이지스레지던스리츠 — 투자설명서 (20250623)
제출인: 이지스레지던스리츠

투자설명서
6.0
주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

투 자 설 명 서

2025년 06월 23일

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 제7회 무기명식 이권부 무보증사채(사회적채권)

제7회 금 삼백억원(\30,000,000,000)

1. 증권신고의 효력발생일 : 2025년 06월 21일

2. 모집가액 : 제 7회 금 삼백억원
(\30,000,000,000)

3. 청약기간 :
2025년 06월 23일

4. 납입기일 :
2025년 06월 23일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :
해당사항 없음

다. 투자설명서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 이지스자산운용㈜ (서울시 영등포구 여의공원로 115) 삼성증권㈜ (서울특별시 서초구 서초대로74길 11)

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없음

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

삼성증권(주)

【 대표이사 등의 확인 】

[이지스레지던스] 대표이사 등의 확인서.jpg
[이지스레지던스] 대표이사 등의 확인서

【 본 문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

[가. 공실 및 임대료 하락 위험]
당사 및 당사의 종속회사가 매입한 집합투자증권의 기초자산은 '더샵 부평센트럴시티', '누디트 홍대', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower' 자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.
당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다. 또한 '누디트 홍대'는 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.또한 증권신고서 제출 전일 현재 당사 투자자산의 평균 임대율(AUM 가중평균)은 97.2%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.[나. 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]
부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지
합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정
입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면
하게 됩니다.
2025년 2월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 2025년 및 2026년 국내 경제성장률은 각각 1.5%, 1.8% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다.
현재 러시아-우크라이나 전쟁, 미국의 조기 금리 인하 기대감 축소 및 국내 소비 위축 등의 대내외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 지속시키고 있습니다. 향후 국내 경기 및 글로벌 경기는 미국의 금리 인하 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수있습니다.
이러한 국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.[다. 정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]
당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며,
부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
이러한 부동산 가격은
정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동
될 수 있습니다.
부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 최근 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표
했습니다.
그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황
입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 최근 서울 ·수도권 주요 지역 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 거래량이 크게 증가하는 등 시장 불안 조짐이 나타나고 있으며, 추가적인 집값 상승 및 가계대출 급증 가능성에 대한 우려에 따라 부동산 관계기관 회의를 개최하여 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.[라. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
기준금리가 상승할 경우 이에 따라 차입금리가 상승하게 되며 이는 조달비용의 상승으로 이어져 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수
있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.

[마. 부동산 상태에 관한 위험]

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다.
이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나,
보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.
또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그
럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.
[바. 환율변동 위험]
당사의 기준통화는 한국 원화이나, 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "이지스427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "458호")를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 달러입니다.
이에 따라 투자운용기간 중 환율, FWD, CRS등 외환과 관련된 변수의 변동에 따라 당초 예상과 달리 배당수익률 및 목표수익률등이 감소하거나, 투자원금 손실이 발생할 수 있습니다.
이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 회사는 스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 향후 해외 자산을 신규 편입할 시 환헤지 계약을 체결 예정입니다.
하지만 환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

[사. 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]
당사의 자회사(또는 자리츠)가 보유하고 있는 이지스427호 및 이지스458호가 적용 받거나 적용 받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다.
따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을수 있습니다.

[아. 대리인 및 이해상충 관련 위험]
회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 이지스자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다. 회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도 스카이펀드서비스㈜가 일반사무 업무를, 엔에이치투자증권㈜가 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

회사위험

[가. 수익성 관련 위험]
당사의 영업수익은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평가이익으로 구성되어 있습니다. 당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 영업수익은 약 21억원이었으며, 반기순손실은 약 63억원입니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다. 당 반기 순손실이 발생한 주요 원인은 이지스151호 제1종의 평가손실입니다. 이지스151호의 중간정산배당금 지급으로 인한 순자산 감소가 반영되어 이지스151호 제1종 평가손실이 일시적으로 약 45억원 발생했습니다. 또한, 당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.
향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[나. 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 총자산규모는 약 3,999억원, 부채규모는 약 975억원으로 당사의 부채비율은 32.24%, 차입금의존도는
22.93%
입니다. 당사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 총 300억원을 조달할 예정이며, 동 조달자금은

공모사채 상환 자금으
로 활용할 예정입니다. 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.한편, 당사의 비연결종속기업 및 관계기업은 당기손익금융자산으로 관련 펀드의 평가손익이 당기손익으로 영업이익에 포함되는 반면, 관련 펀드의 차입금과 금융비용은 연결재무제표 상 차입금과 금융비용에 포함되지 않습니다.
당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 이자보상배율은 -3.27배를 기록하고 있습니다. 당 반기 순손실이 발생한 주요 원인은 이지스151호 제1종의 평가손실입니다. 이지스151호의 중간정산배당금 지급으로 인한 순자산 감소가 반영되어 이지스151호 제1종 평가손실이 일시적으로 발생했습니다. 또한, 당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.

사채 및 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재하며 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.
[다. 임대료수익 변동에 따른 위험]
당사 및 당사의 종속기업이 소유하고 있는 부동산 임대차계약은 개별임대차계약과 책임임대차계약으로 구분할 수 있습니다. 개별임대차계약을 체결하고 있는 '더샵 부평', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'의 경우 임대차 계약기간이 1년~2년이며, 계약갱신시 물가상승률 및 주변 임대료 수준을 고려하여 임대료를 상승시킬 수 있습니다. 책임임대차계약을 체결하고 있는 '누디트 홍대'의 경우 주요 임차인의 임대차 계약기간은 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 기본임대료를 상승시킬 수 있습니다.
다만, 이러한 조건에도 불구하고 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

[라. 매입가격 추정 오류의 위험]
당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.
당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정
입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며,
감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

[마. 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험]

부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반
되며,
당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행
하고 있습니다. 당사의 투자부동산에서 발생하는 일반적인 수준의 유지보수의무 및 CAPEX 관련비용은 임대차계약에 따라 임차인이 부담하는 것으로 계약되어 있습니다. 이러한 계약 조건에 따라 당사 보유 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.
그럼에도 불구하고 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있어 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

기타 투자위험

[가. 환금성 제약 위험]
본 사채의 상장예정일은 2025년 06월 24일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

[나. 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]
당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

[다. 예금자보호법 미적용]
본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

[라. 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다.
또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

[마. 사채권 전자등록에 관한 사항]
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[바. 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도
경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다.
또한,
금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[사. 신용평가에 관한 사항]

당사의 금번 발행하는 사채의 경우 무보증사채로 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 신용등급을 'A-'로 평가받았습니다.
[아. ESG채권 관련 사항]
금번 제7회 무보증 사채는
적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권
으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다.
제7회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제7회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다.
당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한
ESG 금융상품 평가 결과 한국기업평가(주)로부터 S1등급을 획득
하였습니다. 다만,
동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의
하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
7
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
30,000,000,000
모집(매출)총액
30,000,000,000

발행가액
30,000,000,000
이자율
4.50

발행수익률
4.50
상환기일
2026년 06월 23일

원리금지급대행기관
(주)국민은행반포중앙종합금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
ESG채권(사회적 채권)

평가일
신용평가기관
등 급

2025년 06월 09일
한국기업평가
회사채 (A-)

2025년 06월 10일
나이스신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
삼성증권
3,000,000
30,000,000,000
인수금액의 0.45%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2025년 06월 23일
2025년 06월 23일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
30,000,000,000

발행제비용
179,090,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 06월 23일이며, 상장예정일은 2025년 06월 24일임.

(주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[회 차: 제7회]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 무보증 이권부 원화표시 공모사채

전자등록 총액
30,000,000,000원

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
4.50

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
30,000,000,000원

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
4.50

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 "본 사채"의 연 이율을 적용하여 계산한 연간 이자의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 지급하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

이자지급기한

2025년 07월 23일

2025년 08월 23일

2025년 09월 23일

2025년 10월 23일

2025년 11월 23일

2025년 12월 23일

2026년 01월 23일

2026년 02월 23일

2026년 03월 23일

2026년 04월 23일

2026년 05월 23일

2026년 06월 23일

신용평가등급
평가회사명
NICE신용평가(주), 한국기업평가(주)

평가일자
2025년 06월 10일 / 2025년 06월 09일

평가결과등급
A- (안정적) / A- (안정적)

대표주관회사
삼성증권(주)

상환방법및 기한
상환방법
"본 사채"의 원금은 2026년 06월 23일에 일시 상환한다. 단, 상환기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

상환기한
2026년 06월 23일

납 입 기 일
2025년 06월 23일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
㈜국민은행 반포중앙종합금융센터

회사고유번호
00386937

ESG채권 종류
사회적채권(Social Bond)

기 타 사 항

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 06월 23일이며, 상장예정일은 2025년 06월 24일일임

(주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 제7회 무보증사채 발행을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 수요예측 등의 제반 사항을 따를 의무가 없습니다.

「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조(용어의 정의)이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 다만, 이 규정에서 정하지 아니한 용어는 관계법령에서 정하는 바에 따른다.

(중략)

2. "공모"란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.

가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사

나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사

다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사

라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구

마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. "기업공개"란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

(중략)

7. "수요예측"이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 공동대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

"제7회 무보증사채"의 발행과 관련된 공모가격은 당사와 대표주관회사의 협의에 의해 연 4.5%의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 관련 사항
1. 공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지2. 청약기간 : 2025년 06월 23일 09시부터 12시까지3. 청약방법 :(1) 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다. (2) 청약대상 : 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.)에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정한다. 청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다. (3) 청약단위 : 최저청약단위는 일십억원 이상으로 하며, 일십억원 이상은 십억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못한다. (4) 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다. (5) 청약증거금 : 사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2025년 06월 23일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다. (6) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점. (7) 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다. (8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주한다. (9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다. 가. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각호의 방법으로 배정한다.

① 기관투자자 : 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다.

② 일반청약자 : 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 십억원 단위로 안분 배정한다.

나. 청약자의 특성 등을 고려하여 "대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다. 4. 투자설명서의 교부 : "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다. ① 교부장소 : "인수단"의 본점 ② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다. ③ 교부일시 : 2025년 06월 23일

④ 기타사항 : 가. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다. 나. 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과금융투자업에관한법률" 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다. 5. "본 사채"의 사채금 납입기일 : 2025년 06월 23일

6. "본 사채"의 납입을 맡을 은행 : 국민은행 반포중앙종합금융센터 7. 등록기관 : "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거하여 전자등록한다. 8. 전자등록 신청 : (1) "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다. (2) 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 계약 제15조 제2항에 따라 "대표주관회사"에 위임한다.

※ 관련법규<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다.1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

나. 일정
(1) 납입기일: 2025년 06월 23일

(2) 발행일: 2025년 06월 23일

다. 납입장소
국민은행 반포중앙종합금융센터
라. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2025년 06월 23일(2) 상장예정일: 2025년 06월 24일
마. 사채권교부예정일
전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.
바. 사채권 교부장소
"본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
사. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) "본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.(2) 본 사채권의 원리금 지급은 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출 이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 7]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
삼성증권
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
30,000,000,000원
0.45
총액인수

나. 특약사항
"인수계약서" 상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제 16 조 (특약사항)

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우 지체없이 "인수단"에게 통보하여야 한다. 다만, "금융감독원" 또는 "한국거래소"에 당해 사항을 공시한 경우에는 "인수단"에게 통보한 것으로 간주한다.1. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때2. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도3. "발행회사"의 영업목적의 변경4. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 발행회사의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 중요한 일부를 양도할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때6. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때7. "발행회사" 자기자본의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회결의 등 내부 결의가 있은 때 8. "발행회사" 자기자본의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때9. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도 하고자 하는 때10. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위: 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제7회 무보증사채
300
4.50%
2026년 06월 23일
-

(1) 당사가 발행하는 제7회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.(2) 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항
본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

"갑"은 (주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"는 한국증권금융(주)을 의미합니다.기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 제14호")

14. 기한의 이익 상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금
삼백억원(￦30,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 “갑”의 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 “최근 보고서” 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 “갑”의 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 90일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 90일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 본 사채의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

라. 발행회사의 의무

구분
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조변경 제한

발행회사의의무
부채비율 300% 이하
자기자본의 300% 이내
자산총액의 50% 미만
최대주주의 변경

(주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 06월 10일 한국증권금융㈜와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

(주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조")

"갑"은 (주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 한국증권금융(주)을 의미합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무)
① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 주식회사 국민은행 반포중앙종합금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일. 이 경우 기한의 이익 상실일을 변제기일로 본다)의 다음날로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날까지 계산한다.

제2-2조(조달자금의 사용)
① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지)
“갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 300% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은
32.24%, 부채규모는
97,512백만원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한)
① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

5. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

6. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. “발행회사”가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채의 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한)
① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 “최근 보고서”상 자산총계의 50%(자산처분후 1년 이내에 처분가액등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매

·양도·임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는
399,946
백만원이다.

② “갑”은 매매·양도·임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산 및 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다)의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산 및 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다)의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한)
① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”이 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단 다음 각 목의 경우는 본 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나. 「기업구조조정 촉진법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따른 “최근 보고서”상 최대주주(㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사) 지분율은 15.81% 이다.

② 본 조 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

가. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

제2-6조(사채관리계약이행상황보고서)
① “갑”은 금융위원회 등에 제출하는 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내에 본 사채와 관련하여 <별첨1> 양식의 「

사채관리계약이행상황보고서」를 작성하여 “을”에게 제출하여야 한다.

② 제1항의 「사채관리계약이행상황보고서」에는 “갑”의 외부감사인이 「사채관리계약이행상황보고서」의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다. 단,「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 "갑"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 또는 반기 감사보고서(검토보고서)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서(검토보고서)의 제출로 갈음할 수 있다.

③ “갑”은 제1항의 「사채관리계약이행상황보고서」에 “갑”의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다.

④ “을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다.

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무)
① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제2-8조(발행회사의 책임)
“갑”이 본 계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차: 7]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융㈜
00159643
서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 10
30,000,000,000
8,000,000
-

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

구 분
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

다. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융㈜
회사채관리팀
02-3770-8646

라. 사채관리실적

(기준일 : 2025년 06월 10일)
(단위 : 건, 억원)

구 분
실적

2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년

계약체결 건수
117
119
102
111
123
65

계약체결 위탁금액
29조 4,840억원
28조 1,360억원
24조 5,310억원
27조 8,570억원
31조 8,570억원
19조 6,450억원

마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")

제4-1조(사채관리회사의 권한)
① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류?가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상?재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무)
① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채모집위탁계약서 제4-3조 및 제4-4조")

제4-3조(사채관리회사의 공고의무)
① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임)
① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

사. 사채관리회사의 사임 ("사채모집위탁계약서 제4-6조")

제4-6조(사채관리회사의 사임)
① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

아. 사채관리회사인 한국증권금융㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.
자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2020년 02월 03일 설립되었으며, 2020년 04월 03일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 이지스자산운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.당사는 2020년 07월 13일 및 14일 '더샵 부평센트럴시티'를 소유하고 있는 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사
(이하 '이지스151호') 지분증권과 이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호
(재간접형)(이하 '이지스166호') 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 당사의 자체 차입금으로 2021년 6월 22일 '누디트 홍대'를 소유하고 있는 이지스일반사모부동산투자신탁제331호
(이하 '이지스331호') 수익증권 및 '디어스 명동'을 소유하고 있는 이지스제333호일반사모부동산투자신탁
(이하 '이지스333호') 수익증권을 취득하였고, 2021년 11월 26일 및 30일 '디어스 판교'를 소유하고 있는 이지스제200호일반사모부동산투자유한회사
(이하 '이지스200호') 지분증권과 이지스일반사모부동산투자신탁제411호
(이하 '이지스411호') 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 당사는 2022년 6월 27일 및 29일 유상증자를 통해 자리츠인 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(주)의 지분 100%(보통주)를 취득하였고, 당사의 자리츠인 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(주)는 당사가 취득한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2022년 6월 30일 'Spring Creek Towers'를 소유하고 있는 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호
(이하 '이지스427호') 수익증권 및 'Illini Tower'를 소유하고 있는 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호
(이하 '이지스458호') 수익증권을 취득하였습니다. 한편, 당사는 여유자금으로 '태평로 빌딩'을 소유하고 있는 이지스일반사모부동산투자신탁97호
(이하 '이지스97호') 수익증권과 '트윈트리 타워'를 소유하고 있는 이지스일반사모부동산투자신탁25호
(이하 '이지스25호') 수익증권을 취득하였습니다.
이후 당사는 2024년 11월 25일 '디어스 명동'을 소유하고 있는 이지스333호 수익증권을 처분하였습니다.당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다.단, 본 증권신고서에 기재된 신규자산 취득과 관련된 조달금액 및 세부 일정 등은 시장 상황 및 이해관계자간의 협의에 따라 변경될 수 있으며, 추후 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자자산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자대상 요약]

보유자산명
취득원가
보유자산의 기초자산명

이지스151호 제1종 지분증권
630억원
더샵 부평 센트럴시티

이지스151호 제3종 지분증권
195억원

이지스166호 제에이종 수익증권
73억원

이지스331호 제1종 수익증권
(주1)

90억원
누디트 홍대

이지스200호 제2종 지분증권
5억원
디어스 판교

이지스411호 수익증권
370억원

이지스97호 C2(제3종) 수익증권
1억원
태평로 빌딩

이지스25호 제2종 수익증권
5억원
트윈트리 타워

이지스427호 수익증권
423억원
Spring Creek Towers

이지스458호 수익증권

556
억원
(주2)

Illini Tower

합계
2,348억원
-

(주1) 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각을 위한 우선협상대상자 선정을 완료하였으며, 연내 거래종결을 목표로 하고 있습니다. 거래종결 시 당사는 이지스331호 투자금을 회수할 예정입니다.(주2) 반기보고서 제출 이후 이지스458호 수익증권 93억원을 추가로 취득하였습니다.(자료 : 당사 최근 반기보고서 제시)

[가. 공실 및 임대료 하락 위험]당사 및 당사의 종속회사가 매입한 집합투자증권의 기초자산은 '더샵 부평센트럴시티', '누디트 홍대', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower' 자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우, 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.
또한 당사가 투자하고 있는 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각을 추진 중에 있으며, 해당 자산이 매각되는 경우 임대료 수익이 다소 감소할 수 있습니다.당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다.
또한 '누디트 홍대'는 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.또한 증권신고서 제출 전일 현재 당사 투자자산의 평균 임대율(AUM 가중평균)은
97.2%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

당사 및 당사의 종속회사가 매입한 집합투자증권의 기초자산은 '더샵 부평센트럴시티', '누디트 홍대', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower' 자산으로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다. 또한 '누디트 홍대'는 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.

[투자자산별 공실 및 임대료 현황]

구분
계약방식
계약기간
임대료상승률
공실률

더샵 부평 센트럴시티
개별임대차
2년
매 2년 5% 이내
0.7%(25.6월)

디어스 판교
1년
매 2년 5% 이내
7.9%(25.6월)

Spring Creek Towers
1년
매년 운영비 상승분매 5년 시장임대료 상승분
1.2%(25.3월)

Illini Tower
1년
매년 시장임대료 상승분
1.8%(25.3월)

누디트 홍대
책임임대차(주요임차인)
10년
(기본임대료)매년 직전년도 물가상승률 또는 2.0% 중 낮은 요율(매출연동임대료)임차인 매출에 연동
4.1%(25.6월)

(주1) 더샵 부평센트럴시티, 디어스판교, Spring Creek Towers, Illini Tower의 공실률은 세대수 기준으로 산출하였으며, 누디트 홍대의 공실률은 연면적 기준으로 산출하였습니다.

(주2) 공실률은 계약세대 및 계약면적 기준으로 계산하였습니다.

이러한 계약조건에도 불구하고 임차계약기간 종료시 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

[나. 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어
부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다.
2025년 2월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 2025년 및 2026년 국내 경제성장률은 각각 1.5%, 1.8% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다.
현재 러시아-우크라이나 전쟁, 미국의 조기 금리 인하 기대감 축소 및 국내 소비 위축 등의 대내외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 지속시키고 있습니다. 향후 국내 경기 및 글로벌 경기는 미국의 금리 인하 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수있습니다.
이러한 국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

① 국내 경기 동향국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 2021년에는 팬데믹 확산이 종식되지 않았음에도 불구하고 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가하였으며, 기저효과로 인하여 4.3%의 높은 경제성장률을 기록했습니다. 2022년에는 수출, 민간소비의 감소 등의 영향으로 전년대비 하락한 2.6%의 성장률을 기록하였으며 2023년에도 이러한 기조가 유지되며 전년대비 하락한 1.4%의 성장률
을, 2024년에는 2.0%의 성장률을 기록하였습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %, 억달러)

구 분
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년

경제성장률
3.7
2.5
3.3
3.2
2.9
3.2
3.4
3.2
2.3
-0.7
4.6
2.7
1.4
2.0

국내총생산(GDP)
13,073
13,353
14,346
15,557
15,385
15,795
17,104
18,240
17,506
17,444
19,415
17,987
18,394
18,689

(자료: 한국은행 경제통계시스템)

2025년 2월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 2025년 및 2026년 국내 경제성장률은 각각 1.5%, 1.8% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 국내경제는 美관세정책 추진, 국내정치 불확실성 등의 영향으로 수출과 내수 모두 하방압력이 커지면서 당초 예상을 큰 폭 하회하는 1.5% 성장할 전망으로 예상하였으며, 소비자물가 상승률은 낮은 수요압력, 전년 높았던 농산물가격의 기저효과 등으로 점차 둔화될 것으로 예상하였습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구 분
2023년
2024년
2025년
2026년

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간
연간

GDP 성장률(%)(주1)
1.4
2.8
1.3
2
0.8
2.2
1.5
1.8

민간소비
1.8
1
1.3
1.1
1
1.7
1.4
1.8

설비투자
1.5
0.4
-5.5
-2.7
-6.7
1.1
-2.8
2.5

지식재산생산물투자
1.1
-1.8
5.3
1.8
5.7
-0.2
2.6
2

건설투자
1.7
1.5
-0.1
0.7
2.5
4.9
3.7
3.1

재화수출
2.9
8.4
4.3
6.3
0.7
1.2
0.9
0.8

재화수입
-0.3
-1.3
3.6
1.2
2
0.2
1.1
1.9

(자료: 한국은행 경제전망보고서, 2025.02)주1) 전년 동기대비 기준(주2)
2025년, 2026년 수치는 전망치임.

② 글로벌 경기 동향

IMF는 2025년 4월 발표한 세계경제전망(World Economic Outlook)에서 2025년 세계경제성장률을 지난 2025년 1월 전망치 대비 0.5%p 낮은 2.8%, 2026년 세계경제성장률은 3.0%로 발표하였습니다. 또한 IMF에서 발표한 한국의 경제성장률은 2025년 전망치는 1.0%로 지난 2025년 1월 전망치 대비 1.0%p 감소하였고, 2026년 전망치 역시 1.4%로 지난 전망치 대비 0.7%p 감소하였습니다. IMF는 세계경제의 리스크가 전반적으로 하방 요인에 집중되어 있다고 평가하였습니다. 주요 위험 요인으로는 무역전쟁 등 정책 불확실성에 따른 소비·투자 위축, 고금리와 과도한 부채로 인한 재정·통화정책 여력 부족, 금융·외환시장 변동성 확대 등을 지목하였습니다. 반면, 세계경제의 상방 조정 요인으로는 미국 관세 조치 인하와 상호 협상 등의 진전을 제시하였습니다.

[IMF 주요국 경제성장률 전망치]

(단위: %)

구분
2024년
2025년
2026년

2025년 01월
2025년 04월
2025년 01월
2025년 04월

세계
3.3
3.3
2.8
3.3
3.0

선진국
1.8
1.9
1.4
1.8
1.5

미국
2.8
2.7
1.8
2.1
1.7

유로존
0.9
1.0
0.8
1.4
1.2

일본
0.1
1.1
0.6
0.8
0.6

영국
1.1
1.6
1.1
1.5
1.4

캐나다
1.5
2.0
1.4
2.0
1.6

신흥국
4.3
4.2
3.7
4.3
3.9

러시아
4.1
1.4
1.5
1.2
0.9

중국
5.0
4.6
4.0
4.5
4.0

인도
6.5
6.5
6.2
6.5
6.3

한국
2.0
2.0
1.0
2.1
1.4

출처 : IMF World Economic Outlook
(2025.04)

현재 러시아-우크라이나 전쟁, 미국의 조기 금리 인하 기대감 축소 및 국내 소비 위축 등의 대내외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 지속시키고 있습니다. 향후 국내 경기 및 글로벌 경기는 미국의 금리 인하 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수있습니다.

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 더욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[다. 정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험] 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며,
부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은
정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다.
부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 최근 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다.
그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이
추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 최근 서울 ·수도권 주요 지역 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 거래량이 크게 증가하는 등 시장 불안 조짐이 나타나고 있으며, 추가적인 집값 상승 및 가계대출 급증 가능성에 대한 우려에 따라 부동산 관계기관 회의를 개최하여 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 이러한 부동
산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

부동산 가격은 정부의 부동산 시장 운영정책에 따라 변동성이 심화될 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사 특성 상 부동산 가격이 하락하는 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만, 2017년 문재인 정부에서는 부동산 시장이 과열되었다는 판단하에 부동산 시장 규제 강화로 노선을 변경하였습니다. 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다.

8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화③ 조합원 분양권 전매 제한④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화③ 분양권 전매시 양도소득세 강화

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화② LTV, DTI 강화③ 중도금 대출보증 건수 제한

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화② 가점제 적용 확대③ 가점제 당첨자 재당첨 제한④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선

출처 : 국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다.

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)
주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)3. 집중 모니터링 지역 지정4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한주거복지 로드맵(2017. 11. 29)
1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는임대주택 등록 활성화 방안(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화2. 임대차시장 정보인프라 구축3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업(2017. 12. 14)
1. 대상지 68곳 확정

출처 : 국토교통부

2017년 11월 29일 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

[11.29 주거복지로드맵 - 주요과제]

주거복지 로드맵 주요 과제

1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원
2. 무주택 서민, 실수요자를 위한 주택 공급 확대
3. 임대차시장의 투명성, 안정성 강화

추진과제 실천을 위한 기반 구축

1. 법, 제도 정비- 주택임대차보호법 관리체계 개편- 주거실태조사 강화- 공공임대 수요자 편의성 강화
2. 협력적 거버넌스 구축- 주거복지 전달체계 개편- 지자체의 임대주택 공급 확대- 사회주택 공급 활성화- LH, HUG 주거지원 역량 강화
3. 재원 마련- 재원소요 : 5년 간 119조- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니다.정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

[12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요

[집주인]
[세입자]

임대주택 등록시 지원 확대1. 지방세 감면 확대- '21년까지 취득세, 재산세 감면- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제곱미터 이하)도 감면2. 임대소득세 감면 확대- 1주택만 임대해도 감면- 필요경비율 차등화(등록 70%, 미등록 50%)3. 양도세 감면 확대- (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용4. 종부세 감면기준 개선- (합산배제) 5년 → 8년 임대시5. 건보료 부담 완화- (4년 임대) 40% (8년 임대) 80% 감면
주거안정 강화1. 4~8년간 거주 가능- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주- 이사 및 중개비용 절감2. 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상→ 전월세상한제 수혜대상 확대('16년) 23% → ('22년) 45%권리보호 및 거래안전 강화1. 권리보호 강화- 계약갱신 거절 통지기간 단축- 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화2. 거래안전 강화- 소액보증금 최우선변제범위 확대- 전세금 반환보증 활성화

[임대차시장 정보 인프라구 구축]1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 관계부처

정부의 정책과 더불어 2018년 4월부터 다주택 양도세 중과가 시행되면서 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안이 당초 시장의 기대에 비해 규제강도가 약하다는 평가를 받으며, 시장 내 존재하던 불안감이 커지는 역효과를 불러일으켰습니다.

부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)- 양도세 강화- 임대사업자 혜택 축소- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대3. 조세 제도 정의 구현4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급2. 신혼희망타운 조기 공급3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치2. 분양권 소유자 무주택에서 제외3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처 : 국토교통부

2019년 4월 정부는 주거종합계획을 발표했습니다. 주거종합계획의 4대 중점 과제는 포용적 주거 복지 성과의 본격 확산, 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화, 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성, 고품질의 편안한 주거환경 조성이었습니다. 2018년 9.13 주택시장 안정대책에 이어 2019년 5월7일에 발표한 수도권 주택30만호 공급방안 제3차 신규택지 추진계획(1차로 17곳에 3.5만호(18.9.21), 2차로 41곳에 15.5만호(18.12.19)) 3차로 고양 창릉, 부천 대장 등 2곳에 5.8만호 추가하여 발표하였습니다. 이후 12.16 주택시장 안정화 방안을 통해 실수요 중심을 공급확대, 투기적 대출수요 규제를 강화하였습니다.2020년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안을 발표하면서, 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으나, 이후 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역 및 일부 지방의 상승세가 관측되었습니다. 이에 6.17 부동산 대책을 통해 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화하는 등 보다 강화된 안정화 방안을 발표하였고, 이어 2020년 8월 수도권 주택공급을 확대하는 방안을 발표하였습니다. 2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안"을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 것이라고 발표하였으며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

자료 : 국토교통부

결론적으로, 문재인 대통령의 재임기간 동안 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하는 등 부동산 시장 안정화를 위해 노력하였습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다.2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안'이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 2027년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호)를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도입 등의 방안을 제시하였습니다.특히, 신규 정비구역 지정을 5년간 22만호로 확대하고, 재건축 부담금 및 안전진단 관련 규제에 대한 변화도 예고하는 등 도시정비 사업의 확대를 강조했습니다. 이와 같이 윤석열 정부는 이전 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. '8/16 국민 주거안정 실현방안'의 주요 추진전략에 대한 사항은 아래와 같습니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료: 국토교통부

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

[2022.6.21 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제']

정책 과제

조치사항 ·시기

시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정

('22.7월)

'21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금·대출한도 확대

주택도시기금운용계획변경('22.7월)

'22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정

('22.下)

'22년 월세액부터

적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정

('22.下)

'22년 전월세

보증금 대출

상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.7월 시행

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정

('22.下)

법개정('22.下)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법('22.下)법인세법 시행령('22.7월)

개정

법('22.下)·시행령개정('22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공분야 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정

('22.下)

'23.上

- 규제지역 주담대 처분·전입의무 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정('22.下)

'23.上

- 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

-

'22.3/4 입주자

모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관내규 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자·장기보유자 납부유예 도입,일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정

('22.3/4)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정

('22.下)

'22.6.21일 이후

취득 주택부터

소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역('22.6~) 및

부동산가격공시위원회 심의

'22.11월

수정·보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정

('22.3/4)

'22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정

('22.4/4)

'22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등

('22.5월~)

'22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

-

'22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙

개정('22.7~8월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- HUG 고분양가 관리제도 개선

HUG 시행세칙 개정

('22.6월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회

심의('22.6월)

개정 고시 이후

즉시 적용

(출처) 국토교통부

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법」일부개정법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되며, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류
소분류
상세내역

다주택자 규제패러다임 전환
세제 부문
① 취득세 중과 완화(최대 12% -> 최대 6%)

② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

금융 부문
① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0% -> 30% 허용)

실수요자 대상규제 개선
규제 정상화
① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정

② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화

③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)

주거부담 완화
① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하

② 특례보금자리론(1년 한시) 도입

주택공급기반위축 방지
정비사업
① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선

공공주택
① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절

PF시장 지원
① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

임대차 시장안정화 도모
민간 등록임대
① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공

민간 사적임대
① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진

공공임대
① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

(출처) 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류
소분류
상세 내역

구분
현행
개선

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율
분양권
1년 미만 70%1년 이상 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

주택·입주권
1년 미만 70%1~2년 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

재건축 안전진단합리화 방안
구조안전성 비중
50%
30%

주거환경 비중
15%
30%

설비노후도 비중
25%
30%

무조건부 재건축 허용판정점수 기준
30점 이하
45점 이하

공공기관 적정성 검사 의무 시행
폐지
지자체 요청 시에만 제한적 시행

등록임대주택 복원 및 세제·금융 혜택
단기(4년) 건설임대
폐지
-

단기(4년) 매입임대
폐지
-

장기(10년) 건설임대
존치
-

장기(10년) 매입임대
축소(비아파트만 허용)
복원(85㎡ 이하 아파트)

<세제 인센티브>1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공<금융 인센티브>1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용

PF시장 연착륙 지원
1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원)2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증(HUG, HF 신설)* 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지검토 가능

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화
1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

(출처) 국토교통부

이후 정부는 2024년 1월 4일「2024년 경제정책방향」에서 부동산 및 건설 시장 안정 관련 대책을 포함한 부동산 부문 정책 방향을 발표했습니다.

[2024년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

부동산 PF 연착륙
유동성 공급
① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF사업장 정상화
① PF 사업장별 애로요인 점검, 부실우려 및 부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면

제도 개선
① 부동산 개발사업 추진방식 등 근본적 개선 추진

② 토지신탁 내실화 방안 마련

부동산시장 정상화
① 부동산 시장 정상화 입법과제 관련 후속조치(시행령 개정 등) 추진

② 다주택자에 대한 양도세 중과배제(~'24.5월) 1년 한시 연장

주택공급활성화
공공부문 공급
① 주요 3기 신도시 '24년 부지조성 및 조기 주택착공 추진

② 뉴:홈 '24년 중 9만호 이상 공급하고 사전청약 1만호 실시

민간 애로해소
① 주택공급 인·허가 통합심의 의무화

② 정비사업 관련 의결시 온라인 총회 개최 및 전자적 방식의 조합원 의결 도입

임대차시장리스크 관리 강화
다세대·다가구지원
① '24년 중 LH 등에서 구축 다세대·다가구 주택 1만호 이상 매입

② 등록임대사업자가 주택공사 등에 1년 한시 소형·저가주택(아파트 제외) 양도 허용

③ 소형·저가주택(APT 제외) 매입시 1년 한시 취득세 감면 및 청약 무주택자 지위 유지

공공임대 지원
① 공공임대 11.5만호 이상 공급

서민·취약계층주거지원 강화
주택유형 다양화
① 토지임대부·지분적립형 주택 등에 대한 세제지원 확대

주거부담 완화
① 디딤돌대출·보금자리론 예년 수준 공급

부동산 PF 연착륙
유동성 공급
① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF사업장 정상화
① PF 사업장별 애로요인 점검, 부실우려 및 부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면(~'25)

(출처) 기획재정부 및 관계부처

2024년 7월 3일 발표한 「2024년 하반기 경제정책방향」에서 정부는 연초 계획 대비 공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대하며 공공부문 투자 확대 정책을 발표하였으며, 부동산 PF 시장 안정화를 위해 9.4조원 규모의 유동성 공급 등의 정책을 발표하였습니다.

[2024년 하반기 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

공공부문 투자·융자 확대
공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대
① 공공기관 투자 +2조원② 신규 민간투자사업 발굴 +5조원③ 정책금융 융자·보증 등 +8조원

부동산PF 시장 안정화
94조원 규모 유동성 공급
① PF보증 30조원, 건설공제조합보증 10조원, 준공전 미분양 대출보증 5조원 등

하반기 중 부동산 PF제도 개선방안 발표
① PF사업 자기자본 비율에 따른 인센티브 차등화, 사업성 평가 강화 등

(출처) 기획재정부 및 관계부처

한편, 2025년 03월 19일 국토교통부, 서울특별시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행 및 금융감독원은 최근 서울 ·수도권 주요 지역 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 거래량이 크게 증가하는 등 시장 불안 조짐이 나타나고 있으며, 추가적인 집값 상승 및 가계대출 급증 가능성에 대한 우려에 따라 부동산 관계기관 회의를 개최하여 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다.

[2025.03.19 주택시장 안정화 방안]

구분
내용

토지거래허가구역 확대
- 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 6개월간 강남·서초·송파·용산구의 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정

전세대출 보증비율 축소
- HUG 전세자금대출 보증비율 기존 100%에서 90%로 조기 하향 (2025년 5월)

재건축·재개발 활성화
- 재건축·재개발 속도를 높이기 위한 법률 개정 추진- 2년간 11만호 이상 공급 목표 유지- 수도권 공공택지 미분양 매입확약 등 조기 공급 추진

가계대출 총량관리 강화
- 지역별 가계대출 모니터링 강화- 다주택자·갭투자 관련 대출 규제

자료 : 국토교통부

2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 부동산 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 부동산시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속적으로 위축될 경우 당사의 보유 부동산 가치 하락으로 인하여 당사의 수익성이 악화될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

[라. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
기준금리가 상승할 경우 이에 따라 차입금리가 상승하게 되며 이는 조달비용의 상승으로 이어져 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수
있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2016년 상반기 미국의 정책금리 인상에도 불구하고 국내경기 회복지연 등을 이유로 2016년 06월 또 한번의 기준금리 인하를 단행하여 한국은행 기준금리는 역사적인 최저 수준을 기록하였습니다.

2020년 들어 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 COVID-19 발병에 따른 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 시장에 안전자산 선호 경향이 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 정례회의에 앞서 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p. 인하하였으며, 이후 15일 1.0%p.를 추가로 인하하며 0~0.25%로 기준금리가 떨어졌습니다. 이와 같은 미국의 기준금리 인하는, 연준이 1994년 통화정책을 공개한 이후 유례가 없는 파격적인 결정이었던 만큼 현재 글로벌 경기 악화의 심각성을 보여주고 있습니다. 미국의 기준금리 인하에 따라 한국은행은 4월 9일 예정된 금통위에 앞서 3월 16일 임시 금통위를 열어 0.5%p.를 전격 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 5월 28일 기준금리를 0.75%에서 0.50%로 0.25%p. 추가 인하하며 사상 처음 0%대로 진입했습니다.2021년에는 양국 모두 COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼치겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따른 경제 회복세가 빨라지기 시작했했고, 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 의견이 제시되었으나, 미국의 경우 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단하에 가능성을 일축하였습니다. 하지만 FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 열린 7월, 9월 FOMC 모드 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책을 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승 압력이 확산되었습니다. 12월 FOMC에서는 테이퍼링에서 금리인상 까지 긴 시간이 걸리지 않을 것임을 시사하며 인플레이션이 일시적이라는 의견을 선회하였습니다. 한국은행은 기준금리를 0.50%로 동결하였다가 8월 금통위에서 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 한국은행은 팬데믹으로 인해 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출 호조 및 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 이후 추가적으로 2021년 11월 0.25%p. 추가 인상을 단행하였습니다.2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였으며, 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년에도 여전히 높은 물가 상승에 대한 압박으로 FOMC는 2월, 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC

에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%)을 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 FOMC에서도 기준금리를 동결하였습니다. 12월 및 2024년 2월, 3월 및 5월 FOMC에서는 11월에 이어 만장일치로
기준금리를 동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 2025년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 2025년의 금리 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 2025년 1월 FOMC를 통해 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하였습니다. 2025년 1월 FOMC에서 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하며 연준은 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 3월 FOMC에서 역시 연준은 기준금리를 동결하며 경제 활동은 견조하지만 인플레이션에 대한 우려는 여전히 지속되고 있으며, 경제 전망에 대한 불확실성이 증대되었다고 설명하였습니다. 5월 FOMC에서도 연준은 경제 전망에 대한 불확실성이 더욱 증대되어 기준금리를 동결하였습니다. 이에 증권신고서 제출 전일 현재 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하고 있으며 물가의 기조적인 둔화가 지속될 것으로 예상되나 차후 경기 연착륙&경착륙 여부에 따라 통화당국의 대응이 이어질 것으로 예상되며 금리 변동에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상한 후
2024년 8월 까지 13회 연속 동결하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 10월 금통위에서 3년 2개월 만에 25bp 금리 인하를 전격 단행하며 통화정책 방향을 전환했고, 11월 금통위에서는 시장 예상을 깨고 추가로 25bp를 낮춰 두 달 연속 금리 인하를 결정하였으나, 2025년 1월 금통위에서는 금리 동결을 결정하였습니다. 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률 안정세와 가계부채 둔화 흐름이 지속되는 가운데, 국내 경제성장률이 낮아질 것으로 전망됨에 따라, 경기 하방압력을 완화하기 위해 기준금리를 0.25%p. 인하하였습니다. 2025년 4월 금통위에서는 경기 하방압력을 해소하기보다는 환율 변동성 확대에 대한 우려로 인하여 기준금리를 동결하였습니다. 최근 2025년 5월 금통위에서는 경기 하방 압력 해소를 위해 기준금리를 0.25%p. 인하하여 증권신고서 제출일 직전 영업일 기준 한국의 기준금리는 2.50%를 기록하고 있습니다.

[한국은행 기준금리 변동추이]

한국은행 기준금리 추이 .jpg
한국은행 기준금리 추이

(자료: 한국은행)

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한뒤 이후 4%대의 금리를 유지하였
습니다. 이후 기준금리 인하 기대 및 인플레이션 둔화에 따라, 2023년 하반기부터 금리는 지속적으로 하락하여 2024년 8월 기준 3.54%를 기록하였으나, 2024년 9월 이후 금융당국의 강도 높은 가계대출 관리를 은행권에 주문하면서 대출금리가 상승하여 2025년 3월 기준 4.39% 수준을 기록하고 있습니다. 향후 기준금리의 움직임 및 정부 정책에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
2024-04
2024-05
2024-06
2024-07
2024-08
2024-09
2024-10
2024-11
2024-12
2025-01
2025-02
2025-03

KB국민은행
4.11
4.04
3.83
3.6
3.5
3.65
4.02
4.30
4.48
4.28
4.25
4.27

NH농협은행
3.89
3.87
3.89
3.83
3.79
3.86
4.15
4.36
4.55
4.43
4.35
4.35

우리은행
4.02
4.13
4
3.68
3.31
3.32
3.63
4.25
4.63
4.55
4.52
4.36

신한은행
4
4.08
4.02
3.68
3.44
3.48
3.86
4.36
4.63
4.38
4.49
4.44

하나은행
3.71
3.75
3.83
3.75
3.67
3.71
3.86
4.36
4.63
4.48
4.57
4.52

산술평균
3.95
3.97
3.91
3.71
3.54
3.60
3.95
4.35
4.58
4.42
4.44
4.39

(자료: 전국은행연합회)주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년 이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[마. 부동산 상태에 관한 위험]

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나,
보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그
럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 취득 시 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 부동산과 근접한 인프라 역시 당사의 부동산에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[바. 환율변동 위험]당사의 기준통화는 한국 원화이나, 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "이지스427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "458호")를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 달러입니다.
이에 따라 투자운용기간 중 환율, FWD, CRS등 외환과 관련된 변수의 변동에 따라 당초 예상과 달리 배당수익률 및 목표수익률등이 감소하거나, 투자원금 손실이 발생할 수 있습니다.이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 회사는 스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 향후 해외 자산을 신규 편입할 시 환헤지 계약을 체결 예정입니다.
하지만 환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

당사의 기준통화는 한국 원화이나 이지스427호 및 이지스458호는 미국에 소재한 투자 대상 자산으로 미국달러(USD)의 환율 변동에 따라 당사 투자대상의 가치가 변동하는 위험이 존재합니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고 원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수 있습니다.예를 들어 원화의 가치가 투자대상국 통화에 비하여 상대적으로 더 높아지면, 외화자산인 투자대상의 가치는 원화가치로 환산했을 때 낮아집니다. 투자대상의 가격 상승으로 인한 수익이 발생하는 경우에도 투자대상국 통화의 가치가 더 크게 하락할 경우오히려 투자원금의 손실을 초래할 수도 있으며, 투자대상의 가격 하락으로 손실이 발생할 경우에도 투자대상국 해당 통화가치의 하락이 투자원금의 손실폭을 더 확대시킬 수 있습니다. 따라서 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며(환율 인하에 따른 손실), 환율 변동이 부동산 투자에 따른 손실을 확대시킬 수도 있기에 환위험에 노출되어 있음을 각별히 유의하셔야 합니다. 당사는 파생상품을 통해 환율에 노출된 자산의 환율 변동 위험을 축소하고자 달러화 대비 한국 원화 변동에 대한 환헤지를 실행하였습니다.이지스427호는 현재 국내 스왑은행을 통하여 원금 100%의 환헤지 계약을 5년간(2023년 8월 - 2028년 8월) 체결하고 있습니다.
또한, 이지스458호 또한 현재 국내 스왑은행을 통하여 원금 100%의 환헤지 계약을 체결하였으며, 원금 50%의 계약기간은 6개월(2025년 4월 - 2025년 10월)이고 원금 50%의 계약기간은 1년(2025년 4월 - 2026년 4월)입니다.

roll over 시점의 신규 환헤지 비율 및 만기도 시장상황에 따라 유동적으로 선택하여 운용할 예정입니다. 그럼에도 불구하고 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로인해 환율 변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등을 통해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

[사. 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)가 보유하고 있는 이지스427호 및 이지스458호가 적용 받거나 적용 받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다.
따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을수 있습니다.

이지스427호 및 이지스458호는 현지로부터의 배당 수령 시 15%의 원천징수세율을 적용받고 있습니다. 2025년 1월 1일 이후에 발생하는 외국납부세액은 투자신탁 단계에서 별도의 환급 절차가 없으며, 원천징수의무자(판매회사)가 수익자에게 집합투자기구 이익을 지급하는 시점에 수익자가 납부할 세액에서 수익자별 외국납부세액 공제 금액을 차감하여 원천징수 합니다. 당사의 경우 법인세법 제51조의2에 의거하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있으며 이에 따라 외국납부세액 조정(환급)을 받지 못할 가능성이 있습니다.

[아. 대리인 및 이해상충 관련 위험]회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 이지스자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다. 회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도 스카이펀드서비스㈜가 일반사무 업무를, 엔에이치투자증권㈜가 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 2010년 3월 22일 설립된 이지스자산운용㈜는 2018년 6월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받은 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사입니다. 동사는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.당사는 이지스자산운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였으며 상세 조건은 아래와 같습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 0.7%
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

운용성과보수
(주가수익 - 결손금) X 5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (상장일이 속한 사업연도부터 발생)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0%
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 10% - 기지급 운용성과보수의 누계액
처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

(주1) 단, 2021년 11월 25일자 자산관리 위탁계약 변경에 의거 2021년 7월 1일부터 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.

자산관리보수는 회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '연간 자산총액'을 기준으로 부과되며, 당반기 및 전반기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는 없습니다.당사는 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여, 투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 50 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁보수로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다. 다만, 회사가체결한 '일반사무수탁계약'에 따라 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로부터 자산을 최초로 취득한 날의 전일까지는 매월 2 백만원(부가세 별도)의 사무위탁보수를 일할 계산하여 지급합니다.

또한 당사는 2020년 02월 06일에 NH투자증권(주)와 부동산,유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 최초로 체결하였습니다. 한편, 2021년 11월 25일자 자산보관계약 변경에 의거하여 보수는 연 20백만원(부가세 별도)으로 하고, 추가되는 위탁자산이 500억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 500억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도)으로 보수를 증액하고, 처분 등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 20백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 35백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하여 당해 결산기 종료 후 업무수행기간에 따라 일할 계산된 금액을 매 결산 정기주주총회일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다

향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

2. 회사위험

[가. 수익성 관련 위험]당사의 영업수익은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평가이익으로 구성되어 있습니다.
당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 영업수익은 약 21억원이었으며, 반기순손실은 약 63억원입니다.
또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.
당 반기 순손실이 발생한 주요 원인은 이지스151호 제1종의 평가손실입니다. 이지스151호의 중간정산배당금 지급으로 인한 순자산 감소가 반영되어 이지스151호 제1종 평가손실이 일시적으로 약 45억원 발생했습니다. 또한,
당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.
향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2020년 6월 30일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.당사의 영업수익은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평가이익으로 구성되어 있습니다.
당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 영업수익은 약 21억원이었으며, 반기순손실은 약 63억원입니다.
또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.
당 반기 순손실이 발생한 주요 원인은 이지스151호 제1종의 평가손실입니다. 이지스151호의 중간정산배당금 지급으로 인한 순자산 감소가 반영되어 이지스151호 제1종 평가손실이 일시적으로 약 45억원 발생했습니다. 또한,
당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.

연결 포괄손익계산서

(단위 : 원)

구 분

제 11기 반기
제 10기
제 9기
제 8기

2025.01.01~2025.03.31
2024.07.01~2024.12.31
2024.01.01~2024.06.30
2023.07.01 ~2023.12.31

영업수익

2,065,677,894
20,635,384,697
42,301,681,085
20,560,819,791

영업비용
6,903,120,200
7,648,395,819
3,898,787,582
8,456,879,427

영업이익(손실)

(4,837,442,306)
12,986,988,878
38,402,893,503
12,103,940,364

금융수익

6,152,258
95,847,121
81,190,120
68,323,271

금용비용

1,480,724,778
3,797,656,889
4,655,234,930
4,713,625,330

기타수익

-
4
-
-

법인세비용차감전순이익

(6,312,014,826)
9,285,179,114
33,828,848,693
7,458,638,305

법인세비용(이익)

-
-
118,833,573
(172,131,600)

당기순이익

(6,312,014,826)
9,285,179,114
33,710,015,120
7,630,769,905

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(171)
291
1,189

2,212.17

증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평가이익입니다.

당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 영업수익은 약 21억원이었으며 반기순손실은 약 63억원입니다. 신고서 제출일 현재 당사에서 추가로 투자 예정인 자산은 없으나, 추후 투자계획에 변화가 발생할 수 있으며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.

[나. 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 총자산규모는 약 3,999억원, 부채규모는 약 975억원으로 당사의 부채비율은 32.24%, 차입금의존도는
22.93%
입니다. 당사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 총 300억원을 조달할 예정이며, 동 조달자금은
공모사채 상환 자금
으로 활용할 예정입니다. 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.한편, 당사의 비연결종속기업 및 관계기업은 당기손익금융자산으로 관련 펀드의 평가손익이 당기손익으로 영업이익에 포함되는 반면, 관련 펀드의 차입금과 금융비용은 연결재무제표 상 차입금과 금융비용에 포함되지 않습니다.
당사의 제11기 반기(2025.01.01~2025.03.31) 연결기준 이자보상배율은 -3.27배를 기록하고 있습니다. 당 반기 순손실이 발생한 주요 원인은 이지스151호 제1종의 평가손실입니다. 이지스151호의 중간정산배당금 지급으로 인한 순자산 감소가 반영되어 이지스151호 제1종 평가손실이 일시적으로 발생했습니다. 또한, 당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.

사채 및 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재하며 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 최근 결산일 기준 재무현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

제 11기 반기말
제 10기말
제 9기말

제 8 기말

2025.03.31 현재
2024.12.31 현재
2024.06.30 현재
2023.12.31 현재

자산

유동자산

21,240,765,667

16,819,115,788

5,442,704,831
10,276,196,612

현금및현금성자산

6,598,457,294

15,682,499,664

1,940,720,702
2,089,864,523

기타유동금융자산

13,500,000,000

2,500,000,000
4,000,000,000

기타유동채권

917,478,081

935,070,594

990,110,070
3,766,338,586

기타유동자산

224,830,292

201,545,530

11,874,059
419,993,503

비유동자산

378,704,954,511

384,569,385,862

388,962,575,567
353,094,112,822

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

378,704,954,511

384,569,385,862

388,962,575,567
353,094,112,822

자산총계

399,945,720,178

401,388,501,650

394,405,280,398
363,370,309,434

부채

유동부채

97,512,037,427

65,133,372,597

89,835,901,992
115,543,517,584

기타유동채무

5,799,747,615

273,558,638

317,917,502
215,525,738

차입금 및 사채

91,712,289,812

64,858,418,449

89,517,984,490
115,327,991,846

기타유동부채

1,395,510

비유동부채

21,979,501,176

26,944,717,201
140,449,704

차입금 및 사채

21,979,501,176

26,944,717,201

이연법인세부채

140,449,704

부채총계

97,512,037,427

87,112,873,773

116,780,619,193
115,683,967,288

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

302,433,682,751

314,275,627,877

277,624,661,205
247,686,342,146

자본금

36,866,202,000

36,866,202,000

28,358,617,000
28,358,617,000

기타불입자본

124,808,540,535

127,150,886,368

109,204,414,458
110,365,913,230

자본조정

(113,238,000)

(113,238,000)

(113,238,000)
(113,238,000)

이익잉여금(결손금)

140,872,178,216

150,371,777,509

140,174,867,747
109,075,049,916

비지배지분

자본총계

302,433,682,751

314,275,627,877

277,624,661,205
247,686,342,146

자본과부채총계

399,945,720,178

401,388,501,650

394,405,280,398
363,370,309,434

당사의 제11기 반기말 연결기준 부채비율은 32.24%, 유동비율은 21.78%의 수준을 보이고 있습니다. 당사는 부동산투자회사로 보유하고 있는 부동산관련증권 10개(취득원가기준 약
2,348억원
)가 비연결종속기업투자 및 관계기업투자 계정에 반영되어 있으며,
제11기 반기말 자산총계에서 차지하는 비중은 94.7%로 자산의 대부분을 차지하고 있습니다.한편, 신고서 제출일 현재 당사의 차입금 및 사채 내역은 다음과 같습니다.

(1) 당반기말 및 전기말 현재 총 차입금 및 사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

유동

사채
91,712,290
64,858,418

비유동

사채
-
21,979,501

합계
91,712,290
86,837,919

(2) 당반기말 및 전기말 현재 단기차입금은 없습니다.

(3) 당반기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
발행일
만기일
연이자율
당반기말
전기말

제3회 무보증 사모사채
2024-03-18
2026-03-18
6.85%
22,000,000
22,000,000

제4-1회 무보증 공모사채
2024-03-28
2025-03-28
6.30%
-
20,000,000

제4-2회 무보증 공모사채
2024-03-28
2025-09-28
6.50%
5,000,000
5,000,000

제5회 무보증 공모사채
2024-06-21
2025-06-21
6.20%
40,000,000
40,000,000

제6회 무보증 사모사채
2025-03-28
2026-03-28
4.70%
10,000,000
-

전자단기사채
2025-03-28
2025-06-27
4.30%
15,000,000
-

합계
92,000,000
87,000,000

현재가치할인차금 및 할인발행차금
(287,710)
(162,081)

장부금액
91,712,290
86,837,919

차감 : 유동성 대체
(91,712,290)
(64,858,418)

차감 : 계
-
21,979,501

[이자보상비율 현황]

(단위: 원, 배)

구분
제11기 반기
제10기
제9기

2025.01.01 ~2025.03.31

2024.07.01 ~2024.12.31

2024.01.01 ~2024.06.30

영업이익(A)
-4,837,442,306
12,986,988,878
38,402,893,503

이자비용(B)
1,480,724,778
3,797,656,889
4,655,234,930

이자보상비율(A/B)
-3.27
3.42
8.25

출처: 당사 감사보고서 및 당사 제시자료(주1) 비연결종속기업 및 관계기업은 당기손익금융자산으로, 관련 펀드의 평가손익이 당기손익으로 영업이익에 포함되는 반면, 관련 펀드의 차입금과 금융비용은 연결재무제표 상 차입금과 금융비용에 포함되지 않습니다.(주2) 당사의 영업이익은 당사의 투자부동산으로부터 발생하는 분배금(배당금) 및 투자부동산의 평가손익이 대부분을 차지합니다.
당 반기 순손실이 발생한 주요 원인은 이지스151호 제1종의 평가손실입니다. 이지스151호의 중간정산배당금 지급으로 인한 순자산 감소가 반영되어 이지스151호 제1종 평가손실이 일시적으로 발생했습니다. 또한,
당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.

당사가 영위하는 사업의 목적의 특성상 향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[다. 임대료수익 변동에 따른 위험]당사 및 당사의 종속기업이 소유하고 있는 부동산 임대차계약은 개별임대차계약과 책임임대차계약으로 구분할 수 있습니다. 개별임대차계약을 체결하고 있는 '더샵 부평', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'의 경우 임대차 계약기간이 1년~2년이며, 계약갱신시 물가상승률 및 주변 임대료 수준을 고려하여 임대료를 상승시킬 수 있습니다. 책임임대차계약을 체결하고 있는 '누디트 홍대'의 경우 주요 임차인의 임대차 계약기간은 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 기본임대료를 상승시킬 수 있습니다.

다만, 이러한 조건에도 불구하고 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다. 또한 '누디트 홍대'는 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.

[투자자산별 공실 및 임대료 현황]

구분
계약방식
계약기간
임대료상승률
공실률

더샵 부평 센트럴시티
개별임대차
2년
매 2년 5% 이내
0.7%(25.6월)

디어스 판교
1년
매 2년 5% 이내
7.9%(25.6월)

Spring Creek Towers
1년
매년 운영비 상승분매 5년 시장임대료 상승분
1.2%(25.3월)

Illini Tower
1년
매년 시장임대료 상승분
1.8%(25.3월)

누디트 홍대
책임임대차(주요임차인)
10년
(기본임대료)매년 직전년도 물가상승률 또는 2.0% 중 낮은 요율(매출연동임대료)임차인 매출에 연동
4.1%(25.6월)

(주1) 더샵 부평센트럴시티, 디어스판교, Spring Creek Towers, Illini Tower의 공실률은 세대수 기준으로 산출하였으며, 누디트 홍대의 공실률은 연면적 기준으로 산출하였습니다.

(주2) 공실률은 계약세대 및 계약면적 기준으로 계산하였습니다.

다만 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

[라. 매입가격 추정 오류의 위험]당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.
당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며,
감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[투자부동산 매입시 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분
매입금액
감정평가금액
기준일
감정평가기관

더샵 부평센트럴시티(주1)
836,236
1,132,608
2017년 9월
경일감정평가법인

누디트 홍대(주2)
132,000
141,000
2023년 1월
제일감정평가법인

디어스 판교(주3)
146,800
175,129
2021년 4월
대한감정평가법인

Spring Creek Towers(주4)
2,469,005
2,495,625
2021년 5월
Cushman & Wakefield

Illini Tower(주5)
155,897
158,984
2022년 1월
JLL Valuation &Advisory Services

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시자료)

(주1) 본 건 소유자는 이지스151호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2017년 9월이며, 당사는 2020년 7월 이지스151호 1종 및 3종 지분증권과 이지스166호 수익증권을 취득하였습니다.(주2) 본 건 소유자는 이지스331호입니다. 본 건은 개발사업임에 따라 매입금액은 총사업비로 산정하였습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2020년 1월이며, 당사는 2021년 6월 이지스331호 1종 수익증권을 취득하였습니다.
(주3) 본 건 소유자는 이지스200호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2018년 6월이며, 당사는 2021년 11월 이지스200호 지분증권과 이지스411호 수익증권을 취득하였습니다.(주4) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 BSC Owner LLC 및 BSC Retail Owner LLC 입니다. 당사는 국내 이지스427호 펀드 및 현지 다층의 투자구조를 통해 본 건에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2021년 8월이며, 당사는 2022년 6월 이지스427호 수익증권을 취득하였습니다. 매입금액 및 감정평가금액은 이지스427호의 환헷지 매입 환율인 1,331원을 적용하였습니다.(주5) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 Illini SH Associates LLC 입니다. 당사는 국내 이지스458호 펀드 및 다층의 투자구조를 통해 본 건에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2022년 4월이며, 당사는 2022년 6월 이지스458호 수익증권을 취득하였습니다. 매입금액 및 감정평가금액은 이지스458호의 환헷지 매입 환율인
1,419.5원을 적용하였습니다.

한편, 당사는 당사 투자자산에 대하여 감정평가를 진행하였으며 이에 따르면 투자자산의 부동산 평가가치는 증권신고서 제출일 현재 매입가 대비
62.2%상승(AUM 가중평균 기준) 하였습니다. 이에 대한 상세 내용은 아래와 같습니다.

[투자부동산 최근 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분
매입금액
감정평가금액
기준일
감정평가기관

더샵 부평센트럴시티(주1)
836,236
1,711,949
2024.12
태평양감정평가법인

누디트 홍대(주2)
132,000
141,300
2024.12
태평양감정평가법인

디어스 판교(주3)
146,800
193,700
2024.12
경일감정평가법인

Spring Creek Towers(주4)
2,469,005
3,084,992
2025.03
SitusAMC

Illini Tower(주5)
155,897
160,404
2025.02
JLL Valuation &Advisory Services

(자료: 당사 감사보고서 및 당사 제시자료)

(주1) 본 건 소유자는 이지스151호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2017년 9월이며, 당사는 2020년 7월 이지스151호 1종 및 3종 지분증권과 이지스166호 수익증권을 취득하였습니다.(주2) 본 건 소유자는 이지스331호입니다. 본 건은 개발사업임에 따라 매입금액은 총사업비로 산정하였습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2020년 1월이며, 당사는 2021년 6월 이지스331호 1종 수익증권을 취득하였습니다.
(주3) 본 건 소유자는 이지스200호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2018년 6월이며, 당사는 2021년 11월 이지스200호 지분증권과 이지스411호 수익증권을 취득하였습니다.(주4) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 BSC Owner LLC 및 BSC Retail Owner LLC 입니다. 당사는 국내 이지스427호 펀드 및 현지 다층의 투자구조를 통해 본 건에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2021년 8월이며, 당사는 2022년 6월 자리츠 '이지스글로벌레지던스리츠'를 통해 이지스427호 수익증권을 취득하였습니다.
매입금액 및 감정평가금액은 이지스427호의 환헷지 매입 환율인 1,331원을 적용하였습니다.(주5) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 Illini SH Associates LLC 입니다. 당사는 국내 이지스458호 펀드 및 다층의 투자구조를 통해 본 건에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2022년 4월이며, 당사는 2022년 6월 자리츠 '이지스글로벌레지던스리츠'를 통해 이지스458호 수익증권을 취득하였습니다.
매입금액 및 감정평가금액은 이지스458호의 환헷지 매입 환율인 1,419.5원을 적용하였습니다.

이 외 당사 보유 투자부동산과 관련된 상세 내역은 [제2부 발행인에 관한 사항 - II. 사업의 내용 - 1. 사업의 개요 - 라-2.]를 참고하시기 바랍니다.당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니며, 매입 이후 감정평가금액이 상승하였다고 하더라도 해당 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아닙니다. 따라서 투자자께서는 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.
또한, 당사가 투자하고 있는 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각 추진중에 있으며, 증권신고서 제출일 전일 기준 우선협상자 선정 완료 및 협상 진행 중에 있으며 연내 거래종결을 목표로 하고 있습니다. 다만, 시장환경 등의 갑작스러운 변화 등으로 매각 계획이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[마. 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험]
부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며,
당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 당사의 투자부동산에서 발생하는 일반적인 수준의 유지보수의무 및 CAPEX 관련비용은 임대차계약에 따라 임차인이 부담하는 것으로 계약되어 있습니다. 이러한 계약 조건에 따라 당사 보유 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.
그럼에도 불구하고 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있어 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다.
한편, 2025년 5월 말 기준 당사 투자부동산의 리모델링을 포함한 평균 준공연한은은 5.4년(연면적 가중평균 기준) 입니다.
따라서 당사 투자부동산의 유지보수 관련해 당사가 부담할 비용은 낮을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

3. 기타위험

[가. 환금성 제약 위험]본 사채의 상장예정일은 2025년 06월 24일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장예정일은 2025년 06월 24일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제43조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

[나. 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

[다. 예금자보호법 미적용]본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

[라. 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

[마. 사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[바. 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도
경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한,
금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[사. 신용평가에 관한 사항]

당사의 금번 발행하는 사채의 경우 무보증사채로 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 신용등급을 'A-'로 평가받았습니다.

당사는 당사가 발행할 제7회 무보증사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.
stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급 확실성은 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높다.
stable(안정적)

[신용평정 주요 내용]

신용평가회사명
주요 내용

NICE신용평가㈜
- 임대주택 등 주거부동산에 투자하는 위탁관리 리츠로서 보유 자산의 양호한 입지 및 안정적인 임대율 수준- 금융비용 충당능력은 양호한 수준- 주요 투자 부동산펀드의 장기차입금 위주 안정적인 만기구조- 보유 자산의 가치를 기반으로 양호한 재무안정성

한국기업평가㈜
- 임대주택, 코리빙, 기숙사를 보유한 위탁관리부동산투자회사- 현금흐름 안정성과 자산포트폴리오의 질 매우 우수- 커버리지 지표(EBITDA/Fixed Charge) 우수, LTV는 양호- 자산평가손익 감소와 이자비용 증가가 커버리지 지표에 미치는 영향 모니터링 필요

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[아. ESG채권 관련 사항]금번 제7회 무보증 사채는
적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다.
제7회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제7회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다. 당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한
ESG 금융상품 평가 결과 한국기업평가(주)로부터 S1등급을 획득하였습니다. 다만,
동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

금번 제7회 무보증 사채는 적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다. 또한, 제7회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초 계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제7회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다.한편, 제7회 무보증사채 는 국제자본시장협회(ICMA)의 사회적채권원칙(Social Bond Principles)을 준수하여 발행됩니다. 한국기업평가(주)로부터 당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한 ESG 금융상품 평가 결과 한국기업평가(주)로부터 S1등급을 획득하였습니다. 한국기업평가(주)로부터 획득한 S1등급의 정의는 다음과 같으며, 구체적인 평가내용은 기타공시첨부서류로 첨부한 ESG인증평가보고서를 참조하시기 바랍니다.

[제7회 무보증사채] ESG

평가기관
등급
정의

한국기업평가(주)
S1
채권의 발행대금이 적격 프로젝트에 사용되는 비중이 높고, 프로젝트 평가 및 선정 절차, 조달자금의 관리 체계 및 공시 수준이 매우 우수

다만, 동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 특별히 유의하시기 바랍니다.본 사채 중 제7회 무보증 사채는 발행 직후 한국거래소 사회책임투자(SRI)채권 전용 세그먼트에 등록될 예정이며, 당사는 제7회 무보증 사채 발행을 통해 조달한 자금의 집행이 완료될 때까지 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 운영지침에 따라 매년 당사 홈페이지 및 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트를 통해 조달자금의 사용내역, 미사용 금액의 사용예정시기, ESG개선 효과 등을 공시할 예정이오니 이를 참고하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"대표주관회사"인 삼성증권㈜는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 삼성증권㈜는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
삼성증권(주)
00104856

2. 평가개요대표주관회사인 삼성증권(주)는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2025.05.27 ~ 2025.06.10

실사보고서 작성 완료
2025.06.10

증권신고서 제출
2025.06.11

나. 기업실사 참여자[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

이지스자산운용
리츠부문 상장리츠파트
윤주원
파트장

리츠운용 총괄

이지스자산운용
리츠부문 상장리츠파트
박상현
시니어매니저
리츠운용 담당

이지스자산운용

리츠부문
상장리츠파트

임수빈
매니저
리츠운용 담당

이지스자산운용

리츠부문
상장리츠파트

양자인
매니저
리츠운용 담당

이지스자산운용

리츠부문
상장리츠파트

강민수
매니저
리츠운용 담당

[대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

삼성증권(주)
리츠금융팀
신용설
팀장
기업실사 책임
2025.05.27 ~ 2025.06.10
부동산/기업금융업무 16년

삼성증권(주)

리츠금융팀
김슬빈
부장
기업실사 실무

2025.05.27 ~
2025.06.10

부동산/기업금융업무 9년

삼성증권(주)

리츠금융팀
허다연
과장
기업실사 실무

2025.05.27 ~
2025.06.10

부동산/기업금융업무 4년

삼성증권(주)

리츠금융팀
김정후
대리
기업실사 실무

2025.05.27 ~
2025.06.10

부동산/기업금융업무 2년

3. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.2) 동사의
11기 반기말(2025.03.31) 연결재무제표 상 부채비율은 32.24%, 유동비율은 21.78%로
유동비율은 낮은 편이나 이는 부동산투자회사의 특성 상 영업이익의 대부분이 배당을 통해 유출되는 구조에 기인하였습니다. 동사는 부동산투자회사로 2020년 7월에 취득한 수익증권 및 지분증권 외 다수의 부동산관련증권이 자산 계정에 반영되어 있으며,
제11기 반기말 자산에서 부동산관련증권이 차지하는 비중은 94.7%로 자산의 대부분을 차지하고 있습니다.

[연결재무현황]

(단위 : 원)

구분
제11기 반기말

유동자산(A)
21,240,765,667

유동부채(B)
97,512,037,427

유동비율(A/B)
21.78%

부채총계(C)
97,512,037,427

자본총계(D)
302,433,682,751

부채비율(C/D)
32.24%

자료 : 당사 감사보고서

동사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 300억원을 조달할 예정입니다. 조달한 자금은 기존 채무상환을 위한 자금으로 사용될 예정이며 이에 따라 부채비율상 변화는 없을 것으로 보입니다.

3) 동사는 2020년 2월 설립 이후 부동산관련증권 등을 취득 및 투자하고, 취득한 자산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 하는 부동산투자회사입니다.

동사가 신고서 제출일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다.

[당사 투자대상 요약]

보유자산명
취득원가
보유자산의 기초자산명

이지스151호 제1종 지분증권
630억원
더샵 부평 센트럴시티

이지스151호 제3종 지분증권
195억원

이지스166호 제에이종 수익증권
73억원

이지스331호 제1종 수익증권
90억원(주1)
누디트 홍대

이지스200호 제2종 지분증권
5억원
디어스 판교

이지스411호 수익증권
370억원

이지스97호 C2(제3종) 수익증권
1억원
태평로 빌딩

이지스25호 제2종 수익증권
5억원
트윈트리 타워

이지스427호 수익증권
423억원
Spring Creek Towers

이지스458호 수익증권

556억원
(주2)

Illini Tower

합계
2,348억원
-

(주1) 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각을 위한 우선협상대상자 선정을 완료하였으며, 연내 거래종결을 목표로 하고 있습니다. 거래종결 시 당사는 이지스331호 투자금을 회수할 예정입니다.(주2) 반기보고서 제출 이후 이지스458호 수익증권 93억원을 추가로 취득하였습니다.(자료 : 당사 최근 반기보고서 제시)

증권신고서 제출일 현재 동사의 주요 수입원은 동사가 보유 중인 수익증권 및 지분증권에서 발생하는 배당수익입니다.
동사는 최근 반기말 연결기준 영업수익 약 21억원, 영업손실 약 48억원, 반기순손실 약 63억원을 기록하였으며, 별도기준 영업수익 약 36억원, 영업손실 약 21억원, 반기순손실 약 35억원을 기록하였습니다.

연결 포괄손익계산서

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 11 기 반기

제 10 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

영업수익

2,065,677,894

2,065,677,894

7,865,470,485

7,865,470,485

매출총이익

2,065,677,894

2,065,677,894

7,865,470,485

7,865,470,485

영업비용

6,903,120,200

6,903,120,200

823,061,485

823,061,485

영업이익(손실)

(4,837,442,306)

(4,837,442,306)

7,042,409,000

7,042,409,000

금융수익

6,152,258

6,152,258

19,034,790

19,034,790

금융비용

1,480,724,778

1,480,724,778

2,066,464,911

2,066,464,911

법인세비용차감전순이익(손실)

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

4,994,978,879

4,994,978,879

법인세비용(수익)

당기순이익(손실)

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

4,994,978,879

4,994,978,879

기타포괄손익

총포괄손익

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

4,994,978,879

4,994,978,879

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(171)

(171)

176

176

포괄손익계산서

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 11 기 반기

제 10 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

영업수익

3,556,462,246

3,556,462,246

2,455,979,776

2,455,979,776

매출총이익

3,556,462,246

3,556,462,246

2,455,979,776

2,455,979,776

영업비용

5,610,511,820

5,610,511,820

174,380,544

174,380,544

영업이익(손실)

(2,054,049,574)

(2,054,049,574)

2,281,599,232

2,281,599,232

금융수익

1,288,370

1,288,370

15,638,960

15,638,960

금융비용

1,480,724,778

1,480,724,778

2,066,464,911

2,066,464,911

법인세비용차감전순이익(손실)

(3,533,485,982)

(3,533,485,982)

230,773,281

230,773,281

법인세비용(수익)

당기순이익(손실)

(3,533,485,982)

(3,533,485,982)

230,773,281

230,773,281

기타포괄손익

총포괄손익

(3,533,485,982)

(3,533,485,982)

230,773,281

230,773,281

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(96)

(96)

8

8

출처: 당사 감사보고서 및 제시자료

4) 동사의 제7회 무보증사채와 관련하여 NICE신용평가 및 한국기업평가에서 평정한 무보증사채 신용등급은 A-(안정적)으로 평가하였으며, 신고서 제출일 현재 등급전망 하향과 관련된 사항은 없습니다.

[동사 국내신용등급 현황]

평가일
평가대상 유가증권 등
평가대상 유가증권의 신용등급
평가회사 (신용평가등급범위)
평가구분

2023년 05월 11일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 05일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 28일
제2회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 08일
제3회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 14일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 15일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 06월 05일
제5회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 06월 05일
제5회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2025년 03월 25일
제6회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2025년 03월 26일
제6회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2025년 06월 09일
제7회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2025년 06월 10일
제7회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

자료: 동사 제시

2025.06.11

"대표주관회사": 삼성증권 주식회사

대표이사 박 종 문

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[회 차 : 7]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
30,000,000,000

발행제비용(2)
179,090,000

순수입금[(1)-(2)]
29,820,910,000

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 7]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
-
발행가액 × 0.05% (중소기업 면제)

인수수수료
135,000,000
인수가액 × [0.45]%

사채관리수수료
8,000,000
정액

신용평가수수료
20,770,000
한국기업평가, NICE신용평가

표준코드부여수수료
20,000
종목당 20,000원

상장수수료
-
ESG 채권 면제

상장연부과금
-
ESG 채권 면제

채권발행등록수수료
300,000
발행액 × 0.001% (최대 50만원)

ESG평가수수료
15,000,000
한국기업평가

합계
179,090,000

(주1) 사회책임투자채권 발행 신규상장수수료 및 연부과금 면제

(주2) 세부내역 - 발행분담금 : 금융기관분담금 징수등에 관한 규정 제5조 - 인수수수료 : 발행사와 인수단 협의 - 사채관리수수료 : 발행사와 사채관리회사 협의 - 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료 - 표준코드부여수수료 : 종목당 20,000원 - 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 등록비용 : 채권등록업무규정 <별표>

2. 자금의 사용목적

회차 :
7
(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
30,000
-
-
30,000
-

3. 자금의 세부사용 내역
금번 당사의 제7회 무보증사채는 ESG채권(사회적채권)으로, 발행을 통해 유입되는 자금은 총 300억원을 채무상환 자금으로 사용할 예정입니다. 자금의 세부 사용 내역은 아래와 같습니다.

[사회적채권 조달자금 프로젝트 분야별 투입 계획]

(단위 : 억원)

사용목적
구분
프로젝트 분야
프로젝트 명
본 채권 배분금액
자금배분 비율
신규투자/차환사용비율

채무상환
사회적
취약계층주택공급
뉴욕주 소재 다세대 정부(HUD)지원 임대주택 지분투자
118
39.5%
차환 100%

일리노이주 소재 University of Illinois Urbana-Champaign (UIUC) 학생 기숙사 지분투자
182
60.5%
차환 100%

합계
300
100.0%

출처 : ESG 인증평가 보고서

금번 당사가 발행하는 제7회 무보증사채는 ESG 채권(ESG Bond)입니다. ESG 채권은 국제자본시장협회(International Capital Markets Association)에서 제정한 '녹색채권 원칙'(Green Bond Principles), '사회적 채권 원칙'(Social Bond Principles) 및 지속가능채권 가이드라인(Sustainability Bond Guidelines)에 부합하도록 4가지 핵심 요소를 준수하여 발행되는 채권입니다. 금번 당사가 발행하는 제7회 무보증사채는 사회적 채권(Social Bond)으로 사회적으로 긍정적인 효과가 예상되는 적격 프로젝트에 자금을 사용할 예정입니다.당사는 ESG채권을 위한 별도의 관리체계를 구축하였으며, 이에 대한 구체적인 내용은 기타공시첨부서류로 '사회적채권 ESG 인증평가 보고서(한국기업평가 발행)'를 참고하시기 바랍니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.당사는 보유 부동산을 임대차 하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며,
당사의 제11기 반기말 기준 이자보상비율은 -3.27배 입니다.

(단위: 천원, 배)

구분
제11기 반기말(2025.01.01~2025.03.31)

영업이익 (A)
(4,837,442)

이자비용 (B)
1,480,725

이자보상비율 (A/B)
(3.27)

(출처 : 당사 반기보고서)(주1) 당사의 영업이익은 당사의 투자부동산으로부터 발생하는 분배금(배당금) 및 투자부동산의 평가손익이 대부분을 차지합니다.
당 반기 순손실이 발생한 주요 원인은 이지스151호 제1종의 평가손실입니다. 이지스151호의 중간정산배당금 지급으로 인한 순자산 감소가 반영되어 이지스151호 제1종 평가손실이 일시적으로 약 45억원 발생했습니다. 또한,
당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.

3. 미상환 채무증권의 현황가. 미상환 회사채 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
45,000
-
-
-
-
-
-
45,000

사모
32,000
-
-
-
-
-
-
32,000

합계
77,000
-
-
-
-
-
-
77,000

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

나. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
15,000
-
-
-
15,000
25,000
10,000

합계
-
15,000
-
-
-
15,000
25,000
10,000

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

NICE신용평가㈜
2025년 06월 10일
제7회 무보증사채
A- (안정적)

한국기업평가㈜
2025년 06월 09일
제7회 무보증사채
A- (안정적)

당사의 제7회 무보증 사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

NICE신용평가㈜
- 임대주택, 코리빙, 기숙사 등 주거부동산에 투자하는 위탁관리 리츠- 보유 자산의 양호한 입지 및 높은 임대율 수준- 금융비용 충당능력은 양호한 수준- 주요 투자 부동산펀드의 장기차입금 위주 안정적인 만기구조 및 현금성 자산 보유- 금리 상승 등에 따른 보유자산의 가치 변동 가능성 존재

한국기업평가㈜
- 임대주택, 코리빙, 기숙사를 보유한 위탁관리부동산투자회사- 현금흐름 안정성과 자산포트폴리오의 질 매우 우수- 커버리지 지표(EBITDA/Fixed Charge) 매우 우수, LTV는 양호- 관계기업투자자산평가손익 감소와 이자비용 증가가 커버리지 지표에 미치는 영향 모니터링 필요

나. 평가의 개요당사가 발행할 제7회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의
등급전망(Rating Outlook)

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.
Stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급 확실성은 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높다.
Stable(안정적)

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 NICE신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.

한국기업평가㈜ : http://www.korearatings.co.krNICE신용평가㈜ : http://www.nicerating.com

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다. 또한 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없습니다.나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 분기보고서, 반기보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

6. ESG채권에 관한 사항

항 목

내 용

회 차

제7회

ESG채권 종류

사회적채권

준거기준

- 국제자본시장협회(International Capital Markets Association, ICMA)의 '녹색채권 원칙'(Green Bond Principles, GBP), '사회적 채권 원칙'(Social Bond Principles, SBP) 및 지속가능채권 가이드라인(Sustainability Bond Guidelines, SBG)

㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

ESG채권 관리체계

조달자금의사용

- 당사는 본건 금융상품의 발행대금 전액을 뉴욕소재 주택(Spring Creek Towers) 입대사업 및 일리노이 주립대 사립기숙사(Illini Tower) 임대사업 지분 매입자금의 차환에 투입할 예정으로, 투자대상 프로젝트는 ICMA의 SBP에 부합하는 적격 프로젝트로 판단

프로젝트 평가및 선정 절차

- 대상 사업의 주관부서인 이지스자산운용 리츠부문에서는 해당 프로젝트의 환경 및 사회적 영향을 작성하여 이지스자산운용 리스크관리 주관부서에 전달- 리스크관리 주관부서는 리스크 관리 체계 상 검토와 더불어 프로젝트의 환경 및 사회적 개선 기여도 등을 종합적으로 검토하여 대상 프로젝트에 대한 투자 여부를 확정할 계획

조달자금관리

당사의 ESG 채권 발행을 통한 조달자금의 전반적인 관리는 이지스자산운용 리츠부문 리츠1파트 2팀에서 주관하며, 조달자금은 적합한 프로세스 및 방법에 따라 관리할 계획임. 당사 ESG채권을 통해 조달한 자금을 포트폴리오계좌를 통해 관리 및 운용할 계획이며, 별도의 문서화된 ESG 자금관리 명부 작성을 통하여 채권 발행현황과 발행 자금의 사용 등을 관리할 방침임
[당사 ESG자금관리 명부]

구분
내용

채권 정보
- 식별번호- 발행금액- 발행일- 만기일- 기타 사항

자금 사용 내역
- 투자대상 프로젝트- 자금의 용도- 조달자금 사용금액 및 미사용 잔액 현황- 자금 사용에 따른 환경, 사회적 영향- 기타 사항

당사은 본 채권을 통해 조달한 자금을 선정된 프로젝트에 전액 배분·집행하여 관리 및 운용할 계획임. 당사 ESG채권 발행대금 중 미분배자금에 대해서는 내부 자금관리 규정에 의거하여 현금, 현금성자산 및 단기금융상품 등 유동성과 안전성이 높은 자산 형태로 보유 및 운용할 예정이며 ESG채권 발행대금의 관리 적정성을 확보하기 위하여 이사회(이사 및 감사) 승인을 거쳐 자금배분을 진행할 예정임

사후보고

- 당사의 ESG채권 관련 공시를 담당하는 이지스자산운용 리츠부문 리츠1파트 2팀에서는 투자자에게 필수 공시사항 등이 포함된 보고서를 작성하여 적정 기간동안 적시성 있게 공시할 예정임.- 당사는 투자자에게 ESG채권의 만기 또는 발행대금이 소진되는 시점까지 발행사 홈페이지 및 한국거래소(KRX) SRI 채권 세그먼트 ESG채권 관련 정보를 통해 투자자, 고객 등에 제공하여 집행 투명성을 제고할 계획이며 공시 주기는 발행시점 이후 최소 연 1회임
[ESG 채권 관련 주요 공시 내용]

구분
내용

투입대상 프로젝트
- 투입대상 프로젝트 분야 등

발행대금 배분사항
- 발행대금의 프로젝트 분야별 분배 실적(금액)- 미분배자금 현황

대상 프로젝트에 따른 효과
- ESG채권 투자 대상 프로젝트의 환경 개선효과 및 사회적 효과 등

외부평가

외부평가기관

한국기업평가㈜

평가유형

인증

평가결과

- 한국기업평가㈜는 당사의 ESG채권 관리체계가 ICMA의 GBP, SBP 및 SBG 기준에 부합하는 것으로 평가함- 당사의 무보증사채를 통해 조달한 자금이 사회적으로 긍정적인 효과가 예상되는 적격 프로젝트에 전액 투입될 예정임을 확인하였으며, 사회적채권과 관련된 프로젝트 평가 및 선정, 자금관리 및 사후보고 프로세스 수준이 매우 우수한 수준으로 평가함. 따라서 ESG인증 평가방법론에 기반하여 S1 등급을 부여함

주) 제7회 사회적채권에 관한 구체적인 내용은 기타공시첨부서류로 첨부한 '㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 사회적채권 ESG 인증평가 보고서'를 참고하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭
회사의 명칭은 '주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다.영문으로는 'IGIS RESIDENCE REIT Co., Ltd.'라고 표기합니다.
나. 설립일자 및 존속기간
회사는 2020년 2월 3일에 설립되었으며, 2020년 8월 5일자로 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사는 정관에 존속기한을 두지 않은 영속형 부동산투자회사입니다.
다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
(1) 주소 : 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층 (여의도동, 세우빌딩)(2) 전화번호 : 1544-7373(3) 홈페이지 : http://igisresidencereit.com
라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
회사는 「부동산투자회사법」에 따라 적법하게 설립되었습니다.
마. 주요 사업의 내용 및 향후 추진하려는 신규사업에 관한 간략한 설명
회사의 주요 사업은 부동산의 취득ㆍ개발ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 관리, 임대차 및 전대차, 증권ㆍ채권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출ㆍ예치 등을 하는 방법으로 자산을 투자 운용하여그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ.사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.

바. 연결대상 종속회사 개황
(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)
바-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
1
-
-
1
1

합계
1
-
-
1
1

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

바-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

사. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

아. 주요사업의 내용아-1. 지배회사의 주요사업회사는 부동산투자, 취득, 매매업을 주요 사업으로 하고 있습니다.기타 자세한 내용은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.아-2. 종속회사의 주요 사업

종속회사명
사업의 내용

㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
부동산투자 및 임대

자. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

상장
2020년 08월 05일
부
-

차. 신용평가에 관한 사항

평가일
평가대상
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가종류

2023년 05월 11일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 05일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 28일
제2회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 08일
제3회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 14일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 15일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 06월 05일
제5회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 06월 05일
제5회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2025년 03월 25일
제6회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2025년 03월 26일
제6회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2025년 06월 09일
제7회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2025년 06월 10일
제7회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

등급체계
부 여 의 미

AAA
전반적인 채무상환능력이 최고수준이며, 현단계에서 합리적으로 예측가능한 장래의 어떠한 환경변화에도 영향을 받지 않을 만큼 안정적임

AA
전반적인 채무상환능력이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한요소가 있음

A
전반적인 채무상환능력이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음

BBB
전반적인 채무상환능력은 인정되지만 장래 환경변화로 전반적인 채무상환능력이 저하될 가능성이 있음

BB
전반적인 채무상환능력에 당면 문제는 없지만 장래의 안정성 면에서는 투기적 요소가 내포되어 있음

B
전반적인 채무상환능력이 부족하여 투기적이며, 장래의 안정성에 대해서는 현단계에서 단언할 수 없음

CCC
채무불이행이 발생할 가능성을 내포하고 있어 매우 투기적임

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 높아 상위등급에 비해 불안요소가 더욱 많음

C
채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고 현단계에서는 장래 회복될 가능성이 없을 것으로 판단됨

D
채무 지급불능상태에 있음

주1) AA등급에서 CCC등급까지는 그 상대적 우열 정도에 따라 +,-기호를 첨부할 수 있음.

<한국기업평가 신용등급체계>

등급
등 급 정 의

AAA
원리금 지급확실성이 최고 수준이다.

AA
원리금 지급확실성이 매우 높지만, AAA등급에 비하여 다소 낮은 요소가 있다.

A
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있다.

BBB
원리금 지급확실성이 있지만, 장래의 환경변화에 따라 저하될 가능성이 내포되어 있다.

BB
원리금 지급능력에 당면문제는 없으나, 장래의 안정성면에서는 투기적인 요소가 내포되어 있다.

B
원리금 지급능력이 부족하여 투기적이다.

CCC
원리금의 채무불이행이 발생할 위험요소가 내포되어 있다.

CC
원리금의 채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

C
원리금의 채무불이행이 발생할 가능성이 지극히 높다.

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

(주) AA부터 B까지는 동일 등급 내에서 세분하여 구분할 필요가 있는 경우에는 '＋' 또는 '－'의 기호를 부여할 수 있음.

2. 회사의 연혁

시기
내용

2020년 02월 03일
회사 발기설립(보통주식 300,000주, 자기자본 3억원)

2020년 02월 06일
자산관리위탁계약 체결(이지스자산운용㈜)

일반사무관리위탁계약 체결(스카이펀드서비스㈜)

자산보관위탁계약 체결(엔에이치투자증권㈜)

2020년 03월 02일
명의개서대리인 선임(한국예탁결제원)

2020년 04월 03일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인

2020년 06월 03일
사모 유상증자 (보통주식 2,400,000주, 총 발행주식 2,700,000주)

2020년 06월 04일
자산관리위탁 변경계약 체결(보수의 변경)

2020년 07월 11일
공모 유상증자 (보통주식 17,900,000주, 총 발행주식 20,600,000주)

2020년 07월 13일

수익증권 취득(양수)

(이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호 제에이종)

지분증권 취득(양수)

(이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제3종)

2020년 07월 14일

지분증권 취득(신규 발행)

(이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제1종)

2020년 08월 05일
유가증권시장 상장

2020년 08월 13일
제2기~제4기 외부감사인 선임(감사인: 삼덕회계법인)

2020년 09월 25일
정관 변경(부투법 제8조 제1항 제10호 공고 방법 변경: 홈페이지)

2021년 06월 11일
국토교통부 변경인가 승인

2021년 06월 22일
수익증권 취득(양수)(이지스일반사모부동산투자신탁제331호 제1종)

수익증권 취득(양수)(이지스제333호일반사모부동산투자신탁 제1종)

2021년 11월 25일

자산관리위탁 변경계약 체결(보수의 변경)

자산보관위탁 변경계약 체결(보수의 변경)

2021년 11월 26일

국토교통부 변경인가 승인

지분증권 취득(
이지스제200호일반사모부동산투자유한회사)

2021년 11월 30일

수익증권 취득(
이지스일반사모부동산투자신탁제411호)

2022년 01월 26일
제5기~제7기 외부감사인 선임(감사인: 다산회계법인)

2022년 04월 28일

수익증권 추가취득(
이지스일반사모부동산투자신탁제331호 제1종)

수익증권 취득(
이지스일반사모부동산투자신탁97호 C2(제3종))

2022년 05월 26일
국토교통부 변경인가 승인

2022년 06월 27일

지분 취득(
이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지
분 3억원, 지분율 100%)

2022년 06월 29일

제3자배정 유상증자(보통주 7,758,617주,
증자후 자본금 28,358,617,000원
)

지분 추가출자(
㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분 480억원,
지분율 100%)

2023년 02월 03일

수익증권 취득(
이지스일반사모부동산투자신탁제25호 제2종)

2023년 03월 28일
정관 2차 개정(상법 제350조 제3항의 삭제 개정에 따른 적용,전환사채 및 신주인수권부사채의 발행 조항 추가, 주주 보호 조항 추가)

2023년 06월 12일
국토교통부 변경인가 승인

2023년 06월 29일

지분
취
득(
이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분 540억원,
지분율 100%)

2023년 08월 04일
제8기~제10기 외부감사인 선임(감사인: 다산회계법인)

2024년 06월 17일
제10기~제12기 외부감사인 선임(감사인: 정진세림회계법인)

2024년 10월 17일
주주배정 유상증자(보통주식 8,507,585주, 총 발행주식 36,866,202주)

2024년 11월 25일

수익증권 처분(
이지스제333호일반사모부동산투자신탁 제1종)

2025년 04월 24일

지분 취득
(이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분 100억원, 지분율 100%)

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본 점 소 재 지
비 고

2020년 02월 03일
서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)
회사 설립

- 공시대상기간(2025.01.01~2025.03.31) 중 본점소재지의 변경사항은 없습니다.

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2020년 02월 03일
-

대표이사 박영희

기타비상무이사 김연희

기타비상무이사 정현섭

감사 김광래

-
-

2023년 03월 28일
정기주총
감사 이익재
-
감사 김광래(사임)

2024년 03월 29일
정기주총
대표이사 이승환기타비상무이사 이용범
-
대표이사 박영희(사임)기타비상무이사 김연희(사임)

2024년 09월 30일
정기주총
감사 김병준
-
감사 이익재(사임)

다. 최대주주의 변동
- 공시대상기간(2025.01.01~2025.03.31) 중 최대주주의의 변경사항은 없습니다.
라. 상호의 변경

일자

상호

비 고

2020년 02월 03일

㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사 설립

- 공시대상기간(2025.01.01~2025.03.31) 중 상호의 변경사항은 없습니다.
마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없습니다.
바. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용
- 해당사항 없습니다.
사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
- 해당사항 없습니다.
아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
- 해당사항 없습니다.

3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이

(기준일 : 2025년 06월 10일)
(단위 : 원, 주)

종류
구분
제11(당)반기말(2025년 3월말)
제10(전)기말(2024년 12월말)
제9(전전)기말(2024년 6월말)

보통주
발행주식총수
36,866,202
36,866,202
28,358,617

액면금액
1,000
1,000
1,000

자본금
36,866,202,000
36,866,202,000
28,358,617,000

우선주
발행주식총수
-
-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

기타
발행주식총수
-
-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

합계
자본금
36,866,202,000
36,866,202,000
28,358,617,000

4. 주식의 총수 등

주식의 총수 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주식
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
1,000,000,000
-
1,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
36,866,202
-
36,866,202
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
36,866,202
-
36,866,202
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
36,866,202
-
36,866,202
-

Ⅶ. 자기주식 보유비율
-
-
-
-

5. 정관에 관한 사항

가. 당사의 정관은 2023년 3월 28일자로 개정된 2차 개정 정관입니다.나. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2020년 09월 25일
제1기 정기주주총회
제6조 (공고 방법) - 회사 홈페이지 추가
- 회사 홈페이지 개설에 따른 정관 공고 방법의 변경

2023년 03월 28일
제6기 정기주주총회
제14조(동등 배당) - 변경제46조의2(전환사채의 발행) - 신설제46조의3(신주인수권부사채의 발행) - 신설제58조(주주 보호에 관한 사항) - 신설재59조(주주 보호를 위한 임원의 행위준칙 등) - 신설
- 관련 법령(상법 제350조 제3항의 삭제) 개정에 따른 적용- 자금조달을 위한 전환사채 및 신주인수권 부사채 발행 조항 추가- 주주 보호를 위한 조항 추가

다. 사업목적 현황

구 분
사업목적
사업영위 여부

1
부동산투자회사법에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 함.1. 부동산의 취득·개발·개량 및 처분2. 부동산의 개발사업3. 부동산의 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차4. 증권, 채권의 매매5. 현금의 금융기관에의 예치6. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리·처분8. 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 부투법에 따른 대출, 예치9. 위 각 호에 부수하는 업무
영위

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 리츠 산업의 현황리츠 산업은 부동산투자회사법이 2001년 제정된 이래로 성장하여
2025년 4월 말 설립된 리츠 수는 412개, 총 자산은 약 106.02조원에 이르고 있습니다.
최근 부동산 등 대체투자에 대한 시장의 관심 증가와 리츠 관련 정부의 규제 완화 및 활성화 정책 등으로 리츠 산업은 꾸준히 성장할 것으로 예상됩니다.

리츠 산업 현황 1.jpg
리츠 산업 현황 1

리츠 산업 현황 2.jpg
리츠 산업 현황 2

리츠 산업 현황 3.jpg
리츠 산업 현황 3

리츠 산업 현황 4.jpg
리츠 산업 현황 4

리츠 산업 현황 5.jpg
리츠 산업 현황 5

나. 리츠 산업의 특성리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 일반적으로 리츠 주식에 투자함으로써 얻는 수익은 고위험, 고성장 상품의 수익보다는 낮으나 안정적이며, 예금, 채권같은 저위험 상품의 수익보다는 높은 인컴형(Income)투자상품입니다.리츠 시장은 과거 사모 리츠 중심에서 현재 회사를 비롯한 다수의 공모상장리츠 출시로, 투자자 범위가 기관 투자자에서 개인 투자자로 확대되며 성장하고 있습니다. 리츠 시장의 경기변동 특성 및 계절성은 명확히 확인된 바 없으나, 현재 설립된 리츠의 대부분이 부동산 임대료를 수입의 기반으로 하고 있음을 고려할 때, 일반적으로 경기상승시 수익 창출이 확대 되며, 경기 하락시 수익이 감소하는 경향이 있을 것으로 보입니다.
다. 영업의 개요회사는 2020년 2월 3일 설립된 부동산투자회사로, 2020년 4월 3일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 정관상 회사는 존속기간을 두지 않는 영속형 회사이며, 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)에 위치하고 있습니다.회사의 주요 사업은 부동산의 취득ㆍ개발ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 관리, 임대차 및 전대차, 증권ㆍ채권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출ㆍ예치 등을 하는 방법으로 자산을 투자 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사는 2020년 8월 5일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 단, 제1기 결산기는 2020년 2월 3일(설립일)에 개시하여 2020년 6월 30일에 종료되었습니다.회사는 현재 부동산임대업의 단일사업을 영위하고 있습니다.

라. 보유 자산 내역라-1. 회사가 공시서류작성기준일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다.

보유자산명
취득원가
보유자산의 기초자산명

이지스151호 제1종 지분증권
630억원
더샵 부평 센트럴시티

이지스151호 제3종 지분증권
195억원

이지스166호 제에이종 수익증권
73억원

이지스331호 제1종 수익증권
90억원(주1)
누디트 홍대

이지스200호 제2종 지분증권
5억원
디어스 판교

이지스411호 수익증권
370억원

이지스97호 C2(제3종) 수익증권
1억원
태평로 빌딩

이지스25호 제2종 수익증권
5억원
트윈트리 타워

이지스427호 수익증권
423억원
Spring Creek Towers

이지스458호 수익증권

556
억원
(주2)

Illini Tower

합계
2,348억원
-

(주1) 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각을 위한 우선협상대상자 선정을 완료하였으며, 연내 거래종결을 목표로 하고 있습니다. 거래종결 시 당사는 이지스331호 투자금을 회수할 예정입니다.(주2) 반기보고서 제출 이후 이지스458호 수익증권 93억원을 추가로 취득하였습니다.(자료 : 당사 최근 반기보고서 제시)

- 회사는 상기자산에서 발생하는 배당수익을 회사의 배당재원으로 확보할 계획입니다.

라-2. 보유자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다.

- 이지스151호 (이지스166호 포함)

구분

내용

명칭

더샵 부평센트럴시티

소재지
인천광역시 부평구 십정동 216번지 일원

세대 수

3,578세대(전체 공동주택 5,678세대 중 공공지원민간임대주택)

시공사
(주)포스코건설

면적

대지면적: 94,812.68㎡ / 28,680.83평연면적: 475,458.89㎡ / 143,826.31평

총매입가

836,236백만원

평가금액

구분

내용

평가금액

1,711,949백만원

기준일자

2024년 12월

평가기관

태평양감정평가법인

비고

시장가치평가

조감도

준공 후 조감도.jpg
'더샵 부평센트럴시티' 조감도

위치도

십정2구역 위치도.jpg
'더샵 부평센트럴시티' 위치도

- 이지스331호

구분

내용

명칭

누디트 홍대

소재지
서울특별시 마포구 서교동 460-25 일원

세대 수

총 296세대 및 근린생활시설

주요 임차인
주식회사 로컬스티치

면적

대지면적: 3,622.10㎡ / 1,095.69평연면적: 17,607.61㎡ / 5,326.30평

총매입가

132,000백만원

평가금액

구분

내용

평가금액

141,300백만원

기준시점

2024년 12월

평가기관

태평양감정평가법인

비고

시장가치평가

현장 사진

'누디트 홍대' 사진.jpg
'누디트 홍대' 사진

위치도

이지스331호 자산 위치도.jpg
'누디트 홍대' 위치도

- 이지스200호 (이지스411호 포함)

구분

내용

명칭

디어스 판교

소재지
경기도 성남시 수정구 시흥동 296-3외 4필지

세대 수

총 521세대

면적

대지면적: 13,802.00㎡ / 4,175.11평전체 연면적: 99,925.92㎡ / 30,227.59평오피스텔 연면적: 39,904.17㎡/ 12,071.01평

총매입가

146,800백만원

평가금액

구분

내용

평가금액

193,700백만원

기준일자

2024년 12월

평가기관

경일감정평가법인

비고

시장가치평가

현장 사진

디어스판교 건물사진1.jpg
'디어스판교' 사진

위치도

디어스판교 위치도.jpg
'디어스판교' 위치도

- 이지스427호

구분

내용

명칭

Spring Creek Towers

소재지
1255 Granville Payne Ave, Brooklyn, NY

세대 수

5,881세대

면적

대지면적: 140acres / 약 17만평건물면적: 5,986,206sf / 약 17만평

총매입가

USD 1,855,000,000 (약 2,166,640백만원, 환헷지 매입환율 1,331원 적용)

평가금액

구분

내용

평가금액

USD 2,317,800,000

기준일자

2025년 03월

평가기관

SitusAMC

비고

시장가치평가

현장 사진

'spring creek tower' 사진.jpg
'Spring Creek Towers' 사진

위치도

'spring creek tower' 위치도.jpg
'Spring Creek Towers' 위치도

- 이지스458호

구분

내용

명칭

Illini Tower

소재지
409E Chalmers St, Champaign, IL

세대 수

207세대(최대수용가능인원 725 beds)

면적

대지면적: 0.81acres / 992평건물면적: 227,233sf / 6,386평

총매입가

USD 109,825,000 (약
155,897백만원, 환헷지 매입환율
1,419.5원 적용)

평가금액

구분

내용

평가금액

USD 113,000,000

기준일자

2025년 2월

평가기관

JLL Valuation & Advisory Services

비고

시장가치평가

현장 사진

'illini tower' 사진.jpg
'Illini Tower' 사진

위치도

'illini tower' 위치도.jpg
'Illini Tower' 위치도

마. 시장의 특성전술한 "1. 사업의 개요"를 참조하시기 바랍니다.
바. 시장 점유율전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

3. 원재료 및 생산설비

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

당사는 시장위험에 대한 노출이 중요하지 않아 기재를 생략합니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

공시서류 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

7. 기타 참고사항

해당사항 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

1-1. 연결재무정보
<연결재무상태표>

(단위 : 원)

구 분
제 11(당)반기말(2025년 3월말)
제 10(전)기말(2024년 12월말)
제 9(전전)기말(2024년 6월말)

자 산

Ⅰ.유동자산
21,240,765,667
16,819,115,788
5,442,704,831

Ⅱ.비유동자산
378,704,954,511
384,569,385,862
388,962,575,567

자산총계
399,945,720,178
401,388,501,650
394,405,280,398

부 채

Ⅰ.유동부채
97,512,037,427
65,133,372,597
89,835,901,992

Ⅱ.비유동부채
-
21,979,501,176
26,944,717,201

부채총계
97,512,037,427
87,112,873,773
116,780,619,193

자 본

지배기업 소유주지분
302,433,682,751
314,275,627,877
277,624,661,205

Ⅰ.자본금
36,866,202,000
36,866,202,000
28,358,617,000

Ⅱ.기타불입자본
124,808,540,535
127,150,886,368
109,204,414,458

III.자본조정
(113,238,000)
(113,238,000)
(113,238,000)

IV.이익잉여금
140,872,178,216
150,371,777,509
140,174,867,747

비지배지분
-
-
-

자본총계
302,433,682,751
314,275,627,877
277,624,661,205

자본 및 부채총계
399,945,720,178
401,388,501,650
394,405,280,398

<연결포괄손익계산서>

(단위 : 원)

구 분
제 11(당)반기말(2025년 3월말)
제 10(전)기말(2024년 12월말)
제 9(전전)기말(2024년 6월말)

영업수익
2,065,677,894
20,635,384,697
42,301,681,085

영업비용
6,903,120,200
7,648,395,819
3,898,787,582

영업이익
(4,837,442,306)
12,986,988,878
38,402,893,503

금융수익
6,152,258
95,847,121
81,190,120

금융비용
1,480,724,778
3,797,656,889
4,655,234,930

기타수익
-
4
-

법인세비용차감전순이익
(6,312,014,826)
9,285,179,114
33,828,848,693

법인세비용(이익)
-
-
118,833,573

당기순이익
(6,312,014,826)
9,285,179,114
33,710,015,120

기본주당이익
(171)
291
1,189

1-2. 별도재무정보<별도재무상태표>

(단위 : 원)

구 분
제 11(당)반기말(2025년 3월말)
제 10(전)기말(2024년 12월말)
제 9(전전)기말(2024년 6월말)

자 산

Ⅰ.유동자산
21,056,056,135
15,113,008,802
4,233,299,437

Ⅱ.비유동자산
384,564,404,115
389,152,630,820
396,931,641,773

자산총계
405,620,460,250
404,265,639,622
401,164,941,210

부 채

Ⅰ.유동부채
97,495,743,443
65,098,005,357
89,806,451,992

Ⅱ.비유동부채
-
21,979,501,176
26,944,717,201

부채총계
97,495,743,443
87,077,506,533
116,751,169,193

자 본

Ⅰ.자본금
36,866,202,000
36,866,202,000
28,358,617,000

Ⅱ.기타불입자본
124,808,540,535
127,150,886,368
109,204,414,458

Ⅲ.이익잉여금(결손금)
146,449,974,272
153,171,044,721
146,850,740,559

자본총계
308,124,716,807
317,188,133,089
284,413,772,017

자본 및 부채총계
405,620,460,250
404,265,639,622
401,164,941,210

<별도포괄손익계산서>

(단위 : 원)

구 분
제 11(당)반기말(2025년 3월말)
제 10(전)기말(2024년 12월말)
제 9(전전)기말(2024년 6월말)

영업수익
3,556,462,246
15,358,033,363
42,364,382,558

영업비용
5,610,511,820
6,244,191,007
528,622,757

영업이익
(2,054,049,574)
9,113,842,356
41,835,759,801

금융수익
1,288,370
92,388,043
68,343,779

금융비용
1,480,724,778
3,797,656,889
4,655,234,930

기타수익
-
4
-

법인세비용차감전순이익
(3,533,485,982)
5,408,573,514
37,248,868,650

법인세비용(이익)
-
-
118,833,573

당기순이익
(3,533,485,982)
5,408,573,514
37,130,035,077

기본주당이익
(96)
169
1,309

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 11 기 반기말 2025.03.31 현재

제 10 기말 2024.12.31 현재

(단위 : 원)

제 11 기 반기말

제 10 기말

자산

유동자산

21,240,765,667

16,819,115,788

현금및현금성자산

6,598,457,294

15,682,499,664

기타유동금융자산

13,500,000,000

기타유동채권

917,478,081

935,070,594

기타유동자산

224,830,292

201,545,530

비유동자산

378,704,954,511

384,569,385,862

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

378,704,954,511

384,569,385,862

자산총계

399,945,720,178

401,388,501,650

부채

유동부채

97,512,037,427

65,133,372,597

기타유동채무

5,799,747,615

273,558,638

차입금 및 사채

91,712,289,812

64,858,418,449

기타유동부채

1,395,510

비유동부채

21,979,501,176

차입금 및 사채

21,979,501,176

부채총계

97,512,037,427

87,112,873,773

자본

지배기업 소유주지분

302,433,682,751

314,275,627,877

자본금

36,866,202,000

36,866,202,000

기타불입자본

124,808,540,535

127,150,886,368

자본조정

(113,238,000)

(113,238,000)

이익잉여금(결손금)

140,872,178,216

150,371,777,509

비지배지분

자본총계

302,433,682,751

314,275,627,877

자본과부채총계

399,945,720,178

401,388,501,650

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 11 기 반기

제 10 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

영업수익

2,065,677,894

2,065,677,894

7,865,470,485

7,865,470,485

매출총이익

2,065,677,894

2,065,677,894

7,865,470,485

7,865,470,485

영업비용

6,903,120,200

6,903,120,200

823,061,485

823,061,485

영업이익(손실)

(4,837,442,306)

(4,837,442,306)

7,042,409,000

7,042,409,000

금융수익

6,152,258

6,152,258

19,034,790

19,034,790

금융비용

1,480,724,778

1,480,724,778

2,066,464,911

2,066,464,911

법인세비용차감전순이익(손실)

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

4,994,978,879

4,994,978,879

법인세비용(수익)

당기순이익(손실)

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

4,994,978,879

4,994,978,879

기타포괄손익

총포괄손익

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

4,994,978,879

4,994,978,879

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(171)

(171)

176

176

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

자본 합계

자본금

기타불입자본

자본조정

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

2024.07.01 (기초자본)

28,358,617,000

109,204,414,458

(113,238,000)

140,174,867,747

277,624,661,205

277,624,661,205

당기순이익(손실)

4,994,978,879

4,994,978,879

4,994,978,879

주식발행초과금의 이익잉여금 전입

(5,165,523,198)

5,165,523,198

미지급배당금 대체

(4,253,792,550)

(4,253,792,550)

(4,253,792,550)

2024.09.30 (기말자본)

28,358,617,000

104,038,891,260

(113,238,000)

146,081,577,274

278,365,847,534

278,365,847,534

2025.01.01 (기초자본)

36,866,202,000

127,150,886,368

(113,238,000)

150,371,777,509

314,275,627,877

314,275,627,877

당기순이익(손실)

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

(6,312,014,826)

주식발행초과금의 이익잉여금 전입

(2,342,345,833)

2,342,345,833

미지급배당금 대체

(5,529,930,300)

(5,529,930,300)

(5,529,930,300)

2025.03.31 (기말자본)

36,866,202,000

124,808,540,535

(113,238,000)

140,872,178,216

302,433,682,751

302,433,682,751

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 11 기 반기

제 10 기 반기

영업활동으로 인한 현금흐름

(376,812,151)

(904,456,194)

영업활동으로부터 창출된 현금흐름

(12,364,096)

(93,872,982)

이자의 수취

5,214,670

33,890,079

배당금의 수취

1,116,467,995

1,137,995,456

이자의 지급

(1,470,111,850)

(1,961,883,557)

법인세의 환급(납부)

(16,018,870)

(20,585,190)

투자활동으로 인한 현금흐름

(13,500,000,000)

(3,500,000,000)

단기금융상품의 처분

0

1,500,000,000

단기금융상품의 취득

(13,500,000,000)

(5,000,000,000)

재무활동으로 인한 현금흐름

4,792,769,781

3,000,000,000

사채의 차입

24,792,769,781

0

차입금의 차입

0

13,000,000,000

사채의 상환

(20,000,000,000)

(10,000,000,000)

현금및현금성자산의순증가(감소)

(9,084,042,370)

(1,404,456,194)

기초현금및현금성자산

15,682,499,664

1,940,720,702

기말현금및현금성자산

6,598,457,294

536,264,508

3. 연결재무제표 주석

제 11 기 반기 2025년 01월 01일부터 2025년 03월 31일까지

제 10 기 반기
2024년 07월 01일부터 2024년 09월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업

1. 회사의 개요(1) 지배기업의 개요

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(이하 '회사')는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2020년 2월 3일 설립되었습니다.회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게배당하는 것이며, 회사는 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스151호")의 제1종 지분증권, 제3종 지분증권 및 이지스151호의 재간접펀드인 이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호(재간접형)(이하 "이지스166호") 제에이종 수익증권(이하 통칭하여 "투자대상부동산관련증권")을 매입하여, 궁극적으로 이지스151호가 투자하고 있는 인천시 부평구 더샵 부평센트럴시티 공공지원 민간임대주택에 투자하는 것을 사업계획으로 하여 국토교통부로부터 2020년 4월 3일 '위탁관리부동산투자회사' 영업인가를 취득하였습니다.회사는 국토교통부로부터 2021년 6월 11일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스일반사모부동산투자신탁331호(이하 "이지스331호")의 제1종 수익증권 및 이지스333호전문투자형사모부동산투자신탁(이하 "이지스333호")의 제1종 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 포트폴리오 다변화를 통한 수익성 제고 및 위험분산 목적에서 국토교통부로부터 2021년 11월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스200호")의 지분증권 및 이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호(이하 "이지스411호")의 수익증권을 취득하였으며, 2022년 4월 28일 이지스일반사모부동산투자신탁97호(이하"이지스97호")의 C2(제3종) 수익증권, 2023년 2월 3일 이지스일반사모부동산투자신탁25호(이하"이지스25호")의 제2종 수익증권을 취득하였습니다.
한편, 2024년 11월 25일 펀드 청산에 따른 투자금회수 및 수익실현을 위하여 이지스333호의 제1종 수익증권을 처분하였습니다.
또한, 해외 주요도시의 주거 부동산 투자 목적에서 국토교통부로부터 2022년 5월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 2022년 6월 23일 주식회사 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
(이하 "종속회사")의 주식 양수도 거래를 진행하였으며, 2022년 6월 29일 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다. 이후 종속회사는 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "이지스458호")의 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 자회사 추가 출자 목적으로 국토교통부로부터 2023년 6월 12일에변경인가를 받아 2023년 6월 29일에 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다.또한, 2024년 10월 16일 담보대출 상환 목적으로 유상증자를 통해 기존 담보대출을 상환하였습니다.회사의 본점은 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층에 위치하고 있습니다.

당반기말 현재
지배회사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분
주 주 명
주식수(주)
지분율(%)

보통주
㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
5,827,585
15.81

기타
31,038,617
84.19

합 계
36,866,202
100.00

지배회사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2020년 6월 30일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

(2) 종속기업의 개요1) 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명
소재지
결산월
업종
지분율

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
서울
6월, 12월
부동산임대
100%

(주1) (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사는 설립 후 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "이지스427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "이지스458호")의 수익증권을 취득하였습니다.

2) 연결 대상 종속기업의 당반기말 및 전기말 현재 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(당반기말)
(단위: 천원)

회사명
재무상태표
손익계산서

자산
부채
영업수익
반기순손익
총포괄손익

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
96,625,260
16,294
-
(1,287,744)
(1,287,744)

(전기말)
(단위: 천원)

회사명
재무상태표
손익계산서

자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
99,422,862
35,367
6,277,351
4,876,606
4,876,606

2. 중요한 회계처리방침

(1) 반기연결재무제표 작성기준연결회사의 중간연결재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률' 에 따라 제정된 한국채택국제회계기준 기업회계기준서 제1034호에 따라 작성되었습니다. 동 중간연결재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2024년
12월
31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.
중간연결재무제표의 작성에 적용된 유의적 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2024년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

(2)
연결회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.1)
기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정

실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같으며, 연결회사는 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

ㆍ
특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

ㆍ
금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가

ㆍ
계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

ㆍ
FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

ㆍ
기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용

ㆍ
기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시': 제거 손익, 실무적용지침

ㆍ
기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

ㆍ
기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정

ㆍ
기업회계기준서 제1007호'현금흐름표': 원가법

3. 영업부문

연결회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 연결회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다.

연결회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생하였으며, 당반기말 현재 회사 영업수익의 10%를 초과하는 주요 외부고객은 이지스151호가 있습니다.

4. 위험관리4.1 재무위험관리연결회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결회사의 전반적인 위험관리는 연결회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

4.1.1 시장위험 시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용 가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다. 연결회사는 당반기말 현재 시장위험에 노출되어 있지 않습니다.

4.1.2 신용위험

연결회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.·상각후원가로 측정되는 금융자산의 계약상 현금흐름·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

(1) 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 연결회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

당반기말 및 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

현금및현금성자산
6,598,457
15,682,500

기타유동채권
917,478
935,071

합 계
7,515,935
16,617,571

4.1.3 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다.

당반기말 및 전기말 현재 금융부채의 잔존계약만기에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
장부금액
1년이내
1년 ~ 5년
5년초과

기타유동채무
당반기말
5,799,748
5,799,748
-
-

전기말
273,559
273,559
-
-

차입금 및 사채
당반기말
91,712,290
91,712,290
-
-

전기말
86,837,920
64,858,419
21,979,501
-

4.2. 자본위험관리 연결회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 연결회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당반기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

총차입금 및 사채
91,712,290
86,837,919

차감: 현금및현금성자산
6,598,457
15,682,500

순차입금 및 사채
85,113,833
71,155,419

자본총계
302,433,683
314,275,628

총자본
387,547,516
385,431,047

자본조달비율
21.96%
18.46%

5. 현금및현금성자산당반기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산은 다음과 같으며, 사용제한된 내역은 없습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당반기말
전기말

보통예금
(주)국민은행
6,598,457
15,682,500

6. 기타유동채권당반기말 및 전기말 현재 기타유동채권은 다음과 같습니다.

단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

미수수익
982
44

미수배당금
916,496
935,027

합계
917,478
935,071

7. 기타유동자산당반기말 및 전기말 현재 기타유동자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

선급비용
8,331
1,065

당기법인세자산
216,499
200,481

합계
224,830
201,546

8. 기타유동금융자산

당기말 현재 기타유동금융자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
금융기관
당기말

MMF
삼성증권(주)
13,500,000

9. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자(1) 연결회사는 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 따른 투자기업의 정의를 충족하여, 당반기말 현재 연결회사가 지배력을 보유하고 있는 종속기업을 연결하지 않고 종속기업에 대한 투자자산을 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 공정가치로 측정하여 당기손익에 반영하였습니다.

(2) 당반기말 및 전기말 현재 비연결종속기업투자 및 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(당기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
63,655,830

이지스151호 제3종
대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
124,347,080

이지스200호 제2종
대한민국
1.53%
623천좌
500,000
1,333,578

소 계
83,000,000
189,336,488

(수익증권)

이지스166호 제에이종
대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,054,110

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
12,214,389

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
72,844,719

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.04%
74백만좌
69,171
139,623

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
675,075

이지스427호
대한민국
99.98%
42,157백만좌
42,309,473
47,322,479

이지스458호
대한민국
99.98%
56,934백만좌
55,611,063
49,118,072

소 계
151,789,707
189,368,467

합 계
234,789,707
378,704,955

(전기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종 (주1)
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
68,183,640

이지스151호 제3종 (주1)
대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
123,379,360

이지스200호 제2종
대한민국
1.53%
623천좌
500,000
1,342,836

소 계
83,000,000
192,905,836

(수익증권)

이지스166호 제에이종 (주1)
대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,546,840

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
12,214,389

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
73,361,051

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.04%
74백만좌
69,171
149,460

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
675,055

이지스427호
대한민국
99.98%
42,157백만좌
42,309,473
48,125,562

이지스458호
대한민국
99.98%
56,934백만좌
55,611,063
49,591,193

소 계
151,789,707
191,663,550

합 계
234,789,707
384,569,386

(주1) 대출 약정금액에 대한 한도대출(대출약정금 33,000백만원)과 관련하여 이지스151호 제1종 지분증권 63백만좌(장부금액 63,489백만원), 이지스151호 제3종 지분증권 13백만좌(장부금액 124,277백만원), 이지스166호 제에이종 수익증권 7,000백만좌(장부금액 7,054백만원)를 차입처(삼성증권(주))에게 담보(채권최고액 39,600백만원)로 제공하였으나,
전기 중에 차입금 전액 조기상환으로 인하여 담보제공이 해제되었습니다(주석 20 참조).

(3) 당반기 및 전반기 비연결종속기업투자 및 관계기업투자에 대한 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분
평가손익
기말잔액

이지스151호(주1)
제1종지분증권
68,183,640
-
-
(4,527,810)
63,655,830

제3종지분증권
123,379,360
-
-
967,720
124,347,080

이지스200호
(주1)

제2종지분증권
1,342,836
-
-
(9,258)
1,333,578

이지스166호(주1)
제에이종수익증권
7,546,840
-
-
(492,730)
7,054,110

이지스331호(주1)
제1종수익증권
12,214,389
-
-
-
12,214,389

이지스411호(주1)
수익증권
73,361,051
-
-
(516,332)
72,844,719

이지스97호(주1)
C2 제3종 수익증권
149,460
-
-
(9,837)
139,623

이지스25호(주1)
제2종수익증권
675,055
-
-
20
675,075

이지스427호(주1)
수익증권
48,125,562
-
-
(803,083)
47,322,479

이지스458호(주1)
수익증권
49,591,193
-
-
(473,121)
49,118,072

합 계
384,569,386
-
-
(5,864,431)
378,704,955

(주1) 재무제표일 현재 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.

(전반기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분
평가손익
기말잔액

이지스151호(주1)
제1종지분증권
67,654,440
-
-
267,120
67,921,560

제3종지분증권
116,935,000
-
-
(54,730)
116,880,270

이지스200호
(주2)

지분증권
1,449,997
-
-
(10,354)
1,439,643

이지스166호
(주1)

제에이종수익증권
7,489,300
-
-
27,860
7,517,160

이지스331호
(주3)

제1종수익증권
10,684,361
-
-
-
10,684,361

이지스333호
(주3)

제1종수익증권
10,336,600
-
-
-
10,336,600

이지스411호
(주2)

수익증권
79,269,242
-
-
(11,483)
79,257,759

이지스97호
(주1)

C2 제3종수익증권
146,797
-
-
2,817
149,614

이지스25호
(주1)

제2종수익증권
665,905
-
-
9,670
675,575

이지스427호
(주1)

수익증권
43,389,267
-
-
6,409,491
49,798,758

이지스458호
(주2)

수익증권
50,941,666
-
-
(625,704)
50,315,962

합 계
388,962,575
-
-
6,014,687
394,977,262

(주1) 재무제표일 현재 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.(주2) 재무제표일 현재 투자자산의 공정가치평가 반영으로 인하여 조정된 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.(주3) 해당 펀드의 정관상 기재된 1종, 2종간 잔여재산분배기준을 반영한 조정된 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.

(4) 당반기 및 전반기의 비연결종속기업투자 및 관계기업투자의 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
반기순이익(손실)

이지스151호(주1)
1,779,159,733
836,619,486
5,542,406
3,048,147
2,494,260

이지스200호(주1)
203,897,019
118,351,802
1,775,631
2,318,977
(543,346)

이지스166호(주1)
17,131,635
284
235,078
1,197,245
(962,167)

이지스331호(주1)
148,163,774
102,693,613
1,420,098
2,462,412
(1,042,314)

이지스411호(주1)
73,470,836
36,160
393
520,972
(520,579)

이지스97호(주1)
468,021,687
218,973,070
5,058,367
3,173,575
1,884,792

이지스25호(주1)
673,489,101
419,535,252
7,346,518
6,605,712
740,806

이지스427호(주1)
48,466,223
1,132,141
2,423
805,710
(803,287)

이지스458호(주1)
62,577,654
13,449,136
721
473,689
(472,968)

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2025년 3월 31일 기준의 재무상태와 2025년 1월 1일부터 2025년 3월 31일까지의 3개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

(전반기)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
반기순이익(손실)

이지스151호 (주1)
1,734,209,385
839,839,470
5,753,609
3,182,706
2,570,903

이지스200호 (주1)
165,490,132
116,775,376
1,715,147
2,307,625
(592,478)

이지스166호 (주1)
18,256,264
293
300,154
450
299,704

이지스331호 (주1)
144,137,680
102,658,560
1,492,180
2,462,056
(969,876)

이지스333호 (주1)
15,205,446
1,524,695
2,122,626
1,312,049
810,577

이지스411호 (주1)
41,250,533
12,328
481
564,646
(564,165)

이지스97호 (주1)
476,629,283
216,621,872
17,786,719
7,316,241
10,470,478

이지스25호 (주1)
672,308,687
423,156,716
14,050,033
10,513,970
3,536,062

이지스427호(주1)
50,890,735
1,079,561
7,454,336
1,043,196
6,411,140

이지스458호(주1)
62,385,195
8,501,075
995
626,336
(625,342)

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2024년 9월 30일 기준의 재무상태와 2024년 7월 1일부터 2024년 9월 30일 까지의 3개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

10. 기타유동채무당반기말 및 전기말 현재 기타유동채무는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

미지급금
22,352
12,517

미지급비용
247,465
261,042

미지급배당금
5,529,930
-

합계
5,799,747
273,559

11. 기타유동부채당반기말 및 전기말 현재 기타유동부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

예수금
-
1,396

12. 차입금 및 사채

(1) 당반기말 및 전기말 현재 총 차입금 및 사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

유동

사채
91,712,290
64,858,418

비유동

사채
-
21,979,501

합계
91,712,290
86,837,919

(2) 당반기말 및 전기말 현재 단기차입금은 없습니다.

(3) 당반기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
발행일
만기일
연이자율
당반기말
전기말

제3회 무보증 사모사채
2024-03-18
2026-03-18
6.85%
22,000,000
22,000,000

제4-1회 무보증 공모사채
2024-03-28
2025-03-28
6.30%
-
20,000,000

제4-2회 무보증 공모사채
2024-03-28
2025-09-28
6.50%
5,000,000
5,000,000

제5회 무보증 공모사채
2024-06-21
2025-06-21
6.20%
40,000,000
40,000,000

제6회 무보증 사모사채
2025-03-28
2026-03-28
4.70%
10,000,000
-

전자단기사채
2025-03-28
2025-06-27
4.30%
15,000,000
-

합계
92,000,000
87,000,000

현재가치할인차금 및 할인발행차금
(287,710)
(162,081)

장부금액
91,712,290
86,837,919

차감 : 유동성 대체
(91,712,290)
(64,858,418)

차감 : 계
-
21,979,501

13. 자본금 및 기타불입자본(1) 당반기말 및 전기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.

주식의 종류
수권주식수(주)
발행주식수(주)
주당 액면가액(원)
자본금(천원)

보통주

당반기말
1,000,000,000
36,866,202
1,000
36,866,202

전기말
1,000,000,000
36,866,202
1,000
36,866,202

(2) 당반기 및 전반기 중 유통 보통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당반기
전반기

발행주식수
자본금
발행주식수
자본금

기 초
36,866,202
36,866,202
28,358,617
28,358,617

기 말
36,866,202
36,866,202
28,358,617
28,358,617

(3) 당반기 및 전반기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당반기
전반기

발행주식수
주식발행초과금
발행주식수
주식발행초과금

기 초
36,866,202
127,150,886
28,358,617
109,204,414

주식발행초과금의이익잉여금 전입
-
(2,342,346)
-
(5,165,523)

기 말
36,866,202
124,808,540
28,358,617
104,038,891

(4) 당반기말 및 전기말 현재 자본조정의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

기타자본조정
(113,238)
(113,238)

14. 영업수익당반기 및 전반기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

배당수익
1,097,938
1,148,512

당기손익금융자산평가이익
967,740
6,716,958

합계
2,065,678
7,865,470

15. 영업비용당반기 및 전반기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

당기손익금융자산평가손실
6,832,171
702,271

임원보수
13,177
13,250

세금과공과
135
-

지급수수료
28,866
77,176

자산보관수수료
10,288
11,750

일반사무수탁수수료
17,403
17,500

기타비용
1,080
1,114

합계
6,903,120
823,061

16. 금융수익 및 금융비용당반기 및 전반기의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
내 역
당반기
전반기

금융수익
이자수익
6,152
19,035

금융비용
이자비용

1,480,725

2,066,465

17. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다.미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감하거나 가산할 일시적차이에 대한 이연법인세자산과 부채를 인식하지 아니하였습니다.

18. 주당손익
(1) 기본주당순손익

(단위: 원, 주)

구분
당반기
전반기

지배회사 지분 반기순이익(손실)
(6,312,014,826)
4,994,978,879

가중평균유통보통주식수
36,866,202
28,358,617

보통주기본주당순이익(손실)
(171)
176

(2) 당반기 및 전반기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 원, 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2025.01.01 ~ 2025.03.31
36,866,202주
90일
3,317,958,180주

합 계
90일

3,317,958,180주

가중평균유통보통주식수

36,866,202주

(전반기)
(단위: 원, 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2024.07.01 ~ 2024.09.30
28,358,617주
92일
2,608,992,764주

합 계
92일
2,608,992,764주

가중평균유통보통주식수
28,358,617주

(3) 희석주당손익연결회사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당손익은 기본주당손익과 동일합니다.

19. 현금흐름표

(1) 당반기 및 전반기의 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

반기순이익(손실)
(6,312,015)
4,994,979

조정

이자수익
(6,152)
(19,035)

배당금수익
(1,097,938)
(1,148,513)

당기손익금융자산평가이익
(967,740)
(6,716,958)

당기손익금융자산평가손실
6,832,171
702,271

이자비용
1,480,725
2,066,465

영업활동으로 인한 자산부채의 변동

선급비용의 감소(증가)
(7,266)
2,527

선급금의 증가
-
(11,613)

미지급금의 증가
9,835
-

미지급비용의 증가
57,412
36,004

예수금의 감소
(1,396)
-

영업으로부터 창출된 현금
(12,364)
(93,873)

(2) 당반기 및 전반기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 주요 비현금 투자 ㆍ재무활동은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당반기
전반기

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
2,342,346
5,165,523

사채의 유동성 대체
21,982,146
4,978,480

이익잉여금의 미지급배당금 대체
5,529,930
4,253,793

(3) 당반기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
기 초
재무현금흐름
비현금거래
기 말

상 각
대 체

사채
86,837,920
4,792,770
81,600
-
91,712,290

미지급배당금
-
-
-
5,529,930
5,529,930

합계
86,837,920
4,792,770
81,600
5,529,930
97,242,220

20. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 당반기 및 전기말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
범주
과목
당반기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
6,598,457
6,598,457
15,682,500
15,682,500

기타유동채권
917,478
917,478
935,071
935,071

당기손익-공정가치측정금융자산
비연결종속기업투자 및 관계기업투자
378,704,955
378,704,955
384,569,386
384,569,386

기타유동금융자산
13,500,000
13,500,000
-
-

합 계
399,720,890
399,720,890
401,186,957
401,186,957

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타유동채무
5,799,748
5,799,748
273,559
273,559

사채
91,712,290
91,712,290
86,837,920
86,837,920

합 계
97,512,038
97,512,038
87,111,479
87,111,479

연결회사는 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채의 경우, 장부금액을 공정가치의 근사치로 간주하여 장부금액을 공정가치로 공시하였습니다.

(2) 공정가치 서열체계 및 측정방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 연결회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.연결회사는 공정가치로 측정되는 자산.부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산ㆍ부채의 경우 동 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.

수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 직ㆍ간접적으로 관측한 정보에 해당하면 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다.

수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.

자산ㆍ부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값 또는 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하거나, 원가가 공정가치의 적절한 추정치가 될 수 있는 경우 원가로 측정하고 있습니다.

(3) 공정가치 서열체계별 공정가치
당반기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
소계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
189,336,489
-
-
189,336,489

수익증권
189,368,466
-
-
189,368,466

소계
378,704,955
-
-
378,704,955

기타유동금융자산

MMF
13,500,000
-
13,500,000
-

합계
392,204,955
-
13,500,000
378,704,955

공정가치로 측정되는 자산 중 공정가치 서열체계 수준 3으로 분류된 자산의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
종류
당반기말
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
사모펀드의 지분증권
189,336,489
순자산가치법
-

수익증권
사모펀드의 수익증권
189,368,466
순자산가치법
-

(4) 금융상품 범주별 손익

당반기 및 전반기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

① 당반기
(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
6,152
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
1,097,938
(5,864,431)
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
1,480,725

합 계
6,152
1,097,938
(5,864,431)
1,480,725

② 전반기

(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
17,886
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
1,149
1,148,513
(6,014,687)
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
2,066,465

합 계
19,035
1,148,513
(6,014,687)
2,066,465

21. 우발부채 및 주요약정사항

(1) 자산관리위탁계약연결회사의 지배기업은 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 0.7%
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

운용성과보수
(주가수익 - 결손금) X 5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (상장일이 속한 사업연도부터 발생)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0%
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 10% - 기지급 운용성과보수의 누계액
처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

(*) 단, 2021년 11월 25일자 자산관리 위탁계약 변경에 의거 2021년 7월 1일부터 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 연결회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 연결회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.자산관리보수는 연결회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '연간 자산총액'을 기준으로 부과되며, 당반기 및 전반기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는없습니다.

또한, 연결회사의 종속기업은 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 1.0% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 15% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
처분일 직후 개최되는 주주총회의 결의일로부터 7일 이내

(*) 단, 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 종속기업의자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 종속기업의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.

자산관리보수는 연결회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '매입금액'을 기준으로 부과되며, 당반기 및 전반기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는 없습니다.

(2) 일반사무수탁계약연결회사의 지배기업은 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여,투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 50 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁보수로 매 결산일로부터 7 일 이내 지급하고 있습니다.다만, 지배기업이 체결한 '일반사무수탁계약'에 따라 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로부터 자산을 최초로 취득한 날의 전일까지는 매월 2 백만원(부가세 별도)의 사무위탁보수를 일할 계산하여 지급합니다. 당반기 중 발생한 사무위탁보수는 12,431천원이며, 전반기 중 발생한 사무위탁보수는 12,500천원입니다.

또한, 연결회사의 종속기업은 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 종속기업의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여,위탁자가 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 이후부터 위탁자의 청산종결등기일까지 연간 20 백만원(부가세 별도)을 보수로 하고, 매 결산기마다 10 백만원을 결산기 주주총회일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다.

단, 수탁자의 업무수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 해당 업무 업무수행기간이 속한 반기의 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액을 지급하며
, 당반기 중 발생한 사무위탁보수는 4,972천원이며, 전반기 중 발생한 사무위탁보수는 5,000천원입니다.

(3) 자산보관계약연결회사의 지배기업은 2020년 02월 06일에 NH투자증권(주)와 부동산,유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 최초로 체결하였습니다. 한편, 2021년 11월 25일자자산보관계약 변경에 의거하여 보수는 연 20백만원(부가세 별도)으로 하고, 추가되는 위탁자산이 오백억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 오백억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도)으로 보수를 증액하고, 처분 등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 20백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 35백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하여 당해 결산기 종료 후 업무수행기간에 따라 일할 계산된 금액을 매 결산 정기주주총회일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.
자산보관보수는 회사가 체결한 '자산보관계약'에 따라 자산을 최초로 취득한 시점부터 부과되며, 당반기 중 발생한 자산보관보수는 6,062천원이며, 전반기 중 발생한 자산보관보수는 7,500천원입니다.또한, 연결회사의 종속기업은 NH투자증권(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 투자 대상 자산을 최초로 취득한 시점부터 연 15 백만원(부가세 별도)을 매결산기별로 균등 분할하여, 당해 결산기 종료후 결산정기주주총회일로부터 7 영업일 이내 이내 지급하고 있습니다. 다만 위탁자산이 추가되는 경우, 추가되는 위탁자산의 취득금액이 오백억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 오백억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도) 보수를 증액하고, 처분등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 15백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 30백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하고 있습니다.자산보관보수는 회사가 체결한 '자산보관계약'에 따라 자산을 최초로 취득한 시점부터 부과되며,
당반기 중 발생한 자산보관보수는 4,227천원이며, 전반기 중 발생한 자산보관보수는 4,250천원입니다.

22. 특수관계자 등

(1) 당반기말 현재 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구분
특수관계자명

비연결종속기업 및 관계기업
이지스151호

이지스200호

이지스166호

이지스331호

이지스411호

이지스97호

이지스25호

이지스427호

이지스458호

기타특수관계자
이지스자산운용(주)

(2) 당반기 및 전반기 중 현재 특수관계자에 대한 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당반기
전반기

이지스25호
배당금수익
1,946
-

이지스97호
배당금수익
9,885
5,119

이지스151호
배당금수익
991,441
1,046,800

이지스166호
배당금수익
94,666
96,594

(3) 당반기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당반기말
전기말

이지스151호
미수배당금
854,384
870,984

이지스166호
미수배당금
62,113
64,043

(4) 당반기 및 전반기 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

주요 경영진 급여
13,178
13,250

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 11 기 반기말 2025.03.31 현재

제 10 기말 2024.12.31 현재

(단위 : 원)

제 11 기 반기말

제 10 기말

자산

유동자산

21,056,056,135

15,113,008,802

현금및현금성자산

6,415,689,770

13,977,026,623

기타유동금융자산

13,500,000,000

0

기타유동채권

916,805,813

935,059,119

기타유동자산

223,560,552

200,923,060

비유동자산

384,564,404,115

389,152,630,820

종속기업투자

102,300,000,000

102,300,000,000

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

282,264,404,115

286,852,630,820

자산총계

405,620,460,250

404,265,639,622

부채

유동부채

97,495,743,443

65,098,005,357

기타유동채무

5,783,453,631

238,191,398

차입금 및 사채

91,712,289,812

64,858,418,449

기타유동부채

0

1,395,510

비유동부채

0

21,979,501,176

차입금 및 사채

0

21,979,501,176

부채총계

97,495,743,443

87,077,506,533

자본

자본금

36,866,202,000

36,866,202,000

기타불입자본

124,808,540,535

127,150,886,368

이익잉여금(결손금)

146,449,974,272

153,171,044,721

자본총계

308,124,716,807

317,188,133,089

자본과부채총계

405,620,460,250

404,265,639,622

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 11 기 반기

제 10 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

영업수익

3,556,462,246

3,556,462,246

2,455,979,776

2,455,979,776

매출총이익

3,556,462,246

3,556,462,246

2,455,979,776

2,455,979,776

영업비용

5,610,511,820

5,610,511,820

174,380,544

174,380,544

영업이익(손실)

(2,054,049,574)

(2,054,049,574)

2,281,599,232

2,281,599,232

금융수익

1,288,370

1,288,370

15,638,960

15,638,960

금융비용

1,480,724,778

1,480,724,778

2,066,464,911

2,066,464,911

법인세비용차감전순이익(손실)

(3,533,485,982)

(3,533,485,982)

230,773,281

230,773,281

법인세비용(수익)

당기순이익(손실)

(3,533,485,982)

(3,533,485,982)

230,773,281

230,773,281

기타포괄손익

총포괄손익

(3,533,485,982)

(3,533,485,982)

230,773,281

230,773,281

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(96)

(96)

8

8

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

기타불입자본

이익잉여금

자본 합계

2024.07.01 (기초자본)

28,358,617,000

109,204,414,458

146,850,740,559

284,413,772,017

당기순이익(손실)

230,773,281

230,773,281

주식발행초과금의 이익잉여금 전입

(5,165,523,198)

5,165,523,198

미지급배당금 대체

(4,253,792,550)

(4,253,792,550)

2024.09.30 (기말자본)

28,358,617,000

104,038,891,260

147,993,244,488

280,390,752,748

2025.01.01 (기초자본)

36,866,202,000

127,150,886,368

153,171,044,721

317,188,133,089

당기순이익(손실)

(3,533,485,982)

(3,533,485,982)

주식발행초과금의 이익잉여금 전입

(2,342,345,833)

2,342,345,833

미지급배당금 대체

(5,529,930,300)

(5,529,930,300)

2025.03.31 (기말자본)

36,866,202,000

124,808,540,535

146,449,974,272

308,124,716,807

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지

제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지

(단위 : 원)

제 11 기 반기

제 10 기 반기

영업활동으로 인한 현금흐름

1,145,893,366

122,332,309

영업활동으로부터 창출된 현금흐름

23,112,894

(64,046,332)

이자의 수취

1,011,575

30,298,902

배당금의 수취

2,607,252,347

2,137,995,456

이자의 지급

(1,470,111,850)

(1,961,883,557)

법인세의 환급(납부)

(15,371,600)

(20,032,160)

투자활동으로 인한 현금흐름

(13,500,000,000)

(3,500,000,000)

단기금융상품의 처분

0

1,500,000,000

단기금융상품의 취득

(13,500,000,000)

(5,000,000,000)

재무활동으로 인한 현금흐름

4,792,769,781

3,000,000,000

차입금의 차입

0

13,000,000,000

사채의 차입

24,792,769,781

사채의 상환

(20,000,000,000)

(10,000,000,000)

현금및현금성자산의순증가(감소)

(7,561,336,853)

(377,667,691)

기초현금및현금성자산

13,977,026,623

736,167,006

기말현금및현금성자산

6,415,689,770

358,499,315

5. 재무제표 주석

제 11 기 반기 2025년 01월 01일부터 2025년 03월 31일까지

제 10 기 반기
2024년 07월 01일부터 2024년 09월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

1. 회사의 개요

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(이하 '회사')는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2020년 2월 3일 설립되었습니다.회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게배당하는 것이며, 회사는 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스151호")의 제1종 지분증권, 제3종 지분증권 및 이지스151호의 재간접펀드인 이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호(재간접형)(이하 "이지스166호") 제에이종 수익증권(이하 통칭하여 "투자대상부동산관련증권")을 매입하여, 궁극적으로 이지스151호가 투자하고 있는 인천시 부평구 더샵 부평센트럴시티 공공지원 민간임대주택에 투자하는 것을 사업 계획으로 하여 국토교통부로부터 2020년 4월 3일 '위탁관리부동산투자회사' 영업인가를 취득하였습니다.회사는 국토교통부로부터 2021년 6월 11일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스일반사모부동산투자신탁331호(이하 "이지스331호")의 제1종 수익증권 및 이지스333호전문투자형사모부동산투자신탁(이하 "이지스333호")의 제1종 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 포트폴리오 다변화를 통한 수익성 제고 및 위험분산 목적에서 국토교통부로부터 2021년 11월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스200호")의 지분증권 및 이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호(이하 "이지스411호")의 수익증권을 취득하였으며, 2022년 4월 28일 이지스일반사모부동산투자신탁97호(이하"이지스97호")의 C2(제3종) 수익증권, 2023년 2월 3일 이지스일반사모부동산투자신탁25호(이하"이지스25호")의 제2종 수익증권을 취득하였습니다.
한편 2024년 11월 25일 펀드 청산에 따른 투자금회수 및 수익실현을 위하여 이지스333호의 제1종 수익증권을 처분하였습니다.

또한 해외 주요도시의 주거 부동산 투자 목적에서 국토교통부로부터 2022년 5월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 2022년 6월 23일 주식회사 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
(이하 "종속회사")
의 주식 양수도 거래를 진행하였으며, 2022년 6월 29일 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다.
이후 종속회사는 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "이지스458호")의 수익증권을 취득하였습니다. 또한 자회사 추가 출자 목적으로 국토교통부로부터 2023년 6월 12일에 변경인가를 받아 2023년 6월 29일에 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다.또한 2024년 10월 16일 담보대출 상환 목적으로 유상증자를 통해 기존 담보대출을 상환하였습니다.회사의 본점은 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층에 위치하고 있습니다.

당반기말 현재 회사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분
주 주 명
주식수(주)
지분율(%)

보통주
㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
5,827,585
15.81

기타
31,038,617
84.19

합 계
36,866,202
100.00

회사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2020년 6월 30일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

2. 중요한 회계처리방침

(1) 반기재무제표 작성기준회사의 중간재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률' 에 따라 제정된 한국채택국제회계기준 기업회계기준서 제1034호에 따라 작성되었습니다. 동 중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2024년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.
중간재무제표의 작성에 적용된 유의적 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2024년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

(2) 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.1)
기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정

실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시'가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같으며, 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

ㆍ
특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

ㆍ
금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가

ㆍ
계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

ㆍ
FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

ㆍ
기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용

ㆍ
기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시': 제거 손익, 실무적용지침

ㆍ
기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

ㆍ
기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정

ㆍ
기업회계기준서 제1007호'현금흐름표': 원가법

3. 영업부문

회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익 및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다. 회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생하였으며, 당반기말 현재 회사 영업수익의 10%를 초과하는 주요 외부고객은 (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사와 이지스151호가 있습니다.

4. 위험관리4.1 재무위험관리회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다.회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용 가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다. 회사는 당반기말 현재 시장위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 신용위험

회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.
ㆍ상각후원가로 측정되는 금융자산의 계약상 현금흐름
ㆍ기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

가. 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

나. 당반기말 및 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

현금및현금성자산
6,415,690
13,977,027

기타유동채권
916,806
935,059

합 계
7,332,496
14,912,086

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다.

당반기말 및 전기말 현재 금융부채의 잔존계약만기에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
장부금액
1년이내
1년 ~ 5년
5년초과

기타유동채무
당반기말
5,783,454
5,783,454
-
-

전기말
238,191
238,191
-
-

차입금 및 사채
당반기말
91,712,290
91,712,290
-
-

전기말
86,837,919
64,858,418
21,979,501
-

4.2. 자본위험관리 회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당반기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

총차입금 및 사채
91,712,290
86,837,919

차감: 현금및현금성자산
6,415,690
13,977,027

순차입금 및 사채
85,296,600
72,860,892

자본총계
308,124,717
317,188,133

총자본
393,421,317
390,049,025

자본조달비율
21.68%
18.68%

5. 현금및현금성자산당반기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산은 다음과 같으며, 사용제한된 내역은 없습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당반기말
전기말

보통예금
(주)국민은행
6,415,690
13,977,027

6. 기타유동채권당반기말 및 전기말 현재 기타유동채권은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

미수수익
310
33

미수배당금
916,496
935,026

합계
916,806
935,059

7. 기타유동자산당반기말 및 전기말 현재 기타유동자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

선급비용
8,331
1,065

당기법인세자산
215,230
199,858

합계
223,561
200,923

8. 기타유동금융자산

당반기말 및 전기말 현재 기타유동금융자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당반기말
전기말

MMF
삼성증권(주)
13,500,000
-

9. 종속기업투자(1) 당반기말 및 전기말 현재 종속기업에 대한 지분투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
소재지
지분율
취득가액
당반기말
전기말

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
100%
102,300,000
102,300,000
102,300,000

(2) 당반기 및 전반기 중 종속기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
기 말

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00%
20,700,000주
102,300,000
-
-
102,300,000

(전반기)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
기 말

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00%
20,700,000주
102,300,000
-
-
102,300,000

(3) 종속기업의 당반기말 및 전기말 현재 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(당반기말)
(단위: 천원)

회사명
재무상태표
반기손익계산서

자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
96,625,260
16,294
-
(1,287,744)
(1,287,744)

(전기말)
(단위: 천원)

회사명
재무상태표
온기손익계산서

자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
99,422,862
35,367
6,277,351
4,876,606
4,876,606

10. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자(1) 회사는 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 따른 투자기업의 정의를 충족하여, 당반기말 현재 회사가 지배력을 보유하고 있는 종속기업을 연결하지 않고 종속기업에 대한 투자자산을 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 공정가치로 측정하여 당기손익에 반영하였습니다.(2) 당반기말 및 전기말 현재 비연결종속기업투자 및 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(당반기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
63,655,830

이지스151호 제3종
대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
124,347,080

이지스200호 제2종
대한민국
1.53%
623천좌
500,000
1,333,578

소 계
83,000,000
189,336,488

(수익증권)

이지스166호 제에이종
대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,054,110

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
12,214,389

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
72,844,719

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.04%
74백만좌
69,171
139,623

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
675,075

소 계
53,869,171
92,927,916

합 계
136,869,171
282,264,404

(전기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종(주1)
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
68,183,640

이지스151호 제3종
(주1)

대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
123,379,360

이지스
200
호 제2종

대한민국
1.53%
623천좌
500,000
1,342,836

소 계
83,000,000
192,905,836

(수익증권)

이지스166호 제에이종
(주1)

대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,546,840

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
12,214,389

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
73,361,051

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.04%
74백만좌
69,171
149,460

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
675,055

소 계
53,869,171
93,946,795

합 계
136,869,171
286,852,631

(주1) 대출 약정금액에 대한 한도대출(대출약정금 33,000백만원)과 관련하여 이지스151호 제1종 지분증권 63백만좌(장부금액 68,184백만원), 이지스151호 제3종 지분증권 13백만좌(장부금액 123,379백만원), 이지스166호 제에이종 수익증권 7,000백만좌(장부금액 7,547백만원)를 차입처(삼성증권(주))에게 담보(채권최고액 39,600백만원)로 제공하였으나, 전기 중에 차입금 전액 조기상환으로 인하여 담보제공이 해제되었습니다(주석 13, 25 참조).

(3) 당반기 및 전반기 비연결종속기업투자 및 관계기업투자에 대한 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분
평가손익
기말잔액

이지스151호(주1)
제1종지분증권
68,183,640
-
-
(4,527,810)
63,655,830

제3종지분증권
123,379,360
-
-
967,720
124,347,080

이지스200호
(주1)

제2종지분증권
1,342,836
-
-
(9,258)
1,333,578

이지스166호(주1)
제에이종수익증권
7,546,840
-
-
(492,730)
7,054,110

이지스331호
(주1)

제1종수익증권
12,214,389
-
-
-
12,214,389

이지스411호
(주1)

수익증권
73,361,051
-
-
(516,332)
72,844,719

이지스97호(주1)
C2 제3종 수익증권
149,460
-
-
(9,837)
139,623

이지스25호(주1)
제2종수익증권
675,055
-
-
20
675,075

합 계
286,852,631
-
-
(4,588,227)
282,264,404

(주1) 재무제표일 현재 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.

(전반기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분
평가손익
기말잔액

이지스151호(주1)
제1종지분증권
67,654,440
-
-
267,120
67,921,560

제3종지분증권
116,935,000
-
-
(54,730)
116,880,270

이지스200호(주2,3)
제2종지분증권
1,449,997
-
-
(10,354)
1,439,643

이지스166호(주1)
제에이종수익증권
7,489,300
-
-
27,860
7,517,160

이지스331호(주3)
제1종수익증권
10,684,361
-
-
-
10,684,361

이지스333호(주1)
제1종수익증권
10,336,600
-
-
-
10,336,600

이지스411호(주2)
수익증권
79,269,242
-
-
(11,483)
79,257,759

이지스97호(주1)
C2 제3종 수익증권
146,797
-
-
2,817
149,614

이지스25호(주1)
제2종수익증권
665,905
-
-
9,670
675,575

합 계
294,631,642
-
-
230,900
294,862,542

(주1) 재무제표일 현재 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.(주2) 재무제표일 현재 투자자산의 공정가치평가 반영으로 인하여 조정된 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.(주3) 해당 펀드의 정관상 기재된 1종, 2종간 잔여재산분배기준을 반영한 조정된 기준시가를 기준으로 산정하였습니다.

(4) 당반기 및 전반기의 비연결종속기업투자 및 관계기업투자의 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
반기순이익(손실)

이지스151호(주1)
1,779,159,733
836,619,486
5,542,406
3,048,147
2,494,260

이지스200호(주1)
203,897,019
118,351,802
1,775,631
2,318,977
(543,346)

이지스166호(주1)
17,131,635
284
235,078
1,197,245
(962,167)

이지스331호(주1)
148,163,774
102,693,613
1,420,098
2,462,412
(1,042,314)

이지스411호(주1)
73,470,836
36,160
393
520,972
(520,579)

이지스97호(주1)
468,021,687
218,973,070
5,058,367
3,173,575
1,884,792

이지스25호(주1)
673,489,101
419,535,252
7,346,518
6,605,712
740,806

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2025년 3월 31일 기준의 재무상태와 2025년 1월 1일부터 2025년 3월 31일까지의 3개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

(전반기)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
반기순이익(손실)

이지스151호(주1)
1,734,209,385
839,839,470
5,753,609
3,182,706
2,570,903

이지스200호(주1)
165,490,132
116,775,376
1,715,147
2,307,625
(592,478)

이지스166호(주1)
18,256,264
293
300,154
450
299,704

이지스331호(주1)
144,137,680
102,658,560
1,492,180
2,462,056
(969,876)

이지스333호(주1)
15,205,446
1,524,695
2,122,626
1,312,049
810,577

이지스411호(주1)
41,250,533
12,328
481
564,646
(564,165)

이지스97호(주1)
476,629,283
216,621,872
17,786,719
7,316,241
10,470,478

이지스25호(주1)
672,308,687
423,156,716
14,050,033
10,513,970
3,536,062

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2024년 9월 30일 기준의 재무상태와 2024년 7월 1일부터 2024년 9월 30일까지의 3개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

11. 기타유동채무당반기말 및 전기말 현재 기타유동채무는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

미지급금
16,500
-

미지급배당금
5,529,930
-

미지급비용
237,023
238,191

합계
5,783,453
238,191

12. 기타유동부채당반기말 및 전기말 현재 기타유동부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

예수금
-
1,396

13.
차입금 및 사채

(1) 당반기말 및 전기말 현재 총 차입금 및 사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

유동

사채
91,712,290
64,858,418

비유동

사채
-
21,979,501

합계
91,712,290
86,837,919

(2) 당반기말 및 전기말 현재 단기차입금은 없습니다.

(3) 당반기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
발행일
만기일
연이자율
당반기말
전기말

제3회 무보증 사모사채
2024-03-18
2026-03-18
6.85%
22,000,000
22,000,000

제4-1회 무보증 공모사채
2024-03-28
2025-03-28
6.30%
-
20,000,000

제4-2회 무보증 공모사채
2024-03-28
2025-09-28
6.50%
5,000,000
5,000,000

제5회 무보증 공모사채
2024-06-21
2025-06-21
6.20%
40,000,000
40,000,000

제6회 무보증 사모사채
2025-03-28
2026-03-28
4.70%
10,000,000
-

전자단기사채
2025-03-28
2025-06-27
4.30%
15,000,000
-

합계
92,000,000
87,000,000

현재가치할인차금 및 할인발행차금
(287,710)
(162,081)

장부금액
91,712,290
86,837,919

차감 : 유동성 대체
(91,712,290)
(64,858,418)

차감 : 계
-
21,979,501

14. 자본금 및 기타불입자본(1) 당반기말 및 전기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.

주식의 종류
수권주식수(주)
발행주식수(주)
주당 액면가액(원)
자본금(천원)

보통주

당반기말
1,000,000,000
36,866,202
1,000
36,866,202

전기말
1,000,000,000
36,866,202
1,000
36,866,202

(2) 당반기 및 전반기 중 유통 보통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당반기
전반기

발행주식수
자본금
발행주식수
자본금

기 초
36,866,202
36,866,202
28,358,617
28,358,617

기 말
36,866,202
36,866,202
28,358,617
28,358,617

(3) 당반기 및 전반기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당반기
전반기

발행주식수
주식발행초과금
발행주식수
주식발행초과금

기 초
36,866,202
127,150,886
28,358,617
109,204,414

주식발행초과금의이익잉여금 전입
-
(2,342,346)
-
(5,165,523)

기 말
36,866,202
124,808,540
28,358,617
104,038,891

15. 영업수익당반기 및 전반기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

배당수익
2,588,722
2,148,513

당기손익금융자산평가이익
967,740
307,467

합계
3,556,462
2,455,980

16. 영업비용당반기 및 전반기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

당기손익금융자산평가손실
5,555,967
76,566

임원보수
11,934
12,000

지급수수료
22,971
64,699

자산보관수수료
6,062
7,500

일반사무수탁수수료
12,431
12,500

기타비용
1,147
1,116

합계
5,610,512
174,381

17. 금융수익 및 금융비용당반기 및 전반기의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
내 역
당반기
전반기

금융수익
이자수익
1,288
15,639

금융비용
이자비용
1,480,725
2,066,465

18. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다.미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감하거나 가산할 일시적차이에 대한 이연법인세자산과 부채를 인식하지 아니하였습니다.

19. 주당손익(1) 기본주당순이익

(단위: 원, 주)

구분
당반기
전반기

보통주당기순이익(손실)
(3,533,485,982)
230,773,281

가중평균유통보통주식수
36,866,202
28,358,617

보통주기본주당순이익(손실)
(96)
8

(2) 당반기 및 전반기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 원, 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2025.01.01 ~ 2025.03.31
36,866,202주
90일
3,317,958,180주

합 계
90일

3,317,958,180주

가중평균유통보통주식수

36,866,202주

(전반기)
(단위: 원, 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2024.07.01 ~ 2024.09.30
28,358,617주
92일
2,608,992,764주

합 계
92일
2,608,992,764주

가중평균유통보통주식수
28,358,617주

(3) 희석주당손익회사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당손익은 기본주당손익과 동일합니다.

20. 현금흐름표

(1) 당반기 및 전반기의 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

반기순이익
(3,533,486)
230,773

조정

당기손익금융자산평가이익
(967,740)
(307,466)

당기손익금융자산평가손실
5,555,967
76,566

이자수익
(1,288)
(15,639)

배당금수익
(2,588,722)
(2,148,513)

이자비용
1,480,725
2,066,465

영업활동으로 인한 자산부채의 변동

선급금의 증가
-
(11,612)

선급비용의 감소(증가)
(7,266)
2,527

미지급금의 증가
16,500
-

미지급비용의 증가
69,819
42,853

예수금의 감소
(1,396)
-

영업으로부터 창출된 현금
23,113
(64,046)

(2) 당반기 및 전반기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 주요 비현금 투자 ㆍ재무활동은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당반기
전반기

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
2,342,346
5,165,523

사채의 유동성 대체
21,982,146
4,978,480

이익잉여금의 미지급배당금 대체
5,529,930
4,253,793

(3) 당반기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
기 초
재무현금흐름
비현금거래
기 말

상 각
대 체

사채
86,837,920
4,792,770
81,600
-
91,712,290

미지급배당금
-
-
-
5,529,930
5,529,930

합계
86,837,920
4,792,770
81,600
5,529,930
97,242,220

21. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 당반기말 및 전기말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
범주
과목
당반기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
6,415,690
6,415,690
13,977,027
13,977,027

기타유동채권
916,806
916,806
935,059
935,059

당기손익-공정가치 측정금융자산
비연결종속기업투자 및 관계기업투자
282,264,404
282,264,404
286,852,631
286,852,631

기타유동금융자산
13,500,000
13,500,000
-
-

합 계
303,096,900
303,096,900
301,764,717
301,764,717

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타유동채무
5,783,454
5,783,454
238,191
238,191

사채
91,712,290
91,712,290
86,837,920
86,837,920

합 계
97,495,744
97,495,744
87,076,111
87,076,111

회사는 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채의 경우, 장부금액을 공정가치의 근사치로 간주하여 장부금액을 공정가치로 공시하였습니다.

(2) 공정가치 서열체계 및 측정방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.회사는 공정가치로 측정되는 자산.부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산ㆍ부채의 경우 동 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.

수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 직ㆍ간접적으로 관측한 정보에 해당하면 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다.

수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.

자산ㆍ부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값 또는 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하거나, 원가가 공정가치의 적절한 추정치가 될 수 있는 경우 원가로 측정하고 있습니다.

(3) 공정가치 서열체계별 공정가치당반기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
소계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
189,336,489
-
-
189,336,489

수익증권
92,927,915
-
-
92,927,915

소계
282,264,404
-
-
282,264,404

기타유동금융자산

MMF
13,500,000
-
13,500,000
-

합계
295,764,404
-
13,500,000
282,264,404

공정가치로 측정되는 자산 중 공정가치 서열체계 수준 3으로 분류된 자산의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
종류
당반기말
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
사모펀드의 지분증권
189,336,489
순자산가치법
-

수익증권
사모펀드의 수익증권
92,927,915
순자산가치법
-

(4) 금융상품 범주별 손익당반기 및 전반기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

① 당반기
(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
1,288
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
2,588,722
(4,588,227)
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
1,480,725

합 계
1,288
2,588,722
(4,588,227)
1,480,725

② 전반기
(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
14,490
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
1,149
2,148,513
230,901
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
2,066,465

합 계
15,639
2,148,513
230,901
2,066,465

22. 우발부채 및 주요약정사항(1) 자산관리위탁계약회사는 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 0.7%
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

운용성과보수
(주가수익 - 결손금) X 5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (상장일이 속한 사업연도부터 발생)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0%
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 10% - 기지급 운용성과보수의 누계액
처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

(*) 단, 2021년 11월 25일자 자산관리 위탁계약 변경에 의거 2021년 7월 1일부터 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.자산관리위탁보수는 회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '연간 자산총액'을 기준으로 부과되며, 당반기 및 전반기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는없습니다.

(2) 일반사무수탁계약회사는 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여,투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 50 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁보수로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다. 다만, 회사가체결한 '일반사무수탁계약'에 따라 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로부터 자산을 최초로 취득한 날의 전일까지는 매월 2 백만원(부가세 별도)의 사무위탁보수를 일할 계산하여 지급합니다. 당반기 중 발생한 사무위탁보수는 12,431천원이며, 전반기 중 발생한 사무위탁보수는 12,500천원입니다.(3) 자산보관계약회사는 2020년 02월 06일에 NH투자증권(주)와 부동산,유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 최초로 체결하였습니다. 한편, 2021년 11월 25일자 자산보관계약 변경에 의거하여 보수는 연 20백만원(부가세 별도)으로 하고, 추가되는 위탁자산이 오백억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 오백억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도)으로 보수를 증액하고, 처분 등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 20백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 35백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하여 당해 결산기 종료 후 업무수행기간에 따라 일할 계산된 금액을 매 결산 정기주주총회일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.자산보관보수는 회사가 체결한 '자산보관계약'에 따라 자산을 최초로 취득한 시점부터 부과되며, 당반기 중 발생한 자산보관보수는 6,062천원이며, 전반기 중 발생한 자산보관보수는 7,500천원입니다.

23. 특수관계자 등

(1) 당반기말 현재 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구분
특수관계자명

종속기업
(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사

비연결종속기업 및 관계기업
이지스151호

이지스200호

이지스166호

이지스331호

이지스411호

이지스97호

이지스25호

기타특수관계자
이지스자산운용(주)

(2) 당반기 및 전반기 중 현재 특수관계자에 대한 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당반기
전반기

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
배당금수익
1,490,784
1,000,000

이지스25호
배당금수익
1,946
-

이지스97호
배당금수익
9,885
5,119

이지스151호
배당금수익
991,441
1,046,800

이지스166호
배당금수익
94,666
96,594

(3) 당반기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당반기말
전기말

이지스151호
미수배당금
854,384
870,984

이지스166호
미수배당금
62,113
64,043

(4) 당반기 및 전반기 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

주요 경영진 급여
11,934
12,000

6. 배당에 관한 사항

6-1. 회사의 배당정책에 관한 사항

- 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.

부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100% 이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

상기 기재한 배당정책은 회사 정관 제53조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회의 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.6-2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
현황 및 계획

정관상 배당액 결정 기관
이사회 및 주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
부

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
계획없음

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

1
2024년 12월
O
2025년 03월 31일
2024년 12월 31일
X
제10기 사업연도

2
2024년 06월
O
2024년 09월 30일
2024년 06월 30일
X
제9기 사업연도

3
2023년 12월
O
2024년 03월 29일
2023년 12월 31일
X
제8기 사업연도

6-3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

6-4. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제11기 반기
제10기
제9기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
-6,312
9,285
33,710

(별도)당기순이익(백만원)
-3,533
5,409
37,130

(연결)주당순이익(원)
-171
291
1,189

현금배당금총액(백만원)
-
5,530
4,254

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
-

현금배당수익률(%)
보통주식
-
3.8
3.5

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주식
-
150
150

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

6-5. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
9
6.68
5.62

- 제10기 배당수익률 3.84%(2024년 07월 ~ 2024년 12월) 제9기 배당수익률 3.46% (2024년 01월 ~ 2024년 06월)

제8기 배당수익률 3.49% (2023년 07월 ~ 2023년 12월) 제7기 배당수익률 3.38% (2023년 01월 ~ 2023년 06월) 제6기 배당수익률 3.27% (2022년 07월 ~ 2022년 12월) 제5기 배당수익률 2.56% (2022년 01월 ~ 2022년 06월) 제4기 배당수익률 2.49% (2021년 07월 ~ 2021년 12월) 제3기 배당수익률 2.51% (2021년 01월 ~ 2021년 06월) 제2기 배당수익률 2.58% (2020년 07월 ~ 2020년 12월)- 당사는 6개월 결산(6월,12월) 법인입니다.- 평균 배당수익률(연환산)은 최근 3년간(제5기~제10기 사업연도) , 최근 5년간(제2기~제10기 사업연도) 배당률을 일할계산하여 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

증자(감자)현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2020년 02월 03일
-
보통주식
300,000
1,000
1,000

2020년 06월 03일
유상증자(제3자배정)
보통주식
2,400,000
1,000
5,500

2020년 07월 11일
유상증자(일반공모)
보통주식
17,900,000
1,000
5,000

2022년 06월 29일
유상증자(제3자배정)
보통주식
7,758,617
1,000
5,800

2024년 10월 17일
유상증자(주주배정)
보통주식
8,507,585
1,000
3,760

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사채(사회적채권)
공모
2023년 06월 29일
10,000
6.30
A-(한국기업평가,NICE신용평가)
2024년 06월 29일
상환
삼성증권(주)

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사채(사회적채권)
사모
2023년 06월 29일
46,000
6.50
A-(NICE신용평가)
2024년 03월 29일
상환
삼성증권(주)

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사채
사모
2024년 03월 18일
22,000
6.85
A-(NICE신용평가)
2026년 03월 18일
미상환
삼성증권(주)

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사채(사회적채권)
공모
2024년 03월 28일
20,000
6.30
A-(한국기업평가,NICE신용평가)
2025년 03월 28일
상환
삼성증권(주)

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사채(사회적채권)
공모
2024년 03월 28일
5,000
6.50
A-(한국기업평가,NICE신용평가)
2025년 09월 28일
미상환
삼성증권(주)

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사채(사회적채권)
공모
2024년 06월 21일
40,000
6.20
A-(한국기업평가,NICE신용평가)
2025년 06월 21일
미상환
삼성증권(주)

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사채
사모
2025년 03월 28일
10,000
4.7
A-(한국기업평가,NICE신용평가)
2026년 03월 28일
미상환
삼성증권(주)

(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
전자단기사채
사모
2025년 03월 28일
15,000
4.3(*)
A2-(한국기업평가,NICE신용평가)
2025년 06월 27일
미상환
한국투자증권(주)

합 계
-
-
-
168,000
-
-
-
-
-

* 전자단기사채 할인율

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
15,000
-
-
-
15,000
25,000
10,000

합계
-
15,000
-
-
-
15,000
25,000
10,000

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
45,000

-
-
-
-
-
45,000

사모
32,000

-
-
-
-
-
32,000

합계
77,000

-
-
-
-
-
77,000

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제4-2회 무보증 공모사채
2024년 03월 28일
2025년 09월 28일
5,000
2024년 03월 18일
한국증권금융(주)

제5회 무보증 공모사채
2024년 06월 21일
2025년 06월 21일
40,000
2024년 06월 11일
한국증권금융(주)

(이행현황기준일 :
2025년 06월 10일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율을 300% 이하로 유지(연결재무제표 기준)

이행현황
이행(연결기준 : 32.24%)

담보권설정 제한현황
계약내용
"본 사채" 발행 이후 지급보증 또는 '담보권'이 설정되는 채무의 합계액이 "최근 보고서"상 '자기자본'의 300%이하로 제한(연결재무제표 기준)

이행현황
이행(해당사항 없음)

자산처분 제한현황
계약내용
하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 "최근 보고서"상자산총계의 50% 이상의 자산을 매매,양도,임대 기타 처분제한

이행현황
이행(해당사항 없음)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한

이행현황
이행(해당사항 없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내 제출

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(일반공모)
2
2020년 07월 10일
신규투자자산 편입
89,500
신규투자자산 편입
89,500
-

공모사채(무보증사채)
1
2023년 06월 29일
채무상환자금
10,000
채무상환자금
10,000
-

공모사채(무보증사채)
4-1
2024년 03월 28일
채무상환자금
20,000
채무상환자금
20,000
-

공모사채(무보증사채)
4-2
2024년 03월 28일
채무상환자금
5,000
채무상환자금
5,000
-

공모사채(무보증사채)
5
2024년 06월 21일
채무상환자금
40,000
채무상환자금
40,000
-

유상증자(주주배정)
4
2024년 10월 16일
채무상환자금
31,989
채무상환자금
31,989
-

사모자금의 사용내역

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(일반사모)
1
2020년 06월 03일
신규투자자산 편입
13,200
신규투자자산 편입
13,200
-

유상증자(제3자배정)
3
2020년 06월 28일
타법인증권 취득자금
45,000
타법인증권 취득자금
45,000
-

사모사채(무보증사채)
2
2023년 06월 29일
타법인증권 취득자금
46,000
타법인증권 취득자금
46,000
-

사모사채(무보증사채)
3
2024년 03월 18일
채무상환자금
22,000
채무상환자금
22,000
-

사모사채(무보증사채)
6
2025년 03월 28일
채무상환자금
10,000
채무상환자금
10,000
-

사모사채(전자단기사채)
1
2025년 03월 28일
채무상환자금
15,000
채무상환자금
15,000
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항
당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
나. 대손충당금 설정현황
당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다
다. 재고자산 현황 등
당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
라. 수주계약 현황
당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
마. 공정가치평가 내역
당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에 관한 사항 3. 연결재무제표 주석 중 '19. 범주별 금융상품 및 공정가치'를 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
구분
감사인
감사의견
의견변형사유
계속기업 관련중요한 불확실성
강조사항
핵심감사사항

제11기 반기(당기)
감사보고서
정진세림회계법인
-
-
-
-
-

연결감사보고서
정진세림회계법인
-
-
-
-
-

제10기(전기)
감사보고서
정진세림회계법인
적정의견
-
-
-
비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성

연결감사보고서
정진세림회계법인
적정의견
-
-
-
비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성

제9기(전전기)
감사보고서
다산회계법인
적정의견
-
-
-
비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성

연결감사보고서
다산회계법인
적정의견
-
-
-
비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제11기반기(당기)
정진세림회계법인
별도/연결 반기검토 및 기말감사
45
-
45
-

제10기(전기)
정진세림회계법인
별도/연결 반기검토 및 기말감사
45
456
45
417

제9기(전전기)
다산회계법인
별도/연결 반기검토 및 기말감사
30
372
30
417

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제11기 반기(당기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제10기(전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제9기(전전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

2. 내부통제에 관한 사항

당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요
회사의 이사회는 3인의 비상근이사(사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인)와 1인의 감사로 구성되어 있습니다.1) 이사회의 권한- 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항- 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항- 차입 및 사채발행에 관한 사항- 주주총회의 소집에 관한 사항- 자산관리회사와의 업무위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 일반사무수탁회사와의 업무위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 자산보관기관과의 자산보관계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 판매회사와의 업무위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 신주발행에 관한 사항- 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항- 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항- 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항 - 재무제표 등의 승인에 관한 사항- 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안2) 이사회 내 위원회해당사항 없습니다.
나. 이사회의 결의방법
① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.
다. 이사회의 의사록
이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을 작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치합니다.
라. 이사의 독립성
1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부- 이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다.- 회사는 정관을 통해 특별한 이해관계가 있는 자는 이사회의 의결권을 행사하지 못하도록 규정하고 있습니다.2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계- 해당사항 없습니다.
마. 중요의결사항 등

구분

개최일자

의 안 내 용

가결여부

1

2025-02-10

제1호 의안: 제10기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건

가결

2
2025-03-14

제1호 의안: 자본준비금 감액 승인의 건 제2호 의안: 제10기 재무제표 및 영업보고서 변경 승인의 건
제3호 의안: 제10기 현금배당 승인의 건 제4호 의안: 제10기 위탁보수 지급 승인의 건 제5호 의안: 차입 계획 승인의 건 제6호 의안: 사채 발행 계획 승인의 건 제7호 의안: 사업계획 승인의 건 제8호 의안: 제10기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건 제9호 의안: 자리츠 정기주주총회 안건 동의의 건 제10호 의안: 기승인 사채발행한도 내 세부한도(전자단기사채) 결정의 건

가결

3
2025-03-19
제1호 의안: 사채 발행 관련 신용평가 약정 체결의 건
가결

4
2025-03-27
제1호 의안: 제6회 무보증사채 발행 및 관련계약 체결의 건 제2호 의안: 전자단기사채 발행 및 관련계약 체결의 건
가결

※ 사업연도(제11기 반기) 기간 중 개최한 이사회 의안 상정 및 심의결과입니다.

바. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

바-1. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원회 관련 사항
(1) 감사위원회 설치여부회사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다.
나. 감사 관련 사항
(1) 감사의 인적사항

성 명
주요경력
비고

김병준
2023.11 ~ 현재 미립회계법인
비상근

2021.09~2023.11 안진회계법인

(2) 감사의 독립성회사의 감사는 정관에 따라 주주총회의 의결을 거쳐 선임되며, 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 동의가 필요합니다. 그리고 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 3을 초과하는 수의 주식을 가진 주주는 그 초과하는 주식에 관하여 의결권을 행사하지 못합니다. 또한 회사의 감사는 부동산투자회사법에 따른 감사 자격요건인 공인회계사법에 따른 공인회계사이며, 임원의 결격사유에 해당하지 않습니다.(3) 감사의 주요활동 내용회사의 감사는 관련 법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다. 회사 감사의 경우 이사회 및 주주총회에 참석하고 있습니다.

정관 제36조(감사의 직무)① 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에게 보고하여야 한다.

다. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

해당사항 없습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치되어있지 않습니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황본 보고서 제출일 현재 당사에 감사위원회 지원조직이 없습니다.

바. 준법지원인 등 지원조직 현황본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
도입
도입

실시여부
-
실시
실시

나. 의결권 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주식
36,866,202
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
-
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
-
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
-
-
-

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
-
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주식
36,866,202
-

-
-
-

다. 소수주주권 행사여부
회사는 공시대상기간(2025.01.01~2025.03.31) 중 소수주주권이 행사되지 않았습니다.
라. 경영권 경쟁
회사는 공시대상기간(2025.01.01~2025.03.31) 중 경영권 경쟁이 발생하지 않았습니다.
마. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용
제13조 (신주인수권)①회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.②회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.③제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주 외의 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 "영업인가" 또는 "등록"이라고 하면 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우④제2항 및 제3항의 규정에도 불구하고, 제12조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우2. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우⑤제3항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

결산일
6월 30일, 12월 31일
정기주주총회
매 사업연도 종료후 3월 이내

주주명부의 폐쇄 및기준일
매 결산기의 최종일 다음날부터 15일 동안 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리의 전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다.

명의개서대리인
한국예탁결제원

주주의 특전
-
공고게재
회사 인터넷 홈페이지(http://igisresidencereit.com)

바. 주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결의내용
비 고

정기주주총회(2025.03.31)
제1호 의안: 자본준비금 감액 승인의 건
원안대로 승인
-

제2호 의안: 제10기 재무제표 승인의 건
원안대로 승인
-

제3호 의안: 제10기 현금배당 승인의 건
원안대로 승인
-

제4호 의안: 사업 계획 승인의 건
원안대로 승인
-

제5호 의안 : 차입 계획 승인의 건
원안대로 승인
-

제6호 의안 : [특별결의] 사채 발행 계획 승인의 건
원안대로 승인
-

제7호 의안: 제11기 이사 보수 승인의 건
원안대로 승인
-

제8호 의안: 제11기 감사 보수 승인의 건
원안대로 승인
-

VI. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
최대주주
보통주식
5,827,585
15.81
5,827,585
15.81
-

계
보통주식
5,827,585
15.81
5,827,585
15.81
-

-
-
-
-
-
-

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
2
(주)코람코자산신탁
3.23
-
-
대한민국 정부(주택도시기금)
96.77

-
-
-
-
-
-

※ 위 최대주주의 기본정보는 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 2024년 12월 31일 감사보고서를 바탕으로 작성되었습니다.

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사

자산총계
307,931

부채총계
716

자본총계
307,215

매출액
12,782

영업이익
11,928

당기순이익
13,764

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 사업을 영위하고 있으며, 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 요인은 없습니다.

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

주택도시기금
1
국토교통부
100
-
-
국토교통부
100

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
주택도시기금

자산총계
224,936,193

부채총계
189,207,773

자본총계
35,728,421

매출액
935,646

영업이익
838,744

당기순이익
388,655

※ 위 재무현황은 본 보고서 기준일 현재 주택도시기금 홈페이지(https://nhuf.molit.go.kr)에 공고된 2023년 12월 31일 기준 감사보고서를 바탕으로 작성되었습니다.

라. 주식 소유현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
5,827,585
15.81
-

(주)코람코자산운용
3,941,206
10.69
-

(주)삼성증권
1,848,788
5.01
-

우리사주조합
-
-
-

※ 위 주식소유현황은
최근 주주명부 폐쇄일인 2025년 03월 31일 기준 주주의 주식 소유현황을 기초로 하여, 2025년 06월 10일까지 확인 가능한 소유주식 변동분만을 반영하였습니다.

소액주주현황

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
4,937
5,138
96.09
21,304,891
36,866,202
57.79
-

※ 위 주주현황은 2025.03.31 기준 주주명부를 통해 작성되었습니다.
※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.

마. 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용
해당사항 없습니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적

구 분

2024.10
2024.11
2024.12

2025.01

2025.02

2025.03

주가

(보통주)

최고

4,085원
4,055원
4,035원
3,870원
4,020원
4,150원

최저

3,925원
3,850원
3,830원
3,780원
3,835원
4,005원

평균

4,012원
3,959원
3,947원
3,823원
3,959원
4,113원

월간

거래량

최고

104,580주
130,549주
100,516주
98,647주
111,296주
64,895주

최저

14,551주
13,168주
9,285주
15,012주
18,949주
4,977주

월계

941,833주
895,997주
852,584주
583,469주
721,418주
578,804주

※ 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 수정주가를 적용하여 표기하였습니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

이승환
남
1975년 08월
대표이사
사내이사
비상근
사내이사
現 법무법인(유) 지평 변호사
-
-
-
2024.03.29~현재
2027년 03월 29일

이용범
남
1963년 05월
이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
現 (주)정도유아이티부사장
-
-
-
2024.03.29~현재
2027년 03월 29일

정현섭
남
1980년 11월
이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
現 세무법인 신안세무사
-
-
-
2020.02.03~현재
2026년 03월 28일

김병준
남
1988년 07월
감사
감사
비상근
감사
現 미립회계법인(공인회계사)
-
-
-
2024.09.30~현재
2027년 09월 30일

가-1. 등기임원 선임 후보자 및 해임 대상자 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)

구분
성명
성별
출생년월
사외이사후보자해당여부
주요경력
선ㆍ해임예정일
최대주주와의관계

-
-
-
-
-
-
-
-

해당사항 없습니다.

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
여
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

회사는 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

나. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2025년 06월 10일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

해당사항 없습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

대표이사
1
9,000,000
-

이사
2
12,000,000
1인당 600만원

감사
1
3,000,000
-

합계
4
24,000,000
-

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

4
24,000,000
6,000,000
-

2-2. 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
3
21,000,000
7,000,000
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
3,000,000
3,000,000
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.2. 산정기준 및 방법

해당사항 없습니다.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

해당사항 없습니다.

2. 산정기준 및 방법

해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

가. 계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

-
-
-
-

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
-
-
-
-
-
-

단순투자
-
1
-
102,300
-
-
102,300

계
-
1
-
102,300
-
-
102,300

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조
※ 반기보고서 제출 이후 (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분증권 2,000,000주를 추가로 취득하여 증권신고서 제출일 전일 기준 총 지분투자 금액은 112,300,000,000원 입니다.

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주 등에 대한 신용공여 등해당사항 없습니다.
2. 대주주와의 자산양수도 등해당사항 없습니다.
3. 대주주와의 영업거래해당사항 없습니다.
4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래해당사항 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

공시대상기간(2025.01.01~2025.03.31) 중 해당사항이 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건
공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 2025년 06월 10일)
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

다. 채무보증 현황
공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
라. 채무인수약정현황
공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
마. 그 밖의 우발채무 등
공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
2021.12.14
-
부동산관리
98,960
-
-

2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
-
-
-

-
-

비상장
1
(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
110111-8128997

-
-

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 :
2025년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, 천주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액

수량
금액

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
비상장
2022년 06월 23일
정관상 목적사업
300
20,700
100
102,300
-
-
-
20,700
100
102,300

합 계
20,700
100
102,300
-
-
-
20,700
100
102,300

※ 반기보고서 제출 이후 (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분증권 2,000,000주를 추가로 취득하여 증권신고서 제출일 전일 기준 총 지분투자 금액은 112,300,000,000원 입니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없습니다.