저축은행
6,000

공동1순위: 진주저축은행
2,400

공동1순위: 금화저축은행
3,600

공동1순위: 구로클라우드주식회사
24,000

공동1순위: 신한은행
36,000

공동2순위: 구로원클라우드주식회사
30,000

공동3순위: 랜드로드제구차주식회사
12,000

공동4순위: 랜드로드제구차주식회사
33,600

공동4순위: 태영건설
19,877

서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
교보자산신탁
공동1순위 : 이태원1동새마을금고
3,000
부동산담보신탁

공동1순위 : 은평뉴타운새마을금고
2,400

공동1순위 : 구산동새마을금고
3,000

공동1순위 : 군포새마을금고
5,400

공동1순위 : 파주새마을금고
1,200

공동1순위 : 명동새마을금고
2,760

공동1순위 : 안산중앙새마을금고
4,800

공동1순위 : 이촌새마을금고
3,600

공동1순위 : 서빙고동새마을금고
2,400

공동1순위 : 성암새마을금고
2,400

공동1순위 : 용인중앙새마을금고
3,600

2순위 : 아멜리아제일차
6,000

서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
교보자산신탁
공동1순위 : 군포새마을금고
600
부동산담보신탁

공동1순위 : 이촌새마을금고
720

공동1순위 : 성암새마을금고
600

공동1순위 : 동소문새마을금고
840

공동1순위 : 신당황학새마을금고
1,080

공동1순위 : 삼척도원새마을금고
720

공동1순위 : 성남중부새마을금고
6,000

공동1순위 : 성남제일새마을금고
3,600

공동1순위 : 남한산성새마을금고
1,200

공동1순위 : 양평중앙새마을금고
720

공동1순위 : 노원새마을금고
1,200

2순위 : 아멜리아제일차
6,000

서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
하나은행
공동1순위 : 하나은행 종로금융센터지점
20,400
부동산담보신탁

공동1순위 : 포항농업협동조합
6,000

공동1순위 : 부산은행
12,000

2순위 : 하나은행 종로금융센터지점
12,000

경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
신한자산신탁
공동1순위 : 아이엠뱅크
13,100
부동산담보신탁

공동1순위 : 오케이저축은행 분당지점
15,720

공동1순위 : 진주저축은행 부산지점
3,930

공동1순위 : 동원제일저축은행 해운대지점
3,930

공동1순위 : 예가람저축은행 울산지점
6,550

공동1순위 : 모아저축은행 수원지점
3,930

공동1순위 : 유안타저축은행
6,550

공동1순위 : 애큐온저축은행
5,240

공동1순위 : 인천저축은행
3,930

공동1순위 : 영진저축은행
2,620

공동1순위 : 금화저축은행
3,930

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
신한자산신탁
1순위 : 성남수정새마을금고
12,000
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
신한자산신탁
공동1순위: 왕십리중앙새마을금고
2,760
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
신한자산신탁
공동1순위: 왕십리중앙새마을금고
1,440
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
신한자산신탁
공동1순위 : 이태원1동새마을금고
600
부동산담보신탁

공동1순위 : 남대문충무로새마을금고
2,400

공동1순위 : 드림새마을금고
2,760

공동1순위 : 반송새마을금고
3,000

공동1순위 : 벧엘새마을금고
600

공동1순위 : 별내새마을금고
2,400

공동1순위 : 세종새마을금고
1,200

공동1순위 : 신당황학새마을금고
1,200

공동1순위 : 안양제일새마을금고
1,200

공동1순위 : 열린새마을금고
1,200

공동1순위 : 의정부중앙새마을금고
2,400

공동1순위 : 전택새마을금고
840

공동1순위 : 제기동새마을금고
1,200

공동1순위 : 포천새마을금고
2,400

공동1순위 : 한강2동새마을금고
600

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
신한자산신탁
1순위 : 중원새마을금고
8,640
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
신한자산신탁
1순위 : 낙원새마을금고
5,160
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
신한자산신탁
공동1순위: 수협은행
24,000
부동산담보신탁

공동1순위: 모아저축은행
6,000

2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

공동3순위: 성남수정새마을금고
12,000

공동3순위: 왕십리중앙새마을금고
4,200

공동3순위: 이태원1동새마을금고
600

공동3순위: 남대문충무로새마을금고
2,400

공동3순위: 드림새마을금고
2,760

공동3순위: 반송새마을금고
3,000

공동3순위: 벧엘새마을금고
600

공동3순위: 별내새마을금고
2,400

공동3순위: 세종새마을금고
1,200

공동3순위: 신당황학새마을금고
1,200

공동3순위: 안양제일새마을금고
1,200

공동3순위: 열린새마을금고
1,200

공동3순위: 의정부중앙새마을금고
2,400

공동3순위: 전택새마을금고
840

공동3순위: 제기동새마을금고
1,200

공동3순위: 포천마을금고
2,400

공동3순위: 한강2동새마을금고
600

공동3순위: 중원새마을금고
8,640

공동3순위: 낙원새마을금고
5,160

서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
신한자산신탁
공동1순위 : 경남가온신용협동조합
1,200
부동산담보신탁

공동1순위 : 경남마산신용협동조합
2,400

공동1순위 : 구덕신용협동조합
3,720

공동1순위 : 구포신용협동조합
1,200

공동1순위 : 남서울신용협동조합
3,600

공동1순위 : 달구벌신용협동조합
3,600

공동1순위 : 부산진신용협동조합
3,600

공동1순위 : 성모신용협동조합
840

공동1순위 : 아산신용협동조합
4,800

공동1순위 : 인천대건신용협동조합
2,400

공동1순위 : 한라신용협동조합
2,400

공동1순위 : 홍성신용협동조합
2,400

공동1순위 : 하나은행
1,200

공동1순위 : 경남은행
2,400

당사는 영위하는 부동산 개발사업의 시행 안정성 확보와 자금 조달을 목적으로 주요 사업부지 및 건물에 대하여 부동산신탁회사와 관리형토지신탁 및 부동산담보신탁 계약을 체결하고 있습니다. 신탁 계약의 실질에 따라 해당 자산들의 법적 소유권은 수탁자인 신탁회사로 이전되어 있어 당사의 독자적인 처분이나 재담보 설정 등이 제한됩니다.

이러한 신탁 구조하에서는 금융기관 대주단 및 시공사(공동시행사 포함) 등 다양한 이해관계자가 우선수익자로 지정됩니다. 만약 개별 개발 현장의 분양 저조, 공사비 증가, 금융비용 누적 등으로 인해 채무불이행 사유가 발생하거나 사업 주체 간의 정산 분쟁이 현실화될 경우, 우선수익권을 보유한 제3자의 권리 실행(신탁재산 공매 및 강제 매각 등)에 따라 당사의 실질적인 개발 지분과 선투입 원가에 직접적인 손실이 발생할 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 당사의 핵심 시행 자산 전반에 설정된 신탁 계약 및 우선수익권 구조로 인해 잠재적인 자산 처분 제한 위험과 개별 프로젝트 부실화 시 당사의 자산 손실로 전이될 수 있는 복합적 우발 위험이 존재한다는 점에 유의하시기 바랍니다.

(5) 장외파생금융상품계약

① 성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권

구 분
내 용

거래상대방
에스에스케이제일차주식회사
에스에스케이제이차주식회사

계약일
2020년 03월 19일

만기정산일(주1)
거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여 감자대금이 지급되는 날 또는 2027년 1월 30일 중 먼저 도래하는 날(단, 2027년 1월 30일까지 기초자산을 전부 매각하지 못하는 경우 만기 정산일은 자동으로 1년 단위 연장)

명목금액(주2)
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원

기초자산
리치먼드전문투자형사모부동산투자신탁91호
한국투자성수동리테일전문투자형사모부동산투자신탁

정산방법
연결실체는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은경우 거래상대방이 연결실체에게 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 연결실체가 거래상대방에 차액을 지급

(주1)
당반기말 현재 만기일이 2027년 1월 30일로 연장되었습니다.

(주2)
수익증권의 인수대금 금액입니다.

② 세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 보통주 풋옵션 및 콜옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

행사권자
㈜에스원(주1)
디앤디인베스트먼트㈜

의무자
디앤디인베스트먼트㈜
㈜에스원(주1)

행사대상자산
보통주 800,000주

행사가격
주당 5,000원(총액 4,000,000,000원)

행사기간
PM/FM 계약이 종료한 날로부터 3개월 이내

(주1)
세미콜론문래위탁관리부동산투자회사의 비지배주주입니다.

③ 디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 풋옵션 및 콜옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

행사권자
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사
지배기업

의무자
지배기업
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사

행사대상자산
㈜DDILVC와 체결한 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립된 투자기구 중 마지막 투자기구의 발행주식 또는 수익증권 전부

행사요건
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오기준 분배금액(주1)보다 작은 경우
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오기준 분배금액(주1)보다 큰 경우

행사가격
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 + (포트폴리오 기준 분배금액(주1) - 실제 분배금액)
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 - (포트폴리오 기준 분배금액(주1) - 실제 분배금액)

행사기간
마지막 본건 투자기구의 투자대상자산 처분 예정일로부터 25 영업일 이전의 날부터 7 영업일 이전의 날까지의 기간

(주1)
포트폴리오 기준 분배금액 : 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립되는 투자기구 전체에 대한 ㈜DDILVC의 누적 예상회수금

④ ㈜군포복합개발피에프브이 제1종 종류주식

구 분
내 용

거래상대방
주식회사 태영건설

계약일
2023년 1월 19일

만기일
수익 지급자(태영건설)가 매매계약에 따라 기초자산을 양수하기 위한 대금을 전액 지급한 날로부터 대상회사의 개발완료(또는 청산)에 따른 잔여재산 분배일

계약금액
6,766,370,000원

기초자산
제1종 종류주식 230,000주

정산방법
지배기업은 계약에 따른 고정수익을 지급하고, 만기 정산시에는 변동수익 정산금액이 양(+)이 되면 태영건설이 지배기업에 지급하고 음(-)이 되면 지배기업이 태영건설에 해당 금액을 지급

⑤ 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

구 분
내 용

거래상대방
한양산업개발 주식회사

계약일
2024년 2월 26일

만기정산일
본 투자신탁의 납입금 누적액이 금 이백오십억(25,000,000,000)원을 초과하는 날 또는SK디앤디 및 디앤디인베스트먼트가 본 투자신탁에 대하여 보유한 매입약정금액 한도가 모두 소진되는 날 또는 재양수기한의 종료일(2026년 4월 30일) 중 먼저 도래하는 날

기초자산
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

정산방법
(대납수익증권 취득을 위하여 납입한 납입금) + (해당 대납수익증권 취득을 위한 납입일로부터 해당 대납수익증권 양수가 완료되는 날까지 납입금에 대하여 (i) 대상기간 중 2024년 9월 30일까지의 기간동안에는 연 13%의 이율을 적용하고, (ii) 대상기간 중 2024년 10월 1일로부터 개시하는 기간동안에는 연 15%의 이율을 적용하여 일할계산한 이자금액)- (해당 대납수입증권과 관련하여 취득일로부터 양도일까지의 기간동안 본 투자신탁으로부터 수취한 이익금 등 분배액 합계액)

(주1)
당반기 중 정산이 완료되었습니다.

⑥ 문래피에이치오피에프브이 주식 풋옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)

행사권자
교보증권

의무자
당사

행사대상자산
교보증권이 보유한 문래피에이치오피에프브이 주식 전부

행사요건
문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

행사가격
매수대상주식의 권면액 및 이에 대한 교보증권의 이익배당액 (단, 양도대금 지급일 이전에 이익배당등을 통하여 지급받은 경우 당해 지급받은 금액은 공제)

행사기간(주1)
문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

(주1)
당사는 행사권자의 매수 청구일로부터 3개월 이내에 대상 주식을 양수해야 합니다. 단, 양수 시점은 문래피에이치오피에프브이 설립일로부터 2년이 경과한 이후여야 하며, 문래피에이치오피에프브이의 법인세법상 소득공제 요건 유지를 위하여 필요한 경우 당사자 간 협의에 따라 양수 기한을 6개월 범위 내에서 연장할 수 있습니다.

당사는 주요 개발 사업장의 지분 확보, 공동투자자 및 비지배주주에 대한 신용보강, 자산 유동화 등을 목적으로 증권신고서 제출 전일 현재 총 6건의 장외파생상품 계약(우선주/수익증권에 대한 풋·콜옵션, 변동수익 차액정산 약정 등)을 체결하고 있습니다. 이 중 1건(에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권)은 정산이 완료됨에 따라 증권신고서 제출 전일 현재 실질적으로 유효한 장외파생상품 계약은 총 5건입니다.

연결실체는 옵션가격결정모형 및 현금흐름할인모형 등을 적용하여 해당 파생상품의 공정가치를 평가하고 있으며, 당반기 중 상기 파생상품 계약과 관련하여 회계상 장부에 인식된 파생상품평가손익은 없습니다.

그러나 상기 장외파생상품 계약들은 기초자산의 성과 및 가치 변동에 직접적으로 연동되는 구조적 위험을 내포하고 있습니다. 향후 정산 시점 및 옵션 행사 기간 내에 기초자산(부동산 펀드 수익증권, 피투자법인 보통주 등)의 공정가치가 손상되거나, 개별 개발 프로젝트의 청산 수익률이 당초 약정한 기준치를 하회할 경우 당사의 우발채무가 확정 부채로 현실화될 수 있습니다.

특히 거래상대방의 매수청구권(풋옵션) 행사가 본격화되거나 기초자산의 평가가치 하락으로 마이너스(-) 변동수익 차액정산 의무가 발생하는 경우, 당사는 자산 가치 하락에 따른 평가손실을 재무제표에 반영함과 동시에 대규모의 현금 유출 부담을 일시에 안게 될 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 피투자법인 및 기초자산의 개발 실적에 연동된 장외파생상품 계약 구조로 인해, 향후 부동산 경기 악화 시 당사에 추가적인 평가손실 및 현금 지급 의무가 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

(6) 연결실체는 밸류제일차클라우드㈜, 밸류제이차클라우드㈜ 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 각각 120억원, 100억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.(7) 연결실체는 서울숲오피스 프로젝트 관련하여 디디아이에스에프피에프브이㈜가 용적률 560% 기준 건축계획 변경 의무를 이행하지 못하는 경우 9.96억을 한도로 하여 준공금 지급일(2028년 6월 30일) 이전 대여할 것을 확약합니다.

(8) 분할과 관련된 연대채무(연결 기준)

인적분할과 관련하여 연결실체가 분할기일 이전의 기존 채무에 대한 연대보증을 제공하는 내역은 다음과 같습니다.

분할기일
분할내역
연대보증회사

2024년 03월 01일
에스케이이터닉스㈜의 SK디앤디㈜로부터의 인적분할
SK디앤디㈜, 에스케이이터닉스㈜

결과적으로 당사는 본연의 부동산 개발 및 시행사업을 전개하는 과정에서 계류 중인 소송사건, 수분양자 중도금 대출 연대보증, 공동·관계기업에 대한 PF 채무인수 및 자금보충약정, 주요 자산의 신탁 및 담보 제공, 그리고 장외파생상품 계약과 인적분할에 따른 연대채무 등 다변화된 형태의 우발채무 및 약정사항을 부담하고 있습니다. 비록 일부 현장에서 약정 구조 변경 등을 통해 타인 신용보강 리스크를 해소하거나 자체 채무로 재편하는 등 주기적인 리스크 관리를 수행하고 있으나, 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체의 자기자본 및 자산 규모 대비 신용보강 및 담보·신탁 설정액 총량의 절대적 규모는 유의미한 수준을 형성하고 있습니다.이러한 우발채무와 약정사항은 향후 국내외 거시경제 여건 변화, 부동산 분양 시장의 회복 지연, 시공사의 책임준공 이행 여부 및 피투자법인의 정산 실적 등 다양한 외부 변수와 밀접하게 연동되어 있습니다. 만약 개별 사업장의 분양 성과가 당초 예상을 하회하거나 진행 중인 프로젝트의 사업비 증가 및 금융비용 누적으로 인해 주채무자의 채무 상환에 차질이 발생할 경우, 당사의 보증 의무가 확정 부채로 현실화되거나 담보권 실행 및 파생상품 차액 정산에 따른 현금 유출 부담이 일시에 가중될 수 있습니다.

이는 당사의 연결 및 별도 재무상태표상 부채 가산과 자산 손실로 직접 반영되어 전반적인 재무 건전성 지표와 유동성 대응 능력을 저하시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사가 보유한 소송, 보증, 담보, 파생상품 및 연대채무 등 우발채무 전반의 현실화 가능성이 전사적 재무 안정성에 미칠 수 있는 복합적인 리스크 요인에 각별히 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

타. 계열편출 완료에 따른 대규모 기업집단 규제 해제 및 신용도·지배구조 변동 위험

당사는 2026년 07월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열회사 제외 승인을 통지받음에 따라, 기존 SK그룹 계열회사 및 지주회사의 자회사에서 공식적으로 탈퇴(계열편출) 완료되었습니다. 금번 계열편출 완료에 따라 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 공시대상기업집단 및 상호출자제한기업집단 소속 계열회사 지위가 해소되었으며,
계열사 간 채무보증 제한, 상호출자 금지, 대규모 내부거래 이사회 의결 및 공시 의무 등 대규모 기업집단 관련 규제 대상에서 제외되어 행정적 부담은 일부 완화되었습니다.

그러나 대기업 집단 지위에 따른 공시 의무가 해제됨에 따라 일반 투자자 관점에서는 최대주주 및 특수관계인 간의 주요 거래 내역이나 의사결정 경로를 파악하는 데 과거 대비 제한이 발생할 수 있습니다. 또한 당사는 SK그룹 주채무계열 체계에서 제외되어 개별 독자 실체로 분리됨에 따라,
과거 대기업 집단을 통해 누려왔던 대외 신인도 및 금융권 여신 심사 시의 간접적인 신용 보완 효과(계열의 유사시 지원가능성 등)를 상실하였습니다. 이러한 지배구조 변동에 따른 신용도 차감 리스크는 이미 당사의 사모사채 신용등급 하향('BBB-' 부정적)에 반영된 바 있습니다.

향후 당사에 대한 금융기관의 개별 독자신용도 평가 기조가 정착됨에 따라,
기존 PF 대출의 만기 연장 시 추가 담보 제공 요구, 차환 발행 금리 상향 조정 등 실질적인 조달 비용 부담이 지속·가중될 위험이 상존합니다. 향후 단기 현금흐름 및 주주가치 변동성 위험이 실재하오니 투자자 여러분께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사는 2026년 07월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열회사 제외 승인을 통지받음에 따라, 기존 SK그룹 계열회사 및 지주회사의 자회사에서 공식적으로 탈퇴(계열편출) 완료되었습니다.

본 계열편출 완료에 따라 당사는 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」상 공시대상기업집단 및 상호출자제한기업집단 소속 계열회사 지위가 해소되었으며, 관련 공시 내용 및 법률 규정은 다음과 같습니다.

[독점규제 및 공정거래에 관한 법률]

내용

제32조(계열회사 등의 편입 및 제외 등)
① 공정거래위원회는 공시대상기업집단의 국내 계열회사로 편입하거나 국내 계열회사에서 제외하여야 할 사유가 발생한 경우에는 해당 회사(해당 회사의 특수관계인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 요청에 의하거나 직권으로 국내 계열회사에 해당하는지를 심사하여 국내 계열회사로 편입하거나 국내 계열회사에서 제외하고 그 내용을 해당 회사에 통지하여야 한다.

② 공정거래위원회는 공익법인을 공시대상기업집단에 속하는 회사를 지배하는 동일인의 특수관계인으로 편입하거나 제외하여야 할 사유가 발생한 경우에는 해당 공익법인(해당 공익법인의 특수관계인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 요청에 의하거나 직권으로 특수관계인에 해당하는지를 심사하여 특수관계인으로 편입하거나 특수관계인에서 제외하고 그 내용을 해당 공익법인에 통지하여야 한다.

③ 공정거래위원회는 제1항 또는 제2항에 따른 심사를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 회사 또는 공익법인에 주주 및 임원의 구성, 채무보증관계, 자금대차관계, 거래관계, 그 밖에 필요한 자료의 제출을 요청할 수 있다.

④ 공정거래위원회는 제1항 또는 제2항에 따라 심사를 요청받은 경우에는 30일 이내에 그 심사결과를 요청한 자에게 통지하여야 한다. 다만, 공정거래위원회가 필요하다고 인정할 경우에는 60일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다.

[2026.07.16 지주회사의 자회사 탈퇴]

1. 자회사내역
가. 회사명
에스케이디앤디㈜ (SK D&D Co.,Ltd.)

나. 대표자
김도현

다. 주요사업
부동산개발 및 운영업

라. 최근 사업연도 요약재무내용(백만원)
자산총계
1,586,561

부채총계
1,007,901

자본총계
578,660

자본금
18,617

2. 자회사에 대한 지분비율
탈퇴 전
소유주식(주)
5,821,751

소유비율(%)
31.3

탈퇴 후
소유주식(주)
5,821,751

소유비율(%)
31.3

3. 지분가액의 자산총액비중
탈퇴 전
지분가액(백만원)
74,227

자산총액비중(%)
4.2

탈퇴 후
지분가액(백만원)
74,227

자산총액비중(%)
4.2

4. 자회사총수
탈퇴 전(사)
6

탈퇴 후(사)
5

5. 탈퇴사유
지배력 상실에 따른 지주회사의 자회사 탈퇴

6. 탈퇴일자
2026-07-16

7. 이사회결의일(결정일)
2026-07-16

- 사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

8. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기 '1. 자회사내역'의 '라. 최근 사업연도 요약재무내용'은 에스케이디앤디㈜의 2025년 말 연결재무제표를 기준으로 작성하였습니다.- 상기 '3. 지분가액의 자산총액비중'의 '지분가액'은 당사가 보유한 에스케이디앤디㈜ 주식의 2025년 말 별도재무상태표상 장부가액으로서, 매각예정비유동자산으로 분류된 금액입니다. '자산총액비중'은 당사의 2025년 말 별도재무제표상 자산총액을 기준으로 산정하였습니다.- 상기 '6. 탈퇴일자' 및 '7. 이사회결의일(결정일)'은 공정거래위원회로부터 계열회사 제외를 통지받은 날입니다.

※ 관련공시
-

자료: 전자공시시스템

금번 계열편출 완료에 따라 당사는 과거 대기업 집단 소속으로서 적용받던 계열사 간 채무보증 제한, 상호출자 금지, 대규모 내부거래에 대한 이사회 의결 및 공시 의무, 비상장 자회사 중요사항 공시 의무 등 공정거래법상 대규모 기업집단 관련 규제 대상에서 제외됩니다.

[대규모 기업집단 정책]

구분
내용

출자총액 제한
출자총액 제한 적용회사는 순자산액의 40%를 초과하는 타회사 주식취득이 금지(단, 금융업 또는 보험업 영위회사, 지주회사 등 지배구조 모법기업은 출총제 적용이 면제)

계열회사간 채무보증 제한
채무보증제한기업집단에 속하는 회사는 계열회사에 대하여 국내 금융기관으로부터 여신(대출,지급보증 및 채무인수)과 관련한 채무보증을 할 수 없으며 기존 채무보증은 지정 후 2년이내 해소하여야함

계열회사간의 상호출자 금지
상호출자제한기업집단 소속회사(금융·보험회사 포함)는 자기의 주식을 소유하고 있는 동일 기업집단 계열회사의 주식을 취득 또는 소유하는 것이 금지됨

중소기업창업투자회사의 계열회사주식취득 금지
상호출자제한기업집단 소속회사로서 중소기업창업지원법에 의한 중소기업창업투자회사는 국내 계열회사 주식의 취득 또는 소유가 금지됨

금융·보험회사의 의결권 제한
상호출자제한기업집단 소속회사로서 금융업 또는 보험업을 영위하는 회사는 취득 또는 소유하고 있는 국내계열회사 주식에 대하여 의결권을 행사할 수 없음

대규모내부거래의 이사회 의결 및 공시
상호출자제한기업집단 소속회사는 거래금액이 당해 회사 자본총계 또는 자본금중 큰 금액의 5/100이상 이거나 50억원 이상인 다음의 대규모내부거래행위시에 이사회의 의결을 거친 후 이를 공시하여야 함(주요내용을 변경하고자하는 때도 동일)

비상장회사등의 중요사항 공시
- 소유지배구조와 관련된 중요사항- 경영활동과 관련된 중요한 사항

기업집단현황공시
상호출자제한기업집단 소속회사*는 기업집단의 일반현황, 임원ㆍ이사회현황, 주식소유현황, 특수관계인과의 거래현황 등을 공시 * 직전 사업연도말 자산총액이 100억원 미만인 회사로서 청산 중에 있거나 1년 이상 휴업중인 회사는 제외

자료: 공정거래위원회

상기 규제 적용 제외에 따라 당사의 경영상 행정적 부담은 일부 완화되었습니다. 그러나 동시에 대기업 집단 지위에 따른 공시 의무가 해제됨에 따라, 일반 투자자 관점에서는 최대주주 및 특수관계인 간의 주요 거래 내역이나 의사결정 경로를 파악하는 데 과거 대비 제한이 발생할 수 있습니다.

또한, 당사는 SK그룹 주채무계열 체계에서 제외되어 개별 독자 실체로 분리됨에 따라, 과거 대기업 집단을 통해 누려왔던 대외 신인도 및 금융권 여신 심사 시의 간접적인 신용 보완 효과(계열의 유사시 지원가능성 등) 역시 상실되었습니다.

이러한 지배구조 변동에 따른 신용도 차감 리스크는 이미 당사의 신용등급에 일정 부분 반영되어 있습니다. 당사의 사모사채 신용등급은 계열편출 추진 및 대기업 집단 지원가능성 배제 우려 등이 선반영되어 이미 BBB-(부정적) 수준으로 하향 조정된 바 있습니다. 향후 당사에 대한 금융기관의 개별 독자신용도 평가 기조가 정착됨에 따라, 기존 PF 대출의 만기 연장 시 추가 담보 제공 요구, 차환 발행 금리 상향 조정 등 조달 비용 부담이 지속·가중될 위험이 상존합니다.

투자자께서는 대규모 기업집단 규제 적용 제외에 따른 행정 부담 완화 이면에, 이미 가시화된 신용등급 하향 및 독자신용도 전환에 따른 자금 조달 여건 악화, 그리고 사모펀드 지배 구조 편입에 따른 주주가치 변동성 위험이 동시에 실재함을 유의하시기 바랍니다.

파. 특수관계자 거래 관련 위험
당사는 프로젝트별 특수목적법인(PFV), 사모펀드, 리츠 등을 설립하여 개발을 진행하고, 당사가 해당 기구들의 지분을 취득하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 후 비즈니스 단계별로 매출을 일으키는 고유의 디벨로퍼 사업 구조를 취하고 있습니다.
당사의 전체 영업수익 대비 특수관계자 매출 비중은 2023년 20.4%에서 2024년 70.7%까지 급격히 상승한 후 2025년 33.2%, 2026년
반기

39.3
%를 기록하는 등 매년 상당한 변동성을 보이고 있습니다. 이처럼 당사의 외형 실적과 현금 유입은 특수관계자 법인들의 개발 사이클, 분양 성과 및 자산 매각 정산 시점에 직접 연동되는 특성을 지니고 있습니다.

또한 당사는 특수관계자와의 거래 과정에서 대규모 수취채권 및 대여금 잔액을 보유하고 있습니다.
2026년
반기말
기준 당사의 특수관계자 대상 수취채권 잔액은
252
억 원, 대여금 잔액은
648
억 원에 달하여 당사의 가용 현금(
반기말
별도 현금성자산
341.6
억 원) 대비 상당한 자금이 유보되어 있습니다.. 해당 채권 및 대여금은 개별 사업장의 영업 현금흐름이나 자산 매각을 재원으로 회수되어야 하므로, 최근의 비주택 부동산 경기 둔화가 지속되어 프로젝트 법인들의 유동성이 악화될 경우 회수 기간 장기화 및 대손충당금 설정으로 이어져 당사의 유동성을 제약할 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 당사의 매출, 채권, 대여금 등 전반적인 재무 구조가 관계기업들과 고도로 얽혀 있어 이들의 사업 성패가 당사의 재무안정성에 직접적인 영향을 미친다는 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

2026년
반기와 2025년
반기에 별도기준 당사와 매출 등 거래 또는 채권, 채무 잔액이 있는 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분
기업명

당사에 지배력을 보유한 기업
한앤코개발홀딩스(유)

종속기업투자

디앤디인베스트먼트㈜, 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호, ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사, 디앤디프라퍼티솔루션㈜,
㈜문래에이치피오피에프브이(주1), 아벨라제일차㈜(주1)

공동기업투자

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호, 코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁, 메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜, ㈜아파트테크, 이든일반사모부동산투자신탁제17호,
㈜커넥트파이클라우드(주2)

관계기업투자

㈜킨텍스몰, ㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토), ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)(주4), 엘비일반사모부동산투자신탁 58호, 와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사, 와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사, 디디아이방배피에프브이㈜, ㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사, 이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호, ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사, ㈜군포복합개발피에프브이, ㈜하우빌드, ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사, ㈜한국공간데이터, 신한정상화제1호일반사모부동산투자회사, ㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜한국공간서비스(주5), 사무실청소거주청소시설관리쓱싹뚝딱유한회사(주5), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주4), 송파비즈클러스터피에프브이㈜, 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호, ㈜에스시티공덕피에프브이, 디디아이에스에프피에프브이㈜(주3), 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호, ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사,
㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1)

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자(주6)
SK디스커버리㈜, SK㈜, SK에코플랜트㈜, SK네트웍스㈜, SK케미칼㈜, SK이노베이션㈜, SK브로드밴드㈜, 행복나래㈜, SK바이오사이언스㈜, SK가스㈜, 에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜), SK핀크스㈜, 프롭티어㈜, SK텔레콤㈜, 코원에너지서비스, 에스케이이터닉스㈜

자료: 당사 2026년
반기
보고서.

(주1)
당반기 중 신규 취득하였습니다.

(주2)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주3)
관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자에 해당하여 관계기업으로 분류되었습니다.

(주4)
관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주5)
관계기업투자인 ㈜한국공간데이터의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주6)
동 회사 등은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 9에서 정의하는 특수관계자에는 해당하지 않으나, 공정거래위원회가 지정한 대규모기업집단계열회사는 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 10에서 규정하는 실질관계에 따른 특수관계자라는 증권선물위원회의 의결사항에 따라 특수관계자로 분류되는 기업 혹은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 12에 따라 특수관계자로 분류되는 기업입니다.

[특수관계자 거래 추이- 별도기준]
(단위: 백만원)

구 분
2026년 반기
2025년 반기
2025년
2024년
2023년

매출 등, 특수관계자거래
60,727
67,734
113,812
428,105
64,788

매입 등, 특수관계자거래
4,052
2,740
7,486
7,327
9,225

영업수익
154,359
228,202
342,706
605,896
318,228

영업수익 내 특수관계자 매출액 비중
39.3%
29.7%
33.2%
70.7%
20.4%

자료: 당사 정기보고서

당사의 전체 영업수익 대비 특수관계자 매출 비중을 살펴보면 2023년 20.4% 수준에서 2024년에는 70.7%까지 급격하게 상승하였으며, 2025년에는 다시 33.2% 수준으로 조정되는 등 매년 변동폭이 큰 편입니다. 이는 당사의 매출 구조가 특정 대형 프로젝트의 진행 상황에 크게 의존하고 있음을 보여주며, 분기별 혹은 사업연도별 외형 성장세가 일정하지 않고 불규칙하게 나타나는 원인이 됩니다. 이처럼 당사의 전사 외형 실적과 재무 지표는 특수관계자와 진행하는 개별 프로젝트의 거래 규모와 성격에 따라 매년 상당한 변동성을 보이고 있습니다.

이와 같이 특수관계자 거래 비중이 높고 사업연도별 변동성이 큰 이유는 프로젝트별로 특수목적법인(PFV), 사모펀드, 리츠 등을 설립하여 개발을 진행하고, 당사가 해당 기구들의 지분을 취득하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 후 비즈니스 단계별로 매출을 일으키는 당사 고유의 부동산 개발 사업(디벨로퍼) 진행 방식에 기인합니다. 당사는 이들 프로젝트 법인으로부터 정기적으로 수취하는 개발 대행(PM) 및 자산관리 용역 수수료뿐만 아니라, 대형 개발 자산의 통매각이나 사업지 지위양수도 대금, 그리고 대규모 도급 공사의 공정 진행률에 따라 거액의 매출을 일시에 인식하는 구조를 취하고 있습니다. 이에 따라 특정 시점의 개발 사이클과 분양 및 매각 정산 시점에 따라 사업연도별 실적 변동성이 확대되는 경향을 보입니다.

당사의 별도기준 특수관계자 거래 상세 내역은 아래와 같습니다.

[특수관계자 거래 상세 내역- 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

전체 특수관계짜
전체특수관계자 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

디앤디프라퍼티솔루션㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜문래에이치피오피에프브이
아벨라제일차㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
이든일반사모부동산투자신탁제17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등,특수관계자거래
666,109,424
400,000,000
244,077,260
1,386,301
0
89,260,274
247,945,205
600,000,000
510,088,931
25,092,055
85,769,206
153,385,212
19,576,314,186
308,732
600,000,000
2,447,995,227
919,431,136
34,048,767,123
162,000
0
0
4,536,000
0
0
0
1,134,000
102,968,550
0
0
0
0
2,144,340
60,726,875,162

매입 등,특수관계자거래
222,454,494
0
0
0
448,385,314
0
0
0
0
0
0
0
16,464,412,934
0
0
0
0
15,092,287,188
1,405,470
1,531,700,500
105,856,149
0
63,425,993
14,811,149
5,061,049
0
681,632,040
1,724,964
7,000,000
9,900,000
379,670
0
34,650,436,914

자산매각
0
0
0
4,052,000,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4,052,000,000

(2025년 반기)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜(주1)
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
SK매직㈜
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
63,432,330
650,391,790
198,455,343
1,264,232,945
305,316,438
30,000,000,000
25,092,055
85,769,206
31,560,033,112
91,388
600,000,000
120,000,000
420,000,000
0
2,316,301,636
114,054,794
0
0
0
4,536,000
0
0
0
0
1,134,000
5,346,000
0
0
0
0
0
0
67,734,187,037

매입 등, 특수관계자거래
0
231,529,458
0
0
12,714,000
0
0
0
0
0
0
0
0
142,977,940
0
0
1,050,258,300
103,736,934
30,350,000
0
87,568,716
36,671,994
14,801,520
9,199,152
0
659,976,544
1,861,036
40,000,000
7,000,000
9,900,000
967,930
300,000,000
2,739,513,524

자산매각
0
0
0
0
500,000,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
115,200,000
0
0
0
615,200,000

(2025년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
코원에너지서비스
SK렌터카㈜
SK피아이씨글로벌㈜
㈜휴비스
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
90,748,640
1,344,976,540
437,756,167
1,923,536,773
1,283,738

61,643,836
171,232,877
461,957,535

35,900,000,000
384,849,535
50,600,000
172,960,000
62,654,549,267
739,162
1,200,000,000
120,000,000
420,000,000
0
4,727,669,300
230,000,000

262,979,262
3,000,000,000
85,079,190
0
21,960,670
0
9,072,000
0
0
0
0
2,268,000
54,883,850
0
0
0
0

0
21,470,209

113,812,216,551

자산취득
0
0
0
0
0

0
0
500,000,000

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
351,762,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0

851,762,000

매입 등, 특수관계자거래
0
486,333,853
0
0
0

0
0
29,309,000

0
0
0
0
0
0
0
4,200,000
0
215,588,799
0
0

0
0
0
4,380,550,138
233,089,984
30,350,000
0
175,166,013
36,671,994
29,557,995
18,330,500
0
1,318,061,434
3,586,000
40,000,000
164,200,000
1,203,190

19,800,000
300,000,000

7,485,998,900

자산매각

특수관계자거래에 대한 기술
당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 지분변동 등으로 인하여 특수관계자 지위의 변경이 있었던 경우, 거래내역은 변경시점을 기준으로 작성하였습니다.

당기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

(2024년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
코원에너지서비스
SK렌터카㈜
SK피아이씨글로벌㈜
㈜휴비스
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
174,881,387
665,058,607
369,742,335
1,890,893,259
36,003,848
680,000,000

810,000,000
7,859,270
93,764,384

408,920,448
44,069,260
34,849,376,248
324,630
1,200,000,000
720,000,000
420,000,000
0
3,330,814,416
122,806,211
33,849,890
160,136,816,009
219,673,880,000

0
0
0
17,365,680
0
0
13,625,806
0
2,268,000
16,161,010
0
0

0
28,536,164
177,115,450
0
1,974,452,157
206,339,948
0
428,104,924,417

자산취득

매입 등, 특수관계자거래
0
1,030,543,842
0
0
0
0

26,989,000
0
0

0
0
0
0
0
0
0
278,997,363
0
0
0
0
0

3,274,219,104
209,428,241
30,000,000
0
232,364,122
173,112,412
48,890,286
20,016,982
0
1,418,892,372
3,223,722
30,000,000

26,150,000
0
0
22,314,560
500,838,833
0
911,000
7,326,891,839

자산매각
0
0
0
0
0
0

0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
186,982,833
0
0
186,982,833

특수관계자거래에 대한 기술

전기 손익계산서 상 중단영업손익으로 분류된 금액이 포함되어 있습니다.

(2023년)
(단위 : 원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
디앤디인베스트먼트㈜
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜이에스에스에스코
현대사모부동산투자신탁20호
㈜커넥트파이클라우드
약목에코파크㈜
의성황학산풍력발전㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모투자신탁
음성에코파크㈜
풍백풍력발전㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
글렌몬트디앤디솔라프로젝트1㈜
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사
엘비일반사모부동산투자신탁58호
대호지솔라파크㈜
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜한국공간데이터
칠곡에코파크㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK렌터카㈜
SK엠앤서비스㈜
SK피아이씨글로벌㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
㈜휴비스
SK매직㈜
SK핀크스㈜
SK텔레콤㈜
에스케이이터닉스㈜
㈜이에스에스에스코
SK하이닉스㈜
SK쉴더스㈜
㈜한국거래소시스템즈

매출 등, 특수관계자거래
9,629,873
222,385,810
353,574,161
120,000,000
991,916,713

1,394,653,754
91,886,575
336,677,419
1,792,082,639
5,015,627,397
40,000,000
40,000,000
80,499,519
33,161,083,627
-101,357,172

15,839,236,802

1,200,000,000
540,000,000
123,270,547
5,929,921
0

28,696,439
120,594,594
0
2,220,623,409
0
0
0
50,995,620
0
0
0
162,724,643
10,800,000
0
2,268,000
41,458,640
874,709,741
0
0
0

18,502,135
0
64,788,470,806

부동산과 그 밖의 자산의 매각, 특수관계자거래
0
0
0
0
0

0
0
0
0
742,457,371
0
0
0
578,051,330
0

0

0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
1,320,508,701

매입 등, 특수관계자거래
0
1,437,930,889
0
0
0

1,106,311,127
0
9,480,000
0
0
0
0
0
0
0

0

0
0
0
0
268,366,860

0
0
650,000
0
3,183,139,990
203,450,372
30,000,000
0
438,583,900
58,665,968
122,470,045
0
73,476,930
48,061,946
0
2,003,588,080
0
2,856,758
84,064,470
11,350,500

137,002,877
5,688,000
9,225,138,712

부동산과 그 밖의 자산의 구입, 특수관계자거래
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0

0
0
0
0
0

0
0
0
0
252,503,000
0
0
0
0
0
0
0
0
625,000
0
0
0
0
0
0

0
622,000,000
875,128,000

특수관계자거래에 대한 기술

전기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

전기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

지위이전 양수도계약에 따라 당사에서 선급금 등으로 처리한 금액에 대한 청구 금액이 포함되어 있습니다.

전기 손익계산서 상 중단영업손익으로 분류된 금액이 포함되어 있습니다.

자료: 당사 정기보고서

과거 2024년에 발생한 주요 특수관계자 거래의 경우, 당사가 개발 완료한 우량 자산인 명동N빌딩을 관계기업 리츠인 ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사에 매각함에 따라 매각 대금 약 1,601억 원이 특수관계자 매출로 반영되었습니다. 아울러 지식산업센터 개발 부지 유동화를 위해 엘비일반사모부동산투자신탁 58호에 생각공장 영등포(양평동 부지)의 사업권 및 용지를 양도하며 약 2,197억 원의 매각 매출을 실현하였습니다. 상기 대형 프로젝트 계약들이 2024년 중 일시에 회계상 매출로 인식됨에 따라 당해 연도 특수관계자 매출 등 거래 규모는 4,281억 원으로 일시적 정점을 기록하였습니다.

이어진 2025년에는 당사가 선확보했던 성수동 고진모터스 부지 복합개발(성수MXD) 사업의 유동화 과정에서 이든일반사모부동산투자신탁17호 향으로 359억 원의 용지 매각 매출이 발생하였습니다. 더불어 당사가 신축공사 도급계약을 맺고 진행 중인 군포 트리아츠 지식산업센터 현장의 골조 공사가 본격화됨에 따라, 공동기업인 ㈜군포복합개발피에프브이로부터 진행률 기준 도급 공사 매출 및 분양 대행 수수료 등 총 627억 원을 인식하였습니다.

가장 최근인 2026년
반기에는 관계기업인 ㈜군포복합개발피에프브이로부터 군포 트리아츠 지식산업센터 현장의 공정 진행에 따른 도급 기성 및 PM 대행 용역 매출
195.8억 원을 인식하였습니다. 또한 관계기업인 ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사에 대해서는 보유 오피스 자산의 매각 정산이 완료됨에 따라 일회성 매각 자문 수수료 및 용역 매출
340.5억 원이 계상되었습니다.
그 외 ㈜문래에이치피오피에프브이에 대한 자산 매각(40.5억 원), 송파비즈클러스터피에프브이㈜(
24.5억원), ㈜에스시티공덕피에프브이(
9.2억 원) 등 당사가 출자한 주요 초기 개발 현장들로부터 인허가 및 착공 준비 단계에 맞춘 PM 용역 매출 등이 안정적으로 반영되었습니다.

이처럼 개별 특수관계자별 거래 규모의 변동은 당사가 지분을 출자하여 관계 및 공동기업으로 편입시킨 각 프로젝트 법인들이 어느 비즈니스 단계(인허가, 착공, 공사진행, 매각 정산 등)에 와있는지에 따라 매출 인식 시점과 규모가 결정되는 구조적 요인에 기인합니다. 결과적으로 당사의 실적과 현금유입은 당사가 통제하거나 참여하는 특수관계자 법인들의 개발 사이클과 분양 및 매각 정산 시나리오에 직접 연동되는 구조입니다.

한편, 당사는 2026년 7월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열제외 승인을 통지받아 SK그룹 계열편출이 최종 완료되었으나, 2026년
반기 기준 여전히 종전 SK 계열사들과의 매입 거래(SK㈜
15.3억 원, SK가스㈜
6.8억 원 등 총
24.2억 원 규모) 및 일부 영업상 거래 관계가 존재하고 있습니다. 계열편출 완료에 따라 기존 SK그룹 계열사들과의 거래는 향후 계약 갱신 시점 등에 따라 거래 조건이 변경되거나 기존 거래 관계가 일부 축소·단절될 위험이 존재합니다. 다만, 상기 종전 SK 계열사들과의 거래 금액은 당사의 전체 매입 규모 및 전사 자산 외형 대비 비중이 미미한 수준으로 해당 거래 관계가 일부 변동되거나 축소되더라도, 당사의 전사 재무 구조 및 사업 지속 가능성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

당사의 최대주주 변경 및 SK그룹 계열편출 완료와 관련한 상세 사항은 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - III. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 타. 계열편출 완료에 따른 대규모 기업집단 규제 해제 및 신용도·지배구조 변동 위험' 항목을 참고하시기 바랍니다.

[특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시 - 별도기준]

(2026년 반기말)
(단위 : 원)

구 분
회사명
채권(주1)
채무

종속기업투자
디앤디프라퍼티솔루션㈜
114,154,448
586,629,727

디앤디인베스트먼트㈜
-
10,787,830

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
2,199,814,874
-

㈜문래에이치피오피에프브이
1,386,301
-

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
150,904,110
-

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
419,178,082
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
946,000,000
-

관계기업투자
디디아이에스에프피에프브이㈜
283,213,808
-

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
2,411,272,329
-

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
129,838,466
-

㈜군포복합개발피에프브이
10,804,057,643
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
988,322,880
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜
5,485,196,055
-

㈜에스시티공덕피에프브이
5,671,233
-

대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자
SK디스커버리㈜
320,399
80,554,105

SK㈜
433,638,025
150,300,811

SK에코플랜트㈜
140,937,000
87,938,151

SK케미칼㈜
4,485,583
-

SK이노베이션㈜
9,060,818
-

행복나래㈜
-
453,624

SK바이오사이언스㈜
1,121,396
-

SK가스㈜
670,483,580
2,183,011,781

SK텔레콤㈜
-
10,890,000

합 계
25,199,057,030
3,110,566,029

자료: 당사 2026년 반기보고서

(주1)
자금거래로 인한 채권은 제외하였습니다.

2026년
반기말 기준 당사의 특수관계자 대상 수취채권 잔액은 총
252.0
억원이며, 채무액 잔액은 총
31.1
억원입니다. 수취채권의 경우 송파비즈클러스터피에프브이㈜(
54.9억 원), ㈜군포복합개발피에프브이(
108.0억 원), ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사(
24.1억 원), ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사(
22.0 억 원) 등 주로 직접 시행하거나 지분을 출자한 부동산 간접투자기구 및 PFV에 집중되어 있습니다.

해당 채권들은 대규모 자금이 선투입된 개별 사업장 법인의 자체적인 영업 현금흐름 창출이나 자산 매각, 또는 외부 자금 조달 및 자본 재구조화 등을 재원으로 회수되어야 하므로, 최근의 비주택 부동산 경기 둔화가 지속되어 각 프로젝트 법인의 유동성 환경이 악화될 경우 수취채권의 회수 기간이 장기화되거나 대손충당금 설정 압박이 커질 수 있습니다.

[특수관계자 자금거래에 관한 공시- 별도기준]

(2026년 반기)
(단위 : 원)

구 분
회사명
거래내역
기초
증가
감소
유동성대체
기말

종속기업투자
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
유동성장기대여금
10,700,000,000
-
-
-
10,700,000,000

㈜문래에이치피오피에프브이
장기대여금
-
5,500,000,000
-
-
5,500,000,000

공동기업투자
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
단기대여금
2,500,000,000
-
-
-
2,500,000,000

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
단기대여금
900,000,000
-
-
-
900,000,000

관계기업투자
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
단기대여금
3,760,000,000
-
-
-
3,760,000,000

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
단기대여금
1,100,000,000
-
-
-
1,100,000,000

송파비즈클러스터피에프브이㈜
유동성장기대여금
-
-
(9,800,000,000)
9,800,000,000
-

디디아이에스에프피에프브이㈜
장기대여금
9,210,000,000
-
-
-
9,210,000,000

송파비즈클러스터피에프브이㈜
장기대여금
27,500,000,000
-
-
(9,800,000,000)
17,700,000,000

㈜군포복합개발피에프브이
장기대여금
8,426,600,000
-
-
-
8,426,600,000

㈜에스시티공덕피에프브이
장기대여금
5,000,000,000
-
-
-
5,000,000,000

합 계
69,096,600,000
5,500,000,000
(9,800,000,000)
-
64,796,600,000

자료: 당사 2026년 반기보고서

당사는 자생력이 부족한 사업 초기 단계의 PFV 및 관계/종속기업의 자금 조달을 지원하기 위해 자금 대여 약정을 체결하고 있습니다. 2026년
반기말 기준 당사의 특수관계자 대상 대여금 잔액은 총
648.0억 원으로 자산 규모 대비 적지 않은 자금이 대여금 형태로 유보되어 있습니다.

2026년 반기 중 ㈜문래에이치피오피에프브이에 대한 55.0억 원의 신규 장기대여금이 발생하고, 송파비즈클러스터피에프브이㈜ 대여금 중 98.0억 원의 유동성 대체가 이뤄졌으며, 송파비즈클러스터피에프브이㈜(기말 177.0억 원), 디디아이에스에프피에프브이㈜(92.1억 원), ㈜군포복합개발피에프브이(84.3억 원), 종속기업 ㈜디디아이오에스108(107.0억 원) 등에 대한 기존 대여금 수치가 유지되고 있습니다.

개별 실체의 가용 현금(
반기말 별도 현금성자산
341.6억 원) 규모를 고려할 때, 특수관계자에 대여된
648.0억 원의 자금은 당사의 자체 운전자본 활용을 제약하는 요인입니다. 피대여 법인들의 사업 진행 차질로 인해 만기 연장이 지속되거나 회수가 불가능해질 경우 당사의 실질적인 유동성 저하로 직결될 수 있습니다.

[특수관계자 지분거래에 관한 공시- 별도기준]

(단위 : 원)

구 분
회사명
거래내역
2026년 반기
2025년 반기

종속기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
출자
-
126,000,000

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
배당금수령
6,221,904,461
-

현대사모부동산투자신탁20호
처분
-
70,345,862

㈜문래에이치피오피에프브이
출자
4,750,000,000
-

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
배당금수령
-
453,490,263

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
처분
-
496,877,829

디앤디프라퍼티솔루션㈜
출자
-
4,065,891,977

공동기업투자
㈜커넥트파이클라우드
처분
7,272,209
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
출자
-
30,000,000,000

관계기업투자
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
출자
11,270,000,000
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
출자
15,000,000,000
-

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
출자
3,271,405,725
-

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
배당금수령
192,137,970
161,371,303

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
배당금수령
988,322,880
1,037,739,024

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
출자
2,500,000,000
-

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
배당금수령
117,823,561
117,626,138

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
배당금수령
153,385,212
127,039,906

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)
처분
4,800,000,000
-

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
출자
140,000,000
-

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
배당금수령
107,839,055
-

디디아이방배피에프브이㈜
출자
240,000,000
558,500,000

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
출자
-
180,000,000

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
출자
-
300,000,000

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
출자
-
20,000,000,000

합 계
49,760,091,073
57,694,882,302

자료: 당사 2026년 반기보고서

2026년
반기 중 당사의 특수관계자 관련 지분 거래 합계액은 총
497.6억 원입니다.
세부적으로는 종속기업 코람코117호 신탁(62.2억 원), 관계기업 ㈜디앤디플랫폼리츠(9.9억 원), ㈜디디아이에스씨57리츠(1.5억 원), ㈜디디아이레지덴셜1호(1.9억 원) 등 피투자법인들로부터 총 77.8억 원의 배당금을 수령하였으며, 당반기 중 처분이 완료된 공동기업 ㈜커넥트파이클라우드 지분 매각을 통해 727만 원 및 관계기업 ㈜파스토로보틱스 지분 처분을 통해 48.0억 원의 대금이 유입되었습니다.

한편, 2026년 반기 중 ㈜디디아이와이에스40(150.0억 원), ㈜디디아이브이씨제1호(112.7억 원), ㈜문래에이치피오피에프브이(47.5억 원), 에이치에이치알13호신탁(32.7억 원) 등에 대한 신규 지분 출자(총 371.7억 원)가 발생하여 관련 현금 유출 부담이 수반되었습니다. 향후 예정된 신규 프로젝트 진행 시 관계기업 투자 주식에 대한 추가 출자 요인이 발생할 수 있으므로 지분 거래에 따른 자본 유출 가능성을 배제할 수 없습니다.

투자자께서는 당사의 매출, 채권, 대여금 등 전반적인 재무 구조가 자체 개발 사업장 및 관계기업(PFV/펀드)들과 고도로 얽혀 있으며, 이들의 사업 성패가 당사의 개별 재무안정성에 직접적인 영향을 미치고 있음을 감안하여 투자에 임하시기 바랍니다.

3. 기타위험

가. 최대주주의 청약 참여 계획 및 유상증자 참여에 따른 지분율 변동 관련 사항

당사의 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는
증권신고서 제출 전일 현재 당사 보통주식 총
14,649,420주(지분율 약 78.69%)
를 보유
하고 있습니다.
이는 한앤코개발홀딩스 유한회사의 기존 보유 지분(약 47.42%) 외에, 2025년 9월 30일 에스케이디스커버리 주식회사와 체결한 주식매매계약(5,821,751주, 지분율 약 31.27%)의 거래종결이 2026년 8월 11일 자로 완료됨에 따른 것입니다. 당사는 한앤코개발홀딩스 유한회사가 지분율 약 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 대해 청약 참여할 계획임을 확인하였습니다.
한편,
한앤코개발홀딩스 유한회사는
본 정정 증권신고서 제출일인 2026년 08월 10일로부터 최소 1년간
당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 당사에 확인
하였습니다. 투자자 여러분께서는 유상증자 이후 최대주주 지분율 변동 추이 및 주주 구성 관련 사항에 유의하시기 바랍니다.

당사의 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는 증권신고서 제출 전일 현재 당사 보통주식
총 14,649,420주(지분율 약 78.69%)를 보유하고 있습니다.
이는 한앤코개발홀딩스 유한회사 기존 보유 지분(약 47.42%) 외에, 2025년 9월 30일 에스케이디스커버리 주식회사와 체결한 주식매매계약(5,821,751주, 지분율 약 31.27%)의 거래종결이 2026년 8월 11일 자로 완료됨에 따른 것입니다. 양사 간 주식매매계약의 주요 내용은 다음과 같습니다.

[2026.08.11 [정정]투자판단 관련 주요 경영사항]

정정신고(보고)

정정일자
2026-08-11

1. 정정관련 공시서류
투자판단관련주요경영사항

2. 정정관련 공시서류제출일
2025.10.01

3. 정정사유
거래종결일 변경

4. 정정사항

정정항목
정정전
정정후

2. 주요내용
(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 양도인과 양수인 간 주식매매계약 종결합의서 따라 거래종결일은 2026년 8월 12일입니다.
(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 거래종결일은 2026년 8월 11일입니다.

-

투자판단 관련 주요경영사항

1. 제목
최대주주 변경을 수반하는 주식양수도 계약 체결

2. 주요내용
당사의 최대주주인 에스케이디스커버리 주식회사는 보유하고 있는 당사의 보통주식5,821,751주(지분율 약 31.27%)를 한앤코개발홀딩스 유한회사에게 양도하는 계약을 체결하였습니다.　1. 계약체결일 : 2025년 9월 30일　2. 계약내용(1) 계약 주식수 : 5,821,751주(에스케이디스커버리㈜ 보유 당사 주식 5,821,751주, 보통주 기준 약 31.27% 전부)(2) 양수도 금액: 일금 칠백사십이억이천칠백삼십이만오천이백오십원정 (74,227,325,250원)(3) 양수도 단가: 1주당 12,750원(4) 계약 당사자- 양도인 : 에스케이디스커버리 주식회사- 양수인 : 한앤코개발홀딩스 유한회사(5) 주식 양수도 및 대금지급 일정- 거래종결일은 2026년 8월 11일입니다.- 거래종결일에 양수인은 당사에게 매각 금액을 지급하고, 당사는 양수인에게 대상주식을 계좌대체 등의 방식으로 이전하며, 각 당사자는 위 의무를 동시 이행합니다.

3. 이사회결의일(결정일) 또는 사실확인일
2025-09-30

- 사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 상기 '3. 이사회결의일(결정일) 또는 사실확인일'은 본 주식매매계약 체결일입니다.- 상기의 내용은 주식매매계약 이행과정에서 변동될 수 있으며, 향후 주식매매계약 내용 중 변경사항이 발생할 경우 재공시할 예정입니다.

※ 관련공시
2025-10-01 투자판단 관련 주요경영사항

자료: 전자공시시스템

당사는 한앤코개발홀딩스 유한회사가 지분율 약 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 대해 청약 참여할 계획임을 확인하였습니다.한편, 한앤코개발홀딩스 유한회사는
본 정정 증권신고서 제출일인 2026년 08월 10일로부터 최소 1년간 당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 당사에 확인하였습니다. 최대주주 외 구주주의 청약 참여율에 따른 증자 후 예상 지분율 구조는 아래와 같사오니, 투자자 여러분께서는 유상증자 이후 최대주주 지분율 변동 추이 및 주주 구성 관련 사항에 유의하시기 바랍니다.

[최대주주외 구주주 청약률에 따른 증자 후 최대주주 예상 지분율]

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주)

증권신고서 제출 전일
주식매매계약 거래 종결 시
유상증자 후

최대주주 청약률 100%
최대주주 청약률 120%
비 고

주식 수
지분율
주식 수
지분율
주식 수
지분율
주식 수
지분율

8,827,669
47.42%
14,649,420
78.69%
49,828,799
78.72%
49,828,799
78.72%
최대주주외 구주주 청약률 100% 가정

85.11%
54,579,610
86.23%
최대주주외 구주주 청약률 50% 가정

92.62%
56,864,674
93.48%
최대주주외 구주주 청약률 0% 가정

자료 : 당사 제시주1) 상기 주식수 및 지분율은 보통주 기준입니다.주2) 증권신고서 제출 전일 현재 한앤코개발홀딩스 유한회사는 금번 유상증자에서 보유 지분율에 따라 배정받는 주식 전량(신주배정기준일 전 위 주식매매계약에 따른 거래종결이 이루어지면 총 35,179,379주)에 대하여 청약에 참여할 계획임을 확인하였습니다.

나. 유상증자 이후 주식분산 미달, 거래량 미달 사유에 따른 상장폐지 관련 위험

한국거래소 「유가증권시장 상장규정」에 따르면 규정에서 정한 상장폐지 사유가 발생할 경우 거래소는 해당 주식을 상장폐지할 수 있으며, 금번 주주배정 유상증자의 특성을 고려할 때 검토가 필요한 요건은
'주식분산 미달' 및 '거래량 미달' 두 가지 요건입니다.

주식분산 미달 요건은 최근 사업연도 말 기준 일반주주 수가 200명 미만이거나 일반주주 소유주식 비율이 유동주식수의 5% 미만인 경우 관리종목으로 지정(단, 일반주주 소유주식 총수 200만 주 이상 시 예외)됩니다. 당사의 2026년 06월 30일 기준 현황은
일반주주 수 10,577명, 소유주식 수 3,956,670주(21.25%)로 지정 기준에 해당하지 않으며, 예외 인정 기준(200만 주 이상) 또한 충족하고 있습니다. 금번 유상증자 완료 후 구주주 청약률 0% 및 최대주주 120% 청약이라는 보수적인 시나리오를 가정하더라도
증자 후 일반주주 소유주식 비율은 약 6.5%로 지정 기준(5% 미만)을 상회하며, 추후 지분 변동으로 해당 비율이 5% 미만으로 하회하더라도
일반주주 소유주식 총수가 예외 인정 기준(200만 주)을 초과하므로 상장규정상 주식분산 미달 예외 요건을 충족합니다.
한편, 상장폐지 지정 우려 및 관련 불확실성을 고려하여, 한앤코개발홀딩스 유한회사는 본 정정신고서 제출일 현재 인위적으로 지분율을 확대하기 위한 목적으로 장내거래 혹은 블록딜 방식의 추가 지분 취득 행위를 진행할 의사가 없음을 당사에 확인하였습니다. 아울러 당사 역시 유동주식수 대비 일반주주 소유주식 비율을 감소시킬 수 있는 자기주식 취득 및 소각 계획이 존재하지 않습니다. 따라서 향후 최대주주 및 당사의 인위적인 지분 변동 행위에 따라 주식분산 미달로 인한 관리종목으로 지정될 가능성은 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 금번 유상증자 이후 주식의 거래 행태 등으로 인한 주식분산 미달 사유 발생 가능성은 배제할 수 없으니 투자자는 이 점 유의하시기 바랍니다.

거래량 미달 요건은 보통주권 기준 반기의 월평균거래량이 해당 반기 말 현재 유동주식수의 1% 미만인 경우 관리종목으로 지정(단, 반기 월평균거래량 2만 주 이상 또는 일반주주 수 300명 이상 & 지분율 20% 이상 시 예외)됩니다. 2026년 상반기 당사의
반기 월평균거래량은 785,616주(4.22%)로 지정 기준(1% 미만)에 해당하지 않으며 예외 인정 기준을 충족하고 있습니다. 금번 유상증자에 따른 모집주식수(44,681,000주) 전량 발행 후 월평균거래량이 상반기 수준을 유지한다고 가정할 경우
증자 후 월평균거래량 비율은 1.24% 수준으로 추산되어 지정 기준에 해당하지 않으나 기존 대비 기준선에 근접하게 됩니다. 향후 거래량 감소 등으로 해당 비율이 1% 미만으로 하회하더라도 보수적 시나리오 가정 시 '일반주주 지분율 20% 이상' 요건은 미충족하나
과거 반기 월평균거래량이 또 다른 예외 기준(2만 주 이상)을 상회하므로 동 규정 단서에 따라 예외 요건을 충족합니다.
또한 향후 거래 급감 시에도 유동성공급계약(LP 계약) 체결 등 거래소 규정상 예외 적용 방안을 검토·이행할 수 있으며, 이 경우 거래량 미달에 따른 관리종목 지정 예외 대상에 해당합니다. 그럼에도 불구하고 주식 거래 행태 등으로 인하여 거래량 미달에 따른 관리종목 지정 대상에 해당할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.다만 금번 유상증자 완료 이후
구주주 청약 결과에 따른 유동주식 분포 상황 변동 및 시장 거래량 추이 등에 따라 관리종목 지정 예외 적용 여부의 변동성이 발생할 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

한국거래소 「유가증권시장 상장규정」 제8조에 따르면, 상장법인이 별도로 상장폐지를 신청하지 않더라도 규정에서 정한 상장폐지 사유가 발생할 경우 거래소는 해당 주식을 상장폐지할 수 있습니다.

한국거래소 관리종목 지정 및 상장폐지 관련 여러 요건 중, 금번 주주배정 유상증자의 특성(구주주 청약 참여율 및 유동주식 분포 변화)을 고려할 때 검토가 필요한 요건은 아래의 '주식분산 미달' 및 '거래량 미달' 두 가지 요건입니다. 그 구체적인 기준 및 예외 조항은 다음과 같습니다.

[주식분산 미달 요건 검토]
한국거래소 「유가증권시장 상장규정」 제47조 제1항 제4호에 따르면, 최근 사업연도 말 기준 일반주주 수가 200명 미만이거나 일반주주 소유주식 비율이 유동주식수의 5% 미만인 경우 관리종목으로 지정됩니다. 다만, 일반주주 소유주식 비율이 5% 미만에 해당하더라도 일반주주 소유주식 총수가 200만 주 이상인 경우에는 동 규정 단서에 따라 예외가 인정되어 관리종목 지정에서 제외됩니다. 만약 관리종목으로 지정된 이후 차기 사업연도 말까지 해당 사유를 해소하지 못할 경우, 동 규정 제48조 제1항 제4호에 따라 최종 상장폐지 사유에 해당합니다.

당사의 2026년 06월 30일 기준 현황은 다음과 같습니다. 일반주주 수는 10,577명, 소유주식 수는 3,956,670주 수준으로, 유동주식수 대비 일반주주 보유주식 비율은 21.25%입니다. 따라서 당사는 현 기준 관리종목 지정 기준(유동주식수 대비 일반주주 보유주식 비율 5% 미만 또는 일반주주 수 200명 미만)에 해당하지 않을 뿐만 아니라, 상장규정상 관리종목 지정 예외 요건인 '일반주주 소유주식 총수 200만 주 이상'을 상회하여 충족하고 있습니다.

한편, 금번 유상증자 완료 후 추정 내역은 다음과 같습니다. 금번 유상증자 과정에서 구주주 청약 결과에 따라 유동주식 분포 상황이 변동될 수 있습니다. 특히 금번 유상증자는 구주주 청약 및 초과청약 배정 결과 발생한 실권주를 미발행 처리함에 따라, 최대주주 외 구주주의 청약 참여율이 저조하고 최대주주의 청약률이 높은 경우 최대주주의 지분율은 상승하게 됩니다. 다만 최대주주 외 구주주의 청약 참여율이 0%를 기록하고 최대주주가 배정물량의 120%를 청약하는 보수적인 상황을 가정하더라도, 증자 후 일반주주 보유주식 비율은 약 6.5% 수준으로 추산되어 관리종목 지정 요건인 '5% 미만'을 상회합니다. 또한 추후 지분 변동에 따라 해당 비율이 5% 미만으로 하회하는 상황이 발생하더라도, 일반주주 소유주식 총수가 예외 인정 기준인 200만 주를 초과하므로 상장규정상 주식분산 미달 예외 요건을 충족합니다.

[주식분산 미달 관리종목/상장폐지 지정 요건 검토]

구 분
2026년 6월말
유상증자 후

내 용
해당 여부
내용
해당 여부

유동주식수 대비 일반주주 소유주식 비율
5% 미만 시 관리종목 지정
21.25%
미지정
6.5%(주1)
미지정

일반주주 수
200명 미만 시 관리종목 지정
10,577명
미지정
10,577명(주2)
미지정

(예외조항)
일반주주 소유주식 총수
200만주 초과
3,956,670주
예외 해당
3,956,670주(주3)
예외 해당

주1) 보수적 추정을 위해 최대주주 청약률 120% 및 최대주주 외 구주주 청약률 0%를 가정하여 산출함주2) 유상증자 이후의 일반주주 수는 현 시점에서 추정이 불가하여 '26년 6월말 기준 수치와 동일한 것으로 가정함주3) 최대주주외 구주주 청약률 0%를 가정하여, 유상증자 후 일반주주 소유주식 총수는 '26년 6월말 기준 수치와 동일한 것으로 가정함

이처럼 금번 유상증자 이후에도 당사는 상장규정상 주식분산 기준 및 예외 요건을 모두 충족할 것으로 예상됩니다. 다만, 최대주주의 초과청약 및 구주주 청약률이 0%인 상황에서 최대주주가 추가적으로 약 1.5% 이상의 지분을 장내매수하거나, 주주 구성 재편 과정에서 일반주주 수가 200명 미만으로 급감하는 시나리오를 이론적으로 가정해 볼 경우 주식분산 미달 요건 저촉 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 한편, 일반주주 소유주식 총수(현재 3,956,670주)는 금번 증자 과정에서의 구주주 청약 결과에 따라 더욱 확대될 것으로 예상되어 예외 인정 기준(200만 주)을 지속적으로 상회할 전망입니다. 다만, 향후 주주 구성의 급격한 변동에 따라 동 수치가 기준선을 하회하는 상황 역시 고려해 볼 수 있습니다.이러한 상장폐지 지정 우려 및 관련 불확실성을 고려하여, 한앤코개발홀딩스 유한회사는 본 정정신고서 제출일 현재 인위적으로 지분율을 확대하기 위한 목적으로 장내거래 혹은 블록딜 방식의 추가 지분 취득 행위를 진행할 의사가 없음을 당사에 확인하였습니다. 아울러 당사 역시 유동주식수 대비 일반주주 소유주식 비율을 감소시킬 수 있는 자기주식 취득 및 소각 계획이 존재하지 않습니다. 따라서 향후 최대주주 및 당사의 인위적인 지분 변동 행위에 따라 주식분산 미달로 인한 관리종목으로 지정될 가능성은 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 금번 유상증자 이후 주식의 거래 행태 등으로 인한 주식분산 미달 사유 발생 가능성은 배제할 수 없으니 투자자는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[거래량 미달 요건]

한국거래소 「유가증권시장 상장규정」 제47조 제1항 제5호에 따르면, 보통주권 기준 반기의 월평균거래량이 해당 반기 말 현재 유동주식수의 1% 미만인 경우 관리종목으로 지정됩니다. 다만, 반기 월평균거래량이 2만 주 이상이거나, 일반주주 수가 300명 이상이고 해당 일반주주 소유주식 총수가 유동주식수의 20% 이상인 경우에는 동 규정 단서에 따라 예외로 인정되어 관리종목 지정에서 제외됩니다. 만약 관리종목으로 지정된 이후 다음 반기까지 이를 해소하지 못할 경우, 동 규정 제48조 제1항 제5호에 따라 최종 상장폐지 사유에 해당합니다.

2026년 상반기(2026.01.02~2026.06.30) 당사의 반기 월평균거래량은 785,616주로, 유동주식수 대비 반기 월평균거래량 비율은 4.22% 수준입니다. 이는 상장규정상 관리종목 지정 기준인 '1% 미만'에 해당하지 않으며, 예외 인정 기준인 '월평균거래량 2만 주 이상' 요건을 충족합니다. 아울러 당사의 일반주주 수 및 소유주식 비율은 각각 10,577명 및 21.25%로, 또 다른 예외 인정 기준인 '일반주주 수 300명 이상 & 지분율 20% 이상' 요건 또한 충족하는 상태입니다.

금번 유상증자에 따른 신주 발행으로 유동주식수가 증가함에 따라, 유동주식수 대비 월평균거래량 비율은 하락할 수 있습니다. 금번 유상증자 신주가 청약 및 배정결과 실권주와 단수주 없이 모집주식수(44,681,000주) 전량 발행되고 증자 후 월평균거래량이 2026년 상반기 수준(785,616주)을 유지한다고 가정할 경우, 증자 후 유동주식수 대비 반기 월평균거래량 비율은 1.24% 수준으로 추산됩니다. 해당 비율은 관리종목 지정 기준인 '1% 미만'에 해당하지는 않으나, 기존 대비 기준선에 근접하게 됩니다. 다만, 향후 거래량 감소 등으로 해당 비율이 1% 미만으로 하회하더라도, 동 규정상 예외 인정 요건을 충족합니다. 최대주주의 120% 청약 및 구주주 청약률 0%라는 보수적 시나리오 가정 시 '일반주주 지분율 20% 이상' 요건은 미충족하나, 과거 반기 월평균거래량(785,616주)이 또 다른 예외 기준(20,000주 이상)을 상회하기 때문입니다.

거래량 미달 요건 검토 세부 내역은 아래와 같습니다.

[거래량 미달 관리종목/상장폐지 요건 검토]

구 분
2026년 6월말
유상증자 후

내 용
해당 여부
내 용
해당여부

유동주식수 대비 반기 월평균거래량
1% 미만시 관리종목 지정
4.22%
미지정
1.24%(주1)
미지정

(예외조항)
월평균거래량
2만주 이상
785,616주
예외 해당
785,616주(주2)
예외 해당

일반주주 수 & 유동주식수 대비 일반주주 소유주식 비율
300명 이상 & 20% 이상
10,577명, 21.25%
예외 해당
10,577명, 6.5%(주3)
예외 미해당

주1) 반기 월평균거래량은 2026년 상반기(2026.01.02~2026.06.30) 총 거래량을 6개월로 나눈 수치임. 유상증자 후 유동주식수는 실권주 및 단수주 없이 모집주식수(44,681,000주) 전량 발행한 것을 가정주2) 유상증자 후 월평균거래량은 현 시점 추정이 불가하여 2026년 상반기 월평균거래량(785,616주)을 동일하게 적용함주3) 유상증자 후 일반주주 수는 현 시점 추정이 불가능하여 2026년 06월말 기준(10,577명)으로 가정함. 일반주주 소유주식 비율은 보수적 추정을 위하여 최대주주 120% 청약 및 구주주 청약률 0% 가정를 가정하여 추산함

유상증자 완료 이후의 월평균거래량을 현 시점에서 정밀하게 예측하는 데에는 한계가 존재하므로, 상기 추정치는 2026년 상반기 수치(785,616주)를 동일하게 적용하여 산출하였습니다. 제시된 유상증자 후 유동주식수 대비 반기월평균거래량의 비율(1.24%)은 신주 발행에 따른 유동주식수(분모) 증가만을 반영한 보수적 기준이며, 증자 이후 발행주식 확대에 따라 거래량 자체가 수반하여 증가한다고 가정할 경우 해당 비율은 1.24%를 상회할 수 있습니다. 한편, 당사는 관리종목 지정 예외 요건인 '월평균거래량 2만 주 이상' 기준을 현재도 크게 상회(785,616주)하고 있습니다. 금번 증자로 유통가능주식수가 확대됨에 따라, 향후에도 동 예외 기준을 지속 충족할 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.아울러 당사는 실적 공시 및 주요 경영사항의 적시 공시를 통해 시장과의 소통을 유지하고, 유통시장 내 거래 활성화를 도모할 예정입니다. 그럼에도 불구하고 향후 주가 변동성 확대, 주식시장 전반의 투자심리 위축 등으로 거래량이 급감하여 관리종목 지정 우려가 발생할 경우, 당사는 「유가증권시장 업무규정」 제20조의2 이하에 근거한 유동성공급계약 체결을 검토할 수 있습니다. 「유가증권시장 상장규정」 제47조 제1항 제5호 마목에 따르면 계약기간 6개월 이상의 유동성공급계약이 체결될 경우 거래량 미달에 따른 관리종목 지정 예외 대상에 해당합니다. 그럼에도 불구하고 주식 거래 행태 등으로 인하여 거래량 미달에 따른 관리종목 지정 대상에 해당할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[최근 1년 상장기업 유동성공급계약의 체결 내역]

유동성공급 대상종목
계약체결 투자중개업자
계약체결일
유동성공급기간

시작일
종료일

원티드랩 보통주식
SK증권(주)
2026-06-24
2026-06-29
2026-12-28

뉴보텍 보통주식
SK증권(주)
2026-06-08
2026-06-11
2027-06-10

매일홀딩스 보통주식
SK증권(주)
2026-03-24
2026-03-30
2027-03-29

남화산업 보통주식
대신증권(주)
2026-03-16
2026-03-21
2026-09-20

에이스침대 보통주식
대신증권(주)
2026-01-09
2026-01-16
2027-01-15

태양 보통주식
SK증권(주)
2025-09-17
2025-09-30
2026-09-29

남화산업 보통주식
대신증권(주)
2025-09-15
2025-09-21
2026-03-20

자료: 전자공시시스템

다만, 금번 유상증자 완료 이후 구주주 청약 결과에 따른 유동주식 분포 상황의 변동, 주주 구성 재편 및 향후 시장 거래량 추이 등에 따라 관리종목 지정 예외 적용 여부 및 관련 요건의 변동성이 발생할 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이러한 불확실성을 충분히 인지하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

「유가증권시장 상장규정」

제2조(정의)

12. "일반주주"란 해당 법인의 주주 중에서 최대주주등과 금융사지배구조법 제2조제6호나목의 주요주주를 제외한 주주를 말한다.

제8조(신청에 따르지 않은 상장폐지)

거래소는 상장법인 또는 상장증권이 이 규정의 상장폐지 사유에 해당하는 경우에는 상장법인이 신청하지 않더라도 해당 증권을 상장폐지할 수 있다.

제18조(정의)

7. "유동주식수"란 보통주식 또는 외국주식예탁증권의 발행 총수(이하 "보통주식총수"라 한다)에서 다음 각 목의 주식 수를 뺀 것을 말한다.

가. 정부와 예금보험공사(이하 "정부등"이라 한다)가 소유한 주식 수

나. 「외국인투자 촉진법」에 따라 설립된 외국인투자기업에서 외국투자가가 소유한 주식 수. 다만, 내국인이 소유한 주식이 보통주식총수의 100분의 51 이상인 경우만 해당한다.

다. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 또는 「기업구조조정 촉진법」 상의 절차에 따라 발행된 주식으로서 법원의 결정으로 의무보유되거나 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」에 따른 전매제한 조치로 의무보유된 주식 수. 다만, 의무보유를 증명할 수 있는 서류를 거래소에 제출한 경우만 해당한다.

라. 이 규정에 따라 의무보유되어 예탁결제원이 발행한 의무보유를 증명할 수 있는 서류를 제출하거나 제13조제3항에 따라 상장주선인이 계속 보유하는 주식 수

제47조(관리종목지정)

① 거래소는 보통주권 상장법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 보통주권을 관리종목으로 지정한다.

1. 정기보고서 미제출: 사업보고서, 반기보고서 또는 분기보고서를 법정 제출기한까지 제출하지 않은 경우

2. 감사인 의견 미달: 감사인의 감사의견 또는 검토의견이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

나. 최근 반기의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 검토의견이 부적정이거나 의견거절인 경우

3. 자본잠식: 최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우. 다만, 종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용한다.

4. 주식분산 미달: 최근 사업연도 말 현재 보통주식의 분포 상황이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 정부등이 최대주주인 법인이나 공공적 법인에는 이 호를 적용하지 않는다.

가. 일반주주의 수가 200명 미만인 경우

나. 일반주주가 소유한 주식의 총수가 유동주식수의 100분의 5 미만인 경우. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 목을 적용하지 않는다.

(1) 일반주주가 소유한 주식의 총수가 200만주 이상으로서 세칙으로 정하는 수량 이상인 경우

(2) 신규상장 당시에 제29조제1항제3호가목(4)의 국내외 동시공모 요건을 적용받은 경우로서 일반주주가 소유한 주식의 총수가 70만주 이상인 경우

5. 거래량 미달: 보통주권을 기준으로 반기의 월평균거래량이 해당 반기 말 현재 유동주식수의 100분의 1 미만인 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

가. 월평균거래량이 2만주 이상인 경우

나. 일반주주가 소유한 주식의 총수가 유동주식수의 100분의 20 이상이고, 해당 일반주주의 수가 300명 이상인 경우

다. 신규상장법인의 경우. 다만, 신규상장일이 속하는 반기에 한정한다.

라. 반기 중 매매거래정지일 수가 해당 반기의 매매거래일 수의 100분의 50 이상인 경우

마. 해당 반기 말 현재 업무규정 제20조의3제1항에 따른 유동성공급계약(계약기간이 6개월 이상인 것만 해당한다)이 체결되어 있는 경우

6. 지배구조 미달: 제77조의 사외이사 선임 의무나 제78조의 감사위원회 설치 의무를 위반한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 지배구조 미달 사유가 주주총회의 정족수 미달로 발생한 경우로서 보통주권 상장법인이 주주총회 성립을 위해 전자투표제도 도입 등 세칙으로 정하는 노력을 한 사실을 종합적으로 고려하여 거래소가 인정하는 경우에는 해당 보통주권을 관리종목으로 지정하지 아니한다.

가. 최근 사업연도의 사업보고서상 사외이사수가 제77조제1항에서 정하는 수에 미달한 경우

나. 최근 사업연도의 사업보고서상 사외이사의 수가 사외이사의 사임, 사망 등의 사유로 제77조제1항에서 정하는 수에 미달하게 된 경우로서 그 사유가 발생한 후 최초로 소집되는 주주총회에서 그 수를 충족하지 못하는 경우

다. 최근 사업연도의 사업보고서상 제78조에 따라 감사위원회가 설치되지 않은 경우

라. 최근 사업연도의 사업보고서상 감사위원의 수가 사임, 사망 등의 사유로 제78조의 감사위원회의 구성요건에 미달하게 된 경우로서 그 사유가 발생한 후 최초로 소집되는 주주총회에서 그 수를 충족하지 못하는 경우

7. 매출액 미달: 최근 사업연도 말 현재 매출액(지주회사의 경우에는 연결재무제표상 매출액을 기준으로 한다)이 300억원 미만인 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다. 가. 최근 사업연도의 보통주권 평균 상장시가총액이 1,000억원 이상인 경우

나. 제29조제1항제4호라목 또는 마목의 경영성과 요건을 충족하여 신규상장한 법인으로서 상장일이 속하는 사업연도의 다음 사업연도부터 연속하는 5개 사업연도의 경우

8. 삭제

9. 시가총액 미달: 보통주권의 상장시가총액이 500억원 미달인 상태가 30일(일수를 산정하는 경우에는 해당 보통주권의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 항에서 같다) 동안 계속되는 경우

9의2. 주가 미달: 보통주식의 종가가 1,000원 미만인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

10. 파산신청: 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산신청이 있는 경우. 다만, 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우를 제외한다.

11. 회생절차개시신청: 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시의 신청이 있는 경우

12. 삭제

가. 삭제

나. 삭제

다. 삭제

13. 상장폐지 사유의 발생 : 제48조제1항 각 호(제10호 및 제12호는 제외한다)의 상장폐지사유가 발생한 경우

14. 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 관리종목으로 지정하는 것이 필요하다고 거래소가 인정하는 경우

제48조(상장폐지)

① 거래소는 보통주권 상장법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 보통주권을 상장폐지한다.

1. 정기보고서 미제출: 사업보고서, 반기보고서 또는 분기보고서와 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 사업보고서 미제출로 제47조제1항제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 그 법정 제출기한부터 10일 이내에 제출하지 않은 경우

나. 분기보고서나 반기보고서의 미제출로 제47조제1항제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서, 반기보고서 또는 분기보고서를 법정 제출기한까지 제출하지 않은 경우

2. 감사인 의견 미달: 감사인의 감사의견이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사의견이 부적정이거나 의견거절인 경우

나. 감사범위 제한에 따른 한정으로 제47조제1항제2호가목에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

2의2. 2년 연속 감사인 의견 미달 등: 제2호에 따른 감사인 의견 미달을 해소하지 못한 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사의견이 부적정, 의견거절 또는 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

나. 최근 사업연도 사업보고서를 그 법정 제출기한부터 10일 이내에 제출하지 않은 경우

3. 자본잠식: 최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우. 이 경우 종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용한다.

4. 주식분산 미달: 보통주식의 분포 상황이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 일반주주 수 미달로 제47조제1항제4호가목에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 일반주주의 수가 200명 미만인 경우

나. 일반주주 지분율 미달로 제47조제1항제4호나목에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 일반주주가 소유한 주식의 총수가 유동주식수의 100분의 5 미만인 경우. 이 경우 제47조제1항제4호나목 단서의 예외 규정을 준용한다.

5. 거래량 미달: 거래량 미달로 제47조제1항제5호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 반기에도 보통주권의 월평균거래량이 해당 반기 말 현재 유동주식수의 100분의 1 미만인 경우. 다만, 제47조제1항제5호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

6. 지배구조 미달: 사외이사 선임 의무 또는 감사위원회 설치 의무 위반으로 제47조제1항제6호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 해당 사유를 해소하지 못한 경우. 다만, 지배구조 미달 사유가 주주총회의 정족수 미달로 발생한 경우에는 해당 상장폐지 사유를 적용하지 아니한다.

7. 삭제

8. 삭제

9. 시가총액 미달: 시가총액 미달로 제47조제1항제9호에 따라 관리종목으로 지정된 후 90일(일수를 산정하는 경우에는 해당 보통주권의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 조에서 같다) 동안 보통주권의 상장시가총액이 500억원 이상인 상태가 45일 이상 계속되지 못하는 경우

가. <삭 제>

나. <삭 제>

9의2. 주가 미달: 제47조제1항제9호의2에 따라 관리종목으로 지정된 후 90일 이내에 다음 각 목의 어느 하나의 사유에 해당하는 경우

가. 해당 보통주식의 종가가 1,000원 이상인 상태가 45일 이상 계속되지 못하는 경우

나. 주식병합 또는 자본금의 감소에 따른 변경상장을 완료한 경우로서 관리종목 지정일로부터 과거 1년 이내에 주식병합 또는 자본금의 감소에 따른 변경상장이 있었던 경우

다. 주식병합 또는 자본금의 감소에 따른 변경상장을 1회 이상 완료한 경우로서 해당 주식병합 또는 자본금 감소의 총 비율이 10대1을 초과하는 경우

10. 해산: 법률에 따른 해산 사유가 발생한 경우

11. 최종부도 또는 은행거래 정지: 발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우. 다만, 기업구조조정 촉진 등과 관련하여 세칙으로 정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

12. 지주회사 편입등: 보통주권 상장법인이 지주회사의 완전자회사(지주회사가 발행주식 총수를 소유하는 자회사를 말한다)로 되는 등 최대주주등이 발행주식을 전부 소유하는 경우

13. 주식양도 제한: 주식의 양도가 제한되는 경우. 다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

14. 우회상장기준 위반: 우회상장과 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 우회상장예비심사를 통과하지 못한 주권비상장법인을 대상으로 우회상장을 완료한 경우

나. 우회상장예비심사신청서를 제출하기 전에 우회상장을 완료한 경우. 다만, 중요한 영업양수 또는 자산양수에 관한 주요사항보고서를 제출한 후 6개월 이내에 공시규정에 따라 최대주주 변경을 신고하고, 해당 신고일부터 1개월 이내에 우회상장예비심사신청서를 제출하여 심사를 받은 경우에는 이 목을 적용하지 않는다.

자료: 한국거래소

「유가증권시장 상장규정 시행세칙」

제42조(주식분산 미달 사유의 적용방법)

① 규정 제47조제1항제4호나목(1)에서 "세칙으로 정하는 수량"이란 200만주를 말한다.

② 규정 제47조제1항제4호나목(2)에서 액면주식은 액면가액 5,000원을 기준으로 한다.

③ 규정 제47조제1항제4호의 주식분산 미달 사유에 따른 관리종목지정은 최근 사업보고서에 관한 주식분포상황표와 최근 사업연도 말 현재(최근 사업연도 말 이후에 주주명부를 폐쇄한 경우에는 그 폐쇄시점 현재로 한다) 주주명부 및 소유자명세를 기준으로 한다.

④ 제3항과 관련하여 보통주권 상장법인은 별지 제5호 서식의 주식분포상황표를 해당 사업보고서 제출일의 2주 전까지 거래소에 제출해야 한다. 이 경우 주식분포상황표는 일반주주와 유동주식수를 기준으로 작성한다.

⑤ 제3항에도 불구하고 보통주권 상장법인이 사업보고서의 제출기한까지 해당 관리종목지정 사유의 해소를 입증하는 주식분포상황표나 주주명부를 제출하는 경우에는 그 입증자료를 기준으로 관리종목지정 여부를 심사할 수 있다. 이 경우 심사 시기는 해당 입증자료의 제출기일로 한다.

제43조(거래량 미달 사유의 적용방법)

① 규정 제47조제1항제5호의 "반기 월평균거래량"은 보통주권 상장법인의 유가증권시장(다자간매매체결회사에서의 매매거래를 포함한다) 을 통한 반기 총 거래량(해당 주권의 매매거래일을 고려한다)을 6개월로 나누어 산출한 수량을 말한다. 이 경우 산출산식은 "[(반기 중 매매거래일 / 반기 중 해당 주권의 매매거래일) × 반기 총 거래량] / 6"으로 하며, 반기 마지막 거래일의 경우 정규시장의 매매거래시간 종료시까지의 거래량만 포함하여 선출한다.

② 제1항의 월평균거래량을 산출함에 있어 해당 반기 중에 병합, 분할, 증자 또는 감자가 있는 경우의 변경상장 또는 신주상장 전의 거래량은 다음과 같이 조정하여 산출한다.

1. 병합 또는 분할의 경우에는 해당 병합 또는 분할비율에 따라 조정한다.

2. 증자의 경우에는 해당 증자비율에 따라 조정하되, 증자로 발행하는 신주 중 규정 제18조제7호 각 목에 해당하는 주식이 있는 경우 유동주식수의 증가율에 따라 조정한다.

3. 감자의 경우에는 해당 감자비율에 따라 조정하되, 감자되는 주식 중 규정 제18조제7호 각 목에 해당하는 주식이 있는 경우 유동주식수의 감소율에 따라 조정한다.

③ 삭제

④ 규정 제47조제1항제5호나목의 일반주주의 수와 그 소유주식 수에 관하여는 제42조제3항의 주식분산 관련 적용방법을 준용한다.

자료: 한국거래소

「유가증권시장 업무규정」

제20조의2(유동성공급회원)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권의 상장법인과 유동성공급계약을 체결한 회원(상장지수증권 또는 주식워런트증권의 경우 유동성공급계획을 제출한 회원을 포함한다)은 정규시장중에 당해 종목에 대하여 유동성을 공급하기 위한 호가(이하 "유동성공급호가"라 한다)를 제출할 수 있다.

1. 주권(외국주식예탁증권을 포함한다. 이하 이 절에서 같다). 다만, 세칙이 정하는 주권은 제외한다.

2. 상장지수집합투자기구 집합투자증권

2의2. 상장지수증권

3. 주식워런트증권

② 제1항에 따라 유동성공급호가를 제출할 수 있는 회원은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.

1. 주권의 경우

가. 주권에 대하여 투자매매업 인가를 받은 결제회원일 것

나. 유동성공급업무를 담당하는 직원을 정할 것

다. 다음 각세목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 때부터 1년 이상 경과할 것

(1) 제20조의6의 규정에 의한 평가에 의하여 3회 연속 가장 낮은 등급을 받은 경우

(2) 유동성공급업무를 수행함에 있어서 증권관계법규 및 거래소의 업무관련규정을 위반하여 형사제재를 받거나 영업정지 또는 거래정지 이상의 조치를 받은 사실이 확인된 경우

(후략)

제20조의3(유동성공급계약)

① 회원이 주권에 대하여 유동성공급호가를 제출하기 위해서는 주권상장법인과 사전에 호가가격 및 호가수량 등 세칙이 정하는 내용을 포함하는 유동성공급계약을 체결하여야 한다.

② 회원이 제1항의 규정에 의한 유동성공급계약을 체결 또는 해지하거나 계약내용의 중요한 변경이 있는 때에는 세칙이 정하는 바에 따라 당해 사실을 거래소에 통보하여야 한다.

제20조의4(유동성공급호가 제출의무)

① 회원은 정규시장의 매매거래시간중에 최우선호가(중간가호가를 제외한 호가 중에서 가격이 가장 낮은 매도호가와 가장 높은 매수호가를 말한다. 이하 같다)를 기준으로 한 호가스프레드 또는 호가스프레드비율이 다음 각 호에서 정하는 범위를 초과(매도호가 또는 매수호가의 어느 일방 또는 양방에 호가가 없는 경우를 포함한다)하는 때에는 그 때부터 5분 이내에 유동성공급호가를 제출하여야 한다. 이 경우 상장지수증권에 대하여 유동성공급계약을 체결한 회원(유동성공급계획을 제출한 회원을 포함한다)은 유동성공급 종목의 증권을 세칙으로 정하는 수량 이상 보유하여야 한다.

1. 주권의 경우 호가스프레드비율이 3% 이내로서 당해 주권 상장법인과 유동성공급계약을 체결한 회원이 거래소에 신고한 비율

2. 상장지수집합투자기구 집합투자증권 또는 상장지수증권의 경우 국내기초자산만 추적시 호가스프레드비율이 2%이내, 해외기초자산(해외기초자산을 일부 포함한 경우를 포함한다. 이하 이조에서 같다)을 추적하는 경우 호가스프레드비율이 3%이내로서 당해 집합투자증권 또는 상장지수증권을 상장한 법인이 거래소에 신고한 비율

3. 주식워런트증권의 경우 호가스프레드비율이 당해 주식워런트증권 상장법인이 거래소에 신고한 비율

② 회원은 법 시행령 제247조제4호에 따라 집합투자증권의 가격이 좌수 또는 주수당의 순자산가치에 수렴하도록 다음 산식에 의한 괴리율이 3%(해외기초자산의 경우 6%를 말한다. 이하 같다)를 초과하지 않도록 유동성공급호가를 제출하여야 한다.괴리율(%) = [(종가-좌수 또는 주수당 순자산가치) / 좌수 또는 주수당 순자산가치]×100

③ 회원은 상장지수증권의 가격이 상장규정 제149조의3제2항제4호의 증권당 지표가치에 수렴하도록 다음 산식에 의한 괴리율이 3%(해외 기초자산의 경우 6%를 말한다)를 초과하지 않도록 유동성공급호가를 제출하여야 한다.괴리율(%) = [(종가-증권당 지표가치) / 증권당 지표가치]×100

④ 제1항에서 "호가스프레드"라 함은 매도호가의 가격과 매수호가의 가격 차이를 말하며, "호가스프레드비율"이라 함은 매수호가의 가격에 대한 호가스프레드의 비율을 말한다.

⑤ 제1항에도 불구하고 회원은 세칙으로 정하는 경우에는 유동성공급호가를 제출하지 아니할 수 있다.

제20조의5(유동성공급호가의 제출방법)

① 회원이 주권에 대한 유동성공급호가를 제출하는 경우(해당 호가를 정정하는 경우를 포함한다)에는 사전에 설정한 별도의 계좌를 통하여 다음 각 호의 가격으로 하여야 한다. 다만, 해당 가격을 적용하기 곤란한 경우에는 세칙으로 정하는 바에 따른다.

1. 매도호가의 경우해당 종목의 최우선매수호가(중간가호가를 제외한 호가 중에서 가격이 가장 높은 매수호가를 말한다. 이하 같다)의 가격을 하한으로 하고, 호가스프레드비율이 제20조의4제1항제1호에 따른 비율 이내가 되는 가격 중 가장 높은 가격과 최우선매도호가(중간가호가를 제외한 호가 중에서 가격이 가장 낮은 매도호가를 말한다. 이하 같다)의 가격(매도호가가 제출된 경우에 한한다)중 높은 가격(상한가를 한도로 한다)을 상한으로 하는 범위 이내의 가격. 다만, 최우선매수호가의 가격에 이미 제출된 유동성공급호가(다른 회원이 제출한 유동성공급호가를 포함한다)가 있는 경우에는 최우선매수호가의 가격으로 제출하여서는 아니 된다.

2. 매수호가의 경우해당 종목의 최우선매도호가의 가격을 상한으로 하고, 호가스프레드비율이 제20조의4제1항제1호에 따른 비율 이내가 되는 가격 중 가장 낮은 가격과 최우선매수호가의 가격(매수호가가 제출된 경우에 한한다)중 낮은 가격(하한가를 한도로 한다)을 하한으로 하는 범위 이내의 가격. 다만, 최우선매도호가의 가격에 이미 제출된 유동성공급호가(다른 회원이 제출한 유동성공급호가를 포함한다)가 있는 경우에는 최우선매도호가의 가격으로 제출하여서는 아니 된다.

② 회원이 상장지수집합투자기구 집합투자증권, 상장지수증권 또는 주식워런트증권에 대한 유동성공급호가를 제출하는 경우에는 사전에 설정한 별도의 유동성공급계좌를 통하여 호가를 제출해야 한다. 이 경우 유동성공급계좌에 관하여 필요한 사항은 세칙으로 정한다.

③ 회원이 유동성공급호가를 제출하거나 당해 호가를 정정하는 경우의 호가수량에 관한 사항은 세칙으로 정한다.

④ 회원이 매도호가 또는 매수호가의 어느 일방에 유동성공급호가를 제출하는 경우 즉시 타방에 유동성공급호가를 제출하여야 한다. 다만, 세칙이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 유동성공급호가 제출의 제한 그 밖에 유동성공급호가에 관하여 필요한 사항은 세칙으로 정한다.

다. 주주배정 방식 모집에 따른 미발행 수량 발생 및 발행규모 감소 가능성 위험
금번 유상증자는 구주주 청약 후 발생하는 미청약 물량(실권주)에 대해 일반공모를 진행하지 않고
전량 미발행 처리하는 주주배정 방식으로 추진됩니다. 이에 따라 경영실적 변동이나 주식시장 냉각 등으로 인해 구주주의 미청약 물량이 발생할 경우, 실권주를 소멸시키지 않고 일반인에게 재공모하는 '주주배정 후 실권주 일반공모' 방식과 달리
최종 공모자금 조달 규모가 당초 계획 대비 축소될 수 있습니다. 조달 자금이 축소될 경우 기수립한
채무상환 계획에 차질이 생겨 유동성 경색 심화 및 추가 금융비용 발생, 대외 신인도 하락으로 이어질 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 금번 유상증자가 실권주 일반공모를 거치지 않는 주주배정 방식으로 진행됨에 따라,
구주주 청약 결과에 따라 최종 자금조달 규모가 감소하여 당사의 채무상환 및 유동성 대응 능력에 차질이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

당사의 금번 유상증자는 구주주 청약 이후 발생하는 미청약 물량(실권주)에 대해 별도의 일반공모 절차를 진행하지 않고 전량 미발행 처리하는 주주배정 방식으로 진행됩니다.

금번 유상증자의 신주배정 및 청약 대상자는 신주배정기준일 현재 당사의 보통주를 보유하고 있는 구주주입니다. 기존 구주주의 실제 청약 참여 여부는 개별 투자자의 독립적인 투자의사결정에 따르므로, 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 청약률을 정확히 예측하기는 어렵습니다.

금번 유상증자 기간 중 당사의 경영실적 저하 또는 주식시장의 급격한 변동 등 대내외적 요인에 의해 최대주주의 예정 청약 참여율이 낮아지거나 구주주의 미청약 규모가 확대될 수 있습니다. 이는 최근 자본시장에서 보편적으로 활용되는 '주주배정 후 실권주 일반공모' 방식이 구주주 청약 미달분을 일반인에게 재공모하여 실권 가능성을 최소화하는 것과 달리, 당사의 금번 방식은 실권주를 그대로 소멸시키므로 최종 공모자금 조달 규모가 당초 계획 대비 감소할 수 있습니다.

금번 유상증자를 통한 자금조달 규모가 축소될 경우, 당사가 기수립한 자금사용목적에 따른 채무상환을 원활히 이행하지 못할 수 있습니다. 이로 인해 우발채무의 현실화에 따른 적기 대응 실패 및 추가적인 금융비용 발생 등으로 유동성 경색이 심화될 수 있으며, 결과적으로 당사의 대외 신인도 하락과 정상적인 영업활동 및 자금조달 전반에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 금번 유상증자의 특성상 청약 결과에 따라 최종 조달 규모가 변동될 수 있다는 점을 충분히 감안하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

[유상증자 방식별 요약]

유상증자 방식
내용

주주배정증자
주주배정
기존주주에게 주식수에 따라 배정하며, 실권주는 발행하지 않음

주주배정 후 실권주 일반공모
기존주주에게 주식수에 따라 배정을 하며, 실권주는 일반에게 공모

일반공모증자
주주우선공모
기존주주에게 우선청약권을 부여하며, 실권주는 일반에게 공모

일반공모
기존주주에게 주식수에 따른 배정 또는 우선청약권 부여 없이 일반에게 공모

제3자배정 증자
특정의 제3자를 대상으로 발행

[실권주 미발행 결정 배경]

당사가 금번 유상증자를 주주배정 방식으로 결정하게 된 배경은 구체적으로 다음과 같습니다.주주배정 후 실권주 일반공모 방식으로 진행할 경우, 각 구주주 분들의 미청약에 따른 실권주가 주주 분들의 청약 의사와는 무관하게 전량 발행되므로, 기존 주주들의 보유 지분이 추가로 희석되어 주주 권익 보호가 저해될 소지가 있습니다. 당사는 이러한 주주 지분의 추가 희석을 방지하고, 주주 권리의 침해를 최소화 하기 위해 발행주식수를 구주주의 실제 청약 범위 내로 한정함으로써 실권주가 발행되지 않는 주주배정 유상증자 방식을 결정하였습니다.

당사는 실권주 발행 여부에 따라 발생할 수 있는 지분율 희석 차이를 정량적으로 점검하였으며, 그 결과는 아래와 같습니다.

[실권주 발행 여부에 따른 유상증자 후 예상 지분율]

구분
유상증자 후 기존주주(최대주주 제외) 지분율

(A) 주주배정 (실권주 미발행)
(B) 주주배정 후 실권주 일반공모

최대주주 외 기존주주 청약률 100% 가정
21.3%
21.3%

최대주주 외 기존주주 청약률 75% 가정
18.2%
17.5%

최대주주 외 기존주주 청약률 50% 가정
14.9%
13.8%

최대주주 외 기존주주 청약률 25% 가정
11.3%
10.0%

최대주주 외 기존주주 청약률 0% 가정
7.4%
6.3%

자료 : 당사 제시주) 최대주주는 배정 물량의 100% 청약을 가정한 수치입니다.

당사는 주주배정 방식(A)과 주주배정 후 실권주 일반공모 방식(B)에 대해 기존주주(최대주주 제외)의 청약률에 따른 지분율 변동 시나리오를 비교·검토하였습니다. 그 결과, 최대주주 외 기존주주의 청약률이 100%인 경우를 제외한 모든 구간에서 주주배정 방식(A)이 주주배정 후 실권주 일반공모 방식(B)보다 기존주주의 지분 가치를 더 보호하는 것을 알 수 있습니다. 예컨대 청약률이 50%로 가정될 경우 실권주 미발행 방식에서는 지분율이 14.9%로 유지되는 반면, 실권주 일반공모 방식에서는 13.8%로 하락하며, 청약률이 0%로 가정되는 극단적인 경우에도 주주배정 방식(7.4%)이 주주배정 후 실권주 일반공모 방식(6.3%)보다 상대적으로 덜 희석되는 결과를 보였습니다.이는 실권주를 불특정 다수를 대상으로 한 일반공모로 처리할 경우, 신규 발행주식수 자체가 청약률과 무관하게 항상 목표치까지 발행되어 기존주주 전체가 추가로 희석되는 반면, 실권주를 미발행 처리할 경우에는 신규 발행주식수가 실제 청약 범위 내로 한정되어 그만큼 희석 폭이 줄어들기 때문입니다. 당사는 이러한 시나리오 분석을 바탕으로, 청약률 수준에 관계없이 기존주주 전체의 지분 가치를 상대적으로 더 보호할 수 있는 실권주 미발행 방식을 채택하였습니다.

[최대주주의 상장폐지 추진 의사 관련]당사는 본 유상증자 최초 이사회결의 이전인 2026년 7월 13일 '수시공시의무관련사항(공정공시)'을 통해 재무구조 개선 계획을 공시하였고, 2026년 7월 15일에는 주주 및 시장의 이해를 돕기 위한 사전 기업설명회(IR)를 개최하였습니다. 이 과정에서 당사의 유상증자 검토와 관련하여 최대주주의 상장폐지 추진 여부를 묻는 주주 분들의 질의가 있었습니다.

이후 당사는 최대주주로부터 당분간 당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 확인하였습니다. 추가로, 본 정정증권신고서 제출일인 2026년 8월 10일로부터 최소 1년간 상장폐지를 추진할 의사가 없음을 확인하였습니다.

더 나아가, 본 정정증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - III. 투자위험요소 - 3. 기타위험 - 나. 유상증자 이후 주식분산 미달, 거래량 미달 사유에 따른 상장폐지 관련 위험]에 기재된 바와 같이, 「유가증권시장 상장규정」상 상장폐지 요건(거래량, 주식분산)에도 해당하지 않음을 확인하였습니다.

위와 같이 당사는 최대주주의 상장폐지 추진 의사가 없음을 사전에 확인하였고, 유상증자 이후에도 「유가증권시장 상장규정」상 상장폐지 요건에 해당하지 않는다는 결과에 따라, 기존주주 분들의 권익 보호를 최우선으로 고려하여 추가 지분 희석을 방지할 수 있는 실권주 미발행 처리를 결정하였습니다.

아울러, 당사는 실권주 발행 여부에 따라 유동성 확보와 기존 주주의 지분 희석 방지라는 두 가지 목표가 상충될 수 있음을 인식하고 있습니다. 다만, 당사는 자산 매각ㆍ유동화 등 자구계획을 통해 유동성을 확보하기 위해 최선의 노력을 다하고 있으며, 최대주주 또한 책임경영의 일환으로 배정된 신주 물량 전체에 대해 청약에 참여할 계획임을 확인하였습니다.예정발행가액(3,060원) 기준으로 산정할 경우 최대주주가 배정물량 전량에 대해 100% 청약할 경우의 납입금액은 약 1,076억원입니다. [당사의 예상 자금수지 현황] 표에 기재된 바와 같이, 유상증자를 반영하지 않을 경우의 10월 말 기말현금(-612억원)에 최대주주 청약금액(1,076억원)을 반영할 경우 10월 말 기말현금은 약 464억원으로 추정됩니다. 즉, 최대주주의 100% 청약 물량이 납입될 경우 당사의 자금수지에는 일정 수준의 자금 여력이 확보될 것으로 판단됩니다. 이후 11월과 12월에는 영업활동현금흐름 개선(각각 229억원, 663억원)에 힘입어 기말현금이 각각 약 559억원, 861억원으로 늘어나는 것으로 추정되어, 최대주주 청약금액을 통해 확보된 자금여력이 유지·확대되는 흐름을 보입니다. 이러한 흐름은 2027년에도 이어져, 1분기부터 4분기까지 기말현금이 924억원, 988억원, 753억원, 700억원 수준을 나타낼 것으로 판단됩니다. 이에 당사는 발행 규모를 구주주의 실제 청약 결과 범위 내로 한정하여 기존 주주의 지분 가치를 보호하는 방안을 우선적으로 고려하였습니다.

당사는 금번 주주배정 유상증자가 단기적으로 기존 주주에게 부담으로 작용할 수 있다는 점을 무겁게 받아들이고 있습니다. 그럼에도 당사는 현 시점의 자본 확충이 당사가 직면한 유동성 위험에 대응하고 안정적인 재무 기반을 유지하기 위해 불가피한 선택이라고 판단하였으며, 이에 기존 주주의 권익을 최대한 보호할 수 있는 주주배정 방식을 통해 금번 유상증자를 추진하게 되었습니다.

라. 최대주주 지분 매각 관련 경영권 변동 또는 지분율 변동 위험

한앤코개발홀딩스 유한회사는 당사의 지분증권 8,827,669

주(지분율 47.42%)를 보유하고 있습니다. 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는 상법 및 舊 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(법률 제18128호, 2021. 4. 20.에 일부 개정되어 2021. 10. 21. 시행되기 전의 법률) 제249조의13에 의하여 설립된 법인입니다. 일반적으로 경영참여형 사모집합투자기구는 자금모집, 투자대상기업에 대한 투자, 기업가치의 제고, 매각의 단계로 운용되며, 정관에서 정한 존속기간의 만료 시 해산됩니다. 따라서
당사의 최대주주가 향후 지분을 매각하는 경우 당사의 최대주주의 지분율이 변동될 수 있고, 그에 따라 당사의 경영권이 변동될 위험이 존재합니다.

한앤코개발홀딩스 유한회사는 당사의 지분증권 8,827,669주(지분율 47.42%)를 보유하고 있습니다. 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사는 상법 및 舊 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(법률 제18128호, 2021. 4. 20.에 일부 개정되어 2021. 10. 21. 시행되기 전의 법률) 제249조의13에 의하여 설립된 법인입니다. 일반적으로 경영 참여형 사모집합투자기구는 자금모집, 투자대상기업에 대한 투자, 기업가치의 제고, 매각의 단계로 운용되며, 정관에서 정한 존속기간의 만료시 해산됩니다. 따라서 당사의 최대주주가 지분을 매각하는 경우 당사의 최대주주의 지분율이 변동될 수 있고, 그에 따라 당사의 경영권이 변동될 위험이 존재합니다.

이와 관련하여, 당사는 최대주주로부터 증권신고서 제출일 현재 구체적인 경영권 매각 계획은 없는 것으로 확인하였지만, 장래에 당사 최대주주는 당사의 경영권 지분을 매각할 수 있고 이에 따라 당사의 경영권이 변동될 수 있는 점을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

다만, 금번 유상증자 참여 결과에 따라 당사 최대주주인 한앤코개발홀딩스 유한회사의 지분율이 상승할 수 있고, 이 경우 본건 유상증자로 인해 당사 최대주주는 당사 보통주식의 발행주식총수 중 약 78.7%를 보유할 것으로 예상(최대주주 및 이외 구주주 100% 청약 참여 가정)되며, 초과청약, 다른 소액주주의 본건 유상증자 불참 등의 사유로 그 지분율이 더 높아질 수 있습니다. 이에 따라 한앤코개발홀딩스 유한회사는 당사 주식의 원활한 거래를 위한 유통물량의 확보를 위해 관련 법령을 준수하여 보유 지분의 일부를 단기간 내에 매각할 가능성이 있습니다. 이처럼 향후 시장 상황에 따라 당사 최대주주의 지분의 일부 매각이 이루어지는 경우 당사 최대주주의 지분율이 변동될 수 있고 당사 주식의 수급 및 주가에 영향을 미칠 수 있으므로, 투자자들께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

마. 신주의 환금성 제한 및 주가 변동에 따른 원금 손실 가능성

금번 유상증자
청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약
이 있으며,
청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손해가 발생할 가능성
이 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 유가증권시장 상장법인으로서 금번 유상증자로 발행되는 신주는 유가증권시장에 추가 상장되어 거래될 예정이므로, 유동성과 관계된 구조적인 환금성 위험은 제한적입니다. 그러나 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우, 청약 대금 납입 시점부터 신주가 상장되어 실제 매매가 가능해질 때까지 일정 기간 납입주금에 대한 유동성 제약 및 환금성 제한이 존재합니다. 금번 유상증자의 상세 일정은 본 신고서의 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 1. 공모개요'를 참고하시기 바랍니다.

또한 신주가 유가증권시장에 추가 상장될 때까지 당사의 주가가 금번 유상증자 신주 발행가액 수준으로 유지되지 않을 수 있습니다. 청약 이후 추가상장일 사이에 당사의 내적인 경영 환경 변화 또는 자본시장 전체의 거시적 환경 변동 등에 의해 주가가 하락할 경우, 신주를 배정받은 투자자의 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

특히 금번 유상증자를 통해 발행되는 신주는 전량 보호예수되지 않으므로, 추가 상장일 직후 시장에 즉시 대규모 물량 출회 가능성 또한 존재합니다. 이에 따라 단기적인 주가 하락 압력 및 주가 희석화 리스크에 노출될 수 있으니, 투자자 여러분께서는 신주 상장 전후의 주가 변동성과 환금성 제약 요인을 충분히 감안하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

바. 상장기업의 관리감독기준 강화에 따른 위험

최근 상장기업에 대한 관리감독기준이 강화되는 추세이며, 향후
당사가 상장기업 관리감독기준을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치
가 취해질 수 있습니다.

최근 금융감독기관 등의 관리감독기준이 엄격해지고 있는 상황으로 관련 규정을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다.향후 감독기관으로부터 당사가 현재 파악하지 못한 제재가 부과될 경우 주가하락 및유동성(환금성)제약 등으로 인해 투자금에 막대한 손실이 발생할 수 있으니 투자자들께서는 관련 규정을 충분히 검토하신 후 투자에 임해주시기 바랍니다.특히 "유가증권시장 상장규정 제47조(관리종목지정), 유가증권시장 상장규정 제48조(상장폐지) 및 유가증권시장 상장규정 제49조(상장적격성 실질심사)"에 유의하시기 바랍니다. 자세한 금융관련 법규는 "국가법령정보센터(http://law.go.kr)", "금융감독원 금융법규서비스(http://fss.or.kr)", "KRX법규서비스(http://law.krx.co.kr)" 등을 참고하시기 바랍니다.

사. 분석정보의 한계 및 투자판단 관련 위험

금번 유상증자를 통해 취득한 당사의 주식가치가 하락할 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있습니다. 또한
금번 공모를 위한 분석 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 투자자께서는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 다양한 방면에서 신중한 검토를 병행하여 독자적으로 판단
하시기 바랍니다.

본 증권신고서의 효력발생은 정부 및 금융당국이 본 증권신고서의 기재사항이 진실하거나 정확하다는 것을 인정하거나, 금번 유상증자로 발행되는 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것을 의미하지 않습니다. 본 신고서에 기재된 사항은 청약일 이전까지 시장 환경이나 당사의 사정에 따라 정정 또는 변경될 수 있습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 청약 및 투자 결정을 내리기에 앞서 본 증권신고서에 기재된 투자위험요소뿐만 아니라 신고서 전반의 정보를 주의 깊게 검토하신 후, 이를 종합적으로 고려하여 독자적이고 최종적인 투자 판단을 내려야 합니다.

당사가 본 신고서에 기술한 투자위험요소는 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 파악하고 있는 리스크를 기반으로 작성되었습니다. 그러나 당사가 현재 시점에서 인지하지 못하고 있거나 중요하지 않다고 판단하여 본 신고서에 명시적으로 기재하지 않은 요인이라 하더라도, 향후 당사의 경영 환경, 재무 상태 및 영업 활동에 중대한 부정적 영향을 미칠 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 본 신고서에 열거된 투자위험 정보에만 전적으로 의존하여 투자 판단을 내려서는 안 되며, 다양한 거시경제적 측면 및 산업적 변수를 다각도로 신중히 검토하시어 독자적으로 위험을 분별하셔야 합니다.

특히 본 신고서에 포함된 당사의 재무 추정, 영업 전망 등 분석 정보 중 일부는 경영진의 합리적인 판단과 평가를 바탕으로 작성된 '예측 정보'를 포함하고 있습니다. 이러한 예측 정보는 자본시장 전체의 불확실성, 국내외 경기 변동, 예기치 못한 대내외적 환경 변화 등 통제하기 어려운 다양한 요인들에 의해 직·간접적인 영향을 받으므로, 향후 실현될 실제 결과치는 현재 시점의 추정 및 평가와 상당한 차이를 나타낼 수 있습니다.

본 신고서에 기술된 투자위험요소들이 실제로 발생할 경우 당사의 사업 환경, 재무 건전성 및 영업 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따른 주가 변동으로 인해 금번 공모 과정에서 주식을 취득하는 투자자의 투자 원금에 대한 일부 또는 상당 부분의 손실이 발생할 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점 각별히 유의하시기 바랍니다.

아. 경영환경변화 등에 따른 위험

대내외적 경영환경 변화에 따라
당사 실적의 급변동이 있을 경우 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있으므로,
상기 투자위험요소 및 본 증권신고서에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안되며, 투자자 여러분이 독자적으로 결정해야 함을 유의하시기 바랍니다.

당사의 주가는 국내외 주식시장의 거시적 변동성 및 자본시장 전반의 외부적 요인으로 인해 당사의 주가가 예상치 못하게 등락할 가능성이 상존합니다. 아울러 당사의 통제 범위를 벗어난 대외 경영 환경의 악화가 당사의 영업 실적 저하로 연결될 경우, 이는 당사의 주가 흐름에 직접적인 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

금번 공모 주식을 청약하고자 하는 투자자께서는 최종 투자 결정을 내리기에 앞서, 본 증권신고서에 기술된 제반 투자위험요소 및 기재 사항들을 면밀히 검토하셔야 합니다. 특히 현재 시점에서 당사가 인지하지 못하고 있거나 중요성이 낮다고 판단하여 본 신고서에 명시하지 않은 잠재적 리스크라 하더라도, 향후 경영 환경 변화에 따라 당사의 운영 전반에 중대한 부정적 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자께서는 본 신고서에 나열된 위험 정보에만 국한하여 판단하지 마시고, 다각적인 분석을 바탕으로 본인의 책임 하에 독자적인 투자 판단을 내리시기 바랍니다.

만일 본 신고서의 투자위험요소에 명시된 부정적 요인들이 실제로 현실화될 경우, 당사 및 종속회사의 중장기 사업 전개, 재무 건전성, 기타 경영 성과 전반에 심각한 차질이 발생할 수 있습니다. 이로 인한 주가 하락으로 인해 금번 공모를 통해 취득하시는 당사 주식의 자산 가치가 훼손되거나 투자 원금의 손실로 이어질 수 있으니, 투자자 여러분께서는 이 점 각별히 유의하시기 바랍니다.

자. 증권신고서 정정에 따른 일정 변경 가능성

본 증권신고서는 공시심사 과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 경우 감독기관의 정정명령 등에 따라 제반 일정이 지연 또는 연기될 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경
될 수도 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

"자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제120조 3항에 의거하여 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서(분기 및 반기보고서 포함) 및 감사보고서 등 기타 정기 공시사항과 수시 공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자 의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.본 증권신고서는 공시 심사과정에서 일부내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 경우에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

차. 집단 소송이 제기될 위험

당사가 잘못된 정보를 제공하거나 부실감사 등으로 주주들에게 손해를 끼칠 시 일부 주주들로부터 집단 소송이 제기될 위험
이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

'증권관련 집단소송법' 제12조(소송허가 요건)에 따라 50명 이상의 개인이 발행주식총수의 0.01% 이상 보유할 경우 한 명 이상의 대표 당사자가 상기 50인 이상의 당사자들을 대리하여 회사가 발행한 증권의 거래과정에서 발생한 피해에 대하여 소송을 제기할 수 있습니다.증권신고서 및 투자설명서에서 기재된 잘못된 내용, 잘못된 사업보고서의 공시, 내부자거래에 의한 손해배상청구 및 회계부정으로 인한 손해배상 청구 등이 주요한 소송사유에 포함됩니다. 당사는 향후 이와 같은 집단소송의 대상이 되지 않는다고 확신할 수 없으며, 만약 당사에 대하여 집단소송이 제기될 경우 상당한 소송비용이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

카. 유상증자 철회에 따른 위험

유상증자 진행 과정에서 모집 절차의 진행
에
중대한 영향을 미칠만한 사유가 발생하여 당사 혹은 "대표주관회사"의 판단으로 유상증자가 철회
될 수 있습니다. 유상증자 납입 전에 철회될 경우 청약으로 인한 손실은 발생하
지 않으나, 철회 시점에 따라 권리락에 따른 주가하락, 신주인수권증서 매매로 인한 손실 등이 발생
할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

금번 주주배정 유상증자 진행 과정 중 모집 절차의 진행에 중대한 영향을 미칠 만한 사유가 발생할 경우 당사 혹은 대표주관회사의 판단으로 유상증자가 철회될 수 있습니다.

유상증자가 대금 납입 전에 철회될 경우 청약대금 납입 전이므로 청약으로 인한 직접적인 원금 손실은 발생하지 않습니다. 다만, 철회 시점에 따라 이미 반영된 권리락으로 인한 주가 변동 리스크, 또는 신주인수권증서 장내 매매 과정에서 발생한 거래 손실 등이 투자자에게 귀속될 수 있습니다.

또한 유상증자 철회 시 계획했던 공모자금 조달이 무산되므로, 당사의 단기 자금 운용 및 장기 경영계획 수립에 차질이 생길 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 유상증자 철회 가능성과 이에 따른 자금조달 계획의 변동 위험을 감안하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

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타. 차입공매도 유상증자 참여 제한 관련 위험

금융위원회의 공매도 제도개선 관련 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」일부개정에 따라,
주권상장법인이 유상증자 계획을 공시한 이후 발행가격 산정을 위한 대상 거래기간의 마지막날(발행가격 산정 기산일)까지, 해당 기업의 주식을 공매도 한 자는 증자참여를 제한하되, 예외적인 경우에만 증자참여가 허용
됩니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4).

주권상장법인이 유상증자 계획을 공시한 이후 해당 기업의 주식을 공매도 한 자는 증자참여를 제한하되, 예외적인 경우 증자참여를 허용하고 있습니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4). 이와 관련 유상증자 참여가 제한되는 공매도 시점과 증자참여가 허용되는 예외사유를 시행령에서 정하도록 위임하고 있습니다.시행령에 따르면, 유상증자 계획이 공시된 다음 날부터, 발행가격 산정을 위한 대상 거래기간의 마지막날(발행가격 산정 기산일)까지 공매도 한 경우 증자참여가 제한됩니다. (「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제208조의4 제1항)다만, 다음의 경우 공매도를 통해 발행가격에 부당한 영향을 미쳤다고 보지 않아 증자참여가 허용됩니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제208조의4 제2항).ⅰ) 마지막 공매도 이후 발행가격 산정 기산일까지 공매도 주문 수량 이상을 증권시장 정규거래시간에 매수(체결일 기준)ⅱ) 금융위원회가 정하는 기준을 충족한 독립된 거래단위를 운영하는 법인 내에서 공매도를 하지 않은 거래단위가 증자참여ⅲ) 시장조성 또는 유동성공급을 위한 거래과정에서 공매도상기 공매도제도 개선 관련 자본시장법 시행령 개정안에 따라, 당사의 주식을 해당 기간 동안 공매도하는 투자자께서는 금번 유상증자 참여가 제한될 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 해당 법령과 관련된 자세한 금융관련 법규는 "국가법령정보센터(http://law.go.kr)", "금융감독원 금융법규서비스(http://fss.or.kr)", "KRX법규서비스(http://law.krx.co.kr)" 등을 참고하시기 바랍니다.

파. 개인종합자산관리계좌(ISA) 납입한도에 따른 청약제한 위험
개인종합자산관리계좌(이하 ISA 계좌)는 연간 납입가능한도 제한(연간납입한도 2,000만원, 5년간 최대 1억원까지 납입가능하며 납입한도 이월가능)이 있는 계좌입니다.
ISA계좌를 통한 신주인수권증서 보유자 청약시, 투자자별 유상증자 배정주수에 해당하는 청약증거금 납입금액이 ISA계좌 잔여납입한도를 초과할 경우 유상청약이 제한
될 수 있으니, 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

개인종합자산관리계좌(이하 ISA 계좌)는 연간 납입가능한도 제한(연간납입한도 2,000만원, 5년간 최대 1억원까지 납입가능하며 납입한도 이월가능)이 있는 계좌입니다. ISA계좌를 통한 신주인수권증서 보유자 청약시, 투자자별 유상증자 배정주수에 해당하는 청약증거금 납입금액이 ISA계좌 잔여납입한도를 초과할 경우 유상청약이 제한될 수 있으니, 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

NH투자증권(주)는 당사 주주배정 유상증자의 대표주관(모집주선)회사이며, 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다.

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
136,723,860,000

발행제비용(2)
977,174,090

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
135,746,685,910

주1) 상기 금액은 예정발행가액을 기준으로 산정한 금액으로, 모집가액 확정시 변경될 수 있습니다.

주2) 상기 모집 또는 매출총액은 우선적으로 아래 자금의 사용 목적에 따라 사용할 예정입니다.

주3) 발행제비용은 공모금액에 따라 변경될 수 있으며, 당사의 자체자금으로 사용할 예정입니다.

주4) 부족자금은 당사의 자체자금을 활용할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분
금액
비고

발행분담금
24,610,290
모집총액의 0.018% (10원 미만 절사)

모집주선수수료
650,000,000
정액

신주인수권증서표준코드발급수수료
10,000
정액

상장수수료
34,210,000
2,997만원 + 2,000억원 초과금액의 10억원당 8만원

발행등록수수료
1,000,000
1,000주당 300원(신주인수권증서 및 주권 각 별도, 상한: 50만원)

등록면허세
178,724,000
증자 자본금의 0.40% (지방세법 제28조, 10원 미만 절사)

지방교육세
35,744,800
등록면허세의 20%(10원 미만 절사)

기타비용
52,875,000
투자설명서 인쇄 및 발송비, 신주배정통지서 인쇄 및 발송비 등

합계
977,174,090
-

주1) 상기 금액은 예정 모집가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2) 발행제비용은 공모금액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주3) 상기 등록세에 적용되는 증자 자본금은 [신주발행수 * 액면가액]으로 산출하였습니다.

주4) 기타비용은 예상금액으로 변동될 수 있습니다.

주5) 발행제비용은 당사의 자체자금으로 사용할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적가. 자금의 사용목적
당사는 금번 유상증자를 통해 조달 예정인 자금 136,723,860,000원을 채무상환자금으로 사용할 계획이며, 자금 집행 계획은 아래와 같습니다. 부족분은 당사의 자체자금으로 충당할 계획입니다.당사는 금번 유상증자를 통하여 조달하는 자금을 하기에 기재한 사용목적대로 사용하기 위해 최선의 노력을 다할 것이며, 매 분기별 공시하는 당사의 정기보고서에 공모자금의 실제 사용내역 및 변동상황에 관하여 성실하게 공시할 예정입니다.또한, 자금사용시기가 도래하지 않는 금액에 대해서는 국내 제1금융권 등의 안정성이 높은 상품에 예치할 계획이며, 자금의 사용시기가 도래하여 단기간 내에 자금의 사용이 예상되는 경우에는 제1금융권 등의 단기금융상품으로 운용할 계획입니다.

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계

-
-
-
136,723,860,000
-
-
136,723,860,000

(주1) 상기 금액은 예정 모집가액을 기준으로 산정한 금액이며, 모집가액 확정 시 변경될 수 있습니다.

(주2) 금번 발행과 관련된 발행제비용은 당사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

(주3) 부족자금은 당사의 자체자금을 활용할 예정입니다.

나. 자금의 세부 사용내역

당사는 금번 유상증자를 통하여 조달할 예정금액인 136,723,860,000원을 아래와 같이 채무상환자금으로 사용할 예정이며, 하기 우선순위에 따라 자금을 집행할 계획입니다. 다만, 아래 계획은 향후 경영환경 등을 고려하여 금액/시점 등이 변경될 가능성이 있음을 투자자분들께서는 인지하여 주시기 바랍니다.

(단위 : 원)

우선순위
자금용도
세부내용
자금 사용 시기(예정)
금액

1
채무상환자금

SK디앤디

제18-1회 사모사채 상환 자금

2026년 10월 30일
20,000,000,000

SK디앤디

제18-2회 사모사채 상환 자금

2026년 10월 30일
42,000,000,000

2
군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자 중도금 대출 연대보증 이행
2026년 10월 23일
74,723,860,000

합계
136,723,860,000

자료 : 당사 제시자료

(주1) 상기 금액은 예정 모집가액을 기준으로 산정한 금액으로 모집가액 확정 시 변경될 수 있습니다.

(주2) 자금 조달로부터 사용시까지 미사용 자금에 대해서는 은행예금, MMF, MMDA 등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

(주3) 금번 발행과 관련된 발행제비용은 당사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

(주4) 부족자금은 당사의 자체자금을 활용할 예정입니다.

(주5) 채무상환자금의 사용 시기는 증권신고서 제출일 전일 기준으로 작성되었으며, 향후 실제 자금 집행 과정에서 금액 또는 사용시기가 변경될 수 있습니다. 또한, 경영 환경 변화 등의 사유로 인해 현재 계획 중인 각 항목이 변경되거나, 신규 항목이 추가될 수 있습니다. 이 경우, 매 분기 공시되는 당사의 정기보고서를 통해 공모자금의 실제 사용 내역 및 변동 사항을 성실히 공시할 예정입니다.

당사의 이사회는 금번 유상증자 결정 이전부터 자금조달 방안에 대하여 심도 있는 검토를 진행하였으며, 이에 대한 자세한 사항은 본 증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적 - 2. 자금의 사용목적 - 다. 유상증자 추진 배경]을 참고하여 주시기 바랍니다. 본 유상증자에 대한 채무상환자금 세부 사용내역은 다음과 같습니다.

(1) 제18-1회 및 제18-2회 사모사채 상환

금번 유상증자를 통한 자금 유입은 단순한 재무적 여유자금 확보가 아니라, 향후 발생할 대규모 자금 유출에 대응하고 일시적인 유동성 경색 위험을 해소하기 위한 선제적 조치입니다. 최근 제이알글로벌리츠의 전자단기사채 상환 실패 및 회생절차 신청에 이어, JTBC의 유동화 차입금 상환 불이행에 따른 중앙그룹 계열사들의 회생절차 신청 사태까지 연이어 발생하면서 자본시장 내 신용 리스크가 크게 확대되었습니다.

이러한 연쇄적인 악재는 비우량 등급(BBB급 이하) 기업들에 대한 투자 심리를 급격히 냉각시켰으며, 시장 전반에 확산된 부실 우려로 인해 금융기관들의 심사와 승인 요건이 강화되는 등 전반적인 금융 경색 국면이 지속되고 있습니다. 이에 따라 당사 역시 자본시장을 통한 신규 차입이나 만기 도래 채무의 원활한 롤오버(만기연장, 차환 등)가 제한되는 구조적인 순상환 압박을 받게 되었습니다.

현재 당사의 자금수지를 고려했을 때, 2026년 10월 만기도래 예정인 제18-1회 및 제18-2회 사모사채 총 620억원은 자체적인 자금 스케줄 및 가용 현금만으로는 상환 재원을 마련하는 것이 불확실한 상황입니다. 따라서 당사는 금번 유상증자를 통해 조달하는 자금
중 620억원을 제18-1회 및 제18-2회 사모사채의 만기 상환 재원으로 사용할 계획입니다.

[채무상환자금 세부 사용내역 - 사모사채 상환]

(단위 : 원)

구분
금융기관명
금액
이자율
차입일
만기일

SK디앤디

제18-1회 사모사채

IM증권
20,000,000,000
6.55%
2025-04-30
2026-10-30

SK디앤디

제18-2회 사모사채

NH투자증권, SK증권, IM증권, 코리아에셋투자증권
42,000,000,000
7.00%
2025-04-30
2026-10-30

합계
62,000,000,000
-

자료 : 당사 제시
주) 대표주관회사인 NH투자증권은 SK디앤디 제18-2회 사모사채 발행 당시 270억원 상당의 사채를 인수하였으며, 발행일인 2025년 4월 30일 당일 인수한 사채 전액을 총 4개 금융기관에 즉시 양도하였습니다. 따라서 본 증권신고서 제출일 현재 NH투자증권의 제18-2회 사모사채 보유금액은 0원이며, 금번 유상증자 대표주관 업무와 관련한 이해상충 여부에 해당하지 않습니다.

당사는 금번 유상증자 이외에도 보유자산의 매각 및 유동화 방안을 동시에 추진하며 선제적 유동성 확보에 총력을 기울이고 있습니다. 다만, 부동산 시장 침체 분위기 속에서 보유 자산의 매각은 시장 상황 변화, 실질적인 매수자 확보 여부, 매각가치 협상 등에 따라 예상보다 상당한 기간이 소요될 수 있는 내재적 위험을 안고 있습니다. 또한, 자산유동화 대출을 비롯한 담보부 조달 방식 역시 기초자산의 담보 가치 하락, 대주단(금융기관)의 보수적인 여신 심사 및 엄격한 담보인정비율(LTV) 적용 등으로 인해 적기에 자금 수요를 충족시킬 만한 충분한 규모의 현금을 확정적으로 확보하기 어려운 구조적 불확실성을 내재하고 있습니다.따라서 당사는 금번 유상증자를 통해 상환 불확실성을 최소화하고, 선제적으로 사모사채 디폴트(채무불이행) 리스크를 방지함으로써 당사의 재무 안정성을 확보하고자 합니다.당사는 금번 유상증자를 결정하기에 앞서, 당사의 자금수지 현황 및 자구안 등에 대한 세부적인 검토를 진행하였으며, 투자자분께서는 이와 관련된 사항은 본 증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적 - 2. 자금의 사용목적 - 다. 유상증자 추진 배경 - (2) 당사 유동성 위험 및 유상증자 필요성]을 참고하여 주시기 바랍니다.

(2) 군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자 중도금 대출 연대보증 이행

금번 조달 자금 중 74,723,860,000원은 당사가 출자 및 시공에 참여한 군포 트리아츠 지식산업센터(군포역세권 복합개발사업 A-1BL)의 수분양자 중도금 대출 미상환분에 대한 연대보증 이행(대위변제) 자금으로 사용할 예정입니다.본 사업은 경기도 군포시 당동 일대 대지면적 약 14,555평 부지에 연면적 약 10.5만 평 규모의 대규모 지식산업센터 및 복합시설을 개발ㆍ분양하는 프로젝트입니다. 당사는 SK에코플랜트, 태영건설, 미래에셋증권과 공동 출자하여 설립한 ㈜군포복합개발PFV를 통해 진행하였으며, 본 프로젝트의 공동 시공사로서 태영건설, SK에코플랜트와 함께 협력하여 수행하였습니다. 당해 사업지는 풍부한 배후 공업지역 수요를 갖추고 있을 뿐만 아니라, 향후 GTX-C 노선 개통에 따른 광역 교통망 개선 수혜가 예상되는 등 지리적 입지와 개발 잠재력이 우수한 자산입니다.

[군포역세권 복합개발사업 개요]

구분
주요 내용

사업명
군포역세권 복합개발사업(시행자 : (주)군포복합개발PFV)

위치
경기도 군포시 당동 150-1 일원

용도지역
일반공업지역

구역면적
14,555평

연면적
A-1BL 지식산업센터 7.4만평A-2BL 및 B부지 3.1만평

자료 : 당사 제시

군포 트리아츠 지식산업센터는 2026년 4월 말 사용승인(준공)을 완료하고 2026년 05월 26일부터 수분양자들의 본격적인 입주가 개시되었습니다. 일반적인 분양 계약 구조상 준공 후 입주 지정 기간이 도래하면 수분양자는 담보대출(잔금 대출) 전환 또는 자체 자금 조달을 통해 기존 금융기관의 중도금 대출을 전액 상환하고 입주(잔금 납부)를 완료해야 합니다. 당사는 입주하기로 한 수분양자들이 중도금을 원활하게 마련할 수 있도록 대출은행 3개사(농협은행, 하나캐피탈, 국민은행)에 총 4,000억원 규모의 신용보강(연대보증)을 제공하였습니다.
최근 국내 부동산 경기 회복 둔화 및 지식산업센터 시장의 전반적인 공급 과잉 여파로 인해 금융기관의 LTV(담보인정비율) 하향 조정 및 해당 프로젝트의 담보가치 하락이 발생하였고, 이로 인해 수분양자들의 잔금 대출가능 규모가 크게 축소되었습니다. 이에 따라 계약을 포기하거나, 납부 여력이 없는 수분양자들의 중도금 대출 채무불이행으로 인해, 당사의 대위변제 의무가 발생할 것으로 예상하고 있습니다.

[군포 트리아츠 지식산업센터 중도금 대출 현황]

(단위 : 억원)

구 분
대출 약정금액
대출잔액

농협은행
1,000
585

국민은행
1,000
512

하나캐피탈
2,000
1,008

합계
4,000
2,105

자료 : 당사 제시주) 상기 대출잔액은 본 증권신고서 제출일 전일 기준이며, 외부 금융기관 확인 절차 진행 중 당사 내부 데이터를 기준으로 작성된 수치입니다. 따라서 향후 검증 과정 및 금융기관 최종 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

구체적으로, 당사는 군포 트리아츠 지식산업센터의 수분양자 중도금대출에 대해 SK에코플랜트와 각각 50%씩 연대보증을 제공하고 있습니다. 본 증권신고서 제출일 전일 기준 대출잔액은 2,105억원이며, 이 중 당사의 분담비율(50%)을 적용한 당사 부담 대위변제 소요금액은 약 1,053억원입니다.

이러한 대위변제 부담에 대응하기 위해, 당사는 군포 트리아츠 지식산업센터의 프로젝트파이낸싱(이하 본PF)에 대한 재구조화를 금융기관 주선으로 추진하고 있으며, 이를 통해 조달되는 자금을 추가 사업비 충당 및 상기 대위변제 재원으로 사용할 계획입니다. 본PF 재구조화의 주요 계획은 다음과 같습니다.

[본PF 재구조화 계획]

(단위 : 억원)

구분
대출약정금액
신용보강

기존
변경
기존
변경

Tr.A
2,700
2,700
-
SK에코플랜트/SK디앤디 중첩적 이자자금보충 및 조건부 채무인수

Tr.B
300
300
-

Tr.C
기존
1,600
1,600
SK에코플랜트/SK디앤디중첩적 자금보충 및 조건부 채무인수

추가 대출
-
1,800

합계
4,600
6,400
-
-

자료 : 당사 제시

본PF는 2025년 6월 23일 최초 실행되어 2028년 6월 23일을 만기로 하는 Tr.A, Tr.B, Tr.C(총 대출약정금액 4,600억원)로 구성되어 있습니다. 이 중 리파이낸싱을 통해 Tr.C에 후순위 대출약정금액을 1,800억원을 증액할 계획이며, 이에 따라 Tr.C의 총 대출약정금액은 기존 1,600억원에서 3,400억원으로 확대됩니다.

조달 방식은 기존 대주단의 재참여(대주 전원 동의 필요)를 우선 추진하는 구조입니다. 본PF 재구조화의 모집주선기관은 기존 대주단을 대상으로 재참여를 제안하여 자금을 모집하며, 이 중 재참여에 동의하지 않는 대주가 있을 경우 해당 대주의 기존 Tr.A 및 Tr.B 참여금액에 한해 잔액인수할 계획입니다. 한편 후순위 추가 대출금액 1,800억원은 시장에서 신규 대주를 모집하는 방식으로 조달할 계획입니다.

본PF 재구조화에 따른 후순위 추가 대출금은 2026년 8~9월 중 기표를 계획하고 있으며, 이는 금번 유상증자의 청약일(2026년 10월 12일~2026년 10월 13일) 이전 시점에 해당합니다. 당사는 본PF 재구조화가 유상증자 청약일 이전에 완료될 수 있도록 대주단과의 협의를 적극적으로 추진하고 있습니다.

당사는 중도금 대출 대위변제를 위한 자금 2,105억원과 추가 사업비 1,200억원을 합하여 총 3,305억원의 자금이 필요합니다. 이 중 본PF 재구조화를 통해 1,800억원을 조달할 계획이며, 대위변제 부족분 1,505억원은 당사 및 SK에코플랜트가 각 50%씩(약 753억원) 분담할 예정입니다. 구체적인 추정 내역은 다음과 같습니다.

[본PF 재구조화에 따른 군포 트리아츠 대위변제 금액 추정]

(단위 : 억원)

구분
금액
비고

(A) 총 필요금액
3,305
-

중도금 대출잔액
2,105
-

추가 사업비
1,200
-

(B) 본PF 후순위 추가 대출
1,800
-

(C) 대위변제 금액
1,505
(C) = (A) - (B)

(D) 당사 분담 (50%)
753
(D) = (C) * 50%

자료 : 당사 제시주) 상기 중도금 대출잔액은 본 증권신고서 제출일 전일 기준이며, 외부 금융기관 확인 절차 진행 중 당사 내부 데이터를 기준으로 작성된 수치입니다. 따라서 향후 검증 과정 및 금융기관 최종 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

다만, 상기 본PF 재구조화는 본 증권신고서 제출일 현재 당사자 간 협의를 위한 잠정적이고 예비적인 제안 수준이며, 확정적이거나 최종적인 것이 아닙니다. 향후 선순위 대주단의 동의 절차가 지연되어 기표일이 변경되거나, 협의 과정에서 주요 조건 및 대출 규모가 당초와 달라질 수 있습니다. 또한 당사 및 상대방의 내부 승인 절차가 완료되기 전까지는 당사자 간에 법적인 이행 의무가 발생하지 않습니다. 아울러 본PF 재구조화는 모집주선회사의 확정적인 인수 약정이 아니므로, 신규 투자자 모집이 원활히 이루어지지 않을 경우 당사가 부담해야 하는 대위변제 금액이 증가할 가능성이 있습니다.

[본PF 재구조화 실행 여부에 따른 당사 대위변제 금액]

(단위 : 억원)

구분
본 증권신고서제출일 전일 기준
본PF 재구조화 가정 시

군포 트리아츠 중도금 대출 당사 대위변제 금액
1,053
753

자료 : 당사 제시주) 상기 대위변제 금액은 외부 금융기관 확인 절차 진행 중 당사 내부 데이터를 기준으로 작성된 수치입니다. 따라서 향후 검증 과정 및 금융기관 최종 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

상기 표에서 확인할 수 있는 바와 같이, 본 증권신고서 제출일 전일 기준 당사가 부담해야 하는 대위변제 예상금액은 약 1,053억원이며, 본PF 재구조화가 계획대로 완료되어 추가 대출금 1,800억원이 확보되는 경우에는 당사 부담 대위변제 예상금액이 약 753억원 수준으로 감소합니다. 당사는 금번 유상증자를 통한 조달 자금 중 74,723,860,000원을 이러한 대위변제 재원으로 사용할 예정이며, 잔여금액은 당사의 자체자금으로 충당할 계획입니다.한편 상기 금액은 본 증권신고서 제출일 전일 기준 군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자의 수금률 기준이며, 향후 대출만기시점까지의 실제 수금 실적에 따라 변동될 수 있습니다. 만약 실제 수금률 상승으로 대위변제 소요금액이 상기 추정치보다 감소하여 미사용 자금이 발생하는 경우, 당사는 재무구조 개선을 위해 해당 자금을 당사의 추가적인 채무상환자금으로 사용할 예정이며, 이를 매 분기 공시되는 당사의 정기보고서를 통해 공모자금의 실제 사용 내역 및 변동 사항에 대해 성실히 공시할 예정입니다. 이와 관련된 사항은 본 증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적 - 2. 자금의 사용목적 - 라. 자금 집행의 부족한 자금의 재원 마련 및 미사용 자금의 운용 계획]을 참고하여 주시기 바랍니다.

다. 유상증자 추진 배경

당사의 이사회는 정기 이사회 및 수시 이사회를 통해 당사의 재무상황 및 사업 실적에 대하여 면밀하게 검토하고 있습니다. 특히 당사 이사회는 자금수지 보고를 통해 당사의 현금흐름과 중단기 자금수지 현황을 긴밀하게 모니터링해 왔습니다. 이 과정에서 이사회는 누적된 재무 부담으로 인한 유동성 위험을 인지하였으며, 최근 외부 환경 악화에 따른 유동성 위험 현실화 가능성에 대해서도 지속적으로 보고를 받으며 그 심각성을 깊이 공유해 왔습니다. 이사회의 구체적인 검토 내용 및 의사결정 과정은 아래와 같습니다.

[본 유상증자 관련 당사 이사회 검토 내역]

구분
개최 일자
안건
주요 내용

제26-8차 이사회
2026-06-26
자금 현황 및 조달방안 검토 보고
'26년 자금수지 현황 및 계획, 자금조달 필요성 설명, 조달방안 검토

제26-9차 이사회
2026-07-03
재무구조 개선 계획 검토 보고
당사 신용등급 하락 및 회사채 조달환경 악화에 따른 유동성 위험 설명, 대응방안 검토

제26-10차 이사회
2026-07-13
자본확충방안 및 유상증자 검토 보고
채무불이행 위험 대응을 위한 자금조달의 필요성 설명, 자본확충 방안 검토 진행

ESG위원회
2026-07-20
재무구조개선 검토
재무구조개선 목적의 유상증자 최우선 검토

감사위원회
2026-07-24
주주배정 방식의 유상증자계획 검토
주주배정 유상증자 계획의 적법성과 적정성 검토

제26-12차 이사회
2026-07-28
유상증자 승인의 건
상기 의사결정 과정을 기반으로 하는 유상증자 결의

자료 : 당사 제시

(1) 외부 사업환경 악화 및 당사 신용등급 하락

① 부동산 PF 규제 강화

현재 부동산 개발사업은 정부의 부동산 PF 정상화 정책과 금융권의 대출 관리 강화 조치로 인해 부동산 개발 사업의 자금 조달 난이도가 급격히 증가하며 시장의 변동성이 크게 확대되었습니다.

지난 2022년 말 발생한 레고랜드 사태 직후, 정부는 금융시장의 급격한 경색과 유동성 위기를 방지하기 위해 2023년 한 해 동안 강력한 시장 안정화 및 유동성 공급 대책을 가동하였습니다. 우선 자금시장 마비를 막고자 50조원 이상의 시장안정프로그램을 구축하여 PF-ABCP 매입과 채권시장 안정화 펀드 운영을 통해 단기 자금 조달을 집중적으로 지원하였습니다. 이와 함께 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 한도를 30조원 규모로 대폭 확대하여 개발 사업의 안전판을 보강하였습니다. 또한 전 금융권이 참여하는 PF 대주단 협약을 개정하고 가동하여 의결권 4분의 3 이상의 찬성을 통해 일시적 유동성 부족을 겪는 사업장의 만기 연장과 이자 유예가 원활하게 이루어지도록 유도하며 시장의 연착륙을 도모하였습니다.

그러나 정부는 2024년에 접어들며 부동산 PF의 체질 개선을 위한 구조조정에 돌입하였습니다. 기존의 무조건적인 만기 연장을 지양하고 PF 사업장에 대한 사업성 평가 기준을 엄격하게 강화하였으며, 평가 결과에 따라 C등급(유의) 및 D등급(부실우려)으로 분류된 사업장의 신속한 매각과 재구조화를 유도하였습니다. 반면 사업성이 양호한 정상 사업장에 대해서는 은행 및 보험사 등이 참여하는 신디케이트론과 한국자산관리공사(캠코) 주도의 PF 정상화 지원 펀드를 통해 원활하게 자금이 흘러 들어갈 수 있도록 지원을 차별화하였습니다. 동시에 부실 이연을 방지하기 위해 임의적인 만기 연장 요건을 대폭 강화하고, 저축은행과 새마을금고 등 제2금융권을 중심으로 부실채권 모니터링을 상시화하는 한편 강도 높은 현장검사를 추진하였습니다. 또한 경ㆍ공매 플랫폼을 통해 부실 우려 사업장의 정보를 투명하게 공개하여 시장 내 적정 가격 형성과 거래 촉진을 체계적으로 유도하였습니다.

[부동산 PF의 질서있는 연착률을 위한 정책 방향]

부동산 pf 정책방향.jpg
부동산 PF 정책방향(2024년)

자료 : 금융위원회 보도자료(2024.05.14)

2025년에 이르러서는 단기적인 부실 정리 가속화와 동시에, 부동산 개발 사업 전반의 펀더멘탈을 개선하기 위한 제도적 구조 개선이 추진되고 있습니다. 캠코와 유암코 등 전문 투자기관을 통한 NPL(부실채권) 매입 규모를 대폭 확대하여 시장에 누적된 부실 자산을 신속하게 정리하는 한편, 국내 개발 시장의 근본적인 취약점으로 지목되던 3~10% 수준의 지나치게 낮은 자기자본 비율을 20% 이상으로 유도하는 단계적 상향 로드맵을 발표하였습니다. 이에 따라 시행주체의 자기자본 비율에 맞춰 용적률 인센티브를 부여하거나 HUG 보증료를 차등 적용하고, 대출 금융기관에 대해서는 위험가중치 및 충당금 적립 부담을 차등화하여 시행사가 실질적으로 더 많은 자기자본을 확보하도록 유도하고 있습니다. 또한 토지 소유주가 현물 출자를 결정할 때 세제 혜택 및 과세 이연을 부여하는 프로젝트 리츠 제도를 발표ㆍ추진하여 개발 주체의 선제적인 자본 확충 기반을 다지고 있습니다.

결과적으로 부실 PF 사업장에 대한 구조조정 유도, 사업성 평가 기준 강화, 자기자본비율 상향 등 정부의 전방위적인 부동산 PF 정상화 정책은 PF 시장 참여자 전반에 대한 자금조달 심사 및 리스크 관리를 구조적으로 강화하는 방향으로 작용하고 있습니다. 이에 따라 부동산 개발을 주력 사업으로 영위하는 당사 역시 신규 사업 추진 및 기존 사업 관리를 위한 자금조달 여건이 전반적으로 악화되었으며, 조달 비용 상승과 절차 지연 등 구조적 부담이 가중되고 있는 상황입니다.

② 지식산업센터 공급과잉에 따른 사업성 악화

당사는 오피스, 지식산업센터, 주거 등 다양한 상업용 부동산 개발 분야에서 선도적인 입지를 구축해 왔으며, 특히 브랜드 인지도와 차별화된 상품 기획력을 바탕으로 수도권 주요 거점 지역 내 대규모 지식산업센터 개발 사업을 적극적으로 영위해 왔습니다. 지식산업센터 개발 사업은 타 부동산 상품 대비 비교적 예측 가능성이 높고 대규모 분양 매출을 통해 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 당사의 주력 비즈니스 포트폴리오 중 하나였습니다. 그러나 최근 수년간 지속된 비우호적인 거시경제 흐름과 수급 불균형은 당사가 주로 영위하는 지식산업센터 시장 전반의 침체와 변동성을 극대화하고 있습니다.

과거 저금리 기조와 주택 시장 규제 강화 시기에 지식산업센터는 세제 혜택, 전매제한 부재, 높은 대출 비율 등의 제도적 이점을 바탕으로 대체 투자 상품으로서 각광받았습니다. 이에 따라 다수의 시행사 및 건설사들이 시장에 진입하면서 전국, 특히 서울 및 수도권 외곽 지역을 중심으로 지식산업센터 공급량이 단기간 내에 폭발적으로 증가하였습니다. 이 시기에 집중적으로 인허가를 획득한 물량들이 최근까지 지속적으로 준공 및 입주 단계에 진입함에 따라 시장 공급과잉 상태를 초래하였습니다. 반면 거시경제적 경기 둔화와 정보통신(ICT) 및 제조업 분야의 업황 악화로 인해 임차 수요를 뒷받침할 중소기업들의 기업 활동 및 창업은 크게 위축되었습니다. 결과적으로 신규 임차 수요가 공급 속도를 따라가지 못하는 심각한 수급 불균형이 초래되었으며, 수도권 주요 지역의 지식산업센터 공실률은 증가하고 있습니다.

이와 같은 공실 사태는 지식산업센터의 실질 임대료 하락 압력으로 작용하는 동시에 고금리 기조의 장기화에 따른 이자 비용 증가와 맞물려 실제 자산의 투자수익률을 급격히 저하시켰습니다. 과거 안정적인 고수익 상품으로 인식되던 지식산업센터의 투자 매력도가 사실상 상실되면서 개인 및 법인 투자자들의 투자 심리는 급격히 위축되었고, 이는 신규 분양 시장의 장기 침체와 미분양 물량 누적으로 직결되었습니다.

[서울권역 지식산업센터 공급 및 매매가 추이]

서울권역 지식산업센터 데이터.jpg
서울권역 지식산업센터 데이터

자료 : 당사 제시

더욱이 시장 침체에 따른 자산 가치 하락과 분양률 저하가 본격화됨에 따라 금융기관들의 위험 관리 기조 또한 보수적으로 전환되었습니다. 과거 지식산업센터 분양 시장의 가장 큰 강점이었던 유연한 대출 구조는 위축되었습니다. 수분양자 대출 여건의 악화는 구체적으로 잔금 대출 단계에서 극명하게 나타나고 있습니다. 과거 분양가의 최대 90% 수준까지 승인되던 담보인정비율(LTV)이 금융기관의 담보 가치 보수적 평가로 인해 크게 축소되었으며, 중도금 대출 시점과 달리 준공 후 잔금 대출 심사 시 대출 승인 조건이 대폭 까다로워졌습니다.

이러한 수분양자 대출 조건 악화는 기분양된 사업장의 준공 시점에서도 심각한 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 자금 조달에 한계 부딪힌 수분양자들이 잔금을 적기에 납부하지 못하거나 입주를 포기하는 사태가 속출하고 있으며, 이는 고스란히 시행주체인 개발사의 분양대금 회수 지연 및 공사비 대위변제 리스크로 전가되고 있습니다. 또한 일부 한계 사업장들이 부담을 이기지 못하고 경ㆍ공매 시장에 매물로 대거 유입되면서 시장 전반의 가격 하락 압력과 금융권의 여신 회수 압박은 더욱 거세지고 있는 실정입니다.

이처럼 지식산업센터 개발 사업을 주요 사업 영역으로 구축해 온 당사의 입장에서 공급과잉에 따른 분양 및 입주율 저하, 투자 매력도 급감으로 인한 신규 수요 위축, 그리고 수분양자들의 자금 조달을 원천 차단하는 대출 심사 기준 강화는 직접적인 재무적ㆍ운영적 부담으로 작용하고 있습니다. 이는 당사가 영위하는 주요 지식산업센터 프로젝트들의 원활한 잔금 회수를 어렵게 만들고, 신규 사업 추진을 위한 PF 조달 및 구조 설계 단계에서 사업적 불확실성을 높임으로써 당사의 사업 환경을 악화시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

③ 당사 신용등급 하락

당사는 최대주주 변경 및 부동산 업황의 지속적인 위축으로 인해 2025년 하반기부터 최근인 2026년 상반기까지 신용등급 및 등급전망이 연이어 하향 조정되었습니다.

[당사 신용등급 변동추이]

신용등급 변동 현황.jpg
신용등급 변동 현황

자료 : 당사 제시

[당사 신용등급 변동 내역]

평가일
평가대상 증권 등
평가대상증권의 신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가구분 (평가종류)

2026.06.30
제18-1회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
제16회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
전자단기사채
A3-
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
기업어음
A3-
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.22
제18-1회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2026.06.22
제16회차무보증 사모사채
BBB-(부정적)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2026.06.22
전자단기사채
A3-
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.06.22
기업어음
A3-
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.05.12
전자단기사채
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.05.12
기업어음
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.12.24
전자단기사채
A3(하향검토)
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.24
기업어음
A3(하향검토)
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
전자단기사채
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
기업어음
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
제18-1회차무보증 사모사채
BBB(부정적검토)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.12.23
제16회차무보증 사모사채
BBB(부정적검토)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.10.02
제18-1회차무보증 사모사채
BBB(하향검토)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.10.02
제16회차무보증 사모사채
BBB(하향검토)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.04.29
제18-1회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.04.28
제18-1회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
제16회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
제16회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.03.18
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

자료 : 당사 제시

2025년 09월 30일 기존 최대주주인 SK디스커버리(주)가 보유 지분 전량을 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 주식양수도계약을 체결하고, 2025년 10월 01일 한앤코개발홀딩스(유)가 상장폐지 목적의 공개매수신고서를 제출하였습니다. 이에 따라 한국신용평가는 2025년 10월 수시평가를 통해 당사의 무보증사채 신용등급(BBB) 및 기업어음ㆍ단기사채 신용등급(A3)을 향후 지배구조 변경에 따른 불확실성을 반영하여 '하향검토(Watchlist)' 대상으로 등록하였습니다. 당시 하향검토 등록은 주식양수도계약 체결 이후 지배주주 변경 절차가 본격화됨에 따라 과거 SK그룹 계열에 기반했던 유사시 계열 지원가능성이 약화될 수 있다는 우려가 선제적으로 반영된 결과입니다.

이후 한앤코개발홀딩스(유)는 2차례의 공개매수 절차를 통해 보통주 지분율 47.4%로 확보하였으며, 한국신용평가(2026년 6월 22일) 및 한국기업평가(2026년 6월 30일)는 실질적으로 당사의 지배주주가 한앤코개발홀딩스(유)로 변경된 것으로 판단함에 따라 수시평가를 통해 당사 신용등급을 기존 'BBB(부정적 검토)'에서 'BBB-(부정적)'로 하향 조정하였으며, 기업어음 및 전자단기사채 신용등급 역시 기존 'A3(부정적 검토)'에서 'A3-'로 최종 낮추어 평정하였습니다. 이는 과거 SK그룹의 우수한 대외 신인도에 기반하여 당사의 신용등급에 반영되어 있던 1노치(Notch)의 유사시 계열 지원가능성을 배제한 결과입니다.

[현재 당사 신용등급 및 변동사유]

평정사
평가일
평정등급
Outlook
등급 변동 사유

한국기업평가(주)
2026.06.30
BBB-
부정적(Negative)
최대주주 변경으로 유사시 계열의 지원가능성이 약화운전자본 회수 지연, 지분 투자 등으로 과중한 차입부담이 지속이익창출력 개선 등을 통한 재무부담 완화에는 다소 시일이 걸릴 전망

한국신용평가(주)
2026.06.22
BBB-
부정적(Negative)
지배주주 변경으로 유사시 계열 지원가능성을 배제지식산업센터 등 일부 개발사업 관련 변동성이 확대최대주주 변경 및 상장폐지 추진으로 인한 자본시장 접근성의 저하가 예상

자료: 한국기업평가, 한국신용평가

등급전망에 '부정적'이 부여된 배경에는 당사의 영업ㆍ재무적 부담이 작용하고 있습니다. 당사가 시행한 '구로 생각공장' 등 지식산업센터 현장에서 분양률 대비 미입주 리스크가 현실화되어 매출채권 회수가 지연되고 차입금 상환 부담이 심화되었습니다. 실제로 당사는 2026년 1분기 중 분양 계약 취소 등에 따른 매출 환입 여파로 연결기준 93억 원의 영업손실을 기록하는 등 수익성이 저하되었으며, 향후 군포역 복합개발 프로젝트 등 진행 중인 대형 사업장의 성과에 따른 PF 우발채무 통제 여부도 주요한 등급 모니터링 요인으로 제시되었습니다.이처럼 당사는 최근 지배구조 변동에 따른 계열 지원 가능성 배제 및 업황 둔화 등으로 인해 신용평가사로부터 무보증사채 신용등급은 'BBB-(부정적)', 기업어음 및 전자단기사채 신용등급은 'A3-'로 하향 조정되었으며, 이로 인해 회사채 등 시장성 조달 방안의 실행 가능성이 크게 악화된 상황입니다.

④ 시장성 조달 여건 악화

당사의 신용등급은 'BBB-(부정적)'으로 공모사채 시장을 통한 신규 자금 조달을 기대하기 어려운 상황입니다. 실제로 공모사채 발행 통계에 따르면, 당사의 신용등급인 BBB- 등급은 2024년, 2025년, 2026년 상반기를 통틀어 단 한 건도 발행이 이루어지지 않았으며, 이는 국내 자산운용사, 증권사, 연기금 등 주요 기관투자자들의 편입 대상 등급에 해당하지 않기 때문입니다.

[공모사채 발행 현황]

(단위: 억원)

구분
2024년
2025년
2026년 상반기

AAA급
31,400
17,700
13,300

AA급
457,000
508,620
238,780

A급
180,390
170,120
68,097

BBB급
19,760
16,680
5,750

BBB+
12,960
10,880
2,600

BBB0
6,800
5,800
3,150

BBB-
-
-
-

기타
-
-
-

전체
688,550
713,120
325,927

자료 : 금융감독원 전자공시시스템주) 수요예측 실시 공모사채 기준(FB/ABS 제외)

그러나 최근에는 사모사채 시장 역시 조달 여건이 악화되고 있습니다. 부동산 및 미디어 업종을 중심으로 신용사건이 연이어 발생하면서 비우량 크레딧물 전반에 대한 투자심리가 급격히 위축되었으며, 그 여파로 당사와 같은 BBB급 발행사는 사모사채를 통한 조달 역시 어려운 상황입니다.

[제이알글로벌리츠 전자단기사채 미상환 및 D등급 강등 사태]2026년 4월 말, 해외 오피스 자산(벨기에 파이낸스 타워 등)에 투자해 온 국내 주요 상장리츠인 '제이알글로벌리츠'가 만기가 도래한 400억원 규모의 전자단기사채를 적기에 상환하지 못해 채무불이행이 발생하고 서울회생법원에 기업회생절차를 신청하는 사태가 발생하였습니다. 해당 리츠는 직전까지 'A-(안정적)' 등급을 유지하였으나 해외 부동산 가치 하락, LTV 조건 강화에 따른 조기상환 압박, 환헤지 정산금 부담이 겹치며 신용등급이 BBB+를 거쳐 상환불능 상태를 의미하는 'D등급'으로 강등되었습니다. 이는 국내 상장리츠가 발행한 채권이 디폴트를 맞이하고 회생절차를 밟게 된 최초의 사례입니다. 이로 인해 부동산 자산을 기초로 설계된 유동화 증권 및 구조화 금융 전반의 신뢰도를 크게 하락시켰습니다. 또한, 해당 사태는 개별 리츠에 국한된 신용 이슈를 넘어, 부동산 자산 가치 하락 및 고금리 장기화에 대한 우려가 겹치며 부동산 섹터 전반에 대한 투자자들의 경계감을 확산시키는 계기로 작용하였습니다.

[JTBC 유동화 차입금 상환 불이행 및 중앙그룹 회생절차 신청 사태]

대중적 지명도가 높은 미디어 기업 'JTBC'가 2026년 6월 12일 만기 도래한 206억원 규모의 유동화 차입금을 상환하지 못하는 신용 리스크가 현실화되었습니다. 방송광고 시장 침체와 온라인동영상서비스(OTT) 확산에 따른 미디어 산업의 구조적 악화로 영업현금창출력이 저하된 가운데, 기존 차입금에 대한 차환 유동성 확보에도 실패하면서 신용평가사들은 JTBC의 무보증사채 등급을 기존 'BBB(부정적)'에서 'CCC' 등급으로 하향 조정하였습니다. 이 여파로 JTBC를 비롯하여 지주회사인 중앙홀딩스, 콘텐트리중앙, 메가박스중앙 등 중앙그룹 계열사 5개 사가 법원에 회생절차 개시를 신청하는 사태로 이어졌습니다.특히 해당 사례는 대중적 인지도와 매출 규모를 갖춘 기업이라 하더라도 BBB급 신용등급 상태에서는 단일 유동화 차입금의 차환 실패만으로 그룹 전체의 유동성 위기 및 회생절차로 이어질 수 있음을 보여주었다는 점에서, BBB급 이하 기업에 대한 투자 심리를 위축시키는 계기로 작용하였습니다.당사는 부동산 개발 및 운영을 주요 사업으로 영위하고 있으며, BBB-(부정적)등급을 보유하고 있어, 상기와 같은 일련의 신용사건으로 인해 당사의 사모사채에 대한 잠재 수요 기반 역시 상당 부분 위축된 것으로 판단됩니다. 실제로 당사는 금번 유상증자를 결정하기 전부터 사모사채, 전자단기사채 및 기업어음(CP) 등을 통한 자금 조달 가능성을 타진하기 위해 다수의 투자자들을 대상으로 잠재 수요를 지속적으로 파악하였으나 실질적인 투자 수요를 확인하지 못하였습니다.

[2026년 월별 사모사채 발행 현황]

1월
2월
3월
4월
5월
6월
7월
총합계

BBB+
700
384
1,000
950
380
320
180
3,914

BBB0
150
300
300
190
210
450
300
1,900

BBB-
-
100
-
80
-
55
-
235

총합계
850
784
1,300
1,220
590
825
480
6,049

자료 : 본드웹주) 신용등급은 발행기업의 기업신용등급(ICR) 또는 회사채ㆍ기업어음ㆍ전자단기사채 신용등급 매칭

일반적으로 사모사채는 공모사채와 달리 등급 평정 의무가 없어 채권 자체에 별도 신용등급이 부여되지 않으나, 발행기업의 기업신용등급(ICR) 또는 회사채ㆍ기업어음ㆍ전자단기사채 신용등급을 기준으로 매칭한 결과, 당사의 신용등급인 BBB- 등급의 사모사채 발행 규모는 2026년 7월 누적 기준 총 235억원에 불과하며, 이는 당사의 2026년 10월 만기 도래하는 제18-1회 및 제18-2회 사모사채 상환 소요액 620억원의 약 38% 수준으로, 시장 전체의 BBB- 사모사채 발행 여력을 모두 동원하더라도 당사의 단일 만기 상환 재원조차 충당하기 어려운 규모입니다.

아울러 당사가 실제 부담하는 조달금리 추이에서도 시장 경색이 확인됩니다. 당사가 2025년 3~4월 발행한 제16회ㆍ제17회ㆍ제18-1회ㆍ제18-2회 사모사채의 표면금리는 6.55~7.00% 수준이었으며, 2025년 9월 실행한 유동화 대출의 대출금리는 6.70%였습니다. 그러나 2026년 6월 실행한 유동화 대출(아벨라제일차, 400억원)의 금리는 8.30%로, 약 1년 사이 조달금리가 130~175bp 상승하였습니다. 이는 당사에 대한 시장의 위험프리미엄 요구 수준이 구조적으로 높아졌음을 보여주는 결과입니다.

[2025년 이후 당사 사모사채 발행 내역]

(단위 : 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
발행금액
발행금리

제16회 사모사채
키스에스에프제삼십육차
2025-03-21
2026-09-21
300
7.00%

한국투자증권
2025-03-21
2026-09-21
480
7.00%

유안타증권
2025-03-21
2026-09-21
40
7.00%

제17회 사모사채
SK증권
2025-03-28
2026-09-28
50
7.00%

한국투자증권
2025-03-28
2026-09-28
50
7.00%

코리아에셋투자증권
2025-03-28
2026-09-28
50
7.00%

유진투자증권
2025-03-28
2026-09-28
100
7.00%

제18-1회 사모사채
IM증권
2025-04-30
2026-10-30
200
6.55%

제18-2회 사모사채
NH투자증권
2025-04-30
2026-10-30
270
7.00%

SK증권
2025-04-30
2026-10-30
100
7.00%

IM증권
2025-04-30
2026-10-30
30
7.00%

코리아에셋투자증권
2025-04-30
2026-10-30
20
7.00%

자료 : 당사 제시

[2025년 이후 당사 유동화 대출 내역]

(단위 : 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
발행금액
발행금리

일반차입금(유동화 대출)
신한캐피탈 등 19개사
2025-09-26
2027-09-26
1,825
6.70%

아벨라제일차
2026-06-26
2027-12-26
400
8.30%

자료 : 당사 제시

결론적으로 당사는 회사채 등 자본시장을 통한 차입성 조달 가능성이 사실상 제한적인 것으로 판단하였으며, 이에 2026년 하반기 도래할 수 있는 유동성 위험에 선제적으로 대응하기 위해 자본 확충 방안, 그중에서도 주주배정 유상증자를 우선적으로 검토하게 되었습니다. 이와 관련된 사항은 본 증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적 - 2. 자금의 사용목적 - 다. 유상증자 추진 배경 - (3) 주주배정 유상증자 방식 채택]을 참고하여 주시기 바랍니다.

⑤ 당사 자체 자금조달 추진 경과

[당사 자체 자금조달 추진 경과]

시기
구분
주요 내용

2025.09
다수 사업장 담보대출 실행
신한캐피탈 등 19개 기관, 2,000억원 실행

2025.10
신용등급 Watchlist(등급감시대상) 부정적ㆍ하향검토 등록
최대주주 변경에 따른 Watchlist(등급감시대상) 부정적ㆍ하향검토 등록

2025.11
2026년 자금조달 계획 수립
만기도래 회사채 2,010억원 중 약 1,000억원 차환 목표(조달 여건 악화 감안한 50% 수준)

2026.03
생각공장 구로 1차 대위변제 및 중도금 대출 만기 연장
입주지정기한 도래에 따른 대위변제 약 200억원 이행

2026.03~04
1차 사모사채 차환 시도
검토가능액 410억원 중 100억원만 심의, 최종 부결

2026.04
제이알글로벌리츠 채무불이행
부동산 유동화증권 시장 신뢰도 급락

2026.04~06
생각공장 구로 미분양담보대출 추진
LTV 하향·담보가치 하락으로 실행액 계획 대비 축소

2026.05~06
발행조건 상향 재추진
만기 1~1.5년, 금리 8.0% 이상으로 투자자 접촉

2026.06.12~14
JTBCㆍ중앙그룹 신용사태
BBB급 이하 크레딧물 투자심리 추가 냉각

2026.06.23~30
2차 사모사채 차환 시도
검토가능액 290억원→수요 전무(0건)로 최종 무산

2026.06.22~30
신용등급 BBB-(부정적) 최종 하향
한신평, 한기평 당사 신용등급 'BBB-(부정적)'로 최종 하향

2026.06.26
생각공장 구로 2차 대위변제
미분양담보대출 부족분 약 590억원 추가 실행(누계 약 790억원)

2026.06.26
제26-8차 이사회(자금 현황 및 조달방안 검토 보고)
'26년 자금수지 현황 및 계획, 자금조달 필요성 설명, 조달방안 검토

자료 : 당사 제시

당사는 2025년 10월 최대주주 변경에 따른 신용등급 Watchlist(등급감시대상) 부정적ㆍ하향검토 등록 이후, 회사채 등 자본시장을 통한 자금조달 여건이 악화될 것을 인지하고 자체적인 자금조달 계획을 수립ㆍ추진하여 왔습니다. 그럼에도 불구하고 아래와 같이 계획된 조달 시도가 무산되었고, 당초 예상을 상회하는 구로 생각공장 중도금 대출 대위변제 부담까지 겹치면서 2026년 상반기 중 당사의 유동성이 급격히 악화되었습니다. 그 세부 경과는 다음과 같습니다.

(가) 선제적 자금조달 계획 수립당사는 2025년 9월 26일 신한캐피탈 등 19개 금융기관으로부터 2,000억원 규모의 다수 사업장 담보대출(유동화 대출)을 실행하여 단기적인 현금 여력을 확보하였습니다. 같은 시기인 2025년 9월 30일 기존 최대주주인 SK디스커버리(주)가 보유 지분 전량을 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 주식양수도계약을 체결하면서 당사의 지배구조 변경이 진행되었습니다. 한국기업평가는 2025년 10월 1일, 한국신용평가는 2025년 10월 2일 각각 최대주주 변경 시 그룹 차원의 유사시 지원 가능성이 배제될 수 있다는 점을 이유로 당사의 신용등급(BBB0)을 부정적ㆍ하향검토(Watchlist) 대상으로 등록하였고, 이에 따라 당사는 향후 회사채 등 자본시장을 통한 조달 여건이 악화될 것을 인지하게 되었습니다.

신용등급 Watchlist 등록 이후, 금융기관들은 리스크 관리 기조를 강화하며 당사에 대한 기존 신용대출의 만기 연장을 거부하고 상환을 요청하였습니다. 이에 당사는 2025년 11월 30일 광주은행 등 6개 금융기관의 신용대출 150억원을 전액 상환하였고, 2025년 12월 22일에는 한국투자캐피탈 신용대출 400억원을 추가로 상환하였습니다. 약 2개월 사이 보유 현금 550억원이 단기 신용대출 상환에 사용되었습니다.

이러한 상황으로 인해 당사는 2026년 중 만기가 도래하는 회사채 2,010억원 중 신용등급 하락 가능성 및 시장 상황을 감안한 약 50% 수준인 약 1,000억원을 차환한다는 목표를 수립하였습니다. 그러나 이하에서 기술하는 바와 같이, 실제 집행 과정에서는 시장 여건이 계획 수립 시점보다 더욱 악화되었습니다.

(나) 1차 차환 시도당사는 2026년 3월부터 만기 1.5년, 금리 7.3% 수준의 조건으로 상반기 만기도래 회사채 제14회ㆍ제15회 사모사채 총 320억원의 차환을 위한 투자자 접촉을 진행하였습니다. 총 11개 기관투자자를 접촉하였으며, 이 중 검토 가능한 금액은 410억원 수준이었습니다. 그러나 2026년 4월 11일 국내 주요 상장리츠인 제이알글로벌리츠의 캐시트랩(Cash Trap) 선언을 시작으로, 4월 27일 채무불이행 및 기업회생절차를 신청하는 등 부동산 업종 및 비우량등급 회사채 전반에 대한 투자심리가 급격히 냉각되었습니다.당사가 접촉한 11개 기관투자자 중 총 4개 기관(합계 100억원)이 5월 중 내부 심의까지 진행되었으나, 최종적으로 어느 한 곳도 투자를 확정하지 못하였습니다. 결과적으로 당사는 2026년 4월 16일 만기가 도래한 제14회 사모사채 150억원과 2026년 5월 28일 만기가 도래한 제15회 사모사채 170억원을 전액 자체 보유 현금으로 순상환하였습니다.

(다) 2차 차환 시도

당사는 1차 시도 실패를 반영하여, 2026년 5월 말부터 6월 초까지 하반기 만기도래 회사채의 차환을 목표로 2차 투자자 수요조사를 진행하였습니다. 금리보다는 발행 가능성 자체에 초점을 맞추어 만기 1.5년 이내, 금리 8.0% 이상의 조건을 제시하며 5개 증권사를 통해 다수의 기관투자자를 접촉하였으나, 검토 가능한 금액은 290억원 수준에 그쳤고, 이 또한 최종적으로 투자로 이어지지 못하였습니다.

투자자 접촉 과정에서는 2026년 6월 12일 JTBC의 206억원 규모 유동화 차입금 상환 불이행 및 6월 14일 중앙홀딩스 등 계열사 4개사의 기업회생절차 신청 사태가 겹치면서 BBB급 이하 크레딧물에 대한 시장 경색은 더욱 심화되었습니다. 또한, 6월 22일 한국신용평가, 6월 30일 한국기업평가에서 당사 신용등급을 'BBB-(부정적)'로 하향 조정하면서 2026년 하반기 회사채 시장을 통한 차환이 사실상 불가한 것을 확인하였습니다.

(라) 생각공장 구로 중도금 대출 대위변제 부담의 확대

한편 당사가 태영디앤아이와 공동으로 시행한 생각공장 구로 지식산업센터의 경우, 최초 입주지정기한이 2026년 3월로 예정되어 있었고, 당사는 계약 해제 등에 따른 일정 수준의 대위변제 발생을 사전에 예상하고 있었습니다. 이에 따라 2026년 3월 중 약 200억원의 대위변제가 우선 실행되었습니다.

당사는 잔여 수분양자들의 중도금 대출 만기를 2026년 6월로 연장하고, 입주 지정기간 중 미입주 세대에 대한 미분양담보대출 실행을 통해 기존 중도금 대출을 상환할 수 있을 것으로 예상하였습니다. 그러나 앞서 「② 지식산업센터 공급과잉에 따른 사업성 악화」에서 기술한 바와 같이 지식산업센터 시장의 공급과잉 및 국내 부동산 경기 회복 둔화 여파로 금융기관들의 LTV(담보인정비율)가 하향 조정되고 생각공장 구로의 담보가치 또한 하락하면서, 실제 실행된 미분양담보대출 규모는 당초 예상을 크게 하회하였습니다. 이로 인해 6월 26일 중도금 대출 대위변제 약 590억원이 이행되었습니다. 그 결과 2026년 3월과 6월을 합산한 생각공장 구로 관련 총 대위변제 금액은 약 790억원에 달하게 되었습니다.

이처럼 당사는 2025년 10월 최대주주 변경 이후 신용등급 하락 및 자본시장 조달 여건 악화 가능성을 인지하고 자체 조달 계획을 수립·추진하였음에도 불구하고, 제이알글로벌리츠 및 JTBC 등 일련의 신용사건에 따른 시장 경색으로 2026년 4월 및 6월 두 차례에 걸친 사모사채 발행 시도가 모두 무산되었습니다. 특히 2026년 6월 생각공장 구로 중도금 대출에 대해 예상을 상회하는 590억원 규모의 대위변제(누계 약 790억원)가 현실화되면서 당사가 보유한 현금 여력이 큰 폭으로 감소하였고, 회사채 시장을 통한 조달마저 사실상 불가한 것을 확인한 뒤, 2026년 6월 26일 이사회를 계기로 당사는 자체적인 자구 노력만으로는 2026년 하반기 이후 도래하는 유동성 위험에 대응하기 어렵다는 점을 명확히 인지하게 되었습니다. 이에 6월 26일, 7월 3일, 7월 13일 등 수차례의 이사회를 거쳐 재무구조 개선의 시급성을 논의하였고, 최종적으로 금번 유상증자를 결정하게 되었습니다.

(2) 당사 유동성 위험 및 유상증자 필요성

당사는 부정적인 대내외 요인으로 인해 회사채 등 자본시장을 통한 자금 조달이 사실상 제한적인 상황입니다. 당사가 예상하고 있는 2026년 하반기 유동성 위험은 2026년 상반기 중 당초 예상하지 못한 대규모 자금유출에서 비롯되었습니다. 당사가 태영디앤아이와 공동으로 시행한 생각공장 구로 지식산업센터의 경우, 분양경기 저하로 인해 다수의 수분양자로부터 잔금 미납에 따른 계약 해제 또는 계약 해제 요청이 당초 예상을 크게 상회하는 규모로 발생하였습니다.

이로 인해 당사는 계약해제된 수분양자들의 중도금 대출에 대한 연대보증 이행 의무가 발생하였으며, 이에 따른 대위변제 금액은 2026년 3월 중 약 200억원, 2026년 6월 중 약 590억원으로 총 약 790억원의 대위변제를 실행하였습니다. 이는 2026년 상반기 중 당사의 현금 보유 수준을 상당 부분 감소시키는 요인으로 작용하였습니다.

이러한 상황 속에서 당사는 2026년 9월~10월 중 사모사채 만기 도래 및 군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자 중도금 대출에 대한 연대보증 이행으로 인해 대규모 현금 유출이 예정되어 있어, 자구 계획안만으로 이러한 유동성 위험에 대응하기 어려운 것으로 판단됩니다.

① 당사의 예상 자금수지 현황

당사의 자구 계획안이 모두 예정대로 진행되는 것을 가정한 2026년 하반기 및
2027년
예상 자금수지 현황은 아래와 같습니다.

당사는 본 정정증권신고서를 통해 자산 매각 관련 자구계획을 사업장별로 세분화하여 기재하고 있습니다. 이는 금번 정정증권신고서 제출일을 기준으로 새롭게 추가되거나 변경된 자구계획이 아니라, 최초 증권신고서(2026.07.28)에 이미 반영되어 있던 자구계획(C~J 사업장 매각)의 세부 내역을 보강하여 기재한 것입니다. 따라서 하기 자구계획으로 인한 당사의 자금수지 총액 및 월별 기말현금 전망치는 기존 기재 내용과 동일하며, 투자자 여러분께서는 하기 내용이 기존 자구계획을 상세화한 것일 뿐 새로운 항목이 추가된 것이 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

[당사의 예상 자금수지 현황]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044

영업활동현금흐름
218
(124)
53
(497)
229
663
303
234
975
486

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(753)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
71
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
16
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
21
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
132
26
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
200
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
320
345
149
69
69

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
201
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
89
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
903
414

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,348)
(655)
(130)
(256)
(236)
(226)
(1,276)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(273)
(35)
(100)
(250)
-
-
(1,040)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
280
1,320
370
30
-
150
220
207
50

A 사업장 유동화 대출
-
200
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
820
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
500
-
-
-
-
-
-
-

B 사업장 유동화 대출
-
-
-
370
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
269
215
(612)
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
269
215
755
850
1,152
1,215
1,279
1,044
991

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

[자금수지상 반영된 주요 자구계획안] - ① 유동화 및 주식 담보 대출

(단위 : 억원)

구분
예상 시기
금액(억원)

A 사업장 유동화 대출
2026.08
200

주식 담보 대출
2026.09
820

다수 사업장 패키지 유동화 대출
2026.09
500

B 사업장 유동화 대출
2026.10
370

자료 : 당사 제시주) 상기 계획은 모두 증권신고서 제출일 현재 진행 또는 완결되지 않은 단계에 있으며, 실행 여부ㆍ시기ㆍ금액ㆍ조건 등이 당초 계획과 달라질 수 있습니다.

[자금수지상 반영된 주요 자구계획안] - ② 자산 매각

구분
예상 시기
매출인식
우발채무 약정 여부

C 사업장
2026.09
인도기준(소유권 이전 시 인식),현재 미인식
자금보충ㆍ채무인수 약정(850억원, 2026.08.31 만기, 만기 연장 협의 중)

D 사업장
-

E 사업장
2026.10
-

F 사업장
자금보충 약정(297억원, 2026.11.09 만기)

G 사업장
2026.11
자금보충ㆍ채무인수 약정(350억원, 2027.12.29 만기)

H 사업장
2026.12
-

I 사업장
-

J 사업장
-

자료 : 당사 제시주1) 상기 계획은 모두 증권신고서 제출일 현재 진행 또는 완결되지 않은 단계에 있으며, 실행 여부ㆍ시기ㆍ금액ㆍ조건 등이 당초 계획과 달라질 수 있습니다.주2) 매출인식 현황은 K-IFRS 제1115호에 따라 자산에 대한 통제가 매수인에게 이전되는 시점(소유권 이전ㆍ인도일)에 인식하는 방식이며, 증권신고서 제출일 현재 상기 매각 관련 매출은 인식되지 않았습니다.

주3) C, F, G 사업장의 우발채무 약정 세부 내용은 본 정정증권신고서 [Ⅲ.투자위험요소 - 2.회사위험 - 카.우발채무 관련 위험]을 참고하시기 바랍니다.

[8월] 당월 기초현금은 176억원으로 예상되며, 자구계획으로 A사업장 유동화 200억원을 조달하는 계획을 수립하고 있습니다. 동 유동화는 2026년 6월초 금융기관으로부터 제안서를 수령하였으며, 금융기관은 2026년 6월말 내부 심사부에 접수를 완료하였고, 8월 중 심사를 목표로 협의를 진행하고 있습니다. 상기 계획이 이행될 경우 8월말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 269억원 수준으로 예상됩니다.
[9월] 당월에는 총 4건의 자구계획을 통해 총 1,407억원을 조달할 계획이며, 이 중 약 278억원은 일반자금대출 및 기존 유동화 대출 상환 재원으로 사용될 예정입니다. 또한, 당월에는 제16회 사모사채 820억원 및 제17회 사모사채 250억원의 자금소요가 예정되어 있으며, 이에 따라 9월 말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 215억원 수준일 것으로 예상됩니다.- 자구계획① : 주식 담보 대출주식 담보 대출 820억원은 당사 보유 중인 DDI, DDPS, 디앤디플랫폼리츠 등 지분을 담보(협의 중이나 담보가 추가 또는 변경 될 수 있음)로 하며, 금융기관과의 협의를 통해 실행 일정을 조율 중에 있습니다. 다만, 이는 조건부 형태로 후속 절차에 따라 대출 실행이 이루어지지 못하거나 조건이 당초와 달라질 가능성이 있습니다.- 자구계획② : 다수 사업장 패키지 유동화다수 사업장 패키지 유동화 대출 500억원은 당사가 2026년 7월 초 금융기관에 제안을 요청하였고, 7월 중 딜 접수로 추진이 확정되었으며, 현재 심사 부서 협의를 거쳐 8월 2~3주차 승인을 목표로 하고 있습니다. 다만, 금융기관 승인이 부결될 경우 조달이 무산되거나 지연될 수 있습니다.
- 자구계획 ③ : C사업장 매각C사업장은 사업장 소유자인 부동산펀드 운용사가 2026년 5월 말 입찰을 진행하였고, 6월 중순 우선협상대상자를 선정하였습니다. 당사는 8~9월 중 매각 종결을 목표로 진행 중이라는 내용을 부동산펀드로부터 확인하였습니다. 다만, 최종 매매계약 체결 및 매각대금 수령 전까지 매각이 지연되거나 무산될 수 있습니다.- 자구계획 ④ : D사업장 매각

D사업장은 2026년 초부터 매각을 타진해 왔으나, 핵심 임차인이었던 홈플러스의 폐점으로 잠재 매수자 확보에 어려움을 겪어 우선 임대로 전환하였습니다. 현재 9월 목표로 매각 추진 중이나, 매각이 지연되거나 무산될 수 있습니다.

[10월] 당월에는 총 3건의 자구계획과 금번 유상증자 대금 1,367억원을 통해 총 1,890억원을 조달할 계획입니다. 이를 통해 군포 트리아츠 중도금 대출 대위변제
753억원과 함께 제18-1회 사모사채 200억원 및 제18-2회 사모사채 420억원 등 합계 1,383억원의 자금소요를 대응할 계획이며, 이에 따른 10월말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 755억원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

그러나 만약 금번 유상증자를 가정하지 않을 경우, 2026년 10월 기말 현금은 약 -612억원이 예상되며, 군포 트리아츠 연대보증 의무 이행 및 제18-1회ㆍ제18-2회 사모사채 상환이 불가하여 채무불이행 위험이 있는 것으로 판단됩니다. 따라서 당사는 자구계획을 모두 반영한 자금수지 계획으로도 2026년 10월 중 유동성 위험에 대응하는 데 한계가 있다고 판단하였으며, 이에 금번 유상증자를 통한 자금 조달이 필요하다고 결정하였습니다.- 자구계획 ①: B사업장 유동화B사업장은 2026년 9월 중 본PF 실행 예정이며, 본PF 확정 후 유동화 대출을 통한 조달이 가능할 것으로 판단됩니다. 따라서 당사는 본PF 실행 이후인 10월 중 유동화를 통한 370억원 유입을 가정하고 있으며, 이는 진행 결과에 따라 지연될 수 있습니다.

- 자구계획 ②: E사업장 매각

2026년 7월 초 상가 투자자로부터 2개 호실에 대한 매수의향을 접수하였으며, 현재 매매금액 및 조건을 협의 중인 단계로 10월 중 매각 완료를 목표로 추진하고 있으나, 구체적인 시점은 변동 가능성이 있으며 연내에는 매각이 가능할 것으로 판단됩니다.

- 자구계획 ③: F사업장 매각

현재 HUG 공공지원민간임대주택 구조로 HUG가 출자하는 리츠에 매각을 추진 중이며, HUG 기금투자심의위원회에 상정을 요청한 상태로 연내 매각이 가능할 것으로 판단됩니다. 10월 매각 완료를 목표로 추진 중이나, 기금투자심의위원회 일정에 따라 구체적인 시점이 변경될 수 있습니다.

한편, 당월 중 발생하는 군포 트리아츠 중도금 대출 대위변제와 관련하여, 당사는 해당 사업장의 수분양자 중도금대출에 대해 SK에코플랜트와 각각 50%씩 연대보증을 제공하고 있습니다. 본 증권신고서 제출일 전일 기준 대출잔액은 2,105억원이며, 이 중 당사의 분담비율(50%)을 적용한 당사 부담 대위변제 소요금액은 약 1,053억원입니다. 이러한 대위변제 부담에 대응하기 위해, 당사는 군포 트리아츠 지식산업센터의 프로젝트파이낸싱(이하 본PF)에 대한 재구조화를 금융기관 주선으로 추진하고 있으며, 이를 통해 조달되는 자금을 추가 사업비 충당 및 상기 대위변제 재원으로 사용할 계획입니다.

본PF 재구조화에 따른 후순위 추가 대출금은 2026년 8~9월 중 기표를 계획하고 있으며, 이는 금번 유상증자의 청약일(2026년 10월 12일~2026년 10월 13일) 이전 시점에 해당합니다. 당사는 본PF 재구조화가 유상증자 청약일 이전에 완료될 수 있도록 대주단과의 협의를 적극적으로 추진하고 있습니다.

당사는 중도금 대출 대위변제를 위한 자금 2,105억원과 추가 사업비 1,200억원을 합하여 총 3,305억원의 자금이 필요합니다. 이 중 본PF 재구조화를 통해 1,800억원을 조달할 계획이며, 대위변제 부족분 1,505억원은 당사 및 SK에코플랜트가 각 50%씩(약 753억원) 분담할 예정입니다. 구체적인 추정 내역은 다음과 같습니다.

[본PF 재구조화에 따른 군포 트리아츠 대위변제 금액 추정]

(단위 : 억원)

구분
금액
비고

(A) 총 필요금액
3,305
-

중도금 대출잔액
2,105
-

추가 사업비
1,200
-

(B) 본PF 후순위 추가 대출
1,800
-

(C) 대위변제 금액
1,505
(C) = (A) - (B)

(D) 당사 분담 (50%)
753
(D) = (C) * 50%

자료 : 당사 제시주) 상기 중도금 대출잔액은 본 증권신고서 제출일 전일 기준이며, 외부 금융기관 확인 절차 진행 중 당사 내부 데이터를 기준으로 작성된 수치입니다. 따라서 향후 검증 과정 및 금융기관 최종 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

다만, 상기 본PF 재구조화는 본 증권신고서 제출일 현재 당사자 간 협의를 위한 잠정적이고 예비적인 제안 수준이며, 확정적이거나 최종적인 것이 아닙니다. 향후 선순위 대주단의 동의 절차가 지연되어 기표일이 변경되거나, 협의 과정에서 주요 조건 및 대출 규모가 당초와 달라질 수 있습니다. 또한 당사 및 상대방의 내부 승인 절차가 완료되기 전까지는 당사자 간에 법적인 이행 의무가 발생하지 않습니다. 아울러 본PF 재구조화는 모집주선회사의 확정적인 인수 약정이 아니므로, 신규 투자자 모집이 원활히 이루어지지 않을 경우 당사가 부담해야 하는 대위변제 금액이 증가할 가능성이 있습니다.

[본PF 재구조화 실행 여부에 따른 당사 대위변제 금액]

(단위 : 억원)

구분
본 증권신고서제출일 전일 기준
본PF 재구조화 가정 시

군포 트리아츠 중도금 대출 당사 대위변제 금액
1,053
753

자료 : 당사 제시주) 상기 대위변제 금액은 외부 금융기관 확인 절차 진행 중 당사 내부 데이터를 기준으로 작성된 수치입니다. 따라서 향후 검증 과정 및 금융기관 최종 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

상기 표에서 확인할 수 있는 바와 같이, 본 증권신고서 제출일 전일 기준 당사가 부담해야 하는 대위변제 예상금액은 약 1,053억원이며, 본PF 재구조화가 계획대로 완료되어 추가 대출금 1,800억원이 확보되는 경우에는 당사 부담 대위변제 예상금액이 약 753억원 수준으로 감소합니다. 당사는 금번 유상증자를 통한 조달 자금 중 74,723,860,000원을 이러한 대위변제 재원으로 사용할 예정이며, 잔여금액은 당사의 자체자금으로 충당할 계획입니다. 한편, 중도금 대출 만기 시점까지 군포 트리아츠 지식산업센터 수금률이 개선될 경우, 대위변제 금액이 감소할 가능성이 있습니다.

[11월 및 12월]
자구계획으로 G사업장, H사업장, I사업장, J사업장 매각을 타진하고 있습니다. 다만 동 건들은 매수의향자 확인 또는 재구조화 검토 단계에 불과하며, 향후 진행 결과에 따라 실행 시점이 지연되거나 계획이 무산될 가능성이 있습니다. 상기 자구계획이 계획대로 이행될 경우 2026년말 기말현금은 사업비용 등 감안 시 1,152억원 수준이 예상됩니다.

이와 같은 당사의 자금수지 현황에 따르면, 모든 자구계획을 반영하더라도 2026년 10월 중 채무불이행 위험이 존재한다고 판단하였으며, 이에 대응하기 위해 금번 유상증자를 결정하게 되었습니다.

[2027년]동 기간 중에는 은행 차입금 및 다수 사업장 담보대출 등을 중심으로 총 약 2,193억원의 차입금 만기가 도래할 예정입니다. 이 중 약 627억원은 은행 차입금 만기 연장 등을 통해 대응할 계획이며, 나머지 소요 재원은 사업장 매각, 부동산 운영ㆍ관리수수료 수취 등을 통해 영업활동현금흐름 약 1,999억원 수준을 확보하여 충당할 계획입니다.

특히 3분기 중에는, 2025년 9월 26일 다수 사업장을 담보로 실행한 약 2,000억원 규모의 유동화 대출에 대한 만기 상환이 예정되어 있습니다. 당사는 동 대출이 2026년 중 담보 자산 매각 및 의무 조기상환 등을 통해 만기 시점(2027년 9월 26일)에는 잔액이 약 1,040억원까지 축소될 것으로 추정하고 있으며, 2027년 3분기 중 사업장 매각을 통한 영업활동현금흐름(약 975억원) 및 기초 보유현금을 주요 재원으로 하여 상환될 예정입니다.

상기 자금수지 분석은 앞서 기술한 자구계획(유동화 대출, 주식 담보 대출, 자산 매각 등)이 모두 계획대로 실행되는 것을 전제로 산정된 것입니다. 만약 상기 자구계획이 예정대로 실행되지 못할 경우, 당사는 금번 유상증자
청약일 전
채무불이행 위험에 노출될 수
있습니다. 금번 유상증자의 청약일 전에 채무불이행 사유가 발행할 경우 당사는 금번 유상증자를 철회할 예정입니다. 한편, 자구계획이 예정대로 실행되지 못하거나, 유상증자 발행금액 혹은 납입금액이 축소되는 등의 사유로 인해 유상증자가 완료된 이후에도 채무불이행 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험이 발생할 경우 당사는 차입금의 만기 연장, 금융기관 및 최대주주를 통한 추가 차입, 추가 자산 매각 등 회사의 자구노력을 추가로 실시하여 현금 유동성을 최대한 확보하여 채무불이행이 발생하지 않도록 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 다만, 위와 같은 추가적인 계획을 실행했음에도 불구하고, 현금 유동성이 부족하다고 판단될 경우, 당사는 계속기업으로서의 존속 가능성을 유지하기 위해 주주들과의 충분한 소통을 거쳐 주주의 권리가 최대한 보호되면서 회사가 현금 유동성을 확보할 수 있는 자본확충 방안(주주배정 유상증자, 제3자 배정 유상증자 등)을 실행할 계획입니다. 당사는 최대주주 또한 이와 같은 사정이 발생하여 유동성 부족으로 당사가 채무불이행에 이를 우려가 있는 경우 이를 방지하기 위하여 필요하고 가능한 범위에서 지원할 의사가 있음을 최대주주로부터 확인하였습니다. 당사의 자구안이 계획대로 실행되지 않을 경우와
관련한 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

② 당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우

[당사의 예상 자금수지 현황 - 자구안이 계획대로 되지 않을 경우]

(단위: 억원)

구분
2026년 하반기 추정
2027년 추정

7월
8월
9월
10월
11월
12월
1분기
2분기
3분기
4분기

기초 현금
268
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)

영업활동현금흐름
218
(124)
(34)
(1,550)
3
53
(42)
86
25
296

군포 트리아츠 지식산업센터
0
(1)
(4)
(1,653)
(11)
(11)
3
3
3
4

C 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

D 사업장
0
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

E 사업장
-
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-

F 사업장
-
-
-
-
-
-
(70)
(13)
-
(1)

G 사업장
(7)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

H 사업장
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

I 사업장
(0)
(0)
(0)
(0)
(0)
-
-
-
-
-

J 사업장
(0)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 프로젝트
225
(123)
(29)
103
14
64
24
96
22
294

사업비용
(52)
(33)
(79)
(46)
(34)
(105)
(154)
(165)
(142)
(134)

차입금 상환
(488)
(30)
(1,198)
(620)
(30)
(6)
(236)
(226)
(1,811)
(456)

제16회 사모사채
-
-
(820)
-
-
-
-
-
-
-

제17회 사모사채
-
-
(250)
-
-
-
-
-
-
-

제18-1회 사모사채
-
-
-
(200)
-
-
-
-
-
-

제18-2회 사모사채
-
-
-
(420)
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 담보대출
(128)
-
(123)
-
-
-
-
-
(1,575)
-

이외 차입금 상환
(360)
(30)
(6)
-
(30)
(6)
(236)
(226)
(236)
(456)

차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

A사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

주식 담보 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다수 사업장 패키지 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

B사업장 유동화 대출
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이외 차입금 조달
230
80
-
-
30
-
150
220
207
50

기말 현금
176
69
(1,242)
(3,458)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

유상증자
-
-
-
1,367
-
-
-
-
-
-

유상증자 후 기말 현금
176
69
(1,242)
(2,091)
(2,122)
(2,180)
(2,462)
(2,547)
(4,268)
(4,511)

자료 : 당사 제시
주1) 10월 중 군포 트리아츠 대위변제 금액은 당사가 추진 중인 본PF 재구조화를 통한 후순위 추가 대출 미실행을 가정한 수치
주2) 당사가 2025년 9월 중 체결한 다수 사업장 담보대출(차입 약정 2,000억원)은 부동산 매각 등으로 대금을 수령하는 경우 그 일부를 조기상환하여야 하는 조건이 있습니다.
주3) 2026년 7월 기초 현금 268억원은 당사의 2026년 6월 말 별도 기준 현금및현금성자산 약 342억원에서, 문래동 주상복합 브릿지 등 특정차입금 관련 대주단이 설정한 보통예금 근질권으로 인해 사용이 제한된 현금 약 74억원을 제외한 수치입니다.

상기 예상 자금수지 현황에 따르면, 8월~9월 중 자구계획 총 5건이 계획대로 실행되지 않을 경우 당사는 9월 예상 기말현금이 215억원에서 -1,242억원으로 감소하여 채무불이행 위험이 발생할 수 있습니다. 특히, 주식 담보 대출 820억원 및 다수 사업장 유동화 대출 500억원은 두 건이 모두 계획대로 이행되어야만, 9월 중 예정된 제16회 및 제17회 사모사채 등 당사의 채무 상환이 가능할 것으로 판단됩니다. 이는 금번 유상증자의 자금 납입 예정일(2026년 10월 15일) 이전 시점이므로, 향후 자구계획의 주요 진행사항과 관련되어 정정신고서를 통해 안내드릴 예정입니다.

또한, ①항에서 살펴본 바와 같이, 10월은 9월까지의 자구계획을 모두 반영하더라도, 군포 트리아츠 지식산업센터 중도금 대출 대위변제 및 제18-1회ㆍ제18-2회 사모사채 합계 620억원의 상환 재원이 부족할 것으로 판단됩니다. 이에 더해, B 사업장 유동화 대출, E사업장 및 F사업장 매각까지 실행되지 못할 경우, 부족자금은 -1,101억원까지 확대됩니다.따라서 만약 금번 유상증자의 발행규모가 축소되거나, 구주주 청약이 부진하여 실제 납입금액이 축소될 경우, 당사는 유상증자를 완료한 이후에도 채무불이행 발생 위험이 존재할 수 있습니다. 또한, 상기 자금수지 계획은 증권신고서 제출일 현재 당사의 계획 및 가정에 기초하여 작성된 것으로, 실제 자금 집행 시점, 거래 조건 및 금액 등은 향후 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 투자자께서는 상기 자금수지 계획이 확정된 사항이 아니라는 점에 유의하시어 투자 판단에 임하시기 바랍니다.
금번 유상증자의 청약일 전에 채무불이행 사유가 발행할 경우 당사는 금번 유상증자를 철회할 예정입니다. 한편, 자구계획이 예정대로 실행되지 못하거나, 유상증자 발행금액 혹은 납입금액이 축소되는 등의 사유로 인해 유상증자가 완료된 이후에도 채무불이행 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험이 발생할 경우 당사는 차입금의 만기 연장, 금융기관 및 최대주주를 통한 추가 차입, 추가 자산 매각 등 회사의 자구노력을 추가로 실시하여 현금 유동성을 최대한 확보하여 채무불이행이 발생하지 않도록 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 다만, 위와 같은 추가적인 계획을 실행했음에도 불구하고, 현금 유동성이 부족하다고 판단될 경우, 당사는 계속기업으로서의 존속 가능성을 유지하기 위해 주주들과의 충분한 소통을 거쳐 주주의 권리가 최대한 보호되면서 회사가 현금 유동성을 확보할 수 있는 자본확충 방안(주주배정 유상증자, 제3자 배정 유상증자 등)을 실행할 계획입니다. 당사는 최대주주 또한 이와 같은 사정이 발생하여 유동성 부족으로 당사가 채무불이행에 이를 우려가 있는 경우 이를 방지하기 위하여 필요하고 가능한 범위에서 지원할 의사가 있음을 최대주주로부터 확인하였습니다.

③ 당사 차입금 현황자금수지 계획에 반영된 당사 차입금 현황은 아래와 같습니다. 당사 차입금은 성격에 따라 (ⅰ) 당사 신용을 기초로 조달한 일반차입금, (ⅱ) 개별 사업장을 담보로 한 프로젝트파이낸싱(PF)ㆍ담보대출 성격의 특정차입금으로 구분됩니다. 일반차입금은 조달 형태에 따라 회사채, 일반대출, 유동화대출로 구분되며, 만기 도래 시 당사가 직접 상환하거나 차환해야 하는 채무입니다. 특정차입금은 통상적으로 만기 도래 시 해당 사업장 자산을 기초로 한 차환 또는 해당 사업장의 매각대금으로 상환되는 구조입니다. 다만 특정차입금의 차환 또는 사업장 매각이 계획대로 이루어지지 못할 경우 당사가 추가 자금을 투입해야 할 가능성이 존재합니다. (iii) 연결차입금은 당사의 종속회사가 차주인 차입금으로, 이 중 당사가 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결하여 상환재원 부족 위험을 부담할 가능성이 있는 항목은 온수역 청년주택, 문래동 오피스 브릿지론 입니다.

[당사 차입금 현황]

(단위: 억원)

구분
대출한도
대출금액

(i) 일반차입금
4,650
4,570

- 회사채
1,690
1,690

- 일반대출
863
783

- 유동화대출
2,098
2,098

(ii) 특정차입금
4,416
4,416

(iii) 연결차입금
797
647

합계
9,863
9,633

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주) 상기 항목 중 연결차입금은 당사의 별도 기준 차입금을 제외하였으며, 당사의 종속회사가 차주인 차입금만 기재하였습니다.

(i) 일반차입금

별도의 담보 없이 당사의 신용을 기초로 조달한 차입금으로, 만기 도래 시 당사가 상환 또는 차환하여야 하는 채무입니다. 조달 형태에 따라 회사채, 일반대출, 유동화대출로 구분되며, 이 중 유동화대출은 보유 수익증권 등을 기초자산으로 담보가 제공된 차입금입니다.

[일반차입금 만기 도래 현황]

(단위: 억원)

만기일
대출한도
대출금액

2026년 하반기
1,870
1,790

2027년
2,728
2,728

2028년 이후
53
53

합계
4,650
4,570

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)

[일반차입금 상세표]

(단위: 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
대출한도
대출금액
금리
담보
특약조건

회사채 소계
1,690
1,690

제16회 사모사채
키스에스에프제삼십육차 등 3개 기관
2025.03.21
2026.09.21
820
820
7.00%
-
-

제17회 사모사채
SK증권 등 4개 기관
2025.03.28
2026.09.28
250
250
7.00%
-
-

제18-1회 사모사채
IM증권
2025.04.30
2026.10.30
200
200
6.55%
-
-

제18-2회 사모사채
NH투자증권 등 4개 기관
2025.04.30
2026.10.30
420
420
7.00%
-
-

일반대출 소계
863
783

일반대출
우리은행
2025.12.21
2026.12.21
40
0
5.57%
-
-

일반대출
농협은행
2025.11.30
2026.11.30
40
0
6.65%
-
-

일반대출
산업은행
2026.03.30
2027.03.30
80
80
5.16%
-
-

일반대출
수협은행
2025.11.25
2026.11.25
30
30
4.69%
-
-

일반대출
다올저축은행 등 2개 기관
2026.03.26
2027.03.26
80
80
6.50%
-
-

일반대출
하나은행
2026.03.30
2026.10.04
70
70
5.36%
-
-

일반대출
우리은행
2024.04.23
2027.04.23
220
220
6.69%
-
-

일반대출
신한은행
2026.07.29
2027.07.29
230
230
5.20%
-
-

일반대출
수협은행
2025.09.26
2028.09.26
53
53
4.66%
-
-

일반대출
DB저축은행
2025.10.30
2027.10.30
20
20
6.80%
-
-

유동화대출 소계
2,098
2,098

유동화대출
신한캐피탈 등 17개 기관
2025.09.26
2027.09.26
1,513
1,513

담보제공
-

유동화대출
밸류제일차클라우드 등 2개 기관
2025.09.26
2027.09.26
184
184
6.70%
담보제공
자금보충 (주2)

유동화대출
아벨라제일차
2026.06.26
2027.12.26
400
400
8.30%
담보제공
신용등급 BBB-이상 유지

일반차입금 합계
4,650
4,570
-
-
-

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주1) 담보와 관련된 상세 내용은 본 정정증권신고서의 [제2부 발행인에 관한 사항 - 5. 그 밖의 우발채무 및 약정사항 - X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 2. 우발부채 등에 관한 사항을 참고해주시기 바랍니다.주2) 당사는 밸류제일차클라우드, 밸류제이차클라우드와의 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 220억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.

(ii) 특정차입금개별 사업장 부동산을 담보로 조달한 차입금으로, 만기 도래 시 통상적으로 해당 사업장 자산을 기초로 한 차환 또는 사업장 매각대금으로 상환됩니다. 다만 특정차입금의 차환 또는 사업장 매각이 계획대로 이루어지지 못할 경우 당사가 추가 자금을 투입해야 할 가능성이 존재합니다.

[특정차입금 만기 도래 현황]

(단위: 억원)

만기일
대출한도
대출금액

2026년 하반기
1,164
1,164

2027년
1,602
1,602

2028년 이후
1,650
1,650

합계
4,416
4,416

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)

[특정차입금 상세표]

(단위: 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
대출한도
대출금액
금리
담보
특약조건

삼성동 리빙플랫폼 담보대출
동서울농업협동조합
2026.05.28
2026.11.28
40
40
5.41%
근저당
-

성수 121 에피소드 시설대출
하나은행
2026.02.07
2027.02.07
270
270
4.89%
근저당
-

남양주 진접 1차 브릿지
IM뱅크 등 12개 기관
2026.07.29
2026.10.29
642
642
7.00%~8.50%
부동산담보신탁
-

청량리 브릿지
새마을금고 등 23개 기관
2025.11.30
2026.11.30
482
482
6.50%~7.35%
부동산담보신탁
-

가로수길 캔버스랩 담보대출
농협 등 4개 기관
2026.03.10
2027.03.10
420
420
4.60%~5.50%
부동산담보신탁
-

생각공장 구로 PF
랜드로드제구차
2026.03.14
2027.03.14
462
462
9.50%
부동산담보신탁
-

문래동 주상복합 브릿지
새마을금고 등 19개 기관
2026.04.04
2027.04.04
450
450
5.90%
부동산담보신탁
-

생각공장 구로 담보대출
엔케이블루제일차 등 10개 기관
2026.06.26
2028.06.26
1,650
1,650
6.50%~7.00%
부동산담보신탁
-

특정차입금 합계
4,416
4,416
-
-
-

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주) 담보와 관련된 상세 내용은 본 정정증권신고서의 [제2부 발행인에 관한 사항 - 5. 그 밖의 우발채무 및 약정사항 - X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 2. 우발부채 등에 관한 사항을 참고해주시기 바랍니다.

(ⅲ) 연결차입금당사의 종속회사가 차주인 연결차입금은 아래와 같으며, 이 중 당사가 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결하여 상환재원 부족 위험을 실질적으로 부담하는 항목은 온수역 청년주택 브릿지론, 문래동 오피스 브릿지론입니다.

[연결차입금 만기 도래 현황]

(단위: 억원)

구분
대출한도
대출금액

2026년 하반기
347
297

2027년
450
350

2028년 이후
0
0

합계
797
647

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)주) 상기 항목 중 연결차입금은 당사의 별도 기준 차입금을 제외하였으며, 당사의 종속회사가 차주인 차입금만 기재하였습니다.

[연결차입금 상세표]

(단위: 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
대출한도
대출금액
금리
담보
특약조건

디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)
우리은행(일반대출)
2025.09.29
2026.09.28
50
0
4.25%
-
-

디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)
하나은행(일반대출)
2026.01.30
2027.01.30
50
0
4.71%
-
-

디앤디인베스트먼트(DDI)
기업은행(일반대출)
2026.03.30
2027.03.30
50
0
4.48%
-
-

온수역 청년주택 브릿지론
신협 등 3개 기관
2025.08.09
2026.11.09
297
297
4.95%~6.90%
부동산담보신탁
자금보충

문래동 오피스 브릿지론
수협은행 등 3개 기관
2026.06.29
2027.12.29
350
350
5.80%~7.00%
부동산담보신탁
자금보충 및 채무인수

연결차입금 합계
797
647
-
-
-

자료 : 당사 제시 (본 정정증권신고서 제출 전일 기준)

주1) 온수역 청년주택: 당사의 종속회사인 (주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 선순위 대출약정과 관련하여, 대출원리금 상환재원 부족 시 차주가 요청하는 경우 당사가 주주대여 방식으로 부족금액 상당액을 대여하는 약정을 체결하였습니다. 선순위 대출 대주에게 보증을 제공하는 것은 아니나, 대출원리금 부족액에 대하여 주주대여가 발생할 가능성이 있으므로 상기 표의 대출한도·대출금액은 (주)디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 선순위 대출금액을 기재하였습니다. 당해 주주대여약정과 관련하여 선순위 대주에 대해 부담하는 손해배상 등의 추가 의무는 없습니다.

주2) 문래동 오피스: (주)문래에이치피오피에프브이의 대출채무 350억원에 대하여 만기(2027년 12월 29일)까지 원리금 상환재원이 부족할 시 자금보충확약 의무를 부담하며, 미이행 시 병존적·중첩적·확정적 채무인수 약정을 체결하였습니다.

당사의 일반차입금은 2026년 하반기 중 약 1,790억원, 2027년 중 약 2,728억원의 만기가 순차적으로 도래합니다. 이 외 특정차입금(사업장별 PF·담보대출) 4,416억원은 통상적으로 특정차입금의 차환 또는 사업장 매각대금으로 상환되는 구조이나, 부동산 시장 상황에 따라 차환ㆍ매각이 지연되거나 무산될 경우 당사의 추가적인 자금 부담으로 이어질 위험이 있습니다.한편, 온수역 청년주택 브릿지론(2026년 11월 만기 도래 297억원) 및 문래동 오피스 브릿지론(2027년 12월 만기 도래 350억원)은 당사의 종속회사가 차주이며, 당사가 해당 대출에 대해 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결하고 있어, 대출 만기 시 상환재원이 부족할 경우 당사가 약정 의무를 이행해야 합니다. 이에 따라 당사가 대응해야 할 차입금 만기는 (i) 일반차입금 기준으로 2026년 하반기 중 약 1,790억원, 2027년 중 약 2,728억원이며, (ii) 일반차입금에 특정차입금 및 연결차입금 중 당사가 자금보충 또는 채무인수 약정을 체결한 금액을 포함할 경우 2026년 하반기 중 약 2,087억원(일반차입금 1,790억원 및 온수역 청년주택 우발채무 297억원), 2027년 중 약 3,078억원(일반차입금 2,728억원 및 문래동 오피스 우발채무 350억원) 수준입니다.상기 차입금 외 추가적인 자금 유출이 발생 가능한 당사의 우발채무는 다음과 같습니다.- 군포 트리아츠 지식산업센터: 본PF 신용보강(대출잔액 4,290억원) 및 수분양자 중도금 대출 연대보증을 부담하고 있습니다. 수분양자의 잔금 대출 지연에 따라 당사의 대위변제 의무(당사 부담 약 1,053억원)가 가시화되고 있으며, 금번 유상증자 대금 중 일부를 해당 대위변제 자금으로 투입할 예정입니다.- 이천 백사 물류센터(A/B동): 대출 원리금 상환 재원 부족 시 당사가 이행해야 하는 자금보충 및 채무인수 약정(보증한도 및 대출잔액 850억 원)을 부담하고 있습니다. 현재 우선협상대상자를 선정하여 2026년 8~9월 중 매각 종결을 추진 중이며, 매각 완료 시 관련 우발채무는 해소할 계획입니다.당사는 증권신고서 제출 전일 현재 상기 기재한 차입금 현황, 우발채무 내역 외 별도로 체결된 추가적인 채무 또는 미공시 약정사항은 존재하지 않습니다.다만, 향후 부동산 경기 침체 장기화, 금융시장 유동성 악화, 분양 및 임대율 부진, 자산 매각 지연 등이 발생할 경우, 상기 명시된 차입금의 차환·상환 부담 및 신용보강 약정에 따른 대위변제 규모가 확대되어 당사의 재무적 불확실성을 높일 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시어 투자 판단에 임하시기 바랍니다.

(3) 주주배정 유상증자 방식 채택

당사의 이사회는 수차례에 걸친 검토를 통해 가능한 자본확충 방안을 종합적으로 비교·검토하였습니다. 우선, 당사의 하향 조정된 신용등급과 위축된 채권 조달 시장 여건을 고려할 때, 메자닌형(CB, BW) 조달이나 신종자본증권(영구채) 발행은 사실상 당사 신용등급으로는 투자 수요 확보가 원천적으로 불가능할 뿐만 아니라, 설령 발행이 가능하더라도 다음과 같은 근본적인 한계가 있다고 판단하였습니다. 전환사채(CB) 및 신주인수권부사채(BW)는 회계상 부채로 계상되어 오히려 당사의 부채비율을 악화시키는 결과를 초래하며, 신종자본증권(영구채) 역시 높은 표면금리로 인해 이자비용 부담이 가중되어 이미 저하된 당사의 이자보상배율을 추가로 훼손시킬 수 있습니다. 또한 이러한 수단들은 만기 도래 시 재상환 또는 주식 전환 압박(오버행 리스크)을 뒤로 이연시킬 뿐 근본적으로 해소하지는 못하는 임시방편에 불과하여, 당사가 직면한 유동성 위험에 대한 항구적인 해결책이 되기 어렵다고 판단하였습니다. 아울러 설령 투자자 확보가 가능하더라도 투자자 물색부터 조건 협상, 계약 체결까지 소요되는 기간을 고려할 때 임박한 유동성 소요 시점에 맞추어 자금을 확보하기에는 불확실성이 높다고 판단하였습니다. 이에 따라 신종자본증권, 메자닌 등의 자본확충 방안이 현실적인 대안이 되기 어렵다고 판단하였으며, 보통주 유상증자에 대한 검토를 진행하였습니다.

보통주 유상증자 내에서도 제3자 배정, 일반공모, 주주배정 방식을 비교 검토하였습니다. 제3자배정 방식은 당사가 직면한 유동성 위험 대응 측면에서는 검토 가능성이 존재하였습니다. 그러나 최대주주 1인을 대상으로 제3자배정을 추진할 경우, 상법 제418조에 따른 기존 주주의 신주인수권을 전면 배제하게 되어 기존 소액주주의 지분 가치를 일방적으로 희석시킨다는 주주권 침해 논란이 불가피합니다. 특히 과거 최대주주의 자발적 상장폐지 추진 이력 등을 고려할 때, 제3자배정을 통해 최대주주 측에만 신주가 집중적으로 배정될 경우 특정 주주에 대한 지분 집중 및 상장폐지 기준 지분율 도달에 따른 공정성 논란이 크게 부각될 수 있습니다. 아울러 최대주주 외 신규 제3자 투자자를 유치하는 방식 역시 실사 및 조건 협상에 상당한 시간이 소요되어 임박한 유동성 소요 시점에 맞춘 신속한 자금 확보에 한계가 있습니다. 이에 당사는 상법상 주주평등의 원칙을 실질적으로 준수하고, 기존 모든 주주에게 지분율에 비례한 신주인수권을 공평하게 보장하기 위해 제3자배정 방식을 배제하였습니다.

일반공모 방식은 불특정 다수를 대상으로 청약을 받는 구조상 실제 조달금액이 청약률에 따라 사후적으로 결정되며, 사전에 목표 조달금액을 확정할 수 없다는 근본적인 불확실성을 안고 있습니다. 또한, 기존 주주의 신주인수권을 사전에 배제한다는 점에서 기존 주주의 권익 보호가 미흡하다는 단점이 있습니다.

주주배정 유상증자 방식은 주주분들께 신주인수권증서를 통한 100% 참여 기회를 제공함으로써 지분 가치 희석에 따른 권리 침해를 최소화합니다. 아울러, 최대주주의 100% 청약 참여를 통해 책임 경영 의지를 표명하고, 자금 조달의 안정성을 확보함으로써 기존 주주분들의 참여의 형평성과 조달 성공 가능성을 최대한 고려하였습니다.

당사는 구주주 청약 이후 발생할 수 있는 실권주에 대하여 별도의 일반공모 절차를 진행하지 않고 미발행 처리하기로 하였습니다. 이는 실권주를 불특정 다수를 대상으로 추가 발행할 경우 발행주식총수가 늘어나 기존 주주의 지분 희석이 가중될 수 있다는 점을 고려한 것으로, 발행 규모를 구주주 청약 실적 범위 내로 한정함으로써 기존 주주의 지분 가치를 최대한 보호하기 위한 조치입니다.

[실권주 미발행 결정 배경]

당사가 금번 유상증자를 주주배정 방식으로 결정하게 된 배경은 구체적으로 다음과 같습니다.주주배정 후 실권주 일반공모 방식으로 진행할 경우, 각 구주주 분들의 미청약에 따른 실권주가 주주 분들의 청약 의사와는 무관하게 전량 발행되므로, 기존 주주들의 보유 지분이 추가로 희석되어 주주 권익 보호가 저해될 소지가 있습니다. 당사는 이러한 주주 지분의 추가 희석을 방지하고, 주주 권리의 침해를 최소화 하기 위해 발행주식수를 구주주의 실제 청약 범위 내로 한정함으로써 실권주가 발행되지 않는 주주배정 유상증자 방식을 결정하였습니다.

당사는 실권주 발행 여부에 따라 발생할 수 있는 지분율 희석 차이를 정량적으로 점검하였으며, 그 결과는 아래와 같습니다.

[실권주 발행 여부에 따른 유상증자 후 예상 지분율]

구분
유상증자 후 기존주주(최대주주 제외) 지분율

(A) 주주배정 (실권주 미발행)
(B) 주주배정 후 실권주 일반공모

최대주주 외 기존주주 청약률 100% 가정
21.3%
21.3%

최대주주 외 기존주주 청약률 75% 가정
18.2%
17.5%

최대주주 외 기존주주 청약률 50% 가정
14.9%
13.8%

최대주주 외 기존주주 청약률 25% 가정
11.3%
10.0%

최대주주 외 기존주주 청약률 0% 가정
7.4%
6.3%

자료 : 당사 제시주) 최대주주는 배정 물량의 100% 청약을 가정한 수치입니다.

당사는 주주배정 방식(A)과 주주배정 후 실권주 일반공모 방식(B)에 대해 기존주주(최대주주 제외)의 청약률에 따른 지분율 변동 시나리오를 비교·검토하였습니다. 그 결과, 최대주주 외 기존주주의 청약률이 100%인 경우를 제외한 모든 구간에서 주주배정 방식(A)이 주주배정 후 실권주 일반공모 방식(B)보다 기존주주의 지분 가치를 더 보호하는 것을 알 수 있습니다. 예컨대 청약률이 50%로 가정될 경우 실권주 미발행 방식에서는 지분율이 14.9%로 유지되는 반면, 실권주 일반공모 방식에서는 13.8%로 하락하며, 청약률이 0%로 가정되는 극단적인 경우에도 주주배정 방식(7.4%)이 주주배정 후 실권주 일반공모 방식(6.3%)보다 상대적으로 덜 희석되는 결과를 보였습니다.이는 실권주를 불특정 다수를 대상으로 한 일반공모로 처리할 경우, 신규 발행주식수 자체가 청약률과 무관하게 항상 목표치까지 발행되어 기존주주 전체가 추가로 희석되는 반면, 실권주를 미발행 처리할 경우에는 신규 발행주식수가 실제 청약 범위 내로 한정되어 그만큼 희석 폭이 줄어들기 때문입니다. 당사는 이러한 시나리오 분석을 바탕으로, 청약률 수준에 관계없이 기존주주 전체의 지분 가치를 상대적으로 더 보호할 수 있는 실권주 미발행 방식을 채택하였습니다.

[최대주주의 상장폐지 추진 의사 관련]당사는 본 유상증자 최초 이사회결의 이전인 2026년 7월 13일 '수시공시의무관련사항(공정공시)'을 통해 재무구조 개선 계획을 공시하였고, 2026년 7월 15일에는 주주 및 시장의 이해를 돕기 위한 사전 기업설명회(IR)를 개최하였습니다. 이 과정에서 당사의 유상증자 검토와 관련하여 최대주주의 상장폐지 추진 여부를 묻는 주주 분들의 질의가 있었습니다.

이후 당사는 최대주주로부터 당분간 당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 확인하였습니다. 추가로, 본 정정증권신고서 제출일인 2026년 8월 10일로부터 최소 1년간 상장폐지를 추진할 의사가 없음을 확인하였습니다.

더 나아가, 본 정정증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - III. 투자위험요소 - 3. 기타위험 - 나. 유상증자 이후 주식분산 미달, 거래량 미달 사유에 따른 상장폐지 관련 위험]에 기재된 바와 같이, 「유가증권시장 상장규정」상 상장폐지 요건(거래량, 주식분산)에도 해당하지 않음을 확인하였습니다.

위와 같이 당사는 최대주주의 상장폐지 추진 의사가 없음을 사전에 확인하였고, 유상증자 이후에도 「유가증권시장 상장규정」상 상장폐지 요건에 해당하지 않는다는 결과에 따라, 기존주주 분들의 권익 보호를 최우선으로 고려하여 추가 지분 희석을 방지할 수 있는 실권주 미발행 처리를 결정하였습니다.

아울러, 당사는 실권주 발행 여부에 따라 유동성 확보와 기존 주주의 지분 희석 방지라는 두 가지 목표가 상충될 수 있음을 인식하고 있습니다. 다만, 당사는 자산 매각ㆍ유동화 등 자구계획을 통해 유동성을 확보하기 위해 최선의 노력을 다하고 있으며, 최대주주 또한 책임경영의 일환으로 배정된 신주 물량 전체에 대해 청약에 참여할 계획임을 확인하였습니다.예정발행가액(3,060원) 기준으로 산정할 경우 최대주주가 배정물량 전량에 대해 100% 청약할 경우의 납입금액은 약 1,076억원입니다. [당사의 예상 자금수지 현황] 표에 기재된 바와 같이, 유상증자를 반영하지 않을 경우의 10월 말 기말현금(-612억원)에 최대주주 청약금액(1,076억원)을 반영할 경우 10월 말 기말현금은 약 464억원으로 추정됩니다. 즉, 최대주주의 100% 청약 물량이 납입될 경우 당사의 자금수지에는 일정 수준의 자금 여력이 확보될 것으로 판단됩니다. 이후 11월과 12월에는 영업활동현금흐름 개선(각각 229억원, 663억원)에 힘입어 기말현금이 각각 약 559억원, 861억원으로 늘어나는 것으로 추정되어, 최대주주 청약금액을 통해 확보된 자금여력이 유지·확대되는 흐름을 보입니다. 이러한 흐름은 2027년에도 이어져, 1분기부터 4분기까지 기말현금이 924억원, 988억원, 753억원, 700억원 수준을 나타낼 것으로 판단됩니다. 이에 당사는 발행 규모를 구주주의 실제 청약 결과 범위 내로 한정하여 기존 주주의 지분 가치를 보호하는 방안을 우선적으로 고려하였습니다.

당사는 금번 주주배정 유상증자가 단기적으로 기존 주주에게 부담으로 작용할 수 있다는 점을 무겁게 받아들이고 있습니다. 그럼에도 당사는 현 시점의 자본 확충이 당사가 직면한 유동성 위험에 대응하고 안정적인 재무 기반을 유지하기 위해 불가피한 선택이라고 판단하였으며, 이에 기존 주주의 권익을 최대한 보호할 수 있는 주주배정 방식을 통해 금번 유상증자를 추진하게 되었습니다.

라. 자금 집행의 부족한 자금의 재원 마련 및 미사용 자금의 운용 계획

앞서 살펴본 바와 같이, 당사는 자구 계획안이 계획대로 실행되지 못하는 경우, 금번 유상증자의 구주주 청약 결과 최종 납입금액이 당초 예정한 금액에 미치지 못하는 경우 채무불이행이 발생할 위험이 존재합니다.

금번 유상증자의 청약일 전에 채무불이행 사유가 발행할 경우 당사는 금번 유상증자를 철회할 예정입니다. 한편, 자구계획이 예정대로 실행되지 못하거나, 유상증자 발행금액 혹은 납입금액이 축소되는 등의 사유로 인해 유상증자가 완료된 이후에도 채무불이행 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험이 발생할 경우 당사는 차입금의 만기 연장, 금융기관 및 최대주주를 통한 추가 차입, 추가 자산 매각 등 회사의 자구노력을 추가로 실시하여 현금 유동성을 최대한 확보하여 채무불이행이 발생하지 않도록 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 다만, 위와 같은 추가적인 계획을 실행했음에도 불구하고, 현금 유동성이 부족하다고 판단될 경우, 당사는 계속기업으로서의 존속 가능성을 유지하기 위해 주주들과의 충분한 소통을 거쳐 주주의 권리가 최대한 보호되면서 회사가 현금 유동성을 확보할 수 있는 자본확충 방안(주주배정 유상증자, 제3자 배정 유상증자 등)을 실행할 계획입니다. 당사는 최대주주 또한 이와 같은 사정이 발생하여 유동성 부족으로 당사가 채무불이행에 이를 우려가 있는 경우 이를 방지하기 위하여 필요하고 가능한 범위에서 지원할 의사가 있음을 최대주주로부터 확인하였습니다.

한편, 금번 유상증자의 자금의 사용목적 중 군포 트리아츠 지식산업센터 대위변제 금액은 실제 수금률 상승으로 대위변제 소요금액이 감소하여 미사용 자금이 발생할 수 있습니다. 당사는 해당 자금을 다음과 같은 당사의 추가적인 채무상환자금으로 사용할 예정이며, 이를 매 분기 공시되는 당사의 정기보고서를 통해 공모자금의 실제 사용 내역 및 변동 사항에 대해 성실히 공시할 예정입니다.

[당사 상환 예정 차입금 현황]

(단위: 억원)

구분
금융기관명
차입일
만기일
대출금액
대출금리

일반자금대출
수협은행
2025-11-25
2026-11-25
30
4.69%

일반자금대출
다올저축은행
2026-03-26
2027-03-26
50
6.50%

일반자금대출
HB저축은행
2026-03-26
2027-03-26
30
6.50%

일반자금대출
산업은행
2026-03-30
2027-03-30
80
5.16%

일반자금대출
우리은행
2024-04-23
2027-04-23
220
6.69%

일반자금대출
DB저축은행
2025-10-30
2027-10-30
20
6.80%

일반자금대출
수협은행
2025-09-26
2028-09-26
53
4.66%

자료: 당사 제시

공모자금 유입 후 실제 집행 시기까지 발생하는 미사용 자금에 대해서는 자본의 안정성과 유동성 확보를 최우선 원칙으로 하여 운용할 방침입니다. 조달 자금은 집행 시기 전까지 국내 제1금융권 및 우량 증권사 등 대외 신용도가 검증된 금융기관의 금융상품에 예치될 예정입니다. 특히 자금 집행 시점이 단기간 내 도래하는 경우에는 자산 가치의 변동 리스크를 최소화하기 위해 수시입출금 예금이나 정기예금 등 확정금리형 상품을 중심으로 운용하며, 필요한 경우 AA등급(A1등급) 이상의 국공채나 우량 기업어음(CP) 등 안정성이 검증된 단기 금융상품을 활용할 계획입니다.

당사는 내부 자금 관리 규정에 의거하여 본 공모자금의 수지 현황을 별도로 기록 및 관리할 예정이며, 자금의 목적 외 사용을 방지하고 집행의 투명성을 제고하기 위한 내부 통제 절차를 준수할 것입니다. 이를 통해 조달된 자금이 당초 계획된 채무 상환 및 재무 건전성 제고라는 목적에 맞게 적기 집행될 수 있도록 관리 역량을 집중할 예정입니다.

마. 주주 권익 보호를 위한 사항

(1) 본 유상증자 이사회결의 전 주주소통
자본시장법 174조에 의거, 이사회에서 확정되지 않은 사항을 공시 이전 소통하는 부분은 어려우나, 당사는 본 유상증자 최초 이사회결의 이전 2026년 07월 13일 '수시공시의무관련사항(공정공시)'를 통해 재무구조 개선 계획에 대한 내용을 공시하였으며, 2026년 07월 15일 당사의 현황에 대한 주주 및 시장의 이해를 돕고자 사전 기업설명회(IR)를 개최하였습니다. 이를 통해 당사는 최근 악화된 외부 사업 환경 및 자금 조달 여건, 당사가 직면한 유동성 위험 등 당사의 전반적인 현황에 대해 성실히 설명하였습니다.

[수시공시의무관련사항(공정공시)]

1. 정보내용
공시제목
재무구조 개선 계획

관련 수시공시내용
- 당사는 부동산 시장 침체가 장기화되고 자금조달 환경이 악화된 상황 하에서 만기도래 차입금 상환 재원과 유동성 확보 및 성장재원 확보를 위해 적극적 자산 매각 및 유동화를 추진하고 있으며, 이와 더불어, 자본 확충 등 보다 근본적인 재무구조 개선 방안을 강구하고 있습니다. - 자본 확충 방식은 주주가치 희석을 최소화하기 위해 주주배정 방식의 유상증자를 최우선 방안으로 검토하고 있습니다.- 구체적인 자본 확충 방안은 향후 이사회 검토와 결의를 통해 확정할 계획입니다.

예정 공시 일시
-

2. 정보제공내역
정보제공자
SK디앤디 ESG Part

정보제공대상자
주주 및 기타 국내외 투자자, 애널리스트, 언론 등

정보제공(예정)일시
공정공시 후 수시 제공

행사명(장소)
-

3. 연락처(관련부서/전화번호)
ESG Part (02-398-4700)

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

- 상기 사항은 경영 상황에 따라 일부 변경될 수 있습니다.- 향후 이사회를 통한 확정 결의 시 관련 내용을 공시할 예정입니다.

※ 관련공시
-

자료 : 금융감독원 전자공시시스템(SK디앤디, 2026-07-13)

[기업설명회(IR) 개최(안내공시)]

1. 일시 및 장소
일시
2026-07-15
10:00

장소
서울특별시 마포구 독막로 279 상장회사협의회 건물 대강당(지하1층)

2. 참가 대상자
주주 및 기타 국내외 투자자, 애널리스트, 언론 등

3. 개최목적
재무구조 개선 방안에 대한 설명

4. 개최방법
대면미팅

5. 후원기관
신영증권

6. 주요 설명회내용(요약)
당사 재무현황, 재무구조 개선 필요성 및 방안 검토

7. 결정일자
2026-07-13

8. IR 자료
게재일시
-

관련 웹페이지
-

9. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기 내용은 진행과정에서 변경될 수 있습니다.

※ 관련공시
-

자료 : 금융감독원 전자공시시스템(SK디앤디, 2026-07-13)

(2) 본 유상증자 이사회결의 후 주주소통 계획

당사는 금번 유상증자가 당사의 유동성 위험에 대응하기 위한 목적임을 주주분들께 명확히 설명할 계획입니다. 이에 따라 당사는 금번 주주배정 유상증자를 추진함에 있어 주주와의 신뢰 구축 및 시장과의 소통 강화를 최우선 과제로 삼고 있으며, 적극적인 IR 활동을 통해 유상증자의 배경, 목적, 조달금액 사용 계획, 기대효과 및 중장기 전략 등을 시장에 충실히 설명할 계획입니다.

[당사 유상증자 관련 주요 IR 진행 계획]

구분
계획일시
대상
목적

유상증자 설명회

2026.07.29

(10시 00분)

주주 및 기타 국내외 투자자, 애널리스트, 언론
유상증자 실시 목적 및 향후 계획 중심 상세 안내

유상증자 설명자료 및소액주주 FAQ 게시
2026.07.29 이후
소액주주 및 일반투자자
유상증자 설명 자료 및 소액주주 FAQ 자료 당사 홈페이지 게시

당사는 2026년 7월 29일 유상증자 설명회를 개최하여 주주 및 기타 국내외 투자자, 애널리스트, 언론 등을 대상으로 금번 유상증자와 관련하여 구체적인 실시 목적, 향후 계획 등에 대하여 상세히 설명할 예정입니다.

이후 Q&A 세션을 통해 시장에서 제기되는 주요 질의 및 우려 사항에 대해 적극적으로 소통할 계획입니다. 이와 함께 유상증자의 목적과 자금 조달의 필요성 등을 상세히 설명하는 안내 자료를 당사 홈페이지(www.skdnd.com)에 게시할 예정입니다. 또한, IR 부서를 통해 빈번하게 접수되는 유상증자 관련 질의사항은 주요 Q&A 형태의 FAQ로 정리하여 홈페이지에 제공하는 것 등의 다양한 방법을 통해 주주 및 투자자분들께서 느끼실 수 있는 정보 비대칭성을 최대한 해소하는 데 주력할 것입니다.

당사는 상기와 같은 체계적인 소통 활동을 통해 유상증자 추진 과정에서 발생할 수 있는 시장의 우려를 완화하고, 주주의 합리적인 투자 판단을 지원하는 한편, 주주 권익 보호 및 기업가치 제고를 위한 기반을 지속적으로 강화해 나갈 계획입니다.

바. 배당 및 주주환원 관련 사항

당사는 현금배당을 최우선으로 하며, 당사의 배당금은 배당가능이익 범위 내에서 회사의 지속적 성장을 위한 투자, 경영환경, 주주가치 제고 등을 고려하여 결정하고 있습니다. 향후에도 당사는 미래 성장을 위한 투자와 주주가치 제고를 균형있게 고려하여 배당을 실시할 계획입니다. 당사의 배당금은 경기 불확실성 및 규제환경, 회사의 경영상 목적 등에 의해 변동될 수 있습니다.

[최근 3개년 당사 배당 현황]

구분
결산월
배당여부
배당액 확정일
배당기준일

결산배당
2025년 12월
X
-
-

중간배당
2025년 06월
O
2025년 08월 06일
2025년 08월 21일

결산배당
2024년 12월
O
2025년 02월 10일
2025년 03월 31일

중간배당
2024년 06월
O
2024년 07월 25일
2024년 08월 12일

결산배당
2023년 12월
O
2024년 02월 08일
2023년 12월 31일

중간배당
2023년 06월
O
2023년 07월 19일
2023년 06월 30일

자료 : 당사 제시

당사는 2025년 06월까지는 중간배당 및 결산배당을 실시하였으나, 2025 사업연도에는 배당을 지급하지 못하였습니다. 당사는 향후 경영 여건이 개선되는 대로 경영성과, 현금흐름 및 투자지출 등을 종합적으로 감안하여 단계적 배당 재개를 검토할 계획이며, 구체적인 시점과 규모는 경영실적, 현금흐름, 투자계획 등을 종합적으로 고려하여 이사회에서 신중히 결정할 예정입니다.

당사는 주주환원 정책이 지연되고 있는 현 상황을 안타깝게 생각하며, 주주가치 제고의 중요성을 깊이 인지하고 있습니다. 향후 경영 환경이 안정화되고 실적 개선을 통해 잉여 현금흐름이 창출될 경우, 회사의 재무적 여력을 종합적으로 고려하여 배당 실시 등 다각적인 주주환원 방안에 대해 긍정적으로 검토할 계획입니다.

당사는 금번 유상증자를 통해 재무 안정성을 회복할 예정이며, 안정적인 재무구조를 기반으로 사업방식 재편 활동을 지속함으로써 중장기 매출 및 이익 성장을 추진할 계획입니다. 이를 통해 안정적인 배당을 실시하고, 점진적으로 배당 규모를 확대하는 등 주주가치를 극대화할 수 있도록 노력하겠습니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

해당사항 없습니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

1. 연결대상 종속회사
(1) 연결대상 종속회사 개황

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
4
2
-
6
1

합계
4
2
-
6
1

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

(2) 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
㈜문래에이치피오피에프브이
신규

아벨라제일차주식회사
신규

연결제외
-
-

2. 회사의 법적 및 상업적 명칭회사는 "SK디앤디 주식회사" 라 칭하고, 한글로는 "에스케이디앤디주식회사" 라 표기하며, 영문으로는 "SK D&D Co., Ltd." 라고 표기한다.
3. 설립일자 : 2004년 4월 27일

4. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지

구분
내용

본사의 주소
경기도 성남시 분당구 판교로332 (삼평동)

전화번호
02-398-4700

홈페이지 주소
http://www.skdnd.com

5. 회사사업 영위의 근거가 되는 주요 법률(1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2) 도시 및 주거환경 정비법(3) 건축물의 분양에 관한 법률

6. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

7. 주요사업의 내용

(1) 주요사업의 내용당사는 부동산개발을 주요 목적으로 2004년 설립되고 2015년 6월에 주식을 한국거래소가 개설한 유가증권시장에 상장한 회사로서, 부동산개발 및 운영사업을 주 영업목적으로 하고 있습니다.그 외에 부동산개발 및 관리사업을 위한 연결대상 종속회사로 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호, ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사, 디앤디프라퍼티솔루션㈜, ㈜문래에이치피오피에프브이, 아벨라제일차㈜가 있으며, 부동산투자회사법상 자산관리회사(REITs AMC)인 디앤디인베스트먼트㈜가 있습니다.기존 당사가 영위하던 가구사업(부엌, 인테리어 가구 유통 및 시공을 포함한 가구 관련 사업)을 2022년 단순물적분할 방식으로 분할하여 디앤디리빙솔루션㈜를 설립하였고, 디앤디리빙솔루션㈜는 당사의 종속회사인 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜를 흡수합병하였으며 사명을 디앤디프라퍼티솔루션㈜로 변경하였습니다. 2025년 디앤디프라퍼티솔루션㈜는
비주거용 건물 임대업(공간 임대, 멤버십 서비스 제공)을 영위하는 ㈜로컬스티치를 흡수합병하였습니다.또한 2024년 당사가 영위하던 에너지사업부문을 인적분할 방식으로 분할하여 에스케이이터닉스㈜를 설립하였습니다.당사와 그 종속기업(이하 '연결회사')의 상세한 내용은 본 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.

(2) 회사가 영위하는 주요목적사업

목 적 사 업

1. 부동산 개발 및 컨설팅업

2. 부동산 매매 및 임대업

3. 가정용품(가전, 가구, 위생용품) 도소매업4. 주택임대관리업

8. 신용평가
당사의 신용평가등급은 다음과 같습니다.

평가일
평가대상 증권 등
평가대상증권의 신용등급
평가회사 (신용평가등급범위)
평가구분 (평가종류)

2026.06.30
제18-1회차무보증 사모사채
BBB-
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
제16회차무보증 사모사채
BBB-
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
전자단기사채
A3-
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.30
기업어음
A3-
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2026.06.22
제18-1회차무보증 사모사채
BBB-
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2026.06.22
제16회차무보증 사모사채
BBB-
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2026.06.22
전자단기사채
A3-
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.06.22
기업어음
A3-
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.05.12
전자단기사채
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2026.05.12
기업어음
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.12.24
전자단기사채
A3(하향검토)
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.24
기업어음
A3(하향검토)
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
전자단기사채
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
기업어음
A3(부정적검토)
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.12.23
제18-1회차무보증 사모사채
BBB(부정적검토)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.12.23
제16회차무보증 사모사채
BBB(부정적검토)
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.10.02
제18-1회차무보증 사모사채
BBB(하향검토)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.10.02
제16회차무보증 사모사채
BBB(하향검토)
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2025.04.29
제18-1회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.04.28
제18-1회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
제16회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.20
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
제16회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2025.03.18
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2025.03.18
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.12.17
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.12.17
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.12.11
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.12.11
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.06.26
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.06.26
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.06.26
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.06.26
제8회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.04.22
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.04.22
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.04.22
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2024.03.22
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.03.22
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.03.22
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.03.22
제8회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(수시평가)

2024.02.27
제13-1회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-2회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-3회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-1회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-2회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2024.02.27
제13-3회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.12.20
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.12.20
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.12.18
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.12.18
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.05.25
전자단기사채
A3
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.05.25
기업어음
A3
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.05.25
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.05.25
제10회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.05.25
제8회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.05.25
제7회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2023.05.24
전자단기사채
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.05.24
기업어음
A3
한국기업평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.05.24
제11회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2023.05.24
제10회차무보증 사모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2022.12.22
전자단기사채
A3
서울신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2022.12.22
기업어음
A3
서울신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2022.12.20
전자단기사채
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2022.12.20
기업어음
A3
한국신용평가 (A1 ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2022.07.08
제10회차무보증 공모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2022.07.06
제10회차무보증 공모사채
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2022.06.16
전자단기사채
A3
서울신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2022.06.16
기업어음
A3
서울신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2022.06.15
전자단기사채
A3
한국신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2022.06.15
기업어음
A3
한국신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2022.06.15
제8회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2022.06.15
제7회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2022.05.03
기업신용평가
BBB
한국기업평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2022.02.25
제8회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

2021.12.27
전자단기사채
A3
한국신용평가(A1~D)
기업신용평가(정기평가)

2021.12.27
기업어음
A3
한국신용평가(A1~D)
기업신용평가(정기평가)

2021.12.24
전자단기사채
A3
서울신용평가(A1~D)
기업신용평가(정기평가)

2021.12.24
기업어음
A3
서울신용평가(A1~D)
기업신용평가(정기평가)

2021.05.14
전자단기사채
A3
서울신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2021.05.14
기업어음
A3
서울신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2021.05.12
전자단기사채
A3
한국신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2021.05.12
기업어음
A3
한국신용평가(A1~D)
기업신용평가(본평가)

2021.05.12
제7회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(정기평가)

2021.02.19
제7회차무보증 사모사채
BBB
한국신용평가 (AAA ~ D)
기업신용평가(본평가)

[신용평가 회사의 신용등급체계 및 등급부여 의미]

한국기업평가(기업신용평가/회사채)
한국신용평가(회사채)
한국신용평가/서울신용평가(기업어음/전자단기사채)

등 급
등급부여 의미
등 급
등급부여 의미
등 급
등급부여 의미

AAA
채무상환능력이 최고 수준이며, 예측 가능한 장래의환경변화에 영향을 받지 않을 만큼 안정적이다.
AAA
원리금 지급능력이 최상급임
A1
적기상환능력이 최상이며 상환능력의 안정성 또한최상임

AA
채무상환능력이 매우 우수하며, 예측 가능한 장래의환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다.
AA
원리금 지급능력이 매우 우수하지만 AAA의 채권보다는다소 열위임
A2
적기상환능력이 우수하나 그 안정성은 A1에 비해다소 열위임

A
채무상환능력이 우수하지만, 장래의 환경변화에영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
A
원리금 지급능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건및 환경악화에 따른 영향을 받기 쉬운 면이 있음
A3
적기상환능력이 양호하며 그 안정성도 양호하나A2에 비해 열위임

BBB
채무상환능력은 있으나, 장래의 환경변화에 따라저하될 가능성이 내포되어 있다.
BBB
원리금 지급능력은 양호하지만 상위등급에 비해서 경제여건 및 환경악화에 따라 장래 원리금의 지급능력이 저하될 가능성을 내포하고 있음
B
적기상환능력은 적정시되나 단기적 여건변화에따라 그 안정성에 투기적인 요소가 내포되어 있음

BB
최소한의 채무상환능력은 인정되나, 장래의 안정성면에서는 투기적 요소가 내포되어 있다.
BB
원리금 지급능력이 당장은 문제가 되지 않으나 장래안전에 대해서는 단언할 수 없는 투기적인 요소를 내포하고있음

B
채무상환능력이 부족하며, 그 안정성이 가변적이어서매우 투기적이다.
B
적기상환능력은 적정시되나 단기적 여건변화에 따라그 안정성에 투기적인 요소가 내포되어 있음

CCC
채무불이행이 발생할 가능성이 높다.
CCC
원리금 지급에 관하여 현재에도 불안요소가 있으며채무불이행의 위험이 커 매우 투기적임
C
적기상환능력 및 안정성에 투기적인 요소가 큼

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 매우 높다.
CC
상위등급에 비하여 불안요소가 더욱 큼

C
채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고, 합리적인예측 범위내에서 채무불이행 발생이 불가피하다.
C
채무불이행의 위험성이 높고 원리금 상환능력이 없음

D
현재 채무불이행 상태에 있다.
D
상환불능 상태임
D
상환불능 상태임

9. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 유형

유가증권시장 상장
2015년 06월 23일
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

1. 본점 소재지 및 그 변경회사는 본점 소재지를 「경기도 성남시 분당구 판교로332 (삼평동)」으로 하고 있으며, 공시대상 기간 중 변동사항 없습니다.
2. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2021.03.30
정기주총
사외이사 박제형사외이사 김준철
기타비상무이사 박찬중(주1)기타비상무이사 김재민(주1)기타비상무이사 이동춘(주1)
감사 김영남

2021.11.12
임시주총
사외이사 이길호
-
사외이사 정부석

2022.03.23
정기주총
사내이사 김도현기타비상무이사 남기중사외이사 김경민
-
사내이사 함스테판윤성기타비상무이사 박찬중사외이사 김재천

2022.03.23
-
대표이사 김도현(주1)
-
-

2024.02.22
-
-
-
기타비상무이사 남기중(주2)사외이사 이길호(주2)

2024.03.26
정기주총
사외이사 김모둠
기타비상무이사 김재민기타비상무이사 이동춘사외이사 김준철
-

2024.03.27
-
-
-
기타비상무이사 이동춘(주3)

2024.03.28
-
-
-
사외이사 박제형(주3)

2025.03.25
정기주총
사외이사 노정연
사내이사 김도현사외이사 김경민
-

2025.03.25
-
-
대표이사 김도현(주4)
-

2026.07.31
임시주총
기타비상무이사 윤여을(주5)기타비상무이사 이동춘(주5)기타비상무이사 김상훈(주5)상근감사 민원표(주5)
-
사내이사 김도현(주6)독립이사 김경민(주6)독립이사 김준철(주6)

(주1)
제22-5차 이사회의 대표이사 선임에 따른 변동입니다.

(주2)
일신상의 사유(분할신설법인 취임 등)로 임기만료 전 중도사임하였습니다.

(주3)
일신상의 사유로 중도사임하였습니다.

(주4)
제25-4차 이사회에서 대표이사로 재선임되었습니다.

(주5)
2026년 7월 31일 개최된 임시주주총회 결과에 따라 선임되었습니다.

(주6)
일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임하였습니다.

3. 최대주주의 변동
공시서류제출일 기준 당사의 최대주주는 한앤코개발홀딩스(유)입니다. 2025년 9월 30일 기존 최대주주인 SK디스커버리㈜가 보유한 지배기업의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 내용의 주식매매계약을 체결하였으며, 당해 주식매매계약은2026년 8월 11일자로 거래종결되었습니다. 주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 보통주 전부를 취득하기 위한 공개매수 절차 등을 진행한 바 있으며, 2025년 10월 31일자로 공개매수를 통해 당사 주식 2,796,185주를 취득함에 따라 당사의 최대주주는 SK디스커버리㈜에서 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다.

4. 상호의 변경
해당사항 없음
5. 회사가 화의, 회사정리절차 그밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 결과해당사항 없음
6. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용(1) 디앤디리빙솔루션㈜ 물적분할 설립당사는 상법 제530조의2 내지 제530조의12의 규정에 따라 단순ㆍ물적분할 방식으로 가구사업(부엌 및 인테리어 가구 유통 및 시공을 포함한 가구 관련 사업)을 분할하여 디앤디리빙솔루션㈜를 설립하였으며, 분할기일은 2022년 1월 1일입니다.본 물적분할과 관련한 자세한 내용은 동 보고서의 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 - 4. 합병등의 사후정보'를 참조하시기 바랍니다.(2) 디앤디리빙솔루션㈜와 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜ 간 합병당사의 종속회사인 디앤디리빙솔루션㈜는 당사의 종속회사인 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜를 흡수합병할 것을 2022년 6월 27일 의결하였습니다. 본 합병은 양사가 보유한 사업 역량을 상호 활용하여 시장환경 변화에 대응할 수 있는 사업경쟁력을 강화하고 합병을 통한 경영효율성을 증대함으로써 기업가치 제고를 도모하기 위하여 상법 제527조의3에 의거하여 소규모합병방식으로 진행되었습니다. 합병기일은 2022년 9월 1일이며, 주주총회 결의를 갈음하는 합병승인 이사회 결의일은 2022년 7월 13일입니다. 또한, 존속법인인 디앤디리빙솔루션㈜는 본 합병과 동시에 사명을 디앤디프라퍼티솔루션㈜로 변경하였습니다.본 합병과 관련한 자세한 내용은 2022년 6월 27일 디앤디프라퍼티솔루션㈜(舊 디앤디리빙솔루션㈜)와 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜가 공시한 '합병결정' 공시 및 동 보고서의 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 - 4. 합병 등의 사후정보'를 참조하시기 바랍니다.(3) 에스케이이터닉스㈜ 인적분할 설립당사는 상법 제530조의2 내지 520조의11의 규정이 정하는 바에 따라 분할대상부문[신재생에너지/ESS 사업부문(단, 제주 위미 태양광 발전사업 및 이천 연료전지 발전사업 제외)]을 분할하여 2024년 3월 1일을 기일로 하여 에스케이이터닉스㈜를 설립하였습니다. 분할되는 회사가 존속하면서 분할되는 회사의 주주가 분할기일 현재의 지분율에 비례하여 신설회사의 주식을 배정받는 인적분할 방식으로 분할하였으며, 분할 후 기존의 분할되는 회사(에스케이디앤디㈜)는「유가증권시장상장규정」제46조에 따라 2024년 3월 29일 변경상장되었으며, 신설회사(에스케이이터닉스)는「유가증권시장상장규정」제38조제1항제2호, 제39조 및 제41조에 따라 재상장 심사를 거쳐 2024년 3월 29일 유가증권시장에 재상장되었습니다.본 인적분할과 관련한 자세한 내용은 2023월 9월 15일 공시(2024년 1월 5일 정정공시)된 당사의 '주요사항보고서(회사분할결정)' 및 2024년 3월 4일 공시된 당사의 '증권발행실적보고서(합병등)', 동 보고서의 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 - 4. 합병 등의 사후정보'를 참조하시기 바랍니다.(4) 디앤디프라퍼티솔루션㈜와 ㈜로컬스티치 간 합병당사의 종속기업인 디앤디프라퍼티솔루션㈜은 2025년 6월 1일을 합병기일로 하여 사업경쟁력을 강화하고 사업결합을 통한 경영효율성을 증대하고자 피취득회사인 ㈜로컬스티치의 지분 100%를 소유하고 있는 주주에 대하여 합병비율(디앤디프라퍼티솔루션㈜ : ㈜로컬스티치= 1 : 0.0033)에 따른 신주를 발행하고, 피취득회사를 흡수합병하였습니다.본 사업결합과 관련한 자세한 내용은 2025월 3월 11일 공시(2025년 3월 26일 정정공시)된 디앤디프라퍼티솔루션㈜의 '회사합병결정' 및 동 보고서의 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 - 4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항 - 4. 합병 등의 사후정보'를 참조하시기 바랍니다.
7. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
당사는 가구사업(부엌 및 인테리어 가구 유통 및 시공을 포함한 가구 관련 사업)을 분할하여 디앤디프라퍼티솔루션㈜(舊디앤디리빙솔루션㈜)를 설립하였으며, 상법 제530조의2 내지 제530조의12의 규정에 따라 이루어진 단순ㆍ물적분할이므로 연결실체에 미치는 변동 및 영향은 없습니다.또한, 당사는 상법 제530조의2 내지 제530조의11의 규정이 정하는 바에 따라 분할대상부문[신재생에너지/ESS 사업부문(단, 제주 위미 태양광 발전사업 및 이천 연료전지 발전사업 제외)]을 인적분할하여 2024년 3월 1일을 기일로 에스케이이터닉스㈜를설립하였습니다.
8. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
(1) 물적분할 결정① 이사회 결의 일자 : 2021년 09월 27일② 분할의 내용 - 분할 내용 : 단순ㆍ물적분할 - 분할 기일 : 2022년 01월 01일 - 분할 목적 : 사업부문별 경쟁력 강화, 경영효율화 및 경영위험의 분산 - 주주총회일 : 2021년 11월 12일※ 본 물적분할과 관련한 자세한 내용은 2021년 9월 27일 공시된 당사의 '주요사항보고서(회사분할결정)' 및 2022년 1월 3일 공시된 당사의 '합병등 종료보고서(분할)'을 참조하시기 바랍니다.(2) 지배주주의 변동① 2021년 12월 21일 체결된 SK가스㈜와 SK디스커버리㈜의 주식매매거래에 따라 SK가스㈜가 소유하고 있던 당사의 주식 전량(보통주 7,564,389주)을 SK디스커버리㈜가 취득하였으며, 이에 따라 당사의 최대주주는 SK가스㈜에서 SK디스커버리㈜로 변경되었습니다. SK가스㈜의 주주간 계약 등이 SK디스커버리㈜에 동일하게 승계되었으므로 기존 경영체제와 SK그룹의 계열회사 지위는 동일하게 유지되며, 지주회사인 SK디스커버리㈜의 손자회사에서 자회사로 그 지위가 변경되었습니다.※ 본 지배기업의 변동과 관련한 자세한 내용은 2021년 12월 21일 공시된 당사의 '투자판단 관련 주요경영사항' 및 '최대주주변경' 공시를 참조하시기 바랍니다.② 2025년 9월 30일 기존 최대주주인 SK디스커버리㈜가 보유한 지배기업의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 내용의 주식매매계약을 체결하였습니다. 주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 보통주 전부를 취득하기 위한 공개매수 절차 등을 진행 중으로 2025년 10월 31일자로 공개매수를 통해 당사 주식 2,796,185주를 취득함에 따라 당사의 최대주주는 SK디스커버리㈜에서 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다.※ 본 지배기업의 변동과 관련한 자세한 내용은 2025년 10월 1일 공시된 당사의 '투자판단 관련 주요경영사항' 및 2025년 10월 31일 공시된 '최대주주변경' 공시를 참조하시기 바랍니다.(3) 인적분할 결정① 이사회 결의 일자 : 2023년 09월 15일② 분할의 내용 - 분할 내용 : 인적분할 - 분할 기일 : 2024년 03월 01일 - 분할 목적 : 사업구조 재편, 사업부문별 경쟁력 강화 및 경영위험의 분산 - 주주총회일 : 2024년 02월 02일※ 본 인적분할과 관련한 자세한 내용은 2023년 9월 15일 공시(2024년 1월 5일 정정공시)된 당사의 '주요사항보고서(회사분할결정)' 및 2024년 3월 4일 공시된 당사의 '증권발행실적보고서(합병등)'를 참조하시기 바랍니다.

9. 해외지사해당사항 없음

10. 종속회사의 연혁

회사의 법적, 상업적 명칭
주요사업의 내용
회사의 연혁
비고

디앤디프라퍼티솔루션㈜(舊디앤디리빙솔루션㈜)
가구설계 및 제조판매업부동산개발 및 컨설팅업주택임대관리업
2022. 1 디앤디리빙솔루션㈜ 설립2022. 9 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜를 흡수합병2022. 9 상호 변경2025. 6 ㈜로컬스티치를 흡수합병
주요종속회사

디앤디인베스트먼트㈜
부동산관리업
2018. 01 설립
-

코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호
부동산개발업
2020. 07 설립
-

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
부동산업
2021. 11 설립
-

아벨라제일차주식회사
금융업
2026.01 설립
-

㈜문래에이치피오브피에프브이
부동산업
2026.06 설립
-

3. 자본금 변동사항

1. 자본금 변동사항당사는 2020년 5월 23일 제3자배정 유상증자를 통하여 전환우선주 5,200,000주를 발행하였으며, 2021년 전환우선주 3,200,000주가 보통주로 전환되었습니다. 한편, 2024년 중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 주식수 및 자본금이 감소하였으며, 인적분할에 따른 신주 배정 시 발생한 보통주 단주 11,291주 및 우선주 단주 1주를 취득하였습니다. 2024년 중 한앤코개발홀딩스(유)가 보유중이던 전환우선주 1,539,252주가 전환청구에 따라 보통주로 전환됨에 따라, 보고기간종료일 현재 자본금은 보통주자본금 18,617,382천원, 우선주자본금 1천원으로 구성되어 있습니다.상세한 내용은 동 보고서의 'III. 재무에 관한 사항' 중 '7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항'을 참고하시기 바랍니다.
2. 자본금 변동추이
당사의 최근 5년간 자본금 변동사항은 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종류
구분
23기(2026년 반기말)
22기(2025년말)
21기(2024년말)
20기(2023년말)
19기(2022년말)

보통주
발행주식총수
18,617,382
18,617,382
18,617,382
22,190,164
22,190,164

액면금액
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000

자본금
18,617,382,000
18,617,382,000
18,617,382,000
22,190,164,000
22,190,164,000

우선주(*)
발행주식총수
1
1
1
2,000,000
2,000,000

액면금액
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000

자본금
1,000
1,000
1,000
2,000,000,000
2,000,000,000

기타
발행주식총수
-
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-
-

합계
자본금
18,617,383,000
18,617,383,000
18,617,383,000
24,190,164,000
24,190,164,000

(주1)
2024년 중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 주식수 및 자본금이 감소하였습니다. 관련 자세한 사항은 2024년 3월 4일 당사가 공시한 '증권발행실적보고서(합병등)'를 참조하여 주시기 바랍니다.

(주2)
2024년 중 한앤코개발홀딩스(유)가 보유 중이던 전환우선주 1,539,252주가 전환청구에 따라 보통주로 전환되었습니다.

(*)
전환우선주입니다.

4. 주식의 총수 등

1. 주식의 총수 현황보고기간종료일 현재 당사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수는 100,000,000주이며, 당사가 발행한 주식의 총수는 2024년 중 인적분할로 인한 보통주 5,112,034주, 우선주 460,747주 감소 및 한앤코개발홀딩스(유)가 보유중이던 전환우선주 1,539,252주의 보통주 전환에 따라 보통주 18,617,382주, 우선주 1주로 그 세부내역은 다음과 같습니다.

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주, %)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
100,000,000
-
100,000,000
(주1)

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
22,190,164
5,950,000
28,140,164
(주2, 3)

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
3,572,782
5,949,999
9,522,781
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
3,572,782
5,949,999
9,522,781
(주2, 3, 4, 5)

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
18,617,382
1
18,617,383
-

Ⅴ. 자기주식수
11,291
1
11,292
(주6)

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
18,606,091
-
18,606,091
-

Ⅶ. 자기주식 보유비율
0.06
100.00
0.06
-

(주1)
당사 정관 제5조에 따라 당사가 발행할 주식의 총수는 100,000,000주이며, 그 중 당사가 발행할 보통주식의 수는 100,000,000주에서 현재까지 발행된 종류주식의 수를 제외한 수치입니다.

(주2)
2012년 12월 28일 전환상환우선주 750,000주(2015년 액면분할을 반영한 주식수)를 발행하여 2015년 2월 27일 전환상환우선주 450,000주를 보통주 1,350,000주로 전환하였으며, 2015년 8월 24일 잔여 전환상환우선주 300,000주를 보통주 900,000주로 전환하였습니다.

(주3)
2020년 5월 23일 전환우선주 5,200,000주를 발행하였으며, 2021년 전환우선주 3,200,000주가 보통주 3,200,000주로 전환되었습니다.

(주4)
2024년 중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 보통주 및 우선주 주식수 및 자본금이 감소하였습니다. 관련 자세한 사항은 2024년 3월 4일 당사가 공시한 '증권발행실적보고서(합병등)'를 참조하여 주시기 바랍니다.

(주5)
2024년 중 한앤코개발홀딩스(유)가 보유중이던 전환우선주 1,539,252주가 전환청구에 따라 보통주로 전환되었습니다.

(주6)
2024년 중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)에 따른 신주 배정시 발생한 단주를 취득하였습니다.

2. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당가능이익범위이내취득
직접취득
장내직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁계약에 의한취득
수탁자 보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(b)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
보통주
11,291
-
-
-
11,291
인적분할에 따른 단주 취득 (주1)

우선주
1
-
-
-
1
인적분할에 따른 단주 취득 (주1)

총 계(a+b+c)
보통주
11,291
-
-
-
11,291
-

우선주
1
-
-
-
1
-

(주1)
인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)에 따른 신주 배정시 발생한 단주를 취득하였으며, 해당 자기주식 중 보통주의 취득가액은 거래소 재상장일(2024년 3월 29일) 종가인 12,200원입니다.

3. 자기주식 보유현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주, %)

구분
주식종류
보유수량
발행주식총수대비비중
취득목적
취득연도
소각기한
보유처분계획승인내용
비고

주총승인일
보유처분기한
보유처분목적

배당가능이익범위이내취득
직접보유
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

수탁자보유
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기타 취득
보통주
11,291
0.06
분할관련단주매입
2024년
2027년
-
-
-
(주1,2)

우선주
1
0.00
분할관련단주매입
2024년
2027년
-
-
-
(주1,2)

총계
보통주
11,291
0.06

우선주
1
0.00

(주1)
자기주식 관련 개정 상법 시행일로부터 6개월이 경과한 날로부터 1년 이내 소각으로, 해당 기한이 2027년 9월 6일입니다.

(주2)
인적분할(분할기일: 2024년 3월 1일)로 인해 발생한 단주 취득분입니다.

4. 단기 자기주식 취득ㆍ처분ㆍ소각 계획

(대상기간 :
2026년 01월 01일
~
2026년 12월 31일
)
(단위 : 주, %)

구분
보유형태
주식종류
당초취득목적
거래방법
수량
발행주식총수대비 비중
결정사유

취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

처분
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소각
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

계속보유
특정목적 취득
보통주

분할관련

단주매입

추후 검토
11,291
0.06
향후 소각 또는 적법한 처분 방안 수립 예정

특정목적 취득
우선주

분할관련

단주매입

추후 검토
1
0.00
향후 소각 또는 적법한 처분 방안 수립 예정

5. 단기 자기주식 취득ㆍ처분ㆍ소각 계획 이행현황

(대상기간 :
2026년 01월 01일
~
2026년 06월 30일
)
(단위 : 주, %)

구분
보유형태
주식종류
전기 계획수량(A)
당기 이행수량(B)
이행률(B/A)
차이발생사유

취득
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

처분
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

소각
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

계속보유
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

(주1)
전기 취득·처분·소각 단기 계획이 없으므로 당반기 기준 해당사항 없습니다.

6. 자기주식 취득ㆍ처분ㆍ소각 관련 장기 계획

보유 중인 자기주식 보통주 11,291주와 우선주 1주는 상법상 소각 유예기한(2027년 9월 6일)을 준수하여 기한 내 소각을 완료하거나, 회사의 장기 경영 목표에 부합하는 적법한 처분 방안 등을 확정하여 이행할 예정

7. 기타 투자자 보호를 위해 필요한 사항

상기 기재 항목 외 해당사항 없음

5. 정관에 관한 사항

1. 정관 이력
당사 정관의 최근 개정일은 2026년 7월 31일입니다.

2, 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2024년 02월 02일
임시주주총회
- 신주에 대한 동등배당 규정- 정관 내 인용 조항 수정
- 주식 발행을 소급적으로 의제하는 상법 개정사항 반영- 단순 오기 수정

2024년 03월 26일
제20기정기주주총회
- 사업목적추가- 이익배당 및 중간배당 절차 변경
- 주거 및 오피스 솔루션 사업 관련 간편결제서비스 출시를 위한 정관 사업 근거 마련- 주주들이 배당액을 먼저 인지하고 투자할 수 있도록 배당 절차 변경

2026년 07월 31일
임시주주총회
- 상법 및 동시행령 변경사항 적용- 집행인임원 및 상근감사제도 도입 반영- 이익배당 결정기관 정비
- 상법 및 동시행령, 전자서명법 개정 등에 따른 개정사항 반영- 집행임원제도 및 상근감사 제도 도입에 따른 관련 조항 신설 및 수정- 재무제표 이사회 승인 특례에 따른 이익배당 결정기관 정비

(주1)
최근 3사업연도(2024년 ~ 2026년) 중 정관 변경 이력입니다.

3. 사업목적 현황

구 분
사업목적
사업영위 여부

1
부동산 개발 및 컨설팅업
영위

2
부동산 매매, 임대업
영위

3
토목, 건축, 조경, 실내건축, 금속구조물ㆍ창호, 기계설비, 난방, 기타 제 건설공사업
영위

4
전기공사업
영위

5
소방시설공사업
영위

6
정보통신공사업
영위

7
대지조성사업
영위

8
주택건설사업
영위

9
해외종합건설업(건축, 토목, 전기, 정보통신 및 특수공사업 등)
미영위

10
건축설계 및 관련서비스업
영위

11
도시계획 및 조경설계 서비스업
영위

12
건물 및 토목, 기타 엔지니어링 서비스업
영위

13
건물, 시장등 부동산에 대한 종합관리업
영위

14
건설 군납업 및 물품군납업
미영위

15
토건 자재 및 철물 도소매업
영위

16
신ㆍ재생에너지(태양광, 태양열, 풍력, 지열, 바이오매스, 연료전지 등)발전사업
영위

17
신ㆍ재생에너지 설비의 설치, 운영 및 판매사업
영위

17의 2
신ㆍ재생에너지 전기공급사업
영위

18
발전시설 운영 및 에너지 공급사업
영위

19
에너지절약사업(시공 및 자재 포함)
영위

20
전문디자인업(인테리어 디자인)(*)
미영위

21
시장조사 및 여론조사업(*)
미영위

22
경영컨설팅업(*)
미영위

23
전시 및 행사대행업(*)
미영위

24
광고대행업(*)
미영위

25
옥외 및 전시광고업
영위

26
광고물 작성업(*)
미영위

27
기타 광고업(*)
미영위

28
상품중개업
영위

29
수출입업(무역업)
영위

30
가정용품(가전, 가구, 위생용품) 도소매업
영위

31
스포츠 및 오락관련 서비스업
영위

32
기타 오락관련 서비스업
영위

33
통신판매업
영위

34
지능형 홈네트워크설비(소프트웨어 포함)제조 및 판매사업
미영위

35
U-Home 서비스 등 정보통신시스템의 구성 및 운영과 역무의 제공에 관한 사업
미영위

36
원유, 석탄, 천연가스, 액화 가스, 석유제품, 화학제품과 그 부산물 및 저장용기등의 기술 개발, 제조, 저장, 수송, 판매, 수출입 및 관련 부대사업
영위

37
물품의 운송, 보관, 하역 및 이와 관련된 정보, 서비스를 제공하는 물류 관련사업
영위

38
청정에너지, 신ㆍ재생에너지를 활용한 전력 등 에너지의 제조, 공급, 저장, 충전수송, 판매, 수출입 및 친환경에너지 저장장치 및 효율개선 제품과 서비스등의기술개발 등 관련 부대사업
영위

39
발전업, 전기업, 송전ㆍ배전업, 발전소 및 발전시설의 국내외 건설 및 운영 등사업의 수행 및 관련 부대사업
영위

39의 2
전력중개업 및 전기판매업
영위

40
전력시설물 설계업
영위

41
건설기술 용역업
영위

42
개발형 신재생에너지 발전사업권 양수도업
영위

43
지능형전력망 사업
영위

44
주택임대관리업
영위

45
일반음식점업
영위

46
기타 음ㆍ식료품 위주 종합 소매업
영위

47
숙박업(관광숙박업, 호텔업, 휴양콘도운영업, 기타 일반 및 생활시설 운영업 등)(*)
미영위

48
전자상거래업
영위

49
통신판매중개업
영위

50
전자금융업 및 부가통신사업
영위

50의 2
전자금융보조업
영위

51
고도정보통신서비스업
영위

52
소프트웨어 및 멀티미디어 프로그램 개발, 판매, 임대업
영위

53
위치정보 및 위치기반서비스업
영위

54
포인트마일리지 사업
영위

55
지급고지대행업
영위

56
부가가치통신망 구축 및 관리대행업
영위

57
데이터베이스 및 온라인 정보 제공업
영위

58
위 각호의 목적을 수행함에 있어 직접·간접으로 필요한 부대사업 일체
영위

(*)
과거에 영위하였으나 공시서류제출일 현재 영위하고 있지 않습니다

4. 사업목적 변경 내용
(1) 사업목적 변경 내역

구분
변경일
사업목적

변경 전
변경 후

추가
2024년 03월 26일
-
2의2. 부동산의 전자적 매매 및 임대거래에 따른 청산 및 결제업

수정
2024년 03월 26일
50. 부가통신사업
50. 전자금융업 및 부가통신사업

추가
2024년 03월 26일
-
50의2. 전자금융보조업

추가
2024년 03월 26일
-
54. 포인트마일리지 사업

추가
2024년 03월 26일
-
55. 지급고지대행업

추가
2024년 03월 26일
-
56. 부가가치통신망 구축 및 관리대행업

추가
2024년 03월 26일
-
57. 데이터베이스 및 온라인 정보 제공업

수정
2024년 03월 26일
54. 위 각호의 목적을 수행함에 있어 직접·간접으로필요한 부대사업 일체
58. 위 각호의 목적을 수행함에 있어 직접·간접으로필요한 부대사업 일체

(2) 사업목적 변경 사유① 부동산의 전자적 매매 및 임대거래에 따른 청산 및 결제업당사는 향후 투자계약증권과 같은 신종증권을 통한 자금조달 방식이 향후 전통적인 부동산 개발영역에서의 새로운 자금조달 및 대금지급 수단으로 떠오를 가능성에 대비하여 사업목적 추가를 제안하였으며, 이사회 및 주총 승인을 통하여 사업목적을 추가하였습니다.

이러한 신종증권은 블록체인을 통하여 발행될 예정이며, 해당 기술의 특성상 다양한시장참여자들로부터 개발 또는 매입운영 프로젝트의 자금조달과 이에 따른 수익대금에 대한 청산 또는 지급결제가 가능해짐을 의미합니다.

이렇게 조달된 자금을 통해 주거 멤버쉽 서비스, 임/관리비 청구결제 시스템 또는 당사 개발 물건에 대한 조각투자와 같은 파생 서비스 제공에 활용할 수 있으며, 궁극적으로 당사의 개발사업 및 운영사업에 대한 역량을 강화할 수 있을 것으로 기대합니다.

② 전자금융업 및 부가통신사업 / 전자금융보조업당사는 주거용 및 비주거용 부동산 운영사업에 따라 기 확보된 Value chain 을 지급결제 시장으로 확장하여 공간 사용·수익에 따른 정산수수료 등 부가서비스 매출 창출의 기반으로 활용하고자 사업목적 추가를 제안하였으며, 이사회 및 주총 승인을 통하여 사업목적을 추가하였습니다.

향후 당사는 공간소유자(임대인)을 대신하여 이용자에게 각종 공간이용에 따른 대금을 청구하게 되며, 공간사용자(임차인)는 당사의 어플리케이션을 통해 공간사용료 및 서비스 이용료에 대한 청구서를 수신하고, 이용자는 당사가 제공하는 간편결제 방식으로 결제하거나, 관리비를 통해 후불 결제할 수 있습니다.

③ 포인트 마일리지 사업당사는 주거용 및 비주거용 부동산 운영사업에 따라 기 확보된 Value chain 을 지급결제 시장으로 확장하여 공간 사용·수익에 따른 정산수수료 등 부가서비스 매출 창출의 기반으로 활용하고자 사업목적 추가를 제안하였으며, 이사회 및 주총 승인을 통하여 사업목적을 추가하였습니다.향후 당사는 공간소유자(임대인)을 대신하여 이용자에게 각종 공간이용에 따른 대금을 청구하게 되며, 공간사용자(임차인)는 당사의 어플리케이션을 통해 공간사용료 및 서비스 이용료에 대한 청구서를 수신하고, 이용자는 당사가 제공하는 간편결제 방식으로 결제하거나, 관리비를 통해 후불 결제할 수 있습니다.또한, 상기 간편결제서비스를 통해 결제된 대금 중 당사의 서비스수수료 또는 정산수수료 수입의 일부를 재원으로 하여, 고객에게 별도의 포인트 마일리지로 지급 함으로써 소비자 Lock-in 효과를 기대하고자 합니다.④ 지급고지대행업당사는 주거용 및 비주거용 부동산 운영사업에 따라 기 확보된 Value chain 을 지급결제 시장으로 확장하여 공간 사용·수익에 따른 정산수수료 등 부가서비스 매출 창출의 기반으로 활용하고자 사업목적 추가를 제안하였으며, 이사회 및 주총 승인을 통하여 사업목적을 추가하였습니다.향후 당사는 공간소유자(임대인)을 대신하여 이용자에게 각종 공간이용에 따른 대금을 청구하게 되며, 공간사용자(임차인)는 당사의 어플리케이션을 통해 공간사용료 및 서비스 이용료에 대한 청구서를 수신하고, 이용자는 당사가 제공하는 간편결제 방식으로 결제하거나, 관리비를 통해 후불 결제할 수 있습니다.⑤ 부가가치통신망 구축 및 관리대행업당사는 주거용 및 비주거용 부동산 운영사업에 따라 기 확보된 Value chain 을 지급결제 시장으로 확장하여 공간 사용·수익에 따른 정산수수료 등 부가서비스 매출 창출의 기반으로 활용하고자 사업목적 추가를 제안하였으며, 이사회 및 주총 승인을 통하여 사업목적을 추가하였습니다.향후 당사는 공간소유자(임대인)을 대신하여 이용자에게 각종 공간이용에 따른 대금을 청구하게 되며, 공간사용자(임차인)는 당사의 어플리케이션을 통해 공간사용료 및 서비스 이용료에 대한 청구서를 수신하고, 이용자는 당사가 제공하는 간편결제 방식으로 결제하거나, 관리비를 통해 후불 결제할 수 있습니다.

⑥ 데이터베이스 및 온라인 정보 제공업

당사는 주거용 및 비주거용 부동산 운영사업에 따라 기 확보된 Value chain 을 지급결제 시장으로 확장하여 공간 사용·수익에 따른 정산수수료 등 부가서비스 매출 창출의 기반으로 활용하고자 사업목적 추가를 제안하였으며, 이사회 및 주총 승인을 통하여 사업목적을 추가하였습니다.향후 당사는 공간소유자(임대인)을 대신하여 이용자에게 각종 공간이용에 따른 대금을 청구하게 되며, 공간사용자(임차인)는 당사의 어플리케이션을 통해 공간사용료 및 서비스 이용료에 대한 청구서를 수신하고, 이용자는 당사가 제공하는 간편결제 방식으로 결제하거나, 관리비를 통해 후불 결제할 수 있습니다.

또한, 상기 간편결제서비스를 제공함에 따라 이용자의 구매패턴, 소비성향, 임/관리비 연체 수준 등 을 종합적으로 분석하여 고객 맞춤형 서비스를 제공하고자 합니다.

(3) 정관상 사업목적 추가 현황표

구 분
사업목적
추가일자

1
부동산의 전자적 매매 및 임대거래에 따른 청산 및 결제업
2024년 03월 26일

2
전자금융업 및 부가통신사업
2024년 03월 26일

3
전자금융보조업
2024년 03월 26일

4
포인트마일리지 사업
2024년 03월 26일

5
지급고지대행업
2024년 03월 26일

6
부가가치통신망 구축 및 관리대행업
2024년 03월 26일

7
데이터베이스 및 온라인 정보 제공업
2024년 03월 26일

(주1)
최근 3사업연도(2024년~2026년) 중 정관상 사업목적 추가 이력입니다.

① 부동산의 전자적 매매 및 임대거래에 따른 청산 및 결제업

당사는 향후 투자계약증권과 같은 신종증권을 통한 자금조달 방식이 향후 부동산 개발영역에서의 새로운 자금조달 및 대금지급 수단으로 떠오를 가능성에 대비하고 있습니다.

이러한 신종증권은 블록체인을 통하여 발행될 예정이며, 해당 기술의 특성상 다양한 시장참여자들로부터 개발 또는 매입운영 프로젝트의 자금조달과 이에 따른 수익대금에 대한 청산 또는 지급결제가 가능해짐을 의미합니다.

이렇게 조달된 자금을 통해 주거 멤버쉽 서비스, 임/관리비 청구결제 시스템 또는 당사 개발 물건에 대한 조각투자와 같은 파생 서비스 제공에 활용할 수 있으며, 궁극적으로 당사의 개발사업 및 운영사업에 대한 역량을 강화할 수 있습니다.② 전자금융업 및 부가통신업 / 전자금융보조업 / 지급고지대행업 / 부가가치통신망 구축 및 관리대행업/ 포인트마일리지 사업 / 데이터베이스 및 온라인 정보 제공업(*)당사는 주거용 및 비주거용 부동산 운영사업에 따라 기 확보된 value chain 을 지급결제 시장으로 확장하여 공간 사용·수익에 대한 데이터 확보와 각종 부가서비스 매출, 정산 수수료 취득 등의 기반으로 활용하고자 합니다.

향후 당사는 건물소유자(임대인)을 대신하여 이용자에게 각종 공간이용에 따른 대금을 청구하고 이를 통해 전자결제에 필요한 기초 데이터를 확보하게 됩니다. 이는 건물소유자 입장에서 기존의 종이청구서를 대체하고 별도의 인력소요를 줄여 운영 효율화에 기여할 수 있으므로 건물소유자 유인책으로 활용될 예정입니다.

전자청구서는 건물사용자(임차인)으로 하여금 당사의 어플리케이션을 필수적으로 사용하도록 하는 고객 유인책으로 활용될 수 있으며, 이용자는 당사의 어플리케이션을 통해 공간사용료 및 서비스 이용료에 대한 청구서를 수신하고, 이를 이용자가 당사가 인정한 방식의 간편결제 방식으로 결제하거나, 관리비를 통해 후불 결제할 수 있습니다.간편결제서비스를 통해 결제된 대금 중 당사의 서비스수수료 또는 정산수수료 수입의 일부를 재원으로 하여 별도의 포인트 마일리지로 지급하여 소비자 Lock-in 을 유도할 수 있으며, 간편결제서비스를 제공함에 따라 이용자의 구매패턴, 소비성향, 임/관리비 연체 수준 등을 종합적으로 분석하여 고객 맞춤형 서비스를 제공할 수 있습니다.이로써 향후 관련 서비스의 다양한 수익화가 가능할 뿐만 아니라 당사가 추구하는 지속 가능한 도시를 위한 '공간 개발 파트너', 더 나은 도시 생활을 위한 '리빙솔루션 파트너'로 진화하는 데 기여할 것으로 기대하고 있습니다.

이러한 서비스의 개발/도입은 사내 인력을 통해 진행 중으로 당해 사업목적 추가로 인하여 추가 투자되는 자금소요 및 추가 노출되는 신규 위험은 없습니다.(*) 동 사업목적은 동일 목적 하, 동일 주총에서 추가된 사업목적으로 서로 연관되어 구분 기재가 어려워 통합하여 기재하였습니다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

[ SK디앤디㈜ ]

당사는 개발사업자의 핵심역량인 개발대상 부지 또는 물건의 확보능력, 상품 기획 능력, 성공적인 인허가 추진, 일정 및 예산관리 능력, 자금조달 능력, 마케팅, Risk Management 등 전방위적인 사업관리 능력을 바탕으로 부동산개발 및 운영사업 등을 주요사업으로 영위하고 있습니다.당사는 오피스, 주거, 지식산업센터, 호텔, 상업시설, 물류센터와 같이 다양한 섹터에서 경쟁력 있는 상품을 개발, 운영하는 사업을 하고 있습니다. CBD, GBD, YBD 등 주요 업무권역에서 다수의 중대형 프라임 오피스 개발 및 리모델링 프로젝트를 성공적으로 수행하였으며, 지식산업센터 브랜드 '생각공장'과 임대주거 브랜드 '에피소드'는 사용자 중심의 공간 기획으로 새로운 가치를 전달하고 있다는 점에서 업계의 선도적인 모델로 평가받고 있습니다. 이 밖에도 새로운 시장 수요에 대응하기 위해 복합개발, 데이터센터, 시니어 주거상품, 라이프사이언스오피스 등 지속적으로 새로운 상품을 준비하고 있습니다. 더 나아가 당사는 지속 가능한 도시를 위한 '공간 개발 파트너'이자, 더 나은 도시 생활을 위한 '리빙솔루션 파트너' 로 진화하고 있습니다. IT와 데이터를 기반으로 공간 사용자의 온/오프라인 경험을 최적화하고 삶의 질을 향상시킬 수 있는 다양한 서비스 및 콘텐츠를 제공하는 SaaS(space-As-a-Service)도 추진하고 있습니다.

이와 같이 회사가 보유한 핵심역량을 바탕으로, 목표 시장이 차별화되는 부동산 개발및 운영으로의 확대를 통해 다양한 수익구조를 확보함에 따라 회사는 안정적인 사업 포트폴리오를 구축하고 있습니다.

[ 디앤디프라퍼티솔루션㈜ ]디앤디프라퍼티솔루션㈜는 2022년 9월 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜ 흡수합병을 통해 가구사업부와 PM사업부의 기틀을 마련한 데 이어, 2025년 6월 국내 최대 코리빙·코워킹 기업인 ㈜로컬스티치를 흡수합병하며 '종합적 경험관리'를 제공하는 혁신 기업으로 새롭게 출발하였습니다.

가구사업부는 nobilia, LEICHT, COR 등 유럽 명품 브랜드를 국내에 독점 공급하며 'gallery D&D'를 통해 고감도 리빙솔루션을 제공하고 있으며, PM사업부는 '에피소드(Episode)' 브랜드를 포함하여 오피스, 상업시설, 지식산업센터 등 다양한 자산에 대해 풍부한 노하우 기반의 One-Stop 서비스를 제공하고 있습니다. 2025년 6월 1일 ㈜로컬스티치와의 합병을 통해 단순한 물리적 자산관리를 넘어 임대운영, 콘텐츠 솔루션,멤버십 서비스가 결합된 새로운 공간운영 패러다임을 제시하고 있으며, 대외 환경 변화에 유연하게 대응하는 Living Space Solution Provider로서 업계 선두 지위를 공고히 함과 동시에 소통과 참여를 바탕으로 한 건강한 기업문화를 조성하여 지속가능한 경영을 추구하고 있습니다.
[ 디앤디인베스트먼트㈜ ]디앤디인베스트먼트㈜는 부동산투자회사법상 자산관리회사(REIT's AMC)로서 1.6조원의 주거시설 자산을 포함한 누적 AUM(Asset Under Management) 5조원의 성과를달성하였으며, 국내 주거시설 자산 운용규모 1위의 실적을 보유하고 있습니다. 상품기획, 인허가관리, 설계/시공관리, 운영관리, 매각전략 수립 등 One Stop 개발관리ㆍ자산운용 체계를 갖추고 있으며, 다양한 투자 파트너십으로부터 최적의 투자구조를 수립하여 운용자산의 통합적인 프로젝트 관리 및 자산운용을 수행할 수 있는 VerticalPlatform을 보유하고 있습니다.2018년 12월 Episode 수유 838을 시작으로 Episode 신촌 369, Episode 서초 393, Episode 강남 262 등 임대주택 자산을 비롯하여 세미콜론 수송, 세미콜론 문래, 세미콜론 명동, 서울역 오피스, 여의도 태영빌딩 등의 업무시설과 L7 롯데호텔 광명, 백암물류센터, 남청라물류센터, 방배동 시니어 등에 이르기까지 다양한 운용자산을 보유하며 안정적 투자 포트폴리오를 구축하고 있습니다.
[ 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호 ]코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의해 설립된 전문투자형 사모집합투자기구(부동산펀드)입니다. 우수한 입지환경을 갖춘 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 부동산에 대한 매매계약을 2025년 체결 완료하였으며, 2026년 3월 소유권 이전을 완료하여 청산 예정입니다.지배회사인 SK디앤디㈜는 본건 투자신탁의 수익증권을 취득하는 방식으로 사업에 참여하고 있습니다.
[ ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 ]㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사는 '부동산투자회사법'에 의해 설립된 부동산투자회사(REIT's)이며, 서울 구로구 오류동 온수역 인근에 연면적 14,844평, 585세대의 역세권 청년주택 및 상업시설을 건립하는 사업을 진행하고 있습니다. 지하철 1, 7호선 온수역 더블역세권에 위치하며, 인근에 가톨릭대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 3개 대학이 인접하여 대학생 등 청년 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.지배회사인 SK디앤디㈜는 본건 REIT's에 대한 지분출자 방식으로 사업을 진행하고 있습니다. 또한 지배회사의 종속회사인 디앤디인베스트먼트㈜가 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 자산관리업무를 수행하고 있습니다.
[ ㈜문래에이치피오피에프브이 ]
㈜문래에이치피오피에프브이는 '상법' 및 '법인세법 제51조의2제1항제9호'에 의해 설립되었으며, 문래동3가 8-1 일원에 연면적 약 10,000평 규모의 복합업무시설을 개발하는 사업을 진행하고 있습니다. 경인로 도로변에 위치하고 지하철 1호선, 신안산선(개통예정) 영등포역과 도보 5분거리에 입지하여 차량 및 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 또한 여의도(YBD)와 접근성이 높아 YBD 권역의 기능적 외연 확장지로서, 특히 여의도·영등포 도심권역은 2040 도시기본계획상 중심지(도심) 개발계획 및 국제경쟁 혁신축으로의 금융 및 핀테크 등 신산업 중심 공간 육성과 더불어 서남권 대개조 연계산업, 주거 혁신 중심지로 성장가능성이 풍부한 입지에 위치하고 있습니다.지배회사인 SK디앤디㈜는 본건 PFV에 대한 지분출자 방식으로 사업을 진행하고 있습니다.

한편, 당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.

당사의 당반기 연결기준 부문별 영업수익 현황 및 비중은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위: 백만원)

부문
매출유형
금액
비중

부동산개발/운영사업
분양수입
74,112
48.0%

용역수입
20,073
13.0%

공사수입
19,204
12.4%

임대수입
5,526
3.5%

운영수입
1,925
1.2%

상품매출
14
0.1%

기타수입
7
0.1%

지분법관련이익(주1)
12,291
8.0%

가구사업
상품매출
21,207
13.7%

합 계
154,359
100.0%

(주1)
연결포괄손익계산서 상 지분법관련이익 중 12,291백만원을 영업수익으로 인식하였습니다.

자세한 사업별 현황은 'II. 사업의 내용 - 2. 주요 제품 및 서비스' 및 'II. 사업의 내용 - 4. 매출 및 수주현황' 을 참고하시기 바랍니다.

2. 주요 제품 및 서비스

1. 보고부문별 주요 제품 및 용역

(1) 보고부문별 주요 제품 및 용역

구 분
주요 제품 및 용역

부동산개발/운영사업
오피스/지식산업센터/상업시설/오피스텔/임대주택 등 개발 및 운영

가구사업
수입/국산가구 등의 판매 및 설치

(2) 보고부문별 요약재무현황

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위: 백만원)

구 분
부동산개발/운영
가구
미배분
합 계

영업수익
133,152
21,207
-
154,359

영업손익
(42,963)
3,749
(12,950)
(52,164)

상각비(주1)
5,593
274
1,592
7,459

총자산
1,362,510
31,502
235,259
1,629,271

비유동자산(주2)
267,670
3,102
8,593
279,365

총부채
420,802
7,262
691,635
1,119,699

(*)
당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다. 보고부문별 요약재무현황은 연결검토보고서에 기준하여 작성되었습니다.

(*)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1116호에 따라 작성되었습니다.

(주1)
유형자산감가상각비, 투자부동산감가상각비, 사용권자산상각비 및 무형자산상각비의 합계입니다.

(주2)
유형자산, 투자부동산, 사용권자산 및 무형자산이 포함됩니다.

2. 판매경로 및 판매방법 등

(1) 판매조직

당사는 아래와 같이 영업조직을 갖추고 있으며, 각 조직은 딜소싱부터 판매까지 사업전 과정을 담당하고 있습니다.프런티어본부는 부동산의 개발기획, 타당성검토, 수주, 공사관리, 임대주택의 개발기획, 수주 및 관리에서 금융기획 및 펀딩까지 수행하고 있습니다.

[ 영업조직 현황(2026년 6월말 기준) ]

구 분
내 용

부동산사업본부
전략영업1그룹, 전략영업2그룹, 주거영업그룹

(2) 판매경로

부동산개발사업은 일괄매각사업과 분양사업이 있으며, 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매하고, 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매됩니다.

(3) 판매방법 및 조건부동산개발에 있어 일괄매각사업은 REIT's/펀드 등을 통해 투자기관에 판매 후 통상 계약금, 중도금, 잔금의 일정으로 회수합니다. 반면 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매합니다.

3. 원재료 및 생산설비

1. 영업용 부동산의 현황
[ 건설용지 ]

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원)

소재지
면적(㎡)
취득가액
장부가액
비고

서울시 동대문구 용두동
3,160.90
65,713
65,713
청량리 주상복합(장부가액)

경기도 남양주시 진접읍
28,043.00
86,867
29,386
남양주 진접 공동주택(장부가액)

서울 영등포구 문래동(주2)
3,386.90
117,236
117,236
문래동 오피스(장부가액)

합 계
269,816
212,335

(주1)
K-IFRS 1115호에 따라 작성하였습니다.

(주2)
연결대상 종속회사인 ㈜문래에이치피오피에프브이가 보유한 부동산이 포함되어 있습니다.

[ 토지 및 건물 ]

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원)

구 분
소재지
토 지
건 물
합 계
비고

업무시설
서울시 영등포구 당산동
4,729
3,077
7,806
당산생각공장(장부가액)

업무시설
서울시 구로구 구로동
60,670
109,012
169,682
구로생각공장(장부가액)

상업시설
고양시 일산구 대화동
2,731
1,835
4,566
킨텍스몰(장부가액)

상업시설
서울 강남구 신사동
35,887
2,113
38,000
가로수길CANVAS(장부가액)

상업시설
서울 강남구 역삼동
2,132
425
2,557
강남비엘106(장부가액)

임대주택
서울 성동구 성수동
22,969
7,930
30,899
성수2 Episode(장부가액)

임대주택
서울 강남구 삼성동
7,216
1,286
8,502
삼성동 임대주택(장부가액)

임대주택
서울 강남구 역삼동(주1)
1,470
764
2,234
강남비엘106(장부가액)

임대주택
서울 구로구 오류동(주2)
36,276
10,957
47,233
온수청년주택(장부가액)

합 계
174,080
137,399
311,479

(주1)
연결대상 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜가 보유한 부동산입니다.

(주2)
연결대상 종속회사인 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사가 보유한 부동산입니다.

2. 생산설비의 현황

해당사항 없음

3. 생산과 영업에 중요한 재산의 중요한 변동 및 사유

당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 이에 따라 분할기일 이전까지 보유중이던 풍력발전소, 태양광발전소 및 ESS설비를 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 이전하였습니다.

4. 매출 및 수주상황

1. 보고부문 및 매출유형별 매출액

(단위: 백만원)

부문
매출유형
제23기 반기
제22기
제21기

금액
비중
금액
비중
금액
비중

부동산개발/운영사업
분양수입
74,112
48.0%
215,397
48.4%
719,110
82.6%

용역수입
20,073
13.0%
70,951
15.9%
26,223
3.0%

공사수입
19,204
12.4%
61,896
13.9%
33,421
3.8%

임대수입
5,526
3.5%
11,379
2.6%
13,614
1.6%

운영수입
1,925
1.2%
2,768
0.6%
1,294
0.1%

기타수입
7
0.1%
22
0.0%
-
-

상품매출
14
0.1%
56
0.0%
-
-

지분법관련이익
12,291
8.0%
18,880
4.2%
15,018
1.7%

가구사업
상품매출
21,207
13.7%
63,965
14.3%
62,164
7.2%

용역수입
-
-
510
0.1%
33
0.0%

합 계
154,359
100.0%
445,824
100.0%
870,877
100.0%

(*)
당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1116호 '리스'를 적용하였습니다.

2. 수주현황

(단위 : 백만원)

회사명
발주처
수주내용
수주일자
납기
수주총액
기납품액
수주잔고

에스케이디앤디㈜
구로 생각공장(분양사업)
지식산업센터 분양사업
2022.07.27
2025.10
530,017
440,164
89,853

㈜군포복합개발피에프브이
군포역 복합개발사업 신축공사
2020.12.28
2026.04
183,942
128,898
55,044

디앤디프라퍼티솔루션㈜
현대건설㈜
방배5구역
2024.10.30
2026.08
17,734
16,855
879

㈜한화
한화 포레나 천안
2025.02.10
2027.03
13,037
9,263
3,774

㈜동원개발
부산해운대 오션 헤리티지
2025.03.18
2026.09
3,420
-
3,420

롯데건설㈜
르엘 이촌
2025.06.18
2027.03
12,237
-
12,237

지에스건설㈜
과천4단지 프레스티어 자이
2025.12.17
2027.10
23,802
-
23,802

합 계
784,189
595,180
189,009

(주1)
사업을 추진할 수 있는 건설용지 등 사업권은 확보하였으나, 분양금액 등 수주금액이 확정되지 않은 사업은 표시하지 아니하였습니다.

(주2)
상기의 수주금액은 계약서상 금액이 확정되어 있는 수주만을 표기하였으며, 계약은 체결되었으나 실적에 따라 수익을 창출하는 용역계약 등은 표시하지 아니하였습니다.

(주3)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라, 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(주4)
선수금 금융요소 매출인식분 및 중도금무이자지원금은 제외하여 기재하였습니다.

(주5)
보고기간종료일 현재 준공 및 납품이 완료되었으나, 정산이 진행중인 계약이 포함되어 있습니다.

(주6)
자체분양사업은 분양공고금액 기준으로 표기하였습니다.

(주7)
공급가액 기준으로 기재하였으며, 수주금액 30억원 이상 해당 계약건만 기재하였습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

당사의 주요 금융부채는 매입채무및기타채무, 차입금, 사채로 구성되어 있으며, 이러한 금융부채는 영업활동을 위한 자금을 조달하기 위하여 발생하였습니다. 또한 당사는 영업활동에서 발생하는 매출채권및기타채권, 현금및현금성자산, 대여금과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다.

당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 당사의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 당사는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다.
[ 시장위험과 위험관리 ]

1. 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.

(1) 이자율위험

이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 당사는 내부적으로 이자율 1% 변동을 기준으로 이자율위험을측정하고 있으며, 상기의 변동비율은 합리적으로 발생가능한 이자율변동위험에 대한경영진의 평가를 반영하고 있습니다.

당사는 변동금리부 장기차입금 중 일부에 대하여 이자율위험을 관리하기 위한 이자율스왑 등 파생상품계약을 체결하고 있으며, 이에 따라 보고기간종료일 현재 파생상품계약으로 인하여 금리가 고정된 차입금을 제외한 변동이자율이 적용되는 장기차입금은
5,250백만원(전기말 7,000백만원)입니다.

(2) 환위험환위험은 환율의 변동으로 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 보고기간종료일 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
당반기말
전기말

자산
부채
자산
부채

EUR
104
89
-
-

(*)
연결재무제표 기준입니다.

보고기간종료일 현재 각 외화에 대한 기능통화의 환율이 5% 변동할 경우 당반기 및 전기 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
당반기
전기

5% 상승시
5% 하락시
5% 상승시
5% 하락시

EUR
1
(1)
-
-

(*)
연결재무제표 기준입니다.

상기 언급된 이자율위험 및 환위험 관리를 위하여 당사가 실행하는 Hedge관련 파생상품에 관련된 사항은 아래 파생상품거래현황을 참고하시기 바랍니다.

(3) 기타 가격위험기타 가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험이며, 당사의 장기투자자산 중 상장지분상품은 없습니다. 공동기업및관계기업투자 중 시장성 있는 주식의 공정가치는 다음과 같으며, 당사는 해당 지분투자에 대하여 지분법을 적용하고 있으므로 주가 변동이당사의 손익에 미치는 영향은 제한적입니다.

(단위 : 백만원)

구 분
회사명
당반기말
전기말

관계기업투자
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
16,801
27,838

2. 파생상품 및 풋백옵션 등 거래현황

(1) 파생상품 및 위험회피회계처리의 내용

구분
내용

통화선도(공정가치위험회피)
원자재 및 기자재 수입 대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정

통화스왑(현금흐름위험회피)
변동금리부 외화사채의 이자지급 및 원금상환시 노출되는 이자율변동 및 환율변동위험을 고정

이자율스왑(현금흐름위험회피)
변동금리부 차입금의 이자지급시 노출되는 이자율변동위험을 고정

장외파생상품(위험회피비지정)(주1)
1) 성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권을 기초자산으로 한 장외파생상품2) 세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 보통주 콜옵션 및 풋옵션3) ㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 콜옵션 및 풋옵션4) ㈜군포복합개발피에프브이 제1종 종류주식5) 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권6) 문래피에이치오피에프브이 주식 풋옵션

(주1)
연결재무제표 주석 21-(10)을 참고하시기 바랍니다.

(2) 파생상품현황당사는 파생상품의 공정가치에 대하여 독립적인 외부평가기관의 평가결과를 수령하여 파생상품평가에 반영하고 있습니다. 파생상품은 최초 인식시 계약일의 공정가치로 측정하고 있으며, 후속적으로 매 보고기간말의 공정가치로 재측정하고 있습니다. 파생상품을 위험회피수단으로 지정하였으나 위험회피에 효과적이지 않다면 파생상품의 공정가치변동으로 인한 평가손익은 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다. 파생상품을 위험회피수단으로 지정하고 위험회피에 효과적이라면 당기손익의 인식시점은 위험회피관계의 특성에 따라 좌우됩니다. 보고기간종료일 현재 보유중인 파생상품의 공정가치 및 보고기간 중 파생상품에서 발생된 손익은 다음과 같습니다.

[ 당반기 및 당반기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
파생상품자산
파생상품부채
파생상품평가손익
파생상품거래손익
기타포괄손익(주1)

유동
비유동
유동

통화선도
143
-
-
143
62
-

이자율스왑
-
-
27
150
-
116

장외파생상품
7,498
5,520
-
-
(2)
-

합 계
7,641
5,520
27
293
60
116

(주1)
법인세효과 반영 전 금액입니다.

(주2)
연결재무제표 기준입니다.

[ 전기 및 전기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
파생상품자산
파생상품부채
파생상품평가손익
파생상품거래손익
기타포괄손익(주1)

유동
비유동
비유동

통화선도
-
-
-
459
825
-

이자율스왑
-
-
294
-
-
161

장외파생상품
1,270
12,009
-
6,713
-
-

합 계
1,270
12,009
294
7,172
825
161

(주1)
법인세효과 반영 전 금액입니다.

(주2)
연결재무제표 기준입니다.

① 통화선도파생상품자산(부채)당사는 원자재 및 가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위하여 통화선도를 위험회피수단으로 하는 공정가치위험회피회계를 적용하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 통화선도와 관련된 파생상품내역 및 당반기와 전기 중 인식한 파생상품관련 손익은 다음과 같습니다.

[ 당반기 및 당반기말 ]
(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

매입
매도
파생상품자산(유동)
파생상품평가손익
파생상품거래손익

통화
금액
통화
금액

EUR
4,320,000
KRW
7,473
143
143
62

[ 전기 및 전기말 ]
(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

매입
매도
파생상품자산(유동)
파생상품평가손익
파생상품거래손익

통화
금액
통화
금액

(주1)EUR
4,424,573
KRW
6,528
-
-
547

(주1)EUR
2,054,380
KRW
3,037
-
459
278

(주1)
전기 중 종료된 계약입니다.

② 이자율스왑자산(부채)당사는 변동금리부차입금의 이자율변동에 따른 리스크 헷지를 위하여 이자율스왑을 위험회피수단으로 하는 현금흐름위험회피회계를 적용하고 있으며, 보고기간종료일 현재 이자율스왑과 관련된 파생상품은 다음과 같으며, 당반기 및 전기 중 인식한 이자율스왑과 관련하여 인식한 손익은 다음과 같습니다.

[ 당반기 및 당반기말 ]
(단위 : 백만원)

계약처
계약기간
계약이자율
파생상품부채(유동)
파생상품평가손익
기타포괄손익(주1)

지급
수취

우리은행
2024.07.23 ~ 2027.04.23
6.69%
KRW CD 3M+3.19%
27
150
116

(주1)
법인세효과 반영 전 금액입니다.

[ 전기 및 전기말 ]
(단위 : 백만원)

계약처
계약기간
계약이자율
파생상품부채(비유동)
파생상품거래손익
기타포괄손익(주1)

지급
수취

우리은행
2024.07.23 ~ 2027.04.23
6.69%
KRW CD 3M+3.19%
294
-
161

(주1)
법인세효과 반영 전 금액입니다.

③ 장외파생상품금융계약당사는 보고기간종료일 현재 6건의 장외파생상품계약을 보유하고 있으며, 기초자산에 대하여 공정가치평가를 수행하고, 평가된 기초자산을 바탕으로 한 옵션가격결정모형(이항모형)과 현금흐름할인모형을 적용하여 장외파생상품의 공정가치를 측정하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 장외파생상품내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구분
당반기 및 당반기말
전기 및 전기말

파생상품자산(유동)
파생상품자산(비유동)
파생상품거래손익
파생상품자산(유동)
파생상품자산(비유동)
파생상품평가손익

성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권
6,489
-
-
-
6,489
429

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사보통주 콜옵션 및 풋옵션(주1)
980
-
-
980
-
62

㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권콜옵션 및 풋옵션(주2)
-
-
-
-
-
-

㈜군포복합개발피에프브이 제1종 종류주식
-
5,520
-
-
5,520
6,090

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호2종 수익증권
29
-
(2)
290
-
132

문래피에이치오피에프브이 주식 풋옵션
-
-
-
-
-
-

합 계
7,498
5,520
(2)
1,270
12,009
6,713

(주1)
종속회사인 디앤디인베스트먼트㈜가 보유한 콜옵션 및 디앤디인베스트먼트㈜의 거래상대방이 보유한 풋옵션입니다.

(주2)
당사가 보유한 콜옵션 및 ㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사가 보유한 풋옵션입니다.

(주3)
연결재무제표 기준입니다.

㉠ 성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권

구 분
내 용

거래상대방
에스에스케이제일차주식회사
에스에스케이제이차주식회사

계약일
2020년 03월 19일

만기정산일(주1)
거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여 감자대금이 지급되는 날 또는 2026년 1월 30일 중 먼저 도래하는 날(단, 2026년 1월 30일까지 기초자산을 전부 매각하지 못하는 경우 만기 정산일은 자동으로 1년 단위 연장)

명목금액(주2)
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원

기초자산
리치먼드전문투자형사모부동산투자신탁91호
한국투자성수동리테일전문투자형사모부동산투자신탁

정산방법
연결실체는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은경우 거래상대방이 연결실체에게 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 연결실체가 거래상대방에 차액을 지급

(주1)
당반기말 현재 만기일이 2027년 1월 30일로 연장되었습니다.

(주2)
수익증권의 인수대금 금액입니다.

㉡ 세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 보통주 풋옵션 및 콜옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

행사권자
㈜에스원(주1)
디앤디인베스트먼트㈜

의무자
디앤디인베스트먼트㈜
㈜에스원(주1)

행사대상자산
보통주 800,000주

행사가격
주당 5,000원(총액 4,000,000,000원)

행사기간
PM/FM 계약이 종료한 날로부터 3개월 이내

(주1)
세미콜론문래위탁관리부동산투자회사의 비지배주주입니다.

㉢ 디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 풋옵션 및 콜옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

행사권자
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사
지배기업

의무자
지배기업
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사

행사대상자산
㈜DDILVC와 체결한 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립된 투자기구 중 마지막 투자기구의 발행주식 또는 수익증권 전부

행사요건
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오기준 분배금액(주1)보다 작은 경우
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오기준 분배금액(주1)보다 큰 경우

행사가격
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 + (포트폴리오 기준 분배금액 - 실제 분배금액)
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 - (포트폴리오 기준 분배금액 - 실제 분배금액)

행사기간
마지막 본건 투자기구의 투자대상자산 처분 예정일로부터 25 영업일 이전의 날부터 7 영업일 이전의 날까지의 기간

(주1)
포트폴리오 기준 분배금액 : 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립되는 투자기구 전체에 대한 ㈜DDILVC의 누적 예상회수금

㉣ ㈜군포복합개발피에프브이 제1종 종류주식

구 분
내 용

거래상대방
주식회사 태영건설

계약일
2023년 1월 19일

만기일
수익 지급자(태영건설)가 매매계약에 따라 기초자산을 양수하기 위한 대금을 전액 지급한 날로부터 대상회사의 개발완료(또는 청산)에 따른 잔여재산 분배일

계약금액
6,766,370,000원

기초자산
제1종 종류주식 230,000주

정산방법
지배기업은 계약에 따른 고정수익을 지급하고, 만기 정산시에는 변동수익 정산금액이 양(+)이 되면 태영건설이 지배기업에 지급하고 음(-)이 되면 지배기업이 태영건설에 해당 금액을 지급

㉤ 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

구 분
내 용

거래상대방
한양산업개발 주식회사

계약일
2024년 2월 26일

만기정산일
본 투자신탁의 납입금 누적액이 금 이백오십억(25,000,000,000)원을 초과하는 날 또는SK디앤디 및 디앤디인베스트먼트가 본 투자신탁에 대하여 보유한 매입약정금액 한도가 모두 소진되는 날 또는 재양수기한의 종료일(2026년 4월 30일) 중 먼저 도래하는 날

기초자산
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

정산방법
(대납수익증권 취득을 위하여 납입한 납입금) + (해당 대납수익증권 취득을 위한 납입일로부터 해당 대납수익증권 양수가 완료되는 날까지 납입금에 대하여 (i) 대상기간 중 2024년 9월 30일까지의 기간동안에는 연 13%의 이율을 적용하고, (ii) 대상기간 중 2024년 10월 1일로부터 개시하는 기간동안에는 연 15%의 이율을 적용하여 일할계산한 이자금액)- (해당 대납수입증권과 관련하여 취득일로부터 양도일까지의 기간동안 본 투자신탁으로부터 수취한 이익금 등 분배액 합계액)

(주1)
당반기 중 만기가 도래하였습니다.

㉥ 문래피에이치오피에프브이 주식 풋옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)

행사권자
교보증권

의무자
당사

행사대상자산
교보증권이 보유한 문래피에이치오피에프브이 주식 전부

행사요건
문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

행사가격
매수대상주식의 권면액 및 이에 대한 교보증권의 이익배당액(단, 양도대금 지급일 이전에 이익배당등을 통하여 지급받은 경우 당해 지급받은 금액은 공제)

행사기간
문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

(주1)
연결실체는 행사권자의 매수 청구일로부터 3개월 이내에 대상 주식을 양수해야 합니다. 단, 양수 시점은 문래피에이치오피에프브이 설립일로부터 2년이 경과한 이후여야 하며, 문래피에이치오피에프브이의 법인세법상 소득공제 요건 유지를 위하여 필요한 경우 당사자 간 협의에 따라 양수 기한을 6개월 범위 내에서 연장할 수 있습니다.

[ 신용위험과 유동성위험 ]

1. 신용위험

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다.

(1) 매출채권및기타채권당사는 신용거래를 희망하는 모든 거래상대방에 대하여 신용검증절차의 수행을 원칙으로 하여 신용상태가 건전한 거래상대방과의 거래만을 수행하고 있습니다. 또한, 대손위험에 대한 당사의 노출정도가 중요하지 않은 수준으로 유지될 수 있도록 지속적으로 신용도를 재평가하는 등 매출채권및기타채권 잔액에 대한 지속적인 관리업무를수행하고 있습니다. 당사는 보고기간종료일 현재 주요 고객 채권에 대한 손상여부를 개별적으로 인식하고 있으며, 추가로 소액다수채권의 경우 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 손상을 검토하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 신용위험에 대한 최대노출정도는 연결재무제표 주석 3에 기술된 금융자산 장부금액입니다.

(2) 기타의 자산현금, 단기예금 및 장ㆍ단기대여금 등으로 구성되는 당사의 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 당사의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 당사는 하나은행 등의 금융기관에 현금및현금성자산 및 단기금융상품 등을 예치하고있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

보고기간종료일 현재 신용위험에 노출된 금융자산은 다음과 같으며, 장부금액은 신용위험에 대한 최대 노출정도를 표시하고 있습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
당반기말
전기말

상각후원가측정금융자산
398,399
291,986

당기손익-공정가치측정 금융자산
42,608
48,194

위험회피지정파생상품
143
-

위험회피비지정파생상품
13,018
13,279

합 계
454,168
353,459

상기 금융자산 외에 금융보증계약으로 인해 피보증인의 청구에 의해서 당사 및 당사의 연결대상 종속회사가 지급하여야 할 지급보증한도액(연결재무제표 주석 21)이 신용위험에 노출된 최대금액입니다.

2. 유동성위험

유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.

당사는 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있으며, 금융상품의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다.

한편, 상기 금융부채와 별도로 보증계약 등으로 인하여 피보증인의 청구에 의해 당사가 부담할 최대금액은 연결재무제표 주석 21과 같습니다.
[ 자본관리 ]

자본관리의 주 목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다.

당사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며, 이를 위하여 배당정책을 수정하거나 자본감소 혹은 신주발행을 검토하도록 하고 있습니다. 한편, 당반기 중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 않았습니다.

당사는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 보고기간종료일 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
당반기말
전기말

총부채
1,119,699
1,007,901

자기자본
509,572
578,660

부채비율
219.73%
174.18%

6. 주요계약 및 연구개발활동

1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약해당사항 없음

2. 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정 현황

(단위 : 백만원, 외화 각 1단위)

구 분
내 역
약정한도

하나은행 등
전자외상매출채권 담보대출
3,000

통화파생상품
(주1) USD 16,457,838

(주2) 22,000

일반자금대출
21,134

당좌대출
4,000

법인카드
1,400

(주1)
가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다.

(주2)
변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

그 밖의 약정사항은 'XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

[ 연구개발활동 ]

당사는 2014년 11월 신재생에너지 사업본부 내 신재생에너지연구소를 설립하여 1명의 전문인력을 배치하였고, 2015년 이후 당사 보유 태양광 및 풍력 발전 사업 관련하여 연구활동을 진행하였으며, 2018년 5월 이후 에너지솔루션 본부 산하 Smart Grid Lab에서 ESS관련 연구활동을 진행하였습니다.당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 상법 제530조의2 내지 제530조11의 규정이 정하는 바에 따라 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스㈜(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였으며, 기존 당사가 운영하던 Smart Grid Lab은 에스케이이터닉스㈜로 이동하였습니다.당사는 2019년 11월 T'able app 런칭을 시작으로 지속적으로 IT 기술을 이용하여 Living Solution 플랫폼을 위한 IT 연구개발 활동을 진행하고 있으며, 2024년 전담부서 인증을 거쳐 Living Solution 플랫폼 연구개발을 진행하고 있습니다.- 연구개발 담당조직명 : Living Solution Lab- 소속 : 경영지원본부- 인원 구성 : 총 5명 (연구원 : 민성재, 안현종, 오지형, 장원석, 조지웅)

7. 기타 참고사항

1. 사업의 현황

(1) 부동산개발/운영사업부문1) 부동산개발사업

① 주요 목표시장

당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

[주요 목표시장]

주요목표시장
개발상품
주요 타겟지역

국내비주거
오피스
서울 업무/상업 중심 권역(CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도))

지식산업센터
금천구, 구로구, 영등포구, 성동구 등 서울內 준공업지역부천, 군포/안양 등 수도권 (준)공업지역

호텔
비즈니스 호텔(서울 및 수도권, 부산, 지방산업도시(울산, 창원, 수원 등))

리조트형 특급호텔(제주도 등 관광, 레저 수요 중심지)

오피스텔
서울 및 수도권

상업시설
서울, 수도권 주요 택지개발지구 등

물류센터
용인, 이천, 안성, 여주, 일산, 평택, 김포 등

[ 오피스 시장 ]

오피스는 상업용 부동산 시장의 대표적 투자 상품 중 하나로, 서울에는 크게 CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도)로 구분되는 3개의 중심업무지구가 있습니다. 그 밖에 BBD(분당 및 판교), 마곡 등에 신규 업무 지구가 조성되었으며 최근 성수 지역에도 오피스 개발이 집중되며 신규 업무지구가 형성되고 있습니다.

글로벌 투자시장에서는 팬데믹 이후 재택근무가 확대되며 주요 도시의 오피스 공실률이 상승하고 투자 자산으로서의 선호도가 하락하였습니다. 반면 서울 오피스 시장은 제한적 신규공급, 팬데믹 종료 후 높은 오피스 복귀율, 기업들의 인재 유치를 위한오피스 확장 기조 등의 요인으로 주요 권역에서 낮은 공실율을 기록하며 견조한 모습을 보이고 있습니다.

특히 핵심 권역의 프라임급 오피스빌딩으로 임대차 및 투자 수요 집중이 심화됨에 따라 당사는 도심지역 주요 업무권역을 주요 타겟으로 사용자의 니즈를 반영한 우량 오피스 공급에 집중하고 있습니다. 2011년 준공한 파로스타워(강남구 논현동)를 시작으로 문래동 영시티(現세미콜론문래, 영등포구), 강남역오피스(現스케일타워, 강남구) 등의 개발사업 및 삼일빌딩(종로구), 명동N빌딩(중구), 충무로오피스(중구) 등의 리모델링 사업을 완료하였으며, 현재는 서울역오피스(중구), 당산역오피스(영등포구), 여의도W오피스(영등포구), 성수MXD(성동구), 서울숲오피스(성동구) 개발사업을 수행하고 있습니다. 또한 복정역세권 개발사업 컨소시엄에 참여하여 복합개발사업으로도 사업 영역을 확장하고 있습니다. 이외에도 지속적으로 신규 개발을 위한 사업부지 확보를 추진하고 있습니다.

[ 지식산업센터 시장 ]

지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식기반산업 및 정보 통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로써 6실 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말합니다. 즉, 공장 및 산업시설과 근린생활시설(상가 등) 등이 아파트와 같이 각 부분으로 구분된 동일한 집합건축물에 복합적으로 입주할 수 있다는 것을 의미합니다. 기존 '아파트형공장'이라는 명칭은 첨단산업시설의입주가 많아지면서 2010년 4월 이후 '지식산업센터'로 변경되었습니다.

지식산업센터의 최초 등장은 1940년대 네덜란드에서 상공회의소가 소기업 집단화 사업을 시작한 것으로 출발하여 일본, 대만, 싱가폴 등 토지 이용이 제한적인 아시아를 중심으로 발전했습니다. 우리나라 또한 과거 대도시의 공업용지가 절대적으로 부족한 상태에서 토지이용의 고도화(고층화) 및 관리비용 절감으로 중소기업의 경쟁력제고, 도심 내 위치하여 기업의 노동력 공급기반 제공 등의 지역경제 활성화, 공장 집단화를 통한 도시환경의 개선 등의 목적으로 아파트형공장 제도를 도입하였고 1990년 중반 '벤처기업 육성에 관한 특별조치법' 등을 발표하고 각종 세제혜택, 건설비 지원 등의 정책이 추진되면서 본격적으로 활성화되었습니다. 최근 민간자본 유입과 함께 시설의 첨단화, 고급화, 대형화가 이루어지면서 오피스 빌딩과 유사한 투자 상품으로 발전했습니다. 주요 타겟 지역은 서울 지역내 대표적인 공업 및 준공업지인 구로, 영등포, 성수 등이며 수도권은 지역수요를 타겟으로 하는 성남, 안양, 부천 등입니다.

당사는 광명테크노파크, 창원테크노파크 등의 마케팅 용역을 맡아 분양률 100%를 달성하며 성공적으로 완료하였고, 이를 통해 축적된 노하우를 기반으로 당산 SK V1 Center를 자체사업으로 진행하여 2015년 2월 준공하였습니다. 2015년 2월 서울 도심 내 주요 타겟 지역인 가산동 부지를 확보하여, 2018년 4월 가산 SK V1 Center, 가산 W Center를 성공적으로 개발 완료하였으며, 2016년 12월 문래동 지식산업센터 부지를 확보하여 2019년 8월 문래 SK V1 Center 사업을 개발 완료하였습니다. 2017년 2월에는 성수동 지식산업센터 부지를 확보하여 2020년 4월 성수생각공장 데시앙플렉스, 2020년 6월 성수 SK V1 Center를 개발 완료하였습니다.

당사는 2020년대 사용자의 니즈를 중심으로 개발한 "생각공장"이라는 브랜드를 성공적으로 런칭하면서 지식산업센터의 새로운 패러다임을 만들어 가고 있습니다. 2018년 8월에는 영등포구 당산동 지식산업센터 부지를 확보하여 2022년 9월 '생각공장 당산'을 개발 완료하였고, 2020년 11월 구로구 구로동 부지를 확보하여 2025년 10월 '생각공장 구로'를 준공하였습니다. 한편, 2019년 6월 경기도 군포시 군포역 인근 신규 부지를 확보한 후 2026년 2분기 준공을 목표로 '군포트리아츠' 공사를 진행 중입니다.

[ 호텔 시장 ]

럭셔리 호텔로 대표되던 국내 호텔 시장은 2000년대 초반 한류와 중국경제 성장으로 인한 방한 외국 관광객의 증가로 관광수요가 급증했고 해외 중저가 호텔 브랜드들이 국내 시장에 런칭했습니다. 이를 시작으로 비즈니스 호텔급 시장이 활발해졌으며, 2000년대 후반 이후 국내 호텔 운영사의 중저가 시장 진출이 지속되었습니다.

COVID-19 팬데믹을 거치며 호텔자산의 업무시설, 주거시설 전환 등으로 공급이 줄어든 호텔자산의 매력도가 증가할 것으로 예상되며, 호텔 개발/공급의 주요 타겟지역은관광객과 비즈니스 수요 확보가 용이한 서울 강남/북 도심지역, 안정적 기업고객 수요가 존재하는 주요 산업도시, 공공기관 이전 도시 등으로 예상됩니다. 당사는 국내외 우량 호텔 운영사와 제휴를 통하여 호텔 시장에 진출하고 있습니다. 신대방복합개발, 수송 비즈니스호텔, 울산 비즈니스호텔, 해운대 비즈니스호텔, 창원 버짓호텔, 수원인계동 버짓호텔, 저동 비즈니스호텔 및 판교 비즈니스호텔 등을 성공적으로 개발 완료하였습니다. 또한, 안정적 관광 및 레저 숙박수요 확보가 가능한 지역을 중심으로 리조트형 특급호텔 개발을 추진하여 제주도 소재 켄싱턴 호텔 리모델링 및 잔여부지를 활용한 개발사업을 수행하였습니다.

[ 물류센터 시장 ]

물류센터의 공급은 국내 물류시장의 성장과 밀접한 관련이 있습니다. 국내 물류시장은 팬데믹과 엔데믹을 지나며 오프라인 위주 시장에서 온라인으로 시장이 개편되며, 인터넷쇼핑의 지속적 성장, 3자물류 활성화 등으로 지속적으로 성장하고 있습니다. 또한 초기 외국계 자산운용사 중심의 물류센터 투자가 국내 연기금 등 기관 투자자의투자로 이어지며 자본시장 내 투자수요 또한 안정적으로 성장하고 있습니다. 임차수요 측면에서 최근 네이버, 쿠팡, 마켓컬리, SSG.COM 등 B2C 전자상거래의 급속한 성장으로 기존 보관 중심의 단순 물류센터에서 입고, 보관 및 재고 관리, Picking & Packing, 출고가 한 장소에서 이루어지는 풀필먼트센터로 수요의 전환이 이루어지고 있습니다.

주요 타겟 지역은 거주 인구 및 상거래가 집중되어 있는 서울, 수도권과 접근성이 뛰어난 경기서부권역(부천, 일산, 김포), 경기동남부권역(용인, 이천, 안성, 여주) 등이며, 국내 물류산업의 급속한 성장에 따라 신용도 높은 디벨로퍼와 자산운용사, 기관투자자의 물류센터 개발/공급에 대한 시장의 수요가 증가되고 있어, 당사의 물류센터개발시장 진출에 보다 긍정적인 환경으로 전환될 것으로 판단하고 있습니다.

당사는 단순 개발 후 매각을 통한 이익실현보다는 물류산업 전반의 물류플랫폼 구축을 통한 중장기적 성장을 위해 풀필먼트 물류운영사(파스토)에 대한 투자와 당사에서 투자에 참여하고 있는 리츠(디앤디플랫폼리츠)를 통한 안정적인 자산 확보(AUM)를 실현하고 있습니다.

② 시장점유율부동산 개발시장은 방대하고 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인 및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다.2) 부동산임대사업

① 주요 목표시장임대사업은 주로 상업시설 운영에 집중하고 있는 관계로, 서울

및

주요

대도시

역세권또는

주요 상권 내에 위치한 물건을 목표로 하고 있습니다.

주요

타겟지역으로는

명동, 강남역, 가로수길, 홍대/합정, 대학로 등 도심 내 광역상권이 형성된 지역이 있습니다. 이

외에도

상권이

형성되고

있는 지역을 조기 선점하여,

용도의

변경,

증축

등을 통해 부동산 가치를 높이고자, 신흥 지역의 매물을 살펴보고 있습니다. 이를 위해 인문사회 환경의 변화, 정책적 변화를 토대로 부동산 트랜드를 분석하여 서울 지역 내에서 가장 가능성이 높은 지역을 우선적으로 선정하여 검토하고 있습니다.

② 시장점유율

부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며,시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다.

3) 주택임대사업

① 산업의 특성

주거용 부동산은

2023년

12월

국내 부동산 거래현황(도심 건축물 기준)에서 73%를

차지하며,

이는 상업용 부동산의 약 6.1배에 육박합니다.

공급측면에서

주택사업은

분양과 임대의 두 가지 형태로 나뉘며, 임대주택은 전세와 월세로 구분할 수 있습니다. 전세 제도는 세계적으로 유일한 국내 특유의 계약 구조로, 최근 몇 년간 시장 환경 변화로 인해 월세 전환이 가속화되고 있습니다. 서울 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 2024년 60%를 넘어선 이후 2025년 9월 기준 65.9%를

기록하며 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 또한, 국가데이터처에 따르면 1인 가구의 비중은 2019년

30.2%에서

2024년 36.1%로 꾸준히

증가하며, 소형

임대주택

수요를
견인하고 있습니다.

② 성장성

국내 임대주택 사업은 공공영역과 민간영역으로 구분됩니다. 민간 임대시장은 그동안 대부분 개인 임대사업자 중심으로 운영되어 왔으나, 안정적 공급 및 전문적인 운영 필요성이 증가함에 따라 기업형 임대주택 시장으로의 전환이 점점 가속화되고 있습니다. 최근 글로벌 IB및 주요 외국계 기업의 국내 임대주택 시장 진출이 활발해지면서, 기업형 임대주택 사업의 성장 가능성이 더욱 확대되고 있습니다. 실제로, 부동산 패러다임이 유사한 일본에서는 전체 임대주택 중 약 85%를 개인이 소유하고 있지만, 이 중 80% 가량을 기업형 임대주택사업자가 운영하고 있으며, 국내에서도 이와 유사한 변화가 생길 것으로 예상됩니다.

한편 당사가 타겟으로 삼는 주요 고객층인 1-2인 가구는 저출산, 고령화, 가구 분화 등의 트렌드로 인해 점차 그 비중이 증가하여, 국가데이터처 전망에 따르면 2040년 72.4% 수준을 차지할 것으로 전망되며, 그 중 1인 가구의 비중은 약 40% 수준일 것으로 예측하고 있습니다.

③ 경기변동의 특성

임대주택산업은 경기변동보다는 인구구조 변화에 더 큰 영향을 받습니다. 특히, 고령화 및 1, 2인 가구 증가가 지속됨에 따라 패밀리형 공동주택 대비 원룸 및 투룸 등의 소형 임대주택 수요가 증가하고 있습니다. 또한, 소유 중심에서 공유와 경험 중심으로 주거 패러다임이 변화하면서, 코리빙(Co-living), 셰어하우스(Share House) 등의 대체 주거모델에 대한 수요가 확대되고 있습니다.임대주택은 임대료의 하방 경직성이 존재하여, 경기 침체 시에도 가격 하락폭이 상업용 부동산 대비 낮은 특성을 보입니다. Morgan Stanley와 Savills Japan의 조사에 따르면, 일본의 경우 금융위기 당시에도 임대주택 가격 하락폭이 완만했으며, 이는 일본 주요 부동산 기업들이 금융위기를 견딜 수 있었던 핵심 요소 중 하나로 분석됩니다.

④ 국내외 시장여건임대주택은 오피스, 리테일과 함께 해외 투자자의 주요 투자자산 포트폴리오에 속하며, 최근 글로벌 투자자들은 상업용 부동산 대비 주거 부문을 더 안정적인 투자처로 평가하고 있습니다. 주요 해외 투자자들이 한국 임대주택 시장에 대한 관심을 확대하면서, 국내에서도 기관투자자 중심의 대규모 임대주택 개발 및 운영 모델이 자리 잡고 있습니다. 국내 임대주택 시장은 성장 잠재력이 크지만, 전문 운영기업이 부족한 시장이며, 경쟁이 심화되는 가운데에서도 브랜드 인지도와 운영 경험이 중요한 차별화 요소로 작용하고 있습니다.

⑤ 회사의 경쟁력

당사는 국내 최고의 부동산 개발 역량을 보유한 기업으로, 활발한 수주 활동과 빠른 개발속도를 기반으로 경쟁사 대비 빠른 임대주택 확장 가능성을 갖추고 있습니다. 또한, 금융 네트워크를 활용한 효율적인 투자활동과 더불어, 개발 후 자산 운용을 위한 REITs AMC(자산관리회사) 및 관리를 위한 PMC(부동산관리회사) 설립을 통해 사업 시너지를 극대화하고 있습니다. 이를 통해 국내 대표 디벨로퍼로서 차별화된 상품 기획을 실현하며, 경쟁사 대비 우위 가치를 창출하고 있습니다.

뿐만 아니라, 당사는 전통적인 부동산 개발 역량을 디지털 영역으로 확장하기 위해 주거 상품에 디지털 솔루션을 도입하고, 향후 업무공간 사용자 대상의 통합 플랫폼을구축할 계획을 보유하고 있습니다.

당사는 국내 주택임대관리 시장에서 유의미한 시장 점유율을 확보하고 있으며, 에피소드(episode) 등 도심형 주거 브랜드를 통해 사업 규모, 상품 혁신성, 브랜드 인지도, 운영 경험 측면에서 업계를 선도하고 있습니다. 이를 기반으로 오프라인과 디지털 영역을 결합하여 지속적인 가치 창출을 목표로 하고 있습니다.

4) 회사의 영업 및 생산

당사는 설립 초기 분양 및 광고 등의 마케팅사업과 가구사업 등의 부동산 서비스를 시작으로 산업의 트렌드 파악 및 노하우를 쌓았으며, 2006년 상업시설인 레이킨스몰 개발을 시작으로 부동산 개발사업을 추진해왔습니다.

프라임급 오피스인 파로스타워를 성공적으로 개발하여 매각하였으며, 정부 정책에 부합한 도시형생활주택 QV 브랜드를 런칭하여 3개 프로젝트를 성공적으로 분양 완료하였습니다. 이후 그간 쌓아온 개발 및 마케팅의 노하우를 활용하여 지식산업센터인 당산 SK V1 Center, 가산 SK V1 Center, 가산 W Center, 문래 SK V1 Center, 성수SK V1 Center, 성수생각공장 데시앙플렉스, 생각공장 당산 등을 성공적으로 분양 완료하였습니다. 또한 선매각사업인 수송동 비즈니스호텔, 수송스퀘어, 해운대 비즈니스호텔, 서소문 오피스, 저동 비즈니스호텔, 판교 비즈니스호텔, 제주 조선호텔, 삼일빌딩, 강남역 스케일타워 등을 성공적으로 개발 완료하였습니다.

한편, 주택임대사업 영역에서는 에피소드, 에피소드 컨비니, 청년주택 등을 포함하여6,000세대 이상을 운영 중이며, 2025년 에피소드 신촌 캠퍼스, 에피소드 컨비니 가산,에피소드 컨비니 신당을 연이어 오픈 하는 등 시장 내에서 선도사 지위를 공고히 하고 있습니다.

※ 당사는 지분투자를 통해 일부 사업을 진행하고 있으며, 해당 지분투자는 연결재무제표 주석10에서 기술하는 바와 같이 공동기업및관계기업으로 분류하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 부동산개발/운영사업을 영위하는 당사의 주요 공동기업및관계기업의 사업내용 및 현황은 다음과 같으며, 당사는 영업목적으로 보유 중인 공동기업및관계기업투자주식으로부터 발생하는 지분법관련손익을 영업수익에 포함하고 있습니다.

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원)

회사명
사업의 내용
지분율(%)
자산총액
매출액
당기순이익
장부가액

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
이천백사물류센터
50.00
64,879
1,630
(604)
3,466

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
50.00
64,175
1,899
(800)
3,616

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜
일산물류센터
45.00
2,831
-
(4)
1,205

이든일반사모부동산투자신탁제17호
성수MXD
50.00
284,049
-
(3,997)
36,290

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호
명동청휘빌딩
35.00
139,900
5,787
2,508
12,707

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
Episode 수유 838(임대주택)
20.00
206,600
6,761
(954)
10,546

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
성수 생각담장(상업시설)
28.62
75,723
2,007
(254)
-

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
Episode 서초 393(임대주택)
20.00
189,622
4,689
(1,028)
6,899

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
Episode 강남 262(임대주택)
20.00
175,949
4,318
(872)
8,057

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
Episode 신촌 369(임대주택)
20.00
116,098
3,659
(11)
8,094

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
구의웰츠(임대주택)
15.10
112,996
3,985
443
75

㈜군포복합개발피에프브이
군포복합시설개발사업
25.20
676,992
130,709
43,059
24,475

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
서울역오피스
49.00
346,270
-
(640)
60,913

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신촌2 Episode(임대주택)
20.00
122,755
2,155
(2,386)
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
용산 Episode(임대주택)
20.00
146,792
3,413
(142)
6,439

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
남산 Episode(임대주택)
23.03
140,007
-
(290)
16,833

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
문래오피스빌딩
8.53
575,064
19,454
6,095
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜
송파복정역세권 복합개발사업
5.00
4,301,430
-
(1,791)
1,624

㈜에스시티공덕피에프브이
공덕역 주상복합개발사업
20.00
126,840
-
(2,853)
-

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사
명동N빌딩
15.55
186,679
5,679
2,412
6,618

엘비일반사모부동산투자신탁58호
영등포오피스
48.00
333,567
-
(639)
40,537

디디아이방배피에프브이㈜
방배동 양로시설
4.76
54,904
-
(338)
1,806

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
화성 양로시설
5.00
12,881
305
(382)
282

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
포천 양로시설
5.00
20,312
359
(663)
554

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
종로 수송스퀘어
12.79
594,381
13,746
536
19,361

디디아이에스에프피에프브이㈜
서울숲오피스
15.80
135,085
-
(380)
521

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
강남역L오피스
25.00
96,098
346
(879)
19,643

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
온수청년주택
46.67
300
-
-
140

㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
여주옥촌리물류센터
16.05
40,249
-
27
1,300

(주1)
피투자법인의 2026년 6월 30일 기준 감사전 재무제표를 근거로 작성하였습니다.

(주2)
상기 장부가액은 당사 연결재무제표 기준입니다.

※ 관련 자세한 사항은 연결재무제표 주석 10. 공동기업및관계기업투자를 참조하여 주시기 바랍니다.

(2) 가구사업부문당사의 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜는 최상의 품격을 대표하는 유럽 가구 브랜드 nobilia, LEICHT, COR, interlubke를 국내에 독점적으로 공급하고 있습니다. 2004년을 시작으로 Total Living Solution Provider를 추구하며 국내 다수 프리미엄 주거 프로젝트에 해외 명품 브랜드 가구를 확장시켰으며, 고객에게 감도 높은 리빙솔루션을 제공하기 위한 공간으로 gallery D&D를 운영하고 있습니다.

2. 조직도

05. 조직도 26.03.31.jpg
조직도_26.03.31

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

1. 요약연결재무정보
당사는 2014년 사업연도부터 한국채택국제회계기준을 적용함에 따라 연결재무제표 작성대상에 포함되었으며, 요약 연결재무정보는 연결감사보고서를 바탕으로 기재한 감사 받은 재무정보입니다.

(단위 : 백만원)

구분
제23기 반기
제22기
제21기

(2026년 6월말)
(2025년 12월말)
(2024년 12월말)

[유동자산]
752,643
856,733
872,667

ㆍ당좌자산
328,716
416,905
298,992

ㆍ재고자산
392,892
399,703
519,877

ㆍ기타유동자산
31,035
40,125
53,798

[비유동자산]
876,628
729,828
589,557

ㆍ공동기업및관계기업투자
349,927
328,962
248,473

ㆍ유형자산
5,996
40,194
39,170

ㆍ무형자산
34,421
35,126
9,931

ㆍ기타비유동자산
486,284
325,546
291,983

자산총계
1,629,271
1,586,561
1,462,224

[유동부채]
690,541
757,269
598,070

[비유동부채]
429,158
250,632
294,124

부채총계
1,119,699
1,007,901
892,194

지배기업소유주지분
500,264
570,009
570,030

[자본금]
18,617
18,617
18,617

[자본잉여금]
243,823
242,760
225,678

[기타자본]
(177,396)
(172,641)
(160,351)

[기타포괄손익누계액]
(625)
(713)
(835)

[이익잉여금]
415,845
481,986
486,921

비지배지분
9,308
8,651
-

자본총계
509,572
578,660
570,030

2026.01.01 ~2026.06.30
2025.01.01 ~2025.12.31
2024.01.01 ~2024.12.31

영업수익
154,359
445,824
870,877

영업이익(손실)
(52,164)
37,795
53,670

법인세차감전계속사업이익(손실)
(86,493)
14,515
46,261

계속영업이익(손실)
(65,507)
5,403
40,606

중단영업이익
-
-
3,589

당기순이익(손실)
(65,507)
5,403
44,195

지배기업소유주지분
(66,164)
7,096
44,195

비지배지분
657
(1,693)
-

총포괄이익(손실)
(65,419)
4,658
43,183

지배기업소유주지분
(66,076)
6,351
43,183

비지배지분
657
(1,693)
-

계속영업주당손익

ㆍ보통주 기본 및 희석 주당손익 (원)
(3,556)
381
2,110

중단영업주당이익

ㆍ보통주 기본 및 희석 주당이익 (원)
-
-
186

연결에 포함된 회사수
6
4
7

(*)
당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 연결포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을 표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1109호, 1115호 및 1116호에 따라 작성되었습니다.

(*)
당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여 에스케이이터닉스㈜를 인적분할 신규설립하여 에너지 사업부문을 이전하였으며, 인적분할효과를 반영하여 제20기 부문정보를 재작성하였습니다. 제21기에는 중단영업 효과가 반영되어 있습니다.

(*)
재무제표에 대한 주석은 Ⅲ. 재무에 관한 사항 중 '3. 연결재무제표 주석'을 참조하시기 바랍니다.

2. 요약재무정보
당사는 2014년 사업연도부터 한국채택국제회계기준을 적용하였으며, 요약 재무정보는 감사보고서를 바탕으로 기재한 검토 받은 재무정보입니다.

(단위 : 백만원)

구분
제23기 반기
제22기
제21기

(2026년 6월말)
(2025년 12월말)
(2024년 12월말)

[유동자산]
664,444
773,729
733,322

ㆍ당좌자산
297,008
382,596
293,503

ㆍ재고자산
341,257
355,125
387,287

ㆍ기타유동자산
26,179
36,008
52,532

[비유동자산]
845,692
703,556
550,482

ㆍ종속기업투자,공동기업및관계기업투자
438,397
417,916
324,769

ㆍ유형자산
1,706
34,247
35,595

ㆍ무형자산
4,748
5,919
6,601

ㆍ기타비유동자산
400,841
245,474
183,517

자산총계
1,510,136
1,477,285
1,283,804

[유동부채]
627,884
664,590
423,831

[비유동부채]
372,603
234,278
283,075

부채총계
1,000,487
898,868
706,906

[자본금]
18,617
18,617
18,617

[자본잉여금]
231,310
230,247
225,423

[기타자본]
(170,753)
(166,210)
(154,584)

[기타포괄손익누계액]
(1,199)
(1,287)
(1,452)

[이익잉여금]
431,674
497,050
488,894

자본총계
509,649
578,417
576,898

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법
지분법
지분법
지분법

2026.01.01 ~2026.06.30
2025.01.01 ~2025.12.31
2024.01.01 ~2024.12.31

영업수익
75,913
342,706
605,896

영업이익(손실)
(53,248)
30,197
25,944

법인세차감전계속사업이익(손실)
(80,879)
23,001
42,883

계속영업이익(손실)
(65,377)
20,165
37,256

중단영업이익
-
-
1,740

당기순이익(손실)
(65,377)
20,165
38,996

총포괄이익(손실)
(65,289)
19,485
37,984

계속영업주당손익

ㆍ보통주 기본 및 희석 주당손익 (원)
(3,514)
1,084
1,936

중단영업주당이익

ㆍ보통주 기본 및 희석 주당이익 (원)
-
-
90

(*)
당사는 K-IFRS 1001호 '재무제표 표시'에 근거하여 포괄손익계산서 상 영업수익에서 영업비용을 차감하여 영업손익을표시하며, 지분 취득을 통한 간접투자 방식의 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 손익을 영업손익에 포함하고 있습니다.

(*)
K-IFRS 1109호, 1115호 및 1116호에 따라 작성되었습니다.

(*)
당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여 에스케이이터닉스㈜를 인적분할 신규설립하여 에너지 사업부문을 이전하였으며, 인적분할효과를 반영하여 제20기 부문정보를 재작성하였습니다. 제21기에는 중단영업 효과가 반영되어 있습니다.

(*)
재무제표에 대한 주석은 Ⅲ. 재무에 관한 사항 중 '5. 재무제표 주석'을 참조하시기 바랍니다.

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 23 기 반기말 2026.06.30 현재

제 22 기말 2025.12.31 현재

(단위 : 원)

제 23 기 반기말
제 22 기말

자산

유동 자산
752,643,445,490
856,732,577,958

현금및현금성자산 (주3)
44,683,541,476
118,100,908,091

단기금융상품 (주3,9,31)
110,651,928,666
64,656,642,493

단기대여금 (주3,9,22)
8,375,624,370
8,275,653,140

유동성장기대여금 (주3,9,22)
104,145,860
580,243,840

매출채권및기타채권 (주3,4,14,22)
125,035,720,251
64,988,211,065

계약자산 (주15)
31,626,860,331
158,838,325,884

재고자산 (주6,21)
392,892,392,254
399,703,131,052

계약원가 (주5)
0
194,399,694

당기 법인세자산
596,950,869
186,740

기타 유동 금융자산 (주3,7)
2,342,807,690
1,830,670,305

기타 유동 자산 (주8)
28,692,213,669
38,293,791,236

파생상품자산 (주3,20,21,31)
7,641,260,054
1,270,414,418

비유동 자산
876,627,903,066
729,828,321,389

장기금융상품 (주3,9)
10,000,000,000
934,848,978

장기투자자산 (주3,9,31)
38,957,287,907
34,011,545,794

공동기업및관계기업투자 (주10,21,22)
349,926,802,825
328,961,462,190

장기대여금 (주3,9,22)
41,360,432,412
50,482,377,746

장기성매출채권및기타채권 (주3,4,14,21)
58,146,975,113
56,186,465

계약자산 (주15)
28,895,845,269
44,151,104,992

유형자산 (주11,25)
5,995,841,800
40,194,158,874

사용권자산 (주14,25)
9,539,632,486
6,002,200,917

투자부동산 (주12,21,25)
229,409,280,621
133,814,608,277

무형자산 (주13,25)
34,420,620,880
35,126,402,784

순확정급여자산
903,739,371
1,235,797,826

기타 비유동 금융자산 (주3,7)
2,577,390,821
4,287,986,514

파생상품자산 (주3,20,21,31)
5,520,000,000
12,009,000,000

이연법인세자산
60,974,053,561
38,560,640,032

자산총계
1,629,271,348,556
1,586,560,899,347

부채

유동 부채
690,540,903,518
757,268,511,128

매입채무및기타채무 (주3,14,16,22)
44,753,123,230
47,348,632,024

단기차입금 (주3,17,21)
108,200,000,000
67,800,000,000

유동성장기차입금 (주3,17,21)
309,884,455,723
389,362,616,328

유동성사채 (주3,17,21)
168,931,864,122
200,800,946,807

충당부채
3,270,765,054
4,992,795,816

계약부채 (주15)
6,417,887,600
4,009,869,689

미지급법인세
2,084,732,040
6,055,672,717

기타 유동 금융부채 (주3,18)
21,580,941,450
19,074,704,107

기타유동부채 (주19)
25,247,133,575
17,823,273,640

파생상품부채 (주3,20,21,31)
27,227,012
0

확정계약부채 (주20,21)
142,773,712
0

비유동 부채
429,158,461,305
250,632,205,105

장기성매입채무및기타채무 (주14,16,22)
21,226,110,267
16,630,084,900

장기차입금 (주3,17,21)
404,157,781,242
228,955,051,565

충당부채
635,749,144
1,005,549,709

순확정급여부채
467,965,896
72,219,346

미지급법인세
1,265,142,395
2,339,212,058

이연법인세부채
855,778,871
1,206,019,014

기타 비유동 금융부채 (주3,18)
549,933,490
130,391,551

파생상품부채 (주3,20,21,31)
0
293,676,962

부채총계
1,119,699,364,823
1,007,900,716,233

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분
500,264,036,736
570,009,705,426

자본금 (주23)
18,617,383,000
18,617,383,000

자본잉여금 (주23)
243,822,843,083
242,760,103,343

기타자본 (주23,24)
(177,395,964,509)
(172,640,959,534)

기타포괄손익누계액 (주23)
(624,765,027)
(712,920,121)

이익잉여금 (주23)
415,844,540,189
481,986,098,738

비지배지분
9,307,946,997
8,650,477,688

자본총계
509,571,983,733
578,660,183,114

부채와자본총계
1,629,271,348,556
1,586,560,899,347

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 23 기 반기 2026.01.01 부터 2026.06.30 까지

제 22 기 반기 2025.01.01 부터 2025.06.30 까지

(단위 : 원)

제 23 기 반기
제 22 기 반기

3개월
누적
3개월
누적

영업수익 (주10,22,25)
84,026,049,056
154,358,948,910
137,521,249,356
228,202,263,407

영업비용 (주10,22,25,26)
(126,843,189,672)
(206,523,393,230)
(103,979,203,632)
(187,520,463,405)

영업이익(손실) (주25)
(42,817,140,616)
(52,164,444,320)
33,542,045,724
40,681,800,002

영업외손익
(15,584,077,800)
(34,328,858,668)
(4,869,005,224)
(9,272,704,032)

금융수익 (주3,27)
12,928,467,267
17,695,185,513
4,400,296,235
9,601,150,390

금융원가 (주3,27)
(27,762,391,615)
(40,261,462,835)
(10,710,650,936)
(20,139,706,551)

기타영업외수익 (주27)
3,321,460,724
8,357,691,700
510,109,149
539,546,000

기타영업외비용 (주27)
(5,107,099,096)
(19,077,497,028)
122,244,766
(226,701,979)

지분법평가이익(손실) (주10)
1,035,484,920
(1,042,776,018)
808,995,562
953,008,108

법인세차감전순이익
(58,401,218,416)
(86,493,302,988)
28,673,040,500
31,409,095,970

법인세수익(비용) (주28)
13,537,813,163
20,985,961,971
(9,832,558,858)
(6,314,908,984)

연결반기순이익(손실)
(44,863,405,253)
(65,507,341,017)
18,840,481,642
25,094,186,986

연결기타포괄손익
2,649,725
88,155,094
(22,818,390)
(49,680,660)

후속적으로 당기손익으로 재분류되는 항목
2,649,725
88,155,094
(22,818,390)
(49,680,660)

파생상품평가이익(손실) (주20,23)
2,649,725
88,155,094
(22,818,390)
(49,680,660)

연결당기총포괄이익(손실)
(44,860,755,528)
(65,419,185,923)
18,817,663,252
25,044,506,326

당기순이익(손실)의 귀속

지배기업 소유주지분
(44,693,496,104)
(66,164,800,326)
19,436,756,195
25,690,461,539

비지배지분
(169,909,149)
657,459,309
(596,274,553)
(596,274,553)

총포괄이익(손실)의 귀속

지배기업 소유주지분
(44,690,846,379)
(66,076,645,232)
19,413,937,805
25,640,780,879

비지배지분
(169,909,149)
657,459,309
(596,274,553)
(596,274,553)

주당손익

보통주 기본 및 희석 주당손익 (단위 : 원) (주29)
(2,402)
(3,556)
1,045
1,381

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 23 기 반기 2026.01.01 부터 2026.06.30 까지

제 22 기 반기 2025.01.01 부터 2025.06.30 까지

(단위 : 원)

자본의 구성요소

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분
비지배지분
자본의 구성요소

자본금
자본잉여금
기타자본
기타포괄손익누계액
이익잉여금
지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

2025.01.01 (기초자본)
18,617,383,000
225,678,190,391
(160,350,745,378)
(835,083,660)
486,920,902,779
570,030,647,132
0
570,030,647,132

총포괄손익
0
0
0
(49,680,660)
25,690,461,539
25,640,780,879
(596,274,553)
25,044,506,326

반기순이익(손실)
0
0
0
0
25,690,461,539
25,690,461,539
(596,274,553)
25,094,186,986

파생상품평가이익(손실)
0
0
0
(49,680,660)
0
(49,680,660)
0
(49,680,660)

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래
0
17,087,425,149
(9,546,977,304)
0
(7,442,436,400)
98,011,445
10,344,740,424
10,442,751,869

부의지분법자본변동
0
0
(5,048,023,930)
0
0
(5,048,023,930)
0
(5,048,023,930)

지분법자본변동
0
0
300,279,480
0
0
300,279,480
0
300,279,480

연차배당
0
0
0
0
(7,442,436,400)
(7,442,436,400)
0
(7,442,436,400)

기타거래
0
0
0
0
0
0
0
0

주식매수선택권
0
4,824,355,030
(4,799,232,854)
0
0
25,122,176
0
25,122,176

사업결합
0
12,263,070,119
0
0
0
12,263,070,119
10,344,740,424
22,607,810,543

2025.06.30 (기말자본)
18,617,383,000
242,765,615,540
(169,897,722,682)
(884,764,320)
505,168,927,918
595,769,439,456
9,748,465,871
605,517,905,327

2026.01.01 (기초자본)
18,617,383,000
242,760,103,343
(172,640,959,534)
(712,920,121)
481,986,098,738
570,009,705,426
8,650,477,688
578,660,183,114

총포괄손익
0
0
0
88,155,094
(66,164,800,326)
(66,076,645,232)
657,459,309
(65,419,185,923)

반기순이익(손실)
0
0
0
0
(66,164,800,326)
(66,164,800,326)
657,459,309
(65,507,341,017)

파생상품평가이익(손실)
0
0
0
88,155,094
0
88,155,094
0
88,155,094

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래
0
1,062,739,740
(4,755,004,975)
0
23,241,777
(3,669,023,458)
10,000
(3,669,013,458)

부의지분법자본변동
0
0
(3,967,283,908)
0
0
(3,967,283,908)
0
(3,967,283,908)

지분법자본변동
0
0
275,018,673
0
0
275,018,673
0
275,018,673

연차배당
0
0
0
0
0
0
0
0

기타거래
0
0
0
0
23,241,777
23,241,777
10,000
23,251,777

주식매수선택권
0
1,062,739,740
(1,062,739,740)
0
0
0
0
0

사업결합
0
0
0
0
0
0
0
0

2026.06.30 (기말자본)
18,617,383,000
243,822,843,083
(177,395,964,509)
(624,765,027)
415,844,540,189
500,264,036,736
9,307,946,997
509,571,983,733

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 23 기 반기 2026.01.01 부터 2026.06.30 까지

제 22 기 반기 2025.01.01 부터 2025.06.30 까지

(단위 : 원)

제 23 기 반기
제 22 기 반기

영업활동으로 인한 현금흐름
(119,933,246,353)
(149,427,378,400)

영업에서 창출된 현금
(88,137,405,401)
(113,549,525,583)

반기순이익(손실)
(65,507,341,017)
25,094,186,986

조정 (주30)
76,269,728,606
43,098,681,135

영업활동의 자산부채의 변동 (주30)
(98,899,792,990)
(181,742,393,704)

배당금의 수취
2,287,659,882
2,117,464,502

이자의 수취
1,911,637,611
(72,854,986)

이자의 지급
(29,329,247,205)
(26,451,418,885)

법인세의 납부
(6,665,891,240)
(11,471,043,448)

투자활동으로 인한 현금흐름
(48,104,329,774)
142,034,057,045

단기금융상품의 처분
642,778,954,017
325,801,787,234

단기금융상품의 취득
(687,349,977,321)
(189,103,222,810)

장기금융상품의 처분
49,419,000,000
0

장기금융상품의 취득
(59,419,197,191)
(394,088)

관계기업투자의 처분
4,800,000,000
0

관계기업투자의 취득
(2,395,400,000)
0

공동기업투자주식 처분
78,329,559
0

단기대여금의 증가
(99,971,230)
(3,000,000,000)

유동성장기대여금의 감소
10,277,425,980
2,496,000

장기대여금의 감소
6,499,998
6,499,998

장기대여금의 증가
(685,882,664)
(2,812,000,028)

유형자산의 처분
18,083,729
9,836,365

유형자산의 취득
(256,609,627)
(1,255,583,328)

무형자산의 취득
(555,560,120)
(440,240)

투자부동산의 취득
(30,909,560)
(139,910,173)

당기손익-공정가치측정 금융자산의 처분
15,354,211
18,635,159,646

당기손익-공정가치측정 금융자산의 취득
(4,963,829,788)
(6,259,196,209)

파생상품 거래로 인한 현금 유입
259,360,233
0

합병으로 인한 현금 순증감
0
149,024,678

재무활동으로 인한 현금흐름 (주30)
94,617,206,955
56,230,934,378

단기차입금의 차입
96,600,000,000
24,300,000,000

단기차입금의 상환
(56,200,000,000)
(25,923,000,000)

유동성장기차입금의 상환
(101,820,000,000)
(17,774,999,996)

장기차입금의 차입
284,398,400,000
0

장기차입금의 상환
(88,466,666,666)
0

유동성사채의 상환
(32,000,000,000)
(81,000,000,000)

비유동사채의 발행
0
168,630,500,000

배당금지급
0
(7,505,794,272)

리스부채의 감소
(4,443,365,474)
(3,219,769,254)

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동으로 인한 지급
0
(1,360,002,100)

연결자본거래로 인한 현금유입
0
84,000,000

유동성장기부채의 상환
(3,451,160,905)
0

현금및현금성자산의 증가(감소)
(73,420,369,172)
48,837,613,023

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동효과
3,002,557
(8,903,890)

기초의 현금및현금성자산
118,100,908,091
44,126,156,972

기말의 현금및현금성자산
44,683,541,476
92,954,866,105

3. 연결재무제표 주석

1. 일반사항 (연결)

(1) 지배기업의 개요SK디앤디 주식회사(이하 "지배기업")는 부동산개발 등을 주요 목적으로 2004년 4월 27일에 설립되었으며, 본사는 경기도 성남시 분당구 판교로에 소재하고 있습니다.지배기업은 2015년 1월 19일 주주총회를 거쳐 1주당 액면가액을 5,000원에서 1,000원으로 액면분할 하였으며, 2015년 5월 8일 이사회를 거쳐 1,600,000주의 신주발행을 결의하고 2015년 6월 23일 유가증권 시장에 상장하였습니다.

지배기업은 2022년 1월 1일을 분할기일로 하여, 지배기업의 가구사업부문이 단순·물적분할 방식으로 신설회사인 디앤디리빙솔루션㈜(2022년 9월 1일 디앤디프라퍼티솔루션㈜로 사명 변경)로 이전되었습니다.지배기업은 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 지배기업의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.한편, 2025년 9월 30일 SK디스커버리㈜가 보유한 지배기업의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 내용의 주식매매계약을 체결하였습니다. 주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 지배기업의 주식 전부를 취득하기 위한 공개매수 절차를 진행하였습니다. 한편, 주식공개매수 결과 지배기업의 최대주주가 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다(주석 32 참고).

지배기업은 액면분할, 신주발행 등을 통하여 당반기말 현재 자본금 18,617,383천원(우선주자본금 1천원 포함, 주석 23 참고)이며, 당반기말 현재 연결실체의 주요 주주현황(우선주 포함)은 다음과 같습니다.

주 주 명
보통주
우선주

주식수(주)
지분율(%)
주식수(주)
지분율(%)

한앤코개발홀딩스(유)
8,827,669
47.42
-
-

SK디스커버리㈜
5,821,751
31.27
-
-

SK디앤디(자사주)
11,291
0.06
1
100.00

기타주주
3,956,671
21.25
-
-

합 계
18,617,382
100.00
1
100.00

(*)
상기 기재내용은 2026년 6월 30일 주주명부를 토대로 작성하였으며, 보고서 제출일 현재의 보유 주식 수와차이가 발생할 수 있습니다.

(2) 당반기말 현재 연결대상 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명
주요업종
지분율(%)
소재지
결산일

디앤디인베스트먼트㈜
자산관리업
100.00
대한민국
12.31

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
부동산개발업
63.11
대한민국
12.31

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
부동산개발업
100.00
대한민국
12.31

디앤디프라퍼티솔루션㈜
가구도매업, 건물개발및공급업
85.10
대한민국
12.31

㈜문래에이치피오피에프브이(주1)
부동산개발업
95.00
대한민국
12.31

아벨라제일차㈜(주1)(주2)
자산유동화업
-
대한민국
12.31

(주1)
당반기 중 신규취득하였습니다.

(주2)
소유지분은 0%이나, 의결권이 가장 주된 요소가 되지 않도록 설계되었음을 고려할 때, 관련 활동을 지시할 수 있는 현재의 능력을 종합적으로 고려하여 실질지배력이 있는 것으로 판단하였습니다.

(3) 당반기말 현재 주요 종속기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

회사명
자산총액
부채총액
순자산총액
매출액
반기순손익

디앤디인베스트먼트㈜
46,090,586,602
10,031,670,465
36,058,916,137
8,755,228,514
2,508,577,533

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
55,144,286
4,783,355
50,360,931
36,000,000,000
(2,633,257,088)

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
53,597,861,234
44,030,022,787
9,567,838,447
-
162,772,138

디앤디프라퍼티솔루션㈜
110,409,592,309
47,910,794,460
62,498,797,849
34,922,805,737
4,497,903,904

㈜문래에이치피오피에프브이
44,263,370,342
40,090,646,862
4,172,723,480
-
(827,276,520)

아벨라제일차㈜
40,427,457,979
40,440,303,363
(12,845,384)
-
(12,855,384)

(4) 당반기 및 전기 중 연결대상 종속기업에 포함되거나 제외된 기업은 다음과 같습니다.

[ 당반기 ]

종속기업명
변동 내역
변동 사유

㈜문래에이치피오피에프브이
연결 포함
지배력 획득

아벨라제일차㈜
연결 포함
지배력 획득

[ 전기 ]

종속기업명
변동 내역
변동 사유

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
연결 제외
청산으로 인한 지배력 상실

현대사모부동산투자신탁20호
연결 제외
청산으로 인한 지배력 상실

디디아이에스에프피에프브이㈜
연결 제외
지배력 상실

한편, 당반기 및 전기에 연결대상 종속기업에 포함되거나 제외된 기업과 관련된 순현금유입·유출액은 다음과 같습니다.

[ 당반기 ]
(단위 : 원)

회사명
구분
금액

㈜문래에이치피오피에프브이
총 취득대가
(4,750,000,000)

취득 시점에 종속기업이 보유하고 있던 현금및현금성자산
5,000,000,000

순현금유입
250,000,000

아벨라제일차㈜
총 취득대가
-

취득 시점에 종속기업이 보유하고 있던 현금및현금성자산
10,000

순현금유입
10,000

[ 전기 ]
(단위 : 원)

회사명
구분
금액

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
총 처분대금
-

처분 시점에 종속기업이 보유하고 있던 현금및현금성자산
-

순현금유입
-

현대사모부동산투자신탁20호
총 처분대금
-

처분 시점에 종속기업이 보유하고 있던 현금및현금성자산
-

순현금유입
-

㈜로컬스티치(*)
총취득대금
-

취득시점에 종속기업이 보유하고 있던 현금및현금성자산
149,024,678

순현금유입
149,024,678

디디아이에스에프피에프브이㈜
총 처분대금
3,960,000,000

처분 시점에 종속기업이 보유하고 있던 현금및현금성자산
-

순현금유입
3,960,000,000

(*)
전기 중 종속기업인 디앤디프라퍼티솔루션㈜에 흡수합병되었습니다.

2. 연결재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책 (연결)

(1) 연결재무제표 작성기준

SK디앤디 주식회사 및 종속기업(이하 "연결실체")의 연결재무제표는 연차재무제표가 속하는 기간의 일부에 대하여 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'를 적용하여 작성하는 요약중간재무제표입니다. 동 요약중간재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2025년 12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차연결재무제표를 함께 이용하여야 합니다.

(2) 중요한 회계정책

중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.연결실체는 공표되었으나 시행되지 않은 기준서, 해석서, 개정사항을 조기적용한 바 없습니다.

1) 제ㆍ개정된 기준서의 적용

당반기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책의 변경 내용은 다음과 같습니다.

① 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 금융상품의 분류 및 측정

기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 금융상품의 분류 및 측정 개정사항은 다음을 포함합니다.

ㆍ금융자산 및 금융부채의 인식 및 제거 요건에 대한 명확화. 특히 금융부채는 결제일에 제거되나, 특정 요건을 충족하는 경우 전자지급시스템을 이용하여 결제되는 금융부채 를 결제일 이전에 제거하는 것이 허용되는 회계정책 선택을 도입함

ㆍESG 및 유사한 특성이 있는 금융자산의 계약상 현금흐름을 평가하는 방법에 대한 추가적인 지침

ㆍ비소구 특성을 구성하는 것이 무엇인지와 계약상 연계된 금융상품의 특징이 무엇인지를 명확히 함

ㆍ우발특성이 있는 금융상품에 대한 공시사항과 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품에 대한 추가적인 공시 요구사항을 도입

이 개정사항이 연결실체의 요약반기연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

② 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

기준서간 요구사항의 일관성을 제고하고, 불명확한 부분을 명확히 하여, 이해가능성을 개선하고자 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11이 발표되었습니다.

ㆍ기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택 시 위험회피회계 적용

ㆍ기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시': 제거 손익, 실무적용지침

ㆍ기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

ㆍ기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정

ㆍ기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표': 원가법

이 개정사항이 연결실체의 요약반기연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

③ 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약

자연에 의존하는 전력과 관련된 계약에 대한 기업회계기준서 제1109호 및 제1107호 개정사항이 공표되었으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

ㆍ적용범위 내 계약에 대한 '자가 사용(own-use)' 요건의 적용을 명확히 함

ㆍ적용범위 내 계약에 대한 현금흐름위험회피 관계의 현금흐름위험회피대상항목 지정 요건을 개정

ㆍ투자자가 이러한 계약이 기업의 재무성과 및 현금흐름에 미치는 영향을 이해할 수 있도록 새로운 공시 요건을 추가

이 개정사항이 연결실체의 요약반기연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

2) 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행되지 않은 회계기준

당반기말 현재 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 조기 적용하지 아니한 제·개정 기준서 및 해석서의 내역은 다음과 같습니다.

① 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'

주요 회계정책 변경사항

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'를 대체합니다. 기업회계기준서 제1118호는 손익계산서를 중심으로 정보이용자에게 기업의 성과를 분석하고 비교하는 데 유용한 정보를 제공하여 유사 기업 간 재무성과의 비교가능성을 향상시킬 것으로 예상됩니다.

기업회계기준서 제1118호는 2027년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용해야 하며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'에 따라 이 기준서를 소급 적용해야 하므로 2027년 12월31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 기업회계기준서 제1118호에 따라 재작성됩니다.

연결실체가 기업회계기준서 제1118호를 적용하여 재무제표를 작성하는 경우 현행 재무제표와 유의적인 차이를 발생시킬 것으로 예상되는 주요 회계정책은 다음과 같습니다. 이러한 부분은 향후 발생할 모든 차이를 포함한 것은 아니며 추가적인 분석결과에 따라 변경될 수 있습니다.

- 손익계산서 표시 등 변경

기업회계기준서 제1118호는 손익계산서에 포함된 모든 수익과 비용을 영업 범주, 투자 범주, 재무 범주, 법인세 범주, 중단영업 범주의 다섯 가지 범주 중 하나로 분류하도록 합니다. 동 기준서는 투자, 재무, 법인세, 중단영업으로 분류되지 않은 모든 수익과 비용을 영업 범주로 분류하며 영업손익을 잔여 개념의 손익으로 정의하고 있습니다.

연결실체는 수익과 비용의 범주 분류를 위하여 주된 사업활동을 평가하여야 하며, 연결실체가 특정 유형의 자산 투자 또는 고객에 대한 금융제공을 주된 사업활동으로 영위하는 경우 해당 사업활동이 주된 사업활동이 아니었다면 투자 또는 재무 범주로 분류하였을 일부 수익과 비용을 영업 범주로 분류합니다.

이에 따른 영업손익은 수익에서 매출원가 및 판매비와관리비를 차감한 것으로 정의되는 현행 기업회계기준서 제1001호에 따른 영업손익과는 유의적인 차이가 있습니다. 기업회계기준서 제1118호는 현행 기업회계기준서 제1001호에 따라 산정된 영업손익을 주석으로 공시할 것을 요구하고 있으며, 기업회계기준서 제1118호에 따른 영업손익과 현행 기업회계기준서 제1001호에 따른 영업손익과의 차이 조정내역도 주석으로 공시해야 합니다.

또한, 기업회계기준서 제1118호는 손익계산서에 영업 범주로 분류되는 모든 수익과 비용으로 구성되는 '영업손익', 영업손익과 투자 범주로 분류된 모든 수익과 비용으로 구성되는 '재무손익및법인세비용차감전손익', 그리고 '당기순손익'을 표시하도록 요구하고 있습니다. 다만, 연결실체가 주된 사업활동으로 고객에게 금융을 제공하는 경우 회계정책 선택에 따라 '재무손익및법인세비용차감전손익' 표시는 적용되지 않을 수 있습니다.

- 경영진이 정의한 성과측정치 공시 도입

기업회계기준서 제1118호는 경영진이 정의한 성과측정치를 기업이 재무제표와 구분하여 공개적인 의사소통에 사용하고, 기업 전체의 재무성과 측면에 대한 경영진의 견해를 재무제표이용자에게 전달하기 위해 사용하며, 기업회계기준서 제1118호 문단 118에서 열거하지 않거나 기업회계기준서에서 표시ㆍ공시를 명시적으로 요구하지 않는 수익과 비용의 중간합계로 정의하고 이와 관련된 공시 요구사항을 새롭게 도입하였습니다.

경영진이 정의한 성과측정치가 있는 경우 해당 지표를 보고하는 이유, 해당 지표의 산정 방법, 해당 지표와 기업회계기준서 제1118호에서 명시하는 가장 직접적으로 비교가능한 중간합계와의 조정내역, 각 조정항목의 법인세 효과, 비지배지분에 미치는 효과 등을 공시하여야 합니다.

- 현금흐름 분류 등 변경

한편, 기업회계기준서 제1118호의 제정에 따라 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표'에 대한 일부 개정이 이루어졌으며, 동 개정에 따라 간접법에 따른 영업활동현금흐름 산정의 출발점이 당기순손익에서 영업손익으로 변경되었고, 이자 및 배당 관련 현금흐름에 대한 분류 선택권이 삭제되었습니다.

주요 영향 평가

연결실체는 기업회계기준서 제1118호의 의무적용일이 도래하지 않아 이를 적용하지아니하였으며, 2027년 12월 31일로 종료되는 보고기간의 첫 중간연결재무제표를 기업회계기준서 제1118호에 따라 보고할 예정입니다.

(3) 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요 원천

요약중간연결재무제표를 작성함에 있어서, 경영진은 회계정책 적용과 자산ㆍ부채 및수익ㆍ비용에 영향을 미치는 판단, 추정 및 가정을 해야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치와 다를 수 있습니다.

요약중간연결재무제표 작성을 위해 연결실체의 회계정책의 적용과 추정 불확실성의 주요원천에 대해 경영진이 내린 중요한 판단은 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표와 동일합니다.

3. 금융상품 (연결)

금융자산의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
위험회피지정파생상품
위험회피비지정파생상품
금융자산의 범주 합계

금융자산 합계
398,398,763,385
42,607,922,685
142,773,712
13,018,486,342
454,167,946,124

금융자산 합계
유동 금융자산 합계
286,410,545,423
3,650,634,778
142,773,712
7,498,486,342
297,702,440,255

유동 금융자산 합계
현금및현금성자산
44,683,541,476
0
0
0
44,683,541,476

단기금융상품
107,001,293,888
3,650,634,778
0
0
110,651,928,666

단기대여금
8,375,624,370
0
0
0
8,375,624,370

유동성장기대여금
104,145,860
0
0
0
104,145,860

매출채권및기타채권
123,903,132,139
0
0
0
123,903,132,139

유동파생상품자산
0
0
142,773,712
7,498,486,342
7,641,260,054

기타유동금융자산
2,342,807,690
0
0
0
2,342,807,690

비유동 금융자산 합계
111,988,217,962
38,957,287,907
0
5,520,000,000
156,465,505,869

비유동 금융자산 합계
매출채권및기타채권
58,050,394,729
0
0
0
58,050,394,729

장기금융상품
10,000,000,000
0
0
0
10,000,000,000

장기투자자산
0
38,957,287,907
0
0
38,957,287,907

장기대여금
41,360,432,412
0
0
0
41,360,432,412

비유동 파생금융자산
0
0
0
5,520,000,000
5,520,000,000

기타 비유동 금융자산
2,577,390,821
0
0
0
2,577,390,821

전기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
위험회피지정파생상품
위험회피비지정파생상품
금융자산의 범주 합계

금융자산 합계
291,986,099,005
48,193,743,017

13,279,414,418
353,459,256,440

금융자산 합계
유동 금융자산 합계
236,230,491,038
14,182,197,223

1,270,414,418
251,683,102,679

유동 금융자산 합계
현금및현금성자산
118,100,908,091
0

0
118,100,908,091

단기금융상품
50,474,445,270
14,182,197,223

0
64,656,642,493

단기대여금
8,275,653,140
0

0
8,275,653,140

유동성장기대여금
580,243,840
0

0
580,243,840

매출채권및기타채권
56,968,570,392
0

0
56,968,570,392

유동파생상품자산
0
0

1,270,414,418
1,270,414,418

기타유동금융자산
1,830,670,305
0

0
1,830,670,305

비유동 금융자산 합계
55,755,607,967
34,011,545,794

12,009,000,000
101,776,153,761

비유동 금융자산 합계
매출채권및기타채권
50,394,729
0

0
50,394,729

장기금융상품
934,848,978
0

0
934,848,978

장기투자자산
0
34,011,545,794

0
34,011,545,794

장기대여금
50,482,377,746
0

0
50,482,377,746

비유동 파생금융자산
0
0

12,009,000,000
12,009,000,000

기타 비유동 금융자산
4,287,986,514
0

0
4,287,986,514

매출채권 및 기타채권에 대한 기술

매출채권및기타채권에는 리스채권 및 비금융항목 채권이 제외되어 있습니다.

금융부채의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융부채
위험회피지정파생상품
금융부채의 범주 합계

금융부채 합계
1,039,326,814,626
27,227,012
1,039,354,041,638

금융부채 합계
유동 금융부채 합계
634,619,099,894
27,227,012
634,646,326,906

유동 금융부채 합계
매입채무및기타채무
26,021,838,599
0
26,021,838,599

단기차입금
108,200,000,000
0
108,200,000,000

유동성장기차입금
309,884,455,723
0
309,884,455,723

유동성사채
168,931,864,122
0
168,931,864,122

유동파생상품부채
0
27,227,012
27,227,012

기타 유동 금융부채
21,580,941,450
0
21,580,941,450

비유동 금융부채 합계
404,707,714,732
0
404,707,714,732

비유동 금융부채 합계
장기차입금
404,157,781,242
0
404,157,781,242

비유동파생상품부채

0

기타 비유동 금융부채
549,933,490
0
549,933,490

전기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융부채
위험회피지정파생상품
금융부채의 범주 합계

금융부채 합계
934,728,141,460
293,676,962
935,021,818,422

금융부채 합계
유동 금융부채 합계
705,642,698,344
0
705,642,698,344

유동 금융부채 합계
매입채무및기타채무
28,604,431,102
0
28,604,431,102

단기차입금
67,800,000,000
0
67,800,000,000

유동성장기차입금
389,362,616,328
0
389,362,616,328

유동성사채
200,800,946,807
0
200,800,946,807

유동파생상품부채

0

기타 유동 금융부채
19,074,704,107
0
19,074,704,107

비유동 금융부채 합계
229,085,443,116
293,676,962
229,379,120,078

비유동 금융부채 합계
장기차입금
228,955,051,565
0
228,955,051,565

비유동파생상품부채
0
293,676,962
293,676,962

기타 비유동 금융부채
130,391,551
0
130,391,551

매입채무 및 기타채무에 대한 기술

매입채무및기타채무에는 리스부채 및 비금융항목 채무가 제외되어 있습니다.

사용이 제한된 금융자산

당반기말
(단위 : 원)

단기금융상품
장기금융상품
금융자산의 종류 합계

사용이 제한된 금융자산
25,001,293,888
0
25,001,293,888

사용이 제한된 금융자산에 대한 설명
차입금 담보 등
차입금 담보 등

전기말
(단위 : 원)

단기금융상품
장기금융상품
금융자산의 종류 합계

사용이 제한된 금융자산
27,474,445,270
934,848,978
28,409,294,248

사용이 제한된 금융자산에 대한 설명
차입금 담보 등
차입금 담보 등

현금및현금성자산 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

현금및현금성자산
44,683,541,476

전기말
(단위 : 원)

공시금액

현금및현금성자산
118,100,908,091

4. 매출채권및기타채권 (연결)

매출채권 및 기타채권의 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
대손충당금
장부금액 합계

매출채권 및 기타채권
183,810,787,514
(628,092,150)
183,182,695,364

매출채권 및 기타채권
유동성 매출채권및기타채권 소계
125,663,812,401
(628,092,150)
125,035,720,251

유동성 매출채권및기타채권 소계
유동 매출채권
37,639,464,138
(623,978,784)
37,015,485,354

단기미수금
79,701,101,296
(4,113,366)
79,696,987,930

유동 금융리스채권
113,444,134
0
113,444,134

단기미수수익
8,209,802,833
0
8,209,802,833

비유동성 매출채권및기타채권 소계
58,146,975,113
0
58,146,975,113

비유동성 매출채권및기타채권 소계
장기미수금
58,050,394,729
0
58,050,394,729

비유동 금융리스채권
96,580,384
0
96,580,384

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
대손충당금
장부금액 합계

매출채권 및 기타채권
69,049,675,485
(4,005,277,955)
65,044,397,530

매출채권 및 기타채권
유동성 매출채권및기타채권 소계
68,993,489,020
(4,005,277,955)
64,988,211,065

유동성 매출채권및기타채권 소계
유동 매출채권
24,195,596,108
(731,351,206)
23,464,244,902

단기미수금
38,980,598,228
(3,273,926,749)
35,706,671,479

유동 금융리스채권
26,405,797
0
26,405,797

단기미수수익
5,790,888,887
0
5,790,888,887

비유동성 매출채권및기타채권 소계
56,186,465
0
56,186,465

비유동성 매출채권및기타채권 소계
장기미수금
50,394,729
0
50,394,729

비유동 금융리스채권
5,791,736
0
5,791,736

5. 계약원가 (연결)

계약체결원가에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

고객과의 계약체결원가

계약체결원가
0

전기말
(단위 : 원)

고객과의 계약체결원가

계약체결원가
194,399,694

계약원가 회계처리에 대한 설명

계약체결원가는 오피스 등 부동산 판매계약을 체결한 결과 중개상에게 지급한 판매수수료 등과 관련된 금액이며, 이러한 원가는 고객에게 해당 부동산과 관련된 통제가이전되는 시점에 비용으로 인식됩니다. 한편, 자산화된 계약원가와 관련하여 당반기 중 인식한 손상차손은 없습니다.

6. 재고자산 (연결)

재고자산 세부내역

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

토지
74,324,252,189
(11,586,790,838)
62,737,461,351

건물
2,526,329,924
(413,394,537)
2,112,935,387

건설용지
269,816,478,402
(57,481,339,454)
212,335,138,948

완성공사
35,278,793,989
0
35,278,793,989

재공품(공사비)
8,417,858,372
0
8,417,858,372

재공품(선급공사원가)
62,961,322,872
0
62,961,322,872

상품
2,962,871,264
0
2,962,871,264

저장품
1,147,967,013
(392,392,179)
755,574,834

미착품
5,330,435,237
0
5,330,435,237

합계
462,766,309,262
(69,873,917,008)
392,892,392,254

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

토지
76,553,384,971
(5,236,527,479)
71,316,857,492

건물
6,423,279,026
0
6,423,279,026

건설용지
227,237,203,740
(11,494,548,285)
215,742,655,455

완성공사
39,324,455,719
(939,534,664)
38,384,921,055

재공품(공사비)
4,550,954,151
0
4,550,954,151

재공품(선급공사원가)
54,706,340,178
0
54,706,340,178

상품
5,304,304,806
0
5,304,304,806

저장품
1,175,313,397
(294,008,341)
881,305,056

미착품
2,392,513,833
0
2,392,513,833

합계
417,667,749,821
(17,964,618,769)
399,703,131,052

토지와 건물의 대체된 재고자산에 대한 기술

유형자산 및 투자부동산에서 대체된 재고자산 38,000백만원이 포함되어 있습니다.

재고자산평가손실에 대한 설명

한편, 당반기 및 전반기 중 영업비용에 반영된 재고자산평가손실은 59,009,940천원 및 80,878천원입니다.

재고자산 평가손실에 대한 공시

당반기
(단위 : 천원)

공시금액

재고자산 평가손실(환입)
59,009,940

전반기
(단위 : 천원)

공시금액

재고자산 평가손실(환입)
80,878

재고자산에 대한 차입원가 자본화에 대한 설명

연결실체는 차입원가를 자본화하여 재고자산 등 취득원가에 계상하였습니다.

차입원가를 자본화한 재고자산

당반기
(단위 : 원)

재공품

자본화된 차입원가
8,254,982,694

전반기
(단위 : 원)

재공품

자본화된 차입원가
8,571,392,075

차입원가 자본화가 손익에 미치는 영향

당반기
(단위 : 원)

공시금액

차입원가 자본화로 인한 이자비용 감소
8,254,982,694

차입원가 자본화로 인한 매출원가 증가
0

차입원가 자본화로 인한 세전이익 증가
8,254,982,694

특정차입금의 유효이자율
0.0659

일반차입금의 유효이자율
0.0705

전반기
(단위 : 원)

공시금액

차입원가 자본화로 인한 이자비용 감소
10,216,810,154

차입원가 자본화로 인한 매출원가 증가
(1,645,418,079)

차입원가 자본화로 인한 세전이익 증가
8,571,392,075

특정차입금의 유효이자율

일반차입금의 유효이자율

자본화금액 산정을 위한 이자율에 대한 기술

당반기에 자본화금액을 산정하기 위한 이자율 중 특정차입금의 유효이자율은 6.59%이며, 일반차입금의 유효이자율은 7.05%입니다.

7. 기타금융자산 (연결)

기타금융자산에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융자산 합계
4,920,198,511

기타금융자산 합계
단기보증금
2,342,807,690

기타비유동금융자산 소계
2,577,390,821

기타비유동금융자산 소계
장기보증금
2,533,190,821

기타
44,200,000

전기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융자산 합계
6,118,656,819

기타금융자산 합계
단기보증금
1,830,670,305

기타비유동금융자산 소계
4,287,986,514

기타비유동금융자산 소계
장기보증금
4,243,786,514

기타
44,200,000

8. 기타자산 (연결)

기타자산에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

기타유동자산 소계
28,692,213,669

기타유동자산 소계
유동 선급금
24,363,161,984

유동 선급비용
4,304,839,578

단기선급공사원가
24,212,107

전기말
(단위 : 원)

공시금액

기타유동자산 소계
38,293,791,236

기타유동자산 소계
유동 선급금
32,431,935,083

유동 선급비용
5,760,560,609

단기선급공사원가
101,295,544

9. 장ㆍ단기금융자산 (연결)

금융자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

장단기금융자산 합계
209,449,419,215

장단기금융자산 합계
단기금융자산
119,131,698,896

단기금융자산
상각후원가로 측정하는 유동 금융자산
115,481,064,118

유동당기손익인식금융자산
3,650,634,778

장기금융자산
90,317,720,319

장기금융자산
상각후원가로 측정하는 비유동 금융자산
51,360,432,412

비유동당기손익인식금융자산
38,957,287,907

전기말
(단위 : 원)

공시금액

장단기금융자산 합계
158,941,311,991

장단기금융자산 합계
단기금융자산
73,512,539,473

단기금융자산
상각후원가로 측정하는 유동 금융자산
59,330,342,250

유동당기손익인식금융자산
14,182,197,223

장기금융자산
85,428,772,518

장기금융자산
상각후원가로 측정하는 비유동 금융자산
51,417,226,724

비유동당기손익인식금융자산
34,011,545,794

상각후원가측정금융자산의 내역

당반기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

단기금융상품, 예금 등
대여금, 사업비 1
대여금, 사업비 2
대여금, 사업비 3
대여금, 주택자금대출
장기금융상품, 예금 등

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

상각후원가측정금융자산

107,001,293,888

0
107,001,293,888

8,764,432,092

(388,807,722)
8,375,624,370

100,321,860

0
100,321,860

41,316,265,694

0
41,316,265,694

47,990,718

0
47,990,718

10,000,000,000

0
10,000,000,000
166,841,496,530

금융자산, 이자율
0.0010
0.0950

0.0000
0.2000

0.0000
0.0460

0.0000
0.1350

0.0100

0.0010
0.0700

전기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

단기금융상품, 예금 등
대여금, 사업비 1
대여금, 사업비 2
대여금, 사업비 3
대여금, 주택자금대출
장기금융상품, 예금 등

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

상각후원가측정금융자산

50,474,445,270

0
50,474,445,270

8,664,460,862

(388,807,722)
8,275,653,140

575,251,840

0
575,251,840

50,430,383,030

0
50,430,383,030

56,986,716

0
56,986,716

934,848,978

0
934,848,978
110,747,568,974

금융자산, 이자율

당기손익-공정가치측정금융자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

당기손익인식금융자산

MMF(우리큰만족법인 MMF1호 등)
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
건설공제조합
전문건설공제조합
한국전기기술인협회
이지스코어플랫폼전문투자형부동산투자신탁제1호
성남수정새마을금고
중원새마을금고
코람코제135호일반사모부동산투자유한회사
코람코제145호일반사모부동산투자유한회사
아카라라이프㈜
뮤렉스웨이브3호벤처투자조합
㈜케어닥
신한PF정상화일반사모부동산자투자신탁제1호
우리일반사모부동산제1호투자유한회사
엘비일반사모부동산투자신탁49호
㈜디디아이레지덴셜위탁관리모부동산투자회사
독산레지던스사모부동산투자회사
㈜한창코퍼레이션
도시철도공채
캡스톤멀티패밀리일반사모투자회사1호
상수레지던스사모부동산투자회사
주식회사 티와이제이호기업구조조정부동산투자회사

당기손익인식금융자산
3,650,634,778
0
1,362,079,580
1,091,175,927
6,358,000
1,662,654,650
100,000
200,000
2,746,177,655
0
500,001,210
8,670,000,000
1,000,001,088
9,544,680,852
8,600,000,000
297,333,000
929,600,000
922,838,346
0
17,676,959
189,970,000
216,440,640
1,200,000,000
42,607,922,685

지분율
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0227
0.0000
0.0000
0.1218
0.0725
0.0050
0.0760
0.0123
0.0426
0.0500
0.0123
0.0154
0.0150
0.0500
0.0000
0.0115
0.0150
0.0800

당기손익-공정가치측정금융자산에 대한 설명
MMF는 사업모형에 따라 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.
당반기 중 유의적인 영향력을 획득하여 관계기업투자주식으로 재분류함에 따라 제거되었습니다.

당반기 중 일부 처분하였습니다.

당반기 중 일부 처분하였습니다.

당반기 중 추가 취득하였습니다.

당반기 중 추가 취득하였습니다.

당반기 중 신규 취득하였습니다.

전기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

당기손익인식금융자산

MMF(우리큰만족법인 MMF1호 등)
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
건설공제조합
전문건설공제조합
한국전기기술인협회
이지스코어플랫폼전문투자형부동산투자신탁제1호
성남수정새마을금고
중원새마을금고
코람코제135호일반사모부동산투자유한회사
코람코제145호일반사모부동산투자유한회사
아카라라이프㈜
뮤렉스웨이브3호벤처투자조합
㈜케어닥
신한PF정상화일반사모부동산자투자신탁제1호
우리일반사모부동산제1호투자유한회사
엘비일반사모부동산투자신탁49호
㈜디디아이레지덴셜위탁관리모부동산투자회사
독산레지던스사모부동산투자회사
㈜한창코퍼레이션
도시철도공채
캡스톤멀티패밀리일반사모투자회사1호
상수레지던스사모부동산투자회사
주식회사 티와이제이호기업구조조정부동산투자회사

당기손익인식금융자산
11,542,197,223
2,640,000,000
1,362,079,580
1,091,175,927
6,358,000
1,678,000,000
100,000
250,000
2,746,177,655
0
500,001,210
6,970,000,000
1,000,001,088
7,480,851,064
8,600,000,000
297,333,000
929,600,000
922,421,791
0
17,676,959
194,228,000
215,291,520
0
48,193,743,017

지분율

당기손익-공정가치측정금융자산에 대한 설명

당기손익-공정가치측정 금융자산의 취득원가에 대한 공시

(단위 : 원)

측정

취득원가

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

당기손익인식금융자산

MMF(우리큰만족법인 MMF1호 등)
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
건설공제조합
전문건설공제조합
한국전기기술인협회
이지스코어플랫폼전문투자형부동산투자신탁제1호
성남수정새마을금고
중원새마을금고
코람코제135호일반사모부동산투자유한회사
코람코제145호일반사모부동산투자유한회사
아카라라이프㈜
뮤렉스웨이브3호벤처투자조합
㈜케어닥
신한PF정상화일반사모부동산자투자신탁제1호
우리일반사모부동산제1호투자유한회사
엘비일반사모부동산투자신탁49호
㈜디디아이레지덴셜위탁관리모부동산투자회사
독산레지던스사모부동산투자회사
㈜한창코퍼레이션
도시철도공채
캡스톤멀티패밀리일반사모투자회사1호
상수레지던스사모부동산투자회사
주식회사 티와이제이호기업구조조정부동산투자회사

당기손익인식금융자산
3,649,003,097
0
1,362,079,580
1,091,175,927
6,358,000
3,290,934,025
100,000
200,000
6,175,000,000
4,307,800,000
500,001,210
8,670,000,000
1,000,001,088
9,544,680,852
8,600,000,000
300,000,000
929,600,000
801,068,000
134,112,000
17,676,959
200,000,000
216,000,000
1,200,000,000
51,995,790,738

금융자산의 변동내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계
금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산

기초
59,330,342,250
14,182,197,223
73,512,539,473
51,417,226,724
34,011,545,794
85,428,772,518
158,941,311,991

취득
446,811,519,876
242,700,000,000
689,511,519,876
60,105,079,855
4,963,829,788
65,068,909,643
754,580,429,519

처분
(401,397,172,177)
(253,299,679,181)
(654,696,851,358)
(49,425,499,998)
(15,395,350)
(49,440,895,348)
(704,137,746,706)

평가
0
68,116,736
68,116,736
0
(2,692,325)
(2,692,325)
65,424,411

대체
10,736,374,169
0
10,736,374,169
(10,736,374,169)
0
(10,736,374,169)
0

사업결합

기말
115,481,064,118
3,650,634,778
119,131,698,896
51,360,432,412
38,957,287,907
90,317,720,319
209,449,419,215

전반기
(단위 : 원)

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계
금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산

기초
89,106,642,430
117,171,933,873
206,278,576,303
37,864,802,469
54,042,439,713
91,907,242,182
298,185,818,485

취득
70,896,229,168
120,721,000,000
191,617,229,168
2,812,394,116
2,166,340,345
4,978,734,461
196,595,963,629

처분
(106,289,837,402)
(217,826,055,867)
(324,115,893,269)
(6,499,998)
(18,216,576,017)
(18,223,076,015)
(342,338,969,284)

평가
0
771,487,584
771,487,584
0
8,565,180
8,565,180
780,052,764

대체
265,399,300
0
265,399,300
(265,399,300)
0
(265,399,300)
0

사업결합
(2,500,000,000)
0
(2,500,000,000)
0
8,876,959
8,876,959
(2,491,123,041)

기말
51,478,433,496
20,838,365,590
72,316,799,086
40,405,297,287
38,009,646,180
78,414,943,467
150,731,742,553

장단기금융자산의 대체에 대한 기술

유동성 대체에 따른 대체 금액이 포함되어 있습니다.

10. 공동기업및관계기업투자 (연결)

(1) 보고기간종료일 현재 공동기업및관계기업투자의 현황 및 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : %, 원)

회사명
소재지
당반기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

공동기업투자:

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
대한민국
50.00
3,466,191,148
50.00
3,766,067,322

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
50.00
3,616,322,848
50.00
4,012,829,501

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜(주1)
대한민국
45.00
1,205,219,512
45.00
1,207,279,396

㈜커넥트파이클라우드(주1,2)
대한민국
-
-
49.00
-

㈜아파트테크(주1,3)
대한민국
49.00
-
49.00
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
대한민국
50.00
36,289,695,193
50.00
38,588,002,818

소 계
44,577,428,701

47,574,179,037

관계기업투자:

㈜킨텍스몰
대한민국
40.00
15,618,677
40.00
15,610,946

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호
대한민국
35.00
12,706,955,173
35.00
11,890,178,060

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
10,546,001,510
20.00
10,820,525,332

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(주4)
대한민국
28.62
-
28.62
-

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,899,040,953
20.00
7,111,833,470

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,057,425,548
20.00
8,240,482,519

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,094,055,437
20.00
8,283,156,162

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사(주5)
대한민국
15.10
75,263,861
15.10
760,172,113

㈜군포복합개발피에프브이
대한민국
25.20
24,475,292,537
25.20
14,334,243,987

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)(주5,6)
대한민국
14.21
-
14.21
-

㈜하우빌드(주5,7)
대한민국
5.99
-
6.64
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(주5)
대한민국
9.32
32,680,336,534
9.32
33,175,085,340

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
대한민국
49.00
60,913,494,386
49.00
50,267,257,393

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(주8)
대한민국
20.00
-
20.00
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,438,509,244
20.00
-

㈜한국공간데이터(주5)
대한민국
5.27
862,117,930
5.27
888,285,344

㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사(주5,9)
대한민국
1.67
1,481,566,848
1.67
497,133,213

㈜디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사(주5,9)
대한민국
2.00
2,590,670,641
2.00
2,501,675,248

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
대한민국
23.03
16,832,538,508
23.08
14,398,377,365

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주10,11)
대한민국
8.53
-
8.53
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜(주5)
대한민국
5.00
1,623,800,747
5.00
1,860,068,746

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
대한민국
40.00
8,212,097,465
20.00
3,772,381,876

㈜에스시티공덕피에프브이(주12)
대한민국
20.00
-
20.00
481,283,017

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(주10)
대한민국
15.55
6,618,177,679
15.55
6,002,320,128

엘비일반사모부동산투자신탁58호
대한민국
48.00
40,536,964,508
48.00
43,014,836,597

디디아이방배피에프브이㈜(주5)
대한민국
4.76
1,805,845,264
4.74
1,342,950,796

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사(주5)
대한민국
5.00
281,537,570
5.00
300,951,366

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사(주5)
대한민국
5.00
554,184,608
5.00
586,497,612

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사(주5)
대한민국
12.79
19,360,603,466
12.79
20,599,440,006

신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호
대한민국
23.08
12,083,162,366
23.08
15,633,214,125

디디아이에스에프피에프브이㈜(주13)
대한민국
15.80
520,944,904
15.80
639,252,329

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
대한민국
25.00
19,643,167,760
24.27
23,970,070,063

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주14)
대한민국
46.67
140,000,000
-
-

㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사(주9,14)
대한민국
16.05
1,300,000,000
-
-

소 계
305,349,374,124

281,387,283,153

합 계
349,926,802,825

328,961,462,190

(주1)
연결실체가 보유한 유효지분은 과반 미만이나, 주요 활동에 대한 동등한 의결권 보유 등에 따라 공동지배력을 보유하고 있다고 판단, 공동기업투자로 분류하였습니다.

(주2)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주3)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 1,164,487,343입니다.

(주4)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,658,064,066원입니다.

(주5)
이사회의 구성원에 대한 지명권 등 의사결정 등에 참여할 수 있는 능력 등을 근거로 유의적인 영향력이 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주6)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 9,951,409,626원입니다.

(주7)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 180,564,941원입니다.

(주8)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,357,700,949원입니다.

(주9)
지분 전체를 종속기업투자인 디앤디인베스트먼트㈜를 통하여 보유하고 있습니다.

(주10)
연결실체의 관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자로, 연결실체가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주11)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 18,742,347,472원입니다.

(주12)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 155,286,944원입니다.

(주13)
연결실체의 관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자로, 연결실체가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주14)
당반기 중 신규취득하였습니다.

(2) 당반기 및 전반기 중 공동기업및관계기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당반기 ]
(단위 : 원)

구 분
기초
취득
지분법평가손익
지분법자본변동
배당금수익
지분법관련손익(영업)
기타(주1)
처분
기말

공동기업투자
47,574,179,037
-
-
71,057,350
-
(2,996,750,336)
7,272,209
(78,329,559)
44,577,428,701

관계기업투자
281,387,283,153
35,420,295,250
(1,042,776,018)
(4,948,554,359)
(1,572,600,185)
(3,894,273,717)
4,800,000,000
(4,800,000,000)
305,349,374,124

합 계
328,961,462,190
35,420,295,250
(1,042,776,018)
(4,877,497,009)
(1,572,600,185)
(6,891,024,053)
4,807,272,209
(4,878,329,559)
349,926,802,825

(주1)
당반기 중 지분율 변동 등에 따른 공동기업투자, 관계기업투자 처분이익을 포함하고 있습니다(주석 10-(1) 참고).

[ 전반기 ]
(단위 : 원)

구 분
기초
취득
지분법평가손익
지분법자본변동
배당금수익
지분법관련손익(영업)(주1)
기말

공동기업투자
23,629,381,457
30,000,000,000
(1,035,690,008)
-
-
(18,621,411,540)
33,972,279,909

관계기업투자
224,843,871,876
27,077,000,000
1,988,698,115
(6,269,126,833)
(1,456,845,942)
(1,172,293,888)
245,011,303,328

합 계
248,473,253,333
57,077,000,000
953,008,107
(6,269,126,833)
(1,456,845,942)
(19,793,705,428)
278,983,583,237

(주1)
영업손익으로 분류된 종속기업투자주식 처분이익 등을 포함하고 있습니다(주석25, 26 참고).

(3) 보고기간종료일 현재 공동기업및관계기업투자 중 시장성 있는 주식의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구 분
회사명
당반기말
전기말

관계기업투자
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
16,801,488,960
27,837,761,120

11. 유형자산 (연결)

유형자산에 대한 세부 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

토지
건물
비품
기타유형자산
건설중인자산
유형자산의 분류 합계

기초 유형자산
30,462,559,913
2,078,695,343
1,738,171,295
5,914,732,323

40,194,158,874

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 유형자산
0
0
103,244,655
153,364,972

256,609,627

대체를 통한 증가(감소), 유형자산
(30,462,559,913)
(2,050,314,822)
0
0

(32,512,874,735)

처분, 유형자산
0
0
(65,078,516)
(395,739,086)

(460,817,602)

감가상각비, 유형자산
0
(28,380,521)
(312,093,939)
(1,140,759,904)

(1,481,234,364)

사업결합을 통한 취득, 유형자산

기말 유형자산
0
0
1,464,243,495
4,531,598,305

5,995,841,800

전반기
(단위 : 원)

토지
건물
비품
기타유형자산
건설중인자산
유형자산의 분류 합계

기초 유형자산
30,462,559,913
2,135,456,386
1,638,989,285
4,787,719,493
144,942,000
39,169,667,077

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 유형자산
0
0
446,045,328
23,710,000
988,128,000
1,457,883,328

대체를 통한 증가(감소), 유형자산
0
0
86,227,000
(3,927,000)
(907,870,000)
(825,570,000)

처분, 유형자산
0
0
(16,284,275)
(78,251,667)
0
(94,535,942)

감가상각비, 유형자산
0
(28,380,521)
(292,145,349)
(838,165,258)
0
(1,158,691,128)

사업결합을 통한 취득, 유형자산
0
0
218,060,042
3,272,695,039
0
3,490,755,081

기말 유형자산
30,462,559,913
2,107,075,865
2,080,892,031
7,163,780,607
225,200,000
42,039,508,416

유형자산 대체에 대한 기술

당반기: 재고자산으로 대체되었습니다.전반기: 무형자산으로 대체된 금액이 포함되어 있습니다.

12. 투자부동산 (연결)

투자부동산에 대한 세부 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

토지
건물
사용권자산
자산의 분류 합계

기초 투자부동산
92,574,099,937
23,438,912,607
17,801,595,733
133,814,608,277

취득, 투자부동산
38,076,196,800
77,772,987,576
3,883,053,778
119,732,238,154

대체, 투자부동산
(19,307,674,829)
(714,601,780)
0
(20,022,276,609)

감가상각비, 투자부동산
0
(489,879,728)
(2,829,532,057)
(3,319,411,785)

사업결합을 통한 취득, 투자부동산

재추정효과 등, 투자부동산
0
0
(795,877,416)
(795,877,416)

기말 투자 부동산
111,342,621,908
100,007,418,675
18,059,240,038
229,409,280,621

전반기
(단위 : 원)

토지
건물
사용권자산
자산의 분류 합계

기초 투자부동산
129,256,098,895
20,688,385,528
5,621,829,907
155,566,314,330

취득, 투자부동산
0
1,161,726,522
12,710,582,102
13,872,308,624

대체, 투자부동산
0
0
(83,533,892)
(83,533,892)

감가상각비, 투자부동산
0
(198,344,819)
(2,237,981,544)
(2,436,326,363)

사업결합을 통한 취득, 투자부동산
0
0
13,085,140,058
13,085,140,058

재추정효과 등, 투자부동산

기말 투자 부동산
129,256,098,895
21,651,767,231
29,096,036,631
180,003,902,757

투자부동산 취득에 대한 기술

당반기: 대물변제에 따른 취득금액 114,817백만원이 포함되어 있습니다. 대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액 14,352백만원은 투자부동산손상차손으로 반영되었습니다(주석 27 참고).

투자부동산 대체에 대한 기술

당반기: 재고자산으로 대체되었습니다.전반기: 신규 전대리스로 인한 변동금액이 포함되어 있습니다.

13. 무형자산 (연결)

무형자산 및 영업권의 변동내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

무형자산 및 영업권의 분류
무형자산 및 영업권의 분류 합계

영업권
영업권 이외의 무형자산

특허권
상표권
회원권
소프트웨어
기타무형자산

기초 무형자산 및 영업권
28,894,603,765
3,031,446
3,266,715
2,087,025,428
3,902,475,430
236,000,000
35,126,402,784

취득, 무형자산
0
0
360,120
0
555,200,000
0
555,560,120

대체, 무형자산

처분, 무형자산
0
0
0
0
(355,666,666)
0
(355,666,666)

상각, 무형자산
0
(866,128)
(402,582)
0
(857,206,648)
(47,200,000)
(905,675,358)

사업결합을 통한 취득, 무형자산 및 영업권

기말 무형자산 및 영업권
28,894,603,765
2,165,318
3,224,253
2,087,025,428
3,244,802,116
188,800,000
34,420,620,880

전반기
(단위 : 원)

무형자산 및 영업권의 분류
무형자산 및 영업권의 분류 합계

영업권
영업권 이외의 무형자산

특허권
상표권
회원권
소프트웨어
기타무형자산

기초 무형자산 및 영업권
3,115,136,496
4,763,700
2,574,810
2,087,025,428
4,390,953,862
330,400,000
9,930,854,296

취득, 무형자산
0
0
552,240
0
0
0
552,240

대체, 무형자산
0
0
0
0
825,570,000
0
825,570,000

처분, 무형자산

상각, 무형자산
0
(866,127)
(886,757)
0
(1,184,755,513)
(47,200,000)
(1,233,708,397)

사업결합을 통한 취득, 무형자산 및 영업권
29,536,717,269
0
1,457,720
0
154,811,502
0
29,692,986,491

기말 무형자산 및 영업권
32,651,853,765
3,897,573
3,698,013
2,087,025,428
4,186,579,851
283,200,000
39,216,254,630

무형자산 대체에 대한 기술

전반기: 건설중인자산에서 소프트웨어로 대체되었습니다.

14. 사용권자산 및 리스부채 (연결)

사용권자산의 구성내역

당반기말
(단위 : 원)

자산의 분류

건물
차량운반구

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

취득가액
감가상각누계액
취득가액
감가상각누계액

사용권자산
18,307,234,754
(8,937,564,018)
9,369,670,736
511,054,209
(341,092,459)
169,961,750

전기말
(단위 : 원)

자산의 분류

건물
차량운반구

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

취득가액
감가상각누계액
취득가액
감가상각누계액

사용권자산
13,746,166,309
(8,000,182,146)
5,745,984,163
598,349,121
(342,132,367)
256,216,754

사용권자산 합계의 구성내역

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
감가상각누계액
장부금액 합계

사용권자산
18,818,288,963
(9,278,656,477)
9,539,632,486

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
감가상각누계액
장부금액 합계

사용권자산
14,344,515,430
(8,342,314,513)
6,002,200,917

사용권자산에 대한 양적 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

건물
차량운반구
자산의 분류 합계

기초 사용권자산
5,745,984,163
256,216,754
6,002,200,917

재추정효과 등, 사용권자산
5,492,796,167
6,422,068
5,499,218,235

사업결합을 통한 취득, 사용권자산

취득/증가, 사용권자산
0
0
0

처분/상환, 사용권자산
(204,971,411)
(3,758,553)
(208,729,964)

감가상각비, 사용권자산
(1,664,138,183)
(88,918,519)
(1,753,056,702)

기말 사용권자산
9,369,670,736
169,961,750
9,539,632,486

전반기
(단위 : 원)

건물
차량운반구
자산의 분류 합계

기초 사용권자산
8,644,240,334
255,477,982
8,899,718,316

재추정효과 등, 사용권자산
4,085,269
0
4,085,269

사업결합을 통한 취득, 사용권자산
0
0
0

취득/증가, 사용권자산
788,205,927
193,493,892
981,699,819

처분/상환, 사용권자산
(19,883,504)
(2,241,459)
(22,124,963)

감가상각비, 사용권자산
(1,765,100,538)
(119,572,767)
(1,884,673,305)

기말 사용권자산
7,651,547,488
327,157,648
7,978,705,136

리스와 관련하여 당기손익으로 인식한 금액에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

금융리스채권의 이자수익
1,962,121

감가상각비, 사용권자산
1,753,056,702

리스부채에 대한 이자비용
845,341,579

리스료-단기리스 및 소액자산리스
223,260,484

순리스손익
2,819,696,644

전반기
(단위 : 원)

공시금액

금융리스채권의 이자수익
8,997,959

감가상각비, 사용권자산
1,884,673,305

리스부채에 대한 이자비용
1,037,081,621

리스료-단기리스 및 소액자산리스
187,240,964

순리스손익
3,099,997,931

리스부채에 대한 양적 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

기초 리스부채
26,458,374,021

재추정효과 등, 리스부채
5,706,723,661

사업결합을 통한 리스부채의 증가

취득/증가, 리스부채
4,064,305,685

처분/상환, 리스부채
(223,282,347)

리스부채에 대한 이자비용
845,341,579

리스료지급, 리스부채
(5,288,707,053)

기말 리스부채
31,562,755,546

전반기
(단위 : 원)

공시금액

기초 리스부채
14,697,325,537

재추정효과 등, 리스부채
4,834,633

사업결합을 통한 리스부채의 증가
20,017,586,184

취득/증가, 리스부채
13,340,445,558

처분/상환, 리스부채
(18,905,599)

리스부채에 대한 이자비용
1,037,081,621

리스료지급, 리스부채
(4,256,850,875)

기말 리스부채
44,821,517,059

리스부채의 만기분석 공시

(단위 : 원)

자산의 분류

건물
차량운반구
투자부동산

만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계

1년 이내
1년 초과 4년 이내
4년 초과
1년 이내
1년 초과 4년 이내
4년 초과
1년 이내
1년 초과 4년 이내
4년 초과

총 리스부채
2,908,186,118
7,487,270,818
0
10,395,456,936
113,582,887
70,819,641
0
184,402,528
7,891,882,303
15,985,175,607
1,053,255,007
24,930,312,917

리스부채 합계의 만기분석 공시

(단위 : 원)

1년 이내
1년 초과 4년 이내
4년 초과
만기 합계

총 리스부채
10,913,651,308
23,543,266,066
1,053,255,007
35,510,172,381

금융리스채권에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

유동 금융리스채권
113,444,134

비유동 금융리스채권
96,580,384

전기말
(단위 : 원)

공시금액

유동 금융리스채권
26,405,797

비유동 금융리스채권
5,791,736

15. 건설형 공사계약 (연결)

계약자산 및 계약부채 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

누적공사원가
374,830,082,217

누적손익, 진행중인 공사
215,166,807,212

누적공사수익 합계
589,996,889,429

진행청구액
(532,474,329,177)

소계
57,522,560,252

계약자산 및 미청구공사
63,940,447,852

계약부채 및 초과청구공사
(6,417,887,600)

건설형 공사 계약부채 외 계약부채
2,756,347,600

전기말
(단위 : 원)

공시금액

누적공사원가
391,726,003,443

누적손익, 진행중인 공사
221,690,702,301

누적공사수익 합계
613,416,705,744

진행청구액
(403,600,042,707)

소계
209,816,663,037

계약자산 및 미청구공사
213,826,532,726

계약부채 및 초과청구공사
(4,009,869,689)

건설형 공사 계약부채 외 계약부채
2,756,347,600

진행청구액에 대한 기술

계약자산손상차손 3,418백만원이 제외되어 있습니다(주석 15-(3) 참고).

계약부채 및 초과청구공사에 대한 기술

건설형 공사 계약부채 외 계약부채 2,756백만원이 포함되어 있습니다.

총계약수익과 총계약원가의 추정치 변경에 대한 설명

현재 진행 중인 계약 중 원가기준 투입법을 적용하여 진행기준수익을 인식하는 계약입니다.

총계약수익과 총계약원가의 추정치 변경

당반기말
(단위 : 백만원)

생각공장 구로
군포역 복합개발사업 신축공사

총계약수익의 추정의 변동

0

총계약원가의 추정 변동

0

총계약수익과 원가의 추정 변동이 당기손익에 미치는 영향

0

총계약수익과 원가의 추정 변동이 미래손익에 미치는 영향

0

계약자산 변동

0

계약부채 변동

0

계약에 대한 기술

해당 사업은 26년 4월에 준공되어 보고기간종료일 현재 진행중인 계약은 없습니다.

참여지분율

전기말
(단위 : 백만원)

생각공장 구로
군포역 복합개발사업 신축공사

총계약수익의 추정의 변동
7,659
1,013

총계약원가의 추정 변동
(3,413)
0

총계약수익과 원가의 추정 변동이 당기손익에 미치는 영향
9,456
777

총계약수익과 원가의 추정 변동이 미래손익에 미치는 영향
1,615
236

계약자산 변동
9,456
777

계약부채 변동
0
0

계약에 대한 기술
연결실체는 해당 사업을 ㈜태영디앤아이와 공동영업으로 영위하고 있으며, 참여지분율은 60% 입니다.
연결실체는 해당 사업을 에스케이에코플랜트㈜ 및 ㈜태영건설과 공동영업으로 영위하고 있으며, 참여지분율은 33%입니다. 향후 추가 면적 착공 등에 따라 참여지분율이 일부 변경될 수 있습니다.

참여지분율
0.6000
0.3300

보고기간과 미래 손익에 미치는 영향에 대한 기술

보고기간과 미래 손익에 미치는 영향은 계약 개시 후 보고기간 말까지 발생한 상황에근거하여 추정한 총계약원가의 추정치에 근거하여 산정한 것이며, 계약원가와 계약수익은 미래 기간에 변동될 수 있습니다.

진행기준 수익인식 계약 중 계약금액이 전기 매출액의 5% 이상인 주요 계약

(단위 : 원)

생각공장 구로
군포역 복합개발사업 신축공사

계약일, 수주산업
2022-04-22
2020-12-28

계약상 완성기한, 수주산업
2025-10-25
2026-04-30

진행률, 수주산업
1
1

계약자산 및 미청구공사
62,125,050,000
0

계약자산 및 미청구공사, 손상차손누계액
(3,417,742,252)
0

매출채권, 총액
0
10,448,293,517

매출채권, 대손충당금
0
(30,926,949)

16. 매입채무및기타채무 (연결)

매입채무 및 기타채무

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

매입채무 및 기타 채무 합계
65,979,233,497

매입채무 및 기타 채무 합계
유동 매입채무및기타채무 소계
44,753,123,230

유동 매입채무및기타채무 소계
유동 매입채무
13,056,090,953

단기미지급금
6,257,823,655

유동 리스부채
10,336,645,279

유동미지급비용
15,102,563,343

비유동 매입채무및기타채무 소계
21,226,110,267

비유동 매입채무및기타채무 소계
비유동 리스부채
21,226,110,267

전기말
(단위 : 원)

공시금액

매입채무 및 기타 채무 합계
63,978,716,924

매입채무 및 기타 채무 합계
유동 매입채무및기타채무 소계
47,348,632,024

유동 매입채무및기타채무 소계
유동 매입채무
17,851,284,426

단기미지급금
7,060,816,392

유동 리스부채
9,828,289,121

유동미지급비용
12,608,242,085

비유동 매입채무및기타채무 소계
16,630,084,900

비유동 매입채무및기타채무 소계
비유동 리스부채
16,630,084,900

17. 사채 및 차입금 (연결)

차입금의 구성내역

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

유동성 사채 및 차입금 합계
587,016,319,845

유동성 사채 및 차입금 합계
단기차입금
108,200,000,000

유동성장기차입금
309,884,455,723

유동성사채
168,931,864,122

비유동 사채 및 차입금 합계
404,157,781,242

비유동 사채 및 차입금 합계
장기차입금
404,157,781,242

사채
0

전기말
(단위 : 원)

공시금액

유동성 사채 및 차입금 합계
657,963,563,135

유동성 사채 및 차입금 합계
단기차입금
67,800,000,000

유동성장기차입금
389,362,616,328

유동성사채
200,800,946,807

비유동 사채 및 차입금 합계
228,955,051,565

비유동 사채 및 차입금 합계
장기차입금
228,955,051,565

사채
0

단기차입금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금 명칭
차입금 명칭 합계

단기차입금

일반차입금 외 - 산업은행 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율
0.0469
0.0950

0.0650
0.0700

단기차입금

88,200,000,000

20,000,000,000
108,200,000,000

전기말
(단위 : 원)

차입금 명칭
차입금 명칭 합계

단기차입금

일반차입금 외 - 산업은행 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율

단기차입금

67,800,000,000

0
67,800,000,000

장기차입금 총장부금액에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금 명칭

장기 차입금

특정 및 일반차입금 - 하나은행 등
일반차입금 - 신한캐피탈 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등
일반차입금 - 우리은행

장부금액

총장부금액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율
0.0460
0.0850

0.0670
0.0650
0.0700

차입금, 기준이자율

3M CD

차입금, 기준이자율 조정

0.0319

장기 차입금

370,180,000,001

182,500,000,000

145,000,000,000

22,000,000,000

장기차입금에 대한 설명

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

변동이자율 위험을 고정하기 위하여 이자율스왑계약을 체결하였습니다(주석 20, 21 참고).

전기말
(단위 : 원)

차입금 명칭

장기 차입금

특정 및 일반차입금 - 하나은행 등
일반차입금 - 신한캐피탈 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등
일반차입금 - 우리은행

장부금액

총장부금액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율

차입금, 기준이자율

차입금, 기준이자율 조정

장기 차입금

398,166,666,667

200,000,000,000

0

22,000,000,000

장기차입금에 대한 설명

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

변동이자율 위험을 고정하기 위하여 이자율스왑계약을 체결하였습니다(주석 20, 21 참고).

장기차입금의 세부내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 차입금
719,680,000,001
(5,637,763,036)
714,042,236,965

장기 차입금의 유동성 대체 부분
(309,930,000,000)
45,544,277
(309,884,455,723)

장기 차입금의 비유동성 부분

404,157,781,242

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 차입금
620,166,666,667
(1,848,998,774)
618,317,667,893

장기 차입금의 유동성 대체 부분
(389,750,000,000)
387,383,672
(389,362,616,328)

장기 차입금의 비유동성 부분

228,955,051,565

사채의 총장부금액에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

사채명칭

사채 1
사채 2
사채 3
사채 4
사채 5
사채 6

장부금액

총장부금액

차입금, 발행일
2024.10.16
2024.11.28
2025.03.21
2025.03.28
2025.04.30
2025.04.30

차입금, 만기
2026.04.16
2026.05.28
2026.09.21
2026.09.28
2026.10.30
2026.10.30

차입금, 이자율
0.0750
0.0750
0.0700
0.0700
0.0655
0.0700

장기 사채
0
0
82,000,000,000
25,000,000,000
20,000,000,000
42,000,000,000

전기말
(단위 : 원)

사채명칭

사채 1
사채 2
사채 3
사채 4
사채 5
사채 6

장부금액

총장부금액

차입금, 발행일

차입금, 만기

차입금, 이자율

장기 사채
15,000,000,000
17,000,000,000
82,000,000,000
25,000,000,000
20,000,000,000
42,000,000,000

사채의 세부내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 사채
169,000,000,000
(68,135,878)
168,931,864,122

장기 사채의 유동성 대체 부분
(169,000,000,000)
68,135,878
(168,931,864,122)

장기 사채의 비유동성 부분

0

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 사채
201,000,000,000
(199,053,193)
200,800,946,807

장기 사채의 유동성 대체 부분
(201,000,000,000)
199,053,193
(200,800,946,807)

장기 사채의 비유동성 부분

0

18. 기타금융부채 (연결)

기타 채무에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융부채 합계
22,130,874,940

기타금융부채 합계
기타유동금융부채 소계
21,580,941,450

기타유동금융부채 소계
단기임대보증금
4,974,284,579

유동금융보증부채
16,469,484,402

유동성장기금융부채
137,172,469

기타비유동금융부채 소계
549,933,490

기타비유동금융부채 소계
장기임대보증금
323,146,884

장기금융부채
226,786,606

전기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융부채 합계
19,205,095,658

기타금융부채 합계
기타유동금융부채 소계
19,074,704,107

기타유동금융부채 소계
단기임대보증금
5,175,959,365

유동금융보증부채
9,340,165,927

유동성장기금융부채
4,558,578,815

기타비유동금융부채 소계
130,391,551

기타비유동금융부채 소계
장기임대보증금
130,391,551

장기금융부채
0

유동성장기금융부채, 장기금융부채에 대한 기술

연결실체는 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호, ㈜문래에이치피오피에프브이의 비지배주주에게 금융자산을 분배할 계약상 의무 등을 보유하고 있다고 판단함에 따라, 해당 비지배주주의 지분 및 손익을 포함하고 있습니다.

금융보증부채에 대한 기술

당반기말 현재 경영진은 금융보증계약의 대상이 되는 채무상품의 과거 연체경험, 채무자의 채무상태 뿐만 아니라 채무자가 속한 산업전망에 대해 평가하였으며, 그 결과금융보증부채의 최초 인식 이후 신용위험이 유의적으로 증가했다고 판단하여 기대신용손실로 9,742백만원을 인식했습니다. 당반기 중 금융보증부채를 평가할때 적용된 추정기법이나 중요한 가정의 변경은 없습니다.

금융보증부채의 기대신용손실에 대한 공시

(단위 : 백만원)

금융보증계약

신용위험의 유의적 증가로 인한 기대신용손실, 금융보증부채
9,742

19. 기타유동부채 (연결)

기타부채에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

단기예수금
2,324,918,218

한 시점에 이행하는 수행의무에 대한 계약부채를 나타내는 유동 선수금
22,258,859,254

단기선수수익
663,356,103

기타유동부채
25,247,133,575

전기말
(단위 : 원)

공시금액

단기예수금
3,305,961,191

한 시점에 이행하는 수행의무에 대한 계약부채를 나타내는 유동 선수금
14,083,774,374

단기선수수익
433,538,075

기타유동부채
17,823,273,640

20. 파생상품 (연결)

파생상품 공정가치

당반기말
(단위 : 원)

파생상품 거래유형
파생상품 거래유형 합계

장내
장외

파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계
파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계

이자율 관련
통화 관련
이자율 관련
통화 관련

파생상품 유형
파생상품 유형

선도계약
스왑계약
선도계약
스왑계약
선도계약
스왑계약
선도계약
스왑계약

유동파생상품자산

0
142,773,712

7,498,486,342
7,641,260,054

비유동 파생금융자산

0
0

5,520,000,000
5,520,000,000

유동 파생상품 금융부채

27,227,012
0

0
27,227,012

비유동 파생상품 금융부채

전기말
(단위 : 원)

파생상품 거래유형
파생상품 거래유형 합계

장내
장외

파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계
파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계

이자율 관련
통화 관련
이자율 관련
통화 관련

파생상품 유형
파생상품 유형

선도계약
스왑계약
선도계약
스왑계약
선도계약
스왑계약
선도계약
스왑계약

유동파생상품자산

0

1,270,414,418
1,270,414,418

비유동 파생금융자산

0

12,009,000,000
12,009,000,000

유동 파생상품 금융부채

비유동 파생상품 금융부채

293,676,962

0
293,676,962

파생상품 회계처리에 대한 설명

한편, 연결실체는 파생상품에 대하여 최초 인식시와 매 보고기간말에 공정가치로 평가하고, 만기가 1년 이상의 장기선도파생계약의 경우 시간가치를 고려한 금액을 조정손익에 반영하고 있습니다.

위험회피수단에 대한 세부 정보 공시, 이자율변동

당반기말
(단위 : 원)

위험회피 유형

현금흐름위험회피

파생상품 계약 유형

이자율 관련

파생상품 유형

스왑계약

거래상대방

우리은행

계약기간
2024.07.23 ~ 2027.04.23

지급 계약이자율
0.0669

수취 계약이자율
KRW 3M CD+3.19%

유동 파생상품 금융부채
27,227,012

비유동 파생상품 금융부채

노출된 위험을 회피하기 위하여 사용된 위험회피수단과 사용한 방법에 대한 기술
연결실체는 변동이자부차입금의 이자율변동에 따른 리스크 헷지를 위하여 이자율스왑을 위험회피수단으로 하는 현금흐름위험회피회계를 적용하고 있습니다.

전기말
(단위 : 원)

위험회피 유형

현금흐름위험회피

파생상품 계약 유형

이자율 관련

파생상품 유형

스왑계약

거래상대방

우리은행

계약기간
2024.07.23 ~ 2027.04.23

지급 계약이자율
0.0669

수취 계약이자율
KRW 3M CD+3.19%

유동 파생상품 금융부채

비유동 파생상품 금융부채
293,676,962

노출된 위험을 회피하기 위하여 사용된 위험회피수단과 사용한 방법에 대한 기술
연결실체는 변동이자부차입금의 이자율변동에 따른 리스크 헷지를 위하여 이자율스왑을 위험회피수단으로 하는 현금흐름위험회피회계를 적용하고 있습니다.

위험회피수단으로 지정된 금융상품에 대한 기술, 환율변동

연결실체는 원자재 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위하여 통화선도를 위험회피수단으로 하는 공정가치위험회피회계를 적용하고 있습니다.

위험회피수단에 대한 세부 정보 공시, 환율변동

당반기말
(단위 : 원)

위험회피 유형

공정가치위험회피

파생상품 계약 유형

통화 관련

파생상품 유형

선도계약

매입액, 통화스왑(EUR) [EUR, 일]
4,320,000

매도액, 통화선도, 원화
7,473,427,453

유동 파생금융자산
142,773,712

전기말
(단위 : 원)

위험회피 유형

공정가치위험회피

파생상품 계약 유형

통화 관련

파생상품 유형

선도계약

매입액, 통화스왑(EUR) [EUR, 일]
4,320,000

매도액, 통화선도, 원화
7,473,427,453

유동 파생금융자산
0

장외파생상품에 대한 기술

연결실체는 당반기말 현재 6건의 장외파생상품계약을 보유하고 있습니다(세부내역은 주석 21-(10) 참고). 연결실체는 기초자산에 대해 공정가치평가를 수행하고 평가된 기초자산을 바탕으로 옵션가격결정모형(이항모형)을 적용하여 장외파생상품의 공정가치를 측정하고 있으며, 당반기 중 장외파생상품계약으로 인해 인식된 파생상품평가손익은 없습니다.

21. 우발사항 및 약정사항 (연결)

약정에 대한 공시

(단위 : 원)

전자외상매출채권 담보대출
파생상품거래한도
파생상품거래한도
일반자금대출
당좌대출
법인카드

약정처
하나은행 등
하나은행 등
하나은행 등
하나은행 등
하나은행 등
하나은행 등

약정 금액
3,000,000,000

22,000,000,000
21,134,000,000
4,000,000,000
1,400,000,000

약정 금액(USD) [USD, 일]

16,457,838

약정에 대한 설명

가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다.
변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

신탁계약에 대한 공시

(단위 : 백만원)

지식산업센터개발 관리형토지신탁 - 공동1순위 새마을금고중앙회
지식산업센터개발 관리형토지신탁 - 공동1순위 신한은행 및 신한캐피탈
지식산업센터개발 관리형토지신탁 - 공동2순위 엠에이디더블유성수더블유센터 및 산은캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한은행
관리형토지신탁 - 공동1순위 교보생명보험
관리형토지신탁 - 공동1순위 농업협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동1순위 수산업협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동1순위 코리안리재보험
관리형토지신탁 - 공동1순위 JB우리캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 NH농협캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 산은캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한카드
관리형토지신탁 - 공동1순위 농협은행(신한BNPP부동산론전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
관리형토지신탁 - 2순위 태영건설
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한은행
관리형토지신탁 - 공동1순위 중소기업은행
관리형토지신탁 - 공동1순위 신용협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한카드
관리형토지신탁 - 공동1순위 아이비케이캐피탈
관리형토지신탁 - 공동2순위 신한은행
관리형토지신탁 - 공동2순위 한국증권금융주식회사
관리형토지신탁 - 공동2순위 중소기업은행
관리형토지신탁 - 공동2순위 신용협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동2순위 가나안신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 송파동부신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 제천북부신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 천안제일신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 대청신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 선린신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 남부신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 주성신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 신한카드
관리형토지신탁 - 공동2순위 아이비케이캐피탈
관리형토지신탁 - 3순위 랜드로드제구차주식회사
관리형토지신탁 - 4순위 태영건설
부동산담보신탁 - 공동1순위: 엔케이블루제일차주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위 메리츠캐피탈주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위: 센티넬지엠제이십일차주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위: 오에스비저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위: 진주저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위: 금화저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위: 구로클라우드주식회사
부동산담보신탁 - 2순위 구로원클라우드주식회사
부동산담보신탁 - 3순위 랜드로드제구차주식회사
부동산담보신탁 - 4순위: 랜드로드제구차주식회사
부동산담보신탁 - 5순위: 태영건설
부동산담보신탁 - 공동1순위 이태원1동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 은평뉴타운새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 구산동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 군포새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 파주새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 명동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 안산중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 이촌새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 서빙고동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성암새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 용인중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 2순위 아멜리아제일차
부동산담보신탁 - 공동1순위 군포새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 이촌새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성암새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 동소문새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 신당황학새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 삼척도원새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성남중부새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성남제일새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 남한산성새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 양평중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 노원새마을금고
부동산담보신탁 - 2순위 아멜리아제일차
부동산담보신탁 - 공동1순위 하나은행 종로금융센터지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 포항농업협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 부산은행
부동산담보신탁 - 2순위 하나은행 종로금융센터지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 아이엠뱅크
부동산담보신탁 - 공동1순위 오케이저축은행 분당지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 진주저축은행 부산지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 동원제일저축은행 해운대지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 예가람저축은행 울산지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 모아저축은행 수원지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 유안타저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 애큐온저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 인천저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 영진저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 금화저축은행
부동산담보신탁 - 1순위 성남수정새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 왕십리중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 왕십리중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위 이태원1동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 남대문충무로새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 드림새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 반송새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 벧엘새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 별내새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 세종새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 신당황학새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 안양제일새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 열린새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 의정부중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 전택새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 제기동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 포천새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 한강2동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 중원새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 낙원새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위 경남가온신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 경남마산신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 구덕신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 구포신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 남서울신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 달구벌신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 부산진신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 성모신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 아산신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 인천대건신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 한라신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 홍성신용협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 하나은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 경남은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 : 수협은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 : 모아저축은행
부동산담보신탁 - 2순위 : 아이비투게더제오차
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 성남수정새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 왕십리중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 이태원1동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 남대문새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 드림새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 반송새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 벧엘새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 별내새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 세종새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 신중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 안양제일새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 열린새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 의정부중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 전택새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 제기동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 포천새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 한양2동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 중원새마을금고
부동산담보신탁 - 공동3순위 : 낙원새마을금고

신탁자산
서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등

신탁회사
코리아신탁
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신한자산신탁
신한자산신탁
신한자산신탁
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신한자산신탁
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신한자산신탁
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신한자산신탁
신한자산신탁
신한자산신탁
신한자산신탁
신한자산신탁

설정금액, 신탁계약
26,000
39,000
65,000
24,000
42,000
42,000
18,000
18,000
12,000
12,000
6,000
6,000
6,000
149,880
11,520
11,520
7,200
4,320
1,440
12,000
84,000
96,000
36,000
6,000
3,600
1,200
4,200
960
1,800
1,560
4,680
36,000
12,000
9,600
316,140
36,000
24,000
24,000
6,000
2,400
3,600
60,000
30,000
12,000
33,600
19,877
3,000
2,400
3,000
5,400
1,200
2,760
4,800
3,600
2,400
2,400
3,600
6,000
600
720
600
840
1,080
720
6,000
3,600
1,200
720
1,200
6,000
20,400
6,000
12,000
12,000
13,100
15,720
3,930
3,930
6,550
3,930
6,550
5,240
3,930
2,620
3,930
12,000
24,000
6,000
12,000
2,760
24,000
6,000
12,000
1,440
24,000
6,000
12,000
600
2,400
2,760
3,000
600
2,400
1,200
1,200
1,200
1,200
2,400
840
1,200
2,400
600
24,000
6,000
12,000
8,640
24,000
6,000
12,000
5,160
24,000
6,000
12,000
1,200
2,400
3,720
1,200
3,600
3,600
3,600
840
4,800
2,400
2,400
2,400
1,200
2,400
24,000
6,000
12,000
12,000
4,200
600
2,400
2,760
3,000
600
2,400
1,200
1,200
1,200
1,200
2,400
840
1,200
2,400
600
8,640
5,160

제공받은 보증에 대한 공시

(단위 : 백만원)

지급보증의 구분

제공받은 지급보증

인허가 보증보험 외
하자보수 이행보증 외
차입금지급보증

보증처
서울보증보험
전문건설공제조합
태영디앤아이

보증금액
21,633
11,867
194,400

담보로 제공된 자산에 대한 공시

(단위 : 원)

하나은행
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
동서울농업협동조합
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합, 한라신용협동조합, 홍성신용협동조합
하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차
트리아츠군포엔제이차
트리아츠군포엔제삼차
현대건설㈜
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차, 신한캐피탈, 더케이저축은행
신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드
한국증권금융주식회사(신한코어부동산V일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
키움캐피탈㈜
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행,솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행

담보제공자산 구분
투자 부동산
투자 부동산
투자 부동산
투자 부동산
투자 부동산
투자 부동산
종속기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
부동산 수익권
부동산 수익권

담보제공자산
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가 26-3)토지 및 건물
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가 26-3)토지 및 건물
삼성동 25-13 필지
삼성동 25-13 필지
강남비엘106(역삼동 832-16) 지상 건물
서울특별시 구로구 오류동 108-104토지 및 건물
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 주식
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
㈜군포복합개발피에프브이 주식
㈜군포복합개발피에프브이 주식
㈜군포복합개발피에프브이 주식
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
경기도 남양주시 진접읍 연평리 76-3번지 일원 수익권(남양주 진접 공동주택)
영등포구 당산동1가 459 토지 및 건물 수익권(생각공장 당산),강남구 신사동 532-11 건물 수익권(가로수길 캔버스랩),동대문구 용두동 23-6 수익권(청량리 주상복합),영등포구 문래동3가 8-1 수익권(문래동 오피스),구로구 구로동 636-89 수익권(생각공장 구로)

담보설정금액
32,400,000,000
10,000,000,000
6,000,000,000
5,000,000,000
5,000,000,000
35,676,000,000
32,076,000,000
84,000,000,000
324,000,000,000
36,000,000,000
192,000,000,000
2,500,000,000
240,000,000,000
188,400,000,000
32,400,000,000
81,000,000,000
20,800,000,000
240,000,000,000

담보로 제공된 투자부동산
30,899,136,832
30,899,136,832
8,502,158,709
8,502,158,709
2,556,860,547
50,447,579,599

부채나 우발부채에 대한 담보로 제공된 금융자산

75,263,861
24,475,292,537
24,475,292,537
24,475,292,537
1,623,800,747
40,536,964,508
520,944,904
520,944,904
19,643,167,760
0
0

담보제공자산에 대한 기술

연결실체는 종속기업의 차입약정과 관련하여 지배기업이 보유한 종속기업 출자지분을 대주단에 담보로 제공하고 있으며, 해당 출자지분의 연결재무제표상 장부금액은 존재하지 않습니다.

군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 1순위 담보를 제공하였습니다.
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 2순위 담보를 제공하였습니다.

보험가입내역에 대한 공시

(단위 : 백만원)

DB손해보험
KB손해보험
메리츠화재
현대해상
삼성화재
MG새마을금고 중앙회

보험 내용
재산종합보험 외
개인정보보호보험 외
재산종합보험 외
화재보험 외
차량보험 외
재물보험

부보금액
11,777
46,044
181,160
47,752
700
300

법적소송우발부채에 대한 공시

(단위 : 백만원)

우발부채의 분류

법적소송우발부채

법적소송우발부채의 분류

제소(원고)

㈜세신유나이티드 외
㈜라인건설 외
㈜엔에스이센서 외

소송내용
손해배상
용역대금 청구 등
계약금 반환 등

소송 금액
1,268
7,450
44,788

피고
연결실체 외
연결실체 외
연결실체 외

소송진행사항
1심 진행 중
1심 진행 중
1심 진행 중

보증 관련 우발부채, 부동산 PF(대출) 보증에 대한 공시, 종합요약표

당반기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

정비사업
기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)

차입금 명칭

본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출

만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계

3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과

보증한도

26,400

13,440

360,000

192,000

41,500

43,500

보증금액

22,000

11,200

269,000

192,000

41,500

43,500

대출잔액

0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
269,000
0
0
269,000

0
0
0
160,000
0
0
160,000

41,500
0
0
0
0
0
41,500

43,500
0
0
0
0
0
43,500

전기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

정비사업
기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)

차입금 명칭

본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출

만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계

3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과

보증한도

보증금액

대출잔액

0

0

212,000

160,000

41,500

43,500

종합요약표 작성 대상에 대한 설명

컨소시엄 사업은 종합요약표 상 회사 부담률을 고려한 금액을 기재하였으며, 전체 한도 등의 정보는 보증 세부내역에 공시하였습니다.

보증한도 및 보증금액에 대한 설명

보증의 대상이 다른 '책임준공'과 상대적으로 위험이 적은 '중도금 대출' 신용보강은 종합요약표 작성 대상에서 제외하였습니다.

정비사업에 대한 설명

당반기 중 대출을 조기 상환하였습니다.

보증 관련 우발부채, 부동산 PF(대출) 보증에 대한 공시, 세부내역

당반기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)

차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계

본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출

채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충

사업지역

서울특별시 구로구 구로동 636-89번지 일원

서울특별시 구로구 구로동 636-89번지 일원

경기도 군포시 당동150-1번지 일원

경기도 군포시 당동150-1번지 일원

경기도 이천시백사면 현방리267-2번지 외 20필지

경기도 이천시백사면 현방리270-3 외 16필지

조기상환 조항

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급기일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급기일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 차주는 미지급 경과이자(연체이자 포함) 전액을 대주에게 지급하여야 하며, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 차주는 미지급 경과이자(연체이자 포함) 전액을 대주에게 지급하여야 하며, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

보증한도(전체)

26,400

13,440

360,000

192,000

41,500

43,500

보증 부담률

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

보증금액

22,000

11,200

269,000

192,000

41,500

43,500

채무자

㈜태영디앤아이

㈜태영디앤아이

㈜군포복합개발피에프브이

㈜군포복합개발피에프브이

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호

특수관계 여부

-

-

관계기업

관계기업

공동기업

공동기업

대출잔액

0

0

269,000

160,000

41,500

43,500

대출기간

2026.03.16~2028.03.16

2026.03.16~2028.03.16

2025.06.23~2028.06.23

2025.06.23~2028.06.23

2021.03.24~2026.08.31

2021.03.24~2026.08.31

유동화증권 만기일

2028-03-16

2028-03-16

2028-06-23

2028-06-23

2026-08-31

2026-08-31

대출 유형

차입금

차입금

차입금

차입금

차입금

차입금

책임준공약정금액

0

0

360,000

192,000

0

0

의무의 성격에 대한 기술, 우발부채

연결실체는 기재된 신용보강 외에 책임착공/준공의무, 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역이 있습니다(주석21-(8), 21-(9) 참고).

연결실체는 기재된 신용보강 외에 책임착공/준공의무, 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역이 있습니다(주석21-(8), 21-(9) 참고).

전기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)

차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계
차입금 명칭
차입금 명칭 합계

본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출
본PF
담보대출

채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
지급보증
채무인수,자금보충

사업지역

조기상환 조항

보증한도(전체)

보증 부담률

보증금액

채무자

특수관계 여부

대출잔액

0

0

212,000

160,000

41,500

43,500

대출기간

유동화증권 만기일

대출 유형

책임준공약정금액

의무의 성격에 대한 기술, 우발부채

보증 관련 우발부채, 부동산 PF 약정에 대한 공시

당반기말
(단위 : 백만원)

기타사업

사업장 구분
군포 트리아츠지식산업센터

공사 및 사업 건수
1

도급금액
557,400

약정금액
552,000

대출잔액
429,000

차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 금액
552,000

약정에 대한 설명
연결실체가 진행중인 군포복합개발사업 관련, 책임착공 및 책임준공의무 미이행시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 552,000백만원을 부담합니다.

전기말
(단위 : 백만원)

기타사업

사업장 구분
군포 트리아츠지식산업센터

공사 및 사업 건수
1

도급금액
557,400

약정금액
552,000

대출잔액
372,000

차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 금액

약정에 대한 설명

보증 관련 우발부채, 비 PF 우발부채에 대한 공시

(단위 : 백만원)

지급보증의 구분

제공한 지급보증

군포 트리아츠 지식산업센터

피보증처명
농협은행, 국민은행,하나캐피탈

보증종류
연결실체가 부동산 개발과 관련하여 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증

대출잔액
237,443

보증금액
284,932

총 보증한도
480,000

보증기간
중도금대출 최초 실행일로부터2026년 10월 23일까지

장외파생상품계약에 대한 공시

(단위 : 원)

파생상품 거래유형

장외파생상품계약

성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권 1
성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권 2
세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 보통주 풋옵션
세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 보통주 콜옵션
디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 풋옵션
디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 콜옵션
㈜군포복합개발피에프브이 제1종 종류주식
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권
㈜문래에이치피오피에프브이 주식 풋옵션

거래상대방
에스에스케이제일차주식회사
에스에스케이제이차주식회사

주식회사 태영건설
한양산업개발 주식회사

계약일
2020-03-19
2020-03-19

2023-01-19
2024-02-26

만기정산일
거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여 감자대금이 지급되는 날 또는 2026년 1월 30일 중 먼저 도래하는 날(단, 2026년 1월 30일까지 기초자산을 전부 매각하지 못하는 경우 만기 정산일은 자동으로 1년 단위 연장)
거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여 감자대금이 지급되는 날 또는 2026년 1월 30일 중 먼저 도래하는 날(단, 2026년 1월 30일까지 기초자산을 전부 매각하지 못하는 경우 만기 정산일은 자동으로 1년 단위 연장)

수익 지급자(태영건설)가 매매계약에 따라 기초자산을 양수하기 위한 대금을 전액 지급한 날로부터 대상회사의 개발완료(또는 청산)에 따른 잔여재산 분배일
본 투자신탁의 납입금 누적액이 금 이백오십억(25,000,000,000)원을 초과하는 날 또는 SK디앤디 및 디앤디인베스트먼트가 본 투자신탁에 대하여 보유한 매입약정금액 한도가 모두 소진되는 날 또는 재양수기한의 종료일(2026년 4월 30일) 중 먼저 도래하는 날

명목금액
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원

계약금액

6,766,370,000

기초자산
리치먼드전문투자형사모부동산투자신탁91호
한국투자성수동리테일전문투자형사모부동산투자신탁

제1종 종류주식 230,000주
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

정산방법
연결실체는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은경우 거래상대방이 연결실체에게 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 연결실체가 거래상대방에 차액을 지급
연결실체는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은경우 거래상대방이 연결실체에게 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 연결실체가 거래상대방에 차액을 지급

지배기업은 계약에 따른 고정수익을 지급하고, 만기 정산시에는 변동수익 정산금액이 양(+)이 되면 태영건설이 지배기업에 지급하고 음(-)이 되면 지배기업이 태영건설에 해당 금액을 지급
(대납수익증권 취득을 위하여 납입한 납입금) + (해당 대납수익증권 취득을 위한 납입일로부터 해당 대납수익증권 양수가 완료되는 날까지 납입금에 대하여 (i) 대상기간 중 2024년 9월 30일까지의 기간동안에는 연 13%의 이율을 적용하고, (ii) 대상기간 중 2024년 10월 1일로부터 개시하는 기간동안에는 연 15%의 이율을 적용하여 일할계산한 이자금액)- (해당 대납수입증권과 관련하여 취득일로부터 양도일까지의 기간동안 본 투자신탁으로부터 수취한 이익금 등 분배액 합계액)

행사권리

매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)
매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

매수청구(풋옵션)

행사권자

㈜에스원
지배기업
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사
지배기업

교보증권

의무자

지배기업
㈜에스원
지배기업
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사

지배기업

행사대상자산

보통주 800,000주
보통주 800,000주
㈜DDILVC와 체결한 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립된 투자기구 중 마지막 투자기구의 발행주식 또는 수익증권 전부
㈜DDILVC와 체결한 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립된 투자기구 중 마지막 투자기구의 발행주식 또는 수익증권 전부

교보증권이 보유한 문래피에이치오피에프브이 주식 전부

행사요건

㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오 기준 분배금액보다 작은 경우
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오기준 분배금액보다 큰 경우

문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

행사가격

주당 5,000원(총액 4,000,000,000원)
주당 5,000원(총액 4,000,000,000원)
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 + (포트폴리오 기준 분배금액 - 실제 분배금액)
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 - (포트폴리오 기준 분배금액 - 실제 분배금액)

매수대상주식의 권면액 및 이에 대한 교보증권의 이익배당액(단, 양도대금 지급일 이전에 이익배당등을 통하여 지급받은 경우 당해 지급받은 금액은 공제)

행사기간

PM/FM 계약이 종료한 날로부터 3개월 이내
PM/FM 계약이 종료한 날로부터 3개월 이내
마지막 본건 투자기구의 투자대상자산 처분 예정일로부터 25 영업일 이전의 날부터 7 영업일 이전의 날까지의 기간
마지막 본건 투자기구의 투자대상자산 처분 예정일로부터 25 영업일 이전의 날부터 7 영업일 이전의 날까지의 기간

문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

만기정산일에 대한 설명
당반기말 현재 만기일이 2027년 1월 30일로 연장되었습니다.
당반기말 현재 만기일이 2027년 1월 30일로 연장되었습니다.

당반기 중 만기가 도래하였습니다.

명목금액에 대한 설명
수익증권의 인수대금 금액입니다.
수익증권의 인수대금 금액입니다.

행사권자에 대한 설명

세미콜론문래위탁관리부동산투자회사의 비지배주주입니다.

포트폴리오 기준 분배금액에 대한 설명

포트폴리오 기준 분배금액 : 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립되는 투자기구 전체에 대한 ㈜DDILVC의 누적 예상회수금
포트폴리오 기준 분배금액 : 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립되는 투자기구 전체에 대한 ㈜DDILVC의 누적 예상회수금

의무자에 대한 설명

세미콜론문래위탁관리부동산투자회사의 비지배주주입니다.

주식 양수에 대한 설명

연결실체는 행사권자의 매수 청구일로부터 3개월 이내에 대상 주식을 양수해야 합니다. 단, 양수 시점은 문래피에이치오피에프브이 설립일로부터 2년이 경과한 이후여야 하며, 문래피에이치오피에프브이의 법인세법상 소득공제 요건 유지를 위하여 필요한 경우 당사자 간 협의에 따라 양수 기한을 6개월 범위 내에서 연장할 수 있습니다.

장외파생상품의 회계처리에 대한 설명

한편, 연결실체는 기초자산에 대해 공정가치평가를 수행하고 평가된 기초자산을 바탕으로 한 옵션가격결정모형(이항모형)과 현금흐름할인모형 등을 적용하여 장외파생상품의 공정가치를 측정하고 있으며, 당반기 중 상기 장외파생상품계약으로 인해 인식된 파생상품평가손익은 없습니다.

서울숲오피스 프로젝트 관련 세부정보에 대한 공시

(단위 : 백만원)

약정의 유형

대출약정

디디아이에스에프피에프브이㈜

약정에 대한 설명
연결실체는 서울숲오피스 프로젝트 관련하여 디디아이에스에프피에프브이㈜가용적률 560% 기준 건축계획 변경 의무를 이행하지 못하는 경우 9.96억을 한도로 하여 준공금 지급일(2028년 6월 30일) 이전 대여할 것을 확약합니다.

건축계획 변경 의무 미이행 시 대여 한도금액
996

대출약정에 따른 자금보충의무에 대한 공시

(단위 : 백만원)

약정의 유형

대출약정

밸류제일차클라우드㈜
밸류제이차클라우드㈜

자금보충금액
12,000
10,000

자금보충기간(대출만기일)
2027-09-26
2027-09-26

자금보충 의무에 대한 상세기술
연결실체는 밸류제일차클라우드㈜ 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 120억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.
연결실체는 밸류제이차클라우드㈜ 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 100억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.

분할 전 채무에 대한 연대보증에 대한 공시

지급보증의 구분

제공한 지급보증

연대보증

분할기일
2024-03-01

분할내역
에스케이이터닉스㈜의 SK디앤디㈜로부터의 인적분할

보증처
SK디앤디㈜, 에스케이이터닉스㈜

피보증처명
분할기일 이전의 기존 채무자

특수관계자거래의 채권,채무에 대하여 제공하거나 제공받은 보증의 상세 내역에 대한 설명
인적분할과 관련하여 연결실체가 분할기일 이전의 기존 채무에 대한 연대보증을 제공

22. 특수관계자 거래 (연결)

(1) 당반기말 현재 주요 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

구 분
기업명

연결실체에 지배력을 보유한 기업
한앤코개발홀딩스(유)

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호, 코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁, 메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜, ㈜아파트테크, 이든일반사모부동산투자신탁17호, ㈜커넥트파이클라우드(주2)

관계기업투자
㈜킨텍스몰, ㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토), ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)(주4), 엘비일반사모부동산투자신탁 58호, 와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사, 와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사, 디디아이방배피에프브이㈜,㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사, 이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호, ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사, ㈜군포복합개발피에프브이, ㈜하우빌드, ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사, ㈜한국공간데이터, 신한정상화제1호일반사모부동산투자회사, ㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜한국공간서비스(주5), 사무실청소거주청소시설관리쓱싹뚝딱유한회사(주5), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주4), 송파비즈클러스터피에프브이㈜, 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호, ㈜에스시티공덕피에프브이, 디디아이에스에프피에프브이㈜(주3), 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호, ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사, ㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1), ㈜디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사, ㈜디디아이레지덴셜제2호위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이레지덴셜3호위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사(주1), ㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자(주6)
SK디스커버리㈜, SK㈜, SK에코플랜트㈜, SK네트웍스㈜, SK케미칼㈜, SK이노베이션㈜, SK브로드밴드㈜, 행복나래㈜, SK바이오사이언스㈜, SK가스㈜, 에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜), SK핀크스㈜, 프롭티어㈜, SK텔레콤㈜, 코원에너지서비스, 에스케이이터닉스㈜등 SK기업집단계열회사 및 기타특수관계자

(주1)
당반기 중 신규 취득하였습니다.

(주2)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주3)
관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자에 해당하여 관계기업으로 분류되었습니다.

(주4)
관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주5)
관계기업투자인 ㈜한국공간데이터의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주6)
동 회사 등은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 9에서 정의하는 특수관계자에는 해당하지 않으나, 공정거래위원회가 지정한 대규모기업집단계열회사는 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 10에서 규정하는 실질관계에 따른 특수관계자라는 증권선물위원회의 의결사항에 따라 특수관계자로 분류되는 기업 혹은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 12에 따라 특수관계자로 분류되는 기업입니다.

특수관계자거래에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

연결실체에 공동지배력을 보유한 기업
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜한국공간데이터
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
디디아이방배피에프브이
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제2호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜3호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출, 특수관계자거래

89,260,274
247,945,205

600,000,000
510,088,931
1,282,777,966
198,702,964
855,867,384
835,076,959
864,861,355
632,527,820
19,576,314,186
308,732
1,194,669,574
694,767,116
648,171,361
0

572,865,517
2,447,995,227
919,431,136
134,775,000
29,753,425
29,753,425
206,826,790
561,500,000

98,652,490
85,000,000
34,048,767,123
44,539,563
143,000,000
1,700,986,301
162,000
0
0

4,536,000
0

0
0
1,134,000
102,968,550
0

0
0
0
2,144,340
69,366,130,714

매입, 특수관계자거래

0
0

0
0
57,119,439
0
0
70,486,254
39,988,177
0
16,464,412,934
0
0
0
600,271,694
350,139,286

0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
15,092,287,188
0
0
0
1,405,470
1,604,444,051
105,856,149

0
63,425,993

62,101,509
7,163,451
0
681,632,040
16,251,932

7,000,000
16,526,876
6,593,659
0
35,247,106,102

자산취득, 특수관계자거래

특수관계자거래에 대한 기술

전반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

연결실체에 공동지배력을 보유한 기업
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜한국공간데이터
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
디디아이방배피에프브이
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제2호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜3호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출, 특수관계자거래
63,432,330

305,316,438
30,000,000,000

1,247,709,601
197,562,964
854,503,725
722,922,474
645,108,634
646,973,682
31,560,033,112
91,388
1,136,543,304
447,063,273
671,208,550
0
420,000,000
462,881,667
2,316,301,636
114,054,794
134,775,000

122,957,228
98,652,490
110,000,000

43,993,488

0
187,393,394
0
4,536,000
0
0
0
0
1,134,000
5,346,000
0
0
0
0
0
0
72,520,495,172

매입, 특수관계자거래
0

40,757,689
0

53,794,900
0
88,714,327
148,673,340
39,036,362
0
0
0
0
0
720,616,075
333,263,673
0
142,977,940
0
0
0

0
0
0

0

1,083,766,585
103,736,934
30,750,000
0
87,568,716
156,908,530
43,063,859
11,969,814
0
659,976,544
7,735,649
40,000,000
7,000,000
16,539,062
4,989,199
300,000,000
4,121,839,198

자산취득, 특수관계자거래
0

500,000,000
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0

0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
115,200,000
0
0
0
615,200,000

특수관계자거래에 대한 기술

전반기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜한국공간데이터
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
디디아이방배피에프브이
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제2호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜3호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

수취채권, 특수관계자거래
150,904,110
419,178,082

946,000,000
283,213,808
2,962,300,246
191,952,032
289,017,332
284,815,474
96,688,726
175,173,138
10,804,057,643
988,322,880
337,272,492
160,667,114
838,255,736
0
316,816,786
5,485,196,055
5,671,233
74,126,250

16,454,795
16,454,795
154,987,999
308,825,000
54,258,869
93,500,000
24,517,904
217,634,246
1,084,931
320,399
433,638,025
140,937,000
4,485,583
9,060,818
458,359
0
1,121,396
670,483,580
0
0

26,957,852,836

채무액, 특수관계자거래
0
0

0
0
305,000,000
0
290,964,570
281,237,516
127,465,000
1,373,032
0
0
0
70,144,456
196,579,070
63,780,500
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
80,554,105
164,954,197
87,938,151
0
0
27,987
927,313
0
2,183,011,781
2,695,640
10,919,032

3,867,572,350

전기말
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜한국공간데이터
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
디디아이방배피에프브이
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제2호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜3호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

수취채권, 특수관계자거래
61,643,836
171,232,877
0
6,490,000,000
73,124,877
3,008,248,495
105,555,826
283,043,128
290,108,022
235,148,213
184,440,601
1,448,999,644
988,322,880
311,689,520
150,897,325
819,399,005
0
320,298,289
4,260,987,124
237,540,984
74,126,250
3,300,000,000
16,635,616
16,635,616
59,057,281
308,825,000
54,258,869
121,000,000
24,475,614
60,334,246

57,286,745
0
140,937,000
4,459,627
0
0
0
1,114,907
664,450,928
0
0
0
0
24,344,278,345

채무액, 특수관계자거래
0
0
9,746,985
0
0
87,000,000
0
915
2,717,577
5,544,000
1,896,961
0
0
0
45,833,914
149,120,670
54,913,150
0
0
0
685,020,738
0
0
0
0
0
0
0
0
0

75,292,706
227,728,443
0
0
3,124,228
46,574
1,946,954
0
2,386,104,560
2,252,460
333,766
322,005
2,584,061
3,741,530,667

특수관계자거래에서 발생한 채권에 대한 기술

자금거래로 인한 채권은 제외하였습니다.(주석 22-(4) 참고).

특수관계자 자금거래에 관한 공시

당반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

공동기업투자
관계기업투자

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
㈜커넥트파이클라우드
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜군포복합개발피에프브이
㈜에스시티공덕피에프브이

자산부채변동의 유동비유동 분류

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금

기초
2,500,000,000

900,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

0
27,500,000,000

9,210,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
58,396,600,000

증가

감소
0

0

0

0

(9,800,000,000)
0

0

0

0
(9,800,000,000)

대여거래, 유동성대체
0

0

0

0

9,800,000,000
(9,800,000,000)

0

0

0
0

기말
2,500,000,000

900,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

0
17,700,000,000

9,210,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
48,596,600,000

전반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

공동기업투자
관계기업투자

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
㈜커넥트파이클라우드
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜군포복합개발피에프브이
㈜에스시티공덕피에프브이

자산부채변동의 유동비유동 분류

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금

기초

0

3,760,000,000

1,100,000,000

22,300,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
40,586,600,000

증가

500,000,000

0

0

2,800,000,000

0

0
3,300,000,000

감소

대여거래, 유동성대체

기말

500,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

25,100,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
43,886,600,000

특수관계자 지분거래에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

공동기업투자
관계기업투자

㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁제17호
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)
㈜디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사
㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
디디아이방배피에프브이
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사

배당금 수취, 특수관계자거래

192,137,970
988,322,880
130,915,068
153,385,212

107,839,055

출자, 특수관계자거래

0
11,270,000,000
15,000,000,000

1,300,000,000
3,634,895,250
2,500,000,000

95,400,000
1,000,000,000
140,000,000

480,000,000
0
0
0

처분, 특수관계자거래
7,272,209

4,800,000,000

지분거래 합계, 특수관계자거래

41,800,167,644

전반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

공동기업투자
관계기업투자

㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁제17호
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)
㈜디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사
㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
디디아이방배피에프브이
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사

배당금 수취, 특수관계자거래

161,371,303
1,037,739,024
130,695,709
127,039,906

0

출자, 특수관계자거래

30,000,000,000
0
0

0
0
0

0
0

1,117,000,000
360,000,000
600,000,000
25,000,000,000

처분, 특수관계자거래
0

0

지분거래 합계, 특수관계자거래

58,533,845,942

주요 경영진에 대한 보상에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 종업원급여
1,610,887,013

주요 경영진에 대한 보상, 퇴직급여
338,442,738

주요 경영진에 대한 보상, 주식기준보상
0

합계
1,949,329,751

전반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 종업원급여
1,224,832,570

주요 경영진에 대한 보상, 퇴직급여
366,922,620

주요 경영진에 대한 보상, 주식기준보상
25,122,176

합계
1,616,877,366

23. 자본 (연결)

주식의 분류에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

보통주
우선주

수권주식수 (단위: 주)
60,000,000
40,000,000

주당 액면가액
1,000
1,000

총 발행주식수 (단위: 주)
18,617,382
1

자본금
18,617,382,000
1,000

전기말
(단위 : 원)

보통주
우선주

수권주식수 (단위: 주)
60,000,000
40,000,000

주당 액면가액
1,000
1,000

총 발행주식수 (단위: 주)
18,617,382
1

자본금
18,617,382,000
1,000

자본잉여금 세부내역

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금
218,683,054,541

기타자본잉여금
25,139,404,542

자기주식처분이익
384,000

합계
243,822,843,083

전기말
(단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금
218,683,054,541

기타자본잉여금
24,076,664,802

자기주식처분이익
384,000

합계
242,760,103,343

주식발행초과금에 대한 기술

연결실체는 2020년 중 전환우선주를 발행하였으며, 당해 전환우선주의 총 발행금액에서 우선주자본금과 직접발행원가를 차감한 순액을 주식발행초과금으로 인식하였습니다.

기타자본잉여금에 대한 기술

당반기 중 행사기간 종료에 따라 소멸된 주식선택권 금액이 대체되었습니다.

기타자본구성요소

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

주식선택권
1,946,024,482

자기주식
(137,734,158)

감자차손
(147,953,255,689)

지분법자본변동
1,727,332,308

부의지분법자본변동
(31,736,197,433)

기타
(1,242,134,019)

합계
(177,395,964,509)

전기말
(단위 : 원)

공시금액

주식선택권
3,008,764,222

자기주식
(137,734,158)

감자차손
(147,953,255,689)

지분법자본변동
1,452,313,635

부의지분법자본변동
(27,768,913,525)

기타
(1,242,134,019)

합계
(172,640,959,534)

주식선택권에 대한 기술

당반기 중 행사기간 종료에 따라 소멸된 주식선택권 금액이 기타자본잉여금으로 대체되었습니다.

기타포괄손익누계액 세부내역

당반기말
(단위 : 원)

기타포괄손익누계액

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가이익 적립금
401,489,264

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가손실 적립금
(1,055,636,500)

현금흐름위험회피파생상품평가이익
29,382,209

현금흐름위험회피파생상품평가손실
0

합계
(624,765,027)

전기말
(단위 : 원)

기타포괄손익누계액

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가이익 적립금
401,489,264

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가손실 적립금
(1,055,636,500)

현금흐름위험회피파생상품평가이익
0

현금흐름위험회피파생상품평가손실
(58,772,885)

합계
(712,920,121)

이익잉여금의 구성내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

이익준비금
12,883,939,592

미처분이익잉여금(미처리결손금)
402,960,600,597

합계
415,844,540,189

이익준비금에 대한 기술
상법상의 규정에 따라 납입자본의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 금전에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하고 있습니다. 동 이익준비금은 현금배당의 재원으로 사용될 수 없으며, 자본전입 또는 결손보전을 위해서만 사용될 수 있습니다.

전기말
(단위 : 원)

공시금액

이익준비금
12,883,939,592

미처분이익잉여금(미처리결손금)
469,102,159,146

합계
481,986,098,738

이익준비금에 대한 기술
상법상의 규정에 따라 납입자본의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 금전에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하고 있습니다. 동 이익준비금은 현금배당의 재원으로 사용될 수 없으며, 자본전입 또는 결손보전을 위해서만 사용될 수 있습니다.

24. 주식선택권 (연결)

주식기준보상약정의 조건에 대한 공시

(단위 : 원)

주식기준보상약정의 유형

2017.03.24
2022.03.23

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

주식기준보상약정의 부여일

2017.03.24

2022.03.23

발행할 주식수(단위: 주)

0.0

209,107.0

행사기간
2019.03.24
2026.03.23

2025.03.23
2029.03.22

행사가격

25,900

30,200

부여일의 공정가치

7,671
8,828
10,814

주식기준보상으로 제공받은 재화나 용역의 공정가치 또는 부여된 지분상품의 공정가치의 결정에 대한 설명

행사가격은 2017년 4월 10일 무상증자 및 2020년 5월 23일 유상증자에 따른 행사가액 조정으로 인하여 재측정된 공정가치입니다.당반기 중 행사가능기간이 종료되었습니다.

2022년 3월 23일 부여분은 동일한 조건이더라도 가득기간에 따라 부여일의 공정가치가 다르게 산정되었습니다.

주식선택권 공정가치 산정 투입변수

(단위 : 원)

주식기준보상약정의 유형
주식기준보상약정의 유형 합계

2017.03.24 부여분
2022.03.23 부여분

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

부여일의 주식가격

38,500

31,250

행사가격

25,900

30,200

기대변동성

0.3050
0.3670
0.4042

무위험이자율

0.0212
0.0250
0.0264

옵션가격결정모형의 가격결정요소에 대한 기술, 부여한 주식선택권

주식선택권의 공정가치는 이항옵션가격결정모형에 따라 산정되었습니다.

기타 가격결정요소에 대한 기술, 부여한 주식선택권

2022년 3월 23일 부여분은 동일한 조건이더라도 가득기간에 따라 변수가 다르게 적용되었습니다.

주식선택권의 변동내역에 대한 공시

(단위 : 원)

2017.03.24 부여분
2022.03.23 부여분
주식기준보상약정의 유형 합계

발행할 주식수-기초(단위 주)
92,354.0
209,107.0
301,461.0

발행할 주식수-감소(단위 주)
(92,354)
0
(92,354)

발행할 주식수-기말(단위: 주)
0.0
209,107.0
209,107.0

기초 주식선택권
1,062,739,740
1,946,024,482
3,008,764,222

평가금액-감소
(1,062,739,740)
0
(1,062,739,740)

기말 주식선택권
0
1,946,024,482
1,946,024,482

주식기준보상약정에 대한 기술
주식선택권 부여로 인한 누적보상비용을 전액 인식 완료하였습니다.당반기 중 행사가능기간 종료에 따라 주식선택권이 소멸되었습니다.
주식선택권 부여로 인한 누적보상비용을 전액 인식 완료하였습니다.

승계한 주식선택권에 대한 기술

전기 중 종속기업인 디앤디프라퍼티솔루션㈜은 사업결합을 통하여 주식결제형주식선택권을 승계하였으며, 승계한 주식선택권은 잔여 주식보상비용이 존재하지 않음에 따라 당반기 중 해당 주식선택권으로 인하여 인식한 비용은 없습니다.

25. 영업부문 (연결)

보고부문을 식별하기 위하여 사용한 요소에 대한 기술

연결실체는 전략적인 영업단위인 2개의 보고부문을 가지고 있습니다. 전략적 영업단위들은 서로 다른 생산품과 용역을 제공하며 각 영업단위별로 요구되는 기술과 마케팅 전략이 다르므로 분리되어 운영되고 있습니다.

제품과 용역에 대한 공시

부문의 합계

영업부문

부문

부동산개발/운영사업
가구사업

주요 제품 및 용역
오피스/지식산업센터/상업시설/오피스텔/임대주택 등 개발 및 운영
수입/국산가구 등의 판매 및 설치

영업부문 재무성과에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

부문의 합계
부문의 합계 합계

영업부문
미배분

부문
부문 합계
부문
부문 합계

부동산개발/운영사업
가구
부동산개발/운영사업
가구

영업수익
133,152,405,481
21,206,543,429
154,358,948,910

0
154,358,948,910

영업손익
(42,963,083,996)
3,749,002,048
(39,214,081,948)

(12,950,362,372)
(52,164,444,320)

상각비
5,593,413,047
274,354,739
5,867,767,786

1,591,610,423
7,459,378,209

전반기
(단위 : 원)

부문의 합계
부문의 합계 합계

영업부문
미배분

부문
부문 합계
부문
부문 합계

부동산개발/운영사업
가구
부동산개발/운영사업
가구

영업수익
187,295,571,860
40,906,691,547
228,202,263,407

0
228,202,263,407

영업손익
46,851,447,252
7,030,997,370
53,882,444,622

(13,200,644,620)
40,681,800,002

상각비
4,354,535,363
427,807,503
4,782,342,866

1,931,056,327
6,713,399,193

상각비에 대한 기술

유형자산감가상각비, 투자부동산감가상각비, 사용권자산상각비 및 무형자산상각비의 합계입니다.

보고부문 사이의 거래에 대한 회계처리 방법에 대한 기술

부문간의 이동 또는 거래들은 관계가 없는 제3자에게 적용되는 조건하에 이루어지는바, 연결재무제표를 작성하는 과정에서 모두 제거되었습니다. 전사차원에서 관리되는 판매비와 관리비 및 금융손익 등은 부문별로 배부하지 않았습니다.

영업부문 재무상태에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

부문의 합계
부문의 합계 합계

영업부문
미배분

부문
부문 합계
부문
부문 합계

부동산개발/운영사업
가구
부동산개발/운영사업
가구

자산
1,362,509,612,721
31,502,478,533
1,394,012,091,254

235,259,257,302
1,629,271,348,556

비유동자산
267,670,288,985
3,101,915,706
270,772,204,691

8,593,171,096
279,365,375,787

부채
420,802,087,721
7,262,000,994
428,064,088,715

691,635,276,108
1,119,699,364,823

전기말
(단위 : 원)

부문의 합계
부문의 합계 합계

영업부문
미배분

부문
부문 합계
부문
부문 합계

부동산개발/운영사업
가구
부동산개발/운영사업
가구

자산
1,387,364,595,617
17,997,691,746
1,405,362,287,363

181,198,611,984
1,586,560,899,347

비유동자산
201,594,037,593
3,351,727,360
204,945,764,953

10,191,605,899
215,137,370,852

부채
357,645,783,304
4,498,081,941
362,143,865,245

645,756,850,988
1,007,900,716,233

비유동자산에 대한 기술

유형자산, 투자부동산, 사용권자산 및 무형자산의 합계입니다.

영업부문별 수익 상세내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

부문의 합계

영업부문

부문

부동산개발/운영
가구

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계
재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스
한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
14,421,441
4,180,000,000

74,111,952,600
1,368,381,713
7,380,691
79,682,136,445
0
16,515,271,322
19,204,095,360
6,168,831,115

556,039,319

42,444,237,116
122,126,373,561
326,469,000
0

0
0
0
326,469,000
20,880,074,429
0
0
0

0

20,880,074,429
21,206,543,429

지분법관련이익

12,258,566,939

0

영업수익

134,384,940,500

21,206,543,429

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

12,258,566,939

0

전반기
(단위 : 원)

부문의 합계

영업부문

부문

부동산개발/운영
가구

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계
재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스
한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
457,100
36,044,685,915

28,149,259
295,652,400
400,049,647
9,041,915
36,778,036,236
0
13,150,579,580
31,205,634,298
4,962,418,892
95,905,469,988

145,224,102,758
182,002,138,994
665,098,091
510,536,500

0
0
0
0
1,175,634,591
39,731,056,956
0
0
0
0

39,731,056,956
40,906,691,547

지분법관련이익

7,085,477,739

0

영업수익

189,087,616,733

40,906,691,547

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

7,085,477,739

0

영업부문별 수익 상세내역에 대한 공시, 내부거래 등

당반기
(단위 : 원)

부문의 합계

내부거래 등

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
0
0

0
0
0
0
0
(622,454,494)
0
(642,965,700)

0

(1,265,420,194)
(1,265,420,194)

지분법관련이익

32,885,175

영업수익

(1,232,535,019)

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

32,885,175

전반기
(단위 : 원)

부문의 합계

내부거래 등

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
0
0

0
0
0
0
0
0
(1,090,729,257)
0
(630,951,000)
0

(1,721,680,257)
(1,721,680,257)

지분법관련이익

(70,364,616)

영업수익

(1,792,044,873)

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

(70,364,616)

영업부문 합계에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
340,890,441
4,180,000,000

74,111,952,600
1,368,381,713
7,380,691
80,008,605,445
20,880,074,429
15,892,816,828
19,204,095,360
5,525,865,415

556,039,319

62,058,891,351
142,067,496,796

지분법관련이익

12,291,452,114

영업수익

154,358,948,910

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

12,291,452,114

전반기
(단위 : 원)

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입
상품매출
용역수입
공사수입
임대수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
665,555,191
36,555,222,415

28,149,259
295,652,400
400,049,647
9,041,915
37,953,670,827
39,731,056,956
12,059,850,323
31,205,634,298
4,331,467,892
95,905,469,988

183,233,479,457
221,187,150,284

지분법관련이익

7,015,113,123

영업수익

228,202,263,407

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

7,015,113,123

지분법관련이익에 대한 기술

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식으로부터 발생한 평가이익입니다(주석 10-(2)참고).

주요 고객에 대한 정보

당반기 및 전반기 중 연결실체 수익의 10% 이상을 차지하는 주요 고객에 대한 거래금액과 해당금액이 전체 영업수익에서 차지하는 비율은 다음과 같습니다.

주요 고객에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

주요 고객

고객 A
고객 B
고객 C

부문의 합계

영업부문

부동산개발/운영사업

영업수익
36,000,000,000
34,048,767,123
19,384,095,360

기업전체 수익에 대한 비율
0.2332
0.2206
0.1256

전반기
(단위 : 원)

주요 고객

고객 A
고객 B
고객 C

부문의 합계

영업부문

부동산개발/운영사업

영업수익
30,000,000,000

기업전체 수익에 대한 비율
0.1315

26. 영업비용 (연결)

비용의 성격별 분류 공시

당반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

재고자산(용지포함)의 변동
22,530,602,989
58,594,901,651

원재료의 사용액
34,969,189
513,333,334

종업원급여비용
7,532,729,003
17,898,871,645

감가상각비(투자부동산 감가상각비 포함)
2,518,906,680
4,800,646,149

감가상각비, 사용권자산
879,674,782
1,753,056,702

무형자산상각비
447,224,854
905,675,358

외주용역비
8,932,262,147
18,743,940,326

지급수수료
9,581,213,308
18,751,808,621

세금과공과
2,330,058,062
2,724,250,928

임차료
423,871,898
881,664,055

광고선전비
70,431,922
166,427,609

지분법관련손실
11,601,002,981
19,182,476,167

재고자산평가손실
58,326,874,996
59,009,939,523

그밖의 기타영업비용
1,633,366,861
2,596,401,162

합계
126,843,189,672
206,523,393,230

전반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

재고자산(용지포함)의 변동
20,500,448,203
50,574,213,862

원재료의 사용액
2,353,419,022
4,247,765,489

종업원급여비용
10,044,403,402
19,956,215,906

감가상각비(투자부동산 감가상각비 포함)
1,912,346,966
3,595,017,491

감가상각비, 사용권자산
976,563,163
1,884,673,305

무형자산상각비
627,515,397
1,233,708,397

외주용역비
38,464,926,766
61,582,283,055

지급수수료
6,751,055,476
10,776,989,073

세금과공과
1,380,291,902
1,701,636,442

임차료
142,869,473
774,749,323

광고선전비
48,731,515
81,183,354

지분법관련손실
18,694,955,398
26,808,818,551

재고자산평가손실
34,250,194
80,877,612

그밖의 기타영업비용
2,047,426,755
4,222,331,545

합계
103,979,203,632
187,520,463,405

지분법관련손실에 대한 기술

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식으로부터 발생한 평가손실입니다.(주석 10-(2) 참고)

27. 영업외손익 (연결)

기타수익 및 기타비용

당반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

기타영업외수익 합계
3,321,460,724
8,357,691,700

기타영업외수익 합계
수입임대료
12,891,592
26,949,875

공동기업투자주식처분이익
0
7,272,209

관계기업투자처분이익
4,800,000,000
4,800,000,000

유형자산처분이익
781,105
1,291,105

사용권자산처분이익
0
31,544,337

복구충당부채환입액
17,668,120
159,268,120

잡이익
(1,509,880,093)
3,331,366,054

기타영업외비용 합계
5,107,099,096
19,077,497,028

기타영업외비용 합계
유형자산처분손실
21,503,465
444,024,978

무형자산처분손실
0
355,666,666

사용권자산처분손실
0
3,212,508

유형자산손상차손
(7,612,465,304)
0

투자부동산손상차손
9,946,667,409
14,352,095,400

보상비
299,013,654
299,013,654

기부금
11,868,946
43,568,104

잡손실
2,440,510,926
3,579,915,718

전반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

기타영업외수익 합계
510,109,149
539,546,000

기타영업외수익 합계
수입임대료
26,853,601
39,835,217

공동기업투자주식처분이익
0
0

관계기업투자처분이익
0
0

유형자산처분이익
0
108,630

사용권자산처분이익
0
125,597

복구충당부채환입액
64,850,000
64,850,000

잡이익
418,405,548
434,626,556

기타영업외비용 합계
(122,244,766)
226,701,979

기타영업외비용 합계
유형자산처분손실
76,600,540
84,808,207

무형자산처분손실
0
0

사용권자산처분손실
0
34,150,693

유형자산손상차손
0
0

투자부동산손상차손
0
0

보상비
0
0

기부금
40,318,667
65,682,542

잡손실
(239,163,973)
42,060,537

투자부동산손상차손에 대한 기술

대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액입니다.

금융수익 및 금융비용

당반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

금융수익 합계
12,928,467,267
17,695,185,513

금융수익 합계
이자수익(금융수익)
2,468,255,634
4,573,960,587

외환차익(금융수익)
2,180,826
27,775,939

외화환산이익(금융수익)
3,150,941
3,300,092

배당금수익(금융수익)
45,273,767
718,869,697

파생상품거래이익(금융수익)
32,347,471
61,702,649

파생상품평가이익(금융수익)
104,411,169
292,770,434

확정계약거래이익(금융수익)
0
397,498

금융보증부채환입
8,243,985,027
9,038,359,547

당기손익인식금융자산처분이익(금융수익)
1,384,211,500
2,006,598,150

당기손익인식금융자산평가이익(금융수익)
0
0

비지배지분금융부채평가이익(금융수익)
644,650,932
971,450,920

금융원가 합계
27,762,391,615
40,261,462,835

금융원가 합계
이자비용(금융원가)
11,164,922,282
21,236,134,873

외환차손(금융원가)
10,488,770
21,833,199

외화환산손실(금융원가)
(3,683,854)
624,082

파생상품거래손실(금융원가)
1,567,843
1,965,341

확정계약거래손실(금융원가)
32,347,471
61,702,649

확정계약평가손실(금융원가)
84,474,839
142,773,712

금융보증비용(금융원가)
16,469,484,402
18,780,287,392

당기손익인식금융자산처분손실(금융원가)
0
46,711

당기손익인식금융자산평가손실(금융원가)
1,556,000
14,861,014

비지배지분금융부채평가손실(금융원가)
1,233,862
1,233,862

비지배지분금융부채상환손실(금융원가)
0
0

전반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

금융수익 합계
4,400,296,235
9,601,150,390

금융수익 합계
이자수익(금융수익)
1,546,997,233
2,918,256,854

외환차익(금융수익)
4,305,285
9,433,674

외화환산이익(금융수익)
(66,602,895)
9,992,371

배당금수익(금융수익)
70,897,391
660,618,560

파생상품거래이익(금융수익)
480,161,225
546,764,120

파생상품평가이익(금융수익)
(195,128,072)
459,482,908

확정계약거래이익(금융수익)
0
0

금융보증부채환입
1,452,776,250
2,703,133,030

당기손익인식금융자산처분이익(금융수익)
1,505,655,450
2,120,543,622

당기손익인식금융자산평가이익(금융수익)
(476,119,082)
9,874,560

비지배지분금융부채평가이익(금융수익)
77,353,450
163,050,691

금융원가 합계
10,710,650,936
20,139,706,551

금융원가 합계
이자비용(금융원가)
7,520,611,766
14,897,991,743

외환차손(금융원가)
36,294,808
101,503,806

외화환산손실(금융원가)
9,397,337
11,233,746

파생상품거래손실(금융원가)
0
0

확정계약거래손실(금융원가)
480,161,225
546,764,120

확정계약평가손실(금융원가)
(195,128,072)
459,482,908

금융보증비용(금융원가)
1,452,776,250
2,703,133,030

당기손익인식금융자산처분손실(금융원가)
1,266,424,015
1,266,424,015

당기손익인식금융자산평가손실(금융원가)
134,881,052
135,421,380

비지배지분금융부채평가손실(금융원가)
5,232,555
10,402,803

비지배지분금융부채상환손실(금융원가)
0
7,349,000

28. 법인세비용(수익) (연결)

법인세비용(수익)의 주요 구성요소

당반기
(단위 : 원)

공시금액

법인세부담액
415,308,081

법인세추납액(환급액) 등
205,449,980

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(22,763,653,672)

자본에 직접 가감되는 항목과 관련된 당기 법인세
1,156,933,640

법인세비용(수익)
(20,985,961,971)

유효세율
0.0000

전반기
(단위 : 원)

공시금액

법인세부담액
9,405,732,057

법인세추납액(환급액) 등
(614,707,906)

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(4,013,445,238)

자본에 직접 가감되는 항목과 관련된 당기 법인세
1,537,330,071

법인세비용(수익)
6,314,908,984

유효세율
0.2011

유효세율에 대한 기술

법인세비용차감전순손실이 발생함에 따라 유효세율을 산정하지 않았습니다.

29. 주당손익 (연결)

주당손익

당반기
(단위 : 원)

주식의 종류

보통주

3개월
누적

기본주당이익 계산에 사용되는, 지배기업의 보통주에 귀속되는 계속영업이익(손실)
(44,693,496,104)
(66,164,800,326)

가중평균유통보통주식수(단위:주)
18,606,091
18,606,091

보통주 기본 및 희석주당이익(손실)
(2,402)
(3,556)

전반기
(단위 : 원)

주식의 종류

보통주

3개월
누적

기본주당이익 계산에 사용되는, 지배기업의 보통주에 귀속되는 계속영업이익(손실)
19,436,756,195
25,690,461,539

가중평균유통보통주식수(단위:주)
18,606,091
18,606,091

보통주 기본 및 희석주당이익(손실)
1,045
1,381

보통주 계속영업 기본 및 희석 주당손익에 대한 기술

희석효과가 없으므로 보통주 기본주당이익(손실)과 보통주 희석주당이익(손실)은 일치합니다.

30. 현금흐름표 (연결)

영업활동현금흐름

당반기
(단위 : 원)

공시금액

지분법관련손실(영업) 조정
19,182,476,167

감가상각비에 대한 조정
1,481,234,364

투자부동산감가상각비 조정
3,319,411,785

사용권자산감가상각비 조정
1,753,056,702

무형자산상각비에 대한 조정
905,675,358

대손상각비 조정
427,420,272

사용권자산처분손실 조정
3,212,508

유형자산처분손실 조정
444,024,978

무형자산처분손실 조정
355,666,666

주식기준보상에 대한 조정
0

퇴직급여 조정
1,271,998,886

이자비용에 대한 조정
21,236,134,873

외화환산손실 조정
624,082

파생상품거래손실 조정
1,965,341

확정계약거래손실 조정
61,702,649

확정계약평가손실 조정
142,773,712

당기손익-공정가치측정금융자산 처분손실
46,711

당기손익-공정가치측정금융자산 평가손실
14,861,014

금융보증비용 조정
18,780,287,392

재고자산평가손실 조정
59,009,939,523

지분법평가손실 조정
2,719,593,808

비지배지분금융부채평가손실 조정
1,233,862

비지배지분금융부채상환손실 조정
0

법인세비용(수익)
(20,985,961,971)

지분법관련이익(영업) 조정
(12,291,452,114)

이자수익에 대한 조정
(4,573,960,587)

배당수익에 대한 조정
(718,869,697)

외화환산이익 조정
(3,300,092)

유형자산처분이익의 조정
(1,291,105)

사용권자산처분이익 조정
(31,544,337)

대손충당금환입 조정
(3,804,606,077)

손실충당부채환입액 조정
(929,504,277)

하자보수충당부채환입액 조정
(536,124,216)

복구충당부채환입액 조정
(159,268,120)

파생상품거래이익 조정
(61,702,649)

파생상품평가이익 조정
(292,770,434)

확정계약거래이익 조정
(397,498)

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익
(2,006,598,150)

당기손익-공정가치측정금융자산 평가이익
0

금융보증부채환입
(9,038,359,547)

지분법평가이익 조정
(1,676,817,790)

공동기업투자주식처분이익 조정
(7,272,209)

관계기업투자주식처분이익 조정
(4,800,000,000)

비지배지분금융부채평가이익 조정
(971,450,920)

계약자산손상차손환입 조정
(7,419,359,598)

투자부동산손상차손 조정
14,352,095,400

기타 조정
1,114,903,941

합계
76,269,728,606

전반기
(단위 : 원)

공시금액

지분법관련손실(영업) 조정
26,808,818,551

감가상각비에 대한 조정
1,158,691,128

투자부동산감가상각비 조정
2,436,326,363

사용권자산감가상각비 조정
1,884,673,305

무형자산상각비에 대한 조정
1,233,708,397

대손상각비 조정
214,051,012

사용권자산처분손실 조정
34,150,693

유형자산처분손실 조정
84,808,207

무형자산처분손실 조정
0

주식기준보상에 대한 조정
25,122,176

퇴직급여 조정
848,807,012

이자비용에 대한 조정
14,897,991,743

외화환산손실 조정
11,233,746

파생상품거래손실 조정
0

확정계약거래손실 조정
546,764,120

확정계약평가손실 조정
459,482,908

당기손익-공정가치측정금융자산 처분손실
1,266,424,015

당기손익-공정가치측정금융자산 평가손실
135,421,380

금융보증비용 조정
2,703,133,030

재고자산평가손실 조정
80,877,612

지분법평가손실 조정
1,112,512,380

비지배지분금융부채평가손실 조정
10,402,803

비지배지분금융부채상환손실 조정
7,349,000

법인세비용(수익)
6,314,908,984

지분법관련이익(영업) 조정
(7,015,113,123)

이자수익에 대한 조정
(2,918,256,854)

배당수익에 대한 조정
(660,618,560)

외화환산이익 조정
(9,992,371)

유형자산처분이익의 조정
(108,630)

사용권자산처분이익 조정
(125,597)

대손충당금환입 조정
(443,609,371)

손실충당부채환입액 조정
0

하자보수충당부채환입액 조정
0

복구충당부채환입액 조정
(64,850,000)

파생상품거래이익 조정
(546,764,120)

파생상품평가이익 조정
(459,482,908)

확정계약거래이익 조정
0

당기손익-공정가치측정금융자산 처분이익
(2,120,543,622)

당기손익-공정가치측정금융자산 평가이익
(9,874,560)

금융보증부채환입
(2,703,133,030)

지분법평가이익 조정
(2,065,520,488)

공동기업투자주식처분이익 조정
0

관계기업투자주식처분이익 조정
0

비지배지분금융부채평가이익 조정
(163,050,691)

계약자산손상차손환입 조정
0

투자부동산손상차손 조정
0

기타 조정
4,066,495

합계
43,098,681,135

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

관계기업투자의 취득
(29,390,000,000)

공동기업투자의 취득
0

지배력 획득으로 인한 현금 순증감
250,010,000

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(147,195,999,143)

재고자산의 감소(증가)
12,390,999,122

계약자산의 감소(증가)
80,283,328,471

계약원가의 감소(증가)
194,399,694

기타유동자산의 감소(증가)
2,231,655,134

기타비유동자산의 감소(증가)
301,300,000

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(2,403,124,631)

계약부채의 증가(감소)
0

기타 유동 부채의 증가(감소)
(12,890,461,907)

기타비유동부채의 증가(감소)
138,147,408

리스채권의 감소(증가)
15,612,892

관계기업 전출입
2,997,327

퇴직금의 지급
(130,290,641)

사외적립자산의 불입
(873,905,472)

충당부채의 증가(감소)
(1,824,461,244)

합계
(98,899,792,990)

전반기
(단위 : 원)

공시금액

관계기업투자의 취득
(27,077,000,000)

공동기업투자의 취득
(30,000,000,000)

지배력 획득으로 인한 현금 순증감
0

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(16,046,086,152)

재고자산의 감소(증가)
30,101,183,378

계약자산의 감소(증가)
(96,165,682,879)

계약원가의 감소(증가)
2,187,364,398

기타유동자산의 감소(증가)
(20,179,831,360)

기타비유동자산의 감소(증가)
83,362,000

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
23,481,542,852

계약부채의 증가(감소)
(9,839,632,784)

기타 유동 부채의 증가(감소)
(38,287,635,895)

기타비유동부채의 증가(감소)
133,000,000

리스채권의 감소(증가)
241,958,233

관계기업 전출입
126,668,745

퇴직금의 지급
568,763,489

사외적립자산의 불입
(960,090,174)

충당부채의 증가(감소)
(110,277,555)

합계
(181,742,393,704)

현금흐름표에 포함되지 않는 주요 비현금거래에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

차입금의 유동성 대체
21,563,963,462

대여금의 유동성 대체
9,801,328,000

계약자산의 유동성 대체
28,895,845,269

장단기금융상품의 유동성 대체
935,046,169

선수금의 계약부채 대체
2,408,017,911

선급금의 재고자산 대체
3,718,771,168

건설중인자산의 무형자산 대체
0

유형자산의 재고자산 대체
32,512,874,735

투자부동산의 재고자산 대체
20,022,276,609

유무형자산 취득 관련 미지급금
0

사용권자산의 취득
8,406,305,477

임대보증금의 유동성 대체
61,831,928

리스부채의 유동성 대체
3,925,482,230

사채의 유동성 대체
0

당기손익-공정가치측정 금융자산의 종속기업편입에 따른 변동
0

파생상품자산의 유동성 대체
6,489,000,000

파생상품부채의 유동성 대체
293,676,962

주식매수선택권 소멸에 따른 대체
1,062,739,740

차입금과 대여금 상계
0

대물변제로 인한 투자부동산의 취득
114,816,763,200

단기금융상품의 관계기업투자주식 재분류
3,634,895,250

전반기
(단위 : 원)

공시금액

차입금의 유동성 대체
118,957,242,044

대여금의 유동성 대체
265,399,300

계약자산의 유동성 대체
0

장단기금융상품의 유동성 대체
0

선수금의 계약부채 대체
10,040,214,410

선급금의 재고자산 대체
0

건설중인자산의 무형자산 대체
825,570,000

유형자산의 재고자산 대체
0

투자부동산의 재고자산 대체
0

유무형자산 취득 관련 미지급금
402,712,626

사용권자산의 취득
13,692,281,921

임대보증금의 유동성 대체
1,451,981,956

리스부채의 유동성 대체
4,434,570,662

사채의 유동성 대체
31,974,326,935

당기손익-공정가치측정 금융자산의 종속기업편입에 따른 변동
2,705,889,877

파생상품자산의 유동성 대체
0

파생상품부채의 유동성 대체
0

주식매수선택권 소멸에 따른 대체
4,824,355,030

차입금과 대여금 상계
2,500,000,000

대물변제로 인한 투자부동산의 취득
0

단기금융상품의 관계기업투자주식 재분류
0

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시

당반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 부채
재무활동에서 생기는 부채 합계

단기차입금
장기 차입금
사채
리스 부채
장기금융부채
미지급배당금

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

기초

67,800,000,000
389,362,616,328
228,955,051,565
618,317,667,893
200,800,946,807

200,800,946,807
9,828,289,121
16,630,084,900
26,458,374,021
4,558,578,815
0
4,558,578,815

0
917,935,567,536

재무활동현금흐름

40,400,000,000
(101,820,000,000)
195,931,733,334
94,111,733,334
(32,000,000,000)

(32,000,000,000)
(4,443,365,474)
0
(4,443,365,474)
(3,451,160,905)
0
(3,451,160,905)

94,617,206,955

기타

0
22,341,839,395
(20,729,003,657)
1,612,835,738
130,917,315

130,917,315
4,951,721,632
4,596,025,367
9,547,746,999
(970,245,441)
226,786,606
(743,458,835)

10,548,041,217

기말

108,200,000,000
309,884,455,723
404,157,781,242
714,042,236,965
168,931,864,122

168,931,864,122
10,336,645,279
21,226,110,267
31,562,755,546
137,172,469
226,786,606
363,959,075

1,023,100,815,708

전반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 부채
재무활동에서 생기는 부채 합계

단기차입금
장기 차입금
사채
리스 부채
장기금융부채
미지급배당금

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

기초

35,000,000,000
366,323,952,245
231,957,023,991
598,280,976,236
87,968,279,589
31,966,998,266
119,935,277,855
5,329,889,010
9,367,436,527
14,697,325,537
6,638,433,406
208,514,757
6,846,948,163

0
774,760,527,791

재무활동현금흐름

(1,623,000,000)
(17,774,999,996)
0
(17,774,999,996)
(81,000,000,000)
168,630,500,000
87,630,500,000
(3,219,769,254)
0
(3,219,769,254)
0
0
0

(7,505,794,272)
57,506,936,478

기타

1,623,000,000
120,165,980,913
(118,572,558,994)
1,593,421,919
32,008,361,135
(31,911,474,639)
96,886,496
9,744,250,143
23,599,710,633
33,343,960,776
(209,032,166)
84,375,406
(124,656,760)

7,505,794,272
44,038,406,703

기말

35,000,000,000
468,714,933,162
113,384,464,997
582,099,398,159
38,976,640,724
168,686,023,627
207,662,664,351
11,854,369,899
32,967,147,160
44,821,517,059
6,429,401,240
292,890,163
6,722,291,403

0
876,305,870,972

재무활동에서 생기는 부채의 기타변동에 대한 기술

부채의 유동성대체 등이 포함되어 있습니다.

31. 공정가치 (연결)

자산의 공정가치측정에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

측정

공정가치

공정가치 서열체계의 수준
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 자산
수준 1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격
수준 2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준 3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

당기손익-공정가치측정 금융자산
0
3,650,634,778
38,957,287,907
42,607,922,685

위험회피지정파생상품자산
0
142,773,712
0
142,773,712

위험회피비지정파생상품자산
0
0
13,018,486,342
13,018,486,342

전기말
(단위 : 원)

측정

공정가치

공정가치 서열체계의 수준
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 자산
수준 1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격
수준 2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준 3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

당기손익-공정가치측정 금융자산
0
11,542,197,223
36,651,545,794
48,193,743,017

위험회피지정파생상품자산

위험회피비지정파생상품자산
0
0
13,279,414,418
13,279,414,418

부채의 공정가치측정에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 부채
수준 1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격
수준 2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준 3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

위험회피지정파생상품부채
0
27,227,012
0
27,227,012

전기말
(단위 : 원)

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 부채
수준 1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격
수준 2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준 3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

위험회피지정파생상품부채
0
293,676,962
0
293,676,962

공정가치 공시에서 제외하는 금융상품에 대한 설명

한편, 현금및현금성자산, 매출채권, 기타채권, 기타금융자산, 장ㆍ단기금융자산, 매입채무, 기타채무, 장ㆍ단기차입금, 기타금융부채 등의 공정가치는 할인에 따른 효과가 유의적이지 않기 때문에 장부금액과 유사한 것으로 보아 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

32. 기타사항 (연결)

최대주주의 변경을 수반하는 주식매매계약 체결에 대한 기술

연결실체의 최대주주 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜(이하 "최대주주 등")는 보유하고 있는 지배기업 지분의 매각에 관하여 다음의 주식매매계약을 체결하였습니다. 본 주식매매계약은 SK디스커버리㈜가 보유한 지배기업의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 내용입니다.

최대주주의 변경을 수반하는 주식매매계약 체결에 대한 공시

(단위 : 원)

보통주

주식매매계약 체결일
2025-09-30

주식처분 예정일자
2026-08-31

매도인
SK디스커버리㈜

매수인
한앤코개발홀딩스(유)

매매대상 주식
5,821,751

매매대상 주식(지분율)
0.3127

매매대금
74,227,000,000

매매대금-주당
12,750

주식처분예정일에 대한 기술

주식처분 예정일자는 주식매매계약 거래종결일로, 거래종결일은 주식매매계약 변경합의에 따라 2026년 8월 31일 또는 그 이전의 날로서 당사자들이 합의하는 날입니다(주석 33 참고).

주식매매계약 내용 변동가능성에 대한 기술

상기의 내용은 주식매매계약 이행과정에서 변동될 수 있습니다.

주식 공개매수 절차 진행(중단)에 대한 기술

주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 연결실체의 주식 전부를 취득한 후 연결실체의 보통주식의 상장폐지를 하고자 2025년 10월부터 2025년 12월까지 2차에 걸쳐 공개매수를 진행한 바 있습니다.현재 연결실체는 유상증자 절차를 진행 중이며, 이에 따라 한앤코개발홀딩스(유)는 2026년 8월 10일로부터 최소 1년간 연결실체 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없음을 확인하였습니다. 해당 사항은 2026년 8월 10일 공시된 연결실체의 "(정정)증권신고서(지분증권)"을 참조하시기 바랍니다.

주식 1차 공개매수 절차 진행에 대한 공시

(단위 : 원)

보통주

1차 공개매수 목적
M&A 및 상장폐지

1차 공개매수대상 주식등의 종류
지배기업의 보통주식

1차 공개매수대상 주식 매수 예정 수량
6,962,587

1차 공개매수대상 주식 매수 예정 비율
0.374

1차 공개매수대상 주식 매수 가격
12,750

1차 공개매수 조건
한앤코개발홀딩스(유)는 공개매수 응모율에 관계없이 공개매수에 응모한 주식 전부를매수할 예정이며 공개매수 대금은 현금으로 지급할 예정입니다.

1차 공개매수 기간
2025년 10월 1일 ~ 2025년 10월 29일(결제일 : 2025년 10월 31일)

신고서 제출일 현재 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함), 1차 공개매수
11,643,504

신고서 제출일 현재 보유 비율, 1차 공개매수 - 발행주식총수 기준
0.625

1차 공개매수 후 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)
18,606,091

1차 공개매수 후 보유 비율 - 발행주식총수 기준
0.999

1차 공개매수 사무취급자
NH투자증권 주식회사

주식 2차 공개매수 절차 진행에 대한 공시

(단위 : 원)

보통주

2차 공개매수 목적
M&A 및 상장폐지

2차 공개매수대상 주식등의 종류
지배기업의 보통주식

2차 공개매수대상 주식 매수 예정 수량
4,166,402

2차 공개매수대상 주식 매수 예정 비율
0.224

2차 공개매수대상 주식 매수 가격
12,750

2차 공개매수 조건
한앤코개발홀딩스(유)는 공개매수 응모율에 관계없이 공개매수에 응모한 주식 전부를매수할 예정이며 공개매수 대금은 현금으로 지급할 예정입니다.

2차 공개매수 기간
2025년 11월 3일 ~ 2025년 12월 26일(결제일 : 2025년 12월 30일)

신고서 제출일 현재 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함), 2차 공개매수
14,439,689

신고서 제출일 현재 보유 비율, 2차 공개매수 - 발행주식총수 기준
0.776

2차 공개매수 후 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)
18,606,091

2차 공개매수 후 보유 비율 - 발행주식총수 기준
0.999

2차 공개매수 사무취급자
NH투자증권 주식회사

공개매수대상주식에 대한 기술

공개매수의 대상이 되는 주식은 지배기업의 유통주식으로, 지배기업의 유통주식 18,606,091주는 지배기업의 발행주식총수18,617,383주에서 지배기업 소유 자기주식 11,292주(보통주식 11,291주, 전환우선주 1주)를 제외한 수량입니다.공개매수대상 주식등의 매수 예정 비율과 한앤코개발홀딩스(유)의 보유주식등의 보유 비율은 지배기업이 보유하고 있는 자기주식을 포함(전환우선주식 1주의 보통주식 전환 후 기준)하여 산정한 비율입니다.

보유주식 등에 대한 기술

공개매수대상 주식등의 매수 예정 비율과 한앤코개발홀딩스(유)의 보유주식등의 보유 비율은 지배기업이 보유하고 있는 자기주식을 포함(전환우선주식 1주의 보통주식 전환 후 기준)하여 산정한 비율입니다.한앤코개발홀딩스(유)는 SK디스커버리㈜와 2025년 9월 30일자로 주식매매계약을 체결하여 SK디스커버리㈜ 소유 지배기업 보통주식 전부(5,821,751주)를 매수하기로 하였습니다. 한앤코개발홀딩스(유)의 위 보유주식 수는 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜ 소유 주식수를 포함하여 기재한 것입니다.

주식 공개매수 결과에 대한 기술

주식 공개매수 결과에 따라 지배기업의 최대주주가 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다.(주석 1 참고)

주식 1차 공개매수 결과에 대한 공시

보통주

주식등의 종류, 1차 공개매수
기명식 보통주식

예정주식수, 1차 공개매수
6,962,587

응모주식수, 1차 공개매수
2,796,185

매수주식수, 1차 공개매수
2,796,185

공개매수후 최대주주 보유주식 수량, 1차 공개매수
14,439,689

공개매수후 최대주주 보유주식 비율, 1차 공개매수
0.7756

주식 2차 공개매수 결과에 대한 공시

보통주

주식등의 종류, 2차 공개매수
기명식 보통주식

예정주식수, 2차 공개매수
4,166,402

응모주식수, 2차 공개매수
209,731

매수주식수, 2차 공개매수
209,731

공개매수후 최대주주 보유주식 수량, 2차 공개매수
14,649,420

공개매수후 최대주주 보유주식 비율, 2차 공개매수
0.7869

공개매수후 최대주주 보유주식 수량에 대한 기술

한앤코개발홀딩스(유)는 SK디스커버리㈜와 2025년 9월 30일자로 주식매매계약을 체결하여 SK디스커버리㈜ 소유 지배기업 보통주식 전부(5,821,751주)를 매수하기로 하였습니다. 한앤코개발홀딩스(유)의 위 보유주식 수는 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜ 소유 주식수를 포함하여 기재한 것입니다.

공개매수후 최대주주 보유주식 비율에 대한 기술

상기 보유비율은 공개매수결과보고서 작성 기준일 직전 영업일(2025년 12월 29일)의 지배기업의 등기사항전부증명서상의 보통주 발행주식총수(18,617,382주)를 기준으로 산정하였습니다.

33. 보고기간 후 사건 (연결)

수정을 요하지 않는 보고기간후사건에 대한 공시

SK계열 분리
유상증자
지분 매각

수정을 요하지 않는 보고기간후사건의 성격에 대한 기술
2026년 7월 16일 연결실체는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따른 에스케이 기업집단의 계열회사에서 제외되었습니다.
지배기업은 2026년 7월 28일 이사회 결의에 따라 보통주 44,681,000주에 대한 유상증자를 결정하였습니다. 발행금액은 총 1,367억원이며, 조달된 자금은 채무상환자금으로 사용될 예정입니다.
한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜는 2025년 9월 30일자로 보유하고 있는연결실체 지분의 매각에 관하여 주식매매계약을 체결한 바 있습니다. 양사간 주식매매계약 종결합의서에 따라 2026년 8월 11일 주식매매거래가 완료되었습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 23 기 반기말 2026.06.30 현재

제 22 기말 2025.12.31 현재

(단위 : 원)

제 23 기 반기말
제 22 기말

자산

유동 자산
664,444,103,383
773,729,534,957

현금및현금성자산 (주3)
34,159,431,172
97,816,495,286

단기금융상품 (주3,9)
105,001,293,888
50,850,445,270

단기대여금 (주3,9,22)
8,260,000,000
8,260,000,000

유동성장기대여금 (주3,9,22)
10,800,321,860
11,275,251,840

매출채권및기타채권 (주3,4,14,22)
101,915,518,124
55,100,547,299

계약자산 (주15)
29,811,462,479
158,838,325,884

재고자산 (주6,21)
341,256,720,943
355,125,007,357

계약원가 (주5)
0
194,399,694

당기 법인세자산
571,114,989
0

기타유동금융자산 (주3,7)
705,233,630
1,736,685,667

기타 유동 자산 (주8)
25,474,006,298
34,271,448,584

파생상품자산 (주3,20,21,31)
6,489,000,000
260,928,076

비유동 자산
845,692,020,453
703,555,940,815

장기금융상품 (주3,9)
10,000,000,000
934,848,978

장기투자자산 (주3,9,31)
34,943,182,844
31,194,748,406

종속기업투자, 공동기업및관계기업투자 (주10,21,22)
438,396,959,876
417,916,200,414

장기대여금 (주3,9,22)
46,829,599,094
50,447,716,426

장기성매출채권및기타채권 (주3,4,14,22)
58,050,394,729
56,186,465

계약자산 (주15)
28,895,845,269
44,151,104,992

유형자산 (주11)
1,706,276,352
34,247,359,965

사용권자산 (주14)
2,414,456,085
3,085,252,234

투자부동산 (주12,21)
161,883,484,637
67,060,564,967

무형자산 (주13)
4,747,639,951
5,918,968,458

순확정급여자산
588,516,041
1,184,944,120

기타 비유동 금융자산 (주3,7)
132,770,600
387,211,761

파생상품자산 (주3,20,21,31)
5,520,000,000
12,009,000,000

이연법인세자산
51,582,894,975
34,961,833,629

자산총계
1,510,136,123,836
1,477,285,475,772

부채

유동 부채
627,883,873,195
664,589,509,282

매입채무및기타채무 (주3,14,16,22)
27,670,836,667
29,143,178,085

단기차입금 (주3,17,21)
108,200,000,000
43,800,000,000

유동성장기차입금 (주3,17,21)
280,154,455,723
359,632,616,328

유동성사채 (주3,17,21)
168,931,864,122
200,800,946,807

충당부채
1,812,049,952
3,313,914,461

계약부채 (주15)
2,756,347,600
2,756,347,600

유동 미지급법인세
1,077,015,634
5,721,572,304

기타 유동 금융부채 (주3,18)
16,822,609,080
10,199,024,391

기타유동부채 (주19)
20,431,467,405
9,221,909,306

파생상품부채 (주3,20,21,31)
27,227,012
0

비유동 부채
372,603,028,451
234,278,321,726

장기성매입채무및기타채무 (주14,16)
1,319,408,392
1,649,211,105

장기차입금 (주3,17,21)
369,269,423,600
228,955,051,565

충당부채
254,222,792
671,094,097

미지급법인세
1,265,142,395
2,339,212,058

기타 비유동 금융부채 (주3,18)
494,831,272
370,075,939

파생상품부채 (주3,20,21,31)
0
293,676,962

부채총계
1,000,486,901,646
898,867,831,008

자본

자본금 (주23)
18,617,383,000
18,617,383,000

자본잉여금 (주23)
231,309,629,423
230,246,889,683

기타자본 (주23,24)
(170,752,685,089)
(166,210,134,044)

기타포괄손익누계액 (주23)
(1,198,862,985)
(1,287,018,079)

이익잉여금 (주23)
431,673,757,841
497,050,524,204

자본총계
509,649,222,190
578,417,644,764

부채와자본총계
1,510,136,123,836
1,477,285,475,772

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 23 기 반기 2026.01.01 부터 2026.06.30 까지

제 22 기 반기 2025.01.01 부터 2025.06.30 까지

(단위 : 원)

제 23 기 반기
제 22 기 반기

3개월
누적
3개월
누적

영업수익 (주10,22,25)
64,413,850,929
75,913,449,678
109,924,475,865
169,822,703,699

영업비용 (주10,22,26)
(106,170,313,443)
(129,161,441,125)
(82,229,655,780)
(138,755,326,963)

영업이익(손실)
(41,756,462,514)
(53,247,991,447)
27,694,820,085
31,067,376,736

영업외손익
(15,381,647,734)
(27,631,338,958)
10,090,450,324
12,411,612,909

금융수익 (주27)
11,949,985,436
16,127,884,039
4,256,396,259
8,874,821,919

금융원가 (주27)
(26,774,515,672)
(38,058,459,377)
(9,391,299,486)
(17,120,026,593)

기타영업외수익 (주27)
3,271,176,642
8,026,738,506
12,339,673,892
12,352,655,508

기타영업외비용 (주27)
(4,984,037,880)
(18,948,643,532)
136,834,858
(181,569,680)

지분법평가이익 (주10)
1,155,743,740
5,221,141,406
2,748,844,801
8,485,731,755

법인세비용차감전순이익(손실)
(57,138,110,248)
(80,879,330,405)
37,785,270,409
43,478,989,645

법인세수익(비용) (주28)
13,230,362,567
15,502,564,042
(5,494,402,524)
(5,550,861,746)

반기순이익(손실)
(43,907,747,681)
(65,376,766,363)
32,290,867,885
37,928,127,899

기타포괄손익
2,649,725
88,155,094
48,258,814
21,396,544

후속적으로 당기손익으로 재분류되는 항목
2,649,725
88,155,094
48,258,814
21,396,544

파생상품평가이익(손실) (주20,23)
2,649,725
88,155,094
(22,818,390)
(49,680,660)

지분법자본변동 (주10,23)
0
0
71,077,204
71,077,204

총포괄이익(손실)
(43,905,097,956)
(65,288,611,269)
32,339,126,699
37,949,524,443

주당이익

보통주 기본 및 희석 주당손익 (단위 : 원) (주29)
(2,360)
(3,514)
1,735
2,038

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 23 기 반기 2026.01.01 부터 2026.06.30 까지

제 22 기 반기 2025.01.01 부터 2025.06.30 까지

(단위 : 원)

자본의 구성요소

자본금
자본잉여금
기타자본
기타포괄손익누계액
이익잉여금
자본의 구성요소

2025.01.01 (기초자본)
18,617,383,000
225,422,534,653
(154,583,934,654)
(1,452,366,462)
488,894,877,847
576,898,494,384

총포괄손익
0
0
0
21,396,544
37,928,127,899
37,949,524,443

반기순이익(손실)
0
0
0
0
37,928,127,899
37,928,127,899

파생상품평가이익(손실)
0
0
0
(49,680,660)
0
(49,680,660)

지분법자본변동
0
0
0
71,077,204
0
71,077,204

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래
0
4,824,355,030
(8,996,748,607)
0
(7,442,436,400)
(11,614,829,977)

지분법자본변동
0
0
581,122,171
0
0
581,122,171

부의지분법자본변동
0
0
(4,778,637,924)
0
0
(4,778,637,924)

연차배당
0
0
0
0
(7,442,436,400)
(7,442,436,400)

주식매수선택권
0
4,824,355,030
(4,799,232,854)
0
0
25,122,176

2025.06.30 (기말자본)
18,617,383,000
230,246,889,683
(163,580,683,261)
(1,430,969,918)
519,380,569,346
603,233,188,850

2026.01.01 (기초자본)
18,617,383,000
230,246,889,683
(166,210,134,044)
(1,287,018,079)
497,050,524,204
578,417,644,764

총포괄손익
0
0
0
88,155,094
(65,376,766,363)
(65,288,611,269)

반기순이익(손실)
0
0
0
0
(65,376,766,363)
(65,376,766,363)

파생상품평가이익(손실)
0
0
0
88,155,094
0
88,155,094

지분법자본변동
0
0
0
0
0
0

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래
0
1,062,739,740
(4,542,551,045)
0
0
(3,479,811,305)

지분법자본변동
0
0
275,018,673
0
0
275,018,673

부의지분법자본변동
0
0
(3,754,829,978)
0
0
(3,754,829,978)

연차배당
0
0
0
0
0
0

주식매수선택권
0
1,062,739,740
(1,062,739,740)
0
0
0

2026.06.30 (기말자본)
18,617,383,000
231,309,629,423
(170,752,685,089)
(1,198,862,985)
431,673,757,841
509,649,222,190

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 23 기 반기 2026.01.01 부터 2026.06.30 까지

제 22 기 반기 2025.01.01 부터 2025.06.30 까지

(단위 : 원)

제 23 기 반기
제 22 기 반기

영업활동으로 인한 현금흐름
(97,766,495,322)
(148,986,456,792)

영업에서 창출된 현금
(75,651,068,302)
(123,105,946,346)

반기순이익(손실)
(65,376,766,363)
37,928,127,899

조정 (주30)
71,631,028,924
17,947,441,446

영업활동의 자산부채의 변동 (주30)
(81,905,330,863)
(178,981,515,691)

배당금의 수취
8,432,748,719
2,510,823,626

이자의 수취
1,770,522,511
944,027,344

이자의 지급
(25,999,194,710)
(21,093,101,894)

법인세의 납부
(6,319,503,540)
(8,242,259,522)

투자활동으로 인한 현금흐름
(57,032,764,540)
156,382,414,720

단기금융상품의 처분
617,119,274,836
278,800,556,082

단기금융상품의 취득
(669,649,977,321)
(123,069,856,758)

장기금융상품의 처분
49,419,000,000
0

장기금융상품의 취득
(59,419,197,191)
(394,088)

파생상품의 처분
259,360,233
0

관계기업투자의 처분
4,800,000,000
0

관계기업투자의 취득
0
0

공동기업투자의 처분
78,329,559
0

종속기업투자의 취득
0
(1,360,002,100)

단기대여금의 증가
0
(6,500,000,000)

유동성장기대여금의 감소
10,274,929,980
0

장기대여금의 감소
3,999,996
3,999,996

장기대여금의 증가
(6,185,882,664)
(2,812,000,028)

유형자산의 처분
16,233,729
0

유형자산의 취득
0
(786,518,637)

무형자산의 취득
(360,120)
(440,240)

당기손익-공정가치측정 금융자산의 처분
15,354,211
18,176,722,102

당기손익-공정가치측정 금융자산의 취득
(3,763,829,788)
(6,069,651,609)

재무활동으로 인한 현금흐름 (주30)
91,142,344,091
62,527,053,416

단기차입금의 차입
96,600,000,000
0

단기차입금의 상환
(32,200,000,000)
0

유동성장기차입금의 상환
(101,820,000,000)
(16,874,999,996)

장기차입금의 차입
249,509,000,000
0

장기차입금의 상환
(88,466,666,666)
0

유동성사채의 상환
(32,000,000,000)
(81,000,000,000)

비유동사채의 발행
0
168,630,500,000

리스부채의 감소
(479,989,243)
(786,010,188)

배당금지급
0
(7,442,436,400)

현금및현금성자산의 증가(감소)
(63,656,915,771)
69,923,011,344

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동효과
(148,343)
(8,569)

기초의 현금및현금성자산
97,816,495,286
8,093,473,662

기말의 현금및현금성자산
34,159,431,172
78,016,476,437

5. 재무제표 주석

1. 일반사항

(1) 회사의 개요SK디앤디 주식회사(이하 "당사")는 부동산개발 등을 주요 목적으로 2004년 4월 27일에 설립되었으며, 본사는 경기도 성남시 분당구 판교로에 소재하고 있습니다.당사는 2015년 1월 19일 주주총회를 거쳐 1주당 액면가액을 5,000원에서 1,000원으로 액면분할 하였으며, 2015년 5월 8일 이사회를 거쳐 1,600,000주의 신주발행을 결의하고 2015년 6월 23일 유가증권 시장에 상장하였습니다.당사는 2022년 1월 1일을 분할기일로 하여, 당사의 가구사업부문이 단순·물적분할 방식으로 신설회사인 디앤디리빙솔루션㈜(2022년 9월 1일 디앤디프라퍼티솔루션㈜로 사명 변경)로 이전되었습니다.당사는 2024년 3월 1일을 분할기일로 하여, 당사의 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할 방식으로 신설회사인 에스케이이터닉스 주식회사(SK eternix Co., Ltd.)로 분할하였습니다.

한편, 2025년 9월 30일 SK디스커버리㈜가 보유한 당사의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 내용의 주식매매계약을 체결하였습니다. 주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 주식 전부를 취득하기 위한 공개매수 절차를 진행하였습니다. 한편, 주식공개매수 결과 당사의 최대주주가 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다(주석 32 참고).

당사는 액면분할, 신주발행 등을 통하여 당반기말 현재 자본금 18,617,383천원(우선주자본금 1천원 포함, 주석 23 참고)이며, 당반기말 현재 당사의 주요 주주현황(우선주 포함)은 다음과 같습니다.

주 주 명
보통주
우선주

주식수(주)
지분율(%)
주식수(주)
지분율(%)

한앤코개발홀딩스(유)
8,827,669
47.42
-
-

SK디스커버리㈜
5,821,751
31.27
-
-

SK디앤디(자사주)
11,291
0.06
1
100.00

기타주주
3,956,671
21.25
-
-

합 계
18,617,382
100.00
1
100.00

(*)
상기 기재내용은 2026년 6월 30일 주주명부를 토대로 작성하였으며, 보고서 제출일 현재의 보유 주식 수와 차이가 발생할 수 있습니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

(1) 재무제표 작성기준

당사의 재무제표는 연차재무제표가 속하는 기간의 일부에 대하여 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'를 적용하여 작성하는 요약중간재무제표이며, 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표입니다. 동 요약중간재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2025년 12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.당사는 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자에 대하여 기업회계기준서 '제 1027호에 따라 제 1028호에서 규정하는 지분법'을 선택하여 적용하고 있습니다.(2) 중요한 회계정책

중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.당사는 공표되었으나 시행되지 않은 기준서, 해석서, 개정사항을 조기적용한 바 없습니다.

1) 제ㆍ개정된 기준서의 적용당반기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책의 변경 내용은 다음과 같습니다.

① 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 금융상품의 분류 및 측정

기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 금융상품의 분류 및 측정 개정사항은 다음을 포함합니다.

ㆍ금융자산 및 금융부채의 인식 및 제거 요건에 대한 명확화. 특히 금융부채는 결제일에 제거되나, 특정 요건을 충족하는 경우 전자지급시스템을 이용하여 결제되는 금융부채를 결제일 이전에 제거하는 것이 허용되는 회계정책 선택을 도입함

ㆍESG 및 유사한 특성이 있는 금융자산의 계약상 현금흐름을 평가하는 방법에 대한 추가적인 지침

ㆍ비소구 특성을 구성하는 것이 무엇인지와 계약상 연계된 금융상품의 특징이 무엇인지를 명확히 함

ㆍ우발특성이 있는 금융상품에 대한 공시사항과 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품에 대한 추가적인 공시 요구사항을 도입

이 개정사항이 당사의 요약반기재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

② 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

기준서간 요구사항의 일관성을 제고하고, 불명확한 부분을 명확히 하여, 이해가능성을 개선하고자 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11이 발표되었습니다.

ㆍ기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택 시 위험회피회계 적용

ㆍ기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시': 제거 손익, 실무적용지침

ㆍ기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

ㆍ기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정

ㆍ기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표': 원가법

이 개정사항이 당사의 요약반기재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

③ 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약

자연에 의존하는 전력과 관련된 계약에 대한 기업회계기준서 제1109호 및 제1107호개정사항이 공표되었으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

ㆍ적용범위 내 계약에 대한 '자가 사용(own-use)' 요건의 적용을 명확히 함

ㆍ적용범위 내 계약에 대한 현금흐름위험회피 관계의 현금흐름위험회피대상항목 지정 요건을 개정

ㆍ투자자가 이러한 계약이 기업의 재무성과 및 현금흐름에 미치는 영향을 이해할 수 있도록 새로운 공시 요건을 추가

이 개정사항이 당사의 요약반기재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

2) 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행되지 않은 회계기준

당반기말 현재 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 조기 적용하지 아니한 제·개정 기준서 및 해석서의 내역은 다음과 같습니다.

① 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'

주요 회계정책 변경사항

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'를 대체합니다. 기업회계기준서 제1118호는 손익계산서를 중심으로 정보이용자에게 기업의 성과를 분석하고 비교하는 데 유용한 정보를 제공하여 유사 기업 간 재무성과의 비교가능성을 향상시킬 것으로 예상됩니다.

기업회계기준서 제1118호는 2027년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용해야 하며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'에 따라 이 기준서를 소급 적용해야 하므로 2027년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 기업회계기준서 제1118호에 따라 재작성됩니다.

당사가 기업회계기준서 제1118호를 적용하여 재무제표를 작성하는 경우 현행 재무제표와 유의적인 차이를 발생시킬 것으로 예상되는 주요 회계정책은 다음과 같습니다. 이러한 부분은 향후 발생할 모든 차이를 포함한 것은 아니며 추가적인 분석결과에 따라 변경될 수 있습니다.

- 손익계산서 표시 등 변경

기업회계기준서 제1118호는 손익계산서에 포함된 모든 수익과 비용을 영업 범주, 투자 범주, 재무 범주, 법인세 범주, 중단영업 범주의 다섯 가지 범주 중 하나로 분류하도록 합니다. 동 기준서는 투자, 재무, 법인세, 중단영업으로 분류되지 않은 모든 수익과 비용을 영업 범주로 분류하며 영업손익을 잔여 개념의 손익으로 정의하고 있습니다.

회사는 수익과 비용의 범주 분류를 위하여 주된 사업활동을 평가하여야 하며, 회사가특정 유형의 자산 투자 또는 고객에 대한 금융제공을 주된 사업활동으로 영위하는 경우 해당 사업활동이 주된 사업활동이 아니었다면 투자 또는 재무 범주로 분류하였을 일부 수익과 비용을 영업 범주로 분류합니다.

이에 따른 영업손익은 수익에서 매출원가 및 판매비와관리비를 차감한 것으로 정의되는 현행 기업회계기준서 제1001호에 따른 영업손익과는 유의적인 차이가 있습니다. 기업회계기준서 제1118호는 현행 기업회계기준서 제1001호에 따라 산정된 영업손익을 주석으로 공시할 것을 요구하고 있으며, 기업회계기준서 제1118호에 따른 영업손익과 현행 기업회계기준서 제1001호에 따른 영업손익과의 차이 조정내역도 주석으로 공시해야 합니다.

또한, 기업회계기준서 제1118호는 손익계산서에 영업 범주로 분류되는 모든 수익과 비용으로 구성되는 '영업손익', 영업손익과 투자 범주로 분류된 모든 수익과 비용으로 구성되는 '재무손익및법인세비용차감전손익', 그리고 '당기순손익'을 표시하도록 요구하고 있습니다. 다만, 회사가 주된 사업활동으로 고객에게 금융을 제공하는 경우 회계정책 선택에 따라 '재무손익및법인세비용차감전손익' 표시는 적용되지 않을 수 있습니다.

- 경영진이 정의한 성과측정치 공시 도입

기업회계기준서 제1118호는 경영진이 정의한 성과측정치를 기업이 재무제표와 구분하여 공개적인 의사소통에 사용하고, 기업 전체의 재무성과 측면에 대한 경영진의 견해를 재무제표이용자에게 전달하기 위해 사용하며, 기업회계기준서 제1118호 문단 118에서 열거하지 않거나 기업회계기준서에서 표시ㆍ공시를 명시적으로 요구하지 않는 수익과 비용의 중간합계로 정의하고 이와 관련된 공시 요구사항을 새롭게 도입하였습니다.

경영진이 정의한 성과측정치가 있는 경우 해당 지표를 보고하는 이유, 해당 지표의 산정 방법, 해당 지표와 기업회계기준서 제1118호에서 명시하는 가장 직접적으로 비교가능한 중간합계와의 조정내역, 각 조정항목의 법인세 효과, 비지배지분에 미치는 효과 등을 공시하여야 합니다.

- 현금흐름 분류 등 변경

한편, 기업회계기준서 제1118호의 제정에 따라 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표'에 대한 일부 개정이 이루어졌으며, 동 개정에 따라 간접법에 따른 영업활동현금흐름 산정의 출발점이 당기순손익에서 영업손익으로 변경되었고, 이자 및 배당 관련 현금흐름에 대한 분류 선택권이 삭제되었습니다.

주요 영향 평가

당사는 기업회계기준서 제1118호의 의무적용일이 도래하지 않아 이를 적용하지 아니하였으며, 2027년 12월 31일로 종료되는 보고기간의 첫 중간재무제표를 기업회계기준서 제1118호에 따라 보고할 예정입니다.

(3) 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요 원천

요약중간재무제표를 작성함에 있어서, 경영진은 회계정책 적용과 자산ㆍ부채 및 수익ㆍ비용에 영향을 미치는 판단, 추정 및 가정을 해야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치와 다를 수 있습니다.

요약중간재무제표 작성을 위해 당사 회계정책의 적용과 추정 불확실성의 주요 원천에 대해 경영진이 내린 중요한 판단은 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표와 동일합니다.

3. 금융상품

금융자산의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
위험회피비지정파생상품
금융자산의 범주 합계

금융자산 합계
375,286,859,293
34,943,182,844
12,009,000,000
422,239,042,137

금융자산 합계
유동 금융자산 합계
260,274,094,870
0
6,489,000,000
266,763,094,870

유동 금융자산 합계
현금및현금성자산
34,159,431,172
0
0
34,159,431,172

단기금융상품
105,001,293,888
0
0
105,001,293,888

단기대여금
8,260,000,000
0
0
8,260,000,000

유동성장기대여금
10,800,321,860
0
0
10,800,321,860

매출채권및기타채권
101,347,814,320
0
0
101,347,814,320

유동파생상품자산
0
0
6,489,000,000
6,489,000,000

기타유동금융자산
705,233,630
0
0
705,233,630

비유동 금융자산 합계
115,012,764,423
34,943,182,844
5,520,000,000
155,475,947,267

비유동 금융자산 합계
매출채권및기타채권
58,050,394,729
0
0
58,050,394,729

장기금융상품
10,000,000,000
0
0
10,000,000,000

장기투자자산
0
34,943,182,844
0
34,943,182,844

장기대여금
46,829,599,094
0
0
46,829,599,094

비유동 파생금융자산
0
0
5,520,000,000
5,520,000,000

기타 비유동 금융자산
132,770,600
0
0
132,770,600

전기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
위험회피비지정파생상품
금융자산의 범주 합계

금융자산 합계
268,815,515,198
33,570,748,406
12,269,928,076
314,656,191,680

금융자산 합계
유동 금융자산 합계
216,995,343,304
2,376,000,000
260,928,076
219,632,271,380

유동 금융자산 합계
현금및현금성자산
97,816,495,286
0
0
97,816,495,286

단기금융상품
48,474,445,270
2,376,000,000
0
50,850,445,270

단기대여금
8,260,000,000
0
0
8,260,000,000

유동성장기대여금
11,275,251,840
0
0
11,275,251,840

매출채권및기타채권
49,432,465,241
0
0
49,432,465,241

유동파생상품자산
0
0
260,928,076
260,928,076

기타유동금융자산
1,736,685,667
0
0
1,736,685,667

비유동 금융자산 합계
51,820,171,894
31,194,748,406
12,009,000,000
95,023,920,300

비유동 금융자산 합계
매출채권및기타채권
50,394,729
0
0
50,394,729

장기금융상품
934,848,978
0
0
934,848,978

장기투자자산
0
31,194,748,406
0
31,194,748,406

장기대여금
50,447,716,426
0
0
50,447,716,426

비유동 파생금융자산
0
0
12,009,000,000
12,009,000,000

기타 비유동 금융자산
387,211,761
0
0
387,211,761

매출채권 및 기타채권에 대한 기술

매출채권및기타채권에는 리스채권 및 비금융항목 채권이 제외되어 있습니다.

금융부채의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융부채
위험회피지정파생상품
금융부채의 범주 합계

금융부채 합계
965,976,159,433
27,227,012
966,003,386,445

금융부채 합계
유동 금융부채 합계
596,211,904,561
27,227,012
596,239,131,573

유동 금융부채 합계
매입채무및기타채무
22,102,975,636
0
22,102,975,636

단기차입금
108,200,000,000
0
108,200,000,000

유동성장기차입금
280,154,455,723
0
280,154,455,723

유동성사채
168,931,864,122
0
168,931,864,122

유동파생상품부채
0
27,227,012
27,227,012

기타 유동 금융부채
16,822,609,080
0
16,822,609,080

비유동 금융부채 합계
369,764,254,872
0
369,764,254,872

비유동 금융부채 합계
장기차입금
369,269,423,600
0
369,269,423,600

비유동파생상품부채

0

기타 비유동 금융부채
494,831,272
0
494,831,272

전기말
(단위 : 원)

상각후원가측정금융부채
위험회피지정파생상품
금융부채의 범주 합계

금융부채 합계
868,199,838,728
293,676,962
868,493,515,690

금융부채 합계
유동 금융부채 합계
638,874,711,224
0
638,874,711,224

유동 금융부채 합계
매입채무및기타채무
24,442,123,698
0
24,442,123,698

단기차입금
43,800,000,000
0
43,800,000,000

유동성장기차입금
359,632,616,328
0
359,632,616,328

유동성사채
200,800,946,807
0
200,800,946,807

유동파생상품부채

0

기타 유동 금융부채
10,199,024,391
0
10,199,024,391

비유동 금융부채 합계
229,325,127,504
293,676,962
229,618,804,466

비유동 금융부채 합계
장기차입금
228,955,051,565
0
228,955,051,565

비유동파생상품부채
0
293,676,962
293,676,962

기타 비유동 금융부채
370,075,939
0
370,075,939

매입채무 및 기타채무에 대한 기술

매입채무및기타채무에는 리스부채 및 비금융항목 채무가 제외되어 있습니다.

사용이 제한된 금융자산

당반기말
(단위 : 원)

단기금융상품
장기금융상품
사용이 제한된 금융자산 합계

사용이 제한된 금융자산
23,001,293,888
0
23,001,293,888

제한 내용
차입금 담보 등
차입금 담보 등

전기말
(단위 : 원)

단기금융상품
장기금융상품
사용이 제한된 금융자산 합계

사용이 제한된 금융자산
25,474,445,270
934,848,978
26,409,294,248

제한 내용
차입금 담보 등
차입금 담보 등

현금및현금성자산 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

보통예금
34,159,431,172

전기말
(단위 : 원)

공시금액

보통예금
97,816,495,286

4. 매출채권및기타채권

매출채권 및 기타채권의 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
대손충당금
장부금액 합계

매출채권 및 기타채권
160,301,213,372
(335,300,519)
159,965,912,853

매출채권 및 기타채권
유동성 매출채권및기타채권 소계
102,250,818,643
(335,300,519)
101,915,518,124

유동성 매출채권및기타채권 소계
유동 매출채권
15,081,297,813
(331,187,153)
14,750,110,660

단기미수금
77,772,759,509
(4,113,366)
77,768,646,143

유동 금융리스채권
16,507,894
0
16,507,894

단기미수수익
9,380,253,427
0
9,380,253,427

비유동성 매출채권및기타채권 소계
58,050,394,729
0
58,050,394,729

비유동성 매출채권및기타채권 소계
장기미수금
58,050,394,729
0
58,050,394,729

비유동 금융리스채권
0
0
0

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
대손충당금
장부금액 합계

매출채권 및 기타채권
58,858,443,411
(3,701,709,647)
55,156,733,764

매출채권 및 기타채권
유동성 매출채권및기타채권 소계
58,802,256,946
(3,701,709,647)
55,100,547,299

유동성 매출채권및기타채권 소계
유동 매출채권
15,451,190,848
(427,782,898)
15,023,407,950

단기미수금
36,527,077,423
(3,273,926,749)
33,253,150,674

유동 금융리스채권
26,405,797
0
26,405,797

단기미수수익
6,797,582,878
0
6,797,582,878

비유동성 매출채권및기타채권 소계
56,186,465
0
56,186,465

비유동성 매출채권및기타채권 소계
장기미수금
50,394,729
0
50,394,729

비유동 금융리스채권
5,791,736
0
5,791,736

5. 계약원가

고객과의 계약체결원가나 계약이행원가 중에서 인식한 자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

고객과의 계약체결원가

계약체결원가
0

전기말
(단위 : 원)

고객과의 계약체결원가

계약체결원가
194,399,694

계약원가 회계처리에 대한 설명

계약체결원가는 오피스 등 부동산 판매계약을 체결한 결과 중개상에게 지급한 판매수수료 등과 관련된 금액이며, 이러한 원가는 고객에게 해당 부동산과 관련된 통제가이전되는 시점에 비용으로 인식됩니다. 한편, 자산화된 계약원가와 관련하여 당반기 중 인식한 손상차손은 없습니다.

6. 재고자산

재고자산 세부내역

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

토지
74,324,252,189
(11,586,790,838)
62,737,461,351

건물
2,526,329,924
(413,394,537)
2,112,935,387

건설용지
227,237,203,740
(57,481,339,454)
169,755,864,286

완성공사
35,278,793,989
0
35,278,793,989

재공품(공사비)
8,417,858,372
0
8,417,858,372

재공품(선급공사원가)
62,953,807,558
0
62,953,807,558

합계
410,738,245,772
(69,481,524,829)
341,256,720,943

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
재고자산 평가충당금
장부금액 합계

토지
43,333,341,707
(321,674,218)
43,011,667,489

건물
0
0
0

건설용지
227,237,203,740
(11,494,548,285)
215,742,655,455

완성공사
39,324,455,719
(939,534,664)
38,384,921,055

재공품(공사비)
3,279,423,180
0
3,279,423,180

재공품(선급공사원가)
54,706,340,178
0
54,706,340,178

합계
367,880,764,524
(12,755,757,167)
355,125,007,357

토지와 건물의 대체된 재고자산에 대한 기술

유형자산 및 투자부동산에서 대체된 재고자산 38,000백만원이 포함되어 있습니다.

재고자산평가손실에 대한 설명

한편, 당반기 중 영업비용에 반영된 재고자산평가손실은 58,895,745천원입니다.

재고자산 평가손실에 대한 공시

(단위 : 천원)

공시금액

재고자산 평가손실(환입)
58,895,745

재고자산에 대한 차입원가 자본화에 대한 설명

당사는 차입원가를 자본화하여 재고자산 등 취득원가에 계상하였습니다.

차입원가를 자본화한 재고자산

당반기
(단위 : 원)

재공품

자본화된 차입원가
8,247,467,380

전반기
(단위 : 원)

재공품

자본화된 차입원가
7,831,207,709

차입원가 자본화가 손익에 미치는 영향

당반기
(단위 : 원)

공시금액

차입원가 자본화로 인한 이자비용 감소
8,247,467,380

차입원가 자본화로 인한 영업비용 증가
0

차입원가 자본화로 인한 세전이익 증가
8,247,467,380

특정차입금의 유효이자율
0.0659

일반차입금의 유효이자율
0.0705

전반기
(단위 : 원)

공시금액

차입원가 자본화로 인한 이자비용 감소
9,476,625,788

차입원가 자본화로 인한 영업비용 증가
(1,645,418,079)

차입원가 자본화로 인한 세전이익 증가
7,831,207,709

특정차입금의 유효이자율

일반차입금의 유효이자율

자본화금액 산정을 위한 이자율에 대한 기술

당반기에 자본화금액을 산정하기 위한 이자율 중 특정차입금의 유효이자율은 6.59%이며, 일반차입금의 유효이자율은 7.05%입니다.

7. 기타금융자산

기타금융자산에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융자산 합계
838,004,230

기타금융자산 합계
단기보증금
705,233,630

기타비유동금융자산 소계
132,770,600

기타비유동금융자산 소계
장기보증금
88,570,600

기타
44,200,000

전기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융자산 합계
2,123,897,428

기타금융자산 합계
단기보증금
1,736,685,667

기타비유동금융자산 소계
387,211,761

기타비유동금융자산 소계
장기보증금
343,011,761

기타
44,200,000

8. 기타자산

기타자산에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

기타유동자산 소계
25,474,006,298

기타유동자산 소계
유동 선급금
21,504,669,992

유동 선급비용
3,969,336,306

전기말
(단위 : 원)

공시금액

기타유동자산 소계
34,271,448,584

기타유동자산 소계
유동 선급금
28,856,433,406

유동 선급비용
5,415,015,178

9. 장ㆍ단기금융자산

금융자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

장단기금융자산 합계
215,834,397,686

장단기금융자산 합계
단기금융자산
124,061,615,748

단기금융자산
상각후원가로 측정하는 유동 금융자산
124,061,615,748

유동당기손익인식금융자산
0

장기금융자산
91,772,781,938

장기금융자산
상각후원가로 측정하는 비유동 금융자산
56,829,599,094

비유동당기손익인식금융자산
34,943,182,844

전기말
(단위 : 원)

공시금액

장단기금융자산 합계
152,963,010,920

장단기금융자산 합계
단기금융자산
70,385,697,110

단기금융자산
상각후원가로 측정하는 유동 금융자산
68,009,697,110

유동당기손익인식금융자산
2,376,000,000

장기금융자산
82,577,313,810

장기금융자산
상각후원가로 측정하는 비유동 금융자산
51,382,565,404

비유동당기손익인식금융자산
31,194,748,406

상각후원가측정금융자산의 내역

당반기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

단기금융상품, 예금 등
대여금, 사업비 1
대여금, 사업비 2
대여금, 사업비 3
대여금, 주택자금대출
장기금융상품, 예금 등

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

상각후원가로 측정하는 금융자산

105,001,293,888

0
105,001,293,888

8,648,807,722

(388,807,722)
8,260,000,000

10,800,321,860

0
10,800,321,860

46,816,265,694

0
46,816,265,694

13,333,400

0
13,333,400

10,000,000,000

0
10,000,000,000
180,891,214,842

금융자산, 이자율
0.001
0.095

0.000
0.200

0.000
0.046

0.000
0.135

0.010

0.001
0.070

전기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

단기금융상품, 예금 등
대여금, 사업비 1
대여금, 사업비 2
대여금, 사업비 3
대여금, 주택자금대출
장기금융상품, 예금 등

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액
총장부금액
손상차손누계액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

상각후원가로 측정하는 금융자산

48,474,445,270

0
48,474,445,270

8,648,807,722

(388,807,722)
8,260,000,000

11,275,251,840

0
11,275,251,840

50,430,383,030

0
50,430,383,030

17,333,396

0
17,333,396

934,848,978

0
934,848,978
119,392,262,514

금융자산, 이자율

당기손익-공정가치측정금융자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

당기손익인식금융자산

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
건설공제조합
전문건설공제조합
한국전기기술인협회
이지스코어플랫폼전문투자형부동산투자신탁제1호
성남수정새마을금고
중원새마을금고
코람코제135호일반사모부동산투자유한회사
코람코제145호일반사모부동산투자유한회사
아카라라이프㈜
뮤렉스웨이브3호벤처투자조합
㈜케어닥
신한PF정상화일반사모부동산자투자신탁제1호
우리일반사모부동산제1호투자유한회사
㈜한창코퍼레이션

당기손익인식금융자산
0
1,362,079,580
850,929,809
6,358,000
1,662,654,650
100,000
200,000
2,746,177,655
0
500,001,210
8,670,000,000
1,000,001,088
9,544,680,852
8,600,000,000
0
34,943,182,844

지분율
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0227
0.0000
0.0000
0.1218
0.0725
0.0050
0.0760
0.0123
0.0426
0.0500
0.0500

당기손익-공정가치측정금융자산에 대한 설명
당반기 중 유의적인 영향력을 획득하여 관계기업투자주식으로 재분류함에 따라 제거되었습니다.

당반기 중 일부 처분하였습니다.

당반기 중 일부 처분하였습니다.

당반기 중 추가 취득하였습니다.

당반기 중 추가 취득하였습니다.

전기말
(단위 : 원)

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

당기손익인식금융자산

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
건설공제조합
전문건설공제조합
한국전기기술인협회
이지스코어플랫폼전문투자형부동산투자신탁제1호
성남수정새마을금고
중원새마을금고
코람코제135호일반사모부동산투자유한회사
코람코제145호일반사모부동산투자유한회사
아카라라이프㈜
뮤렉스웨이브3호벤처투자조합
㈜케어닥
신한PF정상화일반사모부동산자투자신탁제1호
우리일반사모부동산제1호투자유한회사
㈜한창코퍼레이션

당기손익인식금융자산
2,376,000,000
1,362,079,580
850,929,809
6,358,000
1,678,000,000
100,000
250,000
2,746,177,655
0
500,001,210
6,970,000,000
1,000,001,088
7,480,851,064
8,600,000,000
0
33,570,748,406

지분율

당기손익-공정가치측정금융자산에 대한 설명

당기손익-공정가치측정 금융자산의 취득원가에 대한 공시

(단위 : 원)

측정

취득원가

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

당기손익인식금융자산

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
건설공제조합
전문건설공제조합
한국전기기술인협회
이지스코어플랫폼전문투자형부동산투자신탁제1호
성남수정새마을금고
중원새마을금고
코람코제135호일반사모부동산투자유한회사
코람코제145호일반사모부동산투자유한회사
아카라라이프㈜
뮤렉스웨이브3호벤처투자조합
㈜케어닥
신한PF정상화일반사모부동산자투자신탁제1호
우리일반사모부동산제1호투자유한회사
㈜한창코퍼레이션

당기손익인식금융자산
0
1,362,079,580
850,929,809
6,358,000
3,290,934,025
100,000
200,000
6,175,000,000
4,307,800,000
500,001,210
8,670,000,000
1,000,001,088
9,544,680,852
8,600,000,000
134,112,000
44,442,196,564

금융자산의 변동내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계
금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산

기초
68,009,697,110
2,376,000,000
70,385,697,110
51,382,565,404
31,194,748,406
82,577,313,810
152,963,010,920

취득
446,711,548,646
225,000,000,000
671,711,548,646
65,605,079,855
3,763,829,788
69,368,909,643
741,080,458,289

처분
(401,394,676,177)
(227,376,000,000)
(628,770,676,177)
(49,422,999,996)
(15,395,350)
(49,438,395,346)
(678,209,071,523)

평가

대체
10,735,046,169
0
10,735,046,169
(10,735,046,169)
0
(10,735,046,169)
0

기말
124,061,615,748
0
124,061,615,748
56,829,599,094
34,943,182,844
91,772,781,938
215,834,397,686

전반기
(단위 : 원)

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계
금융자산의 범주
금융자산의 범주 합계

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
당기손익인식금융자산

기초
134,611,629,025
116,907,933,873
251,519,562,898
37,820,149,145
51,568,184,738
89,388,333,883
340,907,896,781

취득
68,083,863,116
61,000,000,000
129,083,863,116
2,812,394,116
1,976,795,745
4,789,189,861
133,873,052,977

처분
(101,094,238,602)
(176,017,927,515)
(277,112,166,117)
(3,999,996)
(17,847,000,000)
(17,850,999,996)
(294,963,166,113)

평가
0
485,993,642
485,993,642
0
0
0
485,993,642

대체
262,903,300
0
262,903,300
(262,903,300)
0
(262,903,300)
0

기말
101,864,156,839
2,376,000,000
104,240,156,839
40,365,639,965
35,697,980,483
76,063,620,448
180,303,777,287

장단기금융자산의 대체에 대한 기술

당반기: 유동성 대체에 따른 금액이 포함되어 있습니다.전반기: 유동성 대체에 따른 대체 금액이 포함되어 있습니다.

10. 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자

(1) 보고기간종료일 현재 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : %, 원)

회사명
소재지
당반기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

종속기업투자:

디앤디인베스트먼트㈜
대한민국
100.00
36,058,916,137
100.00
33,550,985,355

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
대한민국
63.11
339,845,227
63.11
8,223,555,856

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00
6,352,903,507
100.00
6,434,208,631

디앤디프라퍼티솔루션㈜
대한민국
85.10
53,184,712,130
85.10
49,357,122,919

㈜문래에이치피오피에프브이(주1)
대한민국
95.00
3,920,131,699
-
-

아벨라제일차㈜(주1,2)
대한민국
-
-
-
-

소 계
99,856,508,700

97,565,872,761

공동기업투자:

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
대한민국
50.00
3,466,191,148
50.00
3,766,067,322

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
50.00
3,616,322,848
50.00
4,012,829,501

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜(주3)
대한민국
45.00
1,205,219,512
45.00
1,207,279,396

㈜커넥트파이클라우드(주3,4)
대한민국
-
-
49.00
-

㈜아파트테크(주3,5)
대한민국
49.00
-
49.00
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
대한민국
50.00
36,289,695,193
50.00
38,588,002,818

소 계
44,577,428,701

47,574,179,037

관계기업투자:

㈜킨텍스몰
대한민국
40.00
15,618,677
40.00
15,610,946

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호
대한민국
35.00
12,706,955,173
35.00
11,890,178,060

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
10,546,001,510
20.00
10,820,525,332

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(주6)
대한민국
28.62
-
28.62
-

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,899,040,953
20.00
7,111,833,470

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,057,425,548
20.00
8,240,482,519

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
8,094,055,437
20.00
8,283,156,162

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사(주7)
대한민국
15.10
75,263,861
15.10
760,172,113

㈜군포복합개발피에프브이
대한민국
25.20
24,475,292,537
25.20
14,334,243,987

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)(주7,8)
대한민국
14.21
-
14.21
-

㈜하우빌드(주7,9)
대한민국
5.99
-
6.64
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(주7)
대한민국
9.32
32,680,336,534
9.32
33,175,085,340

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
대한민국
49.00
60,913,494,386
49.00
50,267,257,393

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(주10)
대한민국
20.00
-
20.00
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
대한민국
20.00
6,438,509,244
20.00
-

㈜한국공간데이터(주7)
대한민국
5.27
862,117,930
5.27
888,285,344

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
대한민국
23.03
16,832,538,508
23.08
14,398,377,365

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주11,12)
대한민국
4.69
-
4.69
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜(주7)
대한민국
5.00
1,623,800,747
5.00
1,860,068,746

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
대한민국
36.00
7,390,887,718
18.00
3,395,143,688

㈜에스시티공덕피에프브이(주13)
대한민국
20.00
-
20.00
481,283,017

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(주11)
대한민국
15.55
6,618,177,679
15.55
6,002,320,128

엘비일반사모부동산투자신탁58호
대한민국
48.00
40,536,964,508
48.00
43,014,836,597

디디아이방배피에프브이㈜(주7)
대한민국
2.38
902,922,632
2.37
671,475,398

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사(주7)
대한민국
2.50
140,768,785
2.50
150,475,683

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사(주7)
대한민국
2.50
277,092,304
2.50
293,248,806

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사(주7)
대한민국
10.23
15,488,482,774
10.23
16,479,552,005

신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호
대한민국
23.08
12,083,162,366
23.08
15,633,214,125

디디아이에스에프피에프브이㈜(주14)
대한민국
15.80
520,944,904
15.80
639,252,329

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
대한민국
25.00
19,643,167,760
24.27
23,970,070,063

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
46.67
140,000,000
-
-

소 계
293,963,022,475

272,776,148,616

합 계
438,396,959,876

417,916,200,414

(주1)
당반기 중 신규취득하였습니다.

(주2)
소유지분은 0%이나, 의결권이 가장 주된 요소가 되지 않도록 설계되었음을 고려할 때, 관련활동을 지시할 수 있는 현재의 능력을종합적으로 고려하여 실질지배력이 있는 것으로 판단하였습니다.

(주3)
당사가 보유한 유효지분은 과반 미만이나, 주요 활동에 대한 동등한 의결권 보유 등에 따라 공동지배력을 보유하고 있다고 판단, 공동기업투자로 분류하였습니다.

(주4)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주5)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은1,164,487,343입니다.

(주6)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,658,064,066원입니다.

(주7)
이사회의 구성원에 대한 지명권 등 의사결정 등에 참여할 수 있는 능력 등을 근거로 유의적인 영향력이 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주8)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 9,951,409,626원입니다.

(주9)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 180,564,941원입니다.

(주10)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,357,700,949원입니다.

(주11)
당사의 관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주12)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 10,401,128,975원입니다.

(주13)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 155,286,944원입니다.

(주14)
당사의 관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(2) 당반기 및 전반기 중 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당반기 ]
(단위 : 원)

구 분
기초
취득
지분법평가손익
지분법자본변동
배당금수익
지분법관련손익(영업)
기타(주1)
처분
기말

종속기업투자
97,565,872,761
4,750,000,000
6,336,166,744
(646,751)
(6,221,904,461)
(2,572,979,593)
-
-
99,856,508,700

공동기업투자
47,574,179,037
-
-
71,057,350
-
(2,996,750,336)
7,272,209
(78,329,559)
44,577,428,701

관계기업투자
272,776,148,616
32,421,405,725
(1,115,025,338)
(4,667,255,124)
(1,559,508,678)
(3,892,742,726)
4,800,000,000
(4,800,000,000)
293,963,022,475

합 계
417,916,200,414
37,171,405,725
5,221,141,406
(4,596,844,525)
(7,781,413,139)
(9,462,472,655)
4,807,272,209
(4,878,329,559)
438,396,959,876

(주1)
당반기 중 지분율 변동 등에 따른 공동기업투자, 관계기업투자 처분이익을 포함하고 있습니다(주석 10-(1) 참고).

[ 전반기 ]
(단위 : 원)

구 분
기초
취득
지분법평가손익
지분법자본변동
배당금수익
지분법관련손익(영업)(주1)
기타(주2)
처분
기말

종속기업투자
79,561,936,729
4,191,891,977
7,600,283,614
350,589,915
(453,490,263)
(1,968,795,971)
11,924,575,154
(567,223,691)
100,639,767,464

공동기업투자
23,629,381,457
30,000,000,000
(1,035,690,008)
-
-
(18,621,411,540)
-
-
33,972,279,909

관계기업투자
221,577,370,265
21,038,500,000
1,921,138,149
(5,914,172,343)
(1,443,776,371)
(868,409,601)
-
-
236,310,650,099

합 계
324,768,688,451
55,230,391,977
8,485,731,755
(5,563,582,428)
(1,897,266,634)
(21,458,617,112)
11,924,575,154
(567,223,691)
370,922,697,472

(주1)
영업손익으로 분류된 종속기업투자주식 처분이익 등을 포함하고 있습니다(주석25, 26 참고).

(주2)
전반기 중 지분율 변동에 따른 종속기업투자 처분이익을 포함하고 있습니다(주석 10-(1) 참고).

(3) 보고기간종료일 현재 종속기업투자, 공동기업및관계기업투자 중 시장성 있는 주식의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구 분
회사명
당반기말
전기말

관계기업투자
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
16,801,488,960
27,837,761,120

11. 유형자산

유형자산에 대한 세부 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

토지
건물
비품
기타유형자산
건설중인자산
유형자산의 분류 합계

기초 유형자산
29,644,046,651
2,052,857,705
701,877,111
1,848,578,498

34,247,359,965

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 유형자산

대체를 통한 증가(감소), 유형자산
(29,644,046,651)
(2,024,477,184)
0
0

(31,668,523,835)

처분, 유형자산
0
0
(58,613,394)
(389,630,756)

(448,244,150)

감가상각비, 유형자산
0
(28,380,521)
(132,667,203)
(263,267,904)

(424,315,628)

기말 유형자산
0
0
510,596,514
1,195,679,838

1,706,276,352

전반기
(단위 : 원)

토지
건물
비품
기타유형자산
건설중인자산
유형자산의 분류 합계

기초 유형자산
29,644,046,651
2,109,618,748
966,977,048
2,729,407,722
144,942,000
35,594,992,169

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 유형자산
0
0
690,637
0
988,128,000
988,818,637

대체를 통한 증가(감소), 유형자산
0
0
82,300,000
0
(907,870,000)
(825,570,000)

처분, 유형자산
0
0
(15,456,540)
(61,144,000)
0
(76,600,540)

감가상각비, 유형자산
0
(28,380,521)
(176,834,224)
(465,419,758)
0
(670,634,503)

기말 유형자산
29,644,046,651
2,081,238,227
857,676,921
2,202,843,964
225,200,000
35,011,005,763

유형자산 대체에 대한 기술

당반기: 재고자산으로 대체되었습니다.전반기: 무형자산으로 대체된 내역이 포함되어 있습니다.

12. 투자부동산

투자부동산에 대한 세부 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

토지
건물
사용권자산
자산의 분류 합계

기초 투자부동산
54,336,420,003
12,724,144,964

67,060,564,967

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 투자부동산
38,076,196,800
76,740,566,400

114,816,763,200

대체, 투자부동산
(18,815,369,067)
(699,061,387)

(19,514,430,454)

감가상각비, 투자부동산
0
(479,413,076)

(479,413,076)

기말 투자 부동산
73,597,247,736
88,286,236,901

161,883,484,637

전반기
(단위 : 원)

토지
건물
사용권자산
자산의 분류 합계

기초 투자부동산
51,218,498,010
12,469,628,806
0
63,688,126,816

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 투자부동산
0
0
176,801,421
176,801,421

대체, 투자부동산
0
0
(83,533,892)
(83,533,892)

감가상각비, 투자부동산
0
(187,878,167)
(19,592,817)
(207,470,984)

기말 투자 부동산
51,218,498,010
12,281,750,639
73,674,712
63,573,923,361

투자부동산 취득에 대한 기술

당반기: 대물변제에 따른 취득금액 114,817백만원이 포함되어 있습니다. 대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액 14,352백만원은 투자부동산손상차손으로 반영되었습니다(주석 27 참고).

투자부동산 대체에 대한 기술

당반기: 재고자산으로 대체되었습니다.전반기 : 신규 전대리스로 인한 변동금액이 포함되어 있습니다.

13. 무형자산

무형자산에 대한 세부 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

특허권
상표권
회원권
소프트웨어
기타무형자산
영업권 이외의 무형자산의 분류 합계

기초 영업권 이외의 무형자산
3,031,446
1,808,995
1,988,158,856
3,689,969,161
236,000,000
5,918,968,458

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 영업권 이외의 무형자산
0
360,120
0
0
0
360,120

대체를 통한 증가(감소), 영업권 이외의 무형자산

처분, 영업권 이외의 무형자산
0
0
0
(355,666,666)
0
(355,666,666)

기타 상각비, 영업권 이외의 무형자산
(866,128)
(402,582)
0
(767,553,251)
(47,200,000)
(816,021,961)

기말 영업권 이외의 무형자산
2,165,318
1,766,533
1,988,158,856
2,566,749,244
188,800,000
4,747,639,951

전반기
(단위 : 원)

특허권
상표권
회원권
소프트웨어
기타무형자산
영업권 이외의 무형자산의 분류 합계

기초 영업권 이외의 무형자산
4,763,700
2,574,810
1,988,158,856
4,275,423,262
330,400,000
6,601,320,628

사업결합을 통한 취득 이외의 증가, 영업권 이외의 무형자산
0
552,240
0
0
0
552,240

대체를 통한 증가(감소), 영업권 이외의 무형자산
0
0
0
825,570,000
0
825,570,000

처분, 영업권 이외의 무형자산

기타 상각비, 영업권 이외의 무형자산
(866,127)
(886,757)
0
(1,160,665,574)
(47,200,000)
(1,209,618,458)

기말 영업권 이외의 무형자산
3,897,573
2,240,293
1,988,158,856
3,940,327,688
283,200,000
6,217,824,410

무형자산 장부금액의 변동내역 중 대체에 대한 설명

전반기: 건설중인자산에서 소프트웨어로 대체되었습니다.

14. 사용권자산 및 리스부채

사용권자산의 구성내역

당반기말
(단위 : 원)

자산의 분류

건물
차량운반구

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

취득가액
감가상각누계액
취득가액
감가상각누계액

사용권자산
4,367,081,560
(2,029,547,260)
2,337,534,300
228,995,092
(152,073,307)
76,921,785

전기말
(단위 : 원)

자산의 분류

건물
차량운반구

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

취득가액
감가상각누계액
취득가액
감가상각누계액

사용권자산
5,186,919,978
(2,224,748,110)
2,962,171,868
284,607,416
(161,527,050)
123,080,366

사용권자산 장부금액 합계에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

취득가액
감가상각누계액
장부금액 합계

사용권자산
4,596,076,652
(2,181,620,567)
2,414,456,085

전기말
(단위 : 원)

취득가액
감가상각누계액
장부금액 합계

사용권자산
5,471,527,394
(2,386,275,160)
3,085,252,234

사용권자산에 대한 양적 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

건물
차량운반구
자산의 분류 합계

기초 사용권자산
2,962,171,868
123,080,366
3,085,252,234

재추정효과, 사용권자산
111,890,103
0
111,890,103

취득/증가, 사용권자산

처분/상환, 사용권자산
(204,971,411)
(3,758,553)
(208,729,964)

감가상각비, 사용권자산
(531,556,260)
(42,400,028)
(573,956,288)

기말 사용권자산
2,337,534,300
76,921,785
2,414,456,085

전반기
(단위 : 원)

건물
차량운반구
자산의 분류 합계

기초 사용권자산
3,766,983,686
132,434,507
3,899,418,193

재추정효과, 사용권자산

취득/증가, 사용권자산
788,205,927
125,008,808
913,214,735

처분/상환, 사용권자산
(19,883,504)
0
(19,883,504)

감가상각비, 사용권자산
(717,520,442)
(78,085,125)
(795,605,567)

기말 사용권자산
3,817,785,667
179,358,190
3,997,143,857

리스와 관련하여 당기손익으로 인식한 금액에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

금융리스채권의 이자수익
520,920

감가상각비, 사용권자산
573,956,288

리스부채에 대한 이자비용
78,263,513

리스료-단기리스 및 소액자산리스
100,705,480

순리스손익
752,404,361

전반기
(단위 : 원)

공시금액

금융리스채권의 이자수익
8,997,959

감가상각비, 사용권자산
795,605,567

리스부채에 대한 이자비용
125,163,153

리스료-단기리스 및 소액자산리스
128,303,330

순리스손익
1,040,074,091

리스부채에 대한 양적 정보 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

기초 리스부채
2,828,739,001

재추정효과, 리스부채
104,827,083

리스부채의 추가

처분/상환, 리스부채
(223,282,347)

리스부채에 대한 이자비용
78,263,513

리스료지급, 리스부채
(558,252,756)

기말 리스부채
2,230,294,494

전반기
(단위 : 원)

공시금액

기초 리스부채
3,784,928,330

재추정효과, 리스부채

리스부채의 추가
757,222,400

처분/상환, 리스부채
(16,538,543)

리스부채에 대한 이자비용
125,163,153

리스료지급, 리스부채
(911,173,341)

기말 리스부채
3,739,601,999

리스부채의 만기분석 공시

(단위 : 원)

자산의 분류

건물
차량운반구
투자부동산

만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계

1년 이내
1년 초과 4년 이내
1년 이내
1년 초과 4년 이내
1년 이내
1년 초과 4년 이내

총 리스부채
802,436,400
1,463,433,400
2,265,869,800
49,075,402
32,676,609
81,752,011
89,508,438
0
89,508,438

리스부채 만기분석 내역에 대한 공시, 합계

(단위 : 원)

1년 이내
1년 초과 4년 이내
만기 합계

총 리스부채
941,020,240
1,496,110,009
2,437,130,249

15. 건설형 공사계약

계약자산 및 계약부채 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

누적공사원가
360,143,358,648

누적손익, 진행중인 공사
208,646,987,352

누적공사수익 합계
568,790,346,000

진행청구액
(509,421,643,600)

소계
59,368,702,400

계약자산 및 미청구공사
62,125,050,000

계약부채 및 초과청구공사
(2,756,347,600)

건설형 공사 계약부채 외 계약부채
2,756,347,600

전기말
(단위 : 원)

공시금액

누적공사원가
343,589,659,800

누적손익, 진행중인 공사
205,862,216,853

누적공사수익 합계
549,451,876,653

진행청구액
(338,381,691,527)

소계
211,070,185,126

계약자산 및 미청구공사
213,826,532,726

계약부채 및 초과청구공사
(2,756,347,600)

건설형 공사 계약부채 외 계약부채
2,756,347,600

계약자산 및 미청구공사에 대한 기술

계약자산손상차손 3,418백만원이 제외되어 있습니다(주석 15-(3) 참고).

계약부채 및 초과청구공사에 대한 기술

건설형 공사 계약부채 외 계약부채 2,756백만원이 포함되어 있습니다.

총계약수익과 총계약원가의 추정치 변경에 대한 설명

보고기간종료일 현재 진행 중인 계약 중 원가기준 투입법을 적용하여 진행기준수익을 인식하는 계약입니다.

총계약수익과 총계약원가의 추정치 변경

당반기말
(단위 : 백만원)

생각공장 구로
군포역 복합개발사업 신축공사

총계약수익의 추정의 변동

0

총계약원가의 추정 변동

0

총계약수익과 원가의 추정 변동이 당기손익에 미치는 영향

0

총계약수익과 원가의 추정 변동이 미래손익에 미치는 영향

0

계약자산 변동

0

계약부채 변동

0

계약에 대한 기술

해당 사업은 26년 4월에 준공되어 보고기간종료일 현재 진행중인 계약은 없습니다.

참여지분율

전기말
(단위 : 백만원)

생각공장 구로
군포역 복합개발사업 신축공사

총계약수익의 추정의 변동
7,659
1,013

총계약원가의 추정 변동
(3,413)
0

총계약수익과 원가의 추정 변동이 당기손익에 미치는 영향
9,456
777

총계약수익과 원가의 추정 변동이 미래손익에 미치는 영향
1,615
236

계약자산 변동
9,456
777

계약부채 변동
0
0

계약에 대한 기술
당사는 해당사업을 ㈜태영디앤아이와 공동영업으로 영위하고 있으며, 참여지분율은 60% 입니다.
당사는 해당 사업을 에스케이에코플랜트㈜ 및 ㈜태영건설과 공동영업으로 영위하고 있으며, 참여지분율은 33% 입니다. 향후 추가 면적 착공등에 따라 참여지분율이 일부 변경될 수 있습니다.

참여지분율
0.6000
0.3300

보고기간과 미래 손익에 미치는 영향에 대한 기술

보고기간과 미래 손익에 미치는 영향은 계약 개시 후 보고기간 말까지 발생한 상황에근거하여 추정한 총계약원가의 추정치에 근거하여 산정한 것이며, 계약원가와 계약수익은 미래 기간에 변동될 수 있습니다.

진행기준 수익인식 계약 중 계약금액이 전기 매출액의 5% 이상인 주요 계약

(단위 : 원)

생각공장 구로
군포역 복합개발사업 신축공사

계약일, 수주산업
2022-04-22
2020-12-28

계약상 완성기한, 수주산업
2025-10-25
2026-04-30

진행률, 수주산업
1
1

계약자산 및 미청구공사
62,125,050,000
0

계약자산 및 미청구공사, 손상차손누계액
(3,417,742,252)
0

매출채권, 총액
0
10,448,293,517

매출채권, 대손충당금
0
(30,926,949)

16. 매입채무및기타채무

매입채무 및 기타채무

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

매입채무 및 기타 채무 합계
28,990,245,059

매입채무 및 기타 채무 합계
유동 매입채무및기타채무 소계
27,670,836,667

유동 매입채무및기타채무 소계
유동 매입채무
9,566,255,604

단기미지급금
5,299,355,513

유동 리스부채
910,886,102

유동미지급비용
11,894,339,448

비유동 매입채무및기타채무 소계
1,319,408,392

비유동 매입채무및기타채무 소계
비유동 리스부채
1,319,408,392

전기말
(단위 : 원)

공시금액

매입채무 및 기타 채무 합계
30,792,389,190

매입채무 및 기타 채무 합계
유동 매입채무및기타채무 소계
29,143,178,085

유동 매입채무및기타채무 소계
유동 매입채무
15,074,296,623

단기미지급금
5,149,125,461

유동 리스부채
1,179,527,896

유동미지급비용
7,740,228,105

비유동 매입채무및기타채무 소계
1,649,211,105

비유동 매입채무및기타채무 소계
비유동 리스부채
1,649,211,105

17. 사채 및 차입금

차입금의 구성내역

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

유동성 사채 및 차입금 합계
557,286,319,845

유동성 사채 및 차입금 합계
단기차입금
108,200,000,000

유동성장기차입금
280,154,455,723

유동성사채
168,931,864,122

비유동 사채 및 차입금 합계
369,269,423,600

비유동 사채 및 차입금 합계
장기차입금
369,269,423,600

사채
0

전기말
(단위 : 원)

공시금액

유동성 사채 및 차입금 합계
604,233,563,135

유동성 사채 및 차입금 합계
단기차입금
43,800,000,000

유동성장기차입금
359,632,616,328

유동성사채
200,800,946,807

비유동 사채 및 차입금 합계
228,955,051,565

비유동 사채 및 차입금 합계
장기차입금
228,955,051,565

사채
0

단기차입금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금 명칭
차입금 명칭 합계

단기차입금

일반차입금 외 - 산업은행 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율
0.0469
0.0950

0.0650
0.0700

단기차입금

88,200,000,000

20,000,000,000
108,200,000,000

전기말
(단위 : 원)

차입금 명칭
차입금 명칭 합계

단기차입금

일반차입금 외 - 산업은행 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율

단기차입금

43,800,000,000

0
43,800,000,000

장기차입금 총장부금액에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금 명칭

장기 차입금

특정 및 일반차입금 - 하나은행 등
일반차입금 - 신한캐피탈 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등
일반차입금 - 우리은행

장부금액

총장부금액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율
0.046
0.085

0.067
0.065
0.070

차입금, 기준이자율

3M CD

차입금, 기준이자율 조정

0.0319

장기 차입금

305,450,000,001

182,500,000,000

145,000,000,000

22,000,000,000

장기차입금에 대한 설명

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

변동이자율 위험을 고정하기 위하여 이자율스왑계약을 체결하였습니다(주석20, 21 참고).

전기말
(단위 : 원)

차입금 명칭

장기 차입금

특정 및 일반차입금 - 하나은행 등
일반차입금 - 신한캐피탈 등
특정차입금 - 엔케이블루제일차㈜ 등
일반차입금 - 우리은행

장부금액

총장부금액

범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

차입금, 이자율

차입금, 기준이자율

차입금, 기준이자율 조정

장기 차입금

368,436,666,667

200,000,000,000

0

22,000,000,000

장기차입금에 대한 설명

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

담보대상부동산의 매각 등에 따른 대금수령시 일부 대출금액을 조기상환하여야 하는 의무적 조기상환 약정이 있습니다.

변동이자율 위험을 고정하기 위하여 이자율스왑계약을 체결하였습니다(주석20, 21 참고).

장기차입금의 세부내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 차입금
654,950,000,001
(5,526,120,678)
649,423,879,323

장기 차입금의 유동성 대체 부분
(280,200,000,000)
45,544,277
(280,154,455,723)

장기 차입금의 비유동성 부분

369,269,423,600

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 차입금
590,436,666,667
(1,848,998,774)
588,587,667,893

장기 차입금의 유동성 대체 부분
(360,020,000,000)
387,383,672
(359,632,616,328)

장기 차입금의 비유동성 부분

228,955,051,565

사채의 총장부금액에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

사채명칭

사채 1
사채 2
사채 3
사채 4
사채 5
사채 6

장부금액

총장부금액

차입금, 발행일
2024.10.16
2024.11.28
2025.03.21
2025.03.28
2025.04.30
2025.04.30

차입금, 만기
2026.04.16
2026.05.28
2026.09.21
2026.09.28
2026.10.30
2026.10.30

차입금, 이자율
0.0750
0.0750
0.0700
0.0700
0.0655
0.0700

장기 사채
0
0
82,000,000,000
25,000,000,000
20,000,000,000
42,000,000,000

전기말
(단위 : 원)

사채명칭

사채 1
사채 2
사채 3
사채 4
사채 5
사채 6

장부금액

총장부금액

차입금, 발행일

차입금, 만기

차입금, 이자율

장기 사채
15,000,000,000
17,000,000,000
82,000,000,000
25,000,000,000
20,000,000,000
42,000,000,000

사채의 세부내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 사채
169,000,000,000
(68,135,878)
168,931,864,122

장기 사채의 유동성 대체 부분
(169,000,000,000)
68,135,878
(168,931,864,122)

장기 사채의 비유동성 부분

0

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

장기 사채
201,000,000,000
(199,053,193)
200,800,946,807

장기 사채의 유동성 대체 부분
(201,000,000,000)
199,053,193
(200,800,946,807)

장기 사채의 비유동성 부분

0

18. 기타금융부채

기타 채무에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융부채 합계
17,317,440,352

기타금융부채 합계
기타유동금융부채 소계
16,822,609,080

기타유동금융부채 소계
단기임대보증금
353,124,678

유동금융보증부채
16,469,484,402

기타비유동금융부채 소계
494,831,272

기타비유동금융부채 소계
장기임대보증금
494,831,272

전기말
(단위 : 원)

공시금액

기타금융부채 합계
10,569,100,330

기타금융부채 합계
기타유동금융부채 소계
10,199,024,391

기타유동금융부채 소계
단기임대보증금
858,858,464

유동금융보증부채
9,340,165,927

기타비유동금융부채 소계
370,075,939

기타비유동금융부채 소계
장기임대보증금
370,075,939

금융보증부채에 대한 기술

당반기말 현재 경영진은 금융보증계약의 대상이 되는 채무상품의 과거 연체경험, 채무자의 채무상태뿐만 아니라 채무자가 속한 산업전망에 대해 평가하였으며, 그 결과 최초 인식 이후 신용위험이 유의적으로 증가했다고 판단하여 기대신용손실로 9,742백만원을 인식했습니다. 당반기 중 금융보증부채를 평가할 때 적용된 추정기법이나 중요한 가정의 변경은 없습니다.

금융보증부채의 기대신용손실에 대한 공시

(단위 : 백만원)

금융보증계약

신용위험의 유의적 증가로 인한 기대신용손실, 금융보증부채
9,742

19. 기타유동부채

기타부채에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

단기예수금
142,090,013

한 시점에 이행하는 수행의무에 대한 계약부채를 나타내는 유동 선수금
20,113,716,171

단기선수수익
175,661,221

기타유동부채
20,431,467,405

전기말
(단위 : 원)

공시금액

단기예수금
1,179,916,108

한 시점에 이행하는 수행의무에 대한 계약부채를 나타내는 유동 선수금
7,876,995,728

단기선수수익
164,997,470

기타유동부채
9,221,909,306

20. 파생상품

파생상품 공정가치

당반기말
(단위 : 원)

파생상품 거래유형
파생상품 거래유형 합계

장내
장외

파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계
파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계

이자율 관련
이자율 관련

파생상품 유형
파생상품 유형

스왑계약
스왑계약

유동 파생금융자산
0

6,489,000,000
6,489,000,000

비유동 파생금융자산
0

5,520,000,000
5,520,000,000

유동 파생상품 금융부채
27,227,012

0
27,227,012

비유동 파생상품 금융부채

전기말
(단위 : 원)

파생상품 거래유형
파생상품 거래유형 합계

장내
장외

파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계
파생상품 계약 유형
파생상품 계약 유형 합계

이자율 관련
이자율 관련

파생상품 유형
파생상품 유형

스왑계약
스왑계약

유동 파생금융자산
0

260,928,076
260,928,076

비유동 파생금융자산
0

12,009,000,000
12,009,000,000

유동 파생상품 금융부채

비유동 파생상품 금융부채
293,676,962

0
293,676,962

파생상품 회계처리에 대한 설명

한편, 당사는 파생상품에 대하여 최초 인식시와 매 보고기간말에 공정가치로 평가하고, 만기가 1년 이상의 파생계약의 경우 시간가치를 고려한 금액을 조정손익에 반영하고 있습니다.

위험회피수단에 대한 세부 정보 공시, 이자율변동

당반기말
(단위 : 원)

위험회피 유형

현금흐름위험회피

파생상품 계약 유형

이자율 관련

파생상품 유형

스왑계약

거래상대방

우리은행

계약기간
2024.07.23 ~ 2027.04.23

지급 계약이자율
0.0669

수취 계약이자율
KRW 3M CD+3.19%

유동 파생상품 금융부채
27,227,012

비유동 파생상품 금융부채

노출된 위험을 회피하기 위하여 사용된 위험회피수단과 사용한 방법에 대한 기술
당사는 변동이자부차입금의 이자율변동에 따른 리스크 헷지를 위하여 이자율스왑을 위험회피수단으로 하는 현금흐름위험회피회계를 적용하고 있습니다.

전기말
(단위 : 원)

위험회피 유형

현금흐름위험회피

파생상품 계약 유형

이자율 관련

파생상품 유형

스왑계약

거래상대방

우리은행

계약기간
2024.07.23 ~ 2027.04.23

지급 계약이자율
0.0669

수취 계약이자율
KRW 3M CD+3.19%

유동 파생상품 금융부채

비유동 파생상품 금융부채
293,676,962

노출된 위험을 회피하기 위하여 사용된 위험회피수단과 사용한 방법에 대한 기술
당사는 변동이자부차입금의 이자율변동에 따른 리스크 헷지를 위하여 이자율스왑을 위험회피수단으로 하는 현금흐름위험회피회계를 적용하고 있습니다.

장외파생상품에 대한 기술

당사는 당반기말 현재 5건의 장외파생상품계약을 보유하고 있습니다(세부내역은 주석 21-(10) 참고). 당사는 기초자산에 대해 공정가치 평가를 수행하고 평가된 기초자산을 바탕으로 옵션가격결정모형(이항모형) 등을 적용하여 장외파생상품의 공정가치를 측정하고 있으며, 당반기 중 장외파생상품계약으로 인해 인식된 파생상품평가손익은 없습니다.

21. 우발사항 및 약정사항

약정에 대한 공시

(단위 : 원)

파생상품거래한도
일반자금대출
당좌대출
법인카드

약정처
하나은행 등
하나은행 등
하나은행 등
하나은행 등

약정 금액
22,000,000,000
6,134,000,000
4,000,000,000
1,000,000,000

약정에 대한 설명
변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

신탁계약에 대한 공시

(단위 : 백만원)

지식산업센터개발 관리형토지신탁 - 공동1순위 새마을금고중앙회
지식산업센터개발 관리형토지신탁 - 공동1순위 신한은행 및 신한캐피탈
지식산업센터개발 관리형토지신탁 - 공동2순위 엠에이디더블유성수더블유센터 및 산은캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한은행
관리형토지신탁 - 공동1순위 교보생명보험
관리형토지신탁 - 공동1순위 농업협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동1순위 수산업협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동1순위 코리안리재보험
관리형토지신탁 - 공동1순위 JB우리캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 NH농협캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 산은캐피탈
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한카드
관리형토지신탁 - 공동1순위 농협은행(신한BNPP부동산론전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
관리형토지신탁 - 2순위 태영건설
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한은행
관리형토지신탁 - 공동1순위 중소기업은행
관리형토지신탁 - 공동1순위 신용협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동1순위 신한카드
관리형토지신탁 - 공동1순위 아이비케이캐피탈
관리형토지신탁 - 공동2순위 신한은행
관리형토지신탁 - 공동2순위 한국증권금융주식회사
관리형토지신탁 - 공동2순위 중소기업은행
관리형토지신탁 - 공동2순위 신용협동조합중앙회
관리형토지신탁 - 공동2순위 가나안신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 송파동부신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 제천북부신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 천안제일신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 대청신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 선린신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 남부신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 주성신용협동조합
관리형토지신탁 - 공동2순위 신한카드
관리형토지신탁 - 공동2순위 아이비케이캐피탈
관리형토지신탁 - 3순위 랜드로드제구차주식회사
관리형토지신탁 - 4순위 태영건설
부동산담보신탁 - 공동1순위: 엔케이블루제일차주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위 메리츠캐피탈주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위: 센티넬지엠제이십일차주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위: 오에스비저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위: 진주저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위: 금화저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위: 구로클라우드주식회사
부동산담보신탁 - 2순위 구로원클라우드주식회사
부동산담보신탁 - 3순위 랜드로드제구차주식회사
부동산담보신탁 - 4순위: 랜드로드제구차주식회사
부동산담보신탁 - 5순위: 태영건설
부동산담보신탁 - 공동1순위 이태원1동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 은평뉴타운새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 구산동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 군포새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 파주새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 명동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 안산중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 이촌새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 서빙고동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성암새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 용인중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 2순위 아멜리아제일차
부동산담보신탁 - 공동1순위 군포새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 이촌새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성암새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 동소문새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 신당황학새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 삼척도원새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성남중부새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 성남제일새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 남한산성새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 양평중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 노원새마을금고
부동산담보신탁 - 2순위 아멜리아제일차
부동산담보신탁 - 공동1순위 하나은행 종로금융센터지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 포항농업협동조합
부동산담보신탁 - 공동1순위 부산은행
부동산담보신탁 - 2순위 하나은행 종로금융센터지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 아이엠뱅크
부동산담보신탁 - 공동1순위 오케이저축은행 분당지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 진주저축은행 부산지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 동원제일저축은행 해운대지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 예가람저축은행 울산지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 모아저축은행 수원지점
부동산담보신탁 - 공동1순위 유안타저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 애큐온저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 인천저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 영진저축은행
부동산담보신탁 - 공동1순위 금화저축은행
부동산담보신탁 - 1순위 성남수정새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 왕십리중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 왕십리중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 공동1순위 이태원1동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 남대문충무로새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 드림새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 반송새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 벧엘새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 별내새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 세종새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 신당황학새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 안양제일새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 열린새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 의정부중앙새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 전택새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 제기동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 포천새마을금고
부동산담보신탁 - 공동1순위 한강2동새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 중원새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
부동산담보신탁 - 1순위 낙원새마을금고
부동산담보신탁 - 공동2순위: 수협은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 모아저축은행
부동산담보신탁 - 공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사

신탁자산
서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 영등포구 당산동1가12, 12-1번지
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등

신탁회사
코리아신탁
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신한자산신탁
신한자산신탁
신한자산신탁
신한자산신탁

설정금액, 신탁계약
26,000
39,000
65,000
24,000
42,000
42,000
18,000
18,000
12,000
12,000
6,000
6,000
6,000
149,880
11,520
11,520
7,200
4,320
1,440
12,000
84,000
96,000
36,000
6,000
3,600
1,200
4,200
960
1,800
1,560
4,680
36,000
12,000
9,600
316,140
36,000
24,000
24,000
6,000
2,400
3,600
60,000
30,000
12,000
33,600
19,877
3,000
2,400
3,000
5,400
1,200
2,760
4,800
3,600
2,400
2,400
3,600
6,000
600
720
600
840
1,080
720
6,000
3,600
1,200
720
1,200
6,000
20,400
6,000
12,000
12,000
13,100
15,720
3,930
3,930
6,550
3,930
6,550
5,240
3,930
2,620
3,930
12,000
24,000
6,000
12,000
2,760
24,000
6,000
12,000
1,440
24,000
6,000
12,000
600
2,400
2,760
3,000
600
2,400
1,200
1,200
1,200
1,200
2,400
840
1,200
2,400
600
24,000
6,000
12,000
8,640
24,000
6,000
12,000
5,160
24,000
6,000
12,000

제공받은 보증에 대한 공시

(단위 : 백만원)

지급보증의 구분

제공받은 지급보증

인허가 보증보험 외
차입금지급보증

보증처
서울보증보험
태영디앤아이

보증금액
1,561
194,400

담보로 제공된 자산에 대한 공시

(단위 : 원)

하나은행
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
동서울농업협동조합
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
성모신용협동조합, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 홍성신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합,남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 한라신용협동조합,아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차
트리아츠군포엔제이차
트리아츠군포엔제삼차
현대건설㈜
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행
신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차, 신한캐피탈, 더케이저축은행
신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드
한국증권금융주식회사(신한코어부동산V일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
아벨라제일차㈜
키움캐피탈㈜
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리금융저축은행

담보제공자산 구분
투자 부동산
투자 부동산
투자 부동산
투자 부동산
투자 부동산
종속기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
관계기업 투자주식
부동산수익권
부동산수익권

담보제공자산
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가26-3) 토지 및 건물
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가26-3) 토지 및 건물
삼성동 25-13 필지
삼성동 25-13 필지
강남비엘106(역삼동 832-16) 지상 건물
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사주식
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
㈜군포복합개발피에프브이 주식
㈜군포복합개발피에프브이 주식
㈜군포복합개발피에프브이 주식
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사주식
㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사 주식,㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사 주식,㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사 주식,㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사 주식
경기도 남양주시 진접읍 연평리 76-3번지 일원수익권(남양주 진접 공동주택)
영등포구 당산동1가 459 토지 및 건물 수익권(생각공장 당산),강남구 신사동 532-11 건물 수익권(가로수길 캔버스랩),동대문구 용두동 23-6 수익권(청량리 주상복합),영등포구 문래동3가 8-1 수익권(문래동 오피스),구로구 구로동 636-89 수익권(생각공장 구로),

담보설정금액
32,400,000,000
10,000,000,000
6,000,000,000
5,000,000,000
5,000,000,000
32,076,000,000
84,000,000,000
324,000,000,000
36,000,000,000
192,000,000,000
2,500,000,000
240,000,000,000
188,400,000,000
32,400,000,000
81,000,000,000
48,000,000,000
20,800,000,000
240,000,000,000

담보로 제공된 투자부동산
30,899,136,832
30,899,136,832
8,502,158,709
8,502,158,709
2,556,860,547

부채나 우발부채에 대한 담보로 제공된 금융자산

6,352,903,507
75,263,861
24,475,292,537
24,475,292,537
24,475,292,537
1,623,800,747
40,536,964,508
520,944,904
520,944,904
19,643,167,760
33,596,523,448
0
0

담보제공자산에 대한 기술

군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 1순위 담보를 제공하였습니다.
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 2순위 담보를 제공하였습니다.

보험가입내역에 대한 공시

(단위 : 백만원)

DB손해보험
메리츠화재
현대해상
MG새마을금고 중앙회

보험 내용
재산종합보험 외
재산종합보험 외
화재보험 외
재물보험

부보금액
11,025
155,221
35,452
300

법적소송우발부채에 대한 공시

(단위 : 백만원)

우발부채의 분류

법적소송우발부채

법적소송우발부채의 분류

제소(원고)

㈜세신유나이티드 외
㈜라인건설 외
㈜엔에스이센서 외

소송내용
손해배상
용역대금 청구 등
계약금 반환 등

소송 금액
1,087
7,450
44,788

피고
당사 외
당사 외
당사 외

소송진행사항
1심 진행 중
1심 진행 중
1심 진행 중

보증 관련 우발부채, 부동산 PF(대출) 보증에 대한 공시, 종합요약표

당반기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

정비사업
기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)
온수역 청년주택
신갈 물류센터
문래동 오피스

차입금 명칭

본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론

만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
만기
만기 합계
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만기 합계
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만기 합계
만기
만기 합계

3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
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1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
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2년 초과 3년 이내
3년초과
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3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
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3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
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3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
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3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
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2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
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2년 초과 3년 이내
3년초과
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3개월 초과 6개월 이내
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1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과
3개월 이내
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3년초과

보증한도

26,400

13,440

360,000

192,000

41,500

43,500

29,800

17,280

35,000

보증금액

22,000

11,200

269,000

192,000

41,500

43,500

29,800

17,280

35,000

대출잔액

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35,000
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전기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

정비사업
기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)
온수역 청년주택
신갈 물류센터
문래동 오피스

차입금 명칭

본PF
담보대출
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만기
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3개월 이내
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6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
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1년 초과 2년 이내
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2년 초과 3년 이내
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1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
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3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
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3개월 초과 6개월 이내
6개월 초과 1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년초과

보증한도

보증금액

대출잔액

0

0

212,000

160,000

41,500

43,500

29,800

24,000

0

보증한도 및 보증금액에 대한 설명

보증의 대상이 다른 '책임준공'과 상대적으로 위험이 적은 '중도금 대출' 신용보강은 종합요약표 작성 대상에서 제외하였습니다.

종합요약표 작성 대상에 대한 설명

컨소시엄 사업은 종합요약표 상 회사 부담률을 고려한 금액을 기재하였으며, 전체 한도 등의 정보는 보증 세부내역에 공시하였습니다.

정비사업에 대한 기술

당반기 중 대출을 조기 상환하였습니다.

기타사업에 대한 기술

보고기간 말 이후에 변경된 사항이 있습니다(주석 33 참고).

보증 관련 우발부채, 부동산 PF(대출) 보증에 대한 공시, 세부내역

당반기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)
온수역 청년주택
신갈 물류센터
문래동 오피스

차입금 명칭

본PF
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본PF
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브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
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본PF
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채무인수
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지급보증
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채무인수
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지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충

사업지역

서울특별시 구로구구로동 636-89번지일원

서울특별시 구로구구로동 636-89번지일원

경기도 군포시 당동150-1번지 일원

경기도 군포시 당동150-1번지 일원

경기도 이천시백사면 현방리267-2번지 외 20필지

경기도 이천시백사면 현방리270-3 외 16필지

서울특별시 구로구오류동 108-104 및108-105

경기도 용인시 기흥구신갈동 384-32 외9필지

서울특별시 영등포구문래동3가 8-1번지 외14필지

조기상환 조항

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급기일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급기일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 차주는 미지급 경과이자(연체이자 포함) 전액을 대주에게 지급하여야 하며, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 차주는 미지급 경과이자(연체이자 포함) 전액을 대주에게 지급하여야 하며, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

보증한도(전체)

26,400

13,440

360,000

192,000

41,500

43,500

29,800

28,800

35,000

보증 부담률

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

0.7200

1.0000

보증금액

22,000

11,200

269,000

192,000

41,500

43,500

29,800

17,280

35,000

채무자

㈜태영디앤아이

㈜태영디앤아이

㈜군포복합개발피에프브이

㈜군포복합개발피에프브이

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사

코람코일반사모부동산투자신탁제117호

㈜문래에이치피오피에프브이

특수관계 여부

-

-

관계기업

관계기업

공동기업

공동기업

종속기업

종속기업

종속기업

대출잔액

0

0

269,000

160,000

41,500

43,500

29,800

0

35,000

대출기간

2026.03.16~2028.03.16

2026.03.16~2028.03.16

2025.06.23~2028.06.23

2025.06.23~2028.06.23

2021.03.24~2026.08.31

2021.03.24~2026.08.31

2022.01.28~2026.08.08

2025.06.19~2026.06.19

2026.06.29~2027.12.28

유동화증권 만기일

2028-03-16

2028-03-16

2028-06-23

2028-06-23

2026-08-31

2026-08-31

2026-08-08

2026-06-19

2027-12-28

대출 유형

차입금

차입금

차입금

차입금

차입금

차입금

차입금

차입금

차입금

책임준공약정금액

0

0

360,000

192,000

0

0

0

0

0

의무의 성격에 대한 기술, 우발부채

당사는 기재된 신용보강 외에 책임착공/준공의무, 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역이 있습니다(주석21-(8), 21-(9) 참고).

당사는 기재된 신용보강 외에 책임착공/준공의무, 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역이 있습니다(주석21-(8), 21-(9) 참고).

자금보충 의무에 대한 상세기술

당사의 종속회사(당사 지분 100%)인 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 선순위 대출약정과 관련하여 대출원리금 상환재원 부족 시 차주(㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사)가 요청하는 경우 당사가 주주대여의 방식으로 부족 금액 상당액을 대여하는 약정을 체결하였습니다. 선순위 대출 대주에게 보증을 제공하는 것은 아니나, 차주인 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 대출원리금 부족액에 대하여 주주대여가 발생할 가능성이 있으므로, 상기 표의 보증한도, 보증금액 및 대출잔액은 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 선순위 대출금액을 기재하였습니다. 당해 주주대여약정과관련하여 ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사의 선순위 대주에 대하여 부담하는 손해배상 등의 추가 의무는 없습니다.

당반기말 현재 당사가 제공중인 신용보강은 면책적 조건부 채무인수약정 성격에 해당하나, 이후 병존적·중첩적·확정적으로 채무를 인수하는 강화된 수준의 약정으로 변경되었습니다(주석 33 참고).

전기말
(단위 : 백만원)

사업의 구분

기타사업

생각공장 구로 지식산업센터 1
생각공장 구로 지식산업센터 2
군포 트리아츠 지식산업센터 1
군포 트리아츠 지식산업센터 2
이천 백사면 물류센터(A동)
이천 백사면 물류센터(B동)
온수역 청년주택
신갈 물류센터
문래동 오피스

차입금 명칭

본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론
본PF
담보대출
브릿지론

채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충
채무인수
채무인수,자금보충
채무인수,자금보충
지급보증
자금보충

사업지역

조기상환 조항

보증한도(전체)

보증 부담률

보증금액

채무자

특수관계 여부

대출잔액

0

0

212,000

160,000

41,500

43,500

29,800

24,000

0

대출기간

유동화증권 만기일

대출 유형

책임준공약정금액

의무의 성격에 대한 기술, 우발부채

자금보충 의무에 대한 상세기술

보증 관련 우발부채, 부동산 PF 약정에 대한 공시

당반기말
(단위 : 백만원)

기타사업

사업장 구분
군포 트리아츠지식산업센터

공사 및 사업 건수
1

도급금액
557,400

약정금액
552,000

대출잔액
429,000

차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 금액
552,000

약정에 대한 설명
당사가 진행중인 군포복합개발사업 관련, 책임착공 및 책임준공의무 미이행시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 552,000백만원을 부담합니다.

전기말
(단위 : 백만원)

기타사업

사업장 구분
군포 트리아츠지식산업센터

공사 및 사업 건수
1

도급금액
557,400

약정금액
552,000

대출잔액
372,000

차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 금액

약정에 대한 설명

보증 관련 우발부채, 비 PF 우발부채에 대한 공시

(단위 : 백만원)

지급보증의 구분

제공한 지급보증

군포 트리아츠 지식산업센터

피보증처명
농협은행, 국민은행,하나캐피탈

보증종류
당사가 부동산 개발과 관련하여 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증

대출잔액
237,443

보증금액
284,932

총 보증한도
480,000

보증기간
중도금대출 최초 실행일로부터2026년 10월 23일까지

장외파생상품계약에 대한 공시

(단위 : 원)

파생상품 거래유형

장외파생상품계약

성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권 1
성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권 2
디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 풋옵션
디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 콜옵션
㈜군포복합개발피에프브이 제1종 종류주식
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권
㈜문래에이치피오피에프브이 주식 풋옵션

거래상대방
에스에스케이제일차주식회사
에스에스케이제이차주식회사

주식회사 태영건설
한양산업개발 주식회사

계약일
2020-03-19
2020-03-19

2023-01-19
2024-02-26

만기정산일
거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여 감자대금이 지급되는 날 또는 2026년 1월 30일 중 먼저 도래하는 날(단, 2026년 1월 30일까지 기초자산을 전부 매각하지 못하는 경우 만기 정산일은 자동으로 1년 단위 연장)
거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여 감자대금이 지급되는 날 또는 2026년 1월 30일 중 먼저 도래하는 날(단, 2026년 1월 30일까지 기초자산을 전부 매각하지 못하는 경우 만기 정산일은 자동으로 1년 단위 연장)

수익 지급자(태영건설)가 매매계약에 따라 기초자산을 양수하기 위한 대금을 전액 지급한 날로부터 대상회사의 개발완료(또는 청산)에 따른 잔여재산 분배일
본 투자신탁의 납입금 누적액이 금 이백오십억(25,000,000,000)원을 초과하는 날 또는 SK디앤디 및 디앤디인베스트먼트가 본 투자신탁에 대하여 보유한 매입약정금액 한도가 모두 소진되는 날 또는 재양수기한의 종료일(2026년 4월 30일) 중 먼저 도래하는 날

명목금액
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원

계약금액

6,766,370,000

기초자산
리치먼드전문투자형사모부동산투자신탁91호
한국투자성수동리테일전문투자형사모부동산투자신탁

제1종 종류주식 230,000주
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

정산방법
당사는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은 경우 거래상대방이 당사에 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 당사가 거래상대방에 차액을 지급
당사는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은 경우 거래상대방이 당사에 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 당사가 거래상대방에 차액을 지급

당사는 계약에 따른 고정수익을 지급하고, 만기 정산시에는 변동수익 정산금액이 양(+)이 되면 태영건설이 당사에 지급하고 음(-)이 되면 당사가 태영건설에 해당 금액을 지급
(대납수익증권 취득을 위하여 납입한 납입금) + (해당 대납수익증권 취득을 위한 납입일로부터 해당 대납수익증권 양수가 완료되는 날까지 납입금에 대하여 (i) 대상기간 중 2024년 9월 30일까지의 기간동안에는 연 13%의 이율을 적용하고, (ii) 대상기간 중 2024년 10월 1일로부터 개시하는 기간동안에는 연 15%의 이율을 적용하여 일할계산한 이자금액)- (해당 대납수입증권과 관련하여 취득일로부터 양도일까지의 기간동안 본 투자신탁으로부터 수취한 이익금 등 분배액 합계액)

행사권리

매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

매수청구(풋옵션)

행사권자

㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사
당사

교보증권

의무자

당사
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사

당사

행사대상자산

㈜DDILVC와 체결한 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립된 투자기구 중 마지막 투자기구의 발행주식 또는 수익증권 전부
㈜DDILVC와 체결한 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립된 투자기구 중 마지막 투자기구의 발행주식 또는 수익증권 전부

교보증권이 보유한 ㈜문래에이치피오피에프브이 주식 전부

행사요건

㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오 기준 분배금액보다 작은 경우
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오 기준 분배금액보다 큰 경우

㈜문래에이치피오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

행사가격

마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 + (포트폴리오 기준 분배금액 - 실제 분배금액)
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 - (포트폴리오 기준 분배금액 - 실제 분배금액)

매수대상주식의 권면액 및 이에 대한 교보증권의 이익배당액(단, 양도대금 지급일 이전에 이익배당등을 통하여 지급받은 경우 당해 지급받은 금액은 공제)

행사기간

마지막 본건 투자기구의 투자대상자산 처분 예정일로부터 25 영업일 이전의 날부터 7 영업일 이전의 날까지의 기간
마지막 본건 투자기구의 투자대상자산 처분 예정일로부터 25 영업일 이전의 날부터 7 영업일 이전의 날까지의 기간

㈜문래에이치피오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

만기정산일에 대한 설명
당반기말 현재 만기일이 2027년 1월 30일로 연장되었습니다.
당반기말 현재 만기일이 2027년 1월 30일로 연장되었습니다.

당반기 중 만기가 도래하였습니다.

명목금액에 대한 설명
수익증권의 인수대금 금액입니다.
수익증권의 인수대금 금액입니다.

포트폴리오 기준 분배금액에 대한 설명

포트폴리오 기준 분배금액 : 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립되는 투자기구 전체에 대한 ㈜DDILVC의 누적 예상회수금
포트폴리오 기준 분배금액 : 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립되는 투자기구 전체에 대한 ㈜DDILVC의 누적 예상회수금

주식 양수에 대한 설명

당사는 행사권자의 매수 청구일로부터 3개월 이내에 대상 주식을 양수해야 합니다. 단, 양수 시점은 ㈜문래에이치피오피에프브이 설립일로부터 2년이 경과한 이후여야 하며, ㈜문래에이치피오피에프브이의 법인세법상 소득공제 요건 유지를 위하여 필요한 경우 당사자 간 협의에 따라 양수 기한을 6개월 범위 내에서 연장할 수 있습니다.

장외파생상품의 회계처리에 대한 설명

한편, 당사는 기초자산에 대해 공정가치평가를 수행하고 평가된 기초자산을 바탕으로 한 옵션가격결정모형(이항모형)과 현금흐름할인모형 등을 적용하여 장외파생상품의 공정가치를 측정하고 있으며, 당반기 중 상기 장외파생상품계약으로 인해 인식된 파생상품평가손익은 없습니다

서울숲오피스 프로젝트 관련 세부정보에 대한 공시

(단위 : 백만원)

약정의 유형

대출약정

디디아이에스에프피에프브이㈜

약정에 대한 설명
당사는 서울숲오피스 프로젝트 관련하여 디디아이에스에프피에프브이㈜가 용적률 560% 기준 건축계획 변경 의무를 이행하지 못하는 경우 9.96억을 한도로 하여 준공금 지급일(2028년 6월 30일) 이전 대여할 것을 확약합니다.

건축계획 변경 의무 미이행 시 대여 한도금액
996

대출약정에 따른 자금보충의무에 대한 공시

(단위 : 백만원)

약정의 유형

대출약정

밸류제일차클라우드㈜
밸류제이차클라우드㈜

자금보충금액
12,000
10,000

자금보충기간(대출만기일)
2027-09-26
2027-09-26

자금보충 의무에 대한 상세기술
당사는 밸류제일차클라우드㈜ 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 120억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.
당사는 밸류제이차클라우드㈜ 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 100억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.

수익보장 확약에 대한 공시

(단위 : 백만원)

수익보장약정

보장수익률
0.083

보증한도
40,000

지급보증에 대한 비고(설명)
당사는 아벨라제일차와 약정한 이익조건부 참가계약에 따라 에피소드 운영 배당금(매분기 연 8.3%의 보장수익률) 청산배당금 400억 한도 내에서 수익을 보전하는 참가 수익보장 확약을 체결하였습니다.

분할 전 채무에 대한 연대보증에 대한 공시

지급보증의 구분

제공한 지급보증

물적분할
인적분할

분할기일
2022-01-01
2024-03-01

분할내역
디앤디프라퍼티솔루션㈜(舊 디앤디리빙솔루션㈜)의 SK디앤디㈜로부터의 물적분할
에스케이이터닉스㈜의 SK디앤디㈜로부터의 인적분할

보증처
SK디앤디㈜, 디앤디프라퍼티솔루션㈜
SK디앤디㈜, 에스케이이터닉스㈜

피보증처명
분할기일 이전의 기존 채무자
분할기일 이전의 기존 채무자

특수관계자거래의 채권,채무에 대하여 제공하거나 제공받은 보증의 상세 내역에 대한 설명
물적분할과 관련하여 당사가 분할기일 이전의 기존 채무에 대한 연대보증을 제공
인적분할과 관련하여 당사가 분할기일 이전의 기존 채무에 대한 연대보증을 제공

22. 특수관계자 거래

(1) 당반기와 전반기에 당사와 매출 등 거래 또는 채권, 채무 잔액이 있는 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분
기업명

당사에 지배력을 보유한 기업
한앤코개발홀딩스(유)

종속기업투자
디앤디인베스트먼트㈜, 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호, ㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사, 디앤디프라퍼티솔루션㈜, ㈜문래에이치피오피에프브이(주1), 아벨라제일차㈜(주1)

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호, 코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁, 메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜, ㈜아파트테크, 이든일반사모부동산투자신탁제17호, ㈜커넥트파이클라우드(주2)

관계기업투자
㈜킨텍스몰, ㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토), ㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)(주4), 엘비일반사모부동산투자신탁 58호, 와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사, 와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사, 디디아이방배피에프브이㈜, ㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사, 이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호, ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사, ㈜군포복합개발피에프브이, ㈜하우빌드, ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사, ㈜한국공간데이터, 신한정상화제1호일반사모부동산투자회사, ㈜디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사(주4), ㈜한국공간서비스(주5), 사무실청소거주청소시설관리쓱싹뚝딱유한회사(주5), ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주4), 송파비즈클러스터피에프브이㈜, 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호, ㈜에스시티공덕피에프브이, 디디아이에스에프피에프브이㈜(주3), 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호, ㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사, ㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1)

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자(주6)
SK디스커버리㈜, SK㈜, SK에코플랜트㈜, SK네트웍스㈜, SK케미칼㈜, SK이노베이션㈜, SK브로드밴드㈜, 행복나래㈜, SK바이오사이언스㈜, SK가스㈜, 에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜), SK핀크스㈜, 프롭티어㈜, SK텔레콤㈜, 코원에너지서비스, 에스케이이터닉스㈜

(주1)
당반기 중 신규 취득하였습니다.

(주2)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주3)
관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자에 해당하여 관계기업으로 분류되었습니다.

(주4)
관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주5)
관계기업투자인 ㈜한국공간데이터의 종속기업투자에 해당하여 특수관계자로 분류되었습니다.

(주6)
동 회사 등은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 9에서 정의하는 특수관계자에는 해당하지 않으나, 공정거래위원회가 지정한 대규모기업집단계열회사는 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 10에서 규정하는 실질관계에 따른 특수관계자라는 증권선물위원회의 의결사항에 따라 특수관계자로 분류되는 기업 혹은 한국채택국제회계기준 제1024호 문단 12에 따라 특수관계자로 분류되는 기업입니다.

특수관계자거래에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜문래에이치피오피에프브이
아벨라제일차㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래

666,109,424
400,000,000
244,077,260

1,386,301
0
89,260,274
247,945,205

600,000,000
510,088,931
25,092,055
85,769,206
153,385,212
19,576,314,186
308,732
600,000,000

2,447,995,227
919,431,136
34,048,767,123
162,000
0
0

4,536,000
0

0
0
1,134,000
102,968,550
0

0
0
0
2,144,340
60,726,875,162

자산매각, 특수관계자거래

0
0
0

4,052,000,000
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0

0
0

0
0
0
0
0

0
0
0
0
4,052,000,000

매입 등, 특수관계자거래

222,454,494
0
0

0
448,385,314
0
0

0
0
0
0
0
16,464,412,934
0
0

0
0
15,092,287,188
1,405,470
1,531,700,500
105,856,149

0
63,425,993

14,811,149
5,061,049
0
681,632,040
1,724,964

7,000,000
9,900,000
379,670
0
34,650,436,914

자산취득, 특수관계자거래

특수관계자거래에 대한 기술

전반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

당사에 공동지배력을 보유한 기업
종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

SK디스커버리㈜
디앤디프라퍼티솔루션㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜문래에이치피오피에프브이
아벨라제일차㈜
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK네트웍스㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
SK엠앤서비스㈜
SK브로드밴드㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
SK핀크스㈜
프롭티어㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

매출 등, 특수관계자거래
63,432,330
650,391,790

198,455,343
1,264,232,945

305,316,438
30,000,000,000

25,092,055
85,769,206

31,560,033,112
91,388
600,000,000
120,000,000
420,000,000
0
2,316,301,636
114,054,794

0
0
0
4,536,000
0
0
0
0
1,134,000
5,346,000
0
0
0
0
0
0
67,734,187,037

자산매각, 특수관계자거래

매입 등, 특수관계자거래
0
231,529,458

0
0

12,714,000
0

0
0

0
0
0
0
0
142,977,940
0
0

1,050,258,300
103,736,934
30,350,000
0
87,568,716
36,671,994
14,801,520
9,199,152
0
659,976,544
1,861,036
40,000,000
7,000,000
9,900,000
967,930
300,000,000
2,739,513,524

자산취득, 특수관계자거래
0
0

0
0

500,000,000
0

0
0

0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
115,200,000
0
0
0
615,200,000

특수관계자거래에 대한 기술

전반기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

디앤디프라퍼티솔루션㈜
디앤디인베스트먼트㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜문래에이치피오피에프브이
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

수취채권, 특수관계자거래
114,154,448
0
2,199,814,874
1,386,301
150,904,110
419,178,082
946,000,000
283,213,808
2,411,272,329
129,838,466
10,804,057,643
988,322,880
5,485,196,055
5,671,233

320,399
433,638,025
140,937,000
4,485,583
9,060,818
0
1,121,396
670,483,580
0

25,199,057,030

채무액, 특수관계자거래
586,629,727
10,787,830
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

80,554,105
150,300,811
87,938,151
0
0
453,624
0
2,183,011,781
10,890,000

3,110,566,029

전기말
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자
대규모기업집단계열회사 등 기타특수관계자

디앤디프라퍼티솔루션㈜
디앤디인베스트먼트㈜
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜문래에이치피오피에프브이
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
이든일반사모부동산투자신탁17호
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜군포복합개발피에프브이
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
㈜에스시티공덕피에프브이
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
엘비일반사모부동산투자신탁58호
SK디스커버리㈜
SK㈜
SK에코플랜트㈜
SK케미칼㈜
SK이노베이션㈜
행복나래㈜
SK바이오사이언스㈜
SK가스㈜
SK텔레콤㈜
코원에너지서비스
에스케이이터닉스㈜

수취채권, 특수관계자거래
183,483,996
12,091,604
1,955,737,614

61,643,836
171,232,877
6,490,000,000
73,124,877
2,386,180,274
44,069,260
1,448,999,644
988,322,880
4,260,987,124
237,540,984
0
3,300,000,000
57,286,745
0
140,937,000
4,459,627
0
0
1,114,907
664,450,928

0
0
22,481,664,177

채무액, 특수관계자거래
520,916,725
3,232,205
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
685,020,738
0
75,292,706
227,728,443
0
0
3,124,228
1,061,366
0
2,386,104,560

141,350
2,584,061
3,905,206,382

특수관계자거래의 채권 잔액에 대한 기술

자금거래로 인한 채권은 제외하였습니다(주석 22-(4) 참고).

특수관계자 자금거래에 관한 공시

당반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜문래에이치피오피에프브이
디디아이에스에프피에프브이㈜
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
㈜커넥트파이클라우드
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜군포복합개발피에프브이
㈜에스시티공덕피에프브이

자산부채변동의 유동비유동 분류

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금

기초

10,700,000,000

0

2,500,000,000

900,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

0
27,500,000,000

9,210,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
69,096,600,000

증가

0

5,500,000,000

0

0

0

0

0
0

0

0

0
5,500,000,000

감소

0

0

0

0

0

0

(9,800,000,000)
0

0

0

0
(9,800,000,000)

유동성대체

0

0

0

0

0

0

9,800,000,000
(9,800,000,000)

0

0

0
0

기말

10,700,000,000

5,500,000,000

2,500,000,000

900,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

0
17,700,000,000

9,210,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
64,796,600,000

전반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜문래에이치피오피에프브이
디디아이에스에프피에프브이㈜
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
㈜커넥트파이클라우드
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
송파비즈클러스터피에프브이㈜
디디아이에스에프피에프브이㈜
㈜군포복합개발피에프브이
㈜에스시티공덕피에프브이

자산부채변동의 유동비유동 분류

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금
단기대여금
유동성장기대여금
장기대여금

기초
700,000,000
8,000,000,000

0
38,250,000,000

0

3,760,000,000

1,100,000,000

22,300,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
87,536,600,000

증가
0
0

6,000,000,000
0

500,000,000

0

0

2,800,000,000

0

0
9,300,000,000

감소

유동성대체

기말
700,000,000
8,000,000,000

6,000,000,000
38,250,000,000

500,000,000

3,760,000,000

1,100,000,000

25,100,000,000

8,426,600,000

5,000,000,000
96,836,600,000

특수관계자 지분거래에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
현대사모부동산투자신탁20호
㈜문래에이치피오피에프브이
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁제17호
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)
㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
디디아이방배피에프브이㈜
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사

배당금 수취, 특수관계자거래
6,221,904,461

0

117,823,561
192,137,970
988,322,880

153,385,212

107,839,055

출자, 특수관계자거래
0

4,750,000,000

0

0
11,270,000,000
15,000,000,000
3,271,405,725

2,500,000,000

140,000,000

240,000,000
0
0
0

처분, 특수관계자거래

0

0

7,272,209

4,800,000,000

지분거래 합계, 특수관계자거래

49,760,091,073

전반기
(단위 : 원)

특수관계자의 범주
특수관계자의 범주 합계

모든 특수관계자의 합계

종속기업투자
공동기업투자
관계기업투자

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
현대사모부동산투자신탁20호
㈜문래에이치피오피에프브이
이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
디앤디프라퍼티솔루션㈜
㈜커넥트파이클라우드
이든일반사모부동산투자신탁제17호
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)
㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사 (舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
디디아이방배피에프브이㈜
와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사

배당금 수취, 특수관계자거래
0

453,490,263

117,626,138
161,371,303
1,037,739,024

127,039,906

0

출자, 특수관계자거래
126,000,000

0

4,065,891,977

30,000,000,000
0
0
0

0

0

558,500,000
180,000,000
300,000,000
20,000,000,000

처분, 특수관계자거래

70,345,862

496,877,829

0

0

지분거래 합계, 특수관계자거래

57,694,882,302

주요 경영진에 대한 보상에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 종업원급여
1,610,887,013

주요 경영진에 대한 보상, 퇴직급여
338,442,738

주요 경영진에 대한 보상, 주식기준보상
0

합계
1,949,329,751

전반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 종업원급여
1,224,832,570

주요 경영진에 대한 보상, 퇴직급여
366,922,620

주요 경영진에 대한 보상, 주식기준보상
25,122,176

합계
1,616,877,366

23. 자본

주식의 분류에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

보통주
우선주

수권주식수 (단위: 주)
60,000,000
40,000,000

주당 액면가액
1,000
1,000

총 발행주식수 (단위: 주)
18,617,382
1

자본금
18,617,382,000
1,000

전기말
(단위 : 원)

보통주
우선주

수권주식수 (단위: 주)
60,000,000
40,000,000

주당 액면가액
1,000
1,000

총 발행주식수 (단위: 주)
18,617,382
1

자본금
18,617,382,000
1,000

자본잉여금의 내역

당반기말
(단위 : 원)

자본잉여금

주식발행초과금
218,427,398,803

기타자본잉여금
12,881,846,620

자기주식처분이익
384,000

합계
231,309,629,423

전기말
(단위 : 원)

자본잉여금

주식발행초과금
218,427,398,803

기타자본잉여금
11,819,106,880

자기주식처분이익
384,000

합계
230,246,889,683

주식발행초과금에 대한 기술

당사는 2020년 중 전환우선주를 발행하였으며, 당해 전환우선주의 총 발행금액에서 우선주자본금과 직접발행원가를 차감한 순액을 주식발행초과금으로 인식하였습니다.

기타자본잉여금에 대한 기술

당반기 중 행사기간 종료에 따라 소멸된 주식선택권 금액이 대체되었습니다.

기타자본구성요소

당반기말
(단위 : 원)

기타자본구성요소

주식선택권
1,946,024,482

자기주식
(137,734,158)

감자차손
(147,953,255,689)

부의지분법자본변동
(32,663,272,107)

지분법자본변동
8,055,552,383

합계
(170,752,685,089)

전기말
(단위 : 원)

기타자본구성요소

주식선택권
3,008,764,222

자기주식
(137,734,158)

감자차손
(147,953,255,689)

부의지분법자본변동
(28,908,442,129)

지분법자본변동
7,780,533,710

합계
(166,210,134,044)

주식선택권에 대한 기술

당반기 중 행사기간 종료에 따라 소멸된 주식선택권 금액이 기타자본잉여금으로 대체되었습니다.

기타포괄손익누계액 세부내역

당반기말
(단위 : 원)

기타포괄손익누계액

부의지분법자본변동
(695,256,597)

지분법자본변동
121,158,639

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가이익 적립금
401,489,264

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가손실 적립금
(1,055,636,500)

현금흐름위험회피파생상품평가이익
29,382,209

현금흐름위험회피파생상품평가손실
0

합계
(1,198,862,985)

전기말
(단위 : 원)

기타포괄손익누계액

부의지분법자본변동
(695,256,597)

지분법자본변동
121,158,639

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가이익 적립금
401,489,264

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가손실 적립금
(1,055,636,500)

현금흐름위험회피파생상품평가이익
0

현금흐름위험회피파생상품평가손실
(58,772,885)

합계
(1,287,018,079)

이익잉여금의 구성내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

이익잉여금

이익준비금
12,883,939,592

미처분이익잉여금(미처리결손금)
418,789,818,249

합계
431,673,757,841

이익준비금에 대한 기술
상법상의 규정에 따라 납입자본의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 금전에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하고 있습니다. 동 이익준비금은 현금배당의 재원으로 사용될 수 없으며, 자본전입 또는 결손보전을 위해서만 사용될 수 있습니다.

전기말
(단위 : 원)

이익잉여금

이익준비금
12,883,939,592

미처분이익잉여금(미처리결손금)
484,166,584,612

합계
497,050,524,204

이익준비금에 대한 기술
상법상의 규정에 따라 납입자본의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 금전에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하고 있습니다. 동 이익준비금은 현금배당의 재원으로 사용될 수 없으며, 자본전입 또는 결손보전을 위해서만 사용될 수 있습니다.

24. 주식선택권

주식기준보상약정의 조건에 대한 공시

(단위 : 원)

주식기준보상약정의 유형

2017.03.24
2022.03.23

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

주식기준보상약정의 부여일

2017-03-24

2022-03-23

발행할 주식수(단위: 주)

0

209,107

행사기간
2019.03.24
2026.03.23

2025.03.23
2029.03.22

행사가격

25,900

30,200

부여일의 공정가치

7,671
8,828
10,814

주식기준보상으로 제공받은 재화나 용역의 공정가치 또는 부여된 지분상품의 공정가치의 결정에 대한 설명

행사가격은 2017년 4월 10일 무상증자 및 2020년 5월 23일 유상증자에 따른 행사가액 조정으로 인하여 재측정된 공정가치입니다.당반기 중 행사가능기간이 종료되었습니다.

2022년 3월 23일 부여분은 동일한 조건이더라도 가득기간에 따라 부여일의 공정가치가 다르게 산정되었습니다.

주식선택권 공정가치 산정 투입변수

(단위 : 원)

주식기준보상약정의 유형
주식기준보상약정의 유형 합계

2017.03.24 부여분
2022.03.23 부여분

범위
범위 합계
범위
범위 합계

하위범위
상위범위
하위범위
상위범위

부여일의 주식가격

38,500

31,250

행사가격

25,900

30,200

기대변동성

0.3050
0.3670
0.4042

무위험이자율

0.0212
0.0250
0.0264

옵션가격결정모형의 가격결정요소에 대한 기술, 부여한 주식선택권

주식선택권의 공정가치는 이항옵션가격결정모형에 따라 산정되었으며, 모형에 적용한 변수는 다음과 같습니다.

기타 가격결정요소에 대한 기술, 부여한 주식선택권

2022년 3월 23일 부여분은 동일한 조건이더라도 가득기간에 따라 변수가 다르게 적용되었습니다.

주식선택권의 변동내역에 대한 공시

(단위 : 원)

2017.03.24 부여분
2022.03.23 부여분
주식기준보상약정의 유형 합계

발행할 주식수-기초(단위 주)
92,354
209,107
301,461

발행할 주식수-감소(단위: 주)
(92,354)
0
(92,354)

발행할 주식수-기말(단위: 주)
0
209,107
209,107

기초 주식선택권
1,062,739,740
1,946,024,482
3,008,764,222

평가금액-감소
(1,062,739,740)
0
(1,062,739,740)

기말 주식선택권
0
1,946,024,482
1,946,024,482

주식기준보상약정에 대한 기술
주식선택권 부여로 인한 누적보상비용을 전액 인식 완료하였습니다.당반기 중 행사가능기간 종료에 따라 주식선택권이 소멸되었습니다.
주식선택권 부여로 인한 누적보상비용을 전액 인식 완료하였습니다.

25. 영업부문

제품과 용역에 대한 공시

부문의 합계

영업부문

부동산개발/운영사업

주요 제품 및 용역
오피스/지식산업센터/상업시설/오피스텔/임대주택 등 개발 및 운영

영업부문별 수익 상세내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

부문의 합계

영업부문

부동산개발/운영사업

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

용역수입
임대수입
공사수입
분양수입
운영수입
기타수입
용역수입
임대수입
공사수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
400,000,000

38,111,952,600
1,012,716
7,380,691
38,520,346,007
4,648,767,123
1,084,081,763
19,204,095,360
0
197,592,486

25,134,536,732
63,654,882,739

지분법관련이익

12,258,566,939

영업수익

75,913,449,678

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

12,258,566,939

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식처분이익

전반기
(단위 : 원)

부문의 합계

영업부문

부동산개발/운영사업

재화나 용역의 이전 시기
재화나 용역의 이전 시기 합계

한 시점에 이전하는 재화나 서비스
기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

제품과 용역
제품과 용역 합계
제품과 용역
제품과 용역 합계

용역수입
임대수입
공사수입
분양수입
운영수입
기타수입
용역수입
임대수입
공사수입
분양수입
운영수입
기타수입

고객과의 계약에서 생기는 수익
30,000,000,000
28,149,259

295,652,400

9,041,915
30,332,843,574
3,543,300,000
1,749,978,100
31,205,634,298
95,905,469,988

132,404,382,386
162,737,225,960

지분법관련이익

7,085,477,739

영업수익

169,822,703,699

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식평가이익

7,015,113,123

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식처분이익

70,364,616

지분법관련이익에 대한 기술

당반기: 영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식으로부터 발생한 평가이익입니다(주석 10-(2) 참고).전반기: 영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식으로부터 발생한 평가이익 7,015,113,123원과 처분이익 70,364,616원이 포함되어 있습니다(주석 10-(2) 참고).

주요 고객에 대한 정보

당반기 및 전반기 중 당사 수익의 10% 이상을 차지하는 주요 고객에 대한 거래금액과 해당 금액이 전체 영업수익에서 차지하는 비율은 다음과 같습니다.

주요 고객에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

주요 고객

고객 A
고객 B

부문의 합계

영업부문

부동산개발/운영사업

영업수익
34,048,767,123
19,384,095,360

기업전체 수익에 대한 비율
0.4485
0.2553

전반기
(단위 : 원)

주요 고객

고객 A
고객 B

부문의 합계

영업부문

부동산개발/운영사업

영업수익
30,000,000,000

기업전체 수익에 대한 비율
0.1767

26. 영업비용

비용의 성격별 분류 공시

당반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

재고자산(용지포함)의 변동
14,914,116,183
6,656,428,027

원재료의 사용액
34,969,189
513,333,334

종업원급여비용
3,654,393,949
9,820,592,016

감가상각비(투자부동산 감가상각비 포함)
577,548,825
903,728,704

감가상각비, 사용권자산
272,629,405
573,956,288

무형자산상각비
379,264,823
816,021,961

외주용역비
6,821,062,347
14,528,564,838

지급수수료
5,840,271,564
13,004,020,592

세금과공과
2,220,350,641
2,549,897,797

임차료
52,959,635
109,985,064

광고선전비
17,900,437
34,762,029

지분법관련손실
13,584,923,148
21,721,039,594

재고자산평가손실
58,269,745,458
58,895,745,458

그밖의 기타영업비용
(469,822,161)
(966,634,577)

합계
106,170,313,443
129,161,441,125

전반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

재고자산(용지포함)의 변동
11,584,330,677
20,199,965,486

원재료의 사용액
2,353,419,022
4,247,765,489

종업원급여비용
5,397,554,146
12,033,633,158

감가상각비(투자부동산 감가상각비 포함)
394,460,172
878,105,487

감가상각비, 사용권자산
432,387,900
795,605,567

무형자산상각비
614,180,332
1,209,618,458

외주용역비
34,541,879,960
57,946,543,126

지급수수료
5,728,023,603
9,286,756,493

세금과공과
1,315,671,626
1,606,777,648

임차료
79,651,948
160,530,188

광고선전비
18,846,453
34,786,422

지분법관련손실
19,039,359,196
28,544,094,851

재고자산평가손실
0
0

그밖의 기타영업비용
729,890,745
1,811,144,590

합계
82,229,655,780
138,755,326,963

지분법관련손실에 대한 기술

영업목적으로 보유중인 지분법적용투자주식으로부터 발생한 평가손실입니다.(주석 10-(2) 참고)

27. 영업외손익

기타수익 및 기타비용

당반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

기타영업외수익 합계
3,271,176,642
8,026,738,506

기타영업외수익 합계
수입임대료
12,891,592
26,949,875

유형자산처분이익
781,105
1,191,105

사용권자산처분이익
0
31,544,337

잡이익
(1,542,496,055)
3,018,180,980

관계기업투자주식처분이익
4,800,000,000
4,800,000,000

종속기업투자주식처분이익
0
0

공동기업투자주식처분이익
0
7,272,209

복구충당부채환입
0
141,600,000

기타영업외비용 합계
4,984,037,880
18,948,643,532

기타영업외비용 합계
유형자산처분손실
12,551,934
433,201,526

무형자산처분손실
0
355,666,666

사용권자산처분손실
0
3,212,508

유형자산손상차손
(7,612,465,304)
0

투자부동산손상차손
9,946,667,409
14,352,095,400

기부금
11,868,946
43,568,104

잡손실
2,326,401,241
3,461,885,674

보상비
299,013,654
299,013,654

전반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

기타영업외수익 합계
12,339,673,892
12,352,655,508

기타영업외수익 합계
수입임대료
26,853,601
39,835,217

유형자산처분이익
0
0

사용권자산처분이익
0
0

잡이익
323,395,137
323,395,137

관계기업투자주식처분이익
0
0

종속기업투자주식처분이익
11,924,575,154
11,924,575,154

공동기업투자주식처분이익
0
0

복구충당부채환입
64,850,000
64,850,000

기타영업외비용 합계
(136,834,858)
181,569,680

기타영업외비용 합계
유형자산처분손실
76,600,540
76,600,540

무형자산처분손실
0
0

사용권자산처분손실
0
34,150,693

유형자산손상차손
0
0

투자부동산손상차손
0
0

기부금
40,318,667
65,682,542

잡손실
(253,754,065)
5,135,905

보상비
0
0

투자부동산손상차손에 대한 기술

대물변제 취득 과정에서 발생한 공정가치 차액입니다.

금융수익 및 금융비용

당반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

금융수익 합계
11,949,985,436
16,127,884,039

금융수익 합계
이자수익(금융수익)
2,368,236,985
4,392,929,597

외환차익(금융수익)
0
322,500

외화환산이익(금융수익)
41
157

배당금수익(금융수익)
45,273,767
651,335,580

파생상품평가이익(금융수익)
19,936,330
149,996,722

금융보증부채환입
8,243,985,027
9,038,359,547

당기손익인식금융자산평가이익(금융수익)
0
0

당기손익인식금융자산처분이익(금융수익)
1,272,553,286
1,894,939,936

금융원가 합계
26,774,515,672
38,058,459,377

금융원가 합계
이자비용(금융원가)
10,303,463,427
19,276,408,931

외환차손(금융원가)
0
0

외화환산손실(금융원가)
0
148,500

금융보증비용(금융원가)
16,469,484,402
18,780,287,392

파생상품거래손실(금융원가)
1,567,843
1,567,843

당기손익인식금융자산평가손실(금융원가)
0
0

당기손익인식금융자산처분손실(금융원가)
0
46,711

전반기
(단위 : 원)

장부금액

공시금액

3개월
누적

금융수익 합계
4,256,396,259
8,874,821,919

금융수익 합계
이자수익(금융수익)
1,820,806,155
3,539,653,380

외환차익(금융수익)
30,450
366,450

외화환산이익(금융수익)
0
0

배당금수익(금융수익)
65,553,151
613,556,992

파생상품평가이익(금융수익)
0
0

금융보증부채환입
1,452,776,250
2,703,133,030

당기손익인식금융자산평가이익(금융수익)
(485,993,642)
0

당기손익인식금융자산처분이익(금융수익)
1,403,223,895
2,018,112,067

금융원가 합계
9,391,299,486
17,120,026,593

금융원가 합계
이자비용(금융원가)
6,551,557,086
13,029,915,352

외환차손(금융원가)
0
3,655

외화환산손실(금융원가)
163
8,569

금융보증비용(금융원가)
1,452,776,250
2,703,133,030

파생상품거래손실(금융원가)
0
0

당기손익인식금융자산평가손실(금융원가)
134,112,000
134,112,000

당기손익인식금융자산처분손실(금융원가)
1,252,853,987
1,252,853,987

28. 법인세비용(수익)

법인세비용(수익)의 주요 구성요소

당반기
(단위 : 원)

공시금액

법인세부담액
0

법인세추납액(환급액) 등
29,762,218

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(16,621,061,346)

자본에 직접 가감되는 항목과 관련된 당기 법인세
1,088,735,086

법인세비용(수익)
(15,502,564,042)

유효세율
0.0000

전반기
(단위 : 원)

공시금액

법인세부담액
7,483,302,182

법인세추납액(환급액) 등
(614,707,906)

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(2,770,824,097)

자본에 직접 가감되는 항목과 관련된 당기 법인세
1,453,091,567

법인세비용(수익)
5,550,861,746

유효세율
0.1277

유효세율에 대한 기술

법인세비용차감전순손실이 발생함에 따라 유효세율을 산정하지 않았습니다.

29. 주당손익

주당손익

당반기
(단위 : 원)

주식의 종류

보통주

3개월
누적

기본주당이익 계산에 사용되는, 지배기업의 보통주에 귀속되는 계속영업이익(손실)
(43,907,747,681)
(65,376,766,363)

가중평균유통보통주식수(단위:주)
18,606,091
18,606,091

보통주 기본 및 희석주당이익(손실)
(2,360)
(3,514)

전반기
(단위 : 원)

주식의 종류

보통주

3개월
누적

기본주당이익 계산에 사용되는, 지배기업의 보통주에 귀속되는 계속영업이익(손실)
32,290,867,885
37,928,127,899

가중평균유통보통주식수(단위:주)
18,606,091
18,606,091

보통주 기본 및 희석주당이익(손실)
1,735
2,038

보통주 계속영업 기본 및 희석 주당손익에 대한 기술

희석효과가 없으므로 보통주 기본주당이익(손실)과 보통주 희석주당이익(손실)은 일치합니다.

30. 현금흐름표

영업활동현금흐름

당반기
(단위 : 원)

공시금액

지분법관련손실(영업) 조정
21,721,039,594

감가상각비에 대한 조정
424,315,628

투자부동산감가상각비 조정
479,413,076

사용권자산감가상각비 조정
573,956,288

무형자산상각비에 대한 조정
816,021,961

대손상각비 조정
400,445,975

사용권자산처분손실 조정
3,212,508

주식기준보상에 대한 조정
0

퇴직급여 조정
671,179,614

이자비용에 대한 조정
19,276,408,931

외화환산손실 조정
148,500

파생상품거래손실 조정
1,567,843

금융보증비용 조정
18,780,287,392

재고자산평가손실 조정
58,895,745,458

지분법평가손실 조정
2,698,269,587

유형자산처분손실 조정
433,201,526

무형자산처분손실 조정
355,666,666

투자부동산손상차손 조정
14,352,095,400

당기손익-공정가치측정금융자산 평가손실
0

당기손익-공정가치측정금융자산 처분손실
46,711

법인세비용 조정
0

법인세수익 조정
(15,502,564,042)

지분법관련이익(영업) 조정
(12,258,566,939)

이자수익에 대한 조정
(4,392,929,597)

배당수익에 대한 조정
(651,335,580)

외화환산이익 조정
(157)

유형자산처분이익 조정
(1,191,105)

사용권자산처분이익 조정
(31,544,337)

파생상품평가이익 조정
(149,996,722)

대손충당금환입 조정
(3,766,855,103)

금융보증부채환입
(9,038,359,547)

손실충당부채환입액 조정
(929,504,277)

하자보수충당부채환입액 조정
(357,975,000)

복구충당부채환입액 조정
(141,600,000)

지분법평가이익 조정
(7,919,410,993)

종속기업투자자산처분이익 조정
0

공동기업투자주식처분이익 조정
(7,272,209)

관계기업투자자산처분이익 조정
(4,800,000,000)

당기손익-공정가치측정 금융자산 처분이익
(1,894,939,936)

계약자산손상차손환입 조정
(7,419,359,598)

기타 조정
1,011,411,408

합계
71,631,028,924

전반기
(단위 : 원)

공시금액

지분법관련손실(영업) 조정
28,544,094,851

감가상각비에 대한 조정
670,634,503

투자부동산감가상각비 조정
207,470,984

사용권자산감가상각비 조정
795,605,567

무형자산상각비에 대한 조정
1,209,618,458

대손상각비 조정
215,538,549

사용권자산처분손실 조정
34,150,693

주식기준보상에 대한 조정
25,122,176

퇴직급여 조정
373,102,798

이자비용에 대한 조정
13,029,915,352

외화환산손실 조정
8,569

파생상품거래손실 조정
0

금융보증비용 조정
2,703,133,030

재고자산평가손실 조정
0

지분법평가손실 조정
1,071,275,677

유형자산처분손실 조정
76,600,540

무형자산처분손실 조정
0

투자부동산손상차손 조정
0

당기손익-공정가치측정금융자산 평가손실
134,112,000

당기손익-공정가치측정금융자산 처분손실
1,252,853,987

법인세비용 조정
5,550,861,746

법인세수익 조정
0

지분법관련이익(영업) 조정
(7,085,477,739)

이자수익에 대한 조정
(3,539,653,380)

배당수익에 대한 조정
(613,556,992)

외화환산이익 조정
0

유형자산처분이익 조정
0

사용권자산처분이익 조정
0

파생상품평가이익 조정
0

대손충당금환입 조정
(443,609,371)

금융보증부채환입
(2,703,133,030)

손실충당부채환입액 조정
0

하자보수충당부채환입액 조정
0

복구충당부채환입액 조정
(64,850,000)

지분법평가이익 조정
(9,557,007,432)

종속기업투자자산처분이익 조정
(11,924,575,154)

공동기업투자주식처분이익 조정
0

관계기업투자자산처분이익 조정
0

당기손익-공정가치측정 금융자산 처분이익
(2,018,112,067)

계약자산손상차손환입 조정
0

기타 조정
3,317,131

합계
17,947,441,446

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

관계기업투자의 취득
(29,150,000,000)

공동기업투자의 취득
0

종속기업투자의 처분
0

종속기업투자의 취득
(4,750,000,000)

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(156,490,323,004)

재고자산의 감소(증가)
18,121,733,793

계약자산의 감소(증가)
80,283,328,471

계약원가의 감소(증가)
194,399,694

기타유동자산의 감소(증가)
1,524,178,220

기타비유동자산의 감소
301,300,000

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
(576,439,367)

계약부채의 증가(감소)
0

기타 유동 부채의 증가(감소)
10,882,187,470

기타비유동부채의 증가(감소)
70,447,408

리스채권의 감소(증가)
15,612,892

퇴직금의 지급
(90,650,582)

관계기업 전출입
2,997,327

충당부채의 증가(감소)
(1,800,000,000)

사외적립자산의 불입
(444,103,185)

합계
(81,905,330,863)

전반기
(단위 : 원)

공시금액

관계기업투자의 취득
(21,038,500,000)

공동기업투자의 취득
(30,000,000,000)

종속기업투자의 처분
567,223,691

종속기업투자의 취득
(126,000,000)

매출채권 및 기타채권의 감소(증가)
(50,777,141,470)

재고자산의 감소(증가)
19,146,391,753

계약자산의 감소(증가)
(96,165,682,879)

계약원가의 감소(증가)
2,187,364,398

기타유동자산의 감소(증가)
(17,003,594,429)

기타비유동자산의 감소
83,362,000

매입채무 및 기타채무의 증가(감소)
26,114,384,625

계약부채의 증가(감소)
(9,839,632,784)

기타 유동 부채의 증가(감소)
(1,671,868,457)

기타비유동부채의 증가(감소)
0

리스채권의 감소(증가)
241,958,233

퇴직금의 지급
322,554,188

관계기업 전출입
0

충당부채의 증가(감소)
(110,277,555)

사외적립자산의 불입
(912,057,005)

합계
(178,981,515,691)

현금흐름표에 포함되지 않는 주요 비현금거래에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

당기손익-공정가치측정 금융자산의 종속기업편입에 따른 변동
0

차입금의 유동성 대체
21,563,963,462

대여금의 유동성 대체
9,800,000,000

계약자산의 유동성 대체
28,895,845,269

장단기금융상품의 유동성 대체
935,046,169

선급금의 재고자산 대체
3,718,771,168

건설중인자산의 무형자산 대체
0

유형자산의 재고자산 대체
31,668,523,835

투자부동산의 재고자산 대체
19,514,430,454

사용권자산의 취득
0

임대보증금의 유동성 대체
61,831,928

리스부채의 유동성 대체
211,347,449

사채의 유동성 대체
0

파생상품자산의 유동성 대체
6,489,000,000

파생상품부채의 유동성 대체
293,676,962

주식매수선택권 소멸에 따른 대체
1,062,739,740

대물변제로 인한 투자부동산의 취득
114,816,763,200

단기금융상품의 관계기업투자주식 재분류
3,271,405,725

전반기
(단위 : 원)

공시금액

당기손익-공정가치측정 금융자산의 종속기업편입에 따른 변동
2,705,889,877

차입금의 유동성 대체
118,957,242,044

대여금의 유동성 대체
262,903,300

계약자산의 유동성 대체
0

장단기금융상품의 유동성 대체
0

선급금의 재고자산 대체
0

건설중인자산의 무형자산 대체
825,570,000

유형자산의 재고자산 대체
0

투자부동산의 재고자산 대체
0

사용권자산의 취득
1,090,016,156

임대보증금의 유동성 대체
762,634,550

리스부채의 유동성 대체
876,176,126

사채의 유동성 대체
31,974,326,935

파생상품자산의 유동성 대체
0

파생상품부채의 유동성 대체
0

주식매수선택권 소멸에 따른 대체
4,824,355,030

대물변제로 인한 투자부동산의 취득
0

단기금융상품의 관계기업투자주식 재분류
0

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시

당반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 부채
재무활동에서 생기는 부채 합계

단기차입금
리스 부채
장기 차입금
사채
미지급배당금

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

기초

43,800,000,000
1,179,527,896
1,649,211,105
2,828,739,001
359,632,616,328
228,955,051,565
588,587,667,893
200,800,946,807

200,800,946,807

836,017,353,701

재무활동현금흐름

64,400,000,000
(479,989,243)
0
(479,989,243)
(101,820,000,000)
161,042,333,334
59,222,333,334
(32,000,000,000)

(32,000,000,000)

91,142,344,091

기타

0
211,347,449
(329,802,713)
(118,455,264)
22,341,839,395
(20,727,961,299)
1,613,878,096
130,917,315

130,917,315

1,626,340,147

기말

108,200,000,000
910,886,102
1,319,408,392
2,230,294,494
280,154,455,723
369,269,423,600
649,423,879,323
168,931,864,122

168,931,864,122

928,786,037,939

전반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 부채
재무활동에서 생기는 부채 합계

단기차입금
리스 부채
장기 차입금
사채
미지급배당금

자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계
자산부채변동의 유동비유동 분류
자산부채변동의 유동비유동 분류 합계

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채
유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

기초

11,000,000,000
1,413,424,363
2,371,503,967
3,784,928,330
264,623,952,245
231,957,023,991
496,580,976,236
87,968,279,589
31,966,998,266
119,935,277,855

0
631,301,182,421

재무활동현금흐름

0
(786,010,188)
0
(786,010,188)
(16,874,999,996)
0
(16,874,999,996)
(81,000,000,000)
168,630,500,000
87,630,500,000

(7,442,436,400)
62,527,053,416

기타

0
876,176,126
(135,492,269)
740,683,857
120,165,980,913
(118,572,558,994)
1,593,421,919
32,008,361,135
(31,911,474,639)
96,886,496

7,442,436,400
9,873,428,672

기말

11,000,000,000
1,503,590,301
2,236,011,698
3,739,601,999
367,914,933,162
113,384,464,997
481,299,398,159
38,976,640,724
168,686,023,627
207,662,664,351

0
703,701,664,509

재무활동에서 생기는 부채의 기타변동에 대한 기술

부채의 유동성대체 등이 포함되어 있습니다.

31. 공정가치

자산의 공정가치측정에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 자산
수준1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격
수준2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

당기손익-공정가치측정 금융자산
0
0
34,943,182,844
34,943,182,844

위험회피비지정파생상품자산
0
0
12,009,000,000
12,009,000,000

전기말
(단위 : 원)

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 자산
수준1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격
수준2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

당기손익-공정가치측정 금융자산
0
0
33,570,748,406
33,570,748,406

위험회피비지정파생상품자산
0
0
12,269,928,076
12,269,928,076

부채의 공정가치측정에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 부채
수준1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격
수준2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

위험회피지정파생상품부채
0
27,227,012
0
27,227,012

전기말
(단위 : 원)

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3
공정가치 서열체계의 수준 합계

공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 부채
수준1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격
수준2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

위험회피지정파생상품부채
0
293,676,962
0
293,676,962

공정가치 공시에서 제외하는 금융상품에 대한 설명

한편, 현금및현금성자산, 매출채권, 기타채권, 기타금융자산, 장ㆍ단기금융자산, 매입채무, 기타채무, 장ㆍ단기차입금, 기타금융부채 등의 공정가치는 할인에 따른 효과가 유의적이지 않기 때문에 장부금액과 유사한 것으로 보아 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

32. 기타사항

최대주주의 변경을 수반하는 주식매매계약 체결에 대한 기술

당사의 최대주주 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜(이하 "최대주주 등")는 보유하고 있는 당사 지분의 매각에 관하여 다음의 주식매매계약을 체결하였습니다. 본 주식매매계약은 SK디스커버리㈜가 보유한 당사의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 내용입니다.

최대주주의 변경을 수반하는 주식매매계약 체결에 대한 공시

(단위 : 원)

보통주

주식매매계약 체결일
2025-09-30

주식처분 예정일자
2026-08-31

매도인
SK디스커버리㈜

매수인
한앤코개발홀딩스(유)

매매대상 주식
5,821,751

매매대상 주식(지분율)
0.3127

매매대금
74,227,000,000

매매대금-주당
12,750

주식처분예정일에 대한 기술

주식처분 예정일자는 주식매매계약 거래종결일로, 거래종결일은 주식매매계약 변경합의에 따라 2026년 8월 31일 또는 그 이전의 날로서 당사자들이 합의하는 날입니다(주석 33 참고).

주식매매계약 내용 변동가능성에 대한 기술

상기의 내용은 주식매매계약 이행과정에서 변동될 수 있습니다.

주식 공개매수 절차 진행(중단)에 대한 기술

주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 주식 전부를 취득한 후 당사 보통주식의 상장폐지를 하고자 2025년 10월부터 2025년 12월까지 2차에 걸쳐 공개매수를 진행한 바 있습니다.현재 당사는 유상증자 절차를 진행 중이며, 이에 따라 한앤코개발홀딩스(유)는 2026년 8월 10일로부터 최소 1년간 당사 보통주식의 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없음을 확인하였습니다. 해당 사항은 2026년 8월 10일 공시된 당사의 "(정정)증권신고서(지분증권)"을 참조하시기 바랍니다.

주식 1차 공개매수 절차 진행에 대한 공시

(단위 : 원)

보통주

1차 공개매수 목적
M&A 및 상장폐지

1차 공개매수대상 주식등의 종류
당사의 보통주식

1차 공개매수대상 주식 매수 예정 수량
6,962,587

1차 공개매수대상 주식 매수 예정 비율
0.374

1차 공개매수대상 주식 매수 가격
12,750

1차 공개매수 조건
한앤코개발홀딩스(유)는 공개매수 응모율에 관계없이 공개매수에 응모한 주식 전부를매수할 예정이며 공개매수 대금은 현금으로 지급할 예정입니다.

1차 공개매수 기간
2025년 10월 1일 ~ 2025년 10월 29일(결제일 : 2025년 10월 31일)

신고서 제출일 현재 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함), 1차 공개매수
11,643,504

신고서 제출일 현재 보유 비율, 1차 공개매수 - 발행주식총수 기준
0.625

1차 공개매수 후 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)
18,606,091

1차 공개매수 후 보유 비율 - 발행주식총수 기준
0.999

1차 공개매수 사무취급자
NH투자증권 주식회사

주식 2차 공개매수 절차 진행에 대한 공시

(단위 : 원)

보통주

2차 공개매수 목적
M&A 및 상장폐지

2차 공개매수대상 주식등의 종류
당사의 보통주식

2차 공개매수대상 주식 매수 예정 수량
4,166,402

2차 공개매수대상 주식 매수 예정 비율
0.224

2차 공개매수대상 주식 매수 가격
12,750

2차 공개매수 조건
한앤코개발홀딩스(유)는 공개매수 응모율에 관계없이 공개매수에 응모한 주식 전부를매수할 예정이며 공개매수 대금은 현금으로 지급할 예정입니다.

2차 공개매수 기간
2025년 11월 3일 ~ 2025년 12월 26일(결제일 : 2025년 12월 30일)

신고서 제출일 현재 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함), 2차 공개매수
14,439,689

신고서 제출일 현재 보유 비율, 2차 공개매수 - 발행주식총수 기준
0.776

2차 공개매수 후 보유 수량(SK디스커버리㈜ 보유 주식 포함)
18,606,091

2차 공개매수 후 보유 비율 - 발행주식총수 기준
0.999

2차 공개매수 사무취급자
NH투자증권 주식회사

공개매수대상주식에 대한 기술

공개매수의 대상이 되는 주식은 당사의 유통주식으로, 당사의 유통주식 18,606,091주는 당사의 발행주식총수18,617,383주에서 당사 소유 자기주식 11,292주(보통주식 11,291주, 전환우선주 1주)를 제외한 수량입니다.공개매수대상 주식등의 매수 예정 비율과 한앤코개발홀딩스(유)의 보유주식등의 보유 비율은 당사가 보유하고 있는 자기주식을 포함(전환우선주식 1주의 보통주식 전환 후 기준)하여 산정한 비율입니다.

보유주식 등에 대한 기술

공개매수대상 주식등의 매수 예정 비율과 한앤코개발홀딩스(유)의 보유주식등의 보유 비율은 당사가 보유하고 있는 자기주식을 포함(전환우선주식 1주의 보통주식 전환 후 기준)하여 산정한 비율입니다.한앤코개발홀딩스(유)는 SK디스커버리㈜와 2025년 9월 30일자로 주식매매계약을 체결하여 SK디스커버리㈜ 소유 당사 보통주식 전부(5,821,751주)를 매수하기로 하였습니다. 한앤코개발홀딩스(유)의 위 보유주식 수는 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜ 소유 주식수를 포함하여 기재한 것입니다.

주식 공개매수 결과에 대한 기술

주식 공개매수 결과에 따라 당사의 최대주주가 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다.(주석 1 참고)

주식 1차 공개매수 결과에 대한 공시

보통주

주식등의 종류, 1차 공개매수
기명식 보통주식

예정주식수, 1차 공개매수
6,962,587

응모주식수, 1차 공개매수
2,796,185

매수주식수, 1차 공개매수
2,796,185

공개매수후 최대주주 보유주식 수량, 1차 공개매수
14,439,689

공개매수후 최대주주 보유주식 비율, 1차 공개매수
0.7756

주식 2차 공개매수 결과에 대한 공시

보통주

주식등의 종류, 2차 공개매수
기명식 보통주식

예정주식수, 2차 공개매수
4,166,402

응모주식수, 2차 공개매수
209,731

매수주식수, 2차 공개매수
209,731

공개매수후 최대주주 보유주식 수량, 2차 공개매수
14,649,420

공개매수후 최대주주 보유주식 비율, 2차 공개매수
0.7869

공개매수후 최대주주 보유주식 수량에 대한 기술

한앤코개발홀딩스(유)는 SK디스커버리㈜와 2025년 9월 30일자로 주식매매계약을 체결하여 SK디스커버리㈜ 소유 당사 보통주식 전부(5,821,751주)를 매수하기로 하였습니다. 한앤코개발홀딩스(유)의 위 보유주식 수는 한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜ 소유 주식수를 포함하여 기재한 것입니다.

공개매수후 최대주주 보유주식 비율에 대한 기술

상기 보유비율은 공개매수결과보고서 작성 기준일 직전 영업일(2025년 12월 29일)의 당사의 등기사항전부증명서상의 보통주 발행주식총수(18,617,382주)를 기준으로 산정하였습니다.

33. 보고기간 후 사건

수정을 요하지 않는 보고기간후사건에 대한 공시

SK계열 분리
유상증자
지분 매각
채무인수약정

수정을 요하지 않는 보고기간후사건의 성격에 대한 기술
2026년 7월 16일 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따른 에스케이 기업집단의 계열회사에서 제외되었습니다.
당사는 2026년 7월 28일 이사회 결의에 따라 보통주 44,681,000주에 대한 유상증자를 결정하였습니다. 발행금액은 총 1,367억원이며, 조달된 자금은 채무상환자금으로 사용될 예정입니다.
한앤코개발홀딩스(유)와 SK디스커버리㈜는 2025년 9월 30일자로 보유하고 있는 당사 지분의 매각에 관하여 주식매매계약을 체결한 바 있습니다. 양사간 주식매매계약 종결합의서에 따라 2026년 8월 11일 주식매매거래가 완료되었습니다.
당사는 2026년 6월 26일 ㈜문래에이치피오피에프브이의 자금조달과 관련하여 면책적 성격의 조건부 채무인수약정을 체결한 바 있습니다. 동 약정에는 독점규제 및공정거래에 관한 법률에 따른 에스케이 기업집단의 계열회사에서 제외됨이 확정되는즉시 별도의 의사표시 없이 채무인수사유의 발생 시 피담보채무를 병존적·중첩적·확정적으로 인수하는 것으로 변경한다는 조항이 명시되어 있습니다. 이에 2026년 7월 16일 부로 당사가 에스케이 기업집단의 계열회사에서 제외됨에 따라 ㈜문래에이치피오피에프브이의 채무인수사유 발생 시 피담보채무를 병존적·중첩적·확정적으로 인수하는 것으로 변경되었습니다.

6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

당사의 배당을 현금배당을 최우선으로 하며, 당사의 배당금은 배당가능이익 범위 내에서 회사의 지속적 성장을 위한 투자, 경영환경, 주주가치 제고 등을 고려하여 결정하고 있습니다. 향후에도 당사는 미래 성장을 위한 투자와 주주가치 제고를 균형있게 고려하여 배당을 실시할 계획입니다. 당사의 배당금은 경기 불확실성 및 규제환경, 회사의 경영상 목적 등에 의해 변동될 수 있습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

(1) 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
결산배당
분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관
주주총회
이사회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
O
O

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
지속적으로 이행 계획
지속적으로 이행 계획

(2) 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

결산배당
2025년 12월
X
-
-
O
-

중간배당
2025년 06월
O
2025년 08월 06일
2025년 08월 21일
O
-

결산배당
2024년 12월
O
2025년 02월 10일
2025년 03월 31일
O
-

중간배당
2024년 06월
O
2024년 07월 25일
2024년 08월 12일
O
-

분기배당
2023년 12월
O
2024년 02월 08일
2023년 12월 31일
X
-

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

당사의 정관은 배당에 관한 사항에 대하여 다음과 같이 정하고 있으며, 당사는 정관에 의거 이사회 결의 및 주주총회 결의를 통하여 배당을 지급하고 있습니다.

제14조 【동등배당】

회사는 배당 기준일 현재 발행(전환된 경우를 포함)된 동종 주식에 대하여 발행일에 관계없이 모두 동등하게 배당한다.

제44조 【이익금의 처분】

당 회사는 매사업년도말의 처분전 이익잉여금을 다음과 같이 처분한다.

1. 이익준비금

2. 기타의 법정적립금

3. 배당금

4. 임의적립금

5. 기타의 이익잉여금처분액

제45조 【이익 배당】

① 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.

② 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행한 때에는 주주총회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.

③ 당 회사는 이사회 결의로 제1항의 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다.

제45조의 2 【중간배당】

① 당 회사는 이사회 결의로 상법 제462조3에 의한 중간배당을 할 수 있다.

② 당 회사는 이사회 결의로 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 공고하여야 한다.

③ 중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순재산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.

1. 직전결산기의 자본금의 액

2. 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3. 상법시행령에서 정하는 미실현이익

4. 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액

5. 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금

6. 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금

④ 사업년도개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업년도 말에 발행된 것으로 본다.

제46조 【배당금지급청구권 소멸시효】

배당금의 지급 청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 소멸시효 완성으로 인한 배당금은 당 회사에 귀속한다.

4. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제23기 반기
제22기
제21기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
-65,507
5,403
44,195

(별도)당기순이익(백만원)
-65,377
20,165
37,983

(연결)주당순이익(원)
-3,556
381
2,296

현금배당금총액(백만원)
-
3,721
11,164

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
68.87
25.26

현금배당수익률(%)
보통주
-
2.10
8.33

우선주
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
-
200
600

우선주
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

(주1)
(연결)주당순이익 산출근거 : 연결보통주당기순이익 / 가중평균유통보통주식수

(주2)
(연결)당기순이익은 연결당기순이익의 지배기업 소유주지분 귀속분이며, (연결)주당순이익은 연결당기순이익의 지배기업 소유주지분 귀속분에 대한 보통주기본주당순이익입니다.

(주3)
(연결)현금배당성향은 연결당기순이익의 지배기업의 소유주지분 귀속분에 대한 현금배당총액의 백분율입니다.

(주4)
현금배당수익률은 배당기준일 전전거래일부터 과거 1주일간 증권시장에서 형성된 최종 주식가격의 산술평균가액에 대한 1주당 배당금의 비율입니다. 다만, 배당기준일이 미래인 경우 등을 고려하여 당사의 현금ㆍ현물배당 결정 공시 상 시가배당률을 기준으로 기재하였으며, 중간배당의 현금배당수익률과 연차배당의 현금배당수익률을 합산하여 표기하였습니다.

(주5)
우선주는 비상장임에 따라 시가배당률을 기재하지 않습니다.

(주6)
현금배당총액, 현금배당성향에는 자사주가 제외되어 있습니다.

5. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

4
-
4.52
3.92

(주1)
연속 배당횟수는 2015년 6월 23일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였으며, 제22기의 경우 결산배당을 미시행하였습니다.. 분기(중간)배당의 경우 제19기 ~ 제22기 횟수입니다.

(주2)
평균 배당수익률은 최근 3년간, 5년간 배당수익률의 합을 단순평균하여 산출하였습니다.

- 최근 3년간 평균 배당수익률 : 제20기 ~ 제22기

- 최근 5년간 평균 배당수익률 : 제18기 ~ 제22기

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

1. 증자(감자)현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2024.03.01
-
우선주
460,747
1,000
-
인적분할로 인한 감소(주1)

2024.03.01
-
보통주
5,112,034
1,000
-
인적분할로 인한 감소(주1)

(주1)
2024년 발생한 인적분할로 우선주 460,747주, 보통주 5,112,034주가 각각 감소하였으며, 분할기일은 2024년 3월 1일입니다.

2. 미상환 전환사채 발행현황
해당사항 없음

3. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황

해당사항 없음

4. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황

해당사항 없음

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

1. 채무증권 발행실적

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

2. 기업어음증권 미상환 잔액
① 연결 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

② 별도 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

3. 전자단기사채 미상환 잔액
① 연결 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
60,000
60,000

합계
-
-
-
-
-
-
60,000
60,000

② 별도 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
60,000
60,000

합계
-
-
-
-
-
-
60,000
60,000

4. 회사채 미상환 잔액
① 연결 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
169,000
-
-
-
-
-
-
169,000

합계
169,000
-
-
-
-
-
-
169,000

② 별도 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
169,000
-
-
-
-
-
-
169,000

합계
169,000
-
-
-
-
-
-
169,000

5. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

② 별도 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

6. 조건부자본증권 미상환 잔액
① 연결 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

② 별도 기준

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

1. 공모자금의 사용내역

해당사항 없음

2. 사모자금의 사용내역
해당사항 없음

3. 미사용자금의 운용내역
해당사항 없음

8. 기타 재무에 관한 사항

1. 재무제표 재작성 등 유의사항(연결재무제표 기준)

(1) 에너지사업부문 인적분할당사는 상법 제530조의2 내지 제530조의11의 규정이 정하는 바에 따라 분할대상부문[신재생에너지/ESS 사업부문(단, 제주 위미 태양광 발전사업 및 이천 연료전지 발전사업 제외)]을 분할하여 2024년 3월 1일 기일로 하여 에스케이이터닉스 주식회사를 설립하였습니다. 분할되는 회사가 존속하면서 분할되는 회사의 주주가 분할기일 현재의 지분율에 비례하여 신설회사의 주식을 배정받는 인적분할 방식으로 분할하였으며, 분할 후 기존의 분할되는 회사(에스케이디앤디 주식회사)는 「유가증권시장상장규정」 제46조에 따라 2024년 3월 29일 변경상장하였으며, 신설회사(에스케이이터닉스 주식회사)는 「유가증권시장상장규정」 제38조 제1항 제2호, 제39조 및 제41조에 따라 재상장 심사를 거쳐 2024년 3월 29일 유가증권시장에 재상장하였습니다.

동일한 종류의 지분상품을 갖고 있는 모든 소유주가 동등하게 취급되는 비현금성자산의 무상분배의 경우, 연결실체는 분배를 선언하고 관련 비현금자산(사업을 포함)을 분배할 의무를 부담하는 시점에 미지급배당금을 이전하는 비현금자산(사업을 포함)의 공정가치로 측정하여 인식합니다. 연결실체가 2024년 3월 1일 인식한 미지급배당금은 221,208백만원이며, 동 미지급배당금은 회사의 자본에서 조정하였습니다.해당 미지급배당금 금액은 독립적인 외부평가기관의 전문가적인 판단에 따른 추정치와 평가모형을 사용하여 산정한 금액을 기초로 결정되었습니다.이러한 측정치는 수준3으로 분류되며, 측정에 사용된 주요 투입변수는 다음과 같습니다.

구분
가정값

할인율
8.9%

영구성장률
1.0%

연결실체는 소유주 분배 자산ㆍ부채금액과 공정가치로 평가된 미지급배당금의 차이를 중단영업처분손익으로 인식하였으며, 인적분할로 인하여 전기 중 인식한 중단영업이익은 3,589백만원입니다.※ 본 인적분할과 관련한 자세한 내용은 2023년 9월 15일 공시(2024년 1월 5일 정정공시)된 당사의 '주요사항보고서(회사분할결정)' 및 2024년 3월 4일 공시된 당사의 '증권발행실적보고서(합병등)를 참조하시기 바랍니다.(2) 디앤디프라퍼티솔루션㈜와 ㈜로컬스티치 사업결합

당사의 종속기업인 디앤디프라퍼티솔루션㈜은 2025년 6월 1일을 합병기일로 하여 사업경쟁력을 강화하고 사업결합을 통한 경영효율성을 증대하고자 피취득회사인 ㈜로컬스티치의 지분 100%를 소유하고 있는 주주에 대하여 합병비율(디앤디프라퍼티솔루션㈜ : ㈜로컬스티치= 1 : 0.0033)에 따른 신주를 발행하고, 피취득회사를 흡수합병하였습니다.

2. 대손충당금 설정 현황(연결재무제표 기준)
(1) 최근 3사업연도의 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위 : 백만원)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금설정률

제23기 반기
매출채권
37,639
624
1.7%

미수금
137,751
4
0.0%

금융리스채권
210
-
0.0%

미수수익
8,210
-
0.0%

대여금
50,229
389
0.8%

합 계
234,039
1,017
0.4%

제22기
매출채권
24,196
731
3.0%

미수금
39,031
3,274
8.4%

금융리스채권
32
-
-

미수수익
5,791
-
-

대여금
59,727
389
0.7%

합 계
128,777
4,394
3.4%

제21기
매출채권
22,478
1,675
7.5%

미수금
7,078
125
1.8%

금융리스채권
470
-
-

미수수익
2,197
-
-

대여금
42,686
1,150
2.7%

합 계
74,909
2,950
3.9%

(주1)
K-IFRS 1109호, 1115호 및 1116호에 따라 작성되었습니다.

(2) 최근 3사업연도의 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제23기 반기
제22기
제21기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
4,394
2,950
1,941

2. 순대손처리액(①－②±③)
-
(1,838)
(37)

① 대손처리액(상각채권액)
-
(1,838)
-

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
-
-
(37)

3. 대손상각비 계상(환입)액
(3,377)
3,282
1,046

4. 기말 대손충당금 잔액합계
1,017
4,394
2,950

(3) 매출채권관련 대손충당금 설정방침당사는 신용거래를 희망하는 모든 거래상대방에 대하여 신용검증절차의 수행을 원칙으로 하여 신용상태가 건전한 거래상대방과의 거래만을 수행하고 있습니다. 또한, 대손위험에 대한 당사의 노출정도가 중요하지 않은 수준으로 유지될 수 있도록 지속적으로 신용도를 재평가하는 등 매출채권 및 기타채권 잔액에 대한 지속적인 관리업무를 수행하고 있습니다. 당사는 보고기간종료일 현재 주요 고객 채권에 대한 손상여부를 개별적으로 인식하고 있으며, 추가로 소액다수채권의 경우 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 손상을 검토하고 있습니다.당사의 과거 신용손실 경험상 다양한 고객부분이 유의적으로 서로 다른 손실양상을 보이지 아니하므로, 과거의 연체일수에 기초한 충당금 설정률표는 서로 다른 고객군별로 구분하지는 않습니다. 기대신용손실의 측정은 채무불이행 발생확률, 채무불이행시 손실률(즉 채무불이행이 발생했을 때 손실의 크기) 및 채무불이행에 대한 노출액에 따라 결정됩니다. 채무불이행 발생확률 및 채무불이행시 손실률은 과거 정보에 기초하며 미래전망 정보에 의해 조정됩니다.

(4) 경과기간별 매출채권 잔액 현황

(단위 : 백만원)

구 분
당반기말
전기말

매출채권
기타채권
합계
구성비율
매출채권
기타채권
합계
구성비율

담보설정채권(주1)
22
6
28
0.0%
478
-
478
0.7%

담보미설정채권(주2) :

만기미도래
33,743
122,037
155,780
84.8%
19,884
14,971
34,855
50.5%

만기경과후 1~30일
211
10,269
10,480
5.7%
95
712
807
1.2%

만기경과후 31~90일
871
1,694
2,565
1.4%
494
27,638
28,132
40.7%

만기경과후 90일 초과
2,792
12,165
14,957
8.1%
3,245
1,533
4,778
6.9%

소 계
37,617
146,165
183,782
100.0%
23,718
44,854
68,572
99.3%

합 계
37,639
146,171
183,810
100.0%
24,196
44,854
69,050
100.0%

(주1)
신용정책상 담보가 설정되어 있는 채권에 대하여는 별도의 연령분석을 생략하였습니다.

(주2)
당사는 담보미설정채권에 대해 개별평가 및 기대신용손실에 따른 집합적 신용분석을 수행하고 있습니다.

(주3)
K-IFRS 1109호, 1115호 및 1116호에 따라 작성되었습니다.

(주4)
연결재무제표기준입니다.

3. 재고자산의 보유 및 실사내역 등(연결재무제표 기준)

(1) 최근 3사업연도의 재고자산의 사업부문별 보유현황

(단위 : 백만원)

사업부문
계정과목
제23기 반기
제22기
제21기

부동산개발부문
건물
2,526
6,423
-

건물평가손실충당금
(413)
-
-

토지
74,324
76,553
21,710

토지평가손실충당금
(11,587)
(5,237)
(322)

건설용지
269,816
227,238
411,640

건설용지평가손실충당금
(57,481)
(11,495)
(4,807)

완성공사
35,279
39,325
7,254

완성공사평가손실충당금
-
(940)
(940)

재공품(공사비)
8,418
4,551
15,273

재공품(선급공사원가)
62,961
54,706
49,283

소 계
383,843
391,124
499,091

기타부문(주1)
상품
2,963
5,304
15,581

저장품
1,148
1,175
965

저장품평가손실충당금
(392)
(293)
(281)

미착품
5,330
2,393
4,521

소 계
9,049
8,579
20,786

합 계
392,892
399,703
519,877

총자산대비 재고자산 구성비율(%)[재고자산합계÷기말자산총계×100]
24.1%
25.2%
35.6%

재고자산회전율(회수)[연환산 매출원가÷{(기초재고＋기말재고)÷2}]
0.8회
0.6회
0.9회

(주1)
총자산대비 구성비율이 10% 미만인 사업부문은 기타부문으로 일괄 기재하였습니다.

(주2)
K-IFRS 1109호, 1115호 및 1116호에 따라 작성되었습니다.

(2) 재고자산의 실사내역 등① 2025년 재고실사일자 : 2026년 1월 2일 ② 재고실사시 독립적인 전문가 또는 전문기관, 감사인 등의 참여 및 입회여부

- 안진회계법인 회계사 1명 참여 및 입회③ 실사내역 - 실사장소 : 서울(구로), 경기도(군포) - 실사대상 : 건설현장④ 장기체화재고 등 현황 - 당사는 재고자산을 취득원가와 순실현가능가치 중 낮은 금액으로 평가하고 있으며, 보고기간종료일 현재 재고자산에 대한 평가내역은 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원)

계정과목
취득원가
보유금액
당기 평가손실(환입)
평가손실누계
기말잔액
비고

건물
2,526
2,526
413
(413)
2,113
-

토지
74,324
74,324
11,587
(11,587)
62,737
-

건설용지
269,816
258,322
45,987
(57,481)
212,335
-

완성공사
35,279
35,279
-
-
35,279
-

상품
2,963
2,963
-
-
2,963
-

저장품
1,148
854
98
(392)
756
-

(주1)
연결재무제표기준입니다.

4. 진행률 적용 수주계약 현황

당반기 중 원가기준 투입법을 적용하여 진행기준수익을 인식한 수주계약으로서 계약금액이 전기 매출액의 5% 이상인 주요 계약의 내역은다음과 같습니다.

(1) 연결재무제표 기준

(단위 : 백만원)

회사명
품목
발주처
계약일
공사기한
수주총액
진행률
미청구공사
공사미수금

총액
손상차손누계액
총액
대손충당금

SK디앤디
생각공장 구로
수분양자
2022.04.22
2025.10
530,017
100.00
62,125
-3,418
-
-

SK디앤디
군포역 복합개발사업 신축공사
㈜군포복합개발PFV
2020.12.28
2026.04
183,942
100.00
-
-
10,448
-31

합 계
-
62,125
-3,418
10,448
-31

(주1)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

(2) 별도재무제표 기준

(단위 : 백만원)

회사명
품목
발주처
계약일
공사기한
수주총액
진행률
미청구공사
공사미수금

총액
손상차손누계액
총액
대손충당금

SK디앤디
생각공장 구로
수분양자
2022.04.22
2025.10
530,017
100.00
62,125
-3,418
-
-

SK디앤디
군포역 복합개발사업 신축공사
㈜군포복합개발PFV
2020.12.28
2026.04
183,942
100.00
-
-
10,448
-31

합 계
-
62,125
-3,418
10,448
-31

(주1)
K-IFRS 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용함에 따라 고객에게 재화나 용역의 통제가 이전될 때 수익을 인식하며, 이미 수행된 업무에 대해 집행가능한 지급청구권을 보유하지 못하는 경우에는 부동산에 대한 통제가 고객에게 이전되는 시점에 일시에 수익을 인식하고 있습니다.

5. 공정가치 평가 내역

(1) 금융자산

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 모두 매매일에 인식하거나 제거하고 있습니다. 금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 관련 시장의 규정이나 관행에 의하여 일반적으로 설정된 기간 내에 금융상품을 인도하는 계약조건에 따라 금융자산을 매입하거나 매도하는 계약입니다.

모든 인식된 금융자산은 후속적으로 금융자산의 분류에 따라 상각후원가나 공정가치로 측정합니다.

① 금융자산의 분류

다음의 조건을 충족하는 채무상품은 후속적으로 상각후원가로 측정합니다.

- 계약상 현금흐름을 수취하기 위하여 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융 자산을 보유한다.

- 금융자산의 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

다음의 조건을 충족하는 채무상품은 후속적으로 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다.

- 계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유한다.

- 금융자산의 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

상기 이외의 모든 금융자산은 후속적으로 당기손익-공정가치로 측정합니다.

상기에 기술한 내용에도 불구하고 연결실체는 금융자산의 최초 인식시점에 다음과 같은 취소불가능한 선택 또는 지정을 할 수 있습니다.

- 특정 요건을 충족하는 경우(아래 ①-3) 참고) 지분상품의 후속적인 공정가치 변동 을 기타포괄손익으로 표시하는 선택을 할 수 있습니다.

- 당기손익-공정가치측정항목으로 지정한다면 회계불일치를 제거하거나 유의적으 로 줄이는 경우(아래 ①-4) 참고) 상각후원가측정금융자산이나 기타포괄손익- 공정가치측정 금융자산의 요건을 충족하는 채무상품을 당기손익-공정가치측정 항목으로 지정할 수 있습니다.

①-1) 상각후원가 및 유효이자율법

유효이자율법은 채무상품의 상각후원가를 계산하고 관련 기간에 걸쳐 이자수익을 배분하는 방법입니다. 취득시 신용이 손상되어 있는 금융자산의 경우를 제외하고는 유효이자율은 금융자산의 기대존속기간이나(적절하다면) 그보다 짧은 기간에 걸쳐, 지급하거나 수취하는 수수료와 포인트(유효이자율의 주요 구성요소임), 거래원가 및 기타 할증액 또는 할인액을 포함하되 기대신용손실은 고려하지 않고 예상되는 미래현금수취액의 현재가치를 최초 인식시 총장부금액과 정확히 일치시키는 이자율입니다. 취득시 신용이 손상되어 있는 금융자산의 경우 신용조정 유효이자율은 기대신용손실을 고려한 기대현금흐름의 현재가치를 최초 인식시점의 상각후원가로 할인하여 계산합니다.

금융자산의 상각후원가는 최초 인식시점에 측정한 금액에서 상환된 원금을 차감하 고, 최초 인식금액과 만기금액의 차액에 유효이자율법을 적용하여 계산한 상각누계액을 가감한 금액에 손실충당금을 조정한 금액입니다. 금융자산의 총장부금액은 손실충당금을 조정하기 전 금융자산의 상각후원가입니다.

이자수익은 상각후원가와 기타포괄손익-공정가치로 후속측정하는 채무상품에 대해 유효이자율법을 적용하여 인식합니다. 취득시 신용이 손상되어 있는 금융자산을 제외한 금융자산의 경우 이자수익은 금융자산의 총장부금액에 유효이자율을 적용하여 계산합니다(후속적으로 신용이 손상된 금융자산은 제외). 후속적으로 신용이 손상된금융자산의 경우 이자수익은 금융자산의 상각후원가에 유효이자율을 적용하여 인식합니다. 만약 후속 보고기간에 신용이 손상된 금융상품의 신용위험이 개선되어 금융자산이 더 이상 손상되지 않는 경우 이자수익은 금융자산의 총장부금액에 유효이자율을 적용하여 인식합니다.

취득시 신용이 손상되어 있는 금융자산의 경우 이자수익은 최초 인식시점부터 금융자산의 상각후원가에 신용조정 유효이자율을 적용하여 인식합니다. 후속적으로 금융자산의 신용위험이 개선되어 금융자산이 더 이상 손상되지 않는 경우에도 이자수익의 계산을 총장부금액 기준으로 변경하지 아니합니다.

이자수익은 당기손익으로 인식하며 금융수익의 항목으로 계상하고 있습니다.

①-2) 기타포괄손익-공정가치측정항목으로 분류되는 채무상품

최초 인식시점에 채무상품은 공정가치에 거래원가를 가산하여 측정합니다. 후속적으로 외화환산손익, 손상차손(환입) 및 유효이자율법에 따른 이자수익의 결과에 따른 채무상품의 장부금액 변동은 당기손익으로 인식합니다. 당기손익으로 인식되는 금액은 채무상품이 상각후원가로 측정되었더라면 당기손익으로 인식되었을 금액과 동일합니다. 이를 제외한 채무상품의 모든 장부금액의 변동은 기타포괄손익으로 인식하며 평가손익누계액으로 누적됩니다. 채무상품이 제거될 때 기타포괄손익으로 인식되었던 누적손익은 당기손익으로 재분류됩니다.

①-3) 기타포괄손익-공정가치측정항목으로 지정된 지분상품

연결실체는 최초 인식시점에 지분상품에 대한 투자를 기타포괄손익-공정가치 항목으로 지정하는 취소 불가능한 선택(상품별)을 할 수 있습니다. 만일 지분상품이 단기매매항목이거나 사업결합에서 취득자가 인식하는 조건부 대가인 경우에는 기타포괄손익-공정가치측정항목으로의 지정은 허용되지 아니합니다.

다음의 경우 금융자산은 단기매매항목에 해당합니다.

- 주로 단기간에 매각할 목적으로 취득하는 경우

- 최초 인식시점에 공동으로 관리하는 특정 금융상품 포트폴리오의 일부로 운용 형태가 단기적 이익 획득 목적이라는 증거가 있는 경우

- 파생상품(금융보증계약인 파생상품이나 위험회피항목으로 지정되고 효과적인 파생상품은 제외)

기타포괄손익-공정가치항목에 해당하는 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시 공정가치에 거래원가를 가산하여 인식합니다. 후속적으로 공정가치로 측정하며 공정가치의 변동에서 발생한 손익을 기타포괄손익으로 인식하며 평가손익누계액으로 누적됩니다. 지분상품이 처분되는 시점에 누적손익은 당기손익으로 재분류되지 않으며 이익잉여금으로 대체됩니다.

지분상품에 대한 투자의 배당금은 연결실체의 배당을 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 금융수익으로 인식되나, 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우에는 기타포괄손익으로 처리됩니다.

①-4) 당기손익-공정가치측정 금융자산

상각후원가나 기타포괄손익-공정가치로 측정 요건을 충족하지 않는 금융자산은 당기손익-공정가치로 측정합니다.

- 단기매매항목이 아니고 사업결합에서의 조건부 대가가 아닌 지분상품에 대해 최초 인식시점에 기타포괄손익-공정가치항목으로 지정하지 않은 경우 동 지분상품은 당기손익-공정가치측정항목으로 분류합니다(상기 ①-3) 참고).

- 상각후원가측정항목의 요건이나 기타포괄손익-공정가치측정항목의 요건을 충족 하는 채무상품이더라도 당기손익-공정가치측정항목으로 지정한다면 회계불일치 를 제거하거나 유의적으로 줄이는 경우에는 최초 인식시점에 당기손익-공정가치 측정항목으로 지정할 수 있습니다(상기 ① 참고).

당기손익-공정가치측정 금융자산은 매 보고기간말 공정가치로 측정하며, 위험회피관계로 지정된 부분을 제외한 공정가치 변동에 따른 손익을 당기손익으로 인식합니다. 당기손익으로 인식한 순손익에는 금융자산으로부터 획득한 배당금이 포함되어 있으며 금융수익 항목으로 계상하고 있습니다(연결재무제표 주석 3 참고). 한편 당기손익-공정가치측정 금융자산에서 발생한 이자수익은 금융수익 항목으로 계상하고 있습니다(연결재무제표 주석3 참고). 공정가치는 연결재무제표 주석 34에서 설명하고 있는 방법에 따라 결정됩니다.

② 외화환산손익

외화로 표시되는 금융자산의 장부금액은 외화로 산정되며 보고기간말 현물환율로 환산합니다.

- 상각후원가로 측정하는 금융자산의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 환율 차이는 금융손익 항목에 당기손익으로 인식됩니다(연결재무제표 주석 3 참고).

- 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 상각후원가의 환율차이는 금융손익 항목에 당기손익으로 인식되며, 이를 제 외한 환율차이는 평가손익누계액 항목에 기타포괄손익으로 인식됩니다.

- 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제 외) 환율차이는 금융손익 항목에 당기손익으로 인식됩니다.

- 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품의 경우 환율차이는 평가손익누계액 항목에 기타포괄손익으로 인식됩니다.

③ 금융자산의 손상

연결실체는 상각후원가나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 투자리스채권, 매출채권 및 계약자산과 금융보증계약에 대한 기대신용손실을 손실충당금으로 인식합니다. 기대신용손실의 금액은 매 보고기간에 금융상품의 최초 인식 이후 신용위험의 변동을 반영하여 갱신됩니다.

연결실체는 매출채권, 계약자산 및 리스채권에 대해 전체기간 기대신용손실을 인식합니다. 이러한 금융자산에 대한 기대신용손실은 연결실체의 과거 신용손실 경험에 기초한 충당금 설정률표를 사용하여 추정하며, 차입자 특유의 요소와 일반적인 경제 상황 및 적절하다면 화폐의 시간가치를 포함한 현재와 미래 예측 방향에 대한 평가를통해 조정됩니다.

이를 제외한 금융자산에 대해서는 최초 인식 후 신용위험이 유의적으로 증가한 경우 전체기간 기대신용손실을 인식합니다. 그러나 최초 인식 후 금융자산의 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 경우 연결실체는 금융상품의 기대신용손실을 12개월 기대신용손실에 해당하는 금액으로 측정합니다.

전체기간 기대신용손실은 금융상품의 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건에 따른 기대신용손실을 의미합니다. 반대로 12개월 기대신용손실은 보고기간말 후 12개월 내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인해 기대되는 전체기간 기대신용손실의 일부를 의미합니다.

③-1) 신용위험의 유의적 증가

최초 인식 후에 금융상품의 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 평가할 때 보고기간말의 금융상품에 대한 채무불이행 발생위험을 최초 인식일의 채무불이행 발생위험과 비교합니다. 이러한 평가를 하기 위해 과도한 원가나 노력 없이 이용할 수 있는 과거 경험 및 미래전망 정보를 포함하여 합리적이고 뒷받침될 수 있는 양적ㆍ질적정보를 모두 고려합니다. 연결실체가 이용하는 미래전망 정보에는 경제전문가 보고서와 재무분석가, 정부기관, 관련 싱크탱크 및 유사기관 등에서 얻은 연결실체의 차입자가 영위하는 산업의 미래전망뿐만 아니라 연결실체의 핵심영업과 관련된 현재 및미래 경제정보에 대한 다양한 외부자료를 고려하는 것이 포함됩니다.

특히 최초 인식 후에 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 평가할 때 다음의 사항을 고려하고 있습니다.

- 금융상품의(이용할 수 있는 경우) 외부 또는 내부 신용등급의 실제 또는 예상되는 유의적인 악화

- 특정 금융상품의 신용위험에 대한 외부 시장지표의 유의적인 악화. 예를 들어 신용 스프레드, 차입자에 대한 신용부도스왑가격의 유의적인 증가 또는 금융자산의 공 정가치가 상각후원가에 미달하는 기간이나 정도

- 차입자의 영업성과의 실제 또는 예상되는 유의적인 악화

- 같은 차입자의 그 밖의 금융상품에 대한 신용위험의 유의적인 증가

- 차입자의 규제상ㆍ경제적ㆍ기술적 환경의 실제 또는 예상되는 유의적인 불리한 변 동으로서 채무를 지급할 수 있는 차입자의 능력에 유의적인 하락을 일으키는 변동

이러한 평가 결과와 상관없이 계약상 지급일을 90일 초과시 신용위험이 유의적으로증가하는 것으로 판단, 만기경과 후 90일 초과 채권에 대하여 100% 대손 설정하고 있습니다(단, 담보가 설정된 채권의 경우 담보 설정 초과분에 대하여 설정함).

상기 사항에도 불구하고 연결실체는 보고기간말에 금융상품이 낮은 신용위험을 갖는다고 결정하는 경우에는 해당 금융상품의 신용위험이 유의적으로 증가하지 않았다고보고 있습니다. (1) 금융상품의 채무불이행 발생 위험이 낮고 (2) 단기적으로 차입자가 계약상 현금흐름 지급의무를 이행할 수 있는 강한 능력을 갖고 있으며 (3) 장기적으로는 경제 환경과 사업 환경의 불리한 변화 때문에 차입자가 계약상 현금흐름 지급의무를 이행할 수 있는 능력이 약해질 수도 있으나 반드시 약해지지는 않는 경우에 금융상품이 낮은 신용위험을 갖는다고 결정합니다.

연결실체는 국제적인 통념에 따라 외부신용등급이 투자등급에 해당하는 금융자산 또는 외부신용등급을 이용할 수 없는 경우에 내부등급이 정상에 해당하는 금융자산은 낮은 신용위험을 갖는다고 판단합니다. 정상은 거래상대방이 견실한 재무상태를 가지고 있으며 연체된 금액이 없다는 것을 의미합니다.

금융보증계약의 경우 연결실체가 취소 불가능한 약정의 당사자가 된 날이 손상 목적의 금융상품을 평가하기 위한 목적의 최초 인식일입니다. 금융보증계약의 최초 인식 이후 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 평가할 때 특정 채무자가 계약을 이행하지 못할 위험의 변동을 고려합니다.

연결실체는 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 판단하기 위해 사용되는 요건의 효과성을 정기적으로 검토하고 있으며, 그러한 요건이 연체가 되기 전에 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 판단할 수 있다는 확신을 갖는데 적절하도록 그러한 요건을 수정하고 있습니다.

③-2) 채무불이행의 정의

연결실체는 과거 경험상 다음 기준 중 하나를 충족하는 금융자산은 일반적으로 회수가능하지 않다는 점을 나타내므로, 다음 사항은 내부 신용위험 관리목적상 채무불이행 사건을 구성하는 것으로 간주합니다.

- 차입자가 계약이행조건을 위반한 경우

상기의 분석과 무관하게 연결실체는 채무불이행을 더 늦게 인식하는 요건이 보다 적절하다는 합리적이고 뒷받침될 수 있는 정보가 없다면 계약상 지급이 90일을 초과하여 연체하는 경우에 채무불이행이 발생하였다고 간주합니다.

③-3) 신용이 손상된 금융자산

금융자산의 추정미래현금흐름에 악영향을 미치는 하나 이상의 사건이 생긴 경우에 해당 금융자산의 신용은 손상된 것입니다. 금융자산의 신용이 손상된 증거는 다음의 사건에 대한 관측 가능한 정보를 포함하고 있습니다.

- 발행자나 차입자의 유의적인 재무적 어려움

- 채무불이행이나 연체 같은 계약위반(상기 ③-2) 참고)

- 차입자의 재무적 어려움에 관련된 경제적 또는 계약상 이유로 인한 차입조건의 불가피한 완화

- 차입자의 파산 가능성이 높아지거나 그 밖의 재무구조조정 가능성이 높아짐

- 재무적 어려움으로 해당 금융자산에 대한 활성시장의 소멸

③-4) 제각정책

차입자가 청산하거나 파산 절차를 개시하는 경우 또는 매출채권의 경우 연체기간이 3년을 초과하는 경우와 같이 차입자가 심각한 재무적 어려움을 겪고 있다는 점을 나타내는 정보가 있으며 회수에 대한 합리적인 기대가 없는 경우에 금융자산을 제각합니다. 제각된 금융자산은 적절한 경우 법률 자문을 고려하여 연결실체의 회수절차에 따른 집행 활동의 대상이 될 수 있습니다.

③-5) 기대신용손실의 측정 및 인식

기대신용손실의 측정은 채무불이행 발생확률, 채무불이행시 손실률(즉 채무불이행이발생했을 때 손실의 크기) 및 채무불이행에 대한 노출액에 따라 결정됩니다. 채무불이행 발생확률 및 채무불이행시 손실률은 상기에서 기술한 바와 같이 과거정보에 기초하며 미래전망 정보에 의해 조정됩니다. 금융자산의 채무불이행에 대한 노출액은 보고기간말 그 자산의 총장부금액을 나타내며, 금융보증계약의 경우 보고기간말의 사용금액에 과거 추세와 채무자의 특정 미래 재무적 필요성에 대한 연결실체의 이해 및 기타 관련된 미래전망 정보에 기초한 채무불이행 시점까지 미래에 사용될 것으로 예상되는 금액을 포함하고 있습니다.

금융자산의 경우 기대신용손실은 계약에 따라 지급받기로 한 모든 계약상 현금흐름과 수취할 것으로 예상되는 모든 현금흐름의 차이를 최초 유효이자율로 할인한 금액입니다. 리스채권의 경우 기대신용손실을 산정하기 위한 현금흐름은 기업회계기준서제1116호 리스에 따라 리스채권을 측정할 때 사용한 현금흐름과 일관됩니다.

금융보증계약의 경우 연결실체는 보증대상 금융상품의 계약조건에 따라 채무자의 채무불이행 사건에 대해서만 지급할 것을 요구받으며, 기대신용손실은 발생한 신용손실에 대해 피보증인에게 변제할 것으로 예상되는 금액에서 피보증인, 채무자, 그 밖의 제 3자에게서 수취할 것으로 예상되는 금액을 차감하여 산정하고 있습니다.

전기에 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 금융상품에 대한 손실충당금을 측정하였으나 당기에 더는 전체기간 기대신용손실의 요건에 해당하지 않는다고 판단하는 경우에는 당기말에 12개월 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정합니다(간편법 적용 대상 금융자산 제외).

모든 금융자산에 대한 손상 관련 손익은 당기손익으로 인식하며 손실충당금 계정을 통해 해당 자산의 장부금액을 조정합니다. 다만 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 투자의 경우에는 기타포괄손익으로 인식하여 손익누계액에 누적되며 연결재무상태표에서 금융자산의 장부금액을 줄이지 아니합니다.

(2) 금융부채와 지분상품

① 금융부채ㆍ자본 분류

채무상품과 지분상품은 계약의 실질 및 금융부채와 지분상품의 정의에 따라 금융부채 또는 자본으로 분류하고 있습니다.

② 지분상품

지분상품은 기업의 자산에서 모든 부채를 차감한 후의 잔여지분을 나타내는 모든 계약입니다. 연결실체가 발행한 지분상품은 발행금액에서 직접발행원가를 차감한 순액으로 인식하고 있습니다.

자기지분상품을 재취득하는 경우, 이러한 지분상품은 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 않습니다.

③ 복합금융상품

연결실체는 전환사채를 계약의 실질 및 금융부채와 지분상품의 정의에 따라 금융부채와 자본으로 각각 분류하고 있습니다. 확정수량의 자기지분상품에 대하여 확정금액의 현금 등 금융자산의 교환을 통해 결제될 전환권옵션은 지분상품입니다.

부채요소의 공정가치는 발행일 현재 조건이 유사한 일반사채에 적용하는 시장이자율을 이용하여 추정하고 있습니다. 이 금액은 전환으로 인하여 소멸될 때까지 또는 금융상품의 만기까지 유효이자율법을 적용한 상각후원가 기준으로 부채로 기록하고 있습니다.

자본요소는 전체 복합금융상품의 공정가치에서 부채요소를 차감한 금액으로 결정되며, 법인세효과를 차감한 금액으로 자본항목으로 인식되고 후속적으로 재측정되지 않습니다. 또한 자본으로 분류된 전환권대가는 전환권옵션이 행사될 때까지 자본에 남아 있으며, 전환권대가가 행사되는 경우 자본으로 인식한 금액은 주식발행초과금으로 대체하고 있습니다. 전환사채가 지분상품으로 전환되거나 전환권이 소멸되는 때에 당기손익으로 인식될 손익은 없습니다.

전환사채의 발행과 관련된 거래원가는 배분된 총 발행금액에 비례하여 부채요소와 자본요소에 배분하고 있습니다. 자본요소와 관련된 거래원가는 자본에서 직접 인식하고, 부채요소와 관련된 거래원가는 부채요소의 장부금액에 포함하여 전환사채의 존속기간 동안 유효이자율법에 따라 상각하고 있습니다.

④ 당기손익-공정가치측정 금융부채

금융부채는 사업결합에서 취득자의 조건부대가이거나 단기매매항목이거나 최초 인식시 당기손익인식항목으로 지정할 경우 당기손익-공정가치측정 금융부채로 분류하고 있습니다.

다음의 경우 금융부채는 단기매매항목에 해당합니다.

- 주로 단기간에 재매입할 목적으로 부담하는 경우

- 최초 인식시점에 공동으로 관리하는 특정 금융상품 포트폴리오의 일부로 운용 형 태가 단기적 이익 획득 목적이라는 증거가 있는 경우

- 파생상품(금융보증계약인 파생상품이나 위험회피항목으로 지정되고 효과적인 파 생상품은 제외)

다음의 경우 단기매매항목이 아니거나 또는 사업결합의 일부로 취득자가 지급하는 조건부 대가가 아닌 금융부채는 최초 인식시점에 당기손익인식항목으로 지정할 수 있습니다.

- 당기손익인식항목으로 지정함으로써, 지정하지 않았더라면 발생할 수 있는 측정이 나 인식상의 불일치를 제거하거나 상당히 감소시킬 수 있는 경우

- 금융부채가 연결실체의 문서화된 위험관리나 투자전략에 따라 금융상품집합(금융 자산, 금융부채 또는 금융자산과 금융부채의 조합으로 구성된 집합)의 일부를 구성 하고, 공정가치 기준으로 관리하고 그 성과를 평가하며, 그 정보를 내부적으로 제 공하는 경우

- 금융부채가 하나 이상의 내재파생상품을 포함하는 계약의 일부를 구성하고 기업회 계기준서 제1109호에 따라 합성계약 전체(자산 또는 부채)를 당기손익인식항목으 로 지정할 수 있는 경우

당기손익-공정가치측정 금융부채는 공정가치로 측정하며 위험회피관계로 지정된 부분을 제외한 공정가치의 변동으로 인해 발생하는 평가손익은 당기손익으로 인식합니다. 당기손익-공정가치측정 금융부채에 대해 지급한 이자비용은 당기손익-공정가치측정 금융부채 관련손익의 항목으로 금융원가로 인식하고 있습니다.

그러나 금융부채를 당기손익-공정가치측정 항목으로 지정하는 경우에 부채의 신용위험 변동으로 인한 금융부채의 공정가치 변동금액은 부채의 신용위험 변동효과를 기타포괄손익으로 인식하는 것이 당기손익에 회계불일치를 일으키거나 확대하는 것이 아니라면 기타포괄손익으로 인식합니다. 부채의 나머지 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다. 기타포괄손익으로 인식된 금융부채의 신용위험으로 인한 공정가치 변동은 후속적으로 당기손익으로 재분류되지 않으며, 대신 금융부채가 제거될 때 이익잉여금으로 대체됩니다.

당기손익-공정가치측정항목으로 지정된 금융보증계약에서 발생한 손익은 당기손익으로 인식합니다.

⑤ 상각후원가측정 금융부채

금융부채는 사업결합에서 취득자의 조건부대가이거나 단기매매항목이거나 최초 인식시 당기손익인식항목으로 지정할 경우에 해당하지 않는 경우 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다.

유효이자율법은 금융부채의 상각후원가를 계산하고 관련 기간에 걸쳐 이자비용을 배분하는 방법입니다. 유효이자율은 금융부채의 기대존속기간이나(적절하다면) 더 짧은 기간에 지급하거나 수취하는 수수료와 포인트(유효이자율의 주요 구성요소임), 거래원가 및 기타 할증액 또는 할인액을 포함하여 예상되는 미래현금지급액의 현재가치를 금융부채의 상각후원가와 정확히 일치시키는 이자율입니다.

⑥ 금융보증부채

금융보증계약은 채무상품의 최초 계약조건이나 변경된 계약조건에 따라 지급기일에 특정 채무자가 지급하지 못하여 보유자가 입은 손실을 보상하기 위해 발행자가 특정금액을 지급하여야 하는 계약입니다.

금융보증부채는 공정가치로 최초 측정하며, 당기손익인식항목으로 지정되거나 자산의 양도로 인해 발생한 것이 아니라면 다음 중 큰 금액으로 후속측정하여야 합니다.

- 기업회계기준서 제1109호에 따라 산정한 손실충당금(상기 '금융자산' 참고)

- 최초 인식금액에서 기업회계기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

⑦ 외화환산손익

외화로 표시되는 금융부채는 보고기간말 시점의 상각후원가로 측정하며 외화환산손익은 금융상품의 상각후원가에 기초하여 산정됩니다. 위험회피관계로 지정된 부분을제외한 금융부채의 외화환산손익은 금융손익 항목에 당기손익으로 인식됩니다(연결재무제표 주석 3 참고). 외화위험을 회피하기 위한 위험회피수단으로 지정된 경우에 외화환산손익은 기타포괄손익으로 인식되며 자본에 별도의 항목으로 누적됩니다.

외화로 표시되는 금융부채의 공정가치는 외화로 산정되며 보고기간말 현물환율로 환산합니다. 당기손익-공정가치로 측정되는 금융부채의 경우 외화환산요소는 공정가치손익의 일부를 구성하며 당기손익으로 인식됩니다(위험회피관계로 지정된 부분 제외).

⑧ 금융부채의 제거

연결실체의 의무가 이행, 취소 또는 만료된 경우에만 금융부채를 제거합니다. 제거되는 금융부채의 장부금액과 지급하거나 지급할 대가의 차이는 당기손익으로 인식하고있습니다.

(3) 파생상품

연결실체는 이자율위험과 외화위험을 관리하기 위하여 통화선도, 이자율스왑, 통화스왑 등 다수의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

파생상품은 최초 인식시 계약일의 공정가치로 측정하고 있으며, 후속적으로 매 보고기간말의 공정가치로 재측정하고 있습니다. 파생상품을 위험회피수단으로 지정하지 않거나 위험회피에 효과적이지 않다면 파생상품의 공정가치변동으로 인한 평가손익은 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다. 파생상품을 위험회피수단으로 지정하고 위험회피에 효과적이라면 당기손익의 인식시점은 위험회피관계의 특성에 따라 좌우됩니다.

공정가치가 정(+)의 값을 갖는 파생상품은 금융자산으로 인식하며, 부(-)의 값을 갖는파생상품을 금융부채로 인식하고 있습니다. 법적으로 집행가능한 상계권리가 없거나상계할 의도가 없다면 재무상태표상 파생상품은 상계하지 아니합니다. 파생상품은 파생상품의 잔여만기가 12개월을 초과하고 12개월 이내에 실현되거나 결제되지 않을것으로 예상되는 경우에는 비유동자산 또는 비유동부채로 분류하고 있습니다. 이외의 파생상품은 유동자산 또는 유동부채로 표시하고 있습니다.

① 내재파생상품

내재파생상품은 파생상품이 아닌 주계약을 포함하는 복합상품의 구성요소로, 복합상품의 현금흐름 중 일부를 독립적인 파생상품의 경우와 비슷하게 변동시키는 효과를 가져옵니다.

기업회계기준서 제1109호의 적용범위에 포함되는 금융자산을 주계약으로 포함하는 복합계약에 내재된 파생상품은 분리하지 아니합니다. 복합계약 전체를 기준으로 분류하며 상각후원가나 공정가치로 후속측정합니다.

기업회계기준서 제1109호 금융상품의 적용범위에 포함되는 금융자산이 아닌 주기업회계기준서 제1109호을 포함하는 복합계약에 내재된 파생상품은 내재파생상품이 파생상품의 정의를 충족하고 내재파생상품의 특성ㆍ위험이 주계약의 특성ㆍ위험과 밀접하게 관련되어 있지 않고 주계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 별도의 파생상품으로 회계처리합니다.

내재파생상품과 관련되어 있는 합성계약의 잔여만기가 12개월을 초과하고, 12개월 이내에 실현되거나 결제되지 않을 것으로 예상되는 경우에는 내재파생상품은 비유동자산 또는 비유동부채로 표시하고 있습니다. 기타 내재파생상품은 유동자산 또는 유동부채로 표시하고 있습니다.

② 위험회피회계

연결실체는 특정 파생상품을 외화 및 이자율위험과 관련하여 공정가치위험회피 또는현금흐름위험회피에 대한 위험회피수단으로 지정하고 있습니다. 확정계약의 외화위험회피는 현금흐름위험회피로 회계처리하고 있습니다.

연결실체는 위험회피 개시시점에 위험회피를 수행하는 위험관리의 목적과 전략에 따라 위험회피수단과 위험회피대상항목의 관계를 문서화하고 있습니다. 또한 연결실체는 위험회피의 개시시점과 후속기간에 위험회피수단이 회피대상위험으로 인한 위험회피대상항목의 공정가치 또는 현금흐름의 변동을 상쇄하는데 효과적인지 여부를 문서화하고 있습니다. 위험회피관계가 다음의 위험회피효과에 대한 요구사항을 모두 충족하는 경우에 효과적입니다.

- 위험회피대상항목과 위험회피수단 사이에 경제적 관계가 있는 경우

- 신용위험의 효과가 위험회피대상항목과 위험회피수단의 경제적 관계로 인한 가치 변동보다 지배적이지 않은 경우

- 위험회피관계의 위험회피비율이 연결실체가 실제로 위험을 회피하는 위험회피대 상항목의 수량과 위험회피대상항목의 수량의 위험을 회피하기 위해 연결실체가 실 제 사용하는 위험회피수단의 수량의 비율과 같은 경우

위험회피관계가 위험회피비율과 관련된 위험회피 효과성의 요구사항을 더는 충족하지 못하지만 지정된 위험회피관계에 대한 위험관리의 목적이 동일하게 유지되고 있다면, 위험회피관계가 다시 적용조건을 충족할 수 있도록 위험회피관계의 위험회피비율을 조정하고 있습니다.

연결실체는 선도계약의 공정가치 전체(즉, 선도요소 포함) 변동을 선도계약을 포함하는 위험회피관계 전체에 대한 위험회피수단으로 지정하고 있습니다.

연결실체는 예상거래를 위험회피하기 위해 옵션계약을 이용하는 경우에 옵션의 내재가치만 위험회피수단으로 지정하였습니다. 기업회계기준서 제1039호에서는 옵션의 공정가치 중 시간가치 변동(즉, 지정되지 않은 요소)은 즉시 당기손익으로 인식되었습니다. 기업회계기준서 제1109호에서는 위험회피대상항목과 관련된 옵션의 시간가치변동은 기타포괄손익으로 인식하고 자본의 자본에 누적된 금액은 위험회피대상항목이 당기손익에 영향을 미치는 기간에 당기손익으로 재분류되거나 자본에서 제거하고 비금융항목의 장부금액에 직접 포함됩니다.

연결실체는 시간가치를 제외한 옵션계약의 내재가치만을 위험회피수단으로 지정하였습니다. 대응된 옵션의 시간가치는 기타포괄손익으로 인식하며 위험회피원가적립금에 누적됩니다. 위험회피대상항목이 거래와 관련된 것이라면 시간가치는 위험회피대상항목이 당기손익에 영향을 미칠 때 당기손익으로 재분류됩니다. 위험회피대상항목이 기간과 관련된 것이라면 위험회피원가적립금에 누적된 금액은 합리적인 기준에따라 당기손익으로 재분류되며, 연결실체는 정액 상각을 적용하고 있습니다. 재분류된 금액은 위험회피대상항목과 동일한 항목으로 당기손익에 인식됩니다. 위험회피대상항목이 비금융항목인 경우 위험회피원가적립금에 누적된 금액은 자본에서 직접 제거하며 인식된 비금융항목의 최초 장부금액에 포함됩니다. 또한 위험회피원가적립금이 차손이며 그 차손의 전부나 일부가 미래 기간에 회복되지 않을 것으로 예상된다면그 금액은 즉시 당기손익으로 재분류됩니다.

②-1) 공정가치위험회피

적격한 위험회피수단의 손익은 당기손익으로 인식합니다. 다만 위험회피수단이 기타포괄손익-공정가치측정항목으로 지정된 지분상품을 위험회피하는 경우 위험회피수단의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다.

공정가치로 측정되지 않는 위험회피대상항목의 장부금액은 회피대상위험에서 기인한 공정가치 변동에 따라 조정되며 당기손익으로 인식됩니다. 기타포괄손익-공정가치측정채무상품의 경우 이미 장부금액이 공정가치에 해당하므로 장부금액 조정 없이회피대상위험으로 인한 손익을 기타포괄손익이 아닌 당기손익으로 인식합니다. 위험회피대상항목이 기타포괄손익-공정가치측정항목으로 지정된 지분상품인 경우 회피대상위험으로 인한 손익을 위험회피수단과 대응시키기 위해 기타포괄손익에 남겨두고 있습니다.

회피대상위험으로 인한 손익이 당기손익으로 인식되는 경우 위험회피대상항목과 관련된 항목으로 인식됩니다.

위험회피관계가 적용조건을 충족하지 않는 경우에만 위험회피회계를 중단합니다. 이는 위험회피수단이 소멸, 매각, 종료 또는 행사된 경우도 포함하며, 중단은 전진적으로 회계처리합니다. 회피대상위험으로 인한 위험회피대상항목의 장부금액에 대한 공정가치 조정액은 중단된 날부터 상각하여 당기손익으로 인식합니다.

②-2) 현금흐름위험회피

연결실체는 위험회피수단으로 지정되고 현금흐름위험회피회계의 적용요건을 충족한 파생상품의 공정가치변동분 중 위험회피에 효과적인 부분은 기타포괄손익으로 인식하고 현금흐름위험회피적립금에 누계하고 있습니다. 위험회피에 비효과적인 부분과 관련된 손익은 당기손익으로 인식하고 있습니다.

이전에 기타포괄손익으로 인식하고 자본항목에 누계한 위험회피수단 평가손익은 위험회피대상 항목이 당기손익에 영향을 미치는 때에 당기손익으로 재분류하고 있으 며, 재분류된 금액은 포괄손익계산서상 위험회피대상항목과 관련된 항목에 인식하고있습니다. 그러나 위험회피대상 예상거래에 따라 향후 비금융자산이나 비금융부채를인식하는 경우에는 이전에 기타포괄손익으로 인식하고 자본항목에 누계한 위험회피수단 평가손익은 자본에서 제거하여 비금융자산 또는 비금융부채의 최초 원가에 포함하고 있습니다.

현금흐름위험회피회계는 위험회피수단이 소멸, 매각, 종료, 행사되는 경우 또는 현금흐름위험회피회계의 적용요건을 더 이상 충족하지 않는 경우에 중단됩니다. 현금흐름위험회피회계 중단시점에서 기타포괄손익으로 인식하고 자본항목에 누계한 위험회피수단의 평가손익은 계속하여 자본으로 인식하고 예상거래가 궁극적으로 당기손익으로 인식될 때 당기손익으로 재분류하고 있습니다. 그러나 예상거래가 더 이상 발생하지 않을 것으로 예상되는 경우에는 자본으로 인식한 위험회피수단의 누적평가손익은 즉시 당기손익으로 재분류하고 있습니다.

(4) 공정가치

공정가치는 가격이 직접 관측가능한지 아니면 가치평가기법을 사용하여 추정하는지의 여부에 관계없이 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격입니다. 자산이나 부채의 공정가치를 추정함에 있어 연결실체는 시장참여자가 측정일에 자산이나 부채의 가격을 결정할 때 고려하는 자산이나 부채의 특성을 고려합니다. 기업회계기준서 제1102호 주식기준보상의 적용범위에 포함되는 주식기준보상거래, 기업회계기준서 제1116호 리스의 적용범위에 포함되는 리스거래, 기업회계기준서 제1002호 재고자산의 순실현가능가치 및 기업회계기준서 제1036호 자산손상의 사용가치와 같이 공정가치와 일부 유사하나 공정가치가 아닌 측정치를 제외하고는 측정 또는 공시목적상 공정가치는 상기에서 설명한 원칙에 따라 결정됩니다.

또한 재무보고목적상 공정가치측정에 사용된 투입변수의 관측가능한 정도와 공정가치측정치 전체에 대한 투입변수의 유의성에 기초하여 다음에서 설명하는 바와 같이 공정가치측정치를 수준1, 2 또는 3으로 분류합니다.

(수준1)
측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격

(수준2)
수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 투입변수

(수준3)
자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수

(5) 금융상품의 내역보고기간종료일 현재 당사의 범주별 금융상품 내역은 다음과 같습니다.

1) 금융자산

[ 당반기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
상각후원가측정금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
위험회피지정파생상품
위험회피비지정파생상품
합 계

유동자산:

현금및현금성자산
44,684
-
-
-
44,684

단기금융상품
107,001
3,651
-
-
110,652

단기대여금
8,376
-
-
-
8,376

유동성장기대여금
104
-
-
-
104

매출채권및기타채권(주1)
123,903
-
-
-
123,903

파생상품자산
-
-
143
7,498
7,641

기타유동금융자산
2,343
-
-
-
2,343

소 계
286,411
3,651
143
7,498
297,703

비유동자산:

매출채권및기타채권(주1)
58,050
-
-
-
58,050

장기금융상품
10,000
-
-
-
10,000

장기투자자산
-
38,957
-
-
38,957

장기대여금
41,360
-
-
-
41,360

파생상품자산
-
-
-
5,520
5,520

기타비유동금융자산
2,577
-
-
-
2,577

소 계
111,987
38,957
-
5,520
156,464

합 계
398,398
42,608
143
13,018
454,167

(주1)
매출채권및기타채권에는 리스채권 및 비금융항목 채권이 제외되어 있습니다.

(주2)
K-IFRS 1115호 및 1109호에 따라 작성되었습니다.

[ 전기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
상각후원가측정금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
위험회피비지정파생상품
합 계

유동자산:

현금및현금성자산
118,101
-
-
118,101

단기금융상품
50,474
14,182
-
64,656

단기대여금
8,276
-
-
8,276

유동성장기대여금
580
-
-
580

매출채권및기타채권(주1)
56,969
-
-
56,969

파생상품자산
-
-
1,270
1,270

기타유동금융자산
1,831
-
-
1,831

소 계
236,231
14,182
1,270
251,683

비유동자산:

매출채권및기타채권(주1)
50
-
-
50

장기금융상품
935
-
-
935

장기투자자산
-
34,012
-
34,012

장기대여금
50,482
-
-
50,482

파생상품자산
-
-
12,009
12,009

기타비유동금융자산
4,288
-
-
4,288

소 계
55,755
34,012
12,009
101,776

합 계
291,986
48,194
13,279
353,459

(주1)
매출채권및기타채권에는 리스채권 및 비금융항목 채권이 제외되어 있습니다.

(주2)
K-IFRS 1115호 및 1109호에 따라 작성되었습니다.

2) 금융부채

[ 당반기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
상각후원가측정금융부채
위험회피지정파생상품
합 계

유동부채:

매입채무및기타채무(주1)
26,022
-
26,022

단기차입금
108,200
-
108,200

유동성장기차입금
309,884
-
309,884

유동성사채
168,932
-
168,932

파생상품부채
-
27
27

기타유동금융부채
21,581
-
21,581

소 계
634,619
27
634,646

비유동부채:

장기차입금
404,158
-
404,158

기타비유동금융부채
550
-
550

소 계
404,708
-
404,708

합 계
1,039,327
27
1,039,354

(주1)
매입채무및기타채무에는 리스부채 및 비금융항목 채무가 제외되어 있습니다.

(주2)
K-IFRS 1115호 및 1109호에 따라 작성되었습니다.

[ 전기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
상각후원가측정금융부채
위험회피지정파생상품
합 계

유동부채:

매입채무및기타채무(주1)
28,604
-
28,604

단기차입금
67,800
-
67,800

유동성장기차입금
389,363
-
389,363

유동성사채
200,801
-
200,801

기타유동금융부채
19,075
-
19,075

소 계
705,643
-
705,643

비유동부채:

장기차입금
228,955
-
228,955

파생상품부채
-
294
294

기타비유동금융부채
130
-
130

소 계
229,085
294
229,379

합 계
934,728
294
935,022

(주1)
매입채무및기타채무에는 리스부채 및 비금융항목 채무가 제외되어 있습니다.

(주2)
K-IFRS 1115호 및 1109호에 따라 작성되었습니다.

3) 보고기간종료일 현재 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

[ 당반기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
3,651
38,957
42,608

위험회피지정파생상품

143
-
143

위험회피비지정파생상품
-
-
13,018
13,018

금융부채:

위험회피지정파생상품
-
27
-
27

[ 전기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
11,542
36,652
48,194

위험회피비지정파생상품
-
-
13,279
13,279

금융부채:

위험회피지정파생상품
-
294
-
294

한편, 현금및현금성자산, 매출채권및기타채권, 기타금융자산, 장ㆍ단기금융자산, 매입채무및기타채무, 장ㆍ단기차입금, 기타금융부채 등의 공정가치는 할인에 따른 효과가 유의적이지 않기 때문에 장부금액과 유사한 것으로 보아 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
구분
감사인
감사의견
의견변형사유
계속기업 관련중요한 불확실성
강조사항
핵심감사사항

제23기(당반기)
감사보고서
한영회계법인
-
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음

연결감사보고서
한영회계법인
-
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음

제22기(전기)
감사보고서
안진회계법인
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음
투입법에 따른 수익인식 및 공사진행률의 적정성에 대한 검토

연결감사보고서
안진회계법인
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음
가. 투입법에 따른 수익인식 및 공사진행률의 적정성에 대한 검토나. 사업결합

제21기(전전기)
감사보고서
안진회계법인
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음
인적분할
투입법에 따른 수익인식 및 공사진행률의 적정성에 대한 검토

연결감사보고서
안진회계법인
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음
인적분할
투입법에 따른 수익인식 및 공사진행률의 적정성에 대한 검토

(1) 연결재무제표에 대한 독립된 감사인의 검토보고서

검토대상 재무제표본인은 별첨된 SK디앤디 주식회사와 그 종속기업의 요약반기연결재무제표를 검토하였습니다. 동 요약반기연결재무제표는 2026년 6월 30일 현재의 요약반기연결재무상태표, 2026년 6월 30일로 종료되는 3개월 및 6개월 보고기간의 요약반기연결포괄손익계산서와 6개월 보고기간의 요약반기연결자본변동표 및 요약반기연결현금흐름표 그리고 중요한 회계정책 정보에 대한 요약과 기타의 서술정보로 구성되어 있습니다.

연결재무제표에 대한 경영진의 책임경영진은 한국채택국제회계기준 제1034호 '중간재무보고'에 따라 이 요약반기연결재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류에 의한 중요한 왜곡표시가 없는 요약반기연결재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.
감사인의 책임본인의 책임은 상기 요약반기연결재무제표에 대하여 검토를 실시하고 이를 근거로 이 요약반기연결재무제표에 대하여 검토결과를 보고하는데 있습니다.본인은 분ㆍ반기재무제표 검토준칙에 따라 검토를 실시하였습니다. 검토는 주로 회사의 재무 및 회계담당자에 대한 질문과 분석적 절차, 기타의 검토절차에 의해 수행됩니다. 또한 검토는 회계감사기준에 따라 수행되는 감사보다 그 범위가 제한적이므로 이러한 절차로는 감사인이 감사에서 파악되었을 모든 유의적인 문제를 알게 될 것이라는 확신을 얻을 수 없습니다. 따라서 본인은 감사의견을 표명하지 아니합니다.

검토의견본인의 검토결과 상기 요약반기연결재무제표가 한국채택국제회계기준 제1034호 '중간재무보고'에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였습니다.

기타사항비교표시된 2025년 6월 30일로 종료되는 3개월 및 6개월 보고기간의 요약반기연결포괄손익계산서와 6개월 보고기간의 요약반기연결자본변동표 및 요약반기연결현금흐름표는 안진회계법인이 검토하였으며, 2025년 8월 11일자의 검토보고서에는 동 요약반기연결재무제표가 기업회계기준서 제1034호에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 않았다고 표명되어 있습니다.또한, 2025년 12월 31일 현재의 연결재무상태표와 동일로 종료하는 회계연도의 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표(이 검토보고서에는 첨부되지 않음)도 안진회계법인이 회계감사기준에 따라 감사하였고, 2026년 3월 12일의 감사보고서에서 적정의견을 표명하였습니다. 비교표시 목적으로 첨부한 2025년 12월 31일 현재의 연결재무상태표는 위의 감사받은 연결재무상태표와 중요성의 관점에서 차이가 없습니다.(2) 별도재무제표에 대한 독립된 감사인의 검토보고서

검토대상 재무제표본인은 별첨된 SK디앤디 주식회사의 요약반기재무제표를 검토하였습니다. 동 요약반기재무제표는 2026년 6월 30일 현재의 요약반기재무상태표, 2026년 6월 30일로 종료하는 3개월 및 6개월 보고기간의 요약반기포괄손익계산서와 6개월 보고기간의 요약반기자본변동표 및 요약반기현금흐름표 그리고 중요한 회계정책 정보와 기타의 서술정보로 구성되어 있습니다.

재무제표에 대한 경영진의 책임경영진은 한국채택국제회계기준 제1034호 '중간재무보고'에 따라 이 요약반기재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류에 의한 중요한 왜곡표시가 없는 요약반기재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.
감사인의 책임본인의 책임은 상기 요약반기재무제표에 대하여 검토를 실시하고 이를 근거로 이 요약반기재무제표에 대하여 검토결과를 보고하는데 있습니다.본인은 한국의 분ㆍ반기재무제표 검토준칙에 따라 검토를 실시하였습니다. 검토는 주로 회사의 재무 및 회계담당자에 대한 질문과 분석적 절차, 기타의 검토절차에 의해 수행됩니다. 또한 검토는 회계감사기준에 따라 수행되는 감사보다 그 범위가 제한적이므로 이러한 절차로는 감사인이 감사에서 파악되었을 모든 유의적인 문제를 알게 될 것이라는 확신을 얻을 수 없습니다. 따라서 본인은 감사의견을 표명하지 아니합니다.

검토의견본인의 검토결과 상기 요약반기재무제표가 한국채택국제회계기준 제1034호 '중간재무보고'에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였습니다.

기타사항비교표시된 2025년 6월 30일로 종료되는 3개월 및 6개월 보고기간의 요약반기포괄손익계산서와 6개월 보고기간의 요약반기자본변동표 및 요약반기현금흐름표는 안진회계법인이 검토하였으며, 2025년 8월 11일자의 검토보고서에는 동 요약반기재무제표가 기업회계기준서 제1034호에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 않았다고 표명되어 있습니다.또한, 2025년 12월 31일 현재의 재무상태표와 동일로 종료하는 회계연도의 포괄손익계산서, 자본변동표 및 현금흐름표(이 검토보고서에는 첨부되지 않음)도 안진회계법인이 회계감사기준에 따라 감사하였고, 2026년 3월 12일의 감사보고서에서 적정의견을 표명하였습니다. 비교표시 목적으로 첨부한 2025년 12월 31일 현재의 재무상태표는 위의 감사받은 재무상태표와 중요성의 관점에서 차이가 없습니다.

2. 감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제23기 반기(당반기)
한영회계법인
1분기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토반기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토3분기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토23기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 감사내부회계관리제도 감사
380
4,000
190
1,740시간(누계)

제22기(전기)
안진회계법인
1분기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토반기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토3분기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토22기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 감사내부회계관리제도 감사
685
5,309
721
6,000시간(누계)

제21기(전전기)
안진회계법인
1분기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토반기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토3분기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 검토21기 별도, 연결 재무제표 등에 대한 감사내부회계관리제도 감사
652
4,727
685
5,670시간(누계)

(주1)
감사계약내역의 보수는 연계약금액 기준이며, 시간은 계약시점의 총 추정감사(검토 포함) 시간입니다.

(주2)
실제수행내역의 보수는 보고서제출일까지 실제 지급된 금액입니다.

3. 회계감사인의 변경당사는 안진회계법인과 주기적 지정에 따른 감사(3년) 종료 후 제23기 회계감사인을 한영회계법인으로 변경하였습니다. 2026년 1월 21일 감사위원회를 통하여 한영회계법인을 당사의 외부감사인(2026년~2028년)으로 선임하였으며, 관련 내용을 증권선물위원회에 제출하였습니다.

4. 당기(제23기) 검토기간

구분
일정

제23기 1분기
별도 검토
2026.04.20 ~ 2026.04.28

연결 검토
2026.04.29 ~ 2026.05.08

제23기 반기
별도 검토
2026.07.20 ~ 2026.07.31

연결 검토
2026.08.03 ~ 2026.08.07

5. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제23기(당반기)
2026.04.15
2026사업연도 세무조정 용역
2026.04.15 ~ 2027.04.30
22
한영회계법인

-
-
-
-
-

제22기(전기)
2025.04.21
2025사업연도 세무조정 용역
2025.04.21 ~ 2026.04.30
22
안진회계법인

-
-
-
-
-

제21기(전전기)
2024.11.30
지방세 및 국세 자문
2025.01.01 ~ 2025.12.31
12
안진회계법인

2024.04.12
2024사업연도 세무조정 용역
2024.04.12 ~ 2025.04.30
28
안진회계법인

6. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
네트워크회계법인명
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제23기 반기(당반기)
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

제22기(전기)
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

제21기(전전기)
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

7. 내부감사기구와 회계감사인 간 논의 결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2026.02.27
- 회사 : 감사위원 3명- 감사인 : 업무수행이사 외 2인
온라인회의
- 2025년 회계연도 감사결과 보고

2
2026.04.20
- 회사 : 감사위원 3명- 감사인 : 업무수행이사 외 1인
대면회의
- 2026년 외부감사인 연간 감사계획 보고

3
2026.05.20
- 회사 : 감사위원 3명- 감사인 : 업무수행이사 외 1인
온라인회의
- 외부감사인과의 커뮤니케이션 (2026년 1분기 검토결과)

8. 조정협의회 주요 협의내용 및 재무제표 불일치정보해당사항 없음
9. 종속회사의 회계감사인의 감사의견공시대상기간 중 회계감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 종속회사는 없습니다.
10. 종속회사의 회계감사인의 변경
당사의 종속회사인 디앤디프라퍼티솔루션㈜ 및 디앤디인베스트먼트㈜는 안진회계법인과 2025년 회계감사 종료 후, 한영회계법인과 2026년 회계감사 1년 계약을 체결하였습니다.

2. 내부통제에 관한 사항

1. 경영진의 내부회계 관리제도 효과성 평가 결과

사업연도
구분
운영실태 보고서보고일자
평가 결론
중요한취약점
시정조치계획 등

제23기(당반기)
내부회계관리제도
-
-
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제22기(전기)
내부회계관리제도
2026.02.27
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제21기(전전기)
내부회계관리제도
2025.03.04
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

2. 감사위원회의 내부회계관리제도 효과성 평가 결과

사업연도
구분
평가보고서보고일자
평가 결론
중요한취약점
시정조치계획 등

제23기(당반기)
내부회계관리제도
-
-
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제22기(전기)
내부회계관리제도
2026.03.10
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제21기(전전기)
내부회계관리제도
2005.03.10
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

3. 감사인의 내부회계관리제도 감사의견

사업연도
구분
감사인
유형(감사/검토)
감사의견 또는검토결론
지적사항
회사의대응조치

제23기(당반기)
내부회계관리제도
한영회계법인
-
-
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

제22기(전기)
내부회계관리제도
안진회계법인
감사
적정의견
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

제21기(전전기)
내부회계관리제도
안진회계법인
감사
적정의견
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

4. 내부회계관리 ·운영조직 인력 및 공인회계사 보유현황

(기준일 : 2026년 6월 30일)

소속기관또는 부서
총 원
내부회계담당인력의 공인회계사 자격증보유비율
내부회계담당인력의평균경력월수

내부회계담당인력수(A)
공인회계사자격증소지자수(B)
비율(B/A*100)

감사위원회
3
3
1
33.33
330

이사회
6
6
1
16.67
356

회계처리부서
9
7
-
-
131

전산운영부서
6
3
-
-
178

자금운영부서
3
3
-
-
156

5. 회계담당자의 경력 및 교육실적

직책(직위)
성명
회계담당자등록여부
경력(단위:년, 개월)
교육실적(단위:시간)

근무연수
회계관련경력
당기
누적

내부회계관리자(회계담당임원)
정한용
등록
18년
26년
1
137

회계담당직원
조영진
등록
8년
18년
14
224

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

1. 이사회의 구성(1) 이사회 구성의 개요당사의 이사회는 보고서 제출일 현재 총 6인(기타비상무이사 4인, 독립이사 2인)의 이사로 구성되어 있으며, 이사회 의장은 2026년 7월 31일 개최된 제26-13차 이사회에서 기타비상무이사 윤여을이 선임되었습니다. 이사회내 위원회로는 감사위원회, ESG위원회, 인사위원회, 독립이사후보추천위원회를 두고 있으며, 이사의 주요 이력 및 인적사항은 'Ⅷ. 임원 및 직원등에 관한 사항' 을 참조하시기 바랍니다.

인 원
기타비상무이사
독립이사

총 6명
김재민, 윤여을, 이동춘, 김상훈
김모둠, 노정연

(주1)
2026년 7월 31일 개최된 '2026년 제1차 임시주주총회' 결과 기타비상무이사 윤여을, 이동춘, 김상훈이 신규선임되었습니다.

(주2)
2026년 7월 31일 사내이사 김도현, 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(2) 독립이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
독립(사외)이사* 수
독립(사외)이사* 변동현황

선임
해임
중도퇴임

6
2
-
-
2

(주1)
2026년 7월 31일 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

*
상장회사는 독립이사, 비상장회사는 사외이사에 해당

2. 중요 의결사항 등

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
사내이사
기타비상무이사
독립이사

김도현(주1)(출석률 100%)
김재민(출석률 100%)
김준철(주1)(출석률: 100%)
김경민(주1)(출석률: 90%)
김모둠(출석률: 100%)
노정연(출석률: 90%)
-
-

찬/반 여부

제26-1차
2026.01.21
- 이사 등과 회사 간의 거래의 건(SK가스 미래연구원 PM용역)
원안 가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-

제26-2차
2026.02.10
- 제22기 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건- 영업보고서 승인의 건- 사내이사 개인별 보수- 2026년 이사 등과 회사와의 거래 관련 포괄적 승인의 건- 이사 등과 회사 간의 거래의 건(SK가스 미래연구원 PM용역)- 2025년 이사 등과 회사의 거래 실적 보고- 대표이사 KPI 보고
원안 가결원안 가결원안 가결원안 가결원안 가결--
찬성찬성찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성찬성찬성--
-
-

제26-3차
2026.03.10
- 제22기 정기주주총회 소집 및 의결사항 승인의 건- 제22기 정기주주총회 의장 직무대행 순서 사전 결정의 건- 타인에 대한 채무보증의 건(구로 생각공장 담보대출 관련)- 2025년 내부회계관리제도 운영실태 보고- 2025년 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
원안 가결원안 가결원안 가결--
찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성--
찬성찬성찬성--
-
-

제26-4차
2026.04.20
- 임원배상책임보험 갱신의 건- 전자단기사채 발행한도 승인 및 위임의 건- 사채 발행한도 승인 및 위임의 건
원안 가결원안 가결원안 가결
찬성찬성찬성
찬성찬성찬성
찬성찬성찬성
찬성찬성찬성
찬성찬성찬성
찬성찬성찬성
-
-

제26-5차
2026.05.20
- 타인에 대한 채무보증의 건(구로 생각공장 담보대출 관련)- 문래동 복합업무시설 개발 관련 자회사 설립의 건- 1분기 경영실적 보고
원안 가결원안 가결-
찬성찬성-
찬성찬성-
찬성찬성-
찬성찬성-
찬성찬성-
찬성찬성-
-
-

제26-6차
2026.06.05
- 권리주주 확정 기준일 지정- 임시주주총회 소집 및 의결사항 승인의 건- 임시주주총회 의장 직무대행 순서 사전 결정의 건
원안 가결원안 가결원안 가결
원안 가결원안 가결원안 가결
원안 가결원안 가결원안 가결
원안 가결원안 가결원안 가결
원안 가결원안 가결원안 가결
원안 가결원안 가결원안 가결
원안 가결원안 가결원안 가결
-
-

제26-7차
2026.06.17
- 에피소드 리츠 지분 유동화 대출 진행의 건- 자회사 지분 담보대출 진행의 건- 구로 생각공장 담보대출 약정 변경의 건- DY 시너지위원회 관련 주요주주와의 거래 종료의 건
원안 가결원안 가결원안 가결원안 가결
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
-
-

제26-8차
2026.06.26
- 문래 PFV 대출채무에 대한 신용보강 및 담보제공 승인의 건- 자금 현황 및 조달방안 검토 보고
원안 가결-
찬성-
찬성-
찬성-
불참-
찬성-
불참-
-
-

제26-9차
2026.07.03
- 재무구조 개선 계획 검토 보고
-
-
-
-
-
-
-
-
-

제26-10차
2026.07.13
- 자본확충방안 및 유상증자 검토 보고
-
-
-
-
-
-
-
-
-

제26-11차
2026.07.16
- 임시주주총회 소집 및 부의안건 승인의 건
원안 가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-

제26-12차
2026.07.28
- 유상증자의 건
원안 가결
찬성
찬성
기권
찬성
찬성
찬성
-
-

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
기타비상무이사
독립이사

김재민(출석률 100%)
윤여을(주2)(출석률 100%)
이동춘(주2)(출석률 100%)
김상훈(주2)(출석률 100%)
김준철(주1)(출석률 100%)
김경민(주1)(출석률 100%)
김모둠(출석률 100%)
노정연(출석률 100%)

찬/반 여부

제26-13차
2026.07.31
- 이사회 의장 선임의 건- 집행임원 선임의 건- 대표집행임원 선임의 건- 자기주식 보고서 승인의 건
원안 가결원안 가결원안 가결원안 가결
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성

(주1)
2026년 7월 31일 사내이사 김도현, 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주2)
2026년 7월 31일 임시주주총회에서 기타비상무이사 윤여을, 기타비상무이사 이동춘, 기타비상무이사 김상훈이 선임되었습니다.

(주3)
가결여부가 표시되지 않은 사항은 보고사항입니다.

3. 이사회내 위원회 구성현황당사는 정관상 감사위원회 및 각종 위원회를 둘 수 있으며, 보고서 제출일 현재 이사회내 위원회로 감사위원회, ESG위원회, 인사위원회, 독립이사후보추천위원회를 두고 있습니다. 감사위원회 및 독립이사후보추천위원회 관련 사항은 기업공시서식 작성기준에 따라 기재하지 않으며, 감사위원회와 관련된 사항은 '2. 감사제도에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.(1) 위원회 명칭, 구성, 설치목적 및 권한

(기준일 : 2026년 07월 27일)

위원회명
구성
소속 이사명
설치목적 및 권한사항
비고

ESG위원회
사외이사 2명기타비상무이사1명사내이사1명
노정연(위원장)김준철김재민김도현
- 설치목적 : 위원회의 전문성을 바탕으로 회사의 지속가능한 성장을 위한 경영전략 및 ESG 방향성에 대한 이사회의 자문 및 사전검토 기능 수행- 권한사항 : 아래사항에 대한 검토결과를 이사회에 전달(위원회 검토결과는 이사회에 대한 구속력 없음) 1. 연간 사업계획 및 수정 2. 중장기 계획 및 수정 3. 기타 경영에 중요한 ESG 추진 계획 및 활동 4. 중요한 전략적 의사결정 5. 기타 전략 관련 주요 현안으로 위원회의 검토가 필요하다고 판단되는 사항 및 이사회가 위임한 사항
(주1)

인사위원회
사외이사 3명기타비상무이사 1명
김경민(위원장)김준철김모둠김재민
- 설치목적 : 회사 경영의 중요 주체인 임원의 주요 인사사항에 대하여 사전검토 기능 수행- 권한사항 : 아래사항에 대한 검토결과를 이사회에 전달(위원회 검토결과는 이사회에 대한 구속력 없음) 1. 대표이사의 평가 및 유임 여부 검토 2. 대표이사 해임 또는 선임 제안 3. 대표이사 후보 추천 4. 개별 사내이사의 보수액에 대한 적정성 검토 5. 주요 임원의 평가 및 개별 보수액 책정 결과에 대한 보고 수령 6. 기타 임원의 인사에 관한 사항으로써, 회사가 위원회에 보고할 필요가 있다고 판단한 사항에 대한 보고 수령
(주1)

(주1)
2026년 7월 31일 사내이사 김도현, 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(2) 위원회 활동내용[ ESG위원회 ]

(기준일 : 2026년 07월 27일)

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
이사의 성명

김모둠(주1)(출석률 100%)
김준철(출석률 100%)
김재민(출석률 100%)
김도현(출석률 100%)

찬/반여부

제25-1차
2025.01.13
- '25년 사업계획 보고- ESG경영 '24년 Review 및 '25년 계획
--
--
--
--
--

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
이사의 성명

노정연(주1)(출석률 100%)
김준철(출석률 100%)
김재민(출석률 100%)
김도현(출석률 100%)

찬/반여부

제25-2차
2025.03.25
- ESG위원회 위원장 선임의 건
원안가결
찬성
찬성
찬성
찬성

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
이사의 성명

노정연(주1)(출석률 100%)
김준철(주2)(출석률 100%)
김재민(출석률 100%)
김도현(주2)(출석률 100%)

찬/반여부

제26-1차
2026.07.20
- 재무구조 개선 검토의 건
-
-
-
-
-

(주1)
2025년 3월 25일 개최된 '제25-4차 이사회' 결과 사외이사 노정연이 선임되고 사외이사 김모둠이 사임하였습니다.

(주2)
2026년 7월 31일 사내이사 김도현, 독립이사 김준철이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주3)
가결여부가 표시되지 않은 사항은 보고사항입니다.

[ 인사위원회 ]

(기준일 : 2026년 07월 27일)

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
이사의 성명

김경민(주1)(출석률 75%)
김준철(주1)(출석률 100%)
김재민(출석률 100%)
김모둠(출석률 100%)

찬/반여부

제25-1차
2025.03.25
- 인사위원회 위원장 선임의 건
원안가결
찬성
찬성
찬성
찬성

제25-2차
2025.06.19
- 대표이사 KPI 중간점검의 건- 주요임원 KPI 중간점검의 건
--
--
--
--
--

제25-3차
2025.10.14
- (보고) 주요임원 평가결과 보고의 건- (검토) 대표이사 평가(안)- 대표이사 유임 여부의 건
---
---
---
---
---

제26-1차
2026.02.09
- (검토) 사내이사 개인별 보수- 24년 대표이사 KPI수립(안)- (보고) 주요 임원 보수
---
-불참-
---
---
---

(주1)
2026년 7월 31일 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주2)
가결여부가 표시되지 않은 사항은 보고사항입니다.

4. 이사의 독립성(1) 이사선출에 대한 독립성 기준 등이사회는 2026년 6월 30일 기준 총 6인의 이사 중 4인을 독립이사로 구성하고 있으며, 2021년 6월 독립이사후보추천위원회가 신설됨에 따라 주주총회에서 선임할 독립이사 후보자는 독립이사후보추천위원회가 선정하고, 주주총회에서 선임할 사내이사 후보자는 독립이사 과반수로 구성된 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하게 됩니다.독립이사후보추천위원회와 이사회에서 균형있는 의사결정 및 경영감독이 가능하도록 후보자들의 경력 및 전문분야를 고려한 후, 상법 및 상법시행령, 정관 등 관련규정에 제시된 결격사유에 해당되지 않는지를 심사하여 최종적으로 주주총회에 추천하도록 하고 있습니다.

(2) 이사회 현황

직 위
성 명
선임배경
추천인
임기(년)
연임여부 / 연임횟수
활동분야
회사와의 거래
최대주주등과의 관계

사내이사
김도현(주1)
경영 총괄 및 대외업무를 안정적으로 수행하기 위함- 現) SK디앤디 대표이사- 兼) 프롭티어㈜ 기타비상무이사- 前) SK디앤디 경영지원본부장/RESI솔루션운용개발본부장- 前) SK에코플랜트㈜(舊 SK건설㈜) 기획운영실장
이사회
3
연임/1회
대표이사 사장
없음
이해관계 없음

기타비상무이사
김재민
다양한 시장에 대한 분석 경험을 토대로 당사의 성장 방향을 제시하고회사 운영의 효율화에 기여할 것으로 판단하여 추천- 現) 한앤코개발홀딩스(유) 부사장- 前) H&Q Asia Pacific Korea 이사
이사회
3
연임/2회
이사회
없음
최대주주 또는그 계열사의 임원

윤여을(주2)

다양한 산업에 대한 투자 및 기업경영 경험과 풍부한 자본시장 전문성을 바탕으로 회사의 중장기 성장전략 수립, 재무전략의 고도화 및 자본배분의 효율성 제고에 기여할 것으로 기대되며 급변하는 경영환경 속에서 회사의 지속가능한 성장과 기업가치 제고를 위한 전략적 의사결정에 중요한 역할을 수행할 적임자로 판단되어 추천

- 現) 한앤코개발홀딩스(유) 회장- 前) 소니코리아 대표이사 사장

-
3
-
이사회
없음
최대주주 또는그 계열사의 임원

이동춘(주2)

기업의 경영혁신 및 운영 효율화에 관한 풍부한 경험과 전문성을 보유하고 있으며, 다양한 기업의 성장전략 실행과 기업가치 제고를 성공적으로 수행하여 이러한 경험을 바탕으로 회사의 경영체계 고도화, 운영 경쟁력 강화 및 중장기 성장전략의 실행에 기여할 것으로 판단되어 추천

- 現) 한앤코개발홀딩스(유) 수석 부사장- 前) 소니코리아 부사장

-
3
-
이사회
없음
최대주주 또는그 계열사의 임원

김상훈(주2)

전략 컨설팅과 기업 투자 분야에서 축적한 경험을 바탕으로 경영환경 분석, 사업 포트폴리오 검토 및 재무전략 수립에 전문성을 보유하여 당사의 주요 경영현안에 대한 객관적이고 전문적인 검토와 이사회의 합리적인 의사결정에 기여할 것으로 판단되어 추천

- 現) 한앤코개발홀딩스(유) 부사장- 前)
보스턴컨설팅그룹 Associate Consultant

-
3
-
이사회
없음
최대주주 또는그 계열사의 임원

독립이사
김준철(주1)
회계법인의 회계사로 근무하며 다양한 산업에 속한 많은 기업들을 대상으로회계감사, 회계 및 재무관련 자문을 수행한 바, 전문적 식견과 역량 발휘를통해 회사의 성장과 발전에 기여할 수 있을 것으로 판단하여 추천- 現) 다산회계법인 회계사- 現) 덕성여자대학교 겸임교수- 現) ㈜유한양행 사외이사- 前) 딜로이트안진회계법인 부대표
독립이사후보추천위원회
3
연임/1회
이사회
없음
이해관계 없음

김경민(주1)
당사의 주된 사업 영역인 부동산 개발 분야의 전문적인 지식과 풍부한 경험을 바탕으로사업 전략 방향성 제시 및 사업개발 타당성 검토 등에 기여할 것으로 기대되어 추천- 現) 서울대학교 환경대학원 교수- 前) Property & Portfolio Research, Inc 선임연구원
독립이사후보추천위원회
3
연임/1회
이사회
없음
이해관계 없음

김모둠
M&A 등 다양한 투자 검토 경험을 보유한 법률전문가로서 이사회 내 감사위원회 운영에 객관적이고 법리적인 판단과 함께 새로운 시각을 제시할 것으로 기대되어 추천- 現) 법무법인 동진 구성원 변호사- 前) ㈜디딤이앤에프 사외이사- 前) 법무법인 대호 변호사
독립이사후보추천위원회
3
-
이사회
없음
이해관계 없음

노정연
법률 전문가로서 형사 및 기업 분야에서 그간 쌓아온 다양한 경험을 바탕으로회사의 사업 및 경영 리스크 관리에 대한 적극적인 조언과 컴플라이언스 및리스크 관리를 위한 자문을 제공함으로써, 회사의 지속 가능한 성장과주주 가치를 제고하는 데 기여할 것으로 판단되어 추천- 現) 변호사 노정연 법률사무소 변호사- 前) 대구고등검찰청 검사장
독립이사후보추천위원회
3
-
이사회
없음
이해관계 없음

(주1)
2026년 7월 31일 사내이사 김도현, 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주2)
2026년 7월 31일 임시주주총회에서 기타비상무이사 윤여을, 기타비상무이사 이동춘, 기타비상무이사 김상훈이 선임되었습니다.

(주3)
독립이사후보추천위원회 설립 이전 사외이사 후보는 이사회에서 회사에 기여 가능한 자로서 법적 결격사항 없는 자를 추천 받았습니다.

(3) 독립이사후보추천위원회 설치 및 구성현황회사는 관련 법규(상법 제542조의8 제4항) 및 회사의 정관에 의거 독립이사후보를 추천하기 위하여 2021년 6월 독립이사후보추천위원회를 설치, 운영하고 있습니다. 회사의 독립이사후보추천위원회는 독립이사의 선임 및 위원회 운영에 있어 공정성과 독립성을 확보하기 위하여 동법 및 회사의 독립이사후보추천위원회규정에 따라 전원 독립이사로 구성하여 운영하고 있습니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)

인원
위원
설치목적 및 권한사항
비고

사내이사
사외이사

4명
-
김준철, 김경민김모둠, 노정연
- 설치목적 : 사외이사 후보의 추천 및 후보자 사전 심의기능 수행- 권한사항 : 아래사항에 대한 검토결과를 이사회에 전달(위원회 검토결과는 이사회에 대한 구속력 없음) 1. 사외이사후보의 추천 2. 기타 사외이사후보 추천을 위하여 필요한 사항
-

(주1)
독립이사가 동 위원회 총원의 100%이며, 상법 제542조의8, 독립이사 1/2 이상 요건을 충족합니다.

(주2)
2026년 7월 31일 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(4) 독립이사후보추천위원회 주요 활동내역

(기준일 : 2026년 07월 27일)

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
이사의 성명

김모둠(주1)
김준철(주1)
김경민
노정연

찬/반 여부

-
-
-
-
-
-
-
-

(주1)
2026년 7월 31일 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주2)
2026년 개최내역이 없습니다.

5. 독립이사의 전문성

(1) 독립(사외)이사 교육 미실시 내역

독립(사외)이사* 교육 실시여부
독립(사외)이사* 교육 미실시 사유

미실시
각 이사는 관련 분야의 전문성과 충분한 경험을 보유하고 있으며, 이사회 안건 및 주요 현안에 대한 자료와 설명을 수시로 제공하고 있어 당기 중 별도의 교육은 실시하지 않았습니다. 향후 필요 시 관련 교육을 실시할 예정입니다.

* 상장회사는 독립이사, 비상장회사는 사외이사에 해당

(2) 독립이사 지원조직 현황

(기준일 : 2026년 6월 30일)

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

법무/SCM파트
5
PL 1명(1.5년), 매니저 5명(평균 7.8년)
지원 실무 총괄, 안건 사전 보고

2. 감사제도에 관한 사항

1. 감사위원회의 구성
당사는 보고서 기준일(2026년 6월 30일) 현재 관련 법규와 회사의 정관에 의거 자격요건을 갖춘 감사위원회를 구성하고 있습니다. 감사위원회는 3인의 독립이사로 구성되어 있으며, 본 위원회 위원 중 위원장 겸 회계ㆍ재무전문가는 김준철 위원장입니다.

(1) 감사위원회 위원의 인적사항 및 독립이사 여부

성명
독립(사외)이사*여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

김준철(주1)(위원장)
예
- 딜로이트안진회계법인 부대표('07년 9월 ~ '21년 1월)- (사)감사위원회포럼 창립대표/이사('18년 11월 ~ '21년 1월)- 現) 다산회계법인 회계사- 現) 덕성여자대학교 겸임교수- 兼) ㈜유한양행 사외이사
예
1호 유형(회계사)
딜로이트안진회계법인 부대표('07년 9월 ~ '21년 1월) - 감사본부('07년 ~ '17년) - 파트너 이사회 의장('17년 ~ '20년) - 고객산업본부('20년 ~ '21년 1월)다산회계법인 회계사('21년 1월 ~ 현재)

김경민(주1)
예
- 오라클 소프트웨어 엔지니어('01년 10월 ~ '02년 5월)- 하버드대학교 건축대학원 보조연구원('06년 9월 ~ '07년 6월)- Property & Portfolio Research, Inc 선임연구원 ('07년 7월 ~ '09년 2월)- 서울대학교 환경대학원 교수 ('09년 3월 ~현재)
-
-
-

김모둠
예
- 現) 법무법인 동진 구성원 변호사 ('21년 ~ 현재)- 前) ㈜디딤이앤에프 사외이사 ('23년 ~ '24년)- 前) 법무법인 대호 변호사 ('14년 ~ '21년)
-
-
-

(주1)
2026년 7월 31일 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주2)
당사는 2026년 7월 31일 개최된 임시주주총회에서 제29차 정관 개정을 통해 감사위원회를 감사로 전환하였으며 상근감사 민원표를 선임하였습니다. 감사 전환일은 2026년 7월 31일자 임시주주총회에서 선임된 감사가 상법 및 관계법령상 결격사유 없이 그 직에 취임하는 날입니다. 감사위원회는 감사 전환일 전까지 종전의 정관에 따라 그 직무를 계속 수행하고 감사 전환일에 그 직에서 퇴임합니다.

*
상장회사는 독립이사, 비상장회사는 사외이사에 해당

2. 감사위원회 위원의 독립성감사위원회 위원은 상법 등 관련 법령상의 절차를 준수하여 선출되었으며, 전원(3인)이 상법상 결격사유가 없는 사외이사로 구성되어 독립성을 견지하고 있으며, 이사회의 엄격한 심사를 거친 후 주주총회에서 최종적으로 선임됩니다. 당사는 정관 제41조2(감사위원회의 구성), 제41조3(감사위원회 직무 등), 감사위원회 운영규정 등을 명시하여 감사의 독립성을 보장하고 있습니다.(1) 감사위원 선출 기준

선출기준의 주요 내용
선출기준의 충족 여부
관련 법령 등

3명 이상의 이사로 구성
충족 (3인)
상법 제415조의2 제2항

사외이사가 위원의 3분의 2 이상
충족 (전원 사외이사)

위원 중 1명 이상은 회계 또는 재무 전문가
충족 (1인, 김준철 사외이사)
상법 제542조의11 제2항

감사위원회의 대표는 사외이사
충족 (김준철 사외이사)

그밖의 결격요건 (최대주주의 특수관계자 등)
충족 (해당사항 없음)
상법 제542조의11 제3항

(주1)
회계 또는 재무 전문가의 유형「상법 시행령」제37조 제2항① 회계사(1호 유형)② 회계·재무분야 학위보유자(2호 유형)③ 상장회사 회계 ·재무분야 경력자(3호 유형)④ 금융기관·정부·증권유관기관 등 경력자(4호 유형)

(2) 감사위원 선임

(기준일 : 2026년 07월 27일)

성 명
선임배경
추천인
임기(년)
연임여부 / 연임횟수
회사와의 관계
최대주주등과의 관계

김준철(위원장)
회계법인의 회계사로 근무하며 다양한 산업에 속한 많은 기업들을 대상으로 회계감사, 회계 및 재무관련 자문을 수행한 바,전문적 식견과 역량 발휘를 통해 회사의 성장과 발전에 기여할 수 있을 것으로 판단하여 추천- 現) 다산회계법인 회계사- 現) 덕성여자대학교 겸임교수- 兼) ㈜유한양행 사외이사- 前) 딜로이트안진회계법인 부대표
독립이사후보추천위원회
3
연임 / 1회
이해관계 없음
이해관계 없음

김경민
당사의 주된 사업 영역인 부동산 개발 분야의 전문적인 지식과 풍부한 경험을 바탕으로 사업 전략 방향성 제시 및 사업개발 타당성 검토 등에 기여할 것으로 기대- 現) 서울대학교 환경대학원 교수- 前) Property & Portfolio Research, Inc 선임연구원
독립이사후보추천위원회
3
-
이해관계 없음
이해관계 없음

김모둠
M&A 등 다양한 투자 검토 경험을 보유한 법률전문가로서 이사회 내 감사위원회 운영에 객관적이고 법리적인 판단과 함께새로운 시각을 제시할 것으로 기대되어 추천- 現) 법무법인 동진 구성원 변호사- 前) ㈜디딤이앤에프 사외이사- 前) 법무법인 대호 변호사
독립이사후보추천위원회
3
-
이해관계 없음
이해관계 없음

(주1)
2026년 7월 31일 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주2)
당사는 2026년 7월 31일 개최된 임시주주총회에서 제29차 정관 개정을 통해 감사위원회를 감사로 전환하였으며 상근감사 민원표를 선임하였습니다. 감사 전환일은 2026년 7월 31일자 임시주주총회에서 선임된 감사가 상법 및 관계법령상 결격사유 없이 그 직에 취임하는 날입니다. 감사위원회는 감사 전환일 전까지 종전의 정관에 따라 그 직무를 계속 수행하고 감사 전환일에 그 직에서 퇴임합니다.

3. 감사위원회의 활동

(기준일 : 2026년 07월 27일)

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
비 고
감사위원

김준철(출석률 100%)
김모둠(출석률 100%)
김경민(출석률 91.6%)

찬/반 여부

25-1차
2025.01.22
- '24년 내부회계관리제도 운영실태 평가 진행경과 보고
-
-
-
-
-

25-2차
2025.03.04
- 외부감사인의 '24 회계연도 감사 결과 보고- '24년 내부회계관리제도 운영실태 독립적 평가 보고- '24년 내부회계관리제도 운영실태 보고- '24년 내부감사 결과 및 25년 계획 보고
----
-
----
----
----

25-3차
2025.03.10
- 제21기 정기주총 의안 및 서류조사 의견 확정- 정기주총 감사위원회 위원장 직무대행 사전 결정- '24년 내부회계관리제도 운영실태 평가보고서 확정- 감사위원회의 감사보고서 확정
가결가결가결가결
-
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성

25-4차
2025.04.28
- '25년 외부감사인 연간 감사계획 보고- 전기 외부감사인 감사품질 평가 보고- '25년 내부회계관리제도 운영실태 점검계획 보고- '25년 감사위원회 업무계획 보고- 감사위원회 위원장의 연임의 건
----가결
-
----찬성
----찬성
----찬성

25-5차
2025.05.13
- 외부감사인과의 커뮤니케이션 ('25년 1분기 검토결과 보고)
-
-
-
-
-

25-6차
2025.08.13
- 외부감사인과의 커뮤니케이션 ('25년 반기 검토결과 보고)- '25년 내부회계관리제도 설계평가 결과 보고
--
-
--
--
--

25-7차
2025.09.29
- 감사위원회와 경영진의 내부회계 운영실태 관련 회의- '25년 내부감사 및 윤리경영 활동 중간 보고
--
-
--
--
--

25-8차
2025.11.17
- 외부감사인과의 커뮤니케이션 ('25년 3분기 검토결과 보고)
-
-
-
-
-

26-1차
2026.01.21
- 외부감사인 선임규정 개정- 외부감사인 후보선정- 자금부정통제 공시 보고
가결가결-
-
찬성찬성-
찬성찬성-
찬성찬성-

26-2차
2026.02.10
- 외부감사인 선임 완료 보고
-
-
-
-
불참

26-3차
2026.02.27
- 외부감사인의 '25년 회계연도 감사 결과 보고- '25년 내부회계관리제도 운영실태 독립적 평가 사전보고- '25년 내부회계관리제도 운영실태 보고
-
-
-
-
-

26-4차
2026.03.10
- 제22기 정기주총 의안 및 서류조사 의견 확정- 제22기 정기주총 감사위원회 위원장 직무대행 사전 결정- '25년 내부회계관리제도 운영실태 평가보고서 확정- 감사위원회의 감사보고서 확정
가결가결가결가결
-
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성
찬성찬성찬성찬성

26-5차
2026.04.20
- '26년 외부감사인 연간 감사계획 보고- 전기 외부감사인 감사품질 평가 보고- 감사위원회 위원장 연임의 건
--원안 가결
-
--찬성
--찬성
--찬성

26-6차
2026.05.20
- 외부감사인과의 커뮤니케이션 ('26년 1분기 검토결과)- 2026년 내부회계관리제도 운영실태 점검계획 보고
--
-
--
--
--

27-7차
2026.07.24
- '26년 1차 임시주주총회 의안 및 서류조사 의견 확정- '26년 1차 임시주주총회 감사위원회 위원장 직무대행 순서 사전 결정- 주주배정 방식의 유상증자계획 검토
원안 가결원안 가결-
-
찬성찬성-
찬성찬성-
찬성찬성-

(주1)
2026년 7월 31일 독립이사 김준철, 독립이사 김경민이 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임 하였습니다.

(주2)
가결여부가 표시되지 않은 사항은 보고사항입니다.

4. 감사위원회 교육 실시 현황당사는 개별 감사위원의 교육 요청 시 내ㆍ외부 resource를 활용하여 교육 진행 예정이며 감사위원회의 교육 실시 현황은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)

교육일자
교육실시주체
참석 감사위원
불참시 사유
주요 교육내용

2023.04.18
(사)감사위원회 포럼
박제형
-
감사 및 감사위원을 위한 2023년 제1회 정기 포럼

2023.04.30
삼일 Audit committee school
박제형
-
Corporate Director School (5개 강좌)

2023.05.31
삼일 Audit committee school
박제형
-
Audit Committee School 보수과정 (10개 강좌)

2023.06.21
삼일회계법인
김준철, 박제형, 김경민
-
환경변화 및 Risk 증대에 따른 내부통제 강화

2023.07.13
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
감사 및 감사위원을 위한 2023년 제2회 정기 포럼

2023.09.21
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
감사 및 감사위원을 위한 2023년 제3회 정기 포럼

2023.11.09
한국 딜로이트 그룹
김준철
-
기업지배기구발전센터 2023 웨비나

2023.11.21
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
감사 및 감사위원을 위한 2023년 제4회 정기 포럼

2024.01.08
한국공인회계사회
김준철
-
2023년 K-IFRS 제개정내용설명회

2024.01.15
공인회계사회
김준철
-
부동산 판매 및 건설의 손익귀속시기 세무이슈

2024.05.16
한국회계기준원
김준철
-
한국지속가능성공시기준 공개초안 설명회 (KAI Forum)

2024.08.31
삼일회계법인
김모둠
-
Audit Committee School 입문과정(7개 강좌)

2024.08.31
삼일회계법인
김모둠
-
Corporate Director School 2024 (4개 강좌)

2024.09.06
한영회계법인
김준철
-
EY한영 제5회 회계투명성 세미나

2024.10.29
한국공인회계사회
김준철
-
2024년 금융감독원 상반기 회계심사,감리 주요 지적사례

2024.11.15
한국회계학회
김준철
-
2024년 1차 회계감사위원회 세미나

2024.11.25
삼일회계법인
김준철, 김경민, 김모둠
-
2024 비즈니스 불확실성 대응

2024.11.26
파이낸셜뉴스
김준철
-
16회 파이낸셜뉴스 국제회계포럼

2024.11.29
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
2024년 제2회 정기포럼

2024.12.20
금융감독원
김준철
-
2024년 회계현안설명회

2025.01.09
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
2024년 연구사업 결과 발표 세미나

2025.05.28
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
감사 및 감사위원을 위한 2025년 제1회 정기포럼

2025.07.09
한국공인회계사회
김준철
-
제19회 지속가능성인증포럼

2025.09.24
(사)한국투자자포럼
김준철
-
상법개정과 투자자보호

2025.10.21
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
새로운 경영환경과 감사위원회의 역할

2025.11.12
한국 딜로이트 그룹
김준철
-
기업지배기구 발전센터 웨비나

2025.12.12
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
2025년 연구사업발표세미나

2026.03.23
(사)한국투자 포럼
김준철
-
ESG 법제화 동향과 투자자 보호

2026.04.29
한국회계학회
김준철
-
2026년 경제 및 거버넌스 트렌드: 기업 지배기구의 전략적 대응

2026.05.08
한국회계학회
김준철
-
투명성 향상을 위한 회계기본법 제정의 바람직한 방향

2026.05.15
(사)감사위원회 포럼
김준철
-
변화하는 거시경제 환경과 AI 시대, 감사위원회의 전략

5. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

법무/SCM파트
5
PL 1명(1.5년), 매니저 5명(평균 7.8년)
준법통제체계 운영 및 Compliance 지원 실무

6. 준법지원인에 관한 사항
(1) 준법지원인

성 명
출생년월
직위
경력사항

한근성
1978.03
PL
- 연세대 법무대학원 석사- 前) 벽산건설㈜ 법무팀(8년)- 前) 디앤디프라퍼티솔루션㈜ 경영지원본부장(1년)- 現) SK디앤디㈜ 법무/SCM 팀장

(2) 준법지원인의 주요 활동내역 및 그 처리 결과사내 법적 쟁점에 대한 수시 점검 및 이에 대한 검토 의견 제공
7. 준법지원인 등 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

법무/SCM파트
5
PL 1명(1.5년), 매니저 5명(평균 7.8년)
지원 실무 총괄, 안건 사전보고

3. 주주총회 등에 관한 사항

1. 투표제도 현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
도입

실시여부
미실시
미실시
제22기 정기주주총회 실시제21기 정기주주총회 실시제20기 정기주주총회 실시2024년 2월 2일 임시주주총회 실시제19기 정기주주총회 실시제18기 정기주주총회 실시2021년 11월 12일 임시주주총회 실시제17기 정기주주총회 실시제16기 정기주주총회 실시

※ 전자투표제 시행 현황

구 분
전자투표제 실시 여부
이사회 의결일
비 고

제16기 정기주주총회(2020년 3월 25일 개최)
○
2020년 2월 10일
-

제17기 정기주주총회(2021년 3월 30일 개최)
○
2021년 2월 15일
-

임시주주총회(2021년 11월 12일 개회)
○

제18기 정기주주총회(2022년 3월 23일 개최)
○

제19기 정기주주총회(2023년 3월 27일 개최)
○

임시주주총회(2024년 2월 2일 개최)
○

제20기 정기주주총회(2024년 3월 26일 개최)
○

제21기 정기주주총회(2025년 3월 25일 개최)
○

제22기 정기주주총회(2026년 3월 25일 개최)
○

당사는 2021년 2월 15일 이사회에서 제17기 정기주주총회 및 이후 개최되는 주주총회에 전자투표제를 채택하기로 결의하였습니다.

2. 의결권대리행사권유제도 도입여부당사는 정관상 의결권의 대리행사가 가능하도록 하고 있습니다. 의결권의 대리행사시 대리인은 주주총회 개회전에 그 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 합니다.

3. 소수주주권의 행사여부당사는 설립 이후 증권신고서 제출 전일 현재까지 소수주주권이 행사된 사실이 없습니다.
4. 경영권 경쟁여부당사는 설립 이후 증권신고서 제출 전일 현재까지 경영권과 관련하여 분쟁이 발생한 사실이 없습니다.

5. 의결권 현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
18,617,382
-

우선주
1
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
11,291
자기주식

우선주
1
자기주식

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
18,606,091
-

우선주
-
-

6. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용

제11조 【신주인수권】

① 당 회사의 주주는 신주발행에 있어서 그가 소유한 주식수에 비례 하여 신주의 배정을 받을 권리를 가진다.

② 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다.

1. 주권을 상장하기 위하여 관련법령의 규정에 의하여 신주를 모집하거나 인수인에게 인수하게 하는 경우

2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령에 의하여 이사회의 결의로 일반공모증자방식으로 신주를 발행하는 경우

3. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령의 규정에 의하여 우리사주 조합원에게 신주를 우선배정하는 경우

4. 상법 등 관련법령의 규정에 의하여 주식매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우

5. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 관련법령의 규정에 의하여 주식예탁증서(DR)의 발행에 따라 신주를 발행하는 경우

6. 당 회사가 경영상의 필요로 외국인투자촉진법에 의한 외국인의 투자를 위하여 신주를 발행하는 경우

7. 당 회사가 경영상의 필요로 국내외 합작법인에게 신주를 발행하는경우

8. 당 회사가 기술도입 등의 필요로 그 제휴회사에게 신주를 발행하는 경우

9. 당 회사가 재무구조개선등 경영상의 이유로 금융기관등 기관투자가나 법인 또는 개인 등에게 신주를 발행하는 경우

10. 우리사주 조합원에게 제3자 배정 방식으로 신주를 발행하는 경우

11. 기타 당 회사가 신기술의 도입, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로써특정한 자(당 회사 주주를 포함한다)에게 신주인수 청약의 기회를 부여하고자 하는 경우

③ 제2항 각호중 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행하는 경우에 발행할 주식의 종류와 수, 발행가격등은 이사회의 결의로 정한다.

④ 당 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주 인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.

⑤ 당 회사가 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

결 산 일
12월 31일
정기주주총회
매 사업년도 종료후 3월 이내

주주명부폐쇄시기
주주명부 폐쇄기준일 : 12월 31일

주권의 종류
「주식ㆍ사채등의전자등록에관한법률」에 따라 주권 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리가 의무적으로 전자등록됨에 따라 '주권의 종류'를 기재하지 않음.

명의개서대리인
한국예탁결제원

공고게재신문
매일경제신문

7. 주주총회 의사록 요약(3개년)

개최일자
구분
의안내용
가결 여부

2024.02.02
임시주주총회
- 정관 일부 변경의 건- 분할계획서 승인의 건
원안가결원안가결

2024.03.26.
정기주주총회
- 제20기 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건- 이사 선임의 건 2-1호. 기타비상무이사 김재민 선임의 건 2-2호. 기타비상무이사 이동춘 선임의 건 2-3호. 사외이사 김모둠 선임의 건 - 감사위원이 되는 사외이사 김준철 선임의 건- 감사위원 김모둠 선임의 건- 이사보수한도 승인의 건- 임원퇴직금규정 개정의 건- 정관 일부 변경의 건
원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결

2025.03.25.
정기주주총회
- 제21기 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건- 이사 선임의 건 2-1호. 사내이사 김도현 선임의 건 2-2호. 사외이사 김경민 선임의 건 2-3호. 사외이사 노정연 선임의 건 - 감사위원 김경민 선임의 건- 이사보수한도 승인의 건
원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결

2026.03.25.
정기주주총회
- 제22기 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건- 이사보수한도 승인의 건
원안가결원안가결

2026.07.31
임시주주총회
- 정관 일부 변경의 건- 이사 선임의 건 2-1호. 기타비상무이사 윤여을 선임의 건 2-2호. 기타비상무이사 이동춘 선임의 건 2-3호. 기타비상무이사 김상훈 선임의 건- 상근감사 민원표선임의 건- 감사의 보수한도 승인의 건
원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결원안가결

VI. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

한앤코개발홀딩스(유)
최대주주 본인
보통주
8,827,669
47.42
8,827,669
47.42
(주1)

SK디스커버리㈜
기타
보통주
5,821,751
31.27
5,821,751
31.27
(주1)

계
보통주
14,649,420
78.69
14,649,420
78.69
-

우선주
-
-
-
-
-

(주1)
2025년 9월 30일 당사의 최대주주인 에스케이디스커버리㈜는 보유하고 있는 당사의 보통주식 전량(5,821,751주)을 한앤코개발홀딩스(유)에 양도하는 계약을 체결하였습니다. 양수도 금액은 74,227,325,230원 (1주당 12,750원)이며, 주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 보통주 전부를 취득하기 위한 공개매수 절차 등을 진행하여 2025년 10월 31일자로 당사의 최대주주는 SK디스커버리㈜에서 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다. 본 주식매매계약은 2026년 8월 11일 거래가 종결되었습니다.

2. 최대주주의 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

한앤코개발홀딩스(유)
-
권윤구
-
-
-
한앤코더블유피홀딩스(유)[舊, 한앤코개발홀딩스(유)]
100.00

-
-
-
-
-
-

(2) 법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2025.09.16
권윤구
-
-
-
한앤코더블유피홀딩스(유)[舊, 한앤코개발홀딩스(유)]
100.00

(3) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
한앤코개발홀딩스(유)

자산총계
100,820

부채총계
40,115

자본총계
60,705

매출액
-

영업이익
-2,560

당기순이익
-2,560

(주1)
상기 법인은 2025년 9월 16일 신설된 법인으로, 최근 결산기에 대한 재무현황은 2025년 회계연도 기준입니다.

(주2)
최근 결산기에 대한 재무현황은 작성기준일 현재 최선의 판단을 기준으로 작성되었습니다.

(4) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

해당사항 없음

3. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

한앤코더블유피홀딩스(유)[舊, 한앤코개발홀딩스(유)]
-
권윤구
-
-
-
한앤컴퍼니 제2의1호 사모투자전문회사
100.00

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
한앤코더블유피홀딩스(유)[舊, 한앤코개발홀딩스(유)]

자산총계
144,519

부채총계
32,392

자본총계
112,126

매출액
33,179

영업이익
-16,580

당기순이익
-16,580

(주1)
최근 결산기에 대한 재무현황은 2025년 회계연도 기준입니다.

(주2)
최근 결산기에 대한 재무현황은 작성기준일 현재 최선의 판단을 기준으로 작성되었습니다.

2. 최대주주의 변동 내역
1. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2004.04.27
안재현
60,000
100.00
-
-

2004.10.29
최창원
140,000
70.00
유상증자
-

2007.06.22
SK에코플랜트㈜
600,000
44.98
유상증자
-

2014.09.03
SK가스㈜
667,000
44.95
주식 양수도
-

2021.12.21
SK디스커버리㈜
7,564,389
31.27
주식 양수도
-

2025.10.31
한앤코개발홀딩스(유)
8,617,938
46.29
1차 공개매수
-

2025.12.30
한앤코개발홀딩스(유)
8,827,669
47.42
2차 공개매수
-

(주1)
SK에코플랜트㈜의 지분율은 2012.12월 전환상환우선주의 유상증자로 40.43%, 2014년 4월 지케이아이디벨로프먼트㈜의 주식을 추가 취득함에 따라 44.95%로 변동되었습니다.

(주2)
SK가스㈜의 지분율은 2014년 12월 우리사주조합 유상증자로 43.48%, 2015년 6월 16일 유상증자로32.79%, 2015년 8월 24일 우선주 30만주를 보통주 90만주로 전환함에 따라 30.97%, 2018년 11월 15일주식매매에 따라 27.48%, 2018년 12월 27일 유상증자에 따라 29.30%로 변동되었습니다.

(주3)
SK가스㈜는 2020년 5월 23일 제3자배정 유상증자(전환우선주)에 따라 우선주 2,000,000주를 취득하였으며, 2021년 8월 12일 전환우선주의 보통주 전환청구에 따라 보통주로 전환되어 총발행주식수(보통주+우선주)에 대한 지분율은 31.27%로 변동되었습니다.

(주4)
2021년 12월 21일 체결된 SK가스㈜와 SK디스커버리㈜의 주식매매거래에 따라 SK가스㈜가 소유하고 있던 당사의 주식 전량(보통주 7,564,389주)을 SK디스커버리㈜가 취득하였으며, 당사의 최대주주는 SK가스㈜에서 SK디스커버리㈜로 변경되었습니다.

(주5)
주식수는 액면분할이 반영되지 않은 변동 시점의 주식수 입니다.

(주6)
2024년 중 발생한 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 소유주식수가 5,821,751주로 감소하였습니다.

(주7)
2025년 9월 30일 기존 최대주주인 SK디스커버리㈜가 보유한 지배기업의 주식 전부를 한앤코개발홀딩스(유)에 처분하는 내용의 주식매매계약을 체결하였습니다. 주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 보통주 전부를 취득하기 위한 공개매수 절차 등을 진행 중으로 2025년10월 31일자로 공개매수를 통해 당사 주식 2,796,185주를 취득함에 따라 당사의 최대주주는 SK디스커버리㈜에서 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다.※ 인수자금 조달방법- 차입금(원): 35,651,358,750- 차입처: NH투자증권(주)- 차입기간: 2025.09.30. ~ 2026.07.27. [차입기간은 차입계약 체결일부터 최장 만기(차입기간)일]- 담보내역: 공개매수대금예치를 위하여 개설된 공개매수자 명의의 계좌에 대한 1순위 질권

3. 주식의 분포
1. 주식 소유현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
한앤코개발홀딩스(유)
8,827,669
47.42
-

SK디스커버리㈜
5,821,751
31.27
-

우리사주조합
-
-
-

(주1)
상기 주식수 및 지분율은 보통주 기준으로 작성하였습니다.

(주2)
상기 기재내용은 2026년 6월 30일 기준 주주명부를 토대로 작성하였으며, 보고서 제출일현재의 보유 주식수와 차이가 발생할 수 있습니다.

(주3)
2025년 9월 30일 당사의 최대주주인 에스케이디스커버리㈜는 보유하고 있는 당사의 보통주식 전량(5,821,751주)을 한앤코개발홀딩스(유)에 양도하는 계약을 체결하였습니다. 양수도 금액은 74,227,325,230원 (1주당 12,750원)이며, 주식매매계약에 따른 거래와 별도로 한앤코개발홀딩스(유)는 당사의 보통주 전부를 취득하기 위한 공개매수 절차 등을 진행하여 2025년 10월 31일자로 당사의 최대주주는 SK디스커버리㈜에서 한앤코개발홀딩스(유)로 변경되었습니다. 본 주식매매계약은 2026년 8월 11일 거래가 종결되었습니다.

2. 소액 주주현황

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
10,575
10,579
99.96
3,744,155
18,617,382
20.00
-

(주1)
상기 주식수 및 지분율은 보통주 기준으로 작성하였습니다.

(주2)
소액주주는 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 소유한 주주로서, 상기 기재내용은 2026년 6월 30일 기준 주주명부를 토대로 작성하였으며, 보고서 제출일 현재의 보유 주식수와 차이가 발생할 수있습니다.

4. 최근 6개월 간의 주가 및 주식 거래실적

(단위 : 원, 주)

종 류
'26년 1월
'26년 2월
'26년 3월
'26년 4월
'26년 5월
'26년 6월
비고

보통주
주가
최 고
13,580
13,540
13,450
13,170
12,880
12,080
종가기준

최 저
12,610
12,600
12,160
12,800
12,090
11,010
종가기준

평 균
12,811
12,892
12,973
12,921
12,410
11,531
종가기준, 소수점 반올림

거래량
최 고
148,259
236,480
213,014
41,929
96,069
12,080
-

최 저
12,245
18,802
12,002
11,800
11,323
11,010
-

월 간
795,843
1,001,961
1,310,527
509,240
607,964
242,160
-

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

1. 임원 현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

김도현(주1)
남
1967.03
사장
대표집행임원
상근
대표이사ESG위원회

서강대 화학공학 학사
前) SK에코플랜트㈜(舊 SK건설㈜) 기획운영실장前) SK D&D 경영지원본부장/RESI솔루션운용개발본부장前) 디앤디인베스트먼트 기타비상무이사前) 디앤디프라퍼티매니지먼트 기타비상무이사

-
-
-
10년 5개월
2028.03.24

김준철(주2)
남
1965.01
이사
독립이사
비상근
사외이사(감사위원)ESG위원회인사위원회사외이사후보추천위원회
서울대 경영학 학사, 서울대 경영학 석사前) 딜로이트안진회계법인 부대표現) 다산회계법인 회계사現) 덕성여자대학교 겸임교수兼) ㈜유한양행 사외이사
-
-
-
5년 4개월
2027.03.30

김모둠
남
1985.01
이사
독립이사
비상근
사외이사(감사위원)인사위원회사외이사후보추천위원회
前) 법무법인 대호 변호사前) ㈜디딤이앤에프 사외이사現) 법무법인 동진 구성원 변호사
-
-
-
2년 4개월
2027.03.26

김경민(주2)
남
1972.02
이사
독립이사
비상근
사외이사(감사위원)인사위원회사외이사후보추천위원회
前) 오라클 소프트웨어 엔지니어前) 하버드대학교 건축대학원 보조연구원前) Property & Portfolio Research, Inc 선임연구원前) 제주다움개발 사내이사現) 서울대학교 환경대학원 교수
-
-
-
4년 4개월
2028.03.24

노정연
여
1967.03
이사
독립이사
비상근
사외이사ESG위원회사외이사후보추천위원회
前) 서울서부지방검찰정 검사장前) 부산고등검찰청 검사장前) 대구고등검찰청 검사장現) 노정연 법률사무소 변호사兼) ㈜카카오게임즈 사외이사
-
-
-
1년 5개월
2028.03.24

김재민
남
1974.07
이사
기타비상무이사
비상근
경영자문ESG위원회인사위원회
연세대 화학공학 학사前) Mckinsey & Company 컨설턴트前) H&Q Asia Pacific Korea 이사現) 한앤코개발홀딩스(유) 부사장
-
-

최대주주 또는

그 계열사의 임원

7년 8개월
2027.03.30

황선표
남
1970.09
임원
미등기
상근
프런티어사업총괄
동국대 건축공학 학사연세대 Executive MBA前) SK D&D 개발사업팀장前) 킨텍스몰 개발담당 이사
-
-
-
9년 7개월
-

오영래
남
1966.08
임원
미등기
상근
경영지원총괄
한양대 경영학 학사前) SK에코플랜트㈜(舊 SK건설㈜) 경영분석팀장, 투자법인관리팀장前) SK에코플랜트㈜(舊 SK건설㈜) 기획운영실장前) 디앤디인베스트먼트 기타비상무이사兼) 디앤디프라퍼티솔루션㈜ 대표이사
-
-
-
8년 11개월
-

권창주
남
1972.11
임원
미등기
상근
투자개발실
성균관대 건축학 학사성균관대 건축학 석사前) ㈜키즈맘센터 개발팀 팀장前) 디앤디인베스트먼트 기타비상무이사
-
-
-
4년 7개월
-

이민용
남
1969.08
임원
미등기
상근
CSO총괄
용인대 환경보건학사을지대 환경보건안전학 석사前) 신세계건설㈜ 안전팀장前) 삼성중공업㈜ 건설본부兼) 에스케이이터닉스㈜ SHE실장
-
-
-
3년 8개월
-

장재원
남
1982.03
임원
미등기
상근
전략기획실
서울대 경영학 학사前) McKinsey & Company BA前) 주식회사 알스퀘어 COO前) ㈜샌드박스네트워크 COO兼) 디앤디프라퍼티솔루션㈜ 기타비상무이사
-
-
-
2년 4개월
-

정한용 (주3)
남
1972.12
임원
미등기
상근
재무지원실
단국대 무역학 학사前) 삼화페인트공업주식회사前) SK디앤디 관리회계, 재무회계 PL兼) 디앤디인베스트먼트 기타비상무이사兼) 디앤디프라퍼티솔루션㈜ 감사
-
-
-
7개월
-

백인구 (주3)
남
1976.01
임원
미등기
상근
DX AI 추진실
건국대 데이터베이스 박사前) ㈜카닥 백앤드 개발, 테크리드 LEAD前) (주) 벤치비 대표이사
-
-
-
7개월
-

유윤석 (주3)
남
1975.11
임원
미등기
상근
전략영업2그룹
University of Southern California 석사前) 한화투자증권 센터장前) Topos Partners 투자자문
-
-
-
7개월
-

김준현 (주3)
남
1991.01
임원
미등기
상근
경영관리담당
New York University, Stern School of Business 석사前) 남양유업 이사前) SK해운 CEO 보좌실 팀장兼) 에이치라인해운 실장兼) 한앤컴퍼니CSG 이사
-
-
-
7개월
-

(주1)
2026년 7월 31일 일신상의 사유로 임기만료 전 사내이사 중도사임 후 대표집행임원으로 선임하였습니다.

(주2)
2026년 7월 31일 일신상의 사유로 임기만료 전 중도사임하였습니다.

(주3)
2026년 1월 중 신규선임되었습니다.

(주4)
상기 등기임원의 임기는 선임일로부터 3년으로 표기하였으며, 실제 임기는 해당연도에 개최될 정기주주총회일까지입니다.

2. 직원 등 현황

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

부동산개발 사업 외
남
80

2

82
5.50
5,230
63.8
-
-
-
-

부동산개발 사업 외
여
34

2

36
5.50
1,233
34.3
-

합 계
114
-
4
-
118
5.50
6,463
54.8
-

(주1)
등기임원은 제외하였습니다.

(주2)
연간급여총액 및 1인 평균급여액은 당기 중 지급된 보수를 기준으로 작성하였으며, 소득세법 제20조에 따라 관할 세무서에 제출하는 근로소득지급명세서의 근로소득공제 반영 전 근로소득 기준입니다.

(주3)
1인 평균급여액은 '연간급여 총액(급여 및 성과급 전체)/직원수'로 계산하였습니다.

(주4)
「고용정책 기본법」제15조의6 제1항에 따라 공시대상 회사에 해당하지 않아, 소속 외 근로자를 기재하지 않습니다.

3. 육아지원제도 사용 현황

(단위 : 명)

구분
당기(23기)
전기(22기)
전전기(21기)

육아휴직 사용자수(남)
-
3
-

육아휴직 사용자수(여)
2
-
3

육아휴직 사용자수(전체)
2
3
3

육아휴직 사용률(남)
-
75.0%
-

육아휴직 사용률(여)
67.0%
-
75.0%

육아휴직 사용률(전체)
33.0%
75.0%
37.5%

육아휴직 복귀 후 12개월 이상 근로자(남)
-
-
-

육아휴직 복귀 후 12개월 이상 근로자(여)
2
-
-

육아휴직 복귀 후 12개월 이상 근로자(전체)
2
-
-

육아기 단축근무제 사용자 수
-
-
2

배우자 출산휴가 사용자 수
5
4
4

(주1)
당기(23기) 수치의 경우 보고서 기준일(2026년 6월 30일)까지의 누적 수치입니다.

4. 유연근무제도 사용 현황

(단위 : 명)

구분
당기(23기)
전기(22기)
전전기(21기)

유연근무제 활용 여부
시차출퇴근제
시차출퇴근제
시차출퇴근제

시차출퇴근제 사용자 수
21
32
77

선택근무제 사용자 수
-
-
-

원격근무제(재택근무 포함) 사용자 수
-
-
-

(주1)
당기(23기) 수치의 경우 보고서 기준일(2026년 6월 30일)까지의 누적 수치입니다.

5. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
9
1,070
119
-

(주1)
상기 인원수는 작성기준일 현재 재임중인 미등기임원을 기준으로 작성하였습니다.

(주2)
상기 연간급여 총액은 당기 중 지급된 보수를 기준으로 작성하였으며, 당기 중 미등기임원에서제외된 인원을 포함하여 작성하였습니다.

(주3)
1인 평균급여액은 '연간급여 총액(급여 및 성과급 전체)/인원수'로 계산하였습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

사업연도
구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

당기
이사
6
2,000
사내이사(1명 포함)

-
-
-
-

전기
이사
6
3,000
-

-
-
-
-

전전기
이사
6
3,000
-

-
-
-
-

(주1)
당사는 정관 제41조에 따라 주주총회의 승인을 거친 「임원 퇴직금 지급 규정」에 근거하여 이사의 퇴직금을 지급하므로, 상기 주주총회 승인 보수한도에는 퇴직금이 포함되어 있지 않습니다.

2. 보수지급금액

(1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원, 주)

사업연도
인원수
보수총액
1인당평균보수액
보수총액 중주식기준보상지급액
보수총액에포함되지않는 보수(잔액기준)
비고

주식매수선택권
그 외주식기준 보상

행사가능수량
행사불가수량
잔여금액*
미지급수량
시장가치**

당기
5
540
108
-
125,449
-
1,167
-
-
-

전기
5
1,093
219
-
140,841
-
1,345
-
-
-

전전기
4
1,455
364
-
15,392
125,449
1,330
-
-
-

(주1)
상기 인원수는 공시서류작성기준일 현재 기준이며, 등기이사 중 보수지급금액이 없는 기타비상무이사는 제외하여 작성하였습니다.

(주2)

보수총액은 기업공시서식 작성기준에 따라 작성기준일이 속하는 사업연도의 개시일부터 공시서류작성기준일까지의 기간동안 퇴직한 이사ㆍ감사를 포함하여 등기이사ㆍ사외이사ㆍ감사위원회위원이 지급받은, 소득세법 제20조에 따라 관할 세무서에 제출하는 근로소득지급명세서의 근로소득과

소득세법

제21조

또는

제22조에 따라 산정된

기타소득 및 퇴직소득을

합산한

금액입니다
.

(주3)
1인 평균보수액은 '보수총액(급여 및 성과급 전체)/인원수'로 계산하였습니다.

*
잔여금액 = 각 사업연도말 및 공시서류작성기준일 이사ㆍ감사 전체를 대상으로 재무상태표상 주식매수선택권과 관련하여 계상된 부채 및 자본계정 금액

**
시장가치 = 미지급수량 x 각 사업연도말 종가 등

(2) 유형별

(단위 : 백만원, 주)

구 분
사업연도
인원수
보수총액
1인당평균보수액
보수총액 중주식기준보상지급액
보수총액에포함되지않는 보수(잔액기준)
비고

주식매수선택권
그 외주식기준 보상

행사가능수량
행사불가수량
잔여금액*
미지급수량
시장가치**

등기이사(독립(사외)이사***,감사위원회 위원 제외)
당기
1
350
350
-
125,449
-
1,167
-
-
-

전기
1
734
734
-
140,841
-
1,345
-
-
-

전전기
1
1,152
1,152
-
15,392
125,449
1,330
-
-
-

독립(사외)이사***(감사위원회 위원 제외)
당기
1
45
45
-
-
-
-
-
-
-

전기
1
69
69
-
-
-
-
-
-
-

전전기
-
16
16
-
-
-
-
-
-
-

감사위원회 위원
당기
3
145
48
-
-
-
-
-
-
-

전기
3
290
97
-
-
-
-
-
-
-

전전기
3
287
96
-
-
-
-
-
-
-

감사
당기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(주1)
상기 인원수는 공시서류작성기준일 현재 기준이며, 등기이사 중 보수지급금액이 없는 기타비상무이사는 제외하여 작성하였습니다.

(주2)

보수총액은 기업공시서식 작성기준에 따라 작성기준일이 속하는 사업연도의 개시일부터 공시서류작성기준일까지의 기간동안 퇴직한 이사ㆍ감사를 포함하여 등기이사ㆍ사외이사ㆍ감사위원회위원이 지급받은, 소득세법 제20조에 따라 관할 세무서에 제출하는 근로소득지급명세서의 근로소득과

소득세법

제21조

또는

제22조에 따라 산정된

기타소득 및 퇴직소득을

합산한

금액입니다
.

(주3)
1인 평균보수액은 '보수총액(급여 및 성과급 전체)/인원수'로 계산하였습니다.

*
잔여금액 = 각 사업연도말 및 공시서류작성기준일 이사ㆍ감사 전체를 대상으로 재무상태표상 주식매수선택권과 관련하여 계상된 부채 및 자본계정 금액

**
시장가치 = 미지급수량 x 각 사업연도말 종가 등

***
상장회사는 독립이사, 비상장회사는 사외이사에 해당

(3)소득 종류별

(단위 : 백만원)

구 분
사업연도
급여
상여
주식매수선택권행사이익
그 외주식기준보상 지급액
기타근로 소득
퇴직소득
기타소득

등기이사(독립(사외)이사*,감사위원회 위원 제외)
당기
350
-
-
-
-
-
-

전기
700
-
-
-
34
-
-

전전기
650
500
-
-
2
-
-

독립(사외)이사*(감사위원회 위원 제외)
당기
45
-
-
-
-
-
-

전기
69
-
-
-
-
-
-

전전기
16
-
-
-
-
-
-

감사위원회 위원
당기
145
-
-
-
-
-
-

전기
290
-
-
-
-
-
-

전전기
287
-
-
-
-
-
-

감사
당기
-
-
-
-
-
-
-

전기
-
-
-
-
-
-
-

전전기
-
-
-
-
-
-
-

*
상장회사는 독립이사, 비상장회사는 사외이사에 해당

3. 이사ㆍ감사의 보수 지급 기준

구 분
보수 종류
보수 명칭
지급 기준

등기이사(독립(사외)이사*,감사위원회 위원 제외)
급여
기본급
26년 이사보수한도 범위 내에서 직책(역할), 리더십, 전문성, 회사 기여도등을 종합적으로 반영하여 기본급을 결정하였음.

상여
성과인센티브
회사의 매출액, 영업이익, 세전이익과 같은 정량 평가 결과와 전략적 목표 달성도,리더십과 같은 정성 평가 결과를 종합적으로 고려하여 성과급을 지급할 수 있음.

독립(사외)이사*(감사위원회 위원 제외)
급여
기본급
26년 이사보수한도 범위 내에서 담당업무, 전문성, 회사의 경영환경 등을종합적으로 반영하여 기본급을 결정하였음.

감사위원회 위원
급여
기본급
26년 이사보수한도 범위 내에서 담당업무, 전문성, 회사의 경영환경 등을종합적으로 반영하여 기본급을 결정하였음.

제수당
직책수당
이사회 의장 지책을 수행하는 사외이사 1인에게 해당 직책에 따른 직책수당을추가로 지급함.

감사
-
-
-

*
상장회사는 독립이사, 비상장회사는 사외이사에 해당

4. 이사ㆍ감사 보수 및 성과 간 연동

(단위 : 백만원)

사업연도
이사의보수 총액*
이사의 1인당 평균보수액
감사의보수총액**
감사의 1인당 평균보수액
영업이익
총 주주 수익률 (TSR)***
기타 지표

당기
395
198
145
48
(52,164)
(4.73)
-

전기
803
402
290
97
37,795
81.05
-

전전기
1168
1168
287
96
53,670
(74.14)
-

*
「이사의 보수총액」 및 「이사의 1인당 평균 보수액」에 포함되는 이사의 범위는 상근이사에 한하고, 감사 및 감사위원회 위원은 제외한다.

**
「감사의 보수총액」 및 「감사의 1인당 평균 보수액」에 포함되는 감사의 범위는 상근감사 및 상근 감사위원회 위원을 말한다.

***
[(기말주가 - 기초주가) + 주당배당금] / 기초주가 x 100

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액당반기 중 보수지급금액 5억원 이상 지급 관련 해당사항 없습니다.

(단위 : 백만원, 주)

이름
사업연도
직위
보수총액
보수총액 중주식기준보상 지급액
보수총액에포함되지않는 보수(잔액기준)
비고

종류
수량
금액
주식매수선택권
그 외주식기준 보상

행사가능수량
행사불가수량
행사가격
잔여금액*
미지급수량
시장가치**

-
당기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(1) 주식매수선택권 부여 현황

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 백만원, 주)

이름
부여일
부여방법
주식의종류
최초부여수량
당기변동수량
총변동수량
기말미행사수량
행사기간
행사가격
의무보유여부
의무보유기간

행사
취소
행사
취소

김도현
2022년 03월 23일
신주교부자기주식교부차액보상
보통주
125,449
-
-
-
-
125,449
2025.03.23~2029.03.22
30,200
X
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(2) 그 외 주식기준보상 부여 현황

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 주)

이름
부여일/지급일(취소일)
명칭
신규부여수량
누적부여수량
당기주식지급수량
누적변동수량
기말미지급수량
가득조건
지급시기
부여근거 및절차

지급
취소

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액당반기 중 보수지급금액 5억원 이상 지급 관련 해당사항 없습니다.

(단위 : 백만원, 주)

이름
사업연도
직위
보수총액
보수총액 중주식기준보상 지급액
보수총액에포함되지않는 보수(잔액기준)
비고

종류
수량
금액
주식매수선택권
그 외주식기준 보상

행사가능수량
행사불가수량
행사가격
잔여금액*
미지급수량
시장가치**

-
당기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(1) 주식매수선택권 부여 현황

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 백만원, 주)

이름
부여일
부여방법
주식의종류
최초부여수량
당기변동수량
총변동수량
기말미행사수량
행사기간
행사가격
의무보유여부
의무보유기간

행사
취소
행사
취소

김도현
2022년 03월 23일
신주교부자기주식교부차액보상
보통주
125,449
-
-
-
-
125,449
2025.03.23~2029.03.22
30,200
X
-

황선표
2022년 03월 23일
신주교부자기주식교부차액보상
보통주
83,658
-
-
-
-
83,658
2024.03.23~2027.03.22
30,200
X
-

(2) 그 외 주식기준보상 부여 현황

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 주)

이름
부여일/지급일(취소일)
명칭
신규부여수량
누적부여수량
당기주식지급수량
누적변동수량
기말미지급수량
가득조건
지급시기
부여근거 및절차

지급
취소

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

<주식매수선택권의 부여 및 행사현황>

(단위 : 백만원)

구 분
부여받은인원수
주식매수선택권의 공정가치 총액
비고

등기이사(독립(사외)이사*,감사위원회 위원 제외)
1
-
-

독립(사외)이사*(감사위원회 위원 제외)
-
-
-

감사위원회 위원 또는 감사
-
-
-

업무집행지시자 등
1
-
-

계
2
-
-

(주1)
주식매수선택권의 공정가치 총액은 당기 비용으로 계상한 금액을 기재하며, 2016년~2018년 발행한 주식매수선택권(총 발행할 주식수 : 360,000주)의 부여로 인한 누적보상비용을 2020년까지 전액 인식완료하고 2022년 신규 부여분에 해당하는 누적보상비용을 2025년까지 전액 인식완료하였습니다.

(주2)

공정가치 산정방법 및 주요 가정 (2022년 3월 23일 부여)① 공정가치는 현재주가의 가치가 아닌 부여한 주식매수선택권에 대한 공정가치입니다.② 산정방법 : 옵션가격결정모형 중 이항모형 적용③ 평가 시 투입변수 요약

- 부여일 전일의 종가 : 31,250원 - 행사가격 : 30,200원 <김도현> - 행사가능기간 : 2025.03.23. ~ 2029.03.22. - 무위험이자율 : 가득기간 2년 2.60% / 가득기간 3년 2.64%

- 주가변동성 : 가득기간 2년 36.70% / 가득기간 3년 40.42%

<황선표> - 행사가능기간 : 2024.03.23. ~ 2027.03.22. - 무위험이자율 : 2.50%

- 주가변동성 : 37.86%

*
상장회사는 독립이사, 비상장회사는 사외이사에 해당

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 백만원, 주)

부여받은자
관 계
부여일
부여방법
주식의종류
최초부여수량
당기변동수량
총변동수량
기말미행사수량
행사기간
행사가격
의무보유여부
의무보유기간

행사
취소
행사
취소

함스테판윤성(주1)
퇴직자
2017년 03월 24일
자기주식교부차액보상
보통주
38,481
-
38,481
-
38,481
-
2019.03.24~2026.03.23
25,900
X
-

안재현

(주2)

계열회사 임원
2017년 03월 24일
자기주식교부차액보상
보통주
30,785
-
30,785
-
30,785
-
2019.03.24~2026.03.23
25,900
X
-

김도현(주3)
등기임원
2017년 03월 24일
자기주식교부차액보상
보통주
15,392
-
15,392
-
15,392
-
2019.03.24~2026.03.23
25,900
X
-

이윤철
계열회사 임원
2017년 03월 24일
자기주식교부차액보상
보통주
7,696
-
7,696
-
7,696
-
2019.03.24~2026.03.23
25,900
X
-

김도현(주3)
등기임원
2022년 03월 23일
신주교부자기주식교부차액보상
보통주
125,449
-
-
-
-
125,449
2025.03.23~2029.03.22
30,200
X
-

황선표
미등기임원
2022년 03월 23일
신주교부자기주식교부차액보상
보통주
83,658
-
-
-
-
83,658
2024.03.23~2027.03.22
30,200
X
-

(주1)
2022년 3월 23일 정기주주총회에서 임기만료 전 등기임원에서 사임하였습니다.

(주2)
2018년 11월 14일 등기임원(기타비상무이사 및 사내이사)에서 중도사임하였습니다.

(주3)
2026년 7월 31일 일신상의 사유로 임기만료전 사내이사 사임하고 대표집행임원으로 선임하였습니다.

(주4)
행사가격은 2017년 4월 10일 무상증자 및 2020년 5월 23일 유상증자에 따라 아래와 같이 조정된 금액으로 표시하였습니다.- 2017년 3월 24일 부여 주식매수선택권 : 25,900원 (2017년 무상증자시 25,950원, 최초 부여시 38,900원)

(주5)
2024년 인적분할(분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 주식수가 감소함에 따라 부여주식수가 감소하였습니다

(주6)
당반기 중 '2017년 3월 24일' 부여된 주식매수선택권의 행사기간이 종료되어 해당 권리가 소멸되었습니다.

※
공시서류작성기준일(2026년 06월 30일) 현재 종가 : 11,690원

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

당사는 2026년 7월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열회사 제외를 통지받음에 따라 증권신고서 제출 전일 기준 SK그룹 계열회사에서 편출 완료되었습니다. 이하 표기된 계열회사 현황은 계열편출 이전인 2026년 반기보고서 작성 기준일 기준으로 작성된 내역이오니 참고하시기 바랍니다."

1. 계열회사의 현황

(1) 기업집단의 개요① 기업집단명 : 에스케이(독점규제 및 공정거래에 관한 법률)② 대표회사명 : 에스케이(주) (법인등록번호 : 110111-0769583)(2) 관련법령상의 규제내용 등

- "독점규제 및 공정거래에 관한 법률" 上 상호출자제한 및 채무보증제한기업집단 ○ 지정시기 : 1987년○ 규제내용 요약 - 상호출자의 금지 및 계열사 채무보증 금지 등 - 대규모내부거래 이사회 결의 및 공시 - 기업집단 현황 등에 관한 공시 - 非상장사의 중요사항 공시※ 한편, 당사는 2026년 7월 16일부로 기업집단 '에스케이'에서 계열제외 되었습니다.

(3) 계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

에스케이
19
687
706

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

(4) 계열회사간 출자현황

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(보통주 기준)

피투자회사＼투자회사
SK이노베이션
대한송유관공사
행복키움
SK에너지
내트럭
제주SKFC
행복디딤
SK지오센트릭
울산아로마틱스

SK(주)
52.1%

SK이노베이션

41.0%
100.0%
100.0%

100.0%

SK에너지

100.0%
100.0%
100.0%

SK지오센트릭

50.0%

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
52.1%
41.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
50.0%

피투자회사＼투자회사
행복모음
에스티에이씨
유베이스매뉴팩처링아시아
SK온
SK온테크플러스
행복믿음
SK어스온
SK인천석유화학
SK아이이테크놀로지

SK(주)

SK이노베이션

89.6%

100.0%
100.0%
53.4%

SK에너지

SK지오센트릭
100.0%
50.0%

SK온

70.0%

100.0%
100.0%

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
50.0%
70.0%
89.6%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
53.4%

피투자회사＼투자회사
파주에너지서비스
나래에너지서비스
여주에너지서비스
전남해상풍력
신안증도태양광
해쌀태양광
쏠리스
아리울행복솔라
엔솔브

SK(주)

SK이노베이션
51.0%
90.1%
90.8%
51.0%
60.8%
100.0%
62.0%
100.0%
100.0%

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
51.0%
90.1%
90.8%
51.0%
60.8%
100.0%
62.0%
100.0%
100.0%

피투자회사＼투자회사
아이지이
전남2해상풍력
전남3해상풍력
당진행복솔라
해솔라에너지
아이파킹
하이버스
부사호행복나눔솔라
보령블루하이
E&S시티가스

SK(주)

SK이노베이션
100.0%
55.0%
55.0%
50.0%
50.0%
44.4%
55.0%
70.0%
100.0%
100.0%

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
55.0%
55.0%
50.0%
50.0%
44.4%
55.0%
70.0%
100.0%
100.0%

피투자회사＼투자회사
코원에너지서비스
충청에너지서비스
영남에너지서비스
전남도시가스
강원도시가스
전북에너지서비스
E&S시티가스부산
부산도시가스
SK텔레콤
PS&마케팅

SK(주)

30.6%

SK이노베이션

100.0%

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

E&S시티가스부산

100.0%

SK텔레콤

100.0%

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
30.6%
100.0%

피투자회사＼투자회사
SK오앤에스
서비스에이스
서비스탑
SK텔링크
행복한울
SK스토아
SK브로드밴드
홈앤서비스
미디어에스
SK스퀘어

SK(주)

32.1%

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

SK브로드밴드

100.0%
100.0%

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
32.1%

피투자회사＼투자회사
FSK L&S
11번가
SK플래닛
원스토어
인크로스
마인드노크
SK텔레콤CST1
티맵모빌리티
와이엘피

SK(주)

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어
60.0%

100.0%
45.8%

52.1%
63.2%

인크로스

100.0%

티맵모빌리티

100.0%

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

38.0%

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

100.0%

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
60.0%
100.0%
100.0%
45.8%
38.0%
100.0%
52.1%
63.2%
100.0%

피투자회사＼투자회사
SK하이닉스
SK하이스텍
SK하이이엔지
행복모아
SK하이닉스시스템IC
행복나래
SK키파운드리

SK(주)

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어
20.5%

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
20.5%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

피투자회사＼투자회사
SKC
SK넥실리스
SK피아이씨글로벌
SK리비오
ISC
SK네트웍스
SK네트웍스서비스
민팃

SK(주)
42.1%

48.4%

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

100.0%
51.0%
82.4%
48.5%

SK네트웍스

100.0%
100.0%

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
42.1%
100.0%
51.0%
82.4%
48.5%
48.4%
100.0%
100.0%

피투자회사＼투자회사
카티니
SK인텔릭스
SK인텔릭스서비스
행복나무
엔코아
SK스피드메이트
글로와이드
SK에코플랜트
성주테크
SK에코엔지니어링
동남해안해상풍력

SK(주)

73.2%

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스
100.0%
100.0%

93.4%
100.0%
100.0%

SK인텔릭스

100.0%
100.0%

SK에코플랜트

100.0%
100.0%
100.0%

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
93.4%
100.0%
100.0%
73.2%
100.0%
100.0%
100.0%

피투자회사＼투자회사
에이피개발
SK오션플랜트
삼강S&C
창원에스지에너지
블룸SK퓨얼셀
SK에어플러스
SK플라즈마
SK가스
SK어드밴스드
울산GPS

SK(주)

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트
100.0%
35.6%

65.1%
60.0%
100.0%

SK오션플랜트

100.0%

SK디스커버리

80.7%
72.0%

SK가스

70.0%
51.0%

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
35.6%
100.0%
65.1%
60.0%
100.0%
80.7%
72.0%
70.0%
51.0%

피투자회사＼투자회사
당진에코파워
지에너지
에코마린
롯데SK에너루트
울산에너루트2호
SK디앤디
디앤디인베스트먼트
DDIOS108
디앤디프라퍼티솔루션
SK이터닉스

SK(주)

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

31.3%

30.7%

SK가스
66.0%
50.0%
100.0%
45.0%

롯데SK에너루트

100.0%

SK디앤디

100.0%
100.0%
85.1%

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
66.0%
50.0%
100.0%
45.0%
100.0%
31.3%
100.0%
100.0%
85.1%
30.7%

피투자회사＼투자회사
진도산월태양광발전
SK케미칼
SK바이오사이언스
엔티스
제이에스아이
SK케미칼대정
SK멀티유틸리티
프롭티어
SK바이오팜

SK(주)

50.1%

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

40.8%

66.5%

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스
100.0%

SK케미칼

66.4%
50.0%
40.0%
50.0%
51.0%

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
40.8%
66.4%
50.0%
40.0%
50.0%
51.0%
66.5%
50.1%

피투자회사＼투자회사
SK임업
휘찬
SK핀크스
SK리츠운용
SK트리켐
SK레조낙
SK머티리얼즈퍼포먼스
제이에스원
SK머티리얼즈제이엔씨
애커튼테크놀로지서비스

SK(주)
100.0%
100.0%

100.0%

50.0%

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

65.0%
51.0%
100.0%

51.0%

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

100.0%

SK머티리얼즈퍼포먼스

50.0%

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
65.0%
51.0%
100.0%
50.0%
51.0%
50.0%

피투자회사＼투자회사
SK위탁관리부동산투자회사
클린에너지위탁관리부동산투자회사
토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사
클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사
SK실트론
행복채움
유엔에이엔지니어링

SK(주)
29.2%

51.0%

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

100.0%
100.0%
100.0%

SK실트론

100.0%

유엔에이디지탈

98.0%

SK플래닛

SK에어플러스

디앤디인베스트먼트

계열사 계
29.2%
100.0%
100.0%
100.0%
51.0%
100.0%
98.0%

피투자회사＼투자회사
티모르홀딩스
SK에어코어
디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사

SK(주)

SK이노베이션

SK에너지

SK지오센트릭

SK온

E&S시티가스

E&S시티가스부산

SK텔레콤

SK브로드밴드

SK스퀘어

인크로스

티맵모빌리티

SK하이닉스

SKC

SK네트웍스

SK인텔릭스

SK에코플랜트

SK오션플랜트

SK디스커버리

SK가스

롯데SK에너루트

SK디앤디

SK이터닉스

SK케미칼

SK임업
90.9%

휘찬

SK머티리얼즈퍼포먼스

SK위탁관리부동산투자회사

SK실트론

유엔에이디지탈

SK플래닛

SK에어플러스

100.0%

디앤디인베스트먼트

100.0%

계열사 계
90.9%
100.0%
100.0%

(주1)
'26.07.01 부 (주)문래에이치피오피에프브이 계열편입

(주2)
'26.07.06 부 글로벌에이아이플랫폼코퍼레이션코리아 계열제외

(주3)
'26.07.16 부 SK디앤디 및 산하 자회사 5개사(디앤디인베스트먼트, 디앤디프라퍼티솔루션, DDIOS108,디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사, 문래에이치피오피에프브이) 계열제외

(주4)
원스토어의 계열제외 사유 발생일은 '26.06.29이나, '26.07.24 부 원스토어 계열제외되어 포함하여 기재

2. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
1
51
52
449,267
36,113
-14,260
471,120

단순투자
-
4
4
2,219
-
-
2,219

계
1
55
56
451,486
36,113
-14,260
473,339

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주 등에 대한 신용공여 등해당사항 없음
2. 대주주와의 자산양수도 등해당사항 없음
3. 대주주와의 영업거래해당사항 없음
4. 대주주에 대한 주식기준보상 거래해당사항 없음
5. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래(1) 신용공여 등의 내용

1) 대여금 현황(별도 재무제표 기준)

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원)

구분
관계
내용
변동내역
비고

기초
증가
감소
기말

단기대여금
종속기업(주1)
사업비
10,700
-
-
10,700
-

단기대여금
공동기업(주2)
사업비
2,500
-
-
2,500
-

단기대여금
공동기업(주3)
사업비
900
-
-
900
-

단기대여금
관계기업(주4)
사업비
3,760
-
-
3,760
-

단기대여금
관계기업(주5)
사업비
1,100
-
-
1,100
-

단기대여금
관계기업(주6)
사업비
9,800
-
9,800
-
-

단기대여금
사업파트너
사업비
302
-
302
-
-

단기대여금
사업파트너
사업비
173
-
173
-
-

단기대여금
사업파트너
사업비
33
-
-
33
-

단기대여금
사업파트너
사업비
34
-
-
34
-

단기대여금
사업파트너
사업비
34
-
-
34
-

단기대여금
사업파트너
사업비
389
-
-
389
-

장기대여금
종속기업(주7)
사업비
-
5,500
-
5,500
-

장기대여금
관계기업(주8)
사업비
9,210
-
-
9,210
-

장기대여금
관계기업(주6)
사업비
17,700
-
-
17,700
-

장기대여금
관계기업(주9)
사업비
8,427
-
-
8,427
-

장기대여금
관계기업(주10)
사업비
5,000
-
-
5,000
-

장기대여금
사업파트너
사업비
51
-
-
51
-

장기대여금
사업파트너
사업비
61
-
-
61
-

장기대여금
사업파트너
사업비
181
-
-
181
-

장기대여금
사업파트너
사업비
-
244
-
244
-

장기대여금
사업파트너
사업비
-
117
-
117
-

장기대여금
사업파트너
사업비
-
21
-
21
-

장기대여금
사업파트너
사업비
-
91
-
91
-

장기대여금
사업파트너
사업비
-
61
-
61
-

장기대여금
사업파트너
사업비
-
152
-
152
-

장기대여금
임직원
임직원주택자금
17
-
4
13
-

(주1)
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사에 대한 대여금입니다.

(주2)
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁에 대한 대여금입니다.

(주3)
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호에 대한 대여금입니다.

(주4)
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사에 대한 대여금입니다.

(주5)
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사에 대한 대여금입니다.

(주6)
송파비즈클러스터피에프브이㈜에 대한 대여금입니다.

(주7)
㈜문래에이치피오피에프브이에 대한 대여금입니다.

(주8)
디디아이에스에프피에프브이㈜에 대한 대여금입니다.

(주9)
㈜군포복합개발피에프브이에 대한 대여금입니다.

(주19)
㈜에스시티공덕피에프브이에 대한 대여금입니다.

2) 제공한 담보내역① 연결 재무제표 기준

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원)

제공받은 회사
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
성모신용협동조합, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합,홍성신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합,남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합,한라신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076
종속기업(㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사)의차입에 대한 종속기업 주식 담보제공
-

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000
관계기업(㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사)의차입에 대한 관계기업 주식 담보제공
75

㈜군포복합개발피에프브이
트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차
324,000
관계기업(㈜군포복합개발피에프브이)의 차입에 대한관계기업 주식 담보제공
24,475

트리아츠군포엔제이차
36,000

트리아츠군포엔제삼차
192,000

송파비즈클러스터피에프브이㈜
현대건설㈜
2,500
관계기업(송파비즈클러스터피에프브이㈜)의 차입에 대한관계기업 주식 담보제공
1,624

엘비일반사모부동산투자신탁58호
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리저축은행
240,000
기업일반대출에 대한관계기업 주식 담보제공
40,537

디디아이에스에프피에프브이㈜
신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차, 신한캐피탈, 더케이저축은행
188,400
관계기업(디디아이에스에프피에프브이㈜)의차입에 대한 종속기업 주식 담보제공
521

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드
32,400

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
한국증권금융주식회사(신한코어부동산ⅴ일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000
관계기업(㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사)의차입에 대한 관계기업 주식 담보제공
19,643

② 별도 재무제표 기준

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원)

제공받은 회사
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
성모신용협동조합, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합,홍성신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합,남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합,한라신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076
종속기업(㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사)의차입에 대한 종속기업 주식 담보제공
6,353

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000
관계기업(㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사)의차입에 대한 관계기업 주식 담보제공
75

㈜군포복합개발피에프브이
트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차
324,000
관계기업(㈜군포복합개발피에프브이)의 차입에 대한관계기업 주식 담보제공
24,475

트리아츠군포엔제이차
36,000

트리아츠군포엔제삼차
192,000

송파비즈클러스터피에프브이㈜
현대건설㈜
2,500
관계기업(송파비즈클러스터피에프브이㈜)의 차입에 대한관계기업 주식 담보제공
1,624

엘비일반사모부동산투자신탁58호
신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차, DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행, 예가람저축은행, 우리저축은행
240,000
기업일반대출에 대한관계기업 주식 담보제공
40,537

디디아이에스에프피에프브이㈜
신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차, 신한캐피탈, 더케이저축은행
188,400
관계기업(디디아이에스에프피에프브이㈜)의차입에 대한 종속기업 주식 담보제공
521

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드
32,400

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
한국증권금융주식회사(신한코어부동산ⅴ일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000
관계기업(㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사)의차입에 대한 관계기업 주식 담보제공
19,643

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사,㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
아벨라제일차주식회사
48,000
이익조건부 참가계약에 대한 관계기업 주식 담보 제공
33,597

3) 제공한 보증내역

(기준일 : 2026년 06월 30일)
(단위 : 백만원)

보증제공처
보증제공내역
보증액

신한은행, 경남중앙신용협동조합, 광안신용협동조합, 구남신용협동조합, 아산신용협동조합, 온천장신용협동조합, 부산진신용협동조합, 울산남부신용협동조합, 부산거제신용협동조합, 경남가온신용협동조합, 남천신용협동조합
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁의 대출채무에대한 자금보충약정(주1)
41,500

신한은행, 경남중앙신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 창원미래신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 홍성신용협동조합, 제민신용협동조합, 금정신용협동조합, 관악신용협동조합, 양천신용협동조합, 마장신용협동조합, 성모신용협동조합, 대구칠곡신용협동조합, 경기제일신용협동조합
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호의 대출채무에 대한자금보충약정(주1)
43,500

티에스군포제일차, DB생명보험, DB손해보험, 트리아츠군포엔제일차, 트리아츠군포엔제이차, 트리아츠군포엔제삼차
㈜군포복합개발피에프브이의 책임착공 및 책임준공 미이행시 채무자의 대출채무 조건부 채무인수(주2)
552,000

트리아츠군포엔제삼차
㈜군포복합개발피에프브이의 대출채무에 대한 자금보충약정 및 조건부 채무인수(주3)
192,000

케이씨씨건설
㈜디디아이에스에프피에프브이의 공사도급계약에 따른 주주대여확약(주4)
996

고려저축은행, 에스앤티저축은행, 솔브레인저축은행, 동양저축은행, 센트럴저축은행, 대한저축은행
밸류제일차클라우드㈜, 밸류제이차클라우드㈜의 대출채무에 대한 자금보충약정(주5)
22,000

(주1)
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁, 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호가 대출약정에 따라 만기시점까지 원리금 상환 재원이 부족할시 자금보충의무를 부담합니다. 채무보증금액은 각각 415억, 435억원이며(연 5.7% 고정금리) 채무보증기간은 대출만기일(2026년 8월 31일)까지 입니다.

(주2)
㈜군포복합개발피에프브이의 책임착공 및 책임준공 미이행시 채무자의 대출채무에 대하여 중첩적 채무인수 552,000백만원을 부담합니다.

(주3)
군포복합개발사업의 시설공사 대출약정 관련, ㈜군포복합개발피에프브이가 대출 만기까지 대출 미상환 시 대여하는 방식으로 자금보충할 수 있음을 확약하는 내용의 채무보증 및 자금보충인이 자금보충의무를 이행하지 아니한 경우 대출약정에 따른 대출원리금 전부를 중첩적으로 인수하는 내용의 채무보증을 결의하였습니다. 채무보증금액의 총 한도는 1,920억(대출약정금 1,600억원의 120%인 1,920억)이며, 채무보증기간은 대출 만기일(2028년 6월 23일)까지 입니다.

(주4)
서울숲오피스 프로젝트 관련하여 디디아이에스에프피에프브이㈜가 용적률 560% 기준 건축계획 변경 의무를 이행하지 못하는 경우 9.96억을 한도로 하여 준공금 지급일(2028년 6월 30일)이전 대여할 것을 확약합니다.

(주5)
대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 밸류제일차클라우드㈜ 120억원, 밸류제이차클라우드㈜ 100억원이며 채무보증기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.

4) 제공받은 보증내역해당사항 없음5) 분할과 관련된 연대채무2022년 1월 1일을 분할기일로 하여, 지배기업의 가구사업부문이 단순·물적분할 방식으로 신설회사인 디앤디리빙솔루션㈜로 이전되었습니다. 물적분할과 관련하여 지배기업이 분할기일 이전의 기존 채무에 대한 연대보증을 제공하거나 제공받은 내역은 다음과 같습니다.

분할기일
분할내역
연대보증회사

2022년 1월 1일
디앤디리빙솔루션㈜(주1)의 SK디앤디㈜로부터의 물적분할
SK디앤디㈜, 디앤디리빙솔루션㈜(주1)

(주1)
2022년 디앤디리빙솔루션㈜가 디앤디프라퍼티솔루션㈜로 사명을 변경하였습니다.

2024년 3월 1일을 분할기일로 하여 신재생에너지 및 ESS 사업부문을 인적분할하여 에스케이이터닉스 주식회사(이하 '분할신설법인')를 신설하였습니다. 인적분할과 관련하여 지배기업이 분할기일 이전의 기존 채무에 대한 연대보증을 제공하는 내역은 다음과 같습니다

분할기일
분할내역
연대보증회사

2024년 3월 1일
에스케이이터닉스㈜의 SK디앤디㈜로부터의 인적분할
SK디앤디㈜, 에스케이이터닉스㈜

(2) 특수관계자와의 주요 거래(별도재무제표 기준)1) 당반기 및 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

[ 당반기 ]
(단위 : 백만원)

구 분
회사명
매출 등
자산매각
매입 등

종속기업투자
디앤디프라퍼티솔루션㈜
666
-
222

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
400
-
-

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
244
-
-

㈜문래에이치피오피에프브이
1
4,052
-

아벨라제일차㈜
-
-
448

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
89
-
-

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
248
-
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
600
-
-

관계기업투자
디디아이에스에프피에프브이㈜
510
-
-

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
25
-
-

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
86
-
-

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
153
-
-

㈜군포복합개발피에프브이
19,576
-
16,464

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
0
-
-

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
600
-
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜
2,448
-
-

㈜에스시티공덕피에프브이
919
-
-

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
34,049
-
15,092

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자
SK디스커버리㈜
0
-
1

SK㈜
-
-
1,532

SK에코플랜트㈜
-
-
106

SK케미칼㈜
5
-
-

SK이노베이션㈜
-
-
63

SK브로드밴드㈜
-
-
15

행복나래㈜
-
-
5

SK바이오사이언스㈜
1
-
-

SK가스㈜
103
-
682

에스케이인텔릭스㈜(舊 SK매직㈜)
-
-
2

프롭티어㈜
-
-
7

SK텔레콤㈜
-
-
10

코원에너지서비스
-
-
-

에스케이이터닉스㈜
2
-
-

합 계
60,727
4,052
34,650

[ 전반기 ]
(단위 : 백만원)

구 분
회사명
매출 등
매입 등
자산취득

당사에 공동지배력을보유한 기업
SK디스커버리㈜
63
-
-

종속기업투자
디앤디프라퍼티솔루션㈜
650
232
-

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
198
-
-

디디아이에스에프피에프브이㈜
1,264
-
-

공동기업투자
㈜커넥트파이클라우드
305
13
500

이든일반사모부동산투자신탁17호
30,000
-
-

관계기업투자
㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
25
-
-

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
86
-
-

㈜군포복합개발피에프브이
31,560
-
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
0
-
-

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
600
-
-

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사
120
-
-

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
420
-
-

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사
-
143
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜
2,316
-
-

㈜에스시티공덕피에프브이
114
-
-

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자
SK㈜
-
1,050
-

SK에코플랜트㈜
-
104
-

SK네트웍스㈜
-
30
-

SK케미칼㈜
5
-
-

SK이노베이션㈜
-
88
-

SK엠앤서비스㈜(주1)
-
37
-

SK브로드밴드㈜
-
15
-

행복나래㈜
-
9
-

SK바이오사이언스㈜
1
-
-

SK가스㈜
5
660
-

SK매직㈜
-
2
-

SK핀크스㈜
-
40
-

프롭티어㈜
-
7
115

SK텔레콤㈜
-
10
-

코원에너지서비스
-
1
-

에스케이이터닉스㈜
-
300
-

합 계
67,734
2,740
615

(주1)
전반기 중 대규모기업집단계열회사에서 제외되었으며, 거래내역은 변경 시점을 기준으로 작성하였습니다.

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자와의 거래에서 발생한 주요 채권ㆍ채무잔액은 다음과 같습니다.

[ 당반기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
회사명
채권(주1)
채무

종속기업투자
디앤디프라퍼티솔루션㈜
114
587

디앤디인베스트먼트㈜
-
11

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
2,200
-

㈜문래에이치피오피에프브이
1
-

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
151
-

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
419
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
946
-

관계기업투자
디디아이에스에프피에프브이㈜
283
-

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
2,411
-

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
130
-

㈜군포복합개발피에프브이
10,804
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
988
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜
5,485
-

㈜에스시티공덕피에프브이
6
-

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자
SK디스커버리㈜
-
81

SK㈜
434
150

SK에코플랜트㈜
141
88

SK케미칼㈜
4
-

SK이노베이션㈜
9
-

행복나래㈜
-
-

SK바이오사이언스㈜
1
-

SK가스㈜
670
2,183

SK텔레콤㈜
-
11

합 계
25,199
3,111

(주1)
자금거래로 인한 채권은 제외하였습니다(주석 22-(4) 참고).

[ 전기말 ]
(단위 : 백만원)

구 분
회사명
채권(주1)
채무

종속기업투자
디앤디프라퍼티솔루션㈜
183
521

디앤디인베스트먼트㈜
12
3

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
1,956
-

공동기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
62
-

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
171
-

이든일반사모부동산투자신탁17호
6,490
-

관계기업투자
디디아이에스에프피에프브이㈜
73
-

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
2,386
-

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
44
-

㈜군포복합개발피에프브이
1,449
-

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
988
-

송파비즈클러스터피에프브이㈜
4,261
-

㈜에스시티공덕피에프브이
238
-

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
-
685

엘비일반사모부동산투자신탁58호
3,300
-

대규모기업집단계열회사 등기타특수관계자
SK디스커버리㈜
57
75

SK㈜
-
228

SK에코플랜트㈜
141
-

SK케미칼㈜
4
-

SK이노베이션㈜
-
3

행복나래㈜
-
1

SK바이오사이언스㈜
1
-

SK가스㈜
664
2,386

코원에너지서비스
-
-

에스케이이터닉스㈜
-
3

합 계
22,482
3,905

(주1)
자금거래로 인한 채권은 제외하였습니다(주석 22-(4) 참고).

(4) 당반기 및 전반기 중 특수관계자에 대한 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

[ 당반기 ]
(단위 : 백만원)

구 분
회사명
거래내역
기초
증가
감소
유동성대체
기말

종속기업투자
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
유동성장기대여금
10,700
-
-
-
10,700

㈜문래에이치피오피에프브이
장기대여금
-
5,500
-
-
5,500

공동기업투자
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
단기대여금
2,500
-
-
-
2,500

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
단기대여금
900
-
-
-
900

관계기업투자
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
단기대여금
3,760
-
-
-
3,760

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
단기대여금
1,100
-
-
-
1,100

송파비즈클러스터피에프브이㈜
유동성장기대여금
-
-
(9,800)
9,800
-

디디아이에스에프피에프브이㈜
장기대여금
9,210
-
-
-
9,210

송파비즈클러스터피에프브이㈜
장기대여금
27,500
-
-
(9,800)
17,700

㈜군포복합개발피에프브이
장기대여금
8,427
-
-
-
8,427

㈜에스시티공덕피에프브이
장기대여금
5,000
-
-
-
5,000

합 계
69,097
5,500
(9,800)
-
64,797

[ 전반기 ]
(단위 : 백만원)

구 분
회사명
거래내역
기초
증가
기말

종속기업투자
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
단기대여금
700
-
700

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
유동성장기대여금
8,000
-
8,000

디디아이에스에프피에프브이㈜
단기대여금
-
6,000
6,000

디디아이에스에프피에프브이㈜
유동성장기대여금
38,250
-
38,250

공동기업투자
㈜커넥트파이클라우드
단기대여금
-
500
500

관계기업투자
㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사
단기대여금
3,760
-
3,760

송파비즈클러스터피에프브이㈜
장기대여금
22,300
2,800
25,100

㈜군포복합개발피에프브이
장기대여금
8,427
-
8,427

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
단기대여금
1,100
-
1,100

㈜에스시티공덕피에프브이
장기대여금
5,000
-
5,000

합 계
87,537
9,300
96,837

(5) 당반기 및 전반기 중 특수관계자에 대한 지분거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
회사명
거래내역
당반기
전반기

종속기업투자
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
출자
-
126

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
배당금수령
6,222
-

현대사모부동산투자신탁20호
처분
-
70

㈜문래에이치피오피에프브이
출자
4,750
-

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
배당금수령
-
453

이지스전문투자형사모부동산투자신탁412호
처분
-
497

디앤디프라퍼티솔루션㈜
출자
-
4,066

공동기업투자
㈜커넥트파이클라우드
처분
7
-

이든일반사모부동산투자신탁제17호
출자
-
30,000

관계기업투자
㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
출자
11,270
-

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
출자
15,000
-

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
출자
3,271
-

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사
배당금수령
192
161

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
배당금수령
988
1,038

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
출자
2,500
-

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
배당금수령
118
118

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
배당금수령
153
127

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)
처분
4,800
-

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사
출자
140
-

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(舊 ㈜디디아이명동엔위탁관리부동산투자회사)
배당금수령
108
-

디디아이방배피에프브이㈜
출자
240
559

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사
출자
-
180

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사
출자
-
300

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사
출자
-
20,000

합 계
49,760
57,695

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

신고일자
제목
신고내용
신고사항의 진행상황

2020.12.28(2023.10.17 정정)(2025.09.25 정정)
단일판매.공급계약 체결
□ (가칭)군포역 복합개발사업 신축공사 도급계약 체결㈜군포복합개발피에프브이가 시행하는 복합개발사업의 공사도급을 당사가 태영건설, SK에코플랜트㈜와 공동으로 수행하는 계약을 체결함. 1. 판매.공급지역 : 경기도 군포시 당동 일원 2. 계약금액 : 1,839억원 3. 계약상대 : ㈜군포복합개발피에프브이 4. 계약일 : 2020년 12월 28일
- 계약기간 : A-1블럭의 경우 착공 2022년 12월, 준공 2026년 4월(예정)이며, A-2블럭, B블럭은 아직 미정으로 추후 확정될 예정임- 2025.09.25 에 계약금액을 1,839억원으로 변경하는 변경 계약 체결 완료

2021.04.21(2024.04.02 정정)
타인에 대한 채무보증 결정
□ ㈜군포복합개발피에프브이 대상 채무보증㈜군포복합개발피에프브이가 시행하고 당사가 시공하는 복합시설 공사의 대출약정 관련, 책임착공 및 책임준공 미이행시 채무자의 대출채무를 중첩적, 병존적 인수할 수 있음을 확약하는 내용임. 1. 채권자: 중소기업은행, 아이비케이캐피탈, 산은캐피탈, 한국산업은행, 신한은행 2. 채무보증금액: 228,000백만원
- 채무보증기간: 최초 인출일로부터 66개월까지

2022.06.24
단일판매.공급계약 체결
□ 풍백 풍력발전단지 O&M(Operation & Maintenance)용역경상북도 군위군,의성군 일대에 75MW 규모의 풍력발전단지에 대한 O&M(Operation & Maintenance)용역사업 1. 계약상대: 풍백풍력발전㈜ 2. 계약금액: 45,600,000,000원(발전기 15기 기준 연간 22.8억원으로 20년간 총 456억원이며, 계약금액은 매년 연 2% 조정율 내에서 추가 조정될 수 있음)
- 계약기간: 시작일(2022.06.24)로부터 용역기간 종료일까지임 (용역기간은 발주자가 풍력발전기 전체를 인계받은 날로부터 20년간임)- 해당 계약은 신재생에너지/ESS사업부문 인적분할 (분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 승계되었음

2022.06.24
단일판매.공급계약 체결
□ 풍백 풍력발전단지 EPC 건설공사경상북도 군위군,의성군 일대에 75MW 규모의 풍력발전단지 EPC 건설공사임 1. 계약상대: 풍백풍력발전㈜ 2. 계약금액: 180,000,000,000원
- 계약기간: 시작일(2022.06.24)로부터 공사기간 종료일까지임 (공사기간은 착공일로부터 35개월이 되는 날까지임)- 해당 계약은 신재생에너지/ESS사업부문 인적분할 (분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 승계되었음

2022.07.21
장래사업ㆍ경영계획(공정공시)
□ SK디앤디 중장기 사업전략1. Next Portfolio Story - 부동산 . Space Developer : Product Portfolio 확대(업무,주거 Focus 등), 리츠,운영법인 연계 등 . Beyond Space Solution : 생활서비스 통합 솔루션 제공 - 에너지 . 개발-운영-유통으로 사업확대2. 중장기 기업가치 목표 - 2026년 매출 2조원 이상, 순이익 2천억원 이상
- 관련 사업 추진 및 투자 진행 중- 신재생에너지/ESS사업부문은 인적분할 (분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 승계되었음

2022.09.23(2024.04.02 정정)
타인에 대한 채무보증 결정
□ ㈜군포복합개발피에프브이 대상 채무보증㈜군포복합개발피에프브이가 시행하고 당사가 시공하는 복합시설 공사의 대출약정 관련, 채무자인 ㈜군포복합개발피에프브이가 대출 만기까지 대출 미상환시 당사의 시공지분에 따라 대여하는 방식으로 자금보충을 할 수 있음을 확약하는 내용임. 1. 채권자: 중소기업은행, 아이비케이캐피탈, 산은캐피탈, 한국산업은행, 신한은행 2. 채무보증금액: 150,000백만원
- 채무보증기간: 최초 인출일로부터 66개월까지

2023.07.19(2023.08.23 정정)(2024.02.08 정정)
타인에 대한 채무보증 결정
□ ㈜군포복합개발피에프브이 수분양자 대상 채무보증이사회 의결로 ㈜군포복합개발피에프브이가 시행하고 당사가 시공하는 복합시설의 수분양자(지식산업센터, 지원시설) 대상으로 중도금대출에 대한 채무보증임. 1. 채권자 : 농협은행, 하나캐피탈, 국민은행 2. 채무보증금액 : 480,000백만원
- 채무보증기간 : 최초 대출실행일로부터 2026년 10월 23일까지

2023.08.28(2025.08.27 정정)
타인에 대한 채무보증 결정
□ 코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁 대상 채무보증이천시 소재 물류센터 개발사업 관련, 채무자인 우리은행('코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁'의 신탁업자)이 대출 만기까지 원리금 상환재원 부족 시 당사가 자금보충할 수 있음을 확약하는 내용임 1. 채권자: 신한은행, 신협 외 2. 채무보증금액: 41,500백만원

- 채무보증기간: 약정서 발효일로부터 대출만기일 (2026년 8월 31일)까지- 기존 채무보증 357억원은 본건 채무보증으로 교체되는 사안임 [
※
정정공시를 통한 대출만기일 및 채무보증기한 변경 ]

2023.08.28(2025.08.27 정정)
타인에 대한 채무보증 결정
□ 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호 대상 채무보증이천시 소재 물류센터 개발사업 관련, 채무자인 중소기업은행('코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호'의 신탁업자)이 대출 만기까지 원리금 상환재원 부족 시 당사가 자금보충할 수 있음을 확약하는 내용임 1. 채권자: 신한은행, 신협 외 2. 채무보증금액: 43,500백만원

- 채무보증기간: 약정서 발효일로부터 대출만기일 (2026년 8월 31일)까지- 기존 채무보증 378억원은 본건 채무보증으로 교체되는 사안임 [
※
정정공시를 통한 대출만기일 및 채무보증기한 변경 ]

2023.09.22
타법인주식 및출자증권 취득결정
□ 타법인주식및출자증권취득결정신한정상화제1호일반사모부동산투자회사에 대한 출자를 목적으로 타법인주식취득을 결정함 1. 취득금액: 15,000,000,000 원(15,000,000주, 지분 23.08%) 2. 발행회사: 신한정상화제1호일반사모부동산투자회사 3. 취득예정일: 2023년 9월 25일
- 150억원은 2023년 9월 25일 출자된 납입금 기준이며, 추후 사업비 등이 부족하여 집합투자업자의 별도 요청이 있는 경우 50억원 범위 내에서 추가출자 가능함

2023.12.19
단일판매.공급계약 체결
□ 의성황학산 풍력발전단지 EPC 도급계약의성황학산풍력발전 주식회사가 경상북도 의성군 황학산 일대에 99MW 규모의 풍력발전단지를건설하여 운영하는 사업임 1. 계약상대: 의성황학산풍력발전㈜ 2. 계약금액: 121,063,000,000원
- 계약기간 : 계약시작일 (2023년 12월 19일) 부터 2026년 11월 30일까지- 해당 계약은 신재생에너지/ESS사업부문 인적분할 (분할기일 : 2024년 3월 1일)로 인하여 분할신설회사인 에스케이이터닉스㈜로 승계되었음

2025.01.15
단기차입금 증가결정
□ 단기차입금 증가결정전자단기사채 발행한도 승인 1. 발행한도: 600억원

2025.05.28(2025.06.18 정정)
타인에 대한 채무보증 결정
□ ㈜군포복합개발피에프브이 대상 채무보증㈜군포복합개발피에프브이가 시행하고 당사가 시공하는 복합시설 공사의 대출약정 관련, 책임준공 미이행시 대출금(4,600억원)에 대한 채무자의 대출채무를 인수할 수 있음을 확약하는 내용임. 1. 채권자: 트리아군포엔제일차㈜ 등 2. 채무보증금액: 552,000백만원
- 채무보증기간: 최초 인출일(2025년 6월 23일)로부터 36개월까지

2025.09.17(2026.07.31 정정)
타법인주식 및출자증권 취득결정
□ 타법인주식및출자증권취득결정㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사에 대한 출자를목적으로 타법인 주식 취득을 결정함 1. 취득금액: 38,171,000,000 원(381,710주, 지분49%) 2. 발행회사: ㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사 3. 취득예정일: 전체 취득예정액인 381.71억원 기준으로, 이 중 69억원은 2025년 11월, 112.7억원은 2026년 4월, 122.5억원은 2026년 7월에 납입되었으며, 잔여분 77.5억원은 2026년 9월에 주금 납입 할 예정임

2025.10.01(2026.04.29 정정)(2026.08.04 정정)(2026.08.05 정정)(2026.08.11 정정)
투자판단 관련 주요경영사항
□ 최대주주 변경을 수반하는 주식양수도 계약 체결당사의 최대주주인 에스케이디스커버리㈜가 보유하고 있는 당사의 보통주식을 한앤코개발홀딩스(유)에게 양도하는 계약을 체결함 1. 계약체결일 : 2025년 9월 30일 2. 계약내용 - 주식수 : 5,821,751주(에스케이디스커버리㈜가 보유 당사주식 전부 / 보통주 기준 지분율 : 31.27%) - 양수도 금액 : 74,227,325,230원(1주당 12,750원) 3. 대금지급(거래종결) 일정 : 2026년 8월 11일

2026.06.26(2026.07.16 정정)
타인에 대한 채무보증 결정
□ ㈜문래에이치피오피에프브이 대상 채무보증문래동 개발사업 관련 채무보증으로 해당 채무보증은 자금보충확약 및 미이행시 병존적, 중첩적, 확정적 채무인수건임1. 채권자: 수협은행, 모아저축은행 등2. 담보설정금액: 35,000 백만원
- 채무보증기간: 2026년 6월 29일부터 2027년 12월 29일까지

2026.06.26
타인에 대한 담보제공 결정
□ (주)문래에이치피오피에프브이 대상 담보제공문래동 개발사업 잔여부지 매입을 위한 대출채무에 대한 담보제공건임.1. 채권자: 수협은행, 모아저축은행 등2. 담보설정금액: 42,000백만원(차입금액 : 35,000백만원)3. 담보제공자산 : 영등포구 문래동3가 8-14외 12필지에 대한 2순위 수익권
- 담보제공기간: 2026년 6월 29일부터 2027년 12월 29일까지

2026.06.30
단일판매.공급계약 체결
□ 남양주 진접읍 연평리 부동산 매각당사가 보유하고 있는 경기도 남양주시 진접읍 연평리에 위치한 부동산을 매각하는 건임1. 계약상대: 신동아건설 주식회사2. 계약금액: 64,000,000,000원 (계약금 10% / 잔금 90%)
- 계약기간 : 계약시작일 (2026년 6월 30일) 부터 2026년 09월 30일까지

2026.07.13
수시공시의무관련사항(공정공시)
□ 재무구조 개선 계획- 당사는 부동산 시장 침체가 장기화되고 자금조달 환경이 악화된 상황 하에서 만기도래 차입금 상환 재원과 유동성 확보 및 성장재원 확보를 위해 적극적 자산 매각 및 유동화를 추진하고 있으며, 이와 더불어, 자본 확충 등 보다 근본적인 재무구조 개선 방안을 강구하고 있음.- 자본 확충 방식은 주주가치 희석을 최소화하기 위해 주주배정 방식의 유상증자를 최우선 방안으로 검토하고 있습니다.- 구체적인 자본 확충 방안은 향후 이사회 검토와 결의를 통해 확정할 계획입니다.

2026.07.28
주요사항보고서(유상증자결정)
□ 유상증자 결정당사는 2026년 7월 28일 이사회 결의에 따라 보통주 44,681,000주에 대한 유상증자를 결정함발행금액은 총 1,367억원이며, 조달된 자금은 채무상환자금으로 사용될 예정임.- 예정발행가 : 보통주식 3,060원 (확정예정일 : 2026년 10월 06일)- 신주상장예정일 : 2026년 10월 28일

[ ※ 단일판매.공급계약체결 진행상황 ]

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

신고일자
계약내역
계약금액총액
판매.공급금액
대금수령금액

당분기
누적
당분기
누적

2020.12.28(2023.10.17 정정)(2025.09.25 정정)
□ 군포역 복합개발사업 신축공사 도급계약㈜군포복합개발피에프브이가 시행하는 복합개발사업의 공사도급을당사, 태영건설, SK에코플랜트가 공동0으로 수행하는 계약이며,총 도급금액 5,574억원(VAT 제외) 중 당사의 공사지분율은 33%임.
183,942
24,095
128,898
17,342
131,340

2026.06.30
□ 남양주 진접 부동산 매매당사가 보유하고 있는 경기도 남양주시 진접읍 연평리에 위치한 부동산을 매각하는 건임[계약상대: 신동아건설㈜](2026년 6월 30일 계약금 10% / 2026년 9월 30일 잔금 90% 예정)
64,000
-
-
6,400
6,400

(주1)
책임준공예정일 준공을 목표로 도급 공사를 진행하고 있으며, 25년 9월 "도급이익 유보 합의서"를 체결하여, 당사자간 합의된 금액을 매월 유보합니다.

(주2)
상기 '판매.공급금액'의 경우 VAT를 제외한 금액이며, '대금수령금액'은 VAT를 포함한 금액입니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

1. 중요한 소송사건(계류중인 소송사건)(1) 증권신고서 제출 전일 현재 계류중인 지배기업의 주요 소송사건 현황

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

소송내용
소송가액
원고
피고
진행상황

[지배기업이 피고인 사건]

손해배상
726
㈜세신유나이티드 외
㈜에스케이디앤디 외
1심 진행 중

용역대금 청구 등
50
㈜라인건설 외
㈜에스케이디앤디 외
1심 진행 중

계약금 반환 등
44,788
㈜엔에스이센서 외
㈜에스케이디앤디 외
1심 진행 중

2. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황해당사항 없음

3. 담보제공 및 채무보증 현황

(1) 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체가 부동산 개발과 관련하여 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역은 아래와 같습니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분
금융기관
대출잔액
보증금액
총보증한도
보증기간

군포 트리아츠지식산업센터
농협은행, 국민은행,하나캐피탈
210,526
252,631
480,000
중도금대출 최초 실행일로부터2026년 10월 23일까지

(2) 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체의 채무인수 및 자금보충약정 등 현황은 다음과 같습니다.

① 종합요약표

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분(주1)
종 류
사업장 구분
보증한도(주2)
보증금액(주2)
대출잔액

2026년 07월 27일
만기구분
2025년말

3개월이내
3개월초과6개월이내
6개월초과 1년이내
1년초과2년이내
2년초과3년이내
3년초과

정비사업
담보대출
생각공장 구로지식산업센터
26,400
22,000
-
-
-
-
-
-
-
22,000

정비사업
담보대출
생각공장 구로지식산업센터
13,440
11,200
-
-
-
-
-
-
-
11,200

기타사업
본PF
군포 트리아츠지식산업센터
360,000
269,000
269,000
-
-
-
-
269,000
-
212,000

기타사업
본PF
군포 트리아츠지식산업센터
192,000
192,000
160,000
-
-
-
-
160,000
-
160,000

기타사업
담보대출
이천 백사면물류센터(A동)
41,500
41,500
41,500
-
41,500
-
-
-
-
41,500

기타사업
담보대출
이천 백사면물류센터(B동)
43,500
43,500
43,500
-
43,500
-
-
-
-
43,500

합 계
676,840
579,200
514,000
0
85,000
0
0
429,000
0
490,200

(주1)
보증의 대상이 다른 '책임준공'과 상대적으로 위험이 적은 '중도금 대출' 신용보강은 종합요약표 작성 대상에서 제외하였습니다.

(주2)
컨소시엄 사업은 종합요약표 상 회사 부담률을 고려한 금액을 기재하였으며, 전체 한도 등의 정보는 보증 세부내역에 공시하였습니다.

② 세부내역

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

사업지역
사업장 구분
PF 종류
신용보강종류
보증한도(전체)
부담률(연결)
보증금액
채무자
대출잔액(연결)
대출기간
만기일
유형
책임준공약정금액

채무자
특수관계자유무
2026년 07월 27일
2025년말

서울특별시 구로구구로동 636-89번지 일원
생각공장 구로지식산업센터(주1)
담보대출
지급보증
26,400
100%
22,000
㈜태영디앤아이
-
-
22,000
2026.03.16~2026.06.26
2026.06.26
차입금
-

지급보증
13,440
100%
11,200
-
11,200
2026.03.16~2026.06.26
2026.06.26
차입금
-

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급기일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

경기도 군포시 당동150-1번지 일원
군포 트리아츠지식산업센터(주1)
본PF
채무인수
360,000
100%
269,000
㈜군포복합개발피에프브이
관계기업
269,000
212,000
2025.06.23~2028.06.23
2028.06.23
차입금
360,000

채무인수,자금보충
192,000
100%
192,000
160,000
160,000
2025.06.23~2028.06.23
2028.06.23
차입금
192,000

조기상환 : 차주는 대출금을 조기상환하고자 하는 경우, 매 이자지급일에 한하여 대출금의 전부 또는 일부를 조기상환할 수 있다. 단, 차주는 미지급 경과이자(연체이자 포함) 전액을 대주에게 지급하여야 하며, 조기상환금액은 1,000백만원을 최소금액으로 하여 100백만원의 배수 단위의 금액이어야 한다.

경기도 이천시백사면 현방리267-2번지 외 20필지
이천 백사면 물류센터(A동)
담보대출
채무인수,자금보충
41,500
100%
41,500
코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
공동기업
41,500
41,500
2021.03.24~2026.08.31
2026.08.31
차입금
-

경기도 이천시백사면 현방리270-3 외 16필지
이천 백사면 물류센터(B동)
담보대출
채무인수,자금보충
43,500
100%
43,500
코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
공동기업
43,500
43,500
2021.03.24~2026.08.31
2026.08.31
차입금
-

(주1)
연결실체는 기재된 신용보강 외에 책임착공/준공의무, 수분양자 중도금 대출약정과 관련하여 체결한 연대보증내역이 있습니다.

③ 책임착공 및 책임준공의무

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분
사업장 구분
2026년 07월 27일
2025년말

공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액
공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액

기타사업
군포 트리아츠지식산업센터(주1)
1
557,400
552,000
429,000
1
557,400
552,000
372,000

(주1)
연결실체가 진행중인 군포복합개발사업 관련, 책임착공 및 책임준공의무 미이행시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대하여 중첩적 채무인수의무 552,000백만원을 부담합니다.

(3) 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체가 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

구 분
담보권자
담보설정액
담보제공자산
장부금액

투자부동산
하나은행
32,400
에피소드성수121(서울특별시 성동구 성수동1가 26-3)토지 및 건물
30,899

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
10,000

동서울농업협동조합
6,000
삼성동 25-13 필지
8,502

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
5,000

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
5,000
강남비엘106(역삼동 832-16) 지상 건물
2,557

하나은행, 경남은행, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합, 남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 성모신용협동조합, 아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합, 한라신용협동조합, 홍성신용협동조합
35,676
서울특별시 구로구 오류동 108-104 토지 및 건물
50,448

종속기업투자주식
성모신용협동조합, 경남가온신용협동조합, 경남마산신용협동조합, 홍성신용협동조합, 구덕신용협동조합, 구포신용협동조합,남서울신용협동조합, 달구벌신용협동조합, 부산진신용협동조합, 한라신용협동조합,아산신용협동조합, 인천대건신용협동조합
32,076
㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사 주식
15,092

관계기업투자주식
중소기업은행, 수협은행, 우리은행
84,000
㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사 주식
75

트리아츠군포엔제일차, DB생명보험, DB손해보험, 티에스군포제일차(주1)
324,000
㈜군포복합개발피에프브이 주식
24,475

트리아츠군포엔제이차(주2)
36,000

트리아츠군포엔제삼차(주3)
192,000

현대건설㈜
2,500
송파비즈클러스터피에프브이㈜ 주식
1,624

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행, 한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
240,000
엘비일반사모부동산투자신탁58호 수익증권
40,537

신한은행, 하나은행, 한국증권금융(신한코어부동산론Ⅳ일반사모투자신탁의 신탁업자), 뉴스타성수제일차, 신한캐피탈, 더케이저축은행(주4)
188,400
디디아이에스에프피에프브이㈜ 주식
521

신한캐피탈, 민국저축은행, 인천저축은행, 성수클라우드(주5)
32,400

한국증권금융주식회사(신한코어부동산ⅴ일반사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)
81,000
㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사 주식
19,643

아벨라제일차
48,000
관계기업(㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사, ㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사) 주식
33,597

부동산수익권
키움캐피탈㈜
20,800
경기도 남양주시 진접읍 연평리 76-3번지 일원 수익권(남양주 진접 공동주택)
-

신한캐피탈, IM캐피탈, IBK캐피탈, 위비센트럴제일차,DB저축은행, BNK저축은행, NH저축은행, 푸른저축은행,한국투자저축은행, 우리저축은행, 페퍼저축은행, 밸류제일차클라우드,엠지캐피탈, 롯데카드, 더케이저축은행, 밸류제이차클라우드
240,000
영등포구 당산동1가 459 토지 및 건물 수익권(생각공장 당산),강남구 신사동 532-11 건물 수익권(가로수길 캔버스랩),동대문구 용두동 23-6 수익권(청량리 주상복합),영등포구 문래동3가 8-1 수익권(문래동 오피스),구로구 구로동 636-89 수익권(생각공장 구로)
-

(주1)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동1순위 담보를 제공하였습니다.

(주2)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동2순위 담보를 제공하였습니다.

(주3)
군포역 복합개발사업 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 공동3순위 담보를 제공하였습니다.

(주4)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 1순위 담보를 제공하였습니다.

(주5)
서울숲오피스 프로젝트 관련 상기 담보권자에게 2순위 담보를 제공하였습니다.

4. 주요 약정 현황
2026년 6월말 기준 연결실체가 금융기관 및 거래 상대방과 체결한 주요 약정내역은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원, 외화 각1단위)

구 분
내 역
약정한도

하나은행 등
전자외상매출채권 담보대출
3,000

통화파생상품
(주1) USD 16,457,838

(주2) 22,000

일반자금대출
21,134

당좌대출
4,000

법인카드
1,400

(주1)
가구 수입대금 지급시 노출되는 환율변동위험을 고정하기 위한 통화선도계약 약정한도를 포함하고 있습니다.

(주2)
변동이자율 위험을 고정하기 위하여 체결한 이자율스왑 약정한도입니다.

5. 그 밖의 우발채무 및 약정사항
(1) 증권신고서 제출 전일 현재 연결실체가 체결한 신탁계약의 내역은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 07월 27일)
(단위 : 백만원)

신탁자산
신탁회사
수익자
설정금액
신탁방식

서울특별시 성동구 성수동 2가 280-6 등
코리아신탁
공동1순위 : 새마을금고중앙회
26,000
지식산업센터개발관리형토지신탁

공동1순위 : 신한은행 및 신한캐피탈
39,000

공동2순위 : 엠에이디더블유성수더블유센터 및산은캐피탈
65,000

서울특별시 영등포구 당산동1가 12,12-1번지
코리아신탁
공동1순위 : 신한은행
24,000
관리형토지신탁

공동1순위 : 교보생명보험
42,000

공동1순위 : 농업협동조합중앙회
42,000

공동1순위 : 수산업협동조합중앙회
18,000

공동1순위 : 코리안리재보험
18,000

공동1순위 : JB우리캐피탈
12,000

공동1순위 : NH농협캐피탈
12,000

공동1순위 : 산은캐피탈
6,000

공동1순위 : 신한카드
6,000

공동1순위 : 농협은행(신한BNPP부동산론전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
6,000

2순위 : 태영건설
149,880

서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
코리아신탁
공동1순위 : 신한은행
11,520
관리형토지신탁

공동1순위 : 중소기업은행
11,520

공동1순위 : 신용협동조합중앙회
7,200

공동1순위 : 신한카드
4,320

공동1순위 : 아이비케이캐피탈
1,440

공동2순위 : 신한은행
12,000

공동2순위 : 한국증권금융 주식회사
84,000

공동2순위 : 중소기업은행
96,000

공동2순위 : 신용협동조합중앙회
36000

공동2순위 : 가나안 신용협동조합
6,000

공동2순위 : 송파동부 신용협동조합
3,600

공동2순위 : 제천북부 신용협동조합
1,200

공동2순위 : 천안제일 신용협동조합
4,200

공동2순위 : 대청 신용협동조합
960

공동2순위 : 선린 신용협동조합
1,800

공동2순위 : 남부 신용협동조합
1,560

공동2순위 : 주성 신용협동조합
4,680

공동2순위 : 신한카드
36,000

공동2순위 : 아이비케이캐피탈
12,000

3순위 : 랜드로드제구차주식회사
9,600

4순위 : 태영건설
316,140

서울특별시 구로구 구로동 636-89 등
신한자산신탁
공동1순위: 엔케이블루제일차주식회사
36,000
부동산담보신탁

공동1순위: 메리츠캐피탈주식회사
24,000

공동1순위: 센티넬지엠제이십일차주식회사
24,000

공동1순위: 오에스비저축은행
6,000

공동1순위: 진주저축은행
2,400

공동1순위: 금화저축은행
3,600

공동1순위: 구로클라우드주식회사
24,000

공동1순위: 신한은행
36,000

공동2순위: 구로원클라우드주식회사
30,000

공동3순위: 랜드로드제구차주식회사
12,000

공동4순위: 랜드로드제구차주식회사
33,600

공동4순위: 태영건설
19,877

서울특별시 동대문구 용두동 23-6 등
교보자산신탁
공동1순위 : 이태원1동새마을금고
3,000
부동산담보신탁

공동1순위 : 은평뉴타운새마을금고
2,400

공동1순위 : 구산동새마을금고
3,000

공동1순위 : 군포새마을금고
5,400

공동1순위 : 파주새마을금고
1,200

공동1순위 : 명동새마을금고
2,760

공동1순위 : 안산중앙새마을금고
4,800

공동1순위 : 이촌새마을금고
3,600

공동1순위 : 서빙고동새마을금고
2,400

공동1순위 : 성암새마을금고
2,400

공동1순위 : 용인중앙새마을금고
3,600

2순위 : 아멜리아제일차
6,000

서울특별시 동대문구 용두동 23-22 등
교보자산신탁
공동1순위 : 군포새마을금고
600
부동산담보신탁

공동1순위 : 이촌새마을금고
720

공동1순위 : 성암새마을금고
600

공동1순위 : 동소문새마을금고
840

공동1순위 : 신당황학새마을금고
1,080

공동1순위 : 삼척도원새마을금고
720

공동1순위 : 성남중부새마을금고
6,000

공동1순위 : 성남제일새마을금고
3,600

공동1순위 : 남한산성새마을금고
1,200

공동1순위 : 양평중앙새마을금고
720

공동1순위 : 노원새마을금고
1,200

2순위 : 아멜리아제일차
6,000

서울특별시 강남구 신사동 532-11 등
하나은행
공동1순위 : 하나은행 종로금융센터지점
20,400
부동산담보신탁

공동1순위 : 포항농업협동조합
6,000

공동1순위 : 부산은행
12,000

2순위 : 하나은행 종로금융센터지점
12,000

경기도 남양주시 진접읍 연평리 61-1 등
신한자산신탁
공동1순위 : 아이엠뱅크
13,100
부동산담보신탁

공동1순위 : 오케이저축은행 분당지점
15,720

공동1순위 : 진주저축은행 부산지점
3,930

공동1순위 : 동원제일저축은행 해운대지점
3,930

공동1순위 : 예가람저축은행 울산지점
6,550

공동1순위 : 모아저축은행 수원지점
3,930

공동1순위 : 유안타저축은행
6,550

공동1순위 : 애큐온저축은행
5,240

공동1순위 : 인천저축은행
3,930

공동1순위 : 영진저축은행
2,620

공동1순위 : 금화저축은행
3,930

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-14 등
신한자산신탁
1순위 : 성남수정새마을금고
12,000
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-6
신한자산신탁
공동1순위: 왕십리중앙새마을금고
2,760
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-8
신한자산신탁
공동1순위: 왕십리중앙새마을금고
1,440
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-1 등
신한자산신탁
공동1순위 : 이태원1동새마을금고
600
부동산담보신탁

공동1순위 : 남대문충무로새마을금고
2,400

공동1순위 : 드림새마을금고
2,760

공동1순위 : 반송새마을금고
3,000

공동1순위 : 벧엘새마을금고
600

공동1순위 : 별내새마을금고
2,400

공동1순위 : 세종새마을금고
1,200

공동1순위 : 신당황학새마을금고
1,200

공동1순위 : 안양제일새마을금고
1,200

공동1순위 : 열린새마을금고
1,200

공동1순위 : 의정부중앙새마을금고
2,400

공동1순위 : 전택새마을금고
840

공동1순위 : 제기동새마을금고
1,200

공동1순위 : 포천새마을금고
2,400

공동1순위 : 한강2동새마을금고
600

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 14-3 등
신한자산신탁
1순위 : 중원새마을금고
8,640
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-2 등
신한자산신탁
1순위 : 낙원새마을금고
5,160
부동산담보신탁

공동2순위: 수협은행
24,000

공동2순위: 모아저축은행
6,000

공동2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

서울특별시 영등포구 문래동3가 8-5 등
신한자산신탁
공동1순위: 수협은행
24,000
부동산담보신탁

공동1순위: 모아저축은행
6,000

2순위: 아이비투게더제오차주식회사
12,000

공동3순위: 성남수정새마을금고
12,000

공동3순위: 왕십리중앙새마을금고
4,200

공동3순위: 이태원1동새마을금고
600

공동3순위: 남대문충무로새마을금고
2,400

공동3순위: 드림새마을금고
2,760

공동3순위: 반송새마을금고
3,000

공동3순위: 벧엘새마을금고
600

공동3순위: 별내새마을금고
2,400

공동3순위: 세종새마을금고
1,200

공동3순위: 신당황학새마을금고
1,200

공동3순위: 안양제일새마을금고
1,200

공동3순위: 열린새마을금고
1,200

공동3순위: 의정부중앙새마을금고
2,400

공동3순위: 전택새마을금고
840

공동3순위: 제기동새마을금고
1,200

공동3순위: 포천마을금고
2,400

공동3순위: 한강2동새마을금고
600

공동3순위: 중원새마을금고
8,640

공동3순위: 낙원새마을금고
5,160

서울특별시 구로구 오류동 108-104 등
신한자산신탁
공동1순위 : 경남가온신용협동조합
1,200
부동산담보신탁

공동1순위 : 경남마산신용협동조합
2,400

공동1순위 : 구덕신용협동조합
3,720

공동1순위 : 구포신용협동조합
1,200

공동1순위 : 남서울신용협동조합
3,600

공동1순위 : 달구벌신용협동조합
3,600

공동1순위 : 부산진신용협동조합
3,600

공동1순위 : 성모신용협동조합
840

공동1순위 : 아산신용협동조합
4,800

공동1순위 : 인천대건신용협동조합
2,400

공동1순위 : 한라신용협동조합
2,400

공동1순위 : 홍성신용협동조합
2,400

공동1순위 : 하나은행
1,200

공동1순위 : 경남은행
2,400

(2) 2026년 6월말 기준 연결실체가 제공받은 보증내역은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 6월 30일)
(단위 : 백만원)

담보제공자
제공내역
보증액

서울보증보험
인허가 보증보험 외
21,633

전문건설공제조합
하자보수 이행보증 외
11,867

태영디앤아이
차입금지급보증
194,400

(3) 2026년 6월말 기준 연결실체의 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(기준일 : 2026년 06월 30일)
(단위 : 백만원)

보험사
내 용
부보금액

DB손해보험
재산종합보험 외
11,777

KB손해보험
개인정보보호보험 외
46,044

메리츠화재
재산종합보험 외
181,160

현대해상
화재보험 외
47,752

삼성화재
차량보험 외
700

MG새마을금고 중앙회
재물보험
300

(4) 장외파생금융상품계약

연결실체는 증권신고서 제출 전일 현재 6건의 장외파생상품계약을 보유하고 있으며, 세부내역은 다음과 같습니다.

① 성수상업시설 우선주(투자신탁)의 수익증권

구 분
내 용

거래상대방
에스에스케이제일차주식회사
에스에스케이제이차주식회사

계약일
2020년 03월 19일

만기정산일(주1)
거래상대방이 기초자산을 전부 매각하는 날 또는 기초자산이 투자한 리츠보유 부동산의 매각대금이 전부 납입되는 날 또는 리츠의 우선주가 매각되는 날 또는 리츠가 해당 우선주를 유상감자하는 것으로 결정하여 감자대금이 지급되는 날 또는 2027년 1월 30일 중 먼저 도래하는 날(단, 2027년 1월 30일까지 기초자산을 전부 매각하지 못하는 경우 만기 정산일은 자동으로 1년 단위 연장)

명목금액(주2)
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원
- 거래일 ~ 2020년 7월 21일 : 2,925백만원- 2020년 7월 22일 ~ 2024년 10월 30일 : 5,850백만원- 2024년 10월 31일 ~ 2025년 1월 23일 : 4,850백만원- 2025년 1월 24일 ~ 만기정산일 : 4,500백만원

기초자산
리치먼드전문투자형사모부동산투자신탁91호
한국투자성수동리테일전문투자형사모부동산투자신탁

정산방법
연결실체는 계약에 따른 장외파생상품 거래비용을 지급하고, 만기 정산시 만기정산가격이 거래가격보다 높은경우 거래상대방이 연결실체에게 차액을 지급, 만기정산가격이 거래가격보다 낮은 경우 연결실체가 거래상대방에 차액을 지급

(주1)
당반기말 현재 만기일이 2027년 1월 30일로 연장되었습니다.

(주2)
수익증권의 인수대금 금액입니다.

② 세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 보통주 풋옵션 및 콜옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

행사권자
㈜에스원(주1)
디앤디인베스트먼트㈜

의무자
디앤디인베스트먼트㈜
㈜에스원(주1)

행사대상자산
보통주 800,000주

행사가격
주당 5,000원(총액 4,000,000,000원)

행사기간
PM/FM 계약이 종료한 날로부터 3개월 이내

(주1)
세미콜론문래위탁관리부동산투자회사의 비지배주주입니다.

③ 디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사 수익증권 풋옵션 및 콜옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)
매도청구(콜옵션)

행사권자
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사
지배기업

의무자
지배기업
㈜디디아이엘브이씨위탁관리모부동산투자회사

행사대상자산
㈜DDILVC와 체결한 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립된 투자기구 중 마지막 투자기구의 발행주식 또는 수익증권 전부

행사요건
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오기준 분배금액(주1)보다 작은 경우
㈜DDILVC에 대한 실제 분배금액이 포트폴리오기준 분배금액(주1)보다 큰 경우

행사가격
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 + (포트폴리오 기준 분배금액(주1) - 실제 분배금액)
마지막 본건 투자기구와 관련하여 투자대상자산의 처분 예상금액에 따라 ㈜DDILVC가 지급받을 것으로 예상되는 금액 - (포트폴리오 기준 분배금액(주1) - 실제 분배금액)

행사기간
마지막 본건 투자기구의 투자대상자산 처분 예정일로부터 25 영업일 이전의 날부터 7 영업일 이전의 날까지의 기간

(주1)
포트폴리오 기준 분배금액 : 공동투자에 관한 양해각서에 따라 설립되는 투자기구 전체에 대한 ㈜DDILVC의 누적 예상회수금

④ ㈜군포복합개발피에프브이 제1종 종류주식

구 분
내 용

거래상대방
주식회사 태영건설

계약일
2023년 1월 19일

만기일
수익 지급자(태영건설)가 매매계약에 따라 기초자산을 양수하기 위한 대금을 전액 지급한 날로부터 대상회사의 개발완료(또는 청산)에 따른 잔여재산 분배일

계약금액
6,766,370,000원

기초자산
제1종 종류주식 230,000주

정산방법
지배기업은 계약에 따른 고정수익을 지급하고, 만기 정산시에는 변동수익 정산금액이 양(+)이 되면 태영건설이 지배기업에 지급하고 음(-)이 되면 지배기업이 태영건설에 해당 금액을 지급

⑤ 에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

구 분
내 용

거래상대방
한양산업개발 주식회사

계약일
2024년 2월 26일

만기정산일
본 투자신탁의 납입금 누적액이 금 이백오십억(25,000,000,000)원을 초과하는 날 또는SK디앤디 및 디앤디인베스트먼트가 본 투자신탁에 대하여 보유한 매입약정금액 한도가 모두 소진되는 날 또는 재양수기한의 종료일(2026년 4월 30일) 중 먼저 도래하는 날

기초자산
에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호 2종 수익증권

정산방법
(대납수익증권 취득을 위하여 납입한 납입금) + (해당 대납수익증권 취득을 위한 납입일로부터 해당 대납수익증권 양수가 완료되는 날까지 납입금에 대하여 (i) 대상기간 중 2024년 9월 30일까지의 기간동안에는 연 13%의 이율을 적용하고, (ii) 대상기간 중 2024년 10월 1일로부터 개시하는 기간동안에는 연 15%의 이율을 적용하여 일할계산한 이자금액)- (해당 대납수입증권과 관련하여 취득일로부터 양도일까지의 기간동안 본 투자신탁으로부터 수취한 이익금 등 분배액 합계액)

(주1)
당반기 중 정산이 완료되었습니다.

⑥ 문래피에이치오피에프브이 주식 풋옵션

구 분
내 용

행사권리
매수청구(풋옵션)

행사권자
교보증권

의무자
당사

행사대상자산
교보증권이 보유한 문래피에이치오피에프브이 주식 전부

행사요건
문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

행사가격
매수대상주식의 권면액 및 이에 대한 교보증권의 이익배당액 (단, 양도대금 지급일 이전에 이익배당등을 통하여 지급받은 경우 당해 지급받은 금액은 공제)

행사기간(주1)
문래피에이치오피에프브이 신축건물의 준공승인일 이후

(주1)
당사는 행사권자의 매수 청구일로부터 3개월 이내에 대상 주식을 양수해야 합니다. 단, 양수 시점은 문래피에이치오피에프브이 설립일로부터 2년이 경과한 이후여야 하며, 문래피에이치오피에프브이의 법인세법상 소득공제 요건 유지를 위하여 필요한 경우 당사자 간 협의에 따라 양수 기한을 6개월 범위 내에서 연장할 수 있습니다.

한편, 연결실체는 기초자산에 대해 공정가치평가를 수행하고 평가된 기초자산을 바탕으로 한 옵션가격결정모형(이항모형)과 현금흐름할인모형 등을 적용하여 장외파생상품의 공정가치를 측정하고 있으며, 당반기 중 상기 장외파생상품계약으로 인해 인식된 파생상품평가손익은 없습니다.(5) 연결실체는 밸류제일차클라우드㈜, 밸류제이차클라우드㈜ 대출약정에 따라 대주들에게 지급할 대출원금, 대출이자 및 연체이자 지급채무에 대하여 자금보충의무를 부담합니다. 자금보충금액은 각각 120억원, 100억원이며 자금보충기간은 대출만기일(2027년 9월 26일)까지 입니다.(6) 연결실체는 서울숲오피스 프로젝트 관련하여 디디아이에스에프피에프브이㈜가 용적률 560% 기준 건축계획 변경 의무를 이행하지 못하는 경우 9.96억을 한도로 하여 준공금 지급일(2028년 6월 30일) 이전 대여할 것을 확약합니다.

(7) 분할과 관련된 연대채무(연결 기준)

인적분할과 관련하여 연결실체가 분할기일 이전의 기존 채무에 대한 연대보증을 제공하는 내역은 다음과 같습니다.

분할기일
분할내역
연대보증회사

2024년 03월 01일
에스케이이터닉스㈜의 SK디앤디㈜로부터의 인적분할
SK디앤디㈜, 에스케이이터닉스㈜

6. 신용보강 제공 현황해당사항 없음
7. 장래매출채권 유동화 현황
해당사항 없음

3. 제재 등과 관련된 사항

1. 제재현황
해당사항 없음
2. 단기매매차익 미환수 현황
해당사항 없음

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

해당사항 없음

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(기준일 :
2026년 07월 27일
)
(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

디앤디프라퍼티솔루션㈜
2022.01.01
서울특별시 강남구학동로 129
가구 도소매업부동산개발및공급업
102,237
기업 의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
해당(자산총액 750억원 이상)

디앤디인베스트먼트㈜
2018.01.05
서울특별시 강남구압구정로12길 14
부동산관리업
39,410
기업 의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
비해당

코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호(주1)
2020.07.24
경기도 용인시 기흥구신갈동 384-32
부동산개발업
40,493
기업 의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
비해당

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사(주2)
2021.11.15
서울특별시 강남구가로수길 77
부동산업
53,972
기업 의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
비해당

아벨라제일차주식회사
2026.01.15
서울특별시 영등포구 국제금융로2길 24
부동산업
-
기업 의결권의 과반수 소유 (기업회계기준서 1110호)
비해당

㈜문래에이치피오브피에프브이
2026.06.09
경기도 성남시 분당구 운중로 124
금융업
-
기업 의결권의 과반수 소유 (기업회계기준서 1110호)
비해당

(주1)
'자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의해 설립된 부동산집합투자기구(부동산펀드)입니다.

(주2)
'부동산투자회사법'에 의해 설립된 부동산투자회사(REITs)입니다.

(주3)
'상법' 및 '조세특례제한법 제104조의31제1항'에 의하여 설립된 PFV입니다.

※
주요종속회사 여부 1) 최근사업년도 자산총액이 지배회사 자산총액의 10% 이상인 종속회사 2) 최근사업년도 자산총액이 750억원 이상인 종속회사

※
최근사업연도말 자산총액은 2025년말 자산총액입니다,

2. 계열회사 현황(상세)
당사는 2026년 7월 16일 자로 공정거래위원회로부터 계열회사 제외를 통지받음에 따라 증권신고서 제출 전일 기준 SK그룹 계열회사에서 편출 완료되었습니다. 이하 표기된 계열회사 현황은 계열편출 이전인 2026년 반기보고서 작성 기준일 기준으로 작성된 내역이오니 참고하시기 바랍니다.

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
19
ISC
131111-0057876

SK(주)
110111-0769583

SK가스
110111-0413247

SK네트웍스
130111-0005199

SK디스커버리
130111-0005727

SK디앤디
110111-3001685

SK바이오사이언스
131111-0523736

SK바이오팜
110111-4570720

SK스퀘어
110111-8077821

SKC
130111-0001585

SK아이이테크놀로지
110111-7064217

SK오션플랜트
191311-0003485

SK위탁관리부동산투자회사
110111-7815446

SK이노베이션
110111-3710385

SK이터닉스
131111-0729441

SK케미칼
131111-0501021

SK텔레콤
110111-0371346

SK하이닉스
134411-0001387

인크로스
110111-3734955

비상장
687
대한송유관공사
110111-0671522

DDIOS108
110111-8092150

부산도시가스
180111-0039495

신안증도태양광
201111-0052938

쏠리스
205711-0024452

애커튼테크놀로지서비스
131111-0718676

엔코아
110111-1484263

와이엘피
110111-5969229

울산에너루트2호
230111-0381522

유관
110111-8856043

유엔에이디지탈
110111-3066861

유엔에이엔지니어링
135111-0077367

제이에스아이
124611-0261880

휘찬
110111-1225831

강원도시가스
140111-0002010

글로벌에이아이플랫폼코퍼레이션코리아
131111-0710903

글로와이드
130111-1215523

나래에너지서비스
110111-4926006

내트럭
110111-3222570

당진에코파워
165011-0069097

당진행복솔라
110111-8022925

동남해안해상풍력
110111-8180335

디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사
110111-0950776

디앤디인베스트먼트
110111-6618263

디앤디프라퍼티솔루션
110111-8150924

롯데SK에너루트
110111-8436374

마인드노크
110111-6638873

미디어에스
110111-7739191

민팃
124411-0057457

보령블루하이
164511-0042010

부사호행복나눔솔라
200111-0654256

엔솔브 (구 부산정관에너지)
180111-0484898

블룸SK퓨얼셀
176014-0002163

삼강S&C
191211-0000681

서비스에이스
110111-4368688

서비스탑
160111-0281090

성주테크
284411-0087386

11번가
110111-6861490

아리울행복솔라
110111-7725041

아이지이
120111-1134494

아이파킹
110111-4221258

SK네트웍스서비스
135811-0141788

SK넥실리스
110111-6480232

SK레조낙
175611-0018553

SK리비오
135811-0433028

SK리츠운용
110111-7832127

SK인텔릭스
110111-5125962

SK매직서비스
134811-0039752

SK머티리얼즈제이엔씨
134811-0595837

SK머티리얼즈퍼포먼스
164711-0095338

SK멀티유틸리티
230111-0363760

SK바이오텍
160111-0395453

SK브로드밴드
110111-1466659

SK스토아
110111-6585884

SK스피드메이트
130111-1198836

SK실트론
175311-0001348

SK실트론씨에스에스코리아
110111-8298922

SK어드밴스드
230111-0227982

SK어스온
110111-8042361

SK에너지
110111-4505967

SK에어코어
150111-0043288

SK에어플러스
230111-0134111

SK에코엔지니어링
110111-8061337

SK에코플랜트
110111-0038805

SK오앤에스
110111-4370708

SK온
110111-8042379

SK온테크플러스
161511-0076070

SK인천석유화학
120111-0666464

SK임업
134811-0174045

SK지오센트릭
110111-4505975

SK케미칼대정
131111-0587675

SK키파운드리
150111-0285375

SK텔레콤CST1
110111-7170189

SK텔링크
110111-1533599

SK트리켐
164711-0060753

SK플라즈마
131111-0401875

SK플래닛
110111-4699794

SK플러그하이버스
110111-8171657

SK피아이씨글로벌
230111-0324803

SK핀크스
224111-0003760

SK하이닉스시스템IC
150111-0235586

SK하이닉스시스템IC우시솔루션스
150111-0371124

SK하이스텍
134411-0037746

SK하이이엔지
134411-0017540

에스티에이씨
230111-0379436

에이피개발
201111-0068498

에코마린퓨얼솔루션
131111-0076009

FSK L&S
131111-0462520

엔티스
130111-0021658

여주에너지서비스
110111-6897817

영남에너지서비스
175311-0001570

울산아로마틱스
110111-4499954

울산GPS
165011-0035072

원스토어
131111-0439131

유베이스매뉴팩처링아시아
230111-0168673

E&S시티가스
110111-9019145

E&S시티가스부산
110111-9019012

전남2해상풍력
110111-7985661

전남3해상풍력
110111-7985934

전남도시가스
201311-0000503

전남해상풍력
110111-7400817

전북에너지서비스
214911-0004699

제이에스원
206211-0086790

제주SKFC
224111-0015012

지에너지
110111-7788750

진도산월태양광발전
206111-0009926

창원에스지에너지
194211-0370578

충청에너지서비스
150111-0006200

카티니
110111-7983392

코원에너지서비스
110111-0235617

클린에너지위탁관리부동산투자회사
110111-7815602

클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사
110111-8665840

토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사
110111-8384672

테스에이엑스
130111-0126818

티맵모빌리티
110111-7733812

티모르홀딩스
134414-0002628

파주에너지서비스
110111-4629501

프롭티어
110111-2493601

PS&마케팅
110111-4072338

한국넥슬렌
230114-0003328

해솔라에너지
201111-0050106

해쌀태양광
161411-0049376

행복나래
110111-2016940

행복나무
130111-0125488

행복디딤
110111-6984325

행복모아
150111-0226204

행복모음
230111-0318187

행복믿음
110111-8079215

행복채움
176011-0130902

행복키움
110111-6984672

행복한울
110111-7197167

홈앤서비스
110111-6420460

11STREET CHINA CO.,LTD
-

Abrasax Investment Inc.
-

Absolics Inc.
-

Advanced Datacom (Australia) Pty Ltd
-

AI ALLIANCE, LLC
-

AMPAC Fine Chemicals Texas, LLC
-

AMPAC Fine Chemicals, LLC
-

An Nam Phu Investment Joint Stock Company
-

Ark1, LLC
-

Ark2, LLC
-

ArkN, LLC
-

Asia Bitumen Trading Pte, Ltd.
-

ASTRA AI Infra LLC
-

Atlas Investment Ltd.
-

AUXO CAPITAL INC.
-

Avrasya Tuneli Isletme Insaat Ve Yatirim A.S.
-

BAKAD International B.V
-

BAKAD Investment and Operation LLP
-

Beijing Junhai Tengxin Consulting and Management Co.,Ltd
-

Beijing LIZHIWEIXIN Technology Company Limited
-

Borrower 2025 NY LC Facility, LLC
-

BOW-HICO SILICON VALLEY FUND, LP
-

BT FC LLC
-

BT RE Investments, LLC
-

BU12 Australia Pty. Ltd.
-

BU13 Australia Pty. Ltd.
-

CAES, LLC
-

Castanea Bioscience Inc.
-

Center for Breakthrough Medicines Holdings, LLC
-

Changzhou SKY New Energy Co., Ltd.
-

CHONGQING HAPPYNARAE Co., Ltd.
-

Cong Thang Alpha Joint Stock Company
-

Crest Acquisition LLC
-

Deutsche Telekom Capital Partners Venture Fund Ⅱ Parallel GmbH & Co. KG
-

DewBlaine Energy, LLC
-

Digital Center Capital Inc.
-

Dogus SK Finansal ve Ticari Yatirim ve Danismanlik A.S.
-

Dong Kinh Capital Joint Stock Company
-

Earthon North Ketapang Pte. Ltd
-

EASTERN VISION INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY
-

Eco Frontier (Singapore) Pte. Ltd.
-

ECOENGINEERING AMERICAS CORPORATION
-

ECOENGINEERING CANADA Co., LTD.
-

Econovation, LLC
-

ECOPLANT HOLDING MALAYSIA SDN. BHD.
-

EINSTEIN CAYMAN LIMITED
-

Electrodes Holdings, LLC
-

EM Holdings (Cayman) L.P.
-

EM Holdings (US) LLC
-

Energy Solution Holdings, Inc.
-

Envirofone Limited
-

EO BINAIYA PTE. LTD.
-

EO SERPANG PTE. LTD.
-

ESSENCORE Limited
-

Essencore Microelectronics (ShenZhen) Limited
-

ESSENCORE Pte. Ltd.
-

Feedstock Innovation Center (Shanxi) Environmental Technology Co., Ltd.
-

Fine Chemicals Holdings Corp.
-

Forest AI Investment
-

FSK L&S (Jiangsu) Co., Ltd.
-

FSK L&S (Shanghai) Co., Ltd.
-

FSK L&S Hungary Kft.
-

FSK L&S USA, Inc.
-

FSK L&S VIETNAM COMPANY LIMITED
-

Future Mobility Solutions SDN. BHD.
-

Gauss Labs Inc.
-

Gemini Partners Pte. Ltd
-

GENPLUS PTE. LTD
-

GigaX Europe kft.
-

Global AI Platform Corporation
-

Global Opportunities Breakaway Fund
-

Glowide (Shanghai) Co.,Ltd.
-

Goldberg Enterprises Ltd
-

Golden Pearl EV Solutions Limited
-

GOSEONG OCEANPLANT VINA
-

Great Kiskadee Storage Intermediate Holdco 1, LLC
-

Great Kiskadee Storage Intermediate Holdco 2, LLC
-

Great Kiskadee Storage Pledgor Manager, LLC
-

Great Kiskadee Storage, LLC
-

Green & Connect Capital, Inc.
-

Green Technology Management Pty Ltd
-

Grid Solution LLC
-

GridFlex Storage LLC
-

Gridflex, Inc.
-

Grove Energy Capital II, LLC
-

Grove Energy Capital III, LLC
-

Grove Energy Capital IV, LLC
-

Grove Energy Capital, LLC
-

HAPPYNARAE AMERICA LLC.
-

HAPPYNARAE HUNGARY KFT.
-

HCM002, LLC
-

HCP002, LLC
-

Hermed Alpha Industrial Co., Ltd.
-

Hermed Capital
-

Hermed Capital Health Care (RMB) GP Limited
-

Hermed Capital Health Care Fund L.P.
-

Hermed Capital Health Care GP Ltd
-

Hermed Equity Investment Management (Shanghai) Co., Ltd.
-

HICO GP I, LLC
-

HICO MANAGEMENT LLC
-

HICO VENTURES I, L.P.
-

Hi-tech Americas Corporation
-

HI-TECH ENGINEERING PARTNERS LLC
-

HITECH Semiconductor (Wuxi) Co.,Ltd. (HITECH)
-

HSBMA LLC
-

Hudson Energy NY II, LLC
-

Hudson Energy NY III, LLC
-

Hudson Energy NY, LLC
-

Hystars Semiconductor (Wuxi) Co., Ltd
-

I Cube Capital Hong Kong 1. LP
-

I CUBE CAPITAL INC
-

Iberian Lube Base Oils Company, S.A.
-

IDT Biologika Corporation
-

IDT Biologika GmbH
-

Ignis Therapeutics
-

Imexpharm Corporation
-

Integrations Et Services
-

Intel NDTM US LLC
-

ISC International, INC
-

ISC VINA MANUFACTURING COMPANY LIMITED
-

JIANGSU SKY NEW ENERGY CO., LTD.
-

KBA Investment Joint Stock Company
-

KCE AR 1, LLC
-

KCE AZ 1, LLC
-

KCE AZ 2, LLC
-

KCE AZ 3, LLC
-

KCE AZ 4, LLC
-

KCE AZ 5, LLC
-

KCE AZ 6, LLC
-

KCE Brushy Creek Holdings, LLC
-

KCE CA 1, LLC
-

KCE CA 2, LLC
-

KCE CA 3, LLC
-

KCE CA 4, LLC
-

KCE CA 5, LLC
-

KCE CA 6, LLC
-

KCE CA 7, LLC
-

KCE CT 1, LLC
-

KCE CT 10, LLC
-

KCE CT 11, LLC
-

KCE CT 2, LLC
-

KCE CT 5, LLC
-

KCE CT 7, LLC
-

KCE CT 8, LLC
-

KCE CT 9, LLC
-

KCE Global Holdings, LLC
-

KCE IA 1, LLC
-

KCE ID 1, LLC
-

KCE ID 2, LLC
-

KCE ID 3, LLC
-

KCE ID 7, LLC
-

KCE IL 1, LLC
-

KCE IL 2, LLC
-

KCE IL 3, LLC
-

KCE IL 4, LLC
-

KCE IL 5, LLC
-

KCE IL 6, LLC
-

KCE IN 1, LLC
-

KCE IN 2, LLC
-

KCE IN 3, LLC
-

KCE IN 5, LLC
-

KCE Land Holdings, LLC
-

KCE MA 4, LLC
-

KCE MA 5, LLC
-

KCE Market Operations, LLC
-

KCE ME 1, LLC
-

KCE ME 2, LLC
-

KCE MI 1, LLC
-

KCE MI 2, LLC
-

KCE MI 4, LLC
-

KCE MI 5, LLC
-

KCE MI 6, LLC
-

KCE MI 7, LLC
-

KCE MN 1, LLC
-

KCE MN 3, LLC
-

KCE NE 1, LLC
-

KCE NE 2, LLC
-

KCE NM 1, LLC
-

KCE NM 2, LLC
-

KCE NV 1, LLC
-

KCE NV 2, LLC
-

KCE NV 3, LLC
-

KCE NV 4, LLC
-

KCE NY 1, LLC
-

KCE NY 10, LLC
-

KCE NY 14, LLC
-

KCE NY 18, LLC
-

KCE NY 19, LLC
-

KCE NY 2, LLC
-

KCE NY 21, LLC
-

KCE NY 22, LLC
-

KCE NY 26, LLC
-

KCE NY 27, LLC
-

KCE NY 28, LLC
-

KCE NY 29, LLC
-

KCE NY 3, LLC
-

KCE NY 30, LLC
-

KCE NY 31, LLC
-

KCE NY 32, LLC
-

KCE NY 34, LLC
-

KCE NY 35, LLC
-

KCE NY 36, LLC
-

KCE NY 37, LLC
-

KCE NY 38, LLC
-

KCE NY 40, LLC
-

KCE NY 41, LLC
-

KCE NY 42, LLC
-

KCE NY 5, LLC
-

KCE NY 6, LLC
-

KCE NY 8, LLC
-

KCE OK 1, LLC
-

KCE OK 2, LLC
-

KCE OK 4, LLC
-

KCE OK 5, LLC
-

KCE OK 6, LLC
-

KCE PF Holdings 2021, LLC
-

KCE PF Holdings 2022, LLC
-

KCE PF Holdings 2024, LLC
-

KCE Project Holdings, LLC
-

KCE Texas Holdings 2020, LLC
-

KCE TX 10, LLC
-

KCE TX 11, LLC
-

KCE TX 12, LLC
-

KCE TX 13 Pledgor, LLC
-

KCE TX 13, LLC
-

KCE TX 14, LLC
-

KCE TX 15, LLC
-

KCE TX 16, LLC
-

KCE TX 19, LLC
-

KCE TX 2, LLC
-

KCE TX 21, LLC
-

KCE TX 24, LLC
-

KCE TX 25, LLC
-

KCE TX 26, LLC
-

KCE TX 28, LLC
-

KCE TX 30, LLC
-

KCE TX 31, LLC
-

KCE TX 33, LLC.
-

KCE TX 7, LLC
-

KCE TX 8, LLC
-

Key Capture Energy, LLC
-

KS Investment B.V.
-

Lac Son Investment Joint Stock Company
-

LAI CCS, LLC
-

Leiya Dahe (Tianjin) Equity Investment Limited Partnership
-

Lien Khuong International Joint Stock Company
-

Lihn Nam Ventures Joint Stock Company
-

LNG Americas, Inc.
-

Martis Capital, LLC
-

Mentis Care, Inc.
-

Mesa Verde RE Ventures, LLC
-

MINTIT VINA
-

MiraiTech Inc.
-

Mobile Energy Battery America, LLC
-

MSN INVESTMENT Pte. Ltd.
-

NAMUHX Americas Inc.
-

Networks Tejarat Pars
-

NEW RENEWABLE ENERGY NO.1 JSC
-

NEW&COMPANY ONE PTE. LTD.
-

NEX INVESTMENT LIMITED
-

NEX UK HOLDINGS LIMITED
-

NEXILIS MANAGEMENT EUROPE B.V.
-

Nexilis Management Malaysia SDN. BHD
-

OGLE TECHNOLOGY INC.
-

Oncopia Therapeutics, Inc.
-

PassKey, Inc.
-

PHILKO UBINS LTD. CORP
-

PhnyX Lab Inc
-

PLANETA PTE. LTD.
-

Pledgor 2025 NY LC Facility, LLC
-

Plutus Capital NY, Inc.
-

PNES Investments, LLC
-

POSK(Pinghu) Steel Processing Center Co.,Ltd.
-

Primero Protein LLC
-

PRISM DARWIN PIPELINE PTY LTD
-

PRISM DLNG PTE. LTD.
-

PRISM Energy International Americas, Inc.
-

PRISM Energy International Australia Pty Ltd.
-

Prism Energy International China Limited
-

Prism Energy International Pte., Ltd.
-

Prism Energy International Zhoushan Limited
-

Prostar APEIF GP Ltd.
-

Prostar APEIF Management Ltd.
-

Prostar Asia Pacific Energy Infrastructure SK Fund L.P.
-

Prostar Capital (Asia-Pacific) Ltd.
-

Prostar Capital Ltd.
-

Prostar Capital Management Ltd.
-

PT PRISM Nusantara International
-

PT Regas Energitama Infrastruktur
-

PT. Patra SK
-

PT. SKPLASMA CORE INDONESIA
-

PT. SKPLASMA INVESTMENT INDONESIA
-

PT. TES-AMM INDONESIA
-

Raven Storage Intermediate Holdco 1, LLC
-

Raven Storage Intermediate Holdco 2, LLC
-

Raven Storage Pledgor Manager, LLC
-

Raven Storage, LLC
-

RNES Holdings, LLC
-

Roughneck Storage LLC
-

Route on Delaware, Inc.
-

S&G Technology
-

SA Grid Solutions, LLC
-

SABIC SK Nexlene Company Pte.Ltd.
-

SAPEON Inc.
-

Saturn Agriculture Investment Co., Limited
-

SBC GENERAL TRADING & CONTRACTING CO. W.L.L.
-

SG(Solar Green) Vina Ltd
-

Shandong SK Hightech Oil Co., Ltd.
-

Shanghai Hermed Equity Investment Fund Enterprise
-

Shanghai SKY Real Estate Development Co.,Ltd.
-

Shanghai Taixiang Network Technology Co., Ltd
-

SHANGHAI TES-AMM WASTE PRODUCTS RECYCLE CO., LTD
-

Shengkaiheng(Shenyang) Real Estate Co.,Ltd
-

SHIFTIX HOLDINGS LLC
-

SHIFTIX1 LLC
-

Shuye-SK Chemicals(Shantou) Co., Ltd.
-

Silvertown Investco Ltd.
-

Sino-Korea Green New Material (JiangSu) Ltd.
-

SK (China) Enterprise Management Co.,Ltd
-

SK (Liaoning) Logistics Co., Ltd.
-

SK Americas, Inc.
-

SK APTECH Ltd.
-

SK Auto Service Hong Kong Ltd.
-

SK AX Beijing Co., Ltd.
-

SK AX USA, INC.
-

SK Battery America, Inc.
-

SK Battery Manufacturing Kft.
-

SK bioscience Germany GmbH
-

SK bioscience USA, Inc.
-

SK Biotek Ireland Limited
-

SK BRASIL LTDA
-

SK C&C India Pvt., Ltd.
-

SK Chemicals (Shanghai) Co., Ltd
-

SK Chemicals (Yantai) Co., Ltd.
-

SK Chemicals America
-

SK Chemicals GmbH
-

SK Chemicals Malaysia
-

SK China Company, Ltd.
-

SK China Investment Management Company Limited
-

SK E&C Consultores Ecuador S.A.
-

SK E&C India Private Ltd.
-

SK E&C Jurong Investment Pte. Ltd.
-

SK E&C Saudi Company Limitied
-

SK earthon Australia Pty Ltd
-

SK Ecoplant Americas Corporation
-

SK Energy Americas Inc.
-

SK Energy Europe, Ltd.
-

SK Energy Hong Kong Co., Ltd.
-

SK Energy International Pte, Ltd.
-

SK Energy Road Investment(HK) Co., Ltd.
-

SK Engineering&Construction(Nanjing)Co.,Ltd.
-

SK Enmove (Tianjin) Co., Ltd.
-

SK Enmove Americas, Inc.
-

SK Enmove Europe B.V.
-

SK ENMOVE GABRIEL INDIA Pvt. Ltd.
-

SK Enmove India Pvt. Ltd.
-

SK Enmove Japan Co., Ltd.
-

SK Enmove Russia Limited Liability Company
-

SK Functional Polymer, S.A.S
-

SK Gas International Pte. Ltd.
-

SK Gas Petrochemical Pte. Ltd.
-

SK Gas Trading LLC
-

SK Gas USA Inc.
-

SK GC Americas, Inc.
-

SK Geo Centric (Beijing) Holding Co., Ltd.
-

SK Geo Centric China Ltd.
-

SK Geo Centric International Trading (Shanghai) Co., Ltd.
-

SK Geo Centric Investment Hong Kong Ltd.
-

SK Geo Centric Japan Co., Ltd.
-

SK Geo Centric Singapore Pte. Ltd.
-

SK GI Management
-

SK hi-tech battery materials (Jiangsu) Co., Ltd.
-

SK hi-tech battery materials Poland sp. z o.o.
-

SK Holdco Pte. Ltd
-

SK Hynix (Wuxi) Education Service Development Co., Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Education Technology Co., Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Industry Development Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Investment Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Semiconductor Sales Ltd.
-

SK hynix America Inc.
-

SK hynix Asia Pte.Ltd.
-

SK hynix cleaning(Wuxi) Ltd.
-

SK hynix Deutschland GmbH
-

SK hynix Happiness (Wuxi) Hospital Management Ltd.
-

SK hynix Japan Inc.
-

SK hynix memory solutions America, Inc.
-

SK hynix memory solutions Poland sp. z o.o.
-

SK hynix memory solutions Taiwan, Inc.
-

SK hynix NAND Product Solutions (Beijing) Co., Ltd.
-

SK Hynix NAND Product Solutions (Shanghai) Co., Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Asia Pacific LLC
-

SK hynix NAND Product Solutions Canada Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Corp.
-

SK hynix NAND Product Solutions International LLC
-

SK hynix NAND Product Solutions Israel Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Malaysia Sdn. Bhd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Mexico, S. DE R.L. DE C.V.
-

SK hynix NAND Product Solutions Poland sp. Z o.o.
-

SK hynix NAND Product Solutions Singapore Pte. Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Taiwan Co., Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions UK Limited
-

SK hynix Semiconductor (China) Ltd.
-

SK hynix Semiconductor (Chongqing) Ltd.
-

SK hynix Semiconductor (Dalian) Co., Ltd.
-

SK hynix Semiconductor Hong Kong Ltd.
-

SK hynix Semiconductor India Private Ltd.
-

SK hynix semiconductor storage technology (Dalian) Co., Ltd.
-

SK hynix Semiconductor Taiwan Inc.
-

SK hynix Semiconductor West Lafayette LLC
-

SK hynix system ic (Wuxi) Co., Ltd
-

SK hynix U.K. Ltd.
-

SK hynix Ventures Hong Kong Limited
-

SK Industrial Development China Co., Ltd.
-

SK Innovation America Inc.
-

SK Innovation Insurance (Bermuda), Ltd.
-

SK innovation outpost Corporation
-

SK intellix Malaysia Sdn. Bhd
-

SK International Agro-Products Logistics Development Co., Ltd.
-

SK International Investment Singapore Pte. Ltd.
-

SK Investment Management Co., Limited.
-

SK INVESTMENT VINA Ⅰ Pte., Ltd.
-

SK INVESTMENT VINA Ⅱ Pte., Ltd.
-

SK INVESTMENT VINA Ⅲ Pte., Ltd.
-

SK INVESTMENT VINA IV Pte., Ltd.
-

SK INVESTMENT VINA VI PTE. LTD.
-

SK Japan Inc.
-

SK Jinhzhou real estate development Co.,Ltd.
-

SK Jinzhou International Agro-Sideline Products Park Co., Ltd.
-

SK JNC Japan Co., Ltd.
-

SK keyfoundry America Inc.
-

SK keyfoundry Shanghai Co., Ltd.
-

SK LEAVEO VIETNAM COMPANY LIMITED
-

SK Life Science Labs, Inc.
-

SK Life Science, Inc
-

SK MAGIC VIETNAM CO.,LTD
-

SK MALAYSIA INVESTMENT I PTE. LTD.
-

SK MENA Investment B.V.
-

SK Mobility Investments Company Limited
-

SK Networks Americas LLC
-

SK Networks Japan Co., Ltd.
-

SK Networks Resources Australia (Wyong) Pty Ltd.
-

SK Networks Resources Pty Ltd.
-

SK Nexilis Malaysia SDN. BHD
-

SK Nexilis Poland sp. z o.o
-

SK On (Shanghai) Co., Ltd.
-

SK On Hungary Kft.
-

SK On Jiangsu Co., Ltd.
-

SK on Technology Center (Jiangsu) Co., Ltd.
-

SK On Tennessee, LLC
-

SK On Yancheng Co., Ltd.
-

SK Pharmteco Inc.
-

SK picglobal Europe B.V.
-

SK Primacor Americas LLC
-

SK Primacor Europe, S.L.U.
-

SK Property Investment Management Company Limited
-

SK Semiconductor Investments Co., Ltd
-

SK Shanghai Asphalt Co., Ltd.
-

SK Siltron America, Inc.
-

SK Siltron CSS, LLC
-

SK Siltron Japan, Inc.
-

SK Siltron Shanghai Co., Ltd.
-

SK Siltron USA, Inc.
-

SK South East Asia Investment Pte. Ltd.
-

SK Square Americas, Inc.
-

SK Technology Innovation Company
-

SK Telecom Americas, Inc.
-

SK Telecom Innovation Fund, L.P.
-

SK Telecom Venture Capital, LLC
-

SK TELECOM(CHINA)HOLDING CO.,Ltd.
-

SK TES IRELAND LIMITED
-

SK TES PTE. LTD.
-

SKC International Shanghai Trading Co., Ltd.
-

SKEC Anadolu LLC
-

SKEC(Thai) Limited
-

SKN (China) Holdings Co.,Ltd.
-

SKTA Innopartners, LLC
-

SKY (ZHUHAI HENGQIN) TECHNOLOGY CO., LTD
-

SKY Enterprise Management Co., Ltd.
-

Skyline Auto Financial Leasing Co, Ltd.
-

SK생물의약과기(상해) 유한공사
-

SL (Beijing) Consulting and Management Co., Ltd
-

SL Capital Management (Hong Kong) Ltd
-

SL Capital Management Limited
-

SL Capital Partners Limited
-

SLSF I GP Limited
-

Smart Window Inc., Limited
-

SOCAR MOBILITY MALAYSIA SDN. BHD.
-

Solaris GEIF Investment
-

Solaris Partners Pte. Ltd.
-

Solidigm Inc.
-

SOLTNZ N PTE.LTD.
-

SOLWIND ENERGY JOINT STOCK COMPANY
-

Stock Must Go Limited
-

Sunlake Co., Ltd.
-

SUNRISE KIM INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY
-

Sustainable Product Stewards Pty Ltd
-

SUZHOU HAPPYNARAE Co., Ltd.
-

T1 esports US, Inc.
-

Tech Dream Co., Ltd
-

Technik-Energie-Wasser Servicegesellschaft mbH
-

Technology Supplies International Ltd.
-

TELLUS (HONG KONG) INVESTMENT CO.,LIMITED
-

Tellus Investment Partners, Inc.
-

TERRA INVESTMENT PARTNERS II LLC
-

Terra Investment Partners LLC
-

TES B PTE. LTD.
-

TES C PTE. LTD.
-

TES CHINA HOLDINGS PTE. LTD.
-

TES CONSUMER SOLUTIONS LTD
-

TES ENERGY SOLUTIONS PTE. LTD.
-

TES ESS PTE. LTD.
-

TES Netherlands B.V.
-

TES SBS (US) Holdings LLC
-

TES SUSTAINABILITY PRODUCTS PTE. LTD.
-

TES Sustainable Battery Solutions (Australia) Pty Ltd
-

TES Sustainable Battery Solutions B.V.
-

TES SUSTAINABLE BATTERY SOLUTIONS France
-

TES Sustainable Battery Solutions GmbH
-

TES Sustainable Battery Solutions Limited Liability Company
-

TES Sustainable Battery Solutions Nordics AB
-

TES Total Environmental Solution AB
-

TES USA, Inc.
-

TES-AMM (BEIJING) CO., LTD
-

TES-AMM (CAMBODIA) CO., LTD
-

TES-AMM (Europe) Ltd
-

TES-AMM (Guangzhou) Co., Ltd
-

TES-AMM (H.K.) LIMITED
-

TES-AMM (MALAYSIA) SDN. BHD.
-

TES-AMM (SINGAPORE) PTE. LTD.
-

TES-AMM (SUZHOU) E-WASTE SOLUTIONS CO. LTD
-

TES-AMM (TAIWAN) CO., LTD
-

TES-AMM AUSTRALIA PTY LTD
-

TES-AMM Central Europe GmbH
-

TES-AMM CORPORATION (CHINA) LTD
-

TES-AMM ESPANA ASSET RECOVERY AND RECYCLING, S.L.
-

TES-AMM EUROPE HOLDINGS LTD
-

TES-AMM ITALIA SRL
-

TES-AMM JAPAN K.K.
-

TES-AMM NEW ZEALAND LIMITED
-

TES-AMM SAS
-

TES-AMM UK Ltd
-

TGC Square PTE. LTD.
-

Thai Woo Ree Engineering Co., Ltd
-

Total Environmental Solutions Co., Ltd.
-

Truong Luu Chi Invest Joint Stock Company
-

ULand Company Limited
-

Voltcycle On Kft
-

VSL Support Limited
-

Wuxi Junhai Xinxin Investment Consulting Ltd
-

Wuxi United Chips Investment Management Limited (Wuxi Junhai Lianxin Investment Management Ltd)
-

Yancheng Yandu District M Energy Consulting Limited Company
-

YPOSKESI, SAS
-

ZETA CAYMAN LIMITED
-

Zion Son Kim Joint Stock Company
-

SK Networks HongKong Limited
-

(주1)
'26.07.01 부 (주)문래에이치피오피에프브이 계열편입

(주2)
'26.07.06 부 글로벌에이아이플랫폼코퍼레이션코리아 계열제외

(주3)
'26.07.16 부 SK디앤디 및 산하 자회사 5개사(디앤디인베스트먼트, 디앤디프라퍼티솔루션, DDIOS108, 디디아이여주스마트프로젝트위탁관리부동산투자회사, 문래에이치피오피에프브이) 계열제외

(주4)
원스토어의 계열제외 사유 발생일은 '26.06.29이나, '26.07.24 부 원스토어 계열제외되어 포함하여 기재

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 :
2026년 06월 30일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

디앤디인베스트먼트㈜
비상장
2018.01.05
일반투자
7,000
1,400,000
100
33,551
-
-
2,508
1,400,000
100
36,059
39,410
4,811

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제117호
비상장
2020.07.24
일반투자
10,500
-
63
8,224
-
-
-7,884
-
63
340
40,493
-7,580

㈜디디아이오에스108위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.11.15
일반투자
500
2,560,000
100
6,434
-
-
-81
2,560,000
100
6,353
53,972
-1,045

디앤디프라퍼티솔루션㈜
비상장
2022.01.01
일반투자
15,896
206,490
85
49,357
-
-
3,828
206,490
85
53,185
102,237
-4,304

㈜문래에이치피오피에프브이(주1)
비상장
2026.06.09
일반투자
4,750
-
-
-
950,000
4,750
-830
950,000
95
3,920
-
-

아벨라제일차㈜(주1,2)
비상장
2026.06.26
단순투자
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제120호
비상장
2020.08.10
일반투자
4,900
-
50
3,766
-
-
-300
-
50
3,466
65,400
-2,307

코람코이천백사물류전문투자형사모부동산투자신탁
비상장
2020.08.10
일반투자
4,600
-
50
4,012
-
-
-396
-
50
3,616
64,704
-4,083

메테우스일산복합물류센터피에프브이㈜(주3)
비상장
2022.06.02
일반투자
2,700
2,700
45
1,207
-
-
-2
2,700
45
1,205
2,835
-310

㈜커넥트파이클라우드(주3,4)
비상장
2023.04.20
일반투자
4,900
980,000
49
-
-980,000
-7
7
-
-
-
204
-4,575

㈜아파트테크(주3,5)
비상장
2024.02.23
일반투자
413
4,655
49
-
-
-
-
4,655
49
-
233
-1,523

이든일반사모부동산투자신탁제17호
비상장
2025.06.30
일반투자
100
-
50
38,588
-
-
-2,298
-
50
36,290
271,614
-924

㈜킨텍스몰
비상장
2015.07.29
일반투자
1,000
200,000
40
16
-
-
-
200,000
40
16
39
-1

이지스전문투자형사모부동산투자신탁135호
비상장
2017.11.29
일반투자
5,373
-
35
11,890
-
-
817
-
35
12,707
137,900
-498

㈜디디아이에스와이230위탁관리부동산투자회사
비상장
2018.12.17
일반투자
8,000
280,000
20
10,820
-
-
-274
280,000
20
10,546
207,625
-7,812

㈜디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사(주6)
비상장
2018.10.15
일반투자
300
372,000
29
-
-
-
-
372,000
29
-
75,638
-971

㈜디디아이에스씨1338위탁관리부동산투자회사
비상장
2019.02.19
일반투자
500
425,000
20
7,112
-
-
-213
425,000
20
6,899
189,968
-3,198

㈜디디아이에스씨1339위탁관리부동산투자회사
비상장
2019.02.19
일반투자
500
485,000
20
8,241
-
-
-184
485,000
20
8,057
176,446
-2,930

㈜디디아이에스씨57위탁관리부동산투자회사
비상장
2019.02.01
일반투자
500
387,500
20
8,283
-
-
-189
387,500
20
8,094
116,846
-166

㈜디디아이레지덴셜제1호위탁관리자부동산투자회사(주7)
비상장
2019.09.09
일반투자
6,350
158,750
15
761
-
-
-686
158,750
15
75
113,747
1,021

㈜군포복합개발피에프브이
비상장
2019.10.18
일반투자
1,490
1,260,000
25
14,334
-
-
10,141
1,260,000
25
24,475
579,861
44,838

㈜파스토로보틱스(舊 ㈜파스토)(주7,8)
비상장
2020.11.28
일반투자
7,594
193,123
14
-
-48,000
-4,800
4,800
145,123
14
-
100,350
-18,845

㈜하우빌드(주7,9)
비상장
2021.01.28
일반투자
3,000
60,351
7
-
-
-
-
60,351
6
-
747
-980

㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(주7)
상장
2021.05.28
일반투자
30,000
8,236,024
9
33,175
-
-
-495
8,236,024
9
32,680
1,037,209
5,357

㈜디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사
비상장
2022.03.24
일반투자
36,358
626,710
49
50,267
112,700
11,270
-624
739,410
49
60,913
300,902
-1,007

㈜디디아이에스씨49위탁관리부동산투자회사(주10)
비상장
2020.12.22
일반투자
500
505,000
20
-
-
-
-
505,000
20
-
126,373
-5,018

㈜디디아이와이에스40위탁관리부동산투자회사
비상장
2020.01.22
일반투자
350
116,000
20
-
150,000
15,000
-8,561
266,000
20
6,439
146,135
-1,274

㈜한국공간데이터(주7)
비상장
2022.08.16
일반투자
2,000
1,871
5
889
-
-
-27
1,871
5
862
5,030
-1,112

신한정상화제1호일반사모부동산투자회사
비상장
2023.09.22
일반투자
15,000
15,000,000
23
14,399
3,135,701
2,500
-66
18,135,701
23
16,833
129,313
-942

㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사(주11,12)
비상장
2020.03.10
일반투자
300
2,200,000
5
-
-
-
-
2,200,000
5
-
573,300
3,617

송파비즈클러스터피에프브이㈜(주7)
비상장
2024.01.26
일반투자
2,500
500,000
5
1,860
-
-
-236
500,000
5
1,624
2,108,819
-1,791

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호
비상장
2024.03.12
일반투자
2,376
-
18
3,395
-
3,271
725
-
36
7,391
16,341
3,308

㈜에스시티공덕피에프브이(주13)
비상장
2024.06.13
일반투자
1,000
200,000
20
481
-
-
-481
200,000
20
-
89,055
-1,297

㈜세미콜론명동위탁관리부동산투자회사(주11)
비상장
2024.12.09
일반투자
13,000
2,600,000
16
6,002
-
-
616
2,600,000
16
6,618
186,527
3,998

엘비일반사모부동산투자신탁58호
비상장
2024.12.24
일반투자
60,000
-
48
43,015
-
-
-2,478
-
48
40,537
292,527
-7,057

디디아이방배피에프브이㈜(주7)
비상장
2025.02.20
일반투자
119
24,400
2
672
300
240
-9
24,700
2
903
51,066
-15

와이드크릭시니어제1호부동산일반사모투자회사(주7)
비상장
2025.02.20
일반투자
180
166,950
3
150
-
-
-9
166,950
3
141
13,256
-458

와이드크릭시니어제2호부동산일반사모투자회사(주7)
비상장
2025.02.25
일반투자
300
312,894
3
293
-
-
-16
312,894
3
277
20,970
-547

㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사(주7)
비상장
2025.04.29
일반투자
20,000
4,000,000
10
16,480
-
-
-992
4,000,000
10
15,488
597,991
409

신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호
비상장
2025.10.30
일반투자
12,231
-
23
15,633
-
-
-3,550
-
23
12,083
73,896
-4,399

디디아이에스에프피에프브이㈜(주14)
비상장
2025.10.30
일반투자
790
158,000
16
639
-
-
-118
158,000
16
521
135,085
-1,654

㈜코람코가치투자강남위탁관리자부동산투자회사
비상장
2025.12.12
일반투자
25,000
500,000
24
23,970
-
-
-4,327
500,000
25
19,643
96,098
-4,219

㈜엘비오에스108위탁관리부동산투자회사(주1)
비상장
2026.04.30
일반투자
140
-
-
-
28,000
140
-
28,000
47
140
-
-

에이치에이치알특수상황형일반사모투자신탁제13호(주15)
비상장
2024.03.12
일반투자
2,376
-
-
2,376
-
-
-2,376
-
-
-
-
-

건설공제조합
비상장
-
단순투자
303
940
-
1,362
-
-
-
940
-
1,362
-
-

전문건설공제조합
비상장
-
단순투자
279
943
-
851
-
-
-
943
-
851
-
-

한국전기기술인협회
비상장
2016.11.30
단순투자
6
34
-
6
-
-
-
34
-
6
-
-

이지스코어플랫폼전문투자형부동산투자신탁제1호(주16)
비상장
2017.05.25
일반투자
2,506
-
2
1,678
-
-15
-
-
2
1,663
-
-

코람코제135호일반사모부동산투자유한회사
비상장
2022.01.10
일반투자
6,175
-
12
2,746
-
-
-
-
12
2,746
-
-

코람코제145호일반사모부동산투자유한회사
비상장
2022.09.29
일반투자
300
-
7
-
-
-
-
-
7
-
-
-

아카라라이프㈜
비상장
2022.10.28
일반투자
500
64,851
1
500
-
-
-
64,851
1
500
-
-

뮤렉스웨이브3호벤처투자조합(주17)
비상장
2022.12.23
일반투자
1,000
-
8
6,970
-
1,700
-
-
8
8,670
-
-

㈜케어닥
비상장
2023.06.15
일반투자
1,000
340,832
1
1,000
-
-
-
340,832
1
1,000
-
-

신한PF정상화일반사모부동산자투자신탁제1호(주17)
비상장
2023.09.21
일반투자
2,140
-
4
7,481
-
2,064
-
-
4
9,545
-
-

우리일반사모부동산제1호투자유한회사
비상장
2024.11.25
일반투자
8,600
-
5
8,600
-
-
-
-
5
8,600
-
-

㈜한창코퍼레이션
비상장
2025.05.16
일반투자
134
26,822
5
-
-
-
-
26,822
5
-
-
-

합 계
-
-
451,486
-
36,113
-14,260
-
-
473,339
-
-

(주1)
당반기 중 신규취득하였습니다.

(주2)
소유지분은 0%이나, 의결권이 가장 주된 요소가 되지 않도록 설계되었음을 고려할 때, 관련활동을 지시할 수 있는 현재의 능력을 종합적으로 고려하여 실질지배력이 있는 것으로 판단하였습니다.

(주3)
당사가 보유한 유효지분은 과반 미만이나, 주요 활동에 대한 동등한 의결권 보유 등에 따라 공동지배력을 보유하고 있다고 판단, 공동기업투자로 분류하였습니다.

(주4)
잔여재산분배를 완료하였으며, 당반기 중 청산하였습니다.

(주5)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은1,164백만원입니다.

(주6)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,658백만원입니다.

(주7)
이사회의 구성원에 대한 지명권 등 의사결정 등에 참여할 수 있는 능력 등을 근거로 유의적인 영향력이 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주8)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 9,951백만원입니다.

(주9)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 181백만원입니다.

(주10)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 14,358백만원입니다.

(주11)
당사의 관계기업투자인 ㈜디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주12)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 10,401백만원입니다.

(주13)
당반기말 현재 장부금액이 "영(0)" 이하로 감소하여 지분법 적용을 중지하였으며, 지분법 적용 중지로 인한 미인식 지분변동액은 155백만원입니다.

(주14)
당사의 관계기업투자인 신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 종속기업투자로, 당사가 유의적인 영향력을 보유하고 있다고 판단, 관계기업투자로 분류하였습니다.

(주15)
당반기 중 관계기업투자주식으로 대체되었습니다.

(주16)
당반기 중 일부 처분하였습니다.

(주17)
당반기 중 추가 취득하였습니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없습니다.