NH올원리츠 — 투자설명서(집합투자증권)(주식회사엔에이치올원위탁관리부동산투자회사) (20250721)
제출인: NH올원리츠

투자설명서(집합투자증권)
6.0
(주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

투자위험등급 1등급[ 매우 높은 위험 ]

㈜
엔에이치올원위탁관리부동산투자회사, 엔에이치투자증권
㈜
, 한국투자증권

㈜
는
이 투자신탁의
실제 수익률 변동성
(또는 투자대상 자산의 종류 및 위험도 등)
을 감안하여

1
등급으로
분류
하였습니다.
펀드의 위험 등급은 운용실적, 시장 상황 등에 따라 변경될 수 있다는 점을 유의하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

1
2
3
4
5
6

매우높은위험
높은위험
다소높은위험
보통위험
낮은위험
매우낮은위험

투 자 설 명 서

본 투자설명서는
㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사에 대한 자세한 내용을 담고 있습니다. 따라서
㈜
엔에이치올원위탁관리부동산투자회사의 주식 공모에 참여하기 전에 반드시 본 투자설명서를 읽어보시기 바랍니다.

1. 집합투자기구 명칭 :

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

(펀드코드 :

DO147

)

2. 집합투자업자 명칭 :

엔에이치농협리츠운용 주식회사

3. 판 매 회 사 :

한국투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 의사당대로 88)엔에이치투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 여의대로 108)

4. 작 성 기 준 일 :
2025년 07월 21일

5. 증권신고서 효력발생일 :
2025년 07월 21일

6. 모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

기명식 보통주

11,161,387주(예정모집가액 3,315원/주)

[모집(매출) 총액 : 36,999,997,905원]

7. 모집(매출) 기간(판매기간) :

구주주청약 : 2025년 09월 01일 ~ 2025년 09월 02일일반공모청약 : 2025년 09월 04일 ~ 2025년 09월 05일

8. 집합투자증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 :
한국투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 의사당대로 88) 엔에이치투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 여의대로 108)

9. (안정조작 또는 시장조성 관련)

- 해당사항 없음

※ 효력발생일까지 증권신고서의 기재사항 중 일부가 변경될 수 있으며, 개방형 집합투자증권인 경우 효력발생일 이후(청약일 이후)에도 변경될 수 있습니다.

금융위원회가 투자설명서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

투자결정시 유의사항 안내

1. 본 공모에 대한 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청하실 수 있습니다.2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.4. 원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 투자위험 부문을 참고하시기 바랍니다.5. 위탁판매회사는 주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 한국투자증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다.6. 집합투자증권은 실적배당상품으로 예금자보호법의 적용을 받지 아니하며, 특히 예금자보호법의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고, 집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.7. 당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있음을 유의하시기 바랍니다.당사는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산 취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가, 투자심의위원회 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음에 유의하시기 바랍니다.또한, 당사는 50년의 존속기간을 둔 회사로서 투자자는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금의 회수가 가능합니다.
그러나 매수자 및 매도자의 부족으로 충분한 거래가 이루어지지 않아 투자한 자금의 회수가 어려울 수 있습니다. 또한 당사의 주식은 공개된 시장에 상장되어 거래되므로 당사의 주가는 지속적으로 변동됩니다. 당사의 주식이 투자자들께서 최초 투자한 금액보다 낮은 가격으로 거래될 경우 투자한 가격보다 낮은 가격으로 회수될 가능성이 있습니다.
8. 당사의 사업목적이 부동산 및 부동산관련 증권 등을 취득하고, 투자대상 부동산의 개발
ㆍ
운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해, 정부 기관이나 금융감독원, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 인지하고 투자에 임하시기 바랍니다.
따라서, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 모집가액 이하로 하락할 수 있고, 당사가 임대차계약 종료 시 임차보증금을 반환하지 못하거나 대출계약 상 기한의 이익이 상실되어 경매를 통하여 보증금액 또는 대출금액의 반환이 진행될 경우, 부동산의 시장가격이 임차보증금액 또는 대출금액 보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.
9. 투자현황
당사는 현재 직접 보유중인 분당스퀘어 오피스 자산(비전월드 주차장 포함)을 제외한 6개의 투자자산을 모두 비상장 자(子)리츠를 통해 소유하고 있으며, 자리츠가 소유한 자산은 모두 오피스 4건(에이원타워 당산, 에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, 하이트진로 서초사옥), 물류 1건(도지물류센터), 리테일 1건(엔스퀘어)으로 구성되어 있습니다. 섹터별 투자비중은 오피스 73%
,
리테일

14%이며, 물류센터 13%이며, 자산별 투자비중은 하이트진로 서초사옥 29%, 분당스퀘어 23%, 에이원타워 당산 16%, 앤스퀘어

14%, 도지물류 12%, 에이원타워 금남로 3%, 에이원타워 광주역 2%를 차지하고 있습니다. 한편 에이원타워 인계는 2024년 6월 매각 완료되었으며, 투자대상에 관한 세부내용은 아래와 같습니다.

[당사 보유자산 현황]

(기준일: 2025년 06월 30일)
(단위: 억원, %, 년)

자(子)리츠명
건물명
위치
매입시기
매입가
임대율(%)
WALE(년)

-
분당스퀘어&비전월드
경기 성남시
2020.01
1,902억원
100.0
2.22

주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 당산
서울 영등포구
2020.02
1,303억원
100.0
2.83

주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
도지물류센터
경기 이천
2020.12
1,035억원
96.1
1.50

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 금남로
광주 동구
2022.08
285억원
84.5
2.51

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 광주역
광주 북구
2022.08
180억원
96.1
3.49

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
엔스퀘어
전남 무안
2022.04
1,190억원
100.0
11.35

주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사
하이트진로 서초사옥
서울 서초
2025.05
2,400억원
100.0
7.00

합계 / 평균 / 통합
-

8,295
억원

주1) 본 투자설명서에서 자(子)리츠란, 당사가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 자산관리위탁회사가 엔에이치농협리츠운용㈜인 부동산투자회사를 의미합니다 (이하 본 투자설명서에서 동일).

주2) 평균 임대율(%)은 공실 면적 기준으로 산정한 평균 수치입니다.

주3) WALE(Weighted Average Lease to Expiry)은 가중평균 임대차잔여기간을 의미하며, 임차인들의 잔여 임차기간을 각 임차인별 임차면적에 가중평균하여 계산한 기간을 의미합니다.

주4) 엔스퀘어의 경우 엔에이치리테일일반사모투자신탁1호(전문) 펀드가 실물 자산을 매입하였으며, 해당 펀드 수익증권 중 398억원을
㈜
엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사에서 매입 완료하였습니다.

주5) 2025.05월 매입을 완료한 하이트진로 서초사옥 자산은 매입일 기준으로 작성하였습니다.

(자료 : 당사 제시)

[당사 보유 집합투자증권(자리츠 지분) 현황]
(단위: 주, 백만원)

집합투자증권의 발행인
집합투자증권의종류(주1)
보유주식수
의결권 비율
장부금액

주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
보통주
32,368,420
100.00%
61,500

종류주
-
-

소계
32,368,420
100.00%

주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
보통주
27,843,140
100.00%
57,200

종류주
-
-

소계
27,843,140
100.00%

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
보통주
11,979,400
100.00%
59,897

종류주
-
-

소계
11,979,400
100.00%

주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사
보통주
10,600,000
100.00%
85,300

종류주
-
-

소계
10,600,000
100.00%

합계
263,897

주1) 당사 보유 증권의 종류별 특징은 본 투자설명서 제2부 "8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (1) 당사 보유자산 현황" 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

주2) 상기 법인은 모두 비상장 위탁관리부동산투자회사에 해당하며, 지분율은 의결권이 있는 발행주식 총수에 대한 지분율입니다.

10.
공모로 조달하는 자금의 사용목적

[공모자금 사용 예정내역]
(단위: 원)

구분
금액

엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권 취득
30,000,000,000

발행제비용 및 예비비
6,999,997,905

합계
36,999,997,905

주1) 상기 금액은 예정 발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

당사가 금번 유상증자 대금으로 자리츠를 통해 취득하고자 하는 1종 수익증권 및 동 수익증권의 기초자산에 대한 상세 내역 및 투자구조는 아래와 같습니다.
당사는 금번 공모를 통한 납입대금으로, ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사를 통해 취득하고자 하는 1종 수익증권의 기초자산인 돈의문D타워에 대하여 자산매입 관련 위험을 최소화하기위해 ㈜젠스타메이트로부터 물리실사를 2024년 8월 완료하였으며 일반거래 및 담보목적 감정평가(㈜중앙감정평가법인)와 법무법인(유) 화우로부터 법률실사를 2024년 9월 완료하였습니다. 또한 2024년 10월 동 자산에 대하여 ㈜젠스타메이트로부터 시장실사와 예지회계법인으로부터 재무실사도 완료한 상태입니다.

[1종 수익증권 투자개요]

구분
내용

1. 매입 대상자산
투자대상
엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권

투자총액
300억원

지분율
15%(주1)

운영배당 조건
연 6.10% 누적적 우선분배

청산배당 분배비율
20%

투자기간
약 15년

IRR(예상)
8.66%(주2)

2. 매수자
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사

3. 매도자

엔에이치투자증권
㈜

4. 매입 대상자산의 기초자산 상세 개요
자산명
돈의문 D타워

매매일자
2025년 9월(예정)

소재지
서울시 종로구 통일로 134 (평동234, 교남동 162)

주용도
업무시설, 판매시설

대지면적
6,830.40㎡, (1,930.07평)

연면적
86,224.32㎡, (26,082.86평)

건축면적

3,395.12
㎡(1,027.02평)

매입금액
약 8,953억원

규모
지상 26층 / 지하 7층

건폐율/용적률
53.21% / 849.94%

사용승인일
2020년 06월 17일

주1) 1종 수익증권 총 2,000억원 기준

주2) 매각차익 포함 기준으로, 기초자산 Exit Cap Rate 4.00% 가정 기준

[엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권 투자구조]

nh오피스ref 2호 1종 수익증권 투자구조.jpg
NH오피스REF 2호 1종 수익증권 투자구조

한편, 금번 유상증자를 통해 당사가 취득할 수익증권의 기초자산인 돈의문 D타워에 대한 감정평가 내역은 아래와 같으며, 당사의 본 자산을 매입금액이 감정평가금액을 하회하여, 매입금액 측면에서는 매력적인 조건으로 자산 편입이 이루어짐을 알 수 있습니다.

[돈의문 D타워 감정평가내역]

(단위 : 천원)

투자대상
장소
매입금액
감정평가금액(일반거래)
감정평가금액(담보)
감정평가 기준일
감정평가인

돈의문 D타워
서울시 종로구 통일로 134 (평동234, 교남동 162)
895,300,000
985,600,000
985,000,000
2024-09-02
중앙감정

다만, 향후 당사의 유일한 영업 수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 갖고 있습니다. 따라서 책임임차인에게 신용이벤트 등이 발생하여 임대료 지급이 어려워지는 경우 매출 경색이 일어날 수 있음을 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다. 또한 당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 투자자께서는 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입(간주)가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

본건 유상증자 납입금액 중 당사가 금번 유상증자 대금으로 자리츠를 통해 취득하고자 하는 1종 수익증권의 매입대금 외 외의 여유 조달분은 예비비 및 본건 유상증자의 발행제비용으로 활용할 예정입니다.

11. 당사 및 당사의 100% 자리츠인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사,
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
및
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사
의 투자대상자산은 운용 기간 동안 임차인으로부터 발생하는 임대료를 주 수익원으로 삼고 있습니다.
당사의 투자부동산인 분당스퀘어의 임대율은 100%입니다. 당사는 운영기간 동안 분당스퀘어의 주요 임차인인 라인플러스㈜와 위메이드플레이㈜ 등의 재무현황과 영업현황을 지속적으로 점검하여 사전에 공실 발생 가능성을 최소화 할 수 있는 방안 등을 마련할 예정입니다.당사가 100% 지분을 취득한 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 투자부동산은 에이원타워 당산으로 현재 임대율은 100% 입니다. 에이원타워 당산의 주요 임차인은 삼성생명서비스손해사정㈜와 삼성생명보험㈜ 등으로, 당사는 운영기간 동안 지속적인 임차인 모니터링 및 권역별 잠재임차인을 대상으로 임대 마케팅을 실시하여 공실을 최소화할 계획입니다.당사가 100% 지분을 취득한 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회의 투자부동산은 도지물류센터로 현재 임대율은 96.1% 입니다. 주요 임차인은 삼성전자로지텍㈜ 등으로 당사는 임차인의 재무현황, 영업현황 및 물류시장 환경을 지속적으로 점검하여 사전에 공실 발생 가능성을 최소화 할 수 있는 방안 등을 마련할 예정입니다. 당사가 100% 지분을 취득한 ㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사의 투자부동산은 에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, 엔스퀘어로, 현재 임대율은 각각 84.5%, 96.1%, 100%입니다. 주요 임차인으로 에이원타워 금남로의 경우 삼성생명보험㈜가, 에이원타워 광주역의 경우 삼성생명서비스손해사정㈜가, 엔스퀘어의 경우 ㈜지에스리테일(롯데쇼핑㈜ 전차)가 있으며 각 임차인에 대한 모니터링 및 재계약을 추진하는 동시에 권역별 잠재임차인을 대상으로 임대 마케팅을 실시하는 등 공실 최소화 방안 등을 마련할 예정입니다. 당사가 최근 100% 지분을 취득한 ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사의 투자부동산은 하이트진로 서초사옥으로, 현재 임대율은 100%입니다. 하이트진로㈜(마스터리스)가 100% 임차하고 있는 자산으로 타 편입자산 대비 공실위험에 대한 노출은 제한적입니다. 당사가 금번 유상증자 이후 자리츠를 통해 신규 편입하는 돈의문 D타워의 경우 현재 임대율은 100%이며, 주요 임차인으로 DL그룹, NH농협은행, 신한투자증권, NH캐피탈 등이 있습니다. 임대면적의 약 75%를 차지하는 DL그룹의 경우 2025년 말 임대차 계약이 만료될 예정이나, 당사는 조기에 농협그룹 계열사의 임차 유치를 위해 농협그룹 계열사들과 사전 협의하여 공실률 발생 가능성을 최소화할 예정입니다.그럼에도 불구하고 코로나19 사태 및 비상계엄 사태 등 현재 예상하지 못한 대외 경제 상황, 사회, 법률적 사정이 발생하여 당사가 예기치 못한 일부 임차인들의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차 계약 중도해지 등이 발생할 수 있으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 친행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 목표한 임대료 수익에 미달하는 위험에 노출될 수 있습니다. 이 경우 임대료 수입이 감소하여, 당사의 배당이 감소할 수 있으며 이는 기초자산을 담보로 한 선순위 대출에 악 영향을 끼칠 수 있습니다. 공실 발생으로 인해, 임대료 수입이 감소하는 경우 선순위 대출계약 조건에 따라 배당 중단 또는 감소 등의 위험이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

12. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수 및 수수료는 아래와 같습니다.

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료
-
선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

명칭(클래스)
가입자격
수수료율

선취판매수수료
후취판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

- 하기 (1) ~ (3)을 참고하시기 바랍니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

당사에 부과되는 보수 및 비용

명칭(클래스)
지급비율(연간, 매입금액 대비 %)

자산관리보수(집합투자업자보수)
판매회사보수
자산보관보수
일반사무관리회사보수
기타비용
총 보수ㆍ비용
증권 거래비용

증권 및 현금
부동산

-

0.20%
(주1)

-
연간 2,000만원
일시금 4,000만원(주2)
연간 12,000만원
-
-
-

지급시기
매 결산기
-
매 결산기
매 결산기
매 결산기
-
사유 발생 시
사유 발생 시

주1) 매 사업연도마다, 해당 사업연도말 현재 (a) 회사의 별도 재무제표 기준 총자산에서 (b) 회사가 보유한 자리츠의 지분증권에 대한 장부가액을 차감한 금액(a-b)의 연 0.2%를 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 지급합니다.

주2) 부동산담보신탁계약상 신탁보수의 지급으로 갈음합니다.

(1) 인수수수료 (판매회사 위탁보수)

- 주주배정후 실권주 일반공모 형태의 신주 발행에 따른 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, %)

구분
인수인
수수료금액
비고

인수수수료
한국투자증권 주식회사
184,999,989원
모집총액의 1.0% 中 50.00%

NH투자증권 주식회사
184,999,989원
모집총액의 1.0% 中 50.00%

합 계
369,999,978원

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.0%에 해당하는 금액입니다.

주2)
상기 수수료 금액은 예정 발행가액 3,315원 기준으로 산정하였습니다.

(2) 집합투자업자 위탁보수

- 당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 부동산투자회사법에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 엔에이치농협리츠운용㈜는 2018년 06월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2018년 07월 02일 설립된 부동산투자회사법상의 자산관리회사이며, 당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.
그러나 하기의 수수료는 본건 유상증자와는 별개로 지급하는 수수료로서, 본건 유상증자의 진행 유무, 자금의 조달 유무와 관련된 수수료가 아닙니다.

[당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
(a) 위탁자의 별도 재무제표 기준 총자산(b) 위탁자가 보유한 자리츠(위탁자가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 수탁자가 위탁관리하는 부동산투자회사를 말함)의 지분증권에 대한 장부가액자산관리수수료 = 《(a)-(b)》 × 영점이퍼센트(0.20%)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

한편, 당사가 당사의 자산관리회사에게 지급하는 보수 및 수수료 외에 자리츠 역시 각각 그 자산관리회사에게 보수 및 수수료를 지급합니다.당사의 자리츠 각각의 자산관리회사도 당사와 동일한 엔에이치농협리츠운용㈜로 동일하나, 자리츠가 자산관리회사에게 지급한 자산관리수수료, 매입수수료, 처분수수료 및 처분성과수수료는 각각 자리츠에서 자산관리회사에만 지급하는 조건으로 위탁계약을 체결, 보수의 이중지급이 발생하지 않도록 조치하였습니다.

[㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료주2)
매 결산기마다 200,000,000원(\200,000,000)연간 환산 시 400,000,000원 (\400,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십억오천육백만원(\1,056,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 85,000,000원(\85,000,000)연간 환산 시170,000,000원 (\170,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십퍼센트(10%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 칠억원(\700,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 오천만원(\50,000,000)연간 환산 시 금 일억원(\100,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

자료 : 당사 제시

[
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용
㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수 및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 이십억사천만원(\2,040,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터 30일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 이억사천만원(\240,000,000)연간 환산 시 금 사억팔천만원(\480,000,000)
주주총회일로부터 30일 이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급

-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

(3) 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 위탁보수

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 일천만원(\10,000,000)연간 환산 시 금 이천만원(\20,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

한국자산신탁㈜
자산보관보수(부동산)
연간금 사천만원(\40,000,000)
신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)연간 환산시 금 일억이천만원(\120,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 칠백만원(\7,000,000)연간 환산 시 금 일천사백만원(\14,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

대한토지신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 이천만원(\20,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 이천이백만원(\22,000,000)연간 환산시 금 사천사백만원(\44,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

NH투자증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 오백만원(\5,000,000)연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

신영부동산신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 일천오백만원(\15,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)연간 환산시 금 이천오백만원(\25,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)연간 환산 시 금 이천오백만원(\25,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천칠백오십만원(\17,500,000)연간 환산시 금 삼천오백만원(\35,000,000
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사가
자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

흥국생명보험㈜
자산보관보수(현금 등)

매 결산기 마다 금
칠백오십만원(\7,500,000)연간 환산 시 금 일천오백만원(\15,000,000)

매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 30일 이내에 지급
일할계산

신영부동산신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 사천만원(\40,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜
케이비펀드파트너스

일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천오백만원(\15,000,000)연간 환산시 금 삼천만원(\30,000,000)
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 30일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

다. 보수 및 지급내역에 관한 사항

- 상기 '나.'의 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

기준지표
보수산정방식
한도(%)
산출주기
지급시기
지급내역(직전 회계연도 기준, %)

1분기
2분기
3분기
4분기

매입금액
-
-
연간
매 결산기
-
-
-
-

13.
차입 현황

거시적인 경제 변화로 인한 금리 레벨 상승이 발생할 경우 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 당사 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 당사, 당사 자리츠 및 자펀드가 증권신고서 제출일 전일 현재 보유 중인 자산 관련하여 체결한 대출약정의 세부 금융조건은 다음과 같습니다.

[엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 : 분당스퀘어(부속주차장 비전월드 포함)]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위(담보대출)
농협은행
65,000,000,000
2025.02.03
2028.04.03
3개월 후취
4.00%
1년 이내 : 1.0%2년 이내 : 0.5%2년 이후 : 없음
담보물 : 분당스퀘어, 비전월드(선순위)

삼성SRA(국내담보대출3호펀드)
75,000,000,000

삼성SRA(국내대출3호펀드)
37,000,000,000

1순위 소계
-
177,000,000,000
2025.02.03
2028.04.03

4.00%

2순위(전환사채)
전환사채(사모)
5,000,000,000
2023.08.17
2026.08.17
3개월 후취
4.00%
-
담보물 없음

2순위 소계
-
5,000,000,000
2023.08.17
2026.08.17

4.00%

주식담보대출
한국투자증권
50,000,000,000
2025.05.13
2026.05.13
3개월 후취
5.50%
6개월 이내 : 0.5%이후 : 없음
담보물: NH3,7,9호 지분증권

NH투자증권
35,000,000,000

3순위 소계
-
85,000,000,000
2025.05.13
2026.05.13

5.50%

합계
267,000,000,000

[엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 : 에이원타워 당산]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
농협은행
20,000,000,000
2025.02.28
2027.04.28
3개월 후취
4.00%
1년이내 : 1.0%1년이후 : 없음

영등포농협
5,000,000,000

삼성SRA(국내담보대출4호펀드)
68,000,000,000

합계
93,000,000,000

[엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 : 도지물류센터]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
한국산업은행
30,000,000,000
2023.12.22
2025.11.22
3개월 후취
5.30%
1년이내 : 0.5%이후 : 없음

신한은행
20,200,000,000

전북은행
5,000,000,000

대구은행
5,000,000,000

합계
60,200,000,000

[엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사 : 에이원타워 금남로, 에이원 타워 광주역]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
우리은행
27,900,000,000
2022.08.19
2025.08.19
1개월 후취
4.81%
잔존기간의 1.4%

합계
27,900,000,000

[엔에이치리테일일반사모부동산투자신탁1호(전문) : 엔스퀘어]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
농협손해보험
24,500,000,000
2025.04.24
2027.04.24
3개월 후취
4.00%
1년이내 : 0.5%1년 6개월이내 : 0.3%이후: 없음

수협은행
10,000,000,000

수협중앙회
3,000,000,000

여수수산업협동조합
5,000,000,000

영광군수산업협동조합
5,000,000,000

완도금일수산업협동조합
5,000,000,000

굴수하식수산업협동조합
3,000,000,000

신안군수산업협동조합
3,000,000,000

광주은행
10,000,000,000

합계
68,500,000,000

.

[
엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사 : 하이트진로 서초사옥]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

선순위
농협은행
50,000,000,000
2025.05.14
2027.05.14
3개월 후취
3.40%

1년이내 : 1.0%
이후 : 없
음

담보신탁(신영부동산신탁)

국민은행
50,000,000,000
4.20%

수협은행
26,000,000,000
4.20%

농협손해보험
25,000,000,000
4.20%

1순위 소계
-
151,000,000,000

3.94%

중순위
엔에이치농협캐피탈
20,000,000,000
2025.05.14
2027.05.14
3개월 후취
5.50%

합계

171,000,000,000

4.12%

또한, 당사 및 당사 자리츠는 향후 추가적인 투자를 집행할 경우에도 자기자본 외 대출 등의 형태로 일정비율의 차입을 활용할 계획입니다. 따라서 당사가 투자한 자산에서 담보대출을 받았거나, 향후 계획하고 있는 대출금의 금리가 변동될 경우 당사 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 시장금리 상승은 높은 배당수익률을 요구하게 함으로서 회사 주식가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
구체적인 차입 내역은 '제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험 - 가. 일반위험 - (4)금리변동 위험 등' 항목을 참고하시기 바랍니다. 당사는 향후 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득할 시 일정비율의 차입 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임대보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기 시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환을 해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한 회사는 대출만기 시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대차 보증금을 상환해야합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 회사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다14. 당사의 예상 배당률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 현재 당사가 투자할 자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 당사 차입금의 금리 수준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 편입대상 자산의 편입 및 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련 법상의 법적 요인, 기타 관련 비용 및 보증되지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 사정은 당사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거나 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며, 따라서 당사가 제시한 예상배당률을 지급할 수 있다는 보장은 없으니 이점 유의하시기 바랍니다.15.
당사가 현재 보유 중인 투자자산의 경우 모든 수익은 임대료/관리비 및 (주식의 경우) 임대료/관리비를 재원으로 하는 배당수익을 통해 발생하고 있습니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비 등을 적시에 지급하지 못하는 경우 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 일정 기간 임대료 연체 시 회사가 수령한 임대보증금에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있으나 소송 등의 법적 분쟁으로 인한 해당 사업지 이미지 저하 등 예상치 못한 손실을 가져올 수 있습니다.

한편 전세계적 대유행을 기록한 COVID-19 pandemic 사태 등과 같은 불가항력적인 사건 발생으로 인해 당사가 예기치 못한 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 임대료 수익이 감소되는 위험에 노출될 수 있으며 이로 인해 당사의 배당가능 현금흐름에 큰 영향을 미칠 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.

16. 당사 및 당사 자리츠가 직접 취득한 또는 수익증권의 기초가되는 부동산의 경우, 엔스퀘어는 공실률 0% 및 WALE 11.35년, 하이트진로 서초사옥은 공실률 0% 및 WALE 7.00년, 분당스퀘어는 공실률 0% 및 WALE 2.22년, 도지물류센터는 공실률 3.9% 및 WALE 1.50년, 에이원타워 광주역은 공실률 3.9% 및 WALE 3.49년, 에이원타워 당산은 공실률 0% 및 WALE 2.83년, 에이원타워 금남로는 공실률 15.5% 및 WALE 2.51년 수준으로 공실률과 WALE이 분포되어있습니다. 상기 자산들의 경우 모두 라인플러스㈜, 삼성생명서비스손해사정㈜, 삼성생명보험㈜, 삼성전자로지텍㈜, ㈜GS리테일, 하이트진로㈜ 등 우량 임차인들이 장기 임차하고 있습니다. 당사가 금번 유상증자를 통해 투자하는 수익증권의 기초 부동산인 돈의문 D타워는 임대율 100%를 보이고 있으며, WALE은 1.9년 입니다. WALE이 비교적 짧은 돈의문 D타워의 경우 임대차면적의 75%를 차지하는 DL그룹의 임대차 계약이 2025년 12월에 만료될 예정이나, 당사는 이후 농협은행㈜ 및 농협그룹 계열사의 기존 임대차계약 연장 또는 신규 임대차 계약 체결을 사전협의하여 공실률에 대응할 예정입니다. 또한 해당 자산 내 지하 층을 비롯한 리테일 층별 메디컬 연계 가능한 병원 추가 입점 및 외부 고객이 사용 가능한 Fine Dining 시설 입점 등을 통해 공실률을 최소화할 계획입니다. 그럼에도 불구하고 현재 예상하지 못한 대외 경제 상황, 사회, 법률적 사정이 발생하여 임차인의 현금창출능력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차 계약이 진행되지 않아 향후 공실이 발생할 가능성은 완전히 배제할 수는 없습니다. 이 경우 임대료 수입이 감소하여, 당사의 배당이 감소할 수 있으며 이는 기초자산을 담보로 한 선순위 대출에 악 영향을 끼칠 수 있습니다. 공실 발생으로 인해, 임대료 수입이 감소하는 경우 선순위 대출계약 조건에 따라 배당 중단 또는 감소 등의 위험이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

17.

금번 유상증자를 통해 당사 자리츠가 매입 예정인 부동산 기반 수익증권은 사모집합투자기구의 수익증권입니다. 사모 집합투자증권은 공모 집합투자기구에서 적용되는 공시의무등이 법령상 배제되어 운용과 관련된 정보를 충분히 얻지 못할 수 있으며, 이는 향후에 당사가 사모 형태의 부동산 관련 증권에 투자하는 경우에도 동일합니다. 또한 이러한 구조로 인해 당사가 투자하는 엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문)에서 발생하는 위험이 당사에 전이되어 그로 인해 원금 손실 가능성이 존재합니다. 그리고 해당 엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문)는 폐쇄형 명목회사이며 비상장 사모 집합투자기구이므로 환금성에 제약이 있습니다. 따라서 최종 투자 자산이 매각되기 전에는 투자금을 회수하는데에 어려움이 있으며, 이로 인해 본 리츠의 유동성에 제약이 있을 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

1
8
. 당사가 보유 중인 투자자산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.1
9
.
당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 매출액이 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 관련 매출액 기준(30억원 미만)은 신규 상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다.

20
. 당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 회사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당해 회사와의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

[당사 위탁기관 세부내역]

구분
업무범위
계약기간 등

자산관리회사
엔에이치농협리츠운용㈜

① 위탁자는 수탁자에게 다음 각 호의 업무(이하 총칭하여 “자산운용업무”)를 위탁하고, 수탁자는 위탁자로부터 위탁받은 자산운용업무를 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 수행하기로 한다.

1. 부동산 등의 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무

가. 부동산 등의 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정(관련법령 및 위탁자의 정관에 따른 위탁자의 주주총회 또는 이사회 결의를 말한다. 이하 같다)을 지원하기 위한 평가자료(실사보고서 포함) 등의 제공

나. 부동산 등의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 관하여 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 계약을 협상하고 작성하는 업무, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결하는 업무, 기타 위탁자의 의사결정에 따라 부동산 등을 취득ㆍ관리ㆍ개량 또는 처분하는 것과 관련된 일체의 업무(관련법령에 따른 관리자의 선임, 보험계약의 체결 등을 포함함)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 부동산 등의 임대차에 관한 업무

가. 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 부동산 등의 임대차와 관련된 계약(임대차계약, 임대대행계약을 포함하되 이에 한정되지 않음)의 협상 및 작성, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결, 변경 및 해지하는 업무

나. 가목에 따라 체결된 계약의 사후관리업무(임대료 및 임대차보증금의 청구, 임대부동산의 하자보수를 위한 업무를 포함하되 이에 한정되지 않음)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 증권의 매매 및 권리 행사

가. 증권 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 업무(평가자료 제공 등)

나. 위탁자의 의사결정에 따라 증권 취득 및 처분에 관한 계약의 협상 및 작성, 위탁자 명의의 계약 체결 업무

다.위탁자를 위하여 위탁자의 재산에 속하는 지분증권에 대한 의결권 행사를 포함한 권리 행사

라. 기타 증권의 매매 및 권리 행사를 위하여 필요한 부수업무

4. 부동산 개발사업 투자 관련 업무

가. 위탁자의 부동산 개발사업 투자에 관한 사업계획서 작성 및 부동산투자자문 기관에의 자문 위탁을 포함한 부동산 개발사업에 관한 용역, 부동산 개발사업에 관한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료 작성 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따른 부동산 개발사업 관련 제반 업무(부동산개발사업에 관한 인허가 취득, 시공 관련 대관업무, 부동산 개발사업을 위한 용역ㆍ위탁계약의 체결 및 시공사 선정을 포함하며 이에 한정되지 않음)

다. 기타 위탁자의 부동산 개발사업에 필요한 업무

5. 차입 및 주식 발행 등 자금조달에 관한 업무

가. 차입 및 주식 발행에 관한 위탁자의 의사결정 지원 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따라 차입 및 주식 발행에 관한 계약을 협상ㆍ작성하고, 위탁자의 이름으로 해당 계약을 체결하는 업무, 차입에 따른 변제에 관한 업무

다. 기타 위탁자의 차입 및 주식 발행에 필요한 업무

6. 기타 자산관리에 관한 업무

가. 관련 수탁회사에 대한 관련 업무의 지시ㆍ협조 요청 업무

나. 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시, 기타 법령 및 정관에서 정한 공시 업무

다. 부동산투자자문회사의 선정 및 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁 업무

라. 자산 실사기관(법률, 회계, 감정평가 등) 등 부동산투자회사의 운영과 관련된 자문기관의 선정과, 위탁자 명의의 관련 계약 체결

마. 다음의 자료를 작성하여 관련 기관에 제공하는 업무

1) 위탁자의 자산 취득ㆍ관리ㆍ개량ㆍ처분 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 초안, 차입계획 및 사채발행계획 초안

2) 위탁자의 매 분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 기초자료

3) 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시를 위한 투자보고서

4) 위탁자가 주식을 발행하는 경우 위탁자의 의사결정에 필요한 자료 및 투자설명서 등 주식 발행에 필요한 자료

5) 일반사무수탁회사의 부투법 기타 관련법령이 정하는 바에 따라 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료

6) 기타 법령 및 정관에서 정한 보고서

바. 위탁자 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용업무와 관련한 실무 업무

7. 기타 본 계약 및 관련법령에서 수탁자(자산관리회사)의 업무로 정한 사항 및 위탁자로부터 별도로 위탁받은 업무

② 수탁자는 부투법 및 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회 결의 및/또는 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 위탁자의 주주총회 및/또는 이사회 결의에 따라 해당 업무를 수행하여야 한다.

제18조 (계약의 효력발생일)
본 계약은 위탁자가 부투법 기타 관련법령에 따라 국토교통부장관의 영업인가를 득하거나 등록이 완료된 직후부터 그 효력이 발생한다. 단, 자산운용업무 중 현금 자산의 운용에 관하여는 위탁자의 설립등기일을 효력발생일로 본다.제19조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결일까지로 한다.

제20조 (계약의 변경)① 본 계약의 당사자들은 제19조의 계약기간 중 언제라도 당사자간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 30일 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

별지 2 (계약의 해지)1. 계약해지 사유

① 일방 당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다.

가. 위탁자가 보유한 부동산 등과 증권 기타 자산이 모두 처분되어 위탁자가 청산하는 경우

나. 어느 당사자가 본 계약의 중요한 내용을 위반하여 상대방 당사자로부터 시정을 요구하는 서면통지를 받은 날로부터 30일 내에 위반 사항을 치유하지 않은 경우

다. 상대방 당사자에게 파산, 회생 또는 이와 유사한 절차가 개시되고 60일 이내에 해소되지 못한 경우

② 위탁자는 수탁자가 관련법령을 중요하게 위반하여 수탁자에게 정부기관에 의한 중대한 제재가 내려진 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다. 본 항에서의 중대한 제재라 함은 본 계약에 따른 의무를 이행하기 위하여 필요한 수탁자의 인허가가 취소된 경우를 의미한다.

일반사무수탁회사
㈜케이비펀드파트너스

위탁자는 수탁자를 일반사무수탁회사로 선임하고, 다음 각 호의 일반사무업무를 위탁한다. 다만, 다음 각 호별 세부 업무에 관한 사항은
「붙임 1(위탁업무의 범위)」에 규정된 바에 따른다.

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무(위탁자가 별도의 명의개서 대리인을 두지 않는 경우에 한함)

2. 주식의 발행에 관한 사무(위탁자가 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따라 전자등록의 방법으로 주식을 발행하는 경우 전자등록에 관한 업무를 포함함)

3. 위탁자가 주식을 상장하는 경우 상장에 관한 업무

4. 운영에 관한 사무

5. 계산에 관한 사무

6. 세무에 관한 실무사무

7. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무

8. 해산 및 청산 업무

9. 관련 법령에 따른 국토교통부 등 주무부처 보고 업무

10. 제1호 내지 제9호에 부수하는 업무

제15조 (효력발생일)본 계약은 위탁자가 관련법령에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부장관의 영업인가를 받거나 등록한 날로부터 그 효력이 발생한다.

제16조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제17조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제16조의 계약기간 중 언제라도 당사자 간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방 당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우, 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방 당사자에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다. 다만, 위탁자의 판단에 따라 긴급한 변경의 필요성이 있다고 인정되는 경우, 그 긴급성 및 제반 사정을 고려하여 사전통보기한을 1개월 보다 단기로 할 수 있다.

제18조 (계약의 해지)① 본 계약의 일방 당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방 당사자는 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 수탁자가 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 위탁자에 도달한 날로부터 60일을 초과하지 않는 범위 내에서 위탁자가 새로운 일반사무수탁회사와 일반사무수탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다. 이를 위하여 위탁자는 위 60일 이내에 새로운 일반사무수탁회사와 일반사무수탁계약을 체결하여야 한다. 또한, 위탁자의 귀책사유로 본 계약이 중도해지(만기일 이전 계약해지 포함) 되는 경우, 수탁자는 그 해지일까지의 일반사무업무에 관한 보수를 수취할 권리를 가진다.

② 어느 일방 당사자에게 거래정지, 인가(등록)취소, 영업취소, 영업정지 등의 처분이 내려지거나 회생, 파산 등의 절차가 개시되어 본 계약상의 의무를 이행하기 어려운 사정이 발생한 경우 상대방 당사자는 서면 통지에 의하여 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

③ 본 계약의 일방 당사자가 계약기간 중 본 계약을 해지하고자 하는 경우, 계약 해지를 원하는 날로부터 60일 전에 상대방 당사자에게 그 뜻을 서면으로 통보하여야 하고, 이 경우 양 당사자는 서면 합의에 의해 본 계약을 해지할 수 있다.

자산보관기관(증권·현금)
유안타증권㈜

“갑”은 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무를 “을”에게 위탁하며, “을”은 “갑”및/또는 자산관리회사(이하 총칭하여
“갑 등”)의 지시에 따라 이를 성실히 이행하기로 한다.

1. 증권의 보관 및 관리

가. 증권의 인수, 인도 및 보관. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제308조에 따른 예탁대상 증권의 경우 한국예탁결제원에 예탁하여야 한다.

나. 증권상 인정되는 배당금, 원리금 기타 각종 금원의 수령,
“갑”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 유무상 청약 등 제반 권리의 행사

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 현금의 보관 및 관리

가. 자산관리회사의 운용지시에 따른 현금의 수령, 지급 및 보관

나.
자산관리회사의 운용지시에 따른 제세공과금의 지급

다.
자산관리회사의 운용지시에 따른 관련 수탁회사에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

라.
자산관리회사
의 운용지시에 따른 계좌개설, 폐지 및 변경 업무(
“갑”
또는 자산관리회사는
“자산보관계좌”
또는
“위탁계좌”
이외의 별도 계좌를 개설하도록 요청할 수 있음)

마.
“갑”또는 자산관리회사의 요청 히 현금(대출금 포함) 관련 각종 증명서 발급바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 해산(청산)관련 업무

가. 청산인 및 청산감독인의 지시에 따른 보관업무 및 관련 실무 사무

나.
위
가목의 업무를 수행함에 있어 부수되거나 필요한 업무

제17조 (계약의 효력발생일)

본 계약은 2025년 2월 3일(이하 “본 계약의 효력발생일”)부터 그 효력이 발생하며,
“을”에 대한 보수지급은 제13조에서 정한 바에 따른다.

제18조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “갑”의 청산종결등기일 또는 제20조에 따라 본 계약이 해지되는 날 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제19조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제18조의 계약기간 중 언제라도 당사자간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 본조 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

제20조 (계약의 해제 또는 해지)

①
본 계약의 일방 당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방 당사자는 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 본 항에 따라 “을”이 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 “갑”에 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 “갑”이 새로운 자산보관기관과 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

②
“을”에게 인가취소·지급불능·부도·파산·회생절차 등 자산보관 업무의 정상적인 수행이 불가능한 사정이 발생하거나 또는 발생할 것으로 예상되는 합리적인 사정이 있는 경우 “갑”은 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

③ “갑”과
“을”은 본 계약의 일방 당사자가 계약해지를 원하는 날로부터 60일전의 사전 서면통지로써도 본 계약을 해지할 수 있다. 사전 서면통지로써 본 계약의 해지의사를 접수한 상대방 당사자는 정당한 사유가 없는 한 동 계약 해지의사를 거부하지 못한다. 다만 본 항에 따라
“을”이 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 “갑”에게 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 “갑”이 새로운 자산보관기관과 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

자산보관기관(부동산)
한국자산신탁㈜

“갑”은 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무를 “을”에게 위탁하며, “을”은 “갑”및/또는 자산관리회사(이하 총칭하여 “갑 등”)의 지시에 따라 이를 성실히 이행하기로 한다.

1. 부동산의 보관

가.
“갑”이 수탁자에 대하여 위탁하는 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

나.
“갑”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산(제4조에서 정의되며, 이하 동일함)의 매각(부동산담보신탁계약 전부 또는 일부 종료에 따라
“갑”이 본건 부동산을 소유자 및 매도인으로서 제3자에게 매도하는 경우를 의미하며 이하 동일함) 또는 처분 관련 업무(다만, 본건 부동산에 관한 매매계약체결 및 본건 부동산의 매각 또는 처분에 따라 등기명의를 제3자에게 경료하는 업무는 제외함)

다.
“갑”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 등기권리의 기재사항 변경(전세권, 근저당권 설정 등) 업무

라.
“갑 등”의 의사결정 및 지시에 따른 임차인 또는 관할관청 등의 요청에 의한 확인서 발급 업무

마. 부동산담보신탁계약에 따른 부동산 보관, 처분, 공매 등 부동산담보신탁계약상 수탁자로서의 제반업무바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 부동산의 처분에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리

가. 부동산담보신탁계약에 따라 부동산을 처분하는 경우
“을”이 수취하는 현금의 수령 및 부동산담보신탁계약에 따른 정산

나. 부동산담보신탁계약에 따른 수탁자로서 부동산의 처분대가 기타 부동산담보신탁계약이 정한 신탁원본 및 신탁수익으로서
“을”이 수취하는 현금의 보관, 지급, 배분 관련 업무

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 해산(청산)관련 업무

가. 청산인 및 청산감독인의 지시에 따른 위탁자산의 보관업무 및 처분 관련 실무 사무

나. 기타 본 호의 업무를 수행함에 있어 부수되거나 필요한 업무

제26조 (계약의 효력발생일)

본 계약은2025년 2월 3일(이하 “효력발생일”이라 함)부터 그 효력이 발생한다.

제27조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “갑”의 청산종결등기일, 부동산담보신탁계약 종료일 또는 제29조에 따라 본 계약이 해지되는 날 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제28조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제27조의 계약기간 중 언제라도 당사자 간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

③ “갑”이 “을”에게 신탁하는 본건 부동산의 일부를 처분하거나, 새로운 부동산을 “을”에게 신탁할 필요가 있는 경우 “갑”은 본 계약기간 중 언제라도 “을”에 대하여 본 계약의 변경을 요구할 수 있으며, 그 변경은 별지 1의 신탁부동산의 변경으로 갈음한다. 다만, “갑”의 요구에 따라 변경될 수 있는 사항은 본건 부동산의 내용에 관한 사항에 한하며, 다른 계약조건은 기존 계약조건과 동일한 조건을 유지한다. 단, 본건 부동산이 일부 매각되는 경우 제22조에 따른 보수는
“갑”과 “을”이 협의하여 조정할 수 있다.

제29조 (계약의 해지)

① 그 이유를 불문하고 “갑”에 대한 국토교통부 영업인가(또는 영업등록)가 취소되는 경우 또는
“갑”이 별지1의 본건 부동산을 취득하지 못하는 것으로 확정된 경우, 본 계약의 일방 당사자는 계약기간 중이라도 언제든지 본 계약을 해지할 수 있다. 이 경우
“갑”은
“을”에게 본 계약에 따른 보수를 지급하지 아니하며 별도의 손해배상책임도 부담하지 아니하는 것으로 한다.

② 본 계약의 일방당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방은 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다. 다만
“을”이 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 “갑”에 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 “갑”이 새로운 자산보관회사와 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

③ “을”에게 인가취소, 지급불능, 부도, 파산, 회생절차 등 자산보관 업무의 정상적인 수행이 불가능한 사정이 발생하거나 또는 발생할 것으로 예상되는 합리적인 사정이 있는 경우 “갑”은 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

④ “갑”와과“을”은 당사자간의 서면합의에 따라 계약기간 중이라도 계약을 해지할 수 있다.

⑤
“갑”은 계약기간 중 언제라도 주주총회 등의 의결로서 계약해지를 원하는 날로부터 30일전의 사전 서면통지로써 본 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 계약해지의사를 접수한
“을”은 정당한 사유가 없는 한 본 계약의 해지의사를 거부하지 못한다.

21. 향후 『부동산투자회사법』 및 동법 시행령, 시행규칙의 개정은 당해 회사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동할 위험이 있습니다. 한편 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당사의 예상 배당률과 수익률이 하락할 위험이 있습니다.

2
2.『부동산투자회사법』 에
따르면 부동산투자회사는 상법 제434조에 따른 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재, 당사가 계획하고 있는 부동산개발사업은 없으나 향후 시장상황과 당사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.

당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회사이며, 그 중에서도 「부동산투자회사법」 제9조의2 제1항 제4호 및 한국거래소 유가증권시장 상장규정 제124조 제1항에서 정하고 있듯이 부동산 개발사업에 대한 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내인 비개발 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사가 주주총회의 (특별)결의 등을 통해 부동산 개발사업에 투자하게 되는 경우라도 그 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내의 범위인 경우 비개발위탁관리부동산투자회사로서의 영업활동 및 적법성에는 영향을 미치지 않습니다.

2
3
. 증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 사업계획대로 사용되지 못 할 가능성도 있습니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 유의하시기 바랍니다.

2
4
. 당사는 『유가증권시장 상장규정』에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.

2
5
.
2025년 3월 말 기준 당사의 의결권있는 발행주식 총수 43,767,888주 중 7,927,009주(18.11%)를 이지스자산운용㈜가 보유 중입니다. (구체적인 현황은 「제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 2. 집합투자기구의 연혁_라. 주주 및 지분현황」 참조). 이러한 이유로 소액주주들이 경영과 관련하여 의결권을 행사하더라도 의사결정에 반영되지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 소액투자자들은 회사 정보의 접근성이 매우 낮아질 우려가 있으며 정보의 비대칭으로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

2
6
. 본 투자설명서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.

2
7
. 상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

2
8
.
본 투자설명서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사[펀드코드: K5M4H6DO1473 (DO147)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
주1), 주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

바. 고난도금융투자상품 해당여부
X

주1) 본 집합투자기구인 ㈜
엔에이치올원위탁관리부동산투자회사(이하 "당사" 또는 "발행회사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사입니다. 따라서 부동산투자회사법 제49조의 3(공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 자본시장과금융투자업에 관한 법률 제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 규정들 중의 일부를 적용 받지 않습니다.

주2) 부동산투자회사의 종류부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태에 따라 크게 3가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당합니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
의무사항 아님
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 : 총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에위탁운용
자산관리회사(5인)에위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

50% 이상 의무배당

(2018년까지 50% 가능)

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
영속

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

[부동산투자회사 현황]

(2025년 05월 31일 기준)
(단위: 개)

기업구조조정리츠
위탁관리리츠
자기관리리츠
계
(상장리츠)

17
394
4
415
(24)

(자료 : 리츠정보시스템)

주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 투자설명서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

가. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집총액
비고

보통주
11,161,387
500
3,315
36,999,997,905
주주배정후 실권주 일반공모

합계
11,161,387
500
3,315
36,999,997,905
-

주1) 이사회 결의일: 2025년 07월 10일

주2) 주당 모집가액은 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액 및 모집총액은 예정 발행가액으로 추후 변경될 수 있습니다.

나. 모집(매출)가액 산정 방식
부동산투자회사법 제18조와 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 거래량 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말함)의 100분의 70이상으로 산정합니다.

「부동산투자회사법」제18조(발행조건)

① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법 시행령」

제15조(주식의 발행가액)

법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

또한, 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거 주주배정증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여, (舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 발행가액을 산정합니다.① 예정 발행가액 산정 : 이사회결의일 전일을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 예정 발행가액
=

기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(
25.50%) X 할인율(5.0%)】

[예정 발행가액 산정표 (2025.06.10 ~ 2025.07.09 거래일 기준)]
(단위 : 원, 주)

일수
일 자
종 가
거 래 량
거래대금

1
2025-06-10
3,730
90,173
335,008,958

2
2025-06-11
3,740
99,547
371,507,035

3
2025-06-12
3,635
997,876
3,609,810,693

4
2025-06-13
3,535
1,046,057
3,641,711,718

5
2025-06-16
3,635
151,107
546,010,024

6
2025-06-17
3,635
113,886
411,085,831

7
2025-06-18
3,650
160,820
584,338,961

8
2025-06-19
3,655
144,055
524,020,675

9
2025-06-20
3,645
39,301
143,093,400

10
2025-06-23
3,640
51,380
187,492,750

11
2025-06-24
3,660
98,159
357,757,546

12
2025-06-25
3,660
124,093
454,076,246

13
2025-06-26
3,685
232,177
849,611,890

14
2025-06-27
3,560
186,849
663,549,762

15
2025-06-30
3,560
112,113
398,259,645

16
2025-07-01
3,550
92,563
327,821,837

17
2025-07-02
3,535
142,109
501,656,940

18
2025-07-03
3,535
38,121
134,670,595

19
2025-07-04
3,545
46,023
162,848,592

20
2025-07-07
3,535
33,588
118,822,074

21
2025-07-08
3,520
67,417
237,705,116

22
2025-07-09
3,535
39,597
139,812,067

1개월 가중산술평균(A)
3,579.41

1주일 가중산술평균(B)
3,531.41

기산일 가중산술평균주가(C)
3,530.88

A,B,C의 산술평균(D)
3,547.23
[(A)+(B)+(C)]/3

기준주가[Min(C,D)]
3,530.88
(C)와 (D)중 낮은 가액

할인율
5.0%

증자비율

25.50%

예정발행가액
3,315
기준주가 X (1- 할인율) 예정발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율)(단, 호가단위 미만은 절상하며,액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일 전 제3거래일을 기산일로 하여, (X)유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산순평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과(Y) 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상)

▶ 1차 발행가액
=

기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(
25.50%) X 할인율(5.0%)】

③ 2차 발행가액 산정: 구주주 청약일 전 제3거래일을 기산일로 하여, (X) 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과(Y) 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 5%를 적용합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상)

▶ 2차 발행가액
=
기준주가 ×【1 - 할인율(5.0%)】

④ 확정 발행가액 산정: 확정발행가액은 ②의 1차 발행가액과 ③의 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만, 자본시장법 제165조의6 및 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-15조의 2, 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이
청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에거 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다.
(1차 발행가액, 2차 발행가액, 확정 발행가액 산정 시 호가 단위 미만은 호가 단위로 절상함) 단, 확정 발행가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 확정 발행가액 = MAX[MIN[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 70%]

※ 실권주 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

다. 조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
36,999,997,905

발행제비용(2)
428,357,288

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
36,571,640,617

주1) 상기 금액은 예정 발행가액을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주2) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금을 활용하여 자리츠를 통해 돈의문D타워 1종 수익증권 일부를 인수할 예정이며, 공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 『제2부 집합투자기구에 관한 사항_8. 집합투자기구의 투자대상』을 참조하시기 바랍니다.

라. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분
금액
지급대상
비고(근거)

발행분담금
1,849,990
금융감독원
모집총액의 1만분의 0.5 (0.005%) (10원 미만 절사)(「금융기관분담금 징수 등에 관한 규정」제5조 제1항 제4호 및 <별표3>)

인수수수료
369,999,978
공동대표주관회사
모집총액의 1.0% (잔액인수계약서)

추가상장수수료(주1)
2,710,000
한국거래소

추가상장 금액 200억원 초과 500억원 이하:

[507만원 + (200억원 초과금액의 10억원당 18만원)] * (1/3)

(10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림)

(유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)

발행등록수수료
1,000,000
한국예탁결제원
1,000주당 300원(상한: 50만원 / 하한: 4천원)신주인수권증서 및 보통주에 대하여 각 50만원 발생

신주인수권증서표준코드부여수수료
10,000
한국거래소
신주인수권증서(R) 건당 10,000원(증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의2)

등록면허세
22,322,770
등기소
증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사)(지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))

지방교육세
4,464,550
등기소
등록면허세의 20%(10원 미만 절사)(지방세법 제151조 제1항 제2호)

기타
26,000,000
인쇄소,한국예탁결제원
투자설명서 인쇄비, 우편비용 등 기타 예상 제비용

합계
428,357,288
-
-

주1) 상기 금액은 예정 발행가액을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주2) 기타비용은 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 모집의 내용 및 절차

■ 유상증자 방식 적정 여부 검토
(1) 회사의 규제 법령당사는 부동산투자회사로 부동산투자회사법의 규제를 받는 회사입니다. 또한, 부동산투자회사법 제3조 제1항에 따라 주식회사이며, 제2항에 따라 상법의 적용을 받는 회사입니다.

「부동산투자회사법」
제3조(법인격)① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

또한 당사는 공모부동산투자회사로서 「부동산투자회사법」 제49조의3에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조 제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조 제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조 제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니합니다.

「부동산투자회사법」
제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례)① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

(후략)

(2) 신주발행의 근거당사는 부동산투자회사이며 상법상 주식회사입니다. 다만 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제194조부터 제206조까지를 적용받지 아니합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」
제206조(「상법」과의 관계)① 투자회사에 「상법」을 적용함에 있어서 「상법」 제259조제4항, 제298조제4항, 제299조, 제299조의2, 제300조, 제325조, 제422조, 제467조제1항부터 제3항까지, 제536조, 제539조 및 제541조 중 "법원"은 각각 "금융위원회"로, 제176조 중 "검사"는 각각 "금융위원회"로 본다.② 「상법」 제19조, 제177조, 제288조, 제292조, 제298조제1항부터 제3항까지, 제301조부터 제313조까지, 제330조, 제335조제1항 단서, 제335조의2부터 제335조의7까지, 제341조, 제341조의2, 제341조의3, 제342조, 제342조의2, 제342조의3, 제343조, 제344조, 제344조의2, 제344조의3, 제345조부터 제351조까지, 제365조, 제374조의2, 제383조, 제389조제1항, 제397조, 제408조의2부터 제408조의9까지, 제409조, 제409조의2, 제410조부터 제412조까지, 제412조의2부터 제412조의5까지, 제413조, 제413조의2, 제414조, 제415조, 제415조의2, 제417조부터 제420조까지, 제420조의2부터 제420조의5까지, 제438조, 제439조, 제449조, 제449조의2, 제450조, 제458조부터 제461조까지, 제461조의2 및 제604조는 투자회사에 적용하지 아니한다.

따라서 당사는 일반적인 투자회사가 적용받은 「상법」 배제 조항인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제206조까지를 적용받지 않아 「상법」 제4절 신주의 발행 제416조부터 제432조의 적용을 받습니다. 따라서 「상법」에 따라 신주의 발행이가능합니다.

「상법」

제416조(발행사항의 결정)회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음의 사항으로서 정관에 규정이 없는 것은 이사회가 결정한다. 다만, 이 법에 다른 규정이 있거나 정관으로 주주총회에서 결정하기로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.1. 신주의 종류와 수

2. 신주의 발행가액과 납입기일

2의2. 무액면주식의 경우에는 신주의 발행가액 중 자본금으로 계상하는 금액

3. 신주의 인수방법

4. 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수

5. 주주가 가지는 신주인수권을 양도할 수 있는 것에 관한 사항

6. 주주의 청구가 있는 때에만 신주인수권증서를 발행한다는 것과 그 청구기간

제417조(액면미달의 발행)①회사가 성립한 날로부터 2년을 경과한 후에 주식을 발행하는 경우에는 회사는 제434조의 규정에 의한 주주총회의 결의와 법원의 인가를 얻어서 주식을 액면미달의 가액으로 발행할 수 있다.②전항의 주주총회의 결의에서는 주식의 최저발행가액을 정하여야 한다.③법원은 회사의 현황과 제반사정을 참작하여 최저발행가액을 변경하여 인가할 수 있다. 이 경우에 법원은 회사의 재산상태 기타 필요한 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인을 선임할 수 있다.④제1항의 주식은 법원의 인가를 얻은 날로부터 1월내에 발행하여야 한다. 법원은 이 기간을 연장하여 인가할 수 있다.

제418조(신주인수권의 내용 및 배정일의 지정ㆍ공고)①주주는 그가 가진 주식 수에 따라서 신주의 배정을 받을 권리가 있다.②회사는 제1항의 규정에 불구하고 정관에 정하는 바에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만, 이 경우에는 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우에 한한다.③회사는 일정한 날을 정하여 그 날에 주주명부에 기재된 주주가 제1항의 권리를 가진다는 뜻과 신주인수권을 양도할 수 있을 경우에는 그 뜻을 그 날의 2주간전에 공고하여야 한다. 그러나 그 날이 제354조제1항의 기간 중인 때에는 그 기간의 초일의 2주간전에 이를 공고하여야 한다.④ 제2항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 회사는 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

제419조(신주인수권자에 대한 최고)①회사는 신주의 인수권을 가진 자에 대하여 그 인수권을 가지는 주식의 종류 및 수와 일정한 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니하면 그 권리를 잃는다는 뜻을 통지하여야 한다. 이 경우 제416조제5호 및 제6호에 규정한 사항의 정함이 있는 때에는 그 내용도 통지하여야 한다.②제1항의 통지는 제1항의 기일의 2주간전에 이를 하여야 한다.

③제1항의 통지에도 불구하고 그 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니한 때에는 신주의 인수권을 가진 자는 그 권리를 잃는다.

제420조(주식청약서)1. 제289조제1항제2호 내지 제4호에 게기한 사항

2. 제302조제2항제7호ㆍ제9호 및 제10호에 게기한 사항

3. 제416조제1호 내지 제4호에 게기한 사항

4. 제417조에 따른 주식을 발행한 경우에는 그 발행조건과 미상각액(未償却額)

5. 주주에 대한 신주인수권의 제한에 관한 사항 또는 특정한 제삼자에게 이를 부여할 것을 정한 때에는 그 사항

6. 주식발행의 결의연월일

제420조의2(신주인수권증서의 발행)① 제416조 제5호에 규정한 사항을 정한 경우에 회사는 동조 제6호의 정함이 있는 때에는 그 정함에 따라, 그 정함이 없는 때에는 제419조 제1항의 기일의 2주간전에 신주인수권증서를 발행하여야 한다.② 신주인수권증서에는 다음 사항과 번호를 기재하고 이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.1. 신주인수권증서라는 뜻의 표시

2. 제420조에 규정한 사항

3. 신주인수권의 목적인 주식의 종류와 수

4. 일정기일까지 주식의 청약을 하지 아니할 때에는 그 권리를 잃는다는 뜻

제420조의3(신주인수권의 양도) ①신주인수권의 양도는 신주인수권증서의 교부에 의하여서만 이를 행한다.②제336조제2항 및 수표법 제21조의 규정은 신주인수권증서에 관하여 이를 준용한다.

제420조의4(신주인수권의 전자등록)회사는 신주인수권증서를 발행하는 대신 정관으로 정하는 바에 따라 전자등록기관의 전자등록부에 신주인수권을 등록할 수 있다. 이 경우 제356조의2 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

제420조의5(신주인수권증서에 의한 청약)①신주인수권증서를 발행한 경우에는 신주인수권증서에 의하여 주식의 청약을 한다. 이 경우에는 제302조 제1항의 규정을 준용한다.②신주인수권증서를 상실한 자는 주식청약서에 의하여 주식의 청약을 할 수 있다. 그러나 그 청약은 신주인수권증서에 의한 청약이 있는 때에는 그 효력을 잃는다.

제421조(주식에 대한 납입)① 이사는 신주의 인수인으로 하여금 그 배정한 주수(株數)에 따라 납입기일에 그 인수한 주식에 대한 인수가액의 전액을 납입시켜야 한다.② 신주의 인수인은 회사의 동의 없이 제1항의 납입채무와 주식회사에 대한 채권을 상계할 수 없다.

제422조(현물출자의 검사)①현물출자를 하는 자가 있는 경우에는 이사는 제416조제4호의 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 한다. 이 경우 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.1. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산의 가액이 자본금의 5분의 1을 초과하지 아니하고 대통령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우

2. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산이 거래소의 시세 있는 유가증권인 경우 제416조 본문에 따라 결정된 가격이 대통령령으로 정한 방법으로 산정된 시세를 초과하지 아니하는 경우

3. 변제기가 돌아온 회사에 대한 금전채권을 출자의 목적으로 하는 경우로서 그 가액이 회사장부에 적혀 있는 가액을 초과하지 아니하는 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우③법원은 검사인의 조사보고서 또는 감정인 감정결과를 심사하여 제1항의 사항을 부당하다고 인정한 때에는 이를 변경하여 이사와 현물출자를 한 자에게 통고할 수 있다.④전항의 변경에 불복하는 현물출자를 한 자는 그 주식의 인수를 취소할 수 있다.⑤법원의 통고가 있은 후 2주내에 주식의 인수를 취소한 현물출자를 한 자가 없는 때에는 제1항의 사항은 통고에 따라 변경된 것으로 본다.

제423조(주주가 되는 시기, 납입해태의 효과)①신주의 인수인은 납입 또는 현물출자의 이행을 한 때에는 납입기일의 다음 날로부터 주주의 권리의무가 있다.②신주의 인수인이 납입기일에 납입 또는 현물출자의 이행을 하지 아니한 때에는 그 권리를 잃는다.③제2항의 규정은 신주의 인수인에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제424조(유지청구권)회사가 법령 또는 정관에 위반하거나 현저하게 불공정한 방법에 의하여 주식을 발행함으로써 주주가 불이익을 받을 염려가 있는 경우에는 그 주주는 회사에 대하여 그 발행을 유지할 것을 청구할 수 있다.

제424조의2(불공정한 가액으로 주식을 인수한 자의 책임)①이사와 통모하여 현저하게 불공정한 발행가액으로 주식을 인수한 자는 회사에 대하여 공정한 발행가액과의 차액에 상당한 금액을 지급할 의무가 있다.②제403조 내지 제406조의 규정은 제1항의 지급을 청구하는 소에 관하여 이를 준용한다.

③제1항 및 제2항의 규정은 이사의 회사 또는 주주에 대한 손해배상의 책임에 영향을 미치지 아니한다.

제425조(준용규정)① 제302조제1항, 제3항, 제303조, 제305조 제2항, 제3항, 제306조, 제318조와 제319조의 규정은 신주의 발행에 준용한다.② 제305조 제2항의 규정은 신주인수권증서를 발행하는 경우에 이를 준용한다.

제426조(미상각액의 등기)제417조에 따른 주식을 발행한 경우에 주식의 발행에 따른 변경등기에는 미상각액을 등기하여야 한다.

제427조(인수의 무효주장, 취소의 제한)신주의 발행으로 인한 변경등기를 한 날로부터 1년을 경과한 후에는 신주를 인수한 자는 주식청약서 또는 신주인수권증서의 요건의 흠결을 이유로 하여 그 인수의 무효를 주장하거나 사기, 강박 또는 착오를 이유로 하여 그 인수를 취소하지 못한다. 그 주식에 대하여 주주의 권리를 행사한 때에도 같다.

제428조(이사의 인수담보책임)①신주의 발행으로 인한 변경등기가 있은 후에 아직 인수하지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청약이 취소된 때에는 이사가 이를 공동으로 인수한 것으로 본다.②전항의 규정은 이사에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제429조(신주발행무효의 소) 신주발행의 무효는 주주ㆍ이사 또는 감사에 한하여 신주를 발행한 날로부터 6월내에 소만으로 이를 주장할 수 있다.

제430조(준용규정)제186조 내지 제189조ㆍ제190조 본문ㆍ제191조ㆍ제192조 및 제377조의 규정은 제429조의 소에 관하여 이를 준용한다.

제431조(신주발행무효판결의 효력)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 신주는 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.②전항의 경우에는 회사는 지체없이 그 뜻과 일정한 기간내에 신주의 주권을 회사에 제출할 것을 공고하고 주주명부에 기재된 주주와 질권자에 대하여는 각별로 그 통지를 하여야 한다. 그러나 그 기간은 3월 이상으로 하여야 한다.

제432조(무효판결과 주주에의 환급)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 회사는 신주의 주주에 대하여 그 납입한 금액을 반환하여야 한다.②전항의 금액이 전조제1항의 판결확정시의 회사의 재산상태에 비추어 현저하게 부당한 때에는 법원은 회사 또는 전항의 주주의 청구에 의하여 그 금액의 증감을 명할 수 있다.③제339조와 제340조제1항, 제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.

또한 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 환매금지형집합투자기구의 신주발행 제한 규정인
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제230조의 적용을 받지 않습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제230조(환매금지형집합투자기구)
① 투자신탁ㆍ투자유한회사ㆍ투자합자회사ㆍ투자유한책임회사ㆍ투자합자조합 및 투자익명조합을 설정ㆍ설립하고자 하는 집합투자업자 또는 투자회사의 발기인(이하 이 절에서 “집합투자업자등”이라 한다)은 제235조 제1항에 불구하고 존속기간을 정한 집합투자기구에 대하여만 집합투자증권의 환매를 청구할 수 없는 집합투자기구(이하 이 조에서 “환매금지형집합투자기구”라 한다)를 설정ㆍ설립할 수 있다.

② 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 투자회사등은 기존 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 등 대통령령으로 정하는 때에만 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 추가로 발행할 수 있다.

③ 투자신탁의 집합투자업자 또는 투자회사는 신탁계약 또는 정관에 투자자의 환금성 보장 등을 위한 별도의 방법을 정하지 아니한 경우에는 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 최초로 발행한 날부터 90일 이내에 그 집합투자증권을 증권시장에 상장하여야 한다.

④ 제238조제6항부터 제8항까지의 규정은 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권에 관하여는 적용하지 아니한다. 다만, 제2항에 따라 추가로 집합투자증권을 발행할 수 있는 환매금지형집합투자기구의 경우에는 적용한다.

⑤ 집합투자업자등은 집합투자기구의 투자대상자산의 현금화하기 곤란한 사정 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그 집합투자기구를 환매금지형집합투자기구로 설정ㆍ설립하여야 한다.

또한 당사 정관 제14조 제1항에 따라 회사는 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있습니다. 또한 당사 정관 제14조 제2항에 따라 주주배정 방식의 증자가 가능합니다.

[정관]
제14조 (신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행 할 수 있다

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가 또는 등록 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

1. 최저자본금준비기간(부투법 제10조에 정의된 의미를 가지며, 이하 같음) 이내에 영업인가 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행 계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제46조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④제2항 및 제3항에도 불구하고, 제13조에 따라 회사의 주권이 상장된 이후에는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제46조에 따른 자산의 투자
ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

(3) 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 유상증자 선정 경위당사는 상법상 주식회사이며, 상법상 주식회사가 그 성립 이후에 신주를 발행하는 경우 상법 제418조에 의해 신주를 배정받을 권리가 있습니다. 해당 권리를 보장하는 이유는 주주의 지분율 희석 등을 방지하여 주주 권익을 보호하기 위함으로 풀이됩니다. 당사는 주주 분들의 권익을 최대한 보장하는 방법의 유상증자를 진행하고자 하였습니다. 따라서 주주를 배제하지 않고 실권주 일반공모 진행 전 신주인수권증서 부여를 통해 청약 권리를 부여하는 주주배정 증자 방법을 선택하였습니다. 또한 주주의 신주인수권의 양도를 허용하여 구주주 청약에 참여하지 않더라도 신주인수권증서 양도를 통해 주주의 권익을 보호하고자 하였습니다.아울러, 본 건 유상증자의 경우 "공동대표주관회사"
한국투자증권㈜ 및
엔에이치투자증권㈜와의 잔액인수계약에 의한 주주배정후 실권주 일반공모 방식에 해당하여 초과청약이 가능하고, 당사는 투자회사에 해당하여 자본시장법 제165조의2 제1항 제2호에 의거 투자회사에 대하여는 주권상장법인에 대한 특례 규정(자본시장법 시행령 제176조의8 제2항에 따른 20%를 초과하는 비율에 대한 초과청약 제한)을 적용받지 아니함에 따라 배정된 신주인수권증서에 대하여 100% 초과청약을 실시해 구주주청약 단계에서 실권이 발생 할 경우 기존 주주들로 하여금 더 많은 신주 확보가 가능하도록 하여 지분율 희석을 최소화 할 예정입니다. 또한, 주주 또는 일반청약자의 자율적인 출자 선택으로 인해 실권이 발생 할 경우에도 잔액인수계약에 의하여 "공동대표주관회사"가 실권주를 인수하여 납입자금 전액이 보장됩니다. 이에 잔액인수 주체가 되는 증권회사가 잠재적인 실권주 인수에 대한 리스크를 보유하게 되어 주주 및 일반투자자의 리스크가 제한되며, 납입자금 미확보로 인한 발행회사의 사업 진행과 자금계획에 영향을 미칠 가능성이 제한한다는 점에서 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자를 선정하였습니다.

한편, 당사의 사업계획상 부동산투자회사 본연의 목적인 배당가능이익 확대를 통한배당금 확대로 주주가치 환원을 달성하기 위해서는 지속적인 신규 자산 편입을 통한 규모 확대가 필수적입니다. 그 일환으로 당사는 AUM 확대 및 시장 변동 리스크 대응 목적으로 자산 리밸런싱을 지속적으로 추진하고 있습니다. 2025년 5월, 신규 자리츠를 설립(㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사)하여 하이트진로 서초사옥 매입을 완료하였고, 금번 유상증자로 조달한 대금을 통해 돈의문D타워 1종 수익증권(엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권)의 일부를 인수할 예정입니다. 또한 당사는 한국투자증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜와 체결한 잔액인수계약에 의거하여 주주배정 후 실권주 일반공모를 진행하여 금융비융을 최소화하고자 합니다.
(4) 발행가액 산정 방법「부동산투자회사법」제18조에는 신주의 발행조건이 명시되어 있으며, 2022년 05월 09일자로 개정된「부동산투자회사법 시행령」제15조에 따라 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70 이상이어야 합니다.

「부동산투자회사법」
제18조(발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법 시행령」
제15조 (주식의 발행가액)

법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 "감정평가법인등"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 따라 2025년 07월 10일 당사의 이사회는 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 -3. 모집예정금액'에 기재된 발행가액 산정 방법 및 하기의 내용으로 신주를 발행하기로 결의하였습니다.
가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

모집대상
주수(비율)
주당 모집가액
모집총액
비고

일반모집
-
-
-
-

주주배정

11,
161,387주(100%)

3,315원

36,999,997,905원

-

우리사주배정
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-

합 계

11,161,387주(100%)

3,315원

36,999,997,905원

-

주1) 주당 모집가액은 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 상기 주당 모집가액 및 모집 총액은 예정 발행가액 기준입니다.

주2) 당사는 부동산투자회사법에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

주3) 금번 유상증자는 판매회사인 한국투자증권
㈜ 및
NH투자증권㈜을 공동대표주관회사로, 하여 각사의 잔액인수방식으로 진행됩니다. 또한, 금번 주주배정후 실권주 일반공모 후에도 청약되지 아니한 물량이 발생할 경우 인수계약서 상에 기재된 방법에 따라
한국투자증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜이 청약 미달분을 인수하게 됩니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분
상세내역

A. 보통주식수
43,767,888주

B. 우선주식수
-

C. 발행주식총수 (A+B)

43,767,888주

D. 자기주식수 및 자기주식신탁
-

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)

43,767,888주

F. 유상증자 주식수

11
,161,387주

G. 증자비율 (F/C)

25.50%

H. 구주주 배정주식수

11,161,387주

I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)

0.
25
50131502주

주) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인
0.2550131502주를 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약한도 주식수(배정한도 주식 1주당 최대 1주, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하고, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(
0.2550131502) (단, 1주 미만 절사)(iii) 초과청약한도 주식수 = 배정한도 주식수 x 초과청약비율(100%) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수

11,161,387주

주당 모집가액 또는 매출가액
예정가액

3,315원

확정가액
-

모집총액 또는 매출총액
예정가액

36,999,997,905원

확정가액
-

청 약 단 위

1) 구주주1주로 하며, 개인별 청약한도는 보유하고 있는 신주인수권증서와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수입니다.2) 실권주 일반공모일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모 청약자의 청약한도는 "일반공모 배정분"의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주 단위

100주 초과
500주 이하
50주 단위

500주 초과
1,000주 이하
100주 단위

1,000주 초과
5,000주 이하
500주 단위

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주 단위

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주 단위

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주 단위

100,000주 초과
500,000주 이하
50,000주 단위

500,000주 초과
1,000,000주 이하
100,000주 단위

1,000,000주 초과
5,000,000주 이하
500,000주 단위

5,000,000주 초과
10,000,000주 이하
1,000,000주 단위

10,000,000주 초과
5,000,000주 단위

청약기일
우리사주배정
개시일
-

종료일
-

구주주(신주인수권증서 보유자)
개시일
2025-09-01

종료일
2025-09-02

일반모집 또는 매출
개시일
2025-09-04

종료일
2025-09-05

청약증거금
주주배정(신주인수권증서)
청약금액의 100%

초과청약
청약금액의 100%

실권주 일반공모
청약금액의 100%

납입기일
2025-09-09

배당기산일(결산일)
2025-07-01

주1) 실권주 일반공모의 청약한도는 실권주 일반공모 대상 주식의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

주2) 본 투자설명서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정 요구 등이 발생할 경우에는 동 투자설명서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 투자설명서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

나. 모집의 절차(1) 모집 일자 및 방법

구 분
일 자
매 체

신주발행(신주배정기준일)의 공고
2025년 07월 25일
당사 인터넷 홈페이지 (https://www.nhallonereit.com)

모집 또는 매출가액 확정의 공고
2025년 08월 28일
당사 인터넷 홈페이지 (https://www.nhallonereit.com)

실권주 일반공모 청약공고
2025년 09월 03일

1) 당사 인터넷 홈페이지 (https://www.nhallonereit.com)2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (https://securities.koreainvestment.com)3)
엔에이치투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)

실권주 일반공모 배정공고
2025년 09월 09일

1) 당사 인터넷 홈페이지 (https://www.nhallonereit.com)2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (https://securities.koreainvestment.com)3)
엔에이치투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)

주) 실권주 일반공모 청약공고는 발행회사, 공동대표주관회사의 홈페이지에 게시하고 실권주 일반공모 배정공고는 공동대표주관회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지를 갈음합니다.

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자
증자절차
비고

2025년 07월 10일
신주발행 이사회결의
-

2025년 07월 10일
증권신고서 제출
-

2025년 07월 10일
신주발행 및 기준일 공고

당사 인터넷 홈페이지 (https://
www.nhallonereit.com)

2025년 07월 22일
1차 발행가액 확정
신주배정기준일 3거래일 전

2025년 07월 24일
권리락
-

2025년 07월 25일
신주배정기준일
주주확정

2025년 08월 07일
신주배정 통지
-

2025년 08월 14일
신주인수권증서 상장기간
5거래일 이상 거래

2025년 08월 22일
신주인수권증서 상장폐지
구주주 청약초일 5거래일전에상장폐지되어 있어야함

2025년 08월 27일
확정 발행가액 산정
구주주 청약초일 3거래일 전

2025년 08월 28일
확정 발행가액 공고

당사 인터넷 홈페이지 (https://
www.nhallonereit.com)

2025년 09월 01일 ~2025년 09월 02일
구주주청약 및 초과청약
-

2025년 09월 03일
일반공모 청약 공고

1) 당사 인터넷 홈페이지 (https://www.nhallonereit.com)2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (https://securities.koreainvestment.com)3)
엔에이치투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)

2025년 09월 04일 ~2025년 09월 05일
일반공모 청약
-

2025년 09월 09일
주금납입 / 환불
-

2025년 09월 22일
신주의 유통개시일
유상증자 신주 추가상장예정일

주) 본 투자설명서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정요구 등에 따라 동 투자설명서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 투자설명서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(2) 청약방법

[청약취급처 및 청약일]

청약대상자
청약취급처
청약일

구주주(신주인수권증서 보유자)
특별계좌 보유자(기존 "명부주주")

공동대표주관회사(한국투자증권㈜ 및
엔에이치투자증권㈜)의 본ㆍ지점

2025년 09월 01일 ~2025년 09월 02일

일반주주(기존 "실질주주")

1) 주주확정일 현재 ㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 주식을 예탁하고 있는 당해 증권회사 본ㆍ지점2)
공동대표주관회사(한국투자증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜)의 본ㆍ지점

실권주 일반공모청약

1)
공동대표주관회사(한국투자증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜)의 본ㆍ지점

2025년 09월 04일 ~2025년 09월 05일

1) 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본·지점 및 공동대표주관회사의 본·지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 공동대표주관회사의 본·지점에서 직접 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행되어, 주권상장법인의 상장주식은 전자증권 의무전환대상으로 전자증권제도 시행일에 전자증권으로 일괄 전환되었습니다. 전자증권제도 시행전까지 증권회사에 예탁하고 있는 실질주주 주식은 해당 증권회사 계좌에 전자증권으로 일괄 전환되었으며, 기존 명부주주가 보유한 주식은 명의개서대행기관이 개설하는 특별계좌에 발행되어 소유자별로 관리됩니다.금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 "실질주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 "명부주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 신주인수권증서의 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 이전 없이 "공동주관회사"의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관 내 "특별계좌"에서 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

2) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자는 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 100%
를 추가로 청약할 수 있습니다. 이 때 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 100%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.3) 일반공모 청약 :
일반청약자는 "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률" 규정에 의한 실명자이어야 하며 "공동대표주관회사"의 본ㆍ지점(청약사무취급처)에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약사무취급처에 실명확인증표와 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 일반청약자의 청약 시, 각 청약처별 다중청약은 가능하나, 한개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개의 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 또한 청약일 현재 청약취급사무처에 청약가능한 위탁 계좌 보유 고객에 한하여 청약하실 수 있으며, 청약 종일까지 계좌개설 후 청약이 가능합니다.4) 청약은 청약주식의 단위에 따라 이루어질 수 있으며, 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이 때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.5) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.6) 기타① 실권주 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 신주인수권증서 보유자가 보유한 신주인수권증서 수량에 따라 청약을 한 후 실권주 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 같은 법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 2025년 07월 11일(주요사항보고서 공시일 익일)부터 2025년 08월 27일(확정 발행가액 결정일)까지 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 같은 법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 같은 법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)

① 누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 누구든지 주권상장법인의 전환사채 또는 신주인수권부사채 발행 계획이 공시된 이후부터 전환가액 또는 신주인수권행사가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 해당 주권상장법인의 주식에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 사채 발행에 따른 전환사채 또는 신주인수권부사채를 취득하여서는 아니 된다. 다만, 전환가액 또는 신주인수권행사가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)

① 법 제180조의4제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4제1항 단서 및 같은 조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간(전환사채 또는 신주인수권부사채의 모집 또는 매출의 경우에는 제3항에 따른 기간) 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수[증권시장업무규정(다자간매매체결회사에서의 매수의 경우에는 다자간매매체결회사업무규정)에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다]한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

③ 법 제180조의4제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 전환사채 또는 신주인수권부사채의 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 전환사채 또는 신주인수권부사채가 발행되기 전의 날로서 해당 공시 또는 변경공시에 따른 전환가액 또는 신주인수권행사가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우 (매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 증권시장업무규정 또는 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위(*)가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

(*) 금융투자업규정 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계좌를 사용하는 등의 요건을 갖춘 거래단위

(3) 청약한도 및 청약단위① 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.
2
550131502주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.
(단 1주 미만은 절사)② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 초과청약을 포함한 주주배정 후 실권이 발생한 주식 수와 동일합니다. 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다. 일반공모의 청약단위는 최소 청약단위를 10주로 하며 청약단위는 아래와 같습니다.

[ 청약주식별 청약단위 ]

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주 단위

100주 초과
500주 이하
50주 단위

500주 초과
1,000주 이하
100주 단위

1,000주 초과
5,000주 이하
500주 단위

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주 단위

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주 단위

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주 단위

100,000주 초과
500,000주 이하
50,000주 단위

500,000주 초과
1,000,000주 이하
100,000주 단위

1,000,000주 초과
5,000,000주 이하
500,000주 단위

5,000,000주 초과
10,000,000주 이하
1,000,000주 단위

10,000,000주 초과
5,000,000주 단위

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약(신주인수권증서 청약): 신주배정기준일(2025년 07월 25일 예정) 18:00 현재 주주명부에 등재된 구주주에게 본 주식을 1주당
0.2550131502주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

2) 초과청약에 대한 배정 : 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약 비율: 배정신주 1주당 1주)한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

(i) 청약한도 주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 + 초과청약 한도주식수

(ii) 신주인수권증서청약 한도주식수 = 보유한 신주인수권 증서의 수량

(iii) 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 x 초과청약 비율(100%)

3) 일반공모 청약상기 구주주 청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 아래와 같이 공동대표주관회사가 일반에게 공모합니다. 일반공모에 관한 배정수량 계산시에는 공동대표주관회사의 각 청약물량(공동대표주관회사의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 공동대표주관회사에 대하여 각 개별적으로 산정한다.)에 대해서는 공동대표주관회사의 총청약물량(공동대표주관회사가 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약물량의 합을 말한다)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 공동대표주관회사의 각 청약자에 배정하는 방식(이하 "통합배정"이라 한다)으로 합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산시에는 공동대표주관회사의 각 청약물량(공동대표주관회사의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 공동대표주관회사에 대하여 각 개별적으로 산정한다.)에 대해서는 공동대표주관회사의 총청약물량(공동대표주관회사가 일반공고 방식으로 접수를 받은 청약물량의 합을 말한다)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 공동대표주관회사의 강 청약자에 배정하는 방식(이하 “통합배정”)으로 합니다.

(ⅱ) 일반공모에 관한 배정시 공동대표주관회사의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사 6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여주식보다 많은 경우에는 공동대표주관회사가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.

(ⅲ) 공동대표주관회사의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 공동대표주관회사는 실권주에 관해서 잔액인수계약서 제2조 제4항에 따라 각자 인수할 의무를 지는 수량의 주식을 각각 자기의 계산으로 잔액인수합니다.

[잔액인수계약 내용(제2조 4항)에 따른 공동대표주관회사의 인수한도 비율]

구성원
인수 비율

공동대표주관회사
한국투자증권 주식회사
50.00%

공동대표주관회사
엔에이치투자증권 주식회사
50.00%

합 계
100.00%

주) 상기 비율은 인수한도 의무주식수의 각 회사별 비율이며, 일반공모 후 미청약분에 대해 인수하여야 하는 개별인수 의무주식수 산정에 관한 세부적인 방법인 잔액인수계약서에 따릅니다.

4) 위 제1호 내지 제3호에도 불구하고, 공동대표주관회사는 증권 인수업무 등에 관한 규정 제9조 제2항에 의거 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 50,000주(액면가 금 500원 기준) 이하이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는일반청약자에게 배정하지 아니하고 공동대표주관회사가 인수비율에 따라 자기계산으로 인수할 수 있습니다.

(5) 투자설명서 교부의무▶ 2009년 2월 4일부터 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라, 동법 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.▶ 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약하시기 전, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.▶
투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, FAX, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제11조 (증권의 모집·매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

1) 교부장소 : 공동대표주관회사(일반청약시)의 본점 및 지점2) 교부방법※ 투자설명서 교부방법 및 일시

구분
교부방법
교부일시

구주주

청약자

아래 1), 2) 및 3)을 병행

1) 우편 송부

2) 공동대표주관회사의 본점 및 지점에서 교부

3) 공동대표주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 우편송부시: 구주주 청약 초일인 2025년 09월 01일 이전 수취 가능

2) 공동대표주관회사의 본점 및 지점: 구주주 청약 종료일(2025년 09월 02일)까지

3) 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS에서 교부: 구주주 청약 종료일(2025년 09월 02일)까지

일반청약자

아래 1) 및 2)를 병행1) 공동대표주관회사의 본점 및 지점에서 교부

2) 공동대표주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 공동대표주관회사의 본점 및 지점: 일반공모 청약 종료일(2025년 09월 05일)까지

2) 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS에서 교부: 일반공모 청약 종료일(2025년 09월 05일)까지

① 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 공동대표주관회사를 통해 구주주 청약을 하시는 주주께서는 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.② 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받으실 수 있으며, 다운로드를 완료하신 이후에 청약하실 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서수신자가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

③ 기타사항- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ
FAX, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.3) 투자설명서 수령 확인절차① 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)

- 청약하시기 위해 청약처를 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- HTS 및 MTS를 통한 청약시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 유선 청약시에는 각 청약처의 녹취기록을 통해 투자설명서 교부를 확인할 수 있습니다(해당 청약처의 안내를 참고해주시기 바랍니다).② 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시

- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

③ 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.※ 청약자 유형별 청약취급처1) 구주주 중 일반주주(기존 "실질주주") : 주권을 예탁한 증권회사 및 공동대표주관회사의 본점 및 지점2) 구주주 중 특별계좌보유자(기존 "명부주주") : 공동대표주관회사의 본점 및 지점

3) 실권주 일반공모 청약자 : 공동대표주관회사의 본점 및 지점4) 기타① 금번 유상증자의 경우, 본 투자설명서의 효력발생 이후, 신주배정기준일 현재 주주명부상 주주에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.② 구주주 청약시 공동대표주관회사 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법 : 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조, 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서의 교부가 면제되는 대상에게는 투자설명서 교부의무가 없습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

「금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정」제2-5조(설명의무 등)(중략)② 금융투자회사는 금융소비자보호법 제19조 제2항에 따라 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 설명서(제안서, 설명서 등 명칭을 불문한다. 이하 같다)를 일반투자자에게 제공하여야 한다. 다만, 법 제123조 제1항에 따른 투자설명서, 법 제124조 제2항 제3호에 따른 공모집합투자기구 집합투자증권의 간이투자설명서 및 법 제249조의4 제2항에 따른 일반 사모집합투자기구 집합투자증권의 핵심상품설명서(이하 "핵심상품설명서"라 한다)에 대해서는 일반투자자가 영 제132조 제2호에 따라 수령을 거부하는 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 법 제123조 제1항에 따른 투자설명서와 법 제124조 제2항 제3호에 따른 간이투자설명서를 제외한 설명서 및 핵심상품설명서는 준법감시인 또는 금융소비자보호 총괄책임자의 사전심의를 받아야 하며, 내용 중 금융소비자보호법 시행령 제14조에 따라 중요한 내용은 부호, 색채, 굵고 큰 글자 등으로 명확하게 표시하여 알아보기 쉽게 작성하여야 한다.(후략)

(6) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일에 환불합니다.공동대표주관회사는 청약자의 청약납입금을 납입기일에
NH농협은행 여의도국제금융센터에 납입합니다.(7) 주권 교부에 관한 사항유상증자 신주 유통 개시(예정)일: 2025년 09월 22일

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(8) 신주인수권증서에 관한 사항

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 제3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.2) 금번 유상증자 시 신주인수권증서는 전자증권제도가 시행됨에 따라 별도의 실물 증서를 발행하지 않습니다. 개별 주주의 계좌에 입고되어 있는 주식(기존의 "실질주주"가 보유한 주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존의 "명부주주"가 보유한 주식)에 대해 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 공동대표주관회사인 한국투자증권
㈜ 및
엔에이치투
자증권㈜로 합니다.

4) 신주인수권증서 매매 등신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 투자자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 공동대표주관회사의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.6) 당사는 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우, 상장기간은 2025년 08월 14일부터 2025년 08월 21일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2025년 08월 22일에 상장폐지될 예정입니다. ("유가증권시장 상장규정" 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함.)7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.② 일반주주(기존 "실질주주")의 신주인수권증서 거래

구분
상장거래 방식
계좌대체거래 방식

방법
주주의 신주인수권증서를 전자등록발행하여 상장합니다. 상장된 신주인수권증서를 장내거래를 통하여 매수하여 증권사 계좌에 보유한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 주주의 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물 증서는 발행되지 않습니다.
신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 위탁증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

기간
2025년 08월 14일부터 2025년 08월 21일까지
2025년 08월 07일부터 2025년 08월 25일까지

주1) 상장거래: 2025년 08월 14일부터 2025년 08월 21일까지(5영업일간) 거래 가능합니다.

주2) 계좌대체거래 : 신주배정통지일인 2025년 08월 07일(예정)부터 2025년 08월 25일까지 거래 가능합니다.-> 신주인수권증서 상장거래 말일의 결제일인 2025년 08월 25일까지 계좌대체(장외거래)가 가능하며, 그 이후부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.

주3) 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물은 발행되지 않습니다.

③ 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 신주인수권증서 거래 : 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 경우 명의개서대리인의 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 청약 참여 또는 신주인수권증서를 매매할 수 있습니다. 신주인수권증서의 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 이전 없이 "공동대표주관회사" 의 본ㆍ지점에서 직접 청약 가능하나, 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 가능합니다.

(9) 기타의 사항1) 신주의 배당기산일본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2025년 07월 01일입니다.2) 정보이용제한공동대표주관회사인
한국투자증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜는 잔액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.3) 공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한자본시장법 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 금번 공모에서 2025년 07월 11일부터 2025년 08월 27일까지 당사의 보통주에 대하여 공매도를 하였거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 자본시장법 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 자본시장법 시행령 제208조의4 제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당하는 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)① 누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 누구든지 주권상장법인의 전환사채 또는 신주인수권부사채 발행 계획이 공시된 이후부터 전환가액 또는 신주인수권행사가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 해당 주권상장법인의 주식에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 사채 발행에 따른 전환사채 또는 신주인수권부사채를 취득하여서는 아니 된다. 다만, 전환가액 또는 신주인수권행사가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)
① 법 제180조의4제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4제1항 단서 및 같은 조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간(전환사채 또는 신주인수권부사채의 모집 또는 매출의 경우에는 제3항에 따른 기간) 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수[증권시장업무규정(다자간매매체결회사에서의 매수의 경우에는 다자간매매체결회사업무규정)에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다]한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

③ 법 제180조의4제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 전환사채 또는 신주인수권부사채의 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 전환사채 또는 신주인수권부사채가 발행되기 전의 날로서 해당 공시 또는 변경공시에 따른 전환가액 또는 신주인수권행사가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

「금융투자업규정」제6-34조(유상증자 참여 예외)

① 영 제208조의4제2항제2호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 바"란 법 제393조제1항에 따른 증권시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적의 거래를 말한다.

② 영 제208조의4제2항제3호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 법 제392조제2항에 따른 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

2. 동일한 법인 내에서 영 제208조의4제1항 또는 제3항의 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위가 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하는 경우

4) 기타본 투자설명서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 투자설명서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 투자설명서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다. 또한, 이 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

5. 인수에 관한 사항

[인수방법 : 잔액인수]
(단위 : 원)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

공동대표주관회사
한국투자증권㈜

인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수:
인수한도 의무주식수 합계 X 50.00%

18,499,998,953
인수수수료 : 모집총액의 1.0% 中 50.00%

엔에이치투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수한도 의무주식수 합계 X 50.00%
18,499,998,953
인수수수료 : 모집총액의 1.0% 中 50.00%

합계
36,999,997,905
-

(주1) 모집총액 : 확정발행가액 X 유상증자 신주 수

(주2) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여는 공동대표주관회사 인수비율대로 각자 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다.

6. 상장 및 매매에 관한 사항

[추가 상장 예정 일정]

일자 (예정)
내용

2025년 09월 15일
추가상장 신청

2025년 09월 22일
유상증자 신주 추가상장

(1) 당사는 환매금지형 투자회사로서 회사가 발행한 주식은 한국거래소(Korea Exchange) 유가증권시장에 상장되어 있습니다.(2) 주주는 상장 후 한국거래소 유가증권시장에서 주식을 매도하는 방법에 의해서만 투자자금을 회수할 수 있습니다.(3) 그러나 전반적인 시장금리가 상승할 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않는 등의 사유로 해당 주식의 환금성이 크게 제약 받을 수 있습니다.

(4) 당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약 될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다.
당사 제9기(2024.01.01 ~ 2024.06.30) 매출액 123억원, 제10기(2024.07.01 ~ 2024.12.31) 매출액 173억원 및 제11기 반기(2025.01.01 ~ 2025.03.31) 96억원 고려할 때 관리종목 편입 가능성은 매우 제한적인 것으로 판단됩니다. 다만, 차후에도 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 대한 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식
최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과, 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로고려하여 필요하다고 인정하는 경우

매출액
- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 매출액이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여필요하다고 인정하는 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

시가총액
상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산
-
법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도
-
발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도
-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

회생절차개시 신청으로 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등의 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과, 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산구성요건
「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우
관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건
「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-
업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

경영성과
비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

상장적격성
실질심사

-

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산투자회사주권 상장법인에 대하여 상장규정 제49조를 준용하여 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우- 자본잠식으로 상장규정 제129조 제1항 제3호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

- 매출액 미달: 상장규정 제129조 제1항 제4호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 매출액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사로서 50억원 미만인 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사로서 30억원 미만인 경우

- 회생절차개시신청으로 상장규정 제129조 제1항 제7호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등이 있는 경우. 다만, 간이회생절차개시신청의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제293조의5 제2항 제2호 가목의 회생절차개시결정이 있거나 같은 조 제4항에 따라 회생절차가 속행되는 경우를 제외한다.

- 공시의무 위반으로 상장규정 제129조 제1항 제8호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법인

ㆍ불성실 공시에 따른 누계벌점이 최근 1년간 15점 이상 추가된 경우

ㆍ기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의나 중과실로 공시의무를 위반하여 불성실공시법인으로 지정된 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠져있는 사실이 발견된 경우

- 자기관리 부동산투자회사가 상장규정 제48조 제2항 제6호 각 목의 사유( 상장규정 제48조 제2항 제6호 라목의 경우 세칙 제50조 제1항 제4호 라목에 따른 판단은 제외한다)에 해당하는 경우

기타

- 상장규정 제130조 제1항 각 호(제7호는 제외한다)의 상장폐지사유가 발생한 경우- 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

-

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사[펀드코드: K5M4H6DO1473 (DO147)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
내용

2019년 11월 20일
발기인총회(자본금: 3억원)

2019년 11월 25일
자산관리위탁계약 체결 (엔에이치농협리츠운용㈜)

자산보관위탁계약 체결 (유안타증권㈜)

일반사무관리위탁계약 체결 (㈜국민은행)

2019년 12월 26일
국토교통부 영업인가

2019년 12월 30일
자산관리위탁계약 변경체결 (엔에이치농협리츠운용㈜)

2020년 01월 07일
유상증자 52.5 억원 (증자후 자본금 55.5 억원)

부동산 매입 완료 (분당스퀘어 및 비전월드 주차장)

2020년 02월 07일
유상감자 3 억원 (감자후 자본금 52.5 억원)

2020년 02월 27일
유상증자 47.5 억원 (증자후 자본금 100 억원)

2020년 02월 28일

엔에이치제3호 지분매입 190억원 (지분 100%)

2020년 12월 01일
상호변경 (엔에이치제2호 → 엔에이치올원)

2020년 12월 19일
유상증자 30 억원 (증자후 자본금 130 억원)

2020년 12월 22일
엔에이치제5호 지분매입 117 억원 (지분 100%)

2021년 05월 14일
본점 소재지 변경

2021년 09월 01일
유상증자 59 억원 (증자후 자본금 189 억원)

2021년 09월 10일
유상감자 130 억원 (감자후 자본금 59 억원)

2021년 09월 11일
유상증자 11 억원(증자후 자본금 70 억원)

2021년 09월 14일
엔에이치제5호 지분매입 239.7 억원 (지분 100%)

2021년 09월 16일
일반사무관리위탁계약 변경체결 (㈜국민은행)

2021년 11월 10일
유상증자(공모) 140.5억원 (증자 후 자본금 211 억원)

2021년 11월 11일
엔에이치제3호 지분매입 605 억원 (취득 후 지분 100%)

2021년 11월 11일
엔에이치제5호 지분매입 15 억원 (취득 후 지분 100%)

2021년 11월 18일
한국거래소 유가증권시장 상장 (보통주: 42,200,000주)

2022년 08월 19일
엔에이치제7호 지분매입 599 억원 (지분 100%)

2023년 08월 17일
전환사채 발행(100억원)

2023년 12월 15일
엔에이치제3호 지분매각 180억원(자리츠 유상감자, 처분 후 지분 100%)

2023년 12월 21일
엔에이치제5호 지분매입 200억원(자리츠 유상증자, 취득 후 지분 100%)

2024년 06월 21일
일반사무관리위탁계약 변경체결(㈜국민은행->㈜케이비펀드파트너스)

2025년 01월 23일
자산보관위탁계약 체결(부동산: 한국자산신탁㈜)

2025년 02월 03일
자산보관위탁계약 변경체결(증권 및 현금: 유안타증권㈜)

2025년 05월 14일
엔에이치제9호 지분매입 850억원(지분 100%)

2025년 05월 30일
엔에이치제9호 지분매입 3억원(취득 후 지분 100%)

나. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본 점 소 재 지
비 고

2019년 11월 20일
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 2, 13층
회사 설립

2021년 05월 14일
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 2, 5층
본점 이전

다. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2019년 11월 20일
-
대표이사: 박영희기타비상무이사: 정현섭기타비상무이사: 박대규감사: 진형준
-
-

2021년 09월 16일
임시주총
대표이사: 김범수기타비상무이사: 남세일
-
대표이사 : 박영희(사임)기타비상무이사 : 박대규(사임)

2023년 03월 23일
정기주총
-
기타비상무이사:정현섭감사: 진형준
-

2023년 09월 19일
정기주총
대표이사 : 소선호
-
대표이사 : 김범수(사임)

2024년 09월 23일
정기주총
기타비상무이사: 노상윤
-
기타비상무이사: 남세일(사임)

2025년 03월 24일
정기주총
기타비상무이사: 류강민
-
기타비상무이사: 정현섭(사임)

라. 주주 및 지분현황

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

이지스자산운용(주)
최대주주본인
보통주
7,850,464
17.94
7,927,009
18.11
-

계
보통주
7,850,464
17.94
7,927,009
18.11
-

-
-
-
-
-
-

※ 이지스자산운용㈜는 집합투자업자로서 상기 보유 주식은 신한은행, NH투자증권, 한국스탠다드차타드은행에 신탁되어 있습니다.

주2) 주주명부(2024.12.31기준) 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr))에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

마
. 최대주주의 변동

주주명부 폐쇄 기준일
최대주주명
소유주식수
지분율

2021년 12월 31일
디비금융투자㈜
1,740,000주
4.12%

2022년 02월 18일
㈜한화저축은행외 2인
2,158,861주
5.12%

2022년 04월 27일
이지스자산운용㈜
2,650,568주
6.28%

바
.
상호의 변경

일자
상호명
비고

2019년 11월 20일
㈜ 엔에이치제2호위탁관리부동산투자회사
회사 설립

2020년 12월 01일
㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사
사명 변경

사
.

회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없습니다.

아
. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없습니다.

자
.
회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

차
. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 해당사항 없습니다.

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

[당사 위탁기관 세부내역]

구분
업무범위
계약기간 등

자산관리회사
엔에이치농협리츠운용㈜

① 위탁자는 수탁자에게 다음 각 호의 업무(이하 총칭하여 “자산운용업무”)를 위탁하고, 수탁자는 위탁자로부터 위탁받은 자산운용업무를 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 수행하기로 한다.

1. 부동산 등의 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무

가. 부동산 등의 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정(관련법령 및 위탁자의 정관에 따른 위탁자의 주주총회 또는 이사회 결의를 말한다. 이하 같다)을 지원하기 위한 평가자료(실사보고서 포함) 등의 제공

나. 부동산 등의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 관하여 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 계약을 협상하고 작성하는 업무, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결하는 업무, 기타 위탁자의 의사결정에 따라 부동산 등을 취득ㆍ관리ㆍ개량 또는 처분하는 것과 관련된 일체의 업무(관련법령에 따른 관리자의 선임, 보험계약의 체결 등을 포함함)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 부동산 등의 임대차에 관한 업무

가. 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 부동산 등의 임대차와 관련된 계약(임대차계약, 임대대행계약을 포함하되 이에 한정되지 않음)의 협상 및 작성, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결, 변경 및 해지하는 업무

나. 가목에 따라 체결된 계약의 사후관리업무(임대료 및 임대차보증금의 청구, 임대부동산의 하자보수를 위한 업무를 포함하되 이에 한정되지 않음)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 증권의 매매 및 권리 행사

가. 증권 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 업무(평가자료 제공 등)

나. 위탁자의 의사결정에 따라 증권 취득 및 처분에 관한 계약의 협상 및 작성, 위탁자 명의의 계약 체결 업무

다.위탁자를 위하여 위탁자의 재산에 속하는 지분증권에 대한 의결권 행사를 포함한 권리 행사

라. 기타 증권의 매매 및 권리 행사를 위하여 필요한 부수업무

4. 부동산 개발사업 투자 관련 업무

가. 위탁자의 부동산 개발사업 투자에 관한 사업계획서 작성 및 부동산투자자문 기관에의 자문 위탁을 포함한 부동산 개발사업에 관한 용역, 부동산 개발사업에 관한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료 작성 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따른 부동산 개발사업 관련 제반 업무(부동산개발사업에 관한 인허가 취득, 시공 관련 대관업무, 부동산 개발사업을 위한 용역ㆍ위탁계약의 체결 및 시공사 선정을 포함하며 이에 한정되지 않음)

다. 기타 위탁자의 부동산 개발사업에 필요한 업무

5. 차입 및 주식 발행 등 자금조달에 관한 업무

가. 차입 및 주식 발행에 관한 위탁자의 의사결정 지원 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따라 차입 및 주식 발행에 관한 계약을 협상ㆍ작성하고, 위탁자의 이름으로 해당 계약을 체결하는 업무, 차입에 따른 변제에 관한 업무

다. 기타 위탁자의 차입 및 주식 발행에 필요한 업무

6. 기타 자산관리에 관한 업무

가. 관련 수탁회사에 대한 관련 업무의 지시ㆍ협조 요청 업무

나. 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시, 기타 법령 및 정관에서 정한 공시 업무

다. 부동산투자자문회사의 선정 및 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁 업무

라. 자산 실사기관(법률, 회계, 감정평가 등) 등 부동산투자회사의 운영과 관련된 자문기관의 선정과, 위탁자 명의의 관련 계약 체결

마. 다음의 자료를 작성하여 관련 기관에 제공하는 업무

1) 위탁자의 자산 취득ㆍ관리ㆍ개량ㆍ처분 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 초안, 차입계획 및 사채발행계획 초안

2) 위탁자의 매 분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 기초자료

3) 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시를 위한 투자보고서

4) 위탁자가 주식을 발행하는 경우 위탁자의 의사결정에 필요한 자료 및 투자설명서 등 주식 발행에 필요한 자료

5) 일반사무수탁회사의 부투법 기타 관련법령이 정하는 바에 따라 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료

6) 기타 법령 및 정관에서 정한 보고서

바. 위탁자 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용업무와 관련한 실무 업무

7. 기타 본 계약 및 관련법령에서 수탁자(자산관리회사)의 업무로 정한 사항 및 위탁자로부터 별도로 위탁받은 업무

② 수탁자는 부투법 및 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회 결의 및/또는 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 위탁자의 주주총회 및/또는 이사회 결의에 따라 해당 업무를 수행하여야 한다.

제18조 (계약의 효력발생일)
본 계약은 위탁자가 부투법 기타 관련법령에 따라 국토교통부장관의 영업인가를 득하거나 등록이 완료된 직후부터 그 효력이 발생한다. 단, 자산운용업무 중 현금 자산의 운용에 관하여는 위탁자의 설립등기일을 효력발생일로 본다.제19조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결일까지로 한다.

제20조 (계약의 변경)① 본 계약의 당사자들은 제19조의 계약기간 중 언제라도 당사자간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 30일 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

별지 2 (계약의 해지)1. 계약해지 사유

① 일방 당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다.

가. 위탁자가 보유한 부동산 등과 증권 기타 자산이 모두 처분되어 위탁자가 청산하는 경우

나. 어느 당사자가 본 계약의 중요한 내용을 위반하여 상대방 당사자로부터 시정을 요구하는 서면통지를 받은 날로부터 30일 내에 위반 사항을 치유하지 않은 경우

다. 상대방 당사자에게 파산, 회생 또는 이와 유사한 절차가 개시되고 60일 이내에 해소되지 못한 경우

② 위탁자는 수탁자가 관련법령을 중요하게 위반하여 수탁자에게 정부기관에 의한 중대한 제재가 내려진 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다. 본 항에서의 중대한 제재라 함은 본 계약에 따른 의무를 이행하기 위하여 필요한 수탁자의 인허가가 취소된 경우를 의미한다.

일반사무수탁회사
㈜케이비펀드파트너스

위탁자는 수탁자를 일반사무수탁회사로 선임하고, 다음 각 호의 일반사무업무를 위탁한다. 다만, 다음 각 호별 세부 업무에 관한 사항은
「붙임 1(위탁업무의 범위)」에 규정된 바에 따른다.

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무(위탁자가 별도의 명의개서 대리인을 두지 않는 경우에 한함)

2. 주식의 발행에 관한 사무(위탁자가 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따라 전자등록의 방법으로 주식을 발행하는 경우 전자등록에 관한 업무를 포함함)

3. 위탁자가 주식을 상장하는 경우 상장에 관한 업무

4. 운영에 관한 사무

5. 계산에 관한 사무

6. 세무에 관한 실무사무

7. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무

8. 해산 및 청산 업무

9. 관련 법령에 따른 국토교통부 등 주무부처 보고 업무

10. 제1호 내지 제9호에 부수하는 업무

제15조 (효력발생일)본 계약은 위탁자가 관련법령에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부장관의 영업인가를 받거나 등록한 날로부터 그 효력이 발생한다.

제16조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제17조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제16조의 계약기간 중 언제라도 당사자 간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방 당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우, 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방 당사자에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다. 다만, 위탁자의 판단에 따라 긴급한 변경의 필요성이 있다고 인정되는 경우, 그 긴급성 및 제반 사정을 고려하여 사전통보기한을 1개월 보다 단기로 할 수 있다.

제18조 (계약의 해지)① 본 계약의 일방 당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방 당사자는 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 수탁자가 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 위탁자에 도달한 날로부터 60일을 초과하지 않는 범위 내에서 위탁자가 새로운 일반사무수탁회사와 일반사무수탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다. 이를 위하여 위탁자는 위 60일 이내에 새로운 일반사무수탁회사와 일반사무수탁계약을 체결하여야 한다. 또한, 위탁자의 귀책사유로 본 계약이 중도해지(만기일 이전 계약해지 포함) 되는 경우, 수탁자는 그 해지일까지의 일반사무업무에 관한 보수를 수취할 권리를 가진다.

② 어느 일방 당사자에게 거래정지, 인가(등록)취소, 영업취소, 영업정지 등의 처분이 내려지거나 회생, 파산 등의 절차가 개시되어 본 계약상의 의무를 이행하기 어려운 사정이 발생한 경우 상대방 당사자는 서면 통지에 의하여 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

③ 본 계약의 일방 당사자가 계약기간 중 본 계약을 해지하고자 하는 경우, 계약 해지를 원하는 날로부터 60일 전에 상대방 당사자에게 그 뜻을 서면으로 통보하여야 하고, 이 경우 양 당사자는 서면 합의에 의해 본 계약을 해지할 수 있다.

자산보관기관(증권·현금)
유안타증권㈜

“갑”은 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무를 “을”에게 위탁하며, “을”은 “갑”및/또는 자산관리회사(이하 총칭하여
“갑 등”)의 지시에 따라 이를 성실히 이행하기로 한다.

1. 증권의 보관 및 관리

가. 증권의 인수, 인도 및 보관. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제308조에 따른 예탁대상 증권의 경우 한국예탁결제원에 예탁하여야 한다.

나. 증권상 인정되는 배당금, 원리금 기타 각종 금원의 수령,
“갑”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 유무상 청약 등 제반 권리의 행사

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 현금의 보관 및 관리

가. 자산관리회사의 운용지시에 따른 현금의 수령, 지급 및 보관

나.
자산관리회사의 운용지시에 따른 제세공과금의 지급

다.
자산관리회사의 운용지시에 따른 관련 수탁회사에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

라.
자산관리회사
의 운용지시에 따른 계좌개설, 폐지 및 변경 업무(
“갑”
또는 자산관리회사는
“자산보관계좌”
또는
“위탁계좌”
이외의 별도 계좌를 개설하도록 요청할 수 있음)

마.
“갑”또는 자산관리회사의 요청 히 현금(대출금 포함) 관련 각종 증명서 발급바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 해산(청산)관련 업무

가. 청산인 및 청산감독인의 지시에 따른 보관업무 및 관련 실무 사무

나.
위
가목의 업무를 수행함에 있어 부수되거나 필요한 업무

제17조 (계약의 효력발생일)

본 계약은 2025년 2월 3일(이하 “본 계약의 효력발생일”)부터 그 효력이 발생하며,
“을”에 대한 보수지급은 제13조에서 정한 바에 따른다.

제18조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “갑”의 청산종결등기일 또는 제20조에 따라 본 계약이 해지되는 날 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제19조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제18조의 계약기간 중 언제라도 당사자간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 본조 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

제20조 (계약의 해제 또는 해지)

①
본 계약의 일방 당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방 당사자는 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 본 항에 따라 “을”이 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 “갑”에 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 “갑”이 새로운 자산보관기관과 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

②
“을”에게 인가취소·지급불능·부도·파산·회생절차 등 자산보관 업무의 정상적인 수행이 불가능한 사정이 발생하거나 또는 발생할 것으로 예상되는 합리적인 사정이 있는 경우 “갑”은 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

③ “갑”과
“을”은 본 계약의 일방 당사자가 계약해지를 원하는 날로부터 60일전의 사전 서면통지로써도 본 계약을 해지할 수 있다. 사전 서면통지로써 본 계약의 해지의사를 접수한 상대방 당사자는 정당한 사유가 없는 한 동 계약 해지의사를 거부하지 못한다. 다만 본 항에 따라
“을”이 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 “갑”에게 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 “갑”이 새로운 자산보관기관과 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

자산보관기관(부동산)
한국자산신탁㈜

“갑”은 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무를 “을”에게 위탁하며, “을”은 “갑”및/또는 자산관리회사(이하 총칭하여 “갑 등”)의 지시에 따라 이를 성실히 이행하기로 한다.

1. 부동산의 보관

가.
“갑”이 수탁자에 대하여 위탁하는 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

나.
“갑”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산(제4조에서 정의되며, 이하 동일함)의 매각(부동산담보신탁계약 전부 또는 일부 종료에 따라
“갑”이 본건 부동산을 소유자 및 매도인으로서 제3자에게 매도하는 경우를 의미하며 이하 동일함) 또는 처분 관련 업무(다만, 본건 부동산에 관한 매매계약체결 및 본건 부동산의 매각 또는 처분에 따라 등기명의를 제3자에게 경료하는 업무는 제외함)

다.
“갑”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 등기권리의 기재사항 변경(전세권, 근저당권 설정 등) 업무

라.
“갑 등”의 의사결정 및 지시에 따른 임차인 또는 관할관청 등의 요청에 의한 확인서 발급 업무

마. 부동산담보신탁계약에 따른 부동산 보관, 처분, 공매 등 부동산담보신탁계약상 수탁자로서의 제반업무바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 부동산의 처분에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리

가. 부동산담보신탁계약에 따라 부동산을 처분하는 경우
“을”이 수취하는 현금의 수령 및 부동산담보신탁계약에 따른 정산

나. 부동산담보신탁계약에 따른 수탁자로서 부동산의 처분대가 기타 부동산담보신탁계약이 정한 신탁원본 및 신탁수익으로서
“을”이 수취하는 현금의 보관, 지급, 배분 관련 업무

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 해산(청산)관련 업무

가. 청산인 및 청산감독인의 지시에 따른 위탁자산의 보관업무 및 처분 관련 실무 사무

나. 기타 본 호의 업무를 수행함에 있어 부수되거나 필요한 업무

제26조 (계약의 효력발생일)

본 계약은2025년 2월 3일(이하 “효력발생일”이라 함)부터 그 효력이 발생한다.

제27조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “갑”의 청산종결등기일, 부동산담보신탁계약 종료일 또는 제29조에 따라 본 계약이 해지되는 날 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제28조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제27조의 계약기간 중 언제라도 당사자 간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

③ “갑”이 “을”에게 신탁하는 본건 부동산의 일부를 처분하거나, 새로운 부동산을 “을”에게 신탁할 필요가 있는 경우 “갑”은 본 계약기간 중 언제라도 “을”에 대하여 본 계약의 변경을 요구할 수 있으며, 그 변경은 별지 1의 신탁부동산의 변경으로 갈음한다. 다만, “갑”의 요구에 따라 변경될 수 있는 사항은 본건 부동산의 내용에 관한 사항에 한하며, 다른 계약조건은 기존 계약조건과 동일한 조건을 유지한다. 단, 본건 부동산이 일부 매각되는 경우 제22조에 따른 보수는
“갑”과 “을”이 협의하여 조정할 수 있다.

제29조 (계약의 해지)

① 그 이유를 불문하고 “갑”에 대한 국토교통부 영업인가(또는 영업등록)가 취소되는 경우 또는
“갑”이 별지1의 본건 부동산을 취득하지 못하는 것으로 확정된 경우, 본 계약의 일방 당사자는 계약기간 중이라도 언제든지 본 계약을 해지할 수 있다. 이 경우
“갑”은
“을”에게 본 계약에 따른 보수를 지급하지 아니하며 별도의 손해배상책임도 부담하지 아니하는 것으로 한다.

② 본 계약의 일방당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방은 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다. 다만
“을”이 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 “갑”에 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 “갑”이 새로운 자산보관회사와 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

③ “을”에게 인가취소, 지급불능, 부도, 파산, 회생절차 등 자산보관 업무의 정상적인 수행이 불가능한 사정이 발생하거나 또는 발생할 것으로 예상되는 합리적인 사정이 있는 경우 “갑”은 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

④ “갑”와과“을”은 당사자간의 서면합의에 따라 계약기간 중이라도 계약을 해지할 수 있다.

⑤
“갑”은 계약기간 중 언제라도 주주총회 등의 의결로서 계약해지를 원하는 날로부터 30일전의 사전 서면통지로써 본 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 계약해지의사를 접수한
“을”은 정당한 사유가 없는 한 본 계약의 해지의사를 거부하지 못한다.

4. 집합투자업자

엔에이치농협리츠운용㈜는 부동산투자회사법에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
엔에이치농협리츠운용 주식회사

영문명
NongHyup REITs Management Co., Ltd.

대표자
임 정 수

본점 사업자등록번호
389-87-01126

본사 주소
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 2 (여의도동, 농협재단빌딩) 5층

본사 전화번호
02-6264-2843

본사 팩스번호
02-6264-2845

인터넷 홈페이지 주소
www.nhreits.com

결산월
12월

업종명
기타 부동산 개발 및 공급업

회사설립일
2018년 07월 02일

임직원수
32명

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 엔에이치농협리츠운용
㈜
와 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, ㈜엔에이치농협리츠운용
㈜
의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

성명(출생연도)
최종학력 (전공)
주요경력
비고

김동중(1980)
- 한양대학교 경제학박사(수료)
젠스타한국부동산연구원
-

박성환(1982)
- 건국대학교 부동산학 석사
KT AMC주식회사 한양
-

이승상(1983)
- 한성대학교 부동산학 석사
젠스타메이트대일감정원
감정평가사

박경섭(1986)
- 성균관대학교 경영학 석사
에스원
-

김용현(1989)
- 부산대학교 회계학과
서울투자운용
-

최준용(1990)
- 건국대학교 부동산학 석사
교보리얼코
-

구기경(1994)
- 서울여자대학교 경제학과
유진자산운용
-

홍석재(1995)
- James Madison University 회계학과
희성 E&D
-

주1) 부동산투자회사법 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력입니다.

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조 현황
회사는 위탁관리 부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두어야 하고 그 역할과 권한이 부동산투자회사법 및 회사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획입니다.

부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

[당사 지배구조도]

[조직도]

나. 이사회에 관한 사항(1) 이사회 구성
공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다.

직책
성명
주요 경력
관련법상 자격요건 충족여부

대표이사

소선호(1961년생)

(前)NH농협리츠운용
부동산투자회사법 제14조 및제14조의2해당 결격사항 없음

기타비상무이사

류강민(1979년생)

알스퀘어 이사(리서치)

기타비상무이사

노상윤(1973년생)

전북대학교 경상대학 회계학과 교수

감사

진형준(1973년생)

회계감사 및 경영자문

*제10기 정기주주총회(2025년 03월 24일) 시 정현섭 이사 사임 및 류강민 이사 선임.

(2) 이사회의 권한

당사 정관에 따른 이사회 권한 사항은 다음과 같습니다.

[정관]제 39 조 (대표이사 및 이사의 직무)

① 대표이사는 회사를 대표하고 업무를 총괄한다.

② 이사는 대표이사를 보좌하고, 이사회에서 정하는 바에 따라 이 회사의 업무를 분장 집행하며, 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

③ 이사는 회사에 현저하게 손해를 미칠 염려가 있는 사실을 발견한 때에는 즉시 감사에게 이를 보고하여야 한다.

④ 이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사의 업무 및 자산 상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 이사는 재임 중뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 아니된다.

제 41조 (이사회의 구성과 소집)

① 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

② 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일전까지 개최 일시, 장소 및 안건 등을 각 이사 및 감사에게 서면통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직 을 수행할 수 없는 경우 출석한 이사 과반수 결의에 의하여 의장직을 수행할 이사를 정한다.

제 42 조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7의2. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급

8. 제14조에 따른 신주발행에 관한 사항

9. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주배정 시 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

10. 회사의 대표이사 선임 및 해임에 관한 사항

11. 이사회 의장의 선임(제41조 제3항에 따라 대표이사가 이사회에 불출석하거나 이사회 의장직을 수행할 수 없는 경우에 한함) 및 해임에 관한 사항

12. 제54조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

13. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항. 단, 금전의 분배 및 배당의 실시는 본 조 제13의2호에 따라 이사회 결의로 배당하는 경우를 제외하고는 주주총회 결의를 거쳐야 함.

13의2 제57조 제1항 및 제54조 제5항에 따라 이사회 결의로 배당할 수 있는 경우 그 배당에 관한 사항

14. 종류주식의 내용에 관한 사항

15. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

16. 그 밖에 주주 보호를 위하여 필요한 사항으로 국토부장관이 정하여 고시하는 사항

제43조 (이사회의 결의방법)① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

제 45 조 (이사회의 의사록)

이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을 작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사 의 본점에 이를 비치한다.

(3) 주요 의결사항

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
사내이사
기타비상무이사

소선호
정현섭
남세일
노상윤

(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)

1
2024.08.09
제1호 의안 : 제9기 재무제표(별도) 및 영업보고서 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
-

2
2024.08.23
제1호 의안 : 제9기 재무제표(연결) 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
-

3
2024.08.27
제1호 의안 : 자본준비금 감액의 건제2호 의안 : 제9기 현금배당 결의의 건제3호 의안 : 제9기 위탁보수 지급 승인의 건제4호 의안 : 투자운용 자문위원회 설치제5호 의안 : 제9기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성
-

4
2024.10.22
제1호 의안 : 양해각서 체결
가결
찬성
찬성
-
찬성

5
2024.12.13
제1호 의안 : 배당기준일 확정
가결
찬성
찬성
-
찬성

6
2025.01.22
제1호 의안 : 대출계약 체결의 건제2호 의안 : 자산보관계약 변경의 건제3호 의안 : 용역계약 체결의 건
가결
찬성
찬성
-
찬성

7
2025.02.07
제1호 의안 : 제10기 재무제표(별도) 및 영업보고서 승인의 건
가결
찬성
찬성
-
찬성

8
2025.02.21
제1호 의안 : 자본준비금 감액의 건제2호 의안 : 제10기 재무제표(연결) 승인의 건제3호 의안 : 제10기 현금배당 결의의 건제4호 의안 : 제10기 위탁보수 지급 승인의 건제5호 의안 : 제10기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
-
찬성

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
사내이사
기타비상무이사

소선호
류강민
남세일
노상윤

(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)

9
2025.05.12

제1호 의안 : 주식담보대출 체결의 건
제2호 의안 : 지분증권 취득의 건

가결
찬성
찬성
-
찬성

다. 이사의 독립성
이사는 주주총회에서 선임하며, 주주총회에서 선임할 이사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출 할 의안으로 확정하고 있습니다. 이러한 절차에 따라 선임된 이사는 다음과 같습니다.

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)
소선호
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

기타비상무이사
류강민
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

기타비상무이사
노상윤
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

라. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

마. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

바. 감사 및 준법감시인에 관한 사항

(1) 감사

감사의 권한 내용은 다음과 같습니다.

인원수
상근여부
선임시기
관련법상 자격요건 충족여부
비고

1명
비상근
2019.11.20
「부동산투자회사법」제14조의2 및 정관 제36조에 의거 충족
한국공인회계사

[정관]

제 40조 (감사의 직무)

① 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.

② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사의 업 무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에 이를 보고하여야 한다.

④ 감사는 재임 중 뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 안된다.

(2) 준법감시인당사는 해당사항 없습니다.
사. 주주총회에 관한 사항당사의 정관상 주주총회의 결의방법 및 결의사항에 관한 사항은 다음과 같습니다

[정관]

제 28조 (주주총회의 결의방법)

주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출 석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한 다.

제 29 조 (주주총회의 결의사항)

① 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 주주총회는 다음 사항을 결의한다

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하는 사업계획의 경우, 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의함.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항으로 부투법 제12조 제1항 제3호에서 정하는 사항

3. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

4. 이사 및 감사의 선임에 관한 사항

5. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

6. 배당에 관한 사항

7. 기타 이사회가 부의한 사항

8. 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회 보통결의를 요하는 사항

② 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항에 대하여는 상법 제434조에 따라 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상 의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다.

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만의 주식 발행

3. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의 에 의함)

4. 회사의 해산(존립기간을 정한 경우, 그의 만기에 따른 해산을 제외함)

5. 다른 부동산투자회사와의 합병

6. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도

7. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수

8. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대 상ㆍ범위 등 부투법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

9. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

10. 제20조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

11. 이사 및 감사의 해임에 관한 사항

12. 상법, 부투법 기타 관계 법령상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식에 의한 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주 주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주

총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총 회(이하 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주 가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석 한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주 총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항 제8호 내 지 제10호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수로써 한다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 사업목적

당사는 2019년 11월 20일 부동산투자회사법에 의하여 설립된 명목회사로서, 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산 또는 부동산 관련증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공할 계획입니다. 당사는 다음중 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 사업목적으로 합니다. 그러나 이위탁관리부동산투자회사의 투자목적이 반드시 달성된다는 보장은 없습니다.1) 부동산2) 부동산개발사업3) 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리4) 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권5) 증권, 채권6) 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

나. 회사의 설립취지 및 그 성격

당사는 위탁관리부동산투자회사로 금번 상장 추진을 통해 투자자들에게 안정적인부동산간접투자의 기회를 제공함과 동시에 다음과 같은 사항들을 목표로 설립되었습니다.1) 부동산시장과 자본시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화2) 부동산 시장의 투명화ㆍ선진화의 유도3) 부동산의 유동화, 증권화의 활성을 통한 부동산 경기회복4) 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

다. 정관상 목적 사업

회사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]

제2조 (목적)

회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무(이에 부수하는 업무를 포함함) 및 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없다.(개정 2020. 2. 25.)

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

[당사 투자자산 현황]

당사 투자자산 현황.jpg
당사 투자자산 현황

자료 : 당사 제시

당사는 현재 직접 보유중인 분당스퀘어 오피스 자산(비전월드 주차장 포함)을 제외한 6개의 투자자산을 모두 비상장 자(子)리츠를 통해 소유하고 있으며, 자리츠가 소유한 자산은 모두 오피스 4건(에이원타워 당산, 에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, 하이트진로 서초사옥), 물류 1건(도지물류센터), 리테일 1건(엔스퀘어)으로 구성되어 있습니다. 섹터별 투자비중은 오피스 73%
,
리테일

14%이며, 물류센터 13%이며, 자산별 투자비중은 하이트진로 서초사옥 29%, 분당스퀘어 23%, 에이원타워 당산 16%, 엔스퀘어

14%, 도지물류 12%, 에이원타워 금남로 3%, 에이원타워 광주역 2%를 차지하고 있습니다. 한편 에이원타워 인계는 2024년 6월 매각 완료되었으며, 투자대상에 관한 세부내용은 아래와 같습니다.

(1) 투자대상 개요

당사는 2019년 12월 국토교통부에서 위탁관리부동산투자회사로 인가 받고, 2021년 11월 유가증권시장에 상장한 리츠로, 상업용 부동산 투자유형 중 코어플러스 섹터의 자산 중심의 편입을 추구하며 공시기준일 현재 투자 부동산 7건(직접 소유 및 자리츠 투자 포함)을 투자하고 있습니다.
당사는 2020년 1월 7일 분당스퀘어 업무시설 및 비전월드 주차시설 매입을 완료하였습니다. 2020년 2월 28일에는 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%(보통주)를 취득하였으며, 2021년 11월 11일 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 지분(보통주)를 추가 취득 및 2023년 12월 15일 유상감자 후 100% 주주의 지위를 유지하고 있습니다. 2020년 12월 22일에는 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%(보통주)를 취득하였습니다. 또한 당사는 2021년 9월 14일 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 지분(보통주)를 추가로 취득하였으며, 이후 2021년 11월 11일 및 2023년 12월 21일 추가로 지분 매입 후 현재 100% 주주의 지위를 유지하고 있습니다. 2022년 8월 19일에는 ㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%(보통주)를 취득하였으며, 2025년 5월 14일에는 ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%(보통주)를 신규 취득하였습니다. 증권신고서 제출일 전일 현재 당사의 투자대상자산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 보유자산 현황]

(기준일: 2025년 06월 30일)
(단위: 억원, %, 년)

자(子)리츠명
건물명
위치
매입시기
매입가
임대율(%)
WALE(년)

-
분당스퀘어&비전월드
경기 성남시
2020.01
1,902억원
100.0
2.22

주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 당산
서울 영등포구
2020.02
1,303억원
100.0
2.83

주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
도지물류센터
경기 이천
2020.12
1,035억원
96.1
1.50

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 금남로
광주 동구
2022.08
285억원
84.5
2.51

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 광주역
광주 북구
2022.08
180억원
96.1
3.49

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
엔스퀘어
전남 무안
2022.04
1,190억원
100.0
11.35

주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사
하이트진로 서초사옥
서울 서초
2025.05
2,400억원
100.0
7.00

합계 / 평균 / 통합
-

8,295억원

주1) 본 투자설명서에서 자(子)리츠란, 당사가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 자산관리위탁회사가 엔에이치농협리츠운용㈜인 부동산투자회사를 의미합니다 (이하 본 투자설명서에서 동일).

주2) 평균 임대율(%)은 공실 면적 기준으로 산정한 평균 수치입니다.

주3) WALE(Weighted Average Lease to Expiry)은 가중평균 임대차잔여기간을 의미하며, 임차인들의 잔여 임차기간을 각 임차인별 임차면적에 가중평균하여 계산한 기간을 의미합니다.

주4) 엔스퀘어의 경우 엔에이치리테일일반사모투자신탁1호(전문) 펀드가 실물 자산을 매입하였으며, 해당 펀드 수익증권 중 398억원을
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사에서 매입 완료하였습니다.

주5) 2025.05월 매입을 완료한 하이트진로 서초사옥 자산은 매입일 기준으로 작성하였습니다.

(자료 : 당사 제시)

※ 투자 대상 상세

(1) 분당스퀘어(비전월드 주차장 포함) 1) 부동산 개요

구분
분당스퀘어 업무시설
비전월드 주차장

전경

분당스퀘어

위치도

분당스퀘어 위치.jpg
분당스퀘어 위치

주소
경기 성남시 분당구 서현동 263
경기 성남시 분당구 서현동 256

대지면적/연면적
3,547.0㎡ / 27,073.9㎡
2,663.5㎡ / 20,618.3㎡

건물규모
지상 9~20층
지하1층 일부, 지상 4~7층

승강기/주차대수

17대(비상용 2대 포함, 오피스 전용 8대) / -

3대 / 452대

용도
업무시설
근린생활시설, 주차시설

준공일
1997년 10월
1997년 12월

입지
분당 서현업무권역내 소재, 서현역(수인분당선) 직접 연결GBD 30분 / CBD·YBD 1시간내 접근 가능

주요 임차인
라인플러스(본사), 위메이드플레이
-

임대율
100.00%
-

WALE
2.22년
-

감정평가기준일
2024년 12월 17일
-

감정평가기관
제일감정평가법인
-

감정평가액
3,282억원
-

매입가액
1,902억원
-

Cap(매입/안정화)
5.40% / 5.91%
-

매입주체
㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

매입시기
2020년 01월 07일

(자료: 당사 제시)

2) 임차인 분석

본 자산 주요 임차인은 글로벌 모바일 메신저 플랫폼 'LINE' 운영사 라인플러스㈜로, 2020년 1월 당사가 본 건을 매입할 당시 사용 면적에 대하여 3개의 분할된 임대차계약을 체결한 형태였으나, 2021년 5월 이후 전체 면적에 대한 통합 임대차계약을 체결하였습니다. 현재 2028년 4월까지 7년 장기 계약을 체결하였고, 본 자산 임대면적의 약 70.6%를 임차하고 있습니다. 이외 주요 임차인으로 소셜네트워크게임 전문 개발사 ㈜위메이드플레이가 본 자산 임대면적의 약 22.6%를 임차하고 있습니다.

[주요 임차인별 임대면적
대비 비중]

(기준 : 2025년 06월 30일)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

라인플러스
70.63%
-

위메이드플레이
22.64%
-

크로다유럽
4.07%
-

AK S&D
2.66%
-

합계
100.00%
-

(자료: 당사 제시)

3) 입지 분석 및 권역 동향- 입지분석본 자산은
분당 주요 오피스 권역인 서현권역 중심에 위치하고, 해당 권역 내 인근 오피스 중 최고 높이를 보유한 랜드마크 자산입니다. 분당 주요 업무권역인 서현권역에 위치하고 있으며, 서현업무권역는1990년대 분당 신도시 조성 및 분당선 개통과 함께 성장한 분당권역 내 전통적인 핵심 상업지역입니다. 본 자산의 경우 경부고속도로 등 주요 광역도로와 수인분당선 및 신분당선을 통한 서울 주요 권역으로의 진출이 용이하며, 강남업무권역은 30분 내, 여의도 및 중심업무권역은 1시간 내 접근 가능합니다.

[분당스퀘어 입지 여건]

[분당스퀘어 입지여건].jpg
분당스퀘어 입지여건

- 권역 동향2025년
1분기 분당 업무권역 보증금은 848.1천 원/평, 임대료는 84.8천 원/평으로 전 분기 대비 2.9% 상승하였으며, 관리비는 31.7천 원/평으로 전 분기 대비 2.0% 상승하였습니다. 초대형 오피스를 제외한 모든 규모의 오피스에서 임대료 인상이 확인되었으며, 중대형 이상 규모의 오피스인 분당 M타워, 투썬빌딩, 티맥스 수내타워 등에서 권역 전체의 상승을 견인하였습니다. 특히 서현권역의 월임대료는 72.1천 원/평으로, 분당권역 내 판교권역을 제외하고 가장 높은 것으로 확인됩니다.

[분당 업무권역 임대료]

분당지역 임대료.jpg
분당지역 임대료

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

[분당 업무권역 임대료 및 관리비 상승률]

분당지역 임대료, 관리비 상승률.jpg
분당지역 임대료, 관리비 상승률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

지난 분기에 이어 2025년 1분기 또한 분당권역 내 신규 공급 사례는 확인되지 않습니다. 분당예미지빌딩, 분당퍼스트타워 등에서 공실이 발행함에 따라 2025년 1분기 흡수면적은 음(-)의 값을 기록하였습니다.

[분당 업무권역 신규임대표본-흡수-공실률]

분당지역 신규임대표본-흡수-공실률.jpg
분당지역 신규임대표본-흡수-공실률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

2025년 1분기 분당권역 공실률은 전 분기 대비 0.1%p 상승한 2.0%로 2023년 상반기 이후 첫 2% 대의 공실률을 기록하였습니다. 규모별로 보았을 때, 전 분기 대비 0.2%p 하락한 초대형과 1.9%p 하락한 중대형 오피스를 제외하면 모든 규모에서 공실률이 상승하였습니다. 세부지역별로는 서현권역의 분당예미지빌딩, 분당퍼스트타워 등에서 공실이 발생함에 따라 서현권역 내 공실률을 2.8%p 상승시켜 8.1%를 기록하였습니다. 이 외의 지역은 낮은 공실률 수준을 유지하고 있습니다.

[분당 업무권역 공실률]

분당지역 공실률.jpg
분당지역 공실률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

(2)
에이원타워 당산

㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사는, 2020년 01월 10일 설립되어 2월 26일 최초 영업인가를 득한 후, 에이원타워 당산 및 에이원타워 인계, 총 2개 오피스 자산을 취득하였습니다. 실물자산 매입후 2021년 11월, 당사 자리츠(지분 100%)로 편입되었습니다.

[자리츠 개요]

구분
내용

명칭
주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사
엔에이치농협리츠운용 주식회사

자산보관회사
유안타증권 주식회사

사무수탁회사
주식회사 케이비펀드파트너스

존속기한
50년

기초자산
- 에이원타워 당산- 에이원타워 인계 (매각완료)

기초자산 소재지
- 서울시 영등포구 국회대로 559, 에이원타워 당산- 경기도 수원시 팔달구 경수대로 560, 에이원타워 인계 (2024년 06월 매각완료)

한편 에이원타워 인계는 연면적 8,379평 규모의 업무용 빌딩으로, 1997년 준공된 건물이나 건물 외관 및 유지 상태가 우수한 건물입니다. ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 최초 매입 후 2020년 11월 에이원타워 인계로 빌딩명을 변경한 바 있으며 2024년 6월 매각을 완료하였습니다. 에이원타워 인계의 경우 2020년 2월 본 건 매입 후 COVID-19 장기화에 따른 대내외적 경기 침체, 금리 변동성 확대, 2022년 6월 레고랜드발 자금 경색 등으로 2022년 하반기 리츠 종목들의 전반적 주가 하락에 대응하고자 편입자산에 대한 선별적 매각 검토의 일환으로 결정되었습니다. 매입 당시 금액은 462억원, 공실률은 19.8%였으나, 삼성생명과의 임대차 연장 및 농협은행, 고용노동부 일자리고용센터 등 신용도 높은 임차인을 유치, Capex 투자를 통해 매각 금액은 575억원으로 매입가 대비 약 24%(운용 및 청산 포함 내부수익률 16.9%)의 차익을 실현하였습니다.

1) 부동산 개요

구분
에이원타워 당산

전경

에이원타워 당산

위치도

에이원타워 당산 위치.jpg
에이원타워 당산 위치

주소
서울 영등포구 국회대로 559

대지면적/연면적
3,244.5㎡ / 27,991.9㎡

건물규모
지상 17층, 지하 6층

승강기/주차대수

6대 (비상용 1대 포함, 승객용 5대) / 199대

용도
업무시설

준공일
2011년 12월

입지
Sub YBD/서남부권역 소재, 당산역(9호선) 및 영등포구청역(2,5호선) 도보권YBD 10분 / CBD·GBD 30분내 접근 가능

주요 임차인
삼성생명서비스손해사정, 삼성생명보험 등

임대율
100.0%

WALE
2.83년

감정평가기준일
2025년 01월 24일

감정평가기관
미래새한감정평가법인

감정평가액
1,830억원

매입가액
1,303억원

Cap(매입/안정화)
4.43% / 4.99%

매입주체
주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사

매입시기
2020년 02월 27일

(자료: 당사 제시)

2) 임차인 분석

본건 준공 시점인 2011년 이후부터 삼성생명서비스손해사정㈜가 본사로 본 자산의 63.8% 비중의 장기 임차를 하고 있고, 2028년 12월까지 본 자산을 장기 임차하여 사용할 예정입니다. 저층부는 삼성생명보험㈜ 강서지역단이 영업거점으로 본 자산의 약 22.8%를 사용하고 있으며, 앞서 2021년 4월 연장 및 증평계약을 체결하였습니다. 삼성생명보험㈜의 경인지역 영업단이 임차하여 사용하고 있으며 단기계약을 지속적으로 연장하여 사용하는 임대차구조를 갖고 있으며 삼성생명서비스손해사정㈜와의 업무 연계도가 높아 지속적인 연장이 기대되는 임차인입니다. 이 외에는 삼성화재해상보험㈜, 삼성카드 등 삼성계열사 및 병원, 약국 등 리테일로 임차인이 구성되어 있으며 주요 임차인별 구체적인 임대비중은 다음과 같습니다.

[주요 임차인별 임대면적
대비 비중]

(기준 : 2025년 06월 30일)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

삼성생명서비스손해사정
63.76%
-

삼성생명보험
22.83%
-

삼성계열사 외
4.60%
화재, 카드

병원 및 리테일
8.81%
-

합계
100.00%
-

(자료: 당사 제시)

3) 입지분석 및 권역 동향- 입지분석본 자산은 영등포구청역, 당산역 대로변에 인접하여 대중교통 여건이 매우 우수한 자산입니다. 본 자산이 입지한 당산권역은 영등포와 여의도의 가교 역할을 하는 오피스 분포지역입니다. 영등포와 유사한 제조업 관련 오피스 임차인 또는 콜센터 기능을 가진 임차인들이 주로 분포하고 있습니다. 이는 금융권 임차인이 다수 분포한 여의도업무권역의 부도심 역할로 해당 권역에 콜센터 기관 및 중소업체들이 다수 분포하기 때문입니다. 국회대로, 올림픽대로, 서부간선도로를 통한 수도권 접근성이 높고 인구 유동성이 풍부하여 보험사 및 금융기관 콜센터 선호지역입니다. 본 자산은 당산역(9호선) 및 영등포구청역(2,5호선)의 도보권에 위치하며, 여의도업무권역은 10분내, 강남업무권역 및 중심업무권역은 40분 내로 접근 가능합니다. 또한 영등포 지구단위계획 등 지속적 개발이 미래에도 예상됨에 따라 추가적인 가치상승이 예상됩니다.

[에이원 당산 입지여건]

당산 입ㅈ.jpg
에이원 당산 입지여건

(자료 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

- 권역 동향

본 자산과 가장 인접한 주요 업무권역는 여의도업무권역입니다. 1분기 여의도업무권역 보증금은 960.6천 원/평, 임대료는 96.1천 원/평으로 전 분기 대비 2.9% 상승하였으며, 관리비는 40.7천 원/평으로 전 분기 대비 1.5% 상승하였습니다. 소형 규모를 제외한 모든 규모의 오피스에서 임대가 인상이 확인되었으며, 특히 중대형 빌딩(엔에이치농협캐피탈빌딩, 삼덕빌딩 등)에서의 조정이 두드러졌습니다.

[여의도 업무권역 임대료]

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

여의도 업무권역 임대료.jpg
여의도 업무권역 임대료

[여의도 업무권역 임대료 및 관리비 상승률]

여의도 업무권역 임대료, 관리비 상승률.jpg
여의도 업무권역 임대료, 관리비 상승률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

2025년 1분기 여의도업무권역 내 신규 오피스 공급 사례는 확인되지 않으나, 대형 오피스인 여의도 앵커원, ABL타워, 여의도파이낸스타워의 공실이 모두 해소됨에 따라 당 분기 흡수면적은 양(+)의 값을 기록하였습니다.

[여의도업무권역 신규임대표본-흡수-공실률]

여의도 업무권역 신규임대표본-흡수-공실.jpg
여의도 업무권역 신규임대표본-흡수-공실

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

2025년 1분기 여의도업무권역 공실률은 전 분기 대비 0.8%p 하락한 3.4%, 신축제외 공실률은 전 분기 대비 1.0%p 하락한 3.4%를 기록하였습니다. 초대형 오피스 공실률은 5.5%로 파크원 타워1(우리은행IB지점)에서 1,000평 규모의 대형 공실을 해소한 영향으로 신축제외 공실률은 전 분기 대비 0.7%p 하락하였습니다. 대형 오피스의 경우 유화증권빌딩에서 다수의 임차사가 퇴거하여 공실이 발생하였으나, 앵커원(KB은행, KB카드, 한국증권금융)과 여의도파이낸스센터(카카오증권), ABL빌딩 등에서 공실이 해소되며 공실률은 가장 큰 폭(2.9%p↓)으로 하락하였습니다.

[여의도업무권역 공실률]

여의도 업무권역 공실률.jpg
여의도 업무권역 공실률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

(3) 도지물류센터

㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사는 2020년 10월 20일 설립되어 12월 03일 최초 영업인가를 득한 후, 2020년 12월 22일 1개 물류센터 자산(도지물류센터)를 취득하였으며 실물자산 매입후 엔에이치올원리츠 자리츠(지분 100%)로 편입하였습니다.

[자리츠 개요]

구분
내용

명칭
주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사
엔에이치농협리츠운용 주식회사

자산보관회사
엔에이치투자증권 주식회사

사무수탁회사
주식회사 케이비펀드파트너스

존속기한
50년

기초자산
도지물류센터

기초자산 소재지
경기도 이천시 백사면 조읍리 25

1) 부동산 개요

구분
도지물류센터

전경

[도지물류센터 전경]

위치도

도지물류센터 위치.jpg
도지물류센터 위치

주소
경기 이천시 백사면 조읍리 25

대지면적/연면적
대지면적 : 39,757.00㎡연면적 : 45,876.22㎡- A동(창고동) : 45,238.76㎡- B동(지원동) : 617.46㎡- C동(경비동) : 20.00㎡

건물규모
지하2층 ~ 지상3층

승강기/주차대수

6대 (비상용 1대 포함, 승객용 5대) / 199대

용도
창고시설(물류창고)

준공일
2020년 5월

입지
주요 고속도로 통과하는 교통 요지로 물류센터 수요 풍부한 이천 소재3번국도 및 주요 고속도로를 통해 서울 및 남부권 접근성 우수

주요 임차인
삼성전자로지텍

임대율
96.1%

WALE
1.50년

감정평가기준일
2023년 09월 19일

감정평가기관
대한감정평가법인

감정평가액
1,130억원

매입가액
1,035억원

Cap(매입/안정화)
3.31% / 3.80%

매입주체
주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

매입시기
2020년 12월 22일

(자료 : 당사 제시)

2) 임차인 분석
본 자산의 임차인은 창고동 지상 1층(상온창고), 지상 2층(사무실 일부), 지상 3층(상온창고)을 사용중인 삼성전자 자회사인 삼성전자로지텍㈜로 임대면적은 약 6,207평, 본 자산의 47.2% 비중을 사용하고 있습니다. 또한 창고동의 지하 1층(사무실), 지하 2층(상온창고), 지하 2층(냉동냉장)을 사용중인 늘품마루 및 지하 2층 냉동창고를 임대중인 딜리버리랩이 본 자산의 약 48.9%을 사용하고 있습니다.

[주요 임차인별 임대면적
대비 비중]

(기준 : 2025년 06월 30일)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

삼성전자로지텍
47.21%
-

늘품마루
26.48%
-

딜리버리랩
22.42%
-

공실
3.87%
-

합계
100.00%
-

(자료: 당사 제시)

3) 입지분석 및 권역 동향- 입지분석본 자산은 수도권 주요 도시와의 접근성이 뛰어난 교통 요충지에 위치해 전국 단위 물류 거점으로서 탁월한 입지를 자랑합니다. 영동고속도로, 중부내륙고속도로, 광주원주고속도로 등 주요 고속도로 진입이 10분 내외로 가능하며, 일반국도 3호선과 제2경인고속도로를 통한 서울, 성남, 인천 등 수도권 전역과의 연결성 또한 우수합니다. 특히 2026년 준공 예정인 동이천IC가 개통되면 영동고속도로화의 직접적인 연결성이 한층 강화되어, 물류 이동 효율성은 더욱 개선될 전망입니다.

[도지물류센터 입지여건]

[도지물류센터 입지여건]_1.jpg
[도지물류센터 입지여건]

- 권역 동향

수도권 물류센터 권역은 서울을 기준으로 한 입지 및 주요 고속도로 접근성에 따라 6개 권역으로 구분됩니다. 본 자산이 위치한 이천시는 동남권역에 해당하며, 영동고속도로, 중부내륙고속도로, 광주원주고속도로 등 복수의 간선도로망과 인접하여 전국 주요 권역과의 연계성이 뛰어난 지역입니다. 이에 따라 이천·여주·광주 일대는 유통업계 및 3PL 기업들이 전국통합 거점으로 활용하는 대표적인 물류 핵심 입지로 평가받고 있습니다.

2025년 1분기 수도권 물류센터 신규 공급면적은 약 4.5만 평으로, 전 분기 약 36만 평 대비 87% 감소했습니다. 당 분기 수도권에 총 4건의 신규 공급이 확 인되었으며, 남부권에 2건, 서북권에 1건, 기타권에 1건이 신규 공급되었고 동남권과 중앙권, 서부권은 신규 공급이 확인되지 않았습니다. 연내 신규 공급이 예정된 물량은 동남권, 남부권, 서부권 중심으로 각각 20만 평, 19만 평, 17만 평 규모의 신규 공급이 예정되어 있으며. 동남권을 제외하면, 올해 신규 공급은 남부권(19만 평, 51%↓), 서부권(17만 평, 56%↓), 서북권(4.6만 평, 78%↓) 등 전 권역에서 2024년의 절반보다 적을 것으로 예상됩니다.

[수도권 권역별 신규 공급(연면적 기준)]

[수도권 권역별 신규 공급(연면적 기준)].jpg
수도권 권역별 신규 공급

(자료: GenstarMate Logistics Market Review Quarterly Report Q1 2025)

2025년 한 해 동안 예정된 신규 공급은 2024년 대비 약 49% 감소한 63만 평으로 누적 공급의 경우 1,228만 평 수준입니다. 2025년 1분기 신규 공급은 4.5만 평 수준에 머물렀으나, 2분기 약 30만 평, 3분기 약 7만 평, 4분기 약 22만 평의 공급이 예정되어 24년 대비 약 51% 수준의 신규 공급은 유지될 전망입니다. 앞서 권역별로 보았을 때, 2025년 동남권 약 20만 평, 남부권 약 19만 평, 서부권 약 17만 평의 공급이 예정되어 전체 신규 공급의 약 88% 수준을 차지 할 것으로 보이며 규모별로 보았을 때, 연면적 3만 평 이하의 중형·소형 물류센터의 공급이 전체 공급 예정 건의 89%에 달할 것으로 보입니다. 2025년 1분기 신축 인허가는 3건, 실체 착공 건은 3건으로 향후 물류센터 신규 공급은 크게 증가하지는 않을 것으로 전망됨에 따라 향후 대형 자산의 희소성이 부각될 가능성이 있습니다.

[권역별 누적 공급(연면적 기준)]

[권역별 누적 공급, 연면적 기준].jpg
권역별 누적 공급, 연면적 기준

(자료: GenstarMate Logistics Market Review Quarterly Report Q1 2025)

[수
도권 물류센터 권역 주요 공급 예정 사례(연면적 1만 평 이상, 착공)]

[주요 공급 예정 사례, 연면적 1만 평 이상, 착공].jpg
주요 공급 예정 사례, 연면적 1만 평 이상, 착공

(자료: GenstarMate Logistics Market Review Quarterly Report Q1 2025)

(4) 에이원타워 금남로

㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사는 2022년 05월 12일 설립되어 07월 25일 최초 영업인가를 득한 후, 2022년 8월 19일 에이원타워 금남로 및 에이원타워 광주역, 총 2개 오피스 자산을 취득하였습니다. 또한 전남 무안군의 쇼핑몰 엔스퀘어 편입 목적으로 2022년 08월 24일 해당 자산을 매입한 엔에이치리테일일반사모투자신탁1호(전문)펀드의 수익증권을 매입하여 보유 중입니다. 당사는 상기 자산 편입을 통해 규모의 경제 달성을 목표로 오피스 및 물류센터 외 리테일 자산으로 포트폴리오 외형을 확대하였습니다.

[자리츠 개요]

구분
내용

명칭
주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사
엔에이치농협리츠운용 주식회사

자산보관회사
유안타증권 주식회사

사무수탁회사
주식회사 케이비펀드파트너스

존속기한
50년

기초자산
- 에이원타워 금남로- 에이원타워 광주역- 엔스퀘어(엔에이치리테일일반사모투자신탁1호(전문) 수익증권)

기초자산 소재지
- 광주광역시 동구 금남로5가 55-1, 에이원타워 금남로- 광주광역시 북구 중흥동 701-1, 에이원타워 광주역- 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2622, 엔스퀘어

주1) 엔에이치리테일일반사모투자신탁1호(전문) 펀드로 엔스퀘어 실물 자산 매입 후 수익증권 403억원 중 398억원을 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사에서 매입하였습니다(지분 99%).

1) 부동산 개요

구분
에이원타워 금남로

전경

에이원타워 금남로.jpg
에이원타워 금남로

위치도

에이원타워 금남로 위치.jpg
에이원타워 금남로 위치

주소
광주 동구 금남로5가 55-1

대지면적/연면적

2,857.3
㎡ / 14,957.5
㎡

건물규모
지하3층 ~ 지상 14층

주차대수
101대

용도
업무시설

준공일
1988년 09월

입지
광주 주요 업무권역 소재, 금남로5가역(광주1호선) 도보권대중교통 접근성 우수, 인근 임동/누문 정비사업 진행 중

주요 임차인
삼성생명보험, 삼성생명서비스손해사정 등

임대율
84.5%

WALE
2.51년

감정평가기준일
2025년 04월 04일

감정평가기관
경일감정평가법인

감정평가액
310억원

매입가액
285억원

Cap(매입/안정화)
6.68% / 6.73%

매입주체
주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사

매입시기
2022년 08월 19일

(자료: 당사 제시)

2) 임차인 분석

본 자산은 삼성생명보험(54.9%) 및 삼성생명서비스(8.2%)가 전체 임대 면적의 약 63.1%를 임차하여 광주지역의 거점 사옥으로 활용하고 있어 안정적인 임대 운영이 가능하며, 그 외 삼성계열사, KB국민카드, 신용회복위원회, 한화투자증권, 리테일 등우량 임차인으로 구성되어 있습니다. 삼성생명의 경우 2023년 12월 2.5% 인상된 임대료로 3~5년 장기 재계약을 체결하였으며, KB국민카드 또한 4.3% 인상된 임대료 수준으로 2024년 4월 재계약을 완료한 바 있습니다. 11층 일부 공실로 현재 임대율은 84.5%를 기록하고 있으나 적극적인 임대 마케팅을 진행하여 조기에 공실률을 해소할 예정입니다.

[주요 임차인별 임대면적 대비 비중]
(기준 : 2025년 06월 30일)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

삼성생명보험
54.94%
-

삼성생명서비스손해사정
8.19%
-

KB국민카드
5.66%
-

신용회복위원회
6.12%
-

한화투자증권
5.08%
-

그 외 임차인
4.49%
-

공실
15.52%
-

합계
100.00%
-

(자료: 당사 제시)

3) 입지분석 및 권역동향- 입지 분석본 자산은 광주의 중심 금남로 권역에 위치하여, 지하철 및 주요 버스 접근성이 우수한 자산입니다. 특히 금남로 5가역(광주1호선)과 인접한 역세권 자산으로 우수한 교통환경을 보유하고 있으며, 상업시설 및 주요 오피스 등이 밀집해 있어 양호한 인프라 환경 또한 보유하고 있습니다. 또한 인근 임동 /누문 정비사업이 진행됨에 따라 추후 본 자산 가치 상승에 긍정적인 역할을 할 것으로 전망 됩니다.

[에이원타워 금남로 입지여건]

[에이원타워 금남로 입지여건]_1.jpg
에이원타워 금남로 입지여건

- 권역 동향광주 지역은 전국 6대 광역시 가운데에서도 상대적으로 낮은 임대료와 관리비 수준을 유지하고 있으며, 임차인 입장에서의 비용 효율성이 높은 시장으로 평가됩니다. 2024년 4분기 기준 광주 지역의 환산 전세가는 761천원/㎡, 관리비는 5.4천원/㎡로 나타났으며, 이는 6대 광역시 중 가장 낮은 수준입니다. 비교하면 울산(1,024천원/㎡), 부산(976천원/㎡), 대구(971천원/㎡), 대전(782천원/㎡) 대비 임차 비용이 상대적으로 저렴합니다.

[6대 광역시 공실 및 임대료 현황]
(2024년 4분기 기준)

규모
공실률

환산 전세가(천원/
㎡)

관리비(천원/㎡)

인천
5.04%
996
7.5

부산
10.02%
976
6.7

대구
9.55%
971
7.2

울산
9.71%
1,024
6.6

광주
4.13%
761
5.4

대전
5.20%
782
5.9

(자료: 교보리얼코 2024년 4분기 Office Market Report)

또한, 광주의 임대료 및 관리비는 최근 수년간 완만한 상승세를 보이며 비용 예측 가능성 및 안정성을 동시에 확보하고 있습니다. 2020년 1분기 기준 환산 전세가는 698천원/㎡, 관리비는 50천원/㎡ 수준이었으나, 2024년 4분기 기준으로 각각 761천원/㎡, 54천원/㎡로 상승하였습니다. 이 같은 상승 폭은 연평균 약 2~2.2% 수준으로, 물가 상승률에 비해 낮은 안정적 흐름입니다.

[광주 지역 환전세가 및 관리비 추이]

(천원/
㎡)

광주지역 환산전세가 및 관리비 추이.jpg
광주지역 환산전세가 및 관리비 추이

(자료: 교보리얼코 2024년 4분기 Office Market Report)

광주는 지속적인 공실률 하락을 통해 수급 안정성이 매우 뛰어난 오피스 시장으로 자리잡고 있습니다. 2024년 4분기 기준 공실률은 4.13%로, 6대 광역시 중 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 같은 기간 부산(10.02%), 대구(9.55%), 울산(9.71%), 대전(5.20%) 등과 비교하면 현저히 낮은 수치로, 이는 광주 도심권역 내 공급 대비 수요의 강한 균형을 의미합니다. 또한 광주의 공실률은 장기간 하락세를 보여주고 있습니다. 2020년 1분기 7.97%에서 시작된 공실률은 매년 안정적으로 감소하며 2024년 4분기 4.13%까지 낮아졌습니다. 이는 공급이 제한적인 도심 업무권역와 고정 임차 수요의 견고함이 복합적으로 작용한 결과로, 향후에도 저공실률 기조가 유지될 가능성이 높습니다.

[광주지역 공실률(%) 추이]

광주지역 공실률.jpg
광주지역 공실률

(자료: 교보리얼코 2024년 4분기 Office Market Report)

(5) 에이원타워 광주역

1) 부동산 개요

구분
에이원타워 광주역

전경

에이원타워 광주역.jpg
에이원타워 광주역

위치도

에이원타워 광주역 위치.jpg
에이원타워 광주역 위치

주소
광주 북구 중흥동 701-1

대지면적/연면적

1,965.0
㎡ / 8,992.1
㎡

건물규모
지하2층 ~ 지상 7층

주차대수
51대

용도
업무시설

준공일
2005년 03월

입지
광주역 도보 2분내 위치, 광역 접근성 우수인근 광주2호선 공사중, 광주역 개발 예정으로 주변 환경개선효과 기대

주요 임차인
삼성생명서비스손해사정

임대율
96.1%

WALE
3.49년

감정평가기준일
2025년 04월 14일

감정평가기관
경일감정평가법인

감정평가액
188억원

매입가액
180억원

Cap(매입/안정화)
6.83% / 7.16%

매입주체
주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사

매입시기
2022년 08월 19일

(자료: 당사 제시)

2) 임차인 분석

본 자산은 삼성생명서비스손해사정이 임대면적의 96.1%를 임차하고 있으며 2028년 12월 까지 장기 임대차계약을 체결하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

[주요 임차인별 임대면적
대비 비중]

(기준 : 2025년 06월 30일 기준)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

삼성생명서비스손해사정
96.09%
-

공실
3.91%
-

합계
100.00%
-

(자료: 당사 제시)

3) 입지분석 및 권역동향- 입지분석본 자산은 광주역 도보 2분내 위치해 있어 광주역을 이용한 우수한 광역 접근성을 보유하고 있으며 인근 관공서, 오피스, 쇼핑몰 등 다양한 인프라 시설이 존재합니다. 또한 인근 광주2호선이 공사중이며, 향후 도시재생 뉴딜사업 개발로 주변 환경개선 시 본 자산 가치 또한 상승할 것으로 기대됩니다.

[에이원타워 광주역 입지여건]

에이원타워 광주역 입지.jpg
에이원타워 광주역 입지

- 권역동향
"제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (5) 에이원타워 금남로 - 3) 입지분석 및 권역동향' 항목을 참고하시기 바랍니다.(6) 엔스퀘어

1) 부동산 개요

구분

엔스퀘어(
N Square)

전경

엔스퀘어

위치도

엔스퀘어 위치.jpg
엔스퀘어 위치

주소
전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2622

대지면적/연면적
64,922.6㎡ / 47,054.7㎡

건물규모
지상4층

주차대수
1,010대

용도
리테일

준공일
2016년 11월

입지
전라남도 신 행정도시 남악신도시 내 위치전라남도 서남권 유일한 대형 유통사 복합쇼핑몰

주요 임차인
GS리테일

임대율
100.0%

WALE
11.35년

감정평가기준일
2025년 03월 17일

감정평가기관
삼창감정평가법인

감정평가액
1,524억원

매입가액
1,190억원

Cap(매입/안정화)
5.13%

매입주체
주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사

매입시기
2022년 04월 매입, 2022년 8월 리츠 편입

(자료: 당사 제시)

2) 임차인 분석

본 자산은 신용등급 AA의 ㈜GS리테일이 2036년 12월까지 100% 책임임차 중이며 롯데쇼핑㈜가 전차하여 9,415평의 롯데아울렛, 4,322평의 롯데마트로 운영중에 있습니다.

[주요 임차인별 임대면적
대비 비중]

(기준 : 2025년 06월 30일 기준)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

GS리테일
100.00%
-

합계
100.00%
-

(자료: 당사 제시)

3) 입지분석본 자산은 무안군 남악 신도시에 소재한 전남 서남권 지역 내 유일한 복합 쇼핑센터로, 서해안고속도로 및 국도 1호선, 국도2호선 등에 위치하여 차량 7분 거리에 임성리역(호남선)을 통해 광주 및 수도권 이동이 용이한 이점을 가지고 있습니다. 또한 본 자산이 위치한 남악 신도시는 전라남도의 광주 중심 지역화 탈피 및 전남 서남권 경제 균형 도모를 위해 전라남도에서 계획인구 130천명, 사업비 24,145억원을 투입하여 계획하고 있는 개발 신도시로 전라남도 향후 개발 가능성이 높은 지역으로, 향후 본 자산 가치 상승에 긍정적인 역할을 할 것으로 기대됩니다.

[엔스퀘어 입지여건]

엔스퀘어 입지.jpg
엔스퀘어 입지

(7) 하이트진로 서초사옥(마티스 주차장 포함)

㈜
엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사는 2025년 03월 25일 설립되어 05월 09일 최초 영업인가를 득한 후, 2025년 05월 14일 하이트진로 서초사옥을 취득하였습니다.

[자리츠 개요]

구분
내용

명칭
주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사
엔에이치농협리츠운용 주식회사

자산보관회사
흥국생명보험 주식회사

사무수탁회사
주식회사 케이비펀드파트너스

존속기한
50년

기초자산
하이트진로 서초사옥

기초자산 소재지
서울특별시 서초구 서초동 1445-14, 15

1) 부동산 개요

구분
하이트진로 서초사옥
마티스 주차장

전경

하이트진로 서초사옥.jpg
하이트진로 서초사옥

위치도

하이트진로 서초사옥 위치.jpg
하이트진로 서초사옥 위치

주소
서울특별시 서초구 서초동 1445-14, 15
서초구 서초동 1426-5

대지면적/연면적

2,627.84
㎡ / 21,582.44
㎡

588.0
㎡ / 5,838.97
㎡

건물규모
지상 6층 ~ 17층
지하 1층 ~ 5층 전체 지분의 48.64%

승강기/주차대수
7대 / -
1대 / 216대

용도
오피스
주차장

준공일
1988년 1월 (2003년 리모델링)
1996년 8월

입지
지하철 남부터미널역(3호선) 인접 GBD 서브권역 위치경부고속도로, 남부순환로 등 주요 접근성 우수

주요 임차인
하이트진로

임대율
100.0%

WALE
7.30년

감정평가기준일
2025년 02월 24일

감정평가기관
대한감정평가법인

감정평가액
2,945억원

매입가액
2,400억원

Cap(매입/안정화)
5.45%

매입주체
주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사

매입시기
2025년 05월 14일

(자료: 당사 제시)

2) 임차인 분석
본 자산 임대면적의 100%에 대해 신용등급 A+의 하이트진로가 2032년 06월까지 장기 마스터리스 계약을 체결하여 임대수익 확보가 가능하며, Triple Net 구조 임대차 계약으로 Capex를 포함한 유지수선의무 또한 모두 임차인이 부담합니다.

[주요 임차인별 임대면적
대비 비중]

(기준 : 2025년 06월 30일 기준)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

하이트진로
100.00%
-

합계
100.00%
-

(자료 : 당사 제시)

3) 입지분석 및 권역동향- 입지분석본 자산은 남부터미널역에서 도보 2분 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 서울 및 수도권 주요 지역으로 이동하는 24개의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 남부터미널에서 고속버스를 이용하여 지방 거점으로의 이동이 용이합니다. 차량 이용시 남부순환로와 서초중앙로를 통해 올림픽대로 및 경부고속도로 진입이 용이하여 서울 및 수도권 전역으로 빠르게 이동 가능합니다. 또한 서초-양재 권역은 경부고속도로(서초IC)를 통한 경기 남부 권역 소재의 공장, 물류센터, 연구소 등으로의 접근성이 우수하여 유통 및 제약회사 입지로 선호도가 매우 높습니다. 실제로 본 자산 인근에는 탁월한 업무 연계성을 기반으로 제약사, IT기업, 제조업 등의 본사 사옥이 다수 위치하는 등 오피스 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 양재동 일대를 중심으로 R&D 기업들이 집적되면서 첨단산업 클러스터를 형성하고 있습니다.

[하이트진로 서초사옥 입지여건]

하이트진로 서초사옥 입지.jpg
하이트진로 서초사옥 입지

- 권역동향본 자산이 위치한 서초-양재권역은 강남업무권역의 서브권역에 해당됩니다. 2025년
1분기 기준 강남업무권역 보증금은 1,114.0천 원/평, 임대료는 111.4천 원/평으로 전 분기 대비 4.3% 상승하였으며, 관리비는 40.8천 원/평으로 전 분기 대비 2.2% 상승하였습니다. 특히 초대형 오피스인 교보강남타워 및 트레이드타워, 대형 오피스 아크플레이스 등에서 임대가 조정이 발생해 권역 전체의 상승을 주도했
습니다.

[강남업무권역 임대료]

gbd 임대료.jpg
GBD 임대료

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

강남대로 및 강남기타지역에서는 중형 1건, 소형 4건 총 5건의 신규 오피스 공급이 확인되었습니다. 다만, 초대형 오피스를 위주로 대형 공실이 다수 발생함에 따라, 2025년 1분기 흡수면적은 음(-)의 값을 기록하였습니다.

[강남업무권역 신규임대표본-흡수-공실률]

gbd 신규임대표본-흡수-공실률.jpg
GBD 신규임대표본-흡수-공실률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

2025년 1분기 강남업무권역 공실률은
전 분기 대비 0.8%p 상승한 3.8%, 신축제외 공실률은 전 분기 대비 0.8%p 상승한 3.7%를 기록하였습니다. 초대형 오피스 공실률의 경우 전 분기 대비 1.3%p 상승한 2.2%를 기록하였으며, 이는 센터필드 이스트 내 SSG.COM 및 더블유컨셉코리아의 퇴거 및 기존 입주사의 감평으로 인해 8천평 이상의 대형 공실이 발생한 것이 주 원인입니다. 또한 중대형 오피스 파크빌딩, KT&G코스모대치타워, 중형 오피스 EG빌딩 등에서 공실이 발생하며 전 분기 대비 0.7%p 상승한 6.0%를 기록하
였습니다.

[강남업무권역 공실률]

gbd 공실률.jpg
GBD 공실률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

(7) 돈의문D타워(신규 투자예정 자산)
당사가 금번 유상증자 대금으로 자리츠를 통해 취득하고자 하는 1종 수익증권 및 동 수익증권의 기초자산에 대한 상세 내역 및 투자구조는 아래와 같습니다.1) 수익증권 및 기초자산 개요

구분
내용

1. 매입 대상자산
투자대상
엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권

투자총액
300억원

지분율
15%(주1)

운영배당 조건
연 6.10% 누적적 우선분배

청산배당 분배비율
20%

투자기간
약 15년

IRR(예상)
8.66%(주2)

2. 매수자
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사

3. 매도자

엔에이치투자증권
㈜

4. 매입 대상자산의 기초자산 상세 개요
자산명
돈의문 D타워

매매일자
2025년 9월(예정)

소재지
서울시 종로구 통일로 134 (평동234, 교남동 162)

주용도
업무시설, 판매시설

대지면적
6,830.40㎡, (1,930.07평)

연면적
86,224.32㎡, (26,082.86평)

건축면적

3,395.12
㎡(1,027.02평)

매입금액
약 8,953억원

규모
지상 26층 / 지하 7층

건폐율/용적률
53.21% / 849.94%

사용승인일
2020년 06월 17일

주1) 1종 수익증권 총 2,000억원 기준

주2) 매각차익 포함 기준으로, 기초자산 Exit Cap Rate 4.00% 가정 기준

[엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권 투자구조]

nh오피스ref 2호 1종 수익증권 투자구조.jpg
NH오피스REF 2호 1종 수익증권 투자구조

2) 임차인 분석본 자산의 경우 임대면적의 약 75%를 DL그룹 계열사들이, 약 14%를 NH농협은행이, 그 외 약 16%를 신한투자증권, NBH캐피탈, Titanium22 등이 임차하고 있습니다. 우수한 신용도를 보유한 우량 임차인들로 구성된 만큼, 임대차 계약 만기 전까지 안정적인 운영 및 임대료 수취가 가능할 것으로 전망됩니다.

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

DL그룹
74.74%
-

NH농협은행
14.09%
-

신한투자증권
1.76%
-

NBH
1.59%
-

Titanium22
1.59%
-

리테일
6.22%
-

합계
100.00%
-

3) 입지분석 및 권역동향- 입지분석본 자산이 위치한 중심업무권역는 공공기관, 대기업 본사, 금융권 지점 등이 밀집된 지역으로 임차수요가 안정적이며,
본 자산의 경우 서대문역(5호선)과 직접 연결이 되어 있어 대중교통을 통한 서울 주요업무권역 접근성이 용이합니다.
또한 서대문 지역은 도심업무지역이 확장함에 따라 입지적 수혜를 받을 것으로 예상됩니다. 서대문역 인근 지역 돈의문재정비촉진지구, 순화정비구역, 서소문 정비구역, 및 서울역 북부역세권 등 개발 계획이 있으며, 서울시는 기존의 중심업무권역의 확장을 본 자산 인근인 남서측 방향으로 확장 진행 중입니다.

[돈의문D타워 업무지구 접근성]

무요업무지구 접근성.jpg
주요업무지구 접근성

[중심업무권역 주요 도시개발계획]

cbd 주요 도시개발계획.jpg
CBD 주요 도시개발계획

(자료 : GenstarMate 시장실사보고서)

- 권역 동향2025년 1분기 중심업무권역 보증금은 1,117.4천 원/평, 임대료는 111.7천 원/평으로 전 분기 대비 3.0% 상승하였으며, 관리비는 45.2천 원/평으로 전 분기 대비 2.0% 상승하였습니다. 특히 교보생명빌딩, 서울파이낸스센터 등 초대형 규모의 오피스에서 임대료가 대폭 인상되었습니다.

[중심업무권역 임대료]

cbd 임대료 인상.jpg
CBD 임대료

[중심업무권역 임대료 및 관리비 상승률]

cbd 임대료, 관리비 상승률 (전년 동기 대비).jpg
CBD 임대료, 관리비 상승률 (전년 동기 대비)

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

2025년 1분기 중심업무권역에는 대형 오피스인 Project 107이 공급된 영향으로 흡수면적은 음(-)의 값을 기록하였으며, 2분기에는 KT광화문빌딩 웨스트를 비롯해 약 25,000평 규모의 오피스가 공급될 예정입니다.

[중심업무권역
신규임대표본-흡수-공실률]

신규임대표본-흡수-공실률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

2025년 1분기 중심업무권역 신축포함 공실률은 전 분기 대비 0.9%p 상승한 4.2%로, 대형 규모와 도심기타지역에서 상승을 주도하였습니다. 반면 초대형 오피스의 경우 서울스퀘어에 다양한 업종의 임차사가 입주하며 약 2,000평 규모의 공실을 해소한 영향으로 전 분기 대비 0.2%p 하락한 2.7%의 공실률을 기록하였습니다. 세부지역별로 볼 때, 지역 내 이동이 발생하여 보합을 유지한 남대문지역을 제외한 모든 세부지역에서 공실률 상승이 확인되었습니다.

[중심업무권역
공실률]

cbd 공실률.jpg
CBD 공실률

(자료: GenstarMate Korea Office Market Report 2025 Q1)

- 유사 거래사례본 자산은 지하 7층~지상 26층 규모에 연면적 약 26,000평의 프라임 오피스에 해당되며, 과거 5년 이내 종결된 중심업무권역 소재 경쟁빌딩 거래사례 비교 시, 연면적 15,000평 이상의 프라임 오피스는 모두 평당 3천만원 중, 후반 매각가를 형성하였습니다. 따라서 해당 유사거래사례들을 감안할 시, 본 자산의 평당 3,432만원 매각가는 합리적인 수준의 매각가에 해당하는 것으로 볼 수 있습니다.

[중심업무권역 소재 매물
유사 거래사례]

인근 경쟁빌딩 매각 사례.jpg
인근 경쟁빌딩 매각 사례

(자료: GenstarMate 시장실사보고서 및 당사 제시)

한편, 금번 유상증자를 통해 당사가 취득할 수익증권의 기초자산인 돈의문 D타워에 대한 감정평가 내역은 아래와 같으며, 당사의 본 자산을 매입금액이 감정평가금액을 하회하여, 매입금액 측면에서는 매력적인 조건으로 자산 편입이 이루어짐을 알 수 있습니다.

[돈의문 D타워 감정평가내역]

(단위 : 천원)

투자대상
장소
매입금액
감정평가금액(일반거래)
감정평가금액(담보)
감정평가 기준일
감정평가인

돈의문 D타워
서울시 종로구 통일로 134 (평동234, 교남동 162)
895,300,000
985,600,000
985,000,000
2024-09-02
중앙감정

당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 투자자께서는 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입(간주)가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

나. 투자제한

(1) 자산의 투자, 운용에 관한 일반원칙

당사는 관련 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다.
또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것이며, 정관상 자산운용의 기본방침을 수립하고 있어 투자자 보호에 임하고 있습니다.

[정관]제2조 (목적)

회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 투자ㆍ운 용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용 과 관련된 업무(이에 부수하는 업무를 포함함) 및 기타 부투법 또는 다른 관련 법 령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없다.(개정 2020. 2. 25.)

제 46 조 (자산의 투자·운용)① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.(개정 2020.2.25)

1. 부동산

2. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업(이하 “부동산개발사업”)

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금 포함)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여야 한다.(개정 2020. 2. 25.)

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제2호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령 제17조의 2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치③ 회사가 그 자산을 제2항 제3호에 따른 대출의 방법으로 투자ㆍ운용하는 경우

부투법 및 그 시행령상 허용되는 자를 상대로 부투법 및 그 시행령에서 정한 요건을 모두 충족하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.(개정 2020. 2. 25.)

「부동산투자회사법」

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)

(전략)

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조(거래의 제한)① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 “주요주주”라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법 시행령」
제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

② 법 제30조제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 기관 또는 단체”란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 “현물출자”는 “부동산 매매거래”로, “현물출자자”는 “거래당사자”로 본다.

(2) 부동산에의 투자 및 운용

당사는 그 자산을 다음 각 호의 해당하는 방법으로 투자 및 운용하여야 합니다. 더불어 부동산투자회사는 매분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 합니다. 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 합니다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 「부동산투자회사법」 제25조 및 같은 법 시행령 제27조에 의합니다.

[정관]

제 47 조 (자산의 구성)

① 회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 부투법 시행령 제27조에 따른다.

② 제1항에 따라 자산의 구성비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 회사 소유 부동산의 매각대금

③ 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부투법 시행령 제26조 제4항에서 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

「부동산투자회사법」

제25조(자산의 구성)① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법 시행령」
제27조(자산의 산정기준)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 법 제25조제1항 후단 및 제49조의2제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다.

1. 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.

가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액

나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액

다. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액

2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.

4의2. 총자산의 100분의 80 이상이 다음 각 목의 자산으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하기 위해 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 다음 각 목의 자산 비율 산정에 관하여는 제4호 후단을 준용한다.

가. 제1호에 따른 금액

나. 건축 중인 건축물의 개발사업에 투자한 모든 금액

5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

8. 법 제21조제2항제3호에 따라 대출한 모든 금액

② 법 제25조제1항 전단에 따른 현금에는 금융기관에의 예치금을 포함한다.

③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.

1. 부동산의 경우: 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가업자가 제16조에 따라 산정한 가액으로 할 수 있다.

2. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 “평가기준일”은 “산정기준일”로 본다.

3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

4. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상의 금액에 의하는 방법

(3) 증권에 투자 및 운용

당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 됩니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 관광진흥법에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행 령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

[정관]

제 48 조 (증권에 대한 투자)

① 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또 는 그 시설을 관리하거나 관광진흥법에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행 령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경 우

6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

② 회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날 부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

③ 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부투법 시행령 제31조 제3항으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항 제5호에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산 의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다.

④ 회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

「부동산투자회사법」

제27조(증권에 대한 투자)
① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우2. 다른 회사와 합병하는 경우3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우4의2. 부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우4의3.

제22조의5에 따라 자기관리 부동산투자회사가 자산관리회사를 설립하고 해당 자산관리회사의 발행주식 전부를 취득하는 경우5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우② 부동산투자회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다.④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.
「부동산투자회사법 시행령」
제31조(증권에 대한 투자)

① 법 제27조제1항제4호의2에서 “「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업

2. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업

3. 「공동주택관리법」에 따른 주택관리업

4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호에 따른 주택임대관리업

5. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 물류터미널사업 및 같은 조 제5호의3에 따른 물류창고업

6. 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포, 같은 조 제4호에 따른 준대규모점포 및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업

7. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 체육시설업

8. 「노인복지법」 제33조의2제6항에 따른 노인복지주택의 운영에 관한 위탁 사업

9. 제1호부터 제8호까지의 사업과 유사한 사업으로서 국토교통부령으로 정하는 사업

② 법 제27조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제14조에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우

4. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우

4의2. 제27조제1항제4호의2에 따른 법인의 발행주식 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하는 경우

5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우

6. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우

7. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우

③ 법 제27조제3항 본문에서 “대통령령으로 정하는 증권”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다.

1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관에서 발행한 채권

2. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권

3. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다)

4. 「한국주택금융공사법」에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권

5. 회사가 다른 회사를 합병하거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 “기업인수ㆍ합병”이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 “인수ㆍ합병회사등”이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다)

6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여 「자산유동화에 관한 법률」 제31조에 따라 발행되는 사채

7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제324조에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서

8. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권

8의2. 제27조제1항제4호의2에 따른 법인 또는 조합이 발행한 지분증권 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권

9. 제27조제1항제1호나목에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

10. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

11. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

12. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권

다. 편입한 집합투자증권에 관한 사항

당사가 타 집합투자기구가 발행한 집합투자증권에 투자하게 되는 경우 해당 집합투자기구에서 발생한 투자위험이 당사에 전이될 가능성이 있으며, 이로 인하여 당사가 발행한 주식의 가격이 하락하는 경우 투자자의 원금 손실이 발생할 수 있습니다.당사는 비상장 사모리츠에 해당하는 주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 의결권 있는 주식 100.00%, 주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 의결권 있는 주식 100.00%, 주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사의 의결권 있는 주식 100.00%를 보유하고 있으며, 이외 당사의 보통주 투자 및 주식담보대출 등을 활용해 2025년 신규 설립한 주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사증권 역시 당사 100.00% 지분으로 최대주주이며 금번 유상증자의 납입대금으로 돈의문D타워 1종 수익증권 일부를 인수할 예정입니다. 상기 사모 (자)리츠들은 모두「부동산투자회사법」상 부동산투자회사에 해당합니다. 당사가 보유하고 있는 자리츠에 대한 출자 현황은 아래와 같습니다.

[당사 보유 집합투자증권(자리츠 지분) 현황]
(단위: 주, 백만원)

집합투자증권의 발행인
집합투자증권의종류(주1)
보유주식수
의결권 비율
장부금액

주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
보통주
32,368,420
100.00%
61,500

종류주
-
-

소계
32,368,420
100.00%

주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
보통주
27,843,140
100.00%
57,200

종류주
-
-

소계
27,843,140
100.00%

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
보통주
11,979,400
100.00%
59,897

종류주
-
-

소계
11,979,400
100.00%

주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사
보통주
10,600,000
100.00%
85,300

종류주
-
-

소계
10,600,000
100.00%

합계
263,897

주1) 당사 보유 증권의 종류별 특징은 본 투자설명서 제2부 "8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (1) 당사 보유자산 현황" 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

주2) 상기 법인은 모두 비상장 위탁관리부동산투자회사에 해당하며, 지분율은 의결권이 있는 발행주식 총수에 대한 지분율입니다.

당사가 자리츠가 발행한 주식 및 투자대상펀드가 발행한 수익증권을 보유하여 투자함으로써 노출되는 위험에 대하여는 본 투자설명서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험"에 기재된 부동산 취득구조와 자리츠 및 투자대상펀드의 투자자산 관련 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로서, 당사의 설립 목적은 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 및 부동산 관련 증권을 취득한 후 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 높은 수준의 배당을 실시함으로부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 기여하는 것입니다. 당사는 다양한 유형(Multi-sector)의 코어플러스(Core+) 자산에 투자하는 전략을 통하여 수익추구형 복합리츠로 성장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 부동산 투자의 전략은 목표하는 수익률과 위험이 반영된 기초 자산의 특성에 따라 실물형 투자 플랫폼, 멀티섹터 코어 플러스 자산투자, 자산가치 상승으로 안전 마진 확보 전략으로 구분됩니다. 당사는 2021년 상장 이후 신규 자산 편입으로 외형을 확대하였으며, 이후 자산 매각 및 신규 자산 편입 등을 통해 자산 리밸런싱(오피스, 물류, 기타)을 추진중에 있습니다.

[투자 전략 개요]

투자 포트폴리오.jpg
투자 포트폴리오

자료 : 당사 제시

당사는 오피스 빌딩 시장에서 가장 큰 거래 비중을 차지하는 중형 오피스 빌딩, 새롭게 성장하고 있는 물류센터 및 리테일 자산 등과 같은 중위험-중수익의 코어플러스 자산에 투자하는 전략으로 코어 대비 높은 수익성과 성장성을 추구합니다. 또한 당사는 현재 보유하고 있는 오피스 빌딩 및 물류센터 뿐만 아니라 향후 다양한 섹터의 자산을 편입하여 시장충격 및 경기변동에도 안정적인 배당을 실현하고자 합니다.

당사는 편입자산의 가치상승 실현과 신규 자산 편입을 통해 10년내 2조원 규모의 복합리츠로 성장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 첫번째 단계인 공모상장이 완료되어 두번째 단계로 규모의 성장을 통해 수익성을 제고할 계획입니다. 경쟁입찰 및 수의계약 참여, 블라인드 자금 조성, 농협그룹의 시너지 등을 활용해 지속적인 Deal Pipeline을 확보하고 상장리츠의 금융구조를 활용하여 추가 차입 및 자본확충을 통해 신규자산 매입을 추진할 계획입니다. 규모의 성장이 완료되면 시장 사이클을 반영한 포트폴리오 조정을 통해 안정성과 수익성을 제고할 계획입니다.

[신규 자산 편입 추진 목적]

신규자산 편입 목적.jpg
신규자산 편입 목적

자료 : 당사 제시

한편, 당사는 신규 자산 편입 시 자산 취득의 시차로 인하여 자산 취득이 제한되는 이슈를 최소화하고 부동산투자회사법 제29조에 따른 자금차입 및 사채발행 제한 요건 등을 고려하여 ① 별도의 자리츠를 설립하여 자리츠로 하여금 금융기관(은행/증권/보험/캐피탈社 등)으로부터 선/후순위대출 및 주식담보대출을 받아 자금을 조달하여 매입 대상 자산을 선제적으로 취득한 후 ② 당사의 유상증자 등 자금조달을 통해 자금을 확보하여 자리츠를 대상으로 출자(제3자배정 유상증자 등)를 진행, 자리츠를 종속회사로 편입하여 자산을 편입하는 구조로 투자를 진행 해 오고 있습니다. 이와 같은 투자전략으로 당사는 분당스퀘어&비전월드 오피스빌딩을 제외하고 현재 4개의 사모 비상장 자리츠들을 보유하고 있으며, 보유 자산 및 자리츠 세부 내용은 아래와 같습니다.

[당사 보유자산 현황]

(기준일: 2025년 06월 30일)
(단위: 억원, %, 년)

자(子)리츠명
건물명
위치
매입시기
매입가
임대율(%)
WALE(년)

-
분당스퀘어&비전월드
경기 성남시
2020.01
1,902억원
100.0
2.22

주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 당산
서울 영등포구
2020.02
1,303억원
100.0
2.83

주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
도지물류센터
경기 이천
2020.12
1,035억원
96.1
1.50

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 금남로
광주 동구
2022.08
285억원
84.5
2.51

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
에이원타워 광주역
광주 북구
2022.08
180억원
96.1
3.49

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
엔스퀘어
전남 무안
2022.04
1,190억원
100.0
11.35

주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사
하이트진로 서초사옥
서울 서초
2025.05
2,400억원
100.0
7.00

합계 / 평균 / 통합
-

8,295억원

주1) 본 투자설명서에서 자(子)리츠란, 당사가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 자산관리위탁회사가 엔에이치농협리츠운용㈜인 부동산투자회사를 의미합니다 (이하 본 투자설명서에서 동일).

주2) 평균 임대율(%)은 공실 면적 기준으로 산정한 평균 수치입니다.

주3) WALE(Weighted Average Lease to Expiry)은 가중평균 임대차잔여기간을 의미하며, 임차인들의 잔여 임차기간을 각 임차인별 임차면적에 가중평균하여 계산한 기간을 의미합니다.

주4) 엔스퀘어의 경우 엔에이치리테일일반사모투자신탁1호(전문) 펀드가 실물 자산을 매입하였으며, 해당 펀드 수익증권 중 398억원을
㈜
엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사에서 매입 완료

주5) 2025.05월 매입을 완료한 하이트진로 서초사옥 자산은 매입일 기준으로 작성하였습니다.

(자료 : 당사 제시)

[당사 보유 집합투자증권(자리츠 지분) 현황]
(단위: 주, 백만원)

집합투자증권의 발행인
집합투자증권의종류(주1)
보유주식수
의결권 비율
장부금액

주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
보통주
32,368,420
100.00%
61,500

종류주
-
-

소계
32,368,420
100.00%

주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
보통주
27,843,140
100.00%
57,200

종류주
-
-

소계
27,843,140
100.00%

주식회사 엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사
보통주
11,979,400
100.00%
59,897

종류주
-
-

소계
11,979,400
100.00%

주식회사 엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사
보통주
10,600,000
100.00%
85,300

종류주
-
-

소계
10,600,000
100.00%

합계
263,897

주1) 당사 보유 증권의 종류별 특징은 본 투자설명서 제2부 "8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (1) 당사 보유자산 현황" 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

주2) 상기 법인은 모두 비상장 위탁관리부동산투자회사에 해당하며, 지분율은 의결권이 있는 발행주식 총수에 대한 지분율입니다.

나. 위험관리

당사의 위험관리가 반드시 달성된다는 보장은 없습니다. 위험관리는 증권신고서 제출 시점 현재의 시장 상황을 감안하여 작성된 것으로 시장 상황의 변동이나 당사 내부기준의 변경 또는 기타 사정에 의하여 변경될 수 있습니다. 이러한 경우 관련 규정 및 절차에 따라 해당 내용은 공시될 예정입니다.

(1) 자산운용위험 관리계획

1) 자산매입 관련
당사가 취득한 부동산이나 당사가 지분증권 100%를 취득한 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사가 각각 보유하는 부동산 또는 수익증권에 있어서 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 거래의 적법성과 권리관계 분석 등을 통하여 그 결과를 투자대상 자산 (투자부동산 및 지분증권)의 소유권 취득 과정에 반용하였으며, 향후 추가로 편입하는 자산에 대하여도 동일한 위험관리 체계를 적용하여 자산매입 관련 위험을 최소화할 계획입니다.한편 당사는 금번 공모를 통한 납입대금으로, ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사를 통해 취득하고자 하는 1종 수익증권의 기초자산인 돈의문D타워에 대하여 자산매입 관련 위험을 최소화하기위해 ㈜젠스타메이트로부터 물리실사를 2024년 8월 완료하였으며 일반거래 및 담보목적 감정평가(㈜중앙감정평가법인)와 법무법인(유) 화우로부터 법률실사는 2024년 9월 완료하였습니다. 또한 2024년 10월 동 자산에 대하여 ㈜젠스타메이트로부터 시장실사와 예지회계법인으로부터 재무실사도 완료한 상태입니다.2) 임대 공실 관련
당사의 투자부동산인 분당스퀘어의 임대율은 100%입니다. 당사는 운영기간 동안 분당스퀘어의 주요 임차인인 라인플러스㈜와 위메이드플레이㈜ 등의 재무현황과 영업현황을 지속적으로 점검하여 사전에 공실 발생 가능성을 최소화 할 수 있는 방안 등을 마련할 예정입니다.
당사가 100% 지분을 취득한 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 투자부동산은 에이원타워 당산으로 현재 임대율은 100% 입니다. 에이원타워 당산의 주요 임차인은 삼성생명서비스손해사정㈜와 삼성생명보험㈜ 등으로, 당사는 운영기간 동안 지속적인 임차인 모니터링 및 권역별 잠재임차인을 대상으로 임대마케팅을 실시하여 공실을 최소화할 계획입니다.
당사가 100% 지분을 취득한 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회의 투자부동산은 도지물류센터로 현재 임대율은 100.0% 입니다. 주요 임차인은 삼성전자로지텍㈜ 등으로 당사는 임차인의 재무현황, 영업현황 및 물류시장 환경을 지속적으로 점검하여 사전에 공실 발생 가능성을 최소화 할 수 있는 방안 등을 마련할 예정입니다. 당사가 100% 지분을 취득한
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사의 투자부동산은 에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, 엔스퀘어로, 현재 임대율은 각각 87.4%, 96.1%, 100%입니다. 주요 임차인으로
에이원타워 금남로의 경우 삼성생명보험
㈜가, 에이원타워 광주역의 경우
삼성생명서비스손해사정㈜가, 엔스퀘어의 경우
㈜지에스리테일(롯데쇼핑
㈜ 전차)가 있으며 각 임차인에 대한 모니터링 및 재계약을 추진하는 동시에 권역별 잠재임차인을 대상으로 임대 마케팅을 실시하는 등 공실 최소화 방안 등을 마련할 예정입니다. 당사가 최근 100% 지분을 취득한
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사의 투자부동산은 하이트진로 서초사옥으로, 현재 임대율은 100%입니다. 하이트진로
㈜(마스터리스)가 100% 임차하고 있는 자산으로 타 편입자산 대비 공실위험에 대한 노출은 제한적입니다. 당사가 금번 유상증자 이후 자리츠를 통해 신규 편입하는 돈의문 D타워의 경우 현재 임대율은 100%이며, 주요 임차인으로 DL그룹, NH농협은행, 신한투자증권, NBH캐피탈 등이 있습니다. 임대면적의 약 75%를 차지하는 DL그룹의 경우 2025년 말 임대차 계약이 만료될 예정이나, 당사는 조기에 농협그룹 계열사의 임차 유치를 위해 농협그룹 계열사들과 사전 협의하여 공실률 발생 가능성을 최소화할 예정입니다.
그럼에도 불구하고 코로나19 사태 및 비상계엄 사태 등과 같이 불가항력적인 사건 발생으로 인해, 당사가 예기치 못한 일부 임차인들의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차 계약 중도해지 등이 발생할 수 있으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 목표한 임대료 수익에 미달하는 위험에 노출될 수 있습니다.3) 부동산 자산 관련부동산 자산에 불가항력적으로 발생할 수 있는 화재, 풍수 등의 자연재해 위험은 현대
해상화재보험㈜의 패키지보험 가입을 통해 대비하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 자연재해 등으로 인해 투자부동산에 물리적 손상이 발생하는 경우 보험금으로 손실액 전체를 보상받지 못할 수도 있습니다.4) 현금 및 유가증권의 운용

현금 및 유가증권 운용규모를 최소화할 계획이나 사내유보금이 있는 경우 이를 재원으로 취득하는 유가증권을 보유하게 됩니다. 당해 회사가 현금 및 유가증권 자산을 운용함에 있어서 직면하는 위험은 금리변동 위험입니다. 즉, 현금 및 유가증권의 운용수익의 증감은 전반적인 경제상황 및 금융 시장의 질적 변화, 정부의 재정 및 금융정책의 변화, 물가상승률 등에 따른 금리의 변동에 좌우됩니다.따라서 동 자산의 운용과 관련하여 대책이 필요한 바 당해 회사는 현금 및 유가증권의 운용방침을 이사회에서 결정하되, 운용원칙은 배당지급 의무를 성실히 수행할 수 있도록 안정성을 도모함과 동시에 수익률을 극대화하는 방향으로 추진할 계획입니다. 또한 여유자금은 장기상품과 단기상품을 적절히 혼합하여 운용하고 주요 운용대상으로서 금리하락이 일정기간 예상될 때는 국공채 및 고정금리부 예금자산, 금리상승이 일정기간 예상될 때는 변동 금리부 예금자산을 활용할 계획입니다. (2) 회사 경영 및 운영 위험 관리계획

당사는 위탁관리부동산투자회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야하는 바, 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것이나, 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 다소 부정적인 영향을 줄 수 있으며 당사와의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 위험을 방지하기 위해 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 정관에 반영하였으며, 특수관계자에 대한 통제규정을 두어 이해상충위험을 줄여나갈 예정입니다.
다. 수익구조(1) 수익구조

1) 영업수익의 추정
당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 영업수익은 투자부동산의 임대료수익 및 관리수익, 주차수익, ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사 보통주로부터 발생 예정인 예상 배당금 등에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 투자 부동산의 실제 운용과 보통주식의 배당에 따라 변동될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[영업수익 추정]
(단위 : 백만원)

구분
제11기(E)
제12기(E)
제13기(E)
제14기(E)
제15기(E)
제16기(E)
제17기(E)

기간
2025.01.01~2025.06.30
2025.07.01~2025.12.31
2026.01.01~2026.06.30
2026.07.01~2026.12.31
2027.01.01~2027.06.30
2027.07.01~2027.12.31
2028.01.01~2028.06.30

영업수익
14,758
16,737
16,822
16,242
16,283
16,106
16,110

임대료수익
4,638
4,123
4,560
4,202
4,689
4,320
4,807

관리수익
2,347
2,359
2,407
2,409
2,476
2,478
2,540

주차수익
610
628
628
647
647
667
667

배당수익
7,159
9,622
9,221
8,980
8,468
8,637
8,092

기타수익
4
4
4
4
4
4
4

(자료 : 당사 제시)

상기 수익은 당사의 투자부동산에서 발생하는 임대료수익, 관리수익, 주차수익, 당사가 투자하는 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사의 수익 및 비용에 기반하여 발생하는 배당금 등으로 구성되어 있습니다. 산출의 가정은 아래와 같습니다.

[수익에 대한 가정]

구분
내용

임대료수익 및관리 수익
각 투자부동산에 현재 임차 중인 각 개별 임차인의 임차조건과 계약 연장 가능성 및 인근 임대시장 환경 등을 종합적으로 고려하여 추정하였습니다.

주차수익 및기타수익
주차장 운영 및 구내통신서비스 등을 통하여 수취하고 있는 주차수익 및기타수익을 기준으로 추정하였습니다.

2) 영업비용의 추정당사의 영업비용은 위탁보수, 회사운영 제비용, 및 예비비 등으로 구성되며 산출의 가정은 아래와 같습니다.

[비용에 대한 가정]

구분
관련항목
비고

위탁보수
자산관리, 자산보관, 사무수탁 등
계약서 상 요율을 적용하여 반영하였습니다

부동산관리비
수선유지비, 수도광열비, 제세공과금, 보험료, 임대중개수수료 등
부동산 관리 과정에서 실제 발생할 것으로 예상되는 부동산관리수수료, 제세공과금, 수도광열비, 보험료 등의 항목의 현시점 비용에 적정 인상률을 적용하여 반영하였습니다.

회사운영제비용
임원보수, 주주총회 개최 비용, 외부감사수수료, 세무용역
현 시점에서 추정 가능한 비용 수준을 가정하였습니다.

예비비
예비 재원
현 시점에서 예상 가능한 필요 예비비를 반영하였습니다.

3) 영업외비용 추정

영업외비용은 선순위 장기차입금의 이자비용 등으로 구성되어 있으며, 선순위 장기차입금의 이자율은 기 체결된 대출약정에 따라 연 4.0%로 적용하였습니다.

(2) 추정 손익 현황

당사의 손익은 아래와 같이 추정할 수 있습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "1) 영업수익의 추정 ~ 3) 영업외비용 추정"에서 기재된 것과 같은 여러 가정들을 전제로한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동이 가능함에 유의하시기 바랍니다.

[당사 추정 손익 현황]
(단위 : 백만원)

구분
제11기(E)
제12기(E)
제13기(E)
제14기(E)
제15기(E)
제16기(E)
제17기(E)

기간
2025.01.01~2025.06.30
2025.07.01~2025.12.31
2026.01.01~2026.06.30
2026.07.01~2026.12.31
2027.01.01~2027.06.30
2027.07.01~2027.12.31
2028.01.01~2028.06.30

영업수익
14,758
16,737
16,822
16,242
16,283
16,106
16,110

영업비용
2,763
2,488
2,803
2,524
2,845
2,562
2,887

영업이익
11,995
14,249
14,018
13,718
13,439
13,544
13,223

영업외비용
5,482
7,088
6,810
6,478
6,347
6,452
6,131

당기순이익
6,513
7,161
7,208
7,240
7,092
7,092
7,092

(자료 : 당사 제시)

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.

당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

당사는 본 투자설명서(투자설명서)에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 투자설명서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득, 임대, 처분, 개발 등의 사업을 진행할 경우 본 투자설명서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다.

한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추구하는데 목적이 있으므로 본 투자설명서 상에는 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.

당사는 50년의 존속기간이 있는 명목상 회사이므로 회사 주식에 투자하는 투자자들은 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다.

당사 발행 주식에 대한 투자는 당사 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생살 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험 회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정시 충분히 숙지하시기 바랍니다.

가. 일반위험

(1) 주식가격 변동위험(투자원금에 대한 손실의 위험)
관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 매출액(분배금 및 배당금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 당사의 투자대상인 각 펀드 및 리츠 등으로부터 당사가 수취하는 배당금 수익의 경우에도 임대 수요 감소, 인근 유사 시설 공급 과잉, 건물 노후화로 인한 가격 하락 등이 발생할 경우 투자자의 손실로 귀속될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 당사의 투자대상 자산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험에 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(2) 국내 경기 변동에 따른 위험
당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용하므로 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 최근 미국의 기준금리 인하에 힘입어 추가적인 인하 가능성이 거론되고 있으나 있으나, 현재 기준금리 레벨이 지속되거나 기준금리 인상 논의가 다시작되고 이에 따른 국내 금리 인상 전망 등으로 인해 현 임차인들을 비롯한 잠재적 임차인들의 재무적 부담이 가중 될 경우 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 당사 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.

또한, 향후 당사가 보유한 부동산 관련 증권 등을 매각할 경우 매각으로부터 차익이 확정적으로 발생하리라고 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 투자대상 자산 외에 추후 계획된 타 투자대상 자산이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니하니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(3) 전염병 및 천재지변 등에 따른 위험

2020년 이후 COVID-19 확산이 장기화되면서 세계적인 경제활동 둔화를 초래한 바 있으며, 소비 위축 및 투자 이연 등에 따른 경기 침체가 발생하였습니다. 2023년 상반기에 접어들며 COVID-19 팬데믹 상황은 상당히 완화되어, 국제 경기에 미쳤던 악영향이 회복되는 모습도 보였으나, 2024년 10월 현재 변이 바이러스 등에 따른 재유행 우려가 지속되고 있는 상황입니다. 향후 COVID-19 또는 그에 준하는 글로벌 팬데믹 상황이 재발할 가능성을 배제할 수 없으며, 그러한 상황이 국내 실물경제에도 영향을 미쳐 과거와 같이 금융시장에 충격으로 작용하여 변동성이 급격히 증가할 가능성이 있습니다. 또한 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 이스라엘-팔레스타인 사태, 비상계엄 사태 등과 같은 국내외 정세의 긴장감을 고조시키는 정치적 요소들이 국내외 경제 상황에 악영향을 미칠 가능성도 상시 존재합니다. 위와 같은 거시적 요인에 의한 경기 침체가 발생할 경우, 여러 경기 부양 정책에도 불구하고 경기 악화가 장기화될 수 있으며, 이는 당사 투자부동산의 임차인에게도 영향을 미쳐 임차인의 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 존재합니다. 임차인에 미치는 재무적 영향을 합리적으로 추정할 수 없지만, 당사가 영위하는 사업이 부정적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(4) 금리변동 위험 등
세계 각국은 COVID-19의 초기 확산 당시, 감염병의 유행에 따른 경기 침체를 막기 위해 초저금리 정책을 약 2년간 지속하였습니다. 이 외에도 각국 정부는 경제 활성화를 위해 추가 예산의 투입, 각국 은행의 자산매입 확대, 인프라 투자의 추진 등의 확대 통화 및 재정 정책을 펼쳤습니다. 하지만 과도한 통화 정책과 재정 정책의 영향으로 시장에 유동성이 과잉 공급되고 글로벌 공급망에 병목현상이 발생함에 따라 인플레이션 상승 압력은 점차 커지게 되었습니다.과도한 인플레이션 상승 압력에 대응하기 위해 주요국은 기준금리를 인상하고 기존의 확장 경제 정책을 중단하였습니다. 하지만 물가 상승률은 쉽게 정상화되지 않았으며 미국 연방준비제도(Fed)는 2022년 5월 미국연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 50bp 인상한데 이어 6월 정례회의에서는 기준금리를 75bp 인상하였고, 7월, 9월, 11월 정례회의에서도 기준금리를 75bp 추가 인상하며 4차례 연속 자이언트 스텝을 단행하였습니다. 또한, 12월 정례회의에서 50bp 인상, 2023년 2월, 3월, 5월 및 7월 정례회의에서도 각각 25bp 인상을 결정하여 기준금리 레벨은 5.25%~5.50%에 도달하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%)을 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지될 수 있음을 시사하였습니다. 이후 2024년 8월까지 미국 기준금리 레벨은 5.25%~5.50%로 유지되었으나, 지속적인 고금리 정책으로 물가 상승이 완화되어감과 동시에 노동시장 약화에 대한 우려를 불식시키기 위해 2024년 9월부터 미 FOMC에서 연준은 꾸준히 기준금리를 인하하여 2024년 말 이후 미국 기준금리는 4.50%에 도달하였습니다.한국은행은 2022년 01월 14일 열린 금융통화위원회에서 기준금리를 1.25%로 추가 인상하였습니다. 2022년 5월 0.25%p, 2022년 7월 사상 최초로 0.50%p의 빅스텝 인상단행하였으며, 2022년 8월 25일 금융통화위원회는 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점 등을 고려하여 2.25%인 기준 금리를 2.50%로 0.25%p 인상하였습니다. 이후 2022년 10월 12일 한국은행이 지난 7월에 이어 두번째로 0.50%의 빅스텝 인상을 단행하였고, 2022년 11월 24일, 2023년 1월 13일 0.25%p 연속 인상하여 이후 대한민국의 기준금리는 3.50%를 기록하며 고금리 기조를 이어갔습니다. 다만, 2024년 말 이후 금통위는 고금리 내수 부진, 물가의 둔화흐름, 미국의 상호관세 충격 등을 고려하여 2024년 11월, 2025년 1월, 2025년 2월, 2025년 5월에도 기준금리를 지속 인하하여 현재 한국 기준금리는 2.50%에 도달하였습니다. 현재 미국 및 대한민국 통화정책을 고려하였을 때 금리 인상 사이클은 마무리된 것으로 판단되며, 일각에서는 추가적인 금리 인하가 실행될것이라는 의견도 있으나, 향후 인플레이션이나 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 이스라엘-팔레스타인 사태, 국내 비상계엄 사태로 인한 국내외 정세의 긴장감 고조 등 다양한 변수에 의해 금리변동이 발생할 수 있으니 금리 변동 리스크에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 레벨 상승이 발생할 경우 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 당사 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 당사, 당사 자리츠 및 자펀드가 증권신고서 제출일 전일 현재 보유 중인 자산 관련하여 체결한 대출약정의 세부 금융조건은 다음과 같습니다.

[엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 : 분당스퀘어(부속주차장 비전월드 포함)]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위(담보대출)
농협은행
65,000,000,000
2025.02.03
2028.04.03
3개월 후취
4.00%
1년 이내 : 1.0%2년 이내 : 0.5%2년 이후 : 없음
담보물 : 분당스퀘어, 비전월드(선순위)

삼성SRA(국내담보대출3호펀드)
75,000,000,000

삼성SRA(국내대출3호펀드)
37,000,000,000

1순위 소계
-
177,000,000,000
2025.02.03
2028.04.03

4.00%

2순위(전환사채)
전환사채(사모)
5,000,000,000
2023.08.17
2026.08.17
3개월 후취
4.00%
-
담보물 없음

2순위 소계
-
5,000,000,000
2023.08.17
2026.08.17

4.00%

주식담보대출
한국투자증권
50,000,000,000
2025.05.13
2026.05.13
3개월 후취
5.50%
6개월 이내 : 0.5%이후 : 없음
담보물: NH3,7,9호 지분증권

NH투자증권
35,000,000,000

3순위 소계
-
85,000,000,000
2025.05.13
2026.05.13

5.50%

합계
267,000,000,000

[엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 : 에이원타워 당산]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
농협은행
20,000,000,000
2025.02.28
2027.04.28
3개월 후취
4.00%
1년이내 : 1.0%1년이후 : 없음

영등포농협
5,000,000,000

삼성SRA(국내담보대출4호펀드)
68,000,000,000

합계
93,000,000,000

[엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 : 도지물류센터]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
한국산업은행
30,000,000,000
2023.12.22
2025.11.22
3개월 후취
5.30%
1년이내 : 0.5%이후 : 없음

신한은행
20,200,000,000

전북은행
5,000,000,000

대구은행
5,000,000,000

합계
60,200,000,000

[엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사 : 에이원타워 금남로, 에이원 타워 광주역]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
우리은행
27,900,000,000
2022.08.19
2025.08.19
1개월 후취
4.81%
잔존기간의 1.4%

합계
27,900,000,000

[엔에이치리테일일반사모부동산투자신탁1호(전문) : 엔스퀘어]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

1순위
농협손해보험
24,500,000,000
2025.04.24
2027.04.24
3개월 후취
4.00%
1년이내 : 0.5%1년 6개월이내 : 0.3%이후: 없음

수협은행
10,000,000,000

수협중앙회
3,000,000,000

여수수산업협동조합
5,000,000,000

영광군수산업협동조합
5,000,000,000

완도금일수산업협동조합
5,000,000,000

굴수하식수산업협동조합
3,000,000,000

신안군수산업협동조합
3,000,000,000

광주은행
10,000,000,000

합계
68,500,000,000

.

[
엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사 : 하이트진로 서초사옥]

구분
대주
차입액(원)
취급일
만기일
지급
금리(고정)
중도상환수수료
비고

선순위
농협은행
50,000,000,000
2025.05.14
2027.05.14
3개월 후취
3.40%

1년이내 : 1.0%
이후 : 없음

담보신탁(신영부동산신탁)

국민은행
50,000,000,000
4.20%

수협은행
26,000,000,000
4.20%

농협손해보험
25,000,000,000
4.20%

1순위 소계
-
151,000,000,000

3.94%

중순위
엔에이치농협캐피탈
20,000,000,000
2025.05.14
2027.05.14
3개월 후취
5.50%

합계

171,000,000,000

4.12%

또한, 당사 및 당사 자리츠는 향후 추가적인 투자를 집행할 경우에도 자기자본 외 대출 등의 형태로 일정비율의 차입을 활용할 계획입니다. 따라서 당사가 투자한 자산에서 담보대출을 받았거나, 향후 계획하고 있는 대출금의 금리가 변동될 경우 당사 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 시장금리 상승은 높은 배당수익률을 요구하게 함으로서 회사 주식가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(5) 신용위험 (부도위험)당사 및 당사가 지분 100%를 보유하는 자리츠들은 투자대상 자산 투자를 위하여 일정 수준의 차입금을 조달하였으며 당사가 향후 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도 일정비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 또한, 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이 때 신규차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있어 이에 수반되는 신용위험을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.(6) 배당 재원 부족에 따른 위험
「부동산투자회사법」 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을일정 규모 이상 보유할 수 있습니다. 만약 부동산투자회사법에 따라 배당을 실시하지 않을 경우 해당 회계연도의 과세 대상 소득에서 배당금을 공제할 수 없으므로, 법인세(지방소득세 포함) 지급부담이 발생할 수 있으며 부동산투자회사법 위반으로 국토교통부로부터 제재 조치가 부과될 수 있습니다.
당사가 현재 매입 및 보유하고 있는 부동산 관련 증권은 전액 자기자본으로 조달하였습니다. 다만 향후 당사가 부동산 및 부동산관련 수익증권을 추가적으로 매입할 경우, 담보대출 등의 형태로 일정 비율의 차입을 활용할 수 있으며, 이와 같은 담보대출의 증가는 향후 금리가 변동될 경우 회사의 수익성에 영향을 주게 되고, 이에 따라 회사의 이익이 감소되어 배당 가능이익이 축소될 위험이 있습니다.당사의 사업계획상 예상 목표배당수익률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 목표 배당수익률은 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금 및 예상 배당수익률은 이를 하회할 수 있으며 이 경우 주가에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 금번 유상증자 전 및 유상증자 후 기준 예상 배당액 및 배당수익률은 아래와 같습니다.

[당사 보통주 예상 배당액 및 배당수익률]
(단위 : 백만원, 연환산%)

구분
유상증자 후

예상배당액
예상 배당수익률(연)

제11기 (2025.01.01~2025.06.30)
7,441
6.89%

제12기 (2025.07.01~2025.12.31)
8,239
6.85%

제13기 (2026.01.01~2026.06.30)
8,267
6.53%

제14기 (2026.07.01~2026.12.31)
8,315
6.57%

제15기 (2027.01.01~2027.06.30)
8,326
6.58%

제16기 (2027.07.01~2027.12.31)
8,286
6.55%

제17기 (2028.01.01~2028.06.30)
8,339
6.59%

제18기 (2028.07.01~2028.12.31)
8,451
6.68%

(자료 : 당사 제시)

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

나. 특수위험

(1) 부동산 및 부동산 관련 증권 취득 관련 위험당사가 부동산 및 부동산 관련 증권을 신규 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자가(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본 지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 당사가 금번 유상증자 대금으로 자리츠를 통해 취득하고자 하는 1종 수익증권 및 동 수익증권의 기초자산에 대한 상세 내역 및 투자구조는 아래와 같습니다.

[1종 수익증권 투자개요]

구분
내용

1. 매입 대상자산
투자대상
엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권

투자총액
300억원

지분율
15%(주1)

운영배당 조건
연 6.10% 누적적 우선분배

청산배당 분배비율
20%

투자기간
약 15년

IRR(예상)
8.66%(주2)

2. 매수자
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사

3. 매도자

엔에이치투자증권
㈜

4. 매입 대상자산의 기초자산 상세 개요
자산명
돈의문 D타워

매매일자
2025년 9월(예정)

소재지
서울시 종로구 통일로 134 (평동234, 교남동 162)

주용도
업무시설, 판매시설

대지면적
6,830.40㎡, (1,930.07평)

연면적
86,224.32㎡, (26,082.86평)

건축면적

3,395.12
㎡(1,027.02평)

매입금액
약 8,953억원

규모
지상 26층 / 지하 7층

건폐율/용적률
53.21% / 849.94%

사용승인일
2020년 06월 17일

주1) 1종 수익증권 총 2,000억원 기준

주2) 매각차익 포함 기준으로, 기초자산 Exit Cap Rate 4.00% 가정 기준

[엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권 투자구조]

nh오피스ref 2호 1종 수익증권 투자구조.jpg
NH오피스REF 2호 1종 수익증권 투자구조

① 법률적인 위험당사는 앞서 돈의문 D타워를 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해 법무법인(유) 화우에서 법률실사를 수행함으로써, 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 제한하였습니다. 상기 자산의 소유권을 취득하는데 중요한 권리관계의 법률적인 문제나 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있는 가능성은 낮은 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고 법률실사에 포함된 법률의견의 경우 추후 법원 또는 관할 행정관청에 의하여 달리 해석되거나 판단될 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

② 물리적, 기술적 하자로 인한 추가비용 부담의 위험당사는 앞서 돈의문 D타워을 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건설사업관리 등 을 영위하는 전문 업체인 ㈜젠스타메이트를 통해 대상 부동산에 대한 물리실사를 실시하였습니다. 실사 결과 매입 예정 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생과 예상치 못했던 부동산의 물리적, 기술적 하자가 발생할 가능성은 존재합니다.
③ 매입가격 추정오류 위험당사는 앞서 매입 예정인 돈의문 D타워에 대한 적정 매입가격 산정을 위해 ㈜중앙감정평가법인을 선정하여 감정평가를 진행하였으며, 동 자산의 투자수익률 분석은 예지회계법인을 선정하여 신뢰성 있는 재무실사를 진행하였습니다. 그럼에도 불구하고, 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의 시장가치와 다를 수 있습니다. 또한, 재무실사의 경우에도 손익추정 및 현금흐름의 추정에 대한 제반 가정은 장래 예측에 대한 정확성을 판단하거나 실현가능성을 보증하는 것은 아니며, 향후 경제상황이나 제반 여건의 변화에 따라 그 내용이나 결과가 달리질 수 있습니다.당사 및 당사 자리츠가 현재 보유하고 있는 부동산 및 수익증권, 투자 계획중인 수익증권 등에 대하여 제기된 법적 분쟁 또는 계약 이행에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상되는 소송, 행정절차 등이 존재하지는 않으나, 향후 예상하지 못한 소송, 행정절차 등 법적 분쟁으로 인한 자산가치 하락 위험이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 당사는 이러한 위험을 해소하기 위하여 취득 대상인 부동산 관련 증권 및 기초자산에 관한 법률, 재무, 세무, 물리 등 각종 실사를 수행하고 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 예상치 못한 사실이나 위험이 추가로 발생할 수 있고, 그로 인해 당사의 수익성에 부정적 영향이 발생하거나 주식의 가치가 하락할 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.
(2) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험당사는 앞서 취득하였거나 취득예정인 부동산 및 부동산 관련 증권을 매입하는 경우에 발생될 수 있는 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 권리 분석 등을 통하여 그 결과를 각종 계약에 반영하고 있습니다. 다만, 부동산 및 부동산 관련 증권의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어질 가능성을 배제할 수는 없습니다. 당사는 이러한 위험을 최소화하기 위해 부동산 취득시 법률, 재무, 시장, 물리 등 각종 실사를 수행하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 예상치 못한 위험이 추가로 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사의 수익성에 부정적인 영향이 발생하거나 주식의 가치가 하락할 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(3) 매입가격 추정 오류의 위험당사와 당사 자리츠는 취득한 부동산 및 수익증권의 기초가 되는 실물자산에 대해 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 최근 감정평가 기준 당사가 보유한 자산의 감정평가액은 모두 매입금액을 상회하고 있습니다. 하지만 감정가액 이하의 낮은 가격으로 매입을 위한 노력에도 불구하고, 추정 방법에 있어 오류가 있을 수 있고, 이에 따라 자산 가치가 과대 평가되었을 수 있습니다. 당사와 당사 자리츠가 현재 운용 중인 자산 및 수익증권의 기초자산의 감정평가내역 세부사항은 아래와 같습니다.

[기존 투자부동산 감정평가내역]

(단위 : 억원)

투자대상
장소
매입금액
감정평가금액(시가)
감정평가 기준일
감정평가인

분당스퀘어
경기도 성남시 분당구 황새울로 360번길 42
1,902
3,282
2024-12-17
제일감정

에이원타워 당산
서울시 영등포구 국회대로 559
1,303
1,830
2025-01-24
미래새한

도지물류센터
경기도 이천시 백사면 조읍리 25
1,035
1,130
2023-09-19
대한감정

에이원타워 금남로
광주광역시 동구 금남로5가 55-1번지 외 3필지
285
310
2025-04-04
경일감정

에이원타워 광주역
광주광역시 북구 중흥동 701-1번지
180
188
2025-04-04
경일감정

엔스퀘어
전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2622
1,190
1,524
2025-03-17
삼창감정

하이트진로 서초사옥
서울시 서초구 서초동 1445-14, 1445-16
2,400
2,945
2025-02-24
대한감정

합 계

8,295
11,209

한편, 금번 유상증자를 통해 당사가 취득할 수익증권의 기초자산인 돈의문 D타워에 대한 감정평가 내역은 아래와 같습니다.

[돈의문 D타워 감정평가내역]

(단위 : 억원)

투자대상
장소
매입금액
감정평가금액(일반거래)
감정평가금액(담보)
감정평가 기준일
감정평가인

돈의문 D타워
서울시 종로구 통일로 134 (평동234, 교남동 162)
8,953
9,856
9,850
2024-09-02
중앙감정

당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 투자자께서는 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입(간주)가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.(4) 적정 임대가 산정의 위험당사는 현재 취득한 부동산에 대하여 적절한 임대가액을 산출하기 위하여 지속적으로 임대 시세 등을 검토하고 있습니다. 당사는 우량임차인을 유치하기 위하여 합리적인 수준의 임대 조건을 제시하고 있으며, 사업계획상의 배당률을 고려하여 공실률 최소화에 노력하고 있으나, 장기계약으로 인한 적시의 임대료 상승분 적용에 제한사항이 있을 수 있습니다. 또한 주요 임차인이 재계약을 하지 않을 경우, 공실률이 큰폭으로 상승할 수도 있습니다. 또한 주변 오피스빌딩 및 물류센터와의 임차인 유치 경쟁으로 신규 임대차계약 및 재계약 시점에 임대료 시세가 예상보다 하락할 가능성이 있으며, 임대수요 하락으로 인한 임대료 시세 하락의 위험이 항상 상존하고 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(5) 임대료 지급불능에 따른 위험

당사가 현재 매입한 부동산 및 부동산 관련 증권의 경우 영업수익은 해당 부동산 및 기초자산의 임대료를 통해 발생하고 있습니다. 당사 및 당사 자리츠가 직접 보유하고 있는 부동산 및 부동산 관련 증권 기초자산의 주요 임차인으로 라인플러스㈜, ㈜위메이드플레이, 삼성생명서비스손해사정㈜, 삼성생명보험㈜, 삼성전자로지텍㈜, ㈜GS리테일, 하이트진로㈜ 등이 있으며, 향후 매입대상 자산인 돈의문 D타워의 주요 임차인으로는 DL이엔씨㈜, 농협은행㈜ 등이 있습니다. 해당 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 악화될 경우 이는 각사의 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 조달금리 등의 인상으로 인하여 임대료 지급 능력이 하락하여 궁극적으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주요 임차인의 재무정보는 다음과 같습니다.

① 라인플러스
㈜

요약 연결재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.03.31
2023.03.31
2024.03.31

자산총계
1,170,910
1,179,591
1,365,384

부채총계
538,677
439,515
476,216

자본총계
632,233
740,076
889,168

요약 연결손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2021.04.01~2022.03.31
2022.04.01~2023.03.31
2023.04.01~2024.03.31

매출액
851,440
877,924
902,701

영업이익
117,326
71,887
163,999

당기순이익
137,575
18,587
135,015

②

㈜
위메이드플레이

요약 연결재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
404,135
391,591
404,213

부채총계
181,812
163,419
148,901

자본총계
222,323
228,173
255,312

요약 연결손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
134,045
121,679
120,412

영업이익
893
-436
1,054

당기순이익
-533
4,328
24,494

③
삼성생명서비스손해사정
㈜

요약 재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
99,863
82,210
69,066

부채총계
78,131
65,814
64,378

자본총계
21,732
16,396
4,688

요약 손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
212,689
216,920
222,016

영업이익
1,656
4,517
-3,360

당기순이익
1,740
1,465
-5,976

④ 삼성생명보험㈜

요약 연결재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
296,234,163
314,655,050
312,218,844

부채총계
254,672,143
270,317,609
279,480,913

자본총계
41,562,020
44,337,441
32,737,931

요약 연결손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
34,386,989
30,937,014
33,786,029

영업이익
2,180,727
2,398,377
2,499,751

당기순이익
2,307,597
2,033,709
2,260,255

⑤ 삼성전자로지텍㈜

요약 재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
415,659
465,079
491,486

부채총계
278,353
313,985
321,084

자본총계
137,306
151,094
170,402

요약 손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
2,410,435
1,634,076
1,673,355

영업이익
17,540
22,402
30,597

당기순이익
12,376
16,540
20,605

⑥ ㈜지에스리테일

요약 연결재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
9,832,423
10,042,016
7,581,643

부채총계
5,412,418
5,608,277
4,400,125

자본총계
4,420,005
4,433,739
3,181,518

요약 연결손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
10,666,846
11,134,149
11,626,920

영업이익
289,962
291,782
239,105

당기순이익
122,642
30,667
48,317

⑦ 하이트진로㈜

요약 연결재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
3,441,539
3,358,347
3,333,438

부채총계
2,292,043
2,242,472
2,172,410

자본총계
1,149,496
1,115,876
1,161,028

요약 연결손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
2,599,183
2,520,182
2,497,555

영업이익
208,142
123,920
190,571

당기순이익
95,735
35,511
86,816

⑧ 디엘이앤씨㈜

요약 연결재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
9,712,402
9,344,059
8,974,717

부채총계
4,866,692
4,575,278
4,282,241

자본총계
4,845,710
4,768,781
4,692,477

요약 연결손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
8,318,442
7,991,064
7,496,824

영업이익
270,945
330,659
496,965

당기순이익
229,224
202,169
431,558

⑨ 농협은행㈜

요약 연결재무상태표

(단위: 백만원)

구분
2022.12.31
2023.12.31
2024.12.31

자산총계
387,667,712
401,325,393
416,149,321

부채총계
366,114,732
378,289,554
391,321,172

자본총계
21,552,980
23,035,839
24,828,149

요약 연결손익계산서

(단위: 백만원)

구분
2022.01.01~2022.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2024.01.01~2024.12.31

매출액
9,258,500
6,330,526
6,897,673

영업이익
4,411,530
2,386,969
2,382,112

당기순이익
1,718,234
1,780,488
1,806,963

당사가 기 취득한 자산 및 취득 예정 수익증권 기초자산에 대한 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비등을 적시에 지급하지 못하는 경우 당사는 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 일정기간 임대료 및 관리비 연체시 임대차계약에서 정한 지연손해금과 당사가 확보하고 있는 임대차보증금에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있겠으나, 소송 등의 법적분쟁 등 예상치 못한 손해를 가져올 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(6) 공실 위험

당사 및 당사 자리츠가 직접 취득한 또는 수익증권의 기초가되는 부동산의 경우, 엔스퀘어는 공실률 0% 및 WALE 11.35년, 하이트진로 서초사옥은 공실률 0% 및 WALE 7.00년, 분당스퀘어는 공실률 0% 및 WALE 2.22년, 도지물류센터는 공실률 3.9% 및 WALE 1.50년, 에이원타워 광주역은 공실률 3.9% 및 WALE 3.49년, 에이원타워 당산은 공실률 0% 및 WALE 2.83년, 에이원타워 금남로는 공실률 15.5% 및 WALE 2.51년 수준으로 공실률과 WALE이 분포되어있습니다. 상기 자산들의 경우 모두 라인플러스㈜, 삼성생명서비스손해사정㈜, 삼성생명보험㈜, 삼성전자로지텍㈜, ㈜GS리테일, 하이트진로㈜ 등 우량 임차인들이 장기 임차하고 있습니다. 당사가 금번 유상증자를 통해 투자하는 수익증권의 기초 부동산인 돈의문 D타워는 임대율 100%를 보이고 있으며, WALE은 1.9년 입니다.

WALE이 비교적 짧은 돈의문 D타워의 경우 임대차면적의 75%를 차지하는 DL그룹의 임대차 계약이 2025년 12월에 만료될 예정이나, 당사는 이후 농협은행㈜ 및 농협그룹 계열사의 기존 임대차계약 연장 또는 신규 임대차 계약 체결을 사전협의하여 공실률에 대응할 예정입니다. 또한 해당 자산 내 지하 층을 비롯한 리테일 층별 메디컬 연계 가능한 병원 추가 입점 및 외부 고객이 사용 가능한 Fine Dining 시설 입점 등을 통해 공실률을 최소화할 계획입니다. 그럼에도 불구하고 현재 예상하지 못한 대외 경제 상황, 사회, 법률적 사정이 발생하여 임차인의 현금창출능력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차 계약이 진행되지 않아 향후 공실이 발생할 가능성은 완전히 배제할 수는 없습니다. 이 경우 임대료 수입이 감소하여, 당사의 배당이 감소할 수 있으며 이는 기초자산을 담보로 한 선순위 대출에 악 영향을 끼칠 수 있습니다. 공실 발생으로 인해, 임대료 수입이 감소하는 경우 선순위 대출계약 조건에 따라 배당 중단 또는 감소 등의 위험이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(7) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험 추가

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요가 발생하게 되며 회사가 투자하는 부동산에 대하여 자산관리회사와 부동산시설관리 전문업체가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 당사 및 당사 자리츠는 해당 유지, 관리 비용을 감안하여 사업계획을 수립하였으나, 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 대규모 수선이 발생하는 경우 수익성 악화를 초래 할 수 있으며, 결과적으로 회사의 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(8) 보유자산 순자산가치(NAV) 하락에 따른 위험

당사 및 당사 자리츠가 현재 운용 중인 자산의 순자산가치는
3,948억원 수준이며, P/NAV(시가총액/순자산가치)는

39.0% 수준으로 증권신고서 제출일 전일 현재 주가를 상회하고 있습니다. 보유자산 별 세부 NAV는 아래와 같습니다.

[당사 보유자산 NAV 현황]

(단위: 억원)

구분
NAV

분당스퀘어
1,512

에이원당산
777

도지물류센터
502

에이원금남로
119

에이원 광주역
69

엔스퀘어
609

하이트진로
1,140

전체 포트폴리오
3,948

주1) NAV 산정 시 자산별 기준연도 : 분당스퀘어 2024년, 에이원 당산 2025년, 도지물류센터 2023년, 에이원 금남로 2025년, 에이원 광주역 2025년, 엔스퀘어 2025년, 하이트진로
2025년

주2) 전체 포트폴리오 NAV = 각 포트폴리오 NAV - CB/주식담보대출금 + 에이원 인계 원금 120억원

2025년 7월 이후 엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권을 추가 취득함에 따라 제12기(2025년 12월 말)에 해당 투자금액 및 NAV 증가분이 반영될 예정이나, 그럼에도 불구하고 추후 부동산 시장 상황 및 금리 변동 등의 거시적 변수에 따라 당사 보유자산 포트폴리오 NAV가 회복되지 않거나 하락할 가능성이 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(9) 부채에 따른 위험증권신고서 제출일 전일 기준 당사의 차입금은 6,876억원입니다. (구체적인 차입 내역은 '제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험 - 가. 일반위험 - (3)4금리변동 위험 등' 항목을 참고하시기 바랍니다.) 당사는 향후 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득할 시 일정비율의 차입 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임대보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기 시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환을 해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한 회사는 대출만기 시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대차 보증금을 상환해야합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 회사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(10) 자산 처분 관련 위험당사 및 당사 자리츠가 매입한 부동산 및 부동산 관련 증권을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 보유 부동산 및 부동산 관련 증권이 매입 가격 이하로 매각될 경우 매각손실이 발생하여 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사 및 당사 자리츠가 보유하고 있는 부동산의 경우 부동산감정평가액은 매입가격 보다 높은 수준입니다. 그러나 이러한 감정평가액이 향후 매도가격을 의미하지 않으며, 매입가격 이하로 부동산을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수도 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(11) 사모 부동산 관련 증권에 대한 재간접 투자에 따른 위험

금번 유상증자를 통해 당사 자리츠가 매입 예정인 부동산 기반 수익증권은 사모집합투자기구의 수익증권입니다. 사모 집합투자증권은 공모 집합투자기구에서 적용되는 공시의무등이 법령상 배제되어 운용과 관련된 정보를 충분히 얻지 못할 수 있으며, 이는 향후에 당사가 사모 형태의 부동산 관련 증권에 투자하는 경우에도 동일합니다. 또한 이러한 구조로 인해 당사가 투자하는 엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문)에서 발생하는 위험이 당사에 전이되어 그로 인해 원금 손실 가능성이 존재합니다. 그리고 해당 엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문)는 폐쇄형 명목회사이며 비상장 사모 집합투자기구이므로 환금성에 제약이 있습니다. 따라서 최종 투자 자산이 매각되기 전에는 투자금을 회수하는데에 어려움이 있으며, 이로 인해 본 리츠의 유동성에 제약이 있을 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(12) 부동산 개발사업 지출에 따른 위험부동산투자회사법에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재 회사가 계획하고 있는 개발사업은 없으나 향후시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위내에서 부동산 개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 회사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
(13) 추후 투자 실패 위험
당사의 본 공모 이후 추가 부동산 또는 부동산 관련 증권에 대한 투자는 성공적이지 못하거나 당사의 기대를 충족하지 못할 수 있습니다. 당사의 추후 신규 투자 실적의 예상치 미달, 부동산 개량에 소요되는 비용 예산의 부정확성, 임차인, 운영자 또는 관리인의 실적 부진 등 부동산 투자와 관련된 일반적인 위험을 수반합니다. 비록 당사가 향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득할 수 있다 하더라도 해당 자산이 기존의 실적을 유지할 수 있거나 해당 자산으로부터 기존의 소유자와 동일한 수준의 수익을 실현할 수 있다고 보장할 수 없으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

다. 기타 투자위험

(1) 유가증권 시장에서 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험
당사가 금번 주주배정 후 실권주 일반공모를 통하여 유가증권시장에 상장 예정인 주식수는 11,161,387주이며 상장예정주식의 주당 액면가 500원을 적용한 자본금은
5,580,693,500
원입니다. 당사가 영위하는 부동산 관련 사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 자산 매각 손실 등으로 인해 주가가 하락시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다. 또한, 금번 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약이 있습니다. 추가상장되어 유통이 개시되는 시점에 신주의 발행가액 수준의 주가가 유지되지 않을 수 있으며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주식가치 하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(2) 지분 희석 및 주식가치 희석에 따른 위험

금번 유상증자로 인해 발행되는 주식의 물량 출회 및 주가 희석화에 따른 주가 하락의 가능성이 존재합니다. 본 증자 진행과정에서 구주주 및 일반공모에서 청약이 미달되면 공동대표주관회사인 엔에이치투자증권㈜와 한국투자증권㈜가 최종 실권주를 인수할 계획이며 추후 당사 주식을 장내매도할 경우 주가가 추가 하락할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다. 더불어 최대주주가 본 증자에 참여하지 않을 경우 일부의 신주인수권증서는 기관투자자 또는 개인투자자 등에게 매각될 수 있습니다. 신주인수권증서를 매수하는 기관투자자 또는 개인투자자는 단기적으로 할인율에서 발생하는 차익을 실현하고자 신주가 상장되는 즉시 보유 주식을 장내매도할 수 있으며, 이에 따라 주가가 하락할 수 있습니다.또한, 당사는 향후에도 차입금 상환, 신규 자산 취득 등을 위해 추가적인 유상증자를 진행할 수 있습니다. 이는 부동산투자회사 특성상 규모의 경제를 통해 차입 비용 또는 일반관리비의 비중을 낮추어 회사의 수익을 극대화 하기 위한 방안이며 지속적인 부동산 등 자산 투자를 하기 위함입니다. 이러한 추가적인 유상증자를 하는 경우 투자자의 지분 희석을 초래할 수 있으며, 유상증자를 통한 자금조달을 통하여 추가로 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 이러한 지분 희석 및 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.
(3) 투자대상 선정의 위험당사는 투자대상 자산 선정 시 이사회 및 주주총회 결의를 득해야 하며, 일정 규모 이상의 자산을 추가 취득하기 위하여는 국토교통부로부터 영업 변경인가를 득하여야 합니다. 또한 당사의 자산관리위탁업체인 엔에이치농협리츠운용㈜는 동사의 내규에 의하여 투자대상 자산 선정시 자체적인 투자심의위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수도 있으니 투자자께서는 이 점 유의해주시기 바랍니다.

(4) 공모자금 사용의 불확실성에 따른 위험

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용 예정내역]
(단위: 원)

구분
금액

엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(전문) 1종 수익증권 취득
30,000,000,000

발행제비용 및 예비비
6,999,997,905

합계
36,999,997,905

주1) 상기 금액은 예정 발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

상기 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산사업 특성상 매입 완료가 이루어지기 전까지 수없이 많은 변수가 존재하며 매입가격의 변동, 매입시기의 연기, 매입대상 변경 등으로 인해 현재의 사업 계획대로 사용되지 못할 확률은 존재합니다. 따라서 현재 공모자금 사용내역은 확정된 것이 아니므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

(5) 대리인 및 이해상충위험 관련

당사 및 당사 자리츠는 명목상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 만일 이들의 역량이 부족하거나 경영환경 악화 등으로 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사 및 당사 자리츠, 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사, 부동산관리회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다. 당사 자산의 운용 및 관리를 위탁받은 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

① 자산관리계약

당사 및 당사 자리츠는 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜와 당사 및 당사 자리츠가 보유하는 자산의 관리, 처분 및 투자운용 업무를 위탁하는 계약을 체결하였으며 자산관리회사에 대해 지급하는 보수 및 수수료는 아래와 같습니다.

[당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
(a) 위탁자의 별도 재무제표 기준 총자산(b) 위탁자가 보유한 자리츠(위탁자가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 수탁자가 위탁관리하는 부동산투자회사를 말함)의 지분증권에 대한 장부가액자산관리수수료 = 《(a)-(b)》 × 영점이퍼센트(0.20%)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

당사의 자리츠 각각의 자산관리회사도 당사와 동일한 엔에이치농협리츠운용㈜로 동일하나, 자리츠가 자산관리회사에게 지급한 자산관리수수료, 매입수수료, 처분수수료 및 처분성과수수료는 각각 자리츠에서 자산관리회사에만 지급하는 조건으로 위탁계약을 체결, 보수의 이중지급이 발생하지 않도록 조치하였습니다.

[㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 이억원(\200,000,000)연간 환산 시 금 사억원(\400,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십억오천육백만원(\1,056,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 팔천오백만원(\85,000,000)연간 환산 시 금 일억칠천만원(\170,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십퍼센트(10%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 칠억원(\700,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 오천만원(\50,000,000)연간 환산 시 금 일억원(\100,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용
㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수 및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 이십억사천만원(\2,040,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터 30일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 이억사천만원(\240,000,000)연간 환산 시 금 사억팔천만원(\480,000,000)
주주총회일로부터 30일 이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급

-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

② 자산보관계약 및 일반사무관리계약

당사 및 당사 자리츠는 ㈜케이비펀드파트너스와 당사 및 당사 자리츠의 일반 사무업무를 위탁하는 계약을, 유안타증권㈜ 등과 당사 및 당사 자리츠의 자산보관업무를 위탁하는 계약을 체결하였으며 일반사무관리회사 및 자산보관회사에 대해 지급하는 보수 및 수수료는 아래와 같습니다.

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 일천만원(\10,000,000)연간 환산 시 금 이천만원(\20,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

한국자산신탁㈜
자산보관보수(부동산)
연간금 사천만원(\40,000,000)
신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)연간 환산시 금 일억이천만원(\120,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 칠백만원(\7,000,000)연간 환산 시 금 일천사백만원(\14,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

대한토지신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 이천만원(\20,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스(일반사무)

일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 이천이백만원(\22,000,000)연간 환산시 금 사천사백만원(\44,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

NH투자증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 오백만원(\5,000,000)연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

신영부동산신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 일천오백만원(\15,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)연간 환산시 금 이천오백만원(\25,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수
매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)연간 환산 시 금 이천오백만원(\25,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천칠백오십만원(\17,500,000)연간 환산시 금 삼천오백만원(\35,000,000
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사가
자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

흥국생명보험㈜
자산보관보수(현금 등)

매 결산기 마다 금
칠백오십만원(\7,500,000)연간 환산 시 금 일천오백만원(\15,000,000)

매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 30일 이내에 지급
일할계산

신영부동산신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 사천만원(\40,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜
케이비펀드파트너스

일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천오백만원(\15,000,000)연간 환산시 금 삼천만원(\30,000,000)
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 30일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

(6) 관리종목 및 상장폐지에 따른 위험

당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그 밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목으로 지정될 수 있고, 2년 연속 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.당사의 경우 현재 사업계획으로는 1년간 매출액이 30억원을 하회할 가능성은 높지 않지만, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정 및 상장 폐지의 가능성을 배제할 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 상장규정 제129조 제1항 제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 상장규정 제129조 제1항 제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 상장규정 제129조 제1항 제2호 가목에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식
최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)
최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

매출액
- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우
-

시가총액
상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 상장규정 제129조 제1항 제6호에 따라 관리종목으로 지정된 후 90일동안 상장시가총액이 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산
-
법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도
-
발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도
-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

-

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

-

자산구성요건
「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우
상장규정 제129조 제1항 제9호에 따라 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

배당 요건
「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-
업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우다만, 자기관리 부동산투자회사는 이 호를 적용하지 않음

경영성과
비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
상장규정 제129조 제1항 제11호에 따라 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

상장적격성실질심사
-

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산투자회사주권 상장법인에 대하여 상장규정 제49조를 준용하여 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우- 자본잠식으로 상장규정 제129조 제1항 제3호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

- 매출액 미달: 상장규정 제129조 제1항 제4호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 매출액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사로서 50억원 미만인 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사로서 30억원 미만인 경우

- 회생절차개시신청으로 상장규정 제129조 제1항 제7호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등이 있는 경우. 다만, 간이회생절차개시신청의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제293조의5 제2항 제2호 가목의 회생절차개시결정이 있거나 같은 조 제4항에 따라 회생절차가 속행되는 경우를 제외한다.

- 공시의무 위반으로 상장규정 제129조 제1항 제8호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법인

ㆍ불성실 공시에 따른 누계벌점이 최근 1년간 15점 이상 추가된 경우

ㆍ기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의나 중과실로 공시의무를 위반하여 불성실공시법인으로 지정된 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠져있는 사실이 발견된 경우

- 자기관리 부동산투자회사가 상장규정 제48조 제2항 제6호 각 목의 사유( 상장규정 제48조 제2항 제6호 라목의 경우 세칙 제50조 제1항 제4호 라목에 따른 판단은 제외한다)에 해당하는 경우

기타
ㆍ상장규정 제130조 제1항 각 호(제7호는 제외한다)의 상장폐지사유가 발생한 경우ㆍ그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 관리종목으로 지정하는 것이 필요하다고 거래소가 인정하는 경우
-

(7) 회사의 종류에 따른 위험

당사는 국토교통부 인가를 받아 위탁관리부동산투자회사로서 사업을 영위할 수 있고, 자산관리회사는 국토교통부 인가를 받아 당사의 자산을 관리할 수 있습니다. 당사가 부동산투자회사로서의 지위를 유지하고 자산관리회사가 자산관리회사로서의 지위를 유지하려면, 당사와 자산관리회사는 각각 관련 법률 및 규정에 따라 요구되는 사항을 준수하여야 하고, 정부당국의 지속적인 감독을 받게 될 것입니다. 부동산투자회사와 자산관리회사에 적용될 수 있는 법률 및 규제는 변경될 수 있으며, 이 경우 당사의 주가 및 배당금 지급 능력에 영향을 미칠 수 있습니다.
집합투자기구는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.
(8) 관련 법률 및 제도변화 위험당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사이며, 「상법」상 주식회사입니다. 또한 당사는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 규제를 받고 있습니다. 당사는 관련 법률을 준수하는 준법 경영을 목표로 하고 있습니다. 하지만 해당 주무관청에 의한 관련 법률 및 하위규정의 불리한 해석, 관련 법률 및 규제의 변경, 신규 법 제정 등이 불리하게 적용될 수 있으며, 이러한 경우 당사의 법률 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 이런 법률 환경의 변화는 당사 사업에 불리한 영향을 끼칠 수있음을 유의하시기 바랍니다. 또한, 부동산투자회사는 정부의 정책 결정에 많은 영향을 받고, 그 중에도 정부의 세무관련 새로운 제도의 도입이나 법령의 변경 및 해석 기준이 달라짐에 따라 투자법인의 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서, 이러한 자산에 투자한 투자회사의 대출채권이나 지분투자 역시 영향을 받을 수 있습니다.

(9) 현금 및 증권의 운용관련 위험

당사는 현금 및 증권의 운용규모를 최소화할 계획이지만, 사내 보유현금과 이를 재원으로 취득하는 증권을 보유하게 됩니다. 이러한 현금 및 증권의 운용방침은 이사회에서 결정하되, 운용원칙은 배당지급 의무를 성실히 수행할 수 있도록 안정성을 도모함과 동시에 수익률을 극대화하는 방향으로 추진할 계획입니다. 하지만 전반적인 경제상황 및 금융시장의 질적 변화, 정부의 재정 및 금융정책의 변화, 물가상승률 등에 따른 금리의 변동이 있을 경우 자산을 운용함에 있어 위험이 수반될 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(10) 부외부채 위험당사 기존 및 취득 예정 부동산은 현재 존재하나 알려지지 않은 채무를 수반할 수 있습니다. 부동산 매매계약은 일정한 시간적 제한을 두고 부외부채에 대한 책임을 자산 매도자가 부담하도록 하고 있으나, 만약 매도자가 이러한 채무로부터 당사를 면책하지 못하거나 손해를 배상하지 못한다면 당사에 손실이 발생할 수 있고, 이러한 손실이 심각한 경우 당사의 사업, 재정 상태 및 운영 결과에 중대한 부정적인 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(11) 집단소송 관련 위험『증권관련 집단소송법』에 따르면 국내 상장사의 합계 지분율이 총지분의 0.01% 이상이고 회사가 발행한 주식 관련 거래로 인해 손해를 입었다고 주장하는 50명 이상의 사람들을 대신하여 한 명 이상의 원고가 집단소송을 제기할 수 있습니다. 증권 거래 관련 집단소송이 발생할 경우 당사는 추가적인 소송 위험에 노출될 수 있으며, 이 경우 상당한 비용이 발생할 수 있으며 당사의 관심과 자원을 당사의 핵심 사업에 집중하지 못하게 될 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(12) 미래 예측 관련 위험본 투자설명서는 당사의 현재 예측을 토대로 한 미래 예측에 대한 내용을 포함하고 있으며, 상기에 언급된 당사 사업 관련 위험 및 기타 요인들로 인하여 본 투자설명서에 포함된 다양한 미래 예측에 대한 내용과 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 상기 위험 및 기타 위험과 관련된 일부 기업정보공시는 그 특성상 예측에 불과하며, 이러한 불확실성이나 위험이 하나 이상 현실화되는 경우, 실제결과는 과거 실적은 물론 추정치, 예상치와도 상당히 달라질 수 있습니다. 미래 예측 자료들은 본 투자설명서 기준일자 현 시점에서 이루어진 것으로, 투자자분들께서는 이에 과도하게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 또한 당사는 법률이 요구하는 바를 제외하고는, 새로운 정보 취득, 미래 사건 발생 등과 관계없이 미래 예측 자료를 갱신 또는 수정할 어떠한 의무도 없으며, 이와 같은 의무를 명시적으로 부인하는 바입니다. 향후 당사 또는 당사 대리인이 제공하는 모든 미래 예측에 대한 내용에는 본 부문에 기재된 유의사항이 적용됩니다.

(13) 소수주주권 관련 위험

국내 법에 의하면, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 1% 이상을 보유한 주주들은 (i) 해당 부동산투자회사를 대리하여 주주대표소송을 제기할 수 있고 (ii) 이사가 부동산투자회사의 정관, 관련 법률이나 신의성실의무를 위반한 경우 해당 이사에 대하여 그 행위를 중단할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 3% 이상을 보유한 주주들은 (a) 부동산투자회사의 회계장부를 열람하고, (b) 이사, 감사 또는 청산인의 해임이 부동산투자회사의 주주총회에서 승인되지 않은 경우 법원에 이들에 대한 해임 명령을 신청할 수 있으며, (c) 법원에 주주총회 소집 명령 또는 부동산투자회사의 사업이나 재정 상황을 검사하기 위한 검사인의 선임 명령을 신청할 수 있습니다. 회사의 소액주주들과 이사회 및 주요주주와의 이해관계는 상이할 수 있으며, 이로 인해 소액주주들이 법적 행동을 통해 회사 이사회가 결의한 전략의 시행을 방해할 경우 회사의 사업과 성과에 불리한 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(14) 최대주주 및 주요주주 지분율 관련

금번 주주배정 후 실권주 일반공모 시 최대주주의 100% 청약 및 청약 미참여를 각각 가정했을 경우 예상 지분율 변동은 아래와 같습니다. 증권신고서 제출일 현재 최대주주는 이지스자산운용㈜ 지분율 18.11%를 보유하고 있습니다. 금번 유상증자 시 배정된 주식을 100% 청약하여 배정받는 경우 지분율 변동은 없을 예정이나, 만일 청약에 참여하지 않을 경우 14.43%로 유상증자 이전 대비 의결권 있는 지분율이 약 3.68%p 감소할 예정이오니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[5% 이상 주주의 100% 청약 참여 가정]

(기준일 : 2025년 03월 31일)
(단위 : 주, %)

주주명
청약전 주식수
청약전 지분율
예상배정신주
청약후 주식수
청약후 지분율

이지스자산운용㈜
7,927,009
18.11%
2,021,491
9,948,500
18.11%

[5% 이상 주주의 청약 미참여 가정]

(기준일 :
2025년 03월 31일)

(단위 : 주, %)

주주명
청약전 주식수
청약전 지분율
예상배정신주
청약후 주식수
청약후 지분율

이지스자산운용㈜
7,927,009
18.11%
2,021,491
7,927,009
14.43%

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급

자산관리회사와 대표주관회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.당사는 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 가능성이 높으므로, 동 부채가 없는 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.당사는 한국거래소에 상장되어 있으나 유동성이 낮아 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 투자자가 매입한 주식가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우 높은 위험
높은 위험
다소 높은 위험
보통 위험
낮은 위험
매우 낮은 위험

국내채권(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0채권
특수채, 금융채 / A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 / 원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식, K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)국내주식형해외주식형파생형원금비보존ELF
채권형(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, `, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형(A-이상)
원금보존추구형ELF
국공채형MMF

주1) 자산관리회사와 대표주관회사는 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분류하고 있습니다.

주2) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 판매회사 또는 집합투자업자 내 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사 주식의 증감 현황은 다음과 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위 : 원, 주)

일자
원인
증자(감소)한 주식의 내용

증(감)자

자본금

증(감)자 후

자본금

신주의

배정방법

증자

비율

(%)

종류
수량

주당

액면가액

주당

발행가액

2019.11.20
설립
보통주
600,000
500
500
300,000,000
300,000,000

발기

주주

-

2020.01.07
증자
보통주
2,000,000
500
2,000
1,000,000,000
1,300,000,000

유상

증자

333.3%

2020.01.07
증자

제1종

종류주

6,500,000
500
2,000
3,250,000,000
4,550,000,000

유상

증자

250.0%

2020.01.07
증자

제2종

종류주

2,000,000
500
2,000
1,000,000,000
5,550,000,000

유상

증자

22.0%

2020.02.27
감자
보통주
-600,000
500
500
-300,000,000
5,250,000,000

유상

감자

-5.4%

2020.02.27
증자
보통주
1,750,000
500
2,000
875,000,000
6,125,000,000

유상

증자

16.7%

2020.02.27
증자

제1종

종류주

6,000,000
500
2,000
3,000,000,000
9,125,000,000

유상

증자

49.0%

2020.02.27
증자

제2종

종류주

1,750,000
500
2,000
875,000,000
10,000,000,000

유상

증자

9.6%

2020.12.18
증자

제1종

종류주

5,250,000
500
2,000
2,625,000,000
12,625,000,000

유상

증자

30.0%

2020.12.18
증자

제2종

종류주

750,000
500
2,000
375,000,000
13,000,000,000

유상

증자

2021.09.01
증자
보통주
11,810,000
500
5,000
5,905,000,000
18,905,000,000

유상

증자

45.4%

2021.09.10
감자
보통주
-3,750,000
500
2,000
-1,875,000,000
17,030,000,000

유상

감자

-9.9%

2021.09.10
감자

제1종

종류주

-17,750,000
500
2,000
-8,875,000,000
8,155,000,000

유상

감자

-52.1%

2021.09.10
감자

제2종

종류주

-4,500,000
500
2,000
-2,250,000,000
5,905,000,000

유상

감자

-27.6%

2021.09.10
증자
보통주
2,290,000
500
5,000
1,145,000,000
7,050,000,000

유상

증자

19.4%

2021.11.10
증자
보통주
28,100,000
500
5,000
14,050,000,000
21,100,000,000

유상

증자

199.3%

2024.10.08
증자
보통주
627,155
500
5,000
313,577,500
21,413,577,500
전환사채전환
1.5%

2024.12.27
증자
보통주
940,733
500
5,000
470,366,500
21,883,944,000
전환사채전환
2.2%

합 계
보 통 주 식 : 43,767,888
21,883,944,000
-
-
-

당사의 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자는 2025년 09월 01일부터 09월 02일까지 2영업일간 구주주청약, 구주주 배정물량에서 실권이 발생하는 경우 2025년 09월 04일부터 09월 05일까지 2영업일간 실권주에 대한 일반공모청약을 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 유상증자 신주는 2025년 09월 중 추가상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[본 건 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 공모 금액]

(단위 : 주, 원)

주식종류
공모 예정주식수
주당액면가
액면총액
주당모집가액
모집총액
비고

보통주
11,161,387
500
5,580,693,500
3,315
36,999,997,905
주주배정 후실권주 일반공모

(주) 상기 주당 모집가액 및 모집총액은 예정 발행가액
3,315원 기준으로 산정하였습니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

- 해당사항 없습니다.

다. 전환

- 해당사항 없습니다.

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

「부동산투자회사법」 제18조와 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다.)의 100분의 70이상으로 산정합니다.

「부동산투자회사법」제18조 (발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조 (주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70이상으로 산정하도록 하였습니다.또한 발행가액은 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거 주주배정증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여, (舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제 57조를 일부 준용하여 아래와 같이 발행가액을 산정합니다.

① 예정발행가액 : 이사회결의일 직전 거래일을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.* 예정발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

② 1차 발행가액 : 신주배정기준일 전 제3거래일을 기산일로 하여, 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.* 1차 발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

③ 2차 발행가액 : 구주주 청약일 전 제3거래일을 기산일로 하여, 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정한 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 2차 발행가액 = 기준주가 × (1-할인율)

④ 확정 발행가액 : 확정발행가액은 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2, 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여, 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 5.0% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우, 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 5.0% 할인율을 적용하여 산정한 가액을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.
* 확정 발행가액 = Max[Min[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70]

나. 집합투자재산의 평가방법

- 해당사항 없습니다.

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료
-
선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

명칭(클래스)
가입자격
수수료율

선취판매수수료
후취판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용
- 하기 (1) ~ (3)을 참고하시기 바랍니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

당사에 부과되는 보수 및 비용

명칭(클래스)
지급비율(연간, 매입금액 대비 %)

자산관리보수(집합투자업자보수)
판매회사보수
자산보관보수
일반사무관리회사보수
기타비용
총 보수ㆍ비용
증권 거래비용

증권 및 현금
부동산

-

0.20%
(주1)

-
연간 2,000만원
일시금 4,000만원주2)
연간 12,000만원
-
-
-

지급시기
매 결산기
-
매 결산기
매 결산기
매 결산기
-
사유 발생 시
사유 발생 시

주1) 매 사업연도마다, 해당 사업연도말 현재 (a) 회사의 별도 재무제표 기준 총자산에서 (b) 회사가 보유한 자리츠의 지분증권에 대한 장부가액을 차감한 금액(a-b)의 연 0.2%를 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 지급합니다.

주2) 부동산담보신탁계약상 신탁보수의 지급으로 갈음합니다.

(1) 인수수수료 (판매회사 위탁보수)

- 주주배정후 실권주 일반공모 형태의 신주 발행에 따른 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, %)

구분
인수인
수수료금액
비고

인수수수료
한국투자증권 주식회사
184,999,989원
모집총액의 1.00% 중 50.00%

NH투자증권 주식회사
184,999,989원
모집총액의 1.00% 중 50.00%

합 계
369,999,978원

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의
1.00%에 해당하는 금액입니다.

주2)
상기 수수료 금액은 예정 발행가액 3,315원 기준으로 산정하였습니다.

(2) 집합투자업자 위탁보수

- 당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 부동산투자회사법에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 엔에이치농협리츠운용㈜는 2018년 06월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2018년 07월 02일 설립된 부동산투자회사법상의 자산관리회사이며, 당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.
그러나 하기의 수수료는 본건 유상증자와는 별개로 지급하는 수수료로서, 본건 유상증자의 진행 유무, 자금의 조달 유무와 관련된 수수료가 아닙니다.

[당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
(a) 위탁자의 별도 재무제표 기준 총자산(b) 위탁자가 보유한 자리츠(위탁자가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 수탁자가 위탁관리하는 부동산투자회사를 말함)의 지분증권에 대한 장부가액자산관리수수료 = 《(a)-(b)》 × 영점이퍼센트(0.20%)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

한편, 당사가 당사의 자산관리회사에게 지급하는 보수 및 수수료 외에 자리츠 역시 각각 그 자산관리회사에게 보수 및 수수료를 지급합니다.당사의 자리츠 각각의 자산관리회사도 당사와 동일한 엔에이치농협리츠운용㈜로 동일하나, 자리츠가 자산관리회사에게 지급한 자산관리수수료, 매입수수료, 처분수수료 및 처분성과수수료는 각각 자리츠에서 자산관리회사에만 지급하는 조건으로 위탁계약을 체결, 보수의 이중지급이 발생하지 않도록 조치하였습니다.

[㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 이억원(\200,000,000)연간 환산 시 금 사억원(\400,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 일십억오천육백만원(\1,056,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 팔천오백만원(\85,000,000)연간 환산 시 금 일억칠천만원(\170,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십퍼센트(10%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 칠억원(\700,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 오천만원(\50,000,000)연간 환산 시 금 일억원(\100,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료
처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용
㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수 및 수수료
매입수수료
매입수수료 = 금 이십억사천만원(\2,040,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터 30일 이내

자산관리수수료
매 결산기마다 금 이억사천만원(\240,000,000)연간 환산 시 금 사억팔천만원(\480,000,000)
주주총회일로부터 30일 이내 현금 지급

처분수수료및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급

-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

(3) 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 위탁보수

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 일천만원(\10,000,000)연간 환산 시 금 이천만원(\20,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

한국자산신탁㈜
자산보관보수(부동산)
연간금 사천만원(\40,000,000)
신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)연간 환산시 금 일억이천만원(\120,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 칠백만원(\7,000,000)연간 환산 시 금 일천사백만원(\14,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

대한토지신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 이천만원(\20,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 이천이백만원(\22,000,000)연간 환산시 금 사천사백만원(\44,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

NH투자증권㈜
자산보관보수(현금 등)
매 결산기 마다 금 오백만원(\5,000,000)연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

신영부동산신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 일천오백만원(\15,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)연간 환산시 금 이천오백만원(\25,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜
자산보관보수
매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)연간 환산 시 금 이천오백만원(\25,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

㈜케이비펀드파트너스
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천칠백오십만원(\17,500,000)연간 환산시 금 삼천오백만원(\35,000,000
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

[
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사가
자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

흥국생명보험㈜
자산보관보수(현금 등)

매 결산기 마다 금
칠백오십만원(\7,500,000)연간 환산 시 금 일천오백만원(\15,000,000)

매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 30일 이내에 지급
일할계산

신영부동산신탁㈜
자산보관보수(부동산)

연간

금 사천만원(\40,000,000)

신탁보수의 지급으로 갈음
-

㈜
케이비펀드파트너스

일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 일천오백만원(\15,000,000)연간 환산시 금 삼천만원(\30,000,000)
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 30일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

다. 보수 및 지급내역에 관한 사항
- 상기 '나.'의 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

기준지표
보수산정방식
한도(%)
산출주기
지급시기
지급내역(직전 회계연도 기준, %)

1분기
2분기
3분기
4분기

매입금액
-
-
연간
매 결산기
-
-
-
-

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익

회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.「부동산투자회사법」 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100% 이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.상기 기재한 배당정책은 회사 정관 제59조(이익배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회의 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다

[정관]

제 59조 (이익의 배당)

① 회사는 상법, 부투법, 기타 관련 법령에 따라 주주총회 결의(단, 제56조 제5항 에 따라 이사회가 재무제표를 승인한 경우 이사회 결의)로 주주에게 배당하여 야 한다. 이 경우 상법 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.(개 정 2020. 2. 25.)

② 회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 상법 제462조 제1항에도 불구하 고 부투법 시행령 제32조가 정하는 바에 따라 해당 사업연도의 감가상각비 범위 내에서 초과배당 할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월 된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 현금으로 하여야 한다.

③ 회사가 제13조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여

야 한다.

제 60조 (이익배당의 지급)

①
회사는 이사회결의로 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다. (개정 2024. [9]. [23].)

② 회사는 이익 배당을 정기주주총회 결의를 한 날(제59조 제1항에 따라 이사회 결의로 배당하는 경우 제56조 제5항에 따른 이사회의 결의를 한 날)로부터 1 개월 이내에 하여야 한다. 다만, 주주총회 또는 이사회에서 배당금의 지급시기 를 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제 61 조 (배당금지급청구권의 소멸시효)

① 배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

② 제1항에 따라 시효가 완성된 배당금지급청구권에 대한 배당금은 회사에 귀속 한다.

(2) 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
현황 및 계획

정관상 배당액 결정 기관
이사회 및 주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
배당기준일을 배당액 결정 이후로 정하는 정관 개정을 하였습니다.

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
당사 사업현황 등을 전반적으로 고려하여 검토 예정입니다.

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

제10기
2024년 12월
O
2025년 03월 24일
2024년 12월 31일
X
-

제9기
2024년 06월
O
2024년 09월 23일
2024년 06월 30일
X
-

제8기
2023년 12월
O
2024년 03월 21일
2023년 12월 31일
X
-

(3) 기타 참고사항

1) 배당에 관한 일반적인 사항당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.당 회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

2) 최근3사업연도 배당에 관한 사항

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제10기
제9기
제8기

주당액면가액(원)
500
500
500

(연결)당기순이익(백만원)
-1,054
4,040
1,982

(별도)당기순이익(백만원)
6,651
3,497
4,270

(연결)주당순이익(원)
-25
96
47

현금배당금총액(백만원)
8,754
5,908
6,330

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
146.24
319.37

현금배당수익률(%)
보통주식
5.80
3.82
4.36

종류주식
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주식
-
-
-

종류주식
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주식
200
140
150

종류주식
-
-
-

주당 주식배당㈜
보통주식
-
-
-

종류주식
-
-
-

주1) 현금배당수익률:1주당 현금배당금/과거 1주일간 배당부 종가(배당기준일 전전거래일)의 평균

주2) 당기 말 (연결)주당순이익은 계속영업기본주당이익 -85원, 중단영업기본주당이익 60원의 합산금액입니다.

주3) 제10기 (연결)현금배당성향이 (-)이므로 표시하진 않았습니다.

(4) 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
7
4.45
4.39

주1) 당사는 6개월 단위 결산법인입니다.

주2) 배당수익률 : 제6기 4.80%, 제7기 3.79%, 제8기 4.34%, 제9기 3.21%, 제10기 5.80%

주3) 최근 3년간 배당수익률 : 제8기~제10기(23.07~24.12)기간의 평균 배당수익률

주4) 최근 5년간 배당수익률 : 제6기~제10기(22.07~24.12)기간의 평균 배당수익률

주5) 연속 배당횟수는 2021년 11월 18일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

(5) 예상 배당

향후 예상 배당금 산정을 위한 추정손익계산서 가정은 아래와 같습니다.

당사의 사업계획상 보통주식의 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 당사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

회계년도
회계기간
보통주식(예상)
보통주식(예상)

배당총액(백만원)
주당 배당금(원)

제4기
2021.07.01~2021.12.31
4,493
106

제5기
2022.01.01~2022.06.30
6,499
154

제6기
2022.07.01~2022.12.31
6,836
162

제7기
2023.01.01~2023.06.30
5,824
138

제8기
2023.07.01~2023.12.31
6,330
150

제9기
2024.01.01~2024.06.30
5,908
140

제10기
2024.07.01~2024.12.31
8,754
200

제11기(E)
2025.01.01~2025.06.30
7,441
170

제12기(E)
2025.07.01~2025.12.31
8,239
150

제13기(E)
2026.01.01~2026.06.30
8,267
150

제14기(E)
2026.07.01~2026.12.31
8,315
151

제15기(E)
2027.01.01~2027.06.30
8,326
152

제16기(E)
2027.07.01~2027.12.31
8,286
151

주1) 제4~10기 배당총액과 주당 배당금은 확정된 수치입니다.

주2) 제10기 배당금액에는 에이원타워 인계 매각차익에 따른 특별배당이 포함되어 있습니다.

주3) 제11~16기 예상 배당금액은 보통주식 1주에 대한 배당금 예상치로, 실제 운영과정에서 변동될 수 있습니다.

주4) 제12~16기 예상 배당금액은 금번 유상증자 발행주식수 11,161,387주 추가 상장을 가정하였습니다.

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

1) 자본금에 대한 등록면허세

지방세법 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 지방세법 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

2) 부동산 취득에 대한 취득세

부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

② 농어촌특별세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 농어촌특별세법 제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

③ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

3) 취득 부동산에 대한 부가가치세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대하여 부가가치세법 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.

4) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 법인세법 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의2 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 상법 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 부동산투자회사법 제28조 규정에 따라 상법 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으므로, 위탁관리부동산투자회사가 납부할 법인세가 발생하지 않을 수 있습니다.

5) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세

부가가치세법 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 부가가치세법 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 부가가치세 과세 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.

6) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

부동산 보유에 대해 부과되는 조세는 책임임대차계약에 따라 임차인이 전액 부담하며, 그 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 토지분재산세

부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사가 발행주식총수의 100분의 100을 보유하고 있는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 목적사업에 사용하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호에 따라 재산세가 분리과세 됩니다.

한편, 투자자가 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제14조 제2항에 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자로만 이루어지지 않은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항 제2호에 따른 전문투자형 사모집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제9호에 따라 별도합산과세대상 토지로 분류되어 재산세를 납부하여야 합니다.

다만, 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제30728호, 2020.6.2) 제3조에 따르면 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호 및 제8호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지에 대하여는 이러한 지방세법 시행령의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 간주됩니다. 아울러 이러한 경과 규정은 토지의 납세의무자가 변경되지 않는 경우에 한하여 적용됩니다.

과세연도
비율

2021년
100/100

2022년
80/100

2023년
60/100

2024년
40/100

2025년
20/100

② 토지분종합부동산세

지방세법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상 토지에 대하여는 종합부동산세법 제11조에 따라 종합부동산세가 과세됩니다. 별도합산과세 대상 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 종합부동산세법 제13조 제2항에 따라 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 95%
(2022년 이후에는 100%)를 곱하여 산출됩니다.

③ 농어촌특별세

농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호에 따라 종합부동산세법에 따라 납부하여야 할 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세액으로 납부하여야 합니다.

④ 건물분재산세

위탁관리부동산투자회사가 매년 6월1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제4조 제2항 및 제111조에 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 재산세 과세표준을 계산하게 됩니다.
건물 재산세의 과세표준 산정 기준이 되는 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다. (시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱한 금액이 과세표준)

⑤ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

⑥ 재산세 도시지역분

위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 과세되지 아니합니다.

⑦ 지역자원시설세

위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04%에서 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(2) 주주에 대한 과세

1) 배당소득세에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

① 개인주주

- 거주자

회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 종합소득세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다. 단, 2020년 1월 1일 이후 지급받는 배당소득분에 대해서는 조세특례제한법 제87조의7 규정에 따라 거주자가 공모부동산투자회사를 포함한 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권에 2026년 12월 31일까지 투자하는 경우 해당 거주자가 보유하고 있는 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권 중 거주자별 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득(투자일부터 3년 이내에 지급받는 경우에 한정한다)은 거주자의 종합소득과세표준에 합산되지 아니하고 9%의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다(지방소득세 0.9% 및 농어촌특별세 0.5% 별도). 분리과세를 적용받기 위해서는, 매매를 위탁한 투자매매업자 또는 투자중개업자에게 해당 내용을 신청하셔야 하며, 분리과세 신청 후 3년 이내에 매도 또는 신청 내역 해지시 세액이 추징될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

- 비거주자

위탁관리부동산투자회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 됩니다. 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 및 국외투자기구 신고서를 제출하여야 합니다.

② 법인주주

- 내국법인

내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

- 외국법인

위탁관리부동산투자회사는 외국법인 주주에게 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 법인세를 원천징수합니다. 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 외국법인은 위탁관리부동산투자회사에게 법인세법 제98조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 및 국외투자신고서를 제출하여야 합니다.

2) 주식 양도소득에 대한 과세

① 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 한국법인이 발행한 지분의 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.

다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전 5년의 기간 중 계속하여 특수관계인과 합하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 증권시장을 통하여 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 소득세법 제156조의 2 및 법인세법 제98조의4에 따른 비과세·면제신청서 및 국외투자신고서를 위탁관리부동산투자회사를 통해 한국의 과세관청에 제출하여야 합니다.

② 거주자 개인주주

소액주주인 거주자 개인주주가 증권시장에서 상장주식을 거래하는 경우, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

양도소득과세표준
세율 (지방소득세 제외)

중소기업 외 1년미만 보유
30퍼센트

3억원 이하
20퍼센트

3억원 초과
6천만원 + (3억원 초과액 x 25퍼센트)

③ 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(9.9%~26.4%, 지방소득세 포함)를 신고·납부하여야 합니다.

3) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

「증권거래세법」 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의 0.18% 세율(2024년 1월1일 이후로는 0.03% 적용, 농어촌특별세 0.15% 포함)을 적용하여 산출된 증권거래세를 부담하여야 합니다. 참고로, 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 「증권거래세법」 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고ㆍ납부할 필요는 없습니다.

증권거래세법

제8조(세율)
① 증권거래세의 세율은 1만분의 35로 한다. 다만, 2021년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지는 1만분의 43으로 한다.
② 제1항의 세율은 자본시장 육성을 위하여 긴급히 필요하다고 인정될 때에는 증권시장에서 거래되는 주권에 한정하여 종목별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 낮추거나 영(零)으로 할 수 있다.

증권거래세법 시행령 제5조(탄력세율)
법 제8조제2항을 적용받는 주권과 그 세율은 다음 각 호와 같다.

유가증권시장(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의9제1항에 따른 유가증권시장을 말한다)에서 양도되는 주권: 영(零). 다만, 2021년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지는 1만분의 8로 하고, 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지는 1만분의 5로 하며, 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지는 1만분의 3으로 한다.

코넥스시장(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장을 말한다)에서 양도되는 주권: 1만분의 10

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주권의 경우: 1만분의 15. 다만, 2021년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지는 1만분의 23으로 하고, 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지는 1만분의 20으로 하며, 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지는 1만분의 18로 한다.

가. 코스닥시장(대통령령 제24697호 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 일부개정령 부칙 제8조에 따른 코스닥시장을 말한다)에서 양도되는 주권나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제178조제1항에 따른 기준에 따라 금융투자협회를 통하여 양도되는 주권

농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)
①농어촌특별세는 다음 각 호의 과세표준에 대한 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래된 증권의 양도가액: 1만분의 15

(3) 기타사항

위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

위탁관리부동산투자회사는 인적 및 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제74조 및 제75조 제2항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 동법 제83조의 규정에 의한 법인 사업소분 주민세의 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

발기인에 관한 사항은 다음과 같습니다.

성명
생년월일
주요경력
비고

정현섭
1980.11.06
세무법인 신안
결격사유 없음

박대규
1972.09.02
제일감정평가법인
결격사유 없음

나. 감독이사에 관한 사항

- 해당사항 없습니다.

다. 감독이사의 보수지급기준

- 감독이사의 보수는 정기 주주총회의 결의로 이를 정합니다.

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 요약재무정보

(1) 요약 연결 재무정보

(단위 : 원)

구 분
제11기 반기말(2025년 03월 31일)
제10기(2024년 12월 31일)
제9기(2024년 06월 30일)

1. 유동자산
34,368,038,027
46,571,340,872
43,823,845,882

3. 비유동자산
606,560,435,371
608,023,729,052
616,625,271,609

자산총계
640,928,473,398
654,595,069,924
660,449,117,491

1. 유동부채
166,920,450,408
437,255,167,210
342,710,793,338

3. 비유동부채
297,805,449,352
32,731,497,860
130,754,602,453

부채총계
464,725,899,760
469,986,665,070
473,465,395,791

1.지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본
175,759,603,991
184,172,967,745
186,535,940,936

자본금
21,883,944,000
21,883,944,000
21,100,000,000

기타불입자본
184,083,075,216
184,083,075,216
181,443,474,877

자본조정
(14,959,990)
(14,959,990)
(14,959,990)

이익잉여금(결손금)
(30,192,455,235)
(21,779,091,481)
(15,992,573,951)

2. 비지배지분
442,969,647
435,437,109
447,780,764

자본총계
176,202,573,638
184,608,404,854
186,983,721,700

구 분
(2025.01.01~2025.03.31)
(2024.07.01~2024.12.31)
(2024.01.01~2024.06.30)

1. 영업수익
9,935,475,143
19,306,598,112
19,207,544,606

2. 영업이익
5,789,824,360
10,303,676,888
10,699,448,145

3. 당기순이익
347,746,384
(1,052,804,087)
4,027,451,649

4. 지배기업의 소유주지분
340,213,846
(1,053,814,925)
4,039,520,387

5. 비지배지분
7,532,538
1,010,838
(12,068,738)

6. 주당순이익
-
-
-

7. 기본 주당이익

계속영업기본주당이익
8
(85)
(92)

중단영업기본주당이익
-
60
188

8. 희석 주당이익

계속영업희석주당이익
8
(85)
(92)

중단영업희석주당이익
-
57
175

9. 연결에 포함된 회사수
4개
4개
4개

주)
[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

(2) 요약 별도 재무정보

(단위 : 원)

구 분
제11기 반기말(2025년03월31일)
제10기(2024년12월31일)
제9기(2024년06월30일)

1. 유동자산
12,962,313,946
20,019,352,297
10,531,655,401

2. 비유동자산
377,214,306,233
377,763,940,282
383,221,846,745

자산총계
390,176,620,179
397,783,292,579
393,753,502,146

1. 유동부채
8,267,594,460
186,015,825,101
177,252,699,606

2. 비유동부채
178,214,389,872
4,944,541,273
15,019,352,176

부채총계
186,481,984,332
190,960,366,374
192,272,051,782

1. 자본금
21,883,944,000
21,883,944,000
21,100,000,000

2. 기타불입자본
184,083,075,216
184,083,075,216
181,443,474,877

3. 이익잉여금(결손금)
(2,272,383,369)
855,906,989
(1,062,024,513)

자본총계
203,694,635,847
206,822,926,205
201,481,450,364

종속·관계·공동기업

투자주식의 평가방법

원가법
원가법
원가법

구 분
(2025.01.01~ 2025.03.31)
(2024.07.01~ 2024.12.31)
(2024.01.01~ 2024.06.30)

1. 영업수익
9,615,930,562
17,296,715,748
12,295,624,026

2. 영업이익
8,201,971,172
14,482,925,784
9,832,927,059

3. 당기순이익
5,625,287,242
6,650,634,107
3,496,649,718

4. 기본 주당이익
129
156
89

5. 희석 주당이익
129
156
89

주)
[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

나. 재무상태표

(1) 연결기준

연결 재무상태표

제 11 기 반기말 2025.03.31 현재

제 10 기 2024.12.31 현재

제 9 기 2024.06.30 현재

(단위 : 원)

구 분
제 11 기 반기말
제 10 기
제 9 기

자산

유동자산
34,368,038,027
46,571,340,872
43,823,845,882

현금및현금성자산
4,524,518,793
6,976,396,031
27,535,134,795

단기금융상품
22,818,547,754
34,054,212,208
9,846,724,633

당기손익측정금융자산
1,613,622,663
49,310,223
1,601,646,856

매출채권및기타채권
4,476,175,019
4,849,708,656
4,259,316,617

기타유동자산
935,173,798
641,713,754
581,022,981

비유동자산
606,560,435,371
608,023,729,052
616,625,271,609

투자부동산
599,582,186,791
601,184,064,646
603,842,809,526

투자자산
5,260,642,800
5,346,453,800
11,235,635,605

무형자산
1,493,210,606
1,493,210,606
1,493,210,606

기타비유동자산
224,395,174
0
53,615,872

자산총계
640,928,473,398
654,595,069,924
660,449,117,491

부채

유동부채
166,920,450,408
437,255,167,210
342,710,793,338

단기차입금

13,277,444,836
13,288,385,269

유동성장기차입금
154,785,368,168
410,810,004,915
319,973,176,349

전환사채
4,865,522,333
4,684,645,206
0

매입채무 및 기타유동채무
2,659,263,266
4,176,542,720
3,830,404,117

기타유동금융부채
2,583,865,071
2,492,331,685
757,285,172

기타 유동부채
2,026,431,570
1,814,197,848
4,861,542,431

비유동부채
297,805,449,352
32,731,497,860
130,754,602,453

장기차입금(사채 포함), 총액
265,176,783,017
0
87,588,844,979

전환사채, 총액
0
0
8,630,309,271

기타비유동금융부채
24,571,893,225
24,406,737,065
25,545,319,366

기타 비유동 부채
8,056,773,110
8,324,760,795
8,990,128,837

부채총계
464,725,899,760
469,986,665,070
473,465,395,791

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본
175,759,603,991
184,172,967,745
186,535,940,936

자본금
21,883,944,000
21,883,944,000
21,100,000,000

보통주자본금
21,883,944,000
21,883,944,000
21,100,000,000

기타불입자본
184,083,075,216
184,083,075,216
181,443,474,877

자본조정
(14,959,990)
(14,959,990)
(14,959,990)

이익잉여금(결손금)
(30,192,455,235)
(21,779,091,481)
(15,992,573,951)

비지배지분
442,969,647
435,437,109
447,780,764

자본총계
176,202,573,638
184,608,404,854
186,983,721,700

부채 및 자본총계
640,928,473,398
654,595,069,924
660,449,117,491

(2) 별도기준

재무상태표

제 11 기 반기말 2025.03.31 현재

제 10 기 2024.12.31 현재

제 9 기 2024.06.30 현재

(단위 : 원)

구 분
제 11 기 반기말
제 10 기
제 9 기

자산

유동자산
12,962,313,946
20,019,352,297
10,531,655,401

현금및현금성자산
1,579,253,269
1,856,069,531
1,637,665,650

단기금융상품
9,587,388,765
16,110,244,567
7,200,000,000

매출채권및기타채권
1,625,597,135
1,921,861,040
1,551,244,056

기타유동자산
170,074,777
131,177,159
142,745,695

비유동자산
377,214,306,233
377,763,940,282
383,221,846,745

투자부동산
193,557,658,433
194,021,481,482
194,571,427,580

종속기업투자
178,597,005,000
178,597,005,000
178,597,005,000

투자자산
5,059,642,800
5,145,453,800
10,053,414,165

자산총계
390,176,620,179
397,783,292,579
393,753,502,146

부채

유동부채
8,267,594,460
186,015,825,101
177,252,699,606

유동성장기차입금
0
176,717,544,533
174,364,493,154

전환사채
4,865,522,333
4,684,645,206
0

매입채무 및 기타채무
1,345,379,515
2,706,167,014
2,347,999,059

기타 유동부채
515,134,429
462,932,358
540,207,393

기타유동금융부채
1,541,558,183
1,444,535,990
0

비유동부채
178,214,389,872
4,944,541,273
15,019,352,176

장기차입금(사채 포함), 총액
173,352,071,965
0
0

전환사채
0
0
8,630,309,271

기타비유동금융부채
4,548,062,599
4,589,193,164
5,910,126,851

기타 비유동 부채
314,255,308
355,348,109
478,916,054

부채총계
186,481,984,332
190,960,366,374
192,272,051,782

자본

자본금
21,883,944,000
21,883,944,000
21,100,000,000

보통주자본금
21,883,944,000
21,883,944,000
21,100,000,000

기타불입자본
184,083,075,216
184,083,075,216
181,443,474,877

자본조정
0
0
0

이익잉여금(결손금)
(2,272,383,369)
855,906,989
(1,062,024,513)

자본총계
203,694,635,847
206,822,926,205
201,481,450,364

부채 및 자본총계
390,176,620,179
397,783,292,579
393,753,502,146

다. 포괄손익계산서
(1) 연결기준

연결 포괄손익계산서

제 11 기 반기
2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 2024.07.01 부터 2024.12.31 까지

제 9 기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

(단위 : 원)

구 분
제 11기 반기
제 10 기
제 9 기

영업수익
9,935,475,143
19,306,598,112
19,207,544,606

임대료수익
6,952,869,862
13,331,760,046
13,439,588,422

관리수익
2,583,787,432
5,261,916,672
5,143,692,434

주차수익
330,922,273
661,355,000
619,888,085

기타영업수익
67,895,576
2,261,101
4,375,665

배당금 수익
0
49,305,293
0

영업비용
4,145,650,783
9,002,921,224
8,508,096,461

부동산관리용역위탁수수료
994,956,40
2,106,840,512
2,086,893,436

수선유지비
0
0
8,980,000

수도광열비
1,334,324
2,430,944
2,693,137

임원보수
6,900,000
13,800,000
13,800,000

감가상각비
1,601,877,855
3,200,680,480
3,161,456,821

보험료
76,594,316
173,245,244
176,065,870

자산관리수수료
364,280,127
733,661,337
727,680,935

자산보관수수료
25,383,378
51,081,928
50,917,994

사무수탁수수료
57,952,850
116,051,864
116,007,822

지급수수료
213,145,760
173,271,452
124,557,864

세금과공과
54,596,765
1,071,318,465
781,332,710

간주매출부가세
10,622,570
24,578,128
24,690,957

기타영업비용
738,006,433
1,335,960,870
1,233,018,915

영업이익
5,789,824,360
10,303,676,888
10,699,448,145

금융수익
228,484,079
626,992,154
383,830,245

금융비용
5,907,300,890
14,507,857,520
15,079,966,002

기타수익
236,740,695
488,388
85,980,841

기타비용
1,860
45,746
3,924

법인세비용차감전순손익
347,746,384
(3,576,745,836)
(3,910,710,695)

법인세비용(수익)
0
39,058,251
0

계속영업이익(손실)
347,746,384
(3,615,804,087)
(3,910,710,695)

중단영업이익(손실)
0
2,563,000,000
7,938,162,344

당기순이익(손실)
347,746,384
(1,052,804,087)
4,027,451,649

당기순이익(손실)의 귀속

지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)
340,213,846
(1,053,814,925)
4,039,520,387

계속영업이익(손실)
340,213,846
(3,616,814,925)
(3,898,641,957)

중단영업이익(손실)
0
2,563,000,000
7,938,162,344

비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)
7,532,538
1,010,838
(12,068,738)

계속영업이익(손실)

1,010,838
(12,068,738)

총 포괄손익의 귀속

포괄손익, 지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분
340,213,846
(1,053,814,925)
4,039,520,387

계속영업이익(손실)
340,213,846
(3,616,814,925)
(3,898,641,957)

중단영업이익(손실)

2,563,000,000
7,938,162,344

포괄손익, 비지배지분
7,532,538
1,010,838
(12,068,738)

계속영업이익(손실)

1,010,838
(12,068,738)

주당이익(손실)

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

계속영업기본주당이익(손실) (단위 : 원)
8
(85)
(92)

중단영업기본주당이익(손실) (단위 : 원)
0
60
188

희석주당이익(손실) (단위 : 원)

계속영업희석주당이익(손실) (단위 : 원)
8
(85)
(92)

중단영업희석주당이익(손실) (단위 : 원)
0
57
175

(2) 별도기준

포괄손익계산서

제 11 기 반기
2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 2024.07.01 부터 2024.12.31 까지

제 9 기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

(단위 : 원)

구 분
제 11 기 반기
제 10 기
제 9 기

영업수익
9,615,930,562
17,296,715,748
12,295,624,026

임대료수익
2,186,596,520
4,482,371,603
4,328,371,549

관리수익
1,142,697,678
2,336,224,015
2,270,331,802

주차수익
315,000,000
631,080,000
592,309,812

기타영업수익
1,636,364
1,040,130
3,610,863

배당금수익
5,970,000,000
9,846,000,000
5,101,000,000

영업비용
1,413,959,390
2,813,789,964
2,462,696,967

부동산관리용역위탁수수료
214,893,308
439,673,437
524,449,915

임원보수
4,200,000
8,400,000
8,400,000

감가상각비
463,823,049
927,646,098
927,646,098

보험료
3,860,948
7,440,604
7,378,352

자산관리수수료
108,987,554
219,186,081
215,156,497

자산보관수수료
5,500,000
11,000,000
11,000,000

사무수탁수수료
30,000,000
60,000,000
60,000,000

지급수수료
144,537,489
45,674,870
36,388,600

세금과공과
29,813,202
383,987,577
13,525,620

간주매출부가세
5,080,884
11,695,874
11,568,746

기타영업비용
403,262,956
699,085,423
647,183,139

영업이익
8,201,971,172
14,482,925,784
9,832,927,059

금융수익
102,217,170
277,994,263
242,878,247

금융비용
2,678,900,944
8,071,227,806
6,579,163,868

기타수익
52
117
8,280

기타비용
208
0
0

법인세비용차감전순손익
5,625,287,242
6,689,692,358
3,496,649,718

법인세비용(수익)
0
39,058,251
0

당기순이익(손실)
5,625,287,242
6,650,634,107
3,496,649,718

기타포괄손익
0
0
0

총포괄손익
5,625,287,242
6,650,634,107
3,496,649,718

주당이익(손실)

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
129
156
83

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 주, 원)

기간
기간초 잔고
회계기간 중
기간말 잔고(예상)
주당발행가액(원)
비고

설정(발행)
환매

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

2019.11.20
600,000
300,000,000
600,000
300,000,000

600,000
300,000,000
500
발기주주

2020.01.07
600,000
300,000,000
2,000,000
1,000,000,000

2,600,000
1,300,000,000
2,000
유상증자

2020.01.07
2,600,000
1,300,000,000
6,500,000
3,250,000,000

9,100,000
4,550,000,000
2,000
유상증자

2020.01.07
9,100,000
4,550,000,000
2,000,000
1,000,000,000

11,100,000
5,550,000,000
2,000
유상증자

2020.02.27
11,100,000
5,550,000,000

-600,000
-300,000,000
10,500,000
5,250,000,000
500
유상감자

2020.02.27
10,500,000
5,250,000,000
1,750,000
875,000,000

12,250,000
6,125,000,000
2,000
유상증자

2020.02.27
12,250,000
6,125,000,000
6,000,000
3,000,000,000

18,250,000
9,125,000,000
2,000
유상증자

2020.02.27
18,250,000
9,125,000,000
1,750,000
875,000,000

20,000,000
10,000,000,000
2,000
유상증자

2020.12.18
20,000,000
10,000,000,000
5,250,000
2,625,000,000

25,250,000
12,625,000,000
2,000
유상증자

2020.12.18
25,250,000
12,625,000,000
750,000
375,000,000

26,000,000
13,000,000,000
2,000
유상증자

2021.09.01
26,000,000
13,000,000,000
11,810,000
5,905,000,000

37,810,000
18,905,000,000
5,000
유상증자

2021.09.10
37,810,000
18,905,000,000

-3,750,000
-1,875,000,000
34,060,000
17,030,000,000
2,000
유상감자

2021.09.10
34,060,000
17,030,000,000

-17,750,000
-8,875,000,000
16,310,000
8,155,000,000
2,000
유상감자

2021.09.10
16,310,000
8,155,000,000

-4,500,000
-2,250,000,000
11,810,000
5,905,000,000
2,000
유상감자

2021.09.10
11,810,000
5,905,000,000
2,290,000
1,145,000,000

14,100,000
7,050,000,000
5,000
유상증자

2021.11.10
14,100,000
7,050,000,000
28,100,000
14,050,000,000

42,200,000
21,100,000,000
5,000
유상증자

2024.10.08
42,200,000
21,100,000,000
627,155
313,577,500

42,827,155
21,413,577,500
5,000

전환사채
전환

2024.12.27
42,827,155
21,413,577,500
940,733
470,366,500

43,767,888
21,883,944,000
5,000

전환사채
전환

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 주, %)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
종류주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
2,000,000,000
-
2,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
48,117,888
22,250,000
70,367,888
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
4,350,000
22,250,000
26,600,000
-

1. 감자
4,350,000
22,250,000
26,600,000
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
43,767,888
-
43,767,888
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
43,767,888
-
43,767,888
-

Ⅶ. 자기주식 보유비율
-
-
-
-

【발행 이후 전환권 행사가 있을 경우】

행사일자
전환한종류주식 수㈜
전환된보통주주식 수㈜

2024년 10월 08일
-
627,155

2024년 12월 27일
-
940,733

나. 발행한 출자지분의 내용

(1) 주식의 총수 현황

(기준일 : 2025년 03월 31일)

구분
주식가액
발행주식수
액면가액 총액
비고

보통주식
액면 500원

43,767,888주

21,883,944,000원

-

종류주식
-
-
-
-

(2) 종류주식 발행현황- 해당사항 없습니다.

(3) 증자(감자)현황

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2019년 11월 20일
-
보통주
600,000
500
500
발기인 출자

2020년 01월 07일
유상증자(제3자배정)
보통주
2,000,000
500
2,000
제3자 배정

2020년 01월 07일
유상증자(제3자배정)
종류주
8,500,000
500
2,000
제3자 배정

2020년 01월 11일
유상감자
보통주
600,000
500
500
발기인유상감자

2020년 02월 27일
유상증자(제3자배정)
보통주
1,750,000
500
2,000
제3자 배정

2022년 02월 27일
유상증자(제3자배정)
종류주
7,750,000
500
2,000
제3자 배정

2020년 12월 18일
유상증자(주주배정)
종류주
6,000,000
500
2,000
주주배정

2020년 12월 18일
유상증자(주주배정)
보통주
11,810,000
500
5,000
주주배정

2021년 09월 10일
유상증자(제3자배정)
보통주
2,290,000
500
5,000
제3자 배정

2021년 09월 10일
유상감자
보통주
3,750,000
500
2,000
유상감자

2021년 09월 10일
유상감자
종류주
22,250,000
500
2,000
유상감자

2021년 11월 10일
유상증자(일반공모)
보통주
28,100,000
500
5,000
공모(상장)

2024년 10월 08일
전환권행사
보통주
627,155
500
5,000
전환권행사

2024년 12월 27일
전환권행사
보통주
940,733
500
5,000
전환권행사

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

당사 보통주의 현금배당수익률은 연환산 기준 제10기 11.6%(주당 200원), 제9기 7.64%(주당 140원), 제8기 8.72%(주당 150원) 수준입니다. 해당 배당수익률은 1주당 현금배당금을 과거 1주일간 배당부 종가(배당기준일 전전거래일)의 평균으로 나눈 수치입니다.

나. 연도별 수익률 추이

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제10기
제9기
제8기

주당액면가액(원)
500
500
500

(연결)당기순이익(백만원)
-1,054
4,040
1,982

(별도)당기순이익(백만원)
6,651
3,497
4,270

(연결)주당순이익(원)
-25
96
47

현금배당금총액(백만원)
8,754
5,908
6,330

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
146.24
319.37

현금배당수익률(%)
보통주식
5.80
3.82
4.36

종류주식
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주식
-
-
-

종류주식
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주식
200
140
150

종류주식
-
-
-

주당 주식배당㈜
보통주식
-
-
-

종류주식
-
-
-

주1) 현금배당수익률:1주당 현금배당금/과거 1주일간 배당부 종가(배당기준일 전전거래일)의 평균

주2) 당기 말 (연결)주당순이익은 계속영업기본주당이익 -85원, 중단영업기본주당이익 60원의 합산금액입니다.

주3) 제10기 (연결)현금배당성향이 (-)이므로 표시하진 않았습니다.

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위: 백만원, %)

항목
제11기 반기(2025.01.01 ~ 2025.03.31)
제10기(2024.07.01 ~ 2024.12.31)
제9기(2024.01.01 ~ 2024.06.30)

제8기
(2023.07.01 ~ 2023.12.31)

자산총액
비율
자산총액
비율
자산총액
비율
자산총액
비율

부동산
193,558
49.6%
194,021
48.8%
194,571
49.4%
195,499
49.5%

부동산관련 유가증권
178,597
45.8%
178,597
44.9%
178,597
45.4%
178,597
45.2%

현금
1,579
0.4%
1,856
0.5%
1,638
0.4%
9,190
2.3%

기타 자산
16,443
4.2%
23,309
5.9%
18,948
4.8%
11,921
3.0%

총계
390,177
100.0%
397,783
100.0%
393,754
100.0%
395,207
100.0%

주) 자산 구성 현황은
당사의 자리츠에 대한 지분투자 내역 명시를 위하여 별도 재무제표 기준으로 작성되었습니다.

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

가. 회사 개요

구분
내용

회사명
엔에이치농협리츠운용 주식회사

영문명
NongHyup REITs Management Co., Ltd.

대표이사
임 정 수

본사 주소
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 2, 5층(여의도동)

본사 전화번호
02-6264-2843

본사 팩스번호
02-6264-2845

인터넷 홈페이지 주소
http://www.nhreits.com/

회사 연혁

- 2018. 06. 27 : 자산관리회사 설립인가 (국토교통부)

- 2018. 07. 02 : 엔에이치농협리츠운용 주식회사 설립 (자본금 300억원)

- 2018. 09. 01 : 기업집단 『농협』 계열 편입

- 2018. 12. 10 : ㈜엔에이치제1호기업구조조정부동산투자회사 설립

- 2019. 05. 30 : ㈜엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사 설립

- 2019. 11. 20 : ㈜엔에이치제2호위탁관리부동산투자회사 설립

- 2019. 12. 05 : ㈜엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사 상장

- 2020. 01. 10 : ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 설립

- 2020. 10. 12 : ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 설립- 2020. 11. 19 : 전문사모집합투자업 등록- 2021. 11. 18 :
㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 상장- 2022. 04. 25 : 엔에이치리테일일반사모부동산투자신탁1호 설정
- 2022. 05. 12 : ㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사 설립- 2024. 11. 14 : 엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호 설정- 2025. 03. 25 : ㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사 설립

자본금
300억원

주요주주 현황
농협금융지주 (100%)

나. 주요 업무

(1) 자산(부동산, 증권, 부동산의 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 초안, 차입계획 및 사채발행계획 초안의 작성 및 제공

(2) 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분과 관련된 업무

(3) 부동산의 임대차

(4) 증권의 매매

(5) 필요한 경우 부동산투자자문회사에 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

(6) 일반사무수탁회사의 매 분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공

(7) 부동산의 개발

(8) 부동산투자회사법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시의무(매 분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)

(9) 회사가 주식발행을 위하여 주간사회사 등을 선정할 필요가 있을 경우, 이를 위하여 투자설명서 등 필요한 자료 제공

(10) 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 기타 관련법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공

(11) 회사의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용업무와 관련한 실무 사무

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용
(1) 재무상태표

제 7 (당)기말 2024년 12월 31일 현재

제 6 (전)기말 2023년 12월 31일 현재

엔에이치농협리츠운용 주식회사
(단위 : 원)

과 목
주석
제 7 (당) 기말
제 6 (전) 기말

자 산

I. 현금및예치금
4,16,21,22,23,24

15,737,566,484

19,235,681,044

II. 당기손익-공정가치측정금융자산
5,22,23,24

15,533,030,000

5,652,000,000

III. 대출채권
6,21,22,23,24

-

746,250,000

IV. 관계기업투자
7

-

-

V. 유형자산
8

231,234,779

373,689,618

VI. 무형자산
9

58,570,334

81,366,234

VII. 사용권자산
10,16,21

796,506,511

178,402,956

VIII. 기타자산

2,337,354,478

2,311,886,658

1. 미수금
6,22,23,24
2,061,400

514,902

2. 미수수익
6,21,22,23,24
1,563,115,499

1,426,030,809

3. 선급비용

66,295,365

71,446,264

4. 보증금
6,22,23,24
257,424,361

259,811,812

5. 이연법인세자산
19
448,457,853

339,310,843

6. 연결미수법인세
21
-

214,772,028

IX. 순확정급여자산
11

41,874,004

73,234,927

자산총계

34,736,136,590

28,652,511,437

부 채

I. 기타부채

3,608,326,037

1,014,738,981

1. 리스부채
13,16,21,22,23,24
792,423,359

186,169,109

2. 복구충당부채
12
254,912,138

226,302,802

3. 연결미지급법인세
21
1,174,651,948

-

4. 미지급금
21,22,23,24
629,012,567

199,704,828

5. 미지급비용
21,22,23,24
508,579,085

351,963,202

6. 예수금

248,746,940

50,599,040

부채총계

3,608,326,037

1,014,738,981

자 본

I. 자본금
14

30,000,000,000

30,000,000,000

II. 자본조정
14

(441,131,000)

(441,131,000)

1. 주식할인발행차금

(441,131,000)

(441,131,000)

III. 기타자본구성요소
14

(168,613,517)

(146,524,520)

IV. 이익잉여금(결손금)
15

1,737,555,070

(1,774,572,024)

자본총계

31,127,810,553

27,637,772,456

부채와 자본총계

34,736,136,590

28,652,511,437

(2) 손익계산서

제 7 (당)기 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지

제 6 (전)기 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지

엔에이치농협리츠운용 주식회사
(단위 : 원)

과 목
주석
제 7 (당)기
제 6 (전)기

I. 영업수익

10,312,081,409

4,682,279,148

1. 수수료수익

8,893,322,380

3,414,033,173

1) 매입수수료수익

4,924,150,000

-

2) 매각수수료수익

1,711,284,533

1,342,856,917

3) 자산관리수수료

1,607,347,177

1,580,258,764

4) 집합투자기구운용보수

650,540,670

490,917,492

2. 당기손익-공정가치측정금융자산관련이익

687,000,000

401,400,000

1)당기손익-공정가치측정금융자산평가이익

27,000,000

-

2)당기손익-공정가치측정금융자산기타수익

660,000,000

401,400,000

3. 이자수익

731,759,029

866,845,975

II. 영업비용

5,561,806,371

4,845,223,721

1. 수수료비용

36,877,659

16,228,917

2. 당기손익-공정가치측정금융자산관련손실

145,970,000

24,000,000

1)당기손익-공정가치측정금융자산평가손실

145,970,000

24,000,000

3. 판매비와 관리비
17
5,291,462,978

4,791,059,975

4. 기타의 영업비용

87,495,734

13,934,829

1) 리스부채이자

25,459,063

6,656,088

2) 복구충당부채이자

7,372,972

3,528,741

3) 손실충당금전입액

54,663,699

3,750,000

III. 영업이익(손실)

4,750,275,038

(162,944,573)

IV. 영업외수익
18

22,144,904

2,701,197

V. 영업외비용
18

59,645,540

22,481,169

VI. 법인세비용차감전순이익(손실)

4,712,774,402

(182,724,545)

VII. 법인세비용(수익)
19

1,182,155,908

(58,264,672)

VIII. 당기순이익(손실)

3,530,618,494

(124,459,873)

IX. 기타포괄손익

(22,088,997)

(68,131,866)

1. 당기손익으로 재분류될 수 있는 항목

-

-

2. 당기손익으로 재분류되지 않는 항목

(22,088,997)

(68,131,866)

순확정급여부채의 재측정요소

(27,925,407)

(86,133,838)

법인세효과

5,836,410

18,001,972

X. 당기총포괄이익(손실)

3,508,529,497

(192,591,739)

XI. 주당이익(손실)
20

기본및희석주당이익(손실)

588

(21)

라. 운용자산 규모

(1) 부동산투자회사(리츠) 관련 내역

(기준일: 2025년 07월 09일)
(단위 : 억원)

No.
리츠명
투자대상
설립연도
만기(존속기간)
수탁자산

1
㈜엔에이치제1호기업구조조정부동산투자회사(사모)
청남빌딩 서울특별시 서초구 동작대로 204
2018
10년
341

2
㈜엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사(공모)
ARA펀드 수익증권 1종(서울스퀘어)케이비강남1호 리츠 우선주(강남N타워)코람코제4의6호 리츠 지분증권(아크플레이스)
2019
50년
755

3
㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사(공모)
분당스퀘어 업무시설, 비전월드(주차시설)
2019
50년
1,902

4
㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사(사모)
에이원타워 당산
2020
50년
1,303

5
㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사(사모)
도지물류센터
2020
50년
1,035

6
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사(사모)

에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, 엔스퀘어

2022
50년
1,655

7
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사(사모)
하이트진로 서초
2025
50년
2,400

합 계
9,391

(2) 펀드 관련 내역

(기준일: 2025년 07월 09일)
(단위 : 억원)

No.
펀드명
설정일
설정액
비고

1
엔에이치리테일일반사모부동산투자신탁1호
2022.04.25
1,303
-

2
엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호
2024.11.14
9,887
-

합 계
11,190
-

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

- 해당사항 없음

나. 기타 업무의 수탁회사

- 해당사항 없음

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 신탁회사(자산보관회사)
(1) 자산보관기관의 개요
(증권·현금)

- 명칭: 유안타증권 주식회사- 주소: 서울특별시 영등포구 국제금융로 39(여의도동, 앵커원)

- 자산보관위탁계약의 개요1) 계약기간

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “갑”의 청산종결등기일 또는 제20조에 따라 본 계약이 해지되는 날 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.
2) 보수

① “갑”은 “을”에 대하여 자산보관업무의 수행에 대한 대가로서 보수를 지급하기로 한다.

② 제1항의 보수는 연간 금 이천만원(\20,000,000)[VAT별도]으로 하고, “위탁자”는 매 결산기마다 금 일천만원(\10,000,000)[VAT 별도]을 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급한다. 단, (ⅰ) 최초 지급되는 보수는 본 계약의 효력발생일로부터 그 이후 최초 도래하는 사업연도 말일까지의 총 일수를 기준으로 일할 계산한 금액(vat 별도)으로 하며, (ⅱ) 가장 마지막으로 지급되는 보수는
“갑”의 청산종결등기일이 속하는 사업연도의 초일로부터 그 청산종결등기일까지의 총 일수를 기준으로 일한 계산한 금액
(vat 별도)으로 하되 본항 단서는
(ⅱ) 에 따른 보수 지급 시점은
“갑”은 “을”이 협의하여 정하기로 한다.

[당사가 자산보관회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

유안타증권㈜(주2)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 일천만원(\10,000,000)연간 환산 시 금 이천만원(\20,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

- 위탁업무의 범위

“갑”은 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무를 “을”에게 위탁하며, “을”은 “갑”및/또는 자산관리회사(이하 총칭하여
“갑 등”
)의 지시에 따라 이를 성실히 이행하기로 한다.

1. 증권의 보관 및 관리

가. 증권의 인수, 인도 및 보관. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제308조에 따른 예탁대상 증권의 경우 한국예탁결제원에 예탁하여야 한다.

나. 증권상 인정되는 배당금, 원리금 기타 각종 금원의 수령,
“갑”
의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 유무상 청약 등 제반 권리의 행사

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 현금의 보관 및 관리

가. 자산관리회사의 운용지시에 따른 현금의 수령, 지급 및 보관

나.
자산관리회사
의 운용지시에 따른 제세공과금의 지급

다.
자산관리회사
의 운용지시에 따른 관련 수탁회사에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

라.
자산관리회사
의 운용지시에 따른 계좌개설, 폐지 및 변경 업무(
“갑”
또는 자산관리회사는
“자산보관계좌”
또는
“위탁계좌”
이외의 별도 계좌를 개설하도록 요청할 수 있음)

마.
“갑”
또는 자산관리회사의 요청 히 현금(대출금 포함) 관련 각종 증명서 발급바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 해산(청산)관련 업무

가. 청산인 및 청산감독인의 지시에 따른 보관업무 및 관련 실무 사무

나.
위
가목의 업무를 수행함에 있어 부수되거나 필요한 업무

(2) 자산보관기관의 개요
(부동산)

- 명칭:
한국자산신탁
주식회사- 주소: 서울특별시 강남구 테헤란로 306(역삼동 카이트타워)

- 자산보관위탁계약의 개요1) 계약기간
본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “갑”의 청산종결등기일, 부동산담보신탁계약 종료일 또는 제29조에 따라 본 계약이 해지되는 날 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.
2) 보수

“을”의 자산 보관 업무의 수행에 대한 대가의 지급은 부동산담보신탁계약상 신탁보수의 지급으로 갈음하기로 하며, 이에 관하여
“을”은 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.
(부동산담보신탁계약 제11조 및 별지3에 의거 신탁보수는 기본보수 연간 금 사천만원
(\40,000,000)
)

[당사가 자산보관회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

한국자산신탁㈜
자산보관보수(부동산)
연간 금 사천만원(\40,000,000)
신탁보수의 지급으로 갈음
-

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

- 위탁업무의 범위

“갑”은 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무를 “을”에게 위탁하며, “을”은 “갑”및/또는 자산관리회사(이하 총칭하여 “갑 등”)의 지시에 따라 이를 성실히 이행하기로 한다.

1. 부동산의 보관

가.
“갑”
이 수탁자에 대하여 위탁하는 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

나.
“갑”
의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산(제4조에서 정의되며, 이하 동일함)의 매각(부동산담보신탁계약 전부 또는 일부 종료에 따라
“갑”
이 본건 부동산을 소유자 및 매도인으로서 제3자에게 매도하는 경우를 의미하며 이하 동일함) 또는 처분 관련 업무(다만, 본건 부동산에 관한 매매계약체결 및 본건 부동산의 매각 또는 처분에 따라 등기명의를 제3자에게 경료하는 업무는 제외함)

다.
“갑”
의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 등기권리의 기재사항 변경(전세권, 근저당권 설정 등) 업무

라.
“갑 등”
의 의사결정 및 지시에 따른 임차인 또는 관할관청 등의 요청에 의한 확인서 발급 업무

마. 부동산담보신탁계약에 따른 부동산 보관, 처분, 공매 등 부동산담보신탁계약상 수탁자로서의 제반업무바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 부동산의 처분에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리

가. 부동산담보신탁계약에 따라 부동산을 처분하는 경우
“을”
이 수취하는 현금의 수령 및 부동산담보신탁계약에 따른 정산

나. 부동산담보신탁계약에 따른 수탁자로서 부동산의 처분대가 기타 부동산담보신탁계약이 정한 신탁원본 및 신탁수익으로서
“을”
이 수취하는 현금의 보관, 지급, 배분 관련 업무

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 해산(청산)관련 업무

가. 청산인 및 청산감독인의 지시에 따른 위탁자산의 보관업무 및 처분 관련 실무 사무

나. 기타 본 호의 업무를 수행함에 있어 부수되거나 필요한 업무

나. 일반사무관리회사

(1) 사무수탁회사 개요- 명칭: 주식회사
케이비펀드파트너스- 주소: 서울시 영등포구 국제금융로8길 26

- 일반사무관리업무위탁계약 개요

1) 계약기간
본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

2) 보수① 위탁자는 수탁자에 대하여 일반사무업무의 수행에 대한 대가로서 보수를 지급하기로 한다. 보수는 위탁자가 국토교통부장관으로부터 영업인가 또는 등록을 득하는 것을 조건으로, 위탁자가 영업인가 또는 등록 신청 시 최초로 취득하는 것으로 신고한 부동산(이하 “최초취득부동산”)의 소유권을 취득한 날로부터 위탁자의 청산종결등기일까지를 계산기간으로 하여 지급되는 것으로 한다.② 제①항의 보수는 결산기별로 구별하여 지급한다. 보수는 제4기부터 제6기 사업연도에 대하여 연간 금 팔천만원(\80,000,000)(부가가치세별도)으로 정하고, 매 결산기 마다 금 사천만원(\40,000,000)(부가가치세별도)을 해당 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급한다. 제7기 이후의 사업연도에 대하여 연간 금 일억이천만원(\120,000,000)(부가가치세별도)으로 정하고, 매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)(부가가치세별도)을 해당 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급한다. 다만 수탁자의 수탁업무수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 결산기 수수료는 180일에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며, 6개월이 초과될 경우 매 결산기 단위의 수수료와 6개월이 초과된 기간을 180일에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로한다.③ 최초취득부동산을 취득한 이후 추가로 부동산 또는 부동산투자회사의 증권을 취득하거나 위탁자가 그 주식을 증권거래소에 상장하는 경우, 제2항에 따른 보수는 수탁자의 업무범위와 시장상황을 고려하여 위탁자와 수탁자가 별도로 협의하여 정하기로 한다.

[당사가 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

㈜케이비펀드파트너스(주2)
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)연간 환산시 금 일억이천만원(\120,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

(자료 : 당사 제시)

- 위탁업무의 범위
위탁자는 수탁자를 일반사무수탁회사로 선임하고, 다음 각 호의 일반사무업무를 위탁한다. 다만, 다음 각 호별 세부 업무에 관한 사항은「붙임 1(위탁업무의 범위)」에 규정된 바에 따른다.

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무(위탁자가 별도의 명의개서 대리인을 두지 않는 경우에 한함)

2. 주식의 발행에 관한 사무(위탁자가 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따라 전자등록의 방법으로 주식을 발행하는 경우 전자등록에 관한 업무를 포함함)

3. 위탁자가 주식을 상장하는 경우 상장에 관한 업무

4. 운영에 관한 사무

5. 계산에 관한 사무

6. 세무에 관한 실무사무

7. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무

8. 해산 및 청산 업무

9. 관련 법령에 따른 국토교통부 등 주무부처 보고 업무

10. 제1호 내지 제9호에 부수하는 업무

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자
구 분
지급금액
지급시기
비고

㈜케이비펀드파트너스(주2)
일반사무수탁보수
매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)연간 환산시 금 일억이천만원(\120,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

주2) 보수는 위탁자가 국토교통부장관으로부터 영업인가 또는 등록을 득하는 것을 조건으로, 위탁자가 영업인가 또는 등록신청시 최초로 취득하는 것으로 신고한 부동산(이하“최초취득부동산”)의 소유권을 취득한 날로부터 위탁자의 청산종결등기일까지를 계산기간으로 하여 지급되는 것으로 한다.

다.
판
매회사[공동대표주관회사]

구 분
내 용
비고

회 사 명
한국투자증권 주식회사
-

설립연월일
1974년 8월
-

대표이사
김 성 환
-

본점소재지
서울시 영등포구 의사당대로 88 한국투자증권빌딩
-

주요업무
- 주식의 청약 권유 및 접수- 주식의 배정 및 공고- 초과청약금의 환불- 제서식의 작성 및 공고- 기타 필요한 사항
-

구 분
내 용
비고

회 사 명
엔에이치투자증권 주식회사
-

설립연월일
1969년 1월
-

대표이사
윤 병 운
-

본점소재지
서울특별시 영등포구 여의대로 108 파크원NH금융타워(타워2)
-

주요업무
- 주식의 청약 권유 및 접수- 주식의 배정 및 공고- 초과청약금의 환불- 제서식의 작성 및 공고- 기타 필요한 사항
-

라. 집합투자기구평가회사

- 해당사항 없습니다.

마. 채권평가회사

- 해당사항 없습니다.

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 투자자총회등

(1) 투자자총회의 구성

[정관]제22조 (주주총회의 종류와 개최)

① 회사의 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 한다.

② 정기주주총회는 매 사업연도 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회의 결의와 관련 법률에 따라 언제든지 소집할 수 있다.

(2) 투자자총회의 소집 및 의결권 행사방법

[정관]제23조 (소집권자 및 소집통지)

① 주주총회는 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 이사회의 결의에 따 라 대표이사가 소집한다. 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 이사 중 1인이 소집한다.

② 주주총회를 소집함에 있어서, 대표이사는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항을 총회일 2주전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 또는 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단축될 수 있다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지 된 목적 이외의 사항에 대하여 결의할 수 없다.

③ 주식이 상장된 이후에는 의결권 있는 발행주식총수의 100분의1 이하의 주식을 소유한 주주에 대한 소집통지는 총회일 2주 전에 주주총회를 소집한다는 뜻과 회의의 일시, 장소 및 목적사항을 회사의 인터넷 홈페이지(http://www.nhallonereit.co.kr)에 게재하고 다음 각 호의 장소에 갖추어 두어 일반인이 열람할 수 있도록 하는 방법으로써 제2항의 소집통지에 갈음할 수 있다.

1. 상장회사의 본점 및 지점

2. 명의개서대행회사

3. 금융위원회

4. 거래소

제24조 (소집지)

주주총회는 본점 소재지에서 개최하되 필요에 따라 다른 지역에서도 개최할 수 있다.

제25조 (의장)

① 주주총회의 의장은 대표이사로 한다.

② 대표이사가 불출석하거나 주주총회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 이사회가 정한 직무대행순서에 따라 이사 중 1인이 의장직을 수행한다.

제26조 (의장의 질서유지권)

① 주주총회의 의장은 그 주주총회에서 고의로 의사진행을 방해하기 위한 발언ㆍ 행동을 하는 등 현저히 질서를 문란케 하는 자에 대하여 그 발언의 정지 또는 퇴장을 명할 수 있다.

② 주주총회의 의장은 의사진행의 원활을 기하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 주주의 발언 시간 및 횟수를 제한할 수 있다.

제27조 (주주의 의결권)

주주의 의결권은 보통주식 및 제1종 종류주식 1주마다 1개로 한다.

제28조(주주총회의 결의방법)

주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한 다.

제 32 조 (의결권의 불통일행사)

① 주주가 2 이상의 의결권을 가지고 있는 때에는 이를 통일하지 아니하고 행사할 수 있다. 이 경우 총회일의 3일 전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.

② 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우 외에는 회사는 주주의 의결권 불통일행사를 거부할 수 있다.

제 33 조 (의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면을 회사에 제출하여야 한다.

(3) 투자자총회 결의사항

[정관]제29조 (주주총회의 결의사항)

① 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 주주총회는 다음 사항을 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하는 사업계획의 경우, 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의함.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항으로 부투법 제12조 제1항 제3호에서 정하는 사항

3. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

4. 이사 및 감사의 선임에 관한 사항

5. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

6. 배당에 관한 사항

7. 기타 이사회가 부의한 사항

8. 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회 보통결의를 요하는 사항

② 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항에 대하여는 상법 제434조에 따라 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다.

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만의 주식 발행

3. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의 에 의함)

4. 회사의 해산(존립기간을 정한 경우, 그의 만기에 따른 해산을 제외함)

5. 다른 부동산투자회사와의 합병

6. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도

7. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수

8. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부투법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

9. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

10. 제20조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

11. 이사 및 감사의 해임에 관한 사항

12. 상법, 부투법 기타 관계 법령상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식에 의한 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석 한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주 총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항 제8호 내 지 제10호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수로써 한다.

(4) 반대매수청구권

[정관]

제21조 (주식매수청구권)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우, 그 결의에 반대하는 주주는 해당사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 회사 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제20조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 회사가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 하고, 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하여야 한다

③ 회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구기간이 끝난 날부터 20일 (단, 제13조에 따라 회사의 주식이 상장된 경우에는 1개월) 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등은 부투법 시행령 제17조가 정하는 바에 따른다.

④ 회사는 제3항에도 불구하고 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배

청산 등의 사유로 회사가 잔여재산을 분배하는 경우 회사 자산을 구성하는 모든 재산을 현금으로 환금한 후 회사의 모든 확정채무를 변제하고 비용 등을 지급하며, 불확정 채무 및 책임에 대한 적립을 마친 후 아래 정관 제11조의제5항에 명기된 순서에 따라 주주에게 분배합니다. 불확정 채무 및 책임에 대하여 회사의 책임이 없다고 확정된 경우에도 같은 순서에 따라 주주에게 분배하며, 이 경우 잔여재산은 수차에 나누어 분배될 수 있습니다.

[정관]

제11조
(종류주식의 내용과 수)
(전략)

⑤ 청산 등의 사유로 회사가 잔여재산을 분배하는 경우 회사 자산을 구성하는 모든 재산을 현금으로 환금한 후 회사의 모든 확정채무를 변제하고 비용 등을 지급하며, 불확정 채무 및 책임에 대한 적립을 마친 후 다음 각 호의 순서에 따라 주주에게 분배한다. 불확정 채무 및 책임에 대하여 회사의 책임이 없다고 확정된 경우에도 같은 순서에 따라 주주에게 분배하며, 이 경우 잔여재산은 수차에 나누어 분배될 수 있다.

1. 제 1 종 종류주식에 대하여 제 4 항에 따라 배당해야 할 금액 중 배당되지 않은 금원이 있는 경우, 미배당금 상당액 분배

2. 제 1 종 종류주식에 대하여 발행가액 상당액 분배

3. 제 2 종 종류주식에 대하여 제 4 항에 따라 배당해야 할 금액 중 배당되지 않은 금원이 있는 경우, 미배당금 상당액 분배

4. 제 2 종 종류주식에 대하여 발행가액 상당액 분배

5. 본 항 제 1 호 내지 제 4 호의 규정에 의한 분배를 하고 남은 잔여재산이 있는 경우 제 1 종 종류주식에 30%, 제 2 종 종류주식에 20%, 보통주식에 50%를 분배(본 호에 따른 분배에 있어 제 1 종 종류주식, 제 2 종 종류주 식 및 보통주식 사이의 우열은 없는 것으로 함)

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권

당해 회사의 주주, 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주총회 의사록, 주주명부, 이사회의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임

① 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관기관 및 판매회사(이하 “관련수탁회사”)가 업무를 소홀히 하여 업무를 위탁한 위탁관리부동산투자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 위탁관리부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

② 관련 수탁회사가 위탁관리부동산투자회사 또는 제3자에게 손해배상 책임을 부담하는 경우 이사, 감사 또는 다른 관련 수탁회사에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

③ 당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수합니다.1. 『부동산투자회사법』 제32조에 근거한 미공개 자산운용 정보의 이용 금지2. 『부동산투자회사법』 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위3. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위④ 당사는 『부동산투자회사법』 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다.당사는 회사 정관 제59조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

[정관]

제65조 (법규 적용 등)

이 정관에 규정되지 아니한 사항은 부투법, 동법 시행령, 동법 시행규칙 및 상법 기타 법률의 관계 규정에 의한다.

마. 재판관할

당사의 운영과 관련된 분쟁 발생 시 관할법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

관할법원
서울중앙지방법원

주소
06594 서울시 서초구 서초중앙로 157

연락처
교환 (02) 530-1114

공탁소 민원
(02) 530-1707 / FAX (02) 3477-8102 / 안내(02) 533-6850

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한

당사는 회사 정관에 따라 존립기간을 법인설립일 이후 50년으로 합니다.

나. 해산 사유당사는 「부동산투자회사법」 및 정관 제62조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

「부동산투자회사법」

제44조 (해산)

부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.

1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2 (청산 시 채권자에 대한 최고)

청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조 (해산등기의 촉탁)

① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

[정관]

제62조 (해산)

회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 영업인가의 취소 또는 등록의 취소

7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

8. 회사 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

다. 영업인가 취소 사유

「부동산투자회사법」

제42조 (영업인가 등의 취소)

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의 3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

9. 제26조의3제1항에 따른 부동산투자회사가 같은 조 제3항을 위반하는 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를 작성하여 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하여야 합니다. 당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표(부속명세서를 포함함. 이와 같음)와 투자보고서를, 매 분기(사업연도 기준으로 분기를 계산함) 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 본점에 비치·공시하고 주주 및 채권자가 열람할 수 있도록 하여야 합니다. 당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표와 투자보고서를 회사의 주주 및 채권자에게 송부하여야 합니다. 다만, 인터넷 등 전자매체를 이용하여 공시하는 경우에는 그러하지 아니합니다

[정관]

제57조 (재무제표 및 투자보고서의 공시 등)

① 회사는 자산관리회사로 하여금 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우에는 해산일 또는 합병일을 말한다) 및 사업 연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)마다 회사의 투자보고서를 작성하도록 한다. 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 부투법 시행령 제40조 제3항에서 정하는 사항이 포함되어야 한다.

② 회사는 자산관리회사로 하여금 제1항에 따라 작성한 투자보고서를 다음 각 호의 기한 내에 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하고, 이를 공시하도록 한 다.

1. 회계기간의 말일에 작성하는 투자보고서 : 90일 이내

2. 해산일 또는 합병일에 작성하는 투자보고서 : 45일 이내

3. 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)에 작성하는 투자보고서: 45일 이내

③ 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 자산관리회사로 하여금 부투법에 따라 이를 지체 없이 공시하도록 한다.

1. 회사 및 그 자산관리회사의 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력

2. 부투법 시행령 제40조의2 제2항에서 정한 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우

3. 회사의 주주총회 결의내용

4. 그 밖에 부투법 시행령 제40조의2 제3항이 정하는 사항이 발생한 경우

④ 제2항 및 제3항의 공시는 부투법 제37조 제4항의 방법에 의한다.

「부동산투자회사법」
제37조(투자보고서 및 공시 등)
① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 부동산투자회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.③ 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.1. 부동산투자회사 및 그 자산관리회사의 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력2. 부동산투자회사에 대통령령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우3. 부동산투자회사의 주주총회 결의내용4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.1. 해당 부동산투자회사(위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사인 경우 해당 자산관리회사를 말한다)의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법2. 해당 부동산투자회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.3. 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법4. 삭제

(2) 자산운용보고서

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제88조에서 정하는 본 보고서는 『부동산 투자회사법』 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만 당사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제88조(자산운용보고서의 교부)① 집합투자업자는 자산운용보고서를 작성하여 해당 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자의 확인을 받아 3개월마다 1회 이상 해당 집합투자기구의 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산운용보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

② 집합투자업자는 제1항에 따른 자산운용보고서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다) 현재의 해당 집합투자기구의 자산ㆍ부채 및 집합투자증권의 기준가격

가. 회계기간의 개시일부터 3개월이 종료되는 날

나. 회계기간의 말일

다. 계약기간의 종료일 또는 존속기간의 만료일

라. 해지일 또는 해산일

2. 직전의 기준일(직전의 기준일이 없는 경우에는 해당 집합투자기구의 최초 설정일 또는 성립일을 말한다)부터 해당 기준일까지의 기간(이하 이 조에서 "해당 운용기간"이라 한다) 중 운용경과의 개요 및 해당 운용기간 중의 손익 사항

3. 기준일 현재 집합투자재산에 속하는 자산의 종류별 평가액과 집합투자재산 총액에 대한 각각의 비율

4. 해당 운용기간 중 매매한 주식의 총수, 매매금액 및 대통령령으로 정하는 매매회전율

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 제1항에 따른 자산운용보고서의 교부시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법」

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례)① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」

제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조
까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.③ 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항제1호 및 제2호에 따른 자는 공모부동산투자회사(제14조의8제1항 및 제2항에 따라 주식의 공모가 예정된 경우 및 공모부동산투자회사를 지원하기 위하여 설립한 부동산투자회사를 포함한다)에 대한 보유자산 공급 및 출자ㆍ융자 등 필요한 지원을 할 수 있다.

(3) 자산보관ㆍ관리보고서

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제248조에서 정하는 본 보고서는 『부동산투자회사법』제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제248조(자산보관ㆍ관리보고서의 교부)① 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자는 집합투자재산에 관하여 제90조제2항 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 다음 각 호의 사항이 기재된 자산보관ㆍ관리보고서를 작성하여 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산보관ㆍ관리보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

1. 집합투자규약의 주요 변경사항

2. 투자운용인력의 변경

3. 집합투자자총회의 결의내용

4. 제247조제5항 각 호의 사항

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 신탁업자는 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서를 제1항의 기간 이내에 금융위원회 및 협회에 교부하여야 한다.

③ 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서의 제공시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법」

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례)① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지,「금융소비자 보호에 관한 법률」

제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조
까지의 규정
및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.② 국토교통부장관은 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.③ 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항제1호 및 제2호에 따른 자는 공모부동산투자회사(제14조의8제1항 및 제2항에 따라 주식의 공모가 예정된 경우 및 공모부동산투자회사를 지원하기 위하여 설립한 부동산투자회사를 포함한다)에 대한 보유자산 공급 및 출자ㆍ융자 등 필요한 지원을 할 수 있다.

(4) 기타장부 및 서류

당사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제89조에서 정하는 수시공시는 '부동산투자회사법' 제49조의3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다.

(1) 신탁계약변경에 관한 공시
- 해당사항 없음

(2) 수시공시
- 해당사항 없음

(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시
- 해당사항 없음
(4) 위험지표의 공시
- 해당사항 없음

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계자 거래제한 규정은「부동산투자회사법」 제49조3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 다만, 「부동산투자회사법」 제22조의2 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 따라 자산관리회사 등 일정한 자(이하 "이해관계인")와의 일정한 내용의 거래는 제한적으로 가능합니다.

「부동산투자회사법」

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)

① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조(거래의 제한)① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자3. 해당 부동산투자회사가 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자산관리회사(이하 이 항에서 “해당 자산관리회사”라 한다)와 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 다른 부동산투자회사

4. 해당 자산관리회사가 제22조의3제3항에 따라 겸영하는 업무와 관련된 자로서 대통령령으로 정하는 자② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법 시행령」

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래
제34조 (부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 자”란 같은 항 제3호에 따른 자산관리회사가 법 제22조의3제3항제3호 및 이 영 제21조제1항제1호의2에 따라 겸영하는 집합투자업과 관련하여 운용 중인 집합투자재산을 소유한 부동산집합투자기구(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구를 말한다)를 말한다.② 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

③ 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

④ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

부동산투자회사법 제22조의2 제3항 단서, 동법 시행령 제20조 제6호에 의하면, 당사 및 당사의 자리츠가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜ 및 그 특별관계자와 부동산 또는 증권의 거래행위를 하기 위해서는 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다. 또한, 부동산투자회사법 제30조 제2항, 동법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 본건 리츠 및 본건 자리츠가 그 특별관계자와 거래를 하기 위해서는 역시 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다.

이에 당사는 2019년 12월 30일 분당스퀘어에 대한 부동산매매계약 및 책임임대차계약의 체결 및 이행에 관하여 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 득하였고, 당사의 자리츠인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사,
㈜엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사 및
㈜엔에이치제9호위탁관리부동산투자회사 역시 부동산매매계약의 체결 및 이행에 관하여 각각 2020년 02월 25일, 2020년 12월 11일, 2021년 09월 09일,
2025년 03월 25일 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 득하였습니다.

(1) 이해관계인 현황신고서 제출일 전일(2025년 07월 09일) 현재 당사의 최대주주는 다음과 같으며, 특별관계인은 존재하지 않습니다.

관계
이름
보유주식수㈜
지분율

최대주주
이지스자산운용㈜
7,927,009

18.11%

합계
7,927,009

18.11
%

주1) 특별관계자는 자본시장법 시행령 제141조제1항의 특수관계인 및 공동보유자를 의미주2)
이지스자산운용㈜는 집합투자업자로서 상기 보유 주식은 신한은행, NH투자증권, 한국스탠다드차타드은행에 신탁되어 있습니다.

(2) 당사의 특수관계자와의 주요 자금 및 지분 거래 내역

1) 당반기말 현재 연결실체의 특수관계자 내역은 다음과 같습니다.

특수관계자명
특수관계의 내용

엔에이치농협리츠운용㈜
기타특수관계자

2) 당반기 및 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
계정과목
당반기
전반기

엔에이치농협리츠운용㈜
자산관리수수료
364,280
364,816

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

- 해당사항 없음

다. 투자중개업자 선정 기준

- 해당사항 없음

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

- 해당사항 없음

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

- 해당사항 없음

[붙임] 용어풀이

- 투자설명서에 나오는 용어 중 별도 설명이 필요한 내용을 간략하게 기재합니다.

구분
내용

금융투자상품
이익 추구 혹은 손실 회피 목적으로 만들어진 재산적 가치를 지닌 금융상품으로 증권 및 파생상품 등이 이에 속합니다.

집합투자
2인 이상의 투자자로부터 자금을 모집하여 금융투자상품 등에 투자하여 그 운용 성과를 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.

펀드
집합투자를 수행하는 기구로서 법적으로 집합투자기구라 표현되며 통상 펀드라고 불립니다. 대표적으로 투자신탁 및 투자회사가 이에 해당합니다.

투자신탁
집합투자업자와 수탁회사간 신탁계약 체결에 의해 만들어지는 펀드를 말합니다.

투자회사
설립자본금을 바탕으로 주식회사 형태로 만들어지는 펀드를 말합니다.

수익증권
펀드(투자신탁)에 투자한 투자자들에게 출자비율에 따라 나눠주는 증권으로서 주식회사의 주권과 유사한 개념입니다.

순자산
펀드의 운용성과 및 투자원금을 합한 금액으로서 원으로 표시됩니다.

증권집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 말합니다.

부동산집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 합니다.

혼합자산집합투자기구
혼합형 펀드로서 집합투자재산의 40%를 주식, 채권, 특별자산, 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 말합니다.

개방형
환매가 가능한 펀드를 말합니다.

폐쇄형
환매가 가능하지 않은 펀드를 말합니다.

추가형
추가로 자금 납입이 가능한 펀드를 말합니다.

모자형
운용하는 펀드(모펀드)와 이 펀드에만 투자하는 펀드(자펀드)로 구성된 펀드 형태를 말합니다. 자펀드는 모펀드 외에는 투자할 수 없습니다.

종류형
멀티클래스 펀드로서 자금납입방법, 투자자자격, 투자금액 등에 따라 판매보수 및 수수료를 달리 적용하는 펀드입니다.

기준가격
펀드의 가격으로서 매일매일 운용성과에 따라 변경되며 매입 혹은 환매 시 적용됩니다.

자본이득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 시세 차익을 말합니다.

배당소득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 이자 및 배당금을 말합니다.

보수
펀드에 가입 후 펀드 운용 및 관리에 대해 고객이 지불하는 비용입니다.

설정
펀드에 자금이 납입되는 것을 지칭합니다.

해지
펀드를 소멸시키는 행위로서 투자회사의 해산과 유사한 개념입니다.

투자자총회
집합투자규약상의 중요 사항을 변경할 때 펀드의 모든 가입자들이 모여서 의사 결정하는 기구. 그 방법 및 절차는 법령 및 해당 규약에 따릅니다.

자산운용협회 펀드코드
자산운용협회가 투자자들이 쉽게 공시사항을 조회·활용할 수 있도록 펀드에 부여하는 5자리의 고유 코드를 말합니다.

원천징수
소득금액 또는 수입금액을 지급할 때, 그 지급자(보통은 판매회사)가 그 지급받는 자(투자자)가 부담할 세액을 미리 국가를 대신하여 징수하는 것을 말합니다.

성과보수
집합투자업자가 펀드의 성과에 따라 추가적으로 받는 보수를 말하며 사모 펀드에서만 허용이 되고 있습니다.