상지건설 — [기재정정]증권신고서(지분증권) (20260702)
제출인: 상지건설

증권신고서(지분증권)
6.1
(주)상지건설

정 정 신 고 (보고)

2026년 7월 2일

1. 정정대상 공시서류 :
증권신고서(지분증권)

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 :
2026년 5월 15일

3. 정정사항

항 목
정정요구ㆍ명령관련 여부
정정사유
정 정 전
정 정 후

※ 금번 정정 증권신고서는 기재보완에 기재내용 추가/수정사항을 반영하였으며,
"
굵은 보라색 글씨체
"를 사용하여 구분 기재하였습니다.※ 일정변경은 공통사항으로 기재하였으며 변경된 일정은 본문에 직접 반영하였습니다.※ 요약정보 및 제2부 내용은 증권신고서 본문의 정정사항 또는 기존 기재사항을 추가로 반영하였으며, 정오표를 별도로 기재하지 않았습니다.※ 단순 오탈자/오기재 수정, 띄어쓰기 등 단순 수정의 경우 별도의 색깔 구분 없이 정정하였습니다.

(공통) 일정변경
부
일정변경에 따른 정정
(공통) 정정 전
(공통) 정정 후

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - III. 투자위험요소

2. 회사위험 - 자. 우발부채 관련 위험
여
기재보완에 따른 정정
(주1) 정정전
(주1) 정정후

2. 회사위험 - 타. 내부통제와 관련된 위험
여
신규
(주2) 정정후

3. 기타위험 - 가. 금융감독원의 관리감독기준 강화에 따른 일정 지연 위험
여
(주3) 정정전
(주3) 정정후

3. 기타위험 - 나. 최대주주의 배정물량 청약 계획 및 경영권 변동 가능성
여
(주4) 정정전
(주4) 정정후

3. 기타위험 - 바. 투자주의, 투자경고, 투자위험 종목 지정 위험
여
(주5) 정정전
(주5) 정정후

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적

2. 자금의사용목적 - 나. 공모자금 세부 사용목적
여
기재보완에 따른 정정
(주6) 정정전
(주6) 정정후

(공통) 정정 전

■ 공모일정 등에 관한 사항

[주주우선공모 유상증자 주요일정]

일자
업무내용
비고

2026년 05월 08일
이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 05월 15일
증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 06월 05일
(정정)이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 06월 05일
(정정)증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 06월 19일
권리락을 위한 예정 발행가액 산정
신주배정기준일 전 제3거래일

2026년 06월 22일
예정 발행가액 공시
금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)

2026년 06월 23일
권리락
-

2026년 06월 24일
신주배정기준일
주주확정일

2026년 07월 16일
확정 발행가액 산정
구주주 청약 초일 전 제3거래일

2026년 07월 20일
발행가액 확정 공고
금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)당사 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)

2026년 07월 22일~ 2026년 07월 23일
구주주 청약
SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

2026년 07월 27일~ 2026년 07월 28일
일반공모 청약
SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

2026년 07월 29일
청약배정결과 및 환불공고
-

2026년 07월 30일
환불 및 주금납입
-

2026년 08월 11일
신주유통개시일(상장예정일)
-

주1) 당사가 제출한 증권신고서 등 제반서류에 대해 금융감독원이 심사하는 과정에서 정정 요구 등에 따라 상기 일정이 변경될 수 있습니다.

주2) 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.

(공통) 정정 후

[주주우선공모 유상증자 주요일정]

일자
업무내용
비고

2026년 05월 08일
이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 05월 15일
증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 06월 05일
(정정)이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 06월 05일
(정정)증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 06월 25일
(정정)이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 07월 02일
(정정)증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 07월 16일
권리락을 위한 예정 발행가액 산정
신주배정기준일 전 제3거래일

2026년 07월 20일
예정 발행가액 공시
금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)

2026년 07월 21일
권리락
-

2026년 07월 22일
신주배정기준일
주주확정일

2026년 09월 02일
확정 발행가액 산정
구주주 청약 초일 전 제3거래일

2026년 09월 03일
발행가액 확정 공고
금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)당사 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)

2026년 09월 07일~ 2026년 09월 08일
구주주 청약
SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

2026년 09월 10일~ 2026년 09월 11일
일반공모 청약
SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

2026년 09월 14일
청약배정결과 및 환불공고
-

2026년 09월 15일
환불 및 주금납입
-

2026년 09월 29일
신주유통개시일(상장예정일)
-

주1) 당사가 제출한 증권신고서 등 제반서류에 대해 금융감독원이 심사하는 과정에서 정정 요구 등에 따라 상기 일정이 변경될 수 있습니다.

주2) 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.

(주1) 정정 전

3) 우발부채 현실화 위험 [㈜카일룸도산 브릿지론 관련 연대보증과 담보제공 위험]당사는 현재 종속기업인 ㈜카일룸도산이 차주인 '상지카일룸 에스칼라 브릿지론'과 관련하여 보증한도 100,800백만원, 부담률 100%의 연대보증을 제공하고 있습니다. 해당 브릿지론은 본 PF 전환 전 리파이낸싱 성격의 대출이며, 대출약정금은 69,000백만원이고 대출잔액은 68,255백만원이며, 현재 잔여 대출한도는 소진되어 없습니다. 대출기간은 2025년 11월 19일부터 2027년 11월 19일까지입니다.본건 유상증자 조달자금 중 일부는 주식회사 카일룸도산에 대여되어, 동 브릿지론 이자비용 등 프로젝트 운영자금으로 사용될 예정입니다. 현재 공사비 등 부족분은 ㈜카일룸도산이 당사로부터 차입하여 지급 중입니다.또한 당사는 2025년 11월 18일에 ㈜카일룸도산의 최대주주이자 본건 개발사업의 시공 예정자 지위에서, Tranche A 대주에 대하여 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 발행주식 전부를 담보로 제공하는 주식근질권설정계약을 체결하였습니다. 담보설정금액은 90,000백만원으로, Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%에 해당합니다. 위 담보제공은 채무보증과 병존하는 채권보전장치로서, 보증한도와 단순 합산하여 확정채무가 즉시 발생한다는 의미는 아니나, 채무불이행 사유가 발생할 경우 담보권 실행, 종속기업 지배력 상실, 프로젝트 회수구조 훼손 및 당사 보유 채권의 회수가능성 저하로 이어질 수 있습니다.본건 브릿지론은 상지카일룸 에스칼라 프로젝트의 본 PF 전환 전 단계에서 실행된 리파이낸싱 브릿지론으로, 당사가 본건 브릿지론과 관련하여 대주단에 대하여 별도의 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 약정 또는 책임준공 미이행에 따른 중첩적·병존적 채무인수 약정을 체결한 사실은 없습니다. 본건 브릿지론 단계에서 당사가 대주단에 제공한 신용보강은 연대보증 및 주식근질권 담보 제공이며, 당사가 부담하는 우발채무는 차주인 ㈜카일룸도산이 대출원리금 등 금융계약상 채무를 이행하지 못하거나 약정상 채무불이행 사유가 발생하는 경우 당사가 연대보증인으로서 보증한도 범위와 담보제공자로서 담보설정액 한도 범위 내에서 변제책임을 부담하는 구조로 책임준공 미이행에 따른 채무인수는 제외됩니다.

다만, 향후 본 PF 전환 과정에서 대주단의 심사 결과, 사업성 평가, 인허가 진행상황, 분양 가능성, 공사비 및 금융비용 수준, 당사의 시공능력 및 신용도 등에 따라 책임준공확약, 조건부 채무인수, 추가 담보제공 등 별도의 신용보강이 요구될 가능성은 있습니다. 해당 약정이 체결될 경우 당사의 본건 우발채무 규모와 성격이 달라질 수 있습니다.

① 브릿지론 주요 약정 현황

[브릿지론 주요 약정 현황]

구분
내용

차주
㈜카일룸도산

사업명
상지카일룸 에스칼라: 서울특별시 강남구 논현동 98 외 3필지 공동주택 등 신축사업

대출 성격
본 PF 전환 전 브릿지론 리파이낸싱 - 기존 브릿지론 대체 상환 및 기초공사 가능 조건부 브릿지론

대출약정 체결일 / 최초 인출일
2025.11.18 / 2025.11.19

대출기간
2025.11.19 ~ 2027.11.19

대출약정금
69,000백만원(Tranche A 60,000백만원, Tranche B 9,000백만원)

채권자
[부동산 개발사업 브릿지론 리파이낸싱 대주] 가. 투자(대출) 목적 SPC 및 금융기관 대주(TR A, 4개 社) ① Tranche A-1 대주 - 유한회사 코리아6호투자목적회사 - 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사 ② Tranche A-2 대주 : ㈜조은저축은행 ③ Tranche A-3 대주 : ㈜더블저축은행 나. 계열회사 대주(TR B, 2개 社) : ㈜중앙첨단소재, ㈜오르개발

2026년 1분기말 기준 대출잔액
68,255백만원

보증한도 / 채권최고액
100,800백만원

연대보증인
㈜상지건설, 두산미래산업㈜

당사 제공 담보
- 당사 소유의 ㈜카일룸도산 발행주식 전부(100%)에 대한 공동 1순위 주식근질권- 담보설정금액 90,000백만원- 담보권자는 Tranche A 대주이며 Tranche B 대주는 동 주식근질권의 담보권자에서 제외

책임준공확약 / 책임준공 미이행 채무인수
- 본건 브릿지론 단계에서는 해당사항 없음- 단, 당사가 시공사 지위에서 도급계약상 일반적인 공사수행 의무는 존재

기타 채권보전 조치
사업부지 등 대상부동산 담보신탁 및 대주별 우선수익권, 임의착공금지 각서, 사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지각서 등

본건 유상증자 자금 중 이자비용 사용 예정액
4,210백만원

추가 인출 가능성
없음(대출한도 소진)

출처 : 당사 제시

② 연대보증의 구체적 내용 및 대주별 보증채무연대보증계약상 연대보증인은 당사와 두산미래산업㈜이고, 채무자는 ㈜카일룸도산이며, 채권자는 Tranche A 대주 및 Tranche B 대주입니다. 피담보채무의 범위는 대출약정서에 따라 채무자가 채권자에게 부담하는 대출금, 이자, 연체이자 등 금융계약상 채무입니다.각 연대보증인의 책임범위는 Tranche A 대주에 대하여 각 Tranche A 대출약정금의 150%, Tranche B 대주에 대하여 각 Tranche B 대출약정금의 120% 상당액을 한도로 합니다. 연대보증계약상 보증채무의 이행은 Tranche A 대주에 대한 채무를 모두 이행한 후 Tranche B 대주에 대한 채무를 이행하는 구조이며, 동일 순위 채권자 사이에서는 대출참가비율에 따라 안분됩니다. 당사와 두산미래산업㈜는 연대보증인으로서 내부 분담관계와 무관하게 채권자가 보증한도와 담보설정금액 한도 내에서 당사에 대하여 대출채무 전부 또는 일부의 이행을 청구할 수 있습니다.

[각 대주(Tranche)별 대출약정금 등 세부 내용]

구분
대주
대출약정금
책임범위
채권최고액
약정금리 / 이자지급 조건
주식근질권 담보 여부

Tranche A-1
유한회사코리아6호투자목적회사
25,000백만원
대출약정금의150%
37,500백만원
연 13.0% 고정/ 대출기표 시 선취
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche A-1
유한회사에스씨엘2호투자목적회사
25,000백만원
대출약정금의150%
37,500백만원
연 13.0% 고정/ 대출기표 시 선취
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche A-2
㈜조은저축은행
5,000백만원
대출약정금의150%
7,500백만원
연 7.5% 고정/ 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자 및 대리은행

Tranche A-3
㈜더블저축은행
5,000백만원
대출약정금의150%
7,500백만원
연 7.5% 고정/ 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche B
㈜중앙첨단소재
8,000백만원
대출약정금의120%
9,600백만원
연 7.5% 고정/ 대출만기일 일시납
비대상 / 계열회사 대주는 주식근질권 담보권자에서 제외

Tranche B
㈜오르개발
1,000백만원
대출약정금의120%
1,200백만원
연 7.5% 고정/ 대출만기일 일시납
비대상 / 계열회사 대주는 주식근질권 담보권자에서 제외

합계
-
69,000백만원
-
100,800백만원
-
주식근질권 담보설정액은 TR A 대출약정금의 150%인 90,000백만원

출처 : 당사 제시

[각 대주(Tranche)별 이자율 및 이자지급 조건 세부 내용]

1. Tranche A-1 대출금

- 이자율: 연 13.0% (고정금리)

- 이자 지급일 및 방법: 1차 이자기간 (최초 인출일로부터 1년) 및 2차 이자기간 (1차 말일로부터 3개월): 해당 이자기간의 초일에 선불로 지급, 대출약정에 따라 최초 인출일에 1차 이자기간에 대한 이자를 선지급 / 3차 이후 이자기간 (1개월 단위): 해당 이자기간의 말일에 지급

2. Tranche A-2, A-3 대출금

- 이자율: 연 7.5% (고정금리). 단, 차주의 요청으로 대출만기일이 연장된 경우 연장된 기간에 대한 이자율은 연 13.0% (고정금리)가 적용

- 이자 지급일 및 방법: 한도대출(종합통장대출) 방식으로 취급되며, 매 이자기간(1개월 단위)의 말일에 후불로 지급

3. Tranche B 대출금

- 이자율: 연 7.5% (고정금리)

- 이자 지급일 및 방법: 차주는 대출만기일까지 이자를 지급하지 않으며, 대출만기일에 이자를 일시에 지급

출처 : 당사 제시

③ 책임준공의무 및 책임준공 미이행 채무인수 해당 여부

본건 브릿지론 관련 대출약정서, 연대보증계약서 및 주식근질권설정계약서에 따른 당사의 신용보강은 연대보증과 주식근질권 제공입니다. 당사는 본건 브릿지론 단계에서 대주단에 대한 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 또는 중첩적ㆍ병존적 채무인수 약정을 체결한 사실이 없습니다. 따라서 책임준공 미이행에 따른 채무인수는 본건 브릿지론과 관련하여 해당사항이 없습니다.다만 당사는 본건 개발사업의 시공자 지위에 있으므로 도급계약 또는 공사도급계약상 일반적인 공사수행 의무는 부담할 수 있습니다. 그러나 이는 PF 대주단에 대한 책임준공확약 또는 책임준공 미이행 시 대출채무 인수 약정과는 별개의 의무입니다. 향후 본 PF 전환 시 대주단이 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 채무인수, 추가 보증 또는 추가 담보를 요구할 수 있으나, 현재는 그 조건, 한도, 발동요건이 확정되어 있지 않습니다.④ 주식근질권 설정 및 담보제공 위험

당사는 2025년 11월 18일 주식회사 ㈜카일룸도산 발행주식 전부에 대하여 Tranche A 대주를 공동 1순위 근질권자로 하는 주식근질권설정계약을 체결하였습니다. 이는 차주인 ㈜카일룸도산이 Tranche A 대주에게 부담하는 대출금, 이자, 지연손해금, 수수료, 비용 등 현재 및 장래의 지급의무를 담보하기 위한 것입니다. 주식근질권은 Tranche A 대주에 한하여 제공되었으며, Tranche B 대주인 ㈜중앙첨단소재 및 ㈜오르개발은 동 주식근질권의 담보권자에 해당하지 않습니다.

[근질권설정 관련 세부내용]

구분
내용

근질권설정자
㈜상지건설

근질권자
유한회사 코리아6호투자목적회사, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사, 주식회사 조은저축은행, 주식회사 더블저축은행 - 근질권자들의 권리행사는 주식회사 조은저축은행이 대표 가능

발행회사
㈜카일룸도산

피담보채무
대출약정 및 기타 금융계약에 따라 ㈜카일룸도산이 근질권자들에게 현재 및 장래 부담하는 대출금, 이자, 지연손해금, 수수료, 비용 등 지급의무

담보목적물
㈜카일룸도산 발행주식 전부 - 보통주 894,000주, 제1종 종류주식 50,000주, 제2종 종류주식 56,000주, 합계 1,000,000주. 지분율 100.00%

담보제공재산 장부금액
10,423백만원

담보한도 / 담보설정금액
90,000백만원 / Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%

담보제공기간
2025.11.19 ~ 2027.11.19

주권 등 교부
주권, 처분승낙서 및 백지양도증서 등 근질권 설정 및 실행에 필요한 서류 교부 의무

배당금ㆍ신주 관련
근질권자는 필요하다고 판단하는 경우 담보목적물에 대한 배당금 등을 받아 피담보채무 변제에 충당할 수 있고, 근질권설정자가 추가 출자 등으로 발행회사 신주를 취득하면 추가주식에 대해서도 근질권 설정 절차를 이행하여야 함

양도ㆍ처분 제한
근질권설정자는 근질권자의 사전 서면동의 없이 계약상 권리ㆍ의무 또는 담보목적물을 제3자에게 양도, 담보 제공 또는 기타 처분할 수 없음

근질권 실행
금융계약상 피담보채무의 이행을 청구할 수 있는 경우 근질권자가 법령과 계약에서 정한 방법으로 담보목적물을 처분할 수 있고, 실행 비용은 담보목적물 환가대금에서 우선 충당됨. 피담보채권 전부 변제 후 잉여금이 있으면 근질권설정자에게 반환

구상권ㆍ대위권 제한
당사가 변제 등으로 발행회사에 대하여 가지는 구상권 또는 대위권은 피담보채무가 전부 변제될 때까지 근질권자보다 우선하여 행사할 수 없음

출처 : 당사 제시

위 주식근질권은 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 지분 100%를 담보로 제공하는 것이므로, 채무불이행 사유가 발생하여 근질권이 실행되는 경우 당사는 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실하거나 제한받을 수 있습니다. 또한 ㈜카일룸도산은 본건 프로젝트의 시행 주체이자 당사 대여금ㆍ공사미수금ㆍ미수수익 등의 주요 회수처이므로, 주식근질권 실행은 단순한 담보재산 처분을 넘어 프로젝트 지배구조, 사업부지 매각 또는 본 PF 전환 협상력, 당사 보유 채권의 회수가능성에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 별도재무제표상 종속기업투자주식 장부가액에 대한 손상검토가 필요할 수 있고, 연결 기준으로도 ㈜카일룸도산 관련 대여금, 미수수익, 공사미수금 및 보증채무에 대한 손상 또는 충당부채 검토가 필요할 수 있습니다.

다만 주식근질권의 담보설정금액 90,000백만원은 Tranche A 대주에 대한 담보한도이고, 당사의 보증한도 100,800백만원과 별도로 즉시 현금유출이 확정된 금액은 아닙니다. 근질권 실행으로 담보목적물이 환가되어 피담보채무가 변제되는 경우 해당 범위에서 Tranche A 채무 및 이에 대한 보증부담이 감소할 수 있으나, 실제 환가금액, 환가시기, 담보권 실행 비용, 사업가치 하락 여부에 따라 당사의 최종 부담액은 달라질 수 있습니다.⑤ 사업부지 담보신탁, 기타 채권보전 장치 및 담보권 실행 시 사업위험

대출약정서상 본건 브릿지론에는 당사의 주식근질권 외에도 대상부동산에 대한 담보신탁 및 우선수익권, 사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지각서, 임의착공금지 각서 등 채권보전 장치가 포함되어 있습니다. 대상부동산 담보신탁의 경우 Tranche A 대주에게는 대주별 대출금의 150%를 우선수익권금액으로 하는 우선수익권이, Tranche B 대주에게는 대주별 대출금의 120%를 우선수익권금액으로 하는 우선수익권을 설정하였습니다. 이와 같은 담보신탁 및 우선수익권은 차주와 공동시행자 및 물상보증인 소유의 사업부지에 대한 설정으로 당사가 소유한 담보부동산 제공은 아닙니다. 다만 담보권 실행 시 본건 사업부지의 처분, 시행권 이전 또는 사업구조 변경이 발생할 수 있어 당사의 공사수익, 대여금 회수 및 보증부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

[채권보전장치 및 당사에 미치는 영향]

구분
제공자 / 관련 당사자
주요 내용
당사에 미치는 위험

주식근질권
주식회사 상지건설
카일룸도산 발행주식 전부, 담보설정금액 90,000백만원, Tranche A 대주 공동 1순위 근질권
근질권 실행 시 카일룸도산 지배력 상실, 종속기업투자주식 손상, 카일룸도산 채권 회수가능성 저하 가능

대상부동산 담보신탁
주식회사 카일룸도산두산미래산업 주식회사재단법인 국민문화재단(*)
서울 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6 토지 및 일부 지상건물 등 대상부동산에 대한 담보신탁 및 대주별 우선수익권 설정
담보권 실행 시 사업부지 처분 또는 사업구조 변경으로 본 PF 전환, 도급공사 수익, 대여금 회수에 부정적 영향 가능

사업시행권 포기각서 등
차주 및 시행사 등
금융계약 위반 시 사업시행권 포기ㆍ양도, 건축주 명의변경 금지 또는 변경 동의 등 관련 서류 제출
채무불이행 시 기존 시행구조가 변경되어 당사의 시공권, 공사대금 회수 및 프로젝트 관리권에 영향 가능

임의착공금지 등
시행사 등
다수대주 동의 없는 추가 공사 착공 금지. 합의된 기초공사를 제외한 임의 공사 제한
대주 동의 없이 공사가 진행되거나 약정 위반이 발생하면 기한이익상실 사유가 될 수 있어 보증 및 담보권 실행 위험 상승

* '상지카일룸 에스칼라' 개발사업의 사업부지는 강남구 논현동 98, 98-1, 98-6, 98-6 4필지로 ㈜카일룸도산이 98, 98-1을 소유하고 있고 공동시행자인 두산미래산업㈜가 98-5를 소유하고 있으며, 98-6은 현재 재단법인 국민문화재단의 소유이나 두산미래산업㈜이 매입하는 것으로 약정되어 있습니다.출처 : 당사 제시

⑥ 금융회사 외 채권기관의 실체 및 권리 구조

본건 대주단에는 금융회사 외 채권기관이 포함되어 있습니다. TR A-1 대주 유한회사 코리아6호투자목적회사 및 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사는 홍콩계 투자금융그룹인 SC로이(SC Lowy)와 금융회사인 TR A-2 대주 ㈜조은저축은행의 SPC 법인이고 TR B 대주인 ㈜중앙첨단소재는 당사의 최대주주이고 ㈜오르개발은 당사의 종속회사로 ㈜카일룸도산과 계열회사입니다. TR A-1 대주들은 금융회사 대주인 ㈜조은저축은행의 SPC로 의사결정권한이 동일시 되며, TR B 대주들은 차주와 계열 관계로 대출약정상 채권기관은 금융회사 대비 조기상환 요구, 채무불이행 처리, 만기 연장 협상 방식 등의 대출 구조에서 의사결정에 큰 차이는 없습니다. 다만, 대주별로 금리, 이자지급 방식, 담보권 보유 여부 및 연대보증 이행 순위에 차이가 있습니다.

[대주별 차이 비교]

구분
금융회사 / 채권기관
실체 / 성격
금리ㆍ이자지급
권리 구조상 특징

Tranche A-1
유한회사코리아6호투자목적회사
금융회사의 SPC
연 13.0% 고정/ 1년치 이자 선취
주식근질권 담보권자 / Tranche A 채권자로서 연대보증 이행 및 담보권 실행에서 Tranche B보다 우선적 구조

Tranche A-1
유한회사에스씨엘2호투자목적회사
금융회사의 SPC
연 13.0% 고정/ 1년치 이자 선취
주식근질권 담보권자 / Tranche A 채권자로서 연대보증 이행 및 담보권 실행에서 Tranche B보다 우선적 구조

Tranche A-2
㈜조은저축은행
금융회사 / 대리은행
연 7.5% 고정 / 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
주식근질권 담보권자 및 대리은행 / 근질권자 대표로 권리행사 가능

Tranche A-3
㈜더블저축은행
금융회사
연 7.5% 고정 / 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
주식근질권 담보권자

Tranche B
㈜중앙첨단소재
계열회사
연 7.5% 고정 / 대출만기일 일시납
주식근질권 담보권자는 아님 / 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조

Tranche B
㈜오르개발
계열회사
연 7.5% 고정 / 대출만기일 일시납
주식근질권 담보권자는 아님 / 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조

출처 : 당사 제시

차환, 만기연장 또는 채무불이행 처리에 관한 대주단 의사결정은 대출약정상 다수대주 요건과 대주별 권리에 따라 이루어질 것으로 예상됩니다. Tranche A 대주는 주식근질권을 포함한 주요 담보권을 보유하고 있고 연대보증 이행 구조상 Tranche B보다 우선하는 구조이므로 Tranche A 대주가 만기연장 또는 조건변경에 동의하지 않을 경우 당사의 보증채무 현실화 및 담보권 실행 위험이 상대적으로 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 Tranche B 대주는 계열회사이나, 계열회사라는 사정만으로 만기연장 또는 조건변경이 보장되는 것은 아니며, 향후 계열회사의 유동성 및 이사회 등 내부 의사결정에 따라 회수정책이 달라질 수 있습니다. 금융회사 외 채권기관이 투자금 회수를 우선하거나 만기연장에 동의하지 않는 경우 본 PF 전환 또는 만기연장 협상이 지연될 수 있고, 그 결과 당사의 연대보증 채무가 현실화될 수 있습니다.

⑦ 대출금 사용내역, 이자비용 및 잔여 한도

브릿지론 리파이낸싱 대출금은 기존 대출금 상환, 선지급 이자, 주선수수료, 이자유보액, 공사비 유보 및 프로젝트 관련 용역비·공사비 등에 사용되었습니다. 잔여 대출한도는 소진된 상태이며, 공사비 부족으로 당사가 2026년 3월 21일 380백만원 및 2026년 5월 18일 525백만원, 합계 905백만원을 ㈜카일룸도산에 대여하였습니다.

[대출금 사용 내역]

(단위 : 백만원)

구분
금액
주요 내용

Cash-In
대출금 현금유입
58,794
유한회사 코리아6호투자목적회사 25,000백만원, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사 25,000백만원, 조은저축은행 4,554백만원, 더블저축은행 4,239백만원 / TR B 대주는 약정으로 기존 브릿지 대환

당사 차입 지원
905
공사비 부족으로 당사가 ㈜카일룸도산에 자금 충당

Cash-Out
기존대출금 상환
(44,362)
한국투자저축은행 등 기존 대주에 대한 대출잔액 상환

선지급 이자
(6,500)
코리아6호 및 에스씨엘2호에 각 3,250백만원, 2025.11.19~2026.11.18 1년치 이자 선지급

주선수수료
(425)
조은저축은행 지급

SCL 이자유보액
(1,638)
코리아6호 및 에스씨엘2호 각 819백만원, 2026.11.19~2027.02.18 3개월치 이자 유보

사업비계좌 지출
(6,769)
보험증권 발급 수수료, 설계·감리·CM 용역비, 도급공사비, 도로사용료 등

사업비계좌 현재 잔액
5
2026.05.22 기준 잔액 5,095,297원

출처 : 당사 제시

현재 브릿지론 대출 한도는 소진되었으며, 본건 유상증자에서 조달되는 자금 중 브릿지론 이자비용 4,210백만원이 ㈜카일룸도산을 통하여 사용될 예정이므로, 청약 미달 또는 자금조달 지연 시 이자지급 재원 부족, 추가 대여금 증가 또는 대주단과의 이자유예ㆍ만기연장 협의 필요성이 발생할 수 있습니다.

⑧ 본 PF 전환 가능성 및 차환 실패 시 시나리오당사는 브릿지론 만기 전 본 PF 전환을 추진하고 있습니다. 대상토지인 서울 강남구 논현동 98번지 외 3필지는 용적률 상향 및 분양과 사업성 제고를 위해 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로의 용도변경을 진행 중이며, 용도변경 예상 완료시점은 2027년 2월경입니다. 용도변경 완료 후 대리금융기관 선정, 사업성 평가, 신탁사 선정, 대주단 모집 및 본 PF 기표 절차를 진행할 예정입니다. 마스터 스케줄상 금융사 태핑은 2027년 2월부터 2027년 3월까지, 사업성 평가 및 신탁사 선정은 2027년 2월 이후, 대주단 모집은 2027년 4월부터 2027년 5월까지, BL대출 상환 및 PF 기표는 2027년 6월로 계획하고 있습니다.

용도변경 전 기존 사업계획에 대해서는 대신자산신탁 사업심의위원회 가결 및 한국투자저축은행 PFㆍ중도금대출 여신심사위원회 가결 이력이 있습니다. 다만 위 승인 이력은 기존 사업계획을 전제로 한 것이므로, 용도변경, 설계변경, 금융시장, 분양시장 및 사업성평가 조건이 변경된 경우 본 PF 승인을 보장하지 않습니다. 본 PF 전환이 계획대로 이루어지지 않을 경우 당사는 만기연장 협상, 대체 차입, 사업부지 매각, 공동시행자ㆍ이해관계자 지원, 당사 추가 대여 또는 유상증자 조달자금 사용 등을 검토할 수 있으나, 이들 방안의 실행 가능성은 확정되어 있지 않습니다.

[시나리오별 당사에 미치는 영향]

시나리오
주요 내용
당사 영향

기준 시나리오: 본 PF 승인 및 차환
용도변경 및 사업성평가 완료 후 2027년 6월경 본 PF 기표, 브릿지론 상환
연대보증 및 주식근질권 관련 우발부담 완화 가능

승인 지연 및 만기 전 조건변경
사업성평가, 인허가, 대주단 모집 또는 신탁사 심의 지연으로 본 PF 일정 지연
- 추가 이자, 수수료, 공사비 부담 위험- ㈜카일룸도산 대여금 증가 위험- 추가 담보 또는 조건 변경 요구 위험

만기연장 협상
본 PF가 지연되나 기존 대주단이 만기연장에 동의
보증 및 담보 유지, 금리 또는 수수료 상승, 담보유지비율ㆍ추가 신용보강 요구 위험

차환 실패 및 기한이익상실
본 PF 및 만기연장 실패, 이자연체, 준수사항 위반, 인허가 지연 등 채무불이행 사유 발생
- 당사가 연대보증인으로서 보증한도 100,800백만원 및 미지급 이자ㆍ수수료 범위 내에서 상환 부담 발생 위험- 주식근질권 및 사업부지 담보권 실행 발생 위험

사업부지 매각 또는 대체 회수
논현동 98 및 98-1번지 등 보유자산 매각을 통한 상환 추진
- 매각가액이 채권 및 보증채무에 미달할 경우 손상차손, 유동성 악화 및 추가 자금조달 필요 위험- 담보권 실행 시 매각가격 및 시점에 따른 손실 발생 위험

출처 : 당사 제시

차환 실패에 관하여 현재 브릿지론 대주와 논의가 있었고 금융비용 절감 상품 설계 및 만기연장에 대해 협의는 있었으나 이는 구속력 있는 만기연장 약정 또는 본 PF 승인 확약이 아니므로, 향후 금융시장, 사업성평가, 인허가, 분양시장 및 대주단 심사결과에 따라 차환 또는 만기연장이 실패할 수 있습니다.

⑨ 조기상환조항 및 주요 채무불이행 사유의 발동 가능성

브릿지론 약정에는 총 14개의 채무불이행 또는 기한이익상실 사유가 포함되어 있습니다. 주요 사유별 발동 임계점과 현재 이행상황 및 회사의 판단은 다음과 같습니다.

[조기상환조항 상 발동 가능성]

약정상 사유
발동 임계점
현재 이행상황
발동 가능성에 대한 회사 판단

제3호 인출후행조건 미이행
대출약정서상 인출후행조건을 정해진 기한 내 이행하지 못하는 경우
현재 이행 완료
- 현재 기준 낮음- 단, 향후 추가 조건이 부과되거나 증빙 제출이 지연되는 경우 발동 가능성 있음

제5호 적극적ㆍ소극적 준수사항 위반
자금용도, 담보 유지, 추가 차입 제한, 보고의무, 임의착공금지, 사업시행권 양도 제한 등 금융계약상 준수사항 위반 또는 미이행
- 대주와 월 단위 정기 미팅 및 협의 진행- 주식근질권, 담보신탁 등 담보 유지 의무 계속 부담
- 현재 기준 낮음- 다만 잔여 대출한도 소진으로 당사 대여 또는 추가 자금조달이 발생하고, 대주 동의 없는 추가 차입ㆍ담보제공ㆍ공사 진행이 문제될 경우 상승 가능

제7호 인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소
영업 또는 사업 관련 인허가가 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 지연, 폐지, 취소, 변경되거나 취득 불가능한 경우
- 착공신고 및 기초공사 진행 관련 자료가 제출되었고, 관할청 경고 또는 지적사항 없음- 용도변경 및 변경 인허가 절차 진행 중
단기적으로 낮으나, 용도변경ㆍ변경 인허가ㆍ도시건축위원회 심의 일정이 지연되거나 사업성 평가에 부정적 변화가 있으면 중간 이상으로 상승 가능

제14호 차주의 영업ㆍ자산상태의 중대한 부정적 변화
차주의 영업 또는 자산상태에 중대한 부정적 변화가 있어 대주가 대출원리금 상환 불능을 합리적으로 판단하는 경우
- 대출 실행 이후 회사 보완자료 기준 중대한 부정적 변화 없음- 단, 차주인 ㈜카일룸도산이 자본잠식 상태이고 현재는 매출이 발생하지 않는 개발사업 시행법인임
현재 기준 낮음으로 판단하나 부동산 경기 악화, 분양성 저하, 담보가치 하락, PF 승인 지연, 공사비 상승 또는 추가 차입 불능 시 상승 가능

출처 : 당사 제시

⑩ 주식회사 카일룸도산에 대한 총 익스포저 및 손상 가능성당사가 ㈜카일룸도산에 기제공한 채권과 브릿지론 관련 우발 익스포저는 다음과 같습니다. 아래 표는 현재 대출잔액 기준 우발 익스포저와 보증한도 기준 최대 부담액을 구분하여 표시한 것입니다. 주식근질권 제공은 별도의 현금채권은 아니나, 담보권 실행 시 당사 보유 종속기업투자주식의 처분 및 프로젝트 회수구조 훼손으로 이어질 수 있으므로 별도 위험요인으로 함께 고려하여야 합니다.

[총 익스포저 및 손상 가능성]

(단위 : 백만원)

구분
금액
회수 또는 변제 재원
손상ㆍ위험 평가

공사미수금
3,489
공사대금 회수, 본 PF, 분양수입
㈜카일룸도산 사업성 및 현금흐름에 따라 회수 가능성 변동

장기대여금
57,514
본 PF 조달금, 분양수입, 사업부지 처분대금
본 PF 지연 또는 미승인 시 회수 지연ㆍ손상 가능

장기미수수익
9,140
카일룸도산 현금흐름 및 사업수익
금융비용 부담 및 사업지연 시 회수 위험 확대

기제공 채권 합계
70,143
-

연대보증 우발 익스포저
현재 대출잔액 기준
68,255
차주 상환, 본 PF 차환, 담보자산 처분
현실화 시 당사 유동성 및 재무구조에 중대한 영향

보증한도 기준
100,800
차주 상환, 본 PF 차환, 담보자산 처분
미지급 이자ㆍ연체이자ㆍ수수료 등을 포함하여 보증한도 내 추가 부담 가능

주식근질권 제공
담보설정금액 90,000장부금액 10,423
담보목적물 환가대금은Tranche A 피담보채무 변제에 충당
담보권 실행 시 ㈜카일룸도산에 대한 지배력 상실, 별도재무제표상 종속기업투자주식 손상, 카일룸도산 채권 회수가능성 저하 가능

합계
현재 대출잔액 기준
138,398
-
2025년 11월말 사용가치 기준 회수가능액 약 151,400백만원 이내

보증한도 기준
170,943
-
회수 가능액을 초과할 수 있어 보수적 손상ㆍ충당부채 검토 필요

출처 : 당사 제시

2025년 11월말 기준 주식회사 카일룸도산의 사용가치평가보고서에 따라 현금흐름창출단위 회수가능액은 151,400백만원으로, 장부가액 75,700백만원을 초과하여 손상가능성은 없는 것으로 판단되었습니다. 다만 해당 평가는 향후 용도변경, 본 PF 승인, 분양성, 공사비, 금리 및 사업일정이 계획대로 진행된다는 전제에 의존합니다. 현재 대출잔액 기준 총 익스포저는 회수가능액 이내이나, 보증한도 기준 최대 부담액까지 고려할 경우 회수가능액을 초과할 수 있으므로, 본 PF 승인 지연 또는 실패, 담보가치 하락, 분양시장 악화, 공사비 상승 등이 발생하면 대여금·미수수익·공사미수금 손상 및 지급보증 관련 충당부채 인식 위험이 존재합니다. ㈜카일룸도산의 자체 영업현금흐름이 제한적인 상황에서 본건 브릿지론 원리금 상환 및 당사 채권 회수는 본 PF 전환, 담보자산 가치, 분양성과 및 사업부지 처분 가능성에 크게 의존합니다. 대여금 회수가 불가능한 경우 논현동 98 및 98-1번지 매각을 통한 상환이 발생할 수 있으며, 2024년 12월 31일 기준 중앙감정평가법인 감정평가액은 논현동 98번지 51,995백만원, 논현동 98-1번지 35,022백만원입니다. 다만 실제 매각 가능성 및 매각가액은 부동산 시장, 인허가 진행상황, 담보권 실행 여부 및 매각시점에 따라 달라질 수 있습니다.

⑧ 투자자 유의사항상기와 같이 당사는 ㈜카일룸도산 브릿지론과 관련하여 보증한도 100,800백만원의 연대보증과 담보설정금액 90,000백만원의 주식근질권 제공 부담을 보유하고 있습니다. 본 PF 전환이 계획대로 이루어지는 경우 브릿지론 상환을 통해 연대보증 및 담보제공 관련 우발부담이 완화될 수 있으나, 본 PF 승인 또는 만기연장이 실패하거나 채무불이행 사유가 발생할 경우 당사는 연대보증인으로서 보증한도 내에서 대출원리금, 이자, 연체이자, 수수료 및 비용을 부담할 수 있으며, Tranche A 대주의 주식근질권 실행으로 ㈜카일룸도산에 대한 지배력 또는 프로젝트 회수구조가 훼손될 수 있습니다. 이 경우 당사의 현금흐름, 재무구조, 계속기업가정, 추가 자금조달 능력 및 주주가치에 중대한 부정적 영향이 발생할 수 있습니다.투자자께서는 본건 브릿지론 관련 보증한도 100,800백만원의 보증책임이 있다는 점, 현재 잔여 대출한도가 소진된 상태라는 점, ㈜카일룸도산 발행주식 전부에 대해 담보설정금액 90,000백만원의 주식근질권을 제공하고 있다는 점, Tranche A 대주와 Tranche B 대주 사이의 담보권 보유 여부 및 보증채무 이행 구조에 차이가 있다는 점, 본 PF 전환 일정 및 승인 여부가 인허가ㆍ분양시장ㆍ금융시장ㆍ대주단 심사 결과에 따라 변동될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

위와같이
당사가 예상하지 못하는 사건이 발생할 경우 당사의 우발채무가 현실화 되어 회사의 재무부담이 악화될 가능성이 있으며, 사업기간이 남은 PF 현장에 대하여 향후 해당 사업들의 영업상황이 악화되어 시행사의 원리금 상환이 불가하게 될 경우 PF 관련 대출 및 지급보증으로 인해 금융기관과 맺은 보증계약에 의하여 해당 시행사의 채무와 사업장을 인수하게 될 수 있으며, 이럴 경우에 추가적인 대규모 자금소요가 발생되므로 당사의 안정성이 저하될 우려가 있습니다. 또한 향후 개별 현장의 분양성과가 저조할 경우 이에 따른 상기의 우발채무의 실현으로 인해 당사의 재무안정성이 악화될 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(주1) 정정 후

3) 우발부채 현실화 위험 [㈜카일룸도산 브릿지론 관련 연대보증과 담보제공 위험]당사는 현재 종속기업인 ㈜카일룸도산이 차주인 '상지카일룸 에스칼라 브릿지론'과 관련하여 보증한도 100,800백만원, 부담률 100%의 연대보증을 제공하고 있습니다. 해당 브릿지론은 본 PF 전환 전 리파이낸싱 성격의 대출이며, 대출약정금은 69,000백만원이고 대출잔액은 68,255백만원이며, 현재 잔여 대출한도는 소진되어 없습니다. 대출기간은 2025년 11월 19일부터 2027년 11월 19일까지입니다.본건 유상증자 조달자금 중 일부는 주식회사 카일룸도산에 대여되어, 동 브릿지론 이자비용 등 프로젝트 운영자금으로 사용될 예정입니다. 현재 공사비 등 부족분은 ㈜카일룸도산이 당사로부터 차입하여 지급 중입니다.또한 당사는 2025년 11월 18일에 ㈜카일룸도산의 최대주주이자 본건 개발사업의 시공 예정자 지위에서, Tranche A 대주에 대하여 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 발행주식 전부를 담보로 제공하는 주식근질권설정계약을 체결하였습니다. 담보설정금액은 90,000백만원으로, Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%에 해당합니다. 위 담보제공은 채무보증과 병존하는 채권보전장치로서, 보증한도와 단순 합산하여 확정채무가 즉시 발생한다는 의미는 아니나, 채무불이행 사유가 발생할 경우 담보권 실행, 종속기업 지배력 상실, 프로젝트 회수구조 훼손 및 당사 보유 채권의 회수가능성 저하로 이어질 수 있습니다.본건 브릿지론은 상지카일룸 에스칼라 프로젝트의 본 PF 전환 전 단계에서 실행된 리파이낸싱 브릿지론으로, 당사가 본건 브릿지론과 관련하여 대주단에 대하여 별도의 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 약정 또는 책임준공 미이행에 따른 중첩적·병존적 채무인수 약정을 체결한 사실은 없습니다. 본건 브릿지론 단계에서 당사가 대주단에 제공한 신용보강은 연대보증 및 주식근질권 담보 제공이며, 당사가 부담하는 우발채무는 차주인 ㈜카일룸도산이 대출원리금 등 금융계약상 채무를 이행하지 못하거나 약정상 채무불이행 사유가 발생하는 경우 당사가 연대보증인으로서 보증한도 범위와 담보제공자로서 담보설정액 한도 범위 내에서 변제책임을 부담하는 구조로 책임준공 미이행에 따른 채무인수는 제외됩니다.

다만, 향후 본 PF 전환 과정에서 대주단의 심사 결과, 사업성 평가, 인허가 진행상황, 분양 가능성, 공사비 및 금융비용 수준, 당사의 시공능력 및 신용도 등에 따라 책임준공확약, 조건부 채무인수, 추가 담보제공 등 별도의 신용보강이 요구될 가능성은 있습니다. 해당 약정이 체결될 경우 당사의 본건 우발채무 규모와 성격이 달라질 수 있습니다.

① 브릿지론 주요 약정 현황

[브릿지론 주요 약정 현황]

구분
내용

차주
㈜카일룸도산

사업명
상지카일룸 에스칼라: 서울특별시 강남구 논현동 98 외 3필지 공동주택 등 신축사업

대출 성격
본 PF 전환 전 브릿지론 리파이낸싱 - 기존 브릿지론 대체 상환 및 기초공사 가능 조건부 브릿지론

대출약정 체결일 / 최초 인출일
2025.11.18 / 2025.11.19

대출기간
2025.11.19 ~ 2027.11.19

대출약정금
69,000백만원(Tranche A 60,000백만원, Tranche B 9,000백만원)

채권자
[부동산 개발사업 브릿지론 리파이낸싱 대주] 가. 투자(대출) 목적 SPC 및 금융기관 대주(TR A, 4개 社) ① Tranche A-1 대주 - 유한회사 코리아6호투자목적회사 - 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사 ② Tranche A-2 대주 : ㈜조은저축은행 ③ Tranche A-3 대주 : ㈜더블저축은행 나. 계열회사 대주(TR B, 2개 社) : ㈜중앙첨단소재, ㈜오르개발

2026년 1분기말 기준 대출잔액
68,255백만원

보증한도 / 채권최고액
100,800백만원

연대보증인
㈜상지건설, 두산미래산업㈜

당사 제공 담보
- 당사 소유의 ㈜카일룸도산 발행주식 전부(100%)에 대한 공동 1순위 주식근질권- 담보설정금액 90,000백만원- 담보권자는 Tranche A 대주이며 Tranche B 대주는 동 주식근질권의 담보권자에서 제외

책임준공확약 / 책임준공 미이행 채무인수
- 본건 브릿지론 단계에서는 해당사항 없음- 단, 당사가 시공사 지위에서 도급계약상 일반적인 공사수행 의무는 존재

기타 채권보전 조치
사업부지 등 대상부동산 담보신탁 및 대주별 우선수익권, 임의착공금지 각서, 사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지각서 등

본건 유상증자 자금 중 이자비용 사용 예정액
4,210백만원

추가 인출 가능성
없음(대출한도 소진)

출처 : 당사 제시

② 연대보증의 구체적 내용 및 대주별 보증채무연대보증계약상 연대보증인은 당사와 두산미래산업㈜이고, 채무자는 ㈜카일룸도산이며, 채권자는 Tranche A 대주 및 Tranche B 대주입니다. 피담보채무의 범위는 대출약정서에 따라 채무자가 채권자에게 부담하는 대출금, 이자, 연체이자 등 금융계약상 채무입니다.각 연대보증인의 책임범위는 Tranche A 대주에 대하여 각 Tranche A 대출약정금의 150%, Tranche B 대주에 대하여 각 Tranche B 대출약정금의 120% 상당액을 한도로 합니다. 연대보증계약상 보증채무의 이행은 Tranche A 대주에 대한 채무를 모두 이행한 후 Tranche B 대주에 대한 채무를 이행하는 구조이며, 동일 순위 채권자 사이에서는 대출참가비율에 따라 안분됩니다. 당사와 두산미래산업㈜는 연대보증인으로서 내부 분담관계와 무관하게 채권자가 보증한도와 담보설정금액 한도 내에서 당사에 대하여 대출채무 전부 또는 일부의 이행을 청구할 수 있습니다.

[각 대주(Tranche)별 대출약정금 등 세부 내용]

구분
대주
대출약정금
책임범위
채권최고액
약정금리 / 이자지급 조건
주식근질권 담보 여부

Tranche A-1
유한회사코리아6호투자목적회사
25,000백만원
대출약정금의150%
37,500백만원
연 13.0% 고정/ 대출기표 시 선취
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche A-1
유한회사에스씨엘2호투자목적회사
25,000백만원
대출약정금의150%
37,500백만원
연 13.0% 고정/ 대출기표 시 선취
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche A-2
㈜조은저축은행
5,000백만원
대출약정금의150%
7,500백만원
연 7.5% 고정/ 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자 및 대리은행

Tranche A-3
㈜더블저축은행
5,000백만원
대출약정금의150%
7,500백만원
연 7.5% 고정/ 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche B
㈜중앙첨단소재
8,000백만원
대출약정금의120%
9,600백만원
연 7.5% 고정/ 대출만기일 일시납
비대상 / 계열회사 대주는 주식근질권 담보권자에서 제외

Tranche B
㈜오르개발
1,000백만원
대출약정금의120%
1,200백만원
연 7.5% 고정/ 대출만기일 일시납
비대상 / 계열회사 대주는 주식근질권 담보권자에서 제외

합계
-
69,000백만원
-
100,800백만원
-
주식근질권 담보설정액은 TR A 대출약정금의 150%인 90,000백만원

출처 : 당사 제시

[각 대주(Tranche)별 이자율 및 이자지급 조건 세부 내용]

1. Tranche A-1 대출금

- 이자율: 연 13.0% (고정금리)

- 이자 지급일 및 방법: 1차 이자기간 (최초 인출일로부터 1년) 및 2차 이자기간 (1차 말일로부터 3개월): 해당 이자기간의 초일에 선불로 지급, 대출약정에 따라 최초 인출일에 1차 이자기간에 대한 이자를 선지급 / 3차 이후 이자기간 (1개월 단위): 해당 이자기간의 말일에 지급

2. Tranche A-2, A-3 대출금

- 이자율: 연 7.5% (고정금리). 단, 차주의 요청으로 대출만기일이 연장된 경우 연장된 기간에 대한 이자율은 연 13.0% (고정금리)가 적용

- 이자 지급일 및 방법: 한도대출(종합통장대출) 방식으로 취급되며, 매 이자기간(1개월 단위)의 말일에 후불로 지급

3. Tranche B 대출금

- 이자율: 연 7.5% (고정금리)

- 이자 지급일 및 방법: 차주는 대출만기일까지 이자를 지급하지 않으며, 대출만기일에 이자를 일시에 지급

출처 : 당사 제시

③ 책임준공의무 및 책임준공 미이행 채무인수 해당 여부

본건 브릿지론 관련 대출약정서, 연대보증계약서 및 주식근질권설정계약서에 따른 당사의 신용보강은 연대보증과 주식근질권 제공입니다. 당사는 본건 브릿지론 단계에서 대주단에 대한 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 또는 중첩적·병존적 채무인수 약정을 체결한 사실이 없습니다. 따라서 책임준공 미이행에 따른 채무인수는 본건 브릿지론과 관련하여 해당사항이 없습니다.다만 당사는 본건 개발사업의 시공자 지위에 있으므로 도급계약 또는 공사도급계약상 일반적인 공사수행 의무를 부담할 수 있습니다.
또한 향후 본 PF 전환 시에는 대주단이 당사의 신용등급 BBB- 및 2025년 토목건축 시공능력 평가순위 510위, 시공능력평가액 45,580백만원을 고려하여, 단순 연대보증보다 강화된 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수, 자금보충, 추가 담보 또는 연대보증 확대를 요구할 가능성이 있습니다. 현재는 그 조건, 한도, 발동요건이 확정되어 있지 않으나, 본 PF 예상금액 약 190,000백만원을 기준으로 관련 보증 또는 채무인수 한도가 정해질 경우 이는 2026년 1분기 연결 자본총계의 약 194.0% 및 연결 자산총계의 약 87.6%에 해당합니다.책임준공확약 자체는 체결 즉시 확정채무가 발생하는 구조가 아닐 수 있으나, 책임준공 미이행, 사용승인 지연, 공사중단, 공사비 초과 또는 차주 채무불이행 등 약정상 발동사유가 발생하면 회사가 대출채무를 인수하거나 자금보충·손해배상·보증채무 이행을 부담할 수 있습니다. 이러한 경우 당사는 연결재무제표상 금융부채 또는 충당부채를 인식하거나 우발부채 공시를 확대해야 할 수 있으며, 현금유출, 자본감소, 부채비율 상승, 대여금·공사미수금 손상 및 계속기업 가정 관련 불확실성이 확대될 수 있습니다.④ 주식근질권 설정
, Trigger별 실행 절차 및 담보제공 위험

당사는 2025년 11월 18일 ㈜카일룸도산 발행주식 전부에 대하여 Tranche A 대주를 공동 1순위 근질권자로 하는 주식근질권설정계약을 체결하였습니다.

이는 차주인 ㈜카일룸도산이 Tranche A 대주에게 부담하는 대출금, 이자, 지연손해금, 수수료, 비용 등 현재 및 장래의 지급의무를 담보하기 위한 것입니다.

담보목적물은 ㈜카일룸도산 발행주식 전부인 보통주 894,000주, 제1종 종류주식 50,000주 및 제2종 종류주식 56,000주, 합계 1,000,000주로서 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 지분 100.00%입니다. 담보설정금액은 90,000백만원으로 Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%에 해당합니다. 주식근질권은 Tranche A 대주에 한하여 제공되었으며, Tranche B 대주인 ㈜중앙첨단소재 및 ㈜오르개발은 동 주식근질권의 담보권자에 해당하지 않습니다.Tranche A 대주는 유한회사 코리아6호투자목적회사, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사, ㈜조은저축은행 및 ㈜더블저축은행이고, 근질권자들의 권리행사는 약정상 ㈜조은저축은행이 대표할 수 있습니다. 근질권자는 금융계약상 피담보채무의 이행을 청구할 수 있는 경우 법령 및 계약에서 정한 방법으로 담보목적물을 처분할 수 있으며, 실행 비용은 담보목적물 환가대금에서 우선 충당되고, 피담보채권 전부 변제 후 잉여금이 있는 경우 근질권설정자인 당사에게 반환됩니다. 당사가 변제 등으로 ㈜카일룸도산에 대하여 가지는 구상권 또는 대위권은 피담보채무가 전부 변제될 때까지 근질권자보다 우선하여 행사할 수 없습니다.

[근질권설정 관련 세부내용]

구분
내용

근질권설정자
㈜상지건설

근질권자
유한회사 코리아6호투자목적회사, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사, 주식회사 조은저축은행, 주식회사 더블저축은행 - 근질권자들의 권리행사는 주식회사 조은저축은행이 대표 가능

발행회사
㈜카일룸도산

피담보채무
대출약정 및 기타 금융계약에 따라 ㈜카일룸도산이 근질권자들에게 현재 및 장래 부담하는 대출금, 이자, 지연손해금, 수수료, 비용 등 지급의무

담보목적물
㈜카일룸도산 발행주식 전부 - 보통주 894,000주, 제1종 종류주식 50,000주, 제2종 종류주식 56,000주, 합계 1,000,000주. 지분율 100.00%

담보제공재산 장부금액
10,423백만원

담보한도 / 담보설정금액
90,000백만원 / Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%

담보제공기간
2025.11.19 ~ 2027.11.19

주권 등 교부
주권, 처분승낙서 및 백지양도증서 등 근질권 설정 및 실행에 필요한 서류 교부 의무

배당금ㆍ신주 관련
근질권자는 필요하다고 판단하는 경우 담보목적물에 대한 배당금 등을 받아 피담보채무 변제에 충당할 수 있고, 근질권설정자가 추가 출자 등으로 발행회사 신주를 취득하면 추가주식에 대해서도 근질권 설정 절차를 이행하여야 함

양도ㆍ처분 제한
근질권설정자는 근질권자의 사전 서면동의 없이 계약상 권리ㆍ의무 또는 담보목적물을 제3자에게 양도, 담보 제공 또는 기타 처분할 수 없음

근질권 실행
금융계약상 피담보채무의 이행을 청구할 수 있는 경우 근질권자가 법령과 계약에서 정한 방법으로 담보목적물을 처분할 수 있고, 실행 비용은 담보목적물 환가대금에서 우선 충당됨. 피담보채권 전부 변제 후 잉여금이 있으면 근질권설정자에게 반환

구상권ㆍ대위권 제한
당사가 변제 등으로 발행회사에 대하여 가지는 구상권 또는 대위권은 피담보채무가 전부 변제될 때까지 근질권자보다 우선하여 행사할 수 없음

출처 : 당사 제시

위 주식근질권은 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 지분 100%를 담보로 제공하는 것이므로, 채무불이행 사유가 발생하여 근질권이 실행되는 경우 당사는 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실하거나 제한받을 수 있습니다. 또한 ㈜카일룸도산은 본건 프로젝트의 시행 주체이자 당사 대여금ㆍ공사미수금ㆍ미수수익 등의 주요 회수처이므로, 주식근질권 실행은 단순한 담보재산 처분을 넘어 프로젝트 지배구조, 사업부지 매각 또는 본 PF 전환 협상력, 당사 보유 채권의 회수가능성에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 별도재무제표상 종속기업투자주식 장부가액에 대한 손상검토가 필요할 수 있고, 연결 기준으로도 ㈜카일룸도산 관련 대여금, 미수수익, 공사미수금 및 보증채무에 대한 손상 또는 충당부채 검토가 필요할 수 있습니다.

다만 주식근질권의 담보설정금액 90,000백만원은 Tranche A 대주에 대한 담보한도이고, 당사의 보증한도 100,800백만원과 별도로 즉시 현금유출이 확정된 금액은 아닙니다. 근질권 실행으로 담보목적물이 환가되어 피담보채무가 변제되는 경우 해당 범위에서 Tranche A 채무 및 이에 대한 보증부담이 감소할 수 있으나, 실제 환가금액, 환가시기, 담보권 실행 비용, 사업가치 하락 여부에 따라 당사의 최종 부담액은 달라질 수 있습니다.

[근질권 실행 Trigger별 실행 절차 및 회사 평가]

Trigger
주요 발생 조건
근질권 실행 절차
회사 평가 및 한계

원리금 지급 연체 또는 만기상환 불이행
㈜카일룸도산이 Tranche A 대출금, 이자, 연체이자, 수수료 또는 비용을 약정기일에 지급하지 못하거나 만기상환을 이행하지 못하는 경우
대주 또는 대리은행이 차주에게 채무불이행 또는 기한이익상실을 통지하고 피담보채무 이행을 청구 → 근질권자가 주권, 처분승낙서, 백지양도증서 등 교부서류를 활용하여 법령ㆍ계약상 방법으로 담보목적물 처분 또는 제3자 양도 추진 → 환가대금에서 실행비용 및 Tranche A 피담보채무를 충당 → 부족액은 연대보증ㆍ기타 담보권 실행 등과 병행될 수 있음
현재 기준 실제 원리금 연체는 확인되지 않았으나, 본건 브릿지론 잔여 대출한도가 소진되어 있고 이자지급 및 사업비 조달이 본건 유상증자, 본 PF 전환 또는 추가 차입에 의존하므로 청약 미달, 본 PF 지연 또는 만기연장 실패 시 가능성이 상승할 수 있음

금융계약상 적극적ㆍ소극적 준수사항 위반
자금용도 위반, 담보 유지의무 위반, 보고의무 미이행, 추가 차입ㆍ담보 제공 제한 위반, 대주 동의 없는 임의착공, 사업시행권 양도 제한 위반 등 대출약정상 준수사항을 위반하는 경우
약정상 시정기간 또는 보완자료 제출기한이 있는 경우 시정 요구 및 확인 절차 진행 → 미시정 또는 중대한 위반으로 판단되는 경우 기한이익상실 통지 및 피담보채무 이행 청구 → 근질권자가 담보목적물 처분절차 착수
대주와 월 단위 협의 및 담보 유지의무를 계속 이행 중인 것으로 파악되므로 현재 기준 가능성은 낮게 판단하나, 잔여 대출한도 소진 상태에서 추가 자금조달, 공사 진행 또는 담보 변경이 대주 동의 없이 진행될 경우 가능성이 상승할 수 있음

인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소 또는 사업 추진 불가
인허가 지연, 용도변경ㆍ설계변경 절차 지연, 사업성평가 악화, 사업시행권 관련 권리 훼손 등으로 대주가 피담보채무 상환 가능성에 중대한 부정적 영향이 있다고 판단하는 경우
대주단이 사업 진행상황, 인허가 자료, 사업성평가 자료를 검토 → 채무불이행 사유 해당 여부 판단 → 기한이익상실 또는 조건변경 협의 → 협의 실패 시 주식근질권 및 사업부지 담보권 실행 가능
종상향ㆍ역세권 활성화 추진안 및 본 PF 전환은 아직 확정된 금융약정이 아니므로 인허가 또는 본 PF 일정 지연 시 가능성이 상승할 수 있음. 특히 본 PF 기표 전까지는 브릿지론 상환재원이 확정되지 않았다는 한계가 있음

회생ㆍ파산ㆍ지급불능 등 신용위험
차주 또는 주요 이해관계자에 대한 회생ㆍ파산 신청, 지급불능, 강제집행, 주요 자산 압류 등 대출약정상 기한이익상실 사유가 발생하는 경우
해당 사유 발생 사실 확인 → 대주단 또는 대리은행의 기한이익상실 통지 및 피담보채무 이행청구 → 주식근질권 실행 및 연대보증 청구 가능
현재 기준 해당 사유는 확인되지 않았으나, ㈜카일룸도산의 자체 영업현금흐름이 제한적이고 사업비 조달이 외부자금에 의존하므로 자금조달 실패 시 가능성이 상승할 수 있음

담보가치 훼손 또는 기타 대출약정상 EOD
담보권 실행 사유, 담보서류 미제출, 담보목적물 처분 제한 위반, 사업부지 가치 하락, 중요한 계약 위반 등 기타 대출약정상 기한이익상실 사유가 발생하는 경우
대주단의 담보가치 및 계약 위반 검토 → 필요 시 시정 요구 또는 즉시 기한이익상실 통지 → 근질권 실행 및 담보신탁 우선수익권 등 기타 담보권 실행과 병행 가능
사업부지 감정평가액이 브릿지론 대출금 및 Tranche A 대출금보다 높은 수준으로 평가되어 현재 기준 가능성은 낮게 판단하나, 감정평가액은 특정 기준시점의 일반거래 시가 참고 목적 평가이며 강제처분가액 또는 실제 매각가액을 보장하지 않음

근질권 실행은 위 사유 중 하나가 발생한다고 자동으로 즉시 완료되는 절차라기보다는, 대출약정상 채무불이행 또는 기한이익상실 사유의 발생, 대주단 또는 대리은행의 통지ㆍ이행청구, 담보목적물 처분절차 및 환가대금 충당을 거쳐 현실화될 수 있습니다. 다만 구체적인 시정기간, 통지방법, 담보목적물 처분방식 및 대주단 의사결정 요건은 대출약정서 및 주식근질권설정계약서의 개별 조항에 따라 달라질 수 있습니다.당사는 본 신고서 제출일 현재 위 Trigger가 실제 발생하였거나 주식근질권 실행 통지를 수령한 사실은 없습니다. 또한 2026년 6월 24일 기준 사업부지 감정평가액이 약 160,030백만원(4필지 합계)(카일룸도산 소유 2필지는 약 88,401백만원)으로 산정되어 브릿지론 대출약정금 69,000백만원 및 Tranche A 대출약정금 60,000백만원을 상회한다는 점, 본건 사업이 본 PF 전환을 목표로 추진 중이라는 점을 근거로 현재 기준 근질권 실행 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 위 평가는 사업부지 담보가치, 인허가 진행, 본 PF 승인, 분양시장, 공사비, 금리 및 대주단의 만기연장ㆍ조건변경 협의가 계획대로 진행된다는 전제에 의존합니다. 향후 부동산 경기 악화, 담보가치 하락, 종상향ㆍ인허가 지연, 본 PF 미승인, 유상증자 청약 미달, 추가 사업비 조달 실패 또는 대주단의 만기연장 거부가 발생할 경우 주식근질권 실행 가능성은 현재 판단보다 높아질 수 있습니다.
⑤ 사업부지 담보신탁, 기타 채권보전 장치 및 담보권 실행 시 사업위험

대출약정서상 본건 브릿지론에는 당사의 주식근질권 외에도 대상부동산에 대한 담보신탁 및 우선수익권, 사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지각서, 임의착공금지 각서 등 채권보전 장치가 포함되어 있습니다. 대상부동산 담보신탁의 경우 Tranche A 대주에게는 대주별 대출금의 150%를 우선수익권금액으로 하는 우선수익권이, Tranche B 대주에게는 대주별 대출금의 120%를 우선수익권금액으로 하는 우선수익권을 설정하였습니다. 이와 같은 담보신탁 및 우선수익권은 차주와 공동시행자 및 물상보증인 소유의 사업부지에 대한 설정으로 당사가 소유한 담보부동산 제공은 아닙니다. 다만 담보권 실행 시 본건 사업부지의 처분, 시행권 이전 또는 사업구조 변경이 발생할 수 있어 당사의 공사수익, 대여금 회수 및 보증부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

[채권보전장치 및 당사에 미치는 영향]

구분
제공자 / 관련 당사자
주요 내용
당사에 미치는 위험

주식근질권
주식회사 상지건설
카일룸도산 발행주식 전부, 담보설정금액 90,000백만원, Tranche A 대주 공동 1순위 근질권
근질권 실행 시 카일룸도산 지배력 상실, 종속기업투자주식 손상, 카일룸도산 채권 회수가능성 저하 가능

대상부동산 담보신탁
주식회사 카일룸도산두산미래산업 주식회사재단법인 국민문화재단(*)
서울 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6 토지 및 일부 지상건물 등 대상부동산에 대한 담보신탁 및 대주별 우선수익권 설정
담보권 실행 시 사업부지 처분 또는 사업구조 변경으로 본 PF 전환, 도급공사 수익, 대여금 회수에 부정적 영향 가능

사업시행권 포기각서 등
차주 및 시행사 등
금융계약 위반 시 사업시행권 포기ㆍ양도, 건축주 명의변경 금지 또는 변경 동의 등 관련 서류 제출
채무불이행 시 기존 시행구조가 변경되어 당사의 시공권, 공사대금 회수 및 프로젝트 관리권에 영향 가능

임의착공금지 등
시행사 등
다수대주 동의 없는 추가 공사 착공 금지. 합의된 기초공사를 제외한 임의 공사 제한
대주 동의 없이 공사가 진행되거나 약정 위반이 발생하면 기한이익상실 사유가 될 수 있어 보증 및 담보권 실행 위험 상승

* '상지카일룸 에스칼라' 개발사업의 사업부지는 강남구 논현동 98, 98-1, 98-6, 98-6 4필지로 ㈜카일룸도산이 98, 98-1을 소유하고 있고 공동시행자인 두산미래산업㈜가 98-5를 소유하고 있으며, 98-6은 현재 재단법인 국민문화재단의 소유이나 두산미래산업㈜이 매입하는 것으로 약정되어 있습니다.출처 : 당사 제시

⑥
금융회사 외 채권기관의 실체, 실질 자금주 및 회수전략본건 대주단에는 금융회사, 투자목적 SPC 및 계열회사 대주가 함께 포함되어 있습니다. Tranche A는 본건 브릿지론의 선순위 대주로서 주식근질권, 담보신탁 우선수익권 등 주요 담보권을 보유하고 있으며, Tranche B는 당사의 최대주주 및 종속회사인 계열회사 대주가 참여한 후순위 대출 구조입니다.Tranche A-1 대주인 유한회사 코리아6호투자목적회사 및 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사는 홍콩계 투자금융그룹인 SC Lowy가 실질 자금주로 참여하는 투자목적 SPC로 파악됩니다. 다만 SC Lowy의 내부 투자심사 기준, 회수 의사결정 권한, 담보권 실행 선호도 등은 당사가 직접 확인할 수 있는 범위에 한계가 있으며, 실제 회수전략은 대출약정, 담보신탁계약, 대주단 의사결정 및 당시 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다.본 PF 전환이 실패하거나, 만기연장ㆍ차환 협의가 성립하지 않거나, 이자 지급 지연ㆍ약정 위반 등 채무불이행 사유가 발생하는 경우 Tranche A 대주는 아래 회수수단을 순차적으로 또는 병행하여 행사할 수 있습니다. 당사가 파악한 범위에서 Tranche A 대주의 주된 회수재원은 사업부지 담보가치 및 본건 사업권 가치이나, 담보권 실행 시점의 부동산 시장, 인허가 진행상황, 사업성, 매수자 존재 여부 및 담보권 실행비용에 따라 실제 회수금액은 달라질 수 있습니다.

[대주별 차이 비교]

구분
금융회사 / 채권기관
실체 / 성격
금리ㆍ이자지급
권리 구조상 특징

Tranche A-1
유한회사코리아6호투자목적회사
금융회사의 SPC
연 13.0% 고정/ 1년치 이자 선취
주식근질권 담보권자 / Tranche A 채권자로서 연대보증 이행 및 담보권 실행에서 Tranche B보다 우선적 구조

Tranche A-1
유한회사에스씨엘2호투자목적회사
금융회사의 SPC
연 13.0% 고정/ 1년치 이자 선취
주식근질권 담보권자 / Tranche A 채권자로서 연대보증 이행 및 담보권 실행에서 Tranche B보다 우선적 구조

Tranche A-2
㈜조은저축은행
금융회사 / 대리은행
연 7.5% 고정 / 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
주식근질권 담보권자 및 대리은행 / 근질권자 대표로 권리행사 가능

Tranche A-3
㈜더블저축은행
금융회사
연 7.5% 고정 / 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
주식근질권 담보권자

Tranche B
㈜중앙첨단소재
계열회사
연 7.5% 고정 / 대출만기일 일시납
주식근질권 담보권자는 아님 / 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조

Tranche B
㈜오르개발
계열회사
연 7.5% 고정 / 대출만기일 일시납
주식근질권 담보권자는 아님 / 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조

출처 : 당사 제시

[PF 실패 시 대주의 회수 전략과 당사의 평가]

구분
대주 / 실질 성격
약정금
담보ㆍ권리 구조
PF 전환 실패 시 주요 회수전략 및 회사의 평가

Tranche A-1
코리아6호투자목적회사 / SC Lowy 관련 투자목적 SPC
25,000백만원
Tranche A 공동 1순위 주식근질권, 담보신탁 우선수익권, 연대보증 대상
선순위 담보권자로서 대상부동산 담보신탁 우선수익권, 사업부지 처분, 사업시행권 관련 권리 행사, 주식근질권 실행 및 연대보증 청구를 병행할 수 있음. 1년치 이자를 선취한 구조이나 PF 전환 실패 시 원금 및 잔여 이자 회수가 핵심 이슈가 됨

Tranche A-1
에스씨엘2호투자목적회사 / SC Lowy 관련 투자목적 SPC
25,000백만원
Tranche A 공동 1순위 주식근질권, 담보신탁 우선수익권, 연대보증 대상
코리아6호와 동일한 선순위 회수 구조. 선지급이자 및 이자유보액은 이자지급위험 완화를 위한 장치이나, 본 PF 미전환 시 담보권 실행 또는 차환협상이 필요할 수 있음

Tranche A-2
㈜조은저축은행 / 금융회사 및 대리은행
5,000백만원
주식근질권 담보권자 및 근질권자 대표 권리행사 가능
대리은행으로서 Tranche A 대주단 권리행사 절차를 대표할 수 있으며, 담보권 실행 또는 조건변경 협의 과정에서 실무상 중요한 역할을 수행할 수 있음

Tranche A-3
㈜더블저축은행 / 금융회사
5,000백만원
주식근질권 담보권자
Tranche A 대주로서 선순위 담보 및 연대보증 구조에 따라 회수. 만기연장 또는 조건변경에 동의하지 않을 경우 기한이익상실 및 담보권 실행 위험이 증가할 수 있음

Tranche B
㈜중앙첨단소재 / 최대주주
8,000백만원
주식근질권 담보권자는 아님. Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조
후순위 대주로서 Tranche A 대비 회수위험을 부담. 본건 유상증자 청약자 지위와 후순위 채권자 지위가 병존하므로 자금순환거래 가능성에 대한 별도 검토 및 공시가 필요함

Tranche B
㈜오르개발 / 종속회사
1,000백만원
주식근질권 담보권자는 아님. Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조
종속회사 대주로서 연결 내부거래 및 자금순환 오해 가능성이 있으므로 원리금 수취 시점, 재원, 내부승인 및 공시 필요성을 별도로 관리할 필요가 있음

출처 : 당사 제시

[Tranche A 대주의 PF 전환 실패 시 회수 전략과 회사에 미치는 영향]

순서/수단
내용
회사에 미치는 영향

① 담보신탁 우선수익권 / 사업부지 처분
대상부동산 담보신탁 및 대주별 우선수익권에 근거하여 사업부지 처분대금 또는 수익권 회수금으로 선순위 채권을 회수
사업부지 매각가격이 채권액ㆍ비용에 미달하거나 매각이 지연될 경우 당사의 보증부담, 대여금 손상, 공사수익 감소 위험이 발생

② 사업시행권 관련 권리
사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지 또는 변경 동의 등 사업권 이전ㆍ통제 관련 권리 행사
기존 시행구조가 변경될 수 있으며 당사의 시공권, 공사대금 회수, 프로젝트 관리권이 약화될 수 있음

③ ㈜카일룸도산 주식근질권 실행
당사가 보유한 ㈜카일룸도산 발행주식 전부를 처분 또는 제3자에게 양도하여 피담보채무 변제에 충당
당사가 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실할 수 있고, 연결재무제표에서 연결대상 제외 및 대여금ㆍ공사미수금 손상검토가 필요할 수 있음

④ 금융상품 질권ㆍ이자유보액
이자예치금, 이자유보액 등 금융상품에 설정된 담보권을 통해 일부 이자 또는 비용을 충당
일부 이자지급위험 완화 효과가 있으나 원금 및 장래 이자 전액 회수를 보장하지 않음

⑤ 연대보증 청구
차주가 원리금 등 금융계약상 채무를 이행하지 못할 경우 당사와 두산미래산업㈜에 연대보증채무 이행을 청구
보증한도 범위 내 현금유출, 유동성 악화, 충당부채 인식 및 계속기업 가정 관련 위험이 발생할 수 있음

출처 : 당사 제시

차환, 만기연장 또는 채무불이행 처리에 관한 대주단 의사결정은 대출약정상 다수대주 요건과 대주별 권리에 따라 이루어질 것으로 예상됩니다. Tranche A 대주는 주식근질권을 포함한 주요 담보권을 보유하고 있고 연대보증 이행 구조상 Tranche B보다 우선하는 구조이므로 Tranche A 대주가 만기연장 또는 조건변경에 동의하지 않을 경우 당사의 보증채무 현실화 및 담보권 실행 위험이 상대적으로 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 Tranche B 대주는 계열회사이나, 계열회사라는 사정만으로 만기연장 또는 조건변경이 보장되는 것은 아니며, 향후 계열회사의 유동성 및 이사회 등 내부 의사결정에 따라 회수정책이 달라질 수 있습니다. 금융회사 외 채권기관이 투자금 회수를 우선하거나 만기연장에 동의하지 않는 경우 본 PF 전환 또는 만기연장 협상이 지연될 수 있고, 그 결과 당사의 연대보증 채무가 현실화될 수 있습니다.
당사는 현 시점에서 대상부동산 담보가치가 Tranche A 채권액을 상회하고 있어 대주단의 1차적 회수수단은 담보신탁 우선수익권 및 사업부지 처분 등 담보가치에 기반한 회수일 가능성이 높다고 판단하고 있습니다. 그러나 이는 현재 감정평가ㆍ사업계획ㆍ시장상황을 전제로 한 판단이며, 향후 부동산 경기, 인허가 지연, 종상향 또는 설계변경 실패, 공사비 상승, 매각가액 하락, 대주단 내부 의사결정 등에 따라 담보권 실행 방식과 회수금액은 달라질 수 있습니다. 따라서 본 PF 전환 실패 시 Tranche A 대주의 담보권 실행, 사업부지 처분, 주식근질권 실행 및 연대보증 청구가 동시에 또는 순차적으로 진행될 가능성을 배제할 수 없습니다.

⑦ 대출금 사용내역, 이자비용 및 잔여 한도
및 사업비계좌 자금경색 위험

브릿지론 리파이낸싱 대출금은 기존 대출금 상환, 선지급 이자, 주선수수료, 이자유보액, 공사비 유보 및 프로젝트 관련 용역비·공사비 등에 사용되었습니다. 잔여 대출한도는 소진된 상태이며, 공사비 부족으로 당사가 2026년 3월 21일 380백만원 및 2026년 5월 18일 525백만원, 합계 905백만원을 ㈜카일룸도산에 대여하였습니다.

[대출금 사용 내역]

(단위 : 백만원)

구분
금액
주요 내용

Cash-In
대출금 현금유입
58,794
유한회사 코리아6호투자목적회사 25,000백만원, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사 25,000백만원, 조은저축은행 4,554백만원, 더블저축은행 4,239백만원 / TR B 대주는 약정으로 기존 브릿지 대환

당사 차입 지원
905
공사비 부족으로 당사가 ㈜카일룸도산에 자금 충당

Cash-Out
기존대출금 상환
(44,362)
한국투자저축은행 등 기존 대주에 대한 대출잔액 상환

선지급 이자
(6,500)
코리아6호 및 에스씨엘2호에 각 3,250백만원, 2025.11.19~2026.11.18 1년치 이자 선지급

주선수수료
(425)
조은저축은행 지급

SCL 이자유보액
(1,638)
코리아6호 및 에스씨엘2호 각 819백만원, 2026.11.19~2027.02.18 3개월치 이자 유보

사업비계좌 지출
(6,769)
보험증권 발급 수수료, 설계·감리·CM 용역비, 도급공사비, 도로사용료 등

사업비계좌 현재 잔액
5
2026.05.22 기준 잔액 5,095,297원

출처 : 당사 제시

[자금사용목적상 이자비용과 중복여부]

구분
금액
주요 내용
이자비용(42.1억원)과의 중복 여부

대출금 현금유입
58,794백만원
Tranche A 현금 인출액. 코리아6호 25,000백만원, 에스씨엘2호 25,000백만원, 조은저축은행 4,554백만원, 더블저축은행 4,239백만원. Tranche B는 약정상 기존 브릿지 대환으로 처리
해당 없음

기존대출금 상환
(44,362)백만원
한국투자저축은행 등 기존 대주에 대한 대출잔액 상환
해당 없음

선지급 이자
(6,500)백만원
코리아6호 및 에스씨엘2호에 각 3,250백만원 지급. 적용기간은 2025.11.19~2026.11.18의 1년치 이자
중복 아님. 이미 브릿지론 실행 시 지급된 금액으로, 본건 유상증자 자금사용목적상 4,210백만원과 적용기간이 다름

SCL 이자유보액
(1,638)백만원
코리아6호 및 에스씨엘2호 각 819백만원. 2026.11.19~2027.02.18의 3개월치 이자 지급을 위한 유보액
중복 아님. 선급이자 이후 3개월분 이자 재원으로 유보된 금액

자금사용목적상 브릿지론 이자비용
4,210백만원
본건 유상증자 조달자금 중 ㈜카일룸도산 대여를 통해 향후 브릿지론 16개월차 이후 이자비용 지급에 사용할 예정인 금액
선지급 이자 6,500백만원 및 SCL 이자유보액 1,638백만원 이후 발생할 예상 이자비용으로, 동일 이자의 중복 계상 또는 중복 지급 구조가 아님

출처 : 당사 제시

위와 같이 6,500백만원의 선지급 이자는 브릿지론 최초 인출 시 Tranche A-1 대주인 코리아6호 및 에스씨엘2호에게 지급된 2025년 11월 19일부터 2026년 11월 18일까지의 1년치 이자입니다. 반면 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 위 선지급 이자와 SCL 이자유보액 1,638백만원이 예정한 기간 이후, 즉 브릿지론 유지기간 중 2027년 1분기 이후 발생할 것으로 예상되는 이자비용을 충당하기 위한 금액입니다. 따라서 선지급 이자 6,500백만원과 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 산정기간, 지급시점 및 재원이 서로 다르며, 동일한 이자비용이 중복 계상되거나 중복 지급되는 구조는 아닙니다.다만 위 4,210백만원은 향후 본 PF 전환 시점, 만기연장 여부, 금리조건, 대주단 협의결과 및 실제 차입잔액에 따라 변동될 수 있는 예상치입니다. 본 PF 전환이 지연되거나 만기연장 조건이 기존 조건보다 불리하게 변경되는 경우 4,210백만원을 초과하는 추가 이자비용이 발생할 수 있으며, 이 경우 당사의 추가 대여, 대주단과의 이자유예ㆍ만기연장 협의 또는 별도 자금조달이 필요할 수 있습니다.[사업비계좌 경색 위험]2026.05.22 기준 사업비계좌 잔액은 5,095,297원으로, 신탁계좌 및 사업비계좌 내 잔액만으로 향후 예정된 철거·토목공사비, 감리비, 설계비, PM 용역비, 제세공과금 및 기타 사업비를 충당하기 어려운 수준입니다.이에 따라 당사는 공사비 및 운영자금 부족분을 보전하기 위하여 2026년 3월 21일 380백만원 및 2026년 5월 18일 525백만원, 합계 905백만원을 ㈜카일룸도산에 추가 대여하였습니다. 동 추가 대여는 사업 진행 및 기존 계약상 지급 지연 위험을 완화하기 위한 임시 자금지원 성격이나, 브릿지론 대출한도가 이미 소진된 상태에서 이루어진 관계회사·종속회사 지원이므로, 본건 유상증자 납입 지연 또는 청약 미달 시 당사의 추가 자금부담이 확대될 수 있습니다.본건 유상증자 납입일까지 필요한 ㈜카일룸도산의 추가 운영자금 규모는 현재 확정된 월별 집행계획이 아니라 신고서상 분기별 운영자금 계획을 기준으로 산정하고 있습니다. 신고서상 운영자금 계획 기준 2026년 2분기 및 3분기에 예정된 운영자금은 합계 7,547백만원이며, 이는 본건 유상증자 납입일이 2026년 9월로 예정되어 있는 점을 감안할 때 납입 전 선집행 또는 미지급 관리가 필요할 수 있는 금액입니다. 다만 실제 추가 필요액은 납입일까지의 공정 진행, 용역계약 지급조건, 기성 확정 여부, 미지급금 발생 여부, 사업비계좌 입출금 현황 및 이미 선집행한 금액에 따라 달라질 수 있습니다.당사는 본건 유상증자 납입 전까지 필요한 사업비에 대하여 ① 회사 보유 현금 및 경상 영업수입, ② 공사채권·대여금 등 회수 가능 자금, ③ 당사의 ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여, ④ 공동시행자 또는 관계회사 지원 협의, ⑤ 지급시기 조정 및 미지급금 관리, ⑥ 대주단과의 협의 등을 통해 대응할 계획입니다. 그러나 위 자금조달원 중 상당 부분은 확정된 외부 차입약정 또는 구속력 있는 지원확약이 아니며, 당사의 영업현금흐름, 회수채권의 실제 회수시기, 관계회사 유동성, 공동시행자 협의 결과, 대주단 동의 여부에 따라 실행 가능성이 제한될 수 있습니다.따라서 투자자께서는 브릿지론 대출한도 소진, 사업비계좌 잔액 부족 및 최근 905백만원 추가 대여 사실을 고려할 때, 본건 유상증자 납입 지연 또는 청약 미달 시 ㈜카일룸도산의 사업비 부족, 당사의 추가 대여 확대, 공사·용역비 미지급, 사업일정 지연, 대주단과의 조건변경 협의 및 우발부채 현실화 위험이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

⑦-1 Tranche B 후순위 대주와 유상증자 조달자금 환류 가능성

본건 브릿지론의 Tranche B 대주는 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재 및 당사의 종속회사인 ㈜오르개발입니다. 현재 Tranche B 대출약정금은 ㈜중앙첨단소재 8,000백만원, ㈜오르개발 1,000백만원, 합계 9,000백만원입니다.Tranche B 대주는 계열회사 대주이고, 본건 유상증자에서 최대주주 등의 청약이 예정되어 있으므로 유상증자 조달자금이 ㈜카일룸도산을 거쳐 Tranche B 대주에게 이자 또는 원금으로 지급될 경우 자금순환거래로 볼 소지가 있으나 Tranche B의 원리금은 대출만기일 일시납 조건으로 유상증자 조달자금이 Tranche B 대주에게 지급될 가능성은 구조적으로 가능하지 않으며, 유상증자 자금은 구분하여 관리할 예정입니다.

[자금순환거래 가능성에 대한 회사의 평가 의견]

검토 항목
현재 구조
회사의 평가

Tranche B 대주의 지위
㈜중앙첨단소재 및 ㈜오르개발은 Tranche B 후순위 대주로 참여. 주식근질권 담보권자는 아니며, 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무가 이행되는 구조
Tranche B는 선순위 대주보다 회수 위험이 크며, 계열회사라는 이유만으로 회수가 보장되지 않음 / Tranche B 대주에게는 주식 질권 담보 미제공

유상증자 청약자 지위
최대주주 등은 본건 유상증자 청약자로 참여할 수 있으며, 납입자금은 발행회사인 당사로 유입됨
최대주주가 유상증자에 참여하면서 동시에 Tranche B 채권자라는 이해관계가 존재하나 Tranche B 원리금은 만기일 일시 상환이며, 조달 자금은 구분 관리 예정

조달자금의 계획상 사용처
본건 유상증자 조달자금은 당사가 ㈜카일룸도산에 대여하여 철거ㆍ토목공사비, 설계ㆍ감리ㆍPM용역비, 제세공과금, 브릿지론 이자비용 등 프로젝트 운영자금으로 사용할 예정
현재 계획상 Tranche B 원금 조기상환 또는 특정 Tranche B 대주에게 원리금을 우선 지급하는 조건은 없음

브릿지론 이자지급 구조
Tranche B 이자는 연 7.5% 고정이며 대출만기일 일시납 구조. Tranche A-1은 1년치 선취, A-2/A-3은 월 후불 구조
본건 유상증자 자금 중 4,210백만원은 브릿지론 16개월차 이후 이자비용으로 예정되어 있으나, Tranche B 원리금 상환을 직접 목적으로 한 금액과 구분하여 관리 예정

자금순환거래 가능성
유상증자 납입자 또는 계열회사 대주에게 유상증자 조달자금이 단기간 내 원리금으로 환류될 경우 순환거래로 볼 소지가 있음
현재 계획상 주된 목적은 Tranche B 회수가 아니라 프로젝트 운영 및 선순위 금융 유지로 향후 미사용 자금, 본 PF 지연 또는 만기연장 실패에도 Tranche B 원리금 지급에 사용하지 않을 것임

출처 : 당사 제시

당사는 현 시점에서 본건 유상증자 조달자금이 Tranche B 대주에게 원금 또는 이자로 환류되는 것을 주된 목적으로 하는 자금순환거래에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단하고 있습니다. 그 근거는 첫째, 본건 유상증자 자금은 당사가 ㈜카일룸도산에 대여하여 프로젝트 운영자금 및 향후 브릿지론 이자비용으로 사용할 예정이며, 특정 Tranche B 대주에 대한 원금 상환을 예정 사용처로 두고 있지 않습니다. 둘째, Tranche B는 Tranche A보다 후순위에 있고 주식근질권 담보권자가 아니므로, Tranche A 채권이 우선적으로 관리ㆍ상환되어야 하는 구조입니다. 셋째, Tranche B 이자는 대출만기일 일시납 구조로서 현재 정정신고서상 4,210백만원의 브릿지론 이자비용 사용예정액과 동일한 산정기간ㆍ지급목적의 기지급 또는 확정 원리금 상환으로 단정하기 어렵습니다.다만 최대주주 또는 종속회사가 유상증자 청약자이면서 동시에 Tranche B 후순위 채권자라는 이해상충적 구조가 존재하는 이상, 유상증자 조달자금의 일부가 ㈜카일룸도산을 통하여 Tranche B 대주에게 이자 또는 원금으로 지급되는 경우 투자자 관점에서 자금순환거래 또는 특수관계자 자금회수로 해석될 수 있습니다. 이에 당사는 유상증자 조달자금 집행 시 ① 자금사용내역을 프로젝트 운영자금, 선순위 브릿지론 이자비용, 기타 비용으로 구분 관리하고, ② Tranche B 대주에 대한 원리금 지급이 발생하는 경우 지급시점, 지급재원, 지급 필요성, Tranche A와의 우선순위 및 내부 승인절차를 별도로 검토하며, ③ 계획된 자금사용목적과 달리 의도치 않게라도 Tranche B 원리금 상환에 사용되지 않도록 상당한 주의를 기울여 관리할 예정입니다.투자자께서는 본건 유상증자 조달자금이 프로젝트 운영 및 브릿지론 유지에 사용될 예정이라는 당사의 계획에도 불구하고, Tranche B 대주가 최대주주 및 종속회사로 구성되어 있고 유상증자 청약자 지위와 후순위 채권자 지위가 병존한다는 점, 본 PF 전환 실패 또는 사업 지연 시 조달자금의 사용처가 변경될 수 있다는 점, 그 과정에서 특수관계자에게 자금이 환류된다는 문제 제기가 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.⑦-2 사업비 경색 및 추가 대여·추가 유상증자 가능성

㈜카일룸도산은 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 시행사 지위에 있고, 당사는 동 회사의 지배회사이자 시공사로서 본 사업의 계속 진행과 공사대금 회수 가능성에 직접적인 이해관계를 가지고 있습니다. 현재 브릿지론 대출한도는 소진되어 있고, 사업비계좌 잔액은 2026.05.22 기준 5,095,297원에 불과하며, 당사는 이러한 상황에서 ㈜카일룸도산에 합계 905백만원을 추가 대여하였습니다.본건 유상증자 납입일까지 ㈜카일룸도산에 필요한 운영자금은 2026년 2분기 및 3분기 합계 7,547백만원 수준으로 산정됩니다. 다만 납입일 이전 이미 발생하였거나 발생할 비용 중 일부는 회사 자체자금, 영업현금흐름, 공사채권·대여금 회수자금, 관계회사 또는 공동시행자 지원, 지급시기 조정 등을 통해 선집행 또는 미지급 관리될 수 있고, 유상증자 납입금 수령 이후 해당 선집행분의 보전 또는 미지급금 지급에 사용될 수 있습니다.당사는 본건 유상증자 종결 전까지 본건 유상증자 외 별도의 추가 유상증자를 추진할 구체적인 계획은 없습니다. 그러나 본건 유상증자의 청약 미달, 납입 지연, 본 PF 승인 지연 또는 미승인, 공사비·금융비용 증가, 인허가 지연, 대체 차입 실패, 관계회사 또는 공동시행자 지원 미확정 등으로 자금부족이 발생할 경우, 본건 유상증자 종결 이후 추가 유상증자, 전환사채·신주인수권부사채 등 주식연계증권 발행, 금융기관 차입, 관계회사 차입 또는 자산 매각 등 추가 자금조달을 검토할 가능성을 배제할 수 없습니다.또한 본건 유상증자 청약 이후에도 본 PF 기표 전까지 사업비 집행이 계속될 예정이므로, 실제 청약금액이 예정금액에 미달하거나 사업비 집행시점이 앞당겨지는 경우 ㈜카일룸도산에 대한 추가 자금 대여가 발생할 수 있습니다. 현 시점에서 본건 유상증자 이후 추가 대여의 구체적인 한도, 규모 및 조달원은 확정되어 있지 않으며, 향후 추가 대여가 필요한 경우 당사는 자금수지, ㈜카일룸도산의 상환 가능성, 신탁계좌·사업비계좌 집행 절차, 특수관계자 거래 관련 법규와 내부 승인 절차 등을 검토한 후 집행 여부를 결정할 예정입니다.이러한 추가 대여 또는 추가 자금조달은 단기적으로 사업 지속에 필요한 유동성을 확보하는 효과가 있을 수 있으나, 본 PF 미승인 또는 사업성 악화가 지속될 경우 당사의 ㈜카일룸도산에 대한 대여금·미수수익·공사미수금 회수가능성이 저하되고 손상차손이 발생할 수 있습니다. 또한 추가 유상증자 또는 주식연계증권 발행이 이루어질 경우 기존 주주의 지분희석, 주가 변동성 확대 및 발행조건 악화 위험이 발생할 수 있습니다.

⑧ 본 PF 전환 가능성 및 차환 실패 시 시나리오

당사는 브릿지론 만기 전 본 PF 전환을 추진하고 있으나, 기존 금융기관·신탁사 심의 이력, PF 대출검토의향서, 사업성 검토 및 분양성 검토는 모두 기존안 또는 변경 전 사업계획 기준입니다. 현재 당사가 검토 중인 종상향·역세권 활성화 추진안은 관광호텔을 포함한 복합개발 구조로서 기존안과 용도, 규모, 사업수지, 분양·운영수익, 공공기여, 공사비, 금융비용 및 대주단 신용보강 조건이 상이합니다.

당사는 변경안 기준으로 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 사업성·분양성·호텔 운영수익성 평가, 금융주관사·신탁사 심의, 대주단 모집 및 PF 기표 절차를 추진할 예정입니다. 다만 본 신고서 제출일 현재 대상지 선정을 전제한 변경안 기준 본 PF에 관하여 금융기관의 구속력 있는 확약 또는 대출승인은 확보되어 있지 않으며, 변경안 기준 본 PF 승인 가능성은 대주단의 독립적인 심사 및 그 시점의 부동산시장·금융시장 상황에 따라 달라집니다.또한 당사는 고급주거 및 오피스텔 등 건축공사 수행 경험을 보유하고 있으나, 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 관광호텔 포함 지상 31층 복합개발사업 직접 시공·준공 실적 및 호텔 관련 인허가·시공 실적은 없습니다.따라서 본 PF 대주단이 변경안 기준 시공사 수행능력, 책임준공 가능성, 호텔 운영수익성, 호텔 운영사 또는 브랜드 확보 여부 및 외부 전문기관 참여 여부를 중요한 심사 요소로 판단할 경우, 당사의 기존 실적 및 호텔 관련 직접 이력 부재는 본 PF 승인 지연, 추가 신용보강 요구, 금리·수수료 등 금융조건 악화 또는 본 PF 미승인 위험으로 이어질 수 있습니다.본 PF 전환이 계획대로 이루어지지 않을 경우 당사는 만기연장 협상, 대체 차입, 기존안 회귀 또는 사업계획 재조정, 사업부지 매각, 공동시행자·이해관계자 지원, 당사 추가 대여 또는 유상증자 조달자금 사용 등을 검토할 수 있으나, 이들 방안의 실행 가능성은 확정되어 있지 않습니다.

[시나리오별 당사에 미치는 영향]

시나리오
주요 내용
당사 영향

변경안 대상지 선정 및 본 PF 승인
변경안 대상지 선정, 설계변경허가, 사업성·분양성·호텔 운영수익성 평가 완료 후 본 PF 기표 및 브릿지론 상환
연대보증 및 주식근질권 관련 우발부담 완화 가능. 다만 PF 조건에 따라 책임준공·자금보충·담보·수수료 부담 증가 가능

변경안 인허가 또는 대주단 심사 지연
대상지 선정, 도시건축위원회, 설계변경허가, 사업성 평가, 대주단 모집 또는 신탁사 심의 지연
추가 이자·수수료·공사비 부담, ㈜카일룸도산 대여금 증가, 추가 담보 또는 조건변경 요구 위험

변경안 미선정 및 기존안 회귀
종상향·역세권 활성화 추진안이 선정되지 않거나 사업성이 부족하여 기존안으로 회귀
기존 인허가 활용 가능성은 있으나 기존 금융승인·의향서의 효력과 조건을 재확인해야 하며, 사업수지·분양성·대주단 조건 재협상 필요

본 PF 및 만기연장 실패
본 PF 승인 실패, 만기연장 협상 실패, 이자연체, 준수사항 위반, 인허가 지연 등 채무불이행 사유 발생
당사가 연대보증인으로서 보증한도 100,800백만원 및 미지급 이자·수수료 범위 내 상환 부담을 질 수 있으며, 주식근질권 및 사업부지 담보권 실행 위험

사업부지 매각 또는 대체 회수
담보권 실행 또는 회사·공동시행자의 자산 매각을 통한 회수 추진
매각가격·매각기간·담보권자 우선변제·세금·비용 등에 따라 대여금·공사미수금·미수수익 손상 및 유동성 악화 위험

출처 : 당사 제시

차환 실패에 관하여 현재 브릿지론 대주와 논의가 있었고 금융비용 절감 상품 설계 및 만기연장에 대해 협의는 있었으나 이는 구속력 있는 만기연장 약정 또는 본 PF 승인 확약이 아니므로, 향후 금융시장, 사업성평가, 인허가, 분양시장 및 대주단 심사결과에 따라 차환 또는 만기연장이 실패할 수 있습니다.

⑨ 조기상환조항
, 주요 채무불이행 사유 및 발동 가능성, Trigger별 주식근질권 실행 절차

브릿지론 약정에는 총 14개의 채무불이행 또는 기한이익상실 사유가 포함되어 있습니다. 주요 사유별 발동 임계점과 현재 이행상황 및
당사
의 판단은 다음과 같습니다.

[조기상환조항 상 발동 가능성]

약정상 사유
발동 임계점
현재 이행상황
발동 가능성에 대한 회사 판단

제3호 인출후행조건 미이행
대출약정서상 인출후행조건을 정해진 기한 내 이행하지 못하는 경우
현재 이행 완료
- 현재 기준 낮음- 단, 향후 추가 조건이 부과되거나 증빙 제출이 지연되는 경우 발동 가능성 있음

제5호 적극적ㆍ소극적 준수사항 위반
자금용도, 담보 유지, 추가 차입 제한, 보고의무, 임의착공금지, 사업시행권 양도 제한 등 금융계약상 준수사항 위반 또는 미이행
- 대주와 월 단위 정기 미팅 및 협의 진행- 주식근질권, 담보신탁 등 담보 유지 의무 계속 부담
- 현재 기준 낮음- 다만 잔여 대출한도 소진으로 당사 대여 또는 추가 자금조달이 발생하고, 대주 동의 없는 추가 차입ㆍ담보제공ㆍ공사 진행이 문제될 경우 상승 가능

제7호 인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소
영업 또는 사업 관련 인허가가 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 지연, 폐지, 취소, 변경되거나 취득 불가능한 경우
- 착공신고 및 기초공사 진행 관련 자료가 제출되었고, 관할청 경고 또는 지적사항 없음- 용도변경 및 변경 인허가 절차 진행 중
단기적으로 낮으나, 용도변경ㆍ변경 인허가ㆍ도시건축위원회 심의 일정이 지연되거나 사업성 평가에 부정적 변화가 있으면 중간 이상으로 상승 가능

제14호 차주의 영업ㆍ자산상태의 중대한 부정적 변화
차주의 영업 또는 자산상태에 중대한 부정적 변화가 있어 대주가 대출원리금 상환 불능을 합리적으로 판단하는 경우
- 대출 실행 이후 회사 보완자료 기준 중대한 부정적 변화 없음- 단, 차주인 ㈜카일룸도산이 자본잠식 상태이고 현재는 매출이 발생하지 않는 개발사업 시행법인임
현재 기준 낮음으로 판단하나 부동산 경기 악화, 분양성 저하, 담보가치 하락, PF 승인 지연, 공사비 상승 또는 추가 차입 불능 시 상승 가능

출처 : 당사 제시

Trigger별 발동 임계점, 현재 이행상황, 발동 가능성에 대한 회사 판단 및 해당 사유 발생 시 주식근질권 실행 절차는 다음과 같습니다. 다만 실제 채무불이행 여부, 시정기간 부여 여부, 대주단의 의사결정 및 근질권 실행방법은 대출약정서 및 주식근질권설정계약서의 개별 조항에 따라 달라질 수 있습니다.

[Trigger별 발동 임계점, 주식근질권 실행 절차]

Trigger
발동 임계점
현재 이행상황
회사 판단
근질권 실행 절차

원리금 지급 연체 / 만기상환 불이행
대출원금, 이자, 연체이자, 수수료, 비용 등을 약정기일에 지급하지 못하거나 만기상환을 이행하지 못하는 경우
현재 실제 연체 또는 만기상환 도래 전임
현재 기준 낮음. 다만 유상증자 청약 미달, 본 PF 지연, 이자재원 부족 시 상승 가능
기한이익상실 또는 이행청구 통지 → 피담보채무 이행 청구 → 근질권자가 법령ㆍ계약상 방법으로 카일룸도산 주식 처분 또는 제3자 양도 → 환가대금으로 실행비용 및 Tranche A 채무 변제

준수사항 위반
자금용도, 담보 유지, 보고의무, 임의착공금지, 추가 차입ㆍ담보제공 제한, 사업시행권 양도 제한 등을 위반하는 경우
대주와 월 단위 협의, 담보 유지의무 이행 중으로 파악
현재 기준 낮음. 단, 잔여 한도 소진 상태에서 대주 동의 없는 추가 차입ㆍ공사 진행 등이 발생하면 상승 가능
위반 사실 확인 및 시정 요구 또는 자료 제출 요구 → 미시정 또는 중대한 위반 시 기한이익상실 → 주식근질권 실행 및 연대보증 청구 가능

인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소 / 사업추진 불가
인허가 지연ㆍ취소, 용도변경 지연, 사업성평가 악화 등으로 피담보채무 상환 가능성에 중대한 부정적 영향이 있는 경우
용도변경 및 변경 인허가 절차 진행 중
단기적으로 낮으나, 종상향ㆍ인허가 또는 본 PF 일정이 지연되면 중간 이상으로 상승 가능
대주단이 사업진행 자료 및 담보가치 검토 → 조건변경ㆍ만기연장 협의 → 협의 실패 또는 EOD 판단 시 근질권 및 사업부지 담보권 실행 가능

회생ㆍ파산ㆍ지급불능 등
차주 또는 주요 이해관계자에 대한 회생ㆍ파산 신청, 지급불능, 주요 자산 압류ㆍ강제집행 등 발생
현재 해당 사실 확인되지 않음
현재 기준 낮음. 다만 카일룸도산 자체 현금흐름이 제한적이므로 자금조달 실패 시 상승 가능
해당 사실 확인 → 기한이익상실 통지 → 피담보채무 전액 이행청구 → 주식근질권 실행 및 연대보증 청구 가능

담보가치 훼손 / 기타 EOD
담보가치 하락, 담보서류 미제출, 담보목적물 처분 제한 위반, 기타 대출약정상 EOD 발생
사업부지 담보가치가 브릿지론 채권액을 상회하는 것으로 평가되나, 강제처분가액은 확정 불가
현재 기준 낮음. 부동산 시장 악화, 담보가치 하락, 매각 지연 시 상승 가능
대주단 담보가치 평가 및 계약 위반 검토 → 필요 시 이행청구 및 근질권 실행 → 환가대금으로 피담보채무 충당, 부족액은 보증 등으로 회수 가능

출처 : 당사 제시

⑩
㈜카일룸도산에 대한 총 익스포저, 근질권 실행 시 연결재무제표 영향 및 손상 가능성당사가 ㈜카일룸도산에 기제공한 채권과 브릿지론 관련 우발 익스포저는 다음과 같습니다. 아래 표는 현재 대출잔액 기준 우발 익스포저와 보증한도 기준 최대 부담액을 구분하여 표시한 것입니다. 주식근질권 제공은 별도의 현금채권은 아니나, 담보권 실행 시 당사 보유 종속기업투자주식의 처분 및 프로젝트 회수구조 훼손으로 이어질 수 있으므로 별도 위험요인으로 함께 고려하여야 합니다.

[총 익스포저 및 손상 가능성]

(단위 : 백만원)

구분
금액
회수 또는 변제 재원
손상ㆍ위험 평가

공사미수금
3,489
공사대금 회수, 본 PF, 분양수입
㈜카일룸도산 사업성 및 현금흐름에 따라 회수 가능성 변동

장기대여금
57,514
본 PF 조달금, 분양수입, 사업부지 처분대금
본 PF 지연 또는 미승인 시 회수 지연ㆍ손상 가능

장기미수수익
9,140
카일룸도산 현금흐름 및 사업수익
금융비용 부담 및 사업지연 시 회수 위험 확대

기제공 채권 합계
70,143
-

연대보증 우발 익스포저
현재 대출잔액 기준
68,255
차주 상환, 본 PF 차환, 담보자산 처분
현실화 시 당사 유동성 및 재무구조에 중대한 영향

보증한도 기준
100,800
차주 상환, 본 PF 차환, 담보자산 처분
미지급 이자ㆍ연체이자ㆍ수수료 등을 포함하여 보증한도 내 추가 부담 가능

주식근질권 제공
담보설정금액 90,000장부금액 10,423
담보목적물 환가대금은Tranche A 피담보채무 변제에 충당
담보권 실행 시 ㈜카일룸도산에 대한 지배력 상실, 별도재무제표상 종속기업투자주식 손상, 카일룸도산 채권 회수가능성 저하 가능

합계
현재 대출잔액 기준
138,398
-
2025년 11월말 사용가치 기준 회수가능액 약 151,400백만원 이내

보증한도 기준
170,943
-
회수 가능액을 초과할 수 있어 보수적 손상ㆍ충당부채 검토 필요

출처 : 당사 제시

[근질권 실행 시 연결재무제표 영향 및 손상 가능성]

구분
발생 상황
연결재무제표 및 재무상태 영향

근질권 실행 전
당사가 ㈜카일룸도산 지분 100%를 계속 보유하고 지배력을 유지
㈜카일룸도산은 연결대상 종속기업으로 유지됩니다. 당사와 ㈜카일룸도산 사이의 내부거래, 대여금ㆍ미수수익ㆍ공사미수금 등 내부채권채무는 연결재무제표 작성 시 제거됩니다. 다만 별도재무제표에서는 종속기업투자주식, 대여금, 미수수익, 공사미수금의 회수가능성 및 손상 여부를 검토합니다.

근질권 실행 및 주식 이전
Tranche A 대주 또는 제3자가 담보목적물인 ㈜카일룸도산 주식 전부 또는 지배력을 이전받는 경우
당사는 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실할 수 있으며, 지배력 상실일 이후 ㈜카일룸도산은 연결대상에서 제외될 수 있습니다. 이 경우 연결재무제표에서 ㈜카일룸도산의 자산ㆍ부채 및 손익을 제거하고, 처분대가와 잔여지분 공정가치가 있는 경우 이를 반영하여 처분손익을 인식할 수 있습니다.

내부거래 제거 효과 소멸
지배력 상실 이후 ㈜카일룸도산이 연결실체 외부 회사가 되는 경우
기존에 연결상 제거되던 당사 대여금, 미수수익, 공사미수금 등은 외부 채권 성격으로 전환되어 회수가능성 평가 대상이 됩니다. ㈜카일룸도산의 사업부지 처분가액 또는 본 PF 전환 실패로 회수가능액이 부족한 경우 대손충당금, 손상차손 또는 기타 손실 인식 가능성이 있습니다.

연대보증 및 충당부채
근질권 실행과 동시에 또는 별도로 대주단이 연대보증채무 이행을 청구하는 경우
당사는 보증한도 100,800백만원 및 미지급 이자ㆍ연체이자ㆍ수수료ㆍ비용 범위 내에서 현금유출 또는 충당부채 인식 위험을 부담할 수 있습니다. 담보목적물 환가대금이 Tranche A 피담보채무에 충당되는 범위에서는 관련 보증부담이 감소할 수 있으나, 환가금액이 부족한 경우 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

계속기업가정 및 유동성
근질권 실행, 보증채무 현실화, 대여금 회수 지연 또는 손상이 동시에 발생하는 경우
현금흐름, 차입금 상환능력, 추가 자금조달 능력, 연결 자본 및 계속기업가정에 부정적 영향이 발생할 수 있습니다. 특히 근질권 실행은 사업부지 담보권 실행, 시행권 변경, 본 PF 협상력 저하와 함께 발생할 가능성이 있어 재무적 영향이 단일 담보목적물 장부금액 10,423백만원에 한정되지 않을 수 있습니다.

출처 : 당사 제시

2025년 11월말 기준 주식회사 카일룸도산의 사용가치평가보고서에 따라 현금흐름창출단위 회수가능액은 151,400백만원으로, 장부가액 75,700백만원을 초과하여 손상가능성은 없는 것으로 판단되었습니다. 다만 해당 평가는 향후 용도변경, 본 PF 승인, 분양성, 공사비, 금리 및 사업일정이 계획대로 진행된다는 전제에 의존합니다. 현재 대출잔액 기준 총 익스포저는 회수가능액 이내이나, 보증한도 기준 최대 부담액까지 고려할 경우 회수가능액을 초과할 수 있으므로, 본 PF 승인 지연 또는 실패, 담보가치 하락, 분양시장 악화, 공사비 상승 등이 발생하면 대여금·미수수익·공사미수금 손상 및 지급보증 관련 충당부채 인식 위험이 존재합니다. ㈜카일룸도산의 자체 영업현금흐름이 제한적인 상황에서 본건 브릿지론 원리금 상환 및 당사 채권 회수는 본 PF 전환, 담보자산 가치, 분양성과 및 사업부지 처분 가능성에 크게 의존합니다. 대여금 회수가 불가능한 경우 논현동 98 및 98-1번지 매각을 통한 상환이 발생할 수 있으며,
2026년 6월 24일 기준 제일감정평가법인의 감정평가액은 논현동 98번지 52,381백만원, 논현동 98-1번지 36,020백만원입니다. 다만 실제 매각 가능성 및 매각가액은 부동산 시장, 인허가 진행상황, 담보권 실행 여부 및 매각시점에 따라 달라질 수 있습니다.

⑪ 투자자 유의사항

상기와 같이 당사는 ㈜카일룸도산 브릿지론과 관련하여 보증한도 100,800백만원의 연대보증과 담보설정금액 90,000백만원의 주식근질권 제공 부담을 보유하고 있습니다. 본 PF 전환이 계획대로 이루어지는 경우 브릿지론 상환을 통해 연대보증 및 담보제공 관련 우발부담이 완화될 수 있으나, 본 PF 승인 또는 만기연장이 실패하거나 대출약정상 채무불이행 또는 기한이익상실 사유가 발생할 경우 당사는 연대보증인으로서 보증한도 내에서 대출원리금, 이자, 연체이자, 수수료 및 비용을 부담할 수 있으며, Tranche A 대주의 주식근질권 실행으로 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실하거나 프로젝트 회수구조가 훼손될 수 있습니다.
주식근질권 실행 Trigger에는 원리금 지급 연체, 금융계약상 준수사항 위반, 인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소 또는 사업 추진 불가, 회생ㆍ파산ㆍ지급불능 등 신용위험, 담보가치 훼손 또는 기타 대출약정상 기한이익상실 사유가 포함될 수 있습니다. 이러한 Trigger가 발생할 경우 대주단 또는 대리은행은 채무불이행 또는 기한이익상실을 통지하고 피담보채무 이행을 청구할 수 있으며, 근질권자는 법령 및 계약에서 정한 방법으로 ㈜카일룸도산 발행주식을 처분하거나 제3자에게 양도할 수 있습니다. 담보목적물 환가대금은 실행비용 및 Tranche A 피담보채무 변제에 우선 충당되고, 환가대금이 부족한 경우 당사의 연대보증 부담 또는 기타 담보권 실행 위험이 병존할 수 있습니다.

근질권 실행으로 당사가 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실하는 경우 ㈜카일룸도산은 연결대상에서 제외될 수 있으며, 기존에 연결상 제거되던 당사와 ㈜카일룸도산 간 대여금, 미수수익, 공사미수금 등은 외부 채권으로 전환되어 회수가능성 평가 대상이 됩니다. 이에 따라 별도재무제표상 종속기업투자주식 손상, 대여금ㆍ공사미수금ㆍ미수수익 손상, 연결재무제표상 종속기업 처분손익, 손상차손 또는 지급보증 관련 충당부채 인식이 발생할 수 있습니다. 이 경우 당사의 현금흐름, 재무구조, 연결자본, 계속기업가정, 추가 자금조달 능력 및 주주가치에 중대한 부정적 영향이 발생할 수 있습니다.당사는 현재까지 주식근질권 실행 통지를 수령한 사실은 없고, 사업부지 담보가치가 브릿지론 대출금액을 상회한다는 점 등을 고려하여 현재 기준 근질권 실행 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 이러한 판단은 사업부지 감정평가액, 본 PF 전환 가능성, 인허가 진행, 분양성, 공사비, 금리 및 대주단과의 협의가 계획대로 진행된다는 전제에 의존합니다. 투자자께서는 잔여 대출한도가 소진된 상태라는 점, ㈜카일룸도산의 자체 영업현금흐름이 제한적이라는 점, 본 PF 전환 일정 및 승인 여부가 인허가ㆍ분양시장ㆍ금융시장ㆍ대주단 심사 결과에 따라 변동될 수 있다는 점, 그리고 담보권 실행 시 실제 매각가액과 시점에 따라 손실 규모가 달라질 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

위와같이
당사가 예상하지 못하는 사건이 발생할 경우 당사의 우발채무가 현실화 되어 회사의 재무부담이 악화될 가능성이 있으며, 사업기간이 남은 PF 현장에 대하여 향후 해당 사업들의 영업상황이 악화되어 시행사의 원리금 상환이 불가하게 될 경우 PF 관련 대출 및 지급보증으로 인해 금융기관과 맺은 보증계약에 의하여 해당 시행사의 채무와 사업장을 인수하게 될 수 있으며, 이럴 경우에 추가적인 대규모 자금소요가 발생되므로 당사의 안정성이 저하될 우려가 있습니다. 또한 향후 개별 현장의 분양성과가 저조할 경우 이에 따른 상기의 우발채무의 실현으로 인해 당사의 재무안정성이 악화될 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(주2) 정정 후

타. 내부통제와 관련된 위험
당사는 제47기 내부회계관리제도에 대하여 경영진 및 감사가 중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단하였고, 감사인의 내부회계관리제도 감사에서도 적정의견을 받은 바 있습니다. 다만 내부회계관리제도의 효과성 판단은 재무보고 내부통제에 관한 것으로서, 자기전환사채 매각, 유상증자, PF 추진 방향 변경과 같이 주주가치와 투자자 판단에 직접적인 영향을 미치는 경영 의사결정 및 공시통제의 충분성을 대체하는 것은 아닙니다.이에 당사는 주요 자본거래 및 PF 사업계획 변경 관련 내부통제·공시통제 절차를 강화할 예정입니다. 구체적으로 주요 의사결정 발생 시 ① 사업부서의 사실관계 및 사업성 검토, ② 재경부서의 자금수지·재무영향·자금순환 가능성 검토, ③ 공시담당부서의 공시 필요성 및 미공개중요정보 관리 검토, ④ 법무 또는 외부전문가의 법령·계약상 위험 검토, ⑤ 이사회 또는 감사 보고 여부 판단을 단계별 체크리스트로 운영할 예정입니다.특히 투자자 판단에 중대한 영향을 미치는 사업계획 변경이 내부 승인 절차로 먼저 검토되는 경우에도, 공시담당부서가 변경안의 확정 여부와 관계없이 신고서, 주요사항보고서, 정정공시 또는 조회공시 답변에 반영할 필요가 있는지 사전에 검토하고, 그 검토 결과를 대표이사 및 필요 시 이사회·감사에게 보고하도록 보완하겠습니다.투자자께서는 회사의 위와 같은 보완계획에도 불구하고, 주주 또는 관계기관이 회사의 기존 자기전환사채 매각, 유상증자 방식 결정, PF 추진 변경과 관련한 시장 안내와 절차의 충분성에 대하여 다른 판단을 할 가능성이 있음과 그 결과 손해배상청구, 주주대표소송, 관계기관 조사·제재 또는 본건 유상증자 일정 지연이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

당사는 2025년 4월 제20회 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구, 2026년 본건 주주우선공모 유상증자, 상지카일룸 에스칼라 사업의 종상향·역세권 활성화 추진안을 별개의 절차로 진행하였으나, 위 사항들은 모두 당사의 유동성 확보, 본 사업의 계속 추진 가능성, 기존 주주의 지분희석, 본 PF 승인 가능성 및 투자자 판단에 영향을 미칠 수 있는 사항입니다. 당사는 위 사항을 하나의 일련의 의사결정으로 보아, 의사결정 체계가 주주충실의무 및 이사의 선관주의의무 관점에서 요구되는 수준으로 갖추어졌는지 재점검하였습니다.현행 상법상 이사는 법령과 정관의 규정에 따라 당사 및 주주를 위하여 직무를 충실하게 수행하여야 하며, 그 직무 수행 과정에서 총주주의 이익을 보호하고 전체 주주의 이익을 공평하게 대우하여야 합니다. 이에 따라 당사는 단순히 각 거래의 형식적 결의·승인 절차가 존재하였는지뿐 아니라, ⅰ) 기존 주주와 소액주주의 희석효과, ⅱ) 주가 변동성 및 시장경보 지정 가능성, ⅲ) 매수자 적격성 및 실질투자자 확인, ⅳ) 본 사업 및 유상증자 자금사용계획에 미칠 영향, ⅴ) 공시의 적시성·충분성, ⅵ) 대체 의사결정 수단과 주주보호 방안을 함께 검토하였습니다.(가) 자기전환사채 매각 관련 절차 및 판단제20회 자기전환사채 매각은 2025년 4월 4일 이사회 결의를 거쳐 이루어졌습니다. 이사회 의사록에 따르면 회사는 제20회 전환사채 전자등록금액 120억원을 총 153억원에 매도하기로 결의하였고, 매도금액은 외부평가기관의 평가금액 15,260,864,323원을 기준으로 천만원 단위 올림하여 산정되었습니다. 매수자는 주식회사 영파, 글로벌 제1호조합, 주식회사 엠제이앤리 및 티디엠 투자조합 1호이며, 매매대금은 계약금 765백만원과 잔금 14,535백만원으로 구성되었습니다. 매수자들은 매매계약 또는 확약서를 통해 잔금 미지급 시 계약금 몰취, 조기상환청구권(Put Option) 미행사, 전환청구기한까지 전액 주식 전환, 전환주식에 관한 경영권 영향 행위 금지 및 발행회사 대표이사에게 의결권 위임 등 조건을 확약하였습니다.따라서 당사는 자기전환사채 매각에 관하여 이사회 결의, 외부평가, 투자 의향·납입 확약 확인, 매매계약 및 확약서 징구 등 형식적 절차는 이행하였다고 판단하고 있습니다. 다만 매매계약 및 확약서상 전환청구기한까지 전액을 주식으로 전환하기로 하는 조건이 포함되어 있었고, 실제로 매각거래 종결 직후 제20회 전환사채 전액이 단기간 내 주식으로 전환되어 2,400,000주의 신주가 발행되었으므로, 이사회 단계에서 기존 주주 희석효과, 주가 변동성, 유통물량 증가, 본건 유상증자 청약률에 미칠 영향, 매수자별 실질투자자 및 동일 실체 여부를 충분히 검토·문서화하였는지에 대해서는 한계가 있습니다. 회사는 이와 같은 점에서 자기전환사채 매각 관련 의사결정 체계가 주주충실의무 관점에서 요구되는 수준을 완전하게 충족하였다고 단정하기 어렵고, 관련 위험과 회사의 보완계획을 수립할 필요가 있다고 판단합니다.(나) 본건 유상증자 관련 절차 및 판단본건 유상증자는 상지카일룸 에스칼라 사업의 운영자금, 브릿지론 금융비용 및 본 PF 전까지의 사업추진자금을 확보하기 위한 목적으로 이사회 결의를 거쳐 추진되었습니다. 회사는 자금조달 제안서, 주관회사 검토 및 내부 검토를 통해 주주우선공모, 주주배정, 주주배정 후 실권주 일반공모, 일반공모, 제3자배정 등 가능한 증자방식을 검토하였고, 기존 주주에게 우선적인 청약기회를 부여하면서도 미청약분에 대해 일반공모를 진행할 수 있는 주주우선공모 방식을 선택하였습니다.다만 주주우선공모는 신주인수권증서를 발행하지 않고 주주에게 우선청약권을 부여하는 방식이므로, 주주배정 후 실권주 일반공모 방식과 비교할 때 신주인수권증서의 상장·매매를 통한 권리보전 기회와 구주주 초과청약 기회가 제한됩니다. 따라서 회사는 주주우선공모 방식이 일정 단축 및 실행가능성 측면에서는 장점이 있으나, 기존 주주 보호 측면에서는 한계가 있음을 인식하고 있습니다. 당사는 본 신고서에 주주우선공모 선택 사유, 주주배정 후 실권주 일반공모와의 비교, 기존 주주 희석효과, 청약 미달 시 대체 자금조달 방안 및 투자자 유의사항을 자세히 기재하였습니다.(다) PF 추진 변경 관련 절차 및 판단PF 추진 변경과 관련하여 당사는 2025년 9월 22일 및 2025년 9월 23일 내부 품의서를 통해 지구단위계획구역 결정·계획수립 용역 및 건축 기본계획 설계 용역 계약을 진행하였고, 관련 품의에는 사업기획팀, 재경팀, 경영지원부 및 경영진 검토·합의 절차가 포함되어 있습니다. 다만 해당 추진은 별도 이사회 결의 없이 내부 승인 절차에 따라 진행되었습니다.당사는 당시 종상향·역세권 활성화 추진안이 관계기관 협의, 대상지 선정, 도시계획 및 건축심의 전 단계의 사업계획 검토사항으로서 확정된 금융약정, 신규 차입, 담보제공, 보증, 본 공사 도급계약 변경 또는 유상증자 자금사용처 확정 변경에 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 그러나 동 추진안은 개발 규모, 용도 구성, 공사비, 사업수지, 분양·운영수익, 본 PF 심사 전제 및 유상증자 자금사용계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 주주충실의무 및 투자자 보호 관점에서는 추진 경위와 불확실성을 보다 충분히 설명하고 시장 안내하는 것이 바람직하다고 판단합니다.[종합 판단 및 보완계획]회사는 자기전환사채 매각 및 본건 유상증자에 대해서는 이사회 결의, 외부평가, 자금조달 필요성 검토 및 공시 절차를 거쳤고, PF 추진 변경에 대해서는 내부 검토 및 승인 절차를 거쳐 진행하였다는 점에서 형식적 의사결정 절차는 일부 갖추어졌다고 판단하고 있습니다. 그러나 주주충실의무 관점에서 요구되는 수준은 결의 또는 내부승인 절차의 존재 여부에 그치지 않고, 기존 주주 희석효과, 주가 변동성, 매수자 적격성, 자금사용계획 변경 가능성, PF 미승인 시나리오 및 투자자 판단에 미칠 영향을 통합적으로 검토하고 이를 적시에 공시하는 것까지 포함됩니다.이에 비추어 볼 때, 회사의 기존 의사결정 및 공시 과정은 자기전환사채 매각 이후 단기간 내 전환청구 가능성, 기존 주주 희석효과, 종상향·역세권 활성화 추진안의 중요성 및 유상증자와의 연계 영향을 충분히 문서화·공시하지 못한 한계가 있습니다. 회사는 이러한 한계를 보완하기 위하여 향후 중요사항에 대하여 다음 절차를 이행할 예정입니다.ⅰ) 자기CB 매각, 유상증자, PF 추진 변경 등 주주가치에 영향을 미칠 수 있는 의사결정은 개별 안건별 검토에 그치지 않고, 기존 주주 희석효과, 자금조달 필요성, 대체수단, 시장영향 및 공시 필요성을 통합 검토ⅱ) 본 PF 약정 체결, 책임준공확약·자금보충·담보제공·연대보증 등 신용보강 부담 확정, 유상증자 조달자금의 사용처 변경, ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여 또는 자금지원, 사업규모·용도·공사비·분양계획의 중대한 변경 등 투자자 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항 발생 시 이사회 부의 또는 보고 필요성 검토ⅲ) 이사회 부의 시 기존 주주 및 소액주주 영향, 법률·회계·공시 검토, 주관회사 의견, PF 미승인 시나리오 및 자금회수 가능성, 대체 자금조달 방안을 포함ⅳ) 공시정보관리규정에 따라 공시담당부서 및 공시책임자가 발행공시·주요사항보고·정정공시 필요성을 사전 검토하고, 사업부서와 공시부서 간 정보전달 및 증빙 보관 절차를 강화

[주요 자금조달 및 사업계획 변경 관련 의사결정 체계 세부 내용]

당사는 이사회운영규정, 공시정보관리규정 및 내부회계관리제도에 따라 주요 경영사항, 자금조달, 공시 및 내부통제 관련 의사결정 체계를 운영하고 있습니다. 공시서류 작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사 3명, 사외이사 1명으로 구성되어 있으며, 대표이사가 이사회 의장을 겸직하고 있습니다. 당사는 감사위원회를 별도로 설치하고 있지 않으나 상근감사 1명을 두고 있으며, 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있고 필요 시 자료를 요구·열람할 수 있습니다.

당사의 이사회운영규정은 이사회가 정관과 이사회운영규정에서 정하는 사항을 의결하고 이사의 직무집행을 감독하도록 정하고 있습니다. 이사회 결의사항에는 신주의 발행, 전환사채 또는 신주인수권부사채 등 사채의 발행 또는 대표이사에 대한 사채발행 위임, 자기주식의 취득·처분·소각, 자기자본의 1.5% 이상 또는 5억원 이상의 중요한 투자·자산 처분·차입·담보제공·채무보증·대여, 내부회계관리규정 및 이사회운영규정의 제·개정, 기타 법령·정관·주주총회 위임사항과 경영전반에 관한 사항 및 대표이사와 이사회가 필요하다고 인정하는 사항이 포함되어 있습니다. 또한 결의에 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못하며, 이사회는 관계 임직원 또는 외부 전문가를 출석시켜 의안에 대한 설명이나 의견을 청취할 수 있습니다.당사의 공시정보관리규정은 발행공시 및 주요사항보고 서류를 작성하여 공시시한 내 금융위원회에 제출하도록 정하고 있습니다. 또한 발행공시 또는 주요사항보고 사항의 발생 또는 발생 예상 시 공시담당부서장이 필요한 공시사항, 공시일정 및 사업부서별 업무분장을 포함한 업무추진계획을 수립하여 공시책임자의 승인을 받아 사업부서에 문서로 전달하도록 정하고 있습니다. 미공개중요정보에 대해서는 대표이사 또는 공시책임자가 보안·접근권한·공유범위 관리를 위한 조치를 하여야 하며, 임직원의 특정증권 등 매매와 관련한 내부 통제 절차도 마련되어 있습니다.당사는 위 규정에 따라 자기전환사채 매각과 본건 유상증자는 이사회 결의를 통해 진행하였습니다. 반면, 종상향·역세권 활성화사업 방식의 PF 추진 방향 변경은 당시 확정된 금융약정, 차입, 보증, 담보제공 또는 도급계약 변경을 수반하지 않은 사업계획 검토 단계로 보아 별도의 이사회 결의 없이 내부 승인 절차에 따라 진행하였습니다. 그러나 동 변경안은 본 사업의 규모, 용도, 사업수지, PF 조달구조 및 유상증자 자금사용목적에 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 동일·유사한 사안은 이사회 보고 또는 결의 대상으로 상향 관리할 예정입니다.구체적으로 당사는 향후 ① 자기전환사채 매각·전환청구·유상증자 등 지분희석 효과가 발생하는 자본거래, ② PF 조달 구조·브릿지론 차환·책임준공확약·담보제공·보증 확대 등 재무부담이 발생할 수 있는 거래, ③ 주요 개발사업의 사업계획·용도·규모·인허가 방향 변경, ④ 주요 종속회사에 대한 대여 또는 자금지원이 결합되는 거래에 대하여, 사업부서 검토자료, 재경부서 자금수지 및 재무영향 검토, 공시담당부서 공시 필요성 검토, 법무·외부전문가 의견, 주주영향분석 및 대안 비교표를 작성하여 이사회에 보고하거나 부의할 예정입니다. 또한 최대주주, 주요주주, 임직원 또는 특수관계인과 이해상충 가능성이 있는 경우 특별이해관계 여부와 의결권 제한 여부를 검토하고, 사외이사 및 감사가 검토할 수 있도록 관련 자료를 제공하겠습니다.[주요 의사결정 관련 내부통제·공시통제 보완계획]당사는 제47기 내부회계관리제도에 대하여 경영진 및 감사가 중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단하였고, 감사인의 내부회계관리제도 감사에서도 적정의견을 받은 바 있습니다. 다만 내부회계관리제도의 효과성 판단은 재무보고 내부통제에 관한 것으로서, 자기전환사채 매각, 유상증자, PF 추진 방향 변경과 같이 주주가치와 투자자 판단에 직접적인 영향을 미치는 경영 의사결정 및 공시통제의 충분성을 대체하는 것은 아닙니다.이에 당사는 주요 자본거래 및 PF 사업계획 변경 관련 내부통제·공시통제 절차를 강화할 예정입니다. 구체적으로 주요 의사결정 발생 시 ① 사업부서의 사실관계 및 사업성 검토, ② 재경부서의 자금수지·재무영향·자금순환 가능성 검토, ③ 공시담당부서의 공시 필요성 및 미공개중요정보 관리 검토, ④ 법무 또는 외부전문가의 법령·계약상 위험 검토, ⑤ 이사회 또는 감사 보고 여부 판단을 단계별 체크리스트로 운영할 예정입니다.특히 투자자 판단에 중대한 영향을 미치는 사업계획 변경이 내부 승인 절차로 먼저 검토되는 경우에도, 공시담당부서가 변경안의 확정 여부와 관계없이 신고서, 주요사항보고서, 정정공시 또는 조회공시 답변에 반영할 필요가 있는지 사전에 검토하고, 그 검토 결과를 대표이사 및 필요 시 이사회·감사에게 보고하도록 보완하겠습니다.투자자께서는 회사의 위와 같은 보완계획에도 불구하고, 주주 또는 관계기관이 회사의 기존 자기전환사채 매각, 유상증자 방식 결정, PF 추진 변경과 관련한 시장 안내와 절차의 충분성에 대하여 다른 판단을 할 가능성이 있음과 그 결과 손해배상청구, 주주대표소송, 관계기관 조사·제재 또는 본건 유상증자 일정 지연이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
(주3) 정정 전
Q2. 왜 주주우선공모 방식으로 유상증자를 진행하나요?A2. 당사는 금번 유상증자 추진 과정에서 회사의 자금 수요, 기존 주주의 참여 기회, 자금조달 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 검토하였습니다. 그 결과, 기존 주주에게 우선적으로 청약 참여 기회를 부여하면서도, 구주주 청약 후 발생하는 미청약주 및 단수주에 대해서는 일반공모를 통해 모집할 수 있는 주주우선공모 방식이 금번 자금조달 목적에 부합한다고 판단하였습니다.주주우선공모 방식은 신주배정기준일 현재 주주명부에 등재된 주주에게 우선적으로 청약 참여 기회를 제공하는 방식입니다. 다만, 주주배정 후 실권주 일반공모 방식과 달리 구주주에게 신주인수권증서가 발행되거나 상장·거래되지 않으며, 구주주의 초과청약 제도도 적용되지 않습니다. 따라서 투자자께서는 금번 유상증자의 구체적인 청약 방법, 배정 방식 및 유의사항을 충분히 확인하신 후 투자 여부를 판단하실 필요가 있습니다.금번 유상증자의 배정방법 및 청약절차에 관한 자세한 내용은 본 신고서 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항」및 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항」을 참고하시기를 바랍니다.
(주3) 정정 후

Q2. 왜 주주우선공모 방식으로 유상증자를 진행하나요?

A2. 당사는 금번 유상증자 추진 과정에서 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 운영자금 필요성, ㈜카일룸도산에 대한 대여금 집행 계획, 브릿지론 금융비용 및 본 PF 전환 전 필요자금, 기존 주주의 청약 참여 기회, 일반투자자를 통한 미청약 물량 모집 가능성, 발행 일정의 안정성, 시장 상황 및 주가 변동성 등을 종합적으로 검토하였습니다. 금번 유상증자는 이사회 결의를 거쳐 진행되었으며, 이사회 검토 시 자금사용 목적, 조달 필요시기, 발행규모, 할인율, 청약방식, 예상 실권 가능성 및 기존 주주에게 미치는 희석효과를 함께 검토하였습니다.당사가 주주우선공모 방식을 선택한 주된 이유는, 기존 주주에게 우선적으로 청약 참여 기회를 부여하면서도 구주주 청약 후 발생하는 미청약주 및 단수주에 대해서는 일반공모를 통해 모집할 수 있어, 사업 운영자금 조달 목적과 일정상 필요성을 동시에 충족할 수 있다고 판단하였기 때문입니다. 특히 본건 조달자금은 본 PF 전환 전 사업 진행, 인허가·설계·감리·홍보관·토목공사비 및 금융비용 등 프로젝트 운영자금으로 예정되어 있어, 조달 일정이 지연되거나 모집금액이 크게 축소될 경우 PF 승인 지연, 현장 운영 차질, 추가 차입 또는 최대주주·관계회사 자금지원 필요성 확대 등 회사와 주주 모두에게 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.다만 주주우선공모 방식은 주주배정 후 실권주 일반공모 방식과 비교할 때 구주주에게 신주인수권증서가 발행·상장되지 않고, 초과청약 제도도 적용되지 않는다는 한계가 있습니다. 따라서 주주배정 후 실권주 일반공모 방식이 일부 기존 주주에게는 신주인수권증서 매각 또는 초과청약을 통한 추가 참여 기회를 제공한다는 점에서 주주보호 측면에서 더 유리하게 평가될 수 있습니다. 당사는 이러한 한계를 인지하고 있으며, 금번 방식 선택이 주주보호 측면에서 최선의 방식이라고 단정하기보다는, 당사의 긴급한 자금수요, 기존 주주 우선참여 기회, 미청약주 일반공모 가능성, 발행 일정 및 실행가능성을 종합적으로 고려한 결과라고 판단하였습니다.주주충실의무 관점에서 당사는 금번 유상증자가 기존 주주에게 지분희석을 초래한다는 점, 자기전환사채 전환에 따른 선행 희석효과와 결합될 경우 주주가치에 부담이 될 수 있다는 점, PF 추진 방향 변경 및 자금사용계획의 불확실성이 청약 의사결정에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려하였습니다.향후 동일·유사한 자금조달 의사결정 시에도 주주우선공모, 주주배정 후 실권주 일반공모, 일반공모, 차입, 자산매각 등 대안별 장단점과 주주보호 효과를 검토하고 주주희석률, 기존 주주 참여기회, 자금조달 성공가능성, 청약률 및 시장 변동성에 미치는 영향을 함께 검토한 결과를 근거로 이사회에서 결정할 수 있도록 절차와 체계를 갖추고 주주가치를 최우선으로 제고하겠습니다.투자자께서는 주주우선공모 방식의 구조상 신주인수권증서가 발행·상장되지 않고 구주주의 초과청약이 허용되지 않는 점, 본건 유상증자가 증자비율 32.22%에 달하는 대규모 증자라는 점, 미청약주 발생 시 예상 공모금액보다 적은 금액이 모집될 수 있는 점, 조달금액 부족 시 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 운영자금 집행 및 본 PF 전환 일정에 차질이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

금번 유상증자의 배정방법 및 청약절차에 관한 자세한 내용은 본 신고서 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항」및 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항」을 참고하시기를 바랍니다.
(주4) 정정 전

나. 최대주주의 배정물량 청약 계획 및 경영권 변동 가능성

당사의 금번 유상증자로 인하여 기발행주식 총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 2,200,000주가 추가로 상장됩니다. 당사의 최대주주는 예정발행가액 기준으로 금번 유상증자의 구주주 청약시 배정분에 대해 100% 가능한 수준의 금액을 청약할 예정입니다. 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우 청약주식수가 금액에 맞춰 감소될 예정입니다. 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없습니다.
당사의 최대주주는 현재 전액 보유자금으로 청약에 참여할 예정이나, 이사회 등 내부 의사결정 과정에서 청약 참여를 승인 받지 못하거나 추후 1주당 모집가액의 상승 등으로 자금여력이 부족할 경우 미참여할 가능성 또한 존재합니다. 미참여시 당사의 최대주주 소유지분이 12.58%에서 9.51%까지 3.07%p 하락할 수 있습니다. 최대주주의 청약 미참여로 지분율이 취약해질 경우, 향후 경영권 분쟁이 대두될 가능성을 배제할 수 없습니다. 최대주주 등의 지분율 하락은 향후 안정적인 경영권 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 그 밖에 예상치 못한 경영권 혼란 가능성도 존재하니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 금번 유상증자로 인하여 기발행주식 총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 2,200,000주가 추가로 상장됩니다. 당사의 최대주주는 예정발행가액 기준으로 금번 유상증자의 구주주 청약시 배정분에 대해 100% 가능한 수준의 금액(23.6억원)을 청약할 예정입니다. 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우 청약주식수가 금액(23.6억원)에 맞춰 감소될 예정입니다. 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없습니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주의 지분율은 12.58%이며 금번 유상증자의 구주주청약 배정분에 대해 약 100% 수준으로 청약시 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 지분율의 변동은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 예기치 못한 상황이 발생 또는 확정발행가액이 증가하여 최대주주가 청약 미참여시 지분율은 9.51%로 하락할 수 있으며, 50% 수준으로 청약시 11.05%로 하락할 수 있습니다.

[최대주주 주식소유 변동 현황]

(단위: 주, %)

성명
관계
2026년 1분기말
증자 후

최대주주 100% 참여
최대주주 50% 참여
최대주주 미참여

주식수
지분율
배정주식수
주식수
지분율
주식수
지분율
주식수
지분율

㈜중앙첨단소재
최대주주
858,987
12.58%
277,009
1,135,996
12.58%
997,491
11.05%
858,987
9.51%

㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)
최대주주의특별관계자
589,999
8.64%
190,265
589,999
6.53%
589,999
6.53%
589,999
6.53%

합계
1,448,986
21.22%
467,274
1,725,995
19.12%
1,587,490
17.58%
1,448,986
16.05%

출처:
당사 제시

주1)
구주주배정비율 : 보통주 1주당 0.3224838999주

주2)
㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없어 미참여로 가정하였습니다.

만약 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재가 청약에 대해 100% 참여하게 된다면 약 23.6억원의 청약증거금이 필요한 상황입니다. ㈜중앙첨단소재는 현재 전액 보유자금으로 당사의 금번 유상증자에 대해 참여할 계획을 가지고 있습니다. 다만, 이사회 등 내부의사 결정 과정을 통해 확정된 사항은 아니며, 추후 1주당 모집가액의 상승 등으로 자금여력이 부족할 경우 미참여할 가능성 또한 존재합니다. 미참여시 상기의 당사의 최대주주 주식소유 변동 현황 표와 같이 12.58%에서 9.51%까지 3.07%p 하락할 수 있습니다. 최대주주의 청약 미참여로 지분율이 취약해질 경우, 향후 경영권 분쟁이 대두될 가능성을 배제할 수 없습니다.

최대주주 등의 지분율 하락은 향후 안정적인 경영권 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 그 밖에 예상치 못한 경영권 혼란 가능성도 존재하니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

① 최대주주 청약 예정금액 및 자금조달 능력

㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자에서 배정분 전량을 청약할 경우 배정 예정 주식수는 277,009주이며, 예정발행가액 8,520원 기준 청약 예정금액은 약 2,360백만원(약 23.6억원)입니다. ㈜중앙첨단소재는 2025년 및 2026년 1분기에 영업손실 및 당기순손실을 기록하였으나, 2026년 1분기말 충분한 현금및현금성자산, 금융상품, 당기손익-공정가치측정금융자산 및 기타금융자산 등 금융자산을 보유하고 있습니다. 2026년 1분기말 연결 기준 ㈜중앙첨단소재의 금융자산 합계는 57,659백만원이고 금융부채 합계는 20,614백만원으로, 금융자산에서 금융부채를 차감한 순금융자산은 37,046백만원입니다. 현금및현금성자산과 단기금융상품만 합산하여도 17,208백만원으로, 예상 청약자금 약 2,354.6백만원의 약 7.3배 수준입니다. 또한 2026년 1분기보고서상 미사용자금 운용내역은 보통예금 12,000백만원 및 ETF 평가액 5,352백만원 등 총 17,352백만원으로 최대주주인 ㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자 배정분을 청약하기 위한 재무적 여력을 보유하고 있는 것으로 판단하고 있습니다.

[최대주주 2026년 1분기 기준 재무여력 현황]

(단위 : 백만원)

구분
금액
본건 청약예정액 대비
비고

최대주주 예상 청약자금
2,360
1.0배
277,009주 × 예정발행가액 8,520원

현금및현금성자산
16,488
약 7.0배
2026.03.31 연결 기준, 전액 요구불예금으로 구성

단기금융상품
720
약 0.3배
2026.03.31 연결 기준

현금및현금성자산 + 단기금융상품
17,208
약 7.3배
즉시성 자금으로 볼 수 있는 항목 중심

금융자산 합계
57,659
약 24.5배
현금, 금융상품, 매출채권, 기타금융자산, 공정가치측정금융자산 등 포함

금융부채 합계
20,614
-
금융자산 차감 고려 항목

순금융자산
37,046
약 15.7배
금융자산 합계 - 금융부채 합계

미사용자금 운용내역
17,352
약 7.4배
보통예금 12,000백만원 + ETF 평가액 5,352백만원

주) 금융자산 및 금융부채는 ㈜중앙첨단소재 2026년 1분기보고서 연결재무제표 주석 기준입니다. 금융자산에는 즉시 현금화가 어려운 항목이 포함될 수 있으므로, 위 금액 전액이 청약일에 바로 납입 가능한 현금이라는 의미는 아닙니다.출처 : 당사 제시

② ㈜중앙첨단소재의 손익상황과 유동성 관련 투자자 유의사항㈜중앙첨단소재는 2025년 연결 및 별도 기준 모두 영업손실과 당기순손실을 기록하였고, 2026년 1분기에도 연결 및 별도 기준 영업손실이 지속되고 있어, 손익 측면에서 안정적인 영업현금흐름이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 다만, 2026년 1분기말 기준 현금및현금성자산은 연결 16,488백만원, 별도 16,448백만원이며, 금융자산 합계는 연결 57,659백만원, 별도 57,707백만원으로 당사의 최대주주 배정분 청약예정금액과 비교할 때 자체 보유 현금성자산 및 금융자산 범위 내에서 청약재원 조달이 가능한 수준으로 판단됩니다.단, 금융자산 중 일부는 공정가치측정 금융자산, 매출채권, 기타금융자산 등으로 구성되어 있어 전액이 즉시 현금화 가능한 자금이라는 의미는 아니며, 실제 청약자금 집행 가능성은 금융자산의 유동성, 담보 제공 여부, 회수 가능성 및 내부 의사결정 절차 등에 따라 달라질 수 있습니다.

[최대주주 2026년 1분기 기준 손익 및 재무현황으로 판단한 조달능력]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
비고

연결
별도
연결
별도

매출액
2,326
2,273
19,809
19,239
영업규모 및 손익 변동성이 존재

영업손익
-2,317
-2,396
-4,563
-4,544
영업현금흐름만으로 청약재원을 조달한다고 단정하기 어려움

당기순손익
-96
1,027
-5,505
-3,624
금융수익·평가손익 등에 따라 순손익 변동 가능

현금및현금성자산
16,488
16,448
8,309
8,213
청약예정금액을 상회하는 현금성자산 보유

금융자산 합계
57,659
57,707
60,165
60,177
청약예정금액 대비 충분한 금융자산 보유

출처 : 당사 제시

③ 최대주주의 최대주주인 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분 담보대출 및 담보권 실행 위험

㈜중앙첨단소재의 최대주주는 ㈜엔켐입니다. 중앙첨단소재의 최대주주는 2026.01.05 ㈜광무 외 2인에서 ㈜엔켐으로 변경되었으며, ㈜엔켐은 현재 ㈜중앙첨단소재의 보통주 16,142,059주, 지분율 14.53%를 보유하고 있습니다. ㈜엔켐은 차입을 위하여, 이 중 15,500,000주를 담보로 제공하였고, 담보권이 전부 실행될 경우 ㈜엔켐의 잔여 보유주식수는 642,059주, 지분율은 0.58%로 하락할 수 있습니다.㈜중앙첨단소재의 2대 주주인 ㈜광무는 16,066,096주, 지분율 14.46%를 보유하고 있어, ㈜엔켐과 ㈜광무의 지분율 차이는 0.07%p에 불과합니다. 따라서 ㈜엔켐이 보유한 ㈜중앙첨단소재 주식에 대한 담보권이 일부라도 실행될 경우 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 ㈜광무 또는 제3자로 변경될 가능성이 있습니다. 이러한 최대주주 변경 가능성은 ㈜중앙첨단소재의 향후 의사결정, 본건 유상증자 청약 참여, 당사 지분 보유정책 및 의결권 행사 방향에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결(2026.05.29)]

1. 담보제공자(최대주주) 관련 사항

- 명칭(성명, 법인명, 조합명, 단체명)
(주)엔켐

- 공시일 현재
소유 주식 수(주)
16,142,059

지분율(%)
14.53

- 담보권 전부 실행시
소유 주식 수(주)
642,059

지분율(%)
0.58

2. 채무(차입)금액 총액(원)
11,796,657,534

3. 담보설정금액 총액(원)
22,413,649,315

4. 담보제공 내역
누적 담보제공 계약 건수(건)
3

누적 담보제공 주식 총수(주)
15,500,000

5. 담보권 설정계약 체결일(당해 건)
2025-05-12

6. 기타 투자판단에 참고할 사항

- 본건 담보제공은 채무자 ㈜엔켐이 대출을 위하여 (주)엔켐이 보유하고 있는 (주)중앙첨단소재 보통주 15,500,000주를 담보제공하는 것입니다.- 기존 대출약정을 유지한 상태에서 추가 대출약정이 체결됨에 따라, 아래 개별 담보제공 계약에 관한 사항에는 담보제공주식수가 계약별로 각각 기재되어 있으나, 이는 동일 주식에 대한 분할 담보 설정에 따른 기재입니다. 따라서 [개별 담보제공 계약에 관한사항]의 순번 1부터 순번2까지와 관련하여 10,000,000주가 담보제공 되었으며, 순번 3번과 관련하여 5,500,000주가 담보제공 되었습니다.- 상기 3. 담보설정금액 총액은 개별 담보제공 계약에 관한 사항에 따라, 담보대상주식을 매매거래일 시장가로 평가한 금액이 대출잔액의 190% 이상으로 유지되어야 하는 대출조건에 근거하여, 채무금액에 담보유지비율 190%를 적용하여 산정하였습니다.-상기 5. 담보권 설정계약 체결일은 ㈜중앙첨단소재 보통주를 담보제공한 최초 계약일입니다.- 상기 주식담보계약의 담보권 전부 또는 일부가 반대매매 되거나 소유권 이전으로 인해 최대주주가 변경 될 수 있습니다.

※ 관련공시
2026-01-05 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-01-15 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-02-03 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-02-27 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결

[개별 담보제공 계약에 관한 사항]

순번
채권자 (담보권자)
채무자
차입목적
담보설정금액(원)
담보권 종류
담보제공주식수(주)
의무보유여부
담보제공기간
계약체결일

시작일
종료일

1
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
3,413,649,315
보통주식
10,000,000
미해당
2025-05-12
2026-11-30
2025-05-12

2
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
9,500,000,000
보통주식
10,000,000
미해당
2026-02-02
2026-11-30
2026-02-02

3
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
9,500,000,000
보통주식
5,500,000
미해당
2026-02-27
2026-11-30
2026-02-27

[개별 담보제공 계약의 담보권 실행 조건]

순번
담보권 실행 조건(특약사항 포함)

1
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

2
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

3
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

[채무자에 관한 사항]

1. 인적사항

- 기본사항

성명(명칭)
국적
주소(본점소재지)[읍ㆍ면ㆍ동까지만 기재]
생년월일(사업자등록번호 등)

(주)엔켐
대한민국
충청북도 제천시 바이오밸리로 107
304-81-25799

직업(사업내용)
2차전지 및 EDLC용 전해액 제조 및 판매

- 최대주주ㆍ대표이사ㆍ대표집행임원 현황 및 재무상황 등(채무자가 법인인 경우)

구분
성명
주식수
지분율(%)

최대주주
오정강
3,148,643
14.47

대표이사
오정강
3,148,643
14.47

(단위 : 백만원)

해당 사업연도
2024
결산기
13기

자산총계
1,126,930
자본금
10,555

부채총계
660,117
매출액
365,709

자본총계
466,813
당기순이익
-571,164

외부감사인
현대회계법인
휴업 여부
아니오

감사의견
적정의견
폐업 여부
아니오

2. 당해 상장법인 또는 최대주주 등과의 관계

- 채무자와 당해 상장법인의 관계
최대주주

- 채무자와 회사의 최대주주ㆍ임원과의 관계
성명
채무자와의 관계

최대주주
(주)엔켐
최대주주 본인

3. 당해 상장법인과의 최근 3년간 거래내역(일상적 거래 제외)

구분
성명(명칭)

당해년도
-

전년도
-

전전년도
2023년 7월 7일 제14회 전환사채 인수(220억)

출처 : 전자공시시스템(중앙첨단소재)

④ 담보권 실행 시 당사 경영권 및 지배구조에 대한 영향㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분에 대한 담보권이 전부 실행되어 ㈜엔켐이 ㈜중앙첨단소재 지분 대부분을 상실하더라도, 이는 ㈜중앙첨단소재의 주주구성 변동입니다. 당사의 직접 최대주주는 여전히 ㈜중앙첨단소재이며, ㈜엔켐은 당사의 직접 주주가 아니라 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 최대주주입니다. 따라서 ㈜엔켐의 담보권 실행이 당사의 주주명부상 최대주주 변경, 당사 주식 처분 또는 당사 이사회 구성의 변경을 의미하지는 않습니다.또한 당사의 2대 주주인 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]는 ㈜중앙첨단소재와 당사에 대해공동경영 및 의결권 공동행사에 합의하고 있습니다. 아래 지분관계도 기준으로 ㈜광무의 최대주주는 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]이고, ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]의 최대주주는 ㈜씨아이테크입니다. 따라서 ㈜엔켐이 보유한 ㈜중앙첨단소재 지분이 담보권 실행으로 전부 처분되어, ㈜광무가 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 되더라도, ㈜중앙첨단소재와 당사의 2대 주주인 ㈜앤로보틱스의 공동경영 구조 및 광무-앤로보틱스 간 지분관계를 고려하면 당사의 직접적인 경영권 또는 지배구조에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.다만 위 판단은 현재 확인된 지분관계와 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의가 유효하게 유지된다는 전제에 따른 것입니다. ㈜중앙첨단소재의 최대주주 변경 이후 ㈜중앙첨단소재의 이사회 구성, 투자정책, 당사 유상증자에 대한 청약 방침, 보유지분 처분정책 또는 의결권 행사 방향이 변경될 수 있고, 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의가 해지·변경될 가능성도 완전히 배제할 수 없습니다.

[주요 지분 관계(2026년 1분기말 기준) 및 담보권 실행 시 판단 외]

구분
주요 주주
관계 / 소유 주식수 및 지분율
담보권 실행 시 판단 / 비고

㈜상지건설
㈜중앙첨단소재
- ㈜상지건설의 직접 최대주주- 858,987주(12.58%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 실행만으로 ㈜중앙첨단소재의 상지건설 보유주식에는 직접 변동 없음

㈜상지건설
㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
- ㈜상지건설의 2대 주주 및 특별관계자- 589,999주(8.64%)
㈜중앙첨단소재와 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의 상대방

㈜중앙첨단소재
㈜엔켐
- ㈜중앙첨단소재의 최대주주- 16,142,059주(14.53%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 전부 실행 시 ㈜엔켐의 ㈜중앙첨단소재 지분율은 0.58%로 하락

㈜중앙첨단소재
㈜광무
- ㈜중앙첨단소재의 2대 주주- 16,066,096주(14.46%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 전부 실행 시 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 될 가능성 존재

㈜광무
㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
- ㈜광무의 최대주주- 15,832,593주(21.51%)
㈜광무가 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 되더라도 ㈜상지건설의 2대 주주인 ㈜앤로보틱스와 연결성 존재

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
㈜씨아이테크
- ㈜앤로보틱스의 최대주주- 28,611,534주(37.16%)
최종 영향은 씨아이테크-앤로보틱스 측 의사결정 및 공동경영 합의 유지 여부에 따라 영향받을 수 있음

출처 : 당사 제시

⑤ 시나리오별 영향 분석

[시나리오별 영향]

시나리오
주요 내용
지배구조에 미치는 미치는 영향
투자자 유의사항

중앙첨단소재 전액 청약
배정주식 277,009주 전량 청약
지분율 12.58% 수준 유지 예상
현재 보유 금융자산 기준 청약 가능성은 있으나 실제 납입 여부 최종 확인 필요

중앙첨단소재 50% 청약
배정분의 50%만 청약
지분율 11.05% 수준으로 하락 가능
실권주 증가 및 최대주주 지분율 약화 가능

중앙첨단소재 미청약
최대주주가 청약하지 않음
지분율 9.51% 수준으로 하락 가능
실권주 발생, 조달규모 축소, 투자심리 악화 가능

엔켐 담보권 일부 실행
엔켐 보유 중앙첨단소재 주식 일부 반대매매 또는 담보권 실행
중앙첨단소재의 최대주주가 변경될 가능성 존재
당사의 직접 최대주주 변경은 아니나 중앙첨단소재의의사결정에 간접 영향 가능

엔켐 담보권 전부 실행
엔켐 지분율 0.58%로 하락 가능
광무가 중앙첨단소재 최대주주가 될 가능성
광무-앤로보틱스-씨아이테크 지분관계 및 중앙첨단소재-앤로보틱스 공동경영 구조상 직접 영향은 제한적일 수 있으나, 간접 위험은 존재

출처 : 당사 제시

위와 같이 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분이 담보권 실행으로 전부 처분되더라도 당사의 직접적인 경영권 및 지배구조에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 변경되는 경우 ㈜중앙첨단소재의 이사회 구성, 자금집행 방침, 당사 유상증자 참여 의사, 당사 지분 보유정책 및 의결권 행사 방향이 변경될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 ㈜중앙첨단소재와 ㈜앤로보틱스 간 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의가 해지·변경되거나, 광무-앤로보틱스-씨아이테크 관련 지배구조가 변동될 경우 당사의 지배구조 안정성 및 본건 유상증자 성공 가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 최대주주의 청약자금 조달능력, 금융자산의 환금성, 최대주주의 최대주주인 ㈜엔켐의 담보권 실행 가능성 및 당사의 지배구조 관련 간접 위험을 충분히 고려하여 투자에 유의하시기 바랍니다.

(주4) 정정 후

나. 최대주주의 배정물량 청약 계획 및 경영권 변동 가능성

당사의 금번 유상증자로 인하여 기발행주식 총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 2,200,000주가 추가로 상장됩니다. 당사의 최대주주는 예정발행가액 기준으로 금번 유상증자의 구주주 청약시 배정분에 대해 100% 가능한 수준의 금액을 청약할 예정입니다. 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우 청약주식수가 금액에 맞춰 감소될 예정입니다. 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없습니다.
당사의 최대주주는 현재 전액 보유자금으로 청약에 참여할 예정이나, 이사회 등 내부 의사결정 과정에서 청약 참여를 승인 받지 못하거나 추후 1주당 모집가액의 상승 등으로 자금여력이 부족할 경우 미참여할 가능성 또한 존재합니다. 미참여시 당사의 최대주주 소유지분이 12.58%에서 9.51%까지 3.07%p 하락할 수 있습니다. 최대주주의 청약 미참여로 지분율이 취약해질 경우, 향후 경영권 분쟁이 대두될 가능성을 배제할 수 없습니다. 최대주주 등의 지분율 하락은 향후 안정적인 경영권 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 그 밖에 예상치 못한 경영권 혼란 가능성도 존재하니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 금번 유상증자로 인하여 기발행주식 총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 2,200,000주가 추가로 상장됩니다. 당사의 최대주주는 예정발행가액 기준으로 금번 유상증자의 구주주 청약시 배정분에 대해 100% 가능한 수준의 금액(23.6억원)을 청약할 예정입니다. 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우 청약주식수가 금액(23.6억원)에 맞춰 감소될 예정입니다. 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없습니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주의 지분율은 12.58%이며 금번 유상증자의 구주주청약 배정분에 대해 약 100% 수준으로 청약시 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 지분율의 변동은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 예기치 못한 상황이 발생 또는 확정발행가액이 증가하여 최대주주가 청약 미참여시 지분율은 9.51%로 하락할 수 있으며, 50% 수준으로 청약시 11.05%로 하락할 수 있습니다.

[최대주주 주식소유 변동 현황]

(단위: 주, %)

성명
관계
2026년 1분기말
증자 후

최대주주 100% 참여
최대주주 50% 참여
최대주주 미참여

주식수
지분율
배정주식수
주식수
지분율
주식수
지분율
주식수
지분율

㈜중앙첨단소재
최대주주
858,987
12.58%
277,009
1,135,996
12.58%
997,491
11.05%
858,987
9.51%

㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)
최대주주의특별관계자
589,999
8.64%
190,265
589,999
6.53%
589,999
6.53%
589,999
6.53%

합계
1,448,986
21.22%
467,274
1,725,995
19.12%
1,587,490
17.58%
1,448,986
16.05%

출처:
당사 제시

주1)
구주주배정비율 : 보통주 1주당 0.3224838999주

주2)
㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없어 미참여로 가정하였습니다.

만약 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재가 청약에 대해 100% 참여하게 된다면 약 23.6억원의 청약증거금이 필요한 상황입니다. ㈜중앙첨단소재는 현재 전액 보유자금으로 당사의 금번 유상증자에 대해 참여할 계획을 가지고 있습니다. 다만, 이사회 등 내부의사 결정 과정을 통해 확정된 사항은 아니며, 추후 1주당 모집가액의 상승 등으로 자금여력이 부족할 경우 미참여할 가능성 또한 존재합니다. 미참여시 상기의 당사의 최대주주 주식소유 변동 현황 표와 같이 12.58%에서 9.51%까지 3.07%p 하락할 수 있습니다. 최대주주의 청약 미참여로 지분율이 취약해질 경우, 향후 경영권 분쟁이 대두될 가능성을 배제할 수 없습니다.

최대주주 등의 지분율 하락은 향후 안정적인 경영권 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 그 밖에 예상치 못한 경영권 혼란 가능성도 존재하니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

① 최대주주 청약 예정금액 및 자금조달 능력

㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자에서 배정분 전량을 청약할 경우 배정 예정 주식수는 277,009주이며, 예정발행가액 8,520원 기준 청약 예정금액은 약 2,360백만원(약 23.6억원)입니다. ㈜중앙첨단소재는 2025년 및 2026년 1분기에 영업손실 및 당기순손실을 기록하였으나, 2026년 1분기말 충분한 현금및현금성자산, 금융상품, 당기손익-공정가치측정금융자산 및 기타금융자산 등 금융자산을 보유하고 있습니다. 2026년 1분기말 연결 기준 ㈜중앙첨단소재의 금융자산 합계는 57,659백만원이고 금융부채 합계는 20,614백만원으로, 금융자산에서 금융부채를 차감한 순금융자산은 37,046백만원입니다. 현금및현금성자산과 단기금융상품만 합산하여도 17,208백만원으로, 예상 청약자금 약 2,354.6백만원의 약 7.3배 수준입니다. 또한 2026년 1분기보고서상 미사용자금 운용내역은 보통예금 12,000백만원 및 ETF 평가액 5,352백만원 등 총 17,352백만원으로 최대주주인 ㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자 배정분을 청약하기 위한 재무적 여력을 보유하고 있는 것으로 판단하고 있습니다.

[최대주주 2026년 1분기 기준 재무여력 현황]

(단위 : 백만원)

구분
금액
본건 청약예정액 대비
비고

최대주주 예상 청약자금
2,360
1.0배
277,009주 × 예정발행가액 8,520원

현금및현금성자산
16,488
약 7.0배
2026.03.31 연결 기준, 전액 요구불예금으로 구성

단기금융상품
720
약 0.3배
2026.03.31 연결 기준

현금및현금성자산 + 단기금융상품
17,208
약 7.3배
즉시성 자금으로 볼 수 있는 항목 중심

금융자산 합계
57,659
약 24.5배
현금, 금융상품, 매출채권, 기타금융자산, 공정가치측정금융자산 등 포함

금융부채 합계
20,614
-
금융자산 차감 고려 항목

순금융자산
37,046
약 15.7배
금융자산 합계 - 금융부채 합계

미사용자금 운용내역
17,352
약 7.4배
보통예금 12,000백만원 + ETF 평가액 5,352백만원

주) 금융자산 및 금융부채는 ㈜중앙첨단소재 2026년 1분기보고서 연결재무제표 주석 기준입니다. 금융자산에는 즉시 현금화가 어려운 항목이 포함될 수 있으므로, 위 금액 전액이 청약일에 바로 납입 가능한 현금이라는 의미는 아닙니다.출처 : 당사 제시

② ㈜중앙첨단소재의 손익상황과 유동성 관련 투자자 유의사항㈜중앙첨단소재는 2025년 연결 및 별도 기준 모두 영업손실과 당기순손실을 기록하였고, 2026년 1분기에도 연결 및 별도 기준 영업손실이 지속되고 있어, 손익 측면에서 안정적인 영업현금흐름이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 다만, 2026년 1분기말 기준 현금및현금성자산은 연결 16,488백만원, 별도 16,448백만원이며, 금융자산 합계는 연결 57,659백만원, 별도 57,707백만원으로 당사의 최대주주 배정분 청약예정금액과 비교할 때 자체 보유 현금성자산 및 금융자산 범위 내에서 청약재원 조달이 가능한 수준으로 판단됩니다.단, 금융자산 중 일부는 공정가치측정 금융자산, 매출채권, 기타금융자산 등으로 구성되어 있어 전액이 즉시 현금화 가능한 자금이라는 의미는 아니며, 실제 청약자금 집행 가능성은 금융자산의 유동성, 담보 제공 여부, 회수 가능성 및 내부 의사결정 절차 등에 따라 달라질 수 있습니다.

[최대주주 2026년 1분기 기준 손익 및 재무현황으로 판단한 조달능력]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
비고

연결
별도
연결
별도

매출액
2,326
2,273
19,809
19,239
영업규모 및 손익 변동성이 존재

영업손익
-2,317
-2,396
-4,563
-4,544
영업현금흐름만으로 청약재원을 조달한다고 단정하기 어려움

당기순손익
-96
1,027
-5,505
-3,624
금융수익·평가손익 등에 따라 순손익 변동 가능

현금및현금성자산
16,488
16,448
8,309
8,213
청약예정금액을 상회하는 현금성자산 보유

금융자산 합계
57,659
57,707
60,165
60,177
청약예정금액 대비 충분한 금융자산 보유

출처 : 당사 제시

③ 최대주주의 최대주주인 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분 담보대출 및 담보권 실행 위험

㈜중앙첨단소재의 최대주주는 ㈜엔켐입니다. 중앙첨단소재의 최대주주는 2026.01.05 ㈜광무 외 2인에서 ㈜엔켐으로 변경되었으며, ㈜엔켐은 현재 ㈜중앙첨단소재의 보통주 16,142,059주, 지분율 14.53%를 보유하고 있습니다. ㈜엔켐은 차입을 위하여, 이 중 15,500,000주를 담보로 제공하였고, 담보권이 전부 실행될 경우 ㈜엔켐의 잔여 보유주식수는 642,059주, 지분율은 0.58%로 하락할 수 있습니다.

㈜중앙첨단소재의 2대 주주인 ㈜광무는 16,066,096주, 지분율 14.46%를 보유하고 있어, ㈜엔켐과 ㈜광무의 지분율 차이는 75,963주 및 0.07%p에 불과합니다.
따라서 다른 주주의 보유주식수 변동이 없다는 전제에서는 ㈜엔켐이 보유한 ㈜중앙첨단소재 주식 중 약 75,964주 이상이 반대매매, 담보권 실행, 소유권 이전 또는 제3자 처분될 경우 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 ㈜광무 또는 제3자로 변경될 가능성이 있습니다. 이와 같은 최대주주 변경 가능성은 ㈜중앙첨단소재의 이사회 구성, 자금집행 방침, 본건 유상증자 청약 참여, 당사 지분 보유정책, 의결권 행사 방향 및 ㈜중앙첨단소재가 후순위 Tranche B 대주로 참여한 브릿지론 관련 의사결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

[최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결(2026.05.29)]

1. 담보제공자(최대주주) 관련 사항

- 명칭(성명, 법인명, 조합명, 단체명)
(주)엔켐

- 공시일 현재
소유 주식 수(주)
16,142,059

지분율(%)
14.53

- 담보권 전부 실행시
소유 주식 수(주)
642,059

지분율(%)
0.58

2. 채무(차입)금액 총액(원)
11,796,657,534

3. 담보설정금액 총액(원)
22,413,649,315

4. 담보제공 내역
누적 담보제공 계약 건수(건)
3

누적 담보제공 주식 총수(주)
15,500,000

5. 담보권 설정계약 체결일(당해 건)
2025-05-12

6. 기타 투자판단에 참고할 사항

- 본건 담보제공은 채무자 ㈜엔켐이 대출을 위하여 (주)엔켐이 보유하고 있는 (주)중앙첨단소재 보통주 15,500,000주를 담보제공하는 것입니다.- 기존 대출약정을 유지한 상태에서 추가 대출약정이 체결됨에 따라, 아래 개별 담보제공 계약에 관한 사항에는 담보제공주식수가 계약별로 각각 기재되어 있으나, 이는 동일 주식에 대한 분할 담보 설정에 따른 기재입니다. 따라서 [개별 담보제공 계약에 관한사항]의 순번 1부터 순번2까지와 관련하여 10,000,000주가 담보제공 되었으며, 순번 3번과 관련하여 5,500,000주가 담보제공 되었습니다.- 상기 3. 담보설정금액 총액은 개별 담보제공 계약에 관한 사항에 따라, 담보대상주식을 매매거래일 시장가로 평가한 금액이 대출잔액의 190% 이상으로 유지되어야 하는 대출조건에 근거하여, 채무금액에 담보유지비율 190%를 적용하여 산정하였습니다.-상기 5. 담보권 설정계약 체결일은 ㈜중앙첨단소재 보통주를 담보제공한 최초 계약일입니다.- 상기 주식담보계약의 담보권 전부 또는 일부가 반대매매 되거나 소유권 이전으로 인해 최대주주가 변경 될 수 있습니다.

※ 관련공시
2026-01-05 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-01-15 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-02-03 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-02-27 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결

[개별 담보제공 계약에 관한 사항]

순번
채권자 (담보권자)
채무자
차입목적
담보설정금액(원)
담보권 종류
담보제공주식수(주)
의무보유여부
담보제공기간
계약체결일

시작일
종료일

1
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
3,413,649,315
보통주식
10,000,000
미해당
2025-05-12
2026-11-30
2025-05-12

2
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
9,500,000,000
보통주식
10,000,000
미해당
2026-02-02
2026-11-30
2026-02-02

3
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
9,500,000,000
보통주식
5,500,000
미해당
2026-02-27
2026-11-30
2026-02-27

[개별 담보제공 계약의 담보권 실행 조건]

순번
담보권 실행 조건(특약사항 포함)

1
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

2
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

3
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

[채무자에 관한 사항]

1. 인적사항

- 기본사항

성명(명칭)
국적
주소(본점소재지)[읍ㆍ면ㆍ동까지만 기재]
생년월일(사업자등록번호 등)

(주)엔켐
대한민국
충청북도 제천시 바이오밸리로 107
304-81-25799

직업(사업내용)
2차전지 및 EDLC용 전해액 제조 및 판매

- 최대주주ㆍ대표이사ㆍ대표집행임원 현황 및 재무상황 등(채무자가 법인인 경우)

구분
성명
주식수
지분율(%)

최대주주
오정강
3,148,643
14.47

대표이사
오정강
3,148,643
14.47

(단위 : 백만원)

해당 사업연도
2024
결산기
13기

자산총계
1,126,930
자본금
10,555

부채총계
660,117
매출액
365,709

자본총계
466,813
당기순이익
-571,164

외부감사인
현대회계법인
휴업 여부
아니오

감사의견
적정의견
폐업 여부
아니오

2. 당해 상장법인 또는 최대주주 등과의 관계

- 채무자와 당해 상장법인의 관계
최대주주

- 채무자와 회사의 최대주주ㆍ임원과의 관계
성명
채무자와의 관계

최대주주
(주)엔켐
최대주주 본인

3. 당해 상장법인과의 최근 3년간 거래내역(일상적 거래 제외)

구분
성명(명칭)

당해년도
-

전년도
-

전전년도
2023년 7월 7일 제14회 전환사채 인수(220억)

출처 : 전자공시시스템(중앙첨단소재)

[마진콜 및 담보권 실행 현황]㈜엔켐의 담보유지비율 190% 충족을 위한 ㈜중앙첨단소재의 최저주가는 1,446원으로 추정되고 2026년 6월 말일 기준 종가는 995원으로, 2026.06.30 종가 기준 ㈜엔켐의 ㈜중앙첨단소재 주식담보대출은 담보유지비율 190%를 하회하는 상황으로 볼 수 있습니다. 15,500,000주의 담보주식을 단순히 2026년 6월 30일 종가 995원으로 평가할 경우 추정 담보가치는 약 15,423백만원이고, 담보설정금액 22,414백만원 대비 약 6,990백만원이 부족한 것으로 추정됩니다. 또한 담보유지비율은 약 130.73%로 산정되어 약정상 담보유지비율 190%를 하회하는 것으로 추정됩니다.다만 위 수치는 공개된 자료를 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 담보유지비율 하회 여부, 마진콜 발생 여부, 담보권 실행 가능성 및 시정기간은 각 주식담보대출계약의 담보가치 산정방식, 평가기준일, 장중가격 또는 종가 사용 여부, 담보유지비율 산정 대상 담보의 범위, 추가 담보 또는 일부 상환 여부, 담보권자의 통지 및 유예기간 부여 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 7월 2일 현재 ㈜엔켐, ㈜중앙첨단소재 및 담보권자로부터 확인한 마진콜 또는 담보권 실행 관련 현황은 다음과 같습니다. ① 담보유지비율 하회 통지 수령 여부: 없음 ② 추가 담보 제공 요구 여부: 없음 ③ 일부 상환 또는 추가 담보 제공 여부: 없음 ④ 담보주식 반대매매 또는 소유권 이전 여부: 없음 ⑤ 담보권자의 기한이익상실 통지 여부: 없음 ⑥ 단, 확인일 이후에도 주가 변동에 따라 추가 마진콜 또는 담보권 실행 가능성이 존재함당사는 ㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자 청약 예정금액 대비 충분한 현금성자산 및 금융자산을 보유하고 있다고 판단하고 있으나, ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 주식담보대출의 담보유지비율 하회, 마진콜, 담보권 실행 또는 반대매매가 실제 발생할 경우 ㈜중앙첨단소재의 지배구조와 자금집행 의사결정에 영향을 미칠 수 있으므로, 동 사안은 최대주주의 납입능력과 별도로 본건 유상증자 청약의 불확실성을 확대시키는 요인입니다.

④ 담보권 실행 시 당사 경영권
, ㈜중앙첨단소재의 Tranche B 지위 및 본건 유상증자 의사결정에 대한 영향㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분에 대한 담보권이 전부 또는 일부 실행되어 ㈜엔켐이 ㈜중앙첨단소재 지분을 상실하더라도, 그 자체만으로 당사의 주주명부상 직접 최대주주가 즉시 변경되는 것은 아닙니다. 당사의 직접 최대주주는 ㈜중앙첨단소재이고, ㈜엔켐은 당사의 직접 주주가 아니라 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 최대주주입니다. 따라서 담보권 실행만으로 당사 보유주식의 처분, 당사 이사회 구성 변경 또는 당사의 직접 최대주주 변경이 자동으로 발생한다고 볼 수는 없습니다.그러나 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 주식에 대한 반대매매 또는 담보권 실행으로 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 ㈜광무 또는 제3자로 변경될 경우, ㈜중앙첨단소재 내부의 이사회 구성, 자금집행 우선순위, 당사 지분 보유정책, 당사에 대한 의결권 행사 방향, 본건 유상증자 청약 참여 여부 및 참여금액에 관한 의사결정이 변경될 수 있습니다. 특히 ㈜중앙첨단소재는 당사의 최대주주인 동시에 상지카일룸 에스칼라 브릿지론 Tranche B 후순위 대주로 참여하고 있으므로, ㈜중앙첨단소재의 지배구조 또는 자금정책 변경은 다음과 같은 방식으로 당사에 영향을 줄 수 있습니다.첫째, 본건 유상증자와 관련하여 ㈜중앙첨단소재의 배정분 전량 청약 방침, 청약자금 집행 승인, 청약자금 납입시기, 청약 미참여 또는 일부 참여 여부가 변경될 수 있습니다. 이 경우 당사의 최대주주 지분율이 12.58%에서 11.05% 또는 9.51%까지 하락할 수 있고, 실권주 증가, 일반공모 물량 증가, 조달금액 축소, 투자심리 악화 및 경영권 안정성 저하가 발생할 수 있습니다.둘째, 브릿지론과 관련하여 ㈜중앙첨단소재는 Tranche B 후순위 대주로서 대출만기 연장, 본 PF 전환 협의, 후순위 채권 회수정책, 원리금 상환 유예 또는 회수시점, 계열회사 간 지원 여부 등에 대한 이해관계를 가지고 있습니다. ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 변경될 경우, 기존 경영진 또는 기존 최대주주 체제에서 검토하던 브릿지론 관련 의사결정이 변경될 수 있으며, 이는 ㈜카일룸도산의 유동성, 본 PF 전환 협의 및 당사의 우발부채 관리에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.셋째, ㈜중앙첨단소재와 당사의 2대 주주인 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진] 간 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의가 유효하게 유지된다는 전제에서는 ㈜엔켐의 담보권 실행이 당사 지배구조에 미치는 영향이 제한적일 수 있습니다. 그러나 동 합의가 변경·해지되거나, ㈜광무, ㈜앤로보틱스, ㈜씨아이테크 등 관련 당사자의 지분관계 또는 의사결정 구조가 변경되는 경우, 당사의 지배구조 안정성 및 본건 유상증자 성공 가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.따라서 당사는 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 주식담보대출의 담보유지비율 하회 및 담보권 실행 가능성이 당사의 직접 최대주주 변경으로 즉시 연결되는 사안은 아니라고 판단하고 있으나, 본건 유상증자의 최대주주 청약, 브릿지론 Tranche B 관련 의사결정, 본 PF 전환 및 당사 지배구조 안정성에 간접적으로 중요한 영향을 미칠 수 있는 위험요인으로 판단하고 있습니다.

[주요 지분 관계(2026년 1분기말 기준) 및 담보권 실행 시 판단 외]

구분
주요 주주
관계 / 소유 주식수 및 지분율
담보권 실행 시 판단 / 비고

㈜상지건설
㈜중앙첨단소재
- ㈜상지건설의 직접 최대주주- 858,987주(12.58%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 실행만으로 ㈜중앙첨단소재의 상지건설 보유주식에는 직접 변동 없음

㈜상지건설
㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
- ㈜상지건설의 2대 주주 및 특별관계자- 589,999주(8.64%)
㈜중앙첨단소재와 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의 상대방

㈜중앙첨단소재
㈜엔켐
- ㈜중앙첨단소재의 최대주주- 16,142,059주(14.53%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 전부 실행 시 ㈜엔켐의 ㈜중앙첨단소재 지분율은 0.58%로 하락

㈜중앙첨단소재
㈜광무
- ㈜중앙첨단소재의 2대 주주- 16,066,096주(14.46%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 전부 실행 시 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 될 가능성 존재

㈜광무
㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
- ㈜광무의 최대주주- 15,832,593주(21.51%)
㈜광무가 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 되더라도 ㈜상지건설의 2대 주주인 ㈜앤로보틱스와 연결성 존재

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
㈜씨아이테크
- ㈜앤로보틱스의 최대주주- 28,611,534주(37.16%)
최종 영향은 씨아이테크-앤로보틱스 측 의사결정 및 공동경영 합의 유지 여부에 따라 영향받을 수 있음

출처 : 당사 제시

[담보권 실행 관련 시나리오별 영향 분석]

시나리오
주요 내용
본건 유상증자 영향
브릿지론 / 지배구조 영향
회사 평가 및 한계

A. 담보유지비율 회복 및 담보권 미실행
㈜엔켐이 추가담보 제공, 일부상환 또는 주가 회복으로 담보권 실행이 발생하지 않는 경우
㈜중앙첨단소재의 청약계획에 대한 직접 영향은 제한적
기존 최대주주 체제 유지 가능성이 높음
주가 변동에 따른 마진콜 수시 확인 및 마진콜 관련 통지, 실행 여부 정기 확인 필요

B. 마진콜 통지 후 시정
담보권자가 추가담보 또는 일부상환을 요구하였으나 기한 내 해소되는 경우
청약자금 자체보다는 중앙첨단소재의 의사결정 안정성에 간접 영향
㈜엔켐의 지배력은 유지될 수 있으나, 자금압박 신호로 해석 가능
통지내용, 시정기간, 시정완료 증빙 확인 필요

C. 일부 반대매매 또는 담보권 실행
담보주식 일부가 처분되어 엔켐의 지분율이 낮아지는 경우
㈜중앙첨단소재의 청약 방침이 재검토될 수 있음
75,964주 이상 처분 시 ㈜광무 또는 제3자가 ㈜중앙첨단소재 최대주주가 될 가능성
다른 주주 변동이 없다는 단순 전제이며 실제 최대주주 변경 여부는 처분방식과 매수자에 따라 달라짐

D. 담보권 전부 실행
㈜엔켐 보유 담보주식 15,500,000주 전부 처분 또는 소유권 이전
㈜중앙첨단소재의 본건 유증 전량 청약계획, 청약금액 및 내부 승인 변경 가능
㈜엔켐 지분율 0.58%로 하락 가능, ㈜광무 또는 제3자 최대주주 가능성
직접 최대주주는 여전히 중앙첨단소재이나, 중앙첨단소재의 의사결정 변경 위험이 큼

E. 중앙첨단소재 청약 미참여 또는 일부참여
자금집행 방침 변경, 내부 승인 불발, 발행가액 상승 또는 지배구조 변경으로 청약률 하락
최대주주 지분율 11.05% 또는 9.51%까지 하락 가능, 실권주 및 조달불확실성 증가
경영권 안정성 및 투자심리 악화 가능
현금성자산 보유만으로 실제 납입이 확정되는 것은 아님

F. Tranche B 관련 의사결정 변경
중앙첨단소재의 후순위 대주 지위와 유증 청약자 지위가 동시에 존재하는 상태에서 최대주주 변경 발생
유증 청약자금 집행 및 계열 지원정책 변경 가능
대출만기 연장, 원리금 회수, 본 PF 협의 방침이 변경될 수 있음
최종 영향은 대출약정, 이사회 결의, 대주단 협의결과 확인 필요

⑤ 시나리오별 영향 분석

[시나리오별 영향]

시나리오
주요 내용
지배구조에 미치는 미치는 영향
투자자 유의사항

중앙첨단소재 전액 청약
배정주식 277,009주 전량 청약
지분율 12.58% 수준 유지 예상
현재 보유 금융자산 기준 청약 가능성은 있으나 실제 납입 여부 최종 확인 필요

중앙첨단소재 50% 청약
배정분의 50%만 청약
지분율 11.05% 수준으로 하락 가능
실권주 증가 및 최대주주 지분율 약화 가능

중앙첨단소재 미청약
최대주주가 청약하지 않음
지분율 9.51% 수준으로 하락 가능
실권주 발생, 조달규모 축소, 투자심리 악화 가능

엔켐 담보권 일부 실행
엔켐 보유 중앙첨단소재 주식 일부 반대매매 또는 담보권 실행
중앙첨단소재의 최대주주가 변경될 가능성 존재
당사의 직접 최대주주 변경은 아니나 중앙첨단소재의의사결정에 간접 영향 가능

엔켐 담보권 전부 실행
엔켐 지분율 0.58%로 하락 가능
광무가 중앙첨단소재 최대주주가 될 가능성
광무-앤로보틱스-씨아이테크 지분관계 및 중앙첨단소재-앤로보틱스 공동경영 구조상 직접 영향은 제한적일 수 있으나, 간접 위험은 존재

출처 : 당사 제시

위와 같이 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분이 담보권 실행으로 전부 처분되더라도 당사의 직접적인 경영권 및 지배구조에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 변경되는 경우 ㈜중앙첨단소재의 이사회 구성, 자금집행 방침, 당사 유상증자 참여 의사, 당사 지분 보유정책 및 의결권 행사 방향이 변경될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 ㈜중앙첨단소재와 ㈜앤로보틱스 간 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의가 해지·변경되거나, 광무-앤로보틱스-씨아이테크 관련 지배구조가 변동될 경우 당사의 지배구조 안정성 및 본건 유상증자 성공 가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 최대주주의 청약자금 조달능력, 금융자산의 환금성, 최대주주의 최대주주인 ㈜엔켐의 담보권 실행 가능성 및 당사의 지배구조 관련 간접 위험을 충분히 고려하여 투자에 유의하시기 바랍니다.

(주5) 정정 전

⑤ 제20회 자기전환사채 취득·보유·매각 및 가격결정 근거당사는 2022년 09월 23일 발행한 제20회 무기명식 이권부 무보증 사모 전환사채와 관련하여, 2023년 11월 22일 이사회 결의를 거쳐 2023년 11월 24일 채권자인 메리츠증권 주식회사로부터 전자등록금액 120억원 전부를 장외매수 방식으로 만기 전 취득하였습니다. 해당 취득의 구조는 채권자로부터 매수이나 사실상 채권자의 요청에 따른 조기상환이며, 취득금액은 13,248백만원입니다.이후 2025년 4월 초까지 자기사채로 보유하고 있던 중 주가 상승 기류에 따라 복수의 투자자로부터 전환사채 매입에 관한 투자 의향을 받았고 내부 검토를 거쳐 적정 매입가를 제시한 투자자에게 제20회 자기전환사채 전자등록금액 120억원을 총 15,300백만원에 매각하기로 2025년 04월 04일 이사회에서 결의하였습니다. 매도금액은 외부평가기관의 평가금액을 기준으로 결정되었으며, 이촌회계법인의 평가보고서상 평가기준일은 2025년 04월 03일 이고, 제20회 전환사채 권면총액 120억원의 전체가치는 15,260,864,323원, 권면총액 10,000원당 12,717원으로 평가되었습니다.

[제20회 전환사채 취득 및 매각의 주요 내용]

구분
내용

발행일 / 만기일
2022.09.23 / 2025.09.23

발행방법 / 발행금액
국내발행 사모 / 전자등록금액 12,000,000,000원

2023.11.22 기준 전환가액
533원(발행 당시 770원에서 조정된 전환가액)

만기 전 취득 이사회 결의일
2023.11.22

만기 전 취득일
2023.11.24, 실제 취득(상환) 금액 지급일

매도인 / 회사와의 관계
메리츠증권 주식회사 / 회사와 관계 없음, 전문투자자

취득방법 및 사유
장외매수 / 채권자로부터 매수(사실상 조기상환)

취득금액
13,248,000,000원 = 상환원금 12,000,000,000원 + 상환할증금 1,248,000,000원

취득자금 원천
자기자금

취득 후 보유 현황
제20회 CB 전자등록금액 12,000,000,000원 전부 회사 보유, 취득 후 외부 유통 잔액 없음

향후 처리방법
차후 이사회에서 결정(재매각 또는 소각)

2025.04.04 매도 결정
제20회 자기CB 전자등록금액 12,000,000,000원을 총 15,300,000,000원(주1)에 매도하기로 이사회 결의

2025.04.04 기준 전환가액
매도 결정일 현재 기준 전환가액 1주당 5,000원

매도금액 산정 근거
이촌회계법인 평가금액 15,260,864,323원 기준, 천만원 단위 올림 적용

매수인(주2) / 회사와의 관계
주식회사 영파 외 / 회사와 관계 없음

매도 목적
자본 효율화 및 현금 유동성 확보

주1) 20CB 재매각 계약금 및 잔금 지급일

구분
지급일
금액(원)
비고

계약금
2025년 04월 04일
765,000,000
-

잔금
2025년 04월 17일
14,535,000,000
( * )

합계
-
15,300,000,000
-

* 매수인 중 '주식회사 영파', '글로벌 제1호조합', '주식회사 엠제이앤리'는 계약상 잔금일인 2025년 4월 17일보다 빠른 2025년 4월 16일에 잔금을 앞당겨 지급하고 같은 날 거래를 종결하였으며, 나머지 '티디엠 투자조합 1호'는 계약상 잔금일인 2025년 4월 17일에 잔금을 지급하고 거래를 종결함
주
2) 20CB 재매각 매수인별 세부 명세

매수인
전자등록금액(원)
매매대금(원)
계약금(원)
잔금(원)

주식회사 영파
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

글로벌 제1호조합
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

주식회사 엠제이앤리
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

티디엠 투자조합 1호
1,500,000,000
1,800,000,000
90,000,000
1,710,000,000

합계
12,000,000,000
15,300,000,000
765,000,000
14,535,000,000

출처 : 당사 제시

[제20회 전환사채 관련 일자별 주요 내용]

일자
주요 사건
내용

2023.11.22
만기 전 취득 이사회 결의
제20회 CB 전자등록금액 120억원을 메리츠증권으로부터 매수하기로 결의

2023.11.22
전환사채 매매계약 체결
매도인 메리츠증권, 매수인 상지카일룸(현 상지건설), 매매대금 13,248백만원

2023.11.24
매매대금 지급 및 사채 입고
이체확인증상 13,248백만원 지급, 거래내역상 장외채권매수, 잔고증명서상 제20회 CB 120억원 보유

2025.04.04
자기CB 매도 결정
매도금액 15,300백만원, 외부평가금액 15,260,864천원 기준계약금 765백만원, 잔금 14,535백만원 구조

2025.04.16
매수인 잔금 지급 및 사채 출고
매수인 중 영파(전자등록금액 35억원), 글로벌 제1호조합(전자등록금액 35억원), 엠제이앤리(전자등록금액 15억원) 잔금 납입 및 거래 종결

2025.04.17
매수인 잔금 지급 및 사채 출고
매수인 중 티디엠(전자등록금액 15억원) 잔금 납입 및 거래 종결

2025.04.18
전환청구권 행사
115억원 전환청구, 2,300,000주 발행, 공시상 발행주식총수 대비 57.76%

2025.04.21
전환청구권 행사
5억원 전환청구, 100,000주 발행, 제20회 CB 전량 주식 전환

출처 : 당사 제시

⑥ 제20회 자기전환사채 매수자 실체 및 관계 확인사항

[제20회 자기전환사채 매수자 실체 및 관계 확인사항]

매수자
법적 형태
실체·실질투자자 확인사항
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 및 거래이력

주식회사 영파
법인
- 사업자등록증, 법인등기사항 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

글로벌 제1호조합
조합
- 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

주식회사 엠제이앤리
법인
- 사업자등록증, 법인등기사항 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

티디엠 투자조합 1호
조합
- 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

출처 : 당사 제시

매수자는 투자 의향, 납입 확약, 매매 조건과 금액, 시기를 고려하여 선정하였으며, 당사와 당사의 최대주주 및 특수관계인과 관계는 없는 것으로 확인하였습니다. 또한 매도 결정 전 매수자들과의 거래 관계는 없었으며, 매도 이후에도 거래 관계는 없었습니다.

⑦ 매매계약·확약서 주요 조건 및 전환청구 사전 인식 여부당사는 20CB 매매와 관련하여, 다음의 주요 사항을 조건으로 거래하였습니다.

[매매계약·확약서 주요 조건]

구분
주요 내용

잔금 지급
매수자가 잔금 지급일까지 잔금을 이행하지 않는 경우 계약은 자동 해지되고 계약금은 위약벌로 매도인에게 귀속, 몰취

조기상환청구권(Put)
매수자는 매도 결정 대상사채에 대하여 발행조건상 조기상환청구권을 행사하지 않기로 함

전환청구 관련
매수자는 본 계약 거래종결일부터 전환청구기한까지 매매대상사채 전자등록금액 전액을 주식으로 전환하기로 함

경영권 영향 행위 금지
매수자는 전환청구권 행사로 취득한 주식에 대하여 발행회사의 경영권에 영향을 주는 일체의 행위를 하지 않기로 함

매수자 확약서
각 매수자는 잔금 지급의무, Put Option 미행사, 전환청구 예정, 경영권 영향 행위 금지, 위반 시 책임 부담 등을 확약하고 이를 서면으로 제출

출처 : 당사 제시

거래의 이행을 담보하기 위해 매매계약에 계약금 몰취 조항을 산입하였고 사채의 만기가 2025년 9월 23일로 몇 개월 남지 않은데다 당사는 자본의 충당이 목적이었기에 사채에 부기된 조건과 달리 매수인들과 매매계약상 사적 조건으로 조기상환청구권 행사 금지와 전환청구기한까지 전액을 주식으로 전환하기로 하는 사항을 명시하였습니다. 추가로 전환주식 물량이 상당하기에 경영권 영향력에 대해 제한하였습니다.이와 같이 회사는 매매계약 체결 및 거래종결 과정에서 매수자들이 제20회 전환사채에 대하여 조기상환청구권을 행사하지 않고 전환청구기한까지 전액을 주식으로 전환하기로 약정한 사실은 인지하고 있었습니다. 다만, 전환청구 일정에 대해서는 매수자들과 협의된 사항이 없었으며, 그 일정에 대해 회사는 사전에 인식하지 못하고 있었습니다. 매수자들이 매각 직후인 2025.04.18 및 2025.04.21에 전환청구권을 행사한 것은 전자등록사채로 전환청구권 행사 사실을 한국예탁결제원과 증권대행부로부터 통지받아 확인하였으며, 당사는 코스닥시장 공시규정에 따라 동 사실을 시장에 공시하였습니다.

⑧ 제20회 전환사채의 매각 직후 전환청구권 행사와 지분희석

[20회 전환사채의 매각 직후 전환청구권 행사]

청구일자
청구금액
전환가액
발행주식수
행사 전 발행주식총수
비율
상장일
비고

2025.04.18
115억원
5,000원
2,300,000주
3,981,814주
57.76%
2025.05.22
본건 반영 후 미전환사채 잔액 5억원

2025.04.21
5억원
5,000원
100,000주
6,281,814주
1.59%
2025.05.22
본건 전환청구로 제20회 CB 전량 주식 전환

합계
120억원
-
2,400,000주
-
-
-
제20회 자기전환사채 전액 전환

출처 : 당사 제시

제20회 전환사채는 매각거래 종결 직후인 2025년 04월 18일 및 2025년 04월 21일 두 차례에 걸쳐 전액 전환청구되었습니다. 위 전환청구권 행사는 단기간 내 기존 주주의 지분희석과 유통가능주식수 증가를 초래하였고, 당시 주가 급등 및 시장경보 지정과 결합하여 주가 변동성을 확대시킬 수 있는 요인으로 작용하였습니다. 또한 전환청구 후 신규 발행주식의 상장 및 유통으로 주가 하락 압력, 투자심리 위축과 당시 진행하던 유상증자 청약률의 저하 요인으로 작용하였습니다.⑨ 불공정거래 관련 회사의 견해 및 조사·점검 현황2025년 4월의 주가 급등, 시장경보 지정, 자기전환사채 매각, 대량 전환청구권 행사는 투자자 관점에서 자본시장법상 시세조종, 미공개중요정보 이용 또는 기타 불공정거래 가능성에 대한 의문을 유발할 수 있습니다. 당사는 한국거래소의 2025년 04월 07일 및 2025년 05월 08일 현저한 시황변동 조회공시 요구에 대해, 공시의무사항에 해당하는 사항의 유무 또는 검토 중 여부 및 주가·거래량에 미치는 영향을 신중히 검토한 결과 별도로 공시할 중요한 정보가 없음을 확인하고 이를 답변하였습니다. 특히 2025년 05월 09일 조회공시 답변에서 당사 주식이 특정 정치인의 테마주로 거론되는 것과 관련하여서는 과거 및 현재 당사의 사업 내용과 관련이 없다고 공시하였습니다.아울러 회사는 2025년 05월 23일 "허위사실 유포 및 악의적 보도에 대한 안내"를 통해, 소위 기업사냥꾼 관련 보도, 과거 성지건설 관련 연관성, 전환사채 발행·재매각 관련 특혜 또는 특정 세력 관련 의혹, KH(필룩스) 그룹과의 연관성 등에 대하여 회사가 확인한 범위에서는 사실과 다르다는 입장을 공지하였습니다. 특히 회사는 자기전환사채 재매각이 투자자들의 투자 의향, 매매 조건, 납입 확약 및 외부평가를 고려하여 이사회 결의를 통해 진행된 거래라는 입장을 밝혔습니다.

다만 위 회사 입장은 회사가 현재까지 확인한 범위에 기초한 설명일 뿐, 관계기관의 조사 또는 판단을 대체하는 것은 아닙니다. 향후 금융감독원, 한국거래소, 수사기관 등 관계기관의 외부 조사가 이뤄질 수 있으며, 조사 결과에 따라 회사 또는 관련자가 제재를 받을 가능성을 배제할 수 없고 이 경우 회사의 평판, 주가, 유상증자 일정 및 자금조달 능력에 중대한 부정적 영향이 발생할 수 있습니다.위의 일련의 사건(테마주 급등 → 자기CB 매각 → 대량 전환청구 → 직후 및 1년 후 본 건 유증 진행)이 자본시장법상 시세조종, 미공개정보이용 등 불공정거래 행위와 관련 가능성에 대한 점검 내용은 다음과 같습니다.

[불공정거래 행위와 관련 가능성에 대한 점검 내용]

점검항목
확인 내용

관계기관 조사 여부
현재 금융감독원, 한국거래소, 수사기관 등으로부터 본건 자기CB 매각, 전환청구권 행사, 주가급등 관련 조사, 자료제출 요구, 제재 통보 또는 수사 통지를 받은 사실은 없습니다.

미공개중요정보 이용 가능성
자기CB 매각 협상, 매각가격 결정, 전환청구권 행사, 유상증자 추진 관련 정보의 생성·보고·승인 시점과 정보 접근자 범위를 확인하고 미공개중요정보 이용 가능성에 대해 점검하였으나 당사가 확인한 범위에서는 특이점이 없었습니다.

시세조종 가능성
매수자, 임직원, 특수관계인, 주요주주 및 그 관련자들의 2025년 4월 전후 매매내역, 주문 관여 및 계좌 관련성에 대해서는 객관적 자료를 입수할 수 없기에 당사가 확인할 수 없습니다.

특수관계·사전약정 여부
매수자 4인과 회사, 최대주주, 특수관계인, 임직원, 주요주주 간 관계, 과거 거래이력, 자금대여·담보 제공·이면계약 여부는 당사가 확인한 범위에서는 해당 사항이 없었습니다.

공시 적정성
현저한 시황변동 조회공시 답변 당시 회사가 인지한 중요정보는 없었습니다.

출처 : 당사 제시

⑩ 동 사건에 관한 상법상 주주충실의무 또는 이사의 선관주의의무 관련 당사의 견해

제20회 자기전환사채 매각은 이사회 결의를 거쳐 이루어졌고, 매도금액은 외부평가기관의 평가금액을 기준으로 산정되었으며, 공시상 매도 목적은 자본 효율화 및 현금 유동성 확보입니다. 또한 매수자와 회사 또는 최대주주, 특수관계인과의 관계와 매도결정 전후 거래내역·계획은 회사가 확인한 범위에서는 없는 것으로 파악되었습니다. 당사는 절차적으로 이사회 결의, 외부평가, 매수자 선정 검토 및 공시 절차를 거쳐 거래를 진행하였습니다.다만, 본건 매각 직후 제20회 전환사채 전액이 단기간 내 주식으로 전환되어 2,400,000주의 신주가 발행되었고, 2025년 4월 주가 급등 및 시장경보 지정이 발생한 시기와 근접해 있어, 기존 주주에게 지분희석과 주가 변동성 확대가 발생하였다는 점은 주주충실의무 또는 이사의 선관주의의무 관점에서 문제가 제기될 수 있습니다. 특히 그 일정은 인식하지 못하였으나 매매계약 또는 확인서상 매수자가 전환청구기한까지 전액을 주식으로 전환하기로 약정한 사실을 당사가 인지하고 있었기에 기존 주주 희석효과와 시장상황을 충분히 검토하지 못한 점은 주주충실의무에 대한 위반에 해당할 가능성이 있습니다.

당사는 자기전환사채 매각을 이사회 결의, 외부평가, 매수자 선정 검토 및 공시 등 정당한 절차를 준수하였다는 입장이나, 이와 같은 회사의 견해에도 불구하고 주주 또는 관계기관이 다른 판단을 하거나 관계기관의 조사로 지적 사항의 발생 또는 불공정거래 행위에 해당하는 사실이 확인되면, 회사 또는 이사는 손해배상청구, 주주대표소송, 조사·제재 또는 관련 추가 공시의무를 부담할 수 있으며, 이는 회사의 재무상태, 경영 안정성 및 유상증자 진행에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.투자자께서는 당사가 최근 3년간 반복적으로 시장경보종목으로 지정된 사실, 2025년 4월 주가 급등 기간에 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구가 연속적으로 발생한 사실, 이로 인한 지분희석과 주가 변동성 확대 위험, 그리고 향후 불공정거래 의혹 또는 주주충실의무 위반 주장에 따른 조사·분쟁 가능성을 충분히 고려하여 투자판단을 하시기 바랍니다.⑪ 투자자 유의사항

당사 주식은 최근 3년간 반복적으로 투자주의, 투자경고 및 투자위험 종목으로 지정되었고, 2025년 4월에는 단기간 주가 급등, 소수계좌 매수관여, 단일계좌 거래 집중, 투자경고 및 투자위험 지정, 매매거래정지, 조회공시 요구 및 답변, 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구가 연속적으로 발생하였습니다. 2025년 12월에도 투자경고 지정예고 및 투자경고 지정이 재차 발생하여, 당사 주식의 거래가 단기 수급, 테마성 이슈, 특정 계좌의 거래 집중, 전환사채 관련 수급 변화 등에 따라 급격하게 변동될 수 있음을 보여줍니다.

향후에도 합리적인 기업가치 변화와 무관하게 당사 주가가 급등락할 가능성이 있으며, 추가 시장경보 지정, 매매거래정지, 공매도 과열종목 지정, 조회공시 요구, 관계기관 조사 또는 언론 보도에 따른 투자심리 위축이 발생할 수 있습니다. 특히 본건 유상증자 진행 중 주가 변동성이 확대될 경우 청약률 저하, 실권주 발생, 자금조달 규모 축소 및 발행조건 변경 위험이 커질 수 있습니다.

투자자께서는 당사가 최근 3년간 반복적으로 시장경보종목으로 지정된 사실, 2025년 4월 주가 급등 기간에 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구가 연속적으로 발생한 사실, 이로 인한 지분희석과 주가 변동성 확대 위험, 그리고 향후 불공정거래 의혹 또는 주주충실의무 위반 주장에 따른 조사·분쟁 가능성을 충분히 고려하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

이와 같이 향후 시장 상황에 따라 합리적인 사유 없이 당사의 주가가 단기간에 큰 변동폭으로 급등락 할 수 있으며 이에 따라 투자주의종목 및 투자경고종목으로 지정될 가능성이 있습니다. 투자주의종목 및 투자경고종목 지정 후 실제 매매거래정지 조치가 취해져 해당 종목의 환금성을 제한할 가능성도 상존하며, 합리적인 사유 없이 주가의 급변동으로 투자자의 손실이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점에 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.투자주의종목 및 투자경고종목에 지정된다는 것은 투기적이거나 불공정거래의 개연성이 있는 종목이 있을 있고 주가 급등락에 따라 투자자의 손실에 영향을 줄 수 있다는 의미가 있습니다. 투자자들께서는 당사가 최근 3년간 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회에 지정된 만큼, 당사의 주가 급등락에 따른 뇌동매매에 반드시 유의하여 주시기 바랍니다. 또한, 투자시 잠재적 불공정거래가 있을 가능성을 염두에 두고 임하시기 바랍니다.
(주5) 정정 후

⑤ 제20회 자기전환사채 취득·보유·매각
, 가격결정 및 매수자 선정 근거

당사는 2022년 9월 23일 발행한 제20회 무기명식 이권부 무보증 사모 전환사채와 관련하여, 2023년 11월 22일 이사회 결의를 거쳐 2023년 11월 24일 채권자인 메리츠증권 주식회사로부터 전자등록금액 120억원 전부를 장외매수 방식으로 만기 전 취득하였습니다. 해당 취득의 구조는 채권자로부터 매수이나 사실상 채권자의 요청에 따른 조기상환이며, 취득금액은 13,248백만원입니다.
이후 2025년 4월 초까지 자기사채로 보유하고 있던 중 복수의 투자자로부터 제20회 자기전환사채 매입에 관한 투자 의향을 접수하였고, 당사는 ① 매매대금 수준, ② 계약금 및 잔금 지급시기, ③ 계약 불이행 시 계약금 몰취 등 이행담보 조건, ④ 조기상환청구권 미행사 및 전환청구기간 내 전액 전환 확약, ⑤ 전환주식에 대한 경영권 영향 행위 금지 및 의결권 위임 조건, ⑥ 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 여부, ⑦ 매각대금의 신속한 회수 가능성 등을 고려하여 매수자를 선정하였습니다.

당사가 최초 수령한 투자의향서 중 일부는 제20회 전환사채 전자등록금액 120억원에 대하여 매매대금 140억원을 제시하였으나, 당사는 외부평가기관 평가금액을 반영하여 매매대금 상향 및 추가 확약 조건을 요구하였습니다. 최종 매수자 4인은 제20회 자기전환사채 전자등록금액 120억원을 총 153억원에 매수하는 조건을 제시하였고, 이는 이촌회계법인의 2025년 4월 3일 기준 평가금액 15,260,864,323원보다 높은 금액입니다. 또한 최종 매수자 4인은 2025년 4월 4일 계약금 765백만원을 지급하고, 잔금 14,535백만원을 2025년 4월 17일까지 지급하기로 하였으며, 이 중 주식회사 영파, 글로벌 제1호조합, 주식회사 엠제이앤리는 계약상 잔금일보다 앞선 2025년 4월 16일에 잔금을 지급하였습니다.

당사는 위 매매금액, 납입시기, 계약 이행담보, Put Option 미행사, 전액 전환 및 경영권 영향 행위 금지 조건을 종합할 때, 당시 회사의 자본 효율화 및 현금 유동성 확보 목적에 비추어 최종 매수자 4인의 조건이 회사에 가장 유리하다고 판단하였습니다. 다만, 매수자 선정 당시 매수자 간 실질적 동일성, 매수자의 최종 자금원, 임원·대표조합원 등의 증권 관련 범죄 연루 또는 제재 이력에 대한 독립적인 외부 조회까지 수행하지는 못하였고, 이는 매수자 적격성 검토의 실질성 측면에서 한계로 판단됩니다.

[제20회 전환사채 취득 및 매각의 주요 내용]

구분
내용

발행일 / 만기일
2022.09.23 / 2025.09.23

발행방법 / 발행금액
국내발행 사모 / 전자등록금액 12,000,000,000원

2023.11.22 기준 전환가액
533원(발행 당시 770원에서 조정된 전환가액)

만기 전 취득 이사회 결의일
2023.11.22

만기 전 취득일
2023.11.24, 실제 취득(상환) 금액 지급일

매도인 / 회사와의 관계
메리츠증권 주식회사 / 회사와 관계 없음, 전문투자자

취득방법 및 사유
장외매수 / 채권자로부터 매수(사실상 조기상환)

취득금액
13,248,000,000원 = 상환원금 12,000,000,000원 + 상환할증금 1,248,000,000원

취득자금 원천
자기자금

취득 후 보유 현황
제20회 CB 전자등록금액 12,000,000,000원 전부 회사 보유, 취득 후 외부 유통 잔액 없음

향후 처리방법
차후 이사회에서 결정(재매각 또는 소각)

2025.04.04 매도 결정
제20회 자기CB 전자등록금액 12,000,000,000원을 총 15,300,000,000원(주1)에 매도하기로 이사회 결의

2025.04.04 기준 전환가액
매도 결정일 현재 기준 전환가액 1주당 5,000원

매도금액 산정 근거
이촌회계법인 평가금액 15,260,864,323원 기준, 천만원 단위 올림 적용

매수인(주2) / 회사와의 관계
주식회사 영파 외 / 회사와 관계 없음

매도 목적
자본 효율화 및 현금 유동성 확보

주1) 20CB 재매각 계약금 및 잔금 지급일

구분
지급일
금액(원)
비고

계약금
2025년 04월 04일
765,000,000
-

잔금
2025년 04월 17일
14,535,000,000
( * )

합계
-
15,300,000,000
-

* 매수인 중 '주식회사 영파', '글로벌 제1호조합', '주식회사 엠제이앤리'는 계약상 잔금일인 2025년 4월 17일보다 빠른 2025년 4월 16일에 잔금을 앞당겨 지급하고 같은 날 거래를 종결하였으며, 나머지 '티디엠 투자조합 1호'는 계약상 잔금일인 2025년 4월 17일에 잔금을 지급하고 거래를 종결함
주
2) 20CB 재매각 매수인별 세부 명세

매수인
전자등록금액(원)
매매대금(원)
계약금(원)
잔금(원)

주식회사 영파
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

글로벌 제1호조합
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

주식회사 엠제이앤리
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

티디엠 투자조합 1호
1,500,000,000
1,800,000,000
90,000,000
1,710,000,000

합계
12,000,000,000
15,300,000,000
765,000,000
14,535,000,000

출처 : 당사 제시

[제20회 전환사채 관련 일자별 주요 내용]

일자
주요 사건
내용

2023.11.22
만기 전 취득 이사회 결의
제20회 CB 전자등록금액 120억원을 메리츠증권으로부터 매수하기로 결의

2023.11.22
전환사채 매매계약 체결
매도인 메리츠증권, 매수인 상지카일룸(현 상지건설), 매매대금 13,248백만원

2023.11.24
매매대금 지급 및 사채 입고
이체확인증상 13,248백만원 지급, 거래내역상 장외채권매수, 잔고증명서상 제20회 CB 120억원 보유

2025.04.04
자기CB 매도 결정
매도금액 15,300백만원, 외부평가금액 15,260,864천원 기준계약금 765백만원, 잔금 14,535백만원 구조

2025.04.16
매수인 잔금 지급 및 사채 출고
매수인 중 영파(전자등록금액 35억원), 글로벌 제1호조합(전자등록금액 35억원), 엠제이앤리(전자등록금액 15억원) 잔금 납입 및 거래 종결

2025.04.17
매수인 잔금 지급 및 사채 출고
매수인 중 티디엠(전자등록금액 15억원) 잔금 납입 및 거래 종결

2025.04.18
전환청구권 행사
115억원 전환청구, 2,300,000주 발행, 공시상 발행주식총수 대비 57.76%

2025.04.21
전환청구권 행사
5억원 전환청구, 100,000주 발행, 제20회 CB 전량 주식 전환

출처 : 당사 제시

⑥
제20회 자기전환사채 매수자 실체, 실질투자자, 관계 및 적격성 확인사항매수자는 투자 의향, 납입 확약, 매매 조건과 금액, 시기를 고려하여 선정하였으며, 당사와 당사의 최대주주 및 특수관계인과 관계는 없는 것으로 확인하였습니다. 또한 매도 결정 전 매수자들과의 거래 관계는 없었으며, 매도 이후에도 거래 관계는 없었습니다.

[제20회 자기전환사채 매수자 실체 및 관계 확인사항]

매수자
법적 형태
실체·실질투자자 확인사항
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 및 거래이력

주식회사 영파
법인
- 사업자등록증, 법인등기사항 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

글로벌 제1호조합
조합
- 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

주식회사 엠제이앤리
법인
- 사업자등록증, 법인등기사항 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

티디엠 투자조합 1호
조합
- 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

출처 : 당사 제시

당사는 2025년 4월 제20회 자기전환사채 매각과 관련하여, 매수자 4인에 대하여 법인등기사항증명서, 사업자등록증, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서, 확약서 및 투자 의향 관련 자료를 확인하였습니다. 다만, 매각 결정 당시 확인은 당사가 제출받은 서류와 매수자의 진술·확약을 중심으로 이루어졌고, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 금융당국·거래소 조치 이력에 대해 관계기관에 대한 사실조회, 수사·제재 이력 조회 또는 독립적인 외부기관 검증을 완료한 것은 아니었습니다.

[적격성·동일 실체 관련 회사 판단 및 한계]

매수자
법적 형태
실제 확인한 자료 및 내용
회사·특수관계 및 거래이력
적격성·동일 실체 관련 회사 판단 및 한계

주식회사 영파
법인
사업자등록증, 법인등기사항, 매매계약서, 확약서 확인. 확약서상 대표자 윤부임 명의 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음으로 확인.
회사가 확인한 자료 범위 내에서는 특이사항 없음. 다만 증권 관련 범죄·제재 이력은 공적 조회 등 독립검증이 완료된 사항은 아님.

글로벌 제1호조합
조합
고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서, 확약서 확인. 확약서상 대표자 손영진 명의 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음으로 확인.
대표조합원 및 조합원 구성에 대한 회사 확인은 제출자료에 한정됨. 증권 관련 범죄·제재 이력은 독립검증이 완료된 사항은 아님.

주식회사 엠제이앤리
법인
사업자등록증, 법인등기사항, 매매계약서, 확약서 확인. 대표이사 겸 최대주주 서장균(100%)으로 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 다만 티디엠 투자조합 1호와 지배·출자 관계 존재.
티디엠 투자조합 1호와 사실상 동일 실체로 볼 수 있는 요소가 있음. 매각 당시 이 관계의 시장영향 및 적격성 검토가 충분히 문서화되지 않은 한계가 있음.

티디엠 투자조합 1호
조합
고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서, 확약서 확인. 대표조합원 서장균(23.28%), 최대주주 주식회사 엠제이앤리(76.72%)로 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 다만 엠제이앤리와 사실상 동일한 지배·출자 관계 존재.
엠제이앤리와 합산 시 전자등록금액 50억원, 매매대금 63억원 규모임. 이 관계는 매수자 분산 효과 및 주식 수급 영향 판단 시 별도 고려가 필요함.

위 확인 결과, 최종 매수자 4인은 회사, 최대주주 및 당사가 파악한 특수관계인과의 직접적인 특수관계 또는 매도 결정 전후 별도 거래관계가 확인되지는 않았습니다. 그러나 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 대표자·대표조합원 및 출자구조 측면에서 사실상 동일한 지배주체가 존재하는 것으로 볼 수 있으므로, 당사는 이를 별개의 독립된 투자자로만 보아서는 안 되고, 매수자 적격성, 전환주식 수급, 전환 후 의결권 및 시장영향을 판단할 때 통합적으로 고려해야 한다고 판단합니다.또한 당사는 매각 당시 매수자들의 법인·조합 실재성 및 계약 이행 가능성은 확인하였으나, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 조치 사실을 신의성실 및 선관주의의무 수준에 맞추어 충분히 확인하였다고 단정하기 어렵습니다. 향후 동일·유사 거래에서는 매수자별 최종 실질투자자, 자금원, 특수관계, 증권 관련 제재·조사 이력, 대량보유·공동보유 가능성 및 전환 후 처분 계획을 이사회 부의자료에 포함하여 검토하고, 확인자료와 판단근거를 보존할 예정입니다.

⑦ 매매계약·확약서 주요 조건 및 전환청구 사전 인식 여부당사는 20CB 매매와 관련하여, 다음의 주요 사항을 조건으로 거래하였습니다.

[매매계약·확약서 주요 조건]

구분
주요 내용

잔금 지급
매수자가 잔금 지급일까지 잔금을 이행하지 않는 경우 계약은 자동 해지되고 계약금은 위약벌로 매도인에게 귀속, 몰취

조기상환청구권(Put)
매수자는 매도 결정 대상사채에 대하여 발행조건상 조기상환청구권을 행사하지 않기로 함

전환청구 관련
매수자는 본 계약 거래종결일부터 전환청구기한까지 매매대상사채 전자등록금액 전액을 주식으로 전환하기로 함

경영권 영향 행위 금지
매수자는 전환청구권 행사로 취득한 주식에 대하여 발행회사의 경영권에 영향을 주는 일체의 행위를 하지 않기로 함

매수자 확약서
각 매수자는 잔금 지급의무, Put Option 미행사, 전환청구 예정, 경영권 영향 행위 금지, 위반 시 책임 부담 등을 확약하고 이를 서면으로 제출

출처 : 당사 제시

거래의 이행을 담보하기 위해 매매계약에 계약금 몰취 조항을 산입하였고 사채의 만기가 2025년 9월 23일로 몇 개월 남지 않은데다 당사는 자본의 충당이 목적이었기에 사채에 부기된 조건과 달리 매수인들과 매매계약상 사적 조건으로 조기상환청구권 행사 금지와 전환청구기한까지 전액을 주식으로 전환하기로 하는 사항을 명시하였습니다. 추가로 전환주식 물량이 상당하기에 경영권 영향력에 대해 제한하였습니다.
매매 관련 '매매대금 지급, 조기상환청구권 미행사, 전환청구기간 내 전액 전환, 전환주식 처분 전까지 경영권 영향 행위 금지 및 의결권 위임, 계약 불이행 시 계약금 몰취 등'을 주요 조건으로 한 매매계약 및 매수자 확약서의 수령은 회사 입장에서 ① 조기상환청구권 행사에 따른 현금유출 가능성 차단, ② 사채 만기 이전 자금 유입, ③ 계약금 몰취를 통한 계약 이행담보, ④ 전환주식으로 인한 경영권 영향 방지 등을 목적으로 한 것입니다. 그러나 매수자들이 거래종결일부터 전환청구기한까지 매매대상사채 전자등록금액 전액을 주식으로 전환하기로 확약한 이상, 당사는 매각 당시 제20회 전환사채 전액이 주식으로 전환되어 대규모 신주 발행과 기존 주주 지분희석이 발생할 가능성을 인지하고 있었습니다

당사는 전환청구의 구체적인 일자에 관하여 매수자들과 사전 합의한 사실은 없으며, 2025년 4월 18일 및 2025년 4월 21일 전환청구권 행사는 한국예탁결제원 및 증권대행부 통지를 통해 확인한 후 공시하였습니다. 다만, 의무전환 조건 자체가 포함되어 있었으므로, 매각 직후 단기간 내 전환이 이루어질 가능성, 당시 주가 급등 및 시장경보 지정 상황과 결합한 주식 수급·투자심리 영향, 매수자 간 사실상 동일 실체 존재 가능성은 이사회 결의 당시 보다 구체적으로 검토·기록할 필요가 있었습니다.

⑧ 제20회 전환사채의 매각 직후 전환청구권 행사와 지분희석

[20회 전환사채의 매각 직후 전환청구권 행사]

청구일자
청구금액
전환가액
발행주식수
행사 전 발행주식총수
비율
상장일
비고

2025.04.18
115억원
5,000원
2,300,000주
3,981,814주
57.76%
2025.05.22
본건 반영 후 미전환사채 잔액 5억원

2025.04.21
5억원
5,000원
100,000주
6,281,814주
1.59%
2025.05.22
본건 전환청구로 제20회 CB 전량 주식 전환

합계
120억원
-
2,400,000주
-
-
-
제20회 자기전환사채 전액 전환

출처 : 당사 제시

제20회 전환사채는 매각거래 종결 직후인 2025년 04월 18일 및 2025년 04월 21일 두 차례에 걸쳐 전액 전환청구되었습니다. 위 전환청구권 행사는 단기간 내 기존 주주의 지분희석과 유통가능주식수 증가를 초래하였고, 당시 주가 급등 및 시장경보 지정과 결합하여 주가 변동성을 확대시킬 수 있는 요인으로 작용하였습니다. 또한 전환청구 후 신규 발행주식의 상장 및 유통으로 주가 하락 압력, 투자심리 위축과 당시 진행하던 유상증자 청약률의 저하 요인으로 작용하였습니다.⑨ 불공정거래 관련
당사의 견해 및 조사·점검 현황2025년 4월의 주가 급등, 시장경보 지정, 자기전환사채 매각, 대량 전환청구권 행사는 투자자 관점에서 자본시장법상 시세조종, 미공개중요정보 이용 또는 기타 불공정거래 가능성에 대한 의문을 유발할 수 있습니다. 당사는 한국거래소의 2025년 04월 07일 및 2025년 05월 08일 현저한 시황변동 조회공시 요구에 대해, 공시의무사항에 해당하는 사항의 유무 또는 검토 중 여부 및 주가·거래량에 미치는 영향을 신중히 검토한 결과 별도로 공시할 중요한 정보가 없음을 확인하고 이를 답변하였습니다. 특히 2025년 05월 09일 조회공시 답변에서 당사 주식이 특정 정치인의 테마주로 거론되는 것과 관련하여서는 과거 및 현재 당사의 사업 내용과 관련이 없다고 공시하였습니다.아울러
당사는 2025년 05월 23일 "허위사실 유포 및 악의적 보도에 대한 안내"를 통해, 소위 기업사냥꾼 관련 보도, 과거 성지건설 관련 연관성, 전환사채 발행·재매각 관련 특혜 또는 특정 세력 관련 의혹, KH(필룩스) 그룹과의 연관성 등에 대하여
당사가 확인한 범위에서는 사실과 다르다는 입장을 공지하였습니다. 특히
당사는 자기전환사채 재매각이 투자자들의 투자 의향, 매매 조건, 납입 확약 및 외부평가를 고려하여 이사회 결의를 통해 진행된 거래라는 입장을 밝혔습니다.
당사는 제20회 자기전환사채 매수자 4인의 실체 및 실질투자자 확인, 매수자 간 관계, 매수자 선정 근거, 전환청구 관련 사전 인식 여부, 매수자 적격성 검토의 한계 및 관련 법령 위반 가능성을 재점검하였습니다. 동 점검은 당사가 보유한 이사회 의사록, 외부평가보고서, 투자의향서, 매매계약서, 확약서, 사업자등록증, 법인등기사항, 고유번호증, 조합규약 및 대표조합원 확인자료를 기초로 한 것이며, 수사기관·금융감독당국·한국거래소의 계좌자료, 주문자료, 자금추적자료 또는 제재·수사이력 조회를 대체하지 않습니다. 당사가 매각 당시 매수자들의 법인·조합 실재성 및 계약 이행 가능성은 확인하였으나, 거래 상대방 즉, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자에 대한 증권 관련 범죄 연루 또는 조치 사실 등에 대한 사항은 제한적이고 한계가 있어 확인하지 못하였습니다.위 회사 입장은 당사가 현재까지 확인한 범위에 기초한 설명일 뿐, 관계기관의 조사 또는 판단은 별개이며, 향후 금융감독원, 한국거래소, 수사기관 등 관계기관의 외부 조사가 이뤄질 수 있습니다. 조사 결과에 따라 회사 또는 관련자가 제재를 받을 가능성을 배제할 수 없고 이 경우 당사의 평판, 주가, 유상증자 일정 및 자금조달 능력에 중대한 부정적 영향이 발생할 수 있습니다.위의 일련의 사건(테마주 급등 → 자기CB 매각 → 대량 전환청구 → 직후 및 1년 후 본 건 유증 진행)이 자본시장법상 시세조종, 미공개정보이용 등 불공정거래 행위와 관련 가능성에 대한 점검 내용은 다음과 같습니다.

[불공정거래 행위와 관련 가능성에 대한 점검 내용]

점검항목
확인 내용
한계 및 투자자 유의사항

관계기관 조사 여부
본 신고서 작성일 현재 회사가 공식적으로 통지받은 범위에서는 금융감독원, 한국거래소, 수사기관 등으로부터 본건 자기CB 매각, 전환청구권 행사, 주가급등과 관련한 조사 착수, 자료제출 요구, 제재 통보 또는 수사 통지를 받은 사실은 없습니다.
다만 향후 관계기관의 조사 또는 자료제출 요구가 이루어질 가능성은 배제할 수 없습니다.

매수자 실체 및 실질투자자 확인
사업자등록증, 법인등기사항, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 확약서 및 매매계약서 등을 확인하였습니다. 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 대표자·대표조합원 및 출자구조상 사실상 동일 실체로 볼 수 있는 요소가 확인되었습니다.
매수자별 최종 자금원, 계좌별 실제 납입 주체, 주문 관여 계좌 및 증권 관련 범죄·제재 이력은 회사의 자체 자료만으로 완전 확인할 수 없습니다.

미공개중요정보 이용 가능성
자기CB 매각 협상, 매각가격 결정, 전환청구권 행사 및 유상증자 관련 정보의 생성·보고·승인 시점과 회사 내부 접근자 범위를 검토한 결과, 회사가 확인한 범위에서는 미공개중요정보 이용을 인정할 만한 구체적 사실은 확인되지 않았습니다.
매수자 및 그 관련자의 주식 매매내역, 계좌거래, 자금원, 주문관여 여부는 회사가 독자적으로 확인할 수 없으므로, 관계기관 조사 결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

시세조종·시장질서 교란 가능성
2025년 4월 주가 급등, 소수계좌 매수관여, 시장경보 지정 및 전환청구가 단기간에 집중된 사실은 존재합니다. 그러나 회사가 보유한 자료만으로 매수자, 임직원, 특수관계인, 주요주주 및 관련자의 시세조종 또는 시장질서 교란행위 여부를 확정할 수 없습니다.
객관적 판단에는 거래소·감독당국의 주문·계좌·자금흐름 자료 확인이 필요합니다.

특수관계·사전약정 여부
회사와 매수자 4인, 회사의 최대주주 및 특수관계인 사이의 직접적인 특수관계, 매도결정 전후 별도 거래관계, 자금대여·담보제공·이면계약은 회사가 확인한 범위에서는 확인되지 않았습니다.
다만 매수자 중 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 매수자 상호 간 사실상 동일 실체로 볼 수 있으므로, 향후 공시 및 위험기재에서 별도 고려가 필요합니다.

매수자 적격성 검토
매각 당시 당사는 법인·조합의 형식적 실재성, 납입 확약, 계약금 지급 및 매매조건을 중심으로 검토하였습니다.
매수자의 최종 실질투자자, 증권 관련 제재·범죄 이력, 자금원, 매수자 간 동일성, 전환 후 주식 처분 가능성을 이사회 차원에서 충분히 정량·정성 검토하고 기록하였다고 보기는 어렵습니다.

공시 적정성
현저한 시황변동 조회공시 답변 당시 회사가 인지한 중요정보는 없다는 입장이었습니다.
다만 자기CB 매각 직후 대규모 전환, 매수자 간 사실상 동일 실체, 매수자 적격성 검토의 한계는 투자판단에 중요한 사항이 될 수 있으므로 참고하시기를 바랍니다.

출처 : 당사 제시

⑩ 동 사건에 관한 상법상 주주충실의무 또는 이사의 선관주의의무 관련 당사의 견해

제20회 자기전환사채 매각은
2025년 4월 4일 이사회 결의를 거쳐 이루어졌고, 매도금액은 외부평가기관의 평가금액을 기준으로 산정되었으며, 매도 목적은 자본 효율화 및 현금 유동성 확보입니다. 이사회 부의자료에는 매각 대상 사채, 매매대금, 매수자별 전자등록금액·매매대금·계약금·잔금, 외부평가기관 및 평가금액, 전환비율, 발행 예정 주식 수, 주요 계약조건이 포함되었습니다. 또한 당사는 매수자별 계약서 및 확약서를 수령하고, 당사가 확인한 범위에서 회사·최대주주·특수관계인과의 직접적인 관계 및 매도결정 전후 거래내역·계획이 없음을 확인하였습니다.그러나 본건 매각은 단순한 보유 사채 처분이 아니라 전환청구 시 즉시 대규모 신주 발행과 기존 주주 지분희석을 초래하는 주식연계증권의 처분입니다. 특히 매매계약 및 확약서에 매수자의 전액 전환 조건이 포함되어 있었고, 실제 매각 직후 2025년 4월 18일 및 2025년 4월 21일 전자등록금액 120억원 전액이 주식으로 전환되어 2,400,000주의 신주가 발행되었습니다. 또한 2025년 4월 주가 급등과 투자주의·투자경고·투자위험 지정, 매매거래정지 조치가 근접한 시기에 발생하였습니다.당사는 형식적·절차적 측면에서는 이사회 결의, 외부평가보고서 수령, 계약 체결, 확약서 수령 및 공시 절차를 진행하였으나, 금융감독원의 보완요구 취지에 따라 재검토한 결과, 매수자 적격성 검토의 실질적 충분성에는 한계가 있었다고 판단합니다. 구체적으로, 매각 당시 당사는 법인등기사항, 사업자등록증, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인 및 매수자 확약 등 제출자료를 중심으로 매수자의 실재성과 계약 이행 가능성을 검토하였으나, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 제재 이력, 매수자별 최종 자금원, 매수자 간 사실상 동일 실체 여부, 전환 후 주식 처분 가능성, 시장경보 상황에서의 주가·거래량 영향 및 기존 주주 희석효과를 충분히 정량·정성적으로 검토하고 이를 이사회 의사록 또는 부의자료에 명확히 기록하였다고 보기는 어렵습니다.특히 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호의 경우, 엠제이앤리 대표이사이자 최대주주인 서장균이 티디엠 투자조합 1호의 대표조합원이며, 티디엠 투자조합 1호의 최대주주가 엠제이앤리인 것으로 확인됩니다. 이에 따라 두 매수자는 법률상 별개 법인·조합의 형식을 갖추고 있더라도, 경제적·실질적으로는 동일한 지배주체가 존재하는 매수자로 볼 여지가 있습니다. 당사는 본 정정신고서에서 해당 사실을 명시하고, 두 매수자의 합산 전자등록금액 50억원 및 매매대금 63억원이 전환주식 수급과 기존 주주 희석효과에 미칠 수 있는 영향을 별도 유의사항으로 기재하였습니다.관련 법령 위반 가능성과 관련하여, 본 신고서 작성일 현재 당사가 확인한 범위에서 본건 자기CB 매각, 매수자 선정, 전환청구권 행사 및 주가급등과 관련하여 회사 또는 임직원이 자본시장법상 시세조종, 미공개중요정보 이용, 시장질서 교란행위에 관여하였다는 구체적 사실은 확인되지 않았습니다. 또한 당사가 공식적으로 통지받은 금융감독원, 한국거래소 또는 수사기관의 조사·제재·수사 통지도 없습니다. 다만, 매수자의 주식 매매내역, 주문 관여, 계좌 관련성, 자금원, 실질투자자 및 제재·수사 이력은 당사가 독자적으로 확인하기 어려운 영역이므로, 향후 관계기관 조사 결과에 따라 자본시장법, 상법, 형법 또는 공시 관련 규정 위반 여부에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.만약 향후 관계기관 조사에서 매수자 또는 그 관련자의 시세조종, 미공개중요정보 이용, 시장질서 교란, 회사·특수관계인과의 미공시 약정, 매수자 적격성 검토 소홀, 이사회 의사결정 과정의 중대한 하자 또는 회사·주주에 대한 손해 발생이 확인될 경우, 회사 또는 관련 임직원은 관계기관 조사·제재, 손해배상청구, 주주대표소송, 형사상 책임 또는 관련 추가 공시의무를 부담할 수 있습니다. 이러한 사유는 당사의 평판, 주가, 경영 안정성 및 자금조달 능력에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.따라서 당사는 본건 매각에 대하여 개별 절차는 진행되었으나, 주주충실의무 및 이사의 선관주의의무 관점에서 요구되는 수준의 매수자 적격성 검토, 실질투자자 확인, 증권 관련 제재·범죄 이력 확인, 시장영향 분석 및 기존 주주 보호 검토가 충분히 이루어졌다고 단정하기 어렵다고 판단합니다. 향후 자기전환사채, 전환사채, 신주인수권부사채 등 주식연계증권의 처분 또는 기존 주주의 지분율과 주식 수급에 중대한 영향을 미칠 수 있는 거래를 추진하는 경우, 매수자별 최종 실질투자자, 자금원, 특수관계, 증권 관련 제재·조사 이력, 대량보유·공동보유 가능성, 전환 후 처분 가능성, 기존 주주 희석효과 및 공시 필요성을 이사회 부의자료에 포함하여 검토하고, 그 판단 근거를 의사록 및 내부 검토자료로 보존하겠습니다.투자자께서는 당사가 제20회 자기전환사채 매각과 관련하여 이사회 결의 및 외부평가 등 절차를 거쳤다는 당사의 판단에도 불구하고, 매수자 적격성 검토의 실질적 충분성에 한계가 있었다는 점, 매수자 중 일부가 사실상 동일 실체로 볼 수 있다는 점, 매각 직후 단기간 내 대량 전환청구가 발생하였다는 점, 그로 인한 기존 주주 지분희석 및 주가 변동성 확대 가능성, 그리고 향후 불공정거래 또는 주주충실의무 위반 주장, 관계기관 조사, 손해배상청구 또는 주주대표소송 등이 제기될 가능성을 충분히 고려하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

⑪
시장조치 및 불공정거래 관련 투자자 유의사항

당사 주식은 최근 3년간 반복적으로 투자주의, 투자경고 및 투자위험 종목으로 지정되었고, 2025년 4월에는 단기간 주가 급등, 소수계좌 매수관여, 단일계좌 거래 집중, 투자경고 및 투자위험 지정, 매매거래정지, 조회공시 요구 및 답변, 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구가 연속적으로 발생하였습니다. 2025년 12월에도 투자경고 지정예고 및 투자경고 지정이 재차 발생하여, 당사 주식의 거래가 단기 수급, 테마성 이슈, 특정 계좌의 거래 집중, 전환사채 관련 수급 변화 등에 따라 급격하게 변동될 수 있음을 보여줍니다.

특히 제20회 자기전환사채 매각과 관련하여, 매수자 4인은 매매계약 및 확약서를 통해 조기상환청구권을 행사하지 않고 전환청구기간 내 전액을 주식으로 전환하기로 약정하였으며, 실제 매각 직후 2025년 04월 18일 및 2025년 04월 21일 전자등록금액 120억원 전액이 전환되어 2,400,000주의 신주가 발행되었습니다. 이는 기존 주주의 지분희석, 유통가능주식수 증가, 주식 수급 변동 및 주가 변동성 확대 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한 당사는 본건 매각 당시 법인등기사항, 사업자등록증, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서 및 확약서 등을 통해 매수자의 실재성과 계약 이행 가능성을 확인하였으나, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 제재 이력, 최종 자금원, 주문 관여 여부 및 전환 후 주식 처분 가능성에 대해 관계기관 조회나 외부기관 검증을 통해 완전하게 확인한 것은 아닙니다. 특히 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 대표자·대표조합원 및 출자구조상 사실상 동일 실체로 볼 수 있는 요소가 있어, 매수자별 독립성 및 전환주식 수급에 관한 투자자 유의가 필요합니다.

향후에도 합리적인 기업가치 변화와 무관하게 당사 주가가 급등락할 가능성이 있으며, 추가 시장경보 지정, 매매거래정지, 공매도 과열종목 지정, 조회공시 요구, 관계기관 조사 또는 언론 보도에 따른 투자심리 위축이 발생할 수 있습니다. 향후 금융감독원, 한국거래소 또는 수사기관의 조사에서 본건 자기CB 매각, 매수자 선정, 대량 전환청구, 주가급등 또는 매수자 간 관계와 관련하여 자본시장법, 상법, 형법 또는 공시 관련 규정 위반 사실이 확인될 경우, 회사 또는 관련자는 제재, 손해배상청구, 주주대표소송, 형사책임 또는 추가 공시의무를 부담할 수 있으며, 이는 당사의 평판, 주가, 경영 안정성 및 자금조달 능력에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

투자자께서는 당사가 최근 3년간 반복적으로 시장경보종목으로 지정된 사실, 2025년 4월 주가 급등 기간에 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구가 연속적으로 발생한 사실, 매수자 적격성 검토의 실질적 한계, 일부 매수자 간 사실상 동일 실체 가능성, 이로 인한 지분희석과 주가 변동성 확대 위험, 그리고 향후 불공정거래 의혹 또는 주주충실의무 위반 주장에 따른 조사·분쟁 가능성을 충분히 고려하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

이와 같이 향후 시장 상황에 따라 합리적인 사유 없이 당사의 주가가 단기간에 큰 변동폭으로 급등락 할 수 있으며 이에 따라 투자주의종목 및 투자경고종목으로 지정될 가능성이 있습니다. 투자주의종목 및 투자경고종목 지정 후 실제 매매거래정지 조치가 취해져 해당 종목의 환금성을 제한할 가능성도 상존하며, 합리적인 사유 없이 주가의 급변동으로 투자자의 손실이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점에 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.투자주의종목 및 투자경고종목에 지정된다는 것은 투기적이거나 불공정거래의 개연성이 있는 종목이 있을 있고 주가 급등락에 따라 투자자의 손실에 영향을 줄 수 있다는 의미가 있습니다. 투자자들께서는 당사가 최근 3년간 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회에 지정된 만큼, 당사의 주가 급등락에 따른 뇌동매매에 반드시 유의하여 주시기 바랍니다. 또한, 투자시 잠재적 불공정거래가 있을 가능성을 염두에 두고 임하시기 바랍니다.
(주6) 정정 전

당사는 본 PF 승인까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 운영자금은 총 191억원이고 그중 2026년 2분기부터 발생 예상되는 187억원에 대해 금번 유상증자 자금을 사용할 예정입니다. 금번 유상증자로 인해 실제 납입되는 대금이 확정되지 않았기에 상기 유상증자 납입금으로 사용할 운영자금은 변동될 수 있습니다. 상지카일룸 에스칼라 운영자금 상세계획은 다음과 같습니다.

[상지카일룸 에스칼라 운영자금 계획]

(단위: 백만원)

구분
2026년
2027년
합계

1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기

철거 및 토목공사
-
583
2,338
2,247
1,738
558
-
7,464

감리비
-
109
109
109
109
109
109
654

설계비
-
66
451
264
473
-
-
1,254

홍보관공사비
-
-
1,510
-
-
-
-
1,510

PM용역비
-
119
2,097
119
119
119
119
2,692

제세공과금
-
-
165
1,000
20
-
165
1,350

브릿지론 이자비용
-
-
-
-
556
1,827
1,827
4,210

합계
-
877
6,670
3,739
3,015
2,613
2,220
19,134

금번자금사용대상
-
-
7,547
3,739
3,015
2,613
1,830
18,744

출처 : 당사 제시

※ 납입일 이전 발생 또는 집행 예정인 금액은 회사 자체자금, 기존 보유 현금, 차입금 또는 관계회사 대여금 등으로 선집행한 후, 유상증자 납입금 수령 이후 해당 선집행분의 보전 또는 관련 미지급금 지급에 사용할 예정입니다.
마) 프로젝트 파이낸스(PF) 미승인 위험

당사는 금번 유상증자를 통해 조달된 자금을 당사가 시공하고, 당사의 자회사이자 주요 종속회사인 ㈜카일룸도산이 두산미래산업㈜와 공동으로 추진하는 "상지카일룸 에스칼라" 개발사업의 운영자금으로 사용할 예정입니다. 조달자금은 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행되고, ㈜카일룸도산은 신탁계좌 및 사업비계좌 등 자금관리 절차에 따라 인허가·설계·감리·CM·홍보관 공사·제세공과금·브릿지론 금융비용·철거 및 토목공사비 등 프로젝트 목적에 부합하는 비용으로 사용할 예정입니다.

다만 본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계입니다. 기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력이 존재하더라도, 현재 본 PF 약정이 체결되었거나 실행된 상태는 아닙니다. 본 PF 승인은 대주단의 최종 신용심사, 사업성 평가, 인허가 진행상황, 분양성, 담보가치, 시공사 및 공동시행자의 신용보강 조건 등에 따라 결정되므로, 회사의 계획과 달리 본 PF 승인이 지연되거나 거절될 수 있습니다.

① 프로젝트 개요 및 사업계획 변경 현황

상지카일룸 에스칼라는 서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6 일원에서 추진 중인 하이엔드 복합개발사업입니다. 공동사업약정에 따라 본 사업은 "논현동 98외 3필지 복합시설 개발사업"으로, 대지면적 2,025.70㎡, 지하 5층~지상 19층, 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설을 신축하는 사업으로 계획되어 있습니다.한편 회사는 사업성 개선 및 용적률 제고를 목적으로 "논현동98 역세권 활성화사업"방식의 종상향·용도변경 추진 안도 검토하고 있습니다. 해당 추진 안은 관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실, 지하 5층~지상 31층 규모를 전제로 하고 있습니다. 회사는 종상향·용도변경 추진안이 사업성 면에서 본 PF를 승인 받기에 더 유리할 것으로 판단하나 동 추진안은 대상지 선정 및 도시계획·건축심의 등 인허가 절차가 남아 있으므로 확정된 사업계획으로 보아서는 안 됩니다.

[기존안 및 종상향 역세권 활성화 추진안 비교]

구분
기존 안
종상향·역세권 활성화 추진안
투자자 유의사항

사업명
상지카일룸 에스칼라 개발사업
상지카일룸 에스칼라(논현동98 역세권 활성화사업)
명칭 및 사업구조는 인허가·금융 협의 결과에 따라 변경 가능

대상지
서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6
동일
사업부지 전체 권리관계 및 담보권 설정 상태가 본 PF 심사에 영향

주요 용도
공동주택, 오피스텔, 근린생활시설
관광호텔, 공동주택, 오피스텔
용도변경 및 종상향 인허가 미완료 시 추진안 실현 불가

연면적 / 규모
15,466.99㎡ / 지하 5층~지상 19층
26,582.96㎡ / 지하 5층~지상 31층
추진안은 용적률 927.94% 및 인허가 승인을 전제로 함

세대·실수
공동주택 24세대, 오피스텔 5실, 근린생활시설 2실
호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실
분양성·운영수익성·중도금대출 가능성 재검토 필요

공공기여 등
-
현금 기부채납 179억원, 용도변경 효과에 따른 기부채납 120억원 절감 검토
공공기여 규모 및 납부시기는 인허가 결과에 따라 변동 가능

출처 : 당사 제시

② 도급계약, 신탁사 승계 및 조건부 계약 구조

당사는 2022년 5월 24일 공동시행자인 ㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜와 신축공사 도급계약을 체결하였고, 2025년 11월 28일 공사도급계약의 계약상 명의 주체가 대신자산신탁㈜로 승계되었습니다. 승계계약서 기준 계약금액 총액은 70,185백만원이며, 이 중 철거 및 토목공사에 해당하는 12,645백만원은 확정 계약금액, 나머지 57,540백만원은 위탁자(원 시행자)의 자금조달 상황에 따라 차후 확정되는 조건부 계약금액입니다.

승계계약서상 대신자산신탁㈜은 기존 도급계약상 도급인의 지위를 승계하지만, 공사대금 지급 등 수급인에 대한 의무는 원 도급인인 ㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜가 부담하는 구조입니다. 또한 신탁사 또는 우선수익자의 동의가 있는 경우에도 대신자산신탁㈜은 담보신탁계약 및 자금관리대리사무계약에 따른 대리사무계좌의 현금 범위 내에서만 공사대금을 집행할 수 있고, 고유재산으로 공사대금 지급 책임을 부담하지 않습니다. 따라서 본 PF 또는 대체 자금조달이 지연될 경우 신탁사 승계만으로 공사대금 회수 안정성이 확보되는 것은 아닙니다.

[승계계약서 요약 내용]

구분
내용

계약상대방
대신자산신탁 주식회사(2025.11.28 공사도급 승계계약 기준)

원 시행자 / 위탁자
㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜

계약금액 총액
70,185백만원(VAT 제외)

확정 계약금액
12,645백만원 - 착공일로부터 24개월간 철거 및 토목공사 해당

조건부 계약금액
57,540백만원 - 이후 41개월까지의 공사는 위탁자 자금조달 상황에 따라 별도 약정으로 진행

조건부 계약 비중
약 82.0%(57,540백만원 / 70,185백만원)

계약기간
2025.12.01~2029.04.30

대금지급 조건
월 단위(월 1회) 기성부분금 지급

투자자 유의사항
본 PF 또는 대체 자금조달이 이루어지지 않을 경우 조건부 계약금액이 확정되지 않아 향후 매출 및 수주잔고가 감소할 수 있음

출처 : 당사 제시

③ 공동사업약정서상 자금조달 및 위험분담 구조

2024년 7월 23일 체결된 공동사업약정서에 따라 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜는 본 사업의 공동사업자로서 권리·의무, 지분비율, 자금조달 및 수익정산 방식을 정하였습니다. 공동사업약정서상 지분비율은 ㈜카일룸도산 55%, 두산미래산업㈜ 45%이며, 수익배분권리 및 자금충당 의무도 해당 비율을 적용합니다.또한 각 당사자는 사업부지 관련 권리 확보, 제반비용 처리, 해당 토지의 담보 제공, 물상보증 및 연대보증 등 역할을 부담하는 것을 정하고 있습니다.

[공동사업약정서 내용 요약]

구분
㈜카일룸도산
두산미래산업㈜
투자자 유의사항

공동사업상 지위
공동사업자 "갑1"
공동사업자 "갑2"
공동사업약정은 당사자 간 내부 약정이며, 본 PF 대주단의 최종 요구조건과 다를 수 있음

지분비율
55%
45%
수익배분 및 자금충당 의무는 지분비율에 따라 정산 구조

토지 관련 역할
논현동 98, 98-1 권리 확보 및 해당 토지 담보 제공 등
논현동 98-5, 98-6 권리 확보 및 해당 토지 담보 제공 등
실제 담보권 설정 및 물상보증 범위는 대출약정·신탁계약 에 따라 달라질 수 있음

공통 역할
인허가, 설계, 시공, PM/CM, 분양대행, 금융자문, 분양수입금 자금관리 등 공동 추진
동일
인허가·자금조달 지연 시 양 당사자의 협의와 추가 자금 조달 필요

자금조달 수단
PF 자금, 분양수익금, 필요 시 수익권 유동화(ABL) 등
동일
PF 미승인 시 주된 자금조달 수단이 제한될 수 있음

해지·중단 사유
PF 심의 미득, 자격정지·법인취소, 부도·압류, 약정위반 등
동일
PF 미승인은 공동사업약정상 사업중단·해지 사유와 연결될 수 있음

출처 : 당사 제시

다만 위 공동사업약정은 공동사업자 간 위험분담의 기본 구조를 정한 것이며, 향후 본 PF 약정상 차주, 연대보증인, 물상보증인, 책임준공확약, 자금보충 및 담보제공 범위는 대주단 심사 결과와 최종 금융계약에 따라 달라집니다. 따라서 공동사업약정상 55:45 지분비율이 존재하더라도, 본 PF 미승인 또는 브릿지론 차환 실패 시 특정 채권자가 당사 또는 ㈜카일룸도산에 먼저 권리를 행사하거나, 담보권 실행 및 보증채무 청구가 발생할 수 있으므로 당사의 손실 가능성이 제거되는 것은 아닙니다.

④ 상지카일룸 에스칼라 운영자금 세부 계획과 본 PF 미승인 및 자금회수 위험

(1) 운영자금 세부 계획 당사는 본 PF 승인 전까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 관련 운영자금을 총 19,134백만원으로 추정하고 있으며, 이 중 유상증자 조달자금 사용대상 금액은 18,744백만원입니다. 운영자금은 철거 및 토목공사, 감리비, 설계비, 홍보관 공사비, PM 용역비, 제세공과금, 브릿지론 이자비용 등으로 구성됩니다. 특히 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 전체 유상증자 조달자금 사용대상 금액의 약 22.4%에 해당하므로, 투자자의 이해를 위하여 아래 표에서는 운영자금 중 금융비용 성격의 사용처로 별도 표시하였습니다.

[상지카일룸 에스칼라 운영자금 계획]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 2분기
2026년 3분기
2026년 4분기
2027년 1분기
2027년 2분기
2027년 3분기
합계

철거 및 토목공사
583
2,338
2,247
1,738
558
-
7,464

감리비
109
109
109
109
109
109
654

설계비
66
451
264
473
-
-
1,254

홍보관공사비
-
1,510
-
-
-
-
1,510

PM용역비
119
2,097
119
119
119
119
2,692

제세공과금
-
165
1,000
20
-
165
1,350

브릿지론 이자비용
-
-
-
556
1,827
1,827
4,210

합계
877
6,670
3,739
3,015
2,613
2,220
19,134

금번자금 사용대상
-
7,547
3,739
3,015
2,613
1,830
18,744

출처 : 당사 제시

(2) 본 PF 미승인 및 자금회수 위험당사는 본건 유상증자를 통하여 조달하는 자금을 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행하여 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 관련 운영자금으로 사용할 예정입니다. 그러나 본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계로, 본 PF가 승인되지 않거나 대체 자금조달이 이루어지지 않을 경우 70,185백만원의 공사도급계약 중 조건부 계약금액 57,540백만원이 확정되지 않거나 해지·축소될 수 있고, ㈜카일룸도산에 대한 대여금 회수도 지연 또는 불가능해질 수 있습니다. 또한 본 PF 승인 실패 또는 지연 시에는 브릿지론의 만기연장, 차환, 담보권 실행, 사업부지 매각, 유상증자 자금의 사용처 변경, 대여금 손상, 조건부 계약금액의 수주잔고 제외 또는 매출 감소 등 복합적인 위험이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 본건 유상증자 자금의 최종 회수재원이 본 PF 실행, 분양수입, 사업수익 및 담보자산의 처분가능성 등에 의존한다는 점에 유의하시기 바랍니다.⑤ 현재 금융단계 및 브릿지론 현황

본 프로젝트는 현재 본 PF 전환 전 브릿지론 리파이낸싱 단계입니다. 브릿지론은 " 기초 공사 가능 조건부 브릿지" 성격으로, 기존 대출 전액 대체 상환과 기초 공사 착공 가능 조건을 목적으로 조달된 자금입니다. 본 브릿지론은 본 PF 전환을 전제로 한 단기·중기 금융이므로, 만기까지 본 PF 전환 또는 대체 차환이 이루어지지 않을 경우 만기연장 협상, 추가 금융비용 부담, 채무불이행 또는 보증채무 현실화 위험이 발생할 수 있습니다.

[브릿지론 현황]

구분
내용
투자자 참고·유의사항

차주
㈜카일룸도산
당사의 주요 종속회사

대출 성격
부동산 개발사업 브릿지론 리파이낸싱
본 PF 전환 전 임시 금융

대출약정금
69,000백만원(Tranche A 60,000백만원, Tranche B 9,000백만원)
연대보증한도: 100,800백만원

대출기간
2025.11.19~2027.11.19
만기 전 본 PF 전환 또는 차환 필요

2026년 1분기 말 대출잔액
68,255백만원
대출잔액은 이자·수수료·상환 일정에 따라 변동 가능

당사 제공 신용보강
연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 제공
브릿지론 단계에서 대주단에 대한 책임준공확약은 체결되어 있지 않으나, 본 PF 전환 시 책임준공에 따른 중첩적·병존적 채무인수 의무 발생 예상

현재 기준 자금상황
잔여 대출한도 소진, 일부 공사비는 ㈜카일룸도산이 당사로부터 차입하여 지급 중
유상증자 납입 지연·미달 시 운영자금 부족 위험 확대

출처 : 당사 제시

⑥ 본 PF 승인 추진 일정

회사는 현재 종상향·용도변경 추진 안을 기준으로 인허가, 사업성 평가, 금융주관사·신탁사 심의, 대주단 모집 및 PF 기표를 순차적으로 추진할 계획입니다. 다만 아래 일정은 회사의 현재 계획으로, 종상향 대상지 선정, 도시건축위원회 심의, 강남구 건축위원회 변경심의, 설계변경허가, 사업성 평가, 대주단 모집 결과 및 금융시장 상황에 따라 지연되거나 변경될 수 있습니다. 만약, 종상향·용도변경 대상지에 선정되지 못할 경우 그 즉시 기존 안으로 진행할 계획이며, 기존 안의 인허가는 승인되어 있으므로 금융사 수요조사 단계부터 진행합니다.

[향후 예상일정]

구분
단계
예상 일정
현재 진행상황 및 주요 조건

인허가
종상향 대상지 선정
2026.02.01~2026.07.30
대상지 선정 준비 중. 선정 실패 또는 지연 시 후속 인허가 및 PF 일정 지연

인허가
도시건축위원회 심의 / 고시
2026.08.01~2026.12.30
도시계획·공공기여 조건 확정 필요

인허가
강남구 건축위원회 변경 심의
2027.01.02~2027.01.30
종상향 추진안 기준 건축계획 변경 심의

인허가
종상향 설계변경 허가
2027.02.28 목표
허가 완료 후 사업성 평가 및 대주단 심사 자료 확정 가능

PF
금융사 수요조사
2026.12.01~2027.01.30
예비 금융기관 협의 및 대출 조건 탐색

PF
사업성 평가
2027.02.01~2027.03.30
분양가, 공사비, 금융비, 공공기여, 운영수익, 담보가치 등 재평가

PF
신탁/자금관리 구조 확정
2027.03.30 목표
본 PF 조건에 부합하는 신탁·자금관리 구조 확정 필요

PF
금융주관사 / 신탁사 심의
2027.02.01~2027.04.15
금융주관사 및 신탁사의 내부심사 승인 필요

PF
대주단 모집
2027.04.16~2027.05.30
대주단 대출약정금, 금리, 수수료, 신용보강 조건 협의

PF
BL대출 상환 및 PF 기표
2027.06.10 목표
본 PF 실행금으로 브릿지론 상환 목표. 지연 시 만기연장 또는 차환 협의 필요

출처 : 당사 제시

⑦ PF 승인 가능성에 대한 회사의 평가 및 근거와 한계회사는 본 PF 승인 가능성과 관련하여 기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력, 사업성·분양성 검토자료, 상지건설의 시공능력 및 신용등급, 강남 논현동 입지, 하이엔드 주거 브랜드 경쟁력, 종상향·용도변경 추진에 따른 사업성 개선 가능성 등을 종합적으로 검토하고 있습니다. 다만 이러한 자료와 이력은 본 PF 승인을 보장하는 것이 아니며, 최종 승인 여부는 대주단의 독립적인 심사 및 그 시점의 금융시장·부동산시장 상황에 따라 달라집니다.

[PF 승인 가능성에 대한 회사의 평가 및 근거와 한계]

구분
근거 자료 및 주요 내용
한계 및 위험

기존 금융·신탁 승인 이력
대신자산신탁은 2025.08.04 사업심의위원회에서 서울 강남구 논현동 98번지 일원 공동주택 개발사업 건을 출석위원 9인 중 9인 찬성으로 가결. 한국투자저축은행은 2025.08.22 PF 및 중도금대출 여신심사위원회에서 위원 총수 4인 중 출석 4인 및 찬성 4인으로 가결.
기존 사업계획 기준의 심의·승인 이력이며, 종상향·용도변경 추진안 또는 변경된 시장환경에서의 본 PF 승인을 의미하지 않음

대출검토·사업참여 의향
2025.01 한국투자저축은행 PF 대출 검토의향서 및 신한자산신탁 사업참여의향서 존재. 조건으로 내부 승인, 인허가·착공 진행상 문제 없음, 선순위 제한물권 말소 등이 제시됨.
의향서는 법적 구속력이 없고, 발급일로부터 3개월 유효하다는 취지이므로 현재 본 PF 확정 근거로 볼 수 없음

사업성 검토
중앙감정평가법인 사업성 검토자료상 기존안 기준 총매출 예상액 335,857백만원~376,086백만원, 총지출 예상액 293,547백만원, 사업수지 예상액 42,310백만원~82,539백만원, 수익률 12.60%~21.95%, 사업타당성 있음으로 검토.
사업시행자가 제시한 개발계획·건축계획·비용자료를 전제로 한 자문용 보고서로서 실제 결과 또는 PF 승인을 보증하지 않음

분양성 검토
골든밸류, 센츄리21 등 네임드 분양대행사의 분양성 검토자료 및 하이퍼엔드 주거시장 비교자료를 통해 강남권 하이엔드 상품의 시장성을 검토.
고금리, 초고가 주택 수요 위축, 분양률 조건 미충족, 중도금대출 제한 등으로 실제 분양성과가 달라질 수 있음

시공사 신용·시공능력
시공사인 당사의 신용등급은 재무결산기준일 2025년 12월 31일, 신용등급평가일 2026년 4월 28일 현재 'BBB-'이며, 2025년 토목건축 시공능력 평가순위 510위(전체 2,881위 중), 시공능력평가액은 45,580백만원임
본 PF 대주단이 요구하는 시공사의 신용등급과 시공능력에 대한 기준치에 미달할 수 있으며, 신용보강, 책임준공확약, 담보제공 등 조건은 별도 협상 사항으로 현재 브릿지론 단계에서 책임준공확약은 체결되어 있지 않음

종상향·용도변경 추진안
추진안 기준 총 연면적 26,582.96㎡, 용적률 927.94%, 지하 5층~지상 31층, 호텔 104실·공동주택 29세대·오피스텔 4실. 사업성 개선 가능성 검토 중.
대상지 선정, 도시계획, 공공기여, 변경허가, 사업성 평가가 확정되지 않았으며, 인허가 지연 또는 거절 시 본 PF 일정이 지연되거나 사업계획을 재수정해야 함

출처 : 당사 제시

특히 2025년 8월 대신자산신탁 및 한국투자저축은행의 심의 승인 이력은 변경 전 사업계획을 전제로 한 것이므로, 회사가 현재 추진 중인 종상향·용도변경안에 그대로 적용된다고 단정할 수 없습니다. 회사는 변경 인허가 및 사업성 평가 이후 기존 승인 금융기관과 지속적으로 협의할 예정이나, 최종 본 PF 약정 체결 여부, 금리, 담보, 책임준공 및 자금보충 등 신용보강 조건은 추후 대주단 심사 결과에 따라 확정됩니다.

⑧ 본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석

[본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석]

시나리오
내용
회사 및 투자자 영향

시나리오 1: 일정 내 본 PF 승인
2027년 상반기 인허가 및 사업성 평가 완료 후 2027.06.10 경 본 PF 기표 및 브릿지론 상환
조건부 계약금액 57,540백만원의 확정 가능성 증가, 대여금 회수재원 확보 가능성 증가. 다만 본 PF 조건에 따라 추가 신용보강·담보·수수료 부담 가능

시나리오 2: 본 PF 승인 지연 및 브릿지론 만기연장
인허가 또는 대주단 심사 지연으로 본 PF가 브릿지론 만기 전 또는 예정일에 실행되지 않음
이자비용 및 금융수수료 증가, 공사 일정 지연, 운영자금 추가 소요. 대주단 동의 없을 경우 채무불이행 위험 증가

시나리오 3: 본 PF 미승인 후 대체 차환 또는 사업계획 재조정
타 금융기관 차환, 사업규모 축소, 사업부지 매각, 공동시행자·관계회사 추가 출자 또는 대여 등 검토
조건부 계약금액 확정 지연 또는 축소, 대여금 회수 지연, 담보가치와 매각가격 변동에 따른 손상 위험

시나리오 4: 차환 실패 및 브릿지론 채무불이행
브릿지론 원리금 지급불능, 기한이익상실, 담보권 실행 또는 보증채무 청구
당사의 연대보증채무 현실화, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행, 현금유출·부채증가·유동성 악화·계속기업 위험 발생 가능

출처 : 당사 제시

⑨ 본 PF 미승인 시 유상증자 자금 사용처 변경 가능성회사는 유상증자 조달자금을 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 운영자금으로 사용할 계획입니다. 그러나 본 PF 가 최종적으로 미승인되거나 사업중단·축소가 확정되어 미사용 조달자금이 발생하는 경우, 회사는 이사회 결의 및 관련 법령·정기보고서상 기재 등 필요한 절차를 거쳐 미사용 자금을 본건 사업 브릿지론 상환 및 금융비용 대응에 사용할 가능성이 있습니다. 해당 사용처 변경은 본 PF가 계획대로 진행되지 않을 시 발생할 수 있는 사항으로 실제 변경 시점의 이사회 의사결정, 사업성, 자금수요, 이해관계자 협의 및 정정공시 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

[PF 미승인 또는 사업중단시 검토 가능 방안]

구분
현재 계획
PF 미승인 또는 사업중단 시검토 가능 방안
투자자 유의사항

유상증자 조달자금
㈜카일룸도산 대여 후 상지카일룸 에스칼라 개발사업 운영자금으로 사용
미사용 잔액 발생 시 본건 사업 브릿지론 상환 및 금융비용 대응 등 검토
최초 공시한 사용 목적과 달라질 수 있으며, 변경 시 정기보고서 등으로 안내

브릿지론 이자비용 4,210백만원
운영자금 중 금융비용으로 별도 표시하여 사용
유상증자 미달 시 필요 금액에 대해 최대주주인 ㈜중앙첨단소재로부터 별도 추가 차입, 당사 보유 현금으로 대여, 공동시행자 지원, 대주단 협의 등 검토(*)
차순위 자금원이 확정되지 않거나 조건이 불리할 경우 이자연체·기한이익상실의 발생 위험

현장 공사·사업비
철거·토목공사, 설계·감리·PM·홍보관·제세공과금 등 집행
사업일정 변경 시 집행시기 조정 또는 중단 가능
공사중단·협력업체 미지급·지연손해금 등 발생 가능

* 최대주주로부터 별도 추가 차입, 당사 보유 현금으로 대여, 공동시행자 지원, 대주단 협의 등은 확정되지 않는 사항으로 각 당사자의 내부 절차에 따라 지원받지 못할 가능성이 있습니다.출처 : 당사 제시

⑩ ㈜카일룸도산 대여금 회수불가 가능성 및 회사 수익·재무 영향본건 유상증자 자금은 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행될 예정이므로, ㈜카일룸도산의 상환능력 및 프로젝트의 본 PF 실행·분양수입·사업수익이 당사의 자금 회수 가능성을 좌우합니다. 본 PF가 승인되지 않거나 사업이 지연·중단될 경우, 당사가 ㈜카일룸도산에 제공한 기존 대여금·미수수익·공사미수금 및 본건 유상증자 대여금의 회수가 지연되거나 손상될 수 있습니다.

[카일룸도산 대여금 회수불가 가능성 및 회사 수익·재무 영향]

구분
금액 또는 내용
회수재원 및 위험

㈜카일룸도산에 대한 기존 채권
공사미수금 3,489백만원, 장기대여금 57,514백만원, 장기미수수익 9,140백만원, 합계 70,143백만원
본 PF 실행, 분양수입, 사업수익, 담보자산 처분가액 등이 회수재원. PF 미승인 시 회수 지연 또는 손상 가능

본건 유상증자 대여 예정액
18,744백만원
에스칼라 운영자금으로 사용 예정 / 사업중단 시 사용처 변경 또는 회수 지연 가능

공사 도급계약조건부 계약금액
57,540백만원
본 PF 또는 자금조달이 완료되어야 확정 가능 / 미확정 시 향후 매출 및 수주잔고 감소 가능

브릿지론 우발 익스포저
연대보증한도 100,800백만원
본 PF 미승인 또는 차환 실패 시 보증채무 현실화 가능 / 본 항목은 우발부채 위험 내용과 연계

토지 매각 가능성
2024.12.31 기준 논현동 98 감정평가액 51,994,880천원, 논현동 98-1 감정평가액 35,021,560천원
실제 매각가격, 담보권자 우선변제, 매각 기간, 세금, 제반 비용에 따라 회사 회수액이 평가액보다 낮을 수 있음

출처 : 당사 제시

2025년 11월말 기준 ㈜카일룸도산의 사용가치평가에 근거한 현금흐름창출단위의 회수가능액은 약 151,400백만원이나, 이는 특정 시점의 사업계획과 현금흐름 가정을 기초로 한 평가입니다. 향후 본 PF 미승인, 인허가 지연, 공사비 상승, 분양가 하락, 담보가치 하락, 사업계획 변경 등으로 현금흐름 가정이 변경될 경우 회수가능액이 감소할 수 있으며, 이 경우 당사의 대여금, 미수수익, 공사미수금 및 본건 유상증자 대여금에 대하여 손상차손이 발생할 수 있습니다.

⑪ 공동시행자 두산미래산업㈜의 본 PF 부담 여부 및 위험분담 구조

상지카일룸 에스칼라 프로젝트는 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜가 공동으로 추진하는 사업입니다. 공동사업약정서상 두 회사의 지분비율은 55:45이며, 토지 관련 권리 확보 및 담보 제공, 물상보증, 연대보증 등 프로젝트 추진에 필요한 역할이 배분되어 있습니다. 현 브릿지론 구조에서 두산미래산업㈜는 연대보증인 및 물상보증인으로 참여하고 있으며, 본 PF 전환 시에도 공동사업약정에 따라 기존 2025년 8월 PF 심의 당시 부담했던 위험과 유사하게 물상보증 및 연대보증에 참여할 예정입니다. 그러나 본 PF 약정이 체결되기 전까지 두산미래산업㈜의 정확한 부담범위, 보증한도, 담보제공 범위, 손실분담 방식은 확정된 사항이 아닙니다.

[위험 분담 구조]

구분
㈜카일룸도산
두산미래산업㈜
㈜상지건설

사업상 지위
시행사 / 차주 / 당사의 주요 종속회사
공동시행자 / 사업부지 일부 권리 확보 및 담보제공 관련 당사자
시공사 / ㈜카일룸도산 지배회사

공동사업약정상 지분비율
55%
45%
직접 공동사업자 아님. 다만 시공사 및 카일룸도산 지배회사로 자금·보증 부담 가능

현 브릿지론 부담
차주로서 원리금 상환의무 부담
연대보증 및 물상보증 참여
연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 제공

본 PF 전환 시 예상 역할
본 PF 차주 또는 시행주체로 참여 가능
물상보증 및 연대보증 참여 예정으로 제시되나 조건 미확정
시공사로서 본 PF 대주단이 요구하는 신용보강 조건 협의 가능

책임준공 관련
추후 PF 조건에 따라 협의
추후 PF 조건에 따라 협의 가능
현재 브릿지론 단계에서는 책임준공확약 없음. 본 PF 전환 시 대주단 요구 가능

손실분담 위험
PF 미승인 시 자금부족, 자산매각, 채무불이행 위험
담보권 실행 및 보증채무 부담 가능
대여금 손상, 보증채무 현실화, 조건부 매출 감소 위험

출처 : 당사 제시

만약 두산미래산업㈜가 본 PF 채무에 대하여 실제로 부담하는 담보·보증 범위가 제한되거나, 재무상태 또는 담보제공능력의 한계로 실질적인 위험분담 효과가 제한될 경우, 본 PF 미승인 또는 차환 실패 시 부담이 ㈜카일룸도산과 당사에 집중될 수 있습니다. 반대로 두산미래산업㈜가 연대보증 또는 물상보증을 제공하더라도, 채권자가 특정 보증인에게 먼저 청구하거나 담보권을 실행할 수 있으므로 당사의 손실 가능성이 제거되는 것은 아닙니다.⑫ 브릿지론 이자비용 사용 및 자금분류 관련 기재

당사는 본건 유상증자 조달자금을 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행할 예정이므로 이를 운영자금으로 분류하였습니다. 다만 그 중 4,210백만원은 ㈜카일룸도산 브릿지론 이자비용 지급에 사용될 예정이며, 이는 전체 유상증자 조달자금 사용대상 금액 18,744백만원의 약 22.4%에 해당합니다.

[이자비용 사용 내역]

구분
금액
비중
최종 사용처
분류에 대한 회사 판단

프로젝트 운영자금
14,534백만원
77.6%
철거·토목공사, 설계비, 감리비, PM용역비, 홍보관공사비, 제세공과금 등
운영자금

브릿지론 이자비용
4,210백만원
22.4%
㈜카일룸도산 브릿지론 16개월차 이후 이자비용 지급
운영자금 중 금융비용 성격으로 투자자의 이해를 위해 별도 표시

합계
18,744백만원
100.0%
㈜카일룸도산 대여 후 프로젝트 관련 비용으로 집행
운영자금

출처 : 당사 제시

당사가 위 4,210백만원을 회사의 채무상환자금이 아닌 운영자금으로 분류한 이유는 브릿지론의 법률상 차주가 당사가 아니라 ㈜카일룸도산이며, 당사는 유상증자 조달자금을 ㈜카일룸도산에 대여한 후 ㈜카일룸도산의 프로젝트 운영자금 및 금융비용으로 사용하게 되기 때문입니다. 다만 투자자 보호 및 자금사용 목적의 명확성을 위해, 해당 4,210백만원이 실질적으로 브릿지론 이자비용 지급에 사용될 예정임을 별도로 구분, 기재하였사오니 참고하시기 바랍니다.유상증자 미달로 4,210백만원을 전액 조달하지 못하는 경우 회사는 최대주주인 ㈜중앙첨단소재로부터의 차입, 회사 보유 현금 및 영업현금흐름, 공동시행자 또는 이해관계자의 자금지원, 금융기관 단기차입 또는 대주단과의 이자지급 유예·만기연장 협의를 검토할 수 있습니다. 그러나 이러한 차순위 자금원은 실행이 확정되어 있지 않으며, 대주단 동의, 담보여력, 시장금리, 최대주주 및 관계회사의 유동성, 각 당사자의 내부 승인 절차 등에 따라 실행 가능성이 제한될 수 있습니다.⑬ 본 PF 미승인 관련 투자자 주요 유의사항·본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계이며, 본 PF 실행 여부와 조건은 대주단의 독립적인 심사 및 사업성·분양성 평가 결과에 따라 결정됩니다.·기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의 또는 의향서가 존재하더라도, 종상향·용도변경 추진안 및 향후 본 PF 실행을 보장하지 않습니다.·본 PF가 승인되지 않을 경우 조건부 계약금액 57,540백만원은 확정되지 않거나 해지·축소될 수 있으며, 이는 회사의 수주잔고, 매출, 영업이익 및 현금흐름에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.·㈜카일룸도산에 대한 대여금은 본 PF 실행, 분양수입, 사업수익 및 담보자산 처분 등을 회수재원으로 하므로, 본 PF 미승인 또는 사업 지연 시 회수 지연 또는 손상차손이 발생할 수 있습니다.·브릿지론 차환 실패 또는 만기연장 실패 시 당사의 연대보증채무가 현실화될 수 있으며, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행 등으로 지배력 및 회수가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.·현재 본건은 브릿지론 단계에서는 책임준공확약이 체결되어 있지 않으나, 본 PF 전환 시 대주단이 책임준공확약, 추가 담보, 추가 보증 등 별도의 신용보강을 요구할 수 있습니다.·공동사업약정상 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜의 지분비율 및 위험분담 구조가 존재하더라도, 최종 본 PF 약정 전에는 부담 범위가 확정되지 않았으므로 당사의 손실 가능성이 배제되지 않습니다.
(주6) 정정 후

당사는 본 PF 승인까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 운영자금은 총 191억원이고 그중 2026년 2분기부터 발생 예상되는 187억원에 대해 금번 유상증자 자금을 사용할 예정입니다. 금번 유상증자로 인해 실제 납입되는 대금이 확정되지 않았기에 상기 유상증자 납입금으로 사용할 운영자금은 변동될 수 있습니다. 상지카일룸 에스칼라 운영자금 상세계획은 다음과 같습니다.

[상지카일룸 에스칼라 운영자금 계획]

(단위: 백만원)

구분
2026년
2027년
합계

1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기

철거 및 토목공사
-
583
2,338
2,247
1,738
558
-
7,464

감리비
-
109
109
109
109
109
109
654

설계비
-
66
451
264
473
-
-
1,254

홍보관공사비
-
-
1,510
-
-
-
-
1,510

PM용역비
-
119
2,097
119
119
119
119
2,692

제세공과금
-
-
165
1,000
20
-
165
1,350

브릿지론 이자비용
-
-
-
-
556
1,827
1,827
4,210

합계
-
877
6,670
3,739
3,015
2,613
2,220
19,134

금번자금사용대상
-
-
7,547
3,739
3,015
2,613
1,830
18,744

출처 : 당사 제시

※ 납입일 이전 발생 또는 집행 예정인 금액은 회사 자체자금, 기존 보유 현금, 차입금 또는 관계회사 대여금 등으로 선집행한 후, 유상증자 납입금 수령 이후 해당 선집행분의 보전 또는 관련 미지급금 지급에 사용할 예정입니다.

다만 본 신고서 제출일 현재 브릿지론 대출한도는 소진되어 있고, 2026년 5월 기준 사업비계좌 잔액은 5,095,297원으로 사실상 자금여력이 제한적인 상태입니다. 또한 당사는 공사비 부족으로 2026년 3월 21일 380백만원 및 2026년 5월 18일 525백만원, 합계 905백만원을 ㈜카일룸도산에 대여하였습니다. 이는 유상증자 납입 전까지 본 사업이 회사 자체자금, 관계회사 지원, 미지급 관리 및 향후 유상증자 납입금에 상당 부분 의존할 수 있음을 의미합니다.당사는 본 PF 승인까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 운영자금을 총 19,134백만원으로 추정하고 있으며, 이 중 금번 유상증자 조달자금 사용대상 금액은 18,744백만원입니다. 본건 유상증자 납입예정일이 2026년 9월 15로 조정되어, 분기별 운영자금 계획 기준 2026년 2분기 및 3분기 운영자금 합계 7,547백만원은 납입 전 발생 또는 집행 가능성이 있는 금액으로 관리할 필요가 있습니다. 실제 납입일 전 추가 운영자금 필요액은 월별 집행계획, 공정 진행, 기성 확정, 미지급금 발생 여부 및 기집행 금액에 따라 변동될 수 있습니다.

납입일 이전 발생 또는 집행 예정인 금액은 회사 자체자금, 기존 보유 현금, 영업활동을 통한 현금흐름, 공사채권·대여금 회수, 차입금, 관계회사 또는 공동시행자 지원, 지급시기 조정 등으로 선집행하거나 미지급 관리한 후, 유상증자 납입금 수령 이후 해당 선집행분의 보전 또는 관련 미지급금 지급에 사용할 예정입니다. 그러나 위 조달원은 모두 실행이 확정된 것은 아니며, 청약 미달 또는 납입 지연 시 사업비 부족, 추가 대여금 증가, 공사·용역대금 지급 지연 및 사업일정 지연이 발생할 수 있습니다.

본건 유상증자 종결 전까지 당사는 유상증자 외 별도의 유상증자나 자금조달 추진 계획은 없습니다. 다만 본건 유상증자 종결 이후 본 PF 승인 지연 또는 미승인, 사업비 증가, 금융비용 증가, 유상증자 청약 미달, 대체 자금조달 실패 등이 발생하는 경우 추가 유상증자 또는 주식연계증권 발행 등 추가 자금조달을 검토할 가능성을 배제할 수 없습니다.

마) 프로젝트 파이낸스(PF) 미승인 위험

당사는 금번 유상증자를 통해 조달된 자금을 당사가 시공하고, 당사의 자회사이자 주요 종속회사인 ㈜카일룸도산이 두산미래산업㈜와 공동으로 추진하는 "상지카일룸 에스칼라" 개발사업의 운영자금으로 사용할 예정입니다. 조달자금은 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행되고, ㈜카일룸도산은 신탁계좌 및 사업비계좌 등 자금관리 절차에 따라 인허가·설계·감리·CM·홍보관 공사·제세공과금·브릿지론 금융비용·철거 및 토목공사비 등 프로젝트 목적에 부합하는 비용으로 사용할 예정입니다.

본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계입니다. 또한 당사는 기존 사업계획을 전제로 본 PF 전환을 추진하던 중, 사업성 개선, 용적률 제고, 개발규모 확대 및 사업부지 가치 제고 가능성을 검토하기 위하여 "역세권 활성화사업" 방식의 종상향·용도변경 추진안(이하 문맥에 따라 "변경안"으로 지칭)을 병행 검토하고 있습니다. 변경안은 관광호텔을 포함하는 복합개발 구조로서 기존 공동주택·오피스텔·근린생활시설 중심의 사업계획과 용도, 연면적, 수익구조, 인허가 절차, PF 심사자료 및 대주단 요구조건이 상이합니다.기존 사업계획에 대한 금융기관·신탁사의 심의 이력, 사업성 검토, 분양성 검토 및 투자·참여 의향서는 모두 기존안 또는 변경 전 사업계획을 전제로 작성되었거나 발급된 자료입니다. 변경안은 현재 검토와 심의 단계이며, 기존 자료가 변경안의 본 PF 승인 가능성을 뒷받침하는 확정 근거가 아님을 유의하시기를 바랍니다. 본 신고서 제출일 현재 변경안은 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 사업성 평가, 호텔 운영구조 및 대주단 심사를 거쳐 확정되어야 하며, 변경안 기준 본 PF에 관한 금융기관의 구속력 있는 확약 또는 투자확약은 확보되어 있지 않습니다.

아울러
본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계입니다. 기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력이 존재하더라도, 기존 사업계획에 대한 본 PF 약정이 체결되었거나 실행된 상태는 아닙니다. 본 PF 승인은 대주단의 최종 신용심사, 사업성 평가, 인허가 진행상황, 분양성, 담보가치, 시공사 및 공동시행자의 신용보강 조건 등에 따라 결정되므로, 기존 사업계획과 변경안 모두
당사
의 계획과 달리 본 PF 승인이 지연되거나 거절될 수 있습니다.

① 프로젝트 개요 및 사업계획 변경 현황
및 PF 추진 변경 관련 내부 의사결정 경위[프로젝트 개요 및 사업계획 변경 현황]

상지카일룸 에스칼라는 서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6 일원에서 추진 중인 하이엔드 복합개발사업입니다.

기존안은 대지면적 2,025.70㎡, 지하 5층~지상 19층, 공동주택 24세대, 오피스텔 5실 및 근린생활시설 2실을 전제로 한 공동주택·오피스텔·근린생활시설 중심의 사업계획입니다. 반면 변경안은 역세권 활성화사업 방식으로 종상향 및 용도변경을 추진하는 안으로, 관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실, 지하 5층~지상 31층, 총 연면적 26,582.96㎡, 용적률 927.94%를 전제로 하고 있습니다.

당사가 설립 이후 변경안과 유사한 규모의 건축물을 시공한 이력은 다음과 같습니다. 다만, 변경안에 포함된 호텔 관련 인허가와 시공 이력은 없으나 변경안 추진 시 호텔 전문 설계사, 인허가 자문사, PM/CM, 호텔 운영사 또는 브랜드, 금융자문사 등 외부 전문기관과의 협업을 고려하고 있습니다.

[변경안 관련 주요 전제와 회사의 수행 이력 비교]

구분
주요 전제 및 수행 이력
투자자 유의사항

변경안 주요 규모·용도
관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실 / 지하 5층~지상 31층 / 총 연면적 26,582.96㎡ / 용적률 927.94%를 전제로 검토 중
동 수치는 현재 추진 중인 종상향·역세권 활성화 추진안의 계획 수치이며, 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 공공기여 조건 및 본 PF 심사 결과에 따라 변경될 수 있음

종상향안에 준하는 정도의 직접 시공 이력
당사 설립 이후 고급주거, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등의 건축공사를 수행한 이력이 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 "관광호텔 포함 지상 31층·연면적 26,582.96㎡ 규모 복합개발사업"을 시공하여 준공한 실적은 없음
기존 수행 실적은 주거·오피스텔 중심의 사업으로, 호텔 객실·운영시설이 포함된 변경안의 인허가·시공·운영 특성과 동일하다고 볼 수 없음

주요 참고 시공 실적 1
용인시 기흥구 보정동 루시드 에비뉴 단독주택 단지 신축공사: 대지면적 21,804.60㎡, 연면적 17,521.09㎡, 단독주택 73세대, 준공일 2015년 5월 12일
대지면적은 변경안보다 크나, 단독주택 단지로서 지상 31층 복합개발 또는 관광호텔 시설과는 용도·층수·운영구조가 상이함

주요 참고 시공 실적 2
논현동 카일룸M 신축공사: 대지면적 853.1㎡, 연면적 9,401.88㎡, 오피스텔 88세대, 준공일 2023년 12월 21일
서울 강남권 오피스텔 준공 실적으로 의미가 있으나, 변경안의 연면적·층수 및 관광호텔 복합개발 구조와 비교하면 규모와 용도가 상이함

호텔 관련 인허가 이력
본 신고서 제출일 현재 당사가 호텔 용도 건축물에 관하여 직접 인허가를 완료하거나 호텔 관련 인허가 업무를 주관하여 수행한 실적은 없음
관광호텔 도입을 전제로 할 경우 건축·소방·주차·위생·영업·운영 동선, 객실 및 부대시설 계획 등 호텔 특수성이 설계 및 인허가 단계에서 반영되어야 함

호텔 관련 시공 이력
본 신고서 제출일 현재 당사가 호텔 용도 건축물을 직접 시공하여 준공한 실적은 없음
호텔 시공 경험 부재는 본 PF 심사에서 시공사 수행역량, 책임준공 가능성, 공사비 적정성, 호텔 운영수익성 검토 및 추가 신용보강 요구에 영향을 미칠 수 있음

회사의 보완 계획
기존 공동주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설 공사의 인허가 협의 및 준공 경험을 바탕으로, 변경안 추진 시 호텔 전문 설계사, 인허가 자문사, PM/CM, 호텔 운영사 또는 브랜드, 금융자문사 등 외부 전문기관의 참여 필요성을 검토하고 협업을 추진할 예정임
본 신고서 제출일 현재 호텔 운영위탁, 브랜드 도입, 임대차, 수익보장 또는 본 PF 참여에 관한 구속력 있는 계약이 체결된 사실이 없으며, 향후 관련 계약 체결 여부 및 조건에 따라 PF 승인 가능성과 사업성이 달라질 수 있음

출처 : 당사 제시

변경안은 기존안 대비 개발규모와 용적률이 확대되고 관광숙박시설이 포함되는 구조이므로, 본 PF 심사 시 검토되는 현금흐름, 분양수입, 호텔 운영수익, 담보가치, 공공기여 부담, 공사비, 금융비용, 책임준공 및 자금보충 등 신용보강 조건이 기존안과 달라질 수 있습니다. 당사는 변경안이 사업성 개선을 목적으로 하는 추진안이라고 판단하고 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안은 확정된 인허가 또는 확정된 본 PF 사업계획이 아니며, 대상지 선정 및 후속 인허가 결과에 따라 기존안으로 회귀하거나 사업계획을 재조정할 수 있습니다.

[기존안 및 종상향 역세권 활성화 추진안 비교]

구분
기존 안
종상향·역세권 활성화 추진안
투자자 유의사항

사업명
상지카일룸 에스칼라 개발사업
상지카일룸 에스칼라(논현동98 역세권 활성화사업)
명칭 및 사업구조는 인허가·금융 협의 결과에 따라 변경 가능

대상지
서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6
동일
사업부지 전체 권리관계 및 담보권 설정 상태가 본 PF 심사에 영향

주요 용도
공동주택, 오피스텔, 근린생활시설
관광호텔, 공동주택, 오피스텔
용도변경 및 종상향 인허가 미완료 시 추진안 실현 불가

연면적 / 규모
15,466.99㎡ / 지하 5층~지상 19층
26,582.96㎡ / 지하 5층~지상 31층
추진안은 용적률 927.94% 및 인허가 승인을 전제로 함

세대·실수
공동주택 24세대, 오피스텔 5실, 근린생활시설 2실
호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실
분양성·운영수익성·중도금대출 가능성 재검토 필요

공공기여 등
-
현금 기부채납 179억원, 용도변경 효과에 따른 기부채납 120억원 절감 검토
공공기여 규모 및 납부시기는 인허가 결과에 따라 변동 가능

출처 : 당사 제시

[기존안 및 변경안의 PF 심사 전제 비교]

구분
기존안 기준
변경안 기준
변경안 기준 재검토 필요사항 및 한계

사업구조
공동주택·오피스텔·근린생활시설 중심
관광호텔·공동주택·오피스텔 복합개발
호텔 운영수익, 운영주체, 브랜드·위탁계약, 객실 수요 및 운영비용에 대한 별도 심사 필요

대지면적
2,025.70㎡
2,025.70㎡
대상지 권리관계, 담보권 및 신탁구조는 본 PF 심사에 계속 영향

연면적 / 규모
15,466.99㎡ / 지하 5층~지상 19층
26,582.96㎡ / 지하 5층~지상 31층
변경안은 대상지 선정, 도시계획·건축심의 및 설계변경허가 완료를 전제로 함

세대·실수
공동주택 24세대, 오피스텔 5실, 근린생활시설 2실
관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실
분양성 검토 범위가 주거 분양성에서 호텔 운영수익성·복합수익성까지 확대

용적률 / 공공기여
기존 인허가 기준
용적률 927.94%, 현금 기부채납 179억원, 용도변경 효과에 따른 공공기여 부담 120억원 절감 검토
공공기여 금액·납부시기 및 용도지역 변경 효과는 인허가 결과에 따라 변동 가능

PF 판단근거
기존안 기준 금융기관 심의, 신탁사 심의, 사업성·분양성 검토, 2025.01 의향서 등
변경안 기준 사업수지, 분양성·운영수익성, 공사비, 금융비용, 담보가치, 신용보강 조건을 새로 제시하고 심사 필요
기존 자료는 참고자료일 뿐 변경안 본 PF 승인 또는 투자확약을 의미하지 않음

출처 : 당사 제시

[PF 추진 변경 관련 내부 의사결정 경위]

동 PF 추진 방향 변경은 당시 확정된 투자·차입·담보제공·보증·도급계약 변경 또는 구속력 있는 금융약정 체결을 수반하지 않은 사업계획 검토 단계였고, 당사는 이를 사업기획부서, 공무부서, 재경부서 및 경영관리부서의 검토와 대표이사 등 내부 승인 절차에 따라 추진하였습니다. 따라서 별도의 이사회 결의는 거치지 않았습니다. 다만 변경안은 본 사업의 개발 규모, 주요 용도, 공사범위, 공공기여, 사업수지, 분양성·운영수익성, PF 조달 구조 및 본건 유상증자 자금사용계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 투자자 보호 및 주주충실의무 관점에서는 이사회 보고 또는 결의 수준으로 관리되고 시장 안내 대상인 중요사항에 해당한다고 판단합니다. 따라서 당사가 동 변경 추진안의 검토 진행상황과 불확실성에 대한 시장 안내가 미흡했던 점은 투자자 보호 및 주주충실의무 관점에서 한계가 있었다고 판단합니다.이에 향후에는 종상향 대상지 선정, 도시건축위원회 심의, 강남구 건축위원회 변경심의, 설계변경허가, 사업성 평가, 금융주관사·신탁사 심의, 대주단 모집, 본 PF 약정 체결 등 투자자 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있는 단계별 주요사항이 발생할 경우, 사업부서 검토자료를 근거로 이사회 또는 감사에게 보고하고, 필요 시 이사회 결의와 그 내용에 대해 시장 공개하겠사오니 이를 참고하시기 바랍니다.투자자께서는 종상향·역세권 활성화 추진안은 아직 확정된 사업계획이 아니며 본 PF 승인을 보장하지 않는다는 점, 내부 승인 절차로 진행된 PF 추진 방향 변경이 향후 관계기관 인허가 또는 대주단 심사 결과에 따라 지연·무산되거나 기존안으로 회귀할 수 있다는 점, 그 경우 유상증자 자금사용계획, ㈜카일룸도산 대여금 회수가능성, 브릿지론 차환 및 당사의 우발부채에 부정적 영향이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.
② 도급계약, 신탁사 승계 및 조건부 계약 구조

당사는 2022년 5월 24일 공동시행자인 ㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜와 신축공사 도급계약을 체결하였고, 2025년 11월 28일 공사도급계약의 계약상 명의 주체가 대신자산신탁㈜로 승계되었습니다. 승계계약서 기준 계약금액 총액은 70,185백만원이며, 이 중 철거 및 토목공사에 해당하는 12,645백만원은 확정 계약금액, 나머지 57,540백만원은 위탁자(원 시행자)의 자금조달 상황에 따라 차후 확정되는 조건부 계약금액입니다.

승계계약서상 대신자산신탁㈜은 기존 도급계약상 도급인의 지위를 승계하지만, 공사대금 지급 등 수급인에 대한 의무는 원 도급인인 ㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜가 부담하는 구조입니다. 또한 신탁사 또는 우선수익자의 동의가 있는 경우에도 대신자산신탁㈜은 담보신탁계약 및 자금관리대리사무계약에 따른 대리사무계좌의 현금 범위 내에서만 공사대금을 집행할 수 있고, 고유재산으로 공사대금 지급 책임을 부담하지 않습니다. 따라서 본 PF 또는 대체 자금조달이 지연될 경우 신탁사 승계만으로 공사대금 회수 안정성이 확보되는 것은 아닙니다.

[승계계약서 요약 내용]

구분
내용

계약상대방
대신자산신탁 주식회사(2025.11.28 공사도급 승계계약 기준)

원 시행자 / 위탁자
㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜

계약금액 총액
70,185백만원(VAT 제외)

확정 계약금액
12,645백만원 - 착공일로부터 24개월간 철거 및 토목공사 해당

조건부 계약금액
57,540백만원 - 이후 41개월까지의 공사는 위탁자 자금조달 상황에 따라 별도 약정으로 진행

조건부 계약 비중
약 82.0%(57,540백만원 / 70,185백만원)

계약기간
2025.12.01~2029.04.30

대금지급 조건
월 단위(월 1회) 기성부분금 지급

투자자 유의사항
본 PF 또는 대체 자금조달이 이루어지지 않을 경우 조건부 계약금액이 확정되지 않아 향후 매출 및 수주잔고가 감소할 수 있음

출처 : 당사 제시

③ 공동사업약정서상 자금조달 및 위험분담 구조

2024년 7월 23일 체결된 공동사업약정서에 따라 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜는 본 사업의 공동사업자로서 권리·의무, 지분비율, 자금조달 및 수익정산 방식을 정하였습니다. 공동사업약정서상 지분비율은 ㈜카일룸도산 55%, 두산미래산업㈜ 45%이며, 수익배분권리 및 자금충당 의무도 해당 비율을 적용합니다.또한 각 당사자는 사업부지 관련 권리 확보, 제반비용 처리, 해당 토지의 담보 제공, 물상보증 및 연대보증 등 역할을 부담하는 것을 정하고 있습니다.

[공동사업약정서 내용 요약]

구분
㈜카일룸도산
두산미래산업㈜
투자자 유의사항

공동사업상 지위
공동사업자 "갑1"
공동사업자 "갑2"
공동사업약정은 당사자 간 내부 약정이며, 본 PF 대주단의 최종 요구조건과 다를 수 있음

지분비율
55%
45%
수익배분 및 자금충당 의무는 지분비율에 따라 정산 구조

토지 관련 역할
논현동 98, 98-1 권리 확보 및 해당 토지 담보 제공 등
논현동 98-5, 98-6 권리 확보 및 해당 토지 담보 제공 등
실제 담보권 설정 및 물상보증 범위는 대출약정·신탁계약 에 따라 달라질 수 있음

공통 역할
인허가, 설계, 시공, PM/CM, 분양대행, 금융자문, 분양수입금 자금관리 등 공동 추진
동일
인허가·자금조달 지연 시 양 당사자의 협의와 추가 자금 조달 필요

자금조달 수단
PF 자금, 분양수익금, 필요 시 수익권 유동화(ABL) 등
동일
PF 미승인 시 주된 자금조달 수단이 제한될 수 있음

해지·중단 사유
PF 심의 미득, 자격정지·법인취소, 부도·압류, 약정위반 등
동일
PF 미승인은 공동사업약정상 사업중단·해지 사유와 연결될 수 있음

출처 : 당사 제시

다만 위 공동사업약정은 공동사업자 간 위험분담의 기본 구조를 정한 것이며, 향후 본 PF 약정상 차주, 연대보증인, 물상보증인, 책임준공확약, 자금보충 및 담보제공 범위는 대주단 심사 결과와 최종 금융계약에 따라 달라집니다. 따라서 공동사업약정상 55:45 지분비율이 존재하더라도, 본 PF 미승인 또는 브릿지론 차환 실패 시 특정 채권자가 당사 또는 ㈜카일룸도산에 먼저 권리를 행사하거나, 담보권 실행 및 보증채무 청구가 발생할 수 있으므로 당사의 손실 가능성이 제거되는 것은 아닙니다.

④ 상지카일룸 에스칼라 운영자금 세부 계획과 본 PF 미승인 및 자금회수 위험

(1) 운영자금 세부 계획 당사는 본 PF 승인 전까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 관련 운영자금을 총 19,134백만원으로 추정하고 있으며, 이 중 유상증자 조달자금 사용대상 금액은 18,744백만원입니다. 운영자금은 철거 및 토목공사, 감리비, 설계비, 홍보관 공사비, PM 용역비, 제세공과금, 브릿지론 이자비용 등으로 구성됩니다. 특히 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 전체 유상증자 조달자금 사용대상 금액의 약 22.4%에 해당하므로, 투자자의 이해를 위하여 아래 표에서는 운영자금 중 금융비용 성격의 사용처로 별도 표시하였습니다.

[상지카일룸 에스칼라 운영자금 계획]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 2분기
2026년 3분기
2026년 4분기
2027년 1분기
2027년 2분기
2027년 3분기
합계

철거 및 토목공사
583
2,338
2,247
1,738
558
-
7,464

감리비
109
109
109
109
109
109
654

설계비
66
451
264
473
-
-
1,254

홍보관공사비
-
1,510
-
-
-
-
1,510

PM용역비
119
2,097
119
119
119
119
2,692

제세공과금
-
165
1,000
20
-
165
1,350

브릿지론 이자비용
-
-
-
556
1,827
1,827
4,210

합계
877
6,670
3,739
3,015
2,613
2,220
19,134

금번자금 사용대상
-
7,547
3,739
3,015
2,613
1,830
18,744

출처 : 당사 제시

한편 ㈜카일룸도산의 사업비계좌 잔액은 2026년 5월 기준 5,095,297원에 불과하고 브릿지론 대출한도는 소진된 상태입니다. 이에 따라 본건 유상증자 납입일까지 예정된 사업비는 유상증자 납입금 수령 전까지 회사 자체자금 또는 관계회사 지원 등을 통해 선집행하거나, 지급시기를 조정하여 미지급 관리한 후 납입금 수령 이후 보전 또는 지급할 수 있습니다. 현재 운영자금 계획상 2026년 2분기 및 3분기 금번자금 사용대상액은 합계 7,547백만원이고, 유상증자 납입 이후 2026년 4분기부터 2027년 3분기까지 금번자금 사용대상액은 11,197백만원입니다.유상증자 납입일까지의 조달원별 조달 계획은 다음과 같습니다. ① 회사 보유 현금 및 경상 영업수입: 사업비 중 당사 공사비로 회수될 수 있는 부분 및 일반 운영자금 범위 내에서 선집행을 검토합니다. ② 공사채권·대여금 회수: 당사가 보유한 공사채권 및 대여금 회수 가능 자금을 활용합니다. ③ ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여: 자금수지상 불가피한 경우 내부 승인 절차를 거쳐 추가 대여를 검토합니다. ④ 공동시행자·관계회사 지원 또는 대주단 협의: 각 당사자의 내부 승인 및 협의 결과에 따라 지원 가능성을 검토합니다. ⑤ 지급시기 조정: 용역계약 및 공정 진행상 지연 가능성이 낮은 범위에서 지급일정 조정 또는 미지급금 관리를 검토합니다.다만 위 조달원별 계획은 현재 가능한 대응방안을 열거한 것이며, 외부 금융기관의 구속력 있는 대출확약 또는 관계회사의 구속력 있는 지원확약을 의미하지 않습니다. 따라서 본건 유상증자 납입이 지연되거나 청약이 미달되는 경우, ㈜카일룸도산의 사업비 부족이 심화되고 당사의 추가 대여 또는 추가 자금조달 필요성이 증가할 수 있습니다.

(2) 본 PF 미승인 및 자금회수 위험당사는 본건 유상증자를 통하여 조달하는 자금을 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행하여 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 관련 운영자금으로 사용할 예정입니다. 그러나 본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계로, 본 PF가 승인되지 않거나 대체 자금조달이 이루어지지 않을 경우 70,185백만원의 공사도급계약 중 조건부 계약금액 57,540백만원이 확정되지 않거나 해지·축소될 수 있고, ㈜카일룸도산에 대한 대여금 회수도 지연 또는 불가능해질 수 있습니다. 또한 본 PF 승인 실패 또는 지연 시에는 브릿지론의 만기연장, 차환, 담보권 실행, 사업부지 매각, 유상증자 자금의 사용처 변경, 대여금 손상, 조건부 계약금액의 수주잔고 제외 또는 매출 감소 등 복합적인 위험이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 본건 유상증자 자금의 최종 회수재원이 본 PF 실행, 분양수입, 사업수익 및 담보자산의 처분가능성 등에 의존한다는 점에 유의하시기 바랍니다.⑤ 현재 금융단계 및 브릿지론 현황

본 프로젝트는 현재 본 PF 전환 전 브릿지론 리파이낸싱 단계입니다. 브릿지론은 " 기초 공사 가능 조건부 브릿지" 성격으로, 기존 대출 전액 대체 상환과 기초 공사 착공 가능 조건을 목적으로 조달된 자금입니다. 본 브릿지론은 본 PF 전환을 전제로 한 단기·중기 금융이므로, 만기까지 본 PF 전환 또는 대체 차환이 이루어지지 않을 경우 만기연장 협상, 추가 금융비용 부담, 채무불이행 또는 보증채무 현실화 위험이 발생할 수 있습니다.

[브릿지론 현황]

구분
내용
투자자 참고·유의사항

차주
㈜카일룸도산
당사의 주요 종속회사

대출 성격
부동산 개발사업 브릿지론 리파이낸싱
본 PF 전환 전 임시 금융

대출약정금
69,000백만원(Tranche A 60,000백만원, Tranche B 9,000백만원)
연대보증한도: 100,800백만원

대출기간
2025.11.19~2027.11.19
만기 전 본 PF 전환 또는 차환 필요

2026년 1분기 말 대출잔액
68,255백만원
대출잔액은 이자·수수료·상환 일정에 따라 변동 가능

당사 제공 신용보강
연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 제공
브릿지론 단계에서 대주단에 대한 책임준공확약은 체결되어 있지 않으나, 본 PF 전환 시 책임준공에 따른 중첩적·병존적 채무인수 의무 발생 예상

현재 기준 자금상황
잔여 대출한도 소진, 일부 공사비는 ㈜카일룸도산이 당사로부터 차입하여 지급 중
유상증자 납입 지연·미달 시 운영자금 부족 위험 확대

출처 : 당사 제시

⑥ 본 PF 승인 추진 일정

당사는 변경안 기준으로 종상향 대상지 선정, 도시건축위원회 심의·고시, 강남구 건축위원회 변경심의, 설계변경허가, 변경안 기준 사업성 평가, 금융주관사·신탁사 심의, 대주단 모집 및 PF 기표 절차를 순차적으로 진행할 계획입니다. 다만 아래 일정은 당사의 현재 계획일 뿐 확정된 인허가 또는 확정된 금융조달 일정이 아니며, 각 단계는 직전 단계의 완료 및 관계기관·대주단 심사 결과를 전제로 합니다. 특히 변경안 기준 본 PF 심사자료는 설계변경허가, 공공기여 조건, 호텔 운영구조, 공사비·금융비용 재산정 및 분양성·운영수익성 검토가 완료된 후 확정될 수 있습니다.

기존안 기준으로 확보한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력과 투자·참여 의향서는 변경안 기준 심의자료로 그대로 사용할 수 없으므로, 당사는 종상향 대상지 선정 결과가 확인되는 즉시 변경안 기준 사업계획, 사업수지표, 분양성·호텔 운영수익성 검토자료, 공사비·금융비용 산정자료, 감정평가·담보가치 자료 및 신용보강 조건을 대주단에 재제시할 예정입니다. 변경안이 대상지로 선정되지 않거나 후속 인허가가 지연·불허되는 경우 당사는 기존안으로 회귀하거나 사업계획을 재조정할 수 있으나, 이 경우에도 기존 금융승인 이력 또는 과거 의향서가 현재 시점의 본 PF 승인을 보장하지 않으므로 재심의 또는 조건 재협상이 필요할 수 있습니다.

[변경안 기준 본 PF 승인 추진 일정 및 선행조건]

순서
단계
예상 일정
변경안 기준 필요자료·선행조건
주요 지연·변경 위험

1
종상향 대상지 선정
2026.02.01~2026.07.30
대상지 선정 여부 확인
미선정·지연 시 변경안 기준 PF 일정 전체 지연 또는 기존안 회귀

2
도시건축위원회 심의 / 고시
2026.08.01~2026.12.30
도시계획, 용도지역, 공공기여 조건 확정
공공기여 규모 및 개발규모 변경 가능

3
강남구 건축위원회 변경 심의
2027.01.02~2027.01.30
변경안 건축계획 심의
호텔 도입, 피난·주차·동선·설비 등 보완 요구 가능

4
종상향 설계변경 허가
2027.02.28 목표
변경안 기준 설계·면적·용도 확정
사업성 평가와 대주단 심사자료 확정 전제

5
금융사 수요조사
2026.12.01~2027.01.30
기존 대주단, 저축은행권, 신탁사, 증권사·운용사 예비 협의
예비협의는 구속력 있는 확약이 아님

6
변경안 기준 사업성 평가
2027.02.01~2027.03.30
분양가, 호텔 운영수익, 공사비, 금융비, 공공기여, 담보가치 재평가
기존안 사업성 자료는 참고자료로만 활용

7
신탁/자금관리 구조 확정
2027.03.30 목표
본 PF 조건에 맞는 신탁·자금관리 구조 수립
대주단 요구조건에 따라 구조 변경 가능

8
금융주관사 / 신탁사 심의
2027.02.01~2027.04.15
변경안 기준 내부심사
기존 2025년 승인 이력과 별개로 재심의 필요 가능

9
대주단 모집
2027.04.16~2027.05.30
대출약정금, 금리, 수수료, 선·후순위 구조, 담보·보증 협의
참여기관·조건·금액 미확정

10
BL대출 상환 및 PF 기표
2027.06.10 목표
본 PF 실행금으로 브릿지론 상환 목표
지연 시 만기연장·대체차환·담보권 실행 위험

출처 : 당사 제시

⑦ PF 승인 가능성에 대한
당사의 평가 및 근거와 한계
당사
는 본 PF 승인 가능성과 관련하여 기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력, 사업성·분양성 검토자료,
당사
의 시공능력 및 신용등급, 강남 논현동 입지, 하이엔드 주거 브랜드 경쟁력, 종상향·용도변경 추진에 따른 사업성 개선 가능성 등을 종합적으로 검토
하였습니다. 단, 기존안 기준 심의 이력과 사업성·분양성 검토자료는 기존안 또는 변경 전 사업계획을 전제하였기에 변경안 기준 본 PF 승인 가능성을 직접 뒷받침하는 근거가 될 수는 없으며, 변경안 기준 본 PF 심사에서 재검토되어야 할 참고 자료로만 활용하였습니다.당사는 변경안 기준 본 PF 승인 가능성을 검토하기 위하여 ① 변경안 사업계획 및 인허가 진행상황, ② 변경안 기준 사업수지 및 담보가치, ③ 공동주택·오피스텔 분양성 및 관광호텔 운영수익성, ④ 기존 브릿지론 대주, 저축은행권, 신탁사, 증권사·자산운용사 등 잠재 대주단 협의 가능성, ⑤ 시공사 신용등급·시공능력 및 본 PF 전환 시 요구될 수 있는 책임준공확약·자금보충·담보·보증 등 신용보강 조건을 기준으로 검토하였습니다.시공사의 신용보강과 관련해서 시공사인 당사의 신용등급은 평가일 2026년 4월 기준으로 'BBB-'이고, 2025년 토목건축 시공능력 평가순위는 510위, 시공능력평가액은 45,580백만원입니다. 이는 본 PF 대주단이 요구하는 시공사의 신용등급과 시공능력 기준에 미달할 수 있으며, 이 경우 책임준공확약, 자금보충, 추가 담보, 연대보증 확대, 외부 시공·CM 보완 등 조건이 추가될 수 있습니다.당사는 설립 이후 고급주거, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등 건축공사를 수행한 경험을 보유하고 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 "관광호텔 포함 지상 31층·연면적 26,582.96㎡ 규모 복합개발사업"을 직접 시공하여 준공한 실적은 없습니다. 주요 참고 실적으로는 용인시 기흥구 보정동 루시드 에비뉴 단독주택 단지 신축공사 및 논현동 카일룸M 신축공사가 있으나, 각 사업은 용도·층수·운영구조가 변경안과 상이합니다. 또한 변경안에 포함된 관광숙박시설과 관련하여, 당사는 본 신고서 제출일 현재 호텔 용도 건축물에 대한 직접 시공 실적 및 호텔 관련 인허가 수행 실적을 보유하고 있지 않습니다. 따라서 변경안 추진 시 관광숙박시설 인허가, 객실·공용부·BOH·F&B·주차·소방·위생 등 호텔 시설 특수성, 호텔 운영주체 선정 및 운영수익성 검증을 위한 외부 전문기관의 참여가 필요할 수 있습니다. 이와 같이 직접 비교할 만한 시공 이력과 호텔 관련 이력 부재는 본 PF 심사에서 공사비 적정성, 공기 준수 가능성, 책임준공 가능성, 호텔 운영수익성, 브랜드·운영사 확보 여부 및 신용보강 조건 심사에 부정적으로 작용할 수 있습니다. 대주단이 요구하는 보완 조건을 충족하지 못하는 경우 본 PF 승인이 지연·거절되거나, 금리·수수료·담보·보증 등 금융조건이 불리해질 수 있습니다.

[대주단 요구 가능 기준과 시공사 현황의 정량 비교]

비교 항목
본건 PF 심사상 고려될 수 있는 기준 또는 회사 파악 범위
당사 현황
정량 차이 및 회사 판단

공식 기준 존재 여부
최근 3년간 강남구 또는 서울 도심권 하이엔드 복합개발사업 PF 대주단이 요구하는 시공사 신용등급·시공능력에 관한 공식·일률적 기준을 별도로 제공받거나 확인하지 못함
해당 공식 기준 미확인
대주단 기준은 사업규모, 담보력, 분양성, 선·후순위 구조, 대주단 구성 및 금융시장 상황에 따라 개별적으로 정해질 수 있어 일률적으로 확정할 수 없음 / 국내 금융기관 중 해당 기준을 공개하는 곳이 없음

신용등급
대형 도심권 복합개발 PF의 경우 시공사 신용도는 주요 심사 항목이며, 대주단이 A급 또는 BBB+ 이상 수준을 내부 기준으로 적용하거나 그에 준하는 신용보강을 요구할 가능성이 있음
BBB-(재무결산기준일 2025.12.31, 평가일 2026.04.28)
A- 이상 요구 시 등급 체계상 3단계(A-, BBB+, BBB) 하회 가능. BBB+ 이상 요구 시 2단계(BBB+, BBB) 하회 가능. 최종 판단은 대주단 내부심사에 따름

시공능력평가 순위
대주단이 중견 이상 또는 대형 시공사 참여를 요구하는 경우 상위 200위 내외 또는 그에 준하는 시공능력·신용보강을 요구할 수 있음. 회사 내부 사업계획서에는 2024년 시공능력평가액 기준 200위가 133,430백만원으로 기재되어 있음
2025년 토목건축 시공능력 평가순위 510위시공능력평가액 45,580백만원
2024년 200위 기준 평가액 133,430백만원 대비 87,850백만원 부족. 당사 평가액은 동 기준의 약 34.2% 수준

본 PF 예상금액 대비 시공능력평가액
변경안 기준 본 PF 조달 예상금액 약 190,000백만원
시공능력평가액 45,580백만원
본 PF 예상금액 대비 시공능력평가액은 약 24.0% 수준이며, 본 PF 예상금액은 당사 시공능력평가액의 약 4.17배 수준

현재 제공 중인 신용보강
브릿지론 단계에서 당사는 연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 담보를 제공. 책임준공확약 또는 책임준공 미이행 채무인수 약정은 현재 미체결
브릿지론 연대보증한도 100,800백만원
2026년 1분기 연결 자본총계 대비 102.9%, 연결 자산총계 대비 46.5% 수준

출처 : 당사 제시

[본 PF 전환 시 추가 요구 가능 신용보강의 종류별 한도 및 부담 능력]

신용보강 유형
요구 가능 내용
한도 또는 민감도 기준
2026년 1분기 연결 자본총계 대비
2026년 1분기 연결 자산총계 대비
재무제표 및 계속기업 영향

책임준공확약
본 PF 대주단이 시공사인 당사에 준공기한 내 책임준공을 확약하도록 요구할 수 있음. 책임준공 미이행 시 별도의 손해배상, 보증채무 또는 채무인수와 연동될 수 있음
금액 한도는 본 PF 약정 체결 전까지 미확정. 채무인수와 연동되는 경우 본 PF 대출잔액·이자·수수료가 실질 한도가 될 수 있음
한도 미확정
한도 미확정
단순 책임준공확약만으로 즉시 부채가 인식되는 것은 아니나, 미이행 가능성이 높아지면 충당부채 또는 우발부채 공시가 필요할 수 있고, 공사비 증가·지체상금·대체시공비 부담이 발생할 수 있음

책임준공 미이행 시 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수
책임준공 미이행, 사용승인 지연, 공사중단 등 약정 사유 발생 시 차주 또는 대주단 채무를 당사가 인수하거나 병존적으로 부담하는 구조
본 PF 예상금액 190,000백만원을 기준으로 한 민감도. 실제 한도는 대주단 약정에 따름
194.0%
87.6%
발동 시 차입금 또는 금융부채 인식, 현금유출, 부채비율 급등, 자본잠식 또는 계속기업 불확실성 확대 가능. 현재 브릿지론 단계에서는 해당 약정 미체결

연대보증 확대
현재 브릿지론 보증한도 100,800백만원이 본 PF 전환 시 본 PF 대출약정금의 120%~150% 수준으로 확대될 가능성
본 PF 120%: 228,000백만원본 PF 150%: 285,000백만원현 보증한도 대비 추가 증가분: 127,200백만원~184,200백만원
총 한도 232.8%~291.0%추가분 129.9%~188.1%
총 한도 105.1%~131.4%추가분 58.6%~84.9%
약정 체결 자체는 우발채무이나, 차주 채무불이행 또는 보증청구 시 회사 현금유출 및 금융부채 증가 가능. 보증채무 현실화 가능성이 높아지면 충당부채 인식 검토 필요

자금보충
이자, 수수료, 공사비, 사업비계좌 부족액, LTV 또는 DSCR 유지 등을 위해 당사가 차주에게 후순위 대여·출자 또는 직접 보충을 제공하는 구조
대주단 조건 미확정. 예시로 본 PF 예상금액 190,000백만원에 대하여 연 8%~13% 수준의 12개월 이자 상당액은 약 15,200백만원~24,700백만원
15.5%~25.2%
7.0%~11.4%
추가 대여금 또는 비용성 현금유출 발생. 회수가능성이 낮아지면 대여금 손상 및 유동성 위험 확대

추가 담보 제공
사업부지, ㈜카일룸도산 지분, 당사 또는 종속회사 보유자산, 금융상품 등에 대한 담보 제공 요구 가능
담보설정액이 본 PF 대출약정금의 120%~150%로 정해질 경우 228,000백만원~285,000백만원 수준. 담보권 실행 손실은 담보자산 가치와 피담보채무에 따라 달라짐
담보설정액 자체는 단순 부채가 아니므로 자본총계 대비 비율은 참고지표
연결 자산총계 대비 105.1%~131.4% 수준
담보권 실행 시 자산 처분손실, 지배력 상실, 종속회사 채권 회수가능성 하락, 금융기관 차입여력 감소 가능

출처 : 당사 제시

변경안 기준 본 PF 조달 예상금액은 현재 약 1,900억원 수준으로 검토하고 있으며, 이 금액에는 기존 브릿지론 약 680억원의 상환 또는 대환 재원이 포함될 수 있습니다. 그러나 이는 당사의 현재 검토안 및 협의 가능 범위에 따른 추정치일 뿐이며, 최종 PF 약정금액, 선·후순위 구조, 금리, 수수료, 담보, 책임준공, 자금보충, 추가 보증 및 기타 신용보강 조건은 대상지 선정, 변경 인허가, 변경안 기준 사업성 평가, 호텔 운영구조와 브랜드 도입 조건, 외부 전문기관 참여 조건 등은 금융기관별 내부 심사 결과에 따라 확정됩니다.본 신고서 제출일 현재 당사는 변경안 기준 본 PF 전환 가능성은 존재한다고 판단하나, 변경안 기준 본 PF 승인 가능성을 확정적으로 판단할 수 없으며, 금융기관의 구속력 있는 본 PF 확약, 투자확약 또는 변경안 기준 대출승인은 확보되어 있지 않습니다. 아래의 PF 승인 가능성에 대한 당사의 평가와 근거는 본 PF 승인을 보장하는 것이 아니며, 최종 승인 여부는 대주단의 독립적인 심사 및 그 시점의 금융시장·부동산시장 상황에 따라 달라집니다. 특히 투자자께서는 기존안 기준 심의·의향·사업성·분양성 자료가 변경안의 본 PF 승인을 보장하지 않는다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[기존안 기준 PF 승인 가능성에 대한 당사의 평가 및 근거와 한계]

구분
근거 자료 및 주요 내용
한계 및 위험

기존 금융·신탁 승인 이력
대신자산신탁은 2025.08.04 사업심의위원회에서 서울 강남구 논현동 98번지 일원 공동주택 개발사업 건을 출석위원 9인 중 9인 찬성으로 가결. 한국투자저축은행은 2025.08.22 PF 및 중도금대출 여신심사위원회에서 위원 총수 4인 중 출석 4인 및 찬성 4인으로 가결.
기존 사업계획 기준의 심의·승인 이력이며, 종상향·용도변경 추진안 또는 변경된 시장환경에서의 본 PF 승인을 의미하지 않음

대출검토·사업참여 의향
2025.01 한국투자저축은행 PF 대출 검토의향서 및 신한자산신탁 사업참여의향서 존재. 조건으로 내부 승인, 인허가·착공 진행상 문제 없음, 선순위 제한물권 말소 등이 제시됨.
의향서는 법적 구속력이 없고, 발급일로부터 3개월 유효하다는 취지이므로 현재 본 PF 확정 근거로 볼 수 없음

사업성 검토
중앙감정평가법인 사업성 검토자료상 기존안 기준 총매출 예상액 335,857백만원~376,086백만원, 총지출 예상액 293,547백만원, 사업수지 예상액 42,310백만원~82,539백만원, 수익률 12.60%~21.95%, 사업타당성 있음으로 검토.
사업시행자가 제시한 개발계획·건축계획·비용자료를 전제로 한 자문용 보고서로서 실제 결과 또는 PF 승인을 보증하지 않음

분양성 검토
골든밸류, 센츄리21 등 네임드 분양대행사의 분양성 검토자료 및 하이퍼엔드 주거시장 비교자료를 통해 강남권 하이엔드 상품의 시장성을 검토.
고금리, 초고가 주택 수요 위축, 분양률 조건 미충족, 중도금대출 제한 등으로 실제 분양성과가 달라질 수 있음

시공사 신용·시공능력
시공사인 당사의 신용등급은 재무결산기준일 2025년 12월 31일, 신용등급평가일 2026년 4월 28일 현재 'BBB-'이며, 2025년 토목건축 시공능력 평가순위 510위(전체 2,881위 중), 시공능력평가액은 45,580백만원임
본 PF 대주단이 요구하는 시공사의 신용등급과 시공능력에 대한 기준치에 미달할 수 있으며, 신용보강, 책임준공확약, 담보제공 등 조건은 별도 협상 사항으로 현재 브릿지론 단계에서 책임준공확약은 체결되어 있지 않음

종상향·용도변경 추진안
추진안 기준 총 연면적 26,582.96㎡, 용적률 927.94%, 지하 5층~지상 31층, 호텔 104실·공동주택 29세대·오피스텔 4실. 사업성 개선 가능성 검토 중.
대상지 선정, 도시계획, 공공기여, 변경허가, 사업성 평가가 확정되지 않았으며, 인허가 지연 또는 거절 시 본 PF 일정이 지연되거나 사업계획을 재수정해야 함

출처 : 당사 제시

위 기존 안 기준의 2025년 8월 대신자산신탁 및 한국투자저축은행의 심의 승인 이력은 변경 전 사업계획을 전제로 한 것이므로, 당사가 현재 추진 중인 종상향·용도변경안에 적용되지 않습니다.

[변경안 기준 PF 승인 가능성에 대한 회사의 평가 및 근거와 한계]

검토 항목
기존안 기준 자료의 성격
변경안 기준 재검토 내용
투자자 유의사항

기존 금융·신탁 승인 이력
대신자산신탁 및 한국투자저축은행의 2025년 8월 심의·승인 이력은 기존 공동주택 중심 사업계획을 전제로 한 자료입니다.
변경안 기준으로 사업계획, 용도, 연면적, 현금흐름, 공공기여, 호텔 운영수익, 공사비 및 담보가치가 변경되므로 재심의 또는 조건 재검토가 필요할 수 있습니다.
기존 승인 이력은 변경안 본 PF 승인으로 볼 수 없으며, 대주단 내부심사 결과에 따라 참여 여부·조건이 달라질 수 있습니다.

대출검토·사업참여 의향서
2025.01 한국투자저축은행 PF 대출 검토의향서 및 신한자산신탁 사업참여의향서는 기존안 또는 당시 사업계획을 전제로 발급된 자료입니다.
변경안 기준 의향서는 현재 확보되어 있지 않으며, 대상지 선정 후 변경안 사업계획과 사업수지 자료를 제시하여 기존 및 신규 금융기관에 의향 갱신 또는 신규 검토를 요청할 예정입니다.
기존 의향서는 법적 구속력이 없고 유효기간·조건이 존재하므로, 현재 본 PF 확정 근거가 아닙니다.

사업성 검토
기존안 기준 사업성 검토자료상 총매출 예상액 335,857백만원~376,086백만원, 총지출 예상액 293,547백만원, 사업수지 예상액 42,310백만원~82,539백만원, 수익률 12.60%~21.95%로 검토되었습니다.
변경안은 총 연면적 26,582.96㎡, 용적률 927.94%, 관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실 및 공공기여 179억원 등을 전제로 하므로 매출·운영수익·공사비·금융비용·공공기여·담보가치가 모두 재산정되어야 합니다.
변경안 기준 최종 사업성 평가가 완료되지 않았으며, 공사비 상승, 금융비용 증가, 호텔 운영수익 미달, 공공기여 조건 변경 시 사업성이 악화될 수 있습니다.

분양성 및 호텔 운영수익성
기존 분양성 검토는 강남권 하이엔드 공동주택·오피스텔 분양성을 중심으로 검토된 자료입니다.
변경안은 공동주택 29세대와 오피스텔 4실 외에 관광호텔 104실이 포함되므로, 주거 분양성뿐 아니라 호텔 객실 수요, 객실단가, 가동률, 운영비, 운영사·브랜드 도입 여부, 임대·위탁·운영구조를 포함한 운영수익성이 별도로 검토되어야 합니다.
호텔 운영주체, 브랜드 계약, 수익보장, 운영위탁 계약 등이 확정되지 않을 경우 대주단 심사에서 보수적으로 평가될 수 있습니다.

금융승인 근거자료
기존안 기준 심의자료와 의향서는 변경 전 용도·규모·수익구조를 기준으로 한 자료입니다.
변경안 기준 금융승인 근거자료는 대상지 선정, 설계변경허가, 변경안 사업수지, 감정평가·토지가치, 분양성·운영수익성, 공사비·금융비용, 신용보강 조건을 포함하여 재작성할 예정입니다.
자료가 완성되더라도 금융기관은 독립적으로 심사하므로 승인 여부·금액·조건은 보장되지 않습니다.

잠재 대주단 및 조달구조
기존 브릿지론 대주 및 기존 심의 금융기관은 사업부지와 담보구조를 이미 검토한 이력이 있습니다.
당사는 기존 브릿지론 대주, 저축은행권, 신탁사, 증권사 및 자산운용사를 중심으로 약 1,900억원 수준의 본 PF 조달 가능성을 협의할 계획입니다.
본 신고서 제출일 현재 참여기관, 선·후순위 구조, 금리, 수수료 및 담보·보증 조건은 확정되지 않았습니다.

시공사 신용 및 신용보강
당사의 신용등급은 'BBB-', 2025년 토목건축 시공능력평가순위는 510위, 시공능력평가액은 45,580백만원입니다.
변경안 기준 대주단은 책임준공확약, 자금보충, 추가 담보, 연대보증 확대 등 추가 신용보강을 요구할 수 있으며, 이는 PF 조건 협의 과정에서 확정됩니다.
추가 신용보강 요구가 과도하거나 회사 부담능력을 초과할 경우 본 PF 승인 또는 실행이 지연·무산될 수 있습니다.

당사의 종합 판단
기존안 기준 자료만으로는 변경안 본 PF 승인 가능성을 판단할 수 없습니다.
당사는 변경안이 대상지로 선정되고 변경안 기준 사업성·분양성·운영수익성 및 담보가치가 대주단 기준을 충족할 경우 본 PF 협의 가능성이 있다고 판단합니다.
이는 회사의 현재 평가의견이며, 구속력 있는 확약 또는 승인이 아니므로 투자자는 본 PF 실패 가능성을 고려해야 합니다.

출처 : 당사 제시

당사는 변경 인허가 및 사업성 평가 이후 기존 승인 금융기관과 지속적으로 협의할 예정이나, 최종 본 PF 약정 체결 여부, 금리, 담보, 책임준공 및 자금보충 등 신용보강 조건은 추후 대주단 심사 결과에 따라 확정됩니다.

⑧ 본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석

[본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석]

시나리오
내용
회사 및 투자자 영향

시나리오 1: 일정 내 본 PF 승인
2027년 상반기 인허가 및 사업성 평가 완료 후 2027.06.10 경 본 PF 기표 및 브릿지론 상환
조건부 계약금액 57,540백만원의 확정 가능성 증가, 대여금 회수재원 확보 가능성 증가. 다만 본 PF 조건에 따라 추가 신용보강·담보·수수료 부담 가능

시나리오 2: 본 PF 승인 지연 및 브릿지론 만기연장
인허가 또는 대주단 심사 지연으로 본 PF가 브릿지론 만기 전 또는 예정일에 실행되지 않음
이자비용 및 금융수수료 증가, 공사 일정 지연, 운영자금 추가 소요. 대주단 동의 없을 경우 채무불이행 위험 증가

시나리오 3: 본 PF 미승인 후 대체 차환 또는 사업계획 재조정
타 금융기관 차환, 사업규모 축소, 사업부지 매각, 공동시행자·관계회사 추가 출자 또는 대여 등 검토
조건부 계약금액 확정 지연 또는 축소, 대여금 회수 지연, 담보가치와 매각가격 변동에 따른 손상 위험

시나리오 4: 차환 실패 및 브릿지론 채무불이행
브릿지론 원리금 지급불능, 기한이익상실, 담보권 실행 또는 보증채무 청구
당사의 연대보증채무 현실화, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행, 현금유출·부채증가·유동성 악화·계속기업 위험 발생 가능

출처 : 당사 제시

변경안이 대상지로 선정되지 못하거나 변경안으로 진행이 불가하여, 기존안으로 회귀하여야 합니다. 기존안으로 금융기관의 재심의를 진행할 때 본 PF 미승인 또는 지연 시 예상되는 시나리오는 아래와 같습니다.

[기존안 기준
본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석]

시나리오
내용
회사 및 투자자 영향

시나리오 1: 일정 내 본 PF 승인
종상향·용도변경 대상지에 선정되지 못할 경우 기존안으로 금융기관 재심사 진행 / 2027년 상반기 금융기관 재심사 완료 후 2027.06.10 경 본 PF 기표 및 브릿지론 상환
조건부 계약금액 57,540백만원의 확정 가능성 증가, 대여금 회수재원 확보 가능성 증가. 다만 본 PF 조건에 따라 추가 신용보강·담보·수수료 부담 가능

시나리오 2: 본 PF 승인 지연 및 브릿지론 만기연장
대주단 재심사 지연으로 본 PF가 브릿지론 만기 전 또는 예정일에 실행되지 않음
이자비용 및 금융수수료 증가, 공사 일정 지연, 운영자금 추가 소요. 대주단 동의 없을 경우 채무불이행 위험 증가

시나리오 3: 본 PF 미승인 후 대체 차환 또는 사업계획 재조정
타 금융기관 차환, 사업규모 축소, 사업부지 매각, 공동시행자·관계회사 추가 출자 또는 대여 등 검토
조건부 계약금액 확정 지연 또는 축소, 대여금 회수 지연, 담보가치와 매각가격 변동에 따른 손상 위험

시나리오 4: 차환 실패 및 브릿지론 채무불이행
브릿지론 원리금 지급불능, 기한이익상실, 담보권 실행 또는 보증채무 청구
당사의 연대보증채무 현실화, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행, 현금유출·부채증가·유동성 악화·계속기업 위험 발생 가능

변경안 기준으로 본 PF 승인을 검토할 경우, 가장 중요한 전제는 변경안의 대상지 선정 및 후속 인허가 완료 여부, 변경안 기준 사업성·분양성·호텔 운영수익성 평가 결과, 대주단 심사 및 신용보강 조건입니다. 변경안 기준으로 본 PF 미승인 또는 지연 시 예상되는 시나리오는 아래와 같습니다. 다만 변경안 기준 시나리오는 기존안으로 회귀하는 것을 가정하지 않았습니다.

[변경안 기준 본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석]

시나리오
내용
회사 및 투자자 영향

시나리오 1: 변경안 대상지 선정 및 일정 내 본 PF 승인
변경안이 대상지로 선정되고 2027년 상반기까지 설계변경허가, 사업성 평가, 대주단 모집 및 본 PF 기표가 완료되는 경우
브릿지론 상환 및 조건부 계약금액 확정 가능성 증가. 다만 변경안 기준 책임준공, 자금보충, 담보, 수수료 등 추가 부담 가능

시나리오 2: 변경안 대상지 선정 지연 또는 후속 인허가 지연
대상지 선정, 도시건축위원회, 강남구 건축위원회, 설계변경허가 또는 공공기여 협의가 지연되는 경우
본 PF 심사자료 확정 지연, 브릿지론 이자·수수료 증가, 운영자금 추가 소요, 만기연장 또는 대체 차환 협의 필요

시나리오 3: 변경안 미선정 또는 변경안 포기 후 기존안 회귀
변경안이 대상지로 선정되지 않거나 사업성이 충분하지 않아 기존안으로 회귀하는 경우
기존 인허가를 활용할 수 있으나 기존 금융승인·의향서가 현재 본 PF 승인을 보장하지 않으므로 기존안 기준 사업성·분양성 및 금융조건도 재심사 필요

시나리오 4: 변경안 기준 본 PF 미승인 또는 조건 미충족
대주단이 호텔 운영수익성, 분양성, 담보가치, 공사비, 시공사 신용 또는 신용보강 조건을 이유로 승인하지 않거나 조건이 회사 부담능력을 초과하는 경우
사업규모 축소, 대체 차환, 공동시행자·관계회사 지원, 사업부지 매각, 유상증자 자금 사용처 변경 가능. 대여금 회수 지연 및 손상 위험

시나리오 5: 브릿지론 차환 실패 및 채무불이행
본 PF와 만기연장 또는 대체차환이 모두 실패하고 원리금 지급불능, 기한이익상실, 담보권 실행 또는 보증채무 청구가 발생하는 경우
당사의 연대보증채무 현실화, ㈜카일룸도산 주식 근질권 실행, 연결 범위 변동, 대여금·미수수익·공사미수금 손상, 유동성 악화 및 계속기업 위험 발생 가능

본 PF가 일정 내 승인되더라도 대주단이 당사의 신용등급·시공능력 보완을 조건으로 책임준공확약, 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수, 자금보충, 추가 담보 또는 연대보증 확대를 요구할 경우, 당사의 우발부채 규모가 현재 브릿지론 단계보다 확대될 수 있습니다. 특히 본 PF 예상금액 약 190,000백만원을 기준으로 보증 또는 채무인수 한도가 설정되는 경우, 이는 2026년 1분기 연결 자본총계의 약 194.0% 및 연결 자산총계의 약 87.6%에 해당하는 규모입니다. 본 PF 대출약정금의 120%~150% 수준의 보증 또는 담보설정이 요구되는 경우 총 한도는 228,000백만원~285,000백만원으로 확대될 수 있으며, 이는 연결 자본총계의 약 232.8%~291.0%, 연결 자산총계의 약 105.1%~131.4%에 해당합니다.따라서 본 PF 승인 시에도 신용보강 조건이 당사의 부담능력을 초과하거나, 책임준공 미이행 또는 차주 채무불이행으로 해당 신용보강이 현실화될 경우에는 당사의 현금유출, 금융부채 또는 충당부채 증가, 자본감소, 부채비율 상승, 대여금·공사미수금 손상, 금융기관 차입여력 저하 및 계속기업 가정 관련 불확실성이 발생할 수 있습니다. 반면 당사가 대주단의 추가 신용보강 요구를 수용하지 못할 경우 본 PF 승인이 지연되거나 무산되어 브릿지론 만기연장, 차환, 담보권 실행, 사업부지 매각 또는 사업계획 축소가 필요할 수 있습니다.

⑨ 본 PF 미승인 시 유상증자 자금 사용처 변경 가능성

및 추가 자금조달 가능성
당사는 유상증자 조달자금을 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 운영자금으로 사용할 계획입니다. 그러나 본 PF 가 최종적으로 미승인되거나 사업중단·축소가 확정되어 미사용 조달자금이 발생하는 경우,
당사는 이사회 결의 및 관련 법령·정기보고서상 기재 등 필요한 절차를 거쳐 미사용 자금을 본건 사업 브릿지론 상환 및 금융비용 대응에 사용할 가능성이 있습니다. 해당 사용처 변경은 본 PF가 계획대로 진행되지 않을 시 발생할 수 있는 사항으로 실제 변경 시점의 이사회 의사결정, 사업성, 자금수요, 이해관계자 협의 및 정정공시 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 본건 유상증자 납입일까지 사업비계좌 잔액이 부족하고 브릿지론 대출한도가 소진된 상태에서 프로젝트 운영자금은 계속 발생합니다. 당사는 필요 시 ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여를 검토할 수 있습니다. 추가 대여가 발생하는 경우 그 재원은 회사 보유 현금, 영업활동 현금흐름, 공사채권·대여금 회수, 관계회사 차입 또는 지원, 공동시행자 지원, 금융기관 단기차입 등으로 검토될 수 있으나, 각 조달원의 실행 가능성 및 조건은 확정되어 있지 않습니다.본건 유상증자 종결 전까지 당사는 별도의 추가 유상증자 추진 계획이 없습니다. 그러나 본건 유상증자 종결 이후에도 본 PF 승인 지연 또는 미승인, 청약 미달, 사업비 증가, 금융비용 증가, 대체 차입 실패 등으로 자금부족이 지속될 경우, 추가 유상증자 또는 주식연계증권 발행 등 자본시장 조달을 검토할 가능성을 배제할 수 없습니다.

[PF 미승인 또는 사업중단시 검토 가능 방안]

구분
현재 계획
PF 미승인 또는 사업중단 시검토 가능 방안
투자자 유의사항

유상증자 조달자금
㈜카일룸도산 대여 후 상지카일룸 에스칼라 개발사업 운영자금으로 사용
미사용 잔액 발생 시 본건 사업 브릿지론 상환 및 금융비용 대응 등 검토
최초 공시한 사용 목적과 달라질 수 있으며, 변경 시 정기보고서 등으로 안내

브릿지론 이자비용 4,210백만원
운영자금 중 금융비용으로 별도 표시하여 사용
유상증자 미달 시 필요 금액에 대해 최대주주인 ㈜중앙첨단소재로부터 별도 추가 차입, 당사 보유 현금으로 대여, 공동시행자 지원, 대주단 협의 등 검토(*)
차순위 자금원이 확정되지 않거나 조건이 불리할 경우 이자연체·기한이익상실의 발생 위험

현장 공사·사업비
철거·토목공사, 설계·감리·PM·홍보관·제세공과금 등 집행
사업일정 변경 시 집행시기 조정 또는 중단 가능
공사중단·협력업체 미지급·지연손해금 등 발생 가능

* 최대주주로부터 별도 추가 차입, 당사 보유 현금으로 대여, 공동시행자 지원, 대주단 협의 등은 확정되지 않는 사항으로 각 당사자의 내부 절차에 따라 지원받지 못할 가능성이 있습니다.출처 : 당사 제시

⑩ ㈜카일룸도산 대여금 회수불가 가능성 및 회사 수익·재무 영향본건 유상증자 자금은 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행될 예정이므로, ㈜카일룸도산의 상환능력 및 프로젝트의 본 PF 실행·분양수입·사업수익이 당사의 자금 회수 가능성을 좌우합니다. 본 PF가 승인되지 않거나 사업이 지연·중단될 경우, 당사가 ㈜카일룸도산에 제공한 기존 대여금·미수수익·공사미수금 및 본건 유상증자 대여금의 회수가 지연되거나 손상될 수 있습니다.

[카일룸도산 대여금 회수불가 가능성 및 회사 수익·재무 영향]

구분
금액 또는 내용
회수재원 및 위험

㈜카일룸도산에 대한 기존 채권
공사미수금 3,489백만원, 장기대여금 57,514백만원, 장기미수수익 9,140백만원, 합계 70,143백만원
본 PF 실행, 분양수입, 사업수익, 담보자산 처분가액 등이 회수재원. PF 미승인 시 회수 지연 또는 손상 가능

본건 유상증자 대여 예정액
18,744백만원
에스칼라 운영자금으로 사용 예정 / 사업중단 시 사용처 변경 또는 회수 지연 가능

공사 도급계약조건부 계약금액
57,540백만원
본 PF 또는 자금조달이 완료되어야 확정 가능 / 미확정 시 향후 매출 및 수주잔고 감소 가능

브릿지론 우발 익스포저
연대보증한도 100,800백만원
본 PF 미승인 또는 차환 실패 시 보증채무 현실화 가능 / 본 항목은 우발부채 위험 내용과 연계

토지 매각 가능성
2024.12.31 기준 논현동 98 감정평가액 51,994,880천원, 논현동 98-1 감정평가액 35,021,560천원
실제 매각가격, 담보권자 우선변제, 매각 기간, 세금, 제반 비용에 따라 회사 회수액이 평가액보다 낮을 수 있음

출처 : 당사 제시

2025년 11월말 기준 ㈜카일룸도산의 사용가치평가에 근거한 현금흐름창출단위의 회수가능액은 약 151,400백만원이나, 이는 특정 시점의 사업계획과 현금흐름 가정을 기초로 한 평가입니다. 향후 본 PF 미승인, 인허가 지연, 공사비 상승, 분양가 하락, 담보가치 하락, 사업계획 변경 등으로 현금흐름 가정이 변경될 경우 회수가능액이 감소할 수 있으며, 이 경우 당사의 대여금, 미수수익, 공사미수금 및 본건 유상증자 대여금에 대하여 손상차손이 발생할 수 있습니다.

⑪ 공동시행자 두산미래산업㈜의 본 PF 부담 여부 및 위험분담 구조

상지카일룸 에스칼라 프로젝트는 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜가 공동으로 추진하는 사업입니다. 공동사업약정서상 두 회사의 지분비율은 55:45이며, 토지 관련 권리 확보 및 담보 제공, 물상보증, 연대보증 등 프로젝트 추진에 필요한 역할이 배분되어 있습니다. 현 브릿지론 구조에서 두산미래산업㈜는 연대보증인 및 물상보증인으로 참여하고 있으며, 본 PF 전환 시에도 공동사업약정에 따라 기존 2025년 8월 PF 심의 당시 부담했던 위험과 유사하게 물상보증 및 연대보증에 참여할 예정입니다. 그러나 본 PF 약정이 체결되기 전까지 두산미래산업㈜의 정확한 부담범위, 보증한도, 담보제공 범위, 손실분담 방식은 확정된 사항이 아닙니다.

[위험 분담 구조]

구분
㈜카일룸도산
두산미래산업㈜
㈜상지건설

사업상 지위
시행사 / 차주 / 당사의 주요 종속회사
공동시행자 / 사업부지 일부 권리 확보 및 담보제공 관련 당사자
시공사 / ㈜카일룸도산 지배회사

공동사업약정상 지분비율
55%
45%
직접 공동사업자 아님. 다만 시공사 및 카일룸도산 지배회사로 자금·보증 부담 가능

현 브릿지론 부담
차주로서 원리금 상환의무 부담
연대보증 및 물상보증 참여
연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 제공

본 PF 전환 시 예상 역할
본 PF 차주 또는 시행주체로 참여 가능
물상보증 및 연대보증 참여 예정으로 제시되나 조건 미확정
시공사로서 본 PF 대주단이 요구하는 신용보강 조건 협의 가능

책임준공 관련
추후 PF 조건에 따라 협의
추후 PF 조건에 따라 협의 가능
현재 브릿지론 단계에서는 책임준공확약 없음. 본 PF 전환 시 대주단 요구 가능

손실분담 위험
PF 미승인 시 자금부족, 자산매각, 채무불이행 위험
담보권 실행 및 보증채무 부담 가능
대여금 손상, 보증채무 현실화, 조건부 매출 감소 위험

출처 : 당사 제시

만약 두산미래산업㈜가 본 PF 채무에 대하여 실제로 부담하는 담보·보증 범위가 제한되거나, 재무상태 또는 담보제공능력의 한계로 실질적인 위험분담 효과가 제한될 경우, 본 PF 미승인 또는 차환 실패 시 부담이 ㈜카일룸도산과 당사에 집중될 수 있습니다. 반대로 두산미래산업㈜가 연대보증 또는 물상보증을 제공하더라도, 채권자가 특정 보증인에게 먼저 청구하거나 담보권을 실행할 수 있으므로 당사의 손실 가능성이 제거되는 것은 아닙니다.⑫ 브릿지론 이자비용 사용 및 자금분류 관련 기재

당사는 본건 유상증자 조달자금을 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행할 예정이므로 이를 운영자금으로 분류하였습니다. 다만 그 중 4,210백만원은 ㈜카일룸도산 브릿지론 이자비용 지급에 사용될 예정이며, 이는 전체 유상증자 조달자금 사용대상 금액 18,744백만원의 약 22.4%에 해당합니다.
위 4,210백만원은 브릿지론 실행 시 이미 지급된 Tranche A-1 대주에 대한 선지급 이자 6,500백만원과는 별도의 금액입니다.

[이자비용 사용 내역]

구분
금액
비중
최종 사용처
분류에 대한 회사 판단

프로젝트 운영자금
14,534백만원
77.6%
철거·토목공사, 설계비, 감리비, PM용역비, 홍보관공사비, 제세공과금 등
운영자금

브릿지론 이자비용
4,210백만원
22.4%
㈜카일룸도산 브릿지론 16개월차 이후 이자비용 지급
운영자금 중 금융비용 성격으로 별도 표시. 2025.11.19~2026.11.18 기간의 선지급 이자 6,500백만원 및 2026.11.19~2027.02.18 기간의 TR A 이자유보액 1,638백만원과 중복되지 않음

합계
18,744백만원
100.0%
㈜카일룸도산 대여 후 프로젝트 관련 비용으로 집행
운영자금

출처 : 당사 제시

당사가 위 4,210백만원을
당사
의 채무상환자금이 아닌 운영자금으로 분류한 이유는 브릿지론의 법률상 차주가 당사가 아니라 ㈜카일룸도산이고, 당사는 유상증자 조달자금을 ㈜카일룸도산에 대여한 후 ㈜카일룸도산의 프로젝트 운영자금 및 금융비용으로 사용하게 되기 때문입니다.
다만 투자자 보호 및 자금사용 목적의 명확성을 위해, 해당 금액이 실질적으로 브릿지론 이자비용 지급에 사용될 예정임을 별도로 구분하여 기재하였습니다.구체적으로 브릿지론 실행 시 지급된 선지급 이자 6,500백만원은 Tranche A-1 대주인 코리아6호 및 에스씨엘2호에 대하여 2025년 11월 19일부터 2026년 11월 18일까지의 1년치 이자를 선납한 금액입니다. 또한 Tr A의 이자유보액 1,638백만원은 2026년 11월 19일부터 2027년 2월 18일까지의 3개월치 이자 지급을 위하여 유보된 금액입니다. 반면 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 위 선지급 및 유보 기간 이후 브릿지론 유지기간 동안 발생할 것으로 예상되는 이자비용을 충당하기 위한 금액이므로, 6,500백만원과 4,210백만원은 동일한 이자비용의 중복 계상 또는 중복 지급 구조가 아닙니다.
유상증자 미달로 4,210백만원을 전액 조달하지 못하는 경우
당사
는 최대주주인 ㈜중앙첨단소재로부터의 차입, 회사 보유 현금 및 영업현금흐름, 공동시행자 또는 이해관계자의 자금지원, 금융기관 단기차입 또는 대주단과의 이자지급 유예ㆍ만기연장 협의를 검토할 수 있습니다. 그러나 이러한 차순위 자금원은 실행이 확정되어 있지 않으며, 대주단 동의, 담보여력, 시장금리, 최대주주 및 관계회사의 유동성, 각 당사자의 내부 승인 절차 등에 따라 실행 가능성이 제한될 수 있습니다.

또한 최대주주 또는 종속회사가 Tranche B 후순위 대주로 참여하고 있는 구조상, 향후 조달자금이 Tranche B 원리금 지급에 사용되는 경우 자금순환거래로 해석될 소지가 있으므로, 당사는 Tranche B 대주에 대한 원리금 지급 여부와 재원을 별도 관리하여, 자금이 환류되지 않도록 조치할 예정입니다.⑬ 본 PF 미승인 관련 투자자 주요 유의사항·본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계이며, 본 PF 실행 여부와 조건은 대주단의 독립적인 심사 및 사업성·분양성 평가 결과에 따라 결정됩니다.

·기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의
, 2025년 1월 대출검토·사업참여 의향서, 기존안 기준 사업성 검토자료 및 분양성 검토자료는 모두 기존안 또는 변경 전 사업계획을 기준으로 작성된 자료입니다. 해당 자료는 변경안 기준 본 PF 승인, 투자확약 또는 유상증자 자금 회수를 보장하지 않습니다.

·변경안은 관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실, 지하 5층~지상 31층, 총 연면적 26,582.96㎡ 및 용적률 927.94%를 전제로 하는 추진안이나, 본 신고서 제출일 현재 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 변경안 기준 사업성 평가, 호텔 운영구조 및 대주단 심사가 완료되지 않았습니다.·당사는 설립 이후 고급주거, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등 건축공사를 수행한 경험을 보유하고 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 관광호텔 포함 지상 31층 복합개발사업을 직접 시공하여 준공한 실적은 없습니다.·당사는 본 신고서 제출일 현재 호텔 용도 건축물에 대한 직접 시공 실적 및 호텔 관련 인허가 수행 실적을 보유하고 있지 않습니다. 이에 따라 관광호텔 도입과 관련한 인허가, 설계, 시공, 운영주체 선정 및 운영수익성 검증 과정에서 외부 전문기관의 참여가 필요할 수 있으며, 관련 협의가 지연되거나 조건이 불리해질 경우 본 PF 일정 및 사업성이 부정적 영향을 받을 수 있습니다.·본 PF 대주단은 변경안 기준 시공사 수행능력, 책임준공 가능성, 호텔 운영수익성, 호텔 운영사 또는 브랜드 확보 여부, 공사비 적정성 및 추가 신용보강 조건을 별도로 심사할 수 있으며, 대주단 요구 조건을 충족하지 못할 경우 본 PF 승인이 지연되거나 거절될 수 있습니다.

- 당사의 신용등급은 BBB-이고 2025년 토목건축 시공능력 평가순위는 510위, 시공능력평가액은 45,580백만원입니다. 당사가 공식·일률적 기준을 확인한 것은 아니나, 본건과 같은 강남구 소재 하이엔드 복합개발사업의 경우 PF 대주단은 시공사의 신용도, 시공능력, 책임준공 능력 및 자금보충 능력을 중요하게 심사할 수 있으며, 당사의 현황이 대주단 내부 기준에 미달한다고 판단될 수 있습니다. - 본 PF 전환 시 대주단이 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수, 자금보충, 추가 담보 제공 또는 연대보증 확대를 요구할 경우, 당사의 우발채무 규모는 현재 브릿지론 단계의 보증한도 100,800백만원을 초과할 수 있습니다. 본 PF 예상금액 190,000백만원 및 보증·담보비율 120%~150%를 기준으로 할 경우, 잠재 한도는 190,000백만원 또는 228,000백만원~285,000백만원 수준까지 확대될 수 있으며, 이는 당사의 2026년 1분기 연결 자본총계 및 연결 자산총계 대비 상당한 규모입니다. - 추가 신용보강은 본 신고서 제출일 현재 확정된 사항이 아니며, 실제 요구 여부와 한도, 발동요건은 본 PF 대주단 심사 및 약정 체결 과정에서 확정됩니다. 다만 해당 조건이 확정·체결되면 회사의 우발부채 공시 규모가 증가하고, 책임준공 미이행, 사업 지연, 공사비 증가 또는 차주 채무불이행 발생 시 실제 부채 또는 충당부채로 전환될 수 있습니다. 이 경우 회사의 연결재무제표상 부채비율 상승, 자본감소, 대여금·공사미수금 손상, 유동성 악화 및 계속기업 가정에 대한 불확실성이 발생할 수 있습니다. - 당사가 대주단의 추가 신용보강 요구를 수용하지 못할 경우 본 PF 승인이 지연 또는 거절될 수 있으며, 이 경우 브릿지론 만기연장 또는 차환 협상, 사업규모 축소, 사업부지 처분, 추가 유상증자 또는 관계회사 자금지원 등 대체방안이 필요할 수 있습니다. 이러한 대체방안은 실행이 확정되어 있지 않고 조건이 불리할 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 충분히 고려하시기를 바랍니다.

·변경안이 대상지로 선정되지 않거나 후속 인허가가 지연·불허되는 경우, 당사는 기존안으로 회귀하거나 사업계획을 재조정할 수 있습니다. 이 경우에도 기존 금융승인 이력과 과거 의향서는 현재 시점의 본 PF 승인을 보장하지 않으므로 재심의 또는 조건 재협상이 필요할 수 있습니다.

·본 PF가 승인되지 않을 경우 조건부 계약금액 57,540백만원은 확정되지 않거나 해지·축소될 수 있으며, 이는
당사의 수주잔고, 매출, 영업이익 및 현금흐름에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

·㈜카일룸도산에 대한 대여금은 본 PF 실행, 분양수입, 호텔 운영수익, 사업수익 및 담보자산 처분 등을 회수재원으로 하므로, 본 PF 미승인 또는 사업 지연 시 회수 지연 또는 손상차손이 발생할 수 있습니다.

·변경안 기준 본 PF 전환 시 대주단은 책임준공확약, 자금보충, 추가 담보, 추가 보증, 선·후순위 구조 조정, 금리·수수료 변경 등 추가 신용보강을 요구할 수 있습니다. 이러한 조건이 회사 또는 공동시행자의 부담능력을 초과하거나 합의되지 않을 경우 본 PF 승인이 지연되거나 무산될 수 있습니다.

·브릿지론 차환 실패 또는 만기연장 실패 시 당사의 연대보증채무가 현실화될 수 있으며, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행 등으로 지배력 및 회수가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.
· Tranche A-1 대주의 실질 자금주는 홍콩계 투자금융그룹 SC Lowy 관련 투자목적 SPC로 본 PF 전환 실패 또는 만기연장 실패 시 사업부지 담보신탁 우선수익권 실행, 사업부지 처분, 사업시행권 관련 권리 행사, 주식근질권 실행, 금융상품 질권 실행 및 연대보증 청구가 순차적으로 또는 병행하여 진행될 수 있습니다.· 브릿지론 실행 시 이미 지급된 선지급 이자 6,500백만원은 2025.11.19~2026.11.18 기간의 1년치 이자이며, 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 위 선지급 이자 및 이자유보액 이후 발생할 예상 이자비용으로 중복 계상 또는 중복 지급되는 금액이 아닙니다. 다만 본 PF 전환 지연 또는 만기연장 조건 변경 시 추가 이자비용이 발생할 수 있습니다· Tranche B 대주인 ㈜중앙첨단소재 및 ㈜오르개발은 최대주주 또는 종속회사로서 특수관계가 있고, 최대주주 등이 본건 유상증자 청약자로 참여할 수 있으므로, 유상증자 조달자금이 ㈜카일룸도산을 거쳐 Tranche B 대주에게 이자 또는 원금으로 지급될 경우 자금순환거래 또는 특수관계자 자금회수로 해석될 수 있습니다. 당사는 현 계획상 Tranche B 원리금 상환을 본건 유상증자 조달자금의 주된 사용목적으로 두고 있지 않으며 구조적으로 자금을 분리해 환류되지 않도록 조치 예정입니다.
·현재 브릿지론 단계에서는 책임준공확약이 체결되어 있지 않으나, 본 PF 전환 시 대주단이 책임준공확약, 추가 담보, 추가 보증, 외부 전문기관 참여, 호텔 운영사 또는 브랜드 확보 등 별도의 조건을 요구할 수 있습니다.·공동사업약정상 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜의 지분비율 및 위험분담 구조가 존재하더라도, 최종 본 PF 약정 전에는 부담 범위가 확정되지 않았으므로 당사의 손실 가능성이 배제되지 않습니다.

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인('26.07.02).jpg
대표이사 등의 확인('26.07.02)

증 권 신 고 서

( 지 분 증 권 )

[증권신고서 제출 및 정정 연혁]

제출일자
문서명
비고

2026년 05월 15일
증권신고서(지분증권)
최초제출

2026년 06월 05일
[기재정정]증권신고서(지분증권)

정정요구에 따른 정정(
파란색)

2026년 07월 02일
[기재정정]증권신고서(지분증권)

정정요구에 따른 정정(
보라색
)

금융위원회 귀중
2026년 05월 15일

회 사 명 :
주식회사 상지건설

대 표 이 사 :
김영신

본 점 소 재 지 :
서울시 강남구 학동로31길 12, 5층(논현동, 벤쳐캐슬빌딩)

(전 화) 02-517-5174

(홈페이지) https://www.sangji.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) 부사장 (성 명) 송선용

(전 화) 02-517-5174

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
기명식 보통주 2,200,000주

모집 또는 매출총액 :
18,744,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → https://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → https://dart.fss.or.kr

서면문서 : ㈜상지건설 → 서울시 강남구 학동로31길 12, 5층(논현동, 벤쳐캐슬빌딩) SK증권㈜ → 서울시 영등포구 국제금융로8길 31 여의도동 SK증권빌딩

【 대표이사 등의 확인 】

상지건설_【대표이사 등의 확인ㆍ서명】 스캔본_'26.06.05.jpg
상지건설_【대표이사 등의 확인ㆍ서명】 스캔본_'26.06.05

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sqf-m-운영-06(일반양식)(rev.00, '19.08.01) - 대표이사 등의 확인('26.05.15)_1

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

가. 국내외 경기침체 및 경기변동에 따른 사업환경 악화 위험
2026년 04월 국제통화기금(IMF)은 '세계경제전망(World Economic Outlook)'을 발표하며, 세계 경제성장률은 2026년에는 3.1%, 2027년에는 3.2%의 성장률을 기록할 것으로 전망했습니다. 2026년 전망치는 이전 최신 전망이었던 2026년 01월 전망 3.3% 대비 0.2%p 하향하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁이 수 주 이상 지속된 후 마무리되고 점진적으로 세계 경제가 회복되며 올해 중반부터 에너지 생산·수출이 정상화된다면 2026년 세계 경제가 3.1% 성장할 것으로 전망하였습니다. 그러나, 2027년까지 전쟁이 이어져 에너지 공급 차질이 장기화할 경우 올해 성장률이 2% 수준으로 하락할 수 있다고 전망하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁에 따른 원자재 시장 불안, 인플레이션 우려, 금융 여건 악화 등이 복합적으로 세계 성장률 전망의 하향 요인으로 제시하였습니다.한국은행이 2026년 2월 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 경제는 미국의 관세 영향 및 건설투자 회복 지연 등의 제약요인이 존재하나, 반도체 경기 개선과 세계경제의 비교적 양호한 흐름 등에 힘입어 2026년 경제성장률은 2.0% 수준을 나타낼 것으로 전망되었습니다. 소비 측면에서는 소득여건 개선 등을 바탕으로 완만한 회복세가 이어질 것으로 예상되는 반면, 건설 등 비IT 부문의 회복은 상대적으로 더딜 것으로 평가되었습니다. 또한 글로벌 경제는 AI 투자 확대와 주요국의 완화적 통화ㆍ재정정책 등에 힘입어 3% 초반의 성장세를 유지할 것으로 예상되나, 무역환경 변화에 따른 불확실성은 확대된 것으로 평가되었습니다.
상기와 같이 최근 국내외 경제는 무역협상 전개양상, 경제심리 회복속도, 글로벌 금융시장 상황과 관련하여 불확실성이 높은 상황입니다. 아울러, 미국의 관세정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 이란-미국 전쟁 장기화 우려 및 유가 상승 등의 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 글로벌 경기의 불확실성은 당사가 영위하는 사업에 직간접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.
나. 기간산업 특성에 따른 건설업 업황의 위험
건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 국내 경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며,
타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 큰 국가 전략적 산업
입니다. 또한,
건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향
을 받는 산업입니다. 따라서, 건설업은
향후 정부정책, 경제성장률 및 건설경기 변동에 따라 당사가 속한 사업의 수익성도 변동
될 수 있기 때문에 투자자분들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

다. 정부 정책 관련 영업환경 변동 위험

건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편
입니다. 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만,
부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수
중 하나라고 할 수 있습니다. 2020년 발표된 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안이 후속 발표되었으며, 이후 2021년 2월 4일 정부는 '3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대방안'을 발표하며 부동산에 대한 정책적 기조를 규제 완화로 전환한 것으로 판단됩니다. 2022년 9월 29일 '재건축부담금 합리화 방안', 2022년 12월 8일 '재건축 안전진단 합리화 방안', 2023년 1월 5일 부동산 투기지역 대폭 해제, 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안', 2024년 1월 10일 '주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안', 2024년 3월 28일 '건설경기 회복 지원방안, 2024년 5월 13일 '부동산 PF의 "질서있는 연착륙"을 위한 향후 정책 방향 발표', 2024년 8월 8일 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안' 등을 발표하며,
주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책이 발표되는 모습을 보여주었습니다.
2025년에 들어,
주요 지역 주택 공급 부족에 대한 우려 및 확장적 재정정책에 대한 기대감 등에 기인하며 수도권 지역의 주택가격이 급등
하는 양상을 보였습니다.

이에 따라 정부는
2025년에 발표한 정책을 통해 부동산 대출 규제를 강화하며, 주택시장 안정화를 위한 대책을 마련하는 행보를 보이고 있습니다. 또한 향후 추가적으로 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 외에도 재건축 시장이 악화되는 등 부동산 시장의 불확실성
이 확대될 우려가 있습니다.

이는 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

라. 국내 주택시장 관련 미분양 및 수급불균형 관련 위험

미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 걸쳐 가장 큰 위험요인
이라 할 수 있습니다.
미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 악화시킬 개연성이 높기 때문
입니다. 2022년초 이후 글로벌 인플레이션에 따른 급격한 금리인상, 분양가격 상승 등에 따른 매수심리 위축으로 미분양주택이 급격히 증가하여 2022년말 미분양주택은 68,148호를 기록하며 정부가 제시한 미분양 위험선 기준인 62,000호를 상회하였습니다. 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였습니다. 그럼에도 2023년말 기준 62,489호를 기록하며 재차 증가 추세로 전환되었고, 2024년말 기준으로는 70,173호를 기록하였으며, 2025년말 기준으로는 66,510호를 기록하며 소폭 감소하였습니다. 또한,
주택 가격 하락이 우려됨에 따라 주택 매수 심리가 지속적으로 위축되면서 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭으로 하락하였습니다. 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2025년 4분기말 기준으로 57.6%로 재하락하며 최저치를 경신하였습니다.
이는 전분기 대비 18.1%p 하락, 전년 동기 대비 22.6%p 하락한 수준으로, 분양가 급등 및 정부의 부동산 규제 강화에 따른 실수요 감소가 분양시장에 미친 영향으로 해석됩니다. 향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

마. 건설 경기 회복 지연에 따른 위험

건설기업 경기실사지수(CBSI)는 국내 건설산업에 종사하는 기업가들의 기대감 및 경기 예측을 지수화한 수치입니다. 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 기준선인 100을 밑돌면 현재의 건설 경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것이며, 100을 넘으면 그 반대를 뜻합니다.
CBSI지수는 2022년 10월 레고랜드 사태로 인하여 지수가 60선 이하인 55.4로 떨어진 이후 12월까지 3개월 연속 50선으로 부진한 모습을 보였습니다. 또한 2023년 3분기 이후 공사대수금 및 자금조달 지수가 악화되어 지수가 크게 하락하였으며, 이에 따라 건설경기 전반의 불안심리를 확인할 수 있었습니다. 2023년 12월 CBSI는 75.5를 기록하며 3개월 연속 지수가 개선되는 모습을 보였으나,

24년 12월 CBSI가 71.6을 기록하며 여전히 부진한 수치를 기록하였습니다.
2025년에는 대기업 실적지수 상승의 영향으로 CBSI가 증가하였고, 2025년 12월 77.2를 기록하며 지수 회복의 움직임을 보였습니다. 그러나 2026년에 들어 대기업지수와 서울지수의 하락으로 인해 CBSI가 크게 하락하여, 2월에는 62.5로 2024년 5월 지수 개편 이후 최저치를 기록하였습니다. 현재 건설경기 불확실성은 높은 수준이므로 건설경기 침체로 인한 CBSI의 등락이 반복
될 수 있습니다. 따라서, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

바. 건설업 경쟁 심화 및 구조조정 확대 위험

진입장벽이 낮은 건설 산업의 특성상, 국내에는 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 그에 따라 국내 시장은 포화된 상태입니다.

중소 건설사들까지 집계한 건설업체 수는 8.7만개를 상회하여 국내 건설시장 참여자들은 치열한 경쟁 상황
에 놓여 있습니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하는 것으로 변화하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다.
타 업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁의 위험에 직면하게 되고 이는 당사를 포함한 건설회사의 수익성을 저하시키는 요인으로 작용할 수 있으니,
투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

사. 건설수주 관련 위험

국내 건설수주 규모는 국내외 경기 변동, 국가 정책 등의 변화에 따라 그 증감을 반복하고 있습니다.
국내 건설수주 규모는 2020년 194조 750억원, 2021년 211조 9,882억원, 2022년 248조 3,552억원을 기록하며 지속적으로 증가하였으나,
2023년의 경우 고금리 기조로 인한 부동산 경기 침체 영향으로 206조 7,403억원을 기록하며 전년 대비 약 16.8% 감소하였습니다.

이후 2024년, 2025년의 경우 공공주택 발주 증가 등의 영향으로 각각 218조 775억원, 220조 2,199억원을 기록하며 일부 회복세를 보였습니다. 다만, 향후 고금리 기조, 가계의 소득여건 개선 지연, 과거 부동산 규제 관련 정책 여파 등에 따른 부동산 시장의 불확실성 확대로 인하여 국내 건설수주액이 하락할 가능성
이 있습니다. 이는
당사를 포함한 건설사의 수익안정성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. 더불어,
공공부문 건설수주에 큰 영향을 미치는 SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소
중 하나입니다. 2019년 이후 2022년까지 지속 증가하였던 국토교통부 예산은 2023년 처음으로 감소하였으며, 2024년 SOC 예산은 재차 증가하였습니다. 이후 2025년 SOC 예산은 전년 대비 1.2조원 가량 감소한 19.5조원으로 다시 축소되었으나, 2026년 SOC 예산은 1.6조 증가한 21.1조원으로 확대되었습니다.
향후 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 증가에 따른 재정 여건을 고려할 때, SOC 투자가 추가적으로 감소할 가능성이 존재합니다.
다만, 최근 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상되나,
현재로서는 그 이후의 예산 추이를 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
아. 시행사 지급보증 관련 위험

국내 PF형태의 대출 중 일부는 사업성 분석에 기반한 금융권의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기반하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중견 건설사의 우발채무로 이어질 우려
가 있습니다. 한편, 2023년 12월 28일 태영건설(2023년 시공능력평가액 기준 16위)은 기업회생절차(워크아웃)를 신청하였고 워크아웃 신청과 함께 태영건설은 부실징후기업으로 분류되었으며, 2024년 1월 12일 태영건설 워크아웃은 채권단의 96.1%가 동의함에 따라 개시되었습니다. 또한, 2022년말 이후 PF우발채무 차환 대응 과정에서 건설사 재무부담이 크게 확대되었고, 수익성 부진 및 영업자산 부담으로 인한 차입금의 증가, PF우발채무 규모의 증가 및 경기 부진으로 인해 현금흐름 개선이 어려운 가운데 금리 부담과 자금 조달 환경의 악화를 감안할 때 건설업종 전반의 재무적 변동성이 확대되었습니다. 그 결과, 2025년 1월 시공능력평가 58위인 신동아건설이 현금유동성 문제로 법정관리를 신청하는 등 부정적인 건설업 업황이 최근까지 지속되고 있습니다. 향후, 주택가격 안정화를 목표로 한
정부정책의 영향으로 분양가 하락, 주택수요 심리 위축 및 분양실적 저하 등의 현상이 발생할 경우 주택사업의 사업성을 약화시켜 시행사의 신규 PF자금조달을 어렵게 할 수 있으며, 이 경우 신용보강을 제공한 시공사에 재무적 부담이 발생할 가능성이 존재
합니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

자. 중대재해처벌법 시행 관련 위험
중대재해처벌법은 중대재해를 예방하고 시민과 종사자의 생명과 신체를 보호함을 목적으로 2022년 1월 27일부터 시행되었습니다. 법안에 따르면 사망자가 발생하는 중대재해가 발생했을 경우 안전조치가 사전에 충분히 이루어지지 않은 기업의 경영책임자는 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게 됩니다
. 당사가 속한 건설업종은 HDC현대산업개발㈜의 광주 화정동 아이파크 붕괴사고(2022년 1월)로 건설현장 안전에 대한 경각심이 증가한 바 있으며, 2022년 12월 GS건설의 공사현장에서 1인의 근로자가 끼임 사고로 인해 사망하였으며 동 공사현장의 공사금액이 50억원 이상임에 따라 GS건설은 중대재해처벌법 위반 여부에 대하여 조사를 받은 바 있으나 노동청 내사종결로 무혐의 처분받은 바 있습니다. 또한 2023년 4월 GS건설의 인천 검단 아파트 주차장 붕괴 사고로 인해 국내 주택사업에 대한 의구심이 다시 한번 증가하였습니다. 이후 2024년 04월 GS건설이 시공하는 전남 나주시 공사현장에서 건설근로자가 추락하는 사고로 중대재해처벌법 또는 산업안전보건법 위반 여부를 조사받고 있습니다.
당사는 최근 3년간 중대재해처벌법 위반으로 인해 제재를 받은 사실은 없으나, 2025년 4월 7일 현장 주출입구 안전보건표지 미부착(안전모 착용, 안전화 착용, 비상구 표지), 지하 휴게시설 설치기준 미준수(창고 등 목적 외 사용)의 사유로 서울지방고용노동청서울서부지청으로부터 「산업안전보건법」제37조 제1항, 산업안전보건법 제128조의2 제2항에 따라 과태료 640,000원 처분받은 이력이 있습니다. 당사에서는 관계 법령에 따라 매년 회사의 안전 및 보건에 관한 계획을 수립, 전 임직원에 대한 교육 실시, 안전 관련 조직 확대, 대대적인 현장 점검 및 시스템 강화 등을 통해 법 시행에 따른 영향을 최소화 하기 위해 노력하고 있습니다.
다만, 아직 법 시행 초기 단계이기에
실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 당사에 부정적 영향
을 끼칠 수 있사오니, 투자자께서는 법률 준수 여부를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

차. 수주산업 특성으로 인한 회계처리 방법 상의 위험

건설업은 수주산업 특성으로 인해 공사원가와 수익의 합리적 추정이 어려우며, 이는 회계절벽 현상으로 이어져 신뢰성을 상실할 가능성이 존재
합니다. 또한, 건설업은 계약의 진행률에 따라 수익과 비용을 인식하고 있으며, 해당 측정방식이 수행한
공사를 신뢰성 있게 측정하지 못할 경우 수익과 비용이 왜곡될 위험이 존재
합니다. 금융위원회에서는 2015년 조선업과 건설업 등 수주산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 제기됨에 따라 수주산업 회계투명성 제고방안을 공표하였습니다. 이는 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며,
관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상
됩니다.
상기사항과 관련하여 당사의 경우에도 2024년 지정감사인인 한영회계법인과 기존 감사인의 의견불일치로 인하여 진행률을 재산정하여 과소인식한 공사수익을 추가로 인식하였고, 2022년 연결감사보고서 및 2021년 연결감사보고서를 오류 수정하여 재발행하였습니다.

당사는 동 사실과 관련하여 2026년 3월 27일 금융감독원으로부터 분양공사에 대한 진행률 산정 오류로 인한 매출 과소계상으로 회계처리기준 위반 사유로 주의 조치를 받은 바 있습니다.
투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

카. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험
건설시장은 금리와 밀접한 연관성을 가지고 있습니다. 시장금리의 방향에 따라 부동산의 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재하고 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기합니다. 이러한 사실이 당사에게 미치는 영향은
1. 주택경기 하락으로 인하여 당사의 재고자산 및 투자부동산 가치가 하락할 가능성 증가, 2. PF(Project Finance)사업을 진행함에 있어서 금리상승으로 인한 수익성 하락 또는 PF사업 자체가 무산될 가능성 증가, 3. 운영비로 사용되는 차입금의 금리 증가로 당사의 금융비용이 증가 등 당사의 사업 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
타. 원자재 수급 관련 위험
건설업은 레미콘, 철근 및 시멘트 등의 자원을 필요로 하는 업종으로서
주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요
하다고 할 수 있습니다. 또한, 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 수주금액은 변동성이 경직되어 있는 반면 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다.
원자재 수급 및 가격변동으로 인하여 공사 진행에 차질이 빚어질 경우 직접적인 공사 원가 증가에 따른 실적 악화 뿐만 아니라 공정 지연 및 이에 따른 간접공사비 증가 등 비가시적 영향 또한 발생할 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
파. 매출처 편중 관련 위험

당사는 고급 주거시설의 건축과 공급이라는 사업 특성상 선별적으로 수주하거나 개발을 진행하고 있어, 소수의 거래처에 매출이 편중되어 있습니다. 이는 당사 부동산 상품에 대한 수요와 시장 환경, 기술력과 상호의존적 거래관계에 기반한 것으로 프로젝트 진행 여부에 따라 특정 기간의 매출처가 2~3곳으로 편중됩니다.
이러한 매출처 편중은 다수의 프로젝트 수행으로 안정적인 매출이 발생하는 일반적인 건설사와 차이가 있으며, 기간별 매출과 수익성이 큰 폭으로 변동합니다. 또한 소수 매출처에 대한 의존으로 매출처의 사업 환경 변화, 계약 조건 변경, 프로젝트 일정 지연, 중단 등이 발생하면 대체 매출처 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 당사의 매출 및 수익성에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 위험이 존재합니다.
당사는 매출처 다변화를 위해 신규 프로젝트 수주 및 자체 개발 사업 확대를 추진하고 있으나, 고금리와 부동산 경기 침체로 단기간 내 매출처 편중 현상이 완화되지 않을 가능성이 큽니다. 투자자께서는 이러한 매출처 편중에 따른 위험을 충분히 고려하여 투자 결정을 하시기를 바랍니다.

회사위험

가. 실적 악화에 따른 투자주의환기종목, 관리종목, 상장폐지 관련 위험
최근 금융감독기관 등의 관리감독기준이 엄격해지고 있는 상황으로 관련 규정을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다. 당사는 매출액 및 법인세비용차감전계속사업손실 요건, 자본잠식 요건 등을 충족하지 못할 경우 향후 관리종목으로 지정될 가능성이 있으며, 관리종목으로 지정된 다음 해에도 같은 요건을 충족하지 못할 경우 다시 상장적격성 실질심사 대상이 될 수 있으며, 심사 여부에 의거하여 상장폐지가 될 가능성이 있습니다.

당사는 증권신고서 제출일 전일 기준 「코스닥시장 상장규정」 상 관리종목 지정 및 상장폐지요건에 해당하는 경우는 없습니다. 하지만 당사는 2023년부터 수익성이 악화되는 추세입니다. 이와 같은 추세가 향후 지속될 경우 당사는 관리종목 지정 사유뿐만 아니라 형식적 상장폐지 사유에 해당될 수 있습니다. 추가적으로, 최근 한국증시 발전 및 부실기업 퇴출을 위해 금융감독원, 한국거래소 등에서 상장폐지제도 개선 움직임이 진행되고 있습니다. 이에 따라 향후 상장폐지 요건이 현재보다 강화될 예정이며 향후 적자 상태가 지속될 경우 관리종목 및 상장폐지 요건을 충족시킬 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
나. 매출액 급변 및 대규모 손실 발생 관련 위험

당사 매출액은 2023년 연결기준으로 1,739억원에서 2024년 204억원(전년 대비 88.3% 감소), 2025년 186억원(전년 대비 8.9% 감소)으로 지속적으로 감소하였으며, 2026년 1분기 연결기준 매출은 36억원으로 전년동기 대비 59.0% 증가하였습니다.

당사의 매출원가율 추이를 보면 2023년 68.8%에서 2024년 115.7%로 크게 증가한 이후 2025년 83.1%, 2026년 1분기 88.9% 수준으로 유지되고 있습니다. 2023년을 제외하고, 매출원가율에 가장 큰 영향을 미치는 부분은 도급공사로 2023년 94.8%, 2024년 103.4%, 2025년 83.7%, 2026년 1분기 89.0%로 전체 매출원가 추이와 유사한 추이를 보이고 있습니다. 당사는 지속적인 주요 원자재의 가격 상승과 외주가공비 및 현장관리비 등 비용 증가에 의해 매출원가가 증가하고 있고, 특히 2024년은 역삼동 653-3 주거복합 신축공사의 추가 공사비가 발생하면서 매출원가율이 100%를 상회하여 103.4%를 기록하였습니다. 당사는 수익성이 양호한 공사 수주와 원가관리를 통해 2025년 매출원가율을 크게 낮추었으나, 2026년 1분기는 매출원가율이 5.3% 상승하였습니다.

당사는
매출액 측면에서는 신규분양프로젝트가 진행되고 있지 않아 향후 매출액 감소가 예상되고, 손익 측면에서는 공사매출과 관련한 원가율 관리 실패 가능성 등의 변동성에 노출되어 있습니다. 이에 신규분양프로젝트 연기 및 신규 수주 실패 등으로 향후 매출액이 급격히 감소할 경우 , 대규모 영업적자 및 당기순손실이 재현될 가능성이 높습니다. 투자자 여러분들께서는 본 건 투자에 앞서, 상기와 같은 대내외 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.
다. 재무안정성 위험
당사의 부채비율은 연결기준으로 2023년말 113.2% 2024년말 128.4%, 2025년말 116.4%, 2026년 1분기말 121.5%로 나타났습니다. 2023년 52회 유상증자 56억원 및 대규모의 당기순이익을 기록함으로써 부채비율이 113.2%로 낮은 수준을 보였으나, 2024년은 53회 유상증자 70억원에도 불구하고 대규모 적자로 인하여 자본총계가 감소하여 부채비율이 128.4%로 소폭 상승하였습니다. 2025년은 58회 유상증자 102억원 및 제20회 전환사채 120억원 전환으로 인하여 135억원 당기순손실에도 불구하고 자본총계가 증가하여 부채비율이 116.4%로 감소하였습니다. 2026년 1분기는 15억원 당분기손실을 기록하여 자본총계가 감소하여 부채비율이 121.5%로 소폭 상승하였습니다.
2026년 1분기말 연결 기준, 당사 차입금 총계는 1,002억원 수준이며, 이 중 담보설정 비율은 차입금의 100%를 상회하는 수준입니다. 상기 담보제공자산 현황에서 보듯이, 담보제공자산의 장부가액은 1,457억원 수준으로 당사 총 차입금 대비 145.3% 수준입니다. 당사는 이를 바탕으로 추후 만기 시점에 만기 연장이 가능할 것으로 판단하고 있으나, 금융 시장의 예기치 못한 불확실성으로 인하여 당사의 차입금에 대한 만기 연장이 거부될 경우, 당사는 자산 담보제공으로 인해 유형자산 처분 등 우발채무가 현실화될 수 있습니다. 이 경우, 당사 영업활동 및 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분들께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.
라. 매출채권 및 기타채권 회수 지연에 따른 손익 관련 위험

당사는 매출채권에 대해 법정관리, 소송, 자본잠식 등 손상징후가 발생하여, 회수가 불투명한 채권에 대해서는 개별 채권별로, 합리적으로 추정한 회수가능액의 현재가치와 장부가액의 차액을 대손상각비로 처리하고 있습니다. 손상징후가 발생하지 않은 채권에 대해서는, 해당 채권가액에 기대신용손실률을 반영하여 이를 대손상각비로 처리하였습니다. 또한, 기대신용손실률은 채권의 존속기간에 따라 산출된 대손충당률과 채권 유형별 경험적 회수율을 반영하여 산출하고 있으며,
2026년 1분기 연결 기준 당사 매출채권 총액은 45억원 수준으로 대손충당금은 0.1억원이 설정되어 약 0.2%의 대손충당금을 설정하고 있습니다. 다만 향후 대내외적인 불확실성에 따라 채권액에 대한 대손충당금 추가 설정 등의 가능성이 있으므로 투자자께서는 이를 유의하시기 바랍니다.
건축산업의 경기 악화에 따라 당사 주요 매출처인 당사의 민간 발주처의 자금사정 악화로 인해, 매출채권 및 기타채권의 회수가 계획대로 진행되지 않거나, 거래처의 대금지급능력 저하로 매출채권 및 기타채권의 회수가 비정상적으로 지연되는 등 채권의 손상 징후가 발생할 경우, 이에 대하여 대손충당금을 추가 설정할 수 있으며, 그 결과 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

마. 종속기업 및 특수관계자 거래 관련 위험
증권신고서 제출 전일 기준 당사의 종속기업은 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디), ㈜상지그린에너지, ㈜카일룸도산이 있습니다.
증권신고서 제출 전일 현재 당사 주요 임원은 종속법인 및 당사의 최대주주의 임원을 겸직하고 있습니다.
이로 인하여 효율적인 경영 전략과 융합적 장기 성장 계획을 꾀할 수 있는 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 이러한 효과를 기대하는 것과는 다르게 겸직 회사간의 이해상충에 대한 문제점 또한 발생할 수 있습니다. 이로 인하여 당사에 불리한 경영 방침이나, 특수관계인의 지원 등이 적시에 이루어지지 않을 가능성이 내포되어 있으며 이러한 가능성이 현실화 될 경우 당사의 사업성 및 재무상태에 불리한 영향을 끼칠 수 있습니다.당사는 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)가 시행했던 상지카일룸 M의 시공사로 참여하여 2024년까지 지속적으로 공사수입이 발생하고 있습니다. 또한 당사는 ㈜카일룸도산이 시행하고 있는 상지카일룸 에스칼라의 시공사로 참여하고 있어 공사수입이 발생하고 있고, PM(Project Management) 수수료로 용역매출이 발생하고 있습니다. ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디) 공사수입은 2023년 364억원, 2024년 28억원을 인식하였습니다. ㈜카일룸도산 공사수입은 2023년 1억원, 2024년 21억원, 2025년 16억원, 2026년 1분기 22억원이었고, PM수수료는 2023년 8억원, 2024년 6억원, 2025년 7억원, 2026년 1분기 2억원 발생하였습니다. 또한 성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사를 ㈜어코스틱스스페이스에서 당사로 발주함에 따라 관련 수익이 2025년 16억원, 2026년 1분기 7억원 발생하였습니다. 이외에 수익 및 비용은 자금거래로 인한 이자수익 및 이자비용으로 구성되어 있습니다.
당사는 현재의 특수관계사간 거래 내역을 감사보고서에 기재하고 있으며 적법하게 처리하고 있습니다. 하지만 이러한 절차에도 불구하고 향후 당사와 특수관계자 간의 부적절한 거래가 나타나는 경우 특수관계자 거래와 관련한 상법 제542조의9(주요주주 등 이해관계자와의 거래) 및 상법시행령 35조(주요주주 등 이해관계자와의 거래) 위반에 따라 당사의 실적 및 주식가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 현명하게 판단하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.
바. 현금흐름 관련 위험
당사는 2024년을 제외한 최근 3개년 모두 연결기준 음(-)의 영업현금흐름을 나타내고 있습니다. 당사는 카일룸 M의 분양공사매출이 종료된 이후로 실질적으로 영업활동현금유출이 이어지고 있고, 향후 분양공사매출을 위한 대여금 지급 및 부동산 매입으로 인하여 투자활동현금유출도 이어지고 있습니다. 당사는 이러한 현금유출을 충당하기 위해 지속적으로 유상증자 및 전환사채 발행 등을 통한 자금 조달이 빈번하게 이루어지고 있습니다.
당사의 자본조달비용이 상승하거나 자본조달자체가 어려워질 경우 당사는 유동성 위기, 과다한 이자비용 부담 등의 어려움에 직면할 가능성이 있으며, 당사가 영위하는 사업의 영업환경이 급격하게 개선되지 않는 이상 현금흐름이 단기간 내에 개선되지 않을 가능성이 높습니다. 투자자분들께서는 현금흐름과 관련된 위험을 유의하여 주시기 바랍니다.

사. 잦은 자금조달에 따른 위험
당사는 유상증자 및 전환사채 발행 등을 통한 증권시장에서의 자금 조달이 빈번하게 이루어지고 있습니다.
당사는 최근 5사업연도간 2021년 07월 유상증자(제3자배정, 160억원), 2022년 05월 전환사채(제19회 전환사채 100억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제20회 전환사채 120억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제21회 전환사채 40억원) 발행, 2022년 09월 유상증자(소액공모 4억원), 2023년 05월 유상증자(제3자배정, 56억원), 2024년 03월 유상증자(제3자배정, 70억원) 및 2025년 05월 유상증자(주주우선공모, 102억원)로 지속적으로 자금을 조달하고 있습니다. 당사가 최근 5년간 조달한 자금 현황 및 사용내역은 아래와 같습니다.

증권시장에서의 자금 조달이 빈번하다는 것은 당사의 영업활동을 통해 창출되는 현금흐름이 회사의 투자활동이나, 재무적 융통성 확보에 필요한 수준에 미치지 못함을 의미합니다. 따라서
향후 당사의 실적 개선이 이루어지지 않을 경우, 당사는 증권시장에서의 자금조달이 지속될 가능성이 존재하고, 자금조달을 용이하게 하기 위해 당사에 불리한 발행조건이 산정될 수 있으며, 이는 기존 주주들의 지분 희석화 및 투자원금 손실로 이어질 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.
아. 자금조달의 잦은 변경 이력, 자금조달 실패 가능성에 따른 위험

당사는 자금조달 과정에서 수차례 납입일이 연기되거나 대상자가 변동된 사례가 있습니다. 그러나
당사의 최근 자금조달 과정은 순탄치 않았기 때문에 다시 증권시장에서의 자금조달 시도를 하게 되더라도, 현실적으로 자금 조달이 용이하지 않을 수 있습니다.
또한 증권 발행조건이 매우 악화될 가능성도 존재하며, 이는 당사 주주들의 지분 희석을 크게 높일 수 있고, 만일 조달에 성공하여 단기적 유동성을 확보하게 되더라도 다시 장기적으로는 재무 개선이 어려운 상황이 될 수 있습니다. 특히 부채 성격의 신규 조달을 통해 채무 상환에 사용하게 될 경우 회사의 재무비율의 근본적인 개선은 되지 않습니다. 당사는 다양한 부동산 개발사업에 참여하기 위해 적극적인 영업활동을 개진할 예정이지만 부동산 불황 및 원자재 가격 상승 등으로 당사의 개선은 어려울 수 있습니다.
이처럼 당사는 최근 자금조달에 어려움을 겪고 있고, 이는 당사의 사업 축소 및 수익성 저하로 이어질 수 있다는 점을 투자자 여러분들께서는 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.
자. 우발부채 관련위험

당사는 2026년 1분기말 PF와 관련한 총 100,800백만원의 신용보강을 제공하고 있으며, 전액 당사 단독 사업에 대한 금액입니다. 현재
당사가 예상하지 못하는 사건이 발생할 경우 당사의 우발채무가 현실화 되어 회사의 재무부담이 악화될 가능성이 있으며, 사업기간이 남은 PF 현장에 대하여 향후 해당 사업들의 영업상황이 악화되어 시행사의 원리금 상환이 불가하게 될 경우 PF 관련 대출 및 지급보증으로 인해 금융기관과 맺은 보증계약에 의하여 해당 시행사의 채무와 사업장을 인수하게 될 수 있으며, 이럴 경우에 추가적인 대규모 자금소요가 발생되므로 당사의 안정성이 저하될 우려가 있습니다. 또한 향후 개별 현장의 분양성과가 저조할 경우 이에 따른 상기의 우발채무의 실현으로 인해 당사의 재무안정성이 악화될 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
차. 소송사건
2026년 1분기말 현재 당사가 피고로 계류되어 있는 2건의 주요 소송사건(소송가액 150백만원)이 있고,
증권신고서 제출 전일 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.
해당 소송사건의 최종결과는 예측할 수 없으나, 향후 소송 결과에 따라 당사에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
카. 제재 관련 위험
당사는 최근 3년 동안 총 24건의 제재를 받은 바 있습니다. 위에 기재된 당사의 제재 내용은 과징금 납부로 인한 당사의 손익 영향 및 수주 참가 제한으로 인한 거래 중단 등 당사의 재무 및 영업상 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
타. 내부통제와 관련된 위험
당사는 제47기 내부회계관리제도에 대하여 경영진 및 감사가 중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단하였고, 감사인의 내부회계관리제도 감사에서도 적정의견을 받은 바 있습니다. 다만 내부회계관리제도의 효과성 판단은 재무보고 내부통제에 관한 것으로서, 자기전환사채 매각, 유상증자, PF 추진 방향 변경과 같이 주주가치와 투자자 판단에 직접적인 영향을 미치는 경영 의사결정 및 공시통제의 충분성을 대체하는 것은 아닙니다.이에 당사는 주요 자본거래 및 PF 사업계획 변경 관련 내부통제·공시통제 절차를 강화할 예정입니다. 구체적으로 주요 의사결정 발생 시 ① 사업부서의 사실관계 및 사업성 검토, ② 재경부서의 자금수지·재무영향·자금순환 가능성 검토, ③ 공시담당부서의 공시 필요성 및 미공개중요정보 관리 검토, ④ 법무 또는 외부전문가의 법령·계약상 위험 검토, ⑤ 이사회 또는 감사 보고 여부 판단을 단계별 체크리스트로 운영할 예정입니다.특히 투자자 판단에 중대한 영향을 미치는 사업계획 변경이 내부 승인 절차로 먼저 검토되는 경우에도, 공시담당부서가 변경안의 확정 여부와 관계없이 신고서, 주요사항보고서, 정정공시 또는 조회공시 답변에 반영할 필요가 있는지 사전에 검토하고, 그 검토 결과를 대표이사 및 필요 시 이사회·감사에게 보고하도록 보완하겠습니다.투자자께서는 당사의 위와 같은 보완계획에도 불구하고, 주주 또는 관계기관이 회사의 기존 자기전환사채 매각, 유상증자 방식 결정, PF 추진 변경과 관련한 시장 안내와 절차의 충분성에 대하여 다른 판단을 할 가능성이 있음과 그 결과 손해배상청구, 주주대표소송, 관계기관 조사·제재 또는 본건 유상증자 일정 지연이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. 금융감독원의 관리감독기준 강화에 따른 일정 지연 위험
최근 금융감독기관 등의 상장기업에 대한 관리감독기준은 투자자보호 차원에서 엄격해지고 있는 상황이며, 회사가 관련 규정을 위반할 경우 회사 및 회사가 발행한 주식에 대해 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다.
향후 감독기관으로부터 당사가 현재 파악하지 못한 제재가 부과될 경우 주가하락 및 유동성(환금성) 제약 등으로 인해 투자금에 막대한 손실이 발생할 수 있으니 투자자들께서는 관련 규정을 충분히 검토하신 후 투자에 임해주시기 바랍니다.
또한, 2025년 2월 금융감독원은 기업공개(IPO), 유상증자 주관업무 관련하여 주주권익 훼손 우려가 큰 유상증자에 대해 중점심사 대상으로 선정할 구체적인 기준을 마련하였습니다. 해당 기준은 ' 주식가치 희석화 우려', 일반주주 권익훼손 우려', '재무위험 과다', '주관사의 주의의무 소홀'의 4가지 대분류와 7가지 소분류에 따라 중점심사 유상증자 항목을 선정하였습니다. 해당 유상증자는 집중심사를 함으로써 증권신고서가 주주와의 공식적 소통 창구가 될 수 있도록하는 심사 절차 개선안을 제시했습니다.
당사는 공시서류 제출 전일 기준 중점심사 대상에 지정될 가능성이 있는지 그 여부를 알 수 없으나, 중점심사 대상 선정을 가정한 주요 심사항목에 대한 내용은 본 공시서류에 성실히 기재하였습니다. 당사는 공시서류 제출 전일 기준 중점심사 대상의 주요 심사항목에 대한 내용을 상세히 기재하였으며, 금번 주주우선공모 유상증자의 당위성 설명 및 과정 중 주주권익보호활동을 적극적으로 진행할 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 중점심사 대상에 지정될 경우 예상보다 일정이 지연되어 유상증자 진행에 다소 제약사항이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
나. 최대주주의 배정물량 청약 계획 및 경영권 변동 가능성

당사의 금번 유상증자로 인하여 기발행주식 총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 2,200,000주가 추가로 상장됩니다. 당사의 최대주주는 예정발행가액 기준으로 금번 유상증자의 구주주 청약시 배정분에 대해 100% 가능한 수준의 금액을 청약할 예정입니다. 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우 청약주식수가 금액에 맞춰 감소될 예정입니다. 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없습니다.
당사의 최대주주는 현재 전액 보유자금으로 청약에 참여할 예정이나, 이사회 등 내부 의사결정 과정에서 청약 참여를 승인 받지 못하거나 추후 1주당 모집가액의 상승 등으로 자금여력이 부족할 경우 미참여할 가능성 또한 존재합니다.
미참여시 당사의 최대주주 소유지분이 12.58%에서 9.51%까지 3.07%p 하락할 수 있습니다. 최대주주의 청약 미참여로 지분율이 취약해질 경우, 향후 경영권 분쟁이 대두될 가능성을 배제할 수 없습니다. 최대주주 등의 지분율 하락은 향후 안정적인 경영권 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 그 밖에 예상치 못한 경영권 혼란 가능성도 존재하니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
다. 신주의 환금성 제약 및 주가 변동에 따른 손실위험

금번 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우, 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약이 있으며, 청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손실 가능성이 있습니다.
또한 당사의 내적인 요인 또는 시장 전체의 환경 변화 등에 의해 주가가 급락할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

라. 신주 상장에 따른 주가 하락 위험
금번 주주우선공모 유상증자의 발행예정주식수 2,200,000주는 공시서류 제출 전일 기준 발행주식총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 대규모 신주 발행입니다. 따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량의 일시 출회에 따른 주가 희석화 우려로, 투자자가 경제적 손실을 입을 가능성을 배제할 수 없습니다.
당사의 금번 주주우선공모 유상증자가 성공할 경우 2,200,000주가 신규로 발행되어 주식시장의 대규모 유통물량이 출회될 예정입니다.
증자비율 32.22%에 달하는 대규모 유상증자 및 전환사채의 전환 등으로 인해 대규모 물량이 일시 출회되어 주주가치가 크게 하락할 위험을 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

마. 청약률 미달에 따른 자금조달 실패 위험

당사가 진행하는 금번 유상증자는 주주우선공모 방식으로 진행됩니다. 주주우선공모 방식은 구주주의 초과청약(최대 20%)이 존재하지 않아, 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 대비 실권주 발생가능성이 높습니다. 또한, 당사의 금번 유상증자는 증자비율 32.22%에 달하는 대규모 유상증자이므로, 대규모 미청약주의 발생으로 당사가 예상하는 공모 예정금액 대비 적은 금액이 모집되어 자금조달에 실패할 위험이 존재합니다.
자금조달에 실패할 경우 사업계획 및 재무개선 계획 등 자금의 사용목적에 차질을 빚을 수 있으며, 향후 수익성 회복에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

바. 투자주의, 투자경고, 투자위험 종목 지정 위험

당사는 최근 3년간 한국거래소의 시장감시위원회로부터 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회 지정된 사실이 있습니다.
시장감시위원회에서 투기적이거나 불공정거래의 개연성이 있는 종목을 투자주의종목으로 공표하여 일반 투자자들의 뇌동매매 방지 및 잠재적 불공정거래 행위자에 대한 경각심을 고취시키고 있습니다. 주가가 일정기간 급등하는 등 투자유의가 필요한 종목은 "투자주의종목 -> 투자경고종목 -> 투자위험종목" 단계로 시장경보종목으로 지정되며, 투자경고종목 및 투자위험종목 단계에서 매매거래가 정지될 수 있습니다. 투자자들께서는 당사가 최근 3년간 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회에 지정된 만큼, 당사의 주가 급등락에 따른 뇌동매매에 반드시 유의하여 주시기 바랍니다. 또한, 투자시 잠재적 불공정거래가 있을 가능성을 염두에 두고 임하시기 바랍니다.

사. 분석정보의 한계 및 투자판단 관련 위험

본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있습니다. 본 주식을 청약하고자 하는 투자자께서는 투자결정을 하기 전에 본 증권신고서의 상기 투자위험요소 뿐만 아니라 다른 부분 또한 주의 깊게 검토한 후 이를 고려하여 최종적인 투자판단을 해야 합니다.
다만, 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 투자자께서는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 다양한 방면에서 신중한 검토를 병행하여 독자적으로 판단할 필요가 있습니다.

아. 차입공매도 유상증자 참여 제한 관련 위험

주권상장법인이 유상증자 계획을 공시한 이후 해당 기업의 주식을 공매도 한 자는 증자참여를 제한하되, 예외적인 경우 증자참여를 허용하고 있습니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4). 이와 관련 유상증자 참여가 제한되는 공매도 시점과 증자참여가 허용되는 예외사유를 시행령에서 정하도록 위임하고 있습니다. 시행령에 따르면,
유상증자 계획이 공시된 다음 날부터, 발행가격 산정을 위한 대상 거래기간의 마지막날(발행가격 산정 기산일)까지 공매도 한 경우 증자참여가 제한됩니다.
자. 공시서류 정정에 따른 일정 변경 위험

본 공시서류는 공시심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며,
투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용이 변경될 경우에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
차. 경영환경 변화 등에 따른 위험

당사의 주가는 국내외 주식시장 환경 변화와 같은 외부적 요인에 영향을 받아 변동할 가능성이 존재하며,
당사의 외부적인 경영환경 변화에 따라 당사 실적이 악화될 가능성이 높아질 경우 당사의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
만일 상기 투자위험요소에 기재한 내용 중 부정적인 요소가 현실화될 경우 당사 및 종속회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 투자자가 금번 공모 과정에서 취득하게 되는 당사 주식의 시장가격이 하락하여 투자금액에 손실이 발생할 수도 있음을 유의하시기 바랍니다.

카. 유상증자 철회에 따른 위험

금번 유상증자 진행 과정에서 모집 절차의 진행에 중대한 영향을 미칠 만한 사유가 발생하여 당사 혹은 대표주관회사의 판단으로 유상증자가 철회될 수 있습니다.

유상증자 납입 전에 철회될 경우 청약으로 인한 손실은 발생하지 않으나, 철회 시점에 따라 권리락에 따른 주가하락 등으로 인한 손실이 발생할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

타. 집단 소송 제기 위험

당사가 금번 유상증자를 진행하는 과정에서 소송의 사유가 발생할 경우,
예상하지 못한 시점에서 집단소송의 당사자가 될 수 있습니다. 이 경우, 동 소송에 대응하는데 상당한 시일이 소요될 뿐만 아니라 금전적인 비용을 지출하여 경영활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
파. 기타 투자자 유의사항

본 건 유상증자를 통해 취득한 당사의 주식 가치는 하락할 수 있으며, 본 공시서류에서 제시된 투자위험요소 및 기타 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 투자자 여러분의 독자적인 판단에 의해야 함을 다시 한 번 유의하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

(단위 : 원, 주)

증권의종류
증권수량
액면가액
모집(매출)가액
모집(매출)총액
모집(매출)방법

보통주
2,200,000
5,000
8,520
18,744,000,000
주주우선공모

인수(주선) 여부
지분증권 등 상장을 위한 공모여부

주선
아니오
해당없음
해당없음

인수(주선)인
증권의종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

주선
SK증권
기타
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-
-
-

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2026년 09월 07일 ~ 2026년 09월 08일
2026년 09월 15일
2026년 09월 10일
2026년 09월 14일
2026년 07월 22일

청약이 금지되는 공매도 거래 기간

시작일
종료일

2026년 05월 09일
2026년 09월 02일

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금
18,744,000,000

발행제비용
474,000,000

신주인수권에 관한 사항

행사대상증권
행사가격
행사기간

-
-
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

일반청약자 환매청구권

부여사유
행사가능 투자자
부여수량
행사기간
행사가격

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】

[정정] 주요사항보고서(유상증자결정)-2026.06.25

【기 타】

1) 상기 모집가액은 예정가액이며, 확정발행가액은 구주주 청약 초일(2026년
09월 07일) 전 제3거래일(2026년
09월 02일)에 확정되어 2026년
09월 03일에 회사 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)에 공고되고 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다.

2) 상기 모집금액 및 발행제비용은 예정발행가액을 기준으로 산정된 것으로 향후 변경될 수 있습니다.

3) 상기 청약기일은 구주주 청약일정이며, 일반공모 청약은 2026년
09월 10일 ~ 2026년
09월 11일
2영업일간 예정되어 있습니다. 일반공모 청약공고는 2026년
09월 10일에 당사 및 모집주선회사의 인터넷 홈페이지를 통해 공고할 예정입니다.

4) 일반공모 청약결과 발생하는 미청약주 및 단수주는 미발행 처리할 예정입니다.

5) 일반공모 청약은 모집주선회사인 SK증권㈜의 본ㆍ지점, 홈페이지 및 HTS, MTS에서 가능합니다.

6) SK증권㈜는 금번 ㈜상지건설 주주우선공모 유상증자의 모집주선회사입니다. 금번 유상증자는 모집주선 방식으로 진행되는 바, SK증권㈜는 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수 업무를 수행하지 않습니다.

7) 주주우선공모 방식은 구주주에게 우선적으로 청약에 참여할 수 있는 권리(우선청약권)만을 부여할 뿐, 구주주들에게 신주인수권은 부여되지 않아 신주인수권증서를 발행하거나 매매하지 않습니다. 따라서, 금번 유상증자는 주주배정 방식 유상증자와는 달리 구주주의 신주인수권증서 상장, 계좌간 대체 및 거래 절차가 없습니다.

8) 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 의거, 2026년 05월 09일부터 2026년
09월 02일까지 당사의 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

9) 금융감독원에서 본 공시서류를 심사하는 과정에서 주요사항의 변동으로 인한 기재 내용의 정정 등으로 동 증권신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다.

10) 증권신고서의 효력 발생은 본 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

당사는 2026년 05월 08일 개최한 최초 이사회 결의를 통해 기명식 보통주 2,200,000주를 주주우선공모 증자방식으로 발행하기로 결의하였습니다.

금번 주주우선공모 유상증자의 발행개요는 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

증권의 종류
증권수량
액면가액
모집(매출) 가액
모집(매출) 총액
모집(매출) 방법

기명식 보통주
2,200,000
5,000
8,520
18,744,000,000
주주우선공모

주1) 1주의 모집가액 및 모집총액은 예정 발행가액을 기준으로 산정하였으며, 확정되지 않은 금액입니다.

공모가격의 결정방법은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 3. 공모가격 결정방법"을 참고하시기 바랍니다. 예정발행가액은 최초 이사회결의일 직전 거래일을 기산일로 하여 산정하였으며, 최종 발행가액은 구주주 청약초일 전 3거래일에 확정되어 익영업일에 당사 홈페이지(https://www.sangji.co.kr) 및 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다.■ 모집(예정)가액당사는 금번 유상증자의 1주당 예정발행가액을 「증권의 발행 및 공시등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조의 일반공모 방식으로 유상증자를 하는 경우의 발행가액 산정 방식을 준용하여 20%의 할인율을 적용한 가액으로 산정합니다.

「증권의 발행 및 공시등에 관한 규정」 제5-16조 (적용범위 및 용어의 정의)

- 중략 -③ 이 절에서 "일반공모증자방식"이란 법 제165조의6제1항제3호에 따른 증자방식을 말하며, "주주우선공모증자방식"이란 법 제165조의6제4항제3호에 따른 방식을 말한다.- 후략 -

「증권의 발행 및 공시등에 관한 규정」 제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)

① 주권상장법인이 일반공모증자방식 및 제3자배정증자방식으로 유상증자를 하는 경우 그 발행가액은 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 주권상장법인이 정하는 할인율을 적용하여 산정한다. 다만, 일반공모증자방식의 경우에는 그 할인율을 100분의 30 이내로 정하여야 하며, 제3자배정증자방식의 경우에는 그 할인율을 100분의 10 이내로 정하여야 한다.- 후략 -

모집(예정)가액은 최초 이사회결의일 직전 거래일을 기산일로 하여 기산일로부터 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가 (총 거래금액 ÷총 거래량)를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정하였습니다. 권리락가 산정을 위한 예정 발행가액 산정은 신주배정기준일로부터 과거 제3거래일 전부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(총 거래금액 ÷총 거래량)를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정합니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 예정 발행가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다.

■ 예정발행가액 산정표

(기산일 : 2026년 05월 07일)
(단위: 주, 원)

구분
일 자
종가
거 래 량
거 래 대 금
비 고

1
2026/05/04
10,360
158,369
1,635,003,835
할인율 20%

2
2026/04/30
10,530
182,374
1,933,534,740

3
2026/04/29
10,990
198,868
2,176,770,765

합계
539,611
5,745,309,340

기 준 주 가
10,647.13
= 총 거래대금 / 총 거래량

예 정 발 행 가 액
8,520
호가단위미만은 호가단위 절상(단, 액면가액 이하인 경우 액면가로 발행함)

단, 신주배정기준일(주주확정일) 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 예정 발행가액을 산출하여 예정발행가액을 다시 공시할 예정입니다. 이 때 공시되는 예정 발행가액을 기준으로 권리락 조치가 이루어질 예정입니다. 이는 권리락 시 기준이 되는 예정 발행가액을 최초 증권신고서 제출시점에 산출된 예정 발행가액이 아닌 권리락 시점의 주가를 반영한 예정 발행가액을 사용하여 적절한 권리락 조치를 취하기 위함입니다
.

■ 확정발행가액 산정

확정발행가액은 「증권의 발행 및 공시등에 관한 규정」 제5-18조(유상증자의 발행가액 결정)의 산출근거에 의거, 구주주 청약초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정합니다. 따라서 구주주 청약 초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다)를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 확정발행가액을 산출하여 금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템에 공시할 예정이며, 회사의 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)에 게재하여 개별통지에 갈음할 예정입니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 확정발행가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가 단위로 절상합니다.

※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약 시 적용된 확정발행가액을 동일하게 적용합니다.

■ 유상증자 방식

금번 유상증자의 인수방식 유형은 "모집주선" 방식입니다. 모집주선의 방식은 증권의 모집주선에 관한 사무절차 등을 금융투자회사에 위탁하며, 증권의 모집 결과 발생하는 미청약분에 대해서 인수책임을 인수기관이 부담하지 않습니다. 이에 따라, 일반공모 청약 결과, 총 청약주식수가 일반공모 모집주식수에 미달하는 경우에는 청약주식수대로 배정하고, 최종 미청약된 잔여 주식은 미발행 처리합니다.

주주우선공모 방식의 유상증자는 기존 주주에게 우선적으로 청약기회를 부여하는 방식으로, 구주주에게 신주를 우선적으로 배정한 후 이에 대한 미청약주식이 발생한 경우에는 이를 일반투자자를 대상으로 공모하는 방식입니다. 다만, 구주주에게 우선청약기회를 부여함에 있어, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항 제2호 등을 감안하여 금번 유상증자에 참여하는 구주주에게는 보유 주식수에 비례하여 우선청약할 주식수를 배정합니다.

주주우선공모 증자방식은 구주주에게 우선적으로 청약에 참여할 수 있는 권리(우선청약권)만을 부여할 뿐, 구주주들에게 신주인수권은 부여되지 않아 신주인수권증서를 발행하거나 매매하지 않습니다. 따라서, 금번 유상증자는 주주배정 방식 유상증자와는 달리 구주주의 신주인수권증서 상장, 계좌간 대체 및 거래 절차가 없습니다.

「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 (주식의 배정)

- 중략 -② 유가증권시장 또는 코스닥시장 주권상장법인의 공모증자를 위한 대표주관회사는 공모주식을 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 해당 청약자유형군에 배정하여야 한다.- 중략 -2. 주주에게 우선청약권을 부여하는 공모증자의 경우 주주에게 우선청약할 주식수를 정하여 배정한다.- 후략 -

출처 : 금융투자협회

■ 공모일정 등에 관한 사항

[주주우선공모 유상증자 주요일정]

일자
업무내용
비고

2026년 05월 08일
이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 05월 15일
증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 06월 05일
(정정)이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 06월 05일
(정정)증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 06월 25일
(정정)이사회결의 및 주요사항보고서 공시
-

2026년 07월 02일
(정정)증권신고서 및 예비투자설명서 제출
-

2026년 07월 16일
권리락을 위한 예정 발행가액 산정
신주배정기준일 전 제3거래일

2026년 07월 20일
예정 발행가액 공시
금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)

2026년 07월 21일
권리락
-

2026년 07월 22일
신주배정기준일
주주확정일

2026년 09월 02일
확정 발행가액 산정
구주주 청약 초일 전 제3거래일

2026년 09월 03일
발행가액 확정 공고
금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)당사 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)

2026년 09월 07일~ 2026년 09월 08일
구주주 청약
SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

2026년 09월 10일~ 2026년 09월 11일
일반공모 청약
SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

2026년 09월 14일
청약배정결과 및 환불공고
-

2026년 09월 15일
환불 및 주금납입
-

2026년 09월 29일
신주유통개시일(상장예정일)
-

주1) 당사가 제출한 증권신고서 등 제반서류에 대해 금융감독원이 심사하는 과정에서 정정 요구 등에 따라 상기 일정이 변경될 수 있습니다.

주2) 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.

2. 공모방법

[공모방식: 주주우선공모]

모 집 대 상
주 수(%)
비 고

구주주 청약
2,200,000주 (100.00%)

- 구주 1주당 신주 배정비율 : 1주당 0.3224838999주- 신주배정 기준일 : 2026년
07월 22일(예정)

일반공모 청약(고위험고수익투자신탁,벤처기업투자신탁,일반투자자 청약 포함)
-
- 구주주 청약 후 발생하는 단수주 및 미청약주에 대해 배정됨

합 계
2,200,000주 (100.00%)
-

주1) 금번 실시하는 유상증자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 당사의 정관에 의거하여 주주우선공모증자방식으로 이루어집니다.

주2) 구주주의 개인별 청약한도는 '신주배정기준일' 18시 00분 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율을 곱하여 산정된 배정주식수로 하며, 1주 미만은 절사합니다. 단, '신주배정기준일'은 증권신고서의 효력 발생과 유관기관과의 협의과정에 따라 변경될 수 있으며, '신주배정기준일' 현재 신주배정비율은 자기주식의 변동, 주식매수선택권의 행사, 주식관련사채의 전환(행사) 등으로 인하여 변경될 수 있습니다.

주3) 구주주 청약 결과 발생한 미청약주 및 단수주는 '모집주선회사'가 일반에게 공모하되, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항 제6호에 따라 "고위험고수익투자신탁등"에 일반공모 배정분의 10%를 배정하고, "벤처기업투자신탁"에 일반공모 배정분의 30%를 배정합니다. 나머지 일반공모 배정분의 60%에 해당되는 주식은 개인청약자 및 기관투자자에 구분 없이 배정합니다. "고위험고수익투자신탁등"에 대한 일반공모 배정분 10%, "벤처기업투자신탁”에 대한 일반공모 배정분 30% 및 개인투자자 및 기관투자자에 대한 일반공모 배정분 60%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 어떤 그룹에 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다.

이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 "모집주선회사"가 합리적으로 판단하여 배정합니다.

주4) 상기 일반공모를 실시한 이후에도 미청약 상태로 남는 잔여주식에 대하여는 미발행 처리합니다.

■ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분
상세 내역

A. 보통주식
6,828,712주

B. 우선주식
-

C. 발행주식총수(A+B)
6,828,712주

D. 자기주식 + 자기주식신탁
6,666주

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)
6,822,046주

F. 유상증자 주식수
2,200,000주

G. 증자비율 (F/C)
32.22%

H. 우리사주조합 배정
-

I. 구주주배정 (F-H)
2,200,000주

J. 구주주 1주당 배정비율 (I/E)
0.3224838999주

주1) 신주의 배정비율은 주식관련사채의 권리행사 및 자기주식의 변동 등으로 인하여 변경될 수 있습니다.

3. 공모가격 결정방법

■ 예정발행가액 산정당사는 금번 유상증자의 1주당 예정발행가액을 「 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조의 일반공모 방식으로 유상증자를 하는 경우의 발행가액 산정 방식을 준용하여 20%의 할인율을 적용한 가액으로 산정합니다.모집(예정)가액은 이사회결의일의 직전거래일을 기산일로 하여 기산일로부터 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(총 거래금액 ÷총 거래량)를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정합니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 예정 발행가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다.당사는 "신주배정기준일"(주주확정일) 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 예정 발행가액을 재차 공시할 예정입니다. 이 때 공시되는 예정발행가액을 기준으로 권리락 조치가 이루어질 예정입니다. 이는 권리락 시 기준이 되는 예정발행가액을 최초 증권신고서 제출시점에 산출된 예정발행가액이 아닌 권리락 시점의 주가를 반영한 예정발행가액을 사용하여 적절한 권리락 조치를 취하기 위함입니다.■ 확정 발행가액 산정확정 발행가액은 「 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제5-18조(유상증자의 발행가액 결정)의 산출근거에 의거, 구주주 청약초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격)를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 확정발행가액을 산출하여 금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템에 공시할 예정이며, 회사의 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)에 게재하여 개별통지에 갈음할 예정입니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 확정발행가액으로 하며, 호가 단위 미만은 호가 단위로 절상합니다.※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약 시 적용된 확정발행가액을 동일하게 적용합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출 조건

(단위 : 주, 원)

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
2,200,000

주당 모집가액
예정가액
8,520

확정가액
-

모집총액
예정가액
18,744,000,000

확정가액
-

청 약 단 위

(1) "구주주"의 청약단위는 1주로 하며, 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식수에 신주배정비율("주주 배정분"에 해당하는 주식수를 자기주식을 제외한 발행주식 총수로 나눈 비율을 말하며, 자기주식과 발행주식총수는 신주배정기준일 현재의 주식수를 말한다)을 곱하여 산정된 배정주식수로 합니다. 다만, 신주배정기준일 현재 신주배정비율은 자기주식 변동으로 인하여 변경될 수 있습니다(단, 1주 미만은 절사한다).(2) 일반청약자의 청약단위는 최소 청약단위 100주이며, 100주이상부터 청약이 가능합니다. 일반청약자의 청약한도는 "일반공모 배정분"의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구 분

청약 단위

100주 이상

1,000주 이하

100주 단위

1,000주 초과

5,000주 이하

500주 단위

5,000주 초과

10,000주 이하

1,000주 단위

10,000주 초과

50,000주 이하

5,000주 단위

50,000주 초과

100,000주 이하

10,000주 단위

100,000주 초과

500,000 주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

500,000주 단위

청약기일
구주주
개시일

2026년
9월 7일

종료일

2026년
9월 8일

일반공모
개시일

2026년
9월 10일

종료일

2026년
9월 11일

청약증거금
구주주
청약금액의 100%

일반공모
청약금액의 100%

납 입 기 일

2026년
9월 15일

배당기산일(결산일)
2026년 01월 01일

주1)
본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정 요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

주2)
상기 일정은 유관기관과의 협의 과정에 의하여 변경될 수 있습니다.

나. 모집 또는 매출의 절차(1) 공고의 일자 및 방법

구 분
일 자
방 법

신주발행 및배정기준일(주주확정일) 공고

2026년

6월 25일

당사 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)

모집가액 확정의 공고

2026년
9월 3일

전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)당사 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)

일반공모 청약공고

2026년
9월 10일

당사 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

일반공모 배정공고

2026년
9월 14일

SK증권㈜ 홈페이지(https://www.sks.co.kr)

주1) 상기 청약공고일은 미청약주 일반공모 청약 공고일이며, 일반공모는 구주주 청약 후 발생하는 단수주 및 미청약주에 대해 진행될 예정입니다.

(2) 청약 방법1) 구주주 청약: 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 실질주주는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 "모집주선회사"의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 증권회사에 예탁하지 않고 자기명의의 주권을 직접 보유하고 있는 명부상 주주는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 "모집주선회사"의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 청약 시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.2) 일반공모 청약: 해당 청약사무 취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약사무취급처에 실명확인증표와 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 단, 청약증거금은 청약금액의 100%로 하며, 청약증거금은 주금납입일에 납입금으로 대체하되, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 한개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개의 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 고위험고수익투자신탁, 벤처기업투자신탁은 청약 시 청약사무 취급처에 '증권인수업무등에관한규정' 제2조 제18호 내지 20호에 따른 요건을 충족하고, 제9조 제4항에 해당하지 않음을 확약하는 서류 및 자산총액이 기재되어 있는 서류를 함께 제출하여야 합니다.3) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자('자본시장과금융투자업에관한법률' 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제132조에따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.4) 기타① 일반공모 청약분을 배정함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을 청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 '금융실명거래및비밀보장에관한법률'에 의거하여 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.④ '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 의거, 2026년 5월 9일부터 2026년
9월 2일까지 당사의 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

※ 예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우(매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 「코스닥시장 업무규정」 또는 「파생상품시장 업무규정」에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위*가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

*「금융투자업규정」 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계 좌를 사용하는 등의 요건을 갖춘 거래단위

5) 청약한도① 구주주의 개인별 청약한도는 '신주배정기준일' 18시 00분 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율을 곱하여 산정된 배정주식수로하되, 1주 미만은 절사합니다. 단, '신주배정기준일' 현재 신주의 배정비율은 자기주식의 변동, 주식매수선택권의 행사, 주식관련사채의 전환(행사) 등으로 인하여 변경될 수 있습니다.② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식수 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다.(3) 청약사무 취급처

청약대상자
청약취급처
청약일

구주주
특별계좌 보유자(기존 '명부주주')
SK증권㈜의 본ㆍ지점

2026년
09월 07일
~
2026년
09월 08일

일반주주(기존 '실질주주')
1) 주주확정일 현재 당사의 주식을 예탁하고 있는 당해 증권회사 본ㆍ지점2) SK증권㈜의 본ㆍ지점, 홈페이지, HTS, MTS

일반공모청약(고위험고수익투자신탁등 및벤처기업투자신탁청약 포함)
SK증권㈜의 본ㆍ지점, 홈페이지, HTS, MTS

2026년
09월 10일
~
2026년
09월 11일

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약: "본 주식"의 100%인 2,200,000주는 신주배정기준일 18:00 현재 주주명부에 등재된 주주(이하 "구주주"라 한다)에게 "본 주식"을 1주당 0.3224838999주의 비율로 배정하되, 1주 미만의 단수주는 배정하지 아니합니다. 단, 신주배정기준일 현재 신주배정비율은 무상감자 혹은 자기주식 변동, 주식매수선택권 등으로 인하여 변경될 수 있으며, 신주배정기준일은 증권신고서의 효력 발생과 유관기관과의 협의과정에 따라 변경될 수 있습니다.

2) 일반공모 청약: 상기 구주주 청약 결과 발생한 미청약주 및 단수주는 '모집주선회사'가 일반에게 공모하되, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항 제6호에 따라 "고위험고수익투자신탁등"에 일반공모 배정분의 10%를 배정하고, "벤처기업투자신탁"에 일반공모 배정분의 30%를 배정합니다. 나머지 일반공모 배정분의 60%에 해당되는 주식은 개인청약자 및 기관투자자에 구분 없이 배정합니다. "고위험고수익투자신탁등"에 대한 일반공모 배정분 10%, "벤처기업투자신탁”에 대한 일반공모 배정분 30% 및 개인투자자 및 기관투자자에 대한 일반공모 배정분 60%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 어떤 그룹에 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다.

이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 "모집주선회사"가 합리적으로 판단하여 배정합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산시에는 "모집주선회사"가 청약자 유형군별로 접수한 "총청약수량"을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 청약경쟁률에 따라 각 청약자에게 배정합니다.

(ii) 일반공모에 관한 배정시 "모집주선회사"의 "총청약물량"이 "일반공모 배정분" 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 다만, 고위험고수익투자신탁등에 대한 공모주식 10%와 벤처기업투자신탁에 공모주식의 30%와 개인투자자 및 기관투자자에 대한 공모주식 60%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 어떤 그룹에 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다.

이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 "모집주선회사"가 합리적으로 판단하여 배정합니다.

(iii) 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약주식수가 일반공모 주식수에 미달하는 경우, 최종 미청약된 잔여주식은 미발행 처리한다.

(5) 주권교부에 관한 사항

- 신주상장 및 유통개시일(예정): 2026년
09월 29일
(2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(6) 투자설명서 교부에 관한 사항1) 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받아야 합니다.2) 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약 전 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.3) 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신으로만 하여야 합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」

제11조 (증권의 모집·매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제외한다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가업자(이하 "신용평가업자"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

4) 투자설명서 교부방법 및 일시① 교부장소 : SK증권㈜ 본ㆍ지점 및 홈페이지와 HTS, MTS(구주주에게는 우편 발송할 예정입니다.)② 교부방법※투자설명서 교부방법 및 일시

구분
교부방법
교부일시

우리사주조합

청약자

자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 의해 투자설명서 교부가 면제됨
해당사항 없음

구주주

청약자

1),2),3)을 병행

1) 등기우편 송부

2) "모집주선회사"의 본ㆍ지점 교부

3) "모집주선회사"의 홈페이지나 HTS, MTS에서 교부

1) 우편송부시 : 2026년
09월 07일 전 수취 가능

2) "모집주선회사"의 본ㆍ지점 : 청약종료일 (2026년
09월 08일)까지

3) "모집주선회사"의 홈페이지 또는 HTS, MTS 교부 : 청약종료일 (2026년
09월 08일)까지

일반

청약자

1), 2)를 병행

1) "모집주선회사" 의 본ㆍ지점에서 교부

2) "모집주선회사" 의 홈페이지나 HTS, MTS 에서 교부

1) "모집주선회사" 의 본ㆍ지점 : 청약종료일 (2026년
09월 11일)까지

2) "모집주선회사" 의 홈페이지 또는 HTS, MTS 교부 : 청약종료일 (2026년
09월 11일)까지

(*) 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 모집주선회사인 SK증권㈜를 통해 청약하는 구주주께서는 SK증권㈜의 홈페이지 및 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받을 수 있습니다.(*) 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- SK증권㈜의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받을 수 있으며, 다운로드를 완료한 이후에 청약할 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서수신자가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

③ 기타사항

- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

④ 투자설명서 수령 확인절차

(ⅰ) 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)- 청약을 위해 청약처를 방문할 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- 홈페이지, HTS 및 MTS를 통한 청약 시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 구주주 청약의 경우 유선청약이 가능합니다. 유선 상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다.(ⅱ) 지점 방문을 통한 투자설명서 수령 시- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

(ⅲ) SK증권㈜의 홈페이지, HTS 및 MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 홈페이지 및 HTS, MTS의 경우 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

다. 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항(1) 청약증거금은 주금납입일에 납입금으로 대체하되 청약증거금에 대하여는 무이자로 합니다. 일반청약 주식수가 일반공모 주식수를 초과하여 청약증거금이 발생한 경우, 그 초과 청약증거금은 주금납입일에 해당 청약취급처에서 환불합니다.(2) 주금납입처 : 우리은행 광희동금융센터

5. 인수 등에 관한 사항

SK증권㈜는 ㈜상지건설 주주우선공모 유상증자의 모집주선회사이며, 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

당사가 금번 유상증자를 통하여 발행할 증권은 기명식 보통주이며, 당사 정관에 근거한 동 증권의 주요 권리내용은 다음과 같습니다1. 주식에 관한 사항

제5조【발행예정주식의 총수】회사가 발행할 주식의 총수는 400,000,000주로 한다.제6조【1주의 금액】회사가 발행하는 주식 1주의 금액은 금 5,000원으로 한다.제7조【회사가 설립 시에 발행하는 주식의 총수】회사가 설립 시에 발행하는 주식의 총수는 5,000주(설립 당시의 1주의 금액 5,000원 기준)로 한다.제8조【주권의 발행과 종류】① 회사가 발행할 주식은 기명식 보통주식과 기명식 우선주식으로 한다.② <조항 삭제, 2019.03.26>제8조의4【주식 등의 전자등록】회사는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 주식 등을 발행하는 경우에는 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 등을 전자등록하여야 한다. 다만, 회사가 법령에 따른 등록의무를 부담하지 않는 주식등의 경우에는 그러하지 아니할 수 있다.

2. 신주인수권에 관한 사항

제 9 조【신주인수권】

① 주주는 그가 소유한 주식의 수에 비례하여 신주의 배정받을 권리를 갖는다.

② 회사는 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하면 이사회의 결의로 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있다.

1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제165조의6에 따라 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

2.「상법」제542조의3에 따른 주식매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우

3. 발행하는 주식총수의 100분의 20 범위 내에서 우리사주조합원에게 주식을 우선배정하는 경우

4.「근로복지기본법」제39조의 규정에 따른 우리사주매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우

5.「상법」제418조 제2항의 규정에 따라 신기술의 도입, 재무구조개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

6.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의하여 주식예탁증서(DR) 발행에 따라 신주를 발행하는 경우

7. 회사가 경영상 필요로「외국인투자 촉진법」에 의한 외국인 투자를 위하여 신주를 발행하는 경우

③ 제2항 각호 중 어느 하나의 규정에 따라 신주를 발행할 때 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」등 관계 법령에 따라 이사회의 결의로 정한다.

④ 신주인수권의 포기 또는 상실에 따른 주식과 신주배정에서 발생한 단주의 처리 방법은「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」등 관계 법령에 따라 이사회의 결의로 정한다.

3. 의결권에 관한 사항

제25조【주주의 의결권】주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다.제26조【상호주에 대한 의결권 제한】회사, 회사와 회사의 자회사 또는 회사의 자회사가 다른 회사의 발행주식총수의 10분의 1을 초과하는 주식을 가지고 있는 경우, 그 다른 회사가 가지고 있는 이 회사의 주식은 의결권이 없다.제27조【의결권의 불통일행사】① 2 이상의 의결권을 가지고 있는 주주가 의결권의 불통일행사를 하고자 할 때는 회일의 3일 전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.② 회사는 주주의 의결권의 불통일행사를 거부할 수 있다. 그러나 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우에는 그러하지 아니하다.제28조의2【의결권의 대리행사】① 주주는 대리인에게 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.제29조【주주총회의 결의 방법】① 주주총회의 결의는 법령과 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1 이상의 수로써 한다.② 제1항의 규정에도 불구하고, 다음 각호에 해당하는 안건의 의결에 있어서는 출석한 주주의 의결권의 5분의 4 이상으로 하되 발행주식 총수의 4분의 3 이상의 수로써 한다. 다만, 이와 같은 결의 방법을 적용할 안건은 주주총회를 소집할 때 미리 적시하여야 한다.1. 적대적 인수·합병의 승인을 결의하는 경우2. 적대적 인수·합병으로 인하여 기존 이사의 해임을 결의하는 경우3. 적대적 인수·합병으로 인하여 신규 이사의 선임을 결의하는 경우4. 본항에서 정한 사항에 관한 정관의 개정을 결의하는 경우제30조【주주총회의 의사록】① 주주총회의 의사에는 의사록을 작성하여야 한다.② 의사록에는 그 경과요령과 결과를 기재하고 의장과 출석한 이사가 기명날인 또는 서명하여, 본점과 지점에 비치한다.

4. 배당에 관한 사항

제11조【신주의 동등배당】회사가 정한 배당기준일 전에 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 발행한 주식에 대하여는 동등배당한다.제52조【이익금의 처분】회사는 매 사업연도의 처분 전 이익잉여금을 다음과 같이 처분한다.1. 이익준비금2. 기타의 법정준비금3. 배당금4. 임의적립금5. 기타의 이익잉여금처분액제53조【이익배당】① 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.② 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행한 때에는 주주총회의 결의로 그와 다른 종류주식으로도 할 수 있다.③ 제1항의 배당은 매 결산기 말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

가. 국내외 경기침체 및 경기변동에 따른 사업환경 악화 위험2026년 04월 국제통화기금(IMF)은 '세계경제전망(World Economic Outlook)'을 발표하며, 세계 경제성장률은 2026년에는 3.1%, 2027년에는 3.2%의 성장률을 기록할 것으로 전망했습니다. 2026년 전망치는 이전 최신 전망이었던 2026년 01월 전망 3.3% 대비 0.2%p 하향하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁이 수 주 이상 지속된 후 마무리되고 점진적으로 세계 경제가 회복되며 올해 중반부터 에너지 생산·수출이 정상화된다면 2026년 세계 경제가 3.1% 성장할 것으로 전망하였습니다. 그러나, 2027년까지 전쟁이 이어져 에너지 공급 차질이 장기화할 경우 올해 성장률이 2% 수준으로 하락할 수 있다고 전망하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁에 따른 원자재 시장 불안, 인플레이션 우려, 금융 여건 악화 등이 복합적으로 세계 성장률 전망의 하향 요인으로 제시하였습니다.한국은행이 2026년 2월 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 경제는 미국의 관세 영향 및 건설투자 회복 지연 등의 제약요인이 존재하나, 반도체 경기 개선과 세계경제의 비교적 양호한 흐름 등에 힘입어 2026년 경제성장률은 2.0% 수준을 나타낼 것으로 전망되었습니다. 소비 측면에서는 소득여건 개선 등을 바탕으로 완만한 회복세가 이어질 것으로 예상되는 반면, 건설 등 비IT 부문의 회복은 상대적으로 더딜 것으로 평가되었습니다. 또한 글로벌 경제는 AI 투자 확대와 주요국의 완화적 통화ㆍ재정정책 등에 힘입어 3% 초반의 성장세를 유지할 것으로 예상되나, 무역환경 변화에 따른 불확실성은 확대된 것으로 평가되었습니다.
상기와 같이 최근 국내외 경제는 무역협상 전개양상, 경제심리 회복속도, 글로벌 금융시장 상황과 관련하여 불확실성이 높은 상황입니다. 아울러, 미국의 관세정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 이란-미국 전쟁 장기화 우려 및 유가 상승 등의 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 글로벌 경기의 불확실성은 당사가 영위하는 사업에 직간접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

(1) 글로벌 경기 동향

2026년 04월 국제통화기금(IMF)은 '세계경제전망(World Economic Outlook)'을 발표하며, 세계 경제성장률은 2026년에는 3.1%, 2027년에는 3.2%의 성장률을 기록할 것으로 전망했습니다. 2026년 전망치는 이전 최신 전망이었던 2026년 01월 전망 3.3% 대비 0.2%p 하향하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁이 수 주 이상 지속된 후 마무리되고 점진적으로 세계 경제가 회복되며 올해 중반부터 에너지 생산·수출이 정상화된다면 2026년 세계 경제가 3.1% 성장할 것으로 전망하였습니다. 그러나, 2027년까지 전쟁이 이어져 에너지 공급 차질이 장기화할 경우 올해 성장률이 2% 수준으로 하락할 수 있다고 전망하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁에 따른 원자재 시장 불안, 인플레이션 우려, 금융 여건 악화 등이 복합적으로 세계 성장률 전망의 하향 요인으로 제시하였습니다.보고서에 따르면, 경제 전망에 대한 위험 요인은 2026년 1월 보고서 대비 하방 압력이 심화되었다고 제시하고 있습니다. 미국의 수입 관세 부과(25%) 등 주요국의 통상 정책 변화가 실제 집행 단계에 진입함에 따라, 글로벌 공급망의 파편화가 경제 활동에 실질적인 하중을 주기 시작하였으며, AI 관련 생산성 지표가 기대치에 미치지 못할 경우 발생할 AI 재평가 리스크가 여전하며, 특히 고금리 환경에서 가계와 기업의 부채 상환 능력이 한계에 도달하면서 금융시장 내 급격한 자산 가격 조정 가능성이 상승하였습니다.한편, 중동 및 동유럽의 긴장 장기화와 더불어 주요국 내 정치적 불확실성이 새로운 변수로 부상하였으며, 이는 공급망 교란을 넘어 에너지 및 원자재 가격의 2차 충격(Secondary Shock)을 유발하여 전세계적인 인플레이션 고착화를 야기할 수 있습니다. 또한, 장기간 지속된 고금리로 인해 국가들의 이자 부담이 임계점에 도달했으며, 공공부채 관리에 실패할 경우 장기 금리 상승을 유도해 민간 투자를 위축시키는 '크라우딩 아웃(Crowding-out)' 현상이 본격화될 것으로 우려했습니다.한편 상방 요인도 존재합니다. 물가 상승세가 안정권에 접어든 일부 국가들을 중심으로 가계의 실질 소득이 회복되면서 소비가 경제 성장을 지탱할 수 있는 수준에 도달하고 있으며, AI가 단순히 기술적 기대를 넘어 제조, 물류 등 실물 부문에서 구체적인 비용 절감 및 효율성 개선 성과를 내기 시작할 경우 중장기 성장 동력이 될 수 있습니다.국제통화기금(IMF)은 물가 안정 기조를 확고히 하되, 급격한 시장 경색을 막기 위한 유연한 통화 정책 운용이 필요하며, 미래의 충격에 대비하여 재정 지출의 효율성을 높이고 부채 수준을 점진적으로 낮추는 노력이 시급함을 지적하였습니다.IMF가 2026년 04월 전망한 세계 경제성장률 전망은 다음과 같습니다.

[IMF의 주요국가별 경제성장률 전망치]

(단위 : %, %p)

경제성장률
2025년
2026년(E)
2027년(E)

'26년 01월

(A)

'26년 04월

(B)

조정폭

(B-A)

'26년 01월

(C)

'26년 04월

(D)

조정폭

(D-C)

세 계
3.4
3.3
3.1
-0.2
3.2
3.2
0.0

선진국
1.9
1.8
1.8
0.0
1.7
1.7
0.0

미국
2.1
2.4
2.3
-0.1
2.0
2.1
+0.1

유로존
1.4
1.3
1.1
-0.2
1.4
1.2
-0.2

일본
1.2
0.7
0.7
0.0
0.6
0.6
0.0

신흥개도국
4.4
4.2
3.9
-0.3
4.1
4.2
+0.1

중국
5.0
4.5
4.4
-0.1
4.0
4.0
0.0

한국
1.0
1.9
1.9
0.0
2.1
2.1
0.0

출처 : IMF World Economic Outlook Update (2026.04)

최근 글로벌 경제는 중동전쟁의 확산 위험에 직면해 있습니다. 2026년 4월 국제통화기금(IMF)은 세계경제 성장률 전망치를 지난 1월 대비 하향하며, 전쟁의 여파가 세계 경제에 본격적으로 파급되고 있음을 경고했습니다. 특히 미국과 한국을 포함한 주요국들의 성장 전망이 전반적으로 위축되거나 정체되는 가운데, 에너지 가격 상승과 인플레이션 기대 심리의 재점화는 통화정책 전환(Pivot) 시점을 더욱 불투명하게 만들며 기업의 조달 환경을 악화시키고 있습니다.한편, 금융시장에서는 인공지능(AI) 기술에 대한 생산성 증가 기대와 투자가 지속되고 있으나, 이를 뒷받침할 실물 지표가 기대에 미치지 못할 경우 발생할 급격한 자산 가격 조정 리스크가 여전히 하방 압력으로 작용하고 있습니다. 특히 고금리 기조가 장기화되는 상황에서 AI 관련 기업발 금융시장 변동성은 가계 자산 훼손과 전반적인 금융 여건 악화로 전이될 가능성이 상존하고 있습니다.이와 함께, 지정학적 리스크는 1월 전망치 대비 현저히 고조되었습니다. 러시아-우크라이나 전쟁의 장기화와 더불어, 미국과 이란 간의 직접적인 갈등 및 중동전쟁의 전면화는 글로벌 공급망과 원자재 시장에 실질적인 타격을 입히고 있습니다. 특히 호르무즈 해협의 긴장은 단순한 가능성을 넘어 국제 유가 급등과 에너지 공급 차질을 유발하는 직접적인 원인이 되고 있으며, 이는 전세계적인 물가 상승 압력과 금융시장 위험회피 심리를 확산시키고 있습니다. 나아가 주요국 간 무역 긴장의 고착화와 재정적자 확대에 따른 공공부채 부담은 장기 금리에 지속적인 압박을 가하고 있습니다. 이러한 복합적인 하방 요인들은 글로벌 경기 연착륙을 저해하고 불확실성을 장기화하며, 수출 의존도가 높은 기업들의 경영 환경에 치명적인 영향을 미칠 수 있는 만큼 물가 및 금융 안정성을 확보하기 위한 정책적 대응과 구조개혁의 필요성이 그 어느 때보다 강조되고 있습니다.

(2) 국내 경기 동향

한국은행이 2026년 2월 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 경제는 미국의 관세 영향 및 건설투자 회복 지연 등의 제약요인이 존재하나, 반도체 경기 개선과 세계경제의 비교적 양호한 흐름 등에 힘입어 2026년 경제성장률은 2.0% 수준을 나타낼 것으로 전망되었습니다. 소비 측면에서는 소득여건 개선 등을 바탕으로 완만한 회복세가 이어질 것으로 예상되는 반면, 건설 등 비IT 부문의 회복은 상대적으로 더딜 것으로 평가되었습니다. 또한 글로벌 경제는 AI 투자 확대와 주요국의 완화적 통화ㆍ재정정책 등에 힘입어 3% 초반의 성장세를 유지할 것으로 예상되나, 무역환경 변화에 따른 불확실성은 확대된 것으로 평가되었습니다. 한편 소비자물가 상승률은 수요측 압력이 제한적인 가운데 일부 품목의 비용 상승 요인 등의 영향으로 2026년 약 2.2% 수준을 나타낼 것으로 전망되었습니다. 또한 향후 전망과 관련된 리스크 요인으로는 글로벌 통상환경의 불확실성, 외환ㆍ금융시장 변동성, 반도체 경기의 변동 가능성 등이 주요 위험요인으로 제시되었습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구분
2024년
2025년
2026년(E)
2027년(E)

상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

GDP
2.0
0.3
1.6
1.0
2.4
1.6
2.0
1.8

민간소비
1.1
0.7
1.9
1.3
2.3
1.3
1.8
1.8

설비투자
-3.3
-12.2
-7.5
-9.9
-0.8
2.6
1.0
1.5

지식재산생산물투자
1.7
4.5
-0.4
2.0
2.4
2.3
2.4
2.0

건설투자
1.2
1.9
3.8
2.9
3.4
3.5
3.5
2.6

재화수출
6.4
1.7
4.4
3.1
3.5
0.8
2.1
2.3

재화수입
1.3
1.7
2.5
2.1
3.4
1.5
2.5
2.6

주) 전년동기대비

출처 : 한국은행 경제전망보고서 (2026.02)

상기와 같이 최근 국내외 경제는 무역협상 전개양상, 경제심리 회복속도, 글로벌 금융시장 상황과 관련하여 불확실성이 높은 상황입니다. 아울러, 미국의 관세정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 이란-미국 전쟁 장기화 우려 및 유가 상승 등의 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 글로벌 경기의 불확실성은 당사가 영위하는 사업에 직간접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

나. 기간산업 특성에 따른 건설업 업황의 위험건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 국내 경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며,
타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 큰 국가 전략적 산업입니다. 또한,
건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향을 받는 산업입니다. 따라서, 건설업은
향후 정부정책, 경제성장률 및 건설경기 변동에 따라 당사가 속한 사업의 수익성도 변동될 수 있기 때문에 투자자분들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 국내 경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다. 건설산업은 크게 토목부문, 건축부문, 주택부문 및 환경/플랜트 부문으로 구분할 수 있고 부문별 특성은 다음과 같습니다.

[건설산업 내 분야별 특성]

구분
내용

토목부문
도로, 지하철, 항만, 공단부지 조성, 고속철도 등 사회간접자본시설이 주를 이루며, 토목부문에 대한 발주처는 정부나 지방자치단체 등 공공부문이 대부분을 차지하고 있습니다. 토목공사의 경우에는 공사별 발주금액이크고 공사지역 또한 정부나 지방자치단체의 개발 계획에 맞추어 전국 각지에 분포하며 예산에 의한 집행으로 사업추진이 이루어지므로 발주시기,물량 등이 국가경제추이나 정책 등에 영향을 받습니다.

건축부문
상가, 재건축사업, 오피스텔, 업무용빌딩 등 민간도급공사가 주로 이루어지며 동부문은 부동산 경기 및 투자수요에 의해 영향을 받으며 지역별로는 인구밀집지역이나 개발지구 등에 특정되어 분포되는 경향이 있습니다.

주택부문
자체사업으로 APT 시공 및 빌라, 연립주택 등이 주를 이루며 동부문은 부동산 경기 및 가계부문의 수요에 영향을 받습니다. 지역별로는 건축부문과 동일하게 인구밀집지역이나 개발지역 등 대부분 도시권 주변에 특정되는 경향이 높습니다.

환경/플랜트 부문
화공플랜트는 정유, 석유화학 플랜트 및 Gas 플랜트 등의 주요 발주처인 산유국의 국영석유회사(NOC) 발주 물량이 향후 유가전망에 크게 영향을 받으며, 산업플랜트는 발전시설 및 생산설비 등의 주요 Product를 공공기관 및 대기업에서 발주하므로 이들의 전력수요, 상품수요 예측에 민감하게 영향을 받습니다. 경기 상승 국면에서는 소득수준 증가에 따라 소비와투자가 함께 증가하므로 이를 뒷받침하기 위한 발전설비와 생산설비의 발주가 증가하지만 경기 하강 국면에서는 발전시설 및 산업플랜트 등 대규모 투자를 집행하기 어려우므로 발주가 감소합니다. 즉, 일반적으로 국민소득이 증가하는 경우에는 화공 및 산업플랜트의 수요가 증가하는 양상을보입니다.

상기 4가지 부문 중 민간 건축부문(주택사업)은 특히 대부분 건설업체들의 중요한 사업중 하나로 부동산 경기와 매우 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 주택을 비롯한 건축물량의 수주가 증가하고 수주 공사의 채산성이 향상되며, 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산(재고자산)의 가치 상승 등이 발생하여 수익에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이와 반대로 부동산경기하강 시에는 건설사의 수익에 부정적인 영향을 미치기도 합니다. 따라서 국내외 경기불안으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산 경기 변화가 건설업에 미치는 영향]

구 분
부동산 경기 상승 시
부동산 경기 하락 시

수주
물량 증가
물량 감소

수익성
수주 공사의 채산성 증가
수주 공사의 채산성 하락

자금부담
개발사업 추진시 자금부담 미미
개발사업 추진시 자금부담 확대

자산가치
상승
하락

대한건설협회에 따르면 2025년 연간 기준 건설업 GDP는 약 95.3조원으로 전체 GDP 중 4.1%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있었으나 부동산 경기가 호황기로 돌아서면서 건설업의 생산비중이 2013년부터 증가추세를 보였습니다. GDP 내 건설업 생산비중은 2013년 5.2%에서 2017년 5.9%까지 소폭 증가하였으나 2018년 이후 주택경기 부진의 영향으로 다시 감소하였으며, 2025년 기준 4.1%를 기록하고 있습니다.

[국내총생산(GDP)내 건설업 생산 비중 추이]

(단위 : 조원)

구 분
GDP내 건설업 생산비중

전체
건설업(비중)

2012
1677.1
86.4
5.2%

2013
1732.3
90.3
5.2%

2014
1788.0
92.0
5.1%

2015
1840.2
97.5
5.3%

2016
1898.6
108.0
5.7%

2017
1963.7
115.1
5.9%

2018
2026.1
112.7
5.6%

2019
2073.0
110.7
5.3%

2020
2058.5
110.3
5.4%

2021년
2153.4
109.3
5.1%

2022년
2212.2
110.3
5.0%

2023년
2247.2
109.6
5.1%

2024년
2292.2
105.4
4.8%

2025년
2313.6
95.3
4.1%

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2025년 4/4분기)

또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2025년 기준 6.7% (194만명)로 건설업은 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다. 이처럼 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는, 경기변동에 민감하게 반응하는 경기후행산업이라 할 수 있습니다. 전체 취업자 중 건설업 취업자현황은 다음과 같습니다.

[건설업 취업자 현황 추이]

(단위 : 천명, %)

년도
취업자
실업자
실업률

전체
건설업
비중

2012년
24,955
1,797
7.2
826
3.2

2013년
25,299
1,780
7.0
808
3.1

2014년
25,897
1,829
7.1
939
3.5

2015년
26,178
1,854
7.1
976
3.6

2016년
26,409
1,869
7.1
1,009
3.7

2017년
26,725
1,988
7.4
1,023
3.7

2018년
26,822
2,034
7.6
1,073
3.8

2019년
27,123
2,020
7.4
1,063
3.8

2020년
26,904
2,016
7.5
1,108
4.0

2021년
27,273
2,090
7.7
1,037
3.7

2022년
27,808
2,097
7.5
866
3.0

2023년
28,416
2,114
7.4
787
2.7

2024년
28,576
2,065
7.2
823
2.8

2025년
28,769
1,940
6.7
830
2.8

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2025년 4/4분기)

건설산업의 수급여건은 공사규모가 크며, 공사의 수행에 장기간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다. 더불어 타 산업에 비해 수요예측이 어렵고 제조 및 수입에 이르는 일련의 과정이 장기적이기 때문에 다수의 생산주체가 참여하게 됩니다. 또한, 건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향을 받는 산업입니다.국내 경제는 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하였습니다. 경기후행산업 특성상 건설업 역시 산업순환주기 중 성숙기에 진입하였습니다. 국내 건설사 역시 기존에 집중되었던 주택/건축 부문 위주의 사업영역에서 벗어나 해외 플랜트 및 해외 SOC 수주 등 해외 진출을 통해 신성장 동력과 발굴이 필요하며, 사업 포트폴리오 역시 다변화가 필요한 시점입니다. 이와 함께 국내 경제의 저성장 국면이 지속될 경우, 경기후행산업의 특성상 GDP에서 건설업이 차지하는 비중이 지속적으로 감소할 가능성도 존재합니다. 따라서, 투자자께서는 기간산업 특성에 따른 건설업황의 위험에 유의하시기 바랍니다.

다. 정부 정책 관련 영업환경 변동 위험
건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다. 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만,
부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있습니다. 2020년 발표된 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안이 후속 발표되었으며, 이후 2021년 2월 4일 정부는 '3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대방안'을 발표하며 부동산에 대한 정책적 기조를 규제 완화로 전환한 것으로 판단됩니다. 2022년 9월 29일 '재건축부담금 합리화 방안', 2022년 12월 8일 '재건축 안전진단 합리화 방안', 2023년 1월 5일 부동산 투기지역 대폭 해제, 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안', 2024년 1월 10일 '주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안', 2024년 3월 28일 '건설경기 회복 지원방안, 2024년 5월 13일 '부동산 PF의 "질서있는 연착륙"을 위한 향후 정책 방향 발표', 2024년 8월 8일 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안' 등을 발표하며,
주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책이 발표되는 모습을 보여주었습니다.
2025년에 들어,
주요 지역 주택 공급 부족에 대한 우려 및 확장적 재정정책에 대한 기대감 등에 기인하며 수도권 지역의 주택가격이 급등
하는 양상을 보였습니다.

이에 따라 정부는
2025년에 발표한 정책을 통해 부동산 대출 규제를 강화하며, 주택시장 안정화를 위한 대책을 마련하는 행보를 보이고 있습니다. 또한 향후 추가적으로 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 외에도 재건축 시장이 악화되는 등 부동산 시장의 불확실성
이 확대될 우려가 있습니다.

이는 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기 및 소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에 근거하여 주택시장 안정을 위한 조치를 시행하였습니다. 2017년 6월부터 2020년 8월까지 정부가 발표한 주택 정책은 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책, 실수요자 보호 정책, 주택 공급정책으로 구분할 수 있습니다. 주택시장 안정화 정책의 일환으로 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책 중 하나는 급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, 이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, 종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막는 것입니다. 또한, 가격 안정을 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 다음은 2020년 12월 투기 규제지역입니다.

[투기 규제지역 현황]

투기 규제지역 현황(2020.12.18).jpg
투기 규제지역 현황(2020.12.18)

출처 : 국토교통부

투기 규제지역 선정과 더불어 정부는 지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했습니다. 또한, 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했습니다. 주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했습니다. 15억원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지되며, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화되면서 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 결정했습니다.다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상에 따라 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용하였습니다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지하고, 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했습니다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했습니다. 취득세의 경우, 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했습니다. 또한, 2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼습니다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대되었습니다.실수요자 보호 정책으로는 먼저, 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편하여 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했습니다. 청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상 및 대출한도를 늘렸고 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했습니다. 생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 방침입니다. 또한, 임대차시장을 안정화시키고 임차인의 권리 보호를 위해 집주인으로 하여금 임대주택 등록을 활성화하기 위해 2018년 12월 임대주택등록 정책을 마련했습니다. 등록된 임대주택에 대해서 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기위한 조치의 일환입니다. 2019년에는 이같은 혜택에 따른 임대료 증액제한과 부기등기제등 임대인의 의무조건을 강화하였고 2020년 6-7월에는 다시 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장, 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화했습니다.주택 공급 계획으로는 수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어, 공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안을 마련했습니다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진하기로 결정했습니다. 정부는 2021년 2월 4일 「공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였는데, 이 방안에 따르면 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호 및 전국 83만호 주택 부지를 추가로 공급할 계획입니다. 이에 앞서, 정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했는데 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획입니다. 여기에는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 신규공급 13.2만호+α , 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 수도권내에서 추진중인 정비사업 30만호 등이 포함되어 있습니다. 서울권역 중심으로 발표내용을 종합하면 2020년 8월 4일 현재 신규공급 13.2만호+α와 5월 6일 공급 발표 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정입니다. 다음은 정부의 주택 시장 안정화 정책 중 주요 정책이라고 할 수 있는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 12.16 주택시장 안정화 방안입니다.

[2019.12.16 '주택시장 안정화 방안']

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상세내역
추진일정

투기적 대출수요규제 강화
투기지역·투기과열지구주택담보대출 관리 강화
① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화
19.12.23

② 초고가아파트 주담대 금지
19.12.17

③ DSR 관리 강화
19.12.23

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
19.12.23

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
19.12.23

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
19.12.23

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등
19.하반기

전세대출을 이용한 갭투자방지
① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화
20.1월

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
20.1월

주택 보유부담 강화및 양도소득세제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는주택 보유부담 강화
① 종합부동산세 관련
20.상반기 (20년 납부분 부터 적용)

② 공시가격 현실화 및 형평성 제고
20.상반기

실수요자 중심의 양도소득세제도 보완
① 양도소득세 강화

- 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등
20.상반기 (19.12.17 취득분부터 적용)

- 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가
20.상반기 (19.12.17 신규 등록분부터 적용)

- 분양권도 주택수 포함
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 단기보유 양도세 차등 적용
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제
20.상반기 (19.12.17 ∼ 20.6.30 중 양도분에 적용)

투명하고 공정한거래 질서 확립
① 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대
(적용시점) 19.12.17

② 시장 거래 질서 조사체계 강화

- 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
19.하반기

- 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
20.2월

- 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
20.상반기

- 자금조달계획서 증빙자료 제출
20.상반기

③ 공정한 청약 질서 확립
20.상반기

④ 임대등록제도 보완

- 임대등록 시 세제혜택 축소
20.상반기

- 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검
20.상반기

- 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화
20.상반기

실수요자를 위한공급 확대
① 서울 도심 내 주택 공급 추진
-

② 수도권 30만호 계획 조속 추진
-

③ 정비사업 추진 지원
-

④ 가로주택정비사업 활성화
20.상반기

⑤ 준공업지역 관련 제도개선
20.상반기

출처 : 국토교통부

[2020.06.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안']

대분류
소분류
상세내역

과열지역에투기수요유입 차단
조정대상지역 지정
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역

투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전 17개 지역

토지거래허가구역 지정

거래질서 조사체계 강화
· 실거래 기획조사 시행· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대

주택담보대출 및전세자금대출 규제 강화
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화· 전세자금대출보증 제한 강화

정비사업규제 정비
재건축안전진단 절차 강화
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

정비사업 조합원 분양 요건 강화
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

재건축부담금 제도 개선
· 재건축 부담금 본격 징수· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

법인을 활용한 투기수요 근절
주택매매·임대사업자 대출규제 강화
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지

법인 등 세제 보완
· 종부세율 인상 및 공제 폐지· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

부동산 매매업 관리 강화

법인 거래 조사 강화
· 법인 대상 실거래 특별조사· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
주택시장 안정화 방안(12·16 대책) 후속조치
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정

수도권 주택공급 기반 강화 방안(5·6) 후속조치
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)· 공공재개발시범사업 공모(9월)· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)

출처 : 국토교통부

한편, 2021년 02월 04일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 '25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 발표 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」]

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

출처 : 국토교통부

이후 2022년 국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한「국민 주거안정 실현방안」을 발표하였습니다. 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급시차 단축, 주거사다리 복원, 주택품질 제고라는 국민주거 안정 실현을 위한 5대 전략을 수립하였습니다. 세부적으로 향후 5년간 270만호를 공급할 예정이며, 수도권 158만호, 서울 50만호, 지방대도시에도 52만호를 공급할 계획입니다. 이를 통해 도심 내집 마련 기회를 확대할 예정이며, 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발, 재건축 사업 정상화를 추진할 예정입니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
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상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

출처 : 국토교통부

재건축부담금 제도가 2006년 도입된 이후로 정상적으로 시행되지 못함을 근거로 정부는 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치의 일환으로 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였습니다. 그동안 과거 기준을 그대로 적용하여 불합리한 수준의 부담금이 산정되었으며, 이로 인해 재건축, 지연 보류 등의 원인이 되었습니다. 따라서, 부과기준을 현실화하고 재건축을 통해 공공주택 공급 확대를 유도하며, 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도가 신설되었습니다.

[2022.09.29 '재건축부담금 합리화 방안']

항목
상세내역

국민 주거안정 실현방안의 후속조치 일환으로 발표재건축부담금 제도는 '06년 도입 이후 2차례 유예되는 등 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준 유지

1. 부과기준 현실화
- 면제금액 현행 3천만원에서 1억원으로 상향- 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대

2. 부과 개시시점 조정
- 부담금 산정의 기준인 '초과이익'의 경우 정비사업을 위한 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정- 정비 사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 '조합'이며, 이에 따라 초과이익 산정 개시시점을 "조합설립 인가일"로 조정하여 부과체계의 합리성 제고

3. 공공기여 감면 인센티브
- 현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써 이러한 사업유인이 감소되는 문제 존재- 이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할예정

4. 실수요자 배려
- 현재 주택보유 기간, 구입목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있음

- 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해- 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 6년 이상 보유한 경우 부담금 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획- 1세대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 주택 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정

출처 : 국토교통부

'재건축 안전진단 합리화 방안'은 안전진단 평가 시 구조 안정성 항목의 비중을 기존 50%에서 30%로 축소하고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 기존 15%, 25% 에서 30% 로 높이며 안전진단 기준을 완화하기 위해 만들어진 '국민 주거안정 실현방안(8.16)의 후속 조치입니다. 기존 기준을 적용하였을 때에 비해 올해 상반기에는 전국 재건축 아파트 111개가 안전진단을 통과하게 되어 2018년~2022년 21개 대비 그 수가 크게 증가하였습니다.

[2022.12.08 '재건축 안전진단 합리화 방안']

항목
상세내역

1. 평가항목 배점 비중 개선
- 기존 50%인 구조 안정성 점수를 30%로 낮추고, 15%, 25%였던 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30% 로 높일 계획- 구조 안정성 점수에 크게 좌우되는 재건축 판정 여부 개선, 설비 노후 등에 의한 주민 불편 해소 위함

2. 조건부재건축 범위 축소
- 현재 4개 평가항목별로 '재건축(30점 이하)', '조건부재건축(30점~55점 이하)', '유지보수(55점 초과)로 구분하여 판정 중- '조건부재건축'의 점수 범위를 45~55점으로 조정하여 45점 이하의 경우 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준 합리화 할 계획

3. 적정성 검토 개선
- 현재 민간 시행 안전진단 점수가 조건부재건축에 해당 시 의무적으로 공공기관의 2차 안전진단이 필수적임.- 조건부재건축이라도 지자체의 요청 시에만 예외적으로 공공기관 적정성 검토 시행되도록 개선.

4. 안전진단 내실화 병행
- 공공기관의 적정성 검토 없이 민간진단기관의 책임 하에 안전진단이 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅 강화, 실태 점검 병행하여 안전진단 내실화 할 예정.

5. 재건축 시기 조정제도 보완
- 추후 안전진단 이후 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 계획임.

출처 : 국토교통부

기획재정부는 2023년 1월 2일 '2023년 1월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)'을 심의, 의결하였습니다. 이번 안을 통해 서울시 11개구에 대한 주택 투기지역 지정이 해제되었으며, 공식적으로 2023년 1월 5일 0시를 기점으로 해제가 완료 되었습니다.

[2023.1.2 '2023년 1월 주택 투기지역 해제안']

구분
현재(15곳)
2023년 1월 5일 이후(4곳)

주택 투기지역
('17.8.3 지정)용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동구('18.8.28 지정)종로, 중구, 동대문, 동작구
('17.8.3 지정)용산, 서초, 강남, 송파구

출처 : 기획재정부

한편, 국토교통부는 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다. 이를 통해 공급 여건을 신속하게 개선하고 2024년 공급 확대로 정상화를 견인함으로써 현 정부 목표를 초과 달성을 추진할 예정입니다.

[2023.09.26 '주택공급 활성화 방안']

구분
내용

① 공공 주택공급 확대
- 공공주택 공급물량 확대- 패스트트랙을 통한 조기 공급- 기 추진 사업의 철저한 공정관리

② 민간 주택공급 활성화
- 공공택지 전매제한 완화-조기 인허가 인센티브- 분양 → 임대전환 공급 촉진- 공사비 증액 기준 마련- 인허가 절차 개선- 건설인력 확충- 규제 정상화 입법 완료

③ 금융지원 강화
- PF대출 보증 확대- 부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대 - 중도금 대출 지원

④ 단기공급 가능한 非아파트 사업여건 개선
- 非아파트 자금조달지원- 非아파트 규제 개선

⑤ 신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충
- 재개발/재건축 사업절차 개선- 소규모 정비사업 사업성 개선

출처 : 국토교통부

2024년 01월 10일 정부는 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표하였습니다. 정부는 '국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선', '도심 내 다양한 주택 공급 확대', '공공주택을 빠르게 공급하여 주택공급 회복을 견인', '안정적 주택공급을 위해 건설산업 활력을 회복'이라는 대응방안을 통해 주택공급을 확대해 나갈 계획입니다. 또한, 건설경기 위축에 대응하여 공적 PF 대출 보증확대 등으로 건설사의 자금애로를 해소하고, PF 대출 등에 있어 건설사에 과도한 수수료를 책정하는 불합리한 계약 사항을 시정토록 유도할 것을 발표하였습니다.

[2024.01.10 '국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안']

구분
목표
내용

도심공급확대
재건축/재개발

1 사업속도: 패스트트랙 도입

2. 진입문턱: 정비사업 추진 요건 완화

3. 사업성: 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화

4. 중단 없는 사업: 공사비 갈등 완화

1기 신도시

재정비

1. 신속하고 내실 있는 계획 수립

2. 노후계획도시 정비 사업여건 획기적 개선

3. 공공의 역할은 충실히, 차질 없이 이행

소규모정비/

도심복합사업

1. 진입문턱: 사업 가능 지역 확대

2. 사업속도: 절차 간소화 및 참여유인 제고

3. 사업성: 인센티브 및 자금지원 강화

4. 광역 정비: 미니 뉴타운 지원 확대

다양한 유형의주택공급 확대
공급 여건 개선
1. 도시/건축규제 완화2. 세제/금융지원

활용도 제고

1. 구입 부담 경감2. 등록임대 사업 여건 개선

3. 기업형 장기임대 활성화4. 신축매입약정 확대

전세사기 예방및 피해지원

1. 보증금 피해 경감 지원2. 피해자 주거 지원 강화

3. 종합 지원체계 강화4. 철저한 전세사기 예방

신도시 등공공주택 공급
공공주택공급 확대

1. 24년 공공주택 14만호+α 공급

2. 공공주택 민간 참여 확대

3기 신도시 등

공공택지

1. 물량 확대: 신규택지 2만호, 수도권 신도시 3만호

2. 신도시 조성속도 제고

건설경기활력 회복

자금조달 및

유동성 지원

1. PF대출 지원2. 유동성 지원

공공지원을 통한

민간 애로 해소

1. 지방 사업여건 개선

2. 공공임대 참여지분 조기 매각

사업장별

갈등 해소 지원

1. 공적 조정위원회2. 민간 사업장 공공 인수

3. 정상화 펀드

건설사업 관련리스크 완화

1. 공사 재개 지원2. 수분양자 보호

3. 협력업체 보호

건설투자

활성화

1. 재정 조기집행2. 민자사업 확대

출처 : 국토교통부

상기와 같은 정책 및 상대적인 금리 안정화 추세에 따라 주택시장은 주요 지역의 공동주택을 중심으로 완만한 회복세 흐름을 보였습니다. 2025년에 들어서는 강남3구 토지거래허가제의 일시적 해제, 주요 지역 주택 공급 부족에 대한 우려 및 새정부 출범에 따른 확장 재정정책에 대한 기대감 등에 기인하여 서울 수도권 지역을 중심으로 주택가격이 급등하는 양상을 보였습니다. 주택 가격 급등세가 지속되면서 과열양상이 두드러졌고,
이에 따라 2025년 06월 27일 금융위원회는 가계부채관리를 목적으로 수도권 주택담보 및 전세대출을 타겟한 부동산 대출규제 정책이 발표되었습니다.
크게는 주택담보대출 한도를 6억원 제한, 주택구입시 전입의무 부과, 생애 최초 주택구입목적 주담대 규제 강화 등이 있으며, 주요 규제 관련 세부사항은 아래와 같습니다.

[2025.06.27 '가계대출 관리조치안']

구분
현행
개선 방안
시행 시기

규제

자율관리

(은행별 상이)

2주택자 이상 / 1주택자
비규제지역
LTV 60%
수도권0%

수도권
LTV 0%

25.6.28일

규제지역
LTV 30%
규제지역0%

규제지역
LTV 0%

처분 조건부 1주택자

(무주택자 포함)

비규제지역
LTV 70%1)
-
LTV 70%2)

규제지역
LTV 50%1)
-
LTV 50%2)

출처 : 금융위원회

주1) 처분조건부 1주택자의 경우 2년 이내 기존주택 처분 약정 등 필요

주2) 처분조건부 1주택자의 경우 6개월 이내 기존주택 처분 약정 필요

[2025.06.27 '생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 변경안']

구분
현행
개선 방안
시행 시기

규제
자율관리(은행별 상이)

최대대출

한도

수도권· 규제지역 소재 주택
1주택자1)
-
1~2억원 제한
최대 1억원
'25.6.28일

다주택자1)
-
금지
금지

지방(규제지역 外) 소재 주택
-
-
-

출처 : 금융위원회

주1) 수도권 및 규제지역 내 주택 보유수 기준(지방 소재 주택 보유수와 무관)

[2025.06.27 '주택담보대출 한도 변경안']

구분
현행
개선 방안
시행 시기

주택담보대출 최대한도
총액한도 없음
수도권 및 규제지역6억원 한도
25.6.28일

출처 : 금융위원회

주1) 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV, DTI, DSR 비율 등에 따라 상이주2) 6억원 한도는 주택구입목적 주담대로 한정→다만, 중도금대출은 제외되며 잔금대출로 전환시에는 6억원 한도 적용

2025년 9월 7일 정부는 '주택공급 확대방안'을 발표하였으며, 서울 및 수도권에 향후 5년('26~'30)간 총 135만호, 연간 27만호의 신규 주택이 공급(착공)될 예정입니다. 이는 최근 3년 공급실적 대비 1.7배 수준으로 매년 11만호 늘어난 수치입니다. 정부는 수도권 공공택지에 충분한 주택을 조기에 공급하기 위해, 공공의 역할을 강화하고, 사업 절차에 따른 지연 요소를 개선하여, 37.2만호 이상의 주택을 신속 공급할 예정입니다. 또한, 노후시설 및 유휴부지를 활용하고, 재건축/재개발 사업을 촉진함으로써 주거 선호도가 높은 도심에 공급을 확대할 계획입니다. 그 외에도 위축된 민간 주택사업 여건을 개선하기 위해 각종 규제를 대폭 개선하고 신속 공급모델을 도입하며, 부동산 시장의 거래질서를 확립하고 수요 관리를 내실화할 예정입니다. 아울러, 정부는 주거 안정을 위해 주택수요와 공급 측면에서 범정부 차원의 심도 있는 논의가 필요하므로 관계부처가 참여하는 부동산 정책 관련 회의체를 가동하기로 하였습니다.2025년 10월 15일, 정부는 대출수요 관리 강화를 위한 주택시장 안정화 대책을 발표하였으며, 수도권ㆍ규제지역에 적용되는 주택구입목적 주택담보대출의 대출한도(현 6억원)를 주택가격(시가) 수준에 따라 차등 적용할 것이라고 밝혔습니다. 수도권ㆍ규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다고 하였습니다.

[2025.10.15 '주택가격 수준에 따른 주택담보대출 여신한도 차등화']

현행
개선방안
조치사항
시행시기

구입목적 주택담보대출 최대한도
수도권ㆍ규제지역 6억원
주택가격(시가)에 따른 차등 적용
행정지도 → 감독규정 개정
'25.10.16

출처 : 금융위원회

[2025.10.15 '주택가격(시가)에 따른 차등적용']

수도권ㆍ규제지역 주택가격(시가)
대출한도

15억원 이하
6억원

15억원 초과 25억원 이하
4억원

25억원 초과
2억원

출처 : 금융위원회

주) 다만, 이주비대출은 현행과 동일하게 주택가격에 관계없이 최대한도 6억원 적용

더불어, 차주 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하여 대출금리에 일정 수준의 스트레스(ST) 금리를 가산(실제 대출금리에는 미반영)하는 스트레스 DSR 제도도 강화한다고 밝혔습니다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리를 수도권ㆍ규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정하였습니다.

[2025.10.15 '스트레스 금리 상향 조정']

현행
개선
조치사항
시행시기

주담대
규제지역
하한 1.5% ~ 상한 3.0%(지방 주담대의 경우0.75%를 적용)
하한 3.0%~
행정지도
'25.10.16

비규제지역
수도권

지방
하한 1.5% ~ 상한 3.0%(지방 주담대의 경우0.75%를 적용)

기타대출(주담대 외)

출처 : 금융위원회

또한, 1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권ㆍ규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영할 것이라고 밝혔습니다. 이번 조치는 2025년 10월 29일부터 시행될 예정이나, 금번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안하여 1주택자의 수도권ㆍ규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 향후 전세대출 DSR 시행 경과 등을 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토해 나갈 계획이라 밝혔습니다.

[2025.10.15 '1주택자 전세대출 DSR(Debt Service Ratio) 적용']

현행
개선
조치사항
시행시기

전세대출 DSR
-(전세대출은 DSR 적용 제외)
1주택자가 수도권ㆍ규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영
행정지도 → 감독규정 개정
'25.10.29

출처 : 금융위원회

2025년 9월 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치 시행시기를 당초 예정된 '26.4월보다 앞당겨 '26.1월부터 조기 시행한다고 발표하였습니다.

[2025.10.15 '은행권 주담대 위험가중치 조정 조기 시행']

현행
개선
조치사항
시행시기

주담대 위험가중치 하한 상향 조정
15%
20%
은행업 감독업무 시행세칙 개정
'26.4월 → '26.1.1일

출처 : 금융위원회

추가로, 규제지역(투기과열지역, 조정대상지역) 신규 지정에 따라 해당 규제 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출규제가 즉시 적용된다고 하였습니다. 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세ㆍ신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되는 등 해당 지역의 대출수요 관리 수준이 한층 강화될 예정입니다. 한편, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가ㆍ오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다고 밝혔습니다.

상기 규제사항 외에도, 주택담보대출 만기 30년 제한, 수도권 및 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등 여러 엄중한 규제책으로 부동산 가격 및 가계부채 증가세를 둔화하고자 하는 모습을 보였습니다. 이에 따라, 과열되던 양상은 현재일 기준으로 다소 주춤하는 추세이나 규제에 따른 효과가 어떤식으로 나타날지 예측하기는 어렵습니다. 이에 더해, 향후 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 중·장기적인 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.건설업의 특성상 수주 및 착공 이후 실제 완성품 공급이 될 때 까지 상당한 시간을 소요하기 때문에, 규제 등에 따른 부동산 시장 냉각이 지속될 경우 중장기적인 건설업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 건설사의 구조적인 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 및 국내 경기 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

라. 국내 주택시장 관련 미분양 및 수급불균형 관련 위험

미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 걸쳐 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다.
미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 2022년초 이후 글로벌 인플레이션에 따른 급격한 금리인상, 분양가격 상승 등에 따른 매수심리 위축으로 미분양주택이 급격히 증가하여 2022년말 미분양주택은 68,148호를 기록하며 정부가 제시한 미분양 위험선 기준인 62,000호를 상회하였습니다. 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였습니다. 그럼에도 2023년말 기준 62,489호를 기록하며 재차 증가 추세로 전환되었고, 2024년말 기준으로는 70,173호를 기록하였으며, 2025년말 기준으로는 66,510호를 기록하며 소폭 감소하였습니다. 또한,
주택 가격 하락이 우려됨에 따라 주택 매수 심리가 지속적으로 위축되면서 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭으로 하락하였습니다. 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2025년 4분기말 기준으로 57.6%로 재하락하며 최저치를 경신하였습니다.
이는 전분기 대비 18.1%p 하락, 전년 동기 대비 22.6%p 하락한 수준으로, 분양가 급등 및 정부의 부동산 규제 강화에 따른 실수요 감소가 분양시장에 미친 영향으로 해석됩니다. 향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성 경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 미분양물량의 증가는 건설경기 침체를 장기화 시키는 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정 사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되는 모습을 보여왔습니다. 이에 정부는 미분양 문제를 해결하기 위하여, 다양한 부동산 종합대책 등의 발표를 통하여 미분양률을 감소시키려 노력해왔습니다.미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 걸쳐 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2008년말 기준으로 165,599호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 저금리 기조의 지속 등에 힘입어 미분양 주택은 2015년 4월말 28,093호까지 감소하였으나 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 12월말 기준 56,413호, 2017년 12월말 기준 57,330호, 2018년 12월말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 기준 47,797호로 감소한 이후, 2020년 12월말 기준 19,005호, 2021년 12월 말 기준 17,710호로 급격하게 하락하였습니다. 2021년 12월말 기준은 17,710호로, 2021년 3월말 15,270호의 역대 최저 수준을 갱신한 이후 다소 증가하였지만 여전히 매우 낮은 수준을 유지하였습니다. 이러한 감소의 이유는 정부의 대출 규제 및 매매가 상한제가 강화되고 주택 공급물량 감소 등이 맞물리면서 수요가 급증한 것이 주요 원인인 것으로 판단됩니다. 다만, 2022년초 이후 글로벌 인플레이션에 따른 급격한 금리인상, 분양가격 상승 등에 따른 매수심리 위축으로 미분양주택이 급격히 증가하여 2022년말 미분양주택은 68,148호를 기록하며 정부가 제시한 미분양 위험선 기준인 62,000호를 상회하였습니다. 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였습니다. 그럼에도 2023년말 기준 62,489호를 기록하며 재차 증가 추세로 전환되었고, 2024년말 기준으로는 70,173호를 기록하였으며, 2025년말 기준으로는 66,510호를 기록하며 소폭 감소하였습니다.

또한 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화 요인으로 작용하는 준공 후 미분양 물량은 금리 인상과 경기 쇠퇴에 따른 부동산 경기 하락이 전망되면서 2022년 12월 기준 7,518호로 전년 대비 증가하는 모습을 보였으며, 2023년 12월 기준 10,857호로 증가 폭이 커지는 모습을 보여주었습니다. 이후에도 해당 수준에서 지속적으로 증가하며 2024년 21,480호, 2025년 28,641호를 기록하였습니다. 준공 후 미분양의 경우, 단순한 미분양뿐만 아니라 공사비에 대한 금융비용 추가 부담까지 발생하기 때문에 건설업체의 현금흐름을 악화시킬 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년말 기준 30,637호로 전년 대비 큰 폭으로 증가하였으나, 2016년 이후 감소세를 보이며 2018년말 기준 6,319호로 2017년말 10,387호 대비 4,068호 감소하였습니다. 2019년에도 2018년과 유사한 흐름이 이어지면서 수도권 미분양 물량은 6,202호로 전년말 대비 소폭 감소하였으며, 2020년말 기준 2,131호, 2021년말 기준 1,509호로 역대 가장 낮은 수준을 기록하였습니다. 다만, 2022년초 이후 글로벌 인플레이션에 따른 급격한 금리 인상, 분양가격 상승 등에 따른 매수 심리 위축으로 미분양주택이 급격히 증가하여 2022년말 11,035호를 기록하였습니다. 2023년말 기준으로는 10,031호를 기록하며 전년 대비 1,004호 낮아진 수치를 보였습니다. 그러나, 2024년 들어서 다시 상승세를 보이며 2024년말 기준 16,997호를 기록하였습니다. 2025년 말의 경우 15,883호를 기록하며 미분양 물량은 소폭 감소했습니다.지방 미분양 물량의 경우 2008년말 기준 138,671호를 기록한 이래로 크게 감소한 수치를 나타냈으나, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호로증가세를 나타내다가 2019년말 41,595호로 전년 대비 증가 추세가 일시적으로 감소한 모습을 보였으며, 2020년말 16,874호로 크게 감소하였고, 2021년말 기준 16,201호로 감소한 바 있습니다. 그러나 2022년에는 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등 동기간 수도권의 미분양 물량 증가와 유사한 사유로 인해 미분양 불량이 급증하기 시작하면서 2022년말 기준 57,072호까지 재차 상승하였습니다. 이후 감소 추세로 전환되며 2023년말 기준 52,458호로 전년 대비 하락하였습니다. 2024년말 기준으로는 53,176호를 기록하였습니다. 2025년말 기준 50,627호를 기록하며 전년 대비 감소한 모습을 보이고 있습니다.

[미분양주택 추이]

(단위 : 호)

구분
2015.12
2016.12
2017.12
2018.12
2019.12
2020.12
2021.12
2022.12
2023.12
2024.12
2025.12

미분양주택
61,512
56,413
57,330
58,838
47,797
19,005
17,710
68,148
62,489
70,173
66,510

준공후 미분양
10,518
10,011
11,720
16,738
18,065
12,006
7,449
7,518
10,857
21,480
28,641

수도권 미분양
30,637
16,689
10,387
6,319
6,202
2,131
1,509
11,076
10,031
16,997
15,883

지방 미분양
30,875
39,724
46,943
52,519
41,595
16,874
16,201
57,072
52,458
53,176
50,627

출처 : 통계청, 국토교통부 통계누리

이후에도 가계대출의 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하, 주택담보대출 금리 인상 등의 요인으로 인해 미분양 물량이 지속적으로 증가하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이와 더불어, 정부의 부동산 정책 등으로 인한 영향 역시 미분양 물량을 다시 증가시킬 수 있는 요인 중 하나입니다. 국내 주택 경기가 하락 국면으로 전환될 경우, 미분양 물량이 증가하여 당사를 포함한 건설사의 영업 환경과 재무 안정성에 부담이 되는 요인으로 작용할 수 있습니다.미분양에 따른 위험은 건설사로 하여금 공사비에 대한 금융비용 증가로 사업비 부담을 증가시키는 측면이 존재합니다. 따라서 미분양 물량 증가 시 건설사의 현금흐름 지표는 저하되는 경향이 있으며, 운전자금에 대한 부담도 증가합니다. 또한, 미분양 물량 증가 시 입주 지연과 잔금 지연 등으로 인해 영업활동으로 인한 현금흐름도 악화될 가능성이 존재합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가로 이어져 당사를 포함한 건설사들의 재무구조 및 수익성이 악화될 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.2020년 이후 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하) 추이를 살펴보면, 2021년까지 전국 민간아파트 초기 분양률은 매분기 90% 이상을 기록하며 양호한 수준을 유지하였습니다. 그러나, 2022년 들어 시장 금리가 급등함에 따라 주택 가격 하락세 우려가 부각되며 주택 매수 심리가 지속 위축되었고, 특히 지방을 중심으로 분양률이 대폭 하락하는 추세를 보였습니다. 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2022년 1분기말 87.7%, 2022년 2분기말 87.7%, 2022년 3분기말 82.3%를 기록하였습니다. 특히, 레고랜드 사태 이후 2022년 4분기말 평균 초기분양률이 58.7%를 기록하면서 2021년말 93.8% 대비 큰 폭으로 하락하였으며, 2023년 1분기말 49.5%를 기록하여 하락세를 지속하였습니다. 2023년 2분기말 정부 정책을 기반으로 규제가 완화되어 미분양률이 안정화되기 시작하며, 2023년 3분기말 83.5%를 기록하였습니다. 이후, 2023년 4분기말 86.3%를 기록하며 전분기 대비 2.8%p 상승, 전년 동기 대비 27.6%p 상승하며 초기분양률 수치가 개선되었습니다. 2024년 4분기말 기준으로는 80.2%를 기록하였으며, 이는 전분기 대비 25.7%p 상승, 전년 동기 대비 6.1%p 하락한 수준입니다. 2025년에 들어 초기분양률의 변동성은 심화되었습니다. 2025년 2분기말 지방의 미분양 주택 해소가 지연되며 64.1%를 기록하였고, 이는 전분기 대비 16.0%p 하락, 전년 동기 대비 0.1%p 하락한 수준입니다. 2025년 3분기말 기준으로 75.7%까지 반등하였으나, 4분기말 기준으로 57.6%로 재하락하며 최저치를 경신하였습니다. 이는 전분기 대비 18.1%p 하락, 전년 동기 대비 22.6%p 하락한 수준으로, 분양가 급등 및 정부의 부동산 규제 강화에 따른 실수요 감소가 분양시장에 미친 영향으로 해석됩니다.향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[지역별 민간아파트 평균 초기 분양률 추이]

(단위 : %)

구 분
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년

1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기

전국
94.8
98.3
97.9
93.8
87.7
87.7
82.3
58.7
49.5
71.6
83.5
86.3
78.0
64.2
54.5
80.2
80.1
64.1
75.7
57.6

수도권소계
96.2
99.8
100.0
99.2
100.0
96.9
93.1
75.1
77.3
76.2
88.7
94.7
82.9
72.4
70.0
83.9
81.5
78.4
76.4
60.0

서울
100.0
99.9
100.0
100.0
100.0
100.0
92.7
20.8
98
84.0
100
100
88.6
84.8
71.6
92.3
93.5
100.0
96.7
100.0

인천
-
99.9
100.0
91.1
100.0
99.9
100.0
82.2
58.3
57.0
98.4
90.7
72.9
89.2
83.0
59.0
96.6
100.0
99.9
54.3

경기
96.2
99.8
100.0
99.9
100.0
95.9
91.8
73.3
77.1
79.9
84.5
95.2
86.2
66.8
67.6
90.5
75.5
62.7
67.4
59.3

5대광역시 및세종특별자치시 소계
100.0
99.0
94.4
92.3
76.3
66.8
84.3
30.0
44.1
67.9
81.4
94.4
65.8
43.7
41.9
82.1
79.2
57.9
50.3
47.2

부산
-
100.0
97.3
100.0
100.0
100.0
79.0
31.1
69.8
100.0
-99.7
97.9
54.9
3.3
70.5
86.6
51.4
63.0
48.2
56.4

대구
100.0
98.6
90.7
82.7
52.1
18.0
-
26.4
1.4
28.5
-
-
-
-
16.0
-
100.0
7.0
34.1
36.1

광주
100.0
98.3
99.7
99.6
94.8
97.9
-
-
35
94.3
10.6
60.3
91.3
46.9
18.9
-
-
-
15.5
11.7

대전
100.0
-
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
60.2
67.4
22.2
-
100
43.1
-
36.4
93.0
84.9
-
-
39.4

울산
-
99.3
100.0
100.0
-
35.4
66.3
3.4
3.8
68.1
-
-
72.3
25.4
92.6
12.1
70.1
98.4
100.0
34.5

세종
100.0
100.0
-
100.0
-
100.0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
91.6
-
86.2
-
-

기타지방소계
90.8
96.1
97.8
90.7
81.6
85.0
72.5
60.5
29.5
65.5
76.6
69.8
76.5
62.4
48.4
67.1
74.9
47.1
91.3
60.4

강원
41.2
90.0
55.0
100.0
96.2
64.6
100.0
62.8
50.6
63.0
62.7
56.8
71.2
75.9
36.2
54.1
77.9
-
100.0
66.7

충북
75.0
99.5
100.0
-
-
91.9
77.1
84.5
22.8
62.6
96.1
90.4
95.8
64.4
-
100
9.2
-
100.0
74.3

충남
100.0
97.7
99.9
99.7
90.5
86.3
100.0
55.7
25.4
-
69.8
100
93.0
65.5
59.1
100
94.0
72.8
17.2
72.1

전북
99.9
92.9
99.8
100.0
77.5
100.0
100.0
44.9
17.4
-
57.5
90
51.7
-
55.5
-
57.3
-
-
25.2

전남
79.0
97.5
100.0
55.8
76.7
94.9
67.3
94.9
14.6
9.7
-
100
98.9
25.2
-
94.8
-
17.7
-
39.8

경북
98.9
96.8
99.2
86.3
70.8
71.1
38.0
46.7
19.6
25.8
-
-
36.3
68.2
-
16.1
-
22.4
99.8
-

경남
91.0
-
99.4
98.7
81.5
89.0
85.5
46.3
50.5
100.0
-
58.7
-
8.2
6.3
2.9
42.7
-
100.0
38.6

제주
-
-
99.5
-
100.0
99.4
66.3
15.1
89.2
-
-
0.9
-
75.5
-
-
45.4
-
-
-

주1) 민간아파트 : 주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택

주2) 초기분양률 : 분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하 시기 이내의 분양률

출처 : 주택도시보증공사(25년 4분기)

마. 건설 경기 회복 지연에 따른 위험

건설기업 경기실사지수(CBSI)는 국내 건설산업에 종사하는 기업가들의 기대감 및 경기 예측을 지수화한 수치입니다. 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 기준선인 100을 밑돌면 현재의 건설 경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것이며, 100을 넘으면 그 반대를 뜻합니다.
CBSI지수는 2022년 10월 레고랜드 사태로 인하여 지수가 60선 이하인 55.4로 떨어진 이후 12월까지 3개월 연속 50선으로 부진한 모습을 보였습니다. 또한 2023년 3분기 이후 공사대수금 및 자금조달 지수가 악화되어 지수가 크게 하락하였으며, 이에 따라 건설경기 전반의 불안심리를 확인할 수 있었습니다. 2023년 12월 CBSI는 75.5를 기록하며 3개월 연속 지수가 개선되는 모습을 보였으나,

24년 12월 CBSI가 71.6을 기록하며 여전히 부진한 수치를 기록하였습니다.
2025년에는 대기업 실적지수 상승의 영향으로 CBSI가 증가하였고, 2025년 12월 77.2를 기록하며 지수 회복의 움직임을 보였습니다. 그러나 2026년에 들어 대기업지수와 서울지수의 하락으로 인해 CBSI가 크게 하락하여, 2월에는 62.5로 2024년 5월 지수 개편 이후 최저치를 기록하였습니다. 현재 건설경기 불확실성은 높은 수준이므로 건설경기 침체로 인한 CBSI의 등락이 반복
될 수 있습니다. 따라서, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설 경기를 예측하는데 가장 일반적으로 사용되고 있는 것은 건설기업 경기실사지수(CBSI)입니다. 경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기 관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체 수의 비율에서 악화되었다고 답한 업체 수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서 60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.

[건설경기 실사지수(Construction Business Survey Index)]

구분
종합
규모별
지역별

대형
중견
중소
서울
지방

2020년 01월
72.1
72.7
73.8
69.4
81.5
60.3

2020년 02월
68.9
72.7
73.8
58.7
80.1
55.3

2020년 03월
59.5
66.7
51.2
60.7
67.6
50.6

2020년 04월
60.6
58.3
59.6
64.4
60.4
62.1

2020년 05월
64.8
58.3
77.3
58.3
69.8
62.5

2020년 06월
79.4
78.6
81.8
77.8
82.8
78.5

2020년 07월
77.5
71.4
87.0
73.8
81.3
76.1

2020년 08월
73.5
85.7
65.1
68.9
80.3
66.1

2020년 09월
75.3
71.4
85.7
67.9
82.1
74.4

2020년 10월
79.9
83.3
81.4
74.2
82.3
76.9

2020년 11월
85.3
83.3
95.2
76.4
87.3
82.9

2020년 12월
84.6
75.0
97.7
81.0
87.8
81.3

2021년 01월
81.2
100.0
86.0
53.6
103.1
58.2

2021년 02월
80.8
84.6
93.2
62.1
97.3
62.9

2021년 03월
93.2
107.7
95.3
73.7
102.6
83.1

2021년 04월
97.2
109.1
95.0
85.7
106.8
87.1

2021년 05월
106.3
123.1
107.0
86.0
112.6
99.6

2021년 06월
100.8
115.4
92.9
92.9
100.0
101.7

2021년 07월
92.9
100.0
100.0
76.4
101.5
84.1

2021년 08월
89.4
100.0
86.1
80.7
92.0
86.3

2021년 09월
94.9
100.0
94.4
89.5
100.0
89.2

2021년 10월
83.9
91.7
81.6
77.6
96.2
70.9

2021년 11월
88.4
92.3
89.5
82.5
90.2
86.4

2021년 12월
92.5
84.6
100.0
93.1
86.7
98.6

2022년 01월
74.6
75.0
80.0
67.9
83.5
65.3

2022년 02월
86.9
84.6
90.0
86.0
92.3
81.2

2022년 03월
85.6
91.7
80.0
84.7
91.6
79.1

2022년 04월
69.5
58.3
63.4
89.7
60.0
80.6

2022년 05월
83.4
100.0
70.0
79.3
87.3
79.3

2022년 06월
64.7
54.5
71.8
68.4
63.3
66.1

2022년 07월
67.9
72.7
62.5
68.4
75.4
60.0

2022년 08월
66.7
75.0
64.1
60.0
72.1
60.9

2022년 09월
61.1
58.3
67.5
56.9
61.0
62.6

2022년 10월
55.4
66.7
48.6
50.0
59.0
51.7

2022년 11월
52.5
50.0
48.7
59.6
51.8
53.2

2022년 12월
54.3
45.5
52.5
66.7
50.3
58.0

2023년 01월
63.7
72.7
56.4
61.4
72.5
54.8

2023년 02월
78.4
91.7
65.8
77.2
89.9
66.8

2023년 03월
72.2
72.7
71.8
71.9
76.4
67.9

2023년 04월
80.2
90.9
79.5
68.4
91.6
68.6

2023년 05월
66.4
63.6
63.2
73.2
68.7
64.1

2023년 06월
78.4
83.3
81.1
69.6
89.4
66.9

2023년 07월
89.8
110.0
81.6
75.5
97.1
81.5

2023년 08월
70.5
72.7
72.2
66.0
80.0
61.2

2023년 09월
61.1
63.6
66.7
51.9
69.0
52.9

2023년 10월
64.8
72.7
62.2
58.2
77.6
51.7

2023년 11월
73.4
83.3
72.2
63.2
82.7
63.7

2023년 12월
75.5
83.3
74.3
67.9
80.7
70.1

2024년 01월
67.0
81.8
61.8
55.6
79.3
54.4

2024년 02월
72.0
81.8
72.2
60.4
83.5
60.1

2024년 03월
73.5
75.0
72.2
73.1
81.0
65.5

2024년 04월
73.7
91.7
63.4
64.5
84.5
62.8

2024년 05월
67.7
81.8
68.8
52.6
79.1
66.1

2024년 06월
69.6
72.7
71.0
65.1
84.6
68.9

2024년 07월
72.2
90.9
60.7
65.4
91.2
60.3

2024년 08월
69.2
92.3
60.6
54.9
91.8
62.9

2024년 09월
75.6
100.0
64.5
62.5
83.8
77.0

2024년 10월
70.9
84.6
71.9
56.1
83.8
68.0

2024년 11월
66.9
78.6
66.7
55.6
70.7
64.7

2024년 12월
71.6
85.5
71.7
57.8
76.7
67.0

2025년 01월
70.4
92.9
63.3
55.2
86.7
58.9

2025년 02월
67.4
80.0
67.7
54.5
73.8
63.6

2025년 03월
68.1
83.3
64.5
56.4
82.3
55.9

2025년 04월
74.8
100.0
63.3
61.5
93.4
63.2

2025년 05월
74.3
100.0
63.0
60.4
90.1
63.8

2025년 06월
73.5
92.3
63.0
65.5
89.8
65.3

2025년 07월
73.1
92.9
66.7
59.8
87.1
60.9

2025년 08월
68.2
92.3
59.3
53.2
79.3
55.1

2025년 09월
73.3
91.7
71.4
57.0
88.2
63.2

2025년 10월
66.3
91.7
71.4
59.3
84.8
53.5

2025년 11월
72.2
85.7
72.4
58.5
79.9
67.6

2025년 12월
77.2
92.9
75.1
63.7
82.6
71.5

2026년 01월
71.2
85.7
69.2
67.3
92.4
69.9

2026년 02월
62.5
83.3
69.2
61.3
74.5
63.8

출처 : 한국건설산업연구원(2026.03)

2020년대의 CBSI지수를 살펴보면, 2020년 1월부터 CBSI는 연속적으로 부진하여 2020년 3월 CBSI는 59.5를 기록, 2013년 2월 이후 7년 1개월 만에 지수가 60선이 무너졌습니다. 통상 3월에는 봄철 발주 증가로 인해 지수가 3~5p 상승하는 것이 일반적인데, COVID-19 여파로 경기가 냉각되면서 계획된 공사 발주가 제대로 일어나지 않아 건설경기가 매우 침체되었습니다. 이후 5월까지 CBSI는 60선에 머물며 부진하였으나, 2020년 6월 79.4를 기록하여 침체 상황이 크게 개선된 것으로 나타났습니다. 이는 분양가상한제 시행을 앞두고 주택 분양이 증가하고, 지연된 공공공사의 발주가 이뤄지는 등 전반적으로 공사물량이 개선되었기 때문입니다. 한편, 2020년 7월 CBSI는 6월 대비 1.9p 하락한 77.5로 기대에 미치지 못했던 공공공사 발주량과 향후 분양가상한제 유예 기간이 종료되는 등의 공사 위축 우려감으로 지수가 일부 하락하였습니다. 하지만, 백신 보급으로 COVID-19 사태로 인한 경기 둔화 회복이 기대됨에 따라 2020년 11월 85.3을 기록하며 80선을 회복하였고, 이후 4.7 재보궐 선거를 거치며 주택 공급이 활성화 될 것이라는 시장 기조가 확대되며 2021년 3월 93.2 및 4월 97.2, 5월 106.3을 기록하며 CBSI는 큰 폭으로 개선되고 있습니다. CBSI 지수는 5월 이후 전반적으로 감소하였으며, 2021년 11월의 경우 10월 대비 4.5p 상승한 88.4를 기록하였습니다. 수도권을 중심으로 COVID-19 확진자가 급증하고, 요소수를 비롯한 글로벌 자재 수급 문제로 어려움을 겪고 있음에도 지수가 소폭 상승하였습니다.2022년 1월 CBSI는 전월 대비 17.9p 하락한 74.6를 기록하였으며, 이는 1년 5개월 만의 최저치입니다. 유가 상승으로 비용이 상승하고 COVID-19 확진자가 1만명을 넘어서는 등 불확실성이 확대된 영향으로 판단됩니다. 이후 CBSI는 소폭 반등하였으나 다시 2022년 4월 CBSI는 전월 대비 16.1p 하락한 69.5를 기록하였습니다. 이는 러시아-우크라이나 사태로 인해 주요 건설 자재인 시멘트와 철근 등의 가격이 급등한 영향으로 분석되며, 건설자재비 인상에 대한 원도급업체에 공사비 증액 요구 및 파업 등의 영향이 컸던 것으로 분석됩니다. 이후 올 상반기의 여러 위험 요소들이 장기화 된 가운데, 주요국 금리 인상에 다른 경기둔화 우려감이 심화 됨에 따라 2022년 7월 CBSI는 67.9 수준으로 집계되었습니다. 또한 하절기 계절적 요인으로 인한 공사 물량 감소도 반영되었다고 판단됩니다. 2022년 10월 CBSI 지수는 전월 대비 5.7p 하락하며 3개월 연속 부진한 모습을 보였습니다. 이는 2013년 5월 이후 9년 8개월 만에 가장 낮은 수치입니다. 지수가 이렇게 악화된 것은 2022년 9월말 레고랜드 발 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려로 건설사들이 체감경기가 악화되었기 때문인 것으로 판단됩니다. 특히, 기업 규모별로 중견기업 CBSI가 18.9p 급락했는데, PF 대출 시장의 경색으로 중견기업들의 기업심리가 크게 악화된 것으로 분석됩니다.2023년 1월 CBSI는 전월 대비 9.4p 상승한 63.7을 기록하였으며, 통상 연초에는 수주가 전월 대비 감소해 지수가 하락하는 것이 일반적이나, 2023년은 이례적으로 지수가 상승하였습니다. 이는 1월에 대형 업체들을 중심으로 자금조달 상황이 일부 개선된 영향으로 판단되며, 세부 실적지수에서는 자금조달 부문에서 지수값 상승 폭이 타 부문에 비해 다소 크게 상승하였습니다.2023년 하반기 들어 신규수주 증가, 공사대수금, 자금조달 지수가 전월 대비 모두 상승하여 2023년 7월 CBSI는 89.8로 2023년 중 가장 높은 수치를 기록하였습니다. 그러나 9월 이후, 신규수주가 부진한 가운데 기업의 자금조달 상황도 악화되어 9월 CBSI는 61.1을 기록하였습니다. 또한, 12월은 공사대수금과 자금조달 지수는 최근 9~10년 동안 가장 좋지 않은 실적을 기록하였습니다. 연말 발주가 증가하는 계절적 영향으로 지수가 일부 회복되었지만, 공사대수금과 자금조달 상황이 좋지 않아 부진한 CBSI를 기록하였습니다.2023년 10월부터 12월까지 연속 상승한 지수는 2024년 1월에 연초 신규수주가 감소하는 계절적인 영향으로 하락하였으나, 이후 2월~4월에 꾸준히 소폭 상승하는 추세를 보였습니다. 2024년 5월에는 67.7를 기록하였으며, 신뢰성 제고를 위한 개편에 따른 새로운 건설경기실사지수가 발표되었습니다. 따라서 기존의 CBSI 지수는 종합지수와 신규수주지수가 하위 지수를 종합(가중평균)하여 산출하는 합성 지수로 변경되었습니다. 새롭게 개편된 종합실적지수가 발표됨에 따라 이전 지수와의 직접적인 비교는 어려우나, 지표가 100보다 현저히 낮고, 4월보다 5월에 부정적인 응답 수가 상당히 많아 5월 건설경기는 4월보다 어려웠던 것으로 한국건설산업연구원은 파악하였습니다. 2024년 6월 CBSI는 전월 대비 1.9p 상승한 69.6를 기록하였으며, 2024년 12월 CBSI는 전월 대비 4.7p 상승한 71.6을 기록하였습니다.2025년의 초입에는 연초 계절적 요인에 따라 1월, 2월, 3월 각 70.4, 67.4, 68.1의 종합실적지수 추이를 기록하여 소폭 부진한 모습을 보였으나, 4월 74.8을 기록한 것으로 완화된 움직임을 보였습니다. 세부적으로 보면, 중견기업 및 중소기업의 실적지수는 감소하였으나, 대기업의 실적지수가 4월부로 100을 달성하며 크게 상승하였고, 지역별로는 서울 수도권 중심의 실적지수가 회복되며 종합실적지수 상승을 견인하였습니다. 2025년 5월, 6월, 7월에도 기준 종합실적지수는 각각 74.3, 73.5, 73.1을 기록하며 비슷한 수치를 기록하였습니다. 2025년 7월 기준 대기업 및 중견기업 실적지수가 전월 대비 증가하였으나 중소기업 실적지수는 하락하였고, 서울 및 지방의 실적지수 모두 전월 대비 하락하였습니다. 2025년 8월, 9월, 10월 실사 지수는 각 68.2, 73.3, 66.3을 기록하였으며, 지방 중심의 실적지수가 크게 악화되면서 종합실적지수의 하락을 견인하였습니다. 그러나 이후 2025년 11월 72.2, 12월 77.2를 기록하며 10월 대비 실적지수가 개선되는 움직임을 보였습니다.2026년 1월 종합실적지수는 71.2로, 통상적인 12월 수주 증가 등에 따른 일시적 상승효과가 소멸하며 지수가 하락했습니다. 대기업지수와 중견 지수 또한 각각 하락하며 전월 상승분을 반납하였으나, 중소기업지수는 67.3으로 전월 대비 3.6p 상승하며 상대적으로 양호한 수치를 기록하였습니다. 또한 서울지수는 92.4로 전월 대비 9.8p 상승했으나, 지방지수는 69.9로 전월 대비 1.6p 하락하는 모습을 보이며 지역 간 격차가 확대되는 상황을 확인할 수 있었습니다. 2026년 2월 종합실적지수는 62.5를 기록하며 2024년 5월 지수 개편 이후 최저치를 기록하였습니다. 특히 대기업지수가 전월 대비 2.4p 하락한 83.3을 달성하였는데, 이는 최근 1년 내 최저 수준을 기록한 수치입니다. 서울지수 또한 74.5로 전월 대비 17.9p 하락하며 최근 1년 내 최저 수준을 달성하였습니다.2026년 들어 기존에 종합실적지수의 상승을 견인하던 대기업 지수와 서울 지수가 부진하며, 종합실적지수 또한 하락세로 접어들었습니다. 두 지수 모두 1년 내 최저 수준을 기록한 것을 살펴보았을 때, 전반적인 건설경기의 부진이 지속되고 있는 것이라 판단됩니다. 한편, 현재 높은 수준의 국내 가계부채와 경기침체 우려는 건설경기 회복을 둔화시키는 위험 요인입니다. 국내외 경기 등락 및 건설경기 회복 둔화는 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 이는 건설 경기 침체로 연결되어 CBSI의 등락이 반복될 수 있기 때문에, 투자자께서는 CBSI와 건설 경기 전반에 미치는 요인들에 대해 유의하시기 바랍니다. 아울러, 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 건설산업 종사자의 기대감을 반영한 지수로 지수의 상승이 건설산업의 향후 회복세를 담보하는 것은 아닙니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

바. 건설업 경쟁 심화 및 구조조정 확대 위험
진입장벽이 낮은 건설 산업의 특성상, 국내에는 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 그에 따라 국내 시장은 포화된 상태입니다.

중소 건설사들까지 집계한 건설업체 수는 8.7만개를 상회하여 국내 건설시장 참여자들은 치열한 경쟁 상황
에 놓여 있습니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하는 것으로 변화하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다.
타 업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁의 위험에 직면하게 되고 이는 당사를 포함한 건설회사의 수익성을 저하시키는 요인으로 작용할 수 있으니,
투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 국가 경제의 기간산업으로 경제 부문의 성장과 함께 비약적인 발전을 이룩했습니다. 그러나 기본적인 사회 인프라가 완비되고, 주택 공급이 수요를 초과하는 등 국내 건설 산업은 이미 성숙기에 진입한 상황입니다. 진입장벽이 낮은 건설 산업의 특성상, 국내에는 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 그에 따라 국내 시장은 포화된 상태입니다. 2025년말 기준으로 국내 종합건설회사 18,583개사, 전문건설회사 58,058개사, 설비건설회사 10,864개사가 시장에 참여하고 있습니다, 중소 건설사들까지 집계한 업체 수는 8.7만개를 상회하여 국내 건설시장 참여자들은 치열한 경쟁 상황에 놓여 있습니다.

[건설업체수 현황]

(단위: 개사)

구분
건설업체
주택업체

전체
종합
전문
설비
시설물

2013년
59,265
10,921
37,057
6,599
4,688
5,157

2014년
59,770
10,972
37,117
6,788
4,893
5,349

2015년
61,313
11,220
37,872
7,062
5,159
6,501

2016년
63,124
11,579
38,652
7,360
5,533
7,172

2017년
65,655
12,028
40,063
7,602
5,962
7,555

2018년
68,674
12,651
41,787
7,887
6,349
7,607

2019년
72,323
13,050
44,198
8,311
6,764
7,812

2020년
77,182
13,566
47,497
8,797
7,322
8,686

2021년
87,509
14,264
56,724
9,287
7,238
9,926

2022년
88,208
18,887
52,433
9,796
7,092
10,049

2023년
84,140
19,516
54,517
10,107
-
9,390

2024년
86,088
19,122
56,489
10,477
-
8,823

2025년
87,505
18,583
58,058
10,864
-
8,205

주) 시설물유지관리업 폐지(2024.1.1)로 인한 관련 협회 업무종료로 집계 중단

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2025년 4/4분기)

국내 건설사 수가 지속적으로 증가한 요인은 낮은 진입 장벽입니다. 1999년 국내 건설 시장이 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득이 개방되어 중소업체들의 시장진입이 매우 용이하게 되었습니다. 주택 건설 및 단순 토목 공사 시장은 이미 다수의 업체가 진입하여 수주를 위한 경쟁이 심화되고 있으며, 기술력을 필요로 하는 플랜트, 발전소 설계 등의 시공 분야에서도 중소업체들의 진출이 지속되고 있는 상황입니다. 따라서, 국내 건설 시장에서 단순한 시공만으로는 안정적인 수익성을 확보하기 힘든 상황이며, 친환경 및 IT 기술 등을 접목시킨 시공 기술역량의 확보가 요구되고 있습니다. 더불어, 건설사의 수익 성장을 위해서는 개도국 및 중동 등의 국가 인프라 시설 발주가 증가하고 있는 해외시장 진출을 위한 경쟁력 확보를 필요로 하고 있습니다.건설업은 일반적으로 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 시공에 참여합니다. 국내 건설사 수는 2025년말 기준 87,505개사로 경쟁이 심화된 상태이며, 이러한 경쟁 심화는 저가 수주를 유발하는 측면이 있습니다. 따라서, 공사 마진율 향상 역시 일정 수준으로 제한될 것으로 판단됩니다.2021년말 기준 종합건설사 부도업체 수는 2개사로 감소하는 추세를 보였으나, 금리상승 등 금융 여건 악화 및 자재비 상승으로 인한 마진율 감소 등의 영향으로 재차 상승했으며 2023년 기준 종합건설사 부도업체 수는 7개사를 기록하였습니다. 2024년말 기준으로 종합건설사 부도업체는 11개사로, 대형·수도권 업체 대비 상대적으로 자금력이 떨어지며, 공사비 등에 대한 협상력이 열위한 군소, 지방 업체들 위주로 부도가 발생하고 있습니다. 2025년말 기준 부도가 발생한 종합건설업체는 총 6개사로 감소하였으나, 정책당국의 지원 등에도 구매력 상승 및 수요기반 확대와 같은 근본적인 개선 없이는 주택 미분양물량이 지속적으로 증가 추세를 나타낼 수 있으며, 이에 따라 부도업체가 증가하는 등 국내 종합건설업이 향후 악화될 가능성이 존재합니다.

[건설업 부도업체수 현황]

(단위: 개사)

구분
2025년
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년

종합건설업
6
11
7
5
2
6
7
10
17
17
13
17

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2025년 4/4분기)

국내 건설사 간 경쟁의 심화는 건설환경을 과거의 시공중심의 분리발주형 공사에서 Turn-key, Design-build, EPC Type 등의 일괄발주형태로 전환 시키고 있습니다. 이에 따라 양질의 시공뿐만 아니라 수주단계에서부터 선진업체 및 경쟁사와의 전략적 제휴, Financing, Risk 관리능력 등이 건설사에게 종합적으로 요구되고 있는 상황입니다. 또한, 건설사들은 수주 경쟁력을 강화하기 위한 탄탄한 시공력 기반의 전사적 수주 관리 시스템 정립, 공정 다각화 및 지역 다변화 등을 통한 지속적인 성장 노력이 요구되고 있습니다. 이와 더불어, 건설업 특성상 다른 산업에 비해 프로세스의 자동화·표준화가 미흡하여 생산요소에서 인력이 차지하는 비중이 크므로 효율적인 인적 관리 역시 요구되며, 해외 건설사업 부문의 확대에 따른 해외에서의 자원, 장비 등의 수급 관리도 경쟁력을 유지하기 위한 필수 요소입니다. 따라서, 향후 타 업체와 차별화된 능력을 보유하지 못하는 건설 업체는 가격 경쟁의 위험에 직면하게 되어 수익성 저하의 우려가 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.한편, 2008년 금융위기 이후 국내 건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화되었습니다. 이에 따라 일부 건설사를 대상으로 정부 및 채권 금융기관 주도하에 법정관리, 워크아웃 등을 통한 구조조정 작업이 진행되었습니다. 건설업체별 구조조정 진행 상황은 다음과 같습니다.

[건설업 워크아웃 진행상황]

구분
업체명
진행상황

2009년건설 1차(11)
㈜롯데기공
3.6 워크아웃 졸업

㈜신일건업
5.18 워크아웃 졸업

이수건설㈜
3.31 MOU 체결후 워크아웃

동문건설㈜
4.10 MOU 체결후 워크아웃

월드건설㈜
4.16 MOU 체결후 워크아웃

풍림산업㈜
4.22 MOU 체결후 워크아웃

우림건설㈜
4.22 MOU 체결후 워크아웃

㈜삼호
5.21 MOU 체결후 워크아웃

경남기업㈜
5.25 MOU 체결후 워크아웃

㈜대동종합건설
2.19 기업회생절차(법정관리) 결정(1.29 워크아웃 중단)

삼능건설㈜
5.6 기업회생절차(법정관리) 결정(3.31 워크아웃 중단)

2009년건설 2차(13)
㈜대아건설
4.30 워크아웃 졸업

SC한보건설㈜
6.25 워크아웃 졸업- 기존 대주주가 SC한보건설 지분을 매각(6.16)하고신규 대주주는 유상증자(6.22)을 통해 유동성 확충- 워크아웃 졸업에 대한 채권단 의결(6.25)

㈜신도종합건설
5.22 MOU 체결 / 워크아웃

㈜화성개발
6.17 MOU 체결 / 워크아웃- 기존채권 2011.6월말까지 만기연장- 자구계획 : 투자주식, 부동산 매각 등

르메이에르건설㈜
6.30 MOU 체결 / 워크아웃- 기존채권 2010.3월말까지 만기연장- 자구계획 : 부동산 매각, 경비 절감 등

한국건설㈜
6.30 MOU 체결 / 워크아웃- 기존채권 2011년말까지 만기연장 등

㈜새한종합건설
6.25 경영정상화 계획 확정 / 워크아웃- 기존채권 2011년말까지 만기연장 등- 자구계획 : 대주주 사재출연, 경비 절감 등

대원건설산업㈜
6.26 경영정상화 계획 확정 / 8.28 워크아웃 조기졸업- 기존채권 2010.6월말까지 만기연장

㈜늘푸른오스카빌
9.28 워크아웃 확정

송촌종합건설㈜
5.6 기업회생절차(법정관리) 결정(3.31 워크아웃 중단)

영동건설㈜
5.13 기업회생절차(법정관리) 결정(3.30 워크아웃 중단)

㈜중도건설
5.29 기업회생절차(법정관리) 결정(4.1 워크아웃 중단)

㈜태왕
6.29 기업회생절차(법정관리) 결정(6.30 워크아웃 중단)

2009.9.17
㈜현진건설
워크아웃 중단 후 기업회생절차(법정관리 진행) 진행

2010.4.13
금호산업㈜
경영정상화계획 이행 약정(MOU) 체결

2010.4.14
대우자동차판매㈜
워크아웃 중단 후 기업회생절차(법정관리) 진행

2010.4.15
성원건설㈜
기업회생절차(법정관리) 개시

2010.4.20
금광기업㈜
워크아웃결정

2010.4.30
남양건설㈜
기업회생절차(법정관리) 개시

2010.5.11
풍성주택㈜
기업회생절차(법정관리) 개시

2010년건설 3차(16)
성우종합건설㈜
6.25 워크아웃결정

벽산건설㈜
6.25 워크아웃결정

신동아건설㈜
6.25 워크아웃결정

남광토건㈜
6.25 워크아웃결정

한일건설㈜
6.25 워크아웃결정

중앙건설㈜
6.25 워크아웃결정

㈜제일건설
6.25 워크아웃결정

㈜청구
6.25 워크아웃결정

㈜)한라주택
6.25 워크아웃결정

㈜금광건업
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

금광기업㈜
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

남진건설㈜
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

진성건설㈜
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

㈜풍성건설
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

대신건설㈜
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

성지건설㈜
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

2010.12.31
동일토건㈜
워크아웃 결정

2011.02.08
월드건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.02.25
진흥기업㈜
채권은행 관리절차 개시

2011.03.22
LIG건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.04.01
㈜남영건설
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.04.12
삼부토건㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.04.15
동양건설산업
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.05.30
경남기업㈜
워크아웃 졸업

2011.06.27
이수건설㈜
워크아웃 졸업

2011.06.30
명단 미공개
구조조정 또는 법정관리 절차 진행

2011.08.05
㈜신일건업
워크아웃 신청

2011.10.20
범양건영㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.11.17
임광토건㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.11.22
㈜현진건설
기업회생절차(법정관리) 종결

2011.12.12
고려개발㈜
워크아웃 결정

2011.12.30
대우산업개발(구 대우자동차판매)
기업회생절차(법정관리) 졸업

2012.01.19
성지건설
기업회생절차(법정관리) 종결

2012.02.12
영동건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2012.05.24
임광토건㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2012.02.08
㈜금광기업
6.25 기업회생절차(법정관리) 종결

2012.03.19
남진건설㈜
6.25 기업회생절차(법정관리) 종결

2012.05.02
풍림산업㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.06.01
우림건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.06.26
벽산건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.07.06
명단 미공개
구조조정 또는 법정관리 절차 진행

2012.07.16
삼환기업㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.08.01
남광토건㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.09.26
극동건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.10.22
한라산업개발㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.11.01
㈜신일건업
기업회생절차(법정관리) 신청

2013.01.17
삼환기업㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2013.02.15
한일건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2013.02 21
㈜동보주택건설
기업회생절차(법정관리) 신청

2013.02.26
쌍용건설㈜
워크아웃 신청

2013.04.04
풍림산업㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2013.04.26
STX건설㈜
워크아웃 신청

2013.10.29
경남기업㈜
워크아웃 신청

2014.01.09
쌍용건설㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2014.10.07
울트라건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2014.12.31
동부건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2015.03.26
쌍용건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2015.03.27
경남기업㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2015.09.03
삼부토건㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2015.12.31
천원종합개발㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2015.12.30
금호산업㈜
채권금융기관 공동관리 절차 종결

2016.01.29
남광토건㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2016.06.11
성우종합건설㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2016.08.03
남양건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2016.09.19
울트라건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2016.10.27
동부건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2016.12.31
㈜삼호(現 DL건설㈜)
채권금융기관 공동관리 절차 종결

2017.01.10
우진엔지니어링㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2017.03.14
티이씨건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.03.15
한일건설㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2017.03.21
천원종합개발㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.10.12
삼부토건㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.10.27
한일건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.11.01
성우종합건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.11.30
경남기업㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.02.27
풍림산업㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2018.06.27
삼환기업㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.07.31
성우종합건설더블유㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.09.05
대림종합건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.11.07
풍림산업㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2019.06.27
세원건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2019.11.14
고려개발㈜(現 DL건설㈜)
채권금융기관 공동관리 절차 종결

2020.07.24
현진건설㈜
회생절차 개시 공고

2020.11.10
㈜중앙건설산업
회생절차 개시 공고

2022.07.07
STX건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2022.12.22
대우조선해양건설㈜
채권금융기관 기업회생절차(법정관리) 신청

2023.03.21
에이치엔아이엔씨㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.04.07
에이치엔아이엔씨㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.04.07
대창기업㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.04.15
대창기업㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.05.31
㈜신일
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.05.31
㈜신일
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.08.02
대우산업개발㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.09.07
대우산업개발㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.12.28
㈜태영건설
채권은행 등의 관리절차 개시신청

2024.01.12
㈜태영건설
채권은행 등의 관리절차 개시

2024.04.30
㈜태영건설
기업개선계획이 채권단의 승인 취득

2024.05.30
㈜태영건설
기업개선계획 이행을 위한 약정(MOU) 체결

2025.01.06
신동아건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.01.22
신동아건설㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.01.17
㈜대저건설
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.02.20
㈜대저건설
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.02.24
삼부토건㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.03.06
삼부토건㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.02.24
㈜안강건설
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.03.17
㈜안강건설
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.02.27
대우조선해양건설㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.03.12
대우조선해양건설㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.02.27
㈜삼정기업
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.03.25
㈜삼정기업
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.03.04
벽산엔지니어링㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.03.19
벽산엔지니어링㈜
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.04.01
이화공영㈜
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.04.08
㈜대흥건설
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.04.18
㈜대흥건설
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.05.20
㈜영무토건
기업회생절차(법정관리) 신청

2025.09.02
㈜영무토건
기업회생절차(법정관리) 시작

2025.10.01
신동아건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

2025.12.23
대우조선해양건설㈜
기업회생절차(법정관리) 종결

출처 : 금융감독원 전자공시시스템, 대한민국 법원

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 워크아웃은 당사가 속한 건설시장에 악영향으로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내 경기도 영향을 받고 있으며 대내외 경기의존도가 높은 건설사들의 불확실성이 높아진 상황입니다. 또한 향후 원자재 상승과, 물가 상승에 따라 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃절차를 밟는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.현 디엘건설㈜의 전신인 ㈜삼호 및 고려개발㈜도 과거 워크아웃 절차를 진행한 바 있습니다. ㈜삼호의 경우 과거 2008년 글로벌 금융위기에 따른 경기침체로 지방분양사업이 실패하면서 2009년 1월 29일 워크아웃에 들어갔습니다. 이후 사업별 사업성 평가 강화, 부실 사업장 정리 등의 사업 구조조정, 인건비 조정, 공법 효율화를 통한 원가 절감, 출자전환과 같은 채권단 지원 등 기업 재무개선을 위한 다양한 노력을 기울인 결과, 2016년 12월 31일에 채권단 결의를 함으로써 공식적으로 워크아웃을 종결 및 졸업하였습니다. 고려개발㈜ 역시 글로벌 금융위기에 따른 경기침체의 여파로 2011년 12월 12일 워크아웃을 신청하였습니다. 고려개발㈜는 ㈜삼호의 사례를 본보기로 삼아 매년 70억원 수준의 손실이 발생하는 의정부경전철 사업을 포기하는 등의 부실사업 정리를 통한 정상화 노력을 지속하였습니다. 이러한 노력으로 2009년부터 매년 발생한 당기순손실이 2017년 당기순이익으로 흑자 전환하였으며, 이후 이러한 흑자 기조는 지속되었습니다. 고려개발㈜ 채권단이 2019년 11월 14일 워크아웃 절차 종료를 통보함으로써 워크아웃 절차가 공식적으로 종료되었습니다.한편, 2012년 9월에 있었던 극동건설의 법정관리 신청은 연대보증채무를 지고 있던 모 그룹의 지주회사인 웅진홀딩스와 함께 진행된 바 있습니다. 2014년에는 2008∼2010년 3년 연속 흑자를 내며 8개국 16개 현장에서 3조원(29억 달러) 가량의 공사를 진행하고 있던 쌍용건설의 법정관리가 개시(2014년 1월 9일) 되었습니다. 쌍용건설은 국내외 130여개가 넘는 현장을 보유하고 있었으며, 협력업체도 1,400여개에 달해 법정관리로 인한 충격이 국내 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 2014년 12월에는 시공능력평가 25위(2014년 기준)의 중견업체인 동부건설이 자금난에 몰려 법정관리를 신청하였으며, 약 2,000여개에 달하는 협력업체가 대금 회수에 어려움을 겪었습니다. 2015년에는 워크아웃 후 조기졸업을 했던 경남기업이 3월에 다시 워크아웃을 신청하여 시장에 큰 충격으로 작용하였습니다. 법정관리 중이었던 중견 건설업체인 우림건설은 매각 실패에 따라 2016년 7월 기업회생절차가 폐지되며 청산 절차에 들어갔습니다.2023년 12월 국내 시공능력평가 순위 16위 건설사인 태영건설㈜는 부동산 PF로 인한 유동성 위기로 워크아웃을 신청하였습니다. 신용공여액 기준 채권단의 75% 이상 찬성을 얻어야 워크아웃 절차를 시작할 수 있기에 태영건설㈜는 기업개선을 위한 자구안을 제시하였으며 96.1%의 동의율로 2024년 01월 워크아웃이 개시되었습니다. 또한, 2024년 04월 태영건설㈜의 기업개선계획이 채권단의 승인을 받아 워크아웃이 본격적으로 실행되었습니다. 기업개선계획 가결 이후 태영건설은 무담보 채권자의 출자전환과 지주사의 영구채 발행 등으로 자본 확충을 위한 노력을 기울였으며, 이에 따라 2024년 반기말 연결 기준 자산 총계 5조 4,709억원, 부채 총계 5조 459억원, 자본 총계 4,250억원을 기록해 자본잠식 상태를 해소했습니다. 2025년 01월 에는 국내 시공능력평가 순위 58위 건설사 신동아건설㈜에서 유동성 악화로 인해, 2019년 11월 워크아웃에서 벗어난지 약 5년 만에 재차 기업회생절차를 신청하였으나 같은 해 10월 회생절차를 종결하였습니다. 2025년 2월에는 국내 시공능력평가 순위 71위 건설사 삼부토건㈜에서 2015년에 이어 10년 만에 다시 기업회생절차를 신청하였습니다.한편, 태영건설㈜의 워크아웃 개시 및 건설업 전반의 부실 가능성에 따라, 정부는 부동산 PF 사업장에 대한 모니터링을 강화했으며, 실제, 2023년 5월 13일 정책발표를 통하여 사업성 부족사업장의 경, 공매, 실질적 재구조화 및 정리 등의 PF 연착륙 방안을 도입할 계획임을 밝혔습니다. 이후, 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)으로 향후 건설 업계에 자금 조달의 어려움이 증가하고 추가적인 구조조정 가능성이 존재하고 있습니다.추가로 금융감독원은 2024년 정기 신용위험평가 결과 및 향후 계획 보도자료를 통해 채권은행이 2024년 정기 신용위험평가로 230개사를 부실징후기업으로 선정하였다고 밝혔습니다. 이중, 대기업은 11개사로 전년 대비 2개사 증가하였으며, 중소기업은 219개사로 전년 대비 3개사 감소하였습니다. 코로나 기간 중 부실징후기업 수가 감소하였다가 2022년부터 증가 추세로 전환되었는데, 이는 2022년에 이어 대내외 경기 부진 및 원가 상승 등으로 기업의 수익성 악화가 지속되었고, 2023년 들어 금리상승 영향이 본격화되면서 높아진 금융비용 부담으로 연체 발생 기업 등이 증가한 데 기인한 것입니다. 또한, 2024년의 경우 부실 징후 기업 규모가 전년과 유사한 수준을 유지했습니다. 이와 관련해 금융감독원은 경기 회복이 지연되며 철강, 석유화학 등 다수 업종에서 업황 부진이 지속되었고, 원가 상승 및 고금리의 장기화 등에 따라 일부 한계기업의 경영 악화가 심화되었기 때문으로 분석했습니다. 2025년 기준 주요 업종별 부실징후기업 현황을 살펴보면 부동산 업종이 38개사로 가장 많은 비중을 차지하였고, 자동차가 16개사, 도매 및 중개가 18개사로 그 뒤를 잇고 있습니다. 부실징후기업의 증가는 고금리 기조가 장기화되는 가운데 일부 한계기업을 중심으로 재무구조가 악화된 것 에 주로 기인됩니다.

[부실징후기업 추이]

구 분
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년

세부평가대상
합 계
2,637
2,906
2,952
3,307
3,508
3,373
3,588
3,578
4,028
4,482

대기업
602
631
631
599
659
639
733
749
818
902

중소기업
2,035
2,275
2,321
2,708
2,849
2,734
2,855
2,829
3,210
3,580

부실징후기업
합 계
208
199
190
210
157
160
185
231
230
221

대기업
32
25
10
9
4
3
2
9
11
17

중소기업
176
174
180
201
153
157
183
222
219
204

출처 : 금융감독원 보도자료(2025.12.18)

금융감독원에서는 부실징후기업에 대해서는 조기에 경영정상화가 이루어질 수 있도록 워크아웃 등 구조조정을 신속하게 추진하고 부실징후기업 중 워크아웃 등을 신청하지 않는 기업에 대해서는 채권은행이 사후관리를 강화할 계획입니다. 또한, 일시적 경영 위기 기업에 대해서는 채권은행이 신속금융지원, 프리워크아웃 프로그램 등을 통해 지원 예정인 것으로 발표하였습니다.그럼에도 불구하고 건설업계의 산업 침체기가 오거나 법정관리절차 개시 기업이 증가할 경우, 건설업 전반에 대한 자금시장의 우려감을 증폭 시켜 우량 건설사의 자금 조달 비용까지 상승시키는 부작용을 낳을 수 있습니다. 기업에 대한 기업회생절차가 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있으나, 건설업체의 기업회생절차 개시 등의 발생은 전반적인 시장이 당사를 비롯한 건설업체에 우호적이지 않다는 방증이며 이는 건설업의 산업침체의 장기화로 이어질 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

사. 건설수주 관련 위험

국내 건설수주 규모는 국내외 경기 변동, 국가 정책 등의 변화에 따라 그 증감을 반복하고 있습니다.
국내 건설수주 규모는 2020년 194조 750억원, 2021년 211조 9,882억원, 2022년 248조 3,552억원을 기록하며 지속적으로 증가하였으나,
2023년의 경우 고금리 기조로 인한 부동산 경기 침체 영향으로 206조 7,403억원을 기록하며 전년 대비 약 16.8% 감소하였습니다.

이후 2024년, 2025년의 경우 공공주택 발주 증가 등의 영향으로 각각 218조 775억원, 220조 2,199억원을 기록하며 일부 회복세를 보였습니다. 다만, 향후 고금리 기조, 가계의 소득여건 개선 지연, 과거 부동산 규제 관련 정책 여파 등에 따른 부동산 시장의 불확실성 확대로 인하여 국내 건설수주액이 하락할 가능성
이 있습니다. 이는
당사를 포함한 건설사의 수익안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. 더불어,
공공부문 건설수주에 큰 영향을 미치는 SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소
중 하나입니다. 2019년 이후 2022년까지 지속 증가하였던 국토교통부 예산은 2023년 처음으로 감소하였으며, 2024년 SOC 예산은 재차 증가하였습니다. 이후 2025년 SOC 예산은 전년 대비 1.2조원 가량 감소한 19.5조원으로 다시 축소되었으나, 2026년 SOC 예산은 1.6조 증가한 21.1조원으로 확대되었습니다.
향후 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 증가에 따른 재정 여건을 고려할 때, SOC 투자가 추가적으로 감소할 가능성이 존재합니다.
다만, 최근 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상되나,
현재로서는 그 이후의 예산 추이를 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

국내 건설수주 규모는 2010년 이후 2013년까지 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 이전까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년에는 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년 대비 6.1% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년 대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년 만에 증가세로 전환되었습니다. 공공부문에서 공기업과 지자체 및 공공단체의 발주 증가와 민간부문에서 신규 주택 및 재건축 경기 회복으로 수주 규모가 증가했습니다. 또한, 2015년 건설경기의 회복세가 확장되며 전체 국내 건설 수주액은 157조 9,836억원을 기록하며 전년 대비 47% 만큼 대폭 상승하였습니다. 특히, 민간부문의 발주금액이 큰 폭으로 증가하여 국내 건설 경기 회복세의 큰 역할을 담당하였습니다. 2016년의 경우 토목 수주 규모가 전년 대비 16%의 감소를 보였으나, 일반건축 부문에서 12.6% 상승하는 모습을 보이며 2015년 대비 건설수주 규모는 4.4% 증가하였습니다. 그러나, 2017년 건설 수주액은 전년 대비 2.6% 감소하며 감소세로 전환되는 모습을 보였습니다.더 나아가 2018년 국내건설공사 수주액은 154조 5,277억원으로 전년 대비 3.7% 감소하였으며, 발주처별 수주액은 공공 42조 3,447억원, 민간 112조 1,832억원으로 각각 전년 대비 10.3%, 1.0% 감소하였습니다. 2018년 민간주택수주의 경우 재개발 수주는 양호하였으나, 신규 주택 수주가 부진한 모습을 보였습니다. 2019년 국내 건설 수주금액은 166조 352억원으로 2018년 대비 7.4% 증가했습니다. 공공부문과 민간부문이 13.5%, 5.2%로 크게 증가했으며, 공종 부문별로 토목과 건축이 전년 대비 6.7%, 7.8% 증가하였습니다. 더 나아가, 2020년 국내 건설 수주금액은 194조 750억원으로 전년 대비 16.9% 증가하였으며, 특히 민간 부분의 증가율 20.4%와 건축 부문의 증가율 28.2%가 도드라졌습니다. 아울러, 2021년 국내 건설 수주금액의 경우 211조 9,882억원으로 전년 대비 9.2% 증가하였으며, 이는 COVID-19 회복에 대한 경기 개선 기대감으로 공공과 민간, 토목과 건축 전년 대비 증가하였기 때문입니다. 2022년의 국내 건설 수주금액은 248조 3,552억원으로 전년 대비 17.2% 증가하였으며,2021년과 같이 공공, 민간, 토목, 건축 등 전 부문에서 양호한 회복세를 시현하였습니다.그러나, 2023년의 경우 고금리 기조로 인해 부동산 경기가 침체국면에 진입함에 따라 국내 건설수주액은 206조 7,403억원을 기록하며 전년 대비 16.8%의 수주액 감소율을 나타내었습니다. 공공부문은 66조 819억원으로 전년 대비 14.4% 증가하였으며, 민간 부문은 140조 6,584억원으로 전년 대비 26.2% 감소하였습니다. 2024년의 경우, 국내 건설수주액은 218조 775억원을 기록하였으며, 이는 전년 대비 5.5% 증가한 수치입니다. 2025년의 경우 건설 경기 부진 우려에도 불구하고 국내 대형 건설사들이 대형 정비사업을 확보하면서 국내 건설 수주규모는 전년 대비 1% 증가한 220조 2,199억원을 기록하였습니다. 토목부문은 53조 931억원으로 전년 대비 21.5% 감소하였으며, 건축부문은 167조 1,268억원으로 전년 대비 11.1% 증가하였습니다. 가계의 소득여건 개선 지연, 부동산 시장의 불확실성 확대로 인하여 추후 국내건설 수주액이 추가 하락할 우려가 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[국내 건설 수주액 추이]

(단위 : 억원, %)

년도
전체
공종별(토목/건축)
발주부문별

합계
증감률
토목
증감률
건축
증감률
공공
증감률
민간
증감률

2010년
1,032,298
-13.0
413,807
-23.6
618,492
-4.2
382,368
-34.6
649,930
7.9

2011년
1,107,010
7.2
388,097
-6.2
718,913
16.2
366,248
-4.2
740,762
14.0

2012년
1,015,061
-8.3
356,831
-8.1
658,230
-8.4
340,776
-7.0
674,284
-9.0

2013년
913,069
-10.1
299,039
-16.2
614,030
-6.7
361,702
6.1
551,367
-18.2

2014년
1,074,664
17.7
327,297
9.5
747,367
21.7
407,306
12.6
667,361
21.0

2015년
1,579,836
47.0
454,904
39.0
1,124,932
50.5
447,329
9.8
1,132,507
69.6

2016년
1,648,757
4.4
381,959
-16.0
1,266,798
12.6
474,106
5.9
1,174,651
3.7

2017년
1,605,282
-2.6
421,118
10.3
1,184,165
-6.5
472,037
-0.4
1,133,246
-3.5

2018년
1,545,277
-3.7
463,918
10.2
1,081,360
-8.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0

2019년
1,660,352
7.4
494,811
6.7
1,165,542
7.8
480,692
13.5
1,179,661
5.2

2020년
1,940,750
16.9
446,592
-9.7
1,494,158
28.2
520,953
8.4
1,419,796
20.4

2021년
2,119,882
9.2
536,073
20.0
1,583,809
6.0
560,177
7.5
1,559,704
9.9

2022년
2,483,552
17.2
612,198
14.2
1,871,354
18.2
577,686
3.1
1,905,867
22.2

2023년
2,067,403
-16.8
724,020
18.3
1,343,383
-28.2
660,819
14.4
1,406,584
-26.2

2024년
2,180,775
5.5
676,635
-6.5
1,504,140
11.9
669,773
1.3
1,511,002
7.1

2025년
2,202,199
1.0
530,931
-21.5
1,671,268
11.1
646,984
-3.4
1,555,215
2.9

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2025년 4/4분기)

건설 수주액 증가에도 불구하고 건축허가 면적의 경우 2016년부터 2019년까지 지속적인 감소세를 보였습니다. 건축허가 면적의 감소는 국내 건설 수주 가능 금액을 감소시킬 가능성이 있으므로 향후 건설수주에 있어서 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 2019년 연간 기준 건축허가 총면적은 146,697천제곱미터로 전년 대비 8.9% 감소하였으며, 특히 주거용의 경우 전년 대비 14% 감소하는 등 큰 폭의 하락을 보였습니다. 한편, 2020년 건축허가 총면적은 149,337천제곱미터로 전년 대비 1.8% 증가하였으나, 주거용은 1.2% 감소하며 보합세를 보였습니다. 다만, 2021년은 정부의 공급 위주 정책 선회에 따라 예외적으로 건축허가 면적은 177,300천제곱미터로 전년 대비 18.7% 증가하고, 주거용 또한 전년 대비 21.1% 증가하였습니다. 2022년 또한 건축허가 면적은 179,229천제곱미터로 전년 대비 1.1%로 증가하였으나, 부동산 경기가 침체 국면에 진입함에 따라 2023년 137,838천제곱미터로 크게 감소하였습니다. 2024년 기준으로는 전년 대비 9% 감소한 125,376천제곱미터를 기록하였고, 2025년 기준으로는 전년 대비 10.5% 감소한 112,192천제곱미터를 기록하였습니다.

[건축허가 면적 추이]

(단위 : 천㎡, %)

연도
총면적
증감율
용도별

주거용
증감
상업용
증감
공업용
증감
기타
증감

2016년
178,954
-5.7
78,420
-8.3
48,144
-8.2
17,442
4.4
34,946
-0.6

2017년
171,875
-4.0
70,224
-10.5
48,226
0.2
16,377
-6.1
37,015
5.9

2018년
160,964
-6.3
57,324
-18.4
44,754
-7.2
16,247
-0.8
42,636
15.2

2019년
146,697
-8.9
49,320
-14.0
35,867
-19.9
16,144
-0.6
45,363
6.4

2020년
149,337
1.8
48,751
-1.2
38,516
7.4
17,496
8.4
44,571
-1.7

2021년
177,300
18.7
59,047
21.1
48,484
25.9
19,530
11.6
50,237
12.7

2022년
179,229
1.1
64,544
9.3
44,997
-7.2
19,091
-2.2
50,594
0.7

2023년
137,838
-23.1
47,482
-26.4
31,817
-29.3
16,913
-11.4
41,624
-17.7

2024년
125,376
-9.0
43,752
-7.9
28,697
-9.8
15,731
-7.0
37,193
-10.6

2025년(*)
112,192
-10.5
41,460
-5.2
26,887
-6.3
11,284
-28.3
32,549
-12.5

(*) 잠정수치로 추후 변동 가능

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2025년 4/4분기)

한편 공공부문 건설수주는 국토교통 예산 및 SOC 예산에 큰 영향을 받습니다. 국토교통부는 2018년 초 국토교통부 예산을 2017년 20.2조원 대비 3.1조원 감소한 17.1조원으로 편성하였으나, 수자원 예산 환경부 이체로 6,824억원이 조정되어 최종적인 예산은 16.4조원을 기록하였습니다. 국토교통부 예산은 2016년부터 매년 감소하는 추세를 보이다가 2019년 17.6조원으로 전년 대비 1.2조원 증가하였습니다. 2020년에는 20.5조원으로 2.9조원 늘어나며 3년 만에 다시 20조원을 넘어섰습니다. 이후 2021년과 2022년에도 각각 23.6조원, 25.1조원으로 증가세를 이어갔습니다.

예산 가운데 도로ㆍ철도ㆍ항공ㆍ수자원 등 SOC 예산은 2018~2019년 동안 정부의 정책과제(5년간 178조원) 실행에 필요한 재원마련 및 기반시설 축적으로 2017년 대비 감축되었으나, 2021년 SOC 예산은 노후 SOC 유지보수, 대도시권 교통난 해소, 국토 균형발전을 위한 교통, 물류망 확충 등에 비중을 확대함에 따라 편성된 예산이 전년 대비 2.8조원 증가하였으며, 2022년 SOC예산은 22.7조원으로 편성된 예산이 더욱 증가하였습니다.한편 2023년은 국토교통부 총 예산이 55.8조원으로 2022년 60조원에 비해 감소한 가운데, SOC 예산 또한 19.7조원으로 감소하였습니다. 그러나 2024년 국토교통부 총 예산이 60.9조원으로 재차 증가하며 SOC 예산 또한 19.7조원에서 20.7조원으로 증가하였습니다. 2025년엔 국토교통부 총 예산은 58.2조원, SOC 예산은 19.5조원으로 감소하였습니다. 2026년 국토교통부 총 예산은 62.8조원, SOC예산은 21.1조원으로 증가하였습니다. 정부는 SOC 예산 확충으로 건설경기 회복 지원을 발표하였으며, 확충 예산안에는 철도망 구축, 지역도로망 및 거점공항 건설 예산이 반영되었습니다.

[국토교통부 예산 추이]

(단위 : 조원)

구분
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
2026년

본예산
추경
본예산
추경
본예산
추경
본예산
추경

계
17.6
18.2
20.5
20.2
23.6
23.7
25.1
24.0
22.4
23.7
22.7
24.6

SOC
15.8
16.3
18.7
18.4
21.5
21.6
22.7
21.6
19.7
20.7
19.5
21.1

주택,주거급여
1.8
1.8
1.8
1.8
2.1
2.1
2.4
2.4
2.7
2.9
3.2
3.5

출처 : 국토교통부

[2025년 국토교통부 부문별 예산]

(단위 : 억원)

부문
2025년 예산(A)
2026년 예산

정부안
확정(B)
증감

(B-A)
%

합계
581,760
624,901
627,821
46,061
8.0

예산
227,248
242,859
245,761
18,513
8.1

SOC
194,924
208,110
210,981
16,057
8.2

도로
71,922
62,525
62,985
-8,937
-12.4

철도
70,016
88,411
89,496
19,480
27.8

항공/공항
13,533
13,464
13,481
-52
-0.4

물류 등 기타
21,438
25,960
26,942
5,504
25.7

지역 및 도시
15,236
15,308
15,558
322
2.1

산업단지
2,779
2,442
2,519
-260
-9.4

사회복지
32,324
34,749
34,780
2,456
7.6

주택
1,956
2,440
2,471
515
26.3

주거급여
30,368
32,309
32,309
1,941
6.4

기금
354,512
382,042
382,060
27,549
7.8

주택도시기금(복지)
353,995
381,497
381,515
27,560
7.8

자동차기금(SOC)
556
545
545
-11
-2.0

출처 : 국토교통부

SOC에 대한 재정투자는 고용 창출 및 생산 유발 효과가 크고, 기업 생산 활동에 필수적인 인프라를 제공함으로써 국가 경쟁력 강화와 지역 경제 발전을 견인하는 핵심 요소입니다. 2019년부터 2022년까지 지속적으로 증가했던 국토교통부 예산은 2023년 처음으로 감소하였으며, 2024년에는 전년 대비 소폭 상승했으나, 2025년에는 다시 감소세를 보였으며, 2026년에는 소폭 상승한 21.1조원을 기록하였습니다. 앞으로도 재정 건전성 유지와 복지 등 의무지출 확대라는 재정 여건 속에서 SOC 투자가 추가적으로 축소될 가능성이 있습니다. 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원 의지는 건설업계에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요소이나, SOC 재정투자가 감소할 경우 국내 건설업계의 매출 규모에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재로선 향후 SOC 예산 추이를 정확히 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

주택경기는 장기간 침체에 따른 실질 가격 하락과 수도권 공급 감소라는 근본적인 요인과 더불어 저금리 지속과 정부의 부동산 활성화 정책에 기인하여 2015년 전후로호황을 보이기도 하였으나, 2022년 이래 이어진 전 세계적 고금리 기조, 미국의 기준금리 인하에 대한 불확실성 및 가계부채에 대한 우려가 표면화되며 부동산시장의 불확실성 역시 확대되고 있습니다. 이는 향후 당사를 포함한 건설사의 수익 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에서 SOC 투자는 큰 폭의 확대를 기대하기는 어려울 것으로 예상됩니다. SOC 투자에 대한 투자 규모는 2023년 감소세를 기록한 바 있으며 2024년 재차 상승하였지만 2025년에 다시 감소세를 보였습니다. 이후, 정부가
철도, 도로, 공항 등 신규 건설사업의 원활한 추진과 지역 균형발전을 위한 인프라 투자를 확대함에 따라, 2026년 SOC 투자 규모는 전년 대비 증가하였습니다.한편, 2008년 금융위기 이후 점진적으로 유가가 회복됨에 따라 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 국내 건설 업체들의 해외수주도 회복세를 보였습니다. 해외건설 수주가 호조세를 보였던 원인은 당시의 중동지역 오일머니가 해당 지역의 발전 등 대형 플랜트 설비 투자로 이어지면서 국내 건설업체의 해외수주금액 증가세의 원동력으로 작용한 것으로 판단됩니다. 특히 2010년의 경우 2009년 말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 반영되면서 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 이처럼 2008년 이후 2014년까지 해외 수주규모는 전년도 일시적 수주급증이 있었던 2011년을 제외하고 꾸준히 증가하는 추세를 보였습니다.그러나 2014년부터 시작된 글로벌 저유가 기조가 장기화되며 해외 플랜트를 중심으로 신규투자가 저조한 모습을 보였습니다. 지속적인 유가하락으로 중동지역 발주처들의 사업환경이 악화되어 공기 지연 및 사업 일정의 취소가 발생하고 있으며, 발주규모 역시 축소하면서 해외 수주물량 증가세의 둔화 및 수주물량 절대 규모가 감소하였습니다. 이에 따라 2014년 총 660.1억달러 규모의 해외수주액은 2016년 281.9억달러까지 감소하였으며, 이후 소폭 반등하여 2018년 321.1억달러를 기록하였으나 2019년 223.2억달러로 전년 대비 감소하였습니다. 특히 2014년에는 총 660.1억달러의 해외 수주금액 중 517.2억달러가 플랜트로 78.4%의 비중을 차지하였으나, 플랜트 수주의 급격한 감소로 2019년 수주금액 223.2억달러 중 플랜트 수주금액은 108.7억달러로 비중이 48.4%로 축소되었습니다. 플랜트를 중심으로 한 해외 수주 규모 감소는 미국발 금리 인상 우려, 미국 트럼프 정부 출범에 따른 중동 정세의 불확실성, 중국 성장률 정체 등의 부정적 요소 및 중국의 저가 수주로 인한 가격경쟁력 상실 등에 기인한다고 판단됩니다.한편, 2020년의 경우, 상반기 COVID-19의 대유행과 유가 급락 사태로 인해 발주처인 산유국들의 재정 부족 등으로 중동지역 발주 취소 및 지연이 발생했습니다. 그러나 2020년 말 각국의 경기 부양책 일환의 적극적인 인프라 투자와 국토교통부 중심의 정부지원 및 국내 건설업체들의 다변화 노력으로 해외건설수주액은 목표액을 크게 초과한 351.3억달러를 달성하였습니다.2021년 및 2022년의 경우, COVID-19 악화로 수주금액이 감소하였으며 각각 305.8억
달러 및 309.8억달러를 기록하였습니다. 2023년에는 중동 및 북미 위주로 수주가 증가하여 333.1억달러를 기록하였습니다. 2024년에는 중동과 유럽지역의 해외수주액 증가를 기반으로 371.1억 달러를 기록하였으며, 2025년에는 누적 기준으로 472.6억달러의 해외건설수주 금액을 기록하였고, 이는 전년 대비 27.3% 증가한 수준입니다.해외수주공사는 국내공사에 비해 공사기간이 장기간 소요되는 경우가 많은 경향이 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 원자재 가격의 급등, 기초설계 변경에 따른 자재 교체 등 공사 초기에 예상했던 매출원가를 상회하는 경우가 발생하여 수익성이 악화되는 경우가 존재합니다. 또한, 국내 건설사들의 해외수주 중 큰 비중을 차지하고 있는 중동지역의 정치적 분쟁에 따라 공사가 지연되는 경우 역시 건설사의 수익성을 악화시키는 주 요인 중 하나입니다. 또한, 발주처의 재정부족 등으로 계약자산(미청구공사)으로 계상했던 금액을 회수하지 못하는 등의 위험요소가 존재합니다.이처럼 건설업계에는 위기와 기회가 혼조되는 양상을 보이고 있는 바, 지속적인 모니터링을 통해 글로벌 정치적 분쟁과 유가변동이 해외건설경기에 미치는 영향을 확인해야 할 필요성이 있습니다. 다음은 국내 건설업체들의 해외건설수주 금액 추이입니다.

[국내 건설업체 해외건설수주 금액]

(단위: 억 USD, %)

구 분
2025년
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년
2008년

합계
472.6
371.1
333.1
309.8
305.8
351.3
223.2
321.1
289.6
281.9
461.4
660.1
652.1
648.8
591.4
715.8
491.5
476.4

(증감율,%)
27.3
11.4
7.5
1.3
-13.0
57.4
-30.5
10.9
2.7
-38.9
-30.1
1.2
0.5
9.7
-17.4
45.6
3.2
19.7

토목
14.6
17.3
19.0
58.5
62.2
98.4
45.4
71.6
51.4
64.4
84.9
56.6
181.2
87.9
58.6
41.2
60.2
94.6

건축
72.2
52.4
121.5
86.6
41.0
50.3
49.1
53.8
23.6
53.3
71.1
49.3
54.5
143.2
78.5
77.2
62.7
90.0

산업설비
352.8
243.0
157.8
131.0
160.4
186.4
108.7
183.8
199.1
132.5
264.9
517.2
396.5
395.5
432.7
572.9
354.2
268.7

전기
18.2
19.9
18.0
13.0
30.9
6.8
7.1
3.6
7.3
14.8
8.6
14.0
7.6
13.2
9.5
7.7
7.6
13.4

통신
1.0
0.5
0.2
1.0
0.3
0.9
0.8
0.2
-0.2
0.0
1.8
1.9
2.4
0.7
0.6
4.6
0.2
0.2

용역
13.8
38.1
16.7
19.7
11.1
8.6
12.1
8.2
8.4
16.9
30.1
21.1
9.9
8.2
11.6
12.3
6.6
9.5

주) 증감률은 전년 대비 증감률을 의미합니다.

출처 : 해외건설종합정보서비스 연도별 현황(2025)

국내 건설사들은 포화 상태인 국내 시장에 국한되지 않고 신성장 동력 발굴과 사업포트폴리오 다변화를 위해 적극적으로 해외진출을 모색하고 있으며, 이미 해외에 진출한 건설사들은 수주 지역의 다변화를 위해 노력하고 있습니다. 그러나, 글로벌 건설산업 역시 경쟁이 치열해지면서, 저가수주 및 정부지원을 발판으로 한 개발도상국에 대한 수주 경쟁 우위 확보 등 국내 건설사의 해외 진출에 부정적인 영향을 미치는 요소들이 존재하고 있습니다. 더불어, 해외 수주 지역 역시 일부 지역에 편중된 상황입니다.2017년 기준 해외 수주액의 93.3% 수준인 270.2억달러가 중동과 아시아 지역에서 발생하였습니다. 2018년 역시 신규 수주액 321.1억달러 중 79.1% 수준인 253.4억달러를 중동과 아시아 지역에서 얻어내며, 이전 연도와 비슷한 양상을 보였습니다. 2019년 기준 해외수주의 지역별 현황에서도 중동 및 아시아 지역이 차지하는 비중이 77.4% 수준으로 가장 크게 나타나고 있으며, 2020년 해외수주 가운데에서는 이보다 다소 완화되었지만 전체 수주금액 351.3억달러 가운데 70.6% 수준에 해당하는 247.8억달러가 해당 지역에서 발생하였습니다. 지역별 다변화 노력의 일환으로 태평양·북미, 유럽, 아프리카 및 기타 지역으로부터의 공사수주 규모가 과거 대비 증가하고 있으나 여전히 합산 수주 규모가 2020년 기준 103.6억달러로 전체 수주 규모 대비 29.5%에 불과하였습니다.한편, 2021년 및 2022년에는 COVID-19 사태로 인해 미뤄졌던 북미 및 유럽 지역의 수주를 국내 경쟁력 높은 건설업체들이 수주하게 되며, 합산 비중이 각각 전체의 약 27.9%, 25.6%로 크게 확대되었습니다. 2023년은 북미지역 및 중동지역 중심으로 높은 수주를 보이며 각각 전체의 31.0% 및 34.3%를 차지하여 최근 5개년 가운데 가장 덜 편중된 결과를 기록하였습니다. 2024년의 경우 중동지역에서 강세를 보이며 전체 수주금액 371.1억달러 중 49.8%에 해당하는 184.9억달러를 기록하였습니다. 2025년의 경우 지역별 해외건설 수주 총합계는 472.6억달러이며 중동과 일부 국가에 대한 의존도를 낮추려는 업계 체질 개선 노력으로 유럽지역 수주액이 201.5억달러를 기록하며 42.7%의 비중을 차지하고 있습니다.

[지역별 해외건설 수주 현황]

(단위: 억 USD, %)

구분
2025년
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년

금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중

6개 지역
472.6
100.0
371.1
100.0
333.1
100.0
309.8
100.0
305.8
100.0
351.3
100.0
223.2
100.0
321.1
100.0
289.6
100.0
281.9
100.0

중동
118.8
25.1
184.9
49.8
114.3
34.3
90.2
29.1
112.2
36.7
133.0
37.9
47.6
21.3
92.0
28.7
145.8
50.3
106.9
37.9

아시아
64.0
13.6
71.1
19.2
67.9
20.4
122.0
39.4
92.5
30.3
114.8
32.7
125.3
56.1
161.4
50.3
124.4
42.9
126.3
44.8

북미.태평양
67.7
14.3
46.9
12.6
103.1
31.0
45.4
14.6
39.3
12.9
5.5
1.6
5.7
2.5
10.4
3.2
5.5
1.9
13.8
4.9

유럽
201.5
42.7
50.5
13.6
21.1
6.3
34.1
11.0
46.0
15.0
16.9
4.8
24.7
11.1
37.8
11.8
3.3
1.1
6.5
2.3

아프리카
6.8
1.4
2.5
0.7
12.1
3.6
12.0
3.9
2.0
0.7
12.0
3.4
17.1
7.7
12.2
3.8
7.0
2.4
12.3
4.3

중남미
13.8
2.9
15.2
4.1
14.7
4.4
6.0
2.0
13.8
4.5
69.2
19.7
2.8
1.3
7.3
2.3
3.6
1.3
16.2
5.7

출처 : 해외건설종합정보서비스 연도별 현황(2025)

산업 순환 주기 상 성숙기에 도달한 국내 건설사들은 해외수주 지역의 확장을 통해 사업포트폴리오를 다변화하기 위한 사업활동을 전개하고 있습니다. 그러나 글로벌 경제 성장 둔화와 높은 인플레이션으로 인한 발주처의 재정부족으로 발주 취소 및 지연 발생 가능성이 존재한다는 점과, Local/중국업체들의 성장, 선진사들의 시장다변화 등으로 가격경쟁이 더욱 심화되고 있는 점은 국내 건설사의 해외 진출에 지속적으로 어려움을 주고 있는 것으로 파악됩니다. 이와 같이 국내 건설업체들의 해외 수주물량에 대한 양적, 질적 성장, 진출지역의 다변화 등에 어려움이 존재하며, 이는 당사 및 국내 건설기업들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

아. 시행사 지급보증 관련 위험

국내 PF형태의 대출 중 일부는 사업성 분석에 기반한 금융권의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기반하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중견 건설사의 우발채무로 이어질 우려
가 있습니다. 한편, 2023년 12월 28일 태영건설(2023년 시공능력평가액 기준 16위)은 기업회생절차(워크아웃)를 신청하였고 워크아웃 신청과 함께 태영건설은 부실징후기업으로 분류되었으며, 2024년 1월 12일 태영건설 워크아웃은 채권단의 96.1%가 동의함에 따라 개시되었습니다. 또한, 2022년말 이후 PF우발채무 차환 대응 과정에서 건설사 재무부담이 크게 확대되었고, 수익성 부진 및 영업자산 부담으로 인한 차입금의 증가, PF우발채무 규모의 증가 및 경기 부진으로 인해 현금흐름 개선이 어려운 가운데 금리 부담과 자금 조달 환경의 악화를 감안할 때 건설업종 전반의 재무적 변동성이 확대되었습니다. 그 결과, 2025년 1월 시공능력평가 58위인 신동아건설이 현금유동성 문제로 법정관리를 신청하는 등 부정적인 건설업 업황이 최근까지 지속되고 있습니다. 향후, 주택가격 안정화를 목표로 한
정부정책의 영향으로 분양가 하락, 주택수요 심리 위축 및 분양실적 저하 등의 현상이 발생할 경우 주택사업의 사업성을 약화시켜 시행사의 신규 PF자금조달을 어렵게 할 수 있으며, 이 경우 신용보강을 제공한 시공사에 재무적 부담이 발생할 가능성이 존재
합니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

국내 PF 대출은 사업성 분석에 기반한 금융권의 대출이 아닌, 중대형 시공사의 지급보증을 기반으로 운영되고 있습니다. 이에 따라 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무 증가로 이어질 가능성이 커지고 있습니다. 특히, 2006년 말 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 2000년대 초반 부동산 호황기에 무리하게 확장된 PF 사업이 급격히 늘어났습니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시, 중소 건설사들은 운전자본 악화로 인해 PF 대출 보증 부담을 감당하지 못했고, 그 결과 시공평가 상위 100대건설사 중 45개사가 부도 또는 워크아웃 상태에 처하는 상황이 발생하였습니다.

시행사의 경우, 부동산 시장이 호황일 때에는 높은 자금 조달비용을 분양가에 전가하여 일정 수준의 이익을 확보할 수 있습니다. 그러나 시장 침체 시기에는 미분양 증가와 잔금 회수 지연으로 인해 PF 대출 이자 상환이 어려워지는 위험이 존재합니다. 이러한 상황이 발생할 경우, 시행사가 부도가 나면서 건설사가 보증을 이행해야 하는 부담이 가중됩니다. 이에 따른 부동산 경기 침체와 투자 심리 위축으로 인해 리파이낸싱(Refinancing)이 어려워지는 사업장이 증가할 가능성이 큽니다. 또한, PF 대출 금리가 상승하면서 시행사의 재무 부담이 커지고, 이는 다시 건설사의 경영 악화로 이어지는 악순환이 반복될 우려가 있습니다.

최근 들어, COVID-19로 인해 프로젝트 시행 지연 및 공사대금 납부 지연이 발생하면서, PF지급 보증에 대한 우려가 다소 확대된 상황입니다. 건설사의 경우, 미분양 및 공사대금 납부지연에 따른 매출채권이 증가하게 되고, PF 우발채무 확약인수가 확대되면서 일시적으로 운전자금이 경색될 우려가 존재합니다. 한편, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였습니다. 워크아웃 신청과 함께 태영건설은 부실징후기업으로 분류되었으며, 신용평가사 역시 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정했습니다. 2024년 1월 12일 태영건설 워크아웃은 채권단의 96.1%가 동의함에 따라 개시되었습니다. 워크아웃 개시를 포함하여 모든 안건이 결의됨에 따라, 태영건설은 이의신청과 함께 상장폐지 사유 해소 방안을 포함한 개선계획서를 제출했고, 2025년 4월까지 개선기간을 부여받았습니다. 태영건설은 '기업개선계획'을 수립하고 그에 따라 출자전환과 영구채 발행에 나선 결과 2024년 상반기 자본잠식 상태를 해소하였으며, 2024년 9월 '의견거절'을 받은 2023년 재무제표의 재감사를 진행해 '적정'의견을 받았습니다. 또한, 태영건설은 여의도 사옥을 포함한 부동산, 보유 유가증권 등의 자산매각을 병행하는 등 강도 높은 자구책을 이행하였고, 2024년 10월 30일 약 7개월여 만에 태영건설의 유가증권시장 매매거래정지조치가 해제되었습니다.태영건설 워크아웃의 경우 글로벌 긴축과정에서 PF대출, 유동화증권 차환이 전반적으로 어려워진 가운데 특히 높은 자체시행사업 비중, 높은 부채비율 및 PF 보증 등에 따른 것으로 당사를 비롯한 타 건설사의 상황과 다르며, 건설산업 전반이나 금융시장의 시스템 리스크로 연결되지 않고 개별 기업의 신용 사건으로 일단락되었습니다.하지만 2022년말 이후 PF우발채무 차환 대응 과정에서 건설사 재무부담이 크게 확대되었고, 수익성 부진 및 영업자산 부담으로 인한 차입금의 증가, PF우발채무 규모의 증가 및 경기 부진으로 인해 현금흐름 개선이 어려운 가운데 금리 부담과 자금 조달 환경의 악화를 감안할 때 건설업종 전반의 재무적 변동성이 확대되었습니다. 그 결과, 2025년 1월 시공능력평가 58위인 신동아건설이 현금유동성 문제로 법정관리를 신청하는 등 부정적인 건설업 업황이 최근까지 지속되고 있습니다. 또한, 태영건설 워크아웃으로 인해 과거 대비 증가한 PF우발채무 및 유동성 대응 부담으로 사업 및 재무적 개선이 필요한 건설사들의 구조조정이 조기에 진행될 가능성이 있으며, 향후 건설사들의 자금조달에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.한편 당사의 PF우발채무 변동 추이 및 만기도래 세부 내용은 'III. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 아. 우발부채 관련위험'에 구체적으로 기재하였으니, 투자자께서는 이를 참고하시기 바랍니다.

향후 추가적인 정부의 부동산 대책 및 부동산 경기 변동으로 인해 분양가 하락, 주택수요 심리 위축 및 분양 실적 저하 등의 현상이 발생할 경우 주택사업의 사업성이 약화될 가능성이 존재합니다. 이에 따라, 시행사는 신규 PF 자금조달이 어려울 수 있으며, 이 경우 신용보강을 제공한 건설사에 재무적 부담이 발생할 가능성이 존재합니다. 따라서, 건설사의 PF 지급보증에 대한 지속적인 관리 및 자금 완충력 강화가 요구되고 있습니다. 이에 따라 투자자께서는 건설사의 운전자본 및 자금대응력에 대해 지속적인 모니터링이 필요하다는 점을 유의하시기 바랍니다.

자. 중대재해처벌법 시행 관련 위험

중대재해처벌법은 중대재해를 예방하고 시민과 종사자의 생명과 신체를 보호함을 목적으로 2022년 1월 27일부터 시행되었습니다. 법안에 따르면 사망자가 발생하는 중대재해가 발생했을 경우 안전조치가 사전에 충분히 이루어지지 않은 기업의 경영책임자는 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게 됩니다
. 당사가 속한 건설업종은 HDC현대산업개발㈜의 광주 화정동 아이파크 붕괴사고(2022년 1월)로 건설현장 안전에 대한 경각심이 증가한 바 있으며, 2022년 12월 GS건설의 공사현장에서 1인의 근로자가 끼임 사고로 인해 사망하였으며 동 공사현장의 공사금액이 50억원 이상임에 따라 GS건설은 중대재해처벌법 위반 여부에 대하여 조사를 받은 바 있으나 노동청 내사종결로 무혐의 처분받은 바 있습니다. 또한 2023년 4월 GS건설의 인천 검단 아파트 주차장 붕괴 사고로 인해 국내 주택사업에 대한 의구심이 다시 한번 증가하였습니다. 이후 2024년 04월 GS건설이 시공하는 전남 나주시 공사현장에서 건설근로자가 추락하는 사고로 중대재해처벌법 또는 산업안전보건법 위반 여부를 조사받고 있습니다.
당사는 최근 3년간 중대재해처벌법 위반으로 인해 제재를 받은 사실은 없으나, 2025년 4월 7일 현장 주출입구 안전보건표지 미부착(안전모 착용, 안전화 착용, 비상구 표지), 지하 휴게시설 설치기준 미준수(창고 등 목적 외 사용)의 사유로 서울지방고용노동청서울서부지청으로부터 「산업안전보건법」제37조 제1항, 산업안전보건법 제128조의2 제2항에 따라 과태료 640,000원 처분받은 이력이 있습니다. 당사에서는 관계 법령에 따라 매년 회사의 안전 및 보건에 관한 계획을 수립, 전 임직원에 대한 교육 실시, 안전 관련 조직 확대, 대대적인 현장 점검 및 시스템 강화 등을 통해 법 시행에 따른 영향을 최소화 하기 위해 노력하고 있습니다.
다만, 아직 법 시행 초기 단계이기에
실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 당사에 부정적 영향
을 끼칠 수 있사오니, 투자자께서는 법률 준수 여부를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

중대재해처벌법은 사업 또는 사업장, 공중이용시설 및 공중교통수단을 운영하거나 인체에 해로운 원료나 제조물을 취급하면서 안전ㆍ보건 조치의무를 위반하여 인명피해를 발생하게 한 사업주, 경영책임자, 공무원 및 법인의 처벌 등을 규정함으로써 중대재해를 예방하고 시민과 종사자의 생명과 신체를 보호함을 목적으로 2022년 1월 27일부터 시행되었습니다. 법안에 따르면 사망자가 발생하는 중대재해가 발생했을 경우 안전조치가 사전에 충분히 이루어지지 않은 기업의 경영책임자는 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게되며, 부상자가 발생하는 경우에는 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물게 됩니다.특히, 건설업은 현장에서의 고강도·고위험 노동이 지속되고 하도급 의존성이 큰 산업이라는 특성상 산업재해 관련 법안에 많은 영향을 받고 있습니다. 2021년 기준 중대재해처벌법 적용 대상 사업장의 총수 190곳 가운데 57.4%에 해당하는 109곳이 건설업 사업장인 것으로 파악되기에, 해당 법률의 시행으로 건설업이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 중대재해처벌법 개요는 아래와 같습니다.

[2022.01.27 시행 중대재해처벌법 개요]

구분
상세내역

시행시기
2022년 01월 27일

주요내용
근로자가 사망하거나 다치는 중대재해의 경우 사업주나 경영 책임자 처벌

처벌 내용
사망 사고 발생시 1년 이상 징역 또는 10억원 이하 벌금부상 발생시 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

대상
근로자 50인 이상 기업 우선 적용50인 미만은 2024년 적용

2021년 기준 대상 사업장
총 190곳(건설업 109곳 / 제조업 43곳 / 기타 38곳)

출처 : 고용노동부, 언론 보도 가공

이미 2020년부터 시행된 산업안전보건법 개정안과 중대재해처벌법의 차이는 크게1)처벌대상, 2)처벌수위, 3)적용범위가 있습니다. 산업안전보건법은 현장 관리자의 의무를 규정했다면 중대재해처벌법은 경영진의 안전 확보 의무를 부과해 처벌 대상을 확대하였으며, 처벌 수위가 높아지고 징벌적 손해배상도 도입되는 등 부담이 증가하였습니다. 보호 대상은 종사자 뿐만 아니라 해당 시설이나 제품을 이용하는 이용자까지 확대됩니다. 협력사 관리 범위도 기존에는 도급에 대해서만 인정됐다면 중대재해처벌법 에서는 위탁과 용역까지 추가됩니다.

[중대재해처벌법과 산업안전보건법 비교]

구분
중대재해처벌법
산업안전보건법

재해정의
중대산업재해 및 중대시민재해-사망자가 1명 이상-동일한 사고로 6개월 이상 치료가 필요한 부상자 2명 이상-동일한 유해요인으로 직업성 질병자가 1년 이내에 3명 이상
중대산업재해-사망자가 1명 이상-3개월 이상 요양이 필요한 부상자 동시 2명 이상-동일한 유해요인으로 직업성 질병자가 1년이내에 3명이상

보호 대상
종사자 및 이용자(일반시민)
근로자

형사처벌대상 범위
사업주 또는 경영책임자 등 법인
현장 소장 등 단위 사업장 수준

협력사 관리 범위
도급, 위탁, 용역
도급

처벌수위
사망
1년 이상 징역 또는 10억원 이하 벌금법인: 50억원이하 벌금
7년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금법인: 1억원 이하 벌금

그외
7년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금법인 : 10억원 이하 벌금
5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금법인 : 관련 규정의 벌금

징벌적 손해배상
손해액의 5배 이하

출처 : 고용노동부

주) 중대시민재해는 사망자가 1명 이상, 2개월 이상 치료가 필요한 부상자 10명 이상 또는 3개월 이상 치료가 필요한 질병자 10명이상 대상

사망자가 발생할 경우 처벌수위가 높아짐에 따라, 근로자수 대비 사고율이 높은 건설, 조선, 기계, 운송 등의 산업재 업종과 정유, 철강 등의 소재 업종에서 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 특히 당사가 속한 건설업종은 HDC현대산업개발㈜의 광주 화정동 아이파크 붕괴사고(2022년 1월)로 건설현장 안전에 대한 경각심이 증가한 바 있으며, 2022년 12월 GS건설의 공사현장에서 1인의 근로자가 끼임 사고로 인해 사망하였으며 동 공사현장의 공사금액이 50억원 이상임에 따라 GS건설은 중대재해처벌법 위반 여부에 대하여 조사를 받은 바 있으나 노동청 내사종결로 무혐의 처분받은 바 있습니다. 또한 2023년 4월 GS건설의 인천 검단 아파트 주차장 붕괴 사고로 인해 국내 주택사업에 대한 의구심이 다시 한번 증가하였습니다. 이후 2024년 04월 GS건설이 시공하는 전남 나주시 공사현장에서 건설근로자가 추락하는 사고로 중대재해처벌법 또는 산업안전보건법 위반 여부를 조사받고 있습니다.

당사는 최근 3년간 중대재해처벌법 위반으로 인해 제재를 받은 사실은 없으나, 2025년 4월 7일 현장 주출입구 안전보건표지 미부착(안전모 착용, 안전화 착용, 비상구 표지), 지하 휴게시설 설치기준 미준수(창고 등 목적 외 사용)의 사유로 서울지방고용노동청서울서부지청으로부터 「산업안전보건법」제37조 제1항, 산업안전보건법 제128조의2 제2항에 따라 과태료 640,000원 처분받은 이력이 있습니다. 당사에서는 관계 법령에 따라 매년 회사의 안전 및 보건에 관한 계획을 수립, 전 임직원에 대한 교육 실시, 안전 관련 조직 확대, 대대적인 현장 점검 및 시스템 강화 등을 통해 법 시행에 따른 영향을 최소화 하기 위해 노력하고 있습니다. 다만, 아직 법 시행 초기 단계이기에 실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 당사에 부정적 영향을 끼칠 수 있사오니, 투자자께서는 법률 준수 여부를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

차. 수주산업 특성으로 인한 회계처리 방법 상의 위험

건설업은 수주산업 특성으로 인해 공사원가와 수익의 합리적 추정이 어려우며, 이는 회계절벽 현상으로 이어져 신뢰성을 상실할 가능성이 존재
합니다. 또한, 건설업은 계약의 진행률에 따라 수익과 비용을 인식하고 있으며, 해당 측정방식이 수행한
공사를 신뢰성 있게 측정하지 못할 경우 수익과 비용이 왜곡될 위험이 존재
합니다. 금융위원회에서는 2015년 조선업과 건설업 등 수주산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 제기됨에 따라 수주산업 회계투명성 제고방안을 공표하였습니다. 이는 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며,
관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상
됩니다.
상기사항과 관련하여 당사의 경우에도 2024년 지정감사인인 한영회계법인과 기존 감사인의 의견불일치로 인하여 진행률을 재산정하여 과소인식한 공사수익을 추가로 인식하였고, 2022년 연결감사보고서 및 2021년 연결감사보고서를 오류 수정하여 재발행하였습니다.

당사는 동 사실과 관련하여 2026년 3월 27일 금융감독원으로부터 분양공사에 대한 진행률 산정 오류로 인한 매출 과소계상으로 회계처리기준 위반 사유로 주의 조치를 받은 바 있습니다.
투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

건설업은 수주산업 특성으로 인해 공사원가의 합리적 추정이 어려워, 높은 공사비용을 부담할 가능성이 존재하며, 장기간 공사가 이루어지기에 수익을 인식하는 과정에서 추정의 합리성이 결여될 수 있습니다. 이는 수주산업을 중심으로 장부상 이익이 일시에 대규모 손실로 전환되는 회계절벽 현상으로 이어져 회계 신뢰성을 상실할 수 있습니다.일반적으로 건설업은 수주산업의 특성을 가지고 있으며 이로 인해 건설계약의 결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우, 관련한 계약수익과 계약원가는 계약의 진행률을 기준으로 각각 수익과 비용으로 인식합니다. 계약 진행률의 경우 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정총계약원가로 나눈 비율로 측정합니다.이와 같은 투입법을 적용한 진행률 측정방식이 수행한 공사를 신뢰성 있게 측정하지 못한다면 계약수익 및 계약원가가 왜곡될 위험이 존재합니다. 공사예정원가는 미래의 예상치에 근거하여 추정을 하며, 총계약수익은 최초에 합의된 계약금액을 기준으로 측정하지만 계약을 수행하는 과정에서 공사변경 등에 따라 증가하거나 회사의 귀책사유로 완공시기가 지연됨에 따라 위약금을 부담할 때 감소될 수 있습니다. 공사예정원가 및 계약수익은 미래사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받습니다.조선업과 건설업 등 수주산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 잇달아 제기된 바 있습니다. 2013년과 2014년에 500억원 이상의 거액의 영업손실이 일시에 발생한 소위 "회계절벽"에 해당된 상장법인은 총 36개사로서, 이러한 현상이 반복되면 선량한 투자자 피해가 발생하고, 회계투명성에 대한 의구심이 제기되며, 궁극적으로 자본시장의 효율성과 근간이 훼손되는 문제가 있기에, 금융위원회에서는 이에 대한 대응방침을 세우고, 2015년 10월 28일 "수주산업 회계투명성 제고방안"을 공표하였습니다.금융위원회에서 공표한 "수주산업 회계투명성 제고방안"에 명시된 건설계약 등수주산업의 회계적 측면 등에서 발생하고 있는 문제점 및 제도적/감독적 개선방안을 요약하면 다음과 같습니다. 관련 상세한 내용은 금융위원회 홈페이지(https://www.fsc.go.kr)에 게재된 관련 보도자료("수주산업 회계투명성 제고방안", 2015.10.28 배포)를 참조하시기 바랍니다.

["수주산업 회계투명성 제고방안"에 따른 현행 기준의 문제점 및 개선방안]

현행 기준의 문제점
제도적/감독적 개선방안

1) 공사수익의 과대평가2) 회계기준에 대한 자의적 판단3) 미청구공사 리스크에 대한 왜곡된 정보 전달4) 불충분한 정보제공과 투자자보호 문제 발생5) 내부감사기구의 역할 제한
1) 진행기준 회계처리의 합리성 제고2) 공사예정원가의 주기적 재평가3) 공사변경금액에 대한 엄격한 판단4) 잘못된 공사원가 산정 관행의 개선5) 미청구공사 회수가능성에 대한 평가 내실화6) 주요 사업장별 중요정보 공시 확대7) 핵심감사제 운영8) 감사위원회의 역할 및 책임 강화9) 외부전문가 활용내용 공시10) 감독적 개선방안- 회계의혹 테마감리 실시- 표본심사감리 선정시 산업적 특수성 고려- 내부고발 활성화 유도- 감사인지정신청제도 활성화 유도- 비상장법인의 회계감리권 일원화- 회계의혹 전담부서 신설- 회계분식 회사에 대한 과징금 부과 확대- 회계분식을 방치한 감사인에 대한 제재 강화

출처 : 금융위원회, "수주산업 회계투명성 제고방안"

금융위원회에서는 위와 같은 개선방안을 도입하여 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 당사는 정기보고서 상에 직전사업연도 재무제표상 매출액의 5%이상인 계약별로 발주처, 진행률, 미청구공사금액(손상차손누계액 구분표시), 공사미수금(대손충당금 구분표시) 등을 작성 기준에 맞추어 공시하고 있습니다.상기사항과 관련하여 당사의 경우에도 2024년 지정감사인인 한영회계법인과 기존 감사인의 의견불일치로 인하여 진행률을 재산정하여 과소인식한 공사수익을 추가로 인식하였고, 2022년 연결감사보고서 및 2021년 연결감사보고서를 오류 수정하여 재발행하였습니다. 오류수정과 관련된 구체적인 사항은 다음과 같습니다.

[연결재무제표 재작성]

(1) 연결재무제표 재작성 사유① 제43기 (2021사업연도) ~ 제44기 (2022사업연도) 감사인과 제45기 (2023사업연도)감사인간 의견불일치로 조정협의에 따른 제43기(2021 사업연도)와 제44기(2022 사업연도) 연결감사보고서 오류 수정 재발행② 지배회사가 시공업무를 수행하고, 종속회사가 시행업무를 수행한 공사에 있어 연결재무제표 작성시 내부거래를 제거한 연결재무제표의 진행률을 재산정하여 과소 인식한 공사수익을 추가로 인식(2) 연결재무제표 재작성 내용

- (재무상태표) 제44기 재고자산 269백만원 과대계상- (재무상태표) 제44기 기타유동자산 977백만원 과소계상- (재무상태표) 제44기 기타유동부채 6,959백만원 과대계상

- (재무상태표) 제44기 이연법인세부채 468백만원 과소계상- (재무상태표) 제43기 재고자산 267백만원 과대계상- (재무상태표) 제43기 기타유동자산 695백만원 과소계상- (재무상태표) 제43기 기타유동부채 2,899백만원 과대계상- (재무상태표) 제43기 이연법인세부채 316백만원 과소계상- (손익계산서) 제44기 매출액 3,444백만원 과소계상- (손익계산서) 제44기 매출원가 280백만원 과대계상- (손익계산서) 제44기 판매비와관리비 616백만원 과대계상- (손익계산서) 제44기 법인세비용 153백만원 과소계상

- (손익계산서) 제43기 매출액 2,899백만원 과소계상- (손익계산서) 제43기 매출원가 428백만원 과대계상- (손익계산서) 제43기 법인세비용 316백만원 과소계상 관련 기준서 : 한국채택국제회계기준 제1110호 문단 B86 (3)

(3) 연결재무제표에 미치는 영향

① 정정사항

항 목
정정전
정정후

재무상태표
(주1)
(주1)

포괄손익계산서
(주2)
(주2)

자본변동표
(주3)
(주3)

현금흐름표
(주4)
(주4)

주석
(주5)
(주5)

(주1) 재무상태표

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제 44(당)기말

정정전
정정후
차이

유동자산

175,639,970,585
176,348,052,061
(708,081,476)

재고자산
8
104,849,350,737
104,580,171,895
269,178,842

기타유동자산
9
9,680,393,573
10,657,653,891
(977,260,318)

자산총계

223,235,376,101
223,943,457,577
(708,081,476)

유동부채

148,844,372,959
141,884,880,800
6,959,492,159

기타유동부채
18
24,994,987,766
18,035,495,607
6,959,492,159

비유동부채

16,671,032,298
17,139,258,141
(468,225,843)

이연법인세부채
32
5,181,203,509
5,649,429,352
(468,225,843)

부채총계

165,515,405,257
159,024,138,941
6,491,266,316

지배기업소유주지분

57,719,970,844
64,919,318,636
(7,199,347,792)

결손금
24
(91,023,048,433)
(83,823,700,641)
(7,199,347,792)

자본총계
37
57,719,970,844
64,919,318,636
(7,199,347,792)

부채및자본총계

223,235,376,101
223,943,457,577
(708,081,476)

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제 43(전)기말

정정전
정정후
차이

유동자산

88,696,682,939
89,125,003,539
(428,320,600)

재고자산
8
35,741,970,932
35,474,925,703
267,045,229

기타유동자산
9
461,154,540
1,156,520,369
(695,365,829)

자산총계

134,685,844,415
135,114,165,015
(428,320,600)

유동부채

41,827,663,900
38,928,255,650
2,899,408,250

기타유동부채
18
15,664,196,006
12,764,787,756
2,899,408,250

비유동부채

35,510,961,594
35,826,684,419
(315,722,825)

이연법인세부채
32
190,570,739
506,293,564
(315,722,825)

부채총계

77,338,625,494
74,754,940,069
2,583,685,425

지배기업소유주지분

57,347,218,921
60,359,224,946
(3,012,006,025)

결손금
24
(78,755,340,198)
(75,743,334,173)
(3,012,006,025)

자본총계
37
57,347,218,921
60,359,224,946
(3,012,006,025)

부채및자본총계

134,685,844,415
135,114,165,015
(428,320,600)

(주2) 포괄손익계산서

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제 44(당)기말

정정전
정정후
차이

매출액
25,26,27
50,350,208,432
53,794,404,397
(3,444,195,965)

매출원가
27,28
37,057,446,953
36,777,686,077
279,760,876

매출총이익

13,292,761,479
17,016,718,320
(3,723,956,841)

판매비와관리비
29,38
12,229,337,011
11,613,449,067
615,887,944

영업이익

1,063,424,468
5,403,269,253
(4,339,844,785)

법인세비용차감전순이익

(11,124,101,739)
(6,784,256,954)
(4,339,844,785)

법인세비용
32
(332,406,248)
(179,903,230)
(152,503,018)

계속영업이익(손실)

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

당기순이익(손실)

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

계속영업 당기순이익의 귀속

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

지배기업소유주지분

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

총포괄이익(손실)

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

지배기업소유주지분

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

계속영업기본주당순이익(손실)
33
(118)
(175)
57

계속영업희석주당순이익(손실)
33
(16)
(16)
-

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제 43(전)기말

정정전
정정후
차이

매출액
25,26,27
22,352,990,038
25,252,398,288
(2,899,408,250)

매출원가
27,28
16,492,056,971
16,063,736,371
428,320,600

매출총이익

5,860,933,067
9,188,661,917
(3,327,728,850)

영업이익

(14,673,269,825)
(11,345,540,975)
(3,327,728,850)

법인세비용차감전순이익

(37,903,853,906)
(34,576,125,056)
(3,327,728,850)

법인세비용
32
190,570,739
506,293,564
(315,722,825)

계속영업이익(손실)

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

당기순이익(손실)

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

계속영업 당기순이익의 귀속

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

지배기업소유주지분

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

총포괄이익(손실)

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

지배기업소유주지분

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

기본주당순이익(손실)
33
(558)
(514)
(44)

희석주당순이익(손실)
33
(558)
(514)
(44)

(주3) 자본변동표

(단위 : 원)

구 분
정정 전
정정 후
차이

이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계
이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계
이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계

당기순이익
(39,496,543,184)
(39,496,543,184)
(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(36,484,537,159)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

2021.12.31
(78,755,340,198)
57,347,218,921
57,347,218,921
(75,743,334,173)
60,359,224,946
60,359,224,946
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

2022.01.01
(78,755,340,198)
57,347,218,921
57,347,218,921
(75,743,334,173)
60,359,224,946
60,359,224,946
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

당기순이익
(12,267,708,235)
(12,267,708,235)
(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(8,080,366,468)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)
(4,187,341,767)
(4,187,341,767)

2022.12.31
(91,023,048,433)
57,719,970,844
57,719,970,844
(83,823,700,641)
64,919,318,636
64,919,318,636
(7,199,347,792)
(7,199,347,792)
(7,199,347,792)

(주4) 현금흐름표

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제44(당)기

정정전
정정후
차이

당기순손실

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

현금유출입이 없는 수익·비용의 조정
40
15,511,303,005
15,047,918,079
463,384,926

영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
40
7,054,020,598
3,330,063,757
3,723,956,841

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제43(전)기

정정전
정정후
차이

당기순손실

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,205)

현금유출입이 없는 수익·비용의 조정
40
25,998,717,338
26,314,440,163
(315,722,825)

영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
40
21,050,661,751
17,722,932,901
3,327,728,850

(주5) 주석상기 (주1)부터 (주4)까지 기재된 연결재무상태표, 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표 수정과 관련된 44기 주석7, 8, 9, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 33, 37, 38, 40을 정정하여 재작성하였습니다.상기 (주1)부터 (주4)까지 기재된 연결재무상태표, 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표 수정과 관련된 43기 주석 8, 9, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 33, 37, 40을 정정하여 재작성하였습니다.(4) 관련주석상기 관련주석은 2024년 3월 15일 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시한 2022사업연도와 2021사업연도의 '기재정정 감사보고서 제출'의 '정정 연결감사보고서'를 참고하시기 바랍니다.

출처: 정기보고서

당사는 위 오류수정 사항과 관련하여 2026년 3월 27일 금융감독원으로부터 제44기 2022 사업연도 연결재무제표 심사결과를 통보받았으며, 금융감독원은 당사가 분양공사에 대한 진행률 산정 오류로 매출을 과소계상한 사유로 당사에 대하여「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제29조 및「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」제27조 등에 따른 "주의" 조치를 하였습니다. 금융감독원 조치서에 따르면, 당사는 내부거래, 즉 시공사의 이익을 제거하지 않은 분양공사 진행률을 사용하여 당기순이익 및 자기자본을 과소계상한 사실이 있는 것으로 지적되었습니다.

[㈜상지건설에 대한 조치(2026년 3월 27일)]

금융감독원은 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」을 위반한 ㈜상지건설에 대하여 다음과 같이 조치한다.- 다 음 - 1. 조치대상자의 인적사항□ ㈜상지건설○ 대표이사 : 김영신○ 법인등록번호 : 131111-0004554○ 사업자등록번호 : 129-81-04500○ 본점 소재지 : 서울특별시 강남구 학동로31길 12, 5층

2. 조치내용

□ 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제29조, 「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」 제27조 등에 의하여

○ ㈜상지건설에 대해 "주의" 조치한다.

3. 조치이유

가. 지적사항

□ ㈜상지건설은 제44기('22.1.1.~'22.12.31.)의 연결재무제표를 작성·공시함에 있어 아래와 같이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 및 회계처리기준을 위반한 사실이 있음

○ 분양공사에 대한 진행률 산정 오류로 인한 매출 과소계상(연결 : '22년 7,668백만원)

- 내부거래(시공사의 이익)를 제거하지 않은 분양공사에 대한 진행률을 사용하여 당기순이익 및 자기자본을 과소계상한 사실이 있음

나. 근거법규

□ 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제5조, 제6조, 제26조, 제29조, 제38조

□ 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」제6조, 제44조

□ 「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」제23조, 제24조, 제26조, 제27조, 제28조, 제39조, [별표 7]

□ 「외부감사 및 회계 등에 관한 규정 시행세칙」제20조, 제20조의2, 제22조~제24조, 제35조~제40조, [별표 1]

□ 「기업회계기준서」 제1110호 (연결재무제표)

□ 「기업회계기준서」 제1115호 (수익)

위 조치의 중요도는 가중·감경 적용 후 Ⅴ단계(하기 '조치기준' 참고)로 판단되었으며,
당사가 금융감독원의 심사착수 이전에 2022년 회계처리 위반내용을 자진하여 수정·공시하였다는 점이 감경사유로 반영되었습니다. 위법동기는 과실이고 조치내용은 "주의"로서 이에 따른 별도의 추가 조치는 없었습니다.

[외부감사 및 회계 등에 관한 규정 시행세칙 별표 제1호 "심사·감리결과 조치양정기준(2025.7.29.) 중 조치기준" (발췌)]

중요도
기본조치

고의
중과실
과실

가중시

최대

고의Ⅰ단계와 동일

과징금 또는 증권발행제한 10월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 3년

담당임원 해임(면직)권고

감사(감사위원) 해임권고

직무정지 6월 이내

증권발행제한 6월

감사인지정 2년

담당임원 해임(면직)권고

직무정지 6월 이내

Ⅰ

과징금 또는 증권발행제한 12월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 3년

대표이사 및 담당임원 해임(면직)권고

감사(감사위원) 해임권고

직무정지 6월 이내

회사(임직원 포함) 검찰고발

과징금 또는 증권발행제한 8월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 2년

담당임원 해임(면직)권고

감사(감사위원) 해임권고

직무정지 6월 이내

증권발행제한 4월

감사인지정 2년

Ⅱ

과징금 또는 증권발행제한 11월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 3년

대표이사 및 담당임원 해임(면직)권고

감사(감사위원) 해임권고

직무정지 6월 이내

회사(임직원 포함) 검찰고발

과징금 또는 증권발행제한 6월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 2년

담당임원 해임(면직)권고

감사(감사위원) 해임권고

직무정지 6월 이내

증권발행제한 2월

감사인지정 1년

Ⅲ

과징금 또는 증권발행제한 10월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 3년

담당임원 해임(면직)권고

감사(감사위원) 해임권고

직무정지 6월 이내

회사(임직원 포함) 검찰통보

과징금 또는 증권발행제한 4월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 2년

경고

Ⅳ

과징금 또는 증권발행제한 8월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 2년

담당임원 해임(면직)권고

감사(감사위원) 해임권고

직무정지 6월 이내

회사(임직원 포함) 검찰통보

과징금 또는 증권발행제한 2월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 1년

주의

Ⅴ

과징금 또는 증권발행제한 6월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 2년

담당임원 해임(면직)권고

직무정지 6월 이내

회사(임직원 포함) 검찰통보

과징금 또는 증권발행제한 1월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 1년

주의

감경시

최소

과징금 또는 증권발행제한 4월(회사)

과징금(회사 관계자)

감사인지정 2년

증권발행제한 1월

조치없음

당사의 회계처리 위반은 분양공사(논현동 카일룸 M신축공사) 진행률 산정 과정에서 연결실체 내부거래 제거가 충분히 반영되지 않은 데서 발생하였습니다. 지배회사인 당사가 시공업무를 수행하고 종속회사가 시행업무를 수행하는 구조에서는, 연결재무제표 작성 시 지배회사와 종속회사 간 공사수익, 공사원가, 내부이익 등 연결실체 내부거래를 제거한 후 연결 기준 진행률을 산정해야 합니다. 그러나 당사는 2022년 연결재무제표 작성 당시 내부거래, 즉 시공사의 이익을 제거하지 않은 분양공사 진행률을 사용하였고, 그 결과 연결 기준 공사수익이 과소 인식되었습니다.

[조치관련 프로젝트 정정후 금액 효과]

(단위 : 백만원)

구 분
프로젝트명
계약일
진행율(%)
수주총액
누적매출인식
수주잔고

정정전
논현동 카일룸M 신축공사
2021.04.01
26.59%
180,210
44,906
135,304

정정후
논현동 카일룸M 신축공사
2021.04.01
31.03%
180,210
51,250
128,960

차 이
4.44%
-
6,344
-6,344

출처: 당사 제시

관련 회계기준은 한국채택국제회계기준 제1110호 연결재무제표 및 제1115호 수익입니다. K-IFRS 제1110호 B86은 연결실체 내 기업 간 거래와 관련된 자산, 부채, 자본, 수익, 비용 및 현금흐름을 모두 제거하도록 규정하고 있으며, K-IFRS 제1115호 B18은 투입법을 적용하는 경우 수행의무 이행을 위한 기업의 노력이나 투입물, 예컨대 발생원가 등에 기초하여 수익을 인식하도록 규정하고 있습니다.

[회계처리 위반 근거]

□「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제5조(회계처리기준)① 금융위원회는 「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」에 따른 증권선물위원회(이하 "증권선물위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 회사의 회계처리기준을 다음 각 호와 같이 구분하여 정한다. 1. 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준 2. 그 밖에 이 법에 따라 정한 회계처리기준

□기업회계기준서(K-IFRS) 제1110호 (연결재무제표)

부록 A. 용어의 정의

연결재무제표 : 지배기업과 그 종속기업의 자산, 부채, 자본, 수익, 비용, 현금흐름을 하나의 경제적 실체로 표시하는 연결실체의 재무제표

B86 연결재무제표는:(1) 지배기업과 종속기업의 자산, 부채, 자본, 수익, 비용, 현금흐름을 같은 항목별로 합산한다.(2) 각 종속기업에 대한 지배기업의 투자자산 장부금액과 각 종속기업의 자본 중 지배기업지분을 상계(제거)한다.(3) 연결실체 내 기업 간의 거래와 관련된 연결실체 내의 자산, 부채, 자본, 수익, 비용, 현금흐름은 모두 제거한다(재고자산이나 유형자산과 같이 자산으로 인식된 연결실체의 내부거래에서 발생한 손익은 모두 제거한다). 연결실체 내의 거래에서 발생한 손실은 연결재무제표에 인식해야 하는 자산손상의 징후일 수 있다. 연결실체 내의 거래에서 발생하는 손익의 제거로 나타난 일시적차이는 기업회계기준서 제1012호 '법인세'를 적용한다.

□ 기업회계기준서(K-IFRS) 제1115호 (수익)B18 투입법은 해당 수행의무의 이행에 예상되는 총 투입물 대비 수행의무를 이행하기 위한 기업의 노력이나 투입물(예: 소비한 자원, 사용한 노동시간, 발생원가, 경과한 시간, 사용한 기계시간)에 기초하여 수익을 인식하는 것이다. 기업의 노력이나 투입물을 수행기간에 걸쳐 균등하게 소비한다면, 정액법으로 수익을 인식하는 것이 적절할 수 있다.

따라서 당사와 같이 지배회사가 시공사, 종속회사가 시행사인 사업구조에서는 개별재무제표상 진행률과 연결재무제표상 진행률이 달라질 수 있으며, 연결 기준 진행률 산정 시 내부거래 제거가 적절히 반영되지 않을 경우 매출액, 매출원가, 당기순손익 및 자기자본이 왜곡될 위험이 있습니다.당사는 2024년에 2022년 연결감사보고서 및 2021년 연결감사보고서의 오류 수정 재발행과 2026년 3월 금융감독원의 "주의" 조치 이후 분양공사 및 도급공사 진행률 산정 절차를 재점검하였으며, 사업장별 총예정원가 산정 및 변경 승인 절차, 누적발생원가의 사업장별 귀속 절차, 계약변경 및 공사원가 변동사항의 회계 반영 절차를 보완하였습니다. 구체적으로 ERP 원가코드 정비 / 사업장별 원가 검토회의 신설 / 총예정원가 변경 시 재무부서와 현장부서의 이중 승인 / 분기별 외부전문가 검토를 시행하고 있으며, 특히 기수주건 및 동 건에 적용되는 진행률을 산정함에 있어 별도재무제표상의 공사수익과 공사원가를 합산재무제표에서 모두 제거하고 연결진행율을 기초로 연결공사수익과 연결공사원가를 새로 산출한 후 동 금액을 연결재무제표에 반영하고 있습니다.

조치 이후 당사가 기수주하였거나 수익을 인식 중인 주요 사업 및 적용 진행률 기준은 다음과 같습니다.

사업명
발주처/시행사
계약금액
수익인식 방식
진행률 산정 기준
총예정원가 검토주기
비고

상지카일룸 에스칼라
㈜카일룸도산두산미래산업㈜
70,185백만원
투입법 / 조건부 계약부분 별도 관리
누적발생원가 / 총예정원가
월별 또는 분기별
조건부 계약 57,540백만원 포함

다만 수주산업의 특성상 공사기간 중 인허가 지연, 설계변경, 공사원가 상승, 금융비용 증가, 분양일정 변경, 총예정원가 재산정 등이 발생할 수 있습니다. 이러한 사유가 발생할 경우 진행률 및 수익인식 금액이 변동될 수 있으며, 과거와 유사한 원가 추정 오류 또는 진행률 산정 오류가 재발하는 경우 당사의 매출액, 영업손익, 계약자산, 미청구공사 및 재무비율에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 당사의 공사수익 및 손익이 사업장별 원가 추정과 진행률 산정의 정확성에 크게 의존한다는 점에 유의하시기 바랍니다.

금융위원회의 제도적/감독적 개선방안으로 인해 앞으로 수주산업 전반에 대한 회계투명성의 신뢰성이 제고될 것으로 보이나, 수주산업을 영위하는 기업에게 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며, 관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 당사가 영위하고 있는 수주산업에서의 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

카. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험
건설시장은 금리와 밀접한 연관성을 가지고 있습니다. 시장금리의 방향에 따라 부동산의 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재하고 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기합니다. 이러한 사실이 당사에게 미치는 영향은
1. 주택경기 하락으로 인하여 당사의 재고자산 및 투자부동산 가치가 하락할 가능성 증가, 2. PF(Project Finance)사업을 진행함에 있어서 금리상승으로 인한 수익성 하락 또는 PF사업 자체가 무산될 가능성 증가, 3. 운영비로 사용되는 차입금의 금리 증가로 당사의 금융비용이 증가 등 당사의 사업 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 2010년까지 지속적으로 기준금리를 인하했습니다. 2008년 5.25%까지 상승했던 기준금리를 이후 지속적으로 인하하여 2009년 2월 2.00%까지 하락했으며, 이후 세계 경제가 금융위기로 인한 침체에서 개선되는 모습을 보이자 한국은행은 다시 기준금리 인상을 단행하며 2011년 6월 3.25%까지 상승하였습니다. 하지만 이후 다시금 전세계적인 경기 위축이 우려되자, 한국은행은 2012년 7월 다시 금리 인하를 단행했으며 이러한 저금리 기조는 2016년까지 이어졌습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% -> 2.00%)가 있었고, 2015년 3월, 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% -> 1.50%) 이후 1년 만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% -> 1.25%)가 있었습니다.2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월, 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00% ~ 1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다.2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월, 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 금통위는 기준금리를 0.25%p 추가 인하하여 기준금리는 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월, 2023년 1월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p, 0.25%p 추가 인상하였고, 2023년 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 및 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다.2024년 3월 FOMC에서도 만장일치 금리동결(5.25%~5.50%)을 이어갔으며, 점도표 상 올해 3회 인하(75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월, 6월 FOMC에서도 만장일치로 금리동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 내년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 내년 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 2025년 1월 FOMC는 금리 인하 경로의 속도 조절을 시사하며 트럼프 행정부 출범으로 인한 물가 불확실성을 염두하는 모습을 보였습니다. 점도표는 2025년 3.4%→3.9%, 2026년 2.9%→3.4%, 2027년 2.9%→3.1%로 상향 조정되어 25년, 26년 각각 두 차례 금리 인하를 시사하였습니다. 2025년 3월 FOMC에서 역시 연준은 기준금리를 동결하며 경제 활동은 견조하지만 인플레이션에 대한 우려는 여전히 지속되고 있으며, 경제 전망에 대한 불확실성이 증대되었다고 설명하였습니다. 5월 FOMC에서도 연준은 경제 전망에 대한 불확실성이 더욱 증대됨에 따라 기준금리를 동결하였으며, 현재의 통화정책이 다소 긴축적인 수준에 있다는 평가를 내놓았습니다. 6월 회의에서 FOMC는 최근 관세 인상이 장기적으로 물가 상승 요인으로 작용할 수 있다고 보며 인플레이션의 상방 리스크가 확대되었다고 진단하는 한편, 고용시장 둔화에 따른 실업률 상승 가능성도 주요 하방 리스크로 지적하였습니다. 이후, 7월 FOMC 회의에서도 경제에 대한 불확실성이 줄고있지만 여전히 높은 점을 토대로 기준금리 동결을 결정하였습니다. 다만,
9월 FOMC에서는 노동시장 내 하방 위험이 현실화되는 조짐이 관찰되자 기준금리를 0.25%p 인하하였으며, 연이어 10월 FOMC에서도 셧다운으로 인해 노동시장 관련 데이터가 제한되는 상황에서 하방 위험을 경계하며 0.25%p 추가 인하하였습니다. 1
2월 FOMC에서도 기준금리를 0.25%p 인하였으며, 2026년 1월, 3월 FOMC에서는 두 차례 연속 기준금리를 동결하였습니다. 이후 4월 FOMC에서도 중동 정세와 인플레이션 불확실성을 이유로 기준금리를 동결하면서, 증권신고서 제출 전일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다. 향후 물가의 기조적인 둔화가 지속될 것으로 예상되나 차후 경기 연착륙&경착륙 여부에 따라 통화당국의 대응이 이어질 것으로 예상되며 금리 변동에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 이후 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 2022년 4월 기준금리 1.25%에서 2023년 1월 3.50%까지 지속적으로 인상한 후 2024년 8월 까지 13회 연속 동결하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서 한국은행은 한 차례 더 금리 인하(3.00%)를 단행하였습니다. 이는 트럼프 정부 출범 후 수출 부진으로 인한 경기 하방 리스크에 선제적으로 대응하기 위함으로 환율보다 경기가 금리 인하의 우선적 조건임을 시사하였습니다.2025년 1월 금통위에서 한국은행은 대내외적 불확실성 확대와 원달러 환율 불안을 근거로 인하 기조를 멈추고 기준금리 동결(3.00%)을 결정하였습니다. 이후 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률과 가계부채의 안정 및 둔화 추세가 지속될 것으로 예상된다고 판단, 기준금리인하를 통해 경기둔화에 대응하기 위하여 기준금리 인하(2.75%)를 단행하였습니다. 이후 진행한 5월 금통위에서는 내수 회복 지연과 미국발 관세 정책으로 인한 수출 둔화 장기화 가능성 등으로 2025년 및 2026년 성장률 전망치가 하향조정되었고, 경기 침체 우려가 커짐에 따라 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 0.25%p 인하하였습니다. 7월 금통위에서는 수도권 주택 가격 오름세 및 가계부채 증가세가 크게 확대되었고, 강화된 가계부채 대책의 영향을 주시할 필요성을 언급하면서 금리를 동결하였습니다. 8월 금통위에서는 수도권 주택가격 및 가계부채 추이를 주시할 필요성을 재차 언급하며 기준금리를 동결하였습니다. 또한, 10월 금통위에서도 국내경제가 내수 중심으로 회복세가 이어지고 있는 점과 미국 통화정책 및 중국 경기둔화 등 글로벌 경제와 국내외 금융시장의 불확실성을 언급하면서 금리를 동결하였고, 11월 금통위에서는 물가가 안정된 흐름을 지속하는 가운데 성장세가 개선되고 있으나, 불확실성이 여전히 높다는 판단 아래 기준금리를 동결하였으며, 2026년 1월, 2월 및 4월 금통위에서도 기준금리 동결하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 한국의 기준금리는 2.50%를 기록하고 있습니다. 향후에도 금리변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한뒤 이후 4%대의 금리를 유지하다 일부 하락하여 2024년 8월 기준 3.54%를 기록한 이후 2024년 9월 이후 금융당국의 강도 높은 가계대출 관리를 은행권에 주문하면서 대출금리가 상승하여 2024년 12월 기준 4.58% 수준을 기록하였습니다. 2025년 1월부터 7월까지 대출금리는 기준금리 인하를 반영하여 지속적으로 감소하여 2025년 7월 4.02%까지 감소하였으나 7월부터는 가계부채 관리 강화(6.27 대책, 3단계 스트레스 DSR) 영향으로 증가 추세로 변화하여 2026년 4월 4.61%까지 증가하였습니다.

[주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
KB국민은행
NH농협은행
우리은행
신한은행
하나은행
산술평균

2024-01
4.10
4.88
4.18
4.15
4.15
4.29

2024-02
3.88
4.43
3.96
4.09
4.14
4.10

2024-03
3.94
3.97
4.18
3.96
4.06
4.02

2024-04
4.11
3.89
4.02
4.00
3.71
3.95

2024-05
4.04
3.87
4.13
4.08
3.75
3.97

2024-06
3.83
3.89
4.00
4.02
3.83
3.91

2024-07
3.60
3.83
3.68
3.68
3.75
3.71

2024-08
3.50
3.79
3.31
3.44
3.67
3.54

2024-09
3.65
3.86
3.32
3.48
3.71
3.60

2024-10
4.02
4.15
3.63
3.86
3.86
3.95

2024-11
4.30
4.36
4.25
4.36
4.36
4.35

2024-12
4.48
4.55
4.63
4.63
4.61
4.58

2025-01
4.28
4.43
4.55
4.38
4.48
4.42

2025-02
4.25
4.35
4.52
4.49
4.57
4.44

2025-03
4.27
4.35
4.36
4.44
4.52
4.39

2025-04
4.16
4.35
4.23
4.38
4.40
4.30

2025-05
3.98
4.01
3.95
4.18
4.13
4.05

2025-06
3.83
3.79
3.92
4.11
4.06
3.94

2025-07
3.90
3.85
4.07
4.15
4.12
4.02

2025-08
4.02
3.97
4.11
4.14
4.08
4.06

2025-09
4.00
4.07
4.11
4.09
4.02
4.06

2025-10
4.02
4.30
4.15
4.08
4.06
4.12

2025-11
4.12
4.47
4.21
4.16
4.17
4.23

2025-12
4.40
4.52
4.47
4.41
4.47
4.45

2026-01
4.54
4.57
4.63
4.52
4.66
4.58

2026-02
4.53
4.57
4.59
4.53
4.69
4.58

2026-03
4.58
4.60
4.61
4.57
4.74
4.62

2026-04
4.51
4.48
4.75
4.57
4.71
4.61

출처 : 정기보고서주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년 이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사에게 미치는 영향은 1. 주택경기 하락으로 인하여 당사의 재고자산 및 투자부동산 가치가 하락할 가능성 증가, 2. PF(Project Finance)사업을 진행함에 있어서 금리상승으로 인한 수익성 하락 또는 PF사업 자체가 무산될 가능성 증가, 3. 운영비로 사용되는 차입금의 금리 증가로 당사의 금융비용이 증가 등 당사의 사업 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

타. 원자재 수급 관련 위험건설업은 레미콘, 철근 및 시멘트 등의 자원을 필요로 하는 업종으로서
주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다. 또한, 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 수주금액은 변동성이 경직되어 있는 반면 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다.
원자재 수급 및 가격변동으로 인하여 공사 진행에 차질이 빚어질 경우 직접적인 공사 원가 증가에 따른 실적 악화 뿐만 아니라 공정 지연 및 이에 따른 간접공사비 증가 등 비가시적 영향 또한 발생할 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 레미콘, 철근 및 시멘트 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다.또한, 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 수주금액은 변동성이 경직되어 있는 반면 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다.당사는 발주처와 도급계약 체결시 국토교통부 고시 민간건설공사 표준도급계약서를 사용하고 있으며, 해당 표준도급계약서 계약일반조건 제22조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정) 항목에 따라 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목 가격 등의 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 3 이상인 때에는 물가변동일 기준 잔여공사에 해당하는 계약금액을 조정한다. 는 조항을 포함하고 있습니다. 부득이하게 표준도급계약서 미사용시 특기사항에 「철근, 레미콘 현장 설치 완료된 시점의 물량에 대해 당초 계약시 적용단가에 증감율을 반영하여 계약금액의 증감을 산정한다.」는 물가변동에 따른 공사비 증감 산정기준 항목을 명기하고 있습니다. 이러한 계약조항에도 불구하고 발주처와 협의가 지지부진하여 원가 보전이 불확실한 상황을 해결하기 위해, 2023년 12월 이후 도급계약(2건)은 실비정산 보수가산식(Cost+Fee방식)으로 계약 체결하였습니다. 해당 계약은 실투입 공사금액에 관리비, 이윤을 정산하는 방식으로 공사진행 과정에서 원자재의 실 구매금액으로 발주처에 청구함으로서 가격변동에 대한 위험성을 해소하고 있습니다.그럼에도 불구하고, 원자재 수급 및 가격변동으로 인하여 공사진행에 차질이 빚어질 경우 직접적인 공사원가 증가에 따른 실적 악화 뿐만아니라 공정지연 및 이에 따른 간접공사비 증가 등 비가시적 영향 또한 발생할 수 있으니, 투자자들께서는 건설업체의 주요 원자재 가격추이 및 수급에 대하여 검토 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 건축물의 건설용 레미콘, 철근, 시멘트 등과 부대 설비용 배관, 배선 등을 주자재로 사용하고 있습니다. 주요 원재료 매입현황 및 가격변동 추이는 아래와 같습니다. 당사의 건설용 주자재는 외주 공정에 포함되어 계약되는 경우가 많아 직접 매입 비율이 상대적으로 낮은 점 참고하여 주시기를 바랍니다.

1) 원재료 매입현황가) 주요 공정별 원재료 매입현황

(단위 : 천원)

주요자재
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년
주요 매입처

구매금액
비율
구매금액
비율
구매금액
비율
구매금액
비율

토목/건축
379,175
70.70%
1,185,935
70,00%
903,847
53.02%
6,824,909
93.28%
흥국산업㈜, ㈜이웅 외

전기/통신
157,108
29.30%
508,183
30.00%
800,990
46.98%
491,759
6.72%
이룸유비쿼터스㈜, 디비이앤씨㈜ 외

기계/장치
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
536,283
100.00%
1,694,118
100.00%
1,704,837
100.00%
7,316,668
100%
-

출처 : 정기보고서

나) 원재료 매입현황 세부 명세

(단위 : 천원)

구분
주요자재
2026년 1분기
2025년
주요 매입처
특수관계여부

매입액
비율
매입액
비율

토목/건축
레미콘
69,030
12.87%
356,729
21.06%
흥국산업㈜, 천마콘크리트공업㈜ 외
해당사항 없음

토목/건축
철근
102,858
19.18%
407,459
24.05%
㈜혜석철강
해당사항 없음

토목/건축
시멘트
488
0.09%
26,330
1.55%
한길산업
해당사항 없음

토목/건축
단열재
2,440
0.45%
92,553
5.46%
이수단열㈜
해당사항 없음

토목/건축
기타(목자재, 금속자재, 잡자재)
204,359
38.11%
302,864
17.88%
㈜명진이엔지, 민영금속 외
해당사항 없음

토목/건축 소계
379,175
70.70%
1,185,935
70.00%
-
-

전기/통신
배관, 배선(전선)
66,144
12.33%
324,335
19.14%
케이엠 컴퍼니
해당사항 없음

전기/통신
기타(배선기구, 조명, 음향기기 외)
90,964
16.96%
183,848
10.85%
㈜수호테크, 청수개발㈜
해당사항 없음

전기/통신 소계
157,108
29.30%
508,183
30.00%
-
-

합 계
536,283
100.00%
1,694,118
100.00%
-
-

출처 : 정기보고서주) 주요 매입처 중 ㈜어코스틱스스페이스는 공동지배기업이며, 나머지는 특수관계에 해당사항이 없습니다.

2) 주요 원재료 등의 가격변동 추이

(기준일: 2025년 12월 31일)

품목
2026년 1분기말
2025년말
2024년말
2023년말
비고

레미콘
103,470원/㎥
103,470원/㎥
106,130원/㎥
100,510원/㎥
㎥ 당(25-24-150, 서울 대량수요 기준)

철근
858,000원/Ton
788,000원/Ton
858,000원/Ton
1,021,000원/Ton
Ton 당(SD400-D10mm, 0.560, 서울 대량수요 기준)

시멘트
131,900원/Ton
131,900원/Ton
131,900원/Ton
131,900원/Ton
Ton 당(Normal Portland Cement, Bulk, 전국 공장상차 기준)

배선(전선)
21,989원/M
18,950원/M
17,274원/M
15,394원/M
M 당(FW-CV Cable, 0.6/1KV 1C 95㎟, 서울 대리점 기준)

출처 : 정기보고서

레미콘 가격의 경우 수급 상황 및 운송료 인상에 따라 2023년을 지나서 2024년까지 지속적인 가격 상승세를 나타내며, 2024년의 레미콘 가격은 2023년 대비 5.6% 상승하였고, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 2.5% 하락하였습니다. 2026년 1분기에는 2025년 말 대비 변동 없이 103,470원/㎥을 유지하였습니다.철근 가격의 경우 2023년 들어서는 철근 가격이 감소하였고, 2024년 철근 가격은 2023년 대비 16.0% 감소하였으며, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 8.2% 감소하였습니다. 2026년 1분기에는 2025년 말 788,000원/Ton 대비 약 8.9% 상승하여 858,000원/Ton을 기록하였습니다.시멘트 가격은 주요 수입원인 호주산 유연탄 가격이 오르자, 시멘트 업체들이 가격 인상을 발표한 영향으로 지속 증가하였습니다. 유연탄은 시멘트 원가의 30~40% 정도를 차지하는 핵심 원료로 러시아와 우크라이나 전쟁, 유럽의 석탄 발전량 확대 등의 영향으로 급등한 바 있습니다. 시멘트가격은 2023년에 안정세를 보이며 2024년까지 동일한 가격을 유지하고 있으며, 2025년 말에도 2024년 말 대비 동일한 가격을 유지하였습니다. 2026년 1분기에도 2025년 말 대비 변동 없이 131,900원/Ton을 유지하였습니다.배선(전선) 가격은 전기동(구리) 가격의 변동에 큰 영향을 받습니다. 2023년 세계 경제의 둔화와 금리 인상 등의 영향으로 구리 수요가 일부 감소하였으나, 2024년에는 구리 가격이 2023년 8,500 USD/톤에서 2024년 기준 약 9,000 USD/톤으로 약 5.8% 상승하였습니다. 또한 AI 데이터센터 등 전력인프라의 수요 급증으로 인해 전선 가격은 2023년 15,394원/M에서 2024년 기준 17,274원/M으로 12.2% 상승하였으며, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 9.7% 상승하였습니다. 2026년 1분기에는 2025년 말 18,950원/M 대비 약 16.0% 상승하여 21,989원/M을 기록하였습니다.

주요 원재료의 가격이 상승하면 원가가 증가하여, 수익성 악화가 불가피합니다. 특히 고정가격 계약 프로젝트의 경우 자재비 상승분을 발주처에 전가하기 어려워 수익률이 하락하고, 원자재 구매 비용 증가로 현금흐름이 악화될 수 있습니다. 또한 장기 프로젝트에서는 원재료 가격 변동성으로 인해 초기 예산 대비 실제 비용이 크게 증가할 위험이 있습니다. 주요 원재료의 가격 상승이 지속되면 원재료 공급의 불안정성이 증가하고 이는 공기 지연, 품질 하락, 재고 관리 부담으로 이어져 운영적 위험을 발생시킬 수 있습니다. 결과적으로 전체 프로젝트의 공정 차질과 인건비 및 고정비 증가, 지체상금 위험, 금융비용 상승을 초래하게 됩니다. 이처럼 전세계적 원료 수급에 따라 당사는 원재료 가격 변동성 리스크에 크게 노출되어 있습니다. 이러한 원재료 가격 변동은 당사의 수익성에 상당한 부정적인 영향을 미칠 가능성을 보유하고 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

파. 매출처 편중 관련 위험

당사는 고급 주거시설의 건축과 공급이라는 사업 특성상 선별적으로 수주하거나 개발을 진행하고 있어, 소수의 거래처에 매출이 편중되어 있습니다. 이는 당사 부동산 상품에 대한 수요와 시장 환경, 기술력과 상호의존적 거래관계에 기반한 것으로 프로젝트 진행 여부에 따라 특정 기간의 매출처가 2~3곳으로 편중됩니다.
이러한 매출처 편중은 다수의 프로젝트 수행으로 안정적인 매출이 발생하는 일반적인 건설사와 차이가 있으며, 기간별 매출과 수익성이 큰 폭으로 변동합니다. 또한 소수 매출처에 대한 의존으로 매출처의 사업 환경 변화, 계약 조건 변경, 프로젝트 일정 지연, 중단 등이 발생하면 대체 매출처 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 당사의 매출 및 수익성에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 위험이 존재합니다.
당사는 매출처 다변화를 위해 신규 프로젝트 수주 및 자체 개발 사업 확대를 추진하고 있으나, 고금리와 부동산 경기 침체로 단기간 내 매출처 편중 현상이 완화되지 않을 가능성이 큽니다. 투자자께서는 이러한 매출처 편중에 따른 위험을 충분히 고려하여 투자 결정을 하시기를 바랍니다.

당사의 최근 3년간 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 거래처 및 해당 거래처에 대한 매출액은 다음과 같습니다.

[매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 거래처]

(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

금액
비율(%)
금액
비율(%)
금액
비율(%)
금액
비율(%)

고객 A
1,835
50.6
14,712
79.0
3,036
14.9
-
-

고객 B
674
18.6
-
-
-
-
-
-

고객 C
427
11.8
-
-
-
-
-
-

고객 E
-
-
-
-
9,462
46.3
-
-

고객 F
-
-
-
-
7,348
36.0
-
-

고객 G
-
-
-
-
-
-
18,200
10.5

수분양자
-
-
-
-
-
-
113,114
65.1

합 계
2,936
81.0
14,712
79.0
19,846
97.2
131,314
75.6

출처 : 정기보고서

2026년 1분기 당사의 매출액은 3개사에 전체 매출의 81.0%가 편중되어 있습니다. 당사는 고급 주거시설의 건축과 공급이라는 사업 특성상 선별적으로 수주하거나 개발을 진행하고 있어, 소수의 거래처에 매출이 편중되어 있습니다. 이는 당사 부동산 상품에 대한 수요와 시장 환경, 기술력과 상호의존적 거래관계에 기반한 것으로 프로젝트 진행 여부에 따라 특정 기간의 매출처가 2~3곳으로 편중됩니다.이러한 매출처 편중은 다수의 프로젝트 수행으로 안정적인 매출이 발생하는 일반적인 건설사와 차이가 있으며, 기간별 매출과 수익성이 큰 폭으로 변동합니다. 또한 소수 매출처에 대한 의존으로 매출처의 사업 환경 변화, 계약 조건 변경, 프로젝트 일정 지연, 중단 등이 발생하면 대체 매출처 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 당사의 매출 및 수익성에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 위험이 존재합니다.당사는 매출처 다변화를 위해 신규 프로젝트 수주 및 자체 개발 사업 확대를 추진하고 있으나, 고금리와 부동산 경기 침체로 단기간 내 매출처 편중 현상이 완화되지 않을 가능성이 큽니다. 투자자께서는 이러한 매출처 편중에 따른 위험을 충분히 고려하여 투자 결정을 하시기를 바랍니다.

2. 회사위험

【투자자 유의사항】

○ 본 증권신고서는 당사의 영업활동 및 재무에 대해 보다 정확하고 실체적인 정보전달을 위해 기본적으로 연결기준으로 작성되었으며, 증권신고서 투자위험요소 중 회사위험은 별도의 언급이 있는 경우를 제외하고 기본적으로 연결재무제표기준으로 작성되었습니다. 별도기준 재무제표는 [2부 발행인에 관한 사항] 및 감사보고서 등을 참조하시기 바랍니다.○ 본 회사위험에는 당사의 재무적 위험요소들이 주로 기재되어 있습니다. 투자자 여러분들의 이해 편의를 위하여, 당사의 최근 4개년 기준 주요 재무사항 총괄표를 아래와 같이 요약 기재하였으니, 투자판단에 참고하시기 바랍니다.○ 당사는 제45기 정기주주총회(2024년 3월 29일)의 결의에 따라 상호를 ㈜상지카일룸에서 ㈜상지건설로 변경, 1주당가액을 500원에서 5,000원으로 변경(기준일 2024년 5월 3일)한 바 있습니다. 또한 제46기 제1회 임시주주총회(2024년 9월 12일)의 결의에 따라 3:1 주식병합 방식 무상균등감자(1주당 액면가액 5,000원인 보통주식 3주를 같은 액면가액의 보통주식 1주의 비율로 무상 병합, 기준일 2024년 9월 30일)를 진행한 바 있습니다.○ 당사는 2024년 지정감사인인 한영회계법인과 기존 감사인의 의견불일치로 인하여 진행률을 재산정하여 과소인식한 공사수익을 추가로 인식, 2022년 연결감사보고서, 2021년 연결감사보고서를 오류 수정하여 재발행하였습니다.

[주요 재무사항 총괄표]

(K-IFRS)
(단위 : 백만원, %, 배)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년
비 고

연결
별도
연결
별도
연결
별도
연결
별도
-

외부감사인의 감사(검토)의견
-
-
적정
적정
적정
적정
적정
적정
-

외부감사인의 내부회계 검토의견
-
-
-
적정
-
적정
-
적정
-

강조사항 등
-
-
-
-
-
-
-
-
-

핵심감사사항
-
-
건설형공사계약
건설형공사계약
건설형공사계약
건설형공사계약
건설형공사계약
건설형공사계약
-

1. 자산총계
216,883
125,431
215,256
122,604
200,599
111,123
229,561
117,269
-

- 유동자산
101,258
25,818
106,829
24,053
151,931
35,371
197,331
80,951
-

2. 부채총계
118,955
11,982
115,783
10,265
112,766
28,038
121,899
32,880
-

- 유동부채
37,370
9,666
39,130
7,912
88,503
25,473
113,058
28,487
-

3. 자본총계
97,928
113,448
99,473
112,339
87,832
83,085
107,662
84,388
-

- 자본금
34,144
34,144
34,144
34,144
19,909
19,909
52,727
52,727
-

4. 부채비율(%)
121.5%
10.6%
116.4%
9.1%
128.4%
33.7%
113.2%
39.0%
부채총계 ÷ 자본총계

5. 유동비율(%)
271.0%
267.1%
273.0%
304.0%
171.7%
138.9%
174.5%
284.2%
유동자산 ÷ 유동부채

6. 총차입금
100,505
1,500
97,924
1,336
95,483
17,002
96,312
14,378
유동성 차입금 + 비유동성 차입금

1) 유동성 차입금
25,809
1,435
28,549
1,282
77,938
16,907
94,403
12,470
-

- 단기차입금
15,490
1,200
13,390
1,200
75,605
14,630
51,205
12,200

- 유동성 장기차입금
10,050
-
15,050
-
1,800
1,800
42,800
-

- 유동성 전환사채
-
-
-
-
238
238
120
120

- 유동성 리스부채
269
235
109
82
294
238
278
149

2) 비유동성 차입금
74,696
66
69,375
53
17,546
95
1,908
1,908

- 장기차입금
74,615
-
69,299
-
17,410
-
1,800
1,800

- 비유동 리스부채
81
66
76
53
136
95
108
108

- 총차입금 의존도(%)
46.3%
1.2%
45.5%
1.1%
47.6%
15.3%
42.0%
12.3%
총차입금 ÷ 자산총계

- 유동성 차입금 비중(%)
25.7%
95.6%
29.2%
96.0%
81.6%
99.4%
98.0%
86.7%
유동성 차입금 ÷ 총차입금

7. 영업활동 현금흐름
-5,277
674
-24,808
-5,702
3,567
-4,182
-13,100
-9,880
-

- 영업활동현금흐름 총부채 비율(%)
-17.7%
22.5%
-21.4%
-222.2%
3.2%
-59.7%
-10.7%
-120.2%
영업활동현금흐름 ÷ 부채총계

8. 투자활동 현금흐름
3,665
915
-3,274
-5,273
-42,969
-2,646
32,304
21,065
-

9. 재무활동 현금흐름
2,148
-56
28,655
9,537
5,318
8,944
-22,840
-10,836
-

10. 현금 및 현금성자산 기말 잔고
10,005
4,067
9,470
2,534
8,898
3,972
42,983
1,856
-

11. 순차입금
90,499
-2,567
88,454
-1,199
86,585
13,029
53,329
12,522
총차입금 - 현금 및 현금성자산

- 순차입금 의존도(%)
41.7%
-2.0%
41.1%
-1.0%
43.2%
11.7%
23.2%
10.7%
순차입금 ÷ 자산총계

12. 매출액
3,629
6,626
18,612
20,267
20,428
29,717
173,869
81,442
-

13. 매출원가
3,225
4,913
15,465
17,251
23,631
28,570
119,592
73,506
-

- 매출원가율(%)
88.9%
74.2%
83.1%
85.1%
115.7%
96.1%
68.8%
90.3%
매출원가 ÷ 매출액

14. 매출총이익
404
1,712
3,147
3,016
-3,203
1,147
54,277
7,935
-

15. 판매비와관리비
2,123
1,406
9,993
4,879
18,564
6,725
21,813
5,191
-

- 판매비와관리비율(%)
58.5%
21.2%
53.7%
24.1%
90.9%
22.6%
12.5%
6.4%
판매비와관리비 ÷ 매출액

16. 영업이익(손실)
-1,719
306
-6,846
-1,863
-21,767
-5,579
32,464
2,744
-

- 영업이익률(%)
-47.4%
4.6%
-36.8%
-9.2%
-106.6%
-18.8%
18.7%
3.4%
영업이익 ÷ 매출액

17. 금융수익
390
1,433
11,059
13,090
2,424
3,366
7,079
8,323
-

18. 금융비용
630
675
9,661
6,847
12,023
6,942
17,501
12,288
-

- 이자비용
404
584
4,927
2,003
5,653
1,135
9,173
4,132
-

- 이자보상배수(배)
-4.3
0.5
-1.4
-0.9
-3.9
-4.9
3.5
0.7
영업이익 ÷ 이자비용

19. 기타수익
45
45
267
126
2,323
676
13,577
1,573
-

20. 기타비용
-
-
407
406
284
119
370
310
-

21. 법인세비용차감전계속사업이익(손실)
-1,833
1,110
-11,005
4,006
-30,193
-8,598
41,282
41
-

22. 당기순이익(손실)
-1,545
1,110
-13,495
4,006
-26,743
-8,217
37,165
-177
-

- 당기순이익률(%)
-42.6%
16.7%
-72.5%
19.8%
-130.9%
-27.7%
21.4%
-0.2%
당기순이익 ÷ 매출액

출처: 정기보고서

가. 실적 악화에 따른 투자주의환기종목, 관리종목, 상장폐지 관련 위험
최근 금융감독기관 등의 관리감독기준이 엄격해지고 있는 상황으로 관련 규정을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다. 당사는 매출액 및 법인세비용차감전계속사업손실 요건, 자본잠식 요건 등을 충족하지 못할 경우 향후 관리종목으로 지정될 가능성이 있으며, 관리종목으로 지정된 다음 해에도 같은 요건을 충족하지 못할 경우 다시 상장적격성 실질심사 대상이 될 수 있으며, 심사 여부에 의거하여 상장폐지가 될 가능성이 있습니다.

당사는 증권신고서 제출일 전일 기준 「코스닥시장 상장규정」 상 관리종목 지정 및 상장폐지요건에 해당하는 경우는 없습니다. 하지만 당사는 2023년부터 수익성이 악화되는 추세입니다. 이와 같은 추세가 향후 지속될 경우 당사는 관리종목 지정 사유뿐만 아니라 형식적 상장폐지 사유에 해당될 수 있습니다. 추가적으로, 최근 한국증시 발전 및 부실기업 퇴출을 위해 금융감독원, 한국거래소 등에서 상장폐지제도 개선 움직임이 진행되고 있습니다. 이에 따라 향후 상장폐지 요건이 현재보다 강화될 예정이며 향후 적자 상태가 지속될 경우 관리종목 및 상장폐지 요건을 충족시킬 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2025년 01월 21일 금융위원회와 금융감독원, 한국거래소, 금융투자협회, 자본시장연구원은 'IPO 및 상장폐지 제도 개선 방안'을 발표하면서 시가총액 및 매출 관련 상장폐지 요건을 강화하였으며, 상장폐지 절차 또한 효율적으로 개정하였습니다. 기업가치 기반 투자를 활성화하고 부실 기업 퇴출을 유도해 국내 주식 시장의 질적 성장을 도모하겠다는게 제도 개선안의 목표입니다.

현행 제도의 문제점으로는 기업 회생기회 부여, 투자자 보호에 초점을 둔 제도운영으로 저성과 기업의 적절한 퇴출이 지연되고 있다는 평가 등이 거론되고 있으며, 상장회사의 수 증가율은 높지만, 이에 비해 주가의 상승률은 높지 않아 주요국 대비 '상장기업수 대비 시가총액' 수치 또한 저조한 수준을 보이고 있다고 지적하였습니다.이러한 문제를 해결하기 위한 방안으로 저성과기업의 적시 적절한 퇴출을 통한 증시 전반의 밸류업에 기여하기 위해, 상장폐지 요건은 강화하고 그 절차는 효율화 할 수 있는 세부적인 개선안이 논의되었습니다. 금융당국은 상장폐지 정량적 요건인 시가총액과 매출 기준을 실효성 있는 수준으로 강화하기로 했습니다. 연착륙을 위해 최종 목표치까지 3단계, 3년에 걸쳐 상장 유지 기준을 단계적으로 상향하기로 했습니다.

상장폐지 제도 개선 방안

상장폐지 제도 개선 방안.jpg
상장폐지 제도 개선 방안

출처:
금융위원회, 데일리팜

코스닥시장 상장법인의 시가총액 요건은 2026년 150억원, 2027년 200억원, 2028년 300억원으로 높아집니다. 매출 요건의 경우 시가총액 대비 적응 기간이 더 필요하다는 점에서 시행일이 1년씩 늦습니다. 상장 유지를 위한 매출 요건은 2027년 50억원, 2028년 75억원, 2029년 100억원으로 강화되었습니다. 대신 성장 잠재력은 높지만 매출이 낮은 기업을 고려하여, 코스닥 상장기업 기준 최소 시가총액 600억원을 충족하면 매출 요건을 면제하는 완충 장치도 도입됩니다.이 외에도 상장폐지의 비재무적 요건 강화 방안으로는 '감사의견 미달요건'기준의 강화를 발표했습니다. 현행 '감사의견 미달요건'의 경우 이의신청이 허용되는 형식적 상장폐지 사유로서, 이의신청시 개선기간을 부여하였습니다. 따라서 다음 혹은 다다음 사업연도 감사의견이 나올 때 까지 개선기간을 부여하는 등 다소 완화적으로 요건을 적용하였습니다.이러한 '감사의견 미달요건'의 개선사항으로, 감사의견 미달사유 발생 이후 다음 사업연도 감사의견 미달시 즉시 상장폐지 절차를 진행하게 되었습니다. 즉, 감사의견 2회 연속 미달을 '이의신청 불가 형식적 사유'로 규정하게 되었습니다.

한편 금융위원회는 2026년 02월 12일 시가총액에 따른 상장폐지 요건 강화 이외에도 동전주, 완전자본잠식 및 공시위반 관련 상장폐지 요건을 강화하거나 일부 요건을 신설하였습니다.

[4대 상장폐지 요건 강화(2026년 02월 12일)]

4대 상장폐지 요건강화.jpg
요건강화

상기 개정내용을 반영한 당사의 현황 및 위험요소는 아래와 같습니다.
1. 투자주의환기종목

[코스닥시장 상장규정 제52조(투자주의 환기종목)]

제52조(투자주의 환기종목)① 거래소는 보통주식 상장법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 투자주의 환기종목으로 지정한다. <개정 2022.12.7>

1. 정기지정: 보통주식 상장법인의 영업ㆍ재무ㆍ경영 등에 관한 계량적ㆍ비계량적 변수 등을 고려하여 세칙으로 정하는 기업부실위험 선정기준에 해당하는 경우

2. 수시지정: 보통주식 상장법인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 외부감사법 제8조에 따른 내부회계관리제도의 운영실태에 대한 감사인의 검토ㆍ감사 결과 중요한 취약점이 발견되거나 중요한 범위제한이 있는 경우 또는 검토ㆍ감사의견이 표명되지 않은 경우

나. 제17조제1항을 위반하여 이 규정에 따른 의무보유 대상 주식등을 사실상 매각한 경우. 다만, 최대주주 변경을 수반하는 경우로 한정한다.

다. 제3자 배정 방식의 유상증자로 해당 보통주식 상장법인의 신주를 취득한 자에게 해당 취득일부터 6개월 이내에 선급금 지급, 금전의 가지급, 금전 대여, 증권(법 제4조제2항 각 호의 증권, 어음, 양도성 예금증서를 말한다)의 대여, 출자(타법인이 발행한 주식등 또는 출자증권의 취득을 말한다) 등을 한 사실이 공시 등을 통해 확인된 경우

라. 최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 계속기업으로서의 존속능력에 대한 불확실성에 의한 한정인 경우

마. 최대주주 변경으로 제51조제1항에 따른 의무보유가 적용되는지 여부가 확인되지 않은 경우

바. 제51조제1항에 따른 의무보유 대상자가 해당 의무보유를 이행하지 않은 경우

사. 최근 5개 사업연도에 각각 영업손실이 발생한 경우. 다만, 세칙으로 정하는 기술성장기업에는 이 목을 적용하지 않는다.

아. 최근 반기 말 현재 자본잠식률이 100분의 50 이상인 경우

자. 최근 반기 말 현재 자기자본이 10억원 미만인 경우

차. 최근 반기의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 검토의견 또는 감사의견이 부적정, 의견거절이거나 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

② 거래소는 보통주식 상장법인을 투자주의 환기종목으로 지정하거나 해제하는 경우 지체 없이 공시매체에 공표하여야 한다.

③ 투자주의 환기종목 지정 사유의 적용방법과 지정 및 해제 시기, 그 밖에 필요한 사항은 세칙으로 정한다.

출처:
KRX 법무포털

[코스닥시장 상장규정시행세칙 제48조(투자주의 환기종목의 지정 및 해제 등)]

제48조(투자주의 환기종목의 지정 및 해제 등)① 규정 제52조제1항제1호에 따른 기업부실위험 선정기준은 별표 8에서 정하는 기준(이하 “기업부실위험 선정기준”이라 한다)을 말한다.② 기업부실위험 선정기준은 다음 각 호에 따라 적용한다.1. 12월 결산법인의 사업보고서 법정 제출기한까지 제출된 최근 사업연도의 감사보고서상 재무정보와 공시사항 등을 기준으로 판단할 것. 다만, 제52조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하여 법정 제출기한까지 사업보고서를 제출하지 못하는 경우에는 기업부실위험 선정 기준 해당 여부를 판단하는 기준일과 투자주의 환기종목 지정 및 해제 시기를 달리 정할 수 있다.2. 지정일 전일 현재 규정 제54조의 형식적 상장폐지사유(규정 제54조제1항제5호의 주식분산 미달, 규정 제54조제1항제8호의 주식양도 제한, 규정 제54조제1항제11호의 지배구조 미달 사유는 제외한다)가 발생하였거나, 규정 제56조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사실이 확인된 보통주식 상장법인에 대하여는 적용하지 않을 것 <개정 2025. 7. 9.>③ 규정 제52조제1항제2호에 따른 수시지정 사유는 다음 각 호에 따라 적용한다.1. 규정 제52조제1항제2호가목, 라목, 사목부터 차목까지의 사유: 공시규정 제6조제1항제2호마목(1)에 따라 신고된 검토ㆍ감사보고서를 기준으로 적용할 것. 이 경우 해당 신고에 대한 정정신고가 있는 때에는 정정하여 신고된 내용을 기준으로 신고일의 다음 날에 투자주의 환기종목으로 지정하거나 해제한다.2. 규정 제52조제1항제2호사목부터 자목까지의 사유: 보통주식 상장법인이 지주회사로 전환하기 위하여 분할하였으나 지주회사 전환이 완료되지 않은 경우에는 분할기일이 속하는 사업연도와 그 다음 사업연도에는 적용하지 않을 것3. 규정 제52조제1항제2호사목의 사유: 다음 각 목에 따라 적용할 것가. 규정 제3조제7항제2호에도 불구하고 규정 제3조제7항제1호의 법인을 제외한 경우에는 개별재무제표를 기준으로 할 것나. 보통주식 상장법인의 결산기 변경 등으로 사업연도가 6개월 미만인 경우 해당 사업연도에는 적용하지 않을 것④ 규정 제52조제1항제2호사목 단서에서 “세칙으로 정하는 기술성장기업”이란 우량기업부로 소속부가 변경지정되지 않은 기술성장기업을 말한다.⑤ 규정 제52조제3항에 따른 투자주의 환기종목의 지정 및 해제 시기는 별표 9에서 정한다.⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정 외에 투자주의 환기종목의 지정과 해제 및 그 밖에 필요한 사항은 거래소가 따로 정한다.[전문개정 2022.12.9]

출처 :
KRX 법무포털

[코스닥시장 상장규정시행세칙 별표 8(기업부실위험 선정기준)]가중치

기업부실위험 선정기준

(세칙 제48조 관련)

1. 거래소는 기업부실에 유의한 영향을 미치는 아래의 기업부실위험 선정 변수, 변수별 기준치 및 변수별 가중치에 따라 코스닥시장 상장법인(기업인수목적회사를 제외한다. 이하 이 표에서 같다)의 부실 정도를 측정한다.< 기업부실위험 선정 변수, 기준치 및 가중치 >

구분

변수

기준치 주1)

가중치

재무변수

①단기차입금 의존도

-

0.569

②총자산대비영업현금흐름비율

-

-2.332

③법인세차감전계속사업이익

손실 발생

1.078

④이자보상배율

1 미만

0.426

⑤자본잠식

30% 이상

0.940

⑥매출액 규모

50억원 미만

0.415

⑦총자산회전율

-

-0.211

질적변수

⑧최대주주 변경(횟수)

3년간 2회 이상

0.282

⑨대표이사 변경(횟수)

3년간 3회 이상

0.577

⑩제3자배정 방식의 유상증자(횟수)

3년간 2회 이상

0.093

⑪제3자배정 방식의 전환사채, 신주인수권부사채, 교환사채 발행(횟수)

3년간 2회 이상

0.511

⑫불성실공시(횟수)

3년간 2회 이상

0.327

⑬최대주주등 지분율

25% 미만

0.751

⑭감사보고서 상 계속기업존속 불확실성 사유 발생 주2)

불확실성 발생

0.737

주1) 기준치는 변수별로 부실징후에 유의한 영향을 미치는지 여부를 판단하는 기준을 말하고,기준치의 변수값은 기준치를 충족하는 경우 1, 미충족하는 경우 0으로 한다. 다만, 기준치가 없는 변수의 경우에는 변수 측정치를 변수값으로 하되, 변수 측정치가 아래의 상한 또는 하한을 벗어나는 경우에는 해당 상한 또는 하한을 변수값으로 본다.

변 수

상 한

하 한

단기차입금 의존도

2.653

0.000

총자산대비영업현금흐름비율

0.318

-0.323

총자산회전율

2.808

0.000

주2) 감사의견이 적정이나, 감사보고서상 계속기업존속 불확실성이 특기사항으로 기재된 경우를 포함한다.

2. 거래소는 코스닥시장 상장법인에 대하여 변수별로 측정된 부실 정도에 따라 아래의 방법으로 부실 징후 종합 측정치를 산출하고, 종합 측정치가 종합 임계치주1)를 초과하는지 여부 등을 감안하여 투자주의 환기종목으로 지정한다.

< 부실 징후 종합 측정치 산출 방법주2) >부실점수(z) = ∑(변수별 변수값 × 변수별 가중치) - 4.494부실 징후 종합 측정치 = ez ÷ (1 + ez)

주1) 종합 임계치는 0.7로 한다.주2) e는 자연상수(자연로그의 밑값)를 말한다.

3. 거래소는 지정결과 및 기준치에 해당하는 기업부실위험 선정변수 등을 투자주의 환기종목으로 지정된 코스닥시장 상장법인에 통지한다.

출처 :
KRX 법무포털

(1) 정기지정

거래소는 보통주식 상장법인의 영업ㆍ재무ㆍ경영 등에 관한 계량적ㆍ비계량적 변수 등을 고려하여 코스닥시장 상장규정 시행세칙 [별표8]에서 정하는 기업부실위험 선정기준에 해당하는 경우 해당 주식을 투자주의 환기종목으로 지정합니다.거래소는 기업부실에 유의한 영향을 미치는 기업부실위험 선정 변수, 변수별 기준치 및 변수별 가중치에 따라 코스닥시장 상장법인의 부실 정도를 측정합니다. 이어, 거래소는 코스닥시장 상장법인에 대하여 변수별로 측정된 부실 정도에 따라 아래의 방법으로 부실 징후 종합 측정치를 산출하고, 종합 측정치가 종합 임계치(주1)를 초과하는지 여부 등을 감안하여 투자주의 환기종목으로 지정합니다.

< 부실 징후 종합 측정치 산출 방법(주2) >

부실점수(z) = ∑(변수별 변수값 × 변수별 가중치) - 4.494

부실 징후 종합 측정치 = ez ÷ (1 + ez)

(주1)
종합 임계치는 0.7로 한다.

(주2)
e는 자연상수(자연로그의 밑값)를 말한다.

기업부실위험 선정기준은 최근 사업연도의 감사보고서상 재무정보와 공시사항 등을 기준으로 판단하며, 현재 당사 현황을 검토하면 다음과 같습니다.

[기업부실위험 선정기준 변수에 대한 당사 현황 검토]

(단위 : 백만원, %)

구분
변수
기준치(주1)
가중치
당사 현황(2026년 1분기말)
당사 현황(2025년말)
비 고

재무변수
①단기차입금 의존도
-
0.569
해당(11.9%)
해당(13.3%)
K-IFRS 연결기준

②총자산대비영업현금흐름비율
-
-2.332
해당(-9.7%)
해당(-11.5%)
K-IFRS 연결기준

③법인세차감전계속사업이익
손실 발생
1.078
해당(-1,833백만원)
해당(-11,005백만원)
K-IFRS 연결기준

④이자보상배율
1 미만
0.426
해당(-4.3배)
해당(-1.4배)
K-IFRS 연결기준

⑤자본잠식
30% 이상
0.94
미해당(-)
미해당(-)
K-IFRS 연결기준

⑥매출액 규모
50억원 미만
0.415
미해당(3,629백만원)
미해당(18,612백만원)
K-IFRS 연결기준

⑦총자산회전율
-
-0.211
해당(0.0%)
해당(0.1%)
K-IFRS 연결기준

질적변수
⑧최대주주 변경(횟수)
3년간 2회 이상
0.282
미해당(-)
미해당(-)
최근일 기준

⑨대표이사 변경(횟수)
3년간 3회 이상
0.577
미해당(-)
미해당(-)
최근일 기준

⑩제3자배정 방식의 유상증자(횟수)
3년간 2회 이상
0.093
해당(3년간 2회)
해당(3년간 2회)
최근일 기준

⑪제3자배정 방식의 전환사채, 신주인수권부사채, 교환사채 발행(횟수)
3년간 2회 이상
0.511
해당(3년간 2회)
해당(3년간 2회)
최근일 기준

⑫불성실공시(횟수)
3년간 2회 이상
0.327
미해당
미해당
-

⑬최대주주등 지분율
25% 미만
0.751
해당(21.22%)
해당(21.22%)
최근일 기준

⑭감사보고서 상 계속기업존속 불확실성 사유 발생
불확실성 발생
0.737
미해당
미해당
-

주1)

기준치는 변수별로 부실징후에 유의한 영향을 미치는지 여부를 판단하는 기준을 말하고,기준치의 변수값은 기준치를 충족하는 경우 1, 미충족하는 경우 0으로 합니다. 다만, 기준치가 없는 변수의 경우에는 변수 측정치를 변수값으로 하되, 변수 측정치가 아래의 상한 또는 하한을 벗어나는 경우에는 해당 상한 또는 하한을 변수값으로 봅니다.

변 수

상 한

하 한

단기차입금 의존도

2.653

0.000

총자산대비영업현금흐름비율

0.318

-0.323

총자산회전율

2.808

0.000

출처 :
KRX 법무포털

당사는 과거 한국거래소의 투자주의환기종목 정기지정 사유에는 해당된 바 없습니다. 다만, 재무변수 및 질적변수 중 부실징후 기준치에 해당되는 요인이 많습니다. 이는 당사의 재무상태 및 경영상황이 투자주의환기종목 정기지정 사유에 해당될 수 있을 만큼 부실한 요소를 두루 갖추고 있다는 점을 의미합니다.

(2) 수시지정거래소는 보통주식 상장법인에 대하여 상기 코스닥시장 상장규정 제52조 제1항 제2호 가목 내지 차목에 해당될 경우 해당 주식을 투자주의 환기종목으로 수시 지정합니다. 이와 관련하여 현재 당사 현황을 검토하면 다음과 같습니다.

[수시지정 요건에 대한 당사 현황 검토]

구 분
내 용
당사 현황(2025년 말)
비 고

①내부회계관리제도
외부감사법 제8조에 따른 내부회계관리제도의 운영실태에 대한 감사인의 검토ㆍ감사 결과중요한 취약점이 발견되거나 중요한 범위제한이 있는 경우 또는 검토ㆍ감사의견이 표명되지 않은 경우
미해당
-

②코스닥시장상장규정 제17조제1항 위반
이 규정에 따른 의무보유 대상 주식등을 사실상 매각한 경우. 다만, 최대주주 변경을 수반하는 경우로 한정한다.
미해당
-

③제3자배정 신주 취득자와의 단기 금전거래 등
제3자 배정 방식의 유상증자로 해당 보통주식 상장법인의 신주를 취득한 자에게 해당 취득일부터 6개월 이내에선급금 지급, 금전의 가지급, 금전 대여, 증권(법 제4조제2항 각 호의 증권, 어음, 양도성 예금증서를 말한다)의 대여,출자(타법인이 발행한 주식등 또는 출자증권의 취득을 말한다) 등을 한 사실이 공시 등을 통해 확인된 경우
미해당
-

④감사의견
최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 감사의견이계속기업으로서의 존속능력에 대한 불확실성에 의한 한정인 경우
미해당
-

⑤최대주주 변경 관련
최대주주 변경으로 제51조제1항에 따른 의무보유가 적용되는지 여부가 확인되지 않은 경우
미해당
-

제51조제1항에 따른 의무보유 대상자가 해당 의무보유를 이행하지 않은 경우
미해당
-

⑥영업손실
최근 5개 사업연도에 각각 영업손실이 발생한 경우.다만, 세칙으로 정하는 기술성장기업에는 이 목을 적용하지 않는다.
미해당
-

⑦자본잠식률
최근 반기 말 현재 자본잠식률이 100분의 50 이상인 경우
미해당
-

⑧자기자본
최근 반기 말 현재 자기자본이 10억원 미만인 경우
미해당
-

⑨검토/감사의견
최근 반기의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 검토의견 또는 감사의견이부적정, 의견거절이거나 감사범위 제한에 따른 한정인 경우
미해당
-

출처 :
KRX 법무포털

당사는 상기 수시 지정 요건 중 현재 해당사항은 없습니다.

2. 관리종목

[코스닥시장 관리종목 지정요건 및 해당여부 검토]

구 분
관리종목 지정(코스닥 상장규정 제53조)
회사현황

사업연도
금액(백만원) / 비율(%) / 내용

(1) 매출액 미달(별도기준)

최근 사업연도 100억원 미만 (지주회사는 연결기준)- 이익미실현기업 또는 세칙으로 정하는 기술성장기업 : 신규상장일이 속한 사업연도를 포함하여 연속하는 5개 사업연도 미적용. 다만, 상장일부터 상장일이 속한 사업연도의 말일까지의 기간이 3개월 미만인 경우에는 상장일이 속하는 사업연도와 그 이후 5개 사업연도 미적용.- 세칙으로 정하는 기술성장기업 중 최근 사업연도말 현재「제약산업 육성 및 지원에 관한 특별법 제2조3호에 따른 혁신형 제약기업이 세칙으로 정하는 요건을 충족하는 경우 : 최근 사업연도 미적용- 세칙으로 정하는 방법에 따라 산정한 최근 사업연도의 일평균 시가총액이 600억원 이상인 기업 : 최근 사업연도 미적용- 단, 본 규정은 다음과 같이 적용연도별 매출액에 차이를 둠

적용기간(감사보고서 제출시점 기준)
매출액
비고

2025년 7월 10일부터 2026년 12월 31일까지
30억원
종전

2027년 1월 1일부터 2027년 12월 31일까지
50억원
-

2028년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지
75억원
-

2029년 1월 1일부터
100억원
-

2025년
매출액 : 20,267백만원(일평균)시가총액 : 67,666백만원(2025.01.01~2025.12.31)미해당

(2) 법인세비용차감전계속사업손실(연결기준)
최근 3사업연도중 2사업연도에 각각 10억원 이상이면서 해당 사업연도말 자기자본의 50%를 초과하는 법인세비용차감전계속사업손실(세칙으로 정하는 금액은 제외한다)이 발생하고, 최근사업연도에 법인세비용차감전계속사업손실이 발생한 경우- 이익미실현 기업은 신규 상장일이 속한 사업연도부터 해당 사업연도를 포함하여 연속하는 5개 사업연도 미적용.다만, 상장일부터 상장일이 속한 사업연도의 말일까지의 기간이 3개월 미만인 경우에는 상장일이 속하는 사업연도와 그 이후 5개 사업연도 미적용.- 세칙으로 정하는 기술성장기업은 신규 상장일이 속한 사업연도부터 해당 사업연도를 포함하여 연속하는 3개 사업연도 미적용.다만, 상장일부터 상장일이 속한 사업연도의 말일까지의 기간이 3개월 미만인 경우에는 상장일이 속하는 사업연도와 그 이후 3개 사업연도 미적용.
2025년
세전손실 : 11,005백만원자기자본 : 99,473백만원11.1%미해당

2024년
세전손실 : 30,193백만원자기자본 : 87,832백만원34.4%미해당

2023년
세전이익 : 41,282백만원미해당

(3) 자본잠식(연결기준)
최근 사업연도말 현재 자본잠식률이 100분의 50 이상인 경우
2025년
자본금 : 34,144백만원자본총계 : 99,473백만원자본잠식률 : -미해당

(4)자기자본 미달(연결기준)
최근 사업연도말 현재 자기자본이 10억원 미만인 경우
2025년
자본총계 : 99,473백만원미해당

(5) 시가총액 미달

보통주 시가총액 300억원 미만인 상태가 연속하여 30일(해당 종목의 매매거래일을 기준으로 한다) 동안 계속되는 경우- 천재지변, 시장상황의 급격한 변동 등으로 거래소가 시장 관리를 위하여 필요하다고 인정될 경우 적용배제 가능- 단, 본 규정은 다음과 같이 적용연도별 시가총액에 차이를 둠

적용기간
시가총액
비고

2025년 07월 10일부터 2025년 12월 31일까지
40억원
종전

2026년 01월 01일부터 2026년 06월 30일까지
150억원
-

2026년 07월 01일부터 2026년 12월 31일까지
200억원
-

2027년 1월 1일부터
300억원
-

2025년
2025년(일평균)시가총액 : 67,666백만원미해당

(6) 정기보고서 미제출
사업보고서, 반기보고서 또는 분기보고서를 법정제출기한 내에 제출하지 않은 경우
현재 기준
현재 특이사항 없음

(7) 지배구조 미달
최근 사업연도 사업보고서상A)사외이사의 수가 「상법」 제542조의8의 규정에서 정하는 수에 미달하는 경우B) 「상법」 제542조의11의 규정에서 정하는 감사위원회를 구성하지 않거나 감사위원회의 구성요건을 충족하지 못하는 경우
2025년
현재 특이사항 없음

(8) 거래량 미달
분기월평균거래량이 유동주식수의 1%에 미달 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.- 신규상장법인(신규상장일이 속하는 분기에 한정)- 분기의 월평균거래량 10만주 이상(액면가액 500원 기준)- 소액주주가 소유한 보통주식의 총수가 유동주식수의 100분의 20 이상이고, 해당 소액주주의 수가 300명 이상인 경우.- 「코스닥시장 업무규정」(이하 “업무규정”이라 한다) 제12조의3제1항에 따른 유동성공급계약이 체결된 경우
2025년
현재 특이사항 없음

(9) 주식분산 미달
소액주주 200인미만 or 소액주주지분 20%미만- 300인이상의 소액주주가 유동주식수의 10%이상으로서 100만주이상을 소유, 해외증권시장에 상장된 경우는 적용배제
2025년
현재 특이사항 없음

(10) 회생절차 개시신청
"채무자 회생 및 파산에 관한 법률" 제34조에 의한 회생 절차개시 신청이 있는 경우
현재 기준
해당사항 없음

(11) 파산신청
"채무자 회생 및 파산에 관한 법률" 제294조에 의한 파산신청이 있는 경우
현재 기준
해당사항 없음

(12) 기타
- 형식적 상장폐지 사유 또는 상장적격성 실질심사에 따른 상장폐지 사유가 발생한 경우- 변경ㆍ추가상장이 유예된 기간 중에「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」에 따른 재무관리기준을 위반한 경우
현재 기준
해당사항 없음

출처 :
정기보고서

주1)
상기 도표 중 (1)매출액 미달 요건 관련하여, 별도재무제표를 기준으로 합니다. 그 외 요건은 연결재무제표를 기준으로 합니다.

주2)
(2)법인세비용차감전계속사업손실 요건 관련하여, 자기자본은 비지배지분을 제외하지 않은 금액 기준을 적용합니다.(3)자본잠식 등, (4)자기자본 미달 요건 관련하여, 자기자본은 비지배지분을 제외한 지배기업지분금액 기준을 적용합니다.

각 요건별로 당사 현황 및 발생 가능성을 살펴보면 다음과 같습니다.
(1) 매출액 미달 관련 요건

[각 사업연도별 매출액 미달 기준]

적용기간(감사보고서 제출시점 기준)
매출액
비고

2025년 7월 10일부터 2026년 12월 31일까지
30억원
종전

2027년 1월 1일부터 2027년 12월 31일까지
50억원
-

2028년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지
75억원
-

2029년 1월 1일부터
100억원
-

(주1)
최근 사업연도의 일평균 시가총액이 600억원 이상인 경우에는 적용받지 않습니다.

[매출액 현황]

(K-IFRS, 별도 기준)
(단위 : 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

매출액
6,626
20,267
29,717
81,442

출처 :
각 사업연도 감사보고서

「코스닥시장 상장규정」 제53조제1항제1호에 따라 최근 사업연도의 매출액이 30억 미만일 경우 관리종목으로 지정되게 됩니다. 당사는 2025년 매출액 203억원 수준으로 매출액 미달 관련 요건에 의한 관리종목 지정 가능성은 낮습니다.

(2) 자기자본 50% 초과 법인세비용차감전 계속사업손실 관련 요건

[법인세비용차감전순손실 및 자기자본 현황]

(K-IFRS, 연결 기준)
(단위 : 백만원, %)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

법인세비용차감전순손실
-7,332
-11,005
-30,193
41,282

자기자본
97,928
99,473
87,832
107,662

법인세비용차감전순손실 / 자기자본
7.5%
11.1%
34.4%
순이익

50% 초과여부
미해당
미해당
미해당
미해당

출처 :
각 사업연도 감사보고서

「코스닥시장 상장규정」 제53조제1항제2호에 따라 최근 3사업연도 중 2사업연도에 각각 당해 사업연도말 자기자본의 50%를 초과하는 법인세비용차감전계속사업손실이 있고 최근 사업연도에 법인세비용차감전계속사업손실이 있는 경우 관리종목으로 지정되게 됩니다. 당사는 2025년 법인세비용차감전순손실 11,005백만원을 기록하였으나, 자기자본 대비 법인세비용차감전순손실 비율은 11.1%로 50%를 초과하지 않기에 동 요건에 의한 관리종목 지정 가능성은 낮습니다.
(3) 자본잠식률 50% 이상, 자기자본 10억원 미달 관련 요건

[최근 3개년 자본잠식률]

(K-IFRS, 연결 기준)
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기말
2025년말
2024년말
2023년말

자본금(A)
34,144
34,144
19,909
52,727

자본총계(B)
97,928
99,473
87,832
107,662

자본잠식률(1-B/A)
-
-
-
-

출처:
당사 제공

코스닥시장 상장규정 제53조 1항 4호에 따라 최근 사업연도 말을 기준으로 자본잠식률 50% 이상인 경우 관리종목으로 지정됩니다.

당사는 2025년말 및 2026년 1분기말 기준 자본잠식이 없는 상황으로 동 요건에 해당되지 않습니다.

(4) 시가총액 미달 관련 요건

[각 사업연도별 시가총액 미달 기준]

적용기간
시가총액
비고

2025년 07월 10일부터 2025년 12월 31일까지
40억원
종전

2026년 01월 01일부터 2026년 06월 30일까지
150억원
-

2026년 07월 01일부터 2026년 12월 31일까지
200억원
-

2027년 1월 1일부터
300억원
-

당사 보통주의 시가총액이 각 사업연도별로 상기 도표상 기준 시가총액 미만인 상태로 30일간 지속될 경우 관리종목으로 지정될 수 있습니다. 현재 당사의 일평균 시가총액 수준을 보면, 2025년 일평균 677억원 수준이고 금번 유상증자 이사회결의일 2026년 05월 08일 시가총액은 728억원 수준입니다. 이에 당사의 시가총액은 상기 도표 미달 기준에 해당되지 않지만, 추가적인 시가총액 하락이 발생될 경우 시가총액 미달에 따른 관리종목 편입이 발생될 수 있으니 투자자분들께서는 유의하여 주시기 바랍니다.
(5) 정기보고서 미제출 관련 요건

당사는 현재 정기보고서 제출 기한을 엄수하고 있으며, 동 요건에 해당되지 않도록 관리해나갈 예정입니다.
(6) 지배구조 미달 관련 요건당사는 현재 지배구조 관련하여 관리종목 지정 요건에 해당되지 않습니다. 향후에도 동 요건에 해당되지 않도록 관리해나갈 예정입니다.
(7) 거래량 미달, 주식분산 미달 관련 요건당사는 현재 거래량 미달 및 주식분산 미달 관련하여 관리종목 지정 요건에 해당되지 않습니다.
(8) 회생절차, 파산신청, 그 외 기타 요건당사는 현재 회생절차, 파산신청 등의 사유가 발생하지 않았으므로, 현재까지는 관리종목 지정 요건에 해당되지 않습니다.
3. 상장적격성실질심사 / 상장폐지
당사는 증권신고서 제출일 전일 기준 「코스닥시장 상장규정」 상 상장폐지요건에 해당하는 경우는 없습니다.

[코스닥시장상장규정 제54조(형식적상장폐지)]

제54조(형식적 상장폐지)① 거래소는 보통주식 상장법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 보통주식을 상장폐지한다. <개정 2022. 12. 7.>

1. 감사인 의견 미달: 최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 부적정, 의견거절이거나 감사범위 제한에 따른 한정인 경우. 다만, 해당 감사의견이 계속기업으로서의 존속능력에 대한 불확실성에 의한 부적정 또는 의견거절인 경우에는 사업보고서 법정 제출기한의 다음 날부터 10일 이내에 해당 사유 해소에 관하여 세칙으로 정하는 감사인의 확인서(해당 감사보고서를 작성한 감사인이 작성한 것으로 한정한다)를 제출하여 거래소가 인정하는 때에는 그 제출일이 속하는 반기를 기준으로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다.

가. 반기 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 부적정, 의견거절이거나 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

나. 반기보고서 법정 제출기한의 다음 날부터 10일 이내에 반기 감사보고서를 제출하지 않은 경우. 이 경우 종속회사가 있는 법인은 연결재무제표에 대한 감사보고서를 포함한다.

1의2. 2년 연속 감사인 의견 미달 등: 제1호에 따른 감사인 의견 미달 사유를 해소하지 못한 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 <신설 2025. 7. 9.>

가. 최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 부적정, 의견거절 또는 감사범위 제한에 따른 한정인 경우 <신설 2025. 7. 9.>

나. 최근 사업연도의 사업보고서를 법정 제출기한의 다음 날부터 10일 이내에 제출하지 않은 경우 <신설 2025. 7. 9.>

2. 최종부도 또는 은행거래 정지: 발행한 어음 또는 수표가 주거래은행에 의하여 최종부도로 결정되거나 거래은행에 의하여 거래가 정지되는 경우

3. 해산 등: 피흡수 합병 또는 파산선고 등으로 법률에 따른 해산 사유가 발생한 경우 또는 주식의 포괄적 교환 등으로 다른 법인의 완전자회사가 되는 경우

4. 거래량 미달: 거래량 미달로 제53조제1항제8호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 분기에도 연속하여 해당 규정에 따른 거래량 미달 상태가 계속되는 경우

5. 주식분산 미달: 주식분산 미달로 제53조제1항제9호에 따라 관리종목으로 지정된 보통주식 상장법인이 1년 이내에 해당 규정에 따른 주식분산 미달을 해소하지 않는 경우

6. 자본전액잠식: 최근 사업연도 말 현재 자본전액잠식 상태인 경우. 다만, 사업보고서의 법정 제출기한까지 자본전액잠식이 해소되었음을 증명하는 재무제표 및 이에 대한 감사인(정기재무제표에 대한 감사보고서를 작성한 감사인과 동일한 감사인으로 한정한다)의 감사보고서(감사의견이 적정인 경우로 한정한다)를 제출하는 경우는 제외한다.

7. 정기보고서 미제출: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 사업보고서, 반기보고서 또는 분기보고서 미제출로 제53조제1항제6호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 공시규정 제19조제1항에 따른 사업보고서, 반기보고서 또는 분기보고서를 법정 제출기한까지 제출하지 않은 경우

나. 최근 2년 동안 3회 이상 공시규정 제19조제1항에 따른 사업보고서, 반기보고서 또는 분기보고서를 법정 제출기한까지 제출하지 않은 경우

다. 사업보고서 미제출로 제53조제1항제6호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한의 다음 날부터 10일 이내에 제출하지 않은 경우

8. 주식의 양도제한: 주식의 양도가 제한되는 경우. 다만, 법령 또는 정관 등에 따라 주식양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 코스닥시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우는 제외한다.

9. 이전상장: 유가증권시장에 상장하기 위하여 상장폐지를 신청하는 경우

10. 우회상장기준 위반: 우회상장과 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 해당 기업결합을 취소하는 결의ㆍ결정이 있고, 그 이행이 확인된 경우는 제외한다.

가. 제35조의 우회상장 심사요건을 충족하지 못하고 합병, 주식의 포괄적 교환, 중요한 영업양수, 중요한 자산양수, 주식의 발행 등 우회상장을 완료하는 경우

나. 제36조 또는 제37조의 우회상장에 따른 의무보유를 이행하지 않고 우회상장을 완료하는 경우

11. 지배구조 미달: 다음 각 목의 어느 하나의 사유에 해당하는 경우. 다만, 해당 사유가 주주총회의 정족수 미달로 발생한 경우는 제외한다.

가. 제53조제1항제7호가목에 따라 관리종목으로 지정된 보통주식 상장법인이 다음 사업연도에도 해당 규정에서 정하는 상태에 해당되는 경우

나. 제53조제1항제7호나목에 따라 관리종목으로 지정된 보통주식 상장법인이 다음 사업연도에도 해당 규정에서 정하는 상태에 해당되는 경우

12. 시가총액 미달: 시가총액 미달로 제53조제1항제5호에 따라 관리종목으로 지정된 후 90일(해당 종목의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 호에서 같다) 동안 해당 보통주식의 시가총액이 다음 각 목의 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우. 이 경우 제53조제1항제5호 단서를 준용한다.

가. 300억원 이상인 상태가 10일 이상 계속될 것 <개정 2025. 7. 9.>

나. 300억원 이상인 일수가 30일 이상일 것 <개정 2025. 7. 9.>

② 제1항제1호 각 목 외의 부분 단서에 따른 반기에 대하여는 반기보고서에 감사인의 감사의견이 포함되어야 한다. <개정 2022. 12. 7.>

③ 거래소는 제1항의 형식적 상장폐지 사유가 발생한 경우 다음 각 호의 사항을 해당 법인에 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제55조제1항에 따라 이의신청이 허용되는 상장폐지 사유가 아닌 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 상장폐지의 사유 및 근거

2. 상장폐지에 대하여 이의신청을 할 수 있다는 뜻

3. 그 밖에 거래소가 상장폐지 및 이의신청과 관련하여 필요하다고 인정하는 사항

④ 거래소는 보통주식 상장법인의 형식적 상장폐지 등과 관련된 향후 세부절차를 시장안내 사항으로 공시하여야 한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정 외에 형식적 상장폐지 사유의 적용 방법과 그 밖에 필요한 사항은 세칙으로 정한다.

출처)
KRX 법무포털

[코스닥시장상장규정 제56조(상장적격성 실질심사에 따른 상장폐지)]

제56조(상장적격성 실질심사에 따른 상장폐지)① 거래소는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 보통주식 상장법인에 대하여 제57조에 따른 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 코스닥시장의 건전성 등을 종합적으로 고려하여 상장폐지가 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 보통주식을 상장폐지한다. 이 경우 구체적인 판단기준과 재무요건의 적용기준 등은 세칙으로 정한다.

1. 회생절차개시신청으로 제53조제1항제10호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등이 있는 경우. 다만, 간이회생절차의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제293조의5제2항제2호가목의 회생절차개시결정이 있거나 같은 조 제4항에 따라 회생절차가 속행되는 경우는 제외한다.

2. 상장 또는 상장적격성 실질심사와 관련하여 제출한 서류에 투자자 보호를 위하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되거나 누락된 사실이 발견되는 경우

3. 형식적 상장폐지 또는 상장적격성 실질심사를 회피하기 위하여 증자, 분할 또는 사업부 매각 등을 한 것으로 인정되는 경우

4. 상당한 규모의 횡령ㆍ배임 혐의가 공시 등을 통해 확인되는 경우

5. 외부감사법 제5조제3항을 중대하게 위반한 사실 등이 확인된 경우

6. 주된 영업이 정지된 경우

7. 제54조제1항제6호 단서에 따른 감사보고서를 제출하여 같은 호 본문의 자본전액잠식에 따른 형식적 상장폐지 사유를 해소한 경우. 다만, 회생절차개시결정 법인에 대하여는 이 목을 적용하지 않는다.

8. 매출채권 이외의 채권에서 상당한 규모의 손상차손 발생이 공시 등을 통해 확인되는 경우

9. 관리종목(제53조제1항제7호부터 제9호까지의 규정에 따라 관리종목으로 지정된 경우는 제외한다)이나 투자주의 환기종목으로 지정된 보통주식 상장법인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 경영권 변동사실이 공시 등을 통해 확인되는 경우. 다만, 경영정상화를 위한 유상증자, 출자전환 등에 따라 신주를 발행하여 경영권 변동이 발생한 경우는 제외한다.

나. 제3자 배정 방식의 유상증자로 신주를 취득한 자에게 해당 신주의 취득일부터 6개월 이내에 선급금 지급, 금전의 가지급, 금전 대여, 증권(법 제4조제2항 각 호의 증권, 어음 또는 양도성 예금증서를 말한다)의 대여, 출자(타법인이 발행한 주식등 또는 출자증권의 취득을 말한다)에 관한 결정 등을 한 사실이 공시 등을 통해 확인되는 경우

10. 보통주식 상장법인이 「상법」 제530조의2에 따른 분할 또는 분할합병을 하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 분할 또는 분할합병 이후 존속될 법인이 해당 분할 또는 분할합병 결의일 현재 존속될 예정인 영업부문에 대하여 다음의 요건 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우. 다만, 지주회사 전환을 위한 분할 등 거래소가 필요하다고 인정하는 경우는 제외한다.1) 자기자본이 30억원 이상(벤처기업의 경우 15억원 이상으로 한다)일 것2) 자본잠식이 없을 것3) 제43조제1항제3호의 요건을 충족할 것. 이 경우 "이전될 영업부문"은 "존속될 영업부문"으로 본다.4) 1)부터 3)까지의 규정에 따른 재무내용 등에 대한 감사인의 검토보고서상 검토의견이 적정일 것

나. 보통주식 상장법인이 주권비상장법인 또는 코넥스시장 상장법인과 합병(「상법」 제527조의3에 따른 소규모 합병은 제외한다)한 이후 3년 이내에 분할을 위한 이사회 결의를 하는 경우로서 존속될 법인의 주된 영업이 합병 당시 주권비상장법인 또는 코넥스시장 상장법인의 영업부문이었던 경우. 다만, 합병 당시 합병에 따른 우회상장 심사를 받은 경우는 제외한다.

11. 이익미실현기업이 제53조제1항제1호가목 또는 같은 항 제2호가목에 따라 매출액 미달 또는 법인세비용차감전계속사업손실 발생으로 인한 관리종목 지정이 면제되는 기간 중에 상당한 규모의 매출액 감소가 공시 등을 통해 확인되는 경우

12. 공시규정에 따라 벌점을 부과 받는 경우로서 해당 벌점을 포함하여 최근 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

13. 제54조제1항제1호의 감사인 의견 미달로 형식적 상장폐지 사유가 발생한 보통주식 상장법인이 제55조제1항의 이의신청 등으로 해당 감사보고서상 감사의견이 변경되거나 차기 감사보고서상 감사의견이 적정이 되어 해당 상장폐지 사유를 해소한 경우. 이 경우 제55조의2제2항에 따라 상장폐지 사유가 해소된 것으로 보는 경우를 포함한다.

14. 제52조제1항제2호라목에 따라 계속기업으로서의 존속능력에 대한 불확실성에 의한 한정으로 투자주의 환기종목으로 지정된 보통주식 상장법인이 최근 사업연도의 개별재무제표 또는 연결재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 계속기업으로서의 존속능력에 대한 불확실성에 의한 한정인 경우

15. 매출액 미달로 제53조제1항제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 매출액이 100억원 미만인 경우. 다만, 제53조제1항제1호다목에 해당하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

16. 법인세비용차감전계속사업손실이 발생하여 제53조제1항제2호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 최근 사업연도 말 자기자본의 100분의 50을 초과하고 10억원 이상인 법인세비용차감전계속사업손실이 발생한 경우. 이 경우 법인세비용차감전계속사업손실에서 세칙으로 정하는 금액은 제외한다.

17. 자본잠식으로 제53조제1항제3호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 자본잠식률이 100분의 50 이상인 경우

18. 자기자본 미달로 제53조제1항제4호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 자기자본이 10억원 미만인 경우

19. 제1호부터 제18호까지의 상장적격성 실질심사 사유와 제54조의 형식적 상장폐지 사유에 준하는 경우로서 거래소가 투자자 보호를 위하여 상장을 폐지할 필요가 있다고 인정하는 경우

② 상장적격성 실질심사 사유의 적용 방법과 그 밖에 필요한 사항은 세칙으로 정한다.

[전문개정 2025. 7. 9.]

출처)
KRX 법무포털

최근 2026년 2월 12일 금융위원회가 발표한 상장폐지 요건 강화 방안에 따라, 시가총액 기준 상장폐지 제도의 적용 주기가 기존 연 단위에서 반기 단위로 조정되었습니다. 이에 따라 2026년 150억원, 2026년 7월 200억원, 2027년 300억원 미만의 시가총액을 기록하는 코스닥 상장사는 상장폐지 대상으로 규정하고 있으며, 해당 기준 시가총액 미만 상태가 30일(매매거래일 기준) 이상 지속될 경우 관리종목으로 지정됩니다. 당사의 금번 유상증자 이사회결의일 2026년 05월 08일 시가총액은 728억원으로 현행 상장폐지 기준을 상회하고 있으나, 향후 시가총액이 하락할 경우 강화된 상장폐지 요건에 따라 상장폐지 또는 관리종목 지정 위험이 존재합니다.

시가총액에 따른 상장폐지 요건은 아래와 같습니다.

[각 사업연도별 시가총액 미달 기준]

적용기간
시가총액
비고

2025년 7월 10일부터 2025년 12월 31일까지
40억원
종전

2026년 1월 1일부터 2026년 6월 30일까지
150억원
-

2026년 7월 1일부터 2026년 12월 31일까지
200억원
-

2027년 1월 1일부터
300억원
-

[당사 월별 평균시가총액]

(단위 : 백만원)

날짜
평균시가총액

2025년 1월
18,864,949,884

2025년 2월
16,577,287,136

2025년 3월
15,065,193,269

2025년 4월
86,404,458,842

2025년 5월
148,012,446,388

2025년 6월
95,267,720,518

2025년 7월
93,360,369,061

2025년 8월
79,073,070,604

2025년 9월
71,238,985,960

2025년 10월
56,826,265,027

2025년 11월
45,578,238,244

2025년 12월
78,526,936,232

2026년 1월
73,675,298,945

2026년 2월
70,628,966,527

2026년 3월
57,146,564,137

2026년 4월
71,372,456,240

출처 : KRX 정보데이터시스템

당사는 증권신고서 제출일 전일 기준 「코스닥시장 상장규정」 상 관리종목 지정 및 상장폐지요건에 해당하는 경우는 없습니다. 하지만 당사는 2023년부터

수익성이 악화되는 추세입니다. 이와 같은 추세가 향후 지속될 경우 당사는 관리종목 지정 사유뿐만 아니라 형식적 상장폐지 사유에 해당될 수 있습니다. 추가적으로, 최근 한국증시 발전 및 부실기업 퇴출을 위해 금융감독원, 한국거래소 등에서 상장폐지제도 개선 움직임이 진행되고 있습니다. 이에 따라 향후 상장폐지 요건이 현재보다 강화될 예정이며 향후 적자 상태가 지속될 경우 관리종목 및 상장폐지 요건을 충족시킬 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

나. 매출액 급변 및 대규모 손실 발생 관련 위험

당사 매출액은 2023년 연결기준으로 1,739억원에서 2024년 204억원(전년 대비 88.3% 감소), 2025년 186억원(전년 대비 8.9% 감소)으로 지속적으로 감소하였으며, 2026년 1분기 연결기준 매출은 36억원으로 전년동기 대비 59.0% 증가하였습니다.

당사의 매출원가율 추이를 보면 2023년 68.8%에서 2024년 115.7%로 크게 증가한 이후 2025년 83.1%, 2026년 1분기 88.9% 수준으로 유지되고 있습니다. 2023년을 제외하고, 매출원가율에 가장 큰 영향을 미치는 부분은 도급공사로 2023년 94.8%, 2024년 103.4%, 2025년 83.7%, 2026년 1분기 89.0%로 전체 매출원가 추이와 유사한 추이를 보이고 있습니다. 당사는 지속적인 주요 원자재의 가격 상승과 외주가공비 및 현장관리비 등 비용 증가에 의해 매출원가가 증가하고 있고, 특히 2024년은 역삼동 653-3 주거복합 신축공사의 추가 공사비가 발생하면서 매출원가율이 100%를 상회하여 103.4%를 기록하였습니다. 당사는 수익성이 양호한 공사 수주와 원가관리를 통해 2025년 매출원가율을 크게 낮추었으나, 2026년 1분기는 매출원가율이 5.3% 상승하였습니다.

당사는
매출액 측면에서는 신규분양프로젝트가 진행되고 있지 않아 향후 매출액 감소가 예상되고, 손익 측면에서는 공사매출과 관련한 원가율 관리 실패 가능성 등의 변동성에 노출되어 있습니다. 이에 신규분양프로젝트 연기 및 신규 수주 실패 등으로 향후 매출액이 급격히 감소할 경우 , 대규모 영업적자 및 당기순손실이 재현될 가능성이 높습니다. 투자자 여러분들께서는 본 건 투자에 앞서, 상기와 같은 대내외 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

당사는 부동산개발업(분양공사), 건설업(도급공사), 부동산 관련 용역업을 주요 사업으로 영위 중이며, 이와 관련한 당분기 및 최근 4사업연도의 당사 수익성 추이는 하기와 같습니다.

[수익성 지표 추이]

(K-IFRS, 연결 및 별도)
(단위: 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

연결
별도
연결
별도
연결
별도
연결
별도

매출액
3,629
6,626
18,612
20,267
20,428
29,717
173,869
81,442

매출액증가률
59.0%
92.9%
-8.9%
-31.8%
-88.3%
-63.5%
323.2%
252.6%

매출원가
3,225
4,913
15,465
17,251
23,631
28,570
119,592
73,506

매출원가율
88.9%
74.2%
83.1%
85.1%
115.7%
96.1%
68.8%
90.3%

매출총이익
404
1,712
3,147
3,016
-3,203
1,147
54,277
7,935

매출총이익률
11.1%
25.8%
16.9%
14.9%
-15.7%
3.9%
31.2%
9.7%

판매비와관리비
2,123
1,406
9,993
4,879
18,564
6,725
21,813
5,191

판매비와관리비 비율
58.5%
21.2%
53.7%
24.1%
90.9%
22.6%
12.5%
6.4%

영업이익
-1,719
306
-6,846
-1,863
-21,767
-5,579
32,464
2,744

영업이익률
-47.4%
4.6%
-36.8%
-9.2%
-106.6%
-18.8%
18.7%
3.4%

당기순이익
-1,545
1,110
-13,495
4,006
-26,743
-8,217
37,165
-177

당기순이익률
-42.6%
16.7%
-72.5%
19.8%
-130.9%
-27.7%
21.4%
-0.2%

출처 : 정기보고서

주1)
매출원가율 = 매출원가 ÷ 매출액

주2)
매출총이익률 = 매출총이익 ÷ 매출액

주3)
판관비율 = 판매비와관리비 ÷ 매출액

주4)
영업이익률 = 영업이익 ÷ 매출액

주5)
당기순이익률 = 당기순이익 ÷ 매출액

1) 매출액당사 매출액은 2023년 연결기준으로 1,739억원에서 2024년 204억원(전년 대비 88.3% 감소), 2025년 186억원(전년 대비 8.9% 감소)으로 지속적으로 감소하였으며, 2026년 1분기 연결기준 매출은 36억원으로 전년동기 대비 59.0% 증가하였습니다. 당사의 사업부문별 매출액 현황은 하기 표와 같습니다.

[사업부문별 매출액 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

사업부문
품목
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율

분양공사
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 분양
-
-
-
-
(3,456)
(16.9)%
113,114
65.0%

도급공사(건설업)
토목건축공사업 등
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 공사
3,345
92.2%
17,866
96.0%
21,472
105.1%
39,112
22.5%

전기, 통신, 소방 공사 등
건축물의 전기, 통신, 소방 등 설비공사
269
7.4%
724
3.9%
2,307
11.3%
2,739
1.6%

기타
부동산 관련 용역 등
15
0.4%
22
0.1%
105
0.5%
18,904
10.9%

합 계
3,629
100.0%
18,612
100.0%
20,428
100.0%
173,869
100.0%

출처 : 정기보고서

[사업부문별 회사 및 사업내용]

사업부문
회사명
사업내용

분양공사
부동산개발업, 주택건설사업, 대지조성사업 등
㈜상지건설
·부동산 개발 및 공급- 고급 빌라 개발 및 공급- 고급 오피스텔 개발 및 공급- 고급 주택(공동, 단독) 개발 및 공급- 오피스 및 상가 등 개발 및 공급 외

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)

㈜카일룸도산

㈜상지그린에너지

도급공사(건설업)
토목건축공사업 등
㈜상지건설
·고급 빌라, 오피스텔, 주택(공동, 단독) 건축·일반 건축물(오피스, 상가 등) 건축·위 건축물 관련 리모델링, 대지조성 및 부대토목공사 등

전기공사업, 정보통신공사업, 전문소방시설공사업 등
㈜상지건설
·전기공사 : 건축물 또는 건조물의 옥내외 전기설비 배선 및 배관 공사 등·통신공사 : 유ㆍ무선통신망 구축 등의 정보통신공사 및 건물 내 통신설비 배선공사·소방공사 : 특정소방대상물에 설치되는 소방시설의 공사, 개설, 이전 및 정비

기타
부동산 관련 용역업 등
㈜상지건설
·부동산 관련 PM, 유지관리, 분양대행 등 서비스 용역 / 기타 상품 매출 등

출처 : 정기보고서

당사는 매출유형에 따라 분양공사, 도급공사, 기타로 나눠지며, 각 매출유형별 상세현황은 다음과 같습니다.(1) 분양공사분양공사는 사업부지를 직접 확보하여 시행 ·시공하는 방식이며, 공사 진행을 통한 공사 수익 인식 뿐만 아니라, 분양수익 또한 당사의 수익으로 인식되기 때문에 수익성이 도급 공사에 비해 높습니다. 당사는 직접 토지를 매입하여 시행과 시공을 병행하는 개발형 주택사업을 영위하고 있으며, 2021년부터 서울시 강남구 논현동 소재지에 프리미엄 오피스텔 브랜드 '상지카일룸 M' 을 시행 및 시공하여 시장에 공급하고 있습니다.

[분양공사 매출액 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

회사명
프로젝트명
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
논현 카일룸M
-
-
(3,456)
113,114

㈜상지건설
-
-
-
-
-

㈜카일룸도산
-
-
-
-
-

㈜상지그린에너지
-
-
-
-
-

합 계
-
-
(3,456)
113,114

출처 : 당사 제시

최근 3년간 당사의 분양공사매출액은 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)의 논현 카일룸 M 분양공사매출액만 존재하고 있고, 2023년 1,131억원을 기록한 이후 2024년 계약해지로 인한 매출취소 -35억원 이후 매출은 발생하지 않고 있습니다. 논현 카일룸 M 사업개요는 다음과 같습니다.

프로젝트명
논현 카일룸M

용도
오피스텔, 근린생활시설

대지위치
서울시 강남구 논현동 242-31, 32번지

지역지구
일반상업지역

대지면적
853.10㎡

규모
지하 3층, 지상 17층

세대수
1개동, 88세대

주차대수
103대

연면적
지상층
7,849.21㎡

지하층
1,552.67㎡

합계
9,401.88㎡

분양평형
일반형
84세대(전용면적 51.76㎡ ~ 72.84㎡)

펜트형
4세대(68.45㎡ ~ 77.82㎡)

근린생활시설
3세대(72.73㎡ ~ 366.94㎡)

사업기간
30개월(착공 21년 4월, 준공 23년 12월)

출처 : 당사 제시

논현 카일룸 M 은 2023년 12월 준공되었고, 23년 12월~24년 3월까지 입주기간이었습니다. 총 88세대 중 85세대가 분양되었고, 2023년 중 공사가 대부분 진행되어 2023년 매출액이 크게 인식되었습니다. 2024년까지 기계약된 85세대 중 2세대가 계약해지 됨에 따라 기인식된 매출액이 환입되면서 매출액이 -35억원을 기록하였습니다.미계약분인 5세대는 매매를 위해 노력하고 있으나 현재까지 보유중입니다.

(2) 도급공사

[도급공사 매출액 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

사업부문
품목
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

도급공사(건설업)
토목건축공사업 등
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 공사
3,345
17,866
21,472
39,112

전기, 통신, 소방 공사 등
건축물의 전기, 통신, 소방 등 설비공사
269
724
2,307
2,739

합 계
3,614
18,590
23,779
41,851

출처 : 정기보고서

도급공사는 발주처로부터 수주하여 시공하는 공사형태로서 토목건축공사업 등과 전기, 통신, 소방 공사 등으로 구분됩니다.당사는 고급빌라 및 고급아파트 등 고급주거시설과 사무용빌딩 등 상업시설을 건설하여 판매 및 공급하고 있습니다. 현재 상지리츠빌과 상지카일룸이라는 국내 고급빌라업계 최고의 브랜드를 보유하고 있으며, 2018년말 서울시 강남구 도곡동 소재지에 '상지카일룸' 건설을 완료하였습니다. 2023년에는 역삼동 653-3 주거복합 신축공사117억원 및 워커힐 한강 공동주택 신축공사 108억원이 주요 공사 현장이었고, 용산 한남동 라스코 더맨션 연립주택 신축공사를 수주하였습니다. 2025년과 2026년 1분기의 경우 기존 수주한 공사현장의 잔여공사매출이 발생하였습니다. 토목건축공사업 등 도급공사매출액은 2023년 391억원, 2024년 215억원, 2025년 179억원, 2026년 1분기 33억원으로 지속적으로 감소하는 추세였습니다. 토목건축공사업 등 도급공사매출 세부내역은 다음과 같습니다.

[도급공사(토목건축공사업) 매출액 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

회사명
프로젝트명
2026년1분기
2025년
2024년
2023년

㈜상지건설
워커힐 한강 공동주택 신축공사
-
-
237
10,848

성수동 2가 복합시설 신축공사
-
-
-
7,276

역삼동 653-3 주거복합 신축공사
-
872
9,340
11,721

해운대 중동 카일룸 신축공사
-
-
7,134
8,159

양서면 목왕리 일원 단독주택 신축공사(메종드몽삐에뜨)
-
-
-
-277

용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사
1,835
14,712
3,036
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
674
1,596
-
-

기타
836
686
1,725
1,385

합계
3,345
17,866
21,472
39,112

출처 : 당사 제시

당사의 공사매출 증가 추이는 일회성 수주에 의존하고 있어, 당사의 신규수주가 발생하지 않는다면 매출액이 급격히 감소할 위험이 상존하고 있으니 투자자들께서는 반드시 유의해 주시기 바랍니다.

[수주계약현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

연도
발주처
Project명
계약금액
수익누계액
누적발생원가
누적손익
당기수익인식액
계약잔액

2026년 1분기
유에스케이얼라이언스㈜ 외
용산 한남동 라스코더 맨션 연립주택 신축공사 외
308,395
212,169
104,755
107,414
3,615
96,226

2025년
유에스케이얼라이언스㈜ 외
용산 한남동 라스코더 맨션 연립주택 신축공사 외
302,113
213,274
105,053
108,221
18,589
88,839

2024년
㈜대풍산업 외
역삼동 653-3 주거복합 신축공사 외
268,540
233,295
125,093
108,202
20,324
35,254

2023년
아천동제이앤비개발 외
워커힐 한강 공동주택 신축공사 외
309,240
228,395
105,655
122,741
154,967
80,844

출처 : 정기보고서

[진행률적용 수주계약현황]

(K-IFRS, 연결, 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

프로젝트명 주1)
계약일
계약상완성기한 주2)

진행율(%)

계약자산
계약부채
매출채권

총액
대손충당금

역삼동 653-3 주거복합 신축공사
2021-12-01
2024-07-05
100.00
-
-
1,014
(2)

용산 한남동 라스코맨션 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
100.00
1,567
-
2,933
(1)

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-08-10
0.71
26
-
-
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사 요약
2025-05-01
2028-06-30
0.00
-
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00
-
-
506
(0)

임실 정주활력센터 건립 건축공사 요약
2025-12-02
2027-12-28
1.00
-
1,011
-
-

25-A-00부대 소방공사(1652) 요약
2025-12-30
2028-05-03
0.08
1
-
-
-

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사 요약
2026-03-03
2027-10-31
2.52
277
-
-
-

합 계
1,871
1,011
4,453
(3)

출처 : 정기보고서주1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정총계약수익금액이 직전회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.주2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

당사의 전기, 통신 소방공사 등 도급공사는 크게 전기공사업과 정보통신망구축사업으로 나누어집니다.

전기공사업은 건축사업과의 시너지 창출 및 안정적인 수익기반 확립을 위해 진출한 전문 시공 분야입니다. 일반 건설업의 관리 계획을 토대로 수·변전 설비, 고급 조명 제어, 전력망 공사 등을 도급 또는 하도급 받아 수행합니다. 당사는 전기공사업 면허 및 전문 인력을 바탕으로 위험 부담을 분산하고 원가를 절감하고 있으며, 공공/민간의 일반 전력망 공사(2021년 안동 및 진천 풍림아이원 임시전력공사, 2022년 22-육-00부대 전기공사 등) 실적을 꾸준히 쌓아왔습니다. 최근에는 당사의 프리미엄 건설 현장과 연계하여, 스마트홈 구현을 위한 지능형 조명 및 고급 배선 기구 설치, 전기차(EV) 인프라 구축 등 고부가가치 하이엔드 전기 시공 역량을 내재화하여 매출 볼륨과 수익성을 동시에 끌어올리고 있습니다.정보통신망구축사업은 무선 및 유선 통신망 구축을 비롯해 지능형 빌딩 시스템(IBS), 프리미엄 홈네트워크 설비 공사를 아우릅니다. 과거 관급 및 대규모 민간 아파트(2008년 판교 U-City 관로 통신공사, 2013~2014년 대명루첸 아파트 신축 통신공사 등) 중심의 실적에서 나아가, 현재는 당사의 주력인 하이엔드 주거시설 시공에 맞춰 사업 영역을 질적으로 고도화하고 있습니다. 2022년 논현동 카일룸 M 신축 통신공사, 2023년 역삼동 653-3 주거복합 통신공사 및 용산구 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 통신공사 등의 하이엔드 주거시설에 대한 통신공사를 수주해 시공하였습니다. 향후에도 최고급 주거시설에 필수적인 사이버 보안 인증 네트워크, 생체 인식 보안 시스템, IoT 기반 스마트홈 통합 제어망 등 특화된 정보통신 시공 영업력을 강화하여 매출 증대에 기여할 계획입니다.

전기, 통신 소방공사 등 도급공사매출액은 2023년 27억원, 2024년 23억원, 2025년 7억원 2026년 1분기 3억원으로 지속 감소함에 따라 전체 도급공사 매출에서 차지하는 비중이 점차 축소되고 있습니다.

[도급공사 매출액 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

사업부문
품목
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

도급공사(건설업)
토목건축공사업 등
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 공사
3,345
17,866
21,472
39,112

전기, 통신, 소방 공사 등
건축물의 전기, 통신, 소방 등 설비공사
269
724
2,307
2,739

합 계
3,614
18,590
23,779
41,851

(3) 기타기타매출은 부동산 관련 PM, 유지관리, 분양대행 등 서비스 용역 / 기타 상품 매출 등으로 2023년 189억원, 2024년 1억원, 2025년 0.2억원 및 2026년 1분기 0.2억원을 기록하였습니다. 2023년을 제외하고는 매우 낮은 수준으로 2023년 3월 ㈜카일룸도산이 보유한 토지를 일부 매각함에 따라 182억원을 인식하여 매출액이 크게 증가하였습니다. 전체 매출액 대비 금액이 크지 않아 당사의 수익성에 유의미한 영향을 없을 것으로 예상합니다.

2) 매출원가

[매출유형별 매출원가 추이]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

분양공사
매출액
-
-
-3,456
113,114

매출원가
-
-
-1,016
59,577

매출원가율
-
-
29.4%
52.7%

매출총이익
-
-
-2,441
53,537

도급공사(건설업)
매출액
3,615
18,589
23,779
41,851

매출원가
3,215
15,560
24,582
39,683

매출원가율
89.0%
83.7%
103.4%
94.8%

매출총이익
399
3,029
-802
2,168

기타
매출액
14
22
105
18,904

매출원가
9
-95
65
20,332

매출원가율
66.2%
-423.6%
61.9%
107.6%

매출총이익
5
118
40
-1,428

합계
매출액
3,629
18,612
20,428
173,869

매출원가
3,225
15,465
23,631
119,592

매출원가율
88.9%
83.1%
115.7%
68.8%

매출총이익
404
3,147
-3,203
54,277

출처 : 정기보고서

당사의 매출원가율 추이를 보면 2023년 68.8%에서 2024년 115.7%로 크게 증가한 이후 2025년 83.1%, 2026년 1분기 88.9% 수준으로 유지되고 있습니다. 2023년을 제외하고, 매출원가율에 가장 큰 영향을 미치는 부분은 도급공사로 2023년 94.8%, 2024년 103.4%, 2025년 83.7%, 2026년 1분기 89.0%로 전체 매출원가 추이와 유사한 추이를 보이고 있습니다. 당사는 지속적인 주요 원자재의 가격 상승과 외주가공비 및 현장관리비 등 비용 증가에 의해 매출원가가 증가하고 있고, 특히 2024년은 역삼동 653-3 주거복합 신축공사의 추가 공사비가 발생하면서 매출원가율이 100%를 상회하여 103.4%를 기록하였습니다. 당사는 수익성이 양호한 공사 수주와 원가관리를 통해 2025년 매출원가율을 크게 낮추었으나, 2026년 1분기는 매출원가율이 5.3% 상승하였습니다. 도급공사 대비 원가율이 낮은 분양공사의 경우는 2023년 52.7%로 매우 낮은 수준의 원가율을 보였지만 2024년 논현 카일룸 M 계약된 88세대 중 2세대가 계약해지 됨에 따라 기인식된 매출액이 환입되면서 매출원가율 악화에 영향을 미쳤습니다. 이후 추가적인 분양은 이루어지지 않아 분양공사 매출을 발생하지 않았습니다. 향후 글로벌 경기 변동성 및 지정학적 리스크에 따른 주요 원자재 시장의 급격한 가격변동이 발생할 경우, 당사의 매출원가율 또한 큰 변동폭을 보여줄 수 있는 점 유의해 주시기 바랍니다.

3) 영업이익당사는 2023년 논현 카일룸M 분양공사매출 1,134억원으로 인해 영업이익 325억원을 기록하였습니다. 2024년에는 카일룸M 계약된 88세대 중 2세대가 계약해지 됨에 따라 기인식된 매출액이 환입되면서 적자전환되어 영업손실 218억원을 기록하였습니다. 이후로 추가적인 분양공사매출이 발생하지 않으면서 도급공사매출만이 당사의 매출에 영향을 미치면서 매출액이 지속적으로 감소, 2025년 영업손실 68억원, 2026년 1분기 영업손실 17억원을 기록하였습니다. 당사의 4개년 판매비및관리비는 2023년 218억원, 2024년 186억원, 2025년 99억원, 2026년 1분기 21억원으로 나타나며, 세부항목은 아래와 같습니다.

[판매비및관리비 추이]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

급여
701
2,731
3,202
2,275

퇴직급여
69
320
291
228

복리후생비
128
485
614
569

여비교통비
16
85
115
100

수도광열비
1
2
34
2

세금과공과
10
1,225
1,186
2,236

임차료
15
66
139
147

감가상각비
152
872
655
498

무형자산상각비
0
557
561
561

지급수수료
893
4,685
4,410
11,495

대손상각비(환입)
1
-1,077
5,989
3,142

기타
137
42
1,367
560

합 계
2,123
9,993
18,564
21,813

출처 : 정기보고서

2023년의 경우 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)의 카일룸 M 자체분양사업으로 인한 신탁수수료, 중도금대출이자(수분양자 무이자 제공에 따른 시행사 부담), 금융자문수수료 등 43억원, ㈜카일룸도산 프로젝트 관리 자문 수수료, 대출 주선 수수료 등 33억원이 발생하였고, ㈜카일룸도산의 종합부동산세, 토지분 재산세 등으로 12억원이 발생하여 218억원의 판매비와관리비가 발생하였습니다. 2024년의 경우 수분양자 세대 중 중도금 미납자, 소송중인 세대 등에 대한 대손상각비 60억원을 설정함에 따라 186억원의 판매비와 관리비를 기록하였습니다. 2025년은 카일룸 M 수분양자 세대 중 소송중인 세대 등에 대하여 대손 설정한 금액 중 일부가 해소됨에 따라 대손상각비 10억원이 환입되었고 전반적인 비용절감에 따라서 판매비와관리비가 100억원으로 크게 감소하였습니다. 2026년 1분기의 경우에도 2025년 수준의 비용을 유지하여 판매비와관리비가 21억원을 기록하였습니다.

4) 당기순이익

한편, 당사는 2023년을 제외한 2024년, 2025년, 2026년 1분기에 모두 당기순손실을 기록하였으며, 그 사유는 다음과 같습니다.

[최근 당기순손익 발생 주요 원인]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

사업연도
영업이익
당기순이익
전년대비
주요 원인

2026년 1분기
-1,719
-1,545
적자지속
- 영업손실 17억원

2025년
-6,846
-13,495
적자지속
- 영업손실 68억원- 기타의대손상각비 44억원- 기타의대손충당금환입 72억원- 관계기업투자손실 54억원

2024년
-21,767
-26,743
적자전환
- 영업손실 218억원- 기타의대손상각비 52억원

2023년
32,464
37,165
흑자전환
- 영업이익 325억원- 당기손익공정가치금융자산처분이익 20억원- 투자부동산처분이익 84억원

출처 : 정기보고서

2023년은 분양매출로 인하여 영업이익 325억원을 기록하였고, 당기손익공정가치금융자산처분이익(㈜켈리인베스트먼트(구, 선바이오헬스글로벌네트워크) 전환사채 처분) 20억원, 카일룸디앤디가 보유한 투자부동산(용산 해링턴 34층) 매각으로 인한 투자부동산처분이익 84억원으로 영업이익보다 높은 수준의 당기순이익 372억원을 기록하였습니다. 2024년는 영업손실 218억원을 기록하여 적자전환하였고, 논현동 카일룸M 분양계약해제 1세대 및 계약해지 11세대에 대한 손실액 대손충당금 설정으로 인해 기타의 대손상각비가 52억이 발생하여 당기순손실 267억원을 기록하였습니다. 2025년도의 경우 영업손실 68억원이 발생하였고, 미회수 채권 검토에 따른 손상으로 기타의 대손상각비 44억원, 기존 대여금 및 이자 72억원 회수에 따른 기타의 대손충당금 환입 72억원, ㈜성암(구, ㈜성암홀딩스) 관계기업투자주식손상 인식에 따른 지분법 손상 인식 54억원으로 인하여 당기순손실 135억원을 기록하였습니다. 2026년 1분기의 경우 영업손실 17억원을 기록하여고 특이한 영업외손익이 발생하지 않아 당기순손실 15억원을 기록하였습니다. 상기의 사항들을 종합해 보면, 당사는 매출액 측면에서는 신규분양프로젝트가 진행되고 있지 않아 향후 매출액 감소가 예상되고, 손익 측면에서는 공사매출과 관련한 원가율 관리 실패 가능성 등의 변동성에 노출되어 있습니다. 이에 신규분양프로젝트 연기 및 신규 수주 실패 등으로 향후 매출액이 급격히 감소할 경우 , 대규모 영업적자 및 당기순손실이 재현될 가능성이 높습니다. 투자자 여러분들께서는 본 건 투자에 앞서, 상기와 같은 대내외 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

다. 재무안정성 위험당사의 부채비율은 연결기준으로 2023년말 113.2% 2024년말 128.4%, 2025년말 116.4%, 2026년 1분기말 121.5%로 나타났습니다. 2023년 52회 유상증자 56억원 및 대규모의 당기순이익을 기록함으로써 부채비율이 113.2%로 낮은 수준을 보였으나, 2024년은 53회 유상증자 70억원에도 불구하고 대규모 적자로 인하여 자본총계가 감소하여 부채비율이 128.4%로 소폭 상승하였습니다. 2025년은 58회 유상증자 102억원 및 제20회 전환사채 120억원 전환으로 인하여 135억원 당기순손실에도 불구하고 자본총계가 증가하여 부채비율이 116.4%로 감소하였습니다. 2026년 1분기는 15억원 당분기손실을 기록하여 자본총계가 감소하여 부채비율이 121.5%로 소폭 상승하였습니다.
2026년 1분기말 연결 기준, 당사 차입금 총계는 1,002억원 수준이며, 이 중 담보설정 비율은 차입금의 100%를 상회하는 수준입니다. 상기 담보제공자산 현황에서 보듯이, 담보제공자산의 장부가액은 1,457억원 수준으로 당사 총 차입금 대비 145.3% 수준입니다. 당사는 이를 바탕으로 추후 만기 시점에 만기 연장이 가능할 것으로 판단하고 있으나, 금융 시장의 예기치 못한 불확실성으로 인하여 당사의 차입금에 대한 만기 연장이 거부될 경우, 당사는 자산 담보제공으로 인해 유형자산 처분 등 우발채무가 현실화될 수 있습니다. 이 경우, 당사 영업활동 및 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분들께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

[재무안정성 지표 추이]

(K-IFRS, 연결 및 별도)
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

연결
별도
연결
별도
연결
별도
연결
별도

자산총계
216,883
125,431
215,256
122,604
200,599
111,123
229,561
117,269

유동자산
101,258
25,818
106,829
24,053
151,931
35,371
197,331
80,951

비유동자산
115,625
99,613
108,427
98,551
48,668
75,752
32,230
36,318

부채총계
118,955
11,982
115,783
10,265
112,766
28,038
121,899
32,880

유동부채
37,370
9,666
39,130
7,912
88,503
25,473
113,058
28,487

비유동부채
81,585
2,316
76,653
2,353
24,263
2,565
8,840
4,393

자본총계
97,928
113,448
99,473
112,339
87,832
83,085
107,662
84,388

현금및현금성자산
10,005
4,067
9,470
2,534
8,898
3,972
42,983
1,856

총차입금
100,505
1,500
97,924
1,336
95,483
18,660
96,312
14,378

차입금의존도
46.3%
1.2%
45.5%
1.1%
47.6%
16.8%
42.0%
12.3%

순차입금
90,499
-2,567
88,454
-1,199
86,585
14,687
53,329
12,522

순차입금의존도
41.7%
-2.0%
41.1%
-1.0%
43.2%
13.2%
23.2%
10.7%

유동비율
271.0%
267.1%
273.0%
304.0%
171.7%
138.9%
174.5%
284.2%

부채비율
121.5%
10.6%
116.4%
9.1%
128.4%
33.7%
113.2%
39.0%

출처 : 정기보고서

주1)
차입금의존도 = 총차입금 ÷ 자산총계

주2)
순차입금 = 총 차입금 - 현금및현금성자산

주3)
순차입금의존도 = 순차입금 ÷ 자산총계

당사의 부채비율은 연결기준으로 2023년말 113.2% 2024년말 128.4%, 2025년말 116.4%, 2026년 1분기말 121.5%로 나타났습니다. 2023년 52회 유상증자 56억원 및 대규모의 당기순이익을 기록함으로써 부채비율이 113.2%로 낮은 수준을 보였으나, 2024년은 53회 유상증자 70억원에도 불구하고 대규모 적자로 인하여 자본총계가 감소하여 부채비율이 128.4%로 소폭 상승하였습니다. 2025년은 58회 유상증자 102억원 및 제20회 전환사채 120억원 전환으로 인하여 135억원 당기순손실에도 불구하고 자본총계가 증가하여 부채비율이 116.4%로 감소하였습니다. 2026년 1분기는 15억원 당분기손실을 기록하여 자본총계가 감소하여 부채비율이 121.5%로 소폭 상승하였습니다. 당사의 2023년부터 2026년 1분기까지 안정성관련 재무지표를 자세히 살펴보면 아래와 같습니다.

[이자보상배율 추이]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업이익
-1,719
-6,846
-21,767
32,464

이자비용
404
4,927
5,653
9,173

이자보상배율
-4.3
-1.4
-3.9
3.5

출처 : 정기보고서

주)
이자보상배율 = 영업이익 ÷ 이자비용

2023년 이자보상배율은 3.5배 수준을 보이고 있었으나 2024년 이후에는 영업손실을 기록하면서 이자보상배율이 2024년 -3.9배, 2025년 -1.4배, 2026년 1분기 -4.3배로 악화된 상태입니다. 이자보상배율이 1 미만일 때는 갚아야 할 이자비용보다 기업이 벌어들인 영업이익이 더 적었다는 것을 의미합니다. 즉, 당사의 지급이자비용이 영업이익을 상회하는 것을 뜻하므로 이자지급 능력에 문제가 있다고 판단할 수 있습니다.

당사의 매출 증대 및 수익성 개선에 따른 영업성과가 가시화되지 못할 경우, 현금흐름 악화로 인해 재무안정성에 심각한 의문이 제기될 수 있으니, 투자자 여러분들께서는 이 점에 반드시 유의하여 투자하시기 바랍니다.

[차입금 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

단기성차입금

- 단기차입금
15,490
13,390
75,605
51,205

- 유동성 장기차입금
10,050
15,050
1,800
42,800

- 유동성 전환사채
-
-
238
120

- 유동성 리스부채
269
109
294
278

단기성차입금 소계
25,809
28,549
77,937
94,403

장기성차입금

- 장기차입금
74,615
69,299
17,410
1,800

- 비유동 리스부채
81
76
136
108

장기성차입금 소계
74,696
69,375
17,546
1,908

합계
100,505
97,924
95,483
96,311

단기성차입금 비중
25.7%
29.2%
81.6%
98.0%

현금및현금성자산
10,005
9,470
8,898
42,983

순차입금
90,500
88,454
86,585
53,328

자산총계
216,883
215,256
200,599
229,561

차입금의존도
46.3%
45.5%
47.6%
42.0%

순차입금의존도
41.7%
41.1%
43.2%
23.2%

출처 : 정기보고서

당사의 2026년 1분기말 총차입금에서 1년 이내 만기가 도래하는 단기성차입금은 연결기준으로 258억원으로 전체 차입금의 25.7% 비중을 차지하고 있습니다. 차입금현황을 살펴보면 2023년에는 관계회사 차입과 분양수입을 통해 제19회 전환사채 3억원을 제외한 모든 전환사채를 매입 또는 상환하였으나, 차입을 통한 상환의 규모가 커 총차입금 규모는 963억원으로 감소하는데 그쳤고, 총차입금 규모 또한 963억원으로 소폭 감소하였습니다. 2024년 중 일부 단기차입금의 차환을 통해 만기를 연장(174억원)하여 단기차입금은 규모를 779억원을 줄였으나, 총차입금 규모는 955억원으로 2023년과 유사한 수준입니다. 2025년도 일부 단기차입금의 차환을 통해 만기를 연장(670억원)하여 단기차입금의 규모를 285억원으로 크게 감소시켰습니다. 2026년 1분기의 경우에도 만기연장을 통해 단기차입금 규모는 줄었지만 총차입금 규모는 2024년 이후 지속적으로 증가하고 있습니다. 당사는 차입처로부터 상환 또는 기간 연장이 정상적으로 이뤄지고 있으나 산업의 경쟁심화 및 종속회사 등에 따른 우발위험, 영업손실 및 당기순손실 발생으로 인한 손익구조 악화 등 당사의 경영상황이 대내외적으로 악화될 경우 차입처로부터 상환 압력 및 만기 연장이 어려울 수도 있습니다. 이러한 유동성 위험에 대해 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

단기차입금 및 장기차입금, 전환사채 상세현황은 아래와 같습니다.

[차입금 현황 상세(리스부채 제외)]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

회사
차입처
조 건(담보,무담보)
내 역
만 기
이자율
잔액

[단기차입금]

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
서빙고동 새마을금고 외 3개사
담보
부동산 담보대출
2026.11.20 외
4.99%~5.98%
5,390

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
㈜중앙첨단소재 외 1개사
담보
부동산 담보대출
2026.06.30 외
6.00%~8.00%
8,900

상지건설
건설공제조합
담보
기본운용자금
2026.06.26
1.16%
1,200

소 계
15,490

[유동성차입금]

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
수원영통수협 외 3개사
담보
부동산 담보대출
2026.11.22 외
5.35%~5.58%
10,050

소 계
10,050

[장기차입금]

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
경기서부 새마을금고 외 1개사
담보
부동산 담보대출
2029.07.02 외
5.54%~5.81%
7,360

㈜카일룸도산
(유)코리아6호투자목적회사 외 4개사
담보
부동산 담보대출
2027.02.19 외
4.60%~13.0%
67,255

소 계
74,615

합 계
100,155

출처 : 당사 제공

당사 차입금 현황 상세 내역은 상기와 같으며, 당사는 상기 차입금에 대해 하기와 같이 당사 보유 토지, 건물 및 투자부동산 등 유형자산과 단기금융상품등을 담보로 제공하고 있습니다.

[담보 제공 자산 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

담보제공자산
장부금액
담보설정금액
담보제공처
담보내용

현금및현금성자산
559
559
신한자산신탁
부동산신탁운영계좌

단기금융자산
1,638
1,638
(유)코리아6호투자목적회사 외
브릿지론 이자예치금 질권설정

투자부동산
2,445
2,160
서빙고동새마을금고
부동산 담보

투자부동산
3,143
1,200
㈜중앙첨단소재
부동산 담보

투자부동산
21,666
14,892
제2금융권
수익권증서 우선수익자

4,800
㈜중앙첨단소재
부동산 담보

4,680
㈜광무
부동산담보

재고자산
7,840
13,080
제2금융권
수익권증서 우선수익자

재고자산
59,853
99,600
(유)코리아6호투자목적회사 외
부동산 담보

장기금융자산(장기금융상품)
55
55
건설공제조합
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
10
10
주택도시보증공사
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
90
90
서울보증보험
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
2
2
기업은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
3
3
우리은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
20
20
국민은행
법인카드발행

당기손익-공정가치측정금융자산
2,112
2,112
건설공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
74
74
전기공사공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
690
690
정보통신공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
21
21
소방산업공제조합
출자증권담보

합 계
100,222
145,686

출처 : 정기보고서

2026년 1분기말 연결 기준, 당사 차입금 총계는 1,002억원 수준이며, 이 중 담보설정 비율은 차입금의 100%를 상회하는 수준입니다. 상기 담보제공자산 현황에서 보듯이, 담보제공자산의 장부가액은 1,457억원 수준으로 당사 총 차입금 대비 145.3% 수준입니다. 당사는 이를 바탕으로 추후 만기 시점에 만기 연장이 가능할 것으로 판단하고 있으나, 금융 시장의 예기치 못한 불확실성으로 인하여 당사의 차입금에 대한 만기 연장이 거부될 경우, 당사는 자산 담보제공으로 인해 유형자산 처분 등 우발채무가 현실화될 수 있습니다. 이 경우, 당사 영업활동 및 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분들께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

라. 매출채권 및 기타채권 회수 지연에 따른 손익 관련 위험
당사는 매출채권에 대해 법정관리, 소송, 자본잠식 등 손상징후가 발생하여, 회수가 불투명한 채권에 대해서는 개별 채권별로, 합리적으로 추정한 회수가능액의 현재가치와 장부가액의 차액을 대손상각비로 처리하고 있습니다. 손상징후가 발생하지 않은 채권에 대해서는, 해당 채권가액에 기대신용손실률을 반영하여 이를 대손상각비로 처리하였습니다. 또한, 기대신용손실률은 채권의 존속기간에 따라 산출된 대손충당률과 채권 유형별 경험적 회수율을 반영하여 산출하고 있으며,
2026년 1분기 연결 기준 당사 매출채권 총액은 45억원 수준으로 대손충당금은 0.1억원이 설정되어 약 0.2%의 대손충당금을 설정하고 있습니다. 다만 향후 대내외적인 불확실성에 따라 채권액에 대한 대손충당금 추가 설정 등의 가능성이 있으므로 투자자께서는 이를 유의하시기 바랍니다.
건축산업의 경기 악화에 따라 당사 주요 매출처인 당사의 민간 발주처의 자금사정 악화로 인해, 매출채권 및 기타채권의 회수가 계획대로 진행되지 않거나, 거래처의 대금지급능력 저하로 매출채권 및 기타채권의 회수가 비정상적으로 지연되는 등 채권의 손상 징후가 발생할 경우, 이에 대하여 대손충당금을 추가 설정할 수 있으며, 그 결과 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사의 2026년 1분기말 기준 매출채권 및 기타채권 총계는 498억원으로 최근 4개년도 매출채권 및 기타채권의 규모는 아래와 같습니다.

[매출채권 및 기타채권 현황]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

유동
비유동
유동
비유동
유동
비유동
유동
비유동

매출채권
4,540
-
3,910
-
2,136
-
67,796
-

대여금
4,636
37,154
8,636
37,154
53,477
180
4,019
-

미수금
327
2,013
109
2,002
870
5
762
5

미수수익
60
184
248
99
1,538
-
489
-

보증금
546
297
555
276
345
691
641
646

금융리스채권
-
-
-
-
25
-
24
-

합계
10,109
39,648
13,458
39,531
58,391
876
73,731
651

출처 : 정기보고서주) 상기 매출채권 및 기타채권 현황은 대손충당금을 차감한 금액입니다.

1) 매출채권당사는 매출채권에 대해 법정관리, 소송, 자본잠식 등 손상징후가 발생하여, 회수가 불투명한 채권에 대해서는 개별 채권별로, 합리적으로 추정한 회수가능액의 현재가치와 장부가액의 차액을 대손상각비로 처리하고 있습니다. 손상징후가 발생하지 않은 채권에 대해서는, 해당 채권가액에 기대신용손실률을 반영하여 이를 대손상각비로 처리하였습니다. 또한, 기대신용손실률은 채권의 존속기간에 따라 산출된 대손충당률과 채권 유형별 경험적 회수율을 반영하여 산출하고 있으며, 2026년 1분기 연결 기준 당사 매출채권 총액은 45억원 수준으로 대손충당금은 0.1억원이 설정되어 약 0.2%의 대손충당금을 설정하고 있습니다. 다만 향후 대내외적인 불확실성에 따라 채권액에 대한 대손충당금 추가 설정 등의 가능성이 있으므로 투자자께서는 이를 유의하시기 바랍니다.

[매출채권 연령 분석]

(K-IFRS, 연결, 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

구 분
6월 이하
6월 초과1년 이하
1년 초과2년 이하
2년 초과
손상채권
계

금액
일반
4,537
-
-
3
10
4,550

특수관계자
-
-
-
-
-
-

계
4,537
-
-
3
10
4,550

구성비율(%)
99.7%
0.0%
0.0%
0.1%
0.2%
100.0%

출처 : 정기보고서

매출채권 중 ㈜예다인건축사무소 매출채권 7백만원은 영창빌딩 임대채권으로 현재 회수 가능성이 매우 낮다고 판단하고 있고, 잔여 매출채권에 대해서는 전이율을 적용하여 대손충당금을 설정하였습니다. 당사의 대손충당금 설정 매출채권 현황은 다음과 같습니다.

[매출채권 현황]

(K-IFRS, 연결 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

회사명
구분
총액
대손충당금
잔액
비고

상지건설
일반
4,540
3
4,537
전이율적용

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
㈜예다인건축사무소
7
7
-
영창빌딩 임대채권

기타
3
-
3
-

합 계
4,550
10
4,540

출처 : 당사 제시

2026년 1분기 연결기준 계약수익 금액이 직전 회계연도 매출액의 5% 이상인 계약은 다음과 같으며, 관련 법령 또는 계약에서 비밀이나 비공개 사유로 규정하여 공시하지 않은 계약은 없습니다.

[진행률적용 수주계약현황]

(K-IFRS, 연결, 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

프로젝트명 주1)
계약일
계약상완성기한 주2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
매출채권

총액
대손충당금

역삼동 653-3 주거복합 신축공사
2021-12-01
2024-07-05
100.00
-
-
1,014
(2)

용산 한남동 라스코맨션 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
100.00
1,567
-
2,933
(1)

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-08-10
0.71
26
-
-
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사 요약
2025-05-01
2028-06-30
0.00
-
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00
-
-
506
(0)

임실 정주활력센터 건립 건축공사 요약
2025-12-02
2027-12-28
1.00
-
1,011
-
-

25-A-00부대 소방공사(1652) 요약
2025-12-30
2028-05-03
0.08
1
-
-
-

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사 요약
2026-03-03
2027-10-31
2.52
277
-
-
-

합 계
1,871
1,011
4,453
(3)

출처 : 정기보고서주1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정총계약수익금액이 직전회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.주2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

2) 기타채권

[기타채권 현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

계정과목
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

채권 총액
대손충당금
설정율(%)
채권 총액
대손충당금
설정율(%)
채권 총액
대손충당금
설정율(%)
채권 총액
대손충당금
설정율(%)

단기대여금
24,462
19,826
81.0
28,462
19,826
69.7
71,948
18,471
25.7
17,709
13,690
77.3

장기대여금
37,154
-
-
37,154
-
-
7,180
7,000
97.5
7,000
7,000
100.0

미수수익
2,217
2,157
97.3
2,407
2,159
89.7
3,107
1,569
50.5
1,617
1,128
69.7

장기미수수익
184
-
-
99
-
-
180
180
100.0
472
472
100.0

미수금
990
662
66.9
771
662
85.9
870
-
-
762
-
-

장기미수금
2,014
-
-
2,002
-
-
2,838
2,833
99.8
2,838
2,833
99.8

보증금
546
-
-
555
-
-
345
-
-
641
-
-

장기보증금
429
132
30.8
408
132
32.4
823
132
16.0
778
132
17.0

금융리스채권
-
-
-
-
-
-
25
-
-
24
-
-

합 계
67,996
22,777
33.5
71,858
22,779
31.7
87,316
30,185
34.6
31,841
25,255
79.3

출처 : 정기보고서

2026년 1분기말 연결 기준 당사 매출채권을 제외한 기타채권 총액은 680억원 수준이며, 대여금 616억원, 미수수익 24억원, 미수금 30억원 및 보증금 10억원으로 구성되어 있습니다. 기타채권 대손충당금은 228억원이 설정되어 있으며 기타채권 대손충당금 설정률은 33.5%, 기타채권 순액은 452억원입니다. 각 기타채권별 상세 내역과 대손충당금 설정 사유는 아래와 같습니다.

가) 대여금당사는 부동산개발사업을 확보하기 위해 개인 및 기업을 상대로 영업활동 명목으로 대여금을 지급한 바 있습니다. 동 부동산개발사업이 실제 진행될 경우 대여금은 비용처리가 가능하나 진행이 불가할 경우에는 당사는 대여금을 회수하려고 노력하고 있으나 실질적으로 회수가 어려운 경우가 많아 회수가능성을 평가하여 대손충당금을 설정하고 있습니다.

[단기대여금 현황]

(K-IFRS, 연결, 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

회사명
구분
총액
대손충당금
잔액
비고

상지건설㈜
㈜오버나인에이치엔
4,815
4,815
-
2021년 의정부 터미널 현대화 사업 관련 대여금, 전액 손상 반영

㈜블루모나코대부
3,077
3,077
-
2021년 모나코(프랑스 보솔레이) 대출채권 양수 관련 사업 대여금, 전액 손상 반영

㈜씨디씨앤디
3,000
3,000
-
2024년 신규 공사 수주 목적 운영자금 등 대여금, 전액 손상 반영

㈜메종드몽삐에뜨
2,926
2,926
-
2024년, 2025년 공사채권 대여금채권 대체, 전액 손상 반영

㈜에이스바이오메드
2,063
2,063
-
2021년 운영자금 등 대여금, 전액 손상 반영

㈜성암(구, ㈜성암홀딩스)
890
890
-
2019년 운영자금 등 대여금, 전액 손상 반영

백OO
772
772
-
2014년 신규 공사 수주 개인 대여, 전액 손상 반영

㈜포워드제일차
700
700
-
2018년 과천 토지인도 및 지상권 말소 보조참고 관련 금전 대여, 전액 손상 반영

㈜킨포크빌리지
457
457
-
2025년 공사채권 대여금채권 대체, 전액 손상 반영

장OO
286
286
-
2017년 포워드컴퍼니스(당사의 변경 전 상호)가 피합병 소멸법인 상지건설㈜ 흡수합병에 따른 자산가액 승계 금원

전임원(2명)
270
270
-
2016년, 2019년 전임원 대여금, 전액 손상 반영

㈜나도개발
200
200
-
킨포크 제주 A-5 분양 계약 관련 대여금, 전액 손상 반영

㈜매그넘홀딩스
50
50
-
2019년 주식공개상장(IPO)예정인 굿텔 보통주 담보로 금전 대여. 전액 손상 반영

㈜비에이치비쥬얼
30
30
-
2014년 렌티큘러(홀로그램) 독점판매권 라이선스 공동사용 약정에 따른 대여금.전액 손상 반영

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
㈜리미트리스홀딩스
290
290
-
2019년 사업자금 대여, 전액 손상 반영

기타
4,636
-
4,636
-

합 계
24,462
19,826
4,636

출처 : 당사 제시

나) 미수수익

미수수익은 대부분 대여금의 미수이자로 구성되어 있고, 회수가능성을 평가하여 대손충당금을 설정하고 있습니다.

[단기미수수익 현황]

(K-IFRS, 연결, 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

회사명
구분
총액
대손충당금
잔액
비고

상지건설㈜
㈜성암홀딩스
594
594
-
미수이자

㈜메종드몽삐에뜨
384
384
-
미수이자

㈜오버나인에이치엔
210
210
-
미수이자

㈜씨디씨앤디
178
178
-
미수이자

㈜블루모나코대부
171
171
-
미수이자

㈜포워드제일차
131
131
-
미수이자

㈜대풍산업
88
88
-
미수이자

㈜매그넘홀딩스
52
52
-
미수이자

㈜킨포크빌리지
49
49
-
미수이자

전임원(2명)
28
28
-
미수이자

백OO
24
24
-
미수이자

㈜에이스바이오메드
16
16
-
미수이자

장OO
11
11
-
미수이자

㈜나도개발
9
9
-
미수이자

㈜비에이치비쥬얼
2
2
-
미수이자

기타
10
-
10
-

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
㈜대풍산업
213
210
3
미수이자

기타
29
-
29
-

㈜카일룸도산
기타
18
-
18
-

합 계
2,217
2,157
60
-

출처 : 당사 제시

다. 미수금 및 보증금

대손 설정된 미수금 및 보증금은 2017년 흡수합병된 소멸법인 상지건설㈜가 보유하고 있던 채권으로 현재 회수가 불가능하다고 판단하여 관련 채권 전액을 대손충당금 설정하였습니다.

[미수금 현황]

(K-IFRS, 연결, 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

회사명
구분
총액
대손충당금
잔액
비고

상지건설㈜
김OO
492
492
-
성암홀딩스 콜옵션 연장수수료 관련 채권, 전액 손상 반영

온맘교회
170
170
-
현장사무실 임차보증금, 미수금 대체 후 전액 손상 반영

기타
90
-
90
-

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
기타
4
-
4
-

㈜카일룸도산
기타
234
-
234
-

합 계
990
662
328

출처 : 당사 제시

[장기보증금 현황]

(K-IFRS, 연결, 2026년 1분기)
(단위: 백만원)

회사명
구분
총액
대손충당금
잔액
비고

상지건설㈜
아시아신탁㈜
132
132
-
2017년 포워드컴퍼니스(당사의 변경 전 상호)가 피합병 소멸법인 상지건설㈜ 흡수합병에 따른 자산가액 승계 금원 - 서교 2차 수익금관리계좌 예치금, 공매처분금액 공탁에 따른 신탁사무처리비 유보금 잔액 확인하는데 긴 시간 소요될 것으로 예상됨에 따른 손상 반영

기타
289
-
289

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
기타
8
-
8

합 계
429
132
297

출처 : 당사 제시

건축산업의 경기 악화에 따라 당사 주요 매출처인 당사의 민간 발주처의 자금사정 악화로 인해, 매출채권 및 기타채권의 회수가 계획대로 진행되지 않거나, 거래처의 대금지급능력 저하로 매출채권 및 기타채권의 회수가 비정상적으로 지연되는 등 채권의 손상 징후가 발생할 경우, 이에 대하여 대손충당금을 추가 설정할 수 있으며, 그 결과 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

마. 종속기업 및 특수관계자 거래 관련 위험
증권신고서 제출 전일 기준 당사의 종속기업은 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디), ㈜상지그린에너지, ㈜카일룸도산이 있습니다.
증권신고서 제출 전일 현재 당사 주요 임원은 종속법인 및 당사의 최대주주의 임원을 겸직하고 있습니다.
이로 인하여 효율적인 경영 전략과 융합적 장기 성장 계획을 꾀할 수 있는 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 이러한 효과를 기대하는 것과는 다르게 겸직 회사간의 이해상충에 대한 문제점 또한 발생할 수 있습니다. 이로 인하여 당사에 불리한 경영 방침이나, 특수관계인의 지원 등이 적시에 이루어지지 않을 가능성이 내포되어 있으며 이러한 가능성이 현실화 될 경우 당사의 사업성 및 재무상태에 불리한 영향을 끼칠 수 있습니다.당사는 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)가 시행했던 상지카일룸 M의 시공사로 참여하여 2024년까지 지속적으로 공사수입이 발생하고 있습니다. 또한 당사는 ㈜카일룸도산이 시행하고 있는 상지카일룸 에스칼라의 시공사로 참여하고 있어 공사수입이 발생하고 있고, PM(Project Management) 수수료로 용역매출이 발생하고 있습니다. ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디) 공사수입은 2023년 364억원, 2024년 28억원을 인식하였습니다. ㈜카일룸도산 공사수입은 2023년 1억원, 2024년 21억원, 2025년 16억원, 2026년 1분기 22억원이었고, PM수수료는 2023년 8억원, 2024년 6억원, 2025년 7억원, 2026년 1분기 2억원 발생하였습니다. 또한 성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사를 ㈜어코스틱스스페이스에서 당사로 발주함에 따라 관련 수익이 2025년 16억원, 2026년 1분기 7억원 발생하였습니다. 이외에 수익 및 비용은 자금거래로 인한 이자수익 및 이자비용으로 구성되어 있습니다.
당사는 현재의 특수관계사간 거래 내역을 감사보고서에 기재하고 있으며 적법하게 처리하고 있습니다. 하지만 이러한 절차에도 불구하고 향후 당사와 특수관계자 간의 부적절한 거래가 나타나는 경우 특수관계자 거래와 관련한 상법 제542조의9(주요주주 등 이해관계자와의 거래) 및 상법시행령 35조(주요주주 등 이해관계자와의 거래) 위반에 따라 당사의 실적 및 주식가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 현명하게 판단하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사와 특수관계자의 현황은 다음과 같습니다.

[특수관계자 현황]

구분
종속기업
관계기업
공동지배기업
기타특수관계자
당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
㈜상지그린에너지
㈜카일룸도산
㈜에이스바이오메드
㈜오버나인에이치엔
㈜어코스틱스스페이스
㈜중앙첨단소재
㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)

설립년도
2012-11-20
2020-05-18
2020-07-24
2001-04-03
2019-11-29
2024-04-18
1999-04-23
2004-06-30

대표자
송선용
송선용
송선용
유승완
김병현, 강성진
송선용
김영신
김종서

본사 주소
서울 강남구 언주로113길 7, 3층 306호(논현동, 논현237)
서울 강남구 언주로113길 7, 3층 307호(논현동, 논현237)
경기도 용인시 기흥구 흥덕2로87번길 18, 비동 4층 엠피스광교센터 46호(영덕동, 이시티빌딩)
서울특별시 금천구 디지털로 9길 32, B동 807호(가산동, 갑을그레이트밸리)
서울 서초구 나루터로 59, 4층 4498호(잠원동, 라성빌딩)
경기도 성남시 수정구 신촌로 57(신촌동)
경기도 안양시 동안구 시민대로 115, 5층 503호(호계동)
경기도 시흥시 엠티브이28로 16

사업품목
부동산 개발 및 공급업 外
부동산 개발 및 공급업 外
부동산매매업 外
의약품연구개발, 제조 및 판매 외
부동산 개발 및 공급업 外
멀티미디어 음향공간 설계 및 시공 外
무선 통신장비 제조업 外
식품기계장비 제조업 外

당사지분율
100.00%
100.00%
100.00%
38.65%
50.00%
-
-
-

비고
-
-
-
주1)
주2)
주3)
주4)
주5)

출처 : 당사 제시주1) 신규사업 진출 및 사업다각화 목적으로 2020년 4월 ㈜에이스바이오메드 전환사채 100억원을 취득하고, 2020년 05월 동 전환사채를 전환하여 주식을 매입한 후 추가적으로 보통주 30억원을 추가 취득하여 보유 중주2) '의정부 버스터미널 현대화 사업'을 추진하기 위해 2019년 11월 설립되었으며, 당사는 2020년 01월 지분 50.00%를 취득주3) 신규사업 진출 및 사업다각화 목적으로 신규설립하였으며, 당사의 종속기업인 ㈜오르개발이 지분 36.36%를 보유 중주4) 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 당사에 대한 지분율은 12.58%주5) 2025년 중 최대주주인 ㈜중앙첨단소재와의 의결권 공동행사 합의에 따라 유의적인 영향력을 행사하는 회사로 분류

[종속기업 요약재무현황]

(K-IFRS)
(단위: 백만원)

기업 개요
연도
자산총액
부채총계
자기자본
매출액
당기순이익

법인명: ㈜오르개발 (구, ㈜카일룸디앤디)대표자: 송선용설립일: 2012-11-20
2026년 1분기
64,101
36,621
27,480
31
(656)

2025년
63,689
35,552
28,137
(3,584)
(2,076)

2024년
54,551
24,339
30,212
(3,705)
(9,946)

2023년
113,329
73,171
40,158
123,911
43,452

법인명: ㈜상지그린에너지대표자: 송선용설립일: 2020-05-18
2026년 1분기
276
519
(243)
-
(9)

2025년
277
511
(234)
-
(46)

2024년
858
1,046
(188)
-
(73)

2023년
36,821
36,936
(115)
-
(212)

법인명: ㈜카일룸도산대표자: 송선용설립일: 2020-07-24
2026년 1분기
102,356
148,653
(46,297)
-
(968)

2025년
102,204
147,533
(45,329)
-
(8,854)

2024년
82,055
118,530
(36,475)
-
(7,290)

2023년
46,640
75,824
(29,185)
18,200
(12,285)

출처 : 당사 제시

증권신고서 제출 전일 기준 당사의 종속기업은 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디), ㈜상지그린에너지, ㈜카일룸도산이 있습니다.1) ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)당사는 강남구 논현동 일대 분양공사를 위하여 2019년 2월 정도주택개발㈜를 인수하고, 2019년 8월 ㈜카일룸디앤디 / 2025년 8월 ㈜오르개발로 사명을 바꾼 이후 강남구 논현동 일대 토지를 매입하여 부동산 시행업을 영위하고 있습니다. 2021년부터 서울시 강남구 논현동 소재지에 프리미엄 오피스텔 브랜드 '상지카일룸 M' 을 시행하여 시장에 공급하고 있습니다. ㈜오르개발은 2025년 9월 하이클래스디벨롭㈜ 소유의 서울시 마포구 신정동 66-2 소재 부동산 공동주택 개발사업에 참여하기 위하여 ㈜오르개발과 ㈜중앙첨단소재가 각각 65억원을 투자하고, 각각 신탁수익권의 35%를 보유하고 있습니다.

프로젝트명
신정동 66-2 공동주택 신축공사

시행사
하이클래스디벨롭㈜, ㈜중앙첨단소재, ㈜오르개발

용도
공동주택, 오피스텔

대지위치
서울시 마포구 신정동 66-2번지

지역지구
제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중점경관지구

대지면적
1,271.00㎡(384.48평)

규모
지하3층, 지상20층

세대수
공동주택 29세대, 오피스텔 1실

주차대수
67대

연면적
7,279.34㎡(2,202.00평)

사업기간
32개월(착공일로부터)

[㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디) 연혁]

일 자
주요내용

2012.11.20
- 회사 설립

2019.08.14
- 상호 변경 (정도주택개발㈜ → ㈜카일룸디앤디)

2020.02.07
- 본점 소재지 변경 (서울시 강남구 학동로→ 서울시 서초구 서초대로)

2021.05.21
- 보통주 4,600주 유상증자 (발행주식총수 72,000주 → 76,600주)

2021.09.16
- 대표이사 변경 (조정욱 → 송선용)

2022.02.04
- 본점 소재지 변경 (서울시 서초구 서초대로 → 서울시 영등포구 의사당대로)

2023.10.31
- 본점 소재지 변경 (서울시 영등포구 의사당대로 → 서울시 강남구 도산대로)

2023.11.30
- 사내이사 김병현 신규선임

2024.09.16
- 대표이사 송선용 재선임, 사내이사 김영신 재선임

2025.04.21
- 본점 소재지 변경 (서울시 강남구 도산대로 → 서울시 강남구 언주로113길)

2025.08.01
- 상호 변경 (㈜카일룸디앤디 → ㈜오르개발)

출처 : 정기보고서

2) ㈜상지그린에너지당사는 2019년 1월 전남 나주 송월동 공동주택개발사업 참여를 위해 시행사인 ㈜성암(구, ㈜성암홀딩스)를 인수하고 2020년 5월 SPC인 ㈜카일룸나주를 설립하였습니다. 설립이후 본격적으로 전남 나주 송월동 공동주택개발사업을 진행하였으나, 기존주주의 콜옵션 행사로 인하여 ㈜성암(구, ㈜성암홀딩스)의 70% 지분을 매각하게 되었습니다. 이후 ㈜성암(구, ㈜성암홀딩스)는 전남 나주 송월동 공동주택개발사업을 단독으로 진행하게 되었고, 당사는 ㈜카일룸나주를 폐기물 관련업을 사업목적으로 추가하고, 상호를 ㈜상지그린에너지로 변경하면서 폐기물 관련업을 영위하려고 하였으나, 신고서 제출 전일 현재 실질적으로 진행 중인 사업은 없는 상황입니다.

[㈜상지그린에너지 연혁]

일 자
주요내용

2020.05.18
- 회사 설립

2020.05.28
- 나주 송월동 공동주택개발사업의 공동사업을 위한 채무보증

2021.05.19
- 나주 송월동 공동주택개발사업의 공동사업을 위한 채무보증 해소

2021.06.29
- 상호 변경 (㈜카일룸나주 → ㈜상지그린에너지)- 사업목적 추가 (폐기물 관련업 등)

2022.02.04
- 본점 소재지 변경 (서울시 강남구 선릉로 → 서울시 강남구 도산대로)

2023.01.12
- 대표이사 변경 (박해광 → 송선용)

2025.04.21
- 본점 소재지 변경 (서울시 강남구 도산대로 → 서울시 강남구 언주로113길)

2026.03.26
- 사내이사 송선용 재선임

출처 : 정기보고서

3) ㈜카일룸도산㈜카일룸도산은 과거 마스턴제103호논현피에프브이㈜라는 사명으로 서울특별시 강남구 논현동 98, 98-1 및 98-5 일원 토지 등의 개발사업과 관련한 건설, 관리, 분양 및 임대사업 등을 위한 프로젝트금융투자회사로 설립되었습니다. 최초에는 마스턴투자운용㈜, ㈜하나은행, ㈜무궁화신탁이 주주로 참여하였습니다. 당사는 동사업의 사업성을 긍정적으로 판단하고 2022년 5월 2일 이사회 결의를 통해 마스턴제103호논현피에프브이㈜ 지분 93%를 매입하였습니다. 인수후 사명을 ㈜카일룸도산으로 변경하였고, 이후 2023년 3월 잔여지분 7%를 추가 취득한 바 있습니다. 당사는 ㈜카일룸도산을 통해 도산 카일룸M 프로젝트를 진행하려고 했으나, 건설경기 악화로 인하여 프로젝트파이낸스 시장이 경직되어 동 프로젝트가 장기 지연되었습니다. 현재 '상지카일룸 에스칼라' 프로젝트는 브릿지론 단계로 본 PF 이전 상태이며, 현재 착공신고 완료 후 토목공사 진행중입니다.

프로젝트명
상지카일룸 에스칼라

시행사
㈜카일룸도산, 두산미래산업㈜

신탁사
대신자산신탁㈜

용도
공동주택, 오피스텔, 근린생활시설

대지위치
서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6

지역지구
일반상업지역, 3종일반주거지역

대지면적
2,025.7㎡

규모
지하 5층, 지상 19층

세대수
공동주택 24세대, 오피스텔 5실, 상가 2실

주차대수
114대

연면적
15,466.99㎡

사업기간
48개월(25년 4월~29년 4월)(공사기간 41개월, 25년 12월~29년 4월)

출처 : 당사 제시

[㈜카일룸도산 연혁]

일 자
주요내용

2020.07.24
- 회사 설립

2022.05.02
- 최대주주 변경 [㈜하나은행(마스턴기회추구일반투자형사모부동산신탁제2호의 신탁업자로서) → ㈜상지건설]

2022.06.30
- 대표이사 변경 (이인동 → 송선용)

2023.03.29
- 상호 변경 (마스턴제103호논현피에프브이㈜ → ㈜카일룸도산)

2023.08.31
- 사업목적 삭제 (법인세법 제51조의2 제1항 제9호에 따라 설립된 회사의 목적)- 사업목적 추가 (건설사업관리업, 개발사업관리업, 부동산 개발 및 공급업, 주택건설사업, 대지조성사업, 종합건 설업, 토목건축공사업 등)

2024.11.11
- 감사 변경 (장진규 → 김병현)

2026.03.31
- 대표이사 송선용 재선임, 기타비상무이사 김영신 임기만료 퇴임, 기타비상무이사 김동호 임기만료 퇴임

출처 : 정기보고서

한편, 당사는 상법 제382조(이사의 선임, 회사와의 관계 및 사외이사), 제542조의5(이사ㆍ감사의 선임방법) 및 제542조의8(사외이사의 선임)의 규정을 준수하고 있으며 증권신고서 제출전일 기준 당사 이사진의 계열회사 겸직 현황은 아래와 같습니다.

[계열회사간 임원겸직 현황]

겸직 임원
겸직 회사

성명
직위
회사명
직위
상근여부

김영신
대표이사 사장(등기임원)
㈜중앙첨단소재
대표이사(등기)
상근

㈜오르개발
사내이사(등기)
상근

㈜카일룸도산
사내이사(등기)
상근

㈜이디엘
사내이사(등기)
상근

송선용
사내이사 부사장(등기임원)
㈜중앙첨단소재
사내이사(등기)
상근

㈜오르개발
대표이사(등기)
상근

㈜엔에프엔비
사내이사(등기)
상근

㈜카일룸도산
대표이사(등기)
상근

㈜상지그린에너지
사내이사(등기)
상근

㈜이디엘
사내이사(등기)
상근

㈜시그널네트웍스
사내이사(등기)
상근

㈜에이스바이오메드
사내이사(등기)
비상근

고병현
사내이사(등기임원)
㈜앤로보틱스
사내이사(등기)
비상근

이승우
부사장(미등기임원)
㈜카일룸도산
사내이사(등기)
상근

출처 : 당사 제시

※ 2026년 4월 1일에 ㈜카일룸도산의 사내이사 김영신, 사내이사 이승우가 신규선임되었습니다.

상법 제382조(이사의 선임, 회사와의 관계 및 사외이사)① 이사는 주주총회에서 선임한다.② 회사와 이사의 관계는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용한다.③ 사외이사(社外理事)는 해당 회사의 상무(常務)에 종사하지 아니하는 이사로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 자를 말한다. 사외이사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 직을 상실한다.<개정 2011.4. 14.>1. 회사의 상무에 종사하는 이사ㆍ집행임원 및 피용자 또는 최근 2년 이내에 회사의 상무에 종사한 이사ㆍ감사ㆍ집행임원 및 피용자2. 최대주주가 자연인인 경우 본인과 그 배우자 및 직계 존속ㆍ비속3. 최대주주가 법인인 경우 그 법인의 이사ㆍ감사ㆍ집행임원 및 피용자4. 이사ㆍ감사ㆍ집행임원의 배우자 및 직계 존속ㆍ비속5. 회사의 모회사 또는 자회사의 이사ㆍ감사ㆍ집행임원 및 피용자6. 회사와 거래관계 등 중요한 이해관계에 있는 법인의 이사ㆍ감사ㆍ집행임원 및 피용자7. 회사의 이사ㆍ집행임원 및 피용자가 이사ㆍ집행임원으로 있는 다른 회사의 이사ㆍ감사ㆍ집행임원 및 피용자 [전문개정 2009. 1. 30.]

상법 제542조의5(이사ㆍ감사의 선임방법)상장회사가 주주총회에서 이사 또는 감사를 선임하려는 경우에는 제542조의4제 2항에 따라 통지하거나 공고한 후보자 중에서 선임하여야 한다. [본조신설 2009. 1. 30.]

상법 제542조의8(사외이사의 선임)① 상장회사는 자산 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 이사총수의 4분의 1 이상을 사외이사로 하여야 한다. 다만, 자산 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 상장회사의 사외이사는 3명 이상으로 하되, 이사 총수의 과반수가 되도록 하여야 한다.② 상장회사의 사외이사는 제382조제3항 각 호 뿐만 아니라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되지 아니하여야 하며, 이에 해당하게 된 경우에는 그 직을 상실한다.<개정 2011. 4. 14., 2018. 9. 18.>1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자3. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행이 면제된 후 2년이 지나지 아니한 자4. 대통령령으로 별도로 정하는 법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 2년이 지나지 아니한 자5. 상장회사의 주주로서 의결권 없는 주식을 제외한 발행주식총수를 기준으로 본인 및 그와 대통령령으로 정하는 특수한 관계에 있는 자(이하 “특수관계인”이라 한다)가 소유하는 주식의 수가 가장 많은 경우 그 본인(이하 “최대주주”라 한다) 및 그의 특수관계인6. 누구의 명의로 하든지 자기의 계산으로 의결권 없는 주식을 제외한 발행주식총수의 100분의 10 이상의 주식을 소유하거나 이사ㆍ집행임원ㆍ감사의 선임과 해임 등 상장회사의 주요 경영사항에 대하여 사실상의 영향력을 행사하는 주주(이하 “주요주주”라 한다) 및 그의 배우자와 직계 존속ㆍ비속7. 그 밖에 사외이사로서의 직무를 충실하게 수행하기 곤란하거나 상장회사의 경영에 영향을 미칠 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자③ 제1항의 상장회사는 사외이사의 사임ㆍ사망 등의 사유로 인하여 사외이사의 수가 제1항의 이사회의 구성요건에 미달하게 되면 그 사유가 발생한 후 처음으로 소집되는 주주총회에서 제1항의 요건에 합치되도록 사외이사를 선임하여야 한다.④ 제1항 단서의 상장회사는 사외이사 후보를 추천하기 위하여 제393조의2의 위원회(이하 이 조에서 “사외이사 후보추천위원회”라 한다)를 설치하여야 한다. 이 경우 사외이사 후보추천위원회는 사외이사가 총위원의 과반수가 되도록 구성하여야 한다.<개정 2011. 4. 14.>⑤ 제1항 단서에서 규정하는 상장회사가 주주총회에서 사외이사를 선임하려는 때에는 사외이사 후보추천위원회의 추천을 받은 자 중에서 선임하여야 한다. 이 경우 사외이사 후보추천위원회가 사외이사 후보를 추천할 때에는 제363조의2제1항, 제542조의6제1항ㆍ제2항의 권리를 행사할 수 있는 요건을 갖춘 주주가 주주총회일(정기주주총회의 경우 직전연도의 정기주주총회일에 해당하는 해당 연도의 해당일)의 6주 전에 추천한 사외이사 후보를 포함시켜야 한다.<개정 2011. 4. 14.>

증권신고서 제출 전일 현재 당사 주요 임원은 종속법인 및 당사의 최대주주의 임원을 겸직하고 있습니다. 이로 인하여 효율적인 경영 전략과 융합적 장기 성장 계획을 꾀할 수 있는 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 이러한 효과를 기대하는 것과는 다르게 겸직 회사간의 이해상충에 대한 문제점 또한 발생할 수 있습니다. 이로 인하여 당사에 불리한 경영 방침이나, 특수관계인의 지원 등이 적시에 이루어지지 않을 가능성이 내포되어 있으며 이러한 가능성이 현실화 될 경우 당사의 사업성 및 재무상태에 불리한 영향을 끼칠 수 있습니다.당사의 종속기업은 외부감사인이 회계감사를 위해 회계에 관한 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서를 검토하였으며 필요하다고 인정되는 경우 대조, 실사, 입회, 조회 기타 적절한 감사 절차를 적용하여 적절히 감사를 실시하도록 하였으며, 외부감사 결과 적정의견을 받았습니다. 아울러 당사는 특수관계자와의 거래내역 등을 감사보고서에 기재하고 있으며 당사 종속기업의 기업정보를 검토한 결과 회사운영 자금의 사용 내역과 재무정보에 대해 신뢰할만한 자료가 존재하며 그 세부내역은 다음과 같습니다.

당사의 최근 4년간 특수관계자와의 주요 거래 내역은 아래와 같습니다.

[특수관계자와의 거래 내역]

(K-IFRS, 별도)
(단위: 백만원)

특수관계자 구분
회사명
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

매출 및 기타수익
매입 및 기타비용
매출 및 기타수익
매입 및 기타비용
매출 및 기타수익
매입 및 기타비용
매출 및 기타수익
매입 및 기타비용

종속기업
㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
41
-
3
225
2,802
277
39,614
-

㈜카일룸도산
4,356
577
5,741
947
5,047
-
2,483
-

㈜상지그린에너지
-
-
40
511
48
-
26
-

소 계
-
-
-
-
7,897
277
42,123
-

관계기업
㈜성암(구, ㈜성암홀딩스)
-
-
89
1,576
89
-
581
-

소 계
-
-
-
-
89
-
581
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
674
163
1,596
-
-
162
-
-

소 계
-
-
-
-
-
162
-
-

최대주주
㈜중앙첨단소재
-
-
-
49
23
438
12
491

소 계
-
-
-
-
23
438
12
491

합 계
5,071
740
7,469
3,308
8,010
877
42,716
491

출처 : 정기보고서

당사는 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)가 시행했던 상지카일룸 M의 시공사로 참여하여 2024년까지 지속적으로 공사수입이 발생하고 있습니다. 또한 당사는 ㈜카일룸도산이 시행하고 있는 상지카일룸 에스칼라의 시공사로 참여하고 있어 공사수입이 발생하고 있고, PM(Project Management) 수수료로 용역매출이 발생하고 있습니다. ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디) 공사수입은 2023년 364억원, 2024년 28억원을 인식하였습니다. ㈜카일룸도산 공사수입은 2023년 1억원, 2024년 21억원, 2025년 16억원, 2026년 1분기 22억원이었고, PM수수료는 2023년 8억원, 2024년 6억원, 2025년 7억원, 2026년 1분기 2억원 발생하였습니다. 또한 성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사를 ㈜어코스틱스스페이스에서 당사로 발주함에 따라 관련 수익이 2025년 16억원, 2026년 1분기 7억원 발생하였습니다. 이외에 수익 및 비용은 자금거래로 인한 이자수익 및 이자비용으로 구성되어 있습니다. 당사의 특수관계자와의 채권, 채무 내역은 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원)

구분
특수관계자명
연도
채권

대여금
미수이자
선급비용
매출채권
미청구공사
미수금

종속기업
㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
2026년 1분기
3,500
34
10
-
-
-

2025년
4,500
2
14
-
-
-

2024년
-
-
-
-
-
-

2023년
3,300
195
87
5,819
11,872
5,384

㈜상지그린에너지
2026년 1분기
500
11
-
-
-
-

2025년
500
11
-
-
-
-

2024년
1,030
0
-
-
-
-

2023년
898
18
157
-
-
-

㈜카일룸도산
2026년 1분기
56,594
7,348
8,449
4,083
1,670
1,264

2025년
56,574
6,575
9,211
3,370
3,632
1,264

2024년
34,164
4,138
6,284
2,744
2,536
1,264

2023년
31,384
2,147
-
532
1,491
1,264

관계기업
㈜성암(구, ㈜성암홀딩스)
2026년 1분기
890
594
-
-
-
-

2025년
890
594
-
-
-
-

2024년
890
504
-
-
-
-

2023년
890
415
-
-
-
-

㈜에이스바이오메드
2026년 1분기
2,063
16
-
-
-
-

2025년
2,063
16
-
-
-
-

2024년
2,063
16
-
-
-
-

2023년
2,063
16
-
-
-
-

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
2026년 1분기
4,815
210
-
-
-
-

2025년
4,815
210
-
-
-
-

2024년
4,815
210
-
-
-
-

2023년
4,815
210
-
-
-
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
2026년 1분기
-
-
-
506
-
-

최대주주
㈜중앙첨단소재
2026년 1분기
-
-
-
-
-
-

2025년
-
-
-
-
-
-

2024년
-
-
-
-
-
-

2023년
-
-
-
-
-
0

출처 : 정기보고서

(단위 : 백만원)

구분
특수관계자명
연도
채무

외상매입금
임대보증금
단기차입금
외상매입급
미지급비용
금융보증부채
기타채무

종속기업
㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
2026년 1분기
45
-
-
-
-
10
266

2025년
23
-
-
-
-
14
266

2024년
-
-
10,430
282
86
-
2,930

2023년
-
-
-
148

87
-

㈜상지그린에너지
2026년 1분기
-
-
-
-
-
-
0

2025년
-
-
-
-
-
-
0

2024년
-
-
-
-
-
-
-

2023년
-
-
-
-
-
157
-

㈜카일룸도산
2026년 1분기
-
-
-
-
-
1,237
0

2025년
-
-
-
-
-
1,423
0

2024년
-
-
-
-
-
565
-

2023년
-
-
-
-
-
-
-

최대주주
㈜중앙첨단소재
2026년 1분기
-
-
-
-
-
-
-

2025년
-
-
-
-
-
-
-

2024년
-
-
3,000
-
128
-
-

2023년

23
11,000

337
244
-

출처 : 정기보고서

당사의 특수관계자와의 자금거래 내역은 아래와 같습니다.

[특수관계자와의 자금거래 내역]

(단위 : 백만원)

특수관계자명
계정명
2023년
2024년
2025년
2026년 1분기

기초
대여/차입
상환
대체
기말
대여/차입
상환
대체
기말
대여/차입
상환
대체
기말
대여/차입
상환
기말

㈜중앙첨단소재
단기차입금
1,500
18,500
(9,000)
-
11,000
-
(8,000)
-
3,000
-
(3,000)
-
-
-
-
-

㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)
단기대여금
8,300
-
(8,000)
(300)
-
-
-
-
-
4,730
(230)
-
4,500
(1,000)
-
3,500

장기대여금
14,940
1,400
(13,340)
300
3,300
700
(4,000)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기차입금

11,000
(570)
-
10,430
710
(11,140)
-
-
-
-
-

㈜카일룸도산
단기대여금
3,464
9,420
-
18,500
31,384
2,780
-
(34,164)
-
-
-
-
-
-
-
-

장기대여금
18,500
-
-
(18,500)
-
-
-
34,164
34,164
22,410
-
-
56,574
20
-
56,594

㈜상지그린에너지
단기대여금
-
2,898
(2,000)
-
898
1,030
(898)
-
1,030
-
-
(1,030)
-
-
-
-

장기대여금
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(530)
1,030
500
-
-
500

㈜성암(구, ㈜성암홀딩스)
단기대여금
-
-
-
890
890
-
-
-
890
-
-
-
890
-
-
890

장기대여금
890
-
-
(890)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063
-
-
-
2,063
-
-
-
2,063
-
-
-
2,063
-
-
2,063

㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,815
-
-
-
4,815
-
-
-
4,815
-
-
-
4,815
-
-
4,815

출처 : 정기보고서

상기와 같이 당사는 현재의 특수관계사간 거래 내역을 감사보고서에 기재하고 있으며 적법하게 처리하고 있습니다. 하지만 이러한 절차에도 불구하고 향후 당사와 특수관계자 간의 부적절한 거래가 나타나는 경우 특수관계자 거래와 관련한 상법 제542조의9(주요주주 등 이해관계자와의 거래) 및 상법시행령 35조(주요주주 등 이해관계자와의 거래) 위반에 따라 당사의 실적 및 주식가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 현명하게 판단하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

상법 제542조의9(주요주주 등 이해관계자와의 거래)① 상장회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 상대방으로 하거나 그를 위하여 신용공여(금전 등 경제적 가치가 있는 재산의 대여, 채무이행의 보증, 자금 지원적 성격의 증권 매입, 그 밖에 거래상의 신용위험이 따르는 직접적ㆍ간접적 거래로서 대통령령으로 정하는 거래를 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 하여서는 아니 된다. <개정 2011. 4. 14.>1. 주요주주 및 그의 특수관계인2. 이사(제401조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 집행임원3. 감사② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 신용공여를 할 수 있다.<개정 2011. 4. 14.>1. 복리후생을 위한 이사ㆍ집행임원 또는 감사에 대한 금전대여 등으로서 대통령령으로 정하는 신용공여2. 다른 법령에서 허용하는 신용공여3. 그 밖에 상장회사의 경영건전성을 해칠 우려가 없는 금전대여 등으로서 대통령령으로 정하는 신용공여③ 자산 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 상장회사는 최대주주, 그의 특수관계인 및 그 상장회사의 특수관계인으로서 대통령령으로 정하는 자를 상대방으로 하거나 그를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래(제1항에 따라 금지되는 거래는 제외한다)를 하려는 경우에는 이사회의 승인을 받아야 한다.1. 단일 거래규모가 대통령령으로 정하는 규모 이상인 거래2. 해당 사업연도 중에 특정인과의 해당 거래를 포함한 거래총액이 대통령령으로 정하는 규모 이상이 되는 경우의 해당 거래④ 제3항의 경우 상장회사는 이사회의 승인 결의 후 처음으로 소집되는 정기주주총회에 해당 거래의 목적, 상대방, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 보고하여야 한다.⑤ 제3항에도 불구하고 상장회사가 경영하는 업종에 따른 일상적인 거래로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래는 이사회의 승인을 받지 아니하고 할 수 있으며, 제2호에 해당하는 거래에 대하여는 그 거래내용을 주주총회에 보고하지 아니할 수 있다.1. 약관에 따라 정형화된 거래로서 대통령령으로 정하는 거래2. 이사회에서 승인한 거래총액의 범위 안에서 이행하는 거래 [본조신설 2009. 1. 30.]

상법 시행령 제35조(주요주주 등 이해관계자와의 거래)
① 법 제542조의9제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.1. 담보를 제공하는 거래2. 어음(「전자어음의 발행 및 유통에 관한 법률」에 따른 전자어음을 포함한다)을 배서(「어음법」 제15조제1항에 따른 담보적 효력이 없는 배서는 제외한다)하는 거래3. 출자의 이행을 약정하는 거래4. 법 제542조의9제1항 각 호의 자에 대한 신용공여의 제한(금전ㆍ증권 등 경제적 가치가 있는 재산의 대여, 채무이행의 보증, 자금 지원적 성격의 증권 매입, 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 거래의 제한을 말한다)을 회피할 목적으로 하는 거래로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제38조제1항제4호 각 목의 어느 하나에 해당하는 거래5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제38조제1항제5호에 따른 거래② 법 제542조의9제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 신용공여”란 학자금, 주택자금 또는 의료비 등 복리후생을 위하여 회사가 정하는 바에 따라 3억원의 범위에서 금전을 대여하는 행위를 말한다.③ 법 제542조의9제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 신용공여”란 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로서 다음 각 호의 자를 상대로 하거나 그를 위하여 적법한 절차에 따라 이행하는 신용공여를 말한다.1. 법인인 주요주주2. 법인인 주요주주의 특수관계인 중 회사(자회사를 포함한다)의 출자지분과 해당 법인인 주요주주의 출자지분을 합한 것이 개인인 주요주주의 출자지분과 그의 특수관계인(해당 회사 및 자회사는 제외한다)의 출자지분을 합한 것보다 큰 법인3. 개인인 주요주주의 특수관계인 중 회사(자회사를 포함한다)의 출자지분과 제1호 및 제2호에 따른 법인의 출자지분을 합한 것이 개인인 주요주주의 출자지분과 그의 특수관계인(해당 회사 및 자회사는 제외한다)의 출자지분을 합한 것보다 큰 법인④ 법 제542조의9제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 상장회사”란 최근 사업연도 말 현재의 자산총액이 2조원 이상인 상장회사를 말한다.⑤ 법 제542조의9제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 자”란 제34조제4항의 특수관계인을 말한다.⑥ 법 제542조의9제3항제1호에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 자산총액 또는 매출총액을 기준으로 다음 각 호의 구분에 따른 규모를 말한다.1. 제4항의 회사가 「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」 제38조에 따른 검사 대상 기관인 경우: 해당 회사의 최근 사업연도 말 현재의 자산총액의 100분의 12. 제4항의 회사가 「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」 제38조에 따른 검사 대상 기관이 아닌 경우: 해당 회사의 최근 사업연도 말 현재의 자산총액 또는 매출총액의 100분의 1⑦ 법 제542조의9제3항제2호에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 다음 각 호의 구분에 따른 규모를 말한다.1. 제4항의 회사가 「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」 제38조에 따른 검사 대상 기관인 경우: 해당 회사의 최근 사업연도 말 현재의 자산총액의 100분의 52. 제4항의 회사가 「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」 제38조에 따른 검사 대상 기관이 아닌 경우: 해당 회사의 최근 사업연도 말 현재의 자산총액 또는 매출총액의 100분의 5⑧ 법 제542조의9제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 거래의 내용, 날짜, 기간 및 조건2. 해당 사업연도 중 거래상대방과의 거래유형별 총거래금액 및 거래잔액⑨ 법 제542조의9제5항제1호에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 「약관의 규제에 관한 법률」 제2조제1호의 약관에 따라 이루어지는 거래를 말한다.

바. 현금흐름 관련 위험
당사는 2024년을 제외한 최근 3개년 모두 연결기준 음(-)의 영업현금흐름을 나타내고 있습니다. 당사는 카일룸 M의 분양공사매출이 종료된 이후로 실질적으로 영업활동현금유출이 이어지고 있고, 향후 분양공사매출을 위한 대여금 지급 및 부동산 매입으로 인하여 투자활동현금유출도 이어지고 있습니다. 당사는 이러한 현금유출을 충당하기 위해 지속적으로 유상증자 및 전환사채 발행 등을 통한 자금 조달이 빈번하게 이루어지고 있습니다.
당사의 자본조달비용이 상승하거나 자본조달자체가 어려워질 경우 당사는 유동성 위기, 과다한 이자비용 부담 등의 어려움에 직면할 가능성이 있으며, 당사가 영위하는 사업의 영업환경이 급격하게 개선되지 않는 이상 현금흐름이 단기간 내에 개선되지 않을 가능성이 높습니다. 투자자분들께서는 현금흐름과 관련된 위험을 유의하여 주시기 바랍니다.

[요약 현금흐름]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업활동현금흐름
-5,277
-24,808
3,567
-13,100

투자활동현금흐름
3,665
-3,274
-42,969
32,304

재무활동현금흐름
2,148
28,655
5,318
-22,840

현금및현금성자산의순증가(감소)
535
572
-34,084
-3,636

기초현금및현금성자산
9,470
8,898
42,983
46,618

기말현금및현금성자산
10,005
9,470
8,898
42,983

출처 : 정기보고서

당사는 2024년을 제외한 최근 3개년 모두 연결기준 음(-)의 영업현금흐름을 나타내고 있습니다. 2023년 투자활동현금흐름 323억원 유입에도 불구하고 영업활동현금흐름 131억 유출 및 재무활동현금흐름 228억원 유출로 인하여 현금및현금성자산액이 36억이 감소하였습니다. 2024년은 영업활동현금흐름 36억원 및 재무활동현금흐름 53억원 유입에도 불구하고 투자활동현금흐름 430억원 유출로 인하여 현금및현금성자산이 341억원 감소하였습니다. 2025년 또한 영업활동현금유출 248억원, 투자활동현금유출 33억원 발생하였지만 재무활동현금현금유입 287억원으로 인하여 현금및현금성자산이 95억원으로 소폭 상승하였습니다. 2026년 1분기의 경우에도 영업활동 53억원 현금유출에도 불구하고 투자활동현금유입 37억원, 재무활동현금유입 21억원으로 현금및현금성자산이 100억원으로 5억원 증가하였습니다.당사는 카일룸 M의 분양공사매출이 종료된 이후로 실질적으로 영업활동현금유출이 이어지고 있고, 향후 분양공사매출을 위한 대여금 지급 및 부동산 매입으로 인하여 투자활동현금유출도 이어지고 있습니다. 당사는 이러한 현금유출을 충당하기 위해 지속적으로 유상증자 및 전환사채 발행 등을 통한 자금 조달이 빈번하게 이루어지고 있습니다.연도별 영업활동현금흐름, 투자활동현금흐름 및 재무활동현금흐름의 상세현황은 아래와 같습니다.

[영업활동현금흐름 상세현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

영업활동현금흐름
-5,277
-24,808
3,567
-13,100

당기순이익(손실)
-1,545
-13,495
-26,743
37,165

현금유출입이 없는 수익ㆍ비용의 조정
-14
7,040
13,837
2,081

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
-2,979
-10,845
27,465
-42,243

이자수취
306
483
5,443
6,283

이자지급(영업)
-1,066
-11,158
-11,680
-10,009

배당금수취(영업)
-3
-
13
16

법인세환급(납부)
23
3,166
-4,769
-6,392

출처 : 정기보고서

2023년 371억원의 당기순이익을 발생하였음에도 매출채권및기타채권 669억원 증가로 인하여 영업활동현금흐름은 131억원 유출을 기록하였습니다. 2024년은 당기순손실 267억원임에도 카일룸 M의 분양 잔금 지급으로 매출채권및기타채권 370억원이 회수되면서 영업활동현금흐름 36억원 유입을 기록하였습니다. 2025년은 당기순손실 135억원을 기록하였고, 선급금 및 선급비용 증가(㈜오르개발 신정동 66-2 공동주택 공동개발사업 약정금액 지급 49억원, ㈜카일룸도산 대출 관련 선취이자 등)로 인하여 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 108억원 유출을 기록, 영업활동현금유출 248억원이 발생하였습니다. 2026년 1분기 또한 당분기순손실 15억원, 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 30억원 유출로 인하여 영업활동현금유출 53억원을 기록하였습니다.

[투자활동현금흐름 상세현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

투자활동현금흐름
3,665
-3,274
-42,969
32,304

단기금융상품의 감소
-
35
626
250

유형자산의 처분
-
2
1
80

무형자산의 처분
-
-
21
-

단기대여금의 감소
4,000
18,342
7,044
2,500

당기손익인식금융자산의 처분
47
-
-
5,385

임차보증금의 감소
8
164
662
155

기타보증금의 감소
-
39
224
12

장기대여금의 감소
-
7,044
-
-

매각예정자산의 처분
-
-
-
4,496

투자부동산의 처분
-
-
1,634
24,559

기타투자활동으로 인한 현금유입액
-
-
-
3,585

임차보증금의 증가
-40
-82
-511
-333

기타보증금의 증가
-
-34
-190
-1

유형자산의 취득
-21
-58
-380
-14

무형자산의 취득
-7
-13
-93
-1

투자부동산의 취득
-
-12,219
-1,899
-2,949

당기손익-공정가치측정금융자산의 취득
-321
-1,719
-4,528
-1,820

단기금융상품의 취득
-
-1,638
-1
-10

장기금융상품의 취득
-
-
-
-90

단기대여금의 증가
-
-4,700
-40,897
-

장기대여금의 증가
-
-6,709
-3,180
-3,500

관계기업 및 공동기업 주식 취득 및 처분
-
-1,727
-1,000
-

기타투자활동으로 인한 현금유출액
-
-
-501
-

출처 : 정기보고서

2023년은 투자활동현금흐름이 323억원 유입되었고 이는 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)이 보유한 투자부동산(용산 해링턴 34층) 매각으로 인한 246억 유입이 주요 원인으로 작용하였습니다. 2024년 투자활동현금흐름은 430억원 유출이 있었고, 주요한 현금유출 원인으로는 ㈜카일룸도산이 상지카일룸 에스칼라 공동시행자인 두산미래산업에 298억원(단기대여금의 증가 409억원의 일부)을 대여한 것에 기인합니다. 2025년은 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디) 청담동 63번지 효성빌라 2채 매매 건으로 인한 투자부동산의 취득 122억원 유출로 인하여 대여금의 감소에도 불구하고 투자활동현금흐름 33억원 유출을 기록하였습니다. 2026년 1분기의 경우 대여금 40억원 감소로 인하여 투자활동현금흐름 37억원 유입을 기록하였습니다.

[재무활동현금흐름 상세현황]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구 분
2026년 1분기
2025년
2024년
2023년

재무활동현금흐름
2,148
28,655
5,318
-22,840

단기차입금의 증가
4,218
11,952
75,797
76,300

장기차입금의 증가
-
58,939
18,470
-

임대보증금의 증가
126
1,206
223
272

유상증자
-
9,948
6,961
5,578

전환사채의 매각
-
15,300
-
-

리스부채의 증가(감소)
-84
-359
-485
-550

차입금의 상환
-1,802
-67,967
-95,257
-76,015

임대보증금의 감소
-310
-64
-344
-852

전환사채의 감소
-
-300
-
-27,223

자기주식의 취득
-
-
-48
-

기타재무활동
-
-
-
350

출처 : 정기보고서

2023년 52회 유상증자 56억원에도 불구하고 주가감소로 인하여 2022년 발행한 전환사채의 대부분이 상환되면서 272억원의 현금유출이 발생하여 228억원의 재무활동현금유출이 발생하였습니다. 2024년은 53회 유상증자 70억원 현금을 확보하였고, 일부 차입금을 상환하고 전체적으로 53억원의 재무활동현금흐름 유입을 기록하였습니다. 2025년은 제20회 전환사채 매각으로 153억원과 제58회 유상증자 102억원 현금 유입으로 인하여 재무활동현금흐름 287억원 유입을 보였습니다. 2026년 1분기의 경우 차입금 증가로 인하여 재무활동현금흐름 21억원 유입을 보였습니다.

당사의 자본조달비용이 상승하거나 자본조달자체가 어려워질 경우 당사는 유동성 위기, 과다한 이자비용 부담 등의 어려움에 직면할 가능성이 있으며, 당사가 영위하는 사업의 영업환경이 급격하게 개선되지 않는 이상 현금흐름이 단기간 내에 개선되지 않을 가능성이 높습니다. 투자자분들께서는 현금흐름과 관련된 위험을 유의하여 주시기 바랍니다.

사. 잦은 자금조달에 따른 위험
당사는 유상증자 및 전환사채 발행 등을 통한 증권시장에서의 자금 조달이 빈번하게 이루어지고 있습니다.
당사는 최근 5사업연도간 2021년 07월 유상증자(제3자배정, 160억원), 2022년 05월 전환사채(제19회 전환사채 100억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제20회 전환사채 120억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제21회 전환사채 40억원) 발행, 2022년 09월 유상증자(소액공모 4억원), 2023년 05월 유상증자(제3자배정, 56억원), 2024년 03월 유상증자(제3자배정, 70억원) 및 2025년 05월 유상증자(주주우선공모, 102억원)로 지속적으로 자금을 조달하고 있습니다. 당사가 최근 5년간 조달한 자금 현황 및 사용내역은 아래와 같습니다.

증권시장에서의 자금 조달이 빈번하다는 것은 당사의 영업활동을 통해 창출되는 현금흐름이 회사의 투자활동이나, 재무적 융통성 확보에 필요한 수준에 미치지 못함을 의미합니다. 따라서
향후 당사의 실적 개선이 이루어지지 않을 경우, 당사는 증권시장에서의 자금조달이 지속될 가능성이 존재하고, 자금조달을 용이하게 하기 위해 당사에 불리한 발행조건이 산정될 수 있으며, 이는 기존 주주들의 지분 희석화 및 투자원금 손실로 이어질 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.

당사는 유상증자 및 전환사채 발행 등을 통한 증권시장에서의 자금 조달이 빈번하게 이루어지고 있습니다. 당사는 최근 5사업연도간 2021년 07월 유상증자(제3자배정, 160억원), 2022년 05월 전환사채(제19회 전환사채 100억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제20회 전환사채 120억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제21회 전환사채 40억원) 발행, 2022년 09월 유상증자(소액공모 4억원), 2023년 05월 유상증자(제3자배정, 56억원), 2024년 03월 유상증자(제3자배정, 70억원) 및 2025년 05월 유상증자(주주우선공모, 102억원)로 지속적으로 자금을 조달하고 있습니다. 당사가 최근 5년간 조달한 자금 현황 및 사용내역은 아래와 같습니다.

[최근 5년간 조달한 자금 현황 및 사용내역]

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자
49회
2021.07.15
운영자금
16,000
채무상환자금(전환사채 만기전 취득)부동산 개발사업 관련 운영자금, 기타 운영자금
16,000
주1)

전환사채
19회
2022.05.02
부동산 개발사업 관련 특수목적 법인(PFV)지분(주식)취득재원, 운영자금
10,000
부동산 개발사업 관련 특수목적 법인(PFV)지분(주식) 취득재원, 운영자금
10,000
-

전환사채
20회
2022.09.23
당사의 종속회사인 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)에 대한 금전 대여(120억원)
12,000
당사의 종속회사인 ㈜오르개발(구, ㈜카일룸디앤디)에 대한 금전 대여(120억원)
12,000
-

전환사채
21회
2022.09.23
건설공사 공사비 및 일반관리비 등
4,000
제20회 및 제21회 전환사채 발행 관련 제반 비용 및 기타 운영자금
4,000
주2)

유상증자
51회
2022.09.30
운영자금
394
운영자금
394
-

유상증자
52회
2023.05.23
운영자금(610백만원)채무상환자금 (5,000백만원)
5,610
운영자금(610백만원)채무상환자금 (5,000백만원)
5,610
-

유상증자
53회
2024.03.20
채무상환자금
7,000
채무상환자금(5,840백만원)기타운영자금(1,160백만원)
7,000
주3)

유상증자
58회
2025.05.12
운영자금(2,211백만원)채무상환자금(8,000백만원)
10,212
운영자금(2,888백만원)채무상환자금(7,324백만원)
10,212
주4)

출처 : 당사 제시주1) 사용자금 153억원은 제14회 전환사채 50억원, 제13회 전환사채 50억원 및 제11회 전환사채 7억원의 만기전 취득자금, 부동산 개발사업 관련 운영자금 46억원, 기타 운영자금 7억원입니다.주2) 사용자금 40억원은 제20회 및 제21회 전환사채 발행 관련 제반 비용 6.5억원, 기타 운영자금 33.5억원입니다.주3) 자금사용 계획상 상환 대상 채무의 상환 일정 관계로 일부 자금을 자체 보유 자금으로 우선 상환하고 차액에 대해서는 운영자금으로 사용하였습니다.주4) 자금사용 계획상 상환 대상 채무의 상환 일정 관계로 일부 자금을 자체 보유 자금으로 우선 상환하고 차액에 대해서는 운영자금으로 사용하였습니다.

이처럼 증권시장에서의 자금 조달이 빈번하다는 것은 당사의 영업활동을 통해 창출되는 현금흐름이 회사의 투자활동이나, 재무적 융통성 확보에 필요한 수준에 미치지 못함을 의미합니다. 따라서 향후 당사의 실적 개선이 이루어지지 않을 경우, 당사는 증권시장에서의 자금조달이 지속될 가능성이 존재하고, 자금조달을 용이하게 하기 위해 당사에 불리한 발행조건이 산정될 수 있으며, 이는 기존 주주들의 지분 희석화 및 투자원금 손실로 이어질 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.

아. 자금조달의 잦은 변경 이력, 자금조달 실패 가능성에 따른 위험

당사는 자금조달 과정에서 수차례 납입일이 연기되거나 대상자가 변동된 사례가 있습니다. 그러나
당사의 최근 자금조달 과정은 순탄치 않았기 때문에 다시 증권시장에서의 자금조달 시도를 하게 되더라도, 현실적으로 자금 조달이 용이하지 않을 수 있습니다.
또한 증권 발행조건이 매우 악화될 가능성도 존재하며, 이는 당사 주주들의 지분 희석을 크게 높일 수 있고, 만일 조달에 성공하여 단기적 유동성을 확보하게 되더라도 다시 장기적으로는 재무 개선이 어려운 상황이 될 수 있습니다. 특히 부채 성격의 신규 조달을 통해 채무 상환에 사용하게 될 경우 회사의 재무비율의 근본적인 개선은 되지 않습니다. 당사는 다양한 부동산 개발사업에 참여하기 위해 적극적인 영업활동을 개진할 예정이지만 부동산 불황 및 원자재 가격 상승 등으로 당사의 개선은 어려울 수 있습니다.
이처럼 당사는 최근 자금조달에 어려움을 겪고 있고, 이는 당사의 사업 축소 및 수익성 저하로 이어질 수 있다는 점을 투자자 여러분들께서는 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.

당사는 최근 5년간 2021년 07월 유상증자(제3자배정, 160억원), 2022년 05월 전환사채(제19회 전환사채 100억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제20회 전환사채 120억원) 발행, 2022년 09월 전환사채(제21회 전환사채 40억원) 발행, 2022년 09월 유상증자(소액공모 4억원), 2023년 05월 유상증자(제3자배정, 56억원) 및 2024년 03월 유상증자(제3자배정, 70억원)로 지속적으로 자금을 조달하고 있습니다.당사는 자금조달 과정에서 수차례 납입일이 연기되거나 대상자가 변동된 사례가 있습니다. 구체적인 내용는 다음과 같습니다.

[제19회차 전환사채 변경 내역]

이사회결의일
금액
납입일
대상자
조달목적
비고

2022-01-28
100억원
2022-03-31
㈜바이포레스트
운영자금
-

2022-01-28
100억원
2022-04-27
㈜바이포레스트
운영자금
납입일 연기

2022-01-28
100억원
2022-04-28
씨에도어투자조합
운영자금 10억원타법인 증권 취득자금 90억원
납입일 연기, 대상자 변경

2022-01-28
100억원
2022-05-02
씨에도어투자조합
운영자금 10억원타법인 증권 취득자금 90억원
납입일 연기

2022-01-28
100억원
2022-05-02
씨에도어투자조합
운영자금 10억원타법인 증권 취득자금 90억원
발행후 조기상환으로 인한담보 해소 내용 공시

출처 : 전자공시시스템

[제51회차 유상증자 변경 내역]

이사회결의일
금액
납입일
대상자
조달목적
비고

2022-09-30
10억원
2022-09-30
공모
운영자금
-

2022-09-30
3.9억원
2022-09-30
공모
운영자금
공모결과에 따른 발행금액 변경

출처 : 전자공시시스템

[제52회차 유상증자 변경 내역]

이사회결의일
금액
납입일
대상자
조달목적
비고

2022-10-06
70억원
2022-11-25
㈜클라우스홀딩스
운영자금
-

2022-10-06
70억원
2022-12-22
㈜클라우스홀딩스
운영자금
납입일 연기

2022-10-06
70억원
2023-01-31
㈜클라우스홀딩스
운영자금
납입일 연기

2022-10-06
70억원
2023-03-20
㈜중앙디앤엠디문파운데이션
운영자금
대상자 변경 및 납입일 연기

2022-10-06
70억원
2023-04-20
㈜중앙디앤엠디문파운데이션
운영자금
납입일 연기

2022-10-06
70억원
2023-04-27
㈜중앙디앤엠디문파운데이션
채무상환자금
납입일 연기, 조달목적 변경

2022-10-06
70억원
2023-05-24
㈜중앙디앤엠디문파운데이션
운영자금 20억채무상환자금 50억
납입일 연기, 조달목적 변경

2022-10-06
56억원
2023-05-23
김영신㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)
운영자금 6억채무상환자금 50억
발행가액, 대상자 및납입일 변경

출처 : 전자공시시스템

[제53회차 유상증자 변경 내역]

이사회결의일
금액
납입일
대상자
조달목적
비고

2023-07-20
120억원
2023-09-25
㈜에클레시아홀딩스㈜엑시옴파트너스
채무상환자금
-

2023-07-20
120억원
2023-11-24
㈜에클레시아홀딩스㈜엑시옴파트너스
채무상환자금
납입일 연기

2023-07-20
120억원
2024-01-24
㈜에클레시아홀딩스㈜엑시옴파트너스
채무상환자금
납입일 연기

2023-07-20
120억원
2024-03-20
㈜에클레시아홀딩스㈜엑시옴파트너스
채무상환자금
납입일 연기

2023-07-20
70억원
2024-03-20
㈜중앙첨단소재㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)
채무상환자금
발행가액 및 대상자 변경

출처 : 전자공시시스템

금번 유상증자의 실제 발행금액은 향후 청약 결과 등에 따라 감소할 위험이 존재하고, 유관기관과의 협의 과정에서 발행 일정이 연기될 수 있고, 예상치 못한 변수가 발생하여 유상증자 발행이 취소될 수도 있습니다. 본 유상증자를 통한 자금조달이 계획대로 이루어지지 않을 경우, 계획 중인 시설자금, 운영자금 및 채무상환자금 등의 조달이 적시에 이루어지지 않아 당사에 심각한 유동성 위기가 생길 수 있습니다. 이 경우, 대응 방안으로는 현재 진행중인 자산 매각, 영업활동을 통한 현금흐름 창출 뿐 아니라 그 외 다시 사모 전환사채의 발행, 제3자배정 유상증자 등 증권시장에서의 자금 조달에 다시 의존해야 할 수 있습니다.그러나 당사의 최근 자금조달 과정은 상기 내용과 같이 순탄치 않았기 때문에 다시 증권시장에서의 자금조달 시도를 하게 되더라도, 현실적으로 자금 조달이 용이하지 않을 수 있습니다. 또한 증권 발행조건이 매우 악화될 가능성도 존재하며, 이는 당사 주주들의 지분 희석을 크게 높일 수 있고, 만일 조달에 성공하여 단기적 유동성을 확보하게 되더라도 다시 장기적으로는 재무 개선이 어려운 상황이 될 수 있습니다. 특히 부채 성격의 신규 조달을 통해 채무 상환에 사용하게 될 경우 회사의 재무비율의 근본적인 개선은 되지 않습니다. 당사는 다양한 부동산 개발사업에 참여하기 위해 적극적인 영업활동을 개진할 예정이지만 부동산 불황 및 원자재 가격 상승 등으로 당사의 개선은 어려울 수 있습니다. 이처럼 당사는 최근 자금조달에 어려움을 겪고 있고, 이는 당사의 사업 축소 및 수익성 저하로 이어질 수 있다는 점을 투자자 여러분들께서는 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.

자. 우발부채 관련위험

당사는 2026년 1분기말 PF와 관련한 총 100,800백만원의 신용보강을 제공하고 있으며, 전액 당사 단독 사업에 대한 금액입니다. 현재
당사가 예상하지 못하는 사건이 발생할 경우 당사의 우발채무가 현실화 되어 회사의 재무부담이 악화될 가능성이 있으며, 사업기간이 남은 PF 현장에 대하여 향후 해당 사업들의 영업상황이 악화되어 시행사의 원리금 상환이 불가하게 될 경우 PF 관련 대출 및 지급보증으로 인해 금융기관과 맺은 보증계약에 의하여 해당 시행사의 채무와 사업장을 인수하게 될 수 있으며, 이럴 경우에 추가적인 대규모 자금소요가 발생되므로 당사의 안정성이 저하될 우려가 있습니다. 또한 향후 개별 현장의 분양성과가 저조할 경우 이에 따른 상기의 우발채무의 실현으로 인해 당사의 재무안정성이 악화될 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

1) PF우발부채

프로젝트파이낸스(Project Finance)란 특정 프로젝트사업의 완료 또는 진행 중 창출될 기대수입 등 현금흐름을 바탕으로 자금을 대여해 주는 방식으로서, 일반적인 기업의 운전자금 대출과 달리 금융기관이 특정 프로젝트의 사업성, 미래현금흐름과 프로젝트 자체의 자산가치 등을 기초로 하여 대출채권을 상환받기로 약정하고 프로젝트사업 시행에 소요되는 자금을 제공해주는 금융기법입니다. 즉, 프로젝트파이낸스의 상환재원은 미래현금흐름과 프로젝트사업 자체 자산이며, 시행사 및 이해관계자간의 계약관계 등을 융자의 담보로 하고 사업 시행사와 금융기관이 제한된 범위 내에서 대출금의 상환책임과 의무를 부담하고 있습니다.주로 대규모 주택건설사업, 상업지구조성사업, 사회간접자본(SOC) 건설사업 등 상대적으로 투자의 규모가 크고 투자자본의 회수기간이 긴 대형프로젝트사업에 적합하고, 해당 프로젝트의 사업성과 미래현금흐름만 정확히 예측할 수 있다면 미래현금흐름을 담보로 프로젝트의 재원조달이 가능하여 자금 조달능력이 부족한 기업도 사업에 참여할 수 있기 때문에 더욱 효율적인 자금조달수단이라고 할 수 있습니다. 다만, 대부분 국내 PF 대출은 프로젝트 자체의 현금흐름에 기초하기 보다는 시공사의 신용에 기초한 지급보증에 기초하고 있어, 중소형 시행사의 부실이 우발채무로 전이될 위험성이 있습니다.때문에 부동산 경기가 급변하여 건축/주택 시장이 침체될 경우, PF 대출 부실로 이어질수 있습니다. PF 대출 부실은 각 프로젝트별 분양실적과 입주율에 따라 연대보증이 현실화될 경우 발생하는 것으로 이는 시행사 뿐만 아니라 시공사, PF 대출 주관 금융기관 까지 자금 경색의 상황에 놓이게 합니다. 따라서, 투자자께서는 당사를 포함한 건설사의 PF 대출 지급보증 상황에 대한 모니터링이 필요하며, 연대보증 현실화에 따른 대위변제 가능성에 대해서도 예의주시할 필요가 있습니다.

① 부동산 PF 종합요약표 (책임준공, 중도금대출, SOC 미포함)

당사는 2026년 1분기말에 본 PF와 관련하여 제공한 신용보강은 없습니다.당사가 특수관계자에 제공하는 신용보강은 총 100,800백만원이며, 모두 기타사업과 관련되어 있습니다.기타사업과 관련한 PF 우발부채 내역은 아래와 같습니다.

[PF 우발부채 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구분
종류
보증한도
보증금액
대출잔액

만기구분
2025년말보증한도

2026년1분기말
3개월이내
3개월초과6개월이내
6개월초과12개월이내
1년초과2년이내
2년초과3년이내
3년초과

기타사업
브릿지론
100,800
100,800
68,255
-
-
-
68,255
-
-
100,800

출처 : 정기보고서

② 부동산PF(대출)보증 세부내역 (중도금대출, SOC 관련 사항은 미포함)2026년 1분기말 말 현재 1건의 기타사업 관련 PF(대출) 보증 내역은 아래와 같습니다.PF 보증관련 일부 약정에는 연대보증, 책임준공 미이행에 따른 중첩적 병존적 채무인수 등이 발생하는 경우 2026년 1분기말 한도액은 100,800백만원의 약정을 체결하였습니다.

[기타사업 관련 PF(대출) 보증 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

사업 지역
사업장 구분
PF 종류
신용보강 종류
보증 한도 (전체)
부담률 (연결)(%)
보증금액(연결)
채무자
특수 관계자여부
채권기관종류
대출잔액(연결)
대출기간
유형
책임준공약정금액

2026년1분기말
2025년말

서울강남구
업무시설
브릿지론
연대보증
100,800
100
100,800
㈜카일룸도산
종속기업
금융회사 외
68,255
67,939
25.11.19~27.11.19
-
-

조기상환조항
이 약정상 다음 각 호의 사유는 채무불이행 사유를 구성한다.(1) 차주가 제4조 제1항 내지 제2항이 정한 바에 따라 대출약정금을 인출하지 아니한 때(단, 차주, 대주가 합의하여 위 기일을 연기하는 경우에는 그러하지 아니함)(2) 차주가 대출원리금 상환채무를 포함하여 금융계약에 따라 대주에게 지급하여야 할 금액(원금, 이자, 각종 수수료, 비용, 제7조 제2항 (3)에 정한 바에 따른 추가 자기자본을 포함함)를 해당 지급기일에 지급하지 아니한 때(3) 차주가 제4조 제5항 인출후행조건에서 정한 의무를 적기에 이행하지 아니한 때(4) 차주, 연대보증인 또는 물상보증인(이하 본 조에서 “차주등”)이 금융계약에서 한 진술 및 보장사항(제9조의 내용을 포함함)이, 동 확인시점에서 중요한 점에 있어서 사실과 다르거나 허위인 것으로 판명되고, i) 차주등이 대주로부터 그러한 사실을 서면 통지 받은 날 또는 ii) 차주등이 그러한 사실을 인지한 날 중 먼저 도래하는 날로부터 30일 이내에 치유되지 아니한 때(5) 차주등이 이 약정서를 포함하여 기타 금융계약상의 의무(제8조 및 제10조의 적극적, 소극적 준수사항을 포함하되, 이에 제한되지 아니함)를 위반하거나 적기에 이행하지 아니한 때(6) 차주등에 대하여 부도사유가 발생한 때(7) 차주등의 영업과 관련된 인허가 중 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 인허가가 지연, 폐지, 취소 또는 변경되거나, 필요한 인허가를 득하는 것이 불가능 한 상태에 이른 경우(8) 이 약정을 포함한 어느 금융계약이 무효, 취소, 해제, 해지 기타 그 효력을 상실하거나 그 조건에 따라서 이행할 수 없게 되고, 그로 인하여 대주의 담보취득이나 권리행사에 불리한 영향이 있다고 대주가 판단하는 경우(9) 차주등이 이 약정 또는 어느 금융계약에 따라 대주에게 제시하거나 제출한 문서의 전부 또는 중요한 일부가 허위일 때(10) 금융계약상 정해진 바에 따른 경우를 제외하고, 차주등이 자신이 당사자인 대여약정 또는 어느 금융계약을 해지하거나 그 효력이나 그에 따른 의무를 부인하는 경우 또는 그 내용(대주의 담보취득을 포함하나 이에 제한되지 아니함)의 일부 또는 전부에 대한 적법성, 유효성 또는 집행가능성에 대한 분쟁이 발생하고 그로 인하여 중대한 부정적 영향이 발생한 경우(11) 대한민국의 관련법령 개정 등으로 인해 차주등이 대여약정 또는 금융계약에 따른 채무를 부담하거나 이행하는 것이 위법하게 된 때(12) 제8조에 따라 대주에 담보로 제공된 담보물을 포함하여, 차주의 재산 중 중요한 일부 또는 전부에 대하여 대출원리금 상환에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 (i) 가압류, 압류명령 또는 체납처분 압류통지가 발송된 때 또는발송되거나 (ii) 기타의 방법에 의한 강제집행개시의 신청이 있거나 (iii) 체납처분의 착수가 있어서있고, 30일 이내에 이를(i) 내지 (iii)을 실효(단, 대주가 인정하는 실효에 필요한 모든 법적 절차를 이행한 경우 실효된 것으로 봄) 시키지 못하여 대출금 상환에 중대한 영향을 미친다고 대주가 합리적으로 판단하는 때(13) 차주에게 여신거래기본약관에서 정하는 기한이익의 상실 사유 중 어느 하나라도 발생한 때; 다만, 본 항 다른 호에서 규정하고 있는 사유와 동일한 사유에 관한 기한이익의 상실 사유에 관하여는 본 항 다른 호의 규정이 여신거래기본약관 규정에 우선하여 적용된다.(14) 제1호 내지 제13호에 준하는 사유 및 기타 차주의 영업, 자산상태에 중대한 부정적인 변화가 있어 차주가 대출원리금 상환채무를 이행하지 못할 것으로 대주가 합리적으로 판단하는 경우

기타 신용보강
본 PF 실행 이전으로 해당 사항 없음

출처 : 정기보고서

③ 부동산PF 책임준공 약정당사는 2026년 1분기말 현재 기타사업과 관련하여, 아래와 같이 책임준공 미이행시 조건부 채무인수 약정을 제공하고 있습니다.

[책임준공 미이행시 조건부 채무인수 약정 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 개, 백만원)

구분
공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액

기타사업
-
17,600
-
-

출처 : 정기보고서

2) 비PF 우발부채당사는 2026년 1분기말에 보증보험회사 등에 보험을 가입하거나 보증서를 발급하는방식 등으로 현재 발주처 등에 대하여 계약이행보증 및 하자보증 등 지급보증을 제공하고 있는 내역은 없습니다.① 종합요약표

[지급보증 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

구분
피보증처명
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부
기타

제공받은지급보증 주1)
두산미래산업㈜
계약보증 외
260,421
79,064
정보통신공제조합 외
해당없음
강동구청 외

출처 : 정기보고서주1) 계약이행보증, 하자보수보증 등 연결회사가 계약 등을 위해 보증처로부터 제공받은 지급보증

② 제공한 지급보증

[제공한 지급보증 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

피보증처
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부

비고

(설명)

에이치와이세종제일차주식회사 주1)
이자지급보증
-
-
종로중앙새마을금고
해당없음
이자지급보증

㈜킨포크빌리지
연대보증
-
-
서울보증보험
해당없음
인허가보증

㈜대풍산업 주1)
지급보증
-
-
한국투자저축은행 외
해당없음
이자지급보증

출처 : 정기보고서주1) 당사는 이자지급보증인으로써, 대출금 상환 완료시 까지 대출약정에 따라 차주가 대주에게 부담하는 대출금에 대한 이자 및 연체이자의 지급채무를 보증하고 있습니다.

③ 제공받은 지급보증

[제공받은 지급보증 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

보증처
보증종류
보증한도
보증금액
특수관계자여부
비고(설명)

정보통신공제조합
계약보증 외
13,798
2,670
해당없음
강동구청 외

건설공제조합
하자보수 외
139,252
1,640
해당없음
강남구청 외

전기공사공제조합
하자보수
72
-
해당없음
-

서울보증보험
이행보증 공탁보증
6,499
6,499
해당없음
경기도 구리시 외

제2금융권 외
연대보증
100,800
67,939
해당없음
두산미래산업㈜

합 계

260,421
78,748

출처 : 정기보고서

④ 2026년 1분기말 현재 대여금과 관련하여 당사가 타인 또는 특수관계자로부터 제공받은 담보 및 보증의 내역은 다음과 같습니다.

[타인 또는 특수관계자로부터 제공받은 담보 및 보증의 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

제공받은 내용
관련대여금

제공받은 회사
보증(담보)제공자
보증내용
금액
종류
금액

㈜오르개발
㈜메디비젼
상장주식 담보
3,640
단기대여금
2,800

㈜오르개발
㈜로먼기술
상장주식 담보
2,145
단기대여금
1,650

㈜오르개발
두산미래산업㈜
상장주식 담보
720
단기대여금
600

㈜오르개발
㈜닥터핏
대표이사 연대보증
136
장기대여금
136

출처 : 정기보고서

⑤ 2026년 1분기말 현재 금융기관 등과 체결한 약정의 내역은 다음과 같습니다.

[금융기관 등과 체결한 약정의 내역]

(K-IFRS, 연결)
(단위: 백만원)

금융기관
구분
한도금액
실행금액

건설공제조합
신용융자
1,200
1,200

광명수협 외
담보대출
27,360
22,800

합계
28,560
24,000

출처 : 정기보고서

3) 우발부채 현실화 위험 [㈜카일룸도산 브릿지론 관련 연대보증과 담보제공 위험]당사는 현재 종속기업인 ㈜카일룸도산이 차주인 '상지카일룸 에스칼라 브릿지론'과 관련하여 보증한도 100,800백만원, 부담률 100%의 연대보증을 제공하고 있습니다. 해당 브릿지론은 본 PF 전환 전 리파이낸싱 성격의 대출이며, 대출약정금은 69,000백만원이고 대출잔액은 68,255백만원이며, 현재 잔여 대출한도는 소진되어 없습니다. 대출기간은 2025년 11월 19일부터 2027년 11월 19일까지입니다.본건 유상증자 조달자금 중 일부는 주식회사 카일룸도산에 대여되어, 동 브릿지론 이자비용 등 프로젝트 운영자금으로 사용될 예정입니다. 현재 공사비 등 부족분은 ㈜카일룸도산이 당사로부터 차입하여 지급 중입니다.또한 당사는 2025년 11월 18일에 ㈜카일룸도산의 최대주주이자 본건 개발사업의 시공 예정자 지위에서, Tranche A 대주에 대하여 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 발행주식 전부를 담보로 제공하는 주식근질권설정계약을 체결하였습니다. 담보설정금액은 90,000백만원으로, Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%에 해당합니다. 위 담보제공은 채무보증과 병존하는 채권보전장치로서, 보증한도와 단순 합산하여 확정채무가 즉시 발생한다는 의미는 아니나, 채무불이행 사유가 발생할 경우 담보권 실행, 종속기업 지배력 상실, 프로젝트 회수구조 훼손 및 당사 보유 채권의 회수가능성 저하로 이어질 수 있습니다.본건 브릿지론은 상지카일룸 에스칼라 프로젝트의 본 PF 전환 전 단계에서 실행된 리파이낸싱 브릿지론으로, 당사가 본건 브릿지론과 관련하여 대주단에 대하여 별도의 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 약정 또는 책임준공 미이행에 따른 중첩적·병존적 채무인수 약정을 체결한 사실은 없습니다. 본건 브릿지론 단계에서 당사가 대주단에 제공한 신용보강은 연대보증 및 주식근질권 담보 제공이며, 당사가 부담하는 우발채무는 차주인 ㈜카일룸도산이 대출원리금 등 금융계약상 채무를 이행하지 못하거나 약정상 채무불이행 사유가 발생하는 경우 당사가 연대보증인으로서 보증한도 범위와 담보제공자로서 담보설정액 한도 범위 내에서 변제책임을 부담하는 구조로 책임준공 미이행에 따른 채무인수는 제외됩니다.

다만, 향후 본 PF 전환 과정에서 대주단의 심사 결과, 사업성 평가, 인허가 진행상황, 분양 가능성, 공사비 및 금융비용 수준, 당사의 시공능력 및 신용도 등에 따라 책임준공확약, 조건부 채무인수, 추가 담보제공 등 별도의 신용보강이 요구될 가능성은 있습니다. 해당 약정이 체결될 경우 당사의 본건 우발채무 규모와 성격이 달라질 수 있습니다.

① 브릿지론 주요 약정 현황

[브릿지론 주요 약정 현황]

구분
내용

차주
㈜카일룸도산

사업명
상지카일룸 에스칼라: 서울특별시 강남구 논현동 98 외 3필지 공동주택 등 신축사업

대출 성격
본 PF 전환 전 브릿지론 리파이낸싱 - 기존 브릿지론 대체 상환 및 기초공사 가능 조건부 브릿지론

대출약정 체결일 / 최초 인출일
2025.11.18 / 2025.11.19

대출기간
2025.11.19 ~ 2027.11.19

대출약정금
69,000백만원(Tranche A 60,000백만원, Tranche B 9,000백만원)

채권자
[부동산 개발사업 브릿지론 리파이낸싱 대주] 가. 투자(대출) 목적 SPC 및 금융기관 대주(TR A, 4개 社) ① Tranche A-1 대주 - 유한회사 코리아6호투자목적회사 - 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사 ② Tranche A-2 대주 : ㈜조은저축은행 ③ Tranche A-3 대주 : ㈜더블저축은행 나. 계열회사 대주(TR B, 2개 社) : ㈜중앙첨단소재, ㈜오르개발

2026년 1분기말 기준 대출잔액
68,255백만원

보증한도 / 채권최고액
100,800백만원

연대보증인
㈜상지건설, 두산미래산업㈜

당사 제공 담보
- 당사 소유의 ㈜카일룸도산 발행주식 전부(100%)에 대한 공동 1순위 주식근질권- 담보설정금액 90,000백만원- 담보권자는 Tranche A 대주이며 Tranche B 대주는 동 주식근질권의 담보권자에서 제외

책임준공확약 / 책임준공 미이행 채무인수
- 본건 브릿지론 단계에서는 해당사항 없음- 단, 당사가 시공사 지위에서 도급계약상 일반적인 공사수행 의무는 존재

기타 채권보전 조치
사업부지 등 대상부동산 담보신탁 및 대주별 우선수익권, 임의착공금지 각서, 사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지각서 등

본건 유상증자 자금 중 이자비용 사용 예정액
4,210백만원

추가 인출 가능성
없음(대출한도 소진)

출처 : 당사 제시

② 연대보증의 구체적 내용 및 대주별 보증채무연대보증계약상 연대보증인은 당사와 두산미래산업㈜이고, 채무자는 ㈜카일룸도산이며, 채권자는 Tranche A 대주 및 Tranche B 대주입니다. 피담보채무의 범위는 대출약정서에 따라 채무자가 채권자에게 부담하는 대출금, 이자, 연체이자 등 금융계약상 채무입니다.각 연대보증인의 책임범위는 Tranche A 대주에 대하여 각 Tranche A 대출약정금의 150%, Tranche B 대주에 대하여 각 Tranche B 대출약정금의 120% 상당액을 한도로 합니다. 연대보증계약상 보증채무의 이행은 Tranche A 대주에 대한 채무를 모두 이행한 후 Tranche B 대주에 대한 채무를 이행하는 구조이며, 동일 순위 채권자 사이에서는 대출참가비율에 따라 안분됩니다. 당사와 두산미래산업㈜는 연대보증인으로서 내부 분담관계와 무관하게 채권자가 보증한도와 담보설정금액 한도 내에서 당사에 대하여 대출채무 전부 또는 일부의 이행을 청구할 수 있습니다.

[각 대주(Tranche)별 대출약정금 등 세부 내용]

구분
대주
대출약정금
책임범위
채권최고액
약정금리 / 이자지급 조건
주식근질권 담보 여부

Tranche A-1
유한회사코리아6호투자목적회사
25,000백만원
대출약정금의150%
37,500백만원
연 13.0% 고정/ 대출기표 시 선취
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche A-1
유한회사에스씨엘2호투자목적회사
25,000백만원
대출약정금의150%
37,500백만원
연 13.0% 고정/ 대출기표 시 선취
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche A-2
㈜조은저축은행
5,000백만원
대출약정금의150%
7,500백만원
연 7.5% 고정/ 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자 및 대리은행

Tranche A-3
㈜더블저축은행
5,000백만원
대출약정금의150%
7,500백만원
연 7.5% 고정/ 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
대상 / Tranche A 대주 공동 1순위 근질권자

Tranche B
㈜중앙첨단소재
8,000백만원
대출약정금의120%
9,600백만원
연 7.5% 고정/ 대출만기일 일시납
비대상 / 계열회사 대주는 주식근질권 담보권자에서 제외

Tranche B
㈜오르개발
1,000백만원
대출약정금의120%
1,200백만원
연 7.5% 고정/ 대출만기일 일시납
비대상 / 계열회사 대주는 주식근질권 담보권자에서 제외

합계
-
69,000백만원
-
100,800백만원
-
주식근질권 담보설정액은 TR A 대출약정금의 150%인 90,000백만원

출처 : 당사 제시

[각 대주(Tranche)별 이자율 및 이자지급 조건 세부 내용]

1. Tranche A-1 대출금

- 이자율: 연 13.0% (고정금리)

- 이자 지급일 및 방법: 1차 이자기간 (최초 인출일로부터 1년) 및 2차 이자기간 (1차 말일로부터 3개월): 해당 이자기간의 초일에 선불로 지급, 대출약정에 따라 최초 인출일에 1차 이자기간에 대한 이자를 선지급 / 3차 이후 이자기간 (1개월 단위): 해당 이자기간의 말일에 지급

2. Tranche A-2, A-3 대출금

- 이자율: 연 7.5% (고정금리). 단, 차주의 요청으로 대출만기일이 연장된 경우 연장된 기간에 대한 이자율은 연 13.0% (고정금리)가 적용

- 이자 지급일 및 방법: 한도대출(종합통장대출) 방식으로 취급되며, 매 이자기간(1개월 단위)의 말일에 후불로 지급

3. Tranche B 대출금

- 이자율: 연 7.5% (고정금리)

- 이자 지급일 및 방법: 차주는 대출만기일까지 이자를 지급하지 않으며, 대출만기일에 이자를 일시에 지급

출처 : 당사 제시

③ 책임준공의무 및 책임준공 미이행 채무인수 해당 여부

본건 브릿지론 관련 대출약정서, 연대보증계약서 및 주식근질권설정계약서에 따른 당사의 신용보강은 연대보증과 주식근질권 제공입니다. 당사는 본건 브릿지론 단계에서 대주단에 대한 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 또는 중첩적·병존적 채무인수 약정을 체결한 사실이 없습니다. 따라서 책임준공 미이행에 따른 채무인수는 본건 브릿지론과 관련하여 해당사항이 없습니다.다만 당사는 본건 개발사업의 시공자 지위에 있으므로 도급계약 또는 공사도급계약상 일반적인 공사수행 의무를 부담할 수 있습니다.
또한 향후 본 PF 전환 시에는 대주단이 당사의 신용등급 BBB- 및 2025년 토목건축 시공능력 평가순위 510위, 시공능력평가액 45,580백만원을 고려하여, 단순 연대보증보다 강화된 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수, 자금보충, 추가 담보 또는 연대보증 확대를 요구할 가능성이 있습니다. 현재는 그 조건, 한도, 발동요건이 확정되어 있지 않으나, 본 PF 예상금액 약 190,000백만원을 기준으로 관련 보증 또는 채무인수 한도가 정해질 경우 이는 2026년 1분기 연결 자본총계의 약 194.0% 및 연결 자산총계의 약 87.6%에 해당합니다.책임준공확약 자체는 체결 즉시 확정채무가 발생하는 구조가 아닐 수 있으나, 책임준공 미이행, 사용승인 지연, 공사중단, 공사비 초과 또는 차주 채무불이행 등 약정상 발동사유가 발생하면 회사가 대출채무를 인수하거나 자금보충·손해배상·보증채무 이행을 부담할 수 있습니다. 이러한 경우 당사는 연결재무제표상 금융부채 또는 충당부채를 인식하거나 우발부채 공시를 확대해야 할 수 있으며, 현금유출, 자본감소, 부채비율 상승, 대여금·공사미수금 손상 및 계속기업 가정 관련 불확실성이 확대될 수 있습니다.④ 주식근질권 설정
, Trigger별 실행 절차 및 담보제공 위험

당사는 2025년 11월 18일 ㈜카일룸도산 발행주식 전부에 대하여 Tranche A 대주를 공동 1순위 근질권자로 하는 주식근질권설정계약을 체결하였습니다.

이는 차주인 ㈜카일룸도산이 Tranche A 대주에게 부담하는 대출금, 이자, 지연손해금, 수수료, 비용 등 현재 및 장래의 지급의무를 담보하기 위한 것입니다.

담보목적물은 ㈜카일룸도산 발행주식 전부인 보통주 894,000주, 제1종 종류주식 50,000주 및 제2종 종류주식 56,000주, 합계 1,000,000주로서 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 지분 100.00%입니다. 담보설정금액은 90,000백만원으로 Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%에 해당합니다. 주식근질권은 Tranche A 대주에 한하여 제공되었으며, Tranche B 대주인 ㈜중앙첨단소재 및 ㈜오르개발은 동 주식근질권의 담보권자에 해당하지 않습니다.Tranche A 대주는 유한회사 코리아6호투자목적회사, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사, ㈜조은저축은행 및 ㈜더블저축은행이고, 근질권자들의 권리행사는 약정상 ㈜조은저축은행이 대표할 수 있습니다. 근질권자는 금융계약상 피담보채무의 이행을 청구할 수 있는 경우 법령 및 계약에서 정한 방법으로 담보목적물을 처분할 수 있으며, 실행 비용은 담보목적물 환가대금에서 우선 충당되고, 피담보채권 전부 변제 후 잉여금이 있는 경우 근질권설정자인 당사에게 반환됩니다. 당사가 변제 등으로 ㈜카일룸도산에 대하여 가지는 구상권 또는 대위권은 피담보채무가 전부 변제될 때까지 근질권자보다 우선하여 행사할 수 없습니다.

[근질권설정 관련 세부내용]

구분
내용

근질권설정자
㈜상지건설

근질권자
유한회사 코리아6호투자목적회사, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사, 주식회사 조은저축은행, 주식회사 더블저축은행 - 근질권자들의 권리행사는 주식회사 조은저축은행이 대표 가능

발행회사
㈜카일룸도산

피담보채무
대출약정 및 기타 금융계약에 따라 ㈜카일룸도산이 근질권자들에게 현재 및 장래 부담하는 대출금, 이자, 지연손해금, 수수료, 비용 등 지급의무

담보목적물
㈜카일룸도산 발행주식 전부 - 보통주 894,000주, 제1종 종류주식 50,000주, 제2종 종류주식 56,000주, 합계 1,000,000주. 지분율 100.00%

담보제공재산 장부금액
10,423백만원

담보한도 / 담보설정금액
90,000백만원 / Tranche A 대출약정금 60,000백만원의 150%

담보제공기간
2025.11.19 ~ 2027.11.19

주권 등 교부
주권, 처분승낙서 및 백지양도증서 등 근질권 설정 및 실행에 필요한 서류 교부 의무

배당금ㆍ신주 관련
근질권자는 필요하다고 판단하는 경우 담보목적물에 대한 배당금 등을 받아 피담보채무 변제에 충당할 수 있고, 근질권설정자가 추가 출자 등으로 발행회사 신주를 취득하면 추가주식에 대해서도 근질권 설정 절차를 이행하여야 함

양도ㆍ처분 제한
근질권설정자는 근질권자의 사전 서면동의 없이 계약상 권리ㆍ의무 또는 담보목적물을 제3자에게 양도, 담보 제공 또는 기타 처분할 수 없음

근질권 실행
금융계약상 피담보채무의 이행을 청구할 수 있는 경우 근질권자가 법령과 계약에서 정한 방법으로 담보목적물을 처분할 수 있고, 실행 비용은 담보목적물 환가대금에서 우선 충당됨. 피담보채권 전부 변제 후 잉여금이 있으면 근질권설정자에게 반환

구상권ㆍ대위권 제한
당사가 변제 등으로 발행회사에 대하여 가지는 구상권 또는 대위권은 피담보채무가 전부 변제될 때까지 근질권자보다 우선하여 행사할 수 없음

출처 : 당사 제시

위 주식근질권은 당사가 보유한 ㈜카일룸도산 지분 100%를 담보로 제공하는 것이므로, 채무불이행 사유가 발생하여 근질권이 실행되는 경우 당사는 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실하거나 제한받을 수 있습니다. 또한 ㈜카일룸도산은 본건 프로젝트의 시행 주체이자 당사 대여금ㆍ공사미수금ㆍ미수수익 등의 주요 회수처이므로, 주식근질권 실행은 단순한 담보재산 처분을 넘어 프로젝트 지배구조, 사업부지 매각 또는 본 PF 전환 협상력, 당사 보유 채권의 회수가능성에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 별도재무제표상 종속기업투자주식 장부가액에 대한 손상검토가 필요할 수 있고, 연결 기준으로도 ㈜카일룸도산 관련 대여금, 미수수익, 공사미수금 및 보증채무에 대한 손상 또는 충당부채 검토가 필요할 수 있습니다.

다만 주식근질권의 담보설정금액 90,000백만원은 Tranche A 대주에 대한 담보한도이고, 당사의 보증한도 100,800백만원과 별도로 즉시 현금유출이 확정된 금액은 아닙니다. 근질권 실행으로 담보목적물이 환가되어 피담보채무가 변제되는 경우 해당 범위에서 Tranche A 채무 및 이에 대한 보증부담이 감소할 수 있으나, 실제 환가금액, 환가시기, 담보권 실행 비용, 사업가치 하락 여부에 따라 당사의 최종 부담액은 달라질 수 있습니다.

[근질권 실행 Trigger별 실행 절차 및 회사 평가]

Trigger
주요 발생 조건
근질권 실행 절차
회사 평가 및 한계

원리금 지급 연체 또는 만기상환 불이행
㈜카일룸도산이 Tranche A 대출금, 이자, 연체이자, 수수료 또는 비용을 약정기일에 지급하지 못하거나 만기상환을 이행하지 못하는 경우
대주 또는 대리은행이 차주에게 채무불이행 또는 기한이익상실을 통지하고 피담보채무 이행을 청구 → 근질권자가 주권, 처분승낙서, 백지양도증서 등 교부서류를 활용하여 법령ㆍ계약상 방법으로 담보목적물 처분 또는 제3자 양도 추진 → 환가대금에서 실행비용 및 Tranche A 피담보채무를 충당 → 부족액은 연대보증ㆍ기타 담보권 실행 등과 병행될 수 있음
현재 기준 실제 원리금 연체는 확인되지 않았으나, 본건 브릿지론 잔여 대출한도가 소진되어 있고 이자지급 및 사업비 조달이 본건 유상증자, 본 PF 전환 또는 추가 차입에 의존하므로 청약 미달, 본 PF 지연 또는 만기연장 실패 시 가능성이 상승할 수 있음

금융계약상 적극적ㆍ소극적 준수사항 위반
자금용도 위반, 담보 유지의무 위반, 보고의무 미이행, 추가 차입ㆍ담보 제공 제한 위반, 대주 동의 없는 임의착공, 사업시행권 양도 제한 위반 등 대출약정상 준수사항을 위반하는 경우
약정상 시정기간 또는 보완자료 제출기한이 있는 경우 시정 요구 및 확인 절차 진행 → 미시정 또는 중대한 위반으로 판단되는 경우 기한이익상실 통지 및 피담보채무 이행 청구 → 근질권자가 담보목적물 처분절차 착수
대주와 월 단위 협의 및 담보 유지의무를 계속 이행 중인 것으로 파악되므로 현재 기준 가능성은 낮게 판단하나, 잔여 대출한도 소진 상태에서 추가 자금조달, 공사 진행 또는 담보 변경이 대주 동의 없이 진행될 경우 가능성이 상승할 수 있음

인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소 또는 사업 추진 불가
인허가 지연, 용도변경ㆍ설계변경 절차 지연, 사업성평가 악화, 사업시행권 관련 권리 훼손 등으로 대주가 피담보채무 상환 가능성에 중대한 부정적 영향이 있다고 판단하는 경우
대주단이 사업 진행상황, 인허가 자료, 사업성평가 자료를 검토 → 채무불이행 사유 해당 여부 판단 → 기한이익상실 또는 조건변경 협의 → 협의 실패 시 주식근질권 및 사업부지 담보권 실행 가능
종상향ㆍ역세권 활성화 추진안 및 본 PF 전환은 아직 확정된 금융약정이 아니므로 인허가 또는 본 PF 일정 지연 시 가능성이 상승할 수 있음. 특히 본 PF 기표 전까지는 브릿지론 상환재원이 확정되지 않았다는 한계가 있음

회생ㆍ파산ㆍ지급불능 등 신용위험
차주 또는 주요 이해관계자에 대한 회생ㆍ파산 신청, 지급불능, 강제집행, 주요 자산 압류 등 대출약정상 기한이익상실 사유가 발생하는 경우
해당 사유 발생 사실 확인 → 대주단 또는 대리은행의 기한이익상실 통지 및 피담보채무 이행청구 → 주식근질권 실행 및 연대보증 청구 가능
현재 기준 해당 사유는 확인되지 않았으나, ㈜카일룸도산의 자체 영업현금흐름이 제한적이고 사업비 조달이 외부자금에 의존하므로 자금조달 실패 시 가능성이 상승할 수 있음

담보가치 훼손 또는 기타 대출약정상 EOD
담보권 실행 사유, 담보서류 미제출, 담보목적물 처분 제한 위반, 사업부지 가치 하락, 중요한 계약 위반 등 기타 대출약정상 기한이익상실 사유가 발생하는 경우
대주단의 담보가치 및 계약 위반 검토 → 필요 시 시정 요구 또는 즉시 기한이익상실 통지 → 근질권 실행 및 담보신탁 우선수익권 등 기타 담보권 실행과 병행 가능
사업부지 감정평가액이 브릿지론 대출금 및 Tranche A 대출금보다 높은 수준으로 평가되어 현재 기준 가능성은 낮게 판단하나, 감정평가액은 특정 기준시점의 일반거래 시가 참고 목적 평가이며 강제처분가액 또는 실제 매각가액을 보장하지 않음

근질권 실행은 위 사유 중 하나가 발생한다고 자동으로 즉시 완료되는 절차라기보다는, 대출약정상 채무불이행 또는 기한이익상실 사유의 발생, 대주단 또는 대리은행의 통지ㆍ이행청구, 담보목적물 처분절차 및 환가대금 충당을 거쳐 현실화될 수 있습니다. 다만 구체적인 시정기간, 통지방법, 담보목적물 처분방식 및 대주단 의사결정 요건은 대출약정서 및 주식근질권설정계약서의 개별 조항에 따라 달라질 수 있습니다.당사는 본 신고서 제출일 현재 위 Trigger가 실제 발생하였거나 주식근질권 실행 통지를 수령한 사실은 없습니다. 또한 2026년 6월 24일 기준 사업부지 감정평가액이 약 160,030백만원(4필지 합계)(카일룸도산 소유 2필지는 약 88,401백만원)으로 산정되어 브릿지론 대출약정금 69,000백만원 및 Tranche A 대출약정금 60,000백만원을 상회한다는 점, 본건 사업이 본 PF 전환을 목표로 추진 중이라는 점을 근거로 현재 기준 근질권 실행 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 위 평가는 사업부지 담보가치, 인허가 진행, 본 PF 승인, 분양시장, 공사비, 금리 및 대주단의 만기연장ㆍ조건변경 협의가 계획대로 진행된다는 전제에 의존합니다. 향후 부동산 경기 악화, 담보가치 하락, 종상향ㆍ인허가 지연, 본 PF 미승인, 유상증자 청약 미달, 추가 사업비 조달 실패 또는 대주단의 만기연장 거부가 발생할 경우 주식근질권 실행 가능성은 현재 판단보다 높아질 수 있습니다.
⑤ 사업부지 담보신탁, 기타 채권보전 장치 및 담보권 실행 시 사업위험

대출약정서상 본건 브릿지론에는 당사의 주식근질권 외에도 대상부동산에 대한 담보신탁 및 우선수익권, 사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지각서, 임의착공금지 각서 등 채권보전 장치가 포함되어 있습니다. 대상부동산 담보신탁의 경우 Tranche A 대주에게는 대주별 대출금의 150%를 우선수익권금액으로 하는 우선수익권이, Tranche B 대주에게는 대주별 대출금의 120%를 우선수익권금액으로 하는 우선수익권을 설정하였습니다. 이와 같은 담보신탁 및 우선수익권은 차주와 공동시행자 및 물상보증인 소유의 사업부지에 대한 설정으로 당사가 소유한 담보부동산 제공은 아닙니다. 다만 담보권 실행 시 본건 사업부지의 처분, 시행권 이전 또는 사업구조 변경이 발생할 수 있어 당사의 공사수익, 대여금 회수 및 보증부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

[채권보전장치 및 당사에 미치는 영향]

구분
제공자 / 관련 당사자
주요 내용
당사에 미치는 위험

주식근질권
주식회사 상지건설
카일룸도산 발행주식 전부, 담보설정금액 90,000백만원, Tranche A 대주 공동 1순위 근질권
근질권 실행 시 카일룸도산 지배력 상실, 종속기업투자주식 손상, 카일룸도산 채권 회수가능성 저하 가능

대상부동산 담보신탁
주식회사 카일룸도산두산미래산업 주식회사재단법인 국민문화재단(*)
서울 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6 토지 및 일부 지상건물 등 대상부동산에 대한 담보신탁 및 대주별 우선수익권 설정
담보권 실행 시 사업부지 처분 또는 사업구조 변경으로 본 PF 전환, 도급공사 수익, 대여금 회수에 부정적 영향 가능

사업시행권 포기각서 등
차주 및 시행사 등
금융계약 위반 시 사업시행권 포기ㆍ양도, 건축주 명의변경 금지 또는 변경 동의 등 관련 서류 제출
채무불이행 시 기존 시행구조가 변경되어 당사의 시공권, 공사대금 회수 및 프로젝트 관리권에 영향 가능

임의착공금지 등
시행사 등
다수대주 동의 없는 추가 공사 착공 금지. 합의된 기초공사를 제외한 임의 공사 제한
대주 동의 없이 공사가 진행되거나 약정 위반이 발생하면 기한이익상실 사유가 될 수 있어 보증 및 담보권 실행 위험 상승

* '상지카일룸 에스칼라' 개발사업의 사업부지는 강남구 논현동 98, 98-1, 98-6, 98-6 4필지로 ㈜카일룸도산이 98, 98-1을 소유하고 있고 공동시행자인 두산미래산업㈜가 98-5를 소유하고 있으며, 98-6은 현재 재단법인 국민문화재단의 소유이나 두산미래산업㈜이 매입하는 것으로 약정되어 있습니다.출처 : 당사 제시

⑥
금융회사 외 채권기관의 실체, 실질 자금주 및 회수전략본건 대주단에는 금융회사, 투자목적 SPC 및 계열회사 대주가 함께 포함되어 있습니다. Tranche A는 본건 브릿지론의 선순위 대주로서 주식근질권, 담보신탁 우선수익권 등 주요 담보권을 보유하고 있으며, Tranche B는 당사의 최대주주 및 종속회사인 계열회사 대주가 참여한 후순위 대출 구조입니다.Tranche A-1 대주인 유한회사 코리아6호투자목적회사 및 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사는 홍콩계 투자금융그룹인 SC Lowy가 실질 자금주로 참여하는 투자목적 SPC로 파악됩니다. 다만 SC Lowy의 내부 투자심사 기준, 회수 의사결정 권한, 담보권 실행 선호도 등은 당사가 직접 확인할 수 있는 범위에 한계가 있으며, 실제 회수전략은 대출약정, 담보신탁계약, 대주단 의사결정 및 당시 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다.본 PF 전환이 실패하거나, 만기연장ㆍ차환 협의가 성립하지 않거나, 이자 지급 지연ㆍ약정 위반 등 채무불이행 사유가 발생하는 경우 Tranche A 대주는 아래 회수수단을 순차적으로 또는 병행하여 행사할 수 있습니다. 당사가 파악한 범위에서 Tranche A 대주의 주된 회수재원은 사업부지 담보가치 및 본건 사업권 가치이나, 담보권 실행 시점의 부동산 시장, 인허가 진행상황, 사업성, 매수자 존재 여부 및 담보권 실행비용에 따라 실제 회수금액은 달라질 수 있습니다.

[대주별 차이 비교]

구분
금융회사 / 채권기관
실체 / 성격
금리ㆍ이자지급
권리 구조상 특징

Tranche A-1
유한회사코리아6호투자목적회사
금융회사의 SPC
연 13.0% 고정/ 1년치 이자 선취
주식근질권 담보권자 / Tranche A 채권자로서 연대보증 이행 및 담보권 실행에서 Tranche B보다 우선적 구조

Tranche A-1
유한회사에스씨엘2호투자목적회사
금융회사의 SPC
연 13.0% 고정/ 1년치 이자 선취
주식근질권 담보권자 / Tranche A 채권자로서 연대보증 이행 및 담보권 실행에서 Tranche B보다 우선적 구조

Tranche A-2
㈜조은저축은행
금융회사 / 대리은행
연 7.5% 고정 / 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
주식근질권 담보권자 및 대리은행 / 근질권자 대표로 권리행사 가능

Tranche A-3
㈜더블저축은행
금융회사
연 7.5% 고정 / 매 이자기간의 말일 후불(월 단위)
주식근질권 담보권자

Tranche B
㈜중앙첨단소재
계열회사
연 7.5% 고정 / 대출만기일 일시납
주식근질권 담보권자는 아님 / 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조

Tranche B
㈜오르개발
계열회사
연 7.5% 고정 / 대출만기일 일시납
주식근질권 담보권자는 아님 / 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조

출처 : 당사 제시

[PF 실패 시 대주의 회수 전략과 당사의 평가]

구분
대주 / 실질 성격
약정금
담보ㆍ권리 구조
PF 전환 실패 시 주요 회수전략 및 회사의 평가

Tranche A-1
코리아6호투자목적회사 / SC Lowy 관련 투자목적 SPC
25,000백만원
Tranche A 공동 1순위 주식근질권, 담보신탁 우선수익권, 연대보증 대상
선순위 담보권자로서 대상부동산 담보신탁 우선수익권, 사업부지 처분, 사업시행권 관련 권리 행사, 주식근질권 실행 및 연대보증 청구를 병행할 수 있음. 1년치 이자를 선취한 구조이나 PF 전환 실패 시 원금 및 잔여 이자 회수가 핵심 이슈가 됨

Tranche A-1
에스씨엘2호투자목적회사 / SC Lowy 관련 투자목적 SPC
25,000백만원
Tranche A 공동 1순위 주식근질권, 담보신탁 우선수익권, 연대보증 대상
코리아6호와 동일한 선순위 회수 구조. 선지급이자 및 이자유보액은 이자지급위험 완화를 위한 장치이나, 본 PF 미전환 시 담보권 실행 또는 차환협상이 필요할 수 있음

Tranche A-2
㈜조은저축은행 / 금융회사 및 대리은행
5,000백만원
주식근질권 담보권자 및 근질권자 대표 권리행사 가능
대리은행으로서 Tranche A 대주단 권리행사 절차를 대표할 수 있으며, 담보권 실행 또는 조건변경 협의 과정에서 실무상 중요한 역할을 수행할 수 있음

Tranche A-3
㈜더블저축은행 / 금융회사
5,000백만원
주식근질권 담보권자
Tranche A 대주로서 선순위 담보 및 연대보증 구조에 따라 회수. 만기연장 또는 조건변경에 동의하지 않을 경우 기한이익상실 및 담보권 실행 위험이 증가할 수 있음

Tranche B
㈜중앙첨단소재 / 최대주주
8,000백만원
주식근질권 담보권자는 아님. Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조
후순위 대주로서 Tranche A 대비 회수위험을 부담. 본건 유상증자 청약자 지위와 후순위 채권자 지위가 병존하므로 자금순환거래 가능성에 대한 별도 검토 및 공시가 필요함

Tranche B
㈜오르개발 / 종속회사
1,000백만원
주식근질권 담보권자는 아님. Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무 이행 구조
종속회사 대주로서 연결 내부거래 및 자금순환 오해 가능성이 있으므로 원리금 수취 시점, 재원, 내부승인 및 공시 필요성을 별도로 관리할 필요가 있음

출처 : 당사 제시

[Tranche A 대주의 PF 전환 실패 시 회수 전략과 회사에 미치는 영향]

순서/수단
내용
회사에 미치는 영향

① 담보신탁 우선수익권 / 사업부지 처분
대상부동산 담보신탁 및 대주별 우선수익권에 근거하여 사업부지 처분대금 또는 수익권 회수금으로 선순위 채권을 회수
사업부지 매각가격이 채권액ㆍ비용에 미달하거나 매각이 지연될 경우 당사의 보증부담, 대여금 손상, 공사수익 감소 위험이 발생

② 사업시행권 관련 권리
사업시행권 포기각서, 건축주 명의변경 금지 또는 변경 동의 등 사업권 이전ㆍ통제 관련 권리 행사
기존 시행구조가 변경될 수 있으며 당사의 시공권, 공사대금 회수, 프로젝트 관리권이 약화될 수 있음

③ ㈜카일룸도산 주식근질권 실행
당사가 보유한 ㈜카일룸도산 발행주식 전부를 처분 또는 제3자에게 양도하여 피담보채무 변제에 충당
당사가 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실할 수 있고, 연결재무제표에서 연결대상 제외 및 대여금ㆍ공사미수금 손상검토가 필요할 수 있음

④ 금융상품 질권ㆍ이자유보액
이자예치금, 이자유보액 등 금융상품에 설정된 담보권을 통해 일부 이자 또는 비용을 충당
일부 이자지급위험 완화 효과가 있으나 원금 및 장래 이자 전액 회수를 보장하지 않음

⑤ 연대보증 청구
차주가 원리금 등 금융계약상 채무를 이행하지 못할 경우 당사와 두산미래산업㈜에 연대보증채무 이행을 청구
보증한도 범위 내 현금유출, 유동성 악화, 충당부채 인식 및 계속기업 가정 관련 위험이 발생할 수 있음

출처 : 당사 제시

차환, 만기연장 또는 채무불이행 처리에 관한 대주단 의사결정은 대출약정상 다수대주 요건과 대주별 권리에 따라 이루어질 것으로 예상됩니다. Tranche A 대주는 주식근질권을 포함한 주요 담보권을 보유하고 있고 연대보증 이행 구조상 Tranche B보다 우선하는 구조이므로 Tranche A 대주가 만기연장 또는 조건변경에 동의하지 않을 경우 당사의 보증채무 현실화 및 담보권 실행 위험이 상대적으로 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 Tranche B 대주는 계열회사이나, 계열회사라는 사정만으로 만기연장 또는 조건변경이 보장되는 것은 아니며, 향후 계열회사의 유동성 및 이사회 등 내부 의사결정에 따라 회수정책이 달라질 수 있습니다. 금융회사 외 채권기관이 투자금 회수를 우선하거나 만기연장에 동의하지 않는 경우 본 PF 전환 또는 만기연장 협상이 지연될 수 있고, 그 결과 당사의 연대보증 채무가 현실화될 수 있습니다.
당사는 현 시점에서 대상부동산 담보가치가 Tranche A 채권액을 상회하고 있어 대주단의 1차적 회수수단은 담보신탁 우선수익권 및 사업부지 처분 등 담보가치에 기반한 회수일 가능성이 높다고 판단하고 있습니다. 그러나 이는 현재 감정평가ㆍ사업계획ㆍ시장상황을 전제로 한 판단이며, 향후 부동산 경기, 인허가 지연, 종상향 또는 설계변경 실패, 공사비 상승, 매각가액 하락, 대주단 내부 의사결정 등에 따라 담보권 실행 방식과 회수금액은 달라질 수 있습니다. 따라서 본 PF 전환 실패 시 Tranche A 대주의 담보권 실행, 사업부지 처분, 주식근질권 실행 및 연대보증 청구가 동시에 또는 순차적으로 진행될 가능성을 배제할 수 없습니다.

⑦ 대출금 사용내역, 이자비용 및 잔여 한도
및 사업비계좌 자금경색 위험

브릿지론 리파이낸싱 대출금은 기존 대출금 상환, 선지급 이자, 주선수수료, 이자유보액, 공사비 유보 및 프로젝트 관련 용역비·공사비 등에 사용되었습니다. 잔여 대출한도는 소진된 상태이며, 공사비 부족으로 당사가 2026년 3월 21일 380백만원 및 2026년 5월 18일 525백만원, 합계 905백만원을 ㈜카일룸도산에 대여하였습니다.

[대출금 사용 내역]

(단위 : 백만원)

구분
금액
주요 내용

Cash-In
대출금 현금유입
58,794
유한회사 코리아6호투자목적회사 25,000백만원, 유한회사 에스씨엘2호투자목적회사 25,000백만원, 조은저축은행 4,554백만원, 더블저축은행 4,239백만원 / TR B 대주는 약정으로 기존 브릿지 대환

당사 차입 지원
905
공사비 부족으로 당사가 ㈜카일룸도산에 자금 충당

Cash-Out
기존대출금 상환
(44,362)
한국투자저축은행 등 기존 대주에 대한 대출잔액 상환

선지급 이자
(6,500)
코리아6호 및 에스씨엘2호에 각 3,250백만원, 2025.11.19~2026.11.18 1년치 이자 선지급

주선수수료
(425)
조은저축은행 지급

SCL 이자유보액
(1,638)
코리아6호 및 에스씨엘2호 각 819백만원, 2026.11.19~2027.02.18 3개월치 이자 유보

사업비계좌 지출
(6,769)
보험증권 발급 수수료, 설계·감리·CM 용역비, 도급공사비, 도로사용료 등

사업비계좌 현재 잔액
5
2026.05.22 기준 잔액 5,095,297원

출처 : 당사 제시

[자금사용목적상 이자비용과 중복여부]

구분
금액
주요 내용
이자비용(42.1억원)과의 중복 여부

대출금 현금유입
58,794백만원
Tranche A 현금 인출액. 코리아6호 25,000백만원, 에스씨엘2호 25,000백만원, 조은저축은행 4,554백만원, 더블저축은행 4,239백만원. Tranche B는 약정상 기존 브릿지 대환으로 처리
해당 없음

기존대출금 상환
(44,362)백만원
한국투자저축은행 등 기존 대주에 대한 대출잔액 상환
해당 없음

선지급 이자
(6,500)백만원
코리아6호 및 에스씨엘2호에 각 3,250백만원 지급. 적용기간은 2025.11.19~2026.11.18의 1년치 이자
중복 아님. 이미 브릿지론 실행 시 지급된 금액으로, 본건 유상증자 자금사용목적상 4,210백만원과 적용기간이 다름

SCL 이자유보액
(1,638)백만원
코리아6호 및 에스씨엘2호 각 819백만원. 2026.11.19~2027.02.18의 3개월치 이자 지급을 위한 유보액
중복 아님. 선급이자 이후 3개월분 이자 재원으로 유보된 금액

자금사용목적상 브릿지론 이자비용
4,210백만원
본건 유상증자 조달자금 중 ㈜카일룸도산 대여를 통해 향후 브릿지론 16개월차 이후 이자비용 지급에 사용할 예정인 금액
선지급 이자 6,500백만원 및 SCL 이자유보액 1,638백만원 이후 발생할 예상 이자비용으로, 동일 이자의 중복 계상 또는 중복 지급 구조가 아님

출처 : 당사 제시

위와 같이 6,500백만원의 선지급 이자는 브릿지론 최초 인출 시 Tranche A-1 대주인 코리아6호 및 에스씨엘2호에게 지급된 2025년 11월 19일부터 2026년 11월 18일까지의 1년치 이자입니다. 반면 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 위 선지급 이자와 SCL 이자유보액 1,638백만원이 예정한 기간 이후, 즉 브릿지론 유지기간 중 2027년 1분기 이후 발생할 것으로 예상되는 이자비용을 충당하기 위한 금액입니다. 따라서 선지급 이자 6,500백만원과 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 산정기간, 지급시점 및 재원이 서로 다르며, 동일한 이자비용이 중복 계상되거나 중복 지급되는 구조는 아닙니다.다만 위 4,210백만원은 향후 본 PF 전환 시점, 만기연장 여부, 금리조건, 대주단 협의결과 및 실제 차입잔액에 따라 변동될 수 있는 예상치입니다. 본 PF 전환이 지연되거나 만기연장 조건이 기존 조건보다 불리하게 변경되는 경우 4,210백만원을 초과하는 추가 이자비용이 발생할 수 있으며, 이 경우 당사의 추가 대여, 대주단과의 이자유예ㆍ만기연장 협의 또는 별도 자금조달이 필요할 수 있습니다.[사업비계좌 경색 위험]2026.05.22 기준 사업비계좌 잔액은 5,095,297원으로, 신탁계좌 및 사업비계좌 내 잔액만으로 향후 예정된 철거·토목공사비, 감리비, 설계비, PM 용역비, 제세공과금 및 기타 사업비를 충당하기 어려운 수준입니다.이에 따라 당사는 공사비 및 운영자금 부족분을 보전하기 위하여 2026년 3월 21일 380백만원 및 2026년 5월 18일 525백만원, 합계 905백만원을 ㈜카일룸도산에 추가 대여하였습니다. 동 추가 대여는 사업 진행 및 기존 계약상 지급 지연 위험을 완화하기 위한 임시 자금지원 성격이나, 브릿지론 대출한도가 이미 소진된 상태에서 이루어진 관계회사·종속회사 지원이므로, 본건 유상증자 납입 지연 또는 청약 미달 시 당사의 추가 자금부담이 확대될 수 있습니다.본건 유상증자 납입일까지 필요한 ㈜카일룸도산의 추가 운영자금 규모는 현재 확정된 월별 집행계획이 아니라 신고서상 분기별 운영자금 계획을 기준으로 산정하고 있습니다. 신고서상 운영자금 계획 기준 2026년 2분기 및 3분기에 예정된 운영자금은 합계 7,547백만원이며, 이는 본건 유상증자 납입일이 2026년 9월로 예정되어 있는 점을 감안할 때 납입 전 선집행 또는 미지급 관리가 필요할 수 있는 금액입니다. 다만 실제 추가 필요액은 납입일까지의 공정 진행, 용역계약 지급조건, 기성 확정 여부, 미지급금 발생 여부, 사업비계좌 입출금 현황 및 이미 선집행한 금액에 따라 달라질 수 있습니다.당사는 본건 유상증자 납입 전까지 필요한 사업비에 대하여 ① 회사 보유 현금 및 경상 영업수입, ② 공사채권·대여금 등 회수 가능 자금, ③ 당사의 ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여, ④ 공동시행자 또는 관계회사 지원 협의, ⑤ 지급시기 조정 및 미지급금 관리, ⑥ 대주단과의 협의 등을 통해 대응할 계획입니다. 그러나 위 자금조달원 중 상당 부분은 확정된 외부 차입약정 또는 구속력 있는 지원확약이 아니며, 당사의 영업현금흐름, 회수채권의 실제 회수시기, 관계회사 유동성, 공동시행자 협의 결과, 대주단 동의 여부에 따라 실행 가능성이 제한될 수 있습니다.따라서 투자자께서는 브릿지론 대출한도 소진, 사업비계좌 잔액 부족 및 최근 905백만원 추가 대여 사실을 고려할 때, 본건 유상증자 납입 지연 또는 청약 미달 시 ㈜카일룸도산의 사업비 부족, 당사의 추가 대여 확대, 공사·용역비 미지급, 사업일정 지연, 대주단과의 조건변경 협의 및 우발부채 현실화 위험이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

⑦-1 Tranche B 후순위 대주와 유상증자 조달자금 환류 가능성

본건 브릿지론의 Tranche B 대주는 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재 및 당사의 종속회사인 ㈜오르개발입니다. 현재 Tranche B 대출약정금은 ㈜중앙첨단소재 8,000백만원, ㈜오르개발 1,000백만원, 합계 9,000백만원입니다.Tranche B 대주는 계열회사 대주이고, 본건 유상증자에서 최대주주 등의 청약이 예정되어 있으므로 유상증자 조달자금이 ㈜카일룸도산을 거쳐 Tranche B 대주에게 이자 또는 원금으로 지급될 경우 자금순환거래로 볼 소지가 있으나 Tranche B의 원리금은 대출만기일 일시납 조건으로 유상증자 조달자금이 Tranche B 대주에게 지급될 가능성은 구조적으로 가능하지 않으며, 유상증자 자금은 구분하여 관리할 예정입니다.

[자금순환거래 가능성에 대한 회사의 평가 의견]

검토 항목
현재 구조
회사의 평가

Tranche B 대주의 지위
㈜중앙첨단소재 및 ㈜오르개발은 Tranche B 후순위 대주로 참여. 주식근질권 담보권자는 아니며, 연대보증계약상 Tranche A 채무가 모두 이행된 후 Tranche B 관련 보증채무가 이행되는 구조
Tranche B는 선순위 대주보다 회수 위험이 크며, 계열회사라는 이유만으로 회수가 보장되지 않음 / Tranche B 대주에게는 주식 질권 담보 미제공

유상증자 청약자 지위
최대주주 등은 본건 유상증자 청약자로 참여할 수 있으며, 납입자금은 발행회사인 당사로 유입됨
최대주주가 유상증자에 참여하면서 동시에 Tranche B 채권자라는 이해관계가 존재하나 Tranche B 원리금은 만기일 일시 상환이며, 조달 자금은 구분 관리 예정

조달자금의 계획상 사용처
본건 유상증자 조달자금은 당사가 ㈜카일룸도산에 대여하여 철거ㆍ토목공사비, 설계ㆍ감리ㆍPM용역비, 제세공과금, 브릿지론 이자비용 등 프로젝트 운영자금으로 사용할 예정
현재 계획상 Tranche B 원금 조기상환 또는 특정 Tranche B 대주에게 원리금을 우선 지급하는 조건은 없음

브릿지론 이자지급 구조
Tranche B 이자는 연 7.5% 고정이며 대출만기일 일시납 구조. Tranche A-1은 1년치 선취, A-2/A-3은 월 후불 구조
본건 유상증자 자금 중 4,210백만원은 브릿지론 16개월차 이후 이자비용으로 예정되어 있으나, Tranche B 원리금 상환을 직접 목적으로 한 금액과 구분하여 관리 예정

자금순환거래 가능성
유상증자 납입자 또는 계열회사 대주에게 유상증자 조달자금이 단기간 내 원리금으로 환류될 경우 순환거래로 볼 소지가 있음
현재 계획상 주된 목적은 Tranche B 회수가 아니라 프로젝트 운영 및 선순위 금융 유지로 향후 미사용 자금, 본 PF 지연 또는 만기연장 실패에도 Tranche B 원리금 지급에 사용하지 않을 것임

출처 : 당사 제시

당사는 현 시점에서 본건 유상증자 조달자금이 Tranche B 대주에게 원금 또는 이자로 환류되는 것을 주된 목적으로 하는 자금순환거래에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단하고 있습니다. 그 근거는 첫째, 본건 유상증자 자금은 당사가 ㈜카일룸도산에 대여하여 프로젝트 운영자금 및 향후 브릿지론 이자비용으로 사용할 예정이며, 특정 Tranche B 대주에 대한 원금 상환을 예정 사용처로 두고 있지 않습니다. 둘째, Tranche B는 Tranche A보다 후순위에 있고 주식근질권 담보권자가 아니므로, Tranche A 채권이 우선적으로 관리ㆍ상환되어야 하는 구조입니다. 셋째, Tranche B 이자는 대출만기일 일시납 구조로서 현재 정정신고서상 4,210백만원의 브릿지론 이자비용 사용예정액과 동일한 산정기간ㆍ지급목적의 기지급 또는 확정 원리금 상환으로 단정하기 어렵습니다.다만 최대주주 또는 종속회사가 유상증자 청약자이면서 동시에 Tranche B 후순위 채권자라는 이해상충적 구조가 존재하는 이상, 유상증자 조달자금의 일부가 ㈜카일룸도산을 통하여 Tranche B 대주에게 이자 또는 원금으로 지급되는 경우 투자자 관점에서 자금순환거래 또는 특수관계자 자금회수로 해석될 수 있습니다. 이에 당사는 유상증자 조달자금 집행 시 ① 자금사용내역을 프로젝트 운영자금, 선순위 브릿지론 이자비용, 기타 비용으로 구분 관리하고, ② Tranche B 대주에 대한 원리금 지급이 발생하는 경우 지급시점, 지급재원, 지급 필요성, Tranche A와의 우선순위 및 내부 승인절차를 별도로 검토하며, ③ 계획된 자금사용목적과 달리 의도치 않게라도 Tranche B 원리금 상환에 사용되지 않도록 상당한 주의를 기울여 관리할 예정입니다.투자자께서는 본건 유상증자 조달자금이 프로젝트 운영 및 브릿지론 유지에 사용될 예정이라는 당사의 계획에도 불구하고, Tranche B 대주가 최대주주 및 종속회사로 구성되어 있고 유상증자 청약자 지위와 후순위 채권자 지위가 병존한다는 점, 본 PF 전환 실패 또는 사업 지연 시 조달자금의 사용처가 변경될 수 있다는 점, 그 과정에서 특수관계자에게 자금이 환류된다는 문제 제기가 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.⑦-2 사업비 경색 및 추가 대여·추가 유상증자 가능성

㈜카일룸도산은 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 시행사 지위에 있고, 당사는 동 회사의 지배회사이자 시공사로서 본 사업의 계속 진행과 공사대금 회수 가능성에 직접적인 이해관계를 가지고 있습니다. 현재 브릿지론 대출한도는 소진되어 있고, 사업비계좌 잔액은 2026.05.22 기준 5,095,297원에 불과하며, 당사는 이러한 상황에서 ㈜카일룸도산에 합계 905백만원을 추가 대여하였습니다.본건 유상증자 납입일까지 ㈜카일룸도산에 필요한 운영자금은 2026년 2분기 및 3분기 합계 7,547백만원 수준으로 산정됩니다. 다만 납입일 이전 이미 발생하였거나 발생할 비용 중 일부는 회사 자체자금, 영업현금흐름, 공사채권·대여금 회수자금, 관계회사 또는 공동시행자 지원, 지급시기 조정 등을 통해 선집행 또는 미지급 관리될 수 있고, 유상증자 납입금 수령 이후 해당 선집행분의 보전 또는 미지급금 지급에 사용될 수 있습니다.당사는 본건 유상증자 종결 전까지 본건 유상증자 외 별도의 추가 유상증자를 추진할 구체적인 계획은 없습니다. 그러나 본건 유상증자의 청약 미달, 납입 지연, 본 PF 승인 지연 또는 미승인, 공사비·금융비용 증가, 인허가 지연, 대체 차입 실패, 관계회사 또는 공동시행자 지원 미확정 등으로 자금부족이 발생할 경우, 본건 유상증자 종결 이후 추가 유상증자, 전환사채·신주인수권부사채 등 주식연계증권 발행, 금융기관 차입, 관계회사 차입 또는 자산 매각 등 추가 자금조달을 검토할 가능성을 배제할 수 없습니다.또한 본건 유상증자 청약 이후에도 본 PF 기표 전까지 사업비 집행이 계속될 예정이므로, 실제 청약금액이 예정금액에 미달하거나 사업비 집행시점이 앞당겨지는 경우 ㈜카일룸도산에 대한 추가 자금 대여가 발생할 수 있습니다. 현 시점에서 본건 유상증자 이후 추가 대여의 구체적인 한도, 규모 및 조달원은 확정되어 있지 않으며, 향후 추가 대여가 필요한 경우 당사는 자금수지, ㈜카일룸도산의 상환 가능성, 신탁계좌·사업비계좌 집행 절차, 특수관계자 거래 관련 법규와 내부 승인 절차 등을 검토한 후 집행 여부를 결정할 예정입니다.이러한 추가 대여 또는 추가 자금조달은 단기적으로 사업 지속에 필요한 유동성을 확보하는 효과가 있을 수 있으나, 본 PF 미승인 또는 사업성 악화가 지속될 경우 당사의 ㈜카일룸도산에 대한 대여금·미수수익·공사미수금 회수가능성이 저하되고 손상차손이 발생할 수 있습니다. 또한 추가 유상증자 또는 주식연계증권 발행이 이루어질 경우 기존 주주의 지분희석, 주가 변동성 확대 및 발행조건 악화 위험이 발생할 수 있습니다.

⑧ 본 PF 전환 가능성 및 차환 실패 시 시나리오

당사는 브릿지론 만기 전 본 PF 전환을 추진하고 있으나, 기존 금융기관·신탁사 심의 이력, PF 대출검토의향서, 사업성 검토 및 분양성 검토는 모두 기존안 또는 변경 전 사업계획 기준입니다. 현재 당사가 검토 중인 종상향·역세권 활성화 추진안은 관광호텔을 포함한 복합개발 구조로서 기존안과 용도, 규모, 사업수지, 분양·운영수익, 공공기여, 공사비, 금융비용 및 대주단 신용보강 조건이 상이합니다.

당사는 변경안 기준으로 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 사업성·분양성·호텔 운영수익성 평가, 금융주관사·신탁사 심의, 대주단 모집 및 PF 기표 절차를 추진할 예정입니다. 다만 본 신고서 제출일 현재 대상지 선정을 전제한 변경안 기준 본 PF에 관하여 금융기관의 구속력 있는 확약 또는 대출승인은 확보되어 있지 않으며, 변경안 기준 본 PF 승인 가능성은 대주단의 독립적인 심사 및 그 시점의 부동산시장·금융시장 상황에 따라 달라집니다.또한 당사는 고급주거 및 오피스텔 등 건축공사 수행 경험을 보유하고 있으나, 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 관광호텔 포함 지상 31층 복합개발사업 직접 시공·준공 실적 및 호텔 관련 인허가·시공 실적은 없습니다.따라서 본 PF 대주단이 변경안 기준 시공사 수행능력, 책임준공 가능성, 호텔 운영수익성, 호텔 운영사 또는 브랜드 확보 여부 및 외부 전문기관 참여 여부를 중요한 심사 요소로 판단할 경우, 당사의 기존 실적 및 호텔 관련 직접 이력 부재는 본 PF 승인 지연, 추가 신용보강 요구, 금리·수수료 등 금융조건 악화 또는 본 PF 미승인 위험으로 이어질 수 있습니다.본 PF 전환이 계획대로 이루어지지 않을 경우 당사는 만기연장 협상, 대체 차입, 기존안 회귀 또는 사업계획 재조정, 사업부지 매각, 공동시행자·이해관계자 지원, 당사 추가 대여 또는 유상증자 조달자금 사용 등을 검토할 수 있으나, 이들 방안의 실행 가능성은 확정되어 있지 않습니다.

[시나리오별 당사에 미치는 영향]

시나리오
주요 내용
당사 영향

변경안 대상지 선정 및 본 PF 승인
변경안 대상지 선정, 설계변경허가, 사업성·분양성·호텔 운영수익성 평가 완료 후 본 PF 기표 및 브릿지론 상환
연대보증 및 주식근질권 관련 우발부담 완화 가능. 다만 PF 조건에 따라 책임준공·자금보충·담보·수수료 부담 증가 가능

변경안 인허가 또는 대주단 심사 지연
대상지 선정, 도시건축위원회, 설계변경허가, 사업성 평가, 대주단 모집 또는 신탁사 심의 지연
추가 이자·수수료·공사비 부담, ㈜카일룸도산 대여금 증가, 추가 담보 또는 조건변경 요구 위험

변경안 미선정 및 기존안 회귀
종상향·역세권 활성화 추진안이 선정되지 않거나 사업성이 부족하여 기존안으로 회귀
기존 인허가 활용 가능성은 있으나 기존 금융승인·의향서의 효력과 조건을 재확인해야 하며, 사업수지·분양성·대주단 조건 재협상 필요

본 PF 및 만기연장 실패
본 PF 승인 실패, 만기연장 협상 실패, 이자연체, 준수사항 위반, 인허가 지연 등 채무불이행 사유 발생
당사가 연대보증인으로서 보증한도 100,800백만원 및 미지급 이자·수수료 범위 내 상환 부담을 질 수 있으며, 주식근질권 및 사업부지 담보권 실행 위험

사업부지 매각 또는 대체 회수
담보권 실행 또는 회사·공동시행자의 자산 매각을 통한 회수 추진
매각가격·매각기간·담보권자 우선변제·세금·비용 등에 따라 대여금·공사미수금·미수수익 손상 및 유동성 악화 위험

출처 : 당사 제시

차환 실패에 관하여 현재 브릿지론 대주와 논의가 있었고 금융비용 절감 상품 설계 및 만기연장에 대해 협의는 있었으나 이는 구속력 있는 만기연장 약정 또는 본 PF 승인 확약이 아니므로, 향후 금융시장, 사업성평가, 인허가, 분양시장 및 대주단 심사결과에 따라 차환 또는 만기연장이 실패할 수 있습니다.

⑨ 조기상환조항
, 주요 채무불이행 사유 및 발동 가능성, Trigger별 주식근질권 실행 절차

브릿지론 약정에는 총 14개의 채무불이행 또는 기한이익상실 사유가 포함되어 있습니다. 주요 사유별 발동 임계점과 현재 이행상황 및
당사
의 판단은 다음과 같습니다.

[조기상환조항 상 발동 가능성]

약정상 사유
발동 임계점
현재 이행상황
발동 가능성에 대한 회사 판단

제3호 인출후행조건 미이행
대출약정서상 인출후행조건을 정해진 기한 내 이행하지 못하는 경우
현재 이행 완료
- 현재 기준 낮음- 단, 향후 추가 조건이 부과되거나 증빙 제출이 지연되는 경우 발동 가능성 있음

제5호 적극적ㆍ소극적 준수사항 위반
자금용도, 담보 유지, 추가 차입 제한, 보고의무, 임의착공금지, 사업시행권 양도 제한 등 금융계약상 준수사항 위반 또는 미이행
- 대주와 월 단위 정기 미팅 및 협의 진행- 주식근질권, 담보신탁 등 담보 유지 의무 계속 부담
- 현재 기준 낮음- 다만 잔여 대출한도 소진으로 당사 대여 또는 추가 자금조달이 발생하고, 대주 동의 없는 추가 차입ㆍ담보제공ㆍ공사 진행이 문제될 경우 상승 가능

제7호 인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소
영업 또는 사업 관련 인허가가 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 지연, 폐지, 취소, 변경되거나 취득 불가능한 경우
- 착공신고 및 기초공사 진행 관련 자료가 제출되었고, 관할청 경고 또는 지적사항 없음- 용도변경 및 변경 인허가 절차 진행 중
단기적으로 낮으나, 용도변경ㆍ변경 인허가ㆍ도시건축위원회 심의 일정이 지연되거나 사업성 평가에 부정적 변화가 있으면 중간 이상으로 상승 가능

제14호 차주의 영업ㆍ자산상태의 중대한 부정적 변화
차주의 영업 또는 자산상태에 중대한 부정적 변화가 있어 대주가 대출원리금 상환 불능을 합리적으로 판단하는 경우
- 대출 실행 이후 회사 보완자료 기준 중대한 부정적 변화 없음- 단, 차주인 ㈜카일룸도산이 자본잠식 상태이고 현재는 매출이 발생하지 않는 개발사업 시행법인임
현재 기준 낮음으로 판단하나 부동산 경기 악화, 분양성 저하, 담보가치 하락, PF 승인 지연, 공사비 상승 또는 추가 차입 불능 시 상승 가능

출처 : 당사 제시

Trigger별 발동 임계점, 현재 이행상황, 발동 가능성에 대한 회사 판단 및 해당 사유 발생 시 주식근질권 실행 절차는 다음과 같습니다. 다만 실제 채무불이행 여부, 시정기간 부여 여부, 대주단의 의사결정 및 근질권 실행방법은 대출약정서 및 주식근질권설정계약서의 개별 조항에 따라 달라질 수 있습니다.

[Trigger별 발동 임계점, 주식근질권 실행 절차]

Trigger
발동 임계점
현재 이행상황
회사 판단
근질권 실행 절차

원리금 지급 연체 / 만기상환 불이행
대출원금, 이자, 연체이자, 수수료, 비용 등을 약정기일에 지급하지 못하거나 만기상환을 이행하지 못하는 경우
현재 실제 연체 또는 만기상환 도래 전임
현재 기준 낮음. 다만 유상증자 청약 미달, 본 PF 지연, 이자재원 부족 시 상승 가능
기한이익상실 또는 이행청구 통지 → 피담보채무 이행 청구 → 근질권자가 법령ㆍ계약상 방법으로 카일룸도산 주식 처분 또는 제3자 양도 → 환가대금으로 실행비용 및 Tranche A 채무 변제

준수사항 위반
자금용도, 담보 유지, 보고의무, 임의착공금지, 추가 차입ㆍ담보제공 제한, 사업시행권 양도 제한 등을 위반하는 경우
대주와 월 단위 협의, 담보 유지의무 이행 중으로 파악
현재 기준 낮음. 단, 잔여 한도 소진 상태에서 대주 동의 없는 추가 차입ㆍ공사 진행 등이 발생하면 상승 가능
위반 사실 확인 및 시정 요구 또는 자료 제출 요구 → 미시정 또는 중대한 위반 시 기한이익상실 → 주식근질권 실행 및 연대보증 청구 가능

인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소 / 사업추진 불가
인허가 지연ㆍ취소, 용도변경 지연, 사업성평가 악화 등으로 피담보채무 상환 가능성에 중대한 부정적 영향이 있는 경우
용도변경 및 변경 인허가 절차 진행 중
단기적으로 낮으나, 종상향ㆍ인허가 또는 본 PF 일정이 지연되면 중간 이상으로 상승 가능
대주단이 사업진행 자료 및 담보가치 검토 → 조건변경ㆍ만기연장 협의 → 협의 실패 또는 EOD 판단 시 근질권 및 사업부지 담보권 실행 가능

회생ㆍ파산ㆍ지급불능 등
차주 또는 주요 이해관계자에 대한 회생ㆍ파산 신청, 지급불능, 주요 자산 압류ㆍ강제집행 등 발생
현재 해당 사실 확인되지 않음
현재 기준 낮음. 다만 카일룸도산 자체 현금흐름이 제한적이므로 자금조달 실패 시 상승 가능
해당 사실 확인 → 기한이익상실 통지 → 피담보채무 전액 이행청구 → 주식근질권 실행 및 연대보증 청구 가능

담보가치 훼손 / 기타 EOD
담보가치 하락, 담보서류 미제출, 담보목적물 처분 제한 위반, 기타 대출약정상 EOD 발생
사업부지 담보가치가 브릿지론 채권액을 상회하는 것으로 평가되나, 강제처분가액은 확정 불가
현재 기준 낮음. 부동산 시장 악화, 담보가치 하락, 매각 지연 시 상승 가능
대주단 담보가치 평가 및 계약 위반 검토 → 필요 시 이행청구 및 근질권 실행 → 환가대금으로 피담보채무 충당, 부족액은 보증 등으로 회수 가능

출처 : 당사 제시

⑩
㈜카일룸도산에 대한 총 익스포저, 근질권 실행 시 연결재무제표 영향 및 손상 가능성당사가 ㈜카일룸도산에 기제공한 채권과 브릿지론 관련 우발 익스포저는 다음과 같습니다. 아래 표는 현재 대출잔액 기준 우발 익스포저와 보증한도 기준 최대 부담액을 구분하여 표시한 것입니다. 주식근질권 제공은 별도의 현금채권은 아니나, 담보권 실행 시 당사 보유 종속기업투자주식의 처분 및 프로젝트 회수구조 훼손으로 이어질 수 있으므로 별도 위험요인으로 함께 고려하여야 합니다.

[총 익스포저 및 손상 가능성]

(단위 : 백만원)

구분
금액
회수 또는 변제 재원
손상ㆍ위험 평가

공사미수금
3,489
공사대금 회수, 본 PF, 분양수입
㈜카일룸도산 사업성 및 현금흐름에 따라 회수 가능성 변동

장기대여금
57,514
본 PF 조달금, 분양수입, 사업부지 처분대금
본 PF 지연 또는 미승인 시 회수 지연ㆍ손상 가능

장기미수수익
9,140
카일룸도산 현금흐름 및 사업수익
금융비용 부담 및 사업지연 시 회수 위험 확대

기제공 채권 합계
70,143
-

연대보증 우발 익스포저
현재 대출잔액 기준
68,255
차주 상환, 본 PF 차환, 담보자산 처분
현실화 시 당사 유동성 및 재무구조에 중대한 영향

보증한도 기준
100,800
차주 상환, 본 PF 차환, 담보자산 처분
미지급 이자ㆍ연체이자ㆍ수수료 등을 포함하여 보증한도 내 추가 부담 가능

주식근질권 제공
담보설정금액 90,000장부금액 10,423
담보목적물 환가대금은Tranche A 피담보채무 변제에 충당
담보권 실행 시 ㈜카일룸도산에 대한 지배력 상실, 별도재무제표상 종속기업투자주식 손상, 카일룸도산 채권 회수가능성 저하 가능

합계
현재 대출잔액 기준
138,398
-
2025년 11월말 사용가치 기준 회수가능액 약 151,400백만원 이내

보증한도 기준
170,943
-
회수 가능액을 초과할 수 있어 보수적 손상ㆍ충당부채 검토 필요

출처 : 당사 제시

[근질권 실행 시 연결재무제표 영향 및 손상 가능성]

구분
발생 상황
연결재무제표 및 재무상태 영향

근질권 실행 전
당사가 ㈜카일룸도산 지분 100%를 계속 보유하고 지배력을 유지
㈜카일룸도산은 연결대상 종속기업으로 유지됩니다. 당사와 ㈜카일룸도산 사이의 내부거래, 대여금ㆍ미수수익ㆍ공사미수금 등 내부채권채무는 연결재무제표 작성 시 제거됩니다. 다만 별도재무제표에서는 종속기업투자주식, 대여금, 미수수익, 공사미수금의 회수가능성 및 손상 여부를 검토합니다.

근질권 실행 및 주식 이전
Tranche A 대주 또는 제3자가 담보목적물인 ㈜카일룸도산 주식 전부 또는 지배력을 이전받는 경우
당사는 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실할 수 있으며, 지배력 상실일 이후 ㈜카일룸도산은 연결대상에서 제외될 수 있습니다. 이 경우 연결재무제표에서 ㈜카일룸도산의 자산ㆍ부채 및 손익을 제거하고, 처분대가와 잔여지분 공정가치가 있는 경우 이를 반영하여 처분손익을 인식할 수 있습니다.

내부거래 제거 효과 소멸
지배력 상실 이후 ㈜카일룸도산이 연결실체 외부 회사가 되는 경우
기존에 연결상 제거되던 당사 대여금, 미수수익, 공사미수금 등은 외부 채권 성격으로 전환되어 회수가능성 평가 대상이 됩니다. ㈜카일룸도산의 사업부지 처분가액 또는 본 PF 전환 실패로 회수가능액이 부족한 경우 대손충당금, 손상차손 또는 기타 손실 인식 가능성이 있습니다.

연대보증 및 충당부채
근질권 실행과 동시에 또는 별도로 대주단이 연대보증채무 이행을 청구하는 경우
당사는 보증한도 100,800백만원 및 미지급 이자ㆍ연체이자ㆍ수수료ㆍ비용 범위 내에서 현금유출 또는 충당부채 인식 위험을 부담할 수 있습니다. 담보목적물 환가대금이 Tranche A 피담보채무에 충당되는 범위에서는 관련 보증부담이 감소할 수 있으나, 환가금액이 부족한 경우 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

계속기업가정 및 유동성
근질권 실행, 보증채무 현실화, 대여금 회수 지연 또는 손상이 동시에 발생하는 경우
현금흐름, 차입금 상환능력, 추가 자금조달 능력, 연결 자본 및 계속기업가정에 부정적 영향이 발생할 수 있습니다. 특히 근질권 실행은 사업부지 담보권 실행, 시행권 변경, 본 PF 협상력 저하와 함께 발생할 가능성이 있어 재무적 영향이 단일 담보목적물 장부금액 10,423백만원에 한정되지 않을 수 있습니다.

출처 : 당사 제시

2025년 11월말 기준 주식회사 카일룸도산의 사용가치평가보고서에 따라 현금흐름창출단위 회수가능액은 151,400백만원으로, 장부가액 75,700백만원을 초과하여 손상가능성은 없는 것으로 판단되었습니다. 다만 해당 평가는 향후 용도변경, 본 PF 승인, 분양성, 공사비, 금리 및 사업일정이 계획대로 진행된다는 전제에 의존합니다. 현재 대출잔액 기준 총 익스포저는 회수가능액 이내이나, 보증한도 기준 최대 부담액까지 고려할 경우 회수가능액을 초과할 수 있으므로, 본 PF 승인 지연 또는 실패, 담보가치 하락, 분양시장 악화, 공사비 상승 등이 발생하면 대여금·미수수익·공사미수금 손상 및 지급보증 관련 충당부채 인식 위험이 존재합니다. ㈜카일룸도산의 자체 영업현금흐름이 제한적인 상황에서 본건 브릿지론 원리금 상환 및 당사 채권 회수는 본 PF 전환, 담보자산 가치, 분양성과 및 사업부지 처분 가능성에 크게 의존합니다. 대여금 회수가 불가능한 경우 논현동 98 및 98-1번지 매각을 통한 상환이 발생할 수 있으며,
2026년 6월 24일 기준 제일감정평가법인의 감정평가액은 논현동 98번지 52,381백만원, 논현동 98-1번지 36,020백만원입니다. 다만 실제 매각 가능성 및 매각가액은 부동산 시장, 인허가 진행상황, 담보권 실행 여부 및 매각시점에 따라 달라질 수 있습니다.

⑪ 투자자 유의사항

상기와 같이 당사는 ㈜카일룸도산 브릿지론과 관련하여 보증한도 100,800백만원의 연대보증과 담보설정금액 90,000백만원의 주식근질권 제공 부담을 보유하고 있습니다. 본 PF 전환이 계획대로 이루어지는 경우 브릿지론 상환을 통해 연대보증 및 담보제공 관련 우발부담이 완화될 수 있으나, 본 PF 승인 또는 만기연장이 실패하거나 대출약정상 채무불이행 또는 기한이익상실 사유가 발생할 경우 당사는 연대보증인으로서 보증한도 내에서 대출원리금, 이자, 연체이자, 수수료 및 비용을 부담할 수 있으며, Tranche A 대주의 주식근질권 실행으로 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실하거나 프로젝트 회수구조가 훼손될 수 있습니다.
주식근질권 실행 Trigger에는 원리금 지급 연체, 금융계약상 준수사항 위반, 인허가 지연ㆍ폐지ㆍ취소 또는 사업 추진 불가, 회생ㆍ파산ㆍ지급불능 등 신용위험, 담보가치 훼손 또는 기타 대출약정상 기한이익상실 사유가 포함될 수 있습니다. 이러한 Trigger가 발생할 경우 대주단 또는 대리은행은 채무불이행 또는 기한이익상실을 통지하고 피담보채무 이행을 청구할 수 있으며, 근질권자는 법령 및 계약에서 정한 방법으로 ㈜카일룸도산 발행주식을 처분하거나 제3자에게 양도할 수 있습니다. 담보목적물 환가대금은 실행비용 및 Tranche A 피담보채무 변제에 우선 충당되고, 환가대금이 부족한 경우 당사의 연대보증 부담 또는 기타 담보권 실행 위험이 병존할 수 있습니다.

근질권 실행으로 당사가 ㈜카일룸도산에 대한 지배력을 상실하는 경우 ㈜카일룸도산은 연결대상에서 제외될 수 있으며, 기존에 연결상 제거되던 당사와 ㈜카일룸도산 간 대여금, 미수수익, 공사미수금 등은 외부 채권으로 전환되어 회수가능성 평가 대상이 됩니다. 이에 따라 별도재무제표상 종속기업투자주식 손상, 대여금ㆍ공사미수금ㆍ미수수익 손상, 연결재무제표상 종속기업 처분손익, 손상차손 또는 지급보증 관련 충당부채 인식이 발생할 수 있습니다. 이 경우 당사의 현금흐름, 재무구조, 연결자본, 계속기업가정, 추가 자금조달 능력 및 주주가치에 중대한 부정적 영향이 발생할 수 있습니다.당사는 현재까지 주식근질권 실행 통지를 수령한 사실은 없고, 사업부지 담보가치가 브릿지론 대출금액을 상회한다는 점 등을 고려하여 현재 기준 근질권 실행 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 이러한 판단은 사업부지 감정평가액, 본 PF 전환 가능성, 인허가 진행, 분양성, 공사비, 금리 및 대주단과의 협의가 계획대로 진행된다는 전제에 의존합니다. 투자자께서는 잔여 대출한도가 소진된 상태라는 점, ㈜카일룸도산의 자체 영업현금흐름이 제한적이라는 점, 본 PF 전환 일정 및 승인 여부가 인허가ㆍ분양시장ㆍ금융시장ㆍ대주단 심사 결과에 따라 변동될 수 있다는 점, 그리고 담보권 실행 시 실제 매각가액과 시점에 따라 손실 규모가 달라질 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

위와같이 당사가 예상하지 못하는 사건이 발생할 경우 당사의 우발채무가 현실화 되어 회사의 재무부담이 악화될 가능성이 있으며, 사업기간이 남은 PF 현장에 대하여 향후 해당 사업들의 영업상황이 악화되어 시행사의 원리금 상환이 불가하게 될 경우 PF 관련 대출 및 지급보증으로 인해 금융기관과 맺은 보증계약에 의하여 해당 시행사의 채무와 사업장을 인수하게 될 수 있으며, 이럴 경우에 추가적인 대규모 자금소요가 발생되므로 당사의 안정성이 저하될 우려가 있습니다. 또한 향후 개별 현장의 분양성과가 저조할 경우 이에 따른 상기의 우발채무의 실현으로 인해 당사의 재무안정성이 악화될 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

차. 소송사건
2026년 1분기말 현재 당사가 피고로 계류되어 있는 2건의 주요 소송사건(소송가액 150백만원)이 있고,
증권신고서 제출 전일 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.
해당 소송사건의 최종결과는 예측할 수 없으나, 향후 소송 결과에 따라 당사에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2026년 1분기말 현재 당사가 피고로 계류되어 있는 2건의 주요 소송사건(소송가액 150백만원)은 다음과 같으며, 증권신고서 제출 전일 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

[당사가 피고로 계류중인 소송 사건]

(단위: 백만원)

사건명
원고
피고
소송금액
계류법원
진행상황 등

손해배상 등청구의 소 (*1)
도곡동상지카일룸입주자대표회의
㈜상지건설㈜케이에이치필룩스건설공제조합
150
서울중앙지법
1심진행중

이의 제기에 대한무효신청(*2)
S.C.I. 오버몬테카를로
㈜상지건설 외
-
프랑스니스법원
1심판결보류

출처 : 정기보고서

1) 손해배상 등 청구의 소(2023가단5436154)도곡상지카일룸은 서울 강남구 남부순환로373길23에 위치하고 있는 1개동 23세대의 공동주택입니다. 당사는 시공사로, ㈜케이에이치필룩스는 시행사로, 건설공제조합은 보증인으로 도곡상지카일룸 프로젝트에 참여하였습니다. 도곡상지카일룸은 2019년 입주를 시작하였는데 입주 이후에 발생한 하자보수에 대한 이견이 발생하여 2023년 12월 도곡동상지카일룸입주자가 하자보수에 갈음하는 손해배상청구의 소를 제기하였습니다. 소송금액은 150백만원으로 현재 서울중앙지법에서 1심 진행중입니다.2) 이의 제기에 대한 무효신청(RG 21/03837)프랑스 보솔레이 PF 사업은 2008년 우리투자증권(현, NH투자증권), 동양종금증권(현, 유안타증권) 등을 비롯한 금융회사와 당사의 피합병 소멸법인인 상지건설㈜ 등이 1,000억원대 자금을 모아 프랑스 보솔레이 지역의 아파트 개발에 투자한 사업입니다. 그러나 프랑스 보솔레이 PF 사업이 리먼사태, 미국재정위기 등의 여파로 좌초되면서 관련 회사들은 막대한 손실을 떠안게 되었습니다. 당사의 피합병 소멸법인인 상지건설㈜는 위 프랑스 보솔레이 PF 사업에 투자한 대출채권 50억원을 보유하고 있었으며, 사업이 좌초되면서 당사의 피합병 소멸법인인 상지건설㈜는 동 대여금을 전액 대손처리하였습니다. 이후 2021년 07월 프랑스 보솔레이 PF가 담보로 제공한 S.C.I. 오버 몬테카를로 소유 보솔레이 부동산이 공매가 진행됨으로써 당사의 피합병 소멸법인인 상지건설㈜의 대여금을 회수할 가능성이 생겼으나, 공매결과 S.C.I. 이모빌리에르 드 라 리비에라측이 낮은 가격에 입찰을 받아 당사는 채권자의 지위에서 이의를 제기하였고, S.C.I. 오버 몬테카를로 측은 이러한 이의제기에 대한 무효 신청을 하였습니다.해당 소송사건의 최종결과는 예측할 수 없으나, 향후 소송 결과에 따라 당사에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

카. 제재 관련 위험
당사는 최근 3년 동안 총 24건의 제재를 받은 바 있습니다. 위에 기재된 당사의 제재 내용은 과징금 납부로 인한 당사의 손익 영향 및 수주 참가 제한으로 인한 거래 중단 등 당사의 재무 및 영업상 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 최근 3년 동안 총 24건의 제재를 받은 바 있습니다. 제재 내용에 대한 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

[당사 제재 현황]

일 자
처벌 또는조치대상자
처벌 또는 조치내용
사유 및 근거 법령
처벌 또는 조치에 대한회사의 이행현황
재발방지를 위한회사의 대책

2023년 1월 9일
이OO[㈜상지건설 현장대리인]
대기환경보전법 위반 벌금형벌금 2,000,000원
공사현장의 비산먼지 발생 억제시설 미설치「대기환경보전법」제92조제5호, 제43조제1항 외
부과벌금 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 1월 19일
㈜상지건설
산업안전보건법 위반 과태료과태료 1,600,000원
공사현장의 물질안전보건자료대상물질에 대한 물질안전보건자료 미게시「산업안전보건법」제114조제1항
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 3월 15일
㈜상지건설
소음진동관리법 위반 과태료 부과과태료 480,000원
특정공사 변경신고 미이행소음진동관리법 제60조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 5월 12일
㈜상지건설
도로법 위반 과태료 부과과태료 1,200,000원
도로에 공사용 자재 적재도로법 제117조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 5월 26일
㈜상지건설
소음진동관리법 위반 과태료 부과과태료 480,000원
생활소음 규제기준 초과소음진동관리법 제60조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 6월 1일
㈜상지건설
기소유예
소방시설공사업법 위반소방시설공사업법
-
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 8월 21일
㈜상지건설, 정OO[㈜상지건설 현장대리인]
벌점 각 1점
품질관리계획 실시 미흡건설기술진흥법 제53조 및 시행령 제87조 관련 별표 8
-
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 8월 24일
㈜상지건설
도로법위반 과태료부과과태료 1,200,000원
도로 무단점용도로법 제117조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 8월 28일
㈜상지건설
도로법위반 과태료부과과태료 1,600,000원
도로점용허가 면적 초과도로법 제61조, 제75조, 제117조(무단점용 40㎡이상)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2023년 9월 25일
㈜상지건설
소음진동관리법위반 과태료부과과태료 960,000원
생활소음기준초과2차(공사장,주거지역,주간)소음진동관리법
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 1월 30일
㈜상지건설, 감리사,현장대리인
벌점 각 0.5점
안전관리계획 미이행건설기술진흥법 시행령 제87조
-
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 2월 8일
㈜상지건설
소방시설공사업법 위반 과징금 부과과징금 46,350,000원
예방과-2393(2024.2.5)호 소방시설공사업 위반업체 과징금 부과의뢰소방시설공사업법 제10조(과징금 처분)
고지과징금 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 2월 14일
㈜상지건설
자본시장과 금융투자업에 관한 법률 위반 과징금 부과과징금 6,000,000원
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제161조제1항제9호의 주요사항보고서 제출의무 위반「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제429조제3항제1호
과징금 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 2월 20일
㈜상지건설
도로법위반 과태료부과과태료 1,200,000원
도로 자재 무단 적치도로법 제117조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 3월 14일
㈜상지건설
대기환경보전법위반 과태료부과과태료 480,000원
비산먼지 발생사업 변경신고 미이행(공사기간 연장)대기환경보전법 제94조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 3월 14일
㈜상지건설
소음진동관리법위반 과태료부과과태료 480,000원
특정공사 변경신고 미이행(특정공사 기간의 연장)소음진동관리법 제60조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 4월 25일
㈜상지건설
불성실공시법인 지정유예동사의 부과벌점은 0.5점이나, 6개월간 불성실공시법인으로 지정예고되지 않을 조건으로 불성실공시법인 지정을 유예
유상증자 발행주식수 및 발행금액의 100분의 20 이상 변경 공시코스닥시장공시규정 제29조 및 제32조
성실 공시 이행 노력
유상증자 제3자배정자에 대한 납입능력 사전 검증

2024년 5월 7일
㈜상지건설
건설산업기본법위반 과태료 처분부과예정 과태료 500,000원(자진납부액 400,000원)
건설공사대장 미통보건설산업기본법 제98조의2(과태료), 제99조(과태료), 100조(과태료)
과태료 자진 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 5월 9일
㈜상지건설
도로법위반 과태료 처분부과예정 과태료 1,000,000원(자진납부액 800,000원)
보행자 안전사고 방지대책 등 복구 소홀도로법 제117조(과태료)
과태료 자진 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년 5월 10일
㈜상지건설
서울특별시 수도조례위반 과태료처분부과예정 과태료 300,000원(자진납부액 240,000원)
수도계량기 무단철거 및 망실「서울시수도조례」제44조제1항
과태료 자진 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2024년11월20일
㈜상지건설
서울특별시 과태료처분부과예정 과태료 1,500,000원(자진납부액 1,200,000원)
부동산개발업 등록요건 변경신고 지연부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제40조(과태료)
과태료 자진 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2025년 4월 7일
㈜상지건설
서울지방고용노동청서울서부지청과태료 640,000원
현장 주출입구 안전보건표지 미부착(안전모 착용, 안전화 착용, 비상구 표 지), 지하 휴게시설 설치기준 미준수(창고 등 목적 외 사용)「산업안전보건법」제37조 제1항, 산업안전보건법 제128조의2 제2항
시정조치 및 과태료 자진납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2026년 3월 16일
㈜상지건설
강남구청과태료 600,000원
생활소음 규제기준 초과「소음진동관리법」제60조(과태료)
고지과태료 전액 납부
관련법 숙지 및 교육 강화

2026년 3월 27일
㈜상지건설
금융감독원주의
분양공사에 대한 진행률 산정 오류로 인한 매출 과소계상으로 회계처리기준 위반(연결 : '22년 7,668백만원)「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제5조, 제6조, 제26조, 제29조, 제38조,「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」제6조, 제44조,「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」제23조, 제24조, 제26조, 제27조, 제28조, 제39조, [별표 7],「외부감사 및 회계 등에 관한 규정 시행세칙」제20조, 제20조의2, 제22조~제24조, 제35조~제40조, [별표 1],「기업회계기준서」제1110호 (연결재무제표),「기업회계기준서」제1115호 (수익)
-
관련법 숙지 및 교육 강화

출처: 정기보고서

위에 기재된 당사의 제재 내용은 과징금 납부로 인한 당사의 손익 영향 및 수주 참가 제한으로 인한 거래 중단 등 당사의 재무 및 영업상 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

타. 내부통제와 관련된 위험
당사는 제47기 내부회계관리제도에 대하여 경영진 및 감사가 중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단하였고, 감사인의 내부회계관리제도 감사에서도 적정의견을 받은 바 있습니다. 다만 내부회계관리제도의 효과성 판단은 재무보고 내부통제에 관한 것으로서, 자기전환사채 매각, 유상증자, PF 추진 방향 변경과 같이 주주가치와 투자자 판단에 직접적인 영향을 미치는 경영 의사결정 및 공시통제의 충분성을 대체하는 것은 아닙니다.이에 당사는 주요 자본거래 및 PF 사업계획 변경 관련 내부통제·공시통제 절차를 강화할 예정입니다. 구체적으로 주요 의사결정 발생 시 ① 사업부서의 사실관계 및 사업성 검토, ② 재경부서의 자금수지·재무영향·자금순환 가능성 검토, ③ 공시담당부서의 공시 필요성 및 미공개중요정보 관리 검토, ④ 법무 또는 외부전문가의 법령·계약상 위험 검토, ⑤ 이사회 또는 감사 보고 여부 판단을 단계별 체크리스트로 운영할 예정입니다.특히 투자자 판단에 중대한 영향을 미치는 사업계획 변경이 내부 승인 절차로 먼저 검토되는 경우에도, 공시담당부서가 변경안의 확정 여부와 관계없이 신고서, 주요사항보고서, 정정공시 또는 조회공시 답변에 반영할 필요가 있는지 사전에 검토하고, 그 검토 결과를 대표이사 및 필요 시 이사회·감사에게 보고하도록 보완하겠습니다.투자자께서는 당사의 위와 같은 보완계획에도 불구하고, 주주 또는 관계기관이 회사의 기존 자기전환사채 매각, 유상증자 방식 결정, PF 추진 변경과 관련한 시장 안내와 절차의 충분성에 대하여 다른 판단을 할 가능성이 있음과 그 결과 손해배상청구, 주주대표소송, 관계기관 조사·제재 또는 본건 유상증자 일정 지연이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

당사는 2025년 4월 제20회 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구, 2026년 본건 주주우선공모 유상증자, 상지카일룸 에스칼라 사업의 종상향·역세권 활성화 추진안을 별개의 절차로 진행하였으나, 위 사항들은 모두 당사의 유동성 확보, 본 사업의 계속 추진 가능성, 기존 주주의 지분희석, 본 PF 승인 가능성 및 투자자 판단에 영향을 미칠 수 있는 사항입니다. 당사는 위 사항을 하나의 일련의 의사결정으로 보아, 의사결정 체계가 주주충실의무 및 이사의 선관주의의무 관점에서 요구되는 수준으로 갖추어졌는지 재점검하였습니다.현행 상법상 이사는 법령과 정관의 규정에 따라 당사 및 주주를 위하여 직무를 충실하게 수행하여야 하며, 그 직무 수행 과정에서 총주주의 이익을 보호하고 전체 주주의 이익을 공평하게 대우하여야 합니다. 이에 따라 당사는 단순히 각 거래의 형식적 결의·승인 절차가 존재하였는지뿐 아니라, ⅰ) 기존 주주와 소액주주의 희석효과, ⅱ) 주가 변동성 및 시장경보 지정 가능성, ⅲ) 매수자 적격성 및 실질투자자 확인, ⅳ) 본 사업 및 유상증자 자금사용계획에 미칠 영향, ⅴ) 공시의 적시성·충분성, ⅵ) 대체 의사결정 수단과 주주보호 방안을 함께 검토하였습니다.(가) 자기전환사채 매각 관련 절차 및 판단제20회 자기전환사채 매각은 2025년 4월 4일 이사회 결의를 거쳐 이루어졌습니다. 이사회 의사록에 따르면 회사는 제20회 전환사채 전자등록금액 120억원을 총 153억원에 매도하기로 결의하였고, 매도금액은 외부평가기관의 평가금액 15,260,864,323원을 기준으로 천만원 단위 올림하여 산정되었습니다. 매수자는 주식회사 영파, 글로벌 제1호조합, 주식회사 엠제이앤리 및 티디엠 투자조합 1호이며, 매매대금은 계약금 765백만원과 잔금 14,535백만원으로 구성되었습니다. 매수자들은 매매계약 또는 확약서를 통해 잔금 미지급 시 계약금 몰취, 조기상환청구권(Put Option) 미행사, 전환청구기한까지 전액 주식 전환, 전환주식에 관한 경영권 영향 행위 금지 및 발행회사 대표이사에게 의결권 위임 등 조건을 확약하였습니다.따라서 당사는 자기전환사채 매각에 관하여 이사회 결의, 외부평가, 투자 의향·납입 확약 확인, 매매계약 및 확약서 징구 등 형식적 절차는 이행하였다고 판단하고 있습니다. 다만 매매계약 및 확약서상 전환청구기한까지 전액을 주식으로 전환하기로 하는 조건이 포함되어 있었고, 실제로 매각거래 종결 직후 제20회 전환사채 전액이 단기간 내 주식으로 전환되어 2,400,000주의 신주가 발행되었으므로, 이사회 단계에서 기존 주주 희석효과, 주가 변동성, 유통물량 증가, 본건 유상증자 청약률에 미칠 영향, 매수자별 실질투자자 및 동일 실체 여부를 충분히 검토·문서화하였는지에 대해서는 한계가 있습니다. 회사는 이와 같은 점에서 자기전환사채 매각 관련 의사결정 체계가 주주충실의무 관점에서 요구되는 수준을 완전하게 충족하였다고 단정하기 어렵고, 관련 위험과 회사의 보완계획을 수립할 필요가 있다고 판단합니다.(나) 본건 유상증자 관련 절차 및 판단본건 유상증자는 상지카일룸 에스칼라 사업의 운영자금, 브릿지론 금융비용 및 본 PF 전까지의 사업추진자금을 확보하기 위한 목적으로 이사회 결의를 거쳐 추진되었습니다. 회사는 자금조달 제안서, 주관회사 검토 및 내부 검토를 통해 주주우선공모, 주주배정, 주주배정 후 실권주 일반공모, 일반공모, 제3자배정 등 가능한 증자방식을 검토하였고, 기존 주주에게 우선적인 청약기회를 부여하면서도 미청약분에 대해 일반공모를 진행할 수 있는 주주우선공모 방식을 선택하였습니다.다만 주주우선공모는 신주인수권증서를 발행하지 않고 주주에게 우선청약권을 부여하는 방식이므로, 주주배정 후 실권주 일반공모 방식과 비교할 때 신주인수권증서의 상장·매매를 통한 권리보전 기회와 구주주 초과청약 기회가 제한됩니다. 따라서 회사는 주주우선공모 방식이 일정 단축 및 실행가능성 측면에서는 장점이 있으나, 기존 주주 보호 측면에서는 한계가 있음을 인식하고 있습니다. 당사는 본 신고서에 주주우선공모 선택 사유, 주주배정 후 실권주 일반공모와의 비교, 기존 주주 희석효과, 청약 미달 시 대체 자금조달 방안 및 투자자 유의사항을 자세히 기재하였습니다.(다) PF 추진 변경 관련 절차 및 판단PF 추진 변경과 관련하여 당사는 2025년 9월 22일 및 2025년 9월 23일 내부 품의서를 통해 지구단위계획구역 결정·계획수립 용역 및 건축 기본계획 설계 용역 계약을 진행하였고, 관련 품의에는 사업기획팀, 재경팀, 경영지원부 및 경영진 검토·합의 절차가 포함되어 있습니다. 다만 해당 추진은 별도 이사회 결의 없이 내부 승인 절차에 따라 진행되었습니다.당사는 당시 종상향·역세권 활성화 추진안이 관계기관 협의, 대상지 선정, 도시계획 및 건축심의 전 단계의 사업계획 검토사항으로서 확정된 금융약정, 신규 차입, 담보제공, 보증, 본 공사 도급계약 변경 또는 유상증자 자금사용처 확정 변경에 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 그러나 동 추진안은 개발 규모, 용도 구성, 공사비, 사업수지, 분양·운영수익, 본 PF 심사 전제 및 유상증자 자금사용계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 주주충실의무 및 투자자 보호 관점에서는 추진 경위와 불확실성을 보다 충분히 설명하고 시장 안내하는 것이 바람직하다고 판단합니다.[종합 판단 및 보완계획]당사는 자기전환사채 매각 및 본건 유상증자에 대해서는 이사회 결의, 외부평가, 자금조달 필요성 검토 및 공시 절차를 거쳤고, PF 추진 변경에 대해서는 내부 검토 및 승인 절차를 거쳐 진행하였다는 점에서 형식적 의사결정 절차는 일부 갖추어졌다고 판단하고 있습니다. 그러나 주주충실의무 관점에서 요구되는 수준은 결의 또는 내부승인 절차의 존재 여부에 그치지 않고, 기존 주주 희석효과, 주가 변동성, 매수자 적격성, 자금사용계획 변경 가능성, PF 미승인 시나리오 및 투자자 판단에 미칠 영향을 통합적으로 검토하고 이를 적시에 공시하는 것까지 포함됩니다.이에 비추어 볼 때, 당사의 기존 의사결정 및 공시 과정은 자기전환사채 매각 이후 단기간 내 전환청구 가능성, 기존 주주 희석효과, 종상향·역세권 활성화 추진안의 중요성 및 유상증자와의 연계 영향을 충분히 문서화·공시하지 못한 한계가 있습니다. 당사는 이러한 한계를 보완하기 위하여 향후 중요사항에 대하여 다음 절차를 이행할 예정입니다.ⅰ) 자기CB 매각, 유상증자, PF 추진 변경 등 주주가치에 영향을 미칠 수 있는 의사결정은 개별 안건별 검토에 그치지 않고, 기존 주주 희석효과, 자금조달 필요성, 대체수단, 시장영향 및 공시 필요성을 통합 검토ⅱ) 본 PF 약정 체결, 책임준공확약·자금보충·담보제공·연대보증 등 신용보강 부담 확정, 유상증자 조달자금의 사용처 변경, ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여 또는 자금지원, 사업규모·용도·공사비·분양계획의 중대한 변경 등 투자자 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항 발생 시 이사회 부의 또는 보고 필요성 검토ⅲ) 이사회 부의 시 기존 주주 및 소액주주 영향, 법률·회계·공시 검토, 주관회사 의견, PF 미승인 시나리오 및 자금회수 가능성, 대체 자금조달 방안을 포함ⅳ) 공시정보관리규정에 따라 공시담당부서 및 공시책임자가 발행공시·주요사항보고·정정공시 필요성을 사전 검토하고, 사업부서와 공시부서 간 정보전달 및 증빙 보관 절차를 강화

[주요 자금조달 및 사업계획 변경 관련 의사결정 체계 세부 내용]

당사는 이사회운영규정, 공시정보관리규정 및 내부회계관리제도에 따라 주요 경영사항, 자금조달, 공시 및 내부통제 관련 의사결정 체계를 운영하고 있습니다. 공시서류 작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사 3명, 사외이사 1명으로 구성되어 있으며, 대표이사가 이사회 의장을 겸직하고 있습니다. 당사는 감사위원회를 별도로 설치하고 있지 않으나 상근감사 1명을 두고 있으며, 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있고 필요 시 자료를 요구·열람할 수 있습니다.

당사의 이사회운영규정은 이사회가 정관과 이사회운영규정에서 정하는 사항을 의결하고 이사의 직무집행을 감독하도록 정하고 있습니다. 이사회 결의사항에는 신주의 발행, 전환사채 또는 신주인수권부사채 등 사채의 발행 또는 대표이사에 대한 사채발행 위임, 자기주식의 취득·처분·소각, 자기자본의 1.5% 이상 또는 5억원 이상의 중요한 투자·자산 처분·차입·담보제공·채무보증·대여, 내부회계관리규정 및 이사회운영규정의 제·개정, 기타 법령·정관·주주총회 위임사항과 경영전반에 관한 사항 및 대표이사와 이사회가 필요하다고 인정하는 사항이 포함되어 있습니다. 또한 결의에 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못하며, 이사회는 관계 임직원 또는 외부 전문가를 출석시켜 의안에 대한 설명이나 의견을 청취할 수 있습니다.당사의 공시정보관리규정은 발행공시 및 주요사항보고 서류를 작성하여 공시시한 내 금융위원회에 제출하도록 정하고 있습니다. 또한 발행공시 또는 주요사항보고 사항의 발생 또는 발생 예상 시 공시담당부서장이 필요한 공시사항, 공시일정 및 사업부서별 업무분장을 포함한 업무추진계획을 수립하여 공시책임자의 승인을 받아 사업부서에 문서로 전달하도록 정하고 있습니다. 미공개중요정보에 대해서는 대표이사 또는 공시책임자가 보안·접근권한·공유범위 관리를 위한 조치를 하여야 하며, 임직원의 특정증권 등 매매와 관련한 내부 통제 절차도 마련되어 있습니다.당사는 위 규정에 따라 자기전환사채 매각과 본건 유상증자는 이사회 결의를 통해 진행하였습니다. 반면, 종상향·역세권 활성화사업 방식의 PF 추진 방향 변경은 당시 확정된 금융약정, 차입, 보증, 담보제공 또는 도급계약 변경을 수반하지 않은 사업계획 검토 단계로 보아 별도의 이사회 결의 없이 내부 승인 절차에 따라 진행하였습니다. 그러나 동 변경안은 본 사업의 규모, 용도, 사업수지, PF 조달구조 및 유상증자 자금사용목적에 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 동일·유사한 사안은 이사회 보고 또는 결의 대상으로 상향 관리할 예정입니다.구체적으로 당사는 향후 ① 자기전환사채 매각·전환청구·유상증자 등 지분희석 효과가 발생하는 자본거래, ② PF 조달 구조·브릿지론 차환·책임준공확약·담보제공·보증 확대 등 재무부담이 발생할 수 있는 거래, ③ 주요 개발사업의 사업계획·용도·규모·인허가 방향 변경, ④ 주요 종속회사에 대한 대여 또는 자금지원이 결합되는 거래에 대하여, 사업부서 검토자료, 재경부서 자금수지 및 재무영향 검토, 공시담당부서 공시 필요성 검토, 법무·외부전문가 의견, 주주영향분석 및 대안 비교표를 작성하여 이사회에 보고하거나 부의할 예정입니다. 또한 최대주주, 주요주주, 임직원 또는 특수관계인과 이해상충 가능성이 있는 경우 특별이해관계 여부와 의결권 제한 여부를 검토하고, 사외이사 및 감사가 검토할 수 있도록 관련 자료를 제공하겠습니다.[주요 의사결정 관련 내부통제·공시통제 보완계획]당사는 제47기 내부회계관리제도에 대하여 경영진 및 감사가 중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단하였고, 감사인의 내부회계관리제도 감사에서도 적정의견을 받은 바 있습니다. 다만 내부회계관리제도의 효과성 판단은 재무보고 내부통제에 관한 것으로서, 자기전환사채 매각, 유상증자, PF 추진 방향 변경과 같이 주주가치와 투자자 판단에 직접적인 영향을 미치는 경영 의사결정 및 공시통제의 충분성을 대체하는 것은 아닙니다.이에 당사는 주요 자본거래 및 PF 사업계획 변경 관련 내부통제·공시통제 절차를 강화할 예정입니다. 구체적으로 주요 의사결정 발생 시 ① 사업부서의 사실관계 및 사업성 검토, ② 재경부서의 자금수지·재무영향·자금순환 가능성 검토, ③ 공시담당부서의 공시 필요성 및 미공개중요정보 관리 검토, ④ 법무 또는 외부전문가의 법령·계약상 위험 검토, ⑤ 이사회 또는 감사 보고 여부 판단을 단계별 체크리스트로 운영할 예정입니다.특히 투자자 판단에 중대한 영향을 미치는 사업계획 변경이 내부 승인 절차로 먼저 검토되는 경우에도, 공시담당부서가 변경안의 확정 여부와 관계없이 신고서, 주요사항보고서, 정정공시 또는 조회공시 답변에 반영할 필요가 있는지 사전에 검토하고, 그 검토 결과를 대표이사 및 필요 시 이사회·감사에게 보고하도록 보완하겠습니다.투자자께서는 당사의 위와 같은 보완계획에도 불구하고, 주주 또는 관계기관이 회사의 기존 자기전환사채 매각, 유상증자 방식 결정, PF 추진 변경과 관련한 시장 안내와 절차의 충분성에 대하여 다른 판단을 할 가능성이 있음과 그 결과 손해배상청구, 주주대표소송, 관계기관 조사·제재 또는 본건 유상증자 일정 지연이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

가. 금융감독원의 관리감독기준 강화에 따른 일정 지연 위험

최근 금융감독기관 등의 상장기업에 대한 관리감독기준은 투자자보호 차원에서 엄격해지고 있는 상황이며, 회사가 관련 규정을 위반할 경우 회사 및 회사가 발행한 주식에 대해 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다. 향후 감독기관으로부터 당사가 현재 파악하지 못한 제재가 부과될 경우 주가하락 및 유동성(환금성) 제약 등으로 인해 투자금에 막대한 손실이 발생할 수 있으니 투자자들께서는 관련 규정을 충분히 검토하신 후 투자에 임해주시기 바랍니다.

또한, 2025년 2월 금융감독원은 기업공개(IPO), 유상증자 주관업무 관련하여 주주권익 훼손 우려가 큰 유상증자에 대해 중점심사 대상으로 선정할 구체적인 기준을 마련하였습니다. 해당 기준은 ' 주식가치 희석화 우려', 일반주주 권익훼손 우려', '재무위험 과다', '주관사의 주의의무 소홀'의 4가지 대분류와 7가지 소분류에 따라 중점심사 유상증자 항목을 선정하였습니다. 해당 유상증자는 집중심사를 함으로써 증권신고서가 주주와의 공식적 소통 창구가 될 수 있도록하는 심사 절차 개선안을 제시했습니다.
당사는 공시서류 제출 전일 기준 중점심사 대상에 지정될 가능성이 있는지 그 여부를 알 수 없으나, 중점심사 대상 선정을 가정한 주요 심사항목에 대한 내용은 본 공시서류에 성실히 기재하였습니다. 당사는 공시서류 제출 전일 기준 중점심사 대상의 주요 심사항목에 대한 내용을 상세히 기재하였으며, 금번 주주우선공모 유상증자의 당위성 설명 및 과정 중 주주권익보호활동을 적극적으로 진행할 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 중점심사 대상에 지정될 경우 예상보다 일정이 지연되어 유상증자 진행에 다소 제약사항이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

최근 금융감독기관 등의 관리감독기준이 엄격해지고 있는 상황으로 관련 규정을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 투자주의환기종목 지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다. 향후 감독기관으로부터 당사가 현재 파악하지 못한 제재가 부과될 경우 주가하락 및 유동성(환금성)제약 등으로 인해 투자금전액손실이 발생될 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 관련 규정을 충분히 검토하신 후 투자에 임해주시기 바랍니다. 상세 내용은 본 증권신고서 "제1부. - III.투자위험요소 - 2.회사위험 - 나. 관리종목 및 상장폐지 가능성에 따른 위험 부분을 참고하여 주시기 바랍니다.

특히,「코스닥시장 상장규정」제53조(관리종목), 제54조(형식적 상장폐지) 및 제56조(상장적격성 실질심사에 따른 상장폐지)에 유의하시기 바랍니다. 자세한 금융관련 법규는 "국가법령정보센터(https://law.go.kr)", "금융감독원 금융법규정보(https://fss.or.kr)", "KRX 법무포털(https://rule.krx.co.kr)" 등을 참고하시기 바랍니다.

한편, 2025년 2월 27일 금융감독원은 IPO(기업공개) 및 유상증자 주관업무와 관련해 16개 증권사와 간담회를 하고 유상증자 증권신고서 중점심사 방향을 공개했습니다. 앞으로 일반주주 권익 훼손 우려 등 7개 사유에 해당하면 '중점심사 유상증자'로 선정하고, 심사 항목별로 집중심사하기로 했습니다. 금융감독원은 '주식가치 희석화 우려', '일반주주 권익훼손 우려', '재무위험 과다', '주관사의 주의의무 소홀' 등 대분류와 7가지 소분류에 따라 중점심사 유상증자 항목을 선정하였습니다. 중점심사 유상증자 선정기준 상세 항목 및 중점심사 유상증자 해당시 심사절차는 아래와 같습니다.

[중점심사 유상증자 선정기준]

대분류
소분류
선정기준

주식가치 희석화 우려
① 증자비율
증자규모 및 증자비율 등 고려

② 할인율
증자규모 및 할인율 등 고려

일반주주 권익훼손 우려
③ 신사업투자 등
자금사용목적의 타법인출자 또는 신규 사업 연관성 고려

④ 경영권 분쟁발생
경영권 분쟁 소송이 진행되었거나 진행중

재무위험 과다
⑤ 한계기업 등
최근 3년 연속 재무실적 부실 또는 재무구조 악화 등

주관사의 주의의무 소홀
⑥ IPO 실적 과다 추정
IPO 후 실적 괴리율 등 고려

⑦ Due Diligence 소홀
다수의 정정요구를 받은 주관사의 인수ㆍ주선 참여

출처 :
금융감독원

주1)
주식관련사채(CB, BW 등) 발행 포함

주2)
③, ④ 외 정성적 중점심사 유상증자 기준을 탄력적으로 운용 예정

주3)
규모, 비율 등 계량기준은 비공개 운영

[중점심사 유상증자 심사절차]

중점심사 유상증자 심사절차.jpg
중점심사 유상증자 심사절차

출처 :
금융감독원 보도자료

중점심사 유상증자 지정 사유로는 크게 6가지가 있으며, 공통 심사항목 1가지와 개별 심사항목 5가지가 존재합니다. 공통 심사항목으로는 1) 유상증자의 당위성 및 의사결정과정, 2) 이사회 논의 여부와 그 논의 내용, 3) 소액주주의 이해 고려여부, 4) 주주 보호 방안 관련 개선계획, 5) 기업실사 수행의 합리성 등이며 제출 후 일주일 내에 중점 심사항목 위주 집중심사를 진행하고, 최소 1회 이상 대면협의를 할 예정입니다.

[중점심사 지정사유별 심사항목]

중점심사 지정사유
심사항목

① 공통 심사항목
유상증자 당위성 및 의사결정과정, 동 사항들의 이사회 논의 여부 및 그 논의내용, 소액주주 등의 이해 고려여부 및 주주 보호 방안 관련 개선계획, 기업실사 합리적 수행여부 등

② 증자비율, 할인율
증자비율, 할인율 적정성에 대한 검토여부 및 검토내용, 이에 대한 이사회 논의여부 및 그 내용 등

③ 신사업투자 등
신규 사업 진출위험, 기존 사업에 미치는 영향, 타법인 인수시 가격 적정성 검토여부 및 주요 검토내용 등

④ 경영권 분쟁발생
경영권 분쟁 상황에서 유상증자 추진 배경 및 목적, 관련 법률적 위험 등

⑤ 한계기업 등
재무지표 악화 경위, 이로 인해 발생할 수 있는 위험 및 이를 극복하기 위한 회사의 대응방안 등

⑥ IPO실적 과다 추정
상장시 자금사용 계획과 달리 자금이 추가로 필요하게 된 경위, 괴리율 발생원인 및 회사의 대응방안 등

출처 :
금융감독원 보도자료

증권신고서 제출 전일 기준, 유상증자 중점심사 지정사유별 심사항목에 관한 당사의 검토내역은 다음과 같습니다,
1. 공통 심사항목
당사는 금번 유상증자로 인해 기존 주주들의 지분이 희석될 수 있음을 충분히 인지하고 있으며, 이사회결의시 조달규모 등 정량적인 조건뿐만 아니라, 유상증자의 당위성과 소액주주 등의 유상증자 이해 고려, 주주보호(소통) 방안 등 정성적인 기준도 감안하여 본 유상증자의 목적과 필요성을 논의하였습니다.

금번 유상증자의 목적은 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 공사비, 설계비 등 운영자금 확보입니다. 당사는 해당 자금 마련을 위해 금융기관 차입, 사모사채 발행 및 주식관련사채 발행 등을 노력해왔으나, 매출하락에 따른 수익성 저하로 신규 차입의 어려움이 존재하였습니다.당사는 기존 주주들의 배정권리를 우선적으로 제공하여 지분희석을 최소화하고, 신규 투자자에게 투자 기회 제공과 실권에 따른 모집금액 미달을 방지하고자 주주우선공모 방식을 선택하였습니다.당사는 금번 유상증자로 인해 기존 주주들의 지분이 희석될 수 있음을 충분히 인지하고 있으며, 효율적인 자금 조달과 기업가치 제고를 위해 진행하는 공모 유상증자인 만큼 아래의 계획과 같이 주주와 적극적으로 소통할 계획입니다.① 주주서한 게시당사는 기존 주주들의 주식가치 희석화 우려 및 유상증자 이해도 제고를 위해 2026년 05월 15일 당사 홈페이지에 주주서한을 게시하고 금번 유상증자를 결정하게된 배경 및 향후 당사의 계획에 대해 설명하였습니다.

[당사 주주서한]

주주서한

출처 :
당사 홈페이지

② FAQ당사는 향후 금번 유상증자에 대한 주주와의 소통을 강화하여, 주주 신뢰도를 제고하기 위해 노력할 계획입니다. 당사는 IR팀 등을 통해 접수되는 금번 유상증자 관련 주주들의 질의사항에 대해 성실하게 답변하고, 소액주주의 권익 보호 및 투명한 정보 공유를 위해 노력할 계획입니다.Q1. 금번 유상증자를 진행하게 된 이유는 무엇입니까?A1. 당사는 금번 유상증자를 통해 조달한 자금을 당사가 시공하고, 당사의 자회사인 ㈜카일룸도산이 공동 시행하는 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 운영자금 및 동 현장의 운영자금으로 사용할 예정입니다.상지카일룸 에스칼라 개발사업은 본 PF 전환 전까지의 기초 공사비와 현장 운영자금을 포함하여, 사업 추진 단계에서 감리비, 설계비, 홍보관 시공 및 운영비, 브릿지론 금융비, 본 공사 착공 준비 및 금융 조달 등 단계별 운영자금이 필요한 사업입니다. 본 PF 전환 이전 단계에서 자금 조달이 원활하지 않을 경우, 인허가 지연, 본 공사 착공 차질, PF 승인 지연 등이 발생할 수 있으며, 이는 향후 분양공사 수익 실현 및 사업 전반의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.이에 당사는 금번 유상증자를 통해 필요한 운영자금을 확보함으로써 주요 개발사업의 안정적 추진, 현장 운영의 연속성 확보 및 향후 수익성 회복 기반 마련을 도모하고자 합니다. 자세한 내용은 본 신고서 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적」과「Ⅲ. 투자위험요소」를 참고하시기를 바랍니다.Q2. 왜 주주우선공모 방식으로 유상증자를 진행하나요?

A2. 당사는 금번 유상증자 추진 과정에서 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 운영자금 필요성, ㈜카일룸도산에 대한 대여금 집행 계획, 브릿지론 금융비용 및 본 PF 전환 전 필요자금, 기존 주주의 청약 참여 기회, 일반투자자를 통한 미청약 물량 모집 가능성, 발행 일정의 안정성, 시장 상황 및 주가 변동성 등을 종합적으로 검토하였습니다. 금번 유상증자는 이사회 결의를 거쳐 진행되었으며, 이사회 검토 시 자금사용 목적, 조달 필요시기, 발행규모, 할인율, 청약방식, 예상 실권 가능성 및 기존 주주에게 미치는 희석효과를 함께 검토하였습니다.당사가 주주우선공모 방식을 선택한 주된 이유는, 기존 주주에게 우선적으로 청약 참여 기회를 부여하면서도 구주주 청약 후 발생하는 미청약주 및 단수주에 대해서는 일반공모를 통해 모집할 수 있어, 사업 운영자금 조달 목적과 일정상 필요성을 동시에 충족할 수 있다고 판단하였기 때문입니다. 특히 본건 조달자금은 본 PF 전환 전 사업 진행, 인허가·설계·감리·홍보관·토목공사비 및 금융비용 등 프로젝트 운영자금으로 예정되어 있어, 조달 일정이 지연되거나 모집금액이 크게 축소될 경우 PF 승인 지연, 현장 운영 차질, 추가 차입 또는 최대주주·관계회사 자금지원 필요성 확대 등 회사와 주주 모두에게 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.다만 주주우선공모 방식은 주주배정 후 실권주 일반공모 방식과 비교할 때 구주주에게 신주인수권증서가 발행·상장되지 않고, 초과청약 제도도 적용되지 않는다는 한계가 있습니다. 따라서 주주배정 후 실권주 일반공모 방식이 일부 기존 주주에게는 신주인수권증서 매각 또는 초과청약을 통한 추가 참여 기회를 제공한다는 점에서 주주보호 측면에서 더 유리하게 평가될 수 있습니다. 당사는 이러한 한계를 인지하고 있으며, 금번 방식 선택이 주주보호 측면에서 최선의 방식이라고 단정하기보다는, 당사의 긴급한 자금수요, 기존 주주 우선참여 기회, 미청약주 일반공모 가능성, 발행 일정 및 실행가능성을 종합적으로 고려한 결과라고 판단하였습니다.주주충실의무 관점에서 당사는 금번 유상증자가 기존 주주에게 지분희석을 초래한다는 점, 자기전환사채 전환에 따른 선행 희석효과와 결합될 경우 주주가치에 부담이 될 수 있다는 점, PF 추진 방향 변경 및 자금사용계획의 불확실성이 청약 의사결정에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려하였습니다.향후 동일·유사한 자금조달 의사결정 시에도 주주우선공모, 주주배정 후 실권주 일반공모, 일반공모, 차입, 자산매각 등 대안별 장단점과 주주보호 효과를 검토하고 주주희석률, 기존 주주 참여기회, 자금조달 성공가능성, 청약률 및 시장 변동성에 미치는 영향을 함께 검토한 결과를 근거로 이사회에서 결정할 수 있도록 절차와 체계를 갖추고 주주가치를 최우선으로 제고하겠습니다.투자자께서는 주주우선공모 방식의 구조상 신주인수권증서가 발행·상장되지 않고 구주주의 초과청약이 허용되지 않는 점, 본건 유상증자가 증자비율 32.22%에 달하는 대규모 증자라는 점, 미청약주 발생 시 예상 공모금액보다 적은 금액이 모집될 수 있는 점, 조달금액 부족 시 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 운영자금 집행 및 본 PF 전환 일정에 차질이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

금번 유상증자의 배정방법 및 청약절차에 관한 자세한 내용은 본 신고서 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항」및 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항」을 참고하시기를 바랍니다.Q3. 최대주주는 금번 유상증자에 참여할 계획입니까?A3. 증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주는 ㈜중앙첨단소재이며, 최대주주의 특별관계자로 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)가 있습니다. 당사의 최대주주는 금번 유상증자의 구주주 청약 시 배정분에 대해 예정발행가액 기준으로 약 100% 수준의 금액을 청약할 예정입니다. 다만 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우, 실제 청약주식수는 청약 가능 금액에 맞추어 감소될 수 있습니다.한편, 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 현재 확인되지 않았습니다. 또한 향후 주가 변동, 확정발행가액 산정 결과, 자금 여건 등 예기치 못한 사정에 따라 최대주주의 실제 청약 규모는 변동될 수 있습니다.최대주주의 청약계획 및 이에 따른 지분율 변동 가능성에 관한 자세한 내용은 본 신고서「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅲ. 투자위험요소 - 기타 투자위험 - 나. 최대주주의 배정물량 청약 계획 및 경영권 변동 가능성」(*)을 참고하시기를 바랍니다. * 주요 내용 : 최대주주는 ㈜중앙첨단소재 858,987주, 12.58%, ㈜앤로보틱스 589,999주, 8.64%이며, 최대주주 배정분 약 100% 청약 시 최대주주의 지분율은 12.58% 수준으로 유지Q4. 조달자금은 구체적으로 어디에 사용될 예정입니까?A4. 금번 유상증자를 통해 조달 예정인 자금은 전액 운영자금으로 사용할 예정입니다. 예정발행가액 기준 모집예정총액은 18,744백만원이며, 발행제비용은 당사 자체 보유 자금으로 지급될 예정입니다.당사는 금번 유상증자 대금을 상지카일룸 에스칼라 개발사업의 운영자금으로 사용할 예정입니다. 세부적으로는 철거 및 토목공사, 감리비, 설계비, 홍보관 공사비, PM용역비, 제세공과금, 브릿지론 이자비용 등 사업 진행에 필요한 운영자금으로 사용할 계획입니다. 일부 자금은 시행사 지위에 있는 자회사 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 지급될 수 있으며, ㈜카일룸도산에 지급된 자금은 신탁계좌에 예치되어 신탁계약, 사업약정 및 자금관리 절차에 따라 관리, 집행될 예정입니다.조달자금의 세부 사용계획 및 운용계획에 관한 자세한 내용은 본 신고서「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적」(*)을 참고하시기를 바랍니다. * 주요 내용 : 상지카일룸 에스칼라 운영자금 계획으로 본 PF 전까지 발생 예상 금액은 총 19,134백만원이며, 그중 금번 공모의 자금사용대상은 18,744백만원임Q5. 금번 유상증자로 기존 주주의 지분 희석이 발생하지 않나요?A5. 금번 유상증자는 증자 전 발행주식총수 대비 상당한 규모의 신주가 발행되는 거래이므로, 유상증자에 참여하지 않거나 배정주식수보다 적게 청약하는 기존 주주의 경우 보유 지분율이 희석될 수 있습니다. 또한 금번 유상증자가 완료되어 신주가 추가 상장될 경우, 유통주식수 증가 및 대규모 물량 출회 가능성으로 인해 주가가 하락할 위험도 존재합니다.다만 당사는 기존 주주에게 우선적으로 청약 참여 기회를 제공하는 주주우선공모 방식을 채택하여, 기존 주주가 청약에 참여할 경우 지분율 희석을 일부 방어할 수 있는 기회를 부여하고자 하였습니다. 당사는 금번 유상증자를 통해 확보한 자금을 주요 개발사업의 안정적 추진 및 운영자금 확보에 사용함으로써, 중장기적으로 회사의 사업 안정성 및 수익성 회복 기반을 마련하기 위해 노력할 계획입니다.주식가치 희석 및 신주 상장에 따른 주가 하락 가능성에 관한 자세한 내용은 본 신고서「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅲ. 투자위험요소 - 기타 투자위험 - 라. 신주 상장에 따른 주가 하락 위험」(*)을 참고하시기 바랍니다. * 주요 내용 : 발행예정주식수 2,200,000주는 증권신고서 제출 전일 기준 발행주식총수 6,828,712주의 32.22%에 해당함Q6. 청약 미달이 발생할 경우 회사는 어떻게 대응할 계획입니까?A6. 금번 유상증자는 주주우선공모 방식으로 진행되며, 구주주 청약 결과 발생하는 미청약주 및 단수주는 일반공모를 통해 모집할 예정입니다. 다만 일반공모 청약 결과 최종적으로 미청약된 잔여주식은 미발행 처리될 예정입니다.이에 따라 청약률이 저조할 경우 당사가 실제로 조달하는 금액은 최초 모집예정금액보다 감소할 수 있으며, 이 경우 상지카일룸 에스칼라 개발사업 운영자금 등 자금사용계획의 일부에 차질이 발생할 수 있습니다. 당사는 실제 조달금액이 예정금액에 미달하는 경우, 조달된 자금 범위 내에서 사업 진행상 우선순위, 집행시기 및 필요성을 고려하여 자금을 집행할 예정이며, 부족분이 발생할 경우 자체 보유현금, 영업활동을 통한 현금유입, 금융기관 차입, 사업 일정 조정 등 가능한 방안을 종합적으로 검토할 계획입니다.청약 미달 및 자금조달 실패 가능성에 관한 자세한 내용은 본 신고서 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅲ. 투자위험요소 - 기타 투자위험 - 마. 청약률 미달에 따른 자금조달 실패 위험」 및「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적」(*)을 참고하시기 바랍니다. * 주요 내용 : 주주우선공모 방식상 구주주의 초과청약이 존재하지 않아 실권주 발생 가능성이 있고, 미청약 발생 시 예상 공모금액보다 적은 금액이 모집될 위험이 있음

2. 증자비율, 할인율

[최근 3개년 공모 유상증자 증자비율 및 할인율]

구분
2024년
2023년
2022년

증자비율
할인율
증자비율
할인율
증자비율
할인율

일반공모
59.34%
26.25%
18.98%
15.00%
39.26%
30.00%

주주배정
45.32%
17.50%
57.35%
21.25%
33.30%
16.67%

주주우선공모
92.26%
27.50%
76.95%
28.75%
69.26%
28.50%

주주배정 후 실권주 일반공모
47.13%
23.94%
40.85%
23.09%
36.17%
22.08%

평균
50.96%
24.12%
51.50%
22.97%
38.69%
37.93%

출처 : 전자공시시스템

주) 최초 증권신고서 제출일 기준으로 해당 사업연도 산정

최근 3년간 진행된 공모 유상증자의 증자비율 및 할인율 추이를 살펴보면, 본 유상증자의 방식인 주주우선공모의 경우, 2022년 평균 증자비율 69.26%, 평균 할인율 28.50%, 2023년 평균 증자비율 76.95%, 평균 할인율 28.75%, 2024년 평균 증자비율 92.26%, 평균 할인율 27.50%를 기록하고 있습니다.본 공모 유상증자의 증자비율은 32.22%, 할인율은 20.00%로 최근 3년간 진행된 주주우선공모의 평균 증자비율 및 할인율보다 낮은 편으로 당사의 수익성 및 재무안정성 증대를 위해 종합적으로 판단한 결정입니다.
3. 신사업투자 등

당사가 금번 주주우선공모 방식으로 추진하는 유상증자의 자금 사용 목적은 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 공사비, 설계비 등 운영자금 확보이며, 신규 사업 진출을 위한 투자에는 사용되지 않을 예정입니다. 세부적인 당사의 자금사용 계획에 대해서는 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적'을 참고하여 주시기 바랍니다.
4. 경영권 분쟁발생공시서류 제출 전일 기준, 당사의 경영권 관련 분쟁이 발생한 이력이 없으며 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 지분율은 12.58%입니다. 당사 최대주주는 증권신고서 제출일 현재 청약금액 기준 23.6억원에 해당되는 금액을 참여할 예정입니다. 이는 증권신고서 제출일 현재 기준 배정분의 100%에 해당되는 청약률입니다. 다만, 상기 배정분에 대한 청약 참여율은 주가 변동성에 따라 변동될 수 있습니다. 즉, 발행가액 산정 시기 당사의 주가 급등하여 확정 발행가액이 증권신고서 제출일 예정발행가액 보다 증가할 경우, 배정분에 대한 참여율은 하락될 수 있습니다. 최대주주가 예상보다 감소된 금액으로 청약에 참여하게 될 경우 지분율이 하락하여 경영권 위험이 발생할 가능성이 존재하며, 금번 유상증자의 구주주 청약률에 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
5. 한계기업 등당사는 2024년 이후 지속적으로 당기순손실을 기록하여 자본총계가 감소하고 부채비율이 상승하고 있습니다. 당사는 금번 유상증자를 통한 수익성을 개선하고자 노력하고 있는 상황이나, 성장성, 수익성, 안정성, 활동성, 유동성 등 전반적인 재무제표에서 악화되는 추세이며, 이에 따라, 중점심사 유상증자에 해당될 가능성이 있습니다. 당사의 재무 관련 위험은 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 중 III. 투자위험요소 - 2. 회사위험'을 전반적으로 참고하여 주시기 바랍니다.
6. IPO실적 과다 추정당사는 1979년 06월에 설립되었으며, 2000년 10월 19일 코스닥시장에 상장하였습니다. 당사는 상장 당시와 본 공시서류 제출일 현재와는 상당한 시점의 차이가 존재하는 바 해당사항 없습니다.상기 기재한 바와 같이 유상증자 중점심사대상에 선정될 경우 본 증권신고서는 공시 심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자 판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 경우에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 유관기관과의 업무 진행 과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

나. 최대주주의 배정물량 청약 계획 및 경영권 변동 가능성

당사의 금번 유상증자로 인하여 기발행주식 총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 2,200,000주가 추가로 상장됩니다. 당사의 최대주주는 예정발행가액 기준으로 금번 유상증자의 구주주 청약시 배정분에 대해 100% 가능한 수준의 금액을 청약할 예정입니다. 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우 청약주식수가 금액에 맞춰 감소될 예정입니다. 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없습니다.
당사의 최대주주는 현재 전액 보유자금으로 청약에 참여할 예정이나, 이사회 등 내부 의사결정 과정에서 청약 참여를 승인 받지 못하거나 추후 1주당 모집가액의 상승 등으로 자금여력이 부족할 경우 미참여할 가능성 또한 존재합니다. 미참여시 당사의 최대주주 소유지분이 12.58%에서 9.51%까지 3.07%p 하락할 수 있습니다. 최대주주의 청약 미참여로 지분율이 취약해질 경우, 향후 경영권 분쟁이 대두될 가능성을 배제할 수 없습니다. 최대주주 등의 지분율 하락은 향후 안정적인 경영권 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 그 밖에 예상치 못한 경영권 혼란 가능성도 존재하니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 금번 유상증자로 인하여 기발행주식 총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 2,200,000주가 추가로 상장됩니다. 당사의 최대주주는 예정발행가액 기준으로 금번 유상증자의 구주주 청약시 배정분에 대해 100% 가능한 수준의 금액(23.6억원)을 청약할 예정입니다. 확정발행가액이 예정발행가액을 상회할 경우 청약주식수가 금액(23.6억원)에 맞춰 감소될 예정입니다. 최대주주의 특별관계자인 ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없습니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주의 지분율은 12.58%이며 금번 유상증자의 구주주청약 배정분에 대해 약 100% 수준으로 청약시 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 지분율의 변동은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 예기치 못한 상황이 발생 또는 확정발행가액이 증가하여 최대주주가 청약 미참여시 지분율은 9.51%로 하락할 수 있으며, 50% 수준으로 청약시 11.05%로 하락할 수 있습니다.

[최대주주 주식소유 변동 현황]

(단위: 주, %)

성명
관계
2026년 1분기말
증자 후

최대주주 100% 참여
최대주주 50% 참여
최대주주 미참여

주식수
지분율
배정주식수
주식수
지분율
주식수
지분율
주식수
지분율

㈜중앙첨단소재
최대주주
858,987
12.58%
277,009
1,135,996
12.58%
997,491
11.05%
858,987
9.51%

㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)
최대주주의특별관계자
589,999
8.64%
190,265
589,999
6.53%
589,999
6.53%
589,999
6.53%

합계
1,448,986
21.22%
467,274
1,725,995
19.12%
1,587,490
17.58%
1,448,986
16.05%

출처:
당사 제시

주1)
구주주배정비율 : 보통주 1주당 0.3224838999주

주2)
㈜앤로보틱스(구, ㈜협진)의 청약계획은 확인할 수 없어 미참여로 가정하였습니다.

만약 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재가 청약에 대해 100% 참여하게 된다면 약 23.6억원의 청약증거금이 필요한 상황입니다. ㈜중앙첨단소재는 현재 전액 보유자금으로 당사의 금번 유상증자에 대해 참여할 계획을 가지고 있습니다. 다만, 이사회 등 내부의사 결정 과정을 통해 확정된 사항은 아니며, 추후 1주당 모집가액의 상승 등으로 자금여력이 부족할 경우 미참여할 가능성 또한 존재합니다. 미참여시 상기의 당사의 최대주주 주식소유 변동 현황 표와 같이 12.58%에서 9.51%까지 3.07%p 하락할 수 있습니다. 최대주주의 청약 미참여로 지분율이 취약해질 경우, 향후 경영권 분쟁이 대두될 가능성을 배제할 수 없습니다.

최대주주 등의 지분율 하락은 향후 안정적인 경영권 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 그 밖에 예상치 못한 경영권 혼란 가능성도 존재하니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

① 최대주주 청약 예정금액 및 자금조달 능력

㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자에서 배정분 전량을 청약할 경우 배정 예정 주식수는 277,009주이며, 예정발행가액 8,520원 기준 청약 예정금액은 약 2,360백만원(약 23.6억원)입니다. ㈜중앙첨단소재는 2025년 및 2026년 1분기에 영업손실 및 당기순손실을 기록하였으나, 2026년 1분기말 충분한 현금및현금성자산, 금융상품, 당기손익-공정가치측정금융자산 및 기타금융자산 등 금융자산을 보유하고 있습니다. 2026년 1분기말 연결 기준 ㈜중앙첨단소재의 금융자산 합계는 57,659백만원이고 금융부채 합계는 20,614백만원으로, 금융자산에서 금융부채를 차감한 순금융자산은 37,046백만원입니다. 현금및현금성자산과 단기금융상품만 합산하여도 17,208백만원으로, 예상 청약자금 약 2,354.6백만원의 약 7.3배 수준입니다. 또한 2026년 1분기보고서상 미사용자금 운용내역은 보통예금 12,000백만원 및 ETF 평가액 5,352백만원 등 총 17,352백만원으로 최대주주인 ㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자 배정분을 청약하기 위한 재무적 여력을 보유하고 있는 것으로 판단하고 있습니다.

[최대주주 2026년 1분기 기준 재무여력 현황]

(단위 : 백만원)

구분
금액
본건 청약예정액 대비
비고

최대주주 예상 청약자금
2,360
1.0배
277,009주 × 예정발행가액 8,520원

현금및현금성자산
16,488
약 7.0배
2026.03.31 연결 기준, 전액 요구불예금으로 구성

단기금융상품
720
약 0.3배
2026.03.31 연결 기준

현금및현금성자산 + 단기금융상품
17,208
약 7.3배
즉시성 자금으로 볼 수 있는 항목 중심

금융자산 합계
57,659
약 24.5배
현금, 금융상품, 매출채권, 기타금융자산, 공정가치측정금융자산 등 포함

금융부채 합계
20,614
-
금융자산 차감 고려 항목

순금융자산
37,046
약 15.7배
금융자산 합계 - 금융부채 합계

미사용자금 운용내역
17,352
약 7.4배
보통예금 12,000백만원 + ETF 평가액 5,352백만원

주) 금융자산 및 금융부채는 ㈜중앙첨단소재 2026년 1분기보고서 연결재무제표 주석 기준입니다. 금융자산에는 즉시 현금화가 어려운 항목이 포함될 수 있으므로, 위 금액 전액이 청약일에 바로 납입 가능한 현금이라는 의미는 아닙니다.출처 : 당사 제시

② ㈜중앙첨단소재의 손익상황과 유동성 관련 투자자 유의사항㈜중앙첨단소재는 2025년 연결 및 별도 기준 모두 영업손실과 당기순손실을 기록하였고, 2026년 1분기에도 연결 및 별도 기준 영업손실이 지속되고 있어, 손익 측면에서 안정적인 영업현금흐름이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 다만, 2026년 1분기말 기준 현금및현금성자산은 연결 16,488백만원, 별도 16,448백만원이며, 금융자산 합계는 연결 57,659백만원, 별도 57,707백만원으로 당사의 최대주주 배정분 청약예정금액과 비교할 때 자체 보유 현금성자산 및 금융자산 범위 내에서 청약재원 조달이 가능한 수준으로 판단됩니다.단, 금융자산 중 일부는 공정가치측정 금융자산, 매출채권, 기타금융자산 등으로 구성되어 있어 전액이 즉시 현금화 가능한 자금이라는 의미는 아니며, 실제 청약자금 집행 가능성은 금융자산의 유동성, 담보 제공 여부, 회수 가능성 및 내부 의사결정 절차 등에 따라 달라질 수 있습니다.

[최대주주 2026년 1분기 기준 손익 및 재무현황으로 판단한 조달능력]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 1분기
2025년
비고

연결
별도
연결
별도

매출액
2,326
2,273
19,809
19,239
영업규모 및 손익 변동성이 존재

영업손익
-2,317
-2,396
-4,563
-4,544
영업현금흐름만으로 청약재원을 조달한다고 단정하기 어려움

당기순손익
-96
1,027
-5,505
-3,624
금융수익·평가손익 등에 따라 순손익 변동 가능

현금및현금성자산
16,488
16,448
8,309
8,213
청약예정금액을 상회하는 현금성자산 보유

금융자산 합계
57,659
57,707
60,165
60,177
청약예정금액 대비 충분한 금융자산 보유

출처 : 당사 제시

③ 최대주주의 최대주주인 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분 담보대출 및 담보권 실행 위험

㈜중앙첨단소재의 최대주주는 ㈜엔켐입니다. 중앙첨단소재의 최대주주는 2026.01.05 ㈜광무 외 2인에서 ㈜엔켐으로 변경되었으며, ㈜엔켐은 현재 ㈜중앙첨단소재의 보통주 16,142,059주, 지분율 14.53%를 보유하고 있습니다. ㈜엔켐은 차입을 위하여, 이 중 15,500,000주를 담보로 제공하였고, 담보권이 전부 실행될 경우 ㈜엔켐의 잔여 보유주식수는 642,059주, 지분율은 0.58%로 하락할 수 있습니다.

㈜중앙첨단소재의 2대 주주인 ㈜광무는 16,066,096주, 지분율 14.46%를 보유하고 있어, ㈜엔켐과 ㈜광무의 지분율 차이는 75,963주 및 0.07%p에 불과합니다.
따라서 다른 주주의 보유주식수 변동이 없다는 전제에서는 ㈜엔켐이 보유한 ㈜중앙첨단소재 주식 중 약 75,964주 이상이 반대매매, 담보권 실행, 소유권 이전 또는 제3자 처분될 경우 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 ㈜광무 또는 제3자로 변경될 가능성이 있습니다. 이와 같은 최대주주 변경 가능성은 ㈜중앙첨단소재의 이사회 구성, 자금집행 방침, 본건 유상증자 청약 참여, 당사 지분 보유정책, 의결권 행사 방향 및 ㈜중앙첨단소재가 후순위 Tranche B 대주로 참여한 브릿지론 관련 의사결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

[최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결(2026.05.29)]

1. 담보제공자(최대주주) 관련 사항

- 명칭(성명, 법인명, 조합명, 단체명)
(주)엔켐

- 공시일 현재
소유 주식 수(주)
16,142,059

지분율(%)
14.53

- 담보권 전부 실행시
소유 주식 수(주)
642,059

지분율(%)
0.58

2. 채무(차입)금액 총액(원)
11,796,657,534

3. 담보설정금액 총액(원)
22,413,649,315

4. 담보제공 내역
누적 담보제공 계약 건수(건)
3

누적 담보제공 주식 총수(주)
15,500,000

5. 담보권 설정계약 체결일(당해 건)
2025-05-12

6. 기타 투자판단에 참고할 사항

- 본건 담보제공은 채무자 ㈜엔켐이 대출을 위하여 (주)엔켐이 보유하고 있는 (주)중앙첨단소재 보통주 15,500,000주를 담보제공하는 것입니다.- 기존 대출약정을 유지한 상태에서 추가 대출약정이 체결됨에 따라, 아래 개별 담보제공 계약에 관한 사항에는 담보제공주식수가 계약별로 각각 기재되어 있으나, 이는 동일 주식에 대한 분할 담보 설정에 따른 기재입니다. 따라서 [개별 담보제공 계약에 관한사항]의 순번 1부터 순번2까지와 관련하여 10,000,000주가 담보제공 되었으며, 순번 3번과 관련하여 5,500,000주가 담보제공 되었습니다.- 상기 3. 담보설정금액 총액은 개별 담보제공 계약에 관한 사항에 따라, 담보대상주식을 매매거래일 시장가로 평가한 금액이 대출잔액의 190% 이상으로 유지되어야 하는 대출조건에 근거하여, 채무금액에 담보유지비율 190%를 적용하여 산정하였습니다.-상기 5. 담보권 설정계약 체결일은 ㈜중앙첨단소재 보통주를 담보제공한 최초 계약일입니다.- 상기 주식담보계약의 담보권 전부 또는 일부가 반대매매 되거나 소유권 이전으로 인해 최대주주가 변경 될 수 있습니다.

※ 관련공시
2026-01-05 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-01-15 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-02-03 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결2026-02-27 최대주주 변경을 수반하는 주식 담보제공 계약 체결

[개별 담보제공 계약에 관한 사항]

순번
채권자 (담보권자)
채무자
차입목적
담보설정금액(원)
담보권 종류
담보제공주식수(주)
의무보유여부
담보제공기간
계약체결일

시작일
종료일

1
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
3,413,649,315
보통주식
10,000,000
미해당
2025-05-12
2026-11-30
2025-05-12

2
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
9,500,000,000
보통주식
10,000,000
미해당
2026-02-02
2026-11-30
2026-02-02

3
코어라인 인베스트
(주)엔켐
운영자금
9,500,000,000
보통주식
5,500,000
미해당
2026-02-27
2026-11-30
2026-02-27

[개별 담보제공 계약의 담보권 실행 조건]

순번
담보권 실행 조건(특약사항 포함)

1
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

2
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

3
- 채무불이행, 기한이익상실, 담보유지비율 190% 이상 유지

[채무자에 관한 사항]

1. 인적사항

- 기본사항

성명(명칭)
국적
주소(본점소재지)[읍ㆍ면ㆍ동까지만 기재]
생년월일(사업자등록번호 등)

(주)엔켐
대한민국
충청북도 제천시 바이오밸리로 107
304-81-25799

직업(사업내용)
2차전지 및 EDLC용 전해액 제조 및 판매

- 최대주주ㆍ대표이사ㆍ대표집행임원 현황 및 재무상황 등(채무자가 법인인 경우)

구분
성명
주식수
지분율(%)

최대주주
오정강
3,148,643
14.47

대표이사
오정강
3,148,643
14.47

(단위 : 백만원)

해당 사업연도
2024
결산기
13기

자산총계
1,126,930
자본금
10,555

부채총계
660,117
매출액
365,709

자본총계
466,813
당기순이익
-571,164

외부감사인
현대회계법인
휴업 여부
아니오

감사의견
적정의견
폐업 여부
아니오

2. 당해 상장법인 또는 최대주주 등과의 관계

- 채무자와 당해 상장법인의 관계
최대주주

- 채무자와 회사의 최대주주ㆍ임원과의 관계
성명
채무자와의 관계

최대주주
(주)엔켐
최대주주 본인

3. 당해 상장법인과의 최근 3년간 거래내역(일상적 거래 제외)

구분
성명(명칭)

당해년도
-

전년도
-

전전년도
2023년 7월 7일 제14회 전환사채 인수(220억)

출처 : 전자공시시스템(중앙첨단소재)

[마진콜 및 담보권 실행 현황]㈜엔켐의 담보유지비율 190% 충족을 위한 ㈜중앙첨단소재의 최저주가는 1,446원으로 추정되고 2026년 6월 말일 기준 종가는 995원으로, 2026.06.30 종가 기준 ㈜엔켐의 ㈜중앙첨단소재 주식담보대출은 담보유지비율 190%를 하회하는 상황으로 볼 수 있습니다. 15,500,000주의 담보주식을 단순히 2026년 6월 30일 종가 995원으로 평가할 경우 추정 담보가치는 약 15,423백만원이고, 담보설정금액 22,414백만원 대비 약 6,990백만원이 부족한 것으로 추정됩니다. 또한 담보유지비율은 약 130.73%로 산정되어 약정상 담보유지비율 190%를 하회하는 것으로 추정됩니다.다만 위 수치는 공개된 자료를 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 담보유지비율 하회 여부, 마진콜 발생 여부, 담보권 실행 가능성 및 시정기간은 각 주식담보대출계약의 담보가치 산정방식, 평가기준일, 장중가격 또는 종가 사용 여부, 담보유지비율 산정 대상 담보의 범위, 추가 담보 또는 일부 상환 여부, 담보권자의 통지 및 유예기간 부여 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 7월 2일 현재 ㈜엔켐, ㈜중앙첨단소재 및 담보권자로부터 확인한 마진콜 또는 담보권 실행 관련 현황은 다음과 같습니다. ① 담보유지비율 하회 통지 수령 여부: 없음 ② 추가 담보 제공 요구 여부: 없음 ③ 일부 상환 또는 추가 담보 제공 여부: 없음 ④ 담보주식 반대매매 또는 소유권 이전 여부: 없음 ⑤ 담보권자의 기한이익상실 통지 여부: 없음 ⑥ 단, 확인일 이후에도 주가 변동에 따라 추가 마진콜 또는 담보권 실행 가능성이 존재함당사는 ㈜중앙첨단소재가 본건 유상증자 청약 예정금액 대비 충분한 현금성자산 및 금융자산을 보유하고 있다고 판단하고 있으나, ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 주식담보대출의 담보유지비율 하회, 마진콜, 담보권 실행 또는 반대매매가 실제 발생할 경우 ㈜중앙첨단소재의 지배구조와 자금집행 의사결정에 영향을 미칠 수 있으므로, 동 사안은 최대주주의 납입능력과 별도로 본건 유상증자 청약의 불확실성을 확대시키는 요인입니다.

④ 담보권 실행 시 당사 경영권
, ㈜중앙첨단소재의 Tranche B 지위 및 본건 유상증자 의사결정에 대한 영향㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분에 대한 담보권이 전부 또는 일부 실행되어 ㈜엔켐이 ㈜중앙첨단소재 지분을 상실하더라도, 그 자체만으로 당사의 주주명부상 직접 최대주주가 즉시 변경되는 것은 아닙니다. 당사의 직접 최대주주는 ㈜중앙첨단소재이고, ㈜엔켐은 당사의 직접 주주가 아니라 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재의 최대주주입니다. 따라서 담보권 실행만으로 당사 보유주식의 처분, 당사 이사회 구성 변경 또는 당사의 직접 최대주주 변경이 자동으로 발생한다고 볼 수는 없습니다.그러나 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 주식에 대한 반대매매 또는 담보권 실행으로 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 ㈜광무 또는 제3자로 변경될 경우, ㈜중앙첨단소재 내부의 이사회 구성, 자금집행 우선순위, 당사 지분 보유정책, 당사에 대한 의결권 행사 방향, 본건 유상증자 청약 참여 여부 및 참여금액에 관한 의사결정이 변경될 수 있습니다. 특히 ㈜중앙첨단소재는 당사의 최대주주인 동시에 상지카일룸 에스칼라 브릿지론 Tranche B 후순위 대주로 참여하고 있으므로, ㈜중앙첨단소재의 지배구조 또는 자금정책 변경은 다음과 같은 방식으로 당사에 영향을 줄 수 있습니다.첫째, 본건 유상증자와 관련하여 ㈜중앙첨단소재의 배정분 전량 청약 방침, 청약자금 집행 승인, 청약자금 납입시기, 청약 미참여 또는 일부 참여 여부가 변경될 수 있습니다. 이 경우 당사의 최대주주 지분율이 12.58%에서 11.05% 또는 9.51%까지 하락할 수 있고, 실권주 증가, 일반공모 물량 증가, 조달금액 축소, 투자심리 악화 및 경영권 안정성 저하가 발생할 수 있습니다.둘째, 브릿지론과 관련하여 ㈜중앙첨단소재는 Tranche B 후순위 대주로서 대출만기 연장, 본 PF 전환 협의, 후순위 채권 회수정책, 원리금 상환 유예 또는 회수시점, 계열회사 간 지원 여부 등에 대한 이해관계를 가지고 있습니다. ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 변경될 경우, 기존 경영진 또는 기존 최대주주 체제에서 검토하던 브릿지론 관련 의사결정이 변경될 수 있으며, 이는 ㈜카일룸도산의 유동성, 본 PF 전환 협의 및 당사의 우발부채 관리에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.셋째, ㈜중앙첨단소재와 당사의 2대 주주인 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진] 간 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의가 유효하게 유지된다는 전제에서는 ㈜엔켐의 담보권 실행이 당사 지배구조에 미치는 영향이 제한적일 수 있습니다. 그러나 동 합의가 변경·해지되거나, ㈜광무, ㈜앤로보틱스, ㈜씨아이테크 등 관련 당사자의 지분관계 또는 의사결정 구조가 변경되는 경우, 당사의 지배구조 안정성 및 본건 유상증자 성공 가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.따라서 당사는 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 주식담보대출의 담보유지비율 하회 및 담보권 실행 가능성이 당사의 직접 최대주주 변경으로 즉시 연결되는 사안은 아니라고 판단하고 있으나, 본건 유상증자의 최대주주 청약, 브릿지론 Tranche B 관련 의사결정, 본 PF 전환 및 당사 지배구조 안정성에 간접적으로 중요한 영향을 미칠 수 있는 위험요인으로 판단하고 있습니다.

[주요 지분 관계(2026년 1분기말 기준) 및 담보권 실행 시 판단 외]

구분
주요 주주
관계 / 소유 주식수 및 지분율
담보권 실행 시 판단 / 비고

㈜상지건설
㈜중앙첨단소재
- ㈜상지건설의 직접 최대주주- 858,987주(12.58%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 실행만으로 ㈜중앙첨단소재의 상지건설 보유주식에는 직접 변동 없음

㈜상지건설
㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
- ㈜상지건설의 2대 주주 및 특별관계자- 589,999주(8.64%)
㈜중앙첨단소재와 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의 상대방

㈜중앙첨단소재
㈜엔켐
- ㈜중앙첨단소재의 최대주주- 16,142,059주(14.53%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 전부 실행 시 ㈜엔켐의 ㈜중앙첨단소재 지분율은 0.58%로 하락

㈜중앙첨단소재
㈜광무
- ㈜중앙첨단소재의 2대 주주- 16,066,096주(14.46%)
㈜엔켐 소유의 ㈜중앙첨단소재 주식 담보권 전부 실행 시 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 될 가능성 존재

㈜광무
㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
- ㈜광무의 최대주주- 15,832,593주(21.51%)
㈜광무가 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 되더라도 ㈜상지건설의 2대 주주인 ㈜앤로보틱스와 연결성 존재

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
㈜씨아이테크
- ㈜앤로보틱스의 최대주주- 28,611,534주(37.16%)
최종 영향은 씨아이테크-앤로보틱스 측 의사결정 및 공동경영 합의 유지 여부에 따라 영향받을 수 있음

출처 : 당사 제시

[담보권 실행 관련 시나리오별 영향 분석]

시나리오
주요 내용
본건 유상증자 영향
브릿지론 / 지배구조 영향
회사 평가 및 한계

A. 담보유지비율 회복 및 담보권 미실행
㈜엔켐이 추가담보 제공, 일부상환 또는 주가 회복으로 담보권 실행이 발생하지 않는 경우
㈜중앙첨단소재의 청약계획에 대한 직접 영향은 제한적
기존 최대주주 체제 유지 가능성이 높음
주가 변동에 따른 마진콜 수시 확인 및 마진콜 관련 통지, 실행 여부 정기 확인 필요

B. 마진콜 통지 후 시정
담보권자가 추가담보 또는 일부상환을 요구하였으나 기한 내 해소되는 경우
청약자금 자체보다는 중앙첨단소재의 의사결정 안정성에 간접 영향
㈜엔켐의 지배력은 유지될 수 있으나, 자금압박 신호로 해석 가능
통지내용, 시정기간, 시정완료 증빙 확인 필요

C. 일부 반대매매 또는 담보권 실행
담보주식 일부가 처분되어 엔켐의 지분율이 낮아지는 경우
㈜중앙첨단소재의 청약 방침이 재검토될 수 있음
75,964주 이상 처분 시 ㈜광무 또는 제3자가 ㈜중앙첨단소재 최대주주가 될 가능성
다른 주주 변동이 없다는 단순 전제이며 실제 최대주주 변경 여부는 처분방식과 매수자에 따라 달라짐

D. 담보권 전부 실행
㈜엔켐 보유 담보주식 15,500,000주 전부 처분 또는 소유권 이전
㈜중앙첨단소재의 본건 유증 전량 청약계획, 청약금액 및 내부 승인 변경 가능
㈜엔켐 지분율 0.58%로 하락 가능, ㈜광무 또는 제3자 최대주주 가능성
직접 최대주주는 여전히 중앙첨단소재이나, 중앙첨단소재의 의사결정 변경 위험이 큼

E. 중앙첨단소재 청약 미참여 또는 일부참여
자금집행 방침 변경, 내부 승인 불발, 발행가액 상승 또는 지배구조 변경으로 청약률 하락
최대주주 지분율 11.05% 또는 9.51%까지 하락 가능, 실권주 및 조달불확실성 증가
경영권 안정성 및 투자심리 악화 가능
현금성자산 보유만으로 실제 납입이 확정되는 것은 아님

F. Tranche B 관련 의사결정 변경
중앙첨단소재의 후순위 대주 지위와 유증 청약자 지위가 동시에 존재하는 상태에서 최대주주 변경 발생
유증 청약자금 집행 및 계열 지원정책 변경 가능
대출만기 연장, 원리금 회수, 본 PF 협의 방침이 변경될 수 있음
최종 영향은 대출약정, 이사회 결의, 대주단 협의결과 확인 필요

⑤ 시나리오별 영향 분석

[시나리오별 영향]

시나리오
주요 내용
지배구조에 미치는 미치는 영향
투자자 유의사항

중앙첨단소재 전액 청약
배정주식 277,009주 전량 청약
지분율 12.58% 수준 유지 예상
현재 보유 금융자산 기준 청약 가능성은 있으나 실제 납입 여부 최종 확인 필요

중앙첨단소재 50% 청약
배정분의 50%만 청약
지분율 11.05% 수준으로 하락 가능
실권주 증가 및 최대주주 지분율 약화 가능

중앙첨단소재 미청약
최대주주가 청약하지 않음
지분율 9.51% 수준으로 하락 가능
실권주 발생, 조달규모 축소, 투자심리 악화 가능

엔켐 담보권 일부 실행
엔켐 보유 중앙첨단소재 주식 일부 반대매매 또는 담보권 실행
중앙첨단소재의 최대주주가 변경될 가능성 존재
당사의 직접 최대주주 변경은 아니나 중앙첨단소재의의사결정에 간접 영향 가능

엔켐 담보권 전부 실행
엔켐 지분율 0.58%로 하락 가능
광무가 중앙첨단소재 최대주주가 될 가능성
광무-앤로보틱스-씨아이테크 지분관계 및 중앙첨단소재-앤로보틱스 공동경영 구조상 직접 영향은 제한적일 수 있으나, 간접 위험은 존재

출처 : 당사 제시

위와 같이 ㈜엔켐 보유 ㈜중앙첨단소재 지분이 담보권 실행으로 전부 처분되더라도 당사의 직접적인 경영권 및 지배구조에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 ㈜중앙첨단소재의 최대주주가 변경되는 경우 ㈜중앙첨단소재의 이사회 구성, 자금집행 방침, 당사 유상증자 참여 의사, 당사 지분 보유정책 및 의결권 행사 방향이 변경될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 ㈜중앙첨단소재와 ㈜앤로보틱스 간 공동경영 또는 의결권 공동행사 합의가 해지·변경되거나, 광무-앤로보틱스-씨아이테크 관련 지배구조가 변동될 경우 당사의 지배구조 안정성 및 본건 유상증자 성공 가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 최대주주의 청약자금 조달능력, 금융자산의 환금성, 최대주주의 최대주주인 ㈜엔켐의 담보권 실행 가능성 및 당사의 지배구조 관련 간접 위험을 충분히 고려하여 투자에 유의하시기 바랍니다.

다. 신주의 환금성 제약 및 주가 변동에 따른 손실위험

금번 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우, 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약이 있으며, 청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손실 가능성이 있습니다.
또한 당사의 내적인 요인 또는 시장 전체의 환경 변화 등에 의해 주가가 급락할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

금번 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우, 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약이 있으며, 청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손실 가능성이 존재하오니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.당사는 코스닥시장 상장법인으로서 이번 유상증자로 발행되는 신주는 코스닥시장에 상장되어 거래될 예정이므로, 유동성과 관계된 심각한 환금성 위험은 존재하지 않습니다. 그러나 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우, 신주가 상장되어 매매가 가능할 때까지 납입주금에 대한 유동성의 제약이 있습니다.본 유상증자의 자세한 일정은 본 신고서의 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항" 중 '1. 공모개요'를 참고하시기 바랍니다.또한 코스닥시장에 추가 상장될 때까지 유상증자로 발행되는 신주의 발행가액 수준의 주가가 유지되지 않을 수 있으며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주가하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

라. 신주 상장에 따른 주가 하락 위험

금번 주주우선공모 유상증자의 발행예정주식수 2,200,000주는 공시서류 제출 전일 기준 발행주식총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 대규모 신주 발행입니다. 따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량의 일시 출회에 따른 주가 희석화 우려로, 투자자가 경제적 손실을 입을 가능성을 배제할 수 없습니다.
당사의 금번 주주우선공모 유상증자가 성공할 경우 2,200,000주가 신규로 발행되어 주식시장의 대규모 유통물량이 출회될 예정입니다.
증자비율 32.22%에 달하는 대규모 유상증자 및 전환사채의 전환 등으로 인해 대규모 물량이 일시 출회되어 주주가치가 크게 하락할 위험을 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

금번 주주우선공모 유상증자의 발행예정주식수 2,200,000주는 공시서류 제출 전일 기준 발행주식총수 6,828,712주의 32.22%에 해당하는 대규모 신주 발행입니다. 따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량의 일시 출회에 따른 주가 희석화 우려로, 투자자가 경제적 손실을 입을 가능성을 배제할 수 없습니다.

[주주우선공모 유상증자 개요]

구 분
내 용

유상증자
모집예정주식 종류
기명식 보통주

모집예정주식수
2,200,000주

기발행주식수
6,828,712주

증자비율
32.22%

출처:
당사 제시

금번 유상증자에 따른 모집가액은「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제5-18조(유상증자의 발행가액 결정)의 산출근거에 따라 할인율 20%를 적용한 금액으로 합니다. 그러나 주식 시장의 특성상 주가 변동성으로 인해, 신주 추가 상장 후 거래시점의 주가가 1주당 모집가액보다 낮아져, 투자자에게 금전적 손실을 끼칠 가능성을 배제할 수 없습니다.또한, 금번 증자로 인해 추가 발행되는 신주는 의무보유등록(전자증권제도 시행 이전 보호예수) 대상이 아니므로 일시적인 물량출회에 따른 주가하락의 가능성이 있습니다. 금번 유상증자에 따른 모집예정주식 2,200,000주가 향후 코스닥시장에 추가 상장될 경우 유통주식수의 증가로 인하여 주가 희석화 위험이 발생할 수 있습니다.

당사의 금번 주주우선공모 유상증자가 성공할 경우 2,200,000주가 신규로 발행되어 주식시장의 대규모 유통물량이 출회될 예정입니다. 증자비율
32.22%에 달하는 대규모 유상증자 및 전환사채의 전환 등으로 인해 대규모 물량이 일시 출회되어 주주가치가 크게 하락할 위험을 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

마. 청약률 미달에 따른 자금조달 실패 위험

당사가 진행하는 금번 유상증자는 주주우선공모 방식으로 진행됩니다. 주주우선공모 방식은 구주주의 초과청약(최대 20%)이 존재하지 않아, 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 대비 실권주 발생가능성이 높습니다. 또한, 당사의 금번 유상증자는 증자비율 32.22%에 달하는 대규모 유상증자이므로, 대규모 미청약주의 발생으로 당사가 예상하는 공모 예정금액 대비 적은 금액이 모집되어 자금조달에 실패할 위험이 존재합니다.
자금조달에 실패할 경우 사업계획 및 재무개선 계획 등 자금의 사용목적에 차질을 빚을 수 있으며, 향후 수익성 회복에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사가 진행하는 금번 유상증자는 주주우선공모 방식으로 진행됩니다. 주주우선공모 방식은 가장 보편적으로 사용되는 유상증자인 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자와 유사하나, 신주인수권증서가 발행되지 않고, 구주주의 초과청약 (최대 20%)이 존재하지 않는다는 차이점이 있습니다. 주주우선공모방식은 주주배정 후 실권주 일반공모와 마찬가지로 기존 주주들에게 우선적인 청약의 기회를 제공하고 미달된 잔여 주식에 대하여 일반공모를 실시함으로써 실권율을 최소화할 수 있다는 장점을 지니고 있습니다.

[유상증자 방식 요약]

유상증자 방식
내용

주주배정증자
주주배정
기존주주에게 주식수에 따라 배정하며, 실권주는 발행하지 않음

주주배정 후실권주 일반공모
기존주주에게 주식수에 따라 배정을 하며, 실권주는 일반에게 공모

공모증자
주주우선공모
기존주주에게 우선청약권을 부여하며, 미청약 주식은 일반에게 공모

일반공모
기존주주에게 주식수에 따른 배정 또는 우선청약권 부여 없이 일반에게 공모

제3자배정 증자
제3자를 대상으로 발행

주주우선공모 방식은 구주주의 초과청약(최대 20%)이 존재하지 않아, 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 대비 실권주 발생가능성이 높습니다. 또한, 당사의 금번 유상증자는 증자비율 32.22%에 달하는 대규모 유상증자이므로, 대규모 미청약주의 발생으로 당사가 예상하는 공모 예정금액 대비 적은 금액이 모집되어 자금조달에 실패할 위험이 존재합니다. 자금조달에 실패할 경우 사업계획 및 재무개선 계획 등 자금의 사용목적에 차질을 빚을 수 있으며, 향후 수익성 회복에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

바. 투자주의, 투자경고, 투자위험 종목 지정 위험

당사는 최근 3년간 한국거래소의 시장감시위원회로부터 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회 지정된 사실이 있습니다.
시장감시위원회에서 투기적이거나 불공정거래의 개연성이 있는 종목을 투자주의종목으로 공표하여 일반 투자자들의 뇌동매매 방지 및 잠재적 불공정거래 행위자에 대한 경각심을 고취시키고 있습니다. 주가가 일정기간 급등하는 등 투자유의가 필요한 종목은 "투자주의종목 -> 투자경고종목 -> 투자위험종목" 단계로 시장경보종목으로 지정되며, 투자경고종목 및 투자위험종목 단계에서 매매거래가 정지될 수 있습니다. 투자자들께서는 당사가 최근 3년간 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회에 지정된 만큼, 당사의 주가 급등락에 따른 뇌동매매에 반드시 유의하여 주시기 바랍니다. 또한, 투자시 잠재적 불공정거래가 있을 가능성을 염두에 두고 임하시기 바랍니다.

당사는 최근 3년간 한국거래소의 시장감시위원회로부터 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회 지정된 사실이 있습니다. 시장감시위원회에서 투기적이거나 불공정거래의 개연성이 있는 종목을 투자주의종목으로 공표하여 일반 투자자들의 뇌동매매 방지 및 잠재적 불공정거래 행위자에 대한 경각심을 고취시키고 있습니다. 주가가 일정기간 급등하는 등 투자유의가 필요한 종목은 "투자주의종목 -> 투자경고종목 -> 투자위험종목" 단계로 시장경보종목으로 지정되며, 투자경고종목 및 투자위험종목 단계에서 매매거래가 정지될 수 있습니다.

[한국거래소 시장감시규정 제5조]

제5조(위원회의 예방활동) ① 시장감시위원회(이하 “위원회”라 한다)는 공정거래질서의 유지 및 투자자 보호를 위하여 회원, 주권상장법인 또는 전문투자자 등에게 불공정거래의 예방활동을 할 수 있다. <개정 2009.1.28>

② 위원회는 불공정거래의 예방을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 관련 회원에게 서면(「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따른 정보통신망을 이용한 전자문서를 포함한다. 이하 같다) 또는 전화 등에 의하여 예방조치를 요구(이하 “예방조치요구”라 한다)할 수 있다. <개정 2006.11.24, 2009.1.28>

③ 삭제<2012.3.7>

④ 위원회는 제1항 및 제2항에 따른 예방조치요구 등 불공정거래의 예방활동에 관하여 필요한 사항을 이 규정 시행세칙(이하 “세칙”이라 한다)으로 정한다. <개정 2006.11.24, 2007.7.20, 2009.1.28, 2012.3.7>

출처:
한국거래소

[시장조치 용어 설명]

구분
설명

투자주의종목
시장감시위원회 투기적이거나 불공정거래의 개연성이 있는 종목을 투자주의종목으로 공표하여 1일간 지정합니다. 이러한 조치를 통해 일반 투자자들의 뇌동매매 방지 및 잠재적 불공정거래 행위자에 대한 경각심을 고취시키고 있습니다(관련근거 : 「시장감시규정」 제5조, 제5조의2 및 시행세칙 제3조).

투자경고종목
투자경고종목이란 특정종목의 주가가 비정상적으로 급등한 경우 투자자에게 주의를 환기시키고 불공정거래를 사전에 방지하기 위하여 투자경고종목(과거 감리종목 또는 이상급등종목)으로 지정합니다. 이는 가수요를 억제하고 주가급등을 진정시키는 등 시정안장화를 위한 조치입니다.(관련근거 : 시장감시규정 제5조, 제5조의3 및 시행세칙 제3조의3)

투자위험종목
투자위험종목이란 투자경고종목 지정에도 불구하고 투기적인 가수요 및 뇌동매매가 진정되지 않고 주가가 지속적으로 상승할 경우 투자위험종목으로 지정합니다. 이는 한차원 높은 시장경보로서 투자자들은 해당종목 투자시 보다 깊은 주의가 필요합니다. (관련근거 : 시장감시규정 제5조의 3 및 시장감시규정 시행세칙 제3조의 4)

출처:
한국거래소

1) 투자주의종목시장감시위원회의 투자주의종목 지정 요건 내역은 다음과 같습니다.

[투자주의종목 지정 요건]

요건
내용

소수지점 거래집중 종목

- 당일 종가가 3일 전날의 종가보다 15% 이상 상승(하락)- 당일을 포함한 최근 3일간 특정지점의 매수(매도) 관여율이 20% 이상 또는 상위 5개 지점의 매수(매도) 관여율이 40% 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 최대관여지점의 매수(매도) 관여일수가 2일 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 일평균거래량(정규시장 기준)이 3만주 이상

- 주의) 위의 요건을 모두 충족하는 경우로서 소수지점의 매수 관여율이 높고 주가가 상승한 경우 또는 매도 관여율이 높고 주가가 하락한 경우 지정※ 2021년 12월 15일 이후에는 상기 요건 폐지됨

소수계좌 거래집중 종목

- 당일 종가가 3일 전날의 종가보다 15% 이상 상승(하락)- 당일을 포함한 최근 3일간 상위 10개 계좌의 매수(매도) 관여율이 40% 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 매수(매도) 상위 10개 계좌 중 5개 이상의 계좌의 매수(매도) 관여일수가 2일 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 일평균거래량(정규시장 기준)이 3만주 이상

- 주의) 위의 요건을 모두 충족하는 경우로서 소수계좌의 매수 관여율이 높고 주가가 상승한 경우 또는 매도 관여율이 높고 주가가 하락한 경우 지정

종가급변종목

- 종가가 직전가격 대비 5% 이상 상승(하락)- 종가 거래량이 당일 전체 거래량(정규시장 기준)의 5% 이상- 당일 전체 거래량이 3만주 이상

- 주의) 위의 요건을 모두 충족하는 경우에 지정됨. 단, 종가와 직전가격과의 차이가 1원인 경우에는 지정되지 않음

상한가잔량상위종목
- 당일 장종료시 상한가 매수잔량이 10만주 이상이면서 상한가 매수잔량 상위 10개 계좌의 상한가 매수잔량 합이 전체 상한가 매수잔량의 90% 이상

단일계좌거래량상위종목
- 당일 정규시장중 특정계좌에서 순매수(순매도)한 수량이 상장주식수 대비 2% 이상이고, 당일의 종가가 전날 종가보다 5% 이상 상승(하락) 주의- 매수수량이 매도수량보다 많은 계좌가 있고 주가가 상승한 경우 또는 매도수량이 매수수량보다 많은 계좌가 있고 주가가 하락한 경우에만 지정되며, 상장지수펀드(ETF)는 지정되지 않음

15일간 상승종목의 당일 소수계좌 매수관여 과다종목
당일의 종가가 15일 전날의 종가보다 75% 이상 상승하고, 당일의 상위 20개 계좌의 매수관여율이 30% 이상

특정계좌(군) 매매관여과다 종목

- 당일 종가가 3일 전날의 종가보다 15% 이상 상승(다만, 코스피지수 또는 코스닥지수의 상승률이 3일간 8% 이상인 경우에는 주가 상승률 25% 이상으로 한다.)- 당일을 포함한 최근 3일간 특정계좌(군)의 시세영향력을 고려한 매수관여율이 5% 이상인 일수가 2일 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 일평균거래량(정규시장 기준)이 3만주 이상

- 주의) 위의 요건을 모두 충족하는 경우에 지정됨.

풍문관여과다종목
최근 5일 동안 동일한 내용의 풍문등을 이유로 3회 이상 풍문관여종목으로 지정된 종목. 이 경우 풍문관여종목은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 종목 중에서 시황, 공시내용, 상장법인의 대응여부 등을 고려하여 위원장이 지정한다.가. 다음의 모두에 해당하는 종목1) 당일의 인터넷포털의 증권 관련 게시판에 게시된 공정거래질서를 저해할 우려가 있는 풍문등(이하 이 호에서 “인터넷 풍문등”이라 한다)이 최근 5일 평균 대비 3배 이상 증가한 경우이거나 당일의 인터넷 풍문등의 조회수가 최근 1개월 평균 대비 3배 이상 증가한 경우2) 다음의 어느 하나에 해당할 것가) 당일의 주가가 상한가인 경우나) 당일의 주가가 최근 20일 중 최고가인 경우다) 당일의 장중 주가가 일중 최저가 대비 30% 이상 변동하고 전일 대비 주가가 상승한 경우라) 당일의 거래량이 최근 5일 평균 거래량 대비 3배 이상 증가한 경우마) 주가상승이 「유가증권시장 공시규정」 제12조제2항 본문에 따른 조회공시 요구 기준 또는 「코스닥시장 공시규정」 제10조제2항 본문에 따른 조회공시 요구기준에 해당하는 경우나. 인터넷 풍문등의 내용이 투자자의 투자판단에 중대한 영향을 미친다고 위원장이 인정하는 종목

스팸관여과다종목
최근 5일 중 마지막 날을 포함하여 2일 이상 스팸관여종목으로 지정된 종목. 이 경우 스팸관여종목은 다음 각 목의 모두에 해당하는 종목 중에서 시황, 공시내용 등을 고려하여 위원장이 지정한다.가. 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 제52조에 따른 한국인터넷진흥원에 신고된 주식 매매 관련 영리 목적 광고성 정보의 최근 3일(당일을 포함한다) 평균신고건수가 최근 5일 또는 최근 20일 평균 대비 3배 이상 증가한 경우나. 이 항 제7호가목2)에 해당하는 경우

ELW 소수지점 거래집중 종목
- 당일 ELW 종가가 3일 전날의 종가보다 상승(하락)- 당일을 포함한 최근 3일간 특정지점의 매수(매도) 관여율이 70% 이상 또는 상위 5개 지점의 매수(매도) 관여율이 90% 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 최대관여지점의 매수(매도) 관여일수가 2일 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 유동성공급호가가 제외된 일평균거래량(정규시장 기준)이 100,000증권 이상- 위의 요건을 모두 충족하는 경우로서 소수지점의 매수 관여율이 높고 가격이 상승한 경우 또는 매도 관여율이 높고 가격이 하락한 경우 지정

ELW 소수계좌 거래집중 종목
- 당일 ELW 종가가 3일 전날의 종가보다 상승(하락)- 당일을 포함한 최근 3일간 상위 10개 계좌의 매수(매도) 관여율이 90% 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 매수(매도) 상위 10개 계좌 중 5개 이상의 계좌의 매수(매도) 관여일수가 2일 이상- 당일을 포함한 최근 3일간 유동성공급호가가 제외된 일평균거래량(정규시장 기준)이 100,000증권 이상- 위의 요건을 모두 충족하는 경우로서 소수계좌의 매수 관여율이 높고 가격이 상승한 경우 또는 매도 관여율이 높고 가격이 하락한 경우 지정

투자경고종목 지정예고 종목
투자경고종목의 지정예고 요건에 해당하는 종목

투자경고종목 지정해제 종목
투자경고종목의 지정해제 요건에 해당하는 종목

출처:
한국거래소

당사의 3년간 투자주의종목 총 8회에 지정된 이력은 다음과 같습니다.

[투자주의종목 지정 이력]

구분
지정일자
유형

1
2024-03-15
종가급변

2
2024-08-22
소수지점/계좌

3
2025-04-07
투자경고종목 지정예고

4
2025-04-07
15일간 상승종목의 당일 소수계좌 매수관여 과다종목

5
2025-04-07
단일계좌 거래량 상위종목

6
2025-06-12
투자경고종목 지정해제 종목

7
2025-12-05
투자경고종목 지정예고 종목

8
2025-12-26
투자경고종목 지정해제 종목

출처:
KRX상장공시시스템

2) 투자경고종목시장감시위원회의 투자경고종목의 지정예고 요건 및 투자경고종목 지정해제 요건 내역은 다음과 같습니다.

[투자경고종목 지정예고 요건]

구분
요건

초단기 급등
- 당일의 종가가 3일 전날의 종가보다 100% 이상 상승한 경우(코넥스시장 적용 제외)

단기 급등
- 당일의 종가가 5일 전날의 종가보다 60% 이상 상승한 경우

중장기 급등
- 당일의 종가가 15일 전날의 종가보다 100% 이상 상승한 경우

투자주의종목반복지정
- 최근 15일중 5일 이상 투자주의종목으로 지정되고,당일의 종가가 15일 전날의 종가보다 75% 이상 상승한 경우

단기상승& 불건전요건
- 당일의 종가가 5일 전날의 종가보다 45% 이상 상승하고 다음의 불건전요건 중 하나에 해당하는 경우- 최근 5일 중 전일대비 주가가 상승하고 특정계좌(군)이 일중 전체 최고가 매수 거래량의 10% 이상을 매수한 일수가 2일 이상- 최근 5일 중 특정계좌(군)의 시세영향력을 고려한 매수관여율이 위원장이 정하는 기준에 해당하는 일수가 2일 이상- 최근 5일 중 특정계좌(군)의 시가 또는 종가의 매수관여율이 20% 이상 일수가 2일 이상

중장기상승& 불건전요건

- 당일의 종가가 15일 전날의 종가보다 75% 이상 상승하고 다음의 불건전요건 중 하나에 해당하는 경우

- 최근 15일 중 전일대비 주가가 상승하고 특정계좌(군)이 일중 전체 최고가 매수 거래량의 10% 이상을 매수한 일수가 4일 이상- 최근 15일 중 특정계좌(군)의 시세영향력을 고려한 매수관여율이 위원장이 정하는 기준에 해당하는 일수가 4일 이상- 최근 15일간 특정계좌(군)의 시가 또는 종가의 매수관여율이 20% 이상 일수가 4일 이상

초장기상승& 불건전요건

- 당일의 종가가 1년 전날의 종가보다 200%이상 상승하고, 최근 15일 중 시세 영향력을 고려한 매수 관여율 상위 10개 계좌의 관여율이 일정수준 이상인 경우에 해당하는 일수가 4일 이상다만, 다음 ①~③어느하나에 해당하는 경우에는 제외

- 코넥스시장 상장종목- 신규상장 또는 시가기준가 종목으로 적용된 날을 포함하여 1년이 경과하지 않은 종목- 최근 30영업일 이내에 초장기상승&불건전요건으로 투자경고종목으로 지정된 종목

투자경고종목 지정해제에 따른재지정 예고
- 투자경고종목에서 지정해제된 모든 종목

출처:
한국거래소

[투자경고종목 지정 요건]

구분
요건

초단기급등(예고)+초단기급등
초단기 급등으로 지정예고된 종목 중 지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에 다음 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 당일의 종가가 3일 전날의 종가보다 100% 이상 상승② 해당일의 종가가 최근 15일(신규상장일 또는 감자후 재상장일부터 15일 미경과종목은 해당기간까지) 종가중 가장 높은 가격③ 3일 전날을 기준으로 한 해당종목의 주가상승률이 같은 기간 종합주가지수 상승률의 5배 이상

단기급등(예고)또는 중장기 급등(예고)+단기급등
단기 급등 또는 중장기 급등으로 지정예고된 종목 중 지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에 다음 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 당일의 종가가 5일 전날의 종가보다 60% 이상 상승② 해당일의 종가가 최근 15일 종가중 가장 높은 가격③ 5일 전날을 기준으로 한 해당종목의 주가상승률이 같은 기간 종합주가지수 상승률의 5배 이상

중장기 급등(예고)+중장기 급등
중장기 급등으로 지정예고된 종목 중 지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에 다음 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 당일의 종가가 15일 전날의 종가보다 100% 이상 상승② 해당일의 종가가 최근 15일 종가중 가장 높은 가격③ 15일 전날을 기준으로 한 해당종목의 주가상승률이 같은 기간 종합주가지수 상승률의 3배 이상

투자주의종목반복지정(예고)+투자주의종목반복지정
투자주의종목 반복지정으로 지정예고된 종목 중 지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에 다음 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 최근 15일중 5일 이상 투자주의종목으로 지정되고, 당일의 종가가 15일 전날의 종가보다 75% 이상 상승② 해당일의 종가가 최근 15일 종가중 가장 높은 가격③ 15일 전날을 기준으로 한 해당종목의 주가상승률이 같은 기간 종합주가지수 상승률의 3배 이상

단기상승&불건전요건(예고)+단기상승&불건전요건
단기상승&불건전요건으로 지정예고된 종목 중 지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에 다음 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 당일의 종가가 5일 전날의 종가보다 45% 이상 상승② 해당일의 종가가 최근 15일 종가 중 가장 높은 가격③ 다음의 불건전요건 중 하나에 해당하는 경우ㆍ최근 5일 중 전일대비 주가가 상승하고 동일계좌가 일중 전체 최고가 매수 거래량의 10% 이상을 매수한 일수가 2일 이상ㆍ최근 5일 중 특정계좌(군)의 시세영향력을 고려한 매수관여율이 5% 이상인 일수가 2일 이상ㆍ최근 5일간 일중 특정계좌의 매수 거래량과 매도 거래량이 98% 이상 일치하는 계좌수(거래량 5천주 이상) 비중이 전체 거래 계좌수의 5% 이상

중장기상승&불건전요건(예고)+중장기상승&불건전요건
중장기상승&불건전요건으로 지정예고된 종목 중 지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에 다음 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 당일의 종가가 15일 전날의 종가보다 75% 이상 상승② 해당일의 종가가 최근 15일 종가 중 가장 높은 가격③ 다음의 불건전요건 중 하나에 해당하는 경우ㆍ최근 15일 중 전일대비 주가가 상승하고 동일계좌가 일중 전체 최고가 매수 거래량의 10% 이상을 매수한 일수가 4일 이상ㆍ최근 15일 중 특정계좌(군)의 시세영향력을 고려한 매수관여율이 5% 이상인 일 수가 4일 이상ㆍ최근 15일간 일중 특정계좌의 매수 거래량과 매도 거래량이 98% 이상 일치하는 계좌수(거래량 5천주 이상) 비중이 전체 거래 계좌수의 5% 이상

초장기상승&불건전요건(예고)+초장기상승&불건전요건
초장기상승&불건전요건으로 지정예고된 종목 중 지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에 다음 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 당일의 종가가 1년 전날의 종가보다 200% 이상 상승② 해당일의 종가가 최근 15일 종가 중 가장 높은 가격③ 최근 15일 중 시세 영향력을 고려한 매수관여율 상위 10개 계좌의 관여율이 일정수준 이상인 경우에 해당하는 일수가 4일 이상

투자위험종목지정해제
투자위험종목에서 지정해제된 종목

투자경고종목재지정
투자경고종목 지정해제로 재지정예고된 종목 중 재지정예고일부터 계산하여 10일째 되는 날 이내에다음의 ①~③ 요건에 모두 해당하는 종목① 당일의 종가가 직전 투자경고종목 지정 전일 종가보다 높은 경우② 당일의 종가가 직전 투자경고종목 지정해제 전일 종가보다 높은 경우③ 당일의 종가가 2일 전날(해제일 이후)의 종가보다 40% 이상(코넥스시장 20% 이상) 상승한 경우

출처:
한국거래소

당사는 최근 3년간 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회 지정된 이력이 있습니다. 구체적인 지정 이력은 다음과 같습니다.

[투자경고종목 및 투자위험종목 지정 이력]

구분
지정일자
유형

투자경고1
2025-04-08
투자경고종목지정(초단기급등(예고)+초단기급등단기급등(예고)또는 중장기 급등(예고)+단기급등)

투자위험1
2025-04-15
투자위험종목 지정

-
2025-05-27
투자위험종목 지정해제

-
2025-06-12
투자경고종목 지정해제

투자경고2
2025-12-08
투자경고종목지정(단기급등(예고)또는 중장기 급등(예고)+단기급등)

-
2025-12-26
투자경고종목 지정해제

출처:
KRX상장공시시스템

3) 시장조치 및 관련 불공정거래에 관한 사항(주요 이슈인 20CB 관련 내용 포함)

당사는 최근 3년간 한국거래소 시장감시위원회로부터 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회로 지정된 이력이 있습니다. 시장경보종목 지정은 주가가 단기간에 급등락하거나 거래가 특정 계좌 또는 소수 계좌에 집중되는 등 투자자 보호상 유의가 필요한 경우 이루어지는 조치로서, 그 자체가 곧바로 불공정거래 행위가 확인되었다는 의미는 아닙니다. 그러나 반복적인 시장경보 지정은 당사 주가의 변동성이 크고 잠재적 불공정거래 개연성에 대한 시장의 경계가 높아질 수 있음을 의미합니다.

특히 2025년 4월에는 당사 주가가 단기간에 급등하면서 투자주의, 투자경고, 투자위험 지정과 매매거래정지 조치가 순차적으로 발생하였고, 같은 기간 제20회 자기전환사채 매각 및 매각 직후 대량 전환청구권 행사가 이루어졌습니다. 이와 같은 일련의 사실 관계를 참고하시어, 투자자께서는 아래 시장조치 이력, 주가와 거래량 변동, 자기전환사채 취득·매각 구조, 전환청구권 행사에 따른 희석효과 및 관계 기관의 조사·제재 가능성에 유의하시기를 바랍니다.① 최근 3년간 시장조치 11회 현황 및 지정 경위

아래 표는 시장경보종목 지정 중심으로 정리한 것으로 투자위험종목 지정해제 후 투자경고 자동 전환, 매매거래정지, 조회공시, 공매도 과열종목 지정 등은 연속된 시장경보 상태와 관련된 후속 공시이므로 별도 표에서 설명합니다.

[시장조치 지정관련 경위]

지정일
조치구분
지정사유
지정 경위 및 정량지표
관련 공시·사건

2024.03.15
투자주의
종가급변
종가 475원, 직전가 442원, 등락률 7.47%, 거래량 2,645,866주, 종가거래량 비율 14.37%, 종가 최대관여계좌 관여율 39.45%, 투자자구분 개인
2024.03.14 KRX 투자주의종목 지정 공시

2024.08.22
투자주의
소수계좌 거래집중
매도 관여, 3일간 주가변동률 -17.03%, 3일간 최대계좌 관여율 9.05%, 3일간 10개계좌 관여율 48.29%, 최대관여계좌 투자자구분 개인
2024.08.21 KRX 투자주의종목 지정 공시

2025.04.07
투자주의
투자경고종목 지정예고
2025.04.04 종가가 3일 전일 대비 100% 이상 상승, 5일 전일 대비 60% 이상 상승, 5일 전일 대비 45% 이상 상승 및 불건전요건 해당
- 2025.04.04 KRX 투자주의종목 지정 공시- 2025.04.04 자기CB 매도 결정

2025.04.07
투자주의
15일간 상승종목의 당일 소수계좌 매수관여 과다
15일간 주가상승률 79.79%, 당일 상위 20개 계좌 매수관여율 35.40%, 상위 3개 계좌 매수관여율 22.16% / 8.88% / 0.24%, 투자자구분 개인
- 2025.04.04 KRX 투자주의종목 지정 공시

2025.04.07
투자주의
단일계좌 거래량 상위
특정 개인 계좌 순매수 82,290주, 상장주식수 3,981,814주 대비 2.07%
- 2025.04.04 KRX 투자주의종목 지정 공시

2025.04.08
투자경고
초단기급등·단기급등
2025.04.07 종가가 3일 전일 대비 100% 이상 및 5일 전일 대비 60% 이상 상승, 최근 15일 종가 중 최고가, 같은 기간 지수상승률의 5배 이상
- 2025.04.07 KRX 투자경고종목 지정 공시

2025.04.15
투자위험
투자위험종목 지정
투자위험종목 지정예고 후 2025.04.14 종가가 3일 전일 대비 45% 이상 상승, 최근 15일 종가 중 최고가, 같은 기간 지수상승률의 5배 이상
- 2025.04.14 KRX 투자위험종목 지정 공시- 2025.04.15 매매거래정지

2025.06.12
투자주의
투자경고종목 지정해제 및 재지정 예고
2025.06.11 기준 투자경고종목 해제요건 충족. 해제일 당일 투자주의 지정 및 재지정 예고
- 2025.06.11 KRX 투자주의종목 지정 공시

2025.12.05
투자주의
투자경고종목 지정예고
2025.12.04 종가가 5일 전일 대비 60% 이상 상승
- 2025.12.04 KRX 투자주의종목 지정 공시

2025.12.08
투자경고
단기급등
2025.12.05 종가가 5일 전 종가보다 60% 이상 상승, 최근 15일 종가 중 최고가, 같은 기간 지수상승률의 5배 이상
- 2025.12.05 KRX 투자경고종목 지정 공시

2025.12.26
투자주의
투자경고종목 지정해제 및 재지정 예고
2025.12.24 기준 투자경고 해제요건 충족. 해제일 당일 투자주의 지정 및 재지정 예고
- 2025.12.24 KRX 투자주의종목 지정 공시

출처 : 당사 제시

② 주가·거래량 주요 시장조치일 변동률주요 시장조치일의 종가, 거래량, 직전 5거래일 및 직전 20거래일 대비 주가변동률, 직전 20거래일 평균거래량 대비 배율을 산출하면 다음과 같습니다. 2024년 시장조치의 경우 액면병합에 따른 수정주가가 반영이 되어 있지 않음을 참고하시기를 바랍니다.

[시장조치 주가 및 거래량]

일자
주요 사건
KRX 지정지표 요약
종가(원)
전일대비
거래량(주)
직전 5거래일 대비
직전 20거래일 대비
거래량/20일평균
비고

2024.03.15
투자주의(종가급변)
종가 475원, 직전가 442원, 등락률 7.47%
475
+7.47%
2,645,866
-
-
-
액면 병합 수정주가 미반영

2024.08.22
투자주의(소수계좌 거래집중)
3일간 주가변동률 -17.03%, 10개계좌 관여율 48.29%
-
-
-
-
-
-
-

2025.04.04
자기CB 매도 결정 / 투자경고 지정예고 산정기준일
3일전 대비 100%+, 5일전 대비 60%+
6,940
+29.96%
371,423
+98.3%
+73.3%
23.5배
-

2025.04.07
투자주의 / 조회공시 요구·답변
15일간 상승률 79.79%, 상위20개계좌 35.40%, 단일계좌 82,290주
9,020
+29.97%
631,710
+165.3%
+128.6%
18.5배
-

2025.04.08
투자경고 지정
2025.04.07 종가 기준 초단기급등·단기급등
11,720
+29.93%
143,891
+270.3%
+202.1%
2.2배
-

2025.04.10
매매거래정지
투자경고 지정 이후 2일간 40% 이상 급등
15,230
0.00%
0
+185.2%
+292.0%
-
거래정지일

2025.04.14
투자위험 지정 기준일 / 지정예고
2025.04.14 종가가 3일전 대비 45%+
25,700
+29.86%
4,297,154
+184.9%
+588.1%
22.2배
-

2025.04.15
투자위험 지정 / 매매거래정지
투자위험종목 최초지정
25,700
0.00%
0
+119.3%
+581.7%
-
거래정지일

2025.04.18
115억원 전환청구권 행사
전환청구 2,300,000주
38,050
-12.33%
10,782,678
+92.3%
+914.7%
12.3배
-

2025.04.21
5억원 전환청구권 행사
전환청구 100,000주 / 제20회 CB 전량 전환
28,500
-25.10%
7,411,567
+10.9%
+658.0%
5.2배
-

2025.05.09
조회공시 답변 / 매매거래정지 예고
특정 정치인 테마 관련성 부인
46,750
+5.53%
6,604,312
+96.0%
+298.9%
1.8배
-

2025.05.12
매매거래정지
투자위험종목 지정 후 주가급등
46,750
0.00%
0
+50.8%
+207.0%
-
거래정지일

2025.06.12
투자주의(투자경고 해제 및 재지정 예고)
2025.06.11 기준 해제요건 충족
15,650
+29.98%
5,766,250
+12.3%
-65.0%
1.6배
-

2025.12.05
투자주의(투자경고 지정예고)
2025.12.04 종가가 5일전 대비 60%+
12,790
+29.98%
470,301
+113.9%
+82.7%
4.9배
-

2025.12.08
투자경고 지정
2025.12.05 종가 기준 단기급등
14,020
+9.62%
8,278,594
+143.0%
+98.6%
71.5배
-

2025.12.26
투자주의(투자경고 해제 및 재지정 예고)
2025.12.24 기준 해제요건 충족
11,500
-2.95%
945,631
-8.8%
+91.3%
0.7배
-

출처 : 당사 제시

③ 시장경보 외 관련 공시·매매거래정지·공매도 과열종목 지정

[시장경보 외 사항]

공시일자
공시 또는 조치
주요 내용 및 투자자 유의사항

2025.04.07
조회공시 요구 및 답변
한국거래소의 현저한 시황변동 조회공시 요구에 대해 별도로 공시할 중요한 정보가 없다고 답변

2025.04.08 / 2025.04.09
매매거래정지 예고 / 정지 및 재개
투자경고종목 지정 이후 주가가 추가 상승할 경우 2025.04.10 1일간 매매거래정지. 실제 04.10 정지

2025.04.11 / 2025.04.14
투자위험 지정예고 / 지정
2025. 04.14 종가가 3일전 대비 45% 이상 상승 등의 사유로 2025.04.15 투자위험 지정 및 1일간 매매거래정지

2025.04.17
매매거래정지 예고
투자위험종목으로서 2025.04.18 종가가 직전일 대비 상승할 경우 2025.04.21 1일간 매매거래정지 가능성 예고

2025.05.02
공매도 과열종목 지정
2025.05.07 1일간 공매도 거래 금지 적용

2025.05.08 / 2025.05.09
조회공시 요구 및 답변
현저한 시황변동 관련 별도 공시할 중요한 정보 없음. 특정 정치인 테마주 관련 과거 및 현재 사업 내용과 관련 없다고 답변

2025.05.09 / 2025.05.12
매매거래정지 및 재개
투자위험종목 지정 후 주가급등으로 2025.05.12 1일간 매매거래정지, 2025.05.13 매매거래 재개 후 투자위험종목 상태 유지

2025.05.26 / 2025.05.27
투자위험 해제 및 투자경고 자동전환
투자위험종목 지정해제일부터 투자경고종목으로 자동 지정

2025.12.08 / 2025.12.11
매매거래정지 예고
투자경고종목 지정 후 추가 상승 시 매매거래정지 가능성 예고

2025.12.10 / 2025.12.29
공매도 과열종목 지정
2025.12.11 및 2025.12.30 1일간 공매도 거래 금지 적용

출처 : 당사 제시

④ 2025년 주가 급등락 및 거래량 변동 분석

[주가급등락 및 거래량]

(단위 : 원, 주)

시작일
종료일
구간
시작일 종가(원)
종료일 종가(원)
주가변동률
시작일 거래량(주)
종료일 거래량(주)
거래량 배율

2025.01.02
2025.04.01
2025년 1월 초 ~ 2025년 4월 초 저점
4,775
3,165
-33.7%
2,197
66,430
30.2배

2025.04.01
2025.04.18
2025년 4월 초 저점 대비 115억원 전환청구일
3,165
38,050
+1102.2%
66,430
10,782,678
162.3배

2025.04.01
2025.05.09
2025년 4월 초 저점 대비 조회공시 답변일
3,165
46,750
+1377.1%
66,430
6,604,312
99.4배

2025.05.09
2025.06.12
2025년 5월 고점권 대비 2025년 6월 투자주의 재지정 예고일
46,750
15,650
-66.5%
6,604,312
5,766,250
0.9배

2025.11.28
2025.12.05
2025년 12월 투자경고 지정예고 전 급등 구간
5,980
12,790
+113.9%
47,734
470,301
9.9배

2025.12.05
2025.12.08
2025년 12월 투자경고 지정 직전·직후
12,790
14,020
+9.6%
470,301
8,278,594
17.6배

2025.12.30
2026.06.02
2025년 말 공매도 과열 지정 후 최근 주가 기준
12,250
7,190
-41.3%
5,944,400
129,839
0.0배

2025.05.09
2026.06.02
2025년 최고가권 대비 최근 주가 기준
46,750
7,190
-84.6%
6,604,312
129,839
0.0배

출처 : 당사 제시

2025.04.01 종가 3,165원에서 2025.04.18 종가 38,050원까지 주가는 약 1,102.2% 상승하였고, 2025.05.09 종가 46,750원 기준으로는 약 1,377.1% 상승하였습니다. 2025.11.28 종가 5,980원에서 2025.12.05 종가 12,790원까지도 약 113.9% 상승하여 12월 중에도 투자경고 지정예고 및 투자경고 지정이 재차 발생했습니다. 반면 2025.05.09 종가 46,750원에서 2026.06.02 종가 7,190원까지는 약 84.6% 하락하여, 단기 급등 이후 상당한 가격 조정이 발생했습니다.

[주요 시점(2025년 4월 ~ 6월) 주가 및 거래량 변동]

(단위 : 원, 주)

일자
종가
전일대비
등락률
시가
고가
저가
거래량
거래대금
비고

2025.04.01
3,165
-235
-6.91%
3,395
3,395
3,020
66,430
209,076,285
-

2025.04.02
4,110
945
29.86%
3,195
4,110
3,190
100,678
404,720,410
-

2025.04.03
5,340
1,230
29.93%
5,340
5,340
5,340
41,197
219,991,980
-

2025.04.04
6,940
1,600
29.96%
6,940
6,940
6,940
371,423
2,577,675,620
자기 전환사채 매도 결정 공시; 4/7 투자주의 및 투자경고 지정예고 공시

2025.04.07
9,020
2,080
29.97%
9,020
9,020
9,020
631,710
5,698,024,200
투자주의 지정; 현저한 시황변동 조회공시 요구·답변(중요정보 없음)

2025.04.08
11,720
2,700
29.93%
11,720
11,720
11,720
143,891
1,686,402,520
투자경고종목 지정

2025.04.09
15,230
3,510
29.95%
15,230
15,230
15,000
454,263
6,917,844,360
매매거래정지 예고(투자경고종목 지정 중)

2025.04.10
15,230
-
-
-
-
-
-
-
매매거래정지(투자경고종목 지정 후 주가급등)

2025.04.11
19,790
4,560
29.94%
18,900
19,790
17,400
1,975,956
38,143,966,150
투자위험종목 지정예고 및 매매거래정지 예고

2025.04.14
25,700
5,910
29.86%
22,500
25,700
22,300
4,297,154
105,306,038,640
투자위험종목 지정 및 4/15 매매거래정지 공시

2025.04.15
25,700
-
-
-
-
-
-
-
매매거래정지(투자위험종목 최초지정)

2025.04.16
33,400
7,700
29.96%
25,400
33,400
23,650
6,303,312
193,283,188,450
제20회 CB 매도 잔금 수령(영파, 글로벌, 엠제이앤리)

2025.04.17
43,400
10,000
29.94%
38,000
43,400
37,000
3,142,574
130,603,838,650
매매거래정지 예고 / 제20회 CB 매도 잔금 수령(티디엠)

2025.04.18
38,050
-5,350
-12.33%
53,400
56,400
37,300
10,782,678
513,043,394,725
제20회 CB 115억원 전환청구권 행사(2,300,000주)

2025.04.21
28,500
-9,550
-25.10%
34,050
38,800
28,250
7,411,567
250,438,710,450
제20회 CB 5억원 전환청구권 행사(100,000주), 제20회 CB 전량 전환

2025.04.22
32,350
3,850
13.51%
30,650
35,500
26,700
9,665,317
307,138,874,825
-

2025.04.23
30,300
-2,050
-6.34%
31,000
34,950
30,100
2,866,470
92,236,708,950
-

2025.04.24
25,700
-4,600
-15.18%
29,500
30,150
25,050
2,061,928
56,388,697,150
-

2025.04.25
25,150
-550
-2.14%
25,000
27,350
24,450
2,025,385
52,615,000,225
-

2025.04.28
23,750
-1,400
-5.57%
26,400
28,500
23,625
1,451,382
37,880,776,300
-

2025.04.29
23,850
100
0.42%
24,750
25,650
22,600
1,036,580
24,723,658,075
-

2025.04.30
31,000
7,150
29.98%
25,500
31,000
24,600
5,342,841
148,627,018,225
-

2025.05.02
26,250
-4,750
-15.32%
24,550
30,950
23,200
5,056,244
138,942,114,125
-

2025.05.07
34,100
7,850
29.90%
28,400
34,100
28,300
4,405,955
139,843,870,200
공매도 과열종목 지정 적용일

2025.05.08
44,300
10,200
29.91%
36,750
44,300
36,600
4,038,698
166,743,346,125
현저한 시황변동 조회공시 요구; 매매거래정지 예고

2025.05.09
46,750
2,450
5.53%
51,000
56,000
45,350
6,604,312
339,247,163,575
조회공시 답변(중요정보 없음); 정치테마주 관련성 부인

2025.05.12
46,750
-
-
-
-
-
-
-
매매거래정지(투자위험종목 지정 후 주가급등)

2025.05.13
44,700
-2,050
-4.39%
50,400
55,400
44,650
3,347,600
167,371,598,525
거래재개, 투자위험종목 지정 상태 지속

2025.05.14
41,850
-2,850
-6.38%
49,150
49,900
36,100
5,537,901
234,677,462,950
-

2025.05.15
34,000
-7,850
-18.76%
40,250
40,800
33,550
2,231,986
82,287,045,900
-

2025.05.16
34,550
550
1.62%
35,400
37,600
32,700
1,604,212
56,621,594,850
-

2025.05.19
27,800
-6,750
-19.54%
33,700
35,300
27,250
1,111,126
33,510,338,575
-

2025.05.20
27,550
-250
-0.90%
23,950
33,100
20,900
9,595,087
265,818,089,500
-

2025.05.21
27,150
-400
-1.45%
28,650
31,850
27,150
3,428,251
100,637,346,000
-

2025.05.22
27,450
300
1.10%
26,250
29,000
26,000
1,613,631
44,762,999,675
-

2025.05.23
26,650
-800
-2.91%
29,000
31,300
26,500
2,408,377
67,929,873,850
허위사실 유포 및 악의적 보도 관련 회사 공고

2025.05.26
22,850
-3,800
-14.26%
25,550
26,800
22,350
1,609,620
39,349,861,675
-

2025.05.27
19,950
-2,900
-12.69%
24,150
24,850
19,720
2,694,677
56,975,756,300
투자위험종목 지정해제 후 투자경고종목 지정

2025.05.28
19,890
-60
-0.30%
20,150
21,650
18,600
2,968,147
59,548,903,170
-

2025.05.29
20,400
510
2.56%
20,750
24,500
19,800
6,860,818
154,007,171,705
-

2025.05.30
20,550
150
0.74%
21,750
22,650
19,840
2,439,085
51,565,461,420
-

2025.06.02
18,490
-2,060
-10.02%
21,200
21,700
18,110
2,274,148
45,024,099,475
-

2025.06.04
13,940
-4,550
-24.61%
19,930
20,600
12,950
14,156,870
218,156,495,865
-

2025.06.05
13,150
-790
-5.67%
13,990
15,100
12,780
5,406,367
75,586,097,185
-

2025.06.09
12,590
-560
-4.26%
13,160
13,360
12,450
1,791,121
22,907,122,195
-

2025.06.10
11,910
-680
-5.40%
12,600
12,790
11,680
1,292,053
15,707,689,310
-

2025.06.11
12,040
130
1.09%
11,940
12,980
11,710
1,434,499
17,482,556,345
-

2025.06.12
15,650
3,610
29.98%
12,040
15,650
12,010
5,766,250
83,721,631,900
투자경고종목 지정해제 및 재지정 예고(투자주의)

2025.06.13
16,210
560
3.58%
17,700
18,330
16,030
9,382,216
161,525,572,455
-

2025.06.16
16,580
370
2.28%
15,880
17,990
14,820
3,684,396
61,530,000,810
-

2025.06.17
15,440
-1,140
-6.88%
16,590
17,030
15,330
1,244,272
20,153,699,150
-

2025.06.18
15,520
80
0.52%
15,430
16,490
14,810
1,265,080
20,142,585,700
-

2025.06.19
14,640
-880
-5.67%
15,600
16,350
14,590
1,041,817
15,956,937,335
-

2025.06.20
13,810
-830
-5.67%
14,710
14,940
13,810
833,839
11,867,109,735
-

2025.06.23
13,250
-560
-4.06%
13,810
14,100
13,170
715,438
9,636,348,735
-

2025.06.24
13,370
120
0.91%
13,500
14,470
13,300
795,990
10,902,348,985
-

2025.06.25
12,700
-670
-5.01%
13,500
13,520
12,590
591,125
7,676,041,255
-

2025.06.26
12,250
-450
-3.54%
12,700
12,930
12,040
384,422
4,759,413,185
-

2025.06.27
11,890
-360
-2.94%
12,290
12,700
11,690
596,298
7,236,701,060
-

2025.06.30
11,640
-250
-2.10%
11,890
12,000
11,580
304,974
3,587,097,010
-

출처 : 당사 제시

[주요 시점(2025년 11월 ~ 12월) 주가 및 거래량 변동]

(단위 : 원, 주)

일자
종가
전일대비
등락률
시가
고가
저가
거래량
거래대금
비고

2025.11.03
7,270
-490
-6.31%
7,760
7,760
7,220
231,743
1,714,449,305
-

2025.11.04
7,320
50
0.69%
7,350
7,540
7,110
142,466
1,045,802,955
-

2025.11.05
7,200
-120
-1.64%
7,330
7,330
7,020
110,986
790,571,890
-

2025.11.06
6,950
-250
-3.47%
7,210
7,400
6,860
71,704
502,984,635
-

2025.11.07
7,000
50
0.72%
6,830
7,080
6,600
66,813
463,084,885
-

2025.11.10
7,060
60
0.86%
7,000
7,410
6,880
78,514
558,787,790
-

2025.11.11
6,850
-210
-2.97%
7,060
7,200
6,810
66,856
462,918,270
-

2025.11.12
7,010
160
2.34%
6,790
7,260
6,790
106,415
753,171,100
-

2025.11.13
7,010
0
0.00%
7,100
7,100
6,860
63,765
444,103,680
-

2025.11.14
6,770
-240
-3.42%
6,990
6,990
6,710
60,847
416,055,460
-

2025.11.17
6,670
-100
-1.48%
6,770
6,820
6,500
46,768
309,947,970
-

2025.11.18
6,440
-230
-3.45%
6,670
6,800
6,390
55,951
364,801,020
-

2025.11.19
6,400
-40
-0.62%
6,400
6,550
6,290
37,583
242,021,645
-

2025.11.20
6,650
250
3.91%
6,420
6,750
6,420
56,024
366,100,440
-

2025.11.21
6,280
-370
-5.56%
6,650
6,650
6,220
52,699
334,769,560
-

2025.11.24
6,350
70
1.11%
6,290
6,450
6,150
39,430
248,684,075
-

2025.11.25
6,070
-280
-4.41%
6,290
6,540
6,030
49,392
305,378,700
-

2025.11.26
6,200
130
2.14%
6,100
6,350
6,080
49,152
303,274,030
-

2025.11.27
6,010
-190
-3.06%
6,150
6,260
6,000
43,027
261,608,115
-

2025.11.28
5,980
-30
-0.50%
6,020
6,100
5,940
47,734
287,165,785
-

2025.12.01
5,770
-210
-3.51%
6,100
6,100
5,750
84,336
496,057,725
-

2025.12.02
5,830
60
1.04%
5,840
5,840
5,700
52,011
300,368,655
-

2025.12.03
7,570
1740
29.85%
5,860
7,570
5,830
405,214
2,965,221,040
-

2025.12.04
9,840
2270
29.99%
9,840
9,840
9,840
448,624
4,414,460,160
2025.12.05 투자경고종목 지정예고 공시

2025.12.05
12,790
2950
29.98%
12,790
12,790
12,790
470,301
6,000,261,140
투자주의(투자경고종목 지정예고) 2025.12.08 투자경고종목 지정 공시

2025.12.08
14,020
1230
9.62%
14,400
16,620
13,700
8,278,594
122,085,454,060
투자경고종목 지정

2025.12.09
12,730
-1290
-9.20%
14,650
14,900
12,150
2,792,565
36,639,000,710
매매거래정지 예고(투자경고종목 지정 중)

2025.12.10
11,430
-1300
-10.21%
12,560
12,590
11,360
1,425,695
16,771,087,350
공매도 과열종목 지정 공시 및 매매거래정지 예고

2025.12.11
13,550
2120
18.55%
11,750
14,850
11,500
5,450,069
76,405,853,600
공매도 과열종목 지정 적용 및 매매거래정지 예고

2025.12.12
13,870
320
2.36%
13,550
14,470
12,650
2,763,050
37,968,147,000
-

2025.12.15
13,550
-320
-2.31%
13,870
14,950
13,260
1,654,672
22,971,702,840
-

2025.12.16
12,330
-1220
-9.00%
13,600
13,750
12,230
721,113
9,106,389,335
-

2025.12.17
12,640
310
2.51%
12,210
12,640
11,250
821,545
9,753,588,070
-

2025.12.18
12,610
-30
-0.24%
11,890
13,370
11,760
1,075,273
13,696,432,840
-

2025.12.19
12,180
-430
-3.41%
12,610
12,700
11,590
570,380
6,842,385,750
-

2025.12.22
12,790
610
5.01%
12,150
13,020
12,100
591,751
7,531,931,490
-

2025.12.23
12,120
-670
-5.24%
12,900
12,970
12,010
322,677
3,932,199,210
-

2025.12.24
11,850
-270
-2.23%
12,150
12,450
11,760
223,456
2,682,340,610
투자경고종목 지정해제 및 재지정 예고 공시

2025.12.26
11,500
-350
-2.95%
13,000
13,900
11,370
945,631
11,683,971,455
투자경고종목 지정해제 및 재지정 예고(투자주의)

2025.12.29
10,270
-1230
-10.70%
11,510
11,520
10,030
632,559
6,688,793,475
공매도 과열종목 지정 공시

2025.12.30
12,250
1980
19.28%
10,840
13,350
10,680
5,944,400
75,067,581,555
공매도 과열종목 지정 적용일

출처 : 당사 제시

⑤ 제20회 자기전환사채 취득·보유·매각
, 가격결정 및 매수자 선정 근거

당사는 2022년 9월 23일 발행한 제20회 무기명식 이권부 무보증 사모 전환사채와 관련하여, 2023년 11월 22일 이사회 결의를 거쳐 2023년 11월 24일 채권자인 메리츠증권 주식회사로부터 전자등록금액 120억원 전부를 장외매수 방식으로 만기 전 취득하였습니다. 해당 취득의 구조는 채권자로부터 매수이나 사실상 채권자의 요청에 따른 조기상환이며, 취득금액은 13,248백만원입니다.
이후 2025년 4월 초까지 자기사채로 보유하고 있던 중 복수의 투자자로부터 제20회 자기전환사채 매입에 관한 투자 의향을 접수하였고, 당사는 ① 매매대금 수준, ② 계약금 및 잔금 지급시기, ③ 계약 불이행 시 계약금 몰취 등 이행담보 조건, ④ 조기상환청구권 미행사 및 전환청구기간 내 전액 전환 확약, ⑤ 전환주식에 대한 경영권 영향 행위 금지 및 의결권 위임 조건, ⑥ 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 여부, ⑦ 매각대금의 신속한 회수 가능성 등을 고려하여 매수자를 선정하였습니다.

당사가 최초 수령한 투자의향서 중 일부는 제20회 전환사채 전자등록금액 120억원에 대하여 매매대금 140억원을 제시하였으나, 당사는 외부평가기관 평가금액을 반영하여 매매대금 상향 및 추가 확약 조건을 요구하였습니다. 최종 매수자 4인은 제20회 자기전환사채 전자등록금액 120억원을 총 153억원에 매수하는 조건을 제시하였고, 이는 이촌회계법인의 2025년 4월 3일 기준 평가금액 15,260,864,323원보다 높은 금액입니다. 또한 최종 매수자 4인은 2025년 4월 4일 계약금 765백만원을 지급하고, 잔금 14,535백만원을 2025년 4월 17일까지 지급하기로 하였으며, 이 중 주식회사 영파, 글로벌 제1호조합, 주식회사 엠제이앤리는 계약상 잔금일보다 앞선 2025년 4월 16일에 잔금을 지급하였습니다.

당사는 위 매매금액, 납입시기, 계약 이행담보, Put Option 미행사, 전액 전환 및 경영권 영향 행위 금지 조건을 종합할 때, 당시 회사의 자본 효율화 및 현금 유동성 확보 목적에 비추어 최종 매수자 4인의 조건이 회사에 가장 유리하다고 판단하였습니다. 다만, 매수자 선정 당시 매수자 간 실질적 동일성, 매수자의 최종 자금원, 임원·대표조합원 등의 증권 관련 범죄 연루 또는 제재 이력에 대한 독립적인 외부 조회까지 수행하지는 못하였고, 이는 매수자 적격성 검토의 실질성 측면에서 한계로 판단됩니다.

[제20회 전환사채 취득 및 매각의 주요 내용]

구분
내용

발행일 / 만기일
2022.09.23 / 2025.09.23

발행방법 / 발행금액
국내발행 사모 / 전자등록금액 12,000,000,000원

2023.11.22 기준 전환가액
533원(발행 당시 770원에서 조정된 전환가액)

만기 전 취득 이사회 결의일
2023.11.22

만기 전 취득일
2023.11.24, 실제 취득(상환) 금액 지급일

매도인 / 회사와의 관계
메리츠증권 주식회사 / 회사와 관계 없음, 전문투자자

취득방법 및 사유
장외매수 / 채권자로부터 매수(사실상 조기상환)

취득금액
13,248,000,000원 = 상환원금 12,000,000,000원 + 상환할증금 1,248,000,000원

취득자금 원천
자기자금

취득 후 보유 현황
제20회 CB 전자등록금액 12,000,000,000원 전부 회사 보유, 취득 후 외부 유통 잔액 없음

향후 처리방법
차후 이사회에서 결정(재매각 또는 소각)

2025.04.04 매도 결정
제20회 자기CB 전자등록금액 12,000,000,000원을 총 15,300,000,000원(주1)에 매도하기로 이사회 결의

2025.04.04 기준 전환가액
매도 결정일 현재 기준 전환가액 1주당 5,000원

매도금액 산정 근거
이촌회계법인 평가금액 15,260,864,323원 기준, 천만원 단위 올림 적용

매수인(주2) / 회사와의 관계
주식회사 영파 외 / 회사와 관계 없음

매도 목적
자본 효율화 및 현금 유동성 확보

주1) 20CB 재매각 계약금 및 잔금 지급일

구분
지급일
금액(원)
비고

계약금
2025년 04월 04일
765,000,000
-

잔금
2025년 04월 17일
14,535,000,000
( * )

합계
-
15,300,000,000
-

* 매수인 중 '주식회사 영파', '글로벌 제1호조합', '주식회사 엠제이앤리'는 계약상 잔금일인 2025년 4월 17일보다 빠른 2025년 4월 16일에 잔금을 앞당겨 지급하고 같은 날 거래를 종결하였으며, 나머지 '티디엠 투자조합 1호'는 계약상 잔금일인 2025년 4월 17일에 잔금을 지급하고 거래를 종결함
주
2) 20CB 재매각 매수인별 세부 명세

매수인
전자등록금액(원)
매매대금(원)
계약금(원)
잔금(원)

주식회사 영파
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

글로벌 제1호조합
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

주식회사 엠제이앤리
3,500,000,000
4,500,000,000
225,000,000
4,275,000,000

티디엠 투자조합 1호
1,500,000,000
1,800,000,000
90,000,000
1,710,000,000

합계
12,000,000,000
15,300,000,000
765,000,000
14,535,000,000

출처 : 당사 제시

[제20회 전환사채 관련 일자별 주요 내용]

일자
주요 사건
내용

2023.11.22
만기 전 취득 이사회 결의
제20회 CB 전자등록금액 120억원을 메리츠증권으로부터 매수하기로 결의

2023.11.22
전환사채 매매계약 체결
매도인 메리츠증권, 매수인 상지카일룸(현 상지건설), 매매대금 13,248백만원

2023.11.24
매매대금 지급 및 사채 입고
이체확인증상 13,248백만원 지급, 거래내역상 장외채권매수, 잔고증명서상 제20회 CB 120억원 보유

2025.04.04
자기CB 매도 결정
매도금액 15,300백만원, 외부평가금액 15,260,864천원 기준계약금 765백만원, 잔금 14,535백만원 구조

2025.04.16
매수인 잔금 지급 및 사채 출고
매수인 중 영파(전자등록금액 35억원), 글로벌 제1호조합(전자등록금액 35억원), 엠제이앤리(전자등록금액 15억원) 잔금 납입 및 거래 종결

2025.04.17
매수인 잔금 지급 및 사채 출고
매수인 중 티디엠(전자등록금액 15억원) 잔금 납입 및 거래 종결

2025.04.18
전환청구권 행사
115억원 전환청구, 2,300,000주 발행, 공시상 발행주식총수 대비 57.76%

2025.04.21
전환청구권 행사
5억원 전환청구, 100,000주 발행, 제20회 CB 전량 주식 전환

출처 : 당사 제시

⑥
제20회 자기전환사채 매수자 실체, 실질투자자, 관계 및 적격성 확인사항매수자는 투자 의향, 납입 확약, 매매 조건과 금액, 시기를 고려하여 선정하였으며, 당사와 당사의 최대주주 및 특수관계인과 관계는 없는 것으로 확인하였습니다. 또한 매도 결정 전 매수자들과의 거래 관계는 없었으며, 매도 이후에도 거래 관계는 없었습니다.

[제20회 자기전환사채 매수자 실체 및 관계 확인사항]

매수자
법적 형태
실체·실질투자자 확인사항
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 및 거래이력

주식회사 영파
법인
- 사업자등록증, 법인등기사항 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

글로벌 제1호조합
조합
- 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

주식회사 엠제이앤리
법인
- 사업자등록증, 법인등기사항 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

티디엠 투자조합 1호
조합
- 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인- 계약 미이행 시 계약금의 귀속·몰취 확약 및 계약의 조건으로 명시
- 회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음- 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음

출처 : 당사 제시

당사는 2025년 4월 제20회 자기전환사채 매각과 관련하여, 매수자 4인에 대하여 법인등기사항증명서, 사업자등록증, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서, 확약서 및 투자 의향 관련 자료를 확인하였습니다. 다만, 매각 결정 당시 확인은 당사가 제출받은 서류와 매수자의 진술·확약을 중심으로 이루어졌고, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 금융당국·거래소 조치 이력에 대해 관계기관에 대한 사실조회, 수사·제재 이력 조회 또는 독립적인 외부기관 검증을 완료한 것은 아니었습니다.

[적격성·동일 실체 관련 회사 판단 및 한계]

매수자
법적 형태
실제 확인한 자료 및 내용
회사·특수관계 및 거래이력
적격성·동일 실체 관련 회사 판단 및 한계

주식회사 영파
법인
사업자등록증, 법인등기사항, 매매계약서, 확약서 확인. 확약서상 대표자 윤부임 명의 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음으로 확인.
회사가 확인한 자료 범위 내에서는 특이사항 없음. 다만 증권 관련 범죄·제재 이력은 공적 조회 등 독립검증이 완료된 사항은 아님.

글로벌 제1호조합
조합
고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서, 확약서 확인. 확약서상 대표자 손영진 명의 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 매도 결정 전후 거래내역과 계획 없음으로 확인.
대표조합원 및 조합원 구성에 대한 회사 확인은 제출자료에 한정됨. 증권 관련 범죄·제재 이력은 독립검증이 완료된 사항은 아님.

주식회사 엠제이앤리
법인
사업자등록증, 법인등기사항, 매매계약서, 확약서 확인. 대표이사 겸 최대주주 서장균(100%)으로 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 다만 티디엠 투자조합 1호와 지배·출자 관계 존재.
티디엠 투자조합 1호와 사실상 동일 실체로 볼 수 있는 요소가 있음. 매각 당시 이 관계의 시장영향 및 적격성 검토가 충분히 문서화되지 않은 한계가 있음.

티디엠 투자조합 1호
조합
고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서, 확약서 확인. 대표조합원 서장균(23.28%), 최대주주 주식회사 엠제이앤리(76.72%)로 확인.
회사·최대주주·특수관계인과의 관계 없음으로 확인. 다만 엠제이앤리와 사실상 동일한 지배·출자 관계 존재.
엠제이앤리와 합산 시 전자등록금액 50억원, 매매대금 63억원 규모임. 이 관계는 매수자 분산 효과 및 주식 수급 영향 판단 시 별도 고려가 필요함.

위 확인 결과, 최종 매수자 4인은 회사, 최대주주 및 당사가 파악한 특수관계인과의 직접적인 특수관계 또는 매도 결정 전후 별도 거래관계가 확인되지는 않았습니다. 그러나 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 대표자·대표조합원 및 출자구조 측면에서 사실상 동일한 지배주체가 존재하는 것으로 볼 수 있으므로, 당사는 이를 별개의 독립된 투자자로만 보아서는 안 되고, 매수자 적격성, 전환주식 수급, 전환 후 의결권 및 시장영향을 판단할 때 통합적으로 고려해야 한다고 판단합니다.또한 당사는 매각 당시 매수자들의 법인·조합 실재성 및 계약 이행 가능성은 확인하였으나, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 조치 사실을 신의성실 및 선관주의의무 수준에 맞추어 충분히 확인하였다고 단정하기 어렵습니다. 향후 동일·유사 거래에서는 매수자별 최종 실질투자자, 자금원, 특수관계, 증권 관련 제재·조사 이력, 대량보유·공동보유 가능성 및 전환 후 처분 계획을 이사회 부의자료에 포함하여 검토하고, 확인자료와 판단근거를 보존할 예정입니다.

⑦ 매매계약·확약서 주요 조건 및 전환청구 사전 인식 여부당사는 20CB 매매와 관련하여, 다음의 주요 사항을 조건으로 거래하였습니다.

[매매계약·확약서 주요 조건]

구분
주요 내용

잔금 지급
매수자가 잔금 지급일까지 잔금을 이행하지 않는 경우 계약은 자동 해지되고 계약금은 위약벌로 매도인에게 귀속, 몰취

조기상환청구권(Put)
매수자는 매도 결정 대상사채에 대하여 발행조건상 조기상환청구권을 행사하지 않기로 함

전환청구 관련
매수자는 본 계약 거래종결일부터 전환청구기한까지 매매대상사채 전자등록금액 전액을 주식으로 전환하기로 함

경영권 영향 행위 금지
매수자는 전환청구권 행사로 취득한 주식에 대하여 발행회사의 경영권에 영향을 주는 일체의 행위를 하지 않기로 함

매수자 확약서
각 매수자는 잔금 지급의무, Put Option 미행사, 전환청구 예정, 경영권 영향 행위 금지, 위반 시 책임 부담 등을 확약하고 이를 서면으로 제출

출처 : 당사 제시

거래의 이행을 담보하기 위해 매매계약에 계약금 몰취 조항을 산입하였고 사채의 만기가 2025년 9월 23일로 몇 개월 남지 않은데다 당사는 자본의 충당이 목적이었기에 사채에 부기된 조건과 달리 매수인들과 매매계약상 사적 조건으로 조기상환청구권 행사 금지와 전환청구기한까지 전액을 주식으로 전환하기로 하는 사항을 명시하였습니다. 추가로 전환주식 물량이 상당하기에 경영권 영향력에 대해 제한하였습니다.
매매 관련 '매매대금 지급, 조기상환청구권 미행사, 전환청구기간 내 전액 전환, 전환주식 처분 전까지 경영권 영향 행위 금지 및 의결권 위임, 계약 불이행 시 계약금 몰취 등'을 주요 조건으로 한 매매계약 및 매수자 확약서의 수령은 회사 입장에서 ① 조기상환청구권 행사에 따른 현금유출 가능성 차단, ② 사채 만기 이전 자금 유입, ③ 계약금 몰취를 통한 계약 이행담보, ④ 전환주식으로 인한 경영권 영향 방지 등을 목적으로 한 것입니다. 그러나 매수자들이 거래종결일부터 전환청구기한까지 매매대상사채 전자등록금액 전액을 주식으로 전환하기로 확약한 이상, 당사는 매각 당시 제20회 전환사채 전액이 주식으로 전환되어 대규모 신주 발행과 기존 주주 지분희석이 발생할 가능성을 인지하고 있었습니다

당사는 전환청구의 구체적인 일자에 관하여 매수자들과 사전 합의한 사실은 없으며, 2025년 4월 18일 및 2025년 4월 21일 전환청구권 행사는 한국예탁결제원 및 증권대행부 통지를 통해 확인한 후 공시하였습니다. 다만, 의무전환 조건 자체가 포함되어 있었으므로, 매각 직후 단기간 내 전환이 이루어질 가능성, 당시 주가 급등 및 시장경보 지정 상황과 결합한 주식 수급·투자심리 영향, 매수자 간 사실상 동일 실체 존재 가능성은 이사회 결의 당시 보다 구체적으로 검토·기록할 필요가 있었습니다.

⑧ 제20회 전환사채의 매각 직후 전환청구권 행사와 지분희석

[20회 전환사채의 매각 직후 전환청구권 행사]

청구일자
청구금액
전환가액
발행주식수
행사 전 발행주식총수
비율
상장일
비고

2025.04.18
115억원
5,000원
2,300,000주
3,981,814주
57.76%
2025.05.22
본건 반영 후 미전환사채 잔액 5억원

2025.04.21
5억원
5,000원
100,000주
6,281,814주
1.59%
2025.05.22
본건 전환청구로 제20회 CB 전량 주식 전환

합계
120억원
-
2,400,000주
-
-
-
제20회 자기전환사채 전액 전환

출처 : 당사 제시

제20회 전환사채는 매각거래 종결 직후인 2025년 04월 18일 및 2025년 04월 21일 두 차례에 걸쳐 전액 전환청구되었습니다. 위 전환청구권 행사는 단기간 내 기존 주주의 지분희석과 유통가능주식수 증가를 초래하였고, 당시 주가 급등 및 시장경보 지정과 결합하여 주가 변동성을 확대시킬 수 있는 요인으로 작용하였습니다. 또한 전환청구 후 신규 발행주식의 상장 및 유통으로 주가 하락 압력, 투자심리 위축과 당시 진행하던 유상증자 청약률의 저하 요인으로 작용하였습니다.⑨ 불공정거래 관련
당사의 견해 및 조사·점검 현황2025년 4월의 주가 급등, 시장경보 지정, 자기전환사채 매각, 대량 전환청구권 행사는 투자자 관점에서 자본시장법상 시세조종, 미공개중요정보 이용 또는 기타 불공정거래 가능성에 대한 의문을 유발할 수 있습니다. 당사는 한국거래소의 2025년 04월 07일 및 2025년 05월 08일 현저한 시황변동 조회공시 요구에 대해, 공시의무사항에 해당하는 사항의 유무 또는 검토 중 여부 및 주가·거래량에 미치는 영향을 신중히 검토한 결과 별도로 공시할 중요한 정보가 없음을 확인하고 이를 답변하였습니다. 특히 2025년 05월 09일 조회공시 답변에서 당사 주식이 특정 정치인의 테마주로 거론되는 것과 관련하여서는 과거 및 현재 당사의 사업 내용과 관련이 없다고 공시하였습니다.아울러
당사는 2025년 05월 23일 "허위사실 유포 및 악의적 보도에 대한 안내"를 통해, 소위 기업사냥꾼 관련 보도, 과거 성지건설 관련 연관성, 전환사채 발행·재매각 관련 특혜 또는 특정 세력 관련 의혹, KH(필룩스) 그룹과의 연관성 등에 대하여
당사가 확인한 범위에서는 사실과 다르다는 입장을 공지하였습니다. 특히
당사는 자기전환사채 재매각이 투자자들의 투자 의향, 매매 조건, 납입 확약 및 외부평가를 고려하여 이사회 결의를 통해 진행된 거래라는 입장을 밝혔습니다.
당사는 제20회 자기전환사채 매수자 4인의 실체 및 실질투자자 확인, 매수자 간 관계, 매수자 선정 근거, 전환청구 관련 사전 인식 여부, 매수자 적격성 검토의 한계 및 관련 법령 위반 가능성을 재점검하였습니다. 동 점검은 당사가 보유한 이사회 의사록, 외부평가보고서, 투자의향서, 매매계약서, 확약서, 사업자등록증, 법인등기사항, 고유번호증, 조합규약 및 대표조합원 확인자료를 기초로 한 것이며, 수사기관·금융감독당국·한국거래소의 계좌자료, 주문자료, 자금추적자료 또는 제재·수사이력 조회를 대체하지 않습니다. 당사가 매각 당시 매수자들의 법인·조합 실재성 및 계약 이행 가능성은 확인하였으나, 거래 상대방 즉, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자에 대한 증권 관련 범죄 연루 또는 조치 사실 등에 대한 사항은 제한적이고 한계가 있어 확인하지 못하였습니다.위 회사 입장은 당사가 현재까지 확인한 범위에 기초한 설명일 뿐, 관계기관의 조사 또는 판단은 별개이며, 향후 금융감독원, 한국거래소, 수사기관 등 관계기관의 외부 조사가 이뤄질 수 있습니다. 조사 결과에 따라 회사 또는 관련자가 제재를 받을 가능성을 배제할 수 없고 이 경우 당사의 평판, 주가, 유상증자 일정 및 자금조달 능력에 중대한 부정적 영향이 발생할 수 있습니다.위의 일련의 사건(테마주 급등 → 자기CB 매각 → 대량 전환청구 → 직후 및 1년 후 본 건 유증 진행)이 자본시장법상 시세조종, 미공개정보이용 등 불공정거래 행위와 관련 가능성에 대한 점검 내용은 다음과 같습니다.

[불공정거래 행위와 관련 가능성에 대한 점검 내용]

점검항목
확인 내용
한계 및 투자자 유의사항

관계기관 조사 여부
본 신고서 작성일 현재 회사가 공식적으로 통지받은 범위에서는 금융감독원, 한국거래소, 수사기관 등으로부터 본건 자기CB 매각, 전환청구권 행사, 주가급등과 관련한 조사 착수, 자료제출 요구, 제재 통보 또는 수사 통지를 받은 사실은 없습니다.
다만 향후 관계기관의 조사 또는 자료제출 요구가 이루어질 가능성은 배제할 수 없습니다.

매수자 실체 및 실질투자자 확인
사업자등록증, 법인등기사항, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 확약서 및 매매계약서 등을 확인하였습니다. 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 대표자·대표조합원 및 출자구조상 사실상 동일 실체로 볼 수 있는 요소가 확인되었습니다.
매수자별 최종 자금원, 계좌별 실제 납입 주체, 주문 관여 계좌 및 증권 관련 범죄·제재 이력은 회사의 자체 자료만으로 완전 확인할 수 없습니다.

미공개중요정보 이용 가능성
자기CB 매각 협상, 매각가격 결정, 전환청구권 행사 및 유상증자 관련 정보의 생성·보고·승인 시점과 회사 내부 접근자 범위를 검토한 결과, 회사가 확인한 범위에서는 미공개중요정보 이용을 인정할 만한 구체적 사실은 확인되지 않았습니다.
매수자 및 그 관련자의 주식 매매내역, 계좌거래, 자금원, 주문관여 여부는 회사가 독자적으로 확인할 수 없으므로, 관계기관 조사 결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

시세조종·시장질서 교란 가능성
2025년 4월 주가 급등, 소수계좌 매수관여, 시장경보 지정 및 전환청구가 단기간에 집중된 사실은 존재합니다. 그러나 회사가 보유한 자료만으로 매수자, 임직원, 특수관계인, 주요주주 및 관련자의 시세조종 또는 시장질서 교란행위 여부를 확정할 수 없습니다.
객관적 판단에는 거래소·감독당국의 주문·계좌·자금흐름 자료 확인이 필요합니다.

특수관계·사전약정 여부
회사와 매수자 4인, 회사의 최대주주 및 특수관계인 사이의 직접적인 특수관계, 매도결정 전후 별도 거래관계, 자금대여·담보제공·이면계약은 회사가 확인한 범위에서는 확인되지 않았습니다.
다만 매수자 중 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 매수자 상호 간 사실상 동일 실체로 볼 수 있으므로, 향후 공시 및 위험기재에서 별도 고려가 필요합니다.

매수자 적격성 검토
매각 당시 당사는 법인·조합의 형식적 실재성, 납입 확약, 계약금 지급 및 매매조건을 중심으로 검토하였습니다.
매수자의 최종 실질투자자, 증권 관련 제재·범죄 이력, 자금원, 매수자 간 동일성, 전환 후 주식 처분 가능성을 이사회 차원에서 충분히 정량·정성 검토하고 기록하였다고 보기는 어렵습니다.

공시 적정성
현저한 시황변동 조회공시 답변 당시 회사가 인지한 중요정보는 없다는 입장이었습니다.
다만 자기CB 매각 직후 대규모 전환, 매수자 간 사실상 동일 실체, 매수자 적격성 검토의 한계는 투자판단에 중요한 사항이 될 수 있으므로 참고하시기를 바랍니다.

출처 : 당사 제시

⑩ 동 사건에 관한 상법상 주주충실의무 또는 이사의 선관주의의무 관련 당사의 견해

제20회 자기전환사채 매각은
2025년 4월 4일 이사회 결의를 거쳐 이루어졌고, 매도금액은 외부평가기관의 평가금액을 기준으로 산정되었으며, 매도 목적은 자본 효율화 및 현금 유동성 확보입니다. 이사회 부의자료에는 매각 대상 사채, 매매대금, 매수자별 전자등록금액·매매대금·계약금·잔금, 외부평가기관 및 평가금액, 전환비율, 발행 예정 주식 수, 주요 계약조건이 포함되었습니다. 또한 당사는 매수자별 계약서 및 확약서를 수령하고, 당사가 확인한 범위에서 회사·최대주주·특수관계인과의 직접적인 관계 및 매도결정 전후 거래내역·계획이 없음을 확인하였습니다.그러나 본건 매각은 단순한 보유 사채 처분이 아니라 전환청구 시 즉시 대규모 신주 발행과 기존 주주 지분희석을 초래하는 주식연계증권의 처분입니다. 특히 매매계약 및 확약서에 매수자의 전액 전환 조건이 포함되어 있었고, 실제 매각 직후 2025년 4월 18일 및 2025년 4월 21일 전자등록금액 120억원 전액이 주식으로 전환되어 2,400,000주의 신주가 발행되었습니다. 또한 2025년 4월 주가 급등과 투자주의·투자경고·투자위험 지정, 매매거래정지 조치가 근접한 시기에 발생하였습니다.당사는 형식적·절차적 측면에서는 이사회 결의, 외부평가보고서 수령, 계약 체결, 확약서 수령 및 공시 절차를 진행하였으나, 금융감독원의 보완요구 취지에 따라 재검토한 결과, 매수자 적격성 검토의 실질적 충분성에는 한계가 있었다고 판단합니다. 구체적으로, 매각 당시 당사는 법인등기사항, 사업자등록증, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인 및 매수자 확약 등 제출자료를 중심으로 매수자의 실재성과 계약 이행 가능성을 검토하였으나, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 제재 이력, 매수자별 최종 자금원, 매수자 간 사실상 동일 실체 여부, 전환 후 주식 처분 가능성, 시장경보 상황에서의 주가·거래량 영향 및 기존 주주 희석효과를 충분히 정량·정성적으로 검토하고 이를 이사회 의사록 또는 부의자료에 명확히 기록하였다고 보기는 어렵습니다.특히 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호의 경우, 엠제이앤리 대표이사이자 최대주주인 서장균이 티디엠 투자조합 1호의 대표조합원이며, 티디엠 투자조합 1호의 최대주주가 엠제이앤리인 것으로 확인됩니다. 이에 따라 두 매수자는 법률상 별개 법인·조합의 형식을 갖추고 있더라도, 경제적·실질적으로는 동일한 지배주체가 존재하는 매수자로 볼 여지가 있습니다. 당사는 본 정정신고서에서 해당 사실을 명시하고, 두 매수자의 합산 전자등록금액 50억원 및 매매대금 63억원이 전환주식 수급과 기존 주주 희석효과에 미칠 수 있는 영향을 별도 유의사항으로 기재하였습니다.관련 법령 위반 가능성과 관련하여, 본 신고서 작성일 현재 당사가 확인한 범위에서 본건 자기CB 매각, 매수자 선정, 전환청구권 행사 및 주가급등과 관련하여 회사 또는 임직원이 자본시장법상 시세조종, 미공개중요정보 이용, 시장질서 교란행위에 관여하였다는 구체적 사실은 확인되지 않았습니다. 또한 당사가 공식적으로 통지받은 금융감독원, 한국거래소 또는 수사기관의 조사·제재·수사 통지도 없습니다. 다만, 매수자의 주식 매매내역, 주문 관여, 계좌 관련성, 자금원, 실질투자자 및 제재·수사 이력은 당사가 독자적으로 확인하기 어려운 영역이므로, 향후 관계기관 조사 결과에 따라 자본시장법, 상법, 형법 또는 공시 관련 규정 위반 여부에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.만약 향후 관계기관 조사에서 매수자 또는 그 관련자의 시세조종, 미공개중요정보 이용, 시장질서 교란, 회사·특수관계인과의 미공시 약정, 매수자 적격성 검토 소홀, 이사회 의사결정 과정의 중대한 하자 또는 회사·주주에 대한 손해 발생이 확인될 경우, 회사 또는 관련 임직원은 관계기관 조사·제재, 손해배상청구, 주주대표소송, 형사상 책임 또는 관련 추가 공시의무를 부담할 수 있습니다. 이러한 사유는 당사의 평판, 주가, 경영 안정성 및 자금조달 능력에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.따라서 당사는 본건 매각에 대하여 개별 절차는 진행되었으나, 주주충실의무 및 이사의 선관주의의무 관점에서 요구되는 수준의 매수자 적격성 검토, 실질투자자 확인, 증권 관련 제재·범죄 이력 확인, 시장영향 분석 및 기존 주주 보호 검토가 충분히 이루어졌다고 단정하기 어렵다고 판단합니다. 향후 자기전환사채, 전환사채, 신주인수권부사채 등 주식연계증권의 처분 또는 기존 주주의 지분율과 주식 수급에 중대한 영향을 미칠 수 있는 거래를 추진하는 경우, 매수자별 최종 실질투자자, 자금원, 특수관계, 증권 관련 제재·조사 이력, 대량보유·공동보유 가능성, 전환 후 처분 가능성, 기존 주주 희석효과 및 공시 필요성을 이사회 부의자료에 포함하여 검토하고, 그 판단 근거를 의사록 및 내부 검토자료로 보존하겠습니다.투자자께서는 당사가 제20회 자기전환사채 매각과 관련하여 이사회 결의 및 외부평가 등 절차를 거쳤다는 당사의 판단에도 불구하고, 매수자 적격성 검토의 실질적 충분성에 한계가 있었다는 점, 매수자 중 일부가 사실상 동일 실체로 볼 수 있다는 점, 매각 직후 단기간 내 대량 전환청구가 발생하였다는 점, 그로 인한 기존 주주 지분희석 및 주가 변동성 확대 가능성, 그리고 향후 불공정거래 또는 주주충실의무 위반 주장, 관계기관 조사, 손해배상청구 또는 주주대표소송 등이 제기될 가능성을 충분히 고려하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

⑪
시장조치 및 불공정거래 관련 투자자 유의사항

당사 주식은 최근 3년간 반복적으로 투자주의, 투자경고 및 투자위험 종목으로 지정되었고, 2025년 4월에는 단기간 주가 급등, 소수계좌 매수관여, 단일계좌 거래 집중, 투자경고 및 투자위험 지정, 매매거래정지, 조회공시 요구 및 답변, 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구가 연속적으로 발생하였습니다. 2025년 12월에도 투자경고 지정예고 및 투자경고 지정이 재차 발생하여, 당사 주식의 거래가 단기 수급, 테마성 이슈, 특정 계좌의 거래 집중, 전환사채 관련 수급 변화 등에 따라 급격하게 변동될 수 있음을 보여줍니다.

특히 제20회 자기전환사채 매각과 관련하여, 매수자 4인은 매매계약 및 확약서를 통해 조기상환청구권을 행사하지 않고 전환청구기간 내 전액을 주식으로 전환하기로 약정하였으며, 실제 매각 직후 2025년 04월 18일 및 2025년 04월 21일 전자등록금액 120억원 전액이 전환되어 2,400,000주의 신주가 발행되었습니다. 이는 기존 주주의 지분희석, 유통가능주식수 증가, 주식 수급 변동 및 주가 변동성 확대 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한 당사는 본건 매각 당시 법인등기사항, 사업자등록증, 고유번호증, 조합규약, 대표조합원 확인자료, 매매계약서 및 확약서 등을 통해 매수자의 실재성과 계약 이행 가능성을 확인하였으나, 매수자 임원·대표조합원·실질투자자의 증권 관련 범죄 연루 또는 제재 이력, 최종 자금원, 주문 관여 여부 및 전환 후 주식 처분 가능성에 대해 관계기관 조회나 외부기관 검증을 통해 완전하게 확인한 것은 아닙니다. 특히 엠제이앤리와 티디엠 투자조합 1호는 대표자·대표조합원 및 출자구조상 사실상 동일 실체로 볼 수 있는 요소가 있어, 매수자별 독립성 및 전환주식 수급에 관한 투자자 유의가 필요합니다.

향후에도 합리적인 기업가치 변화와 무관하게 당사 주가가 급등락할 가능성이 있으며, 추가 시장경보 지정, 매매거래정지, 공매도 과열종목 지정, 조회공시 요구, 관계기관 조사 또는 언론 보도에 따른 투자심리 위축이 발생할 수 있습니다. 향후 금융감독원, 한국거래소 또는 수사기관의 조사에서 본건 자기CB 매각, 매수자 선정, 대량 전환청구, 주가급등 또는 매수자 간 관계와 관련하여 자본시장법, 상법, 형법 또는 공시 관련 규정 위반 사실이 확인될 경우, 회사 또는 관련자는 제재, 손해배상청구, 주주대표소송, 형사책임 또는 추가 공시의무를 부담할 수 있으며, 이는 당사의 평판, 주가, 경영 안정성 및 자금조달 능력에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

투자자께서는 당사가 최근 3년간 반복적으로 시장경보종목으로 지정된 사실, 2025년 4월 주가 급등 기간에 자기전환사채 매각 및 대량 전환청구가 연속적으로 발생한 사실, 매수자 적격성 검토의 실질적 한계, 일부 매수자 간 사실상 동일 실체 가능성, 이로 인한 지분희석과 주가 변동성 확대 위험, 그리고 향후 불공정거래 의혹 또는 주주충실의무 위반 주장에 따른 조사·분쟁 가능성을 충분히 고려하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

이와 같이 향후 시장 상황에 따라 합리적인 사유 없이 당사의 주가가 단기간에 큰 변동폭으로 급등락 할 수 있으며 이에 따라 투자주의종목 및 투자경고종목으로 지정될 가능성이 있습니다. 투자주의종목 및 투자경고종목 지정 후 실제 매매거래정지 조치가 취해져 해당 종목의 환금성을 제한할 가능성도 상존하며, 합리적인 사유 없이 주가의 급변동으로 투자자의 손실이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점에 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.투자주의종목 및 투자경고종목에 지정된다는 것은 투기적이거나 불공정거래의 개연성이 있는 종목이 있을 있고 주가 급등락에 따라 투자자의 손실에 영향을 줄 수 있다는 의미가 있습니다. 투자자들께서는 당사가 최근 3년간 투자주의종목 8회, 투자경고종목 2회 및 투자위험종목 1회에 지정된 만큼, 당사의 주가 급등락에 따른 뇌동매매에 반드시 유의하여 주시기 바랍니다. 또한, 투자시 잠재적 불공정거래가 있을 가능성을 염두에 두고 임하시기 바랍니다.

사. 분석정보의 한계 및 투자판단 관련 위험

본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있습니다. 본 주식을 청약하고자 하는 투자자께서는 투자결정을 하기 전에 본 증권신고서의 상기 투자위험요소 뿐만 아니라 다른 부분 또한 주의 깊게 검토한 후 이를 고려하여 최종적인 투자판단을 해야 합니다.
다만, 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 투자자께서는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 다양한 방면에서 신중한 검토를 병행하여 독자적으로 판단할 필요가 있습니다.

본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있습니다. 본 주식을 청약하고자 하는 투자자께서는 투자결정을 하기 전에 본 증권신고서의 상기 투자위험요소 뿐만 아니라 다른 부분 또한 주의 깊게 검토한 후 이를 고려하여 최종적인 투자판단을 해야 합니다. 다만, 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자께서는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 다양한 방면에서 신중한 검토를 병행하여 독자적으로 판단할 필요가 있습니다.당사는 상기한 투자위험요소 외에도 불안정한 경제상황 등에 의하여 직·간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나, 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 점을 유의하시기 바랍니다.만일 상기 투자위험요소가 실제로 발생할 경우, 당사의 사업환경과 재무상태, 기타 운영결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 따른 주가 하락으로 투자자께서는 금번 공모 과정에서 취득하게 되는 주식의 투자금액의 일부 또는 전부를 잃을 수 있습니다. 또한 금번 공모를 위한 분석 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 대내외적으로 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

아. 차입공매도 유상증자 참여 제한 관련 위험

주권상장법인이 유상증자 계획을 공시한 이후 해당 기업의 주식을 공매도 한 자는 증자참여를 제한하되, 예외적인 경우 증자참여를 허용하고 있습니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4). 이와 관련 유상증자 참여가 제한되는 공매도 시점과 증자참여가 허용되는 예외사유를 시행령에서 정하도록 위임하고 있습니다. 시행령에 따르면,
유상증자 계획이 공시된 다음 날부터, 발행가격 산정을 위한 대상 거래기간의 마지막날(발행가격 산정 기산일)까지 공매도 한 경우 증자참여가 제한됩니다.

주권상장법인이 유상증자 계획을 공시한 이후 해당 기업의 주식을 공매도 한 자는 증자참여를 제한하되, 예외적인 경우 증자참여를 허용하고 있습니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4). 이와 관련 유상증자 참여가 제한되는 공매도 시점과 증자참여가 허용되는 예외사유를 시행령에서 정하도록 위임하고 있습니다. 시행령에 따르면, 유상증자 계획이 공시된 다음 날부터, 발행가격 산정을 위한 대상 거래기간의 마지막날(발행가격 산정 기산일)까지 공매도 한 경우 증자참여가 제한됩니다. (「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제208조의4 제1항)다만, 다음의 경우 공매도를 통해 발행가격에 부당한 영향을 미쳤다고 보지 않아 증자참여가 허용됩니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제208조의4 제2항).(ⅰ) 마지막 공매도 이후 발행가격 산정 기산일까지 공매도 주문 수량 이상을 증권시장 정규거래시간에 매수(체결일 기준)(ⅱ) 금융위원회가 정하는 기준을 충족한 독립된 거래단위를 운영하는 법인 내에서 공매도를 하지 않은 거래단위가 증자참여(ⅲ) 시장조성 또는 유동성공급을 위한 거래과정에서 공매도상기 공매도제도 개선 관련 자본시장법 시행령 개정안에 따라, 당사의 주식을 해당 기간 동안 공매도하는 투자자께서는 금번 유상증자 참여가 제한될 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 해당 법령과 관련된 자세한 금융관련 법규는 "국가법령정보센터(https://law.go.kr)", "금융감독원 금융법규서비스(https://fss.or.kr)", "KRX 법무포털(https://rule.krx.co.kr)" 등을 참고하시기 바랍니다.

자. 공시서류 정정에 따른 일정 변경 위험

본 공시서류는 공시심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며,
투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용이 변경될 경우에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제120조 제3항에 의거하여 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.

「자본시장과 금융투자업에관한 법률」제120조(신고의 효력발생시기 등)

① 제119조제1항 및 제2항에 따른 증권의 신고(이하 "증권신고"라 한다)는 그 증권신고서가 금융위원회에 제출되어 수리된 날부터 증권의 종류 또는 거래의 특성 등을 고려하여 총리령으로 정하는 기간이 경과한 날에 그 효력이 발생한다.② 금융위원회는 증권신고서의 형식을 제대로 갖추지 아니한 경우 또는 그 증권신고서 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니한 경우를 제외하고는 그 수리를 거부하여서는 아니 된다.③ 제1항의 효력의 발생은 그 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부에서 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니한다.④ 증권의 발행인은 증권신고를 철회하고자 하는 경우에는 그 증권신고서에 기재된 증권의 취득 또는 매수의 청약일 전일까지 철회신고서를 금융위원회에 제출하여야 한다

본 공시서류는 공시심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용이 변경될 경우에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

차. 경영환경 변화 등에 따른 위험

당사의 주가는 국내외 주식시장 환경 변화와 같은 외부적 요인에 영향을 받아 변동할 가능성이 존재하며,

당사의 외부적인 경영환경 변화에 따라 당사 실적이 악화될 가능성이 높아질 경우 당사의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

만일 상기 투자위험요소에 기재한 내용 중 부정적인 요소가 현실화될 경우 당사 및 종속회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 투자자가 금번 공모 과정에서 취득하게 되는 당사 주식의 시장가격이 하락하여 투자금액에 손실이 발생할 수도 있음을 유의하시기 바랍니다.

당사의 주가는 국내외 주식시장 환경 변화와 같은 외부적 요인에 영향을 받아 변동할 가능성이 존재하며, 당사의 외부적인 경영환경 변화에 따라 당사 실적이 악화될 가능성이 높아질 경우 당사의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.본 건 공모 주식을 청약하고자 하는 투자자들은 투자결정을 하기 전에 본 증권신고서의 다른 기재 부분 뿐만 아니라 상기 투자위험요소를 주의 깊게 검토한 후 이를 고려하여 최종적인 투자판단을 해야 하며, 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수는 없으므로, 투자자는 상기 투자위험요소 및 본 신고서에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 자신의 독자적인 판단에 의해서 투자하셔야 합니다.만일 상기 투자위험요소에 기재한 내용 중 부정적인 요소가 현실화될 경우 당사 및 종속회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 투자자가 금번 공모 과정에서 취득하게 되는 당사 주식의 시장가격이 하락하여 투자금액에 손실이 발생할 수도 있음을 유의하시기 바랍니다.

카. 유상증자 철회에 따른 위험

금번 유상증자 진행 과정에서 모집 절차의 진행에 중대한 영향을 미칠 만한 사유가 발생하여 당사 혹은 대표주관회사의 판단으로 유상증자가 철회될 수 있습니다.

유상증자 납입 전에 철회될 경우 청약으로 인한 손실은 발생하지 않으나, 철회 시점에 따라 권리락에 따른 주가하락 등으로 인한 손실이 발생할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

금번 유상증자 진행 과정에서 모집 절차의 진행에 중대한 영향을 미칠 만한 사유가 발생하여 당사 혹은 대표주관회사의 판단으로 유상증자가 철회될 수 있습니다.유상증자 납입 전에 철회될 경우 청약으로 인한 손실은 발생하지 않으나, 철회 시점에 따라 권리락에 따른 주가하락 등에 인한 손실이 발생할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

타. 집단 소송 제기 위험

당사가 금번 유상증자를 진행하는 과정에서 소송의 사유가 발생할 경우,
예상하지 못한 시점에서 집단소송의 당사자가 될 수 있습니다. 이 경우, 동 소송에 대응하는데 상당한 시일이 소요될 뿐만 아니라 금전적인 비용을 지출하여 경영활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사가 금번 유상증자를 진행하는 과정에서 잘못된 정보를 제공하거나 부실감사 등으로 인해 주주에게 손해가 발생할 경우, 일부 주주들로부터 집단 소송이 제기되어 경영활동에 중대한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제125조에 따르면, 증권신고서와 투자설명서에 기재한 사항 중 중요한 내용들이 거짓 기재되어 있거나 해당 정보가 누락되어 손해가 발생한 경우에는 당사와 대표주관회사 등 관련 당사자들이 이러한 손해를 배상할 책임이 있습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제125조 (거짓의 기재 등으로 인한 배상책임)

① 증권신고서(정정신고서 및 첨부서류를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)와 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 경우에는 다음 각호의 자는 그 손해에 관하여 배상의 책임을 진다. 다만, 배상의 책임을 질 자가 상당한 주의를 하였음에도 불구하고 이를 알 수 없었음을 증명하거나 그 증권의 취득자가 취득의 청약을 할 때 그 사실을 안 경우에는 배상의 책임을 지지 아니한다. <개정 2009.2.3, 2013.5.28>1. 그 증권신고서의 신고인과 신고 당시의 발행인의 이사(이사가 없는 경우 이제 준하는 자를 말하며, 법인의 설립 전에 신고된 경우에는 그 발기인을 말한다)2. [상법] 제401조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 그 증권신고서의 작성을 지시하거나 집행한 자3. 그 증권신고서의 기재사항 또는 그 첨부서류가 진실 또는 정확하다고 증명하여 서명한 공인회계사·감정인 또는 신용평가를 전문으로 하는자 등(그 소속단체를 포함한다) 대통령령으로 정하는 자4. 그 증권신고서의 기재사항 또는 그 첨부서류에 자기의 평가·분석·확인 의견이 기재되는 것에 대하여 동의하고 그 기재내용을 확인한 자5. 그 증권의 인수인 또는 주선인(인수인 또는 주선인이 2인 이상인 경우에는 대통령령으로 정하는 자를 말한다)6. 그 투자설명서를 작성하거나 교부한 자7. 매출의 방법에 의한 경우 매출신고 당시의 매출인(후략)

한편, 「증권관련 집단소송법」제12조 (소송허가 요건)에 따르면, 50명 이상의 개인이 발행주식총수의 1만분의 1 이상을 보유할 경우 한 명 이상의 대표 당사자가 상기 50인 이상의 당사자들을 대리하여 회사가 발행한 증권의 거래과정에서 발생한 피해에 대하여 소송을 제기할 수 있습니다. 증권신고서 및 투자설명서에서 기재된 잘못된 내용, 잘못된 사업보고서의 공시, 내부자거래에 의한 손해배상청구 및 회계부정으로 인한 손해배상 청구 등이 주요한 소송사유에 포함됩니다.

「증권관련 집단소송법」 제12조 (소송허가 요건)

① 증권관련집단소송 사건은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.1. 구성원이 50인 이상이고, 청구의 원인이 된 행위 당시를 기준으로 그 구성원이 보유하고 있는 증권의 합계가 피고 회사의 발행 증권 총수의 1만분의 1 이상일 것2. 제3조제1항 각 호의 손해배상청구로서 법률상 또는 사실상의 중요한 쟁점이 모든 구성원에게 공통될 것3. 증권관련집단소송이 총원의 권리 실현이나 이익 보호에 적합하고 효율적인 수단일4. 제9조에 따른 소송허가신청서의 기재사항 및 첨부서류에 흠이 없을 것② 증권관련집단소송의 소가 제기된 후 제1항제1호의 요건을 충족하지 못하게 된 경우에도 제소의 효력에는 영향이 없다.

당사가 금번 유상증자를 진행하는 과정에서 상기한 소송의 사유가 발생할 경우, 예상하지 못한 시점에서 집단소송의 당사자가 될 수 있습니다. 이 경우, 동 소송에 대응하는데 상당한 시일이 소요될 뿐만 아니라 금전적인 비용을 지출하여 경영활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

파. 기타 투자자 유의사항

본 건 유상증자를 통해 취득한 당사의 주식 가치는 하락할 수 있으며, 본 공시서류에서 제시된 투자위험요소 및 기타 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 투자자 여러분의 독자적인 판단에 의해야 함을 다시 한 번 유의하시기 바랍니다.

(1) 금번 유상증자 실시로 당사의 주식가치가 향후 하락할 수 있습니다.(2)「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제120조 제3항에 의거하여 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.(3) 본 공시서류의 공시심사 과정에서 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있고, 일부 내용은 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수도 있습니다.(4) 본 건 공모주식을 청약하고자 하는 투자자들은 투자결정을 하기 전에 본 증권신고서의 다른 기재 부분 뿐만 아니라 상기 투자위험요소를 주의 깊게 검토한 후 이를 고려하여 최종적인 투자판단을 해야 합니다. 다만, 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수는 없으므로, 투자자는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 자신의 독자적인 판단에 의해야 합니다.(5) 당사는 상기한 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나, 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이 점을 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.(6) 만일 상기 투자위험요소가 실제로 발생하는 경우 당사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 투자자가 금번 공모 과정에서 취득하게 되는 당사 주식의 시장가격이 하락하여 투자금액의 일부 또는 전부를 잃게 될 수도 있습니다.(7) 본건 공모를 위한 분석 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 대내외적으로 여러가지 요소들의 영향에 따라 애초에 예측했던 것과 다를 수 있습니다.(8) 금융감독원 전자공시 홈페이지(https://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서(분기 및 반기보고서 포함) 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.본 건 유상증자를 통해 취득한 당사의 주식 가치는 하락할 수 있으며, 본 공시서류에서 제시된 투자위험요소 및 기타 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 투자자 여러분의 독자적인 판단에 의해야 함을 다시 한 번 유의하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

SK증권㈜는 ㈜상지건설 주주우선공모증자의 모집주선회사이며, 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다.

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
18,744,000,000

발행제비용 (2)
474,000,000

순수입금 ((1)-(2))
18,270,000,000

주1)

상기 금액은

예정발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

나. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구 분
금액
계산 근거

발행분담금
3,373,920
총모집금액(발행가액총액)의 0.018%(10원 미만 절사)(금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 제5조)

모집주선수수료
337,392,000
총모집금액(발행가액총액)의 1.8%와 정액 금 일억원(\100,000,000) 중 큰 금액

발행등록수수료
500,000
1,000주당 300원, 회차별 최대 50만원(주식·사채 등의 전자등록업무규정 시행세칙 별표 2)

추가상장수수료
3,580,000
[상장할 금액 100억원 초과 300억원 이하] 기준 - 250만원+100억원 초과금액의 10억원당 9만원(코스닥시장 상장규정 시행세칙 별표 14)

등록면허세
44,000,000
등록세(증자자본금의 0.4%)(지방세법 제28조)

지방교육세
8,800,000
교육세(등록세의 20%)

등기비용
15,200,000
등기보수, 공증수수료 등

기타비용
61,154,080
투자설명서·주식청약서·신주배정통지서 인쇄/발송비 등

합계
474,000,000
-

주1)
상기 금액은 예정발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2)
상기 금액은 공모금액 및 실권규모에 따라 변경될 수 있으며, 상기 기재 금액은 청약 초과로 인하여 실권이 발생하지 않은 상황을 가정하여 산정되었습니다.

2. 자금의 사용 목적

가. 공모자금 사용 계획

(기준일 :
2026년 05월 15일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계

-
-
18,744
-
-
-
18,744

※ 발행제비용은 회사 자체자금으로 부담할 예정이므로, 모집총액 18,744백만원 전액을 운영자금으로 사용할 예정입니다나. 공모자금 세부 사용목적

금번 유상증자 자금 사용내역 우선순위는 아래와 같습니다.

[금번 유상증자 자금 사용내역 우선순위]

(단위 : 백만원)

구 분
세부 내역
자금 사용 시기
금 액
우선순위

운영자금
부동산 개발사업 및 건설현장 운영자금(상지카일룸 에스칼라 프로젝트)
2026년~2027년
18,744
1순위

합 계
18,744
-

주1)
상기 우선순위는 금번 유상증자 진행에 소요되는 발행제비용을 제외한 우선순위입니다.

주2)
상기 금액은 공모금액 및 실권규모에 따라 변경될 수 있으며, 상기 기재 금액은 청약 초과로 인하여 실권이 발생하지 않은 상황을 가정하여 산정되었습니다.

주3)
발행제비용은 당사의 자체현금으로 지급될 예정입니다.

당사는 이번 유상증자를 통해 조달된 자금을 당사가 시공하고, 당사의 자회사인 ㈜카일룸도산이 공동 시행하는 '상지카일룸 에스칼라' 개발사업의 운영자금 및 동 현장의 운영자금으로 사용할 예정입니다.'상지카일룸 에스칼라' 개발사업은 본 PF 전환 전까지의 기초 공사비와 현장 운영자금을 포함해 사업 추진 단계에서 감리비, 설계비, 홍보관 시공 및 운영비, 브릿지론 금융비, 본 공사 착공 준비, 금융 조달 등 각 단계별로 소요되는 운영자금의 안정적인 확보가 필요합니다. 본 PF 전환 이전 단계에서 자금 조달이 원활하지 않을 경우 인허가 지연, 본 공사 착공 차질, PF 승인 지연 등이 발생할 수 있으며, 이는 분양공사 수익 실현 및 사업 전반의 안정성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.아울러, 건설회사는 PF 사업장의 본 PF 심의 과정에서 PF 채무보증, 책임준공확약 등 시공사의 신용보강이 주요 심사 요건으로 작용하는바, 자기자본 부족으로 재무 건전성 및 신용등급이 충분하지 않을 경우 PF 조달 및 신규 수주에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한 수주한 건설현장에서 운영자금이 원활하게 공급되지 않을 경우 공사 중단 또는 지연이 발생할 수 있으며, 이는 신규 수주 활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.당사의 이번 유상증자 납입금 사용의 세부 내용은 다음과 같습니다.

가) 프로젝트 개요상지카일룸 에스칼라는 최근 하이엔드 주거 트렌드를 반영한 당사의 최상위 브랜드로 서울시 강남구 논현동에 지상 19층 지하 5층 규모로 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔이 결합된 하이퍼엔드 복합건축물로 건설될 예정입니다. 상지카일룸 에스칼라 에 대한 개요는 다음과 같습니다.

[상지카일룸 에스칼라]

프로젝트명
상지카일룸 에스칼라

시행사
㈜카일룸도산, 두산미래산업㈜

신탁사
대신자산신탁㈜

용도
공동주택, 오피스텔, 근린생활시설

대지위치
서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6

지역지구
일반상업지역, 3종일반주거지역

대지면적
2,025.7㎡

규모
지하 5층, 지상 19층

세대수
공동주택 24세대, 오피스텔 5실, 상가 2실

주차대수
114대

연면적
15,466.99㎡

사업기간
48개월(25년 4월~29년 4월)(공사기간 41개월, 25년 12월~29년 4월)

출처 : 당사 제시

현재 상지카일룸 에스칼라 프로젝트는 기초 공사만 가능한 조건부 브릿지론 단계로 본 PF 이전 상태이고 프로젝트
기간을 단축시키기 위해 본 PF 이전 기초, 토목공사를 진행 중입니다. 향후 본 PF가 승인되면 건축
물에 대한 공사가 가능하며, 당사가 공동시행사인 ㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜와 신축공사 관련 계약을 2022년 5월 24일 체결하였고 이후 2025년 11월 28일 공사도급계약이 대신자산신탁으로 승계되었습니다.동 계약은 'PF 승인 조건부' 계약 상태로 해당 현장은 PF를 승인받지 못하면 계약이 해지(*)될 수 있습니다. 이 점 유의하시기 바랍니다.* 기초(토목) 공사에 해당하는 금액은 확정된 계약이며, 지상 건축물에 대한 공사는 본 PF 승인 조건부 계약입니다.

【상지카일룸 에스칼라 신축공사】

1. 판매ㆍ공급계약 내용
상지카일룸 에스칼라 신축공사

2. 계약내역
조건부 계약여부
해당

확정 계약금액
12,645,000,000

조건부 계약금액
57,540,000,000

계약금액 총액(원)
70,185,000,000

최근 매출액(원)
173,869,290,148

매출액 대비(%)
40.37

3. 계약상대방
대신자산신탁 주식회사

- 최근 매출액(원)
33,743,768,000

- 주요사업
신탁 및 부수업무

- 회사와의 관계
없음

- 회사와 최근 3년간 동종계약 이행여부
미해당

4. 판매ㆍ공급지역
서울특별시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6 총 4필지 일원

5. 계약기간
시작일
2025-12-01

종료일
2029-04-30

6. 주요 계약조건
계약금ㆍ선급금 유무
무

대금지급 조건 등
가. 조건부 계약에 관한 사항 : 착공일로부터 24개월 간 철거 및 토목에 해당하는 공사(확정 계약금액)에 대해 진행하며, 이후 41개월까지의 공사(조건부 계약금액)는 위탁자(원 시행자)의 자금조달 상황에 따라 별도 약정으로 진행(차후 확정)나. 대금지급 조건 : 월 단위(월 1회) 기성부분금 지급

7. 판매ㆍ공급방식
자체생산
해당

외주생산
해당

기타
건설공사로 '자체생산'은 직영공사, '외주생산'은 하도급 외주공사로 정의되며, 직영공사와 외주공사 혼합방식으로 진행

8. 계약(수주)일자
2022-05-24

9. 공시유보 관련내용
유보기한
-

유보사유
-

10. 기타 투자판단에 참고할 사항

※ 본건 공사도급계약의 계약금액 총액 중 철거 및 토목공사에 해당하는 공사에 대해서는 확정계약이며, 나머지 공사는 위탁자의 자금조달에 따라 차후 확정되거나, 해지될 수 있습니다. 세부 내용은 상기【6. 주요 계약조건】중 '대금지급 조건 등'에서 '가. 조건부 계약에 관한 사항'과 본항의 하기 '차'목을 참고하여 주시기를 바랍니다.가. 사업(건축)개요(*) : 서울특별시 강남구 논현동 98번지 외 3필지 일원(대지면적 2,025.70㎡, 연면적 15,466.99㎡)에 지하 5층, 지상 19층, 1개동 규모의 주거복합시설(**)을 건설하는 공사입니다.* 사업(건축)개요는 건축허가 및 승인 조건 등에 따라 일부 변동의 소지가 있습니다.** 공동주택 24세대, 업무시설(오피스텔) 5호실, 근린생활시설***「서울시 강남구 논현동 98번지 외 3필지 공동주택 등 신축사업」 - 위탁자(원 시행자) : 주식회사 카일룸도산, 두산미래산업 주식회사 - 수탁자(신탁회사, 계약상대방) : 대신자산신탁 주식회사 - 시공사 : 주식회사 상지건설나. 상기【2. 계약내역】의 계약금액(확정, 조건부, 총액)은 부가가치세가 제외된 금액입니다.다. 상기【2. 계약내역】중 [최근 매출액(원)]은 2023 사업연도말 K-IFRS 연결재무제표 기준입니다.라. 상기【5. 계약기간】의 [시작일]은 착공 예정일이며, [종료일]은 준공 예정일(착공 예정일로부터 41개월)입니다.마. 상기【8. 계약(수주)일자】는 공사도급계약 체결일입니다.바. 공사도급계약 및 일반조건, 특약사항 등에 규정하는 조건 등에 따라 공사기간 및 계약금액 등은 변동될 수 있습니다.사. 본건 공사도급계약상 명의 주체가 2025-11-28에 원 시행자에서 계약상대방(신탁사)에 승계되었습니다.아. 본건 단일판매·공급계약은 공사도급계약으로 관계법령에 따라 소방시설공사 등의 전문 공사 부분을 분리발주하여야 하며, 계약금액 총액은 분리발주 예정분이 포함(합산)된 금액입니다. 전기, 소방시설 공사 등 전문 공종의 착공 시점에 계약이 분리될 수 있으며, 계약이 분리되면 정정공시로 안내할 예정입니다.자. 상기【3. 계약상대방】의 [최근 매출액(원)]은 일반기업의 매출액에 해당하는 2024 사업연도의 순수수료수익입니다(천원 단위 이하 기재 생략).차. 상기【6. 주요 계약조건】에 따라 위탁자가 착공일로부터 24개월 이후의 조건부 계약 부분에 대한 자금을 조달하면,【2. 계약내역】중 '조건부 계약금액'을 '확정 계약금액'으로 변경하고 정정 공시로 안내할 예정입니다.

출처 : 전자공시시스템

나) 개발사업에서 발생하는 운영자금은 부동산 개발사업의 시행자가 사업을 원활히 추진하기 위해 필요한 단기 또는 중기 자금을 의미합니다. 이는 토지 확보 이후 인허가, 설계, 금융조달, 신탁계약 및 자금관리, 착공 준비, 분양 준비, 기초·토목공사 진행 등 사업 추진 과정에서 발생하는 각종 비용을 충당하는 역할을 합니다. 특히 본 PF 전환 전 단계에서는 브릿지론 등 기존 금융비용과 인허가·설계·공사 준비 비용이 지속적으로 발생할 수 있으므로, 필요한 자금이 적기에 확보되지 않을 경우 사업 일정 및 본 PF 전환 과정에 차질이 발생할 수 있습니다.(1) 개발사업 운영자금의 개념개발사업 운영자금은 부동산 개발사업이 본격적인 공사 및 분양 단계로 진입하기 전까지 시행자가 부담하거나 조달해야 하는 사업 관련 자금을 의미합니다. 일반적으로 개발사업은 토지 확보, 인허가, 설계, 금융조달, 신탁계약 체결, 착공 준비, 분양 준비, 공사 진행 등의 단계로 이루어지며, 각 단계별로 용역비, 금융비용, 신탁 관련 비용, 사업관리비 및 기타 부대비용이 발생합니다.특히 PF 사업장의 경우 본 PF 실행 전까지는 브릿지론 등 단기 금융을 통해 토지비, 초기 사업비 및 금융비용 등을 조달하는 경우가 많으며, 본 PF 전환이 이루어지기 전까지 인허가 진행, 설계 보완, 금융기관 협의, 기초·토목공사, 현장 유지 등에 필요한 운영자금이 지속적으로 소요될 수 있습니다. 따라서 개발사업 운영자금은 본 PF 전환 전 단계에서 사업을 정상적으로 유지하고, 향후 본공사 착공 및 PF 승인 절차를 진행하기 위한 기초 자금의 성격을 가집니다.(2) 개발사업 운영자금 주요 항목① 인허가 및 대관 관련 비용개발사업 추진을 위해 필요한 건축허가, 변경 인허가, 각종 심의, 영향평가, 대관 협의 및 관련 용역비 등을 의미합니다. 인허가 절차는 사업 일정 및 착공 가능 시점과 직접적으로 연계되므로, 인허가 관련 비용이 적기에 집행되지 않을 경우 사업 추진 일정에 차질이 발생할 수 있습니다.② 설계비 및 기술검토 비용건축설계, 구조·기계·전기·소방 등 분야별 설계, 설계 변경, 사업성 검토, VE 검토, 구조안전 검토 및 기타 기술검토 용역비 등을 포함합니다. 설계 및 기술검토는 인허가, 본공사 착공 준비 및 금융기관의 사업성 검토 과정에서 필요한 기초 자료가 되므로, 개발사업 진행 단계에서 지속적으로 발생할 수 있는 비용입니다.③ 감리비 및 사업관리비감리비, CM 용역비, 시행사의 사업관리 인력 비용, 법무·회계·세무 자문 비용, 사업 관련 행정비용 등을 의미합니다. 개발사업은 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관, 설계사, 감리자 등 다수의 이해관계자가 참여하므로, 사업 일정 관리와 자금집행 관리를 위한 사업관리비가 발생할 수 있습니다.④ 금융조달 및 PF 관련 비용브릿지론 이자비용, 금융주선 수수료, 감정평가비, 법률실사비, 자문수수료, PF 전환 관련 비용 및 기타 금융조달 과정에서 발생하는 비용을 포함합니다. 본 PF 전환 전 단계에서는 기존 차입금에 대한 이자비용이 계속 발생할 수 있으며, 본 PF 심사 및 약정 체결을 위해 필요한 각종 실사·평가·자문 비용도 소요될 수 있습니다.⑤ 신탁 및 자금관리 관련 비용신탁계약, 사업약정, 자금관리계좌 운영 등과 관련하여 발생하는 신탁보수, 자금관리 수수료, 계좌관리 비용 및 신탁 관련 제반 비용을 의미합니다. 신탁방식으로 진행되는 개발사업의 경우 사업비는 신탁계약 및 관계 약정에서 정한 절차에 따라 집행되며, 시행사 또는 공동시행사에 지급되는 자금도 해당 절차에 따라 사업 목적에 부합하는 비용으로 관리·집행됩니다.⑥ 착공 준비 및 기초·토목공사 관련 비용본공사 착공 전 단계에서 필요한 철거, 가설, 흙막이, 터파기, 기초공사, 토목공사, 현장 유지 및 안전관리 관련 비용 등을 포함합니다. 본 PF 전환 전이라도 사업 일정 단축, 인허가 조건 이행 또는 현장 유지 필요성 등에 따라 일부 기초·토목공사가 선행될 수 있으며, 이에 따른 공사비와 현장 운영비가 개발사업 운영자금으로 소요될 수 있습니다.⑦ 분양 준비 및 홍보 관련 비용분양 일정 준비, 홍보관 설치, 분양 관련 용역, 광고·홍보물 제작, 분양대행 관련 비용 등을 의미합니다. 분양 준비 비용은 향후 분양수입 확보, 사업성 평가 및 본 PF 전환 과정과 연계될 수 있으므로, 개발사업 추진 단계에서 필요한 운영자금 항목에 포함될 수 있습니다.⑧ 제세공과금 및 기타 사업비개발사업 추진 과정에서 발생하는 각종 세금, 공과금, 보험료, 등기·등록비용, 제증명 발급비용, 각종 부담금 및 기타 사업 관련 부대비용을 포함합니다. 이러한 비용은 개별 항목별 금액은 사업 진행 상황에 따라 달라질 수 있으나, 사업기간 동안 지속적으로 발생할 수 있습니다.(3) 개발사업 운영자금 조달 방법① 시행사의 자기자금 및 관계회사 대여금개발사업 초기 또는 본 PF 전환 전 단계에서는 시행사가 자기자금으로 인허가, 설계, 금융비용, 사업관리비 등을 부담하거나, 관계회사로부터 대여금을 조달하여 사업비로 사용하는 경우가 있습니다. 관계회사 대여금은 사업약정, 신탁계약 및 자금관리 절차에 따라 집행될 수 있으며, 대여금의 사용처는 해당 개발사업의 목적에 부합하는 비용으로 제한될 수 있습니다.② 브릿지론 등 단기 금융조달본 PF 실행 전까지 토지비, 초기 사업비, 기존 차입금 이자비용 등을 충당하기 위해 브릿지론 등 단기 금융을 활용할 수 있습니다. 다만 브릿지론은 본 PF 전환을 전제로 하는 경우가 많아, 인허가 진행 상황, 사업성, 시공사 신용도, 책임준공 여부, 신탁 구조 및 분양 가능성 등에 따라 차환 또는 본 PF 전환 여부가 영향을 받을 수 있습니다.③ 본 PF 조달본 PF는 사업의 인허가, 사업성, 분양성, 자금조달 구조, 시공사의 책임준공 이행능력 및 신용보강 여부 등을 종합적으로 검토하여 실행됩니다. 본 PF가 실행될 경우 약정된 자금집행 절차에 따라 공사비, 금융비용, 사업비 등이 지급될 수 있으나, 본 PF 승인 전까지는 시행사 또는 관계회사가 필요한 운영자금을 별도로 확보해야 할 수 있습니다.④ 신탁계약 및 자금관리계좌를 통한 집행신탁방식의 개발사업에서는 사업비가 신탁계약, 사업약정 및 자금관리계좌를 통해 집행되는 것이 일반적입니다. 이에 따라 시행사 또는 관계회사가 조달한 자금도 신탁사 및 관계기관의 자금집행 절차에 따라 사용될 수 있으며, 자금집행 시에는 공사비, 설계비, 감리비, 금융비용 등 사업 목적에 부합하는 지출인지 여부가 확인될 수 있습니다.⑤ 분양수입 및 기타 사업수입분양이 개시된 이후에는 계약금, 중도금 등 분양수입이 사업비 재원으로 활용될 수 있습니다. 다만 분양수입은 분양 일정, 청약 및 계약률, 중도금 대출 실행 여부 등에 따라 유입 시기와 규모가 달라질 수 있으므로, 본 PF 전환 전 단계에서는 분양수입에 앞서 필요한 운영자금 확보가 중요합니다.(4) 개발사업 운영자금 부족 시개발사업 운영자금이 부족할 경우 인허가, 설계, 금융조달, 착공 준비, 기초·토목공사 진행 및 분양 준비 등 사업 추진 과정에 차질이 발생할 수 있습니다. 특히 본 PF 전환 전 단계에서 필요한 자금이 적기에 확보되지 않을 경우 브릿지론 이자 지급, 금융기관 협의, 사업비 집행 및 신탁계약상 자금관리 절차 등에 영향을 미칠 수 있습니다.또한 개발사업 운영자금 부족으로 설계비, 감리비, 공사비, 금융비용 및 기타 사업비 지급이 지연될 경우 관련 용역사, 시공사, 금융기관 등 이해관계자와의 계약 이행에 차질이 발생할 수 있으며, 이는 사업 일정 지연, 본 PF 승인 지연, 공사 착공 또는 공정 진행 지연 등으로 이어질 수 있습니다.특히 신탁방식으로 진행되는 사업의 경우 자금집행은 신탁계약 및 사업약정에서 정한 절차에 따라 이루어지므로, 필요한 사업비가 적기에 확보되지 않을 경우 신탁계좌를 통한 공사비 및 사업비 집행이 지연될 수 있습니다. 이러한 경우 사업 전반의 안정성, 본 PF 전환 가능성 및 향후 공사도급계약 이행에도 영향을 미칠 수 있습니다.다) 건설현장에서 발생하는 운영자금(운전자금, Working Capital)은 프로젝트를 원활히 수행하기 위해 필요한 단기 자금을 의미합니다. 이는 공사 진행 중 발생하는 각종 비용을 충당하는 역할을 하며, 원활한 자금 흐름이 없으면 공사가 중단되거나 지연될 수 있습니다.(1) 건설현장에서 운영자금의 개념건설현장의 운영자금은 건설 프로젝트가 시작(착공)되고 완료(준공)될 때까지 발생하는 재료비, 인건비, 장비 임대료, 관리비 등을 포함하는 단기 자금입니다. 공사대금은 보통 공사가 일정 수준 이상 진행된 후 지급되기 때문에, 이 기간 동안 필요한 비용을 자체 자금으로 충당해야 합니다.(2) 건설현장 운영자금 주요 항목① 고정비 (Fixed Costs) : 고정적으로 발생하는 비용으로, 공사 진행 여부와 관계없이 지속적으로 지출됩니다.- 현장 사무실 운영비 : 사무실 임차료, 전기·수도세, 통신비 등- 관리직 인건비 : 현장소장, 공무팀, 안전관리자 등 필수 인력의 급여- 장비 감가상각비 : 자체 보유 장비의 감가상각 비용- 보험료 : 공사 관련 보험(건설공사보험, 근로자재해보험 등)- 세금 및 공과금 : 지방세, 부가가치세(VAT), 각종 면허세 등② 변동비 (Variable Costs) : 공사의 진행 상황에 따라 달라지는 비용으로, 공사가 진행될수록 증가합니다.- 자재비 : 철근, 콘크리트, 목재, 시멘트 등 건설자재 구입비- 노무비(인건비) : 기술자, 기능공, 일용직 근로자의 급여 및 4대 보험료- 장비 임차료 : 타워크레인, 굴착기, 펌프카 등 외부 장비 대여비- 하도급비 : 일부 주요 공정을 하도급업체에 맡기는 경우 지급하는 비용- 유류 및 에너지 : 중장비 및 발전기 가동을 위한 연료비(3) 건설현장 운영자금 조달 방법① 공사선금 (선급금)- 발주처에서 공사 시작 전에 지급하는 계약금 또는 선급금- 전체 공사비의 일정 비율(통상 10% ~ 15%)을 지급- 금융권 보증(선급금 보증서) 필수※ 관급 공사의 경우, 선급금 보증서를 발급하면 선급금을 받을 수 있지만, 지급 보증은 보증수수료가 높고, 보증기관이 회사의 신용등급에 따라 발급을 제한하는 경우가 많습니다. 민간 공사에서는 선급금 지급이 드문 편이며, 신탁 사업장의 경우 오히려 공사비의 약 10%를 유보하는 조건의 계약이 일반적입니다. 현재는 선금을 지급받을 수 있는 현장은 전무한 실정입니다.② 공사대금의 기성금 지급- 공정률에 따라 일정한 비율로 지급되는 방식으로 기성금(Progress Payment)은 공사 진행에 따라 1 ~ 3개월 단위로 지급됩니다.- 일반적으로 기성금 지급 전에 일정 비용을 운영자금으로 충당해야 합니다.- 발주처의 분양 성과가 좋지 않아 계약금이나 중도금이 일정대로 들어오지 않으면 기성금 지급이 지연될 수 있습니다.③ 금융기관 대출- 발주처 사업장이 PF 대출을 받으면 약정된 PF 대출금에서 기성금을 지급받을 수 있습니다. 그러나 조건에 따라 시공사가 PF에 대한 채무보증이나 책임준공 확약을 필요하며, 이는 시공사의 우발채무를 증가시키는 요인이 됩니다.- 건설자금(및 구매자금) 대출 : 외주비나 자재대금에 대해 금융기관이 먼저 지급하고 회사가 이를 상환하는 방식의 약정을 체결하는 것으로 시공사의 신용도가 높지 않으면 시중 은행에서는 불가하고 건설 관계 법령에 따라 출자한 조합의 출자증권을 담보로 차입하는 경우가 많습니다.(4) 건설현장의 운영자금 부족 시- 자재비, 인건비, 외주비 등의 지급이 지연되면 노무자와 협력사들의 신뢰가 하락하고 공사가 지연되거나 공정 진행이 불가한 상황이 발생할 수 있습니다.- 임금 체불이나 공사 중단 등으로 소송 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

라) 상지카일룸 에스칼라는 ㈜카일룸도산이 시행사 지위에 있기에 금번 유상증자 공모자금 중 일부 또는 전부는 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 지급되어 ㈜카일룸도산에서 시행에 필요한 운영자금을 사용하고 건설현장 운영자금은 당사에 공사비로 집행되어 사용될 예정입니다. 참고로 상지카일룸 에스칼라는 대신자산신탁㈜에 신탁된 사업장으로 자금은 신탁계좌에 예치되고 신탁계약, 사업약정 및 자금관리 절차에 따라 집행될 예정입니다.

당사는 본 PF 승인까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 운영자금은 총 191억원이고 그중 2026년 2분기부터 발생 예상되는 187억원에 대해 금번 유상증자 자금을 사용할 예정입니다. 금번 유상증자로 인해 실제 납입되는 대금이 확정되지 않았기에 상기 유상증자 납입금으로 사용할 운영자금은 변동될 수 있습니다. 상지카일룸 에스칼라 운영자금 상세계획은 다음과 같습니다.

[상지카일룸 에스칼라 운영자금 계획]

(단위: 백만원)

구분
2026년
2027년
합계

1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기

철거 및 토목공사
-
583
2,338
2,247
1,738
558
-
7,464

감리비
-
109
109
109
109
109
109
654

설계비
-
66
451
264
473
-
-
1,254

홍보관공사비
-
-
1,510
-
-
-
-
1,510

PM용역비
-
119
2,097
119
119
119
119
2,692

제세공과금
-
-
165
1,000
20
-
165
1,350

브릿지론 이자비용
-
-
-
-
556
1,827
1,827
4,210

합계
-
877
6,670
3,739
3,015
2,613
2,220
19,134

금번자금사용대상
-
-
7,547
3,739
3,015
2,613
1,830
18,744

출처 : 당사 제시

※ 납입일 이전 발생 또는 집행 예정인 금액은 회사 자체자금, 기존 보유 현금, 차입금 또는 관계회사 대여금 등으로 선집행한 후, 유상증자 납입금 수령 이후 해당 선집행분의 보전 또는 관련 미지급금 지급에 사용할 예정입니다.

다만 본 신고서 제출일 현재 브릿지론 대출한도는 소진되어 있고, 2026년 5월 기준 사업비계좌 잔액은 5,095,297원으로 사실상 자금여력이 제한적인 상태입니다. 또한 당사는 공사비 부족으로 2026년 3월 21일 380백만원 및 2026년 5월 18일 525백만원, 합계 905백만원을 ㈜카일룸도산에 대여하였습니다. 이는 유상증자 납입 전까지 본 사업이 회사 자체자금, 관계회사 지원, 미지급 관리 및 향후 유상증자 납입금에 상당 부분 의존할 수 있음을 의미합니다.당사는 본 PF 승인까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 운영자금을 총 19,134백만원으로 추정하고 있으며, 이 중 금번 유상증자 조달자금 사용대상 금액은 18,744백만원입니다. 본건 유상증자 납입예정일이 2026년 9월 15로 조정되어, 분기별 운영자금 계획 기준 2026년 2분기 및 3분기 운영자금 합계 7,547백만원은 납입 전 발생 또는 집행 가능성이 있는 금액으로 관리할 필요가 있습니다. 실제 납입일 전 추가 운영자금 필요액은 월별 집행계획, 공정 진행, 기성 확정, 미지급금 발생 여부 및 기집행 금액에 따라 변동될 수 있습니다.

납입일 이전 발생 또는 집행 예정인 금액은 회사 자체자금, 기존 보유 현금, 영업활동을 통한 현금흐름, 공사채권·대여금 회수, 차입금, 관계회사 또는 공동시행자 지원, 지급시기 조정 등으로 선집행하거나 미지급 관리한 후, 유상증자 납입금 수령 이후 해당 선집행분의 보전 또는 관련 미지급금 지급에 사용할 예정입니다. 그러나 위 조달원은 모두 실행이 확정된 것은 아니며, 청약 미달 또는 납입 지연 시 사업비 부족, 추가 대여금 증가, 공사·용역대금 지급 지연 및 사업일정 지연이 발생할 수 있습니다.

본건 유상증자 종결 전까지 당사는 유상증자 외 별도의 유상증자나 자금조달 추진 계획은 없습니다. 다만 본건 유상증자 종결 이후 본 PF 승인 지연 또는 미승인, 사업비 증가, 금융비용 증가, 유상증자 청약 미달, 대체 자금조달 실패 등이 발생하는 경우 추가 유상증자 또는 주식연계증권 발행 등 추가 자금조달을 검토할 가능성을 배제할 수 없습니다.

마) 프로젝트 파이낸스(PF) 미승인 위험

당사는 금번 유상증자를 통해 조달된 자금을 당사가 시공하고, 당사의 자회사이자 주요 종속회사인 ㈜카일룸도산이 두산미래산업㈜와 공동으로 추진하는 "상지카일룸 에스칼라" 개발사업의 운영자금으로 사용할 예정입니다. 조달자금은 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행되고, ㈜카일룸도산은 신탁계좌 및 사업비계좌 등 자금관리 절차에 따라 인허가·설계·감리·CM·홍보관 공사·제세공과금·브릿지론 금융비용·철거 및 토목공사비 등 프로젝트 목적에 부합하는 비용으로 사용할 예정입니다.

본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계입니다. 또한 당사는 기존 사업계획을 전제로 본 PF 전환을 추진하던 중, 사업성 개선, 용적률 제고, 개발규모 확대 및 사업부지 가치 제고 가능성을 검토하기 위하여 "역세권 활성화사업" 방식의 종상향·용도변경 추진안(이하 문맥에 따라 "변경안"으로 지칭)을 병행 검토하고 있습니다. 변경안은 관광호텔을 포함하는 복합개발 구조로서 기존 공동주택·오피스텔·근린생활시설 중심의 사업계획과 용도, 연면적, 수익구조, 인허가 절차, PF 심사자료 및 대주단 요구조건이 상이합니다.기존 사업계획에 대한 금융기관·신탁사의 심의 이력, 사업성 검토, 분양성 검토 및 투자·참여 의향서는 모두 기존안 또는 변경 전 사업계획을 전제로 작성되었거나 발급된 자료입니다. 변경안은 현재 검토와 심의 단계이며, 기존 자료가 변경안의 본 PF 승인 가능성을 뒷받침하는 확정 근거가 아님을 유의하시기를 바랍니다. 본 신고서 제출일 현재 변경안은 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 사업성 평가, 호텔 운영구조 및 대주단 심사를 거쳐 확정되어야 하며, 변경안 기준 본 PF에 관한 금융기관의 구속력 있는 확약 또는 투자확약은 확보되어 있지 않습니다.

아울러
본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계입니다. 기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력이 존재하더라도, 기존 사업계획에 대한 본 PF 약정이 체결되었거나 실행된 상태는 아닙니다. 본 PF 승인은 대주단의 최종 신용심사, 사업성 평가, 인허가 진행상황, 분양성, 담보가치, 시공사 및 공동시행자의 신용보강 조건 등에 따라 결정되므로, 기존 사업계획과 변경안 모두
당사
의 계획과 달리 본 PF 승인이 지연되거나 거절될 수 있습니다.

① 프로젝트 개요 및 사업계획 변경 현황
및 PF 추진 변경 관련 내부 의사결정 경위[프로젝트 개요 및 사업계획 변경 현황]

상지카일룸 에스칼라는 서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6 일원에서 추진 중인 하이엔드 복합개발사업입니다.

기존안은 대지면적 2,025.70㎡, 지하 5층~지상 19층, 공동주택 24세대, 오피스텔 5실 및 근린생활시설 2실을 전제로 한 공동주택·오피스텔·근린생활시설 중심의 사업계획입니다. 반면 변경안은 역세권 활성화사업 방식으로 종상향 및 용도변경을 추진하는 안으로, 관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실, 지하 5층~지상 31층, 총 연면적 26,582.96㎡, 용적률 927.94%를 전제로 하고 있습니다.

당사가 설립 이후 변경안과 유사한 규모의 건축물을 시공한 이력은 다음과 같습니다. 다만, 변경안에 포함된 호텔 관련 인허가와 시공 이력은 없으나 변경안 추진 시 호텔 전문 설계사, 인허가 자문사, PM/CM, 호텔 운영사 또는 브랜드, 금융자문사 등 외부 전문기관과의 협업을 고려하고 있습니다.

[변경안 관련 주요 전제와 회사의 수행 이력 비교]

구분
주요 전제 및 수행 이력
투자자 유의사항

변경안 주요 규모·용도
관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실 / 지하 5층~지상 31층 / 총 연면적 26,582.96㎡ / 용적률 927.94%를 전제로 검토 중
동 수치는 현재 추진 중인 종상향·역세권 활성화 추진안의 계획 수치이며, 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 공공기여 조건 및 본 PF 심사 결과에 따라 변경될 수 있음

종상향안에 준하는 정도의 직접 시공 이력
당사 설립 이후 고급주거, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등의 건축공사를 수행한 이력이 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 "관광호텔 포함 지상 31층·연면적 26,582.96㎡ 규모 복합개발사업"을 시공하여 준공한 실적은 없음
기존 수행 실적은 주거·오피스텔 중심의 사업으로, 호텔 객실·운영시설이 포함된 변경안의 인허가·시공·운영 특성과 동일하다고 볼 수 없음

주요 참고 시공 실적 1
용인시 기흥구 보정동 루시드 에비뉴 단독주택 단지 신축공사: 대지면적 21,804.60㎡, 연면적 17,521.09㎡, 단독주택 73세대, 준공일 2015년 5월 12일
대지면적은 변경안보다 크나, 단독주택 단지로서 지상 31층 복합개발 또는 관광호텔 시설과는 용도·층수·운영구조가 상이함

주요 참고 시공 실적 2
논현동 카일룸M 신축공사: 대지면적 853.1㎡, 연면적 9,401.88㎡, 오피스텔 88세대, 준공일 2023년 12월 21일
서울 강남권 오피스텔 준공 실적으로 의미가 있으나, 변경안의 연면적·층수 및 관광호텔 복합개발 구조와 비교하면 규모와 용도가 상이함

호텔 관련 인허가 이력
본 신고서 제출일 현재 당사가 호텔 용도 건축물에 관하여 직접 인허가를 완료하거나 호텔 관련 인허가 업무를 주관하여 수행한 실적은 없음
관광호텔 도입을 전제로 할 경우 건축·소방·주차·위생·영업·운영 동선, 객실 및 부대시설 계획 등 호텔 특수성이 설계 및 인허가 단계에서 반영되어야 함

호텔 관련 시공 이력
본 신고서 제출일 현재 당사가 호텔 용도 건축물을 직접 시공하여 준공한 실적은 없음
호텔 시공 경험 부재는 본 PF 심사에서 시공사 수행역량, 책임준공 가능성, 공사비 적정성, 호텔 운영수익성 검토 및 추가 신용보강 요구에 영향을 미칠 수 있음

회사의 보완 계획
기존 공동주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설 공사의 인허가 협의 및 준공 경험을 바탕으로, 변경안 추진 시 호텔 전문 설계사, 인허가 자문사, PM/CM, 호텔 운영사 또는 브랜드, 금융자문사 등 외부 전문기관의 참여 필요성을 검토하고 협업을 추진할 예정임
본 신고서 제출일 현재 호텔 운영위탁, 브랜드 도입, 임대차, 수익보장 또는 본 PF 참여에 관한 구속력 있는 계약이 체결된 사실이 없으며, 향후 관련 계약 체결 여부 및 조건에 따라 PF 승인 가능성과 사업성이 달라질 수 있음

출처 : 당사 제시

변경안은 기존안 대비 개발규모와 용적률이 확대되고 관광숙박시설이 포함되는 구조이므로, 본 PF 심사 시 검토되는 현금흐름, 분양수입, 호텔 운영수익, 담보가치, 공공기여 부담, 공사비, 금융비용, 책임준공 및 자금보충 등 신용보강 조건이 기존안과 달라질 수 있습니다. 당사는 변경안이 사업성 개선을 목적으로 하는 추진안이라고 판단하고 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안은 확정된 인허가 또는 확정된 본 PF 사업계획이 아니며, 대상지 선정 및 후속 인허가 결과에 따라 기존안으로 회귀하거나 사업계획을 재조정할 수 있습니다.

[기존안 및 종상향 역세권 활성화 추진안 비교]

구분
기존 안
종상향·역세권 활성화 추진안
투자자 유의사항

사업명
상지카일룸 에스칼라 개발사업
상지카일룸 에스칼라(논현동98 역세권 활성화사업)
명칭 및 사업구조는 인허가·금융 협의 결과에 따라 변경 가능

대상지
서울시 강남구 논현동 98, 98-1, 98-5, 98-6
동일
사업부지 전체 권리관계 및 담보권 설정 상태가 본 PF 심사에 영향

주요 용도
공동주택, 오피스텔, 근린생활시설
관광호텔, 공동주택, 오피스텔
용도변경 및 종상향 인허가 미완료 시 추진안 실현 불가

연면적 / 규모
15,466.99㎡ / 지하 5층~지상 19층
26,582.96㎡ / 지하 5층~지상 31층
추진안은 용적률 927.94% 및 인허가 승인을 전제로 함

세대·실수
공동주택 24세대, 오피스텔 5실, 근린생활시설 2실
호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실
분양성·운영수익성·중도금대출 가능성 재검토 필요

공공기여 등
-
현금 기부채납 179억원, 용도변경 효과에 따른 기부채납 120억원 절감 검토
공공기여 규모 및 납부시기는 인허가 결과에 따라 변동 가능

출처 : 당사 제시

[기존안 및 변경안의 PF 심사 전제 비교]

구분
기존안 기준
변경안 기준
변경안 기준 재검토 필요사항 및 한계

사업구조
공동주택·오피스텔·근린생활시설 중심
관광호텔·공동주택·오피스텔 복합개발
호텔 운영수익, 운영주체, 브랜드·위탁계약, 객실 수요 및 운영비용에 대한 별도 심사 필요

대지면적
2,025.70㎡
2,025.70㎡
대상지 권리관계, 담보권 및 신탁구조는 본 PF 심사에 계속 영향

연면적 / 규모
15,466.99㎡ / 지하 5층~지상 19층
26,582.96㎡ / 지하 5층~지상 31층
변경안은 대상지 선정, 도시계획·건축심의 및 설계변경허가 완료를 전제로 함

세대·실수
공동주택 24세대, 오피스텔 5실, 근린생활시설 2실
관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실
분양성 검토 범위가 주거 분양성에서 호텔 운영수익성·복합수익성까지 확대

용적률 / 공공기여
기존 인허가 기준
용적률 927.94%, 현금 기부채납 179억원, 용도변경 효과에 따른 공공기여 부담 120억원 절감 검토
공공기여 금액·납부시기 및 용도지역 변경 효과는 인허가 결과에 따라 변동 가능

PF 판단근거
기존안 기준 금융기관 심의, 신탁사 심의, 사업성·분양성 검토, 2025.01 의향서 등
변경안 기준 사업수지, 분양성·운영수익성, 공사비, 금융비용, 담보가치, 신용보강 조건을 새로 제시하고 심사 필요
기존 자료는 참고자료일 뿐 변경안 본 PF 승인 또는 투자확약을 의미하지 않음

출처 : 당사 제시

[PF 추진 변경 관련 내부 의사결정 경위]

동 PF 추진 방향 변경은 당시 확정된 투자·차입·담보제공·보증·도급계약 변경 또는 구속력 있는 금융약정 체결을 수반하지 않은 사업계획 검토 단계였고, 당사는 이를 사업기획부서, 공무부서, 재경부서 및 경영관리부서의 검토와 대표이사 등 내부 승인 절차에 따라 추진하였습니다. 따라서 별도의 이사회 결의는 거치지 않았습니다. 다만 변경안은 본 사업의 개발 규모, 주요 용도, 공사범위, 공공기여, 사업수지, 분양성·운영수익성, PF 조달 구조 및 본건 유상증자 자금사용계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 투자자 보호 및 주주충실의무 관점에서는 이사회 보고 또는 결의 수준으로 관리되고 시장 안내 대상인 중요사항에 해당한다고 판단합니다. 따라서 당사가 동 변경 추진안의 검토 진행상황과 불확실성에 대한 시장 안내가 미흡했던 점은 투자자 보호 및 주주충실의무 관점에서 한계가 있었다고 판단합니다.이에 향후에는 종상향 대상지 선정, 도시건축위원회 심의, 강남구 건축위원회 변경심의, 설계변경허가, 사업성 평가, 금융주관사·신탁사 심의, 대주단 모집, 본 PF 약정 체결 등 투자자 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있는 단계별 주요사항이 발생할 경우, 사업부서 검토자료를 근거로 이사회 또는 감사에게 보고하고, 필요 시 이사회 결의와 그 내용에 대해 시장 공개하겠사오니 이를 참고하시기 바랍니다.투자자께서는 종상향·역세권 활성화 추진안은 아직 확정된 사업계획이 아니며 본 PF 승인을 보장하지 않는다는 점, 내부 승인 절차로 진행된 PF 추진 방향 변경이 향후 관계기관 인허가 또는 대주단 심사 결과에 따라 지연·무산되거나 기존안으로 회귀할 수 있다는 점, 그 경우 유상증자 자금사용계획, ㈜카일룸도산 대여금 회수가능성, 브릿지론 차환 및 당사의 우발부채에 부정적 영향이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.
② 도급계약, 신탁사 승계 및 조건부 계약 구조

당사는 2022년 5월 24일 공동시행자인 ㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜와 신축공사 도급계약을 체결하였고, 2025년 11월 28일 공사도급계약의 계약상 명의 주체가 대신자산신탁㈜로 승계되었습니다. 승계계약서 기준 계약금액 총액은 70,185백만원이며, 이 중 철거 및 토목공사에 해당하는 12,645백만원은 확정 계약금액, 나머지 57,540백만원은 위탁자(원 시행자)의 자금조달 상황에 따라 차후 확정되는 조건부 계약금액입니다.

승계계약서상 대신자산신탁㈜은 기존 도급계약상 도급인의 지위를 승계하지만, 공사대금 지급 등 수급인에 대한 의무는 원 도급인인 ㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜가 부담하는 구조입니다. 또한 신탁사 또는 우선수익자의 동의가 있는 경우에도 대신자산신탁㈜은 담보신탁계약 및 자금관리대리사무계약에 따른 대리사무계좌의 현금 범위 내에서만 공사대금을 집행할 수 있고, 고유재산으로 공사대금 지급 책임을 부담하지 않습니다. 따라서 본 PF 또는 대체 자금조달이 지연될 경우 신탁사 승계만으로 공사대금 회수 안정성이 확보되는 것은 아닙니다.

[승계계약서 요약 내용]

구분
내용

계약상대방
대신자산신탁 주식회사(2025.11.28 공사도급 승계계약 기준)

원 시행자 / 위탁자
㈜카일룸도산 및 두산미래산업㈜

계약금액 총액
70,185백만원(VAT 제외)

확정 계약금액
12,645백만원 - 착공일로부터 24개월간 철거 및 토목공사 해당

조건부 계약금액
57,540백만원 - 이후 41개월까지의 공사는 위탁자 자금조달 상황에 따라 별도 약정으로 진행

조건부 계약 비중
약 82.0%(57,540백만원 / 70,185백만원)

계약기간
2025.12.01~2029.04.30

대금지급 조건
월 단위(월 1회) 기성부분금 지급

투자자 유의사항
본 PF 또는 대체 자금조달이 이루어지지 않을 경우 조건부 계약금액이 확정되지 않아 향후 매출 및 수주잔고가 감소할 수 있음

출처 : 당사 제시

③ 공동사업약정서상 자금조달 및 위험분담 구조

2024년 7월 23일 체결된 공동사업약정서에 따라 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜는 본 사업의 공동사업자로서 권리·의무, 지분비율, 자금조달 및 수익정산 방식을 정하였습니다. 공동사업약정서상 지분비율은 ㈜카일룸도산 55%, 두산미래산업㈜ 45%이며, 수익배분권리 및 자금충당 의무도 해당 비율을 적용합니다.또한 각 당사자는 사업부지 관련 권리 확보, 제반비용 처리, 해당 토지의 담보 제공, 물상보증 및 연대보증 등 역할을 부담하는 것을 정하고 있습니다.

[공동사업약정서 내용 요약]

구분
㈜카일룸도산
두산미래산업㈜
투자자 유의사항

공동사업상 지위
공동사업자 "갑1"
공동사업자 "갑2"
공동사업약정은 당사자 간 내부 약정이며, 본 PF 대주단의 최종 요구조건과 다를 수 있음

지분비율
55%
45%
수익배분 및 자금충당 의무는 지분비율에 따라 정산 구조

토지 관련 역할
논현동 98, 98-1 권리 확보 및 해당 토지 담보 제공 등
논현동 98-5, 98-6 권리 확보 및 해당 토지 담보 제공 등
실제 담보권 설정 및 물상보증 범위는 대출약정·신탁계약 에 따라 달라질 수 있음

공통 역할
인허가, 설계, 시공, PM/CM, 분양대행, 금융자문, 분양수입금 자금관리 등 공동 추진
동일
인허가·자금조달 지연 시 양 당사자의 협의와 추가 자금 조달 필요

자금조달 수단
PF 자금, 분양수익금, 필요 시 수익권 유동화(ABL) 등
동일
PF 미승인 시 주된 자금조달 수단이 제한될 수 있음

해지·중단 사유
PF 심의 미득, 자격정지·법인취소, 부도·압류, 약정위반 등
동일
PF 미승인은 공동사업약정상 사업중단·해지 사유와 연결될 수 있음

출처 : 당사 제시

다만 위 공동사업약정은 공동사업자 간 위험분담의 기본 구조를 정한 것이며, 향후 본 PF 약정상 차주, 연대보증인, 물상보증인, 책임준공확약, 자금보충 및 담보제공 범위는 대주단 심사 결과와 최종 금융계약에 따라 달라집니다. 따라서 공동사업약정상 55:45 지분비율이 존재하더라도, 본 PF 미승인 또는 브릿지론 차환 실패 시 특정 채권자가 당사 또는 ㈜카일룸도산에 먼저 권리를 행사하거나, 담보권 실행 및 보증채무 청구가 발생할 수 있으므로 당사의 손실 가능성이 제거되는 것은 아닙니다.

④ 상지카일룸 에스칼라 운영자금 세부 계획과 본 PF 미승인 및 자금회수 위험

(1) 운영자금 세부 계획 당사는 본 PF 승인 전까지 필요한 상지카일룸 에스칼라 관련 운영자금을 총 19,134백만원으로 추정하고 있으며, 이 중 유상증자 조달자금 사용대상 금액은 18,744백만원입니다. 운영자금은 철거 및 토목공사, 감리비, 설계비, 홍보관 공사비, PM 용역비, 제세공과금, 브릿지론 이자비용 등으로 구성됩니다. 특히 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 전체 유상증자 조달자금 사용대상 금액의 약 22.4%에 해당하므로, 투자자의 이해를 위하여 아래 표에서는 운영자금 중 금융비용 성격의 사용처로 별도 표시하였습니다.

[상지카일룸 에스칼라 운영자금 계획]

(단위 : 백만원)

구분
2026년 2분기
2026년 3분기
2026년 4분기
2027년 1분기
2027년 2분기
2027년 3분기
합계

철거 및 토목공사
583
2,338
2,247
1,738
558
-
7,464

감리비
109
109
109
109
109
109
654

설계비
66
451
264
473
-
-
1,254

홍보관공사비
-
1,510
-
-
-
-
1,510

PM용역비
119
2,097
119
119
119
119
2,692

제세공과금
-
165
1,000
20
-
165
1,350

브릿지론 이자비용
-
-
-
556
1,827
1,827
4,210

합계
877
6,670
3,739
3,015
2,613
2,220
19,134

금번자금 사용대상
-
7,547
3,739
3,015
2,613
1,830
18,744

출처 : 당사 제시

한편 ㈜카일룸도산의 사업비계좌 잔액은 2026년 5월 기준 5,095,297원에 불과하고 브릿지론 대출한도는 소진된 상태입니다. 이에 따라 본건 유상증자 납입일까지 예정된 사업비는 유상증자 납입금 수령 전까지 회사 자체자금 또는 관계회사 지원 등을 통해 선집행하거나, 지급시기를 조정하여 미지급 관리한 후 납입금 수령 이후 보전 또는 지급할 수 있습니다. 현재 운영자금 계획상 2026년 2분기 및 3분기 금번자금 사용대상액은 합계 7,547백만원이고, 유상증자 납입 이후 2026년 4분기부터 2027년 3분기까지 금번자금 사용대상액은 11,197백만원입니다.유상증자 납입일까지의 조달원별 조달 계획은 다음과 같습니다. ① 회사 보유 현금 및 경상 영업수입: 사업비 중 당사 공사비로 회수될 수 있는 부분 및 일반 운영자금 범위 내에서 선집행을 검토합니다. ② 공사채권·대여금 회수: 당사가 보유한 공사채권 및 대여금 회수 가능 자금을 활용합니다. ③ ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여: 자금수지상 불가피한 경우 내부 승인 절차를 거쳐 추가 대여를 검토합니다. ④ 공동시행자·관계회사 지원 또는 대주단 협의: 각 당사자의 내부 승인 및 협의 결과에 따라 지원 가능성을 검토합니다. ⑤ 지급시기 조정: 용역계약 및 공정 진행상 지연 가능성이 낮은 범위에서 지급일정 조정 또는 미지급금 관리를 검토합니다.다만 위 조달원별 계획은 현재 가능한 대응방안을 열거한 것이며, 외부 금융기관의 구속력 있는 대출확약 또는 관계회사의 구속력 있는 지원확약을 의미하지 않습니다. 따라서 본건 유상증자 납입이 지연되거나 청약이 미달되는 경우, ㈜카일룸도산의 사업비 부족이 심화되고 당사의 추가 대여 또는 추가 자금조달 필요성이 증가할 수 있습니다.

(2) 본 PF 미승인 및 자금회수 위험당사는 본건 유상증자를 통하여 조달하는 자금을 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행하여 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 관련 운영자금으로 사용할 예정입니다. 그러나 본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계로, 본 PF가 승인되지 않거나 대체 자금조달이 이루어지지 않을 경우 70,185백만원의 공사도급계약 중 조건부 계약금액 57,540백만원이 확정되지 않거나 해지·축소될 수 있고, ㈜카일룸도산에 대한 대여금 회수도 지연 또는 불가능해질 수 있습니다. 또한 본 PF 승인 실패 또는 지연 시에는 브릿지론의 만기연장, 차환, 담보권 실행, 사업부지 매각, 유상증자 자금의 사용처 변경, 대여금 손상, 조건부 계약금액의 수주잔고 제외 또는 매출 감소 등 복합적인 위험이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 본건 유상증자 자금의 최종 회수재원이 본 PF 실행, 분양수입, 사업수익 및 담보자산의 처분가능성 등에 의존한다는 점에 유의하시기 바랍니다.⑤ 현재 금융단계 및 브릿지론 현황

본 프로젝트는 현재 본 PF 전환 전 브릿지론 리파이낸싱 단계입니다. 브릿지론은 " 기초 공사 가능 조건부 브릿지" 성격으로, 기존 대출 전액 대체 상환과 기초 공사 착공 가능 조건을 목적으로 조달된 자금입니다. 본 브릿지론은 본 PF 전환을 전제로 한 단기·중기 금융이므로, 만기까지 본 PF 전환 또는 대체 차환이 이루어지지 않을 경우 만기연장 협상, 추가 금융비용 부담, 채무불이행 또는 보증채무 현실화 위험이 발생할 수 있습니다.

[브릿지론 현황]

구분
내용
투자자 참고·유의사항

차주
㈜카일룸도산
당사의 주요 종속회사

대출 성격
부동산 개발사업 브릿지론 리파이낸싱
본 PF 전환 전 임시 금융

대출약정금
69,000백만원(Tranche A 60,000백만원, Tranche B 9,000백만원)
연대보증한도: 100,800백만원

대출기간
2025.11.19~2027.11.19
만기 전 본 PF 전환 또는 차환 필요

2026년 1분기 말 대출잔액
68,255백만원
대출잔액은 이자·수수료·상환 일정에 따라 변동 가능

당사 제공 신용보강
연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 제공
브릿지론 단계에서 대주단에 대한 책임준공확약은 체결되어 있지 않으나, 본 PF 전환 시 책임준공에 따른 중첩적·병존적 채무인수 의무 발생 예상

현재 기준 자금상황
잔여 대출한도 소진, 일부 공사비는 ㈜카일룸도산이 당사로부터 차입하여 지급 중
유상증자 납입 지연·미달 시 운영자금 부족 위험 확대

출처 : 당사 제시

⑥ 본 PF 승인 추진 일정

당사는 변경안 기준으로 종상향 대상지 선정, 도시건축위원회 심의·고시, 강남구 건축위원회 변경심의, 설계변경허가, 변경안 기준 사업성 평가, 금융주관사·신탁사 심의, 대주단 모집 및 PF 기표 절차를 순차적으로 진행할 계획입니다. 다만 아래 일정은 당사의 현재 계획일 뿐 확정된 인허가 또는 확정된 금융조달 일정이 아니며, 각 단계는 직전 단계의 완료 및 관계기관·대주단 심사 결과를 전제로 합니다. 특히 변경안 기준 본 PF 심사자료는 설계변경허가, 공공기여 조건, 호텔 운영구조, 공사비·금융비용 재산정 및 분양성·운영수익성 검토가 완료된 후 확정될 수 있습니다.

기존안 기준으로 확보한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력과 투자·참여 의향서는 변경안 기준 심의자료로 그대로 사용할 수 없으므로, 당사는 종상향 대상지 선정 결과가 확인되는 즉시 변경안 기준 사업계획, 사업수지표, 분양성·호텔 운영수익성 검토자료, 공사비·금융비용 산정자료, 감정평가·담보가치 자료 및 신용보강 조건을 대주단에 재제시할 예정입니다. 변경안이 대상지로 선정되지 않거나 후속 인허가가 지연·불허되는 경우 당사는 기존안으로 회귀하거나 사업계획을 재조정할 수 있으나, 이 경우에도 기존 금융승인 이력 또는 과거 의향서가 현재 시점의 본 PF 승인을 보장하지 않으므로 재심의 또는 조건 재협상이 필요할 수 있습니다.

[변경안 기준 본 PF 승인 추진 일정 및 선행조건]

순서
단계
예상 일정
변경안 기준 필요자료·선행조건
주요 지연·변경 위험

1
종상향 대상지 선정
2026.02.01~2026.07.30
대상지 선정 여부 확인
미선정·지연 시 변경안 기준 PF 일정 전체 지연 또는 기존안 회귀

2
도시건축위원회 심의 / 고시
2026.08.01~2026.12.30
도시계획, 용도지역, 공공기여 조건 확정
공공기여 규모 및 개발규모 변경 가능

3
강남구 건축위원회 변경 심의
2027.01.02~2027.01.30
변경안 건축계획 심의
호텔 도입, 피난·주차·동선·설비 등 보완 요구 가능

4
종상향 설계변경 허가
2027.02.28 목표
변경안 기준 설계·면적·용도 확정
사업성 평가와 대주단 심사자료 확정 전제

5
금융사 수요조사
2026.12.01~2027.01.30
기존 대주단, 저축은행권, 신탁사, 증권사·운용사 예비 협의
예비협의는 구속력 있는 확약이 아님

6
변경안 기준 사업성 평가
2027.02.01~2027.03.30
분양가, 호텔 운영수익, 공사비, 금융비, 공공기여, 담보가치 재평가
기존안 사업성 자료는 참고자료로만 활용

7
신탁/자금관리 구조 확정
2027.03.30 목표
본 PF 조건에 맞는 신탁·자금관리 구조 수립
대주단 요구조건에 따라 구조 변경 가능

8
금융주관사 / 신탁사 심의
2027.02.01~2027.04.15
변경안 기준 내부심사
기존 2025년 승인 이력과 별개로 재심의 필요 가능

9
대주단 모집
2027.04.16~2027.05.30
대출약정금, 금리, 수수료, 선·후순위 구조, 담보·보증 협의
참여기관·조건·금액 미확정

10
BL대출 상환 및 PF 기표
2027.06.10 목표
본 PF 실행금으로 브릿지론 상환 목표
지연 시 만기연장·대체차환·담보권 실행 위험

출처 : 당사 제시

⑦ PF 승인 가능성에 대한
당사의 평가 및 근거와 한계
당사
는 본 PF 승인 가능성과 관련하여 기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의 이력, 사업성·분양성 검토자료,
당사
의 시공능력 및 신용등급, 강남 논현동 입지, 하이엔드 주거 브랜드 경쟁력, 종상향·용도변경 추진에 따른 사업성 개선 가능성 등을 종합적으로 검토
하였습니다. 단, 기존안 기준 심의 이력과 사업성·분양성 검토자료는 기존안 또는 변경 전 사업계획을 전제하였기에 변경안 기준 본 PF 승인 가능성을 직접 뒷받침하는 근거가 될 수는 없으며, 변경안 기준 본 PF 심사에서 재검토되어야 할 참고 자료로만 활용하였습니다.당사는 변경안 기준 본 PF 승인 가능성을 검토하기 위하여 ① 변경안 사업계획 및 인허가 진행상황, ② 변경안 기준 사업수지 및 담보가치, ③ 공동주택·오피스텔 분양성 및 관광호텔 운영수익성, ④ 기존 브릿지론 대주, 저축은행권, 신탁사, 증권사·자산운용사 등 잠재 대주단 협의 가능성, ⑤ 시공사 신용등급·시공능력 및 본 PF 전환 시 요구될 수 있는 책임준공확약·자금보충·담보·보증 등 신용보강 조건을 기준으로 검토하였습니다.시공사의 신용보강과 관련해서 시공사인 당사의 신용등급은 평가일 2026년 4월 기준으로 'BBB-'이고, 2025년 토목건축 시공능력 평가순위는 510위, 시공능력평가액은 45,580백만원입니다. 이는 본 PF 대주단이 요구하는 시공사의 신용등급과 시공능력 기준에 미달할 수 있으며, 이 경우 책임준공확약, 자금보충, 추가 담보, 연대보증 확대, 외부 시공·CM 보완 등 조건이 추가될 수 있습니다.당사는 설립 이후 고급주거, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등 건축공사를 수행한 경험을 보유하고 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 "관광호텔 포함 지상 31층·연면적 26,582.96㎡ 규모 복합개발사업"을 직접 시공하여 준공한 실적은 없습니다. 주요 참고 실적으로는 용인시 기흥구 보정동 루시드 에비뉴 단독주택 단지 신축공사 및 논현동 카일룸M 신축공사가 있으나, 각 사업은 용도·층수·운영구조가 변경안과 상이합니다. 또한 변경안에 포함된 관광숙박시설과 관련하여, 당사는 본 신고서 제출일 현재 호텔 용도 건축물에 대한 직접 시공 실적 및 호텔 관련 인허가 수행 실적을 보유하고 있지 않습니다. 따라서 변경안 추진 시 관광숙박시설 인허가, 객실·공용부·BOH·F&B·주차·소방·위생 등 호텔 시설 특수성, 호텔 운영주체 선정 및 운영수익성 검증을 위한 외부 전문기관의 참여가 필요할 수 있습니다. 이와 같이 직접 비교할 만한 시공 이력과 호텔 관련 이력 부재는 본 PF 심사에서 공사비 적정성, 공기 준수 가능성, 책임준공 가능성, 호텔 운영수익성, 브랜드·운영사 확보 여부 및 신용보강 조건 심사에 부정적으로 작용할 수 있습니다. 대주단이 요구하는 보완 조건을 충족하지 못하는 경우 본 PF 승인이 지연·거절되거나, 금리·수수료·담보·보증 등 금융조건이 불리해질 수 있습니다.

[대주단 요구 가능 기준과 시공사 현황의 정량 비교]

비교 항목
본건 PF 심사상 고려될 수 있는 기준 또는 회사 파악 범위
당사 현황
정량 차이 및 회사 판단

공식 기준 존재 여부
최근 3년간 강남구 또는 서울 도심권 하이엔드 복합개발사업 PF 대주단이 요구하는 시공사 신용등급·시공능력에 관한 공식·일률적 기준을 별도로 제공받거나 확인하지 못함
해당 공식 기준 미확인
대주단 기준은 사업규모, 담보력, 분양성, 선·후순위 구조, 대주단 구성 및 금융시장 상황에 따라 개별적으로 정해질 수 있어 일률적으로 확정할 수 없음 / 국내 금융기관 중 해당 기준을 공개하는 곳이 없음

신용등급
대형 도심권 복합개발 PF의 경우 시공사 신용도는 주요 심사 항목이며, 대주단이 A급 또는 BBB+ 이상 수준을 내부 기준으로 적용하거나 그에 준하는 신용보강을 요구할 가능성이 있음
BBB-(재무결산기준일 2025.12.31, 평가일 2026.04.28)
A- 이상 요구 시 등급 체계상 3단계(A-, BBB+, BBB) 하회 가능. BBB+ 이상 요구 시 2단계(BBB+, BBB) 하회 가능. 최종 판단은 대주단 내부심사에 따름

시공능력평가 순위
대주단이 중견 이상 또는 대형 시공사 참여를 요구하는 경우 상위 200위 내외 또는 그에 준하는 시공능력·신용보강을 요구할 수 있음. 회사 내부 사업계획서에는 2024년 시공능력평가액 기준 200위가 133,430백만원으로 기재되어 있음
2025년 토목건축 시공능력 평가순위 510위시공능력평가액 45,580백만원
2024년 200위 기준 평가액 133,430백만원 대비 87,850백만원 부족. 당사 평가액은 동 기준의 약 34.2% 수준

본 PF 예상금액 대비 시공능력평가액
변경안 기준 본 PF 조달 예상금액 약 190,000백만원
시공능력평가액 45,580백만원
본 PF 예상금액 대비 시공능력평가액은 약 24.0% 수준이며, 본 PF 예상금액은 당사 시공능력평가액의 약 4.17배 수준

현재 제공 중인 신용보강
브릿지론 단계에서 당사는 연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 담보를 제공. 책임준공확약 또는 책임준공 미이행 채무인수 약정은 현재 미체결
브릿지론 연대보증한도 100,800백만원
2026년 1분기 연결 자본총계 대비 102.9%, 연결 자산총계 대비 46.5% 수준

출처 : 당사 제시

[본 PF 전환 시 추가 요구 가능 신용보강의 종류별 한도 및 부담 능력]

신용보강 유형
요구 가능 내용
한도 또는 민감도 기준
2026년 1분기 연결 자본총계 대비
2026년 1분기 연결 자산총계 대비
재무제표 및 계속기업 영향

책임준공확약
본 PF 대주단이 시공사인 당사에 준공기한 내 책임준공을 확약하도록 요구할 수 있음. 책임준공 미이행 시 별도의 손해배상, 보증채무 또는 채무인수와 연동될 수 있음
금액 한도는 본 PF 약정 체결 전까지 미확정. 채무인수와 연동되는 경우 본 PF 대출잔액·이자·수수료가 실질 한도가 될 수 있음
한도 미확정
한도 미확정
단순 책임준공확약만으로 즉시 부채가 인식되는 것은 아니나, 미이행 가능성이 높아지면 충당부채 또는 우발부채 공시가 필요할 수 있고, 공사비 증가·지체상금·대체시공비 부담이 발생할 수 있음

책임준공 미이행 시 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수
책임준공 미이행, 사용승인 지연, 공사중단 등 약정 사유 발생 시 차주 또는 대주단 채무를 당사가 인수하거나 병존적으로 부담하는 구조
본 PF 예상금액 190,000백만원을 기준으로 한 민감도. 실제 한도는 대주단 약정에 따름
194.0%
87.6%
발동 시 차입금 또는 금융부채 인식, 현금유출, 부채비율 급등, 자본잠식 또는 계속기업 불확실성 확대 가능. 현재 브릿지론 단계에서는 해당 약정 미체결

연대보증 확대
현재 브릿지론 보증한도 100,800백만원이 본 PF 전환 시 본 PF 대출약정금의 120%~150% 수준으로 확대될 가능성
본 PF 120%: 228,000백만원본 PF 150%: 285,000백만원현 보증한도 대비 추가 증가분: 127,200백만원~184,200백만원
총 한도 232.8%~291.0%추가분 129.9%~188.1%
총 한도 105.1%~131.4%추가분 58.6%~84.9%
약정 체결 자체는 우발채무이나, 차주 채무불이행 또는 보증청구 시 회사 현금유출 및 금융부채 증가 가능. 보증채무 현실화 가능성이 높아지면 충당부채 인식 검토 필요

자금보충
이자, 수수료, 공사비, 사업비계좌 부족액, LTV 또는 DSCR 유지 등을 위해 당사가 차주에게 후순위 대여·출자 또는 직접 보충을 제공하는 구조
대주단 조건 미확정. 예시로 본 PF 예상금액 190,000백만원에 대하여 연 8%~13% 수준의 12개월 이자 상당액은 약 15,200백만원~24,700백만원
15.5%~25.2%
7.0%~11.4%
추가 대여금 또는 비용성 현금유출 발생. 회수가능성이 낮아지면 대여금 손상 및 유동성 위험 확대

추가 담보 제공
사업부지, ㈜카일룸도산 지분, 당사 또는 종속회사 보유자산, 금융상품 등에 대한 담보 제공 요구 가능
담보설정액이 본 PF 대출약정금의 120%~150%로 정해질 경우 228,000백만원~285,000백만원 수준. 담보권 실행 손실은 담보자산 가치와 피담보채무에 따라 달라짐
담보설정액 자체는 단순 부채가 아니므로 자본총계 대비 비율은 참고지표
연결 자산총계 대비 105.1%~131.4% 수준
담보권 실행 시 자산 처분손실, 지배력 상실, 종속회사 채권 회수가능성 하락, 금융기관 차입여력 감소 가능

출처 : 당사 제시

변경안 기준 본 PF 조달 예상금액은 현재 약 1,900억원 수준으로 검토하고 있으며, 이 금액에는 기존 브릿지론 약 680억원의 상환 또는 대환 재원이 포함될 수 있습니다. 그러나 이는 당사의 현재 검토안 및 협의 가능 범위에 따른 추정치일 뿐이며, 최종 PF 약정금액, 선·후순위 구조, 금리, 수수료, 담보, 책임준공, 자금보충, 추가 보증 및 기타 신용보강 조건은 대상지 선정, 변경 인허가, 변경안 기준 사업성 평가, 호텔 운영구조와 브랜드 도입 조건, 외부 전문기관 참여 조건 등은 금융기관별 내부 심사 결과에 따라 확정됩니다.본 신고서 제출일 현재 당사는 변경안 기준 본 PF 전환 가능성은 존재한다고 판단하나, 변경안 기준 본 PF 승인 가능성을 확정적으로 판단할 수 없으며, 금융기관의 구속력 있는 본 PF 확약, 투자확약 또는 변경안 기준 대출승인은 확보되어 있지 않습니다. 아래의 PF 승인 가능성에 대한 당사의 평가와 근거는 본 PF 승인을 보장하는 것이 아니며, 최종 승인 여부는 대주단의 독립적인 심사 및 그 시점의 금융시장·부동산시장 상황에 따라 달라집니다. 특히 투자자께서는 기존안 기준 심의·의향·사업성·분양성 자료가 변경안의 본 PF 승인을 보장하지 않는다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[기존안 기준 PF 승인 가능성에 대한 당사의 평가 및 근거와 한계]

구분
근거 자료 및 주요 내용
한계 및 위험

기존 금융·신탁 승인 이력
대신자산신탁은 2025.08.04 사업심의위원회에서 서울 강남구 논현동 98번지 일원 공동주택 개발사업 건을 출석위원 9인 중 9인 찬성으로 가결. 한국투자저축은행은 2025.08.22 PF 및 중도금대출 여신심사위원회에서 위원 총수 4인 중 출석 4인 및 찬성 4인으로 가결.
기존 사업계획 기준의 심의·승인 이력이며, 종상향·용도변경 추진안 또는 변경된 시장환경에서의 본 PF 승인을 의미하지 않음

대출검토·사업참여 의향
2025.01 한국투자저축은행 PF 대출 검토의향서 및 신한자산신탁 사업참여의향서 존재. 조건으로 내부 승인, 인허가·착공 진행상 문제 없음, 선순위 제한물권 말소 등이 제시됨.
의향서는 법적 구속력이 없고, 발급일로부터 3개월 유효하다는 취지이므로 현재 본 PF 확정 근거로 볼 수 없음

사업성 검토
중앙감정평가법인 사업성 검토자료상 기존안 기준 총매출 예상액 335,857백만원~376,086백만원, 총지출 예상액 293,547백만원, 사업수지 예상액 42,310백만원~82,539백만원, 수익률 12.60%~21.95%, 사업타당성 있음으로 검토.
사업시행자가 제시한 개발계획·건축계획·비용자료를 전제로 한 자문용 보고서로서 실제 결과 또는 PF 승인을 보증하지 않음

분양성 검토
골든밸류, 센츄리21 등 네임드 분양대행사의 분양성 검토자료 및 하이퍼엔드 주거시장 비교자료를 통해 강남권 하이엔드 상품의 시장성을 검토.
고금리, 초고가 주택 수요 위축, 분양률 조건 미충족, 중도금대출 제한 등으로 실제 분양성과가 달라질 수 있음

시공사 신용·시공능력
시공사인 당사의 신용등급은 재무결산기준일 2025년 12월 31일, 신용등급평가일 2026년 4월 28일 현재 'BBB-'이며, 2025년 토목건축 시공능력 평가순위 510위(전체 2,881위 중), 시공능력평가액은 45,580백만원임
본 PF 대주단이 요구하는 시공사의 신용등급과 시공능력에 대한 기준치에 미달할 수 있으며, 신용보강, 책임준공확약, 담보제공 등 조건은 별도 협상 사항으로 현재 브릿지론 단계에서 책임준공확약은 체결되어 있지 않음

종상향·용도변경 추진안
추진안 기준 총 연면적 26,582.96㎡, 용적률 927.94%, 지하 5층~지상 31층, 호텔 104실·공동주택 29세대·오피스텔 4실. 사업성 개선 가능성 검토 중.
대상지 선정, 도시계획, 공공기여, 변경허가, 사업성 평가가 확정되지 않았으며, 인허가 지연 또는 거절 시 본 PF 일정이 지연되거나 사업계획을 재수정해야 함

출처 : 당사 제시

위 기존 안 기준의 2025년 8월 대신자산신탁 및 한국투자저축은행의 심의 승인 이력은 변경 전 사업계획을 전제로 한 것이므로, 당사가 현재 추진 중인 종상향·용도변경안에 적용되지 않습니다.

[변경안 기준 PF 승인 가능성에 대한 회사의 평가 및 근거와 한계]

검토 항목
기존안 기준 자료의 성격
변경안 기준 재검토 내용
투자자 유의사항

기존 금융·신탁 승인 이력
대신자산신탁 및 한국투자저축은행의 2025년 8월 심의·승인 이력은 기존 공동주택 중심 사업계획을 전제로 한 자료입니다.
변경안 기준으로 사업계획, 용도, 연면적, 현금흐름, 공공기여, 호텔 운영수익, 공사비 및 담보가치가 변경되므로 재심의 또는 조건 재검토가 필요할 수 있습니다.
기존 승인 이력은 변경안 본 PF 승인으로 볼 수 없으며, 대주단 내부심사 결과에 따라 참여 여부·조건이 달라질 수 있습니다.

대출검토·사업참여 의향서
2025.01 한국투자저축은행 PF 대출 검토의향서 및 신한자산신탁 사업참여의향서는 기존안 또는 당시 사업계획을 전제로 발급된 자료입니다.
변경안 기준 의향서는 현재 확보되어 있지 않으며, 대상지 선정 후 변경안 사업계획과 사업수지 자료를 제시하여 기존 및 신규 금융기관에 의향 갱신 또는 신규 검토를 요청할 예정입니다.
기존 의향서는 법적 구속력이 없고 유효기간·조건이 존재하므로, 현재 본 PF 확정 근거가 아닙니다.

사업성 검토
기존안 기준 사업성 검토자료상 총매출 예상액 335,857백만원~376,086백만원, 총지출 예상액 293,547백만원, 사업수지 예상액 42,310백만원~82,539백만원, 수익률 12.60%~21.95%로 검토되었습니다.
변경안은 총 연면적 26,582.96㎡, 용적률 927.94%, 관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실 및 공공기여 179억원 등을 전제로 하므로 매출·운영수익·공사비·금융비용·공공기여·담보가치가 모두 재산정되어야 합니다.
변경안 기준 최종 사업성 평가가 완료되지 않았으며, 공사비 상승, 금융비용 증가, 호텔 운영수익 미달, 공공기여 조건 변경 시 사업성이 악화될 수 있습니다.

분양성 및 호텔 운영수익성
기존 분양성 검토는 강남권 하이엔드 공동주택·오피스텔 분양성을 중심으로 검토된 자료입니다.
변경안은 공동주택 29세대와 오피스텔 4실 외에 관광호텔 104실이 포함되므로, 주거 분양성뿐 아니라 호텔 객실 수요, 객실단가, 가동률, 운영비, 운영사·브랜드 도입 여부, 임대·위탁·운영구조를 포함한 운영수익성이 별도로 검토되어야 합니다.
호텔 운영주체, 브랜드 계약, 수익보장, 운영위탁 계약 등이 확정되지 않을 경우 대주단 심사에서 보수적으로 평가될 수 있습니다.

금융승인 근거자료
기존안 기준 심의자료와 의향서는 변경 전 용도·규모·수익구조를 기준으로 한 자료입니다.
변경안 기준 금융승인 근거자료는 대상지 선정, 설계변경허가, 변경안 사업수지, 감정평가·토지가치, 분양성·운영수익성, 공사비·금융비용, 신용보강 조건을 포함하여 재작성할 예정입니다.
자료가 완성되더라도 금융기관은 독립적으로 심사하므로 승인 여부·금액·조건은 보장되지 않습니다.

잠재 대주단 및 조달구조
기존 브릿지론 대주 및 기존 심의 금융기관은 사업부지와 담보구조를 이미 검토한 이력이 있습니다.
당사는 기존 브릿지론 대주, 저축은행권, 신탁사, 증권사 및 자산운용사를 중심으로 약 1,900억원 수준의 본 PF 조달 가능성을 협의할 계획입니다.
본 신고서 제출일 현재 참여기관, 선·후순위 구조, 금리, 수수료 및 담보·보증 조건은 확정되지 않았습니다.

시공사 신용 및 신용보강
당사의 신용등급은 'BBB-', 2025년 토목건축 시공능력평가순위는 510위, 시공능력평가액은 45,580백만원입니다.
변경안 기준 대주단은 책임준공확약, 자금보충, 추가 담보, 연대보증 확대 등 추가 신용보강을 요구할 수 있으며, 이는 PF 조건 협의 과정에서 확정됩니다.
추가 신용보강 요구가 과도하거나 회사 부담능력을 초과할 경우 본 PF 승인 또는 실행이 지연·무산될 수 있습니다.

당사의 종합 판단
기존안 기준 자료만으로는 변경안 본 PF 승인 가능성을 판단할 수 없습니다.
당사는 변경안이 대상지로 선정되고 변경안 기준 사업성·분양성·운영수익성 및 담보가치가 대주단 기준을 충족할 경우 본 PF 협의 가능성이 있다고 판단합니다.
이는 회사의 현재 평가의견이며, 구속력 있는 확약 또는 승인이 아니므로 투자자는 본 PF 실패 가능성을 고려해야 합니다.

출처 : 당사 제시

당사는 변경 인허가 및 사업성 평가 이후 기존 승인 금융기관과 지속적으로 협의할 예정이나, 최종 본 PF 약정 체결 여부, 금리, 담보, 책임준공 및 자금보충 등 신용보강 조건은 추후 대주단 심사 결과에 따라 확정됩니다.

⑧ 본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석

[본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석]

시나리오
내용
회사 및 투자자 영향

시나리오 1: 일정 내 본 PF 승인
2027년 상반기 인허가 및 사업성 평가 완료 후 2027.06.10 경 본 PF 기표 및 브릿지론 상환
조건부 계약금액 57,540백만원의 확정 가능성 증가, 대여금 회수재원 확보 가능성 증가. 다만 본 PF 조건에 따라 추가 신용보강·담보·수수료 부담 가능

시나리오 2: 본 PF 승인 지연 및 브릿지론 만기연장
인허가 또는 대주단 심사 지연으로 본 PF가 브릿지론 만기 전 또는 예정일에 실행되지 않음
이자비용 및 금융수수료 증가, 공사 일정 지연, 운영자금 추가 소요. 대주단 동의 없을 경우 채무불이행 위험 증가

시나리오 3: 본 PF 미승인 후 대체 차환 또는 사업계획 재조정
타 금융기관 차환, 사업규모 축소, 사업부지 매각, 공동시행자·관계회사 추가 출자 또는 대여 등 검토
조건부 계약금액 확정 지연 또는 축소, 대여금 회수 지연, 담보가치와 매각가격 변동에 따른 손상 위험

시나리오 4: 차환 실패 및 브릿지론 채무불이행
브릿지론 원리금 지급불능, 기한이익상실, 담보권 실행 또는 보증채무 청구
당사의 연대보증채무 현실화, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행, 현금유출·부채증가·유동성 악화·계속기업 위험 발생 가능

출처 : 당사 제시

변경안이 대상지로 선정되지 못하거나 변경안으로 진행이 불가하여, 기존안으로 회귀하여야 합니다. 기존안으로 금융기관의 재심의를 진행할 때 본 PF 미승인 또는 지연 시 예상되는 시나리오는 아래와 같습니다.

[기존안 기준
본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석]

시나리오
내용
회사 및 투자자 영향

시나리오 1: 일정 내 본 PF 승인
종상향·용도변경 대상지에 선정되지 못할 경우 기존안으로 금융기관 재심사 진행 / 2027년 상반기 금융기관 재심사 완료 후 2027.06.10 경 본 PF 기표 및 브릿지론 상환
조건부 계약금액 57,540백만원의 확정 가능성 증가, 대여금 회수재원 확보 가능성 증가. 다만 본 PF 조건에 따라 추가 신용보강·담보·수수료 부담 가능

시나리오 2: 본 PF 승인 지연 및 브릿지론 만기연장
대주단 재심사 지연으로 본 PF가 브릿지론 만기 전 또는 예정일에 실행되지 않음
이자비용 및 금융수수료 증가, 공사 일정 지연, 운영자금 추가 소요. 대주단 동의 없을 경우 채무불이행 위험 증가

시나리오 3: 본 PF 미승인 후 대체 차환 또는 사업계획 재조정
타 금융기관 차환, 사업규모 축소, 사업부지 매각, 공동시행자·관계회사 추가 출자 또는 대여 등 검토
조건부 계약금액 확정 지연 또는 축소, 대여금 회수 지연, 담보가치와 매각가격 변동에 따른 손상 위험

시나리오 4: 차환 실패 및 브릿지론 채무불이행
브릿지론 원리금 지급불능, 기한이익상실, 담보권 실행 또는 보증채무 청구
당사의 연대보증채무 현실화, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행, 현금유출·부채증가·유동성 악화·계속기업 위험 발생 가능

변경안 기준으로 본 PF 승인을 검토할 경우, 가장 중요한 전제는 변경안의 대상지 선정 및 후속 인허가 완료 여부, 변경안 기준 사업성·분양성·호텔 운영수익성 평가 결과, 대주단 심사 및 신용보강 조건입니다. 변경안 기준으로 본 PF 미승인 또는 지연 시 예상되는 시나리오는 아래와 같습니다. 다만 변경안 기준 시나리오는 기존안으로 회귀하는 것을 가정하지 않았습니다.

[변경안 기준 본 PF 미승인 또는 지연 시 시나리오 분석]

시나리오
내용
회사 및 투자자 영향

시나리오 1: 변경안 대상지 선정 및 일정 내 본 PF 승인
변경안이 대상지로 선정되고 2027년 상반기까지 설계변경허가, 사업성 평가, 대주단 모집 및 본 PF 기표가 완료되는 경우
브릿지론 상환 및 조건부 계약금액 확정 가능성 증가. 다만 변경안 기준 책임준공, 자금보충, 담보, 수수료 등 추가 부담 가능

시나리오 2: 변경안 대상지 선정 지연 또는 후속 인허가 지연
대상지 선정, 도시건축위원회, 강남구 건축위원회, 설계변경허가 또는 공공기여 협의가 지연되는 경우
본 PF 심사자료 확정 지연, 브릿지론 이자·수수료 증가, 운영자금 추가 소요, 만기연장 또는 대체 차환 협의 필요

시나리오 3: 변경안 미선정 또는 변경안 포기 후 기존안 회귀
변경안이 대상지로 선정되지 않거나 사업성이 충분하지 않아 기존안으로 회귀하는 경우
기존 인허가를 활용할 수 있으나 기존 금융승인·의향서가 현재 본 PF 승인을 보장하지 않으므로 기존안 기준 사업성·분양성 및 금융조건도 재심사 필요

시나리오 4: 변경안 기준 본 PF 미승인 또는 조건 미충족
대주단이 호텔 운영수익성, 분양성, 담보가치, 공사비, 시공사 신용 또는 신용보강 조건을 이유로 승인하지 않거나 조건이 회사 부담능력을 초과하는 경우
사업규모 축소, 대체 차환, 공동시행자·관계회사 지원, 사업부지 매각, 유상증자 자금 사용처 변경 가능. 대여금 회수 지연 및 손상 위험

시나리오 5: 브릿지론 차환 실패 및 채무불이행
본 PF와 만기연장 또는 대체차환이 모두 실패하고 원리금 지급불능, 기한이익상실, 담보권 실행 또는 보증채무 청구가 발생하는 경우
당사의 연대보증채무 현실화, ㈜카일룸도산 주식 근질권 실행, 연결 범위 변동, 대여금·미수수익·공사미수금 손상, 유동성 악화 및 계속기업 위험 발생 가능

본 PF가 일정 내 승인되더라도 대주단이 당사의 신용등급·시공능력 보완을 조건으로 책임준공확약, 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수, 자금보충, 추가 담보 또는 연대보증 확대를 요구할 경우, 당사의 우발부채 규모가 현재 브릿지론 단계보다 확대될 수 있습니다. 특히 본 PF 예상금액 약 190,000백만원을 기준으로 보증 또는 채무인수 한도가 설정되는 경우, 이는 2026년 1분기 연결 자본총계의 약 194.0% 및 연결 자산총계의 약 87.6%에 해당하는 규모입니다. 본 PF 대출약정금의 120%~150% 수준의 보증 또는 담보설정이 요구되는 경우 총 한도는 228,000백만원~285,000백만원으로 확대될 수 있으며, 이는 연결 자본총계의 약 232.8%~291.0%, 연결 자산총계의 약 105.1%~131.4%에 해당합니다.따라서 본 PF 승인 시에도 신용보강 조건이 당사의 부담능력을 초과하거나, 책임준공 미이행 또는 차주 채무불이행으로 해당 신용보강이 현실화될 경우에는 당사의 현금유출, 금융부채 또는 충당부채 증가, 자본감소, 부채비율 상승, 대여금·공사미수금 손상, 금융기관 차입여력 저하 및 계속기업 가정 관련 불확실성이 발생할 수 있습니다. 반면 당사가 대주단의 추가 신용보강 요구를 수용하지 못할 경우 본 PF 승인이 지연되거나 무산되어 브릿지론 만기연장, 차환, 담보권 실행, 사업부지 매각 또는 사업계획 축소가 필요할 수 있습니다.

⑨ 본 PF 미승인 시 유상증자 자금 사용처 변경 가능성

및 추가 자금조달 가능성
당사는 유상증자 조달자금을 상지카일룸 에스칼라 프로젝트 운영자금으로 사용할 계획입니다. 그러나 본 PF 가 최종적으로 미승인되거나 사업중단·축소가 확정되어 미사용 조달자금이 발생하는 경우,
당사는 이사회 결의 및 관련 법령·정기보고서상 기재 등 필요한 절차를 거쳐 미사용 자금을 본건 사업 브릿지론 상환 및 금융비용 대응에 사용할 가능성이 있습니다. 해당 사용처 변경은 본 PF가 계획대로 진행되지 않을 시 발생할 수 있는 사항으로 실제 변경 시점의 이사회 의사결정, 사업성, 자금수요, 이해관계자 협의 및 정정공시 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 본건 유상증자 납입일까지 사업비계좌 잔액이 부족하고 브릿지론 대출한도가 소진된 상태에서 프로젝트 운영자금은 계속 발생합니다. 당사는 필요 시 ㈜카일룸도산에 대한 추가 대여를 검토할 수 있습니다. 추가 대여가 발생하는 경우 그 재원은 회사 보유 현금, 영업활동 현금흐름, 공사채권·대여금 회수, 관계회사 차입 또는 지원, 공동시행자 지원, 금융기관 단기차입 등으로 검토될 수 있으나, 각 조달원의 실행 가능성 및 조건은 확정되어 있지 않습니다.본건 유상증자 종결 전까지 당사는 별도의 추가 유상증자 추진 계획이 없습니다. 그러나 본건 유상증자 종결 이후에도 본 PF 승인 지연 또는 미승인, 청약 미달, 사업비 증가, 금융비용 증가, 대체 차입 실패 등으로 자금부족이 지속될 경우, 추가 유상증자 또는 주식연계증권 발행 등 자본시장 조달을 검토할 가능성을 배제할 수 없습니다.

[PF 미승인 또는 사업중단시 검토 가능 방안]

구분
현재 계획
PF 미승인 또는 사업중단 시검토 가능 방안
투자자 유의사항

유상증자 조달자금
㈜카일룸도산 대여 후 상지카일룸 에스칼라 개발사업 운영자금으로 사용
미사용 잔액 발생 시 본건 사업 브릿지론 상환 및 금융비용 대응 등 검토
최초 공시한 사용 목적과 달라질 수 있으며, 변경 시 정기보고서 등으로 안내

브릿지론 이자비용 4,210백만원
운영자금 중 금융비용으로 별도 표시하여 사용
유상증자 미달 시 필요 금액에 대해 최대주주인 ㈜중앙첨단소재로부터 별도 추가 차입, 당사 보유 현금으로 대여, 공동시행자 지원, 대주단 협의 등 검토(*)
차순위 자금원이 확정되지 않거나 조건이 불리할 경우 이자연체·기한이익상실의 발생 위험

현장 공사·사업비
철거·토목공사, 설계·감리·PM·홍보관·제세공과금 등 집행
사업일정 변경 시 집행시기 조정 또는 중단 가능
공사중단·협력업체 미지급·지연손해금 등 발생 가능

* 최대주주로부터 별도 추가 차입, 당사 보유 현금으로 대여, 공동시행자 지원, 대주단 협의 등은 확정되지 않는 사항으로 각 당사자의 내부 절차에 따라 지원받지 못할 가능성이 있습니다.출처 : 당사 제시

⑩ ㈜카일룸도산 대여금 회수불가 가능성 및 회사 수익·재무 영향본건 유상증자 자금은 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행될 예정이므로, ㈜카일룸도산의 상환능력 및 프로젝트의 본 PF 실행·분양수입·사업수익이 당사의 자금 회수 가능성을 좌우합니다. 본 PF가 승인되지 않거나 사업이 지연·중단될 경우, 당사가 ㈜카일룸도산에 제공한 기존 대여금·미수수익·공사미수금 및 본건 유상증자 대여금의 회수가 지연되거나 손상될 수 있습니다.

[카일룸도산 대여금 회수불가 가능성 및 회사 수익·재무 영향]

구분
금액 또는 내용
회수재원 및 위험

㈜카일룸도산에 대한 기존 채권
공사미수금 3,489백만원, 장기대여금 57,514백만원, 장기미수수익 9,140백만원, 합계 70,143백만원
본 PF 실행, 분양수입, 사업수익, 담보자산 처분가액 등이 회수재원. PF 미승인 시 회수 지연 또는 손상 가능

본건 유상증자 대여 예정액
18,744백만원
에스칼라 운영자금으로 사용 예정 / 사업중단 시 사용처 변경 또는 회수 지연 가능

공사 도급계약조건부 계약금액
57,540백만원
본 PF 또는 자금조달이 완료되어야 확정 가능 / 미확정 시 향후 매출 및 수주잔고 감소 가능

브릿지론 우발 익스포저
연대보증한도 100,800백만원
본 PF 미승인 또는 차환 실패 시 보증채무 현실화 가능 / 본 항목은 우발부채 위험 내용과 연계

토지 매각 가능성
2024.12.31 기준 논현동 98 감정평가액 51,994,880천원, 논현동 98-1 감정평가액 35,021,560천원
실제 매각가격, 담보권자 우선변제, 매각 기간, 세금, 제반 비용에 따라 회사 회수액이 평가액보다 낮을 수 있음

출처 : 당사 제시

2025년 11월말 기준 ㈜카일룸도산의 사용가치평가에 근거한 현금흐름창출단위의 회수가능액은 약 151,400백만원이나, 이는 특정 시점의 사업계획과 현금흐름 가정을 기초로 한 평가입니다. 향후 본 PF 미승인, 인허가 지연, 공사비 상승, 분양가 하락, 담보가치 하락, 사업계획 변경 등으로 현금흐름 가정이 변경될 경우 회수가능액이 감소할 수 있으며, 이 경우 당사의 대여금, 미수수익, 공사미수금 및 본건 유상증자 대여금에 대하여 손상차손이 발생할 수 있습니다.

⑪ 공동시행자 두산미래산업㈜의 본 PF 부담 여부 및 위험분담 구조

상지카일룸 에스칼라 프로젝트는 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜가 공동으로 추진하는 사업입니다. 공동사업약정서상 두 회사의 지분비율은 55:45이며, 토지 관련 권리 확보 및 담보 제공, 물상보증, 연대보증 등 프로젝트 추진에 필요한 역할이 배분되어 있습니다. 현 브릿지론 구조에서 두산미래산업㈜는 연대보증인 및 물상보증인으로 참여하고 있으며, 본 PF 전환 시에도 공동사업약정에 따라 기존 2025년 8월 PF 심의 당시 부담했던 위험과 유사하게 물상보증 및 연대보증에 참여할 예정입니다. 그러나 본 PF 약정이 체결되기 전까지 두산미래산업㈜의 정확한 부담범위, 보증한도, 담보제공 범위, 손실분담 방식은 확정된 사항이 아닙니다.

[위험 분담 구조]

구분
㈜카일룸도산
두산미래산업㈜
㈜상지건설

사업상 지위
시행사 / 차주 / 당사의 주요 종속회사
공동시행자 / 사업부지 일부 권리 확보 및 담보제공 관련 당사자
시공사 / ㈜카일룸도산 지배회사

공동사업약정상 지분비율
55%
45%
직접 공동사업자 아님. 다만 시공사 및 카일룸도산 지배회사로 자금·보증 부담 가능

현 브릿지론 부담
차주로서 원리금 상환의무 부담
연대보증 및 물상보증 참여
연대보증 및 ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 제공

본 PF 전환 시 예상 역할
본 PF 차주 또는 시행주체로 참여 가능
물상보증 및 연대보증 참여 예정으로 제시되나 조건 미확정
시공사로서 본 PF 대주단이 요구하는 신용보강 조건 협의 가능

책임준공 관련
추후 PF 조건에 따라 협의
추후 PF 조건에 따라 협의 가능
현재 브릿지론 단계에서는 책임준공확약 없음. 본 PF 전환 시 대주단 요구 가능

손실분담 위험
PF 미승인 시 자금부족, 자산매각, 채무불이행 위험
담보권 실행 및 보증채무 부담 가능
대여금 손상, 보증채무 현실화, 조건부 매출 감소 위험

출처 : 당사 제시

만약 두산미래산업㈜가 본 PF 채무에 대하여 실제로 부담하는 담보·보증 범위가 제한되거나, 재무상태 또는 담보제공능력의 한계로 실질적인 위험분담 효과가 제한될 경우, 본 PF 미승인 또는 차환 실패 시 부담이 ㈜카일룸도산과 당사에 집중될 수 있습니다. 반대로 두산미래산업㈜가 연대보증 또는 물상보증을 제공하더라도, 채권자가 특정 보증인에게 먼저 청구하거나 담보권을 실행할 수 있으므로 당사의 손실 가능성이 제거되는 것은 아닙니다.⑫ 브릿지론 이자비용 사용 및 자금분류 관련 기재

당사는 본건 유상증자 조달자금을 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 집행할 예정이므로 이를 운영자금으로 분류하였습니다. 다만 그 중 4,210백만원은 ㈜카일룸도산 브릿지론 이자비용 지급에 사용될 예정이며, 이는 전체 유상증자 조달자금 사용대상 금액 18,744백만원의 약 22.4%에 해당합니다.
위 4,210백만원은 브릿지론 실행 시 이미 지급된 Tranche A-1 대주에 대한 선지급 이자 6,500백만원과는 별도의 금액입니다.

[이자비용 사용 내역]

구분
금액
비중
최종 사용처
분류에 대한 회사 판단

프로젝트 운영자금
14,534백만원
77.6%
철거·토목공사, 설계비, 감리비, PM용역비, 홍보관공사비, 제세공과금 등
운영자금

브릿지론 이자비용
4,210백만원
22.4%
㈜카일룸도산 브릿지론 16개월차 이후 이자비용 지급
운영자금 중 금융비용 성격으로 별도 표시. 2025.11.19~2026.11.18 기간의 선지급 이자 6,500백만원 및 2026.11.19~2027.02.18 기간의 TR A 이자유보액 1,638백만원과 중복되지 않음

합계
18,744백만원
100.0%
㈜카일룸도산 대여 후 프로젝트 관련 비용으로 집행
운영자금

출처 : 당사 제시

당사가 위 4,210백만원을
당사
의 채무상환자금이 아닌 운영자금으로 분류한 이유는 브릿지론의 법률상 차주가 당사가 아니라 ㈜카일룸도산이고, 당사는 유상증자 조달자금을 ㈜카일룸도산에 대여한 후 ㈜카일룸도산의 프로젝트 운영자금 및 금융비용으로 사용하게 되기 때문입니다.
다만 투자자 보호 및 자금사용 목적의 명확성을 위해, 해당 금액이 실질적으로 브릿지론 이자비용 지급에 사용될 예정임을 별도로 구분하여 기재하였습니다.구체적으로 브릿지론 실행 시 지급된 선지급 이자 6,500백만원은 Tranche A-1 대주인 코리아6호 및 에스씨엘2호에 대하여 2025년 11월 19일부터 2026년 11월 18일까지의 1년치 이자를 선납한 금액입니다. 또한 Tr A의 이자유보액 1,638백만원은 2026년 11월 19일부터 2027년 2월 18일까지의 3개월치 이자 지급을 위하여 유보된 금액입니다. 반면 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 위 선지급 및 유보 기간 이후 브릿지론 유지기간 동안 발생할 것으로 예상되는 이자비용을 충당하기 위한 금액이므로, 6,500백만원과 4,210백만원은 동일한 이자비용의 중복 계상 또는 중복 지급 구조가 아닙니다.
유상증자 미달로 4,210백만원을 전액 조달하지 못하는 경우
당사
는 최대주주인 ㈜중앙첨단소재로부터의 차입, 회사 보유 현금 및 영업현금흐름, 공동시행자 또는 이해관계자의 자금지원, 금융기관 단기차입 또는 대주단과의 이자지급 유예ㆍ만기연장 협의를 검토할 수 있습니다. 그러나 이러한 차순위 자금원은 실행이 확정되어 있지 않으며, 대주단 동의, 담보여력, 시장금리, 최대주주 및 관계회사의 유동성, 각 당사자의 내부 승인 절차 등에 따라 실행 가능성이 제한될 수 있습니다.

또한 최대주주 또는 종속회사가 Tranche B 후순위 대주로 참여하고 있는 구조상, 향후 조달자금이 Tranche B 원리금 지급에 사용되는 경우 자금순환거래로 해석될 소지가 있으므로, 당사는 Tranche B 대주에 대한 원리금 지급 여부와 재원을 별도 관리하여, 자금이 환류되지 않도록 조치할 예정입니다.⑬ 본 PF 미승인 관련 투자자 주요 유의사항·본 프로젝트는 현재 본 PF 승인 전 브릿지론 단계이며, 본 PF 실행 여부와 조건은 대주단의 독립적인 심사 및 사업성·분양성 평가 결과에 따라 결정됩니다.

·기존 사업계획에 대한 금융기관 및 신탁사의 심의
, 2025년 1월 대출검토·사업참여 의향서, 기존안 기준 사업성 검토자료 및 분양성 검토자료는 모두 기존안 또는 변경 전 사업계획을 기준으로 작성된 자료입니다. 해당 자료는 변경안 기준 본 PF 승인, 투자확약 또는 유상증자 자금 회수를 보장하지 않습니다.

·변경안은 관광호텔 104실, 공동주택 29세대, 오피스텔 4실, 지하 5층~지상 31층, 총 연면적 26,582.96㎡ 및 용적률 927.94%를 전제로 하는 추진안이나, 본 신고서 제출일 현재 대상지 선정, 도시계획·건축심의, 설계변경허가, 변경안 기준 사업성 평가, 호텔 운영구조 및 대주단 심사가 완료되지 않았습니다.·당사는 설립 이후 고급주거, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등 건축공사를 수행한 경험을 보유하고 있으나, 본 신고서 제출일 현재 변경안과 동일하거나 직접적으로 준하는 수준의 관광호텔 포함 지상 31층 복합개발사업을 직접 시공하여 준공한 실적은 없습니다.·당사는 본 신고서 제출일 현재 호텔 용도 건축물에 대한 직접 시공 실적 및 호텔 관련 인허가 수행 실적을 보유하고 있지 않습니다. 이에 따라 관광호텔 도입과 관련한 인허가, 설계, 시공, 운영주체 선정 및 운영수익성 검증 과정에서 외부 전문기관의 참여가 필요할 수 있으며, 관련 협의가 지연되거나 조건이 불리해질 경우 본 PF 일정 및 사업성이 부정적 영향을 받을 수 있습니다.·본 PF 대주단은 변경안 기준 시공사 수행능력, 책임준공 가능성, 호텔 운영수익성, 호텔 운영사 또는 브랜드 확보 여부, 공사비 적정성 및 추가 신용보강 조건을 별도로 심사할 수 있으며, 대주단 요구 조건을 충족하지 못할 경우 본 PF 승인이 지연되거나 거절될 수 있습니다.

- 당사의 신용등급은 BBB-이고 2025년 토목건축 시공능력 평가순위는 510위, 시공능력평가액은 45,580백만원입니다. 당사가 공식·일률적 기준을 확인한 것은 아니나, 본건과 같은 강남구 소재 하이엔드 복합개발사업의 경우 PF 대주단은 시공사의 신용도, 시공능력, 책임준공 능력 및 자금보충 능력을 중요하게 심사할 수 있으며, 당사의 현황이 대주단 내부 기준에 미달한다고 판단될 수 있습니다. - 본 PF 전환 시 대주단이 책임준공확약, 책임준공 미이행 시 조건부 또는 중첩적·병존적 채무인수, 자금보충, 추가 담보 제공 또는 연대보증 확대를 요구할 경우, 당사의 우발채무 규모는 현재 브릿지론 단계의 보증한도 100,800백만원을 초과할 수 있습니다. 본 PF 예상금액 190,000백만원 및 보증·담보비율 120%~150%를 기준으로 할 경우, 잠재 한도는 190,000백만원 또는 228,000백만원~285,000백만원 수준까지 확대될 수 있으며, 이는 당사의 2026년 1분기 연결 자본총계 및 연결 자산총계 대비 상당한 규모입니다. - 추가 신용보강은 본 신고서 제출일 현재 확정된 사항이 아니며, 실제 요구 여부와 한도, 발동요건은 본 PF 대주단 심사 및 약정 체결 과정에서 확정됩니다. 다만 해당 조건이 확정·체결되면 회사의 우발부채 공시 규모가 증가하고, 책임준공 미이행, 사업 지연, 공사비 증가 또는 차주 채무불이행 발생 시 실제 부채 또는 충당부채로 전환될 수 있습니다. 이 경우 회사의 연결재무제표상 부채비율 상승, 자본감소, 대여금·공사미수금 손상, 유동성 악화 및 계속기업 가정에 대한 불확실성이 발생할 수 있습니다. - 당사가 대주단의 추가 신용보강 요구를 수용하지 못할 경우 본 PF 승인이 지연 또는 거절될 수 있으며, 이 경우 브릿지론 만기연장 또는 차환 협상, 사업규모 축소, 사업부지 처분, 추가 유상증자 또는 관계회사 자금지원 등 대체방안이 필요할 수 있습니다. 이러한 대체방안은 실행이 확정되어 있지 않고 조건이 불리할 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 충분히 고려하시기를 바랍니다.

·변경안이 대상지로 선정되지 않거나 후속 인허가가 지연·불허되는 경우, 당사는 기존안으로 회귀하거나 사업계획을 재조정할 수 있습니다. 이 경우에도 기존 금융승인 이력과 과거 의향서는 현재 시점의 본 PF 승인을 보장하지 않으므로 재심의 또는 조건 재협상이 필요할 수 있습니다.

·본 PF가 승인되지 않을 경우 조건부 계약금액 57,540백만원은 확정되지 않거나 해지·축소될 수 있으며, 이는
당사의 수주잔고, 매출, 영업이익 및 현금흐름에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

·㈜카일룸도산에 대한 대여금은 본 PF 실행, 분양수입, 호텔 운영수익, 사업수익 및 담보자산 처분 등을 회수재원으로 하므로, 본 PF 미승인 또는 사업 지연 시 회수 지연 또는 손상차손이 발생할 수 있습니다.

·변경안 기준 본 PF 전환 시 대주단은 책임준공확약, 자금보충, 추가 담보, 추가 보증, 선·후순위 구조 조정, 금리·수수료 변경 등 추가 신용보강을 요구할 수 있습니다. 이러한 조건이 회사 또는 공동시행자의 부담능력을 초과하거나 합의되지 않을 경우 본 PF 승인이 지연되거나 무산될 수 있습니다.

·브릿지론 차환 실패 또는 만기연장 실패 시 당사의 연대보증채무가 현실화될 수 있으며, ㈜카일룸도산 발행주식 근질권 실행 등으로 지배력 및 회수가능성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.
· Tranche A-1 대주의 실질 자금주는 홍콩계 투자금융그룹 SC Lowy 관련 투자목적 SPC로 본 PF 전환 실패 또는 만기연장 실패 시 사업부지 담보신탁 우선수익권 실행, 사업부지 처분, 사업시행권 관련 권리 행사, 주식근질권 실행, 금융상품 질권 실행 및 연대보증 청구가 순차적으로 또는 병행하여 진행될 수 있습니다.· 브릿지론 실행 시 이미 지급된 선지급 이자 6,500백만원은 2025.11.19~2026.11.18 기간의 1년치 이자이며, 자금사용목적상 브릿지론 이자비용 4,210백만원은 위 선지급 이자 및 이자유보액 이후 발생할 예상 이자비용으로 중복 계상 또는 중복 지급되는 금액이 아닙니다. 다만 본 PF 전환 지연 또는 만기연장 조건 변경 시 추가 이자비용이 발생할 수 있습니다· Tranche B 대주인 ㈜중앙첨단소재 및 ㈜오르개발은 최대주주 또는 종속회사로서 특수관계가 있고, 최대주주 등이 본건 유상증자 청약자로 참여할 수 있으므로, 유상증자 조달자금이 ㈜카일룸도산을 거쳐 Tranche B 대주에게 이자 또는 원금으로 지급될 경우 자금순환거래 또는 특수관계자 자금회수로 해석될 수 있습니다. 당사는 현 계획상 Tranche B 원리금 상환을 본건 유상증자 조달자금의 주된 사용목적으로 두고 있지 않으며 구조적으로 자금을 분리해 환류되지 않도록 조치 예정입니다.
·현재 브릿지론 단계에서는 책임준공확약이 체결되어 있지 않으나, 본 PF 전환 시 대주단이 책임준공확약, 추가 담보, 추가 보증, 외부 전문기관 참여, 호텔 운영사 또는 브랜드 확보 등 별도의 조건을 요구할 수 있습니다.·공동사업약정상 ㈜카일룸도산과 두산미래산업㈜의 지분비율 및 위험분담 구조가 존재하더라도, 최종 본 PF 약정 전에는 부담 범위가 확정되지 않았으므로 당사의 손실 가능성이 배제되지 않습니다.

3. 자금의 운용계획
당사가 금번 유상증자를 통해 조달한 자금 중 일부는 조달시기와 실제 사용시기 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 이에 조달일로부터 사용시까지 미사용 자금에 대해서는 자금 사용시점 및 금리 수준 등을 고려하여 적격금융기관의 수시입출금 예금, 정기예금 등 금융상품 또는 AA등급대(A1등급대) 이상의 단기금융상품으로 운용할 예정입니다.금번 유상증자를 통해 조달한 자금은 당사가 시공하고, 당사의 자회사인 ㈜카일룸도산이 공동 시행하는 '상지카일룸 에스칼라' 개발사업의 운영자금 및 동 현장의 운영자금으로 일부 또는 전부가 시행사 지위에 있는 ㈜카일룸도산에 대한 대여금 형태로 지급될 수 있으며, ㈜카일룸도산에 지급된 자금은 전액 신탁계좌로 예치되어 신탁계약, 사업약정 및 자금관리 절차에서 정한 방식에 따라 관리·집행될 예정입니다.당사는 금번 유상증자 납입예정일과 자금사용목적의 예상 집행시기가 일정 기간에 걸쳐 진행될 예정인 점을 고려하여, 유상증자 대금의 관리 및 집행에 관한 내부통제를 강화할 예정입니다. 당사는 현재 ERP시스템을 사용하여 자금을 관리하고 있으며, 재무회계팀 자금담당자가 당사 장부와 은행잔액을 대조·확인할 수 있는 관리체계를 운영하고 있습니다.

또한 당사는 자금 입출금과 관련하여 재무회계팀 및 최고재무의사결정권자를 통한 현황보고 체계와 전자결재 문서화를 통해 자금집행 내역을 관리할 예정이며, 최고재무의사결정권자 및 최고경영자는 관련 문건을 확인·검토한 후 필요한 승인 절차를 진행할 예정입니다.

당사는 지출규정 등 내부 규정에 따라 자금관리 및 집행이 이루어지도록 관리하고, ㈜카일룸도산에 대한 대여금 및 동 사업 관련 공사비 집행 내역에 대해서도 사용 목적, 집행 증빙 및 신탁계약상 자금집행 절차와의 부합 여부를 확인할 예정입니다. 이를 통해 금번 유상증자 자금이 본 신고서에 기재한 자금 사용 목적에 맞게 사용될 수 있도록 관리할 계획입니다.

이와 더불어 당사는 과거 유상증자 자금관리 등의 내역을 정기보고서 중 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항에 기재한 바 있으며, 향후에도 관련 공시 규정 및 기재 의무를 준수할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

해당사항 없습니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황
가-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
3
-
-
3
2

합계
3
-
-
3
2

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

가-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭당사의 명칭은 주식회사 상지건설이라고 표기합니다. 또한 영문으로는 Sangji Construction, Inc.라 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 ㈜상지건설이라고 표기하기도 합니다.
다. 설립일자당사는 영상, 음향 및 통신장비 제조업 등을 영위할 목적으로 1979년 6월 21일에 설립되었습니다. 또한 2000년 10월 19일에 코스닥시장에 상장되어, 코스닥시장에서 매매가 개시되었습니다.
라. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소주소 : 서울특별시 강남구 학동로31길 12, 5층(논현동, 벤쳐캐슬빌딩)전화번호 : 02-517-5174홈페이지 : https://www.sangji.co.kr

마. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

바. 주요 사업의 내용(주요제품 및 서비스 등의 포함) 및 향후 추진하려는 신규사업당사와 연결대상 종속회사들은 부동산개발업(분양공사), 건설업(도급공사), 부동산 관련 용역업 등을 영위하고 있습니다.상세한 내용은 본 공시서류의 'II. 사업의 내용'을 참고하시기를 바랍니다.
사. 신용평가에 관한 사항

당사는 코리아크레딧뷰로 주식회사(대한민국), 에스씨아이평가정보 주식회사(대한민국), 나이스평가정보 주식회사(대한민국)로부터 신용등급평가를 받고 있습니다. 재무결산기준일 2025년 12월 31일, 신용등급평가일 2026년 4월 28일 현재 기준 적격심사 및 공공기관 제출 용도의 당사 신용 평가 등급은 'BBB-' 입니다.

【신용등급 현황】

재무결산기준일
신용등급평가일
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가용도

2025.12.31
2026.04.28
BBB-
SCI평가정보㈜(AAA ~ D)
적격심사 및 공공기관 제출용도

2024.12.31
2025.04.28
BB+
코리아크레딧뷰로(AAA ~ NF)
적격심사 및 공공기관 제출용도

2023.12.31
2024.04.26
BBB-
SCI평가정보㈜(AAA ~ D)
적격심사 및 공공기관 제출용도

2022.12.31
2023.04.28
BB-
NICE평가정보㈜(AAA ~ D)
적격심사 및 공공기관 제출용도

2021.12.31
2022.05.02
BB-
NICE평가정보㈜(AAA ~ D)
적격심사 및 공공기관 제출용도

【신용등급의 정의】

·코리아크레딧뷰로

코리아크레딧뷰로

신용등급
정 의

AAA
신용도가 최고 우량한 수준

AA
신용도가 매우 높지만 AAA대비 다소 낮은 수준

A
신용도가 높은 편이나 경기변화에 따라 제한적 영향 가능성 있음

BBB
신용도가 양호한 편이나 장래 환경악화시 거래안전성 저하 가능성 있음

BB
신용도가 양호한 편이나 장래 환경악화시 거래안전성 저하가 우려됨

B
신용도에 당면 문제는 없으나 장래 환경악화시 거래안전성 저하가능성 높음

CCC
신용도가 낮으며 향후 채무불이행 가능성 내포

CC
신용도가 매우 낮아 채무불이행 가능성이 높음

C
신용도가 최하 수준이며 채무불이행에 준하는 상태에 있음

D
채무불이행 상태에 있음

NF
조사거부, 자료불충분 등의 사유로 신용등급을 표시하지 않음

*
기업의 신용능력에 따라 AAA 등급에서 D등급까지 10등급으로 구분 표시되며 등급 중 AA등급에서 CCC 등급까지의 6개 등급에는 그 상대적 우열 정도에 따라 +,- 기호가 첨부
·SCI 평가정보

SCI 평가정보

신용등급
정 의

AAA
전반적인 신용도가 매우 우수하며, 장래 환경변화에 대한 안정성이 매우 높은 수준임

AA
전반적인 신용도가 우수하며, 장래 환경변화에 대한 안정성이 높은 수준임

A
전반적인 신용도가 우수하나, 장래 환경변화에 대한 안정성이 상위 등급보다는 열위한 수준임

BBB
전반적인 신용도가 양호한 수준이나, 장래 환경변화에 대한 안정성 면에서 다소 불안한 요소가 있음

BB
신용도에 문제는 없으나, 장래 환경변화에 대한 안정성 면에서 불안한 요소가 있음

B
단기적인 신용도에 문제는 없으나, 장래 환경변화에 대한 안정성은 낮은 편임

CCC
신용도가 의문시되며, 채무불이행 가능성이 있음

CC
신용상 위험요소가 많아 채무불이행 가능성이 높음

C
채무불이행 가능성이 매우 높으며, 신용상태가 불량함

D
채무불이행 상태임

* 상기 등급 중 AA부터 CCC까지는 당해 등급 내에서의 상대적 우월 정도에 따라 +,-기호를 부가할 수 있음

·NICE 평가정보

구 분
NICE 평가정보

등 급
정 의

우수
AAA
상거래를 위한 신용능력이 최우량급이며, 환경변화에 충분한 대처가 가능한 기업

AA
상거래를 위한 신용능력이 우량하며, 환경변화에 적절한 대처가 가능한 기업

A
상거래를 위한 신용능력이 양호하며, 환경변화에 대한 대처능력이 제한적인 기업

양호
BBB
상거래를 위한 신용능력이 양호하나, 경제여건 및 환경악화에 따라 거래안정성 저하가능성 있는 기업

보통
BB
상거래를 위한 신용능력이 보통이며, 경제여건 및 환경악화에 따라 거래안정성 저하가 우려되는 기업

B
상거래를 위한 신용능력이 보통이며, 경제여건 및 환경악화에 따라 거래안정성 저하가능성이 높은 기업

열위
CCC
상거래를 위한 신용능력이 보통 이하이며, 거래안정성 저하가 예상되어 주의를 요하는 기업

CC
상거래를 위한 신용능력이 매우 낮으며, 거래의 안정성이 낮은 기업

C
상거래를 위한 신용능력이 최하위 수준이며, 거래위험 발생가능성이 매우 높은 기업

부도
D
현재 신용위험이 실제 발생하였거나 신용위험에 준하는 상태에 처해 있는 기업

평가제외
R
1년 미만의 결산재무제표를 보유하였거나, 경영상태 급변(합병, 영업양수도, 업종변경 등)으로 기업신용 평가등급 부여를 유보하는 기업

* 'AA' 등급부터 'CCC' 등급까지는 등급 내 우열에 따라 +, 0, - 의 세부등급이 부여

아. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 유형

코스닥시장 상장
2000년 10월 19일
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

공시대상기간(최근 5사업연도) 중 회사의 주된 변동내용은 아래와 같습니다.

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

변경일자
변경 전
변경 후

2024.08.20
서울특별시 강남구 영동대로 741, 9층(청담동, 은성빌딩)
서울특별시 강남구 학동로31길 12, 5층(논현동, 벤쳐캐슬빌딩)

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2022.03.31
정기주총
사외이사 천승환
사외이사 최성조
상근감사 노동석 임기만료

2022.09.16
임시주총
사내이사 고지영
-
-

2023.02.08
-
-
-
사외이사 조사무엘민제 사임

2023.02.10
-
-
-
사내이사 조정욱 사임

2023.03.31
정기주총
사내이사 김연수사외이사 조영희
-
-

2024.03.29
정기주총
-
사내이사 김영신사내이사 송선용사내이사 김영익사내이사 김동호상근감사 김우영
-

2024.03.29
-
-
대표이사 김영신
-

2024.03.31
-
-
-
사외이사 임무영 임기만료

2024.11.30
-
-
-
사내이사 김영익 사임

2024.12.16
-
-
-
사내이사 고지영 사임

2025.03.31
-
-
-
사내이사 김연수 사임사내이사 김동호 사임사외이사 천승환 임기만료사외이사 최성조 임기만료

2025.03.31
정기주총
사내이사 고병현
-
-

2026.03.27
정기주총
-
사외이사 조영희
-

* 상기 변동일자 중 대표이사 선임은 이사회 일자입니다.

다. 최대주주의 변동

(단위 : 주, %)

변동일(*)
최대주주명
소유주식수
지분율
비고

2021.07.16
㈜중앙첨단소재
12,084,353
16.91
제3자배정 유상증자 참여(인수주식 10,884,353주)

* 최대주주 변동일은 유상증자 납입일 익일인 신주의 효력발생일 기준이며, 소유주식수는 기존 단순투자목적 120만주를 포함한 주식 수입니다.** 공시서류 작성기준일 현재 최대주주는 ㈜중앙첨단소재이며, 변동일로부터 공시서류 작성기준일 현재까지 주식의 장내매수, 유상증자 참여, 회사 발행주식총수의 증가, 주식(액면)병합, 무상감자(무상병합) 등으로 현재 소유주식수는 858,987주이고 지분율은 12.58%입니다.
라. 상호의 변경

변경일자
구분
변경 전
변경 후

2024.03.29
국문
주식회사 상지카일룸
주식회사 상지건설

영문
Sangji Caelum, Inc.
Sangji Construction, Inc.

마. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화- 공시대상기간(최근 5사업연도) 중 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화는 없습니다

바. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 2022.04.01 해운대 중동 카일룸 신축공사 계약 체결- 2022.05.24 상지카일룸 에스칼라 신축공사 계약 체결- 2022.07.18 논현동 98번지 외 3필지 주거 업무 복합시설 개발사업 PM 용역- 2022.09.16 22-육-00부대 전기공사(1194) 계약 체결- 2023.12.28 서울시 용산구 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사(건축, 전기, 통신, 소방) 계약 체결- 2025.01.13 신정동 66-2 공동주택 신축공사 계약 체결- 2025.03.31 성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사 계약 체결- 2025.12.02 임실 정주활력센터 건립 건축공사 계약 체결- 2026.01.30 신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사 계약 체결

사. 연결대상 종속회사의 주요 연혁

회사명
일 자
주요내용

㈜오르개발
2012.11.20
- 회사 설립

2022.02.04
- 본점 소재지 변경 (서울시 서초구 서초대로 → 서울시 영등포구 의사당대로)

2023.10.31
- 본점 소재지 변경 (서울시 영등포구 의사당대로 → 서울시 강남구 도산대로)

2023.11.30
- 사내이사 김병현 신규선임

2024.09.16
- 대표이사 송선용 재선임, 사내이사 김영신 재선임

2025.04.21
- 본점 소재지 변경 (서울시 강남구 도산대로 → 서울시 강남구 언주로113길)

2025.08.01
- 상호 변경 (㈜카일룸디앤디 → ㈜오르개발)

㈜상지그린에너지
2020.05.18
- 회사 설립

2022.02.04
- 본점 소재지 변경 (서울시 강남구 선릉로 → 서울시 강남구 도산대로)

2023.01.12
- 대표자(대표권 있는 사내이사) 변경 (박해광 → 송선용)

2025.04.21
- 본점 소재지 변경 (서울시 강남구 도산대로 → 서울시 강남구 언주로113길)

2026.03.26
- 사내이사 송선용 재선임

㈜카일룸도산(*)
2020.07.24
- 회사 설립

2022.05.02
- 최대주주 변경 [㈜하나은행(마스턴기회추구일반투자형사모부동산신탁제2호의 신탁업자로서) → ㈜상지건설]

2022.06.30
- 사내이사 송선용 신규선임, 기타비상무이사 김영신 신규선임, 기타비상무이사 김동호 신규선임

2022.06.30
- 대표이사 변경 (이인동 → 송선용)

2023.03.29
- 상호 변경 (마스턴제103호논현피에프브이㈜ → ㈜카일룸도산)

2023.03.31
- 대표이사 송선용 재선임, 기타비상무이사 김영신 재선임, 기타비상무이사 김동호 재선임

2023.08.31
- 사업목적 삭제 (법인세법 제51조의2 제1항 제9호에 따라 설립된 회사의 목적)- 사업목적 추가 (건설사업관리업, 개발사업관리업, 부동산 개발 및 공급업, 주택건설사업, 대지조성사업, 종합건설업, 토목건축공사업 등)

2024.11.11
- 감사 변경 (장진규 → 김병현)

2026.03.31
- 대표이사 송선용 재선임, 기타비상무이사 김영신 임기만료 퇴임, 기타비상무이사 김동호 임기만료 퇴임

* 공시서류 작성기준일 이후인 2026년 4월 1일에 ㈜카일룸도산의 사내이사 김영신, 사내이사 이승우가 신규선임되었습니다.

3. 자본금 변동사항

【자본금 변동추이】

(단위 : 원, 주)

종류
구분
당기말
제47기(2025년말)
제46기(2024년말)
제45기(2023년말)
제44기(2022년말)

보통주
발행주식총수
6,828,712
6,828,712
3,981,814
105,454,439
94,234,439

액면금액
5,000
5,000
5,000
500
500

자본금
34,143,560,000
34,143,560,000
19,909,070,000
52,727,219,500
47,117,219,500

우선주
발행주식총수
-
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-
-

기타
발행주식총수
-
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-
-

합계
자본금
34,143,560,000
34,143,560,000
19,909,070,000
52,727,219,500
47,117,219,500

주1) 당기말은 공시서류 작성기준일인 2026년 3월 31일 현재 기준입니다.주2) 전전기(제46기)에 실시한 액면병합(효력발생일 : 2024년 5월 3일)(*)은 자본금에 영향이 없습니다.* 2024년 5월 3일(병합기준일) 적정 유통 주식 수 유지를 통한 주가 안정화 및 기업 가치 제고를 위하여 1주당 가액을 500원에서 5,000원으로 주식(액면)병합하였으며, 이로 인하여 발행주식총수가 119,454,440주에서 11,945,444주로 107,508,996주가 감소하였습니다.주3) 전전기(제46기)에 제3자배정 유상증자(효력발생일 : 2024년 3월 21일)로 자본금이 7,000,000,500원 증가하였고 무상감자(효력발생일 2024년 10월 1일)(**)로 자본금이 39,818,150,000원 감소하여, 전전전기(제45기)말 대비 자본금이 32,818,149,500원 감소하였습니다.** 2024년 9월 30일을 감자기준일(감자의 주권을 갖게 될 주주들이 정해지는 주주 기준일)로 하고 2024년 10월 1일을 병합기준일(감자의 효력발생일)하여, 결손의 보전과 재무구조 개선을 위하여 1주당 액면가액 5,000원인 보통주식 3주를 같은 액면가액의 보통주식 1주의 비율로 무상 병합하였으며, 이로 인하여 발행주식총수가 11,945,444주에서 3,981,814주로 7,963,630주가 감소하였습니다.주4) 전기(제47기)에 전환사채 전환청구권 행사 2건(행사 및 효력발생일 2025년 4월 18일, 2025년 4월 21일)(***)으로 자본금이 12,000,000,000원 증가하였고 주주우선공모 유상증자(효력발생일 : 2025년 5월 13일)(****)로 자본금이 2,234,490,000원 증가하여, 전전기(제46기)말 대비 자본금이 14,234,490,000원 증가하였습니다.*** 2025년 4월 18일(230만주)과 2025년 4월 21일(10만주)에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환청구권 행사로 발행주식총수가 3,981,814주에서 6,381,814주로 2,400,000주가 증가하였습니다.**** 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모 유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 발행주식총수가 6,381,814주에서 6,828,712주로 446,898주가 증가하였습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주, %)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
380,000,000
20,000,000
400,000,000
(*1)

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
189,560,187
3,400,000
192,960,187
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
182,731,475
3,400,000
186,131,475
-

1. 감자
75,222,479
2,266,667
77,489,146
(*2), (*4)

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
107,508,996
1,133,333
108,642,329
(*3), (*5)

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
6,828,712
-
6,828,712
-

Ⅴ. 자기주식수
6,666
-
6,666
(*6), (*7), (*8)

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
6,822,046
-
6,822,046
-

Ⅶ. 자기주식 보유비율
0.10
-
0.10
-

(*1) 2021년 8월 17일 임시주주총회에서 발행할 주식의 총수를 2억주에서 4억주로 변경하였습니다.(*2) 재무구조 개선의 이유로 무상감자- 2003년 10월 24일 재무구조 개선의 이유로 무상감자를 실시하였습니다.- 2012년 10월 20일 재무구조 개선의 이유로 무상감자를 실시하였습니다.- 2015년 9월 2일 재무구조 개선의 이유로 무상감자를 실시하였습니다.(*3) 2024년 5월 3일(병합기준일) 적정 유통 주식 수 유지를 통한 주가 안정화 및 기업 가치 제고를 위하여 1주당 가액을 500원에서 5,000원으로 주식(액면)병합하였으며, 이로 인하여 발행주식의 총수는 119,454,440주에서 11,945,444주로 107,508,996주가 감소하였습니다.(*4) 2024년 10월 1일(감자효력발생일) 결손의 보전과 재무구조 개선을 위하여 1주당 액면가액 5,000원인 보통주식 3주를 같은 액면가액의 보통주식 1주의 비율로 무상감자(무상병합)하였으며, 이로 인하여 발행주식총수는 11,945,444주에서 3,981,814주로 7,963,630주가 감소하였습니다.(*5) 2007년 6월 19일 우선주의 존속기간 만료로 인하여 보통주로 전환하였습니다.(*6) 2015년 9월 2일 무상감자시 421주를 단주 취득하였습니다.(*7) 2024년 5월 3일(병합기준일) 주식(액면)병합으로 기존 자기주식수가 421주에서 42주로 감소하였고 추가로 2,726주를 단주 취득하였습니다.(*8) 2024년 10월 1일(감자효력발생일) 무상감자로 기존 자기주식수가 2,768주에서 922주로 감소하였고 추가로 5,744주를 단주 취득하였습니다.

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당가능이익범위이내취득
직접취득
장내직접 취득
보통주
-
-
-
-
-
-

우선주
-
-
-
-
-
-

장외직접 취득
보통주
-
-
-
-
-
-

우선주
-
-
-
-
-
-

공개매수
보통주
-
-
-
-
-
-

우선주
-
-
-
-
-
-

소계(a)
보통주
-
-
-
-
-
-

우선주
-
-
-
-
-
-

신탁계약에 의한취득
수탁자 보유물량
보통주
-
-
-
-
-
-

우선주
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
보통주
-
-
-
-
-
-

우선주
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
-
-
-
-
-
-

우선주
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
보통주
6,666
-
-
-
6,666
-

우선주
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
6,666
-
-
-
6,666
-

우선주
-
-
-
-
-
-

주1) 2015년 9월 2일 무상감자시 421주를 단주 취득하였습니다.주2) 2024년 5월 3일 주식(액면)병합으로 인하여 자기주식수가 421주에서 42주로 감소하고 추가로 2,726주를 단주 취득하였고, 2024년 10월 1일 무상감자로 인하여 자기주식수가 2,768주에서 922주로 감소하고 추가로 5,744주를 단주 취득하였습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관의 최근 개정일당사 정관의 최근 개정일은 2024년 3월 29일이며, 변경된 정관의 내용은 2025년 3월 21일과 그 이후로 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)(이하 "DART")에 공시되어 있는 당사 사업보고서에 첨부된 '정관'을 참고하시기를 바랍니다.

나. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2024.03.29
제45기정기주주총회

- 상호 변경 : 주식회사 상지카일룸 → 주식회사 상지건설- 액면병합을 위한 1주의 액면가 변경 : 1주의 금액 500원 → 1주의 금액 5,000원

-「전자증권법」제37조제6항의 규정 내용을 반영 : 소유자명세 통지에 따른 주주명부의 작성 및 비치

-「전자증권법 시행령」에 따라 회사의 소유자명세 작성요청이 가능하도록 근거 규정을 마련

-「전자증권법」시행에 따라 실질적으로 기능을 하지 않는 주주명부폐쇄(명의개서정지)에 관한 사항을 삭제

- 주주명부폐쇄(명의개서정지)에 관한 사항의 삭제에 따라 임시주주총회의 소집등 필요한 경우에 기준일을 설정할 수 있는 조항 신설

- 이사회 소집통지 기간 단축

상호변경, 액면병합 및전자증권법 규정 내용 반영 등

주1) 공시서류 작성기준일 이후 공시서류 제출일 사이 정관의 변경은 없습니다.주2) 정관변경일은 주주총회에서 정관의 변경이 승인된 날짜입니다.

다. 정관의 사업목적에 관한 사항
【사업목적 현황】

구 분
사업목적
사업영위 여부

1
영상, 음향 및 통신장비 제조업
영위

2
ITS 사업(전기경보 및 신호장치)
미영위

3
정보통신 공사 및 설계업
영위

4
포장공사업
영위

5
무역업
영위

6
전기공사업
영위

7
건설업
영위

8
부동산 개발, 임대 및 매매
영위

9
전문 소방 시설 공사업
영위

10
주택 신축 판매업
영위

11
네트워크 관련 장비 및 솔루션 제작, 판매, 용역업
영위

12
공업용 유사 산업용 건물 건설업
영위

13
전자 전기 . 통신기계 . 기구 및 그 부품의 제작 . 판매 . 임대 및 관련 서비스업
영위

14
별정통신사업, 전기통신사업 및 정보통신사업
영위

15
토목 건축공사업
영위

16
상하수도공사업
영위

17
조명기기 및 기타조명기기 제조 및 판매
영위

18
부동산 분양 및 컨설팅업
영위

19
주택, 상가, 건물 유지보수 및 관리업
영위

20
상가, 점포 운영업
영위

21
기계설비 공사업
영위

22
철물 공사업
영위

23
강구조물 공사업
영위

24
가스시설시공업 (제1종)
영위

25
금속조립 구조재 제조업
영위

26
그 외 기타 금속 가공업
영위

27
토공사업
영위

28
건축자재 제조 및 유통업
영위

29
건축단열재 제조 및 유통업
영위

30
부동산개발 및 시행업
영위

31
건설업(전기 및 정보통신)
영위

32
광고대행 및 이벤트업
미영위

33
인터넷 및 온라인 광고대행업
미영위

34
경영자문 및 재무컨설팅업
미영위

35
기업간 인수 합병의 중개 및 컨설팅업
미영위

36
구조조정 대상기업의 인수, 투자 및 컨설팅업
미영위

37
국내,외 투자사업
영위

38
기업 구조조정업
미영위

39
정보처리, 통신, 전자응용기기 관련 기기 제조, 판매 및 임대사업
영위

40
통신장비 도매업 및 소매업
영위

41
소프트웨어 개발, 공급 및 컨설팅업
미영위

42
정보처리 및 컴퓨터 운용 관련 사업
영위

43
데이터베이스 개발 및 공급업
미영위

44
정보처리의 제공 및 공급업
영위

45
감시카메라 및 주변기기 개발, 제조, 공사 및 판매업
영위

46
영상기기 판매 및 서비스업
영위

47
SI 사업
영위

48
IT 콘텐츠 및 서비스 사업
영위

49
컴퓨터 주변기기 개발 및 공급업
미영위

50
장비임대업
미영위

51
경영 및 IT 기술관련 컨설팅업
미영위

52
전기, 통신용 자재 제조 및 판매업
영위

53
대지조성사업
영위

54
조경공사업 및 조경시설물설치공사업
영위

55
조경자재업 및 조경관리업
영위

56
도시림, 생활림 등 조성 관련 수목 등의 식재 및 관련 편의 시설의 설치
영위

57
가로수 조성 및 정비업
영위

58
공원의 조성 및 개발, 유지관리업
영위

59
폐기물처리에 관한 기술의 연구 및 개발사업
미영위

60
환경관련 엔지니어링사업 및 컨설팅, 서비스업
미영위

61
환경개선 기술·제품개발 및 판매사업
미영위

62
신재생에너지 연구, 개발, 판매, 관리업
미영위

63
발전기, 기타 발전기 및 전기변환장치, 전기장비, 발열체 제조업
미영위

64
기화장치(GASIFICATION)설비제작업
미영위

65
발전업(기타발전업) 및 발전소 운영업
미영위

66
고형폐기물연료(SRF)발전설비 제작 및 운영업
미영위

67
플랜트건설 및 판매업
미영위

68
환경오염방지시설업
미영위

69
폐기물수집 및 처리업
미영위

70
폐기물 매립장, 소각장 설치 및 운영업
미영위

71
금속재생재료 및 재생용화합물 가공처리업
미영위

72
고압가스제조업
미영위

73
위 각호에 관련된 연구 및 제품개발 일체
미영위

74
위 각호에 관련된 해외건설업
영위

75
위 각호에 관련된 수출입업
미영위

76
위 각호에 관련된 용역, 제품의 제조, 판매 및 유통, 컨설팅, 교육, 투자 및 서비스
영위

77
위 각호에 관련된 부대사업 일체
영위

※ 사업목적 현황은 공시서류 작성기준일 현재 정관상 명시된 모든 사업목적이며, 미영위로 기재된 사업목적은 실적 부진으로 중단하였거나 현재 영위하고 있는 사업과 연계 대비, 단순 계획 수립 등의 사유로 공시서류 작성기준일 현재 영위하지 않는 사업목적입니다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

종속회사는 부동산개발업(분양공사), 건설업(도급공사), 부동산 관련 용역업 등을 영위하고 있으며, 부동산 관련 용역업과 기타 상품 매출 등은 전체 매출액에서 차지하는 비중이 미미하여 별도의 사업부문으로 구분표시하지 아니하였습니다.

사업부문
회사명
사업내용

분양공사
부동산개발업, 주택건설사업, 대지조성사업 등
㈜상지건설
·부동산 개발 및 공급- 고급 빌라 개발 및 공급- 고급 오피스텔 개발 및 공급- 고급 주택(공동, 단독) 개발 및 공급- 오피스 및 상가 등 개발 및 공급 외

㈜오르개발

㈜카일룸도산

㈜상지그린에너지

도급공사(건설업)
토목건축공사업 등
㈜상지건설
·고급 빌라, 오피스텔, 주택(공동, 단독) 건축·일반 건축물(오피스, 상가 등) 건축·위 건축물 관련 리모델링, 대지조성 및 부대토목공사 등

전기공사업, 정보통신공사업, 전문소방시설공사업 등
㈜상지건설
·전기공사 : 건축물 또는 건조물의 옥내외 전기설비 배선 및 배관 공사 등·통신공사 : 유ㆍ무선통신망 구축 등의 정보통신공사 및 건물 내 통신설비 배선공사·소방공사 : 특정소방대상물에 설치되는 소방시설의 공사, 개설, 이전 및 정비

기타
부동산 관련 용역업 등
㈜상지건설
·부동산 관련 PM, 유지관리, 분양대행 등 서비스 용역 / 기타 상품 매출 등

2. 주요 제품 및 서비스

【주요 제품, 서비스 등】

(단위 : 백만원)

사업부문
품목
제48기 1분기
제47기
제46기

매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율

분양공사
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 분양
-
0.00%
-
0.00%
(3,456)
(16.92)%

도급공사(건설업)
토목건축공사업 등
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 공사
3,345
92.20%
17,866
95.99%
21,472
105.11%

전기, 통신, 소방 공사 등
건축물의 전기, 통신, 소방 등 설비공사
269
7.41%
724
3.89%
2,307
11.29%

기타
부동산 관련 용역 등
14
0.39%
22
0.12%
105
0.51%

합 계
3,628
100.00%
18,612
100.00%
20,428
100.00%

3. 원재료 및 생산설비

가. 주요 원재료 매입 현황

(단위 : 천원)

주요자재
구매금액
비율
주요 매입처

토목/건축
379,175
70.70%
주식회사 혜석철강, 흥국산업㈜ 외

전기/통신
157,108
29.30%
주식회사 수호테크, 청수개발 주식회사 외

기계/장치
-
0.00%
-

기 타
-
0.00%
-

합 계
536,283
100.00%
-

나. 원재료 매입현황 세부 명세

(기준일 : 2026년 03월 31일)
(단위 : 천원)

구분
주요자재
구체적 용도
매입액
비율
주요 매입처
특수관계여부

토목/건축
레미콘
건설용 자재
69,030
12.87%
흥국산업㈜, 천마콘크리트공업㈜ 외
해당사항 없음

토목/건축
철근
건설용 자재
102,858
19.18%
주식회사 혜석철강
해당사항 없음

토목/건축
시멘트
건설용 자재
488
0.09%
한길산업
해당사항 없음

토목/건축
단열재
건설용 자재
2,440
0.45%
이수단열 주식회사
해당사항 없음

토목/건축
기타(목자재, 금속자재, 잡자재)
건설용 자재
204,359
38.11%
주식회사 명진이엔지, 민영금속 외
해당사항 없음

토목/건축 소계
379,175
70.70%

-

전기/통신
배관, 배선(전선)
건설용 자재
66,144
12.33%
케이엠 컴퍼니
해당사항 없음

전기/통신
기타(배선기구, 조명, 음향기기 외)
건설용 자재
90,964
16.96%
주식회사 수호테크, 청수개발 주식회사
해당사항 없음

전기/통신 소계
157,108
29.30%
-
-

합 계
536,283
100.00%
-
-

다. 주요 원재료 등의 가격변동 추이

(기준일 : 2026년 03월 31일)

품목
2026년 1분기
2025년 말
2024년 말
비고

레미콘
103,470원/㎥
103,470원/㎥
106,130원/㎥
㎥ 당(25-24-150, 서울 대량수요 기준)

철근
858,000원/Ton
788,000원/Ton
858,000원/Ton
Ton 당(SD400-D10mm, 0.560, 서울 대량수요 기준)

시멘트
131,900원/Ton
131,900원/Ton
131,900원/Ton
Ton 당(Normal Portland Cement, Bulk, 전국 공장상차 기준)

배선(전선)
21,989원/M
18,950원/M
17,274원/M
M 당(FW-CV Cable, 0.6/1KV 1C 95㎟, 서울 대리점 기준)

※ 출처 : 사단법인 한국물가정보(https://www.kpi.or.kr)레미콘 가격은 2021년 운송비 및 시멘트 등 원자재 가격 상승으로 전년 대비 7.1% 상승하였으며, 2022년에는 글로벌 인플레이션과 철근 가격 급등의 여파로 전년 대비 13.1%의 큰 폭의 오름세를 기록하였습니다. 이후에도 수급 불안정 및 운송료 인상으로 인해 2024년까지 상승세(2024년 전년 대비 5.6% 상승)가 지속되었으나, 2025년 말에는 전년 말 대비 2.5% 하락하며 안정화되는 추세를 보였습니다. 당분기말(2026년 1분기말) 기준 레미콘 단가는 전기말과 동일한 103,470원/㎥을 유지하고 있습니다.철근 가격의 경우 2021년 철광석과 철스크랩 등 원재료 가격 강세의 영향으로 2020년 대비 약 27.0% 상승하였으며, 러시아-우크라이나 전쟁 등에 기인해 촉발된 글로벌 인플레이션의 영향을 받아 2022년 철근 가격은 2021년 대비 약 18.6%의 큰 폭으로 증가하였으나, 점차 물가가 안정화되어 2023년 들어서는 철근 가격이 감소하였고, 2024년 철근 가격은 2023년 대비 16.0% 감소하였으며, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 8.2% 감소하였습니다. 2026년 1분기에는 2025년 말 788,000원/Ton 대비 약 8.9% 상승하여 858,000원/Ton을 기록하였습니다.시멘트 가격은 주요 수입원인 호주산 유연탄 가격이 오르자, 시멘트 업체들이 가격 인상을 발표한 영향으로 지속 증가하였습니다. 유연탄은 시멘트 원가의 30~40% 정도를 차지하는 핵심 원료로 러시아와 우크라이나 전쟁, 유럽의 석탄 발전량 확대 등의 영향으로 급등한 바 있습니다. 시멘트가격은 2023년에 안정세를 보이며 2024년까지 동일한 가격을 유지하고 있으며, 2025년 말에도 2024년 말 대비 동일한 가격을 유지하였습니다. 2026년 1분기에도 2025년 말 대비 변동 없이 131,900원/Ton을 유지하였습니다.배선(전선) 가격은 전기동(구리) 가격의 변동에 큰 영향을 받습니다. 2021년에는 글로벌 원자재 시장의 강세와 물류비 증가 등의 요인으로 인해 전선의 주재료인 구리 가격이 2020년 대비 약 25% 상승하였습니다. 2022년에도 글로벌 인플레이션 및 공급망 차질 등의 영향으로 구리 가격이 추가로 상승하면서 전선 가격 역시 2021년 대비 약 15% 증가하였습니다. 2023년 들어서는 세계 경제의 둔화와 금리 인상 등의 영향으로 구리 수요가 일부 감소하였으나, 2024년에는 구리 가격이 2023년 8,500 USD/톤에서 2024년 기준 약 9,000 USD/톤으로 약 5.8% 상승하였습니다. 또한 AI 데이터센터 등 전력인프라의 수요 급증으로 인해 전선 가격은 2023년 15,394원/M에서 2024년 기준 17,274원/M으로 12.2% 상승하였으며, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 9.7% 상승하였습니다. 2026년 1분기에는 2025년 말 18,950원/M 대비 약 16.0% 상승하여 21,989원/M을 기록하였습니다.

라. 주요 설비현황

(단위 : 천원)

회사명
소유형태
구 분
기초잔액
당분기 증감
감가상각
손상차손
기말잔액

증 가
대 체
처 분

㈜상지건설
자가
기타 유형자산
-
21,319
0
0
(862)
0
20,457

소 계
-
21,319
0
0
(862)
0
20,457

㈜오르개발
자가
기타 유형자산
11,931
0
0
0
(1,454)
0
10,477

소 계
11,931
0
0
0
(1,454)
0
10,477

㈜상지그린에너지
-
기타 유형자산
-
0
0
0
0
0
0

소 계
-
0
0
0
0
0
0

㈜카일룸도산
-
기타 유형자산
13,456
0
0
0
(808)

12,648

소 계
13,456
0
0
0
(808)
0
12,648

합 계
25,387
21,319
0
0
(3,124)
0
43,582

마. 주요 설비 등 투자계획공시서류 작성기준일 현재 이사회 결의 등으로 동 계획이 확정되어 향후 1년 이내에 영업용 부동산 등에 투자가 진행 중이거나 예정된 투자계획은 다음과 같습니다.(1) ㈜상지건설은 2021년 7월, 부동산 개발사업(고급빌라 재건축 및 분양)을 위하여 해당 사업 예정 용지(서울특별시 강남구 청담동) 내 소재한 물건 중 1개 호실(이하 "해당 물건")을 유일한 자산으로 보유하는 특수목적법인(SPC)인 주식회사 스윗파트너스(이하 "대상 법인")의 지분을 인수하는 계약을 체결하고, 계약금 및 중도금을 납입하였습니다. 향후 협의된 일정에 따라 잔금을 지급하고 대상 법인을 종속회사로 편입할 예정이며, 대상 법인을 사업시행자로 하고 ㈜상지건설이 시공사로 참여하는 부동산 개발사업을 추진할 계획입니다.

(2) ㈜오르개발은 2025년 4월과 5월에 부동산 투자를 목적으로 서울특별시 강남구 청담동 소재 빌라 2세대를 취득하기로 결정하고 2025년 4분기에 잔금 납입과 소유권이전등기를 완료하였습니다. 향후 해당 부동산 소재지의 재건축사업 추진 시 사업 참여를 검토할 예정입니다.

4. 매출 및 수주상황

가. 매출실적

(단위 : 백만원)

사업부문
품목
제48기 1분기
제47기
제46기

매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율

분양공사
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 분양
0
0.00%
-
0.00%
(3,456)
(16.92)%

도급공사(건설업)
토목건축공사업 등
고급 빌라ㆍ고급 오피스텔 등 공사
3,345
92.20%
17,866
95.99%
21,472
105.11%

전기, 통신, 소방 공사 등
건축물의 전기, 통신, 소방 등 설비공사
269
7.41%
724
3.89%
2,307
11.29%

기타
부동산 관련 용역 등
14
0.39%
22
0.12%
105
0.51%

합 계
3,628
100.00%
18,612
100.00%
20,428
100.00%

나. 수주상황

공시서류 작성기준일 현재 거래가 종료되지 아니한 주요 공사에 대한 수주현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구분
발주처
현장명
계약일(공사착공일)
완공예정일
기본도급액
완성공사액
계약잔액

관급
서울주택도시공사
마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025.03.30
2027.11.30
3,646
26
3,620

전북특별자치도 임실군
임실 정주활력센터 건립 건축공사
2025.12.02
2027.12.28
8,960
89
8,871

국군중앙계약관
25-A-00부대 소방공사(1652)
2025.12.30
2028.05.03
1,145
1
1,144

관급 소계
13,751
116
13,635

민간
분양공사(*)
논현동 카일룸M 신축 분양사업
2021.04.01
2023.12.31
180,210
160,537
19,673

㈜카일룸도산, 두산미래산업㈜
상지카일룸 에스칼라 신축공사
2025.12.01
2029.04.30
70,185
6,078
64,107

㈜대풍산업
역삼동 653-3 주거복합 신축공사
2021.12.01
2024.07.05
26,332
26,332
-

유에스케이얼라이언스㈜
용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사(건축, 전기, 통신, 소방)
2023.12.18
2025.11.10
19,583
19,583
-

㈜어코스틱스스페이스
성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025.05.19
2026.03.31
2,270
2,270
-

하이클래스디벨롭㈜
신정동 66-2 공동주택 신축공사
2025.05.01
2028.06.30
51,000
-
51,000

㈜씨아이테크
신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
2026.03.03
2027.10.31
11,000
277
10,723

민간 소계
360,580
215,077
145,503

합 계
374,331
215,193
159,138

※ 공시서류 작성기준일 현재 기준 완공예정일이 지난 현장은 잔손보기 및 준공 정산을 진행 중인 현장입니다.* 논현동 카일룸M 신축 분양사업은 주요 종속회사인 ㈜오르개발이 시행하고 지배회사인 ㈜상지건설이 시공한 현장입니다. '계약일(공사착공일)'은 분양공사의 수익인식 개시일인 공사착공일이며, 계약잔액은 공사 착공 및 분양 시 미분양 호실에 대한 금액입니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리

(1) 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.① 이자율위험이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 시장이자율 변동위험이 연결회사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

② 환율위험연결회사는 보고기간말 현재 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 외환위험이 연결회사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

③ 기타 가격위험기타 가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험이며, 기타 가격위험이 연결회사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

(2) 신용위험신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않아 연결회사에 재무손실을 미칠 위험을 의미합니다. 연결회사는 거래처의 재무상태, 과거 경험 및 기타 요소들을 평가하여 신용도가 일정수준 이상인 거래처와 거래하는 정책을 운영하고 있습니다. 현금및현금성자산, 금융기관예치금 등의 유동자금과 파생상품은 거래상대방이 국제 신용평가기관에 의하여 높은 신용등급을 부여받은 금융기관들이기 때문에 신용위험은 제한적입니다. 주석 36의 지급보증 내역을 제외하고 연결재무제표에 기록된 금융자산의 장부금액은 손상차손 차감 후 금액으로 연결회사의 신용위험 최대노출액을 나타내고 있습니다.

연결회사는 은행에 제공하고 있는 금융보증과 관련하여 신용위험에 노출되어 있으며이와 관련한 연결회사의 최대노출액은 보증이 청구되었을 때 지급해야 하는 최대금액으로 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

금융보증계약
-
327,368

(3) 유동성위험유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.연결회사는 특유의 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있습니다. 연결회사는 금융상품 및 금융자산의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다. 당분기말 및 전기말 현재 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상의 금액은 다음과 같습니다.

(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
10,149,768
1,734,130
-
11,883,898

리스부채
274,853
48,392
23,701
346,946

단기차입금(*1)
15,710,915
-
-
15,710,915

장기차입금(*1)
27,574,794
67,944,544
2,532,052
98,051,390

합 계
53,710,330
69,727,066
2,555,753
125,993,149

(*1) 부동산 개발사업 관련 운영자금 목적의 차입금입니다.

(전기말)

(단위 : 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
8,822,834
1,823,505
-
10,646,339

리스부채
123,003
48,803
27,651
199,457

금융보증계약(*1)
327,368
-
-
327,368

단기차입금(*2)
13,810,012
-
-
13,810,012

장기차입금(*2)
23,289,604
73,448,661
2,562,333
99,300,598

합 계
46,372,821
75,320,969
2,589,984
124,283,774

(*1) 금융보증계약과 관련된 연결회사의 최대노출정도는 보증이 청구되면 연결회사가 지급하여야 할 최대금액입니다.(*2) 부동산 개발사업 관련 운영자금 목적의 차입금입니다.

(4) 자본관리

자본관리의 주 목적은 연결회사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다. 연결회사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며, 이를 위하여 자기주식을 취득하거나 배당정책 수정 등을 검토하도록 하고 있습니다. 한편, 기중자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 않았습니다.

연결회사는 순부채를 자본으로 나눈 부채비율을 사용하여 감독하고 있는 바, 순부채는 차입금에서 현금및현금성자산을 차감하고 산정하고 있습니다. 이에 당분기말 및 전기말 현재 순부채 및 자본은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

차입금
100,155,375
97,739,286

차감:현금및현금성자산
(10,005,493)
(9,470,337)

순차입금
90,149,882
88,268,949

부채총계
118,954,524
115,783,457

자본총계
97,928,294
99,473,010

자본총계 대비 순차입금 비율
92.06%
88.74%

부채 비율
121.47%
116.40%

나. 파생거래

(1) 공정가치로 측정되는 금융상품의 공정가치 서열체계 구분은 다음과 같습니다.

수준
내용

수준 1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격

수준 2
직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수.단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외

수준 3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (관측가능하지 않은 투입변수)

(2) 당분기말 및 전기말 현재 연결재무상태표에서 공정가치로 후속측정되는 금융상품의 공정가치를 공정가치 서열체계 수준별로 분류한 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,270,331
-
5,267,621
10,537,952

(전기말)

(단위 : 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,161,094
-
5,276,140
10,437,234

당분기 및 전기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 수준2와 수준3의 공정가치 측정을 위해 사용된 평가기법은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말
수준
가치평가기법
투입변수

당기손익-공정가치
지분증권
412,550
412,550
3
DCF모형, 순자산가치평가법,유사기업비교법 등
무위험이자율, 신용등급할인율,주가변동성, 금리변동성 등

조합출자금
2,890,165
2,898,685
3

채무증권
1,964,907
1,964,905
3

(4) 연결재무상태표에서 반복적으로 공정가치로 측정되는 금융상품 중 수준 3으로 분류되는 금융자산의 당분기 및 전기 중 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
5,276,140
4,534
(13,054)
5,267,620

(전기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
3,150,006
1,514,221
611,913
5,276,140

(5) 연결회사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준 간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당분기 및 전기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

가. 경영상의 주요계약공시서류 작성기준일 현재 연결회사의 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약은 다음과 같습니다.(1) ㈜상지건설 채권 관련 계약① 계약상대방 : 알파원에너지 주식회사, 알파에너지 주식회사② 계약의 목적 및 내용 : 울산미포 폐기물 매립시설 증설사업을 위하여 투자(대여)한 ㈜아신네트웍스 대여금 채무 70억원 및 이자를 알파원에너지㈜가 면책적으로 인수하고 알파에너지㈜가 연대보증하여 상환하기로 함③ 계약일 : 2024.01.31④ 변경합의일 : 2025.04.30⑤ 계약금액 및 대금수수방법(기준) 등- 계약금액 : 8,584,372,440원- 계약금(2024.01.31) : 292,000,000원- 이 자(2025.04.30) : 508,503,509원- 중도금(2025.08.31) : 350,000,000원- 잔 금(2025.10.31) : 7,433,868,931원※ 2025년 11월 28일에 대여금 채무 전액을 상환받았습니다.(2) ㈜오르개발 채무보증 계약① 계약상대방 : 채권자 주식회사 중앙첨단소재, 채무자 주식회사 상지건설② 계약의 목적 및 내용 : 지배회사(완전 모회사)인 ㈜상지건설의 약정 차입금 110억원에 대해 종속회사(완전 자회사) ㈜오르개발 신용보강 목적의 연대보증 제공③ 계약일 : 2024.02.28④ 보증한도액 : 143억원(약정 대여금 110억원의 130%)※ 약정 차입금이 110억원에서 30억원으로 감소함에 따라 2024년 8월 2일 상기 연대보증계약서 상 보증한도액을 143억원에서 39억원으로 변경 합의하였으며, 2025년 3월 17일에 ㈜상지건설이 약정 차입금 전액을 상환하였습니다.(3) ㈜상지건설 채무보증 계약① 계약상대방 : 채권자 금융기관 대주[㈜한국투자저축은행 외 저축은행 10개 社], 계열회사 대주[㈜중앙첨단소재, ㈜오르개발, 채무자 ㈜카일룸도산② 계약의 목적 및 내용 : 주요 종속회사인 ㈜카일룸도산의 부동산 사업부지 브릿지 대출 680억원에 대해 신용보강 목적의 연대보증 제공(130억원 중도 상환, 잔여 대출금 550억원)③ 계약일 : 2024.09.27④ 보증한도액 : 660억원(약정 대여금 550억원의 120%)(*)⑤ 보증기간 : 2024.09.30 ~ 2026.09.30(*)* 채무자의 리파이낸싱에 따른 대출금 전액을 중도상환하였습니다.(4) ㈜상지건설 채무보증 및 담보제공 계약① 계약상대방 : 대주 서빙고동새마을금고, 차주 ㈜오르개발, 연대보증인 겸 물상보증인 ㈜상지건설② 계약의 목적 및 내용 : 주요 종속회사인 ㈜오르개발의 부동산 담보 대출 17억원에 대해 신용보강 목적의 채무보증 및 담보제공③ 계약일 : 2024.11.15④ 채무보증 한도액 : 21.6억원(약정 대여금 17억원의 120%)(*)⑤ 담보제공 재산 및 담보설정 금액 : 물상보증인인 ㈜상지건설 소유의 투자자산 경기도 목왕리 소재 6필지 토지(최초 약정 차입금 18억원의 120%인 21.6억원)(*)⑥ 채무보증 및 담보제공 기간 : 2024.11.20 ~ 2026.11.20(*)* 채무자의 대출약정 변경 약정(18억원 → 17억원으로 대출 금액 감소, 기간 연장)에 따른 변경(5) ㈜오르개발 부동산 취득 계약① 거래상대방 : OOO(개인)② 계약의 목적 및 내용 : 부동산 투자를 위하여 서울시 강남구 청담동 소재 빌라 1세대를 취득하기로 함(향후 재건축사업 진행 시 참여 고려)③ 계약일 : 2025.04.11④ 계약금액 및 대금지급방법(기준) 등- 계약금액 : 5,700,000,000원- 계약금(2025.04.11) : 570,000,000원- 잔 금(2025.10.14) : 5,130,000,000원※ 2025년 10월 14일 잔금을 지급하여, 취득이 완료되었습니다.(6) ㈜오르개발 부동산 취득 계약① 거래상대방 : OOO(개인)② 계약의 목적 및 내용 : 부동산 투자를 위하여 서울시 강남구 청담동 소재 빌라 1세대를 추가 취득하기로 함(향후 재건축사업 진행 시 참여 고려)③ 계약일 : 2025.05.27④ 계약금액 및 대금지급방법(기준) 등- 계약금액 : 5,000,000,000원- 계약금(2025.05.27) : 500,000,000원- 잔 금(2025.10.28) : 4,500,000,000원※ 2025년 10월 28일 잔금을 지급하여, 취득이 완료되었습니다.(7) ㈜오르개발 공동개발사업 약정① 거래상대방 : 하이클래스디벨롭㈜, ㈜중앙첨단소재② 계약의 목적 및 내용 : 하이클래스디벨롭㈜ 소유의 서울시 마포구 신정동 66-2 소재 부동산 공동주택 개발사업에 참여하기 위하여 ㈜오르개발과 ㈜중앙첨단소재가 각각 65억원을 투자하고, 각각 신탁수익권의 35%를 보유하기로 함.③ 계약일 : 2025.09.26④ 계약금액 및 대금지급방법(기준) 등 : 투자금 65억원 집행시기와 금액은 당사자 간 합의한 일정에 따름.(8) ㈜상지건설 담보제공 계약① 계약상대방 : 채권자 ㈜중앙첨단소재, 채무자 ㈜오르개발② 계약의 목적 및 내용 : 주요 종속회사인 ㈜오르개발의 부동산 취득 목적 차입금 50억원에 대해 신용보강 목적의 담보제공③ 계약일 : 2025.10.28④ 담보제공 재산 및 담보설정 금액 : 물상보증인인 ㈜상지건설 소유의 투자자산 전라남도 목포시 달동 762-2 임야(약정 차입금 50억원중 10억원의 120%인 12억원)⑤ 담보제공 기간 : 2025.10.28 ~ 2025.12.31(*)* 2025년 12월 31일 채무자의 금전소비대차계약 기간 연장(만기일 2026.06.30)(9) ㈜상지건설 채무보증 및 담보제공 계약① 계약상대방 : 채권자 대주[(유)코리아6호투자목적회사 외 3개 社], 계열회사 대주[㈜중앙첨단소재, ㈜오르개발], 채무자 ㈜카일룸도산② 계약의 목적 및 내용 : 주요 종속회사인 ㈜카일룸도산의 부동산 사업부지 브릿지 대출 690억원에 대해 신용보강 목적의 연대보증 및 담보제공③ 계약일 : 2025.11.18④ 보증한도액 : 1,008억원(TR A 대출금 600억원의 150%와 TR B 대출금 90억원의 120%를 합한 금액)⑤ 보증 및 담보제공 기간 : 2025.11.19 ~ 2027.11.19(10) ㈜상지건설 채무보증 계약① 계약상대방 : 채권자 ㈜광무, 채무자 ㈜오르개발② 계약의 목적 및 내용 : 주요 종속회사인 ㈜오르개발의 부동산 취득 목적 차입금 39억원에 대해 신용보강 목적의 연대보증 제공③ 계약일 : 2026.01.09④ 보증한도액 : 46.8억원(약정 차입금 39억원의 120%)⑤ 보증기간 : 2026.01.09 ~ 2026.07.09※ 위 주요계약 외 특수관계자간 자금거래(금전대차)와 지분거래가 있으며, 이에 대한 세부 내용은 'X. 대주주 등과의 거래내용'을 참고하여 주시기를 바랍니다.
나. 연구개발활동
- 해당 사항이 없습니다.

7. 기타 참고사항

가. 사업 관련 지적재산권 보유 현황㈜상지건설은 고급주택 브랜드 '상지리츠빌', 프리미엄 고급주택 브랜드 '상지카일룸' 및 프리미엄 오피스텔 브랜드 '상지카일룸 M' 등 브랜드와 관련된 상표권 및 저작권 등을 다수 보유하고 있습니다.

(기준일 : 2026년 03월 31일)
(단위 : 건)

상표
디자인
저작권
프로그램저작권

29
-
1
1

「상표법」제89조에 따라 해당 상표에 대한 독점적 사용권을 보유하고,「디자인보호법」제92조에 따라 해당 디자인에 대한 독점적 실시권을 가집니다.
나. 법률, 규정 등의 규제사항이 회사에 미치는 영향㈜상지건설은「건설산업기본법」,「하도급거래 공정화에 관한 법률」,「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」,「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」,「건축법」,「주택법」,「도시 및 주거환경정비법」,「건축물의 분양에 관한 법률」,「전기공사업법」,「정보통신공사업법」,「소방시설공사업법」,「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 등 다양한 법규로부터 영향을 받고 있으며, 각 법률 규정 위반 시 처벌 규정에 따라 벌금, 벌점 등으로 인하여 영업 손실 등을 입을 수 있습니다.
다. 환경보호 관련 정부규제의 준수 사항㈜상지건설은 정부가 법률로 규제하고 있는「환경영향평가법」, 「대기환경보전법」,「물환경보전법」,「폐기물관리법」등 각종 환경관련 법규를 준수하고 있으며, 건설현장에서 발생하기 쉬운 환경 위반사항을 사전에 예방하고, 현장에서 환경 점검을 통한 환경관리를 할 수 있도록 노력하고 있습니다.

라. 사업 관련 산업의 특성(1) 분양공사업(부동산개발업)분양공사업은 생활의 기본인 주거시설을 공급하며 토지확보, 기획, 시공, 분양 및 사후관리까지 아우르는 종합 디벨로퍼(Developer) 성격의 사업입니다. 타 산업에 비해 가치 창출 및 고용 유발 등 경제 파급 효과가 크며, 최근에는 단순한 시공을 넘어 정보통신(IoT), 친환경 기술, 스마트홈 등 첨단 산업과의 융복합이 가속화되는 특성을 지니고 있습니다. 일반적인 분양공사업은 거시 경제 동향, 시중 유동성(금리 변동), 부동산 PF 등 금융 환경과 정부의 부동산 정책에 매우 민감하게 반응합니다.그러나 당사가 주력하고 있는 '고급 빌라 및 하이엔드 주거시설' 개발 사업은 일반 분양 시장과는 구별되는 독자적인 산업적 특성을 지닙니다. 자산가 층의 견고하고 특화된 수요를 바탕으로 하므로, 전반적인 부동산 경기 침체나 고금리 기조 등 외부 거시경제 변수에 상대적으로 비탄력적(둔감)으로 반응합니다. 또한 획일화된 주거 공간 공급이 아닌, 철저한 프라이버시 보호, 최고급 마감재 적용, 특화된 커뮤니티 및 고도화된 홈네트워크 인프라 구축 등 '주거 가치의 프리미엄화'가 사업의 성패와 수익성을 결정짓는 핵심 요소로 작용합니다.

(2) 건설업건설업은 일상생활과 경제활동의 기반이 되는 공간 및 인프라를 구축하는 핵심 산업입니다. 주택사업과 건축사업 등으로 구분되며, 전통적으로 수주산업의 특성을 지녀 거시경제 지표(금리, 유동성) 및 정부의 부동산 정책에 높은 민감도를 보입니다. 그러나 주택사업 중 하이엔드(High-end) 고급 주거시설 분야는 일반적인 주택 시장과 차별화된 특성을 지닙니다. 하이엔드 시장은 자산가들의 견고하고 특화된 수요를 바탕으로 거시경제의 변동성 및 건설 경기 사이클에 상대적으로 비탄력적으로 반응합니다. 또한 단순한 주거 공간 제공을 넘어 입지의 희소성, 최고급 자재 적용, 차별화된 설계 및 프라이버시 확보가 부가가치 창출의 핵심이 되므로, 프리미엄 브랜드 가치와 디벨로퍼의 기획력이 사업의 수익성을 결정하는 구조로 진화하고 있습니다.(3) 전기공사업전기공사업은 수ㆍ변전 설비, 배관 및 배선, 조명기기 설치 등 건축물의 필수 에너지 인프라를 구축하는 산업입니다. 과거에는 단순 시공 중심의 진입장벽이 낮은 시장으로 인식되어 경쟁이 치열했으나, 최근 에너지 효율화 트렌드와 주거 환경의 고급화에 따라 산업의 패러다임이 질적으로 변화하고 있습니다. 특히 프리미엄 주거시설을 중심으로 고부가가치 스마트 조명 제어 시스템, 전기차(EV) 급속 충전 인프라, 지능형 에너지관리시스템(HEMS) 등 첨단 전기설비의 적용 비중이 급증하고 있습니다. 이로 인해 전체 건축 공사비에서 전기 설비가 차지하는 중요성이 지속적으로 상승하고 있으며, 우수한 스마트 인프라 시공 역량과 특화 설비 소싱 능력을 갖춘 업체를 중심으로 수익성이 재편되는 특성을 보입니다.(4) 정보통신망구축사업정보통신망구축사업은 통신선로, 지능형 빌딩 시스템(IBS), 홈네트워크 설비 등을 구축하는 산업입니다. 과거 초고속 인터넷망 중심의 양적 팽창 단계를 지나, 현재는 AI(인공지능) 및 사물인터넷(IoT)이 융합된 초연결 스마트 인프라 구축으로 사업 영역이 고도화되었습니다. 특히 하이엔드 주거 시장에서는 입주민의 프라이버시를 완벽히 보호하기 위한 생체인식 및 다중 보안 시스템, 세대 내 환경을 능동적으로 제어하는 프리미엄 스마트홈 플랫폼의 적용이 필수적 요소로 자리 잡았습니다. 단순 유무선 통신 장비 설치를 넘어 지능형 홈네트워크의 사이버 보안성 확보 및 시스템 통합 제어 능력이 강도 높게 요구되고 있으며, 이러한 고도의 기술 역량은 동종업계 내에서 뚜렷한 진입장벽이자 새로운 부가가치 창출의 핵심 경쟁력으로 작용하고 있습니다.

마. 시장여건(1) 분양공사업(부동산개발업)분양공사업은 직접 토지를 매입하여 시행과 시공을 병행하는 자체 개발형 주택사업과 주택조합, 시행사 등 발주처의 요구에 따라 시공을 담당하여 공급하는 도급공사로 구분됩니다. 최근 장기화된 고금리 기조와 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장의 재구조화, 누적된 원가 상승 등의 영향으로 민간 주택시장의 전반적인 신규 개발은 다소 위축된 상황입니다. 그러나 공공 부문에서는 3기 신도시의 택지 조성 및 청약이 본격화되고 있으며, GTX-A 노선의 순차적 개통 및 B·C 노선 등 광역교통망 확충에 따라 수혜 지역을 중심으로 새로운 개발 수요가 지속적으로 창출되고 있습니다.아울러 도심 내 직주근접 선호 현상이 심화되고 획일화된 주거 형태에서 벗어난 하이엔드 주거 수요가 견고해짐에 따라, 사업 기간이 길고 공사비 갈등 리스크가 큰 대규모 정비사업보다는 도심 내 노후 연립주택 등을 활용한 '소규모 재건축 및 고급 주거시설 재개발'을 중심으로 한 사업 기회가 지속적으로 확대되고 있습니다. 부동산 시장의 초양극화 현상이 뚜렷해지는 가운데, 규제가 상대적으로 덜하고 자산가 층의 탄탄한 수요가 뒷받침되는 도심 핵심 입지의 소규모 하이엔드 개발 사업은 향후 안정적인 수익 창출의 핵심 동력이 될 것으로 전망됩니다.(2) 건설업국가 경제성장과 더불어 지속 성장해온 국내 건설시장은 '07년 고점을 기록한 이후 '08년 글로벌 금융위기로 인한 경제성장 둔화, 부동산 경기 침체 장기화 등으로 시장 규모가 2013년 91조원까지 감소하였으나, 정부의 부동산 관련 규제 완화 및 저금리 정책에 따른 주택ㆍ부동산 시장 호조로 2015년 158조원까지 성장하였으며, 2016년 164.9조원으로 역대 최고치를 경신하였습니다. 이후 국내 건설시장은 정부의 부동산 정책 및 SOC 예산의 감소로 시장 규모도 2017년 160.5조원, 2018년 154.5조원, 2019년 166.0조원으로 성장이 둔화되다가 2020년 194.1조원, 2021년 211.9조원, 2022년 248.4조원으로 점차 증가하였으나, 기준금리 인상과 가계부채 대책 영향, 물가 및 원자재 가격 상승 등에 따른 원가 부담 심화로 2023년 206.7조원, 2024년 209.8조원으로 성장이 정체된 바 있습니다.2025년 국내 건설수주는 하반기 공공 및 민간 부문의 수주 회복에 힘입어 전년 대비 소폭 상승한 약 222조 원 수준으로 마감되었으며, 2026년에는 SOC 예산 확대 및 공공주택 발주 등 공공 부문 주도로 전년 대비 약 4.0% 증가한 231조 2천억 원 규모에 이를 것으로 전망됩니다. 다만, 누적된 공사비 상승, 강도 높은 노동 및 안전 규제 등 구조적 위기가 상존하여 민간 주택 시장의 본격적인 회복은 다소 제한될 것으로 예상됩니다.당사가 주력하는 고급빌라 및 하이엔드 주거시설 개발은 사업 규모, 인허가 방식 및 분양 구조에 따라 적용 법령과 규제 범위가 달라질 수 있습니다. 다만 도심 핵심 입지의 노후 연립주택 등 소규모 정비·재건축 수요는 희소성과 고급 주거 수요를 바탕으로 지속되고 있으며, 일반적인 대규모 아파트 정비사업과 비교할 때 사업 구조 및 규제 적용 양상이 상이할 수 있습니다.(3) 전기공사업한국전기공사협회 통계 등에 따르면 국내 전기공사업은 등록 업체 수가 2만 개사를 상회하는 등 단일 업종 중 최대 규모를 형성하고 있습니다. 이처럼 낮은 진입장벽과 업체의 과다 진입으로 인해 전통적인 단순 시공 분야의 수주 경쟁은 지속적으로 심화되고 있으며, 원자재 가격 변동성까지 더해져 수익성 확보가 쉽지 않은 상황입니다.

그러나 최근 시장은 단순 전력 공급망 구축을 넘어 질적 전환기를 맞이하고 있습니다. AI 데이터센터 및 지능형 전력망(스마트 그리드), 전기차(EV) 충전 인프라 확충 등 전력 인프라 고도화 수요가 급증하고 있으며, 주택 시장에서도 스마트홈(IoT) 시스템, 프리미엄 조명 제어 및 고효율 에너지 관리 시스템(EMS) 등 고부가가치 전기공사에 대한 니즈가 증가하고 있습니다.이는 곧 획일화된 단가 경쟁에서 벗어나, 기술력과 특화된 시공 능력을 보유한 업체 중심으로 전기공사 시장이 재편되고 있음을 의미합니다. 당사는 이러한 시장 변화에 발맞추어, 당사가 주력으로 전개하는 하이엔드 고급 주거시설에 최적화된 프리미엄 전기설비 및 스마트홈 시공 역량을 결합함으로써 새로운 부가가치와 성장 동력을 창출해 나가고 있습니다.(4) 정보통신망구축사업정보통신망구축사업의 경쟁형태는 협력업체 형태와 입찰방식(적격심사, 최저가, 지명, 제한)의 두 가지 형태이며, 국내 시장의 정보통신공사업 등록업체는 지속적으로 증가하여 치열한 수주 경쟁을 벌이고 있습니다. 정보통신공사 시장은 2023년 전국 공사실적 19.6조원을 기록한 이후, 전반적인 건설경기 침체와 통신사업자들의 단순 유무선 망 투자 축소 등의 영향으로 일반 공사 발주 물량은 다소 정체되는 추세를 보이고 있으며, 영세 업체들의 평균 공사실적 또한 낮은 수준에 머물러 있습니다.

그러나 최근 정보통신 산업의 패러다임이 AI(인공지능), 사물인터넷(IoT), 스마트홈 및 지능형 홈네트워크 설비 중심으로 급격히 전환되면서, 시장 내 질적 차별화가 뚜렷해지고 있습니다. 특히 당사가 주력하고 있는 하이엔드 고급 주거시설의 경우, 입주민의 프라이버시를 위한 고도화된 보안 시스템, 쾌적한 주거환경을 제공하는 IoT 기반 통합 제어망, 전기차 충전 인프라 연동 등 고부가가치 정보통신공사가 필수적으로 요구됩니다. 단순 시공 위주의 업체들은 출혈경쟁으로 어려움을 겪고 있으나, 당사는 고급 주거 트렌드에 부합하는 프리미엄 홈네트워크 및 스마트 인프라 구축 역량을 바탕으로, 획일화된 시장 침체와 무관하게 안정적인 수주 기회와 차별화된 수익성을 확보해 나가고 있습니다.
바. 영업의 개황(1) 분양공사업(부동산개발업)분양공사업은 직접 토지를 매입하여 기획, 시행, 시공, 분양 및 사후관리까지 총괄하는 개발형 주택사업을 영위하고 있습니다. 2021년 서울시 강남구 논현동에 프리미엄 오피스텔 '상지카일룸 M'을 성공적으로 공급하며 하이엔드 주거 시장 내 선도적 입지를 공고히 하였습니다. 2026년부터는 최상위 하이엔드 브랜드인 '카일룸 에스칼라(Caelum Escala)'를 비롯하여, 카일룸의 헤리티지를 계승한 신규 프리미엄 주거 브랜드를 강남구 등 주요 핵심 입지에 선보일 계획입니다. 이를 통해 세분화된 하이엔드 및 프리미엄 주거 시장 내 점유율을 지속적으로 확대해 나갈 예정입니다.(2) 건설업건설업은 최고급 주거시설(고급빌라, 하이엔드 오피스텔)과 상업용 복합시설 등을 시공하여 판매 및 공급하고 있습니다. 당사는 국내 하이엔드 주거 시장에서 '리츠빌(Ritzville)'과 '카일룸(Caelum)'이라는 상위급 시공 역량과 브랜드 파워를 보유하고 있으며, 2025년 최상위급 신규 브랜드 '카일룸 에스칼라(Caelum Escala)'를 론칭하였습니다. 2018년 강남구 도곡동 상지카일룸을 준공하고 2021년 논현동 '상지카일룸 M', 성수동2가 복합시설, 워커힐 한강 공동주택 신축공사 등을 수주하며 시공 역량을 입증하였고 2022년 해운대 중동 카일룸과 강남구 논현동 카일룸 에스칼라 신축공사, 2023년 용산구 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사, 2025년 마포구 신정동 66-2 공동주택 신축공사 등을 연이어 수주하였습니다. 특히 2026년 이후로는 단순 시공을 넘어, 자체 시행 사업과 연계한 수익성 제고가 가능한 하이엔드 건축 물량 확보를 추진하고 있습니다.(3) 전기공사업전기공사업은 건축사업과의 시너지 창출 및 안정적인 수익기반 확립을 위해 진출한 전문 시공 분야입니다. 일반 건설업의 관리 계획을 토대로 수·변전 설비, 고급 조명 제어, 전력망 공사 등을 도급 또는 하도급 받아 수행합니다. 당사는 전기공사업 면허 및 전문 인력을 바탕으로 위험 부담을 분산하고 원가를 절감하고 있으며, 공공/민간의 일반 전력망 공사(2021년 안동 및 진천 풍림아이원 임시전력공사, 2022년 22-육-00부대 전기공사 등) 실적을 꾸준히 쌓아왔습니다. 최근에는 당사의 프리미엄 건설 현장과 연계하여, 스마트홈 구현을 위한 지능형 조명 및 고급 배선 기구 설치, 전기차(EV) 인프라 구축 등 고부가가치 하이엔드 전기 시공 역량을 내재화하여 매출 볼륨과 수익성을 동시에 끌어올리고 있습니다.(4) 정보통신망구축사업정보통신망구축사업은 무선 및 유선 통신망 구축을 비롯해 지능형 빌딩 시스템(IBS), 프리미엄 홈네트워크 설비 공사를 아우릅니다. 과거 관급 및 대규모 민간 아파트(2008년 판교 U-City 관로 통신공사, 2013~2014년 대명루첸 아파트 신축 통신공사 등) 중심의 실적에서 나아가, 현재는 당사의 주력인 하이엔드 주거시설 시공에 맞춰 사업 영역을 질적으로 고도화하고 있습니다. 2022년 논현동 카일룸 M 신축 통신공사, 2023년 역삼동 653-3 주거복합 통신공사 및 용산구 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 통신공사 등의 하이엔드 주거시설에 대한 통신공사를 수주해 시공하였습니다. 향후에도 최고급 주거시설에 필수적인 사이버 보안 인증 네트워크, 생체 인식 보안 시스템, IoT 기반 스마트홈 통합 제어망 등 특화된 정보통신 시공 영업력을 강화하여 매출 증대에 기여할 계획입니다.

사. 종속회사 요약재무현황

(기준일 : 2026년 03월 31일)
(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
순자산
매출
당기손익
포괄손익

㈜오르개발
64,101,662
36,621,338
27,480,324
30,696
(656,335)
(656,335)

㈜상지그린에너지
276,365
519,255
(242,890)
-
(8,511)
(8,511)

㈜카일룸도산
102,356,333
148,653,012
(46,296,679)
-
(967,952)
(967,952)

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약 연결재무정보

(단위 : 천원)

구분
제48(당분)기
제47(전)기
제46(전전)기

2026년 03월말
2025년 12월말
2024년 12월말

[유동자산]
101,257,838
106,829,409
151,930,578

·현금및현금성자산
10,005,493
9,470,337
8,898,309

·단기금융자산
1,638,356
1,638,356
35,462

·매출채권및기타채권
10,109,103
13,457,336
58,389,473

·계약자산
2,070,311
52,193
810,867

·재고자산
66,498,504
69,767,809
68,588,273

·기타유동자산
10,116,323
11,738,067
11,336,650

·당기법인세자산
819,748
705,310
3,871,544

·매각예정유동자산
-
-
-

[비유동자산]
115,624,980
108,427,058
48,668,077

·장기금융자산
10,718,166
10,617,448
8,580,141

·장기매출채권및기타채권
39,648,224
39,531,748
875,944

·관계기업투자주식
2,477,973
2,397,682
6,166,608

·유형자산
43,582
25,387
365,292

·사용권자산
310,918
48,977
504,407

·투자부동산
34,022,413
34,126,084
22,230,413

·무형자산
6,384,066
6,377,304
6,943,867

·기타비유동자산
22,019,638
15,302,427
3,001,405

·이연법인세자산
-
-
-

자산총계
216,882,818
215,256,467
200,598,655

[유동부채]
37,370,321
39,130,492
88,503,315

[비유동부채]
81,584,203
76,652,964
24,262,951

부채총계
118,954,524
115,783,457
112,766,266

[지배기업 소유주지분]
97,928,294
99,473,010
87,832,388

·자본금
34,143,560
34,143,560
19,909,070

·기타불입자본
111,668,235
111,668,235
100,654,846

·기타자본구성요소
851,922
851,922
851,922

·기타포괄손익누계액
2,020,991
2,020,991
2,020,991

·이익잉여금(결손금)
(50,756,415)
(49,211,699)
(35,604,441)

[비지배지분]
-
-
-

자본총계
97,928,294
99,473,010
87,832,388

구분
제48(당분)기
제47(전)기
제46(전전)기

2026.01.01~2026.03.31
2025.01.01~2025.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
3,628,890
18,611,909
20,428,415

영업이익(손실)
(1,718,993)
(6,846,101)
(21,767,056)

연결총당기순이익(손실)
(1,544,716)
(13,494,889)
(26,742,551)

지배기업소유주지분
(1,544,716)
(13,494,889)
(26,742,551)

비지배지분
-
-
-

기본주당순이익(단위:원)
(226)
(2,266)
(6,896)

희석주당순이익(단위:원)
(226)
(2,266)
(6,896)

연결에포함된회사수(단위:개)
3
3
3

※ 상기 요약 재무정보는 한국 채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.
나. 요약 별도재무정보

(단위 : 천원)

구분
제48(당분)기
제47(전)기
제46(전전)기

2026년 03월말
2025년 12월말
2024년 12월말

[유동자산]
25,817,651
24,053,475
35,371,362

·현금및현금성자산
4,067,478
2,534,238
3,972,183

·단기금융자산
-
-
-

·매출채권및기타채권
12,768,687
12,403,433
22,818,363

·미청구공사
3,740,773
3,683,772
3,346,761

·재고자산
-
-
-

·기타유동자산
4,532,517
4,726,722
2,077,442

·당기법인세자산
708,195
705,310
3,156,613

·매각예정자산
-
-
-

[비유동자산]
99,613,009
98,550,503
75,751,597

·장기금융자산
5,227,350
5,308,969
5,251,219

·장기매출채권및기타채권
58,471,516
57,080,524
34,536,532

·종속기업투자주식
15,213,494
15,213,494
15,213,494

·관계기업투자주식
-
-
93,000

·유형자산
20,457
-
347,542

·사용권자산
261,276
-
429,982

·투자부동산
12,350,586
12,361,212
12,357,820

·무형자산
107,366
100,604
121,712

·기타비유동자산
7,960,963
8,485,701
7,400,296

자산총계
125,430,660
122,603,979
111,122,959

[유동부채]
9,665,803
7,912,067
25,472,816

[비유동부채]
2,316,512
2,353,098
2,565,085

부채총계
11,982,316
10,265,165
28,037,900

[자본금]
34,143,560
34,143,560
19,909,070

[자본잉여금]
111,167,240
111,167,240
100,153,851

[기타자본구성요소]
851,922
851,922
851,922

[이익잉여금(결손금)]
(32,714,378)
(33,823,908)
(37,829,784)

자본총계
113,448,344
112,338,814
83,085,059

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법
원가법
원가법
원가법

구분
제48(당분)기
제47(전)기
제46(전전)기

2026.01.01~2026.03.31
2025.01.01~2025.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
6,625,507
20,266,853
29,716,530

영업이익(손실)
306,464
(1,863,078)
(5,578,567)

당기순이익(손실)
1,109,530
4,005,876
(8,216,647)

기본주당순이익(단위:원)
163
673
(2,119)

희석주당순이익(단위:원)
163
673
(2,119)

※ 상기 요약 재무정보는 한국 채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 48 기 1분기말 2026.03.31 현재

제 47 기말 2025.12.31 현재

(단위 : 원)

제 48 기 1분기말
제 47 기말

자산

유동자산
101,257,837,774
106,829,408,586

현금및현금성자산
10,005,492,821
9,470,336,987

단기금융상품
1,638,356,164
1,638,356,164

매출채권 및 기타채권
10,109,102,872
13,457,336,463

계약자산
2,070,311,060
52,192,946

유동재고자산
66,498,503,884
69,767,809,106

기타유동자산
10,116,323,077
11,738,066,824

당기법인세자산
819,747,896
705,310,096

비유동자산
115,624,980,369
108,427,058,218

장기금융자산
10,718,165,846
10,617,447,748

장기매출채권 및 기타채권
39,648,223,841
39,531,748,283

관계기업에 대한 투자자산
2,477,973,382
2,397,682,132

유형자산
43,582,127
25,387,373

사용권자산
310,917,999
48,977,382

투자부동산
34,022,413,299
34,126,084,006

무형자산
6,384,066,242
6,377,303,839

기타비유동자산
22,019,637,633
15,302,427,455

자산총계
216,882,818,143
215,256,466,804

부채

유동부채
37,370,321,127
39,130,492,428

매입채무 및 기타채무
10,149,767,685
8,822,833,546

계약부채
1,213,769,641
1,519,041,483

단기차입금
15,490,000,000
13,390,000,000

유동성장기부채
10,050,000,000
15,050,000,000

유동 리스부채
268,985,522
108,609,822

기타 유동부채
139,074,418
179,920,627

기타충당부채
58,723,861
60,086,950

비유동부채
81,584,202,948
76,652,964,126

장기매입채무 및 기타채무
1,734,130,136
1,823,504,911

장기차입금
74,615,375,056
69,299,285,627

비유동 리스부채
80,547,774
76,210,025

비유동충당부채
1,635,281,227
1,646,993,935

이연법인세부채
3,518,868,755
3,806,969,628

부채총계
118,954,524,075
115,783,456,554

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본
97,928,294,068
99,473,010,250

자본금
34,143,560,000
34,143,560,000

자본잉여금
111,668,235,178
111,668,235,178

기타자본구성요소
851,922,492
851,922,492

기타포괄손익누계액
2,020,991,287
2,020,991,287

이익잉여금(결손금)
(50,756,414,889)
(49,211,698,707)

자본총계
97,928,294,068
99,473,010,250

자본과부채총계
216,882,818,143
215,256,466,804

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

제 48 기 1분기
제 47 기 1분기

3개월
누적
3개월
누적

매출액
3,628,890,411
3,628,890,411
2,281,987,253
2,281,987,253

매출원가
3,224,850,033
3,224,850,033
2,172,663,872
2,172,663,872

매출총이익
404,040,378
404,040,378
109,323,381
109,323,381

판매비와관리비
2,123,033,550
2,123,033,550
1,208,837,996
1,208,837,996

영업이익(손실)
(1,718,993,172)
(1,718,993,172)
(1,099,514,615)
(1,099,514,615)

금융수익
390,492,331
390,492,331
1,264,858,536
1,264,858,536

금융원가
629,850,389
629,850,389
2,243,558,962
2,243,558,962

관계기업투자손익
80,291,250
80,291,250
291,879,679
291,879,679

기타이익
45,446,018
45,446,018
1,951,291
1,951,291

기타손실
203,093
203,093
2,935,545
2,935,545

법인세비용차감전순이익(손실)
(1,832,817,055)
(1,832,817,055)
(1,787,319,616)
(1,787,319,616)

법인세비용(수익)
(288,100,873)
(288,100,873)
(82,805,487)
(82,805,487)

계속영업이익(손실)
(1,544,716,182)
(1,544,716,182)
(1,704,514,129)
(1,704,514,129)

중단영업이익(손실)

당기순이익(손실)
(1,544,716,182)
(1,544,716,182)
(1,704,514,129)
(1,704,514,129)

당기순이익(손실)의 귀속

지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)
(1,544,716,182)
(1,544,716,182)
(1,704,514,129)
(1,704,514,129)

기타포괄손익

당기손익으로 재분류되지 않는항목(세후기타포괄손익)

관계기업 자본변동지분

총포괄손익

포괄손익의 귀속

포괄손익, 지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분
(1,544,716,182)
(1,544,716,182)
(1,704,514,129)
(1,704,514,129)

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

계속영업기본주당이익(손실) (단위 : 원)
(226)
(226)
(429)
(429)

중단영업기본주당이익(손실) (단위 : 원)

희석주당이익(손실) (단위 : 원)

계속영업희석주당이익(손실) (단위 : 원)
(226)
(226)
(429)
(429)

중단영업희석주당이익(손실) (단위 : 원)

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분
비지배지분
자본 합계

자본금
자본잉여금
기타자본구성요소
기타포괄손익누계액
이익잉여금
지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

2025.01.01 (기초자본)
19,909,070,000
100,654,846,218
851,922,492
2,020,991,287
(35,604,440,802)
87,832,389,195

87,832,389,195

당기순이익(손실)

(1,704,514,129)
(1,704,514,129)

(1,704,514,129)

2025.03.31 (기말자본)
19,909,070,000
100,654,846,218
851,922,492
2,020,991,287
(37,308,954,931)
86,127,875,066

86,127,875,066

2026.01.01 (기초자본)
34,143,560,000
111,668,235,178
851,922,492
2,020,991,287
(49,211,698,707)
99,473,010,250

99,473,010,250

당기순이익(손실)

(1,544,716,182)
(1,544,716,182)

(1,544,716,182)

2026.03.31 (기말자본)
34,143,560,000
111,668,235,178
851,922,492
2,020,991,287
(50,756,414,889)
97,928,294,068

97,928,294,068

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

제 48 기 1분기
제 47 기 1분기

영업활동현금흐름
(5,277,355,720)
(5,930,479,594)

당기순이익(손실)
(1,544,716,182)
(1,704,514,129)

현금유출입이 없는 수익ㆍ비용의 조정
(14,029,202)
947,190,849

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
(2,978,515,858)
(2,996,394,665)

이자수취
305,837,234
1,257,315,887

이자지급(영업)
(1,065,727,532)
(3,259,085,740)

배당금수취(영업)
22,865,000

법인세납부(환급)
(3,069,180)
(174,991,796)

투자활동현금흐름
3,664,621,751
8,016,902,232

유형자산의 처분

1,700,000

단기대여금의 감소
4,000,000,000
9,713,559,859

당기손익-공정가치금융자산의 처분
46,980,194

임차보증금의 감소
7,655,000
33,000,000

임차보증금의 증가
(40,030,000)
(10,500,000)

유형자산의 취득
(21,319,180)
(12,676,637)

무형자산의 취득
(6,885,020)

당기손익-공정가치금융자산의취득
(321,375,003)
(1,705,180,990)

기타투자활동으로 인한 현금유출액
(404,240)
(3,000,000)

재무활동현금흐름
2,147,889,803
(6,285,731,194)

단기차입금의 증가
3,900,000,000
1,679,929,486

장기차입금의 증가
318,089,429

임대보증금의 증가
126,000,000
6,820,000

리스부채의 증가(감소)
(83,949,626)
(114,344,446)

단기차입금의 상환
(1,800,000,000)
(6,058,136,234)

유동성장기차입금의 상환

(1,800,000,000)

장기차입금의 상환
(2,000,000)

임대보증금의 감소
(310,250,000)

현금및현금성자산의순증가(감소)
535,155,834
(4,199,308,556)

기초현금및현금성자산
9,470,336,987
8,898,309,016

기말현금및현금성자산
10,005,492,821
4,699,000,460

3. 연결재무제표 주석

제 48 기 1분기 2026년 1월 1일부터 2026년 3월 31일까지

제 47 기 1분기 2025년 1월 1일부터 2025년 3월 31일까지

주식회사 상지건설과 그 종속기업

1. 일반사항(1) 지배회사의 개요주식회사 상지건설(이하 '당사' 또는 '지배기업')과 그 종속기업(이하 지배기업과 그 종속기업들을 일괄하여 "연결회사")은 1979년 6월 21일에 설립되었으며, 2000년 10월 19일에 한국거래소 KOSDAQ 시장에 상장하여 건설업, 전기 및 건축공사업을 주된 목적사업으로 하고 있습니다. 지배기업은 2017년 8월 1일 주주총회 결의를 통하여 주식회사 르네코에서 주식회사 포워드컴퍼니스로, 2017년 12월 1일자 주주총회 결의를 통하여 주식회사 포워드컴퍼니스에서 주식회사 상지카일룸으로, 2024년 3월 29일자 주주총회 결의를 통하여 주식회사 상지건설로 사명을 변경하였습니다.
지배기업은 서울특별시 강남구 학동로 31길 12, 5층에 본점 사업장을 두고 있으며, 수차례의 증자 및 감자를 거쳐 당분기말 현재 납입자본금은 34,144백만원입니다.

당분기말 현재 지배기업의 주요 주주현황은 다음과 같습니다.

(단위: 주)

주주명
주식수
지분율
비고

㈜중앙첨단소재
858,987
12.58%
최대주주

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
589,999
8.64%

기타
5,379,726
78.78%
자기주식 포함

합 계
6,828,712
100.00%

(2) 당분기말 및 전기말 현재 연결회사의 연결대상 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명
소재지
주업종
결산일
지분율

당분기말
전기말

㈜오르개발
한국
부동산업
12월 31일
100.00%
100.00%

㈜상지그린에너지
한국
부동산업
12월 31일
100.00%
100.00%

㈜카일룸도산
한국
부동산업
12월 31일
100.00%
100.00%

(3) 연결대상 종속기업의 당분기말 및 전기말 현재 요약재무상태표와 요약포괄손익계산서는 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

회사명
자산
부채
순자산
매출
분기순손익
총 포괄손익

㈜오르개발
64,101,662
36,621,338
27,480,324
30,696
(656,335)
(656,335)

㈜카일룸도산
102,356,333
148,653,012
(46,296,679)
-
(967,952)
(967,952)

㈜상지그린에너지
276,365
519,255
(242,890)
-
(8,511)
(8,511)

(전기말 및 전분기)

(단위: 천원)

회사명
전기말
전분기

자산
부채
순자산
매출
분기순손익
총 포괄손익

㈜오르개발
63,688,758
35,552,098
28,136,660
30,660
(630,419)
(630,419)

㈜카일룸도산
102,203,935
147,532,662
(45,328,727)
-
(1,626,850)
(1,626,850)

㈜상지그린에너지
276,511
510,890
(234,379)
-
(17,489)
(17,489)

2. 연결재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

2.1 연결재무제표 작성기준

연결회사의 연결재무제표는 연차재무제표가 속하는 기간의 일부에 대하여 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'를 적용하여 작성하는 연결재무제표입니다. 동 중간연결재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2025년12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차연결재무제표를 함께 이용하여야 합니다.

중간연결재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당분기 연결재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

2.1.1 연결회사는 2026년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다.
기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 주요 개정내용은 다음과 같으며, 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가함.

·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

(2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11주요 개정내용은 다음과 같으며, 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용

·기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' : 제거 손익, 실무적용지침

·기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

·기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표' : 사실상의 대리인 결정

·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' : 원가법

(3) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약전력 생산의 원천이 통제할 수 없는 자연 조건(예: 날씨)에 의존하기 때문에 기업이 기초 전력량의 변동성에 노출되는 계약으로 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약을 정의하고, '자연에 의존하는 전력을 매입 또는 매도하는 계약'이 자가 사용 예외의 평가 대상임을 명확히 하였습니다. 또한, 자연에 의존하는 '예상 전력거래'의 '변동 가능 명목수량'을 '위험회피대상항목'으로 지정할 수 있게 하는 등 위험회피회계 요건을 변경하고, 관련 공시를 추가하였습니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2.1.2 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시' 제정

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 유사 기업 간 재무성과의 비교가능성을 높이고 이용자에게 더욱 목적적합한 정보를 제공하기 위한 새로운 요구사항을 포함합니다. 연결재무제표 항목의 인식이나 측정에는 영향을 미치지 않지만, 연결포괄손익계산서와 '경영진이 정의한 성과측정치'의 공시를 포함해 표시와 공시에 미치는 영향은 광범위할 것으로 예상합니다.

기준서는 2027년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기도입이 가능합니다. 기준서의 소급 작성 요구에 따라, 2026년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 기업회계기준서 제1118호에 따라 재작성됩니다.

경영진은 현재 새로운 기준서의 적용이 연결회사의 연결재무제표에 미치는 영향을 검토 중에 있으며, 기준서의 채택이 연결회사의 순손익에 미치는 영향은 없으나 연결포괄손익계산서의 수익과 비용을 새로운 범주로 분류하게 되어 영업손익의 계산 및 보고 방식에 영향을 미칠 것으로 예상합니다.

3. 유의적인 회계정책

요약분기연결재무제표의 작성에 적용된 유의적 회계정책과 계산방법은 주석 2.1.1에서 설명하는 제ㆍ개정 기준서의 적용으로 인한 변경 및 아래 문단에서 설명하는 사항을 제외하고는 전기 연결재무제표 작성에 적용된 회계정책이나 계산방법과 동일합니다.

4. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

요약분기연결재무제표 작성시 연결회사의 경영진은 회계정책의 적용 및 보고되는 자산과부채 및 이익과 비용의 금액에 영향을 미치는 판단, 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.요약분기연결재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 전기 연결재무제표의 작성시 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.

(1) 비금융자산의 손상연결회사는 매 보고기간말에 모든 비금융자산에 대하여 손상징후의 존재여부를 평가합니다. 영업권과 비한정내용연수의 무형자산에 대해서는 매년 또는 손상징후가 있는 경우에 손상검사를 수행합니다.

기타비금융자산에 대해서는 장부금액이 회수가능하지 않을 것이라는 징후가 있을 때손상검사를 수행합니다. 사용가치를 계산하기 위하여 경영진은 해당자산이나 현금창출단위로부터 발생하는 미래기대현금흐름을 추정하고 동 미래기대현금흐름의 현재가치를 계산하기 위한 적절한 할인율을 선택하여야 합니다.

(2) 이연법인세자산세무상결손금이 사용될 수 있는 미래과세소득의 발생가능성이 높은 경우 그 범위 안에서 미사용 세무상결손금에 대하여 이연법인세자산을 인식합니다. 연결회사의 경영진은 향후 세금전략과 세무이익의 발생시기 및 수준에 근거하여 인식가능한 이연법인세자산 금액을 결정하기 위하여 주요한 판단을 수행합니다.

(3) 금융상품의 공정가치활성시장이 없는 금융상품의 공정가치는 현금흐름할인법을 포함한 평가기법을 적용하여 산정하였습니다. 이러한 평가기법에 사용된 입력요소에 관측가능한 시장의 정보를 이용할 수 없는 경우 공정가치의 산정에 상당한 추정이 요구됩니다. 이러한 판단에는 유동성위험, 신용위험, 변동성 등에 대한 입력변수의 고려가 포함됩니다. 이러한 요소들에 대한 변화는 금융상품의 공정가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 현금및현금성자산

당분기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
예입처
당분기말
전기말

보통예금 등
신한은행 등
10,005,493
9,470,337

6. 사용이 제한된 금융상품당분기말 및 전기말 현재 사용이 제한된 금융상품의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

과 목
금융기관명
사용제한사유
당분기말
전기말

현금및현금성자산
신한자산신탁
부동산신탁운영계좌
558,530
558,675

대신자산신탁
사업비운영 위탁계좌
457,677
5,686,614

단기금융상품
신한은행
브릿지론 이자예치계좌
1,638,356
1,638,356

장기금융상품
기업은행
당좌개설보증금
2,000
2,000

하나은행
공사하자보수
55,304
55,304

국민은행
공사하자보수
100,410
100,410

우리은행
당좌개설보증금
2,500
2,500

국민은행
법인카드발행
20,000
20,000

합 계
2,834,777
8,063,859

7. 매출채권및기타채권(1) 당분기말 및 전기말 현재 매출채권및기타채권의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

매출채권
4,550,413
-
3,918,667
-

차감 : 손실충당금
(10,138)
-
(8,688)
-

매출채권 소계
4,540,275
-
3,909,979
-

대여금
24,461,998
37,154,119
28,461,998
37,154,119

차감 : 손실충당금
(19,825,994)
-
(19,825,994)
-

대여금 소계
4,636,004
37,154,119
8,636,004
37,154,119

미수금
988,910
2,013,553
770,527
2,002,286

차감 : 손실충당금
(661,767)
-
(661,767)
-

미수금 소계
327,143
2,013,553
108,760
2,002,286

미수수익
2,217,379
183,750
2,407,058
99,289

차감 : 손실충당금
(2,157,395)
-
(2,159,246)
-

미수수익 소계
59,984
183,750
247,812
99,289

보증금
545,697
428,660
554,781
407,912

차감 : 손실충당금
-
(131,858)
-
(131,858)

보증금 소계
545,697
296,802
554,781
276,054

합 계
10,109,103
39,648,224
13,457,336
39,531,748

(2) 당분기말 및 전기말 현재 매출채권및기타수취채권의 연령분석내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

매출채권
기타채권
매출채권
기타채권

연체되지 않은 채권
4,536,891
40,401,662
3,906,595
43,905,595

연체되었으나손상 되지 않은 채권
6개월초과~12개월이내
-
106,167
-
171,978

12개월초과~24개월이내
-
138,378
-
5,034,887

24개월초과
3,384
4,636,139
3,384
11,228

현재가치할인차금
-
(65,293)
-
(44,583)

손상된 채권
10,138
22,777,013
8,688
22,778,865

합 계
4,550,413
67,994,066
3,918,667
71,857,970

(3) 당분기 및 전분기 중 매출채권 및 기타채권 대손충당금의 변동 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

기초
22,787,553
32,057,607

대손상각비(환입)
(401)
5,160

기말
22,787,152
32,062,767

연결회사는 매출채권 등의 회수가능성을 판단하는 데 있어서 신용공여 개시일부터 보고기간 말까지의 매출채권에 대한 신용등급의 변화를 고려하고 있습니다.

8. 재고자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 재고자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
평가손실충당금
장부금액
취득원가
평가손실충당금
장부금액

건설용지(*)
56,583,630
-
56,583,630
56,583,630
-
56,583,630

완성공사(*)
9,914,666
-
9,914,666
9,914,666
-
9,914,666

미완성공사(*)
208
-
208
3,269,513
-
3,269,513

합 계
66,498,504
-
66,498,504
69,767,809
-
69,767,809

* 차입금에 대한 담보로 제공되고 있습니다(주석 17, 35 참조).(2) 당분기와 전분기 중 재고자산과 관련하여 인식한 평가손실 및 평가손실환입 금액은 없습니다.

9. 기타자산

당분기말 및 전기말 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선급금
5,284,110
3,000,000
5,232,270
3,000,000

차감 : 손실충당금
(217,225)
-
(217,225)
-

선급비용
4,493,041
251,913
5,862,063
225,600

선급공사비
556,397
18,767,725
860,959
12,076,827

합 계
10,116,323
22,019,638
11,738,067
15,302,427

10. 금융자산

(1) 당분기말 및 전기말 현재 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

단기금융자산 :

정기예금
1,638,356
1,638,356

장기금융자산 :

장기성예금
175,714
175,714

당좌개설보증금
4,500
4,500

당기손익-공정가치측정금융자산
10,537,952
10,437,234

소 계
10,718,166
10,617,448

합 계
12,356,522
12,255,804

(2) 당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정금융자산의 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 주(좌), 천원)

구 분
주식수
지분율(%)
취득원가
공정가치
장부금액
당분기평가손익
누적평가손익

<지분상품>

㈜수프로
925,000
10.01
1,267,250
412,550
412,550
-
(854,700)

㈜블루오션스대부
60,000
6.64
600,000
-
-
-
(600,000)

㈜씨아이테크
4,827,964
9.39
6,553,464
4,953,490
4,953,490
(207,602)
(1,599,974)

㈜인트로메딕
1,780,000
4.14
269,860
316,840
316,840
46,980
46,980

㈜성암(*2)
9,300
30.00
93,000
-
-
-
(93,000)

소 계
8,783,574
5,682,880
5,682,880
(160,622)
(3,100,694)

<출자금>

정보통신공제조합(*1)
1,500
-
336,352
694,249
694,249
4,362
357,897

전기공사공제조합(*1)
200
-
52,047
73,843
73,843
313
21,796

건설공제조합(*1)
1,345
-
1,590,880
2,098,873
2,098,873
(13,316)
507,993

소방설비공제조합(*1)
40
-
20,000
21,200
21,200
120
1,200

㈜한국정보통신신문사
2,000
-
2,000
2,000
2,000
-
-

소 계
2,001,279
2,890,165
2,890,165
(8,521)
888,886

<채무상품>

㈜씨아이테크_전환사채
-
-
1,500,000
1,964,685
1,964,685
-
464,685

삼성생명보험㈜_저축성보험
-
-
14,222
222
222
(4,533)
(14,000)

소 계
1,514,222
1,964,907
1,964,907
(4,533)
450,685

합 계
12,299,075
10,537,952
10,537,952
(173,676)
(1,761,123)

(*1) 하자보수보증 등과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석 35참조).(*2) 전기 중 유의적인 영향력을 상실하여 관계기업에서 제외되었으며, 재무정보를 입수하지

못하여
회수가능액을 영(0)으로 추정하고 전액 손상차손을 인식하였습니 다. 동 지분상품은 당기손익-공정가치측정금융자산으로 재분류되었습니다.

(전기말)

(단위 : 주(좌), 천원)

구 분
주식수
지분율(%)
취득원가
공정가치
장부금액
당기평가손익
누적평가손익

지분상품 :

㈜수프로
925,000
10.01
1,267,250
412,550
412,550
123,950
(854,700)

㈜블루오션스대부
60,000
6.64
600,000
-
-
-
(600,000)

㈜씨아이테크
4,827,964
9.25
6,553,464
5,161,094
5,161,094
(294,009)
(1,392,370)

소 계
8,420,714
5,573,644
5,573,644
(170,059)
(2,847,070)

출자금 :

정보통신공제조합(*)
1,500
-
336,352
689,887
689,887
6,119
353,535

전기공사공제조합(*)
200
-
52,047
73,530
73,530
818
21,483

건설공제조합(*)
1,345
-
1,590,880
2,112,188
2,112,188
30,263
521,308

소방설비공제조합(*)
40
-
20,000
21,080
21,080
80
1,080

㈜한국정보통신신문사
2,000
-
2,000
2,000
2,000
-
-

소 계
2,001,279
2,898,685
2,898,685
37,280
897,406

채무상품 :

㈜씨아이테크_전환사채
-
-
1,500,000
1,964,685
1,964,685
464,685
464,685

삼성생명보험㈜_저축성보험
-
-
14,222
220
220
(14,002)
(14,002)

소 계
1,514,222
1,964,905
1,964,905
450,683
450,683

합 계
11,936,215
10,437,234
10,437,234
317,904
(1,498,981)

(*) 계약이행보증 등과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석 35 참조).

11. 관계기업 및 공동기업투자(1) 당분기말 및 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
소재국
당분기말
전기말

지분율(%)
취득금액
장부금액
지분율(%)
취득금액
장부금액

공동지배기업 :

㈜오버나인에이치엔(*1)
한국
50.00
25,000
-
50.00
25,000
-

소 계

25,000
-

25,000
-

관계기업 :

㈜어코스틱스스페이스(*2)
한국
36.36
2,727,250
2,477,973
36.36
2,727,250
2,397,682

㈜성암(*3)
한국
-
-
-
30.00
93,000
-

㈜에이스바이오메드(*1)
한국
38.65
13,000,000
-
38.65
13,000,000
-

소 계

15,727,250
2,477,973

15,820,250
2,397,682

합 계

15,752,250
2,477,973

15,845,250
2,397,682

(*1) 전기 이전 손상징후가 발생하여 손상차손을 계상하였습니다.(*2) 전기 중 불균등 유상증자로 인하여 지분율 하락으로 공동지배기업에서 관계기업으로 재분류 되었습니다.(*3) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 지분법 적용을 중단하고, 손상차손을 계상하였습니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 관계기업 및 공동기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
지분법손익
기말

㈜오버나인에이치엔
-
-
-

㈜에이스바이오메드
-
-
-

㈜어코스틱스스페이스
2,397,682
80,291
2,477,973

합 계
2,397,682
80,291
2,477,973

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
지분법손익
기말

㈜성암
5,192,985
338,752
5,531,737

㈜오버나인에이치엔
-
-
-

㈜에이스바이오메드
-
-
-

㈜어코스틱스스페이스
973,623
(46,872)
926,751

합 계
6,166,608
291,880
6,458,488

(3) 당분기말 및 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자의 요약재무정보 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

회사명
자산
부채
매출
분기순손익

㈜오버나인에이치엔
2,444,224
5,241,148
-
-

㈜에이스바이오메드
2,737,904
6,611,678
-
(298,262)

㈜어코스틱스스페이스
11,830,751
5,016,268
746,155
220,858

(전기말 및 전분기)

(단위: 천원)

회사명
전기말
전분기

자산
부채
매출
분기순손익

㈜성암(*)
30,106,519
12,460,729
53,332,132
1,129,172

㈜오버나인에이치엔
2,444,224
5,241,148
-
-

㈜에이스바이오메드
2,738,272
6,313,784
-
(754,983)

㈜어코스틱스스페이스
11,173,216
4,579,590
1,818
(93,744)

(*) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 ㈜성암으로부터 전기말 재무제표를 제시받지 못하였습니다. 상기 자산, 부채는 전반기 재무제표 정보입니다.

12. 유형자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액

차량운반구
99,598
(43,282)
(56,316)
-
99,598
(43,282)
(56,316)
-

비품
657,601
(536,996)
(77,023)
43,582
652,606
(546,990)
(80,229)
25,387

합 계
757,199
(580,278)
(133,339)
43,582
752,204
(590,272)
(136,545)
25,387

(2) 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

과 목
기초
취득
처분
감가상각비
기말

비품
25,387
21,319
-
(3,124)
43,582

(전분기)

(단위: 천원)

과 목
기초
취득
처분
감가상각비
기말

차량운반구
74,136
-
-
(4,770)
69,366

비품
291,156
12,677
(3,840)
(110,273)
189,720

합 계
365,292
12,677
(3,840)
(115,043)
259,086

13. 사용권자산연결회사는 사무실과 차량 등을 리스하였으며, 사용권자산에 대한 법적 소유권은 리스부채에 대한 담보로 리스제공자가 보유하고 있습니다.

(1) 당분기말 및 전기말 현재 사용권자산의 구성내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위 : 천원)

구 분
취득금액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

건물
520,231
(165,977)
(78,665)
275,589

차량운반구
141,442
(30,290)
(75,823)
35,329

합 계
661,673
(196,267)
(154,488)
310,918

(전기말)

(단위 : 천원)

구 분
취득금액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

건물
662,192
(556,189)
(97,402)
8,601

차량운반구
141,441
(25,243)
(75,822)
40,376

합 계
803,633
(581,432)
(173,224)
48,977

(2) 당분기 및 전분기 중 리스사용권자산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
기말

건물
8,601
321,001
-
(54,013)
275,589

차량운반구
40,376
-
-
(5,047)
35,329

합 계
48,977
321,001
-
(59,060)
310,918

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
기말

건물
369,039
14,706
-
(88,947)
294,798

차량운반구
135,367
-
-
(11,647)
123,720

합 계
504,406
14,706
-
(100,594)
418,518

(3) 당분기 및 전분기 중 사용권자산 및 리스부채와 관련하여 손익으로 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기
전분기

사용권자산 감가상각비
59,060
100,594

리스부채 이자비용
5,630
1,248

단기리스 관련 비용
46,724
11,884

소액자산 리스 관련 비용
29,717
11,652

당분기 및 전분기 중 리스로 인한 총 현금유출 금액은 166,020천원 및 139,128천원입니다.14. 투자부동산

(1) 당분기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
장부금액

토지(*)
22,028,503
-
22,028,503
22,028,503
-
22,028,503

건물(*)
12,935,912
(942,002)
11,993,910
12,935,912
(838,331)
12,097,581

합 계
34,964,415
(942,002)
34,022,413
34,964,415
(838,331)
34,126,084

(*) 장부금액 27,254백만원(전기말: 20,884백만원)의 투자부동산은 차입금에 대한 담보로 제공되고 있습니다(주석 17, 35 참조).

(2) 당분기 및 전분기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
감가상각비
기말

토지
22,028,503
-
22,028,503

건물
12,097,581
(103,671)
11,993,910

합 계
34,126,084
(103,671)
34,022,413

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
감가상각비
기말

토지
11,026,570
-
11,026,570

건물
11,203,843
(73,242)
11,130,601

합 계
22,230,413
(73,242)
22,157,171

(3) 당분기 및 전분기 중 투자부동산과 관련된 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

임대수익
14,320
3,010

감가상각비
(103,671)
(73,242)

15. 무형자산

(1) 당분기말과 전기말 현재 무형자산 장부금액의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액

영업권
6,276,700
-
-
6,276,700
6,276,700
-
-
6,276,700

사업허가권
2,000,000
(2,000,000)
-
-
2,000,000
(2,000,000)
-
-

산업재산권
20,606
(11,901)
(1,943)
6,762
13,721
(11,778)
(1,943)
-

소프트웨어
79,777
(58,596)
(21,181)
-
79,777
(58,596)
(21,181)
-

회원권(*)
100,604
-
-
100,604
100,604
-
-
100,604

합 계
8,477,687
(2,070,497)
(23,124)
6,384,066
8,470,802
(2,070,374)
(23,124)
6,377,304

(*) 회원권의 경우 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한 제한이 없으므로 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 분류하였습니다.

(2) 당분기와 전분기 중 무형자산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
취득
상각비
기말

영업권
6,276,700
-
-
6,276,700

사업재산권
-
6,885
(123)
6,762

회원권
100,604
-
-
100,604

합 계
6,377,304
6,885
(123)
6,384,066

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
상각비
기말

영업권
6,276,700
-
6,276,700

사업허가권
545,454
(136,364)
409,090

산업재산권
3,019
(538)
2,481

소프트웨어
18,090
(2,503)
15,587

회원권
100,604
-
100,604

합 계
6,943,867
(139,405)
6,804,462

16. 매입채무 및 기타채무당분기말 및 전기말 현재 매입채무 및 기타채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

매입채무
3,772,547
-
1,292,952
-

미지급금
4,759,840
-
6,133,951
-

미지급비용
846,761
218,630
678,381
70,685

임대보증금
770,620
1,515,500
717,550
1,752,820

합 계
10,149,768
1,734,130
8,822,834
1,823,505

17. 차입금

(1) 단기차입금

당분기말 및 전기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입종류
당분기말이자율(%)
당분기말
전기말

단기차입금 :

태안남부수산업협동조합 외 3개사(*)
부동산 담보대출
4.99~5.98
5,390,000
5,390,000

건설공제조합
운용자금
1.16
1,200,000
1,200,000

㈜중앙첨단소재(*)
운용자금
6.00
5,000,000
5,000,000

㈜광무
운용자금
8.00
3,900,000
-

㈜어코스틱스스페이스
운용자금
4.60
-
1,800,000

합 계
15,490,000
13,390,000

(*) 재고자산 및 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 8, 14, 35 참조).

(2) 유동성장기차입금 및 장기차입금① 당분기말 및 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차 입 처
차입종류
당분기말이자율(%)
당분기말
전기말

경기서부 새마을금고(*1)
부동산 담보대출
5.54
5,000,000
5,000,000

수원영통수협 외 4개사(*2)
부동산 담보대출
5.27~5.81
12,410,000
12,410,000

조은저축은행 외 4개사(*3)
부동산 담보대출
7.50~13.00
67,255,375
66,939,285

소 계
84,665,375
84,349,285

유동성대체
(10,050,000)
(15,050,000)

합 계
74,615,375
69,299,285

(*1) 당분기말 현재 경기서부 새마을금고 유동성장기차입금 5,000백만원에 대해 재고자산이 담보로 제공되고 있습니다(주석 8, 35 참조).(*2) 당분기말 현재 수원영통수협 외 4개사 유동성장기차입금 및 장기차입금 12,410백만원에 대해 투자부동산이 담보로 제공되고 있습니다(주석 14, 35 참조).(*3) 당분기말 현재 조은저축은행 외 4개사 장기차입금 67,255백만원에 대해 재고자산이 담보로 제공되고 있습니다(주석 8, 35 참조).

② 당분기말 현재 장기차입금의 상환일정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
장기차입금

2026년
10,050,000

2027년
67,255,375

2028년
5,000,000

2029년
2,360,000

합 계
84,665,375

18. 기타유동부채

(1) 당분기말 및 전기말 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

선수금
39,704
22,320

예수금
99,370
157,601

합 계
139,074
179,921

19. 기타충당부채

(1) 당분기 및 전분기 중 충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
전입액
환입 및 사용액
기타증감
기말
유동
비유동

하자보수충당부채
1,664,125
-
(11,693)
-
1,652,432
17,151
1,635,281

복구충당부채
42,956
137
(43,020)
41,500
41,573
41,573
-

합 계
1,707,081
137
(54,713)
41,500
1,694,005
58,724
1,635,281

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
전입액
환입 및 사용액
기타증감
기말
유동
비유동

하자보수충당부채
1,907,349
-
(98,761)
-
1,808,588
164,572
1,644,016

복구충당부채
49,382
190
-
-
49,572
7,192
42,380

합 계
1,956,731
190
(98,761)
-
1,858,160
171,764
1,686,396

(2) 연결회사는 임차하여 사용중인 사옥과 관련하여 복구충당부채를 계상하고 있으며, 하자보수충당부채, 공사손실충당부채, 용역손실충당부채는 경영자의 가정과 추정에 기초한 비용을 고려하여 산정되었습니다.

20. 금융리스채권 및 리스부채연결회사는 사무실과 차량 등을 리스하였으며, 사용권자산에 대한 법적 소유권은 리스부채에 대한 담보로 리스제공자가 보유하고 있습니다.(1) 당분기말 및 전기말 현재 리스부채의 만기분석 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

1년 이내
268,986
108,610

1년 초과 5년 이내
80,548
76,210

합 계
349,534
184,820

(2) 당분기 및 전분기 중 리스부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
이자비용
지급
기타
기말

리스부채
184,820
248,663
-
5,630
(89,579)
-
349,534

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
이자비용
지급
기타
기말

리스부채
430,070
56,237
-
1,248
(115,592)
-
371,963

연결회사는 임차한 본사 사무실 일부에 대하여 리스제공자로서 금융리스약정을 체결하면서 금융리스채권이 발생하였으며, 모든 리스는 원화로 표시되어 있어 리스약정의 결과로 외화위험에 노출되어 있지 않습니다.

(3) 당분기 및 전분기 중 금융리스채권과 관련하여 손익으로 인식한 금액은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

리스순투자의 금융수익
-
35

연결회사의 금융리스약정은 변동리스료를 포함하고 있지 않습니다.

21. 확정기여제도

(1) 당분기 및 전분기 중 확정기여제도와 관련해 비용으로 인식한 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

매출원가
21,308
32,681

판매비와 관리비
68,907
51,620

합 계
90,215
84,301

22. 자본금 및 기타불입자본(1) 당분기말 및 전기말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
단위
당분기말
전기말

발행할 주식의 총수
주
400,000,000
400,000,000

발행한 주식의 수(*)
주
6,828,712
6,828,712

1주당 액면금액(*)
원
5,000
5,000

보통주자본금
천원
34,143,560
34,143,560

(*) 지배기업은 2025년 4월 18일(230만주)과 2025년 4월 21일(10만주)에 지배기업 발행 제20회차 전환사채의 전환으로 발행주식수가 3,981,814주에서 6,381,814주로 2,400,000주가 증가하였으며, 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 총 발행주식수가 6,381,814주에서 6,828,712주로 446,898주가 증가하였습니다.

(2) 당분기말 및 전기말 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

주식발행초과금
104,641,593
104,641,593

감자차익
6,026,070
6,026,070

기타자본잉여금(*)
1,000,572
1,000,572

합 계
111,668,235
111,668,235

(*) 기타자본잉여금은 연결회사가 2017년 12월 27일 당시의 상지건설㈜을 흡수합병하면서 발생한 합병차익 및 전기 이전 중 종속기업 추가출자로 발생한 기타자본잉여금 입니다.

(3) 당분기 및 전기 중 연결회사가 발행한 주식수, 자본금, 주식발행초과금 및 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
주식수
자본금
주식발행초과금
기타자본잉여금
합계

(전기)

전기초
3,981,814
19,909,070
93,628,204
7,026,643
120,563,917

유상증자
446,898
2,234,490
7,786,115
-
10,020,605

전환사채의 전환
2,400,000
12,000,000
3,227,274
-
15,227,274

전기말
6,828,712
34,143,560
104,641,593
7,026,643
145,811,796

(당분기)

당기초
6,828,712
34,143,560
104,641,593
7,026,643
145,811,796

당분기말
6,828,712
34,143,560
104,641,593
7,026,643
145,811,796

23. 기타자본구성요소

당분기말 및 전기말 현재 기타자본항목의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

자기주식
(48,715)
(48,715)

자기주식처분손실
(794,838)
(794,838)

전환권대가
1,101,949
1,101,949

신주인수권대가
593,526
593,526

합 계
851,922
851,922

24. 결손금(1) 당분기말 및 전기말 현재 결손금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

법정적립금(*)
2,500,000
2,500,000

임의적립금
7,500,000
7,500,000

미처리결손금
(60,756,415)
(59,211,699)

합 계
(50,756,415)
(49,211,699)

(*) 지배회사는 상법의 규정에 따라, 자본금의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 현금에 의한 이익배당금의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하고 있습니다.

25. 기타포괄손익누계액당분기 중 기타포괄손익누계액의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
기초
평가
기말

관계기업 기타포괄손익변동
2,020,991
-
2,020,991

26. 영업부문

(1) 연결회사의 보고부문은 다음과 같이 구조되며 주요 내용은 다음과 같습니다.

구 분
재화 또는 용역
주요고객

분양공사
건축/오피스텔 등
수분양자

건설/전기/통신/소방
고급빌라, 빌딩, 전기, 정보통신공사 등
㈜유에스케이얼라이언스 외

기타매출
부동산 임대 등
㈜중앙첨단소재 외

(2) 당분기와 전분기 중 부문별 수익 및 성과에 대한 보고부문별 분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
당분기
전분기

매출액
매출총손익
감가상각비
매출액
매출총손익
감가상각비

분양수입
-
-
108,663
-
-
217,548

건설/전기/통신/소방
3,614,570
399,201
57,315
2,278,977
106,313
210,736

기타
14,320
4,839
-
3,010
3,010
-

합계
3,628,890
404,040
165,978
2,281,987
109,323
428,284

(3) 당분기와 전분기 중 부문 수익 및 성과에 대한 지역별 분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
당분기
전분기

국내 매출액
3,628,890
2,281,987

감가상각비
165,978
428,285

(4) 주요 고객에 대한 정보당분기와 전분기 중 전체 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 거래처 및 해당 거래처에 대한 매출액내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

금액
비율(%)
금액
비율(%)

고객 A
1,835,205
50.60
1,622,672
71.10

고객 B
-
-
420,907
18.40

고객 C
673,948
18.60
-
-

고객 D
426,748
11.80
-
-

합 계
2,935,901
81.00
2,043,579
89.50

27. 고객과의 계약에서 생기는 수익당분기와 전분기 중 금융수익 및 기타수익(주석 32, 33)을 제외한 연결회사의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
당분기
전분기

고객과의 계약에서 생기는 수익
3,614,570
2,278,977

한 시점에 이행하는 수행의무
-
-

기간에 걸쳐 이행하는 수행의무
3,614,570
2,278,977

기타 원천으로부터의 수익 : 임대료 수익
14,320
3,010

합계
3,628,890
2,281,987

28. 계약자산 및 계약부채

(1) 당분기말 및 전기말 현재 고객과의 계약으로 인한 계약자산 및 계약부채의내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

당분기말
전기말

계약자산
계약부채
계약자산(*)
계약부채

2,070,311
1,213,770
52,193
1,519,041

* 상기 계약자산에 대해 당분기말 대손충당금 85,758천원(전기말 : 85,758천원)을 설정하였습니다.(2) 당분기 및 전분기 중 진행중이거나 완료된 건설계약과 관련하여 인식한 공사손익 등의 내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

발주처
Project명
계약금액
수익누계액
누적발생원가
누적손익
수익인식액
계약잔액

유에스케이얼라이언스㈜ 외
용산 한남동 라스코더 맨션 연립주택 신축공사 외
308,395,452
212,169,094
104,754,711
107,414,383
3,614,570
96,226,358

(전분기)

(단위: 천원)

발주처
Project명
계약금액
수익누계액
누적발생원가
누적손익
수익인식액
계약잔액

㈜대풍산업 외
역삼동 653-3 주거복합 신축공사 외
252,758,777
214,507,040
108,016,521
106,490,519
2,278,977
38,251,737

(3) 당분기말 현재 진행기준을 적용하는 주요계약(계약금액이 직전 사업연도 말 매출액의 5% 이상에 해당하는 계약) 현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

프로젝트명(*1)
계약일
계약상완성기한(*2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
매출채권

총액
대손충당금

역삼동 653-3 주거복합 신축공사
2021-12-01
2024-07-05
100.00
-
-
1,013,996
(1,657)

용산 한남동 라스코맨션 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
100.00
1,567,000
-
2,932,600
(1,039)

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-11-30
0.71
25,894
-
-
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사 요약
2025-05-01
2028-06-30
0.00
-
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00
-
-
505,700
(179)

임실 정주활력센터 건립 건축공사 요약
2025-12-02
2027-12-28
1.00
-
1,010,550
-
-

25-A-00부대 소방공사(1652) 요약
2025-12-30
2028-05-03
0.08
941
-
-
-

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사 요약
2026-03-03
2027-10-31
2.52
277,051
-
-
-

합 계
1,870,886
1,010,550
4,452,296
(2,875)

(*1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정 총계약수익금액이 직전회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.(*2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

(4) 당분기말 및 전기말 현재 계약이행원가의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
당분기말
전기말

선급공사비
556,397
860,959

장기선급공사비(*)
18,767,725
12,076,827

합 계
19,324,122
12,937,786

(*) 당분기 중 자본화된 차입원가 금액은 1,122,983천원이며, 자본화이자율은 8.91% 입니다.(5) 당분기 및 전분기 중 총계약수익 및 추정총계약원가 변동으로 인하여 당기손익과미래기간의 손익, 미청구공사에 영향을 미치는 금액은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

추정총계약수익의변동
추정총계약원가의변동
공사손익
당기손익에미친영향
미래손익에미칠영향
미청구공사의변동

1,872
86,489
(84,617)
(422,859)
338,242
(422,859)

(전분기)

(단위: 천원)

추정총계약수익의변동
추정총계약원가의변동
공사손익
당기손익에미친영향
미래손익에미칠영향
미청구공사의변동

(213,049)
(41,954)
(171,095)
(171,095)
-
(171,095)

29. 비용의 성격별 분류당분기 및 전분기 중 발생한 비용의 성격별로 분류한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

재고자산의 변동
(1,640,090)
(4,704,721)

원재료 및 상품 등 매입액
536,283
680,674

종업원급여
1,134,640
994,792

외주가공비
3,915,123
5,453,202

감가상각비 및 무형자산상각비
165,978
428,284

지급수수료
967,923
676,590

대손상각비
1,450
5,160

기타비용
266,577
(152,479)

합 계(*)
5,347,884
3,381,502

(*) 연결포괄손익계산서상의 매출원가 및 판매비와관리비를 합산한 금액입니다.

30. 판매비와관리비당분기 및 전분기 중 판매비와관리비의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

급여
701,446
687,270

퇴직급여
68,907
51,620

복리후생비
127,730
124,276

여비교통비
16,357
20,829

수도광열비
716
1,198

세금과공과
10,178
41,158

임차료
15,040
18,433

감가상각비
152,228
270,054

무형자산상각비
123
139,405

지급수수료
892,795
545,891

대손상각비
1,450
5,160

기타
136,064
(696,456)

합 계
2,123,034
1,208,838

31. 금융수익 및 금융비용당분기 및 전분기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

금융수익 :

이자수익
314,001
1,250,435

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
51,775
14,424

기타의 대손충당금환입
1,851
-

배당금수익
22,865
-

소 계
390,492
1,264,859

금융비용 :

이자비용
404,398
2,079,905

당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
225,452
163,654

소 계
629,850
2,243,559

순금융손익
(239,358)
(978,700)

32. 기타수익 및 기타비용(1) 당분기 및 전분기 중 기타수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

복구충당부채환입
43,020
-

잡이익
2,426
1,951

합 계
45,446
1,951

(2) 당분기 및 전분기 중 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

유형자산처분손실
-
2,140

복구충당부채전입액
137
190

잡손실
66
606

합 계
203
2,936

33. 법인세 비용

법인세비용은 당기법인세비용에서 과거기간 당기법인세에 대하여 당분기에 인식한 조정사항, 일시적차이의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용 및 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세 비용을 조정하여 산출하였습니다.

34. 주당순손익

(1) 기본주당순손익당분기와 전분기의 기본주당순손익의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구 분
당분기
전분기

지배주주 당기순손익
(1,544,716,182)
(1,704,514,129)

가중평균유통보통주식수
6,822,046
3,975,148

기본주당손익
(226)
(429)

(2) 유통주식수 산정당분기 및 전분기의 기본및희석주당손익의 계산을 위한 유통주식수 산정내역은 다음과 같습니다.(당분기)

구분
일자
일수
주식수
가중평균주식수

기초
2026-01-01
90
6,822,046
6,822,046

기말
6,822,046
6,822,046

(전분기)

구분
일자
일수
주식수
가중평균주식수

기초
2025-01-01
90
3,975,148
3,975,148

기말
3,975,148
3,975,148

한편, 지배기업은 당분기말 현재 희석화증권을 보유하고 있지 아니하며, 희석주당손익은 반희석화 효과로 기본주당손익과 동일합니다.

35. 담보제공자산

당분기말 현재 차입금 및 계약이행 보증 등에 대한 담보로 제공한 자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

담보제공자산
장부금액
담보설정금액
담보제공처
담보내용

현금및현금성자산
558,530
558,530
신한자산신탁
부동산신탁운영계좌

단기금융자산
1,638,356
1,638,356
(유)코리아6호투자목적회사 외
브릿지론 이자예치금 질권설정

투자부동산(*3)
2,445,082
2,160,000
서빙고동새마을금고
부동산 담보

투자부동산(*3)
3,143,047
1,200,000
㈜중앙첨단소재
부동산 담보

투자부동산(*1)
21,666,041
14,892,000
제2금융권
수익권증서 우선수익자

4,800,000
㈜중앙첨단소재
부동산 담보

4,680,000
㈜광무
부동산담보

재고자산(*1)
7,840,490
13,080,000
제2금융권
수익권증서 우선수익자

재고자산(*2)
59,853,143
99,600,000
(유)코리아6호투자목적회사 외
부동산 담보

장기금융자산(장기금융상품)
55,304
55,304
건설공제조합
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
9,991
9,991
주택도시보증공사
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
90,418
90,418
서울보증보험
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
2,000
2,000
기업은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
2,500
2,500
우리은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
20,000
20,000
국민은행
법인카드발행

당기손익-공정가치측정금융자산
2,112,188
2,112,188
건설공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
73,530
73,530
전기공사공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
689,888
689,888
정보통신공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
21,080
21,080
소방산업공제조합
출자증권담보

합 계
100,221,588
145,685,785

(*1) 투자자산 및 재고자산은 제2금융권과 연결회사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사인 ㈜중앙첨단소재 차입금에 대한 담보로 제공하였습니다.(*2) 재고자산은 해당 사업의 차입금에 담보로 제공하였습니다.(*3) 연결회사는 보고기간 말에 취득한 투자부동산을 담보로 하는 차입금 약정을 체결하였습니다.

이외에 부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권이 해당 사업의 차입금에 담보로 제공되어 있습니다.

36. 우발채무와 약정사항

(1) PF우발부채① 부동산 PF 종합요약표 (책임준공, 중도금대출, SOC 미포함)지배기업이 보고기간말에 본 PF와 관련하여 제공한 신용보강은 없습니다.전기말 우발부채로 계상되었으나, 충당부채로 전환된 금액은 없습니다.특수관계자에 제공하는 신용보강은 총 100,800백만원(전기말: 100,800백만원)이며, 모두 기타사업과 관련되어 있습니다.기타사업과 관련한 PF 우발부채 내역은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
종류
보증한도
보증금액
대출잔액

만기구분
전기말보증한도

당분기말
3개월이내
3개월초과6개월이내
6개월초과12개월이내
1년초과2년이내
2년초과3년이내
3년초과

기타사업
브릿지론
100,800
100,800
68,255
-
-
-
68,255
-
-
100,800

② 부동산PF(대출)보증 세부내역 (중도금대출, SOC 관련 사항은 미포함)보고기간 말 현재 1건의 기타사업 관련 PF(대출) 보증 내역은 아래와 같습니다.PF 보증 관련 일부 약정에는 연대보증, 책임준공 미이행에 따른 중첩적 병존적 채무인수 등이 발생하는 경우 당분기말 한도액은 100,800백만원(전기말: 100,800백만원)의약정을 체결하였습니다.

(단위 : 백만원)

사업지역
사업장구분
PF종류
신용보강종류
보증한도(전체)
부담률(연결)(%)
보증금액(연결)
채무자
특수관계자여부
채권기관종류
대출잔액(연결)
대출기간
유형
책임준공약정금액

당분기말
전기말

서울강남구
업무시설
브릿지론
연대보증
100,800
100
100,800
㈜카일룸도산
종속기업
금융회사 외
68,255
67,939
25.11.19~27.11.19
-
-

조기상환조항
이 약정상 다음 각 호의 사유는 채무불이행 사유를 구성한다.(1) 차주가 제4조 제1항 내지 제2항이 정한 바에 따라 대출약정금을 인출하지 아니한 때(단, 차주, 대주가 합의하여 위 기일을 연기하는 경우에는 그러하지 아니함)(2) 차주가 대출원리금 상환채무를 포함하여 금융계약에 따라 대주에게 지급하여야 할 금액(원금, 이자, 각종 수수료, 비용, 제7조 제2항 (3)에 정한 바에 따른 추가 자기자본을 포함함)를 해당 지급기일에 지급하지 아니한 때(3) 차주가 제4조 제5항 인출후행조건에서 정한 의무를 적기에 이행하지 아니한 때(4) 차주, 연대보증인 또는 물상보증인(이하 본 조에서 “차주등”)이 금융계약에서 한 진술 및 보장사항(제9조의 내용을 포함함)이, 동 확인시점에서 중요한 점에 있어서 사실과 다르거나 허위인 것으로 판명되고, i) 차주등이 대주로부터 그러한 사실을 서면 통지 받은 날 또는 ii) 차주등이 그러한 사실을 인지한 날 중 먼저 도래하는 날로부터 30일 이내에 치유되지 아니한 때(5) 차주등이 이 약정서를 포함하여 기타 금융계약상의 의무(제8조 및 제10조의 적극적, 소극적 준수사항을 포함하되, 이에 제한되지 아니함)를 위반하거나 적기에 이행하지 아니한 때(6) 차주등에 대하여 부도사유가 발생한 때(7) 차주등의 영업과 관련된 인허가 중 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 인허가가 지연, 폐지, 취소 또는 변경되거나, 필요한 인허가를 득하는 것이 불가능 한 상태에 이른 경우(8) 이 약정을 포함한 어느 금융계약이 무효, 취소, 해제, 해지 기타 그 효력을 상실하거나 그 조건에 따라서 이행할 수 없게 되고, 그로 인하여 대주의 담보취득이나 권리행사에 불리한 영향이 있다고 대주가 판단하는 경우(9) 차주등이 이 약정 또는 어느 금융계약에 따라 대주에게 제시하거나 제출한 문서의 전부 또는 중요한 일부가 허위일 때(10) 금융계약상 정해진 바에 따른 경우를 제외하고, 차주등이 자신이 당사자인 대여약정 또는 어느 금융계약을 해지하거나 그 효력이나 그에 따른 의무를 부인하는 경우 또는 그 내용(대주의 담보취득을 포함하나 이에 제한되지 아니함)의 일부 또는 전부에 대한 적법성, 유효성 또는 집행가능성에 대한 분쟁이 발생하고 그로 인하여 중대한 부정적 영향이 발생한 경우(11) 대한민국의 관련법령 개정 등으로 인해 차주등이 대여약정 또는 금융계약에 따른 채무를 부담하거나 이행하는 것이 위법하게 된 때(12) 제8조에 따라 대주에 담보로 제공된 담보물을 포함하여, 차주의 재산 중 중요한 일부 또는 전부에 대하여 대출원리금 상환에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 (i) 가압류, 압류명령 또는 체납처분 압류통지가 발송된 때 또는발송되거나 (ii) 기타의 방법에 의한 강제집행개시의 신청이 있거나 (iii) 체납처분의 착수가 있어서있고, 30일 이내에 이를(i) 내지 (iii)을 실효(단, 대주가 인정하는 실효에 필요한 모든 법적 절차를 이행한 경우 실효된 것으로 봄) 시키지 못하여 대출금 상환에 중대한 영향을 미친다고 대주가 합리적으로 판단하는 때(13) 차주에게 여신거래기본약관에서 정하는 기한이익의 상실 사유 중 어느 하나라도 발생한 때; 다만, 본 항 다른 호에서 규정하고 있는 사유와 동일한 사유에 관한 기한이익의 상실 사유에 관하여는 본 항 다른 호의 규정이 여신거래기본약관 규정에 우선하여 적용된다.(14) 제1호 내지 제13호에 준하는 사유 및 기타 차주의 영업, 자산상태에 중대한 부정적인 변화가 있어 차주가 대출원리금 상환채무를 이행하지 못할 것으로 대주가 합리적으로 판단하는 경우

기타 신용보강
본 PF 실행 이전으로 해당 사항 없음

③ 부동산PF 책임준공 약정연결회사는 보고기간 말 현재 기타사업과 관련하여, 아래와 같이 책임준공 미이행시 조건부 채무인수 약정을 제공하고 있습니다.

(단위: 개, 백만원)

구분
당분기말
전기말

공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액
공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액

기타사업
-
17,600
-
-
-
17,600
-
-

(2) 비PF 우발부채연결회사가 보고기간 말에 보증보험회사 등에 보험을 가입하거나 보증서를 발급하는방식 등으로 현재 발주처 등에 대하여 계약이행보증 및 하자보증 등 지급보증을 제공하고 있는 내역은 없습니다.

① 종합요약표

(단위 :백만원)

구분
피보증처명
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부
기타

제공받은지급보증(*)
두산미래산업㈜
계약보증 외
260,421
79,064
정보통신공제조합 외
해당없음
강동구청 외

(*) 계약이행보증, 하자보수보증 등 연결회사가 계약 등을 위해 보증처로부터 제공받은 지급보증

② 제공한 지급보증

(단위 : 백만원)

피보증처
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부

비고

(설명)

에이치와이세종제일차㈜(*)
이자지급보증
-
-
종로중앙새마을금고
해당없음
이자지급보증

㈜대풍산업(*)
지급보증
-
-
한국투자저축은행 외
해당없음
이자지급보증

(*) 연결회사는 이자지급보증인으로써, 대출금 상환 완료시 까지 대출약정에 따라 차주가 대주에게 부담하는 대출금에 대한 이자 및 연체이자의 지급채무를 보증하고 있습니다.

③ 제공받은 지급보증

(단위 : 백만원)

보증처
보증종류
보증한도
보증금액
특수관계자여부
비고(설명)

정보통신공제조합
계약보증 외
13,798
2,670
해당없음
국군중앙계약관 외

건설공제조합
하자보수 외
139,252
1,640
해당없음
강남구청 외

전기공사공제조합
하자보수
72
-
해당없음
-

서울보증보험
이행보증 공탁보증
6,499
6,499
해당없음
경기도 구리시 외

제2금융권 외
연대보증
100,800
68,255
해당없음
두산미래산업㈜

합 계

260,421
79,064

④ 당분기말 현재 대여금과 관련하여 연결회사가 타인 또는 특수관계자로부터 제공받은 담보 및 보증의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

제공받은 내용
관련대여금

제공받은 회사
보증(담보)제공자
보증내용
금액
종류
금액

㈜오르개발
㈜메디비젼
상장주식 담보
3,640,000
단기대여금
2,800,000

㈜오르개발
㈜로먼기술
상장주식 담보
2,145,000
단기대여금
1,650,000

㈜오르개발
두산미래산업㈜
상장주식 담보
720,000
단기대여금
600,000

㈜오르개발
㈜닥터핏
대표이사연대보증
136,000
장기대여금
136,000

⑤ 당분기말 현재 금융기관 등과 체결한 약정의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관
구분
한도금액
실행금액

건설공제조합
신용융자
1,200,000
1,200,000

광명수협 외
담보대출
27,360,000
22,800,000

합계
28,560,000
24,000,000

⑥ 기타 (소송 등)1) 당분기말 현재 연결회사가 피고로 계류되어 있는 2건의 주요 소송사건(소송가액 150백만원)은 다음과 같으며, 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

(단위 : 백만원)

사건명
원고
피고
소송금액
계류법원
진행상황 등

손해배상 등청구의 소 (*1)
도곡동상지카일룸입주자대표회의
㈜상지건설㈜케이에이치필룩스건설공제조합
150
서울중앙지법
1심진행중

이의 제기에 대한무효신청(*2)
S.C.I. 오버몬테카를로
㈜상지건설 외
-
프랑스니스법원
1심판결보류

(*1) 연결회사는 2023년 12월 30일 도곡 상지카일룸 입주자대표회의 측의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송이 접수되었으며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.(*2) 연결회사는 1심 판결 보류에 대한 이의신청 진행중이며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.2) 당분기말 현재 연결회사는 손해배상 청구 소송 등 총 4건의 소송을 제기 하였으며, 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

37. 특수관계자와의 거래내역

(1) 당분기말 현재 연결회사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

특수관계자 구분
당분기말

유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재

관계기업
㈜에이스바이오메드,㈜어코스틱스스페이스

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔

(2) 당분기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권 및 채무 내용은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권
채무

대여금
미수이자
매출채권
차입금
기타채무

유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
-
-
-
13,000,000
372,329

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-

㈜어코스틱스스페이스
-
-
505,700
-
-

공동기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-

합 계
6,878,010
225,609
505,700
13,000,000
372,329

(전기말)

(단위 : 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권
채무

대여금
미수이자
미청구공사
차입금
기타채무

연결회사에 유의적인 영향력을행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
-
-
-
13,000,000
141,918

관계기업
㈜성암(*)
889,500
593,785
-
-
-

㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-

㈜어코스틱스스페이스
-
-
16,961
1,800,000
227

공동기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-

합 계
7,767,510
819,394
16,961
14,800,000
142,145

(*) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 중 연결회사가 특수관계자 채권과 관련하여 인식한 대손충당금 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기말
전기말

관계기업
㈜성암(*)
-
1,483,285

㈜에이스바이오메드
2,078,874
2,078,874

㈜어코스틱스스페이스
179
-

공동기업
㈜오버나인에이치엔
5,024,745
5,024,745

합 계
7,103,798
8,586,904

(*)전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

당분기와 전분기 중 특수관계자에 대한 채권에 대하여 설정된 대손충당금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
당분기
전분기

기초
7,103,620
7,103,620

설정액
179
-

기말
7,103,799
7,103,620

(4) 당분기와 전분기 중 특수관계자와의 매출 및 매입거래 등의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기
전분기

매출및 기타수익
매입및 기타비용
매출및 기타수익
매입및 기타비용

유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
-
163,836
1,544
206,645

관계기업
㈜성암
-
-
22,043
-

㈜어코스틱스스페이스
673,948
164,439
-
909

합 계
673,948
328,275
23,587
207,554

(5) 당분기와 전분기 중 특수관계자와의 자금거래 등의 내용은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
상환
기말

연결회사에 유의적인영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
단기차입금
5,000,000
-
5,000,000

장기차입금
8,000,000
-
8,000,000

관계기업
㈜어코스틱스스페이스
단기차입금
1,800,000
(1,800,000)
-

㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063,014
-
2,063,014

공동기업
㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,814,996
-
4,814,996

(전분기)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
상환
기말

연결회사에 유의적인영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
단기차입금
11,000,000
(3,000,000)
8,000,000

관계기업
㈜성암
단기대여금
889,500
-
889,500

㈜에이스바이오메드(*)
단기대여금
2,063,014
-
2,063,014

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔(*)
단기대여금
4,814,996
-
4,814,996

(*) 상기 대여금에 대해 전분기말 대손충당금 6,878,010천원을 설정하였습니다.

(6) 당분기와 전분기 중 주요 경영진에 대한 보상내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

단기종업원급여
279,800
277,175

퇴직급여
56,586
28,053

합 계
336,386
305,228

연결회사의 주요 경영진은 회사활동의 계획, 운영, 통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원 및 비등기임원으로 구성되어 있습니다.(7) 당분기말 현재 특수관계자에게 제공하거나 특수관계자로부터 제공받은 지급보증의 내역은 없습니다.

38. 재무위험관리

(1) 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.① 이자율위험이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 시장이자율 변동위험이 연결회사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

② 환율위험연결회사는 보고기간말 현재 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 외환위험이 연결회사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

③ 기타 가격위험기타 가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험이며, 기타 가격위험이 연결회사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

(2) 신용위험신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않아 연결회사에 재무손실을 미칠 위험을 의미합니다. 연결회사는 거래처의 재무상태, 과거 경험 및 기타 요소들을 평가하여 신용도가 일정수준 이상인 거래처와 거래하는 정책을 운영하고 있습니다. 현금및현금성자산, 금융기관예치금 등의 유동자금과 파생상품은 거래상대방이 국제 신용평가기관에 의하여 높은 신용등급을 부여받은 금융기관들이기 때문에 신용위험은 제한적입니다. 주석 36의 지급보증 내역을 제외하고 연결재무제표에 기록된 금융자산의 장부금액은 손상차손 차감 후 금액으로 연결회사의 신용위험 최대노출액을 나타내고 있습니다.

연결회사는 은행에 제공하고 있는 금융보증과 관련하여 신용위험에 노출되어 있으며이와 관련한 연결회사의 최대노출액은 보증이 청구되었을 때 지급해야 하는 최대금액으로 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

금융보증계약
-
327,368

(3) 유동성위험유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.연결회사는 특유의 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있습니다. 연결회사는 금융상품 및 금융자산의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다. 당분기말 및 전기말 현재 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상의 금액은 다음과 같습니다.

(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
10,149,768
1,734,130
-
11,883,898

리스부채
274,853
48,392
23,701
346,946

단기차입금(*1)
15,710,915
-
-
15,710,915

장기차입금(*1)
27,574,794
67,944,544
2,532,052
98,051,390

합 계
53,710,330
69,727,066
2,555,753
125,993,149

(*1) 부동산 개발사업 관련 운영자금 목적의 차입금입니다.

(전기말)

(단위 : 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
8,822,834
1,823,505
-
10,646,339

리스부채
123,003
48,803
27,651
199,457

금융보증계약(*1)
327,368
-
-
327,368

단기차입금(*2)
13,810,012
-
-
13,810,012

장기차입금(*2)
23,289,604
73,448,661
2,562,333
99,300,598

합 계
46,372,821
75,320,969
2,589,984
124,283,774

(*1) 금융보증계약과 관련된 연결회사의 최대노출정도는 보증이 청구되면 연결회사가 지급하여야 할 최대금액입니다.(*2) 부동산 개발사업 관련 운영자금 목적의 차입금입니다.

(4) 자본관리

자본관리의 주 목적은 연결회사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다. 연결회사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며, 이를 위하여 자기주식을 취득하거나 배당정책 수정 등을 검토하도록 하고 있습니다. 한편, 기중자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 않았습니다.

연결회사는 순부채를 자본으로 나눈 부채비율을 사용하여 감독하고 있는 바, 순부채는 차입금에서 현금및현금성자산을 차감하고 산정하고 있습니다. 이에 당분기말 및 전기말 현재 순부채 및 자본은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

차입금
100,155,375
97,739,286

차감:현금및현금성자산
(10,005,493)
(9,470,337)

순차입금
90,149,882
88,268,949

부채총계
118,954,524
115,783,457

자본총계
97,928,294
99,473,010

자본총계 대비 순차입금 비율
92.06%
88.74%

부채 비율
121.47%
116.40%

39. 범주별 금융상품

(1) 당분기말 및 전기말 현재 금융상품의 범주별 장부금액은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위:천원)

금융자산
상각후원가측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

현금및현금성자산
10,005,493
-
10,005,493

단기금융자산
1,638,356
-
1,638,356

장단기매출채권및기타채권
49,757,327
-
49,757,327

장기금융자산
180,214
10,537,952
10,718,166

합 계
61,581,390
10,537,952
72,119,342

(전기말)

(단위 :천원)

금융자산
상각후원가측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

현금및현금성자산
9,470,337
-
9,470,337

단기금융자산
1,638,356
-
1,638,356

장단기매출채권및기타채권
52,989,084
-
52,989,084

장기금융자산
180,214
10,437,234
10,617,448

합 계
64,277,991
10,437,234
74,715,225

(2) 당분기말 및 전기말 현재 금융부채의 범주별 장부금액은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위:천원)

금융부채
상각후원가로측정하는 금융부채

장단기매입채무및기타채무
11,883,898

단기차입금
15,490,000

유동성장기부채
10,050,000

장기차입금
74,615,375

리스부채
349,533

합 계
112,388,806

(전기말)

(단위 :천원)

금융부채
상각후원가측정금융부채

장단기매입채무및기타채무
10,646,339

단기차입금
13,390,000

유동성장기부채
15,050,000

장기차입금
69,299,286

리스부채
184,820

합 계
108,570,445

(3) 당분기 및 전분기 중 금융상품 범주별 수익 및 비용의 주요내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위:천원)

구 분
상각후원가 측정금융자산/부채
당기손익-공정가치측정 금융자산/부채
합 계

이자수익
314,001
-
314,001

대손상각비
(1,450)
-
(1,450)

기타의대손충당금환입
1,851
-
1,851

배당금수익
-
22,865
22,865

당기손익-공정가치금융자산평가이익
-
51,775
51,775

당기손익-공정가치금융자산평가손실
-
(225,452)
(225,452)

이자비용
(404,398)
-
(404,398)

합 계
(89,996)
(150,812)
(240,808)

(전분기)

(단위:천원)

구 분
상각후원가 측정금융자산/부채
당기손익-공정가치측정 금융자산/부채
합 계

이자수익
1,250,435
-
1,250,435

대손상각비
(5,160)
-
(5,160)

당기손익-공정가치금융자산평가이익
-
14,424
14,424

당기손익-공정가치금융자산평가손실
-
(163,654)
(163,654)

이자비용
(2,079,905)
-
(2,079,905)

합 계
(834,630)
(149,230)
(983,860)

40. 금융상품의 공정가치(1) 공정가치로 측정되는 금융상품의 공정가치 서열체계 구분은 다음과 같습니다.

수준
내용

수준 1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격

수준 2
직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수.단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외

수준 3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (관측가능하지 않은 투입변수)

(2) 당분기말 및 전기말 현재 연결재무상태표에서 공정가치로 후속측정되는 금융상품의 공정가치를 공정가치 서열체계 수준별로 분류한 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,270,331
-
5,267,621
10,537,952

(전기말)

(단위 : 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,161,094
-
5,276,140
10,437,234

당분기 및 전기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 수준2와 수준3의 공정가치 측정을 위해 사용된 평가기법은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말
수준
가치평가기법
투입변수

당기손익-공정가치
지분증권
412,550
412,550
3
DCF모형, 순자산가치평가법,유사기업비교법 등
무위험이자율, 신용등급할인율,주가변동성, 금리변동성 등

조합출자금
2,890,165
2,898,685
3

채무증권
1,964,907
1,964,905
3

41. 현금흐름표

(1) 당분기와 전분기의 영업활동 현금흐름 중 조정과 순운전자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

비용가산:

대손상각비
1,450
5,160

지분법손실
-
46,872

감가상각비
3,124
115,043

무형자산상각비
123
139,405

투자부동산상각비
103,671
73,242

사용권자산상각비
59,060
100,594

유형자산처분손실
-
2,140

당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
225,452
163,654

이자비용
404,398
2,079,905

복구충당부채전입액
137
190

법인세비용(수익)
(288,101)
(82,805)

소 계
509,314
2,643,400

수익차감:

지분법이익
(80,291)
(338,752)

이자수익
(314,001)
(1,250,435)

기타대손상각금의 환입
(1,851)
-

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
(51,775)
(14,424)

하자보수충당금환입액
(9,540)
(92,599)

복구충당부채환입액
(43,020)
-

배당금수익
(22,865)
-

소 계
(523,343)
(1,696,210)

합 계
(14,029)
947,190

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

운전자본의 변동 :

매출채권및기타채권의 감소(증가)
(861,395)
(1,086,215)

미청구공사의 감소(증가)
(2,018,118)
512,354

기타유동자산의 감소(증가)
(4,998,247)
(1,497,690)

재고자산의 감소(증가)
3,269,305
(667,893)

매입채무및기타채무의 증가(감소)
1,978,210
(810,128)

초과청구공사의 감소(증가)
(305,272)
433,657

하자보수충당부채의 증가(감소)
(2,153)
(6,162)

기타충당부채의 감소(증가)
-
-

기타유동부채의 증가(감소)
(40,846)
125,683

합 계
(2,978,516)
(2,996,394)

(2) 당분기 및 전분기 중 재무활동에서 발생한 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기 초
현금흐름유입(유출)
비현금 변동
기 말

취득(해지)
유동성대체
상각

단기차입금
13,390,000
2,100,000
-
-
-
15,490,000

유동성장기차입금
15,050,000
-
-
(5,000,000)
-
10,050,000

장기차입금
69,299,286
316,089
-
5,000,000
-
74,615,375

리스부채
184,820
(89,580)
248,663
-
5,630
349,533

임대보증금
2,470,370
(184,250)
-
-
-
2,286,120

재무활동으로부터의 총부채
100,394,476
2,142,259
248,663
-
5,630
102,791,028

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기 초
현금흐름유입(유출)
비현금 변동
기 말

취득(해지)
유동성대체
상각

단기차입금
75,604,965
(4,378,207)
-
-
-
71,226,758

유동성장기차입금
1,800,000
(1,800,000)
-
5,000,000
-
5,000,000

장기차입금
17,410,000
-
-
(5,000,000)
-
12,410,000

전환사채
238,353
-
-
-
44,726
283,079

리스부채
430,070
(114,345)
56,238
-
-
371,963

임대보증금
1,328,483
6,820
-
-
-
1,335,303

재무활동으로부터의 총부채
96,811,871
(6,285,732)
56,238
-
44,726
90,627,103

(3) 당분기 및 전분기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 거래 중 중요한 사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

사용권자산 및 리스부채의 취득 및 처분
72,338
(41,532)

장기차입금 유동성 대체
(5,000,000)
5,000,000

금융보증부채-선급비용 대체
189,923
10,972

임대보증금 유동성 대체
163,320
46,250

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 48 기 1분기말 2026.03.31 현재

제 47 기말 2025.12.31 현재

(단위 : 원)

제 48 기 1분기말
제 47 기말

자산

유동자산
25,817,650,938
24,053,475,160

현금및현금성자산
4,067,478,458
2,534,238,287

매출채권 및 기타채권
12,768,687,425
12,403,432,701

계약자산
3,740,773,011
3,683,771,632

기타유동자산
4,532,517,088
4,726,722,444

당기법인세자산
708,194,956
705,310,096

비유동자산
99,613,008,757
98,550,503,411

장기금융자산
5,227,349,752
5,308,969,202

장기매출채권 및 기타채권
58,471,516,200
57,080,523,743

종속기업투자주식
15,213,494,045
15,213,494,045

기타비유동자산
7,960,962,961
8,485,700,921

유형자산
20,457,442

사용권자산
261,275,932

투자부동산
12,350,586,492
12,361,211,970

무형자산
107,365,933
100,603,530

자산총계
125,430,659,695
122,603,978,571

부채

유동부채
9,665,803,387
7,912,067,157

매입채무 및 기타채무
5,597,589,473
3,471,183,968

계약부채
1,213,769,641
1,519,041,483

단기차입금
1,200,000,000
1,200,000,000

유동 리스부채
234,502,511
82,315,334

유동충당부채
58,723,861
60,086,950

기타 유동부채
114,519,678
142,817,807

기타유동금융부채
1,246,698,223
1,436,621,615

비유동부채
2,316,512,339
2,353,097,625

장기매입채무 및 기타채무
615,500,000
652,820,000

비유동 리스부채
65,731,112
53,283,690

비유동충당부채
1,635,281,227
1,646,993,935

부채총계
11,982,315,726
10,265,164,782

자본

자본금
34,143,560,000
34,143,560,000

자본잉여금
111,167,239,575
111,167,239,575

기타자본구성요소
851,922,492
851,922,492

이익잉여금(결손금)
(32,714,378,098)
(33,823,908,278)

자본총계
113,448,343,969
112,338,813,789

자본과부채총계
125,430,659,695
122,603,978,571

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

제 48 기 1분기
제 47 기 1분기

3개월
누적
3개월
누적

매출액
6,625,507,456
6,625,507,456
3,435,192,864
3,435,192,864

매출원가
4,913,270,245
4,913,270,245
3,004,401,121
3,004,401,121

매출총이익
1,712,237,211
1,712,237,211
430,791,743
430,791,743

판매비와관리비
1,405,773,351
1,405,773,351
282,853,967
282,853,967

영업이익(손실)
306,463,860
306,463,860
147,937,776
147,937,776

금융수익
1,433,219,590
1,433,219,590
1,092,474,630
1,092,474,630

금융원가
675,403,120
675,403,120
626,701,905
626,701,905

기타이익
45,442,941
45,442,941
1,858,032
1,858,032

기타손실
193,091
193,091
2,932,800
2,932,800

법인세비용차감전순이익(손실)
1,109,530,180
1,109,530,180
612,635,733
612,635,733

법인세비용(수익)

계속영업이익(손실)
1,109,530,180
1,109,530,180
612,635,733
612,635,733

당기순이익(손실)
1,109,530,180
1,109,530,180
612,635,733
612,635,733

총포괄손익

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
163
163
154
154

희석주당이익(손실) (단위 : 원)
163
163
154
154

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

자본

자본금
자본잉여금
기타자본구성요소
이익잉여금
자본 합계

2025.01.01 (기초자본)
19,909,070,000
100,153,850,615
851,922,492
(37,829,784,440)
83,085,058,667

당기순이익(손실)

612,635,733
612,635,733

2025.03.31 (기말자본)
19,909,070,000
100,153,850,615
851,922,492
(37,217,148,707)
83,697,694,400

2026.01.01 (기초자본)
34,143,560,000
111,167,239,575
851,922,492
(33,823,908,278)
112,338,813,789

당기순이익(손실)

1,109,530,180
1,109,530,180

2026.03.31 (기말자본)
34,143,560,000
111,167,239,575
851,922,492
(32,714,378,098)
113,448,343,969

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

제 48 기 1분기
제 47 기 1분기

영업활동현금흐름
674,095,063
(3,168,010,472)

당기순이익(손실)
1,109,530,180
612,635,733

현금유출입이 없는 수익ㆍ비용의 조정
(751,474,107)
(340,145,350)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
291,274,119
(2,605,049,715)

이자수취
12,666,451
215,626,083

이자지급(영업)
(7,881,720)
(991,893,603)

배당금수취(영업)
22,865,000

법인세납부(환급)
(2,884,860)
(59,183,620)

투자활동현금흐름
914,885,797
6,208,581,976

단기대여금의 감소
1,000,000,000
9,587,516,340

유형자산의 처분

1,700,000

임차보증금의 감소
7,655,000
33,000,000

장기대여금의 증가
(20,000,000)
(3,400,000,000)

당기손익-공정가치금융자산의취득
(4,535,003)

유형자산의 취득
(21,319,180)
(634,364)

무형자산의 취득
(6,885,020)

임차보증금의 증가
(40,030,000)
(10,000,000)

기타투자활동으로부터의 현금유출

(3,000,000)

재무활동현금흐름
(55,740,689)
(6,783,845,225)

임대보증금의 증가
126,000,000
6,820,000

단기차입금의 상환

(4,910,000,000)

유동성장기차입금의 상환

(1,800,000,000)

임대보증금의 감소
(110,250,000)

리스부채의 증가(감소)
(71,490,689)
(80,665,225)

현금및현금성자산의순증가(감소)
1,533,240,171
(3,743,273,721)

기초현금및현금성자산
2,534,238,287
3,972,182,950

기말현금및현금성자산
4,067,478,458
228,909,229

5. 재무제표 주석

제 48(당) 기 1분기 2026년 1월 1일부터 2026년 03월 31일까지

제 47(전) 기 1분기 2025년 1월 1일부터 2025년 03월 31일까지

주식회사 상지건설

1. 당사의 개요

주식회사 상지건설(이하 '당사')은 1979년 6월 21일에 설립되었으며, 2000년 10월 19일에 한국거래소 KOSDAQ 시장에 상장하여 건설업, 전기 및 건축공사업을 주된 목적사업으로 하고 있습니다. 당사는 2017년 8월 1일 주주총회 결의를 통하여 주식회사 르네코에서 주식회사 포워드컴퍼니스로, 2017년 12월 1일자 주주총회 결의를 통하여 주식회사 포워드컴퍼니스에서 주식회사 상지카일룸으로, 2024년 3월 29일자 주주총회 결의를 통하여 주식회사 상지건설로 사명을 변경하였습니다.당사는 서울특별시 강남구 학동로31길 12, 5층에 본점 사업장을 두고 있으며, 수차례의 증자 및 감자를 거쳐 당분기말 현재 납입자본금은 34,144백만원입니다.

당분기말 현재 당사의 주요 주주현황은 다음과 같습니다.

(단위: 주)

주주명
주식수
지분율
비고

㈜중앙첨단소재
858,987
12.58%
최대주주

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
589,999
8.64%

기타
5,379,726
78.78%
자기주식 포함

합 계
6,828,712
100.00%

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책2.1 재무제표 작성기준당사의 재무제표는 연차재무제표가 속하는 기간의 일부에 대하여 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'를 적용하여 작성하는 재무제표입니다. 동 중간재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2025년12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.중간재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당분기 재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.2.2 종속기업 및 관계기업당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표로서 종속기업 및관계기업의 투자자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고직접적인 지분 투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다. 당사는 종속기업 및 관계기업에 대한 투자자산을 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법에 따라 회계처리하고 있습니다. 한편, 종속기업 및 관계기업으로부터의 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.2.3 중요한 회계정책

2.3.1 당사는 2026년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다.(1) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 주요 개정내용은 다음과 같으며, 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가함.·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시(2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11주요 개정내용은 다음과 같으며, 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용·기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' : 제거 손익, 실무적용지침·기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' : 원가법(3) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약전력 생산의 원천이 통제할 수 없는 자연 조건(예: 날씨)에 의존하기 때문에 기업이 기초 전력량의 변동성에 노출되는 계약으로 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약을 정의하고, '자연에 의존하는 전력을 매입 또는 매도하는 계약'이 자가 사용 예외의 평가 대상임을 명확히 하였습니다. 또한, 자연에 의존하는 '예상 전력거래'의 '변동 가능 명목수량'을 '위험회피대상항목'으로 지정할 수 있게 하는 등 위험회피회계 요건을 변경하고, 관련 공시를 추가하였습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.2.3.2 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같습니다.기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시' 제정기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 유사 기업 간 재무성과의 비교가능성을 높이고 이용자에게 더욱 목적적합한 정보를 제공하기 위한 새로운 요구사항을 포함합니다. 재무제표 항목의 인식이나 측정에는 영향을 미치지 않지만, 포괄손익계산서와 '경영진이 정의한 성과측정치'의 공시를 포함해 표시와 공시에 미치는 영향은 광범위할 것으로 예상합니다.기준서는 2027년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기도입이 가능합니다. 기준서의 소급 작성 요구에 따라, 2026년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 기업회계기준서 제1118호에 따라 재작성됩니다.경영진은 현재 새로운 기준서의 적용이 당사의 재무제표에 미치는 영향을 검토 중에 있으며, 기준서의 채택이 당사의 순손익에 미치는 영향은 없으나 포괄손익계산서의 수익과 비용을 새로운 범주로 분류하게 되어 영업손익의 계산 및 보고 방식에 영향을 미칠 것으로 예상합니다.

3. 유의적인 회계정책요약분기재무제표의 작성에 적용된 유의적 회계정책과 계산방법은 주석 2.1.1에서 설명하는 제ㆍ개정 기준서의 적용으로 인한 변경 및 아래 문단에서 설명하는 사항을 제외하고는 전기 재무제표 작성에 적용된 회계정책이나 계산방법과 동일합니다.4. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천요약분기재무제표 작성시 당사의 경영진은 회계정책의 적용 및 보고되는 자산과부채 및 이익과 비용의 금액에 영향을 미치는 판단, 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.요약분기재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 전기 재무제표의 작성시 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.(1) 비금융자산의 손상은 매 보고기간말에 모든 비금융자산에 대하여 손상징후의 존재여부를 평가합니다. 영업권과 비한정내용연수의 무형자산에 대해서는 매년 또는 손상징후가 있는 경우에 손상검사를 수행합니다.기타비금융자산에 대해서는 장부금액이 회수가능하지 않을 것이라는 징후가 있을 때손상검사를 수행합니다. 사용가치를 계산하기 위하여 경영진은 해당자산이나 현금창출단위로부터 발생하는 미래기대현금흐름을 추정하고 동 미래기대현금흐름의 현재가치를 계산하기 위한 적절한 할인율을 선택하여야 합니다.(2) 이연법인세자산세무상결손금이 사용될 수 있는 미래과세소득의 발생가능성이 높은 경우 그 범위 안에서 미사용 세무상결손금에 대하여 이연법인세자산을 인식합니다. 당사의 경영진은 향후 세금전략과 세무이익의 발생시기 및 수준에 근거하여 인식가능한 이연법인세자산 금액을 결정하기 위하여 주요한 판단을 수행합니다.(3) 금융상품의 공정가치활성시장이 없는 금융상품의 공정가치는 현금흐름할인법을 포함한 평가기법을 적용하여 산정하였습니다. 이러한 평가기법에 사용된 입력요소에 관측가능한 시장의 정보를 이용할 수 없는 경우 공정가치의 산정에 상당한 추정이 요구됩니다. 이러한 판단에는 유동성위험, 신용위험, 변동성 등에 대한 입력변수의 고려가 포함됩니다. 이러한 요소들에 대한 변화는 금융상품의 공정가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 현금및현금성자산

당분기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
예입처
당분기말
전기말

보통예금 등
신한은행 외
4,067,478
2,534,238

6. 사용이 제한된 금융상품당분기말 및 전기말 현재 사용이 제한된 금융상품의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
금융기관명
사용제한사유
당분기말
전기말

장기금융상품
기업은행
당좌개설보증금
2,000
2,000

KEB하나은행
공사하자보수
55,304
55,304

국민은행
공사하자보수
100,410
100,410

우리은행
당좌개설보증금
2,500
2,500

국민은행
법인카드발행
20,000
20,000

합 계
180,214
180,214

7. 매출채권및기타채권(1) 당분기말 및 전기말 현재 매출채권및기타채권의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

매출채권
8,622,617
-
7,278,366
-

차감 : 손실충당금
(2,906)
-
(1,456)
-

매출채권(순액)
8,619,711
-
7,276,910
-

대여금
23,035,994
50,063,263
24,035,995
49,467,787

차감 : 손실충당금
(19,535,994)
(500,000)
(19,535,994)
(500,000)

대여금(순액)
3,500,000
49,563,263
4,500,001
48,967,787

미수금
751,311
1,269,024
752,681
1,269,024

차감 : 손실충당금
(661,767)
-
(661,767)
-

미수금(순액)
89,544
1,269,024
90,914
1,269,024

미수수익
1,991,128
7,361,353
1,961,029
6,586,442

차감 : 손실충당금
(1,947,265)
(10,890)
(1,949,116)
(10,890)

미수수익(순액)
43,863
7,350,463
11,913
6,575,552

보증금
515,570
420,624
523,695
400,019

차감 : 손실충당금
-
(131,858)
-
(131,858)

보증금(순액)
515,570
288,766
523,695
268,161

합 계
12,768,688
58,471,516
12,403,433
57,080,524

(2) 당분기말 및 전기말 현재 매출채권및기타채권의 연령분석내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

매출채권
기타채권
매출채권
기타채권

연체되지 않은 채권
5,524,451
8,702,504
4,357,216
23,371,335

연체되었으나 손상되지 않은 채권
6개월초과~12개월이내
351,132
17,615,311
351,132
5,005,415

12개월초과~24개월이내
2,212,265
6,101,440
2,091,752
9,527,966

24개월초과
531,863
37,476,213
476,810
32,132,889

현재가치할인차금
-
(7,274,976)
-
(7,830,558)

손상된 채권
2,906
22,787,774
1,456
22,789,625

합 계
8,622,617
85,408,266
7,278,366
84,996,672

(3) 당분기 및 전분기 중 매출채권및기타채권 대손충당금의 변동 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

기초금액
22,791,081
30,607,759

대손상각비
2,906
5,160

환입
(3,307)
-

기말금액
22,790,680
30,612,919

회사는 매출채권 등의 회수가능성을 판단하는 데 있어서 신용공여 개시일부터 보고기간 말까지의 매출채권에 대한 신용등급의 변화를 고려하고 있습니다.8. 기타자산

당분기말 및 전기말 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선급금
270,603
3,000,000
220,019
3,000,000

차감 : 손실충당금
(217,225)
-
(217,225)
-

선급비용
3,922,741
4,960,963
3,862,969
5,485,701

선급공사비
556,398
-
860,959
-

합 계
4,532,517
7,960,963
4,726,722
8,485,701

9. 장기금융자산

(1) 당분기말 및 전기말 현재 장기금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

장기금융자산:

장기성예금
175,714
175,714

당좌개설보증금
4,500
4,500

당기손익-공정가치측정금융자산
5,047,136
5,128,755

합 계
5,227,350
5,308,969

(2) 당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(당분기말)

(단위: 주(좌), 천원)

구 분
주식수
지분율(%)
취득원가
공정가치
당기평가손익
누적평가손익

지분상품 :

㈜수프로
925,000
10.01
1,267,250
412,550
-
(854,700)

㈜블루오션스대부
60,000
6.64
600,000
-
-
(600,000)

㈜씨아이테크
1,700,000
3.26
2,445,199
1,744,200
(73,100)
(700,999)

㈜성암[구,㈜성암홀딩스](*2)
9,300
30.00
93,000
-
-
(93,000)

소 계
4,405,449
2,156,750
(73,100)
(2,248,699)

출자금 :

㈜한국정보통신신문사
2,000
-
2,000
2,000
-
-

정보통신공제조합(*1)
1,500
-
336,352
694,250
4,362
357,898

전기공사공제조합(*1)
200
-
52,047
73,843
313
21,796

건설공제조합(*1)
1,345
-
1,590,880
2,098,873
(13,316)
507,993

소방설비공제조합(*1)
40
-
20,000
21,200
120
1,200

소 계
2,001,279
2,890,166
(8,521)
888,887

채무상품 :

삼성생명보험㈜_저축성보험
-
-
14,222
222
(4,534)
(14,001)

소 계
14,222
222
(4,534)
(14,001)

합 계
6,420,950
5,047,138
(86,155)
(1,373,813)

(*1) 하자보수보증 등과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석 33 참조).(*2) 전기 중 유의적인 영향력을 상실하여 관계기업에서 제외되었으며, 재무정보를 입수하지 못하여 회수가능액을 영(0)으로 추정하고 전액 손상차손을 인식하였습니 다. 동 지분상품은 당기손익-공정가치측정금융자산으로 재분류되었습니다.

(전기말)

(단위: 주(좌), 천원)

구 분
주식수
지분율(%)
취득원가
공정가치
당기평가손익
누적평가손익

지분상품 :

㈜수프로
925,000
10.01
1,267,250
412,550
123,950
(854,700)

㈜블루오션스대부
60,000
6.64
600,000
-
-
(600,000)

㈜씨아이테크
1,700,000
3.26
2,445,199
1,817,300
(103,700)
(627,899)

소 계
4,312,449
2,229,850
20,250
(2,082,599)

출자금 :

㈜한국정보통신신문사
2,000
-
2,000
2,000
-
-

정보통신공제조합(*1)
1,500
-
336,352
689,887
6,119
353,535

전기공사공제조합(*1)
200
-
52,047
73,530
818
21,483

건설공제조합(*1)
1,345
-
1,590,880
2,112,188
30,263
521,308

소방설비공제조합(*1)
40
-
20,000
21,080
80
1,080

소 계
2,001,279
2,898,685
37,280
897,406

채무상품 :

삼성생명보험㈜_저축성보험
-
-
14,222
220
(14,002)
(14,002)

소 계
14,222
220
(14,002)
(14,002)

합 계
6,327,950
5,128,755
43,528
(1,199,195)

(*1) 하자보수보증 등과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석 33 참조).

10. 종속기업 및 관계기업 투자주식

당분기말 및 전기말 현재 종속기업 및 관계기업 투자주식 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
소재국
당분기말
전기말

지분율(%)
취득금액
장부금액
지분율(%)
취득금액
장부금액

종속기업 :

㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
한국
100
4,740,000
4,740,000
100
4,740,000
4,740,000

㈜상지그린에너지
한국
100
50,000
50,000
100
50,000
50,000

㈜카일룸도산
한국
100
10,423,494
10,423,494
100
10,423,494
10,423,494

소 계

15,213,494
15,213,494

15,213,494
15,213,494

공동지배기업:

㈜오버나인에이치엔(*1)
한국
50
25,000
-
50
25,000
-

소 계

25,000
-

25,000
-

관계기업 :

㈜성암[구,㈜성암홀딩스](*2)
한국
-
-
-
30
93,000
-

㈜에이스바이오메드
한국
38.65
13,000,000
-
38.65
13,000,000
-

소 계

13,000,000
-

13,093,000
-

합 계

28,238,494
15,213,494

28,331,494
15,213,494

(*1) 전기 이전에 손상징후가 발생하여 손상차손을 계상하였습니다.(*2) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 지분법을 중단하고, 손상차손을 계상하였습니다.

11. 유형자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액

차량운반구
99,598
(43,282)
(56,316)
-
99,598
(43,282)
(56,316)
-

비품
610,610
(513,130)
(77,023)
20,457
605,616
(525,387)
(80,229)
-

합 계
710,208
(556,412)
(133,339)
20,457
705,214
(568,669)
(136,545)
-

(2) 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

과 목
기초금액
취득
처분
감가상각비
손상차손(*)
장부금액

차량운반구
-
-
-
-
-
-

비품
-
21,319
-
(862)
-
20,457

합 계
-
21,319
-
(862)
-
20,457

(전분기)

(단위: 천원)

과 목
기초
취득
처분
감가상각비
장부금액

차량운반구
74,135
-
-
(4,770)
69,365

비품
273,408
634
(3,841)
(108,331)
161,870

합 계
347,543
634
(3,841)
(113,101)
231,235

12. 사용권자산

(1) 당분기말 및 전기말 현재 사용권자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액

건물
487,001
(147,059)
(78,666)
261,276
629,690
(532,288)
(97,402)
-

차량운반구
80,877
(5,055)
(75,822)
-
80,877
(5,055)
(75,822)
-

합 계
567,878
(152,114)
(154,488)
261,276
710,567
(537,343)
(173,224)
-

(2) 당분기 및 전분기 중 리스사용권자산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
손상차손(*)
장부금액

건물
-
306,981
-
(45,705)
-
261,276

차량운반구
-
-
-
-
-
-

합 계
-
306,981
-
(45,705)
-
261,276

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
장부금액

건물
355,179
1,415
-
(77,369)
279,225

차량운반구
74,803
-
-
(6,600)
68,203

합 계
429,982
1,415
-
(83,969)
347,428

(3) 당분기 및 전분기 중 리스와 관련하여 손익으로 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기
전분기

사용권자산상각비
45,705
83,969

사용권자산 손상차손
-
-

리스부채 이자비용
4,449
(661)

단기리스 관련 비용
8,943
10,984

소액자산 리스 관련 비용
23,804
11,652

(4) 당분기 및 전분기 중 리스로 인한 총 현금유출 금액은 108,687천원 및 102,640천원입니다.

13. 투자부동산(1) 당분기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
장부금액

토지(*)
11,072,463
-
11,072,463
11,072,464
-
11,072,464

건물
1,700,078
(421,954)
1,278,124
1,700,077
(411,329)
1,288,748

합 계
13,097,541
(421,954)
12,350,587
12,772,541
(411,329)
12,361,212

* 장부금액 5,588백만원(전기말: 5,588백만원)의 투자토지는 종속회사 차입금에 대한 담보로 제공되고 있습니다(주석 16, 33 참조).

(2) 당분기 및 전분기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
대체
감가상각비
장부금액

토지
11,072,463
-
-
-
11,072,463

건물
1,288,749
-
-
(10,625)
1,278,124

합 계
12,361,212
-
-
(10,625)
12,350,587

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
대체
감가상각비
장부금액

토지
11,026,570
-
-
-
11,026,570

건물
1,331,251
-
-
(10,625)
1,320,626

합 계
12,357,821
-
-
(10,625)
12,347,196

(3) 당분기 및 전분기 중 투자부동산과 관련된 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

임대수익
4,320
3,010

감가상각비
(10,625)
(10,625)

14. 무형자산

(1) 당분기말과 전기말 현재 무형자산 장부금액의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

산업재산권
20,606
(11,901)
(1,943)
6,762
13,721
(11,778)
(1,943)
-

소프트웨어
79,777
(58,596)
(21,181)
-
79,777
(58,596)
(21,181)
-

회원권(*)
100,604
-
-
100,604
100,604
-
-
100,604

합 계
200,987
(70,497)
(23,124)
107,366
194,102
(70,374)
(23,124)
100,604

* 회원권의 경우 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한제한이 없으므로 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 분류하였습니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 무형자산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
취득
처분
상각
손상차손
장부금액

산업재산권
-
6,885
-
(123)
-
6,762

소프트웨어
-
-
-
-
-
-

회원권
100,604
-
-
-
-
100,604

합 계
100,604
6,885
-
(123)
-
107,366

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
취득
처분
상각
장부금액

산업재산권
3,019
-
-
(538)
2,481

소프트웨어
18,089
-
-
(2,503)
15,586

회원권
100,604
-
-
-
100,604

합 계
121,712
-
-
(3,041)
118,671

15. 매입채무 및 기타채무당분기말 및 전기말 현재 매입채무 및 기타채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

매입채무
3,818,076
-
1,315,717
-

미지급금
559,028
-
1,004,858
-

미지급비용
449,865
-
433,059
-

임대보증금
770,620
615,500
717,550
652,820

합 계
5,597,589
615,500
3,471,184
652,820

16. 차입금(1) 단기차입금당분기말 및 전기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입종류
이자율(%)
당분기말
전기말

건설공제조합
기본운용자금
1.16
1,200,000
1,200,000

합 계
1,200,000
1,200,000

17. 기타유동부채

당분기말 및 전기말 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

선수금
29,705
22,319

예수금
84,815
120,499

합 계
114,520
142,818

18. 기타유동금융부채당분기말 및 전기말 현재 기타유동금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

금융보증부채
1,246,698
1,436,622

19. 기타충당부채

(1) 당분기 및 전분기 중 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
전입액
환입 및 사용액
기타
당분기말
유동
비유동

하자보수충당부채
1,664,125
-
(11,693)
-
1,652,432
17,151
1,635,281

복구충당부채
42,956
137
(43,020)
41,500
41,573
41,573
-

합 계
1,707,081
137
(54,713)
41,500
1,694,005
58,724
1,635,281

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
전입액
환입 및 사용액
전분기말
유동
비유동

하자보수충당부채
1,907,349
(60,508)
(38,253)
1,808,588
164,572
1,644,016

복구충당부채
42,190
190
-
42,380
-
42,380

합 계
1,949,539
(60,318)
(38,253)
1,850,968
164,572
1,686,396

(2) 당사는 임차하여 사용중인 사옥과 관련하여 복구충당부채를 계상하고 있으며, 하자보수충당부채 및 공사손실충당부채는 경영자의 가정과 추정에 기초한 비용을 고려하여 산정되었습니다.

20. 리스부채당사는 사무실과 차량 등을 리스하였으며, 사용권자산에 대한 법적 소유권은 리스부채에 대한 담보로 리스제공자가 보유하고 있습니다.

(1) 당분기말 및 전기말 현재 리스부채의 만기분석 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

1년 이내
234,503
82,315

1년 초과 5년 이내
65,731
53,284

합 계
300,234
135,599

(2) 당분기 및 전분기 중 리스부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
취 득
처 분
이자비용
지급
장부금액

리스부채
135,599
236,125
-
4,449
(75,939)
300,234

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
이자비용
지급
기말

리스부채
333,232
44,178

(661)
(80,004)
296,745

21. 자본금 및 자본잉여금(1) 당분기말 및 전기말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
단위
당분기말
전기말

발행할 주식의 총수
주
400,000,000
400,000,000

발행한 주식의 수(*1)
주
6,828,712
6,828,712

1주당 액면금액(*1)
원
5,000
5,000

보통주자본금
천원
34,143,560
34,143,560

(*1) 당사는 2025년 4월 18일(230만주)과 2025년 4월 21일(10만주)에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환으로 발행주식수가 3,981,814주에서 6,381,814주로 2,400,000주가 증가하였으며, 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 총 발행주식수가 6,381,814주에서 6,828,712주로 446,898주가 증가하였습니다.

(2) 당분기말 및 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

주식발행초과금
104,641,593
104,641,593

감자차익
6,026,071
6,026,071

기타자본잉여금(*1)
499,576
499,576

합 계
111,167,240
111,167,240

(*1) 기타자본잉여금은 당사가 2017년 12월 27일 상지건설㈜을 흡수합병하면서 발생한 합병차익입니다.(3) 당분기 및 전기 중 당사가 발행한 주식수, 자본금 및 주식발행초과금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
주식수
자본금
주식발행초과금
합 계

(전기)

기초
3,981,814
19,909,070
93,628,204
113,537,274

유상증자
446,898
2,234,490
7,786,115
10,020,605

전환사채의 전환
2,400,000
12,000,000
3,227,274
15,227,274

전기말
6,828,712
34,143,560
104,641,593
138,785,153

(당분기)

기초
6,828,712
34,143,560
104,641,593
138,785,153

-
-
-
-
-

당분기말
6,828,712
34,143,560
104,641,593
138,785,153

22. 기타자본구성요소당분기말 및 전기말 현재 기타자본구성요소의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

자기주식
(48,715)
(48,715)

자기주식처분손실
(794,838)
(794,838)

전환권대가
1,101,949
1,101,949

신주인수권대가
593,526
593,526

합 계
851,922
851,922

23. 결손금(1) 당분기말 및 전기말 현재 결손금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

법정적립금(*1)
2,500,000
2,500,000

임의적립금
7,500,000
7,500,000

미처리결손금
(42,714,378)
(43,823,908)

합 계
(32,714,378)
(33,823,908)

(*1) 당사는 상법의 규정에 따라, 자본금의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 현금에 의한 이익배당금의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하고 있습니다.

24. 영업부문(1) 당사의 보고부문은 다음과 같이 구조되며 주요 내용은 다음과 같습니다.

구 분
재화 또는 용역
주요고객

건설업
고급빌라, 사무용빌딩공사 등
㈜카일룸도산, ㈜유에스케이얼라이언스 외

전기/통신/소방
전기, 정보통신공사 등
서울교통공사, 국군재정관리단 외

기타매출
부동산 매매 등
㈜카일룸도산 외

(2) 당분기 및 전분기 중 부문별 수익 및 성과에 대한 부문별 분석은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

매출액
매출총이익
감가상각비
매출액
매출총이익
감가상각비

건설업
6,210,447
1,592,767
53,725
2,701,293
202,510
165,714

전기/통신/소방
212,740
3,660
1,840
593,951
221,517
36,437

기타
202,320
115,810
1,750
139,949
6,765
8,585

합 계
6,625,507
1,712,237
57,315
3,435,193
430,792
210,736

(3) 주요 고객에 대한 정보당분기 및 전분기 중 전체 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 거래처에 대한 매출액 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

금액
비율(%)
금액
비율(%)

고객A
1,835,205
27.70%
1,622,672
47.24%

고객B
3,006,617
45.38%
1,153,206
33.57%

고객C
-
-
420,907
12.25%

고객D(*1)
673,948
10.17%
-
-

합 계
5,515,770
83.25%
3,196,785
93.06%

(*1) 전분기 중 전체 매출액의 10%이상을 차지하지 않아 기재하지 않았습니다.

25. 고객과의 계약에서 생기는 수익당분기 및 전분기 중 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

고객과의 계약에서 생기는 수익
6,621,187
3,432,183

기간에 걸쳐 이행하는 수행의무
6,621,187
3,432,183

한 시점에 이행하는 수행의무
-
-

기타 원천으로부터의 수익 : 임대료 수익
4,320
3,010

합 계
6,625,507
3,435,193

26. 건설계약

(1) 당분기말 및 전기말 현재 고객과의 계약으로 인한 계약자산 및 계약부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

계약자산(*1)
계약부채
계약자산(*1)
계약부채

도급공사
건설업
2,624,764
1,156,533
3,287,326
1,493,926

전기/통신/소방
749,435
57,236
34,380
25,115

기타
452,332
-
362,066
-

합 계
3,826,531
1,213,769
3,683,772
1,519,041

(*1) 상기 계약자산에 대해 당분기말 대손충당금 85,758천원(전기말 85,758천원)을 설정하였습니다.(2) 당분기 및 전분기 중 진행 중이거나 완료된 건설계약과 관련하여 인식한 공사손익 등의 내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

발주처
Project명
계약금액
수익누계액
누적발생원가
누적손익
당기수익인식액
계약잔액

㈜카일룸도산 외
상지카일룸 에스칼라 신축공사 외
199,743,189
59,083,350
54,037,848
5,045,502
6,423,187
140,659,839

(전분기)

(단위: 천원)

발주처
Project명
계약금액
수익누계액
누적발생원가
누적손익
전기수익인식액
계약잔액

유에스케이얼라이언스㈜ 외
용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사 외
125,383,662
39,558,041
38,258,386
1,299,655
3,295,244
85,825,621

(3) 당분기말 현재 진행기준을 적용하는 주요계약(계약금액이 직전 사업연도 말 매출액의 5% 이상에 해당하는 계약) 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

프로젝트명(*1)
계약일
계약상완성기한(*2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
공사미수금

총액
대손충당금

상지카일룸 에스칼라 신축공사
2025-12-01
2029-04-30
8.66%
1,218,130
-
594,000
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사
2025-05-01
2028-06-30
0.00%
-
-
-
-

용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
95.78%
1,567,000
-
2,932,600
1,039

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
2026-03-03
2027-10-31
2.89%
277,051
-
-
-

임실 정주활력센터 건립 건축공사
2025-12-02
2027-12-28
1.00%
-
1,010,550
-
-

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-11-30
0.71%
25,894
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00%
-
-
505,700
179

25-A-00부대 소방공사(1652)
2025-12-30
2028-05-03
0.08%
941
-
-
-

합 계
3,089,016
1,010,550
4,032,300
1,218

(*1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정 총계약수익금액이 직전 회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.(*2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

(4) 당분기말 및 전기말 현재 계약이행원가의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

선급공사비
556,398
860,959

(5) 당분기 및 전분기 중 총계약수익 및 추정 총계약원가 변동으로 인하여 당기와 미래 기간의 손익, 미청구공사에 영향을 미치는 금액은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

추정총계약수익의변동
추정총계약원가의변동
공사손익
당분기손익에미친영향
미래손익에미칠영향
미청구공사의변동

1,872
(2,287,086)
2,288,958
(201,259)
2,490,217
(201,259)

(전분기)

(단위: 천원)

추정총계약수익의변동
추정총계약원가의변동
공사손익
당분기손익에미친영향
미래손익에미칠영향
미청구공사의변동

44,021,950
34,798,148
9,223,802
1,276,891
7,946,912
1,276,891

27. 비용의 성격별 분류당분기 및 전분기 중 발생한 비용의 성격별 분류 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

원재료 및 상품 등 매입액
536,283
680,674

종업원급여
1,031,931
878,583

외주가공비
3,886,423
1,477,695

감가상각비 및 무형자산상각비
57,315
210,736

대손상각비(환입)
1,450
5,160

기타비용
805,641
34,408

합 계(*1)
6,319,043
3,287,256

(*1) 포괄손익계산서상의 매출원가 및 판매비와관리비를 합산한 금액입니다.

28. 판매비와관리비당분기 및 전분기 중 판매비와관리비의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

급여
527,680
483,243

퇴직급여
52,836
35,293

복리후생비
98,005
97,262

여비교통비
13,217
17,393

수도광열비
715
1,198

전력비
2,536
2,947

세금과공과
4,162
23,776

임차료
13,523
17,533

감가상각비
53,045
188,869

무형자산상각비
123
3,041

지급수수료
542,706
181,934

대손상각비(환입)
1,450
5,160

기타
95,774
(774,796)

합 계
1,405,772
282,853

29. 금융수익 및 금융비용당분기 및 전분기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

금융수익 :

이자수익
1,403,709
1,078,051

기타의 대손충당금환입
1,851
-

배당금수익
22,865
-

당기손익공정가치금융자산처분이익
-
-

당기손익공정가치금융자산평가이익
4,795
14,424

소 계
1,433,220
1,092,475

금융비용 :

이자비용
584,454
568,902

당기손익공정가치금융자산평가손실
90,949
57,800

소 계
675,403
626,702

순금융수익(비용)
757,817
465,773

30. 기타수익 및 기타비용(1) 당분기 및 전분기 중 기타수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

잡이익
2,423
1,858

복구충당부채환입액
43,020
-

합 계
45,443
1,858

(2) 당분기 및 전분기 중 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

유형자산처분손실
-
2,140

잡손실
56
603

복구충당부채전입액
137
190

합 계
193
2,933

31. 법인세비용(수익)법인세비용은 당기법인세비용에서 과거기간 당기법인세에 대하여 당분기에 인식한 조정사항, 일시적차이의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용 및 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세 비용을 조정하여 산출하였습니다.

32. 주당순손익

(1) 기본 및 희석주당손익당분기 및 전분기의 기본 및 희석주당손익의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분
당분기
전분기

누적
누적

당분기순손익
1,109,530,180
612,635,733

가중평균유통보통주식수(*1)(*2)
6,822,046
3,981,800

기본주당손익
163
154

(*1) 기초 유통보통주식수는 2024년 5월 3일 보통주 액면금액을 500원에서 5,000원으로 병합하는 주식 액면병합을 실시하여 주식 수가 감소(10주가 1주로 병합)하였으며, 액면병합 후의 주식수로 적용하여 환산한 주식입니다. 또한 2024년 10월 1일 무상감자(3:1 주식병합 방식 무상균등감자)를 반영한 주식수 입니다.

(*2) 2025년 4월 18일과 2025년 4월 21일에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환으로 총 발행주식수가 증가하였으며, 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모 유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 총 발행주식수가 증가하였습니다.(2) 유통주식수 산정당분기 및 전분기의 기본 및 희석주당손익의 계산을 위한 유통주식수 산정내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

구 분
일자
일수
주식수
가중평균주식수

기초
2026-01-01
90
6,822,046
6,822,046

합 계
6,822,046
6,822,046

(전분기)

구분
일자
일수
주식수(*1)
가중평균주식수

기초
2025-01-01
90
3,975,148
3,975,148

기말
3,975,148
3,975,148

(*1) 전기 중 실시한 액면병합 및 무상감자 효과를 반영한 주식수입니다.

한편, 당사는 당분기말 및 전기말 현재 희석화증권을 보유하고 있지 아니하며, 희석주당이익은 반희석효과로 기본주당이익과 일치합니다.

33. 담보제공자산

당분기말 현재 차입금 및 계약이행보증 등에 대한 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과같습니다.

(단위: 천원)

담보제공자산
장부금액
담보설정금액
담보제공처
담보내용

장기금융자산(장기금융상품)
2,000
2,000
기업은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
55,304
55,304
건설공제조합
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
9,991
9,991
주택도시보증공사
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
2,500
2,500
우리은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
20,000
20,000
국민은행
법인카드발행

장기금융자산(장기금융상품)
90,418
90,418
서울보증보험
공사하자보수

당기손익-공정가치측정금융자산
2,112,188
2,112,188
건설공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
73,530
73,530
전기공사공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
689,888
689,888
정보통신공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
21,080
21,080
소방산업공제조합
출자증권담보

투자부동산
2,445,082
2,160,000
서빙고동새마을금고
부동산 담보

투자부동산
3,143,047
1,200,000
㈜중앙첨단소재
부동산 담보

종속기업투자
10,423,494
90,000,000
조은저축은행 외
연대보증채무의 담보

합 계
19,088,522
96,436,899

34. 우발채무와 약정사항
(1) PF우발부채① 부동산 PF 종합요약표(책임준공, 중도금대출, SOC 미포함)당사는 당분기말 및 전기말에 본 PF와 관련한 신용보강을 제공한 금액이 없습니다.전기말 우발부채로 계상되었으나, 충당부채로 전환된 금액은 없습니다.특수관계자에 제공하는 신용보강은 총 100,800백만원(전기말 100,800백만원)이며, 모두 기타사업과 관련되어 있습니다.당분기말 및 전기말 현재 기타사업과 관련한 PF 우발부채 내역은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
종류
당분기말보증한도
보증금액
대출잔액
전기말보증한도

만기구분

당분기말
3개월이내
3개월초과6개월이내
6개월초과12개월이내
1년초과2년이내
2년초과3년이내
3년초과

기타사업
브릿지론
100,800
100,800
68,255
-
-
-
68,255
-
-
100,800

본PF
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
100,800
100,800
68,255
-
-
-
68,255
-
-
100,800

② 부동산 PF(대출) 보증 세부 내역(중도금대출, SOC 관련 사항은 미포함)당분기말 및 전기말 현재 1건의 기타사업 관련 PF(대출) 보증 내역은 아래와 같습니다.PF 보증 관련 일부 약정에는 연대보증, 책임준공 미이행에 따른 중첩적 병존적 채무인수 등이 발생하는 경우 당분기말 한도액은 100,800백만원(전기말 100,800백만원)의 약정을 체결하였습니다.

(단위: 백만원)

사업지역
사업장구분
PF종류
신용보강종류
보증한도(전체)
부담률(%)
보증금액
채무자
특수관계자여부
채권기관종류
대출잔액
대출기간
유형
책임준공약정금액

당분기말
전기말

서울강남구
업무시설
브릿지론
연대보증
100,800
100
100,800
㈜카일룸도산
종속기업
금융회사
68,255
67,939
25.11.19~27.11.19
-
-

조기상환조항
이 약정상 다음 각 호의 사유는 채무불이행 사유를 구성한다:1. 차주가 제4조 제1항 내지 제2항이 정한 바에 따라 대출약정금을 인출하지 아니한 때(단, 차주, 다수대주가 합의하여 위 기일을 연기하는 경우에는 그러하지 아니함)2. 차주가 이 약정에 따른 대출원리금 상환채무를 포함하여 금융계약에 따라 대주에게 지급하여야 할 어느 금액(원금, 이자, 각종 수수료, 비용)를 해당 지급기일에 지급하지 아니한 때(명확하게 하기 위해 부연하면, 특정 대주에게 지급할 금액을 지급하지 않는 경우에도 다른 대주들의 대출금에 대해서도 적용되고, Tranche B 대출금에 대해서는 Tranche A 대출금이 기한의 이익을 상실하기 전에는 Tranche B 대출원리금 상환채무에 대해 적용하지 않음)3. 차주가 제4조 제5항 인출후행조건에서 정한 의무를 적기에 이행하지 아니한 때4. 차주, 연대보증인 또는 물상보증인(이하 본 조에서 “차주등”)이 금융계약에서 한 진술 및 보장사항(제9조의 내용을 포함함)이, 동 확인시점에서 중요한 점에 있어서 사실과 다르거나 허위인 것으로 판명되고, i) 차주등이 대주로부터 그러한 사실을 서면 통지 받은 날 또는 ii) 차주등이 그러한 사실을 인지한 날 중 먼저 도래하는 날로부터 30일 이내에 치유되지 아니한 때5. 차주등이 이 약정서를 포함하여 기타 금융계약상의 의무(제8조 및 제10조의 적극적, 소극적 준수사항을 포함하되, 이에 제한되지 아니함)를 위반하거나 적기에 이행하지 아니한 때6. 차주등에 대하여 부도사유가 발생한 때7. 차주등의 영업과 관련된 인허가 중 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 인허가가 지연, 폐지, 취소 또는 변경되거나, 필요한 인허가를 득하는 것이 불가능 한 상태에 이른 경우8. 이 약정을 포함한 어느 금융계약이 무효, 취소, 해제, 해지 기타 그 효력을 상실하거나 그 조건에 따라서 이행할 수 없게 되고, 그로 인하여 대주의 담보취득이나 권리행사에 불리한 영향이 있다고 대주가 판단하는 경우9. 차등이 이 약정 또는 어느 금융계약에 따라 대주에게 제시하거나 제출한 문서의 전부 또는 중요한 일부가 허위일 때10. 금융계약상 정해진 바에 따른 경우를 제외하고, 차주등이 자신이 당사자인 대여약정 또는 어느 금융계약을 해지하거나 그 효력이나 그에 따른 의무를 부인하는 경우 또는 그 내용(대주의 담보취득을 포함하나 이에 제한되지 아니함)의 일부 또는 전부에 대한 적법성, 유효성 또는 집행가능성에 대한 분쟁이 발생하고 그로 인하여 중대한 부정적 영향이 발생한 경우11. 대한민국의 관련법령 개정 등으로 인해 차주등이 대여약정 또는 금융계약에 따른 채무를 부담하거나 이행하는 것이 위법하게 된 때12. 제8조에 따라 대주에 담보로 제공된 담보물을 포함하여, 차주의 재산 중 중요한 일부 또는 전부에 대하여 대출원리금 상환에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 (i) 가압류, 압류명령 또는 체납처분 압류통지가 발송되거나 (ii) 기타의 방법에 의한 강제집행개시의 신청이 있거나 (iii) 체납처분의 착수가 있고, 30일 이내에 (i) 내지 (iii)을 실효(단, 대주가 인정하는 실효에 필요한 모든 법적 절차를 이행한 경우 실효된 것으로 봄) 시키지 못하여 대출금 상환에 중대한 영향을 미친다고 대주가 합리적으로 판단하는 때13. 차주등에게 여신거래기본약관에서 정하는 기한이익의 상실 사유 중 어느 하나라도 발생한 때; 다만, 본 항 다른 호에서 규정하고 있는 사유와 동일한 사유에 관한 기한이익의 상실 사유에 관하여는 본 항 다른 호의 규정이 여신거래기본약관 규정에 우선하여 적용된다.14. 제1호 내지 제13호에 준하는 사유 및 기타 차주의 영업, 자산상태에 중대한 부정적인 변화가 있어 차주가 대출원리금 상환채무를 이행하지 못할 것으로 대주가 합리적으로 판단하는 경우

기타 신용보강
본PF 실행전으로 해당사항 없음

단독사업 계

100,800

100,800

68,255
67,939

-

③ 부동산PF 책임준공 약정당사는 당분기말 및 전기말 현재 기타사업과 관련하여, 아래와 같이 책임준공 미이행시조건부 채무인수약정을 제공하고 있습니다.

(단위: 건, 백만원)

구 분
당분기말
전기말

공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액
공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액

기타사업
-
-
-
-
1
17,600
-
-

(2) 비 PF 우발부채당사는 당분기말 및 전기말 현재 아래와 같이 보증보험회사 등에 보험을 가입하거나 보증서를 발급하는 방식 등으로 현재 발주처 등에 대하여 6,840백만원(전기말 1,927백만원)의 계약이행보증 및 하자보증 등 지급보증을 제공하고 있습니다.① 종합요약표

(단위: 백만원)

구 분
피보증처명
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부
비고

제공한지급보증(*1)
㈜오르개발 외
연대입보
6,840
6,840
제2금융권 외
종속기업 등
담보대출 외

제공받은지급보증(*2)
-
계약보증 외
159,621
10,809
정보통신공제조합 외
해당없음
강동구청 외

합 계

166,461
17,649

(*1) 계약이행보증, 운영자금 지급보증, 주택분양보증 등 당사가 타인의 금융거래 등을 위하여 제공한 지급보증(*2) 계약이행보증, 하자보수보증 등 당사가 계약 등을 위해 보증처로부터 제공받은 지급보증② 제공한 지급보증

(단위: 백만원)

피보증처
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부
비고

㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
연대보증
6,840
6,840
서빙고동새마을금고 외
종속기업
연대보증

㈜대풍산업(*)
지급보증
-
-
한국투자저축은행 외
해당없음
이자지급보증

합 계

6,840
6,840

* 당사는 2024년 12월 19일 역삼동 653-3 소재 '상지카일룸블랙'의 시행사인 ㈜대풍산업의 부동산 담보대출과 관련하여 부동산 담보대출 만기일 이후 대출금 미상환액이 존재하는 경우 그 때부터 발생되는 대출금에 대한 이자(지연이자 포함)의 채무에 대하여 지급보증을 제공하였습니다.③ 제공받은 지급보증

(단위: 백만원)

보증처
보증종류
보증한도
보증금액
특수관계자여부
비고

정보통신공제조합
계약보증 외
13,798
2,670
해당없음
국군중앙계약관 외

건설공제조합
하자보수 외
139,252
1,640
해당없음
강남구청외

전기공사공제조합
하자보수
72
-
해당없음
-

서울보증보험
이행보증 공탁보증
6,499
6,499
해당없음
경기도 구리시 외

주택도시보증공사
하자보수
-
-
해당없음
가평군 외

합 계

159,621
10,809

④ 당분기말 현재 금융기관 등과 체결한 약정의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관
구 분
한도금액
실행금액

건설공제조합
신용융자
1,200,000
1,200,000

⑤ 기타(소송 등)1) 당분기말 현재 당사가 피고로 계류되어 있는 주요 소송사건(소송가액 150 백만원)의 내역은 다음과 같으며, 현재 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

(단위: 백만원)

사건명
원고
피고
소송금액
계류법원
진행상황 등

손해배상 등청구의 소(*1)
도곡상지카일룸입주자대표회의
㈜상지건설㈜케이에이치필룩스건설공제조합
150
서울중앙지법
1심진행중

이의 제기에 대한무효신청(*2)
S.C.I. 오버몬테카를로
㈜상지건설 외
-
프랑스니스법원
1심판결보류

(*1) 당사는 2023년 12월 30일 도곡 상지카일룸 입주자대표회의 측의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송이 접수되었으며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.(*2) 당사는 1심 판결 보류에 대한 이의신청 진행중이며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.

2) 당분기말 현재 당사는 손해배상 청구소송 등 4건의 소송을 제기하였으며, 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

35. 특수관계자와의 거래내역

(1) 당분기말 및 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

특수관계자 구분
당분기말
전기말

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재,㈜앤로보틱스[구, ㈜협진](*1)
㈜중앙첨단소재,㈜앤로보틱스[구, ㈜협진](*1)

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디],㈜카일룸도산, ㈜상지그린에너지
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디],㈜카일룸도산, ㈜상지그린에너지

관계기업
㈜에이스바이오메드
㈜에이스바이오메드

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
㈜오버나인에이치엔

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스(*2)
㈜어코스틱스스페이스(*2)

(*1) 전기 중 최대주주인 ㈜중앙첨단소재와의 의결권 공동행사 합의에 따라 유의적인 영향력을 행사하는 회사로 분류되었습니다.(*2) 종속회사인 ㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디] 관계기업에 해당하여 기타특수관계자로 분류하였습니다.

(2) 당분기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권 및 채무 내용은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권

대여금
미수이자
선급비용
매출채권
계약자산
미수금

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
3,500,000
33,523
9,795
-
-
-

㈜카일룸도산
56,594,367
7,347,953
8,449,007
4,082,821
1,670,462
1,264,067

㈜상지그린에너지
500,000
10,890
-
-
-
-

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-
-

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*1)
889,500
593,785
-
-
-
-

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
-
-
-
505,700
-
-

합 계
68,361,877
8,211,760
8,458,802
4,588,521
1,670,462
1,264,067

(*1) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(당분기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채무

외상매입금
금융보증부채
기타채무

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
45,530
9,795
265,541

㈜카일룸도산
-
1,236,903
405

㈜상지그린에너지
-
-
5

합 계
45,530
1,246,698
265,951

(전기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권

대여금
미수이자
선급비용
매출채권
계약자산
미수금

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
4,500,000
2,142
13,563
-
-
-

㈜카일룸도산
56,574,367
6,575,096
9,210,640
3,370,314
3,631,579
1,264,067

㈜상지그린에너지
500,000
10,890
-
-
-
-

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-
-

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*1)
889,500
593,785
-
-
-
-

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
-
-
-
-
16,961
-

합 계
69,341,877
7,407,522
9,224,203
3,370,314
3,648,540
1,264,067

(*1) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(전기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채무

외상매입금
금융보증부채
기타채무

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
22,765
13,563
265,541

㈜카일룸도산
-
1,423,059
405

㈜상지그린에너지
-
-
5

합 계
22,765
1,436,622
265,951

(3) 당분기말 및 전기말 현재 당사가 특수관계자 채권과 관련하여 인식한 대손충당금 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기말
전기말

종속기업
㈜상지그린에너지
510,890
510,890

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,078,874
2,078,874

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
1,483,285
1,483,285

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
5,024,746
5,024,745

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
179
-

합 계
9,097,974
9,097,794

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(4) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 매출 및 매입거래 등의 내용은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기
전분기

매출 및 기타수익
매입 및 기타비용
매출 및 기타수익
매입 및 기타비용

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
-
-
-
48,438

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
41,463
-
-
143,752

㈜카일룸도산
4,356,047
576,572
1,661,627
-

㈜상지그린에너지
-
-
12,699
-

관계기업
㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
-
-
22,043
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
673,948
162,624
-
-

합 계
5,071,458
739,196
1,696,369
192,190

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(5) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 자금거래 등의 내용은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
대여/차입
상환
대체 등
당분기말

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
단기대여금
4,500,000
-
(1,000,000)
-
3,500,000

㈜카일룸도산
장기대여금
56,574,367
20,000
-
-
56,594,367

㈜상지그린에너지
장기대여금
500,000
-
-
-
500,000

관계기업
㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063,014
-
-
-
2,063,014

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스]
단기대여금
889,500
-
-
-
889,500

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,814,996
-
-
-
4,814,996

(전분기)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
대여/차입
상환
대체
전분기말

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
단기차입금
3,000,000
-
(3,000,000)
-
-

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
단기차입금
10,430,000
-
(1,910,000)
-
8,520,000

㈜카일룸도산
단기대여금
-
-
-
-
-

장기대여금
34,164,367
3,400,000
-
-
37,564,367

㈜상지그린에너지
단기대여금
1,030,000
-
-
-
1,030,000

관계기업
㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063,014
-
-
-
2,063,014

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스]
단기대여금
889,500
-
-
-
889,500

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,814,996
-
-
-
4,814,996

(6) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 지분거래내역은 없습니다.(7) 당분기 및 전분기 중 주요 경영진에 대한 보상내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

단기종업원급여
147,100
144,475

퇴직급여
-
15,586

합 계
147,100
160,061

당사의 주요 경영진은 회사활동의 계획, 운영, 통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원 및 비등기임원으로 구성되어 있습니다.

(8) 당분기말 현재 ㈜카일룸도산과 ㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]의 차입금에 대해 지급보증을 제공하고 있으며 각 1,236,903천원, 9,795천원을 금융보증부채로 계상하였습니다(주석 34 참조).(9) 당분기말 현재 ㈜중앙첨단소재에 종속기업 차입금에 대해 투자부동산을 담보로 제공하고 있습니다(주석 33 참조).

36. 재무위험관리의 목적 및 정책(1) 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.각 시장이자율 변동, 환율변동 및 기타 가격변동이 당사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

(2) 신용위험신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않아 회사에 재무손실을 미칠 위험을 의미합니다.

당사는 은행 등에 제공하고 있는 금융보증과 관련하여 신용위험에 노출되어 있으며 이와 관련한 당사의 최대노출액은 보증이 청구되었을 때 지급해야 하는 최대금액으로 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

금융보증계약
102,960,000
103,287,368

(3) 유동성위험유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.당분기말 및 전기말 현재 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상의 금액은 다음과 같습니다.

(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
5,597,589
615,500
-
6,213,089

리스부채
251,000
41,650
23,701
316,351

금융보증계약(*1)
102,960,000
-
-
102,960,000

단기차입금(*2)
1,203,318
-
-
1,203,318

합 계
110,011,907
657,150
23,701
110,692,758

(*1) 금융보증계약과 관련된 당사의 최대노출정도는 보증이 청구되면 당사가 지급하여야 할 최대금액입니다. 당분기말 현재 동 금융보증계약과 관련하여
1,246,698천원이재무상태표상 금융보증부채로 계상되어 있습니다.(*2) 부동산 개발사업 관련 및 운영자금 목적의 차입금입니다.

(전기말)

(단위: 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
3,471,184
652,820
-
4,124,004

리스부채
92,160
26,480
27,651
146,291

금융보증계약(*1)
103,287,368
-
-
103,287,368

단기차입금(*2)
1,206,750
-
-
1,206,750

합 계
108,057,462
679,300
27,651
108,764,413

(*1) 금융보증계약과 관련된 당사의 최대노출정도는 보증이 청구되면 당사가 지급하여야 할 최대금액입니다. 전기말 현재 동 금융보증계약과 관련하여 1,436,622천원이 전기 재무상태표상 금융보증부채로 계상되어 있습니다.(*2) 부동산 개발사업 관련 운영자금 목적의 차입금입니다.

(4) 자본관리당분기말 및 전기말 현재 당사의 순부채 및 자본은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

차입금 총계
1,200,000
1,200,000

차감:현금및현금성자산
(4,067,478)
(2,534,238)

순차입금
(2,867,478)
(1,334,238)

부채총계
11,982,316
10,265,165

자본총계
113,448,344
112,338,814

자본총계 대비 순차입금 비율
-3%
-1.19%

자본총계 대비 부채총계 비율
10.56%
9.14%

37. 범주별 금융상품

(1) 당분기말 및 전기말 현재 금융상품의 범주별 장부금액은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위:천원)

금융자산
상각후원가측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

현금및현금성자산
4,067,478

4,067,478

장단기매출채권및기타채권
71,240,204

71,240,204

장기금융자산
180,214
5,047,136
5,227,350

합 계
75,487,896
5,047,136
80,535,032

(전기말)

(단위:천원)

금융자산
상각후원가측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

현금및현금성자산
2,534,238
-
2,534,238

장단기매출채권및기타채권
69,483,957
-
69,483,957

장기금융자산
180,214
5,128,755
5,308,969

합 계
72,198,409
5,128,755
77,327,164

(2) 당분기말 및 전기말 현재 금융부채의 범주별 장부금액은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위:천원)

금융부채
상각후원가로측정하는 금융부채
당기손익-공정가치측정 금융부채
합 계

장단기매입채무및기타채무
6,213,089
-
6,213,089

단기차입금
1,200,000
-
1,200,000

리스부채
300,234
-
300,234

기타유동금융부채
1,246,698
-
1,246,698

합 계
8,960,021
-
8,960,021

(전기말)

(단위:천원)

금융부채
상각후원가로측정하는 금융부채
당기손익-공정가치측정 금융부채
합 계

장단기매입채무및기타채무
4,124,004
-
4,124,004

단기차입금
1,200,000
-
1,200,000

리스부채
135,599
-
135,599

기타유동금융부채
1,436,622
-
1,436,622

합 계
6,896,225
-
6,896,225

(3) 당분기 및 전분기 중 금융상품 범주별 수익 및 비용의 주요내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위:천원)

구 분
상각후원가 측정금융자산/부채
당기손익-공정가치측정 금융자산/부채
합 계

이자수익
1,403,709
-
1,403,709

배당금수익
-
22,865
22,865

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
-
4,795
4,795

기타의 대손충당금환입
1,851
-
1,851

이자비용
(584,454)
-
(584,454)

기타의 대손상각비
(1,450)
-
(1,450)

당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
-
(90,949)
(90,949)

합 계
819,656
(63,289)
756,367

(전분기)

(단위:천원)

구 분
상각후원가 측정금융자산/부채
당기손익-공정가치측정 금융자산/부채
합 계

이자수익
1,078,051
-
1,078,051

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
-
14,424
14,424

이자비용
(568,902)
-
(568,902)

대손상각비
(5,160)
-
(5,160)

당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
-
(57,800)
(57,800)

합계
503,989
(43,376)
460,613

38. 금융상품의 공정가치(1) 공정가치로 측정되는 금융상품의 공정가치 서열체계 구분은 다음과 같습니다.

수준
내용

수준 1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격

수준 2
직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수. 단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외

수준 3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (관측가능하지 않은 투입변수)

(2) 당분기말 및 전기말 현재 재무상태표에서 공정가치로 후속측정되는 금융상품의 공정가치를 공정가치 서열체계 수준별로 분류한 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
1,744,200
-
3,302,936
5,047,136

(전기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
1,817,300
-
3,311,455
5,128,755

당분기 및 전분기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 수준2와 수준3의 공정가치 측정을 위해 사용된 평가기법은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
공정가치
수준
가치평가기법
투입변수

당기손익-공정가치측정금융자산
지분증권
412,550
3
DCF모형, 순자산가치평가법, 유사기업비교법 등
무위험이자율, 신용등급할인율,주가변동성, 금리변동성 등

조합출자금
2,890,165
3

채무증권
222
3
현금흐름할인모형
보험료수입 할인율 등

(4) 재무상태표에서 반복적으로 공정가치로 측정되는 금융상품 중 수준 3으로 분류되는 금융자산의 당분기 및 전기 중 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
처분
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
3,311,456
4,535
(13,054)
-
3,302,937

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
처분
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
3,150,006
-
14,424
-
3,164,430

(5) 당사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준 간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당분기 및 전분기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

39. 현금흐름표

(1) 당분기 및 전분기 중 영업에서 창출된 현금흐름에 대한 조정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

비용가산 :

대손상각비(환입)
1,450
5,160

감가상각비
57,192
207,695

무형자산상각비
123
3,041

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
90,949
57,800

유형자산처분손실
-
2,140

복구충당부채전입액
137
190

이자비용
584,454
568,902

하자보수비
(9,540)
(92,599)

기타의 대손상각비(환입)
(1,851)
-

소 계
722,914
752,329

수익차감 :

복구충당부채환입
(43,020)
-

이자수익
(1,403,709)
(1,078,051)

배당금수익
(22,865)
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(4,795)
(14,424)

소 계
(1,474,389)
(1,092,475)

합 계
(751,475)
(340,146)

(2) 당분기 및 전분기 중 영업활동으로 인한 자산ㆍ부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

운전자본의 변동 :

매출채권및기타채권의 감소(증가)
(1,342,880)
(1,324,666)

계약자산의 감소(증가)
(57,001)
(481,246)

기타유동자산의 감소(증가)
10,348
(1,452,956)

기타비유동자산의 감소(증가)
(56,805)
(7,793)

매입채무및기타채무의 증가(감소)
2,073,336
257,065

계약부채의 증가(감소)
(305,272)
433,657

기타유동부채의 증가(감소)
(28,298)
(22,948)

하자보수충당부채의 증가(감소)
(2,153)
(6,162)

합 계
291,275
(2,605,049)

(3) 당분기 및 전분기 중 재무활동에서 발생한 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초

재무활동

현금흐름에서발생한 변동

비현금 변동
당분기말

자본변환
기타변동

단기차입금
1,200,000
-
-
-
1,200,000

리스부채
135,600
(71,491)

236,124
300,233

임대보증금
1,370,370
15,750
-
-
1,386,120

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기 초

재무활동

현금흐름에서발생한 변동

비현금 변동
전분기말

파생상품부채
기타변동

단기차입금
14,630,000
(4,910,000)
-
-
9,720,000

유동성장기차입금
1,800,000
(1,800,000)
-
-
-

유동성사채
243,095
-
44,726
-
287,821

리스부채
333,232
(80,665)
-
44,178
296,745

임대보증금
1,270,050
6,820
-
-
1,276,870

(4) 당분기 및 전분기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 거래 중 중요한 사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

임차보증금 유동성 대체
-
400,000

선급비용 유동성 대체
582,283
325,692

장기대여금 현재가치할인차금 인식
-
498,328

선급비용 금융지급보증부채 대체
189,923
-

임대보증금 유동성대체
163,320
-

6. 배당에 관한 사항

가. 회사의 배당정책에 관한 사항

(1) 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법당사는 정관에 의거하여 이사회 및 주주총회 결의를 통하여 회사이익의 일정부분을 주주에게 환원하는 주요수단으로 배당을 실시하고 있습니다.당사는 장기적인 주주가치 제고를 위해 회사의 배당가능이익 범위 내에서 경영 실적과 지속 성장을 위한 투자 소요 및 주주가치 제고, 최근 3년간 배당 성향, 재무구조, 시장 상황 등의 요소들을 고려하여 배당률을 결정하고 있습니다. 당사는 이러한 원칙에 따라 배당금을 지급함으로써 적절한 수준의 배당을 통해 회사의 이익을 주주에게 환원할 계획입니다.

(2) 향후 배당 수준의 방향성당사는 2007년 배당 이후 현재까지 배당가능이익이 발생하지 않아 배당을 시행하지 못하고 있으나, 사업 경쟁력 강화를 통한 배당가능이익 창출 및 배당으로 주주가치를 제고할 수 있도록 지속해서 노력하겠습니다.

(3) 배당 제한 관련 정책- 해당사항이 없습니다.

나. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

(1) 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
결산배당
분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관
주주총회
주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
X
X

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
배당기준일을 이사회결의로 정할 수 있도록 정관 개정을 검토 중임
배당기준일을 이사회결의로 정할 수 있도록 정관 개정을 검토 중임

(2) 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

결산배당
2025년 12월
X
-
2025년 12월 31일
X
-

결산배당
2024년 12월
X
-
2024년 12월 31일
X
-

결산배당
2023년 12월
X
-
2023년 12월 31일
X
-

※ 당사의 배당기준일은 당사「정관」제53조제3항에 따라 매 결산기 말로 지정되어 있습니다.

다. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

배당과 관련한 회사의 정관의 기재 내용은 다음과 같습니다.

(1) 이익배당(「정관」제53조)- 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.- 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행한 때에는 주주총회 회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.- 배당은 매결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다.(2) 신주의 동등배당(「정관」제11조)- 회사가 정한 배당기준일 전에 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 발행한 주식에 대하여는 동등배당한다.

라. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제48기 1분기
제47기
제46기

주당액면가액(원)
5,000
5,000
5,000

(연결)당기순이익(백만원)
-1,545
-13,495
-26,743

(별도)당기순이익(백만원)
1,110
4,006
-8,217

(연결)주당순이익(원)
-226
-2,266
-6,896

현금배당금총액(백만원)
-
-
-

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
-

현금배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주1) 당사는 전기(제47기) 및 전전기(제46기) 정기주주총회에서 배당 안건이 포함되지 않았으며, 당기에 배당 지급은 없습니다.주2) 2024년 5월 3일(병합기준일) 적정 유통 주식 수 유지를 통한 주가 안정화 및 기업 가치 제고를 위하여 1주당 가액을 500원에서 5,000원으로 주식(액면)병합하였습니다.

마. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
-
-
-

※ 당사는 최근 5년간 배당을 지급하지 않아 과거 배당이력 산출이 불가능합니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2024년 03월 21일
유상증자(제3자배정)
보통주
14,000,001
500
500
[증가] 증자비율 13.28%

2024년 05월 03일
-
보통주
107,508,996
5,000
-
[감소] 10:1 주식(액면)병합(*)

2024년 09월 30일
무상감자
보통주
7,963,630
5,000
5,000
[감소] 3:1 주식병합방식 무상균등감자(**), 감자비율 66.67%

2025년 04월 18일
전환권행사
보통주
2,300,000
5,000
5,000
[증가] 제20회차 CB

2025년 04월 21일
전환권행사
보통주
100,000
5,000
5,000
[증가] 제20회차 CB

2025년 05월 13일
유상증자(주주우선공모)
보통주
446,898
5,000
22,850
[증가] 증자비율 7.00%

주1) 발행형태가 전환권행사인 경우 주당발행가액은 전환가액입니다.주2) 발행형태가 유상증자인 경우 주식발행일자는 효력발생일입니다.주3) 증자비율은 증자전 발행주식 총수에 대한 증자주식수의 비율입니다.* 2024년 5월 3일(병합기준일) 적정 유통 주식 수 유지를 통한 주가 안정화 및 기업 가치 제고를 위하여 1주당 가액을 500원에서 5,000원으로 주식(액면)병합하였으며, 이로 인하여 발행주식총수가 119,454,440주에서 11,945,444주로 107,508,996주가 감소하였습니다.** 2024년 9월 30일을 감자기준일(감자의 주권을 갖게 될 주주들이 정해지는 주주 기준일)로 하고 2024년 10월 1일을 병합기준일(감자의 효력발생일)하여, 결손의 보전과 재무구조 개선을 위하여 1주당 액면가액 5,000원인 보통주식 3주를 같은 액면가액의 보통주식 1주의 비율로 무상 병합하였으며, 이로 인하여 발행주식총수가 11,945,444주에서 3,981,814주로 7,963,630주가 감소하였습니다.*** 2025년 4월 18일(230만주)과 2025년 4월 21일(10만주)에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환청구권 행사로 발행주식총수가 3,981,814주에서 6,381,814주로 2,400,000주가 증가하였습니다.**** 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모 유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 발행주식총수가 6,381,814주에서 6,828,712주로 446,898주가 증가하였습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

나. 채무증권 발행실적(연결재무제표 기준)

【채무증권 발행실적】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

※ 최근 사업연도 개시일부터 공시서류 작성기준일 현재까지 기간에 발행된 채무증권은 없습니다.
다. 기업어음증권 미상환 잔액 등(1) 연결재무제표 기준

【기업어음증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

【단기사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【회사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【신종자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【조건부자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(2) 별도재무제표 기준

【기업어음증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

【단기사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【회사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【신종자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【조건부자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 최근 3사업연도 중 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의자금사용 계획
실제 자금사용내역
금액차이발생사유
용도차이발생사유

사용용도
조달금액
사용내용
사용금액

유상증자
58회
2025.05.12

- 운영자금(2,211백만원)
- 채무상환자금(8,000백만원)

10,212

-
운영자금(2,888백만원)-
채무상환자금(7,324백만원)

10,212
-
( * )

* 자금사용 계획상 상환 대상 채무의 상환 일정 관계로 일부 자금을 자체 보유 자금으로 우선 상환하고 차액에 대해서는 운영자금으로 사용하였습니다.

나. 최근 3사업연도 중 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의자금사용 계획
실제 자금사용내역
금액차이발생사유
용도차이발생사유

사용용도
조달금액
사용내용
사용금액

유상증자
52회
2023.05.23

-
운영자금(610백만원)-
채무상환자금(5,000백만원)

5,610

-
운영자금(610백만원)-
채무상환자금(5,000백만원)

5,610
-
-

유상증자
53회
2024.03.20
- 채무상환자금(7,000백만원)
7,000
- 채무상환자금(5,840백만원)- 기타 운영자금(1,160백만원)
7,000
-
( * )

* 자금사용 계획상 상환 대상 채무의 상환 일정 관계로 일부 자금을 자체 보유 자금으로 우선 상환하고 차액에 대해서는 운영자금으로 사용하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 연결재무제표 재작성

(1) 연결재무제표 재작성 사유① 제43기 (2021사업연도) ~ 제44기 (2022사업연도) 감사인과 제45기 (2023사업연도)감사인간 의견불일치로 조정협의에 따른 제43기(2021 사업연도)와 제44기(2022 사업연도) 연결감사보고서 오류 수정 재발행② 지배회사가 시공업무를 수행하고, 종속회사가 시행업무를 수행한 공사에 있어 연결재무제표 작성시 내부거래를 제거한 연결재무제표의 진행률을 재산정하여 과소 인식한 공사수익을 추가로 인식

(2) 연결재무제표 재작성 내용

- (재무상태표) 제44기 재고자산 269백만원 과대계상- (재무상태표) 제44기 기타유동자산 977백만원 과소계상- (재무상태표) 제44기 기타유동부채 6,959백만원 과대계상

- (재무상태표) 제44기 이연법인세부채 468백만원 과소계상- (재무상태표) 제43기 재고자산 267백만원 과대계상- (재무상태표) 제43기 기타유동자산 695백만원 과소계상- (재무상태표) 제43기 기타유동부채 2,899백만원 과대계상- (재무상태표) 제43기 이연법인세부채 316백만원 과소계상- (손익계산서) 제44기 매출액 3,444백만원 과소계상- (손익계산서) 제44기 매출원가 280백만원 과대계상- (손익계산서) 제44기 판매비와관리비 616백만원 과대계상- (손익계산서) 제44기 법인세비용 153백만원 과소계상

- (손익계산서) 제43기 매출액 2,899백만원 과소계상- (손익계산서) 제43기 매출원가 428백만원 과대계상- (손익계산서) 제43기 법인세비용 316백만원 과소계상관련 기준서 : 한국채택국제회계기준 제1110호 문단 B86 (3)(3) 연결재무제표에 미치는 영향

① 정정사항

항 목
정정전
정정후

재무상태표
(주1)
(주1)

포괄손익계산서
(주2)
(주2)

자본변동표
(주3)
(주3)

현금흐름표
(주4)
(주4)

주석
(주5)
(주5)

(주1) 재무상태표

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제44기말

정정전
정정후
차이

유동자산

175,639,970,585
176,348,052,061
(708,081,476)

재고자산
8
104,849,350,737
104,580,171,895
269,178,842

기타유동자산
9
9,680,393,573
10,657,653,891
(977,260,318)

자산총계

223,235,376,101
223,943,457,577
(708,081,476)

유동부채

148,844,372,959
141,884,880,800
6,959,492,159

기타유동부채
18
24,994,987,766
18,035,495,607
6,959,492,159

비유동부채

16,671,032,298
17,139,258,141
(468,225,843)

이연법인세부채
32
5,181,203,509
5,649,429,352
(468,225,843)

부채총계

165,515,405,257
159,024,138,941
6,491,266,316

지배기업소유주지분

57,719,970,844
64,919,318,636
(7,199,347,792)

결손금
24
(91,023,048,433)
(83,823,700,641)
(7,199,347,792)

자본총계
37
57,719,970,844
64,919,318,636
(7,199,347,792)

부채및자본총계

223,235,376,101
223,943,457,577
(708,081,476)

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제43기말

정정전
정정후
차이

유동자산

88,696,682,939
89,125,003,539
(428,320,600)

재고자산
8
35,741,970,932
35,474,925,703
267,045,229

기타유동자산
9
461,154,540
1,156,520,369
(695,365,829)

자산총계

134,685,844,415
135,114,165,015
(428,320,600)

유동부채

41,827,663,900
38,928,255,650
2,899,408,250

기타유동부채
18
15,664,196,006
12,764,787,756
2,899,408,250

비유동부채

35,510,961,594
35,826,684,419
(315,722,825)

이연법인세부채
32
190,570,739
506,293,564
(315,722,825)

부채총계

77,338,625,494
74,754,940,069
2,583,685,425

지배기업소유주지분

57,347,218,921
60,359,224,946
(3,012,006,025)

결손금
24
(78,755,340,198)
(75,743,334,173)
(3,012,006,025)

자본총계
37
57,347,218,921
60,359,224,946
(3,012,006,025)

부채및자본총계

134,685,844,415
135,114,165,015
(428,320,600)

(주2) 포괄손익계산서

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제44기말

정정전
정정후
차이

매출액
25,26,27
50,350,208,432
53,794,404,397
(3,444,195,965)

매출원가
27,28
37,057,446,953
36,777,686,077
279,760,876

매출총이익

13,292,761,479
17,016,718,320
(3,723,956,841)

판매비와관리비
29,38
12,229,337,011
11,613,449,067
615,887,944

영업이익

1,063,424,468
5,403,269,253
(4,339,844,785)

법인세비용차감전순이익

(11,124,101,739)
(6,784,256,954)
(4,339,844,785)

법인세비용
32
(332,406,248)
(179,903,230)
(152,503,018)

계속영업이익(손실)

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

당기순이익(손실)

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

계속영업 당기순이익의 귀속

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

지배기업소유주지분

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

총포괄이익(손실)

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

지배기업소유주지분

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

계속영업기본주당순이익(손실)
33
(118)
(175)
57

계속영업희석주당순이익(손실)
33
(16)
(16)
-

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제43기말

정정전
정정후
차이

매출액
25,26,27
22,352,990,038
25,252,398,288
(2,899,408,250)

매출원가
27,28
16,492,056,971
16,063,736,371
428,320,600

매출총이익

5,860,933,067
9,188,661,917
(3,327,728,850)

영업이익

(14,673,269,825)
(11,345,540,975)
(3,327,728,850)

법인세비용차감전순이익

(37,903,853,906)
(34,576,125,056)
(3,327,728,850)

법인세비용
32
190,570,739
506,293,564
(315,722,825)

계속영업이익(손실)

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

당기순이익(손실)

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

계속영업 당기순이익의 귀속

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

지배기업소유주지분

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

총포괄이익(손실)

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

지배기업소유주지분

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

기본주당순이익(손실)
33
(558)
(514)
(44)

희석주당순이익(손실)
33
(558)
(514)
(44)

(주3) 자본변동표

(단위 : 원)

구 분
정정 전
정정 후
차이

이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계
이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계
이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계

당기순이익
(39,496,543,184)
(39,496,543,184)
(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(36,484,537,159)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

2021.12.31
(78,755,340,198)
57,347,218,921
57,347,218,921
(75,743,334,173)
60,359,224,946
60,359,224,946
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

2022.01.01
(78,755,340,198)
57,347,218,921
57,347,218,921
(75,743,334,173)
60,359,224,946
60,359,224,946
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

당기순이익
(12,267,708,235)
(12,267,708,235)
(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(8,080,366,468)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)
(4,187,341,767)
(4,187,341,767)

2022.12.31
(91,023,048,433)
57,719,970,844
57,719,970,844
(83,823,700,641)
64,919,318,636
64,919,318,636
(7,199,347,792)
(7,199,347,792)
(7,199,347,792)

(주4) 현금흐름표

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제44(당)기

정정전
정정후
차이

당기순손실

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

현금유출입이 없는 수익·비용의 조정
40
15,511,303,005
15,047,918,079
463,384,926

영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
40
7,054,020,598
3,330,063,757
3,723,956,841

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제43(전)기

정정전
정정후
차이

당기순손실

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,205)

현금유출입이 없는 수익·비용의 조정
40
25,998,717,338
26,314,440,163
(315,722,825)

영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
40
21,050,661,751
17,722,932,901
3,327,728,850

(주5) 주석상기 (주1)부터 (주4)까지 기재된 연결재무상태표, 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표 수정과 관련된 제44기 주석7, 8, 9, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 33, 37, 38, 40을 정정하여 재작성하였습니다.상기 (주1)부터 (주4)까지 기재된 연결재무상태표, 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표 수정과 관련된 제43기 주석 8, 9, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 33, 37, 40을 정정하여 재작성하였습니다.(4) 관련 주석상기 관련 주석은 2024년 3월 15일 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시한 2022사업연도와 2021사업연도의 '기재정정 감사보고서 제출'의 '정정 연결감사보고서'를 참고하시기를 바랍니다.

나. 최근 3사업연도 중 주요 합병, 자산양수도 등

(1) ㈜오르개발 부동산 취득 계약① 거래상대방 : OOO(개인)② 계약의 목적 및 내용 : 부동산 투자를 위하여 서울시 강남구 청담동 소재 빌라 1세대를 취득하기로 함(향후 재건축사업 진행 시 참여 고려)③ 계약일 : 2025년 4월 11일④ 계약금액 및 대금지급방법(기준) 등- 계약금액 : 5,700,000,000원- 계약금(2025.04.11) : 570,000,000원- 잔 금(2025.10.14) : 5,130,000,000원⑤ 관련 공시서류 : 해당 사항 없음⑥ 재무제표에 미치는 영향 : 잔금 납입을 완료하여 투자부동산으로 분류하였습니다.(2) ㈜오르개발 부동산 취득 계약① 거래상대방 : OOO(개인)② 계약의 목적 및 내용 : 부동산 투자를 위하여 서울시 강남구 청담동 소재 빌라 1세대를 추가 취득하기로 함(향후 재건축사업 진행 시 참여 고려)③ 계약일 : 2025년 5월 27일④ 계약금액 및 대금지급방법(기준) 등- 계약금액 : 5,000,000,000원- 계약금(2025.05.27) : 500,000,000원- 잔 금(2025.10.28) : 4,500,000,000원⑤ 관련 공시서류 : 해당 사항 없음⑥ 재무제표에 미치는 영향 : 잔금 납입을 완료하여 투자부동산으로 분류하였습니다.
다. 우발채무 등에 관한 사항우발채무 등에 관한 사항은 본 공시서류의 'Ⅲ. 재무에 관한 사항'의 '3. 연결재무제표 주석' 중 '우발채무와 약정사항'을 참고하시기를 바랍니다.

라. 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항

(1) 연결재무제표에 대한 감사보고서상 강조사항 및 핵심감사사항

사업연도
강조사항 등
핵심감사사항

제48기1분기
-
-

제47기

강조사항해당 사항 없음
기타사항
해당 사항 없음

(주1)

제46기

강조사항해당 사항 없음
기타사항
해당 사항 없음

(주2)

(주1)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 연결재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들입니다. 해당 사항들은 연결재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

연결재무제표에 대한 주석2.2(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 연결회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고있습니다. 계약활동의 진행율은 연결회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.연결재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 연결회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 연결재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

(주2)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 연결재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들입니다. 해당 사항들은 연결재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

연결재무제표에 대한 주석2.2(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 연결회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고 있습니다. 계약활동의 진행율은 연결회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.연결재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 연결회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 연결재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

(2) 별도재무제표에 대한 감사보고서상 강조사항 및 핵심감사사항

사업연도
강조사항 등
핵심감사사항

제48기1분기
-
-

제47기

강조사항해당 사항 없음
기타사항
해당 사항 없음

(주1)

제46기

강조사항해당 사항 없음
기타사항

회사의 2022년 12월 31일로 종료되는 보고기간의 재무제표는 대주회계법인이 감사하였으며, 2023년 3월 23일자 감사보고서에는 한국채택국제회계기준에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시되어 있다고 표명되어 있습니다.

(주2)

(주1)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항들입니다. 해당 사항들은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

재무제표에 대한 주석2.3(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고 있습니다.계약활동의 진행율은 회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를 제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부 계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토

② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

(주2)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항들입니다. 해당 사항들은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

재무제표에 대한 주석2.3(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고 있습니다.계약활동의 진행율은 회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를 제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부 계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토

② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

마. 대손충당금 설정현황 (연결재무제표 기준)

(1) 최근 3사업연도의 계정과목별 대손충당금 설정내용

(단위 : 백만원)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금설정률(%)

제48기1분기
매출채권
4,550
10
0.22

단기대여금
24,462
19,826
81.05

장기대여금
37,154
-
0.00

미수수익
2,217
2,157
97.29

장기미수수익
184
-
0.00

미수금
989
662
66.94

장기미수금
2,014
-
0.00

보증금
546
-
0.00

장기보증금
429
132
30.77

금융리스채권
-
-
0.00

합 계
72,545
22,787
31.41

제47기
매출채권
3,919
9
0.23

단기대여금
28,462
19,826
69.66

장기대여금
37,154
-
0.00

미수수익
2,407
2,159
89.70

장기미수수익
99
-
0.00

미수금
771
662
85.86

장기미수금
2,002
-
0.00

보증금
555
-
0.00

장기보증금
408
132
32.35

금융리스채권
-
-
0.00

합 계
75,777
22,788
30.07

제46기
매출채권
4,008
1,872
46.71

단기대여금
71,948
18,471
25.67

장기대여금
7,180
7,000
97.49

미수수익
3,107
1,569
50.50

장기미수수익
180
180
100.00

미수금
870
-
0.00

장기미수금
2,838
2,833
99.82

보증금
345
-
0.00

장기보증금
823
132
16.04

금융리스채권
25
-
0.00

합 계
91,324
32,057
35.10

(2) 최근 3사업연도의 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제48기 1분기
제47기
제46기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
22,788
32,057
29,168

2. 순대손처리액(①－②±③)
2
4,436
11,241

① 대손처리액(상각채권액)
2
4,426
11,241

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
-
10
-

3. 대손충당금 제각
-
(5,362)
(8,031)

4. 대손상각비 계상(환입)액
(3)
(8,343)
(321)

5. 기말 대손충당금 잔액합계
22,787
22,788
32,057

(3) 매출채권관련 대손충당금 설정방침

(가) 개별채권별로 손상징후의 파악

① 연결실체가 보유한 채권총액이 타당한 사유 없이 24개월 이상 연체(발생일로부터 2년)된 경우

② 연결실체가 보유한 채권과 관련하여 소송(판결에 따른 손상 징후)이나 경매가 진행 중인 경우

③ 최근 결산일 현재 완전 자본잠식 등의 사유로 인해 재산 능력이 현저히 떨어진다고 판단되는 거래처에 대한 채권

④ 공사발주처의 부도, 폐업, 해산등의 사유가 발생하여 회수가 불가능하다고 판단되는 채권

⑤ 상기 ① ~ ④ 의 손상징후가 파악되는 경우, 예상현금흐름을 추정하여 대손충당금 설정.

⑥ 연결실체가 거래처 채권에 대한 채권보전을 위하여 거래처가 소유한 부동산, 동산, 수익증권등에 저당권, 우선수익권 등을 설정한 경우는 설정된 담보의 초과분에 대한 채권은 손상여부 파악후 대손설정.

⑦ 개별분석에 의한 대손충당금은 부도채권등에 전액 설정(예상현금흐름에 의한 회수 가능액은 제외)

(나) 집합평가

① 집합평가 대상채권의 범위는 매출채권은 3개월을 초과하는 채권에 대하여는 집합평가 대상 채권의 범위로 설정.

② IFRS 1109에 따라 연결실체는 실무적 간편법을 적용하고 있습니다.

③ 대손충당금 설정 전이율이 100%를 초과할 경우 한도를 100% 이내로 설정합니다

(다) 매출채권 관련① 매출채권 관련은 판매비와 관리비의 대손상각비로 환입할 경우 채권은 판매비와 관리비의 대손상각비에서 차감하고, 비경상적 기타채권 및 금융채권 등은 기타비용 및 금융비용으로 처리하며, 환입할 경우 기타수익 및 금융수익으로 처리합니다.

② 단, 연결실체가 거래처 채권에 대한 채권보전을 위하여 거래처가 소유한 부동산, 동산, 수익권 등에 대한 저당권, 우선수익권 등을 설정한 경우는 집합평가에서 제외하고 담보설정범위 초과하는 채권에 대하여는 개별평가 대상으로 설정합니다.

(4) 당분기말 현재 경과기간별 매출채권잔액 현황

(단위 : 백만원)

구 분
6월 이하
6월 초과1년 이하
1년 초과2년 이하
2년 초과
손상채권
계

금액
일반
4,537
-
-
3
10
4,550

특수관계자
-
-
-
-
-
-

계
4,537
-
-
3
10
4,550

구성비율(%)
99.71%
0.00%
0.00%
0.07%
0.22%
100%

바. 재고자산 현황 등 (연결재무제표 기준)

(1) 최근 3사업연도 재고자산의 사업부문별 보유현황

(단위 : 백만원)

사업부문
회사명
계정과목

제48기

1분기

제47기
제46기
비고

분양공사도급공사(건설업)
㈜상지건설㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]㈜카일룸도산
완성공사
9,915
9,915
9,915
-

건설용지
56,584
56,584
56,584
-

미완성공사
-
3,270
2,090
-

소 계
66,499
69,769
68,589
-

기타
㈜상지건설
상품
-
-
-
-

소 계
-
-
-
-

합 계
완성공사
9,915
9,915
9,915
-

건설용지
56,584
56,584
56,584
-

미완성공사
-
3,270
2,090
-

상품
-
-
-
-

합 계
66,499
69,769
68,589
-

총자산대비 재고자산 구성비율(%)[재고자산÷기말자산총계×100]
30.66%
32.41%
34.19%
-

재고자산회전율(회수)[연환산 매출원가÷{(기초재고＋기말재고)÷2}]
0.19회
0.22회
0.09회
-

(2) 재고자산의 실사내용 등① 재고실사 및 현장실사일 : 2025.12.29② 실사시참여기관 : 한영회계법인③ 장기체화재고 등 현황 : 해당 사항 없음

사. 수주계약 현황

(1) 연결재무제표

당분기말 현재 진행기준을 적용하는 주요계약(계약금액이 직전 사업연도 말 매출액의 5% 이상에 해당하는 계약) 현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

프로젝트명(*1)
계약일
계약상완성기한(*2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
매출채권

총액
대손충당금

역삼동 653-3 주거복합 신축공사
2021-12-01
2024-07-05
100.00
-
-
1,013,996
(1,657)

용산 한남동 라스코맨션 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
100.00
1,567,000
-
2,932,600
(1,039)

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-11-30
0.71
25,894
-
-
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사
2025-05-01
2028-06-30
0.00
-
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00
-
-
505,700
(179)

임실 정주활력센터 건립 건축공사
2025-12-02
2027-12-28
1.00
-
1,010,550
-
-

25-A-00부대 소방공사(1652)
2025-12-30
2028-05-03
0.08
941
-
-
-

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
2026-03-03
2027-10-31
2.52
277,051
-
-
-

합 계
1,870,886
1,010,550
4,452,296
(2,875)

(*1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정 총계약수익금액이 직전회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.(*2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

(2) 별도재무제표

당분기말 현재 진행기준을 적용하는 주요계약(계약금액이 직전 사업연도 말 매출액의 5% 이상에 해당하는 계약) 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

프로젝트명(*1)
계약일
계약상완성기한(*2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
공사미수금

총액
대손충당금

상지카일룸 에스칼라 신축공사
2025-12-01
2029-04-30
8.66%
1,218,130
-
594,000
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사
2025-05-01
2028-06-30
0.00%
-
-
-
-

용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
95.78%
1,567,000
-
2,932,600
1,039

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
2026-03-03
2027-10-31
2.89%
277,051
-
-
-

임실 정주활력센터 건립 건축공사
2025-12-02
2027-12-28
1.00%
-
1,010,550
-
-

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-11-30
0.71%
25,894
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00%
-
-
505,700
179

25-A-00부대 소방공사(1652)
2025-12-30
2028-05-03
0.08%
941
-
-
-

합 계
3,089,016
1,010,550
4,032,300
1,218

(*1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정 총계약수익금액이 직전 회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.(*2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

아. 공정가치평가 내역

(1) 공정가치로 측정되는 금융상품의 공정가치 서열체계 구분은 다음과 같습니다.

수준
내용

수준 1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격

수준 2
직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수.단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외

수준 3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (관측가능하지 않은 투입변수)

(2) 당분기말 및 전기말 현재 연결재무상태표에서 공정가치로 후속측정되는 금융상품의 공정가치를 공정가치 서열체계 수준별로 분류한 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,270,331
-
5,267,621
10,537,952

(전기말)

(단위 : 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,161,094
-
5,276,140
10,437,234

당분기 및 전기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 수준2와 수준3의 공정가치 측정을 위해 사용된 평가기법은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말
수준
가치평가기법
투입변수

당기손익-공정가치
지분증권
412,550
412,550
3
DCF모형, 순자산가치평가법,유사기업비교법 등
무위험이자율, 신용등급할인율,주가변동성, 금리변동성 등

조합출자금
2,890,165
2,898,685
3

채무증권
1,964,907
1,964,905
3

(4) 연결재무상태표에서 반복적으로 공정가치로 측정되는 금융상품 중 수준 3으로 분류되는 금융자산의 당분기 및 전기 중 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
5,276,140
4,534
(13,054)
5,267,620

(전기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
3,150,006
1,514,221
611,913
5,276,140

(5) 연결회사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준 간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당기 및 전기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 48 기 1분기말 2026.03.31 현재

제 47 기말 2025.12.31 현재

(단위 : 원)

제 48 기 1분기말
제 47 기말

자산

유동자산
25,817,650,938
24,053,475,160

현금및현금성자산
4,067,478,458
2,534,238,287

매출채권 및 기타채권
12,768,687,425
12,403,432,701

계약자산
3,740,773,011
3,683,771,632

기타유동자산
4,532,517,088
4,726,722,444

당기법인세자산
708,194,956
705,310,096

비유동자산
99,613,008,757
98,550,503,411

장기금융자산
5,227,349,752
5,308,969,202

장기매출채권 및 기타채권
58,471,516,200
57,080,523,743

종속기업투자주식
15,213,494,045
15,213,494,045

기타비유동자산
7,960,962,961
8,485,700,921

유형자산
20,457,442

사용권자산
261,275,932

투자부동산
12,350,586,492
12,361,211,970

무형자산
107,365,933
100,603,530

자산총계
125,430,659,695
122,603,978,571

부채

유동부채
9,665,803,387
7,912,067,157

매입채무 및 기타채무
5,597,589,473
3,471,183,968

계약부채
1,213,769,641
1,519,041,483

단기차입금
1,200,000,000
1,200,000,000

유동 리스부채
234,502,511
82,315,334

유동충당부채
58,723,861
60,086,950

기타 유동부채
114,519,678
142,817,807

기타유동금융부채
1,246,698,223
1,436,621,615

비유동부채
2,316,512,339
2,353,097,625

장기매입채무 및 기타채무
615,500,000
652,820,000

비유동 리스부채
65,731,112
53,283,690

비유동충당부채
1,635,281,227
1,646,993,935

부채총계
11,982,315,726
10,265,164,782

자본

자본금
34,143,560,000
34,143,560,000

자본잉여금
111,167,239,575
111,167,239,575

기타자본구성요소
851,922,492
851,922,492

이익잉여금(결손금)
(32,714,378,098)
(33,823,908,278)

자본총계
113,448,343,969
112,338,813,789

자본과부채총계
125,430,659,695
122,603,978,571

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

제 48 기 1분기
제 47 기 1분기

3개월
누적
3개월
누적

매출액
6,625,507,456
6,625,507,456
3,435,192,864
3,435,192,864

매출원가
4,913,270,245
4,913,270,245
3,004,401,121
3,004,401,121

매출총이익
1,712,237,211
1,712,237,211
430,791,743
430,791,743

판매비와관리비
1,405,773,351
1,405,773,351
282,853,967
282,853,967

영업이익(손실)
306,463,860
306,463,860
147,937,776
147,937,776

금융수익
1,433,219,590
1,433,219,590
1,092,474,630
1,092,474,630

금융원가
675,403,120
675,403,120
626,701,905
626,701,905

기타이익
45,442,941
45,442,941
1,858,032
1,858,032

기타손실
193,091
193,091
2,932,800
2,932,800

법인세비용차감전순이익(손실)
1,109,530,180
1,109,530,180
612,635,733
612,635,733

법인세비용(수익)

계속영업이익(손실)
1,109,530,180
1,109,530,180
612,635,733
612,635,733

당기순이익(손실)
1,109,530,180
1,109,530,180
612,635,733
612,635,733

총포괄손익

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
163
163
154
154

희석주당이익(손실) (단위 : 원)
163
163
154
154

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

자본

자본금
자본잉여금
기타자본구성요소
이익잉여금
자본 합계

2025.01.01 (기초자본)
19,909,070,000
100,153,850,615
851,922,492
(37,829,784,440)
83,085,058,667

당기순이익(손실)

612,635,733
612,635,733

2025.03.31 (기말자본)
19,909,070,000
100,153,850,615
851,922,492
(37,217,148,707)
83,697,694,400

2026.01.01 (기초자본)
34,143,560,000
111,167,239,575
851,922,492
(33,823,908,278)
112,338,813,789

당기순이익(손실)

1,109,530,180
1,109,530,180

2026.03.31 (기말자본)
34,143,560,000
111,167,239,575
851,922,492
(32,714,378,098)
113,448,343,969

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 48 기 1분기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 47 기 1분기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

(단위 : 원)

제 48 기 1분기
제 47 기 1분기

영업활동현금흐름
674,095,063
(3,168,010,472)

당기순이익(손실)
1,109,530,180
612,635,733

현금유출입이 없는 수익ㆍ비용의 조정
(751,474,107)
(340,145,350)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
291,274,119
(2,605,049,715)

이자수취
12,666,451
215,626,083

이자지급(영업)
(7,881,720)
(991,893,603)

배당금수취(영업)
22,865,000

법인세납부(환급)
(2,884,860)
(59,183,620)

투자활동현금흐름
914,885,797
6,208,581,976

단기대여금의 감소
1,000,000,000
9,587,516,340

유형자산의 처분

1,700,000

임차보증금의 감소
7,655,000
33,000,000

장기대여금의 증가
(20,000,000)
(3,400,000,000)

당기손익-공정가치금융자산의취득
(4,535,003)

유형자산의 취득
(21,319,180)
(634,364)

무형자산의 취득
(6,885,020)

임차보증금의 증가
(40,030,000)
(10,000,000)

기타투자활동으로부터의 현금유출

(3,000,000)

재무활동현금흐름
(55,740,689)
(6,783,845,225)

임대보증금의 증가
126,000,000
6,820,000

단기차입금의 상환

(4,910,000,000)

유동성장기차입금의 상환

(1,800,000,000)

임대보증금의 감소
(110,250,000)

리스부채의 증가(감소)
(71,490,689)
(80,665,225)

현금및현금성자산의순증가(감소)
1,533,240,171
(3,743,273,721)

기초현금및현금성자산
2,534,238,287
3,972,182,950

기말현금및현금성자산
4,067,478,458
228,909,229

5. 재무제표 주석

제 48(당) 기 1분기 2026년 1월 1일부터 2026년 03월 31일까지

제 47(전) 기 1분기 2025년 1월 1일부터 2025년 03월 31일까지

주식회사 상지건설

1. 당사의 개요

주식회사 상지건설(이하 '당사')은 1979년 6월 21일에 설립되었으며, 2000년 10월 19일에 한국거래소 KOSDAQ 시장에 상장하여 건설업, 전기 및 건축공사업을 주된 목적사업으로 하고 있습니다. 당사는 2017년 8월 1일 주주총회 결의를 통하여 주식회사 르네코에서 주식회사 포워드컴퍼니스로, 2017년 12월 1일자 주주총회 결의를 통하여 주식회사 포워드컴퍼니스에서 주식회사 상지카일룸으로, 2024년 3월 29일자 주주총회 결의를 통하여 주식회사 상지건설로 사명을 변경하였습니다.당사는 서울특별시 강남구 학동로31길 12, 5층에 본점 사업장을 두고 있으며, 수차례의 증자 및 감자를 거쳐 당분기말 현재 납입자본금은 34,144백만원입니다.

당분기말 현재 당사의 주요 주주현황은 다음과 같습니다.

(단위: 주)

주주명
주식수
지분율
비고

㈜중앙첨단소재
858,987
12.58%
최대주주

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
589,999
8.64%

기타
5,379,726
78.78%
자기주식 포함

합 계
6,828,712
100.00%

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책2.1 재무제표 작성기준당사의 재무제표는 연차재무제표가 속하는 기간의 일부에 대하여 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'를 적용하여 작성하는 재무제표입니다. 동 중간재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2025년12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.중간재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당분기 재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.2.2 종속기업 및 관계기업당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표로서 종속기업 및관계기업의 투자자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고직접적인 지분 투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다. 당사는 종속기업 및 관계기업에 대한 투자자산을 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법에 따라 회계처리하고 있습니다. 한편, 종속기업 및 관계기업으로부터의 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.2.3 중요한 회계정책

2.3.1 당사는 2026년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다.(1) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 주요 개정내용은 다음과 같으며, 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가함.·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시(2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11주요 개정내용은 다음과 같으며, 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용·기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' : 제거 손익, 실무적용지침·기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' : 원가법(3) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약전력 생산의 원천이 통제할 수 없는 자연 조건(예: 날씨)에 의존하기 때문에 기업이 기초 전력량의 변동성에 노출되는 계약으로 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약을 정의하고, '자연에 의존하는 전력을 매입 또는 매도하는 계약'이 자가 사용 예외의 평가 대상임을 명확히 하였습니다. 또한, 자연에 의존하는 '예상 전력거래'의 '변동 가능 명목수량'을 '위험회피대상항목'으로 지정할 수 있게 하는 등 위험회피회계 요건을 변경하고, 관련 공시를 추가하였습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.2.3.2 제정ㆍ공표되었으나 아직 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같습니다.기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시' 제정기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 유사 기업 간 재무성과의 비교가능성을 높이고 이용자에게 더욱 목적적합한 정보를 제공하기 위한 새로운 요구사항을 포함합니다. 재무제표 항목의 인식이나 측정에는 영향을 미치지 않지만, 포괄손익계산서와 '경영진이 정의한 성과측정치'의 공시를 포함해 표시와 공시에 미치는 영향은 광범위할 것으로 예상합니다.기준서는 2027년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기도입이 가능합니다. 기준서의 소급 작성 요구에 따라, 2026년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 비교정보는 기업회계기준서 제1118호에 따라 재작성됩니다.경영진은 현재 새로운 기준서의 적용이 당사의 재무제표에 미치는 영향을 검토 중에 있으며, 기준서의 채택이 당사의 순손익에 미치는 영향은 없으나 포괄손익계산서의 수익과 비용을 새로운 범주로 분류하게 되어 영업손익의 계산 및 보고 방식에 영향을 미칠 것으로 예상합니다.

3. 유의적인 회계정책요약분기재무제표의 작성에 적용된 유의적 회계정책과 계산방법은 주석 2.1.1에서 설명하는 제ㆍ개정 기준서의 적용으로 인한 변경 및 아래 문단에서 설명하는 사항을 제외하고는 전기 재무제표 작성에 적용된 회계정책이나 계산방법과 동일합니다.4. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천요약분기재무제표 작성시 당사의 경영진은 회계정책의 적용 및 보고되는 자산과부채 및 이익과 비용의 금액에 영향을 미치는 판단, 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.요약분기재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 전기 재무제표의 작성시 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.(1) 비금융자산의 손상은 매 보고기간말에 모든 비금융자산에 대하여 손상징후의 존재여부를 평가합니다. 영업권과 비한정내용연수의 무형자산에 대해서는 매년 또는 손상징후가 있는 경우에 손상검사를 수행합니다.기타비금융자산에 대해서는 장부금액이 회수가능하지 않을 것이라는 징후가 있을 때손상검사를 수행합니다. 사용가치를 계산하기 위하여 경영진은 해당자산이나 현금창출단위로부터 발생하는 미래기대현금흐름을 추정하고 동 미래기대현금흐름의 현재가치를 계산하기 위한 적절한 할인율을 선택하여야 합니다.(2) 이연법인세자산세무상결손금이 사용될 수 있는 미래과세소득의 발생가능성이 높은 경우 그 범위 안에서 미사용 세무상결손금에 대하여 이연법인세자산을 인식합니다. 당사의 경영진은 향후 세금전략과 세무이익의 발생시기 및 수준에 근거하여 인식가능한 이연법인세자산 금액을 결정하기 위하여 주요한 판단을 수행합니다.(3) 금융상품의 공정가치활성시장이 없는 금융상품의 공정가치는 현금흐름할인법을 포함한 평가기법을 적용하여 산정하였습니다. 이러한 평가기법에 사용된 입력요소에 관측가능한 시장의 정보를 이용할 수 없는 경우 공정가치의 산정에 상당한 추정이 요구됩니다. 이러한 판단에는 유동성위험, 신용위험, 변동성 등에 대한 입력변수의 고려가 포함됩니다. 이러한 요소들에 대한 변화는 금융상품의 공정가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 현금및현금성자산

당분기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
예입처
당분기말
전기말

보통예금 등
신한은행 외
4,067,478
2,534,238

6. 사용이 제한된 금융상품당분기말 및 전기말 현재 사용이 제한된 금융상품의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
금융기관명
사용제한사유
당분기말
전기말

장기금융상품
기업은행
당좌개설보증금
2,000
2,000

KEB하나은행
공사하자보수
55,304
55,304

국민은행
공사하자보수
100,410
100,410

우리은행
당좌개설보증금
2,500
2,500

국민은행
법인카드발행
20,000
20,000

합 계
180,214
180,214

7. 매출채권및기타채권(1) 당분기말 및 전기말 현재 매출채권및기타채권의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

매출채권
8,622,617
-
7,278,366
-

차감 : 손실충당금
(2,906)
-
(1,456)
-

매출채권(순액)
8,619,711
-
7,276,910
-

대여금
23,035,994
50,063,263
24,035,995
49,467,787

차감 : 손실충당금
(19,535,994)
(500,000)
(19,535,994)
(500,000)

대여금(순액)
3,500,000
49,563,263
4,500,001
48,967,787

미수금
751,311
1,269,024
752,681
1,269,024

차감 : 손실충당금
(661,767)
-
(661,767)
-

미수금(순액)
89,544
1,269,024
90,914
1,269,024

미수수익
1,991,128
7,361,353
1,961,029
6,586,442

차감 : 손실충당금
(1,947,265)
(10,890)
(1,949,116)
(10,890)

미수수익(순액)
43,863
7,350,463
11,913
6,575,552

보증금
515,570
420,624
523,695
400,019

차감 : 손실충당금
-
(131,858)
-
(131,858)

보증금(순액)
515,570
288,766
523,695
268,161

합 계
12,768,688
58,471,516
12,403,433
57,080,524

(2) 당분기말 및 전기말 현재 매출채권및기타채권의 연령분석내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

매출채권
기타채권
매출채권
기타채권

연체되지 않은 채권
5,524,451
8,702,504
4,357,216
23,371,335

연체되었으나 손상되지 않은 채권
6개월초과~12개월이내
351,132
17,615,311
351,132
5,005,415

12개월초과~24개월이내
2,212,265
6,101,440
2,091,752
9,527,966

24개월초과
531,863
37,476,213
476,810
32,132,889

현재가치할인차금
-
(7,274,976)
-
(7,830,558)

손상된 채권
2,906
22,787,774
1,456
22,789,625

합 계
8,622,617
85,408,266
7,278,366
84,996,672

(3) 당분기 및 전분기 중 매출채권및기타채권 대손충당금의 변동 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

기초금액
22,791,081
30,607,759

대손상각비
2,906
5,160

환입
(3,307)
-

기말금액
22,790,680
30,612,919

회사는 매출채권 등의 회수가능성을 판단하는 데 있어서 신용공여 개시일부터 보고기간 말까지의 매출채권에 대한 신용등급의 변화를 고려하고 있습니다.8. 기타자산

당분기말 및 전기말 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선급금
270,603
3,000,000
220,019
3,000,000

차감 : 손실충당금
(217,225)
-
(217,225)
-

선급비용
3,922,741
4,960,963
3,862,969
5,485,701

선급공사비
556,398
-
860,959
-

합 계
4,532,517
7,960,963
4,726,722
8,485,701

9. 장기금융자산

(1) 당분기말 및 전기말 현재 장기금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

장기금융자산:

장기성예금
175,714
175,714

당좌개설보증금
4,500
4,500

당기손익-공정가치측정금융자산
5,047,136
5,128,755

합 계
5,227,350
5,308,969

(2) 당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(당분기말)

(단위: 주(좌), 천원)

구 분
주식수
지분율(%)
취득원가
공정가치
당기평가손익
누적평가손익

지분상품 :

㈜수프로
925,000
10.01
1,267,250
412,550
-
(854,700)

㈜블루오션스대부
60,000
6.64
600,000
-
-
(600,000)

㈜씨아이테크
1,700,000
3.26
2,445,199
1,744,200
(73,100)
(700,999)

㈜성암[구,㈜성암홀딩스](*2)
9,300
30.00
93,000
-
-
(93,000)

소 계
4,405,449
2,156,750
(73,100)
(2,248,699)

출자금 :

㈜한국정보통신신문사
2,000
-
2,000
2,000
-
-

정보통신공제조합(*1)
1,500
-
336,352
694,250
4,362
357,898

전기공사공제조합(*1)
200
-
52,047
73,843
313
21,796

건설공제조합(*1)
1,345
-
1,590,880
2,098,873
(13,316)
507,993

소방설비공제조합(*1)
40
-
20,000
21,200
120
1,200

소 계
2,001,279
2,890,166
(8,521)
888,887

채무상품 :

삼성생명보험㈜_저축성보험
-
-
14,222
222
(4,534)
(14,001)

소 계
14,222
222
(4,534)
(14,001)

합 계
6,420,950
5,047,138
(86,155)
(1,373,813)

(*1) 하자보수보증 등과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석 33 참조).(*2) 전기 중 유의적인 영향력을 상실하여 관계기업에서 제외되었으며, 재무정보를 입수하지 못하여 회수가능액을 영(0)으로 추정하고 전액 손상차손을 인식하였습니 다. 동 지분상품은 당기손익-공정가치측정금융자산으로 재분류되었습니다.

(전기말)

(단위: 주(좌), 천원)

구 분
주식수
지분율(%)
취득원가
공정가치
당기평가손익
누적평가손익

지분상품 :

㈜수프로
925,000
10.01
1,267,250
412,550
123,950
(854,700)

㈜블루오션스대부
60,000
6.64
600,000
-
-
(600,000)

㈜씨아이테크
1,700,000
3.26
2,445,199
1,817,300
(103,700)
(627,899)

소 계
4,312,449
2,229,850
20,250
(2,082,599)

출자금 :

㈜한국정보통신신문사
2,000
-
2,000
2,000
-
-

정보통신공제조합(*1)
1,500
-
336,352
689,887
6,119
353,535

전기공사공제조합(*1)
200
-
52,047
73,530
818
21,483

건설공제조합(*1)
1,345
-
1,590,880
2,112,188
30,263
521,308

소방설비공제조합(*1)
40
-
20,000
21,080
80
1,080

소 계
2,001,279
2,898,685
37,280
897,406

채무상품 :

삼성생명보험㈜_저축성보험
-
-
14,222
220
(14,002)
(14,002)

소 계
14,222
220
(14,002)
(14,002)

합 계
6,327,950
5,128,755
43,528
(1,199,195)

(*1) 하자보수보증 등과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석 33 참조).

10. 종속기업 및 관계기업 투자주식

당분기말 및 전기말 현재 종속기업 및 관계기업 투자주식 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
소재국
당분기말
전기말

지분율(%)
취득금액
장부금액
지분율(%)
취득금액
장부금액

종속기업 :

㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
한국
100
4,740,000
4,740,000
100
4,740,000
4,740,000

㈜상지그린에너지
한국
100
50,000
50,000
100
50,000
50,000

㈜카일룸도산
한국
100
10,423,494
10,423,494
100
10,423,494
10,423,494

소 계

15,213,494
15,213,494

15,213,494
15,213,494

공동지배기업:

㈜오버나인에이치엔(*1)
한국
50
25,000
-
50
25,000
-

소 계

25,000
-

25,000
-

관계기업 :

㈜성암[구,㈜성암홀딩스](*2)
한국
-
-
-
30
93,000
-

㈜에이스바이오메드
한국
38.65
13,000,000
-
38.65
13,000,000
-

소 계

13,000,000
-

13,093,000
-

합 계

28,238,494
15,213,494

28,331,494
15,213,494

(*1) 전기 이전에 손상징후가 발생하여 손상차손을 계상하였습니다.(*2) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 지분법을 중단하고, 손상차손을 계상하였습니다.

11. 유형자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액

차량운반구
99,598
(43,282)
(56,316)
-
99,598
(43,282)
(56,316)
-

비품
610,610
(513,130)
(77,023)
20,457
605,616
(525,387)
(80,229)
-

합 계
710,208
(556,412)
(133,339)
20,457
705,214
(568,669)
(136,545)
-

(2) 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

과 목
기초금액
취득
처분
감가상각비
손상차손(*)
장부금액

차량운반구
-
-
-
-
-
-

비품
-
21,319
-
(862)
-
20,457

합 계
-
21,319
-
(862)
-
20,457

(전분기)

(단위: 천원)

과 목
기초
취득
처분
감가상각비
장부금액

차량운반구
74,135
-
-
(4,770)
69,365

비품
273,408
634
(3,841)
(108,331)
161,870

합 계
347,543
634
(3,841)
(113,101)
231,235

12. 사용권자산

(1) 당분기말 및 전기말 현재 사용권자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
손상차손누계액
장부금액

건물
487,001
(147,059)
(78,666)
261,276
629,690
(532,288)
(97,402)
-

차량운반구
80,877
(5,055)
(75,822)
-
80,877
(5,055)
(75,822)
-

합 계
567,878
(152,114)
(154,488)
261,276
710,567
(537,343)
(173,224)
-

(2) 당분기 및 전분기 중 리스사용권자산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
손상차손(*)
장부금액

건물
-
306,981
-
(45,705)
-
261,276

차량운반구
-
-
-
-
-
-

합 계
-
306,981
-
(45,705)
-
261,276

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
장부금액

건물
355,179
1,415
-
(77,369)
279,225

차량운반구
74,803
-
-
(6,600)
68,203

합 계
429,982
1,415
-
(83,969)
347,428

(3) 당분기 및 전분기 중 리스와 관련하여 손익으로 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기
전분기

사용권자산상각비
45,705
83,969

사용권자산 손상차손
-
-

리스부채 이자비용
4,449
(661)

단기리스 관련 비용
8,943
10,984

소액자산 리스 관련 비용
23,804
11,652

(4) 당분기 및 전분기 중 리스로 인한 총 현금유출 금액은 108,687천원 및 102,640천원입니다.

13. 투자부동산(1) 당분기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
장부금액
취득원가
감가상각누계액
장부금액

토지(*)
11,072,463
-
11,072,463
11,072,464
-
11,072,464

건물
1,700,078
(421,954)
1,278,124
1,700,077
(411,329)
1,288,748

합 계
13,097,541
(421,954)
12,350,587
12,772,541
(411,329)
12,361,212

* 장부금액 5,588백만원(전기말: 5,588백만원)의 투자토지는 종속회사 차입금에 대한 담보로 제공되고 있습니다(주석 16, 33 참조).

(2) 당분기 및 전분기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
대체
감가상각비
장부금액

토지
11,072,463
-
-
-
11,072,463

건물
1,288,749
-
-
(10,625)
1,278,124

합 계
12,361,212
-
-
(10,625)
12,350,587

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
대체
감가상각비
장부금액

토지
11,026,570
-
-
-
11,026,570

건물
1,331,251
-
-
(10,625)
1,320,626

합 계
12,357,821
-
-
(10,625)
12,347,196

(3) 당분기 및 전분기 중 투자부동산과 관련된 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

임대수익
4,320
3,010

감가상각비
(10,625)
(10,625)

14. 무형자산

(1) 당분기말과 전기말 현재 무형자산 장부금액의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

취득원가
상각누계액
손상차손누계액
장부금액
취득원가
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

산업재산권
20,606
(11,901)
(1,943)
6,762
13,721
(11,778)
(1,943)
-

소프트웨어
79,777
(58,596)
(21,181)
-
79,777
(58,596)
(21,181)
-

회원권(*)
100,604
-
-
100,604
100,604
-
-
100,604

합 계
200,987
(70,497)
(23,124)
107,366
194,102
(70,374)
(23,124)
100,604

* 회원권의 경우 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한제한이 없으므로 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 분류하였습니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 무형자산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
취득
처분
상각
손상차손
장부금액

산업재산권
-
6,885
-
(123)
-
6,762

소프트웨어
-
-
-
-
-
-

회원권
100,604
-
-
-
-
100,604

합 계
100,604
6,885
-
(123)
-
107,366

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
취득
처분
상각
장부금액

산업재산권
3,019
-
-
(538)
2,481

소프트웨어
18,089
-
-
(2,503)
15,586

회원권
100,604
-
-
-
100,604

합 계
121,712
-
-
(3,041)
118,671

15. 매입채무 및 기타채무당분기말 및 전기말 현재 매입채무 및 기타채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

매입채무
3,818,076
-
1,315,717
-

미지급금
559,028
-
1,004,858
-

미지급비용
449,865
-
433,059
-

임대보증금
770,620
615,500
717,550
652,820

합 계
5,597,589
615,500
3,471,184
652,820

16. 차입금(1) 단기차입금당분기말 및 전기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입종류
이자율(%)
당분기말
전기말

건설공제조합
기본운용자금
1.16
1,200,000
1,200,000

합 계
1,200,000
1,200,000

17. 기타유동부채

당분기말 및 전기말 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

선수금
29,705
22,319

예수금
84,815
120,499

합 계
114,520
142,818

18. 기타유동금융부채당분기말 및 전기말 현재 기타유동금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

금융보증부채
1,246,698
1,436,622

19. 기타충당부채

(1) 당분기 및 전분기 중 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
전입액
환입 및 사용액
기타
당분기말
유동
비유동

하자보수충당부채
1,664,125
-
(11,693)
-
1,652,432
17,151
1,635,281

복구충당부채
42,956
137
(43,020)
41,500
41,573
41,573
-

합 계
1,707,081
137
(54,713)
41,500
1,694,005
58,724
1,635,281

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초
전입액
환입 및 사용액
전분기말
유동
비유동

하자보수충당부채
1,907,349
(60,508)
(38,253)
1,808,588
164,572
1,644,016

복구충당부채
42,190
190
-
42,380
-
42,380

합 계
1,949,539
(60,318)
(38,253)
1,850,968
164,572
1,686,396

(2) 당사는 임차하여 사용중인 사옥과 관련하여 복구충당부채를 계상하고 있으며, 하자보수충당부채 및 공사손실충당부채는 경영자의 가정과 추정에 기초한 비용을 고려하여 산정되었습니다.

20. 리스부채당사는 사무실과 차량 등을 리스하였으며, 사용권자산에 대한 법적 소유권은 리스부채에 대한 담보로 리스제공자가 보유하고 있습니다.

(1) 당분기말 및 전기말 현재 리스부채의 만기분석 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

1년 이내
234,503
82,315

1년 초과 5년 이내
65,731
53,284

합 계
300,234
135,599

(2) 당분기 및 전분기 중 리스부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
취 득
처 분
이자비용
지급
장부금액

리스부채
135,599
236,125
-
4,449
(75,939)
300,234

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초
취득
처분
이자비용
지급
기말

리스부채
333,232
44,178

(661)
(80,004)
296,745

21. 자본금 및 자본잉여금(1) 당분기말 및 전기말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
단위
당분기말
전기말

발행할 주식의 총수
주
400,000,000
400,000,000

발행한 주식의 수(*1)
주
6,828,712
6,828,712

1주당 액면금액(*1)
원
5,000
5,000

보통주자본금
천원
34,143,560
34,143,560

(*1) 당사는 2025년 4월 18일(230만주)과 2025년 4월 21일(10만주)에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환으로 발행주식수가 3,981,814주에서 6,381,814주로 2,400,000주가 증가하였으며, 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 총 발행주식수가 6,381,814주에서 6,828,712주로 446,898주가 증가하였습니다.

(2) 당분기말 및 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

주식발행초과금
104,641,593
104,641,593

감자차익
6,026,071
6,026,071

기타자본잉여금(*1)
499,576
499,576

합 계
111,167,240
111,167,240

(*1) 기타자본잉여금은 당사가 2017년 12월 27일 상지건설㈜을 흡수합병하면서 발생한 합병차익입니다.(3) 당분기 및 전기 중 당사가 발행한 주식수, 자본금 및 주식발행초과금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
주식수
자본금
주식발행초과금
합 계

(전기)

기초
3,981,814
19,909,070
93,628,204
113,537,274

유상증자
446,898
2,234,490
7,786,115
10,020,605

전환사채의 전환
2,400,000
12,000,000
3,227,274
15,227,274

전기말
6,828,712
34,143,560
104,641,593
138,785,153

(당분기)

기초
6,828,712
34,143,560
104,641,593
138,785,153

-
-
-
-
-

당분기말
6,828,712
34,143,560
104,641,593
138,785,153

22. 기타자본구성요소당분기말 및 전기말 현재 기타자본구성요소의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

자기주식
(48,715)
(48,715)

자기주식처분손실
(794,838)
(794,838)

전환권대가
1,101,949
1,101,949

신주인수권대가
593,526
593,526

합 계
851,922
851,922

23. 결손금(1) 당분기말 및 전기말 현재 결손금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

법정적립금(*1)
2,500,000
2,500,000

임의적립금
7,500,000
7,500,000

미처리결손금
(42,714,378)
(43,823,908)

합 계
(32,714,378)
(33,823,908)

(*1) 당사는 상법의 규정에 따라, 자본금의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 현금에 의한 이익배당금의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하고 있습니다.

24. 영업부문(1) 당사의 보고부문은 다음과 같이 구조되며 주요 내용은 다음과 같습니다.

구 분
재화 또는 용역
주요고객

건설업
고급빌라, 사무용빌딩공사 등
㈜카일룸도산, ㈜유에스케이얼라이언스 외

전기/통신/소방
전기, 정보통신공사 등
서울교통공사, 국군재정관리단 외

기타매출
부동산 매매 등
㈜카일룸도산 외

(2) 당분기 및 전분기 중 부문별 수익 및 성과에 대한 부문별 분석은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

매출액
매출총이익
감가상각비
매출액
매출총이익
감가상각비

건설업
6,210,447
1,592,767
53,725
2,701,293
202,510
165,714

전기/통신/소방
212,740
3,660
1,840
593,951
221,517
36,437

기타
202,320
115,810
1,750
139,949
6,765
8,585

합 계
6,625,507
1,712,237
57,315
3,435,193
430,792
210,736

(3) 주요 고객에 대한 정보당분기 및 전분기 중 전체 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 거래처에 대한 매출액 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

금액
비율(%)
금액
비율(%)

고객A
1,835,205
27.70%
1,622,672
47.24%

고객B
3,006,617
45.38%
1,153,206
33.57%

고객C
-
-
420,907
12.25%

고객D(*1)
673,948
10.17%
-
-

합 계
5,515,770
83.25%
3,196,785
93.06%

(*1) 전분기 중 전체 매출액의 10%이상을 차지하지 않아 기재하지 않았습니다.

25. 고객과의 계약에서 생기는 수익당분기 및 전분기 중 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

고객과의 계약에서 생기는 수익
6,621,187
3,432,183

기간에 걸쳐 이행하는 수행의무
6,621,187
3,432,183

한 시점에 이행하는 수행의무
-
-

기타 원천으로부터의 수익 : 임대료 수익
4,320
3,010

합 계
6,625,507
3,435,193

26. 건설계약

(1) 당분기말 및 전기말 현재 고객과의 계약으로 인한 계약자산 및 계약부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

계약자산(*1)
계약부채
계약자산(*1)
계약부채

도급공사
건설업
2,624,764
1,156,533
3,287,326
1,493,926

전기/통신/소방
749,435
57,236
34,380
25,115

기타
452,332
-
362,066
-

합 계
3,826,531
1,213,769
3,683,772
1,519,041

(*1) 상기 계약자산에 대해 당분기말 대손충당금 85,758천원(전기말 85,758천원)을 설정하였습니다.(2) 당분기 및 전분기 중 진행 중이거나 완료된 건설계약과 관련하여 인식한 공사손익 등의 내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

발주처
Project명
계약금액
수익누계액
누적발생원가
누적손익
당기수익인식액
계약잔액

㈜카일룸도산 외
상지카일룸 에스칼라 신축공사 외
199,743,189
59,083,350
54,037,848
5,045,502
6,423,187
140,659,839

(전분기)

(단위: 천원)

발주처
Project명
계약금액
수익누계액
누적발생원가
누적손익
전기수익인식액
계약잔액

유에스케이얼라이언스㈜ 외
용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사 외
125,383,662
39,558,041
38,258,386
1,299,655
3,295,244
85,825,621

(3) 당분기말 현재 진행기준을 적용하는 주요계약(계약금액이 직전 사업연도 말 매출액의 5% 이상에 해당하는 계약) 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

프로젝트명(*1)
계약일
계약상완성기한(*2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
공사미수금

총액
대손충당금

상지카일룸 에스칼라 신축공사
2025-12-01
2029-04-30
8.66%
1,218,130
-
594,000
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사
2025-05-01
2028-06-30
0.00%
-
-
-
-

용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
95.78%
1,567,000
-
2,932,600
1,039

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
2026-03-03
2027-10-31
2.89%
277,051
-
-
-

임실 정주활력센터 건립 건축공사
2025-12-02
2027-12-28
1.00%
-
1,010,550
-
-

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-11-30
0.71%
25,894
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00%
-
-
505,700
179

25-A-00부대 소방공사(1652)
2025-12-30
2028-05-03
0.08%
941
-
-
-

합 계
3,089,016
1,010,550
4,032,300
1,218

(*1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정 총계약수익금액이 직전 회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.(*2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

(4) 당분기말 및 전기말 현재 계약이행원가의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

선급공사비
556,398
860,959

(5) 당분기 및 전분기 중 총계약수익 및 추정 총계약원가 변동으로 인하여 당기와 미래 기간의 손익, 미청구공사에 영향을 미치는 금액은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위: 천원)

추정총계약수익의변동
추정총계약원가의변동
공사손익
당분기손익에미친영향
미래손익에미칠영향
미청구공사의변동

1,872
(2,287,086)
2,288,958
(201,259)
2,490,217
(201,259)

(전분기)

(단위: 천원)

추정총계약수익의변동
추정총계약원가의변동
공사손익
당분기손익에미친영향
미래손익에미칠영향
미청구공사의변동

44,021,950
34,798,148
9,223,802
1,276,891
7,946,912
1,276,891

27. 비용의 성격별 분류당분기 및 전분기 중 발생한 비용의 성격별 분류 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

원재료 및 상품 등 매입액
536,283
680,674

종업원급여
1,031,931
878,583

외주가공비
3,886,423
1,477,695

감가상각비 및 무형자산상각비
57,315
210,736

대손상각비(환입)
1,450
5,160

기타비용
805,641
34,408

합 계(*1)
6,319,043
3,287,256

(*1) 포괄손익계산서상의 매출원가 및 판매비와관리비를 합산한 금액입니다.

28. 판매비와관리비당분기 및 전분기 중 판매비와관리비의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

급여
527,680
483,243

퇴직급여
52,836
35,293

복리후생비
98,005
97,262

여비교통비
13,217
17,393

수도광열비
715
1,198

전력비
2,536
2,947

세금과공과
4,162
23,776

임차료
13,523
17,533

감가상각비
53,045
188,869

무형자산상각비
123
3,041

지급수수료
542,706
181,934

대손상각비(환입)
1,450
5,160

기타
95,774
(774,796)

합 계
1,405,772
282,853

29. 금융수익 및 금융비용당분기 및 전분기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

금융수익 :

이자수익
1,403,709
1,078,051

기타의 대손충당금환입
1,851
-

배당금수익
22,865
-

당기손익공정가치금융자산처분이익
-
-

당기손익공정가치금융자산평가이익
4,795
14,424

소 계
1,433,220
1,092,475

금융비용 :

이자비용
584,454
568,902

당기손익공정가치금융자산평가손실
90,949
57,800

소 계
675,403
626,702

순금융수익(비용)
757,817
465,773

30. 기타수익 및 기타비용(1) 당분기 및 전분기 중 기타수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

잡이익
2,423
1,858

복구충당부채환입액
43,020
-

합 계
45,443
1,858

(2) 당분기 및 전분기 중 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

유형자산처분손실
-
2,140

잡손실
56
603

복구충당부채전입액
137
190

합 계
193
2,933

31. 법인세비용(수익)법인세비용은 당기법인세비용에서 과거기간 당기법인세에 대하여 당분기에 인식한 조정사항, 일시적차이의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용 및 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세 비용을 조정하여 산출하였습니다.

32. 주당순손익

(1) 기본 및 희석주당손익당분기 및 전분기의 기본 및 희석주당손익의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분
당분기
전분기

누적
누적

당분기순손익
1,109,530,180
612,635,733

가중평균유통보통주식수(*1)(*2)
6,822,046
3,981,800

기본주당손익
163
154

(*1) 기초 유통보통주식수는 2024년 5월 3일 보통주 액면금액을 500원에서 5,000원으로 병합하는 주식 액면병합을 실시하여 주식 수가 감소(10주가 1주로 병합)하였으며, 액면병합 후의 주식수로 적용하여 환산한 주식입니다. 또한 2024년 10월 1일 무상감자(3:1 주식병합 방식 무상균등감자)를 반영한 주식수 입니다.

(*2) 2025년 4월 18일과 2025년 4월 21일에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환으로 총 발행주식수가 증가하였으며, 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모 유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 총 발행주식수가 증가하였습니다.(2) 유통주식수 산정당분기 및 전분기의 기본 및 희석주당손익의 계산을 위한 유통주식수 산정내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

구 분
일자
일수
주식수
가중평균주식수

기초
2026-01-01
90
6,822,046
6,822,046

합 계
6,822,046
6,822,046

(전분기)

구분
일자
일수
주식수(*1)
가중평균주식수

기초
2025-01-01
90
3,975,148
3,975,148

기말
3,975,148
3,975,148

(*1) 전기 중 실시한 액면병합 및 무상감자 효과를 반영한 주식수입니다.

한편, 당사는 당분기말 및 전기말 현재 희석화증권을 보유하고 있지 아니하며, 희석주당이익은 반희석효과로 기본주당이익과 일치합니다.

33. 담보제공자산

당분기말 현재 차입금 및 계약이행보증 등에 대한 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과같습니다.

(단위: 천원)

담보제공자산
장부금액
담보설정금액
담보제공처
담보내용

장기금융자산(장기금융상품)
2,000
2,000
기업은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
55,304
55,304
건설공제조합
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
9,991
9,991
주택도시보증공사
공사하자보수

장기금융자산(장기금융상품)
2,500
2,500
우리은행
당좌개설보증금

장기금융자산(장기금융상품)
20,000
20,000
국민은행
법인카드발행

장기금융자산(장기금융상품)
90,418
90,418
서울보증보험
공사하자보수

당기손익-공정가치측정금융자산
2,112,188
2,112,188
건설공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
73,530
73,530
전기공사공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
689,888
689,888
정보통신공제조합
출자증권담보

당기손익-공정가치측정금융자산
21,080
21,080
소방산업공제조합
출자증권담보

투자부동산
2,445,082
2,160,000
서빙고동새마을금고
부동산 담보

투자부동산
3,143,047
1,200,000
㈜중앙첨단소재
부동산 담보

종속기업투자
10,423,494
90,000,000
조은저축은행 외
연대보증채무의 담보

합 계
19,088,522
96,436,899

34. 우발채무와 약정사항
(1) PF우발부채① 부동산 PF 종합요약표(책임준공, 중도금대출, SOC 미포함)당사는 당분기말 및 전기말에 본 PF와 관련한 신용보강을 제공한 금액이 없습니다.전기말 우발부채로 계상되었으나, 충당부채로 전환된 금액은 없습니다.특수관계자에 제공하는 신용보강은 총 100,800백만원(전기말 100,800백만원)이며, 모두 기타사업과 관련되어 있습니다.당분기말 및 전기말 현재 기타사업과 관련한 PF 우발부채 내역은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
종류
당분기말보증한도
보증금액
대출잔액
전기말보증한도

만기구분

당분기말
3개월이내
3개월초과6개월이내
6개월초과12개월이내
1년초과2년이내
2년초과3년이내
3년초과

기타사업
브릿지론
100,800
100,800
68,255
-
-
-
68,255
-
-
100,800

본PF
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
100,800
100,800
68,255
-
-
-
68,255
-
-
100,800

② 부동산 PF(대출) 보증 세부 내역(중도금대출, SOC 관련 사항은 미포함)당분기말 및 전기말 현재 1건의 기타사업 관련 PF(대출) 보증 내역은 아래와 같습니다.PF 보증 관련 일부 약정에는 연대보증, 책임준공 미이행에 따른 중첩적 병존적 채무인수 등이 발생하는 경우 당분기말 한도액은 100,800백만원(전기말 100,800백만원)의 약정을 체결하였습니다.

(단위: 백만원)

사업지역
사업장구분
PF종류
신용보강종류
보증한도(전체)
부담률(%)
보증금액
채무자
특수관계자여부
채권기관종류
대출잔액
대출기간
유형
책임준공약정금액

당분기말
전기말

서울강남구
업무시설
브릿지론
연대보증
100,800
100
100,800
㈜카일룸도산
종속기업
금융회사
68,255
67,939
25.11.19~27.11.19
-
-

조기상환조항
이 약정상 다음 각 호의 사유는 채무불이행 사유를 구성한다:1. 차주가 제4조 제1항 내지 제2항이 정한 바에 따라 대출약정금을 인출하지 아니한 때(단, 차주, 다수대주가 합의하여 위 기일을 연기하는 경우에는 그러하지 아니함)2. 차주가 이 약정에 따른 대출원리금 상환채무를 포함하여 금융계약에 따라 대주에게 지급하여야 할 어느 금액(원금, 이자, 각종 수수료, 비용)를 해당 지급기일에 지급하지 아니한 때(명확하게 하기 위해 부연하면, 특정 대주에게 지급할 금액을 지급하지 않는 경우에도 다른 대주들의 대출금에 대해서도 적용되고, Tranche B 대출금에 대해서는 Tranche A 대출금이 기한의 이익을 상실하기 전에는 Tranche B 대출원리금 상환채무에 대해 적용하지 않음)3. 차주가 제4조 제5항 인출후행조건에서 정한 의무를 적기에 이행하지 아니한 때4. 차주, 연대보증인 또는 물상보증인(이하 본 조에서 “차주등”)이 금융계약에서 한 진술 및 보장사항(제9조의 내용을 포함함)이, 동 확인시점에서 중요한 점에 있어서 사실과 다르거나 허위인 것으로 판명되고, i) 차주등이 대주로부터 그러한 사실을 서면 통지 받은 날 또는 ii) 차주등이 그러한 사실을 인지한 날 중 먼저 도래하는 날로부터 30일 이내에 치유되지 아니한 때5. 차주등이 이 약정서를 포함하여 기타 금융계약상의 의무(제8조 및 제10조의 적극적, 소극적 준수사항을 포함하되, 이에 제한되지 아니함)를 위반하거나 적기에 이행하지 아니한 때6. 차주등에 대하여 부도사유가 발생한 때7. 차주등의 영업과 관련된 인허가 중 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 인허가가 지연, 폐지, 취소 또는 변경되거나, 필요한 인허가를 득하는 것이 불가능 한 상태에 이른 경우8. 이 약정을 포함한 어느 금융계약이 무효, 취소, 해제, 해지 기타 그 효력을 상실하거나 그 조건에 따라서 이행할 수 없게 되고, 그로 인하여 대주의 담보취득이나 권리행사에 불리한 영향이 있다고 대주가 판단하는 경우9. 차등이 이 약정 또는 어느 금융계약에 따라 대주에게 제시하거나 제출한 문서의 전부 또는 중요한 일부가 허위일 때10. 금융계약상 정해진 바에 따른 경우를 제외하고, 차주등이 자신이 당사자인 대여약정 또는 어느 금융계약을 해지하거나 그 효력이나 그에 따른 의무를 부인하는 경우 또는 그 내용(대주의 담보취득을 포함하나 이에 제한되지 아니함)의 일부 또는 전부에 대한 적법성, 유효성 또는 집행가능성에 대한 분쟁이 발생하고 그로 인하여 중대한 부정적 영향이 발생한 경우11. 대한민국의 관련법령 개정 등으로 인해 차주등이 대여약정 또는 금융계약에 따른 채무를 부담하거나 이행하는 것이 위법하게 된 때12. 제8조에 따라 대주에 담보로 제공된 담보물을 포함하여, 차주의 재산 중 중요한 일부 또는 전부에 대하여 대출원리금 상환에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 (i) 가압류, 압류명령 또는 체납처분 압류통지가 발송되거나 (ii) 기타의 방법에 의한 강제집행개시의 신청이 있거나 (iii) 체납처분의 착수가 있고, 30일 이내에 (i) 내지 (iii)을 실효(단, 대주가 인정하는 실효에 필요한 모든 법적 절차를 이행한 경우 실효된 것으로 봄) 시키지 못하여 대출금 상환에 중대한 영향을 미친다고 대주가 합리적으로 판단하는 때13. 차주등에게 여신거래기본약관에서 정하는 기한이익의 상실 사유 중 어느 하나라도 발생한 때; 다만, 본 항 다른 호에서 규정하고 있는 사유와 동일한 사유에 관한 기한이익의 상실 사유에 관하여는 본 항 다른 호의 규정이 여신거래기본약관 규정에 우선하여 적용된다.14. 제1호 내지 제13호에 준하는 사유 및 기타 차주의 영업, 자산상태에 중대한 부정적인 변화가 있어 차주가 대출원리금 상환채무를 이행하지 못할 것으로 대주가 합리적으로 판단하는 경우

기타 신용보강
본PF 실행전으로 해당사항 없음

단독사업 계

100,800

100,800

68,255
67,939

-

③ 부동산PF 책임준공 약정당사는 당분기말 및 전기말 현재 기타사업과 관련하여, 아래와 같이 책임준공 미이행시조건부 채무인수약정을 제공하고 있습니다.

(단위: 건, 백만원)

구 분
당분기말
전기말

공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액
공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액

기타사업
-
-
-
-
1
17,600
-
-

(2) 비 PF 우발부채당사는 당분기말 및 전기말 현재 아래와 같이 보증보험회사 등에 보험을 가입하거나 보증서를 발급하는 방식 등으로 현재 발주처 등에 대하여 6,840백만원(전기말 1,927백만원)의 계약이행보증 및 하자보증 등 지급보증을 제공하고 있습니다.① 종합요약표

(단위: 백만원)

구 분
피보증처명
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부
비고

제공한지급보증(*1)
㈜오르개발 외
연대입보
6,840
6,840
제2금융권 외
종속기업 등
담보대출 외

제공받은지급보증(*2)
-
계약보증 외
159,621
10,809
정보통신공제조합 외
해당없음
강동구청 외

합 계

166,461
17,649

(*1) 계약이행보증, 운영자금 지급보증, 주택분양보증 등 당사가 타인의 금융거래 등을 위하여 제공한 지급보증(*2) 계약이행보증, 하자보수보증 등 당사가 계약 등을 위해 보증처로부터 제공받은 지급보증② 제공한 지급보증

(단위: 백만원)

피보증처
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부
비고

㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
연대보증
6,840
6,840
서빙고동새마을금고 외
종속기업
연대보증

㈜대풍산업(*)
지급보증
-
-
한국투자저축은행 외
해당없음
이자지급보증

합 계

6,840
6,840

* 당사는 2024년 12월 19일 역삼동 653-3 소재 '상지카일룸블랙'의 시행사인 ㈜대풍산업의 부동산 담보대출과 관련하여 부동산 담보대출 만기일 이후 대출금 미상환액이 존재하는 경우 그 때부터 발생되는 대출금에 대한 이자(지연이자 포함)의 채무에 대하여 지급보증을 제공하였습니다.③ 제공받은 지급보증

(단위: 백만원)

보증처
보증종류
보증한도
보증금액
특수관계자여부
비고

정보통신공제조합
계약보증 외
13,798
2,670
해당없음
국군중앙계약관 외

건설공제조합
하자보수 외
139,252
1,640
해당없음
강남구청외

전기공사공제조합
하자보수
72
-
해당없음
-

서울보증보험
이행보증 공탁보증
6,499
6,499
해당없음
경기도 구리시 외

주택도시보증공사
하자보수
-
-
해당없음
가평군 외

합 계

159,621
10,809

④ 당분기말 현재 금융기관 등과 체결한 약정의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관
구 분
한도금액
실행금액

건설공제조합
신용융자
1,200,000
1,200,000

⑤ 기타(소송 등)1) 당분기말 현재 당사가 피고로 계류되어 있는 주요 소송사건(소송가액 150 백만원)의 내역은 다음과 같으며, 현재 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

(단위: 백만원)

사건명
원고
피고
소송금액
계류법원
진행상황 등

손해배상 등청구의 소(*1)
도곡상지카일룸입주자대표회의
㈜상지건설㈜케이에이치필룩스건설공제조합
150
서울중앙지법
1심진행중

이의 제기에 대한무효신청(*2)
S.C.I. 오버몬테카를로
㈜상지건설 외
-
프랑스니스법원
1심판결보류

(*1) 당사는 2023년 12월 30일 도곡 상지카일룸 입주자대표회의 측의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송이 접수되었으며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.(*2) 당사는 1심 판결 보류에 대한 이의신청 진행중이며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.

2) 당분기말 현재 당사는 손해배상 청구소송 등 4건의 소송을 제기하였으며, 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

35. 특수관계자와의 거래내역

(1) 당분기말 및 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

특수관계자 구분
당분기말
전기말

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재,㈜앤로보틱스[구, ㈜협진](*1)
㈜중앙첨단소재,㈜앤로보틱스[구, ㈜협진](*1)

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디],㈜카일룸도산, ㈜상지그린에너지
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디],㈜카일룸도산, ㈜상지그린에너지

관계기업
㈜에이스바이오메드
㈜에이스바이오메드

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
㈜오버나인에이치엔

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스(*2)
㈜어코스틱스스페이스(*2)

(*1) 전기 중 최대주주인 ㈜중앙첨단소재와의 의결권 공동행사 합의에 따라 유의적인 영향력을 행사하는 회사로 분류되었습니다.(*2) 종속회사인 ㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디] 관계기업에 해당하여 기타특수관계자로 분류하였습니다.

(2) 당분기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권 및 채무 내용은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권

대여금
미수이자
선급비용
매출채권
계약자산
미수금

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
3,500,000
33,523
9,795
-
-
-

㈜카일룸도산
56,594,367
7,347,953
8,449,007
4,082,821
1,670,462
1,264,067

㈜상지그린에너지
500,000
10,890
-
-
-
-

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-
-

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*1)
889,500
593,785
-
-
-
-

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
-
-
-
505,700
-
-

합 계
68,361,877
8,211,760
8,458,802
4,588,521
1,670,462
1,264,067

(*1) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(당분기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채무

외상매입금
금융보증부채
기타채무

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
45,530
9,795
265,541

㈜카일룸도산
-
1,236,903
405

㈜상지그린에너지
-
-
5

합 계
45,530
1,246,698
265,951

(전기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권

대여금
미수이자
선급비용
매출채권
계약자산
미수금

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
4,500,000
2,142
13,563
-
-
-

㈜카일룸도산
56,574,367
6,575,096
9,210,640
3,370,314
3,631,579
1,264,067

㈜상지그린에너지
500,000
10,890
-
-
-
-

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-
-

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*1)
889,500
593,785
-
-
-
-

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
-
-
-
-
16,961
-

합 계
69,341,877
7,407,522
9,224,203
3,370,314
3,648,540
1,264,067

(*1) 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(전기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채무

외상매입금
금융보증부채
기타채무

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
22,765
13,563
265,541

㈜카일룸도산
-
1,423,059
405

㈜상지그린에너지
-
-
5

합 계
22,765
1,436,622
265,951

(3) 당분기말 및 전기말 현재 당사가 특수관계자 채권과 관련하여 인식한 대손충당금 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기말
전기말

종속기업
㈜상지그린에너지
510,890
510,890

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,078,874
2,078,874

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
1,483,285
1,483,285

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
5,024,746
5,024,745

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
179
-

합 계
9,097,974
9,097,794

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(4) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 매출 및 매입거래 등의 내용은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기
전분기

매출 및 기타수익
매입 및 기타비용
매출 및 기타수익
매입 및 기타비용

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
-
-
-
48,438

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
41,463
-
-
143,752

㈜카일룸도산
4,356,047
576,572
1,661,627
-

㈜상지그린에너지
-
-
12,699
-

관계기업
㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
-
-
22,043
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
673,948
162,624
-
-

합 계
5,071,458
739,196
1,696,369
192,190

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(5) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 자금거래 등의 내용은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
대여/차입
상환
대체 등
당분기말

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
단기대여금
4,500,000
-
(1,000,000)
-
3,500,000

㈜카일룸도산
장기대여금
56,574,367
20,000
-
-
56,594,367

㈜상지그린에너지
장기대여금
500,000
-
-
-
500,000

관계기업
㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063,014
-
-
-
2,063,014

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스]
단기대여금
889,500
-
-
-
889,500

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,814,996
-
-
-
4,814,996

(전분기)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
대여/차입
상환
대체
전분기말

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
단기차입금
3,000,000
-
(3,000,000)
-
-

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
단기차입금
10,430,000
-
(1,910,000)
-
8,520,000

㈜카일룸도산
단기대여금
-
-
-
-
-

장기대여금
34,164,367
3,400,000
-
-
37,564,367

㈜상지그린에너지
단기대여금
1,030,000
-
-
-
1,030,000

관계기업
㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063,014
-
-
-
2,063,014

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스]
단기대여금
889,500
-
-
-
889,500

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,814,996
-
-
-
4,814,996

(6) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 지분거래내역은 없습니다.(7) 당분기 및 전분기 중 주요 경영진에 대한 보상내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

단기종업원급여
147,100
144,475

퇴직급여
-
15,586

합 계
147,100
160,061

당사의 주요 경영진은 회사활동의 계획, 운영, 통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원 및 비등기임원으로 구성되어 있습니다.

(8) 당분기말 현재 ㈜카일룸도산과 ㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]의 차입금에 대해 지급보증을 제공하고 있으며 각 1,236,903천원, 9,795천원을 금융보증부채로 계상하였습니다(주석 34 참조).(9) 당분기말 현재 ㈜중앙첨단소재에 종속기업 차입금에 대해 투자부동산을 담보로 제공하고 있습니다(주석 33 참조).

36. 재무위험관리의 목적 및 정책(1) 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다.시장위험은 이자율위험, 환위험 및 기타 가격위험의 세가지 유형으로 구성됩니다.각 시장이자율 변동, 환율변동 및 기타 가격변동이 당사에 미치는 영향은 중요하지 않습니다.

(2) 신용위험신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않아 회사에 재무손실을 미칠 위험을 의미합니다.

당사는 은행 등에 제공하고 있는 금융보증과 관련하여 신용위험에 노출되어 있으며 이와 관련한 당사의 최대노출액은 보증이 청구되었을 때 지급해야 하는 최대금액으로 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

금융보증계약
102,960,000
103,287,368

(3) 유동성위험유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.당분기말 및 전기말 현재 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상의 금액은 다음과 같습니다.

(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
5,597,589
615,500
-
6,213,089

리스부채
251,000
41,650
23,701
316,351

금융보증계약(*1)
102,960,000
-
-
102,960,000

단기차입금(*2)
1,203,318
-
-
1,203,318

합 계
110,011,907
657,150
23,701
110,692,758

(*1) 금융보증계약과 관련된 당사의 최대노출정도는 보증이 청구되면 당사가 지급하여야 할 최대금액입니다. 당분기말 현재 동 금융보증계약과 관련하여
1,246,698천원이재무상태표상 금융보증부채로 계상되어 있습니다.(*2) 부동산 개발사업 관련 및 운영자금 목적의 차입금입니다.

(전기말)

(단위: 천원)

구 분
1년 이하
1년 초과 ~ 2년 이하
2년 초과 ~ 5년 이하
합 계

매입채무 및 기타채무
3,471,184
652,820
-
4,124,004

리스부채
92,160
26,480
27,651
146,291

금융보증계약(*1)
103,287,368
-
-
103,287,368

단기차입금(*2)
1,206,750
-
-
1,206,750

합 계
108,057,462
679,300
27,651
108,764,413

(*1) 금융보증계약과 관련된 당사의 최대노출정도는 보증이 청구되면 당사가 지급하여야 할 최대금액입니다. 전기말 현재 동 금융보증계약과 관련하여 1,436,622천원이 전기 재무상태표상 금융보증부채로 계상되어 있습니다.(*2) 부동산 개발사업 관련 운영자금 목적의 차입금입니다.

(4) 자본관리당분기말 및 전기말 현재 당사의 순부채 및 자본은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

차입금 총계
1,200,000
1,200,000

차감:현금및현금성자산
(4,067,478)
(2,534,238)

순차입금
(2,867,478)
(1,334,238)

부채총계
11,982,316
10,265,165

자본총계
113,448,344
112,338,814

자본총계 대비 순차입금 비율
-3%
-1.19%

자본총계 대비 부채총계 비율
10.56%
9.14%

37. 범주별 금융상품

(1) 당분기말 및 전기말 현재 금융상품의 범주별 장부금액은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위:천원)

금융자산
상각후원가측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

현금및현금성자산
4,067,478

4,067,478

장단기매출채권및기타채권
71,240,204

71,240,204

장기금융자산
180,214
5,047,136
5,227,350

합 계
75,487,896
5,047,136
80,535,032

(전기말)

(단위:천원)

금융자산
상각후원가측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

현금및현금성자산
2,534,238
-
2,534,238

장단기매출채권및기타채권
69,483,957
-
69,483,957

장기금융자산
180,214
5,128,755
5,308,969

합 계
72,198,409
5,128,755
77,327,164

(2) 당분기말 및 전기말 현재 금융부채의 범주별 장부금액은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위:천원)

금융부채
상각후원가로측정하는 금융부채
당기손익-공정가치측정 금융부채
합 계

장단기매입채무및기타채무
6,213,089
-
6,213,089

단기차입금
1,200,000
-
1,200,000

리스부채
300,234
-
300,234

기타유동금융부채
1,246,698
-
1,246,698

합 계
8,960,021
-
8,960,021

(전기말)

(단위:천원)

금융부채
상각후원가로측정하는 금융부채
당기손익-공정가치측정 금융부채
합 계

장단기매입채무및기타채무
4,124,004
-
4,124,004

단기차입금
1,200,000
-
1,200,000

리스부채
135,599
-
135,599

기타유동금융부채
1,436,622
-
1,436,622

합 계
6,896,225
-
6,896,225

(3) 당분기 및 전분기 중 금융상품 범주별 수익 및 비용의 주요내역은 다음과 같습니다.

(당분기)

(단위:천원)

구 분
상각후원가 측정금융자산/부채
당기손익-공정가치측정 금융자산/부채
합 계

이자수익
1,403,709
-
1,403,709

배당금수익
-
22,865
22,865

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
-
4,795
4,795

기타의 대손충당금환입
1,851
-
1,851

이자비용
(584,454)
-
(584,454)

기타의 대손상각비
(1,450)
-
(1,450)

당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
-
(90,949)
(90,949)

합 계
819,656
(63,289)
756,367

(전분기)

(단위:천원)

구 분
상각후원가 측정금융자산/부채
당기손익-공정가치측정 금융자산/부채
합 계

이자수익
1,078,051
-
1,078,051

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
-
14,424
14,424

이자비용
(568,902)
-
(568,902)

대손상각비
(5,160)
-
(5,160)

당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
-
(57,800)
(57,800)

합계
503,989
(43,376)
460,613

38. 금융상품의 공정가치(1) 공정가치로 측정되는 금융상품의 공정가치 서열체계 구분은 다음과 같습니다.

수준
내용

수준 1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격

수준 2
직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수. 단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외

수준 3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (관측가능하지 않은 투입변수)

(2) 당분기말 및 전기말 현재 재무상태표에서 공정가치로 후속측정되는 금융상품의 공정가치를 공정가치 서열체계 수준별로 분류한 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
1,744,200
-
3,302,936
5,047,136

(전기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
1,817,300
-
3,311,455
5,128,755

당분기 및 전분기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 수준2와 수준3의 공정가치 측정을 위해 사용된 평가기법은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
공정가치
수준
가치평가기법
투입변수

당기손익-공정가치측정금융자산
지분증권
412,550
3
DCF모형, 순자산가치평가법, 유사기업비교법 등
무위험이자율, 신용등급할인율,주가변동성, 금리변동성 등

조합출자금
2,890,165
3

채무증권
222
3
현금흐름할인모형
보험료수입 할인율 등

(4) 재무상태표에서 반복적으로 공정가치로 측정되는 금융상품 중 수준 3으로 분류되는 금융자산의 당분기 및 전기 중 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
처분
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
3,311,456
4,535
(13,054)
-
3,302,937

(전분기)

(단위: 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
처분
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
3,150,006
-
14,424
-
3,164,430

(5) 당사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준 간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당분기 및 전분기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

39. 현금흐름표

(1) 당분기 및 전분기 중 영업에서 창출된 현금흐름에 대한 조정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

비용가산 :

대손상각비(환입)
1,450
5,160

감가상각비
57,192
207,695

무형자산상각비
123
3,041

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
90,949
57,800

유형자산처분손실
-
2,140

복구충당부채전입액
137
190

이자비용
584,454
568,902

하자보수비
(9,540)
(92,599)

기타의 대손상각비(환입)
(1,851)
-

소 계
722,914
752,329

수익차감 :

복구충당부채환입
(43,020)
-

이자수익
(1,403,709)
(1,078,051)

배당금수익
(22,865)
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(4,795)
(14,424)

소 계
(1,474,389)
(1,092,475)

합 계
(751,475)
(340,146)

(2) 당분기 및 전분기 중 영업활동으로 인한 자산ㆍ부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

운전자본의 변동 :

매출채권및기타채권의 감소(증가)
(1,342,880)
(1,324,666)

계약자산의 감소(증가)
(57,001)
(481,246)

기타유동자산의 감소(증가)
10,348
(1,452,956)

기타비유동자산의 감소(증가)
(56,805)
(7,793)

매입채무및기타채무의 증가(감소)
2,073,336
257,065

계약부채의 증가(감소)
(305,272)
433,657

기타유동부채의 증가(감소)
(28,298)
(22,948)

하자보수충당부채의 증가(감소)
(2,153)
(6,162)

합 계
291,275
(2,605,049)

(3) 당분기 및 전분기 중 재무활동에서 발생한 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초

재무활동

현금흐름에서발생한 변동

비현금 변동
당분기말

자본변환
기타변동

단기차입금
1,200,000
-
-
-
1,200,000

리스부채
135,600
(71,491)

236,124
300,233

임대보증금
1,370,370
15,750
-
-
1,386,120

(전분기)

(단위 : 천원)

구 분
기 초

재무활동

현금흐름에서발생한 변동

비현금 변동
전분기말

파생상품부채
기타변동

단기차입금
14,630,000
(4,910,000)
-
-
9,720,000

유동성장기차입금
1,800,000
(1,800,000)
-
-
-

유동성사채
243,095
-
44,726
-
287,821

리스부채
333,232
(80,665)
-
44,178
296,745

임대보증금
1,270,050
6,820
-
-
1,276,870

(4) 당분기 및 전분기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 거래 중 중요한 사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

임차보증금 유동성 대체
-
400,000

선급비용 유동성 대체
582,283
325,692

장기대여금 현재가치할인차금 인식
-
498,328

선급비용 금융지급보증부채 대체
189,923
-

임대보증금 유동성대체
163,320
-

6. 배당에 관한 사항

가. 회사의 배당정책에 관한 사항

(1) 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법당사는 정관에 의거하여 이사회 및 주주총회 결의를 통하여 회사이익의 일정부분을 주주에게 환원하는 주요수단으로 배당을 실시하고 있습니다.당사는 장기적인 주주가치 제고를 위해 회사의 배당가능이익 범위 내에서 경영 실적과 지속 성장을 위한 투자 소요 및 주주가치 제고, 최근 3년간 배당 성향, 재무구조, 시장 상황 등의 요소들을 고려하여 배당률을 결정하고 있습니다. 당사는 이러한 원칙에 따라 배당금을 지급함으로써 적절한 수준의 배당을 통해 회사의 이익을 주주에게 환원할 계획입니다.

(2) 향후 배당 수준의 방향성당사는 2007년 배당 이후 현재까지 배당가능이익이 발생하지 않아 배당을 시행하지 못하고 있으나, 사업 경쟁력 강화를 통한 배당가능이익 창출 및 배당으로 주주가치를 제고할 수 있도록 지속해서 노력하겠습니다.

(3) 배당 제한 관련 정책- 해당사항이 없습니다.

나. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

(1) 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
결산배당
분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관
주주총회
주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
X
X

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
배당기준일을 이사회결의로 정할 수 있도록 정관 개정을 검토 중임
배당기준일을 이사회결의로 정할 수 있도록 정관 개정을 검토 중임

(2) 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

결산배당
2025년 12월
X
-
2025년 12월 31일
X
-

결산배당
2024년 12월
X
-
2024년 12월 31일
X
-

결산배당
2023년 12월
X
-
2023년 12월 31일
X
-

※ 당사의 배당기준일은 당사「정관」제53조제3항에 따라 매 결산기 말로 지정되어 있습니다.

다. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

배당과 관련한 회사의 정관의 기재 내용은 다음과 같습니다.

(1) 이익배당(「정관」제53조)- 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.- 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행한 때에는 주주총회 회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.- 배당은 매결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다.(2) 신주의 동등배당(「정관」제11조)- 회사가 정한 배당기준일 전에 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 발행한 주식에 대하여는 동등배당한다.

라. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제48기 1분기
제47기
제46기

주당액면가액(원)
5,000
5,000
5,000

(연결)당기순이익(백만원)
-1,545
-13,495
-26,743

(별도)당기순이익(백만원)
1,110
4,006
-8,217

(연결)주당순이익(원)
-226
-2,266
-6,896

현금배당금총액(백만원)
-
-
-

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
-

현금배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주1) 당사는 전기(제47기) 및 전전기(제46기) 정기주주총회에서 배당 안건이 포함되지 않았으며, 당기에 배당 지급은 없습니다.주2) 2024년 5월 3일(병합기준일) 적정 유통 주식 수 유지를 통한 주가 안정화 및 기업 가치 제고를 위하여 1주당 가액을 500원에서 5,000원으로 주식(액면)병합하였습니다.

마. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
-
-
-

※ 당사는 최근 5년간 배당을 지급하지 않아 과거 배당이력 산출이 불가능합니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2024년 03월 21일
유상증자(제3자배정)
보통주
14,000,001
500
500
[증가] 증자비율 13.28%

2024년 05월 03일
-
보통주
107,508,996
5,000
-
[감소] 10:1 주식(액면)병합(*)

2024년 09월 30일
무상감자
보통주
7,963,630
5,000
5,000
[감소] 3:1 주식병합방식 무상균등감자(**), 감자비율 66.67%

2025년 04월 18일
전환권행사
보통주
2,300,000
5,000
5,000
[증가] 제20회차 CB

2025년 04월 21일
전환권행사
보통주
100,000
5,000
5,000
[증가] 제20회차 CB

2025년 05월 13일
유상증자(주주우선공모)
보통주
446,898
5,000
22,850
[증가] 증자비율 7.00%

주1) 발행형태가 전환권행사인 경우 주당발행가액은 전환가액입니다.주2) 발행형태가 유상증자인 경우 주식발행일자는 효력발생일입니다.주3) 증자비율은 증자전 발행주식 총수에 대한 증자주식수의 비율입니다.* 2024년 5월 3일(병합기준일) 적정 유통 주식 수 유지를 통한 주가 안정화 및 기업 가치 제고를 위하여 1주당 가액을 500원에서 5,000원으로 주식(액면)병합하였으며, 이로 인하여 발행주식총수가 119,454,440주에서 11,945,444주로 107,508,996주가 감소하였습니다.** 2024년 9월 30일을 감자기준일(감자의 주권을 갖게 될 주주들이 정해지는 주주 기준일)로 하고 2024년 10월 1일을 병합기준일(감자의 효력발생일)하여, 결손의 보전과 재무구조 개선을 위하여 1주당 액면가액 5,000원인 보통주식 3주를 같은 액면가액의 보통주식 1주의 비율로 무상 병합하였으며, 이로 인하여 발행주식총수가 11,945,444주에서 3,981,814주로 7,963,630주가 감소하였습니다.*** 2025년 4월 18일(230만주)과 2025년 4월 21일(10만주)에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환청구권 행사로 발행주식총수가 3,981,814주에서 6,381,814주로 2,400,000주가 증가하였습니다.**** 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모 유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 발행주식총수가 6,381,814주에서 6,828,712주로 446,898주가 증가하였습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

나. 채무증권 발행실적(연결재무제표 기준)

【채무증권 발행실적】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

※ 최근 사업연도 개시일부터 공시서류 작성기준일 현재까지 기간에 발행된 채무증권은 없습니다.
다. 기업어음증권 미상환 잔액 등(1) 연결재무제표 기준

【기업어음증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

【단기사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【회사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【신종자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【조건부자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(2) 별도재무제표 기준

【기업어음증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

【단기사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【회사채 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【신종자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

【조건부자본증권 미상환 잔액】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 최근 3사업연도 중 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의자금사용 계획
실제 자금사용내역
금액차이발생사유
용도차이발생사유

사용용도
조달금액
사용내용
사용금액

유상증자
58회
2025.05.12

- 운영자금(2,211백만원)
- 채무상환자금(8,000백만원)

10,212

-
운영자금(2,888백만원)-
채무상환자금(7,324백만원)

10,212
-
( * )

* 자금사용 계획상 상환 대상 채무의 상환 일정 관계로 일부 자금을 자체 보유 자금으로 우선 상환하고 차액에 대해서는 운영자금으로 사용하였습니다.

나. 최근 3사업연도 중 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의자금사용 계획
실제 자금사용내역
금액차이발생사유
용도차이발생사유

사용용도
조달금액
사용내용
사용금액

유상증자
52회
2023.05.23

-
운영자금(610백만원)-
채무상환자금(5,000백만원)

5,610

-
운영자금(610백만원)-
채무상환자금(5,000백만원)

5,610
-
-

유상증자
53회
2024.03.20
- 채무상환자금(7,000백만원)
7,000
- 채무상환자금(5,840백만원)- 기타 운영자금(1,160백만원)
7,000
-
( * )

* 자금사용 계획상 상환 대상 채무의 상환 일정 관계로 일부 자금을 자체 보유 자금으로 우선 상환하고 차액에 대해서는 운영자금으로 사용하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 연결재무제표 재작성

(1) 연결재무제표 재작성 사유① 제43기 (2021사업연도) ~ 제44기 (2022사업연도) 감사인과 제45기 (2023사업연도)감사인간 의견불일치로 조정협의에 따른 제43기(2021 사업연도)와 제44기(2022 사업연도) 연결감사보고서 오류 수정 재발행② 지배회사가 시공업무를 수행하고, 종속회사가 시행업무를 수행한 공사에 있어 연결재무제표 작성시 내부거래를 제거한 연결재무제표의 진행률을 재산정하여 과소 인식한 공사수익을 추가로 인식

(2) 연결재무제표 재작성 내용

- (재무상태표) 제44기 재고자산 269백만원 과대계상- (재무상태표) 제44기 기타유동자산 977백만원 과소계상- (재무상태표) 제44기 기타유동부채 6,959백만원 과대계상

- (재무상태표) 제44기 이연법인세부채 468백만원 과소계상- (재무상태표) 제43기 재고자산 267백만원 과대계상- (재무상태표) 제43기 기타유동자산 695백만원 과소계상- (재무상태표) 제43기 기타유동부채 2,899백만원 과대계상- (재무상태표) 제43기 이연법인세부채 316백만원 과소계상- (손익계산서) 제44기 매출액 3,444백만원 과소계상- (손익계산서) 제44기 매출원가 280백만원 과대계상- (손익계산서) 제44기 판매비와관리비 616백만원 과대계상- (손익계산서) 제44기 법인세비용 153백만원 과소계상

- (손익계산서) 제43기 매출액 2,899백만원 과소계상- (손익계산서) 제43기 매출원가 428백만원 과대계상- (손익계산서) 제43기 법인세비용 316백만원 과소계상관련 기준서 : 한국채택국제회계기준 제1110호 문단 B86 (3)(3) 연결재무제표에 미치는 영향

① 정정사항

항 목
정정전
정정후

재무상태표
(주1)
(주1)

포괄손익계산서
(주2)
(주2)

자본변동표
(주3)
(주3)

현금흐름표
(주4)
(주4)

주석
(주5)
(주5)

(주1) 재무상태표

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제44기말

정정전
정정후
차이

유동자산

175,639,970,585
176,348,052,061
(708,081,476)

재고자산
8
104,849,350,737
104,580,171,895
269,178,842

기타유동자산
9
9,680,393,573
10,657,653,891
(977,260,318)

자산총계

223,235,376,101
223,943,457,577
(708,081,476)

유동부채

148,844,372,959
141,884,880,800
6,959,492,159

기타유동부채
18
24,994,987,766
18,035,495,607
6,959,492,159

비유동부채

16,671,032,298
17,139,258,141
(468,225,843)

이연법인세부채
32
5,181,203,509
5,649,429,352
(468,225,843)

부채총계

165,515,405,257
159,024,138,941
6,491,266,316

지배기업소유주지분

57,719,970,844
64,919,318,636
(7,199,347,792)

결손금
24
(91,023,048,433)
(83,823,700,641)
(7,199,347,792)

자본총계
37
57,719,970,844
64,919,318,636
(7,199,347,792)

부채및자본총계

223,235,376,101
223,943,457,577
(708,081,476)

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제43기말

정정전
정정후
차이

유동자산

88,696,682,939
89,125,003,539
(428,320,600)

재고자산
8
35,741,970,932
35,474,925,703
267,045,229

기타유동자산
9
461,154,540
1,156,520,369
(695,365,829)

자산총계

134,685,844,415
135,114,165,015
(428,320,600)

유동부채

41,827,663,900
38,928,255,650
2,899,408,250

기타유동부채
18
15,664,196,006
12,764,787,756
2,899,408,250

비유동부채

35,510,961,594
35,826,684,419
(315,722,825)

이연법인세부채
32
190,570,739
506,293,564
(315,722,825)

부채총계

77,338,625,494
74,754,940,069
2,583,685,425

지배기업소유주지분

57,347,218,921
60,359,224,946
(3,012,006,025)

결손금
24
(78,755,340,198)
(75,743,334,173)
(3,012,006,025)

자본총계
37
57,347,218,921
60,359,224,946
(3,012,006,025)

부채및자본총계

134,685,844,415
135,114,165,015
(428,320,600)

(주2) 포괄손익계산서

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제44기말

정정전
정정후
차이

매출액
25,26,27
50,350,208,432
53,794,404,397
(3,444,195,965)

매출원가
27,28
37,057,446,953
36,777,686,077
279,760,876

매출총이익

13,292,761,479
17,016,718,320
(3,723,956,841)

판매비와관리비
29,38
12,229,337,011
11,613,449,067
615,887,944

영업이익

1,063,424,468
5,403,269,253
(4,339,844,785)

법인세비용차감전순이익

(11,124,101,739)
(6,784,256,954)
(4,339,844,785)

법인세비용
32
(332,406,248)
(179,903,230)
(152,503,018)

계속영업이익(손실)

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

당기순이익(손실)

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

계속영업 당기순이익의 귀속

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

지배기업소유주지분

(10,791,695,491)
(6,604,353,724)
(4,187,341,767)

총포괄이익(손실)

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

지배기업소유주지분

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

계속영업기본주당순이익(손실)
33
(118)
(175)
57

계속영업희석주당순이익(손실)
33
(16)
(16)
-

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제43기말

정정전
정정후
차이

매출액
25,26,27
22,352,990,038
25,252,398,288
(2,899,408,250)

매출원가
27,28
16,492,056,971
16,063,736,371
428,320,600

매출총이익

5,860,933,067
9,188,661,917
(3,327,728,850)

영업이익

(14,673,269,825)
(11,345,540,975)
(3,327,728,850)

법인세비용차감전순이익

(37,903,853,906)
(34,576,125,056)
(3,327,728,850)

법인세비용
32
190,570,739
506,293,564
(315,722,825)

계속영업이익(손실)

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

당기순이익(손실)

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

계속영업 당기순이익의 귀속

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

지배기업소유주지분

(38,094,424,645)
(35,082,418,620)
(3,012,006,025)

총포괄이익(손실)

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

지배기업소유주지분

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)

기본주당순이익(손실)
33
(558)
(514)
(44)

희석주당순이익(손실)
33
(558)
(514)
(44)

(주3) 자본변동표

(단위 : 원)

구 분
정정 전
정정 후
차이

이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계
이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계
이익잉여금
지배기업의소유주에게귀속되는 자본
총 계

당기순이익
(39,496,543,184)
(39,496,543,184)
(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(36,484,537,159)
(36,484,537,159)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

2021.12.31
(78,755,340,198)
57,347,218,921
57,347,218,921
(75,743,334,173)
60,359,224,946
60,359,224,946
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

2022.01.01
(78,755,340,198)
57,347,218,921
57,347,218,921
(75,743,334,173)
60,359,224,946
60,359,224,946
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)
(3,012,006,025)

당기순이익
(12,267,708,235)
(12,267,708,235)
(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(8,080,366,468)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)
(4,187,341,767)
(4,187,341,767)

2022.12.31
(91,023,048,433)
57,719,970,844
57,719,970,844
(83,823,700,641)
64,919,318,636
64,919,318,636
(7,199,347,792)
(7,199,347,792)
(7,199,347,792)

(주4) 현금흐름표

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제44(당)기

정정전
정정후
차이

당기순손실

(12,267,708,235)
(8,080,366,468)
(4,187,341,767)

현금유출입이 없는 수익·비용의 조정
40
15,511,303,005
15,047,918,079
463,384,926

영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
40
7,054,020,598
3,330,063,757
3,723,956,841

(단위 : 원)

구 분
관련주석
제43(전)기

정정전
정정후
차이

당기순손실

(39,496,543,184)
(36,484,537,159)
(3,012,006,205)

현금유출입이 없는 수익·비용의 조정
40
25,998,717,338
26,314,440,163
(315,722,825)

영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
40
21,050,661,751
17,722,932,901
3,327,728,850

(주5) 주석상기 (주1)부터 (주4)까지 기재된 연결재무상태표, 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표 수정과 관련된 제44기 주석7, 8, 9, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 33, 37, 38, 40을 정정하여 재작성하였습니다.상기 (주1)부터 (주4)까지 기재된 연결재무상태표, 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표 수정과 관련된 제43기 주석 8, 9, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 33, 37, 40을 정정하여 재작성하였습니다.(4) 관련 주석상기 관련 주석은 2024년 3월 15일 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시한 2022사업연도와 2021사업연도의 '기재정정 감사보고서 제출'의 '정정 연결감사보고서'를 참고하시기를 바랍니다.

나. 최근 3사업연도 중 주요 합병, 자산양수도 등

(1) ㈜오르개발 부동산 취득 계약① 거래상대방 : OOO(개인)② 계약의 목적 및 내용 : 부동산 투자를 위하여 서울시 강남구 청담동 소재 빌라 1세대를 취득하기로 함(향후 재건축사업 진행 시 참여 고려)③ 계약일 : 2025년 4월 11일④ 계약금액 및 대금지급방법(기준) 등- 계약금액 : 5,700,000,000원- 계약금(2025.04.11) : 570,000,000원- 잔 금(2025.10.14) : 5,130,000,000원⑤ 관련 공시서류 : 해당 사항 없음⑥ 재무제표에 미치는 영향 : 잔금 납입을 완료하여 투자부동산으로 분류하였습니다.(2) ㈜오르개발 부동산 취득 계약① 거래상대방 : OOO(개인)② 계약의 목적 및 내용 : 부동산 투자를 위하여 서울시 강남구 청담동 소재 빌라 1세대를 추가 취득하기로 함(향후 재건축사업 진행 시 참여 고려)③ 계약일 : 2025년 5월 27일④ 계약금액 및 대금지급방법(기준) 등- 계약금액 : 5,000,000,000원- 계약금(2025.05.27) : 500,000,000원- 잔 금(2025.10.28) : 4,500,000,000원⑤ 관련 공시서류 : 해당 사항 없음⑥ 재무제표에 미치는 영향 : 잔금 납입을 완료하여 투자부동산으로 분류하였습니다.
다. 우발채무 등에 관한 사항우발채무 등에 관한 사항은 본 공시서류의 'Ⅲ. 재무에 관한 사항'의 '3. 연결재무제표 주석' 중 '우발채무와 약정사항'을 참고하시기를 바랍니다.

라. 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항

(1) 연결재무제표에 대한 감사보고서상 강조사항 및 핵심감사사항

사업연도
강조사항 등
핵심감사사항

제48기1분기
-
-

제47기

강조사항해당 사항 없음
기타사항
해당 사항 없음

(주1)

제46기

강조사항해당 사항 없음
기타사항
해당 사항 없음

(주2)

(주1)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 연결재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들입니다. 해당 사항들은 연결재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

연결재무제표에 대한 주석2.2(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 연결회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고있습니다. 계약활동의 진행율은 연결회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.연결재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 연결회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 연결재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

(주2)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 연결재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들입니다. 해당 사항들은 연결재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

연결재무제표에 대한 주석2.2(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 연결회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고 있습니다. 계약활동의 진행율은 연결회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.연결재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 연결회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 연결재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성 검토- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

(2) 별도재무제표에 대한 감사보고서상 강조사항 및 핵심감사사항

사업연도
강조사항 등
핵심감사사항

제48기1분기
-
-

제47기

강조사항해당 사항 없음
기타사항
해당 사항 없음

(주1)

제46기

강조사항해당 사항 없음
기타사항

회사의 2022년 12월 31일로 종료되는 보고기간의 재무제표는 대주회계법인이 감사하였으며, 2023년 3월 23일자 감사보고서에는 한국채택국제회계기준에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시되어 있다고 표명되어 있습니다.

(주2)

(주1)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항들입니다. 해당 사항들은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

재무제표에 대한 주석2.3(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고 있습니다.계약활동의 진행율은 회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를 제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부 계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토

② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

(주2)

핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항들입니다. 해당 사항들은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

재무제표에 대한 주석2.3(중요한 회계정책)에서 기술되어 있는 바와 같이, 회사는 건설형 공사계약에 대해 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에따라 원가기준 투입법을 적용하여 진행율에 따라 수익과 비용을 인식하고 있습니다.계약활동의 진행율은 회사의 수행정도를 나타내지 못하는 계약원가를 제외하고 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정 총계약원가로 나눈 비율로 측정하고 있습니다.재무제표에 대한 주석3(중요한 회계적 추정과 가정)에서 기술되어 있는 바와 같이, 총 계약수익은 공사변경, 보상금, 장려금 및 위약금 등 미래 사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받고 있으며, 총 계약원가는 재료비, 노무비, 외주비, 공사기간 등의 미래 예상치에 근거하여 추정되므로 향후 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다.

우리는 회사의 전체 건설계약 중 경영진의 총계약수익 및 총계약원가의 추정에 유의적인 불확실성이 존재하여 재무제표에 미치는 영향이 중대하다고 판단되는 일부 계약의 투입법에 따른 수익인식을 핵심감사사항으로 판단하였습니다.

이와 관련하여 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차- 총계약원가의 변경 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 종료현장의 누적원가와 총계약원가 추정치 비교를 통한 추정의 합리성 확인- 보고기간말 이후 총계약원가의 유의적인 변동 여부 검토- 총계약원가의 유의적인 변동이 있는 현장에 대하여 질문 및 변동 원인 검토

② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차- 각 현장별 발생원가 집계 및 승인에 대한 내부통제를 이해하고 주요 통제는 설계 및 운영의 효과성을 테스트- 각 현장별 집계된 발생원가와 원장 대사를 통한 완전성 및 정확성 테스트- 공사원가의 발생사실 및 귀속현장의 정확성 확인을 위하여 외부증빙 대사- 현장별 진행율에 따른 매출액 재계산 검증

마. 대손충당금 설정현황 (연결재무제표 기준)

(1) 최근 3사업연도의 계정과목별 대손충당금 설정내용

(단위 : 백만원)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금설정률(%)

제48기1분기
매출채권
4,550
10
0.22

단기대여금
24,462
19,826
81.05

장기대여금
37,154
-
0.00

미수수익
2,217
2,157
97.29

장기미수수익
184
-
0.00

미수금
989
662
66.94

장기미수금
2,014
-
0.00

보증금
546
-
0.00

장기보증금
429
132
30.77

금융리스채권
-
-
0.00

합 계
72,545
22,787
31.41

제47기
매출채권
3,919
9
0.23

단기대여금
28,462
19,826
69.66

장기대여금
37,154
-
0.00

미수수익
2,407
2,159
89.70

장기미수수익
99
-
0.00

미수금
771
662
85.86

장기미수금
2,002
-
0.00

보증금
555
-
0.00

장기보증금
408
132
32.35

금융리스채권
-
-
0.00

합 계
75,777
22,788
30.07

제46기
매출채권
4,008
1,872
46.71

단기대여금
71,948
18,471
25.67

장기대여금
7,180
7,000
97.49

미수수익
3,107
1,569
50.50

장기미수수익
180
180
100.00

미수금
870
-
0.00

장기미수금
2,838
2,833
99.82

보증금
345
-
0.00

장기보증금
823
132
16.04

금융리스채권
25
-
0.00

합 계
91,324
32,057
35.10

(2) 최근 3사업연도의 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제48기 1분기
제47기
제46기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
22,788
32,057
29,168

2. 순대손처리액(①－②±③)
2
4,436
11,241

① 대손처리액(상각채권액)
2
4,426
11,241

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
-
10
-

3. 대손충당금 제각
-
(5,362)
(8,031)

4. 대손상각비 계상(환입)액
(3)
(8,343)
(321)

5. 기말 대손충당금 잔액합계
22,787
22,788
32,057

(3) 매출채권관련 대손충당금 설정방침

(가) 개별채권별로 손상징후의 파악

① 연결실체가 보유한 채권총액이 타당한 사유 없이 24개월 이상 연체(발생일로부터 2년)된 경우

② 연결실체가 보유한 채권과 관련하여 소송(판결에 따른 손상 징후)이나 경매가 진행 중인 경우

③ 최근 결산일 현재 완전 자본잠식 등의 사유로 인해 재산 능력이 현저히 떨어진다고 판단되는 거래처에 대한 채권

④ 공사발주처의 부도, 폐업, 해산등의 사유가 발생하여 회수가 불가능하다고 판단되는 채권

⑤ 상기 ① ~ ④ 의 손상징후가 파악되는 경우, 예상현금흐름을 추정하여 대손충당금 설정.

⑥ 연결실체가 거래처 채권에 대한 채권보전을 위하여 거래처가 소유한 부동산, 동산, 수익증권등에 저당권, 우선수익권 등을 설정한 경우는 설정된 담보의 초과분에 대한 채권은 손상여부 파악후 대손설정.

⑦ 개별분석에 의한 대손충당금은 부도채권등에 전액 설정(예상현금흐름에 의한 회수 가능액은 제외)

(나) 집합평가

① 집합평가 대상채권의 범위는 매출채권은 3개월을 초과하는 채권에 대하여는 집합평가 대상 채권의 범위로 설정.

② IFRS 1109에 따라 연결실체는 실무적 간편법을 적용하고 있습니다.

③ 대손충당금 설정 전이율이 100%를 초과할 경우 한도를 100% 이내로 설정합니다

(다) 매출채권 관련① 매출채권 관련은 판매비와 관리비의 대손상각비로 환입할 경우 채권은 판매비와 관리비의 대손상각비에서 차감하고, 비경상적 기타채권 및 금융채권 등은 기타비용 및 금융비용으로 처리하며, 환입할 경우 기타수익 및 금융수익으로 처리합니다.

② 단, 연결실체가 거래처 채권에 대한 채권보전을 위하여 거래처가 소유한 부동산, 동산, 수익권 등에 대한 저당권, 우선수익권 등을 설정한 경우는 집합평가에서 제외하고 담보설정범위 초과하는 채권에 대하여는 개별평가 대상으로 설정합니다.

(4) 당분기말 현재 경과기간별 매출채권잔액 현황

(단위 : 백만원)

구 분
6월 이하
6월 초과1년 이하
1년 초과2년 이하
2년 초과
손상채권
계

금액
일반
4,537
-
-
3
10
4,550

특수관계자
-
-
-
-
-
-

계
4,537
-
-
3
10
4,550

구성비율(%)
99.71%
0.00%
0.00%
0.07%
0.22%
100%

바. 재고자산 현황 등 (연결재무제표 기준)

(1) 최근 3사업연도 재고자산의 사업부문별 보유현황

(단위 : 백만원)

사업부문
회사명
계정과목

제48기

1분기

제47기
제46기
비고

분양공사도급공사(건설업)
㈜상지건설㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]㈜카일룸도산
완성공사
9,915
9,915
9,915
-

건설용지
56,584
56,584
56,584
-

미완성공사
-
3,270
2,090
-

소 계
66,499
69,769
68,589
-

기타
㈜상지건설
상품
-
-
-
-

소 계
-
-
-
-

합 계
완성공사
9,915
9,915
9,915
-

건설용지
56,584
56,584
56,584
-

미완성공사
-
3,270
2,090
-

상품
-
-
-
-

합 계
66,499
69,769
68,589
-

총자산대비 재고자산 구성비율(%)[재고자산÷기말자산총계×100]
30.66%
32.41%
34.19%
-

재고자산회전율(회수)[연환산 매출원가÷{(기초재고＋기말재고)÷2}]
0.19회
0.22회
0.09회
-

(2) 재고자산의 실사내용 등① 재고실사 및 현장실사일 : 2025.12.29② 실사시참여기관 : 한영회계법인③ 장기체화재고 등 현황 : 해당 사항 없음

사. 수주계약 현황

(1) 연결재무제표

당분기말 현재 진행기준을 적용하는 주요계약(계약금액이 직전 사업연도 말 매출액의 5% 이상에 해당하는 계약) 현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

프로젝트명(*1)
계약일
계약상완성기한(*2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
매출채권

총액
대손충당금

역삼동 653-3 주거복합 신축공사
2021-12-01
2024-07-05
100.00
-
-
1,013,996
(1,657)

용산 한남동 라스코맨션 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
100.00
1,567,000
-
2,932,600
(1,039)

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-11-30
0.71
25,894
-
-
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사
2025-05-01
2028-06-30
0.00
-
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00
-
-
505,700
(179)

임실 정주활력센터 건립 건축공사
2025-12-02
2027-12-28
1.00
-
1,010,550
-
-

25-A-00부대 소방공사(1652)
2025-12-30
2028-05-03
0.08
941
-
-
-

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
2026-03-03
2027-10-31
2.52
277,051
-
-
-

합 계
1,870,886
1,010,550
4,452,296
(2,875)

(*1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정 총계약수익금액이 직전회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.(*2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

(2) 별도재무제표

당분기말 현재 진행기준을 적용하는 주요계약(계약금액이 직전 사업연도 말 매출액의 5% 이상에 해당하는 계약) 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

프로젝트명(*1)
계약일
계약상완성기한(*2)
진행율(%)
계약자산
계약부채
공사미수금

총액
대손충당금

상지카일룸 에스칼라 신축공사
2025-12-01
2029-04-30
8.66%
1,218,130
-
594,000
-

신정동 66-2 공동주택 신축공사
2025-05-01
2028-06-30
0.00%
-
-
-
-

용산 한남동 라스코 더 맨션 연립주택 신축공사
2023-12-28
2025-11-10
95.78%
1,567,000
-
2,932,600
1,039

신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
2026-03-03
2027-10-31
2.89%
277,051
-
-
-

임실 정주활력센터 건립 건축공사
2025-12-02
2027-12-28
1.00%
-
1,010,550
-
-

마곡 16단지 공공주택 소방시설공사
2025-03-30
2027-11-30
0.71%
25,894
-
-
-

성남시 수정구 사송동 505 근린생활시설 신축공사
2025-05-19
2026-03-31
100.00%
-
-
505,700
179

25-A-00부대 소방공사(1652)
2025-12-30
2028-05-03
0.08%
941
-
-
-

합 계
3,089,016
1,010,550
4,032,300
1,218

(*1) 주요 프로젝트는 해당 프로젝트별 추정 총계약수익금액이 직전 회계연도 총매출액의 5% 이상인 프로젝트이며 비공개계약은 존재하지 않습니다.(*2) 프로젝트별 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

아. 공정가치평가 내역

(1) 공정가치로 측정되는 금융상품의 공정가치 서열체계 구분은 다음과 같습니다.

수준
내용

수준 1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격

수준 2
직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수.단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외

수준 3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (관측가능하지 않은 투입변수)

(2) 당분기말 및 전기말 현재 연결재무상태표에서 공정가치로 후속측정되는 금융상품의 공정가치를 공정가치 서열체계 수준별로 분류한 내역은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,270,331
-
5,267,621
10,537,952

(전기말)

(단위 : 천원)

구 분
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

당기손익-공정가치측정금융자산
5,161,094
-
5,276,140
10,437,234

당분기 및 전기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 수준2와 수준3의 공정가치 측정을 위해 사용된 평가기법은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말
수준
가치평가기법
투입변수

당기손익-공정가치
지분증권
412,550
412,550
3
DCF모형, 순자산가치평가법,유사기업비교법 등
무위험이자율, 신용등급할인율,주가변동성, 금리변동성 등

조합출자금
2,890,165
2,898,685
3

채무증권
1,964,907
1,964,905
3

(4) 연결재무상태표에서 반복적으로 공정가치로 측정되는 금융상품 중 수준 3으로 분류되는 금융자산의 당분기 및 전기 중 변동내역은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
5,276,140
4,534
(13,054)
5,267,620

(전기)

(단위 : 천원)

구 분
기초금액
증가 및 대체
평가
기말금액

당기손익-공정가치측정금융자산
3,150,006
1,514,221
611,913
5,276,140

(5) 연결회사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준 간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당기 및 전기 중 수준 1, 2, 3간의 중요한 이동내역은 없습니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

가. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함)

사업연도
구분
감사인
감사의견
의견변형사유
계속기업 관련중요한 불확실성
강조사항
핵심감사사항

제48기(당분기)
감사보고서
태일회계법인
-
-
-
-
-

연결감사보고서
태일회계법인
-
-
-
-
-

제47기(전기)
감사보고서
한영회계법인
적정의견
-
해당사항 없음
해당사항 없음
① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차

연결감사보고서
한영회계법인
적정의견
-
해당사항 없음
해당사항 없음
① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차

제46기(전전기)
감사보고서
한영회계법인
적정의견
-
해당사항 없음
해당사항 없음
① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차

연결감사보고서
한영회계법인
적정의견
-
해당사항 없음
해당사항 없음
① 총계약원가 추정의 불확실성에 대한 감사절차② 발생원가를 고려한 진행율 산정 및 매출액 계산의 정확성에 대한 감사절차

나. 감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제48기(당분기)
태일회계법인
-
187
2,460
-
-

제47기(전기)
한영회계법인
- 내부회계관리제도 설계평가 (2025.06.16 ~ 2025.06.20)- 별도 반기검토(2025.07.28 ~ 2025.08.01)- 연결 반기검토(2025.08.04 ~ 2025.08.08)- 내부회계관리제도 운영평가 (2025.09.08 ~ 2025.09.10) (2025.12.01 ~ 2025.12.05)- 재고자산 실사(2025.12.29)- 금융자산 실사(2025.12.29)- 별도 기말감사(2026.02.09 ~ 2026.02.13)- 연결 기말감사(2026.02.19 ~ 2026.02.25)
320
2,310
320
2,230

제46기(전전기)
한영회계법인
- 반기검토(2024.07.29 ~ 2024.08.09)- 내부회계관리제도 설계평가(2024.07.01 ~ 2024.07.05)- 내부회계관리제도 운영평가(2024.09.09 ~ 2024.09.13)(2024.12.02 ~ 2024.12.06)- 재고자산 실사(2024.12.30, 2025.01.06)- 금융자산 실사(2025.01.06)- 별도 기말감사(2025.02.03 ~ 2025.02.11)- 연결 기말감사(2025.02.12 ~ 2025.02.14)
315
2,310
315
2,219

다. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제48기(당분기)
-
-
-
-
-

제47기(전기)
-
-
-
-
-

제46기(전전기)
-
-
-
-
-

라. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
네트워크회계법인명
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제48기(당분기)
-
-
-
-
-
-

제47기(전기)
-
-
-
-
-
-

제46기(전전기)
-
-
-
-
-
-

마. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2025년 03월 18일
회사: 감사,감사인: 업무수행이사 외 1명
서면보고
- 2024 회계연도 재무제표감사 및 내부회계 감사 수행결과- 핵심감사사항 및 주요감사항목에 대한 감사결과- 회계감사기준에서 요구하는 기타 커뮤니케이션사항 등

2
2025년 08월 14일
회사: 감사,감사인: 업무수행이사 외 1명
서면보고
- 감사 수행계획 및 그룹감사계획- 내부회계관리제도 감사 계획 및 진행경과- 자금관련 부정위험에 대한 내부회계 감사 계획

3
2026년 03월 09일
회사: 감사,감사인: 업무수행이사 외 1명
서면보고
- 2025 회계연도 재무제표감사 및 내부회계 감사 수행결과- 핵심감사사항 및 회계감사기준에서 요구하는 기타 커뮤니케이션 등- 자금관련 부정위험에 대한 내부회계 감사 결과

바. 종속회사의 감사의견 등공시대상기간 중 외부감사대상인 모든 종속회사가 회계감사인으로부터 적정의견을 받았습니다.

사. 회계감사인의 변경

사업연도
감사인
회계감사인 변경사유

제48기(당분기)
태일회계법인
자유선임

제47기(전기)
한영회계법인
-

제46기(전전기)
한영회계법인
-

아. 종속회사의 회계감사인 변경

【㈜오르개발】

사업연도
감사인
회계감사인 변경사유

제15기(당분기)
한영회계법인
-

제14기(전기)
한영회계법인
-

제13기(전전기)
한영회계법인
자유선임

【㈜상지그린에너지】

사업연도
감사인
회계감사인 변경사유

제7기(당분기)
-
-

제6기(전기)
-
-

제5기(전전기)
한영회계법인
자유선임

* ㈜상지그린에너지는 주식회사등의 외부감사에 관한 법률 시행령 제5조 제3항의 기준에 미달하여 2025년 외부감사에서 제외되었습니다.
【㈜카일룸도산】

사업연도
감사인
회계감사인 변경사유

제7기(당분기)
한영회계법인
-

제6기(전기)
한영회계법인
-

제5기(전전기)
한영회계법인
자유선임

2. 내부통제에 관한 사항

가. 경영진의 내부회계 관리제도 효과성 평가 결과

사업연도
구분
운영실태 보고서보고일자
평가 결론
중요한취약점
시정조치계획 등

제48기(당분기)
내부회계관리제도
-
-
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제47기(전기)
내부회계관리제도
2026.03.10
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제46기(전전기)
내부회계관리제도
2025.03.13
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

나. 감사(위원회)의 내부회계관리제도 효과성 평가 결과

사업연도
구분
평가보고서보고일자
평가 결론
중요한취약점
시정조치계획 등

제48기(당분기)
내부회계관리제도
-
-
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제47기(전기)
내부회계관리제도
2026.03.11
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제46기(전전기)
내부회계관리제도
2025.03.14
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

다. 감사인의 내부회계관리제도 감사의견(검토결론)

사업연도
구분
감사인
유형(감사/검토)
감사의견 또는검토결론
지적사항
회사의대응조치

제48기(당분기)
내부회계관리제도
태일회계법인
감사
-
-
-

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

제47기(전기)
내부회계관리제도
한영회계법인
감사
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

제46기(전전기)
내부회계관리제도
한영회계법인
감사
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

※ 당해 사업연도(제48기)에 대한 감사인의 내부회계관리제도 감사는 사업연도 종료 후 진행 예정입니다.

라. 내부회계관리·운영조직(1) 내부회계관리·운영조직 인력 및 공인회계사 보유현황

소속기관또는 부서
총 원
내부회계담당인력의 공인회계사 자격증보유비율
내부회계담당인력의평균경력월수

내부회계담당인력수(A)
공인회계사자격증소지자수(B)
비율(B/A*100)

감사
1
1
-
-
55

이사회
4
2
-
-
145

회계처리·자금운영부서
2
2
-
-
188

전산운영·규정·인사관리부서
5
5
-
-
131

공시관리부서
2
2
-
-
124

*
내부회계담당인력의평균경력월수
＝
A의 단순합산 내부회계관리업무경력월수(입사전 포함)─────────────────────────내부회계담당인력수(A)

※ 공시서류 작성기준일인 2026년 3월 31일 현재 기준입니다.(2) 회계담당자의 경력 및 교육실적

직책(직위)
성명
회계담당자등록여부
경력(단위:년, 개월)
교육실적(단위:시간)

근무연수
회계관련경력
당기
누적

내부회계관리자(부사장)
송선용
부
04년 07개월
19년 07개월
-
36

회계담당총괄(부장)
이규열
부
04년 08개월
19년 08개월
-
45

※ 공시서류 작성기준일인 2026년 3월 31일 현재 기준입니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

공시서류 작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사 3명, 사외이사 1명으로 구성되어 있으며, 당사 정관에 따라 대표이사가 이사회 의장을 겸직하고 있습니다. 당사의 이사회 내 위원회는 설치되어 있지 않습니다.각 이사의 주요 이력 및 인적사항은 동 공시서류의 「VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항의 '1. 임원 및 직원의 현황' 중 '가. 임원 현황'」을 참고하시기를 바랍니다.

나. 이사회의 권한 내용

당사 정관은 상장회사 표준정관을 따르고 있으므로 당사의 이사회는 상법상의 기능에 준하는 권한을 지니고 있습니다. 상세내용은 아래와 같습니다.

1. 주주총회의 소집 및 그 부의안건의 결정에 관한 사항2. 신주발행, 주금납입 및 준비금, 잉여금, 적립금의 자본전입에 관한사항3. 경영기본방침의 수립 및 주요사항의 변경에 관한 사항4. 중요사업계획 수립 및 결산에 관한 사항5. 사무소, 지사, 현지법인의 설치, 이전 및 폐지에 관한 사항6. 중요 재산의 취득과 처분에 관한 사항7. 외부차입, 담보제공 및 지급보증에 관한 사항8. 중요 불량채권의 상각에 관한 사항9. 기타 대표이사가 특히 결의할 필요가 있다고 인정하는 사항

다. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

4
1
1
-
-

※ 공시서류 작성기준일 현재 재임 중인 사외이사는 1명이며, 사업연도 개시일부터 공시서류 제출일까지 기간 중 2026년 3월 27일 제47기 정기주주총회에서 조영희 사외이사를 재선임(예선, 중임일 : 2026년 3월 31일)하였습니다.

라. 중요 의결사항 등

개최일자
안건의 주요내용
의결현황
이사의 성명

김영신

사내이사(출석률:100.00%)

송선용사내이사(출석률:100.00%)
고병현사내이사(출석률:57.14%)
조영희사외이사(출석률:85.71%)

찬반여부

2026-01-09
[의결] 타인에 대한 채무보증 결정 <주요 종속회사 ㈜오르개발 부동산 담보 차입 금 39억 원 신규 보증>
가결
찬성
찬성
찬성
불참

2026-03-04
[의결] 회사의 안전 및 보건에 관한 계획 수립 <제48기(2026 사업연도)>
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

2026-03-09
[의결] 내부회계관리규정 개정 <준거기준 변경 등에 따른 일부 개정>
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

2026-03-10
[보고] 내부회계관리제도 운영실태 보고 <제47기(2025 사업연도) 대표이사와 내부회계관리자의 내부회계관리제도 운영실태 이사회와 감사에 대한 대면보고>
보고
참석
참석
불참
참석

2026-03-11
[보고] 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고 <제47기(2025 사업연도) 감사의 내부회계관리제도 운영실태 평가 이사회 대면보고>
보고
참석
참석
참석
참석

2026-03-12
[의결] 재무제표(연결.별도) 및 영업보고서 승인 <제47기(2025 사업연도)>
가결
찬성
찬성
불참
찬성

2026-03-12
[의결] 주주총회소집 결의 <제47기 정기주주총회>
가결
찬성
찬성
불참
찬성

주1)「상법」제398조
(이사 등과 회사 간의 거래)와 제542조의9(주요주주 등 이해관계자와의 거래)에 해당하는 안건은 이사회에서 이사 총수의 3분의 2 이상의 수로 승인하며, 해당 거래의 당사자인 이사는 의사정족수에는 포함되나 의결권을 행사할 수 없습니다.

주2) 임원 변동현황(사업연도 개시일 ~ 공시서류 제출일)

변 동 일 자
변 동 내 역

2026년 03월 27일
제47기 정기주주총회('26.03.27 개최)에서 사외이사 조영희 재선임(예선, 중임일 : 2026년 3월 31일)

마. 이사의 독립성당사는 각 이사가 회사의 최대주주 또는 주요주주로부터 독립성을 확보할 수 있도록 관련 법령 및 정관에 따라 3명 이상 10명 이내의 이사(사외이사 포함)를 주주총회에서 선임하고 있습니다. 주주총회에서 선임할 이사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하고 있습니다.사외이사의 경우「상법」제382조제3항과 동법 제542조의8에 따라 사외이사로서의 자격요건 적격 여부를 확인하여 사외이사 후보자로 선정하고 있습니다.공시서류 작성기준일 현재 이러한 절차에 따라 선임된 이사는 다음과 같습니다.

직 명
성 명
임기
연임여부
연임횟수
선임배경
추천인
활동분야(담당업무)
회사와의 거래
최대주주 또는주요주주와의 관계

사내이사

(대표이사)

김영신
3년
○
1
사내이사로서 충분한 자질을 갖추고, 회사 발전에 기여할 자를 선임
이사회
경영전반에 대한 총괄(CEO, 이사회 의장, 주요 경영사항 결의)
해당없음
최대주주의 대표이사

사내이사
송선용
3년
○
1
사내이사로서 충분한 자질을 갖추고, 회사 발전에 기여할 자를 선임
이사회
경영관리에 대한 총괄(CFO, 주요 경영사항 결의)
해당없음
최대주주의 사내이사

사내이사
고병현
3년
×
-
사내이사로서 충분한 자질을 갖추고, 회사 발전에 기여할 자를 선임
이사회

경영전반에 대한 업무

(주요 경영사항 결의)

해당없음
최대주주의 특별관계자인주요주주의 사내이사

사외이사
조영희
3년
○
1
사외이사로서 충분한 자질을 갖추고, 회사 발전에 기여할 자를 선임
이사회

경영전반에 대한 업무

(주요 경영사항 결의)

해당없음
해당없음

※ 최대주주 또는 주요주주와의 관계는 최초 선임 직전의 관계이며, 현재 최대주주와의 관계는 'VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항'을 참고하시기를 바랍니다.
바. 사외이사의 전문성

(1) 사외이사 지원조직 현황- 당사는 공시서류 작성기준일 현재 사외이사 지원조직이 없습니다.(2) 사외이사 교육실시 현황

【사외이사 교육실시 현황】

교육일자
교육실시주체
참석 사외이사
불참시 사유
주요 교육내용

2024.11.11
코스닥협회
조영희
해당 없음
자본시장 주요 이슈 전문연수

2024.11.11
코스닥협회
천승환
해당 없음
자본시장 주요 이슈 전문연수

2024.11.11
코스닥협회
최성조
해당 없음
자본시장 주요 이슈 전문연수

2025.06.02
코스닥협회
조영희
해당 없음
자본시장 주요 이슈 전문연수

2. 감사제도에 관한 사항

당사는 현재 감사위원회를 별도로 설치하고 있지 않으며, 공시서류 작성기준일 현재 상근감사 1명을 두고 있습니다.

가. 감사의 인적사항

성명
성별
출생년월
상근여부
주요경력

김우영
남
1975년 03월
상근
전남대학교 산업공학과전) ㈜하이테크원 부사장전) ㈜티컴넷 이사

나. 감사의 독립성당사는 관련 법령 및 정관에 따라 1명 이상 2명 이내의 감사를 주주총회에서 선임하고 있습니다. 주주총회에서 선임할 감사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하고 있습니다.감사업무의 수행에 있어서 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있으며, 필요에 따라 자료를 요구할 수 있고 열람할 수 있습니다. 그리고 감사는 신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 설치한 내부회계관리제도의 운영실태를 내부회계관리자로부터 보고받고 이를 검토합니다.

다. 감사의 주요활동내역

개최일자
안건의 주요내용
의결현황
감사의 성명

김우영상근감사(출석률: 100.00%)

참석여부

2026-01-09
[의결] 타인에 대한 채무보증 결정 <주요 종속회사 ㈜오르개발 부동산 담보 차입 금 39억 원 신규 보증>
가결
참석

2026-03-04
[의결] 회사의 안전 및 보건에 관한 계획 수립 <제48기(2026 사업연도)>
가결
참석

2026-03-09
[의결] 내부회계관리규정 개정 <준거기준 변경 등에 따른 일부 개정>
가결
참석

2026-03-10
[보고] 내부회계관리제도 운영실태 보고 <제47기(2025 사업연도) 대표이사와 내부회계관리자의 내부회계관리제도 운영실태 이사회와 감사에 대한 대면보고>
보고
참석

2026-03-11
[보고] 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고 <제47기(2025 사업연도) 감사의 내부회계관리제도 운영실태 평가 이사회 대면보고>
보고
참석

2026-03-12
[의결] 재무제표(연결.별도) 및 영업보고서 승인 <제47기(2025 사업연도)>
가결
참석

2026-03-12
[의결] 주주총회소집 결의 <제47기 정기주주총회>
가결
참석

라. 감사 교육실시 현황

【감사 교육실시 현황】

교육일자
교육실시주체
주요 교육내용

2024.11.11
코스닥협회
자본시장 주요 이슈 전문연수

2025.06.02
코스닥협회
자본시장 주요 이슈 전문연수

마. 감사 지원조직 현황

- 당사는 공시서류 작성기준일 현재 감사 지원조직이 없습니다.

바. 준법지원인 지원조직 현황

- 당사는「상법」제542조의13에 따른 준법지원인을 두고있지 않습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
도입

실시여부
-
-
- 제47기 정기주주총회 전자투표 미실시(*)

주
1) 당사는 공시서류 제출일 현재 상기 전자투표제 외에 의결권대리행사권유제도를 도입하였습니다. 의결권 대리행사를 위한 위임장 용지 및 참고서류는 자본시장법 시행령 제160조에 따라 ⅰ) 직접 교부, ⅱ) 우편 또는 모사전송, ⅲ) 전자우편, ⅳ) 주주총회 소집통지와 함께 발송, ⅴ) 인터넷 홈페이지 게시 등의 방법으로 제공하고 있습니다.주2)
실시여부는 공시서류 작성기준일이 속하는 사업연도의 개시일부터 공시서류 제출일까지 당사가 실제 운영하였거나, 실시 여부가 확정된 투표제도 현황입니다. 당사는「상법」제368조의4에 따라 이사회 결의로 각 주주총회별 전자투표 실시 여부를 결정하며, 결정 시 의안의 중요성, 주주 구성, 시스템 운영 비용 등을 종합적으로 고려합니다.* 2026년 3월 27일 개최한 제47기 정기주주총회에서는 전자투표를 활용하지 않기로 이사회에서 결정하였습니다.

나. 의결권 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
6,828,712
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
6,666
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
6,822,046
-

우선주
-
-

※「상법」제369조제2항에 따라 회사가 소유하고 있는 자기주식은 의결권이 제한됩니다.주1) 2024년 5월 3일(병합기준일) 적정 유통 주식 수 유지를 통한 주가 안정화 및 기업 가치 제고를 위하여 1주당 가액을 500원에서 5,000원으로 주식(액면)병합하였으며, 2024년 10월 1일(감자효력발생일) 결손의 보전과 재무구조 개선을 위하여 1주당 액면가액 5,000원인 보통주식 3주를 같은 액면가액의 보통주식 1주의 비율로 무상감자(무상병합)하였습니다.주2) 2025년 4월 18일(230만주)과 2025년 4월 21일(10만주)에 당사 발행 제20회차 전환사채의 전환청구권 행사로 발행주식총수가 3,981,814주에서 6,381,814주로 2,400,000주가 증가하였습니다.주3) 2025년 5월 12일을 납입일로 하는 주주우선공모 유상증자 신주가 2025년 5월 13일에 효력이 발생함에 따라 발행주식총수가 6,381,814주에서 6,828,712주로 446,898주가 증가하였습니다.주4) 2015년 9월 2일 무상감자 시 자사주 421주를 단주 취득하고, 2024년 5월 3일 주식(액면)병합으로 인하여 자기주식수가 421주에서 42주로 감소 및 추가로 2,726주를 단주 취득하였으며, 2024년 10월 1일 무상감자로 기존 자기주식수가 2,768주에서 922주로 감소하였고 추가로 5,744주를 단주 취득하였습니다
다. 주식사무

신주인수권의내용

정관 제9조 (신주인수권)
① 주주는 그가 소유한 주식의 수에 비례하여 신주의 배정받을 권리를 갖는다.② 회사는 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하면 이사회의 결의로 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있다.1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제165조의6에 따라 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우2.「상법」제542조의3에 따른 주식매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우3. 발행하는 주식총수의 100분의 20 범위 내에서 우리사주조합원에게 주식을 우선배정하는 경우4.「근로복지기본법」제39조의 규정에 따른 우리사주매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우5.「상법」제418조 제2항의 규정에 따라 신기술의 도입, 재무구조개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우6.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의하여 주식예탁증서(DR) 발행에 따라 신주를 발행하는 경우7. 회사가 경영상 필요로「외국인투자 촉진법」에 의한 외국인 투자를 위하여 신주를 발행하는 경우③ 제2항 각호 중 어느 하나의 규정에 따라 신주를 발행할 때 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」등 관계 법령에 따라 이사회의 결의로 정한다.④ 신주인수권의 포기 또는 상실에 따른 주식과 신주배정에서 발생한 단주의 처리 방법은「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」등 관계 법령에 따라 이사회의 결의로 정한다.

결 산 일
매 12월 31일
정기주주총회
3월 이내

명의개서대리인
주식회사 하나은행 증권대행부(증권대행섹션)[주소 : 서울특별시 영등포구 국제금융로72(여의도동)]

공고방법
회사의 인터넷 홈페이지(www.sangji.co.kr) 또는 한국경제신문

주주의 특전
해당 사항 없음

라. 주주총회의사록 요약

주총정보(일자)
안건(결의사항)
결의내용
주요 논의내용

제45기 정기주주총회(2024.03.29)
제1호 의안 : 제45기(23.01.01 ~ 23.12.31) 재무제표(결손금처리계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건
원안대로 승인ㆍ가결
- 제45기의 재산상태와 영업실적 등에 대해 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제2호 의안 : 정관 일부 변경의 건(상호변경, 액면병합 외)
원안대로 승인ㆍ가결
- 의장이 정관 변경의 주요 사항인 상호변경과 액면병합 내용 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제3호 의안 : 이사 선임의 건(사내이사 4명)
-
-

제3-1호 의안 : 사내이사 김영신 선임의 건(재선임)
원안대로 승인ㆍ가결
- 후보자에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제3-2호 의안 : 사내이사 송선용 선임의 건(재선임)
원안대로 승인ㆍ가결
- 후보자에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제3-3호 의안 : 사내이사 김영익 선임의 건(재선임)
원안대로 승인ㆍ가결
- 후보자에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제3-4호 의안 : 사내이사 김동호 선임의 건(재선임)
원안대로 승인ㆍ가결
- 후보자에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제4호 의안 : 상근감사 김우영 선임의 건(재선임)
원안대로 승인ㆍ가결
- 후보자에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제5호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건(제46기 20억원 / 제45기 20억원)
원안대로 승인ㆍ가결
- 이사 보수 지급금액 및 보수한도에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제6호 의안 : 감사 보수한도 승인의 건(제46기 5억원 / 제45기 5억원)
원안대로 승인ㆍ가결
- 감사 보수 지급금액 및 보수한도에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제46기(2024 사업연도)제1회 임시주주총회(2024.09.12)
제1호 의안 : 자본의 감소
원안대로 승인ㆍ가결
- 의장이 자본의 감소 사유 및 내용 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제46기 정기주주총회(2025.03.31)
제1호 의안 : 제46기(24.01.01 ~ 24.12.31) 재무제표(결손금처리계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건
원안대로 승인ㆍ가결
- 제46기의 재산상태와 영업실적 등에 대해 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제2호 의안 : 이사 선임의 건(사내이사 1명)
-
-

제2-1호 의안 : 사내이사 고병현 선임의 건(신규 선임)
원안대로 승인ㆍ가결
- 후보자에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제3호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건(제47기 20억원 / 제46기 20억원)
원안대로 승인ㆍ가결
- 이사 보수 지급금액 및 보수한도에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제4호 의안 : 감사 보수한도 승인의 건(제47기 5억원 / 제46기 5억원)
원안대로 승인ㆍ가결
- 감사 보수 지급금액 및 보수한도에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제47기 정기주주총회(2026.03.27)
제1호 의안 : 제47기(25.01.01 ~ 25.12.31) 재무제표(결손금처리계산서 포함) 및 연결재무제표 승인의 건
원안대로 승인ㆍ가결
- 제47기의 재산상태와 영업실적 등에 대해 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제2호 의안 : 이사 선임의 건(사외이사 1명)
-
-

제2-1호 의안 : 사외이사 조영희 선임의 건(재선임)(예선)
원안대로 승인ㆍ가결
- 후보자에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제3호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건(제48기 20억원 / 제47기 20억원)
원안대로 승인ㆍ가결
- 이사 보수 지급금액 및 보수한도에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

제4호 의안 : 감사 보수한도 승인의 건(제48기 5억원 / 제47기 5억원)
원안대로 승인ㆍ가결
- 감사 보수 지급금액 및 보수한도에 대한 의장의 설명 후 가결- 질의응답 및 추가 논의 없었음

마. 소수주주권- 해당사항이 없습니다.

바. 경영권 경쟁- 해당사항이 없습니다.

VI. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

㈜중앙첨단소재
본인
보통주
858,987
12.58
858,987
12.58
-

김영신
대표이사
보통주
0
0
0
0
-

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진](*1)
최대주주의 특별관계자
보통주
589,999
8.64
589,999
8.64
-

계
보통주
1,448,986
21.22
1,448,986
21.22
-

우선주
0
0
0
0
-

(*1) 2026년 1월 15일에 상호가 ㈜협진에서 ㈜앤로보틱스로 변경되었습니다.(*2) 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재가 2025년 5월 16일 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]과 의결권 공동행사 합의를 체결함에 따라 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]을 최대주주의 특별관계자로 추가하였습니다.

2. 최대주주의 주요경력 및 개요

가. 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

㈜중앙첨단소재
50,971
김영신
-
-
-
㈜엔켐
14.53

-
-
-
-
-
-

※ 상기 최대주주의 기본정보는 공시서류 작성기준일 현재 기준입니다.

나. 법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2021.04.06
김영신
-
-
-
-
-

2023.02.28
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
25.68

2023.05.04
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
22.93

2023.06.13
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
22.82

2023.08.21
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
20.55

2024.06.28
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
16.96

2024.07.11
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
16.16

2024.08.22
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
16.14

2024.12.31
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
16.01

2025.02.21
-
-
-
-
㈜아틀라스팔천
15.84

2025.04.07
-
-
-
-
㈜광무
11.77

2025.09.09
-
-
-
-
㈜광무
15.06

2025.09.23
-
-
-
-
㈜광무
14.46

2026.01.05
-
-
-
-
㈜엔켐
14.53

※ 타인의 유상증자, 전환청구 및 주식매수선택권행사 등으로 인한 지분의 변동은 분기단위 최종 변동일 기준으로 기재하였습니다.

다. 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
㈜중앙첨단소재

자산총계
127,318

부채총계
23,510

자본총계
103,808

매출액
19,809

영업이익
-4,562

당기순이익
-5,504

※ 상기 최대주주의 최근 결산기는 2025년 12월 31일 현재 연결 재무제표 기준입니다.

라. 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재는 1999년 4월 23일 설립된 코스닥상장법인이며, 공시서류 작성기준일 현재 영위하고 있는 비중있는 사업은 PVC 제품 및 건축자재의 제조업과 분양대행사업, 통신기기 및 장비 사업입니다.
마. 최대주주의 변동을 초래할 수 있는 특정거래- 해당 사항이 없습니다.

3. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

가. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

㈜엔켐
123,812
오정강
14.41
-
-
오정강
14.41

-
-
-
-
-
-

※ 상기 최대주주의 최대주주 기본정보는 2025년 12월 31일 현재 기준입니다.

나. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
㈜엔켐

자산총계
1,107,549

부채총계
626,524

자본총계
481,025

매출액
312,794

영업이익
-78,387

당기순이익
-70,567

※ 상기 법인의 최근 결산기는 2025년 12월 31일 현재 연결 재무제표 기준입니다.

4. 최대주주 및 그 특수관계인이 당사자인 주주간 계약당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재는 2대 주주인 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]과 2025년 5월 16일 의결권 공동행사에 관한 합의를 체결하였으며, 공시서류 작성기준일 현재 해당 합의는 유효하게 유지되고 있습니다.
5. 최대주주의 변동현황

【최대주주 변동내역】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2021.07.16
㈜중앙첨단소재
12,084,353
16.91
제3자배정 유상증자 참여(인수주식 10,884,353주)
(*), (**)

* 최대주주 변동일은 유상증자 납입일의 다음 날인 신주의 효력발생일 기준이며, 소유주식수는 기존 단순투자목적 120만주를 포함한 주식수입니다.** 공시서류 작성기준일 현재 최대주주는 ㈜중앙첨단소재이며, 변동일로부터 기준일 현재까지 주식의 장내매수와 유상증자 참여, 주식(액면)병합, 무상감자(무상병합),주주우선공모 유상증자 참여 등으로 그 소유주식수는 858,987주이고 지분율은 12.58%입니다.
6. 주식의 분포

가. 주식 소유현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
㈜중앙첨단소재
858,987
12.58
-

㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]
589,999
8.64
-

우리사주조합
-
-
-

나. 소액주주현황

【소액주주현황】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
22,963
22,967
99.98
5,304,231
6,822,046
77.75
-

주1) 2026년 3월 31일 현재 주주명부 기준 발행주식총수 대비 1% 미만 보유주주현황입니다.주2) 소액주주수 및 소액주식수, 총발행주식수(의결권 있는 발행주식총수)는 자사주 6,666주를 제외한 수입니다.

7. 최근 6개월간 주가 및 주식 거래실적

(단위 : 원, 주)

종 류
2025년 10월
2025년 11월
2025년 12월
2026년 01월
2026년 02월
2026년 03월

보통주
최고(종가)
8,990
7,320
14,020
12,150
11,450
8,890

최저(종가)
7,760
5,980
5,770
10,220
9,630
7,890

월평균주가
8,322
6,675
11,500
10,789
10,343
8,369

최고 일거래량
464,486
231,743
8,278,594
1,620,216
2,344,957
671,166

최저 일거래량
77,316
37,583
52,011
166,390
107,656
33,155

월간거래량
2,458,286
1,477,869
35,673,916
10,111,051
6,612,220
3,005,844

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

김영신
남
1963년 07월
사장
사내이사
상근
대표이사경영전반총괄(CEO)이사회 의장
전남대학교 국어국문학과 학사現(21.09 ~) ㈜오르개발(구,㈜카일룸디앤디) 사내이사現(22.06 ~) ㈜카일룸도산 기타비상무이사現(21.04 ~) ㈜중앙첨단소재 대표이사
-
-
최대주주 社대표이사/계열회사등기임원
2021.08.17~현재
2027.03.29

송선용
남
1971년 11월
부사장
사내이사
상근
경영관리총괄(CFO)이사회 구성원(주요 경영사항 결의)
경기대학교 수학과 학사現(21.09 ~) ㈜오르개발(구,㈜카일룸디앤디) 대표이사現(22.06 ~) ㈜카일룸도산 대표이사現(23.01 ~) ㈜상지그린에너지 사내이사現(21.04 ~) ㈜중앙첨단소재 사내이사前(03.03 ~ 21.03) ㈜아이프로텍 경영기획
-
-
최대주주 社사내이사/계열회사등기임원
2021.08.17~현재
2027.03.29

고병현
남
1972년 04월
이사
사내이사
비상근
경영전반업무이사회 구성원(주요 경영사항 결의)
現(20.10 ~ 현재) ㈜앤로보틱스(구, ㈜협진) 부사장前(19.10 ~ 20.09 ㈜나이콤 상무이사前(12.07 ~ 19.09) ㈜씨아이테크 상무이사
-
-
최대주주의특별관계자의사내이사/계열회사등기임원
2025.03.31~현재
2028.03.31

조영희
남
1964년 11월
이사
사외이사
비상근
경영전반업무이사회 구성원(주요 경영사항 결의)
인하대 대학원 건축공학과(건축학) 석사인하대학교 건축공학과(건축학) 학사現(21.01 ~) 원형 건축디자인 연구소 소장現(22.03 ~) ㈜에이디엔씨건축사사무소 사외이사前(05.06 ~ 20.12) ㈜건축사사무소 유에이디 부사장前(00.06 ~ 05.04) 삼협종합건설㈜ 설계실장前(92.12 ~ 00.03) 공간건축사무소㈜ 실장
-
-
계열회사등기임원
2023.03.31~현재
2029.03.31

김우영
남
1975년 03월
감사
감사
상근
상근감사
전남대학교 산업공학과 학사前(15.06 ~ 20.02) ㈜하이테크원 부사장前(04.02 ~ 15.04) ㈜티컴넷 이사
-
-
계열회사등기임원
2021.08.17~현재
-

김영민
남
1967년 09월
고문
미등기
비상근
경영고문(경영전반자문)
전남대학교 대학원 전기공학과 박사前(05.07 ~ 07.05) ㈜하나로미디어 대표이사
-
-
계열회사미등기임원
2021.08.25~현재
2027.08.25

이승우
남
1964년 02월
부사장
미등기
상근
사업기획총괄

뉴욕 주립대 스토니브룩, 응용수학 박사

연세대학교 응용통계학과 학사 및 석사前(19.09 ~ 23.09) SAS 코리아 대표이사

前(10.03 ~ 19.08) 딜로이트 컨설팅 대표이사

前(08.03 ~ 10.02) SC제일은행 부행장

前(04.03 ~ 08.02) IBM 파트너(FMS 컨설팅 리더)

前(99.01 ~ 04.04) 이강 파이낸스 컨설팅(스타트업)

前(95.10 ~ 98.10) 삼성생명 리서치(데이터 분석
)

-
-
계열회사미등기임원
2024.10.01~현재
2026.10.01

주1) '최대주주와의 관계'에는「금융회사의 지배구조에 관한 법률 시행령」제3조제1항에 기재되어 있는 관계를 참고하여 기재하였습니다.주2) 이사의 임기는 3년을 초과하지 못하나「상법」제383조 제2항과 제3항, 당사 정관 제33조에 따라 그 임기가 최종의 결산기 종료 후 당해 결산기에 관한 정기주주총회 전에 만료되면 그 총회의 종결시까지 임기가 연장됩니다.주3) 감사의 임기는 취임 후 3년 내의 최종의 결산기에 관한 정기총회의 종결 시까지입니다. 상근감사 김우영은 2021년 8월 17일 최초 선임되었고 2024년 3월 29일 재선임하였습니다.주4) 임원 변동현황(사업연도 개시일 ~ 공시서류 제출일)

변 동 일 자
변 동 내 역

2026년 03월 27일
제47기 정기주주총회('26.03.27 개최)에서 사외이사 조영희 재선임(예선, 중임일 : 2026년 3월 31일)

주5) 사외이사 조영희의 임기만료일은 2026년 3월 31일이나 2026년 3월 27일 개최한 제47기 정기주주총회에서 재선임(중임, 예선)되었습니다.주6) 미등기임원은 이사회 결의로 선임하며, 미등기임원의 임기는 임원 위촉계약상 명시된 기간입니다.

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 천원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

경영지원/재경
남
8
-
-
-
8
05년 08개월 14일
158,852
19,857
-
-
-
-

경영지원/재경
여
6
-
-
-
6
06년 03개월 13일
69,116
11,519
-

사업기획
남
3
-
1
-
4
01년 00개월 25일
86,766
21,692
-

사업기획
여
-
-
-
-
-
00년 00개월 00일
-
-
-

공사/공무/사업관리
남
22
-
4
-
26
06년 10개월 15일
367,159
14,901
-

공사/공무/사업관리
여
5
-
1
-
6
03년 06개월 07일
58,073
10,926
-

합 계
44
0
6
0
50
05년 09개월 00일
739,967
15,425
-

주1) 기간의 정함이 없는 근로자는 정규직 및 종전에 기간제 근로자 등이 기간의 정함이 없는 근로자로 전환된 근로자입니다. - 기간제 근로자 :「기간제 및 단시간근로자보호등에 관한 법률」제2조제1호의 기간제 근로자

- 단시간근로자 : 사용자가 고용한 근로자로서 기간의 정함이 없는 근로자 및 기간제 근로자 중 「근로기준법」제2조제1항 제9호의 근로자

주2) 상기 직원 등 현황에 휴직자와 현장 채용 계약직 일시 근로자(「소득세법 시행령」제20조제1항에 따른 일용근로자)는 제외하였습니다.

주3) 직원수 및 평균근속연수는 공시서류 작성기준일 현재 재직자(기간의 정함이 없는 근로자와 기간제 근로자 전체) 기준으로 작성하였습니다.

주4) 급여총액은 소득세법 제20조에 따라 관할 세무서에 제출하는 근로소득지급명세서의 근로소득을 기준으로 기재되었습니다.

주5) 상기 직원 등 현황은 미등기임원이 포함(등기임원은 제외)되어 있습니다.주6) '소속 외 근로자'는 「고용정책 기본법」제15조의6 제1항에 따라 근로자의 고용형태 현황을 공시하는 회사가 아닌바 그 기재를 생략합니다.

주7) '1인 평균 급여액'은 사업연도 개시일로부터 공시서류 작성기준일까지의 월별 평균 급여액(해당 월의 급여총액을 해당 월의 평균 근무인원 수로 나눈 값)의 합계입니다.

주8) '평균근속연수' 및 '1인평균 급여액'의 합계는 각 사업부문별 수치의 단순합계가 아닌 회사 전체의 평균입니다.(1) 육아지원제도 사용 현황

(단위 : 명)

구분
당분기(48기 1분기)
전기(47기)
전전기(46기)

육아휴직 사용자수(남)
0
1
0

육아휴직 사용자수(여)
2
2
1

육아휴직 사용자수(전체)
2
3
1

육아휴직 사용률(남)
0.00%
100.00%
0.00%

육아휴직 사용률(여)
100.00%
100.00%
100.00%

육아휴직 사용률(전체)
100.00%
100.00%
100.00%

육아휴직 복귀 후12개월 이상 근속자(남)
0
0
0

육아휴직 복귀 후12개월 이상 근속자(여)
0
1
1

육아휴직 복귀 후12개월 이상 근속자(전체)
0
1
1

육아기 단축근무제 사용자 수
0
0
0

배우자 출산휴가 사용자 수
1
1
0

※ 육아휴직 사용자 수: 당해 연도 육아휴직 사용 이력이 있는 직원 수※ 육아휴직 사용률: 당해 연말 재/휴직 중이며 당해 출생 자녀를 가진 직원 중 당해 출생 자녀 생일 1년 이내 육아휴직 사용 이력이 있는 직원 수 비율※ 육아휴직 복귀 후 12개월 이상 근속자: 당해 전년도 복직한 직원 중, 12개월 이상 근속한 직원의 수※ 육아기 단축근무제 사용자 수: 당해 연도 육아기 단축근무제 사용 이력이 있는 직원 수※ 배우자 출산휴가 사용자 수 : 당해 연도 배우자출산휴가 사용 이력이 있는 직원 수

(2) 유연근무제도 활용 여부와 사용 현황

(단위 : 명)

구분
당분기(48기 1분기)
전기(47기)
전전기(46기)

유연근무제 활용 여부
활용
활용
활용

시차출퇴근제 사용자 수
7
6
15

선택근무제 사용자 수
0
0
0

원격근무제(재택근무 포함)사용자 수
0
0
0

※ 유연근무제 활용 여부 : 시차출퇴근제, 선택근무제, 원격근무(재택근무 포함) 등 활용※ 시차출퇴근제 및 선택근무제 사용자 수 : 당해 연말 재직자 기준, 해당 근무제의 적용을 받는 직원 수 ※ 선택근무제 사용자 수 : 1개월 이내의 정산기간을 평균하여 1주간의 소정근로시간이 40시간을 초과하지 않는 범위에서 근무의 시작, 종료시각 및 1일 근무시간을 조정하는 제도의 적용을 받는 직원 수※ 원격근무제 사용자 수 : 연간 원격근무제도(재택근무, 재택교육 등) 활용 건수를 연간 총 평일 수로 나누어 산출

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 천원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
2
93,517
46,758
-

주1) 상기 인원수는 공시서류 작성기준일 현재 재임 중인 미등기임원 중 보수가 지급된 인원수이며, 확정기여형 퇴직연금 불입액을 포함하지 않은 금액입니다.주2) 상기 1인평균 급여액은 연간급여 총액을 인원수로 나누어 계산하였습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 천원)

사업연도
구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

당기
이사
4
2,000,000
사외이사 1명 포함

감사
1
500,000
-

전기
이사
8
2,000,000
사외이사 3명 포함

감사
1
500,000
-

전전기
이사
10
2,000,000
사외이사 4명 포함

감사
1
500,000
-

※ 당기는 제48기(2026 사업연도) 1분기이며, 전기는 제47기(2025 사업연도), 전전기는 제46기(2024 사업연도)입니다.

나. 보수지급금액

(1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 천원, 주)

사업연도
인원수
보수총액
1인당평균보수액
보수총액 중주식기준보상지급액
보수총액에포함되지않는 보수(잔액기준)
비고

주식매수선택권
그 외주식기준 보상

행사가능수량
행사불가수량
잔여금액*
미지급수량
시장가치**

당기
5
53,583
10,717
-
-
-
-
-
-
-

전기
8
238,036
29,755
-
-
-
-
-
-
-

전전기
10
473,805
47,380
-
-
-
-
-
-
-

* 잔여금액 = 각 사업연도말 및 공시서류작성기준일 이사ㆍ감사 전체를 대상으로 재무상태표상 주식매수선택권과 관련하여 계상된 부채 및 자본계정 금액

** 시장가치 = 미지급수량 x 각 사업연도말 종가 등

※ 각 사업연도말 종가 등(원) : 2024년 12월 30일 4,755원, 2025년 12월 30일 12,250원, 2026년 3월 31일 8,000원- 일자는 사업연도말(보고기간말) 기준 최근 거래일의 종가이며, 주가는 공시서류 제출일 현재 기준 증자 및 감자, 병합 등이 반영된 수정주가입니다.

주1) 당기는 제48기(2026 사업연도) 1분기이며, 전기는 제47기(2025 사업연도), 전전기는 제46기(2024 사업연도)입니다.주2) 상기 인원수는 등기임원(퇴임 임원 포함) 중 보수가 지급된 인원수입니다.주3) 상기 보수총액은 해당사업연도에 재임 중인 등기임원의 확정기여형 퇴직연금 불입액은 제외하되, 해당사업연도에 퇴임한 등기임원의 보수와 확정기여형 퇴직연금 불입 누적액을 포함한 금액입니다.주4) 상기 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 계산하였습니다.

(2) 유형별

(단위 : 천원, 주)

구 분
사업연도
인원수
보수총액
1인당평균보수액
보수총액 중주식기준보상지급액
보수총액에포함되지않는 보수(잔액기준)
비고

주식매수선택권
그 외주식기준 보상

행사가능수량
행사불가수량
잔여금액*
미지급수량
시장가치**

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
당기
3
34,342
11,447
-
-
-
-
-
-
-

전기
5
145,540
29,108
-
-
-
-
-
-
-

전전기
6
336,125
56,021
-
-
-
-
-
-
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
당기
1
5,050
5,050
-
-
-
-
-
-
-

전기
2
36,896
18,448
-
-
-
-
-
-
-

전전기
3
82,080
27,360
-
-
-
-
-
-
-

감사위원회 위원
당기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전전기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

감사
당기
1
14,192
14,192
-
-
-
-
-
-
-

전기
1
55,600
55,600
-
-
-
-
-
-
-

전전기
1
55,600
55,600
-
-
-
-
-
-
-

* 잔여금액 = 각 사업연도말 및 공시서류작성기준일 이사ㆍ사외이사ㆍ감사위원회 임원 등 구분 별로 재무상태표상 주식매수선택권과 관련하여 계상된 부채 및 자본계정 금액

** 시장가치 = 미지급수량 x 각 사업연도말 종가 등

※ 각 사업연도말 종가 등(원) : 2024년 12월 30일 4,755원, 2025년 12월 30일 12,250원, 2026년 3월 31일 8,000원- 일자는 사업연도말(보고기간말) 기준 최근 거래일의 종가이며, 주가는 공시서류 제출일 현재 기준 증자 및 감자, 병합 등이 반영된 수정주가입니다.
주1) 당기는 제48기(2026 사업연도) 1분기이며, 전기는 제47기(2025 사업연도), 전전기는 제46기(2024 사업연도)입니다.주2) 상기 인원수는 등기임원(퇴임 임원 포함) 중 보수가 지급된 인원수입니다.주3) 상기 보수총액은 해당사업연도에 재임 중인 등기임원의 확정기여형 퇴직연금 불입액은 제외하되, 해당사업연도에 퇴임한 등기임원의 보수와 확정기여형 퇴직연금 불입 누적액을 포함한 금액입니다.주4) 상기 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 계산하였습니다.

(3) 소득 종류별

(단위 : 천원)

구 분
사업연도
급여
상여
주식매수선택권행사이익
그 외주식기준보상 지급액
기타근로 소득
퇴직소득
기타소득

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
당기
33,742
600
-
-
-
-
-

전기
136,900
1,200
-
-
-
7,440
-

전전기
255,099
58,600
-
-
-
22,426
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
당기
5,050
-
-
-
-
-
-

전기
28,750
-
-
-
-
8,146
-

전전기
67,000
1,500
-
-
-
13,580
-

감사위원회 위원
당기
-
-
-
-
-
-
-

전기
-
-
-
-
-
-
-

전전기
-
-
-
-
-
-
-

감사
당기
13,892
300
-
-
-
-
-

전기
55,000
600
-
-
-
-
-

전전기
55,000
600
-
-
-
-
-

※ 당기는 제48기(2026 사업연도) 1분기이며, 전기는 제47기(2025 사업연도), 전전기는 제46기(2024 사업연도)입니다.

다. 이사ㆍ감사의 보수지급기준 등

(1) 이사ㆍ감사의 보수지급기준

구 분
보수 종류
보수 명칭
지급 기준

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
급여
기본급
회사 내규에 따라 직급, 담당업무, 근속년수 등을 기초로 보수를 결정(매월 지급)

상여
성과 인센티브
최근 사업연도 경영성과의 기여도를 측정하고, 회사의 경영상태를 감안하여 지급액을 결정

상여
귀향여비
회사 내규에 따라 정액 지급

사외이사(감사위원회 위원 제외)
급여
기본급
회사 내규에 따라 근속년수 등을 기초로 보수를 결정(매월 지급)

-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-

-
-
-

감사
급여
기본급
회사 내규에 따라 근속년수 등을 기초로 보수를 결정(매월 지급)

상여
귀향여비
회사 내규에 따라 정액 지급

(2) 이사ㆍ감사 보수 및 성과 간 연동

(단위 : 천원)

사업연도
이사의보수 총액(*)
이사의 1인당평균보수액
감사의보수총액(**)
감사의 1인당평균보수액
영업이익
총 주주 수익률(TSR)(***)
기타 지표

당기
39,392
9,848
14,192
14,192
306,464
-34.2%
-

전기
182,436
26,062
55,600
55,600
-1,863,078
156.5%
-

전전기
418,205
46,467
55,600
55,600
-5,578,567
-62.6%
-

* 「이사의 보수총액」 및 「이사의 1인당 평균 보수액」에 포함되는 이사의 범위는 상근이사에 한하고, 감사 및 감사위원회 위원은 제외한다.

** 「감사의 보수총액」 및 「감사의 1인당 평균 보수액」에 포함되는 감사의 범위는 상근감사 및 상근 감사위원회 위원을 말한다.

*** [(기말주가 - 기초주가) + 주당배당금] / 기초주가 x 100
주1) 당기는 제48기(2026 사업연도) 1분기이며, 전기는 제47기(2025 사업연도), 전전기는 제46기(2024 사업연도)입니다.주2) 상기 이사/감사의 보수총액은 해당사업연도에 재임 중인 등기임원의 확정기여형 퇴직연금 불입액은 제외하되, 해당사업연도에 퇴임한 등기임원의 보수와 확정기여형 퇴직연금 불입 누적액을 포함한 금액입니다.주3) 상기 이사/감사의 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 계산하였습니다.주4) 영업이익은 별도(개별) 재무제표 기준입니다.

주5) 총 주주 수익률 (TSR)- 당기(제48기 2026 사업연도 1분기) : [(기말주가 8,000원 - 기초주가 12,150원) + 주당배당금 0원] / 기초주가 12,150 x 100 = -34.2%- 전기(제47기 2025 사업연도) : [(기말주가 12,250원 - 기초주가 4,775원) + 주당배당금 0원] / 기초주가 4,775 x 100 = 156.5%- 전전기(제46기 2024 사업연도) : [(기말주가 4,755원 - 기초주가 12,698원) + 주당배당금 0원] / 기초주가 12,698 x 100 = -62.6%

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

- 해당 사항이 없습니다.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

- 해당 사항이 없습니다.

<주식매수선택권의 부여 및 행사현황>

- 해당 사항이 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

가. 기업집단에 소속된 회사(요약)

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

-
4
10
14

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

※ 당사가 속한 기업집단은 공시서류 작성기준일 현재 당사를 포함하여, 총 14개의 계열회사(당사 포함 상장사 4개 회사, 비상장사 10개 회사)를 구성하고 있으며, 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」상의 출자총액제한 기업집단 또는 상호출자제한 기업집단에는 해당되지 않습니다.
나. 계열회사간의 지배·종속 및 출자 현황을 파악할 수 있는 계통도

계열회사 현황(기준, '26.03.31).jpg
계열회사 현황(기준, '26.03.31)

주) 본 계통도는「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 '계열회사'의 현황을 표시한 것으로「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제2조 및 동법 시행령 제3조에 따른 지배·종속관계 판단기준과 K-IFRS에 따른 연결대상 종속회사 범위와는 차이가 있습니다. 연결대상 종속회사에 세부 내용은 'XII. 상세표'의 '1. 연결대상 종속회사 현황(상세)'를 참고하여 주시기를 바랍니다.
다. 계열회사 중 회사의 경영에 직접 또는 간접으로 영향력을 미치는 회사가 있는 경우에는 그 회사명과 내용계열회사 중 회사의 경영에 직접 또는 간접적으로 영향력을 미치는 회사는 당사의 최대주주인 ㈜중앙첨단소재와 2대 주주인 ㈜앤로보틱스[구, ㈜협진]입니다. 양 주주는 당사의 의결권을 공동 행사하기로 합의하였습니다.
라. 회사와 계열회사간 임원 겸직 현황당사 임원의 계열회사 겸직현황은 다음과 같습니다.

겸직임원
계열회사 임원 겸직현황

성 명
직 위
기 업 명
직 위
상근여부

김영신
대표이사 사장(등기임원)
㈜중앙첨단소재
대표이사(등기)
상근

㈜오르개발
사내이사(등기)
상근

㈜카일룸도산
사내이사(등기)(**)
상근

㈜이디엘
사내이사(등기)
상근

송선용
사내이사 부사장(등기임원)
㈜중앙첨단소재
사내이사(등기)
상근

㈜오르개발
대표이사(등기)
상근

㈜엔에프엔비
사내이사(등기)
상근

㈜카일룸도산
대표이사(등기)
상근

㈜상지그린에너지
사내이사(등기)
상근

㈜이디엘
사내이사(등기)
상근

㈜시그널네트웍스
사내이사(등기)
상근

㈜에이스바이오메드
사내이사(등기)
비상근

고병현
사내이사(등기임원)
㈜앤로보틱스(*)
사내이사(등기)
비상근

이승우
부사장(미등기임원)
㈜카일룸도산
사내이사(등기)(**)
상근

* 2026년 1월 15일에 상호가 ㈜협진에서 ㈜앤로보틱스로 변경되었습니다.** 공시서류 작성기준일 이후인 2026년 4월 1일에 ㈜카일룸도산의 사내이사 김영신, 사내이사 이승우가 신규선임되었습니다.
2. 타법인출자 현황

【타법인출자 현황(요약)】

(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
0
5
5
15,213
-
-
15,213

일반투자
0
2
2
2,802
-
-9
2,793

단순투자
2
2
4
2,231
-
-73
2,158

계
2
9
11
20,246
-
-82
20,164

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

※ 별도 기준 기초 또는 기말 현재 해당 법인에 대한 출자비율이 5%를 초과하거나 장부가액이 1억원을 초과하는 타법인(민법상 조합 포함)에 대한 출자 현황입니다.

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 특수관계자 현황

당분기말 및 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

특수관계자 구분
당분기말
전기말

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재,㈜앤로보틱스[구, ㈜협진](*1)
㈜중앙첨단소재,㈜앤로보틱스[구, ㈜협진](*1)

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디],㈜카일룸도산, ㈜상지그린에너지
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디],㈜카일룸도산, ㈜상지그린에너지

관계기업
㈜에이스바이오메드
㈜에이스바이오메드

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
㈜오버나인에이치엔

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스(*2)
㈜어코스틱스스페이스(*2)

(*1) 전기 중 최대주주인 ㈜중앙첨단소재와의 의결권 공동행사 합의에 따라 유의적인 영향력을 행사하는 회사로 분류되었습니다.(*2) 종속회사인 ㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디] 관계기업에 해당하여 기타특수관계자로 분류하였습니다.

2. 특수관계자에 대한 채권 및 채무내용

(1) 당분기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권 및 채무 내용은 다음과 같습니다.(당분기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권

대여금
미수이자
선급비용
매출채권
계약자산
미수금

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
3,500,000
33,523
9,795
-
-
-

㈜카일룸도산
56,594,367
7,347,953
8,449,007
4,082,821
1,670,462
1,264,067

㈜상지그린에너지
500,000
10,890
-
-
-
-

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-
-

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
889,500
593,785
-
-
-
-

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
-
-
-
505,700
-
-

합 계
68,361,877
8,211,760
8,458,802
4,588,521
1,670,462
1,264,067

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(당분기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채무

외상매입금
금융보증부채
기타채무

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
45,530
9,795
265,541

㈜카일룸도산
-
1,236,903
405

㈜상지그린에너지
-
-
5

합 계
45,530
1,246,698
265,951

(전기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채권

대여금
미수이자
선급비용
매출채권
계약자산
미수금

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
4,500,000
2,142
13,563
-
-
-

㈜카일룸도산
56,574,367
6,575,096
9,210,640
3,370,314
3,631,579
1,264,067

㈜상지그린에너지
500,000
10,890
-
-
-
-

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,063,014
15,860
-
-
-
-

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
889,500
593,785
-
-
-
-

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
4,814,996
209,749
-
-
-
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
-
-
-
-
16,961
-

합 계
69,341,877
7,407,522
9,224,203
3,370,314
3,648,540
1,264,067

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

(전기말)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
채무

외상매입금
금융보증부채
기타채무

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
22,765
13,563
265,541

㈜카일룸도산
-
1,423,059
405

㈜상지그린에너지
-
-
5

합 계
22,765
1,436,622
265,951

(2) 당분기말 및 전기말 현재 당사가 특수관계자 채권과 관련하여 인식한 대손충당금 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기말
전기말

종속기업
㈜상지그린에너지
510,890
510,890

관계기업
㈜에이스바이오메드
2,078,874
2,078,874

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
1,483,285
1,483,285

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
5,024,746
5,024,745

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
179
-

합 계
9,097,974
9,097,794

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.

3. 특수관계자와의 매출 및 매입거래 등의 내용

당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 매출 및 매입 거래 등의 내용은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
당분기
전분기

매출 및 기타수익
매입 및 기타비용
매출 및 기타수익
매입 및 기타비용

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
-
-
-
48,438

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
41,463
-
-
143,752

㈜카일룸도산
4,356,047
576,572
1,661,627
-

㈜상지그린에너지
-
-
12,699
-

관계기업
㈜성암[구, ㈜성암홀딩스](*)
-
-
22,043
-

기타특수관계자
㈜어코스틱스스페이스
673,948
162,624
-
-

합 계
5,071,458
739,196
1,696,369
192,190

* 전기 중 유의적 영향력을 상실하여 특수관계자에서 제외됨에 따라, 유의적 영향력을 상실하기 이전까지 발생한 거래내역이 포함되어 있습니다.
4. 특수관계자와의 자금거래 등의 내용

당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 자금거래 등의 내용은 다음과 같습니다.(당분기)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
대여/차입
상환
대체 등
당분기말

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
단기대여금
4,500,000
-
(1,000,000)
-
3,500,000

㈜카일룸도산
장기대여금
56,574,367
20,000
-
-
56,594,367

㈜상지그린에너지
장기대여금
500,000
-
-
-
500,000

관계기업
㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063,014
-
-
-
2,063,014

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스]
단기대여금
889,500
-
-
-
889,500

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,814,996
-
-
-
4,814,996

(전분기)

(단위: 천원)

특수관계자 구분
특수관계자명
계정명
기초
대여/차입
상환
대체
전분기말

당사에 유의적인 영향력을 행사하는 회사
㈜중앙첨단소재
단기차입금
-
3,000,000
-
(3,000,000)
-

종속기업
㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]
단기차입금
10,430,000
-
(1,910,000)
-
8,520,000

㈜카일룸도산
단기대여금
-
-
-
-
-

장기대여금
34,164,367
3,400,000
-
-
37,564,367

㈜상지그린에너지
단기대여금
1,030,000
-
-
-
1,030,000

관계기업
㈜에이스바이오메드
단기대여금
2,063,014
-
-
-
2,063,014

㈜성암[구, ㈜성암홀딩스]
단기대여금
889,500
-
-
-
889,500

공동지배기업
㈜오버나인에이치엔
단기대여금
4,814,996
-
-
-
4,814,996

5. 특수관계자와의 지분거래내역당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 지분거래내역은 없습니다.
6. 주요 경영진에 대한 보상내역

당분기 및 전분기 중 주요 경영진에 대한 보상내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

단기종업원급여
147,100
144,475

퇴직급여
-
15,586

합 계
147,100
160,061

당사의 주요 경영진은 회사활동의 계획, 운영, 통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원 및 비등기임원으로 구성되어 있습니다.

7. 특수관계자와의 지급보증 등의 내역(1) 당분기말 현재 ㈜카일룸도산과 ㈜오르개발[구, ㈜카일룸디앤디]의 차입금에 대해 지급보증을 제공하고 있으며 각 1,236,903천원, 9,795천원을 금융보증부채로 계상하였습니다(별도 재무제표 주석 34 참조).(2) 당분기말 현재 ㈜중앙첨단소재에 종속기업 차입금에 대해 투자부동산을 담보로 제공하고 있습니다(별도 재무제표 주석 33 참조).

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

신고일자
제 목
신 고 내 용
신고사항의 진행상황

2022년 05월 25일2025년 02월 05일2025년 08월 05일2025년 09월 30일2025년 11월 28일
단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결
- 계약명 : 상지카일룸 에스칼라 신축공사- 계약금액 : 70,185,000,000원(확정계약금액 : 12,645,000,000원, 조건부계약금액 : 57,540,000,000원)- 계약상대방 : 대신자산신탁 주식회사- 계약기간 : 2025.12.01~2029.04.30- 조건부 계약에 관한 사항 : 착공일로부터 24개월 간 철거 및 토목에 해당하는 공사(확정 계약금액)에 대해 진행하며, 이후 41개월까지의 공사(조건부 계약금액)는 위탁자(원 시행자)의 자금조달 상황에 따라 별도 약정으로 진행(차후 확정)- 대금지급 조건 : 월 단위(월 1회) 기성부분금 지급- 기타 : 본건 공사도급계약상 명의 주체가 2025-11-28에 원 시행자에서 계약상대방(신탁사)에 승계됨.
진행 중

2022년 07월 18일2023년 12월 29일2025년 08월 29일
단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결
- 계약명 : 상지카일룸 에스칼라 개발사업 PM 용역- 계약금액 : 4,280,000,000원- 계약상대방 : 주식회사 카일룸도산- 계약기간 : 2022.07.18~2028.12.31- 대금지급 주요 조건(금액 및 지급시기) 1) 계약금 : 10%, 계약체결일 혹은 PF 기표일 중 늦은 날 2) 중도금 1차 : 40%, 분양신고 접수일 3) 중도금 2차 : 40%, 분양신고 접수일로부터 3개월째 되는 날 4) 잔금 : 10%, 2028-12-31(단, 준공일이 2028년 10월 31일보다 추가로 지연될 경우 준공일로부터 2개월째 되는 날)- 대금지급 기타 조건 1) 계약금을 제외한 용역대금은 분양불 지급조건 2) 단, 사업일정 및 분양률에 따라 상호 협의하에 지급시기와 지급금액은 조정 가능하며, 지급시기와 관계없이 실 투입 원가를 지급할 수 있음
진행 중

2025년 01월 13일2025년 07월 11일2025년 10월 13일
단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결
- 계약명 : 신정동 66-2 공동주택 신축공사- 계약금액 : 51,000,000,000원- 계약상대방 : 하이클래스디벨롭 주식회사- 계약기간 : 2025.05.01~2028.06.30- 조건부 계약에 관한 사항 : 2026년 6월 30일까지 본 공사 목적물 개발사업에 대한 금융, 신탁사의 부동산 PF 심의를 득하지 못하는 경우 본 계약은 해제하고 원상회복하기로 함. 단, 당사자 간 협의에 따라 해제를 유예하고 PF 심의를 받기 위한 기간을 연장할 수 있음- 대금지급 조건 : 월 단위(월 1회) 기성부분금 지급
진행 중

2025년 12월 02일2026년 01월 13일
단일판매·공급계약체결(정정)단일판매·공급계약체결
- 계약명 : 임실 정주활력센터 건립 건축공사- 계약금액 : 8,959,733,746원- 계약상대방 : 전북특별자치도 임실군- 계약기간 : 2025.12.02~2027.12.28- 대금지급 조건 1) 기성부분금 : 공사 진행률에 따라 월 단위(월 1회) 지급 2) 잔금 : 감독 공무원의 준공 검사와 법적 정산과목 정산한 준공금액 지급- 기타 조건 등 1) 공사기간 연장, 설계 변경, 물가 변동 등으로 인한 계약금액의 조정 조항 有 2) 본 계약의 일반조건은 "지방자치단체 입찰 및 계약 집행기준 제9장 계약 일반조건"을 적용
진행 중

2026년 01월 30일
단일판매·공급계약체결
- 계약명 : 신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사- 계약금액 : 11,000,000,000원- 계약상대방 : 주식회사 씨아이테크- 계약기간 : 2026.01.30~2027.10.31- 대금지급 조건 1) 기성부분금 : 공사 진행률에 따라 월 단위(월 1회) 지급 2) 잔금 : 계약금액의 10%, 사용승인(준공 필증) 허가 후 1개월 이내 지급- 기타 조건 등 1) 정산 : 실비정산 보수가산 방식(Cost + Fee) = 실투입금 + 실투입금의 10%(일반관리비 외) 2) 공사기간 연장, 설계 변경, 물가 변동 등으로 인한 계약금액의 조정 조항 有
진행 중

【단일판매ㆍ공급계약체결 공시 관련】

(1) 진행상황

신고일자
계약내역
계약금액총액(원)
계약기간
판매ㆍ공급금액(백만원)
대금수령금액(백만원)
비고

시작일
종료일
당분기
누적
당분기
누적

2022년 05월 25일
- 계약명 : 상지카일룸 에스칼라 신축공사- 계약상대방 : 대신자산신탁 주식회사- 조건부 계약에 관한 사항 : 착공일로부터 24개월 간 철거 및 토목에 해당하는 공사(확정 계약금액)에 대해 진행하며, 이후 41개월까지의 공사(조건부 계약금액)는 위탁자(원 시행자)의 자금조달 상황에 따라 별도 약정으로 진행(차후 확정)- 대금지급 조건 : 월 단위(월 1회) 기성부분금 지급- 기타 : 본건 공사도급계약상 명의 주체가 2025-11-28에 원 시행자에서 계약상대방(신탁사)에 승계됨
70,185,000,000
2025.12.01
2029.04.30
4,860
4,860
4,320
4,320
-

2022년 07월 18일
- 계약명 : 상지카일룸 에스칼라 개발사업 PM 용역- 계약상대방 : 주식회사 카일룸도산- 대금지급 주요 조건(금액 및 지급시기) 1) 계약금 : 10%, 계약체결일 혹은 PF 기표일 중 늦은 날 2) 중도금 1차 : 40%, 분양신고 접수일 3) 중도금 2차 : 40%, 분양신고 접수일로부터 3개월째 되는 날 4) 잔금 : 10%, 2028-12-31(단, 준공일이 2028년 10월 31일보다 추가로 지연될 경우 준공일로부터 2개월째 되는 날)- 대금지급 기타 조건 1) 계약금을 제외한 용역대금은 분양불 지급조건 2) 단, 사업일정 및 분양률에 따라 상호 협의하에 지급시기와 지급금액은 조정 가능하며, 지급시기와 관계없이 실 투입 원가를 지급할 수 있음
4,280,000,000
2022.07.18
2028.12.31
108
3,095
-
1,368
-

2025년 01월 13일
- 계약명 : 신정동 66-2 공동주택 신축공사- 계약상대방 : 하이클래스디벨롭 주식회사- 조건부 계약에 관한 사항 : 2026년 6월 30일까지 본 공사 목적물 개발사업에 대한 금융, 신탁사의 부동산 PF 심의를 득하지 못하는 경우 본 계약은 해제하고 원상회복하기로 함. 단, 당사자 간 협의에 따라 해제를 유예하고 PF 심의를 받기 위한 기간을 연장할 수 있음- 대금지급 조건 : 월 단위(월 1회) 기성부분금 지급
51,000,000,000
2025.05.01
2028.06.30
-
-
-
-
착공전

2025년 12월 02일
- 계약명 : 임실 정주활력센터 건립 건축공사- 계약상대방 : 전북특별자치도 임실군- 대금지급 조건 1) 기성부분금 : 공사 진행률에 따라 월 단위(월 1회) 지급 2) 잔금 : 감독 공무원의 준공 검사와 법적 정산과목 정산한 준공금액 지급- 기타 조건 등 1) 공사기간 연장, 설계 변경, 물가 변동 등으로 인한 계약금액의 조정 조항 有 2) 본 계약의 일반조건은 "지방자치단체 입찰 및 계약 집행기준 제9장 계약 일반조건"을 적용
8,959,733,746
2025.12.02
2027.12.28
-
1,100
-
1,100
-

2026년 01월 30일
- 계약명 : 신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사- 계약상대방 : 주식회사 씨아이테크- 대금지급 조건 1) 기성부분금 : 공사 진행률에 따라 월 단위(월 1회) 지급 2) 잔금 : 계약금액의 10%, 사용승인(준공 필증) 허가 후 1개월 이내 지급- 기타 조건 등 1) 정산 : 실비정산 보수가산 방식(Cost + Fee) = 실투입금 + 실투입금의 10%(일반관리비 외) 2) 공사기간 연장, 설계 변경, 물가 변동 등으로 인한 계약금액의 조정 조항 有
11,000,000,000
2026.01.30
2027.10.31
-
-
-
-
-

주1) 상기 신고일자는 최초 공시일자이며, 완료현장은 제외하였습니다.주2) 공사도급계약 중 착공전 현장의 계약기간 시작일은 착공 예정일입니다.주3) 상기 내역은 공사도급계약서에서 규정하는 조건 등에 따라 공사 기간과 계약 금액 등은 변경될 수 있습니다.

(2) 대금 미수령 사유

신고일자
계약명

계약 금액

총액(원)

대금 미수령 사유

2025년 01월 13일
신정동 66-2 공동주택 신축공사
51,000,000,000
부동산 개발 사업장의 공사도급계약으로 계약상대방의 브릿지론 대출의 본 PF 대출 미전환으로 인해 공사가 진행되지 않은 미착공 사업으로 계약 조건에 따라 대금을 미수령(본 PF 승인 조건부 계약)

2026년 01월 30일
신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
11,000,000,000
2026년 03월 착공현장으로 공사도급기성 미청구계약 일정에 맞춰 공사 진행 및 계약 조건에 따라 대금 수령 예정

(3) 향후 추진계획

신고

일자

계약명

계약

금액 총액(원)

향후 추진계획
변동가능성(*)

판매ㆍ공급이행
대금수령

2022년 05월 25일
상지카일룸 에스칼라 신축공사
70,185,000,000
계약 일정에 따라 공사 진행
계약 조건에 따라대금 수령

- 계약의 해지 가능성 존재- 계약금액 총액 중 철거 및 토목공사에 해당하는 공사에 대해서는 확정계약이며, 나머지 공사는 위탁자의 자금조달에 따라 차후 확정되거나, 해지될 수 있는 조건부 계약

2022년 07월 18일
상지카일룸 에스칼라 개발사업 PM 용역
4,280,000,000
계약 일정에 따라 용역 진행
계약 조건에 따라대금 수령
사업 일정과 분양률에 따라 당사자간 협의 하에 지급시기와 지급금액 조정 가능

2025년 01월 13일
신정동 66-2 공동주택 신축공사
51,000,000,000
- 계약상대방의 부동산 개발사업에 대한 공사도급계약으로 사전 청약 세대수 확보 등을 통해 본 PF 전환 예정- 본 PF로 전환되면 사업진행 일정에 따라 착공(공급 개시) 예정
착공 시 계약 조건에 따라 대금 수령 예정
- 계약의 해제 가능성 존재- 계약상대방이 본 PF를 승인받지 못하면(또는 본 PF로 전환하지 못하면) 계약을 해제하기로하는 조건부 계약

2025년 12월 02일
임실 정주활력센터 건립 건축공사
8,959,733,746
계약 일정에 따라 공사 진행
계약 조건에 따라대금 수령
-

2026년 01월 30일
신촌동 씨아이테크그룹사옥 신축공사
11,000,000,000
계약 일정에 따라 공사 진행
계약 조건에 따라대금 수령
-

* 상기의 모든 계약은 사업 추진 과정과 도급계약에서 규정하는 조건 등에 따라 계약기간, 금액 등이 변경될 수 있습니다. 변경 시 해당 계약에 대한 단일판매ㆍ공급계약체결 공시의 정정으로 안내하고 변경 내용을 정기보고서(사업보고서, 분·반기보고서)에 기재할 예정입니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건

(1) 당분기말 현재 연결회사가 피고로 계류되어 있는 2건의 주요 소송사건(소송가액 150백만원)은 다음과 같으며, 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

(단위 : 백만원)

사건명
원고
피고
소송금액
계류법원
진행상황 등

손해배상 등청구의 소 (*1)
도곡동상지카일룸입주자대표회의
㈜상지건설㈜케이에이치필룩스건설공제조합
150
서울중앙지법
1심진행중

이의 제기에 대한무효신청(*2)
S.C.I. 오버몬테카를로
㈜상지건설 외
-
프랑스니스법원
1심판결보류

(*1) 연결회사는 2023년 12월 30일 도곡 상지카일룸 입주자대표회의 측의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송이 접수되었으며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.(*2) 연결회사는 1심 판결 보류에 대한 이의신청 진행중이며, 현재 그 결과는 예측할 수 없습니다.(2) 당분기말 현재 연결회사는 손해배상 청구 소송 등 총 4건의 소송을 제기 하였으며, 현재 동 소송의 결과는 예측할 수 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

- 해당사항이 없습니다.
다. 채무보증현황

연결회사가 보고기간 말에 보증보험회사 등에 보험을 가입하거나 보증서를 발급하는방식 등으로 현재 발주처 등에 대하여 계약이행보증 및 하자보증 등 지급보증을 제공하고 있는 내역은 없습니다.

① 종합요약표

(단위 :백만원)

구분
피보증처명
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부
기타

제공받은지급보증(*)
두산미래산업㈜
계약보증 외
260,421
79,064
정보통신공제조합 외
해당없음
강동구청 외

(*) 계약이행보증, 하자보수보증 등 연결회사가 계약 등을 위해 보증처로부터 제공받은 지급보증

② 제공한 지급보증

(단위 : 백만원)

피보증처
보증종류
보증한도
보증금액
보증처
특수관계자여부

비고

(설명)

에이치와이세종제일차㈜(*)
이자지급보증
-
-
종로중앙새마을금고
해당없음
이자지급보증

㈜대풍산업(*)
지급보증
-
-
한국투자저축은행 외
해당없음
이자지급보증

(*) 연결회사는 이자지급보증인으로써, 대출금 상환 완료시 까지 대출약정에 따라 차주가 대주에게 부담하는 대출금에 대한 이자 및 연체이자의 지급채무를 보증하고 있습니다.

③ 제공받은 지급보증

(단위 : 백만원)

보증처
보증종류
보증한도
보증금액
특수관계자여부
비고(설명)

정보통신공제조합
계약보증 외
13,798
2,670
해당없음
국군중앙계약관 외

건설공제조합
하자보수 외
139,252
1,640
해당없음
강남구청 외

전기공사공제조합
하자보수
72
-
해당없음
-

서울보증보험
이행보증 공탁보증
6,499
6,499
해당없음
경기도 구리시 외

제2금융권 외
연대보증
100,800
68,255
해당없음
두산미래산업㈜

합 계

260,421
79,064

④ 당분기말 현재 대여금과 관련하여 연결회사가 타인 또는 특수관계자로부터 제공받은 담보 및 보증의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

제공받은 내용
관련대여금

제공받은 회사
보증(담보)제공자
보증내용
금액
종류
금액

㈜오르개발
㈜메디비젼
상장주식 담보
3,640,000
단기대여금
2,800,000

㈜오르개발
㈜로먼기술
상장주식 담보
2,145,000
단기대여금
1,650,000

㈜오르개발
두산미래산업㈜
상장주식 담보
720,000
단기대여금
600,000

㈜오르개발
㈜닥터핏
대표이사연대보증
136,000
장기대여금
136,000

⑤ 당분기말 현재 금융기관 등과 체결한 약정의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관
구분
한도금액
실행금액

건설공제조합
신용융자
1,200,000
1,200,000

광명수협 외
담보대출
27,360,000
22,800,000

합계
28,560,000
24,000,000

라. 채무인수약정 현황

① 부동산 PF 종합요약표 (책임준공, 중도금대출, SOC 미포함)지배기업이 보고기간말에 본 PF와 관련하여 제공한 신용보강은 없습니다.전기말 우발부채로 계상되었으나, 충당부채로 전환된 금액은 없습니다.특수관계자에 제공하는 신용보강은 총 100,800백만원(전기말: 100,800백만원)이며, 모두 기타사업과 관련되어 있습니다.기타사업과 관련한 PF 우발부채 내역은 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
종류
보증한도
보증금액
대출잔액

만기구분
전기말보증한도

당분기말
3개월이내
3개월초과6개월이내
6개월초과12개월이내
1년초과2년이내
2년초과3년이내
3년초과

기타사업
브릿지론
100,800
100,800
68,255
-
-
-
68,255
-
-
100,800

② 부동산PF(대출)보증 세부내역 (중도금대출, SOC 관련 사항은 미포함)보고기간 말 현재 1건의 기타사업 관련 PF(대출) 보증 내역은 아래와 같습니다.PF 보증 관련 일부 약정에는 연대보증, 책임준공 미이행에 따른 중첩적 병존적 채무인수 등이 발생하는 경우 당분기말 한도액은 100,800백만원(전기말: 100,800백만원)의약정을 체결하였습니다.

(단위 : 백만원)

사업지역
사업장구분
PF종류
신용보강종류
보증한도(전체)
부담률(연결)(%)
보증금액(연결)
채무자
특수관계자여부
채권기관종류
대출잔액(연결)
대출기간
유형
책임준공약정금액

당분기말
전기말

서울강남구
업무시설
브릿지론
연대보증
100,800
100
100,800
㈜카일룸도산
종속기업
금융회사 외
68,255
67,939
25.11.19~27.11.19
-
-

조기상환조항
이 약정상 다음 각 호의 사유는 채무불이행 사유를 구성한다.(1) 차주가 제4조 제1항 내지 제2항이 정한 바에 따라 대출약정금을 인출하지 아니한 때(단, 차주, 대주가 합의하여 위 기일을 연기하는 경우에는 그러하지 아니함)(2) 차주가 대출원리금 상환채무를 포함하여 금융계약에 따라 대주에게 지급하여야 할 금액(원금, 이자, 각종 수수료, 비용, 제7조 제2항 (3)에 정한 바에 따른 추가 자기자본을 포함함)를 해당 지급기일에 지급하지 아니한 때(3) 차주가 제4조 제5항 인출후행조건에서 정한 의무를 적기에 이행하지 아니한 때(4) 차주, 연대보증인 또는 물상보증인(이하 본 조에서 “차주등”)이 금융계약에서 한 진술 및 보장사항(제9조의 내용을 포함함)이, 동 확인시점에서 중요한 점에 있어서 사실과 다르거나 허위인 것으로 판명되고, i) 차주등이 대주로부터 그러한 사실을 서면 통지 받은 날 또는 ii) 차주등이 그러한 사실을 인지한 날 중 먼저 도래하는 날로부터 30일 이내에 치유되지 아니한 때(5) 차주등이 이 약정서를 포함하여 기타 금융계약상의 의무(제8조 및 제10조의 적극적, 소극적 준수사항을 포함하되, 이에 제한되지 아니함)를 위반하거나 적기에 이행하지 아니한 때(6) 차주등에 대하여 부도사유가 발생한 때(7) 차주등의 영업과 관련된 인허가 중 피담보채무에 중대한 부정적 영향을 미칠 정도로 인허가가 지연, 폐지, 취소 또는 변경되거나, 필요한 인허가를 득하는 것이 불가능 한 상태에 이른 경우(8) 이 약정을 포함한 어느 금융계약이 무효, 취소, 해제, 해지 기타 그 효력을 상실하거나 그 조건에 따라서 이행할 수 없게 되고, 그로 인하여 대주의 담보취득이나 권리행사에 불리한 영향이 있다고 대주가 판단하는 경우(9) 차주등이 이 약정 또는 어느 금융계약에 따라 대주에게 제시하거나 제출한 문서의 전부 또는 중요한 일부가 허위일 때(10) 금융계약상 정해진 바에 따른 경우를 제외하고, 차주등이 자신이 당사자인 대여약정 또는 어느 금융계약을 해지하거나 그 효력이나 그에 따른 의무를 부인하는 경우 또는 그 내용(대주의 담보취득을 포함하나 이에 제한되지 아니함)의 일부 또는 전부에 대한 적법성, 유효성 또는 집행가능성에 대한 분쟁이 발생하고 그로 인하여 중대한 부정적 영향이 발생한 경우(11) 대한민국의 관련법령 개정 등으로 인해 차주등이 대여약정 또는 금융계약에 따른 채무를 부담하거나 이행하는 것이 위법하게 된 때(12) 제8조에 따라 대주에 담보로 제공된 담보물을 포함하여, 차주의 재산 중 중요한 일부 또는 전부에 대하여 대출원리금 상환에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 (i) 가압류, 압류명령 또는 체납처분 압류통지가 발송된 때 또는발송되거나 (ii) 기타의 방법에 의한 강제집행개시의 신청이 있거나 (iii) 체납처분의 착수가 있어서있고, 30일 이내에 이를(i) 내지 (iii)을 실효(단, 대주가 인정하는 실효에 필요한 모든 법적 절차를 이행한 경우 실효된 것으로 봄) 시키지 못하여 대출금 상환에 중대한 영향을 미친다고 대주가 합리적으로 판단하는 때(13) 차주에게 여신거래기본약관에서 정하는 기한이익의 상실 사유 중 어느 하나라도 발생한 때; 다만, 본 항 다른 호에서 규정하고 있는 사유와 동일한 사유에 관한 기한이익의 상실 사유에 관하여는 본 항 다른 호의 규정이 여신거래기본약관 규정에 우선하여 적용된다.(14) 제1호 내지 제13호에 준하는 사유 및 기타 차주의 영업, 자산상태에 중대한 부정적인 변화가 있어 차주가 대출원리금 상환채무를 이행하지 못할 것으로 대주가 합리적으로 판단하는 경우

기타 신용보강
본 PF 실행 이전으로 해당 사항 없음

③ 부동산PF 책임준공 약정연결회사는 보고기간 말 현재 기타사업과 관련하여, 아래와 같이 책임준공 미이행시 조건부 채무인수 약정을 제공하고 있습니다.

(단위: 개, 백만원)

구분
당분기말
전기말

공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액
공사건수
도급금액
약정금액
대출잔액

기타사업
-
17,600
-
-
-
17,600
-
-

마. 그밖의 우발채무 등- 그밖의 우발채무 등에 관한 사항은 본 공시서류의'Ⅲ. 재무에 관한 사항'의 '3. 연결재무제표 주석' 중 '우발채무와 약정사항'을 참고하시기 바랍니다.
바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행- 해당사항이 없습니다.

사. 신용보강 제공 현황- 해당사항이 없습니다.

아. 장래매출채권 유동화 현황

- 해당사항이 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

(1) 연결회사는 강남구청으로부터 다음과 같은 벌점 부과처분 통지를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 1월 30일- 조치기관 : 강남구청- 조치대상자 : ㈜상지건설, 감리사, 현장대리인- 조치내용 : 벌점 각 0.5점- 해당금액 : -- 사유 : 안전관리계획 미이행- 근거법령 :「건설기술진흥법 시행령」 제87조- 조치에 대한 회사의 이행현황 : -- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(2) 연결회사는 강남소방서로부터 다음과 같은 과징금 부과고지를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 2월 8일- 조치기관 : 강남소방서- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 소방시설공사업법 위반 과징금 부과- 해당금액 : 과징금 46,350,000원- 사유 : 예방과-2393(2024.2.5)호 소방시설공사업 위반업체 과징금 부과의뢰- 근거법령 :「소방시설공사업법」제10조(과징금 처분)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 고지과징금 전액 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(3) 연결회사는 금융위원회로부터 다음과 같은 과징금 부과 결정 통보를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 2월 14일- 조치기관 : 금융위원회- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 위반 과징금 부과- 해당금액 : 과징금 6,000,000원- 사유 :「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제161조제1항제9호의 주요사항보고서 제출의무 위반- 근거법령 :「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제429조제3항제1호- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 과징금 전액 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(4) 연결회사는 강남구청으로부터 다음과 같은 과태료 부과고지를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 2월 20일- 조치기관 : 강남구청- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 도로법위반 과태료부과- 해당금액 : 과태료 1,200,000원- 사유 : 도로 자재 무단 적치- 근거법령 :「도로법」제117조(과태료)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 고지과태료 전액 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(5) 연결회사는 강남구청으로부터 다음과 같은 과태료 부과고지를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 3월 14일- 조치기관 : 강남구청- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 대기환경보전법위반 과태료부과- 해당금액 : 과태료 480,000원- 사유 : 비산먼지 발생사업 변경신고 미이행(공사기간 연장)- 근거법령 :「대기환경보전법」제94조(과태료)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 고지과태료 전액 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(6) 연결회사는 강남구청으로부터 다음과 같은 과태료 부과고지를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 3월 14일- 조치기관 : 강남구청- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 소음진동관리법위반 과태료부과- 해당금액 : 과태료 480,000원- 사유 : 특정공사 변경신고 미이행(특정공사 기간의 연장)- 근거법령 :「소음진동관리법」제60조(과태료)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 고지과태료 전액 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(7) 연결회사는 한국거래소로부터 다음과 같은 불성실공시법인 지정 등 시장조치 내역 통보를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 4월 25일- 조치기관 : 한국거래소- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 불성실공시법인 지정유예- 해당벌점 : 동사의 부과벌점은 0.5점이나, 6개월간 불성실공시법인으로 지정예고되지 않을 조건으로 불성실공시법인 지정을 유예- 사유 : 유상증자 발행주식수 및 발행금액의 100분의 20 이상 변경 공시- 근거법령 :「코스닥시장 공시규정」제29조 및 제32조- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 성실 공시 이행 노력- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 유상증자 제3자배정자에 대한 납입능력 사전 검증
(8) 연결회사는 서울특별시로부터 다음과 같은 과태료 처분 사전통지를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 5월 7일- 조치기관 : 서울특별시- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 건설산업기본법위반 과태료 처분- 해당금액 : 부과예정 과태료 500,000원(자진납부액 400,000원)- 사유 : 건설공사대장 미통보- 근거법령 :「건설산업기본법」제98조의2(과태료), 제99조(과태료), 100조(과태료)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 과태료 자진 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(9) 연결회사는 강남구청으로부터 다음과 같은 과태료 처분 사전통지를 받았습니다.
- 일자 : 2024년 5월 9일- 조치기관 : 강남구청- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 도로법 위반 과태료 처분- 해당금액 : 부과예정 과태료 1,000,000원(자진납부액 800,000원)- 사유 : 보행자 안전사고 방지대책 등 복구 소홀- 근거법령 :「도로법」제117조(과태료)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 과태료 자진 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(10) 연결회사

는 강남수도사업소로부터 다음과 같은 과태료 부과 사전통지를 받았습니다.

- 일자 : 2024년 5월 10일
- 조치기관 : 강남수도사업소
- 조치대상자 : ㈜상지건설
- 조치내용 : 서울특별시 수도조례위반 과태료처분
- 해당금액 : 부과예정 과태료 300,000원(자진납부액 240,000원)
- 사유 : 수도계량기 무단철거 및 망실
- 근거법령 :「서울시수도조례」제44조제1항
- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 과태료 자진 납부
- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화

(11) 연결회사는 서울특별시로부터 다음과 같은 과태료 부과 사전통지를 받았습니다.

- 일자 : 2024년 11월 20일- 조치기관 : 서울특별시- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 과태료처분- 해당금액 : 부과예정 과태료 1,500,000원(자진납부액 1,200,000원)- 사유 : 부동산개발업 등록요건 변경신고 지연- 근거법령 :「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제40조(과태료)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 과태료 자진 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(12) 연결회사는 서울지방고용노동청서울서부지청으로부터 다음과 같은 과태료 부과 통지를 받았습니다.

- 일자 : 2025년 4월 7일- 조치기관 : 서울지방고용노동청서울서부지청- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 과태료처분- 해당금액 : 과태료 640,000원- 사유 : 현장 주출입구 안전보건표지 미부착(안전모 착용, 안전화 착용, 비상구 표 지), 지하 휴게시설 설치기준 미준수(창고 등 목적 외 사용)- 근거법령 :「산업안전보건법」제37조 제1항, 산업안전보건법 제128조의2 제2항- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 시정조치 및 과태료 자진납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(13) 연결회사는 강남구청으로부터 다음과 같은 과태료 부과고지를 받았습니다.
- 일자 : 2026년 3월 16일- 조치기관 : 강남구청- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 소음진동관리법위반 과태료부과- 해당금액 : 과태료 600,000원- 사유 : 생활소음 규제기준 초과- 근거법령 :「소음진동관리법」제60조(과태료)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : 고지과태료 전액 납부- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화
(14) 연결회사는 금융감독원으로부터 다음과 같은 주의 조치 통보를 받았습니다.
- 일자 : 2026년 3월 27일- 조치기관 : 금융감독원- 조치대상자 : ㈜상지건설- 조치내용 : 주의- 해당금액 : -- 사유 : 분양공사에 대한 진행률 산정 오류로 인한 매출 과소계상으로 회계처리기준 위반(연결 : '22년 7,668백만원)- 근거법령 :「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제5조, 제6조, 제26조, 제29조, 제38조,「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」제6조, 제44조,「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」제23조, 제24조, 제26조, 제27조, 제28조, 제39조, [별표 7],「외부감사 및 회계 등에 관한 규정 시행세칙」제20조, 제20조의2, 제22조~제24조, 제35조~제40조, [별표 1],「기업회계기준서」제1110호 (연결재무제표),「기업회계기준서」제1115호 (수익)- 조치에 대한 회사의 이행현황 : -- 재발방지를 위한 회사의 대책 : 관련법 숙지 및 교육 강화

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

가. 작성기준일 이후 발생한 주요사항연결회사의 지배회사인 ㈜상지건설은 2026년 5월 8일 운영자금 조달을 위해 주주우선공모 유상증자를 결정하였습니다.

나. 작성기준일 이후 발생한 기타사항 :
해당 사항이 없습니다.

5. 중소기업기준 검토표

중소기업 등 기준검토표(2025 사업연도)_페이지_1.jpg
중소기업 등 기준검토표(2025 사업연도)_페이지_1

중소기업 등 기준검토표(2025 사업연도)_페이지_2.jpg
중소기업 등 기준검토표(2025 사업연도)_페이지_2

6. 합병등의 사후정보

- 최근 3사업연도 중에「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제161조 및 동법 시행령 제171조에 따른 연결회사에 대한 합병, 중요한 영업양수도, 중요한 자산양수도, 주식의 포괄적 교환ㆍ이전, 분할 등이 없습니다.
7. 보호예수 현황- 해당사항이 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

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(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

㈜오르개발
2012.11.20
서울시 강남구 언주로113길
부동산 개발및 공급업
63,689
의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
해당(지배회사 자산총액의 10% 이상)

㈜상지그린에너지(*)
2020.05.18
서울시 강남구 언주로113길
부동산공급업
277
의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
미해당

㈜카일룸도산
2020.07.24
경기도 용인시 기흥구흥덕2로87번길
부동산개발업
102,204
의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
해당(지배회사 자산총액의 10% 이상)(종속회사 자산총액이 750억원 이상)

주1) 상기 최근사업연도말 자산총액은 공시서류 제출일 기준 최근 사업연도말(2025년 말) 연결재무제표 작성 시 적용된 종속회사의 별도(개별) 재무제표상 자산총액 기준입니다.주2) 주요종속회사 여부 판단 근거- 최근 사업연도말 종속회사의 자산총액이 750억원 이상- 최근 사업연도말 종속회사의 별도(개별) 재무제표상 자산총액이 지배회사 별도(개별) 재무제표상 자산총액의 10% 이상* ㈜상지그린에너지는 2024년 말 기준 자산총액 기준 미달로 주요종속회사에서 제외되었습니다.

2. 계열회사 현황(상세)

가. 계열회사 현황

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(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
4
㈜앤로보틱스 [구, ㈜협진](*1)
135511-0151022

㈜엔켐
151211-0026289

㈜중앙첨단소재
110111-1686728

㈜상지건설
131111-0004554

비상장
10
㈜시그널네트웍스
110111-6184256

㈜엔에프엔비
134111-0471362

㈜레디아
134111-0476007

JOONGANG LIVING SASH CO.,LTD.(*2)
-

㈜이디엘
161511-0338230

㈜오르개발
110111-5006170

㈜상지그린에너지
110111-7487948

㈜카일룸도산
134511-0470811

㈜오버나인에이치엔
110111-7309530

㈜에이스바이오메드(*3)
191111-0022140

(*1) 2026년 1월 15일에 상호가 ㈜협진에서 ㈜앤로보틱스로 변경되었습니다.(*2) JOONGANG LIVING SASH CO., LTD.는 베트남 현지 법인입니다.(*3) ㈜에이스바이오메드는 당사의 지분율이 38.65%로 최대주주이나, 주주현황 및 이사진 구성 등 실질적 지배력 행사 관련 이슈에 따라 '지분법 적용 관계기업'으로 분류되어 있습니다.

나. 계열회사에 대한 당사의 출자 현황

(기준일 :
2026년 03월 31일
)

명칭
출자현황
지분율
비고

㈜오르개발
보통주 76,600주
100.00%
주요 종속회사

㈜상지그린에너지
보통주 10,000주
100.00%
종속회사

㈜카일룸도산
보통주 894,000주제1종 종류주식 50,000주제2종 종류주식 56,000주
100.00%
주요 종속회사

㈜오버나인에이치엔
보통주 25,000주
50.00%
관계회사

㈜에이스바이오메드
보통주 6,154,063주
38.65%
관계회사

3. 타법인출자 현황(상세)

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(기준일 :
2026년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

㈜오르개발
비상장
2018.02.02
경영참여
1,980
76,600
100.00
4,740
-
-
-
76,600
100.00
4,740
63,689
-2,076

㈜상지그린에너지
비상장
2020.05.18
경영참여
50
10,000
100.00
50
-
-
-
10,000
100.00
50
277
-46

㈜카일룸도산
비상장
2022.05.02
경영참여
10,055
1,000,000
100.00
10,423
-
-
-
1,000,000
100.00
10,423
102,204
-8,854

㈜오버나인에이치엔(*1)
비상장
2020.01.21
경영참여
25
25,000
50.00
-
-
-
-
25,000
50.00
-
6,074
-2

㈜에이스바이오메드
비상장
2020.04.30
경영참여
13,000
6,154,063
38.65
-
-
-
-
6,154,063
38.65
-
2,738
-1,086

㈜성암(*2)
비상장
2019.01.31
단순투자
310
9,300
30.00
-
-
-
-
9,300
30.00
-
25,696
-101

㈜블루오션스대부(*3)
비상장
2018.04.30
단순투자
600
60,000
6.64
-
-
-
-
60,000
6.64
-
1,592
-1

㈜수프로(*4)
상장
2018.09.08
단순투자
1,267
925,000
10.01
413
-
-
-
925,000
10.01
413
10,888
366

㈜씨아이테크
상장
2023.12.19
단순투자
17
1,700,000
3.40
1,818
-
-
-73
1,700,000
3.40
1,745
103,209
9,763

건설공제조합(*5)
비상장
2004.07.02
일반투자
117
1,345
-
2,112
-
-
-13
1,345
-
2,099
7,799,219
100,751

정보통신공제조합(*6)
비상장
1988.03.31
일반투자
375
1,500
-
690
-
-
4
1,500
-
694
879,494
6,292

합 계
9,962,808
-
20,246
-
-
-82
9,962,808
-
20,164
8,995,080
105,006

주1) 상기 타법인출자 현황은 별도 기준 기초 또는 기말 현재 해당 법인에 대한 출자비율이 5%를 초과하거나 기초 또는 기말 현재 장부가액이 1억원을 초과하는 법인만을 기재하였습니다.주2) 상기 타법인출자 현황은 별도 재무제표 기준입니다.주3) 상기 최근사업연도 재무현황은 2025년 12월 31일 현재 기준입니다. 단, 일부 타법인은 아래 주석에 명시한 날 기준의 재무현황입니다.(*1) ㈜오버나인에이치엔은 2025 사업연도 말 기준 재무현황 자료를 제공받지 못하여, 확인되는 2024년 12월 31일 현재 기준으로 기재하였습니다.(*2) 전기에 ㈜성암 출자금에 대하여 전액 손상 반영하였습니다. ㈜성암의 2025 사업연도 말 기준 재무현황 자료를 제공받지 못하였으며, 금융감독원 전자공시시스템에서 확인한 2025년 사업연도 말 감사보고서 기준입니다. ㈜성암의 평가손익은 관계기업투자주식 손상차손을 인식한 금액입니다.
(*3) ㈜블루오션스대부는 2025 사업연도 말 기준 재무현황 자료를 제공받지 못하여, 확인되는 2023년 12월 31일 현재 기준입니다.(*4) ㈜수프로는 3월 결산법인으로 ㈜수프로의 최근사업연도 재무현황은 2025년 3월 31일 현재 기준입니다.(*5) 건설공제조합은「건설산업기본법」제54조 등 법령에 따른 '토목건축공사업' 면허 관련 조합 출자입니다.(*6) 정보통신공제조합은「정보통신공사업법」제45조 등 법령에 따른 '정보통신공사업' 면허 관련 조합 출자입니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당 사항이 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당 사항이 없습니다.