제이알글로벌리츠 — 투자설명서 (20250730)
제출인: 제이알글로벌리츠

투자설명서
6.0
주식회사제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

투 자 설 명 서

2025년 07월 30일

( 발 행 회 사 명 )주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

( 증권의 종목과 발행증권수 )주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 제6회 무기명식 이권부 무보증사채

( 모 집 또는 매 출 총 액 )금 육백억원 (\60,000,000,000)

1. 증권신고의 효력발생일 :
2025년 07월 30일

2. 모집가액 :
금 육백억원 (\60,000,000,000)

3. 청약기간 :
2025년 07월 30일

4. 납입기일 :
2025년 07월 30일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :
금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :
해당사항 없음

다. 투자설명서 :
금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

제이알투자운용(주) - 서울특별시 중구 을지로100 (을지로 2가, 파인에비뉴B동 21층)케이비증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의나루로 50한국투자증권(주) - 서울특별시 영등포구 의사당대로 88엔에이치투자증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의대로 108한양증권(주) - 서울특별시 영등포구 국제금융로 6길 7

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없음

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

케이비증권(주)한국투자증권(주)엔에이치투자증권(주)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인서명_250730_투자설명서_제이알글로벌리츠6.jpg
대표이사 등의 확인서명_250730_투자설명서_제이알글로벌리츠6

【 본 문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 투자설명서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

가. [국내외 거시경제 경기 둔화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
당사의 사업계획상 주요 사업수익은 자리츠를 통해
당사가 간접 보유한 해외 상업용부동산 임대를 통해 수취하는 임대료수익을 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 국내외 경기변동에 따른 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.
2025년 04월 22일, 국제통화기금(IMF)이 발표한 '세계경제전망(World Economic Outlook)'에 따르면, IMF는 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 2.8%로 1월 전망했던 3.3% 대비 0.5%p 하향 조정하였고, 2026년 세계 경제 성장률 전망치는 3%로 1월 전망 대비 0.5%p 하향 조정했습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치를 1월 전망치였던 2.7% 대비 0.9%p 하향조정한 1.8%로 전망하였으며, 유로존 전망치는 1월 전망 대비 0.5%p 하향조정한 0.5%로 전망하였습니다. 한국의 2025년 경제 성장률 전망치는 1월 전망 대비 1%p 하향조정한 1.0%로 전망하였습니다. 한국은행에서 2025년 5월 발표한 '경제전망보고서'에 따르면, 2025년 국내 경제성장률은 0.8%, 2026년 국내 경제성장률은 1.6% 수준일 것으로 예상됩니다. 이는 2025년 02월에 발표한 전망치 대비 2025년 국내 경제성장률은 0.7% 하향 조정되었고, 2026년은 0.2% 하향 조정되었습니다.이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체, 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황이며,이처럼 둔화되는 경기 전망과 함께 이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체, 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황입니다. 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등이 발생할 수 있으며 여파로
해외 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락
할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
나. [금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
기준금리가 상승할 경우 이에 따라 차입금리가 상승하게 되며 이는 조달비용의 상승으로 이어져 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수
있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.
다. [공실 위험]

당사의 자회사(또는 자리츠) 중
제이알제26호를 통해 소유한 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(기초자산)인 Finance Tower Complex의 2025년 3월말 기준 임대율은 100%
이며, 임대수입 구성은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 99.3%, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)이 0.7%입니다. 임대차 계약 기간은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 2034년 12월 31일, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)가 2034년 10월 31일까지입니다. 불가항력의 결과로 임대차목적물이 파괴되는 것과 같이 벨기에 민법 상 임차인의 중도 해지를 허용하는 예외적인 경우를 제외하고는 중도해지는 없습니다.한편, 당사가
제이알제28호를 통해 지분 49.9%를 보유하고 있는 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 실물자산(기초자산)인 498 Seventh Ave.의 경우, 2025년 3월말 기준 전체 임대율은 약 96% 수준
이며, 15개의 임차인들의 각 임대차 계약에 의거 2025년 3월말 기준 가중평균 잔여임차기간(WALE)이 약 19.2년입니다.
주요 임차인인 동부의료보건노동조합(SEIU)은 총 임대차 가능면적의 약 60.6%를 사용 중
이며, 잔여임대기간이 약 25년(2050년 3월말까지)으로 기간 중 안정적인 임대수익 수취가 가능할 것으로 예상됩니다.상술한 바와 같이 당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 보유한 각 실물자산(기초자산)은주요 임차인에 의해 장기임대차계약이 체결되어 있어 동 자산을 운용함에 있어 안정적이라고 볼 수 있습니다. 그러나 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고
예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생
하거나,
임대차계약기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않는 등 상당한 공실이 발생할 경우 당사의 영업실적 및 현금흐름 등 재무적인 사항에 부정적 영향
을 끼칠 수 있습니다.
라. [부동산가격 하락 위험]
일반적으로
부동산투자회사가 보유한 부동산(기초자산) 매각 시점에 해당 부동산(기초자산)의 시장가치 변동에 따라 매각손익이 부동산투자회사의 영업수익에 반영
됩니다. 이와 관련하여 당사가 자회사(자리츠)를 통해 해외에 소재한 부동산(기초자산)을 매각하고자 하는 시점에
경기 둔화 및 금리 상승 등 부동산 시장 환경에 부정적인 변화가 생기거나 당초 예상과 달리 실제 매각 가격이 상당히 하락
할 경우, 매각 손실이 발생할 수 있습니다.
마. [환율 변동 위험]

당사의 기준통화는 한국 원화
이나,
제이알제26호를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 유로
이며,
제이알제28호를 통해 보유한 부동산(기초 자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 미화(달러화)
입니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고
원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수
있습니다. 이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 당사는
스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결
하였으며, 금번 회사채 발행으로 인한 자금 중 일부를 이용, 2025년 11월 예정되어 있는 환헤지 계약 만기에 대비한 정산금 지급을 위해 사용할 예정입니다. 하지만
환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

바. [현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]
당사의 자회사(또는 자리츠)인 제이알제26호 및 제이알제28호가 적용 받거나 적용 받을
현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초
하고 있습니다. 따라서
국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동
될 수 있으며, 이 경우
예상 배당금의 감소로 인하여 당사의 주식 가치가 하락될 위험
이 있습니다.

사. [부동산 상태에 관한 위험]

당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 해외에 위치한 부동산(기초자산)은
예상치 못한 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인하여 건물 내외의 운용시설에 상당한 피해
를 줄 수 있습니다. 이에 현재 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 맨해튼 Midtown 소재 부동산(기초자산)인 498 Seventh Ave.는 증권신고서 제출일 현재
자연재해로 인한 피해보상과 관련한 포괄적인 보험에 가입
되어 있습니다. 하지만, 보험에 가입하였다 하더라도
보험 약정에 따라 보상 받을 수 있는 보험금이 피해에 따른 자산 손실 규모에 미달하는 경우
나,
부동산 자산에 손실을 야기한 사건 등이 보험 약정에 따라 보상을 받을 수 있는 부분에 포함되지 않는 등 보험에 가입했다는 사실이 모든 부동산 관련 손실에 대한 보장을 확신하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.아. [대리인 및 이해상충 관련 위험]
당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 제이알투자운용(주)는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
당사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것
이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 또한, 당사가 현재 투자운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 뉴욕 맨하튼 소재 498 Seventh Ave.는
해외에 위치하고 있어 직접적인 운용 관리의 한계
가 있습니다. 이러한 점을 보완한 보다 효과적인 자산관리를 위하여 현지의 자산관리전문회사와 용역계약을 체결하고 직간접적으로 운용 관리를 진행합니다.이외에도 KB펀드파트너스(주)(구 (주)국민은행)과 신한펀드파트너스(주)(구 신한아이타스(주))가 일반사무관리 업무를, (주)신한은행이 자산보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의
신용 사건 발생 등으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다.
또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로,
독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성
이 존재합니다.

자. [정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로
운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2025년 6월말 기준 413개로 증가하였습니다. 이는 2024년 400개 대비해서도 약 4% 가량 증가한 수준으로 리츠시장이 계속해서 확대되고 있는 상황임을 보여주고 있습니다. 또한, 운용중인 리츠의 수가 증가함에 따라 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 약 108조원으로 2024년 약 100조원 대비하여 약 8% 늘어나며 지속적으로 증가하는 추세
를 보이고 있습니다. 이렇게
리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대
되었습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 한편,
국토교통부는 2024년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」을 발표
하였으며, 해당 방안의 후속조치로 2024년 12월 24일 부동산투자회사법 및 하위 법령 등에 대한 개정을 완료하여 시행 중에 있습니다.

또한
2025년 5월 국토교통부는 2024년 6월 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」'의 후속 조치로 마련한 '부동산투자회사법' 개정안이 국회 본회의를 통과
했습니다. 본 개정안은 법률 공포일인 2025년 5월 27일로부터 6개월 경과 후인 2025년 11월 28일 시행 예정이며,
'프로젝트 리츠'와 '지역상생리츠'를 도입하고 리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화를 주요 골자
로 하였습니다

이처럼 증권신고서 제출일 현재 기준 정부 등을 비롯해 리츠에 대한 다양한 혜택성 정책 등이 발의되며 리츠시장이 점차 확대되고 있는 추세입니다.
다만, 그럼에도 해당 혜택성 정책들의 실질적인 적용 내지는 긍정적인 효과가 어느정도일지 추산하는 것은 어려우며, 향후 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

차. [부동산 취득 관련 위험]

부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약
을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생
시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는
향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정
이며,
감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정
입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험
또한 존재합니다.

회사위험

가. [수익성 관련 위험]
당사의 증권신고서 제출일 현재
주요 영업 실적은 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호로부터의 배당수익이며, 이 배당수익의 주요 재원은 벨기에 건물관리청, SEIU 등 각 기초자산의 주요 임차인이 지급하는 부동산의 임대수입
입니다. 당사는 제12기 반기(2025년 03월 31일) 연결 재무제표 기준 329억원의 영업수익을 기록하였으며, 66억원의 당기순이익을 기록하였습니다. 당사의 영업수익은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터 수취하는 배당금이며, 2022년 2월 제이알제28호에 498 Seventh Ave. 가 기초자산으로 편입됨에 따라 제6기(2022년 6월 30일)부터 영업수익이 확대되었습니다. 따라서, 2021년 12월 463억원, 2022년 6월 491억원, 2022년 12월 549억원, 2023년 6월 573억원, 2023년 12월 605억원, 2024년 6월 614억원, 2024년 12월 626억원으로 당사의 영업수익은 매년 증가하고 있습니다. 이는 물가 상승에 따른 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 임대료 증가 등에 기인합니다. 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다.당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한,
임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향
을 받을 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
나. [임대수익 변동에 따른 위험]
증권신고서 제출일 현재 제이알제26호를 통하여 투자 및 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산, Finance Tower Complex)은 벨기에 건물관리청과의 임대차계약 조건 상
임대인인 당사는 보험료 및 대수선 관련 비용을 부담하며, 임차인은 자산에서 발생하는 관리비와 제세공과금, 유지비를 부담
합니다. 또한 벨기에 건물관리청이 지급하는 임대료는 일종의 물가지수인 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동하여 산정하고 있습니다. 러시아-우크라이나 전쟁, 보호무역주의, ESG 기조에 따른 비용 증가에 기인한 전세계적인 인플레이션과 같은 현상이 지속되고 있는 만큼 벨기에 파이낸스 타워의 임대료의 상승 추세가 지속될 것으로 전망됩니다. 하지만,
국제정세 불안으로 인한 경기침체가 심화될 경우 건강지수에 대한 부정적인 영향이 커질 가능성을 배제할 수 없으며, 통화 정책 완화로 인한 금리 하락, 인플레이션의 안정화가 이어질 경우 임대료 상승의 둔화 혹은 임대료 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
한편, 당사가 제이알제28호를 통해 운용 중인 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 부동산(기초자산, 498 Seventh Ave.)의 임대차계약조건은 조정 Gross Lease 방식입니다.
주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담
합니다. 또한, 해당 자산의 주요 임차인인 SEIU의 경우 임대료가 연평균 1.16% 상승하는 조건이며, 실제로 498 Seventh Ave.의 연 영업이익은 2022년 기준 3,141만 달러, 2023년 기준 3,201 달러, 2024년 기준 3,209만 달러를 기록하며 견조한 영업이익을 기록하고 있습니다. 이처럼 회사가 제이알제26호와 제이알제28호를 통해 투자 및 운용대상인 각 기초자산의 주요 임차인 기준 장기임대차계약 및 조건에 따라 임대수익 변동성은 다소 낮은 편입니다. 그러나,
각 기초자산의 해당 국가의 경제 및 부동산 시장 상황을 비롯하여 예상치 못한 변화로 인해 비용이 증가할 경우, 현재 운용 중인 기초자산(Finance Tower Complex)의 임대료 산정과 직접적으로 관련이 있는 건강지수(Health Index)가 상승 둔화 및 하락할 경우 임대수익이 변동될 수 있습니다. 또한, 현재 운용 중인 또다른 기초자산(498 Seventh Ave.)의 각 임차인의 사정에 의한 임대차 계약의 변동 등으로 임대수익의 변동이 발생할 가능성
도 있습니다. 이러한 변동으로 인해, 회사의 영업실적 및 재무적 상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
다. [임차인의 지급의무 미이행 관련 위험]
당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사이며, 증권신고서 제출일 현재 당사의 대부분
영업실적은 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제26호'라 함)와 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제28호'라 함)로부터의 배당수익
입니다. 제이알제26호도 당사와 동일한 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서 제이알제26호의 기초자산은 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(오피스 건물, Finance Tower Complex)이며,
해당 실물자산의 임차인과의 임대차계약에 의거 임대수입(임대료 등)을 수취
하고 있습니다. 또한, 제이알제28호도 미국 뉴욕 맨하탄 소재 498 Seventh Ave. 실물자산(오피스건물)을 기초자산으로 편입한 위탁관리부동산투자회사로
해당 기초 자산의 임대수입을 기반으로 사업을 영위
하고 있습니다. 이처럼 제이알제26호와 제이알제28호는 실물자산의 임대수입을 기반으로 배당수익을 당사에 지급하고 있습니다. 상기 내용과 관련하여 당사의 임대수입 및 배당수익의 안정성은 제이알제26호의 기초자산(Finance Tower Complex)과 제이알제28호의 기초자산(498 Seventh Ave.)의
각 임차인별 임대차계약에 의거 해당 임대차기간 동안 임대료 지급능력 등의 여부에 따라 변동될 수 있습니다.
이에 각 기초자산의
주요 임차인이 정상적으로 임대료를 지급하지 못하거나, 지연될 경우, 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

라. [재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]
당사의 자산은 2022년 6월말 2조 49억원에서 지속 증가하여 2025년 3월말 2조 2,996억원을 기록하고 있습니다.
당사의 2025년 3월 기준 부채비율 179.6%으로 2024년말 대비 13.3%p 상승
하였으며,
유동비율은 2024년 6월 11.0%에서 2024년 12월 말 기준 236.9%으로 크게 증가 후 025년 3월 기준 134.6% 수준으로 하락
하였습니다.
이는 2024년 12월 제이알제26호 현지 담보대출(약 1.1조원) 만기도래에 따른 유동부채 증가
에 따른 것입니다.
해당 현지 담보대출은 2024년 12월 일부 상환 및 리파이낸싱 완료하였으며, 해당 리파이낸싱으로 인해 유동비율은 큰 폭으로 증가하였으며, 2025년 상반기 환정산금 납입 등 과정에서 당사의 시장성 차입부채(무보증사채, 전자단기사채) 비중 등이 확대
되었습니다. 2025년 3월 기준 당사의 이자보상비율은 1.5배입니다. 당사의 현재 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편으로 판단되나,
향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합
니다. 또한,
편입자산의 임대수입이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재
합니다.
마. [차입금 관련 위험]
증권신고서 제출일 전일 기준 당사가
제이알제26호를 통해 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 기초자산(FinanceTower Complex) 관련 현지 금융기관으로부터의 장기차입금은 약 8,740억원(약 583.9백만유로)
입니다.
동 장기차입금은 2024년 12월 31일부로 리파이낸싱 되었으며, 재조달금리의 경우 시장금리의 상승으로 인해 최초 차입시(2020년 1월) 대비 다소 증가하여 수익성이 다소 하락
하였습니다. 해당 장기차입금은 3년 후 만기 예정이며, 향후 리파이낸싱 시
재조달금리의 방향에 따라 당사 이자비용 부담 또한 증가할 수 있습니다. 향후 추가적으로 이자비용이 증가할 경우 당사의 수익성 및 재무지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
한편, 당사가
제이알제28호를 통해 편입한 기초자산(498 Seventh Ave.)의 경우 미국 현지의 공동투자자와 공통투자(Joint venture) 방식으로 회사는 직간접적으로 동 기초자산을 보유한 회사의 지분 49.9%(의결권 50.0%)를 매입
하였습니다. 이에 따라, 현지 금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않으나,
현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인한 배당 수익 변동시에는 당사의 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있습니다.
당사의 차입금 현황은 상술한 바와 같으나, 향후 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호 외에 신규로 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 추가 매입을 할 경우,
자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있으며, 자산 추가 매입시의 차입 금리 또는 해당 차입금 재조달 시점의 금리 변동은 회사의 수익성 저하에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 급격한 시장환경 변화에 따라 차입금 roll-over가 불가하거나 이전보다 열위한 조건으로 체결될 위험이 발생할 수 있는 점
투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
바. [지배구조 관련 위험]
부동산투자회사법 제15조는 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있으며, 또한 당사는
국내 상장리츠 중 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않은 독자계열 성격의 리츠입니다. 따라서 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 시 최대주주의 참여 또는 유사시 대기업계열 및 금융계열 리츠대비 상대적으로 계열 지원을 기대하기 힘든 구조적 특성
을 지니고 있습니다. 증권신고서 제출 전일 기준 당사의 지분 5%을 보유한 주요주주는
미래에셋자산운용(주) 7.48%, 메리츠증권(주) 및 특별관계자 5.60%, 지브이에이자산운용(주) 5.53% 등이며
, 해당 투자자들은 당사에 대한 투자목적이 다를 수도 있습니다. 이에 당사의 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 및 유사시
의사결정이 필요한 사안이 발생할 경우 투자자별로 다른 의사결정을 취할 수 있으며, 이는 당사 영업상 영향을 초래할 수 있는 점
투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. [환금성 제약 위험]
본 사채의 상장예정일은 2025년 07월 31일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로
투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.
나. [기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]
당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함
을 선언할 수 있습니다.
다. [예금자보호법 미적용]
본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사
에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.
라. [공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경
될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

마. [사채권 전자등록에 관한 사항]
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.
바. [예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.
사. [신용평가에 관한 사항]
본 사채는
한국신용평가(주)와 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을
받았습니다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 회사가 전적으로 책임을 집니다.

사. [회계정책 변경 예정에 관한 사항]
당사는
2025년 6월말 기준 재무제표(제12기)부터 투자부동산의 회계정책을 원가법에서 공정가치법으로 변경하여 적용 예정입니다.
이는 더욱

신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하기 위함이며,

적용 예외가 있는 경우를 제외하고 회계정책의 변경을 소급적용하는 경우에는, 비교표시되는 가장 이른 과거기간의 영향받는 자본의 각 구성요소의 기초 금액과 비교표시되는 각 과거기간의 공시되는 그 밖의 대응 금액을 새로운 회계정책이 처음부터 적용된 것처럼 조정합니다.

변경된 회계정책으로 인하여, 당사가 투자하고 있는 투자부동산의 장부금액이 변경될 수 있으며, 이와 관련하여 기존 회계 수치들 또한 소급적용될 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
6
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
60,000,000,000
모집(매출)총액
60,000,000,000

발행가액
60,000,000,000
이자율
6.30

발행수익률
6.30
상환기일
2027년 07월 30일

원리금지급대행기관
㈜신한은행여의도중앙금융센터
(사채)관리회사
흥국생명보험㈜

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2025년 07월 15일
한국기업평가
회사채 (A-)

2025년 07월 18일
한국신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
1,000,000
10,000,000,000
인수금액의 0.60%
총액인수

대표
한국투자증권
2,000,000
20,000,000,000
인수금액의 0.60%
총액인수

대표
NH투자증권
2,000,000
20,000,000,000
인수금액의 0.60%
총액인수

인수
한양증권
1,000,000
10,000,000,000
인수금액의 0.60%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2025년 07월 30일
2025년 07월 30일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
10,000,000,000

운영자금
50,000,000,000

발행제비용
487,120,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 07월 30일이며, 상장예정일은 2025년 07월 31일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행된 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[ 회 차 : 6 ]

(단위 : 원)

항 목

내 용

사 채 종 목

무보증사채

구 분

무기명식 이권부 무보증사채

전 자 등 록 총 액

60,000,000,000

할 인 율(%)

-

발행수익률(%)

6.30

모집 또는 매출가액

사채 권면금액의 100%로 합니다.

모집 또는 매출총액

60,000,000,000

각 사채의 금액

본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따른 전자등록의 방법으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함

이자율

연리이자율(%)

6.30

이자지급 방법 및 기한

이자지급 방법

이자는 본 사채 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 이율의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같습니다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 경우, 그 다음영업일에 지급하고 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니합니다. 이자지급기일에 발행회사가 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당 원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용합니다.

이자지급 기한

2025년 08월 30일,
2025년 09월 30일,
2025년 10월 30일,
2025년 11월 30일,

2025년 12월 30일,
2026년 01월 30일,
2026년 02월 30일,
2026년 03월 30일,

2026년 04월 30일,
2026년 05월 30일,
2026년 06월 30일,
2026년 07월 30일,

2026년 08월 30일,
2026년 09월 30일,
2026년 10월 30일,
2026년 11월 30일,

2026년 12월 30일,
2027년 01월 30일,
2027년 02월 30일.
2027년 03월 30일,

2027년 04월 30일,
2027년 05월 30일,
2027년 06월 30일,
2027년 07월 30일.

신용평가 등급

평가회사명

한국기업평가(주) / 한국신용평가(주)

평가일자

2025년 07월 15일 / 2025년 07월 18일

평가결과등급

A- / A-

대표주관회사

케이비증권(주), 한국투자증권(주), NH투자증권(주)

상환방법 및 기한

상 환 방 법

본 사채의 원금은 2027년 07월 30일에 일시상환합니다. 다만, 상환기일이 영업일이 아닌 경우 그 다음 영업일에 상환하고 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니합니다. 회사가 원금상환을 이행하지 않을 경우 해당 원금 또는 이자분에 대한 지급기일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점 소재지가 서울인 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출이율 중 최고 이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

상 환 기 한

2027년 07월 30일

청 약 기 일

2025년 07월 30일

납 입 기 일

2025년 07월 30일

등 록 기 관

한국예탁결제원

원리금 지급대행기관

회 사 명

(주)신한은행 여의도중앙금융센터

회사고유번호

00149293

기 타 사 항

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 07월 30일이며, 상장예정일은 2025년 07월 31일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행된 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 제6회 무보증사채 발행을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 수요예측 등의 제반 사항을 따를 의무가 없습니다.

「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조(용어의 정의)이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 다만, 이 규정에서 정하지 아니한 용어는 관계법령에서 정하는 바에 따른다.

(중략)

2. "공모"란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.

가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사

나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사

다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사

라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구

마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. "기업공개"란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

(중략)

7. "수요예측"이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 공동대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

따라서 제6회 무보증사채의 발행과 관련된 공모가격은 당사와 공동대표주관회사의 협의에 의해 연 6.30%의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 관련 사항

1. 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지2. 청약일 : 2025년 07월 30일

3. 청약서 제출기한: 2025년 07월 30일 09시부터 12시까지

4. 청약증거금 납입: 2025년 07월 30일 16시까지

5. 청약방법(1) 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.

(2) 청약대상: 기관투자자에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정한다. 청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다.

(3) 청약단위: 최저청약단위는 10억원 이상으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못한다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

(5) 청약증거금: 사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2025년 07월 30일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

(6) 청약취급처: "공동대표주관회사"의 각 본점

(7) 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다.

(8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주한다.

(9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다.

가. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각목의 방법으로 배정한다.

가. 기관투자자: 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다.

나. 일반청약자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 일십억원 단위로 안분 배정한다.

다. 청약자의 특성 등을 고려하여 "공동대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는 자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다.

6. "투자설명서"의 교부: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 "투자설명서"를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

(1) 교부장소: "인수단"의 본점

(2) 교부방법: "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시: 2025년 07월 30일

(4) 기타사항:

가. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 "투자설명서"를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부받지 않고자 할 경우 "투자설명서" 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.

나. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면·전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 "투자설명서"를 교부 받고자 하는 투자자는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

7. "본 사채"의 사채금 납입기일: 2025년 07월 30일

8. "본 사채"의 납입을 맡을 은행: ㈜신한은행 여의도중앙금융센터

9. 등록기관: "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거하여 전자등록한다.

10. 전자등록 신청:

(1) "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.(2) 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제15조 제2항에 따라 "공동대표주관회사"인 NH투자증권 주식회사에게 위임한다.

※ 관련법규<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다.1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

나. 일정(1) 납입기일: 2025년 07월 30일(2) 발행일: 2025년 07월 30일
다. 납입장소㈜신한은행 여의도중앙금융센터
라. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2025년 07월 30일(2) 상장예정일: 2025년 07월 31일
마. 사채권교부예정일전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.
바. 사채권 교부장소"본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
사. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) "본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.(2) 본 사채권의 원리금 지급은 (주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출 이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

1. 사채의 인수

[회 차: 6]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

케이비증권(주)
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
10,000,000,000
0.60
총액인수

한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
20,000,000,000
0.60
총액인수

NH투자증권(주)
00120182
서울특별시 영등포구 여의대로 108
20,000,000,000
0.60
총액인수

한양증권(주)
00162416
서울특별시 영등포구 국제금융로6길 7
10,000,000,000
0.60
총액인수

나. 사채의 관리

[회 차: 6]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

흥국생명보험㈜
00167068
서울특별시 종로구 새문안로 68(새문안로1가)
60,000,000,000
35,000,000
-

다. 특약사항"인수계약서" 상의 특약사항은 다음과 같습니다

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래 각호의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.

1. "발행회사"의 발행어음 및 수표의 부도 또는 은행거래가 정지된 때

2. 영업의 일부 또는 전부의 변경 또는 정지

3. 영업목적의 변경

4. 화재 홍수 등 천재지변, 재해로 인하여 "발행회사"에 막대한 손해가 발생한 때

5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

6. "발행회사" 자본총액의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있는 때

7. "발행회사" 자본총액의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있는 때

8. 기타 "발행회사"의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

9. "발행회사"의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 일부를 양도할 때

10. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때

11. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

12. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채를 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있는 때

13. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 일반적인 사항

가. 사채의 명칭, 이자율 및 만기에 관한 사항

(단위 : 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제6회 무보증사채
600
6.30%
2027년 07월 30일
-

주) "본 사채"의 발행과 관련된 공모가격 결정방법은 "당사"와 "공동대표주관회사"의 협의에 의한 확정가 지정방법으로 연 6.30%로 합니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

"발행회사"는 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "사채관리회사"는 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.■ 기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 제15호")

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “발행회사”("발행회사"의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “발행회사”(“발행회사”의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “발행회사”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “발행회사”가 이에 동의(“발행회사” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “발행회사”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “발행회사”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “발행회사”가 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “발행회사”가 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “발행회사”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “발행회사”가 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우(지급불능 또는 지급정지 상태의 인정 여부는 판단 시점 현재 "발행회사"의 전반적인 재무 상황을 고려하여 판단한다)

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “발행회사”가 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “발행회사”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “발행회사”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내려 사채의 상환이 불가능할 것으로 객관적으로 판단되는 경우(“중요한 영업”이라 함은 “발행회사”의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 “발행회사”가 그의 주된 사업을 영위할 수 없어 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) “발행회사”가 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) “발행회사”가 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(
2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 육백억원(￦60,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2[(주)기타 추가로 재무제한조항을 규정한 경우에는 당해 조문을 명시하여야 함]의 의무를 위반한 경우. (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는단독 또는 공동으로 ‘본사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. 기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 당사가 발행하는 제6회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.라. 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.마. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

바. 발행회사의 의무 및 책임

구분
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조변경 제한

발행회사의의무
부채비율 400% 이하
자기자본 180% 이내
자산총계의 50%
원리금지급의무 이행 완료될 때까지 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 함

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 7월 17일 흥국생명보험㈜와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무)
① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지 급대행자인 ㈜신한은행 여의도중앙금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제15호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산한다.

제2-2조(조달자금의 사용)
① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지)
“갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 400% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 179.63%, 부채규모는 1조 4,773억원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한)
① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고상 ‘자기자본’의 180%를 넘지 않는 경우.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 9,245억원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 112.42%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한)
① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% (자산처분 후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매·양도·임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 2조 2,996억원이다.

② “갑”은 매매, 양도, 임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한)
① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나.「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라.「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우 “갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주는 “미래에셋자산운용(주)”이며 지분율은 7.48%이다.

제2-6조(사채관리계약이행상황보고서)
) ①“갑”은 금융위원회등에 제출하는 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내에 본 사채와 관련하여 <별첨1> 양식의 사채관리계약이행상황보고서를 작성하여 “을”에게 제출하여야 한다.

②제1항의 사채관리계약이행상황보고서에는 “갑”의 외부감사인이 사채관리계약이행 상황보고서의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다. 단, 「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 "갑"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 또는 반기 감사보고서(검토보고서)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서(검토보고서)의 제출로 갈음할 수 있다.

③“갑”은 제1항의 사채관리계약이행상황보고서에 “갑”의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다.

④ “을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다.

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무)
① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자

가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제2-8조(발행회사의 책임)
“갑”이 본계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 흥국생명보험㈜와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차: 6]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

흥국생명보험㈜
00167068
서울특별시 종로구 새문안로 68(새문안로1가)
60,000,000,000
35,000,000
-

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

구 분
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

다. 사채관리실적

(기준일: 2025년 07월 17일)

구분
실적

2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년

계약체결 건수
2건
1건
3건
8건
3건
2건

계약체결 위탁금액
310억원
400억원
1,150억원
5,400억원
5,400억원
2,800억원

라. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

흥국생명보험㈜
신탁팀
02-2002-7505

마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한)
① “

을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제15호 나목 (1)의

각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음

각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류,가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상,재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경: 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항: “갑”의 본계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 “을”은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 ‘본 사채의 미상환잔액’에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 “을”은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 “을”이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 “을”에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 “을”이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 “을”은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무)
①“을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

②단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제4-3조 및 제4-4조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무)
① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제15호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제15호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본계약 제1-2조 제15호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임)
) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니하다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

사. 사채관리회사의 사임 ("사채관리계약서 제4-6조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임)
① “을”은 본계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

아. 사채관리회사인 흥국생명보험㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 10월 18일 설립되었으며, 2020년 02월 21일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 또한 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 제이알투자운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.

[당사 투자구조]

투자구조

(자료: 당사 제시)

당사는 2020년 07월 29일 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 소유권을 간접적으로 보유하고 있는 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다. 또한 2021년 02월 23일 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립 시 출자하여 지분 100%를 취득하였고, 이후 2021년 12월 30일, 2022년 01월 12일 및 2022년 02월 15일 추가 유상증자에 참여하여 미국 뉴욕 맨하튼 498 Seventh Avenue를 소유한 법인(JV)의 지분 49.9%를 취득하여 해당 자산의 소유권을 간접적으로 보유하고 있습니다. 모(母)리츠 성격의 당사는 자(子)리츠(제이알제26호리츠 및 제이알제28호리츠)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 바탕으로 이를 당사 투자자들에게 배당해주는 안정적인 사업구조를 보유하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사의 확정된 신규투자계획은 없으며 추후 관련계획 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자자산에 대한 감정평가액 및 매입금액은 다음과 같습니다. Finance Tower Complex에 대한 감정평가액의 경우 2023년 12월 31일 진행한 Kroll Risk & Financial Advisory의 감정평가 내역을, 498 Seventh Avenue의 경우 2023년 06월 01일 기준 Newmark Valuation & Advisory의 감정평가내역을 기반으로 감정평가액을 산출하였습니다.

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 억원)

구분
소재지
취득년월
부동산매입금액
부동산감정평가액
비고

Finance Tower Complex(주1)

벨기에 브뤼셀

2020.07

15,597
20,103
투자부동산, 연결대상

498 Seventh Avenue(주2)
미국 뉴욕 맨하튼
2022.02
8,113
8,021
공동기업투자, 지분법대상

합계

23,710
28,124
-

(주1) 감정평가액 기준환율 (1EUR=1,415.72원), 매입가액 기준환율 (1EUR=1,292.77원)(주2) 감정평가액 기준환율 (1USD=1,197.18원), 매입가액 기준환율 (1USD=1,193.14원)(자료: 당사 제시)

부동산투자회사로서 당사의 사업위험은 (1) 거시경제 등에 따른 공실 및 부동산 가치하락 관련 사업위험 및 (2) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습니다.

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 10월 18일 설립되었으며, 2020년 02월 21일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 또한 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 제이알투자운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.

[당사 투자구조]

투자구조

(자료: 당사 제시)

당사는 2020년 07월 29일 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 소유권을 간접적으로 보유하고 있는 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다. 또한 2021년 02월 23일 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립 시 출자하여 지분 100%를 취득하였고, 이후 2021년 12월 30일, 2022년 01월 12일 및 2022년 02월 15일 추가 유상증자에 참여하여 미국 뉴욕 맨하튼 498 Seventh Avenue를 소유한 법인(JV)의 지분 49.9%를 취득하여 해당 자산의 소유권을 간접적으로 보유하고 있습니다. 모(母)리츠 성격의 당사는 자(子)리츠(제이알제26호리츠 및 제이알제28호리츠)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 바탕으로 이를 당사 투자자들에게 배당해주는 안정적인 사업구조를 보유하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사의 확정된 신규투자계획은 없으며 추후 관련계획 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자자산에 대한 감정평가액 및 매입금액은 다음과 같습니다. Finance Tower Complex에 대한 감정평가액의 경우 2023년 12월 31일 진행한 Kroll Risk & Financial Advisory의 감정평가 내역을, 498 Seventh Avenue의 경우 2023년 06월 01일 기준 Newmark Valuation & Advisory의 감정평가내역을 기반으로 감정평가액을 산출하였습니다.

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 억원)

구분
소재지
취득년월
부동산매입금액
부동산감정평가액
비고

Finance Tower Complex(주1)

벨기에 브뤼셀

2020.07

15,597
20,103
투자부동산, 연결대상

498 Seventh Avenue(주2)
미국 뉴욕 맨하튼
2022.02
8,113
8,021
공동기업투자, 지분법대상

합계

23,710
28,124
-

(주1) 감정평가액 기준환율 (1EUR=1,415.72원), 매입가액 기준환율 (1EUR=1,292.77원)(주2) 감정평가액 기준환율 (1USD=1,197.18원), 매입가액 기준환율 (1USD=1,193.14원)(자료: 당사 제시)

부동산투자회사로서 당사의 사업위험은 (1) 거시경제 등에 따른 공실 및 부동산 가치하락 관련 사업위험 및 (2) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습니다.

1. 사업위험

(1) 거시경제 등에 따른 공실 및 부동산 가치 하락 관련 위험

가. [국내외 거시경제 경기 둔화에 따른 부동산 경기 하강 위험]당사의 사업계획상 주요 사업수익은 자리츠를 통해
당사가 간접 보유한 해외 상업용부동산 임대를 통해 수취하는 임대료수익을 기
반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 국내외 경기변동에 따른 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.
2025년 04월 22일, 국제통화기금(IMF)이 발표한 '세계경제전망(World Economic Outlook)'에 따르면, IMF는 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 2.8%로 1월 전망했던 3.3% 대비 0.5%p 하향 조정하였고, 2026년 세계 경제 성장률 전망치는 3%로 1월 전망 대비 0.5%p 하향 조정했습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치를 1월 전망치였던 2.7% 대비 0.9%p 하향조정한 1.8%로 전망하였으며, 유로존 전망치는 1월 전망 대비 0.5%p 하향조정한 0.5%로 전망하였습니다. 한국의 2025년 경제 성장률 전망치는 1월 전망 대비 1%p 하향조정한 1.0%로 전망하였습니다. 한국은행에서 2025년 5월 발표한 '경제전망보고서'에 따르면, 2025년 국내 경제성장률은 0.8%, 2026년 국내 경제성장률은 1.6% 수준일 것으로 예상됩니다. 이는 2025년 02월에 발표한 전망치 대비 2025년 국내 경제성장률은 0.7% 하향 조정되었고, 2026년은 0.2% 하향 조정되었습니다.이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체, 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황이며,이처럼 둔화되는 경기 전망과 함께 이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체, 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황입니다. 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등이 발생할 수 있으며 여파로

해외 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 매출은 자(子)리츠(제이알제26호 및 제이알제28호)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 기반으로 하며, 이외 발생하는 매출은 없습니다.

[보유자산별 수익현황]

(단위 : 백만원)

구분
주요 임차인
임대종료일
제9기 및 제10기(2023년 7월~ 2024년 6월)

영업수익(주1)

제이알제26호(Finance Tower Complex)
벨기에 재무부 등 정부부처(벨기에 건물관리청)
2034년 12월 31일
71,474

제이알제28호(498 Seventh Avenue)
SEIU(미국동부의료보건노동조합)
2050년 03월 31일
11,056

주1) 제이알제26호리츠의 경우 Finance Tower Complex의 임대료수익에서 벨기에 현지 영업비용을 차감. 제이알제28호리츠의 경우 498 Seventh Avenue의 임대료수익에서 뉴욕 현지 영업비용을 차감. (지분율 49.9% 적용 전)주2) 당사는 투자자들에게 연2회 배당을 위해 6개월을 사업기간으로 하며, 편의상 연간 수익현황을 제시하기 위해 2개 사업년도(제9기 및 제10기)를 합산 표기 하였습니다.주3) 상기 요약 보유자산 별 영업수익은 각각 제이알제26호, 제이알제28호로부터의 배당 수익을 기준으로 작성된 금액입니다.(자료: 당사 제시)

또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.① 글로벌 경기 동향

2025년 04월 22일, 국제통화기금(IMF)이 발표한 '세계경제전망(World Economic Outlook)'에 따르면, IMF는 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 2.8%로 1월 전망했던 3.3% 대비 0.5%p 하향 조정하였고, 2026년 세계 경제 성장률 전망치는 3%로 1월 전망 대비 0.5%p 하향 조정했습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치를 1월 전망치였던 2.7% 대비 0.9%p 하향조정한 1.8%로 전망하였으며, 유로존 전망치는 1월 전망 대비 0.5%p 하향조정한 0.5%로 전망하였습니다. 한국의 2025년 경제 성장률 전망치는 1월 전망 대비 1%p 하향조정한 1.0%로 전망하였습니다.국제통화기금은 세계 경제 위험요인이 하방으로 기울어져 있다고 진단하면서, 미국 신정부의 보호무역주의 확대, 확장적 재정정책, 이민 정책 등을 위험 요인으로 제시하였습니다. 특히, 확장적 재정정책, 규제 완화 정책이 단기적으로 미국 경제 성장에 긍정적 영향을 가져올 수 있지만, 중장기적으로 글로벌 채권금리 상승, 신흥국 자본 이탈을 초래하여 세계 경제에 위협으로 작용할 수 있다고 주의를 당부하였습니다. 또한, 미국 신정부의 보호무역주의 확대, 이민 제한 정책이 무역 갈등 심화, 노동력 공급 차질을 야기함으로서 미국과 세계경제 모두에 부정적 영향을 초래할 위험이 있다고 우려하였습니다. 한편, 세계 경제 상방요인으로는 무역협정 추가 체결 등 자유무역 기조 확대와 함께 노동력 확충, 경쟁 촉진, 혁신 지원 등을 위한 구조개혁 추진을 제시하였습니다.

[세계 경제성장률 전망치]

(단위 : %, %p)

구분
2024년
2025년
2026년

25.1월(A)
25.4월(B)
조정폭(B-A)
25.1월(C)
25.4월(D)
조정폭(D-C)

세계
3.3
3.3
2.8
-0.5
3.3
3.0
-0.3

선진국
1.8
1.9
1.4
-0.5
1.8
1.5
-0.3

미국
2.8
2.7
1.8
-0.9
2.1
1.7
-0.4

유로존
0.8
1.0
0.5
-0.5
1.4
1.2
-0.2

독일
0.2
0.9
0.8
-0.1
1.4
1.0
-0.4

프랑스
1.1
0.8
0.6
-0.2
1.1
1.0
-0.1

이탈리아
0.7
0.7
0.4
-0.3
0.9
0.8
-0.1

스페인
3.2
2.5
2.7
0.2
1.8
1.8
0.0

일본
0.1
1.1
1.1
0.0
0.6
0.6
0.0

영국
0.4
1.6
1.1
-0.5
0.8
0.6
-0.2

캐나다
1.5
2.0
1.4
-0.6
2.0
1.6
-0.4

한국
2.0
2.0
1.0
-1.0
2.1
1.4
-0.7

기타선진국
2.2
2.1
1.6
-0.5
2.0
1.7
-0.3

출처: IMF World Economic Outlook Update(2025.04)

상기 IMF의 전망은 2025년 04월 22일 발표된 것으로, 이후 미중 무역분쟁 완화 기대감은 커졌지만 미국 연방준비위원회는 6월 FOMC 성명서에서 추가 인하에 대해 신중한 입장을 보여줌으로써, 시장의 선제적 금리 인하에 대한 기대감을 지웠습니다. 향후, 노동 여건 악화 및 인플레이션 안정화 데이터 확인이 더 필요함을 지속 강조한 바, 향후 실업률 및 CPI 데이터 확인이 중요할 것으로 사료됩니다. 또한, 금리 수준과는 별개로 미중 무역분쟁의 지속, 빈번하게 발생하는 국제 분쟁, 국내 내수 소비 침체 등 국내외 경기침체가 해소되고 있지 않은 상황으로 경기 동향에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 사료됩니다.

② 국내 경기 동향

국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 2021년에는 팬데믹 확산이 종식되지 않았음에도 불구하고 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가하였으며, 기저효과로 인하여 4.0%의 높은 경제성장률을 기록했습니다. 2022년에는 수출, 민간소비의 감소 등의 영향으로 전년대비 하락한 2.6%의 성장률을 기록하였으며 2023년에도 이러한 기조가 유지되며 전년대비 하락한 1.4%의 성장률을 기록하였고, 2024년에는 교역조건이 전년대비 개선됨에 따라 성장률은 소폭 상승한 2.0%를 기록하였습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %, 억달러)

구 분
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년

경제성장률
3.7
2.4
3.2
3.2
2.8
2.9
3.2
2.9
2.2
-0.7
4.3
2.6
1.4
2.0

국내총생산(GDP)
12,534
12,780
13,706
14,840
14,653
15,000
16,233
17,252
16,510
16,446
18,177
16,733
17,131
18,697

(자료: 한국은행 경제통계시스템)

한편, 한국은행에서 2025년 5월 발표한 '경제전망보고서'에 따르면, 2025년 국내 경제성장률은 0.8%, 2026년 국내 경제성장률은 1.6% 수준일 것으로 예상됩니다. 이는 2025년 02월에 발표한 전망치 대비 2025년 국내 경제성장률은 0.7% 하향 조정되었고, 2026년은 0.2% 하향 조정되었습니다.한국은행은 세계경제가 최근 미중 무역갈등 완화에도 연초보다 높은 수준의 미관세 및 향후 협상 과정의 불확실성 등을 고려할 때 성장세가 당초 예상에 미치지 못 할것이라 예상하였습니다. 국내경제는 미국의 관세정책, 정치 불확실성 등의 영향으로 수출과 내수 모두 하방압력이 증대되면서 작년보다 큰 폭 둔화된 수준으로 성장할 것이라고 발표하였습니다. 한국은행이 2025년 5월에 발표한 국내 경제 전망은 아래와 같습니다.

[한국은행 국내 경제성장 전망]

(단위 : %)

구분
2024
2025년(E)
2026년(E)

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

GDP성장률
2.0
0.1
1.4
0.8
2.0
1.3
1.6

민간소비
1.1
0.8
1.4
1.1
1.8
1.3
1.6

건설투자
-3.0
-11.3
-1.1
-6.1
4.9
0.9
2.8

설비투자
1.6
4.9
-1.0
1.8
1.0
0.9
1.0

지식재산생산물투자
0.7
1.4
4.8
3.2
3.7
1.4
2.5

재화수출
6.3
-0.1
0.0
-0.1
0.6
0.8
0.7

재화수입
1.2
0.8
-0.3
0.2
1.8
1.3
1.5

출처: 한국은행(경제전망보고서, 2025.05)주) 전년동기대비 기준

이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체,
트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성
, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황이며, 국내 경제도 추세적으로는 둔화 흐름이 이어질 것으로 예상되므로 당사가 영위하고 있는 사업 역시 그 영향력 하에 있어 향후 이에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 경기 회복세가 예상보다 둔화된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등으로 인해 당사 및 주요 자회사들의 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

나. [금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
기준금리가 상승할 경우 이에 따라 차입금리가 상승하게 되며 이는 조달비용의 상승으로 이어져 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수
있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다.이후 2022년 12월 FOMC 0.50%p. 및 2023년 2월 2일 FOMC에서 0.25%p. 금리인상을 결정하였으며, SVB 파산에 따라 금융안정성을 위하여 금리 동결 혹은 인하 주장이 제기되었으나 미 연준은 2023년 3월 23일 FOMC는 물가안정과 SVB 등 은행 파산에 대응하는 금융안정 사이에서 또 다시 베이비스텝을 유지하며 0.25%p. 추가 인상을 결정하였고, 5월 FOMC에서 연달아 0.25%p. 인상하였습니다. 2023년 6월 15일 FOMC는 15개월 만에 금리를 동결하였으나, 2023년 7월 26일 다시 0.25%p 추가 인상을 결정하여 22년만에 최고치의 금리 수준을 기록하였습니다. 7월 CPI와 근원 CPI 상승률이 예상치를 하회하였지만, FOMC 의사록에서는 추가 금리 인상을 시사하며 금리 인상 기조가 유지되는 상황입니다. 이후 9월과 11월에 진행된 FOMC에서도 기준 금리를 동결하였으나 9월과 달리 11월에는 금융환경 긴축에 대해 인정하고 "과소 긴축 리스크와 과잉 긴축 리스크가 점차 균형을 향해가고 있다"고 평가하며 금리 인상 사이클 종료를 시사 하였습니다.2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 및 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다.

2024년 3월 FOMC에서도 만장일치 금리동결(5.25%~5.50%)을 이어갔으며, 점도표 상 올해 3회 인하(75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월, 6월 FOMC에서도 만장일치로 금리동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 내년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 내년 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 2025년 1월 FOMC를 통해 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하였습니다. 2025년 3월, FOMC는 경제전망에 대한 불확실성이 높아졌다고 평가하며, 정책 방향의 명확성이 확보될 때까지 관망 기조를 유지하겠다는 입장을 밝혔습니다. 이어 5월 및 6월 회의에서는 기준금리를 만장일치로 4.25~4.50% 수준에서 동결하였으며, 현재의 통화정책이 다소 긴축적인 수준에 있다는 평가를 내놓았습니다. 또한, FOMC는 최근 관세 인상이 장기적으로 물가 상승 요인으로 작용할 수 있다고 보며 인플레이션의 상방 리스크가 확대되었다고 진단하는 한편, 고용시장 둔화에 따른 실업률 상승 가능성도 주요 하방 리스크로 지적하였습니다. 이에 따라, 증권신고서 제출일 현재 미국의 기준금리는 4.25%~4.50% 수준에서 유지되고 있습니다.

[미국 기준금리 추이]

미국 기준금리 추이.jpg
미국 기준금리 추이

(자료: 미 연방준비은행, CNBC, 머니투데이 재가공)

유로존의 경우 2020년 COVID-19 이전에도 지속적으로 제로금리 기조를 유지하였으며, 2020년 COVID-19 확산 이후 경제적 충격에 대응하기 위해 팬데믹긴급매입프로그램 등 제로금리와 더불어 양적완화 정책을 시행하였습니다. 그러나, COVID-19 백신 도입과 함께 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격 상승압력이 강화되어 2022년 6월 유로존의 CPI는 8.6%를 기록하는 등 높은 인플레이션이 지속되었습니다. 이후 유럽중앙은행(ECB)은 7월 빅스텝을 단행하여 2016년 3월부터 유지하던 제로금리를 6년 만에 중단하며 통화 긴축 정책으로 전환하였습니다.이후 ECB도 전세계적인 통화 긴축 정책 기조로 변경됨에 따라, 2022년 9월 0.75%p., 10월 0.75%p., 12월 0.50%p. 를 인상함에 따라 2022년 6월 0%였던 유로존의 기준금리는 2022년 12월 2.50%를 기록하였습니다. 이후 ECB는 우크라이나 전쟁 후 기록적인 인플레이션 대응 및 유로존의 경제활동 둔화를 근거로 경제 활력을 되살리기 위해 기준금리를 2023년 2월 0.50%p., 3월 0.50%p., 5월 0.25%p., 7월 0.2%p., 9월 0.25%p. 인상하여 2023년 9월 이후 유로존의 기준금리는 역대 최고 수준인 4.50%를 기록하였습니다.해당 기준금리는 금리 인하에 대한 확신 부족이라는 이유로 2023년 10월 이후 2024년 4월까지 5차례 회의에서 동결되었습니다. 그러나 이후 물가상승률이 하락하였고 인플레이션 전망도 개선되면서 2024년 6월 ECB는 기준금리를 0.25%p. 인하하였으며 2024년 9월에는 경기 둔화에 대한 우려로 기준금리를 0.60%p. 인하하였습니다. 2024년 10월에는 디스인플레이션의 진행으로 인한 경기 위축에 대한 우려로 기준금리를 0.25%p.인하하였으며, 2024년 12월에도 추가로 0.25%p. 인하하여 기준금리는 3.15%를 기록하였습니다. 2025년에 들어서는 에너지 가격 하락 등으로 인해 유로존 내에서의 인플레이션은 빠르게 잡하는 반면, 미국의 관세부과 정책 등 지속되는 경기 위축 우려로 기준금리를 1월, 3월, 4월에 각각 0.25%p.씩 인하하였습니다. 2025년 6월에도 무역 정책 관련 불확실성에 대비하기 위하여 기준금리를 0.25%p. 인하하여 증권신고서 제출일 현재 기준 유럽 기준금리는 2.15% 입니다.

[ECB 기준금리 변동 추이]

(단위: %)

ecb 기준금리 추이.jpg
ecb 기준금리 변동 추이

(자료: 연합인포맥스, 2025년 7월 기준)

한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 선제적으로 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 2022년 1월 이후, 한국은행은 2월 기준금리를 동결하였으나, 4월 0.25%p., 5월 0.25%p., 7월 0.50%p., 8월 0.25%p., 10월 0.50%p., 11월 0.25%p.를 인상하여 2022년 1월 한국의 기준금리는 1.25%였으나, 2022년 11월에는 3.25%를 기록하였습니다. 2023년 1월 13일 금융통화위원회에서도 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 이후 2023년 2월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였으나 기자회견에서 총재는 5명의 위원은 추가 인상의 여지를 열어두었다고 언급하였습니다. 5월 25일 시행된 5월 금통위에서 4월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 총재가 기자회견에서 6명의 금통위원 모두가 추가 금리 인상 가능성을 열어두고 있다고 언급하며 추가 인상이 언제든 가능하다고 언급하였습니다. 7월 금통위에서 금리 동결에 이어, 8월 금통위에서도 동결을 결정하였으나 모든 위원들이 가계부채 증가세 등을 우려하며 3.75%까지 기준금리를 추가 인상가능성을 열어둬야 한다는 의견을 제시하였습니다. 또한 10월 금통위에서도 1명의 위원이 지정학적 불확실성으로 인해 기준 금리 인하와 인상 가능성을 모두 열어두는 유연성을 가져야 한다는 소수의견을 제시하였으나 6회 연속 기준 금리 동결을 이어갔습니다. 11월 금통위에서도 경기회복세가 뚜렷하지 않은 데다 부동산PF 부실 등 금융시장 불안도 여전해 금리 인상은 어려우나 미국 기준금리와의 금리차로 금리인하도 어려운 상황이라는 의견을 밝히며 만장일치로 기준금리 동결을 결정하였습니다. 한편, 2024년 1월, 2월, 4월, 5월 및 7월 연속으로 금통위에서는 기준금리를 동결하였습니다. 7월 금통위에서는 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p 인하하며 기준금리는 3.00%를 기록하였습니다.2025년 1월 금통위에서 한국은행은 대내외적 불확실성 확대와 원달러 환율 불안을 근거로 인하 기조를 멈추고 기준금리 동결을 결정하였습니다. 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률과 가계부채의 안정 및 둔화 추세가 지속될 것으로 예상된다고 판단, 기준금리인하를 통해 경기둔화에 대응하기 위하여 기준금리를 0.25%p 인하하였습니다. 2025년 4월 금통위에서 한국은행은 잔존하고 있는 국내의 정치적 불확실성, 美 트럼프 정부의 관세정책으로 인한 통상 여건의 악화, 환율 변동을 경기 불안정 요인으로 언급하며 기준금리 동결을 결정하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 한국의 성장률이 크게 낮아질 것으로 전망되어 경기 하방 압력 완화를 목표로 기준금리를 0.25%p. 인하하며, 증권신고서 제출일 현재 한국의 기준금리는 2.50%를 기록하고 있습니다.

[한국은행 기준금리 변동추이]

한국 기준금리 추이.jpg
한국 기준금리 추이

(자료: 한국은행, 머니투데이 재가공)

한편, 국내의 경우 2023년 2월까지 기준금리가 지속적으로 인상됨에 따라, 국내 주요 시중은행의 주택담보대출 금리도 동일한 추세를 보였습니다. 특히 2022년 4월 이후로 연이은 기준금리 상승으로 인해 주택담보대출의 경우 2022년 08월에서 4.38%의 주택담보대출 금리가 2022년 12월 5.46%으로 상승하였습니다. 그러나, 2023년 이후 한국은행이 2월부터 기준금리 동결을 지속하자 주택담보대출 금리도 안정화되어, 2023년 1월 5.29%에 이르던 주택담보대출 금리는 2023년 12월 4.16%으로 하락하였습니다. 이후 기준금리 인하 기대 및 인플레이션 둔화에 따라, 주택담보대출 금리는 기속적으로 하락하여 2024년 8월 기준 3.54%를 기록하였으나, 2024년 9월 이후 금융당국의 강도 높은 가계대출 관리를 은행권에 주문하면서 대출금리가 상승하여 2024년 12월 기준 4,58% 수준을 기록하였습니다. 그러나 경기 부진 및 지속적인 경기악화로 인한 한국은행의 기준금리 인하 결정에 시중은행 금리 또한 하락하면서 2025년 6월 기준 평균 주택담보대출 금리는 3.94%를 기록하고 있습니다. 향후 기준금리의 움직임 및 정부 정책에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

[주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
2024-01
2024-02
2024-03
2024-04
2024-05
2024-06
2024-07
2024-08
2024-09
2024-10
2024-11
2024-12
2025-01
2025-02
2025-03
2025-04
2025-05
2025-06

KB국민은행
4.1
3.88
3.94
4.11
4.04
3.83
3.6
3.5
3.65
4.02
4.30
4.48
4.28
4.25
4.27
4.16
3.98
3.83

NH농협은행
4.88
4.43
3.97
3.89
3.87
3.89
3.83
3.79
3.86
4.15
4.36
4.55
4.43
4.35
4.35
4.35
4.01
3.79

우리은행
4.18
3.96
4.18
4.02
4.13
4
3.68
3.31
3.32
3.63
4.25
4.63
4.55
4.52
4.36
4.23
3.95
3.92

신한은행
4.15
4.09
3.96
4
4.08
4.02
3.68
3.44
3.48
3.86
4.36
4.63
4.38
4.49
4.44
4.38
4.18
4.11

하나은행
4.15
4.14
4.06
3.71
3.75
3.83
3.75
3.67
3.71
3.86
4.36
4.63
4.48
4.57
4.52
4.40
4.13
4.06

산술평균
4.29
4.1
4.02
3.95
3.97
3.91
3.71
3.54
3.60
3.95
4.35
4.58
4.42
4.44
4.39
4.30
4.05
3.94

(자료: 전국은행연합회)주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년 이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. [공실 위험]

당사의 자회사(또는 자리츠) 중
제이알제26호를 통해 소유한 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(기초자산)인 Finance Tower Complex의 2025년 3월말 기준 임대율은 100%
이며, 임대수입 구성은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 99.3%, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)이 0.7%입니다. 임대차 계약 기간은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 2034년 12월 31일, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)가 2034년 10월 31일까지입니다. 불가항력의 결과로 임대차목적물이 파괴되는 것과 같이 벨기에 민법 상 임차인의 중도 해지를 허용하는 예외적인 경우를 제외하고는 중도해지는 없습니다.한편, 당사가
제이알제28호를 통해 지분 49.9%를 보유하고 있는 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 실물자산(기초자산)인 498 Seventh Ave.의 경우, 2025년 3월말 기준 전체 임대율은 약 96% 수준
이며, 15개의 임차인들의 각 임대차 계약에 의거 2025년 3월말 기준 가중평균 잔여임차기간(WALE)이 약 19.2년입니다.
주요 임차인인 동부의료보건노동조합(SEIU)은 총 임대차 가능면적의 약 60.6%를 사용 중
이며, 잔여임대기간이 약 25년(2050년 3월말까지)으로 기간 중 안정적인 임대수익 수취가 가능할 것으로 예상됩니다.상술한 바와 같이 당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 보유한 각 실물자산(기초자산)은주요 임차인에 의해 장기임대차계약이 체결되어 있어 동 자산을 운용함에 있어 안정적이라고 볼 수 있습니다. 그러나 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고
예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생
하거나,
임대차계약기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않는 등 상당한 공실이 발생할 경우 당사의 영업실적 및 현금흐름 등 재무적인 사항에 부정적 영향
을 끼칠 수 있습니다.

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)파이낸스 타워에 대하여 체결된 주요 임차인인 벨기에 건물관리청과 체결한 임대차계약의 주요 조건은 아래와 같습니다.

[파이낸스 타워 임대차계약 개요(벨기에 건물관리청)]

항목
내용

임대차 기간

2002. 1. 1.부터 2034. 12. 31.까지 (총 33년)

자동 연장
임대차계약 종료일로부터 최소 12개월 전에 종료 의사표시를 하지 않는 경우, 1년씩 자동 연장

계약 당사자

- 임차인: 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)- 임대인: TdF FIIS(Tour des Finances SA FIIS, 제이알제26호가 투자한 현지 투자법인)

임대료

69,930,502 유로 (2024년 기준)

임대료 납부
매년 2회(4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납)

임대료 조정

벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정:

어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

제세공과금
임차인 부담

보험

임대인 부담

유지보수
임차인 부담. 단, 임차인의 귀책사유 없는 대수선은 임대인 부담

중도해지

- 원칙적으로 임의에 의한 임대차 중도해지는 불가하나, 다음에 한하여 예외적으로 허용: ● 임대인이 계약 위반을 하였고, 임차인이 이에 대하여 보증인에게 통지하였음에도 15 영업일 내에 적절한 조치를 하지 않는 경우

● 벨기에 계약법 및 임대차 법률상 허용되는 경우:

(i) 당사자 간 중대한 계약 위반이 발생하여 법원 명령으로 계약이 중도 해지 되는 경우 (벨기에 민법 제1184조)(ii) 불가항력의 결과로 임대차목적물 전체가 파괴되어 계약이 자동적으로 종료되는 경우(벨기에 민법 제1722조)(iii) 불가항력의 결과로 임대차목적물의 중요한 부분이 파괴되고, 이로 인하여 임차인이 계약의 중도 해지를 청구할 수 있는 경우 (벨기에 민법 제1722조)

전대 및 양도

임대인의 사전 서면 동의 없이 전대 불가.

※ 벨기에 정부가 지불 의무를 부담하는 정부기관 및 공기업의 점유는 예외이나, 이로 인하여 본건 건물들의 용도가 변경되는 경우는 그렇지 아니함.

개조

- 임대인의 사전 서면 동의를 받아 건물 개조 가능 (단, 개조에 대한 보상 등 권리 주장 불가)

- 임대차계약 종료 시점에 임대인은 임차인에 대한 보상 없이 위 개조된 부분을 취득할 것인지 또는 입주 당시의 상태로 원상회복을 요구할 것인지에 대하여 결정할 수 있음

(자료: 당사 제시)

잔여 임차기간은 약 10년이며, 임대목적물의 파괴, 계약 위반과 같은 상황 발생 시가 아닌 경우 중도해지 조건이 없기 때문에 임대차 기간 중 공실이 발생할 위험은 적은 것으로 전망됩니다. 그러나 예상치 못한 경제, 사회, 법률적 상황이 발생하거나 임대차 기간이 종료되는 경우 공실이 발생할 위험이 존재함에 유의하시기 바랍니다.

또한, 파이낸스 타워가 위치한 구역은 브뤼셀의 CBD(도심업무지구)는 원도심인 Pentagon(Centre, 파이낸스 타워 소재), Leopold(EU본부 소재) 등 총 5개의 하위권역으로 이루어졌습니다. 브뤼셀 CBD 구역 내 프라임 오피스의 안정적인 임대료와 더불어 신규 오피스를 공급할 공간의 제한, 에너지 관련 규제 등으로, CBD 구역 내 프라임 오피스에 대한 수요는 지속되고 있습니다. 아래는 2025년 1분기 기준 브뤼셀 오피스 시장 현황 자료이며, 이를 통해 Pentagon(Centre) 등 브뤼셀 CBD 지역의 평균 공실률 및 연간 임대료가 안정적임을 알 수 있습니다.

[2025년 1분기 기준 브뤼셀 권역별 개요 및 공실률 현황]

지역 구분
오피스 전체 물량(㎡)
공실 면적(㎡)
공실률
연간임대료

Leopold
3,480,162
120,218
3.45%
€390

Pentagon(Centre)
2,518,444
143,932
5.72%
€340

North
1,619,477
185,687
11.47%
€270

Louise
875,995
62,603
7.15%
€340

Midi
618,538
17,137
2.77%
€195

Decentralised
2,423,396
298,830
12.33%
€200

Periphery
2,330,287
359,259
15.42%
€185

Brussels(전체)
13,866,299
1,187,666
8.57%
€390

(자료: Cushman & Wakefield Research)

[연간 브뤼셀 오피스 시장 등급별 공실률 추이]

브뤼셀 오피스 시장 공실률(추이).jpg
브뤼셀 오피스 시장 공실률(추이)

(자료: CBRE Research)

EU의 에너지 관련 규제가 점차 강화되면서 주거로의 오피스 용도 전환 추세에 따라 2025년 1분기 브뤼셀 오피스 시장의 평균 공실률은 8.1%, 2024년 7.8% 대비 소폭 상승하였습니다. 다만, 제이알제26호의 기초 자산인 파이낸스 타워의 경우 현재 장기임대차 계약을 기반으로 임대율 100%을 기록하는만큼 단기간 내에 공실로 인한 위험이 발생할 것이라 판단하기는 어렵습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

498 Seventh Ave.는 다수의 임차인(Multi-Tenants)이 임차하여 사용 중인 오피스 건물이며, 임차인 현황은 아래와 같습니다.

[498 Seventh Ave. 임차인 현황]

항목
내용

임대면적

토지: 38,800 SF(3,604.6m2 / 약 1,090평)

건물 : 962,447 SF(89,415m2 / 약 27,048평)

단위 임대료(연)
약 USD 61.0/SF

임차인별임대차 현황

분류

임차인

임대차만기일

비중(계약면적기준)

오피스(비중: 95%)
SEIU
2050.03
58.1%

PubMatic INC.
2036.01
6.3%

Tetra Tech
2032.11
6.2%

Hazen & Sawyer
2036.09
4.6%

CB Information Systems
2030.12
4.5%

Dattner Architects
2034.02
3.1%

Milrose
2033.11
2.7%

Securitas
2034.12
2.0%

McKissack
2034.03
1.5%

Clinii
2030.04
0.7%

리테일(비중: 5%)
SEIU(기타)
2050.03
2.4%

Demida
2037.07
0.7%

Willian Esper
2032.07
1.1%

JP Morgan Chase
2029.12
0.4%

GC 498 Seventh Avenue
2032.05
0.1%

Securitas(창고)
2034.12
0.0%

(자료: 임대차 계약서 및 당사 제시)주) 2025년 6월 말 기준

498 Seventh Ave.에 대하여 체결된 주요 임차인인 SEIU와 체결한 임대차계약의 주요 조건은 아래와 같습니다.

[SEIU 임대차계약 주요조건]

항목
내용

임대차 기간

2019. 3. 1.부터 2050. 3. 31.까지 (총 31년)

임대차 면적
총 582,495 SF (Basement, Ground, Mezz 층 부분 임대, 지상 2~10층, 16층, 22~25층)

계약 당사자

- 임차인: M2M HOLDINGS LLC (SEIU가 설립한 뉴욕 소재 유한책임회사)- 임대인: 498 SEVENTH, LLC(제이알제28호가 투자한 현지 투자법인)

임대료

임대기간

임차면적

(SF/평)

연간 임대료

(USD)

단위임대료

(USD/SF)

상승률

2021년(최초)

582,495 SF

(16,370평)

35,824,512

62.21

-

2026년(6년차)

38,724,864
67.25

8.1%

2031년(11년차)

41,629,827
72.29

16.2%

2036년(16년차)

43,740,192
75.96

22.1%

2041년(21년차)

46,655,869
81.02

30.2%

2046년(26년차)

49,577,754
86.09

38.4%

2050년(30년차)

49,635,330

86.19

38.6%

보증금
USD 30M(약 345.0억원)

해지조건
- 임대차 계약 개시 후 20년 시점에 1번 계약해지 옵션 보유- 행사 3년 전에 사전통보를 하여야 함

(자료: SEIU 임대차 계약서)

주요 임차인 SEIU의 잔여 임차기간은 약 25년이며, 임대차계약서상 임대료 개시일로부터 20년이 되는날에 효력이 발생하는 1회의 해지권을 행사할 수 있습니다. 다만, 해지는 임대료 개시일로부터 17년이 되는 날 혹은 그 이전에 통지하여야 하고, 해지지급금(Termination Payment)의 50%를 지급하면서 행사하여야합니다. 해지지급금의 추가 50%는 중도해지일(Early Termination Date) 또는 그 전에 지급되어야 하며, 이때 해지지급금은 (i) 중도해지일 기준 미상각 (unamortized) 거래비용으로서 이자율 7.5%를 적용한 것 및 (ii) 중도해지 일 직후 9개월 간의 임대료를 의미합니다. 위와 같은 높은 계약해지금을 고려시 임대차 기간 중 공실이 발생할 위험은 적은 것으로 전망됩니다.2022년 3월 이후 미국 연준은 급격히 기준금리 인상을 단행하였으며, 또한 코로나19 사태 이후 재택근무가 활성화됨에 따라 미국 상업용 부동산에 대한 공실률이 심화되었습니다. 또한, 미국의 기업들이 사무실 면적을 축소하고 있으며 A급 자산으로의 이전 및 B, C급 자산에서의 면적 축소 등 자산간 양극화가 나타나고, 신축 오피스에 대한 수요가 낮아 공실률이 추가 상승할 가능성이 존재합니다. 다만 Cushman & Wakefield 리포트에 따르면 뉴욕 전체 공실률은 2025년 1분기 기준 22.7%를 기록하였으며, 이는 전분기 대비 60bp 하락한 수치입니다. 이는 활발한 임대 활동과 주거 전환으로 인한 하락으로 판단되며 맨해튼에서 4분기 연속으로 새로운 오피스 개발은 없는 것으로 파악됩니다.

[뉴욕 공실률 추이(2025.1Q)]

뉴욕 평균 공실률 추이.jpg
뉴욕 평균 공실률 추이

(자료: Cushman & Wakefield Marketbeat Manhattan office Q1 2025)

당사의 공실위험은 오피스 입지의 영향을 받으며, 498 Seventh Ave. 경우 맨하튼 Class A 오피스입니다. 뉴욕 맨하튼은 Midtown, Midtown South, Downtown으로 구분되며, 본 자산은 Midtown 내 세부 권역인 Times Square South에 위치합니다. Midtown 지역은 뉴욕 맨하튼 지역 중 가장 낮은 공실률과 함께 안정적인 호가임대료를 유지하고 있습니다. 하지만, Times Square South의 경우 Midtown 지역내의 평균 공실률 대비 높으며 호가임대료도 낮은 편에 속함을 알 수 있습니다. 그럼에도 498 Seventh Ave. 경우 안정적인 임대차 계약을 보유하고 있으며, 임대율은 96%로 높은 수치를 기록하고 있습니다.

[미국 상업용 오피스 시장 지표(2025년 1분기)]

지역 구분
임차면적
공실률
호가임대료(오피스 전체)
호가임대료(Class A)

Midtown
259,828,881
21.6%
$76.58
$84.94

Times Square South
30,278,361
24.9%
$54.22
$69.95

East side / UN
21,054,132
21.6%
$71.03
$71.56

Grand Central
44,614,231
22.0%
$67.04
$70.34

Madison / Fifth
23,583,274
23.4%
$105.57
$115.99

Murray Hill
14,883,527
23.2%
$56.24
$60.45

Park Avenue
20,792,570
11.7%
$116.15
$116.15

Penn Station
31,900,614
20.1%
$106.44
$120.16

Sixth Avenue / Rock Center
41,813,375
17.5%
$83.72
$84.71

West Side
30,908,797
29.7%
$72.06
$74.63

Midtown South
71,983,816
25.4%
$78.59
$99.32

Downtown
84,803,830
23.9%
$55.04
$59.17

Manhattan(전체)
416,616,527
22.7%
$71.84
$80.78

(자료: Cushman & Wakefield Marketbeat report)

특히, 맨하튼 Class A 오피스의 실 임대료는 2025년 1분기 기준 약 $81/SF로 전분기 대비 약 0.41달러 하락하였습니다. 한편, 맨하튼 Class B, Class C 오피스의 실 임대료의 경우 Class A의 실 임대료 대비 양극화가 꾸준히 확대되는 추세이며 498 Seventh Ave.의 경우 Class A 오피스에 속함에 따라, Class B, Class B 오피스에 비해 상대적으로 안정적입니다.또한 공실률은 현지의 임차인 관리 수준에 따라 변동될 수 있습니다. 498 Seventh Ave.의 경우 현지 공동투자자를 두고 Joint Venture 의 방식으로 투자가 이루어지며, 공동투자자인 George Comfort & Sons, Inc. 는 1919년 설립된 상업용 부동산 투자 및 운용회사로 1993년부터 본 건 자산에 투자하여 운용 중에 있습니다.498 Seventh Ave.는 주요 임차인의 낮은 해약가능성, 상대적으로 안정적인 Class A 오피스 및 베테랑 현지 공동투자자의 관리를 통하여 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상되나, 예상치 못한 경제, 사회, 법률적 상황이 발생하거나 임대차 기간이 종료되는 경우 공실이 발생할 위험이 존재함에 유의하시기 바랍니다.

라. [부동산가격 하락 위험]일반적으로
부동산투자회사가 보유한 부동산(기초자산) 매각 시점에 해당 부동산(기초자산)의 시장가치 변동에 따라 매각손익이 부동산투자회사의 영업수익에 반영됩니다. 이와 관련하여 당사가 자회사(자리츠)를 통해 해외에 소재한 부동산(기초자산)을 매각하고자 하는 시점에
경기 둔화 및 금리 상승 등 부동산 시장 환경에 부정적인 변화가 생기거나 당초 예상과 달리 실제 매각 가격이 상당히 하락할 경우, 매각 손실이 발생할 수 있습니다.

당사는 존속기간이 정해진 집합투자기구와 달리 40년의 존속기간을 두고있는 영속형 부동산투자회사로서 사전에 확정된 매각기한을 설정하지는 않을 예정입니다. 당사는 파이낸스타워 및 498 Seventh Ave. 등 현재 편입된 자산의 매각차익이 극대화될 수 있는 시점에 자산의 매각을 진행할 예정입니다.(1) 제이알제26호(파이낸스타워)제이알제26호의 투자 자산인 파이낸스타워는 벨기에 브뤼셀 CBD에 입지한 자산으로 파이낸스 타워 매각 시점의 부동산 매각가치는 벨기에의 거시적 경기 변화 및 상업용 부동산 시장 변화에 직접적인 영향을 받습니다.Cushman & Wakefield 보고서에 따르면 벨기에는 공공 및 개인의 소비로 인한 GDP 성장이 예상되는 반면 국제 무역 규모가 줄어들게되면서 소비로 인한 성장률을 상쇄시켜 다소 완만하게 성장할 것으로 전망됩니다. 이와 같은 배경에 기인한 2025년 벨기에 경제성장률은 0.44%를 기록할 것으로 예상하였습니다. 또한 벨기에의 실업률의 경우 2023년 5.5% 기록한 뒤 우크라이나 전쟁, 에너지 가격 상승 및 공급망 중단 등으로 인해 상황이 악화되면서 2024년 기준 5.63%로 상승하였습니다. 2025년 1분기 기준 실업률은 5.90%를 기록하였으며, 향후 몇 년간 점차 증가할 것으로 전망됩니다.

[벨기에 GDP 성장률 추이]

벨기에 gdp 성장률 추이.jpg
벨기에 GDP 성장률 추이

(자료: Cushman & Wakefield Marketbeat report - 2025.Q1)

벨기에 상업용 부동산 투자규모는 2025년 1분기 기준 약 13.5억 유로를 기록하였으며, 이는 전년 동기(15.0억) 대비 10% 감소하였으나 높은 수치입니다. 이는 유럽중앙은행의 금리 인하와 더불어 산업 및 물류용 부동산 대규모 거래로 인한 투자액 상승으로 파악됩니다. 다만 2022년 80억 유로가 넘는 투자규모와 비교했을 시 최근 투자규모는 감소한 상황입니다. 이는 2023년부터 전세계적으로 높은 인플레이션으로 인해 고금리 기조가 형성되었고 특히 유럽중앙은행(ECB)의 고강도 긴축이 주요한 요인이였습니다. 때문에 2023년 상반기의 경우 불확실한 경제상황으로 인해 브뤼셀 오피스 시장 투자규모는 3.08억 유로(약 4,358억원)로 수준으로 급감하였습니다. 그러나 이후 유럽중앙은행의 금리 인하로 인하여, 2024년에는 약 39억 유로를 기록하며 2023년 전체 연간 투자액 대비 약 50% 이상 증가하였고, 2025년에도 부동산 투자규모는 증가추세에 있습니다.

[벨기에 상업용 부동산 투자규모 추이]

벨기에 상업용 부동산 투자 규모(추이).jpg
벨기에 상업용 부동산 투자 규모(추이)

(자료: CBRE Research - 2025.1Q)

파이낸스 타워의 경우 임대료가 물가상승률과 연동되고 있으며, 소재하는 브뤼셀 CBD지역의 수요가 지속됨에 따라 안정적인 감정평가액을 유지하고 있습니다. 2023년 12월 Kroll사에서 감정평가를 진행하였으며, 아래는 2020년 이후 당사가 파이낸스 타워에 대해 진행한 감정평가 결과입니다.

[Finance Tower Complex 감정평가액]

구분
주요 내용

감정평가기관
매입가액
Cushman &Wakefield
Cushman &Wakefield
Kroll
Kroll
Kroll

감정평가 기준일
2020년 01월 17일
2020년 12월 31일
2021년 12월 31일
2022년 12월 31일
2023년 05월 26일
2023년 12월 31일

평가결과
EUR 1,206.5M(약 1조 5,597억원)
EUR 1,454M(약 2조 585억원)
EUR 1,459M(약 2조 655억원)
EUR 1,500M(약 2조 1,236억원)
EUR 1,440M(약 2조 386억원)
EUR 1,420M(약 2조 103억원)

주1) 감정평가액: 기준환율(1EUR=1,415.72원) 적용주2) 매입가액: 매입 당시 기준 환율(1EUR=1,292.77원) 적용(자료: 당사 제시)

그러나, 파이낸스 타워는 연면적 기준 총 195,973㎡의 대형 건물로 취득에 상당한 자금이 소요되기 때문에 매수인이 될 수 있는 자가 제한적일 수 있습니다. 즉, 파이낸스 타워와 같은 대형자산은 수요가 제한적이기 때문에 매수인을 찾는 것이 소규모 자산에 비하여 상대적으로 어렵고, 이는 거래가격에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인해 당사가 향후 매각 추진시 매수인을 찾기가 어렵거나, 매도가격이 당사가 목표로 하는 것보다 낮게 결정될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

제이알제28호의 투자 자산인 498 Seventh Ave.는 미국 맨해튼(미드타운)에 입지한 자산으로 매각 시점의 부동산 매각가치는 미국의 거시적 경기 변화 및 상업용 부동산 시장 변화에 직접적인 영향을 받습니다.코로나 19 사태 이후 제로 금리 기조를 유지하던 미국 연준은, 높은 인플레이션 및 강한 노동시장을 근거로 2022년 3월 미국 FOMC는 기준금리를 0.25%p 인상하여 0.25%~0.50%로 조정한 이후, 2022년 5월, 6월, 7월, 9월, 11월에 걸쳐 0.50%~0.75%p씩 연속적으로 인상하며 인플레이션에 대응했습니다. 2023년에는 SVB 파산 이후 금융안정성을 고려해 금리를 동결했으나, 3월과 5월에 각각 0.25%p 인상했습니다. 2023년 6월 FOMC에서는 금리를 동결한 뒤, 7월에 다시 0.25%p 인상하며 최고치에 도달했습니다. 9월과 11월에도 금리를 동결했으나, 11월에는 금리 인상 사이클 종료를 시사했습니다. 2023년 12월 FOMC에서 기준금리를 동결하며 2024년 금리 인하 가능성을 제시한 이후, 2024년 1월부터 7월까지 금리 동결이 이어졌고, 이후 9월에는 0.50%p 인하, 11월 및 12월 각각 25bp 인하하는 결정이 내려지면서 증권신고서 작성일 기준 미국 기준금리는 4.25%~4.50%입니다. 아래는 각 주요 기관의 미국경제 성장률 전망 현황입니다.

[주요 기관의 미국경제 성장률 전망]

구분
전망시점
2025년(예상)
2026년(예상)

OECD
2025년 6월
1.6%
1.5%

FRB
2025년 6월
1.4%
1.6%

World Bank
2024년 6월
1.8%
1.8%

IMF
2025년 4월
1.8%
1.7%

CBO
2024년 6월
2.1%
1.8%

투자은행
2025년 6월
1.4%
1.5%

(자료: 한국은행 뉴욕사무소 - 2025년 하반기 미국경제 전망)주1) OECD : Market Price 기준주2) FRB : FOMC 전망치 중간값주3) IMF : 4/4분기의 전년동기대비주4) 투자은행 : 77개 투자은행 전망치의 중간값(6월 9일 기준)

미국의 실업률은 2023년 4월 3.4%로 54년만에 최저치를 기록하면서 강한 노동시장을 유지하였으나 이후 인플레이션 완화를 위한 미국 중앙은행의 고금리 기조로 인해 미국의 노동시장은 빠르게 냉각되었습니다. 2024년 1월 미국 실업률은 3.7%를 기록한 이후 지속적으로 상승해 2024년 7월 4.3%를 기록하였습니다. 다만 이러한 노동시장 둔화는 2024년 하반기 미국의 산업생산이 상승 반전하면서 고용 사정이 큰 폭으로 개선되었고 실업률은 빠르게 회복하는 모습을 보이고 있습니다. 2024년말 기준 미국 실업률은 4.1%로 최고 수치인 4.3% 대비 소폭 하락하였으며, 2025년 5월 기준 미국 실업률은 4.1%를 기록하고 있습니다.498 Seventh Ave. 자산은 West 37th St(웨스트 37번가)와 뉴욕의 주요 도로인 7th Ave(Fashion Ave, 7번가) 접하는 세계적 관광지인 Times Square(타임즈 스퀘어)의 남측인 맨해튼 중심 허브에 위치하고 있으며, 서측에 개발이 진행중인 Hudson Yards(허드슨 야드) 프로젝트는 2025년까지 Western Yards 개발을 목표로 하여 인근 지역은 지속적으로 발전 및 개선이 이루어질 것으로 전망됩니다.미국 상업용 부동산은 SVB 사태 등 중소형 은행 위기에 따른 감정평가 하락과 더불어, Class A 자산 대비 Class B 및 Class C 자산에서 공실률, 임대료 등에서 양극화가 드러나고 있습니다. Class A급 자산의 경우 실효임대료 상승 추이를 보이고 있으나, Class B 및 Class C급 자산에서는 명목임대료, 실효임대료가 모두 하락세를 이어가며, 공실률이 증가하였습니다.

[2008년 - 2024년 미국 상업용 부동산 투자자 심리 추이]

미국 상업용 부동산 투자자 심리 추이.jpg
미국 상업용 부동산 투자자 심리 추이

(자료: CBRE Research, 2024년 10월 기준)

2021년 ~ 2022년 중반까지 코로나 펜데믹으로 인해 미국 상업용 부동산에 대한 투자자 심리는 크게 감소하였으나, 이후 급격한 속도로 회복중에 있으며, 498 Seventh Ave. 경우에도 안정적인 임대율(96%)과 함께 견조한 감정평가액을 유지하고 있습니다. 2023년 6월 Newmark사에서 진행한 감정평가보고서에 따르면 현재 498 Seventh Ave.의 감정평가액은 USD 670M(한화 약 8,021억원)으로 평가받고 있으며 이는 매입가액 USD 680M(한화 약 8,113억원) 대비 약 1.47% 하락하였습니다. 아래는 최근 3년간 당사가 498 Seventh Ave.에 대해 진행한 감정평가액 결과입니다.

[498 Seventh Avenue 감정평가액]

구분
주요 내용

감정평가기관
매입가액
Cushman & Wakefield
Newmark
Newmark
Newmark

감정평가 기준일
2022년 02월 17일
2021년 04월 30일
2021년 03월 23일
2022년 04월 30일
2023년 06월 01일

평가결과(수익환원법)
USD 680M(약 8,113억원)
USD 680M(약 8,141억원)
USD 690M(약 8,261억원)
USD 720M(약 8,620억원)
USD 670M(약 8,021억원)

주1) 감정평가액: 기준환율(1USD=1,197.18원) 적용주2) 매입가액: 매입 당시 기준 환율(1USD=1,193.14원) 적용(자료: 당사 제시)

498 Seventh Ave.는 총 89,415㎡의 대형 건물로 취득에 상당한 자금이 소요되며, 부분지분에 대한 거래 구조상 공동투자자와의 상호 협의 후 매도가 가능하기 때문에 매수인선정 및 매도 시점이 제한적일 수 있습니다. 이로 인해 당사가 향후 매각 추진 시 매수인을 찾기가 어렵거나, 매도가격이 당사가 목표로 하는 것보다 낮게 결정될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.

마. [환율 변동 위험]

당사의 기준통화는 한국 원화이나,
제이알제26호를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 유로이며,
제이알제28호를 통해 보유한 부동산(기초 자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 미화(달러화)입니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고
원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수
있습니다. 이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 당사는
스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 금번 회사채 발행으로 인한 자금 중 일부를 이용, 2025년 11월 예정되어 있는 환헤지 계약 만기에 대비한 정산금 지급을 위해 사용할 예정입니다. 하지만
환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

당사의 기준통화는 한국 원화이나, 제이알제26호를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 유로이며, 제이알제28호를 통해 보유한 부동산(기초 자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 미화(달러화)입니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고 원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수 있습니다.예를 들어 원화의 가치가 투자대상국 통화에 비하여 상대적으로 더 높아지면, 외화자산인 투자대상의 가치는 원화가치로 환산했을 때 낮아집니다. 투자대상의 가격 상승으로 인한 수익이 발생하는 경우에도 투자대상국 통화의 가치가 더 크게 하락할 경우오히려 투자원금의 손실을 초래할 수도 있으며, 투자대상의 가격 하락으로 손실이 발생할 경우에도 투자대상국 해당 통화가치의 하락이 투자원금의 손실폭을 더 확대시킬 수 있습니다. 따라서 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며(환율 인하에 따른 손실), 환율 변동이 부동산 투자에 따른 손실을 확대시킬 수도 있기에 환위험에 노출되어 있음을 각별히 유의하셔야 합니다.이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 당사는 스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 금번 회사채 발행으로 인한 자금 중 일부를 이용, 2025년 11월 예정되어 있는 환헤지 계약 만기에 대비한 정산금 지급을 위해 사용할 예정입니다. 하지만 환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

2022년 9월 말 1,440원까지 급등했던 원/달러 환율은 2023년 2월 경에는 원/달러 환율이 1,200원 초반까지 하락하였고, 2월 초를 지나면서 거시경제적 요인인 러시아-우크라이나 전쟁의 장기화와 더불어 중국내 COVID-19 확산 및 봉쇄조치의 지속, 글로벌 인플레이션 위험에 따른 미 연준의 긴축 강화에 따라 달러 강세 기조가 확산되어 재차 상승하는 모습을 보였습니다. 해당 상태가 유지되며 한국과 미국간 금리차가 일정수준으로 계속 유지되었고, 이에 따라 2023년 - 2024년 상반기에 이르기까지는 1,300원에서 1,400원 수준을 등락하며 보합하는 양상을 보였습니다. 이후 2024년 하반기 미국 연준의 금리인하 기조에 따라 달러 환율이 하락하려는 움직임을 보였으나, 한국은행이 10월, 11월 금융통화위원회에서 국내 경기진작 목적 및 미국의 금리인하 추세에 발맞추어 금리인하를 단행하며 환율은 1,470원까지 상승하는 등 달러화 강세를 보였습니다. 지속적으로 상승하던 원/달러 환율은 2025년 1월부터 미국 관세정책 완화 기대와 국민연금의 환헤지 경계가 맞물림에 따라 1,430원대까지 하락하였습니다. 그러나, 미국의 상호관세 정책이 4월 9일 발효되면서 원/달러 환율은 1,480원을 돌파하였으며 글로벌 금융위기 때인 2009년 3월 이후 16년만에 최고치를 기록하였습니다. 이후 미국이 중국을 제외한 나머지 국가에 대한 상호관세를 90일간 유예하고, 기본관세 10%만 부과하겠다고 밝히면서 원/달러 환율은 역외에서 1,450원대 초반까지 급락하였습니다. 더불어, 2025년 5월 미-중 무역 협상 가능성이 높아지고 아시아 국가 통화가 전반적으로 강세를 보이며, 원/달러 환율은 증권신고서 제출 전일 1,350원대 수준을 기록하고 있습니다. 국내외, 특히 우크라이나, 중동지역 등을 위시로한 지정학적 리스크, 트럼프 대통령 당선으로 인한 미국 국내 정치적 이슈, 국내외 경기 상황 및 금리 수준의 변동성이 상당히 높은 상황으로 향후 원달러 환율을 예측하기는 어려운 상황으로 예기치 못한 원달러 환율 변동이 당사 수익성에 부정적인 영향을 초래할 수 가능성도 존재합니다.

[최근 3개년 USD 환율 추이 ]

(단위: 원)

최근 3개년 원달러 환율 추이.jpg
최근 3개년 원달러 환율 추이

(자료: 서울외국환중개소)

유로화의 경우 2023년 초 유로화 가치가 하락하는 추세를 보였습니다. 이는 러시아-우크라이나 전쟁 등 유로존 경기불안성이 악화되었으며, 미국의 기준금리와 유로존의 기준금리의 차이가 확대됨에 기인합니다. 미국 연준은 2022년 3월부터 금리 인상을 단행한 반면, ECB는 2022년 7월부터 인상을 시작했기에 강달러 추세로 인해 2023년 1월 유로화는 1,323.90원을 기록하였습니다. 이후 단기적으로 등락을 거듭하였으나, ECB의 공격적인 통화 긴축정책과 함께 미국 연준의 금리인상 속도가 둔화됨에 따라 유로화는 2023년 1월 이후 2023년 5월까지 강화되는 추세로 전환되었습니다. 그러나 이후 유로존의 기업활동 지수 약화 등으로 인한 경기 침체 우려 등으로 달러 대비 유로화가 다소 약화되었습니다. 2024년 말에는 미국 트럼프 대통령의 당선으로 달러가 강세를 보이며 유로화 가치가 소폭 하락하였으나, 2025년에는 트럼프 정부의 관세정책으로 미국 경제에 대한 신뢰 저하 및 유럽 내 투자흐름이 집중되면서 유로화가 상승 추세에 있습니다. 증권신고서 제출 전일 1,600원대 수준을 기록하고 있으며, 향후에도 강세를 보일 것으로 전망되었습니다.

[최근 3년간 유로화 환율 추이 ]

(단위: 원)

최근 3개년 원유로 환율 추이.jpg
최근 3개년 원유로 환율 추이

(자료: 서울외국환중개소)

당사 투자대상의 기초자산(부동산)은 벨기에 및 미국에 위치한 자산이므로 투자대상 자산의 기준 통화(유로화, 달러, 원화)가 상이하여 투자기간 중 환율 변동위험에 노출됩니다. 따라서 환율 변동 위험에 대하여 거래비용과 유동성 등을 고려하여 운용기간 중 다음과 같이 환헤지를 통해 환위험을 관리하여 원화 수익을 추구할 예정입니다.

[환헤지에 대한 설명]

환헤지란 통화스왑계약 등을 이용하여 매수시점과 매도시점의 환율변동으로 인한 손실위험을 없애는 것을 말합니다. 즉, 해외 기초자산은 대부분 외국통화로 매입하기 때문에, 도중에 환율이 떨어지면 환차손(환율하락으로 인한 손실)이 발생할 수 있으며 이러한 추가적 손실을 방지하기 위하여 환헤지를 실시하는 것입니다.

(1) 환헤지 방법

당사는 외국에 위치한 부동산 자산에 투자하는 경우 환율변동 위험 축소를 위해 통화스왑계약(Cross Currency Swap), 선도거래(Forward) 등 장외파생상품을 통해 해당 국가의 통화(Finance Tower Complex의 경우 유로화, 498 Seventh Ave.의 경우 달러)와 한국 원화(KRW) 사이의 환헤지를 실행할 계획입니다. 환헤지는 유로화의 경우 투자원금의 100%, 투자기간 동안 예상되는 기간별 배당금 총액의 80%를, 달러의 경우 투자원금의 80%를 대상으로 실행하는 것을 목표로 하되, 구체적인 헤지의 방법과 비율은 개별적인 거래의 구조와 환헤지 실행시점 및 갱신(Roll-over) 시점의 시장 환경 등을 고려하여 달라질 수 있습니다.한편 환헤지 계약의 당사자는 당사 또는 당사의 투자 대상인 부동산 관련 증권의 발행인 등 해당 거래시의 적합한 자로 정할 예정이며, Finance Tower Complex의 경우 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자대상인 제이알제26호가 원금의 100% 및 배당금의 약 80%에 대해 계약기간을 2.5년 및 3년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다. 금번 해당 환헤지의 만기 도래 및 계약기간 중 환율의 상승으로 인해 일부 정산금 지급 및 계약 갱신이 예정되어 있습니다.

[제이알제26호 환헤지 계약 개요]

구분
주요내용

환헤지 조건
투자원금 100% 및 예상배당금 80%에 대해 헤지

환헤지 기준금액
1,420원/EUR
1,411원/EUR

환헤지 만기
2025년 11월
2026년 05월

환헤지 원금
EUR 2.69억
EUR 3.00억

(자료: 당사 제시)

498 Seventh Ave.의 경우 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자대상인 제이알제28호가 원금의 80%에 대해 계약기간을 7개월로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다.

[제이알제28호 환헤지 계약 개요]

구분
주요내용

환헤지 조건
투자원금 80%에 대해 헤지

환헤지 기준금액
1,407원/USD

환헤지 기간
2025년 09월

환헤지 원금
USD 1.25억

(자료: 당사 제시)

(2) 환헤지의 장단점환헤지는 외화자산 투자 시 환율변동에 따른 자산가치 변동위험을 회피하기 위한 수단이나, 환헤지된 부분이라 하더라도 외환시장의 상황 및 자산가격의 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아닙니다. 또한 환헤지가 이루어지지 않는 부분에 대해서는 환율변동 위험에 노출되는 만큼 일정부분 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며, 환헤지가 오히려 외화자산 투자로 인한 이익을 상실시킬 수도 있기에 환율변동위험에 여전히 노출되어 있음을 유의하셔야 합니다. 즉, 환헤지는 투자대상 국가의 통화 가치가 하락하는 경우 발생하는 외화자산의 가치 하락을 상쇄할 수 있는 장점이 있으나, 반대로 해당 국가 통화의 가치가 상승하는 경우에는 발생하는 환차익이 환헤지로 인해 상쇄되고, 이 경우 오히려 환헤지로 인해 추가적인 이익의 기회가 상실되기도 합니다.또한 환헤지를 실시할 경우 거래 수수료 등의 추가적인 비용이 소요되고 환헤지 계약의 갱신(Roll-over) 시에도 그에 따른 추가비용이 발생하며, 환헤지 계약의 만기 도래시에는 환헤지 계약의 정산에 자금이 필요한 바 이는 당사의 수익에 악영향을 줄 수 있으며, 예상치 못한 급격한 환율의 상승 등으로 정산시점 정산금 지급을 위해 추가 차입 등이 발생할 위험이 있습니다. 상기 위험에 대한 예시로, 당사는 2022년 하반기 환율의 급격한 상승으로 제이알제28호의 환헤지 정산금 지급 가능성이 예상되어 2022년 11월 우리은행에서 230억원 규모의 단기차입금을 선제적으로 자금을 조달한 사례가 있습니다.

금번 예정된 제이알제28호 정산금 지급에 이어 추후에도, 국내외 경기상황 등에 기인한 예기치 못한 환율의 급격한 변동에 따라 환헤지 정산금에 대한 자금 보충 등과 관련한 목적으로 계획에 없던 추가 차입이 발생할 가능성이 있고, 이러한 차입은 당사 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자들께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

한편 Finance Tower Complex에 관하여 제이알제26호가 체결한 환헤지 계약이 만기도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으므로, 제이알제26호가 체결한 통화스왑계약의 만기(2025년 11월, 2026년 5월) 도래 시점의 외환시장 상황 및 기타 사정상 통화스왑계약의 갱신(Roll-over)이 이루어지지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우 당사는 유로화의 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 유로화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다.또한 498 Seventh Ave.에 관하여 제이알제28호가 체결한 환헤지 계약이 만기 도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으며, 이 경우 당사는 달러의 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 달러화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다.
단기적으로는 환헤지 정산시점에 환율변동에 따른 정산금을 지급하거나 수령할 수 있으며 이에 따라 유동성 위험이 발생할 수 있으나, 장기적으로는 자산 매각대금 원화 환산가치 증감과 상쇄되어 환위험이 적절히 통제될 것으로 판단됩니다.※ 정산의무 및 자금보충약정 관련 참고사항환헤지 계약을 체결한 당사자는 향후 환헤지 만기 도래시 헤지시점보다 환율이 상승하면 환헤지 거래 상대방(대체로 은행으로, 이하 "환헤지은행")에 환헤지 정산금을 지급하여야 하고, 환율이 하락하면 환헤지은행으로부터 정산금을 지급 받게 됩니다.정산금 지급의무가 발생하는 경우 환헤지 계약의 당사자(본건의 경우 제이알제26호 및 제이알제28호)는 정산금 조달을 위해 유상증자를 실시하거나 시장에서 자금을 조달하여야 하며, 그렇지 않을 경우 보유 현금 및 수익금을 활용하여 정산금 납입을 진행해야 하므로 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있고, 이 경우 당사 역시 주주에게 배당금을 일시적으로 지급하지 못하는 경우가 발생합니다.이에 따라 정산금의 지급을 확실히 하기 위하여, 증권신고서 제출일 현재 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 자금보충자로서 제이알제26호 및 제이알제28호와의 사이에 자금보충약정서를 체결하였습니다. 따라서 환율 상승으로 인해 정산금 지급의무가 발생하는 경우 제이알제26호 및 제이알제28호는 정산금을 시장에서 조달하거나, 자금보충자인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가에 자금보충의 이행을 요청함으로써 환헤지 정산금을 지급할 계획입니다.단, 자금보충의무의 이행은 환헤지 계약의 당사자인 제이알제26호, 제이알제28호, 또는 자금보충자인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 외부로부터의 차입 등의 기타 방식으로도 자금을 조달하지 못하는 경우, 제이알제26호 및 제이알제28호는 당시의 보유 현금 및 수익금을 활용하여 환헤지 정산금 납입을 진행해야 하므로 이 경우 역시 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있습니다.

(3) 환헤지의 비용

당사는 환헤지를 수행함에 있어 장외파생상품을 활용할 예정입니다. 환헤지에 따른 비용을 산출함에 있어 장내파생상품은 증거금 및 수수료 등 비용이 정형화되어 있어 비용 산출이 가능하나 장외파생상품인 통화스왑 거래는 비용이 정형화되어 있지 않고 거래상대방과의 손익교환방법에 따라 총 손익을 정산하게 되므로 비용을 별도 분리하여 산출하는 것이 불가능합니다. 따라서 환헤지에 따른 비용을 별도로 기재하지 아니합니다.외환시장의 상황 등으로 인해 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아님을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

바. [현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)인 제이알제26호 및 제이알제28호가 적용 받거나 적용 받을
현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다. 따라서
국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이 경우
예상 배당금의 감소로 인하여 당사의 주식 가치가 하락될 위험이 있습니다.

(1) 제이알제26호(파이낸스타워)제이알제26호는 현지에 실물자산을 보유하고있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다.제이알제26호는 Finance Tower Belgium NV로부터의 배당 수령 시, 한-벨기에 간 조세조약에 따라 15%의 원천징수세율을 적용받으며, 국내 법인세 신고 시 14%를 한도로 환급받음에 따라 원천징수로 인한 현금유출이 일부 발생합니다.그 밖에 국내외 법적 이슈 등으로 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소로 인하여 수익성이 악화될 위험이 있습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)제이알제28호는 현지에 실물자산을 보유하고있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다.제이알제28호는 US Holdco LP로부터의 배당 수령 시, 한-미 조세조약에 따라 10%의 원천징수세율을 적용받으며, 국내 법인세 신고 시 14%를 한도로 환급받음에 따라 실질적으로 원천징수로 인한 현금유출은 발생하지 않습니다.다만 국내외 법적 이슈 등으로 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소로 인하여 수익성이 악화될 위험이 있습니다.

(2) 기타 사업위험

사. [부동산 상태에 관한 위험]

당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 해외에 위치한 부동산(기초자산)은
예상치 못한 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인하여 건물 내외의 운용시설에 상당한 피해를 줄 수 있습니다. 이에 현재 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 맨해튼 Midtown 소재 부동산(기초자산)인 498 Seventh Ave.는 증권신고서 제출일 현재
자연재해로 인한 피해보상과 관련한 포괄적인 보험에 가입
되어 있습니다. 하지만, 보험에 가입하였다 하더라도
보험 약정에 따라 보상 받을 수 있는 보험금이 피해에 따른 자산 손실 규모에 미달하는 경우나,
부동산 자산에 손실을 야기한 사건 등이 보험 약정에 따라 보상을 받을 수 있는 부분에 포함되지 않는 등 보험에 가입했다는 사실이 모든 부동산 관련 손실에 대한 보장을 확신하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시킬 수 있습니다. 이에 당사는 파이낸스타워와 관련하여 임대인인 TdF FIIS를 통하여 보유 부동산인 파이낸스타워에 대하여 재산보험, 영업 및 생산물배상책임보험 및테러보험, 자연재해에 대한 보험 등 포괄적인 보험에 가입하였습니다. 498 Seventh Ave.는 현지 자산관리자인 George Comfort & Sons를 통하여 재산보험, 테러보험, 자연재해에 대한 보험 등 포괄적인 보험에 가입하였습니다. 다만, 보험에 가입하였다 하더라도 보험 약정에 따라 보상 받을 수 있는 보험금이 피해에 따른 자산 손실 규모에 미달하는 경우나, 부동산 자산에 손실을 야기한 사건 등이 보험 약정에 따라 보상을 받을 수 있는 부분에 포함되지 않는 등 보험에 가입했다는 사실이 모든 부동산 관련 손실에 대한 보장을 확신하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

아. [대리인 및 이해상충 관련 위험]
당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 제이알투자운용(주)는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
당사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 또한, 당사가 현재 투자운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 뉴욕 맨하튼 소재 498 Seventh Ave.는
해외에 위치하고 있어 직접적인 운용 관리의 한계가 있습니다. 이러한 점을 보완한 보다 효과적인 자산관리를 위하여 현지의 자산관리전문회사와 용역계약을 체결하고 직간접적으로 운용 관리를 진행합니다.이외에도 KB펀드파트너스(주)(구 (주)국민은행)과 신한펀드파트너스(주)(구 신한아이타스(주))가 일반사무관리 업무를, (주)신한은행이 자산보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의
신용 사건 발생 등으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로,
독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

제이알투자운용(주)는 부동산투자회사법에 따라 설립한 자산관리회사로서 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용업무를 수행하고 있습니다. 제이알투자운용(주)는 부동산투자회사법 제22조의2에 의거하여 회사, 제이알제26호 및 제이알제28호와 자산관리위탁계약을 체결하였고 회사, 제이알제26호 및 제이알제28호의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. 제이알투자운용(주)는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.

[자산관리회사: 제이알투자운용(주)]

구분
내용

회사명
제이알투자운용 주식회사

영문명
J-R AMC CO.,LTD.

대표자
김관영

본점 사업자등록번호
220-87-74558

본사 우편번호
04551

본사 주소
서울특별시 중구 을지로 100 B동21층(을지로2가,파인에비뉴)

본사 전화번호
02-564-7004

본사 팩스번호
-

인터넷 홈페이지 주소
-

기업규모
중소기업

결산월
12 월

업종명
신탁업 및 집합 투자업

회사설립일
2008년 11월 21일

임직원수 (명)
50

주주수 (명)
12

(자료: 제이알투자운용 감사보고서)

당사가 제이알투자운용(주)와 체결한 투자운용업무 위탁계약에 대한 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구분
구분
지급금액

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
매입수수료
운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%

운용수수료
결산기말 현재 회사 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

매각성과수수료
매각차익의 10%

제이알제26호
매입수수료
Finance Tower Belgium NV 지분증권 취득액(부대비용 및 예비비 포함)의 0.30%

운용수수료
매 회계연도 종료일을 기준으로 주식발행금액의 합계액에 0.01%의 보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료
처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%

제이알제28호
매입수수료
총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30%

운용수수료
매 회계연도 종료일을 기준으로 주식발행금액의 합계액에 0.10%의 보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료
처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 1.0%

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시)

한편, 당사는 KB펀드파트너스(주)(구 (주)국민은행) 및 신한펀드파트너스(주)(구 신한아이타스(주))와 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무,상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다. 또한, 당사는 (주)신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관 및 관리 업무 위탁계약을 체결하였으며 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다. 아래는 당사가 체결한 일반사무수탁 및 자산보관에 대한 업무별 수수료율입니다.

구분
구분
지급금액

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
일반사무수탁수수료
주식발행가액의 연 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

자산보관수수료
회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

제이알제26호
일반사무수탁수수료
영업인가 또는 등록 신청 시 국토부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원

자산보관수수료
위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원

제이알제28호
일반사무수탁수수료
국토부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에등록이 완료한 날부터 기산하여 연 2,500만원

자산보관수수료
운용자산의 최초 취득일로부터 기산하여 연 1,500만원

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시)

이에 추가로, 당사는 파이낸스타워와 관련하여 The Valesco Group Limited와 재산 인수인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구분
지급금액

운용수수료
Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성 시 초과이익의 10%

(자료: 당사 제시)

제이알제28호의 연결실체는 498 SEVENTH와 관련하여 GEORGE COMFORT & SONS와 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고 매월마다 지급하고 있습니다.

구분
지급금액

운용보수
498 SEVENTH, LLC 전체 임대수입의 2.0%

(자료: 당사 제시)

향후 상기 국내 및 현지 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 신용위험 발생 등 관련 업무를 정상적으로 수행할 수 없는 사정 등 기타 여하한 사유로 정상적인 회사운영이 불가능할 경우 당사는 대체 회사를 선정해야 하는 등의 위험이 발생할 수 있습니다. 또한, 만일 상기 국내 및 해외 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 상기 회사들이 독자적 업무 영역에서 수행하는 이윤 추구 활동이 당사의 이해와 충돌할 가능성도 존재합니다.따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여, 주주총회/이사회를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.특히, 파이낸스타워의 현지 자산회사와 관련하여 발생가능한 대리인 위험을 방지하기 위하여 ① 제이알제26호는 현지 투자기구인 FTB FIIS의 단독 주주로서 주주총회 결의를 하고 이사회의 모든 이사를 선임 및 해임할 권리를 보유하고, ② FIIS의 정관상 현지 자산관리회사(The Valesco Group)의 임의적인 자산의 매각 및 처분을 금지하고, 제한된 범위 내에서만 회사를 대표할 수 있도록 하며, ③ 회사 및 제이알제26호의 자산관리회사인 제이알투자운용(주)가 현지 자산관리회사(The Valesco Group)에 대한 면밀한 관리 및 감독을 실시하는 등의 방법으로 위험을 관리할 계획입니다.또한 제이알제28호는 공동투자자와 Joint Venture 의 형태로 투자 및 운용함에 따라 공동투자자와의 이해상충이 발생할 가능성이 존재합니다. 이러한 이해상충 문제를 해결하기 위하여 Joint Venture operating agreement 상 업무집행 및 주요 의사결정에 대하여 양사의 동의를 득하도록 하고 있으며, 현지관리를 위하여 현지 GP 주요 점검사항에 대한 체크리스트 작성 및 정기 모니터링, 분기별 운용보고서 수령 및 검토, 주기적인 현지와의 커뮤니케이션을 통하여 위험을 관리할 계획입니다.

자. [정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로
운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2025년 6월말 기준 413개로 증가하였습니다. 이는 2024년 400개 대비해서도 약 4% 가량 증가한 수준으로 리츠시장이 계속해서 확대되고 있는 상황임을 보여주고 있습니다. 또한, 운용중인 리츠의 수가 증가함에 따라 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 약 108조원으로 2024년 약 100조원 대비하여 약 8% 늘어나며 지속적으로 증가하는 추세
를 보이고 있습니다. 이렇게
리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대
되었습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 한편,
국토교통부는 2024년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」을 발표
하였으며, 해당 방안의 후속조치로 2024년 12월 24일 부동산투자회사법 및 하위 법령 등에 대한 개정을 완료하여 시행 중에 있습니다.

또한
2025년 5월 국토교통부는 2024년 6월 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」'의 후속 조치로 마련한 '부동산투자회사법' 개정안이 국회 본회의를 통과
했습니다. 본 개정안은 법률 공포일인 2025년 5월 27일로부터 6개월 경과 후인 2025년 11월 28일 시행 예정이며,
'프로젝트 리츠'와 '지역상생리츠'를 도입하고 리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화를 주요 골자
로 하였습니다

이처럼 증권신고서 제출일 현재 기준 정부 등을 비롯해 리츠에 대한 다양한 혜택성 정책 등이 발의되며 리츠시장이 점차 확대되고 있는 추세입니다.
다만, 그럼에도 해당 혜택성 정책들의 실질적인 적용 내지는 긍정적인 효과가 어느정도일지 추산하는 것은 어려우며, 향후 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로 운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2025년 6월말 기준 413개로 증가하였습니다. 이는 2024년 400개 대비해서도 약 4% 가량 증가한 수준으로 리츠시장이 계속해서 확대되고 있는 상황임을 보여주고 있습니다. 또한, 운용중인 리츠의 수가 증가함에 따라 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 약 108조원으로 2024년 약 100조원 대비하여 약 8% 늘어나며 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이렇게 리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대되었습니다.

[운영 리츠 및 투자규모 현황(2025년 6월말 기준)]

운영리츠 및 투자규모(2025년 6월말 기준)

(자료: 한국리츠협회)

이에 따라, 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠 투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 리츠 상장규정 완화에 대한 상세한 내용은 하기와 같습니다.

[리츠 상장규정 완화 상세]

구분

개정 전

개정 후

비고

자기관리

위탁관리

자기관리

위탁관리

개발

비개발

개발

비개발

개발

비개발

개발

비개발

질적심사(상장예비

심사시에만적용)

기업계속성, 경영투명성

(좌동)

-

비개발

위탁관리

리츠는

심사면제

인가 및

등록

인가 또는 등록하였을 것

(좌동)

기업규모

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(상장예비심사 신청일 기준)

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

심사시점

개선

주식분산

25%이상 공모 및

주주 200명 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

(좌동)

감사의견

최근 3사업연도 적정

(좌동)

자본잠식

자본잠식이 없을 것

(설립 후 3년 이내는 자본금의 5% 內 허용)

(좌동)

경영성과(설립 후 3년 경과시 적용)

매출액

300억원

매출액

100억원

매출액

300억원(뉴스테이 200억원)

매출액

70억원

(좌동)

(좌동)

(좌동)

(좌동)

이익액 25억원 또는 ROE 5%

(좌동)

자산구성

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 20% 이내)

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 별도 한도 없음)

간주부동산

규제폐지

주식양도

제한

주식의 양도제한이 없을 것

(좌동)

소송 등

회사경영에 중대한 영향을 미칠 소송 등의 분쟁사건이 없을 것

(좌동)

종류주 상장

관련규정 없음

(좌동)

(좌동)

(좌동)

동시

상장허용

(자료: 국토교통부)

국토교통부는 상기 서술한 내용을 바탕으로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부통산투자회사법'을 2019년 8월 20일 공포하였으며 개정 '부동산투자회사법'은 2020년 2월 21일자로 시행되었습니다. 관련 법규 및 제도의 주요 변화를 살펴보면, ① 공적 자원의 지원 ② 특정 사업주체 중심의 의사결정 및 사업추진 지원 ③ 리츠의 금융투자회사화(재간접투자 등의 허용) ④ 세제혜택 ⑤ 신용평가의무화 등이 있습니다. 주요 개정사항은 아래와 같습니다.한국거래소의 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 것에 대한 기대 효과는 상장 리츠 시장의 확대였습니다.

[2020년 개정 '부동산투자회사법' 주요 제도 변화]

개정방향
개정내용
관련조항
비고(효과)

상장요건 완화
비개발위탁관리리츠 상장 예비심사 폐지 및 우선주상장허용
유가증권시장상장규정 제124조, 132조의2, 3
모자리츠 허용 고려 시 상장 리츠에 대해사실상 공모전 심사 면제 가능우선주 발행시 소액투자자의 의결권 제한

공적기금 투입
주택도시기금의 리츠 투자확대/앵커리츠(母리츠)의 설립
주택도시기금법 제9조
공적기금을 활용 부동산 PF 및 부동산 투자사업 지원

특금신탁, 펀드재투자 규제완화
공모리츠, 특금신탁, 사모펀드 등이리츠 투자시 리츠의 공모 면제
부동산투자회사법시행형 제12조의3
공모리츠의 사모리츠 등이 허용됨으로써공모리츠의 금융투자회사화 기반 마련소수 주주(시행자, 사업주체, 자산운용사, 매도자 및 금융기관 등)가사실상 공모리츠를 지배할 수 있는 기반 마련

리츠 재투자 규정 완화
리츠자산의 70% 이상을 공모리츠에 투자하는 경우공모의무/1인주식보유 한도 예외

신용평가제도도입
일부 공모리츠(PF비중 30% 이하, 총자산 5천억원 이상)에대한 신용평가 의무화
부동산투자회사법 제25조의3
리츠의 채무에 대한 상환가능성 평가

주총결의 대상 구체화
총자산의 30%이상을 초과하는 자산의 취득 및 처분 등으로주주총회 결의 대상을 구체화
부동산투자회사법 제9조
포괄적이였던 주주총회의 결의대상이 축소

자산운용방법 확대
리츠의 대출자산에 대한 투자 허용
부동산투자회사법 제21조
PF사업 시행자에 대한 대출제한 폐지및 리츠의 금융투자회사화

공공시설 개발 운영 특례
역세권 개발, 역사복합개발,복합환승센터 개발/운영사업자 선정시 혜택
철도시설공단 내부지침복합환승센터 개발계획 수립지침
공공자원의 활용에 대한 특혜 제공

공공용지 대한 특례
공모리츠 등에 공공개발 상업용 부동산 우선 공급
산업단지 용지공급,신도시 자족용지,물류단지 개발지침
사업 시행자 특혜

세제혜택
배당소득에 대한 분리과세공모리츠 및 공모리츠가 재투자한 리츠에 대한재산세 분리과세
지방세법 시행령 102조
투자자혜택

기업 특례
기업 보류 부동산의 현물출자 시 양도차익에 대한법인세를 주식 처분시까지 이연
조세특례제한법 97의 8
사업주체 세제혜택

공시 의무면제
공모재간접리츠가 사모리츠 및 부동산펀드에투자하는 경우 집합투자에서 제외
자본시장법 제6조 등관련 조항 개정
자본시장법상 사모/공모의 기준에 예외를 인정재간접리츠가 투자하는 사모리츠및 펀드에 대한 공시의무 등 면제

(자료: 국토교통부 및 한국신용평가)

2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했으며, 아래와 같은 정책은 리츠시장의 지속적인 양적,질적인 성장 및 국민의 안전하고 편리한 리츠투자를 활성화 함으로써, 리츠시장의 확대에 기여할 수 있습니다. 개선방안에 기재된 정책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

['공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안' 주요 내용]

경직적 규제 합리화
인가 시 관계기관 협의절차 간소화

리츠 등록제도 개선

지주회사 규제 합리화

상장리츠 활성화 및투자환경 개선
국민의 리츠 투자수단 다양화

뉴딜 인프라자산 등투자유형 다양화

정책기금 등의 상장리츠 투자지원

공모시스템 개선 및 정보제공 확대

시장의 건전성 강화
리츠명칭 악용 기획부동산 차단

AMC 등 전문성.건전성 관리 강화

(자료: 국토교통부)

국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 기존 시행령에 따르면 자산관리회사는 자기자본 요건 70억원에 미달하면 인가 취소되도록 규정되어, 신설 회사이거나 일시적인 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달하는 경우도 예외 없이 해당 규제가 적용돼 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어지는 등의 부작용이 있었습니다. 따라서 국토교통부는 이를 개선해 설립 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달이 발생한 경우가 아니라면 인가 취소 예외로 개선하였습니다.

2022년 05월 09일 시행「부동산투자회사법 시행령」개정안 주요 내용

임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선
리츠의 부동산자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외

임대주택리츠의 운영부담 완화

자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화
자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달한 것이 아니라면 인가 취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선

투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대
리츠 협회의 업무 및 역할 확대

공적 투자자 범위에 교정공제회 추가
리츠 시장에 추가 투자 유입 기대

(자료: 국토교통부)

그러나 향후 리츠에 대한 규제 완화 및 공모·상장 활성화 정책이 중단되거나 리츠에 대한 규제가 강화되는 정책이 발표되는 등 정부 정책의 변화가 있을 경우 리츠 시장이 전반적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 정부 정책에 따라 리츠 시장이 위축될 경우 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있으므로 투자자분께서는 향후 리츠 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

한편, 국토교통부는 2024년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」을 발표하였으며, 해당 방안의 후속조치로 2024년 12월 24일 부동산투자회사법 및 하위 법령 등에 대한 개정을 완료하여 시행 중에 있습니다. 해당 리츠 활성화 방안은 리츠 시장규모를 선진국 수준으로 확대하기 위한 목적으로 ① 국민에게 높은 배당을 통한 안정적인 소득을 지원하고, ② 기업에는 AI ·헬스케어 등 신산업 투자 기반 지원을 골자로 하였습니다. 정부가 발표하였던 리츠 활성화 방안 및 이후 개정된 부동산투자회사법의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」 주요 내용]

추진 과제
상세

리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입 할 수 있도록 지원
개발사업 특성을 고려하여 규제 합리화한 프로젝트리츠 도입

투자 대상 및 금융투자 확대 등 리츠 투자 다각화

자금유보·자산재평가 등을 통한 리츠 투자여력 확충

규제에서 지원 중심으로 리츠 행정 선진화
리츠지원센터 및 자문위원회 등 리츠 지원 거버넌스 구축

신속한 인가, 행정 부담 완화 등 리츠 운영규제 합리화

국민의 리츠 투자기회 확대 및 투자자 보호 강화
투자보고서 및 정보시스템 개선으로 정보 접근성 제고

지역상생리츠, 공모 개선 등 일반투자자 참여 확대

배당제도개선, 리츠 운영 내실화 등 투자자 권리 및 보호 강화

부동산 시장 안정 및발전을 위한 리츠 역할 확대
공공지원민간임대리츠 확대 추진

미분양 주택 CR리츠 매입 도입

중산층 장기임대주택 육성

(자료: 국토교통부)

2024년 12월 24일 시행「부동산투자회사법 시행령」개정안 주요 내용

구성자산 산정방법 조정
토지, 공유수면 또는 건축물에 설치하는 공작물 또는 설비에 투자한 모든 금액을 부동산으로 취급하여 자산구성규정 요건 합리화

노인복지주택의 원활한 공급 등을 위해 노인주거복지시설의 입소보증금을 부동산투자회사의 총 자산 가액 산정 대상에서 제외

투자자 보호
투자자 보호를 위해 준법감시인 임면을 보고사항에서 공시사항으로 전환

행정 등 간소화
신용평가 결과서 제출의무 삭제

부동산투자회사의 정관변경을 변경인가(등록)사항에서 보고사항으로 전환

부동산투자회사 및 자산관리회사의 주주총회 특별결의 및 겸영업무 착수ㆍ완료사실에 대한 보고의무 일부 완화

자산관리회사의 대주주 결격기준 완화
자산관리회사 합병 시 최대주주의 결격사유를 ‘벌금형’에서 ‘5억원 이상의 벌금형’으로 합리화

(자료: 국토교통부)

또한, 2025년 5월 국토교통부는 2024년 6월 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」'의 후속 조치로 마련한 '부동산투자회사법' 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 본 개정안은 법률 공포일인 2025년 5월 27일로부터 6개월 경과 후인 2025년 11월 28일 시행 예정이며, '프로젝트 리츠'와 '지역상생리츠'를 도입하고 리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화를 주요 골자로 하였습니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.

2025년 11월 28일 시행 예정「부동산투자회사법」개정안 주요 내용

구분
주요 내용
세부 설명

프로젝트 리츠(Project REITs) 도입 및 활성화
설립 절차 대폭 간소화
- 개발 사업을 목적으로 하는 프로젝트 리츠의 경우, 기존의 '인가/등록' 방식 대신 국토교통부장관에게 설립신고만으로 설립 가능

개발 단계 규제 합리화
- 개발 사업이 완료될 때까지, 또는 최장 5년까지 공모 의무와 주식 분산의무 유예 가능- 개발 기간 중에는 보고·공시 의무 간소화에 따른 부담 감소

운영 단계 전환
- 개발 사업 완료 후 운영 단계로 전환 시, 일반리츠와 동일하게 공모 의무, 주식 분산 의무, 보고·공시 의무 등이 적용

지역상생리츠 도입
공익 목적의 리츠 도입
- 지역 발전 및 지역 상생을 위한 공익적 목적의 부동산 투자회사 도입 가능- 해당 지역 주민에게 청약 기회 우선 제공 및 지역 특화 투자 대상 설정 등 지역 상생 도모

리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화
공모 의무 이행 기한 확대
- 리츠 설립 후 공모 의무 이행 기한을 기존 2년에서 3년으로 확대 (단, 프로젝트 리츠의 경우 최대 5년 유예)

이해관계자 거래 공시 강화
- 리츠와 임원, 대주주 등 이해관계자 간의 거래를 '보고' 의무에서 '공시'의무로 전환

공모예외리츠 규제 완화
- 공모예외리츠(연기금 등 전문 투자자가 50%이상 출자하거나, 총자산의 70%이상이 임대주택으로 구성된 리츠 등)는 조건 충족 시 투자설명서·투자보고서 등의 일부 보고 의무를 면제하는 등 보고·공시 의무 간소화

기타 보고·공시 의무 조정
실사보고서, 투자보고서 제출 의무 및 임원 변경 사실 보고 의무 폐지 및 정관 변경 사실 보고 의무 신설

부동산투자회사 지원센터 지정 근거 마련
전문 지원 기관 지정 및 역할 규정
국토교통부장관이 정부 출연 연구기관 또는 공공기관을 리츠, 자산관리회사, 투자자문회사에 대한 지원 및 감독 업무를 수행하는 '부동산투자회사 지원센터'로 지정 가능

(자료: 국토교통부)

이처럼 증권신고서 제출일 현재 기준 부동산투자회사법 시행령 개정 등 부동산투자회사에 대한 다양한 혜택성 정책이 시행 되며 리츠시장이 점차 확대되고 있는 추세입니다. 다만, 그럼에도 해당 혜택성 정책들의 실질적인 적용 내지는 긍정적인 효과가 어느정도일지 추산하는 것은 어려우며, 향후 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

차. [부동산 취득 관련 위험]

부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는
향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며,
감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로 정관상 사업의 목적은 다음과 같습니다.

[당사 정관]

제 2 조 (목적)

① 회사는 부동산투자회사법(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

회사는 부동산의 취득/관리/처분을 주 사업으로 영위함에 따라 부동산을 취득하는 과정에서 발생할 수 있는 위험요소가 아래와 같이 존재합니다.(i) 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험

(ii) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험(iii) 매입가격 추정 오류의 위험회사는 증권신고서 제출일 현재 중요한 소송사건, 채무인수약정, 채무보증 등 우발부채가 발생할 위험은 없으며, 한국거래소 등 정부기관으로부터 제제를 받은 내역 또한 없습니다. 또한, 당사는 취득한 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 지속적으로 받고 있으며, 해당 내역을 공개하고 있습니다. 당사는 2020년 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워를 매입한 이후 5회, 2022년 미국 맨하탄 498 Seventh Ave.를 매입한 이후 2회 감정평가를 진행한 바 있습니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다.

2. 회사위험

가. [수익성 관련 위험]당사의 증권신고서 제출일 현재
주요 영업 실적은 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호로부터의 배당수익이며, 이 배당수익의 주요 재원은 벨기에 건물관리청, SEIU 등 각 기초자산의 주요 임차인이 지급하는 부동산의 임대수입입니다. 당사는 제12기 반기(2025년 03월 31일) 연결 재무제표 기준 329억원의 영업수익을 기록하였으며, 66억원의 당기순이익을 기록하였습니다. 당사의 영업수익은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터 수취하는 배당금이며, 2022년 2월 제이알제28호에 498 Seventh Ave. 가 기초자산으로 편입됨에 따라 제6기(2022년 6월 30일)부터 영업수익이 확대되었습니다. 따라서, 2021년 12월 463억원, 2022년 6월 491억원, 2022년 12월 549억원, 2023년 6월 573억원, 2023년 12월 605억원, 2024년 6월 614억원, 2024년 12월 626억원으로 당사의 영업수익은 매년 증가하고 있습니다. 이는 물가 상승에 따른 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 임대료 증가 등에 기인합니다. 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다.당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한,
임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로 2019년 10월 18일에 설립되었고, 2020년 02월 21일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 당사는 연 2회 배당을 위해 6월 및 12월에 결산하는 법인입니다. 따라서, 당사의 사업연도는 매월 1월 1일에 개시하여 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 다음 사업연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 따라서 당사의 반기보고서의 경우 3개월을 기준으로, 사업보고서의 경우 6개월을 기준으로 각 공시서류가 작성되고 있습니다.

[당사 수익성 현황]

(단위: 백만원)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

영업수익(매출총이익)
32,870
62,571
61,421
60,459
57,259

영업비용
10,113
31,580
27,841
27,880
24,453

영업이익
22,757
30,991
33,580
32,579
32,806

금융수익
632
1,875
1,484
1,225
1,341

금융비용
16,553
12,865
10,573
10,034
8,455

기타수익
28
1,211
321
138
1,621

기타비용
81
140
211
343
104

법인세비용차감전순이익
6,782
21,072
24,600
23,564
27,209

법인세비용
219
396
356
349
470

당기순이익
6,563
20,676
24,243
23,215
26,739

기타포괄손익
48,338
-13,180
-7,634
-9,039
-27,648

당기총포괄이익
54,901
7,496
16,610
14,176
-909

영업이익률
69.2%
49.5%
54.7%
53.9%
57.3%

당기순이익률
20.0%
33.0%
39.5%
38.4%
46.7%

당기총포괄이익률
167.0%
12.0%
27.0%
23.4%
-1.6%

(자료: 당사 연결감사보고서)

당사는 제12기 반기(2025년 03월 31일) 연결 재무제표 기준 329억원의 영업수익을 기록하였으며, 66억원의 당기순이익을 기록하였습니다. 당사의 영업수익은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터 수취하는 배당금이며, 2022년 2월 제이알제28호에 498 Seventh Ave. 가 기초자산으로 편입됨에 따라 제6기(2022년 6월 30일)부터 영업수익이 확대되었습니다. 따라서, 2021년 12월 463억원, 2022년 6월 491억원, 2022년 12월 549억원, 2023년 6월 573억원, 2023년 12월 605억원, 2024년 6월 614억원, 2024년 12월 626억원으로 당사의 영업수익은 매년 증가하고 있습니다. 이는 물가 상승에 따른 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 임대료 증가 등에 기인합니다. 아래는 당사 종속기업의 최근 수익성 및 배당금지급 현황입니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 부동산투자회사법 제 28조 제3항에 의거하여 배당금 지급시 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

[종속회사 수익성 현황]

(단위: 백만원)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호

매출액
31,493
1,377
30,103
811
58,792
2,629
58,197
2,262
54,688
2,571

영업손익
22,402
1,148
14,320
554
32,595
2,179
31,882
1,824
32,215
1,897

당기순손익
10,719
1,078
10,270
479
25,053
2,125
24,075
1,730
27,073
1,748

기타포괄손익
50,295
-1,958
-1,448
-1,720
-7,841
207
-6,505
-2,534
-27,309
-339

총포괄손익
61,015
-880
8,821
-1,241
17,213
2,332
17,570
-804
-236
1,409

주1) 상기 종속회사의 사업연도별 매출액은 당사 자리츠 투자구조에 따라 제이알제26호리츠의 경우 Finance Tower Complex의 임대료 수익이며, 제이알제28호리츠의 경우 공동기업투자에 따른 지분법손익입니다.주2) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이나, 위 표는 당사의 연결재무제표 작성 목적상 당사의 결산시점에 맞추어 작성되었습니다. (자료: 당사 연결감사보고서)

[최근 종속회사의 배당금지급 현황]

(단위: 백만원)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호

배당금지급
33,536
9,434
35,410
6,000
36,064
5,056
35,500
4,100
38,120
4,275

주1) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이며, 매 사업연도말 결산 기준으로 배당금을 지급합니다.주2) 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의거하여 위탁관리부동산투자회사의 경우 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으며, 상기 종속회사의 경우 감가상가비 초과배당을 실시하고 있습니다.주3) 배당금지급의 경우 온기 결산 후 주주총회를 통해 결정되는 바, 반기 기준으로는 산출되지 않음(자료: 종속회사 감사보고서)

당사의 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료 등으로 구성됩니다. 영엽비용 중 자산관리수수료, 자산보관수수료 등 수수료는 계약에 따라 지급될 예정입니다. 영업비용은 2023년 12월말 기준 278억원에서 2024년 6월말 기준 279억원으로 동일한 수준 유지하였으나, 영업수익이 증가함에 따라 영업이익도 2023년 12월말 기준 326억원에서 2024년 6월말 기준 336억원으로 증가하였습니다. 제11기 기준(2024년 7월~12월) 당사 영업비용은 315억원으로 제10기(2024년 1월~6월) 278억 대비 다소 증가하였으며, 이는 세금과공과 부문에서 전기 대비 증가한 것에 기인합니다. 제12기 반기 (25년 1월~3월)의 경우 영업비용은 101억원으로 비해 다소 증가하였습니다. 제11기 반기 (24년 10월~12월) 167억원 대비 다소 감소하였습니다.

[당사 영업비용 현황]

(단위: 천원)

구 분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

임원보수
27,000
54,000
54,000
54,000
58,000

자산관리수수료
765,437
1,550,523
1,533,070
1,563,316
1,519,410

자산보관수수료
31,677
63,026
62,296
63,070
60,627

사무수탁수수료
44,615
89,665
88,629
89,756
88,387

지급수수료
1,130,885
2,141,151
2,047,033
1,861,495
2,375,048

세금과공과
810,324
13,440,010
10,050,221
10,450,588
6,980,890

감가상각비
6,574,809
12,813,723
12,548,035
12,250,919
12,036,949

보험료
360,538
633,933
716,912
718,557
691,135

건물관리비
320,712
699,094
638,698
762,100
560,156

수도광열비
21,748
42,026
65,282
28,390
53,786

기부금
782
1,446
1,603
1,067
1,311

기타비용
24,013
51,671
35,587
36,732
27,297

합 계
10,112,540
31,580,270
27,841,366
27,879,990
24,452,996

(자료: 당사 연결감사보고서)

당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한, 임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.

나. [임대수익 변동에 따른 위험]증권신고서 제출일 현재 제이알제26호를 통하여 투자 및 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산, Finance Tower Complex)은 벨기에 건물관리청과의 임대차계약 조건 상
임대인인 당사는 보험료 및 대수선 관련 비용을 부담하며, 임차인은 자산에서 발생하는 관리비와 제세공과금, 유지비를 부담합니다. 또한 벨기에 건물관리청이 지급하는 임대료는 일종의 물가지수인 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동하여 산정하고 있습니다. 러시아-우크라이나 전쟁, 보호무역주의, ESG 기조에 따른 비용 증가에 기인한 전세계적인 인플레이션과 같은 현상이 지속되고 있는 만큼 벨기에 파이낸스 타워의 임대료의 상승 추세가 지속될 것으로 전망됩니다. 하지만,
국제정세 불안으로 인한 경기침체가 심화될 경우 건강지수에 대한 부정적인 영향이 커질 가능성을 배제할 수 없으며, 통화 정책 완화로 인한 금리 하락, 인플레이션의 안정화가 이어질 경우 임대료 상승의 둔화 혹은 임대료 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.한편, 당사가 제이알제28호를 통해 운용 중인 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 부동산(기초자산, 498 Seventh Ave.)의 임대차계약조건은 조정 Gross Lease 방식입니다.
주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담합니다. 또한, 해당 자산의 주요 임차인인 SEIU의 경우 임대료가 연평균 1.16% 상승하는 조건이며, 실제로 498 Seventh Ave.의 연 영업이익은 2022년 기준 3,141만 달러, 2023년 기준 3,201 달러, 2024년 기준 3,209만 달러를 기록하며 견조한 영업이익을 기록하고 있습니다.이처럼 회사가 제이알제26호와 제이알제28호를 통해 투자 및 운용대상인 각 기초자산의 주요 임차인 기준 장기임대차계약 및 조건에 따라 임대수익 변동성은 다소 낮은 편입니다. 그러나,
각 기초자산의 해당 국가의 경제 및 부동산 시장 상황을 비롯하여 예상치 못한 변화로 인해 비용이 증가할 경우, 현재 운용 중인 기초자산(Finance Tower Complex)의 임대료 산정과 직접적으로 관련이 있는 건강지수(Health Index)가 상승 둔화 및 하락할 경우 임대수익이 변동될 수 있습니다. 또한, 현재 운용 중인 또다른 기초자산(498 Seventh Ave.)의 각 임차인의 사정에 의한 임대차 계약의 변동 등으로 임대수익의 변동이 발생할 가능성도 있습니다. 이러한 변동으로 인해, 회사의 영업실적 및 재무적 상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)

[Finance Tower Complex 자산 개요]

구분

Finance Tower Complex

전경

브뤼셀 투자자산 전경.jpg
브뤼셀 투자자산 전경

위치도

벨기에자산 위치도.jpg
벨기에자산 위치도

영문 명칭
Finance Tower Complex (등기부상 명칭 Financietoren)

주소
50 Boulevard du Jardin Botanique1000 Brussels, Belgium (브뤼셀 CBD)

연면적

총 195,973㎡① Finance Tower (본관): 151,578㎡② Door Building(별관): 34,175㎡③ Parking A(주차장 건물): 15,520㎡

토지면적

① Finance Tower(본관) 및 Door Building(별관): 15,515㎡ (약 4,693평)② Parking A(주차장 건물): 12,088㎡ (약 3,657평)*참고: 주차장은 파이낸스 타워 지하가 아닌 별도 건물

건물규모

① Finance Tower (본관): 지하 4층 및 지상 35층② Door Building(별관): 지하 6층 및 지상 11층③ Parking A(주차장 건물): 675대

용도

사무실

준공시기

- 1982년 준공- 2008년 3.25억 유로 상당의 대규모 리노베이션 완료

주요 임차인

Regie des Batiments (벨기에 건물관리청)※ 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청※ 실사용인은 벨기에 연방정부 재무부, 복지부 등(아래 '(나) 상세 임대차 현황' 참고)

임대율
100.0%

2025년 기준 연 임대수입
72,199,874유로(2025년기준)

잔여임대기간
약 9.5년

감정평가기준일
2023년 12월 31일

감정평가기관
Kroll 감정평가법인

감정평가액(주1)
EUR 1,420M (약 2조 103억원)

매입가액(주2)
EUR 1,206.5M (약 1조 5,597억원)

LTV
약 58.8% (2023년 12월 감정평가 대비)

매입주체
제이알제26호리츠

매입시기
2020년 01월 17일

주1) 감정평가액 : 기준환율 (1EUR=1,415.72원) 적용주2) 매입가액 : 매입 당시 기준 환율 (1EUR=1,292.77원) 적용(자료: `23.12 Kroll 감정평가서 및 당사 제시)

당사의 종속회사인 제이알제26호가 편입한 파이낸스 타워 부동산 가격의 경우 2023년 12월 기준 14.20억 유로이며 이는 매입가액(12.07억 유로) 대비 17.7% 상승하였습니다. 파이낸스 타워의 연 임대수입은 2021년 기준 5,933만 유로, 2022년 기준 6,198만 유로 및 2023년 기준 6,905만 유로, 2024년 기준 6,993만 유로, 2025년 기준 7,220만 유로로 견조한 임대수입을 기록하고 있습니다.

(가) 비용 부담 조건

파이낸스 타워에 대하여 체결된 임대차계약은 (i) 자산 보유로 인해 발생하는 세금 및일상적인 유지보수 비용을 임차인이 부담하고, (ii) 임대인은 보험료 및 자산의 유지 및 임대목적물 사용에 필요한 유지보수(이하 "대수선") 비용을 부담하는 조건입니다.

임대인인 TdF FIIS는 파이낸스 타워에 대하여 보험에 가입할 의무가 있고, 임대인은 연간 약 95만 유로 (2025년 기준)의 보험료를 납입하고 있습니다. 임대인이 파이낸스 타워에 대하여 가입한 보험은 화재 및 자연 재해로 인한 자산 멸실 및 파손, 임대 수익, 배상책임 등 벨기에 오피스 부동산 시장에서 일반적으로 가입하는 보험에서 보장되는 위험을 부보하고 있습니다.

[보험계약 주요 내용]

구분
내용

보험회사
Zurich Insurance Company Ltd, CNA Insurance Company(Europe), Liberty Mutual Insurance Europe, Lloyds Insurance Company SA

계약자 및피보험자
TdF FIIS

보험기간
2025.04.30 ~ 2026.04.29

보험료
945,075.09 유로

보험 및가입금액
- 재산보험(Property & Excess Property Combined) : 1,620,475,297 유로- 영업 및 생산물배상책임보험(Public & Excess Public Liability) : 25,000,000 유로- 테러보험(Primary & Excess Layer Terrorism) : 1,620,475,297 유로

(자료: FIIS 보험계약서 및 당사 제시)

파이낸스 타워의 일상적인 유지보수는 임차인의 비용과 책임으로 진행되며, 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사항에 대한 비용을 부담합니다. 파이낸스 타워의 대수선 비용으로 2025년까지 약 650만 유로, 약 2026년에 1,958만 유로가 소요될 것으로 추정되고, 이에 따라 위 금액의 합계 2,608만 유로를 예비비로 유보하여 사용하고 있습니다.
다만, 벨기에 내외의 상황 변화에 따라 보험료가 상승하거나, 예상치 못한 물리적 기술적 하자 발생으로 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사유에 해당하는 비용의 상승이 발생하는 경우, 이는 당사가 수취하는 임대수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(나) 임대료

파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index, 이하 "건강지수")에 따라 아래와 같이 매년 자동 조정됩니다. 따라서, 파이낸스 타워의 임대료의 경우 장기 CPI 연동 임대 계약 구조로 인해, 임대료가 현지 물가 상승률을 반영하고 있습니다.

해당년도 임대수입 = 42,700,000 유로×(전년도 12월의 건강지수/79.64)

※ 임대료 조정시 2001년 11월의 건강지수 79.64를 기초지수로 사용합니다.※ 조정 임대료는 파이낸스 타워에 대하여 체결된 임대차계약상 최초 임대료인 42,700,000유로 밑으로 감액될 수 없습니다.

건강지수는 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치입니다. 벨기에 건강지수는 지난 15년(2009년~2024년)간 연평균 약 2.53% 상승하였습니다. 2004년부터 최근(2025년 06월)까지의 건강지수 변동 추이는 아래와 같습니다.

[벨기에 건강지수(Health Index) 추이]

연도
건강지수
증가

2001년 11월(기초지수)
79.64
-

2004년 12월
83.15
-

2005년 12월
85.09
2.33%

2006년 12월
86.68
1.87%

2007년 12월
88.96
2.64%

2008년 12월
92.11
3.54%

2009년 12월
91.87
-0.25%

2010년 12월
94.26
2.60%

2011년 12월
97.31
3.23%

2012년 12월
99.41
2.16%

2013년 12월
100.41
1.01%

2014년 12월
100.40
-0.01%

2015년 12월
102.23
1.82%

2016년 12월
104.05
1.78%

2017년 12월
106.15
2.02%

2018년 12월
108.45
2.17%

2019년 12월
109.18
0.67%

2020년 12월
109.88
0.64%

2021년 12월
115.60
5.20%

2022년 12월
127.89
10.63%

2023년 12월
129.53
1.28%

2024년 12월
133.73
3.24%

2025년 06월
135.04
2.37%

(자료: Federal Planning Bureau, Statistics Belgium)

벨기에 파이낸스 타워의 임대료의 경우 매년 12월 벨기에 건강지수와 연동되며 2023년 12월 기준 129.53로 전년대비 1.28% 상승하였고, 2024년 12월은 전년 대비 3.24% 상승, 2025년 6월기준 135.04로 전년 동월대비 2.37% 상승하며 벨기에 건강지수는 매년 증가하는 추세입니다.벨기에 건강지수는 벨기에 CPI와 연동되어 있어 벨기에 현지 물가상승률이 임대료에 반영됩니다. 러시아-우크라이나 전쟁, 보호무역주의, ESG 기조에 따른 비용 증가에 기인한 전세계적인 인플레이션과 같은 현상이 지속되고 있는 만큼 벨기에 파이낸스 타워의 안정적인 임대수익이 지속될 것으로 전망됩니다. 그러나 국제정세 불안으로 인한 경기침체가 심화될 경우 건강지수에 대한 부정적인 영향이 커질 가능성을 배제할 수 없으며, 통화 정책 완화로 인한 금리 하락, 인플레이션의 안정화가 이어질 경우 임대료 상승의 둔화 혹은 임대료 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

[498 Seventh Ave. 자산 개요]

구분

498 Seventh Ave.

전경

맨하탄 투자자산 전경.jpg
맨하탄 투자자산 전경

위치도

미국자산 위치도.jpg
미국자산 위치도

영문 명칭
498 Seventh Avenue

주소
West 37th Street, New York, NY, US

임대면적

962,459 SF / 약 27,048평

조정 임대면적
958,814 SF / 약 26,946평

건축면적
842,295 SF / 약 23,671평

토지면적
38,800 SF / 약 1,090평

건물규모

- Office (2층~25층): 896,907 SF (25,205.9평)

- 1.5층: 12,587 SF (438.0평)

- 1층(코너): 3,200 SF (89.9평)- 1층(Side Street): 22,906 SF (643.7평)- 지하층(창고): 26,488 SF (744.4평)

용도

사무실

준공시기

- 1920년 준공 (뉴욕 오피스빌딩 중 감정평가기관이 선정한 위치와 규모 등이 유사한 35개 건물의 평균 준공년도(1928년)와 유사한 수준)- 1997년, 2010년, 2019년, 2021년 네 차례 리노베이션 완료

주요 임차인(임대면적 비율)

총 15개사 입주 中SEIU(M2M Holdings LLC): 의료보건노동조합 (총 연면적의 60.5%)PubMatic: 온라인 광고 소프트웨어 (총 연면적의 6.3%)Tetra Tech: 엔지니어링 서비스 (총 연면적의 6.2%)Hazen and Sawyer: 환경/상수도 공급 (총 연면적의 4.6%)CB Insights: 정보통신업 (총 연면적의 4.5%)

임대율(계약기준)
96%

NOI(추정)
USD 42.2M (약 505억원)

WALE
19.2년 (2025년 3월말 기준)

감정평가기준일
2023년 06월 01일

감정평가기관
Newmark Valuation & Advisory 감정평가법인

감정평가액
USD 670M (약 8,021억원)

매입가액
USD 680M (약 8,113억원)

LTV
약 58.9% (2023년 6월 감정평가 대비)

매입주체
제이알제28호리츠

매입시기
2022년 02월 17일

주1) 감정평가액 : 기준환율 (1USD=1,197.18원) 적용주2) 매입가액 : 매입 당시 기준 환율 (1USD=1,193.14원) 적용(자료: `23.06 Newmark Valuation & Advisory 감정평가서 및 당사 제시)

당사의 종속회사인 제이알28호가 편입한 498 Seventh Ave. 부동산 가격의 경우 2023년 6월 기준 6.7억 달러이며 이는 매입가액(6.8억 달러) 대비 약 1.5% 하락하였습니다. 498 Seventh Ave.의 연 영업이익은 2022년 기준 3,141만 달러, 2023년 기준 3,201 달러, 2024년 기준 3,209만 달러를 기록하며 견조한 영업이익을 기록하고 있습니다.(가) 비용 부담 조건

498 Seventh Ave.에 대하여 체결된 임대차계약은 조정 Gross Lease 방식의 임대차 계약으로, 임차인이 기본 임차료 외 재산세, 보험료 및 유지보수비 등의 일부분을 임대차계약에 의거하여 일정비율에 맞춰 부담하는 조건입니다.임대인인 498 Seventh LLC는 498 Seventh Ave.에 대하여 보험에 가입할 의무가 있고, 임대인은 연간 약 104만 달러(2024년 기준)의 보험료를 납입하고 있습니다. 임대인이 498 Seventh Ave.에 대하여 가입한 보험은 화재 및 자연 재해로 인한 자산 멸실 및 파손, 임대 수익, 배상책임 등 미국 오피스 부동산 시장에서 일반적으로 가입하는 보험에서 보장되는 위험을 부보하고 있습니다.

[498 Seventh Ave. 보험계약 주요 내용]

구분
내용

보험회사
The Travelers Indemnity Company, Navigators Insurance Company, American Guarantee & Liability Ins Co,National Union Fire Ins Co of Pittsburg, Philadelphia Indemnity Insurance CoFactory Mutual Insurance Company

계약자
498 Seventh LLC, George Comfort & Sons Inc.

피보험자
498 Seventh LLC, George Comfort & Sons Inc., MetLife Real Estate Lending LLC 및 그 계열사 그리고/또는 승계인과 양수인

보험기간
2024.10.01~2025.10.01

보험료
1,042,850달러

보험 및가입금액
- 배상책임보험(Liability Insurance): 세부항목에 따라 10,000~25,000,000달러- 재산보험의 증거(Evidence of Commercial Property Insurance): 550,000,000달러

주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담하고 있습니다. 498 Seventh Ave.의 일상적인 유지보수는 임차인의 비용과 책임으로 진행되며, 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사항에 대한 비용을 부담합니다. 다만, 미국 내외의 상황 변화에 따라 보험료가 상승하거나, 예상치 못한 물리적 기술적 하자 발생으로 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사유에 해당하는 비용의 상승이 발생하는 경우, 이는 당사가 수취하는 임대수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.(나) 임대료
498 Seventh Ave.는 multi-tenant를 보유하고 있으며, 임대료는 임차인 별 임대차계약에 따라 매년 조정됩니다. 해당 자산의 경우 96%의 높은 임대율, 2025년 3월말 임대가능면적 기준 가중평균 잔여임대기간(WALE)이 약 19.2년으로 장기화되었으며, 상위 5개의 기업(SEIU, PubMatic INC., Tetra Tech, Hazen and Sawyer, CB Insights)이 전체 면적의 82%를 차지하고 있습니다. 이 중, 미국동부의료보건노동조합(SEIU)이 전체 건물의 60.6%를 임차하고 있습니다.SEIU는 2050년 3월 31일까지 임차계약이 체결되어 있으며, 임대차 계약 개시 이후 1회의 계약해지 옵션이 부여되어 있으나, 20년 이후시점인 점, 3년 이전 사전고지를 필요로 하는 점, 높은 계약해지금의 부여 등을 고려하였을 때, 해지의 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 임차인의 중도 계약 해지금으로 9개월 상당의 임대료를 지급하는 조건이 임대차 계약에 존재합니다.또한 임대차 계약 상 SEIU의 임차기간동안의 임대료 상승률은 최초년도 대비 38.6%로 연평균 1.16% 상승이 예정되어 있으며, 5년 단위로 조정됩니다.

[SEIU 기간별 연간임대료 변동내역]

seiu 기간별 연간임대료 변동내역.jpg
SEIU 기간별 연간임대료 변동내역

SEIU의 임대차계약 상 주요 내용은 아래와 같습니다.

항목
내용

임차인

M2M HOLDINGS LLC (1199 SEIU가 설립한 뉴욕 소재 유한책임회사)

임대차 면적

총 582,495 SF (Basement, Ground, Mezz 층 부분 임대, 지상 2~10층, 16층, 22~25층)

임차계약기간

2019년 3월 1일 - 2050년 3월 31일 (총 31년)

임대차 계약 연장 옵션

2회 (5년) 또는 1회 (10년) 中 택 1

임대료

최초 (2021년 기준) : USD 35.8M (약 412.0억원)

연간 임대료 및

임대료 상승률

임대기간

연간 임대료

(USD)

단위 임대료

(USD/SF)

상승률

2021년 (최초)

35,824,512

62.21

-

2026년 (6년차)

38,724,864
67.25

8.1%

2031년 (11년차)

41,629,827
72.29

16.2%

2036년 (16년차)

43,740,192
75.96

22.1%

2041년 (21년차)

46,655,869
81.02

30.2%

2046년 (26년차)

49,577,754
86.09

38.4%

2050년 (30년차)

49,635,330

86.19

38.6%

기간평균

1.16%

보증금

USD 30M (약 345.0억원)

해지조건

임대차 계약 개시 후 20년 시점에 1번 계약해지 옵션 보유단, 행사 3년 전에 사전통보를 하여야 함

당사는 현재 뉴욕 오피스 시장의 양극화 상황에 대응하여 현지 파트너사인 George Comfort & Sons와 함께 공실 방어를 우선으로 한 임대 전략을 실행하고 있으며, 실제로 취득 이후 임대율을 상승시켜 현재 공실율은 약 4%입니다. 그러나 이러한 변경가능성이 낮은 계약조건에도 불구하고 경제상황의 급격한 변화나임차인의 사정으로 인한 임대차계약의 변동은 임대료의 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. [임차인의 지급의무 미이행 관련 위험]당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사이며, 증권신고서 제출일 현재 당사의 대부분
영업실적은 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제26호'라 함)와 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제28호'라 함)로부터의 배당수익입니다. 제이알제26호도 당사와 동일한 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서 제이알제26호의 기초자산은 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(오피스 건물, Finance Tower Complex)이며,
해당 실물자산의 임차인과의 임대차계약에 의거 임대수입(임대료 등)을 수취하고 있습니다. 또한, 제이알제28호도 미국 뉴욕 맨하탄 소재 498 Seventh Ave. 실물자산(오피스건물)을 기초자산으로 편입한 위탁관리부동산투자회사로
해당 기초 자산의 임대수입을 기반으로 사업을 영위하고 있습니다. 이처럼 제이알제26호와 제이알제28호는 실물자산의 임대수입을 기반으로 배당수익을 당사에 지급하고 있습니다.상기 내용과 관련하여 당사의 임대수입 및 배당수익의 안정성은 제이알제26호의 기초자산(Finance Tower Complex)과 제이알제28호의 기초자산(498 Seventh Ave.)의
각 임차인별 임대차계약에 의거 해당 임대차기간 동안 임대료 지급능력 등의 여부에 따라 변동될 수 있습니다.
이에 각 기초자산의
주요 임차인이 정상적으로 임대료를 지급하지 못하거나, 지연될 경우, 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)제이알제26호의 투자자산인 파이낸스타워의 주요 임차인은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)입니다. 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 연방정부의 예산으로 운영되는 기관입니다.벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법에 따라 벨기에 연방정부의 부동산 및 임차 관련 업무를 전담하며, 모든 처분 및 관리 업무는 담당 장관(현재는 국무부 장관)의 책임 하에 수행됩니다. 건물관리청 설립법의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[1971년 건물관리청 설립법 주요 내용]-건물관리청은 국가가 국가서비스 및 공공서비스 활동에 필요한 부동산 관리에 있어서 국가를 대신하며, 임대에 있어서 국가가 동일한 목적으로 임대한 것으로 본다.-건물관리청은 연방정부의 이익을 위하여 벨기에 법률에 의해 권한을 부여받아 운영을 수행할 수 있으며 국가를 대신하여 제3자와 계약을 체결할 수 있다.-건물관리청은 지정된 장관의 책임 하에 놓이며, 담당 장관은 모든 처분 및 관리 행위를 수행할 권한을 갖는다.

(자료: 벨기에 건물관리청)

2023년 기준 벨기에 건물관리청의 국가보조금은 약 8.7억 유로이며, 해당연도 전체 예산 중 약 57.2% (약 5억 유로)가 임차료에 지출되었습니다. 파이낸스 타워의 임차료는 벨기에 건물 관리청이 지출한 전체 임차료의 약 13.9% 상당을 차지합니다.벨기에 건물관리청이 관리하는 자산의 실제 사용인은 대부분 벨기에 연방정부의 각 부처이며, 파이낸스 타워 역시 벨기에 연방정부의 각 부처가 점유하여 사용중에 있습니다. 파이낸스 타워는 현재 재무부가 53.78%를, 복지부 16.62%, 식품안전부 15.47% 및 기타 정부부처가 14.13%를 각 사용하고 있습니다.

항목
내용

명칭
Regie des Batiments (벨기에 건물관리청)

설립연도
1971년

직원수
약 839명 (2023년 기준)

주요 업무
벨기에 연방정부 관련 기관의 부동산 자산관리 및 시설관리(공사, 수리, 엔지니어링 및 공사 프로젝트 관리 포함)

주요 관리 대상
- 연방 공공 기관 및 부서 (국무총리관저, 외무부, 내무부 등)- 연방 공공 계획 기관 (빈곤 및 사회경제 대응, 지속가능개발 등)- 왕궁 (Brussels and Laeken)- 벨기에 내 유럽 학교- EU 협의회 등

예산 구성
- 투자 기금 (Investment endowment)- 브뤼셀 법원 기금 (Brussels courthouse endowment)- 임대 기금 (Rent endowment)- 고유 운영 기금 (Own operating endowment)- 대체 파이낸싱 기금 (Alternative financing endowment)- 자산 매각 (Sale of real estate) : 부동산 매매를 통한 수입

주요 관리 기관

주요관리기관

(자료: Regie des Batiments, 2023)

벨기에 건물관리청을 운영하는 벨기에 연방정부의 신용 등급은 2024년 8월 기준 Fitch에서 A+/Stable을 부여받았으며, 2024년 10월 기준 Moody's에서 Aa3/Negative, 2025년 4월 기준 S&P에서 AA/Negative 등급을 부여받았습니다. 최근 벨기에 정부의 신용등급은 재정 악화 및 정치적 불확실성등의 이유로 각 평가사별 등급 및 장기전망이 조정되었으나, 여전히 유럽 국가 내에서도 상위권에 위치하므로 우수한 것으로 평가됩니다.

[벨기에 연방정부 신용등급]

구분
S&P
Fitch
Moody's

장기전망
AA/Negative
A+/Stable
Aa3/Negative

평가기준일
2025년 4월
2025년 6월
2024년 10월

(자료: S&P, Fitch, Moody's 홈페이지)

제이알제26호 파이낸스타워의 주요 임차인(벨기에 건물관리청)의 신용도가 매우 우수한 점, 주요 임차인과의 계약이 2034년 까지 중도해지가 불가능한 장기임차계약인 점, 물가인상률에 연동된 임대료 구조 등을 감안할 때 당사의 임대수익은 중기적으로 안정적일 것으로 예상됩니다.

(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

2024년 12월 기준 498 Seventh Ave.는 동부의료보건노동조합(SEIU)를 비롯하여 총 15개의 임차인이 96%를 임차하고 있습니다. 이 중 상위 5개 임차인(SEIU, PubMatic INC., Tetra Tech, Hazen and Sawyer, CB Insights)이 총 임대가능면적의 82.1%를 차지하고 있습니다.1) 동부의료보건노동조합(SEIU)SEIU는 498 Seventh Ave.(오피스 건물명)의 전체 임대가능 면적의 60.6%를 차지하는 최대 임차인이며, 1932년 설립 이후 현재 45만명 이상의 회원을 보유 하고 있습니다. 2,200명이 근무하고 있으며, 498 Seventh Ave.에서 수취하는 임대료 수익 비중 66.7%를 담당하고 있습니다.

[동부의료보건노동조합(SEIU) 기업개황]

항목
내용

명칭
1199 SEIU United Healthcare Worker East (동부의료보건노동조합)

설립연도
1932년

회원수
약 450,000명 이상

주요 업무
미국내 의료관련 종사자들의 노동기준 향상, 임금 및 복지 향상 등

기타 사항
- 연간 매출액 USD 239M 이상, 연간 잉여금 USD 20M 이상 발생하여 안정적인 재무상태를 유지하고 있음- 본 건물에 근무하고 있는 1199 SEIU 임원 및 직원수는 약 2,200명 수준- SEIU는 본 건물의 60% 이상을 2050년까지 임차하여 본사 사옥으로 사용할 예정이며, 이에 USD 61.2M 이상의 자금을 투입하여 내부 인테리어 공사를 진행함 (SEIU 임직원을 위한 전용 출입구, 전용 엘리베이터 12개, 에스컬레이터 2개 등 설치함)- 전체 임대면적의 약 60.6% 차지함

(자료: SEIU 및 당사 제시)

SEIU의 최근 3개년간 주요 재무제표 아래와 같습니다.

[SEIU 주요 재무제표]

(단위: USD)

구분

2024
2023
2022

총자산(TOTAL ASSETS)
411,564,040
458,686,565
431,956,309

ㄴ현금(Cash)

23,774,576
15,788,669
21,566,635

총부채(TOTAL LIABILITIES)
90,802,569
87,685,768
59,106,555

총자본(NET ASSETS)
320,761,471
371,000,797
372,849,754

매출(CASH RECEIPTS)
338,048,066
287,957,187
259,089,755

지출(CASH DISBURSEMENTS)

330,042,588
293,753,153
383,893,568

(자료: 1199SEIU(National Headquarters, 000-137) LM-2 보고서)

또한 임대차 계약 상, 2025년 기준 연간 임대료(35,859,607달러) 대비 83.7% 규모의 보증금(30,000,000달러)의 수령으로 향후 예기치 못한 임차인의 지급능력 변동시, 차감의 형식으로 임차인의 지급불능에 대비함으로 인하여 수익성이 악화될 가능성은낮은 것으로 판단됩니다. 주요 임차인(SEIU)의 임대차 계약 내역은 아래와 같습니다.

[주요 임차인(SEIU)의 임대차 계약 개요]

구분
내용

임차인

1199 SEIU United Healthcare Worker East(동부의료보건노동자조합_조합원 수 45만명 규모)

- 최대임차인의 계약서상 임차인명은 M2M Holdings지만, 1199 SEIU에서 임차에 대한 보증 진행

- 본 건물에 근무 하고 있는 SEIU 임직원 수는 약 2,200명 수준

- SEIU는 본 건물의 60% 이상을 2050년까지 임차하여 본사사옥으로 사용할 예정이며, 이에 $65M 이상의 자금을 투입하여 내부 인테리어 공사 진행 예정임

임대면적

582,623 SF (임차가능면적 대비 비중 60.6%, 연간임대료 대비 비중 62.5%)

임대면적

변경옵션

- 축소옵션: 연속적인 단일공간으로 100,000SF 이하의 Rentable Area에 대하여 행사 가능. 단, 임대료 개시일로부터 18년이 되는 날 이전에 통지해야 하며, 당해 축소 임대차는 임대료 개시일로부터 20년째가 되는 날부터 개시됨.

임차계약기간

2019년 3월 1일~ 2050년 3월 31일 (총 31년)

중도해지옵션

임대차 계약 개시일로부터 20년이 되는 날에 한해 1회 행사 가능

- 단, 이를 행사하기 위해서는 임대차 계약 개시일로부터 17년이 되는 날 이전에 사전통보 및 중도해지금 지급.

- 중도해지금은 해지일 기준 미상각거래비용에 7.5%의 이자율을 적용한 금액 및 해지일 직후 9개월간의 임대료를 합산한 금액

연장옵션

5년 연장 2회 혹은 10년 연장 1회 중 택 1

- 연장옵션 행사시 임대료는 시장 임대료 준용

연간임대료

최초 '20년 $35.82M, '26년 예상 임대료 $38.72M

임대료인상

기본임대료 기간 30년 평균상승률 약 1.16% (2050년까지 5년 단위 상승)

Lot

B8

G6, B8

G5, M1

나머지

조건

2025.5월부터

5년마다 $2.5/sf

매년 2%

2025.5월부터

5년마다 2%

2025.5월부터 5년마다 $5.0/sf 인상 (단, 2035년부터는 $3.60/sf)

각종 비용부담

- 운영비용: 표준 운영비용의 비례부담분 혹은 65.28%

- 유지관리: 임대차 목적물에 대한 유지관리 (임대인은 건물 및 건물 전체 시스템에 대한 유지관리 의무)

- 부동산세: 부동산세 비례부담분 혹은 62.74%

- ICAP (Industrial and Commercial Abatement Program): 임대인은 ICAP에 따른 세액 감면 혜택을 신청하며, 성공하는 경우 임차인은 본건 임대차계약상의 세금 납부의무를 일정 비율 공제받음.

임차인 우대조건

- Tenant Improvement: $61.2Mn

- Rent Free: 임대차 계약 개시일로부터 395일 (2020년 3월 30일 종료)

Sponsor

- 1199SEIU United Healthcare Workers East: 완전 지급 및 각종이행 보증

- 1199SEIU National Benefit Fund for Health and Humand Services: 전대차면적에 대한 지급보증

보증금

$30M (약 357.9억원)

(자료: SEIU 임대차계약서 및 당사 제시)

2) Tetra TechTetra Tech는 498 Seventh Ave.(오피스 건물명)의 전체 임대면적의 6.2%를 차지하는 임차인이며, 1966년 설립하여 30,000명 이상의 종업원을 보유하고, 전세계 550여개의 사무소를 갖고 있는 글로벌 엔지니어링, 컨설팅 서비스를 제공하는 기업입니다. 미국 나스닥 상장기업으로 꾸준한 성장을 기록하고 있으며, 안정적인 재무지표를 나타내고 있어 임대료 미지급으로 인한 수익성 악화위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

[Tetra Tech에 관한 사항]

구분
내용

회사명
Tetra Tech, Inc.

시가총액
약 $10B (2025년 7월 17일 기준)

종목코드
NASDAQ: TTEK

설립연도
1966년

본사 주소
3475 E. Foothill Boulevard, Pasadena, California 91107

임직원 수
30,000명

(자료: Tetra Tech 홈페이지)

Tetra Tech의 최근 3개년간 주요 재무제표는 아래와 같습니다.

[주요 임차인(Tetra Tech) 주요 재무제표]

(단위: 1,000 USD)

구분
2024
2023
2022

자산총계
4,192,676
3,820,477
2,622,776

부채총계
2,362,263
2,416,971
1,439,639

자본총계
1,830,413
1,403,506
1,183,137

매출
5,198,679
4,522,550
3,504,048

영업이익
500,737
358,113
340,446

당기순이익
333,382
273,420
263,125

(자료: Tetra Tech 홈페이지)

Tetra Tech의 임대차 계약 내용은 아래와 같습니다.

[주요 임차인(Tetra Tech)의 임대차계약 개요]

구분
내용

임대면적
59,798 SF (임차가능면적 대비 비중 6.2%, 14층 일부 및 15층)

임차계약기간
2020년 3월 1일~ 2032년 11월 30일 (총 12년 9개월)

임대면적변경옵션
- 확장옵션: 14층의 여하한 공간에 대해 임차가 가능해질 경우, 1회의 권리를 보유. 임대의향 및 경제적 조건을 기재한 사전 통지 필요. 단, SEIU 및 CB Insight의 우선임차권(ROFO, Right of First Offer/Refusal)이나 확장 권한보다 후순위임- 축소옵션: 14층 공간에 한해 임대차 계약 개시일로부터 7년이 되는 날에 1회 행사 가능. 단, 이를 행사하기 위해서는 최초 임대료 납입일로부터 6년이 되는 날 이전에 사전통보 및 중도해지금 지급. 중도해지금은 해지일 기준 14층에 대한 미상각거래비용에 7.5%의 이자율을 적용한 금액

연장옵션
5년 연장 1회- 연장옵션 행사시 임대료는 시장 임대료 준용

연간임대료
$3.8M, '27년말부터 $4.0M로 인상

보증금
$1M (약 12.4억원)

(자료: Tetra Tech 임대차계약서 및 당사 제시)

제이알제28호의 주요임차인의 재무건전성 및 계약상의 안정장치로 인하여 임차인의지급의무 미이행 관련 위험은 대체적으로 낮을 것으로 판단하고 있으나, 임대차 계약내용이 변동되는 경우 또는 임차인이 지급의무를 다하지 않는 경우 당사의 수익에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 당사의 경우 2023년 기준 당기순이익의 94%가 벨기에 Finance Tower Complex에서, 6%가 미국 498 Seventh Ave.에서 발생하며, 벨기에 자산에 비해 미국의 자산이 낮은 비중을 차지하고 있습니다. 그럼에도, 벨기에 연방정부 신용도에 준하는 벨기에 건물관리청 대비 맨하튼 주요임차인의 신용도는 상대적으로 열위할 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

라. [재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]당사의 자산은 2022년 6월말 2조 49억원에서 지속 증가하여 2025년 3월말 2조 2,996억원을 기록하고 있습니다.
당사의 2025년 3월 기준 부채비율 179.6%으로 2024년말 대비 13.3%p 상승
하였으며,
유동비율은 2024년 6월 11.0%에서 2024년 12월 말 기준 236.9%으로 크게 증가 후 025년 3월 기준 134.6% 수준으로 하락
하였습니다.
이는 2024년 12월 제이알제26호 현지 담보대출(약 1.1조원) 만기도래에 따른 유동부채 증가
에 따른 것입니다.
해당 현지 담보대출은 2024년 12월 일부 상환 및 리파이낸싱 완료하였으며, 해당 리파이낸싱으로 인해 유동비율은 큰 폭으로 증가하였으며, 2025년 상반기 환정산금 납입 등 과정에서 당사의 시장성 차입부채(무보증사채, 전자단기사채) 비중 등이 확대
되었습니다. 2025년 3월 기준 당사의 이자보상비율은 1.5배입니다. 당사의 현재 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편으로 판단되나,
향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합
니다. 또한,
편입자산의 임대수입이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재
합니다.

당사의 자산은 2022년 6월말 2조 49억원에서 지속 증가하여 2025년 3월말 2조 2,996억원을 기록하고 있습니다. 이는 주로 부채가 증가함에 기인하였습니다. 또한 당사는 부동산투자회사로 설립 이후 취득한 부동산 자산(파이낸스타워)가 투자부동산 계정에 반영되어 있으며 2025년 3월 기준 투자부동산이 자산총계에서 차지하는 비중이 78.1%로 상당한 부분을 차지하고 있습니다. 당사의 최근 연결 기준 재무 현황은 아래와 같습니다.

[최근 회사의 3사업연도 재무제표 현황]

(단위: 백만원, %)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

자산총계
2,299,631
2,146,507
2,124,786
2,056,286
2,056,841

유동자산
195,124
120,215
137,361
129,001
105,260

현금및현금성자산
87,797
66,870
69,975
69,145
34,743

비유동자산
2,104,507
2,026,292
1,987,425
1,927,285
1,951,581

투자부동산
1,797,082
1,717,489
1,683,471
1,627,270
1,639,490

부채총계
1,477,261
1,340,544
1,287,819
1,197,431
1,174,650

유동부채
262,613
284,819
1,250,868
1,102,931
134,471

단기차입금
23,000
23,000
23,000
23,000
23,000

전자단기사채
83,000
80,000
10,000
10,000
0

유동성사채
0
79,926
79,743
0
69,937

유동성장기차입금
0
0
1,075,509
1,030,836
0

비유동부채
1,214,648
1,055,725
36,952
94,499
1,040,179

장기차입금
901,508
879,622
0
0
1,029,865

사채
258,560
139,319
0
79,567
0

파생상품부채
54,580
36,784
36,952
14,932
10,314

자본총계
822,370
805,963
836,966
858,855
882,191

부채비율
179.6%
166.3%
153.9%
139.4%
133.2%

유동비율
134.6%
236.9%
11.0%
11.7%
78.3%

주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채(자료: 당사 연결감사보고서)

당사의 2025년 3월 기준 부채비율 179.6%으로 2024년말 대비 13.3%p 상승하였으며, 유동비율은 2024년 6월 11.0%에서 2024년 12월 말 기준 236.9%으로 크게 증가 후 2025년 3월 기준 134.6% 수준으로 하락하였습니다. 이는 2024년 12월 제이알제26호 현지 담보대출(약 1.1조원) 만기도래에 따른 유동부채 증가에 따른 것입니다. 해당 현지 담보대출은 2024년 12월 일부 상환 및 리파이낸싱 완료하였으며, 2025년 상반기 환정산금 납입 등 과정에서 당사의 시장성 차입부채(무보증사채, 전자단기사채) 비중 등이 확대되었습니다. 당사의 2025년 3월말 및 2024년 12월말 기준 잔여기간(만기별) 금융부채 현황은 아래와 같습니다.

[잔여기간(만기별) 금융부채 현황]

(단위: 천원)

제12기 반기(`25.01~`25.03)

구분
장부금액
계약상현금흐름
1년 미만
1년 이후

기타지급채무
62,274,848,110
62,274,848,110
62,274,848,110
-

차입부채(주1)
924,507,737,423
1,047,388,495,684
64,368,054,285
983,020,441,399

사채(주1)
343,560,398,801
372,576,333,333
102,026,333,333
270,550,000,000

합계
1,330,342,984,334
1,482,239,677,127
228,669,235,728
1,253,570,441,399

(자료: 당사 연결감사보고서)(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

[잔여기간(만기별) 금융부채 현황]

(단위: 천원)

제11기(`24.07~`24.12)

구분
장부금액
계약상현금흐름
1년 미만
1년 이후

기타지급채무
13,457,241,870
13,457,241,870
13,457,241,870
-

차입부채(주1)
1,098,508,543,977
1,105,545,899,255
1,105,545,899,255
-

사채(주1)
89,743,026,126
94,418,399,997
94,418,399,997
-

합계
1,201,708,811,973
1,213,421,541,122
1,213,421,541,122
-

(자료: 당사 연결감사보고서)(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

당사는 종속기업으로부터 수취하는 배당금을 주 영업수익으로 두고 있으며, 2025년 3월 기준 당사의 이자보상비율은 1.5배입니다. 이는 전기에 비해 다소 감소한 수치이며, 이는 영업수익은 반기 기준이나 영업비용 중 세금과공과 부분을 온기 분량으로 인식한 것에 기인합니다.

[회사의 이자보상비율 추이]

(단위: 백만원)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

영업이익 (A)
22,757
30,991
33,580
32,579
32,806

이자비용 (B)
15,443
12,865
10,573
10,034
8,455

이자보상비율 (A/B)
1.5
2.4
3.2
3.2
3.9

(자료: 당사 연결감사보고서)

당사의 현재 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편으로 판단되나, 향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

마. [차입금 관련 위험]증권신고서 제출일 전일 기준 당사가
제이알제26호를 통해 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 기초자산(FinanceTower Complex) 관련 현지 금융기관으로부터의 장기차입금은 약 8,740억원(약 583.9백만유로)
입니다.
동 장기차입금은 2024년 12월 31일부로 리파이낸싱 되었으며, 재조달금리의 경우 시장금리의 상승으로 인해 최초 차입시(2020년 1월) 대비 다소 증가하여 수익성이 다소 하락
하였습니다. 해당 장기차입금은 3년 후 만기 예정이며, 향후 리파이낸싱 시
재조달금리의 방향에 따라 당사 이자비용 부담 또한 증가할 수 있습니다. 향후 추가적으로 이자비용이 증가할 경우 당사의 수익성 및 재무지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
한편, 당사가
제이알제28호를 통해 편입한 기초자산(498 Seventh Ave.)의 경우 미국 현지의 공동투자자와 공통투자(Joint venture) 방식으로 회사는 직간접적으로 동 기초자산을 보유한 회사의 지분 49.9%(의결권 50.0%)를 매입
하였습니다. 이에 따라, 현지 금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않으나,
현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인한 배당 수익 변동시에는 당사의 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있습니다.
당사의 차입금 현황은 상술한 바와 같으나, 향후 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호 외에 신규로 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 추가 매입을 할 경우,
자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있으며, 자산 추가 매입시의 차입 금리 또는 해당 차입금 재조달 시점의 금리 변동은 회사의 수익성 저하에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 급격한 시장환경 변화에 따라 차입금 roll-over가 불가하거나 이전보다 열위한 조건으로 체결될 위험이 발생할 수 있는 점
투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산투자회사법 제29조에 의거하여 필요 시 금융기관으로부터 자금차입 또는 사채 발행을 통해 부채를 조달하고 있습니다. 제10기 연결기준 당사의 자기자본은 8,370억원으로, 금번 제3회 무보증사채 발행의 경우 자기자본의 2배를 초과하지 않으므로 부동산투자회사법 상 사채발행 한도초과에 해당하지 않습니다.

※ 관련법규

「부동산투자회사법」제29조(차입 및 사채 발행) ① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

② 제1항에 따른 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 초과할 수 없다. 다만, 「상법」 제434조의 결의 방법에 따른 주주총회의 특별결의를 한 경우에는 그 합계가 자기자본의 10배를 넘지 아니하는 범위에서 자금차입 및 사채발행을 할 수 있다.

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)당사는 파이낸스 타워 취득 자금 조달을 위하여 현지 법인인 TdF FIIS가 차주로서 현지 금융기관인 Allianz 계열사 등으로부터 본건 부동산을 담보로 Syndicated Loan 방식으로 583,900,000유로를 차입(선순위 대출)하였습니다. 동 차입금은 연 이자율 4.398%, 매년 대출원금의 3% 상환 조건으로, 만기일은 2027년 12월 13일입니다. 제이알제26호를 통해 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 기초자산(FinanceTower Complex) 관련 현지 금융기관으로부터의 장기차입금은 약 9,136억원(약 583.9백만유로)으로 당사 총부채의 대부분을 차지하고 있습니다.

구분

내용

대출기관(Syndicated Loan)

기관명
대출금액(유로)
전체금액중 비율

Allianz 계열사(AllianzLebensversicherungs-Aktiengesellschaft/ Allianz PrivateKrankenversicherungs-Aktiengesellschaft/ Allianz Benelux SA/ Allianz SPA/ Euler Hermes)
275,000,000
47.1%

Bayerische Landesbank
77,225,000
13.2%

Legal and GeneralAssurance Society Ltd
115,837,500
19.8%

SMBC Brussels Branch
115,837,500
19.8%

차주
TdF FIIS

대출금액
583,900,000유로(금융비용 상각액 고려 시 575,940,887 유로)

LTV

48.4% (매입가 기준)

대출기간

2024. 12. 31.부터 2027. 12. 13.까지

연간금리
4.398% 고정금리(360일 기준)

이자지급방식
매 분기별 지급(1월,4월,7월,10월)

원금 상환
매년 대출원금의 3% 상환

채권보전

- 파이낸스 타워에 대한 1순위 담보권- 차주인 TdF FIIS 발행 주식 100% 질권- 임대료 입금계좌 질권

재무적 준수사항(Financial Covenant)

구 분
LTV
Debt yield

1년차
2년차
3년차

현금유보(Cash Trap)
55%
52.5%
50%
8%

채무불이행(Default)
65%
65%
65%
7%

(자료: FIIS 대출약정서 및 당사 제시)

당사는 매 분기별 약 98억원의 이자를 지급하고 있으며, 1순위 담보권과 차주발행 주식 및 임대료 계좌에 대한 질권이 설정되어 있습니다. 또한, 선순위 대출 계약상 요구되는 재무약정비율이 존재하여 자산 가치 하락 시 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 당사는 파이낸스 타워 매입 후 해당 자산의 LTV를 안정적으로 유지하고 있으며, 동차입금은 3년 후 만기 예정되어 있어 단기간 내 자금 소요가 발생할 가능성은 적은 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 리파이낸싱 시 재조달금리의 방향에 따라 당사 이자비용 부담 또한 증가할 수 있으며 추가적으로 이자비용이 증가할 경우 당사의 수익성 및 재무지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

제이알제28호는 미국 델라웨어의 498 Seventh KOR Holdco LP의 지분 취득을 통하여 498/7 Owners, LLC의 발행지분 49.9%를 공동투자의 방식으로 취득하였습니다. 따라서 연결 재무제표 기준 제이알제28호의 취득으로 인하여 현지금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않습니다. 다만 현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인하여 향후 회사의 수익성 저하에 영향을 미칠수 있습니다. 또한, 498 Seventh Ave.의 경우 파이낸스 타워와 달리 별도의 재무적 준수사항은 없습니다.

[498 Seventh Ave. 현지 차입금 발행현황]

구분

내용

대출기관

MetLife Real Estate Lending LLC

대출금액
400,000,000달러

LTV

58.8% (매입가 기준)

대출기간

2020. 5. 1.부터 2027. 5. 1.까지

연간금리
3.75% 고정금리

원금 상환
만기 일시 상환

보증인
George Comfort & Sons, Inc.

채권보전

- 건물 및 기타 자산에 대한 1순위 저당권- Non-recourse carve-out 보증계약

(자료: 498 Seventh Ave. 대출약정서 및 당사 제시)

바. [지배구조 관련 위험]부동산투자회사법 제15조는 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있으며, 또한 당사는
국내 상장리츠 중 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않은 독자계열 성격의 리츠입니다. 따라서 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 시 최대주주의 참여 또는 유사시 대기업계열 및 금융계열 리츠대비 상대적으로 계열 지원을 기대하기 힘든 구조적 특성을 지니고 있습니다. 증권신고서 제출 전일 기준 당사의 지분 5%을 보유한 주요주주는
미래에셋자산운용(주) 7.48%, 메리츠증권(주) 및 특별관계자 5.60%, 지브이에이자산운용(주) 5.53% 등이며, 해당 투자자들은 당사에 대한 투자목적이 다를 수도 있습니다. 이에 당사의 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 및 유사시
의사결정이 필요한 사안이 발생할 경우 투자자별로 다른 의사결정을 취할 수 있으며, 이는 당사 영업상 영향을 초래할 수 있는 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

부동산투자회사법 제15조에 의거하여 부동산투자회사의 경우 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있습니다. 당사의 최대주주는 미래에셋자산운용(주)이며 증권신고서 제출 전일 기준 지분율 7.48%입니다. 아래는 관련법규 및 당사의 지분 5% 이상을 보유한 주요주주 현황입니다.

※ 관련법규

「부동산투자회사법」제15조(주식의 분산) ① 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가ㆍ허가 등이 있은 날부터 6개월이 지난 후)에는 부동산투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(이하 “1인당 주식소유한도”라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.

[5% 이상 보유 주주현황]

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
미래에셋자산운용(주)
14,760,726
7.48
(주1)

메리츠증권(주)
11,044,049
5.60
(주2)

지브이에이자산운용(주)
10,923,872
5.53
(주3)

(주1) 미래에셋자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다.

(주2) 메리츠증권(주)과 메리츠캐피탈(주), 메리츠화재(주)는 특별관계자로서 각각 2.81%, 1.67%, 1.11%를 보유하고 있습니다.

(주3) 지브에이자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 KB증권, 미래에셋증권, 삼성증권에 신탁되어 있습니다.

※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2024년 12월 31일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

(자료: 당사 제시)

따라서, 당사는 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않는 독자계열 성격의 리츠이며, 다수의 주주로 분산된 지분구조를 감안하여 유사시 계열 지원을 기대하기 힘든 구조를 가진 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

가. [환금성 제약 위험]본 사채의 상장예정일은 2025년 07월 31일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장예정일은 2025년 07월 31일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제43조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

나. [기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

다. [예금자보호법 미적용]본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

라. [공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

마. [사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

바. [예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

사. [신용평가에 관한 사항]본 사채는
한국신용평가(주)와 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 회사가 전적으로 책임을 집니다.

회사는 회사가 발행할 제6회 무보증사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 당사의 제6회 무보증사채를 발행하기 위하여 받은 2개 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과 및 등급의 정의]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

한국신용평가(주)
A-
원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있음
stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높음
stable(안정적)

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

사. [회계정책 변경 예정에 관한 사항]당사는
2025년 6월말 기준 재무제표(제12기)부터 투자부동산의 회계정책을 원가법에서 공정가치법으로 변경하여 적용 예정입니다.

이는 더욱

신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하기 위함이며,

적용 예외가 있는 경우를 제외하고 회계정책의 변경을 소급적용하는 경우에는, 비교표시되는 가장 이른 과거기간의 영향받는 자본의 각 구성요소의 기초 금액과 비교표시되는 각 과거기간의 공시되는 그 밖의 대응 금액을 새로운 회계정책이 처음부터 적용된 것처럼 조정합니다.

변경된 회계정책으로 인하여, 당사가 투자하고 있는 투자부동산의 장부금액이 변경될 수 있으며, 이와 관련하여 기존 회계 수치들 또한 소급적용될 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다

당사는 2025년 6월말 기준 재무제표(제12기)부터 당사가 편입한 자산에 대하여 회계정책을 원가법에서 공정가치법으로 변경하여 적용 예정입니다. 이는 더욱 신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하기 위함입니다.

['투자부동산' 회계정책 변경 관련 회계기준원 신속처리질의 내용]

□ 원가모형에서 공정가치모형으로 변경하여 신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공한다면 회계정책을 변경할 수 있음

o 회계정책을 변경하는 경우, K-IFRS 제1040호 ‘투자부동산’ 문단 31에 따라 K-IFRS 제1008호 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’ 문단 19와 문단 22를 적용하여 소급적용함

- 비교표시되는 가장 이른 과거기간의 영향받는 자본의 기초 금액과 비교표시되는 각 과거 기간의 공시되는 그 밖의 대응 금액은 공정가치모형을 처음부터 적용한 것처럼 조정함

출처: 회계기준원 신속처리질의

K-IFRS 제1040호 '투자부동산'에서는, 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류'에 따라 회계정책의 변경으로 재무제표가 특정 거래, 기타 사건 또는 상황이 재무상태, 재무성과 또는 현금흐름에 미치는 영향에 대하여 신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하는 경우에만 자발적인 회계정책의 변경을 허용합니다. 기업회계기준서 제1008호에서는, 적용 예외가 있는 경우를 제외하고 회계정책의 변경은 첫째, 경과규정이 있는 한국채택국제회계기준을 최초 적용하는 경우에는 해당 경과규정에 따라 회계처리하고, 둘째, 경과규정이 없는 한국채택국제회계기준을 최초 적용하는 경우에 발생하는 회계정책의 변경이나 자발적인 회계정책의 변경은 소급적용합니다. 또한, 적용 예외가 있는 경우를 제외하고 회계정책의 변경을 위 두 가지 방식 중 하나에 따라 소급적용하는 경우에는, 비교표시되는 가장 이른 과거기간의 영향 받는 자본의 각 구성요소의 기초 금액과 비교표시되는 각 과거기간의 공시되는 그 밖의 대응 금액을 새로운 회계정책이 처음부터 적용된 것처럼 조정합니다. 한편, 회계기준원의 신속처리질의 답변은 한국회계기준원의 정규 절차를 거치지 않은 것이며 한국회계기준원의 공식 의견과 일치하지 않을 수 있습니다. 그러므로 이에 기초하는 어떠한 판단이나 행위의 결과에 대하여 한국회계기준원과 기준원의 연구원은 책임지지 않습니다.변경된 회계정책으로 인하여 당사가 투자하고 있는 투자부동산의 장부금액이 변경될 수 있으며, 이와 관련하여 기존 회계 수치들 또한 소급적용될 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"공동대표주관회사"인 케이비증권(주), 한국투자증권(주) 및 NH투자증권(주)(이하 "공동대표주관회사")는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 제6회 무보증사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 케이비증권(주), 한국투자증권(주) 및 NH투자증권(주)는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 공동대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 공동대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 공동대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 공동대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 공동대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
케이비증권(주)
00164876

공동대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

공동대표주관회사
NH투자증권(주)
00120182

2. 평가개요

공동대표주관회사인 케이비증권(주), 한국투자증권(주) 및 NH투자증권(주)는『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

공동대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2025.07.04~2025.07.17

방문실사
2025.07.16

실사보고서 작성 완료
2025.07.18

증권신고서 제출
2025.07.18

나. 기업실사 참여자

[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

제이알투자운용
리츠투자운용본부
문성제
상무
운용 및 투자총괄

제이알투자운용
리츠투자운용본부
유아람
과장
운용관리 및 공시 담당

제이알투자운용
리츠투자운용본부
김선경
과장
재무 및 운용관리 담당

제이알투자운용
리츠투자운용본부
이세란
대리
투자 및 재무담당

제이알투자운용
리츠투자운용본부
조시현
대리
현지 자산관리 담당

[공동대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

케이비증권(주)
기업금융1부
조경휘
상무
기업실사 총괄
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 17일
기업금융업무 24년

케이비증권(주)
기업금융1부
이건명
팀장
기업실사 책임
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 17일
기업금융업무 14년

케이비증권(주)
기업금융1부
신지환
대리
기업실사 및 서류작성
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 17일
기업금융업무 7년

케이비증권(주)
기업금융1부
최준범
주임
기업실사 및 서류작성
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 3년

한국투자증권(주)
커버리지2부
김다운
이사
기업실사 총괄
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 20년

한국투자증권(주)
커버리지2부
이상욱
팀장
기업실사 책임
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 12년

한국투자증권(주)
커버리지2부
배원호
과장
기업실사 실무
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 9년

한국투자증권(주)
커버리지2부
채정현
주임
기업실사 실무
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 4년

NH투자증권(주)
Financial Industry부
김동원
이사
기업실사 총괄
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 18년

NH투자증권(주)
Financial Industry부
조성호
과장
기업실사 책임
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 6년

NH투자증권(주)
Financial Industry부
김솔
과장
기업실사 및 서류작성
2025년 07월 04일 ~ 2025년 07월 14일
기업금융업무 5년

다. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

라. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.2) 동사는 2019년 10월 18일 설립된 법인으로서 동사의 2025년 3월말(제12기 반기) 기준 총자산은 22,996억원이며, 총부채는 14,773억원입니다. 동사의 2025년 3월 기준 부채비율은 179.6%로 동사의 부채비율은 일정 수준에서 횡보 하는 추세지만, 유동비율은 2024년 6월 11.0%에서 2024년 12월 말 기준 236.9%으로 크게 증가 후 2025년 3월 기준 134.6% 수준으로 하락 하였습니다. 이는 2024년 12월 제이알제26호 현지 담보대출(약 1.1조원) 만기도래에 따른 유동부채 증가에 따른 것 입니다. 해당 현지 담보대출은 2024년 12월 일부 상환 및 리파이낸싱 완료하였으며, 해당 리파이낸싱으로 인해 유동비율은 큰 폭으로 증가하였으며, 2025년 상반기 환정산금 납입 등 과정에서 동사의 시장성 차입부채(무보증사채, 전자단기사채) 비중 등이 확대되었습니다.

[최근 회사의 3사업연도 재무제표 현황]

(단위: 백만원, %)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

자산총계
2,299,631
2,146,507
2,124,786
2,056,286
2,056,841

유동자산
195,124
120,215
137,361
129,001
105,260

현금및현금성자산
87,797
66,870
69,975
69,145
34,743

비유동자산
2,104,507
2,026,292
1,987,425
1,927,285
1,951,581

투자부동산
1,797,082
1,717,489
1,683,471
1,627,270
1,639,490

부채총계
1,477,261
1,340,544
1,287,819
1,197,431
1,174,650

유동부채
262,613
284,819
1,250,868
1,102,931
134,471

단기차입금
23,000
23,000
23,000
23,000
23,000

전자단기사채
83,000
80,000
10,000
10,000
0

유동성사채
0
79,926
79,743
0
69,937

유동성장기차입금
0
0
1,075,509
1,030,836
0

비유동부채
1,214,648
1,055,725
36,952
94,499
1,040,179

장기차입금
901,508
879,622
0
0
1,029,865

사채
258,560
139,319
0
79,567
0

파생상품부채
54,580
36,784
36,952
14,932
10,314

자본총계
822,370
805,963
836,966
858,855
882,191

부채비율
179.6%
166.3%
153.9%
139.4%
133.2%

유동비율
134.6%
236.9%
11.0%
11.7%
78.3%

주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채(자료: 동사 연결감사보고서)

3) 동사는 제12기 반기(2025년 03월 31일) 연결 재무제표 기준 329억원의 영업수익을 기록하였으며, 66억원의 당기순이익을 기록하였습니다. 동사의 영업수익은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터 수취하는 배당금이며, 2022년 2월 제이알제28호에 498 Seventh Ave.가 기초자산으로 편입됨에 따라 제6기(2022년 6월 30일)부터 영업수익이 확대되었습니다. 따라서, 2021년 12월 463억원, 2022년 6월 491억원, 2022년 12월 549억원, 2023년 6월 573억원, 2023년 12월 605억원, 2024년 6월 614억원, 2024년 12월 626억원으로 동사의 영업수익은 매년 증가하고 있습니다. 이는 물가 상승에 따른 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 임대료 증가 등에 기인합니다. 아래는 동사 종속기업의 최근 수익성 및 배당금지급 현황입니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 부동산투자회사법 제 28조 제3항에 의거하여 배당금 지급시 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

[종속회사 수익성 현황]

(단위: 백만원)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호

매출액
31,493
1,377
30,103
811
58,792
2,629
58,197
2,262
54,688
2,571

영업손익
22,402
1,148
14,320
554
32,595
2,179
31,882
1,824
32,215
1,897

당기순손익
10,719
1,078
10,270
479
25,053
2,125
24,075
1,730
27,073
1,748

기타포괄손익
50,295
-1,958
-1,448
-1,720
-7,841
207
-6,505
-2,534
-27,309
-339

총포괄손익
61,015
-880
8,821
-1,241
17,213
2,332
17,570
-804
-236
1,409

주1) 상기 종속회사의 사업연도별 매출액은 동사 자리츠 투자구조에 따라 제이알제26호리츠의 경우 Finance Tower Complex의 임대료 수익이며, 제이알제28호리츠의 경우 공동기업투자에 따른 지분법손익입니다.주2) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이나, 위 표는 동사의 연결재무제표 작성 목적상 동사의 결산시점에 맞추어 작성되었습니다. (자료: 동사 연결감사보고서)

[최근 종속회사의 배당금지급 현황]

(단위: 백만원)

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호

배당금지급
33,536
9,434
35,410
6,000
36,064
5,056
35,500
4,100
38,120
4,275

주1) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이며, 매 사업연도말 결산 기준으로 배당금을 지급합니다.주2) 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의거하여 위탁관리부동산투자회사의 경우 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으며, 상기 종속회사의 경우 감가상가비 초과배당을 실시하고 있습니다.주3) 배당금지급의 경우 온기 결산 후 주주총회를 통해 결정되는 바, 반기 기준으로는 산출되지 않음(자료: 종속회사 감사보고서)

동사의 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료 등으로 구성됩니다. 영엽비용 중 자산관리수수료, 자산보관수수료 등 수수료는 계약에 따라 지급될 예정입니다. 영업비용은 2023년 12월말 기준 278억원에서 2024년 6월말 기준 279억원으로 동일한 수준 유지하였으나, 영업수익이 증가함에 따라 영업이익도 2023년 12월말 기준 326억원에서 2024년 6월말 기준 336억원으로 증가하였습니다. 제11기 기준(2024년 7월~12월) 동사 영업비용은 315억원으로 제10기(2024년 1월~6월) 278억 대비 다소 증가하였으며, 이는 세금과공과 부문에서 전기 대비 증가한 것에 기인합니다. 제12기 반기 (25년 1월~3월)의 경우 영업비용은 101억원으로 비해 다소 증가하였습니다. 제11기 반기 (24년 10월~12월) 167억원 대비 다소 감소하였습니다.

[동사 영업비용 현황]

(단위: 천원)

구 분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

임원보수
27,000
54,000
54,000
54,000
58,000

자산관리수수료
765,437
1,550,523
1,533,070
1,563,316
1,519,410

자산보관수수료
31,677
63,026
62,296
63,070
60,627

사무수탁수수료
44,615
89,665
88,629
89,756
88,387

지급수수료
1,130,885
2,141,151
2,047,033
1,861,495
2,375,048

세금과공과
810,324
13,440,010
10,050,221
10,450,588
6,980,890

감가상각비
6,574,809
12,813,723
12,548,035
12,250,919
12,036,949

보험료
360,538
633,933
716,912
718,557
691,135

건물관리비
320,712
699,094
638,698
762,100
560,156

수도광열비
21,748
42,026
65,282
28,390
53,786

기부금
782
1,446
1,603
1,067
1,311

기타비용
24,013
51,671
35,587
36,732
27,297

합 계
10,112,540
31,580,270
27,841,366
27,879,990
24,452,996

(자료: 동사 연결반기검토보고서 및 연결감사보고서)

4) 상기의 제반사항을 고려할 때, 금번 발행되는 동사의 제6회 및 무보증사채의 원리금 상환은 무난할 것으로 사료되나, 국내외 거시경제 변수의 변화로 상환에 대한 확실성이 저하될 수 있습니다. 동사는 금번 무보증사채 발행을 위해 국내 2개 신용평가사(한국신용평가, 한국기업평가)로부터 신용등급을 부여받았습니다. 한국신용평가와 한국기업평가는 동사의 제6회 무보증사채에 대한 신용등급을 A-/S로 평가하였으며, 따라서 등급전망 하향 관련 해당사항 없습니다.
5) 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다. 따라서 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자 시에 유의하시기 바랍니다.

2025. 07. 18

공동대표주관회사 케이비증권 주식회사

대표이사 김 성 현 (인)

공동대표주관회사 한국투자증권 주식회사

대표이사 김 성 환 (인)

공동대표주관회사 엔에이치투자증권 주식회사

대표이사 윤 병 운 (인)

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역가. 자금조달금액

[회 차 : 6 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
60,000,000,000

발행제비용(2)
487,120,000

순수입금[(1)-(2)]
59,512,880,000

(주) 발행제비용은 회사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 6 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
36,000,000
발행가액 × 0.06%

인수수수료
360,000,000
인수총액 × 0.60%

신용평가수수료
54,000,000
한국신용평가(주), 한국기업평가(주),부가세 별도

사채관리수수료
35,000,000
정액

기타 비용
상장수수료
1,400,000
500억원 이상 ~ 1,000억원 미만

상장연부과금
200,000
만기 1년당 100,000원(최고 50만원)

전자등록수수료
500,000
권면금액의 100,000분의 1(최고 50만원)

코드발급수수료
20,000
-

합 계
487,120,000
-

2. 자금의 사용목적

회차 :
6
(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
50,000
10,000
-
-
60,000
-

3. 자금의 세부사용 내역

금번 당사가 발행하는 제6회 무보증사채 발행자금 600억원 중 100억원은 벨기에 파이낸스타워 선순위대출의 분할상환 자금, 500억원은 종속회사의 유로 환헤지 만기에 따른 롤오버 정산 자금으로 사용될 예정입니다. 세부 사용내역은 아래와 같으며, 금번 사채 발행으로 조달하는 자금은 실제 자금 사용일까지 은행 예금 등 안정적인 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

[채무상환자금 세부 사용내역]

(단위: 백만원)

차입처
차입일
만기일
금리
차입금액
상환금액

Allianz 계열사 외 4개사
2024-12-31
2027-12-13
연 4.398%
913,646
10,000

[기타자금 세부 사용내역]

[제이알제26호 환헤지 계약 개요]

구분
금액

계약 발효일
2023년 05월 02일

계약 종료일
2025년 11월 03일

계약금액(유로)
EUR 269,574,598

계약환율
1,420.08원/유로

총 계약금액
382,817,630,768원

(자료: 당사 제시)

당사가 투자한 자산인 Finance Tower의 경우 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자 대상인 제이알제26호가 원금의 100%에 대해 계약기간을 2.5년 및 3년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다. 먼저 도래하는 만기일은 2025년 11월 3일이며, 최초 계약 환율인 1,420.08원/유로에 비해 큰 폭의 환율 변동이 존재하여 만기 갱신을 위해서는 추가 정산금 지급이 필요한 상황입니다.만기일 현물 환율이 변동함에 따라 환헤지 정산금 규모 또한 변동되는 상황이며, 만기일 현물 환율 1,575원/달러 기준 약 418억원의 정산금 발생, 만기일 현물 환율 1,615원/달러 기준 약 525억원의 정산금이 발생할 예정입니다.

[계약 만기일 환율에 따른 환헤지 정산금 규모 추이]

만기일 현물 환율
1,575원/유로
1,585/유로
1,595원/유로
1,605원/유로
1,615원/유로

지급 필요 정산금
418억원
445억원
472억원
498억원
525억원

당사는 만기일 현물 환율의 정확한 예측이 어려운 관계로 본 회사채 발행 총액 중 약 500억원을 해당 정산금 지급에 배정하여 환율의 상승 시나리오에 대응할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.

당사는 종속기업으로부터 수취하는 배당금을 주 영업수익으로 두고 있으며, 2025년 3월 기준 당사의 이자보상비율은 1.5배입니다. 이는 전기에 비해 다소 감소한 수치이며, 이는 영업수익은 반기 기준이나 영업비용 중 세금과공과 부분을 온기 분량으로 인식한 것에 기인합니다.

구분
제12기 반기(`25.01~`25.03)
제11기(`24.07~`24.12)
제10기(`24.01~`24.06)
제9기(`23.07~`23.12)
제8기(`23.01~`23.06)

영업이익 (A)
22,757
30,991
33,580
32,579
32,806

이자비용 (B)
15,443
12,865
10,573
10,034
8,455

이자보상비율 (A/B)
1.5
2.4
3.2
3.2
3.9

3. 미상환 채무증권의 현황

[(별도기준)미상환 채무증권의 현황]

(기준일: 2025년 07월 17일)
(단위: 원)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사채
공모
2024년 10월 30일
60,000,000,000
6.400%
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2026년 04월 30일
미상환
케이비증권한국투자증권NH투자증권삼성증권

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사채
공모
2024년 10월 30일
80,000,000,000
6.600%
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2026년 10월 30일
미상환
케이비증권한국투자증권NH투자증권삼성증권

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사채
공모
2025년 2월 26일
120,000,000,000
6.500%
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2027년 2월 26일
미상환
케이비증권한국투자증권NH투자증권삼성증권

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사채
사모
2025년 2월 28일
2,000,000,000
5.80%
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2026년 2월 28일
미상환
-

합 계
-
-
-
262,000,000,000
-
-
-
-
-

4. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
80,000
-
3,000
83,000
100,000
17,000

합계
-
-
80,000
-
3,000
83,000
100,000
17,000

5. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

한국기업평가(주)
2025-07-15
제6회
A-/안정적

한국신용평가(주)
2025-07-18
제6회
A-/안정적

당사의 제6회 무보증 공모사채 발행을 위해 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

한국기업평가㈜
- 벨기에 브뤼셀과 뉴욕 맨하탄에 오피스 빌딩을 보유한 위탁관리부동산투자회사 - 현금흐름의 안정성과 자산포트폴리오의 질 우수- EBITDA/Fixed Charge는 우수, 수정부채비율과 수정차입금/수정공정가액 양호한 수준- 차입금 차환 후 이자비용 증가 등이 재무건정성에 미치는 영향 모니터링 필요- 해외 상업용부동산 관련 위험이 부동산 가치에 미치는 영향 모니터링 필요

한국신용평가㈜
- 보유 자산의 질 매우 우수 vs 글로벌 상업용 부동산 위험 상승 - 임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등 고려 시 안정적인 임대수익 예상- 재무안정성 지표 양호하나, 단기 자금소요에 대응 과정에서 재무부담 변화 모니터링 필요

나. 평가의 개요당사가 발행할 제6회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

한국신용평가(주)
A-
원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있음
stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높음
stable(안정적)

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.

한국신용평가㈜ : http://www.kisrating.com한국기업평가㈜ : https://www.korearatings.com/

6. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 공사채 등록법에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다. 단, 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.나. 자본시장과금융투자업에관한법률 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주) 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 반기보고서, 사업보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적·상업적 명칭
당사의 명칭은 '주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 영문으로는 'JR GLOBAL REIT'라고 표기합니다.
나. 설립일자 및 존속기간
당사는 2019년 10월 18일에 설립되었고, 2020년 8월 7일에 유가증권시장에 상장하였으며, 존속기간은 설립일로부터 40년 입니다.
다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
주소 : 서울특별시 중구 을지로100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)전화번호 : 02-2008-7060홈페이지 : http://www.jrglobalreit.com
라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산 임대 및 공급업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 신용평가에 관한 사항

평가일

평가대상

신용등급

평가회사

2021.01.20

기업신용평가

A-/안정적

한국신용평가

2021.06.30

기업신용평가

A-/안정적

한국신용평가

2021.08.25
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2021.08.30
회사채
BBB+/안정적
NICE신용평가

2022.06.29
회사채
BBB+/안정적
NICE신용평가

2022.07.12
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2023.05.31
회사채
BBB+/안정적
NICE신용평가

2023.06.02

기업신용평가

A-/안정적

한국기업평가

2023.06.21
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2023.06.30
기업신용평가

A-/안정적

한국신용평가

2023.08.28

회사채

A-/안정적

한국기업평가

2023.08.28

회사채

A-/안정적

한국신용평가

2023.10.18

전자단기사채

A2-

한국기업평가

2023.10.23
전자단기사채

A2-

한국신용평가

2024.05.29
전자단기사채
A2-
한국신용평가

2024.05.31
전자단기사채

A2-

한국기업평가

2024.05.29

회사채
A-/안정적
한국신용평가

2024.05.31
회사채
A-/안정적
한국기업평가

2024.05.31
ICR신용평가
A-/안정적
한국기업평가

2024.06.27
ICR신용평가
A-/안정적
한국신용평가

2024.10.15

회사채
A-/안정적
한국신용평가

2024.10.16
회사채
A-/안정적
한국기업평가

2024.11.26
전자단기사채
A2-
한국신용평가

2024.11.26
전자단기사채
A2-
한국기업평가

2025.02.11
회사채
A-/안정적
한국기업평가

2025.02.12
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2025.06.13
회사채
A-/안정적
한국기업평가

2025.06.13
전자단기사채
A2-
한국기업평가

2025.06.27
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2025.06.27
ICR신용평가
A-/안정적
한국신용평가

2025.06.27
전자단기사채
A2-
한국신용평가

2025.07.15
회사채
A-/안정적
한국기업평가

2025.07.18
회사채
A-/안정적
한국신용평가

<기업신용평가(Issuer Rating) 신용등급별 정의>

등급
정의

AAA
금융채무의 전반적인 상환가능성이 최고 수준이다

AA
금융채무의 전반적인 상환가능성이 매우 높지만, 상위등급(AAA)에 비해 다소 열위한 면이 있다.

A
금융채무의 전반적인 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다

BBB
금융채무의 전반적인 상환가능성이 일정수준 인정되지만, 상위등급(A)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 저하될 가능성이 있다.

BB
금융채무의 전반적인 상환가능성에 불확실성이 내포되어 있어 투기적 요소를 갖고 있다.

B
금융채무의 전반적인 상환가능성에 대한 불확실성이 상당하여 상위등급(BB)에 비해 투기적 요소가 크다

CCC
금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 높고 전반적인 상환가능성이 의문시된다.

CC
금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 매우 높고 전반적인 상환가능성이 희박하다.

C
금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 극히 높고 전반적인 상환가능성이 없다.

D
상환불능상태이다

주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열을 나타내고 있음. 주2) 자산유동화평가의 경우 상기 신용등급 뒤에 “(sf)”를 추가하여 표시함. 주3) 제3자 신용평가의 경우 “Tp”를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표시함.
사. 연결대상 종속회사 개황

1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
7
-
-
7
6

합계
7
-
-
7
6

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

2) 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

아. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

- 당사는 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당하지 않습니다.

자. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 유형

유가증권시장 상장
2020년 08월 07일
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

일자

내용

2019.10.18
회사설립(자본금 3억, 보통주식 300,000주)

2019.10.22
자산관리위탁계약체결(제이알투자운용㈜)자산보관위탁계약체결(㈜신한은행)일반사무위탁계약체결(㈜국민은행)

2019.10.28
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 신청

2019.12.03
상호의 변경(변경전) 주식회사 제이알제27호위탁관리부동산투자회사(변경후) 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

2020.01.07
자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)

2020.02.21
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 득

2020.06.02
자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)

2020.06.15
자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)

2020.06.16
유상증자(보통주식 68,600,000주, 증자 후 자본금 68,900,000,000원)

2020.06.16
유상감자(보통주식 300,000주, 감자 후 자본금 68,600,000,000원)

2020.07.29
유상증자(일반공모)(보통주식 97,000,000주, 증자 후 자본금 165,600,000,000원)

2020.07.31
부동산관련 증권취득 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사[보통주식 126,361,290주(지분 100%)]

2020.08.06

부동산관련 증권취득

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사[보통주식 820,000주 추가취득, 총 127,181,290주 보유(지분 100%)]

2020.08.07
한국거래소 유가증권 시장 상장

2020.08.18

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득

(자산관리회사 운용보수 및 매입보수 등 변경)

2021.02.23
부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 300,000주(지분 100%)]

2021.08.12

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득(신규자산 편입)

2021.12.30
부동산관련 증권취득㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 13,800,000주 추가취득, 총 14,100,000주 보유(지분 100%)]

2022.01.12
부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 23,600,000주 추가취득, 총 37,700,000주 보유(지분 100%)]

2022.02.15
부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 400,000주 추가취득, 총 38,100,000주 보유(지분 100%)]

2022.05.25
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득(사업계획 변경(자본조달구조 등))

2022.07.22
유상증자(주주배정 후 실권주 일반공모)(보통주 31,776,000주, 증자 후 자본금 197,376,000,000원)

2024.06.24
일반사무위탁회사 변경(㈜국민은행 -> ㈜케이비펀드파트너스)

2024.12.06

부동산관련 증권취득

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사[보통주식 42,000,000주 추가취득, 총 169,181,290주 보유(지분 100%)]

2025.02.27
부동산관련 증권취득㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 7,000,000주 추가취득, 총 45,100,000주 보유(지분 100%)]

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본점소재지
비고

2019년 10월 18일
서울특별시 중구 을지로100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)
회사 설립

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2019년 10월 18일
-
대표이사 오남수기타비상무이사 박제혁기타비상무이사 박동규감사 김승준
-
-

2019년 12월 03일
임시주총
기타비상무이사 권영설
-
기타비상무이사 박동규(사임)

2020년 06월 15일
임시주총
기타비상무이사 곽임근
-
기타비상무이사 박제혁(사임)

2021년 03월 29일
정기주총
기타비상무이사 김중한기타비상무이사 서일영
-
기타비상무이사 권영설(사임)

2022년 09월 30일
정기주총
-

대표이사 오남수

감사 김승준

-

2023년 03월 31일
정기주총
-
기타비상무이사 곽임근
-

2023년 05월 01일
-
-
-
기타비상무이사 김중한(사임)

2024년 03월 28일
정기주총
기타비상무이사 강성훈
-
기타비상무이사 서일영(임기만료)

다. 상호의 변경

일자
상호명
비고

2019년 10월 18일
주식회사 제이알제27호위탁관리부동산투자회사
회사 설립

2019년 12월 03일
주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
법인명 변경

라. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없습니다.

마. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 주식양수 및 유상증자 참여회사는 2020년 07월 29일에 97,000,000주(주당 발행가액 5,000원)의 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득(취득가액: 806,057백만원)하였습니다. 또한 2020년 08월 06일 및 2024년 12월 07일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 4,100백만원 및 210,000백만원)에 참여하였습니다.2) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 유상증자 참여회사는 2021년 02월 23일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립시 출자하여 지분 100%를 취득(취득가액: 300백만원)하였고, 2021년 12월 30일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 69,000백만원)에 참여하였습니다. 또한 2022년 01월 12일과 2022년 02월 15일 및 2025년 2월 17일에 유상증자(유상증자가액: 각 118,000백만원, 2,000백만원, 35,000백만원)에 참여하였습니다.

바. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.
사. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 해당사항 없습니다.

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류
구분
제12기 반기2025.03.31
제11기2024.12.31
제10기2024.06.30
제9기2023.12.31
제8기2023.06.30

보통주
발행주식총수
197,376,000
197,376,000
197,376,000
197,376,000
197,376,000

액면금액
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000

자본금
197,376,000,000
197,376,000,000
197,376,000,000
197,376,000,000
197,376,000,000

※ 당사는 보통주 이외의 종류주 등 기타주식을 발행하지 않았습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

의결권 있는 주식
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
5,000,000,000
-
5,000,000,000
보통주

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
197,676,000
-
197,676,000
보통주

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
300,000
-
300,000
보통주

1. 감자
300,000
-
300,000
보통주

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
197,376,000
-
197,376,000
보통주

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
197,376,000
-
197,376,000
보통주

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수
나. 자기주식
- 해당사항 없음.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요
1) 당사의 정관은 2024년 03월 28일자로 개정된 4차 개정 정관입니다.

나. 정관변경이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2021년 09월 30일
제4기 정기주주총회
- 제 16 조 (현물출자)- 제 25 조 (주주총회의 결의사항)- 제 43 조 (자산의 구성)- 제 44 조 (증권에 대한 투자)
- 부동산투자회사법 제19조 제4항 제1호 개정사항 반영- 부동산투자회사법 제12조 제3항, 제1항 제4호 개정사항 반영- 부동산투자회사법 시행령 제27조 제1항 제1호 나목 개정사항 반영 부동산투자회사법 시행령 제27조 제1항 제8호 개정사항 반영- 국토부가 인가한 범위 내에서 회사를 운영하고자 함

2024년 03월 28일
제9기 정기주주총회
- 제58 조 (주주 보호에 관한 사항)
- 부동산투자회사법 제8조 제1항 제15호 및 동법 시행령 제7조 제6호 반영

2024년 03월 28일
제9기 정기주주총회
- 제9 조(주식의 종류)- 제9 조의2 (종류주식의 내용과 수)- 제13 조(신주의 배당기산일)- 제23 조(주주의 의결권)- 제25 조의2 (종류주주총회)
운용 효율성 및 향후 자금조달 시 다양한 금융기법을 활용하고자, 정관에 종류주를 추가함

2024년 03월 28일
제9기 정기주주총회
- 제46 조의2 (전환사채의 발행)- 제46 조의3 (신주인수권부사채의 발행)- 제13조 (신주의 배당기산일)
운용 효율성 및 향후 자금조달 시 다양한 금융기법을 활용하고자, 정관에 전환사채, 신주인수권부사채를 추가함

다. 사업목적 현황

구 분
사업목적
사업영위 여부

1

부동산투자회사법에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 함.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

영위

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2025년 3월 31일 현재 기업구조조정부동산투자회사 16개, 위탁관리부동산투자회사 388개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 408개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 24개, 총 자산규모 18.1조원 수준입니다.
# 부동산투자회사 현황- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2025년 03월)

1. 유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg
1. 유형별 리츠 수 및 자산총계

2. 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg
2. 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계

3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이.jpg
3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이

4. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_1.jpg
4. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_1

2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황
주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.
나. 주요종속회사 현황(국내기준)
1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사회사는 2020년 07월 29일에 97,000,000주(주당 발행가액 5,000원)의 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득(취득가액: 806,057백만원)하였습니다. 또한 2020년 08월 06일 및 2024년 12월 07일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 4,100백만원 및 210,000백만원)에 참여하였습니다. 제3기(2020.07월~2020.12월)부터 연결대상 종속기업에 포함되었습니다.2) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사회사는 2021년 02월 23일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립시 출자하여 지분 100%를 취득(취득가액: 300백만원)하였고, 2021년 12월 30일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 69,000백만원)에 참여하였습니다. 또한 2022년 01월 12일과 2022년 02월 15일 및 2025년 2월 26일에 유상증자(유상증자가액: 각 118,000백만원, 2,000백만원, 35,000백만원)에 참여하였습니다. 제4기(2021.01월~2021.06월)부터 연결대상 종속기업에 포함되었습니다.

다. 회사의 현황

1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목상 회사로서, 다수의 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고 취득 부동산 및 부동산 관련 증권의 안정적 운용(임대, 관리, 처분 등)을 통하여 투자자에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다.

당사의 투자대상 기초자산인 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)는 벨기에 연방정부, 금융회사가 밀집한 핵심오피스 지역인 브뤼셀 중심업무지구(CBD) 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치하고 있으며, 벨기에 연방정부 산하의 벨기에 건물관리청이 전체 면적에 대해 2034년말(2034.12.31)까지 중도해지 옵션 없이 임차 중입니다. 당사는 파이낸스 타워를 기초자산으로 보유하고 있는 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 “제이알제26호”)의 발행 주식을 취득함으로써 파이낸스 타워에 투자하여 운용하고 있습니다.

한편, 파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용하여 연간 임대료가 자동으로 조정됩니다. 벨기에 건강지수는 지난 15년(2009년~2023년)간 연평균 약 2.33% 상승하였습니다. 2024년 12월 벨기에 건강지수는 133.73포인트로 전년 동기 대비 3.24% 상승하였습니다. 2025년 5월 발표된 벨기에 연방기획청(Federal Planning Bureau)의 자료에 따르면 2025년 12월말 예상 지수는 135.62포인트로 전년대비 1.41% 상승 예측하고 있습니다. 다만, 실제 벨기에 건강지수의 상승폭이 둔화되거나 하락할 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따른 임대료의 상승폭이 둔화되거나 혹은 하락할 수 있습니다.

2023년 12월 이후 분기별 벨기에 건강지수 추이 및 전망을 살펴보면 다음과 같습니다. (2025.5월 기준)

2023.12월
2024.03월
2024.06월
2024.09월
2024.12월
2025.03월
2025.06월(예상)
2025.09월(예상)

2025.12월

(예상)

129.53
131.75
131.92
132.41
133.73
135.91
134.77
134.59
135.62

참고사항1. Health Index: 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치 참고사항2. 연간 임대료 조정에 적용되는 벨기에 건강지수: 전년도 12월 건강지수 기준 당사의 두번째 투자대상 기초자산인 498 Seventh Avenue는 미국 뉴욕주 맨하튼(Manhattan) 지역에 위치하고 있으며, 총 연면적의 60.6%에 대하여 미국 최대 의료보건노동조합인 SEIU와 2050년까지 장기 임대차 계약이 체결되어 있습니다. 상위 5개사가 전체 면적의 약 82%를 임차 중이며, 전체 자산은 동부의료보건노동조합(SEIU)을 포함한 총 15개사가 96.0% 임차하여 사용 중 입 니다. 2025년 3월 기준 임대가능면적 기준 가중평균 잔여임대기간(WALE)은 약 19.2년 입니다. 당사는 미국 현지 공동투자자와 공동투자파트너쉽(Joint Venture) 형태로 498 Seventh Avenue에 투자하고 있는 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하 "제이알제28호")의 발행 주식을 취득함으로써 498 Seventh Avenue에 투자하여 운용하고 있습니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 당사의 자회사 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사로부터 수취하는 배당금수익으로 이외 발생하는 매출은 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

(1) 금융위험관리연결회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다. 연결회사는 특정위험을 회피하기 위하여 파생상품을 이용하고 있습니다.

1) 신용위험관리

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결회사는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

보고기간 종료일 현재 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당반기말
전기말

현금성자산
87,796,924,728
66,870,459,545

매출채권
-
11,876,585,658

기타채권
67,648,316,818
5,411,610,736

기타금융자산
30,800,000,000
24,500,000,000

합 계
186,245,241,546
108,658,655,939

2) 유동성위험관리연결회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 보고기간 종료일 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
1년 미만
1년 이후

기타지급채무
62,274,848,110
62,274,848,110
62,274,848,110
-

차입부채(주1)
924,507,737,423
1,047,388,495,684
64,368,054,285
983,020,441,399

사채(주1)
343,560,398,801
372,576,333,333
102,026,333,333
270,550,000,000

합계
1,330,342,984,334
1,482,239,677,127
228,669,235,728
1,253,570,441,399

(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.<전기말>

(단위 : 원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
1년 미만
1년 이후

기타지급채무
13,457,241,870
13,457,241,870
13,457,241,870
-

차입부채(주1)
1,098,508,543,977
1,105,545,899,255
1,105,545,899,255
-

사채(주1)
89,743,026,126
94,418,399,997
94,418,399,997
-

합계
1,201,708,811,973
1,213,421,541,122
1,213,421,541,122
-

(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출액에 기초하였습니다.

<당반기말>

(단위: 원)

구 분
1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

통화선도 등
(35,192,470,203)
(54,579,654,025)
-
(89,772,124,228)

<전기말>

(단위: 원)

구 분
1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

통화선도 등
(65,999,976,979)
(36,783,615,035)
-
(102,783,592,014)

3) 시장위험연결회사는 EUR 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.

(가) 외환위험관리

① 보고기간말 현재 연결회사는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

(단위: 원)

계약처
만기일자
매도선물환
평가금액

하나은행
1년이내
EUR 284,241,265
(29,718,957,723)

하나은행
1년초과
EUR 314,000,000
(54,579,654,025)

우리은행
1년이내
USD 125,044,000
(5,473,512,480)

합 계
EUR 598,241,265
(89,772,124,228)

USD 125,044,000

② 연결회사는 외화거래 수행에 따라 다양한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 보고기간 종료일 현재 주요 통화별 환율변동시 민감도 분석내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당반기말
전기말

10%상승
10%하락
10%상승
10%하락

EUR
53,752,065
(53,752,065)
53,880,351
(53,880,351)

(나) 이자율위험관리연결회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 고정금리차입금과 변동금리차입금의 적절한 균형유지 정책을 수행하는 등 이자율위험을 관리하고 있습니다.

(2) 자본위험관리연결회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데 있습니다. 연결회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 적절히 수정·변경하고 있습니다. 연결회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

(단위 : 원)

구분
당반기말
전기말

부채총계
1,477,260,830,956
1,340,543,833,562

차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
118,596,924,728
91,370,459,545

순부채
1,358,663,906,228
1,249,173,374,017

자본총계
822,370,352,475
805,963,091,996

순부채비율
165.21%
154.99%

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없음.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없음.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보
(단위 : 원)

구 분
제12기 반기(2025년 03월 31일)
제11기(2024년 12월 31일)
제10기(2024년 06월 30일)

[유동자산]
195,123,923,431
120,214,856,120
137,360,929,475

[비유동자산]
2,104,507,260,000
2,026,292,069,438
1,987,424,942,902

자산총계
2,299,631,183,431
2,146,506,925,558
2,124,785,872,377

[유동부채]
262,613,040,707
284,819,229,052
1,250,867,893,689

[비유동부채]
1,214,647,790,249
1,055,724,604,510
36,951,564,476

부채총계
1,477,260,830,956
1,340,543,833,562
1,287,819,458,165

[지배기업소유주지분]
822,248,545,995
805,841,285,516
836,844,607,732

자본금
197,376,000,000
197,376,000,000
197,376,000,000

자본잉여금
753,647,073,638
753,647,073,638
753,647,073,638

기타포괄손익누계액
(952,848,297)
(49,290,785,163)
(36,110,931,367)

이익잉여금
(127,821,679,346)
(95,891,002,959)
(78,067,534,539)

[비지배지분]
121,806,480
121,806,480
121,806,480

자본총계
822,370,352,475
805,963,091,996
836,966,414,212

구 분
제12기 반기(2025.01.01 ~ 2025.03.31)
제11기(2024.07.01 ~ 2024.12.31)
제10기(2024.01.01 ~ 2024.06.30)

영업수익
32,869,758,663
62,571,210,627
61,421,484,587

영업비용
10,112,539,875
31,580,269,923
27,841,365,552

영업이익
22,757,218,788
30,990,940,704
33,580,119,035

영업외수익
659,307,784
3,085,481,913
1,804,472,794

영업외비용
16,634,118,486
13,004,340,856
10,784,632,969

법인세비용차감전순이익
6,782,408,086
21,072,081,761
24,599,958,860

법인세비용
219,090,383
396,461,637
356,498,629

당기순이익
6,563,317,703
20,675,620,124
24,243,460,231

주당순이익
33
105
123

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수

1) 연결대상 종속회사 및 현황당반기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명
주요영업활동
법인설립 및 영업소재지

연결실체내 기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당반기말
전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
부동산투자
한국
100
100
3월, 9월

Finance Tower Belgium NV (*1)
부동산투자
벨기에
100
100
12월

Tour des Finances NV (*2)
부동산투자
벨기에
100
100
12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
부동산투자
한국
100
100
3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR LLC (*5)
부동산투자
미국
99.9
99.9
12월

(*1) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*2) 연결실체내 기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.(*3) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*4) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%보유하여 유효지분율은 100%입니다.(*5) 연결실체내 기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.
나. 요약재무정보

(단위 : 원)

구 분
제12기 반기(2025년 03월 31일)
제11기(2024년 12월 31일)
제10기(2024년 06월 30일)

[유동자산]
58,720,620,302
53,982,467,331
49,232,714,248

[비유동자산]
1,272,457,000,000
1,237,457,000,000
1,032,757,000,000

자산총계
1,331,177,620,302
1,291,439,467,331
1,081,989,714,248

[유동부채]
125,974,775,172
161,792,877,340
91,749,513,847

[비유동부채]
258,560,398,801
139,319,182,797
-

부채총계
384,535,173,973
301,112,060,137
91,749,513,847

[자본금]
197,376,000,000
197,376,000,000
197,376,000,000

[자본잉여금]
753,647,073,638
753,647,073,638
753,647,073,638

[이익잉여금]
(4,380,627,309)
39,304,333,556
39,217,126,763

자본총계
946,642,446,329
990,327,407,194
990,240,200,401

종속·관계·공동기업

투자주식의 평가방법

원가법
원가법
원가법

구 분
제12기 반기(2025.01.01 ~ 2025.03.31)
제11기(2024.07.01 ~ 2024.12.31)
제10기(2024.01.01 ~ 2024.06.30)

영업수익
-
42,970,000,000
41,410,000,000

영업비용
1,109,568,791
1,890,722,812
1,905,951,049

영업이익
(1,109,568,791)
41,079,277,188
39,504,048,951

영업외수익
1,274,234,976
2,864,214,481
2,374,969,943

영업외비용
5,361,307,050
5,367,964,876
3,403,306,046

법인세비용차감전순이익
(5,196,640,865)
38,575,526,793
38,475,712,848

법인세비용
-
-
-

당기순이익
(5,196,640,865)
38,575,526,793
38,475,712,848

주당순이익
(26)
195
195

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 12 기 반기말 2025.03.31 현재

제 11 기말 2024.12.31 현재

(단위 : 원)

제 12 기 반기말
제 11 기말

자산

유동자산
195,123,923,431
120,214,856,120

현금및현금성자산
87,796,924,728
66,870,459,545

단기금융상품
30,800,000,000
24,500,000,000

매출채권
0
11,876,585,658

단기기타채권
67,648,316,818
5,411,610,736

당기법인세자산
8,035,167,425
10,847,924,400

기타유동자산
843,514,460
708,275,781

비유동자산
2,104,507,260,000
2,026,292,069,438

공동기업투자
181,846,048,395
183,224,220,690

투자부동산
1,797,082,268,938
1,717,488,906,081

무형자산
125,578,942,667
125,578,942,667

자산총계
2,299,631,183,431
2,146,506,925,558

부채

유동부채
262,613,040,707
284,819,229,052

단기기타채무
62,274,848,110
9,642,403,519

단기차입금
23,000,000,000
23,000,000,000

단기사채
2,000,000,000
0

전자단기사채
83,000,000,000
80,000,000,000

유동성사채
0
79,926,269,003

파생상품부채
35,192,470,203
65,999,976,979

기타유동부채
57,145,722,394
26,250,579,551

비유동부채
1,214,647,790,249
1,055,724,604,510

장기차입금
901,507,737,423
879,621,806,678

파생상품부채
54,579,654,025
36,783,615,035

사채
258,560,398,801
139,319,182,797

부채총계
1,477,260,830,956
1,340,543,833,562

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본
822,248,545,995
805,841,285,516

자본금
197,376,000,000
197,376,000,000

자본잉여금
753,647,073,638
753,647,073,638

기타포괄손익누계액
(952,848,297)
(49,290,785,163)

이익잉여금
(127,821,679,346)
(95,891,002,959)

비지배지분
121,806,480
121,806,480

자본총계
822,370,352,475
805,963,091,996

부채및자본총계
2,299,631,183,431
2,146,506,925,558

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 12 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 11 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 12 기 반기
제 11 기 반기

3개월
누적
3개월
누적

영업수익
32,869,758,663
32,869,758,663
30,914,341,530
30,914,341,530

영업비용
(10,112,539,875)
(10,112,539,875)
(16,722,531,185)
(16,722,531,185)

영업이익
22,757,218,788
22,757,218,788
14,191,810,345
14,191,810,345

기타수익
27,721,009
27,721,009
43,809,755
43,809,755

기타비용
(81,229,190)
(81,229,190)
(183,038,995)
(183,038,995)

금융수익
631,586,775
631,586,775
836,936,917
836,936,917

금융비용
(16,552,889,296)
(16,552,889,296)
(5,399,942,665)
(5,399,942,665)

법인세차감전순이익
6,782,408,086
6,782,408,086
9,489,575,357
9,489,575,357

법인세비용
(219,090,383)
(219,090,383)
(208,848,900)
(208,848,900)

당기순이익
6,563,317,703
6,563,317,703
9,280,726,457
9,280,726,457

기타포괄손익
48,337,936,866
48,337,936,866
(3,168,613,601)
(3,168,613,601)

후속적으로 당기손익으로 재분류될 수 있는 항목

파생상품평가손익
(16,476,408,294)
(16,476,408,294)
11,199,158,043
11,199,158,043

해외사업환산손익
64,814,345,160
64,814,345,160
(14,367,771,644)
(14,367,771,644)

후속적으로 당기손익으로 재분류되지 않는 항목

총포괄손익
54,901,254,569
54,901,254,569
6,112,112,856
6,112,112,856

당기순이익귀속

지배기업소유주
6,557,643,613
6,557,643,613
9,275,416,052
9,275,416,052

비지배지분
5,674,090
5,674,090
5,310,405
5,310,405

총포괄이익귀속

지배기업소유주
54,895,580,479
54,895,580,479
6,106,802,451
6,106,802,451

비지배지분
5,674,090
5,674,090
5,310,405
5,310,405

주당이익

보통주 기본주당이익 (단위 : 원)
33
33
47
47

보통주 희석주당이익 (단위 : 원)
33
33
47
47

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 12 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 11 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주
비지배지분
자본 합계

자본금
자본잉여금
기타포괄손익누계액
이익잉여금
지배기업의 소유주 합계

2024.07.01 (기초자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
(36,110,931,367)
(78,067,534,539)
836,844,607,732
121,806,480
836,966,414,212

당기순이익
0
0
0
9,275,416,052
9,275,416,052
5,310,405
9,280,726,457

파생상품평가손익
0
0
11,199,158,043
0
11,199,158,043
0
11,199,158,043

해외사업환산손익
0
0
(14,367,771,644)
0
(14,367,771,644)
0
(14,367,771,644)

연차배당
0
0
0
(38,488,320,000)
(38,488,320,000)
0
(38,488,320,000)

종속기업의 비지배지분배당
0
0
0
0
0
(5,310,405)
(5,310,405)

2024.09.30 (기말자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
(39,279,544,968)
(107,280,438,487)
804,463,090,183
121,806,480
804,584,896,663

2025.01.01 (기초자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
(49,290,785,163)
(95,891,002,959)
805,841,285,516
121,806,480
805,963,091,996

당기순이익
0
0
0
6,557,643,613
6,557,643,613
5,674,090
6,563,317,703

파생상품평가손익
0
0
(16,476,408,294)
0
(16,476,408,294)
0
(16,476,408,294)

해외사업환산손익
0
0
64,814,345,160
0
64,814,345,160
0
64,814,345,160

연차배당
0
0
0
(38,488,320,000)
(38,488,320,000)
0
(38,488,320,000)

종속기업의 비지배지분배당
0
0
0
0
0
(5,674,090)
(5,674,090)

2025.03.31 (기말자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
(952,848,297)
(127,821,679,346)
822,248,545,995
121,806,480
822,370,352,475

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 12 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 11 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 12 기 반기
제 11 기 반기

영업활동으로 인한 현금흐름
(17,527,402,689)
(3,978,760,337)

영업에서 창출된 현금흐름
(20,399,336,001)
(2,950,354,154)

당기순이익
6,563,317,703
9,280,726,457

당기순이익조정을 위한 가감
21,366,524,666
10,473,728,327

영업활동 자산ㆍ부채의 증감
(48,329,178,370)
(22,704,808,938)

이자 수취
413,225,871
738,999,874

이자 지급
(5,925,311,216)
(4,785,489,047)

배당금 수취
2,174,632,020
3,391,653,100

법인세 납부
6,209,386,637
(373,570,110)

투자활동으로 인한 현금흐름
(6,300,000,000)
6,550,000,000

투자활동으로 인한 현금유입액
0
6,550,000,000

단기금융상품의 감소
0
6,550,000,000

투자활동으로 인한 현금유출액
(6,300,000,000)
0

단기금융상품의 취득
(6,300,000,000)
0

재무활동으로 인한 현금흐름
44,098,105,910
(5,310,405)

재무활동으로 인한 현금유입액
205,000,000,000
20,000,000,000

전자단기사채의 발행
83,000,000,000
20,000,000,000

단기사채의 발행
2,000,000,000
0

사채의 발행
120,000,000,000
0

재무활동으로 인한 현금유출액
(160,901,894,090)
(20,005,310,405)

전자단기사채의 상환
(80,000,000,000)
(20,000,000,000)

사채의 상환
(80,000,000,000)
0

사채발행비
(896,220,000)
0

종속기업의 비지배지분 배당금지급
(5,674,090)
(5,310,405)

현금및현금성자산에 대한 환율변동효과
655,761,962
(230,344,790)

현금및현금성자산의 증가(감소)
20,926,465,183
2,335,584,468

기초의 현금및현금성자산
66,870,459,545
69,974,901,139

기말의 현금및현금성자산
87,796,924,728
72,310,485,607

3. 연결재무제표 주석

1. 일반사항 (연결)

(1) 지배기업의 개요

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업(이하 "연결회사")의 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "지배기업")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 주식을 상장하였습니다. 지배기업의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 지배기업의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.지배기업의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다.

(2) 종속기업의 개요1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.<당반기말>

기업명
지분율(%)
소재지
보고기간종료일
업종
지배력판단근거

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3월, 9월
부동산투자
의결권과반수보유

Finance Tower Belgium NV
100
벨기에
12월
부동산투자
의결권과반수보유

Tour des Finances NV
100
벨기에
12월
부동산투자
의결권과반수보유

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3월, 9월
부동산투자
의결권과반수보유

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC
100
미국
12월
부동산투자
의결권과반수보유

498 Seventh KOR Holdco L.P
100
미국
12월
부동산투자
의결권과반수보유

498 Seventh KOR LLC
99.9
미국
12월
부동산투자
의결권과반수보유

<전기말>

기업명
지분율(%)
소재지
보고기간종료일
업종
지배력판단근거

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3월, 9월
부동산투자
의결권과반수보유

Finance Tower Belgium NV
100
벨기에
12월
부동산투자
의결권과반수보유

Tour des Finances NV
100
벨기에
12월
부동산투자
의결권과반수보유

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3월, 9월
부동산투자
의결권과반수보유

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC
100
미국
12월
부동산투자
의결권과반수보유

498 Seventh KOR Holdco L.P
100
미국
12월
부동산투자
의결권과반수보유

498 Seventh KOR LLC
99.9
미국
12월
부동산투자
의결권과반수보유

2) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 요약재무정보는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 원)

기업명
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

자산
1,925,025,210,059
209,460,264,570

부채
1,116,490,569,814
5,733,502,534

자본
808,534,640,245
203,726,762,036

매출
31,492,872,314
1,376,886,349

당기순손익
10,719,320,190
1,077,602,378

총포괄손익
61,014,770,222
(879,910,788)

(주1)
상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)
상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

<전기말>

(단위 : 원)

기업명
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

자산
1,815,733,618,904
218,590,166,087

부채
1,068,213,748,881
48,940,855,173

자본
747,519,870,023
169,649,310,914

매출
30,103,157,206
811,184,324

당기순손익
10,269,784,742
479,123,208

총포괄손익
8,821,426,765
(1,241,132,416)

(주1)
상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)
상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

2. 재무제표 작성기준 (연결)

연결회사의 반기연결재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 동 반기연결재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라작성된 2024년 12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.

반기연결재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2024년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

가. 연결회사가 신규 적용한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

연결회사는 2025년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였으며, 해당 기준서 및 해석서의 개정이 연결회사의 반기연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1021호 ‘환율변동효과’ 및 제1101호 ‘한국채택국제회계기준의 최초채택’(개정): 교환가능성 결여

나. 연결회사가 적용하지 않은 제 ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정ㆍ공표되었으나 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고 연결회사가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’ 및 제1107호 ‘금융상품: 공시’(개정): 금융상품 분류와 측정

특정조건을 모두 충족하는 경우 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주할 수 있도록 허용하는 규정이 신설되었으며 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정이 명확화 되었습니다. 또한, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 공시 요구사항이 추가되었습니다. 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

2) 한국채택국제회계기준 연차개선

한국채택국제회계기준 연차개선은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

● 제1101호‘한국채택국제회계기준의 최초 채택’: 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

● 제1107호 ‘금융상품 공시’: 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

● 제1109호‘금융상품’: 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

● 제1110호 ‘연결재무제표’: 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

● 제1007호‘현금흐름표’: ‘원가법’을 삭제하고 ‘원가’로 대체하여 기준서간 용어일치

3. 중요한 회계추정 및 가정 (연결)

연결회사는 미래에 대하여 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측 가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

반기연결재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 법인세 비용을 결정하는데 사용된 추정의 방법을 제외하고는 전기 연결재무제표 작성에 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.

4. 금융상품의 범주 및 상계 (연결)

금융자산의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
금융자산, 범주 합계

현금및현금성자산
87,796,924,728
87,796,924,728

단기금융자산
30,800,000,000
30,800,000,000

유동매출채권
0
0

기타 유동채권
67,648,316,818
67,648,316,818

금융자산
186,245,241,546
186,245,241,546

전기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
금융자산, 범주 합계

현금및현금성자산
66,870,459,545
66,870,459,545

단기금융자산
24,500,000,000
24,500,000,000

유동매출채권
11,876,585,658
11,876,585,658

기타 유동채권
5,411,610,736
5,411,610,736

금융자산
108,658,655,939
108,658,655,939

금융부채의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주
위험회피목적파생상품부채
금융부채, 범주 합계

단기기타채무
62,274,848,110
0
62,274,848,110

단기차입금(사채 제외)
23,000,000,000
0
23,000,000,000

단기사채
2,000,000,000
0
2,000,000,000

전자단기사채
83,000,000,000
0
83,000,000,000

유동성사채
0
0
0

비유동차입금(사채 제외 차입금)의 비유동성 부분
901,507,737,423
0
901,507,737,423

비유동 사채의 비유동성 부분
258,560,398,801
0
258,560,398,801

유동 파생상품 금융부채
0
35,192,470,203
35,192,470,203

비유동 파생상품 금융부채
0
54,579,654,025
54,579,654,025

금융부채
1,330,342,984,334
89,772,124,228
1,420,115,108,562

전기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주
위험회피목적파생상품부채
금융부채, 범주 합계

단기기타채무
9,642,403,519
0
9,642,403,519

단기차입금(사채 제외)
23,000,000,000
0
23,000,000,000

단기사채
0
0
0

전자단기사채
80,000,000,000
0
80,000,000,000

유동성사채
79,926,269,003
0
79,926,269,003

비유동차입금(사채 제외 차입금)의 비유동성 부분
879,621,806,678
0
879,621,806,678

비유동 사채의 비유동성 부분
139,319,182,797
0
139,319,182,797

유동 파생상품 금융부채
0
65,999,976,979
65,999,976,979

비유동 파생상품 금융부채
0
36,783,615,035
36,783,615,035

금융부채
1,211,509,661,997
102,783,592,014
1,314,293,254,011

금융상품의 범주별 순손익 공시, 자산

당반기
(단위 : 원)

자산과 부채

자산

금융자산, 범주

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

이자수익(금융수익)
631,586,775

외환차익(금융수익)
27,642,829

외환차손(금융원가)
(50,568,363)

외화환산손실(금융원가)
(28,209,328)

전반기
(단위 : 원)

자산과 부채

자산

금융자산, 범주

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

이자수익(금융수익)
836,936,917

외환차익(금융수익)
43,809,755

외환차손(금융원가)
(75,119,208)

외화환산손실(금융원가)
(100,199,007)

금융상품의 범주별 순손익 공시, 부채

당반기
(단위 : 원)

자산과 부채

부채

금융부채, 범주

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

이자비용(금융비용)
15,442,977,659

금융비용상각액, 이자비용
1,109,911,637

전반기
(단위 : 원)

자산과 부채

부채

금융부채, 범주

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

이자비용(금융비용)
4,907,717,556

금융비용상각액, 이자비용
492,225,109

5. 공정가치 (연결)

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 자산

당반기말
(단위 : 원)

금융자산
금융자산, 공정가치

금융자산, 분류
상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
현금및현금성자산
87,796,924,728
87,796,924,728

기타금융자산
30,800,000,000
30,800,000,000

매출채권
0
0

기타채권
67,648,316,818
67,648,316,818

금융자산, 분류 합계
186,245,241,546
186,245,241,546

전기말
(단위 : 원)

금융자산
금융자산, 공정가치

금융자산, 분류
상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
현금및현금성자산
66,870,459,545
66,870,459,545

기타금융자산
24,500,000,000
24,500,000,000

매출채권
11,876,585,658
11,876,585,658

기타채권
5,411,610,736
5,411,610,736

금융자산, 분류 합계
108,658,655,939
108,658,655,939

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 부채

당반기말
(단위 : 원)

금융부채
금융부채, 공정가치

금융부채, 분류
상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류
기타채무
62,274,848,110
62,274,848,110

차입부채
924,507,737,423
924,507,737,423

사채
343,560,398,801
343,560,398,801

공정가치로 측정하는 금융부채
파생상품
89,772,124,228
89,772,124,228

금융부채, 분류 합계
1,420,115,108,562
1,420,115,108,562

전기말
(단위 : 원)

금융부채
금융부채, 공정가치

금융부채, 분류
상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류
기타채무
9,642,403,519
9,642,403,519

차입부채
902,621,806,678
902,621,806,678

사채
299,245,451,800
299,245,451,800

공정가치로 측정하는 금융부채
파생상품
102,783,592,014
102,783,592,014

금융부채, 분류 합계
1,314,293,254,011
1,314,293,254,011

부채의 공정가치측정에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

금융부채
금융부채, 공정가치

측정 전체
공정가치
금융부채, 분류
공정가치로 측정하는 금융부채
파생상품
공정가치 서열체계의 모든 수준
공정가치 서열체계 수준 1

0

공정가치 서열체계 수준 2

89,772,124,228

공정가치 서열체계 수준 3

0

공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
89,772,124,228
89,772,124,228

전기말
(단위 : 원)

금융부채
금융부채, 공정가치

측정 전체
공정가치
금융부채, 분류
공정가치로 측정하는 금융부채
파생상품
공정가치 서열체계의 모든 수준
공정가치 서열체계 수준 1

0

공정가치 서열체계 수준 2

102,783,592,014

공정가치 서열체계 수준 3

0

공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
102,783,592,014
102,783,592,014

6. 현금및현금성자산 (연결)

현금및현금성자산 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

예금잔액
87,796,924,728

전기말
(단위 : 원)

공시금액

예금잔액
66,870,459,545

7. 매출채권 및 기타채권 (연결)

매출채권 및 기타채권의 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
손상차손누계액
장부금액 합계

매출채권
0
0
0

단기미수금
67,222,422,786
0
67,222,422,786

단기미수수익
425,894,032
0
425,894,032

매출채권 및 기타유동채권
67,648,316,818
0
67,648,316,818

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
손상차손누계액
장부금액 합계

매출채권
11,876,585,658
0
11,876,585,658

단기미수금
5,250,397,197
0
5,250,397,197

단기미수수익
161,213,539
0
161,213,539

매출채권 및 기타유동채권
17,288,196,394
0
17,288,196,394

8. 기타금융자산 (연결)

기타금융자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가측정기타금융자산

기타유동금융자산
30,800,000,000

전기말
(단위 : 원)

상각후원가측정기타금융자산

기타유동금융자산
24,500,000,000

9. 파생상품 및 위험회피회계 (연결)

파생상품 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

미결제약정금액, 파생상품, 외화(EUR) [EUR, 일]
미결제약정금액, 파생상품, 외화(USD) [USD, 일]
위험회피수단, 자산
위험회피수단, 부채

위험회피
현금흐름위험회피
위험
환위험
파생상품 유형
통화 관련
파생상품 계약 유형
선도계약
598,241,265

0
84,298,611,748

스왑계약

125,044,000
0
5,473,512,480

파생상품 계약 유형 합계
598,241,265
125,044,000
0
89,772,124,228

전기말
(단위 : 원)

미결제약정금액, 파생상품, 외화(EUR) [EUR, 일]
미결제약정금액, 파생상품, 외화(USD) [USD, 일]
위험회피수단, 자산
위험회피수단, 부채

위험회피
현금흐름위험회피
위험
환위험
파생상품 유형
통화 관련
파생상품 계약 유형
선도계약
611,574,598

0
69,202,907,778

스왑계약

125,044,000
0
33,580,684,236

파생상품 계약 유형 합계
611,574,598
125,044,000
0
102,783,592,014

위험회피수단의 시기별 명목금액 및 평균가격에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

매도선물환, 외화(EUR) [EUR, 일]
매도선물환, 외화(USD) [USD, 일]
파생상품자산(부채)

위험회피
현금흐름위험회피
파생상품 유형
통화 관련
파생상품 계약 유형
선도계약
거래상대방
우리은행
합계 구간
1년 이내

1년 초과

하나은행
1년 이내
284,241,265

(29,718,957,723)

1년 초과
314,000,000

(54,579,654,025)

스왑계약
우리은행
1년 이내

125,044,000
(5,473,512,480)

1년 초과

하나은행
1년 이내

1년 초과

파생상품 계약 유형 합계
598,241,265
125,044,000
(89,772,124,228)

전기말
(단위 : 원)

매도선물환, 외화(EUR) [EUR, 일]
매도선물환, 외화(USD) [USD, 일]
파생상품자산(부채)

위험회피
현금흐름위험회피
파생상품 유형
통화 관련
파생상품 계약 유형
선도계약
거래상대방
우리은행
합계 구간
1년 이내

1년 초과

하나은행
1년 이내
297,574,598

(32,419,292,743)

1년 초과
314,000,000

(36,783,615,035)

스왑계약
우리은행
1년 이내

125,044,000
(33,580,684,236)

1년 초과

하나은행
1년 이내

1년 초과

파생상품 계약 유형 합계
611,574,598
125,044,000
(102,783,592,014)

현금흐름위험회피회계 적용으로 인한 효과에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

세후기타포괄손익, 현금흐름위험회피
당기손익으로 인식하는 위험회피의 비효과적인 부분의 손익
당기손익에 영향을 주는 위험회피 항목에 대한 현금흐름위험회피의 세후재분류 조정

위험회피
현금흐름위험회피
위험
환위험
(16,476,408,294)
0
0

전반기
(단위 : 원)

세후기타포괄손익, 현금흐름위험회피
당기손익으로 인식하는 위험회피의 비효과적인 부분의 손익
당기손익에 영향을 주는 위험회피 항목에 대한 현금흐름위험회피의 세후재분류 조정

위험회피
현금흐름위험회피
위험
환위험
11,199,158,043
0
0

10. 기타자산 (연결)

기타자산에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

유동선급금
2,336,909

유동선급비용
841,177,551

기타유동자산
843,514,460

전기말
(단위 : 원)

공시금액

유동선급금
3,980,048

유동선급비용
704,295,733

기타유동자산
708,275,781

11. 공동기업투자 (연결)

(1) 보고기간 종료일 현재 공동약정의 현황은 다음과 같습니다.<당반기말>

기업명
지분율(%)
주된사업장
보고기간종료일
관계의성격
측정방법

498/7 Owners, LLC
49.9%
미국
2025.03.31
부동산투자
지분법

<전기말>

기업명
지분율(%)
주된사업장
보고기간종료일
관계의성격
측정방법

498/7 Owners, LLC
49.9%
미국
2024.12.31
부동산투자
지분법

(2) 보고기간 종료일 현재 공동기업투자의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

기업명
당반기말
전기말

취득원가
순자산지분가액
장부금액
취득원가
순자산지분가액
장부금액

498/7 Owners, LLC
170,620,280,236
181,846,048,395
181,846,048,395
170,620,280,236
183,224,220,690
183,224,220,690

(3) 당반기 및 전반기 중 공동기업투자의 지분법 평가내용은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 원)

기업명
기초
취득
지분법손익
배당금수령
환율변동차이
기말

498/7 Owners, LLC
183,224,220,690
-
1,376,886,349
(2,174,632,020)
(580,426,624)
181,846,048,395

<전반기>

(단위 : 원)

기업명
기초
취득
지분법손익
배당금수령
환율변동차이
기말

498/7 Owners, LLC
178,374,696,984
-
811,184,324
(3,391,653,100)
(8,863,763,291)
166,930,464,917

12. 투자부동산 (연결)

투자부동산에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

투자부동산

투자부동산
취득 완료 투자부동산
토지
장부금액
총장부금액
561,397,515,699

감가상각누계액 및 상각누계액
0

장부금액 합계
561,397,515,699

건물
장부금액
총장부금액
1,380,653,355,668

감가상각누계액 및 상각누계액
(144,968,602,429)

장부금액 합계
1,235,684,753,239

전기말
(단위 : 원)

투자부동산

투자부동산
취득 완료 투자부동산
토지
장부금액
총장부금액
534,479,897,994

감가상각누계액 및 상각누계액
0

장부금액 합계
534,479,897,994

건물
장부금액
총장부금액
1,314,454,453,514

감가상각누계액 및 상각누계액
(131,445,445,427)

장부금액 합계
1,183,009,008,087

투자부동산 합계에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

투자부동산
투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술

측정 전체
재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치
투자부동산
취득 완료 투자부동산
토지와 건물
2,146,773,200,000
투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 Kroll사에서 수행한평가에 근거하여 결정되었습니다.

취득원가
1,797,082,268,938

전기말
(단위 : 원)

투자부동산
투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술

측정 전체
재무상태표상에 공정가치로 측정되지 않았지만 공시된 공정가치
투자부동산
취득 완료 투자부동산
토지와 건물
2,066,842,960,000
투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 Kroll사에서 수행한평가에 근거하여 결정되었습니다.

취득원가
1,717,488,906,081

투자부동산의 변동내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

기초 투자부동산
감가상각비, 투자부동산
순외환차이에 의한 증가(감소), 투자부동산
기말 투자부동산

투자부동산
취득 완료 투자부동산
토지
534,479,897,994
0
26,917,617,705
561,397,515,699

건물
1,183,009,008,087
(6,574,808,783)
59,250,553,935
1,235,684,753,239

투자부동산 합계
1,717,488,906,081
(6,574,808,783)
86,168,171,640
1,797,082,268,938

전반기
(단위 : 원)

기초 투자부동산
감가상각비, 투자부동산
순외환차이에 의한 증가(감소), 투자부동산
기말 투자부동산

투자부동산
취득 완료 투자부동산
토지
519,914,583,942
0
(4,548,601,435)
515,365,982,507

건물
1,163,556,719,309
(6,412,858,996)
(10,104,041,560)
1,147,039,818,753

투자부동산 합계
1,683,471,303,251
(6,412,858,996)
(14,652,642,995)
1,662,405,801,260

투자부동산의 당기손익으로 인식한 내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

투자부동산에서 발생한 임대수익
31,492,872,314

임대수익이 발생한 투자부동산과 직접 관련된 운영비용
12,274,826,056

전반기
(단위 : 원)

공시금액

투자부동산에서 발생한 임대수익
30,103,157,206

임대수익이 발생한 투자부동산과 직접 관련된 운영비용
11,847,256,176

13. 무형자산 (연결)

무형자산에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

무형자산

영업권

장부금액
장부금액 합계

총장부금액
감가상각누계액 및 상각누계액
손상차손누계액

무형자산
125,578,942,667
0
0
125,578,942,667

전기말
(단위 : 원)

무형자산

영업권

장부금액
장부금액 합계

총장부금액
감가상각누계액 및 상각누계액
손상차손누계액

무형자산
125,578,942,667
0
0
125,578,942,667

영업권에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

기초 영업권
영업권의 증가(감소)
기말 영업권

사업결합 합계
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
108,745,973,645
0
108,745,973,645

498 Seventh KOR Holdco L.P
16,832,969,022
0
16,832,969,022

사업결합 합계 합계
125,578,942,667
0
125,578,942,667

전반기
(단위 : 원)

기초 영업권
영업권의 증가(감소)
기말 영업권

사업결합 합계
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
108,745,973,645
0
108,745,973,645

498 Seventh KOR Holdco L.P
16,832,969,022
0
16,832,969,022

사업결합 합계 합계
125,578,942,667
0
125,578,942,667

14. 리스 (연결)

운용리스의 리스수익 구성내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

공시금액

운용리스수익
27,300,597,866

전반기
(단위 : 원)

공시금액

운용리스수익
26,219,480,858

운용리스료의 만기분석 공시

당반기
(단위 : 원)

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료

합계 구간
1년 이내
114,642,570,679

1년 초과 5년 이내
458,570,282,714

5년 초과
544,552,210,723

합계 구간 합계
1,117,765,064,116

전반기
(단위 : 원)

받게 될 할인되지 않은 운용 리스료

합계 구간
1년 이내
103,081,755,384

1년 초과 5년 이내
412,327,021,537

5년 초과
541,179,215,768

합계 구간 합계
1,056,587,992,689

15. 기타채무 (연결)

기타 채무에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

단기미지급금
49,259,202,310

단기미지급비용
13,015,645,800

단기기타채무
62,274,848,110

전기말
(단위 : 원)

공시금액

단기미지급금
7,246,723,634

단기미지급비용
2,395,679,885

단기기타채무
9,642,403,519

16. 차입금 (연결)

단기차입금에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
유동 금융기관 차입금 및 비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분

차입금명칭
우리은행 일반대출
0.0454
23,000,000,000

차입금명칭 합계

23,000,000,000

전기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
유동 금융기관 차입금 및 비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분

차입금명칭
우리은행 일반대출
0.0454
23,000,000,000

차입금명칭 합계

23,000,000,000

장기차입금에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
명목금액, 외화(EUR) [EUR, 일]
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 외화(EUR) [EUR, 일]
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]
비유동차입금의 비유동성 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]
명목금액, 원화
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 원화
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 원화
비유동차입금의 비유동성 부분, 원화
차입금, 만기
원금상환방법

차입금명칭
Finance Tower Complex 매입 자금
거래상대방
Allianz 계열사 외 4개사
0.04400
583,900,000
(7,959,113)
0
575,940,887
913,645,615,000
(12,137,877,577)
0
901,507,737,423
2027-12-13
만기상환

전기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
명목금액, 외화(EUR) [EUR, 일]
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 외화(EUR) [EUR, 일]
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]
비유동차입금의 비유동성 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]
명목금액, 원화
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 원화
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 원화
비유동차입금의 비유동성 부분, 원화
차입금, 만기
원금상환방법

차입금명칭
Finance Tower Complex 매입 자금
거래상대방
Allianz 계열사 외 4개사
0.04400
583,900,000
(8,506,172)
0
575,393,828
892,625,447,000
(13,003,640,322)
0
879,621,806,678
2027-12-13
만기상환

차입금의 상환일정에 대한 공시

(단위 : 원)

기타 차입금(사채 제외), 미할인현금흐름

합계 구간
1년 이내
23,000,000,000

1년 초과 2년 이내
0

2년 초과
913,645,615,000

합계 구간 합계
936,645,615,000

17. 사채 (연결)

유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분에 대한 세부 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분

차입금명칭
단기사채
범위
하위범위

상위범위

범위 합계
0.05800
2,000,000,000

전자단기사채
범위
하위범위
0.05300

상위범위
0.05800

범위 합계

83,000,000,000

차입금명칭 합계

85,000,000,000

전기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분

차입금명칭
단기사채
범위
하위범위

상위범위

범위 합계

전자단기사채
범위
하위범위
0.05300

상위범위
0.05800

범위 합계

80,000,000,000

차입금명칭 합계

80,000,000,000

사채에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금, 발행일
차입금, 만기
차입금, 이자율
사채, 명목금액
사채할인발행차금
사채
유동성사채
비유동 사채의 비유동성 부분
원금상환방법

차입금명칭
제 2회 무보증 공모사채

0

일시상환

제 3-1회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-04-30
0.06400
60,000,000,000

일시상환

제 3-2회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-10-30
0.06600
80,000,000,000

일시상환

제 4회 무보증 공모사채
2025-02-26
2027-02-26
0.06500
120,000,000,000

일시상환

차입금명칭 합계

260,000,000,000
(1,439,601,199)
258,560,398,801
0
258,560,398,801

전기말
(단위 : 원)

차입금, 발행일
차입금, 만기
차입금, 이자율
사채, 명목금액
사채할인발행차금
사채
유동성사채
비유동 사채의 비유동성 부분
원금상환방법

차입금명칭
제 2회 무보증 공모사채
2023-09-11
2025-03-11

80,000,000,000

일시상환

제 3-1회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-04-30

60,000,000,000

일시상환

제 3-2회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-10-30

80,000,000,000

일시상환

제 4회 무보증 공모사채

차입금명칭 합계

220,000,000,000
(754,548,200)
219,245,451,800
(79,926,269,003)
139,319,182,797

사채의 만기분석에 대한 공시

(단위 : 원)

사채, 미할인현금흐름

합계 구간
1년 이내
0

1년 초과 2년 이내
260,000,000,000

합계 구간 합계
260,000,000,000

18. 기타금융부채 (연결)

기타금융부채의 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

유동 파생상품 금융부채
35,192,470,203

비유동 파생상품 금융부채
54,579,654,025

파생상품 금융부채
89,772,124,228

위험회피수단으로 지정된 금융상품에 대한 기술
위험회피수단으로 지정된 파생상품(주석9 참조)

전기말
(단위 : 원)

공시금액

유동 파생상품 금융부채
65,999,976,979

비유동 파생상품 금융부채
36,783,615,035

파생상품 금융부채
102,783,592,014

위험회피수단으로 지정된 금융상품에 대한 기술
위험회피수단으로 지정된 파생상품(주석9 참조)

19. 기타부채 (연결)

기타부채에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

단기선수수익
57,123,267,368

부가가치세예수금
22,455,026

기타 유동부채
57,145,722,394

전기말
(단위 : 원)

공시금액

단기선수수익
26,250,579,551

부가가치세예수금
0

기타 유동부채
26,250,579,551

20. 자본금과 자본잉여금 (연결)

자본금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

보통주

수권주식수 (단위: 주)
5,000,000,000

주당 액면가액 (단위: 원)
1,000

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

보통주자본금
197,376,000,000

전기말
(단위 : 원)

보통주

수권주식수 (단위: 주)
5,000,000,000

주당 액면가액 (단위: 원)
1,000

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

보통주자본금
197,376,000,000

자본잉여금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금
753,647,073,638

전기말
(단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금
753,647,073,638

21. 기타포괄손익누계액 (연결)

기타포괄손익누계액 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

기타포괄손익누계액

자본
기타포괄손익누계액
현금흐름위험회피 적립금
(182,447,711,967)

환산 관련 외환차이 적립금
181,494,863,670

자본 합계
(952,848,297)

전기말
(단위 : 원)

기타포괄손익누계액

자본
기타포괄손익누계액
현금흐름위험회피 적립금
(165,971,303,673)

환산 관련 외환차이 적립금
116,680,518,510

자본 합계
(49,290,785,163)

기타포괄손익누계액의 변동내역에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

기초 기타포괄손익누계액
기타포괄손익누계액의 증가
기타포괄손익누계액의 감소
기말 기타포괄손익누계액

자본
기타포괄손익누계액
현금흐름위험회피 적립금
(165,971,303,673)
(16,476,408,294)
0
(182,447,711,967)

환산 관련 외환차이 적립금
116,680,518,510
64,814,345,160
0
181,494,863,670

자본 합계
(49,290,785,163)
48,337,936,866
0
(952,848,297)

전반기
(단위 : 원)

기초 기타포괄손익누계액
기타포괄손익누계액의 증가
기타포괄손익누계액의 감소
기말 기타포괄손익누계액

자본
기타포괄손익누계액
현금흐름위험회피 적립금
(123,342,391,095)
11,199,158,043
0
(112,143,233,052)

환산 관련 외환차이 적립금
87,231,459,728
(14,367,771,644)
0
72,863,688,084

자본 합계
(36,110,931,367)
(3,168,613,601)
0
(39,279,544,968)

22. 이익잉여금 (연결)

이익잉여금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

미처분이익잉여금
(127,821,679,346)

전기말
(단위 : 원)

공시금액

미처분이익잉여금
(95,891,002,959)

23. 영업수익 및 영업비용 (연결)

영업수익 및 영업비용

당반기
(단위 : 원)

공시금액

영업수익
32,869,758,663

영업수익
임대료수입
27,300,597,866

지분법손익
1,376,886,349

기타수익(매출액)
4,192,274,448

영업비용
10,112,539,875

영업비용
임원보수
27,000,000

자산관리수수료
765,436,988

자산보관수수료
31,676,762

사무수탁수수료
44,615,136

지급수수료
1,130,884,926

세금과공과
810,323,741

감가상각비
6,574,808,783

보험료
360,538,070

건물관리비
320,711,847

수도광열비
21,748,215

기부금
782,431

기타판매비와관리비
24,012,976

전반기
(단위 : 원)

공시금액

영업수익
30,914,341,530

영업수익
임대료수입
26,219,480,858

지분법손익
811,184,324

기타수익(매출액)
3,883,676,348

영업비용
16,722,531,185

영업비용
임원보수
27,000,000

자산관리수수료
770,173,785

자산보관수수료
32,232,002

사무수탁수수료
45,419,708

지급수수료
1,075,247,741

세금과공과
7,676,423,943

감가상각비
6,412,858,996

보험료
309,706,892

건물관리비
316,832,188

수도광열비
20,729,385

기부금
722,108

기타판매비와관리비
35,184,437

24. 기타수익 및 기타비용 (연결)

기타수익 및 기타비용

당반기
(단위 : 원)

공시금액

기타수익
27,721,009

기타수익
외화거래이익
27,642,829

잡이익
78,180

기타손실
81,229,190

기타손실
외화거래손실
50,568,363

외화환산손실
28,209,328

잡손실
2,451,499

전반기
(단위 : 원)

공시금액

기타수익
43,809,755

기타수익
외화거래이익
43,809,755

잡이익
0

기타손실
183,038,995

기타손실
외화거래손실
75,119,208

외화환산손실
100,199,007

잡손실
7,720,780

25. 금융수익 및 금융비용 (연결)

금융수익 및 금융비용

당반기
(단위 : 원)

공시금액

금융수익
631,586,775

금융수익
이자수익(금융수익)
631,586,775

금융비용
16,552,889,296

금융비용
이자비용
16,552,889,296

전반기
(단위 : 원)

공시금액

금융수익
836,936,917

금융수익
이자수익(금융수익)
836,936,917

금융비용
5,399,942,665

금융비용
이자비용
5,399,942,665

26. 법인세비용 (연결)

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 법인세 등은 발생하지 않을 수 있습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

27. 주당이익 (연결)

기본주당이익

당반기
(단위 : 원)

보통주

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)
6,557,643,613

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

기본주당이익(손실)
33

전반기
(단위 : 원)

보통주

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)
9,275,416,052

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

기본주당이익(손실)
47

가중평균유통보통주식수에 대한 공시

당반기

보통주

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

자기주식 (단위 : 주)
0

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

전반기

보통주

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

자기주식 (단위 : 주)
0

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

보고기간 종료일 현재 연결실체는 잠재적 보통주가 없어서 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

28. 현금흐름표 (연결)

영업활동현금흐름

당반기
(단위 : 원)

공시금액

당기순이익조정을 위한 가감
21,366,524,666

당기순이익조정을 위한 가감
이자비용에 대한 조정
16,552,889,296

법인세비용에 대한 조정
219,090,383

감가상각비에 대한 조정
6,574,808,783

외화환산손실 조정
28,209,328

이자수익에 대한 조정
(631,586,775)

지분법이익에 대한 조정
(1,376,886,349)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
(48,329,178,370)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
매출채권의 감소(증가)
11,881,169,322

미수금의 감소(증가)
(59,492,102,722)

선급금의 감소(증가)
1,643,139

선급비용의 감소 (증가)
6,433,249

미지급금의 증가(감소)
2,782,952,180

미지급비용의 증가(감소)
814,941,080

선수수익의 증가(감소)
28,756,926,481

부가가치세 예수금의 증가(감소)
22,455,026

당기법인세부채의 증가(감소)
(3,615,720,045)

파생상품부채의 증가(감소)
(29,487,876,080)

전반기
(단위 : 원)

공시금액

당기순이익조정을 위한 가감
10,473,728,327

당기순이익조정을 위한 가감
이자비용에 대한 조정
5,399,942,665

법인세비용에 대한 조정
208,848,900

감가상각비에 대한 조정
6,412,858,996

외화환산손실 조정
100,199,007

이자수익에 대한 조정
(836,936,917)

지분법이익에 대한 조정
(811,184,324)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
(22,704,808,938)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
매출채권의 감소(증가)
229,688,742

미수금의 감소(증가)
(55,651,699,862)

선급금의 감소(증가)
(4,940,505)

선급비용의 감소 (증가)
13,811,398

미지급금의 증가(감소)
4,274,602,138

미지급비용의 증가(감소)
(871,609,384)

선수수익의 증가(감소)
25,833,027,160

부가가치세 예수금의 증가(감소)
(143,408,670)

당기법인세부채의 증가(감소)
3,615,720,045

파생상품부채의 증가(감소)
0

현금유출입이 없는 중요한 거래내역

당반기
(단위 : 원)

공시금액

미지급배당금
38,488,320,000

전반기
(단위 : 원)

공시금액

미지급배당금
38,488,320,000

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시

당반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 기초 부채
재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 환율변동효과, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
공정가치변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
재무활동에서 생기는 기말 부채

재무활동에서 생기는 부채
차입부채
902,621,806,678
0
20,776,019,108
0
1,109,911,637
924,507,737,423

사채
299,245,451,800
45,000,000,000
0
0
(685,052,999)
343,560,398,801

재무활동에서 생기는 부채 합계
1,201,867,258,478
45,000,000,000
20,776,019,108
0
424,858,638
1,268,068,136,224

전반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 기초 부채
재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 환율변동효과, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
공정가치변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
재무활동에서 생기는 기말 부채

재무활동에서 생기는 부채
차입부채
1,098,508,543,977
0
(9,413,645,869)
0
490,715,255
1,089,585,613,363

사채
89,743,026,126
0
0
0
90,544,771
89,833,570,897

재무활동에서 생기는 부채 합계
1,188,251,570,103
0
(9,413,645,869)
0
581,260,026
1,179,419,184,260

29. 특수관계자거래 (연결)

(1) 보고기간 종료일 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

관계
기업명
비고

당반기말
전기말

<연결회사가 영향력을 행사하는 기업>

공동기업
498/7 Owners, LLC
498/7 Owners, LLC

<기타특수관계자>

기타
주요경영진
주요경영진

주요 경영진에 대한 보상

당반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여
27,000,000

전반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여
27,000,000

30. 우발상황과 약정사항 (연결)

자산관리계약

약정의 유형

자산관리계약

자산관리계약 1
자산관리계약 2
자산관리계약 3

거래상대방

제이알투자운용㈜

약정당사자
지배회사
종속기업
종속기업

약정처
제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사

약정에 대한 설명
연결실체는 제이알투자운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 항목을 모두 포함한 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.
연결실체는 제이알투자운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 항목을 모두 포함한 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.
연결실체는 제이알투자운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 항목을 모두 포함한 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

매입보수
운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%
Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30%

운용보수
지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.10%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료
지배회사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을차감한 금액의 0.9%
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을차감한 금액의 1%

운용자산 취득액(예비비 포함) 대비 매입보수율
0.0015

지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함) 대비 매입보수율

0.0030

총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액 대비 매입보수율

0.0030

주식발행금액 대비 운용보수율
0.0029

주식발행금액의 합계액 대비 운용보수율

0.0001
0.0010

매각성과보수로서 매각차익 대비 매각수수료율
0.1

처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액 대비 매각수수료율

0.009
0.010

일반사무수탁계약

(단위 : 원)

약정의 유형

일반사무수탁계약

일반사무수탁계약 1
일반사무수탁계약 2
일반사무수탁계약 3

거래상대방

㈜KB펀드파트너스 및 신한펀드파트너스㈜

약정당사자
지배회사
종속기업
종속기업

약정처
제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사

일반사무수탁수수료
지배회사는 지배회사의 주식발행가액의 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 국토교통부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에 등록한 날부터 연 2,500만원

주식발행가액 대비 일반사무수탁수수료율
0.000125

연 일반사무수탁수수료

30,000,000
25,000,000

자산보관계약

(단위 : 원)

약정의 유형

자산보관계약

자산보관계약 1
자산보관계약 2
자산보관계약 3

거래상대방

㈜신한은행

약정당사자
지배회사
종속기업
종속기업

약정처
제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사

자산보관수수료
지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 1,500만원

발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함) 대비 자산보관수수료율
0.00008

연 자산보관수수료

7,500,000
15,000,000

부동산관리위탁계약

약정의 유형

부동산관리위탁계약

거래상대방

The Valesco Group Limited

전체 특수관계자

특수관계자

종속기업

Finance Tower Belgium NV
Tour des Finances NV

운용수수료
Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%
Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%

설정금액 대비 운용수수료율
0.0022
0.0022

매각성과수수료를 위한 기준 IRR
0.1
0.1

기준 IRR 초과 달성 시 초과이익 대비 매각성과수수료율
0.1
0.1

임대차계약

약정의 유형

임대차계약

거래상대방

Regie des Batiments

전체 특수관계자

특수관계자

종속기업

Tour des Finances NV

임차인
Regie des Batiments (벨기에 건물관리청)* 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관

임대차기간
2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지

임대료 납부
매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납

임대료
72,199,874유로(2025년기준)

연간 임대료(EUR) [EUR, 일]
72,199,874

임대료 조정
벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정: * 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

사용이 제한된 금융자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

금융자산, 분류

상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류

사용이 제한된 금융자산

사용제한 예치금

사용이 제한된 금융자산

사용이 제한된 금융자산
예금잔액
24,500,000,000

부채나 우발부채에 대한 담보로 제공된 금융자산
24,211,000,000

사용이 제한된 금융자산에 대한 설명
연결회사는 당반기말 현재 단기차입금과 관련하여 단기금융상품을 담보로 제공하고 있습니다.

금융기관
우리은행

설정기관
우리은행

전기말
(단위 : 원)

금융자산, 분류

상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류

사용이 제한된 금융자산

사용제한 예치금

사용이 제한된 금융자산

사용이 제한된 금융자산
예금잔액
24,500,000,000

부채나 우발부채에 대한 담보로 제공된 금융자산

사용이 제한된 금융자산에 대한 설명

금융기관

설정기관

31. 영업부문 (연결)

각 보고부문이 수익을 창출하는 제품과 용역의 유형에 대한 기술

연결회사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

주요 고객에 대한 정보

매출액의 10% 이상을 차지하는 외부고객으로부터의 수익금액 정보는 다음과 같습니다.

주요 고객에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

고객 A

영업수익
31,492,872,314

전반기
(단위 : 원)

고객 A

영업수익
30,103,157,206

32. 위험관리 (연결)

금융상품에서 발생하는 위험의 성격과 정도에 대한 공시

위험
위험 합계

신용위험
유동성위험
시장위험

환위험
이자율위험

위험에 대한 노출정도에 대한 기술
신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다.연결회사는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다.

연결회사는 EUR 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다.외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.연결회사는 외화거래 수행에 따라 다양한 환율변동위험에 노출되어 있습니다.
연결회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다.
연결회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다.

위험관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 기술
연결회사는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다.기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.
연결회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있습니다.
보고기간말 현재 연결회사는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.
연결회사는 고정금리차입금과 변동금리차입금의 적절한 균형유지 정책을 수행하는 등 이자율위험을 관리하고 있습니다.
연결회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다.연결회사는 특정위험을 회피하기 위하여 파생상품을 이용하고 있습니다.

신용위험 익스포저에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

신용위험에 대한 최대 노출정도

금융상품
현금및현금성자산
87,796,924,728

매출채권
0

기타채권
67,648,316,818

기타금융자산
30,800,000,000

금융상품 합계
186,245,241,546

전기말
(단위 : 원)

신용위험에 대한 최대 노출정도

금융상품
현금및현금성자산
66,870,459,545

매출채권
11,876,585,658

기타채권
5,411,610,736

기타금융자산
24,500,000,000

금융상품 합계
108,658,655,939

금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

위험

유동성위험

합계 구간
합계 구간 합계

1년 이내
1년 초과

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
228,669,235,728
1,253,570,441,399
1,482,239,677,127

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
기타지급채무, 미할인현금흐름
62,274,848,110
0
62,274,848,110

차입부채, 미할인현금흐름
64,368,054,285
983,020,441,399
1,047,388,495,684

사채, 미할인현금흐름
102,026,333,333
270,550,000,000
372,576,333,333

비파생금융부채, 장부금액

1,330,342,984,334

비파생금융부채, 장부금액
기타채무

62,274,848,110

금융기관 차입금(사채 제외)

924,507,737,423

사채

343,560,398,801

전기말
(단위 : 원)

위험

유동성위험

합계 구간
합계 구간 합계

1년 이내
1년 초과

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
1,213,421,541,122
0
1,213,421,541,122

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
기타지급채무, 미할인현금흐름
13,457,241,870
0
13,457,241,870

차입부채, 미할인현금흐름
1,105,545,899,255
0
1,105,545,899,255

사채, 미할인현금흐름
94,418,399,997
0
94,418,399,997

비파생금융부채, 장부금액

1,201,708,811,973

비파생금융부채, 장부금액
기타채무

13,457,241,870

금융기관 차입금(사채 제외)

1,098,508,543,977

사채

89,743,026,126

파생금융상품의 잔존계약 만기에 따른 만기분석에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

위험

유동성위험

합계 구간
합계 구간 합계

1년 이내
1년 초과 5년 이내
5년 초과

통화선도 (KRW, 차액결제)
35,192,470,203
54,579,654,025
0
89,772,124,228

전기말
(단위 : 원)

위험

유동성위험

합계 구간
합계 구간 합계

1년 이내
1년 초과 5년 이내
5년 초과

통화선도 (KRW, 차액결제)
65,999,976,979
36,783,615,035
0
102,783,592,014

외환 위험 관리를 위한 파생상품 공시

(단위 : 원)

매도선물환, 외화(EUR) [EUR, 일]
매도선물환, 외화(USD) [USD, 일]
파생상품자산(부채)

위험회피
현금흐름위험회피
파생상품 유형
통화 관련
파생상품 계약 유형
선도계약
거래상대방
우리은행
합계 구간
1년 이내

1년 초과

하나은행
1년 이내
284,241,265

(29,718,957,723)

1년 초과
314,000,000

(54,579,654,025)

스왑계약
우리은행
1년 이내

125,044,000
(5,473,512,480)

1년 초과

하나은행
1년 이내

1년 초과

파생상품 계약 유형 합계
598,241,265
125,044,000
(89,772,124,228)

주요 통화별 환율변동시 민감도 분석내용

당반기말
(단위 : 원)

시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술
시장변수 상승 시 당기손익 증가
시장변수 하락 시 당기손익 감소

위험
시장위험
환위험
EUR
다른 모든 변수가 일정하고 환율 10% 변동시
53,752,065
(53,752,065)

전기말
(단위 : 원)

시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술
시장변수 상승 시 당기손익 증가
시장변수 하락 시 당기손익 감소

위험
시장위험
환위험
EUR
다른 모든 변수가 일정하고 환율 10% 변동시
53,880,351
(53,880,351)

자본위험관리

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

순부채(순자산)
1,358,663,906,228

순부채(순자산)
부채총계
1,477,260,830,956

차감:
(118,596,924,728)

차감:
차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
(118,596,924,728)

자본총계
822,370,352,475

순부채비율
1.6521

전기말
(단위 : 원)

공시금액

순부채(순자산)
1,249,173,374,017

순부채(순자산)
부채총계
1,340,543,833,562

차감:
(91,370,459,545)

차감:
차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
(91,370,459,545)

자본총계
805,963,091,996

순부채비율
1.5499

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 12 기 반기말 2025.03.31 현재

제 11 기말 2024.12.31 현재

(단위 : 원)

제 12 기 반기말
제 11 기말

자산

유동자산
58,720,620,302
53,982,467,331

현금및현금성자산
55,916,342,723
3,238,857,459

유동성상각후원가측정금융자산
0
5,300,000,000

단기기타채권
1,517,410,775
44,422,840,276

당기법인세자산
465,972,170
340,499,770

기타유동자산
820,894,634
680,269,826

비유동자산
1,272,457,000,000
1,237,457,000,000

상각후원가측정금융자산
28,000,000,000
28,000,000,000

종속기업투자주식
1,244,457,000,000
1,209,457,000,000

자산총계
1,331,177,620,302
1,291,439,467,331

부채

유동부채
125,974,775,172
161,792,877,340

단기기타채무
40,952,320,146
1,866,608,337

기타유동부채
22,455,026
0

단기사채
2,000,000,000
0

전자단기사채
83,000,000,000
80,000,000,000

유동성사채
0
79,926,269,003

비유동부채
258,560,398,801
139,319,182,797

사채
258,560,398,801
139,319,182,797

부채총계
384,535,173,973
301,112,060,137

자본

자본금
197,376,000,000
197,376,000,000

자본잉여금
753,647,073,638
753,647,073,638

이익잉여금
(4,380,627,309)
39,304,333,556

자본총계
946,642,446,329
990,327,407,194

부채및자본총계
1,331,177,620,302
1,291,439,467,331

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 12 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 11 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 12 기 반기
제 11 기 반기

3개월
누적
3개월
누적

영업수익
0
0
0
0

영업비용
(1,109,568,791)
(1,109,568,791)
(1,044,155,359)
(1,044,155,359)

영업이익(손실)
(1,109,568,791)
(1,109,568,791)
(1,044,155,359)
(1,044,155,359)

기타수익
353,581,848
353,581,848
361,313,785
361,313,785

기타비용
0
0
(1)
(1)

금융수익
920,653,128
920,653,128
917,328,139
917,328,139

금융비용
(5,361,307,050)
(5,361,307,050)
(1,702,668,057)
(1,702,668,057)

법인세비용차감전순이익(손실)
(5,196,640,865)
(5,196,640,865)
(1,468,181,493)
(1,468,181,493)

법인세비용
0
0
0
0

당기순이익(손실)
(5,196,640,865)
(5,196,640,865)
(1,468,181,493)
(1,468,181,493)

기타포괄손익
0
0
0
0

총포괄손익
(5,196,640,865)
(5,196,640,865)
(1,468,181,493)
(1,468,181,493)

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
(26)
(26)
(7)
(7)

희석주당이익(손실) (단위 : 원)
(26)
(26)
(7)
(7)

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 12 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 11 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금
자본잉여금
이익잉여금
자본 합계

2024.07.01 (기초자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
39,217,126,763
990,240,200,401

당기순이익(손실)
0
0
(1,468,181,493)
(1,468,181,493)

연차배당
0
0
(38,488,320,000)
(38,488,320,000)

2024.09.30 (기말자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
(739,374,730)
950,283,698,908

2025.01.01 (기초자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
39,304,333,556
990,327,407,194

당기순이익(손실)
0
0
(5,196,640,865)
(5,196,640,865)

연차배당
0
0
(38,488,320,000)
(38,488,320,000)

2025.03.31 (기말자본)
197,376,000,000
753,647,073,638
(4,380,627,309)
946,642,446,329

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 12 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 11 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 12 기 반기
제 11 기 반기

영업활동으로 인한 현금흐름
38,273,705,264
38,673,683,653

영업에서 창출된 현금흐름
54,242,700
(1,959,988,547)

당기순이익
(5,196,640,865)
(1,468,181,493)

당기순이익조정을 위한 가감
4,440,653,922
785,339,918

영업활동 자산ㆍ부채의 증감
810,229,643
(1,277,146,972)

이자 수취
985,121,263
946,569,085

이자 지급
(5,610,186,299)
(1,611,934,245)

배당금 수취
42,970,000,000
41,410,000,000

법인세 납부
(125,472,400)
(110,962,640)

투자활동으로 인한 현금흐름
(29,700,000,000)
2,700,000,000

투자활동으로 인한 현금유입액
5,300,000,000
2,700,000,000

단기금융상품의 감소
0
2,700,000,000

만기보유금융자산의 처분
5,300,000,000
0

투자활동으로 인한 현금유출액
(35,000,000,000)
0

종속기업에 대한 투자자산의 취득
(35,000,000,000)
0

재무활동으로 인한 현금흐름
44,103,780,000
0

재무활동으로 인한 현금유입액
205,000,000,000
20,000,000,000

전자단기사채의 발행
83,000,000,000
20,000,000,000

단기사채의 발행
2,000,000,000
0

사채의 발행
120,000,000,000
0

재무활동으로 인한 현금유출액
(160,896,220,000)
(20,000,000,000)

전자단기사채의 감소
0
(20,000,000,000)

사채의 상환
(160,000,000,000)
0

사채발행비
(896,220,000)
0

현금및현금성자산의 증가(감소)
52,677,485,264
41,373,683,653

기초의 현금및현금성자산
3,238,857,459
4,072,508,081

기말의 현금및현금성자산
55,916,342,723
45,446,191,734

5. 재무제표 주석

1. 회사의 개요 (별도)

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 주식을 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다.

2. 재무제표 작성기준

당사의 반기재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표이며, 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성된 중간재무제표로서 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 동 반기재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2024년 12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.

반기재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2024년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다. 당사가 당기에 신규로 적용하는 제,개정 기업회계기준서는 다음과 같습니다

가. 당사가 신규 적용한 제 ·개정 기준서 및 해석서

당사는 2025년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였으며, 해당 기준서 및 해석서의 개정이 당사의 반기재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1021호 ‘환율변동효과’ 및 제1101호 ‘한국채택국제회계기준의 최초채택’(개정): 교환가능성 결여

나. 당사가 적용하지 않은 제 ·개정 기준서 및 해석서

제정ㆍ공표되었으나 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고 당사가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’ 및 제1107호 ‘금융상품: 공시’(개정): 금융상품 분류와 측정

특정조건을 모두 충족하는 경우 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주할 수 있도록 허용하는 규정이 신설되었으며 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정이 명확화 되었습니다. 또한, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 공시 요구사항이 추가되었습니다. 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

2) 한국채택국제회계기준 연차개선

한국채택국제회계기준 연차개선은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인한 재무제표의 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

● 제1101호‘한국채택국제회계기준의 최초 채택’: 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

● 제1107호 ‘금융상품 공시’: 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

● 제1109호‘금융상품’: 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

● 제1110호 ‘연결재무제표’: 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

● 제1007호‘현금흐름표’: ‘원가법’을 삭제하고 ‘원가’로 대체하여 기준서간 용어일치

3. 중요한 회계정책 및 가정 (별도)

당사는 미래에 대하여 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측 가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

반기재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 법인세 비용을 결정하는데 사용된 추정의 방법을 제외하고는 전기 재무제표 작성에 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.

4. 금융상품의 범주 및 상계 (별도)

금융자산의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

현금및현금성자산
55,916,342,723

기타 유동채권
1,517,410,775

기타유동금융자산
0

기타비유동금융자산
28,000,000,000

금융자산
85,433,753,498

전기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주

현금및현금성자산
3,238,857,459

기타 유동채권
44,422,840,276

기타유동금융자산
5,300,000,000

기타비유동금융자산
28,000,000,000

금융자산
80,961,697,735

금융부채의 범주별 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

단기기타채무
40,952,320,146

단기사채
2,000,000,000

전자단기사채
83,000,000,000

유동성사채
0

비유동 사채의 비유동성 부분
258,560,398,801

금융부채
384,512,718,947

전기말
(단위 : 원)

상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주

단기기타채무
1,866,608,337

단기사채
0

전자단기사채
80,000,000,000

유동성사채
79,926,269,003

비유동 사채의 비유동성 부분
139,319,182,797

금융부채
301,112,060,137

금융상품의 범주별 순손익 공시

당반기
(단위 : 원)

이자수익(금융수익)
이자비용(금융원가)

금융상품
금융자산, 범주
상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
920,653,128
0

금융부채, 범주
상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주
0
(5,361,307,050)

전반기
(단위 : 원)

이자수익(금융수익)
이자비용(금융원가)

금융상품
금융자산, 범주
상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
917,328,139
0

금융부채, 범주
상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주
0
(1,702,668,057)

5. 공정가치 (별도)

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 자산

당반기말
(단위 : 원)

금융자산
금융자산, 공정가치

금융자산, 분류
상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
현금및현금성자산
55,916,342,723
55,916,342,723

기타금융자산
28,000,000,000
28,000,000,000

기타채권
1,517,410,775
1,517,410,775

금융자산, 분류 합계
85,433,753,498
85,433,753,498

전기말
(단위 : 원)

금융자산
금융자산, 공정가치

금융자산, 분류
상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
현금및현금성자산
3,238,857,459
3,238,857,459

기타금융자산
33,300,000,000
33,300,000,000

기타채권
44,422,840,276
44,422,840,276

금융자산, 분류 합계
80,961,697,735
80,961,697,735

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 부채

당반기말
(단위 : 원)

금융부채
금융부채, 공정가치

금융부채, 분류
상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류
기타채무
40,952,320,146
40,952,320,146

사채
343,560,398,801
343,560,398,801

금융부채, 분류 합계
384,512,718,947
384,512,718,947

전기말
(단위 : 원)

금융부채
금융부채, 공정가치

금융부채, 분류
상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류
기타채무
1,866,608,337
1,866,608,337

사채
299,245,451,800
299,245,451,800

금융부채, 분류 합계
301,112,060,137
301,112,060,137

6. 현금및현금성자산 (별도)

현금및현금성자산 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

예금잔액
55,916,342,723

전기말
(단위 : 원)

공시금액

예금잔액
3,238,857,459

7. 기타채권 (별도)

기타 채권에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

총장부금액
장부금액 합계

단기미수금
7,050
7,050

단기미수배당금
0
0

단기미수수익
1,517,403,725
1,517,403,725

기타 유동채권
1,517,410,775
1,517,410,775

전기말
(단위 : 원)

총장부금액
장부금액 합계

단기미수금
0
0

단기미수배당금
42,970,000,000
42,970,000,000

단기미수수익
1,452,840,276
1,452,840,276

기타 유동채권
44,422,840,276
44,422,840,276

8. 기타금융자산 (별도)

기타금융자산의 공시

당반기말
(단위 : 원)

상각후원가측정기타금융자산

기타금융자산
28,000,000,000

기타금융자산
기타유동금융자산
0

기타비유동금융자산
28,000,000,000

전기말
(단위 : 원)

상각후원가측정기타금융자산

기타금융자산
33,300,000,000

기타금융자산
기타유동금융자산
5,300,000,000

기타비유동금융자산
28,000,000,000

9. 기타자산 (별도)

기타자산에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

유동선급비용
820,894,634

기타유동자산
820,894,634

전기말
(단위 : 원)

공시금액

유동선급비용
680,269,826

기타유동자산
680,269,826

10. 종속기업투자주식 (별도)

(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업투자주식의 현황은 다음과 같습니다.<당반기말>

기업명
지분율(%)
주된사업장
보고기간종료일
주요영업활동

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3, 9월
부동산투자

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3, 9월
부동산투자

<전기말>

기업명
지분율(%)
주된사업장
보고기간종료일
주요영업활동

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3, 9월
부동산투자

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
100
한국
3, 9월
부동산투자

(2) 보고기간 종료일 현재 종속기업투자주식의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

기업명
당반기말
전기말

취득원가
순자산지분가액
장부금액
취득원가
순자산지분가액
장부금액

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
1,020,157,000,000
808,534,640,245
1,020,157,000,000
1,020,157,000,000
747,519,870,023
1,020,157,000,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
224,300,000,000
203,726,762,036
224,300,000,000
189,300,000,000
169,527,504,434
189,300,000,000

합계
1,244,457,000,000
1,012,261,402,281
1,244,457,000,000
1,209,457,000,000
917,047,374,457
1,209,457,000,000

(3) 보고기간 종료일 현재 종속기업 요약재무정보는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 원)

구분
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

유동자산
127,942,941,121
9,958,777,373

비유동자산
1,797,082,268,938
199,501,487,197

유동부채
132,403,178,366
5,733,502,534

비유동부채
984,087,391,448
-

매출액
31,492,872,314
1,376,886,349

영업손익
22,402,101,936
1,148,067,795

당기순손익
10,719,320,190
1,077,602,378

기타포괄손익
50,295,450,032
(1,957,513,166)

총포괄손익
61,014,770,222
(879,910,788)

(주1)
상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며,다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)
상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

<전기말>

(단위 : 원)

구분
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

유동자산
98,244,712,823
17,710,506,595

비유동자산
1,717,488,906,081
200,879,659,492

유동부채
123,808,327,168
48,940,855,173

비유동부채
944,405,421,713
-

매출액
30,103,157,206
811,184,324

영업손익
14,320,235,746
554,416,173

당기순손익
10,269,784,742
479,123,208

기타포괄손익
(1,448,357,977)
(1,720,255,624)

총포괄손익
8,821,426,765
(1,241,132,416)

(주1)
상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며,다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)
상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 기타채무 (별도)

기타 채무에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

유동 미지급 배당금
38,488,320,000

단기미지급비용
2,464,000,146

단기기타채무
40,952,320,146

전기말
(단위 : 원)

공시금액

유동 미지급 배당금
0

단기미지급비용
1,866,608,337

단기기타채무
1,866,608,337

12. 사채 (별도)

유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분에 대한 세부 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분

차입금명칭
단기사채
범위
하위범위

상위범위

범위 합계
0.05800
2,000,000,000

전자단기사채
범위
하위범위
0.05300

상위범위
0.05800

범위 합계

83,000,000,000

차입금명칭 합계

85,000,000,000

전기말
(단위 : 원)

차입금, 이자율
유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분

차입금명칭
단기사채
범위
하위범위

상위범위

범위 합계

전자단기사채
범위
하위범위
0.05300

상위범위
0.05800

범위 합계

80,000,000,000

차입금명칭 합계

80,000,000,000

사채에 대한 세부 정보 공시

당반기말
(단위 : 원)

차입금, 발행일
차입금, 만기
차입금, 이자율
사채, 명목금액
사채할인발행차금
사채
유동성사채
비유동 사채의 비유동성 부분
원금상환방법

차입금명칭
제 2회 무보증 공모사채

0.00000
0

일시상환

제 3-1회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-04-30
0.06400
60,000,000,000

일시상환

제 3-2회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-10-30
0.06600
80,000,000,000

일시상환

제 4회 무보증 공모사채
2025-02-26
2027-02-26
0.06500
120,000,000,000

일시상환

차입금명칭 합계

260,000,000,000
(1,439,601,199)
258,560,398,801
0
258,560,398,801

전기말
(단위 : 원)

차입금, 발행일
차입금, 만기
차입금, 이자율
사채, 명목금액
사채할인발행차금
사채
유동성사채
비유동 사채의 비유동성 부분
원금상환방법

차입금명칭
제 2회 무보증 공모사채
2023-09-11
2025-03-11

80,000,000,000

일시상환

제 3-1회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-04-30

60,000,000,000

일시상환

제 3-2회 무보증 공모사채
2024-10-30
2026-10-30

80,000,000,000

일시상환

제 4회 무보증 공모사채

0

차입금명칭 합계

220,000,000,000
(754,548,200)
219,245,451,800
(79,926,269,003)
139,319,182,797

사채의 만기분석에 대한 공시

(단위 : 원)

사채, 미할인현금흐름

합계 구간
1년 이내
0

1년 초과 2년 이내
260,000,000,000

합계 구간 합계
260,000,000,000

13. 기타부채 (별도)

기타부채에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

부가가치세예수금
22,455,026

기타 유동부채
22,455,026

전기말
(단위 : 원)

공시금액

부가가치세예수금
0

기타 유동부채
0

14. 자본금과 자본잉여금 (별도)

자본금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

보통주

수권주식수 (단위: 주)
5,000,000,000

주당 액면가액 (단위: 원)
1,000

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

보통주자본금
197,376,000,000

전기말
(단위 : 원)

보통주

수권주식수 (단위: 주)
5,000,000,000

주당 액면가액 (단위: 원)
1,000

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

보통주자본금
197,376,000,000

자본잉여금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금
753,647,073,638

전기말
(단위 : 원)

공시금액

주식발행초과금
753,647,073,638

15. 이익잉여금 (별도)

이익잉여금 내역에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

미처분이익잉여금
(4,380,627,309)

전기말
(단위 : 원)

공시금액

미처분이익잉여금
39,304,333,556

16. 영업수익 및 영업비용 (별도)

영업수익 및 영업비용

당반기
(단위 : 원)

공시금액

수익(매출액)
0

수익(매출액)
배당수익(매출액)
0

영업비용
1,109,568,791

영업비용
임원보수
12,000,000

자산관리수수료
690,576,654

자산보관수수료
19,050,390

사무수탁수수료
29,766,234

지급수수료
162,191,940

세금과공과
170,921,004

보험료
2,690,259

기타판매비와관리비
22,372,310

전반기
(단위 : 원)

공시금액

수익(매출액)
0

수익(매출액)
배당수익(매출액)
0

영업비용
1,044,155,359

영업비용
임원보수
12,000,000

자산관리수수료
703,994,051

자산보관수수료
19,420,526

사무수탁수수료
30,344,571

지급수수료
91,118,168

세금과공과
157,360,443

보험료
2,752,004

기타판매비와관리비
27,165,596

17. 기타수익 및 기타비용 (별도)

기타수익 및 기타비용

당반기
(단위 : 원)

공시금액

수수료수익
353,581,848

잡손실
0

전반기
(단위 : 원)

공시금액

수수료수익
361,313,785

잡손실
1

18. 금융수익 및 금융비용 (별도)

금융수익 및 금융비용

당반기
(단위 : 원)

공시금액

금융수익
920,653,128

금융수익
이자수익(금융수익)
920,653,128

금융비용
5,361,307,050

금융비용
이자비용
5,361,307,050

전반기
(단위 : 원)

공시금액

금융수익
917,328,139

금융수익
이자수익(금융수익)
917,328,139

금융비용
1,702,668,057

금융비용
이자비용
1,702,668,057

19. 법인세비용 (별도)

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 법인세 등은 발생하지 않을 수 있습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

20. 주당이익 (별도)

기본주당이익

당반기
(단위 : 원)

보통주

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)
(5,196,640,865)

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

기본주당이익(손실)
(26)

전반기
(단위 : 원)

보통주

지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)
(1,468,181,493)

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

기본주당이익(손실)
(7)

가중평균유통보통주식수에 대한 공시

당반기

보통주

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

자기주식 (단위 : 주)
0

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

전반기

보통주

총 발행주식수 (단위 :주)
197,376,000

자기주식 (단위 : 주)
0

가중평균유통보통주식수 (단위: 주)
197,376,000

기본 및 희석주당이익의 계산을 위한 분모의 조정에 대한 기술

보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

21. 현금흐름표 (별도)

영업활동현금흐름

당반기
(단위 : 원)

공시금액

당기순이익조정을 위한 가감
4,440,653,922

당기순이익조정을 위한 가감
이자수익에 대한 조정
(920,653,128)

이자비용에 대한 조정
5,361,307,050

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
810,229,643

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
미수금의 감소(증가)
(7,050)

미수수익의 감소(증가)
(129,031,584)

선급비용의 감소 (증가)
2,690,259

미지급비용의 증가(감소)
914,122,992

부가가치세 예수금의 증가(감소)
22,455,026

전반기
(단위 : 원)

공시금액

당기순이익조정을 위한 가감
785,339,918

당기순이익조정을 위한 가감
이자수익에 대한 조정
(917,328,139)

이자비용에 대한 조정
1,702,668,057

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
(1,277,146,972)

영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
미수금의 감소(증가)
0

미수수익의 감소(증가)
(361,313,785)

선급비용의 감소 (증가)
(8,158,488)

미지급비용의 증가(감소)
(764,266,029)

부가가치세 예수금의 증가(감소)
(143,408,670)

현금유출입이 없는 중요한 거래내역

당반기
(단위 : 원)

공시금액

미지급배당금
38,488,320,000

유동성상각후원가측정금융자산의 유동성대체
0

전반기
(단위 : 원)

공시금액

미지급배당금
38,488,320,000

유동성상각후원가측정금융자산의 유동성대체
5,300,000,000

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시

당반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 기초 부채
재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 환율변동효과, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 공정가치변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
재무활동에서 생기는 기말 부채

재무활동에서 생기는 부채
사채
299,245,451,800
45,000,000,000
0
0
(685,052,999)
343,560,398,801

전반기
(단위 : 원)

재무활동에서 생기는 기초 부채
재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 환율변동효과, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 공정가치변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)
재무활동에서 생기는 기말 부채

재무활동에서 생기는 부채
사채
89,743,026,126
0
0
0
90,544,771
89,833,570,897

22. 특수관계자거래 (별도)

(1) 보고기간 종료일 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

관계
기업명
비고

당반기말
전기말

<회사가 영향력을 행사하는 기업>

종속기업
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사

Finance Tower Belgium NV
Finance Tower Belgium NV
(*1)

Tour des Finances NV
Tour des Finances NV
(*2)

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC
498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC
(*3)

498 Seventh KOR Holdco L.P
498 Seventh KOR Holdco L.P
(*4)

498 Seventh KOR LLC
498 Seventh KOR LLC
(*5)

종속기업의 공동기업
498/7 Owners, LLC
498/7 Owners, LLC
(*6)

<기타특수관계자>

기타
주요 경영진
주요 경영진

(*1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 지분을 보유하고 있습니다.(*2) Finance Tower Belgium NV 가 100% 지분을 보유하고 있습니다.(*3) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 지분을 보유하고 있습니다.(*4) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9% 지분을 보유하고, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1% 지분을 보유하여 유효지분율은 100%입니다.(*5) 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9% 지분을 보유하고 있습니다.(*6) 498 Seventh KOR LLC가 49.9% 지분을 보유하고 있습니다.

특수관계자거래에 대한 공시

당반기
(단위 : 원)

이자수익, 특수관계자거래
수수료수익, 특수관계자거래

전체 특수관계자
특수관계자
종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
531,740,108
298,241,861

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
63,862,633
55,339,987

전체 특수관계자 합계
595,602,741
353,581,848

전반기
(단위 : 원)

이자수익, 특수관계자거래
수수료수익, 특수관계자거래

전체 특수관계자
특수관계자
종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
532,000,000
304,869,458

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
100,892,451
56,444,327

전체 특수관계자 합계
632,892,451
361,313,785

특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

미수배당금, 특수관계자거래
미수수익, 특수관계자거래
상각후원가측정금융자산, 특수관계자거래

전체 특수관계자
특수관계자
종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
0
1,453,505,314
28,000,000,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
0
44,910,051
0

전체 특수관계자 합계
0
1,498,415,365
28,000,000,000

전기말
(단위 : 원)

미수배당금, 특수관계자거래
미수수익, 특수관계자거래
상각후원가측정금융자산, 특수관계자거래

전체 특수관계자
특수관계자
종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
33,536,053,485
1,155,523,345
28,000,000,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
9,433,946,515
297,307,284
5,300,000,000

전체 특수관계자 합계
42,970,000,000
1,452,830,629
33,300,000,000

특수관계자 자금거래에 관한 공시

(단위 : 원)

전체 특수관계자

특수관계자

종속기업

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사

현금출자
35,000,000,000

특수관계자와의 지급보증내역에 대한 공시

특수관계자거래의 채권,채무에 대하여 제공하거나 제공받은 보증의 상세 내역에 대한 설명
보증기간
보증처

전체 특수관계자
특수관계자
종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 10 영업일 이내에 자금부족액 전부에 해당하는 금액을 리츠에 자금보충(지분매입 또는 대여를 말하나 이에 한정하지 않는다)하여야 함
약정을 체결한 때로부터 환헤지 약정기간 내에서 자금 보충자
하나은행

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 10 영업일 이내에 자금부족액 전부에 해당하는 금액을 리츠에 자금보충(지분매입 또는 대여를 말하나 이에 한정하지 않는다)하여야 함
리츠, 자산관리회사 및 스왑은행이 서면으로 해지하기로 합의한 날까지.
우리은행

주요 경영진에 대한 보상

당반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여
12,000,000

전반기
(단위 : 원)

공시금액

주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여
12,000,000

23. 우발상황과 약정사항 (별도)

타인을 위한 지급보증 제공내역에 대한 공시

지급보증의 구분

제공한 지급보증

환위험 헷지 목적 장외파생상품계약에 대한 이행 부족자금을 보충하는 약정

의무의 성격에 대한 기술, 우발부채
회사는 특수관계자인 ㈜제이알 제26호 위탁관리부동산투자회사 및 ㈜제이알 제28호위탁관리부동산투자회사의 환위험 헷지 목적 장외파생상품계약에 대한 이행 부족자금을 보충하는 약정을 하나은행 및 우리은행과 체결하였습니다(주석22참조).

자산관리계약

약정의 유형

자산관리계약

거래상대방

제이알투자운용㈜

매입보수
운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%

운용보수
결산기말 현재 회사 주식발행금액의 0.29% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터기산)

매각수수료
매각차익의 10%

운용자산 취득액(예비비 포함) 대비 매입보수율
0.0015

주식발행금액 대비 운용보수율
0.0029

매각성과보수로서 매각차익 대비 매각수수료율
0.1

일반사무수탁계약

약정의 유형

일반사무수탁계약

거래상대방

㈜KB펀드파트너스

일반사무수탁수수료
1) 상장전: 회사의 주식발행가액의 0.009%(국토교통부에 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산)2) 상장후: 회사의 주식발행가액의 0.0125%

주식발행가액 대비 일반사무수탁수수료율, 상장 전
0.00009

주식발행가액 대비 일반사무수탁수수료율, 상장 후
0.000125

자산보관계약

약정의 유형

자산보관계약

거래상대방

㈜신한은행

자산보관수수료
회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액 (보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함) 대비 자산보관수수료율
0.00008

24. 위험관리 (별도)

금융상품에서 발생하는 위험의 성격과 정도에 대한 공시

신용위험
유동성위험
시장위험
위험 합계

위험에 대한 노출정도에 대한 기술

회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다.

위험관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 기술
회사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다.회사는 신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.
회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있습니다.
회사는 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 회사의 수익 및 영업현금흐름은시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다.따라서 회사는 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다.
회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다.회사는 특정위험을 회피하기 위하여 파생상품을 이용하고 있습니다.

신용위험 익스포저에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

신용위험에 대한 최대 노출정도

금융상품
현금및현금성자산
55,916,342,723

기타채권
1,517,410,775

기타금융자산
28,000,000,000

금융상품 합계
85,433,753,498

전기말
(단위 : 원)

신용위험에 대한 최대 노출정도

금융상품
현금및현금성자산
3,238,857,459

기타채권
44,422,840,276

기타금융자산
33,300,000,000

금융상품 합계
80,961,697,735

금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석에 대한 공시

당반기말
(단위 : 원)

위험

유동성위험

합계 구간
합계 구간 합계

1년 이내
1년 초과

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
142,978,653,479
270,550,000,000
413,528,653,479

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
기타지급채무, 미할인현금흐름
40,952,320,146
0
40,952,320,146

사채, 미할인현금흐름
102,026,333,333
270,550,000,000
372,576,333,333

비파생금융부채, 장부금액

384,512,718,947

비파생금융부채, 장부금액
기타채무

40,952,320,146

사채

343,560,398,801

전기말
(단위 : 원)

위험

유동성위험

합계 구간
합계 구간 합계

1년 이내
1년 초과

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
172,459,408,336
145,680,000,000
318,139,408,336

비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
기타지급채무, 미할인현금흐름
1,866,608,337
0
1,866,608,337

사채, 미할인현금흐름
170,592,799,999
145,680,000,000
316,272,799,999

비파생금융부채, 장부금액

301,112,060,137

비파생금융부채, 장부금액
기타채무

1,866,608,337

사채

299,245,451,800

자본위험관리

당반기말
(단위 : 원)

공시금액

순부채(순자산)
328,618,831,250

순부채(순자산)
부채총계
384,535,173,973

차감:
(55,916,342,723)

차감:
차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
(55,916,342,723)

자본총계
946,642,446,329

순부채비율
0.3471

전기말
(단위 : 원)

공시금액

순부채(순자산)
297,873,202,678

순부채(순자산)
부채총계
301,112,060,137

차감:
(3,238,857,459)

차감:
차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
(3,238,857,459)

자본총계
990,327,407,194

순부채비율
0.3008

6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법 제28조 제3항에 따라 위탁관리 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100% 이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.상기 기재한 배당정책은 당사 정관 제53조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 주주총회 또는 이사회의 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주에게 지급하도록 하고 있습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
현황 및 계획

정관상 배당액 결정 기관
이사회 및 주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
당사는 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정하는 정관 개정을 도입하지 않았습니다.

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
배당 절차 개선방안에 대해, 당사 사업현황 등을 전반적으로 고려하여 검토하겠습니다.

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

1
2024년 12월
O
2025년 02월 13일
2024년 12월 31일
X
제11기 사업연도

2
2024년 06월
O
2024년 08월 14일
2024년 06월 30일
X
제10기 사업연도

3
2023년 12월
O
2024년 02월 14일
2023년 12월 31일
X
제9기 사업연도

* 상기 배당액 확정일은 배당에 대한 이사회 결정일(공시일) 입니다.

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 01월 01일에 개시하여 06월 30일에 종료하고 07월 01일 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제12기 반기
제11기
제10기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
6,558
20,665
24,233

(별도)당기순이익(백만원)
-5,197
38,576
38,476

(연결)주당순이익(원)
33
105
123

현금배당금총액(백만원)
-
38,488
38,488

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
186.25
158.82

현금배당수익률(%)
보통주
-
6.68
4.72

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
-
195
195

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

※ (연결)당기순이익 : 연결당기순이익의 지배기업 소유주지분 귀속분※ (연결)주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수※ 현금배당수익률: 배당기준일 전전거래일부터 과거 일주일간의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격의 산술평균 가격에 대한 주당배당금의 비율

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
9
9.44
8.52

※ 배당수익률 : 제11기 6.68%, 제10기 4.72%, 제9기 4.63%, 제8기 4.27%, 제7기 4.34%, 제6기 3.68%, 제5기 3.51%, 제4기 3.63%, 제3기 2.90%※ 당사는 6개월 결산법인입니다.※ 최근 3년간 : 제6기~제11기 기간의 배당수익률의 합(3.68%+4.34%+4.27%+4.63%+4.72%+6.68%)/6회*2(연환산)※ 최근 5년간 : 제3기~제11기 기간의 배당수익률의 합(2.90%+3.63%+3.51%+3.68%+4.34%+4.27%+4.63%+4.72%+6.68%)/9회*2(연환산)※ 연속 배당횟수는 2020년 8월 7일 유가증권시장상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2019년 10월 18일
-
보통주
300,000
1,000
1,000
설립

2020년 06월 16일
유상증자(제3자배정)
보통주
68,600,000
1,000
5,000
-

2020년 06월 16일
유상감자
보통주
300,000
1,000
1,000
-

2020년 07월 29일
유상증자(일반공모)
보통주
97,000,000
1,000
5,000
-

2022년 07월 22일
유상증자(주주우선공모)
보통주
31,776,000
1,000
4,335
-

나. 전환사채 등 발행현황
증권신고서 제출일 전일기준(2025.07.17) 미상환 전환사채, 신주인수권부사채 등, 신주인수권이 표시된 증서 등 향후 자본금을 증가시킬 수 있는 증권의 발행 내역은 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제2회)
회사채
공모
2023년 09월 11일
80,000,000,000
7.364
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2025년 03월 11일
상환(*)
KB증권

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제3-1회)
회사채
공모
2024년 10월 30일
60,000,000,000
6.4
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2026년 04월 30일
미상환
케이비증권(주), 한국투자증권(주),삼성증권(주), NH투자증권(주)

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제3-2회)
회사채
공모
2024년 10월 30일
80,000,000,000
6.6
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2026년 10월 30일
미상환
케이비증권(주), 한국투자증권(주),삼성증권(주), NH투자증권(주)

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
전자단기사채
사모
2024년 11월 28일
80,000,000,000
5.3
A2-(한국신용평가)/A2-(한국기업평가)
2025년 02월 28일
상환(**)
-

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
전자단기사채
사모
2025년 02월 21일
3,000,000,000
5.8
A2-(한국신용평가)/A2-(한국기업평가)
2026년 02월 20일
미상환
-

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제4회)
회사채
공모
2025년 02월 26일
120,000,000,000
6.5
A-(한국신용평가)/A-(한국기업평가)
2027년 02월 26일
미상환
케이비증권(주), 한국투자증권(주),삼성증권(주), NH투자증권(주)

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
전자단기사채
사모
2025년 02월 28일
80,000,000,000
5.3
A2-(한국신용평가)/A2-(한국기업평가)
2025년 05월 28일
미상환
-

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사채
사모
2025년 02월 28일
2,000,000,000
5.8
A2-(한국신용평가)/A2-(한국기업평가)
2026년 02월 28일
미상환
-

합 계
-
-
-
505,000,000,000
-
-
-
-
-

(*) 해당 전자단기사채는 2025년 3월 11일자로 만기 상환되었습니다.(**) 해당 전자단기사채는 2025년 2월 28일자로 만기 상환되었습니다.

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
80,000
-
3,000
83,000
100,000
17,000

합계
-
-
80,000
-
3,000
83,000
100,000
17,000

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
60,000
200,000
-
-
-
-
-
260,000

사모
2,000
-
-
-
-
-
-
2,000

합계
62,000
200,000
-
-
-
-
-
262,000

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

무보증사채
2024년 10월 30일
2026년 04월 30일
60,000
2024년 10월 18일
흥국생명보험(주)

(이행현황기준일 :
2025년 03월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율을 180% 이하로 유지(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 179.63%)

담보권설정 제한현황
계약내용
사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 112.42%)

자산처분 제한현황
계약내용
하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한(단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
2025년 5월 15일

(작성기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

무보증사채
2024년 10월 30일
2026년 10월 30일
80,000
2024년 10월 18일
흥국생명보험(주)

(이행현황기준일 :
2025년 03월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율을 180% 이하로 유지(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 179.63%)

담보권설정 제한현황
계약내용
사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 112.42%)

자산처분 제한현황
계약내용
하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한(단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
2025년 5월 15일

(작성기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

무보증사채
2025년 02월 26일
2027년 02월 26일
120,000
2025년 02월 14일
흥국생명보험(주)

(이행현황기준일 :
2025년 03월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율을 400% 이하로 유지(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 179.63%)

담보권설정 제한현황
계약내용
사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 112.42%)

자산처분 제한현황
계약내용
하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한(단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
2025년 5월 15일

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의자금사용 계획
실제 자금사용내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(일반공모)(유가증권시장상장)(주1)
1
2020년 07월 28일
종속회사 지분투자 등
485,000
종속회사 지분투자 등
485,000
-

공모사채(무보증사채)(주2)
1
2021년 10월 29일
종속회사 지분투자 등
70,000
종속회사 지분투자 등
70,000
-

유상증자(주주우선공모)(유가증권시장상장)(주3)
2
2022년 07월 22일
채무상환
137,749
채무상환
137,749
-

공모사채(무보증사채)(주3)
2
2023년 09월 11일
채무상환
80,000
채무상환
80,000
-

공모사채(무보증사채)(주4)
3-1
2024년 10월 30일
종속회사담보대출 상환
60,000
종속회사담보대출 상환
60,000
-

공모사채(무보증사채)(주4)
3-2
2024년 10월 30일
종속회사담보대출 상환
80,000
종속회사담보대출 상환
80,000
-

공모사채(무보증사채)(주5)
4
2025년 02월 26일
채무상환 및종속회사환헷지 롤오버 정산 자금
120,000
채무상환 및종속회사환헷지 롤오버 정산 자금
120,000
-

주1) 당사는 유상증자 및 보유 여유현금 등을 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 810,157백만원을 투자하였습니다.주2) 당사는 공모사채를 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 투자하였습니다.주3) 당사는 유상증자, 공모사채 등을 재원으로 2023년 10월 29일자로 만기 도래한 회사채를 상환하였습니다.주4) 당사는 공모사채 등을 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 210,000백만원을 투자하여 제이알제26호의 현지 종속회사 담보대출 상환자금으로 사용하였습니다.주5) 당사는 공모사채 등을 재원으로 제2회 무보증사채 상환 및 종속회사인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 35,000백만원을 투자하여 제이알제28호의 환헷지 롤오버 정산자금으로 사용하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역
당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에 관한 사항 3. 연결재무제표 주석 중 '11.투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
구분
감사인
감사의견
의견변형사유
계속기업 관련중요한 불확실성
강조사항
핵심감사사항

제12기(당반기)
감사보고서
한울회계법인
-
-
-
-
-

연결감사보고서
한울회계법인
-
-
-
-
-

제11기(전기)
감사보고서
삼덕회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
종속기업투자주식의 손상차손 검토

연결감사보고서
삼덕회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
투자부동산 손상차손 검토

제10기(전전기)
감사보고서
삼덕회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
종속기업투자주식의 손상차손 검토

연결감사보고서
삼덕회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
투자부동산 손상차손 검토

2. 감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제12기(당반기)
한울회계법인
중간검토 및 기말감사
30
-
30
-

제11기(전기)
삼덕회계법인
중간검토 및 기말감사
40
591
40
591

제10기(전전기)
삼덕회계법인
중간검토 및 기말감사
39
597
39
597

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제12기(당반기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제11기(전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제10기(전전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

4. 회계감사인의 변경당사는 주기적 지정감사인이었던 삼덕회계법인과의 계약이 2024년 12월말 기간 만료로 종료됨에 따라 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제10조 제1항 및 제3항, 제4항에 의거하여 감사인선임위원회가 선정한 한울회계법인을 2025년 1월부터 2026년 6월까지 3개 사업연도(12기~14기)의 회계감사인으로 신규 선임하였습니다.이에 따라 당기부터 당사 회계감사인은 삼덕회계법인(Nexia)에서 한울회계법인(Crowe)으로 변경되었습니다.

2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요
증권신고서 제출 전일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "Ⅷ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.
나. 이사회의 권한내용
당사 정관에 따른 이사회 권한 사항은 다음과 같습니다.

제 34 조 (대표이사 및 이사의 직무)

① 대표이사는 회사를 대표하고 업무를 총괄한다.

② 이사는 대표이사를 보좌하고, 이사회에서 정하는 바에 따라 이 회사의 업무를 분장 집행하며, 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

③ 이사는 이사회의 결의를 거쳐 다음 각 호의 직무를 수행한다.

1. 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사 등에 대한 보수의 지급

2. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

3. 주주 보호를 위해 필요한 사항으로 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

4. 기타 부투법상 이사의 직무로 정한 사항

④ 이사는 회사에 현저하게 손해를 미칠 염려가 있는 사실을 발견한 때에는 즉시 감사에게 이를 보고하여야 한다.

⑤ 이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 자산 상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑥이사는 재임 중뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 안 된다.

제 38 조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 부동산개발사업에 관한 투자결정 및 사업계획서 승인

7. 사무수탁회사와의 일반사무수탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

9. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급

10. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항

11. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

12. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

13. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

14. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

15. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

16. 제50조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

17. 「상법」 기타 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사안

18. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

제39조 (이사회의 결의방법)
① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

다. 주요 의결사항

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
사내이사
기타비상무이사

오남수
곽임근
강성훈

(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)

1
2025.02.13
제1호 의안 : 제11기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건제2호 의안 : 제11기 현금배당 승인의 건제3호 의안 : 제11기 위탁보수 지급 승인의 건제4호 의안 : 회사채 발행 승인의 건제5호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 상정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

2
2025.02.26
제1호 의안 : 정기주주총회 부의안건 변경 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성

2
2025.07.15
제1호 의안 : 회사채 발행 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성

라. 이사의 독립성

이사는 주주총회에서 선임하며, 주주총회에서 선임할 이사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하고 있습니다. 이러한 절차에 따라 선임된 이사는 다음과 같습니다.[2025년 7월 17일 현재]

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)
오남수
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

기타비상무이사
곽임근
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

기타비상무이사
강성훈
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

마. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

바. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항
1) 감사의 인적사항

성 명
주 요 경 력
비 고

김승준
2010.10 ~ 현재 가율회계법인
비상근

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있으며 기타 이해관계는 아래와 같습니다.

성명
생년월일
최대주주와의 관계
추천인

김승준
1977.02.12
없음
이사회

# 당사 정관 감사의 직무 규정

제35조(감사의 직무)

① 감사는 회사의 회계와 업무를 감사한다.

② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.③ 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총회의 소집을 청구할 수 있다.④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 자회사에 대하여 영업의 보고를 요구할 수 있다. 이 경우 자회사가 지체 없이 보고를 하지 아니할 때 또는 그 보고의 내용을 확인할 필요가 있는 때에는 자회사의 업무와 재산상태를 조사할 수 있다.

⑥ 감사는 회사의 비용으로 전문가의 도움을 구할 수 있다.

⑦ 감사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회(또는 청산인회)에게 보고하여야 한다.

나. 감사의 주요활동내역

당사의 감사는 각 이사회에 참석하여 의견을 진술하며, 회사업무에 있어 일반사무수탁사가 작성한 반기 및 사업연도에 대한 재무제표 및 투자보고서를 검토하고 있으며,신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.

다. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

㈜케이비펀드파트너스
3
팀장, 수석(2명)
재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사직무 수행지원

바. 준법지원인 지원조직 현황
- 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

투표제도 현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
도입
도입

실시여부
-
제11기(2024년도)정기주주총회
제11기(2024년도)정기주주총회

나. 의결권 현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
197,376,000
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
197,376,000
-

우선주
-
-

다. 소수주주권 행사여부

행사자
안건
목적사항포함여부
거부사유
진행경과

소액주주연대(지분율 3.77%)
정관 변경의 건(1) 운용성과 목표 설정 및미달 시 운용보수 삭감 조항 삽입
X
상법 제363조의2 제3항, 동법 시행령 제12조 제5호에 의거, 회사가 실현할 수 없는 사항에 해당
- 주주제안접수일: 2025.02.15- 상법 제363조의2 제3항, 동법 시행령 제12조 제5호에 의거, 회사가 실현할 수 없는 사항에 해당하여 안건으로 상정하지 아니함

소액주주연대(지분율 3.77%)
정관 변경의 건(2) 운용성과 부진 시이사의 운용보수 조정 노력
O
-
- 주주제안접수일 : 2025.02.15- 주주제안 행사요건을 충족하였고, 주주제안 결격 사유가 존재하지 않으므로, 당사 이사회에서 주주 제안을 제11기 정기주주총회 안건으로 상정하기로 결의함. (2025.02.26)- 제11기 정기주주총회 안건(제7호 의안)으로 상정되었으나, 참석주주들의 의결요건에 충족할 의결권을 확보하지 못하여 부결됨. (2025.03.31)

라. 경영권 경쟁
- 회사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발생하지 않았습니다.
마. 주식사무

정관상 신주인수권의내용

제12조 (신주인수권)① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 “영업인가” 또는 “등록”이라고 하면 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 신청 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행한 경우

2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제11조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

결 산 일
06월 30일, 12월 31일
정기주주총회
사업년도 종료후 3개월 이내

주주명부폐쇄시기
회사는 매 결산기 최종일 다음날부터 15일까지 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리의 전자등록
회사는 주식 및 신주인수권증권을 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리를 전자등록한다.

명의개서대리인
KB국민은행 증권대행부 (02-2073-8123)

주주의 특전
없음
공고게재
홈페이지

바. 주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결의내용
주요 논의 내용

제11기정기주주총회(2025.03.31)
제1호 의안 : 제11기 재무제표 승인의 건
가결
재무제표 승인 논의

제2호 의안 : 제11기 현금배당 승인의 건
가결
현금배당 승인 논의

제3호 의안 : 제12기 이사 보수 승인의 건
가결
이사 보수 승인 논의

제4호 의안 : 제12기 감사 보수 승인의 건
가결
감사 보수 승인 논의

제5호 의
안 : 제12기 및 제13기 사업계획 승인의 건

가결
사업계획 승인 논의

제6호 의
안 : 차입 및 사채발행계획 승인의 건

가결
차입 및 사채발행계획 승인 논의

제7호 의안 : 정관변경 승인의 건
부결
정관 변경의 건 승인 논의[운용성과 부진 시 이사의 운용보수 조정 노력]

* 제 7호 의안_참석주주들의 의결요건에 충족할 의결권을 확보하지 못하여 부결됨.

VI. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

미래에셋자산운용㈜
최대주주 본인
보통주
14,760,726
7.48
14,760,726
7.48
-

계
보통주
14,760,726
7.48
14,760,726
7.48
-

-
-
-
-
-
-

※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2024년 12월 31일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.※ 상기 최대주주는 집합투자업자로서 상기 소유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

미래에셋자산운용(주)
7
최창훈
-
-
-
박현주 및 특수관계자
99.83

-
-
-
-
-
-

※ 상기내용은 2024년 12월 31일 기준이며, 지분은 의결권 기준으로 표기하였습니다.

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
미래에셋자산운용(주)

자산총계
4,937,606

부채총계
1,062,616

자본총계
3,874,990

매출액
391,366

영업이익
141,223

당기순이익
450,732

※ 최근 결산기는 제[ 28 ]기(2024.12.31) 별도재무제표 기준으로 작성되었습니다.

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요-
최대주주의 최대주주가 개인임에 따라 작성하지 아니하였습니다.
라. 최대주주 변동내역

최대주주 변동내역

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2019년 10월 18일
이방주
300,000
100.00
설립자본금 납입
-

2020년 06월 16일
한국증권금융㈜(*)
15,000,000
21.87
유상증자(제3자배정)
유상증자 및 설립자본금 감자로 이방주→ 한국증권금융㈜로 최대주주 변경

2020년 08월 07일
케이비증권㈜(**)
43,898,591
26.51
대표주관회사 실권주 인수
한국증권금융㈜ → 케이비증권㈜로 최대주주 변경

2021년 06월 30일
한국증권금융㈜
15,000,000
9.06
케이비증권㈜의 장내매도 및시간외매매로 지분율 감소
케이비증권㈜ → 한국증권금융㈜로 최대주주 변경

2021년 12월 31일
메리츠증권㈜ 외 1인
17,782,147
10.74
장내매매 등
한국증권금융㈜ →메리츠증권㈜로 최대주주 변경

2022년 06월 09일
지브이에이자산운용㈜(***)
12,408,705
7.49
메리츠증권㈜의 장내매매
메리츠증권㈜→지브이에이자산운용㈜로 최대주주 변경

2024년 04월 30일
미래에셋자산운용(주)(***)
14,766,634
7.48
장내매매 등
지브이에이자산운용→미래에셋자산운용㈜로 최대주주 변경

* 현대유퍼스트전문투자형사모부동산투자신탁32호의 신탁업자이며, 집합투자업자는 현대자산운용㈜입니다.** 케이비증권 주식회사는 2020년 06월 16일 상장 전 유상증자에 참여하였고 2020년7월 29일 대표주관사로서 실권주를 인수하였습니다.*** 상기 최대주주는 집합투자업자입니다.※ 2021년 12월 31일은 주주명부폐쇄일인 제5기 사업연도 종료일로, 권리주주확정을 위하여 주주명부 폐쇄 이후 명의개서대리인으로부터 확정된 주주명부를 수령하여 확인하였습니다.※ 2022년 06월 09일은 유상증자 신주배정기준일이며, 유상증자 권리주주확정을 위하여 기준일 설정 이후 명의개서대리인으로부터 확정된 주주명부를 2022년 06월 16일 수령하여 확인하였습니다.※ 2024년 04월 30
일은 미래에셋자산운용(주)이 공시한 "주식
등의 대량보유상황보고서" 공시일입니다.

마. 주식 소유현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
미래에셋자산운용(주)
14,760,726
7.48
*

메리츠증권㈜
11,044,049
5.60
**

지브이에이자산운용(주)
10,923,872
5.53
***

우리사주조합
-
-
-

* 미래에셋자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다.** 메리츠증권㈜과 메리츠화재㈜, 메리츠캐피탈㈜은 특별관계자로서 각각 2.81%, 1.67%, 1.11%를 보유하고 있습니다.*** 지브에이자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 KB증권, 미래에셋증권, 삼성증권에 신탁되어 있습니다.

※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2024년 12월 31일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.
바. 소액주주현황

소액주주현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
32,129
32,138
99.97
144,628,120
197,376,000
73.28
-

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2024년 12월 31일 기준 주주명부를 기준으로 작성되었습니다.

사. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분
2025.01
2025.02
2025.03
2025.04
2025.05
2025.06

주가(보통주)
최고
2,790
2,630
2,750
2,740
2,785
2,775

최저
2,355
2,420
2,600
2,555
2,715
2,590

평균
2,608
2,490
2,652
2,642
2,753
2,706

월간거래량
최고
2,430,973
2,138,501
605,327
955,780
1,352,375
4,118,548

최저
171,108
205,301
159,274
214,571
185,347
295,902

월계
15,336,734
10,105,278
7,172,203
7,716,069
8,603,560
20,157,220

※ 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2025년 07월 17일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

오남수
남
1948년 11월
대표이사
사내이사
비상근
대표이사
1994~1995 아시아나항공 상무2000~2009 금호그룹 전략경영본부 본부장2010~2015 금호그룹 고문
-
-
-
2019년10월18일~현재
2025년 10월 18일

곽임근
남
1956년 09월
이사
기타비상무이사
비상근
이사
2010~2013 청주시 부시장2013~2015 행정자치부 의정국장2015~2018 지방재정공제회 이사장
-
-
-
2020년06월15일~현재
2026년 06월 15일

강성훈
남
1964년 12월
이사
기타비상무이사
비상근
이사
1992~2023 새마을금고중앙회 대체투자업무 (기업, 인프라, 부동산 등),중앙회 여신업무, 금고 지도감독업무 등
-
-
-
2024년03월28일~현재
2027년 03월 28일

김승준
남
1977년 02월
감사
감사
비상근
내부감사
2007.10~2010.03 안진회계법인2010.03~2010.10 딜로이트컨설팅 차장2010.10~현재 가율회계법인 이사
-
-
-
2019년10월18일~현재
2025년 09월 30일

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
여
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음 (부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없음).- 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 '육아지원제도 사용 현황' 및 '유연근무제도 사용 현황'은 기재하지 않음.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

대표이사
1
9,000,000
월 150만원

이사
2
12,000,000
월 100만원

감사
1
3,000,000
월 50만원

합계
4
24,000,000
-

나. 보수지급금액

1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

4
12,000,000
3,000,000
-

2) 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
3
10,500,000
3,500,000
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
1,500,000
1,500,000
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없음.

라. 산정기준 및 방법
- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없음.

바. 산정기준 및 방법
- 해당사항 없음.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

가. 계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
-
2
2

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 타법인출자 현황(요약)

타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
2
2
1,209,457
35,000
-
1,244,457

단순투자
-
-
-
-
-
-
-

계
-
2
2
1,209,457
35,000
-
1,244,457

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등
증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.
2. 대주주등과의 사업양수도 등
증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

(1) 보고기간 종료일 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

관계
기업명
비고

당반기말
전기말

<회사가 영향력을 행사하는 기업>

종속기업
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사

Finance Tower Belgium NV
Finance Tower Belgium NV
(*1)

Tour des Finances NV
Tour des Finances NV
(*2)

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC
498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC
(*3)

498 Seventh KOR Holdco L.P
498 Seventh KOR Holdco L.P
(*4)

498 Seventh KOR LLC
498 Seventh KOR LLC
(*5)

종속기업의 공동기업
498/7 Owners, LLC
498/7 Owners, LLC
(*6)

<기타특수관계자>

기타
주요 경영진
주요 경영진

(*1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 지분을 보유하고 있습니다.(*2) Finance Tower Belgium NV 가 100% 지분을 보유하고 있습니다.(*3) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 지분을 보유하고 있습니다.(*4) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9% 지분을 보유하고, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1% 지분을 보유하여 유효지분율은 100%입니다.(*5) 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9% 지분을 보유하고 있습니다.(*6) 498 Seventh KOR LLC가 49.9% 지분을 보유하고 있습니다.

(2) 당반기 및 전반기 중 특수관계자와의 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 원)

특수관계자
관계
이자수익
수수료수익

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
종속기업
531,740,108
298,241,861

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
종속기업
63,862,633
55,339,987

합계
595,602,741
353,581,848

<전반기>

(단위 : 원)

특수관계자
관계
이자수익
수수료수익

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
종속기업
532,000,000
304,869,458

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
종속기업
100,892,451
56,444,327

합계
632,892,451
361,313,785

(3) 보고기간 종료일 현재 특수관계자와의 중요한 채권 및 채무의 내용은 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 원)

특수관계자
관계
채권

미수배당금
미수수익
상각후원가측정금융자산

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
종속기업
-
1,453,505,314
28,000,000,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
종속기업
-
44,910,051
-

합계
-
1,498,415,365
28,000,000,000

<전기말>

(단위 : 원)

특수관계자
관계
채권

미수배당금
미수수익
상각후원가측정금융자산

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
종속기업
33,536,053,485
1,155,523,345
28,000,000,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
종속기업
9,433,946,515
297,307,284
5,300,000,000

합계
42,970,000,000
1,452,830,629
33,300,000,000

(4) 당반기 및 전반기 중 특수관계자와의 중요한 자금거래내용은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 원)

특수관계자
관계
지분출자

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
종속기업
35,000,000,000

<전반기>특수관계자와의 중요한 자금거래내용이 없습니다.(5) 특수관계자와의 지급보증 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

특수관계자
관계
보증내용
보증기간
보증처

<제공한 내용>

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
종속기업
자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 10 영업일 이내에 자금부족액 전부에 해당하는 금액을 리츠에 자금보충(지분매입 또는 대여를 말하나 이에 한정하지 않는다)하여야 함
약정을 체결한 때로부터 환헤지 약정기간 내에서 자금보충자,리츠, 자산관리회사 및 스왑은행이 서면으로 해지하기로 합의한 날까지.
하나은행

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
종속기업
우리은행

(6) 주요경영진에 대한 보상회사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원, 비등기임원, 내부감사 책임자 및 각 사업부문장 등을 주요 경영진으로 판단하였으며, 당반기 및 전반기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당반기
전반기

단기종업원급여
12,000,000
12,000,000

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없음.

2. 우발부채 등에 관한 사항

1) 중요한 소송사건 - 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.2) 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황 - 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.3) 채무보증 현황 - 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

4) 채무인수약정 현황 - 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

5) 그 밖의 우발채무 등 - 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

1) 제재현황

- 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

2) 한국거래소 등으로부터 받은 제재 - 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.3) 단기매매차익의 발생 및 반환에 관한 사항

- 증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 해당사항 없음.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

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(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (*1)
2019년 10월 18일
서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)
부동산투자
912,397
기업 의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
여

Finance Tower Belgium NV(*2)
2019년 11월 26일
벨기에
부동산투자
876,497
상동
여

Tour des Finances NV(*2)
2018년 6월 15일
벨기에
부동산투자
1,742,624
상동
여

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(*1)
2021년 02월 23일
서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)
부동산투자
209,254
상동
여

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC(*2)
2021년 5월 11일
미국
부동산투자
227
상동
부

498 Seventh KOR Holdco L.P(*2)
2021년 5월 11일
미국
부동산투자
187,420
상동
여

498 Seventh KOR LLC(*2)
2021년 4월 12일
미국
부동산투자
187,108
상동
여

(*1) 최근사업연도말 자산총액은 2025년 3월 31일 기준 재무현황으로 주주총회의 승인을 받지 않은 재무제표입니다.(*2) 최근사업연도말 자산총액은 2024년 12월 31일 기준 재무현황입니다.

2. 계열회사 현황(상세)

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(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
-
-
-

-
-

비상장
2
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
110111-7263695

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
110111-7794822

3. 타법인출자 현황(상세)

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(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사*
비상장
2020년 07월 31일
일반투자
806,057
169,181,290
100
1,020,157
-
-
-
169,181,290
100
1,020,157
912,397
20,826

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사*
비상장
2021년 02월 23일
일반투자
300
38,100,000
100
189,300
7,000,000
35,000
-
45,100,000
100
224,300
209,254
1,874

합 계
-
-
1,209,457
7,000,000
35,000
-
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* 2025년 3월 31일 기준 가결산 재무현황으로 주주총회의 승인을 받지 않은 재무제표입니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없음.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없음.