삼성FN리츠 — 증권신고서(채무증권) (20260304)
제출인: 삼성FN리츠

증권신고서(채무증권)
6.2
삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사

N

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2026년 03월 04일

회 사 명 :
삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사

대 표 이 사 :
이 명 규

본 점 소 재 지 :
서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층

(전 화)070-4492-0769

(홈페이지) http://www.samsungfnreit.com

작 성 책 임 자 :
(직 책) 삼성에스알에이자산운용 리츠 본부장(성 명) 윤민재

(전 화) 02-3019-7030

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 제1-1회 무기명식 이권부 무보증사채삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 제1-2회 무기명식 이권부 무보증사채

모집 또는 매출총액 :
200,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(주) - 서울특별시 서초구 서초대로74길 4 케이비증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의나루로 50 엔에이치투자증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의대로 108 삼성증권(주) - 서울특별시 서초구 서초대로74길 11 한국투자증권(주) - 서울특별시 영등포구 의사당대로 88

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의확인서명_삼성에프앤리츠1_증권신고서

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

(1-1) 공실 및 임대료 하락 위험
당사는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사로서
투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화
될 수 있습니다.당사의 기존 편입된 투자부동산은
에프엔타워대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교이며 증권신고서 제출일 전일 현재 임대율은 에프엔타워 대치 99.0%, 에프엔타워 순화 및 에프엔타워 판교는 100%로 안정적인 임대현황을 유지하고 있습니다. 당사의 편입자산 중 에프엔타워 대치는 주요 임차인인 삼성생명보험㈜이 임대면적의 약 64.8%를 임차하고 있으며, 에프엔타워 순화는 ㈜에스원이 본사 사옥으로 전체 임대면적의 100%를 사용하고 있으며, 에프엔타워 판교는 한화시스템㈜가 100% 임차하여 사용하고 있습니다.
또한
당사가 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩은 증권신고서 제출 전일 현재 임대율이 92.1%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있으며, ㈜우아한형제들이 약 33%, 삼성생명 등 계열사가 약 32%를 임차
하고 있습니다. 해당 부동산은 안정적인 임대료 수익을 창출할 것으로 판단되지만, 향후 신규 임대차 및 재계약에 따라 당사의 수익성은 변동될 수 있습니다.
연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률 또는 계약상 고정된 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정
되어 있으므로 임대료 하락의 위험이 낮습니다. 하지만
향후 임대차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화
될 수 있습니다. 또한
잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향
을 끼칠 수 있습니다.
(1-2) 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험
부동산투자회사 특성상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지
합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향
을 미칠 수 있습니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면
할 수 있습니다. 한국은행이 2025년 11월 발표한 경제전망보고서에 따르면
세계경제는 미국과 주요국 간 무역합의 진전으로 통상환경 불확실성이 다소 완화된 가운데, 주요국의 확장적 정책기조와 글로벌 AI 투자 호조 등으로 예상보다는 양호한 성장흐름을 보일 전망
입니다.
대내여건은 경제심리 호조, 재정확대 등으로 양호한 상황이 이어질 것으로 판단되나, 주택가격과 금융시장 변동성은 리스크 요인
으로 전망됩니다. 이러한
국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산 투자업 업황에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.
(1-3) 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험
부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
향후 기준금리 상승에 따라 차입금리가 상승할 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다.
부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생
할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 이처럼
금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자는 이 점을 유의
하시기 바랍니다.

(1-4) 부동산 상태에 관한 위험

당사는
투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시에 물리적 실사를 실시
하였습니다.
실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생
할 수 있습니다.또한 당사는
매입 예정 자산인 "삼성생명 잠실빌딩"에 대해서 물리 실사를 진행하였으며, 향후 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인
하였습니다.
당사는 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것
으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고,
예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생
할 수 있습니다.
(1-5) 대리인 및 이해상충 관련 위험
회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로서
삼성에스알에이자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행
하고 있습니다.
회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행
하고 있습니다. 이외에도
신한펀드파트너스㈜가 일반사무 업무를, 대한토지신탁㈜가 부동산 자산 보관 업무를, ㈜우리은행이 증권 및 현금 자산 보관 업무를 수행
하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야 하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재
합니다.

회사위험

(2-1) 수익성 관련 위험
당사의
영업수익은 기존 편입 자산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교 및 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩에서 창출되는 임대료수익에서 발생
합니다. 당사의
제12기(2025년 8월 1일~2025년 10월 31일) 기준 영업수익은 약 122억원이었으며, 당기순이익 약 31억원을 달성
하였습니다. 또한 당사의
주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로 투자부동산과 관련된 비용
으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급되고 있습니다.당사는
금번 공모사채로 조달한 금액을 통해 신규 부동산 자산인 삼성생명 잠실빌딩을 매입하고자
하고 있습니다.
신규 투자부동산에서 발생하는 임대료수익 및 관련 비용은 당사의 영업이익 및 영업비용에 변동을 줄 것이며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향
을 받을 수 있습니다.
(2-2) 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험
당사의
2025년 10월 31일 기준 자산총계는 8,681억원, 부채총계는 4,615억원으로 부채비율은 113.53%, 차입금의존도는 49.44%, 이자보상비율은 약 1.71배입니다.
당사의
부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나,
재무구조의 경우
금번 발행하는 회사채 및 향후 자금조달 계획에 따라 추가 변동될 가능성은 존재하며, 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험이 존재
하오니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(2-3) 차입금 관련 위험

당사는 자본성 조달금액 외에
차입금(담보대출)을 사용하여 기존 투자 부동산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교를 매입
하였습니다. 이에 당사는
2025년 10월 31일 기준 재무상태표상 제출일 현재 총 4,292억원 수준의 차입금을 사용 중
입니다. 이러한 상황에서
거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있으므로 기존 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이 점 유의
하시기 바랍니다. 또한, 향후
당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가로 매입할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금의 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수
있어 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(2-4) 임차인 관련 위험
당사는 위탁관리부동산투자회사로 부동산 임대료수익이 주된 수익원입니다.
당사가 취득한 투자부동산은 삼성금융그룹 계열사 또는 우량 기업이 임차
하고 있습니다.
해당 임차인들은 모두 우수한 신용도를 보유하였으나, 향후 거시적인 요인 등으로 인해 해당 기업들의 영업 실적 및 수익성에 변동이 발생하여 임대료 지급에 차질이 생길 경우 당사의 수익성 또한 악화될 위험이 존재
하오니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(2-5) 매입가격 추정 오류의 위험
당사는
기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행
하였습니다. 에프엔타워 대치 및 에프엔타워 순화는 상장 이전에 매입한 자산으로 2개의 감정평가금액의 평균값으로 매입하였으며, 에프원타워 판교 및 삼성생명 잠실빌딩은 상장 이후 매입한 자산으로 부동산투자회사법 제30조 제3항에 의거하여 감정평가협회 추천에 따라 매도자측과 매수자측이 선정한 감정평가법인 2개사에서 평가한 감정평가액 중 낮은 값으로 매입하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나
이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 참고하시기 바랍니다.

당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득할 경우에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나
향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

(2-6) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험
부동산의 운영에는
주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직접 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법 상의 자산관리회사가 해당 업무를 수행
하고 있습니다.
에프엔타워 대치는 2022년 리모델링을 완료하였으며 에프엔타워 순화는 2002년, 에프엔타워 판교는 2014년, 삼성생명 잠실빌딩은 2011년에 준공되었습니다. 각 자산 매입시 물리 실사를 통해 향후 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였고 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측
하여 관리하고 있습니다.상기와 같이 당사 보유 리모델링 완료된 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단하지만
그 외 투자부동산의 경우 예기치 못한 대규모 수선 및 유지 비용 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있으며 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 수익이 감소할 수 있습니다.

기타 투자위험

(3-1) 환금성 제약 위험
본 사채의 상장예정일은 2026년 03월 17일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로
투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.
(3-2) 공모 일정 및 효력 발생에 관한 사항
본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 120조제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제 120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력의 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다. 또한, 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.
(3-3) 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험
본 사채의 원리금 상환은 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜가 전적으로 책임을 지며, 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에 정기공시사항 및 수시공시사항이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참고하시기 바랍니다.
(3-4) 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경
될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

(3-5) 사채권 전자등록에 관한 사항
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

(3-6) 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조
당사는
상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수
있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
1-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
90,000,000,000
모집(매출)총액
90,000,000,000

발행가액
90,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2027년 09월 13일

원리금지급대행기관
우리은행 삼성타운기업영업지원팀
(사채)관리회사
DB증권㈜

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2026년 01월 27일
한국신용평가
회사채 (A+)

2026년 01월 27일
한국기업평가
회사채 (A+)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부
주권상장법인의 전환사채 또는 신주인수권부사채 여부

인수
예
아니오

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
6,000,000
60,000,000,000
인수금액의 0.25%
총액인수

인수
한국투자증권
3,000,000
30,000,000,000
인수금액의 0.25%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2026년 03월 16일
2026년 03월 16일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

영업양수자금
90,000,000,000

발행제비용
305,061,600

금번 발행 전환사채 또는 신주인수권부사채의 청약이 금지되는 공매도 거래 기간

해당여부
시작일
종료일

아니오
-
-

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채 발행을 위해 2026년 02월 06일에 공동대표주관회사인 케이비증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2026년 03월 16일이며, 상장예정일은 2026년 03월 17일임

주1) 본 사채는 2026년 03월 06일 09시부터 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램, 팩스 및 E-mail 접수 방법을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+등급 1년 6개월 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

주3) 수요예측 결과에 의해 확정된 확정 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액) 및 확정 가산(차감)금리, 확정된 인수인의 인수수량 및 인수금액은 2026년 03월 10일 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다.

회차 :
1-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
110,000,000,000
모집(매출)총액
110,000,000,000

발행가액
110,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2028년 03월 16일

원리금지급대행기관
우리은행 삼성타운기업영업지원팀
(사채)관리회사
DB증권㈜

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2026년 01월 27일
한국신용평가
회사채 (A+)

2026년 03월 03일
한국기업평가
회사채 (A+)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부
주권상장법인의 전환사채 또는 신주인수권부사채 여부

인수
예
아니오

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
NH투자증권
6,000,000
60,000,000,000
인수금액의 0.25%
총액인수

인수
삼성증권
5,000,000
50,000,000,000
인수금액의 0.25%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2026년 03월 16일
2026년 03월 16일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

영업양수자금
110,000,000,000

발행제비용
367,220,000

금번 발행 전환사채 또는 신주인수권부사채의 청약이 금지되는 공매도 거래 기간

해당여부
시작일
종료일

아니오
-
-

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채 발행을 위해 2026년 02월 06일에 공동대표주관회사인 케이비증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2026년 03월 16일이며, 상장예정일은 2026년 03월 17일임

주1) 본 사채는 2026년 03월 06일 09시부터 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램, 팩스 및 E-mail 접수 방법을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+등급 2년 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

주3) 수요예측 결과에 의해 확정된 확정 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액) 및 확정 가산(차감)금리, 확정된 인수인의 인수수량 및 인수금액은 2026년 03월 10일 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[회 차: 1-1 ]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증 공모사채

전자등록 총액
90,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
90,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
-

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채"의 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하고, 매 3개월마다 "본 사채"의 이율을 적용한 연간 이자의 1/4씩 분할 후급하여 아래의 이자지급기일에 지급한다. 이자지급기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우 그 다음 영업일에 이자를 지급하되, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 단, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일부터 마지막 이자지급기일 전일까지 실제 경과일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째자리 이하의 금액은 절사한다.각 지급기일(이자지급기일을 말하며, 이자지급기일이 영업일이 아닌 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 "발행회사"가 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채"의 이율을 적용한다.

이자지급기한

2026년 06월 16일,
2026년 09월 16일,
2026년 12월 16일,
2027년 03월 16일,

2027년 06월 16일,
2027년 09월 13일.

신용평가등급
평가회사명
한국신용평가㈜ / 한국기업평가㈜

평가일자
2026년 01월 27일 / 2026년 01월 27일

평가결과등급
A+ (안정적) / A+ (안정적)

대표주관회사
케이비증권㈜, 엔에이치투자증권㈜

상환방법 및 기한
본 사채의 원금은 2027년 09월 13일에 일시 상환한다(원금상환기일). 단, 원금상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 원금상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 원금상환 연체시에는 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채"의 이율을 적용한다.

납 입 기 일
2026년 03월 16일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
우리은행 삼성타운기업영업지원팀

회사고유번호
00254045

기 타 사 항

▶ 본 사채 발행을 위해 2026년 02월 06일에 공동대표주관회사인 케이비증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2026년 03월 16일이며, 상장예정일은 2026년 03월 17일임

주1) 본 사채는 2026년 03월 06일 09시부터 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램, 팩스 및 E-mail 접수 방법을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 1년 6개월 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

주3) 수요예측 결과에 의해 확정된 확정 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액) 및 확정 가산(차감)금리, 확정된 인수인의 인수수량 및 인수금액은 2026년 03월 10일 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다.

[회 차: 1-2 ]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증 공모사채

전자등록 총액
110,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
110,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
-

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채"의 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하고, 매 3개월마다 "본 사채"의 이율을 적용한 연간 이자의 1/4씩 분할 후급하여 아래의 이자지급기일에 지급한다. 이자지급기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우 그 다음 영업일에 이자를 지급하되, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 각 지급기일(이자지급기일을 말하며, 이자지급기일이 영업일이 아닌 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 "발행회사"가 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채"의 이율을 적용한다.

이자지급기한

2026년 06월 16일,
2026년 09월 16일,
2026년 12월 16일,
2027년 03월 16일,

2027년 06월 16일,
2027년 09월 16일,
2027년 12월 16일,
2028년 03월 16일.

신용평가등급
평가회사명
한국신용평가㈜ / 한국기업평가㈜

평가일자
2026년 01월 27일 / 2026년 03월 03일

평가결과등급
A+ (안정적) / A+ (안정적)

대표주관회사
케이비증권㈜, 엔에이치투자증권㈜

상환방법 및 기한
본 사채의 원금은 2028년 03월 16일에 일시 상환한다(원금상환기일). 단, 원금상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 원금상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 원금상환 연체시에는 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채"의 이율을 적용한다.

납 입 기 일
2026년 03월 16일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
우리은행 삼성타운기업영업지원팀

회사고유번호
00254045

기 타 사 항

▶ 본 사채 발행을 위해 2026년 02월 06일에 공동대표주관회사인 케이비증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2026년 03월 16일이며, 상장예정일은 2026년 03월 17일임

주1) 본 사채는 2026년 03월 06일 09시부터 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램, 팩스 및 E-mail 접수 방법을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 2년 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

주3) 수요예측 결과에 의해 확정된 확정 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액) 및 확정 가산(차감)금리, 확정된 인수인의 인수수량 및 인수금액은 2026년 03월 10일 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
주요내용

공모가격 최종결정
발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 최종 공모가격을 결정할 예정입니다.- 발행회사: 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 이사회(대표이사 등)- 공동대표주관회사(케이비증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜) : 담당임원, 팀장 및 부장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 공동대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경될 경우 별도의 수요예측을 재실시 하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따릅니다.

나. 공동대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
공동대표주관회사인 케이비증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜는 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜의 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 국고 대비 등급민평 스프레드 동향, 최근 동일 등급 회사채 발행 사례 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.- 제1-1회 무보증사채 : 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 1년 6개월 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.- 제1-2회 무보증사채 : 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 2년 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.공모희망금리 산정에 대한 구체적인 근거는 아래 '공모희망금리 산정근거'를 참고하여주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청 관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램을 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 Fax 접수 등 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.[제1-1회]① 최저 신청수량: 50억원② 최고 신청수량: 본 사채 발행예정금액③ 수량단위: 50억원④ 가격단위: 1bp [제1-2회]① 최저 신청수량: 50억원② 최고 신청수량: 본 사채 발행예정금액③ 수량단위: 50억원④ 가격단위: 1bp

배정대상 및 기준
본 사채의 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예측업무절차 - 5. 배정에 관한 사항 및 공동대표주관회사의 내부지침에 따라 결정합니다.※ "무보증사채 수요예측 모범규준"I. 수요예측 업무절차5. 배정에 관한 사항가. 배정기준 운영- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다.나. 배정시 준수 사항- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다.① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것다. 배정시 가중치 적용- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다.① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소라. 납입예정 물량 배정 원칙- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다."무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예측 업무절차 - 5. 배정에 관한 사항에 따라 대표주관회사는 공모채권을 배정함에 있어 수요예측에 참여한 기관투자자(인수규정 제2조, 자본시장법 제8조의 신탁업자 포함)에 대해 우대하여 배정할 예정입니다.본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항" -Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정방법의 (4) 배정방법을 참고하시기 바랍니다.

유효수요 판단 기준
"유효수요"(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)는 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "공동대표주관회사 내부지침"과 수요예측 결과에 근거하여 결정됩니다. 이러한 "유효수요" 결정 이후 최종 발행금리 결정시 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의를 통해 최종 결정할 예정입니다. "공동대표주관회사"는 금융투자협회 "무보증사채 수요예측 모범규준" 「I. 수요예측 업무절차 - 3. 유효수요의 합리적 판단」 및 합리적인 내부기준에 따라 산정한 "유효수요"의 범위, 판단기준, 산정 근거 및 결과와 확정 금액 및 확정 이자율을 수요예측 후 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다.

금리미제시분 및 공모희망금리범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효 수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

■ 공모희망금리 산정근거

공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

구 분
검토사항

①
민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

②
동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

③
공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

④
채권시장 동향

⑤
결론

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

1) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1년 6개월 및 2년 만기 A+ 등급 무보증 회사채 수익률(이하 '등급민평')의 산술평균은 다음과 같습니다.

[A+ 등급 무보증 회사채 민간채권평가회사 4사 평균 평가금리]

(기준일: 2026년 03월 03일)
(단위: %)

만기
한국자산평가
키스자산평가
나이스피앤아이
FN자산평가
산술평균

1년 6개월
3.591
3.612
3.614
3.632
3.612

2년
3.797
3.883
3.904
3.866
3.862

(자료 : 인포맥스)주1) 평균금리: 민간채권평가회사 4사 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준단, 민간채권평가회사 4사 중 2개 이하의 회사가 개별민평 수익률을 제공하지 않는 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최초 증권신고서

제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권 평가금리와 A+ 등급 무보증 회사채 등급민평 산술평균 간의 스프레드는 다음과 같습니다.

[최근 3개월간 1년 6개월 만기 등급민평, 국고금리 및 스프레드 추이]
(단위: %)

구 분
(A) 국고채권 평가금리
(B) A+ 등급민평
(B-A) 등급민평 스프레드

1년 6개월
1년 6개월
1년 6개월

2026-03-03
2.896
3.612
0.716

2026-02-27
2.806
3.532
0.726

2026-02-26
2.811
3.536
0.725

2026-02-25
2.831
3.557
0.726

2026-02-24
2.826
3.568
0.742

2026-02-23
2.825
3.563
0.738

2026-02-20
2.831
3.560
0.729

2026-02-19
2.843
3.576
0.733

2026-02-13
2.835
3.575
0.740

2026-02-12
2.820
3.585
0.765

2026-02-11
2.833
3.605
0.772

2026-02-10
2.845
3.617
0.772

2026-02-09
2.883
3.631
0.748

2026-02-06
2.886
3.619
0.733

2026-02-05
2.889
3.584
0.695

2026-02-04
2.889
3.574
0.685

2026-02-03
2.874
3.548
0.674

2026-02-02
2.857
3.508
0.651

2026-01-30
2.852
3.484
0.632

2026-01-29
2.830
3.449
0.619

2026-01-28
2.805
3.406
0.601

2026-01-27
2.806
3.403
0.597

2026-01-26
2.795
3.397
0.602

2026-01-23
2.782
3.399
0.617

2026-01-22
2.747
3.373
0.626

2026-01-21
2.760
3.387
0.627

2026-01-20
2.785
3.414
0.629

2026-01-19
2.772
3.402
0.630

2026-01-16
2.765
3.388
0.623

2026-01-15
2.768
3.391
0.623

2026-01-14
2.732
3.347
0.615

2026-01-13
2.743
3.355
0.612

2026-01-12
2.745
3.360
0.615

2026-01-09
2.745
3.358
0.613

2026-01-08
2.737
3.350
0.613

2026-01-07
2.740
3.356
0.616

2026-01-06
2.755
3.386
0.631

2026-01-05
2.745
3.383
0.638

2026-01-02
2.739
3.385
0.646

2025-12-31
2.745
3.395
0.650

2025-12-30
2.745
3.395
0.650

2025-12-29
2.738
3.394
0.656

2025-12-26
2.745
3.397
0.652

2025-12-24
2.732
3.378
0.646

2025-12-23
2.750
3.381
0.631

2025-12-22
2.767
3.398
0.631

2025-12-19
2.780
3.413
0.633

2025-12-18
2.740
3.378
0.638

2025-12-17
2.772
3.387
0.615

2025-12-16
2.772
3.389
0.617

2025-12-15
2.765
3.373
0.608

2025-12-12
2.812
3.426
0.614

2025-12-11
2.812
3.429
0.617

2025-12-10
2.795
3.428
0.633

2025-12-09
2.722
3.420
0.698

2025-12-08
2.693
3.387
0.694

2025-12-05
2.671
3.368
0.697

2025-12-04
2.695
3.395
0.700

(자료: 인포맥스)주1) 상기 평가금리는 민간채권평가회사 4사에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 2개 이하의 회사가 개별민평 수익률을 제공하지 않는 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준입니다.

[최근 3개월간 2년 만기 등급민평, 국고금리 및 스프레드 추이]
(단위: %)

구 분
(A) 국고채권 평가금리
(B) A+ 등급민평
(B-A) 등급민평 스프레드

2년
2년
2년

2026-03-03
2.969
3.862
0.893

2026-02-27
2.815
3.735
0.920

2026-02-26
2.825
3.748
0.923

2026-02-25
2.865
3.793
0.928

2026-02-24
2.880
3.815
0.935

2026-02-23
2.880
3.811
0.931

2026-02-20
2.870
3.811
0.941

2026-02-19
2.900
3.843
0.943

2026-02-13
2.870
3.814
0.944

2026-02-12
2.886
3.823
0.937

2026-02-11
2.915
3.852
0.937

2026-02-10
2.935
3.876
0.941

2026-02-09
2.991
3.903
0.912

2026-02-06
3.000
3.904
0.904

2026-02-05
2.975
3.872
0.897

2026-02-04
2.992
3.875
0.883

2026-02-03
2.972
3.829
0.857

2026-02-02
2.935
3.777
0.842

2026-01-30
2.918
3.760
0.842

2026-01-29
2.888
3.728
0.840

2026-01-28
2.855
3.683
0.828

2026-01-27
2.870
3.675
0.805

2026-01-26
2.870
3.668
0.798

2026-01-23
2.890
3.685
0.795

2026-01-22
2.861
3.658
0.797

2026-01-21
2.890
3.678
0.788

2026-01-20
2.932
3.707
0.775

2026-01-19
2.907
3.682
0.775

2026-01-16
2.875
3.654
0.779

2026-01-15
2.882
3.655
0.773

2026-01-14
2.824
3.599
0.775

2026-01-13
2.832
3.612
0.780

2026-01-12
2.822
3.602
0.780

2026-01-09
2.814
3.596
0.782

2026-01-08
2.795
3.574
0.779

2026-01-07
2.803
3.577
0.774

2026-01-06
2.821
3.608
0.787

2026-01-05
2.798
3.596
0.798

2026-01-02
2.790
3.585
0.795

2025-12-31
2.794
3.593
0.799

2025-12-30
2.794
3.593
0.799

2025-12-29
2.784
3.586
0.802

2025-12-26
2.800
3.587
0.787

2025-12-24
2.781
3.571
0.790

2025-12-23
2.796
3.576
0.780

2025-12-22
2.811
3.600
0.789

2025-12-19
2.837
3.625
0.788

2025-12-18
2.795
3.583
0.788

2025-12-17
2.830
3.616
0.786

2025-12-16
2.833
3.623
0.790

2025-12-15
2.820
3.598
0.778

2025-12-12
2.898
3.677
0.779

2025-12-11
2.910
3.711
0.801

2025-12-10
2.900
3.706
0.806

2025-12-09
2.881
3.691
0.810

2025-12-08
2.845
3.648
0.803

2025-12-05
2.816
3.620
0.804

2025-12-04
2.848
3.642
0.794

(자료: 인포맥스)주1) 상기 평가금리는 민간채권평가회사 4사에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 2개 이하의 회사가 개별민평 수익률을 제공하지 않는 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준입니다.

② 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례
최근 3개월간(2025.12.04 ~ 2026.03.03) 발행된 동일등급(A+) 동일만기(1년 6개월 및 2년) 회사채 발행 내역은 다음과 같습니다.

[최근 3개월간 동일등급(A+) 및 동일만기(1년 6개월 및 2년) 무보증 공모회사채 발행내역]
(단위 : 억원)

만기
채권명
발행금액
발행일
수요예측기준
금리밴드(bp)
결정금리(bp)
발행금리(%)

1년 6개월
-
-
-
-
-
-
-

2년
신세계푸드 6-1
500
2026-01-29
개별민평
-30bp ~ +30bp
-4bp
3.499%

LX하우시스 18-1
500
2026-01-30
개별민평
-30bp ~ +30bp
-14bp
3.442%

SK디스커버리 197-1
500
2026-02-02
개별민평
-30bp ~ +30bp
-10bp
3.686%

한화비전 1-1
600
2026-02-12
등급민평
-30bp ~ +30bp
-14bp
3.712%

SK인천석유화학28-1
860
2026-02-25
개별민평
-30bp ~ +30bp
+30bp
4.363%

한화에너지27-1
800
2026-03-03
개별민평
-30bp ~ +30bp
-5bp
3.613%

하이트진로135-1
410
2026-03-03
개별민평
-30bp ~ +30bp
-10bp
3.447%

자료: 금융감독원 전자공시시스템

주1) 상기 발행금액은 수요예측 결과를 반영한 최종 발행 금액입니다.

주2) 금융사의 후순위, 신종자본증권 등 제외하였습니다.

최근 3개월간 발행된 동일등급(A+) 1년 6개월 및 2년 만기 공모 회사채 7건 중 6건은개별민평, 1건은 등급민평을 기준금리로 설정하였습니다. 공모희망금리를 개별민평 기준으로 설정한 건은 6건이며 금리밴드 상단은 대부분 개별민평 +30bp로 설정되었으며, 발행확정 가산금리는 개별민평 -14bp ~ +30bp 수준에서 결정되었습니다. 공모희망금리를 등급민평 기준으로 설정한 건은 1건이며 금리밴드 상단은 등급민평 +30bp 수준으로 설정하였으며, 등급민평 -14bp 수준에서 결정되었습니다. 회사채의발행금리는 종목의 만기, 업황, 개별회사의 대외신용도 및 발행 당시 채권시장상황에따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다.개별민평금리는 민간채권평가사가 평가하는 이론적인 금리로 실제 유통금리와는 차이가 있을 수 있으나 시장내에서 개별종목의 유통물 거래시 가격결정의 기준으로 주로 사용이 되고 있습니다. 따라서 최근 공모희망금리 밴드표기 방식으로 개별민평금리 기준 표기방식이 선호되는 이유는 회사채 신용스프레드의 단기 변동성이 큰 시장상황에서 개별종목의 발행금리를 개별민평금리로 표시하는 것이 국고채 기준 표기방식보다 변동하는 시장가격을 더 현실적으로 반영한다는 시장 내 의견이 반영된 것으로 판단됩니다.
민간채권평가사에서 당사의 개별민평금리를 산출하고 있기 때문에 개별민평금리를 기준금리로 설정하여 공모희망금리를 설정하였습니다. 따라서, 당사가 제시하는 개별민평금리 기준은 민간채권평가회사 4사(KIS자산평가(주), 한국자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가) 평균 기준입니다.단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 당사의 해당 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 수요예측 모범규준 제3조 2항에 따라 2개 이상의 민간채권평가사가 평가한 경우 제시가능하므로 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균으로 대체합니다.

④ 채권시장 동향

2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 한편, 2022년 7월 금통위는 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가상승률이 지속되는점(2022.06 소비자물가지수 6.0%) 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p 인상하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 7월 FOMC 0.75%p 인상, 9월 FOMC 0.75%p 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 높은 물가 상승 압력에 대한 대응으로, 2022년 8월 25일 금통위에서는 0.25%p, 2022년 10월 12일 및 2022년 11월 24일 금통위에서는 각각 0.50%p 및 0.25%p의 기준금리 인상을 발표하였습니다.2023년에도 여전히 높은 물가 상승에 대한 압박으로 FOMC는 2023년 2월 1일 기준금리 0.25%p 인상을 결정했습니다. 또한 2023년 3월 23일 FOMC는 물가안정과 SVB 등 은행 파산에 대응하는 금융안정 사이에서 또 다시 베이비스텝을 유지하며 0.25%p 추가 인상을 결정하였고, 5월 4일 및 7월 27일 FOMC에서 기준금리를 각각 0.25%p를 인상하며 22년만에 최고치의 금리 수준을 기록하였습니다. 2023년 9월 21일 FOMC는 긴축적인 입장을 유지하며 만장일치로 금리 동결하였으며, 이후 두 차례 FOMC에서 기준금리 동결을 이어갔습니다. 12월 FOMC에서 파월 의장은 직접적인 언급으로 향후 기준 금리 인상 부재 및 인하 가능성을 시사하였습니다.2024년 1월 FOMC에서 만장일치로 4회 연속 기준금리 동결 결정하였으며, 이어진 3월 FOMC에서는 연준은 만장일치 금리동결(5.50%) 및 QT 유지를 결정하였습니다. 5월 FOMC에서 연준은 다시 한번 만장일치 금리 동결(5.50%) 및 6월부터 QT 속도 조절을 결정하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 8회 연속 기준금리 동결 결정하였며금리인하를 위한 완화적 입장을 제시하으나, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 이후 미국의 7월 신규 고용이 시장 예상치인 17.5만명을 하회하였고 실업률은 4.1%에서 4.3%로 크게 상승함에 따라 고용지표가 시장 전망치를 하회하여 경기 침체 우려가 크게 높아지면서 9월 FOMC 에서 0.50%p 인하 가능성이 제기되었습니다. 이후 8월 미국 소비자물가지수 상승률은 3년 반만에 가장낮은 수준인 2.5%를 기록하였고, 8월 노동시장은 실업률 4.2%를 기록하고 있습니다. 또한 신규 고용은 14.2만명을 기록하며 시장 전망치 16.4만명 대비 크게 하회하였습니다. 반면 8월 인플레이션은 2.2%로 둔화세가 이어지고 있는 상황으로 연준은 정책 제한의 속도를 조절할 것이나 경기 침체 및 둔화에 선제적으로 대응하기 위해 9월 FOMC 에서 기준금리를 0.50%p 인하하는 빅컷을 단행하고, 펜데믹 이후 물가 중심 통화정책에서 고용 중심의 통화정책 완화 사이클로 전환할 것임을 선언하였습니다. 이후, 11월, 12월 FOMC에서 고용시장을 견고하게 유지하기 위한 선제적인 대응으로 각각 0.25%p, 0.25%p 인하를 단행하였습니다.2025년 1월 FOMC에서는 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 1월 FOMC를 통해 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하며 금리를 동결하였습니다. 이후 2025년 3월 FOMC에서는 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성이 높아짐에 따라 기준금리를 동결하였으며, 5월 FOMC에서도 연준은 경제 전망에 대한 불확실성이 더욱 증대되었다며 기준금리를 동결하였습니다. 6월 및 7월 FOMC에서도 트럼프 대통령의 관세정책으로 인한 인플레이션 불확실성에 기준금리를 동결하였으나, 9월 FOMC에서는 노동시장 내 하방 위험이 현실화되는 조짐이 관찰되자 기준금리를 0.25%p 인하하였고, 10월 FOMC에서도 기준금리를 0.25%p 인하 및 12월 FOMC에서도 기준금리를 0.25%p 인하하여 증권신고서 제출 전일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다. 향후 물가의 기조적인 둔화가 지속될 것으로 예상되나 차후 경기 연착륙&경착륙 여부에 따라 통화당국의 대응이 이어질 것으로 예상되며 금리 변동에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

한국의 경우 2022년말 레고랜드 사태에 따른 크레딧 금리 급등에도 불구, 글로벌 금리 인상 기조에 동반한 금통위의 기준금리 인상 기조는 2023년도에도 지속되어 1월 0.25%p 인상되었으나, 2월 금통위에서는 지난 7번 연속 금리인상 뒤 처음으로 기준금리 동결을 선언하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였으나, 5명의 위원은 추가 인상의 여지를 열어두었습니다. 이후 5월, 7월 및 8월 금통위에서도 동결을 결정하였으나, 가계부채 증가세 등을 우려하며 3.75%까지 기준금리를 추가인상 가능성을 열어둬야 한다는 의견을 제시하였습니다. 10월 금통위에서 한은은 물가상승률이 기조적인 둔화 흐름을 이어갈 것으로 전망되지만 주요국의 통화긴축 기조 장기화, 지정학적 리스크 증대 등으로 물가상승률의 둔화 속도가 당초 예상보다 완만해질 것으로 전망되고, 가계부채의 증가 흐름도 지켜볼 필요가 있다고 얘기하며 기준금리 동결을 유지하였습니다. 11월 금통위에서도 한은은 경기 회복세가 뚜렷하지 않은 데다 부동산 프로젝트파이낸싱부실 등 금융시장 불안도 여전해 금리를 올리기가 어렵고, 가계부채·물가 잠재 위험과 미국과의 금리차 등 때문에 내리기도 쉽지 않다는 이유로 기준금리 동결을 유지하였습니다.2024년 1월 금통위에서는 금리 인상 국면이 마무리되었음을 시사하였으나, 물가 상승률 재상승 위험과 부동산 가격 상승 기대를 자극하는 부작용이 클 수 있다는 점을 우려하며 금리인하 논의는 아직 시기상조라고 언급하였습니다. 2월 금통위에서 한은은 최근 물가 상승률이 둔화되고 있지만 앞으로 목표 수준으로 안정되기까지 불확실성이 커 긴축 기조를 유지해야 한다는 점을 들어 동결을 단행하였습니다. 4월 금통위에서도 물가 상승률이 목표 수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지할 것이라며 기준금리 동결을 결정하였고, 이후 5월, 7월 및 8월에도 13회 연속 동결을 결정하였습니다. 다만, 2024년 10월 금통위에서는 0.25%p 금리 인하를 단행하며 38개월 만에 통화정책 전환에 나섰으며, 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p 인하를 단행하였습니다.이후 2025년 1월 금통위에서 한국은행은 대내외적 불확실성 확대와 원달러 환율 불안을 근거로 인하 기조를 멈추고 기준금리 동결(3.00%)을 결정하였습니다. 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률과 가계부채의 안정 및 둔화 추세가 지속될 것으로 예상된다고 판단, 기준금리인하를 통해 경기둔화에 대응하기 위하여 기준금리 인하(2.75%)를 단행하였습니다. 2025년 4월 금통위에서 한국은행은 잔존하고 있는 국내의 정치적 불확실성, 美 트럼프 정부의 관세정책으로 인한 통상 여건의 악화, 환율 변동을 경기 불안정 요인으로 언급하며 기준금리 동결(2.75%)를 결정하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 한국의 성장률이 크게 낮아질 것으로 전망되어 경기 하방 압력 완화를 목표로 기준금리 인하(2.50%)를 단행하였고, 7월 금통위에서 수도권 주택 가격 오름세 및 가계부채 증가세가 크게 확대되었고, 강화된 가계부채 대책의 영향을 주시할 필요성을 언급하면서 금리를 동결했습니다. 또한, 10월 금통위에서도 국내경제가 내수 중심으로 회복세가 이어지고 있는 점과 미국 통화정책 및 중국 경기둔화 등 글로벌 경제와 국내외 금융시장의 불확실성을 언급하면서 금리를 동결하였고, 11월 금통위에서는 물가가 안정된 흐름을 지속하는 가운데 성장세가가 개선되고 있으나, 불확실성이 여전히 높다는 판단 아래 기준금리를 동결하였으며, 2026년 1월 및 2월 금통위에서도 기준금리 동결하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 한국의 기준금리는 2.50%를 기록하고 있습니다. 향후에도 금리변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.글로벌 채권금리의 변동성은 주요 선진국들의 경기회복세에 따른 통화정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 이란-미국 전쟁 등 지정학적 리스크 등에 따라 확대될 가능성은 높으나, 우량 크레딧 시장은 투자매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 다만, 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.
⑤ 결론

공동대표주관회사는 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜의 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 ① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향 ② 동일등급, 동일만기 회사채 발행 사례 ③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정 ④ 채권시장 동향 등을 종합적으로 검토하였습니다.상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 공동대표주관회사는 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜의 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

구 분
내 용

제1-1회무보증사채
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 1년 6개월 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

제1-2회무보증사채
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 2년 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. "공동대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "인수규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 인수규정 제17조의2 제4항에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것 2. 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-Bond 프로그램을 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"는 협의하여 Fax 접수 등 수요예측 방법을 결정한다.3. 수요예측기간은 2026년 03월 06일 09시부터 16시 30분까지로 한다.4. 수요예측 신청 시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 다음과 같다.

- 제1-1회(1) 최저 신청수량 : 50억원

(2) 수량단위: 50억원

- 제1-2회(1) 최저 신청수량 : 50억원

(2) 수량단위: 50억원

5. "본 사채"의 수요예측 공모희망 금리 - 제1-1회수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 1년 6개월 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. - 제1-2회수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 2년 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. 6. 수요예측 결과는 "공동대표주관회사"가 3년간 보관한다.

7. 수요예측 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "공동대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구받는 경우, 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만 제공한다.8. 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.9. 수요예측에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.10. "공동대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.11. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.12. "공동대표주관회사"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.13. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않는다.

14. "공동대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다

15. 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2020. 7. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따른다.16. "인수단"은 인수업무를 수행하지 않는 회차의 수요예측에 참여할 수 있다.

나. 청약 및 배정방법

1. 일정

(1) 청약일 : 2026년 03월 16일

(2) 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지

(3) 청약서 제출기한: 2026년 03월 16일 09시부터 11시까지

(4) 청약금 납입: 2026년 03월 16일 16시까지2. 청약대상 : 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 "기관투자자"만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총 합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말함. 이하 같음)도 청약에 참여할 수 있다.3. "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령" 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 다음과 같이 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

(1) 교부장소 : "인수단" 본점

(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시 : 2026년 03월 16일

(4) 기타사항 :

(가) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

(나) "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.4. 배정방법 (1) 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"라고 한다)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.

(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금을 공제한 잔액을 청약일 당일 11시까지 청약 접수한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "공동대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다. 또한 "본 사채"의 배정은 금융투자협회 「무보증사채 수요예측 모범규준」및 "공동대표주관회사"의 내부 지침에 근거하여 "공동대표주관회사"가 결정하되, 수요예측 결과에 따른 "유효수요"의 범위를 반영하여 합리적으로 결정하며, 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라, "본 사채" 수요예측에 참여한 투자자에 대해서는 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대 배정한다.

(3) (2)목에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.

(가) 기관투자자: 청약금에 비례하여 안분배정함을 원칙으로 하되, 인수단 간 협의하여 조정할 수 있다.

(나) 전문투자자 및 일반투자자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음의 방법으로 배정한다.

1) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위(50억원) 로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.

2) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.

(다) 상기 (가), (나)의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 "인수단"이 인수하되, 최종 인수금액은 "인수단"이 협의하여 결정한다. "인수단"은 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일에 "본 사채"의 납입을 맡을 은행에 납입한다.

(4) 상기(1)항 내지 (3)항의 방법으로 배정한 결과에도 불구하고 청약 종료일 16시까지 납부된 청약금이 "본 사채"의 전자등록총액에 미달하는 경우, 각 "인수단"의 인수비율에 따라 자기 책임 하에 처리하기로 한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

(5) "본 사채"의 "인수단"은 "공동대표주관회사"가 납입일 당일 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채를 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "공동대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

※ 관련법규『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령』제11조(증권의 모집ㆍ매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009. 10. 1., 2010. 12. 7., 2013. 6. 21., 2013. 8. 27., 2016. 6. 28., 2016. 7. 28.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제 <2016. 6. 28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사ㆍ감정인ㆍ변호사ㆍ변리사ㆍ세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 “금융회사”는 “법인”으로 보고, “발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)”은 “발행주식”으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>

1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

다. 청약단위
- 제1-1회 및 제1-2회 : 최저청약금액은 50억원으로 하며, 50억원 이상은 50억원 단위로 한다.
라. 청약증거금
사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2026년 03월 16일에 "본 사채의" 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.
마. 청약취급처
"공동대표주관회사"의 본점.
바. 발행금액 결제일:
2026년 03월 16일
사. "본 사채"의 납입을 맡을 기관:
우리은행 삼성타운기업영업지원팀
아. 전자등록기관
본 사채의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.
자. 전자등록신청
(1) "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.(2) 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록신청에 관련한 사항은 "본 계약" 제16조 제2항에 따라 "공동대표주관회사" 중 엔에이치투자증권 주식회사에게 위임한다.

차. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다.(2) 본 사채권의 원리금지급은 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 1-1]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
케이비증권
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
60,000,000,000
0.25%
총액인수

인수
한국투자증권
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
30,000,000,000
0.25%
총액인수

주) 상기 기재된 인수금액은 예정금액이며, 수요예측 결과에 따라 상기 인수인의 인수금액이 조정될 수 있습니다.

[회 차: 1-2]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
엔에이치투자증권
00120182
서울특별시 영등포구 여의대로 108
60,000,000,000
0.25%
총액인수

인수
삼성증권
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
50,000,000,000
0.25%
총액인수

주) 상기 기재된 인수금액은 예정금액이며, 수요예측 결과에 따라 상기 인수인의 인수금액이 조정될 수 있습니다.

나. 특약사항"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17조 (특약사항)

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래 각호의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "공동대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "공동대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.

1. "발행회사"의 발행어음 및 수표의 부도 또는 은행거래가 정지된 때

2. 영업의 일부 또는 전부의 변경 또는 정지

3. 영업목적의 변경

4. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 인하여 "발행회사"에 막대한 손해가 발생한 때

5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

6. "발행회사" 자본총액의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있는 때

7. "발행회사" 자본총액의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있는 때

8. 기타 "발행회사"의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

9. "발행회사"의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 일부를 양도할 때

10. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때

11. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

12. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채를 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있는 때

13. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위: 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제1-1회 무보증사채
900
주2)
2027년 09월 13일
-

제1-2회 무보증사채
1,100
주3)
2028년 03월 16일
-

주1) 본 사채는 2026년 03월 06일 09시부터 16시 30분까지 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 1년 6개월 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. 주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 A+ 등급 2년 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. 주4) 수요예측 결과에 의해 확정된 확정 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액) 및 확정 가산(차감)금리, 확정된 인수인의 인수수량 및 인수금액은 2026년 03월 10일 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다. 상기 일정은 금리 협의 상황에 따라 일부 변동이 가능합니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항("사채관리계약서 제1-2조 14항")

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 DB증권㈜를 지칭합니다.

제 1-2 조 (사채의 발행조건)
14. 기한의 이익 상실에 관한 사항 가. 기한의 이익 상실 (1) 기한의 이익의 즉시 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "갑"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "을"에게 이를 통지하여야한다. (가) "갑"("갑"의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우 (나) "갑"("갑"의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함) 이외의 제3자가 "갑"에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 "갑"이 이에 동의("갑" 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 "갑"의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다. (다) "갑"에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우 (라) "갑"이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.) (마) "갑"이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 "갑"에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 "갑"이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우 (바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 "갑"이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우 (사) "갑"이 "본 사채" 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(아) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다) (자) "갑"의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일연장, 원리금 감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우 (차) 감독관청이 "갑"의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)(단, 국가계약법 제27조 제1항, 동법 시행령 76조에 따른 부정당업자 입찰참가자격 제한처분은 제외한다) (2) "기한의 이익 상실 선언"에 의한 기한의 이익 상실다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 "을"은 사채권자집회의 결의에 따라 "갑"에 대한 서면통지를 함으로써 "갑"이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다. (가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우 (나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 "갑"의 채무 중 원금 금 일천억원(￦ 100,000,000,000)원 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우 (다) "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우 (라) "갑"이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조의 의무를 위반한 경우. (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 회계연도 전체에 대한 각 “최근 보고서” 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.) (마) "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, [90]일이내에 취소되지 않은 경우 (바) "갑"이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 "을"이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 "본 사채의 미상환잔액"의 3분의1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 "갑"에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 [90]일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 객관적으로 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 "을"에게도 통지하여야 한다. (4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 "갑"은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다. 나. "기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주" (1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 "갑" 및 "을"에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 "기한이익상실 원인사유"를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다. (가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우 (나) 단독 또는 공동으로 "본 사채의 미상환잔액"의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우 (2) (1)에 따른 "기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주"는 다른 "기한이익상실 원인사유" 또는 새로 발생하는 "기한이익상실 원인사유"에 영향을 미치지 아니한다.다. 기한의 이익 상실의 취소사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 "갑" 및 "을"에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다. (가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 "기한이익상실사유" 또는 "기한이익상실 원인사유"가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것 (나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ "기한이익상실사유" 또는 "기한이익상실 원인사유"의 발생과 관련하여 "을"이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 "을"에게 지급하거나 예치할 것라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법 "을"은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다. (가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구 (나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 당사가 발행하는 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.라. 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.마. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

바. 발행회사의 의무

구분
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조변경 제한

발행회사의의무
부채비율 400% 이하
자기자본 400% 이내
자산총계의 70%
상호출자제한기업 집단 유지

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2026년 03월 04일 DB증권㈜와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 개별재무제표 기준으로 적용합니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 DB증권㈜를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무)

1. "갑"은 사채권자에게 "본 사채"의 발행조건 및 "본 계약"에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

2. "갑"은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 "본사채에 관한 지급대행계약"에 따라 지급대행자인 [우리은행 삼성타운기업영업지원팀]에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, "갑"은 이를 "을"에게 통지하여야 한다.

3. "갑"이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 이자지급일(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용)

1. "갑"은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

2. "갑"은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 "을" 에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지)

"갑"은 "본 사채"의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 사항을 이행하여야 한다.

① "갑"은 "부채비율"을 400% 이하로 유지하여야 한다. (동 부채비율은 개별 재무제표를 기준으로 한다.) 단, "갑"의 “최근 보고서”상 부채비율은 113.5%, 부채규모는 461,532,884,850원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한)

1. "갑"은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 "갑" 또는 타인의 채무를 위하여 "갑"의 자산 전부나 일부상에 새로이 "담보권"을 설정하여서는 아니된다(명확히 하면, 본 사채 발행 이전“갑”이 부담하는 채무의 차환에 따라 설정되는 “담보권”은 제2항 각 호에 해당하는 경우 허용된다). 다만, 본 사채의 미지급된 원리금 전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 "을"이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

2. 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

(1) 자산의 구입, 건설, 개발 또는 개선·개조 대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금 채무를 담보하는 당해 자산상의 "담보권"

(2) 이행보증 또는 부동산투자회사법에 따른 자산의 임대차(점유 또는 사용을 위한 계약을 포함하고, 해당 임대차계약의 변경, 기간연장의 경우를 포함)를 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

(3) 유치권 기타 법률에 의하여 설정되거나 설정이 강제되는 "담보권"

(4) 본 항 각 호에 따라 허용된 경우 이외에, "본 사채" 발행 이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액이 “최근 보고서”상 "자기자본"의 400%를 넘지 않는 경우(개별 재무제표 기준). 단, "갑"의 “최근 보고서”상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 430,120,000,000원이며 이는 "갑"의 “최근 보고서”상 '자기자본'의 105.8%이다.(5) (ⅰ) 본 사채 발행 이전“갑”이 부담하는 피담보채무{제(4)호 단서의 채무 포함} 및 본 항 각 호 및 본 계약상 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 "담보권" 및(ⅱ) 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우(외화지급보증액의 계산에 있어, 환율인상으로 증가가 있을 경우에는 당초 외화지급보증환율로 환산한 원화금액을 기준으로 한다.)

(6) 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

(7) 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

(8) “발행회사”가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

3. 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 "을" 또는 "을"이 지명하는 자가 “본 사채”의 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. "을" 또는 "을"이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 "갑"이 부담하며 "을"의 요청이 있는 경우 "갑"은 이를 선지급하여야 한다.

4. 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 "을"은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한)

1. "갑"은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 “최근 보고서”상 자산총계의 70%(자산처분후 1년 이내에 처분가액등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매·양도·임대 기타 처분할 수 없다. (개별 재무제표 기준) 단, "갑"의 "최근 보고서" 상 자산규모(자산총계)는 868,078,558,297원이다.

2. "갑"은 매매·양도·임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권(매매·양도·임대 기타 처분의 대상이 된 자산에 본 사채보다 선순위 “담보권”이 설정되어 있는 채권은 선순위채권으로 본다)을 대상으로 하여야 한다.

3. 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.(1) "갑"의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산 및/또는 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다)의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법(부동산투자회사법에서 정한 절차와 방법에 따른 경우 이와 같은 방법에 해당하는 것으로 본다. 이하 같다)에 의한 통상 업무로서의 금융자산 및/또는 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다)의 처분 (2) 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한)

1. “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제19조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 말한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 지배구조변경으로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 "갑"이 속한 상호출자제한기업집단은 “삼성”이다.

2. 제 1항에도 불구하고 "갑"이 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

(1) "갑"은제 1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

① 지배구조변경 발생에 관한 사항

② 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

③ 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

④ 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

⑤ 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

(2) "갑"은상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

제2-6조(사채관리계약이행상황보고서)

1. "갑"은 금융위원회 등에 제출하는 사업보고서 제출일로부터 30일 이내에 "본 사채"와 관련하여 <별첨 1> 양식의 사채관리계약이행상황보고서를 작성하여 "을"에게 제출하여야 한다.2. 제1항의 사채관리계약이행상황보고서에는 "갑"의 외부감사인이 사채관리계약이행상황보고서의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련 증빙자료를 첨부하여야 한다. 단, 「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 “갑”의 외부감사인이 작성한 직전 기말 감사보고서(검토보고서)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서(검토보고서)의 제출로 갈음할 수 있다.

3. "갑"은 제1항의 사채관리계약이행상황보고서에 "갑"의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다.4. "을"은 사채관리계약이행상황보고서를 "을"의 홈페이지에 게재하여야 한다.

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무)

1. "갑"은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 "을"에게 통지하여야 한다.

2. "갑"이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체없이 신고한 내용을 "을"에게 통지하여야 한다.

3. "갑"은 "기한이익상실사유"의 발생 또는 "기한이익상실 원인사유"가 발생한 경우에는 지체없이 이를 "을"에게 통지하여야 한다.

4. "갑"은 본사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 "을"에게 즉시 통지하여야 한다.

5. "을"은 단독 또는 공동으로 "본사채의 미상환액"의 10분의1이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 "갑"으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제2-8조(발행회사의 책임)
"갑"이 본 계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 "을" 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 "갑"은 이에 대하여 배상의 책임을 진다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 DB증권㈜와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차: 1-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

DB증권㈜
00115694
서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 32
90,000,000,000
4,000,000
-

[회 차: 1-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

DB증권㈜
00115694
서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 32
110,000,000,000
4,000,000
-

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

구 분
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

다. 사채관리실적

(기준일: 2026년 03월 03일)

(단위: 억원)

구분
실적

2022년
2023년
2024년
2025년
2026년
합계

계약체결 건수
24건
27건
46건
40건
9건
146건

계약체결 위탁금액
32,130
25,500
66,810
68,220
19,410
212,070

라. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

DB증권㈜
Capital Market2팀
02-369-3389

마. 사채관리회사의 권한

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 DB증권㈜를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한)

1. "을"은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로써 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 "을"은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 "을"이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, "갑"의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 "을"이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, "을"은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 "을"은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

(1) 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소 제기 및 강제집행의 신청

(2) 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류ㆍ가처분 등의 신청

(3) 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

(4) 파산, 회생절차 개시의 신청

(5) 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

(6) 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소 제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

(7) "갑"이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소 제기 및 기타 채권자취소권의 행사

(8) 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

(9) 사채권자집회에서의 의견진술

(10) 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

2. 제1항의 행위 이외에도 "을"은 "본 사채"의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상ㆍ재판외의 행위를 할 수 있다.

3. "을"은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판 외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

(1) 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : "본 사채" 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

(2) 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : "갑"의 "본 계약" 위반에 대한 책임의 면제 등

4. 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 "을"이 지출하는 모든 비용은 이를 "갑"의 부담으로 한다.

5. 전 항의 규정에도 불구하고 "을"은 "갑"으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 "을"의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 "갑"으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 "갑"에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 "을"의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 "을"의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

6. "갑" 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 "을"은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

7. 본 조에 의한 행위에 따라 "갑"으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, "을"은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

8. "을"은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 "보관금원")이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 "을"은 이를 공고하여야 한다.

9. 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 " 소유자증명서"라 한다)와의 교환으로 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첩부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

10. 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

11. 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

12. 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자는 발생하지 아니하며 "을"은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무)1. "을"은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 "갑"의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고 "갑"은 이에 성실히 협력하여야 한다.

(1) "갑"이 "본 계약"을 위반할 경우.

(2) 기타 "본 사채"의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

2. 단독 또는 공동으로 "본 사채의 미상환잔액"의 과반수 이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 "을"에게 서면으로 요구하는 경우 "을"은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, "을"이 "갑"의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 "을"은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

3. 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 "을"이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 '본 사채의 미상환잔액'의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

4. 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 "을"의 자료제공요구 등에 따른 비용은 "갑"이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 "갑"이 이를 부담하지 아니한다. 5. "갑"의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 "을"은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.6. 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 "갑"이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 "갑"의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 DB증권㈜를 지칭합니다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무)

1. "갑"의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, "을"은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

2. 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 "갑"에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 "을"은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 "갑"의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 "을"이 이를 알게 된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

3. 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 "기한이익상실 원인사유"가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, "을"은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

4. "을"은 "갑"에게 "본 계약" 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

5. 제3항과 제4항의 경우에 "을"이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임)

1. "갑"이 "을"에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 "을"에게 과실이 있지 아니하다. 다만, "을"이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, "본 계약"에 따라 "갑"이 "을"에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 '기한이익상실사유' 또는'기한이익상실 원인사유'의 발생이나 기타 "갑"의 "본 계약" 위반이 명백한 경우에는, 실제로 "을"이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

2. "을"은 선량한 관리자의 주의로써 "본 계약"상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

3. "을"은 제1항의 규정과 관련하여 고의 또는 중과실로 인하여 발생하는 손해에 대하여 배상책임을 진다.

사. 사채관리회사의 사임

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 DB증권㈜를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임)

1. "을"은 "본 계약"의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. "을"이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 "을"의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 "을"의 사임은 효력을 갖지 못하고 "을"은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 "을"은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 "을"의 부담으로 한다.

2. 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 "갑"과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

3. "을"이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 "본 사채의 미상환잔액"의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

4. "을"은 "갑"과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

5. "을"의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 "본 계약"상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

아. 사채관리회사인 DB증권㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)
90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

주1) 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2022년 07월 26일 설립되었으며, 2022년 10월 21일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 삼성에스알에이자산운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.

당사는 2022년 11월 24일 서울시 강남구 소재의 에프엔타워 대치 및 서울시 중구 소재의 에프엔타워 순화을 매입하였고, 이를 기초자산으로 2023년 4월 10일에 유가증권시장에 상장하였습니다. 상장 이후, 당사는 2024년 9월 21일 유상증자를 진행하였고 조달된 자금을 통해 2024년 09월 24일 경기도 성남시 분당구 소재의 에프엔타워 판교을 매입하였습니다. 당사는 금번 공모사채 발행을 통해 조달된 자금과 차입금을 사용하여 2026년 3월 19일에 삼성생명 잠실빌딩을 매입하여 운용할 예정입니다. 당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다.단, 본 증권신고서에 기재된 신규자산 취득과 관련된 조달금액 및 세부 일정 등은 시장 상황 및 이해관계자간의 협의에 따라 변경될 수 있으며, 추후 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자(예정)자산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상
투자대상의 종류
기초(보유)자산
부동산감정평가액
부동산매입금액
취득시기

에프엔타워 대치
부동산
서울특별시 강남구 대치동 891(토지 및 건물)
514,000(주1)
481,121
2022.11

에프엔타워 순화
부동산
서울특별시 중구 순화동 175(토지 및 건물)
214,000(주2)
196,514
2022.11

에프엔타워 판교
부동산
경기도 성남시 분당구 삼평동 642(토지 및 건물)
125,870(주3)
125,870
2024.09

삼성생명 잠실빌딩(예정)
부동산
서울특별시 송파구 신천동 7-22(토지 및 건물)
207,900(주4)
207,900
2026.03

합계
1,061,770
1,011,405

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시)주1) 에프엔타워 대치에 대한 감정평가 기준 시점은 2024년 5월 14일이며, 삼창감정평가법인에서 실시하였습니다.주2) 에프엔타워 순화에 대한 감정평가 기준 시점은 2024년 5월 14일이며, 삼창감정평가법인에서 실시하였습니다.주3) 에프엔타워 판교에 대한 감정평가 기준 시점은 2024년 5월 8일이며, 삼창감정평가법인에서 실시하였습니다.주4) 삼성생명 잠실빌딩에 대한 감정평가 기준 시점은 2025년 11월 30일이며, 대화감정평가법인에서 실시하였습니다.

(1-1) 공실 및 임대료 하락 위험당사는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사로서
투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사의 기존 편입된 투자부동산은
에프엔타워대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교이며 증권신고서 제출일 전일 현재 임대율은 에프엔타워 대치 99.0%, 에프엔타워 순화 및 에프엔타워 판교는 100%로 안정적인 임대현황을 유지하고 있습니다. 당사의 편입자산 중 에프엔타워 대치는 주요 임차인인 삼성생명보험㈜이 임대면적의 약 64.8%를 임차하고 있으며, 에프엔타워 순화는 ㈜에스원이 본사 사옥으로 전체 임대면적의 100%를 사용하고 있으며, 에프엔타워 판교는 한화시스템㈜가 100% 임차하여 사용하고 있습니다.

또한
당사가 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩은 증권신고서 제출 전일 현재 임대율이 92.1%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있으며, ㈜우아한형제들이 약 33%, 삼성생명 등 계열사가 약 32%를 임차
하고 있습니다. 해당 부동산은 안정적인 임대료 수익을 창출할 것으로 판단되지만, 향후 신규 임대차 및 재계약에 따라 당사의 수익성은 변동될 수 있습니다.
연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률 또는 계약상 고정된 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정되어 있으므로 임대료 하락의 위험이 낮습니다. 하지만
향후 임대차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한
잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

당사의 투자부동산은 기존 편입 자산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교 및 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩으로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익을 주요 수입원으로 하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 당사의 기존 편입 자산의 증권신고서 제출일 전일 현재 임대율은 에프엔타워 대치 99.0%, 에프엔타워 순화 및 에프엔타워 판교는 100%로 안정적인 임대현황을 유지하고 있으며 각각의 가중평균잔여임대기간(WALE)은 2026년 2월말 기준 2.0년, 3.8년,3.8년입니다. 이 중 에프엔타워 순화는 준공 이후 ㈜에스원이 본사 사옥으로 전체 임대면적의 100%를 사용하며 장기 임차하고 있고 에프엔타워 판교는 한화시스템㈜가 100% 임차하여 사용하고 있다는 점을 고려할 때 임대차계약의 연장 가능성이 높을 것으로 예상되나, 향후 재계약 조건 등에 따라 변동될 수 있습니다. 연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률 또는 계약상 고정된 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정되어 있으므로 임대료 하락의 위험이 낮습니다.
당사가 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩은 서울 송파구에 소재한 오피스로 증권신고서 제출일 전일 현재 공실율 7.9%로 안정적인 임대차현황을 보여주고 있으며, 우량한 임차인인 ㈜우아한형제들이 약 33%, 삼성생명 등 계열사가 약 32%를 임차
하고 있습니다. 해당 자산은 잠실광역환승센터 및 자하철 2, 8 호선 교차축에위치하여 서울 도심 및 수도권 전역과의 접근성이 우수하며 해당 입지는 IT, 이커머스, 제조업 중심의 임차군이 60% 이상을 차지하 향후 당사의 매입 이후에도 안정적인 임대율 및 임대료 수익을 확보할 것으로 판단됩니다.

[삼성생명 잠실빌딩(매입 예정) 임대차계약 개요]

(기준일: 2026년 03월 03일)

대상자산
삼성생명 잠실빌딩

매매가
207,900,000,000원

임차인(주1)
(오피스) 삼성생명, 삼성화재, 삼성카드, 삼성생명서비스, 펑타이그레이터차이나, ㈜우아한형제들, 슈퍼센트, 롯데컬처웍스, SK일렉링크, KT (리테일) 케이제이에프앤디, 히어링퍼브보청기, 볼트1932, 유니버스

임대차 기간 (주2)
2.4년

연임대료 (주3)
약 85억원

임대차 보증금
약 66억원

기타
임대인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(자료: 당사 제시)주1) 삼성생명, 삼성화재 등 계열사가 약 32%를 임차중주2) 가중평균잔존임대기간주3) 명목임대료 기준

[삼성생명 잠실빌딩 용도별 비중]

(기준일: 2026년 03월 03일)
(단위: %)

구분
비중(전체)

업무시설
93.1%

근린생활시설
6.9%

합계
100.0%

(자료: 당사 제시)

[삼성생명 잠실빌딩 용도별 임차 현황]

(기준일: 2026년 03월 03일)
(단위: 평, %)

구분
임대면적(평)
전용면적(평)
비중(용도별)
비중(전체)

오피스
삼성생명 등 계열사
2,387.81
1,209.93
34.5%
32.2%

㈜우아한형제들
2,467.44
1,250.28
35.7%
33.3%

슈퍼센트
411.24
208.38
6.0%
5.5%

에스케이일렉링크
411.24
208.38
6.0%
5.5%

롯데컬처웍스
411.24
208.38
6.0%
5.5%

케이티
411.24
208.38
6.0%
5.5%

공실(15F)
411.24
208.39
6.0%
5.5%

소계
6,911.45
3,502.12
100.0%
93.1%

리테일
케이제이에프앤디
127.61
64.66
25.1%
1.7%

히어링허브보청기잠실센터
37.3
18.9
7.3%
0.5%

볼트1932
92.4
46.82
18.1%
1.2%

유니버스
75.01
38.01
14.7%
1.0%

공실(B2F)
176.9
89.62
34.7%
2.4%

소계
509.18
258.01
100.0%
6.9%

합계
7,420.63
3,760.13

100%

(자료: 당사 제시)

당사의 투자부동산은 공실 발생 가능성이 낮은 편에 속하며 안정적인 임대료 수익을 창출할 것으로 판단되지만,
향후 임대차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 당사의 투자부동산을 소재 지역별로 분류하여 공실 발생 및 임대료 하락 가능성을 검토하였습니다
1) 에프엔타워 대치
당사의 투자부동산 중 에프엔타워 대치는 서울 오피스 권역 중 GBD 권역에 위치하고 있으며 향후 임대료 및 공실률은 GBD 오피스 시장 동향과 연관성이 높습니다. 2025년 4분기 GBD 권역에서는 중소형 오피스 위주의 거래가 이루어졌으며 8개동, 1조4,245억원의 거래규모를 기록하였습니다. 주요 거래사례로는 삼성동빌딩, 대치동 코원에너지서비스 사옥, 서초동 S1310 등이 있습니다.GBD 권역의 2025년 4분기 보증금은 1,137.2천원/평, 임대료는 113.7천원/평으로 전 분기 대비 0.3% 상승하였으며, 관리비는 41.1천원/평으로 전 분기 대비 0.2% 상승하였습니다. 특히 강남 기타지역 대형 오피스인 마제스타시티 타워1·2, 로즈데일빌딩 등에서 임대료 조정이 발생하여 권역 전체 임대료 상승을 주도하였습니다.

[GBD 권역 규모별 임대료 현황]

(단위: 천원/평)

규모
보증금
월 임대료
월 관리비

전체
1,137.2
113.7
41.1

초대형
1,480.4
148.0
47.8

대형
1,159.2
115.9
42.6

중대형
1,025.4
102.5
38.9

중형
877.1
87.7
35.3

소형
728.7
72.9
30.2

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

[GBD 권역 임대료 및 관리비 상승률(전년동기대비)]

(단위: %)

gbd 임대료, 관리비 상승률.jpg
gbd 임대료, 관리비 상승률

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

GBD 권역의 2025년 4분기 공실률은은 지난 분기 대비 0.4%p 하락한 3.4%를 기록하였습니다. 공실률 하락이 가장 두드러진 중대형 오피스의 경우, 2025년 4월 준공된 신축 오피스 Opus459에 비바리퍼블리카가 입주를 완료하며 약 6,200평 규모의 공실이 해소되었습니다. 또한 삼성동빌딩에 현대오토에버 및 유니레버가 입주하며 전 분기 대비 1.6%p 하락한 5.9%를 기록하였습니다.

[GBD 권역 오피스 공실률 현황]

(단위: %, 개)

규모
신축포함
신축제외

공실률
전분기대비
공실률
전분기대비

전체
3.4%
▼0.4%p
3.4%
▼0.4%p

초대형
0.4%
▼0.3%p
0.4%
▼0.3%p

대형
2.6%
-
2.6%
-

중대형
5.9%
▼1.6%p
6.0%
▼0.3%p

중형
4.7%
▲0.3%p
4.7%
▲0.3%p

소형
7.2%
▼0.2%p
6.0%
-

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

2) 에프엔타워 순화당사의 투자부동산 중 에프엔타워 순화는 서울 오피스 권역 중 CBD(중심업무지구) 권역에 위치하고 있으며 향후 임대료 및 공실률은 CBD 오피스 시장 동향과 연관성이 높습니다. 2025년 4분기 CBD 권역의거래규모는 3조 1,215억원으로 2020년 3분기(3조 6,268억원)에 이어 분기 기준 역대 두번째 수준을 기록하였으며 가장 큰 거래규모를 기록한 사례는 KB자산운용이 매입한 시그니쳐타워였습니다.CBD 권역은 금융업, 보험업 및 제조업을 영위하는 대기업 규모 임차인의 오피스 입주가 활발한 것으로 나타나며, 서울 내 주요 권역과 비교해 볼 때 A급 오피스의 임차비율이 가장 높기 때문에 권역 내 A급 또는 프라임급 오피스에 대한 임대수요가 풍부한 것으로 분석됩니다.

[CBD 권역 규모별 임대료 현황]

(단위: 천원/평)

규모
보증금
월 임대료
월 관리비

전체
1,142.0
114.2
45.9

초대형
1,384.5
138.5
51.9

대형
1,135.4
113.5
46.2

중대형
812.0
81.2
38.5

중형
773.7
77.4
35.0

소형
678.1
67.8
29.5

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

[CBD 권역 임대료 및 관리비 상승률(전년동기대비)]

(단위: %)

cbd 임대료, 관리비 상승률.jpg
cbd 임대료, 관리비 상승률

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

CBD 권역의 2025년 4분기 공실률은 전 분기 대비 0.4%p 하락한 5.0%를 기록하였습니다. 가장 큰 하락폭을 보인 중형 오피스의 경우, NIA빌딩(삼성화재) 및 서울N스퀘어(금융결제원)에서 대형 공실 해소가 포착되며 공실률은 전 분기 대비 5.3%p 하락한 6.2%로 나타났습니다.

[CBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황]

(단위: %, 개)

규모
신축포함
신축제외

공실률
전분기대비
공실률
전분기대비

전체
5.0%
▼0.4%p
4.4%
▼0.4%p

초대형
6.0%
▼0.4%p
6.0%
▼0.4%p

대형
3.2%
▼0.1%p
2.3%
▼0.1%p

중대형
6.1%
▲0.8%p
3.9%
▲1.1%p

중형
6.2%
▼5.3%p
6.2%
▼5.3%p

소형
3.5%
▼1.2%p
3.5%
▼1.2%p

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

3) 에프엔타워 판교당사의 투자부동산 중 에프엔타워 판교는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하고 있으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성 또한 우수합니다. 판교역 도보 6분 이내에 위치한 역세권 자산으로 신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성 역시 우수합니다.

분당 오피스 권역은 1990년대 정부의 주도로 계획된 1기 신도시의 자족기능 활성화를 위해 생성된 오피스 권역으로서 공기업, 대기업, 벤처기업 등 다양의 기업들이 입주하였습니다. 2010년대부터는 판교 테크노밸리가 조성되어 다양한 IT 기업들이 입주하였으며 서울과의 높은 접근성을 바탕으로 신분당선 연장 등 교통 인프라 확충에 따라 분당·판교 권역 오피스 시장은 지속적인 성장세를 보이고 있습니다.분당/판교 오피스 시장은 공급물량은 감소하는 반면 투자 수요가 증가함에 따라 매입 경쟁이 심화되며 주요 권역의 평당 매입가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 서울 기타 권역 및 분당 권역의 오피스 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 전체 오피스 거래규모에서 해당 지역이 차지하는 비율도 지속적인 증가 추세에 있으며, 평당 거래가격도 지속적으로 갱신되고 있습니다.

[BBD 권역 규모별 임대료 현황]

(단위: 천원/평)

규모
보증금
월 임대료
월 관리비

전체
850.0
85.0
31.8

초대형
1,071.1
107.1
35.3

대형
732.1
73.2
30.4

중대형
759.1
75.9
30.5

중형
616.4
61.6
27.5

소형
459.1
45.9
24.0

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

[BBD 권역 임대료 및 관리비 상승률(전년동기대비)]

(단위: %)

bbd임대료, 관리비 상승률.jpg
bbd임대료, 관리비 상승률

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

2025년 4분기 BBD 권역의 공실률은 전 분기 대비 0.1%p 상승한 3.8%로 2024년 2분기 0.8% 이후 지속 상승하고 있습니다. 대형 오피스는 분당스퀘어에서 대규모 공실이 발생하였으나 다른 대형 빌딩에서 공실이 해소되며 전 분기 대비 0.3%p 하락한 5.6%를 기록하였습니다. 중대형 오피스에서 공실이 발생하며 전 분기 대비 4.0%p 증가한 13.3%를 기록하여 전체 공실률 상승에 영향을 미치고 있습니다.

[BBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황]

(단위: %, 개)

규모
신축포함
신축제외

공실률
전분기대비
공실률
전분기대비

전체
3.8%
▲0.1%p
3.8%
▲0.1%p

초대형
0.0%
-
0.0%
-

대형
5.6%
▼0.3%p
5.6%
▼0.3%p

중대형
13.3%
▲4.0%p
13.3%
▲4.0%p

중형
8.3%
▼1.2%p
8.3%
▼1.2%p

소형
1.8%
▲0.8%p
1.8%
▲0.8%p

(자료: 2025년 4분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

당사의 투자부동산이 위치한 GBD 권역, CBD 권역, BBD 권역의 임대료 및 공실 동향을 살펴본 결과 임대료 하락 및 공실 발생으로 인한 당사의 수익성 악화 위험은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 하지만 향후 부동산 시장의 동향은 지금까지의 추세와 달라질 가능성이 있으며, 이에 따라 당사의 투자부동산에 대한 임차계약기간 종료 후재계약 여부 및 그에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여 임대차계약 기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(1-2) 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험부동산투자회사 특성상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 수 있습니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면할 수 있습니다. 한국은행이 2025년 11월 발표한 경제전망보고서에 따르면
세계경제는 미국과 주요국 간 무역합의 진전으로 통상환경 불확실성이 다소 완화된 가운데, 주요국의 확장적 정책기조와 글로벌 AI 투자 호조 등으로 예상보다는 양호한 성장흐름을 보일 전망입니다.
대내여건은 경제심리 호조, 재정확대 등으로 양호한 상황이 이어질 것으로 판단되나, 주택가격과 금융시장 변동성은 리스크 요인으로 전망됩니다. 이러한
국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산 투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 주요사업은 부동산의 매입 및 운용이며, 주요 사업수익은 이 과정에서 발생한 임대료 수입입니다. 또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각 시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러므로, 당사의 사업은 부동산 업황 및 거시경제와 연관성이 높습니다.

IMF는 2026년 1월 발표한 세계경제전망(World Economic Outlook Update)에서 무역정책 변화에 따른 하방요인과 AI 투자 급증, 재정·통화 지원, 완화적 금융여건 등의 상방요인이 균형을 이루고 있다고 평가하면서, 2025년 세계경제 성장률을 2025년 10월 전망 대비 0.1%p 상향한 3.3%, 2026년은 0.2%p 상향한 3.3%로 조정하였습니다. 또한 한국의 2025년 및 2026년 성장률 전망을 모두 상향하여 2025년 10월 대비 각각 0.1%p 개선된 1.0% 및 1.9%로 전망하였습니다.국제통화기금은 세계경제의 위험이 여전히 하방 요인으로 기울어져 있다고 진단하면서, 주요 하방 요인으로 소수의 AI·첨단기술 기업에 대한 투자 집중, 여전히 높은 무역 불확실성 및 지정학적 긴장, 주요국의 높은 부채 수준 등을 제시하였습니다. 특히 AI의 생산성 및 수익성에 대한 기대가 약화될 경우 급격한 자산가격 조정이 발생하면서 금융리스크가 전이·확대될 우려가 있다고 경고하였습니다. 다만 무역 긴장이 지속적으로 완화되고 각국이 AI 도입을 통해 중기 생산성이 향상될 경우 세계경제의 상방 요인으로 작용할 수 있다고 언급하였습니다.

[IMF의 주요국 경제성장률 전망치]

(단위: %)

구분
2024년
2025년
2026년

2025년 10월
2026년 01월
2025년 10월
2026년 01월

세계
3.3
3.2
3.3
3.1
3.3

선진국
1.8
1.6
1.7
1.6
1.8

미국
2.8
2.0
2.1
2.1
2.4

유로존
0.9
1.2
1.4
1.1
1.3

일본
0.1
1.1
1.1
0.6
0.7

영국
1.1
1.3
1.4
1.3
1.3

캐나다
1.5
1.2
1.6
1.5
1.6

신흥국
4.3
4.2
4.4
4.0
4.2

러시아
4.1
0.6
0.6
1.0
0.8

중국
5.0
4.8
5.0
4.2
4.5

인도
6.5
6.6
7.3
6.2
6.4

한국
2.0
0.9
1.0
1.8
1.9

(자료 : IMF World Economic Outlook Update, 2026.01)주1) 2026년 수치는 전망치임.

국내 경제성장률의 경우 2012년~2014년 한국 경제는 글로벌 금융위기 이후의 회복 국면 속에서 연평균 2~3%대의 비교적 안정적인 성장세를 보였으며 이후 2015년~2019년까지는 세계 교역 둔화와 내수 여건 약화 등의 영향으로 성장률이 다소 낮아졌으나, 전반적으로 완만한 성장 흐름을 유지하였습니다. 하지만 2020년에는 코로나19 확산으로 인한 글로벌 경제 충격으로 실질 국내총생산이 감소하며 역성장을 기록하였으며 2021년에는 수출 회복과 경기 부양 정책의 효과로 경제가 빠르게 반등하며 높은 성장률을 나타냈습니다. 2022년~2023년에는 글로벌 긴축 기조, 반도체 경기 부진, 대외 수요 둔화 등의 영향으로 성장세가 다시 둔화되었습니다. 2024년에는 수출 여건의 점진적 개선과 경제활동 정상화의 영향으로 성장률이 전년보다 소폭 상승한 2.0%를 기록하였습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %, 억달러)

구 분
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년

경제성장률
2.5
3.3
3.2
2.9
3.2
3.4
3.2
2.3
-0.7
4.6
2.7
1.6
2.0

국내총생산(GDP)
13,353
14,346
15,557
15,385
15,795
17,104
18,240
17,506
17,444
19,415
17,987
18,452
18,746

(자료: 한국은행 경제통계시스템)

한편, 2025년 11월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 우리 경제는 미국 관세 영향 등 에도 하반기 이후 IT 경기 호조와 내수 회복 세에 힘입어 당초 예상보다 높은 금년 1.0%, 내년 1.8% 성장할 전망입니다. 금년 상반기 에는 대내외 불확실성 증대에 따른 경제심리 위축위축, 건설 투자 큰 폭 감소 등의 영향으로 부진하였습니다. 3/4분기 중에는 심리호전심리호전, 소비쿠폰 지급 등으로 소비가 빠르게 개선되고 수출의 경우 미국 관세 영향으로 미국에 대한 수출이 감소하였으나 반도체 등이 예상보다 양호한 흐름을 보임에 따라 성장세가 확대 되었습니다. 4 /4 분기에는 전분기 큰 폭 성장에 따른 기저효과와 관세부과 품목 중심의 수출둔화로 성장률이 상당폭 낮아져 2025년 연간 성장률을 8월 전망(0.8%)보다 소폭 높은 1.0%로 전망하였습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구분
2024년
2025년
2026년(E)
2027년(E)

상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

GDP 성장률
2.0
0.3
1.8
1.0
2.2
1.5
1.8
1.9

민간소비
1.1
0.7
1.9
1.3
2.2
1.3
1.7
1.7

건설투자
-3.3
-12.2
-5.3
-8.7
2.5
2.7
2.6
1.9

설비투자
1.7
4.5
0.8
2.6
2.8
1.3
2.0
1.9

지식재산생산물투자
1.2
1.9
4.0
3.0
3.5
2.7
3.1
2.5

재화수출
6.4
1.7
4.0
2.9
2.3
0.5
1.4
2.4

재화수입
1.3
1.7
2.9
2.3
4.1
0.8
2.4
2.6

(자료: 한국은행 경제전망보고서, 2025.11)주1) 2026년 및 2027년 수치는 전망치임.

부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 임대료수익 및 매각손익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 변동으로 부동산 가격이 현저히하락할 경우 당사의 기업가치는 하락할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재 시점에서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 경기변동 흐름을 정확하게 예측하는 것은 어렵기에 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

현재 국내외 여건을 고려하였을때 성장 전망은 글로벌 통상환경, 반도체 경기 등과 관련한 불확실성이 크며, 물가의 경우 환율 및 유가 움직임이 주요 리스크 요인입니다. 특히 최근 이란 관련 분쟁 등 중동 지역의 지정학적 긴장 고조에 따른 글로벌 에너지 가격 및 거시경제의 변동성 심화 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따라 경제 전망 지표가 추가로 조정될 가능성이 있습니다. 이러한 국내외 경기 불확실성의 증대는 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 수 있으며, 국내 경제성장률이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기도 악화될 수 있습니다. 이처럼 향후 당사 보유 부동산의 매각시점에 국내 부동산 경기의 악화된다면 당사는 부동산의 매각손실 등으로 인해 사업성이 악화될 위험이 있으며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

(1-3) 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
향후 기준금리 상승에 따라 차입금리가 상승할 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소할 수 있습니다.
부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이처럼
금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 2010년까지 지속적으로 기준금리를 인하했습니다. 2008년 5.25%까지 상승했던 기준금리를 이후 지속적으로 인하하여 2009년 2월 2.00%까지 하락했으며, 이후 세계 경제가 금융위기로 인한 침체에서 개선되는 모습을 보이자 한국은행은 다시 기준금리 인상을 단행하며 2011년 6월 3.25%까지 상승하였습니다. 하지만 이후 다시금 전세계적인 경기 위축이 우려되자, 한국은행은 2012년 7월 다시 금리 인하를 단행했으며 이러한 저금리 기조는 2016년까지 이어졌습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% -> 2.00%)가 있었고, 2015년 3월, 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% -> 1.50%) 이후 1년 만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% -> 1.25%)가 있었습니다.2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월, 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00% ~ 1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다.2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월, 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 금통위는 기준금리를 0.25%p 추가 인하하여 기준금리는 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월, 2023년 1월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p, 0.25%p 추가 인상하였고, 2023년 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 및 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다.

2024년 3월 FOMC에서는 만장일치로 기준금리를 5.25%~5.50% 수준에서 동결하였으며, 점도표를 통해 연내 3회 금리 인하(총 75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월과 6월 FOMC에서도 금리 동결 기조가 이어졌으며, 6월 회의에서는 점도표 상 연내 금리 인하 횟수 전망을 기존 3회에서 1회로 축소 조정함으로써 고금리 기조의 장기화 가능성을 시사하였습니다. 2024년 7월 FOMC에서도 기준금리는 8회 연속 동결되었으나, 파월 연준 의장은 정책의 초점이 물가 안정에서 고용 여건으로 점진적으로 이동하고 있음을 언급하며 금리 인하 시점이 근접하고 있다는 인식을 나타내어 시장 내 완화 기대가 확대되었습니다. 이후 연준은 2024년 9월 FOMC에서 기준금리를 50bp 인하하는 이른바 ‘빅컷’을 단행하였으며, 12월 FOMC에서도 추가로 25bp 금리 인하를 결정하였습니다. 다만, 12월 점도표에서는 2025년 말 기준금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하고, 2025년 금리 인하 횟수 전망을 기존 4회에서 2회로 축소 제시하였습니다. 2025년 1월 FOMC에서는 통화정책 판단의 핵심 기준이 다시 물가 지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 출범 이후 관세 및 이민 정책 등 정책 불확실성이 통화정책 경로의 주요 변수로 작용할 수 있음을 시사하였습니다. 3월 FOMC에서는 경제 전망에 대한 불확실성이 확대되었다고 평가하며 관망 기조를 유지하겠다는 입장을 밝혔고, 5월 FOMC에서는 기준금리를 4.25%~4.50% 수준에서 동결하며 현 통화정책이 다소 긴축적인 수준에 위치해 있다는 평가를 내놓았습니다. 6월 회의에서는 관세 인상이 중장기적으로 물가 상승 요인으로 작용할 가능성을 언급하는 한편, 고용 둔화에 따른 실업률 상승 가능성을 주요 하방 리스크로 지적하였습니다. 이후 연준은 2025년 12월 FOMC에서 기준금리를 추가로 25bp 인하하여 3.50%~3.75% 수준으로 조정하였으며, 2026년 1월 FOMC에서도 해당 수준을 유지하였습니다. 이에 따라 증권신고서 제출일 현재 미국의 기준금리는 3.50%~3.75% 수준에서 유지되고 있습니다.

한국은행은 2021년 1월 기준금리 인하 이후 완화적 기조를 유지하다가, 2021년 8월 금융통화위원회에서 기준금리를 0.50%에서 0.75%로 25bp 인상하며 통화정책 정상화에 착수하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 약 2년 9개월 만의 금리 인상으로, 당시 한국은행은 COVID-19 재확산에도 불구하고 수출과 설비투자가 견조한 흐름을 보이고 있다고 평가하였습니다. 이후 물가 상승 압력 확대에 대응하여 2021년 11월과 2022년 1월에도 각각 25bp씩 추가 인상을 단행하였습니다. 이후 미국을 비롯한 주요국의 긴축 기조에 대응하여, 한국은행은 2022년 4월 기준금리 1.25%를 시작으로 인상 기조를 이어가 2023년 1월 3.50%까지 금리를 상향 조정하였습니다. 이후 물가 둔화 흐름과 경기 여건을 종합적으로 고려하여 2024년 8월까지 총 13회 연속 기준금리를 동결하였습니다. 2024년 10월 금융통화위원회에서는 물가 안정과 가계부채 증가세 둔화를 감안하여 기준금리를 25bp 인하하며 약 3년 2개월 만에 통화정책 기조 전환을 시작하였고, 11월에는 경기 하방 위험 확대를 고려해 추가로 25bp 인하하였습니다. 이후 한국은행은 2025년 2월 국내 경기 둔화와 대내외 불확실성 확대를 반영하여 기준금리를 2.75%로 인하하였으며, 2025년 1분기 실질 GDP 성장률이 -0.2%를 기록하는 등 경기 침체 우려가 확대되었습니다. 미국의 상호관세 조치에 따른 대미 수출 감소와 건설투자를 중심으로 한 내수 부진이 지속되면서 성장 전망이 하향 조정되었고, 이러한 경기 여건을 반영해 추가적인 통화 완화가 이루어졌습니다. 이후 기준금리는 2025년 말까지 2.50% 수준에서 유지되었으며, 2026년 1월 및 2월 금융통화위원회에서도 경기 회복의 불확실성과 금융안정 여건을 고려해 동결 기조를 이어갔습니다. 이에 따라 증권신고서 제출일 현재 한국의 기준금리는 2.50% 수준을 기록하고 있습니다.

[한국은행 기준금리 변동추이]

한국은행 기준금리 변동추이.jpg
한국은행 기준금리 변동추이

(자료: 한국은행)

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 2024년 중 기준금리 정점 인식과 시장금리 안정 기대가 확산되면서 전반적으로 조정 국면을 보였습니다. 다만 금융당국의 가계부채 관리 강화 기조와 은행권의 보수적인 대출 운용이 병행되면서 대출금리 하락 폭은 제한적인 모습을 나타냈으며, 하반기에는 정책 및 수급 여건 변화에 따라 변동성이 확대되는 양상을 보였습니다. 2025년 들어서는 경기 둔화에 따른 한국은행의 기준금리 인하 기조에도 불구하고, 가계대출 관리 기조가 지속되면서 주택담보대출금리는 제한적인 등락을 보였습니다. 주요 시중은행의 평균 주택담보대출금리는 2025년 6월 기준 3.94%를 기록한 이후, 하반기 들어 자금조달 비용 및 정책 환경 변화 등의 영향으로 상승세를 보이며 2025년 12월에는 4.45% 수준을 기록하였고, 2026년 2월 기준 평균 주택담보대출금리는 4.58%로 집계되었습니다. 향후 주택담보대출금리는 기준금리 추가 조정 여부와 금융당국의 가계부채 관리 정책, 은행권의 자금조달 여건 변화 등에 따라 단기적으로는 높은 수준을 유지한 가운데 점진적인 조정 국면을 보일 가능성이 있는 것으로 예상됩니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
2025-01
2025-02
2025-03
2025-04
2025-05
2025-06
2025-07
2025-08
2025-09
2025-10
2025-11
2025-12
2026-01
2026-02

KB국민은행
4.28
4.25
4.27
4.16
3.98
3.83
3.90
4.02
4.00
4.02
4.12
4.40
4.54
4.53

NH농협은행
4.43
4.35
4.35
4.35
4.01
3.79
3.85
3.97
4.07
4.30
4.47
4.52
4.57
4.57

우리은행
4.55
4.52
4.36
4.23
3.95
3.92
4.07
4.11
4.11
4.15
4.21
4.47
4.63
4.59

신한은행
4.38
4.49
4.44
4.38
4.18
4.11
4.15
4.14
4.09
4.08
4.16
4.41
4.52
4.53

하나은행
4.48
4.57
4.52
4.40
4.13
4.06
4.12
4.08
4.02
4.06
4.17
4.47
4.66
4.69

산술평균
4.42
4.44
4.39
4.30
4.05
3.94
4.02
4.06
4.06
4.12
4.23
4.45
4.58
4.58

(자료: 전국은행연합회)주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하나 시장금리가 상승할 경우주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 향후 부동산을 추가로 매입하는 경우 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(1-4) 부동산 상태에 관한 위험

당사는
투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시에 물리적 실사를 실시하였습니다.
실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.또한 당사는
매입 예정 자산인 "삼성생명 잠실빌딩"에 대해서 물리 실사를 진행하였으며, 향후 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였습니다.
당사는 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고,
예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산을 취득할 때마다 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.또한 당사는 매입 예정 자산인 삼성생명 잠실빌딩에 대해서 물리 실사를 진행하였으며, 향후 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였습니다. 당사는 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측 불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2026년 3월 3일 기준 당사가 상기 위험 경감 차원에서 투자부동산에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

에프엔타워 대치
에프엔타워 순화
에프엔타워 판교

보험종류
패키지보험
패키지보험
패키지보험

보험회사
KB손해보험
KB손해보험
KB손해보험

투자부동산
업무시설
업무시설
업무시설

부보금액
431,147,020
214,514,857
132,953,550

질권설정에대한 기술
상기 보험에 대한 보험금 수령권은 유동성장기차입금과 관련하여 IBK기업은행 등에 부보금액을 한도로 하여 516,000,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

주1) 삼성생명 잠실빌딩 관련하여 패키지보험 가입 예정이며 업체 선정 진행중임

(1-5) 대리인 및 이해상충 관련 위험회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로서
삼성에스알에이자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도
신한펀드파트너스㈜가 일반사무 업무를, 대한토지신탁㈜가 부동산 자산 보관 업무를, ㈜우리은행이 증권 및 현금 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야 하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가를 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족이나 업무 태만이 발생할 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익 창출 활동을 더 우선시할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.당사 자산의 운용 및 관리를 위탁받은 외부기관의 현황은 아래와 같습니다.

구분
업무범위
계약기간 등

자산관리회사
삼성에스알에이자산운용㈜

1. 위탁자는 자산관리자에게 대상자산과 관련한 다음 각 호의 위탁업무를 위탁한다. 다음 각 호의 업무의 수행에 필요하고 밀접한 관련이 있는 업무는 다음 각 호의 업무에 포함된 것으로 본다.가. 부동산의 취득·관리·개량 및 처분에 관한 업무

나. 부동산의 개발에 관한 업무

다. 부동산의 임대차에 관한 업무

라. 증권의 매매에 관한 업무

마. 금융기관에의 예치에 관한 업무

바. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분에 관한 업무

사. 차입 및/또는 사채발행에 관한 업무

아. 자산관리에 관한 일반적인 업무

자. 기타 업무

자산관리위탁계약서

제14조(계약기간 및 계약의 변경)

(1) 본 계약은 체결일로부터 효력이 발생하되, 자산관리자가 본 계약 체결 이전에 위탁자를 위해 수행한 위탁업무에 대하여도 효력이 있다.본 계약의 기간은 본 계약 제15조에 따라 중도해지되지 않는 이상 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결 등기일까지로 한다.

(2) 위탁자와 자산관리자는 계약기간 중 서면합의에 의하여만 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

일반사무수탁회사
신한펀드파트너스㈜

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행 및 상장 관련 업무

3. 운영에 관한 사무

4. 계산에 관한 사무

5. 세무에 관한 실무 사무

6. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무

7. 해산 및 청산 업무

8. 관련 법령에 따른 국토교통부 등 주무부처 보고 업무

9. 상기 업무의 부수 업무 (제1호 내지 제8호의 부수 업무)

일반사무관리업무위탁계약서

제16조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 "위탁자"의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

자산보관회사(현금 및 증권)
㈜우리은행

1. 증권의 보관 및 관리

2. 현금의 보관 및 관리

3. 해산(청산)관련 업무

자산보관

계약서(현금 및 증권)

제 16 조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 "회사"의 청산 등기일 또는 제 18 조에서 정한 중도 해지 시 까지로 한다.

자산보관회사(부동산)
대한토지신탁㈜

1. 부동산의 보관

2. 담보신탁계약을 체결하는 경우, 담보신탁계약에 따른 위탁부동산의 보관, 처분, 공매 및 위탁부동산의 처분 등에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리 등 제반 업무

3. 위탁자의 해산(청산) 시 청산인 또는 청산감독인의 재량에따라 결정된 자산관리에 필요한

자산보관

업무 및 관련 실무사무

4. 본조 각호의 업무에 부수하는 업무, 기타 본계약또는 관련 법령에서 수탁자의 업무로 정한 업무

자산보관

계약서(부동산)

제25조【계약기간】본계약의 계약기간은 본계약의 효력발생일로부터 위탁자의 등기일년까지로 한다. 단, 본계약 제27조에서 정한 중도해지 사유에 해당할 경우에는 그 중도해지일까지로 한다.

주1) 집합투자기구의 존속기간은 투자자가 투자하고자 하는 기간, 즉 일반적인 용어로 저축만기와 다를 수 있음을 유의하시기 바랍니다.주2) 법령 또는 신탁계약(정관)상 일정한 경우에는 강제로 해산(해지)되거나, 사전에 정한 절차에 따라 임의로 해산(해지)될 수 있습니다.자세한 사항은 "제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항 - 2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항"을 참고하시기 바랍니다.

당사의 주주들은 당사에 자산의 투자 및 운용에 관한 계약의 체결 또는 변경에 관한 사항을 요구할 수 있으며, 당사는 주주들의 요구가 있을 시 정기주주총회 또는 임시주주총회에 당사의 위탁계약 내용에 대하여 안건으로 상정하여 및 주주총회의 결정에 따라 회사의 주요 사항을 결정할 예정입니다.

당사의 이사회 구성원은 당사의 자산운용에 관한 사항을 감독하고 있으며, 대리인 및이해상충 위험이 발생하지 않도록 성실히 업무를 수행하고 있습니다. 상장 후에도 당사의 이사회는 주주로서 금번 공모에 참여한 주주들과 함께 당사의 위탁관리회사들이 신의성실의 원칙을 지켜 당사가 효율적으로 운영될 수 있도록 노력할 예정입니다.

한편, 당사는 운용 및 관리에 대한 위탁의 대가로 직접 수수료를 지급하며, 각 위탁회사의 수수료 체계는 아래와 같습니다.

[당사가 자산관리회사인 삼성에스알에이자산운용㈜에 지급하는
보수 및 수수료]

구 분
내 용

자산관리수수료
운용자산 매입가액의 0.25%/365일(윤년의 경우 366일) * 일수(운용자산 보유일수)(부가세 별도)

자산관리성과수수료
(현금배당액-최고 현금배당액)*일평균 발행주식수*25%(부가세 별도)

매입수수료
운용자산 매입가액의 0.5%(부가세별도)단, 삼성생명보험㈜부터 2022년 11월 매입한 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화의 매입수수료는매입가액의 0.1%(부가세 별도)

매각수수료
매각자산이 실물 부동산인 경우 : 매각가액의 0.7% (부가세별도)매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : 거래대금의 0.7%(부가세별도)

매각성과수수료
매각자산이 실물 부동산인 경우 : (매각가액 - 매입가액) * 10% (부가세별도)매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : (거래대금 - 장부가)*10%(부치세별도)

[당사가 자산보관회사에 지급하는
보수 및 수수료]

구 분
지급금액
지급시기

자산보관수수료(현금)
매 결산기 1,000만원(부가세 별도)단, 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화 이외 자산을 매입하는 경우 추가 매입자산 가중평균 매입가액의 0.00125% 추가지급
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내

자산보관수수료(부동산)
매 결산기 200만원(부가세 별도)
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내

[당사가 사무수탁회사에 지급하는
보수 및 수수료]

구 분
지급금액
지급시기

일반사무수탁수수료
매 결산기말 위탁자가 보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액의 0.00575%(부가세 별도)
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내

2. 회사위험

당사의 자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용㈜로서 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 스폰서인 삼성 계열사가 보유한 우량자산 뿐만 아니라 국내외 부동산 투자시장 내 신규 자산을 발굴 및 확보할 예정입니다. 당사는 체계적인 자산관리시스템을 통하여 자산의 부가가치를 제고하고 이에 따라 주주에게 장기적이고 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다.당사는 2022년 11월 24일 서울시 강남구 소재의 에프엔타워 대치 및 서울시 중구 소재의 에프엔타워 순화을 매입하였으며, 이를 기초자산으로 2023년 4월 10일에 유가증권시장에 상장하였습니다. 상장 이후, 당사는 2024년 9월 21일 유상증자를 진행하였으며 조달된 자금을 통해 2024년 9월 24일 경기도 성남시 분당구 소재의 에프엔타워 판교을 매입하였습니다. 당사는 금번 공모사채 발행을 통해 조달된 자금과 차입금을 사용하여 2026년 3월 19일에 삼성생명 잠실빌딩을 매입하여 운용할 예정입니다당사는 2022년 7월 26일 설립 후 제1기(2022년 7월 26일~2023년 1월 31일) 중 최초자산 편입을 완료하였습니다. 당사의 사업연도는 매년 2월 1일에 개시하여 같은 해 4월 30일에 종료하며, 5월 1일에 개시하여 같은 해 07월 31일에 종료하고, 08월 01일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하며, 11월 01일에 개시하여 다음 해 1월 31일에 종료합니다.

(2-1) 수익성 관련 위험당사의
영업수익은 기존 편입 자산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교 및 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩에서 창출되는 임대료수익에서 발생합니다. 당사의
제12기(2025년 8월 1일~2025년 10월 31일) 기준 영업수익은 약 122억원이었으며, 당기순이익 약 31억원을 달성하였습니다. 또한 당사의
주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급되고 있습니다.당사는
금번 공모사채로 조달한 금액을 통해 신규 부동산 자산인 삼성생명 잠실빌딩을 매입하고자 하고 있습니다.
신규 투자부동산에서 발생하는 임대료수익 및 관련 비용은 당사의 영업이익 및 영업비용에 변동을 줄 것이며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.

당사의 영업수익은 기존 편입 자산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교 및 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩에서 창출되는 임대료수익에서 발생합니다. 당사의 제12기(2025년 8월 01일~2025년 10월 31일) 연결기준 영업수익은 약 122억원이었으며, 당기순이익은 약 31억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급되고 있습니다. 삼성생명 잠실빌딩은 당사가 2026년 3월 말에 매입할 예정이며 해당 투자부동산에서 발생하는 임대료수익은 당사의 제14기 영업수익부터 반영될 예정입니다.

[수익성 추이]

(단위: 원)

제 12기(2025.08.01~2025.10.31)
제 11기(2025.05.01~2025.07.31)
제 10기(2025.02.01~2025.04.30)

영업수익
12,236,124,626
12,150,537,521
11,783,527,374

영업비용
4,832,911,829
4,601,890,039
3,591,685,446

영업이익
7,403,212,797
7,548,647,482
8,191,841,928

금융수익
181,492,611
216,054,936
239,450,805

금융비용
4,516,828,393
4,678,251,961
4,974,341,775

기타수익
456,539
527,221
454,934

법인세비용차감전순이익
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

법인세비용
0
0
0

당기순이익
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

기타포괄손익
0
0
0

총포괄이익
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

주당손익

기본 및 희석 주당이익
34
34
38

(자료: 당사 사업보고서)

[당사 투자부동산에서 발생한 손익 추이]

(단위: 천원)

구분
제 12기(2025.08.01~2025.10.31)
제 11기(2025.05.01~2025.07.31)
제 10기(2025.02.01~2025.04.30)

영업수익
12,236,125
12,150,538
11,783,527

영업비용
4,832,912
4,601,890
3,591,685

투자부동산 수익(주1)
12,236,125
12,150,538
11,783,527

투자부동산 비용(주2)
2,773,736
3,162,424
2,721,611

(자료: 당사 사업보고서)주1) 영업수익 중 임대료수익,관리수익, 주차료수익, 기타수익 입니다.주2) 영업비용 중 감가상각비, 자산보관수수료, 자산관리위탁수수료, PM수수료, 자산관리성과보수입니다.

당사는 아래와 같이 삼성생명 잠실빌딩 매입으로 인한 연간 임대료를 추정하였습니다. 삼성생명 잠실빌딩은 당사가 2026년 3월에 매입할 예정이며, 해당 투자부동산에서 발생하는 임대료수익은 당사의 제14기(2026년 2월 1일~2026년 4월 30일) 영업수익부터 반영될 예정입니다.

[삼성생명 잠실빌딩 예상 임대료]

(단위: 백만원)

구분
1년차('26년말)
2년차('27년말)
3년차('28년말)
4년차('29년말)
5년차('30년말)

연임대료(주1)
6,765
12,253
9,879
11,585
12,626

(자료: 당사제시)주1) 당사의 추정치이며 시장상황에 따라 변동될 수 있습니다.

향후 당사가 신규 편입하는 부동산 및 임대차계약 체결에 따라 당사의 영업수익에 영향을 미칠 수 있으며, 또한 임차인으로부터 임대료수익이 지연되거나 감소하거나 발생하지 않을 경우 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다.

(2-2) 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험

당사의
2025년 10월 31일 기준 자산총계는 8,681억원, 부채총계는 4,615억원으로 부채비율은 113.53%, 차입금의존도는 49.44%, 이자보상비율은 약 1.71배입니다.

당사의
부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나,
재무구조의 경우
금번 발행하는 회사채 및 향후 자금조달 계획에 따라 추가 변동될 가능성은 존재하며, 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험이 존재
하오니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

최근 결산일(2025.10.31) 기준 당사의 자산총계는 8,681억원, 부채총계는 4,615억원으로 부채비율은 113%, 차입금의존도는 49% 수준으로 재무안정성 지표는 안정적인 수준입니다. 다만, 금번 무보증사채 발행 이후 부채비율, 차입금의존도 등은 증가할 수 있습니다.

[재무안정성 추이]

(단위: 천원, %)

구분
제 12기(2025.08.01~2025.10.31)
제 11기(2025.05.01~2025.07.31)
제 10기(2025.02.01~2025.04.30)

자산총계
868,078,558
871,043,700
874,044,586

부채총계
461,532,885
461,313,360
461,148,418

자본총계
406,545,673
409,730,340
412,894,168

차입금
429,174,010
428,947,614
428,722,468

현금성자산
30,467,998
32,152,153
35,350,481

순차입금
398,706,012
396,795,461
394,371,987

부채비율
113.53%
112.59%
111.69%

차입금의존도
49.44%
49.25%
49.05%

순차입금의존도
45.93%
45.55%
45.12%

(자료: 당사 사업보고서)

주1) 부채비율(%)= (부채총액/자본총계)*100

주2) 차입금의존도(%)= (총차입금/총자산)*100

주3) 순차입금의존도(%)= (순차입금/총자산)*100

[최근 당사 유상증자 내역]

(단위: 원, %)

구분
내용

목적
신규자산(에프엔타워 판교) 매입

발행 주식수
기명주 보통주식 13,750,000주

1주당 발행가액
1주당 4,670원

신주 발행 총액
64,212,500,000원

증자비율
17.79%

신주배정기준일
2024년 08월 06일

발행방식
주주배정 후 실권주 일반공모

청약일
구주주: 2024년 09월 09일 ~ 2024년 09월 10일 (2일간)일반공모: 2024년 09월 12일 ~ 2024년 09월 13일 (2일간)

납입일
2024년 09월 20일

당사의 2025년 10월 31일 기준 이자보상비율은 약 1.71배입니다. 다만, 금번 무보증사채 발행 시 확정되는 금리로 이자비용을 포함한 금융비용이 변동할 수 있으며, 이를 포함한 채권시장 및 사업 환경 악화 등에 따라 이자보상비율이 악화될 수 있습니다.

[당사 이자보상비율 추이]

(단위: 백만원, 배)

구분
제 12기(2025.08.01~2025.10.31)
제 11기(2025.05.01~2025.07.31)
제 10기(2025.02.01~2025.04.30)

영업이익(A)
7,403
7,549
8,192

이자비용(B)
4,335
4,462
4,735

이자보상비율(A/B)
1.71
1.69
1.73

주1) 순이자비용 = 금융비용 - 금융수익주2) 이자보상비율 = 영업이익 / 순이자비용(자료: 당사 사업보고서)

당사가 영위하는 사업 목적의 특성상 향후 부채 혹은 자본 등 자금 조달 계획 등에 따라 재무구조가 추가로 변동될 가능성이 존재합니다. 당사는 중장기적으로 우선매수협상권을 보유하고 있는 스폰서 자산 뿐만 아니라 시장의 우량 자산 등을 편입할 계획이며 이를 위한 향후 자금조달 계획에 따라 추가로 재무구조가 변동될 가능성은 배제할 수 없습니다. 또한 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소하게될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험이 존재하오니 이 점 유의하시기 바랍니다.

(2-3) 차입금 관련 위험
당사는 자본성 조달금액 외에
차입금(담보대출)을 사용하여 기존 투자 부동산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교를 매입
하였습니다. 이에 당사는
2025년 10월 31일 기준 재무상태표상 제출일 현재 총 4,292억원 수준의 차입금을 사용 중
입니다. 이러한 상황에서
거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있으므로 기존 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이 점 유의
하시기 바랍니다. 또한, 향후
당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가로 매입할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금의 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수

있어 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 자본성 조달금액 외에 담보대출을 사용하여 기존 투자부동산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교를 매입하였으며, 3개 자산을 담보로 2024년 9월 24일에 선순위 담보대출 4,300억원을 차입하였습니다. 3개 자산의 담보목적 감정평가금액은 에프엔타워 대치 5,090억원, 에프엔타워 순화 2,080억원, 에프엔타워 판교 1,244억원이며 이에 따른 담보인정비율(LTV)은 약 50% 수준입니다. 당사는2025년 10월 31일 기준 재무상태표상 제출일 현재 총 4,292억원 수준의 차입금을 사용하고 있으며 전액 유동성 장기차입금으로 구성되어 있습니다.

[당사 장기차입금 내역]

(기준일: 2025년 10월 31일)
(단위 : 천원)

차입처
차입용도
최종만기일
연이자율(%)
당기말
전기말
상환방법

IBK기업은행
시설자금
2026-09-24
91일 CD금리+1.1
70,000,000
70,000,000
만기일시상환

삼성화재해상보험
110,000,000
110,000,000

삼성생명㈜
250,000,000
250,000,000

소 계
430,000,000
430,000,000

차감 : 현재가치할인차금
(825,990)
(1,052,386)

차감 : 유동성대체
(429,174,010)
-

합 계
-
428,947,614

(자료: 당사 사업보고서)

미국의 경우, 연준은 2024년에도 기준금리를 5.25%~5.50% 수준에서 유지하며 긴축 기조를 이어갔습니다. 2024년 3월 FOMC에서는 연내 3회 금리 인하 전망을 유지하였으나, 이후 5월과 6월에도 연속 동결을 결정하였고 6월 점도표에서는 연내 금리 인하 횟수 전망을 1회로 축소 조정하여 고금리 기조의 장기화 가능성을 시사하였습니다. 7월 FOMC에서는 기준금리를 동결한 가운데, 정책의 초점이 점진적으로 고용 여건으로 이동하고 있음을 언급하며 완화 전환 가능성을 시사하였습니다. 이후 연준은 2024년 9월 FOMC에서 기준금리를 50bp 인하하였고, 12월에도 추가로 25bp 인하를 단행하였습니다. 다만 12월 점도표에서는 향후 금리 인하 속도가 완만할 것임을 시사하였습니다. 2025년 들어 연준은 물가 지표를 중심으로 신중한 정책 기조를 유지하며 관망적 입장을 지속하였고, 2026년 1월 FOMC에서도 기준금리를 3.50%~3.75% 수준에서 동결하였습니다. 이에 따라 증권신고서 제출일 현재 미국의 기준금리는 3.50%~3.75% 수준을 유지하고 있습니다.

한국의 경우, 한국은행은 2023년 1월 기준금리를 3.50%까지 인상한 이후 2024년 8월까지 기준금리를 동결하였습니다. 이후 2024년 10월과 11월 금융통화위원회에서 각각 25bp씩 기준금리를 인하하며 통화정책 기조 전환에 나섰습니다. 이는 물가 안정 흐름과 함께 내수 부진 등 경기 하방 위험이 확대된 점을 반영한 결정이었습니다.2025년 2월에는 국내 경기 둔화와 대내외 불확실성 확대를 반영하여 기준금리를 추가로 25bp 인하하였습니다. 이후 한국은행은 경기 회복의 불확실성과 금융안정 여건을 고려해 완화적 기조를 유지하고 있으며, 증권신고서 제출일 현재 한국의 기준금리는 2.50% 수준을 기록하고 있습니다.이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.당사는 기존 편입된 자산(에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교)에 대한 선순위 담보대출을 보유하고 있으며, 운영 수익 발생 시 해당 담보대출의 이자가 무보증 회사채의 이자보다 우선하여 지급됩니다. 자산 매각이나 청산 시에도 담보권자가 먼저 변제받는 구조이므로 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금의 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

(2-4) 임차인 관련 위험당사는 위탁관리부동산투자회사로 부동산 임대료수익이 주된 수익원입니다.
당사가 취득한 투자부동산은 삼성금융그룹 계열사 또는 우량 기업이 임차
하고 있습니다.
해당 임차인들은 모두 우수한 신용도를 보유하였으나, 향후 거시적인 요인 등으로 인해 해당 기업들의 영업 실적 및 수익성에 변동이 발생하여 임대료 지급에 차질이 생길 경우 당사의 수익성 또한 악화될 위험이 존재
하오니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 영업수익은 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료수익입니다. 당사가 보유한 투자부동산 중 에프엔타워 대치는 주요 임차인인 삼성생명보험㈜이 임대면적의 약 64.8%를 임차하고 있으며, 에프엔타워 순화는 ㈜에스원이 본사 사옥으로 전체 임대면적의 100%를 사용하고 있으며, 에프엔타워 판교는 한화시스템㈜가 100% 임차하여 사용하고 있습니다. 또한 당사가 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩은 ㈜우아한형제들이 약 33%, 삼성생명이 약 32%를 임차하고 있습니다. 따라서 당사의 향후 수익성은 주요 임차인인 삼성생명보험㈜, ㈜에스원, 한화시스템㈜, ㈜우아한형제들의 영업 실적 및 수익성 변동에 따라 임대료 지급에 차질이 생길 경우 하락할 수 있습니다. 임대료 지급의 안정성을 검토하기 위해 당사 투자부동산의주요 임차인들의 최근 손익을 확인한 결과, 향후 당사는 안정적으로 임대료를 수취할수 있을 것으로 판단됩니다.

[각 자산별 주요 임차인의 임대료 수익 현황]

(단위 : 천원)

자산명
주요 임차인
구분
제 12기(2025.08.01~2025.10.31)
제 11기(2025.05.01~2025.07.31)

에프엔타워 대치
삼성생명보험㈜
임대료수익(*)
3,465,090
3,465,090

관리비수익
1,281,707
1,281,707

기타수익
9,421
3,127

에프엔타워 순화
㈜에스원
임대료수익(*)
1,714,050
1,714,050

관리비수익
1,091,460
1,091,460

기타수익
75,406
48,177

주차료수익
3,509
4,230

에프엔타워 판교
한화시스템(주)
임대료수익(*)
1,404,073
1,404,073

관리비수익
518,720
518,720

기타수익
64,273
30,164

주) 삼성생명 잠실빌딩의 주요 임차인인 ㈜우아한형제들의 임대료수익은 당사의 제14기(2026년 2월 1일~2026년 4월 30일) 영업수익부터 반영될 예정입니다.

(*) 당기 선수수익의 임대료수익 반영금액은 제외되었습니다.

(자료: 당사 사업보고서)

1) 삼성생명보험㈜당사가 취득한 투자부동산인 에프엔타워 대치는 주요 임차인인 삼성생명보험㈜이 임대면적의 약 64.8%를 임차하고 있습니다. 최근 사업연도에 대한 삼성생명보험㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 재무정보는 아래와 같습니다.

[요약연결재무상태표]

(단위 : 백만원)

과 목
제 70 기 3분기(2025년 9월말)
제 69 기(2024년 12월말)
제 68 기(2023년 12월말)

현금및현금성자산
3,661,159
4,177,972
5,494,179

당기손익공정가치측정금융자산
49,879,236
45,752,756
44,552,170

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
185,629,327
164,154,374
167,664,679

상각후원가측정금융자산
80,751,609
82,320,607
82,774,703

파생상품자산
1,225,312
1,646,625
1,061,971

관계기업투자
2,778,401
2,571,600
2,488,597

금융리스채권
34,674
29,800
50,773

재보험계약자산
2,334,247
2,306,386
1,377,775

투자부동산
6,185,025
6,612,308
6,549,467

유형자산
580,295
434,577
439,982

무형자산
561,552
561,658
569,594

사용권자산
338,878
306,877
230,961

당기법인세자산
435,179
483,682
521,555

이연법인세자산
52,435
71,086
68,686

순확정급여자산
43,893
49,449
89,824

기타자산
815,644
739,087
720,134

자 산 총 계
335,306,866
312,218,844
314,655,050

보험계약부채
208,761,318
203,097,476
190,261,117

재보험계약부채
648,856
592,012
520,786

계약자지분조정
12,758,752
7,298,325
10,510,668

상각후원가측정금융부채
7,852,588
7,692,718
8,466,432

투자계약부채
29,496,044
30,298,453
29,307,958

차입부채
22,461,583
19,958,867
19,617,536

리스부채
347,814
320,332
254,213

파생상품부채
4,400,835
5,408,040
2,147,926

당기법인세부채
147,122
159,764
122,161

이연법인세부채
5,446,892
2,718,328
7,207,328

충당부채
748,025
777,968
798,598

순확정급여부채
231,972
214,942
195,972

기타부채
1,081,145
943,688
906,914

부 채 총 계
294,382,946
279,480,913
270,317,609

지배주주지분
38,852,384
30,732,687
42,437,828

자본금
100,000
100,000
100,000

자본잉여금
125,115
125,115
125,115

자본조정
(2,116,955)
(2,116,955)
(2,116,955)

기타포괄손익누계액
19,844,446
13,204,571
26,351,582

이익잉여금(결손금)
20,899,778
19,419,956
17,978,086

비지배지분
2,071,536
2,005,244
1,899,613

자 본 총 계
40,923,920
32,737,931
44,337,441

부 채 와 자 본 총 계
335,306,866
312,218,844
314,655,050

주) K-IFRS(한국채택국제회계기준) 연결재무제표 기준으로 작성 [요약연결포괄손익계산서]

(단위 : 백만원)

구 분
제 70 기 3분기
제 69 기 3분기
제 69 기
제 68 기

[보험 및 투자서비스 수익]
26,807,464
22,759,623
33,786,029
30,937,014

[보험 및 투자서비스 비용]
24,322,259
20,311,548
31,286,278
28,538,637

[영 업 이 익]
2,485,205
2,448,075
2,499,751
2,398,377

[영업외수익]
345,201
289,687
357,887
210,691

[영업외비용]
24,581
20,783
43,972
50,017

[법인세비용차감전연결순이익]
2,805,825
2,716,979
2,813,666
2,559,051

[법인세비용]
573,803
551,030
553,411
525,342

[당(분)기연결순이익]
2,232,022
2,165,949
2,260,255
2,033,709

[법인세비용차감후기타포괄손익]
6,828,256
(10,497,470)
(13,136,167)
4,667,094

[당(분)기연결총포괄이익(손실)]
9,060,278
(8,331,521)
(10,875,912)
6,700,803

1. 당(분)기연결순이익의 귀속
2,232,022
2,165,949
2,260,255
2,033,709

지배기업의소유지분
2,117,134
2,042,144
2,106,839
1,895,312

비지배지분
114,888
123,805
153,416
138,397

2. 당(분)기연결총포괄이익(손실)의 귀속
9,060,278
(8,331,521)
(10,875,912)
6,700,803

지배기업의소유지분
8,927,627
(8,456,190)
(11,040,173)
6,580,989

비지배지분
132,651
124,669
164,261
119,814

3. 지배기업소유지분에 대한 주당이익(단위: 원)

기본주당이익
11,790
11,372
11,732
10,554

희석주당이익
11,790
11,372
11,732
10,554

4. 연결에 포함된 회사수
166
151
156
141

국내
152
137
142
129

해외
14
14
14
12

국내상장 종속기업수
1
1
1
1

주) K-IFRS(한국채택국제회계기준) 연결재무제표 기준으로 작성

[요약별도재무상태표]

(단위 : 백만원)

과 목
제 70 기 3분기(2025년 9월말)
제 69 기(2024년 12월말)
제 68 기(2023년 12월말)

현금및현금성자산
1,961,641
2,555,900
3,380,990

당기손익공정가치측정금융자산
37,991,991
35,547,807
36,668,457

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
183,641,145
161,933,749
166,226,450

상각후원가측정금융자산
41,744,574
45,371,811
49,614,533

파생상품자산
839,905
1,162,355
786,910

관계ㆍ종속기업투자
22,421,361
21,523,726
16,581,623

재보험계약자산
2,330,036
2,302,691
1,376,474

투자부동산
3,236,166
3,549,899
3,468,039

유형자산
390,191
394,245
395,150

무형자산
208,427
186,942
184,336

사용권자산
277,719
250,564
172,652

당기법인세자산
433,620
479,170
517,923

순확정급여자산
43,893
49,449
89,824

기타자산
57,451
12,748
10,725

자 산 총 계
295,578,120
275,321,056
279,474,086

보험계약부채
207,631,921
202,156,297
189,573,714

재보험계약부채
648,817
591,970
520,742

계약자지분조정
12,754,346
7,334,006
10,527,547

상각후원가측정금융부채
1,541,738
1,442,111
1,559,684

투자계약부채
29,732,877
30,534,723
29,552,876

차입부채
400,000
-
180,000

리스부채
286,319
264,774
196,066

파생상품부채
3,536,035
4,337,604
1,885,960

이연법인세부채
5,541,402
2,780,563
7,190,307

충당부채
574,445
569,234
567,556

기타부채
225,744
212,416
191,909

부 채 총 계
262,873,644
250,223,698
241,946,361

자본금
100,000
100,000
100,000

자본잉여금
6,131
6,131
6,131

자본조정
(2,110,369)
(2,110,369)
(2,110,369)

기타포괄손익누계액
19,735,638
13,101,010
26,354,009

이익잉여금
14,973,076
14,000,586
13,177,954

자 본 총 계
32,704,476
25,097,358
37,527,725

부 채 와 자 본 총 계
295,578,120
275,321,056
279,474,086

[관계ㆍ종속ㆍ공동기업 평가방법]
원가법
원가법
원가법

주) K-IFRS(한국채택국제회계기준) 별도재무제표 기준으로 작성

[요약별도포괄손익계산서]

(단위 : 백만원)

구 분
제 70 기 3분기
제 69 기 3분기
제 69 기
제 68 기

[보험 및 투자서비스 수익]
21,750,543
18,340,686
27,017,473
25,309,836

[보험 및 투자서비스 비용]
20,112,903
16,722,268
25,474,547
23,885,001

[영 업 이 익]
1,637,640
1,618,418
1,542,926
1,424,835

[영업외수익]
362,991
298,746
313,442
275,277

[영업외비용]
15,057
7,764
35,078
18,929

[법인세비용차감전순이익]
1,985,574
1,909,400
1,821,290
1,681,183

[법인세비용]
375,680
358,592
334,354
298,281

[당(분)기순이익]
1,609,894
1,550,808
1,486,936
1,382,902

[법인세비용차감후기타포괄손익]
6,805,310
(10,628,081)
(13,252,999)
4,699,634

[당(분)기총포괄이익(손실)]
8,415,204
(9,077,273)
(11,766,063)
6,082,536

주당이익(단위: 원)

기본주당이익
8,965
8,636
8,280
7,701

희석주당이익
8,965
8,636
8,280
7,701

주) K-IFRS(한국채택국제회계기준) 별도재무제표 기준으로 작성

2) ㈜에스원당사가 취득한 투자부동산인 에프엔타워 순화는 ㈜에스원이 본사 사옥으로 전체 임대면적의 100%를 사용하고 있습니다. 최근 사업연도에 대한 ㈜에스원의 별도기준 및 연결기준 요약 재무정보는 아래와 같습니다.

[요약연결재무정보]

(단위 : 백만원)

구 분
제 49 기 3분기(2025년 9월말)
제 48기(2024년 12월말)
제 47 기(2023년 12월말)

[유동자산]
1,279,524
1,221,726
1,096,506

ㆍ현금및현금성자산
210,870
213,054
241,862

ㆍ단기금융자산
685,776
617,709
483,301

ㆍ매출채권및기타채권
176,189
194,783
183,696

ㆍ계약자산
72,931
54,862
53,252

ㆍ미수수익
5,825
7,653
8,036

ㆍ재고자산
15,890
16,518
16,004

ㆍ선급금
3,411
8,217
2,684

ㆍ선급비용
92,344
88,563
86,951

ㆍ대여금및수취채권
16,288
20,367
20,720

[비유동자산]
1,099,948
1,100,973
1,082,999

ㆍ장기계약자산
6,313
6,308
4,967

ㆍ장기금융자산
6
3,468
6

ㆍ기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
12,362
16,087
18,140

ㆍ당기손익-공정가치 측정 금융자산
23,939
18,413
16,469

ㆍ대여금및수취채권
29,970
26,868
26,010

ㆍ공동기업투자주식
-
-
2,354

ㆍ투자부동산
22,007
22,007
22,007

ㆍ유형자산
489,051
480,347
473,118

ㆍ무형자산
379,480
387,373
397,092

ㆍ사용권자산
53,690
56,248
37,070

ㆍ장기선급비용
78,859
79,441
78,669

ㆍ순확정급여자산
-
142
4,839

ㆍ이연법인세자산
4,271
4,271
2,258

자산총계
2,379,472
2,322,699
2,179,505

[유동부채]
473,011
496,653
469,224

[비유동부채]
195,337
165,375
112,374

부채총계
668,348
662,028
581,598

[지배기업의 소유지분]
1,711,114
1,660,661
1,597,884

ㆍ자본금
19,000
19,000
19,000

ㆍ주식발행초과금
192,914
192,914
192,914

ㆍ이익잉여금
1,647,407
1,596,379
1,535,056

ㆍ기타자본항목
△148,207
△147,632
△149,086

[비지배지분]
10
10
23

자본총계
1,711,124
1,660,671
1,597,907

구 분
제 49 기 3분기(2025년 1월 1일~2025년 9월 30일)
제 48 기(2024년 1월 1일~2024년 12월 31일)
제 47 기(2023년 1월 1일~2023년 12월 31일)

매출액
2,105,516
2,804,739
2,620,811

영업이익
178,734
209,247
212,609

연결당기순이익
142,409
176,719
189,480

- 지배기업 소유주지분
142,409
176,732
189,477

- 비지배지분
-
△13
3

기본 주당순이익
4,212원
5,227원
5,604원

희석 주당순이익
4,212원
5,227원
5,604원

연결에 포함된 회사수
6개
6개
6개

[△는 부(-)의 수치임]

※ 제49기 3분기, 제48기, 제47기 연결재무제표는 한국채택국제회계기준 (K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.※ 기업회계기준서 제1001호 "재무제표 표시" 를 적용하여 매출에서 매출원가 및 판매비와 관리비를 차감하여 영업이익을 산출하여 연결재무제표를 작성하였습니다.※ 당사는 최상위 지배기업이므로, 타 법인의 연결실체에 포함되지 않습니다.

※ 당사는 국내 3개, 해외 3개, 총 6개의 종속기업을 보유하고 있으며, 당사 종속기업 중 상장된 기업은 없습니다.

[요약별도재무정보]

(단위 : 백만원)

구 분
제 49 기 3분기(2025년 9월말)
제 48기(2024년 12월말)
제 47 기(2023년 12월말)

[유동자산]
1,188,734
1,140,382
1,012,362

ㆍ현금및현금성자산
170,292
180,844
203,290

ㆍ단기금융자산
643,952
578,202
453,262

ㆍ매출채권및기타채권
171,649
187,065
174,928

ㆍ계약자산
71,875
54,758
49,479

ㆍ미수수익
5,161
7,254
7,794

ㆍ재고자산
14,905
15,738
14,427

ㆍ선급금
2,681
7,930
1,916

ㆍ선급비용
91,981
88,280
86,711

ㆍ대여금및수취채권
16,238
20,311
20,555

[비유동자산]
1,095,858
1,091,109
1,076,349

ㆍ장기계약자산
6,313
6,308
4,967

ㆍ장기금융자산
6
6
6

ㆍ기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
12,362
16,087
18,140

ㆍ당기손익-공정가치 측정 금융자산
23,022
17,496
14,196

ㆍ대여금및수취채권
28,087
23,631
23,267

ㆍ종속기업및공동기업투자주식
6,802
6,802
10,856

ㆍ투자부동산
22,007
22,007
22,007

ㆍ유형자산
486,977
477,855
471,663

ㆍ무형자산
378,554
386,285
395,963

ㆍ사용권자산
52,870
55,192
36,621

ㆍ장기선급비용
78,858
79,440
78,663

자산총계
2,284,592
2,231,491
2,088,711

[유동부채]
435,563
465,825
429,851

[비유동부채]
176,976
152,565
103,572

부채총계
612,539
618,390
533,423

[자본금]
19,000
19,000
19,000

[주식발행초과금]
192,914
192,914
192,914

[이익잉여금]
1,610,471
1,552,133
1,492,741

[기타자본항목]
△150,332
△150,946
△149,367

자본총계
1,672,053
1,613,101
1,555,288

종속ㆍ관계ㆍ공동기업투자주식의 평가방법
원가법
원가법
원가법

구 분
제 49 기 3분기(2025년 1월 1일~2025년 9월 30일)
제 48 기(2024년 1월 1일~2024년 12월 31일)
제 47 기(2023년 1월 1일~2023년 12월 31일)

매출액
2,086,176
2,770,434
2,577,732

영업이익
172,126
199,146
203,758

당기순이익
149,626
169,950
195,673

기본 주당순이익
4,425원
5,027원
5,787원

희석 주당순이익
4,425원
5,027원
5,787원

[△는 부(-)의 수치임]

※ 제49기 3분기, 제48기, 제47기 재무제표는 한국채택국제회계기준 (K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.※ 기업회계기준서 제1001호 "재무제표 표시" 를 적용하여 매출에서 매출원가 및 판매비와 관리비를 차감하여 영업이익을 산출하여 재무제표를 작성하였습니다.

3) 한화시스템㈜ 당사가 취득한 투자부동산인 에프엔타워 판교는 한화시스템㈜가 100% 임차하여 사용하고 있습니다. 최근 사업연도에 대한 한화시스템㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 재무정보는 아래와 같습니다.

[요약 연결 재무정보]

(단위 : 백만원)

연결기준
제 26기
제 25기
제 24기

2025년 9월말
2024년 12월말
2023년 12월말

유동자산
2,855,519
2,286,147
1,890,140

당좌자산
1,912,226
1,676,051
1,389,055

재고자산
943,293
610,096
501,085

비유동자산
6,716,552
3,437,863
2,593,071

투자자산
4,904,241
1,804,569
465,242

유형자산
715,330
569,953
347,646

무형자산
750,474
762,190
558,922

기타비유동자산
346,507
301,151
1,221,261

자산총계
9,572,071
5,724,010
4,483,211

유동부채
3,192,807
2,677,051
1,951,415

비유동부채
1,519,497
630,542
377,670

부채총계
4,712,304
3,307,593
2,329,085

자본금
944,597
944,597
944,597

자본잉여금
1,116,580
1,092,001
1,100,087

자본조정
(34,121)
(34,121)
(34,121)

기타포괄손익누계액
2,050,861
(101,714)
(83,217)

이익잉여금
677,425
589,292
212,472

지배기업 주주지분
4,755,342
2,490,055
2,139,818

비지배지분
104,425
(73,638)
14,308

자본총계
4,859,767
2,416,417
2,154,126

관계 공동기업 투자주식의 평가방법
지분법
지분법
지분법

2025.01.01~2025.09.30
2024.01.01~2024.12.31
2023.01.01~2023.12.31

매출액
2,266,028
2,803,686
2,452,495

영업이익
114,137
219,345
122,575

당기순이익(손실)
239,776
445,379
343,083

지배회사지분순이익(손실)
230,418
454,300
349,221

주당순이익(손실)
1,188(원)
2,422(원)
1,864(원)

희석주당순이익(손실)
1,187(원)
2,420(원)
1,864(원)

연결에 포함된 회사수
10개
11개
11개

[요약 별도 재무정보]

(단위 : 백만원)

별도기준
제 26기
제 25기
제 24기

2025년 9월말
2024년 12월말
2023년 12월말

유동자산
2,500,442
2,069,940
1,843,097

당좌자산
1,560,160
1,462,274
1,342,199

재고자산
940,282
607,666
500,898

비유동자산
6,125,241
3,149,550
2,712,337

투자자산
4,001,255
1,395,739
182,627

유형자산
650,360
508,914
329,710

무형자산
541,452
553,168
547,331

기타비유동자산
932,174
691,729
1,652,669

자산총계
8,625,683
5,219,490
4,555,434

유동부채
2,631,721
2,176,932
1,941,386

비유동부채
1,421,260
611,523
370,401

부채총계
4,052,981
2,788,455
2,311,787

자본금
944,597
944,597
944,597

자본잉여금
1,121,202
1,096,623
1,092,900

자본조정
(34,121)
(34,121)
(34,121)

기타포괄손익누계액
1,931,992
(43,623)
(32,592)

이익잉여금
609,032
467,559
272,863

자본총계
4,572,702
2,431,035
2,243,647

종속기업 투자주식의 평가방법
원가법
원가법
원가법

관계 공동기업 투자주식의 평가방법
원가법
원가법
원가법

2025.01.01~2025.09.30
2024.01.01~2024.12.31
2023.01.01~2023.12.31

매출액
1,826,128
2,793,633
2,450,585

영업이익
186,241
225,140
125,565

당기순이익(손실)
206,921
263,133
96,003

주당순이익
1,102(원)
1,403(원)
512(원)

희석주당순이익
1,101(원)
1,402(원)
512(원)

4) ㈜우아한형제들당사가 매입 예정인 삼성생명 잠실빌딩은 ㈜우아한형제들이 약 33%, 삼성생명이 약 28%를 임차하고 있습니다. 최근 사업연도에 대한 ㈜우아한형제들의 별도기준 요약 재무정보는 아래와 같습니다.

[요약 재무상태표]

(단위: 천원)

종속기업명
당기말
전기말

총자산
총부채
총자본
총자산
총부채
총자본

㈜우아한청년들(*)
209,215,415
168,539,657
40,675,758
187,880,924
123,598,723
64,282,201

㈜푸드테크
27,361,493
5,836,661
21,524,832
20,133,095
4,254,799
15,878,296

WOOWA BROTHERS ASIAHOLDINGS Pte. Ltd.(*)
51,481,983
1,881,342
49,600,641
49,392,301
1,254,050
48,138,251

WOOWA BROTHERS VIETNAMCOMPANY LIMITED
1,006,605
1,900,295
(893,690)
3,867,701
313,638,598
(309,770,897)

㈜비로보틱스
8,644,158
3,173,266
5,470,892
13,008,937
2,195,405
10,813,532

(*) 해당 종속기업의 재무정보는 별도재무정보입니다.

[요약 포괄손익계산서]

(단위: 천원)

종속기업명
당 기
전 기

영업수익
당기순손익
총포괄손익
영업수익
당기순손익
총포괄손익

㈜우아한청년들(*)
2,210,932,793
16,074,926
15,820,478
1,242,763,085
6,721,656
5,756,238

㈜푸드테크
28,633,680
5,289,219
5,148,900
24,522,013
3,050,681
2,680,085

WOOWA BROTHERS ASIAHOLDINGS Pte. Ltd.(*)
-
(14,447,148)
(8,120,610)
-
(13,445,262)
(12,313,205)

WOOWA BROTHERS VIETNAMCOMPANY LIMITED
31,747
(26,072,033)
(35,625,074)
9,416,571
(55,990,774)
(51,955,492)

㈜비로보틱스
7,915,563
(5,794,775)
(5,860,050)
10,085,037
(3,409,624)
(3,409,624)

(*) 해당 종속기업의 재무정보는 별도재무정보입니다.

(2-5) 매입가격 추정 오류의 위험당사는
기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행
하였습니다. 에프엔타워 대치 및 에프엔타워 순화는 상장 이전에 매입한 자산으로 2개의 감정평가금액의 평균값으로 매입하였으며, 에프원타워 판교 및 삼성생명 잠실빌딩은 상장 이후 매입한 자산으로 부동산투자회사법 제30조 제3항에 의거하여 감정평가협회 추천에 따라 매도자측과 매수자측이 선정한 감정평가법인 2개사에서 평가한 감정평가액 중 낮은 값으로 매입하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나
이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 참고하시기 바랍니다.

당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득할 경우에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나
향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 참고하시기 바랍니다.

[투자부동산 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분
매입금액
매입시점
감정평가금액
기준일
감정평가기관

에프엔타워 대치
481,121
2022.11.24
514,000
2024.05.14
삼창

에프엔타워 순화
196,514
2022.11.24
214,000
2024.05.14
삼창

에프엔타워 판교
125,870
2024.09.24
125,870
2024.05.08
삼창

삼성생명 잠실빌딩(매입 예정)
207,900
2026.03.17
207,900
2025.11.30
대화

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시자료)

당사 투자부동산 상세개요 및 임대차 현황은 아래와 같습니다.에프엔타워 대치 및 에프엔타워 순화는 상장 이전에 매입한 자산으로 2개의 감정평가금액의 평균값으로 매입하였으며, 에프원타워 판교 및 삼성생명 잠실빌딩은 상장 이후 매입한 자산으로 「부동산투자회사법」 제30조 제3항에 의거하여 감정평가협회 추천에 따라 매도자측과 매수자측이 선정한 감정평가법인 2개사에서 평가한 감정평가액 중 낮은 값으로 매입하였습니다.

1) 에프엔타워 대치

[자산 개요]

구분
내용

소재지
서울특별시 강남구 대치동 891

사용승인일
1995년 10월 14일 (2022년 02월 리모델링)

주용도
업무시설

대지면적 / 연면적
3,601.3㎡(1,089.39 평) / 45,191.76㎡(13,670.51 평)

임대전용률
오피스 45.11% / 리테일 56.83%

규모
B6 / 20F

주요 임차인 /신용등급
삼성생명보험㈜ /AAA(한국신용평가, 한국기업평가, NICE신용평가)

매입금액
(주1)

481,121백만원

감정평가액

479,182백만원
(2022.07.14, 가온감정평가법인)
483,060백만원
(2022.08.12, 중앙감정평가법인)

자산 사진

에프엔타워 대치

주1) 상기 "매입금액"은 감정평가법인 2개사 가온감정평가법인(매수자측) 및 중앙감정평가법인(매도자측)이 평가한 감정평가액의 평균값입니다.

에프엔타워 대치의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜는 전체 임대면적의 약 64.8%를 사용하고 있으며, 삼성생명보험㈜ 외에도 ㈜신세계인터내셔날, 포스코플로우㈜ 등이 임차하고 있으며 증권신고서 제출일 전일(2026.03.03) 기준 임대율은 99.0%, 가중평균잔여임대기간(WALE)은 2.0년입니다. 주요 임차인의 임대차 계약조건 개요는 다음과 같습니다.

[주요 임차인의 임대차계약조건 현황]

업체명
층
임대면적 (평)
총면적 대비 임대비중
계약기간
중도인상

개시
종료

삼성생명보험㈜
3~12,17,18,21,22
8,736.30
63.91%
2022-11-24
2027-11-23
매년 3.5% 인상

5
126.55
0.93%
2023-10-27
2027-11-23
매년 3.5% 인상

㈜신세계까사
15~16
1,401.14
10.25%
2024-04-01
2029-03-31
매년 3.5% 인상

㈜소크라에이아이
2,19
819.50
5.99%
2024-03-15
2027-03-14
매년 3.5% 인상

스카이웍스솔루션즈코리아㈜
20
739.65
5.41%
2025-03-01
2030-02-28
매년 3.5% 인상

포스코플로우㈜
14
681.36
4.98%
2023-12-01
2028-11-30
매년 3.0% 인상

㈜더휴컨벤션
B1
368.04
2.69%
2025-10-12
2027-10-11
관리비 전년 동월 대비 CPI 인상

농협은행㈜테헤란로금융센터
1
302.46
2.21%
2021-07-29
2026-07-28
매년 2.0% 인상

㈜보나비
1
172.99
1.27%
2022-03-07
2027-03-06
매년 3.0% 인상

연면적

13,670.51

주1) 2026년 2월 28일 기준주2) 주요 임차인: 임대비중이 1.0% 이상인 임차인을 기재하였음

2) 에프엔타워 순화

[자산 개요]

구분
내용

소재지
서울특별시 중구 순화동 175

사용승인일
2002년 04월 29일

주용도
업무시설

대지면적 / 연면적
1,920.7㎡(581.01 평) / 27,611.5㎡(8,352.48 평)

임대전용률
오피스 56.40%

규모
B9 / 20F

주요 임차인
㈜에스원

매입금액
(주1)

196,514백만원

감정평가액

196,278백만원
(2022.07.14, 가온감정평가법인)
196,750백만원
(2022.08.12, 중앙감정평가법인)

자산 사진

에프엔타워 순화

주1) 상기 "매입금액"은 감정평가법인 2개사 가온감정평가법인(매수자측) 및 중앙감정평가법인(매도자측)이 평가한 감정평가액의 평균값입니다.

에스원빌딩은 준공 이후로 ㈜에스원이 본사 사옥으로 전체 임대면적의 100% 사용하고 있으며, 주요 임차인의 임대차 계약조건 개요는 다음과 같습니다.

[주요 임차인의 임대차계약조건 현황]

업체명
층
임대면적(평)
총면적 대비임대비중
계약기간
중도인상

개시
종료

㈜에스원
B1~21
6,099.12
100%
2025-01-01
2029-12-31
Max[소비자물가지수(CPI), 3.0%], 매년 인상

주1) 2026년 2월 28일 기준

3) 에프엔타워 판교

[자산 개요]

구분
내용

취득물건
에프엔타워 판교

소재지
경기도 성남시 분당구 판교역로 188 (삼평동 642)

준공년월
2014.04.01

주용도
업무시설

대지면적 / 연면적
1,327.5㎡(401.60평) / 17,320.85㎡(5,239.55평)

건폐율 / 용적률
68.69% / 794.48%

규모
B7 / 13F

주차대수
126대

주요 임차인(임대율)
한화시스템㈜ (100%)

매입금액
(주1,2)

125,870백만원

감정평가액

125,870백만원
(2024.05.08, 삼창감정평가법인)126,010백만원
(2024.05.08, 태평양감정평가법인)

위치

판교사옥 위치도.jpg
에프엔타워 판교 위치도

자산 사진

에프엔타워 판교

주1) 상기 "매입금액"은「부동산투자회사법」 제30조 제3항에 의거, 감정평가협회 추천에 따라 감정평가법인 2개사 태평양감정평가법인(매도자측, 삼성화재) 및 삼창감정평가법인(매수자측, 삼성FN리츠)이 평가한 감정평가액 중 낮은 값을 거래가격으로 정합니다.주2) 부동산 취득시 발생하는 취득세, 제세공과금, 기타 부대비용은 포함되지 않은 금액입니다.

에프엔타워 판교은 BBD 내 비즈니스 인프라의 집중으로 ICT 기업의 본사로 선호되는 판교역으로부터 도보 6분 이내 위치하였습니다. 분당-판교 업무지구는 경부고속도로 및 분당 내곡간 고속화도로 등의 간선도로망이 뛰어나 서울 주요 업무권역으로 이동이 편리하며, 현재 GTX A 성남역 개통이 완료되는 등 이외 다수 개발 계획에따라 접근성이 보다 높아질 것으로 예상됩니다.

증권신고서 제출전일 현재 에프엔타워 판교은 한화시스템㈜가 100%를 임차하여 이용 중입니다. 최근 한화시스템㈜는 매도자인 삼성화재와 임대차 재계약을 체결(2024년 5월)하였으며, 이에 관한 주요 임대차계약 개요는 아래와 같습니다.

[주요 임차인의 임대차계약조건 현황]

업체명
층
임대면적(평)
총면적 대비임대비중
계약기간
중도인상

개시
종료

한화시스템㈜
1~13
5,239.55
100%
2025-01-01
2029-12-31
매년 3.0% 인상

주1) 2026년 2월 28일 기준

4) 삼성생명 잠실빌딩(매입 예정)

[자산 개요]

구분
내용

취득물건
삼성생명 잠실빌딩

소재지
서울시 송파구 올림픽로 295

사용승인일
2011년 10월 27일

주용도
업무시설

대지면적 / 연면적
1,852.00㎡(560.23평) / 24,531.02㎡(7,420.63평)

건폐율 / 용적률
52.65% / 798.85%

규모
B7 / 18F

주차대수
85대

주요 임차인(임대율)
㈜우아한청년들(33.3%)

매입금액
(주1,2)

2.079억원

감정평가액
207,900백만원(2025.11.30, 대화감정평가법인)208,420백만원(2025.11.30, 대일감정평가법인)

위치

삼성생명 잠실빌딩 위치도.jpg
삼성생명 잠실빌딩 위치도

자산 사진

삼성생명 잠실빌딩.jpg
삼성생명 잠실빌딩

주1) 상기 "매입금액"은「부동산투자회사법」 제30조 제3항에 의거, 감정평가협회 추천에 따라 감정평가법인 2개사 대일감정평가법인(매도자측, 삼성생명) 및 대화감정평가법인(매수자측, 삼성FN리츠)이 평가한 감정평가액 중 낮은 값을 거래가격으로 정합니다.주2) 부동산 취득시 발생하는 취득세, 제세공과금, 기타 부대비용은 포함되지 않은 금액입니다.

[임차인의 임대차 계약조건 현황]

(기준일: 2026년 03월 03일)
(단위: 평, %)

구분
임대면적(평)
비중(용도별)
비중(전체)
계약기간
중도인상

개시
종료

오피스
삼성생명 등 계열사
2,387.81
34.5%
32.2%
2026-03-17
2031-03-16
매년 3.0% 인상

㈜우아한형제들
2,467.44
35.7%
33.3%
2024-07-01
2026-06-30
매년 3.0% 인상

슈퍼센트
411.24
6.0%
5.5%
2024-05-01
2029-04-30
매년 3.0% 인상

에스케이일렉링크
411.24
6.0%
5.5%
2022-12-26
2027-12-25
매년 3.0% 인상

롯데컬처웍스
411.24
6.0%
5.5%
2024-04-16
2027-04-30
매년 3.0% 인상

케이티
411.24
6.0%
5.5%
2022-11-15
2027-11-14
매년 3.0% 인상

공실(15F)
411.24
6.0%
5.5%

소계
6,911.45
100.0%
93.1%

리테일
케이제이에프앤디(블랙디쉬)
94.49
18.6%
1.3%
2023-05-01
2026-04-30
매년 3.0% 인상

케이제이에프앤디(오사이초밥)
33.12
6.5%
0.4%
2026-01-01
2028-12-31
Max[4개월전 CPI, 3.0%]

히어링허브보청기잠실센터
37.3
7.3%
0.5%
2024-03-15
2029-03-14
매년 3.0% 인상

볼트1932
92.4
18.1%
1.2%
2024-03-12
2029-03-11
매년 3.0% 인상

유니버스
75.01
14.7%
1.0%
2025-12-01
2027-11-30
매년 2.0% 인상

공실(B2F)
176.86
34.7%
2.4%

소계
509.18
100.0%
6.9%

합계
7,420.63

100%

(2-6) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험부동산의 운영에는

주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직접 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법 상의 자산관리회사가 해당 업무를 수행
하고 있습니다.
에프엔타워 대치는 2022년 리모델링을 완료하였으며 에프엔타워 순화는 2002년, 에프엔타워 판교는 2014년, 삼성생명 잠실빌딩은 2011년에 준공되었습니다. 각 자산 매입시 물리 실사를 통해 향후 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였고 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측
하여 관리하고 있습니다.상기와 같이 당사 보유 리모델링 완료된 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단하지만
그 외 투자부동산의 경우 예기치 못한 대규모 수선 및 유지 비용 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있으며 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 수익이 감소할 수 있습니다.

건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 위해 당사는 벽, 천장, 복도, 냉난방시설 및 기타 임대인이 설치한 시설물에 대한 수선 의무를 부담하며 당사가 투자하는 부동산 건물에 대하여 자산관리회사인 삼성에스알에이자산운용㈜와 부동산 시설관리 전문업체가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 다만 임차인이 고의 또는 과실로 인하여 필요하게 된 수선비용은 임차인의 부담으로 하며, 임차인이 시설한 시설물에 대한 수선비용은 임차인의 부담으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.에프엔타워 대치는 2022년 리모델링을 완료하였으며 에프엔타워 순화는 2002년, 에프엔타워 판교는 2014년, 삼성생명 잠실빌딩은 2011년에 준공되었습니다. 각 자산 매입시 물리 실사를 통해 향후 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였고 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하여 관리하고 있습니다.당사는 시설 유지ㆍ관리를 위한 용역비용을 감안하여 사업계획을 수립하였으나, 예상하지 못한 추가적인 비용(CAPEX 및 OPEX)이 발생할 가능성도 있습니다. 또한 대규모 수선이 발생한 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있으며, 결과적으로 당사의재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 당사는 투자 부동산에 대하여 자산관리 전문 업체가 부동산 관리 업무를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

3. 기타위험

(3-1) 환금성 제약 위험본 사채의 상장예정일은 2026년 03월 17일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장예정일은 2026년 03월 17일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제88조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

(3-2) 공모 일정 및 효력 발생에 관한 사항본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 120조제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제 120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력의 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다. 또한, 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.또한, 본 증권신고서상의 공모일정은 예정된 일정일 뿐 확정된 것이 아닙니다. 향후 금융감독원의 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 수 있으며, 경우에 따라서는 증권신고서의 효력발생일에 영향을 미칠 수 있습니다. 효력발생일이 변경될 경우 공모일정에 변경사항이 발생될 수 있다는 점 투자의사 결정시 유의하시기 바랍니다.

(3-3) 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험본 사채의 원리금 상환은 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜가 전적으로 책임을 지며, 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에 정기공시사항 및 수시공시사항이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참고하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 DB증권과 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권설정등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 주관회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

(3-4) 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

(3-5) 사채권 전자등록에 관한 사항본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않습니다. 또한, 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 합니다.

(3-6) 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조당사는
상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

※ 상기 사업위험, 회사위험 및 기타위험을 고려하시어 투자자 제위의 현명한 판단을 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"공동대표주관회사"인 엔에이치투자증권㈜ 및 케이비증권㈜ (이하 "공동대표주관회사")는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 금번 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 제1-1회 및 제1-2회 공모 무보증 사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 엔에이치투자증권㈜ 및 케이비증권㈜는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 공동대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 공동대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 공동대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다. 다만, 공동대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 공동대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다. 기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다. 분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1.

분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
엔에이치투자증권(주)
00120182

공동대표주관회사
케이비증권(주)
00164876

2.

평가개요

공동대표주관회사인 엔에이치투자증권㈜ 및 케이비증권㈜는『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 공동대표주관회사인 엔에이치투자증권㈜ 및 케이비증권㈜는 인수 또는 모집·매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다. 다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 채무증권의 인수 또는 모집·매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 각사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2026.02.12 ~ 2026.03.03

방문실사
2026.02.25

실사보고서 작성 완료
2026.03.03

증권신고서 제출
2026.03.04

나. 기업실사 참여자 [발행회사]

소속기관
성명
직책
담당업무

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜
김형진
팀장
리츠운용 총괄

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜
이건웅
매니저
리츠운용

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜
한찬수
매니저
리츠운용

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜
이서연
매니저
리츠운용

[공동대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

엔에이치투자증권(주)
Finacial Industry부
김동원
이사
기업실사 총괄
2026년 02월 12일 ~ 2026년 03월 03일
기업금융업무 등 20년

엔에이치투자증권(주)
Finacial Industry부
최종원
팀장
기업실사 책임
2026년 02월 12일 ~ 2026년 03월 03일
기업금융업무 등 10년

엔에이치투자증권(주)
Finacial Industry부
양진영
과장
기업실사 및 서류작성
2026년 02월 12일 ~ 2026년 03월 03일
기업금융업무 등 7년

케이비증권(주)
대체리츠부
유홍경
팀장
기업실사 총괄
2026년 02월 12일 ~ 2026년 03월 03일
부동산금융업무 등 15년

케이비증권(주)
커버리지3부
신지환
과장
기업실사 책임
2026년 02월 12일 ~ 2026년 03월 03일
기업금융업무 등 9년

케이비증권(주)
대체리츠부
최정호
대리
기업실사 및 서류작성
2026년 02월 12일 ~ 2026년 03월 03일
부동산금융업무 등 8년

케이비증권(주)
커버리지3부
류경환
대리
기업실사 및 서류작성
2026년 02월 12일 ~ 2026년 03월 03일
기업금융업무 등 6년

3.

기업실사
동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.
4.

종합의견 1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.

2) 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "동사")는 2022년 07월 26일 설립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장되었습니다. 동사의 2025년 10월말(제12기 말) 별도기준 부채비율은 113.5%, 유동비율은 7.5%입니다. 동사는 부동산투자회사로 보유하고 있는 투자부동산계정은 8,310억원이며, 제12기 말 자산총계 8,681억원에서 차지하는 비중이 95.7%로 대부분을 차지하고 있습니다.

[재무현황(별도기준)]

(단위 : 원)

구분
제 12 기

총자산
868,078,558,297

유동자산
32,661,028,044

비유동자산(투자부동산)
831,023,090,885

총부채
461,532,884,850

유동부채
435,274,372,429

순자산
406,545,673,447

부채비율
113.53%

유동비율
7.50%

자료 : 동사 사업보고서

3) 증권신고서 제출일 현재 동사의 주요 수입원은 동사가 보유 중인 투자부동산에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다. 동사의 최근 결산기인 제12기(2025년 08월 01일 ~ 20210년 10월 31일) 별도기준 영업수익 122.3억원, 영업이익 74억원, 당기순이익 30.7억원을 기록하였습니다.

2025년 10월말(제12기 말) 기준, 동사의 영업수익은 보유부동산 운용리스계약에서 발생하는 임대료만으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로 구성되어 있습니다. 위탁관리부동산투자회사로서 동사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 공모 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용)이 증가 될 수 있습니다.

동사는 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 동사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 향후 주요 임차인인 삼성생명보험(주), (주)에스원 및 한화시스템(주)으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 동사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[손익현황]

(단위: 원)

구분
제 12 기

영업수익
12,236,124,626

영업비용
4,832,911,829

영업이익(손실)
7,403,212,797

영업이익률
60.5%

당기순이익(손실)
3,068,333,554

당기순이익률
25.1%

자료 : 동사 사업보고서주) 별도 기준

[임차인 별 매출액 및 매출비중]

(단위: 천원, %)

구분
제12(당)기
제11(전)기
제10(전전)기

매출액
비율(%)
매출액
비율(%)
매출액
비율(%)

삼성생명보험㈜(에프엔타워 대치)
3,465,090
42.79
3,465,090
42.79
3,352,098
43.21

삼성화재해상보험(에프엔타워 대치)
16,749
0.21
16,749
0.21
16,202
0.21

삼성카드(에프엔타워 대치)
8,711
0.11
8,711
0.11
8,426
0.11

삼성 계열사 외
2,892,401
35.73
2,893,161
35.73
2,723,218
35.10

㈜에스원(에프엔타워 순화)
1,714,050
21.17
1,714,050
21.17
1,658,157
21.37

합계
8,097,001
100
8,097,761
100
7,758,101
100

자료 : 동사 사업보고서주1) 상기 매출액에는 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다.주2) 별도 기준

4) 동사는 금번 회사채 발행을 위해 국내 2개 신용평가사(한국신용평가, 한국기업평가)로부터 신용등급을 부여받았습니다. 한국신용평가와 한국기업평가는 동사의 제1-1회 및 제1-2회 공모 무기명식 무보증 사채에 대한 신용등급을 A+(안정적)로 평가하였으며, 따라서 등급전망 하향 관련 해당사항 없습니다.

[동사 국내신용등급 현황]

평가일
평가대상
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가종류

2024년 08월 30일
기업신용등급
A+ / 안정적
한국신용평가
-

2025년 09월 05일
기업신용등급
A+ / 안정적
한국신용평가
-

2026년 01월 27일
회사채
A+ / 안정적
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2026년 01월 27일
회사채
A+ / 안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2026년 03월 03일
회사채
A+ / 안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

공동대표주관회사 엔에이치투자증권 주식회사

대표이사 윤 병 운

공동대표주관회사 케이비증권 주식회사

대표이사 강 진 두

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[회 차 : 1-1]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
90,000,000,000

발행제비용(2)
305,061,600

순수입금[(1)-(2)]
89,694,938,400

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

[회 차 : 1-2]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
110,000,000,000

발행제비용(2)
367,220,000

순수입금[(1)-(2)]
109,632,780,000

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차: 1-1]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

인수수수료
225,000,000
총 인수금액 × 0.25%

사채관리수수료
4,000,000
정액

신용평가수수료
20,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT별도)

발행분담금
54,000,000
발행가액 × 0.06%(만기 1년 초과~2년이하)

상장수수료
1,400,000
500억원 이상 1,000억원 미만

상장연부과금
141,600
1년당 100,000원 (최대 50만원)

채권등록수수료
500,000
발행금액 × 0.001% (최대 50만원)

표준코드 수수료
20,000
건당 20,000원

합 계
305,061,600

주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

[회 차: 1-2]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

인수수수료
275,000,000
총 인수금액 × 0.25%

사채관리수수료
4,000,000
정액

신용평가수수료
20,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT별도)

발행분담금
66,000,000
발행가액 × 0.06%(만기 1년 초과~2년이하)

상장수수료
1,500,000
1,000억원 이상 2,000억원 미만

상장연부과금
200,000
1년당 100,000원 (최대 50만원)

채권등록수수료
500,000
발행금액 × 0.001% (최대 50만원)

표준코드 수수료
20,000
건당 20,000원

합 계
367,220,000

주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적

당사는 금번 발행되는 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채 조달금액 총 2,000억원을 영업양수자금(삼성생명 잠실빌딩 매입자금)으로 사용할 예정입니다.
가. 자금의 사용목적

회차 :
1-1
(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
90,000,000,000
-
-
-
-
90,000,000,000
-

주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

회차 :
1-2
(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
110,000,000,000
-
-
-
-
110,000,000,000
-

주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

나. 자금의 세부사용 내역금번 당사가 발행하는 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채 발행금액 2,000억원은 전액 영업양수자금(잠실빌딩 매입자금)으로 사용될 예정입니다. 자세한 내역은 아래를 참고하시기 바랍니다.

[영업양수자금 세부 사용내역]

(단위 : 백만원)

자금 용도
세부 사용 내역
취득목적
사용 예정 금액

유형자산 양수
토지 및 건물 양수(삼성생명 잠실빌딩)
부동산 임대를 통한 수익창출
200,000

합계
200,000

주1) 사용시기까지의 조달금액은 은행을 비롯한 금융기관의 수시입출금예금, 정기예금 등의 금융상품을 이용해 예치할 예정입니다.주2) 부족자금은 당사 보유 자체 자금 등을 통해 조달할 예정입니다.

유형자산 양수 결정

1. 자산구분
토지 및 건물

- 자산명

삼성생명 잠실빌딩

(서울특별시 송파구 신천동 7-22)

2. 양수내역
양수금액(원)
207,900,000,000

자산총액(원)
868,078,558,297

자산총액대비(%)
23.95

3. 양수목적
부동산 임대를 통한 수익 창출

4. 양수영향
매입 후 임대를 통한 수익 증가

5. 양수예정일자
계약체결일
2026년 03월 05일

양수기준일
2026년 03월 17일

등기예정일
2026년 03월 17일

6. 거래상대방
회사명(성명)
삼성생명보험(주)

자본금(원)
100,000,000,000

주요사업
생명보험업

본점소재지(주소)
서울특별시 서초구 서초대로74길 11

회사와의 관계
최대주주

7. 거래대금지급
1. 지급형태 : 현금2. 지급시기 및 조건- 일시지급 : 2,079억 ('26.03.17)

8. 외부평가에 관한 사항
외부평가 여부
예

- 근거 및 사유
1) 근거 : 자본시장과 금융투자업에 관 법률 제161조 제1항 제7호 및 동법 시행령 제171조 제2항 제5호2) 사유 : 회사가 양수하기로 결정한 자산 양수가액의 적정성 여부를 판단하기 위한 참고자료 제공

외부평가기관의 명칭
회계법인 성지

외부평가 기간
2026년 01월 14일 ~ 2026년 01월 23일

외부평가 의견
적정

9. 주주총회 특별결의 여부
예

- 주주총회 예정일자
2026년 02월 20일

- 주식매수청구권에 관한 사항
행사요건
-

매수예정가격
-

행사절차, 방법,기간, 장소
-

지급예정시기,지급방법
-

주식매수청구권 제한관련 내용
-

계약에 미치는 효력
-

10. 이사회결의일(결정일)
2026년 01월 30일

- 사외이사참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
참석

11. 공정거래위원회 신고대상 여부
해당

12. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

- 계약내용
-

13. 향후 회사구조개편에 관한 계획

해당사항 없음

14. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

가. 상기 2. 양수내역 중 자산총액은 제12기 사업연도말(2025년 10월 31일) 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성한 재무제표 기준입니다.나. 상기 부동산매매계약에 대해 2026년 제1차 임시주주총회(2026.02.20)에서 승인을 받을 예정입니다.

※ 관련공시 : 2026.01.30 부동산투자회사 부동산취득

자료: 당사 금감원 전자공시시스템 (2026.01.30)

부동산투자회사 부동산 취득

1. 취득물건
삼성생명 잠실빌딩(서울특별시 송파구 신천동 7-22)

2. 취득물건 규모 및 용도
가.규모 - 토지: 대지면적 1,852㎡ - 건물: 연면적 24,531㎡나.용도: 업무시설

3. 취득내역
취득가액(백만원)
207,900

자산총액(백만원)
868,079

자산총액대비(%)
23.9

4. 취득목적
부동산 임대를 통한 수익 창출

5. 취득예정일자
2026-03-17

6. 이사회결의일(결정일)
2026-01-30

- 사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
참석

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기 "취득가액"은 부동산 취득시 발생하는 취득세, 제세공과금, 기타 부대비용은 포함되지 않은 금액임.- 상기 "자산총액"은 직전사업연도말(12기, 2025.10.31) 재무제표 기준임.- 취득일자 등 상기 기재된 내용은 진행상황에 따라 변경될 수 있으며, 필요한 경우 정정공시를 진행할 예정임.

※ 관련공시
-

자료: 당사 금감원 전자공시시스템 (2026.01.30)

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성 등- 해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율

이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 영업이익/순이자비용으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.

당사는 부동산 임대료를 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제12기(2025년 08월 01일 ~ 2025년 10월 31일) 이자보상비율은 1.71배 입니다.

(단위: 백만원, 배)

구분
제12기
제11기
제10기
제9기
제8기
제7기
제6기
제5기
제4기
제3기
제2기
제1기

기간
25.08.~25.10.
25.05~25.07.
25.02.~25.04.
25.11~25.01.
24.08.~24.10.
24.05~24.07.
24.02.~24.04.
23.11~24.01.
23.08.~23.10.
23.05~23.07.
23.02.~23.04.
22.07~23.01.

영업이익(A)
7,403
7,549
8,192
7,772
5,934
6,106
6,408
6,240
5,612
6,302
5,993
4,630

순 이자비용(B)
4,335
4,462
4,735
5,219
5,829
5,209
5,179
5,224
5,154
5,164
6,523
5,720

이자보상비율(A/B)
1.71
1.69
1.73
1.49
1.02
1.17
1.24
1.19
1.09
1.22
0.92
0.81

주1) 순이자비용 = 금융비용 - 금융수익주2) 이자보상비율 = 영업이익 / 순이자비용(자료: 당사 사업보고서)

3. 미상환 채무증권의 현황
가. 미상환 회사채 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

나. 미상환 기업어음 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다. 미상환 전자단기사채 등 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

라. 그 밖의 미상환 채무증권- 2026년 03월 03일 기준 해당사항 없음

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회차
등 급

한국신용평가㈜
2026년 01월 27일
제1-1회 및 제1-2회
A+(안정적)

한국기업평가㈜
2026년 01월 27일
제1-1회
A+(안정적)

한국기업평가㈜
2026년 03월 03일
제1-2회
A+(안정적)

당사의 제1-1회 및 제1-2회 무보증 공모사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 오피스 빌딩 3개를 보유한 위탁관리부동산투자회사- 현금흐름의 안정성과 자산포트폴리오의 질 매우 우수- EBITDA/Fixed Charge 지표 미흡, 수정차입금/수정공정가치 지표 우수- 신규 투자부동산 매입이 사업 및 재무건전성에 미치는 영향 모니터링 필요

한국기업평가㈜
- 매우 우수한 보유자산 가치 - 계열 임차 비중 고려 시, 매우 우수한 현금흐름의 안정성- 우수한 LTV, 신규 자산 편입에 따른 재무구조 변동가능성 내재

나. 평가의 개요당사는 증권 인수업무 등에 관한 규정 제11조에 의거, 당사가 발행예정인 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가 받은 신용등급을 사용하였습니다.2개 신용평가회사의 회사채 평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

한국신용평가㈜
A+
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
Stable(안정적)

한국기업평가㈜
A+
원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다.
Stable(안정적)

라. 정기평가 공시에 관한 사항

(1) 평가시기당사는 한국신용평가㈜, 한국기업평가㈜로 하여금 만기상환일까지 당사의 매 사업년도 결산 후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고, 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.(2) 공시방법한국신용평가㈜, 한국기업평가㈜는 상기 정기평가에 대한 내용을 각 신용평가회사의 홈페이지에 게시하여 공시합니다.- 한국신용평가(주) : http://www.kisrating.com- 한국기업평가㈜ : http://www.korearating.co.kr
5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다.

나. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 삼성에프엔위탁관리부동산회사㈜가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황
(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

- 해당사항 없습니다.
나. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

- 해당사항 없습니다.
다. 회사의 법적, 사업적 명칭 - 당사의 명칭은 '삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사' 라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'Samsung FN REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다.
라. 설립일자 및 존속기간 - 당사는 2022년 7월 26일에 설립되었고, 2023년 4월 10일에 상장하였으며, 정관 상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다.
마. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소 - 주소 : 서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층 - 전화번호 : 070-4492-0769 - 홈페이지 : http://www.samsungfnreit.com
바. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사 법』에 따라 설립되었습니다.
사. 주요사업의 내용 - 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.
아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항 - 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 '삼성' 기업집단에 속한 계열회사입 니다. 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.
자. 신용평가에 관한 사항

등급확정일
평가대상
신용등급
평가회사
비고

2024년 08월 30일
기업신용등급
A+ / 안정적
한국신용평가
-

2025년 09월 05일
기업신용등급
A+ / 안정적
한국신용평가
-

2026년 01월 27일
무보증사채
A+ / 안정적
한국신용평가
-

2026년 01월 27일
무보증사채
A+ / 안정적
한국기업평가
-

2026년 03월 03일
무보증사채
A+ / 안정적
한국기업평가
-

차. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

카. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 유형

유가증권시장 상장
2023년 04월 10일
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

시기
내용

2022년 07월 26일
발기인 총회

회사 설립(자본금 300,000,000원)

2022년 09월 02일
자산관리위탁계약 체결 (삼성에스알에이자산운용㈜)

자산보관위탁계약 체결 : 현금, 증권(㈜우리은행)

자산보관위탁계약 체결 : 부동산(대한토지신탁㈜)

일반사무위탁계약 체결

(신한아이타스㈜ 2023.04.05 사명 변경 現 신한펀드파트너스)

2022년 10월 04일
주식분할 승인 (액면 분할 : 1,000원 → 500원 )

2022년 10월 21일
국토교통부 영업인가

2022년 11월 18일
자산관리위탁 변경계약 체결 (1차)

2022년 11월 22일
전환사채 발행일

2022년 11월 23일
1차 유상증자 (제3자배정, 출자금 1,949억원)

2022년 11월 24일
투자 부동산 매입(강남구 대치타워. 중구 에스원빌딩)

2022년 12월 15일
유상감자 효력발생일 (발기주주 출자금 3억원 반환)

2023년 01월 18일

전환권 행사 효력발생일

(삼성생명보험㈜ 742만주, 삼성화재해상보험㈜ 712만주 전환사채 주식전환)

2023년 01월 31일
일반공모 유상증자 이사회 결의

2023년 02월 09일

대표주관계약 및 총액인수계약 체결

(계약상대방:한국투자증권㈜, 삼성증권㈜, 엔에이치투자증권㈜, KB증권㈜)

2023년 02월 26일
증권신고서 효력발생일

2023년 03월 30일
유상증자(공모) 주금 납입일(모집매출기간: 2023년 03월 27일∼28일 양일간)

2023년 03월 31일
한국거래소 유가증권시장 상장 신청

2023년 04월 10일
한국거래소 유가증권시장 상장 완료(보통주 77,300,000주)

2024년 06월 26일
유상증자 결정(보통주 13,750,000주)

2024년 09월 21일
주주배정 후 실권주 일반공모 완료(확정 발행가 4,670원)

2024년 09월 24일
투자 부동산 매입(분당구, 판교사옥)

가. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지
비 고

서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층
-

나. 경영진의 중요한 변동

일 자
변동내역
성명
비 고

2022.07.26
대표이사기타비상무이사기타비상무이사감 사
윤양수임승철나기원정승욱
회사 설립

2024.10.30
대표이사
윤양수
사임

2024.10.30
대표이사
이명규
선임

2025.07.18
기타비상무이사기타비상무이사감 사
임승철나기원정승욱
중임

다. 최대주주의 변동

- 당사는 발기 설립('2022.07.26)시 최대주주 제일엠앤이(주)에서 유상 증자('2022.11.23)로 최대주주가 삼성생명보험(주)로 변경되었습니다.

라. 상호의 변경- 해당사항 없습니다.
마. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과- 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용
- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 해당사항 없습니다.

자. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2022년 07월 26일
임시주총
대표이사 윤양수기타비상무이사 임승철기타비상무이사 나기원감사 정승욱
-
-

2024년 10월 30일
정기주총
대표이사 윤양수
-
사임

2024년 10월 30일
정기주총
대표이사 이명규
-
-

2025년 07월 18일
정기주총
-
기타비상무이사 임승철기타비상무이사 나기원감사 정승욱
임기만료

2025년 07월 18일
정기주총
-
기타비상무이사 임승철기타비상무이사 나기원감사 정승욱
-

3. 자본금 변동사항

가.자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류
구분
증권신고서 제출일 전일 (2026년 03월 03일)
당기말(2025년 10월 31일)
제11기(2025년 07월 31일)
제10기(2025년 04월 30일)

보통주
발행주식총수
91,050,000
91,050,000
91,050,000
91,050,000

액면금액
500
500
500
500

자본금
45,525,000,000
45,525,000,000
45,525,000,000
45,525,000,000

우선주
발행주식총수
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-

기타
발행주식총수
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-

합계
자본금
45,525,000,000
45,525,000,000
45,525,000,000
45,525,000,000

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 주, %)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
보통주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
4,000,000,000
-
4,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
91,650,000
-
91,650,000
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
600,000
-
600,000
-

1. 감자
600,000
-
600,000
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
91,050,000
-
91,050,000
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
91,050,000
-
91,050,000
-

Ⅶ. 자기주식 보유비율
-
-
-
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황
- 해당사항 없습니다.

다. 종류주식 발행현황- 해당사항 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요
- 당사의 정관은 2022년 09월 02일자로 개정된 1차 개정 정관입니다.나. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2022년 09월 02일
2022년 제1차 임시주주총회

제2조(목적)

제6조(발행예정주식의 총수)제7조(1주의 액면금액)제26조(주주총회의 결의사항)제27조(서면에 의한 의결권 행사)제32조(이사 및 감사의 선임)제46조(차입 및 사채의 발행)제46조2(전환사채의 발행)

제2조 배당목적 사항 보충기재제6조,제7조 액면분할 (거래단위조정)제26조 사업연도의 사업계획 확정 기수제한 조항 삭제제27조 정관 제20조와 상충하여 삭제제32조 상법 일부 개정 반영제46조 부투법 차입 조항 추가제46조2 자금 조달의 효율성을 높이기 위한 전환사채발행 조항 추가

다. 사업목적 현황
- 당사는 부동산회사법에 따라 사업목적에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.

구 분
사업목적
사업영위 여부

1
- 부동산- 부동산개발업- 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리- 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권- 증권, 채권- 현금(금융기관의 예금을 포함한다)
영위

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성

부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2025년 10월말 기준 총 435개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 114.62조원이며, 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.08조원 수준입니다.

유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 10월말기준).jpg
유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 10월말기준)

운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 10월말 기준).jpg
운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 10월말 기준)

2) 리츠 산업의 성장성

지난 5년간 (2021년 10월~2025년 10월) 리츠 총자산 규모는 약 43.75조원이 증가하였고, 리츠수는 126개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.

리츠 수 및 자산규모 변동추이.jpg
리츠 수 및 자산규모 변동추이

리츠 수 및 자산규모 추이.jpg
리츠 수 및 자산규모 추이

* 자료출처 : 리츠정보시스템(2025년 10월말 기준 통계자료)
3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.

나. 회사의 현황1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

- 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 2022년 7월 26일 설 립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증 권시장에 상장되었습니다. 당사의 자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용(주)으로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 삼성그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주 주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다. 이를 위한 시작으로, 당사는 지난 2022년 11월 24일 에프엔타워 대치와 순화를 취득하였습니다. 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜ 등 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있습니다. 에프엔타워 순화는 2002년 준공 이후로 현재 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. 또한, 최근에는 2024년 09월 24일 에프엔타워 판교을 취득하였고, 에프엔타워 판교는 2014년 준공 이후로 현재 한화시스템㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다.(나) 공시대상 사업부문의 구분- 당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 투자부동산 내역

1) 에프엔타워 대치 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 대치를 거래금액 4,811억 2,100만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하 여 2022 년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.
① 부동산 현황

[에프엔타워 대치 개요]

구분
내용

소재지
서울특별시 강남구 대치동 891

사용승인일
1995년 10월 14일 (2022년 02월 리모델링)

용도지역/용도지구
일반상업지역,지구단위계획구역(테헤란로)

주용도
업무시설

대지면적
3,601.3 ㎡ (1,089.39 평)

연면적
45,191.76 ㎡ (13,670.51 평)

임대전용률
오피스 45.11% / 리테일 56.83%

규모
B6 / 20F

주요 임차인
삼성생명보험㈜

② 주요 임차인 현황- 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜신세계인터내셔날 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하고 있으며, 작성기준일 (2025년 10월 31일) 계약기준 공실률은 0%입니다. 또한, 임대비중이 높은 주요 임차인의 임대차 계약 조건은 다음과 같습니다.

[주요 임차인의 임대차 계약 조건](2025년 10월 31일 기준)

임차인
사용층
인상조건
재계약통보(통보기한)
해지시　위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

삼성생명보험㈜
3~12, 17~18, 21~22
보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상
6개월전
3개월분의 환산임대료

㈜신세계인터내셔날
15~16
보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상
6개월전
3개월분의 환산임대료

포스코플로우㈜
14
보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.0% 인상
6개월전
3개월분의 환산임대료

㈜상상인증권
2
보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상
6개월전
3개월분의 환산임대료

㈜소크라에이아이
2, 19
임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상
6개월전
3개월분의 환산임대료

(자료: 당사 제시)
에프엔타워 대치의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜, ㈜신세계인터내셔날, 포스코플로우㈜ 등 총 면적의 92.49% 임차하여 사용하고 있습니다. 이러한 주요 임차인을 통하여 안정적으로 임대료를 확보하고 있습니다.

2) 에프엔타워 순화- 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 순화를 거래금액 1,965억 1,400만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.
① 부동산 현황

[에프엔타워 순화 개요]

구분
내용

소재지
서울특별시 중구 순화동 175

사용승인일
2002년 04월 29일

용도지역/용도지구
일반상업지역

주용도
업무시설

대지면적
1,920.7 ㎡ (581.01 평)

연면적
27,611.5 ㎡ (8,352.48 평)

임대전용률
56.40%

규모
B9 / 20F

주요 임차인
㈜에스원

② 임차인 현황 - 에프엔타워 순화는 준공 이후로 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며, 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

[임차인의 임대차계약 조건](2025년 10월 31일 기준)

임차인
사용층
인상조건
재계약통보(통보기한)
해지시위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

㈜에스원
B1~21
모두 연3%와 인상일 4개월 전일이 속한 월의 전년 동월 대비 소비자물가지수 상승률중 높은 이율을 적용하여 매년 인상
6개월전
3개월분의 환산임대료

(자료: 당사 제시)

3) 에프엔타워 판교- 당사는 삼성화재해상보험㈜(매도인)와 2024년 09월 20일 에프엔타워 판교를 거래 금액 1,258억 7,000만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거 하여 2024년 09월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.

① 부동산 현황

[에프엔타워 판교 개요]

구분
내용

소재지
경기도 성남시 분당구 삼평동 642

사용승인일
2014년 04월 01일

용도지역/용도지구
중심상업지역,지구단위계획구역(판교)

주용도
업무시설

대지면적
1,327.5 ㎡ (401.60 평)

연면적
17,320.85 ㎡ (5,239.55 평)

임대전용률
46.82%

규모
B7 / 13F

주요 임차인
한화시스템㈜

② 임차인 현황
- 에프엔타워 판교는 준공 이후로 한화시스템㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며, 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

[임차인의 임대차계약 조건](2025년 10월 31일 기준)

임차인
사용층
인상조건
재계약통보(통보기한)
해지시위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

한화시스템㈜
1~13
임대료, 관리비 모두 매년 3% 인상
6개월전
-

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 주로 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다.- 당사의 주요 매출처 및 매출액은 아래와 같습니다. (단위: 천원)

구분
제12(당)기
제11(전)기
제10(전전)기

매출액
비율(%)
매출액
비율(%)
매출액
비율(%)

삼성생명보험㈜(에프엔타워 대치)
3,465,090
42.79
3,465,090
42.79
3,352,098
43.21

삼성화재해상보험(에프엔타워 대치)
16,749
0.21
16,749
0.21
16,202
0.21

삼성카드(에프엔타워 대치)
8,711
0.11
8,711
0.11
8,426
0.11

삼성 계열사 외
2,892,401
35.73
2,893,161
35.73
2,723,218
35.10

㈜에스원(에프엔타워 순화)
1,714,050
21.17
1,714,050
21.17
1,658,157
21.37

합계
8,097,001
100
8,097,761
100
7,758,101
100

주) 상기 매출액에는 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다.- 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다

5. 위험관리 및 파생거래

가. 당사의 위험관리 목표 및 정책 - 당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

나. 위험관리
- 당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있 습니다. 당사의 Core/Core+ 자산은 우량 임차인의 장기 계약을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있습니다. 또한, 당사는 글로벌 경제의 불확실성 및 변동성이 증 가하고 있는 가운데 전통적인 안정투자상품 대비 부동산 임대수익 특성상 시장요 인에 대한 헷지 가능합니다. 당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터 링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험 의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니 다 이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 'Ⅲ.재무에관한 사항' 중 '5. 재무 제표 주석'을 참조하여 주시기 바랍니다.

다. 파생거래-
당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다.
가. 주요계약

구분
계약상대방
계약시점
주요계약내용
지급시점

부동산매매계약(에프엔타워 대치)
삼성생명보험 주식회사
2022.11.11
1. 매매목적물 : 에프엔타워 대치 건물 및 해당 토지2. 매매금액 : 481,121,000,000원 (건물분 부가세 제외)
2022년 11월 24일

부동산매매계약(에프엔타워 순화)
삼성생명보험 주식회사
2022.11.11
1. 매매목적물 : 에프엔타워 순화 건물 및 해당 토지2. 매매금액 : 196,514,000,000원 (건물분 부가세 제외)
2022년 11월 24일

부동산매매계약(에프엔타워 판교)
삼성화재해상보험주식회사
2024.09.20
1. 매매목적물 : 에프엔타워 판교 건물 및 해당 토지2. 매매금액 : 125,870,000,000원 (건물분 부가세 제외)
2024년 09월 24일

자산관리
삼성에스알에이자산운용주식회사
2022.09.02

1. 매입수수료 : 매입가액 ×0.5% (부가가치세별도)
* 단, 삼성생명보험주식회사로부터 2022년 11월 매입한 대치타워, 에스원빌딩의 매입에 한해 매입가액의 0.1%2. 운용수수료 (부가가치세별도)- 운용자산 매입가액의 0.25%/365일(윤년의 경우 366일) ×일수(운용자산 보유일수)3. 자산관리성과수수료 (부가가치세별도)- (현금배당액-최고 현금배당액)×일평균 발행주식수×25%4. 매각수수료 (부가가치세별도)- 매각자산이 실물 부동산인 경우 : 매각가액 ×0.7%- 매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : 거래대금 ×0.7%5. 매각성과수수료 (부가가치세별도)- 매각자산이 실물 부동산인 경우 : (매각가액-매입가액) ×10%- 매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : (거래대금-장부가)×10%

정기주총일로부터7일 이내

자산보관(현금)
(주)우리은행
2022.09.02

1. 매결산기 1,000만원(부가가치세별도)2. 추가 매입자산의 가중평균 매입가액 ×0.00125%
* 추가 매입자산은 2024년 9월 편입한 에프엔타워 판교

정기주총일로부터7일 이내

자산보관(부동산)
대한토지신탁(주)
2022.09.02
매결산기 200만원(부가가치세별도)
정기주총일로부터7일 이내

사무수탁
신한펀드파트너스(주)
2022.09.02
매 결산기말 위탁자가 보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액의0.00575%(부가가치세별도)
정기주총일로부터7일 이내

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

(단위: 원)

구 분
제12기(2025년 10월 31일)
제11기(2025년 07월 31일)
제10기(2025년 04월 30일)

1. 유동자산
32,661,028,044
34,119,431,112
35,978,526,431

2. 비유동자산
835,417,530,253
836,924,269,239
838,066,060,006

자 산 총 계
868,078,558,297
871,043,700,351
874,044,586,437

1. 유동부채
435,274,372,429
6,404,953,227
4,918,059,442

2. 비유동부채
26,258,512,421
454,908,407,231
456,230,358,862

부 채 총 계
461,532,884,850
461,313,360,458
461,148,418,304

1. 자본금
45,525,000,000
45,525,000,000
45,525,000,000

2. 자본잉여금
367,499,743,857
369,346,676,127
371,174,770,191

3. 이익잉여금(결손금)
(6,479,070,410)
(5,141,336,234)
(3,803,602,058)

자 본 총 계
406,545,673,447
409,730,339,893
412,896,168,133

구 분
(2025년 08월 01일부터2025년 10월 31일까지)
(2025년 05월 01일부터2025년 07월 31일까지)
(2025년 02월 01일부터2025년 04월 30일까지)

1. 영업수익
12,236,124,626
12,150,537,521
11,783,527,374

2. 영업비용
4,832,911,829
4,601,890,039
3,591,685,446

3. 영업이익(손실)
7,403,212,797
7,548,647,482
8,191,841,928

4. 법인세비용차감전순이익(손실)
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

5. 법인세 비용
-
-
-

6. 당기순이익
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

7. 주당순이익
34
34
38

주1) 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.주2) 제12기(당기)는 주주총회 승인 전 재무제표입니다. 향후 정기주주총회에서 재무제표 승인 관련 안건이 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사 유 등을 반영할 예정입니다.

2. 연결재무제표

해당사항 없습니다.

3. 연결재무제표 주석

해당사항 없습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 12 기 2025.10.31 현재

제 11 기 2025.07.31 현재

제 10 기 2025.04.30 현재

(단위 : 원)

제 12 기
제 11 기
제 10 기

자산

유동자산
32,661,028,044
34,119,431,112
35,978,526,431

현금및현금성자산 (주4,5,6,7)
30,467,997,573
32,152,152,927
34,350,481,035

매출채권및기타채권 (주5,6,8)
727,513
21,929,280
1,307,031

기타유동금융자산 (주5,6,9)
2,016,221,462
1,783,478,061
1,475,861,813

기타유동자산 (주10)
108,617,106
85,137,194
82,342,782

당기법인세자산
67,464,390
76,733,650
68,533,770

비유동자산
835,417,530,253
836,924,269,239
838,066,060,006

기타비유동금융자산 (주5,6,9)
4,169,542,743
4,320,720,596
4,165,244,492

투자부동산 (주11,12,13,29)
831,023,090,885
832,360,825,061
833,698,559,237

기타비유동자산 (주10)
224,896,625
242,723,582
202,256,277

자산총계
868,078,558,297
871,043,700,351
874,044,586,437

부채

유동부채
435,274,372,429
6,404,953,227
4,918,059,442

기타유동금융부채 (주4,5,6,14,28)
2,688,524,312
2,884,455,973
2,749,524,739

유동성장기차입금 (주4,5,6,12,13,16,28,29,30)
429,174,009,696
0
0

기타 유동부채 (주15,28)
1,855,566,587
1,671,005,836
1,858,455,501

임대보증금 (주4,5,6,12,17,28)
1,556,271,834
1,849,491,418
310,079,202

비유동부채
26,258,512,421
454,908,407,231
456,230,358,862

기타비유동부채 (주15,28)
2,358,147,684
2,639,089,484
2,950,439,766

장기차입금 (주4,5,6,12,13,16,28,29,30)
0
428,947,614,195
428,722,467,738

임대보증금 (주4,5,6,12,17,28)
23,900,364,737
23,321,703,552
24,557,451,358

부채총계
461,532,884,850
461,313,360,458
461,148,418,304

자본

자본금 (주18)
45,525,000,000
45,525,000,000
45,525,000,000

자본잉여금 (주19)
367,499,743,857
369,346,676,127
371,174,770,191

이익잉여금(결손금) (주20)
(6,479,070,410)
(5,141,336,234)
(3,803,602,058)

자본총계
406,545,673,447
409,730,339,893
412,896,168,133

자본과부채총계
868,078,558,297
871,043,700,351
874,044,586,437

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 12 기 2025.08.01 부터 2025.10.31 까지

제 11 기 2025.05.01 부터 2025.07.31 까지

제 10 기 2025.02.01 부터 2025.04.30 까지

(단위 : 원)

제 12 기
제 11 기
제 10 기

영업수익 (주11,24,28,31)
12,236,124,626
12,150,537,521
11,783,527,374

영업비용 (주11,25,28,29)
4,832,911,829
4,601,890,039
3,591,685,446

영업이익
7,403,212,797
7,548,647,482
8,191,841,928

금융수익 (주6,26,30)
181,492,611
216,054,936
239,450,805

금융비용 (주6,26,28,30)
4,516,828,393
4,678,251,961
4,974,341,775

기타수익 (주27)
456,539
527,221
454,934

법인세비용차감전순이익
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

법인세비용 (주22)
0
0
0

당기순이익
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

기타포괄손익
0
0
0

총포괄이익
3,068,333,554
3,086,977,678
3,457,405,892

주당손익

기본주당이익 (단위 : 원) (주23)
34
34
38

희석주당이익 (단위 : 원) (주23)
34
34
38

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 12 기 2025.08.01 부터 2025.10.31 까지

제 11 기 2025.05.01 부터 2025.07.31 까지

제 10 기 2025.02.01 부터 2025.04.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금
자본잉여금
결손금
자본 합계

2025.02.01 (기초자본)
45,525,000,000
372,667,059,252
(2,145,428,810)
416,046,630,442

당기순이익
0
0
3,457,405,892
3,457,405,892

자본준비금의 전입
0
(1,492,289,061)
1,492,289,061
0

유상증자 수수료 환급
0
0
0
0

배당금 결의
0
0
(6,607,868,201)
(6,607,868,201)

2025.04.30 (기말자본)
45,525,000,000
371,174,770,191
(3,803,602,058)
412,896,168,133

2025.05.01 (기초자본)
45,525,000,000
371,174,770,191
(3,803,602,058)
412,896,168,133

당기순이익
0
0
3,086,977,678
3,086,977,678

자본준비금의 전입
0
(1,828,288,146)
1,828,288,146
0

유상증자 수수료 환급
0
194,082
0
194,082

배당금 결의
0
0
(6,253,000,000)
(6,253,000,000)

2025.07.31 (기말자본)
45,525,000,000
369,346,676,127
(5,141,336,234)
409,730,339,893

2025.08.01 (기초자본)
45,525,000,000
369,346,676,127
(5,141,336,234)
409,730,339,893

당기순이익
0
0
3,068,333,554
3,068,333,554

자본준비금의 전입
0
(1,846,932,270)
1,846,932,270
0

유상증자 수수료 환급
0
0
0
0

배당금 결의
0
0
(6,253,000,000)
(6,253,000,000)

2025.10.31 (기말자본)
45,525,000,000
367,499,743,857
(6,479,070,410)
406,545,673,447

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 12 기 2025.08.01 부터 2025.10.31 까지

제 11 기 2025.05.01 부터 2025.07.31 까지

제 10 기 2025.02.01 부터 2025.04.30 까지

(단위 : 원)

제 12 기
제 11 기
제 10 기

영업활동현금흐름
4,568,844,646
4,054,477,810
5,206,364,332

영업으로부터 창출된 현금흐름 (주30)
8,354,667,427
8,079,631,598
9,687,157,471

이자수취
201,123,191
236,958,660
261,313,692

이자의 지급
(3,977,676,712)
(4,270,312,328)
(4,759,473,941)

법인세의 납부
(9,269,260)
8,199,880
17,367,110

투자활동현금흐름
0
0
(1,350,450,000)

투자부동산의 감소
0
0
0

장기금융상품의 취득
0
0
(1,350,450,000)

재무활동현금흐름
(6,253,000,000)
(6,252,805,918)
(6,607,868,201)

유상증자 수수료 환급
0
194,082
0

배당의 지급
(6,253,000,000)
(6,253,000,000)
(6,607,868,201)

현금및현금성자산의 순증가(감소)
(1,684,155,354)
(2,198,328,108)
(2,751,953,869)

기초 현금및현금성자산
32,152,152,927
34,350,481,035
37,102,434,904

기말 현금및현금성자산
30,467,997,573
32,152,152,927
34,350,481,035

5. 재무제표 주석

1. 당사의 개요

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사 (이하 "당사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2022년 7월 26일에 설립되었습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 서초구 서초대로74길 4이며, 당사는 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장했습니다.

당기말 현재 당사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

삼성생명보험㈜
17,762,406
보통주
19.51

삼성화재해상보험㈜
17,055,679
18.73

새마을금고중앙회
7,600,000
8.35

교보생명보험㈜
5,889,391
6.47

신한은행(미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산상장지수투자신탁(재간접형))
5,939,579
6.52

한화생명보험일반주식
5,400,000
5.93

기타
31,402,945
34.49

합계
91,050,000

100.00

당사의 사업연도는 3개월 단위로 하며 매년 2월 1일에 개시하여 같은 해 4월 30일에 종료하고, 5월 1일에 개시하여 같은 해 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하고, 11월 1일에 개시하여 다음 해 1월 31일에 종료합니다. 다만, 최초사업년도는 회사 설립등기일(2022년 7월 26일)에 개시하여 2023년 1월 31일까지로 하며, 최종 사업연도는 당사의 해산일에 종료합니다.

2. 중요한 회계정책

다음은 재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 재무제표 작성 기준

당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준(이하 기업회계기준)에 따라 작성됐습니다.한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

재무제표는 다음을 제외하고는 역사적 원가에 기초하여 작성하였습니다.

·특정 금융자산과 금융부채(파생상품 포함)

·순공정가치로 측정하는 매각예정자산

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회계정책과 공시의 변경2.2.1 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서회사는 2025년 8월 1일로 개시하는 회계기간부터 신규 적용한 주요 제ㆍ개정 기준서는 다음과 같습니다.(1) 기업회계기준서 제1021호 ‘환율변동효과’와 기업회계기준서 제1101호 ‘한국채택국제회계기준의 최초채택’ 개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2.2.2 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시'(개정): 금융상품 분류와 측정

특정조건을 모두 충족하는 경우 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주할 수 있도록 허용하는 규정이 신설되었으며 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정이 명확화 되었습니다. 또한, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 공시 요구사항이 추가되었습니다. 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.(2) 한국채택국제회계기준 연차개선한국채택국제회계기준 연차개선은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

- 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택' : 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

- 제1107호 '금융상품 공시' : 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

- 제1109호 '금융상품' : 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

- 제1110호 '연결재무제표' : 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

- 제1007호 '현금흐름표' : '원가법'을 삭제하고 '원가'로 대체하여 기준서간 용어일치

2.3 금융자산

(1) 분류

당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

(2) 측정

당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

(다) 당기손익-공정가치 측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품

당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

(4) 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 '차입금'으로 분류하고 있습니다

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.4 매출채권

매출채권은 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 경우에는 무조건적인 대가의 금액으로, 유의적인 금융요소를 포함하는 경우에는 공정가치로 최초 인식합니다. 매출채권은 후속적으로 유효이자율법을 적용한 상각후원가에 손실충당금을 차감하여 측정됩니다.

2.5 차입원가

적격자산을 취득 또는 건설하는데 발생한 차입원가는 해당 자산을 의도된 용도로 사용할 수 있도록 준비하는 기간 동안 자본화되고, 적격자산을 취득하기 위한 특정목적 차입금의 일시적 운용에서 발생한 투자수익은 당 회계기간 동안 자본화 가능한 차입원가에서 차감됩니다. 기타 차입원가는 발생기간에 비용으로 인식됩니다.

2.6 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 23년~40년 동안 정액법으로 상각됩니다.2.7 비금융자산의 손상상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 상각대상 자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.8 기타채무

기타채무는 당사가 보고기간말 전에 제공받은 재화나 용역에 대하여 지급하지 않은 부채입니다. 해당 채무는 무담보이며, 인식 후에 통상 30일 이내에 지급됩니다. 매입채무와 기타채무는 보고기간 후 12개월 후에 지급기일이 도래하는 것이 아니라면 재무상태표에서 유동부채로 표시합니다. 해당 채무는 최초에 공정가치로 인식하고 이후 유효이자율법을 사용한 상각후원가로 측정합니다.

2.9 금융부채

(1) 분류 및 측정

당사의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 '기타금융부채', '차입금' 등으로 표시됩니다.

차입금은 공정가치에서 발생한 거래원가를 차감한 금액으로 최초 인식하고 이후 상각후원가로 측정합니다. 받은 대가(거래원가 차감 후)와 상환금액의 차이는 유효이자율법을 사용하여 기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다. 차입한도를 제공받기 위해 지급한 수수료는 차입한도의 일부나 전부로써 차입을 실행할 가능성이 높은(probable) 범위까지는 차입금의 거래원가로 인식합니다. 이 경우 수수료는 차입을 실행할 때까지 이연합니다. 차입한도약정의 일부나 전부로써 차입을 실행할 가능성이 높다(는 증거가 없는 범위의 관련 수수료는 유동성을 제공하는 서비스에 대한 선급금으로서 자산으로 인식 후 관련된 차입한도기간에 걸쳐 상각합니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상 '금융비용'으로 인식됩니다.

보고기간 후 12개월 이상 부채의 결제를 연기할 수 있는 무조건의 권리를 가지고 있지 않다면 차입금은 유동부채로 분류합니다.

(2) 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.10 법인세비용법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.당기법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 측정합니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있으며, 세무당국이 불확실한 법인세 처리를 수용할 가능성이 높은지 고려합니다. 회사는법인세 측정 시 가장 가능성이 높은 금액 또는 기댓값 중 불확실성의 해소를 더 잘 예측할 것으로 예상되는 방법을 사용하여 불확실성의 영향을 반영합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련된 경우에 상계합니다. 당기법인세자산과 부채는 법적으로 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 순액으로 결제할 의도가 있거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제하려는 의도가 있는 경우에 상계합니다.법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 측정합니다. 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대하여 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

2.11 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동 법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하는 배당이 가능합니다.

2.12 리스

당사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 각 리스된 자산은 재무상태표에서 그 특성에 기초하여 표시하였습니다.

리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.

2.13 수익인식당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료수익(임대료수익 등)을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있음에 따라 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

그 외 관리비수익 및 기타수익 등의 경우, 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되는 고객과의 모든 계약에 5단계 수익인식모형(① 계약 식별 → ② 수행의무식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에 배분 →⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식)을 적용하여 수익을 인식합니다. 당사는 계약기간 동안 고객에게 관리 용역 등을 제공할 의무가 있으므로 이러한 수행의무에 배분된 거래가격을 용역을 제공하는 기간에 걸쳐 수익으로 인식합니다.

2.14 영업부문영업부문별 정보는 대표이사에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석 31 참조). 대표이사는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 당사는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고의사결정자로 보고 있습니다.

2.15 재무제표 승인당사의 재무제표는 2025년 12월 4일자로 이사회에서 승인되었으며, 2026년 1월 16일자 정기주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

재무제표 작성에는 미래에 대한 가정 및 추정이 요구되며 경영진은 당사의 회계정책을 적용하기 위해 판단이 요구됩니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 회계추정의 결과가 실제 결과와 동일한 경우는 드물 것이므로 중요한 조정을유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있습니다.

4. 금융위험관리

금융상품에서 발생하는 위험의 성격과 정도에 대한 공시

이자율위험
신용위험
유동성위험

위험에 대한 노출정도에 대한 기술
당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 당사의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 당사의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 당사의 이자율 변동위험은 주로 차입금에서 비롯됩니다
당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 신용위험은 기업 및 개인 고객에 대한 신용거래 및 채권뿐 아니라 현금성자산, 채무상품의 계약 현금흐름, 예치금 등에서도 발생합니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.
당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다.

위험측정방법

당기말 현재 당사는 기대신용손실 모형이 적용되는 다음의 금융자산을 보유하고 있습니다.

위험관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 기술
당사의 전반적인 위험관리는 당사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다. 위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.
당사의 전반적인 위험관리는 당사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다. 위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다. 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산은 현금및현금성자산과 미수금, 미수수익, 기타비유동금융자산입니다. 당사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금은 신용위험이 낮은 것으로 판단하여 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.
당사의 전반적인 위험관리는 당사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다. 위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다. 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 당사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

금융상품의 이자율 유형별 공시

당기
(단위 : 천원)

변동이자율

금융자산
0

금융부채
429,174,010

전기
(단위 : 천원)

변동이자율

금융자산
0

금융부채
428,947,614

이자율위험 민감도분석

당기
(단위 : 천원)

위험

시장위험

이자율위험

시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술
당사가 보유하고 있는 변동금리 차입금으로, 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 100bp 변동한다고 가정할 때 변동금리부 대여금 및 차입금에서 당기 및 전기 중 발생하는 이자비용의 영향

시장변수 변동이 당기손익에 미치는 영향

시장변수 변동이 당기손익에 미치는 영향
시장변수 상승 시 당기손익 감소
(1,075,000)

시장변수 하락 시 당기손익 증가
1,075,000

전기
(단위 : 천원)

위험

시장위험

이자율위험

시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술
당사가 보유하고 있는 변동금리 차입금으로, 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 100bp 변동한다고 가정할 때 변동금리부 대여금 및 차입금에서 당기 및 전기 중 발생하는 이자비용의 영향

시장변수 변동이 당기손익에 미치는 영향

시장변수 변동이 당기손익에 미치는 영향
시장변수 상승 시 당기손익 감소
(1,075,000)

시장변수 하락 시 당기손익 증가
1,075,000

비파생금융부채의 만기분석에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

1년 이내
1년 초과 5년 이내
5년 초과
합계 구간 합계

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
449,237,849
27,577,548
0
476,815,397

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
미지급금, 미할인현금흐름
1,041,094
0
0
1,041,094

미지급비용, 미할인현금흐름
1,647,430
0
0
1,647,430

장기차입금, 미할인현금흐름
444,929,990
0
0
444,929,990

임대보증금, 미할인현금흐름
1,619,335
27,577,548
0
29,196,883

차입부채, 미할인현금흐름에 대한 기술

향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

임대보증금, 미할인현금흐름에 대한 기술

잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

전기
(단위 : 천원)

1년 이내
1년 초과 5년 이내
5년 초과
합계 구간 합계

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
21,256,044
459,739,763
0
480,995,807

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
미지급금, 미할인현금흐름
1,240,421
0
0
1,240,421

미지급비용, 미할인현금흐름
1,644,035
0
0
1,644,035

장기차입금, 미할인현금흐름
16,434,910
432,479,558
0
448,914,468

임대보증금, 미할인현금흐름
1,936,678
27,260,205
0
29,196,883

차입부채, 미할인현금흐름에 대한 기술

향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

임대보증금, 미할인현금흐름에 대한 기술

잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

자본관리를 위한 기업의 목적, 정책 및 절차에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

자본위험

자본관리를 위한 기업의 목적, 정책 및 절차에 대한 비계량적 정보
당사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 당사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

자본으로 관리하고 있는 항목에 대한 계량적 자료의 요약
산업 내의 타사와 마찬가지로 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

차입금
429,174,010

차감: 현금및현금성자산
30,467,998

순차입금
398,706,012

자본
805,251,685

자본조달비율
0.4950

전기
(단위 : 천원)

자본위험

자본관리를 위한 기업의 목적, 정책 및 절차에 대한 비계량적 정보
당사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 당사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

자본으로 관리하고 있는 항목에 대한 계량적 자료의 요약
산업 내의 타사와 마찬가지로 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

차입금
428,947,614

차감: 현금및현금성자산
32,152,153

순차입금
396,795,461

자본
806,525,801

자본조달비율
0.4920

5. 금융상품 공정가치

자산의 공정가치측정에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류

현금및현금성자산
30,467,998

매출채권 및 기타채권
728

기타유동금융자산
2,016,221

기타비유동금융자산
4,169,543

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산
금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

전기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류

현금및현금성자산
32,152,153

매출채권 및 기타채권
21,929

기타유동금융자산
1,783,478

기타비유동금융자산
4,320,721

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산
금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

부채의 공정가치측정에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류

기타유동금융부채
2,688,524

유동성장기차입금
429,174,010

장기차입금
0

유동임대보증금
1,556,272

비유동임대보증금
23,900,365

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 부채
금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

전기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류

기타유동금융부채
2,884,456

유동성장기차입금
0

장기차입금
428,947,614

유동임대보증금
1,849,491

비유동임대보증금
23,321,704

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 부채
금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

공정가치 서열체계에 대한 공시

공정가치 서열체계 수준 1
공정가치 서열체계 수준 2
공정가치 서열체계 수준 3
공정가치 서열체계의 모든 수준 합계

공정가치측정 분류내의 공정가치 서열체계의 수준에 대한 기술
측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)
당기말 현재 당사의 금융상품은 모두 상각후원가로 측정되고 있습니다. 당사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 금융상품

금융자산의 범주별 공시

당기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

금융자산
36,654,490

금융자산
현금및현금성자산
30,467,998

매출채권 및 기타채권
728

기타유동금융자산
2,016,221

기타비유동금융자산
4,169,543

전기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

금융자산
38,278,281

금융자산
현금및현금성자산
32,152,153

매출채권 및 기타채권
21,929

기타유동금융자산
1,783,478

기타비유동금융자산
4,320,721

금융부채의 범주별 공시

당기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

금융부채
457,319,171

금융부채
기타유동금융부채
2,688,524

유동성장기차입금
429,174,010

장기차입금
0

유동임대보증금
1,556,272

비유동임대보증금
23,900,365

전기
(단위 : 천원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

금융부채
457,003,265

금융부채
기타유동금융부채
2,884,456

유동성장기차입금
0

장기차입금
428,947,614

유동임대보증금
1,849,491

비유동임대보증금
23,321,704

금융상품의 범주별 손익의 공시

당기
(단위 : 천원)

자산과 부채

금융자산, 범주
금융부채, 범주

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

이자수익
181,493

이자비용

4,516,828

전기
(단위 : 천원)

자산과 부채

금융자산, 범주
금융부채, 범주

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

이자수익
216,055

이자비용

4,678,252

7. 현금및현금성자산

현금및현금성자산 공시

당기
(단위 : 천원)

(주)우리은행 등

현금및현금성자산
30,467,998

현금및현금성자산
정기예금 등
30,467,998

전기
(단위 : 천원)

(주)우리은행 등

현금및현금성자산
32,152,153

현금및현금성자산
정기예금 등
32,152,153

사용이 제한된 금융자산

(단위 : 천원)

정기예금 등

사용이 제한된 금융자산
6,207

사용이 제한된 금융자산에 대한 설명
현금및현금성자산 중 보험금 계좌 6,207천원은 임대보증금에 대한 유보 계좌이며, 임대보증금에 대한 지급을 보증할 목적으로 해당 계좌 및 투자부동산에 질권이 설정되어 있습니다.(주석 17참조).

8. 매출채권및기타채권

매출채권 및 기타채권의 공시

당기
(단위 : 천원)

총장부금액
손상차손누계액
장부금액 합계

매출채권 및 기타유동채권
728
0
728

매출채권 및 기타유동채권
미수금
728
0
728

전기
(단위 : 천원)

총장부금액
손상차손누계액
장부금액 합계

매출채권 및 기타유동채권
21,929
0
21,929

매출채권 및 기타유동채권
미수금
21,929
0
21,929

9. 기타금융자산

기타금융자산에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

총장부금액
손상차손누계액
장부금액 합계

유동미수이자
2,016,221
0
2,016,221

비유동미수이자
1,791,499
0
1,791,499

장기금융상품
2,378,044
0
2,378,044

장기금융상품에 대한 기술

해당 계좌는 임대보증금에 대한 유보 계좌이며, 임대보증금에 대한 지급을 보증할 목적으로 해당 계좌 및 투자부동산에 질권이 설정되어 있습니다.(주석 17참조).

기타금융자산에 대한 기술

기타금융자산은 신용위험이 낮은 것으로 판단되어, 당기말 현재 손실충당금을 인식하지 않았습니다.

전기
(단위 : 천원)

총장부금액
손상차손누계액
장부금액 합계

유동미수이자
1,783,478
0
1,783,478

비유동미수이자
1,942,856
0
1,942,856

장기금융상품
2,377,865
0
2,377,865

장기금융상품에 대한 기술

해당 계좌는 임대보증금에 대한 유보 계좌이며, 임대보증금에 대한 지급을 보증할 목적으로 해당 계좌 및 투자부동산에 질권이 설정되어 있습니다.(주석 17참조).

기타금융자산에 대한 기술

10. 기타자산

기타자산에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

기타유동자산
108,617

기타유동자산
유동선급비용
108,617

기타비유동자산
224,897

기타비유동자산
비유동선급비용
224,897

전기
(단위 : 천원)

공시금액

기타유동자산
85,137

기타유동자산
유동선급비용
85,137

기타비유동자산
242,724

기타비유동자산
비유동선급비용
242,724

11. 투자부동산

투자부동산 구성내역에 공시

당기
(단위 : 천원)

자산
자산 합계

토지
건물

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

총장부금액
감가상각누계액 및 상각누계액
총장부금액
감가상각누계액 및 상각누계액

투자부동산
691,599,716
0
691,599,716
152,937,406
(13,514,031)
139,423,375
831,023,091

전기
(단위 : 천원)

자산
자산 합계

토지
건물

장부금액
장부금액 합계
장부금액
장부금액 합계

총장부금액
감가상각누계액 및 상각누계액
총장부금액
감가상각누계액 및 상각누계액

투자부동산
691,599,716
0
691,599,716
152,937,406
(12,176,297)
140,761,109
832,360,825

투자부동산에 대한 세부 정보 공시

당기
(단위 : 천원)

토지
건물
자산 합계

투자부동산의 변동에 대한 조정

투자부동산의 변동에 대한 조정
기초 투자부동산
691,599,716
140,761,109
832,360,825

투자부동산의 변동

투자부동산의 변동
취득, 투자부동산
0
0
0

감가상각비, 투자부동산
0
(1,337,734)
(1,337,734)

기타 변동에 따른 증가(감소), 투자부동산
0
0
0

기말 투자부동산
691,599,716
139,423,375
831,023,091

전기
(단위 : 천원)

토지
건물
자산 합계

투자부동산의 변동에 대한 조정

투자부동산의 변동에 대한 조정
기초 투자부동산
691,599,716
142,098,843
833,698,559

투자부동산의 변동

투자부동산의 변동
취득, 투자부동산
0
0
0

감가상각비, 투자부동산
0
(1,337,734)
(1,337,734)

기타 변동에 따른 증가(감소), 투자부동산
0
0
0

기말 투자부동산
691,599,716
140,761,109
832,360,825

투자부동산에서 발생한 손익의 내역에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

영업수익
12,236,125

영업비용
2,773,736

투자부동산에서 발생한 손익의 세부항목에 대한 기술
영업수익 중 임대료수익,관리수익, 주차료수익, 기타수익 입니다.영업비용 중 감가상각비, 자산보관수수료, 자산관리위탁수수료, PM수수료, 자산관리성과보수입니다.

전기
(단위 : 천원)

공시금액

영업수익
12,150,538

영업비용
3,162,424

투자부동산에서 발생한 손익의 세부항목에 대한 기술
영업수익 중 임대료수익,관리수익, 주차료수익, 기타수익 입니다.영업비용 중 감가상각비, 자산보관수수료, 자산관리위탁수수료, PM수수료, 자산관리성과보수입니다.

투자부동산 공정가치에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

측정 전체

재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치

자산
자산 합계

토지
건물

투자부동산
709,654,200
133,215,800
842,870,000

투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술

투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 삼창감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산

대치타워 및 에스원빌딩의 평가기준일은 2024월 05월 14일이며, 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 당사의 투자부동산의 감정평가는 원가접근법, 시장접근법, 이익접근법의 방법을 각각 20%, 40%, 40% 가중평균하여 산출하였으며 동 금액을 공정가치로 사용하였습니다. 판교사옥의 평가기준일은 2024월 05월 14일이며, 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 당사의 투자부동산의 감정평가는 원가접근법, 시장접근법, 이익접근법의 방법을 각각 5%, 45%, 50% 가중평균하여 산출하였으며 동 금액을 공정가치로 사용하였습니다.

전기
(단위 : 천원)

측정 전체

재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치

자산
자산 합계

토지
건물

투자부동산
709,654,200
133,215,800
842,870,000

투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술

투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 삼창감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산

대치타워 및 에스원빌딩의 평가기준일은 2024월 05월 14일이며, 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 당사의 투자부동산의 감정평가는 원가접근법, 시장접근법, 이익접근법의 방법을 각각 20%, 40%, 40% 가중평균하여 산출하였으며 동 금액을 공정가치로 사용하였습니다. 판교사옥의 평가기준일은 2024월 05월 14일이며, 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 당사의 투자부동산의 감정평가는 원가접근법, 시장접근법, 이익접근법의 방법을 각각 5%, 45%, 50% 가중평균하여 산출하였으며 동 금액을 공정가치로 사용하였습니다.

투자부동산 공정가치 평가정보에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

측정 전체

재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치

공정가치 서열체계의 모든 수준

공정가치 서열체계 수준 3

관측할 수 없는 투입변수

평방미터당 가격

투자부동산
842,870,000

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산
원가방식, 비교방식, 수익방식

공정가치측정에 사용된 관측가능하지 않은 투입변수간 상호관계가 있는 경우에는 그러한 상호관계에 대해서도 설명하고 관측가능하지 않은 투입변수의 변동이 공정가치에 미치는 효과를 그러한 상호관계가 어떻게 확대 혹은 축소시키는지에 대한 기술, 자산
당 투자부동산의 감정평가는 원가방식, 비교방식, 수익방식의 방법을 각각 20%, 40%, 40% (대치타워 및 에스원빌딩) 및 5%, 45%, 50% (판교사옥) 가중평균하여 감정평가하였습니다.

전기
(단위 : 천원)

측정 전체

재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치

공정가치 서열체계의 모든 수준

공정가치 서열체계 수준 3

관측할 수 없는 투입변수

평방미터당 가격

투자부동산
842,870,000

공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산
원가방식, 비교방식, 수익방식

공정가치측정에 사용된 관측가능하지 않은 투입변수간 상호관계가 있는 경우에는 그러한 상호관계에 대해서도 설명하고 관측가능하지 않은 투입변수의 변동이 공정가치에 미치는 효과를 그러한 상호관계가 어떻게 확대 혹은 축소시키는지에 대한 기술, 자산
당 투자부동산의 감정평가는 원가방식, 비교방식, 수익방식의 방법을 각각 20%, 40%, 40% (대치타워 및 에스원빌딩) 및 5%, 45%, 50% (판교사옥) 가중평균하여 감정평가하였습니다.

운용리스 제공 내역에 대한 공시

(단위 : 천원)

공시금액

운용리스계약에 대한 기술
회사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 삼성생명보험㈜ 외 13곳과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 1,337,734천원 입니다.

감가상각비, 운용리스자산
1,337,734

운용리스료의 만기분석 공시

당기
(단위 : 천원)

1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년 초과 4년 이내
4년 초과 5년 이내
합계 구간 합계

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료
32,670,932
31,955,788
18,536,955
14,202,787
3,082,966
100,449,428

전기
(단위 : 천원)

1년 이내
1년 초과 2년 이내
2년 초과 3년 이내
3년 초과 4년 이내
4년 초과 5년 이내
합계 구간 합계

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료
32,385,884
31,872,487
22,125,130
15,096,419
6,667,192
108,147,112

운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

운용리스수익
8,412,768

전기
(단위 : 천원)

공시금액

운용리스수익
8,412,614

12. 담보제공현황

담보로 제공한 투자부동산에 대한 공시

(단위 : 천원)

삼성생명보험(주)
농협은행 등 5개사
에스원(주)
한화시스템주식회사
기타
IBK기업은행
삼성화재해상보험(주)
삼성생명보험(주)
담보제공처 합계

부채에 대한 담보로 제공된 자산
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥
토지/건물/예금-대치타워,에스원빌딩,판교사옥

담보로 제공한 토지와 건물의 가액

831,023,091

채권최고액
12,580,218
2,596,622
6,734,674
3,366,922
2,196,699
84,000,000
132,000,000
300,000,000
543,475,135

관련 채무금액, 임대보증금
10,483,515
2,163,852
6,161,500
2,805,768
1,971,624

23,586,259

관련 채무금액, 유동성장기차입금

70,000,000
110,000,000
250,000,000
430,000,000

관련 채무금액에 대한 기술

예금질권이 포함되어 있습니다.

당기말 현재 현재가치할인차금이 반영되지 않은 명목금액입니다.

13. 보험가입현황

보험가입현황에 대한 공시

(단위 : 천원)

재산종합보험
승강기사고배상책임보험
가스사고배상책임보험
기계식주차장사고배상책임보험
보험의 종류 합계

보헙가입자산 종류
건물 등
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음

보험회사의 명칭
주식회사 KB손해보험
주식회사 KB손해보험
주식회사 KB손해보험
주식회사 KB손해보험

부보금액
778,615,427
270,000
1,800,000
250,000
780,935,427

보험에 대한 기술

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 유동성장기차입금과 관련하여 IBK기업은행 등에 부보금액을 한도로 하여 516,000,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

장기차입금과 관련하여 설정된 질권금액

516,000,000

14. 기타금융부채

기타금융부채에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

기타유동금융부채
2,688,524

기타유동금융부채
미지급금
1,041,094

미지급비용
1,647,430

전기
(단위 : 천원)

공시금액

기타유동금융부채
2,884,456

기타유동금융부채
미지급금
1,240,421

미지급비용
1,644,035

15. 기타부채

기타부채에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

기타 유동부채
1,855,566

기타 유동부채
유동선수수익
1,236,917

유동선수금
318,762

유동선수금
유동계약부채
318,762

부가세예수금
299,887

기타 비유동 부채
2,358,148

기타 비유동 부채
비유동선수수익
2,358,148

전기
(단위 : 천원)

공시금액

기타 유동부채
1,671,006

기타 유동부채
유동선수수익
1,248,904

유동선수금
199,718

유동선수금
유동계약부채
181,562

부가세예수금
222,384

기타 비유동 부채
2,639,089

기타 비유동 부채
비유동선수수익
2,639,089

16. 차입금

차입금에 대한 세부 정보

당기
(단위 : 천원)

시설자금-IBK기업은행
시설자금-삼성화재해상보험
시설자금-삼성생명(주)
차입금명칭 합계

차입금, 만기
2026-09-24
2026-09-24
2026-09-24

차입금, 기준이자율
91일 CD금리
91일 CD금리
91일 CD금리

차입금, 기준이자율 조정
0.0110
0.0110
0.0110

장기차입금
70,000,000
110,000,000
250,000,000
430,000,000

차감 : 현재가치할인차금

(825,990)

차감 : 유동성대체

(429,174,010)

장기차입금

0

상환방법
만기일시상환
만기일시상환
만기일시상환

91일 CD금리

0.0255

장기차입금에 대한 기술

상기 유동성장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 12 참조).

전기
(단위 : 천원)

시설자금-IBK기업은행
시설자금-삼성화재해상보험
시설자금-삼성생명(주)
차입금명칭 합계

차입금, 만기

차입금, 기준이자율

차입금, 기준이자율 조정

장기차입금
70,000,000
110,000,000
250,000,000
430,000,000

차감 : 현재가치할인차금

(1,052,386)

차감 : 유동성대체

0

장기차입금

428,947,614

상환방법

91일 CD금리

장기차입금에 대한 기술

17. 임대보증금

임대보증금에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

유동임대보증금
1,619,335
(63,063)
1,556,272

비유동임대보증금
27,577,548
(3,677,183)
23,900,365

임대보증금에 대한 기술

상기 임대보증금과 관련하여 당사의 투자부동산 및 일부 예금계좌가 담보로 제공되어 있습니다. (주석 12 참조).

전기
(단위 : 천원)

총장부금액
현재가치할인차금
장부금액 합계

유동임대보증금
1,936,678
(87,187)
1,849,491

비유동임대보증금
27,260,205
(3,938,501)
23,321,704

임대보증금에 대한 기술

상기 임대보증금과 관련하여 당사의 투자부동산 및 일부 예금계좌가 담보로 제공되어 있습니다. (주석 12 참조).

18. 자본금

주식의 분류에 대한 공시

당기
(단위 : 원)

보통주

발행할 주식의 총수
4,000,000,000

1주당 금액
500

발행한 주식수
91,050,000

자본금
45,525,000,000

전기
(단위 : 원)

보통주

발행할 주식의 총수
4,000,000,000

1주당 금액
500

발행한 주식수
91,050,000

자본금
45,525,000,000

19. 자본잉여금

자본잉여금의 내역에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

자본잉여금
367,499,744

자본잉여금
주식발행초과금
367,499,744

자본을 구성하는 각 적립금의 성격과 목적에 대한 기술
자본잉여금은 자본금의 결손 보전에 충당하는 경우 외에는 처분하지 못합니다. 다만, 적립된 자본잉여금이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본잉여금을 감액할 수 있습니다.

전기
(단위 : 천원)

공시금액

자본잉여금
369,346,676

자본잉여금
주식발행초과금
369,346,676

자본을 구성하는 각 적립금의 성격과 목적에 대한 기술
자본잉여금은 자본금의 결손 보전에 충당하는 경우 외에는 처분하지 못합니다. 다만, 적립된 자본잉여금이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본잉여금을 감액할 수 있습니다.

20. 이익잉여금(결손금)처분계산서

이익잉여금 처분계산서

당기
(단위 : 원)

이익잉여금

처분일자에 대한 기술
처분예정일: 2026년 01월 16일

이익잉여금(미처리결손금)
(6,479,070,410)

이익잉여금(미처리결손금)
전기이월미처분이익잉여금(결손금)
(11,394,336,234)

당기순이익
3,068,333,554

자본잉여금 이입액
1,846,932,270

이익잉여금처분액
(6,253,000,000)

이익잉여금처분액
현금배당
(6,253,000,000)

차기이월미처분이익잉여금(결손금)
(12,732,070,410)

배당에 대한 기술
당사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

전기
(단위 : 원)

이익잉여금

처분일자에 대한 기술
처리확정일: 2025년 10월 17일

이익잉여금(미처리결손금)
(5,141,336,234)

이익잉여금(미처리결손금)
전기이월미처분이익잉여금(결손금)
(10,056,602,058)

당기순이익
3,086,977,678

자본잉여금 이입액
1,828,288,146

이익잉여금처분액
(6,253,000,000)

이익잉여금처분액
현금배당
(6,253,000,000)

차기이월미처분이익잉여금(결손금)
(11,394,336,234)

배당에 대한 기술
당사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

21. 배당금

배당금에 대한 공시

당기
(단위 : 원)

배당의 구분

연차배당

주식

보통주

지급될 배당금
6,253,000,000

지급된 배당금

발행주식수
91,050,000

1주당 지급될 배당금
69

1주당 지급된 배당금

1주당 액면금액
500

배당률
0.1374

배당금에 대한 기술
당기 지급배당금은 6,253,000,000원이며, 당 회계연도에 대한 배당은 2026년 01월 16일로 예정된 정기주주총회에 의안으로 상정될 예정입니다. 당기의 재무제표는 이러한 미지급배당금을 반영하고 있지 않습니다.

전기
(단위 : 원)

배당의 구분

연차배당

주식

보통주

지급될 배당금

지급된 배당금
6,253,000,000

발행주식수
91,050,000

1주당 지급될 배당금

1주당 지급된 배당금
69

1주당 액면금액
500

배당률
0.1374

배당금에 대한 기술

22. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다.

23. 주당이익

주당이익

당기
(단위 : 원)

보통주

당기순이익
3,068,333,554

가중평균유통보통주식수
91,050,000

기본주당순이익
34

희석주당순이익
34

전기
(단위 : 원)

보통주

당기순이익
3,086,977,678

가중평균유통보통주식수
91,050,000

기본주당순이익
34

희석주당순이익
34

가중평균유통보통주식수 산정내역에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

하위범위
상위범위
범위 합계

기초 총 발행주식수의 유통 기간
2025-08-01
2025-10-31

기초 총 발행주식수

91,050,000

기초 총 발행주식수의 유통 일수

92

총 발행주식수, 적수

8,376,600,000

가중평균유통보통주식수, 적수

8,376,600,000

가중평균유통보통주식수

91,050,000

전기
(단위 : 천원)

하위범위
상위범위
범위 합계

기초 총 발행주식수의 유통 기간
2025-05-01
2025-07-31

기초 총 발행주식수

91,050,000

기초 총 발행주식수의 유통 일수

92

총 발행주식수, 적수

8,376,600,000

가중평균유통보통주식수, 적수

8,376,600,000

가중평균유통보통주식수

91,050,000

24. 영업수익

영업수익의 내역에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

영업수익
12,236,125

영업수익
임대료수익
8,412,768

고객과의 계약에서 생기는 수익
3,823,357

전기
(단위 : 천원)

공시금액

영업수익
12,150,538

영업수익
임대료수익
8,412,614

고객과의 계약에서 생기는 수익
3,737,924

고객과의 계약에서 생기는 수익의 구분에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

고객과의 계약에서 생기는 수익
3,823,357

고객과의 계약에서 생기는 수익
관리수익
3,546,158

주차료수익
3,509

기타수익
273,690

관리수익에 대한 기술
당기말 및 전기말 관리수익과 관련하여 계약부채를 각각 318,762 천원 및 181,562 천원인식하고 있습니다. 기초에 인식된 계약부채는 당기 중 모두 매출로 인식되었습니다.

전기
(단위 : 천원)

기간에 걸쳐 이전하는 재화나 서비스

고객과의 계약에서 생기는 수익
3,737,924

고객과의 계약에서 생기는 수익
관리수익
3,545,099

주차료수익
4,230

기타수익
188,595

관리수익에 대한 기술
당기말 및 전기말 관리수익과 관련하여 계약부채를 각각 318,762 천원 및 181,562 천원인식하고 있습니다. 기초에 인식된 계약부채는 당기 중 모두 매출로 인식되었습니다.

25. 영업비용

영업비용의 내역에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

영업비용
4,832,912

영업비용
임원보수
4,500

보험료
11,321

감가상각비
1,337,734

자산관리위탁수수료
506,318

자산관리성과보수
0

자산보관수수료
13,573

일반사무수탁수수료
46,202

PM수수료
916,110

시설유지관리비
111,136

지급수수료
104,615

세금과공과
991,449

수도광열비
748,891

광고선전비
160

간주임대료
22,814

임대중개수수료
18,089

전기
(단위 : 천원)

공시금액

영업비용
4,601,890

영업비용
임원보수
4,500

보험료
11,914

감가상각비
1,337,734

자산관리위탁수수료
506,318

자산관리성과보수
388,689

자산보관수수료
13,573

일반사무수탁수수료
46,202

PM수수료
916,110

시설유지관리비
314,514

지급수수료
117,691

세금과공과
398,049

수도광열비
503,027

광고선전비
0

간주임대료
22,814

임대중개수수료
20,755

26. 금융수익과 금융비용

금융수익 및 금융비용

당기
(단위 : 천원)

공시금액

금융수익
181,493

금융수익
이자수익
181,493

금융원가
4,516,828

금융원가
이자비용
4,516,828

전기
(단위 : 천원)

공시금액

금융수익
216,055

금융수익
이자수익
216,055

금융원가
4,678,252

금융원가
이자비용
4,678,252

27. 기타수익과 기타비용

기타수익 및 기타비용

당기
(단위 : 천원)

공시금액

기타수익
457

기타수익
잡이익
457

전기
(단위 : 천원)

공시금액

기타수익
527

기타수익
잡이익
527

28. 특수관계자와의 거래

주요 특수관계자의 내역에 대한 공시

전체 특수관계자

특수관계자

기업집단에 의한 계열회사

특수관계자의 명칭
삼성생명보험㈜, 삼성화재해상보험㈜, 삼성SRA자산운용㈜, ㈜에스원, 삼성카드㈜, 삼성증권㈜, 삼성전자㈜ 등

특수관계의 성격에 대한 기술
기업집단에 의한 계열회사는 제 1024호 문단 9에서 정의하는 특수관계자 범위에 포함되지 않으나, 독점규제 및 공정거래에 관한 법률의 규정에 의해 (주)삼성 기업집단에 속하는 기업들입니다.

특수관계자거래에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

기업집단에 의한 계열회사

삼성생명보험(주)
삼성화재해상보험(주)
삼성SRA자산운용(주)
(주)에스원
삼성카드(주)
삼성증권(주)

특수관계자거래

특수관계자거래
임대료수익, 특수관계자거래
3,465,090
16,749
0
1,714,050
8,711
0
5,204,600

임대료수익, 특수관계자거래
임대료수익에 반영된 선수수익 상각액, 특수관계자거래
121,694
510

60,742
308

183,254

관리비수익, 특수관계자거래
1,281,707
5,973
0
1,091,460
3,246
0
2,382,386

기타수익, 특수관계자거래
9,421
59
0
75,406
0
0
84,886

주차료수익, 특수관계자거래
0
0
0
3,509
0
0
3,509

수수료비용, 특수관계자거래
17,137
12,528
506,318
916,110
0
6,521
1,458,614

이자비용, 특수관계자거래
2,315,205
1,018,690
0
0
0
0
3,333,895

임대료수익에 대한 기술, 특수관계자 거래
선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 임대료 수익에 반영된 당기 선수수익 상각액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694천원, 삼성화재해상보험㈜ 510천원, ㈜에스원 60,742천원, 삼성카드 308천원 입니다.
선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 임대료 수익에 반영된 당기 선수수익 상각액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694천원, 삼성화재해상보험㈜ 510천원, ㈜에스원 60,742천원, 삼성카드 308천원 입니다.

선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 임대료 수익에 반영된 당기 선수수익 상각액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694천원, 삼성화재해상보험㈜ 510천원, ㈜에스원 60,742천원, 삼성카드 308천원 입니다.
선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 임대료 수익에 반영된 당기 선수수익 상각액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694천원, 삼성화재해상보험㈜ 510천원, ㈜에스원 60,742천원, 삼성카드 308천원 입니다.

수수료비용에 대한 기술, 특수관계자 거래

영업비용 중 자산관리위탁수수료, 부동산관리용역위탁수수료, 임대중개수수료입니다.

전기
(단위 : 천원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

기업집단에 의한 계열회사

삼성생명보험(주)
삼성화재해상보험(주)
삼성SRA자산운용(주)
(주)에스원
삼성카드(주)
삼성증권(주)

특수관계자거래

특수관계자거래
임대료수익, 특수관계자거래
3,465,090
16,749
0
1,714,050
8,711
0
5,204,600

임대료수익, 특수관계자거래
임대료수익에 반영된 선수수익 상각액, 특수관계자거래
121,694
510

60,742
308

183,254

관리비수익, 특수관계자거래
1,281,707
5,973
0
1,091,460
3,246
0
2,382,386

기타수익, 특수관계자거래
3,127
10
0
48,177
0
0
51,314

주차료수익, 특수관계자거래
0
0
0
4,230
0
0
4,230

수수료비용, 특수관계자거래
17,159
12,545
895,007
916,110
0
6,529
1,847,350

이자비용, 특수관계자거래
2,412,466
1,096,027
0
0
0
0
3,508,493

임대료수익에 대한 기술, 특수관계자 거래
선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 영업수익에 반영된 당기 선수수익 상각금액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694 천원, 삼성화재해상보험㈜ 510 천원, ㈜에스원 60,742 천원, 삼성카드㈜ 308 천원입니다.
선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 영업수익에 반영된 당기 선수수익 상각금액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694 천원, 삼성화재해상보험㈜ 510 천원, ㈜에스원 60,742 천원, 삼성카드㈜ 308 천원입니다.

선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 영업수익에 반영된 당기 선수수익 상각금액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694 천원, 삼성화재해상보험㈜ 510 천원, ㈜에스원 60,742 천원, 삼성카드㈜ 308 천원입니다.
선수수익의 영업수익 반영금액은 상기 표의 영업수익에서는 제외되었습니다. 영업수익에 반영된 당기 선수수익 상각금액은 각각 삼성생명보험㈜ 121,694 천원, 삼성화재해상보험㈜ 510 천원, ㈜에스원 60,742 천원, 삼성카드㈜ 308 천원입니다.

수수료비용에 대한 기술, 특수관계자 거래

영업비용 중 자산관리위탁수수료, 부동산관리용역위탁수수료, 임대중개수수료 및 자산관리성과보수입니다.

특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

기업집단에 의한 계열회사

삼성생명보험(주)
삼성화재해상보험(주)
삼성SRA자산운용(주)
(주)에스원
삼성카드(주)
삼성증권(주)

특수관계자거래의 채권·채무 잔액

특수관계자거래의 채권·채무 잔액
임대보증금, 특수관계자거래
10,483,515
49,581
0
6,161,500
26,927
0
16,721,523

장기차입금, 특수관계자거래
250,000,000
110,000,000
0
0
0
0
360,000,000

선수수익, 특수관계자거래
1,014,119
4,421
0
1,012,360
2,665
0
2,033,565

미수수익, 특수관계자거래
1,551,141
1,983
0
734,618
4,392
0
2,292,134

미지급금 등, 특수관계자거래
1,019,272
465,288
506,318
335,907
0
23,388
2,350,173

임대보증금 및 장기차입금에 대한 기술, 특수관계자거래

현재가치할인차금이 반영되지 않은 명목가액입니다. 상기 임대보증금과 관련하여 당사의 투자부동산 및 일부 예금계좌가 담보로 제공되어 있습니다. (주석 12 참조). 상기 유동성장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 12 참조).

전기
(단위 : 천원)

전체 특수관계자
전체 특수관계자 합계

특수관계자

기업집단에 의한 계열회사

삼성생명보험(주)
삼성화재해상보험(주)
삼성SRA자산운용(주)
(주)에스원
삼성카드(주)
삼성증권(주)

특수관계자거래의 채권·채무 잔액

특수관계자거래의 채권·채무 잔액
임대보증금, 특수관계자거래
10,483,515
49,581
0
6,161,500
26,927
0
16,721,523

장기차입금, 특수관계자거래
250,000,000
110,000,000
0
0
0
0
360,000,000

선수수익, 특수관계자거래
1,135,813
4,931
0
1,073,101
2,973
0
2,216,818

미수수익, 특수관계자거래
1,522,098
1,242
0
869,018
4,376
0
2,396,734

미지급금 등, 특수관계자거래
999,533
452,697
706,317
335,907
0
16,867
2,511,321

임대보증금 및 장기차입금에 대한 기술, 특수관계자거래

현재가치할인차금이 반영되지 않은 명목가액입니다. 상기 임대보증금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다. (주석 12 참조). 상기 유동성장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 12 참조).

주요 경영진에 대한 보상에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

공시금액

주요 경영진 급여
4,500

전기
(단위 : 천원)

공시금액

주요 경영진 급여
4,500

29. 주요 약정사항

자산관리계약에 대한 공시

계약의 유형
계약의 유형 합계

자산관리계약

매입수수료
운용수수료
자산관리성과수수료
매각수수료
매각성과수수료

자산관리계약에 대한 기술

당사는 삼성에스알에이자산운용과 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하고 있습니다.

지급수수료에 대한 기술
운용자산 매입가액의 0.5%(부가가치세별도)단, 삼성생명보험㈜부터 2022년 11월 매입한 대치타워, 에스원빌딩의 매입수수료는 매입가액의 0.1%
운용자산 매입가액의 0.25%/365일(윤년의 경우 366일) * 일수(운용자산 보유일수) (부가가치세별도)
(현금배당액-최고 현금배당액) * 일평균 발행주식수 * 25%(부가가치세별도)
매각자산이 실물 부동산인 경우 : 매각가액의 0.7%(부가가치세별도)매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : 거래대금의 0.7%(부가가치세별도)
매각자산이 실물 부동산인 경우 : (매각가액 - 매입가액) * 10%(부가가치세별도)매각자산이 실물 부동산 외의 자산인 경우 : (거래대금 - 장부가) *10%(부가가치세별도)

일반사무수탁계약, 자산보관계약 및 부동산관리위탁계약에 대한 공시

일반사무수탁계약
자산보관계약

계약에 대한 기술
당사는 신한펀드파트너스㈜와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 당사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 지급하고 있습니다.
당사는 대한토지신탁㈜ 및 우리은행(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다.

지급수수료에 대한 기술
매 결산기말 위탁자가 보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액의0.00575%(부가가치세별도)
부동산: 매결산기 200만원(부가가치세별도)유가증권, 현금: 매결산기 1,000만원(부가가치세별도)단, 유가증권, 현금 자산보관 위탁계약의 경우 대치타워, 에스원빌딩 이외 자산을 매입하는 경우 추가매입자산 가중평균 매입가액의 0.00125% 추가 지급

보증보험계약에 대한 공시

(단위 : 천원)

제공받은 지급보증

지급보증에 대한 비고(설명)
당사는 서울보증보험으로부터 전기요금과 공공요금을 지급보증하는 보험계약을 체결하였습니다. 당기말 현재 당사가 서울보증보험(주)으로부터 제공받은 전기요금 등의 지급보증금액은 120,000천원입니다.

보증종류
전기요금과 공공요금을 지급보증하는 보험계약

보증처
서울보증보험㈜

보증금액
120,000

약정에 대한 공시

(단위 : 천원)

약정의 유형
약정의 유형 합계

대출약정

시설자금대출약정1
시설자금대출약정2
시설자금대출약정3

약정처
IBK기업은행
삼성화재해상보험
삼성생명㈜

차입약정액
70,000,000
110,000,000
250,000,000
430,000,000

대출실행액
70,000,000
110,000,000
250,000,000
430,000,000

차입금, 기준이자율
91일 CD금리
91일 CD금리
91일 CD금리

차입금, 기준이자율 조정
0.0110
0.0110
0.0110

차입금, 만기
2026-09-24
2026-09-24
2026-09-24

상환방법
만기일시상환
만기일시상환
만기일시상환

91일 CD금리
0.0255
0.0255
0.0255

투자부동산 담보신탁계약에 대한 공시

담보신탁계약

투자부동산 담보신탁계약에 대한 기술
당사는 당사의 투자부동산에 대하여 대한토지신탁(주)와 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, IBK기업은행 외 2개사를 우선수익자로 하고 있습니다.

계약상대방
대한토지신탁㈜

우선수익자
IBK기업은행 외 2개사

30. 현금흐름표

영업으로부터 창출된 현금흐름

당기
(단위 : 천원)

공시금액

영업으로부터 창출된 현금
8,354,667

영업으로부터 창출된 현금
당기순이익
3,068,334

조정사항:
5,357,303

조정사항:
감가상각비
1,337,734

이자비용
4,516,828

임대료수익
(315,766)

이자수익
(181,493)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
(70,969)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
미수금의 감소(증가)
21,202

미수수익의 감소(증가)
(252,585)

선급비용의 감소(증가)
(23,480)

장기선급비용의 감소(증가)
17,827

선납세금의 감소(증가)
18,571

부가세예수금의 증가(감소)
77,503

미지급금의 증가(감소)
(199,326)

장기미수수익의 증가(감소)
151,357

선수금의 증가(감소)
119,044

미지급비용의 증가(감소)
(1,082)

전기
(단위 : 천원)

공시금액

영업으로부터 창출된 현금
8,079,632

영업으로부터 창출된 현금
당기순이익
3,086,978

조정사항:
5,485,078

조정사항:
감가상각비
1,337,734

이자비용
4,678,252

임대료수익
(314,853)

이자수익
(216,055)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
(492,424)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
미수금의 감소(증가)
(20,622)

미수수익의 감소(증가)
(328,748)

선급비용의 감소(증가)
(2,794)

장기선급비용의 감소(증가)
(40,467)

선납세금의 감소(증가)
(16,365)

부가세예수금의 증가(감소)
(64,903)

미지급금의 증가(감소)
255,802

장기미수수익의 증가(감소)
(155,283)

선수금의 증가(감소)
(119,044)

미지급비용의 증가(감소)
0

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시

당기
(단위 : 천원)

재무활동에서 생기는 부채

장기차입금

자산부채변동의 유동비유동 분류

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

재무활동에서 생기는 기초 부채
0
428,947,613

재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
0
0

비현금거래, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
226,396
0

대체, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
428,947,613
(428,947,613)

재무활동에서 생기는 기말 부채
429,174,009
0

전기
(단위 : 천원)

재무활동에서 생기는 부채

장기차입금

자산부채변동의 유동비유동 분류

유동으로 분류되는 자산부채
비유동으로 분류되는 자산부채

재무활동에서 생기는 기초 부채
0
428,722,468

재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
0
0

비현금거래, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
0
225,146

대체, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
0

재무활동에서 생기는 기말 부채
0
428,947,613

31. 영업부문

주요 고객에 대한 공시

당기
(단위 : 천원)

지역

국내

고객
고객 합계

삼성생명보험(주)
(주)에스원
한화시스템(주)

영업부문에 통합기준을 적용하면서 이루어진 경영진의 판단에 대한 설명

당사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 당사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

임대료수익
3,465,090
1,714,050
1,404,073
6,583,213

임대료수익
임대료수익에 반영된 선수수익 상각액

227,379

관리비수익
1,281,707
1,091,460
518,720
2,891,887

기타수익
9,421
75,406
64,273
149,100

주차료수익

3,509

3,509

주요 고객에 대한 정보

당사의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당사의 영업수익의 10%를 초과하는 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

임대료수입에 대한 기술

선수수익의 임대료수익 반영금액은 제외되었습니다. 영업수익에 반영된 선수수익 상각금액 합계는 227,379천원입니다.

전기
(단위 : 천원)

지역

국내

고객
고객 합계

삼성생명보험(주)
(주)에스원
한화시스템(주)

영업부문에 통합기준을 적용하면서 이루어진 경영진의 판단에 대한 설명

당사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 당사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

임대료수익
3,465,090
1,714,050
1,404,073
6,583,213

임대료수익
임대료수익에 반영된 선수수익 상각액

227,379

관리비수익
1,281,707
1,091,460
518,720
2,891,887

기타수익
3,127
48,177
30,164
81,468

주차료수익

4,230

4,230

주요 고객에 대한 정보

당사의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당사의 영업수익의 10%를 초과하는 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

임대료수입에 대한 기술

영업수익에 반영된 선수수익 상각금액 합계는 227,379천원입니다.

6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법- 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득,관리,개량 및 처분,부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자,운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.- 부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익 배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100%이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.상기 기재한 배당정책은 당사 정관 제53조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.

나. 향후 배당 수준의 방향성- 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해오고 있으며, 배당금은 향후 회사의 지속적인 성장을 위한 투자와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다.
다. 배당 제한 관련 정책- 해당사항 없습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
결산배당
분기ㆍ중간배당

정관상 배당액 결정 기관
주주총회
주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
X
X

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
-
-

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

결산배당
2025년 10월
O
2025년 12월 30일
2025년 10월 31일
X
제12기 사업연도

결산배당
2025년 07월
O
2025년 09월 26일
2025년 07월 31일
X
제11기 사업연도

결산배당
2025년 04월
O
2025년 07월 03일
2025년 04월 30일
X
제10기 사업연도

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)가. 배당에 관한 일반적인 사항 - 당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동 산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가 상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당 금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 정관 기준 으로 당사의 사업연도는 매년 2월 1일에 개시하여 같은 해 4월 30일에 종료하고, 5월 1일에 개시하여 같은 해 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하고, 11월 1일에 개시하여 다음 해 1월 31일에 종료합니다. 단, 최초 사업연도는 당사 설립등기일에 개시하여 이후 최초로 도래하는 1월 31 일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료할 계획입니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제12기
제11기
제10기

주당액면가액(원)
500
500
500

(연결)당기순이익(백만원)
-
-
-

(별도)당기순이익(백만원)
-
-
-

(연결)주당순이익(원)
-
-
-

현금배당금총액(백만원)
6,253
6,253
6,253

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
-

현금배당수익률(%)
보통주
1.51
1.56
1.54

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
69
69
69

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

주1) 현금배당수익률: 1주당 현금배당금/과거 1주일간 배당부 종가(배당기준일 전전거래일)의 평균 입니다.주2) 주당배당금은 소수점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야 합니다.주3) 상기 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인전 금액으로 향후 정기주주총회에서 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
11
1.41
1.41

주1) 당사는 3개월 단위 결산법인 입니다주2) 최근 3년간 배당수익률 : 제2기~제12기(23.02~25.10)기간의 평균 배당수익률입니다주3) 연속 배당횟수는 2023년 4월 10일 주식상장 이후 배당횟수로 산출 하였습니다주4) 평균 배당수익률은 단순평균하여 산출하였습니다

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가.증자(감자)현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2022년 07월 26일
-
보통주
600,000
500
500
발기인출자

2022년 11월 23일
유상증자(제3자배정)
보통주
38,980,000
500
5,000
사모(보통주식)

2022년 12월 15일
유상감자
보통주
600,000
500
-500
발기인출자 반환

2023년 01월 18일
전환권행사
보통주
14,540,000
500
5,000
전환사채주식전환

2023년 03월 31일
유상증자(일반공모)
보통주
23,780,000
500
5,000
일반공모

2024년 09월 21일
유상증자(주주배정)
보통주
13,750,000
500
4,670
주주배정 후 실권주일반공모

나. 미상환 전환사채 발행현황 - 해당사항 없습니다.
다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황 - 해당사항 없습니다.
라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황 - 해당사항 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 천원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의자금사용 계획
실제 자금사용내역
금액차이발생사유
용도차이발생사유

사용용도
조달금액
사용내용
사용금액

유상증자(주1)(일반공모)
1
2023년 03월 30일
투자자산 매입 및관련 부대비용 등
118,900,000
투자자산 매입 및관련 부대비용 등
118,900,000
-
-

유상증자(주2)(주주배정)
2
2024년 09월 20일
투자자산 매입 및관련 부대비용 등
64,212,500
투자자산 매입 및관련 부대비용 등
64,212,500
-
-

주1) 당사는 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화 취득에 사용하였습니다.주2) 당사는 에프엔타워 판교 취득에 사용하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역
당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 'Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5. 재무제표 주석' 중 '11. 투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
구분
감사인
감사의견
의견변형사유
계속기업 관련중요한 불확실성
강조사항
핵심감사사항

제12기(당기)
감사보고서
이촌회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
임대료수익의 발생사실

연결감사보고서
-
-
-
-
-
-

제11기(전기)
감사보고서
이촌회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
임대료수익의 발생사실

연결감사보고서
-
-
-
-
-
-

제10기(전전기)
감사보고서
이촌회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
임대료수익의 발생사실

연결감사보고서
-
-
-
-
-
-

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제12기(당기)
이촌회계법인
개별 기말감사
38백만원
277
38백만원
307

제11기(전기)
이촌회계법인
개별 기말감사
38백만원
277
38백만원
296

제10기(전전기)
이촌회계법인
개별 기말감사
38백만원
277
38백만원
502

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제12기(당기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제11기(전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제10기(전전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

4. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
네트워크회계법인명
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제12기(당기)
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

제11기(전기)
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

제10기(전전기)
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

5. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2025년 12월 01일
회사: 감사감사인: 담당이사 및 감사팀
서면회의
감사인의 독립성, 경영진 및 감사인의 책임, 핵심감사사항 등

2
2026년 01월 06일
회사: 감사감사인: 담당이사 및 감사팀
서면회의
감사에서의 유의적 발견사항, 핵심감사사항, 감사인의 독립성 등

2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요- 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 총 3인의 이사(대표이사(사내이사) 1인, 기타비상무이사 2인)로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않 고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사 항은 "Ⅷ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.
나. 이사회의 권한 및 운영 규정-
당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제37조 (이사회의 구성과 소집)ⓛ 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

② 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일 전까지 개최 일시, 장소, 안건 등을 각 이사 및 감사에게 서면 통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 다만, 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.

제38조(이사회의 결의사항)이사회는 법률이나 이 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

6. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

7. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

9. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항

10. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

11. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

12. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

13. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

14. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

15. 제50조 제6항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

16. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

제39조 (이사회의 결의방법)

ⓛ 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

제41조 (이사회의 의사록)

이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치 한다.

다. 이사회 주요 의결사항

회 차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
비고

1
2025.09.03
제1호 의안: 제11기 결산재무제표 및 영업보고서 승인의 건제2호 의안: 제10기 위탁(성과)보수 지급 승인의 건제3호 의안: 대표이사 유고 시 직무 대행 순서 결정의 건
가결
-

2
2025.09.26
제1호 의안: 제11기 현금 배당 결의의 건제2호 의안: 제11기 위탁보수 지급 승인의 건제3호 의안: 제11기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
-

3
2025.12.04
제1호 의안: 제12기 결산재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결
-

4
2025.12.30
제1호 의안: 제12기 현금배당 결의의 건제2호 의안: 제12기 위탁보수 지급 승인의 건제3호 의안: 제12기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
-

5
2026.01.09
제1호 의안: 권리주주 기준일 및 명의개서 정지기간 설정의 건
가결
-

6
2026.01.30
제1호 의안: 부동산 매매계약 체결의 건제2호 의안: 차입 및 사채 발행의 건제3호 의안: 특별관계자와 사채 인수계약 체결의 건제4호 의안: 자산보관계약 변경 승인의 건제5호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성생명)제6호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성화재)제7호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성카드)제8호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성생명서비스)제9호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(펑타이그레이터차이나)제10호 의안: 주요임차인과 임대차계약 체결의 건(우아한형제들)제11호 의안: 추가사업장 등록의 건제12호 의안: 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
-

7
2026.03.03
제1호 의안: 제12기 결산재무제표 및 영업보고서 승인의 건제2호 의안: 차입 및 사채 발행 조건 변경의 건
가결
-

라. 이사의 독립성(1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부 - 이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회 에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행 사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.(2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

(기준일 :
2025년 10월 31일
)

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)
이명규
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당 없음

기타비상무이사
나기원
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당 없음

기타비상무이사
임승철
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당 없음

감사
정승욱
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당 없음

마.사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

바.사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없음

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항
1) 감사위원회 설치여부- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.
나. 감사관련 사항
1) 감사의 인적사항

성 명
주 요 경 력
비 고

정승욱
신한회계법인 회계사
비상근

2) 감사의 독립성 - 당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있습니다.당사의 정관에 따른 감사의 직무 사항은 아래와 같습니다.

제36조 (감사의 직무)ⓛ 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.

② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에게 보고하여야 한다.

다. 감사의 주요활동내역 - 당사의 감사는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다. 당사 감 사의 경우 이사회에 참석하여 이사회 의사록에 감사의 기명 날인 또는 서명을 하 고 있으며, 주주총회에 참석하여 주주들에게 감사보고를 진행하고 있습니다.

라.감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

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마.감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
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- 당사는 공시서류 작성 기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다.
바. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

신한펀드파트너스(주)대체투자사업부
3
팀장(15년)차장(12년)대리(9년)
재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사 직무수행지원

주1) 당사는 감사위원회가 설치되어 있지 않으나, 부동산투자회사법 제22조의2 및 동법 시행령 제19조 제2항에 따라, 상기 회사가 사무수탁회사로서 결산, 회계 및 이사회, 주주총회 개최 등 경영전반에 관한 업무를 담당 및 지원하고 있습니다.

사. 준법지원인 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

-
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-

- 부동산투자회사법상 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당 사항 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가.투표제도 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
도입

실시여부
미실시
미실시
제12기 정기주주총회

나.의결권 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
91,050,000
-

-
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의결권없는 주식수(B)
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정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
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기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
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의결권이 부활된 주식수(E)
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의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
91,050,000
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다.주식사무

정관상 신주인수권의 내용

제 12 조 (신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우 회사는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사가 부동산투자회사법에 따른 영업인가 또는 등록전에는 주주가 아닌자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수없다.

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제42조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우

3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모 증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시 주주 전원이 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제11조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제42조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다, 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

결산일
4월 30일 / 7월 31일 / 10월 31일 / 1월 31일

정기주주총회
매 사업년도 종료후 3개월 이내

주주명부폐쇄시기
매 결산기 최종일 현재 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 결산기에 관한 정기주주총회에서 권리를 행사할 주주로 정하며, 그 날의 2주간 전에 기준일 설정을 공고하여야 한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다

명의개서대리인
한국예탁결제원

주주의 특전
-

공고방법
회사의 인터넷 홈페이지

라.주주총회 의사록 요약

회차
주총일자
안 건
결의내용
비 고

1
정기주주총회(2025.10.18)
제1호 의안: 제11기 재무제표 승인의 건제2호 의안: 제11기 현금배당 결의의 건제3호 의안: 제12기 자본잉여금 전입의 건제4호 의안: 제13기~14기 차입 및 사채 발행계획 승인읜 건제5호 의안: 제12기 이사보수 승인의 건제6호 의안: 제12기 감사보수 승인의 건
가결
-

2
정기주주총회(2026.01.16)
제1호 의안: 제12기 재무제표 승인의 건제2호 의안: 제12기 현금배당 결의의 건제3호 의안: 제13기 자본잉여금 전입의 건제4호 의안: 제14기~17기 사업계획 승인의 건 제5호 의안: 제13기 이사보수 승인의 건제6호 의안: 제13기 감사보수 승인의 건
가결
-

3
정기주주총회(2026.02.20)
제1호 의안: 부동산 매매계약 체결의 건제2호 의안: 특별관계자와 사채 인수계약 체결의 건제3호 의안: 자산보관계약 변경 승인의 건제4호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성생명)제5호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성화재)제6호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성카드)제7호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(삼성생명서비스)제8호 의안: 특별관계자와 임대차계약 체결의 건(펑타이그레이터차이나)
가결
-

VI. 주주에 관한 사항

가.최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

삼성생명보험㈜
최대주주 본인
보통주
17,762,406
19.51
17,762,406
19.51
-

삼성화재해상보험㈜
기업집단에 의한 계열회사
보통주
17,055,679
18.73
17,055,679
18.73
-

삼성증권㈜
기업집단에 의한 계열회사
보통주
400,000
0.44
400,000
0.44
-

㈜에스원
기업집단에 의한 계열회사
보통주
600,000
0.66
600,000
0.66
-

계
보통주
35,818,085
39.34
35,818,085
39.34
-

-
-
-
-
-
-

주1) 위 주주현황은 2025.10.31자 기준 주주명부를 바탕으로 작성하였습니다.

나.최대주주의 주요경력 및 개요
(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

삼성생명보험㈜
70,346
홍원학
0.00
-
-
삼성물산주식회사
19.34

-
-
-
-
-
-

주1) 삼성생명이 공시한 제70기 반기보고서 및 최대주주등소유주식변동보고서신고서('25.11.05) 기준임

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
삼성생명보험 (주)

자산총계
319,124,603

부채총계
285,466,765

자본총계
33,657,838

매출액
19,320,936

영업이익
1,669,365

당기순이익
1,471,076

주1) K-IFRS(한국채택국제회계기준) 연결재무제표 기준으로 작성(IFRS17적용)주2) 매출액은 보험 및 투자서비스 수익, 당기순이익은 당기연결순이익을 기재주3) '25.06.30 기준으로 작성

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용 - 삼성생명보험㈜은 인보험 및 그와 관련된 재보험계약 등을 주요 영업목적으로 하 는 생명보험회사로, 보험업법 및 기타 법령 등에 근거하여 사업을 영위하고 있습 니다. 또한, 주요 종속기업인 삼성카드㈜는 여신전문금융업(신용카드업ㆍ시설대 여업ㆍ할부금융업 등)을 영위하는 여신전문금융회사로, 여신전문금융업법 및 기 타 관계법령에 근거하여 사업을 영위하고 있습니다.☞ 최대주주에 대한 자세한 사항은 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시된 삼성생명보험㈜의 사업(분ㆍ반기)보고서를 참조하시기 바랍니다

다.최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요
(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

삼성물산주식회사
123,470
오세철
0.00
-
-
이재용
19.76

정해린
0.00
-
-
-
-

이재언
0.00
-
-
-
-

주1) 삼성물산이 공시한 최대주주등소유주식변동신고서 기준으로 작성('25.10.27 공시)주2) 출자자수는 삼성물산 제62기 반기보고서 기준으로 작성('25.6.30 기준)

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
삼성물산 주식회사

자산총계
64,766,293

부채총계
23,676,431

자본총계
41,089,862

매출액
19,758,857

영업이익
1,477,035

당기순이익
1,463,767

주1) '25.06.30 기준으로 작성
(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용
- 당사 최대주주(삼성생명보험주식회사)의 최대주주인 삼성물산 주식회사는 서울특 별시 강동구 상일로6길26(상일동)에 소재하며, 영위하는 사업부문은 국내외의 건 축, 토목, 플랜트, 주택 분야의 사업을 영위하고 있는 건설부문과 자원개발, 철강, 화학, 산업소재, 섬유 등 다양한 방면에서 국제무역을 하고 있는 상사부문, 의류제 품 제조, 판매사업과 모제품(직물)가공, 판매사업을 하는 패션부문, 조경사업과 에 버랜드(드라이파크), 캐리비안베이(워터파크), 골프장 및 전문급식, 식자재유통사 업(삼성웰스토리)을 영위 운영하는 리조트부문, 바이오 의약품 위탁생산사업 및 바이오시밀러 사업으로 구성되어 있습니다.

라. 최대주주 변동내역

- 당기 중 당사의 최대주주 변동 내역은 없습니다.
마. 주식 소유현황
(1) 5% 이상 주주에 관한 사항

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
삼성화재해상보험㈜
17,055,679
18.73
-

새마을금고중앙회
7,600,000
8.35
-

신한은행(미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산상장지수투자신탁(재간접형))
5,939,579
6.52
-

교보생명보험㈜
5,889,391
6.47
-

한화생명보험㈜
5,400,000
5.93
-

우리사주조합
-
-
-

주1) 위 주주현황은 2025.10.31 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자 공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성되었습니다.
(2) 소액주주현황

소액주주현황

(기준일 :
2025년 10월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
9,389
9,404
99.84
16,989,051
91,050,000
18.66
-

주1) 소액주주는 결산일 현재 의결권 있는 발행주식 총수의 100분의 1에 미달하는 주식을 소유한 주주를 말합니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적

-
최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

구분
2025.05
2025.06
2025.07
2025.08
2025.09
2025.10
2025.11
2025.12
2026.01
2026.02

주가(보통주)
최고
4,620
4,655
4,610
4,345
4,380
4,570
4,640
4,765
4,975
5,540

최저
4,505
4,415
4,345
4,220
4,275
4,395
4,500
4,510
4,735
4,880

평균
4,584
4,527
4,492
4,297
4,275
4,480
4,551
4,653
4,850
5,164

월간거래량
최고
65,278
386,290
232,295
422,373
186,537
143,539
132,213
593,267
249,555
497,684

최저
27,679
53,032
60,010
46,038
50,148
62,010
16,972
22,229
55,291
47,803

월계
874,622,
2,645,642
2,878,898
2,155,461
2,075,776
1,775,024
1,262,451
2,370,884
2,288,018
2,040,729

주1) 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2026년 03월 03일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

이명규
남
1965년 05월
대표이사
사내이사
비상근
대표이사
前) 삼성생명 부동산사업부장前) 삼성SRA자산운용 운용본부장
-
-
-
2024.10~현재
2027년 10월 29일

나기원
남
1947년 05월
기타비상무이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
나기원 법무사사무소법무사
-
-
-
2025.07~현재
2028년 07월 25일

임승철
남
1970년 10월
기타비상무이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
나기원 법무사사무소부장
-
-
-
2025.07~현재
2028년 07월 25일

정승욱
남
1973년 11월
감사
감사
비상근
감사
신한회계법인 회계사
-
-
-
2025.07~현재
2028년 07월 17일

주1) 회사 정관에 따라 이사의 임기는 3년으로 합니다. 다만, 그 임기가 최종의 결산기 종료후 당해 결산기에 관한 정기주주총회 전에 만료되는 경우에는 그 정기주주총회 의 종료시까지 임기가 연장됩니다.주2) 감사의 임기는 취임 후 3년 내의 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종료시까지 지로 합니다.

나.직원 등 현황

(기준일 :
2025년 10월 31일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

다.미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2025년 10월 31일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

대표이사
1
3,000,000
월 100만원

감 사
1
1,500,000
월 50만원

합계
1
4,500,000
월 150만원

주) 기타비상무이사 (2인) 무보수 입니다.

나. 보수지급금액
1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

2
4,500,000
2,250,000
-

2) 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
1
3,000,000
3,000,000
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
1,500,000
1,500,000
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

라. 산정기준 및 방법 - 해당사항 없습니다.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

바. 산정기준 및 방법- 해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사의 현황
- 당사는「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」상 삼성그룹에 속한 계열회사로서, 2025년 5월1일(지정일)자로 삼성 그룹에 속해 있는 회사(국내 기준)는 삼성전자 (주)등을 비롯한 63개사이며, 상장 17사, 비상장 46개사로 구성되어 있습니다.

가. 계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2025년 10월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

삼성
17
46
63

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 계열회사간 출자현황[국내]

(기준일 :
2025년 6월 30일
)
(단위 : %)

피출자회사＼출자회사
삼성물산(주)
삼성바이오로직스(주)
삼성생명보험(주)
삼성에스디아이(주)
삼성에스디에스(주)
삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(주)
삼성이앤에이(주)
삼성전기(주)
삼성전자(주)
삼성중공업(주)
삼성증권(주)
삼성카드(주)
삼성해상보험(주)

삼성물산(주)

43.1
19.3

17.1

7.0

5.0
0.1

삼성바이오로직스(주)

삼성생명보험(주)
0.1
0.1

0.1
0.1
19.5
0.2
0.1
8.6
3.0
29.4
71.9
15.4

삼성에스디아이(주)

11.7

0.4

삼성에스디에스(주)

삼성전기(주)

2.1

삼성전자(주)

31.2

19.4
22.6

23.7

15.2

삼성중공업(주)

삼성증권(주)

0.4

삼성카드(주)

삼성화재해상보험(주)

18.7
0.2

1.5

(주)에스원

0.7

(주)제일기획

0.1

(주)호텔신라

삼성디스플레이(주)

삼성자산운용(주)

삼성전자서비스(주)

(주)미라콤아이앤씨

Harman InternationalIndustries, Inc.

계
0.1
74.3
19.3
19.5
39.7
39.3
19.1
23.8
15.1
20.9
29.4
71.9
15.4

※ 지분율은 보통주 기준입니다.

(기준일 :
2025년 6월 30일
)
(단위 : %)

피출자회사 ＼출자회사
(주)멀티캠퍼스
(주)에스원
(주)제일기획
(주)호텔신라
삼성디스플레이(주)
삼성메디슨(주)
삼성바이오에피스(주)
삼성벤처투자(주)
삼성생명서비스손해사정(주)
삼성선물(주)
삼성액티브자산운용(주)
삼성에스알에이자산운용(주)

삼성물산(주)

16.7

삼성바이오로직스(주)

100.0

삼성생명보험(주)
0.0
5.4
0.2
7.3

99.8

100.0

삼성에스디아이(주)

11.0

0.1
15.2

16.3

삼성에스디에스(주)
62.4

삼성전기(주)

17.0

삼성전자(주)

25.2
5.1
84.8
68.5

16.3

삼성중공업(주)

17.0

삼성증권(주)

1.3

3.1

16.7

100.0

삼성카드(주)

1.9
3.0
1.3

삼성화재해상보험(주)

1.0

(주)에스원

(주)제일기획

(주)호텔신라

삼성디스플레이(주)

삼성자산운용(주)

100.0

삼성전자서비스(주)

(주)미라콤아이앤씨

Harman International Industries, Inc.

계
62.4
20.7
28.5
16.9
100.0
68.5
100.0
100.0
99.8
100.0
100.0
100.0

※ 지분율은 보통주 기준입니다.

(기준일 :
2025년 6월 30일
)
(단위 : %)

피출자회사 ＼출자회사
삼성웰스토리(주)
삼성자산운용(주)
삼성전자로지텍(주)
삼성전자서비스(주)
삼성전자서비스씨에스(주)
삼성전자판매(주)
삼성카드고객서비스(주)
삼성코닝어드밴스드글라스(유)
삼성헤지자산운용(주)
삼성화재서비스손해사정(주)
삼성화재애니카손해사정(주)
세메스(주)

삼성물산(주)
100.0

삼성바이오로직스(주)

삼성생명보험(주)

100.0

삼성에스디아이(주)

삼성에스디에스(주)

삼성전기(주)

삼성전자(주)

100.0
99.3

100.0

91.5

삼성중공업(주)

삼성증권(주)

삼성카드(주)

100.0

삼성화재해상보험(주)

100.0
100.0

(주)에스원

(주)제일기획

(주)호텔신라

삼성디스플레이(주)

50.0

삼성자산운용(주)

100.0

삼성전자서비스(주)

100.0

(주)미라콤아이앤씨

Harman International Industries, Inc.

계
100.0
100.0
100.0
99.3
100.0
100.0
100.0
50.0
100.0
100.0
100.0
91.5

※ 지분율은 보통주 기준입니다.

(기준일 :
2025년 6월 30일
)
(단위 : %)

피출자회사 ＼출자회사
수원삼성축구단(주)
스테코(주)
신라에이치엠(주)
에스디플렉스(주)
에스비티엠(주)
에스원씨알엠(주)
에스유머티리얼스(주)
에스코어(주)
에스티엠(주)
에이치디씨신라면세점(주)
오픈핸즈(주)
제일패션리테일(주)
(주)미라콤아이앤씨
(주)미래로시스템

삼성물산(주)

100.0

삼성바이오로직스(주)

삼성생명보험(주)

삼성에스디아이(주)

50.0

100.0

삼성에스디에스(주)

81.8

100.0

83.6

삼성전기(주)

삼성전자(주)

70.0

삼성중공업(주)

삼성증권(주)

삼성카드(주)

삼성화재해상보험(주)

(주)에스원

100.0

0.6

0.6

(주)제일기획
100.0

5.2

5.4

(주)호텔신라

100.0

100.0

50.0

삼성디스플레이(주)

50.0

삼성자산운용(주)

삼성전자서비스(주)

(주)미라콤아이앤씨

0.5

Harman International Industries, Inc.

계
100.0
70.0
100.0
50.0
100.0
100.0
50.0
88.1
100.0
50.0
100.0
100.0
89.6
0

※ 지분율은 보통주 기준입니다.

(기준일 :
2025년 6월 30일
)
(단위 : %)

피출자회사 ＼출자회사
(주)삼성글로벌리서치
(주)삼성라이온즈
(주)삼성생명금융서비스
(주)삼성화재금융서비스보험대리점
(주)삼우종합건축사사무소
(주)서울레이크사이드
(주)시큐아이
(주)씨브이네트
(주)에스에이치피코퍼레이션
(주)하만인터내셔널코리아
(주)휴먼티에스에스
(주)희망별숲

삼성물산(주)
1.0

100.0
100.0
8.7
40.1

삼성바이오로직스(주)

삼성생명보험(주)
14.8

100.0

삼성에스디아이(주)
29.6

삼성에스디에스(주)

56.5
9.4

삼성전기(주)
23.8

삼성전자(주)
29.8

100.0

삼성중공업(주)
1.0

삼성증권(주)

삼성카드(주)

삼성화재해상보험(주)

100.0

(주)에스원

100.0

(주)제일기획

67.5

(주)호텔신라

100.0

삼성디스플레이(주)

삼성자산운용(주)

삼성전자서비스(주)

(주)미라콤아이앤씨

Harman International Industries, Inc.

100.0

계
100.0
67.5
100.0
100.0
100.0
100.0
65.2
49.5
100.0
100.0
100.0
100.0

※ 지분율은 보통주 기준입니다.

[해외]

(기준일 :
2025년 6월 30일
)
(단위 : %)

출자회사
피출자회사
지분율(%)

(주)삼우종합건축사사무소
SAMOO AUSTIN INC
100.0

(주)삼우종합건축사사무소
SAMOO HU Designer and Engineering Services Limited
100.0

(주)삼우종합건축사사무소
SAMOO DESIGNERS & ENGINEERS INDIA PRIVATE LIMITED
100.0

(주)삼우종합건축사사무소
SAMOO (KL) SDN. BHD.
100.0

(주)삼우종합건축사사무소
SAMOO Design Consulting Co.,Ltd
100.0

Samsung C&T America Inc.
Samsung Solar Construction Inc.
100.0

Samsung C&T America Inc.
QSSC, S.A. de C.V.
20.0

Samsung C&T America Inc.
Samsung Solar Energy LLC
100.0

Samsung C&T America Inc.
Equipment Trading Solutions Group, LLC
70.0

Samsung C&T America Inc.
SAMSUNG C&T CHARGING SOLUTIONS LLC
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SP Armow Wind Ontario LP
50.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE GRW EPC GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE GRW EPC LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE SKW EPC GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE SKW EPC LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE WIND PA GP INC.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE WIND PA LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE GRS Holdings GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE GRS Holdings LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE K2 EPC GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE K2 EPC LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE KS HOLDINGS GP INC.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE KS HOLDINGS LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SP Belle River Wind LP
42.5

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Armow EPC GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Armow EPC LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
North Kent Wind 1 LP
35.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Wind GP Holding Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
South Kent Wind LP Inc.
50.0

Samsung Renewable Energy Inc.
Grand Renewable Wind LP Inc.
45.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE North Kent 2 LP Holdings LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Solar Development GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Solar Development LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Windsor Holdings GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Southgate Holdings GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Solar Construction Management GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Solar Construction Management LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE BRW EPC GP INC.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE BRW EPC LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE North Kent 1 GP Holdings Inc
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE North Kent 2 GP Holdings Inc
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Belle River GP Holdings Inc
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE NK1 EPC GP Inc
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE NK1 EPC LP
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Summerside Construction GP Inc.
100.0

Samsung Renewable Energy Inc.
SRE Summerside Construction LP
100.0

SP Armow Wind Ontario GP Inc
SP Armow Wind Ontario LP
0.0

Samsung C&T Oil & Gas Parallel Corp.
PLL Holdings LLC
83.6

SRE GRW EPC GP Inc.
SRE GRW EPC LP
0.0

SRE SKW EPC GP Inc.
SRE SKW EPC LP
0.0

SRE WIND PA GP INC.
SRE WIND PA LP
0.0

SRE GRS Holdings GP Inc.
Grand Renewable Solar GP Inc.
50.0

SRE GRS Holdings GP Inc.
SRE GRS Holdings LP
0.0

SRE K2 EPC GP Inc.
SRE K2 EPC LP
0.0

SRE KS HOLDINGS GP INC.
KINGSTON SOLAR GP INC.
50.0

SRE KS HOLDINGS GP INC.
SRE KS HOLDINGS LP
0.0

SP Belle River Wind GP Inc
SP Belle River Wind LP
0.0

SRE Armow EPC GP Inc.
SRE Armow EPC LP
0.0

SRE Wind GP Holding Inc.
SP Armow Wind Ontario GP Inc
50.0

SRE Wind GP Holding Inc.
South Kent Wind GP Inc.
50.0

SRE Wind GP Holding Inc.
Grand Renewable Wind GP Inc.
50.0

South Kent Wind GP Inc.
South Kent Wind LP Inc.
0.0

Grand Renewable Wind GP Inc.
Grand Renewable Wind LP Inc.
0.0

North Kent Wind 1 GP Inc
North Kent Wind 1 LP
0.0

SRE Solar Development GP Inc.
SRE Solar Development LP
0.0

SRE Solar Construction Management GP Inc.
SRE Solar Construction Management LP
0.0

SRE BRW EPC GP INC.
SRE BRW EPC LP
0.0

SRE North Kent 1 GP Holdings Inc
North Kent Wind 1 GP Inc
50.0

SRE North Kent 2 GP Holdings Inc
SRE North Kent 2 LP Holdings LP
0.0

SRE Belle River GP Holdings Inc
SP Belle River Wind GP Inc
50.0

SRE NK1 EPC GP Inc
SRE NK1 EPC LP
0.0

SRE Summerside Construction GP Inc.
SRE Summerside Construction LP
0.0

Samsung Solar Energy LLC
Samsung Solar Energy 1 LLC
100.0

Samsung Solar Energy LLC
Samsung C&T Renewables, LLC
100.0

Samsung Solar Energy LLC
Samsung Solar Energy 3, LLC
100.0

Samsung C&T Renewables, LLC
5S ENERGY HOLDINGS, LLC
50.0

Samsung C&T Renewables, LLC
EnerCrest LLC
50.0

Samsung C&T Deutschland GmbH
SungEel Recycling Park Thuringen GmbH
50.0

Samsung C&T Deutschland GmbH
POSS-SLPC, S.R.O
20.0

Samsung C&T Deutschland GmbH
Solluce Romania 1 B.V.
20.0

Samsung C&T Deutschland GmbH
Samsung C&T Renewable Energy Europe GmbH
100.0

Samsung C&T Deutschland GmbH
S.C. Otelinox S.A
99.9

Samsung C&T Corporation Poland LLC
Samsung C&T Corporation Romania S.R.L
100.0

Samsung C&T Renewable Energy Europe GmbH
Arteus Partner I HoldCo GmbH & Co. KG
50.0

Samsung C&T Renewable Energy Europe GmbH
Arteus Partner I GP GmbH
50.0

Samsung C&T (KL) Sdn.,Bhd.
VISTA SV SOLAR 1 SDN. BHD.
1.0

Samsung C&T Malaysia SDN. BHD
WARIS GIGIH ENGINEERING AND TECHNOLOGY SDN. BHD.
70.0

Samsung C&T Singapore Pte., Ltd.
Samsung Chemtech Vina LLC
48.3

Samsung C&T Singapore Pte., Ltd.
Samsung C&T Thailand Co., Ltd
0.2

Samsung C&T Singapore Pte., Ltd.
Malaysia Samsung Steel Center Sdn.Bhd
30.0

Samsung C&T Singapore Pte., Ltd.
S&G Biofuel PTE.LTD
12.6

S&G Biofuel PTE.LTD
PT. Gandaerah Hendana
95.0

S&G Biofuel PTE.LTD
PT. Inecda
95.0

Vista Contracting and Investment Global Pte. Ltd.
VISTA CONTRACTING AND DEVELOPMENT BANGLADESH LTD.
100.0

Vista Contracting and Investment Global Pte. Ltd.
Vista NEXT Limited
51.0

Vista Contracting and Investment Global Pte. Ltd.
CME - VISTA JOINT STOCK COMPANY
51.0

Vista Contracting and Investment Global Pte. Ltd.
VISTA SV SOLAR 1 SDN. BHD.
79.0

Vista Contracting and Investment Global Pte. Ltd.
WELVISTA COMPANY LIMITED
30.0

CHEIL HOLDING INC.
SAMSUNG CONST. CO. PHILS.
75.0

CME - VISTA JOINT STOCK COMPANY
CME-VISTA ONE COMPANY LIMITED
100.0

Samsung C&T Hongkong Ltd.
Samsung C&T Thailand Co., Ltd
6.8

Samsung C&T Hongkong Ltd.
SAMSUNG TRADING (SHANGHAI) CO., LTD
100.0

Samsung C&T Hongkong Ltd.
Samsung Precision Stainless Steel(pinghu) Co.,Ltd.
45.0

삼성전자(주)
Samsung Japan Corporation
100.0

삼성전자(주)
Samsung R&D Institute Japan Co. Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics America, Inc.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Canada, Inc.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Mexico S.A. De C.V.
63.6

삼성전자(주)
Samsung Electronics Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics (UK) Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Holding GmbH
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Iberia, S.A.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics France S.A.S
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Hungarian Private Co. Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Italia S.P.A.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Europe Logistics B.V.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Benelux B.V.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Polska, SP.Zo.o
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Portuguesa, Unipessoal, Lda.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Nordic Aktiebolag
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Austria GmbH
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Slovakia s.r.o
55.7

삼성전자(주)
Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Display (M) Sdn. Bhd.
75.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics (M) Sdn. Bhd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Vina Electronics Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Asia Pte. Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung India Electronics Private Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung R&D Institute India-Bangalore Private Limited
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Australia Pty. Ltd.
100.0

삼성전자(주)
PT Samsung Electronics Indonesia
100.0

삼성전자(주)
Thai Samsung Electronics Co., Ltd.
91.8

삼성전자(주)
Samsung Malaysia Electronics (SME) Sdn. Bhd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Hong Kong Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Suzhou Samsung Electronics Co., Ltd.
69.1

삼성전자(주)
Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Suzhou Semiconductor Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Taiwan Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Tianjin Samsung Telecom Technology Co., Ltd.
90.0

삼성전자(주)
Shanghai Samsung Semiconductor Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Suzhou Computer Co., Ltd.
73.7

삼성전자(주)
Samsung Semiconductor (China) R&D Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung (China) Semiconductor Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung SemiConductor Xian Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Gulf Electronics Co., Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Egypt S.A.E
0.1

삼성전자(주)
Samsung Electronics South Africa(Pty) Ltd.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Latinoamerica(Zona Libre), S. A.
100.0

삼성전자(주)
Samsung Eletronica da Amazonia Ltda.
87.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Argentina S.A.
98.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Chile Limitada
4.1

삼성전자(주)
Samsung Electronics Rus Company LLC
100.0

삼성전자(주)
Samsung Electronics Rus Kaluga LLC
100.0

삼성전자(주)
Tianjin Samsung LED Co., Ltd.
100.0

삼성바이오로직스(주)
Samsung Biologics America, Inc.
100.0

삼성바이오에피스(주)
Samsung Bioepis United States Inc.
100.0

삼성바이오에피스(주)
SAMSUNG BIOEPIS UK LIMITED
100.0

삼성바이오에피스(주)
Samsung Bioepis NL B.V.
100.0

삼성바이오에피스(주)
Samsung Bioepis CH GmbH
100.0

삼성바이오에피스(주)
Samsung Bioepis PL Sp. z o.o.
100.0

삼성바이오에피스(주)
SAMSUNG BIOEPIS AU PTY LTD
100.0

삼성바이오에피스(주)
SAMSUNG BIOEPIS NZ LIMITED
100.0

삼성바이오에피스(주)
Samsung Bioepis TW Limited
100.0

삼성바이오에피스(주)
Samsung Bioepis HK Limited
100.0

삼성바이오에피스(주)
SAMSUNG BIOEPIS IL LTD
100.0

삼성바이오에피스(주)
SAMSUNG BIOEPIS BR PHARMACEUTICAL LTDA
100.0

삼성디스플레이(주)
Intellectual Keystone Technology LLC
41.9

삼성디스플레이(주)
Samsung Display America Holdings, Inc
100.0

삼성디스플레이(주)
Samsung Display Vietnam Co., Ltd.
100.0

삼성디스플레이(주)
Samsung Display Noida Private Limited
100.0

삼성디스플레이(주)
Samsung Display Dongguan Co., Ltd.
100.0

삼성디스플레이(주)
Samsung Display Tianjin Co., Ltd.
95.0

삼성디스플레이(주)
Novaled GmbH
9.9

세메스(주)
SEMES America, Inc.
100.0

세메스(주)
SEMES (XIAN) Co., Ltd.
100.0

삼성메디슨(주)
Sonio SAS
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
NeuroLogica Corp.
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Samsung Lennox HVAC North America, LLC
50.1

Samsung Electronics America, Inc.
SmartThings, Inc.
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Samsung Oak Holdings, Inc.
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Joyent, Inc.
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
TeleWorld Solutions, Inc.
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Samsung Semiconductor, Inc.
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Samsung Research America, Inc
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Samsung Electronics Home Appliances America, LLC
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Samsung International, Inc.
100.0

Samsung Electronics America, Inc.
Harman International Industries, Inc.
100.0

Samsung Semiconductor, Inc.
Samsung Federal, Inc.
100.0

Samsung Semiconductor, Inc.
Samsung Austin Semiconductor LLC.
100.0

Samsung Electronics Canada, Inc.
AdGear Technologies Inc.
100.0

Samsung Research America, Inc
SAMSUNG NEXT LLC
100.0

SAMSUNG NEXT LLC
SAMSUNG NEXT FUND LLC
100.0

Samsung International, Inc.
Samsung Mexicana S.A. de C.V
100.0

Samsung Electronics Mexico S.A. De C.V.
Samsung Electronics Digital Appliance Mexico, SA de CV
100.0

Samsung Display America Holdings, Inc
eMagin Corporation
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman International Japan Co., Ltd.
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman International Industries Canada Ltd.
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman Becker Automotive Systems, Inc.
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman Professional, Inc.
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman Connected Services, Inc.
100.0

Harman International Industries, Inc.
Roon Labs, LLC
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman Belgium SA
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman France SNC
100.0

Harman International Industries, Inc.
Red Bend Software SAS
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman Inc. & Co. KG
66.0

Harman International Industries, Inc.
Harman KG Holding, LLC
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman Becker Automotive Systems Italy S.R.L.
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman Industries Holdings Mauritius Ltd.
100.0

Harman International Industries, Inc.
Harman International Mexico, S. de R.L. de C.V.
99.9

Harman Becker Automotive Systems, Inc.
Harman International Estonia OU
100.0

Harman Becker Automotive Systems, Inc.
Harman International (Thailand) Co., Ltd.
99.0

Harman Professional, Inc.
Harman Singapore Pte. Ltd.
100.0

Harman Professional, Inc.
Harman International (Thailand) Co., Ltd.
1.0

Harman Professional, Inc.
Harman da Amazonia Industria Eletronica e Participacoes Ltda.
0.0

Harman Professional, Inc.
Harman do Brasil Industria Eletronica e Participacoes Ltda.
0.0

Harman Connected Services, Inc.
Harman Connected Services Engineering Corp.
100.0

Harman Connected Services, Inc.
Harman Connected Services AB.
100.0

Harman Connected Services, Inc.
Harman Connected Services UK Ltd.
100.0

Harman Connected Services, Inc.
Harman Connected Services Corp. India Pvt. Ltd.
1.6

Harman Connected Services, Inc.
Harman Connected Services Mauritius Pvt. Ltd.
100.0

Samsung Electronics (UK) Ltd.
Samsung Semiconductor Europe Limited
100.0

Samsung Electronics Holding GmbH
Samsung Semiconductor Europe GmbH
100.0

Samsung Electronics Holding GmbH
Samsung Electronics GmbH
100.0

Sonio SAS
Sonio Corporation
100.0

Samsung Electronics Hungarian Private Co. Ltd.
Samsung Electronics Czech and Slovak s.r.o.
31.4

Samsung Electronics Hungarian Private Co. Ltd.
Samsung Electronics Slovakia s.r.o
44.3

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Mexico S.A. De C.V.
36.4

Samsung Electronics Benelux B.V.
SAMSUNG ELECTRONICS BALTICS SIA
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics West Africa Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics East Africa Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Saudi Arabia Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Egypt S.A.E
99.9

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Israel Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Tunisia S.A.R.L
99.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Pakistan(Private) Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Middle East and North Africa
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics South Africa Production (pty) Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Turkiye
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Industry and Commerce Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Semiconductor Israel R&D Center, Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Levant Co.,Ltd.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Maghreb Arab
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Venezuela, C.A.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Eletronica da Amazonia Ltda.
13.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Chile Limitada
95.9

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Peru S.A.C.
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Ukraine Company LLC
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung R&D Institute Ukraine
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung R&D Institute Rus LLC
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Central Eurasia LLP
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Caucasus Co. Ltd
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Samsung Electronics Uzbekistan FC LLC
100.0

Samsung Electronics Benelux B.V.
Corephotonics Ltd.
100.0

Samsung Electronics Nordic Aktiebolag
Samsung Nanoradio Design Center
100.0

AKG Acoustics Gmbh
Harman Professional Denmark ApS
100.0

Harman Professional Denmark ApS
Martin Professional Japan Ltd.
40.0

Harman Becker Automotive Systems GmbH
Harman International Romania SRL
0.0

Harman Becker Automotive Systems GmbH
Apostera UA, LLC
100.0

Harman Holding Gmbh & Co. KG
Harman Becker Automotive Systems GmbH
100.0

Harman Holding Gmbh & Co. KG
Harman Deutschland GmbH
100.0

Harman Holding Gmbh & Co. KG
Harman Becker Automotive Systems Manufacturing Kft
100.0

Harman Holding Gmbh & Co. KG
Harman RUS CIS LLC
100.0

Harman Inc. & Co. KG
Harman Holding Gmbh & Co. KG
100.0

Harman Inc. & Co. KG
Harman Management Gmbh
100.0

Harman Inc. & Co. KG
Harman Hungary Financing Ltd.
100.0

Harman Connected Services GmbH
Harman Connected Services OOO
100.0

Harman KG Holding, LLC
Harman Inc. & Co. KG
34.0

Harman Becker Automotive Systems Manufacturing Kft
Harman Professional Kft
100.0

Harman Becker Automotive Systems Manufacturing Kft
Harman Consumer Nederland B.V.
100.0

Harman Becker Automotive Systems Manufacturing Kft
Harman International Romania SRL
100.0

Harman Becker Automotive Systems Manufacturing Kft
Red Bend Ltd.
100.0

Harman Becker Automotive Systems Manufacturing Kft
Harman do Brasil Industria Eletronica e Participacoes Ltda.
100.0

Harman Hungary Financing Ltd.
Harman International Industries Limited
100.0

Harman Consumer Nederland B.V.
AKG Acoustics Gmbh
100.0

Harman Consumer Nederland B.V.
Harman Audio Iberia Espana Sociedad Limitada
100.0

Harman Consumer Nederland B.V.
Harman Holding Limited
100.0

Harman Audio Iberia Espana Sociedad Limitada
Harman France SNC
0.0

Harman Connected Services AB.
Harman Finland Oy
100.0

Harman Connected Services AB.
Harman Connected Services GmbH
100.0

Harman Connected Services AB.
Harman Connected Services Poland Sp.zoo
100.0

Harman Connected Services AB.
Harman Connected Services Solutions (Chengdu) Co., Ltd.
100.0

Harman International Industries Limited
Harman International Industries PTY Ltd.
100.0

Harman International Industries Limited
Harman de Mexico, S. de R.L. de C.V.
100.0

Harman Connected Services UK Ltd.
Harman Connected Services Morocco
100.0

Samsung Electronics Austria GmbH
Samsung Electronics Switzerland GmbH
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Samsung Electronics Czech and Slovak s.r.o.
68.6

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Samsung Electronics Romania LLC
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
SAMSUNG Zhilabs, S.L.
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Porta Nuova Varesine Building 2 S.r.l.
49.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Samsung Electronics Poland Manufacturing SP.Zo.o
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Samsung Electronics Greece S.M.S.A
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Samsung Electronics Air Conditioner Europe B.V.
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
FOODIENT LTD.
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
OXFORD SEMANTIC TECHNOLOGIES LIMITED
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Samsung Denmark Research Center ApS
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Samsung Cambridge Solution Centre Limited
100.0

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Novaled GmbH
40.0

Samsung Electronics Singapore Pte. Ltd.
Samsung Electronics Display (M) Sdn. Bhd.
25.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung Electronics Japan Co., Ltd.
100.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung Electronics Singapore Pte. Ltd.
100.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung Electronics New Zealand Limited
100.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung Electronics Philippines Corporation
100.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung R&D Institute BanglaDesh Limited
100.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung Electronics Vietnam Co., Ltd.
100.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung Electronics Vietnam THAINGUYEN Co., Ltd.
100.0

Samsung Asia Pte. Ltd.
Samsung Electronics HCMC CE Complex Co., Ltd.
100.0

Samsung India Electronics Private Ltd.
Samsung Nepal Services Pvt, Ltd
100.0

Samsung India Electronics Private Ltd.
Red Brick Lane Marketing Solutions Pvt. Ltd.
100.0

PT Samsung Electronics Indonesia
PT Samsung Telecommunications Indonesia
100.0

Thai Samsung Electronics Co., Ltd.
Laos Samsung Electronics Sole Co., Ltd
100.0

Samsung Electronics Hong Kong Co., Ltd.
iMarket Asia Co., Ltd.
42.0

Suzhou Samsung Electronics Co., Ltd.
Samsung Suzhou Electronics Export Co., Ltd.
100.0

Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
Suzhou Samsung Electronics Co., Ltd.
19.2

Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
Samsung Mobile R&D Center China-Guangzhou
100.0

Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
Samsung R&D Institute China-Shenzhen
100.0

Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
Beijing Samsung Telecom R&D Center
100.0

Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
Samsung Electronics Suzhou Computer Co., Ltd.
26.3

Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
Samsung Electronics China R&D Center
100.0

Harman International (China) Holdings Co., Ltd.
Harman (Suzhou) Audio and Infotainment Systems Co., Ltd.
100.0

Harman International (China) Holdings Co., Ltd.
Harman Technology (Shenzhen) Co., Ltd.
100.0

Harman International (China) Holdings Co., Ltd.
Harman (China) Technologies Co., Ltd.
100.0

Harman Holding Limited
Harman Commercial (Shanghai) Co., Ltd.
100.0

Harman Holding Limited
Harman International (China) Holdings Co., Ltd.
100.0

Harman Holding Limited
Harman Automotive Electronic Systems (Suzhou) Co., Ltd.
100.0

Samsung Gulf Electronics Co., Ltd.
Samsung Electronics Egypt S.A.E
0.1

Samsung Electronics Maghreb Arab
Samsung Electronics Tunisia S.A.R.L
1.0

Harman Industries Holdings Mauritius Ltd.
Harman International (India) Private Limited
100.0

Harman Connected Services Mauritius Pvt. Ltd.
Harman Connected Services Corp. India Pvt. Ltd.
98.4

Samsung Electronics Latinoamerica(Zona Libre), S. A.
Samsung Electronics Latinoamerica Miami, Inc.
100.0

Samsung Electronics Latinoamerica(Zona Libre), S. A.
Samsung Electronica Colombia S.A.
100.0

Samsung Electronics Latinoamerica(Zona Libre), S. A.
Samsung Electronics Panama. S.A.
100.0

Samsung Eletronica da Amazonia Ltda.
Samsung Electronics Argentina S.A.
2.0

Harman do Brasil Industria Eletronica e Participacoes Ltda.
Harman da Amazonia Industria Eletronica e Participacoes Ltda.
100.0

Samsung Electronics Central Eurasia LLP
Samsung Electronics Caucasus Co. Ltd
0.0

삼성에스디아이(주)
Intellectual Keystone Technology LLC
41.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Japan Co., Ltd.
89.2

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI America Inc.
91.7

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Hungary Zrt.
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Europe GmbH
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Battery Systems GmbH
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Vietnam Co., Ltd.
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Energy Malaysia Sdn. Bhd.
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI India Private Limited
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI(Hong Kong) Ltd.
97.6

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI China Co., Ltd.
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI-ARN (Xi'An) Power Battery Co., Ltd.
65.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI（Tianjin）Battery Co.,Ltd.
80.0

삼성에스디아이(주)
StarPlus Energy LLC.
51.0

삼성에스디아이(주)
SDI-GM Synergy Cells Holdings LLC
50.0

삼성에스디아이(주)
Novaled GmbH
50.1

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Southeast Asia PTE. LTD.
100.0

삼성에스디아이(주)
Samsung SDI Wuxi Co., Ltd.
100.0

삼성에스디아이(주)
iMarket Asia Co., Ltd.
8.7

Samsung SDI(Hong Kong) Ltd.
Samsung SDI India Private Limited
0.0

Samsung SDI(Hong Kong) Ltd.
Tianjin Samsung SDI Co., Ltd.
80.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Machanics Japan Co., Ltd.
100.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics America, Inc.
100.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics Mexico, S.A. de C.V.
100.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics GmbH
100.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics Philippines, Corp.
100.0

삼성전기(주)
Calamba Premier Realty Corporation
39.8

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics Pte Ltd.
100.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics Vietnam Co., Ltd.
100.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics Software India Bangalore Private Limited
99.9

삼성전기(주)
Tianjin Samsung Electro-Mechanics Co., Ltd.
81.8

삼성전기(주)
Samsung High-Tech Electro-Mechanics(Tianjin) Co., Ltd.
95.0

삼성전기(주)
Samsung Electro-Mechanics (Shenzhen) Co., Ltd.
100.0

삼성전기(주)
iMarket Asia Co., Ltd.
8.7

Samsung Electro-Mechanics America, Inc.
Samsung Electro-Mechanics Mexico, S.A. de C.V.
0.0

Calamba Premier Realty Corporation
Batino Realty Corporation
100.0

Samsung Electro-Mechanics Pte Ltd.
Samsung Electro-Mechanics Software India Bangalore Private Limited
0.1

삼성화재해상보험(주)
Samsung Fire & Marine Management Corporation
100.0

삼성화재해상보험(주)
SAMSUNG FIRE & MARINE INSURANCE COMPANY OF EUROPE LTD.
100.0

삼성화재해상보험(주)
PT. Asuransi Samsung Tugu
70.0

삼성화재해상보험(주)
SAMSUNG VINA INSURANCE COMPANY LIMITED
75.0

삼성화재해상보험(주)
Samsung Reinsurance Pte. Ltd.
100.0

삼성화재해상보험(주)
삼성재산보험 (중국) 유한공사
37.0

삼성화재해상보험(주)
Samsung Fire & Marine Insurance Management Middle East Limited
100.0

삼성중공업(주)
Camellia Consulting Corporation
100.0

삼성중공업(주)
Samsung Heavy Industries India Pvt.Ltd.
100.0

삼성중공업(주)
SAMSUNG HEAVY INDUSTRIES (M) SDN.BHD
100.0

삼성중공업(주)
삼성중공업(영성)유한공사
100.0

삼성중공업(주)
SAMSUNG HEAVY INDUSTRIES NIGERIA LIMITED
100.0

삼성중공업(주)
Samsung Heavy Industries Mozambique LDA
100.0

삼성중공업(주)
Samsung Heavy Industries Rus LLC
100.0

SAMSUNG HEAVY INDUSTRIES NIGERIA LIMITED
SHI - MCI FZE
70.0

삼성생명보험(주)
Porta Nuova Varesine Building 2 S.r.l.
51.0

삼성생명보험(주)
Samsung Life Insurance (Thailand) Public Co., Ltd
48.9

삼성생명보험(주)
Beijing Samsung Real Estate Co.. Ltd
90.0

삼성자산운용(주)
Samsung Asset Management (New York), Inc.
100.0

삼성자산운용(주)
Samsung Global SME Private Equity Manager Fund Co., Ltd.
100.0

삼성자산운용(주)
Samsung Asset Management U.S. Holdings, Inc.
100.0

삼성자산운용(주)
Samsung Private Equity Fund 2022 GP, Ltd.
100.0

삼성자산운용(주)
Samsung Co-Investment 2021 GP, Ltd.
100.0

삼성자산운용(주)
Samsung Asset Management(London) Ltd.
100.0

삼성자산운용(주)
Samsung Private Equity Manager I Co., Ltd.
100.0

삼성자산운용(주)
Samsung Asset Management (Hong Kong) Ltd.
100.0

SDI-GM Synergy Cells Holdings LLC
SDI-GM Synergy Cells LLC
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Japan Corporation
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T America Inc.
100.0

삼성물산(주)
Samsung E&C America, INC.
100.0

삼성물산(주)
Samsung Renewable Energy Inc.
100.0

삼성물산(주)
QSSC, S.A. de C.V.
80.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Oil & Gas Parallel Corp.
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Lima S.A.C.
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Deutschland GmbH
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T U.K. Ltd.
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T ECUK Limited
100.0

삼성물산(주)
Whessoe engineering Limited
100.0

삼성물산(주)
POSS-SLPC, S.R.O
50.0

삼성물산(주)
Solluce Romania 1 B.V.
80.0

삼성물산(주)
SAM investment Manzanilo.B.V
53.3

삼성물산(주)
Samsung C&T Corporation Poland LLC
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T (KL) Sdn.,Bhd.
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Malaysia SDN. BHD
100.0

삼성물산(주)
Erdsam Co., Ltd.
100.0

삼성물산(주)
Samsung Chemtech Vina LLC
51.7

삼성물산(주)
Samsung C&T Thailand Co., Ltd
93.0

삼성물산(주)
Samsung C&T India Private Limited
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Corporation India Private Limited
100.0

삼성물산(주)
Malaysia Samsung Steel Center Sdn.Bhd
70.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Singapore Pte., Ltd.
100.0

삼성물산(주)
S&G Biofuel PTE.LTD
50.5

삼성물산(주)
SAMSUNG C&T Mongolia LLC.
70.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Eng.&Const. Mongolia LLC.
100.0

삼성물산(주)
S&WOO CONSTRUCTION PHILIPPINES,INC.
100.0

삼성물산(주)
VSSC STEEL CENTER LIMITED LIABILITY COMPANY
70.0

삼성물산(주)
Vista Contracting and Investment Global Pte. Ltd.
100.0

삼성물산(주)
SAMSUNG CONST. CO. PHILS.
25.0

삼성물산(주)
CHEIL HOLDING INC.
40.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Renewable Energy Australia Pty Ltd
100.0

삼성물산(주)
SAMSUNG C&T PHILIPPINES, CORP.
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Hongkong Ltd.
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Taiwan Co., Ltd.
100.0

삼성물산(주)
Samsung Precision Stainless Steel(pinghu) Co.,Ltd.
55.0

삼성물산(주)
SAMSUNG C&T (SHANGHAI) CO., LTD.
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T (Xi'an) Co., Ltd.
100.0

삼성물산(주)
WARIS GIGIH ENGINEERING AND TECHNOLOGY SDN. BHD.
30.0

삼성물산(주)
SAMSUNG C&T CORPORATION SAUDI ARABIA
100.0

삼성물산(주)
SAM Gulf Investment Limited
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Chile Copper SpA
100.0

삼성물산(주)
SCNT Power Kelar Inversiones Limitada
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Corporation Rus LLC
100.0

삼성물산(주)
Samsung SDI America Inc.
8.3

삼성물산(주)
Samsung SDI(Hong Kong) Ltd.
2.4

삼성물산(주)
Beijing Samsung Real Estate Co.. Ltd
10.0

삼성물산(주)
CHEIL INDUSTRIES ITALY SRL
100.0

삼성물산(주)
Samsung Fashion Trading Co. ,Ltd
100.0

삼성물산(주)
SAMSUNG C&T CORPORATION VIETNAM CO., LTD
100.0

삼성물산(주)
Samsung C&T Corporation UEM Construction JV Sdn Bhd
60.0

삼성웰스토리(주)
Welstory Hungary Kft.
100.0

삼성웰스토리(주)
WELSTORY VIETNAM COMPANY LIMITED
100.0

삼성웰스토리(주)
Shanghai Ever-Hongjun Business Mgt Service Co.,LTD
85.5

(주)멀티캠퍼스
LANGUAGE TESTING INTERNATIONAL, INC.
82.4

WELSTORY VIETNAM COMPANY LIMITED
WELVISTA COMPANY LIMITED
70.0

Pengtai Greater China Company Limited
PENGTAI CHINA CO.,LTD.
100.0

Pengtai Greater China Company Limited
PengTai Taiwan Co., Ltd.
100.0

PENGTAI CHINA CO.,LTD.
PENGTAI E-COMMERCE CO.,LTD
100.0

PENGTAI CHINA CO.,LTD.
Beijing Pengtai Borui E-commerce Co.,Ltd.
100.0

PENGTAI INTERACTIVE ADVERTISING CO.,LTD
Medialytics Inc.
100.0

PENGTAI INTERACTIVE ADVERTISING CO.,LTD
Beijing Pengtai Baozun E-commerce Co., Ltd.
51.0

iMarket Asia Co., Ltd.
iMarket China Co., Ltd.
80.0

삼성증권(주)
Samsung Securities (America), Inc.
100.0

삼성증권(주)
Samsung Securities (Europe) Limited.
100.0

삼성증권(주)
Samsung Securities (Asia) Limited.
100.0

삼성에스디에스(주)
iMarket Asia Co., Ltd.
40.6

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS America, Inc.
100.0

삼성에스디에스(주)
SAMSUNG SDS GSCL Canada., Ltd.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Europe, Ltd.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Hungary, Kft.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Slovakia, S.R.O.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Poland Sp. Z.o.o.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung GSCL Sweden AB
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL France SAS
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Italy S.R.L. A Socio Unico
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global Supply Chain Logistics Spain S.L.U
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Netherlands Cooperatief U.A.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Germany GmbH
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Romania S.R.L
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Asia Pacific Pte, Ltd.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung Data Systems India Private Limited
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Vietnam Co., Ltd.
100.0

삼성에스디에스(주)
PT. Samsung SDS Global SCL Indonesia
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Philippines Co., Ltd.Inc.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Thailand Co.,Ltd
100.0

삼성에스디에스(주)
SAMSUNG SDS MALAYSIA SDN. BHD.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Australia Pty.,Ltd.
100.0

삼성에스디에스(주)
SDS-ACUTECH CO., Ltd.
50.0

삼성에스디에스(주)
ALS SDS Joint Stock Company
51.0

삼성에스디에스(주)
SDS-MP Logistics Joint Stock Company
51.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS China Co., Ltd.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Hong Kong Limited
100.0

삼성에스디에스(주)
SAMSUNG SDS Global SCL Egypt
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL South Africa (PTY) Ltd.
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global SCL Nakliyat ve Lojistik Anonim Sirketi
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Global Supply Chain Logistics Middle East DWC-LLC
100.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Latin America Tecnologia E Logistica LTDA.
99.7

삼성에스디에스(주)
INTE-SDS Logistics S.A. de C.V.
51.0

삼성에스디에스(주)
Samsung SDS Rus Limited Liability Company
100.0

Samsung SDS America, Inc.
Samsung SDS Mexico, S.A. DE C.V.
99.0

Samsung SDS America, Inc.
Samsung SDS Global SCL Panama S.A.
100.0

Samsung SDS America, Inc.
Samsung SDS Global SCL Chile Limitada
100.0

Samsung SDS America, Inc.
Samsung SDS Global SCL Peru S.A.C
100.0

Samsung SDS America, Inc.
Samsung SDS Global SCL Colombia S.A.S
100.0

Samsung SDS America, Inc.
Samsung SDS Latin America Tecnologia E Logistica LTDA.
0.3

Samsung SDS Europe, Ltd.
Samsung SDS Global SCL Netherlands Cooperatief U.A.
0.0

Samsung SDS Global SCL Netherlands Cooperatief U.A.
Samsung SDS Global SCL Poland Sp. Z.o.o.
0.0

Samsung SDS Global SCL Netherlands Cooperatief U.A.
Samsung SDS Global SCL Romania S.R.L
0.0

Samsung SDS Global SCL Netherlands Cooperatief U.A.
Samsung SDS Rus Limited Liability Company
0.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A America Inc.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung Project Management Inc.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Hungary Co. Ltd.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung Engineering Italy S.R.L.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Malaysia SDN. BHD.
100.0

삼성이앤에이(주)
PT Samsung Engineering Indonesia Co., Ltd.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A (Thailand) Co., Ltd.
81.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A India Private Limited
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Vietnam Co., Ltd.
100.0

삼성이앤에이(주)
GLOBAL MODULE CENTER JOINT STOCK COMPANY
49.6

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Global Private limited
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Shanghai Co., Ltd.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Xi' an Co., Ltd.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Arabia Co., Ltd.
100.0

삼성이앤에이(주)
Muharraq Wastewater Services Company W.L.L.
99.8

삼성이앤에이(주)
Muharraq STP Company B.S.C.
6.6

삼성이앤에이(주)
Muharraq Holding Company 1 Ltd.
65.0

삼성이앤에이(주)
SAMSUNG ENGINEERING NEC COMPANY LIMITED
60.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Mexico S.A. de C.V.
99.9

삼성이앤에이(주)
Samsung Engineering Trinidad Co., Ltd.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Manzanillo S.A. De C.V.
99.9

삼성이앤에이(주)
Grupo Samsung E&A Mexico, S.A. De C.V.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Energia S.A. De C.V.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A Bolivia S.A
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung E&A DUBA S.A. De C.V.
100.0

삼성이앤에이(주)
Samsung Engineering Kazakhstan L.L.P.
100.0

Samsung E&A America Inc.
Samsung E&A America Construction LLC
100.0

Samsung E&A America Inc.
Samsung E&A Louisiana Construction LLC
100.0

Samsung E&A Malaysia SDN. BHD.
Muharraq Wastewater Services Company W.L.L.
0.3

Samsung E&A India Private Limited
Samsung E&A Global Private limited
0.0

Samsung E&A India Private Limited
Samsung E&A Arabia Co., Ltd.
0.0

Samsung E&A Arabia Co., Ltd.
Samsung EPC Company Ltd.
75.0

Muharraq Holding Company 1 Ltd.
Muharraq Holding Company 2 Ltd.
100.0

Muharraq Holding Company 2 Ltd.
Muharraq STP Company B.S.C.
89.9

Samsung E&A DUBA S.A. De C.V.
Asociados Constructores DBNR, S.A. de C.V.
49.0

(주)에스원
S-1 CORPORATION HUNGARY LLC
100.0

(주)에스원
S-1 CORPORATION VIETNAM CO., LTD
100.0

(주)에스원
Samsung Beijing Security Systems
100.0

(주)제일기획
Pengtai Greater China Company Limited
98.8

(주)제일기획
PENGTAI INTERACTIVE ADVERTISING CO.,LTD
100.0

(주)제일기획
Iris Atlanta, Inc.
100.0

(주)제일기획
Pricing Solutions Ltd
100.0

(주)제일기획
89 Degrees, Inc.
100.0

(주)제일기획
Cheil USA Inc.
100.0

(주)제일기획
Cheil Central America Inc.
100.0

(주)제일기획
Iris Worldwide Holdings Limited
100.0

(주)제일기획
Iris London Limited
100.0

(주)제일기획
Iris Germany GmbH
100.0

(주)제일기획
Iris Services Limited Dooel Skopje
100.0

(주)제일기획
CHEIL EUROPE LIMITED
100.0

(주)제일기획
Cheil Germany GmbH
100.0

(주)제일기획
Cheil France SAS
100.0

(주)제일기획
CHEIL SPAIN S.L
100.0

(주)제일기획
Cheil Benelux B.V.
100.0

(주)제일기획
Cheil Nordic AB
100.0

(주)제일기획
Iris Worldwide Integrated Marketing Private Limited
100.0

(주)제일기획
Cheil India Private Limited
100.0

(주)제일기획
Cheil (Thailand) Ltd.
100.0

(주)제일기획
Cheil Singapore Pte. Ltd.
100.0

(주)제일기획
CHEIL VIETNAM COMPANY LIMITED
99.0

(주)제일기획
Cheil Integrated Marketing Philippines, Inc.
100.0

(주)제일기획
CHEIL MALAYSIA SDN. BHD.
100.0

(주)제일기획
Cheil New Zealand Limited
100.0

(주)제일기획
Cheil Worldwide Australia Pty Ltd
100.0

(주)제일기획
CHEIL CHINA
100.0

(주)제일기획
Cheil Hong Kong Ltd.
100.0

(주)제일기획
Caishu (Shanghai) Business Consulting Co., Ltd
100.0

(주)제일기획
Cheil MEA FZ-LLC
100.0

(주)제일기획
Cheil South Africa (Pty) Ltd
100.0

(주)제일기획
CHEIL KENYA LIMITED
99.0

(주)제일기획
Cheil Communications Nigeria Ltd.
99.0

(주)제일기획
Cheil Worldwide Inc./Jordan LLC.
100.0

(주)제일기획
Cheil Ghana Limited
100.0

(주)제일기획
Cheil Egypt LLC
99.9

(주)제일기획
Cheil Maghreb LLC
100.0

(주)제일기획
Cheil Brasil Comunicacoes Ltda.
100.0

(주)제일기획
Cheil Mexico, S.A. de C.V.
98.0

(주)제일기획
Cheil Chile SpA.
100.0

(주)제일기획
Cheil Peru S.A.C.
100.0

(주)제일기획
CHEIL ARGENTINA S.A.
99.9

(주)제일기획
Cheil Rus LLC
100.0

(주)제일기획
Cheil Ukraine LLC
100.0

(주)제일기획
Cheil Kazakhstan LLC
100.0

(주)호텔신라
Samsung Hospitality America Inc.
100.0

(주)호텔신라
Shilla Travel Retail Pte. Ltd.
100.0

(주)호텔신라
Samsung Shilla Business Service Beijing Co., Ltd.
100.0

(주)호텔신라
Shilla Travel Retail Hong Kong Limited
100.0

에이치디씨신라면세점(주)
HDC SHILLA (SHANGHAI) CO., LTD
100.0

에스비티엠(주)
SAMSUNG HOSPITALITY U.K. LIMITED
100.0

에스비티엠(주)
Samsung Hospitality Europe GmbH
100.0

에스비티엠(주)
SAMSUNG HOSPITALITY ROMANIA SRL
100.0

에스비티엠(주)
SAMSUNG HOSPITALITY VIETNAM CO.,LTD
99.0

에스비티엠(주)
SAMSUNG HOSPITALITY PHILIPPINES INC.
100.0

에스비티엠(주)
SAMSUNG HOSPITALITY INDIA PRIVATE LIMITED
100.0

삼성벤처투자(주)
Samsung Venture Investment (Shanghai) Co., Ltd.
100.0

Iris Americas, Inc.
Iris (USA) Inc.
100.0

89 Degrees, Inc.
Pepper NA, Inc.
100.0

Cheil USA Inc.
The Barbarian Group LLC
100.0

Cheil USA Inc.
McKinney Ventures LLC
100.0

Cheil USA Inc.
Cheil India Private Limited
0.0

Cheil USA Inc.
Cheil Mexico, S.A. de C.V.
2.0

McKinney Ventures LLC
Lockard & Wechsler LLC
100.0

Iris Worldwide Holdings Limited
Iris Nation Worldwide Limited
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
Iris Americas, Inc.
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
Irisnation Latina, S. de R.L. de C.V.
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
Iris Promotional Marketing Ltd
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
Iris Ventures 1 Limited
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
Founded Partners Limited
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
Iris Digital Limited
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
Iris Ventures (Worldwide) Limited
100.0

Iris Nation Worldwide Limited
WDMP Limited
49.0

Iris Nation Worldwide Limited
Iris Worldwide (Thailand) Limited
100.0

Iris London Limited
Iris Partners LLP
100.0

Iris Promotional Marketing Ltd
Holdings BR185 Limited
100.0

Founded Partners Limited
Founded, Inc.
100.0

CHEIL EUROPE LIMITED
Beattie McGuinness Bungay Limited
100.0

CHEIL EUROPE LIMITED
Cheil Italia S.r.l
100.0

Cheil Germany GmbH
Cheil Austria GmbH
100.0

Cheil Germany GmbH
Centrade Integrated SRL
100.0

Centrade Integrated SRL
Cheil Hungary Kft.
100.0

Centrade Integrated SRL
Cheil Adriatic D.O.O.
100.0

Cheil India Private Limited
Experience Commerce Software Private Limited
100.0

Cheil India Private Limited
Diginfluenz Private Limited
51.0

Cheil Singapore Pte. Ltd.
PT. CHEIL WORLDWIDE INDONESIA
100.0

Cheil Integrated Marketing Philippines, Inc.
Cheil Philippines Inc.
30.0

Shilla Travel Retail Pte. Ltd.
Shilla Retail Plus Pte. Ltd.
100.0

Samsung Shilla Business Service Beijing Co., Ltd.
Tianjin Samsung International Travel Service Co., Ltd
100.0

Shilla Travel Retail Hong Kong Limited
Shilla Retail Limited
100.0

Shilla Travel Retail Hong Kong Limited
BNY Trading Hong Kong Limited
100.0

BNY Trading Hong Kong Limited
LOFAN LIMITED
100.0

BNY Trading Hong Kong Limited
KINGMA LIMITED
100.0

Cheil MEA FZ-LLC
One Agency FZ-LLC
100.0

Cheil MEA FZ-LLC
One RX Project Management Design and Production Limited Company
0.0

Cheil MEA FZ-LLC
Cheil Egypt LLC
0.1

Cheil South Africa (Pty) Ltd
CHEIL KENYA LIMITED
1.0

Cheil South Africa (Pty) Ltd
Cheil Communications Nigeria Ltd.
1.0

One Agency FZ-LLC
ONE RETAIL EXPERIENCE KOREA LIMITED
100.0

One Agency FZ-LLC
One RX India Private Limited
100.0

One Agency FZ-LLC
One RX Project Management Design and Production Limited Company
100.0

One Agency FZ-LLC
ONE RX INTERIOR DECORATION L.L.C
100.0

One Agency FZ-LLC
ONE AGENCY PRINTING L.L.C
100.0

ONE RX INTERIOR DECORATION L.L.C
One RX India Private Limited
0.0

Holdings BR185 Limited
Brazil 185 Participacoes Ltda
100.0

Brazil 185 Participacoes Ltda
Iris Router Marketing Ltda
100.0

Cheil Brasil Comunicacoes Ltda.
CHEIL ARGENTINA S.A.
0.1

다. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2025년 10월 31일
)
(단위 : 원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
-
-
-
-
-
-

단순투자
-
-
-
-
-
-
-

계
-
-
-
-
-
-
-

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

- 타법인출자에 관한 사항은 없습니다.

IX. 대주주 등과의 거래내용

가. 대주주등에 대한 신용공여 등 - 해당사항 없습니다.
나. 대주주등과의 자산양수도 등 - 해당사항 없습니다.
다. 대주주와의 영업거래

(단위 : 천원)

법인명
관계
거래종류
거래금액

삼성생명보험㈜
대주주
임대료
3,465,090

관리비
1,281,707

주1) 공시대상기간(2025.08.01~2025.10.31) 중 발생한 임대료 및 관리비 수익 입니다.주2) 상기 임대료수익에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액은 제외되었습니다.

라. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래내역

(단위 : 천원)

법인명
관계
거래종류
거래금액

삼성화재해상보험㈜
주주
임대료
16,749

관리비
5,973

㈜에스원
기업집단에 의한 계열회사
임대료
1,714,050

관리비
1,091,460

부동산관리위탁수수료등
916,110

주차료수익
3,509

기타수익
75,406

삼성카드
기업집단에 의한 계열회사
임대료
8,711

관리비
3,246

삼성SRA자산운용㈜
기업집단에 의한 계열회사
자산관리위탁수수료
506,318

주1) 주주는 대주주를 제외한 5%이상 주식을 소유한 주주입니다.주2) 공시대상기간(2025.08.01~2025.10.31) 중 발생한 임대료, 관리비수익 및 기타수수 료 비용 입니다.주3) 상기 임대료수익에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액은 제외되었습니다주4) 자세한 사항은 III. 재무에 관한 사항 5.재무제표주석 28. 특수관계자와의 거래 참조하 시기 바랍니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건 - 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

- 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.
다. 채무보증 현황 - 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.
라. 채무인수약정 현황 - 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.
마. 그 밖의 우발채무 등 - 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.
바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행 - 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

가. 제재현황 - 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.
나. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 - 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.
다. 견질 또는 담보용 어음 수표현황
- 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 증권신고서 제출일 전일 현재 해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(단위 : 원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

- 연결대상 종속회사에 관한 사항은 없습니다.

2. 계열회사 현황(상세)

가. 국내 계열회사 현황

☞ 본문 위치로 이동

(기준일 :
2025년 06월 30일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
17
삼성물산(주)
1101110015762

삼성바이오로직스(주)
1201110566317

삼성생명보험(주)
1101110005953

삼성에스디아이(주)
1101110394174

삼성에스디에스(주)
1101110398556

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(주)
1101118376893

삼성엔지니어링(주)
1101110240509

삼성전기(주)
1301110001626

삼성전자(주)
1301110006246

삼성중공업(주)
1101110168595

삼성증권(주)
1101110335649

삼성카드(주)
1101110346901

삼성화재해상보험(주)
1101110005078

(주)멀티캠퍼스
1101111960792

(주)에스원
1101110221939

(주)제일기획
1101110139017

(주)호텔신라
1101110145519

비상장
46
삼성디스플레이(주)
1345110187812

삼성메디슨(주)
1346110001036

삼성바이오에피스(주)
1201110601501

삼성벤처투자(주)
1101111785538

삼성생명서비스손해사정(주)
1101111855414

삼성선물(주)
1101110894520

삼성액티브자산운용(주)
1101116277382

삼성에스알에이자산운용(주)
1101115004322

삼성웰스토리(주)
1101115282077

삼성자산운용(주)
1701110139833

삼성전자로지텍(주)
1301110046797

삼성전자서비스(주)
1301110049139

삼성전자서비스씨에스(주)
1358110352541

삼성전자판매(주)
1801110210300

삼성카드고객서비스(주)
1101115291656

삼성코닝어드밴스드글라스(유)
1648140003466

삼성헤지자산운용(주)
1101116277390

삼성화재서비스손해사정(주)
1101111237703

삼성화재애니카손해사정(주)
1101111595680

세메스(주)
1615110011795

수원삼성축구단(주)
1358110160126

스테코(주)
1647110003490

신라에이치엠(주)
1101115433927

에스디플렉스(주)
1760110039005

에스비티엠(주)
1101116536556

에스원씨알엠(주)
1358110190199

에스유머티리얼스(주)
1648110061337

에스코어(주)
1101113681031

에스티엠(주)
2301110176840

에이치디씨신라면세점(주)
1101115722916

오픈핸즈(주)
1311110266146

제일패션리테일(주)
1101114736934

(주)미라콤아이앤씨
1101111617533

(주)미래로시스템
1101111005366

(주)삼성글로벌리서치
1101110766670

(주)삼성라이온즈
1701110015786

(주)삼성생명금융서비스
1101115714533

(주)삼성화재금융서비스보험대리점
1101116002424

(주)삼우종합건축사사무소
1101115494151

(주)서울레이크사이드
1101110504070

(주)시큐아이
1101111912503

(주)씨브이네트
1101111931686

(주)에스에이치피코퍼레이션
1101118151310

(주)하만인터내셔널코리아
1101113145673

(주)휴먼티에스에스
1101114272706

(주)희망별숲
1345110611259

나. 해외 계열회사 현황

※ 기준일 : 2025년 6월 30일
(단위 : 사)

상장여부
회사수
회사명
소재국

비상장
573
SAMOO AUSTIN INC
USA

SAMOO HU Designer and Engineering Services Limited
Hungary

SAMOO DESIGNERS & ENGINEERS INDIA PRIVATE LIMITED
India

SAMOO (KL) SDN. BHD.
Malaysia

SAMOO Design Consulting Co.,Ltd
China

Samsung Solar Construction Inc.
USA

QSSC, S.A. de C.V.
Mexico

Samsung Solar Energy LLC
USA

Equipment Trading Solutions Group, LLC
USA

SAMSUNG C&T CHARGING SOLUTIONS LLC
USA

SP Armow Wind Ontario LP
Canada

SRE GRW EPC GP Inc.
Canada

SRE GRW EPC LP
Canada

SRE SKW EPC GP Inc.
Canada

SRE SKW EPC LP
Canada

SRE WIND PA GP INC.
Canada

SRE WIND PA LP
Canada

SRE GRS Holdings GP Inc.
Canada

SRE GRS Holdings LP
Canada

SRE K2 EPC GP Inc.
Canada

SRE K2 EPC LP
Canada

SRE KS HOLDINGS GP INC.
Canada

SRE KS HOLDINGS LP
Canada

SP Belle River Wind LP
Canada

SRE Armow EPC GP Inc.
Canada

SRE Armow EPC LP
Canada

North Kent Wind 1 LP
Canada

SRE Wind GP Holding Inc.
Canada

South Kent Wind LP Inc.
Canada

Grand Renewable Wind LP Inc.
Canada

SRE North Kent 2 LP Holdings LP
Canada

SRE Solar Development GP Inc.
Canada

SRE Solar Development LP
Canada

SRE Windsor Holdings GP Inc.
Canada

SRE Southgate Holdings GP Inc.
Canada

SRE Solar Construction Management GP Inc.
Canada

SRE Solar Construction Management LP
Canada

SRE BRW EPC GP INC.
Canada

SRE BRW EPC LP
Canada

SRE North Kent 1 GP Holdings Inc
Canada

SRE North Kent 2 GP Holdings Inc
Canada

SRE Belle River GP Holdings Inc
Canada

SRE NK1 EPC GP Inc
Canada

SRE NK1 EPC LP
Canada

SRE Summerside Construction GP Inc.
Canada

SRE Summerside Construction LP
Canada

PLL Holdings LLC
USA

Grand Renewable Solar GP Inc.
Canada

KINGSTON SOLAR GP INC.
Canada

SP Armow Wind Ontario GP Inc
Canada

South Kent Wind GP Inc.
Canada

Grand Renewable Wind GP Inc.
Canada

North Kent Wind 1 GP Inc
Canada

SP Belle River Wind GP Inc
Canada

Samsung Solar Energy 1 LLC
USA

Samsung C&T Renewables, LLC
USA

Samsung Solar Energy 3, LLC
USA

5S ENERGY HOLDINGS, LLC
USA

EnerCrest LLC
USA

SungEel Recycling Park Thuringen GmbH
Germany

POSS-SLPC, S.R.O
Slovakia

Solluce Romania 1 B.V.
Romania

Samsung C&T Renewable Energy Europe GmbH
Germany

S.C. Otelinox S.A
Romania

Samsung C&T Corporation Romania S.R.L
Romania

Arteus Partner I HoldCo GmbH & Co. KG
Germany

Arteus Partner I GP GmbH
Germany

VISTA SV SOLAR 1 SDN. BHD.
Malaysia

WARIS GIGIH ENGINEERING AND TECHNOLOGY SDN. BHD.
Malaysia

Samsung Chemtech Vina LLC
Vietnam

Samsung C&T Thailand Co., Ltd
Thailand

Malaysia Samsung Steel Center Sdn.Bhd
Malaysia

S&G Biofuel PTE.LTD
Singapore

PT. Gandaerah Hendana
Indonesia

PT. Inecda
Indonesia

VISTA CONTRACTING AND DEVELOPMENT BANGLADESH LTD.
Bangladesh

Vista NEXT Limited
Bangladesh

CME - VISTA JOINT STOCK COMPANY
Vietnam

WELVISTA COMPANY LIMITED
Vietnam

SAMSUNG CONST. CO. PHILS.
Philippines

CME-VISTA ONE COMPANY LIMITED
Vietnam

SAMSUNG TRADING (SHANGHAI) CO., LTD
China

Samsung Precision Stainless Steel(pinghu) Co.,Ltd.
China

Samsung Japan Corporation
Japan

Samsung R&D Institute Japan Co. Ltd.
Japan

Samsung Electronics America, Inc.
USA

Samsung Electronics Canada, Inc.
Canada

Samsung Electronics Mexico S.A. De C.V.
Mexico

Samsung Electronics Ltd.
United Kingdom

Samsung Electronics (UK) Ltd.
United Kingdom

Samsung Electronics Holding GmbH
Germany

Samsung Electronics Iberia, S.A.
Spain

Samsung Electronics France S.A.S
France

Samsung Electronics Hungarian Private Co. Ltd.
Hungary

Samsung Electronics Italia S.P.A.
Italy

Samsung Electronics Europe Logistics B.V.
Netherlands

Samsung Electronics Benelux B.V.
Netherlands

Samsung Electronics Polska, SP.Zo.o
Poland

Samsung Electronics Portuguesa, Unipessoal, Lda.
Portugal

Samsung Electronics Nordic Aktiebolag
Sweden

Samsung Electronics Austria GmbH
Austria

Samsung Electronics Slovakia s.r.o
Slovakia

Samsung Electronics Europe Holding Cooperatief U.A.
Netherlands

Samsung Electronics Display (M) Sdn. Bhd.
Malaysia

Samsung Electronics (M) Sdn. Bhd.
Malaysia

Samsung Vina Electronics Co., Ltd.
Vietnam

Samsung Asia Pte. Ltd.
Singapore

Samsung India Electronics Private Ltd.
India

Samsung R&D Institute India-Bangalore Private Limited
India

Samsung Electronics Australia Pty. Ltd.
Australia

PT Samsung Electronics Indonesia
Indonesia

Thai Samsung Electronics Co., Ltd.
Thailand

Samsung Malaysia Electronics (SME) Sdn. Bhd.
Malaysia

Samsung Electronics Hong Kong Co., Ltd.
Hong Kong

Suzhou Samsung Electronics Co., Ltd.
China

Samsung (CHINA) Investment Co., Ltd.
China

Samsung Electronics Suzhou Semiconductor Co., Ltd.
China

Samsung Electronics Taiwan Co., Ltd.
Taiwan

Tianjin Samsung Telecom Technology Co., Ltd.
China

Shanghai Samsung Semiconductor Co., Ltd.
China

Samsung Electronics Suzhou Computer Co., Ltd.
China

Samsung Semiconductor (China) R&D Co., Ltd.
China

Samsung (China) Semiconductor Co., Ltd.
China

Samsung SemiConductor Xian Co., Ltd.
China

Samsung Gulf Electronics Co., Ltd.
Utd.Arab Emir.

Samsung Electronics Egypt S.A.E
Egypt

Samsung Electronics South Africa(Pty) Ltd.
South Africa

Samsung Electronics Latinoamerica(Zona Libre), S. A.
Panama

Samsung Eletronica da Amazonia Ltda.
Brazil

Samsung Electronics Argentina S.A.
Argentina

Samsung Electronics Chile Limitada
Chile

Samsung Electronics Rus Company LLC
Russian Fed.

Samsung Electronics Rus Kaluga LLC
Russian Fed.

Tianjin Samsung LED Co., Ltd.
China

Samsung Biologics America, Inc.
USA

Samsung Bioepis United States Inc.
USA

SAMSUNG BIOEPIS UK LIMITED
United Kingdom

Samsung Bioepis NL B.V.
Netherlands

Samsung Bioepis CH GmbH
Switzerland

Samsung Bioepis PL Sp. z o.o.
Poland

SAMSUNG BIOEPIS AU PTY LTD
Australia

SAMSUNG BIOEPIS NZ LIMITED
New Zealand

Samsung Bioepis TW Limited
Taiwan

Samsung Bioepis HK Limited
Hong Kong

SAMSUNG BIOEPIS IL LTD
Israel

SAMSUNG BIOEPIS BR PHARMACEUTICAL LTDA
Brazil

Intellectual Keystone Technology LLC
USA

Samsung Display America Holdings, Inc
USA

Samsung Display Vietnam Co., Ltd.
Vietnam

Samsung Display Noida Private Limited
India

Samsung Display Dongguan Co., Ltd.
China

Samsung Display Tianjin Co., Ltd.
China

Novaled GmbH
Germany

SEMES America, Inc.
USA

SEMES (XIAN) Co., Ltd.
China

Sonio SAS
France

NeuroLogica Corp.
USA

Samsung Lennox HVAC North America, LLC
USA

SmartThings, Inc.
USA

Samsung Oak Holdings, Inc.
USA

Joyent, Inc.
USA

TeleWorld Solutions, Inc.
USA

Samsung Semiconductor, Inc.
USA

Samsung Research America, Inc
USA

Samsung Electronics Home Appliances America, LLC
USA

Samsung International, Inc.
USA

Harman International Industries, Inc.
USA

Samsung Federal, Inc.
USA

Samsung Austin Semiconductor LLC.
USA

AdGear Technologies Inc.
Canada

SAMSUNG NEXT LLC
USA

SAMSUNG NEXT FUND LLC
USA

Samsung Mexicana S.A. de C.V
Mexico

Samsung Electronics Digital Appliance Mexico, SA de CV
Mexico

eMagin Corporation
USA

Harman International Japan Co., Ltd.
Japan

Harman International Industries Canada Ltd.
Canada

Harman Becker Automotive Systems, Inc.
USA

Harman Professional, Inc.
USA

Harman Connected Services, Inc.
USA

Roon Labs, LLC
USA

Harman Belgium SA
Belgium

Harman France SNC
France

Red Bend Software SAS
France

Harman Inc. & Co. KG
Germany

Harman KG Holding, LLC
USA

Harman Becker Automotive Systems Italy S.R.L.
Italy

Harman Industries Holdings Mauritius Ltd.
Mauritius

Harman International Mexico, S. de R.L. de C.V.
Mexico

Harman International Estonia OU
Estonia

Harman International (Thailand) Co., Ltd.
Thailand

Harman Singapore Pte. Ltd.
Singapore

Harman da Amazonia Industria Eletronica e Participacoes Ltda.
Brazil

Harman do Brasil Industria Eletronica e Participacoes Ltda.
Brazil

Harman Connected Services Engineering Corp.
USA

Harman Connected Services AB.
Sweden

Harman Connected Services UK Ltd.
United Kingdom

Harman Connected Services Corp. India Pvt. Ltd.
India

Harman Connected Services Mauritius Pvt. Ltd.
Mauritius

Samsung Semiconductor Europe Limited
United Kingdom

Samsung Semiconductor Europe GmbH
Germany

Samsung Electronics GmbH
Germany

Sonio Corporation
USA

Samsung Electronics Czech and Slovak s.r.o.
Czech Republic

SAMSUNG ELECTRONICS BALTICS SIA
Latvia

Samsung Electronics West Africa Ltd.
Nigeria

Samsung Electronics East Africa Ltd.
Kenya

Samsung Electronics Saudi Arabia Ltd.
Saudi Arabia

Samsung Electronics Israel Ltd.
Israel

Samsung Electronics Tunisia S.A.R.L
Tunisia

Samsung Electronics Pakistan(Private) Ltd.
Pakistan

Samsung Electronics Middle East and North Africa
Saudi Arabia

Samsung Electronics South Africa Production (pty) Ltd.
South Africa

Samsung Electronics Turkiye
Turkiye

Samsung Electronics Industry and Commerce Ltd.
Turkiye

Samsung Semiconductor Israel R&D Center, Ltd.
Israel

Samsung Electronics Levant Co.,Ltd.
Jordan

Samsung Electronics Maghreb Arab
Morocco

Samsung Electronics Venezuela, C.A.
Venezuela

Samsung Electronics Peru S.A.C.
Peru

Samsung Electronics Ukraine Company LLC
Ukraine

Samsung R&D Institute Ukraine
Ukraine

Samsung R&D Institute Rus LLC
Russian Fed.

Samsung Electronics Central Eurasia LLP
Kazakhstan

Samsung Electronics Caucasus Co. Ltd
Azerbaijan

Samsung Electronics Uzbekistan FC LLC
Uzbekistan

Corephotonics Ltd.
Israel

Samsung Nanoradio Design Center
Sweden

Harman Professional Denmark ApS
Denmark

Martin Professional Japan Ltd.
Japan

Harman International Romania SRL
Romania

Apostera UA, LLC
Ukraine

Harman Becker Automotive Systems GmbH
Germany

Harman Deutschland GmbH
Germany

Harman Becker Automotive Systems Manufacturing Kft
Hungary

Harman RUS CIS LLC
Russian Fed.

Harman Holding Gmbh & Co. KG
Germany

Harman Management Gmbh
Germany

Harman Hungary Financing Ltd.
Hungary

Harman Connected Services OOO
Russian Fed.

Harman Professional Kft
Hungary

Harman Consumer Nederland B.V.
Netherlands

Red Bend Ltd.
Israel

Harman International Industries Limited
United Kingdom

AKG Acoustics Gmbh
Austria

Harman Audio Iberia Espana Sociedad Limitada
Spain

Harman Holding Limited
Hong Kong

Harman Finland Oy
Finland

Harman Connected Services GmbH
Germany

Harman Connected Services Poland Sp.zoo
Poland

Harman Connected Services Solutions (Chengdu) Co., Ltd.
China

Harman International Industries PTY Ltd.
Australia

Harman de Mexico, S. de R.L. de C.V.
Mexico

Harman Connected Services Morocco
Morocco

Samsung Electronics Switzerland GmbH
Switzerland

Samsung Electronics Romania LLC
Romania

SAMSUNG Zhilabs, S.L.
Spain

Porta Nuova Varesine Building 2 S.r.l.
Italy

Samsung Electronics Poland Manufacturing SP.Zo.o
Poland

Samsung Electronics Greece S.M.S.A
Greece

Samsung Electronics Air Conditioner Europe B.V.
Netherlands

FOODIENT LTD.
United Kingdom

OXFORD SEMANTIC TECHNOLOGIES LIMITED
United Kingdom

Samsung Denmark Research Center ApS
Denmark

Samsung Cambridge Solution Centre Limited
United Kingdom

Samsung Electronics Japan Co., Ltd.
Japan

Samsung Electronics Singapore Pte. Ltd.
Singapore

Samsung Electronics New Zealand Limited
New Zealand

Samsung Electronics Philippines Corporation
Philippines

Samsung R&D Institute BanglaDesh Limited
Bangladesh

Samsung Electronics Vietnam Co., Ltd.
Vietnam

Samsung Electronics Vietnam THAINGUYEN Co., Ltd.
Vietnam

Samsung Electronics HCMC CE Complex Co., Ltd.
Vietnam

Samsung Nepal Services Pvt, Ltd
Nepal

Red Brick Lane Marketing Solutions Pvt. Ltd.
India

PT Samsung Telecommunications Indonesia
Indonesia

Laos Samsung Electronics Sole Co., Ltd
Laos

iMarket Asia Co., Ltd.
Hong Kong

Samsung Suzhou Electronics Export Co., Ltd.
China

Samsung Mobile R&D Center China-Guangzhou
China

Samsung R&D Institute China-Shenzhen
China

Beijing Samsung Telecom R&D Center
China

Samsung Electronics China R&D Center
China

Harman (Suzhou) Audio and Infotainment Systems Co., Ltd.
China

Harman Technology (Shenzhen) Co., Ltd.
China

Harman (China) Technologies Co., Ltd.
China

Harman Commercial (Shanghai) Co., Ltd.
China

Harman International (China) Holdings Co., Ltd.
China

Harman Automotive Electronic Systems (Suzhou) Co., Ltd.
China

Harman International (India) Private Limited
India

Samsung Electronics Latinoamerica Miami, Inc.
USA

Samsung Electronica Colombia S.A.
Colombia

Samsung Electronics Panama. S.A.
Panama

Samsung SDI Japan Co., Ltd.
Japan

Samsung SDI America Inc.
USA

Samsung SDI Hungary Zrt.
Hungary

Samsung SDI Europe GmbH
Germany

Samsung SDI Battery Systems GmbH
Austria

Samsung SDI Vietnam Co., Ltd.
Vietnam

Samsung SDI Energy Malaysia Sdn. Bhd.
Malaysia

Samsung SDI India Private Limited
India

Samsung SDI(Hong Kong) Ltd.
Hong Kong

Samsung SDI China Co., Ltd.
China

Samsung SDI-ARN (Xi'An) Power Battery Co., Ltd.
China

Samsung SDI（Tianjin）Battery Co.,Ltd.
China

StarPlus Energy LLC.
USA

SDI-GM Synergy Cells Holdings LLC
USA

Samsung SDI Southeast Asia PTE. LTD.
Singapore

Samsung SDI Wuxi Co., Ltd.
China

Tianjin Samsung SDI Co., Ltd.
China

Samsung Electro-Machanics Japan Co., Ltd.
Japan

Samsung Electro-Mechanics America, Inc.
USA

Samsung Electro-Mechanics Mexico, S.A. de C.V.
Mexico

Samsung Electro-Mechanics GmbH
Germany

Samsung Electro-Mechanics Philippines, Corp.
Philippines

Calamba Premier Realty Corporation
Philippines

Samsung Electro-Mechanics Pte Ltd.
Singapore

Samsung Electro-Mechanics Vietnam Co., Ltd.
Vietnam

Samsung Electro-Mechanics Software India Bangalore Private Limited
India

Tianjin Samsung Electro-Mechanics Co., Ltd.
China

Samsung High-Tech Electro-Mechanics(Tianjin) Co., Ltd.
China

Samsung Electro-Mechanics (Shenzhen) Co., Ltd.
China

Batino Realty Corporation
Philippines

Samsung Fire & Marine Management Corporation
USA

SAMSUNG FIRE & MARINE INSURANCE COMPANY OF EUROPE LTD.
United Kingdom

PT. Asuransi Samsung Tugu
Indonesia

SAMSUNG VINA INSURANCE COMPANY LIMITED
Vietnam

Samsung Reinsurance Pte. Ltd.
Singapore

삼성재산보험 (중국) 유한공사
China

Samsung Fire & Marine Insurance Management Middle East Limited
Utd.Arab Emir.

Camellia Consulting Corporation
USA

Samsung Heavy Industries India Pvt.Ltd.
India

SAMSUNG HEAVY INDUSTRIES (M) SDN.BHD
Malaysia

삼성중공업(영성)유한공사
China

SAMSUNG HEAVY INDUSTRIES NIGERIA LIMITED
Nigeria

Samsung Heavy Industries Mozambique LDA
Mozambique

Samsung Heavy Industries Rus LLC
Russian Fed.

SHI - MCI FZE
Nigeria

Samsung Life Insurance (Thailand) Public Co., Ltd
Thailand

Beijing Samsung Real Estate Co.. Ltd
China

Samsung Asset Management (New York), Inc.
USA

Samsung Global SME Private Equity Manager Fund Co., Ltd.
Cayman Islands

Samsung Asset Management U.S. Holdings, Inc.
USA

Samsung Private Equity Fund 2022 GP, Ltd.
Cayman Islands

Samsung Co-Investment 2021 GP, Ltd.
Cayman Islands

Samsung Asset Management(London) Ltd.
United Kingdom

Samsung Private Equity Manager I Co., Ltd.
Cayman Islands

Samsung Asset Management (Hong Kong) Ltd.
Hong Kong

SDI-GM Synergy Cells LLC
USA

Samsung C&T Japan Corporation
Japan

Samsung C&T America Inc.
USA

Samsung E&C America, INC.
USA

Samsung Renewable Energy Inc.
Canada

Samsung C&T Oil & Gas Parallel Corp.
USA

Samsung C&T Lima S.A.C.
Peru

Samsung C&T Deutschland GmbH
Germany

Samsung C&T U.K. Ltd.
United Kingdom

Samsung C&T ECUK Limited
United Kingdom

Whessoe engineering Limited
United Kingdom

SAM investment Manzanilo.B.V
Netherlands

Samsung C&T Corporation Poland LLC
Poland

Samsung C&T (KL) Sdn.,Bhd.
Malaysia

Samsung C&T Malaysia SDN. BHD
Malaysia

Erdsam Co., Ltd.
Hong Kong

Samsung C&T India Private Limited
India

Samsung C&T Corporation India Private Limited
India

Samsung C&T Singapore Pte., Ltd.
Singapore

SAMSUNG C&T Mongolia LLC.
Mongolia

Samsung C&T Eng.&Const. Mongolia LLC.
Mongolia

S&WOO CONSTRUCTION PHILIPPINES,INC.
Philippines

VSSC STEEL CENTER LIMITED LIABILITY COMPANY
Vietnam

Vista Contracting and Investment Global Pte. Ltd.
Singapore

CHEIL HOLDING INC.
Philippines

Samsung C&T Renewable Energy Australia Pty Ltd
Australia

SAMSUNG C&T PHILIPPINES, CORP.
Philippines

Samsung C&T Hongkong Ltd.
Hong Kong

Samsung C&T Taiwan Co., Ltd.
Taiwan

SAMSUNG C&T (SHANGHAI) CO., LTD.
China

Samsung C&T (Xi'an) Co., Ltd.
China

SAMSUNG C&T CORPORATION SAUDI ARABIA
Saudi Arabia

SAM Gulf Investment Limited
Utd.Arab Emir.

Samsung C&T Chile Copper SpA
Chile

SCNT Power Kelar Inversiones Limitada
Chile

Samsung C&T Corporation Rus LLC
Russian Fed.

CHEIL INDUSTRIES ITALY SRL
Italy

Samsung Fashion Trading Co. ,Ltd
China

SAMSUNG C&T CORPORATION VIETNAM CO., LTD
Vietnam

Samsung C&T Corporation UEM Construction JV Sdn Bhd
Malaysia

Welstory Hungary Kft.
Hungary

WELSTORY VIETNAM COMPANY LIMITED
Vietnam

Shanghai Ever-Hongjun Business Mgt Service Co.,LTD
China

LANGUAGE TESTING INTERNATIONAL, INC.
USA

PENGTAI CHINA CO.,LTD.
China

PengTai Taiwan Co., Ltd.
Taiwan

PENGTAI E-COMMERCE CO.,LTD
China

Beijing Pengtai Borui E-commerce Co.,Ltd.
China

Medialytics Inc.
China

Beijing Pengtai Baozun E-commerce Co., Ltd.
China

iMarket China Co., Ltd.
China

Samsung Securities (America), Inc.
USA

Samsung Securities (Europe) Limited.
United Kingdom

Samsung Securities (Asia) Limited.
Hong Kong

Samsung SDS America, Inc.
USA

SAMSUNG SDS GSCL Canada., Ltd.
Canada

Samsung SDS Europe, Ltd.
United Kingdom

Samsung SDS Global SCL Hungary, Kft.
Hungary

Samsung SDS Global SCL Slovakia, S.R.O.
Slovakia

Samsung SDS Global SCL Poland Sp. Z.o.o.
Poland

Samsung GSCL Sweden AB
Sweden

Samsung SDS Global SCL France SAS
France

Samsung SDS Global SCL Italy S.R.L. A Socio Unico
Italy

Samsung SDS Global Supply Chain Logistics Spain S.L.U
Spain

Samsung SDS Global SCL Netherlands Cooperatief U.A.
Netherlands

Samsung SDS Global SCL Germany GmbH
Germany

Samsung SDS Global SCL Romania S.R.L
Romania

Samsung SDS Asia Pacific Pte, Ltd.
Singapore

Samsung Data Systems India Private Limited
India

Samsung SDS Vietnam Co., Ltd.
Vietnam

PT. Samsung SDS Global SCL Indonesia
Indonesia

Samsung SDS Global SCL Philippines Co., Ltd.Inc.
Philippines

Samsung SDS Global SCL Thailand Co.,Ltd
Thailand

SAMSUNG SDS MALAYSIA SDN. BHD.
Malaysia

Samsung SDS Global SCL Australia Pty.,Ltd.
Australia

SDS-ACUTECH CO., Ltd.
Thailand

ALS SDS Joint Stock Company
Vietnam

SDS-MP Logistics Joint Stock Company
Vietnam

Samsung SDS China Co., Ltd.
China

Samsung SDS Global SCL Hong Kong Limited
Hong Kong

SAMSUNG SDS Global SCL Egypt
Egypt

Samsung SDS Global SCL South Africa (PTY) Ltd.
South Africa

Samsung SDS Global SCL Nakliyat ve Lojistik Anonim Sirketi
Turkiye

Samsung SDS Global Supply Chain Logistics Middle East DWC-LLC
Utd.Arab Emir.

Samsung SDS Latin America Tecnologia E Logistica LTDA.
Brazil

INTE-SDS Logistics S.A. de C.V.
Mexico

Samsung SDS Rus Limited Liability Company
Russian Fed.

Samsung SDS Mexico, S.A. DE C.V.
Mexico

Samsung SDS Global SCL Panama S.A.
Panama

Samsung SDS Global SCL Chile Limitada
Chile

Samsung SDS Global SCL Peru S.A.C
Peru

Samsung SDS Global SCL Colombia S.A.S
Colombia

Samsung E&A America Inc.
USA

Samsung Project Management Inc.
Canada

Samsung E&A Hungary Co. Ltd.
Hungary

Samsung Engineering Italy S.R.L.
Italy

Samsung E&A Malaysia SDN. BHD.
Malaysia

PT Samsung Engineering Indonesia Co., Ltd.
Indonesia

Samsung E&A (Thailand) Co., Ltd.
Thailand

Samsung E&A India Private Limited
India

Samsung E&A Vietnam Co., Ltd.
Vietnam

GLOBAL MODULE CENTER JOINT STOCK COMPANY
Vietnam

Samsung E&A Global Private limited
India

Samsung E&A Shanghai Co., Ltd.
China

Samsung E&A Xi' an Co., Ltd.
China

Samsung E&A Arabia Co., Ltd.
Saudi Arabia

Muharraq Wastewater Services Company W.L.L.
Bahrain

Muharraq STP Company B.S.C.
Bahrain

Muharraq Holding Company 1 Ltd.
Utd.Arab Emir.

SAMSUNG ENGINEERING NEC COMPANY LIMITED
Saudi Arabia

Samsung E&A Mexico S.A. de C.V.
Mexico

Samsung Engineering Trinidad Co., Ltd.
Trinidad,Tobago

Samsung E&A Manzanillo S.A. De C.V.
Mexico

Grupo Samsung E&A Mexico, S.A. De C.V.
Mexico

Samsung E&A Energia S.A. De C.V.
Mexico

Samsung E&A Bolivia S.A
Bolivia

Samsung E&A DUBA S.A. De C.V.
Mexico

Samsung Engineering Kazakhstan L.L.P.
Kazakhstan

Samsung E&A America Construction LLC
USA

Samsung E&A Louisiana Construction LLC
USA

Samsung EPC Company Ltd.
Saudi Arabia

Muharraq Holding Company 2 Ltd.
Utd.Arab Emir.

Asociados Constructores DBNR, S.A. de C.V.
Mexico

S-1 CORPORATION HUNGARY LLC
Hungary

S-1 CORPORATION VIETNAM CO., LTD
Vietnam

Samsung Beijing Security Systems
China

Pengtai Greater China Company Limited
Hong Kong

PENGTAI INTERACTIVE ADVERTISING CO.,LTD
China

Iris Atlanta, Inc.
USA

Pricing Solutions Ltd
Canada

89 Degrees, Inc.
USA

Cheil USA Inc.
USA

Cheil Central America Inc.
USA

Iris Worldwide Holdings Limited
United Kingdom

Iris London Limited
United Kingdom

Iris Germany GmbH
Germany

Iris Services Limited Dooel Skopje
Macedonia

CHEIL EUROPE LIMITED
United Kingdom

Cheil Germany GmbH
Germany

Cheil France SAS
France

CHEIL SPAIN S.L
Spain

Cheil Benelux B.V.
Netherlands

Cheil Nordic AB
Sweden

Iris Worldwide Integrated Marketing Private Limited
India

Cheil India Private Limited
India

Cheil (Thailand) Ltd.
Thailand

Cheil Singapore Pte. Ltd.
Singapore

CHEIL VIETNAM COMPANY LIMITED
Vietnam

Cheil Integrated Marketing Philippines, Inc.
Philippines

CHEIL MALAYSIA SDN. BHD.
Malaysia

Cheil New Zealand Limited
New Zealand

Cheil Worldwide Australia Pty Ltd
Australia

CHEIL CHINA
China

Cheil Hong Kong Ltd.
Hong Kong

Caishu (Shanghai) Business Consulting Co., Ltd
China

Cheil MEA FZ-LLC
Utd.Arab Emir.

Cheil South Africa (Pty) Ltd
South Africa

CHEIL KENYA LIMITED
Kenya

Cheil Communications Nigeria Ltd.
Nigeria

Cheil Worldwide Inc./Jordan LLC.
Jordan

Cheil Ghana Limited
Ghana

Cheil Egypt LLC
Egypt

Cheil Maghreb LLC
Morocco

Cheil Brasil Comunicacoes Ltda.
Brazil

Cheil Mexico, S.A. de C.V.
Mexico

Cheil Chile SpA.
Chile

Cheil Peru S.A.C.
Peru

CHEIL ARGENTINA S.A.
Argentina

Cheil Rus LLC
Russian Fed.

Cheil Ukraine LLC
Ukraine

Cheil Kazakhstan LLC
Kazakhstan

Samsung Hospitality America Inc.
USA

Shilla Travel Retail Pte. Ltd.
Singapore

Samsung Shilla Business Service Beijing Co., Ltd.
China

Shilla Travel Retail Hong Kong Limited
Hong Kong

HDC SHILLA (SHANGHAI) CO., LTD
China

SAMSUNG HOSPITALITY U.K. LIMITED
United Kingdom

Samsung Hospitality Europe GmbH
Germany

SAMSUNG HOSPITALITY ROMANIA SRL
Romania

SAMSUNG HOSPITALITY VIETNAM CO.,LTD
Vietnam

SAMSUNG HOSPITALITY PHILIPPINES INC.
Philippines

SAMSUNG HOSPITALITY INDIA PRIVATE LIMITED
India

Samsung Venture Investment (Shanghai) Co., Ltd.
China

Iris (USA) Inc.
USA

Pepper NA, Inc.
USA

The Barbarian Group LLC
USA

McKinney Ventures LLC
USA

Lockard & Wechsler LLC
USA

Iris Nation Worldwide Limited
United Kingdom

Iris Americas, Inc.
USA

Irisnation Latina, S. de R.L. de C.V.
Mexico

Iris Promotional Marketing Ltd
United Kingdom

Iris Ventures 1 Limited
United Kingdom

Founded Partners Limited
United Kingdom

Iris Digital Limited
United Kingdom

Iris Ventures (Worldwide) Limited
United Kingdom

WDMP Limited
United Kingdom

Iris Worldwide (Thailand) Limited
Thailand

Iris Partners LLP
United Kingdom

Holdings BR185 Limited
Brit.Virgin Is.

Founded, Inc.
USA

Beattie McGuinness Bungay Limited
United Kingdom

Cheil Italia S.r.l
Italy

Cheil Austria GmbH
Austria

Centrade Integrated SRL
Romania

Cheil Hungary Kft.
Hungary

Cheil Adriatic D.O.O.
Serbia/Monten.

Experience Commerce Software Private Limited
India

Diginfluenz Private Limited
India

PT. CHEIL WORLDWIDE INDONESIA
Indonesia

Cheil Philippines Inc.
Philippines

Shilla Retail Plus Pte. Ltd.
Singapore

Tianjin Samsung International Travel Service Co., Ltd
China

Shilla Retail Limited
Macau

BNY Trading Hong Kong Limited
Hong Kong

LOFAN LIMITED
Hong Kong

KINGMA LIMITED
Hong Kong

One Agency FZ-LLC
Utd.Arab Emir.

One RX Project Management Design and Production Limited Company
Turkiye

ONE RETAIL EXPERIENCE KOREA LIMITED
United Kingdom

One RX India Private Limited
India

ONE RX INTERIOR DECORATION L.L.C
Utd.Arab Emir.

ONE AGENCY PRINTING L.L.C
Utd.Arab Emir.

Brazil 185 Participacoes Ltda
Brazil

Iris Router Marketing Ltda
Brazil

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수량
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장부가액
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