한국토지신탁 — 증권신고서(채무증권) (20250417)
제출인: 한국토지신탁

증권신고서(채무증권)
6.0
(주)한국토지신탁

N

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2025년 04월 17일

회 사 명 :
주식회사 한국토지신탁

대 표 이 사 :
최 윤 성, 김 성 진

본 점 소 재 지 :
서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워

(전 화) 02-3451-1100

(홈페이지) http://www.koreit.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) 사 장 (성 명) 김 성 진

(전 화) 02-3451-1250

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
㈜한국토지신탁 제46-1회 무기명식 이권부 무보증사채㈜한국토지신탁 제46-2회 무기명식 이권부 무보증사채

모집 또는 매출총액 :
50,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : (주)한국토지신탁 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 케이비증권(주) : 서울시 영등포구 여의나루로 50 한국투자증권(주) : 서울시 영등포구 의사당대로 88

【 대표이사 등의 확인 】

한국토지신탁46_대표이사확인서_250417

요약정보

1. 핵심투자위험

[증권신고서 이용 시 유의사항 안내문]

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

<당사 영위사업 개괄>
가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁
등이 있습니다.
<국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험>
나. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영향을 받습니다
.
특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다. 2025년 2월 한국은행이 발표한 경제전망보고서에 따르면, 2024년 국내 경제 성장률은 2.0%, 2025년 국내 경제 성장률은 1.5%, 2026년 국내 경제 성장률은 1.8%을 전망하였으며, 2025년 국내경제는 미국 관세정책, 정치 불확실성 등의 영향으로 수출과 내수 모두 하방압력이 증대되며 2024년 대비 큰 폭으로 둔화된 성장률을 전망하였습니다. 한편, 국제통화기금(IMF)이 2025년 01월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 세계경제성장률 전망치는 2025년과 2026년 모두 3.3%로 발표되었습니다. 이는 지난 2024년 10월 전망치인 2025년 3.2%, 2026년 3.3%와 비교 시 2025년 전망치는 0.1%p 상승한 수치이고, 2026년 전망치는 동일한 수치입니다. 글로벌 경기는 지정학적 갈등의 지속 및 미국의 보호무역주의 확대와 같은 불확실성이 남아있는 상황이며 이로 인해 국내 경제의 성장경로는 당초 예상과 달라질 수 있습니다. 상기 내용을 포함한
국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향
을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>

다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다.
2022년말부터는 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2023년말 기준 토지신탁 수탁고가 감소
하였습니다. 그러나
2024년말 기준 토지신탁 수탁고는 2023년말 대비 소폭 상승한 수치를 기록
하였습니다. 다만,
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>

라. 2024년말 기준,
당사를 비롯한 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 그 중 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는 2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다.

또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화
될 수도 있습니다.
<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>
마.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다. 비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다. 또한
REITs, PFV의 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험>
바.
인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환
되었으며,
부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어 2023년말까지 수주실적 하락 추세가
지속되었습니다. 다만,
2024년은 2023년 수주실적 감소에 따른 기저효과로 수주실적이 소폭 상승
하였습니다.2024년 건설수주액은 209조 8,192억원으로 전년 대비 1.5% 증가하였으며, 민간 부문 수주액은 143조 1,425억원으로 전년 대비 1.8% 증가하며 전년과 유사한 수준을 기록하였습니다. 단,
철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속
될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다. 한편, 차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다.
미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월말 전체 미분양주택 19,005호, 2021년 12월 기준 17,710호를 기록하였습니다. 하지만 가계대출 증가에 따른 내수 위축 및 금리 인상 등의 요인으로 인해 2022년 미분양 물량은 68,107호로 크게 증가했으며, 2023년 62,489호로 소폭 감소하였으나, 2024년 12월 기준 70,173호로 재차 상승하는 등 높은 수준을 유지
하고 있습니다. 향후

부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면, 차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.
<정부 규제 및 제도 측면의 위험요인>
사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향
을 미쳐왔습니다. 정부는
2025년 3월 19일 주택시장 안정을 위한 주택시장 안정화 방안을 발표
하였습니다. 정부는 시장 모니터링을 지속하면서 투자 수요를 근절하는 등 책임감 있는 시장관리 및 실효성 있는 대책 추진을 강조하며 이를 통해 주택시장을 안정화할 것을 기대하고 있습니다. 그러나,
일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하며 완화책의 결과가 반드시 부동산 안정을 이끄는 것은 아니기에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다.
다만, 부동산 시장에서 정부 정책이 가장 중요한 변수 중 하나인 바, 향후 다시금 정부의 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.

그러나, 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로, 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면이기 때문에 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없습니다. 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 수요 확대에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 또한, 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산 관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<부동산PF 유동성 위기에 관한 사항>
아. 2022년 강원도중도개발공사(GJC)의 레고랜드발 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건, 새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등
부동산 시장에 부정적인 영향을 주는 사건들이 연이어 발생하며, 부동산 경기는 위축된 상황입니다. 또한, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였고 2024년 1월 12일 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 이와 같은 PF 부실 우려 현실화로, 부동산 PF시장 투자심리 악화가 지속될 경우 건설사 및 시행사의 자금 조달 여력이 더욱 저하될 수 있습니다. 국내 부동산 경기 침체 지속으로 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하가 발생할 경우, 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

회사위험

<영업수익, 영업손익에 관한 사항>
가. 당사의
2024년말 연결기준 영업수익은 2,363억원으로 2023년말 2,701억원 대비 12% 감소했습니다.
이자수익은 553억원으로 2023년말 626억원 대비 12% 감소하였고, 수수료수익은 1,468억원으로 2023년말 1,210억원 대비 21% 증가했습니다. 한편, 2024년말 영업비용은 2,024억원으로 2023년말 2,389억원 대비 15% 감소하였습니다. 영업손익의 경우, 2023년말 312억원 대비 9% 증가한 339억원을 기록하였습니다.

이는 수주실적이 개선되며 수수료수익이 증가하였고 사업장 리스크 통제에 따라 영업비용을 절감하였으나 기투자한 부동산 펀드의 지분법손실을 반영함에 기인
합니다. 한편,

차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다. 다만, 2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였으며,
2024년말 차입형토지신탁 수수료율도 2.38%로 전년말 대비 0.42%p. 상승하는 등 전반적으로 회복 추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다.당사의 신규수주(약정보수 기준)는 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며,

2023년말 532억으로 전년말 2,256억원 대비 76.4% 하락한 수치를 보였습니다.

2024년말 기준 신규수주는 1,412억원으로 차입형토지신탁과 리츠 부문의 수주증대에 힘입어 전년 대비 165.4% 증가하였으나, 전반적인 업계 신규수주 부진으로 2022년 이전 대비 여전히 낮은 수치를 보이고 있습니다. 향후 국내외 경기 불안으로 인해 부동산 시장이 침체되거나 신탁업 경쟁 과열로 인해 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율이 감소할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의
하시기 바랍니다. 한편,
당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 76억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었으며, 2024년에도 189억원의 당기순손실을 기록했습니다.

이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데,
당사는 2024년말 기준 전년 대비 63.3% 증가한 640억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다.

당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등
주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

<재무비율 관련 위험>

나.
2024년말 연결기준 부채비율 91.2%, 차입금의존도 36.0%
로
진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 증가와 도시정비사업 관련 차입금 인식 등으로 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는 증가하는 추세
입니다. 이에 2021년말 연결기준 차입부채는 4,878억원이었으나, 2023년말 연결기준 차입부채는 약 6,741억원으로 증가하였으며,
2024년 연결기준 차입부채는 전년대비 소폭 감소한 약 6,594억원을 기록
하고 있습니다.

향후 영업실적이 악화되거나 당사의 차입금이 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습니다.

<대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험>
다. 당사는
부동산 경기 저하로 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따라 고정이하 비중이 확대되었으며, 2023년말 별도기준 고정이하 자산 비율(규모)는 4,436억원으로 건전성분류대상자산의 44.6%, 2024년말 별도 기준 고정이하 자산 비율은 4,910억원으로 54.7%를 기록
했습니다. 고정이하자산이란 사업장의 분양률이나 공정률 등을 감안할 때 채무 상환 능력이 떨어져 채권 회수에 상당한 위험이 있는 자산을 의미합니다. 당사의 2024년말 기준 고정이하비중 대비 대손충당급 설정률은 29.2%를 기록하고 있습니다. 한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2024년말 5,232억원으로 2021년말의 2,032억원 대비 157.5% 증가한 수준을 보이고 있습니다.
향후 부동산 시장 침체가 심화될 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 한편, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부

등을 투자의사 결정시 고려하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>
라. 증권신고서 제출 전일 기준 당사는 신탁사업과 관련하여 142건의 소송(소송가액 130,789백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 180건의 소송(소송가액 67,073백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우

소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

<최대주주의 변동>
마.
증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분 35.46%를 보유하고 있습니다.
한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다. 이후 2019년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

<투자사업 관련 위험>
사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라
손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우
추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

<타법인주식 및 출자증권 취득결정>
아.
2020년 12월, 한진중공업(現 HJ중공업)은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자
로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.
한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함
하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 또한,
당사는 2022년 3월 공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자차원에서 케이원감만1위탁관리부동산투자회사의 지분 7134만주를 691억원에 현금 취득예정임을 공시
하였습니다. 당사는 2021년 9월 2일 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생하였으며, 츠 지분 인수로 인한 자금 소요가 2026년 이후에 발생할 예정입니다.

인수자금 소요 시기는 사업 여건 및 진행상황에 따라 변동될 수 있으며, 인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

<채권상장여부 및 환금성 위험>
가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험
이 있습니다.
<기한의 이익 상실>
나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

<원리금상환 불이행위험>
다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

<경제 상황 등에 따른 위험>
라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다.
당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.
<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음
을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
46-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
20,000,000,000
모집(매출)총액
20,000,000,000

발행가액
20,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2027년 04월 29일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
유진투자증권(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2025년 04월 14일
한국신용평가
회사채 (A-)

2025년 04월 15일
한국기업평가
회사채 (A-)

2025년 04월 10일
나이스신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
1,000,000
10,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

대표
한국투자증권
1,000,000
10,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2025년 04월 29일
2025년 04월 29일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
20,000,000,000

발행제비용
169,620,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 04월 03일 케이비증권㈜ 및 한국투자증권
㈜와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 04월 29일이며, 상장예정일은 2025년 04월 30일임.

주1) 본 사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 상기 기재된 총액(전자등록 총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 수요예측 결과에 따라 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 회차별 발행총액과 무관하게 전자등록 총액 합계 금 일천억원(\100,000,000,000) 이하의 범위 내에서 결정 또는 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2025년 04월 23일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

회차 :
46-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
30,000,000,000
모집(매출)총액
30,000,000,000

발행가액
30,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2028년 04월 28일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
유진투자증권(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2025년 04월 14일
한국신용평가
회사채 (A-)

2025년 04월 15일
한국기업평가
회사채 (A-)

2025년 04월 10일
나이스신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
1,500,000
15,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

대표
한국투자증권
1,500,000
15,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2025년 04월 29일
2025년 04월 29일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
30,000,000,000

발행제비용
169,411,600

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2025년 04월 03일 케이비증권㈜ 및 한국투자증권㈜와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 04월 29일이며, 상장예정일은 2025년 04월 30일임.

주1) 본 사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 상기 기재된 총액(전자등록 총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 수요예측 결과에 따라 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 회차별 발행총액과 무관하게 전자등록 총액 합계 금 일천억원(\100,000,000,000) 이하의 범위 내에서 결정 또는 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2025년 04월 23일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
46-1

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
20,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
20,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법

본 사채의
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 이율의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일인 경우에는 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채의 이율을 하회하는 경우에는 본 사채의 이율을 적용한다.

이자지급 기한

2025년 05월 29일,
2025년 06월 29일,
2025년 07월 29일,
2025년 08월 29일,

2025년 09월 29일,
2025년 10월 29일,
2025년 11월 29일,
2025년 12월 29일,

2026년 01월 29일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 29일,
2026년 04월 29일,

2026년 05월 29일,
2026년 06월 29일,
2026년 07월 29일,
2026년 08월 29일,

2026년 09월 29일,
2026년 10월 29일,
2026년 11월 29일,
2026년 12월 29일,

2027년 01월 29일,
2027년 02월 28일,
2027년 03월 29일,
2027년 04월 29일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주) / NICE신용평가

평가일자

2025년 04월 14일 / 2025년 04월 15일 /
2025년 04월 10일

평가결과등급
A- / A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주), 한국투자증권(주)

분석일자
2025년 04월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법

본 사채의 원금은 2027년 04월 29일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.
원금상환 연체시에는 지급일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이율을 하회하는 경우에는 본 사채의 이율을 적용한다.

상 환 기 한
2027년 04월 29일

청 약 기 일
2025년 04월 29일

납 입 기 일
2025년 04월 29일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 04월 03일 케이비증권㈜ 및 한국투자증권
㈜와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 04월 29일이며, 상장예정일은 2025년 04월 30일임.

주1) 본 사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 상기 기재된 총액(전자등록 총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 수요예측 결과에 따라 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 회차별 발행총액과 무관하게 전자등록 총액 합계 금 일천억원(\100,000,000,000) 이하의 범위 내에서 결정 또는 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2025년 04월 23일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

회 차 :
46-2

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
30,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
30,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법

본 사채의 이
자는 본 사채 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 이율의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일인 경우에는 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 또한, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일부터 마지막 이자지급기일 전일까지 실제 일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째자리 이하의 금액은 절사한다.각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2025년 05월 29일,
2025년 06월 29일,
2025년 07월 29일,
2025년 08월 29일,

2025년 09월 29일,
2025년 10월 29일,
2025년 11월 29일,
2025년 12월 29일,

2026년 01월 29일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 29일,
2026년 04월 29일,

2026년 05월 29일,
2026년 06월 29일,
2026년 07월 29일,
2026년 08월 29일,

2026년 09월 29일,
2026년 10월 29일,
2026년 11월 29일,
2026년 12월 29일,

2027년 01월 29일,
2027년 02월 28일,
2027년 03월 29일,
2027년 04월 29일,

2027년 05월 29일,
2027년 06월 29일,
2027년 07월 29일,
2027년 08월 29일,

2027년 09월 29일,
2027년 10월 29일,
2027년 11월 29일,
2027년 12월 29일,

2028년 01월 29일,
2028년 02월 29일,
2028년 03월 29일,
2028년 04월 28일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주) / NICE신용평가

평가일자

2025년 04월 14일 / 2025년 04월 15일 /
2025년 04월 10일

평가결과등급
A- / A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주), 한국투자증권(주)

분석일자
2025년 04월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2028년 04월 28일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 원금상환 연체시에는 지급일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이율을 하회하는 경우에는 본 사채의 이율을 적용한다.

상 환 기 한
2028년 04월 28일

청 약 기 일
2025년 04월 29일

납 입 기 일
2025년 04월 29일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여
2025년 04월 03일 케이비증권㈜ 및 한국투자증권㈜와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 04월 29일이며, 상장예정일은 2025년 04월 30일임.

주1) 본 사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 상기 기재된 총액(전자등록 총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 수요예측 결과에 따라 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 회차별 발행총액과 무관하게 전자등록 총액 합계 금 일천억원(\100,000,000,000) 이하의 범위 내에서 결정 또는 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2025년 04월 23일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사, CFO, 재무팀장 등- 공동대표주관회사: 담당 임원, 부서장, 팀장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 공동대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
공동대표주관회사는 (주)한국토지신탁의 제46회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 동일 신용등급 회사채의 스프레드 동향, 동종 업계의 최근 회사채 발행금리 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. - 제46-1회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다.- 제46-2회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다.공모희망금리 밴드 산정 근거는 아래 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청관련사항
수요예측은 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.[제46-1회]① 최저 신청수량: 10억원② 최고 신청수량: 200억원③ 수량단위: 10억원④ 가격단위: 0.010%p.[제46-2회]① 최저 신청수량: 10억원② 최고 신청수량: 300억원③ 수량단위: 10억원④ 가격단위: 0.010%p. 수요예측기간은 2025년 04월 22일 09시부터 16시 30분까지로 합니다.

배정대상 및 기준

「무보증사채 수요예측 모범규준」 제5조(배정에 관한 사항) 및 공동대표주관회사의 내부지침에 따라 공동대표주관회사가 결정합니다.※ 「무보증사채 수요예측 모범규준」제5조(배정에 관한 사항)가. 배정기준 운영 - 공동대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다. 나. 배정시 준수 사항 - 공동대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다. ① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것 ② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것 다. 배정시 가중치 적용 - 공동대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다. ① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준 ② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소 라. 납입예정 물량 배정 원칙 - 공동대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다. 「무보증사채 수요예측 모범규준」 제5조(배정에 관한 사항) 제 라항에 따라 공동대표주관회사는 공모채권을 배정함에 있어 수요예측에 참여한 "기관투자자"(「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제8호에 의한 기관투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조 제7항의 "신탁업자". 이하 "수요예측 참여자"로 한다.)에 대해 우대하여 배정합니다.

※ 본 사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정 - 5. 배정"을 참고하시기 바랍니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안
「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정 근거

공동대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.
가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향국고채권, A- 무보증회사채, 발행회사인 (주)한국토지신탁의 최근 3개월(2025.01.17~2025.04.16)간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[한국토지신탁 2년/3년 만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2025년 04월 16일 기준)
(단위: %)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2년
5.393
5.448
5.257
5.279
5.344

3년
5.643
5.649
5.508
5.570
5.592

자료: 인포맥스

[A- 신용등급 2년/3년 만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2025년 04월 16일 기준)
(단위: %)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2년
3.573
3.558
3.557
3.549
3.559

3년
3.943
3.929
3.928
3.920
3.930

자료: 인포맥스

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(2년/3년 만기)]

일자
2년 평가금리(%)
2년 Credit Spread(%p.)
3년 평가금리(%)
3년 Credit Spread(%p.)

국고채권
A- 등급민평
개별민평
등급민평- 국고채권
개별민평- 국고채권
국고채권
A- 등급민평
개별민평
등급민평- 국고채권
개별민평- 국고채권

2025-04-16
2.376
3.559
5.344
1.183
2.968
2.331
3.930
5.592
1.599
3.261

2025-04-15
2.443
3.603
5.388
1.160
2.945
2.397
3.986
5.648
1.589
3.251

2025-04-14
2.453
3.612
5.397
1.159
2.944
2.412
4.000
5.662
1.588
3.250

2025-04-11
2.452
3.610
5.395
1.158
2.943
2.401
3.989
5.651
1.588
3.250

2025-04-10
2.482
3.648
5.433
1.166
2.951
2.440
4.027
5.689
1.587
3.249

2025-04-09
2.470
3.633
5.418
1.163
2.948
2.430
4.014
5.677
1.584
3.247

2025-04-08
2.465
3.620
5.405
1.155
2.940
2.412
3.994
5.656
1.582
3.244

2025-04-07
2.461
3.610
5.395
1.149
2.934
2.405
3.985
5.648
1.580
3.243

2025-04-04
2.532
3.667
5.452
1.135
2.920
2.465
4.043
5.705
1.578
3.240

2025-04-03
2.615
3.756
5.541
1.141
2.926
2.545
4.122
5.784
1.577
3.239

2025-04-02
2.648
3.800
5.585
1.152
2.937
2.582
4.161
5.823
1.579
3.241

2025-04-01
2.650
3.802
5.587
1.152
2.937
2.585
4.164
5.826
1.579
3.241

2025-03-31
2.630
3.783
5.568
1.153
2.938
2.560
4.142
5.805
1.582
3.245

2025-03-28
2.691
3.834
5.619
1.143
2.928
2.622
4.203
5.866
1.581
3.244

2025-03-27
2.687
3.838
5.623
1.151
2.936
2.630
4.210
5.872
1.580
3.242

2025-03-26
2.687
3.836
5.621
1.149
2.934
2.620
4.202
5.864
1.582
3.244

2025-03-25
2.677
3.826
5.611
1.149
2.934
2.605
4.188
5.851
1.583
3.246

2025-03-24
2.672
3.818
5.603
1.146
2.931
2.597
4.180
5.842
1.583
3.245

2025-03-21
2.664
3.816
5.601
1.152
2.937
2.590
4.173
5.836
1.583
3.246

2025-03-20
2.657
3.814
5.599
1.157
2.942
2.597
4.178
5.841
1.581
3.244

2025-03-19
2.674
3.817
5.602
1.143
2.928
2.616
4.198
5.860
1.582
3.244

2025-03-18
2.664
3.804
5.589
1.140
2.925
2.600
4.183
5.845
1.583
3.245

2025-03-17
2.666
3.802
5.587
1.136
2.921
2.597
4.180
5.842
1.583
3.245

2025-03-14
2.654
3.803
5.588
1.149
2.934
2.587
4.171
5.833
1.584
3.246

2025-03-13
2.640
3.789
5.574
1.149
2.934
2.567
4.152
5.815
1.585
3.248

2025-03-12
2.625
3.777
5.562
1.152
2.937
2.545
4.134
5.796
1.589
3.251

2025-03-11
2.645
3.782
5.567
1.137
2.922
2.550
4.140
5.803
1.590
3.253

2025-03-10
2.673
3.820
5.605
1.147
2.932
2.595
4.186
5.849
1.591
3.254

2025-03-07
2.667
3.791
5.576
1.124
2.909
2.565
4.156
5.819
1.591
3.254

2025-03-06
2.696
3.825
5.610
1.129
2.914
2.595
4.190
5.853
1.595
3.258

2025-03-05
2.677
3.814
5.599
1.137
2.922
2.574
4.173
5.835
1.599
3.261

2025-03-04
2.647
3.789
5.576
1.142
2.929
2.542
4.144
5.807
1.602
3.265

2025-02-28
2.650
3.792
5.581
1.142
2.931
2.560
4.161
5.824
1.601
3.264

2025-02-27
2.665
3.812
5.600
1.147
2.935
2.592
4.196
5.859
1.604
3.267

2025-02-26
2.655
3.814
5.603
1.159
2.948
2.595
4.202
5.865
1.607
3.270

2025-02-25
2.654
3.814
5.603
1.160
2.949
2.600
4.207
5.870
1.607
3.270

2025-02-24
2.664
3.826
5.614
1.162
2.950
2.610
4.219
5.882
1.609
3.272

2025-02-21
2.672
3.831
5.619
1.159
2.947
2.615
4.223
5.886
1.608
3.271

2025-02-20
2.690
3.853
5.641
1.163
2.951
2.627
4.242
5.905
1.615
3.278

2025-02-19
2.700
3.858
5.646
1.158
2.946
2.630
4.244
5.907
1.614
3.277

2025-02-18
2.714
3.864
5.652
1.150
2.938
2.642
4.256
5.919
1.614
3.277

2025-02-17
2.695
3.848
5.636
1.153
2.941
2.622
4.236
5.899
1.614
3.277

2025-02-14
2.682
3.839
5.627
1.157
2.945
2.607
4.225
5.888
1.618
3.281

2025-02-13
2.691
3.857
5.646
1.166
2.955
2.625
4.245
5.908
1.620
3.283

2025-02-12
2.704
3.877
5.665
1.173
2.961
2.645
4.268
5.931
1.623
3.286

2025-02-11
2.695
3.865
5.654
1.170
2.959
2.637
4.260
5.923
1.623
3.286

2025-02-10
2.697
3.862
5.650
1.165
2.953
2.632
4.255
5.918
1.623
3.286

2025-02-07
2.704
3.875
5.664
1.171
2.960
2.645
4.269
5.932
1.624
3.287

2025-02-06
2.670
3.849
5.638
1.179
2.968
2.588
4.216
5.879
1.628
3.291

2025-02-05
2.664
3.844
5.633
1.180
2.969
2.572
4.202
5.865
1.630
3.293

2025-02-04
2.672
3.851
5.639
1.179
2.967
2.581
4.210
5.873
1.629
3.292

2025-02-03
2.650
3.833
5.621
1.183
2.971
2.563
4.195
5.858
1.632
3.295

2025-01-31
2.645
3.830
5.619
1.185
2.974
2.570
4.202
5.865
1.632
3.295

2025-01-24
2.642
3.837
5.625
1.195
2.983
2.560
4.200
5.863
1.640
3.303

2025-01-23
2.653
3.848
5.636
1.195
2.983
2.565
4.205
5.868
1.640
3.303

2025-01-22
2.641
3.851
5.639
1.210
2.998
2.577
4.217
5.880
1.640
3.303

2025-01-21
2.632
3.838
5.626
1.206
2.994
2.570
4.209
5.872
1.639
3.302

2025-01-20
2.670
3.852
5.640
1.182
2.970
2.621
4.264
5.927
1.643
3.306

2025-01-17
2.647
3.819
5.608
1.172
2.961
2.587
4.235
5.898
1.648
3.311

자료: 인포맥스주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

나. 최근 3개월 (2025.01.17 ~2025.04.16) 동일등급(A-), 동일만기(2년/3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

<2년 만기, A->

(2025년 04월 16일 기준)
(단위 : 년, 억원, bp)

발행회사
발행일
등급
만기
발행금액
발행금리
금리밴드
발행조건

에스케이에코플랜트
2/18
A-
2
1,480
4.656%
개별 -30bp ~ +150bp
+14bp

제이알글로벌위탁관리

부동산투자회사

2/26
1,200
6.500%
6.50%
6.50%

동화기업
3/10
600
5.100%
4.50%~5.10%
5.10%

현대종합특수강
3/13
250
3.607%
등급 -30bp ~ +30bp
-17bp

하림지주
4/9
500
4.211%
개별 -30bp ~ +30bp
+30bp

한화호텔앤드리조트
4/11
400
3.564%
개별 -40bp ~ +40bp
+31bp

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

최근 3개월간 발행된 동일등급(A-) 2년 만기 회사채 발행내역은 총 6건이 있었습니다. 총 6건 중 3건이 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평으로 설정하였습니다. 금리밴드 상단은 +30bp~+150bp로 설정하였으며, 개별민평금리 대비 +14bp ~ +31bp를 가산하여 발행되었습니다.

<3년 만기, A->

(2025년 04월 16일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

발행회사
발행일
등급
만기
발행금액
발행금리
금리밴드
발행조건

대한항공
1/31
A-
3
2,870
3.494%
개별 -30bp ~ +30bp
PAR

무림페이퍼
2/14
300
4.395%
등급 -30bp ~ +30bp
+15bp

현대종합특수강
3/13
250
3.724%
등급 -30bp ~ +30bp
-41bp

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

최근 3개월간 발행된 동일등급(A-) 3년 만기 회사채 발행내역은 총 3건이 있었습니다. 총 3건 중 1건이 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평으로 설정하였습니다. 금리밴드 상단은 +30bp으로 설정하였으며, 개별민평금리 대비 +0bp를 가산하여 발행되었습니다.이상에서 살펴본 바와 같이 회사채 발행시 동일 등급(A-) 2년/3년 회사채 발행이더라도 각사가 속한 해당산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 발행조건에 차이가 있었음을 확인 할 수 있었으나, 대부분 모집금액을 초과하는 수요를 모았으며 발행가산금리 또한 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

다. 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범 규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 동일 신용등급의 민평금리 및 (주)한국토지신탁의 개별민평금리 등을 참고해본 결과 개별민평금리가 발행기간 중의 금리변동성 및 Credit Risk 변동가능성 등을 가장 잘 반영하고 있다고 판단하였는 바, 최근의 회사채 발행시장 및 유통시장에서 개별민평금리의 활용도를 포함, 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 개별민평금리를 본 사채의 공모희망금리 설정을 위한 기준금리로 사용하였습니다.

라. 최근 채권시장 동향 및 종합결론

당사와 공동대표주관회사는 금번 발행하는 (주)한국토지신탁 제46회 무보증사채 발행과 관련하여 공모희망금리 결정 과정에서 당사의 개별민평금리, A-등급 민평금리, 동일 등급 회사채 발행 내역 및 기발행 회사채 유통현황 등을 종합적으로 고려하였습니다.

2019년 세계 경제는 미·중 무역갈등으로 촉발된 불확실성이 지속되는 가운데 금리 인하 기조가 지속되었습니다. 미국 연방준비제도(Fed)는 2019년 7월 미국 FOMC에서 글로벌 경기 부진과 미국 물가상승률의 정책 목표(2%) 도달 불확실성으로 10년 7개월만에 기준금리를 2.25~2.50%에서 2.00~2.25%로 하향 조정하였습니다. 이어 9월 FOMC 및 10월 FOMC에서도 연달아 두 차례 금리를 하향 조정함에 따라 미국 기준금리는 1.50~1.75%를 기록하였습니다. 국내의 경우 2019년 10월 16일 개최된 금융통화위원회에서 한국은행은 향후 경제성장이 기존 전망을 밑돌고 수요측면에서의 물가상승 압력이 낮아진 점을 고려하여 기준금리를 0.25%p 낮춘 1.25%로 조정하여 한국과 미국의 정책금리 역전폭이 지속되었습니다.2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 신종코로나바이러스의 확산에 따른 실물경제 타격에 대한 우려로 WTI 선물이 사상 최초로 마이너스를 기록하였고, 글로벌 안전자산 선호가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 3일에 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p를 인하하였고, 3월 15일에는 0.00~0.25%로 1%p를 추가적으로 인하하면서 2008년부터 7년간 지속되었던 제로금리로 회귀하였고, 850조 규모의 양적완화를 재개하였습니다. 이러한 양적완화의 재개 발표에도 불구하고 경기 침체 우려가 계속해서 커지자, 3월 23일 미 연준은 무제한 양적완화 정책을 실행하겠다고 발표하였습니다. 한편 한국은행 역시 3월 16일, 2008년 이후 처음으로 임시 금통위를 개최하여 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%p 인하하여 처음으로 0%대 저금리 시대에 진입하였습니다. 이후 5월에 열린 금통위에서 추가로 0.25%p 인하하여 0.50%로 인하하였고 0.50% 수준을 지속적으로 유지하였습니다.2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, 코로나19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 빨라지고, 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단 하에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.연준은 2021년 6월 FOMC에서 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00% ~ 0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다. 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p.인상(0.25% ~ 0.50%)하였으며 올해 총 7회의 금리인상을 시사하여 시장의 불확실성을 감소시켰습니다. 2022년 5월 FOMC에서 기준금리를 0.50%p 인상.(0.75% ~ 1.00%), 6월 1일부터 양적긴축(국채 300억달러 상환, MBS 175억달러 상환)을 시작, 9월부터 그 규모를 증가(국채 600억달러 상환, MBS 상환 350억달러 상환)할 것임을 밝히며 인플레이션 완화를 위해 적극적으로 움직이는 모습을 보였습니다. 이후 2022년 6월 FOMC 와 7월 FOMC에서 자이언트스텝(0.75%p.) 금리인상을 단행하였으나, 2022년 7월 CPI는 전년 동월 대비 8.5%, 2022년 8월 CPI는 전년 동월 대비 8.3% 상승하는 모습을 보이며, 기준금리 인상, 유가 및 원자재 가격 하락에도 불구하고 물가 상승률 둔화 폭이 크지 않았습니다. 이에 연준은 2022년 9월 FOMC에서 또다시 기준금리를 0.75%p. 인상하였으며, 6월 FOMC 대비 점도표를 상향 조정(22년 3.4%에서 4.4%, 23년 3.8%에서 4.6%)하였습니다. 11월 FOMC에서 연준은 4연속 자이언트스텝(0.75%p.)을 결정하였으나, 파월 의장이 인상 속도를 늦추는게 다음 또는 그 다음 회의부터 가능할 것이라고 언급하며 금리인상 속도 조절과 12월 FOMC 50bp 인상 가능성을 시사하였습니다. 12월 FOMC에서 연준은 기준금리 50bp 인상하였고, 2023년 2월, 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 FOMC에서도 기준금리를 동결하였습니다. 이후 12월 FOMC 및 2024년 5월, 6월 및 7월 FOMC까지 기준금리를 연이어 동결하였습니다.
2024년 9월 FOMC에서는 2022년 3월 금리 인상 개시 이후 2년 6개월만에 통화정책 기조를 전환하였으며, 2024년 9월, 11월, 12월 FOMC에서 고용시장을 견고하게 유지하기 위한 선제적인 대응으로 기준금리를 각각 50bp, 25bp, 25bp 인하하였습니다. 2025년 1월 FOMC에서는 다소 높은 수준의 인플레이션으로 인하여 기준금리를 동결하였으며, 2025년 3월 FOMC에서도 인플레이션의 소폭 상승과 미국의 관세정책 등으로 인한 불확실성을 이유로 금리 동결을 결정했습니다. 이에, 증권신고서 제출 전 영업일 기준 현재 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하고 있습니다.한국은행은 기준금리를 지속 동결하였다가, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일과 05월 26일 시행된 금통위에서 각각 기준금리를 0.25%p. 인상하여 기준금리 1.75%를 기록하였습니다. 07월 13일 시행된 금통위에서 0.25%p., 8월 25일 금통위에서 0.50%p. 기준금리를 추가 인상하였으며, 해당 인상은 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다. 추가적으로 2022년 10월 12일 시행된 금통위에서 계속되는 물가 상승 및 원/달러 환율 추가 상승 압력에 따라 기준금리를 0.50%p. 인상하였으며, 11월 금통위에서 기준금리 인상폭은 미국 FOMC 이후 결정하겠다는 방침을 발표하였습니다. 11월 FOMC에서 연준의 매파적 기조가 완화되며 11월 금통위에서는 시장의 예상치와 부합한 25bp 인상을 단행하였습니다. 2023년 1월 13일 금통위에서도 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 2023년 2월 금통위에서 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결한 이후 11월 금통위까지 기준금리를 동결하게 되었습니다. 11월 30일 시행된 11월 금통위에서 한은은 물가상승률이 당초 예상보다 높아졌지만, 기조적인 둔화 흐름이 이어질 것으로 전망되고 가계부채 증가 추이와 대외여건의 불확실성도 높은 만큼, 현재의 긴축 기조를 유지하는 방향으로 기준금리 동결을 유지하였습니다.

2023년 12월 태영건설이 4.5조원 규모의 PF 대출 보증으로 인해 워크아웃 또는 회생절차에 들어갈 가능성이 거론되었습니다. 최상목 경제부총리, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 이창용 한국은행 총재 등은 부동산 PF 현안과 태영건설의 워크아웃 가능성에 대해 논의를 진행하였고, 이후 금융위는 태영건설 워크아웃 신청 관련 대응방안을 발표하며 대주주 자구노력, 채권단 협조 등을 통한 태영건설 정상화를 최대한 유도하고 시장 내 영향을 최소화 하는데 노력을 다할 예정임을 언급하였으며 2024년 5월 태영건설 워크아웃이 공식 개시되었습니다. 그럼에도 고금리 장기화, 부동산 PF대출 부실 등으로 인해 중소형 건설사들의 연쇄적인 PF이슈가 발생할 가능성이 제기되고 있으며, 향후 연쇄적 PF 이슈가 발생할 경우 급격한 시장 유동성 위축이 나타날 가능성이 존재합니다.
2024년 1월에 진행된 금통위 또한 물가 안정에 대한 확신이 필요하다는 근거를 바탕으로 기준금리를 동결하였고 2024년 2월, 4월 및 5월 금통위에서도 물가 상승률이 목표 수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지할 것이라며 기준금리 동결을 결정하였습니다. 7월 금통위 역시 기준금리 동결을 결정하며, 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습니다. 8월 금통위에서는 금리 인하가 수도권 집값과 가계대출 급등으로 이어질 수 있다며 정부의 거시건전성 정책 효과를 지켜본 이후에 피벗에 나서야 한다는 시각을 보이며 기준금리를 동결하였습니다. 한국은행은 10월 금통위에서 기준금리를 0.25%p 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p 인하하였으며, 2025년 1월 금통위에서는 국내 정치적 불확실성 및 경제 성장률 전망 하향금리를 근거로 동결을 결정하였으나, 2월 금통위에서는 국내 경기 부진을 이유로 0.25%p 인하하여 증권신고서 제출 직전 영업일 기준 한국의 기준금리는 2.75%를 기록하고 있습니다.글로벌 채권금리의 변동성은 러시아-우크라이나 전쟁 및 중동을 비롯한 지정학적 리스크 및 미국, 유럽 은행권 불안, 중국 경기 회복 지연, 미국의 상호 관세정책 등 대내외적인 불확실성에 따라 확대될 가능성은 높으나, 우량 크레딧 시장은 투자매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 다만, 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

이러한 시장상황을 종합적으로 고려하여 당사와 공동대표주관회사는 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. [제46-1회]청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율[제46-2회]청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

(1) "공동대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

가. 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

나. 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제4항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 금융투자협회의 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 및 FAX를 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"는 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.

(3) 수요예측 기간은 2025년 04월 22일 09시부터 16시 30분까지로 한다.

(4) 수요예측 결과는 "공동대표주관회사"가 3년간 보관한다.

(5) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "공동대표주관회사"는 "인수회사"가 존재하는 경우 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구받는 경우, 법률이 허용하는 범위 내에서 즉시 "발행회사"에 통지하고 최소한의 자료만을 제공한다.

(6) 수요예측에 따른 배정은 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라 "공동대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

(7) 수요예측에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.

(8) 불성실 수요예측 참여자의 관리: "공동대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

(9) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(10) "공동대표주관회사"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(11) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시하지 않는다.

(12) "공동대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다.

(13) 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 「무보증사채 수요예측 모범규준」(2020. 7. 1) 한국금융투자협회 개정)에 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리 (1) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다. (2) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우다. "인수단"과의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우 (3) "공동대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다. 3. 공모금리 결정

(1) "본 사채"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라 "수요예측" 결과를 최대한 반영하여 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 합의하여 결정한다. (2) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다. (3) "공동대표주관회사"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다. (4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다. (5) "인수단"은 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다. 단, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다. (6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여 "인수단"이 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다. (7) "공동대표주관회사"와 "발행회사"는 금리 결정 시, 유효수요는 "공동대표주관회사"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다. 단, 필요 시 "공동대표주관회사"는 "발행회사"와 협의하여 결정한다. (8) "공동대표주관회사"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다. (9) "공동대표주관회사"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다. (10) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다.
나. 청약 및 배정

(1) 일정 ① 청약일: 2025년 04월 29일 ② 청약서 제출기한: 2025년 04월 29일 09시부터 11시까지 ③ 청약금 납부: 2025년 04월 29일 16시까지 (2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다.)만으로 한다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우에 한하여 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말한다. 이하 같다.)도 청약에 참여할 수 있다. (3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다. ① 교부장소 : 청약취급처의 본점 ② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다. ③ 교부일시 : 2025년 04월 29일 ④ 기타사항 : a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다. b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. (4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다. (5) 청약의 방법 ① "인수단"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2025년 04월 29일 11시까지 "공동대표주관회사"로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다. ② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다. (6) 청약단위: 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다. (7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다. (8) 청약취급처 : "인수단"의 본점 (9) 청약금 납입일: 2025년 04월 29일 (10) "본 사채"의 발행일: 2025년 04월 29일 (11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 농협은행(주) 강남중앙금융센터 (12) 전자등록기관: "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다. (13) 전자등록신청: ① "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다. ② 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제16조2항에 따라 "공동대표주관회사" 에게 위임한다. 5. 배정 (1) 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의 100%를 우선배정한다. (2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수를 완료한 전문투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다. (2)호에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다. (i) "수요예측 참여자"인 기관투자자 : "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 「무보증사채 수요예측 모범규준」-5. 배정에 관한 사항에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이 때 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.

(ii) "수요예측 참여자"가 아닌 기관투자자, 전문투자자: 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "공동대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.

(iii) 일반투자자 : 기관투자자, 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다. a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다. b. 총 청약건수가 미달된모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다. c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 미달된 잔액에 대해서 "인수단"이 인수하고 "본사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.(1) 교부장소 : 청약취급처의 본점 (2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.(3) 교부일시 : 2025년 04월 29일

(4) 기타사항 : ① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※ 관련법규
<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1., 2013.6.21.>1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

라. 일정(1) 납입기일: 2025년 04월 29일(2) 발행일: 2025년 04월 29일
마. 납입장소농협은행 강남중앙금융센터
바. 상장일정(1) 상장신청예정일: 2025년 04월 29일(2) 상장예정일: 2025년 04월 30일
사. 사채권교부예정일등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.
아. 사채권 교부장소본 사채에 대하여는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
자. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.(2) 본 사채권의 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 진다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차 : 46-1]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
케이비증권(주)
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
10,000,000,000
0.20
총액인수

대표
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
10,000,000,000
0.20
총액인수

주) 상기 기재된 인수금액은 예정 금액이며, 수요예측 결과에 따라 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 회차별 발행총액과 무관하게 전자등록 총액 합계 금 일천억원(\100,000,000,000) 이하의 범위 내에서 결정 또는 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수금액이 조정될 수 있습니다.

[회 차 : 46-2]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
케이비증권(주)
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
15,000,000,000
0.20
총액인수

대표
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
15,000,000,000
0.20
총액인수

주) 상기 기재된 인수금액은 예정 금액이며, 수요예측 결과에 따라 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 회차별 발행총액과 무관하게 전자등록 총액 합계 금 일천억원(\100,000,000,000) 이하의 범위 내에서 결정 또는 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수금액이 조정될 수 있습니다.

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 46-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료(정액)

유진투자증권(주)
00131054
서울특별시 영등포구 국제금융로 24
20,000,000,000
5,000,000
-

주) 본사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 상기 사채관리회사에 대한 위탁금액이 조정될 수 있습니다.

[회 차 : 46-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료(정액)

유진투자증권(주)
00131054
서울특별시 영등포구 국제금융로 24
30,000,000,000
5,000,000
-

주) 본사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 상기 사채관리회사에 대한 위탁금액이 조정될 수 있습니다.

다. 특약사항"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17조 (특약사항)
"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "인수단"에게 통보하여야 한다. 다만 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "인수단"에 통보한 것으로 간주한다. 1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때 2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때 3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도 4. "발행회사"의 영업목적의 변경 5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때 6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때 7. "자산재평가법"에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때 8. "발행회사" 자기자본의 100%이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있은 때 9. "발행회사" 자기자본의 100%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때 10. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도하고자 하는 때 11. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제46-1회 무보증사채
200
주3)
2027년 04월 29일
-

제46-2회 무보증사채
300
주4)
2028년 04월 28일
-

합 계
500
-
-
-

주1) 본 사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 상기 기재된 총액(전자등록 총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 수요예측 결과에 따라 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 회차별 발행총액과 무관하게 전자등록 총액 합계 금 일천억원(\100,000,000,000) 이하의 범위 내에서 결정 또는 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2025년 04월 23일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

주4) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2025년 04월 23일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

- 당사가 발행하는 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채입니다.
나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 유진투자증권(주)를 지칭합니다.

14. 기한의 이익 상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 일천억원(￦ 100,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등당사가 발행하는 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.
라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액당사가 발행하는 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.
마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용
제46-1회: 200억원제46-2회: 300억원
부채비율 300% 이하
"자기자본"의 300% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 제2-5조의2(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 04월 17일 유진투자증권과 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 유진투자증권(주)를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 농협은행(주) 강남중앙금융센터에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 300% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 91.2%, 부채규모는 873,901백만원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의 300%를 넘지 않는 경우(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 47백만원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 0.49%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

9. 본 사채관리계약 체결전에 이미 존재하는 담보권 및 지급보증 또는 이들의 갱신에 의해 발생하는 담보권 및 지급보증으로서 당초의 피담보채무금액이 증가하지 않는 경우

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한) ① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70%(자산처분후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매.양도.임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 1,832,132백만원이다.

② “갑”은 매매.양도.임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나. 「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주(엠케이인베스트먼트㈜) 지분율은 24.25%이다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

가. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

2. 사채관리계약에 관한 사항당사는 본 사채의 발행과 관련하여 유진투자증권(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.
가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 46-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료(정액)

유진투자증권(주)
00131054
서울특별시 영등포구 국제금융로 24
20,000,000,000
5,000,000
-

주) 본사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 상기 사채관리회사에 대한 위탁금액이 조정될 수 있습니다.

[회 차 : 46-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료(정액)

유진투자증권(주)
00131054
서울특별시 영등포구 국제금융로 24
30,000,000,000
5,000,000
-

주) 본사채는 2025년 04월 22일 09시에서 16시 30분까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 상기 사채관리회사에 대한 위탁금액이 조정될 수 있습니다.

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

구분
내용
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의 최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

(단위: 억원)

구분
실적

2025년
2024년
2023년
2022년
2021년

계약체결 건수
4
14
12
5
12

계약체결 위탁금액
4,310
13,420
17,000
3,780
20,270

(기준일: 2025년 04월 17일)

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

유진투자증권(주)
Coverage팀
02-368-6275

다. 사채관리회사의 권한

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 유진투자증권(주)를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한)
① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류.가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상.재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대 지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대 지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대 지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대 지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 유진투자증권(주)를 지칭합니다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 유진투자증권(주)를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 기타사항사채관리회사인 유진투자증권(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

<당사 영위사업 개괄>

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)]당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 수탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 법률관계를 의미합니다. (신탁법 제2조제1항).부동산 신탁의 종류에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있으며, 각 신탁의 내용은 다음과 같습니다.

(가) 토지(개발)신탁- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다. 1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.(다) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (라) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(마) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(바) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(사) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.이에 더하여, 당사는 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대를 진행 중입니다. 이와 같은 당사의 기존 사업영역 및 사업확대를 통해 영업실적의 개선이 이뤄질 수도 있으나, 부동산신탁업 업황 및 신사업 여건의 악화로 인한 영업실적이 악화될 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험>

나. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영향을 받습니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다. 2025년 2월 한국은행이 발표한 경제전망보고서에 따르면, 2
024년 국내 경제 성장률은 2.0%, 2025년 국내 경제 성장률은 1.5%, 2026년 국내 경제 성장률은 1.8%을 전망하였으며, 2025년 국내경제는 미국 관세정책, 정치 불확실성 등의 영향으로 수출과 내수 모두 하방압력이 증대되며 2024년 대비 큰 폭으로 둔화된 성장률을 전망하였습니다. 한편,
국제통화기금(IMF)이 2025년 01월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 세계경제성장률 전망치는 2025년과 2026년 모두 3.3%로 발표되었습니다. 이는 지난 2024년 10월 전망치인 2025년 3.2%, 2026년 3.3%와 비교 시 2025년 전망치는 0.1%p 상승한 수치이고, 2026년 전망치는 동일한 수치입니다. 글로벌 경기는 지정학적 갈등의 지속 및 미국의 보호무역주의 확대와 같은 불확실성이 남아있는 상황이며 이로 인해 국내 경제의 성장경로는 당초 예상과 달라질 수 있습니다. 상기 내용을 포함한
국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향
을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률, 환율 등 글로벌 경기변동에 민감한 산업입니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 국내 경기 동향, 글로벌 경기 동향의 불확실성은 아래와 같습니다.① 국내 경기 동향

한국은행이 2025년 02월 발간한 '경제전망보고서'에 따르면, 2024년 국내 경제 성장률은 2.0%, 2025년 국내 경제 성장률은 1.5%, 2026년 국내 경제 성장률은 1.8%을 전망하였으며, 2025년 국내경제는 미국 관세정책, 정치 불확실성 등의 영향으로 수출과 내수 모두 하방압력이 증대되며 2024년 대비 큰 폭으로 둔화된 성장률을 전망하였습니다. 다만, 1분기 이후 정치 불확실성이 점차 해소되고 금융여건 완화의 영향도 나타나며 내수가 완만하게 회복될 것으로 예상하였으나, 미국 관세정책이 예상보다 강하게 추진되는 등 통상환경 악화가 국내 경제의 성장흐름을 제약할 것으로 판단하고 있습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %)

구 분

2021년
2022년
2023년
2024년
2025년(E)
2026년(E)

경제성장률

4.1
2.6
1.4
2.0
1.5
1.8

주) 2025년, 2026년 수치는 한국은행 전망치임

자료 : 한국은행 경제전망보고서, 2025.02

민간소비는 심리위축 등으로 부진한 흐름을 보이고 있으나 2분기 이후 정치적 불확실성이 줄어들고 금융여건 완화 영향도 나타나면서 점차 회복될 전망이며, 건설투자는 그간의 수주 및 착공 위축의 영향으로 부진할 전망이나 하반기 이후에는 점차 회복될 것으로 예상하고 있습니다. 설비투자의 경우 첨단공정 관련 반도체 제조용 장비를 중심으로 완만한 성장세를 나타낼 전망이며, 재화수출 및 재화수입은 예상보다 빠른 미국의 통상압력 움직임 등을 감안하면 증가세가 둔화될 전망입니다. 다음은 한국은행의 주요 거시경제지표 전망입니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구분
2023
2024
2025
2026

연간
상반기
하반기
연간
상반기(E)
하반기(E)
연간(E)
연간(E)

GDP성장률
1.4%
2.8%
1.3%
2.0%
0.8%
2.2%
1.5%
1.8%

민간소비
1.8%
1.0%
1.3%
1.1%
1.0%
1.7%
1.4%
1.8%

건설투자
1.5%
0.4%
-5.5%
-2.7%
-6.7%
1.1%
-2.8%
2.5%

설비투자
1.1%
-1.8%
5.3%
1.8%
5.7%
-0.2%
2.6%
2.0%

지식재산생산물투자
1.7%
1.5%
-0.1%
0.7%
2.5%
4.9%
3.7%
3.1%

재화수출
2.9%
8.4%
4.3%
6.3%
0.7%
1.2%
0.9%
0.8%

재화수입
-0.3%
-1.3%
3.6%
1.2%
2.0%
0.2%
1.1%
1.9%

주) 전년 동기 대비

자료 : 한국은행 경제전망보고서, 2025.02

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2025년 01월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면,
세계경제성장률 전망치는 2025년과 2026년 모두 3.3%로 발표되었습니다. 이는 지난 2024년 10월 전망치인 2025년 3.2%, 2026년 3.3%와 비교 시 2025년 전망치는 0.1%p 상승한 수치이고, 2026년 전망치는 동일한 수치입니다.
국제통화기금(IMF)이 전망한 한국의 2025년 경제성장률은 2024년 경제성장률은 2.2%로 예측했으며, 2025년과 2026년은 지난 전망 대비 각각 -0.2%p., -0.1%p. 하향 조정한 2.0%, 2.1%의 경제성장률을 시현할 것으로 전망했습니다.

한편, IMF는 미국의 보호무역주의 확대, 지정학적 긴장 지속, 무역 불확실성 확대에 따른 투자 감소 등 세계 경제 위험요인이 하방으로 기울어져 있다고 진단하였습니다. 특히, 미국 신정부의 보호무역주의 확대 및 이민 제한 정책이 무역 갈등 심화 및 노동력 공급 차질을 야기함으로써 세계 경제에 부정적 영향을 초래할 수 있다고 언급하였습니다. 또한, IMF는 국가별 상황에 맞게 물가, 성장을 종합적으로 고려한 통화정책 조정과 지속가능한 부채 관리, 성장 친화적 재정 투자를 권고하였습니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위: %, %p)

구분
2024년
2025년(E)
2026년(E)

2024년 10월전망치(A)
2025년 1월전망치(B)
조정폭(B-A)
2024년 10월전망치(C)
2025년 1월전망치(D)
조정폭(D-C)

세계
3.2
3.2
3.3
+0.1
3.3
3.3
0.0

선진국
1.7
1.8
1.9
+0.1
1.8
1.8
0.0

미국
2.8
2.2
2.7
+0.5
2.0
2.1
+0.1

유로존
0.8
1.2
1.0
-0.2
1.5
1.4
-0.1

일본
-0.2
1.1
1.1
0.0
0.8
0.8
0.0

영국
0.9
1.5
1.6
+0.1
1.5
1.5
0.0

캐나다
1.3
2.4
2.0
-0.4
2.0
2.0
0.0

신흥국
4.2
4.2
4.2
0.0
4.2
4.3
+0.1

중국
4.8
4.5
4.6
+0.1
4.1
4.5
+0.4

인도
6.5
6.5
6.5
0.0
6.5
6.5
0.0

러시아
3.8
1.3
1.4
+0.1
1.2
1.2
0.0

한국
2.2
2.2
2.0
-0.2
2.2
2.1
-0.1

자료: IMF, World Economic Outlook(2025.01)

이처럼 글로벌 경기는 지정학적 갈등의 지속 및 미국의 보호무역주의 확대와 같은 불확실성이 남아있는 상황이며 이로 인해 국내 경제의 성장경로는 당초 예상과 달라질 수 있습니다. 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>

다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다.
2022년말부터는 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2023년말 기준 토지신탁 수탁고가 감소
하였습니다. 그러나
2024년말 기준 토지신탁 수탁고는 2023년말 대비 소폭 상승한 수치를 기록
하였습니다. 다만,
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다.
이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2024년까지 11년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2023년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2022년말 대비 10.1조원(2.6%) 증가한 402.1조원을 기록했습니다. 2024년말 전체 부동산 신탁회사의 수탁고는 2023년말 대비 24.9조원(6.2%) 증가한 427.0조원을 기록하며 증가추세를 지속하고 있습니다.전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.
한편 2023년말 토지신탁 수탁고 및 담보신탁 수탁고는 2022년말 대비 각각 2.3조원(2.3%) 감소, 14.2조원(5.2%) 증가하였습니다. 2024년말 기준 관리신탁 및 처분신탁 수탁고는 모두 감소하였으나, 토지신탁 및 담보신탁 수탁규모가 증가하면서 그 감소분을 상회하였습니다. 토지신탁 수탁고는 2024년말 101.5조원으로 2023년말 대비 2.3조원(2.3%) 증가하였고, 담보신탁 수탁고는 2024년말 312.2조원으로 2023년말 대비 23.9조원(8.3%) 증가하였습니다.

[국내 부동산신탁회사의 종류별 부동산수탁고 추이]

(단위 : 조원)

구 분
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년

토지신탁
101.5
99.2
101.5
93.8
77.9
70.7
64.9
56
47.1
38.5
31.2
28
26
23.2
19.2
16.8

관리신탁
8.8
9.3
9.9
10.3
8.9
9.5
10.8
11.5
10.3
8.9
7.9
6.4
6.4
7.3
9.1
7.7

처분신탁
4.5
5.4
6.5
6.2
6.5
6.1
6.1
5.8
6.8
6.2
6.3
8
8.2
15.6
18.1
17.5

담보신탁
312.2
288.3
274.1
232.1
183.7
143.7
125.0
105.2
91.6
86.2
79.9
76.4
80.3
102.6
95.8
82

합 계
427.0
402.2
392.0
342.4
277.0
230.1
206.8
178.5
155.8
139.8
125.3
118.8
120.9
148.7
142.2
124

자료: 금융투자협회 신탁관련 통계

주) 관리신탁= 관리신탁 + 분양관리 신탁

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세이며, 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 2022년말부터는 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2023년말 기준 토지신탁 수탁고가 감소하였습니다. 그러나 2024년말 기준 토지신탁 수탁고는 2023년말 대비 소폭 상승한 수치를 기록하였습니다. 향후 부동산시장이 침체가 지속되는 경우 전체 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>

라. 2024년말 기준,
당사를 비롯한 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 그 중 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는 2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다. 또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

2024년말 기준, 당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁, 우리자산신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있습니다. 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받았으며, 이로 인한 부동산신탁사간 경쟁 구도가 강화되고 있습니다.

['24.12.31 기준 주요 부동산신탁사 현황]

(단위 : 별도기준, 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁
코람코자산신탁
하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁
신영부동산신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.4.4
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29
19.7.24
19.10.23
19.10.23

자기자본
8,805
4,856
4,215
5,248
8,535
4,757
5,810
3,160
4,598
1,394
1,873
1,484
2,372
1,379

└ 자본금
2,525
1,081
1,100
295
620
161
100
137
169
194
110
1,110
2,000
1,000

당기순이익
279
-1,133
279
-2,409
165
360
588
-3,086
18
-1,198
-192
-191
119
81

자료: 당사 사업보고서

부동산신탁시장은 2024년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 44.4%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 2024년말 기준 당사의 자본금은 2,525억원으로 동종업계 대비 월등히 높은 수준이며, 당사는 2020년 2,091억원, 2021년 2,051억원, 2022년 1,882억원, 2023년 1,871억원의 영업수익을 기록한 바 있습니다. 2024년 별도기준 영업수익은 2,210억원으로 시장점유율 13.5%로 업계 1위를 기록하고 있습니다. 한편, 2007년 아시아신탁, 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 코리아신탁의 시장 진입과 더불어, 이들이 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율은 점차 감소하였습니다. 이와 같은 신규업체들의 시장 진입은 당사의 시장 점유율 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산신탁사 시장점유율 추이]

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및시장점유율
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁
코람코자산신탁
하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
신영부동산신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁

2024년도
영업수익
220,986
139,656
138,810
121,876
159,735
173,212
172,787
100,626
107,154
94,601
59,257
29,570
46,794
73,635

시장점유율
13.49%
8.52%
8.47%
7.44%
9.75%
10.57%
10.54%
6.14%
6.54%
5.77%
3.62%
1.80%
2.86%
4.49%

2023년도
영업수익
187,135
148,763
110,101
105,151
209,148
111,532
161,402
148,980
129,982
124,204
83,791
33,731
46,569
54,037

시장점유율
11.31%
8.99%
6.65%
6.36%
12.64%
6.74%
9.76%
9.00%
7.86%
7.51%
5.06%
2.04%
2.81%
3.27%

2022년도
영업수익
188,244
152,934
96,543
119,379
116,220
197,238
162,704
152,563
137,114
148,662
95,823
38,410
36,766
39,817

시장점유율
11.19%
9.09%
5.74%
7.10%
6.91%
11.72%
9.67%
9.07%
8.15%
8.84%
5.70%
2.28%
2.19%
2.37%

2021년도
영업수익
205,078
168,841
108,002
83,510
167,628
194,327
163,732
145,054
94,228
123,946
84,892
25,640
20,852
19,222

시장점유율
12.78%
10.52%
6.73%
5.20%
10.44%
12.11%
10.20%
9.04%
5.87%
7.72%
5.29%
1.60%
1.30%
1.20%

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753
-
-
-

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%
-
-
-

주1) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.주2) 2020년도 시장점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다.자료: 당사 사업보고서

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 동 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

금융위원회 예비인가 의결 내용

- 금융위원회는 외부평가위원회의 평가의견 등을 감안하여, (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 예비인가 하였음.- 이번 예비인가시 금융위원회는 다음과 같은 부대조건을 부과하였음.i) 관계법령상 요건에 부합하는 임원을 선임하여 부동산신탁업 본인가를 신청할 것ii) 본인가 2년 후부터 차입형 토지신탁 업무를 영위할 것 (정지조건부 인가) : 단, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년 동안 금융당국으로부터 기관경고 이상의 조치를 받은 경우 해당 업무를 일정기간 동안 추가 제한- 향후 계획: 예비인가를 받은 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁의 3개사는 예비인가 후 6개월 이내에 인적·물적 요건 등을 갖추어 개별적으로 본인가를 신청하게 됨. 금융위원회는 관련 법령에 따른 검토 및 금융감독원 확인 과정 등을 거쳐 본인가 절차를 진행할 계획

자료: 금융위원회 보도자료 "부동산신탁업 예비인가 결과"

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능하므로, 2021년 하반기부터 차입형 토지신탁에 있어서 본격적인 경쟁이 심화되었습니다.

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A를 진행하였습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다. 또한 2019년에 신한금융지주는 신한자산신탁(舊.아시아신탁)을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다. 이처럼 신규 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁 양상이 심화되고 있습니다. 또한, 이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>

마.
개발신탁은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다. 비개발사업은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다. 또한
REITs, PFV의 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁의 경우 소요자금에 대해 신탁회사가 먼저 사업비를 조달하여 소요자금을 충당하고, 사후에 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.개발신탁의 경우, 다양한 부동산 금융기법의 부재로 채권발행이나 차입금 조달을 통하여 마련된 자금을 기반으로 진행됨에 따라 대부분 2~3년 내에 개발과 분양(매각)을 통하여 원리금상환 및 이익회수가 가능한 개발프로젝트에 사업의 포트폴리오가 집중되는 결과가 초래됩니다. 또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 저하로 대손 부담이 증가하고 수익성이 악화되는 등 부동산 경기변동에 민감하게 반응하는 구조적 문제점을 내포하고 있습니다. 당사는 토지(개발)신탁을 주사업으로 영위하고 있으며 2024년말 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비율은 96.12%로 거의 대부분의 비중을 차지하고 있습니다.

[당사 부동산 신탁 종류별 신탁보수]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년

신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율

개발신탁
토지신탁
89,230
96.12%
74,969
97.89%
70,341
94.66%
69,347
96.71%
89,354
96.68%

비개발신탁
관리신탁
1,172
1.26%
948
1.24%
1,597
2.15%
56
0.08%
134
0.14%

처분신탁
11
0.01%
48
0.06%
35
0.05%
591
0.82%
83
0.09%

담보신탁
2,282
2.46%
301
0.39%
2,047
2.75%
1,262
1.76%
2,540
2.75%

분양관리신탁
133
0.14%
316
0.41%
291
0.39%
449
0.63%
313
0.34%

합 계
92,828
100.00%
76,582
100.00%
74,311
100.00%
71,705
100.00%
92,424
100.00%

자료: 당사 사업보고서

토지개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사업위험을 내포하고 있습니다.1) 원천적인 사업위험- 토지개발신탁사업 수탁검토시 사업성에 대한 분석 등의 잘못으로 원천적으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사가 고유계정에서 손실을 안는 경우2) 위탁사의 부도 등에 따른 위험- 원천적으로 토지개발신탁의 경우 위탁자는 사업에서 배제되나 위탁사가 시공사 등과 약정 및 계약 등의 관계가 있는 경우 위탁자 부도시 사업 수익권에 대한 분쟁이 발생하여 신탁사에 비재무적인 리스크를 발생시키는 경우3) 시공사의 부도 등으로 인한 사업위험- 토지개발신탁사업의 시공사가 공사중 부도 등으로 인해 사업지연과 그에 따른 입주지연으로 금융비용 등이 증가하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우4) 분양 부진으로 인한 사업위험- 부동산 경기 침체 등으로 분양이 부진하여 미분양물량 증가와 그에 따른 금융비용 부담으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우상기 기재된 토지개발신탁사업 위험 요인들로 인해 신탁사는 유동성 부족에 처할 수 있습니다. 이는 일반적으로 신탁사업의 분양성이 크게 떨어지거나, 시공사의 부도 또는 내부사정으로 인해 공사가 지연되어 신탁회사의 차입부담이 확대되고 부족자금에 대한 조달도 원활히 이루어지지 못할 경우 발생됩니다. 또한, 준공 이후에도 분양이 지체될 경우 차입금 상환재원 확보시까지 정산이 지연될 수 있어 신탁회사의 유동성을 압박하는 요인으로 작용할 수 있습니다.특히, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)의 공동관리절차(워크아웃) 신청 이후 부동산 PF 시장 부실 우려가 발생하고 있는 상황입니다. 신용평가사는 태영건설의 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정하였으며, 2024년 1월 11일 산업은행 등 주요 채권단이 1차 협의회에서 태영건설의 워크아웃 개시 여부를 투표한 결과 워크아웃이 확정되었습니다. 이에 따라 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었으며,
태영건설 금융채권자 협의회는 2024년 4월 11일까지 모든 금융채권에 대하여 상환을 유예하고 외부전문기관을 선정하여 자산 부채실사 및 존속능력을 평가하였습니다
. 산업은행은 2024년 4월 18일 전체 채권단 설명회를 열어 기업개선계획을 채권자 협의회에 부의할 계획임을 밝혔으며 같은해 4월 30일 이뤄진 기업개선계획 서면투표에서 채권단의 75% 이상의 찬성으로 가결됨에 따라 태영건설 워크아웃은 정식 결의돼 본격적인 워크아웃을 진행중입니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃) 진행으로 부동산 PF시장의 유동성 위기 확산 등 금융시장에 부정적인 결과를 초래할 수 있으며, 추가적인 구조조정 가능성도 존재하고 있습니다.

다만, 토지개발신탁은 위탁자가 토지 매입 완료 후 신탁하기 때문에 분양대금 회수 시 신탁계정대의 원리금 상환이 최우선이며, 분양율 저조 시 할인분양 등으로 신속한 사업정리가 가능한 구조를 갖고 있습니다. 신탁계약약정에 의하면 신탁계정대여금이 토지비(총사업비의 평균 12%) 및 사업이익(총사업비의 평균 12%)에 대하여 우선 순위에 위치해 있습니다. 따라서 보수적 산정에 의해 준공 이전까지 분양이 이뤄지지 않았다고 가정하는 경우, 주택사업 완공시 평균분양률이 76%를 상회하면 신탁계정대여금 회수위험을 최소화 할 수 있는 구조를 갖고 있습니다.

차입형토지신탁 사업구조.jpg
차입형토지신탁 사업구조

자료: 당사 제공

주1) 상기 평균값은 당사가 실행한 토지개발신탁 사업을 기준으로 계산한 값입니다.

주2) 용어설명사업이익: 차입형토지신탁 사업을 위탁한 위탁자가 향후 신탁사업 종료 후 수취할 수 있는 최종 이익토지비: 차입형토지신탁 사업의 신탁원본이 되는 땅값으로 당사가 지불할 수는 없으며, 외부에서 비용 및 권리의 정리가 선행된 후 신탁공사비: 당사가 시공사와 공사도급계약을 체결하여 시공사에게 지급하게 되는 공사비 비율기타비용: 토지비, 사업이익, 공사비를 제외하고 본 신탁사업에 들어가는 각종 비용의 합계

비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부 신탁사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있어, 신탁업계는 위험부담이 적은 대리사무 및 담보신탁 비중을 확대하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만, 부동산 신탁사 대부분이 금융계열사로부터 일정수준의 영업물량을 지원 받음으로써 차별화된 서비스를 제공할 유인이 없었으나 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 개정에 따라 신규업체의 진입이 이루어 지고, 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다.

따라서, 향후 대리사무, 담보신탁 등 비개발 사업은 경쟁이 심화될 것으로 예상되며, 개발신탁 사업은 안정성 위주의 사업구조로 재편될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 개발신탁에서는 관리형 개발신탁이 증가하고 있는데 신탁사의 위험부담이 크지 않은 사업 성격상 향후에도 비중이 커질 것으로 전망됩니다. 2019년 3개의 신규 부동산신탁사가 본인가를 받아 영업을 개시했으며, 금융투자업법 시행과 함께 증권사 및 보험사들도 부동산 신탁업에 진출할 수 있어 비개발신탁부문의 경쟁은 심화될 것으로 전망됩니다.또한, 당사는 자산관리회사(AMC)로서 자산관리, 자금관리업무 등을 수탁하며, REITs, PFV 등에 일부 지분을 출자하는 비신탁사업 확대를 추진하고 있습니다. 최근 정부 주도로 기업형 임대주택, 행복주택, 공공임대사업과 관련된 리츠의 설립이 증가하고 있으며, 2023년 1월에는 '리츠 제도 개선방안'이 발표되며 리츠 산업이 활성화될 것으로 기대되고 있습니다. 따라서 부동산신탁업계의 리츠 사업에 대한 참여가 증가할 것으로 예상되며, 리츠에 대한 지분 출자 규모도 점차 증가할 것으로 예상됩니다. REITs 및 PFV 출자는 사업 진행에 따라 배당수익을 획득할 수 있는 반면 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험>

바.
인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환되었으며,
부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어 2023년말까지 수주실적 하락 추세가
지속되었습니다. 다만,
2024년은 2023년 수주실적 감소에 따른 기저효과로 수주실적이 소폭 상승
하였습니다. 2024년말 건설수주액은 209조 8,192억원으로 전년말 대비 1.5% 증가하였으며, 민간 부문 수주액은 143조 1,425억원으로 전년말 대비 1.8% 증가하며 전년과 유사한 수준을 기록하였습니다. 단,
철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속
될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.
한편, 차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다.
미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월말 전체 미분양주택 19,005호, 2021년 12월 기준 17,710호를 기록하였습니다. 하지만 가계대출 증가에 따른 내수 위축 및 금리 인상 등의 요인으로 인해 2022년 미분양 물량은 68,107호로 크게 증가했으며, 2023년 62,489호로 소폭 감소하였으나, 2024년 12월 기준 70,173호로 재차 상승하는 등 높은 수준을 유지하고 있습니다. 향후
부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면,
차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

국내 건설수주 규모는 지난 10년간 경기 변동에 따라 증감이 반복되었습니다. 2000년대 후반 금융위기 이후 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 특히, 2015년 민간 부문의 급격한 수주 증가세에 힘입어 전년 대비 47.0%의 성장률을 기록하였으나, 2017년 전년대비 2.6% 감소하였고, 2018년에는 전년대비 3.7% 감소하는 등 보합세를 이어가다가, 2019년, 2020년, 2021년, 2022년 전년대비 각각 7.4%, 16.9%, 9.2%, 8.4% 증가하며 최근 4개년간 감소 추세가 일단락 되는 양상을 보였습니다. 다만, 2023년 기준 국내 건설수주 규모는 2022년 하반기부터 지속된 PF 부실 우려에 따른 부동산 경기 악화 등으로 전년 대비 16.8% 감소하였으며, 부동산 경기 침체가 지속되고 있으나, 2024년 4분기 이후 LH의 주택 건축 발주 물량 증가로 수주실적이 소폭 개선되며 2024년 기준 국내 건설수주 규모는 전년 대비 1.5% 증가한 수준을 보이고 있습니다.

[국내 건설 수주 동향]

(단위 : 억원,%)

년도
합계(수주액)
공공
민간

금액
증가율
금액
증가율
금액
증가율

2006년
1,073,184
8
295,192
27.5
777,992
72.5

2007년
1,279,118
19.2
370,887
29
908,231
71

2008년
1,200,851
-6.2
418,488
34.9
782,363
65.2

2009년
1,187,142
-1.1
584,875
49.3
602,267
50.7

2010년
1,032,298
-13.1
382,368
37
649,930
63

2011년
1,107,010
7.2
366,248
33.1
740,762
66.9

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
33.6
674,284
66.4

2013년
913,069
-10
361,702
39.6
551,367
60.4

2014년
1,074,664
17.7
407,306
37.9
667,361
62.1

2015년
1,579,836
47
447,329
28.3
1,132,507
69.7

2016년
1,648,757
4.4
474,106
6
1,174,651
3.7

2017년
1,605,282
-2.7
472,037
-0.3
1,133,246
-3.7

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0

2019년
1,660,352
7.4
480,692
13.5
1,179,661
5.2

2020년
1,940,750
16.9
520,953
8.4
1,419,796
20.4

2021년
2,119,882
9.2
560,177
7.5
1,559,704
9.9

2022년
2,483,552
17.2
577,686
3.1
1,905,867
22.2

2023년
2,067,403
-16.8
660,819
14.4
1,406,584
-26.2

2024년
2,098,192
1.5
666,767
0.9
1,431,425
1.8

자료 : 대한건설협회, 2024.12월 월간건설경제동향 보고서

최근 3개년 추이를 면밀히 살펴보면, 2022년말 누적 건설수주액은 약 248조 3,552억원으로 전년 동기 대비 17.2% 증가하였습니다. 이는 철도궤도 및 기계설치 중심의 공공토목 공사가 대폭 증가하였으며, 기계설치 중심의 민간토목 공사와 재건축 및 학교·병원·관공서 중심의 민간건축 공사가 증가한데에서 기인한 것으로 판단됩니다. 하지만 인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환되었으며, 부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어 2023년말까지 수주실적 하락 추세가 지속되었습니다. 다만, 2024년은 2023년 수주실적 감소에 따른 기저효과로 수주실적이 소폭 상승하였습니다.2024년말 건설수주액은 209조 8,192억원으로 전년말 대비 1.5% 증가하였으며, 민간 부문 수주액은 143조 1,425억원으로 전년말 대비 1.8% 증가하며 전년과 유사한 수준을 기록하였습니다. 단, 철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

[미분양주택 현황]

[단위 : 호]

구 분
'24년 12월
'23년 12월
'22년 12월
'21년 12월
'20년 12월
'19년 12월
'18년 12월

미분양주택
70,173
62,489
68,107
17,710
19,005
47,797
58,838

준공후 미분양
21,480
10,857
7,518
7,449
12,006
18,065
16,738

수도권 미분양
16,997
10,031
11,035
1,509
2,131
6,202
6,319

지방 미분양
53,176
52,458
57,072
16,201
16,874
41,915
52,519

구 분
'17년 12월
'16년 12월
'15년 12월
'14년 12월
'13년 12월
'12년 12월
'11년 12월

미분양주택
57,330
56,413
61,512
40,379
61,091
74,835
69,807

준공후 미분양
11,720
10,011
10,518
16,267
21,751
28,778
30,881

수도권 미분양
10,387
16,689
30,637
19,814
33,192
32,547
27,881

지방 미분양
46,943
39,724
30,875
20,565
27,899
42,288
41,926

자료 : 국토교통부

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 부동산 시장 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 건설사의 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기부터 감소하며 2019년 12월 47,797호를 기록하여 2018년말 대비 18.7% 감소하였습니다. 이후 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 20년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 12월 말 17,710호를 기록하였습니다.
그러나 레고랜드 사태 및 금리인상의 여파로 지방 미분양 물량은 2022년 12월말 기준 68,148호로 크게 증가하였습니다. 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였으나 2023년 12월말 기준 62,489호를 기록하며 여전히 높은 수치를 기록하였고, 2024년 12월말 기준 미분양주택은 70,173호를 기록하며 증가세가 다시 이어지고 있습니다.준공 후 미분양 물량은 2019년 12월말 기준 18,065호를 기록하였으나, 이후 지속 감소하여 2020년 12월말 기준 12,006호, 2021년 12월말 7,449호, 2022년 12월말 7,518호를 기록하며 준공 후 미분양 물량의 증가세가 완화되는 추세를 유지 했습니다. 하지만, 경기 쇠퇴 및 지방 주택 공급물량 과잉으로 인한 부동산 경기 하락이 전망되면서 2023년 12월말 10,857호, 2024년 12월말 기준 21,480호로 크게 증가하였습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하여 부동산 시장을 침체시키는 요인이 될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 이후 지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 12월말 기준 1,509호를 기록하였습니다. 다만, 분양가 상승 및 금리 인상 등의 영향으로 2022년 12월말 기준 수도권 미분양 물량은 11,035호로 급증하였으며, 2023년 12월말 기준 10,031호로 소폭 감소하였으나 2024년 12월말 기준 16,997호로 다시 급증하였습니다. 지방 미분양 물량의 경우 2019년 하반기 분양시장의 호조와 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 41,915호를 기록한 이후 지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 16,201호를 기록하였습니다. 하지만 레고랜드 사태, 가계대출 증가에 따른 내수 위축 및 금리 인상 등의 요인으로 인해 2022년 지방 미분양 물량은 57,072호로 크게 증가하였습니다. 2023년 지방 미분양 물량은 52,458호로 감소하였지만, 2024년 12월말 기준 53,176호로 다시 소폭 증가했습니다.차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다. 향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면, 신탁사가 부담할 신탁계정대 규모가 확대되며, 회수에 어려움이 나타나게 됩니다. 기수주 사업장의 분양실적이 악화되는 경우 차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<정부 규제 및 제도 측면의 위험요인>

사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향을 미쳐왔습니다.
정부는
2025년 3월 19일 주택시장 안정을 위한 주택시장 안정화 방안을 발표
하였습니다. 정부는 시장 모니터링을 지속하면서 투자 수요를 근절하는 등 책임감 있는 시장관리 및 실효성 있는 대책 추진을 강조하며 이를 통해 주택시장을 안정화할 것을 기대하고 있습니다. 그러나,
일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하며 완화책의 결과가 반드시 부동산 안정을 이끄는 것은 아니기에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다.
다만, 부동산 시장에서 정부 정책이 가장 중요한 변수 중 하나인 바, 향후 다시금 정부의 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.
그러나, 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로, 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면이기 때문에 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없습니다. 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 수요 확대에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 또한, 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산 관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만, 2017년 취임한 19대 문재인 대통령의 행정부는 부동산 시장이 과열되었다는 판단에, 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 하는 것을 목표로 다양한 부동산 대책을 내놓았습니다. 정부의 부동산정책 현황은 다음과 같습니다.

[부동산정책 현황]

번호
발표일
부동산정책 명칭

1
2017.06.19
주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안

2
2017.08.02
실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안

3
2017.09.05
8ㆍ2 대책 후속조치

4
2017.10.24
가계부채 종합대책

5
2017.11.29
주거복지로드맵

6
2017.12.13
임대주택등록 활성화

7
2018.06.28
2018년 주거종합계획

8
2018.07.05
신혼부부ㆍ청년 주거지원 방안

9
2018.08.27
수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화

10
2018.09.13
수도권 주택공급 확대방안

11
2018.09.21
2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안

12
2018.12.19
등록 임대주택 관리 강화방안

13
2019..01.09
2019년 주거 종합계획

14
2019.04.23
제3차 신규택지 추진계획

15
2019.05.07
민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진

16
2019.08.12
민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진

17
2019.10.01
부동산 시장 점검 결과 및 보완방안

18
2019.11.06
민간택지 분양가상한제 지정

19
2019.12.16
주택시장 안정화 방안

20
2020.02.20
투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

21
2020.05.06
수도권 주택공급 기반 강화 방안

22
2020.05.20
2020년 주거종합계획

23
2020.06.17
주택시장 안정을 위한 관리방안

24
2020.07.10
주택시장 안정 보완대책

25
2020.08.04
서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안

자료: 국토교통부, 언론보도 가공

정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기 및 소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에 근거하여 주택시장 안정을 위한 조치를 시행하고 있습니다. 2017년 6월부터 2020년 8월까지 정부가 발표한 주택 정책은 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책, 실수요자 보호 정책, 주택 공급정책으로 구분할 수 있습니다. 주택시장 안정화 정책의 일환으로 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책 중 하나는 급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, 이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, 종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막는 것입니다. 또한, 가격 안정을 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 다음은 2020년 12월 투기 규제지역입니다.

[투기 규제지역 현황]

투기 규제지역 현황(2020.12.18).jpg
투기 규제지역 현황(2020.12.18)

자료 : 국토교통부

투기 규제지역 선정과 더불어 정부는 지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했습니다. 또, 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했습니다. 주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했습니다. 15억 원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지되며, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화되면서 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 결정했습니다.다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상에 따라 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용하였습니다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억 원) 폐지하고, 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했습니다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했습니다. 취득세의 경우, 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했습니다. 또한, 2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼습니다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대되었습니다.실수요자 보호 정책으로는 먼저, 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편하여 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했습니다. 청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상 및 대출한를 늘렸고 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했습니다. 생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 방침입니다. 또한, 임대차시장을 안정화시키고 임차인의 권리 보호를 위해 집주인으로 하여금 임대주택 등록을 활성화하기 위해 2018년 12월 임대주택등록 정책을 마련했습니다. 등록된 임대주택에 대해서 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기위한 조치의 일환입니다. 2019년에는 이같은 혜택에 따른 임대료 증액제한과 부기등기제등 임대인의 의무조건을 강화하였고 2020년 6-7월에는 다시 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장, 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화했습니다.주택 공급 계획으로는 수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어, 공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안을 마련했습니다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진하기로 결정했습니다. 정부는 2021년 2월 4일 「공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였는데, 이 방안에 따르면 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호 및 전국 83만호 주택 부지를 추가로 공급할 계획입니다. 이에 앞서, 정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했는데 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획입니다. 여기에는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 신규공급 13.2만호+α , 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 수도권내에서 추진중인 정비사업 30만호 등이 포함되어 있습니다. 서울권역 중심으로 발표내용을 종합하면 2020년 8월 4일 현재 신규공급 13.2만호+α와 5월 6일 공급 발표 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정입니다. 다음은 정부의 주택 시장 안정화 정책 중 주요 정책이라고 할 수 있는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 7.10 주택시장 안정 보완대책 방안입니다.

[2020.06.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안']

대분류
소분류
상세내역

과열지역에투기수요유입 차단
조정대상지역 지정
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역

투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전 17개 지역

토지거래허가구역 지정

거래질서 조사체계 강화
· 실거래 기획조사 시행· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대

주택담보대출 및전세자금대출 규제 강화
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화· 전세자금대출보증 제한 강화

정비사업규제 정비
재건축안전진단 절차 강화
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

정비사업 조합원 분양 요건 강화
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

재건축부담금 제도 개선
· 재건축 부담금 본격 징수· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

법인을 활용한 투기수요 근절
주택매매·임대사업자 대출규제 강화
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지

법인 등 세제 보완
· 종부세율 인상 및 공제 폐지· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

부동산 매매업 관리 강화

법인 거래 조사 강화
· 법인 대상 실거래 특별조사· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
주택시장 안정화 방안(12·16 대책) 후속조치
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정

수도권 주택공급 기반 강화 방안(5·6) 후속조치
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)· 공공재개발시범사업 공모(9월)· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)

(출처) 국토교통부

[2020.07.10 발표 「주택시장 안정 보완대책」]

대분류
소분류
상세내역

서민·실수요자 부담 경감
생애최초 특별공급 확대
·무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별 공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율 확대

신혼부부 특별공급 소득기준 완화
·(공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까 지 확대·(민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해 서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화

주택 구입 부담 경감
·생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면·1.5억원 이하 : 100% 감면·1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원)* 이하 : 50% 감면

서민 부담 경감
·중저가 주택 재산세율 인하

사전분양 물량 대폭 확대
·현재 9천호 → 약 3만호 이상(※ 추가 확대 추진)

서민·실수요자 소득기준 완화
·규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 '서민·실수요자' 소득기준을 완화

잔금대출 규제 경과조치 보완
·규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제 지역 지정·변경前 대출규제 적용

전월세자금 지원
·청년층 포함 전월세 대출지원 강화

실수요자를 위한 주택공급 확대
관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 '주택공급확대 TF'를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련
·국토부에는 주택공급 확대 '실무기획단(단장 : 1차관)'을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황 발표

다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화
다주택자 대상 종부세 중과세율 인상
·(개인) '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표 준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용·(법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용

양도소득세
·(단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양 도 소득세율 인상·(다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과 세율 인상

취득세
·(다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상·(법인 전환 시 취득세 감면 제한) 개인에서 법인으로 전환 을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대 업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제

재산세
·(다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) → 원소유자(위탁자)로 변경

등록임대사업제 제도 보완
임대등록제도 개편
·단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지·그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무 강화

폐지유형 관리
·폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기 존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소·임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용

사업자 관리강화
·매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분 통해 등록임대사업 내실화

자료: 국토교통부

2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안"을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

자료 : 국토교통부

이후 2022년 국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한「국민 주거안정 실현방안」을 발표하였습니다. 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급시차 단축, 주거사다리 복원, 주택품질 제고라는 국민주거 안정 실현을 위한 5대 전략을 수립하였습니다. 세부적으로 향후 5년간 270만호를 공급할 예정이며, 수도권 158만호, 서울 50만호, 지방대도시에도 52만호를 공급할 계획입니다. 이를 통해 도심 내집 마련 기회를 확대할 예정이며, 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발, 재건축 사업 정상화를 추진할 예정입니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료 : 국토교통부

재건축부담금 제도가 2006년 도입된 이후로 정상적으로 시행되지 못함을 근거로 정부는 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치의 일환으로 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였습니다. 그동안 과거 기준을 그대로 적용하여 불합리한 수준의 부담금이 산정되었으며, 이로 인해 재건축, 지연 보류 등의 원인이 되었습니다. 따라서, 부과기준을 현실화하고 재건축을 통해 공공주택 공급 확대를 유도하며, 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도가 신설되었습니다.

[2022.09.29 '재건축부담금 합리화 방안']

항목
상세내역

국민 주거안정 실현방안의 후속조치 일환으로 발표재건축부담금 제도는 '06년 동비 이후 2차례 유예되는 등 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준 유지

1. 부과기준 현실화
- 면제금액 현행 3천만원에서 1억원으로 상향- 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대

2. 부과 개시시점 조정
- 부담금 산정의 기준인 '초과이익'의 경우 정비사업을 위한 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정- 정비 사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 '조합'이며, 이에 따라 초과이익 산정 개시시점을 "조합설립 인가일"로 조정하여 부과체계의 합리성 제고

3. 공공기여 감면 인센티브
- 현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써 이러한 사업유인이 감소되는 문제 존재- 이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할예정

4. 실수요자 배려
- 현재 주택보유 기간, 구입목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있음

- 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해- 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 6년 이상 보유한 경우 부담금 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획- 1시대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 주택 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정

자료 : 국토교통부

한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되자, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류
소분류
상세내역

다주택자 규제패러다임 전환
세제 부문
① 취득세 중과 완화(최대 12% -> 최대 6%)

② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

금융 부문
① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0% -> 30% 허용)

실수요자 대상규제 개선
규제 정상화
① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정

② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화

③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)

주거부담 완화
① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하

② 특례보금자리론(1년 한시) 도입

주택공급기반위축 방지
정비사업
① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선

공공주택
① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절

PF시장 지원
① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

임대차 시장안정화 도모
민간 등록임대
① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공

민간 사적임대
① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진

공공임대
① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

자료 : 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류
소분류
상세 내역

구분
현행
개선

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율
분양권
1년 미만 70%1년 이상 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

주택·입주권
1년 미만 70%1~2년 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

재건축 안전진단합리화 방안
구조안전성 비중
50%
30%

주거환경 비중
15%
30%

설비노후도 비중
25%
30%

무조건부 재건축 허용판정점수 기준
30점 이하
45점 이하

공공기관 적정성 검사 의무 시행
폐지
지자체 요청 시에만 제한적 시행

등록임대주택 복원 및 세제·금융 혜택
단기(4년) 건설임대
폐지
-

단기(4년) 매입임대
폐지
-

장기(10년) 건설임대
존치
-

장기(10년) 매입임대
축소(비아파트만 허용)
복원(85㎡ 이하 아파트)

<세제 인센티브>1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공<금융 인센티브>1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용

PF시장 연착륙 지원
1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원)2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증 (HUG, HF 신설)* 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지 검토 가능

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화
1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

자료 : 국토교통부

국토교통부는 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다. 이를 통해 공급 여건을 신속하게 개선하고 2024년 공급 확대로 정상화를 견인함으로써 현 정부 목표를 초과 달성을 추진할 예정입니다.

[2023.09.26 주택공급 활성화 방안]

구분
내용

① 공공 주택공급 확대
- 공공주택 공급물량 확대- 패스트트랙을 통한 조기 공급- 기 추진 사업의 철저한 공정관리

② 민간 주택공급 활성화
- 공공택지 전매제한 완화- 조기 인허가 인센티브- 분양 → 임대전환 공급 촉진- 공사비 증액 기준 마련- 인허가 절차 개선- 건설인력 확충- 규제 정상화 입법 완료

③ 금융지원 강화
- PF대출 보증 확대- 부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대- 중도금 대출 지원

④ 단기공급 가능한 非아파트 사업여건 개선
- 非아파트 자금조달지원- 非아파트 규제 개선

⑤ 신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충
- 재개발/재건축 사업절차 개선- 소규모 정비사업 사업성 개선

자료 : 국토교통부

또한, 정부는 2024년 1월 4일「2024년 경제정책방향」에서 부동산 및 건설 시장 안정 관련 대책을 포함한 부동산 부문 정책 방향을 발표했습니다. 수주 및 착공 감소, 고금리에 따른 건설사 자금조달 애로, 부동산 PF 리스크 등으로 건설투자가 감소함에 따라 정부는 '3기 신도시 조기 주택착공 추진' 등 공공부문 주택건설, 85조원 이상 유동성 공급 프로그램, 금융회사 건전성 관리노력 강화 등을 주요 정책으로 발표하였습니다.

[2024년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

부동산 PF 연착륙
유동성 공급
① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF사업장 정상화
① PF 사업장별 애로요인 점검, 부실우려 및 부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면

제도 개선
① 부동산 개발사업 추진방식 등 근본적 개선 추진

② 토지신탁 내실화 방안 마련

부동산시장 정상화
① 부동산 시장 정상화 입법과제 관련 후속조치(시행령 개정 등) 추진

② 다주택자에 대한 양도세 중과배제(~'24.5월) 1년 한시 연장

주택공급활성화
공공부문 공급
① 주요 3기 신도시 '24년 부지조성 및 조기 주택착공 추진

② 뉴:홈 '24년 중 9만호 이상 공급하고 사전청약 1만호 실시

민간 애로해소
① 주택공급 인·허가 통합심의 의무화

② 정비사업 관련 의결시 온라인 총회 개최 및 전자적 방식의 조합원 의결 도입

임대차시장리스크 관리 강화
다세대·다가구지원
① '24년 중 LH 등에서 구축 다세대·다가구 주택 1만호 이상 매입

② 등록임대사업자가 주택공사 등에 1년 한시 소형·저가주택(아파트 제외) 양도 허용

③ 소형·저가주택(APT 제외) 매입시 1년 한시 취득세 감면 및 청약 무주택자 지위 유지

공공임대 지원
① 공공임대 11.5만호 이상 공급

서민·
취약계층주거지원 강화

주택유형 다양화
① 토지임대부·지분적립형 주택 등에 대한 세제지원 확대

주거부담 완화
① 디딤돌대출·보금자리론 예년 수준 공급

부동산 PF 연착륙
유동성 공급
① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF사업장 정상화
① PF 사업장별 애로요인 점검, 부실우려 및 부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면(~'25)

자료: 기획재정부 및 관계부처(2024.01.04)

국토교통부는 2024년 1월 10일에 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 통해 재건축 완화, 공공주택 공급 계획, 특례대출 확대 등의 내용을 포함한 부양책을 발표하였습니다. 이후 금리 인하에 대한 기대감과 맞물려 증권신고서 제출일 현재기준 부동산 경기가 소폭회복하는 양상을 보이고 있으나, 아직까지는 거래량 등의 지표를 통해 보았을 때 평년수준에 현저히 미치지 못하는 수준으로 건설 경기 및 부동산 시장에 대한 전망은 여전히 낙관하기 어려운 상황입니다. 정부기관의 부양책에도 불구하고 부동산 경기침체가 장기화 될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자분들께서는 이 점 유의해주시길 바랍니다.

[2024.01.10 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안]

구분
내용

도심공급확대
재건축, 재개발
1. 사업속도: 패스트트랙 도입2. 진입문턱: 정비사업 추진 요건 완화3. 사업성: 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화4. 중단 없는 사업: 공사비 갈등 완화

1기 신도시 재정비
1. 신속하고 내실있는 계획 수립2. 노후계획도시 정비 사업여건 획기적 개선3. 공공의 역활은 충실히, 차질 없이 이행

소규모정비,도심 복합사업
1. 진입문턱: 사업 가능 지역 확대2. 사업속도: 절차 간소화 및 참여유인 제고3. 사업성: 인센티브 및 자금지원 강화4. 광역정비: 미니 뉴타운 지원 확대

다양한 유형의 주택공급 확대
공급 여건 개선
1. 도시, 건축규제 완화2. 세제, 금융지원

활용도 제고
1. 구입 부담 경감2. 등록임대 사업 여건 개선3. 기업형 장기임대 활성화4. 신축매입약정 확대

전세사기 예방 및 피해지원
1. 보증금 피해 경감 지원2. 피해주 주거 지원 강화3. 종합 지원체계 강화4. 철저한 전세사기 예방

신도시 등 공공주택 공급
공공주택 공급 확대
1. '24년 공공주택 14만호+a 공급2. 공공주택 민간 참여 확대

3기 신도시 등 공공택지
1. 물량확대: 신규택지 2만호, 수도권 신도시 3만호2. 신도시 조성속도 제고

건설경기 활력 회복
자금조달 및 유동성 지원
1. PF대출 지원2. 유동성 지원

공공지원을 통한 민간 애로 해소
1. 지방 사업여건 개선2. 공공임대 참여지분 조기매각

사업장별 갈등해소 지원
1. 공적 조정위원회2. 민간 사업장 공공인수3. 정상화 펀드

건설사업 관련 리스크 완화
1. 공사 재개 지원2. 수분양자 보호3. 협력업체 보호

건설투자 활성화
1. 재정 조기 집행2. 민자사업 확대

자료 : 국토교통부

더불어 2024년 7월 3일 발표한 「2024년 하반기 경제정책방향」에서 정부는 연초 계획 대비 공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대하며 공공부문 투자 확대 정책을 발표하였으며, 부동산 PF 시장 안정화를 위해 9.4조원 규모의 유동성 공급 등의 정책을 발표하였습니다. 정부는 부동산PF 불안이 가계부채 증가로 이어지지 않도록 가계부채 증가율을 경상성장률 이내로 관리하는 등 2024년 GDP 대비 가계부채 비율을 90% 초반 수준으로 관리한다는 구상을 밝혔으며, 하반기 중 자기자본비율 확대를 포함한 부동산PF 제도 개선방안을 도입할 예정입니다.

[2024년 하반기 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

공공부문 투자·융자 확대
공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대
① 공공기관 투자 +2조원② 신규 민간투자사업 발굴 +5조원③ 정책금융 융자·보증 등 +8조원

부동산PF 시장 안정화
94조원 규모 유동성 공급
① PF보증 30조원, 건설공제조합보증 10조원, 준공전 미분양 대출보증 5조원 등

하반기 중 부동산 PF제도 개선방안 발표
① PF사업 자기자본 비율에 따른 인센티브 차등화, 사업성 평가 강화 등

자료: 기획재정부 및 관계부처(2024.07.03)

이에 따라 정부는 2024년 11월 14일, 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 「부동산 PF 제도 개선방안」을 발표하였습니다. 이번 개선방안은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 국내 주택 공급 및 건설 투자에서 핵심적인 역할을 하고 있음에도 불구하고, 시행법인의 낮은 자기자본비율로 인해 부동산 경기 변동에 취약하며, PF 관련 정보의 체계적인 관리 부재로 인해 위기 발생 시 신속한 대응이 어렵다는 문제점을 해결하기 위해 마련되었습니다. 이에 이번 대책은 이러한 취약점을 보완하고 시장의 안정성을 강화하기 위한 전략적 방안을 제시하고 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 부동산 PF 시행법인의 재무 건전성을 높이기 위해 안정적인 자기자본 확충 기반을 마련하는 방안, 둘째, 시장 내 공정한 거래 질서를 확립하기 위한 조치, 셋째, 단순 분양 중심에서 벗어나 개발·운영 역량을 갖춘 전문 디벨로퍼를 육성하는 방안 등이 포함됩니다. 관련 내용은 아래와 같습니다.

[2024.11.14 부동산 PF 제도 개선방안]

주요 개선방안
정책 방향

1. 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련
- 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련- 인센티브 등을 통한 자본 확충 지원- 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 및 금융 건전성 규제체계 합리화

2. 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립
- PF대출시 사업성 평가 강화- 불합리한 관행 개선- PF통합정보시스템 구축- 부동산신탁사의 토지신탁 내실화

3. 역량있는 한국형 디벨로퍼 육성
- 리츠를 통한 개발 및 운영이 가능한 디벨로퍼 육성- 우수 디벨로퍼 인증체계 마련- 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화

자료: 금융위원회

[2024.11.14 부동산 PF 제도(부동산신탁업 관련)]

구분
개선방안
일정 (조치 계획)

책임준공 합리화
- 책임준공 개선 TF를 운영하여 책임준공 개선방안 마련예정
'25년 1분기

- 책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준 마련
'24년 12월

자금조달 규제완화
- 부동산신탁사 개발신탁 사업장에 기관투자자가 사업비의 일정부분(15%)을 투자할 수 있도록 허용 검토
'25년 하반기

NCR 규제강화
- 개발신탁 수탁한도를 자기자본에 비례하여 제한 등 리스크 관리 강화 내용 포함
'25년 7월

자료: 금융위원회, 한국신용평가

또한,
국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처가 합동으로 발표한 '부동산 PF 제도 개선 방안'의 후속 조치
로 2024년 12월 10일 금융감독원은 '책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준'을 제정함에 따라 책임준공 의무가 있는 신탁사의 업무처리절차의 기준을 정하고 책임준공의 미이행에 따른 손해배상 범위에 대한 가이드라인을 마련하였습니다. 한편, 2025년 03월 19일 국토교통부, 서울특별시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행 및 금융감독원은 최근 서울 ·수도권 주요 지역 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 거래량이 크게 증가하는 등 시장 불안 조짐이 나타나고 있으며, 추가적인 집값 상승 및 가계대출 급증 가능성에 대한 우려에 따라 부동산 관계기관 회의를 개최하여 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다.

[2025.03.19 주택시장 안정화 방안]

구분
내용

토지거래허가구역 확대

- 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 6개월간 강남·서초
·송파·용산구의 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정

전세대출 보증비율 축소
- HUG 전세자금대출 보증비율 기존 100%에서 90%로 조기 하향 (2025년 5월)

재건축·재개발 활성화

-
재건축·재개발 속도를 높이기 위한 법률 개정 추진- 2년간 11만호 이상 공급 목표 유지-
수도권 공공택지 미분양 매입확약 등 조기 공급 추진

가계대출 총량관리 강화

-
지역별 가계대출 모니터링 강화
-
다주택자·갭투자 관련 대출 규제

자료 : 국토교통부

가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로, 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면이기 때문에 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없습니다. 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 수요 확대에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나 부동산 관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다

상기 서술한 부동산 관련 규제들의 완화책에 더해 전세계적인 금리인상·긴축 기조 및 부동산·건설 경기의 위축이 2022년 하반기 및 2023년 대비 다소 진정된 모양세를 보이고 있어 침체됐던 분위기가 상대적으로 진정된 상황으로도 볼 수 있습니다. 그러나 중·단기적인 관점에서 부동산 및 건설시장에 부정적인 영향을 주었던 요인들이 해소된 것은 아니며, 시장 분위기는 여전히 침체된 상황이라 볼 수 있습니다. 거시 경제의 긴축국면, 부동산 및 건설경기의 위축은 상기 서술한 부동산 규제완화 정책의 시행에도 불구하고 당사의 매출성장 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자분들께서는 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속적으로 위축될 경우 당사의 수익성이 악화될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

<부동산PF 유동성 위기에 관한 사항>

아. 2022년 강원도중도개발공사(GJC)의 레고랜드발 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건, 새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등
부동산 시장에 부정적인 영향을 주는 사건들이 연이어 발생하며, 부동산 경기는 위축된 상황입니다. 또한, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였고 2024년 1월 12일 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 이와 같은 PF 부실 우려 현실화로, 부동산 PF시장 투자심리 악화가 지속될 경우 건설사 및 시행사의 자금 조달 여력이 더욱 저하될 수 있습니다. 국내 부동산 경기 침체 지속으로 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하가 발생할 경우, 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

2022년 09월 강원도 산하 강원도중도개발공사(GJC)가 레고랜드 건설 과정에서 발행한 ABCP 상환에 실패하였습니다. 레고랜드코리아의 사업 자금조달을 위하여 SPC(아이원제일차(주))를 설립하여 2,050억원 대출을 시행하였고 강원도개발공사의 대출채권을 기초자산으로한 유동화물을 강원도 지급보증(신용등급 A1)으로 발행하였습니다. 하지만 대출만기일(2022년 09월 29일)에 대출이 연장되지 못하며 강원중도개발공사의 지급보증인인 강원도가 채무를 이행해야 했으나, 09월 28일 강원도는 채무이행 대신 강원중도개발공사에 대한 회생 신청을 발표하였습니다. 이에 한국신용평가(주)는 기존 아이원제일차(주)가 발행하는 ABCP의 신용등급을 A1에서 C로 하향 조정하였습니다. 이후 지자체가 보증한 채권의 불신이 커졌고 PF시장의 리스크 확대는 물론, 전반적인 부동산 대출 시장에 부정적 영향을 미치며 특히 단기자금시장을 중심으로는 자금경색 우려가 심화되었습니다.

[아이원제일차(주) 유동화 구조도]

아이원제일차 구조도.jpg
아이원제일차 구조도

자료 :한국신용평가

강원도의 채무상환 불이행 리스크로 인하여 금융시장에서 유동성의 위기가 확대되어 단기시장 뿐만아니라 회사채 채권시장 투자 심리가 위축되었습니다. 이러한 영향은 건설업계로 전이될 가능성이 존재하였기에 강원도는 기존의 입장을 번복하여 ABCP 2,050억에 대하여 전액 상환하겠다는 계획을 밝혔으며, 2022년 12월 12일 ABCP를 전액 상환 하였습니다.한편 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였으며, 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)신청으로 향후 건설 업계에 자금 조달의 어려움이 증가하고 추가적인 구조조정 가능성이 존재하고 있습니다.

새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등 추후 부동산 PF시장 투자심리 악화에 따라 자금조달이 어려움을 겪는다면 국내 부동산 경기 침체가 지속될 수 있습니다. 부동산 경기가 둔화되면서 차입형토지신탁 사업장 분양률이 저하되면 부동산신탁사의 공사비 조달 부담이 높아지면서 신탁계정대 규모가 증가하고, 일부 분양률이 저조한 사업장을 중심으로 대손 부담도 높아질 수 있습니다. 또한, 부동산 경기 둔화 및 자금시장 경색으로 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 시공사 부도위험이 높아짐에 따라 부동산신탁사가 부담하고 있는 우발부채 현실화 가능성이 상승할 수 있습니다. 이처럼 부동산 경기 침체가 지속된다면 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하로 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

2. 회사위험

<영업수익,
영업손익 및 당기순손익에 관
한 사항>

가. 당사의
2024년말 연결기준 영업수익은 2,363억원으로 2023년말 2,701억원 대비 12% 감소했습니다.

이자수익은 553억원으로 2023년말 626억원 대비 12% 감소하였고, 수수료수익은 1,468억원으로 2023년말 1,210억원 대비 21% 증가했습니다. 한편, 2024년말 영업비용은 2,024억원으로 2023년말 2,389억원 대비 15% 감소하였습니다. 영업손익의 경우, 2023년말 312억원 대비 9% 증가한 339억원을 기록하였습니다.
이는 수주실적이 개선되며 수수료수익이 증가하였고 사업장 리스크 통제에 따라 영업비용을 절감하였으나 기투자한 부동산 펀드의 지분법손실을 반영함에 기인
합니다.

한

편, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다.
다만, 2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였으며,
2024년말 차입형토지신탁 수수료율도 2.38%로 전년말 대비 0.42%p. 상승하는 등 전반적으로 회복 추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다.

당사의 신규수주(약정보수 기준)는 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며,

2023년말 532억으로 전년말 2,256억원 대비 76.4% 하락한 수치를 보였습니다.

2024년말 기준 신규수주는 1,412억원으로 차입형토지신탁과 리츠 부문의 수주증대에 힘입어 전년 대비 165.4% 증가하였으나, 전반적인 업계 신규수주 부진으로 2022년 이전 대비 여전히 낮은 수치를 보이고 있습니다.

향후 국내외 경기 불안으로 인해 부동산 시장이 침체되거나 신탁업 경쟁 과열로 인해 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율이 감소할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의
하시기 바랍니다.
한편
,
당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 76억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었으며, 2024년에도 189억원의 당기순손실을 기록했습니다.

이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데,

당사는 2024년말 기준 전년 대비 63.3% 증가한 640억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다.
당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등
주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

당사는 2019년까지 영업수익 1위의 시장지위를 유지하였으나, 경쟁심화 및 부동산 시장 침체에 따라 수주 감소가 지속되었으며 수주비중을 높인 도시정비사업이 더디게 진행되며 매출인식이 지연됨에 따라 수익성이 감소하였습니다. 당사의 2024년 연결기준 영업수익은 2,363억원으로 전년 2,701억원 대비 12% 감소하였습니다. 이자수익은 553억원으로 전년 626억원 대비 12% 감소하였고, 수수료수익은 1,468억원으로 전년 1,210억원 대비 21% 증가했습니다. 한편, 2024년 영업비용은 2,024억원으로 전년 2,389억원 대비 15% 감소하였습니다. 영업손익의 경우, 전년 312억원 대비 9% 증가한 339억원을 기록하였습니다. 이는 수주실적이 개선되며 수수료수익이 증가하였고 사업리스크 통제에 따라 영업비용을 절감하였으나 기투자한 부동산 펀드의 지분법손실을 반영함에 기인합니다.

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2024년
2023년
2022년
2021년

영업수익
236,338
270,086
212,858
225,501

수수료수익
146,834
120,971
141,597
144,852

유가증권평가및 처분이익
12,917
84,057
13,484
11,483

이자수익
55,319
62,598
55,977
43,862

기타의 영업수익
21,268
2,460
1,800
25,304

영업비용
202,394
238,851
159,524
135,991

유가증권평가및 처분손실
28,828
12,201
14,607
4,355

이자비용
36,766
75,425
19,391
16,134

대출채권평가및처분손실
35,707
56,332
30,107
26,100

판매비와관리비
84,704
87,290
84,839
81,924

기타영업비용
16,391
7,602
10,580
7,478

영업손익
33,943
31,236
53,334
89,510

자료: 당사 사업보고서

당사의 수탁고는 2021년말 7조 208억원에서 지속적으로 증가하여 2023년말 8조 3,947억원을 기록하였으며, 2024년말 수탁고는 9조 4,593억원으로 전년말 대비 13% 증가하였습니다. 신탁보수 또한 2021년 717억원에서 2022년 743억, 2023년 766억원으로 지속적으로 증가하였으며, 2024년말 기준 신탁보수는 928억으로 전년 대비 21% 증가했습니다. 이는 신탁방식 정비사업 부문의 본격적인 매출화에 기인한 것으로 판단됩니다.

한편, 토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다. 또한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다. 다만, 2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였으
며 2024년말 차입형토지신탁 수수료율도 2.38%로 전년말 대비 0.42%p. 상승하는 등 전반적으로 회복 추세에 있습니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2023년 532억으로 전년 (2,256억원) 대비 76.4% 하락한 수치를 보였습니다.

2024년말 기준 신규수주는 1,412억원으로 차입형토지신탁과 리츠 부문의 수주증대에 힘입어 전년 대비 165.4% 증가하였으
나, 전반적인 업계 신규수주 부진으로 2022년 이전 대비 여전히 낮은 수치를 보이고 있습니다.향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2024년
2023년
2022년
2021년

수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고

토지신탁
4,621,515
89,230
1.93%
4,838,424
74,969
1.55%
4,681,617
70,341
1.50%
4,390,311
69,347
1.58%

차입형 토지신탁
3,242,688
77,165
2.38%
3,451,358
67,773
1.96%
3,348,894
63,455
1.89%
3,179,136
63,421
1.99%

관리형 토지신탁
1,378,829
12,065
0.88%
1,387,066
7,195
0.52%
1,332,723
6,886
0.52%
1,211,175
5,926
0.49%

관리신탁
212,414
1,172
0.55%
172,260
948
0.55%
111,831
1,597
1.43%
95,575
56
0.06%

처분신탁
412,549
11
0.00%
380,019
48
0.01%
448,134
35
0.01%
386,212
591
0.15%

담보신탁
4,142,081
2,282
0.06%
2,912,216
301
0.01%
3,050,896
2,047
0.07%
2,124,703
1,262
0.06%

분양관리신탁
67,815
133
0.20%
91,798
316
0.34%
85,816
291
0.34%
23,984
449
1.87%

합계
9,459,384
92,828
0.98%
8,394,717
76,582
0.91%
8,378,294
74,311
0.89%
7,020,785
71,705
1.02%

자료: 당사 사업보고서, 업무보고서

[신규수주(약정보수 기준) 추이 (2024년 기준)]

(단위: 억원)

구분
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년

차입형 토지신탁
548
10
504
843
1,155

차입형 도시정비
95
334
341
810
421

관리형 토지신탁
40
24
111
118
154

담보신탁
23
4
18
23
165

리츠
484
91
787
379
135

기타
222
76
495
411
118

신규수주합계
1,412
539
2,256
2,584
2,148

자료: 당사 제시

한편, 당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 76억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었으며, 2024년에도 189억원의 당기순손실을 기록했습니다. 이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데, 당사는 전년 392억원 대비 63.3% 증가한 640억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다. 증가한 지분법투자주식평가손실로 인해 당사는 2024년말 기준 339억원의 영업이익을 기록하며 전년 312억원 대비 8.7% 증가하였음에도 당기순손실은 189억원으로 전년 77억원 대비 146.2% 확대되었습니다.세부적으로 살펴보면, 2024년말 기준 당사가 87.00%의 지분을 보유하고 있는 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사의 지분법손실이 563억원, 당사가 93.21%의 지분을 보유하고 있는 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사의 지분법손실이 75억원으로 전체 지분법투자주식평가손실의 대부분을 차지하고 있습니다. 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사는 동부건설의 최대주주인 키스톤에코프라임의 지배회사이며, 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사는 HJ중공업의 최대주주인 에코프라임 마린퍼시픽 유한회사의 지배회사입니다. 당사는 동부건설 및 HJ중공업 지분 투자를 위해 각 투자합자회사에 출자한 바 있습니다. 동부건설의 경우 2023년 별도기준 364억원의 영업이익을 기록하였으나, 비우호적인 건설업황과 높은 원가율로 인해 2024년 별도기준 996억원의 영업손실을 기록하며 수익성이 악화되었습니다. HJ중공업의 경우 조선부문 매출원가 증가와 건설 부문 침체 지속으로 인해 2023년 별도기준 1,082억원을 영업손실을 보았으나, 2024년 별도 기준 75억원의 영업이익을 기록하는 등 점차 회복하는 모습을 보이고 있습니다. 이처럼 당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등 주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다
.

[연결기준 당기순이익(손실) 추이]

(단위 : 백만원, %)

2024년
2023년
2022년
2021년

영업수익

236,338
270,086
212,858
225,501

영업손익

33,943
31,235
53,334
89,510

지분법투자주식평가손실
-64,010
-39,233
16,757
92,311

당기순손익

-18,860
-7,660
24,325
139,995

- 지배회사지분 순이익
-16,464
-8,445
24,097
139,341

- 비지배지분 순이익
-2,396
785
228
654

연결에 포함된 회사수
13
15
16
15

자료: 당사 사업보고서

[
연결기준 관계기업 및 공동기업투자주식의 내역]

(단위 : 천원)

회사명
주요영업활동
결산월
2024년말
2023년말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

관계기업:

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
12월
87.00%
206,356,407
87.00%
262,330,389

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
투자업
12월
45.45%
18,566,390
45.45%
17,242,557

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호
부동산투자업
12월
40.14%
10,106,974
40.14%
10,079,231

우림에이엠씨㈜(*2)
부동산투자업
12월
15.26%
-
15.26%
-

광주중외공원개발 주식회사(*3)(*4)
부동산개발업
12월
30.00%
-
30.00%
1,622,302

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사(*1)
집합투자업
12월
93.21%
94,206,579
90.33%
62,835,807

케이원김포로지스PFV(*4)
부동산업
12월
19.90%
-
19.90%
894,383

키움평택PFV(*4)
부동산개발업
12월
18.18%
1,922,044
18.18%
1,951,151

케이원프리미어
부동산개발업
12월
28.83%
13,247,187
28.83%
8,853,909

㈜피제이엠씨에프(*7)
부동산개발업
12월
1.25%
53,685
-
-

북항아이디씨피에프브이㈜(*4)
부동산개발업
12월
5.00%
380,369
5.00%
1,231,369

소 계

344,839,635

367,041,098

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV(*5)(*6)
부동산투자업
12월
40.00%
15,980,635
40.00%
15,076,673

마그나PFV(*6)
부동산개발업
12월
0.00%
933
0.00%
957

SISTA PTE. LTD
부동산개발업
12월
50.00%
29,077,850
50.00%
4,975,250

소 계

45,059,418

20,052,880

합 계

389,899,053

387,093,978

(*1) 연결기업은 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*2) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 주지배기업의직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.(*4) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 주주협약에 따라 이사선임권한이 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

(*5) 보통주 15%와 제2종종류주식과 제3종종류주식 25%로 구성되어 있습니다.(*6) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 공동지배력이 있다고 보아 공동기업투자주식으로 분류하였습니다.(*7) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 당기말 현재 행사가능한 ㈜피제이엠씨에프에 대한 전환사채의 전환권을 행사할 경우 지분율이 23.30%로 증가하게 됩니다. 이러한 잠재적 의결권의 행사에 따른 영향을 고려하여 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

자료: 당사 사업보고서

[연결기준 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역]

(단위 : 천원)

회사명
2024년초
취득
대체
지분법손익
지분법자본변동
지분법이익잉여금변동
배당금
2024년말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
262,330,390
7,716,000
-
(56,333,874)
(7,911,951)
555,842
-
206,356,407

에코프라임환경1호사모투자합자회사
17,242,556
-
-
1,360,209
(36,375)
-
-
18,566,390

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,079,232
-
-
75,865
-
-
(48,123)
10,106,974

우림에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,622,301
-
-
(1,622,301)
-
-
-
-

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
62,835,807
40,000,000
-
(7,517,162)
(1,112,066)
-
-
94,206,579

케이원김포로지스PFV
894,384
-
-
(894,384)
-
-
-
-

키움평택PFV
1,951,151
-
-
(29,107)
-
-
-
1,922,044

케이원프리미어
8,853,909
4,320,000
-
77,381
(4,103)
-
-
13,247,187

㈜피제이엠씨에프
-
-
74,983
(21,298)
-
-
-
53,685

북항아이디씨피에프브이㈜
1,231,369
-
-
(851,000)
-
-
-
380,369

소 계
367,041,099
52,036,000
74,983
(65,755,671)
(9,064,495)
555,842
(48,123)
344,839,635

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
15,076,673
-
-
1,745,663
(841,701)
-
-
15,980,635

마그나PFV
957
-
-
(24)
-
-
-
933

SISTA PTE. LTD.
4,975,250
24,102,600
-
-
-
-
-
29,077,850

소 계
20,052,880
24,102,600
-
1,745,639
(841,701)
-
-
45,059,418

합 계
387,093,979
76,138,600
74,983
(64,010,032)
(9,906,196)
555,842
(48,123)
389,899,053

자료: 당사 사업보고서

<재무비율 관련 위험>

나.
2024년말 연결기준 부채비율 91.2%, 차입금의존도 36.0%로
진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 증가와 도시정비사업 관련 차입금 인식 등으로 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는 증가하는 추세입니다.
이에 2021년말 연결기준 차입부채는 4,878억원이었으나, 2023년말 연결기준 차입부채는 약 6,741억원으로 증가하였으며,
2024년 연결기준 차입부채는 전년대비 소폭 감소한 약 6,594억원을 기록
하고 있습니다.
향후 영업실적이 악화되거나 당사의 차입금이 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하시킬 수 있습니다.

당사의 2024년말 연결기준 부채총계는 8,739억원이며, 자본총계는 9,582억원으로 부채비율은 91.2%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채 총계는 6,594억원이며 자산총계는 1조 8,321억원으로 차입금의존도는 36.0% 수준입니다.한편, 당사는 진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 증가와 도시정비사업 관련 차입금 인식 등으로 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금의존도가 증가하는 추이를 보이고 있습니다. 이에 2021년말 연결기준 차입부채는 4,878억원이었으나, 2023년말 연결기준 차입부채는 약 6,741억원으로 증가하였으며, 2024년 연결기준 차입부채는 전년대비 소폭 감소한 약 6,594억원을 기록하고 있습니다. 향후, 재무건전성이 악화되어 영업실적이 부진하거나 당사의 차입금이 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
FY2024
FY2023
FY2022
FY2021

현금및예치금
228,421
153,822
275,409
360,185

유가증권
618,572
628,855
709,115
608,104

대출채권
748,869
860,806
555,055
565,704

대손충당금(-)
-145,844
-125,911
-98,661
-81,142

유형자산
71,785
80,047
40,511
46,714

투자부동산
68,430
70,121
71,812
73,503

기타자산
96,054
92,945
66,169
67,239

자산총계
1,832,131
1,886,596
1,718,071
1,721,449

차입부채
659,375
674,146
498,453
487,665

기타부채
214,526
205,113
194,685
208,968

부채총계
873,901
879,259
693,138
696,633

자본금
252,489
252,489
252,489
252,489

자본총계
958,230
1,007,338
1,024,933
1,024,816

부채비율(%)
91.2%
87.3%
67.6%
68.0%

차입금의존도(%)
36.0%
35.7%
29.0%
28.3%

자료: 당사 사업보고서

2024년말 연결기준 당사의 차입금, 사채 내역 및 연도별 상환계획은 아래와 같습니다.

[차입금]
(단위 : 천원)

구분
차입처
만기일
2024.12.31
2024년말
2023년말

연이자율(%)

일반대출
한국산업은행
2025-10-25
산금채(1Y)+1.50
30,000,000
30,000,000

일반대출
한국산업은행
2026-07-26
산금채(2Y)+1.68
20,000,000
-

일반대출
농협은행
2025-02-03
MOR(1Y)+1.62
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
2025-04-27
MOR(1Y)+1.64
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
2025-09-01
MOR(1Y)+1.34
10,000,000
10,000,000

일반대출
국민은행
2026-11-28
MOR(18M)+1.77
10,000,000
-

일반대출
우리은행
2025-02-25
CD(3M)+2.29
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
2025-10-23
CD(1Y)+2.05
30,000,000
30,000,000

기업어음
한국투자증권
2025-12-26
4.90
10,000,000
-

일반대출
중국광대은행
2025-01-27
CD(3M)+2.3
20,000,000
20,000,000

주택도시기금(*1)
주택도시보증공사
2026-05-31
2.20(*2)
25,157,150
24,533,233

도시정비사업비 대출(*1)
우리은행
2025-09-14
CD(3M)+2.10
18,100,000
11,100,000

명동새마을금고 외 9개 새마을금고
2027-05-31
CD(3M)+0.95
74,993,756
-

우리은행
-
-
-
23,588,426

농협은행
-
22,545,687

경남은행
-
14,091,054

일반대출
시화물류센터PFV
2025-12-31
8.00
3,000,000
1,000,000

일반대출
기업은행
-
-
-
29,000,000

일반대출
우리은행
2027-04-29
2.20
4,650,000
4,650,000

일반대출
DB저축은행
2027-03-22
MOR(1Y)+4.38
1,750,000
1,750,000

일반대출
DB저축은행
2027-04-25
MOR(1Y)+4.38
1,425,000
1,425,000

일반대출
장안 신용협동조합
-
-
-
4,500,000

일반대출
화서 신용협동조합
-
-
-
1,800,000

일반대출
당산 신용협동조합
-
-
-
900,000

일반대출
북수원 신용협동조합
-
-
-
900,000

일반대출
전주삼천 신용협동조합
-
-
-
900,000

일반대출
우리은행
2026-09-04
CD(3M)+1.73
9,000,000
-

일반대출
엔에이치저축은행
2025-09-04
8.50
1,167,000
2,000,000

일반대출
에스비아이저축은행
2025-09-04
8.50
2,333,000
4,000,000

일반대출
더케이저축은행
2025-09-04
8.50
1,750,000
3,000,000

일반대출
애큐온저축은행
2025-09-04
8.50
1,750,000
3,000,000

일반대출
우리금융저축은행
2025-09-04
8.50
5,000,000
-

합 계
370,075,906
334,683,400

(주1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비로만 사용할 수 있습니다. (주2) 동 이자율은 국토교통부의 기금운용계획에 의해 이자율이 변경되는 경우 그에 따라 변경됩니다.자료: 당사 사업보고서

[사채]
(단위 : 천원)

종류
만기일
2024.12.31연이자율(%)
2024년말
2023년말
인수기관

제40회 무보증사채
2024-07-26
-
-
60,000,000
한국투자증권

제41회-1 무보증사채
2024-02-23
-
-
70,000,000
한국투자증권

제41회-2 무보증사채
2025-02-21
4.46
30,000,000
30,000,000
한국투자증권

제42회-1 무보증사채
2024-02-28
-
-
30,000,000
KB증권

제42회-2 무보증사채
2024-08-28
-
-
50,000,000
KB증권

제43회 무보증사채
2025-05-30
7.65
100,000,000
100,000,000
KB증권

제44회-1 무보증사채
2026-02-20
7.06
70,000,000
-
KB증권

제44회-2 무보증사채
2027-02-22
7.40
30,000,000
-
KB증권

제45회-1 무보증사채
2026-08-28
6.37
21,000,000
-
KB증권

제45회-2 무보증사채
2027-08-27
6.27
39,000,000
-
KB증권

합 계
290,000,000
340,000,000

자료: 당사 사업보고서

[차입금 및 사채의 연도별 상환계획]
(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2025.01.01~2025.12.31
211,100,000
130,000,000
341,100,000

2026.01.01~2026.12.31
76,157,150
91,000,000
167,157,150

2027.01.01~2027.12.31
82,818,756
69,000,000
151,818,756

합 계
370,075,906
290,000,000
660,075,906

자료: 당사 사업보고서

2024년 연결기준 차입금은 3,701억원, 사채는 2,900억원으로 2023년말 연결기준보다 차입금은 (2023년말 3,347억원) 354억원 증가했으며, 사채는(2023년말 3,400억원) 500억원 감소했습니다. 한편, 2024년말 당사의 차입금 및 사채의 연도별 상환계획을 살펴보면 잔액기준 6,601억원 중 3,411억원은 1년내에 만기가 도래하는 단기성 차입금에 해당하며 그 비중은 약 51.7%에 해당합니다. 25.3%에 해당하는 1,672억원의 차입금 및 사채는 2년 내에 만기가 도래하며, 23.0%에 해당하는 1,518억원은 3년내에 만기가 도래하는 사채로 구성되어 있어 차입금 만기구조는 일부 장기화가 필요할 것으로 판단됩니다.

당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 하므로 부채 및 차입금이 일부 증가하는 추세입니다. 향후 개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며, 이 경우 이자비용 부담이 증가되며 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<대손충당금 적립 및 재무건전성 관련 위험>

다.
당사는
부동산 경기 저하로 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따라 고정이하 비중이 확대되었으며, 2023년말 별도기준 고정이하 자산 비율(규모)는 4,436억원으로 건전성분류대상자산의 44.6%, 2024년말 별도 기준 고정이하 자산 비율은 4,910억원으로 54.7%를 기록
했습니다. 고정이하자산이란 사업장의 분양률이나 공정률 등을 감안할 때 채무 상환 능력이 떨어져 채권 회수에 상당한 위험이 있는 자산을 의미합니다. 당사의 2024년말 기준 고정이하비중 대비 대손충당급 설정률은 29.2%를 기록하고 있습니다.한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2024년말 5,232억원으로 2021년말의 2,032억원 대비 157.5% 증가한 수준을 보이고 있습니다.
향후 부동산 시장 침체가 심화될 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 한편, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사 결정시 고려하시기 바랍니다.

당사의 2024년말 연결기준 대출채권 및 기타금융자산 잔액은 9,936억원이며, 대손충당금 1,558억원을 설정하고 있습니다. 당사의 대출채권은 대여금, 신탁게정대, 매입대출채권, 기타대출채권으로 구성되어 있으며, 기타금융자산은 미수금, 미수수익, 보증금으로 구성되어 있습니다. 신탁계정대란 당사와 같은 부동산신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 의미하며, 신탁계정대가 확대될수록 이자수익이 늘어나 실적에 긍정적인 영향을 미치지만 자금회수에 실패할 경우 신탁사의 손실로 반영될 위험이 있습니다. 2024년말 연결기준 당사의 신탁계정대 채권잔액은 7,941억원을 기록하였으며, 이는 대출채권 및 기타금융자산 총계의 79.9% 해당되는 비중입니다. 당사의 연결기준 대출채권, 기타수취채권 및 그에 설정된 대손충당금 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원, %)

구분
2024년말
2023년말
2022년말

채권잔액
손실충당금
설정률
채권잔액
손실충당금
설정률
채권잔액
손실충당금
설정률

대출채권
대여금(*)
65,129,606
(9,399,663)
14.4%
60,620,672
(10,143,472)
16.7%
71,510,869
(16,092,805)
22.5%

신탁계정대
794,118,431
(135,092,004)
17.0%
820,255,550
(113,669,177)
13.9%
551,369,800
(81,220,569)
14.7%

매입대출채권
34,457,740
(344,577)
1.0%
104,790,251
(1,047,903)
1.0%
29,785,411
(297,854)
1.0%

기타대출채권
1,007,752
(1,007,752)
100.0%
1,050,263
(1,050,263)
100.0%
1,050,263
(1,050,263)
100.0%

소 계
894,713,529
(145,843,996)
16.3%
986,716,736
(125,910,815)
12.8%
653,716,343
(98,661,491)
15.1%

기타금융자산
미수금
20,069,329
(1,282,200)
6.4%
25,696,429
(1,906,874)
7.4%
20,206,773
(5,096,862)
25.2%

미수수익
62,876,846
(8,642,397)
13.7%
53,509,780
(11,000,197)
20.6%
33,203,752
(9,242,307)
27.8%

보증금(*)
15,974,794
-
-
15,492,817
-
-
15,400,720
-
-

소 계
98,920,969
(9,924,597)
10.0%
94,699,026
(12,907,071)
13.6%
68,811,245
(14,339,169)
20.8%

합 계
993,634,498
(155,768,593)
15.7%
1,081,415,762
(138,817,886)
12.8%
722,527,588
(113,000,660)
15.6%

자료: 당사 사업보고서

(*)
채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

한편, 당사는 부동산 경기 저하로 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따라 고정이하 비중이 확대되었으며, 2023년말 별도기준 고정이하 자산 비율(규모)는 4,436억원으로 건전성분류대상자산의 44.6%, 2024년말 별도 기준 고정이하 자산 비율은

4,910억원으로 54.7%를 기록했습니다. 고정이하자산이란 사업장의 분양률이나 공정률 등을 감안할 때 채무 상환 능력이 떨어져 채권 회수에 상당한 위험이 있는 자산을 의미합니다. 당사의 2024년말 기준 고정이하비중 대비 대손충당금 설정률은 29.2%를 기록하고 있습니다. 당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2024년말
2023년말
2022년말
2021년말

건전성분류대상자산
8,983
9,940
6,282
6,308

고정이하
4,910
4,436
3,863
3,450

고정이하 비중
54.7%
44.6%
61.5%
54.7%

손실충당금
1,435
1,250
932
747

자기자본
8,805
8,694
8,801
8,628

충당금/고정이하
29.2%
28.2%
24.1%
21.7%

(충당금+자기자본)/고정이하
208.6%
224.2%
252.0%
271.7%

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템, 당사 사업보고서

이와 관련하여 대여일로부터 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모가 2018년말 4.9%을 기록한 이후 지속적으로 상승해 2024년말 65.9%를 기록했습니다. 2024년말 기준 신탁계정대의 채권 잔액은 7,941억원으로 이 중 약 34.1%에 해당하는 2,709억원은 1년 이내 실행되었습니다. 한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2024년 말 5,232억원으로 2021년말의 2,032억원 대비 157.5% 증가한 수준을 보이고 있습니다. 신탁계정대는 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 말합니다. 신탁계정대 연령은 대여일로부터 계산된 연령분석으로 연체와 직접적인 연관은 없으나, 부실사업장의 경우 자금이 연체되어 연령이 상대적으로 긴 점을 고려할 때 신탁계정대 연령과 연체의 상관관계는 높은 것으로 판단됩니다.

[신탁계정대여금 연령(경과기간)분석 추이]

(단위: 백만원)

구분
2024년말
2023년말
2022년말
2021년말

6개월 이하
215,783
86,327
201,386
255,638

6개월 초과 1년 이하
55,118
202,349
71,470
85,443

1년 이하 소계
270,900
288,676
272,856
341,081

(1년 이하 구성비율)
34.1%
35.2%
49.5%
62.7%

1년 초과 3년 이하
229,057
354,881
196,935
166,345

3년 초과
294,161
176,698
81,579
36,880

1년 초과 소계
523,218
531,579
278,514
203,225

(1년 초과 구성비율)
65.9%
64.8%
50.5%
37.3%

합 계
794,118
820,256
551,370
544,306

자료: 당사 사업보고서

한편, 당사는 2024년말 기준 72개의 차입형 토지신탁 사업장을 가지고 있으며 관련한 신탁계정대 규모가 6,226억원 수준입니다. 향후 부동산 시장 침체가 심화될 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 한편, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

[차입형 토지신탁 사업 현황(2024년말 기준)]

(단위: 개, 억원)

구분
사업장수
사업비(토지비포함)
신탁계정대
공정률
분양률

준공 사업장
47
81,013
3,390
100%
92%

진행 사업장
8
20,834
1,677
48%
41%

미착공 사업장
17
23,509
1,159
0%
0%

합계
72
125,356
6,226
49%
44%

주) 정비사업 제외, 분양률 및 공정률은 단순 평균자료: 당사 제시

[준공사업장 현황(2024년말 기준)]

(단위: 개, 억원)

구분
사업장수
신탁계정대
대손충당금
분양률

2018년 이전
3
1,376
853
90%

2019년
4
834
153
92%

2020년
3
598
145
52%

2021년
2
62
1
76%

2022년
2
92
1
78%

2023년
0
0
0
-

2024년
2
126
2
93%

합계
16
3,088
1,155
80%

주) 신탁대계정대여금 없는 사업장 제외, 분양률은 단순 평균자료: 당사 제시

한편, 당사의 별도기준 재무건전성 지표를 살펴보면, 영업용순자본비율은 2021년 말 374.01에서 2024년말 기준 269.1%까지 감소하였습니다. 이는 동부건설, HJ 중공업 인수 목적의 펀드출자 및 신탁계정대여금 증가에 따른 영업용순자본 감소, 유가증권투자 확대에 따른 총위험액 증가에 기인합니다.

금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 보이며, 현재 영업용자본비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 당사의 영업용순자본 대비 총위험액이 급격히 증가한다면 재무건전성에 악영향을 미칠 수 있습니다.

[영업용순자본비율(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년말
2023년말
2022년말
2021년말

영업용순자본
512,076
504,345
521,808
542,832

총위험액
190,323
164,653
153,078
145,114

영업용순자본비율
269.1%
306.3%
340.9%
374.1%

(주1) 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)(주2)
금융투자업규정 제3-26조에 의거하여 3종 금융투자업자는 자본적정성 유지를위해 영업용순자본비 율을 150% 이상 유지하여야 합니다.(주3) 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

자료: 당사 사업보고서

당사의 별도 기준 원화유동성비율의 경우, 2021년말 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내)는 증가하고, 원화유동성자산(잔존만기 3개월이내)의 축소 규모가 커지며 원화유동성 비율이 830.3%를 기록하였습니다. 이후, 원화유동성자산(잔존만기 3개월이내)의 규모가 크게 감소하고, 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내)의 규모는 크게 증가하면서 2022년 말 원화유동성 비율은 152.64%로 감소하였습니다. 2023년의 경우 원화유동성자산의 규모가 증가, 원화유동성부채의 규모가 감소하며 원화유동성비율은 298.1%로 재차 상승하였습니다. 2024년말 기준 원화유동성부채의 규모가 다시 감소하여 원화유동성 비율은 374.4%로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 금융투자업규정 제3-41조에 의거 부동산신탁업자는 원화유동성비율을 100% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다. 허나, 당사의 원화유동성부채가 급격히 증가한다면 재무건전성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

[원화유동성비율(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년말
2023년말
2022년말
2021년말
2020년말

잔존만기 3개월 이내원화유동성자산
395,215
497,769
390,688
479,858
515,771

잔존만기 3개월 이내원화유동성부채
105,558
167,008
255,954
57,797
54,015

원화유동성 비율
374.4%
298.1%
152.6%
830.3%
954.9%

주) 원화유동성비율 = 원화유동성자산/원화유동성부채, 잔존만기 3개월이하 자산 부채를 대상으로 하되 고정이하 자산 등은 제외합니다.

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템

당사는 채권금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 분기 단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립시행하고 있으며, 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

당사의 대출채권 중 신탁계정대여금과 신탁대지급금, 기타채권 중 신탁보수미수금과 신탁계정대미수이자 등은 신탁법상 선순위 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다. 따라서, 사업손실이 일정수준 내에서 제한되는 경우 손실이 발생할 가능성이 높지 않으나 분양률이 매우 저조하거나 시공사 부도 등으로 사업기간이 장기화되어 사업수지 크게 악화되는 경우 대손충당금 적립부담이 증가하며, 고유계정 차입이 확대되는 과정에서 이자비용 부담 및 유동성 리스크가 확대될 가능성이 있습니다.

향후, 당사가 차입형토지신탁 중심의 외형성장을 이어나갈 경우 신탁계정대 등 자산건전성분류대상 자산이 증가할 것으로 전망됩니다. 이 때, 부동산 시장 여건이 부정적일 경우 개발사업의 자금소요 증가로 인한 유동성위험이 발생할 수 있고 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적이 위험부담이 있을 수 있습니다. 이는 이자비용 증가, 대손상각비 증가 등 당사의 영업실적에 부정적인 영향을 미치게 되므로 투자자 여러분께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>

라. 증권신고서 제출 전일 기준 당사는 신탁사업과 관련하여 142건의 소송(소송가액 130,789백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 180건의 소송(소송가액 67,073백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

증권신고서 제출 전일 기준 당사는 신탁사업과 관련하여 142건의 소송(소송가액 130,789백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 180건의 소송(소송가액 67,073백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한, 증권신고서 제출 전일 기준 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 22,635백만원)에 피소되어 계류 중에 있으며, 증권신고서 제출 전일 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다. 또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 48건의 소송(소송가액 33,642백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 증권신고서 제출 전일 현재 최선의 추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

관리형 토지신탁의 경우 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로 신탁사 고유계정에 대한 직접적인 리스크는 거의 없는 것으로 판단됩니다.

당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채로 설정하고 있습니다. 2023년 말 연결기준 소송충당부채는 3.4억원을 기록하였으며, 2024년 누적으로 22.8억원이 전입됨에 따라 2024년말 기준 소송충당부채로 설정된 금액은 약 26.2억원입니다. 당사의 2024년말 연결기준 소송충당부채의 변동내역은 아래와 같습니다.

[소송충당부채 변동내역]

(단위 : 천원)

구분
2024년말
2023년말

기초
344,884
608,562

전입
7,254,267
2,024,794

지급
-154,218
-2,288,472

대체
-4,824,375
-

기말
2,620,558
344,884

출처 : 당사 사업보고서

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍니다.
<최대주주의 변동>

마.
증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분 35.46%를 보유하고 있습니다. 한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다. 이후 2019년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

신고서 제출 1영업일 전일 현재 당사의 최대주주는 당사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황]

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21

계
보통주
89,544,000
35.46
-

자료: 당사 제시

[5%이상 주주 현황]

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
24.25
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
11.21
최대주주 특수관계인

우리사주조합
2,261,616
0.79
-

자료: 당사 제시

리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 특별관계자인 엠케이인베스트먼트(주)가 보유한 지분 8,800,000주와 합하여 총 87,800,000주의 지분을 보유하여 최대주주가 되었습니다. 과거 최대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2대주주가 되면서 경영권 분쟁이 있었으나, 2015년 03월 30일 (주)한국토지신탁 정기주주총회에서 리딩밸류일호유한회사가 전체 등기이사의 과반수가 넘은 5석을 얻어 경영권을 획득하고, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)로 2018년 02월 06일에 기존 최대주주 리딩밸류일호유한회사(엠케이인베스트먼트(주)의 특수관계인)에서 변경된 바 있습니다. 금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주)외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 취득함에 따른 변경입니다. 2018년 02월 최대주주 변경 관련 공시 및 최근 당사의 최대주주 변동내역은 다음과 같습니다.

[최대주주변경 공시 (2018.02.06)]

1. 변경내용
변경전
최대주주등
리딩밸류일호유한회사외 1인

소유주식수(주)
94,844,000

소유비율(%)
37.56

변경후
최대주주등
엠케이인베스트먼트(주)외 1인

소유주식수(주)
86,044,000

소유비율(%)
34.08

2. 변경사유
펀드 청산에 따른 주식 취득

3. 지분인수목적
경영참여

-인수자금 조달방법
자기자금 및 타인자금

-인수후 임원 선ㆍ해임 계획
없음

4. 변경일자
2018-02-06

5. 변경확인일자
2018-02-06

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주) 외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따른 것임 ※ 변경 후 최대주주에 관한 사항 1. 법 인 명 : 엠케이인베스트먼트(주) 2. 법적성격 : 주식회사 3. 설립일자 : 2013.03.29. 4. 대 표 자 : 장영시 5. 최대주주 : 엠케이전자(주) 6. 주요사업 : 경영컨설팅 7. 소 재 지 : 경기도 용인시 처인구 포곡읍

※관련공시
-

자료: 전자공시시스템

[최대주주 변동내역]

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 대하여매도청구권 행사에 의한 취득

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득

2019.11.01
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
주식 추가 취득

2019.11.19
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79
주식 추가 취득

2019.11.29
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99
주식 추가 취득

2019.12.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19
주식 추가 취득

2019.12.20
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46
주식 추가 취득

자료: 당사제시

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사가 토지신탁사업과 관련하여 체결한 약정사항은 다음과 같습니다.- 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,315,659백만원, 서울보증보험으로부터 95,885백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.- 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 체결한 금융기관과의 대출한도 약정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
한국산업은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
10,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
한국투자증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
25,157,150

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

명동새마을금고 외 9개 새마을금고
213,700,000
74,993,756

합 계

691,018,535
338,250,906

(주)사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.

-
증권신고서 제출 전일 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 102,600백만원 중 일부인 82,188백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 150,000백만원 중 125,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

- 증
권신고서 제출 전일 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.- 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

-
증권신고서 제출 전일 현재 당사는 다음과 같이 1건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 2024년말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

[관리형토지신탁 계약]

(단위 : 천원)

사업지역
사업장 구분
PF 종류
PF 대출금융한도
기투입 PF 금액

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
58,420,000

- 증권신고서 제출 전일 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 1개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 코레이트일반사모부동산투자회사제2호와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.- 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총 사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

- 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 관계기업의 특수관계자인 (주)HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 (주)HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 (주)HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.

<투자사업 관련 위험>

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라
손상차손이 발생할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우
추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향을 미칠 수 있습니다.

당사의 2024년말 연결기준 당기손익공정가치측정증권 장부가액은 약 2,056억원, 기타포괄공정가치측정증권 장부가액은 약 4.3억원입니다. 당사는 당기손익공정가치측정증권 평가에 따라 이익 혹은 손실이 일부 발생할 수 있으며, 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다. 2024년말 연결기준 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비
율은 33.8% 수준으로 자
금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

당사의 2024년말 기준 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권) 취득가액 총액은 약 1,996억원으로 장부가액 1,708억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권)]

(기준일: 2024년말)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
100,000
73,273

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,231,570

코레이트하이일드공모주투게더A(*2)
-
-
200,000
207,357

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*2)
-
-
200,000
201,856

하이일드공모주만기형2호[채권혼합]A(*2)
-
-
200,000
198,860

코레이트초단기금리(*2)
-
-
200,000
217,436

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
252,197

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
15,762,382

하이일드공모주SB일반사모1호C(*2)
-
-
103,190
103,190

드림공모주일반사모혼합자산C-F(*2)
-
-
12,041
12,041

서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2)
-
-
2,000,000
2,000,000

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2)
-
-
500,000
902,780

보험상품(*3)
-
-
1,777,771
2,259,248

소 계
30,438,092
23,422,190

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.31
900,000
766,569

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
859,957

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
6,229,731

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.42
1,800,000
2,415,707

씨에스제1호 위탁관리부동산투자회사(*4),(*9)
316,250
25.97
9,000,000
6,721,333

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
10.26
28,500,000
31,316,141

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,822,194

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
100,000
9.06
5,000,000
4,548,021

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
400,000
3.52
2,000,000
1,790,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,563,242

케이원제23호 위탁관리부동산투자회사
100,000
3.26
5,000,000
3,914,296

케이원제24호 위탁관리부동산투자회사
60,000
2.87
3,000,000
3,598,080

케이원제25호 위탁관리부동산투자회사
260,000
1.79
1,300,000
1,211,340

케이원제26호 위탁관리부동산투자회사
32,000
2.22
800,000
886,330

케이원제27호 위탁관리부동산투자회사
460,000
2.11
2,300,000
2,268,720

케이원제28호 위탁관리부동산투자회사(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
468,750
19.43
42,000,000
39,802,470

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
-

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
11,046,186

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,253,400

주식회사 모노버스(*6)
3,333
14.28
3,999,600
1,498,776

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
300,000
0.54
300,000
378,452

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,124,304

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
388,370

대전하이엔드개발주식회사
100,000
5.00
500,000
500,000

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*7)
4,489,301,540
89.04
3,997,260
175,563

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*7)
1,979,945,617
80.00
1,583,965
5,021

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*7)
987,754,885
100.00
987,755
1,201

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*7)
5,000,000,000
100.00
5,000,000
-

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
915,365

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
959,860

에코인프라사모투자합자회사
2,290,000
14.22
2,290,000
2,788,792

주식회사 광주초월이롬로지스틱스
88,200
17.64
441,000
441,000

양주ACT물류센터 PFV
60,000
5.60
300,000
300,000

소 계
164,161,580
142,402,921

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1)(*8)
-
-
500,000
500,000

파평스튜디오산업단지 전환사채(*1)
-
-
2,874,915
2,874,915

파평스튜디오산업단지 사모사채 (*1)
-
-
520,000
520,000

광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1)
-
-
1,091,000
1,091,000

소 계
4,985,915
4,985,915

합 계
199,585,587
170,811,026

자료: 당사 사업보고서

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 2024년말 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*4)
의결권 기준 지분율은 18.93%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*6) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.(*7) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*8) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.
(*9) 2024년 중 상호(구, 케이원제13호 위탁관리부동산투자회사)가 변경되었습니다.

당사의 2024년 연결 기준 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산 취득가액 총액은 약 95억원으로 장부가액 348억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(지분증권)]

(기준일: 2024년 12월 31일)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
31,343,188

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

카카오VX
53,866
1.10
6,935,625
3,149,485

합 계
9,538,448
34,812,673

자료: 당사 사업보고서

한편, 당사의 종속기업 및 관계기업투자를 감안한 2024년말 별도기준 타법인출자현황은 다음과 같습니다.

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 천원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

인천 을왕 해상 리조트
비상장
2007.07.13
일반투자
750,000
75,000
15.00
-
-
-
-
75,000
15.00
-
-
-

핍스웨이브개발
비상장
2008.07.29
일반투자
300,000
60,000
10.00
300,000
-
-
-
60,000
10.00
300,000
45,069,788
11,078,515

이지스자산운용
비상장
2010.03.22
단순투자
334,850
899,529
5.31
25,940,593
-
-
5,402,595
899,529
5.31
31,343,188
1,055,548,778
69,528,887

코레이트자산운용
비상장
2016.08.11
경영참여
19,101,829
6,339,560
88.22
21,837,627
-
-
-
6,339,560
88.22
21,837,627
43,201,850
-10,154,150

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사
비상장
2016.08.24
일반투자
64,032,000
74,472,000,000
87.00
74,472,000
7,716,000,000
7,716,000
0
82,188,000,000
87.43
82,188,000
88,950,081
-792,587

범양 케이원 제7호 리츠[천안 두정 공동주택]
비상장
2018.01.05
일반투자
1,300,000
260,000
3.00
822,189
-
-
37,768
260,000
3.00
859,957
168,478,156
-3,254,562

케이원 제3호 리츠[대전 대동 리테일]
비상장
2018.08.19
일반투자
900,000
180,000
8.55
786,324
-
-
-19,756
180,000
8.31
766,568
38,565,592
-785,092

케이원 제8호 리츠[부산 대연4, 창원 합성 공동주택]
비상장
2018.10.14
일반투자
850,000
100,000
10.00
850,000
-
-
-
100,000
10.00
850,000
32,311,897
-1,080,668

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
비상장
2019.03.14
일반투자
10,000,000
10,000,000,000
45.46
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
45.46
10,000,000
31,125,661
-347,042

부천 상동 PFV
비상장
2019.06.25
일반투자
312,500
312,500
5.00
312,500
-
-
-
312,500
5.00
312,500
85,050,702
-3,400,525

우림에이엠씨
비상장
2019.07.25
일반투자
250,000
8,714
15.26
250,000
-
-
-
8,714
15.26
250,000
346,062,485
-6,995,674

캡스톤전문투자형사모부동산18호(을지로3가6지구)
비상장
2019.07.25
일반투자
10,000,000
10,035,500,000
40.14
10,035,500
-
-
-
10,035,500,000
40.14
10,035,500
25,115,204
62,564

대우 케이원 제9호 리츠[수원 고등 공동주택]
비상장
2019.08.02
일반투자
300,000
620,000
10.80
4,868,853
-
-
1,360,878
620,000
10.80
6,229,731
155,047,182
-1,664,592

케이원 제10호 리츠[파주 운정 공동주택]
비상장
2019.11.11
일반투자
300,000
180,000
4.42
2,082,541
-
-
333,166
180,000
4.42
2,415,707
237,392,873
-2,580,986

광주중외공원개발
비상장
2019.12.05
일반투자
1,500,000
150,000
30.00
1,500,000
-
-
-
150,000
30.00
1,500,000
220,953,348
-406,452,818

강동식스 PFV
비상장
2020.05.25
일반투자
917,500
99,000
9.90
367,190
-99,000
-367,190
-
-
-
-
11,742,516
3,796,454

코레이트타워 리츠
비상장
2020.06.17
일반투자
42,000,000
600,000
18.81
34,500,347
-131,250
7,499,653
-2,197,530
468,750
19.43
39,802,470
408,040,104
-23,160,284

케이원 감만1 리츠
비상장
2020.08.21
일반투자
300,000
60,000
100.00
300,000
-
-
-
60,000
100.00
300,000
322,237
237

케이원 제13호 리츠[이천 국제 물류]
비상장
2021.04.12
일반투자
300,000
200,000
20.00
2,059,000
116,250
6,000,000
-1,337,667
316,250
25.98
6,721,333
42,316,020
-1,346,768

케이원 제16호 리츠[분당 휴맥스 오피스]
비상장
2021.05.11
일반투자
300,000
200,000
8.71
9,767,630
-
-
54,564
200,000
8.71
9,822,194
235,472,886
62,718

케이원 제15호 리츠[판교 H스퀘어 오피스]
비상장
2021.06.30
일반투자
28,500,000
570,000
10.26
29,812,318
-
-
1,503,822
570,000
10.26
31,316,140
760,001,879
-12,977,947

케이원 제17호 리츠[안성 죽산 물류]
비상장
2021.07.09
일반투자
5,000,000
100,000
9.06
4,799,804
-
-
-251,783
100,000
9.06
4,548,021
166,467,389
-477,768

상봉동 케이원 청년주택 PFV
비상장
2021.08.17
일반투자
13,500,000
400,000
40.00
18,000,000
-
-
-
400,000
40.00
18,000,000
74,496,435
-568,835

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
비상장
2021.09.02
일반투자
85,000,000
85,000,000,000
90.30
85,000,000
40,000,000,000
40,000,000
-12,893,597
125,000,000,000
93.21
112,106,403
131,326,357
-279,256

케이원 제18호 리츠[파주 운정 A8 공동주택]
비상장
2021.09.30
일반투자
2,000,000
400,000
3.52
2,000,000
-
-
-210,000
400,000
3.52
1,790,000
117,636,855
-404,874

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
비상장
2021.09.30
일반투자
8,000,000
6,266,855,614
11.98
932,073
-
-
-932,073
6,266,855,614
11.98
-
52,309,149
-626,411

메테우스대체투자사모투자신탁37호
비상장
2021.10.19
일반투자
10,000,000
10,000,600
15.87
10,482,909
-
-
563,277
10,000,600
15.87
11,046,186
283,231,964
10,629,977

케이원 제19호 리츠[판교 다산타워 오피스]
비상장
2021.11.12
일반투자
3,300,000
66,000
4.11
2,131,008
-
-
432,234
66,000
4.11
2,563,242
166,080,213
-1,027,970

김포 학운 케이원 김포로지스 PFV
비상장
2021.11.19
일반투자
1,194,000
238,800
19.90
1,194,000
-
-
-
238,800
19.90
1,194,000
372,139,486
-6,386,912

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁
비상장
2021.11.23
일반투자
2,000,000
2,000,000
26.00
2,000,000
-
-
-
2,000,000
26.00
2,000,000
7,227,406
10,424

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
비상장
2022.02.17
일반투자
500,000
500,000,000
1.28
322,880
-
-
65,490
500,000,000
1.28
388,370
39,528,449
251,266

코람코일반사모부동산142호
비상장
2022.02.17
일반투자
1,200,000
1,201,557,458
5.26
1,037,856
-
-
86,448
1,201,557,458
5.26
1,124,304
22,829,699
-9,767

케이원 제23호 리츠[역삼 멀티캠퍼스 오피스]
비상장
2022.03.14
일반투자
300,000
100,000
3.26
3,384,382
-
-
529,914
100,000
3.26
3,914,296
303,413,144
305,156

이천 부필리 PFV1(케이원물류센터)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
18,179,039
-73,217

이천 부필리 PFV2(디케이로지스PFV)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
14,647,797
-55,199

대영디엘엠 PFV[목포 삼학도 평화누리]
비상장
2022.03.30
일반투자
1,000,000
200,000
14.28
1,167,200
-
-
86,200
200,000
14.28
1,253,400
2,611,950
-596,685

모노버스
비상장
2022.04.07
일반투자
3,999,600
3,333
14.28
1,799,892
-
-
-301,116
3,333
14.28
1,498,776
925,750
-2,245,398

케이원 프리미어 리츠
비상장
2022.04.21
일반투자
9,072,000
302,400
28.83
9,072,000
144,000
4,320,000
-
446,400
28.83
13,392,000
46,046,416
-81,671

키움평택PFV
비상장
2022.08.31
일반투자
2,000,000
400,000
18.18
2,000,000
-
-
-
400,000
18.18
2,000,000
21,947,710
-160,086

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
비상장
2022.09.14
단순투자
100,000
100,000
0.18
100,000
-
-
-
100,000
0.18
100,000
165,605,520
451,994

북항아이디씨피에프브이
비상장
2023.06.08
일반투자
1,500,000
1,500,000
5.00
1,500,000
-
-
-
1,500,000
5.00
1,500,000
120,806,903
-14,837,577

케이원 제24호 리츠[HJ중공업 서울사옥]
비상장
2023.08.25
일반투자
3,000,000
60,000
4.42
3,614,880
-
-
-16,800
60,000
2.87
3,598,080
258,909,899
912,948

대전 하이엔드 개발
비상장
2023.09.14
일반투자
500,000
100,000
8.33
500,000
-
-
-
100,000
5.00
500,000
104,471,736
-813,593

케이원 제25호 리츠[인천검단 AB21-2BL]
비상장
2024.03.18
일반투자
1,300,000
-
-
-
260,000
1,300,000
-88,660
260,000
1.79
1,211,340
110,343,041
-223,055

케이원 제26호 리츠[보령빌딩]
비상장
2024.05.09
일반투자
800,000
-
-
-
32,000
800,000
86,330
32,000
2.22
886,330
158,037,720
-1,931,439

케이원 제27호 리츠[파주 운정3]
비상장
2024.06.11
일반투자
2,300,000
-
-
-
460,000
2,300,000
-31,280
460,000
2.11
2,268,720
166,652,039
-15,561

케이원 제28호 리츠
비상장
2024.11.28
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
300,000
-

합 계
187,502,998,508
-
382,903,496
47,716,842,000
69,868,463
-7,737,576
235,219,840,508
-
445,034,383
6,956,941,305
-408,717,829

자료: 당사 사업보고서

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

<타법인주식 및 출자증권 취득결정>

아.
2020년 12월, 한진중공업(現 HJ중공업)은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.
한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 또한,
당사는 2022년 3월 공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자차원에서 케이원감만1위탁관리부동산투자회사의 지분 7134만주를 691억원에 현금 취득예정임을 공시하였습니다. 당사는 2021년 9월 2일 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생하였으며,
츠 지분 인수로 인한 자금 소요가 2026년 이후에 발생할 예정입니다.
인수자금 소요 시기는 사업 여건 및 진행상황에 따라 변동될 수 있으며, 인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.
또한, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

2020년 12월, 한진중공업(現 HJ중공업)은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다는 사실을 공시하였습니다. 매각대상은 산업은행 등 채권단이 보유한 한진중공업 보통주 5282만9905주(63.44%)와 태그얼롱(Tag along·동반매도청구권)을 보유한 리잘은행 등 필리핀 금융기관이 소유한 지분 166만4044주(20.01)%에 해당합니다. 한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다.당사는 타법인 주식 및 출자증권 취득결정 공시를 2021년 03월 03일 최초로 공시하였으며, 2021년 08월 30일 취득금액 확정에 따른 정정공시를 하였습니다. 공시사항은 아래와 같습니다.

<타법인 주식 및 출자증권 취득결정, 정정공시일자 2021년 08월 30일>

1. 발행회사
회사명
에코프라임마린기업재무안정사모투자 합자회사

국적
대한민국
대표자
(주)에코프라임피이

자본금(원)
90,200,000,000
회사와 관계
-

발행주식총수(주)
90,200,000,000
주요사업
기업재무안정경영참여형사모집합투자기구

2. 취득내역
취득주식수(주)
85,000,000,000

취득금액(원)
85,000,000,000

자기자본(원)
834,023,316,682

자기자본대비(%)
10.19

대규모법인여부
미해당

3. 취득후 소유주식수 및 지분비율
소유주식수(주)
85,000,000,000

지분비율(%)
94.24

4. 취득방법
현금취득

5. 취득목적
한진중공업 M&A 관련 PEF투자

6. 취득예정일자
2021-09-02

7. 자산양수의 주요사항보고서 제출대상 여부
아니오

-최근 사업연도말 자산총액(원)
1,377,411,074,433
취득가액/자산총액(%)
6.17

8. 우회상장 해당 여부
아니오

-향후 6월이내 제3자배정 증자 등 계획
아니오

9. 발행회사(타법인)의 우회상장 요건 충족여부
아니오

10. 이사회결의일(결정일)
2021-03-03

-사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

-감사(사외이사가 아닌 감사위원)참석여부
-

11. 공정거래위원회 신고대상 여부
미해당

12. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

-계약내용
-

13. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기사항으로 확정되어 최종 대금지급예정일은 2021년 9월 2일입니다.

※관련공시
2021-06-30 타법인주식및출자증권취득결정2021-03-03 타법인주식및출자증권취득결정

또한,
당사는 2022년 3월 공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자차원에서 케이원감만1위탁관리부동산투자회사의 지분 7134만주를 691억원에 현금 취득예정임을 공시하였습니다. 공시사항은 아래와 같습니다.<타법인 주식 및 출자증권 취득결정, 공시일자 2022년 03월 14일>

1. 발행회사
회사명
(주)케이원감만1위탁관리부동산투자회사

국적
대한민국
대표자
박성언

자본금(원)
300,000,000
회사와 관계
-

발행주식총수(주)
60,000
주요사업
부동산 매입 및임대운영

2. 취득내역
취득주식수(주)
71,343,800

취득금액(원)
69,138,000,000

자기자본(원)
1,024,815,585,823

자기자본대비(%)
6.7

대규모법인여부
미해당

3. 취득후 소유주식수 및 지분비율
소유주식수(주)
71,403,800

지분비율(%)
14.4

4. 취득방법
현금취득

5. 취득목적
공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자

6. 취득예정일자
2026-11-30

7. 자산양수의 주요사항보고서 제출대상 여부
해당없음

-최근 사업연도말 자산총액(원)
1,721,448,771,288
취득가액/자산총액(%)
4.0

8. 우회상장 해당 여부
해당없음

-향후 6월이내 제3자배정 증자 등 계획
해당없음

9. 발행회사(타법인)의 우회상장 요건 충족여부
해당없음

10. 이사회결의일(결정일)
-

-사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

-감사(사외이사가 아닌 감사위원)참석여부
-

11. 공정거래위원회 신고대상 여부
미해당

12. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

-계약내용
-

13. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 해당 사업은 주택도시보증공사(HUG)가 출자하는 임대허브리츠제7호(예정)가 우선주로 참여하게 되는 공공지원민간임대주택 연계형 정비사업으로 HUG의기금투자승인 및 리츠영업등록 후에 리츠를 당사자로 하는 공공지원민간임대주택 매매계약을 체결하는 건입니다.- 리츠는 해당 공사가 완료된 후에 임대주택을 매입하여 10년간 운영하게 되며 운영기간이 종료되면 매각 후에 청산될 예정입니다.- 현재 계획상 당사는 조합원 이주 및 철거가 완료 되고 착공이 되는 시점('23년 5월)에 1차 출자 (344억원)이 이루어지며, 공사가 준공되는 시점 ('26년 11월)에 2차 출자(347억)가 이루어질 계획 입니다.- 2. 취득내역의 취득주식수 및 취득금액 6. 취득예정일자는 현재 계획상 2차 출자가 완료되는 '26.11월말을 기준으로 기재하였습니다.- 2. 취득내역의 자기자본 및 7.최근 사업연도말 자산총액은 '21년 외부감사 종료 전 실적기준으로 외부감사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

※관련공시
-

당사는 2021년 9월 2일 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생하였으며, 리츠 지분 인수로 인한 자금 소요가 2026년 이후에 발생할 예정입니다. 인수자금 소요 시기는 사업 여건 및 진행상황에 따라 변동될 수 있으며, 인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

<채권상장여부 및 환금성 위험>

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

본 사채는 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있으며, 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요건
요건충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

본 사채의 상장예정일은 2025년 04월 30일이며, 상기에서 보는 바와 같이 동 채권은 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있어 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 사료되는 만큼, 채권 비상장에 따른 환금성 위험은 미약할 것으로 판단됩니다.그러나 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며, 시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.
<기한의 이익 상실>

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 다음은 사채관리계약서 제1-2조 제14항에 기재된 기한의 이익 상실에 관한 사항이며, 그 외 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

기한의 이익 상실에 관한 사항(
『사채관리계약서』 제1-2조 제14항)

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 일천억원(￦ 100,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

<원리금상환 불이행위험>

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임집니다.
<경제 상황 등에 따른 위험>

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.
<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 (주)한국토지신탁 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 케이비증권(주) 및 한국투자증권(주)(이하 "공동대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제119조 제1항 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 "공동대표주관회사"가 기업실사과정을 통해 발행회사인 (주)한국토지신탁으로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 "공동대표주관회사"가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, "공동대표주관회사"는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.다만, "공동대표주관회사"가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 "공동대표주관회사"의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
케이비증권(주)
00164876

공동대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

2. 평가개요

공동대표주관회사인 케이비증권(주) 및 한국투자증권(주)(이하 "공동대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다."공동대표주관회사"는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 「금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준」(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, "공동대표주관회사"는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.본 채무증권은 "공동대표주관회사"의 내부 규정상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 양호한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2025.04.04 ~ 2025.04.17

방문실사
2025.04.15

실사보고서 작성 완료
2025.04.17

증권신고서 제출
2025.04.17

(2) 기업실사 참여자<발행회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

(주)한국토지신탁
재무팀
이영한
팀장
재무관련업무

(주)한국토지신탁
재무팀
선종민
대리
재무관련업무

(주)한국토지신탁
재무팀
최우석
주임
재무관련업무

<대표주관회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

케이비증권
㈜

기업금융4부
배영한
이사
기업실사 총괄
기업금융업무 등 16년

케이비증권
㈜

기업금융4부
서이삭
차장
기업실사 책임
기업금융업무 15년

케이비증권
㈜

기업금융4부
신지환
대리
기업실사 실무
기업금융업무 7년

케이비증권
㈜

기업금융4부
최지수
주임
기업실사 실무
기업금융업무 1년

한국투자증권㈜
커버리지3부
이영주
이사
기업실사 총괄
기업금융업무 등 24년

한국투자증권㈜
커버리지3부
고보경
팀장
기업실사 책임

자산운용업무 7년

기업금융업무 10년

한국투자증권㈜
커버리지3부
노대영
주임
기업실사 실무
기업금융업무 2년

한국투자증권㈜
커버리지3부
김남현
주임
기업실사 실무
기업금융업무 1년

3. 기업실사(1) 기업 실사 항목

신고서 주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항
가. 증권 발행 시 관련 법규를 충족 여부① 상법상 사채발행한도 초과 여부② 이사회 승인 여부③ 증권신고서 제출여부④ 상장 여부⑤ 전자등록발행 여부나. 증권 발행시 이사회 결의 적정 여부

증권의 주요 권리내용
가. 당 증권의 발행과 관련한 원리금지급대행계약 체결여부 확인 및 원리금지급대행계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련 여부나. 당 증권의 발행과 관련한 사채관리계약 체결여부 확인 및 사채관리계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련되어 있는가?다. 청약기회 제공을 위한 공모기간 및 청약방식의 적정 여부

투자위험요소
가. 발행회사의 사업위험, 회사위험, 기타 투자위험이 증권신고서에 적정하게 반영되어 있는가?

자금의 사용목적
가. 본 채권 발행을 통해 조달한 자금의 사용목적 (금번발행과 관련된 신규사업 유무 및 투자자금 사용처의 구체성 여부)나. 청약 미달 시 자금집행 우선순위, 미달자금 충원계획다. 기존에 공모를 통해 조달한 자금의 내용 내역

경영능력 및 투명성
[대표이사 변동내역]가. 최근 1년간 대표이사 및 감사 등의 변동 내역나. 최근 1년간 임원(미등기 포함)의 50% 이상이 변경된 내역[소송 및 분쟁내역]가. 소송 및 분쟁내역나. 금융 및 조세 관련 법령 위반 혐의로 자료제출 요구 및 소명요구 등을 받고 있는지 여부다. 횡령 배임관련 소송 진행 여부[임원의 제재현황]

회사의 개요
가. 최근 신용평가 등급전망 하향 여부나. 최근 최대주주의 변경 여부 및 최대주주의 지분율에 따른 경영권 불안정성의 대두 가능성다. 최대주주의 주식 담보제공 및 질권설정 여부라. 최근 새로 선임된 경영진의 형사처벌 내역 등에 관한 사항마. 경영권 보호장치 여부바. 사실상 임원의 존재 여부사. 특수관계자와의 거래

사업의 내용
가. 수주 조건 및 계약 등에 관한 사항나. 직전 사업연도 말 매출채권 증가율이 매출액 증가율 대비 적정 수준인지 여부다. 재고자산 및 재고자산 회전율의 변동에 관한 사항라. 주된 거래처와의 지속적인 거래 가능 여부마. 정기보고서나 주요사항보고서에 기재된 사업추진 계획의 진행 여부바. 환위험 관리지침과 관련된 사항사. 파생상품 관련 사항

재무에 관한 사항
가. 주요 재무지표(안정성지표, 수익성지표, 성장성지표)의 연간추이를 동일, 유사업종의 타 기업들과 비교하여 발행회사의 재무 위험요인을 검토나. 금번 발행과 관련한 신규사업 및 관련 투자자금의 사용처다. 재무정보에 활용된 재무정보의 기준일, 단위 및 기준통화의 통일여부라. 금융업의 경우 자본적정성 확보, 자산유동화 방식에 의한 부실채권 매각거래의 부인등과 관련한 사항을 기재하고 있습니까?

감사인의 감사의견 등
가. 최근 3년간 외부감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 사실 유무나. 최근 3년간 회계정책상 변경 또는 중대한 오류수정 유무

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
가. 최근 사업연도 종료일 이후 자회사 지분인수 및 매각, 계열회사 편입 등과 관련된 변경사항

주주에 관한 사항
가. 대주주 및 기타 주요주주의 변동 등 회사의 지배구조와 관련된 변경 사항

임원 및 직원 등에 관한 사항
가. 급격한 인력의 변동 혹은 중요 인력의 이탈 유무

이해관계자와의 거래내용 등
가. 감사보고서에 해당 내역의 기재 여부

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항
가. 금융당국으로부터 관련 법령에 따른 제재조치를 받은 경우 관련 내용 및 증빙자료의 존재 여부나. 최근 공시와 관련하여 관련기관으로부터 제재 유무다. 자금관리에 대한 내부통제제도 마련 유무라. 법인인감, 수표, 통장 등의 관리책임자가 업무분장에 따라 별도로 존재하는지의 여부마. 과거 횡령, 배임 등이 발생한 경우 유출자금의 회수방안 마련 여부 및 재발방지를 위한 내부통제시스템이 개선되어 운영되는지의 여부바. 관리조직 내에 주식(공시)담당자 배치 여부

(2) 기업실사 일정 및 실사내용

일 자
기업실사 내용 및 확인자료

2025.04.04
- 발행회사의 무보증 회사채 발행 의사 확인- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사- 무보증 회사채 발행 일정 협의- 실사 사전 요청자료 송부* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2025.04.04~2025.04.15
* 방문실사 전 회사에 대한 이해 및 기초자료 수집- 실사 사전 요청 자료 목록 제공- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 산업 이해- 관련 Q&A 등

2025.04.15
- 인터뷰 및 Q&A- 미수령 및 추가 요청 자료 점검 및 요청* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사1) 사업위험관련 실사- 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크2) 회사위험관련 실사- 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크3) 기타위험관련 실사* 투자위험요소 세부사항 체크- 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토- 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인- 각 부서 주요 담당자 인터뷰* 주요 경영진 면담- 경영진 평판 리스크 검토- 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토- 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2025.04.15~2025.04.17
* 실사 추가 자료 요청* 증권신고서 작성 및 조언* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서의 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.
4. 종합평가의견

(1) 동사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)] 2006년까지 부동산 경기 회복으로 부동산 개발사업이 크게 증가하면서 사업성이 양호한 토지(개발)신탁 사업의 수주가 활발하게 이루어졌으며, 이외에도 담보신탁, 관리신탁 등이 크게 확대되는 등 신탁영업의 다양화 측면에서도 커다란 진전이 있었습니다. 신탁사업의 양적 성장과 함께 시장 참여자가 증가하면서 2007년 아시아신탁(現신한자산신탁)과 국제자산신탁(現우리자산신탁), 2009년 무궁화신탁, 코리아신탁, 2019년 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투투자부동산신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였습니다. 2024년말 기준 동사를 비롯하여 총 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며,
2024년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 44.4%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다.(2) 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 꾸준히 상승하고 있는 추세로 신탁회사의 신탁보수 또한 2009년 이후로 증가하고 있는 추세이지만, 신탁회사의 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 위험 노출이 큰 토지신탁의 경우 수수료율이 여타 신탁 상품에 비해 높게 유지되고 있으나 향후 경쟁이 치열해질 경우 수수료 하락과 함께 신탁회사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다.(3)
동사의 2024년 연결기준 영업수익은 2,363억원으로 전년 2,701억원 대비 12% 감소하였습니다. 이자수익은 553억원으로 전년 626억원 대비 12% 감소하였고, 수수료수익은 1,468억원으로 전년 1,210억원 대비 21% 증가했습니다. 한편, 2024년 영업비용은 2,024억원으로 전년 2,389억원 대비 15% 감소하였습니다. 영업손익의 경우, 전년 312억원 대비 9% 증가한 339억원을 기록하였습니다. 이는 수주실적이 개선되며 수수료수익이 증가하였고 사업리스크 통제에 따라 영업비용을 절감하였으나 기투자한 부동산 펀드의 지분법손실을 반영함에 기인합니다.
(4)
동사의 2024년말 연결기준 부채총계는 8,739억원이며, 자본총계는 9,582억원으로 부채비율은 91.2%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 동사의 차입부채 총계는 6,594억원이며 자산총계는 1조 8,321억원으로 차입금의존도는 36.0% 수준입니다.
기존 차입금 상환 등을 통해 재무건전성이 향상 되었으나, 향후 영업실적이 악화되거나 동사의 차입금이 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.(5)
증권신고서 제출 전일 기준 동사는 신탁사업과 관련하여 142건의 소송(소송가액 130,789백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 180건의 소송(소송가액 67,073백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한, 증권신고서 제출 전일 기준 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 22,635백만원)에 피소되어 계류 중에 있으며, 증권신고서 제출 전일 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.
(6) 동사의
최대주주는 동사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.
동사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트(주)는 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해 보유하고 있던 주식을 직접 취득함에 따라 2018년 2월 최대주주가 되었습니다. 한편,
리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 특별관계자인 엠케이인베스트먼트(주)가 보유한 지분 8,800,000주와 합하여 총 87,800,000주의 지분을 보유하여 최대주주가 되었습니다. 과거 최대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2대주주가 되면서 경영권 분쟁이 있었으나, 2015년 03월 30일 (주)한국토지신탁 정기주주총회에서 리딩밸류일호유한회사가 전체 등기이사의 과반수가 넘은 5석을 얻어 경영권을 획득하고, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.
(7) 금번 발행되는 동사의 제46-1회 및 제46-2회 무보증사채와 관련하여 한국신용평가, 한국기업평가 및 NICE신용평가에서 평정한 신용등급은 A-등급(안정적) 입니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 집니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2025. 04. 17.

공동대표주관회사 케이비증권 주식회사

대표이사 김 성 현

공동대표주관회사 한국투자증권 주식회사

대표이사 김 성 환

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역
가. 자금조달금액

[제46-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액 (1)
20,000,000,000

발 행 제 비 용 (2)
169,620,000

순 수 입 금 [ (1) - (2) ]
19,830,380,000

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정이며, 상기 매출총액 및 발행제비용은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

[제46-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액 (1)
30,000,000,000

발 행 제 비 용 (2)
169,411,600

순 수 입 금 [ (1) - (2) ]
29,830,588,400

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정이며, 상기 매출총액 및 발행제비용은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

나. 발행제비용의 내역

[제46-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
12,000,000
발행금액 x 0.06%

상장수수료
1,200,000
상장금액 150억원 이상~250억원 미만

상장연부과금
200,000
1년당 100,000원

등록수수료
200,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
40,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
20,000,000
발행금액 x 0.10%

사채관리수수료
5,000,000
정액

신용평가수수료
91,000,000
한국신용평가, 한국기업평가, 나이스신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
169,620,000
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

[제46-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
21,000,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,300,000
상장금액 250억원 이상~500억원 미만

상장연부과금
291,600
1년당 100,000원

등록수수료
300,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
60,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
30,000,000
발행금액 x 0.10%

사채관리수수료
5,000,000
정액

신용평가수수료
51,500,000
한국신용평가, 한국기업평가, 나이스신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
169,411,600
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적

회차 :
46-1
(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
20,000
-
-
20,000
-

주) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정이며, 상기 금액은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

회차 :
46-2
(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
30,000
-
-
30,000
-

주) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정이며, 상기 금액은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

■ 자금의 세부 사용 내역

당사는 금번 발행하는 제46-1회 및 제46-2회 회사채 500억원은 채무상환자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

[채무상환자금 세부 사용내역]

(단위: 억원)

사채명
발행일
상환일
이자율
발행금액
비고

한국토지신탁 제43회 무보증사채
2023-05-31
2025-05-30
7.65%
1,000
-

주1) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.주2) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 당사 및 연결실체의 이자보상비율 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원, 배)

구 분
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년

영업이익
33,943
31,235
53,335
89,510
93,834

이자비용
36,766
75,425
19,391
16,134
14,707

이자보상비율
0.9
0.4
2.8
5.5
6.4

자료 : 당사 사업보고서주) 이자보상비율 = 영업이익 / 이자비용

당사의 경우 2020년부터 2024년까지 0.4~6.4배의 이자보상비율을 기록했으며, 2024년말 기준 이자보상비율은 0.9배로 전년대비 증가했습니다. 2024년 연결기준 영업이익은 33,943백만원으로 전년 대비 8.7% 증가했으며, 이자비용의 경우 51.2% 감소한 36,766백만원을 기록했습니다. 당사의 2024년 영업수익은 전년 대비 12.5% 감소하였으나, 이자비용이 요구불상환지분의 감소로 인해 전년대비 크게 감소하며 영업이익은 전년 대비 증가했습니다.
이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다.
그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.
3. 미상환 채무증권 현황가. 미상환사채

[2025년 04월 16일 기준]
(단위 : 백만원)

종 목
전자등록총액
발행방법
이자율(%)
보증 또는 수탁기관
만기일
비 고

제43회 무보증사채
100,000
공모
7.65
케이비증권
2025-05-30
-

제44-1회 무보증사채
70,000
공모
7.06
케이비증권
2026-02-20
-

제44-2회 무보증사채
30,000
공모
7.40
케이비증권
2027-02-22
-

제45-1회 무보증사채
21,000
공모
6.37
케이비증권
2026-08-28

제45-2회 무보증사채
39,000
공모
6.27
케이비증권
2027-08-27

합계
280,000
-
-
-
-
-

자료 : 당사 제시

나. 미상환 기업어음

[2025년 04월 16일 기준]
(단위 : 백만원)

기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

10,000
10,000
-
-

자료 : 당사 제시주) 기초잔액은 2024년 12월 31일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2025년 04월 16일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

다. 단기사채 등

[2025년 04월 16일 기준]
(단위 : 백만원)

발행한도
기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-
-

자료 : 당사 제시
주) 기초잔액은 2024년 12월 31일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2025년 04월 16일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
00299631
2025년 04월 14일
46-1, 46-2
A-(안정적)

한국기업평가(주)
00156956
2025년 04월 15일
A-(안정적)

NICE신용평가(주)
00648466
2025년 04월 10일
A-(안정적)

나. 평가의 개요(1) 당사는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제11조에 의거 당사가 발행할 제46-1회 및 제46-2회 무보증회사채에 대하여 3개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 한국신용평가(주), 한국기업평가(주) 및 NICE신용평가(주) 3개 신용평가사의 회사채등급평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.(2) 또한, 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로, 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기 전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시신용평가 등급을 변경 공시하고 있습니다.
다. 평가의 결과

- 본 회사채 발행을 위하여 받은 등급 및 등급평정의 주요 내용은 다음과 같습니다.

평 정 사
평정등급
등급의 정의
등급전망(Rating Outlook)

한국신용평가㈜
A-
원리금상환가능성이높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다.
안정적(Stable)

한국기업평가㈜
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
안정적(Stable)

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
안정적(Stable)

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 업계 상위권 시장지위 보유- 이익창출력 저하- 다소 미흡한 재무안정성- 우발부채 부담 모니터링 필요

한국기업평가㈜
- 우수한 시장지위 보유, 시장점유율 개선 추세- 양호한 영업실적 시현 중이나, 대손비용이 수익성 부담 요인- 미분양 준공사업 적체와 진행사업장 자금투입 확대로 자산건전성 관리 부담 내재- 자본완충력 양호하나 저하 추세- 비우호적 영업환경 전망, 실적대응력 및 재무건전성 모니터링 필요- 유동성비율 개선 추세

NICE신용평가(주)
- 전업 부동산신탁 회사들 중 상위 지위 유지- 이자비용, 투자손실 부담 등으로 과거 대비 이익창출력 저하- 부동산/건설 관련 보유 지분에 내재된 투자 손실 가능성- 분양실적 둔화로 과거 대비 자산건전성 저하- 과거 대비 저하되었으나 양호한 수준의 자본 완충력

4. 정기평가 공시에 관한 사항
가. 평가시기

(주)한국토지신탁은 한국기업평가(주), 한국신용평가(주) 및 NICE신용평가(주)로 하여금 본사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료 후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.
나. 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.한국신용평가(주) : www.kisrating.com한국기업평가(주) : www.korearatings.com
NICE신용평가(주) : www.nicerating.com
5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채는 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록으로 발행하므로 사채권은 발행하지 아니합니다.나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력의발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로서 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 본 신고서 제출 이후 관계기관과 협의하여 신고서의 내용이 수정될 수 있으며, 경우에 따라 발행상의 일정이 변경될 수 있습니다.바. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 분기보고서, 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다.
나. 설립일자 및 존속기간

- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.
다. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소

- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층- 전화번호 : 02-3451-1100- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr
라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률

- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

마. 연결대상 종속회사 개황

마-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
17
1
5
13
-

합계
17
1
5
13
-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

마-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
지배력 획득

-
-

연결제외
코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁
지배력 상실

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호
지배력 상실

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
지배력 상실

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
지배력 상실

(주)피제이엠씨에프
지배력 상실

바. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처
- 해당사항 없습니다.
아. 주요 사업의 내용, 신규사업
- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.
자. 계열회사에 관한 사항
- 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다. - 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다. - 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다.
차. 신용평가

- 당사는 국내 신용평가기관으로부터 각각 등급을 받고 있으며, 보고서 작성일 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자
평가대상
평가기관
평가등급
평가구분

2021.01.15
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2021.06.25
기업어음
한국신용평가
A2
본평가

2021.06.25
회사채
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2021.06.25
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2021.06.30
회사채
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2021.07.02
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2021.07.02
기업어음
한국기업평가
A2-
본평가

2021.07.02
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2021.12.27
기업어음
한국신용평가
A2
정기평가

2021.12.30
기업어음
한국기업평가
A2-
정기평가

2022.01.19
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2022.01.27
회사채
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2022.01.28
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2022.06.23
기업어음
한국신용평가
A2
본평가

2022.06.23
회사채
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2022.06.23
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2022.06.28
기업어음
한국기업평가
A2-
본평가

2022.06.28
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2022.12.26
기업어음
한국신용평가
A2
정기평가

2022.12.27
기업어음
한국기업평가
A2-
정기평가

2023.02.14
회사채
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2023.02.15
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2023.05.18
회사채
한국신용평가
A(부정적)
본평가

2023.05.18
회사채
한국신용평가
A(부정적)
정기평가

2023.05.18
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2023.05.18
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2024.02.06
회사채
한국신용평가
A-(안정적)
본평가

2024.02.07
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2024.06.18.
회사채
한국신용평가
A-(안정적)
정기평가

2024.06.18.
기업어음
한국신용평가
A2-
본평가

2024.06.21.
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2024.06.21.
기업어음
한국기업평가
A2-
본평가

2024.08.13.
회사채
한국신용평가
A-(안정적)
본평가

2024.08.13.
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2024.12.10.
기업어음
한국신용평가
A2-
정기평가

2024.12.18
기업어음
한국기업평가
A2-
정기평가

- 회사채, Issuer Rating

등급기호
등급의 정의

AAA
원리금 지급확실성이 최고 수준이며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받지 않을 만큼 안정적이다.

AA
원리금 지급확실성이 매우 높으며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다

A
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다

BBB
원리금 지급확실성은 있으나, 장래의 환경변화에 따라 지급확실성이 저하될 가능성이 내포되어 있다

BB
최소한의 원리금 지급확실성은 인정되나, 장래의 안정성면에서는 투기적 요소가 내포되어 있다.

B
원리금 지급확실성이 부족하며, 그 안정성이 가변적이어서 매우 투기적이다.

CCC
채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 매우 높다

C
채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고, 합리적인 예측 범위내에서 채무불이행 발생이 불가피하다

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

- 기업어음

등급
등급의 정의

A1
단기적인 원리금 지급확실성이 매우 높으며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다.

A2
단기적인 원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.

A3
단기적인 원리금 지급확실성은 있으나, 장래의 환경변화에 따라 저하될 가능성이 내포되어 있다.

B
최소한의 단기적인 원리금 지급확실성은 인정되나, 그 안정성은 가변적이어서 투기적이다.

C
단기적인 원리금 지급확실성이 의문시되며, 채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항
- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 유형

유가증권시장 상장
2016년 07월 11일
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

[지배회사-주식회사 한국토지신탁]

가. 지배회사의 연혁

년도
내용

1996년
부동산신탁회사 설립인가(재정경제원장관, 신탁업법 제3조)

한국토지공사 전액출자로 설립 (자본금 300억원)

1997년
한국토지공사 200억원 증자 (자본금 500억원)

1999년
일반공모 800억원, 한국토지공사 500억원 증자 (자본금 1800억원)

2000년
액면분할 (10,000원 → 1,000원)

2001년
코스닥 등록

국내 최초 부동산투자회사법에 의한 자산관리회사 겸업 인가

2002년
K1 CR-REIT 설립 본인가 승인

2003년
정비사업전문관리업 등록

2007년
사옥이전 (서울 강남구 테헤란로 309)

유상증자 - 제3자배정방식 (자본금 2,525억원)

2008년
부동산개발업 등록

2009년
자본시장법에 따라 신탁업 재인가

최대주주 변경 (한국토지공사
→ 아이스텀앤트러스트(주))

영문상호 변경 (Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd" →"Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd")

2010년
기타공공기관 지정 해제

2013년

최대주주 변경 (아이스텀앤트러스트(주)
→ 리딩밸류일호유한회사)

2016년
코스피 이전 상장

2017년
업계 최초 자산 규모 1조원 돌파

2018년

최대주주 변경 (리딩밸류일호유한회사
→
엠케이인베스트먼트(주))

2020년
사옥이전 (서울 강남구 테헤란로 137, 코레이트타워)

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2020.03.20
정기주총
1
3
2

2021.03.19
정기주총
4
1
3

2021.12.31
-
-
-
1

2022.03.24
정기주총
1
-
1

2022.06.08
-
1
-
1

2023.03.31
정기주총
3
2
3

2024.03.28
정기주총
-
5
-

2024.12.17
-
-
-
1

2025.03.26
정기주총
2
5
1

○ 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임○ 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임, 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임, 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임○ 2021. 3. 19 : 사내이사 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임 사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임○ 2021. 12. 31 : 사내이사 김성진 일신상의 이유로 사임○ 2022. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 조국환 취임 사외이사 겸 감사위원 조재록 임기만료로 사임○ 2022. 6. 8 : 사외이사 이근형 일신상의 이유로 사임○ 2023. 3. 31 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 송완용 임기만료로 사임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 임기만료로 사임 사외이사 겸 감사위원 장다사로 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 취임○ 2024. 3. 28 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경 중임 사외이사 겸 감사위원 조국환 중임○ 2024. 12. 17 : 사내이사 김정선 일신상의 이유로 사임○ 2025. 3. 26 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 한호경 중임 사내이사 김성진 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 임기만료로 사임 사외이사 서경석, 장다사로 중임 감사위원이 되는 사외이사 노태호 취임
다
. 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 변경- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 변경
라. 상호의 변경
- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 변경

[종속회사 - 코레이트자산운용(주)]
가. 종속회사의 연혁

회사의 법적, 상업적명칭
회사의 연혁

코레이트자산운용주식회사

가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황

연도
월
주요내용

1987
11월
법인 설립

1997
5월
투자자문업 인가

1999
12월
간접투자자산운용업법하에서의 투자회사운용업 인가

2000
6월
투자일임업 인가

2009
2월
자본시장법하에서의 투자매매업(인수업 제외), 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업 재인가

2010
10월
겸영업무 개시 : 유동화자산관리 업무

2013
1월
겸영 및 부수업무 개시 : 부동산(특별자산 포함) 대출의 중개ㆍ주선 대리업무 및 투자관련 제반 자문 업무 등

2015
10월
전문사모집합투자업 등록

2021
1월
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 경영참여형 사모집합투자기구의 업무집행사원에 대하여 금융위원회로부터 등록

2021
11월
자산관리회사 겸영인가

2022
9월
코레이트투자운용 주식회사 흡수합병

나. 상호의 변경

연도
월
변경전
변경후

2007
6월
마이애셋자산운용투자자문(주)
마이애셋자산운용(주)

2016
12월
마이애셋자산운용(주)
코레이트자산운용(주)

다. 회사의 본점소재지 및 그 변경

연도
월
변경전
변경후

2014
5월
서울시 영등포구 여의나루로 50
서울시 영등포구 국제금융로 10

2021
7월
서울시 영등포구 국제금융로 10
서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층

2023
5월
서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층
서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 9층

라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)

구분

2024.12.17

2024.3.22

2023.3.22

2022.3.17

2021.3.18

2020.3.13

내용

송태종 (사내이사)이평구 (사외이사)김의진 (사외이사)

송태종 (사내이사)김성진 (사내이사)이평구 (사외이사)김의진 (사외이사)

송태종 (사내이사)김성진 (사내이사)이평구 (사외이사)송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)김성진 (사내이사)이평구 (사외이사)송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)이상배 (사내이사)이평구 (사외이사)송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)이상배 (사내이사)현형식 (사외이사)이평구 (사외이사)

비고

사내이사 사임

신규선임 및 재선임

사외이사 재선임

신규선임 및 재선임

-

신규선임

마. 최대주주의 변동

일자
변경전
변경후

2016.07.20
(주)에스에이엠프라퍼티
(주)한국토지신탁

3. 자본금 변동사항

- 동사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

(단위 : 원, 주)

종류
구분
당기말

보통주
발행주식총수
252,489,230

액면금액
1,000

자본금
252,489,230,000

우선주
발행주식총수
-

액면금액
-

자본금
-

기타
발행주식총수
-

액면금액
-

자본금
-

합계
자본금
252,489,230,000

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주, %)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
500,000,000
-
500,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅴ. 자기주식수
37,042,007
-
37,042,007
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
215,447,223
-
215,447,223
-

Ⅶ. 자기주식 보유비율
14.67
-
14.67
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당가능이익범위이내취득
직접취득
장내 직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁계약에 의한취득
수탁자 보유물량
보통주
37,042,007
-
-
-
37,042,007
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
37,042,007
-
-
-
37,042,007
-

-
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
37,042,007
-
-
-
37,042,007
-

-
-
-
-
-
-
-

다. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 억원, %, 회)

구 분
계약기간
계약금액(A)
취득금액(B)
이행률(B/A)
매매방향 변경
결과보고일

시작일
종료일
횟수
일자

신탁 체결
2010.04.22
2027.01.03
80
175
218.8
-
-
-

신탁 체결
2013.04.24
2027.01.03
105
105
100.1
1
2019.10.23
2019.10.24

신탁 체결
2020.03.16
2027.01.03
200
199
99.5
-
-
-

신탁 체결
2023.01.05
2027.01.03
100
99
99.3
-
-
-

신탁 체결
2023.08.02
2027.01.03
50
50
99.2
-
-
-

※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해 2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원)

다-1. 자기주식 보유현황

(단위 : 주)

취득방법
취득(계약체결)결정 공시일자
주식종류
취득기간
취득목적
최초보유예상기간
최초취득수량
변동 수량
기말수량
비고

처분(-)
소각(-)

배당가능이익범위이내취득
직접취득
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

신탁계약에의한 취득
2020.03.16
보통주
2020.03.16~2027.01.03
주가안정화 및주주가치제고
2020.03.16~2022.03.15
11,690,811
-
-
11,690,811
대신증권신탁계약

2010.04.22
보통주
2010.04.22~2027.01.03
주가안정화 및주주가치제고
2010.04.22~2011.04.22
7,532,425
10,000
-
7,522,425
미래에셋증권 신탁계약

2013.04.19
보통주
2013.04.24~2027.01.03
주가안정화 및주주가치제고
2013.04.24~2015.04.23
7,213,351
943,787
-
6,269,564
미래에셋증권 신탁계약

2023.01.05
보통주
2023.01.05~2027.01.03
주가안정화 및주주가치제고
2023.01.05~2025.01.03
7,477,876
-
-
7,477,876
미래에셋증권 신탁계약

2023.01.05
보통주
2023.08.02~2027.01.03
주가안정화 및주주가치제고
2023.08.02~2025.01.03
4,081,331
-
-
4,081,331
미래에셋증권 신탁계약

기타 취득
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

총계

37,995,794
953,787
-
37,042,007
-

주) 당사는 발행주식 총수(252,489,230주)의 14.6%의 자기주식을 신탁계약으로 취득하였으며, '27.1.3까지 신탁계약 연장함다-2. 자기주식 보유 목적 : 주가 안정화 및 주주가치 제고

다-3. 자기주식 취득계획 : 추가 취득계획 없음- 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 신탁계약에 의한 취득을 진행해오고 있으나 구체적으로 신규 추가 취득계획은 확정된 바 없으며, 향후 필요 시 진행 예정입니다.

다-4. 자기주식 처분계획- 보고서작성일 기준 구체적인 처분계획은 없습니다. 다만 주식시장 상황 및 회사의 재무전략 등을 종합적으로 고려하여 이사회 승인을 득한 후 처분시점 및 수량 등을 신중하게 결정할 예정입니다.- 또한 필요할 경우 임직원 동기부여를 위해 보유주식 일부를 성과급, Sales Incentive 지급 등과 같은 보상정책과 연계하여 기업가치 제고 방향으로 활용할 수 있을 것이며, 주주 환원과 권익 제고를 위한 자기주식 활용방안에 대해 적극 검토할 계획을 갖고 있습니다.

다-5. 자기주식 소각계획 : 없음- 기업 저평가 해소 및 주주환원 확대의 측면에서 자기주식 소각을 검토해 볼 수 있으나, 주식시장 상황과 회사의 실적 및 미래 성장전략 등을 감안, 가장 효과적인 방안 으로 결정할 것입니다. 단순한 주가 부양 수단으로써만 자사주 소각이 진행될 경우 지속적인 효과를 담보하기 어려운 바, 주주가치 제고 및 회사의 장기적 발전방향 등 종합적 고려하여 필요 시 검토 · 추진할 예정입니다.

라. 종류주식 발행현황
- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2019.03.22
제23기 정기주주총회
1-1) 정관 제9조(주식 및 주권의 종류) 3항,제19조(명의개서대리인),제22조(사채의 발행), 제29조(준용규정) 변경1-2) 정관 제20조(주주 등의 주소,성명 및 인감 또는 서명 등 신고) 삭제2) 제49조(감사위원회의 직무) 3항 및제49조의 2(외부감사인의 선임) 신설
1) 주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률시행(2019년 9월 시행)에 따라상장회사가 발행하는 주식, 사채, 신주인수권은전자등록계좌부에 사실상 의무적으로전자등록이 필요함으로 이를 정관에 반영 필요2) 개정된 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제10조(감사인의 선임에 따라 감사위원회가 외부감사인을 선정하고,회사는 선정된 감사인을 선임하는 내용 반영

2021.03.19
제25기 정기주주총회
1-1) 제19조(명의개서대리인) 4항 변경1-2) 제48조(감사위원회) 2항 및 3항1-3) 제57조(이익잉여금의 처분) 변경2-1) 정관 제9조(주식 및 신주인수권증서에표시되어야 할 권리의 전자등록) 신설2-2) 제21조의2(주주명부 작성·비치) 신설2-3) 제37조(이사의 수) 2항 신설2-4) 제38조(이사의 선임) 3항 신설제48조(감사위원호) 5항 신설3) 부칙 제2조(주식발행 및 배정에 대한 경과조치) 신설
1-1) 주식의 전자등록제도 도입에 따른 명의개서대리인의 업무 중증권에 대한 명의개서 대행업무가 사라져 관련 문구 정비1-2) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제4조 및개정 상법 제542조의 12 제2항~제4항, 제434조 등 반영1-3) 상법 제458조 반영2-1) 전자등록이 의무화되지 않은 사채 등 기타 주식에 대하여전자등록대상에서 제외하는 근거 신설2-2) 전자증권법 제37조 제6항의 규정 내용 반영 및동법 동조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제31조 제4항 제3호 관련의 근거 규정 마련2-3) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제12조 제2항 단서규정 반영2-4) 상법 제368조 제1항의 내용 반영3) 제3자배정방식으로 기발행된 주식을 정관상 발행한도에서 제외하기 위함

2023.03.31
제27기 정기주주총회
1-1) 제2조(목적) 3호 하위 규정 신설 및 순서 정비1-2) 제2조(목적) 4호 카 신설2) 제44조(이사회의 구성과 권한) 3항 4,5호 신설3) 제58조(이익배당) 제2항 개정
1-1) PFV 및 SPC 관련 업무는 기신고 완료한 부수업무(대리사무)에의거하여 수행 중이나, 정의를 보다 명확히 하기 위해추가로 부수업무 신고 완료하고 정관 상 추가 반영 및기존 인가를 받아 신탁업을 영위할 수 있는 '동산'에 대하여신탁재산으로 안전하게 보관 ·관리하기 위하여'보관 및 창고업'을 부수업무로 신고 준비 중인 바 해당 내용을 정관 상 선반영1-2) 환경(폐기물 처리업무) 관련 업무 영역 확대를 위한 사업목적 추가2) 금융회사 지배구조법 관련 의무사항(자산2조 이상 금융투자회사 설치 의무)에대한 선제적 대응을 위하여 위험관리위원회 신설 및ESG경영을 위한 ESG위원회 신설3) 주주의 배당예측가능성 제고를 위한 배당절차 개선

2025.03.26
제29기정기주주총회
제44조(이사회의 구성과 권한) 2항 5의2호 신설
<금융회사의 지배구조에 관한 법률> 제15조(이사회의 권한) 개정에 따라이사회의 심의 · 의결사항으로 추가된"내부통제 및 위험관리 정책의 수립 및 감독에 관한 사항" 반영 위한 개정

나. 사업목적 현황

구 분
사업목적
사업영위 여부

1.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에서 규정하는 신탁업
영위

2.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 다음의 겸영업무
영위

2-가.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 일반사무관리회사의 업무
영위

2-나.
담보부사채신탁법에 따른 담보부사채에 관한 신탁업무
영위

2-다.
부동산투자회사법에 따른 자산관리회사의 업무
영위

2-라.
자산유동화에 관한 법률에 따른 자산관리자의 업무
미영위

2-마.
유동화전문회사업무의 수탁업무
미영위

2-바.
대출의 중개 ·주선 또는 대리업무
영위

3.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 다음의 부수업무
영위

3-가.
대리사무
영위

3-나.
부동산컨설팅
영위

3-다.
부동산 매매 및 임대차의 중개
영위

3-라.
부동산의 매매 및 임대차
영위

3-마.
부동산의 취득 및 개발
영위

3-바.
부실채권에 대한 투자
미영위

3-사.
프로젝트금융투자회사의 자산관리 및 사무대리업무
영위

3-아.
유언의 집행 및 상속재산의 정리
영위

3-자.
감리(건축감리전문회사의 업무)
미영위

3-차.
상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무
영위

3-카.
보관 및 창고업
미영위

3-타.
기타 신탁업에 부수하는 업무로서 금융위원회에 신고한 업무
영위

4.
제1호부터 제3호까지의 업무와 관련된 다음의 업무
영위

4-가.
부동산의 취득 ·관리 ·개량 및 처분
영위

4-나.
부동산의 개발
영위

4-다.
부동산의 임대차
영위

4-라.
관광숙박업
미영위

4-마.
체육시설업
미영위

4-바.
유가증권의 매매
영위

4-사.
지상권 ·임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득 ·관리 ·처분
영위

4-아.
부동산 정보자료의 수집, 조사연구와 발간 및 판매
영위

4-자.
부가통신사업 및 부동산거래 정보사업
영위

4-차.
브랜드 및 상표권 등 지적재산권의 라이센스업
영위

4-카.
폐기물처리 관련 업무
미영위

5.
기타 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 또는 관계법령이 허용하거나금융위원회가 인가 또는 금융위원회에 신고 또는 등록하는 업무
영위

6.
제1호 내지 제5호에 부대하는 일체의 업무
영위

나-1. 사업목적 변경 내용

구분
변경일
사업목적

변경 전
변경 후

수정
2023.03.31
3-사. 법인세법에 따른 프로젝트금융회사의 자산관리업무
3-사. 프로젝트금융투자회사의 자산관리 및 사무대리업무

추가
2023.03.31
-
3-차. 상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무

추가
2023.03.31
-
3-카. 보관 및 창고업

수정
2023.03.31
3-차. 기타 신탁업에 부수하는 업무로서 금융위원회에 신고한 업무
3-타. 기타 신탁업에 부수하는 업무로서 금융위원회에 신고한 업무

추가
2023.03.31
-
4-카. 폐기물처리 관련 업무

나-2. 변경 사유

- PFV 및 SPC 관련 업무는 기 신고 완료한 부수업무(대리사무)에 의거하여 수행 중이나, 정의를 보다 명확히 하기 위하여 추가로 부수업무 신고 완료하고 정관에 추가- 기존 인가를 받아 신탁업을 영위할 수 있는 '동산'에 대하여 신탁재산으로 안전하게 보관, 관리하기 위하여 '보관 및 창고업'을 부수업무로 신고 준비 중인 바 해당 내용을 정관에 선반영- 환경(폐기물 처리업무) 관련 업무 영역 확대를 위한 사업목적 추가

나-3. 정관상 사업목적 추가 현황표

구 분
사업목적
추가일자

1
3-차. 상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무
2023.03.31

2
3-카. 보관 및 창고업
2023.03.31

3
4-카. 폐기물처리 관련 업무
2023.03.31

나-3-1. [상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무]
- 당사는 부동산신탁업인가를 받은 금융투자업자로서 자본시장법에 따른 자산관리 및 대리사무 등을 겸영업무 및 부수업무로 인가받아 수행하고 있습니다. - 해당 사업은 기 신고된 겸영 및 부수업무에 의거하여 수행 중인 업무였으며 기 수행 업무에 대한 정의를 명확히 하고자 제27기 정기주주총회에서 정관변경을 통한 사업목적을 추가하였습니다. - 해당 사업은 SPC가 설립될 경우 해당 SPC가 소유하는 자산을 관리하는 업무를 수행하고 당사는 그에 따라 수수료를 수취하게 됩니다. - 따라서 해당 사업 분야는 당사가 기존에 수행하던 분야와 다르지 않아 신규 사업을 위한 투자나 자금이 소요되지 않으며, 해당 사업을 위한 별도의 조직이나 인력은 필요하지 않고 기존 조직에서 업무를 수행하고 있습니다.
나-3-2. [보관 및 창고업]
- 당사는 신규 사업 검토를 위해 제27기 정기주주총회에서 '보관 및 창고업' 을 사업목적에 추가하였습니다. - 다만 현재로서는 해당 업군 사업성 등의 이유로 '보관 및 창고업' 관련 시장 진출은 별도 검토하고 있지 않습니다.
나-3-3. [폐기물처리 관련 업무]
(1) 사업의 내용 및 진출 목적 - 본 사업은 토지를 신탁받아 폐기물처리시설을 설치하고, 위탁자 또는 제3자를 통해 시설을 운영 후 매각하는 신탁사업입니다. 기존 아파트 등의 주택 및 상업용 부동산에 국한되어 있던 신탁사업의 범위를 폐기물처리 시설 등으로 넓히며 신탁시장의 확대를 위해 본 사업에 진출하였습니다. (2) 시장의 주요 특성 - 산업의 고도화 및 경제규모 확대에 따라 폐기물 발생량은 지속적으로 증가하고 있으며, 국내 경기순환과 무관하게 폐기물 처리업체 매출액은 안정적으로 성장하고 있습니다. 또한 폐기물 산업의 높은 진입장벽으로 공급자 우위로 시장이 형성되어 있습니다. (3) 투자 및 예상 자금소요액 - 폐기물처리 사업장 별로 규모가 다르나, 아파트 등의 건설사업 대비 상대적으로 신탁사 대지급금 투입 비용이 소액일 것으로 예상됩니다. (4) 사업 추진현황 (4)-1. 조직 및 인력구성 현황 - 별도 조직 및 인력의 추가 없이 기존의 신탁사업부서에서 진행하고 있습니다. (4)-2. 연구개발활동 내역 - 폐기물처리업 시장환경 분석 등 개략적인 스터디 외에는 수탁 심의시 개별 폐기물 처리 사업장 현황에 대해 분석 후 수탁여부 결정 예정입니다. (4)-3. 제품 개발 진척도 - 기존 토지신탁 구조를 활용하는 것으로 별도의 상품(구조) 등 개발이 불요합니다. (4)-4. 실제 매출 발생여부 - 토지신탁에 따른 신탁보수가 일부 발생합니다. (5) 기존 사업과의 연관성 - 기존 영위하던 신탁사업 모델과 유사하여 기존 조직과 인력의 활용이 가능합니다. (6) 주요 위험 - 신규 사업 추진 과정에서 폐기물 산업에 대한 지식과 경험, 네트워크 부족에 따른 리스크 등이 발생 가능합니다. - 그러나 신탁 대상의 물건이 기존의 아파트 및 상업용 부동산 등에서 기존 영위하던 개발사업 모델과 동일하여 큰 영향은 없을 것으로 보입니다. (7) 향후 추진계획 - 전체 진행단계 및 각 단계별 예상 완료시기는 개별 폐기물 사업장에 따라 그 건설기간 및 비용 등이 달라질 것으로 예상됩니다. - 그 외 추가적인 조직 및 인력 확보 계획 또한 현재로서는 특이사항 없습니다. - 다만, 사업영위 예정 시점이 아직 명확하지 않아 추후 필요 시 검토하여 부수업무 신고 후 영위 예정입니다.
나-4. [대출의 중개·주선 또는 대리업무] 관련
- 당사는 부동산신탁업인가를 받은 금융투자업자로서 자본시장법을 준수합니다. 이에 관련법 제40조 제1항 및 동법 시행령 제43조 제5항 등에 의거, 지난 '24.6.14.자로 "대출의 중개 ·주선 또는 대리업무"를 겸영업무로 보고한 바 있습니다. - 당사가 해당 겸영업무를 보고하게 된 배경은 당사의 적극적인 사업 포트폴리오 다각화 노력에 있습니다. '23년 시작된 부동산 시장 침체가 장기화되는 추세로, 당사는 사업리스크 최소화 및 신규 수익원 창출을 위해 적극적인 매출 실현 노력을 하고 있습니다. 그를 위해 당사가 보유한 금융업 관련 전문성 및 관련 네트워크를 적극 활용할 수 있는 "대출의 중개·주선 또는 대리업무"를 겸영업무로 영위, 업무영역을 확장함으로써 수익원을 다각화할 수 있는 새로운 기회를 모색하고자 하였습니다. - 본 겸영업무 영위 시, 당사는 1) 낮은 리스크에도 불구, 충분한 수익 창출 가능한 플랫폼 구축 및 2) 신속한 매출 실현 모델 발굴, 3) 금융투자업자로서 당사 보유의 노하우 적극 활용 등과 같은 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대됩니다. - 본 겸영업무는 당사가 기존에 수행하던 업무분야의 확장이므로, 현재로서는 신규사업을 위한 투자나 자금이 소요되지 않으며, 해당 사업을 위한 별도의 조직이나 인력 없이 기존 조직을 활용하여 본 업무를 영위할 예정입니다.

II. 사업의 내용

4. 영업설비

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개념
- 신탁이란, 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률 관계를 말합니다.[신탁법 제2조(신탁의 정의)]- 수탁자는 선관주의의무("수탁자는 선량한 관리자의 주의로 신탁사무를 처리하여야 한다."[신탁법 제32조(수탁자의 선관의무)]) 및 분별관리의무("수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다."[신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무)]) 등에 입각, 엄격한 의무와 책임 하에 신탁재산을 보호하게 됩니다.- 부동산신탁사는 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법")>에 의거, 금융위원회로부터 인가받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하는 금융기관으로, 이로 인해 자본시장법 및 동법 시행령을 비롯해 금융투자업규정과 기타 금융 관련 관계법규 등을 준수하며 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등의 업무절차를 수행하게 됩니다.
나. 당사 주요 사업부문
- 당사는 1996년 설립된 부동산신탁사로서 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖고 있는 신탁사로 영업수익, 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 다년간 업계 수위에 자리해왔습니다.- 당사와 같은 부동산신탁 전업사는, 부동산 소유자(위탁자)로부터 신탁되는 부동산을 관리, 처분, 운용 또는 개발하고자 하는 목적으로 부동산을 수탁받은 후 달성된 수익을 수익자에게 교부하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 업무, 이른바 (토지)신탁사업 및 신탁방식 정비사업을 주요업무로 수행하고 있으며, 이외에도 신탁의 부수업무로서 대리사무 업무 및 컨설팅 업무를 포함해 리츠(REITs), 투자사업 등을 겸영합니다.

- 당사의 영위 업무 중
토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다.
-
차입형토지신탁은 부동산시장 상황에 영향을 많이 받기는 하나, 사업기획, 자금조달, 시공사선정, 건축공사의 발주 및 관리, 분양에 이르기까지 부동산사업에 대한 일체를 전문성 갖춘 신탁회사가 대행하게 되어 신탁회사의 전문성을 적극 활용할 수 있습니다. 또한 사업의 소요자금을 신탁사에서 조달하므로 다른 사업군 대비 자금조달이 용이하고, 공신력있는 신탁사 명의로 사업을 시행하게 되어 여러 외부적 리스크 헷지가 가능함은 물론 수분양자의 불안감 해소, 사업이익 증대 등 여러 특장점을 갖고 있습니다. 그러나 사업 진행과정에서 신탁사 명의 대여금에 대한 손실 리스크 또한 수반되는 것이 사실입니다.
- 관리형토지신탁은 토지대금과 사업비를 PF 또는 시공사의 지급보증 등에 의해 조달하고 신탁사는 별도의 자금투입 없이 공정 및 분양관리 등을 대행하는 사업방식입니다. 개발사업의 안정성 증대를 위해 "시공사+시행사" 구조의 단순개발 사업형태 및 "신탁사+시행사(위탁사)+시공사"의 복합개발 사업형태로 추진되며, 차입형토지신탁과 다르게 사업비 조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다.

- 신탁방식 정비사업은 2016년 <도시및주거환경정비법> 개정에 따라 신탁사 또한 도시정비사업에 진출이 가능하게 되었으며, 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 신탁사가 토지 등 수탁받은 후 조합을 대신하여 사업을 완수하게 됩니다. 기존 조합방식의 정비사업이 초기 사업비 조달이나 개발 노하우 부족으로 사업 추진에 다소간 어려움이 있었던 반면, 신탁방식 정비사업은 신탁사가 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 또는 자체자금을 활용하여 자금조달 및 공사발주, 관리, 운영 등을 시행·대행하고 발생한 수익을 토지등소유자에게 돌려주게 됩니다. 신탁사의 전문성과 자금력을 기반으로 조합원들의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보 할 수 있으며, 신탁사 공신력 통해 사업 투명성은 강화되고 시공사 의존도를 경감시켜 공사비 절감, 사업추진과정에서의 리스크 경감 등 여러 장점이 있습니다.

- 리츠(REITs)사업은 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받고 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다. 실물자산(통상 부동산 70% 이상)에 투자해 주식 대비 원금손실 최소화하며, 예상수익·비용 및 리스크까지 포괄적 관리 통해 안정적 배당을 추구합니다. 또한 자산운용전문인력에 의해 체계적으로 운영되며, 관련 법령인 <부동산투자회사법> 준용 하에 주요현안 관련 공시의무를 이행, 투명한 자산운용 및 관리·감독업무를 수행하는 점이 특장점입니다.

[참고. 사업군별 수주비중 추이(5개년)]

구 분
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년

차입형토지신탁
38.2%
1.9%
22.3%
27.6%
53.8%

도시정비
7.2%
62.0%
15.1%
31.2%
19.6%

리츠
34.3%
16.9%
34.9%
16.6%
6.3%

기타
20.4%
19.3%
27.7%
24.6%
20.3%

※ 기타: 관리형토지신탁, 비토지신탁(담보신탁 등), 컨설팅, 대리사무 등

2. 영업의 현황

가.
영
업개황 및 사업부문의 구분

(1) 영업개황- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대해왔습니다. 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 신탁방식 도시정비사업 및 리츠사업 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서의 면모를 갖춰가고 있습니다.- 당사는 창사 이래 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위에 자리해왔으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발 및 소규모주택정비사업 등의 도시정비사업, 리츠사업 등에도 진출, 다양한 부문으로 사업 포트폴리오를 다각화하며 종합 부동산금융회사로서 역할할 수 있도록 업역을 확장해가고 있습니다.
- 더불어 舊.신탁업법, 現.신탁법은 물론 자본시장법, 금융회사의 지배구조에 관한 법(약칭 '지배구조법') 등 당사 영위 업무 유관법령의 제 ·개정작업에도 적극적으로 역할하고 있으며 금융투자협회의 주요 회원사로도 가입
하여 신탁업계 발전과 업역 확대를 위해 노력하고 있습니다.(2) 사업부문의 구분- 사업부문 : 부동산신탁 부문 부동산투자 부문 부동산관리 부문- 공시대상 사업부문 : 부동산신탁 부문※ 당사는 부동산신탁부문이 총 매출액의 90%를 초과합니다.
나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요
(1) 토지(개발)신탁- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.(1)-1. 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

(1)-2. 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(2) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.(3) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (4) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.(4)-1. 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

(4)-2. 담보신탁의 보수- 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(5) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(6) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(7) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(8) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(9) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.

다. 영업실적

-
고유계정은 연결기준 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 146,833백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 12,917백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 55,319백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 분배금 수익, 충당부채환입으로 21,268백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 3,443,314백만원의 매출실적을 달성하였습니다.

(단위 : 백만원)

영 업 종 류
영 업 수 익
비 고

고 유 계 정
236,337
연결기준

신 탁 계 정
3,443,314
-

라. 자금조달 및 운용실적

[고유계정] (단위 : 백만원, %)

구 분
제29기
제28기
제27기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조달
차입금
625,746
2.2~7.65
556,837
2.2~7.65
529,504
1.5~6.22

예수금
11,514
-
10,116
-
6,019
-

충당금
3,972
-
5,711
-
2,661
-

기타부채
101,567
-
100,291
-
115,749
-

자 본
878,950
-
869,145
-
867,341
-

합 계
1,621,749
-
1,542,100
-
1,521,274
-

운용
현금,예금
85,220
0~1.9
119,688
0~2.8
162,899
0~3.75

유가증권
627,854
-
546,519
-
633,914
-

대출채권
799,662
1.1~10.9
767,968
1.1~11.2
624,064
1.1~9.5

기타자산
109,013
-
107,925
-
100,397
-

합 계
1,621,749
-
1,542,100
-
1,521,274
-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

[신탁계정] (단위 : 백만원)

구 분
제29기
제28기
제27기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조달
차입금
1,360,130
6.1~10.9%
1,195,668
2.7~11.2%
869,361
0~9.5%

합 계
1,360,130
-
1,195,668
-
869,361
-

운용
현금,예금
628,733
0~3.88%
601,236
0~4.3%
634,165
0.1~5.5%

사업비지출 등
731,397
-
594,432
-
235,196
-

합 계
1,360,130
-
1,195,668
-
869,361
-

마. 영업 종류별 현황

- 당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다.
(1) 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분
제29기
제28기
제27기

수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수

토지신탁
4,621,515
89,230
4,838,424
74,969
4,681,617
70,341

관리신탁
212,424
1,172
172,260
948
111,831
1,597

처분신탁
415,549
11
380,019
48
448,134
35

담보신탁
4,142,081
2,282
2,912,216
301
3,050,896
2,047

분양관리신탁
67,815
133
91,798
316
85,816
291

합 계
9,459,384
92,828
8,394,717
76,582
8,378,294
74,311

※ 수탁고는 신탁원본 금액임

(2) 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분
제29기
제28기
제27기

대리업무보수
2,656
2,644
1,764

리츠자산운용보수
10,180
10,845
6,173

리츠자산취득보수
8,738
3,890
17,559

리츠자산처분보수
8,952
-
-

컨설팅보수
6,432
7,413
14,580

브랜드이용수익
125
354
907

운용수익
7,666
6,730
10,285

기타수수료수익
9,256
12,512
16,018

합계
54,005
44,388
67,286

(3) 증권평가및처분이익

(단위 : 백만원)

구 분
제29기
제28기
제27기

당기손익공정가치측정증권처분이익
1,778
59,856
5,029

당기손익공정가치측정증권평가이익
11,139
24,201
8,455

합계
12,917
84,057
13,484

(4) 이자수익

(단위 : 백만원)

구 분
제29기
제28기
제27기

매입대출채권이자
8,923
5,750
5,675

상각후원가측정증권이자
1,289
1,114
1,931

예금이자
789
2,731
1,940

신탁계정대이자
30,917
40,047
34,329

기타이자수익
13,401
12,956
12,102

합계
55,319
62,598
55,977

(5) 기타영업수익

(단위 : 백만원)

구 분
제29기
제28기
제27기

배당금수익
19,164
1,087
1,089

분배금수익
-
1
-

충당부채환입액
243
1,372
711

대손충당금환입
1,861
-
-

합계
21,268
2,460
1,800

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없습니다.

4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.
나. 자동화기기 설치 상황

- 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 영업용순자본비율
(단위 : 백만원, %)

구 분
제29기
제28기
제27기

영업용순자본
512,076
504,345
521,808

총위험
190,323
164,653
153,078

영업용순자본비율(%)
269.1
306.3
340.9

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정 제3-26조에 의거하여 3종 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다.※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.
나-1. 부채비율(연결)
(단위 : 백만원, %)

구 분
제29기
제28기
제27기

부채총계
873,901
879,259
693,138

자본총계
958,230
1,007,338
1,024,932

부채비율
91.2
87.3
67.6

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.※ 연결 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.
나-2. 부채비율(별도)
(단위 : 백만원, %)

구 분
제29기
제28기
제27기

부채총계
783,225
731,887
594,273

자본총계
880,471
869,410
880,106

부채비율
89.0
84.2
67.5

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

다. 시장여건

(1) 경기변동의 특성
- 부동산 경기변동이란, 부동산 시장의 가격 및 거래량 변동에 따라 시장의 확장/수축국면이 주기적으로 반복되는 것을 말합니다. 협의의 부동산 경기는 건축경기 및 주거용 부동산 경기를 의미하나, 광의의 부동산 경기는 부동산신탁시장을 포함한 부동산 시장 전체를 의미하므로 부동산산업과 부동산신탁산업은 그 흐름을 같이 한다고 볼 수 있습니다.- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동에 관한 제요인은 사회적 요인 및 경제적 요인, 행정적 요인 및 자연적 요인으로 크게 구분할 수 있습니다.[사회적 요인]: 인구의 변화 및 이동, 인구의 연령별 구조, 가구수의 변화, 주택보급률, 주택 건설호수량, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 정보화 진전의 상태, 부동산거래 및 사용수익의 관행 등[경제적 요인]: 저축·소비·투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융의 상태, 생산자물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등[행정적 요인]: 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산의 가격이나 임료에 관한 통제의 상태, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등
[자연적 요인]: 계절적 요인 및 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있으나, 부동산의 고정성·부증성으로 인해 부동산 경기변동은 지역적 ·국지적으로 나타나서 전국적·광역적으로 확대되는 경향이 일반적입니다. 이로 인해 부동산 경기변동의 크기와 그 진폭은 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)내에서도 각기 다른 변동 양상을 띄게 됩니다.- 또한 부동산산업 경기변동주기 관련 여러 학설이 있으나, 일반적으로 주기가 17~18년 정도로 일반경기 변동주기인 8~10년에 비해 주기의 순환국면이 더 길다는 분석이 우세합니다. 이는 부동산경기가 주거용/상업용/공업용 등으로 세분화되어 각 부문별 경기의 가중평균치적 성격을 갖고 있는 데에 기인하는 것으로, 일반경기보다 전반적으로 후순환적인 특징을 갖게 되는 것입니다.- 부동산신탁산업의 경기 변동성 또한 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있으나, 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아지게 되어 부동산산업의 양적 ·질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 동시 작용하게 됩니다.

(2) 시장의 특성[제도권 시장]: 부동산신탁업은 인가 받은 부동산신탁회사들에 의해 형성된 제도권 내 시장의 성격을 갖고 있으며, 자본시장법 및 금융투자업규정 등 유관법령과 규정을 준수하고 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.[위탁자와 신탁계약에 의한 시장]: 부동산신탁사는 위탁자가 보유한 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 담보, 처분하는 위탁자와의 관계에 기반을 둔 시장입니다.[부동산종합시장]: 부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.[부동산금융시장]: 자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs) 등 "부동산-금융" 간 연계된 새로운 상품이 지속적으로 등장하고 있습니다. 부동산개발의 자금조달방식 또한 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱(PF) 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 계속적으로 발전하는 추세입니다. 이에 따라 부동산신탁상품이 부동산금융시장 내 도구로서 활용될 수 있는 가능성 역시 높아지고 있습니다.
(3) 업계현황 및 경영상황
- 부동산신탁업은 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁재산인 부동산을 수탁받아 개발, 관리, 운용, 처분 등 제반업무를 수행하고, 그에 따라 발생한 수익을 위탁자가 지정한 수익자에게 일정부분 돌려주는 것을 주요 업무로 하고 있습니다.- 우
리나라의 경우 1990년 「4.13 부동산 투기억제대책 시행」의 일환으로 1991년 4월 부동산의 관리·처분·개발을 위탁하는 부동산신탁제도가 도입되었으며, 같은 해 5월 부동산신탁을 전업으로 하는 신탁회사 설립이 허용되었습니다. 당사는 이때 한국토지공사의 자회사로서 설립되었습니다. - 부동산신탁회사는 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률>에 따라 금융위원회로부터 인가를 받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하고 있는 금융기관입니다.
자본시장법 시행에 따라 舊.신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31.부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다.
보고서작성일 기준 현재 부동산전업신탁사는 14개 신탁사 체제를 유지하고 있습니다.
- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

(4) 주요 부동산신탁사 현황 ('24.12.31.기준)
(단위 : 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁
코람코자산신탁
하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁
신영부동산신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.4.4
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29
19.7.24
19.10.23
19.10.23

자기자본
8,805
4,856
4,215
5,248
8,535
4,757
5,810
3,160
4,598
1,394
1,873
1,484
2,372
1,379

└ 자본금
2,525
1,081
1,100
295
620
161
100
137
169
194
110
1,110
2,000
1,000

당기순이익
279
-1,133
279
-2,409
165
360
588
-3,086
18
-1,198
-192
-191
119
81

주1) 자료출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) 주2) 자기자본/자본금/당기순이익은 별도 재무제표 기준
- 전체 부동산신탁 수탁고(수탁받은 신탁재산) 규모는 2024년 12월 기준 약 515조원이며, 이 중 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 약 427조원입니다.- 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 아래와 같이 꾸준히 성장하고 있습니다.

(단위 : 억원)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년

관리신탁
28,351
28,569
24,899
24,935
25,233

담보신탁
1,837,174
2,321,357
2,741,477
2,882,890
3,121,773

처분신탁
64,782
61,970
64,515
53,588
45,093

토지신탁
778,964
938,023
1,015,102
992,037
1,014,844

분양관리신탁
60,771
73,717
73,938
67,822
62,881

합 계
2,770,042
3,423,636
3,919,931
4,021,272
4,269,825

- 2024년말 기준 부동산신탁사 영업수익 총액은 약 1조 6,387원이며, 최근 5년간 부동산신탁사의 주요 주요 손익 계정과목 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 억원)

구 분
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년

영업수익
13,623
16,050
17,324
16,545
16,387

(신탁보수)
8,069
8,993
10,394
9,724
7,848

(신탁계정대이자)
2,009
1,143
1,034
1,933
3,173

영업이익
7,083
8,347
8,480
3,484
-5,031

- 2022년까지 부동산 경기 활황에 힙입어 신탁업계의 영업수익 및 영업이익 또한 꾸준한 증가세를 보여왔습니다. 그러나 2023년 이후 금리인상 기조 및 지방시장 위주의 부동산 경기 침체 가시화 등 국내요인을 비롯해 러-우크라 간 전쟁, 중동 이슈 등 불안정한 대외요인 여파로 원자재 및 물가 상승 등과 같은 경기하방요인이 복합적으로 작용함에 따라 국내 부동산시장 위축 또한 지속, 부동산신탁업에도 비우호적인 사업환경이 불가피하게 이어지고 있는 상황입니다. - 다만 건설 인허가 절차 간소화 및 도시재생사업 촉진 방안 등 정부 차원의 적극적인 주택 공급 확대 정책이 꾸준히 검토·발표되고 있으며 향후 적극적으로 추진될 것으로 보이는 바, 부동산시장 또한 저점을 지나 반등할 것으로 예측되며 이는 부
동산시장 및 부동산신탁업계 전반에 긍정적 요인으로 역할할 것으로 기대됩니다.
(5) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위: 백만원)

연도
영업수익 및시장점유율
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁
코람코자산신탁
하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
신영부동산신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁

2024년도
영업수익
220,986
139,656
138,810
121,876
159,735
173,212
172,787
100,626
107,154
94,601
59,257
29,570
46,794
73,635

시장점유율
13.49%
8.52%
8.47%
7.44%
9.75%
10.57%
10.54%
6.14%
6.54%
5.77%
3.62%
1.80%
2.86%
4.49%

2023년도
영업수익
187,135
148,763
110,101
105,151
209,148
111,532
161,402
148,980
129,982
124,204
83,791
33,731
46,569
54,037

시장점유율
11.31%
8.99%
6.65%
6.36%
12.64%
6.74%
9.76%
9.00%
7.86%
7.51%
5.06%
2.04%
2.81%
3.27%

2022년도
영업수익
188,244
152,934
96,543
119,379
116,220
197,238
162,704
152,563
137,114
148,662
95,823
38,410
36,766
39,817

시장점유율
11.19%
9.09%
5.74%
7.10%
6.91%
11.72%
9.67%
9.07%
8.15%
8.84%
5.70%
2.28%
2.19%
2.37%

2021년도
영업수익
205,078
168,841
108,002
83,510
167,628
194,327
163,732
145,054
94,228
123,946
84,892
25,640
20,852
19,222

시장점유율
12.78%
10.52%
6.73%
5.20%
10.44%
12.11%
10.20%
9.04%
5.87%
7.72%
5.29%
1.60%
1.30%
1.20%

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753
-
-
-

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%
-
-
-

주1) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다. (* 출처: 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) 주2) 2020년도 시장 점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다.

(6) 신규사업 등의 내용 및 전망
- 2016년 3월 <도시및주거환경정비법> 개정에 따라 부동산신탁회사도 재개발 ·재건축사업 등 도시정비사업 참여가 가능해졌고, 이에 당사는 부동산신탁회사로서는 최초로 "대전 용운 재건축사업"의 사업대행자로 참여하여 착공부터 분양까지 성공리에 완료하였습니다. 이후 현재까지 서울 포함 수도권 및 주요 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 참여하며 도시정비사업 신규수주 성과를 꾸준히 이어가고 있습니다.- 2024년 말 기준 당사는 전국 총 30개 사업장, 3만 여 세대 도시정비사업의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있습니다. 이 중 수도권에만 21개 사업장(20,277세대)의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있으며, 이는 당사 도시정비사업 포트폴리오 중 65.44%에 해당(세대수 기준), 수도권 정비사업군에서 압도적 실적을 보유하고 있습니다.- 주요 사업은 다음과 같습니다. "서울 신림1구역 재개발(4,185세대)", "서울 북가좌 제6구역 재건축(1,984세대)", "인천 학익1구역 재개발(1,581세대)","서울 흑석 11구역 재개발(1,509세대)", "금정역 역세권 재개발(1,441세대)", "인천여상주변 재개발(667세대)", "여의도 삼익아파트 재건축(732세대)", "영등포 신길10구역 재건축(812세대)", "방화2구역 재개발(728세대)" 등입니다. 특히 "서울 흑석 11구역 재개발" 및 "영등포 신길10구역 재건축" 사업의 경우 보고서작성기준일 현재 연내 착공이 가시화되고 있습니다. 더불어 "목동 10단지 재건축", "용산 삼각맨션 재개발" 사업지에서의 MOU체결을 비롯, 1기 신도시 선도지구 중 하나인 분당 양지마을과도 MOU 체결 완료 후 순탄하게 사업들을 이끌어가고 있습니다. - 이 밖에 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법> 에 의거하여 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용받는 가로주택정비사업군과 소규모재건축사업군도 적극적으로 검토, 다양한 규모와 형태의 도시정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.

- 리츠사업 부문 또한 안정적으로 확대해나가고 있습니다. 당사의 2024년 말 기준 리츠 수탁규모(AUM)는 총 3조 4,673억원에 달하는데, 공동주택부터 우량 오피스 및 물류센터에 이르기까지 여러 리츠사업군을 고르게 망라하고 있습니다. 2024년에만 케이원 제25호 리츠(인천검단 공동주택), 케이원 제26호 리츠(종로 보령빌딩)를 포함해 케이원 제27호 리츠(파주 운정 공동주택)를 인가받았고, 이는 당사 영업수익 성장 및 수익구조 개선에도 일조했습니다. 2024년 말 진행된 정기 조직개편에서 또한 당사는 리츠사업팀을 2개 증설, 총 1개 본부-5개팀 체제를 구축하며 공격적인 리츠사업부문 확장을 목표하고 있습니다. 우선협상대상자 선정 등 사업권 확보 하에 신규 추진 중인 사업규모가 약 2조원에 육박하는 바, 다양한 우량자산을 적극적으로 확보하며 점유율을 확대해나갈 예정입니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.(2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

코레이트자산운용은 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황
코레이트자산운용(주) 집합투자업자로서 2024년 12월말 기준 총수탁고(설정원본)는

34,099억원입니다. 주식·채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있습니다. 또한 2021년 11월 30일에국토부로부터 부동산투자회사법 및 관련 규정에 따라 자산관리회사(AMC) 인가를 받았으며, 당기말 기준으로 자산관리업무자로서 3,158억원을 관리, 운용하고 있습니다.

나. 영업의 종류(1) 영업의 규모 및 운영현황(1)-1. 투자일임(2024.12.31. 기준)

고객수
0개사

일임계약건수
0개

일임계약자산총액(계약금액)
0원

일임계약자산총액(평가금액)
0원

(2) 집합투자재산 (2024.12.31 기준)

당분기말과 전기말 현재 코레이트자산운용이 운용중인 집합투자재산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 개, 천원)

구 분
당분기말
전기말

펀드수
설정원본
순자산가액
펀드수
설정원본
순자산가액

주식형
21
58,629
38,134
22
75,059
56,191

혼합형
32
303,130
352,817
25
109,064
134,688

채권형
29
1,480,346
1,538,297
23
424,930
430,058

혼합자산
15
853,792
877,115
12
349,797
347,796

파생상품형
1
4,616
116
1
4,616
116

부동산형
44
689,989
852,320
51
726,855
846,608

특별자산형
14
98,089
52,188
15
110,883
51,537

재간접형
4
103,391
104,111
2
79,270
90,153

투자일임
1
19,741
20,032
-
-
-

합 계
161
3,611,724
3,835,129
151
1,880,474
1,957,147

(3) 고유재산운용코레이트자산운용은 2024년 12월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목
소분류
금액
비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
출자금
432
금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산
국내수익증권
16,707
코레이트초단기금리혼합자산C-F 등

관계기업투자지분
국내수익증권
54
PJ MCF 보통주

합계
17,193

다. 영업실적

(1) 영업수익
(단위:백만원)

과 목
제39기
제38기

I.영업수익
10,480
32,691

(1)수수료수익
9,833
14,144

(2)유가증권평가및처분이익
461
18,170

(3)이자수익
142
175

(4)기타의영업수익
44
202

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황
(단위:백만원)

구분
투자신탁
투자회사
유한회사
투자일임
합계

증권집합투자기구
3,282,275
92,724
13,400
21,456
3,409,855

(2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음

마. 자금의 조달

(단위: 백만원)

구 분
항 목
제39기
제38기
제37기

잔액
비중
잔액
비중
잔액
비중

자본
자본금
35,929
94.54
35,929
62.02
35,929
104.02

자본잉여금
4,267
11.23
4,267
7.37
4,267
12.35

자본조정
- 15,323
-40.32
-15,323
-26.45
-15,323
-44.36

이익잉여금
-7,108
-18.70
16,708
28.84
5,141
14.88

기타
기타부채
20,240
53.26
16,353
28.23
4,525
13.10

합 계
38,005
100.00
57,934
100.00
34,539
100.00

바. 자금운영현황

(단위: 백만원)

구 분
제39기
제38기
제37기

잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중

현금.예금
현금및현금성자산
984
-
2.59
10,369
-
17.90
14,069
-
40.73

증권
당기손익-공정가치측정 금융자산증권
16,707
-
43.96
29,532
-
50.98
12,452
-
36.05

관계기업투자지분
54
-
0.14
-
-
-
-
-
-

종속기업투자지분
0
-
0.00
195
-
0.34
1,663
-
4.81

기타포괄손익- 공정가치측정 금융자산
432
-
1.14
432

0.75
432

1.25

대출채권
단기대여금
0
-
0.00
0
-
0.00
13
-
0.04

유형자산
10,535
-
27.72
11,893
-
20.53
2,472
-
7.16

기타
9,293
-
24.45
5,513
-
9.52
3,438
-
9.95

합 계
38,005
-
100.00
57,934
-
100.00
34,539
-
100.00

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없음

4. 영업설비

가. 설치 현황
(1) 본점

서울
부산
대구
인천
광주
대전
울산
경기
강원
충북
충남
경북
경남
전북
전남
제주
계

1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1

주소: 서울시 강남구 테헤란로 137, 9층(역삼동, 코레이트타워)

(2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.(3) 자동화기기 설치 현황자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.(4) 영업용 부동산 현황영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

1) 자본적정성 및 재무건정성관련 지표
가. 최소영업자본 산정액자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 코레이트자산운용은 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.- 최소영업자본 산정액

(단위: 백만원)

구 분
FY 2024

필요유지자기자본(A)
6,825

고객자산운용필요자본(B)
872

고유자산운용필요자본(C)
693

최소영업자본액(D=A+B+C)
8,390

2) 산업의 현황가. 산업의 특성, 성장성, 경기변동의 특성, 계절성(1) 산업의 특성

2009년부터 시행된 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)'은 금융투자업무를 투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자일임업, 투자자문업, 신탁업의 6가지업무로 구분하고 금융투자업무 전부 또는 일부를 담당하는 회사를 금융투자회사라 하며, 집합투자업을 기본으로 투자일임업, 투자자문업 등의 자산운용업의 업무를 수행하는 회사를 자산운용회사라고 합니다.

(2) 산업의 성장성

국내 펀드시장의 규모는 지속적으로 성장하고 있습니다.

(단위:조원, 순자산기준)

구분
증권주)
단기금융
파생형
부동산/특별
혼합자산
PEF
펀드합계
전년대비

2024년말
433
170
81
339
73
4
1100
127

2023년말
353
173
67
318
59
3
973
122

2022년말
301
153
50
294
50
3
851
19

2021년말
340
136
51
253
49
3
832
112

2020년말
285
126
50
220
36
3
720
59

주) 증권 : 주식형, 채권형, 혼합형, 재간접형, 투자계약 [출처 : 금융투자협회]

(3) 경기변동의 특성, 계절성

금융투자업은 국내외 경기상황, 펀드시장 자금유출입 규모, 주식/채권/부동산 업황 등에 따라 수익의 영향을 크게 받고 있으며, 계절변화에 따른 실적변동은 유의적이지 않은 것으로 나타나고 있습니다.

나. 국내외 시장여건

(1) 시장의 안정성

금융투자업은 어떤 산업보다 변동성이 큰 산업으로 자산운용회사의 실적은 주식시장, 채권금리, 환율, 부동산시장 등 국내외 금융시장 변화에 큰 영향을 받고 있습니다.

(2) 경쟁상황

금융투자업은 완전경쟁시장으로서 자산운용회사의 경우 자산운용업 참여자 확대, 안전자산 선호현상에 따른 고수익펀드 수탁고 감소 등으로 경쟁이 날로 치열해지고 있습니다. 이에 각 자산운용회사들은 대체 투자상품 개발, 차별화된 고객서비스 제공 등 경쟁력 확보를 위해 노력하고 있습니다.

(3) 시장점유율추이

구분
주식형
혼합형
채권형
재간접형
단기금융
파생형
부동산/특별
기타

2024년말
12.2%
2.8%
15.8%
8.8%
15.5%
7.4%
31.0%
6.5%

2023년말
11.5%
2.7%
14.3%
8.2%
17.9%
6.9%
32.9%
5.6%

2022년말
10.7%
3.2%
13.7%
7.7%
18.0%
5.9%
34.5%
6.3%

2021년말
13.3%
4.1%
15.6%
7.8%
16.3%
6.1%
30.4%
6.3%

2020년말
12.6%
3.6%
16.4%
7.0%
17.5%
6.9%
30.5%
5.4%

[출처 : 금융투자협회]

다. 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점

(1) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인

자산운용업의 경우 기존 종합자산운용사 외 사모자산운용사, 증권회사 등과의 경쟁이 치열해지고 있음에 따라, 고객 니즈에 부합하는 다양한 상품을 빠르게 제공할 수 있는 역량이 자산운용회사 경쟁력을 좌우하는 요인입니다.

(2) 강점 및 단점

당사는 주식, 채권 등의 전통자산 뿐 아니라 부동산, NPL, 환경/인프라, 리츠 등 다양한 사업군에서의 자산운용 포트폴리오를 구축하고 있는 점이 강점입니다. 다만, 부동산/대체 시장의 환경변화에 따라 수익의 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

라. 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단

당사는 과거 주식형펀드 및 NPL펀드 위주로 상품을 제공하였으나, 최근 금융시장 및자산운용업 시장의 급속한 변화에 적극 대응하고 있습니다. 전통자산 운용부문에서는 혼합형펀드 및 채권형펀드 등 안정형 펀드 위주 상품을 출시하고 있으며, 부동산대체 부문에서는 기존 부동산PF중심에서 환경, 인프라, 방송시설, 데이터센터 등신규사업으로의 진출을 위한 조직을 구축하고 있습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제29기(2024년 12월말)
제28기(2023년 12월말)
제27기(2022년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
228,421
153,822
275,409

Ⅱ. 유가증권
618,572
628,855
709,115

Ⅲ. 대출채권
748,869
860,806
555,055

Ⅳ. 유형자산
71,785
80,047
40,511

Ⅴ. 투자부동산
68,430
70,121
71,812

Ⅵ. 기타자산
96,054
92,945
66,169

[자산총계]
1,832,131
1,886,596
1,718,071

Ⅰ. 차입부채
659,375
674,146
498,453

Ⅱ. 기타부채
214,526
205,113
194,685

[부채총계]
873,901
879,259
693,138

Ⅰ.지배기업소유주지분
956,947
997,657
1,022,630

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,584
6,584
6,584

3. 자본조정
(62,783)
(62,736)
(47,740)

4. 기타포괄손익누계액
(53,411)
(43,866)
(61,479)

5. 이익잉여금
814,068
845,186
872,776

Ⅱ.비지배지분
1,283
9,680
2,303

[자본총계]
958,230
1,007,337
1,024,933

구 분
2024.01.01~2024.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2022.01.01~2022.12.31

영업수익
236,337
270,086
212,858

영업손익
33,943
31,235
53,334

당기순손익
(18,860)
(7,660)
24,325

- 지배회사지분 순이익
(16,464)
(8,445)
24,097

- 비지배지분 순이익
(2,396)
785
228

주당순손익(단위: 원)
(76)
(38)
106

희석주당순손익(단위: 원)
(76)
(38)
106

연결에 포함된 회사수
13
15
16

나. 요약별도재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제29기(2024년 12월말)
제28기(2023년 12월말)
제27기(2022년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
219,256
134,690
250,883

Ⅱ. 유가증권
601,001
543,103
616,693

Ⅲ. 대출채권
695,687
812,724
502,090

Ⅳ. 유형자산
61,307
32,141
38,097

Ⅴ. 기타자산
86,445
78,639
66,616

[자산총계]
1,663,696
1,601,297
1,474,379

Ⅰ. 차입부채
627,550
615,321
468,628

Ⅱ. 기타부채
155,675
116,566
125,645

[부채총계]
783,225
731,887
594,273

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,650
6,650
6,650

3. 자본조정
(62,783)
(62,736)
(47,741)

4. 기타포괄손익누계액
(10,050)
(8,317)
(7,809)

5. 이익잉여금
694,165
681,324
676,517

[자본총계]
880,471
869,410
880,106

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법
공정가치법,원가법
공정가치법,원가법
공정가치법,원가법

구 분
2024.01.01~2024.12.31
2023.01.01~2023.12.31
2022.01.01~2022.12.31

영업수익
220,986
187,135
188,245

영업손익
66,315
33,728
49,123

당기순손익
27,922
25,247
41,401

주당순손익(단위: 원)
130
115
182

희석주당순손익(단위: 원)
130
115
182

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 29 기 2024.12.31 현재

제 28 기 2023.12.31 현재

제 27 기 2022.12.31 현재

(단위 : 원)

제 29 기

제 28 기

제 27 기

자산

현금및현금성자산

226,265,050,965

151,003,884,178

271,373,640,508

현금및예치금

2,155,900,271

2,818,250,942

4,035,610,046

당기손익-공정가치측정금융자산

205,623,699,263

221,282,987,962

244,233,221,203

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

431,700,000

431,700,000

475,380,900

상각후원가측정금융자산

771,486,783,364

880,851,921,824

633,269,219,682

종속기업, 공동기업과 관계기업에 대한 투자자산

389,899,053,112

387,093,977,543

386,192,392,004

유형자산

71,784,836,027

80,046,791,884

40,510,465,973

무형자산

3,832,293,299

3,906,296,591

4,303,958,499

투자부동산

68,430,505,992

70,121,489,890

71,812,473,786

순확정급여자산

1,895,342,340

5,973,419,487

6,641,802,401

기타자산

90,326,380,176

83,065,745,784

55,222,490,622

1.미수금

18,787,128,868

23,789,554,563

15,109,910,406

2.미수수익

54,234,448,349

42,509,583,678

23,961,445,049

3.선급금

302,223,035

266,830,703

58,636,364

4.선급비용

1,027,785,826

1,006,960,113

691,779,048

5.보증금

15,974,794,098

15,492,816,727

15,400,719,755

자산총계

1,832,131,544,809

1,886,596,466,085

1,718,070,655,624

자본과 부채

부채

차입부채

659,375,526,285

674,145,625,997

498,453,441,626

1.사채

289,299,620,049

339,462,226,358

359,615,445,819

2.금융기관 차입금(사채 제외)

370,075,906,236

334,683,399,639

138,837,995,807

리스부채

74,073,189,669

43,977,249,889

39,048,925,411

기타금융부채

22,709,664,000

22,322,445,000

22,155,714,000

기타부채

79,190,175,475

82,648,704,741

78,025,729,989

1.미지급금

21,961,822,538

15,110,634,530

14,751,165,543

2.미지급비용

3,684,731,425

7,017,438,403

5,401,712,381

3.선수금

49,147,154,041

45,289,552,609

51,514,672,466

4.선수수익

0

0

145,211,830

5.예수금

4,396,467,471

15,231,079,199

6,212,967,769

충당부채

6,536,855,680

3,839,357,025

5,546,429,135

당기법인세부채

14,109,988,180

2,037,320,690

8,154,591,904

이연법인세부채

13,776,933,526

39,684,546,709

33,657,120,130

요구불상환지분

4,128,971,864

10,603,281,286

8,096,268,137

부채총계

873,901,304,679

879,258,531,337

693,138,220,332

자본

지배주주지분

956,946,611,273

997,656,963,626

1,022,630,165,711

자본금

252,489,230,000

252,489,230,000

252,489,230,000

자본잉여금

6,583,796,114

6,583,796,114

6,583,796,114

자본조정

(62,782,951,180)

(62,735,847,114)

(47,740,853,276)

기타포괄손익누계액

(53,411,303,905)

(43,866,092,438)

(61,478,502,141)

이익잉여금

814,067,840,244

845,185,877,064

872,776,495,014

비지배지분

1,283,628,857

9,680,971,122

2,302,269,581

자본총계

958,230,240,130

1,007,337,934,748

1,024,932,435,292

자본과부채총계

1,832,131,544,809

1,886,596,466,085

1,718,070,655,624

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지

제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지

제 27 기 2022.01.01 부터 2022.12.31 까지

(단위 : 원)

제 29 기

제 28 기

제 27 기

I.영업수익

236,337,804,592

270,086,082,704

212,858,233,033

1.수수료수익

146,833,511,363

120,970,748,792

141,597,791,115

2.이자수익

55,318,889,326

62,598,304,325

55,976,093,227

(1)유효이자율적용이자수익

55,288,487,102

61,942,694,320

54,395,642,308

(2)당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 이자수익

30,402,224

655,610,005

1,580,450,919

3.금융상품평가및처분이익

12,917,051,088

84,056,564,769

13,483,608,954

4.배당수익

19,164,290,620

1,088,000,741

1,089,325,905

5.기타영업수익

242,564,970

1,372,464,077

711,413,832

6.신용손실충당금 환입액

1,861,497,225

0

0

II.영업비용

(202,394,338,486)

(238,850,713,715)

(159,523,690,598)

1.이자비용

(36,765,608,561)

(75,425,102,678)

(19,390,521,798)

2.금융상품평가및처분손실

(28,827,577,408)

(12,201,478,054)

(14,607,227,634)

3.신용손실충당금 전입액

(35,706,565,399)

(56,332,278,916)

(30,106,682,461)

4.기타영업비용

(16,390,831,863)

(7,602,212,651)

(10,580,288,080)

5.판매비와관리비

(84,703,755,255)

(87,289,641,416)

(84,838,970,625)

III.영업이익(손실)

33,943,466,106

31,235,368,989

53,334,542,435

IV.영업외수익

4,102,680,762

616,258,943

664,800,606

V.영업외비용

453,297,485

2,163,429,695

39,519,495,249

VI.지분법투자주식평가이익(손실)

(64,010,030,470)

(39,233,469,840)

16,757,084,270

VII.법인세차감전순이익

(26,417,181,087)

(9,545,271,603)

31,236,932,062

VIII.법인세비용

(7,556,794,184)

(1,885,662,941)

6,911,894,081

IX.당기순이익(손실)

(18,860,386,903)

(7,659,608,662)

24,325,037,981

X.기타포괄손익

(9,545,211,467)

17,608,788,506

1,103,662,943

1.당기손익으로 재분류 되지않는 세후기타포괄손익 구성요소

(1)확정급여제도의재측정요소

(1,732,913,934)

(503,325,690)

(8,032,510)

2.당기손익으로 재분류되는 세후기타포괄손익의 구성요소

(1)기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

0

(34,822,091)

34,364,009

(2)지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

(7,812,297,533)

18,146,936,287

1,077,331,444

XI.총포괄손익

(28,405,598,370)

9,949,179,844

25,428,700,924

XII.당기순이익(손실)의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)

(16,464,173,460)

(8,444,917,461)

24,097,067,687

(2)비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)

(2,396,213,443)

785,308,799

227,970,294

XIII.포괄손익의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 총포괄손익

(26,009,384,927)

9,167,492,242

25,197,109,433

(2)비지배지분에 귀속되는 총포괄손익

(2,396,213,443)

781,687,602

231,591,491

XIV.주당이익(손실)

(1)보통주기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(76)

(38.0)

106.0

1.계속영업기본주당이익(손실) - 보통주 (단위 : 원)

(76)

(38.0)

106.0

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지

제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지

제 27 기 2022.01.01 부터 2022.12.31 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

비지배지분

자본 합계

자본금

자본잉여금

자본조정

기타포괄손익누적액

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

기타자본잉여금

자본잉여금 합계

2022.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

5,386,855,516

5,386,855,516

(46,443,853,281)

(62,578,543,887)

871,697,555,863

1,020,551,244,211

4,264,341,612

1,024,815,585,823

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

24,097,067,687

24,097,067,687

227,970,294

24,325,037,981

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익

30,742,812

30,742,812

3,621,197

34,364,009

지분법자본변동

지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

1,077,331,444

1,077,331,444

1,077,331,444

확정급여제도의재측정요소

(8,032,510)

(8,032,510)

(8,032,510)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

22,804,243,700

22,804,243,700

22,804,243,700

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

1,296,999,995

1,296,999,995

(1,296,999,995)

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)

1,196,940,598

1,196,940,598

1,196,940,598

(2,193,357,936)

(996,417,338)

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본

(3,378,025)

(3,378,025)

(305,586)

(3,683,611)

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동

(210,506,811)

(210,506,811)

(210,506,811)

2022.12.31 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(47,740,853,276)

(61,478,502,141)

872,776,495,014

1,022,630,165,711

2,302,269,581

1,024,932,435,292

2023.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(47,740,853,276)

(61,478,502,141)

872,776,495,014

1,022,630,165,711

2,302,269,581

1,024,932,435,292

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

(8,444,917,461)

(8,444,917,461)

785,308,799

(7,659,608,662)

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익

(31,200,894)

(31,200,894)

(3,621,197)

(34,822,091)

지분법자본변동

지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

18,146,936,287

18,146,936,287

18,146,936,287

확정급여제도의재측정요소

(503,325,690)

(503,325,690)

(503,325,690)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

20,438,464,770

20,438,464,770

20,438,464,770

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

14,994,993,838

14,994,993,838

14,994,993,838

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본

1,302,986,061

1,302,986,061

6,597,013,939

7,900,000,000

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동

(10,221,780)

(10,221,780)

(10,221,780)

2023.12.31 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(62,735,847,114)

(43,866,092,438)

845,185,877,064

997,656,963,626

9,680,971,122

1,007,337,934,748

2024.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(62,735,847,114)

(43,866,092,438)

845,185,877,065

997,656,963,627

9,680,971,122

1,007,337,934,749

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

(16,464,173,460)

(16,464,173,460)

(2,396,213,443)

(18,860,386,903)

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익

지분법자본변동

지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

(7,812,297,533)

(7,812,297,533)

(7,812,297,533)

확정급여제도의재측정요소

(1,732,913,934)

(1,732,913,934)

(1,732,913,934)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

15,081,305,610

15,081,305,610

15,081,305,610

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

47,104,066

47,104,066

47,104,066

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본

(6,001,128,822)

(6,001,128,822)

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동

427,442,250

427,442,250

427,442,250

2024.12.31 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(62,782,951,180)

(53,411,303,905)

814,067,840,245

956,946,611,274

1,283,628,857

958,230,240,130

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지

제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지

제 27 기 2022.01.01 부터 2022.12.31 까지

(단위 : 원)

제 29 기

제 28 기

제 27 기

Ⅰ.영업활동현금흐름

(1)영업활동순현금흐름

176,176,876,084

(309,370,453,848)

59,890,725,503

1.영업에서 창출된 현금흐름

153,607,860,031

(324,382,480,671)

48,969,438,114

가.당기순이익(손실)

(18,860,386,903)

(7,659,608,662)

24,325,037,981

나.당기순이익조정을 위한 가감 합계

77,622,271,212

43,987,773,103

28,659,615,588

법인세비용 조정

(7,556,794,184)

(1,885,662,941)

6,911,894,081

감가상각비에 대한 조정

9,655,179,445

10,517,816,793

9,729,414,346

유형자산폐기손실 조정

0

408,359,920

0

무형자산상각비에 대한 조정

11,935,400

115,261,908

134,598,340

무형자산손상차손 조정

0

300,000,000

0

무형자산처분손실 조정

23,320,000

0

0

퇴직급여 조정

2,472,960,327

2,295,152,917

2,716,552,527

신용손실충당금 전입액

35,706,565,399

56,332,278,916

30,106,682,461

기타의 대손상각비 조정

(1,861,497,225)

2,191,859,859

831,292,407

이자비용에 대한 조정

36,794,915,628

75,425,102,678

19,426,408,619

충당부채전입액

8,865,228,557

2,069,603,356

4,484,145,866

당기손익-공정가치측정금융상품평가손익

2,203,316,768

(12,005,089,332)

4,991,551,069

당기손익-공정가치측정금융상품처분손익

13,707,209,552

(59,849,997,383)

(3,867,932,389)

종속기업, 공동기업, 및 관계기업에 대한 투자지분의 처분이익(손실)에 대한 조정

(3,818,372,483)

945,122,864

0

지분법손익

64,010,030,470

39,233,469,840

21,341,492,826

충당부채환입액

(242,564,970)

(1,372,464,077)

(711,413,832)

기타영업손익

(7,665,995,189)

(6,730,340,868)

(10,284,969,610)

이자수익에 대한 조정

(55,509,256,237)

(62,914,700,606)

(56,060,775,218)

배당수익에 대한 조정

(19,164,290,620)

(1,088,000,741)

(1,089,325,905)

기타손익

(9,619,426)

0

0

다.영업활동으로 인한 자산 부채의 변동

94,845,975,722

(360,710,645,112)

(4,015,215,455)

대출채권의 감소(증가)

96,512,140,641

(343,890,589,708)

11,924,796,796

미수금의 감소(증가)

4,783,349,207

(8,588,655,535)

(6,104,299,447)

미수수익의 감소(증가)

(1,497,534,765)

(8,327,235,164)

(281,232,865)

선급비용의 감소 (증가)

334,282,596

(38,702,266)

103,643,794

선급금의 감소(증가)

(35,392,332)

(208,194,339)

(38,221,174)

미지급금의 증가(감소)

2,026,812,588

359,468,987

(3,253,434,485)

미지급비용의 증가(감소)

(1,429,859,047)

2,125,432,814

1,112,260,848

선수금의 증가(감소)

3,857,601,432

(6,370,331,687)

(605,796,476)

예수금의 감소(증가)

(8,456,287,756)

9,018,111,430

3,383,453,820

충당부채의 증가(감소)

(600,789,512)

(2,501,898,524)

(284,276,546)

퇴직금의지급

(1,723,604,660)

(2,159,874,270)

(2,424,600,160)

사외적립자산의공정가치의 감소(증가)

1,075,257,330

(128,176,850)

(7,547,509,560)

2.이자수취

41,877,644,231

45,687,994,628

50,336,025,825

3.이자지급

(34,693,448,137)

(28,203,730,216)

(17,563,229,694)

4.배당금수취

19,212,413,593

1,127,812,812

1,139,005,278

5.법인세납부(환급)

(3,827,593,634)

(3,600,050,401)

(22,990,514,020)

Ⅱ.투자활동현금흐름

(1)투자활동순현금흐름

(92,379,891,895)

57,144,366,753

(122,811,180,649)

기타장기성자산의 처분

21,388,739,652

36,622,410,507

41,759,777,134

당기손익-공정가치금융자산의처분 - 투자활동

289,875,728,605

230,930,498,427

653,570,213,893

기타포괄손익-공정가치측정금융자산의처분

0

30,000

0

상각후원가측정금융자산의처분 - 투자활동

0

98,168,367,136

9,981,407,300

관계기업투자자산의 처분

0

3,251,000,000

30,300,000,000

종속기업과 기타 사업의 지배력 상실에 따른 현금흐름

100,000,000

20,109,267,162

916,591,625

무형자산의 처분

60,000,000

0

0

기타장기성자산의 취득

(33,384,244,138)

(43,234,062,649)

(43,483,087,415)

당기손익-공정가치금융자산의취득 - 투자활동

(286,772,018,227)

(136,125,178,471)

(680,787,830,112)

상각후원가측정금융자산의취득 - 투자활동

(2,571,250,000)

(40,000,000,000)

(88,195,774,436)

관계기업투자자산의 취득

(76,138,600,000)

(19,726,500,000)

(46,048,250,000)

종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름

(4,840,654,402)

(55,526,534,156)

0

유형자산의 취득

(76,341,277)

(37,307,331,203)

(524,228,638)

무형자산의 취득

(21,252,108)

(17,600,000)

(300,000,000)

Ⅲ.재무활동현금흐름

(1)재무활동순현금흐름

(8,535,817,402)

131,856,330,765

(21,487,053,262)

차입금의 증가

234,816,982,021

632,003,587,468

477,059,642,012

담보·무담보부사채, 어음의 발행

159,151,197,800

179,182,497,957

99,624,226,660

임대보증금의 증가

4,913,792,000

5,829,471,000

3,741,064,000

자기주식의 처분 및 발행 현금흐름

(47,104,066)

(14,994,993,838)

(1,296,999,995)

차입금의 감소

(170,424,475,424)

(436,158,183,636)

(466,376,637,595)

담보·무담보부사채, 어음의 상환

(210,000,000,000)

(200,000,000,000)

(100,000,000,000)

리스부채의 지급

(7,319,442,082)

(7,375,747,235)

(6,487,243,599)

임대보증금의 감소

(4,526,573,000)

(5,662,740,000)

(3,774,540,000)

배당금지급

(15,081,305,610)

(20,438,464,770)

(22,804,243,700)

비지배지분의 감소

(18,889,041)

(529,096,181)

(175,903,707)

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동으로 인한 지급

0

0

(996,417,338)

Ⅳ.현금및현금성자산의순증가(감소)

75,261,166,787

(120,369,756,330)

(84,407,508,408)

Ⅴ.기초현금및현금성자산

151,003,884,178

271,373,640,508

355,781,148,916

VI.기말현금및현금성자산

226,265,050,965

151,003,884,178

271,373,640,508

3. 연결재무제표 주석

제 29(당) 기 2024년 01월 01일부터 2024년 12월 31일까지

제 28(전) 기 2023년 01월 01일부터 2023년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요1-1. 지배기업의 개요주식회사 한국토지신탁(이하 지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.지배기업은 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
9,300,181
3.68

자기주식
37,042,007
14.67

기타
116,603,042
46.19

합 계
252,489,230
100.00

2024년 12월 31일로 종료하는 보고기간에 대한 연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.1-2. 보고기간말 현재 연결대상 종속기업의 개요

회사명
소재지
결산월
유효지분율
주요영업활동

당기말
전기말

코레이트자산운용 주식회사
대한민국
12월
91.70%
91.70%
집합투자업

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1)
대한민국
12월
96.60%
96.60%
부동산자산관리

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
12월
92.96%
92.96%
부동산투자업

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
12월
90.69%
90.69%
부동산투자업

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
대한민국
12월
96.25%
96.25%
부동산투자업

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
대한민국
12월
98.41%
98.01%
부동산투자업

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
12월
98.71%
98.71%
부동산투자업

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
96.26%
96.26%
부동산투자업

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*2),(*3)
대한민국
12월
35.83%
35.83%
집합투자업

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
97.93%
97.93%
부동산투자업

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*4)
대한민국
12월
99.16%
94.75%
부동산투자업

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
95.89%
95.89%
부동산투자업

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
99.50%
-
부동산투자업

(*1) 지배기업의 직접투자 10% 외 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.63% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 연결기업이 지배하고 있다고 판단하였습니다.(*3) 지배기업의 직접투자 26.21% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 9.62%간접투자하고 있습니다.(*4) 지배기업의
직접투자 96.12% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 3.04%간접투자하고 있습니다.

1-3. 당기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

구분
회사명
사유

연결범위 포함
코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
지배력 획득

연결범위 제외
코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁
지배력 상실

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호
지배력 상실

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
지배력 상실

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
지배력 상실

㈜피제이엠씨에프
지배력 상실

1-4. 당기말과 전기말 현재 연결대상 종속기업의 재무정보는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

회사명
당기말
당기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
38,005,480
20,239,587
17,765,893
10,480,077
(22,297,537)
(22,297,537)

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*)
32,311,505
30,874,488
1,437,017
550,092
(1,080,387)
(1,080,387)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
319,875
2
319,873
26,080
(475,705)
(475,705)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
111
3,633
(3,522)
4
(15)
(15)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,920,664
6,281
7,914,383
32,112
(15,786)
(15,786)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
26,355,475
3,665
26,351,810
2,679,282
2,571,237
2,571,237

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
44,319,297
21,216,593
23,102,704
2,123,611
(1,239,070)
(1,239,070)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,544,202
3,524
9,540,678
8,895
(38,032)
(38,032)

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
3,441,260
-
3,441,260
10,428
(2,673,197)
(2,673,197)

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
2,956,010
17,586
2,938,424
3,522
(82,350)
(82,350)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
30,703,000
177,866
30,525,134
48,469
(334,740)
(334,740)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
1,477,024
13,124
1,463,900
213,525
(5,686,543)
(5,686,543)

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
(*)

20,833,836
514,810
20,319,026
1,652,815
1,419,026
1,419,026

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
91,472,725
45,408,166
46,064,559
30,659,466
8,163,342
8,119,691

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*)
32,997,137
30,479,733
2,517,404
534,017
(1,060,077)
(1,060,077)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
795,820
243
795,577
586,943
586,667
586,667

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
126
3,633
(3,507)
4
(891)
(891)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,936,451
6,281
7,930,170
32,603
(15,206)
(15,206)

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*)
112,697
195
112,502
11,444
58,762
58,762

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*)
1,433,277
859,397
573,880
-
(55)
(55)

(주)피제이엠씨에프(*)
37,465,334
31,241,579
6,223,755
-
(1,927,423)
(1,927,423)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*)
6,664,728
10,760
6,653,968
623,068
550,080
550,080

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
18,964,236
3,663
18,960,573
1,975,035
1,876,403
1,876,403

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
45,633,466
21,291,691
24,341,775
1,630,820
(1,176,077)
(1,176,077)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,586,917
8,206
9,578,711
262,610
231,725
231,725

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
6,114,456
-
6,114,456
14,222
(1,361,309)
(1,361,309)

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
3,038,360
17,586
3,020,774
639,371
(10,930,266)
(10,930,266)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
5,412,524
172,650
5,239,874
18,629
(327,194)
(327,194)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
7,489,367
13,124
7,476,243
734,624
674,719
674,719

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호(*)
-
-
-
57,218,352
57,075,780
57,075,780

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*)
8,527,411
12,400
8,515,011
786,825
598,011
598,011

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책 2-1. 재무제표 작성기준연결기업의 연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.한국채택국제회계기준은 연결재무제표 작성시 중요한 회계추정의 적용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 요구되는 부분은 '주석 3'에서 설명하고 있습니다.지배기업의 재무제표는 2024년 2월 7일자 이사회에서 승인되었으며, 2025년 3월 28일자 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

2-2. 측정기준연결기업의 연결재무제표는 아래에서 열거하고 있는 연결재무상태표의 주요 항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

- 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정금융자산- 공정가치로 측정되는 기타포괄손익-공정가치측정금융자산- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 순확정급여부채

2-3. 기능통화와 표시통화

연결기업의 연결재무제표는 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화인 기능통화로 작성되고 있으며, 기능통화 및 표시통화인 원화로 보고하고 있습니다.

2-4. 제ㆍ개정된 기준서의 적용2-4-1. 제ㆍ개정된 기준서의 적용

연결기업은 2024년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

(1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(2) 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표', 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 공급자금융약정에 대한 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험 익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다. 해당 기준서의 제정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시'가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2-4-2. 제정·공표되었으나 아직 시행되지 않은 회계기준제정ㆍ공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 동 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결기업은 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다.
연결기업은 동 개정으로 인해 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다. ·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가

·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

(3) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결기업은 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용·기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시': 제거 손익, 실무적용지침·기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의·기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표': 원가법

2-5. 연결연결재무제표는 매 회계연도 12월 31일 현재 연결기업의 재무제표로 구성되어 있습니다. 지배력은 피투자자에 대한 관여로 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고 피투자자에 대하여 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미치는 능력이 있을 때 획득됩니다. 구체적으로 연결기업이 다음을 모두 갖는 경우에만 피투자자를 지배합니다.·피투자자에 대한 힘(즉 피투자자의 관련활동을 지시하는 현재의 능력을 갖게 하는 현존 권리) ·피투자자에 대한 관여로 인한 변동이익에 대한 노출 또는 권리 ·투자자의 이익금액에 영향을 미치기 위하여 피투자자에 대하여 자신의 힘을 사용 하는 능력피투자자의 의결권의 과반수 미만을 보유하고 있는 경우 연결기업은 피투자자에 대한 힘을 갖고 있는지를 평가할 때 다음을 포함한 모든 사실과 상황을 고려하고 있습니다. ·투자자와 다른 의결권 보유자간의 계약상 약정·그 밖의 계약상 약정에서 발생하는 권리 ·연결기업의 의결권 및 잠재적 의결권

연결기업은 지배력의 세 가지 요소 중 하나 이상에 변화가 있음을 나타내는 사실과 상황이 있는 경우 피투자자를 지배하는지 재평가합니다. 종속기업에 대한 연결은 연결기업이 종속기업에 대한 지배력을 획득하는 시점부터 지배력을 상실하기 전까지 이루어집니다. 기중 취득하거나 처분한 종속기업의 자산, 부채, 수익 및 비용은 연결기업이 지배력을 획득한 날부터 연결기업이 종속기업을 더 이상 지배하지 않게 된 날까지 포괄손익계산서에 포함하고 있습니다. - 당기순손익과 기타포괄손익의 각 구성요소는 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 지배기업의 소유주와 비지배지분에 귀속시키고 있습니다. 필요한 경우 종속기업의 회계정책을 연결기업과 일치시키기 위하여 종속기업의 재무제표를 수정하여 사용하고 있습니다. 연결기업간의 거래로 인해 발생한 모든 연결기업의 자산, 부채, 자본,수익, 비용 및 현금흐름은 전액 제거하고 있습니다.- 지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 지배기업의 소유지분 변동은 자본거래로회계처리하고 있습니다. - 지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실한 경우 지배력을 상실한 날에 종속기업의 자산(영업권 포함), 부채, 비지배지분 및 자본의 기타 항목을 제거하고 그에 따른 손익을 당기손익으로 인식하고 있습니다. 이전의 종속기업에 대한 잔여 투자는 공정가치로 인식하고 있습니다.

2-6. 현금및현금성자산

재무상태표 상의 현금및현금성자산은 보통예금과 소액현금 및 취득당시 만기가 3개월 이내인 단기성 예금으로 구성되어 있습니다. 현금흐름표상의 현금및현금성자산은이러한 현금및현금성자산에서 당좌차월을 차감한 후의 금액을 의미합니다.

2-7. 금융자산 - 최초인식과 후속측정금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.2-7-1. 최초인식과 측정

금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.

최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 연결기업의 사업모형에 따라 달라집니다. 연결기업은 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가산합니다.

금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI: Solely Payment of Principal and Interests)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.금융자산의 관리를 위한 연결기업의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을 관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 연결기업이 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

2-7-2. 후속측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.·상각후원가 측정 금융자산(채무상품)·누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품)

·제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)

·당기손익-공정가치 측정 금융자산

상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)

상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

연결기업의 상각후원가측정금융자산은 신탁계정대와 매입대출채권, 대여금, 미수금 등을 포함합니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)

연결기업은 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 금융자산으로 측정합니다.

·계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고,

·금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생

기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)
최초 인식 시점에, 연결기업은 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.

이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 연결기업이 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타의 영업수익으로 인식됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다. 연결기업은 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다.

당기손익-공정가치측정 금융자산
당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할수 있습니다.

당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.

이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지 않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.

복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다.

다만, 주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다. 보고기간말 현재 연결기업은 파생상품을 보유하고 있지 않습니다.2-7-3. 제거보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다. 금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다.·금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나·연결기업이 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도 ·금융자산의 현금흐름을 수취할 계약상 권리를 보유하고 있거나, 계약에 따라 수취 한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 계약상 의무(pass throug h)가 있음. 이 경우에 연결기업은 1)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분 을 이전하거나 2)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보 유하지도 않을 경우에는 해당 자산을 통제하고 있지 않아야 합니다.연결기업이 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았고, 해당 금융자산을 통제하고 있다면, 연결기업이 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 연결기업은 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 연결기업이 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다.보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액(보증 금액) 중 낮은 금액으로 측정됩니다.

2-7-4. 손상연결기업은 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 연결기업이 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

기대신용손실은 두 개의 단계(stage)로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저와 이미 채무불이행이 발생한 신용익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.

2-8. 금융부채 - 최초인식과 후속측정

2-8-1. 최초인식과 측정

금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 차입부채, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다.

모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 차입부채 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

연결기업의 금융부채는 차입부채, 미지급금, 리스부채 등을 포함합니다.

2-8-2. 후속측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.
당기손익-공정가치 측정 금융부채
당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다. 연결기업은 어떤 금융부채도 당기손익-공정가치 항목으로 지정하지 않았습니다.

차입부채
최초 인식 이후에, 이자부 차입부채는 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.

상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다.

이 범주는 일반적으로 이자부 대여나 차입에 적용합니다. 2-8-3. 제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.

2-9. 금융상품의 상계

금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

2-10. 유형자산

연결기업의 유형자산은 역사적 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하여 표시하고 있으며, 당해 자산의 구입원가 또는 제작원가와 자산을 사용할 수 있도록 준비하는데 직접 관련되는 지출 및 해당 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는데 소요될 것으로 추정되는 비용이충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치를 취득원가로 산정하고 있습니다. 후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 회사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하고 있습니다. 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 모든 수선 및 유지비는 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다.자산의 감가상각액은 자산의 취득원가에서 잔존가치를 차감한 금액에 대하여 다음의추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법에 따라 산정하고 있습니다.

구분
내용연수

비품
4년

연결기업은 매 회계연도 말에 자산의 잔존가치와 경제적 내용연수를 검토하고 필요한 경우 조정을 하고 있습니다. 자산의 장부금액이 추정 회수가능액을 초과하는 경우자산의 장부금액을 회수가능액으로 즉시 감소시키고 있습니다.

2-11. 무형자산

연결기업은 개별적으로 취득한 무형자산은 취득원가로 계상하고 사업결합으로 취득하는 무형자산은 취득시점의 공정가치로 계상하며 최초취득 이후 상각누계액과 손상차손누계액을 직접 차감하여 표시하고 있습니다. 한편 개발비를 제외한 내부적으로 창출된 무형자산은 발생시점에 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다.

무형자산은 유한한 내용연수를 가진 무형자산과 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 구분되는 바 유한한 내용연수를 가진 무형자산은 해당 내용연수에 걸쳐 정액법으로 상각하고 손상징후가 파악되는 경우 손상여부를 검토하고 있습니다. 또한 내용연수와 상각방법은 적어도 매 회계연도말에 그 적정성을 검토하고 있으며 예상 사용기간의 변경이나 경제적효익의 예상소비형태 변화 등으로 인하여 변경이 필요한 경우에는 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다. 무형자산상각비는 해당 무형자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다.

구분
내용연수

기타의무형자산
5년

회원권
비한정

한편 비한정 내용연수를 가진 무형자산은 상각하지 아니하되 매년 개별적으로 또는 현금창출단위에 포함하여 손상검사를 수행하고 있습니다. 또한 매년 해당 무형자산에 대하여 비한정 내용연수를 적용하는 것이 적절한지를 검토하고 적절하지 않은 경우 전진적인 방법으로 유한한 내용연수로 변경하고 있습니다.

무형자산은 처분하는 때(즉, 취득자가 해당 자산을 통제하게 되는 날) 또는 사용이나 처분으로부터 미래경제적효익이 기대되지 않을 때 제거합니다. 연결기업은 무형자산제거시 순매각금액과 장부금액의 차이로 인한 손익은 제거시점의 당기손익에 반영하고있습니다.

2-12. 비금융자산의 손상연결기업은 매 보고기간말에 자산의 손상을 시사하는 징후가 존재하는지 검토하고 있습니다. 그러한 징후가 존재하는 경우 또는 매년 자산에 대한 손상검사가 요구되는경우 연결기업은 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 자산의 회수가능액은 자산 또는 현금창출단위의 순공정가치와 사용가치 중 큰 금액이며 개별자산별로 결정하나 해당개별자산의 현금유입이 다른 자산이나 자산집단의 현금유입과 거의 독립적으로 창출되지 않는 경우 해당 개별자산이 속한 현금창출단위별로 결정됩니다. 자산의 장부금액이 회수가능액을 초과하는 경우 자산은 손상된 것으로 보며 자산의 장부금액을 회수가능액으로 감소시키게 됩니다.사용가치는 해당 자산의 기대 미래현금흐름의 추정치를 화폐의 시간가치와 해당 자산의 위험에 대한 시장의 평가를 반영한 세전할인율로 할인한 현재가치로 평가하고 있습니다. 순공정가치는 최근거래가격을 고려하고 있습니다. 그러한 거래가 식별되지 않는 경우 적절한 평가모델을 사용하여 결정하고 있습니다. 이러한 계산에는 평가배수, 상장주식의 시가 또는 기타 공정가치 지표를 이용하고 있습니다.손상차손은 손상된 자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 영업권을 제외한 자산에 대하여 매 보고기간말에 과거에 인식한 자산의 손상차손이 더 이상 존재하지 않거나 또는 감소하였다는 것을 시사하는 징후가 있는지 여부를 평가하며 그러한 징후가 있는 경우 회수가능액을 추정하고 있습니다. 과거에 인식한 영업권을 제외한 자산의 손상차손은 직전 손상차손의 인식시점 이후 해당 자산의 회수가능액을 결정하는데 사용된 추정치에 변화가 있는 경우에 한하여 손상차손을 인식하지 않았을 경우의 자산의 장부금액의 상각 후 잔액을 한도로 장부금액을 회수가능액으로 증가시키고 이러한 손상차손환입은 당기손익에 반영하고 있습니다.

2-13. 퇴직급여

연결기업의 퇴직연금제도는 확정기여제도와 확정급여제도로 구분됩니다.

확정기여제도는 연결기업이 고정된 금액의 기여금을 별도 기금에 지급하는 퇴직연금제도이며, 기여금은 종업원이 근무 용역을 제공했을 때 비용으로 인식됩니다.

확정급여제도는 확정기여제도를 제외한 모든 퇴직연금제도입니다. 연결기업은 확정급여제도에 대해 별개로 관리되는 기금에 기여금을 납부하여야 합니다.

확정급여제도의 급여원가는 예측단위적립방식을 이용하여 결정됩니다. 보험수리적손익, 순이자에 포함된 금액을 제외한 사외적립자산의 수익 및 순이자에 포함된 금액을 제외한 자산인식상한효과의 변동으로 구성된 재측정요소는 발생 즉시 기타포괄손익으로 인식하고 있으며 후속적으로 당기손익으로 재분류하지 아니하고 있습니다.

과거근무원가는 다음 중 이른 날에 비용으로 인식하고 있습니다.

·제도의 개정이나 축소가 발생할 때

·관련되는 구조조정원가나 해고급여를 인식할 때

순이자는 순확정급여부채(자산)에 할인율을 곱하여 결정하고 있습니다. 연결기업은 근무원가와 순확정급여부채의 순이자를 관리비의 항목으로 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-14. 충당부채연결기업은 과거사건의 결과로 현재의무(법적의무 또는 의제의무)가 존재하고 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 당해 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채를 결제하기 위하여 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 연결기업이 의무를 이행한다면 변제를 받을 것이 거의확실하게되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다. 충당부채와 관련하여 포괄손익계산서에 인식되는 비용은 제3자의 변제와 관련하여 인식한 금액과 상계하여 표시하고 있습니다.화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 부채의 특유위험을 반영한 현행 세전 이자율로 할인하고 있습니다. 충당부채를 현재가치로 평가하는 경우, 기간 경과에따른 장부금액의 증가는 금융원가로 인식하고 있습니다.

2-15. 납입자본

보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

연결기업이 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 연결기업이 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다.

2-16. 수익

연결기업은 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수 및 담보신탁보수 등을 받고 있습니다. 2-16-1. 토지신탁보수토지신탁은 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁으로 공사기간 중 확정보수 및 연장보수의 합계는 건축사무의 관리 및 분양사무의 관리 및 인허가업무의 이행의 각각의 개별 판매가격의 비율로 안분하고, 성과보수는 달성하거나 또는 달성할 것으로 기대되는 경우 전액을 분양사무에 배분하여 인식하고 있습니다. 건축사무의 관리, 분양사무의 관리에 배분된 보수금액은 각각 공사진행률 및 분양률을 적용한 금액을 누적수익 금액으로 인식하고 있는데, 공사진행률은 공사예정원가에 대한 실제 발생한 공사원가 비율로 하며, 분양률은 분양계약고에 대한 분양대금 회수약정액(회수액이 약정액을 초과할 경우에는 회수액)의 비율로 합니다. 또한, 인허가업무의 이행에 배분된 보수금액은 인허가지정일로부터 관리처분인가 종료일까지의 기간동안 균등하게 안분하여 인식하고 있습니다.2-16-2. 처분신탁보수부동산처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁으로 처분업무 및 중개업무의 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.

2-16-3. 관리신탁보수부동산관리신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)으로 관리기간의 경과에 따라 수익을 인식하고 있습니다. 한편, 건축물분양에관한 법률에 의한 분양관리신탁은 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 분양관리신탁수익으로 인식하고 있습니다.2-16-4. 담보신탁보수부동산담보신탁은 부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁으로 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.

2-17. 금융수익과 금융비용

금융수익은 당기손익-공정가치측정금융자산을 포함한 투자로부터의 이자수익, 배당수익, 당기손익-공정가치측정금융자산처분손익, 당기손익-공정가치측정금융상품의공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손익을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서 배당을 받을권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다.

금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치측정금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-18. 법인세

2-18-1. 당기법인세당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및 세법)을 사용하여 과세당국에 납부할(과세당국으로부터 환급받을)것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다.자본에 직접 반영되는 항목과 관련된 당기법인세는 자본에 반영되며 손익계산서에 반영되지 않습니다. 경영진은 주기적으로 관련 세법 규정의 해석과 관련해서 법인세 환급액에 대한 회수가능성을 평가하여 필요한 경우 충당금을 설정하고 있습니다.

2-18-2. 이연법인세

연결기업은 다음의 경우를 제외하고 모든 가산할 일시적차이에 대하여 이연법인세부채를인식하고 있습니다.- 영업권을 최초로 인식할 때 이연법인세부채가 발생하는 경우- 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세부채가 발생하는 경우- 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 가산할 일시적차이로서 동 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있고 예측가능한 미래에 일시적차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우

또한 다음의 경우를 제외하고는 차감할 일시적차이, 미사용 세액공제와 세무상결손금이 사용될 수 있는 과세소득의 발생가능성이 높은 경우 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.- 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세자산이 발생하는 경우- 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 차감할 일시적차이로서 동 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높지 않거나 동 일시적차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높지 않은 경우

이연법인세자산 및 부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및세법)에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다.

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 당기손익 이외의 항목으로 인식하고 있습니다. 이연법인세 항목은 해당 거래에 따라서 기타포괄손익으로 인식하거나 자본에 직접 반영하고 있습니다.

연결기업은 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 법적으로 집행가능한 권리를 가지고 있고 과세대상기업이 동일한 경우 혹은 과세대상기업은 다르지만 당기법인세부채와 자산을 순액으로 결제할 의도가 있거나, 유의적인 금액의 이연법인세부채가 결제되거나 이연법인세자산이 회수될 미래의 각 회계기간마다 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에 이연법인세자산과 이연법인세부채가 동일한 과세당국과 관련이 있는 경우에만 이연법인세자산과 이연법인세부채를 상계하여 표시하고 있습니다.

2-19. 주당이익

기본주당이익은 지배기업의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수로 나누어 계산하며, 희석주당이익은 전환우선주 관련 이자비용을 조정한 후의 지배기업의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수에 희석성 잠재적보통주가 보통주로 변경되는 경우 발행될 보통주의 가중평균주식수를 합한 주식수로 나누어 계산합니다.2-20. 리스

연결기업은 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의 사용 통제권을 일정기간 이전하게 하는지를 고려하여 계약의 약정시점에, 계약자체가 리스인지, 계약이 리스를 포함하는지를 판단합니다.리스이용자로서의 연결기업연결기업은 단기리스와 소액 기초자산 리스를 제외한 모든 리스에 대하여 하나의 인식과 측정 접근법을 적용합니다. 연결기업은 리스료 지급의무를 나타내는 리스부채와 기초자산의 사용권을 나타내는 사용권자산을 인식합니다.

- 사용권자산연결기업은 리스개시일(즉, 기초자산이 사용가능한 시점)에 사용권자산을 인식합니다. 사용권자산은 원가로 측정하고, 후속 측정 시 원가모형을 적용하였습니다. 원가모형을 적용하기 위하여 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영합니다. 사용권자산의 원가는 인식된 리스부채 금액, 최초직접원가, 그리고 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료를 포함합니다. 사용권자산은 추정내용연수와 리스기간 중 더 짧은 기간에 걸쳐 정액 기준으로 감가상각합니다. 리스기간 종료시점에 연결기업에 기초자산의 소유권이 이전되는 경우나 사용권자산의 원가에 연결기업이 매수선택권을 행사할 것임이 반영되는 경우, 감가상각은 자산의 기초자산의 추정된 내용연수를 사용하여 계산됩니다.사용권자산도 손상의 대상이 되며 주석 2-12. 비금융자산의 손상에 대한 회계정책에서 설명하였습니다.

- 리스부채

리스 개시일에 연결기업은 리스기간에 걸쳐 지급될 리스료의 현재가치로 리스부채를측정합니다. 리스료는 고정리스료(실질적인 고정리스료를 포함하고, 받을 리스 인센티브는 차감), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료 및 잔존가치보증에 따라 지급될 것으로 예상되는 금액으로 구성됩니다. 리스료는 또한 연결기업이 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격과 리스기간이 연결기업의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액을 포함합니다.

지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료가 아닌 변동리스료는 (재고자산을 생산하는데 발생된 것이 아니라면) 리스료 발생을 유발하는 사건 또는 조건이 발생한 기간의 비용으로 인식합니다.

연결기업은 리스료의 현재가치를 계산할 때, 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없기 때문에 리스개시일의 증분차입이자율을 사용합니다. 리스개시일 이후 리스부채 금액은 이자를 반영하여 증가하고 지급한 리스료를 반영하여 감소합니다. 또한, 리스부채의 장부금액은 리스기간의 변경, 리스료의 변경(예를 들어, 리스료를 산정할 때 사용한 지수나 요율의 변동으로 생기는 미래 리스료의 변동) 또는 기초자산을 매수하는 선택권 평가에 변동이 있는 경우 재측정됩니다.

- 단기리스와 소액 기초자산 리스연결기업은 임차시설물과 차량운반구, 기타장비의 리스에 단기리스(즉, 이러한 리스는 리스기간이 리스개시일로부터 12개월 이하이고 매수선택권을 포함하지 않음)에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 또한 연결기업은 소액자산으로 간주되는 사무용품의 리스에 소액자산 리스에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 단기리스와 소액자산 리스에 대한 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용으로 인식합니다.2-21. 투자부동산연결기업은 투자부동산을 최초 인식시점에 원가로 측정하고 거래원가는 최초 측정에포함하며 최초 인식 이후에는 원가모형에 따라 측정합니다.연결기업은 투자부동산을 처분하거나 사용을 통하여 더이상 미래경제적효익을 얻을 수 없을 것으로 예상되는 경우 재무제표에서 제거하고 있으며 이로 인하여 발생되는 처분금액과 장부금액의 차이는 제거시점의 당기손익에 반영하고 있습니다. 또한, 해당 자산의 사용목적이 변경된 경우에 한하여 투자부동산에서 다른 계정으로 대체하거나 다른 계정에서 투자부동산으로 대체하고 있습니다.토지는 감가상각을 하고 있지 않습니다. 건물의 감가상각액은 자산의 원가에서 잔존가치를 제외한 금액에 대하여 40~50년의 추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법에 따라 산정하고 있습니다.

2-22. 외화환산2-22-1. 외화거래

연결기업를 구성하는 각 종속기업들의 재무제표 작성에 있어서 그 기업의 기능통화 외의 통화(외화)로 이루어진 거래는 거래일의 환율을 적용하여 기록하고 있습니다. 매 보고기간 말에 화폐성 외화항목은 보고기간 말의 마감환율로 환산하고 있습니다. 공정가치로 측정하는 비화폐성 외화항목은 공정가치가 결정된 날의 환율로 환산 하고, 역사적 원가로 측정하는 비화폐성 외화항목은 거래일의 환율로 환산하고 있습니다.

해외사업장순투자 환산차이와 현금흐름위험회피 및 순투자의 위험회피 수단으로 지정된 금융상품에서 발생한 환산차이를 제외하고 화폐성항목의 환산으로 인해 발생한외환차이와 화폐성항목의 결제시점에 생기는 외환차이는 모두 당기손익으로 인식하고 있습니다. 비화폐성항목에서 발생한 손익을 기타포괄손익으로 인식하는 경우에는그 손익에 포함된 환율변동효과도 기타포괄손익으로 인식하고, 당기손익으로 인식하는 경우에는 환율변동효과도 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-22-2. 해외사업장

해외사업장의 기능통화가 연결기업의 표시통화와 다른 경우에는 경영성과와 재무상태를 다음의 방법으로 표시통화로 환산하고 있습니다.

해외사업장의 기능통화가 초인플레이션 경제의 통화가 아닌 경우 연결재무상태표(비교표시하는 연결재무상태표 포함)의 자산과 부채는 해당 보고기간 말의 마감환율로 환산하고, 연결포괄손익계산서(비교표시하는 연결포괄손익계산서 포함)의 수익과 비용은 해당 기간의 평균환율로 환산하고 있습니다. 환산에서 생기는 외환차이는 기타포괄손익으로 인식합니다.

해외사업장의 취득으로 생기는 영업권과 자산ㆍ부채의 장부금액에 대한 공정가치 조정액은 해외사업장의 자산ㆍ부채로 보아 해외사업장의 기능통화로 표시하고, 해외사업장의 다른 자산ㆍ부채와 함께 마감환율을 적용하여 원화로 환산하고 있습니다.

해외사업장을 처분하는 경우에는 기타포괄손익과 별도의 자본항목으로 인식한 해외사업장관련 외환차이의 누계액은 해외사업장의 처분손익을 인식하는 시점에 기타포괄손익에서 당기손익으로 재분류합니다. 해외사업장을 포함한 종속기업을 일부 처분시 기타포괄손익에 인식된 외환차이의 누계액 중 비례적 지분을 그 해외사업장의 비지배지분으로 재귀속시키며, 이 외의 경우에는 해외사업장을 일부 처분한 때에 기타포괄손익에 인식된 외환차이의 누계액 중 비례적 지분만을 당기손익으로 재분류하고있습니다.

2-22-3. 해외사업장에 대한 순투자의 환산

해외사업장으로부터 수취하거나 해외사업장에 지급할 화폐성항목 중에서 예측할 수 있는 미래에 결제할 계획이 없고 결제될 가능성이 낮은 항목은 그 해외사업장에 대한순투자의 일부로 보아 연결재무제표에서 외환차이를 기타포괄손익으로 인식하고 관련 순투자의 처분 시점에 당기손익으로 재분류하고 있습니다.

3. 중요한 회계추정과 판단연결기업의 경영진은 재무제표 작성시 보고기간말 현재 수익, 비용, 자산 및 부채에 대한 보고금액과 우발부채에 대한 주석공시사항에 영향을 미칠 수 있는 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 그러나 이러한 추정 및 가정의 불확실성은 향후 영향을 받을 자산 및 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있습니다.다음 회계연도 내에 자산과 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있는 중요한위험을 내포한 보고기간말 현재의 미래에 대한 중요한 가정 및 추정의 불확실성에 대한 기타 주요 원천은 다음과 같습니다. 가정 및 추정은 재무제표를 작성하는 시점에 입수가능한 변수에 근거하고 있습니다. 현재의 상황과 미래에 대한 가정은 시장의 변화나 연결기업의 통제에서 벗어난 상황으로 인해 변화할 수 있습니다. 그러한 변화가발생시 이를 가정에 반영하고 있습니다.

(1) 비금융자산의 손상연결기업은 매 보고일에 모든 비금융자산에 대하여 손상징후의 존재 여부를 평가합니다. 영업권과 비한정 내용연수의 무형자산에 대해서는 매년 또는 손상징후가 있는 경우에 손상검사를 수행합니다. 기타 비금융자산에 대해서는 장부금액이 회수가능하지 않을 것이라는 징후가 있을 때 손상검사를 수행합니다. 사용가치를 계산하기 위하여 경영진은 해당 자산이나 현금창출단위로부터 발생하는 미래기대현금흐름을 추정하고 동 미래기대현금흐름의 현재가치를 계산하기 위한 적절한 할인율을 선택하여야합니다.(2) 퇴직급여제도확정급여퇴직연금제도의 원가와 퇴직연금채무의 현재가치는 보험수리적 평가방법을 통해 결정됩니다. 보험수리적 평가방법의 적용을 위해서는 다양한 가정을 세우는 것이 필요합니다. 이러한 가정의 설정은 할인율, 미래임금상승률, 사망률 및 미래연금상승률의 결정 등을 포함합니다. 평가방법의 복잡성과 기본 가정 및 장기적인 성격으로 인해 확정급여채무는 이러한 가정들에 따라 민감하게 변동됩니다. 모든 가정은 매 보고기간말마다 검토됩니다.

(3) 복구충당부채연결기업은 임차하여 사용중인 사무실과 관련하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다. 동 충당부채는 경영진의 가정과 추정에 기초한 사무실의 복구비용과 할인율 등을적용하여 산정되었습니다. (4) 리스-증분차입이자율의 산정

연결기업은 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없으므로, 리스부채를 측정하기 위해 증분차입이자율을 사용합니다. 증분차입이자율은 연결기업이 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 하는 이자율입니다. 따라서 증분차입이자율은 관측가능한 요율이 없거나(금융거래를 하지 않는 종속기업의 경우) 리스 조건을 반영하기 위하여 조정되어야 하는 경우(예를 들어, 리스가 종속기업의 기능통화가 아닌 경우)에 측정이 요구되는 연결기업이 고려해야 하는 상황을 반영합니다.

연결기업은 가능한 경우 (시장이자율과 같은) 관측가능한 투입변수를 이용하여 증분차입이자율을 측정하고 (종속기업의 개별 신용등급과 같은) 특정 기업별 추정치를 작성해야 합니다.

(5) 손실충당금연결기업은 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 연결기업이 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

기대신용손실은 두 개의 단계(stage)로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저와 이미 채무불이행이 발생한 신용익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.

다음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석사항에 포함되어 있습니다.- 주석 13: 손실충당금- 주석 18: 순확정급여부채의 측정- 주석 19: 충당부채- 주석 23: 이연법인세자산의 실현가능성- 주석 25: 금융상품 위험공시

3-1. 공정가치 측정연결기업의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치 측정을 요구하고 있는 바, 연결기업은 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 공정가치를 포함한 모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있으며, 그 결과는 재무담당임원에게 직접 보고되고 있습니다.평가부서는 정기적으로 관측가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제3자 정보를 사용하는 경우, 평가부서에서 제3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지 여부를 판단하고 있습니다.

연결기업은 유의적인 평가 문제를 감사위원회에 보고하고 있습니다.

자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 연결기업은 최대한 시장에서 관측가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다.

- 수준 1: 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격- 수준 2: 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적 으로 관측가능한 투입변수- 수준 3: 자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 연결기업은 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다. 공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다.- 주석 26: 공정가치 서열체계

4. 금융위험 관리금융상품과 관련하여 연결기업은 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 연결기업이 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 연결기업의 위험관리 목표,정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

4-1. 위험관리 정책연결기업의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 연결기업은 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 위험관리위원회로서의 역할을 경영위원회에 위임하고, 경영위원회가 그 업무를 담당하고 있습니다.

연결기업의 위험관리는 연결기업의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 연결기업은 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며 리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다.

연결기업의 감사위원회는 경영진이 연결기업의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

4-2. 신용위험

신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 연결기업이 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금 및 현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다.

4-2-1. 대출채권

대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 연결기업이 대여함으로써 발생하는 신탁계정대, 기타대출채권 등을 말합니다.

신탁계정대는 각 신탁사업별로 관리되고 있으며, 연결기업은 대여금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 월단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립ㆍ시행하고 있습니다. 아울러, 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

4-2-2. 기타수취채권

미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다.

연결기업은 대출채권 등에 대해 발생할 것으로 예상되는 손실에 대해 충당금을 설정하고 있습니다. 이 충당금은 개별적으로 유의적인 항목에 대한 구체적인 손상차손과 유사 한 특성을 가진 금융자산 집합의 손상으로 구성됩니다. 금융자산 집합의 충당금은 유사한 금융자산의 회수에 대한 과거 자료에 근거하여 결정되고 있습니다.

4-2-3. 투자자산

연결기업은 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

4-3. 유동성위험

유동성위험이란 연결기업이 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결기업은 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출 예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 연결기업은 금융부채상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당할 수 있는 충분한 유동성을 보유하고 있다고 확신하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다.

또한 연결기업은 일시적으로 발생할 수 있는 유동성 위험을 관리하기 위하여 국민은행 등과 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다(주석29-3 대출약정 참조).

4-4. 시장위험

시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.

4-4-1. 환위험

당기말 현재 연결기업은 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바 환위험에 노출되어 있지 않습니다.

4-4-2. 이자율위험

연결기업은 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금, 사채를 이용하고 있는 바,이자율위험에 노출되어 있습니다. 연결기업은 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고 이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다.

4-4-3. 기타 시장가격 위험

연결기업이 보유하고 있는 당기손익-공정가치측정금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 연결기업의 경영진은 시장가격에 근거하여 투자 포트폴리오 내의 채무 및 지분 상품의 구성을 검토하고 있습니다. 포트폴리오 내 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다.

4-5. 자본관리

자본관리의 주 목적은 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실을 최소화하기 위함입니다(주석28 자본위험관리 참조).

연결기업은 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며 당기 중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 아니하였습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익당기와 전기 중 연결기업의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
리츠자산처분
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
44,199,114
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44,199,114

건설사무관리
34,822,638
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,822,638

인허가업무
10,208,330
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,208,330

기타 용역

관리업무
-
1,172,419
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,172,419

관리 및 처분업무
-
-
10,924
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,924

증서발행 및 환가업무
-
-
-
2,281,822
-
-
-
-
-
-
-
-
2,281,822

자금관리업무
-
-
-
-
133,470
-
-
-
-
-
-
-
133,470

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,655,740
-
-
-
-
-
-
2,655,740

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
6,431,927
-
-
-
-
-
6,431,927

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
11,652,270
-
-
-
-
11,652,270

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
8,738,500
-
-
-
8,738,500

리츠자산처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8,951,714
-
-
8,951,714

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
124,795
-
124,795

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
15,449,849
15,449,849

합 계
89,230,082
1,172,419
10,924
2,281,822
133,470
2,655,740
6,431,927
11,652,270
8,738,500
8,951,714
124,795
15,449,849
146,833,512

수익인식시기

분양률로 인식
44,199,114
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44,199,114

원가진행률로 인식
34,822,638
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,822,638

기간안분으로 인식
10,208,330
1,172,419
-
-
133,470
2,655,740
6,431,927
11,652,270
-
-
124,795
15,449,849
47,828,800

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
8,738,500
-
-
-
8,738,500

처분시점에 인식
-
-
10,924
1,317,688
-
-
-
-
-
8,951,714
-
-
10,280,326

증서발행시점에 인식
-
-
-
964,134
-
-
-
-
-
-
-
-
964,134

합 계
89,230,082
1,172,419
10,924
2,281,822
133,470
2,655,740
6,431,927
11,652,270
8,738,500
8,951,714
124,795
15,449,849
146,833,512

<전기>

(단위 : 천원)

구분
토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
29,617,723
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
29,617,723

건설사무관리
41,777,749
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41,777,749

인허가업무
3,573,049
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,573,049

기타 용역

관리업무
-
948,075
-
-
-
-
-
-
-
-
-
948,075

관리 및 처분업무
-
-
48,202
-
-
-
-
-
-
-
-
48,202

증서발행 및 환가업무
-
-
-
301,483
-
-
-
-
-
-
-
301,483

자금관리업무
-
-
-
-
316,112
-
-
-
-
-
-
316,112

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,644,147
-
-
-
-
-
2,644,147

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
7,412,978
-
-
-
-
7,412,978

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
12,324,010
-
-
-
12,324,010

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
3,890,000
-
-
3,890,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
354,120
-
354,120

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
17,763,101
17,763,101

합 계
74,968,521
948,075
48,202
301,483
316,112
2,644,147
7,412,978
12,324,010
3,890,000
354,120
17,763,101
120,970,749

수익인식시기

분양률로 인식
29,617,723
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
29,617,723

원가진행률로 인식
41,777,749
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41,777,749

기간안분으로 인식
3,573,049
948,075
-
-
316,112
2,644,147
7,412,978
12,324,010
-
354,120
17,763,101
45,335,592

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
3,890,000
-
-
3,890,000

처분시점에 인식
-
-
48,202
(219,872)
-
-
-
-
-
-
-
(171,670)

증서발행시점에 인식
-
-
-
521,355
-
-
-
-
-
-
-
521,355

합 계
74,968,521
948,075
48,202
301,483
316,112
2,644,147
7,412,978
12,324,010
3,890,000
354,120
17,763,101
120,970,749

6. 이자수익당기와 전기 중 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

현금및예치금

예금이자
788,876
2,731,008

상각후원가측정유가증권

상각후원가측정증권이자
1,289,123
1,113,816

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
30,916,647
40,047,175

매입대출채권이자
8,923,117
5,750,299

기타이자
13,370,724
12,300,396

소 계
53,210,488
58,097,870

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
30,402
655,610

합 계
55,318,889
62,598,304

7. 배당금수익 및 분배금수익7-1. 당기와 전기 중 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

당기손익-공정가치측정금융자산
19,164,291
1,086,694

7-2. 당기와 전기 중 분배금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

당기손익-공정가치측정금융자산
-
1,307

8. 현금 및 예치금8-1. 현금및현금성자산당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금
648
624

보통예금 등
8,436,396
22,015,493

MMDA
217,828,007
128,987,767

합 계
226,265,051
151,003,884

8-2. 예치금연결기업이 보유한 예치금 중 일부는 사용이 제한되어 있으며, 당기말과 전기말 현재구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당기말
전기말
사용제한내용

장기성예금(*)
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금(*)
자사주신탁
미래에셋증권㈜
496,834
505,510
자사주매입

특정예금(*)
자사주신탁
대신증권㈜
157,010
170,419
자사주매입

정기예금
정기예금
농협은행㈜
500,000
2,000,000
-

정기예금
정기예금
sh수협은행
1,000,000
-
-

기타(*)
보통예금
KB손해보험
-
140,266
질권설정

기타(*)
보통예금
신한은행㈜
56
56
질권설정

합 계
2,155,900
2,818,251

(*) 사용이 제한된 예금입니다.

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산 9-1. 채무증권
당기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
100,000
73,273

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,231,570

코레이트하이일드공모주투게더A(*2)
-
-
200,000
207,357

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*2)
-
-
200,000
201,856

하이일드공모주만기형2호[채권혼합]A(*2)
-
-
200,000
198,860

코레이트초단기금리(*2)
-
-
200,000
217,436

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
252,197

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
15,762,382

하이일드공모주SB일반사모1호C(*2)
-
-
103,190
103,190

드림공모주일반사모혼합자산C-F(*2)
-
-
12,041
12,041

서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2)
-
-
2,000,000
2,000,000

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2)
-
-
500,000
902,780

보험상품(*3)
-
-
1,777,771
2,259,248

소 계
30,438,092
23,422,190

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.31
900,000
766,569

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
859,957

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
6,229,731

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.42
1,800,000
2,415,707

씨에스제1호 위탁관리부동산투자회사(*4),(*9)
316,250
25.97
9,000,000
6,721,333

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
10.26
28,500,000
31,316,141

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,822,194

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
100,000
9.06
5,000,000
4,548,021

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
400,000
3.52
2,000,000
1,790,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,563,242

케이원제23호 위탁관리부동산투자회사
100,000
3.26
5,000,000
3,914,296

케이원제24호 위탁관리부동산투자회사
60,000
2.87
3,000,000
3,598,080

케이원제25호 위탁관리부동산투자회사
260,000
1.79
1,300,000
1,211,340

케이원제26호 위탁관리부동산투자회사
32,000
2.22
800,000
886,330

케이원제27호 위탁관리부동산투자회사
460,000
2.11
2,300,000
2,268,720

케이원제28호 위탁관리부동산투자회사(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
468,750
19.43
42,000,000
39,802,470

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
-

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
11,046,186

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,253,400

주식회사 모노버스(*6)
3,333
14.28
3,999,600
1,498,776

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
300,000
0.54
300,000
378,452

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,124,304

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
388,370

대전하이엔드개발주식회사
100,000
5.00
500,000
500,000

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*7)
4,489,301,540
89.04
3,997,260
175,563

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*7)
1,979,945,617
80.00
1,583,965
5,021

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*7)
987,754,885
100.00
987,755
1,201

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*7)
5,000,000,000
100.00
5,000,000
-

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
915,365

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
959,860

에코인프라사모투자합자회사
2,290,000
14.22
2,290,000
2,788,792

주식회사 광주초월이롬로지스틱스
88,200
17.64
441,000
441,000

양주ACT물류센터 PFV
60,000
5.60
300,000
300,000

소 계
164,161,580
142,402,921

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1)(*8)
-
-
500,000
500,000

파평스튜디오산업단지 전환사채(*1)
-
-
2,874,915
2,874,915

파평스튜디오산업단지 사모사채 (*1)
-
-
520,000
520,000

광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1)
-
-
1,091,000
1,091,000

소 계
4,985,915
4,985,915

합 계
199,585,587
170,811,026

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간말 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-5 참조).(*4) 의결권 기준 지분율은 18.93%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.
(*6) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.(*7) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.
(*8) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.
(*9) 당기 중 상호(구, 케이원제13호 위탁관리부동산투자회사)가 변경되었습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,243,570

코레이트하이일드공모주플러스C-F(*2)
-
-
200,000
261,166

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*2)
-
-
200,000
175,708

하이일드공모주만기형1호[채권혼합]A(*2)
-
-
200,000
215,123

코레이트초단기금리(*2)
-
-
200,000
208,974

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
561,275

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
-
-
16,429,540
21,732,040

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
20,179,344

한국투자 PIS스마트시티전문투자형사모투자신탁1호
-
-
1,228,750
1,228,750

서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2)
-
-
2,000,000
2,000,000

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2)
-
-
500,000
993,600

보험상품(*3)
-
-
1,105,699
1,503,891

소 계
47,209,079
50,303,441

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
786,324

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
822,189

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
4,868,853

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.42
1,800,000
2,082,541

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
200,000
19.99
3,000,000
2,059,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
10.26
28,500,000
29,812,318

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,767,630

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
100,000
9.06
5,000,000
4,799,805

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
60,000
3.52
2,000,000
2,000,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,131,008

케이원제23호 위탁관리부동산투자회사
100,000
3.26
5,000,000
3,384,382

케이원제24호 위탁관리부동산투자회사
60,000
4.42
3,000,000
3,614,880

감만1구역 공공지원민간임대주택(*4)
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,190

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
600,000
18.81
30,001,000
34,500,346

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
932,072

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
10,482,909

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,167,200

주식회사 모노버스(*5)
3,333
14.28
3,999,600
1,799,891

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
300,000
0.54
300,000
382,158

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,037,857

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
322,880

대전하이엔드개발주식회사
100,000
8.33
500,000
500,000

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*6)
4,489,301,540
89.04
3,997,260
170,460

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*6)
1,979,945,617
80.00
1,583,965
4,875

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*6)
987,754,885
100.00
987,755
1,166

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*6)
5,000,000,000
100.00
5,000,000
-

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
939,970

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
955,731

에코인프라사모투자합자회사
2,290,000
14.22
2,290,000
2,731,027

주식회사 광주초월이롬로지스틱스
88,200
17.64
441,000
441,000

양주ACT물류센터 PFV
60,000
5.60
300,000
300,000

소 계
141,957,580
124,778,162

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1)(*7)
-
-
500,000
500,000

광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1)
-
-
330,000
330,000

소 계
830,000
830,000

합 계
189,996,659
175,911,603

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간말 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-5 참조).(*4) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*5) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.(*6) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*7) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

9-2. 지분증권당기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
31,343,188

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

카카오VX
53,866
1.10
6,935,625
3,149,485

합 계
9,538,448
34,812,673

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
25,940,593

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

카카오VX
53,866
1.10
6,935,625
5,701,392

LS 머트리얼즈
302,354
0.45
1,542,005
13,409,400

합 계
11,080,453
45,371,385

10. 상각후원가측정증권당기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

발행처
내역
당기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

KB증권
회사채
20,046,000
20,046,000
20,046,000
20,046,000

IBK투자증권
회사채
2,571,250
2,571,250
-
-

합 계
22,617,250
22,617,250
20,046,000
20,046,000

11. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산당기말과 전기말 현재 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다. <당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현 보유손익계
손상차손 누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

합 계
431,700
431,700
-
-

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현 보유손익계
손상차손 누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

합 계
431,700
431,700
-
-

12. 관계기업 및 공동기업투자주식 12-1. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

회사명
주요 영업활동
결산월
당기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

관계기업:

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
12월
87.00%
206,356,407
87.00%
262,330,389

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
투자업
12월
45.45%
18,566,390
45.45%
17,242,557

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호
부동산투자업
12월
40.14%
10,106,974
40.14%
10,079,231

우림에이엠씨㈜(*2)
부동산투자업
12월
15.26%
-
15.26%
-

광주중외공원개발 주식회사(*3)(*4)
부동산개발업
12월
30.00%
-
30.00%
1,622,302

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사(*1)
집합투자업
12월
93.21%
94,206,579
90.33%
62,835,807

케이원김포로지스PFV(*4)
부동산업
12월
19.90%
-
19.90%
894,383

키움평택PFV(*4)
부동산개발업
12월
18.18%
1,922,044
18.18%
1,951,151

케이원프리미어
부동산개발업
12월
28.83%
13,247,187
28.83%
8,853,909

㈜피제이엠씨에프(*7)
부동산개발업
12월
1.25%
53,685
-
-

북항아이디씨피에프브이㈜(*4)
부동산개발업
12월
5.00%
380,369
5.00%
1,231,369

소 계

344,839,635

367,041,098

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV(*5)(*6)
부동산투자업
12월
40.00%
15,980,635
40.00%
15,076,673

마그나PFV(*6)
부동산개발업
12월
0.00%
933
0.00%
957

SISTA PTE. LTD
부동산개발업
12월
50.00%
29,077,850
50.00%
4,975,250

소 계

45,059,418

20,052,880

합 계

389,899,053

387,093,978

(*1) 연결기업은 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*2) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 주지배기업의직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.(*4) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 주주협약에 따라 이사선임권한이 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

(*5) 보통주 15%와 제2종종류주식과 제3종종류주식 25%로 구성되어 있습니다.(*6) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 공동지배력이 있다고 보아 공동기업투자주식으로 분류하였습니다.(*7) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 당기말 현재 행사가능한 ㈜피제이엠씨에프에 대한 전환사채의 전환권을 행사할 경우 지분율이 23.30%로 증가하게 됩니다. 이러한 잠재적 의결권의 행사에 따른 영향을 고려하여 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

12-2. 당기와 전기 중 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
취득
대체
지분법손익
지분법 자본변동
지분법 이익잉여금 변동
배당금
당기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
262,330,390
7,716,000
-
(56,333,874)
(7,911,951)
555,842
-
206,356,407

에코프라임환경1호사모투자합자회사
17,242,556
-
-
1,360,209
(36,375)
-
-
18,566,390

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호
10,079,232
-
-
75,865
-
-
(48,123)
10,106,974

우림에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,622,301
-
-
(1,622,301)
-
-
-
-

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
62,835,807
40,000,000
-
(7,517,162)
(1,112,066)
-
-
94,206,579

케이원김포로지스PFV
894,384
-
-
(894,384)
-
-
-
-

키움평택PFV
1,951,151
-
-
(29,107)
-
-
-
1,922,044

케이원프리미어
8,853,909
4,320,000
-
77,381
(4,103)
-
-
13,247,187

㈜피제이엠씨에프
-
-
74,983
(21,298)
-
-
-
53,685

북항아이디씨피에프브이㈜
1,231,369
-
-
(851,000)
-
-
-
380,369

소 계
367,041,099
52,036,000
74,983
(65,755,671)
(9,064,495)
555,842
(48,123)
344,839,635

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
15,076,673
-
-
1,745,663
(841,701)
-
-
15,980,635

마그나PFV
957
-
-
(24)
-
-
-
933

SISTA PTE. LTD.
4,975,250
24,102,600
-
-
-
-
-
29,077,850

소 계
20,052,880
24,102,600
-
1,745,639
(841,701)
-
-
45,059,418

합 계
387,093,979
76,138,600
74,983
(64,010,032)
(9,906,196)
555,842
(48,123)
389,899,053

<전기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
취득
처분
지분법손익
지분법 자본변동
배당금
전기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
251,338,620
10,440,000
-
(5,962,750)
6,514,519
-
262,330,389

에코프라임환경1호사모투자합자회사
15,603,810
-
-
1,620,618
18,129
-
17,242,557

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,021,024
35,500
-
62,519
-
(39,812)
10,079,231

우림에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,592,302
-
-
30,000
-
-
1,622,302

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
78,208,259
-
-
(32,541,513)
17,169,061
-
62,835,807

케이원김포로지스PFV
926,044
-
-
(31,661)
-
-
894,383

키움평택PFV
1,970,181
-
-
(19,030)
-
-
1,951,151

케이원프리미어
9,067,732
-
-
(211,483)
(2,340)
-
8,853,909

북항아이디씨피에프브이㈜
-
4,700,000
(3,200,000)
(268,631)
-
-
1,231,369

소 계
368,727,972
15,175,500
(3,200,000)
(37,321,931)
23,699,369
(39,812)
367,041,098

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
12,488,177
4,551,000
(51,000)
(1,911,504)
-
-
15,076,673

마그나PFV
993
-
-
(35)
(1)
-
957

SISTA PTE. LTD.
4,975,250
-
-
-
-
-
4,975,250

소 계
17,464,420
4,551,000
(51,000)
(1,911,539)
(1)
-
20,052,880

합 계
386,192,392
19,726,500
(3,251,000)
(39,233,470)
23,699,368
(39,812)
387,093,978

12-3. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

회사명
당기말
당기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,657,325,729
1,223,450,506
433,875,223
1,688,369,157
(111,729,974)
(126,346,332)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
119,520,576
78,674,517
40,846,059
91,886,343
4,415,572
4,415,572

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,115,204
12
25,115,192
248,607
188,856
188,856

우림에이엠씨㈜
347,729,191
369,326,924
(21,597,733)
32,760
(6,747,049)
(6,747,049)

광주중외공원개발 주식회사
220,953,348
626,012,943
(405,059,595)
-
(406,452,818)
(406,452,818)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
106,085,640
4,576,375
101,509,265
-
(6,418,525)
(8,053,669)

케이원김포로지스PFV
372,143,911
374,036,087
(1,892,176)
17,538
(6,384,241)
(6,384,241)

키움평택PFV
21,947,710
11,376,468
10,571,242
-
(160,086)
(160,086)

케이원프리미어
46,046,416
84,215
45,962,201
-
(181,089)
(181,089)

㈜피제이엠씨에프

39,059,971
35,382,740
3,677,231
-
(2,546,859)
(2,546,859)

북항아이디씨피에프브이㈜
120,806,904
113,199,519
7,607,385
-
(14,837,577)
(14,837,577)

공동기업:

상봉동케이원청년주택PFV
74,496,435
55,515,795
18,980,640
-
(568,835)
(568,835)

마그나PFV
89,252,151
22,078,037
67,174,114
-
(1,759,446)
(1,759,446)

SISTA PTE. LTD.
63,724,727
1,169,765
62,554,962
52,117
10,508
10,508

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,825,222,945
1,265,538,658
559,684,287
1,900,269,190
(3,329,674)
10,226,915

에코프라임환경1호사모투자합자회사
114,196,401
76,262,777
37,933,624
90,496,063
3,565,359
3,565,359

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,046,110
27
25,046,083
248,417
155,746
155,746

우림에이엠씨㈜
287,205,804
305,591,520
(18,385,716)
32,760
(9,577,339)
(9,577,339)

광주중외공원개발 주식회사
420,218,898
416,625,932
3,592,966
-
(68,942)
(68,942)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
80,484,411
9,560,877
70,923,534
-
(34,664,769)
(15,657,609)

케이원김포로지스PFV
195,401,472
190,907,082
4,494,390
-
(156,308)
(156,308)

키움평택PFV
21,486,707
10,755,378
10,731,329
-
(104,665)
(104,665)

케이원프리미어
30,769,734
61,715
30,708,019
-
(632,001)
(632,001)

북항아이디씨피에프브이㈜
118,680,501
94,053,128
24,627,373
-
(5,372,627)
(5,372,627)

공동기업:

상봉동케이원청년주택PFV
55,285,024
37,211,209
18,073,815
-
(1,963,362)
(1,963,362)

마그나PFV
71,408,361
2,474,800
68,933,561
-
(2,590,826)
(2,590,826)

SISTA PTE. LTD.
9,025,800
-
9,025,800
-
-
-

12-4. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 지분법자본변동 내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
증감
법인세효과
당기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
(49,407,142)
(7,911,951)
1,827,661
(55,491,432)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
233,873
(36,375)
8,403
205,901

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
(9,394)
-
-
(9,394)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
13,677,365
(1,112,066)
256,887
12,822,186

케이원프리미어
(1,800)
(4,103)
948
(4,955)

소 계
(35,507,098)
(9,064,495)
2,093,899
(42,477,694)

공동기업:

상봉동케이원청년주택PFV
-
(841,701)
-
(841,701)

마그나PFV
(1)
-
-
(1)

소 계
(1)
(841,701)
-
(841,702)

합 계
(35,507,099)
(9,906,196)
2,093,899
(43,319,396)

<전기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
증감
법인세효과
전기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사
(54,338,039)
6,514,519
(1,583,622)
(49,407,142)

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
219,646
18,129
(3,902)
233,873

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호
(9,382)
-
(12)
(9,394)

에코프라임마린 기업재무안정사모투자합자회사
473,740
17,169,061
(3,965,436)
13,677,365

케이원프리미어
-
(2,340)
540
(1,800)

소 계
(53,654,035)
23,699,369
(5,552,432)
(35,507,098)

공동기업:

마그나PFV
-
(1)
-
(1)

합 계
(53,654,035)
23,699,368
(5,552,432)
(35,507,099)

12-5. 지분법 적용의 중지로 인하여 인식하지 못한 관계기업 및 공동기업투자주식의누적 미반영지분법손실 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

우림에이엠씨㈜ 미반영 지분법손실
490,158
1,418,547

케이원김포로지스PFV 미반영 지분법손실
376,543
-

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

우림에이엠씨㈜ 미반영 지분법손실 누계액
3,295,845
2,805,687

케이원김포로지스PFV 미반영 지분법손실 누계액
376,543
-

13. 대출채권

13-1. 당기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

대여금
65,224,032
60,793,133

신탁계정대
794,118,431
820,255,550

매입대출채권
34,457,740
104,790,251

기타대출채권
1,007,752
1,050,263

소 계
894,807,955
986,889,197

대여금 손실충당금
(9,399,663)
(10,143,472)

신탁계정대 손실충당금
(135,092,004)
(113,669,177)

매입대출채권 손실충당금
(344,577)
(1,047,903)

기타대출채권 손실충당금
(1,007,752)
(1,050,263)

소 계
(145,843,996)
(125,910,815)

현재가치할인차금
(94,426)
(172,461)

합 계
748,869,533
860,805,921

13-2. 대여금당기말과 전기말 현재 PF 대출 등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

주택마련 대여
2,668,500
2,593,125

PF 대여
62,555,532
50,700,008

기타대여
-
7,500,000

소 계
65,224,032
60,793,133

손실충당금
(9,399,663)
(10,143,472)

현재가치할인차금
(94,426)
(172,461)

합 계
55,729,943
50,477,200

당기말 현재 대여금에 대한 현재가치할인차금은 최장 25년 동안 2.76%~4.44%의 이자율로 할인하여 계산하였습니다.

13-3. 신탁계정대 및 기타대출대권당기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당기말
전기말

건설업영위법인
185,394,916
166,873,980

기타법인
609,445,974
654,428,091

개인
285,293
3,742

소 계
795,126,183
821,305,813

손실충당금
(136,099,756)
(114,719,440)

합 계
659,026,427
706,586,373

당기말 현재 신탁계정대와 관련하여 지배기업 명의로 차입한 차입부채는 628,250,906천원(전기말: 615,858,400천원)이며, 당기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 31,423,062천원(전기: 41,097,211천원) 및 32,463,511천원(전기: 26,739,718천원)입니다.

13-4. 손실충당금 변동내역당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및기타금융자산

기초
3,972,011
29,193,854
105,652,020
138,817,885

12개월 기대신용손실로 대체
1,861,603
(1,861,603)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(380,603)
380,603
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(695,567)
695,567
-

손실충당금전입(환입)
(2,562,733)
3,593,915
32,813,886
33,845,068

연결범위 변동
-
-
(8,257,380)
(8,257,380)

기타
-
-
(8,636,979)
(8,636,979)

기말
2,890,278
30,611,202
122,267,114
155,768,594

<전기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및기타금융자산

기초
1,531,129
27,839,126
83,630,406
113,000,661

12개월 기대신용손실로 대체
579,952
(579,952)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(354,043)
354,043
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(7,415,550)
7,415,550
-

손실충당금전입
2,214,973
8,996,187
47,312,979
58,524,139

제각
-
-
(21,684,490)
(21,684,490)

기타
-
-
(11,022,425)
(11,022,425)

기말
3,972,011
29,193,854
105,652,020
138,817,885

13-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및기타금융자산

기초
355,281,695
582,094,394
128,264,456
1,065,640,545

12개월 기대신용손실로 대체
12,761,193
(12,761,193)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(364,680,510)
364,680,510
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(10,267,259)
(79,020,771)
144,724,124
55,436,094

실행한 금융자산
280,744,460
-
-
280,744,460

제거된 금융자산
(40,179,914)
(261,775,458)
(114,274,392)
(416,229,764)

연결범위 변동
(157)
-
(8,257,380)
(8,257,537)

기말
233,659,508
593,217,482
150,456,808
977,333,798

<전기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지않은 대출채권 및기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및기타금융자산

기초
130,974,289
470,378,255
104,513,189
705,865,733

12개월 기대신용손실로 대체
104,632,840
(104,632,840)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(185,856,135)
185,855,177
958
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(15,107,961)
(29,902,723)
48,246,072
3,235,388

제각
-
-
(21,684,490)
(21,684,490)

실행한 금융자산
480,201,887
-
-
480,201,887

제거된 금융자산
(159,563,225)
60,396,525
(2,811,273)
(101,977,973)

기말
355,281,695
582,094,394
128,264,456
1,065,640,545

14. 투자부동산14-1. 당기말과 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
63,453,556
(7,774,975)
55,678,581

합 계
76,205,481
(7,774,975)
68,430,506

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
63,453,556
(6,083,991)
57,369,565

합 계
76,205,481
(6,083,991)
70,121,490

상기 투자부동산은 연결기업 중 코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁 및 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 취득한 자산입니다.

14-2. 당기와 전기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
감가상각비
기말

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
57,369,565
(1,690,984)
55,678,581

합 계
70,121,490
(1,690,984)
68,430,506

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
감가상각비
기말

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
59,060,549
(1,690,984)
57,369,565

합 계
71,812,474
(1,690,984)
70,121,490

14-3. 당기말 현재 투자부동산에 대한 공정가치 평가내용과 관련 현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

보유회사명
토지 및 건물
소재지

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
44,829,000
강원도 고성군

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
34,020,000
부산광역시 남구 대연동

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
23,436,000
창원시 마산회원구 합성동

14-4. 당기 및 전기 중 투자부동산 관련 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

임대수익
2,577,328
2,075,624

관련 운영비용
5,034,705
4,098,933

14-5 보고기간말 현재 장부상 원가로 계상되어 있는 투자부동산의 공정가치는 독립된 평가전문가의 가치평가에 근거하였습니다. 투자부동산의 공정가치는 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준3으로 분류하고 있습니다. 투자부동산의 가치평가기법 및 공정가치 측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 다음과 같습니다.

구분
가치평가방법
공정가치 측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수

투자부동산
인근지역 내 유사 부동산의 일반적인 거래사례와 위치, 입지조건, 부근상황 및 건물의 구조 등 제반 가격 형성요인을 종합참작하여 대지권인 토지와 건물을 일체로 평가하는 거래사례비교법 및 일정 보유기간 동안의 예상 현금흐름을 적정한율로 할인하여 대상부동산의 가치를 구하는 할인현금수지분석법에 의한 시산가액 결정
비교표준지 공시지가변동, 해당지역 지가변동율, 지역요인, 개별요인, 할인율 등

15. 유형자산15-1. 당기말과 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
10,863,189
(9,770,432)
1,092,757

사용권자산
100,814,993
(30,122,913)
70,692,080

합 계
111,678,182
(39,893,345)
71,784,837

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
10,786,847
(8,294,543)
2,492,304

사용권자산
65,592,781
(24,108,869)
41,483,912

건설중인자산
36,070,575
-
36,070,575

합 계
112,450,203
(32,403,412)
80,046,791

15-2. 당기와 전기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
해지
연결범위변동
감가상각비
기말

비품
2,492,304
76,342
-
-
(1,475,889)
1,092,757

사용권자산
41,483,912
35,730,379
(33,905)
-
(6,488,306)
70,692,079

건설중인자산
36,070,575
-
-
(36,070,575)
-
-

합 계
80,046,791
35,806,721
(33,905)
(36,070,575)
(7,964,195)
71,784,836

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
해지
폐기
감가상각비
기말

비품
3,337,224
1,236,756
-
(329,215)
(1,752,461)
2,492,304

사용권자산
37,173,242
12,150,566
(765,524)
-
(7,074,372)
41,483,912

건설중인자산
-
36,070,575
-
-
-
36,070,575

합 계
40,510,466
49,457,897
(765,524)
(329,215)
(8,826,833)
80,046,791

15-3. 당기와 전기 중 사용권자산 및 리스부채의 장부금액과 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

당기초
40,601,215
882,697
41,483,912
43,977,250

증가
34,890,839
839,540
35,730,379
35,730,379

감소
(33,333)
(572)
(33,905)
(42,943)

감가상각
(5,825,529)
(662,777)
(6,488,306)
-

이자비용
-
-
-
1,727,946

지급
-
-
-
(7,319,442)

당기말
69,633,192
1,058,888
70,692,080
74,073,190

<전기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

전기초
35,785,909
1,387,333
37,173,242
39,048,925

증가
11,990,764
159,802
12,150,566
11,319,684

감소
(765,524)
-
(765,524)
(674,235)

감가상각
(6,409,934)
(664,438)
(7,074,372)
-

이자비용
-
-
-
1,658,623

지급
-
-
-
(7,375,747)

전기말
40,601,215
882,697
41,483,912
43,977,250

15-4. 연결기업은 당기 중 단기리스와 소액자산 리스에 따른 리스료 164백만원(전기: 65백만원)을 인식하였으며, 리스부채 상환 및 단기리스와 소액리스를 통해서 지출된 현금유출액은 7,483백만원(전기: 7,441백만원)입니다.

15-5. 당기말과 전기말 현재 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
74,073,190
(101,397,804)
(7,348,823)
(7,191,847)
(14,632,742)
(45,740,178)
(26,484,214)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
43,977,250
(51,960,679)
(3,653,227)
(3,554,107)
(6,984,681)
(22,804,713)
(14,963,951)

16. 무형자산

16-1. 당기말과 전기말 현재 무형자산의 내역은 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

회원권
1,375,711
-
(817,340)
558,371

영업권
10,974,536
-
(7,700,614)
3,273,922

기타의무형자산
2,018,988
(1,718,988)
(300,000)
-

합 계
14,369,235
(1,718,988)
(8,817,954)
3,832,293

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

회원권
1,437,779
-
(817,340)
620,439

영업권
10,974,536
-
(7,700,614)
3,273,922

기타의무형자산
2,018,988
(1,707,053)
(300,000)
11,935

합 계
14,431,303
(1,707,053)
(8,817,954)
3,906,296

16-2. 당기와 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
처분
기말

회원권
620,439
21,252
-
(83,320)
558,371

영업권
3,273,922
-
-
-
3,273,922

기타무형자산
11,935
-
(11,935)
-
-

합 계
3,906,296
21,252
(11,935)
(83,320)
3,832,293

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
손상
기말

회원권
602,839
17,600
-
-
620,439

영업권
3,273,922
-
-
-
3,273,922

기타무형자산
427,197
-
(115,262)
(300,000)
11,935

합 계
4,303,958
17,600
(115,262)
(300,000)
3,906,296

16-3. 영업권연결기업은 영업권을 관리하는 방법에 따라 영업권을 현금창출단위에 배분하였으며,현금창출단위는 영업부문 또는 그 하위 부문으로 구성되어 있습니다. 영업권이 배분된 현금창출단위에 대해서는 매년 그리고 손상을 시사하는 징후가 있을 때마다 영업권을 포함한 현금창출단위의 장부금액과 회수가능액을 비교하여 손상검사를 수행하고 있습니다.당기말 현재 영업권 손상검사를 위한 현금창출단위의 회수가능액은 사용가치에 근거하여 추정되었습니다. 사용가치 계산시 경영진에 보고된 5년 예산을 기초로 추정된 현금흐름을 사용하였으며, 5년 후의 현금흐름은 영구성장률을 이용하여 추정하였습니다. 영구성장률은 해당 현금창출단위가 속한 산업의 장기성장률을 초과하지 않는 범위내에서 적용되으며, 해당 현금창출단위의 5년을 초과하는 기간의 미래현금흐름 추정 시 적용한 영구성장율은 1.0%입니다. 할인율은 해당 현금창출단위가 속한 유사업종의 위험 및 목표 자본구조를 반영하는 할인율로 12.2%입니다.손상평가 수행 결과, 연결기업는 현금창출단위의 장부금액이 회수가능액을 초과하지는 않을 것으로 판단하고 있습니다. 이에 따라 연결기업이 당기와 전기 중 영업권에 대해 손상차손으로 인식한 금액은 없습니다.

17. 차입부채

17-1. 당기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입처
만기일
2024.12.31 연이자율(%)
당기말
전기말

일반대출
한국산업은행
2025-10-25
산금채(1Y)+1.50
30,000,000
30,000,000

일반대출
한국산업은행
2026-07-26
산금채(2Y)+1.68
20,000,000
-

일반대출
농협은행
2025-02-03
MOR(1Y)+1.62
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
2025-04-27
MOR(1Y)+1.64
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
2025-09-01
MOR(1Y)+1.34
10,000,000
10,000,000

일반대출
국민은행
2026-11-28
MOR(18M)+1.77
10,000,000
-

일반대출
우리은행
2025-02-25
CD(3M)+2.29
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
2025-10-23
CD(1Y)+2.05
30,000,000
30,000,000

기업어음
한국투자증권
2025-12-26
4.90
10,000,000
-

일반대출
중국광대은행
2025-01-27
CD(3M)+2.3
20,000,000
20,000,000

주택도시기금(*1)
주택도시보증공사
2026-05-31
2.20(*2)
25,157,150
24,533,233

도시정비사업비 대출(*1)
우리은행
2025-09-14
CD(3M)+2.10
18,100,000
11,100,000

명동새마을금고 외 9개 새마을금고
2027-05-31
CD(3M)+0.95
74,993,756
-

우리은행
-
-
-
23,588,426

농협은행
-
22,545,687

경남은행
-
14,091,054

일반대출
시화물류센터PFV
2025-12-31
8.00
3,000,000
1,000,000

일반대출
기업은행
-
-
-
29,000,000

일반대출
우리은행
2027-04-29
2.20
4,650,000
4,650,000

일반대출
DB저축은행
2027-03-22
MOR(1Y)+4.38
1,750,000
1,750,000

일반대출
DB저축은행
2027-04-25
MOR(1Y)+4.38
1,425,000
1,425,000

일반대출
장안 신용협동조합
-
-
-
4,500,000

일반대출
화서 신용협동조합
-
-
-
1,800,000

일반대출
당산 신용협동조합
-
-
-
900,000

일반대출
북수원 신용협동조합
-
-
-
900,000

일반대출
전주삼천 신용협동조합
-
-
-
900,000

일반대출
우리은행
2026-09-04
CD(3M)+1.73
9,000,000
-

일반대출
엔에이치저축은행
2025-09-04
8.50
1,167,000
2,000,000

일반대출
에스비아이저축은행
2025-09-04
8.50
2,333,000
4,000,000

일반대출
더케이저축은행
2025-09-04
8.50
1,750,000
3,000,000

일반대출
애큐온저축은행
2025-09-04
8.50
1,750,000
3,000,000

일반대출
우리금융저축은행
2025-09-04
8.50
5,000,000
-

합 계
370,075,906
334,683,400

(*1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.(*2) 동 이자율은 국토교통부의 기금운용계획에 의해 이자율이 변경되는 경우 그에 따라 변경됩니다.

17-2. 당기말과 전기말 현재 연결기업이 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
2024.12.31 연이자율(%)
당기말
전기말
인수기관

제40회 무보증사채
2024-07-26
-
-
60,000,000
한국투자증권

제41회-1 무보증사채
2024-02-23
-
-
70,000,000
한국투자증권

제41회-2 무보증사채
2025-02-21
4.46
30,000,000
30,000,000
한국투자증권

제42회-1 무보증사채
2024-02-28
-
-
30,000,000
KB증권

제42회-2 무보증사채
2024-08-28
-
-
50,000,000
KB증권

제43회 무보증사채
2025-05-30
7.65
100,000,000
100,000,000
KB증권

제44회-1 무보증사채
2026-02-20
7.06
70,000,000
-
KB증권

제44회-2 무보증사채
2027-02-22
7.40
30,000,000
-
KB증권

제45회-1 무보증사채
2026-08-28
6.37
21,000,000
-
KB증권

제45회-2 무보증사채
2027-08-27
6.27
39,000,000
-
KB증권

합 계
290,000,000
340,000,000

17-3. 당기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다. <당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당기말

사채할인발행차금
537,774
848,802
(686,196)
700,380

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
384,554
817,502
(664,282)
537,774

17-4. 당기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2025.01.01~2025.12.31
211,100,000
130,000,000
341,100,000

2026.01.01~2026.12.31
76,157,150
91,000,000
167,157,150

2027.01.01~2027.12.31
82,818,756
69,000,000
151,818,756

합 계
370,075,906
290,000,000
660,075,906

18. 종업원급여18-1
. 당기와 전기 중 종업원급여와 관련하여 인식된 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

급여
43,700,993
45,658,094

퇴직급여제도 관련 비용(*)
3,207,027
3,057,315

복리후생비
5,181,134
5,504,965

합 계
52,089,154
54,220,374

(*) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 확정기여제도를 운용함에 따라 당기와 전기에 각각 734,067천원, 762,162천원을 불입하였습니다. 또한 전기에 코레이트자산운용㈜에 흡수합병된 코레이트투자운용㈜는 확정기여제도를 운영함에 따라 전기에 6,454천원을 불입하였습니다.
18-2. 당기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채(자산)의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

순확정급여부채(자산)
(1,895,342)
(5,973,419)

지배기업은 당기말 현재 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행하나은행, 산업은행, 신한은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 연결기업이 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 3.25%의 수익이 발생하고 있습니다.
확정급여제도의 운영으로 연결기업은 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

18-3. 당기와 전기 중 순확정급여부채(자산)의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산
순확정급여부채(자산)

당기
전기
당기
전기
당기
전기

기초잔액
19,070,914
17,222,765
(25,044,333)
(23,864,567)
(5,973,419)
(6,641,802)

당기 비용으로 인식

당기근무원가
2,704,871
2,640,729
-
-
2,704,871
2,640,729

이자원가(수익)
645,844
800,154
(877,755)
(1,145,730)
(231,911)
(345,576)

소 계
3,350,715
3,440,883
(877,755)
(1,145,730)
2,472,960
2,295,153

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
2,169,572
567,140
83,892
94,141
2,253,464
661,281

기타

퇴직금 지급
(1,723,604)
(2,159,874)
1,675,257
1,931,823
(48,347)
(228,051)

퇴직연금 납입
-
-
(600,000)
(2,060,000)
(600,000)
(2,060,000)

기말잔액
22,867,597
19,070,914
(24,762,939)
(25,044,333)
(1,895,342)
(5,973,419)

18-4. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

퇴직연금
24,762,939
25,044,333

18-5. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금성자산
24,762,939
25,044,333

18-6. 당기말과 전기말 현재 재측정요소의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

확정급여채무 재측정요소 손실(이익)

인구통계적가정 변경효과
(92,228)
-

재무적가정 변경효과
1,560,870
262,385

경험조정
700,930
304,755

소 계
2,169,572
567,140

사외적립자산 재측정요소 손실(이익)
83,892
94,141

합 계
2,253,464
661,281

법인세효과
(520,550)
(157,956)

법인세 차감후 재측정요소
1,732,914
503,325

18-7. 확정급여채무18-7-1. 보험수리적 가정

당기말과 전기말 현재 현재 확정급여채무의 평가에 사용된 주요 보험수리적가정은 다음과 같습니다.

구분
당기말
전기말

인구통계적 가정

사망률
0.004%~0.045%
0.003%~0.063%

이직률
5.993%~36.667%
7.001%~17.091%

재무적 가정

할인율
3.43%
3.88%

미래임금인상률
3.00%
2.00%

미래 사망률과 관련된 가정은 보험업법에 의한 보험료율 산출기관인 보험개발원에서산출한 사망률 통계에 따라 측정하였습니다.
당기말과 전기말 현재 확정급여채무의 퇴직금 예상 지급시기는 평균 5.67년과 4.03년입니다.

18-7-2. 민감도분석당기말과 전기말 현재 유의적인 각각의 보험수리적 가정이 발생가능한 합리적인 범위 내에서 변동한다면 확정급여채무에 미치게 될 영향은 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무

1%p 증가
1%p 감소

할인율
(1,185,029)
1,328,750

미래 급여인상률
1,173,171
(1,080,150)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무

1%p 증가
1%p 감소

할인율
(707,892)
776,471

미래 급여인상률
731,747
(682,746)

18-7-3. 미래현금흐름에 대한 확정급여제도의 영향지배기업은 기금의 적립수준을 매년 검토하고, 기금에 결손이 발생하는 경우 이를 보전하는 정책을 보유하고 있습니다.
2025년 12월 31일(다음 연차보고기간)로 종료하는 회계연도의 예상 기여금은 2,892백만원 입니다.확정급여채무의 가중평균만기는 5.67년(전기: 4.03년)입니다. 당기말과 전기말 현재 할인되지 않은 연금 급여지급액의 만기 분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
1년 미만
1년~2년 미만
2년~5년 미만
5년 이상
합계

당기말 확정급여채무
2,743,860
3,154,558
15,282,115
34,725,474
55,906,007

전기말 확정급여채무
5,132,429
4,263,169
10,298,244
20,849,494
40,543,336

19. 충당부채

당기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

소송충당부채
2,620,558
344,884

기타충당부채
3,283,599
2,842,292

신탁위험충당부채
55,832
98,218

복구충당부채
576,867
553,963

합 계
6,536,856
3,839,357

19-1. 소송충당부채연결기업은 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 연결기업 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있습니다.당기와 전기 중 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
344,884
608,562

전입
7,254,267
2,024,794

지급
(154,218)
(2,288,472)

대체
(4,824,375)
-

기말
2,620,558
344,884

19-2. 기타충당부채연결기업은 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다.

당기와 전기 중 연결기업의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
2,842,291
4,214,756

전입
441,308
-

환입
-
(1,372,464)

기말
3,283,599
2,842,292

19-3. 신탁위험충당부채연결기업은 조건부매입약정, 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다.

당기와 전기 중 연결기업의 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
98,218
73,864

전입
-
24,354

환입
(42,386)
-

기말
55,832
98,218

19-4. 복구충당부채

지배기업은 사옥 이전으로 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 지배기업의 가중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다. 한편 연결기업이 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
추정기간
할인율

테헤란로 137
10년
3.78%

당기와 전기 중 연결기업의 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
553,963
649,247

증가
-
97,698

사용
-
(213,436)

전입
22,904
20,454

기말
576,867
553,963

20. 자본금
지배기업이 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

21. 자본잉여금과 자기본조정

21-1. 자본잉여금당기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

기타자본잉여금
(66,029)
(66,029)

합 계
6,583,796
6,583,796

21-2. 자본조정당기말과 전기말 현재 지배기업이 보유중인 자기주식은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예정입니다.

(단위 : 주, 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식수
37,042,007
37,042,007

자기주식취득가액
62,782,951
62,735,847

22. 이익잉여금

당기말과 전기말 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

이익준비금
20,677,841
19,169,710

대손준비금
84,896,905
75,775,648

신탁사업적립금
90,484,162
87,959,505

임의적립금
470,184,013
473,172,799

지분법이익잉여금
(7,433,107)
(7,860,549)

미처분이익잉여금
155,258,026
196,968,764

합 계
814,067,840
845,185,877

23. 법인세23-1. 당기와 전기 중 법인세비용(수익)의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

당기법인세

당기법인세부담액
17,378,519
5,147,681

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(230,092)
(1,220,088)

과거기간 법인세에 대한 환급금액
(1,657,703)
(6,478,378)

총 당기법인세
15,490,724
(2,550,785)

이연법인세

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
(25,907,613)
6,027,427

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
2,486,049
(5,395,869)

총 이연법인세
(23,421,564)
631,558

기타
374,046
33,564

법인세비용(수익)
(7,556,794)
(1,885,663)

23-2. 당기와 전기 중 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

자본에 직접 반영되는 법인세

확정급여제도의 재측정요소
520,550
157,956

지분법자본변동
2,093,898
(5,552,432)

지분법이익잉여금변동
(128,399)
(10,222)

기타포괄공정가치측정증권평가손익
-
8,829

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용(수익)
2,486,049
(5,395,869)

23-3. 당기와 전기 중 법인세비용과 회계이익의 관계는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

법인세비용차감전순손실
(26,417,181)
(9,545,272)

적용세율
21.75%
27.94%

적용세율에 따른 세부담액
(5,745,737)
(2,666,958)

조정사항:

세무상 과세되지 않는 수익의 법인세효과
(57,585)
(68,364)

세무상 공제되지 않는 비용의 법인세효과
615,019
2,433,466

과거기간 법인세와 관련되어 인식한 당기조정액
(230,092)
(1,220,088)

미환류소득
374,067
-

기타(세율차이 등)
(2,512,466)
(363,719)

법인세수익
(7,556,794)
(1,885,663)

유효세율(*)
-
-

(*) 당기 및 전기 중 법인세비용차감전순손실이 발생하여 유효세율은 산출하지 아니하였습니다.

23-4. 당기와 전기 중 이연법인세부채와 일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기말 이연법인세부채
13,776,934
39,684,547

기초 이연법인세부채
39,684,547
33,657,120

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용(수익)
(25,907,613)
6,027,427

23-5. 당기말 현재 일시적차이의 법인세효과는 당해 일시적차이가 소멸되는 회계연도의 미래 예상세율을 적용하여 산정하였는 바, 미래 소멸되는 시점의 예상세율인 23.1%를 적용하여 산정하였습니다.

23-6. 당기와 전기 중 주요 일시적차이내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

과목
기초
증감
기말
이연법인세 자산(부채)

확정급여부채
19,070,914
3,796,683
22,867,597
5,282,415

사외적립자산
(21,640,577)
(1,122,165)
(22,762,742)
(5,258,193)

당기손익-공정가치측정금융자산
(20,370,065)
8,453,499
(11,916,566)
(2,752,727)

신탁사업손실보전충당부채
344,884
(154,218)
190,666
44,044

기타충당부채
2,842,290
441,308
3,283,598
758,511

사용권자산
(33,595,579)
(30,345,748)
(63,941,327)
(14,770,447)

리스부채
35,851,506
30,741,034
66,592,540
15,382,877

관계기업투자주식
(169,094,229)
73,795,212
(95,299,017)
(22,014,073)

기타
14,796,282
26,548,561
41,344,843
9,550,659

합 계
(171,794,574)
112,154,166
(59,640,408)
(13,776,934)

<전기>

(단위 : 천원)

과목
기초
증감
기말
이연법인세 자산(부채)

확정급여부채
17,222,765
1,848,149
19,070,914
4,405,381

사외적립자산
(17,965,619)
(3,674,958)
(21,640,577)
(4,998,973)

당기손익-공정가치측정금융자산
(20,050,133)
(319,932)
(20,370,065)
(4,705,485)

신탁사업손실보전충당부채
608,562
(263,678)
344,884
79,668

기타충당부채
4,214,755
(1,372,465)
2,842,290
656,569

사용권자산
(38,264,588)
4,669,009
(33,595,579)
(7,760,579)

리스부채
40,075,424
(4,223,918)
35,851,506
8,281,698

관계기업투자주식
(184,668,144)
15,573,915
(169,094,229)
(39,060,767)

기타
53,753,188
(38,956,906)
14,796,282
3,417,941

합 계
(145,073,790)
(26,720,784)
(171,794,574)
(39,684,547)

23-7. 당기와 전기 중 이연법인세자산(부채)의 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
당기손익 반 영
기타포괄손익 반 영
이익잉여금 반 영
당기말

확정급여부채
4,405,381
375,863
501,171
-
5,282,415

사외적립자산
(4,998,973)
(278,599)
19,379
-
(5,258,193)

당기손익-공정가치측정금융자산
(4,705,485)
1,952,758
-
-
(2,752,727)

신탁사업손실보전충당부채
79,668
(35,624)
-
-
44,044

기타충당부채
656,569
101,942
-
-
758,511

사용권자산
(7,760,579)
(7,009,868)
-
-
(14,770,447)

리스부채
8,281,698
7,101,179
-
-
15,382,877

관계기업투자주식
(39,060,767)
15,081,195
2,093,898
(128,399)
(22,014,073)

기타
3,417,941
6,132,718
-
-
9,550,659

합 계
(39,684,547)
23,421,564
2,614,448
(128,399)
(13,776,934)

<전기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
당기손익 반 영
기타포괄손익 반 영
이익잉여금 반 영
당기말

확정급여부채
3,995,681
273,491
136,209
-
4,405,381

사외적립자산
(4,168,024)
(852,696)
21,747
-
(4,998,973)

당기손익-공정가치측정금융자산
(4,651,631)
(53,854)
-
-
(4,705,485)

신탁사업손실보전충당부채
141,186
(61,518)
-
-
79,668

기타충당부채
977,823
(321,254)
-
-
656,569

사용권자산
(8,877,384)
1,116,805
-
-
(7,760,579)

리스부채
9,297,498
(1,015,800)
-
-
8,281,698

관계기업투자주식
(42,843,009)
9,344,896
(5,552,432)
(10,222)
(39,060,767)

기타
12,470,740
(9,061,628)
8,829
-
3,417,941

합 계
(33,657,120)
(631,558)
(5,385,647)
(10,222)
(39,684,547)

23-8. 당기말과 전기말 현재 상계전 총액기준에 의한 미지급법인세와 미수법인세환급액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

계정과목
당기말
전기말

미수법인세환급액
3,642,598
4,312,485

미지급법인세
(17,752,586)
(6,349,806)

상계후금액
(14,109,988)
(2,037,321)

23-9. 상계전 이연법인세자산과 부채의 회수 및 결제 시기는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

이연법인세자산

12개월 후에 회수될 이연법인세자산
27,851,590
14,039,780

12개월 이내에 회수될 이연법인세 자산
3,166,916
2,801,477

합 계
31,018,506
16,841,257

이연법인세부채

12개월 후에 회수될 이연법인세부채
(44,606,584)
(56,379,130)

12개월 이내에 회수될 이연법인세 부채
(188,856)
(146,674)

합 계
(44,795,440)
(56,525,804)

24. 주당손실24-1. 당기와 전기의 지배기업의 소유주지분에 대한 주당손실의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주, 원)

구분
당기
전기

지배주주지분 당기순손실
(16,464,173,460)
(8,444,917,461)

가중평균유통보통주식수
215,447,223
220,327,657

기본및희석주당손실
(76)
(38)

연결기업은 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당손실과 희석주당손실은 동일합니다.24-2. 당기 및 전기 중 가중평균보통유통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주)

구분
당기
전기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
92,411,058,180
252,489,230
92,158,568,950

자기주식수
(37,042,007)
(13,557,374,562)
(37,042,007)
(11,738,974,215)

유통보통주식수
215,447,223
78,853,683,618
215,447,223
80,419,594,735

일수

366일

365일

가중평균유통보통주식수

215,447,223

220,327,657

25. 금융상품 위험공시25-1. 신용위험

25-1-1. 신용위험에 대한 노출

연결기업의 금융자산 장부금액은 손상차손 차감 후 금액으로 연결기업의 신용위험 최대 노출액은 현금및예치금, 대출채권, 당기손익-공정가치측정금융자산(채무상품),상각후원가측정금융자산, 기타금융자산 장부금액과 동일합니다.

25-1-2. 손실충당금

당기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
65,129,606
(9,399,663)
60,620,672
(10,143,472)

신탁계정대
794,118,431
(135,092,004)
820,255,550
(113,669,177)

매입대출채권
34,457,740
(344,577)
104,790,251
(1,047,903)

기타대출채권
1,007,752
(1,007,752)
1,050,263
(1,050,263)

소 계
894,713,529
(145,843,996)
986,716,736
(125,910,815)

기타금융자산
미수금
20,069,329
(1,282,200)
25,696,429
(1,906,874)

미수수익
62,876,846
(8,642,397)
53,509,780
(11,000,197)

보증금(*)
15,974,794
-
15,492,817
-

소 계
98,920,969
(9,924,597)
94,699,026
(12,907,071)

합 계
993,634,498
(155,768,593)
1,081,415,762
(138,817,886)

(*) 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

25-1-3. 금융자산의 연령분석당기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
461,549
8,384,409

6개월 초과 1년 이하
20,479,342
498,516

1년 초과 3년 이하
11,315,897
41,046,367

3년 초과
32,967,244
10,863,841

소 계
65,224,032
60,793,133

신탁계정대
6개월 이하
215,782,556
86,326,668

6개월 초과 1년 이하
55,117,514
202,349,414

1년 초과 3년 이하
229,056,915
354,881,479

3년 초과
294,161,446
176,697,989

소 계
794,118,431
820,255,550

매입대출채권
6개월 이하
34,457,740
104,790,251

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
34,457,740
104,790,251

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,007,752
1,050,263

소 계
1,007,752
1,050,263

미 수 금
6개월 이하
7,788,414
11,833,269

6개월 초과 1년 이하
1,547,911
2,326,758

1년 초과 3년 이하
6,512,769
7,182,760

3년 초과
4,220,235
4,353,642

소 계
20,069,329
25,696,429

미수수익
6개월 이하
39,746,148
34,792,893

6개월 초과 1년 이하
4,676,966
3,428,053

1년 초과 3년 이하
12,119,677
9,447,197

3년 초과
6,334,055
5,841,637

소 계
62,876,846
53,509,780

보 증 금
6개월 이하
5,801,221
3,861,065

6개월 초과 1년 이하
230,000
391,879

1년 초과 3년 이하
2,031,878
6,454,215

3년 초과
9,191,233
5,967,433

소 계
17,254,332
16,674,592

25-2. 유동성위험당기말과 전기말 현재 연결기업이 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
370,075,906
(391,578,819)
(117,675,059)
(118,454,489)
(70,638,253)
(84,811,018)
-

사채
289,299,620
(312,438,927)
(138,807,849)
(5,471,750)
(97,235,716)
(70,923,612)
-

소 계
659,375,526
(704,017,746)
(256,482,908)
(123,926,239)
(167,873,969)
(155,734,630)
-

미지급금
21,961,823
(21,961,823)
(21,961,823)
-
-
-
-

미지급비용
3,684,731
(3,684,731)
(2,620,311)
-
(1,064,420)
-
-

임대보증금
22,709,664
(22,709,664)
(12,186,744)
(5,780,050)
(4,742,870)
-
-

요구불상환지분
4,128,972
(4,128,972)
(3,293,771)
(357,108)
(60,795)
(60,160)
(357,138)

합 계
711,860,716
(756,502,936)
(296,545,557)
(130,063,397)
(173,742,054)
(155,794,790)
(357,138)

난외항목:

약정(*2)
-
(153,800,000)
-
(153,800,000)
-
-
-

(*1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
334,683,400
(360,982,595)
(88,864,319)
(96,570,917)
(47,496,152)
(128,051,207)
-

사채
339,462,226
(356,395,986)
(107,878,520)
(115,181,367)
(133,336,099)
-
-

소 계
674,145,626
(717,378,581)
(196,742,839)
(211,752,284)
(180,832,251)
(128,051,207)
-

미지급금
15,110,635
(15,110,635)
(15,110,635)
-
-
-
-

미지급비용
7,017,438
(7,017,438)
(5,949,354)
-
(1,068,084)
-
-

임대보증금
22,322,445
(22,322,445)
(2,441,553)
(3,928,321)
(15,922,571)
(30,000)
-

요구불상환지분
10,603,281
(10,603,281)
(5,342,365)
(4,532,613)
(62,499)
(307,243)
(358,561)

합 계
729,199,425
(772,432,380)
(225,586,746)
(220,213,218)
(197,885,405)
(128,388,450)
(358,561)

난외항목:

약정(*2)
-
(285,100,000)
(131,315,762)
(153,784,238)
-
-
-

(*1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

25-3. 환위험연결기업은 당기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 외화부채를 보유하고있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다.

25-4. 이자율위험25-4-1. 당기말과 전기말 현재 연결기업이 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

고정이자율

금융자산
101,545,994
179,696,055

금융부채
(365,335,742)
(405,715,507)

합 계
(263,789,748)
(226,019,452)

변동이자율

금융자산
876,854,435
835,574,140

금융부채
(298,168,756)
(279,033,400)

합 계
578,685,679
556,540,740

25-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당기말과 전기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손익(*)
자본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당기말

변동이자율 금융상품
5,786,857
(5,786,857)
5,786,857
(5,786,857)

현금흐름민감도(순액)
5,786,857
(5,786,857)
5,786,857
(5,786,857)

전기말

변동이자율 금융상품
5,565,407
(5,565,407)
5,565,407
(5,565,407)

현금흐름민감도(순액)
5,565,407
(5,565,407)
5,565,407
(5,565,407)

(*) 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

26. 금융상품의 공정가치26-1. 공정가치와 장부금액

당기말과 전기말 현재 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산
226,265,051
(*1)
151,003,884
(*1)

예치금
2,155,900
(*1)
2,818,251
(*1)

당기손익-공정가치측정금융자산
205,623,699
205,623,699
221,282,988
221,282,988

상각후원가측정증권
22,617,250
(*1)
20,046,000
(*1)

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
431,700
431,700
431,700
431,700

대출채권
748,869,533
(*1)
860,805,922
(*1)

기타금융자산
88,996,371
(*1)
81,791,955
(*1)

합 계
1,294,959,504

1,338,180,700

금융부채

차입금
370,075,906
(*1)
334,683,400
(*1)

사채
289,299,620
(*1)
339,462,226
(*1)

기타금융부채
48,356,218
(*1)
44,450,518
(*1)

리스부채
74,073,190
(*2)
43,977,250
(*2)

요구불상환지분
4,128,972
(*1)
10,603,281
(*1)

합 계
785,933,906

773,176,675

(*1) 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 공정가치 공시에서 제외하였습니다.(*2) 리스부채는 기업회계기준서 제 1107호 '금융상품:공시' 문단 29 (4)에 따라 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

26-2. 공정가치 서열체계

연결기업은 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
205,623,699
205,623,699

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,700
431,700

합 계
-
-
206,055,399
206,055,399

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
221,282,988
221,282,988

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,700
431,700

합 계
-
-
221,714,688
221,714,688

26-3. 당기와 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

26-4. 당기말과 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
170,811,026
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
34,812,673
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
205,623,699

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
431,700
(*)
-

(*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
175,911,603
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
45,371,385
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
221,282,988

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
431,700
(*)
-

(*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

26-5. 당기와 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
221,282,988

취득
286,772,018

연결범위변동
3,354,948

처분
(303,582,938)

평가손익
(2,203,317)

당기말금액
205,623,699

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
431,700

평가손익
-

당기말금액
431,700

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
244,233,221

취득
136,125,179

처분
(171,080,501)

평가손익
12,005,089

전기말금액
221,282,988

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
475,381

처분
(30)

평가손익
(43,651)

전기말금액
431,700

26-6. 당기와 전기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
(15,677,523)
(2,203,317)

<전기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
71,787,818
12,005,089

26-7. 당기말과 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
3,072,023
(2,966,475)

지분증권(*2)
2,218,000
(1,846,000)

합 계
5,290,023
(4,812,475)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
1,988,840
(1,927,510)

지분증권(*2)
2,804,000
(2,390,000)

합 계
4,792,840
(4,317,510)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

27. 금융상품의 범주별 구분27-1. 당기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
-
226,265,051
-
-
226,265,051

예치금
-
-
2,155,900
-
-
2,155,900

당기손익-공정가치측정금융자산
205,623,699
-
-
-
-
205,623,699

상각후원가측정증권
-
-
22,617,250
-
-
22,617,250

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,700
-
-
-
431,700

대출채권
-
-
748,869,533
-
-
748,869,533

기타금융자산
-
-
88,996,371
-
-
88,996,371

합 계
205,623,699
431,700
1,088,904,105
-
-
1,294,959,504

금융부채

차입금
-
-
-
370,075,906
-
370,075,906

사채
-
-
-
289,299,620
-
289,299,620

기타금융부채
-
-
-
48,356,218
-
48,356,218

리스부채
-
-
-
-
74,073,190
74,073,190

요구불상환지분
-
-
-
-
4,128,972
4,128,972

합 계
-
-
-
707,731,744
78,202,162
785,933,906

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
-
151,003,884
-
-
151,003,884

예치금
-
-
2,818,251
-
-
2,818,251

당기손익-공정가치측정금융자산
221,282,988
-
-
-
-
221,282,988

상각후원가측정증권
-
-
20,046,000
-
-
20,046,000

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,700
-
-
-
431,700

대출채권
-
-
860,805,922
-
-
860,805,922

기타금융자산
-
-
81,791,955
-
-
81,791,955

합 계
221,282,988
431,700
1,116,466,012
-
-
1,338,180,700

금융부채

차입금
-
-
-
334,683,400
-
334,683,400

사채
-
-
-
339,462,226
-
339,462,226

기타금융부채
-
-
-
44,450,518
-
44,450,518

리스부채
-
-
-
-
43,977,250
43,977,250

요구불상환지분
-
-
-
-
10,603,281
10,603,281

합 계
-
-
-
718,596,144
54,580,531
773,176,675

27-2. 금융수익과 금융비용27-2-1. 당기와 전기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
-
788,876
788,876

운용수익
-
-
7,665,995
7,665,995

배당금수익
19,164,291
-
-
19,164,291

매입대출채권이자
-
-
8,923,117
8,923,117

상각후원가측정증권이자
-
-
1,289,123
1,289,123

신탁계정대이자
-
-
30,916,647
30,916,647

손실충당금전입
-
-
(35,706,565)
(35,706,565)

기타손실충당금환입
-
-
1,861,497
1,861,497

기타이자수익
30,402
-
11,699,587
11,729,989

금융상품처분이익
1,778,429
-
-
1,778,429

금융상품평가이익
11,138,622
-
-
11,138,622

금융상품처분손실
(15,485,639)
-
-
(15,485,639)

금융상품평가손실
(13,341,939)
-
-
(13,341,939)

상각채권추심이익
-
-
15,136
15,136

외환거래손실
-
-
(1,093)
(1,093)

합 계
3,284,166
-
27,452,320
30,736,486

<전기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
-
2,731,008
2,731,008

운용수익
-
-
6,730,341
6,730,341

배당금수익
1,086,694
-
-
1,086,694

분배금수익
1,307
-
-
1,307

매입대출채권이자
-
-
5,750,299
5,750,299

상각후원가측정증권이자
-
-
1,113,816
1,113,816

신탁계정대이자
-
-
40,047,175
40,047,175

손실충당금전입
-
-
(56,332,279)
(56,332,279)

기타손실충당금전입
-
-
(2,191,860)
(2,191,860)

기타이자수익
655,610
-
12,300,396
12,956,006

금융상품처분이익
59,855,569
-
-
59,855,569

금융상품평가이익
24,200,996
-
-
24,200,996

금융상품처분손실
(5,571)
-
-
(5,571)

금융상품평가손실
(12,195,907)
(43,651)
-
(12,239,558)

상각채권추심이익
-
-
17,559
17,559

합 계
73,598,698
(43,651)
10,166,455
83,721,502

27-2-2. 당기와 전기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분
리스부채

이자비용(수익)
13,777,874
21,259,789
(1,671,137)
1,727,946
35,094,472

<전기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분
리스부채

이자비용
10,895,740
16,224,247
46,646,493
1,658,623
75,425,103

28. 자본위험관리지배기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 지배기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다.

한편, 당기말과 전기말 현재 지배기업의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순자산(*1)
880,471,138
869,410,172

차감항목(*2)
(450,288,768)
(417,249,397)

가산항목(*3)
81,893,351
52,184,661

소 계
512,075,721
504,345,436

총위험액(*4)

시장위험액
170,971,320
144,230,274

신용위험액
11,893,275
11,867,976

운영위험액
7,458,268
8,554,837

소 계
190,322,863
164,653,087

영업용순자본비율
269.06%
306.31%

(*1) 별도재무제표 기준의 금액입니다.(*2) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.(*3) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.(*4) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
, 신용위험액
, 운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

29. 약정사항과 우발사항

29-1. 당기말 현재 지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,315,659백만원, 서울보증보험으로부터 95,885백만원에 대하여보증을 받고 있습니다.29-2. 지배기업은 당기말 현재 신탁사업과 관련하여 142건의 소송(소송가액 130,789백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 180건의 소송(소송가액 67,073백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.또한, 지배기업이 피소되어 계류중인 소송 중 48건의 소송(소송가액 33,642백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 보고기간종료일 현재 최선의추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.또한, 당기말 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 22,635백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

29-3. 당기말 현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
한국산업은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
8,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
한국투자증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
25,157,150

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

명동새마을금고 외 9개 새마을금고
213,700,000
74,993,756

합 계
691,018,535
338,250,906

(*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.

29-4. 당기말 현재 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 102,600백만원 중 일부인 82,188백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 150,000백만원 중 125,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

29-5. 당기말 현재 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.29-6. 당기말 현재 지배기업은 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

29-7. 당기말 현재 지배기업은 다음과 같이 1건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 지배기업은 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

(단위 : 천원)

사업지역
사업장구분
PF종류
PF 대출금융한도
기투입 PF금액

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
58,420,000

29-8. 당기말 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 1개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 코레이트일반사모부동산투자회사제2호와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.29-9. 당기말 현재 지배기업은 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 지배기업의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

29-10. 당기말 현재 지배기업은 관계기업의 특수관계자인 (주)HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 (주)HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 (주)HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.

30. 특수관계자30-1. 당기말과 전기말 현재 연결기업과 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜㈜리치스타리치스타수청1지구개발(유)
오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜㈜리치스타리치스타수청1지구개발(유)

관계기업 및 공동기업(*)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV

마그나PFV

케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜㈜피제이엠씨에프

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV마그나PFV케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업

(*) 연결기업이 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

30-2. 당기와 전기 중 특수관계자 등과의 주요 거래는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
당기
전기

최대주주의 특수관계자
㈜리치스타
-
-
수수료수익
7,461

리치스타수청1지구개발(유)
수수료수익
4,266,204
수수료수익
7,546,507

리치스타수청1지구개발(유)
이자수익
3,575,206
이자수익
5,595,391

관계기업 및 공동기업
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
배당금수익
48,123
배당금수익
39,812

케이원김포로지스PFV
수수료수익
600,000
수수료수익
1,100,000

상봉케이원청년주택PFV
수수료수익
421,200
수수료수익
421,200

케이원프리미어
수수료수익
117,493
수수료수익
94,500

SISTA PTE. LTD.
수수료수익
1,100,000
수수료수익
1,776,042

북항아이디씨피에프브이㈜
수수료수익
2,479,893
수수료수익
1,581,924

마그나PFV
수수료수익
3,767,465
수수료수익
2,400,000

키움평택PFV
수수료수익
704,206
수수료수익
1,657,375

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
수수료수익
408,039
수수료수익
147,162

30-3. 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
회수
기말

관계기업 및 공동기업
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
74,472,000
7,716,000
-
82,188,000

케이원프리미어
현금출자
9,072,000
4,320,000
-
13,392,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
85,000,000
40,000,000
-
125,000,000

<전기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
회수
기말

관계기업 및 공동기업
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
64,032,000
10,440,000
-
74,472,000

북항아이디씨피에프브이㈜
현금출자
-
4,700,000
(3,200,000)
1,500,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
현금출자
10,000,000
35,500
-
10,035,500

상봉케이원청년주택PFV
현금출자 및 회수
13,500,000
4,551,000
(51,000)
18,000,000

30-4. 당기말과 전기말 현재 특수관계자 등에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자 명칭
당기말
전기말

채권 등
채무 등
채권 등
채무 등

최대주주의 특수관계자
리치스타수청1지구개발(유)
2,018,560
-
57,994,359
3,555

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
-
1,492,799
-
1,900,838

30-5. 연결기업의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함)
총 12명(전기 총15명)의 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

단기종업원급여
5,378,266
5,710,389

퇴직급여
572,600
585,622

합 계
5,950,866
6,296,011

상기 사항 이외에도, 지배기업은 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 지배기업에게 보험금이 지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다.

30-6. 당기말 현재 지배기업은 3개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로부터 104,185백만원을한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.30-7. 당기말 현재 지배기업은 상봉케이원청년주택PFV의 공사비 지급보증을 위해 지배기업이 보유 중인 상봉케이원청년주택PFV 주식에 주식근질권설정계약이 체결된 상태입니다(주석31-4참조).

31. 담보제공자산 등31-1. 당기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 980,053백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

31-2. 당기말 현재 지배기업은 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 지배기업이 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 지배기업의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 175,435백만원입니다.31-3. 당기말 현재 연결기업 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 보유중인 투자부동산은 장기차입금과 관련하여 담보(㈜우리은행 5,580백만원 및 ㈜디비저축은행 3,810백만원)로 제공되어 있습니다.31-4. 당기말 현재 지배기업이 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

대상회사
담보제공자산
담보제공금액
제공 사유
담보권자

장부가액
채권최고액

상봉케이원청년주택PFV
주식
13,449,000
4,690,000
공사채권 담보 목적
㈜HJ중공업

32. 비연결구조화기업에 대한 지분32-1. 비연결구조화기업에 대한 지분의 성격

(단위 : 천원)

유형
목적
주요 자본조달 방법
총자산규모

투자펀드 및 투자신탁
부동산투자 등
출자금 등
6,474,135,658

32-2. 비연결구조화기업에 대한 위험 연결기업은 자본시장과금융투자업에관한법률에 의거한 부동산집합투자기구 등에 투자하고 있는 바, 당기말 현재 연결기업이 동 투자와 관련하여 인식한 자산에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
계정과목
금액
손실에 대한 최대 노출 금액

부동산집합투자기구 등
당기손익-공정가치 측정금융자산
163,865,863
163,865,863

유동화전문회사
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
431,700
431,700

사모펀드 등
관계기업투자주식
379,792,079
379,792,079

사모부동산투자신탁
관계기업투자주식
10,106,974
10,106,974

합 계
554,196,616
554,196,616

난외항목:
153,800,000
153,800,000

상기 투자와 관련하여 인식한 부채는 없습니다.

33. 현금흐름표33-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금및현금성자산
226,265,051
151,003,884

33-2. 당기와 전기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

신탁계정대ㆍ미수금의 제각
-
3,099,000

대여금ㆍ미수수익의 제각
-
18,585,489

사용권자산의 증감
(35,696,474)
(11,385,042)

리스부채의 증감
35,687,436
10,645,449

지분법자본변동
(9,906,196)
23,699,368

지분법이익잉여금변동
555,842
-

33-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로 인한 현금흐름
투자활동으로 인한 현금흐름
손익
기말

차입금
334,683,400
(29,000,000)
64,392,506
-
-
370,075,906

사채
339,462,226
-
(50,848,802)
-
686,196
289,299,620

임대보증금
22,322,445
-
387,219
-
-
22,709,664

리스부채
43,977,250
35,687,436
(7,319,442)
-
1,727,946
74,073,190

요구불상환지분
10,603,281
-
(18,889)
(4,784,283)
(1,671,137)
4,128,972

합 계
751,048,602
6,687,436
6,592,592
(4,784,283)
743,005
760,287,352

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로 인한 현금흐름
손익
기말

차입금
138,837,996
-
195,845,404
-
334,683,400

사채
359,615,446
-
(20,817,502)
664,282
339,462,226

임대보증금
22,155,714
-
166,731
-
22,322,445

리스부채
39,048,925
10,645,449
(7,375,747)
1,658,623
43,977,250

요구불상환지분
8,096,268
(42,372,144)
(529,096)
45,408,253
10,603,281

합 계
567,754,349
(31,726,695)
167,289,790
47,731,158
751,048,602

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 29 기 2024.12.31 현재

제 28 기 2023.12.31 현재

제 27 기 2022.12.31 현재

(단위 : 원)

제 29 기

제 28 기

제 27 기

자산

현금및현금성자산

218,600,489,440

134,012,013,350

250,347,789,375

현금및예치금

655,844,451

677,928,522

535,554,226

당기손익-공정가치측정금융자산

186,702,484,576

190,336,392,804

225,797,580,857

상각후원가측정금융자산

718,304,228,984

832,769,454,114

580,304,535,097

종속기업, 공동기업과 관계기업에 대한 투자자산

391,681,821,201

332,721,039,692

312,680,948,318

유형자산

61,307,071,792

32,141,162,607

38,096,307,998

무형자산

558,371,098

632,374,390

1,030,036,298

순확정급여자산

1,895,342,340

5,973,419,487

6,641,802,401

기타자산

71,997,445,429

70,208,465,928

46,510,043,665

1.미수금

16,466,136,152

20,196,035,189

14,262,373,979

2.미수수익

42,693,460,380

36,019,682,054

18,629,951,001

3.선급비용

866,770,864

723,906,173

587,385,099

4.보증금

11,971,078,033

13,268,842,512

13,030,333,586

이연법인세자산

11,993,374,589

1,824,882,473

12,434,550,709

자산총계

1,663,696,473,900

1,601,297,133,367

1,474,379,148,944

자본과 부채

부채

차입부채

627,550,526,285

615,320,625,997

468,628,441,626

1.사채

289,299,620,049

339,462,226,358

359,615,445,819

2.금융기관 차입금(사채 제외)

338,250,906,236

275,858,399,639

109,012,995,807

리스부채

63,717,141,909

32,976,108,449

37,200,026,155

기타부채

73,931,146,696

77,895,137,703

75,219,226,395

1.미지급금

17,466,201,461

14,519,942,854

14,119,034,638

2.미지급비용

3,045,018,354

3,290,003,081

3,787,137,278

3.선수금

49,135,033,958

45,277,035,118

51,501,994,285

4.예수금

4,284,892,923

14,808,156,650

5,811,060,194

충당부채

3,916,533,225

3,657,768,790

5,256,007,475

당기법인세부채

14,109,988,180

2,037,320,690

7,969,855,434

부채총계

783,225,336,295

731,886,961,629

594,273,557,085

자본

자본금

252,489,230,000

252,489,230,000

252,489,230,000

자본잉여금

6,649,825,084

6,649,825,084

6,649,825,084

자본조정

(62,782,951,180)

(62,735,847,114)

(47,740,853,276)

기타포괄손익누계액

(10,050,176,619)

(8,317,262,685)

(7,808,737,503)

이익잉여금

694,165,210,320

681,324,226,453

676,516,127,554

자본총계

880,471,137,605

869,410,171,738

880,105,591,859

자본과부채총계

1,663,696,473,900

1,601,297,133,367

1,474,379,148,944

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지

제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지

제 27 기 2022.01.01 부터 2022.12.31 까지

(단위 : 원)

제 29 기

제 28 기

제 27 기

Ⅰ.영업수익

220,985,719,417

187,135,315,381

188,244,480,882

1.수수료수익

129,911,518,673

101,728,436,340

115,295,288,884

2.이자수익

53,403,955,258

62,292,213,473

55,664,696,353

(1)유효이자율적용이자수익

53,373,553,034

61,636,603,468

54,084,245,434

(2)당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 이자수익

30,402,224

655,610,005

1,580,450,919

3.금융상품평가및처분이익

12,472,262,551

11,959,757,486

12,210,619,338

4.배당수익

22,712,897,750

9,782,444,005

4,362,462,475

5.기타영업수익

242,564,970

1,372,464,077

711,413,832

6.신용손실충당금 환입액

2,242,520,215

0

0

II.영업비용

(154,671,173,137)

(153,407,165,450)

(139,121,825,959)

1.이자비용

(33,304,793,249)

(27,677,926,686)

(17,989,534,898)

2.금융상품평가및처분손실

(15,106,126,055)

(10,723,535,591)

(14,244,293,605)

3.신용손실충당금 전입액

(31,611,135,978)

(44,218,549,554)

(29,698,772,735)

4.기타영업비용

(6,827,649,425)

(5,866,121,765)

(9,863,165,109)

5.판매비와관리비

(67,821,468,430)

(64,921,031,854)

(67,326,059,612)

III.영업이익(손실)

66,314,546,280

33,728,149,931

49,122,654,923

IV.영업외수익

2,337,817,171

1,009,931,943

9,398,115,631

V.영업외비용

(34,513,224,184)

(1,282,379,108)

(1,251,886,821)

VI.법인세차감전순이익

34,139,139,267

33,455,702,766

57,268,883,733

VII.법인세비용

(6,216,849,790)

(8,209,139,097)

(15,867,485,265)

VIII.당기순이익(손실)

27,922,289,477

25,246,563,669

41,401,398,468

IX.기타포괄손익

(1,732,913,934)

(508,525,182)

(8,032,510)

(1)당기손익으로 재분류 되지않는 세후기타포괄손익 구성요소

1.확정급여제도의재측정요소

(1,732,913,934)

(508,525,182)

(8,032,510)

X.총포괄손익

26,189,375,543

24,738,038,487

41,393,365,958

XI.주당이익(손실)

(1)보통주기본주당이익(손실) (단위 : 원)

130.0

115.0

182.0

1.계속영업기본주당이익(손실) - 보통주 (단위 : 원)

130.0

115.0

182.0

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지

제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지

제 27 기 2022.01.01 부터 2022.12.31 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

자본잉여금

자본조정

기타포괄손익누적액

이익잉여금

자본 합계

기타자본잉여금

자본잉여금 합계

2022.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

(46,443,853,281)

7,800,704,993

657,918,972,786

862,813,469,596

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

41,401,398,468

41,401,398,468

2.기타포괄손익

확정급여제도의재측정요소

(8,032,510)

(8,032,510)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

22,804,243,700

22,804,243,700

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

1,296,999,995

1,296,999,995

2022.12.31 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

(47,740,853,276)

7,808,737,503

676,516,127,554

880,105,591,859

2023.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

(47,740,853,276)

7,808,737,503

676,516,127,554

880,105,591,859

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

25,246,563,669

25,246,563,669

2.기타포괄손익

확정급여제도의재측정요소

(508,525,182)

(508,525,182)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

20,438,464,770

20,438,464,770

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

14,994,993,838

14,994,993,838

2023.12.31 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

(62,735,847,114)

8,317,262,685

681,324,226,453

869,410,171,738

2024.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

(62,735,847,114)

8,317,262,685

681,324,226,453

869,410,171,738

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

27,922,289,477

27,922,289,477

2.기타포괄손익

확정급여제도의재측정요소

(1,732,913,934)

(1,732,913,934)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

(15,081,305,610)

(15,081,305,610)

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

47,104,066

47,104,066

2024.12.31 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

(62,782,951,180)

8,304,762,050

694,546,820,406

880,471,137,605

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 29 기 2024.01.01 부터 2024.12.31 까지

제 28 기 2023.01.01 부터 2023.12.31 까지

제 27 기 2022.01.01 부터 2022.12.31 까지

(단위 : 원)

제 29 기

제 28 기

제 27 기

Ⅰ.영업활동현금흐름

(1)영업활동순현금흐름

187,540,945,363

(295,916,794,467)

55,516,299,648

1.영업에서 창출된 현금흐름

160,051,132,567

(316,625,761,818)

48,467,574,566

가.당기순이익(손실)

27,922,289,477

25,246,563,669

41,401,398,468

나.당기순이익조정을 위한 가감 합계

36,402,736,315

18,186,630,090

10,595,967,281

법인세비용 조정

6,216,849,790

8,209,139,097

15,867,485,265

감가상각비에 대한 조정

6,419,468,957

6,671,286,351

6,594,467,079

무형자산상각비에 대한 조정

11,935,400

115,261,908

134,598,340

무형자산손상차손 조정

0

300,000,000

0

무형자산처분손실 조정

23,320,000

0

0

퇴직급여 조정

2,472,960,327

2,295,152,917

2,716,552,527

신용손실충당금 전입액

31,611,135,978

44,218,549,554

29,698,772,735

기타의 대손상각비 조정

0

1,712,073,521

941,783,817

이자비용에 대한 조정

33,334,100,316

27,677,926,686

18,025,421,719

충당부채전입액

455,368,518

2,062,698,026

4,478,746,862

당기손익-공정가치측정금융상품처분손익

3,854,402,300

(994,766,563)

(3,281,837,300)

당기손익-공정가치측정금융상품평가손익

(1,220,538,796)

(241,455,332)

5,315,511,567

종속기업, 공동기업, 및 관계기업에 대한 투자지분의 처분이익(손실)에 대한 조정

31,982,308,479

(123,913,743)

(9,096,428,382)

기타대손충당금 환입

(2,242,520,215)

0

0

충당부채환입액

(242,564,970)

(1,372,464,077)

(711,413,832)

이자수익에 대한 조정

(53,560,592,019)

(62,560,414,250)

(55,725,230,641)

배당수익에 대한 조정

(22,712,897,750)

(9,782,444,005)

(4,362,462,475)

다.영업활동으로 인한 자산 부채의 변동

95,726,106,775

(360,058,955,577)

(3,529,791,183)

대출채권의 감소(증가)

96,512,140,641

(343,890,589,708)

11,381,606,796

미수금의 감소(증가)

4,010,539,416

(5,844,395,492)

(29,682,776,362)

미수수익의 감소(증가)

(3,133,432,659)

(9,073,022,448)

(638,332,846)

선급비용의 감소 (증가)

212,243,618

139,957,725

106,138,100

미지급금의 증가(감소)

2,946,258,607

400,908,216

(1,575,402,198)

미지급비용의 증가(감소)

67,689,844

12,572,595

135,995,005

선수금의 증가(감소)

3,857,998,840

(6,224,959,167)

23,297,157,352

예수금의 감소(증가)

(8,144,945,089)

8,997,096,456

3,587,932,690

충당부채의 증가(감소)

45,960,887

(2,288,472,634)

(170,000,000)

퇴직금의지급

(4,126,424,477)

(896,434,034)

(2,424,600,160)

사외적립자산의공정가치의 감소(증가)

3,478,077,147

(1,391,617,086)

(7,547,509,560)

2.이자수취

40,688,335,850

40,890,915,177

41,659,969,497

3.이자지급

(32,119,296,604)

(26,585,142,161)

(16,304,240,950)

4.배당금수취

22,712,897,750

9,782,444,005

4,362,462,475

5.법인세납부(환급)

(3,792,124,200)

(3,379,249,670)

(22,669,465,940)

Ⅱ.투자활동현금흐름

(1)투자활동순현금흐름

(93,742,181,197)

74,474,651,312

(124,300,366,730)

기타장기성자산의 처분

7,511,729,090

33,450,638,507

40,719,435,423

당기손익-공정가치금융자산의처분 - 투자활동

558,523,925,069

152,850,122,726

640,232,633,352

상각후원가측정금융자산의처분 - 투자활동

0

98,168,367,136

9,895,287,672

관계기업투자자산의 처분

0

3,251,000,000

30,300,000,000

종속기업과 기타 사업의 지배력 상실에 따른 현금흐름

9,054,591,374

13,559,322,369

59,258,795,522

무형자산의 처분

60,000,000

0

0

기타장기성자산의 취득

(6,340,000,000)

(33,663,590,000)

(18,169,338,556)

당기손익-공정가치금융자산의취득 - 투자활동

(557,523,880,345)

(116,152,712,778)

(672,135,546,951)

상각후원가측정금융자산의취득 - 투자활동

(2,571,250,000)

(40,000,000,000)

(88,109,654,808)

관계기업투자자산의 취득

(52,036,000,000)

(19,726,500,000)

(41,073,000,000)

종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름

(50,340,000,000)

(17,000,000,000)

(84,430,000,000)

유형자산의 취득

(60,044,277)

(244,396,648)

(488,978,384)

무형자산의 취득

(21,252,108)

(17,600,000)

(300,000,000)

Ⅲ.재무활동현금흐름

(1)재무활동순현금흐름

(9,210,288,076)

105,106,367,130

(19,053,629,498)

차입금의 증가

232,816,982,021

602,003,587,468

477,059,642,012

담보·무담보부사채, 어음의 발행

159,151,197,800

179,182,497,957

99,624,226,660

자기주식의 처분 및 발행 현금흐름

(47,104,066)

(14,994,993,838)

(1,296,999,995)

차입금의 감소

(170,424,475,424)

(435,158,183,636)

(466,376,637,595)

담보·무담보부사채, 어음의 상환

(210,000,000,000)

(200,000,000,000)

(100,000,000,000)

배당금지급

(15,081,305,610)

(20,438,464,770)

(22,804,243,700)

리스부채의 지급

(5,625,582,797)

(5,488,076,051)

(5,259,616,880)

IV.현금및현금성자산의순증가(감소)

84,588,476,090

(116,335,776,025)

(87,837,696,580)

V.기초현금및현금성자산

134,012,013,350

250,347,789,375

338,185,485,955

VI.기말현금및현금성자산

218,600,489,440

134,012,013,350

250,347,789,375

[신탁계정]

가. 재무상태표

재무상태표

제29기 2024년 12월 31일 현재

제28기 2023년 12월 31일 현재

제27기 2022년 12월 31일 현재

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제29기
제28기
제27기

[자산]

Ⅰ. 유동자산
7,600,473
8,150,101
6,930,084

(1) 당좌자산
722,879
736,680
958,038

1. 현금및현금성자산
424,036
463,094
714,905

2. 단기대여금
1,180
988
769

3. 미수금
160,499
82,804
53,372

4. 분양미수금
28,763
46,206
27,185

5. 선급금
32,045
38,980
65,880

6. 선급비용
73,198
73,290
70,061

7. 선납법인세
3,158
2,289
1,240

8. 기타의 유동자산
-
29,029
24,626

(2) 재고자산
6,877,593
7,413,421
5,972,046

1. 완성건물
1,486,047
1,071,076
726,628

2. 미완성건물
5,391,546
6,342,345
5,245,418

Ⅱ. 비유동자산
5,035,544
3,747,515
3,804,747

(1) 투자자산
188,256
183,975
102,509

1. 장기대여금
183,284
175,746
92,911

2. 보증금
4,972
8,229
9,598

(2) 유형자산
4,847,287
3,563,540
3,702,238

1. 관리부동산
212,425
172,260
111,831

2. 처분부동산
415,549
380,019
448,134

3. 담보부동산
4,142,081
2,912,216
3,050,896

4. 분양관리부동산
67,815
91,798
85,816

5. 기타의신탁자산
9,418
7,247
5,561

[자산총계]
12,636,016
11,897,616
10,734,831

[부채]

Ⅰ. 유동부채
5,647,889
5,474,411
4,457,942

1. 미지급금
1,084,219
595,127
441,070

2. 청약선수금
44,354
3,582
2,729

3. 분양선수금
1,990,850
2,991,524
2,691,048

4. 신탁사업예수금
1,177,798
707,109
627,681

5. 예수금
843,007
574,732
273,078

6. 미지급비용
72,973
53,740
24,302

7. 미지급신탁보수지연이자
1,475
998
658

8. 미지급신탁보수
105,056
123,842
85,913

9. 단기회사계정차
328,157
423,757
311,463

Ⅱ. 비유동부채
1,196,040
1,102,168
841,484

1. 장기회사계정차
465,961
396,498
239,907

2. 기타차입금
509,281
532,209
438,261

3. 임대보증금
214,532
167,648
157,752

4. 기타의비유동부채
6,265
5,813
5,564

[부채총계]
6,843,928
6,576,579
5,299,426

[자본]

Ⅰ. 신탁원본
9,459,384
8,394,717
8,378,294

1. 토지신탁원본
4,621,515
4,838,424
4,681,617

2. 관리신탁원본
212,424
172,260
111,831

3. 처분신탁원본
415,549
380,019
448,134

4. 담보신탁원본
4,142,081
2,912,216
3,050,896

5. 분양관리신탁원본
67,815
91,798
85,816

Ⅱ. 신탁잉여금(또는 결손금)
940,108
531,648
560,475

1. 차기이월이익잉여금
940,108
531,648
560,475

Ⅲ. 신탁원본조정
(4,607,405)
(3,605,328)
(3,503,364)

1. 선급신탁이익
(4,607,405)
(3,605,328)
(3,503,364)

[자본총계]
5,792,088
5,321,037
5,435,405

[부채와자본총계]
12,636,016
11,897,616
10,734,831

※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

나. 포괄손익계산서

손 익 계 산 서

제29기 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지

제28기 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지

제27기 2022년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제29기
제28기
제27기

Ⅰ. 매출액
3,443,314
1,677,514
1,028,853

1. 토지신탁분양수익
3,352,858
1,646,359
993,474

2. 토지신탁임대수익
2,745
2,557
2,105

3. 기타처분수익
71,619
12,894
21,769

4. 기타임대수익
14,911
14,386
10,891

5. 기타수익
1,181
1,317
614

Ⅱ. 매출원가
2,702,302
1,293,645
784,313

1. 토지신탁분양원가
2,702,302
1,293,645
784,313

2. 기타처분원가
-
-
-

Ⅲ. 매출총이익
741,012
383,868
244,540

Ⅳ. 판매비와관리비
240,657
235,364
280,204

1. 임차료
24,229
15,278
11,597

2. 세금과공과
10,885
7,983
10,418

3. 수선유지비
723
714
615

4. 보험료
7,619
1,054
8,618

5. 광고선전비
16,932
10,413
21,694

6. 모델하우스설치비
15,627
4,013
25,462

7. 모델하우스운영비
1,916
1,849
3,071

8. 모델하우스철거용역비
923
388
404

9. 판매촉진비
17,312
3,667
7,671

10. 등기소송비
1,310
1,384
1,119

11. 지급수수료
54,498
61,885
55,936

12. 측량수수료
15
14
1

13. 브랜드사용료
2
246
192

14. 분양수수료
54,298
85,330
98,277

15. 분양신탁보수
7,081
7,204
5,956

16. 관리신탁보수
254
2,335
1,640

17. 처분신탁보수
-
2
70

18. 담보신탁보수
2,126
515
1,904

19. 분양관리신탁보수
331
210
150

20. 통신비
93
93
103

21. 민원처리비
303
32
392

22. 신탁재산관리비
4,431
4,364
4,123

23. 기타관리부대비
2,169
10,276
934

24. 도서인쇄비
23
93
93

25. 수도광열비
280
89
29

26. 개발부담금
429
-
-

27. 학교용지부담금
-
181
-

28. 조합운영비
4,627
4,963
6,657

29. 부가가치세
12,221
10,789
13,078

Ⅴ. 영업이익
500,355
148,504
(35,664)

Ⅵ. 영업외수익
22,349
19,447
24,453

1. 예금이자
5,854
7,899
3,811

2. 연체이자
2,527
1,061
1,258

3. 기타수입이자와할인료
648
40
99

4. 수입위약배상금
10,965
8,414
12,430

5. 잡이익
2,245
193
3,326

6. 신탁자산처분이익
110
1,840
3,529

Ⅶ. 영업외비용
103,609
110,561
65,596

1. 회사계정차이자비용
23,511
27,674
20,788

2. 신탁보수지연이자
156
423
192

3. 기타지급이자와할인비용
73,921
77,291
42,747

4. 건축비지연이자
2,219
1,570
135

5. 지급위약배상금
2,752
2,421
21

6. 잡손실
128
24
949

7. 지체상금
733
690
-

8. 기부금
100
110
100

9. 신탁자산처분손실
89
358
664

Ⅷ. 경상이익
419,095
57,390
(76,807)

Ⅸ. 특별이익
-
-
-

1. 채무면제이익
-
-
-

Ⅹ. 법인세비용차감전순이익
419,095
57,390
(76,807)

ⅩⅠ. 법인세비용
12,328
9,502
1,041

ⅩⅡ. 당기순이익
406,766
47,888
(77,848)

※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

5. 재무제표 주석

제 29(당) 기 2024년 01월 01일부터 2024년 12월 31일까지

제 28(당) 기 2023년 01월 01일부터 2023년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁

1. 회사의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "당사"라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.당사는 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 당사의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 당사의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나,2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
9,300,181
3.68

자기주식
37,042,007
14.67

기타
116,603,042
46.19

합 계
252,489,230
100.00

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책 2-1. 재무제표 작성기준

당사의 재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로서 지배기업, 관계기업의 투자자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다.

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성시 중요한 회계추정의 적용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하 고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 요구되는 부분은 '주석 3'에서 설명하고 있습니다.당사의 재무제표는 2025년 2월 11일자 이사회에서 승인되었으며, 2025년 3월 26일자주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.2-2. 측정기준재무제표는 아래에서 열거하고 있는 재무상태표의 주요항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

- 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정금융자산- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

2-3. 기능통화와 표시통화

당사의 재무제표는 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화인 기능통화로 작성되고 있으며, 기능통화 및 표시통화인 원화로 보고하고 있습니다.

2-4. 제ㆍ개정된 기준서의 적용2-4-1. 제ㆍ개정된 기준서의 적용

당사는 2024년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

(1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(2) 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표', 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 공급자금융약정에 대한 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험 익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다. 해당 기준서의 제정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시'가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2-4-2. 제정·공표되었으나 아직 시행되지 않은 회계기준제정ㆍ공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 동 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다.·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가

·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

당사는 동 개정으로 인해 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다. (3) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용·기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시': 제거 손익, 실무적용지침·기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의·기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표': 원가법

2-5. 종속기업 및 관계기업 투자주식당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표입니다. 당사는 종속기업 및 관계기업에 대한 투자자산에 대해서 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법을 선택하여 회계처리하였습니다. 한편, 종속기업 및 관계기업으로부터 수취하는 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 2-6. 현금및현금성자산

재무상태표 상의 현금및현금성자산은 보통예금과 소액현금 및 취득당시 만기가 3개월 이내인 단기성 예금으로 구성되어 있습니다. 현금흐름표상의 현금및현금성자산은이러한 현금및현금성자산에서 당좌차월을 차감한 후의 금액을 의미합니다.

2-7. 금융자산 - 최초인식과 후속측정금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.2-7-1. 최초 인식과 측정금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 당사의 사업모형에 따라 달라집니다. 당사는 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가산합니다.금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI: Solely Payment of Principal and Interests)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.

금융자산의 관리를 위한 당사의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 당사가 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

2-7-2. 후속측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.·상각후원가 측정 금융자산(채무상품)·누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품)

·제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)

·당기손익-공정가치 측정 금융자산

상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)

상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

당사의 상각후원가측정금융자산은 신탁계정대와 매입대출채권, 대여금, 미수금 등을포함합니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)

당사는 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 금융자산으로 측정합니다.

·계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고,

·금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생

기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다. 보고기간말 현재 당사는 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품을 보유하고 있지 않습니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)최초 인식 시점에, 당사는 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.

이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 당사가 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타의 영업수익으로 인식됩니다. 배당이 금융자산의 원가 중 일부를 회수하는 경우에 해당한다면 그러한 배당은 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.당사는 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 보고기간말 현재 당사는 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품을 보유하고 있지 않습니다.

당기손익-공정가치측정 금융자산당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할수 있습니다.

당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.

이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지 않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.

복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다.

다만, 주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다. 보고기간말 현재 당사는 파생상품을 보유하고 있지 않습니다.

2-7-3. 제거보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다.금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다.·금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나·당사가 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도 ·금융자산의 현금흐름을 수취할 계약상 권리를 보유하고 있거나, 계약에 따라 수취 한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 계약상 의무(pass throug ht)가 있음. 이 경우에 당사는 1)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하거나 2)금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보 유하지도 않을 경우에는 해당 자산을 통제하고 있지 않아야 합니다.당사가 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았고, 해당 금융자산을 통제하고 있다면, 당사가 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 당사는 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 당사가 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다.보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액(보증 금액) 중 낮은 금액으로 측정됩니다.2-7-4. 손상당사는 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 당사가 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

기대신용손실은 두 개의 단계(stage)로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저와 이미 채무불이행이 발생한 신용익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.

2-8. 금융부채 - 최초인식과 후속측정

2-8-1. 최초인식과 측정

금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 차입부채, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다.

모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 차입부채 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

당사의 금융부채는 차입부채, 미지급금, 리스부채 등을 포함합니다.

2-8-2. 후속측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.
당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.

당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다. 당사는 어떤 금융부채도 당기손익-공정가치 항목으로 지정하지 않았습니다.
차입부채최초 인식 이후에, 이자부 차입부채는 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.

상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다.

이 범주는 일반적으로 이자부 대여나 차입에 적용합니다.

2-8-3. 제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.

2-9. 금융상품의 상계 금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

2-10. 유형자산당사의 유형자산은 역사적 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하여 표시하고 있으며, 당해 자산의 구입원가 또는 제작원가와 자산을 사용할 수 있도록 준비하는데 직접 관련되는 지출 및 해당 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에 원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는데 소요될 것으로 추정되는 비용이 충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치를 취득원가로 산정하고 있습니다. 후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 회사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하고 있습니다. 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 모든 수선 및 유지비는 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다.자산의 감가상각액은 자산의 취득원가에서 잔존가치를 차감한 금액에 대하여 다음의추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법에 따라 산정하고 있습니다.

구분
내용연수

비품
4년

당사는 매 회계연도 말에 자산의 잔존가치와 경제적 내용연수를 검토하고 필요한 경우 조정을 하고 있습니다. 자산의 장부금액이 추정 회수가능액을 초과하는 경우 자산의 장부금액을 회수가능액으로 즉시 감소시키고 있습니다.

2-11. 무형자산

당사는 개별적으로 취득한 무형자산은 취득원가로 계상하고 사업결합으로 취득하는 무형자산은 취득시점의 공정가치로 계상하며 최초취득 이후 상각누계액과 손상차손누계액을 직접 차감하여 표시하고 있습니다. 한편 개발비를 제외한 내부적으로 창출된 무형자산은 발생시점에 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다.

무형자산은 유한한 내용연수를 가진 무형자산과 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 구분되는 바 유한한 내용연수를 가진 무형자산은 해당 내용연수에 걸쳐 상각하고 손상징후가 파악되는 경우 손상여부를 검토하고 있습니다. 또한 내용연수와 상각방법은 적어도 매 회계연도말에 그 적정성을 검토하고 있으며 예상 사용기간의 변경이나 경제적효익의 예상소비형태 변화 등으로 인하여 변경이 필요한 경우에는 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다. 무형자산상각비는 해당 무형자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다.

구분
내용연수

기타의무형자산
5년

회원권
비한정

한편 비한정 내용연수를 가진 무형자산은 상각하지 아니하되 매년 개별적으로 또는 현금창출단위에 포함하여 손상검사를 수행하고 있습니다. 또한 매년 해당 무형자산에 대하여 비한정 내용연수를 적용하는 것이 적절한지를 검토하고 적절하지 않은 경우 전진적인 방법으로 유한한 내용연수로 변경하고 있습니다.

무형자산은 처분하는 때(즉, 취득자가 해당 자산을 통제하게 되는 날) 또는 사용이나 처분으로부터 미래경제적효익이 기대되지 않을 때 제거합니다. 당사는 무형자산 제거시 순매각금액과 장부금액의 차이로 인한 손익은 제거시점의 당기손익에 반영하고있습니다.

2-12. 비금융자산의 손상당사는 매 보고기간말에 자산의 손상을 시사하는 징후가 존재하는지 검토하고 있습니다. 그러한 징후가 존재하는 경우 또는 매년 자산에 대한 손상검사가 요구되는 경우 당사는 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 자산의 회수가능액은 자산 또는 현금창출단위의 순공정가치와 사용가치 중 큰 금액이며 개별자산별로 결정하나 해당개별자산의 현금유입이 다른 자산이나 자산집단의 현금유입과 거의 독립적으로 창출되지 않는 경우 해당 개별자산이 속한 현금창출단위별로 결정됩니다. 자산의 장부금액이 회수가능액을 초과하는 경우 자산은 손상된 것으로 보며 자산의 장부금액을 회수가능액으로 감소시키게 됩니다.사용가치는 해당 자산의 기대 미래현금흐름의 추정치를 화폐의 시간가치와 해당 자산의 위험에 대한 시장의 평가를 반영한 세전할인율로 할인한 현재가치로 평가하고 있습니다. 순공정가치는 최근거래가격을 고려하고 있습니다. 그러한 거래가 식별되지 않는 경우 적절한 평가모델을 사용하여 결정하고 있습니다. 이러한 계산에는 평가배수, 상장주식의 시가 또는 기타 공정가치 지표를 이용하고 있습니다.손상차손은 손상된 자산의 기능과 일관된 비용항목으로 하여 당기손익에 반영하고 있습니다. 영업권을 제외한 자산에 대하여 매 보고기간말에 과거에 인식한 자산의 손상차손이 더 이상 존재하지 않거나 또는 감소하였다는 것을 시사하는 징후가 있는지 여부를 평가하며 그러한 징후가 있는 경우 회수가능액을 추정하고 있습니다. 과거에 인식한 영업권을 제외한 자산의 손상차손은 직전 손상차손의 인식시점 이후 해당 자산의 회수가능액을 결정하는데 사용된 추정치에 변화가 있는 경우에 한하여 손상차손을 인식하지 않았을 경우의 자산의 장부금액의 상각 후 잔액을 한도로 장부금액을 회수가능액으로 증가시키고 이러한 손상차손환입은 당기손익에 반영하고 있습니다.

2-13. 퇴직급여

당사는 확정급여퇴직연금제도를 운영하고 있는 바 확정급여제도에 대해 별개로 관리되는 기금에 기여금을 납부하여야 합니다.

확정급여제도의 급여원가는 예측단위적립방식을 이용하여 결정됩니다. 보험수리적손익, 순이자에 포함된 금액을 제외한 사외적립자산의 수익 및 순이자에 포함된 금액을 제외한 자산인식상한효과의 변동으로 구성된 재측정요소는 발생 즉시 기타포괄손익으로 인식하고 있으며 후속적으로 당기손익으로 재분류하지 아니하고 있습니다.

과거근무원가는 다음 중 이른 날에 비용으로 인식하고 있습니다.

·제도의 개정이나 축소가 발생할 때

·관련되는 구조조정원가나 해고급여를 인식할 때

순이자는 순확정급여부채(자산)에 할인율을 곱하여 결정하고 있습니다. 당사는 근무원가와 순확정급여부채의 순이자를 관리비의 항목으로 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-14. 충당부채당사는 과거사건의 결과로 현재의무(법적의무 또는 의제의무)가 존재하고 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 당해 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채를 결제하기 위하여 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 당사가 의무를 이행한다면 변제를 받을 것이 거의 확실하게되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다. 충당부채와 관련하여 포괄손익계산서에 인식되는 비용은 제3자의 변제와 관련하여 인식한 금액과 상계하여 표시하고 있습니다.화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 부채의 특유위험을 반영한 현행 세전 이자율로 할인하고 있습니다. 충당부채를 현재가치로 평가하는 경우, 기간 경과에따른 장부금액의 증가는 금융원가로 인식하고 있습니다.

2-15. 납입자본

보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

당사가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 당사가 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다.

2-16. 수익

당사는 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수 및 담보신탁보수 등을 받고 있습니다.2-16-1. 토지신탁보수토지신탁은 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁으로 공사기간 중 확정보수 및 연장보수의 합계는 건축사무의 관리 및 분양사무의 관리 및 인허가업무의 이행의 각각의 개별 판매가격의 비율로 안분하고, 성과보수는 달성하거나 또는 달성할 것으로 기대되는 경우 전액을 분양사무에 배분하여 인식하고 있습니다. 건축사무의 관리, 분양사무의 관리에 배분된 보수금액은 각각 공사진행률 및 분양률을 적용한 금액을, 누적수익 금액으로 인식하고 있는데, 공사진행률은공사예정원가에 대한 실제 발생한 공사원가 비율로 하며, 분양률은 분양계약고에 대한 분양대금 회수약정액(회수액이 약정액을 초과할 경우에는 회수액)의 비율로 합니다. 또한, 인허가업무의 이행에 배분된 보수금액은 인허가지정일로부터 관리처분인가 종료일까지의 기간동안 균등하게 안분하여 인식하고 있습니다.

2-16-2. 처분신탁보수부동산처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁으로 처분업무 및 중개업무의 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.2-16-3. 관리신탁보수부동산관리신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)으로 관리기간의 경과에 따라 수익을 인식하고 있습니다. 한편, 건축물분양에관한 법률에 의한 분양관리신탁은 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 분양관리신탁수익으로 인식하고 있습니다.2-16-4. 담보신탁보수부동산담보신탁은 부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁으로 관리운용에 관한 업무의 경우 각 기간에 걸쳐서, 환가처분 및 임대중개를 하는 경우에는 각 수행의무가 이행되는 시점에 해당 수익을 인식하고 있습니다.2-17. 금융수익과 금융비용

금융수익은 당기손익-공정가치측정금융자산을 포함한 투자로부터의 이자수익, 배당수익, 당기손익-공정가치측정금융자산처분손익, 당기손익-공정가치측정금융상품의공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손익을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서 배당을 받을권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다.

금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치측정금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2-18. 법인세2-18-1. 당기법인세당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및 세법)을 사용하여 과세당국에 납부할(과세당국으로부터 환급받을)것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다.자본에 직접 반영되는 항목과 관련된 당기법인세는 자본에 반영되며 손익계산서에 반영되지 않습니다. 경영진은 주기적으로 관련 세법 규정의 해석과 관련해서 법인세 환급액에 대한 회수가능성을 평가하여 필요한 경우 충당금을 설정하고 있습니다.

2-18-2. 이연법인세

당사는 다음의 경우를 제외하고 모든 가산할 일시적차이에 대하여 이연법인세부채를인식하고 있습니다.- 영업권을 최초로 인식할 때 이연법인세부채가 발생하는 경우- 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세부채가 발생하는 경우- 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 가산할 일시적차이로서 동 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있고 예측가능한 미래에 일시적차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우

또한 다음의 경우를 제외하고는 차감할 일시적차이, 미사용 세액공제와 세무상결손금이 사용될 수 있는 과세소득의 발생가능성이 높은 경우 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.- 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래에서 이연법인세자산이 발생하는 경우- 종속기업, 관계기업 및 조인트벤처에 대한 투자지분과 관련한 차감할 일시적차이로서 동 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높지 않거나 동 일시적차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높지 않은 경우

이연법인세자산 및 부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및세법)에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다.

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 당기손익 이외의 항목으로 인식하고 있습니다. 이연법인세 항목은 해당 거래에 따라서 기타포괄손익으로 인식하거나 자본에 직접 반영하고 있습니다.

당사는 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 법적으로 집행가능한 권리를 가지고 있고 과세대상기업이 동일한 경우 혹은 과세대상기업은 다르지만 당기법인세부채와 자산을 순액으로 결제할 의도가 있거나, 유의적인 금액의 이연법인세부채가 결제되거나 이연법인세자산이 회수될 미래의 각 회계기간마다 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에 이연법인세자산과 이연법인세부채가 동일한 과세당국과 관련이 있는 경우에만 이연법인세자산과 이연법인세부채를 상계하여 표시하고 있습니다.

2-19. 주당이익

기본주당이익은 당사의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수로 나누어 계산하며, 희석주당이익은 전환우선주 관련 이자비용을 조정한 후의 당사의 보통주소유주에게 귀속되는 당기순이익을 가중평균유통보통주식수에 희석성 잠재적보통주가 보통주로 변경되는 경우 발행될 보통주의 가중평균주식수를 합한 주식수로 나누어 계산합니다.2-20. 리스당사는 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의 사용 통제권을 일정기간 이전하게 하는지를 고려하여 계약의 약정시점에, 계약자체가 리스인지, 계약이 리스를 포함하는지를 판단합니다.리스이용자로서의 당사당사는 단기리스와 소액 기초자산 리스를 제외한 모든 리스에 대하여 하나의 인식과측정 접근법을 적용합니다. 당사는 리스료 지급의무를 나타내는 리스부채와 기초자산의 사용권을 나타내는 사용권자산을 인식합니다.

- 사용권자산당사는 리스개시일(즉, 기초자산이 사용가능한 시점)에 사용권자산을 인식합니다. 사용권자산은 원가로 측정하고, 후속 측정 시 원가모형을 적용하였습니다. 원가모형을 적용하기 위하여 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영합니다. 사용권자산의 원가는 인식된 리스부채 금액, 최초 직접원가, 그리고 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료를포함합니다. 사용권자산은 추정내용연수와 리스기간 중 더 짧은 기간에 걸쳐 정액 기준으로 감가상각합니다. 리스기간 종료시점에 당사에 기초자산의 소유권이 이전되는 경우나 사용권자산의 원가에 당사가 매수선택권을 행사할 것임이 반영되는 경우, 감가상각은 자산의 기초자산의 추정된 내용연수를 사용하여 계산됩니다.사용권자산도 손상의 대상이 되며 주석 2-12 비금융자산의 손상에 대한 회계정책에서 설명하였습니다.

- 리스부채

리스 개시일에, 당사는 리스기간에 걸쳐 지급될 리스료의 현재가치로 리스부채를 측정합니다. 리스료는 고정리스료(실질적인 고정리스료를 포함하고, 받을 리스 인센티브는 차감), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료 및 잔존가치보증에 따라 지급될 것으로 예상되는 금액으로 구성됩니다. 리스료는 또한 당사가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격과 리스기간이 당사의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액을 포함합니다.

지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료가 아닌 변동리스료는 (재고자산을 생산하는데 발생된 것이 아니라면) 리스료 발생을 유발하는 사건 또는 조건이 발생한 기간의 비용으로 인식합니다.

당사는 리스료의 현재가치를 계산할 때, 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없기 때문에 리스개시일의 증분차입이자율을 사용합니다. 리스개시일 이후 리스부채 금액은 이자를 반영하여 증가하고 지급한 리스료를 반영하여 감소합니다. 또한, 리스부채의 장부금액은 리스기간의 변경, 리스료의 변경(예를 들어, 리스료를 산정할 때 사용한 지수나 요율의 변동으로 생기는 미래 리스료의 변동) 또는 기초자산을 매수하는 선택권 평가에 변동이 있는 경우 재측정됩니다.

- 단기리스와 소액 기초자산 리스당사는 임차시설물과 차량운반구, 기타장비의 리스에 단기리스(즉, 이러한 리스는 리스기간이 리스개시일로부터 12개월 이하이고 매수선택권을 포함하지 않음)에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 또한 당사는 소액자산으로 간주되는 사무용품의 리스에 소액자산 리스에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 단기리스와 소액자산 리스에대한 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용으로 인식합니다.

3. 중요한 회계추정과 판단당사의 경영진은 재무제표 작성시 보고기간말 현재 수익, 비용, 자산 및 부채에 대한 보고금액과 우발부채에 대한 주석공시사항에 영향을 미칠 수 있는 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 그러나 이러한 추정 및 가정의 불확실성은 향후 영향을 받을 자산 및 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있습니다.다음 회계연도 내에 자산과 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있는 중요한위험을 내포한 보고기간말 현재의 미래에 대한 중요한 가정 및 추정의 불확실성에 대한 기타 주요 원천은 다음과 같습니다. 가정 및 추정은 재무제표를 작성하는 시점에 입수가능한 변수에 근거하고 있습니다. 현재의 상황과 미래에 대한 가정은 시장의 변화나 당사의 통제에서 벗어난 상황으로 인해 변화할 수 있습니다. 그러한 변화가 발생시 이를 가정에 반영하고 있습니다.

(1) 비금융자산의 손상당사는 매 보고일에 모든 비금융자산에 대하여 손상징후의 존재 여부를 평가합니다. 영업권과 비한정 내용연수의 무형자산에 대해서는 매년 또는 손상징후가 있는 경우에 손상검사를 수행합니다. 기타 비금융자산에 대해서는 장부금액이 회수가능하지 않을 것이라는 징후가 있을 때 손상검사를 수행합니다. 사용가치를 계산하기 위하여 경영진은 해당 자산이나 현금창출단위로부터 발생하는 미래기대현금흐름을 추정하고 동 미래기대현금흐름의 현재가치를 계산하기 위한 적절한 할인율을 선택하여야합니다.(2) 퇴직급여제도확정급여퇴직연금제도의 원가와 퇴직연금채무의 현재가치는 보험수리적 평가방법을 통해 결정됩니다. 보험수리적 평가방법의 적용을 위해서는 다양한 가정을 세우는 것이 필요합니다. 이러한 가정의 설정은 할인율, 미래임금상승률, 사망률 및 미래연금상승률의 결정 등을 포함합니다. 평가방법의 복잡성과 기본 가정 및 장기적인 성격으로 인해 확정급여채무는 이러한 가정들에 따라 민감하게 변동됩니다. 모든 가정은 매 보고기간말마다 검토됩니다.

(3) 복구충당부채당사는 임차하여 사용중인 사무실과 관련하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다. 동 충당부채는 경영진의 가정과 추정에 기초한 사무실의 복구비용과 할인율 등을 적용하여 산정되었습니다.

(4) 리스-증분차입이자율의 산정

당사는 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없으므로, 리스부채를 측정하기 위해 증분차입이자율을 사용합니다. 증분차입이자율은 당사가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 하는 이자율입니다. 따라서 증분차입이자율은 관측가능한 요율이 없거나(금융거래를 하지 않는 종속기업의 경우) 리스 조건을 반영하기 위하여조정되어야 하는 경우(예를 들어, 리스가 종속기업의 기능통화가 아닌 경우)에 측정이 요구되는 당사가 고려해야 하는 상황을 반영합니다. 당사는 가능한 경우 (시장이자율과 같은) 관측가능한 투입변수를 이용하여 증분차입이자율을 측정하고 (종속기업의 개별 신용등급과 같은) 특정 기업별 추정치를 작성해야 합니다.

(5) 손실충당금

당사는 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 당사가 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

기대신용손실은 두 개의 단계(stage)로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저와 이미 채무불이행이 발생한 신용익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.

다음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석사항에 포함되어 있습니다.

- 주석 12: 손실충당금- 주석 16: 확정급여채무의 측정- 주석 17: 충당부채- 주석 21: 이연법인세자산의 실현가능성- 주석 23: 금융상품 위험공시

3-1. 공정가치 측정당사의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치 측정을 요구하고 있는 바, 당사는 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 공정가치를 포함한모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있으며, 그 결과는 재무담당임원에게 직접 보고되고 있습니다.평가부서는 정기적으로 관측가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제3자 정보를 사용하는 경우, 평가부서에서 제3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지 여부를 판단하고 있습니다.

당사는 유의적인 평가 문제를 감사위원회에 보고하고 있습니다.

자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 당사는 최대한 시장에서 관측가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다.

- 수준 1: 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격- 수준 2: 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적 으로 관측가능한 투입변수- 수준 3: 자산이나 부채에 대한 관측가능하지 않은 투입변수

자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 당사는 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다.

공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다.- 주석 24: 공정가치 서열체계

4. 금융위험 관리금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 당사가 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 당사의 위험관리 목표,정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.4-1. 위험관리 정책당사의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 당사는 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 위험관리위원회로서의 역할을 경영위원회에 위임하고, 경영위원회가 그 업무를 담당하고 있습니다.

당사의 위험관리는 당사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 당사는 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다.

당사의 감사위원회는 경영진이 당사의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를 어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

4-2. 신용위험

신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 당사가 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금 및 현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다.

4-2-1. 대출채권

대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 당사가 대여함으로써 발생하는 신탁계정대, 기타대출채권 등을 말합니다.

신탁계정대는 각 신탁사업별로 관리되고 있으며, 당사는 대여금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 월단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립ㆍ시행하고 있습니다. 아울러, 회수가지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

4-2-2. 기타수취채권

미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다.

당사는 대출채권 등에 대해 발생할 것으로 예상되는 손실에 대해 충당금을 설정하고있습니다. 이 충당금은 개별적으로 유의적인 항목에 대한 구체적인 손상차손과 유사 한 특성을 가진 금융자산 집합의 손상으로 구성됩니다. 금융자산 집합의 충당금은 유사한 금융자산의 회수에 대한 과거 자료에 근거하여 결정되고 있습니다.

4-2-3. 투자자산

당사는 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

4-3. 유동성위험

유동성위험이란 당사가 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출 예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 당사는 금융부채 상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당할 수 있는 충분한 유동성을 보유하고 있다고 확신하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다.

또한 당사는 일시적으로 발생할 수 있는 유동성 위험을 관리하기 위하여 국민은행 등과 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다(주석27-3 대출한도약정 참조).

4-4. 시장위험

시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.

4-4-1. 환위험

당기말 현재 당사는 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바환위험에 노출되어 있지 않습니다.

4-4-2. 이자율위험

당사는 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금, 사채를 이용하고 있는 바, 이자율위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여 고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고 이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다.

4-4-3. 기타 시장가격 위험

당사가 보유하고 있는 당기손익-공정가치측정금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 당사의 경영진은 시장가격에 근거하여 투자 포트폴리오 내의 채무 및 지분 상품의 구성을 검토하고 있습니다. 포트폴리오 내 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다.

4-5. 자본관리

자본관리의 주 목적은 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실을 최소화하기 위함입니다(주석26 자본위험관리 참조).

당사는 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 수정하고 있으며 당기 중 자본관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 어떠한 사항도 변경되지 아니하였습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익당기와 전기 중 당사의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.<당기>

(단위 : 천원)

구 분
토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
리츠자산처분
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
44,199,113
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44,199,113

건설사무관리
34,822,638
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,822,638

인허가업무
10,208,330
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,208,330

기타 용역

관리업무
-
1,172,419
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,172,419

관리 및 처분업무
-
-
10,924
-
-
-
-
-
-
-
-
10,924

증서발행 및 환가업무
-
-
-
2,281,822
-
-
-
-
-
-
-
2,281,822

자금관리업무
-
-
-
-
133,470
-
-
-
-
-
-
133,470

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,655,740
-
-
-
-
-
2,655,740

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
6,431,928
-
-
-
-
6,431,928

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
10,180,126
-
-
-
10,180,126

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
8,738,500
-
-
8,738,500

리츠자산처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8,951,714
-
8,951,714

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
124,795
124,795

합 계
89,230,081
1,172,419
10,924
2,281,822
133,470
2,655,740
6,431,928
10,180,126
8,738,500
8,951,714
124,795
129,911,519

수익인식시기

분양률로 인식
44,199,113
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
44,199,113

원가진행률로 인식
34,822,638
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,822,638

기간안분으로 인식
10,208,330
1,172,419
-
-
133,470
2,655,740
6,431,928
10,180,126
-
-
124,795
30,906,808

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
8,738,500
-
-
8,738,500

처분시점에 인식
-
-
10,924
1,317,688
-
-
-
-
-
8,951,714
-
10,280,326

증서발행시점에 인식
-
-
-
964,134
-
-
-
-
-
-
-
964,134

합 계
89,230,081
1,172,419
10,924
2,281,822
133,470
2,655,740
6,431,928
10,180,126
8,738,500
8,951,714
124,795
129,911,519

<전기>

(단위 : 천원)

구 분
토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
29,617,723
-
-
-
-
-
-
-
-
-
29,617,723

건설사무관리
41,777,750
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41,777,750

인허가업무
3,573,049
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,573,049

기타 용역

관리업무
-
948,075
-
-
-
-
-
-
-
-
948,075

관리 및 처분업무
-
-
48,202
-
-
-
-
-
-
-
48,202

증서발행 및 환가업무
-
-
-
301,482
-
-
-
-
-
-
301,482

자금관리업무
-
-
-
-
316,112
-
-
-
-
-
316,112

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,644,147
-
-
-
-
2,644,147

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
7,412,978
-
-
-
7,412,978

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
10,844,798
-
-
10,844,798

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
3,890,000
-
3,890,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
354,120
354,120

합 계
74,968,522
948,075
48,202
301,482
316,112
2,644,147
7,412,978
10,844,798
3,890,000
354,120
101,728,436

수익인식시기

분양률로 인식
29,617,723
-
-
-
-
-
-
-
-
-
29,617,723

원가진행률로 인식
41,777,750
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41,777,750

기간안분으로 인식
3,573,049
948,075
-
-
316,112
2,644,147
7,412,978
10,844,798
-
354,120
26,093,279

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
3,890,000
-
3,890,000

처분시점에 인식
-
-
48,202
(219,873)
-
-
-
-
-
-
(171,671)

증서발행시점에 인식
-
-
-
521,355
-
-
-
-
-
-
521,355

합 계
74,968,522
948,075
48,202
301,482
316,112
2,644,147
7,412,978
10,844,798
3,890,000
354,120
101,728,436

6. 이자수익당기와 전기 중 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

현금및예치금

예금이자
545,079
2,424,917

상각후원가측정유가증권

상각후원가측정증권이자
1,289,123
1,113,816

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
30,916,647
40,047,175

매입대출채권이자
8,923,117
5,750,299

기타이자
11,699,587
12,300,396

소 계
51,539,351
58,097,870

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
30,402
655,610

합 계
53,403,955
62,292,213

7. 배당금수익 및 분배금수익7-1. 당기와 전기 중 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

종속기업투자주식
2,125,161
1,332,663

관계기업투자주식
48,123
39,812

당기손익-공정가치측정금융자산
18,573,322
871,341

합 계
20,746,606
2,243,816

7-2. 당기와 전기 중 분배금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

종속기업투자주식
1,966,292
7,537,321

당기손익-공정가치측정금융자산
-
1,307

합 계
1,966,292
7,538,628

8. 현금 및 예치금8-1. 현금및현금성자산당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
2024.12.31연이자율(%)
당기말
전기말

보통예금
0.00~0.10
772,482
5,024,246

MMDA
0.00~0.19
217,828,007
128,987,767

합 계
218,600,489
134,012,013

8-2. 예치금당사가 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있으며, 당기말과 전기말 현재 예치금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당기말
전기말
사용제한내용

장기성예금
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금
자사주신탁
미래에셋증권㈜
496,834
505,510
자사주매입

특정예금
자사주신탁
대신증권㈜
157,010
170,419
자사주매입

합 계
655,844
677,929

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산 9-1. 채무상품당기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

보험상품(*2)
-
-
1,777,771
2,259,248

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
15,762,382

소 계
25,622,861
18,021,630

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.31
900,000
766,569

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
859,957

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
6,229,731

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.42
1,800,000
2,415,707

씨에스제1호 위탁관리부동산투자회사(*3)(*7)
316,250
25.97
9,000,000
6,721,333

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
10.26
28,500,000
31,316,141

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,822,194

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
100,000
9.06
5,000,000
4,548,021

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
400,000
3.52
2,000,000
1,790,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,563,242

케이원제23호 위탁관리부동산투자회사
100,000
3.26
5,000,000
3,914,296

케이원제24호 위탁관리부동산투자회사
60,000
2.87
3,000,000
3,598,080

케이원제25호 위탁관리부동산투자회사
260,000
1.79
1,300,000
1,211,340

케이원제26호 위탁관리부동산투자회사
32,000
2.22
800,000
886,330

케이원제27호 위탁관리부동산투자회사
460,000
2.11
2,300,000
2,268,720

케이원제28호 위탁관리부동산투자회사(*4)
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*4)
60,000
100.00
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
468,750
19.43
42,000,000
39,802,470

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
-

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
11,046,186

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,253,400

주식회사 모노버스(*5)
3,333
14.28
3,999,600
1,498,776

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
100,000
0.18
100,000
100,000

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,124,304

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
388,370

대전하이엔드개발주식회사
100,000
5.00
500,000
500,000

소 계
147,361,600
136,537,667

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1),(*6)
-
-
500,000
500,000

합 계
173,484,461
155,059,297

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5 참조).
(*3) 의결권 기준 지분율은 18.93%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*4) 리츠 설립 초기 당사의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.
(*5) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.

(*6) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.
(*7) 당기 중 상호(구, 케이원제13호 위탁관리부동산투자회사)가 변경되었습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

보험상품(*2)
-
-
1,105,699
1,503,891

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
-
-
16,429,540
21,732,040

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
20,179,344

한국투자 PIS스마트시티전문투자형사모투자신탁1호
-
-
1,228,750
1,228,750

소 계
42,609,079
44,644,025

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
786,324

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
822,189

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
4,868,853

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.42
1,800,000
2,082,541

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
200,000
19.99
3,000,000
2,059,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
10.26
28,500,000
29,812,318

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,767,630

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
100,000
9.06
5,000,000
4,799,805

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
60,000
3.52
2,000,000
2,000,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,131,008

케이원제23호 위탁관리부동산투자회사
100,000
3.26
5,000,000
3,384,382

케이원제24호 위탁관리부동산투자회사
60,000
4.42
3,000,000
3,614,880

감만1구역 공공지원민간임대주택(*3)
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스PFV
99,000
9.90
495,000
367,190

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
600,000
18.81
30,001,000
34,500,346

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
932,072

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
10,482,909

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,167,200

주식회사 모노버스(*4)
3,333
14.28
3,999,600
1,799,891

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
100,000
0.18
100,000
100,000

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,037,857

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
322,880

대전하이엔드개발주식회사
100,000
8.33
500,000
500,000

소 계
125,157,600
118,951,775

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1),(*5)
-
-
500,000
500,000

합 계
168,266,679
164,095,800

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 전기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5 참조).(*3) 리츠 설립 초기 당사의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (*4) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.

(*5) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

9-2. 지분상품당기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분상품의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
31,343,188

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

합 계
2,582,823
31,643,188

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
25,940,593

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

합 계
2,582,823
26,240,593

10. 상각후원가측정증권당기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

발행처
내역
당기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

KB증권
회사채
20,046,000
20,046,000
20,046,000
20,046,000

IBK투자증권
회사채
2,571,250
2,571,250
-
-

합 계
22,617,250
22,617,250
20,046,000
20,046,000

11. 관계기업, 공동기업 및 종속기업투자주식11-1. 관계기업 및 공동기업투자주식11-1-1. 당기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

기업명
주요 영업활동
결산월
당기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
12월
87.00%
82,188,000
87.00%
74,472,000

에코프라임환경1호사모투자합자회사
투자업
12월
45.45%
10,000,000
45.45%
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
부동산투자업
12월
40.14%
10,035,500
40.14%
10,035,500

우림에이엠씨㈜(*2)
부동산투자업
12월
15.26%
250,000
15.26%
250,000

광주중외공원개발주식회사(*3),(*4)
부동산개발업
12월
30.00%
1,500,000
30.00%
1,500,000

케이원김포로지스PFV(*4)
부동산업
12월
19.90%
1,194,000
19.90%
1,194,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
12월
93.21%
112,106,403
90.33%
85,000,000

키움평택PFV(*4)
부동산개발업
12월
18.18%
2,000,000
18.18%
2,000,000

케이원프리미어
부동산투자업
12월
28.83%
13,392,000
28.83%
9,072,000

북항아이디씨피에프브이㈜(*4)
부동산개발업
12월
5.00%
1,500,000
5.00%
1,500,000

소 계

234,165,903

195,023,500

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV(*5),(*6)
부동산투자업
12월
40.00%
18,000,000
40.00%
18,000,000

마그나PFV(*6)
부동산개발업
12월
0.00%
1,000
0.00%
1,000

소 계

18,001,000

18,001,000

합 계

252,166,903

213,024,500

(*1) 당사는 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*2) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20%미만이나, 당사의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서의 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.(*4) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20%미만이나, 주주협약에 따라 이사선임권한이 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*5) 보통주 15%와 제2종종류주식과 제3종종류주식 25%로 구성되어 있습니다.(*6) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20%미만이나 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 공동지배력을 보유하고 있다고 보아 공동기업투자주식으로 분류하였습니다.

11-1-2. 당기와 전기 중 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
손상
당기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
74,472,000
7,716,000
-
82,188,000

에코프라임환경1호사모투자합자회사
10,000,000
-
-
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,035,500
-
-
10,035,500

우림에이엠씨㈜
250,000
-
-
250,000

광주중외공원개발주식회사
1,500,000
-
-
1,500,000

케이원김포로지스PFV
1,194,000
-
-
1,194,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
85,000,000
40,000,000
(12,893,597)
112,106,403

키움평택PFV
2,000,000
-
-
2,000,000

케이원프리미어
9,072,000
4,320,000
-
13,392,000

북항아이디씨피에프브이㈜
1,500,000
-
-
1,500,000

소 계
195,023,500
52,036,000
(12,893,597)
234,165,903

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
18,000,000
-
-
18,000,000

마그나PFV
1,000
-
-
1,000

소 계
18,001,000
-
-
18,001,000

합 계
213,024,500
52,036,000
(12,893,597)
252,166,903

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
회수
전기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
64,032,000
10,440,000
-
74,472,000

에코프라임환경1호사모투자합자회사
10,000,000
-
-
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,000,000
35,500
-
10,035,500

우림에이엠씨㈜
250,000
-
-
250,000

광주중외공원개발주식회사
1,500,000
-
-
1,500,000

케이원김포로지스PFV
1,194,000
-
-
1,194,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
85,000,000
-
-
85,000,000

키움평택PFV
2,000,000
-
-
2,000,000

케이원프리미어
9,072,000
-
-
9,072,000

북항아이디씨피에프브이㈜
-
4,700,000
(3,200,000)
1,500,000

소 계
183,048,000
15,175,500
(3,200,000)
195,023,500

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
13,500,000
4,551,000
(51,000)
18,000,000

마그나PFV
1,000
-
-
1,000

소 계
13,501,000
4,551,000
(51,000)
18,001,000

합 계
196,549,000
19,726,500
(3,251,000)
213,024,500

11-1-3. 당기말 및 전기말 현재 관계기업 및 공동기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다. <당기말>

(단위 : 천원)

회사명
당기말
당기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,657,325,729
1,223,450,506
433,875,223
1,688,369,157
(111,729,974)
(126,346,332)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
119,520,576
78,674,517
40,846,059
91,886,343
4,415,572
4,415,572

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,115,204
12
25,115,192
248,607
188,856
188,856

우림에이엠씨㈜
347,729,191
369,326,924
(21,597,733)
32,760
(6,747,049)
(6,747,049)

광주중외공원개발주식회사
220,953,348
626,012,943
(405,059,595)
-
(406,452,818)
(406,452,818)

케이원김포로지스PFV
372,143,911
374,036,087
(1,892,176)
17,538
(6,384,241)
(6,384,241)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
105,641,193
4,576,375
101,064,818
-
(7,305,093)
(8,498,117)

키움평택PFV
21,947,710
11,376,468
10,571,242
-
(160,086)
(160,086)

케이원프리미어
46,046,416
84,215
45,962,201
-
(181,089)
(181,089)

북항아이디씨피에프브이㈜
120,806,904
113,199,519
7,607,385
-
(14,837,577)
(14,837,577)

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
74,496,435
55,515,795
18,980,640
-
(568,835)
(568,835)

마그나PFV
89,252,151
22,078,037
67,174,114
-
(1,759,446)
(1,759,446)

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,825,222,945
1,265,538,658
559,684,287
1,900,269,190
(3,329,674)
10,226,915

에코프라임환경1호사모투자합자회사
114,196,401
76,262,777
37,933,624
90,496,063
3,565,359
3,565,359

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,046,110
27
25,046,083
248,417
155,746
155,746

우림에이엠씨㈜
287,205,804
305,591,520
(18,385,716)
32,760
(9,577,339)
(9,577,339)

광주중외공원개발주식회사
420,218,898
416,625,932
3,592,966
-
(68,942)
(68,942)

케이원김포로지스PFV
195,401,472
190,907,082
4,494,390
-
(156,308)
(156,308)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
80,484,411
9,560,877
70,923,534
-
(34,664,769)
(15,657,609)

키움평택PFV
21,486,707
10,755,378
10,731,329
-
(104,665)
(104,665)

케이원프리미어
30,769,734
61,715
30,708,019
-
(632,001)
(632,001)

북항아이디씨피에프브이㈜
118,680,501
94,053,128
24,627,373
-
(5,372,627)
(5,372,627)

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
55,285,024
37,211,209
18,073,815
-
(1,963,362)
(1,963,362)

마그나PFV
71,408,361
2,474,800
68,933,561
-
(2,590,826)
(2,590,826)

11-2. 종속기업투자주식당기말과 전기말 현재 종속기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
주요 영업활동
결산월
지분율
취득가액
장부금액
손상차손 누계액

코레이트자산운용 주식회사
집합투자업
12월
88.22%
21,837,627
21,837,627
-

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리
12월
10.00%
850,000
850,000
-

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
92.96%
7,323,106
-
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.69%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.76%
7,701,000
7,701,000
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
부동산투자업
12월
98.41%
19,767,000
19,767,000
-

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
98.71%
27,309,291
27,309,291
-

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*2)
집합투자업
12월
26.21%
2,000,000
2,000,000
-

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.26%
9,000,000
9,000,000
-

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
97.93%
14,200,000
-
(14,200,000)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
98.68%
31,150,000
31,150,000
-

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
95.89%
7,000,000
-
(7,000,000)

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
99.50%
19,900,000
19,900,000
-

합 계

171,038,024
139,514,918
(31,523,106)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 당사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
주요 영업활동
결산월
지분율
취득가액
장부금액
손상차손 누계액

코레이트자산운용 주식회사
집합투자업
12월
88.22%
21,837,627
21,837,627
-

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리
12월
10.00%
850,000
850,000
-

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
92.96%
7,323,106
-
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.69%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.25%
7,701,000
7,701,000
-

현대유퍼스트사모부동산1호(*3)
부동산투자업
12월
40.00%
3,000,000
267,030
(2,732,970)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
부동산투자업
12월
94.30%
4,960,000
4,960,000
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
부동산투자업
12월
98.01%
14,947,000
14,947,000
-

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
98.71%
27,309,292
27,309,292
-

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*2)
집합투자업
12월
26.21%
2,000,000
2,000,000
-

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.26%
9,000,000
9,000,000
-

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
97.93%
14,200,000
14,200,000
-

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
91.71%
5,530,000
5,530,000
-

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
95.89%
7,000,000
7,000,000
-

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*2)
부동산투자업
12월
50.00%
4,094,591
4,094,591
-

합 계

132,752,616
119,696,540
(13,056,076)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 당사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.(*3) 전기말 현재 코레이트자산운용 주식회사가 60%의 나머지 지분을 소유하고 있습니다.

11-3. 당기말과 전기말 현재 종속기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

회사명
당기말
당기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
38,005,480
20,239,587
17,765,893
10,480,077
(22,297,537)
(22,297,537)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*)
32,311,505
30,874,488
1,437,017
550,092
(1,080,387)
(1,080,387)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
319,875
2
319,873
26,080
(475,705)
(475,705)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
111
3,633
(3,522)
4
(15)
(15)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,920,664
6,281
7,914,383
32,112
(15,786)
(15,786)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
26,355,475
3,665
26,351,810
2,679,282
2,571,237
2,571,237

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
44,319,297
21,216,593
23,102,704
2,123,611
(1,239,070)
(1,239,070)

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
3,441,260
-
3,441,260
10,428
(2,673,197)
(2,673,197)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,544,202
3,524
9,540,678
8,895
(38,032)
(38,032)

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
2,956,010
17,586
2,938,424
3,522
(82,350)
(82,350)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
30,703,000
177,866
30,525,134
48,469
(334,740)
(334,740)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
1,477,024
13,124
1,463,900
213,525
(5,686,543)
(5,686,543)

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁(*)
20,833,836
514,810
20,319,026
1,652,815
1,419,026
1,419,026

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
91,472,725
45,408,166
46,064,559
30,659,466
8,163,342
8,119,691

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*)
32,997,137
30,479,733
2,517,404
534,017
(1,060,077)
(1,060,077)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
795,820
243
795,577
586,943
586,667
586,667

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
126
3,633
(3,507)
4
(891)
(891)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,936,451
6,281
7,930,170
32,603
(15,206)
(15,206)

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*)
1,433,277
859,397
573,880
-
(55)
(55)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*)
6,664,728
10,760
6,653,968
623,068
550,080
550,080

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
18,964,236
3,663
18,960,573
1,975,035
1,876,403
1,876,403

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
45,633,466
21,291,691
24,341,775
1,630,820
(1,176,077)
(1,176,077)

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
6,114,456
-
6,114,456
14,222
(1,361,309)
(1,361,309)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,586,917
8,206
9,578,711
262,610
231,725
231,725

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
3,038,360
17,586
3,020,774
639,371
(10,930,266)
(10,930,266)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
5,412,524
172,650
5,239,874
18,629
(327,194)
(327,194)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
7,489,367
13,124
7,476,243
734,624
674,719
674,719

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*)
8,527,411
12,400
8,515,011
786,825
598,011
598,011

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

12. 대출채권12-1. 당기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

대여금
2,668,500
2,593,125

신탁계정대
794,118,431
820,255,550

매입대출채권
34,457,740
104,790,251

기타대출채권
1,007,752
1,050,263

소 계
832,252,423
928,689,189

대여금 손실충당금
(26,685)
(25,931)

신탁계정대 손실충당금
(135,092,004)
(113,669,177)

매입대출채권 손실충당금
(344,577)
(1,047,903)

기타대출채권 손실충당금
(1,007,752)
(1,050,263)

소 계
(136,471,018)
(115,793,274)

현재가치할인차금
(94,426)
(172,461)

합 계
695,686,979
812,723,454

12-2. 대여금당기말과 전기말 현재 임직원 등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

주택마련 대여
2,668,500
2,593,125

손실충당금
(26,685)
(25,931)

현재가치할인차금
(94,426)
(172,461)

합 계
2,547,389
2,394,733

당기말 현재 대여금에 대한 현재가치할인차금은 최장 25년 동안 2.76%~4.44%의 이자율로 할인하여 계산하였습니다.

12-3. 신탁계정대 및 기타대출대권당기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당기말
전기말

건설업영위법인
185,394,916
166,873,980

기타법인
609,445,974
654,428,091

개인
285,293
3,742

소 계
795,126,183
821,305,813

손실충당금
(136,099,756)
(114,719,440)

합 계
659,026,427
706,586,373

당기말 현재 신탁계정대와 관련하여 당사 명의로 차입한 차입부채는 628,250,906천원(전기말:
615,858,400천원)이며, 당기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 31,423,062천원(전기:
41,097,211천원) 및 32,463,511천원(전기:
26,739,718천원)입니다.

12-4. 손실충당금 변동내역당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
3,958,302
28,653,815
92,403,806
125,015,923

12개월 기대신용손실로 대체
1,861,603
(1,861,603)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(380,603)
380,603
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(622,183)
622,183
-

손실충당금전입(환입)
(2,562,646)
3,461,813
28,469,450
29,368,617

기타
-
-
(10,933,738)
(10,933,738)

당기말
2,876,656
30,012,445
110,561,701
143,450,802

<전기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
1,528,549
21,074,794
70,603,398
93,206,741

12개월 기대신용손실로 대체
579,952
(579,952)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(354,043)
354,043
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(64,806)
64,806
-

손실충당금전입
2,203,844
7,869,736
35,857,043
45,930,623

제각
-
-
(3,099,001)
(3,099,001)

기타
-
-
(11,022,440)
(11,022,440)

전기말
3,958,302
28,653,815
92,403,806
125,015,923

12-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역당기와 전기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
370,387,200
510,125,912
113,159,583
993,672,695

12개월 기대신용손실로 대체
12,761,193
(12,761,193)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(343,865,793)
343,865,793
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(6,708,583)
(71,720,659)
133,865,336
55,436,094

실행한 금융자산
256,488,020
-
-
256,488,020

제거된 금융자산
(38,935,343)
(254,132,661)
(114,231,428)
(407,299,432)

당기말
250,126,694
515,377,192
132,793,491
898,297,377

<전기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
149,114,445
388,993,721
88,819,933
626,928,099

12개월 기대신용손실로 대체
104,632,840
(104,632,840)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(175,328,480)
175,328,480
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(14,823,036)
(10,132,238)
28,190,662
3,235,388

제각
-
-
(3,099,001)
(3,099,001)

실행한 금융자산
466,326,959
-
-
466,326,959

제거된 금융자산
(159,535,528)
60,568,789
(752,011)
(99,718,750)

전기말
370,387,200
510,125,912
113,159,583
993,672,695

13. 유형자산13-1. 당기말과 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
8,946,259
(8,516,125)
430,134

사용권자산
88,907,934
(28,030,996)
60,876,938

합 계
97,854,193
(36,547,121)
61,307,072

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
8,886,214
(7,276,241)
1,609,973

사용권자산
53,382,600
(22,851,410)
30,531,190

합 계
62,268,814
(30,127,651)
32,141,163

13-2. 당기와 전기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
기말

비품
1,609,973
60,044
(1,239,883)
430,134

사용권자산
30,531,190
35,525,334
(5,179,586)
60,876,938

합 계
32,141,163
35,585,378
(6,419,469)
61,307,072

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
기말

비품
2,896,109
244,397
(1,530,533)
1,609,973

사용권자산
35,200,199
471,744
(5,140,753)
30,531,190

합 계
38,096,308
716,141
(6,671,286)
32,141,163

13-3. 당기와 전기 중 당사의 사용권자산 및 리스부채의 장부금액과 변동금액은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

기초
29,677,580
853,610
30,531,190
32,976,108

증가
34,890,839
634,495
35,525,334
35,525,335

감가상각
(4,579,611)
(599,975)
(5,179,586)
-

이자비용
-
-
-
841,282

지급
-
-
-
(5,625,583)

기말
59,988,808
888,130
60,876,938
63,717,142

<전기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

기초
33,895,844
1,304,355
35,200,199
37,200,026

증가
311,942
159,802
471,744
325,949

감가상각
(4,530,207)
(610,546)
(5,140,753)
-

이자비용
-
-
-
938,209

지급
-
-
-
(5,488,076)

기말
29,677,579
853,611
30,531,190
32,976,108

13-4. 당사는 당기 중 단기리스와 소액자산 리스에 따른 리스료 161백만원(전기: 65백만원)을 인식하였으며, 리스부채 상환 및 단기리스와 소액리스를 통해서 지출된 현금유출액은 5,787백만원(전기: 5,553백만원)입니다.

13-5. 당기말과 전기말 현재 당사의 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
63,717,142
(86,942,289)
(6,482,717)
(6,418,276)
(12,955,713)
(40,580,314)
(20,505,269)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
32,976,108
(36,001,385)
(2,744,263)
(2,759,583)
(5,408,411)
(16,104,123)
(8,985,005)

14. 무형자산14-1. 당기말과 전기말 현재 무형자산의 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

회원권
1,375,712
-
(817,340)
558,372

기타의무형자산
2,018,988
(1,718,988)
(300,000)
-

합 계
3,394,700
(1,718,988)
(1,117,340)
558,372

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

회원권
1,437,779
-
(817,340)
620,439

기타의무형자산
2,018,988
(1,707,053)
(300,000)
11,935

합 계
3,456,767
(1,707,053)
(1,117,340)
632,374

14-2. 당기와 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
처분
당기말

회원권
620,439
21,252
-
(83,320)
558,371

기타무형자산
11,935
-
(11,935)
-
-

합 계
632,374
21,252
(11,935)
(83,320)
558,371

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
손상차손
전기말

회원권
602,839
17,600
-
-
620,439

기타무형자산
427,197
-
(115,262)
(300,000)
11,935

합 계
1,030,036
17,600
(115,262)
(300,000)
632,374

15. 차입부채

15-1. 당기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입처
만기일
2024.12.31연이자율(%)
당기말
전기말

일반대출
중국광대은행
2025-01-27
CD(3M)+2.3
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
2025-10-25
산금채(1Y)+1.50
30,000,000
30,000,000

일반대출
한국산업은행
2026-07-26
산금채(2Y)+1.68
20,000,000
-

일반대출
농협은행
2025-02-03
MOR(1Y)+1.62
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
2025-04-27
MOR(1Y)+1.64
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
2025-09-01
MOR(3M)+2.17
10,000,000
10,000,000

일반대출
국민은행
2026-11-28
MOR(18M)+1.77
10,000,000
-

일반대출
우리은행
2025-02-25
CD(3M)+2.29
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
2025-10-23
CD(1Y)+2.05
30,000,000
30,000,000

기업어음
한국투자증권
2025-12-26
4.90
10,000,000
-

주택도시기금(*1)
주택도시보증공사
2026-05-31
2.20(*2)
25,157,150
24,533,233

도시정비사업비 대출(*1)
우리은행
2025-09-14
CD(3M)+2.10
18,100,000
11,100,000

명동새마을금고 외 9개 새마을금고
2027-05-31
CD(3M)+0.95
74,993,756
-

우리은행
-
-
-
23,588,426

농협은행
-
22,545,687

경남은행
-
14,091,054

합 계
338,250,906
275,858,400

(*1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비로만 사용할 수 있습니다. (*2) 동 이자율은 국토교통부의 기금운용계획에 의해 이자율이 변경되는 경우 그에 따라 변경됩니다.

15-2. 당기말과 전기말 현재 당사가 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
2024.12.31연이자율(%)
당기말
전기말
인수기관

제40회 무보증사채
2024-07-26
2.97
-
60,000,000
한국투자증권

제41회-1 무보증사채
2024-02-23
3.89
-
70,000,000
한국투자증권

제41회-2 무보증사채
2025-02-21
4.46
30,000,000
30,000,000
한국투자증권

제42회-1 무보증사채
2024-02-28
6.53
-
30,000,000
KB증권

제42회-2 무보증사채
2024-08-28
7.09
-
50,000,000
KB증권

제43회 무보증사채
2025-05-30
7.65
100,000,000
100,000,000
KB증권

제44회-1 무보증사채
2026-02-20
7.06
70,000,000
-
KB증권

제44회-2 무보증사채
2027-02-22
7.40
30,000,000
-
KB증권

제45회-1 무보증사채
2026-08-28
6.37
21,000,000
-
KB증권

제45회-2 무보증사채
2027-08-27
6.27
39,000,000
-
KB증권

합 계
290,000,000
340,000,000

15-3. 당기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당기말

사채할인발행차금
537,774
848,802
(686,196)
700,380

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
384,554
817,502
(664,282)
537,774

15-4. 당기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2025.01.01.~2025.12.31.
208,100,000
130,000,000
338,100,000

2026.01.01.~2026.12.31.
55,157,150
91,000,000
146,157,150

2027.01.01.~2027.12.31.
74,993,756
69,000,000
143,993,756

합계
338,250,906
290,000,000
628,250,906

16. 종업원급여16-1. 당기와 전기 중 종업원급여와 관련하여 인식된 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

급여
36,238,734
34,285,638

확정급여형 퇴직급여제도 관련 비용
2,472,960
2,295,153

복리후생비
4,434,701
4,720,912

합 계
43,146,395
41,301,703

16-2. 당기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채(자산)의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

순확정급여부채(자산)
(1,895,342)
(5,973,419)

당사는 당기말 현재 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행, 하나은행, 신한은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 당사가 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 3.25%의 수익이 발생하고 있습니다.확정급여제도의 운영으로 당사는 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

16-3. 당기와 전기 중 순확정급여부채(자산)의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산
순확정급여부채(자산)

당기
전기
당기
전기
당기
전기

기초잔액
19,070,914
17,222,765
(25,044,333)
(23,864,567)
(5,973,419)
(6,641,802)

당기 비용으로 인식

당기근무원가
2,704,871
2,640,729
-
-
2,704,871
2,640,729

이자원가(수익)
645,845
800,154
(877,755)
(1,145,730)
(231,910)
(345,576)

소 계
3,350,716
3,440,883
(877,755)
(1,145,730)
2,472,961
2,295,153

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
2,169,572
567,140
83,892
94,141
2,253,464
661,281

기타

퇴직금 지급
(1,723,604)
(2,159,874)
1,675,257
1,931,823
(48,347)
(228,051)

퇴직연금 납입
-
-
(600,000)
(2,060,000)
(600,000)
(2,060,000)

기말잔액
22,867,598
19,070,914
(24,762,939)
(25,044,333)
(1,895,341)
(5,973,419)

16-4. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

퇴직연금
24,762,939
25,044,333

16-5. 당기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금성자산
24,762,939
25,044,333

16-6. 당기말과 전기말 현재 재측정요소의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

확정급여채무 재측정요소 손실(이익)

인구통계적가정 변경효과
(92,228)
-

재무적가정 변경효과
1,560,870
262,385

경험조정
700,930
304,755

소 계
2,169,572
567,140

사외적립자산 재측정요소 손실
83,892
94,141

합 계
2,253,464
661,281

법인세효과
(520,550)
(152,756)

법인세 차감후 재측정 요소
1,732,914
508,525

16-7. 확정급여채무16-7-1. 보험수리적 가정

당기말과 전기말 현재 현재 확정급여채무의 평가에 사용된 주요 보험수리적가정은 다음과 같습니다.

구분
당기말
전기말

인구통계적 가정

사망률
0.004%~0.045%
0.003%~0.063%

이직률
5.993%~36.667%
7.001%~17.091%

재무적 가정

할인율
3.43%
3.88%

미래임금인상률
3.00%
2.00%

미래 사망률과 관련된 가정은 보험업법에 의한 보험료율 산출기관인 보험개발원에서산출한 사망률 통계에 따라 측정하였습니다.당기말과 전기말 현재 확정급여채무의 퇴직금 예상 지급시기는 평균 8.18년과 7.54년입니다.

16-7-2. 민감도분석당기말과 전기말 현재 유의적인 각각의 보험수리적 가정이 발생가능한 합리적인 범위 내에서 변동한다면 확정급여채무에 미치게 될 영향은 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무

1%p 증가
1%p 감소

할인율
(1,185,029)
1,328,750

미래 급여인상률
1,173,171
(1,080,150)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무

1%p 증가
1%p 감소

할인율
(707,892)
776,471

미래 급여인상률
731,747
(682,746)

16-7-3. 미래현금흐름에 대한 확정급여제도의 영향당사는 기금의 적립수준을 매년 검토하고, 기금에 결손이 발생하는 경우 이를 보전하는 정책을 보유하고 있습니다.2025년 12월 31일(다음 연차보고기간)로 종료하는 회계연도의 예상 기여금은 2,892백만원 입니다.확정급여채무의 가중평균만기는 5.67년(전기: 4.03년)입니다. 당기말과 전기말 현재 할인되지 않은 연금 급여지급액의 만기 분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
1년 미만
1년~2년 미만
2년~5년 미만
5년 이상
합계

당기말 확정급여채무
2,743,860
3,154,558
15,282,115
34,725,474
55,906,007

전기말 확정급여채무
5,132,429
4,263,169
10,298,244
20,849,494
40,543,336

17. 충당부채

당기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

소송충당부채
190,666
344,884

기타충당부채
3,283,599
2,842,292

신탁위험충당부채
55,832
98,218

복구충당부채
386,436
372,375

합 계
3,916,533
3,657,769

17-1. 소송충당부채당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당기와 전기 중 당사의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
344,884
608,562

전입
-
2,024,794

지급
(154,218)
(2,288,472)

기말
190,666
344,884

17-2. 기타충당부채당사는 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다.

당기와 전기 중 당사의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
2,842,291
4,214,756

전입
441,308
-

환입
-
(1,372,464)

기말
3,283,599
2,842,292

17-3. 신탁위험충당부채당사는 조건부매입약정 및 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다.

당기와 전기 중 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
98,218
73,864

전입
-
24,354

환입
(42,386)
-

기말
55,832
98,218

17-4. 복구충당부채

당사는 사옥 이전으로 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 당사의 가중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다.

한편 당사가 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
추정기간
할인율

테헤란로 137
10년
3.78%

당기와 전기 중 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
372,375
358,826

전입
14,061
13,549

기말
386,436
372,375

18. 자본금당사가 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

19. 자본잉여금과 자본조정

19-1. 자본잉여금당기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

19-2. 자본조정

당기말과 전기말 현재 당사가 보유중인 자기주식은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예정입니다.

(단위 : 주, 천원)

구분
당기말
전기말

자기주식수
37,042,007
37,042,007

자기주식취득가액
62,782,951
62,735,847

20. 이익잉여금

20-1. 당기말과 전기말 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

이익준비금
20,677,841
19,169,710

대손준비금
84,896,905
75,775,648

신탁사업적립금
90,484,162
87,959,505

임의적립금
470,184,013
473,172,799

미처분이익잉여금
27,922,289
25,246,564

합 계
694,165,210
681,324,226

20-2. 당기와 전기의 이익잉여금처분계산서(안)은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

처분예정일: 2025년 3월 26일
처분확정일: 2024년 3월 28일

I. 미처분이익잉여금

27,922,289

25,246,564

당기순이익
27,922,289

25,246,564

II. 임의적립금 등의 이입액

-

2,988,786

임의적립금의 이입
-

2,988,786

합 계

27,922,289

28,235,350

III. 이익잉여금처분액

27,922,289

28,235,350

이익준비금의 적립
1,508,131

1,508,131

대손준비금의 적립
6,955,607

9,121,257

신탁사업적립금의 적립
2,792,229

2,524,656

현금배당 주당배당금(률) 총배당 : 당기 70원(7%), 전기 70원(7%) 기말배당 : 당기 70원7(%), 전기 70원(7%)
15,081,306

15,081,306

임의적립금의 적립
1,585,016

-

IV. 차기이월이익잉여금

-

-

21. 법인세21-1. 당기와 전기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

당기법인세

당기법인세부담액
17,378,519
5,145,181

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(230,092)
(1,220,088)

과거기간 법인세에 대한 환급금액
(1,657,703)
(6,478,378)

총 당기법인세
15,490,724
(2,553,285)

이연법인세

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
(10,168,493)
10,609,668

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
520,550
152,756

총 이연법인세
(9,647,943)
10,762,424

기타
374,069
-

법인세비용
6,216,850
8,209,139

21-2. 당기와 전기 중 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

자본에 직접 반영되는 법인세

확정급여제도의 재측정요소
520,550
152,756

21-3. 당기와 전기 중 법인세비용과 회계이익의 관계는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

법인세비용차감전순이익
34,139,139
33,455,703

적용세율
21.75%
21.72%

적용세율에 따른 세부담액
7,424,141
7,266,267

조정사항:

세무상 과세되지 않는 수익의 법인세효과
(57,585)
(68,364)

세무상 공제되지 않는 비용의 법인세효과
615,019
2,433,466

과거기간 법인세와 관련되어 인식한 당기조정액
(230,092)
(1,220,088)

미환류소득
374,067
-

기타(세율차이 등)
(1,908,700)
(202,142)

법인세비용
6,216,850
8,209,139

유효세율
18.21%
24.54%

21-4. 당기와 전기 중 이연법인세자산과 일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기말 이연법인세자산
11,993,375
1,824,882

기초 이연법인세자산
1,824,882
12,434,551

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
(10,168,493)
10,609,669

21-5. 당기말 현재 일시적차이의 법인세효과는 당해 일시적차이가 소멸되는 회계연도의 미래 예상세율을 적용하여 산정하였는 바, 미래 소멸되는 시점의 예상세율인 23.1%를 적용하여 산정하였습니다.

21-6. 당기와 전기 중 주요 일시적차이내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

과목
기초
증감
당기말
이연법인세자산(부채)

확정급여부채
19,070,914
3,796,683
22,867,597
5,282,415

사외적립자산
(21,640,577)
(1,122,165)
(22,762,742)
(5,258,193)

당기손익-공정가치측정금융자산
(20,349,391)
8,453,499
(11,895,892)
(2,747,951)

신탁사업손실보전충당부채
344,884
(154,218)
190,666
44,044

기타충당부채
2,842,291
441,308
3,283,599
758,511

유가증권감액손실
13,070,536
31,360,627
44,431,163
10,263,599

사용권자산
(30,531,190)
(30,345,748)
(60,876,938)
(14,062,573)

리스부채
32,976,108
30,741,034
63,717,142
14,718,660

기타
12,116,348
848,427
12,964,775
2,994,863

합 계
7,899,923
44,019,447
51,919,370
11,993,375

<전기>

(단위 : 천원)

과목
기초
증감
전기말
이연법인세자산(부채)

확정급여부채
17,222,765
1,848,149
19,070,914
4,405,381

사외적립자산
(17,965,619)
(3,674,958)
(21,640,577)
(4,998,973)

당기손익-공정가치측정금융자산
(20,029,459)
(319,932)
(20,349,391)
(4,700,709)

신탁사업손실보전충당부채
608,562
(263,678)
344,884
79,668

기타충당부채
4,214,756
(1,372,465)
2,842,291
656,569

유가증권감액손실
21,035,080
(7,964,544)
13,070,536
3,019,294

사용권자산
(35,200,199)
4,669,009
(30,531,190)
(7,052,705)

리스부채
37,200,026
(4,223,918)
32,976,108
7,617,481

기타
46,511,288
(34,394,940)
12,116,348
2,798,876

합 계
53,597,200
(45,697,277)
7,899,923
1,824,882

21-7. 당기와 전기 중 이연법인세자산(부채)의 변동내역은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
당기손익반영
기타포괄손익반영
당기말

확정급여부채
4,405,381
375,863
501,171
5,282,415

사외적립자산
(4,998,973)
(278,599)
19,379
(5,258,193)

당기손익-공정가치측정금융자산
(4,700,709)
1,952,758
-
(2,747,951)

신탁사업손실보전충당부채
79,668
(35,624)
-
44,044

기타충당부채
656,569
101,942
-
758,511

유가증권감액손실
3,019,294
7,244,305
-
10,263,599

사용권자산
(7,052,705)
(7,009,868)
-
(14,062,573)

리스부채
7,617,481
7,101,179
-
14,718,660

기타
2,798,876
195,987
-
2,994,863

합 계
1,824,882
9,647,943
520,550
11,993,375

<전기>

(단위 : 천원)

계정과목
기초
전기손익반영
기타포괄손익반영
전기말

확정급여부채
3,995,682
278,690
131,009
4,405,381

사외적립자산
(4,168,024)
(852,696)
21,747
(4,998,973)

당기손익-공정가치측정금융자산
(4,646,834)
(53,875)
-
(4,700,709)

신탁사업손실보전충당부채
141,186
(61,518)
-
79,668

기타충당부채
977,823
(321,254)
-
656,569

유가증권감액손실
4,880,139
(1,860,845)
-
3,019,294

사용권자산
(8,166,446)
1,113,741
-
(7,052,705)

리스부채
8,630,406
(1,012,925)
-
7,617,481

기타
10,790,619
(7,991,743)
-
2,798,876

합 계
12,434,551
(10,762,425)
152,756
1,824,882

21-8. 당기말과 전기말 현재 상계전 총액기준에 의한 미지급법인세와 미수법인세환급액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

계정과목
당기말
전기말

미수법인세환급액
3,642,598
4,312,485

미지급법인세
(17,752,586)
(6,349,806)

상계후금액
(14,109,988)
(2,037,321)

21-9. 상계전 이연법인세자산과 부채의 회수 및 결제 시기는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
당기말
전기말

이연법인세자산

12개월 후에 회수될 이연법인세자산
33,736,705
18,248,583

12개월 이내에 회수될 이연법인세자산
3,166,916
2,801,477

합 계
36,903,621
21,050,060

이연법인세부채

12개월 후에 회수될 이연법인세부채
(24,721,390)
(19,078,504)

12개월 이내에 회수될 이연법인세부채
(188,856)
(146,674)

합 계
(24,910,246)
(19,225,178)

22. 주당이익22-1. 당기와 전기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주, 원)

구분
당기
전기

당기순이익
27,922,289,477
25,246,563,669

가중평균유통보통주식수
215,447,223주
220,327,657

기본및희석주당이익
130
115

당사는 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

22-2. 당기 및 전기 중 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주)

구분
당기
전기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
92,411,058,180
252,489,230
92,158,568,950

자기주식수
(37,042,007)
(13,557,374,562)
(37,042,007)
(11,738,974,215)

유통보통주식수
215,447,223
78,853,683,618
215,447,223
80,419,594,735

일수

366일

365일

가중평균유통보통주식수

215,447,223

220,327,657

23. 금융상품 위험공시23-1. 신용위험

23-1-1. 신용위험에 대한 노출

당사의 금융자산 장부금액은 손상차손 차감 후 금액으로 당사의 신용위험 최대 노출액은 현금및예치금, 대출채권, 당기손익-공정가치측정금융자산(채무상품), 상각후원가측정금융자산, 기타금융자산 장부금액과 동일합니다.

23-1-2. 손실충당금

당기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
2,574,074
(26,685)
2,420,664
(25,931)

신탁계정대
794,118,431
(135,092,004)
820,255,550
(113,669,177)

매입대출채권
34,457,740
(344,577)
104,790,251
(1,047,903)

기타대출채권
1,007,752
(1,007,752)
1,050,263
(1,050,263)

소 계
832,157,997
(136,471,018)
928,516,728
(115,793,274)

기타금융자산
미수금
17,732,123
(1,265,987)
21,742,663
(1,546,627)

미수수익
48,407,257
(5,713,796)
43,695,704
(7,676,022)

보증금(*)
11,971,078
-
13,268,843
-

소 계
78,110,458
(6,979,783)
78,707,210
(9,222,649)

합 계
910,268,455
(143,450,801)
1,007,223,938
(125,015,923)

(*) 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

23-1-3. 금융자산의 연령분석당기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
150,000
31,500

6개월 초과 1년 이하
390,000
450,000

1년 초과 3년 이하
813,000
931,500

3년 초과
1,315,500
1,180,125

소 계
2,668,500
2,593,125

신탁계정대
6개월 이하
215,782,556
86,326,668

6개월 초과 1년 이하
55,117,514
202,349,414

1년 초과 3년 이하
229,056,915
354,881,479

3년 초과
294,161,446
176,697,989

소 계
794,118,431
820,255,550

매입대출채권
6개월 이하
34,457,740
104,790,251

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
34,457,740
104,790,251

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,007,752
1,050,263

소 계
1,007,752
1,050,263

미 수 금
6개월 이하
5,479,202
8,251,247

6개월 초과 1년 이하
1,547,911
2,326,758

1년 초과 3년 이하
6,495,975
7,165,966

3년 초과
4,209,035
3,998,692

소 계
17,732,123
21,742,663

미수수익
6개월 이하
35,229,397
33,601,545

6개월 초과 1년 이하
4,676,854
3,389,651

1년 초과 3년 이하
5,589,575
4,170,119

3년 초과
2,911,431
2,534,389

소 계
48,407,257
43,695,704

보 증 금
6개월 이하
1,798,000
1,728,000

6개월 초과 1년 이하
230,000
391,879

1년 초과 3년 이하
2,031,878
6,363,800

3년 초과
9,190,738
5,966,938

소 계
13,250,616
14,450,617

23-2. 유동성위험당기말 및 전기말 현재 당사가 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
338,250,906
(357,191,647)
(116,625,897)
(102,729,902)
(60,952,681)
(76,883,167)

사채
289,299,620
(312,438,927)
(138,807,849)
(5,471,750)
(97,235,716)
(70,923,612)

소 계
627,550,526
(669,630,574)
(255,433,746)
(108,201,652)
(158,188,397)
(147,806,779)

미지급금
17,466,201
(17,466,201)
(17,466,201)
-
-
-

미지급비용
3,045,018
(3,045,018)
(1,980,598)
-
(1,064,420)
-

합 계
648,061,745
(690,141,793)
(274,880,545)
(108,201,652)
(159,252,817)
(147,806,779)

난외항목:

약정(*2)
-
(153,800,000)
-
(153,800,000)
-
-

(*1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
275,858,400
(296,099,300)
(86,007,147)
(74,303,100)
(45,622,327)
(90,166,726)

사채
339,462,226
(356,395,986)
(107,878,520)
(115,181,367)
(133,336,099)
-

소 계
615,320,626
(652,495,286)
(193,885,667)
(189,484,467)
(178,958,426)
(90,166,726)

미지급금
14,519,943
(14,519,943)
(14,519,943)
-
-
-

미지급비용
3,290,003
(3,290,003)
(2,221,919)
-
(1,068,084)
-

합 계
633,130,572
(670,305,232)
(210,627,529)
(189,484,467)
(180,026,510)
(90,166,726)

난외항목:

약정(*2)
-
(285,100,000)
(131,315,762)
(153,784,238)
-
-

(*1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

23-3. 환위험당사는 당기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 외화부채를 보유하고 있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다.

23-4. 이자율위험23-4-1. 당기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

고정이자율

금융자산
40,698,878
114,449,256

금융부채
(299,299,620)
(339,462,226)

합 계
(258,600,742)
(225,012,970)

변동이자율

금융자산
876,854,435
835,574,140

금융부채
(328,250,906)
(275,858,400)

합 계
548,603,529
559,715,740

23-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당기말과 전기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손익(*)
자본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당기말

변동이자율 금융상품
5,486,035
(5,486,035)
5,486,035
(5,486,035)

현금흐름민감도(순액)
5,486,035
(5,486,035)
5,486,035
(5,486,035)

전기말

변동이자율 금융상품
5,597,157
(5,597,157)
5,597,157
(5,597,157)

현금흐름민감도(순액)
5,597,157
(5,597,157)
5,597,157
(5,597,157)

(*) 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

24. 금융상품의 공정가치24-1. 공정가치와 장부금액

당기말과 전기말 현재 금융상품의 장부금액과 공정가
치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산
218,600,489
(*1)
134,012,013
(*1)

예치금
655,844
(*1)
677,929
(*1)

당기손익-공정가치측정금융자산
186,702,485
186,702,485
190,336,393
190,336,393

상각후원가측정증권
22,617,250
(*1)
20,046,000
(*1)

대출채권
695,686,979
(*1)
812,723,454
(*1)

기타금융자산
71,130,675
(*1)
69,484,561
(*1)

합 계
1,195,393,722

1,227,280,350

금융부채

차입금
338,250,906
(*1)
275,858,400
(*1)

사채
289,299,620
(*1)
339,462,226
(*1)

기타금융부채
20,511,220
(*1)
17,809,946
(*1)

리스부채
63,717,142
(*2)
32,976,108
(*2)

합 계
711,778,888

666,106,680

(*1) 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 공정가치 공시에서 제외하였습니다.(*2) 리스부채는 기업회계기준서
제 1107호 '금융상품:공시' 문단 29 (4)에 따라 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

24-2. 공정가치 서열체계

당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융상품의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
186,702,485
186,702,485

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
190,336,393
190,336,393

24-3. 당기와 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

24-4. 당기말과 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융상품 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
155,059,297
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
31,643,188
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
186,702,485

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
164,095,800
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
26,240,593
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
190,336,393

24-5. 당기와 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융상품의 공정가치체계수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
190,336,393

취득
557,523,880

처분
(562,378,327)

평가손익 (법인세 차감전)
1,220,539

기말금액
186,702,485

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
225,797,581

취득
116,152,713

처분
(151,855,356)

평가손익 (법인세 차감전)
241,455

기말금액
190,336,393

24-6. 당기 및 전기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
(2,633,864)
1,220,539

<전기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
1,236,222
241,455

24-7. 당기말 및 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융상품이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
3,072,023
(2,966,475)

지분증권(*2)
2,218,000
(1,846,000)

합 계
5,290,023
(4,812,475)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.
(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
1,988,840
(1,927,510)

지분증권(*2)
2,804,000
(2,390,000)

합 계
4,792,840
(4,317,510)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

25. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
25-1. 당기말과 전기말 현재 범주별 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.<당기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
218,600,489
-
-
218,600,489

예치금
-
655,844
-
-
655,844

당기손익-공정가치측정금융자산
186,702,485
-
-
-
186,702,485

상각후원가측정증권
-
22,617,250
-
-
22,617,250

대출채권
-
695,686,979
-
-
695,686,979

기타금융자산
-
71,130,675
-
-
71,130,675

합 계
186,702,485
1,008,691,237
-
-
1,195,393,722

금융부채

차입금
-
-
338,250,906
-
338,250,906

사채
-
-
289,299,620
-
289,299,620

기타금융부채
-
-
20,511,220
-
20,511,220

리스부채
-
-
-
63,717,142
63,717,142

합 계
-
-
648,061,746
63,717,142
711,778,888

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
134,012,013
-
-
134,012,013

예치금
-
677,929
-
-
677,929

당기손익-공정가치측정금융자산
190,336,393
-
-
-
190,336,393

상각후원가측정증권
-
20,046,000
-
-
20,046,000

대출채권
-
812,723,454
-
-
812,723,454

기타금융자산
-
69,484,561
-
-
69,484,561

합 계
190,336,393
1,036,943,957
-
-
1,227,280,350

금융부채

차입금
-
-
275,858,400
-
275,858,400

사채
-
-
339,462,226
-
339,462,226

기타금융부채
-
-
17,809,946
-
17,809,946

리스부채
-
-
-
32,976,108
32,976,108

합 계
-
-
633,130,572
32,976,108
666,106,680

25-2. 금융수익과 금융비용25-2-1. 당기와 전기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
545,079
545,079

배당금수익
18,573,322
-
18,573,322

매입대출채권이자
-
8,923,117
8,923,117

상각후원가측정증권이자
-
1,289,123
1,289,123

신탁계정대이자
-
30,916,647
30,916,647

손실충당금전입
-
(31,611,136)
(31,611,136)

기타손실충당금환입
-
2,242,520
2,242,520

기타이자수익
30,402
11,699,587
11,729,989

금융상품처분손익
(3,854,402)
-
(3,854,402)

금융상품평가손익
1,220,539
-
1,220,539

상각채권추심이익
-
15,136
15,136

합 계
15,969,861
24,020,073
39,989,934

<전기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
2,424,917
2,424,917

배당금수익
871,341
-
871,341

분배금수익
1,307
-
1,307

매입대출채권이자
-
5,750,299
5,750,299

상각후원가측정증권이자
-
1,113,816
1,113,816

신탁계정대이자
-
40,047,175
40,047,175

손실충당금전입
-
(44,218,550)
(44,218,550)

기타손실충당금전입
-
(1,712,074)
(1,712,074)

기타이자수익
655,610
12,300,396
12,956,006

금융상품처분손익
994,767
-
994,767

금융상품평가손익
241,455
-
241,455

상각채권추심이익
-
17,559
17,559

합 계
2,764,480
15,723,538
18,488,018

25-2-2. 당기와 전기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채

이자비용
11,203,722
21,259,789
841,282
33,304,793

<전기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채

이자비용
10,515,471
16,224,247
938,209
27,677,927

26. 자본위험관리당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다.

한편, 당기말과 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순자산
880,471,138
869,410,172

차감항목(*1)
(450,288,768)
(417,249,397)

가산항목(*2)
81,893,351
52,184,661

소 계
512,075,721
504,345,436

총위험액(*3)

시장위험액
170,971,320
144,230,274

신용위험액
11,893,275
11,867,976

운영위험액
7,458,268
8,554,837

소 계
190,322,863
164,653,087

영업용순자본비율
269.06%
306.31%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액, 신용위험액, 운영위험액의 합으로 계산됩니다.

27. 약정사항과 우발사항

27-1. 당기말 현재 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,315,659백만원, 서울보증보험으로부터 95,885백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.27-2. 당사는 당기말 현재 신탁사업과 관련하여 142건의 소송(소송가액 130,789백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 180건의 소송(소송가액 67,073백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 48건의 소송(소송가액 33,642백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 보고기간종료일 현재 최선의 추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

27-3. 당기말 현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
한국산업은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
8,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
한국투자증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
25,157,150

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

명동새마을금고 외 9개 새마을금고
213,700,000
74,993,756

합 계
691,018,535
338,250,906

(*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.

27-4. 당기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 102,600백만원 중 일부인 82,188백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 150,000백만원 중 125,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

27-5. 당기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

27-6. 당기말 현재 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

27-7. 당기말 현재 당사는 다음과 같이 1건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

(단위 : 천원)

사업지역
사업장 구분
PF 종류
PF 대출금융한도
기투입 PF 금액

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
58,420,000

27-8. 당기말 현재 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

27-9. 당기말 현재 당사는 관계기업의 특수관계자인 ㈜HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 ㈜HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 ㈜HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.

28. 특수관계자28-1. 당기말과 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당분기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자

오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜
㈜리치스타리치스타수청1지구개발
(유)

오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜
㈜리치스타리치스타수청1지구개발(유)

연결대상 종속기업

코레이트자산운용 주식회사케이원제8호 위탁관리부동산투자회사코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁코레이트포천S일반사모부동산투자신탁코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁

코레이트자산운용 주식회사케이원제8호 위탁관리부동산투자회사코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*1)현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*1)코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁코레이트포천S일반사모부동산투자신탁코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁㈜피제이엠씨에프(*1)

관계기업 및 공동기업(*2)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV

마그나PFV

케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜㈜피제이엠씨에프

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV

마그나PFV

케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업

(*1) 코레이트자산운용 주식회사의 종속회사입니다.

(*2) 당사 및 종속기업이 유의적 영향력 또는 공동지배력을 행사할 수 있는 회사입니다.

28-2. 당기와 전기 중 특수관계자 등과의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
당기
전기

최대주주의 특수관계자
㈜리치스타
-
-
수수료수익
7,461

리치스타수청1지구개발(유)
수수료수익
4,266,204
수수료수익
7,546,507

리치스타수청1지구개발(유)
이자수익
3,575,206
이자수익
5,595,391

종속기업
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
수수료수익
390,104
수수료수익
390,104

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
-
-
배당금수익
709,567

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
배당금수익
312,411
배당금수익
623,096

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
-
-
분배금수익
31,258

코레이트거제상동일반사모부동산투자신탁1호(*)
-
-
분배금수익
1,893

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호(*)
-
-
분배금수익
7,504,170

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
배당금수익
1,641,750
-
-

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
수수료수익
2,510,000
-
-

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁
(*)

배당금수익
171,000
-
-

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁
(*)

분배금수익
213,089
-
-

코레이트플렉스전문투자형사모두동산투자신탁3호
분배금수익
1,753,203
-
-

관계기업 및 공동기업
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
배당금수익
48,123
배당금수익
39,812

케이원김포로지스PFV
수수료수익
600,000
수수료수익
1,100,000

상봉케이원청년주택PFV
수수료수익
421,200
수수료수익
421,200

케이원프리미어
수수료수익
117,493
수수료수익
94,500

SISTA PTE. LTD.
수수료수익
1,100,000
수수료수익
1,776,042

북항아이디씨피에프브이㈜
수수료수익
2,479,893
수수료수익
1,581,924

마그나PFV
수수료수익
3,767,465
수수료수익
2,400,000

키움평택PFV
수수료수익
704,206
수수료수익
1,657,375

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
수수료수익
408,039
수수료수익
147,162

(*) 종속기업에서 제외되기 전 까지의 거래내역이 포함되어 있습니다.

28-3. 당기와 전기 중 현재 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
회수
기타
당기말

종속기업
코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁
현금출자
5,530,000
25,620,000
-
-
31,150,000

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
현금출자
14,947,000
4,820,000
-
-
19,767,000

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
현금출자
-
19,900,000
-
-
19,900,000

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
회수
267,030
-
(2,378,319)
2,111,289
-

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁
회수
4,094,591
-
(4,094,591)
-
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
회수
4,960,000
-
(4,960,000)
-
-

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
기타
14,200,000
-
-
(14,200,000)
-

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
기타
7,000,000
-
-
(7,000,000)
-

관계기업 및 공동기업
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
74,472,000
7,716,000
-
-
82,188,000

케이원프리미어
현금출자
9,072,000
4,320,000
-
-
13,392,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
현금출자 및 기타
85,000,000
40,000,000
-
(12,893,597)
112,106,403

<전기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
회수
기타
전기말

종속기업
특정금전신탁(MMT)
현금출자 및 회수
-
30,000,000
(30,000,000)
-
-

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호
현금출자 및 회수
-
2,000,000
(2,000,000)
-
-

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁
현금출자
-
5,000,000
(905,409)
-
4,094,591

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
회수
-
-
(587,543)
587,543
-

코레이트DA전문투자형사모투자신탁
회수
530,000
-
(1,621)
(528,379)
-

관계기업 및 공동기업
북항아이디씨피에프브이㈜
현금출자 및 회수
-
4,700,000
(3,200,000)
-
1,500,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
현금출자
10,000,000
35,500
-
-
10,035,500

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
64,032,000
10,440,000
-
-
74,472,000

상봉케이원청년주택PFV
현금출자 및 회수
13,500,000
4,551,000
(51,000)
-
18,000,000

28-4. 당기말과 전기말 현재 특수관계자 등에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자 명칭
당기말
전기말

채권 등
채무 등
채권 등
채무 등

최대주주의 특수관계자
리치스타수청1지구개발(유)
2,018,560
-
57,994,359
3,555

종속기업
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
97,526
-
97,526
-

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
-
1,492,799
-
1,900,838

28-5. 당사의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함) 총 8명(전기 총 11명)의 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

단기종업원급여
5,377,166
4,989,405

퇴직급여
572,187
550,115

합 계
5,949,353
5,539,520

상기 사항 이외에도, 당사는 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 당사에게 보험금이지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다.28-6. 당기말 현재 당사는 3개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로부터 104,185백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.28-7. 당기말 현재 당사는 상봉케이원청년주택PFV의 공사비 지급보증을 위해 당사가 보유 중인 상봉케이원청년주택PFV 주식에 주식근질권설정계약이 체결된 상태입니다(주석29-3참조).

29. 담보제공자산 등 29-1. 당기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 980,053백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

29-2. 당기말 현재 당사는 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 당사가 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 175,435백만원입니다. 29-3. 당기말 현재 당사가 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

대상회사
담보제공자산
담보제공금액
제공 사유
담보권자

장부가액
채권최고액

상봉케이원청년주택PFV
주식
13,449,000
4,690,000
공사채권 담보 목적
㈜HJ중공업

30. 현금흐름표30-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금및현금성자산
218,600,489
134,012,013

30-2. 당기와 전기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

사용권자산의 증감
(35,525,334)
(471,744)

리스부채의 증감
35,525,334
325,949

리스부채의 현재할인차금의 상각
841,282
938,209

사채할인발행차금의 상각
686,196
664,282

채권의 제각
-
3,099,000

30-3. 당기와 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로 인한 현금흐름
손익
기말

차입금
275,858,400
-
62,392,506
-
338,250,906

사채
339,462,226
-
(50,848,802)
686,196
289,299,620

리스부채
32,976,108
35,525,334
(5,625,583)
841,283
63,717,142

합 계
648,296,734
35,525,334
5,918,121
1,527,479
691,267,668

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로 인한 현금흐름
손익
기말

차입금
109,012,996
-
166,845,404
-
275,858,400

사채
359,615,446
-
(20,817,502)
664,282
339,462,226

리스부채
37,200,026
325,949
(5,488,076)
938,209
32,976,108

합 계
505,828,468
325,949
140,539,826
1,602,491
648,296,734

[신탁계정 주석]
(1) 신탁계정 재무제표의 작성기준당사는 기업회계기준서 제5004호(신탁업자의 신탁계정)에 따라 신탁계정의 재무제표를 작성하였으며, 이 기준서에 구체적으로 정하지 아니한 사항에 대해서는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제5조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준을 적용하여 재무제표를 작성하고 있습니다.다만, 기업회계기준서 제5004호와 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제5조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준간의 회계처리방법의 차이로 인하여 회사와 신탁계정간의 채권·채무, 손익거래 등 일부 회사계정 재무제표와 신탁계정 재무제표의 연관항목에 불일치가 발생하고 있습니다.(2) 중요한 회계처리방침(수익인식기준)토지신탁사업에서 분양, 임대, 처분 등으로 인한 매출은 다음과 같이 인식하고 있습니다.① 완성건물의 분양 및 처분수익은 잔금청산일, 소유권이전 등기일, 사용가능일 중 빠른 날에 인식하고 있습니다.② 임대수익은 임대기간의 경과에 따라 인식하고 있습니다.③ 그 밖의 다른 수익은 ①~② 또는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 회계처리기준을 적용하여 인식하고 있습니다.(3) 신탁원본의 변동내역

(단위 : 백만원)

구 분
기초잔액
증가
감소
당기말잔액

토지신탁원본
4,838,424
207,871
424,780
4,621,515

관리신탁원본
172,260
40,164
-
212,424

처분신탁원본
380,019
35,530
-
415,549

담보신탁원본
2,912,216
1,599,210
369,345
4,142,081

분양관리신탁원본
91,798
-
23,983
67,815

계
8,394,717
1,882,775
818,108
9,459,384

(4) 중요한 자산. 부채의 만기내역
① 당기말 현재 중요한 자산의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
신탁사업명
내역
금액
만기일

단기대여금
무안남악외8개사업
선수관리비등
1,180
각신탁사업별입주시점까지

장기대여금
흑석11구역외45개사업
중도금대출등
183,284
각신탁사업별입주시점까지

② 당기말 현재 중요한 부채의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
거래처
이자율
금액
만기일

유동부채

328,157

단기회사계정차
무안남악외31개사업
4.1~11.2%
328,157
신탁사업종료시까지 (중도상환가능)

비유동부채

1,189,775

장기회사계정차
거제지세포외41개사업
4.1~11.2%
465,961
신탁사업종료시까지(중도상환가능)

기타차입금
흑석11구역외17개사업
0~9.1%
509,281

임대보증금
무안남악외33개사업
-
214,532
임대기간종료시까지

(5) 회사와 신탁계정 간의 거래
① 당기말 현재 회사와 신탁계정 간의 채권채무내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

계정과목
사업명
금액

미지급비용(이자)
거제지세포외61개사업
72,973

회사계정차
거제지세포외72개사업
794,118

미지급신탁보수지연이자
강릉사천외7개사업
1,475

미지급신탁보수
부산서금사외48개사업
105,056

※ 1. 고유계정 미수이자는 금융투자업규정시행세칙 별표3의 규정에 따라 계상된 수치로 신탁계정의 미지급비용(이자)과 차이가 있습니다. 2. 고유계정 신탁보수미수금은 신탁이외 보수 포함이며, 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의 미지급신탁보수와 차이가 있습니다.② 당기 중 회사와 신탁계정 간의 손익 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

계정과목
사업명
금액

회사계정차이자비용
무안남악외83개사업
47,074

신탁보수지연이자
강릉사천외19개사업
631

분양형개발신탁보수
순천왕지외58개사업
72,331

분양형분양신탁보수
경북포항외16개사업
7,081

관리신탁보수
경기군포외12개사업
254

담보신탁보수
경기광주외34개사업
2,126

분양관리신탁보수
경남창원외1개사업
331

브랜드사용료
충북영동외0개사업
2

※ 1. 신탁계정 정보는 당기말 현재 미종료된 신탁사업을 집계하여 작성하였습니 다.

2. 이자비용은 건설자금이자를 포함한 수치입니다. 3. 고유계정 신탁보수(수수료수익)는 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의 신탁보수와 차이가 있습니다.

6. 배당에 관한 사항

가. 회사의 배당정책에 관한 사항

(1) 배당에 관한 사항
- 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다.

제58조 (이익배당) ①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다. ②제1항의 배당은 이사회 결의로 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다. ③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다. ④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우, 이사회는 이사 3분의 2 이상의 결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다. 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다. 제59조 (중간배당) ①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다. ②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다. ③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다. 1.직전결산기의 자본금의 액 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금 ④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다. ⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효) ①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. ②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다.

- 당사는 주주친화정책의 일환이자, 회사이익의 일정 부분을 주주에게 환원하기 위한 주요 수단으로 배당을 실시해왔습니다.- 제29기 배당총액은 150.8억원으로 별도기준 당기순이익의 54.0% 수준입니다(주당 70원). 최근 3개년 간 당사는 별도기준으로 평균 54.4% 수준의 현금배당성향을 보여왔습니다. - 당사의 연간 주당 배당금은 대내외 요인 및 내부 경영상황, 총배당수익 등을 감안하여 매년 확정할 것이며, 주주 가치 제고 및 환원 기조 유지를 위해 보다 적극적으로 배당에 대해 검토하고 시행할 계획입니다.

(2) 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

(2)-가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분
현황 및 계획

정관상 배당액 결정 기관
이사회 결의 후 주주총회

정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
가능

배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획
지난 제27기 정기주주총회에서 진행한 정관변경을 포함하여 배당절차 개선을 포함한 주주환원 정책을포괄적으로 검토 중

주) 지난 2023.3.31.자로 개최된 제27기 정기주주총회에서 주주의 배당예측가능성 제고를 위한 배당절차 개선의 일환으로 배당기준일을 이사회 결의로 결정 가능하도록 정관 변경을 완료하였습니다.
(2)-나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분
결산월
배당여부
배당액확정일
배당기준일
배당 예측가능성제공여부
비고

제29기 결산배당
2024.12
O
2024.03.28
2024.12.31
O
-

제28기 결산배당
2023.12
O
2023.03.31
2023.12.31
O
-

제27기 결산배당
2022.12
O
2022.03.24
2022.12.31
X
-

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제29기
제28기
제27기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
-16,464
-8,445
24,097

(별도)당기순이익(백만원)
27,922
25,247
41,401

(연결)주당순이익(원)
-76
-38
106

현금배당금총액(백만원)
15,081
15,083
20,438

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
84.8

현금배당수익률(%)
-
6.8
5.8
6.4

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
-
70
70
90

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

주1) '(연결)현금배당성향(%)' 산출을 위한 '(연결)당기순이익(백만원)'은 연결재무제표 상 당사(지배기업)의 소유주지분 기준의 당기순이익입니다.주2) 제28기, 제29기 현금배당성향은 '(연결)당기순이익'이 음의 값이므로 기재하지 아니하였습니다.

라. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
12
6.4
5.5

주1) 당사는 2013년(제18기)부터 매년 결산배당을 실시하고 있으며, 상기 '연속 배당횟수-결산배당' 12회는 2013년~2024년입니다.주2) 평균 배당수익률의 최근 3년간은 2022~2024년, 최근 5년간은 2020~2024년 이며 단순평균법으로 계산하였습니다.주3) 2024년 결산배당 관련 사항은 2025.03.26. 개최 예정인 제29기 정기주주총회 에서 확정될 예정입니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

7-1-1. 증자(감자)현황

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

7-1-2. 미상환 전환사채 발행현황

- 해당사항 없습니다.
7-1-3. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황
- 해당사항 없습니다.
7-1-4. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황

- 해당사항 없습니다.

7-1-5. 채무증권의 발행 등과 관련된 사항
가. 채무증권 발행실적

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

한국토지신탁
회사채
공모
2022년 02월 23일
70,000
3.892%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2024년 02월 23일
상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2022년 02월 23일
30,000
4.455%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2025년 02월 21일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2023년 02월 28일
30,000
6.527%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2024년 02월 28일
상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2023년 02월 28일
50,000
7.091%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2024년 08월 28일
상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2023년 05월 31일
100,000
7.654%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2025년 05월 30일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2024년 02월 22일
70,000
7.057%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2026년 02월 20일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2024년 02월 22일
30,000
7.402%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2026년 02월 22일
미상환
KB증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2024년 06월 28일
10,000
4.950%
한국신용평가 A2-한국기업평가 A2-
2024년 12월 27일
상환
-

한국토지신탁
회사채
공모
2024년 08월 28일
21,000
6.365%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2026년 08월 28일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2024년 08월 28일
39,000
6.270%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2027년 08월 27일
미상환
KB증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2024년 12월 27일
10,000
4.900%
한국신용평가 A2-한국기업평가 A2-
2025년 12월 26일
미상환
-

합 계
-
-
-
460,000
-
-
-
-
-

나. 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
10,000
-
-
-
10,000

합계
-
-
-
-
10,000
-
-
-
10,000

다. 단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

라. 회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
100,000
91,000
69,000
-
-
-
-
260,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
100,000
91,000
69,000
-
-
-
-
260,000

마. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

바. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사-1. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제41-2회 회사채
2022년 02월 23일
2025년 02월 21일
30,000
2022년 02월 11일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 08월 30일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-2. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제43회 회사채
2023년 05월 31일
2025년 05월 30일
100,000
2023년 05월 18일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 08월 30일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-3. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제44-1회 회사채
2024년 02월 22일
2026년 02월 20일
70,000
2024년 02월 08일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 08월 30일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-4. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제44-2회 회사채
2024년 02월 22일
2027년 02월 22일
30,000
2024년 02월 08일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 08월 30일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-5. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제45-1회 회사채
2024년 08월 28일
2026년 08월 28일
21,000
2024년 08월 16일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
-
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
-

* 최근 이행상황보고서 제출 이후 발행한 회사채로 이행현황기준일 미도래로 이행사황보고서는 미제출하였으나, 그 외 제한 및 유지현황 사항은 모두 준수(충족)함

사-6. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제45-2회 회사채
2024년 08월 28일
2027년 08월 27일
39,000
2024년 08월 16일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
-
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
-

* 최근 이행상황보고서 제출 이후 발행한 회사채로 이행현황기준일 미도래로 이행사황보고서는 미제출하였으나, 그 외 제한 및 유지현황 사항은 모두 준수(충족)함

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

7-2-1. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

제43회 회사채
-
2023년 05월 31일
운영자금
100,000
운영자금
100,000
-

제44-1회 회사채
-
2024년 02월 22일
차환자금
70,000
차환자금
70,000
-

제44-2회 회사채
-
2024년 02월 22일
차환자금
30,000
차환자금
30,000
-

제45-1회 회사채
-
2024년 08월 28일
차환자금
17,500
차환자금
17,500
-

제45-1회 회사채
-
2024년 08월 28일
운영자금
3,500
운영자금
3,500
-

제45-2회 회사채
-
2024년 08월 28일
차환자금
32,500
차환자금
32,500
-

제45-2회 회사채
-
2024년 08월 28일
운영자금
6,500
운영자금
6,500
-

7-2-2. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

기업어음
-
2024년 12월 27일
차환자금
10,000
차환자금
10,000
-

7-2-3. 미사용자금의 운용내역

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 백만원)

종류
운용상품명
운용금액
계약기간
실투자기간

-
-
-
-
-

계
-
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항
(1) 재무제표 재작성- 해당사항 없습니다.(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항- 해당사항 없습니다.(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항- 해당사항 없습니다.(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항- 해당사항 없습니다.

나. 대손충당금 설정현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위 : 백만원, % )

구분
계정과목
채권 총액
대손충당금
설정율

제29기
대여금
65,224
9,400
14.4

신탁계정대
794,118
135,092
17.0

매입대출채권
34,458
344
1.0

기타대출채권
1,008
1,008
100.0

미수금
20,069
1,282
6.4

미수수익
62,877
8,642
13.7

합 계
977,754
155,768
15.9

제28기
대여금
60,793
10,144
16.7

신탁계정대
820,255
113,669
13.9

매입대출채권
104,790
1,048
1.0

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
25,697
1,907
7.4

미수수익
53,510
11,000
20.6

합 계
1,066,095
138,818
13.0

제27기
대여금
71,848
16,093
22.4

신탁계정대
551,370
81,221
14.7

매입대출채권
29,785
298
1.0

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
20,207
5,097
25.2

미수수익
33,204
9,241
27.8

합 계
707,464
113,000
16.0

(2) 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제29기
제28기
제27기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
138,818
113,000
94,821

2. 회계정책변경효과
-
-
-

3. 순대손처리액(①－②±③)
(8,638)
(32,706)
(12,758)

① 대손처리액(상각채권액)
-
(21,684)
(3,154)

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
(8,638)
(11,022)
(9,604)

4. 연결범위의 변동
(8,257)
-
-

5. 대손상각비 계상(환입)액
33,845
58,524
30,937

6. 기말 대손충당금 잔액합계
155,768
138,818
113,000

(3) 채권 관련 대손충당금 설정방침연결실체는 신탁계정대, 대여금, 미수금, 미수수익 등 금융자산에 대하여 한국채택국제회계기준에 의거 손상차손 인식 및 대손충당금을 적립하고 있습니다.

금융자산이 손상되었다는 객관적인 증거가 있으며 그 손상사건이 금융자산의 추정미래현금흐름에 영향을 미친 경우에 금융자산이 손상되었다고 판단하고 개별손상 평가대상으로 분류하고 있습니다. 손상사건은 다음과 같습니다.① 미래현금흐름이 부(-)인 경우② 담보권이 소멸되고 채무자가 부도 등으로 회수가능성이 없다고 판단되는 채권③ 관련 소송이 계속 중이고 패소가 확실하다고 판단되는 채권④ 그 밖에 회수가 불가능하다고 판단되는 채권개별손상 평가대상 금융자산은 장부가액과 유효이자율로 할인한 추정미래현금흐름의 현재가치의 차이를 손상차손으로 인식하고 있습니다.개별손상 평가대상에 속하지 아니한 금융자산은 집합손상 평가대상으로 분류하고 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산별, 신탁유형별 손상률을 적용하여 손상차손을 인식하고 있습니다. 손상률은 정상채권(정상, 요주의, 고정 분류자산)이 3년 후 손상채권으로 전환된 비율을 3개년도 산술평균하여 산출하며, 손상률이 없는 자산의 경우 금융투자업규정에 따른 최소 적립률을 적용합니다.
(4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 채권 잔액 등 현황

(단위 : 백만원)

구 분
경과기간
제29기
구성비율

대여금
6개월 이하
462
0.7

6개월 초과 1년 이하
20,479
31.4

1년 초과 3년 이하
11,316
17.4

3년 초과
32,967
50.5

소계
65,224
100.0

신탁계정대
6개월 이하
215,783
27.2

6개월 초과 1년 이하
55,117
6.9

1년 초과 3년 이하
229,057
28.8

3년 초과
294,161
37.1

소계
794,118
100.0

매입대출채권
6개월 이하
34,458
100.0

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소계
34,458
100.0

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,008
100.0

소계
1,008
100.0

미수금
6개월 이하
7,788
38.8

6개월 초과 1년 이하
1,548
7.7

1년 초과 3년 이하
6,513
32.5

3년 초과
4,220
21.0

소계
20,069
100.0

미수수익
6개월 이하
39,746
63.2

6개월 초과 1년 이하
4,677
7.4

1년 초과 3년 이하
12,120
19.3

3년 초과
6,334
10.1

소계
62,877
100.0

보증금
6개월 이하
5,801
33.6

6개월 초과 1년 이하
230
1.3

1년 초과 3년 이하
2,032
11.8

3년 초과
9,191
53.3

소계
17,254
100.0

다. 재고자산 현황 등
- 연결재무제표 주석 "26. 금융상품의 공정가치" 및 별도재무제표 주석 "24. 금융상품의 공정가치" 부분을 참조하시기 바랍니다.
라. 수주계약 현황
- 해당사항 없습니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

가. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
구분
감사인
감사의견
의견변형사유
계속기업 관련중요한 불확실성
강조사항
핵심감사사항

제29기(당기)
감사보고서
성현회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
신탁보수 수수료수익의 측정신탁관련 대출채권 손실충당금 평가유가증권 공정가치 평가

연결감사보고서
성현회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
신탁보수 수수료수익의 측정신탁관련 대출채권 손실충당금 평가유가증권 공정가치 평가

제28기(전기)
감사보고서
성현회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
신탁보수 수수료수익의 측정신탁관련 대출채권 손실충당금 평가유가증권 공정가치 평가

연결감사보고서
성현회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
신탁보수 수수료수익의 측정신탁관련 대출채권 손실충당금 평가유가증권 공정가치 평가

제27기(전전기)
감사보고서
성현회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
신탁보수 수수료수익의 측정신탁관련 대출채권 손실충당금 평가유가증권 공정가치 평가

연결감사보고서
성현회계법인
적정의견
-
-
해당사항 없음
신탁보수 수수료수익의 측정신탁관련 대출채권 손실충당금 평가유가증권 공정가치 평가

나. 감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제29기(당기)
성현회계법인

중간 및 결산감사

3분기 검토반기 검토1분기 검토

430

1,707

562

561

560

430

1,759

595

535

562

제28기(전기)
성현회계법인

중간 및 결산감사

3분기 검토반기 검토1분기 검토

430
1,814594594566
430
1,880605606570

제27기(전전기)
성현회계법인
중간 및 결산감사3분기 검토반기 검토1분기 검토
410
1,710642642606
410
1,877468424835

다. 회계감사인과의 비감사용역 체결현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제29기(당기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제28기(전기)
2023.06.22
법인세세무조정
2023.02.27~02.28
11.0
-

-
법인세세무조정
2023.08.03~08.04
-
-

제27기(전전기)
2022.03.28
법인세세무조정
2022.03.10~03.11
11.0
-

-
법인세세무조정
2022.08.16~08.17
-
-

* 제27기(전전기) 및 제28기(전기)는 법인세세무조정 목적으로 삼정회계법인과 체결한 용역계약입니다.

라. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2024.03.06
감사위원회 위원 전원성현회계법인 상무1명
대면회의
2023 회계연도재무제표에 대한 외부감사인의 감사결과 보고

라-1. 회계감사인의 변경- 해당사항 없습니다.
마. 조정협의회 주요 내용
- 해당사항 없습니다.
바. 전·당기 재무제표 불일치에 대한 세부정보
- 해당사항 없습니다.

2. 내부통제에 관한 사항

가. 내부통제(감사위원회의 내부통제 감사 결과)
- 특이사항 없습니다.
나. 내부통제구조의 평가
-
해당사항 없습니다.

다. 경영진의 내부회계 관리제도 효과성 평가 결과

사업연도
구분
운영실태 보고서보고일자
평가 결론
중요한취약점
시정조치계획 등

제
29
기(당기)

내부회계관리제도
2025.02.04
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제
28
기(전기)

내부회계관리제도
2024.02.05
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제
27
기(전전기)

내부회계관리제도
2023.02.02
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

라. 감사(위원회)의 내부회계관리제도 효과성 평가 결과

사업연도
구분
평가보고서보고일자
평가 결론
중요한취약점
시정조치계획 등

제
29
기(당기)

내부회계관리제도
2025.03.05
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제
28
기(전기)

내부회계관리제도
2024.03.06
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

제
27
기(전전기)

내부회계관리제도
2023.03.07
중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-

마. 감사인의 내부회계관리제도 감사의견(검토결론)

사업연도
구분
감사인
유형(감사/검토)
감사의견 또는검토결론
지적사항
회사의대응조치

제29기(당기)
내부회계관리제도
성현회계법인
감사
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

제28기(전기)
내부회계관리제도
성현회계법인
감사
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

제27기(전전기)
내부회계관리제도
성현회계법인
감사
적정의견
해당사항 없음
해당사항 없음

연결내부회계관리제도
-
-
-
-
-

바. 내부회계관리·운영조직 관련바-1. 내부회계관리·운영조직 인력 및 공인회계사 보유현황

소속기관또는 부서
총 원
내부회계담당인력의 공인회계사 자격증보유비율
내부회계담당인력의평균경력월수

내부회계담당인력수(A)
공인회계사자격증소지자수(B)
비율(B/A*100)

감사(위원회)
4
4
-
-
24

이사회
7
5
-
-
36

내부회계관리총괄
1
1
1
100
252

회계처리부서
5
5
2
40
61

전산운영부서
5
3
-
-
212

자금운영부서
5
5
-
-
86

기타관련부서
4
2
-
-
78

주) 상기 총원은 2024.12.31. 기준입니다(이사회 총원 중 김정선 대표이사 '24.12.17.자 퇴임에 따라 총 7인으로 반영함).

바-2. 회계담당자의 경력 및 교육실적

직책(직위)
성명
회계담당자등록여부
경력(단위:년, 개월)
교육실적(단위:시간)

근무연수
회계관련경력
당기
누적

내부회계관리자
조수민
-
21년
20년,3개월
10
22

회계담당임원
조수민
-
21년
20년,3개월
10
22

회계담당직원(팀장)
김애나
-
14년,5개월
15년,7개월
10
101

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

(1) 이사회 운영규정의 주요내용 - 이사회 구성 : 사내이사와 사외이사로 구성하고 이사 중에서 호선된 자가 의장이 됩니다. 정관상 4인 이상 9인 이내의 이사를 두되, 사내이사는 4인 이하로 하고, 이사는 주주총회에서 선임하도록 정하고 있습니다. 작성기준일 현재 사내이사 4명(대표이사 포함), 사외이사 4명으로 구성되어 있습니다. - 권한사항 : "(3) 이사회의 권한내용" 참조 - 운영 : 정기이사회와 임시이사회로 구분하며, 정기이사회는 매분기 1회 소집합니다. (2) 이사 현황 - Ⅷ. 임원 및 직원 등에 관한 사항 1. 임원 및 직원의 현황을 참조하시기 바랍니다. (3) 이사회의 권한 내용 - 다음 각호의 사항을 심의 의결합니다. 1. 주주총회에 관한 사항 가. 주주총회 소집 나. 주주총회의 승인을 요하는 사항의 제안 2. 다음 각목의 규정의 제정, 개정 및 폐지. 다만, 법령등의 변경으로 인한 자구수정 은 제외한다. 가. 이사회운영규정 나. 경영위원회운영규정 다. 인사규정 라. 감사위원회 운영규정 마. 감사규정 바. 이사의 보수 및 퇴직급여에 관한 규정. 다만, 보수한도액 및 퇴직급여에 관한 사항은 제외함 사. 내부통제기준에 관한 규정 아. 내부회계관리규정 자. 사외이사 후보추천위원회 운영규정 차. 임원대우 별정직원 관리에 관한 규정 카. 성과평가규정 타. 부동산투자회사법에 의한 내부통제기준에 관한 규정 파. ESG위원회 운영규정 하. 위험관리위원회 운영규정 거. 기타 사규 중 이사와 회사간 이해상충이 있는 조문의 제정, 개정 및 폐지 3. 경영일반에 관한 사항 가. 경영목표 및 경영전략의 설정, 경영의 감독 및 경영성과의 평가 나. 사업계획, 예산의 승인 및 결산에 관한 사항 (단, 예산의 항간 전용은 대표이사 사장에게 위임한다.) 다. 소유자산의 재평가 라. 중요한 자산의 취득 및 처분 마. 대규모 재산의 차입 바. 사채 및 조건부 자본증권의 발행 사. 본점의 이전(정관의 변경을 요하지 않는 경우에 한한다) 아. 국내외 지점, 출장소, 사무소, 현지법인, 기타 영업소의 설치ㆍ이전ㆍ폐지 자. 대표이사, 준법감시인, 위험관리책임자, 지배인의 선임 또는 해임 차. 이사회 내 위원회의 설치, 운영, 폐지와 그 위원의 선임 및 해임 카. 이사회 내 위원회의 결의사항에 대한 재결의. 단, 감사위원회 결의에 대하여는 그러하지 아니함 4. 주식 및 자본에 관한 사항 가. 자본금의 변경과 준비금, 잉여금의 처분, 적립금의 자본전입 나. 주식의 발행 또는 소각에 관한 사항 다. 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위 라. 임시주주총회의 소집을 위한 주주명부의 폐쇄 및 기준일 설정 5. 다른 기업체에 대한 출자 및 소유지분의 처분. 단, 경영위원회 운영 규정에서 규율하는 경영위원회 심의, 의결 대상 출자 및 소유지분의 처분 제외 6. 고유재산 운용방법으로 실행되는 대출, 또는 타인을 위한 담보제공, 채무의 보증 7. 대주주등과의 거래에 관한 사항. 단, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우로서 거래금 액이 자기자본의 1만분의 10에 해당하는 금액과 10억원 중 적은 금액보다 큰 경우 이사회 결의는 재적이사 전원의 찬성으로 한다. 가. 계열회사(대주주 제외)가 발행한 주식, 채권 및 약속어음을 소유하는 경우 나. 대주주 및 그 특수관계인에 대해서 신용공여를 하는 경우8. 이사에 관한 사항 가. 이사에 대한 경업의 승인 나. 회사와 사업기회 이용 다. 이사와 회사 간의 거래9. 대주주, 임원 등과 회사 간의 이해상충 행위 감독에 관한 사항10. 조직 및 지배구조에 관한 사항 가. 해산, 영업양도 및 합병 등 조직의 중요한 변경 나. 최고경영자의 경영승계 등 지배구조 정책 수립11. 기타 가. 감독기관의 인가 또는 승인절차상 이사회의 결의를 필요로 하는 사항 나. 법령, 정관, 주주총회의 결의 등에 의하여 이사회의 결의를 필요로 하는 사항 다. 기타 경영위원회가 부의하는 사항 및 이사회가 필요하다고 인정하는 사항

나. 중요의결사항 등
-
안건의 주요내용 및 참석현황 등

회차
개최일자
의안내용
가결여부
사외이사 등의 성명

최윤성
차정훈
김정선
김성진
한호경
조국환
서경석
장다사로
양숙자

찬 반 여 부

정기 1회
2024-02-14
보고안1. 2023년도 4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
해당사항없음
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보고안2. 2023년도 임직원의 재산상 이익 제공 현황 및
원안접수
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적정성 점검결과 보고

보고안3. 2023년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
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부의안1. 2023년 회계연도 결산(안) 승인
원안의결
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부의안2. 2023년도 영업보고서 승인
원안의결
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부의안3. 사외이사후보추천위원회 구성
원안의결
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임시 1회
2024-03-06
보고안1. 2023년도 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
원안접수
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보고안2. 2023년도 하반기 금융소비자보호 운영실태 점검 결과 보고
원안접수
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부의안1. 2023년도 회계연도 수정 결산(안) 승인
원안의결
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부의안2. 내부통제기준에 관한 규정 개정
원안의결
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부의안3. 제28기 정기주주총회 소집
원안의결
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부의안4. 자기주식 신탁계약 기간연장
원안의결
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임시 2회
2024-03-28
보고안1. 2023년도 하반기 내부통제 점검결과 보고
원안접수
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보고안2. 2023년도 개인(신용)정보의 관리 및 보호실태 점검결과 보고
원안접수
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부의안1. 이사회 의장 및 선임사외이사 선임
원안의결
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부의안2. 대표이사 선임
원안의결
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부의안3. 사내이사 직위 결정
원안의결
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정기 2회
2024-05-10
보고안1. 2024년도 1분기 경영현황 보고
원안접수
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임시 3회
2024-06-21
부의안1. 기업재무안정 사모투자 합자회사(PEF) 정관 변경 승인
원안의결
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부의안2. 2024년도 비용예산 변경(안) 승인
원안의결
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정기 3회
2024-08-09
보고안1. 2024년도 2분기 경영현황 보고
원안접수
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보고안2. 2024년도 상반기 내부통제 점검결과 보고
원안접수
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부의안1. 키스톤에코프라임스타 기업재무안정 사모투자합자회사(PEF) 정관 변경 승인
원안의결
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부의안2. 에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사(PEF) 정관 변경 승인
원안의결
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정기 4회
2024-11-08
보고안1. 2024년도 3분기 경영현황 보고
원안접수
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부의안1. 결산 배당을 위한 배당 기준일 결정
원안의결
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임시 4회
2024-12-18
부의안1. 2025년도 사업계획 및 예산서 승인
원안의결
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해당사항없음
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부의안2. 2025년도 회사채 발행한도 승인
원안의결
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부의안3. 자기주식 신탁계약 기간 연장
원안의결
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부의안4. 집행임원 선임
원안의결
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정기1회
2025-02-11
보고안1. 2024년도 4분기 경영현황 보고
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보고안2. 2024년도 임직원의 재산상 이익 제공 현황 및 적정성 점검결과 보고
원안접수
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보고안3. 2024년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
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부의안1. 2024년 회계연도 결산(안) 승인
원안의결
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부의안2. 2024년도 영업보고서 승인
원안의결
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부의안3. 위험관리위원회 운영규정 개정
원안의결
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부의안4. 이사회 운영규정 개정
원안의결
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부의안5. 경영위원회 운영규정 개정
원안의결
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부의안6. 사외이사후보추천위원회 구성
원안의결
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임시1회
2025-03-05
보고안1. 2024년도 하반기 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
원안접수
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보고안2. 2024년도 하반기 내부통제 점검결과 보고
원안접수
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보고안3. 2024년도 하반기 금융소비자보호 운영실태 점검 결과 보고
원안접수
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부의안1. 2024년도 회계연도 수정 결산(안) 승인
원안의결
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부의안2. 제29기 정기주주총회 소집
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부의안3. 자기주식보고서 제출(안) 승인
원안의결
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부의안4. 내부통제기준에 관한 규정 개정
원안의결
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임시2회
2025-03-17
부의안1. 2024년도 회계연도 수정 결산(안) 승인
원안의결
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임시3회
2025-03-26
보고안1. 2024년도 개인(신용)정보의 관리 및 보호실태 점검결과 보고
원안접수
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부의안1. 이사회 의장 및 선임사외이사 선임
원안의결
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부의안2. 대표이사 선임
원안의결
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부의안3. 사내이사 직위 결정
원안의결
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주1) 사외이사 조국환은 제26기 정기주주총회('22.03.24)에서 신규로 선임되었습니다.주2) 사외이사 서경석, 장다사로와 감사위원이 되는 사외이사 양숙자는 제27기 정기주주총회('23.03.31.)에서 신규로 선임되었습니다.주3) 제26기 정기주주총회('22.03.24.)에서 신규선임된 사외이사 조국환은 제28기 정기주주총회('24.03.28.)에서 재선임되었습니다.
주4) 사내이사 김정선은 일신상의 이유로 2024.12.17.자 사임하였습니다.

다. 이사회 내 위원회 구성 현황
(1) 위원회 구성 현황

위원회명
구 성
소속이사명
설치목적 및권한사항
비 고

감사위원회
감사위원인 사외이사 전원
서경석(위원장), 조국환, 장다사로, 양숙자
감사를 통한 업무의 적정성 평가 및 개선
-

경영위원회
상임이사 전원
차정훈, 최윤성, 한호경
경영의 기본운영에 관한 사항 심의의결
-

사외이사후보추천위원회
사외이사,상임이사 중 이사회에서 선임한 위원
-
사외이사 후보의 추천
-

위험관리위원회
상임이사 전원
차정훈, 최윤성, 한호경
경영 전반에서 발생 가능한재무적 ·비재무적 위험 관련 사항 의결
-

ESG위원회
3인 이상의 이사로 구성하되총 위원의 과반 이상을 사외이사로 구성
서경석(위원장), 조국환, 장다사로, 양숙자
ESG경영을 위한 정책 · 전략 수립 등ESG경영 관련사항에 대한 의결
-

※ 사외이사후보추천위원회(이하 "사추위")는 사외이사의 임기만료, 기타 사유로 인하여 사외이사를 새로 선임할 필요가 있는 경우 이사회의 의결을 거쳐 구성함 (2) 위원회 활동내용 (가) 감사위원회의 주요 활동 내용 - 감사위원회 활동내역은 아래의 "2.감사제도에 관한 사항" 참조

(나) 경영위원회 주요 활용 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김정선
한호경

최윤성(출석률: 100%)
차정훈(출석률: 98%)
김정선(출석률: 100%)
한호경(출석률: 100%)

찬 반 여 부

제1회
2024-01-03
1. 경영현황 보고
원안접수
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제2회
2024-01-09
1. 경영현황 보고
원안접수
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제3회
2024-01-16
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 성남 상대원 지식산업센터 3차 관리형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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3. 제44회 무보증 공모사채 발행 승인의 건
원안의결
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4. 리츠관리업무규정 및 리츠투자업무규정 제정(안)
원안의결
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제4회
2024-01-30
1. 경영현황 보고
원안접수
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제5회
2024-02-06
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 구미 송정 범양레우스 센트럴포레 공동주택 3차 사업계획변경(안)
원안의결
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3. 제주 함덕 공동주택 관리형토지신탁(책임준공) 2차 사업계획변경(안)
원안의결
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제6회
2024-02-20
1. 서초 내곡동 공동주택(헌인마을) 중순위 대출형펀드 투자(안)
원안의결
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제7회
2024-02-27
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 대전 문화2구역 재개발정비사업 3차 사업계획변경(안)
원안의결
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제8회
2024-03-05
1. 경영현황 보고
원안접수
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제9회
2024-03-12
1. 경영현황 보고
원안접수
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-
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2. 베트남 하노이 스타레이크 B1CC4 오피스 개발사업 2차 사업계획변경(안)
원안의결
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-
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제10회
2024-03-19
1. 강서 방화2 재정비촉진구역 재개발정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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제11회
2024-03-26
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 케이원 제13호 리츠[이천 국제 물류] 사업계획변경(안)
원안의결
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3. 제주 장전리 물류센터 선매입 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
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4. 「LH 공공지원 민간임대주택('19-4차, 인천 검단 AB21-2 BL) 」사업계획변경(안)
원안의결
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제12회
2024-04-02
1. 경영현황 보고
원안접수
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제13회
2024-04-09
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 가평군 가평읍 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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제14회
2024-04-16
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 복지후생규정 및 동 규정 시행세칙 개정(안)
원안의결
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3. 보수규정 개정(안)
원안의결
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제15회
2024-04-30
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 논산 취암동 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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3. 안양 엘프리모 호계 오피스텔 관리형토지신탁(책임준공) 3차 사업계획변경(안)
원안의결
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제16회
2024-05-08
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 보령빌딩 투자 및 매입·운용 리츠 사업계획(안)
원안의결
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제17회
2024-05-14
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 광주 운암 중외 민간공원 공동주택 관리형토지신탁 2차 사업계획변경(안)
원안의결
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제18회
2024-05-28
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 영등포동2가439일대 가로주택정비사업 3차 사업계획변경(안)
원안의결
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제19회
2024-06-04
1. 경영현황 보고
원안접수
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찬성

2. 「LH 공공지원 민간임대주택('20-4차, 파주 운정3 A3BL) 」사업계획변경(안)
원안의결
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제20회
2024-06-11
1. 경영현황 보고
원안접수
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제21회
2024-06-18
1. 경영현황 보고
원안접수
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제22회
2024-07-02
1. 경영현황 보고
원안접수
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제23회
2024-07-09
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 남한강 에스파크CC 관리형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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제24회
2024-07-16
1. 경영현황 보고
원안접수
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제25회
2024-07-23
1. 멜론자산운용 블라인드펀드 투자자협의회 의사표시의 건
원안의결
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2. 제45회 무보증 공모사채 발행의 건
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제26회
2024-07-30
1. 경영현황 보고
원안접수
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제27회
2024-08-06
1. 경영현황 보고
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2. 사당동 252-15일대(남성역) 도시정비형 재개발사업 차입형토지신탁 수탁(안)
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제28회
2024-08-13
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 안동 용상동 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
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3. 신정 수정아파트 재건축정비사업 사업계획변경(안)
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제29회
2024-08-26
1. 멜론자산운용 블라인드펀드 투자자협의회 의사표시의 건
원안의결
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2. 제45회 무보증 공모사채 발행조건 확정
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제30회
2024-08-28
1. 경영현황 보고
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2. 여수 죽림1지구 공공지원 민간임대주택 민간제안사업 공모신청 사업계획(안)
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3. 무안 남악 센트레빌 리버파크 오피스텔 차입형토지신탁 2차 사업계획변경(안)
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제31회
2024-09-03
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 구로 서울가든빌라 재건축정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
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제32회
2024-09-10
1. 경영현황 보고
원안접수
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2. 안양 엘프리모 호계 오피스텔 관리형토지신탁(책임준공형) 4차 사업계획변경(안)
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제33회
2024-09-24
1. 평택 어연 삼성전자로지텍 물류센터 책임준공조건 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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2. 금정역 역세권 재개발정비사업 사업계획변경(안)
원안의결
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3. 천안 백석동 공동주택 4차 사업계획변경(안)
원안의결
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제34회
2024-09-27
1. 여수 학동 주상복합 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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찬성
찬성

제35회
2024-10-15
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 여수 학동 주상복합 브릿지론 후순위 대출펀드 투자 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제36회
2024-10-22
1. 코레이트타워 재투자 및 매입·운용 계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 「LH 공공지원 민간임대주택('20-4차, 파주 운정3 A3BL)」2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제37회
2024-10-29
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 울산 신정 1335-3 주상복합 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제38회
2024-11-06
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 고성군 토성면 청간리 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안보류
보류
보류
보류
보류

3. 성수동 오피스 및 근린생활시설 개발사업 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제39회
2024-11-12
1. 일산 데이터센터 개발사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 무기명 골프회원권 취득(안) [보유 회원권 반환에 따른 교체 취득]
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제40회
2024-11-19
1. 인천 검단 요진코아텍 친환경표면처리센터 5차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 인천여상주변 재개발정비사업 3차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 고성군 토성면 청간리 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제41회
2024-11-26
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 경기도 양평군 오빈1지구 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제42회
2024-12-03
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제43회
2024-12-10
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 사당동252-15일대(남성역) 도시정비형 재개발사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제44회
2024-12-11
1. 직제규정 개정
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제45회
2024-12-17
1. 동탄 오피스 매입·운용 리츠사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
해당사항없음
찬성

2. 서초구 방배동 주상복합 차입형토지신탁 수탁(안)
원안보류
보류
보류
보류

3. 집행임원 관리에 관한 규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성

4. 경영고문 위촉의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성

제46회
2024-12-24
1. 거제 지세포 코아루 파크드림 공동주택 5차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성

2. 서초구 방배동 주상복합 차입형토지신탁
원안의결
찬성
찬성
찬성

주) 사내이사 김정선은 일신상의 이유로 2024.12.17.자 사임하였습니다. (다) 사외이사후보추천위원회 주요 활용 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
사외이사 등의 성명

최윤성
조국환
서경석
장다사로
양숙자

최윤성(출석률:100%)
조국환(출석률:100%)
서경석(출석률:100%)
장다사로(출석률:100%)
양숙자(출석률:100%)

찬 반 여 부

제1회
2024.02.14.
사외이사 후보 선정 기본계획 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

제2회
2024.03.06.
사외이사 후보 추천
원안의결
찬성
해당사항없음
찬성
찬성
찬성

주)사외이사 서경석, 장다사로와 감사위원이 되는 사외이사 양숙자는 제27기 정기주주총회('23.03.31.)에서 신규로 선임되었습니다.주)제26기 정기주주총회에서 선임된 사외이사 조국환은 제28기 정기주주총회('24.03.28.)에서 재선임되었습니다.주)제2회 사외이사후보추천위원회 중 사외이사 조국환은 금융투자회사등의 사외이사 및 감사위원회 운영 모범규준 제2-5조 제3항에 의거, 본인을 사외이사 후보로 추천하는 위원회 결의에 해당하므로 의결권 행사 대상에서 제외되었습니다.

라. 이사의 독립성
(1) 이사 선출에 대한 독립성 기준 운영 여부 : 해당사항 없습니다.(2) 이사의 선임배경 등

상임이사
임기
연임여부
연임횟수
선임배경및 추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주 및주요주주와의 관계

차정훈
2024.03.28.~2025년 정기주총
연임
3
이사회 추천
회사업무 총괄
-
엠케이전자기타비상무이사

최윤성(각자 대표이사)
2024.03.28.~2025년 정기주총
연임
4
이사회 추천
회사업무 총괄
-
-

김정선(각자 대표이사)
2024.03.28.~2024.12.17.
연임
3
이사회 추천
회사업무 총괄
-
-

한호경
2024.03.28.~2025년 정기주총
연임
1
이사회 추천
영업부문
-
-

주) 사내이사이자 각자 대표이사 김정선은 일신상의 이유로 2024.12.17.자 사임하였습니다.
(3) 사외이사후보추천위원회 구성현황 : Ⅵ.1.다.(2).(다) 참조(3)-1. 사외이사 및 그 변동현황 (기준일: 2024.12.31.)

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

7
4
1
-
-

주) 제28기 정기주주총회('24.03.28.) 결과, 사내이사 4인 및 사외이사 1인이 재선임되었습니다. 관련 내용은
2024.3.28.자 공시된 제28기 정기주주총회 결과
를 참고하시기 바랍니다.

마. 사외이사의 전문성

(1) 사외이사 교육실시 현황

교육일자
교육실시주체
참석 사외이사
불참시 사유
주요 교육내용

2024.08.09
성현회계법인
조국환, 서경석,양숙자, 장다사로
-
회계부정조사의 이해1) 회계부정조사 관련 규정2) 조사의 이해

(2)
사외이사의 직무수행을 위한 별도 지원조직- 지원부서 : 기획실 기획팀- 사외이사 지원관련 담당 업무 1. 이사회 운영에 관한 사항 2. 기타 사외이사 지원 업무 3. 공시 업무- 사외이사 지원 내역 1. 사외이사에 대한 경영정보 제공 2. 이사회 소집 안내와 자료 송부 3. 기타 사외이사 업무 수행을 위한 업무지원 4. 이사회 등의 지시사항 처리

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

서경석(위원장)

예
현대건설 부사장
-
-
-

양숙자

예
농협은행 센터장
-
-
-

장다사로

예
행정안전부 별정직 공무원
-
-
-

조국환

예

금융감독원 금융투자감독국장IBK신용정보(주) 부사장(주)에이치더블유컨설팅 상임고문미래에셋박현주재단 비상근이사

예
4호 유형

금융감독원 국장, 실장('10.02~'16.02, 금융투자감독국, 금융투자검사국 등)금융감독원 부국장('08.06~'10.02, 금융투자서비스국, 기업공시제도실)금융감독원 팀장('07.04~'08.06, 기획조정국, 자산운용감독국 등)

* 조국환 감사위원은 제28기 정기주주총회(2024.03.28)에서 재선임되었습니다.
나. 감사위원회의 독립성

(1) 감사위원 선출기준

- 감사위원은 3인 이상의 이사로 구성되고 감사위원의 자격 등은 상법, 자본시장 과 금융투자업에 관한 법률 등 관계법령에 의함 - 회사 정관에 따라 감사위원의 선임은 주주총회의 결의에 의하고, 감사위원회 는 그 결의로 위원회를 대표할 자를 선정
(2) 감사위원회 운영현황

- 감사위원회 설치여부 : 2000. 3. 31 설치

- 감사위원회의 직무 : 다음의 사항을 심의ㆍ의결합니다. 1. 감사업무에 관한 중요사항 가. 일반감사 계획의 수립 나. 특별감사 실시 다. 감사결과 조치사항. 다만, 관계직원의 징계 또는 변상의 경우에 한함. 라. 부실채권의 상각에 대한 사전검토

2. 관계 법령, 정관 등에 규정한 감사 업무에 관한 사항

가. 주주총회에 관한 사항

(1) 임시주주총회의 소집청구

(2) 주주총회 의안 및 서류에 대한 진술

나. 이사 및 이사회에 관한 사항

(1) 이사회에 대한 보고의무

(2) 감사보고서의 작성 및 제출

(3) 이사의 위법행위에 대한 유지청구

(4) 이사에 대한 영업보고 요구

(5) 이사회에서 위임받은 사항

다. 감사에 관한 사항

(1) 업무, 재산 조사

(2) 자회사의 조사

(3) 이사의 보고 수령

(4) 이사와 회사간의 소에 관한 대표

(5) 소수주주의 이사에 대한 제소 요청시 소 제기 결정 여부

(6) 중요한 회계처리기준의 적정성 및 회계추정 변경의 타당성 검토

(7) 내부회계관리규정의 제·개정에 대한 승인

(8) 내부통제제도(내부회계관리제도 포함)의 평가 및 보고

(9) 외부감사인 선정 및 변경 ·해임

(10) 외부감사인의 선정에 필요한 기준 및 절차의 제·개정

(11) 외부감사인의 감사보수, 감사시간, 감사에 필요한 인력에 관한 사항의

제 ·개정

(12) 외부감사인으로부터 회사가 회계처리 등에 관한 회계처리기준위반한 사실의 보고 수령 및 해당 위반사실 조사 및 대표이사에 대한 시정조치 요구

(13) 회사가 외부감사인 지정을 증권선물위원회에 요청하고자 하는 경우 그 에 대한 승인

(14) 회사가 지정감사인을 다시 지정하여 줄 것을 증권선물위원회에 요청하 고자 하는 경우 그에 대한 승인

3. 감독기관이나 회장, 사장 또는 이사회가 요청하는 업무의 감사

4. 기타 위원회에서 필요하다고 인정하는 사항

- 감사위원회의 감사업무에 필요한 경영정보접근을 위한 내부장치로써, 감사위원 모두 이사로서 이사회에 참여함(이사회 운영규정)

(3) 감사위원회 위원의 독립성

상임이사
선임배경 및 추천인
회사와의 관계
최대주주 및 주요주주와의 관계
기타

조국환
사외이사후보추천위원회
-
-
'24.3.28 재선임

서경석
사외이사후보추천위원회
-
-
'23.3.31신규선임

양숙자
사외이사후보추천위원회
-
-
'23.3.31 신규선임

장다사로
사외이사후보추천위원회
-
-
'23.3.31신규선임

* 조국환 감사위원은 제28기 정기주주총회(2024.03.28)에서 재선임되었습니다.

다. 감사위원회의 활동

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

조국환
서경석
양숙자
장다사로

조국환
서경석
양숙자
장다사로

(출석률
(출석률
(출석률
(출석률

100%)
100%)
100%)
100%)

찬 반 여 부

'24년도 제1회
'24.01.18.
1. 2023년도 하반기 금융감독원 내부감사협의제도 자체감사의 건 (안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제2회
'24.02.14.
1. 2023년도 내부회계관리제도 감사 진행경과 및 핵심감사사항(KAM) 외부감사인 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2023년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 특별감사 결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2023년도 내부회계관리제도 평가계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제3회
'24.03.06.
1. 내부회계관리제도 운영실태 평가(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제4회
'24.03.06.
1. 2023회계연도(제28기) 재무제표 외부감사인 감사보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2023년도 감사위원회 활동 평가(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 내부감시장치에 대한 감사위원회 평가의견서(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2023회계연도(제28기) 감사보고서(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 주주총회 부의안건 조사·보고(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제5회
'24.05.10.
1. 2024년도 외부감사인 연간 감사계획 등 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 감사계약 이행사항에 대한 사후평가 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 민간공원특례 신탁사업 특별감사 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 도시환경정비사업 특별감사 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 리츠 사무 특별감사 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

6. 민간공원특례 신탁사업 특별감사 결과 문책사항 조치요구(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

7. 리츠 사무 특별감사 결과 문책사항 조치요구(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제6회
'24.08.09.
1. 2024회계연도 반기 재무제표 외부감사인 감사보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2024년도 내부회계관리제도 운영실태 점검계획(변화관리 포함), 경영승계 및 적격성평가 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 자금세탁방지 체제의 적정성 감사결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2024년도 상반기 금융감독원 내부감사협의제도 자체감사의 건(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제7회
'24.11.08.
1. 2024회계연도 3분기 재무제표 외부감사인 감사보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 감사인 선임관련 준수사항 확정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 2025년도 일반감사 실시계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제8회
'24.12.18.
1. 2025~2027년도 외부감사인 선정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 일반감사 결과보고(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 2023년도 일반감사 지적사항 정리상황 보고(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

'25년도 제1회
'25.02.11
1. 2024년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2024년도 내부회계관리제도 평가계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 2024년도 하반기 금융감독원 내부감사협의제도 감사의 건(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'25년도 제2회
'25.03.05
1. 내부회계관리제도 운영실태 평가
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'25년도 제3회
'25.03.05
1. 2024회계연도(제29기) 재무제표 외부감사인 감사보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2024년도 감사위원회 활동 평가
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 내부감시장치에 대한 감사위원회 평가
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2024회계연도(제29기) 감사보고서 확정
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 주주총회 보고를 위한 주주총회 부의안건 조사 ·보고
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'25년도 제4회
'25.03.17
1. 2024회계연도(제29기) 감사보고서 확정(수정)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 주주총회 보고를 위한 주주총회 부의안건 조사 ·보고(수정)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

라. 감사위원회 교육실시 현황

교육일자
교육실시주체
참석 감사위원
불참시 사유
주요 교육내용

2024.08.09
성현회계법인
조국환, 서경석,양숙자, 장다사로
-
회계부정조사의 이해1) 회계부정조사 관련 규정2) 조사의 이해

마. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

감사실
4
부장이상 3명, 과장 1명(평균 21년이상)
감사위원회 부의/보고안건 검토기타 감사위원 지원업무 수행

바. 준법지원인 등

바-1. 준법감시인 등의 인적사항 및 주요경력

성명
직위
선임일/임기
주요경력

서현욱
팀장
2021.11.12.~2025.12.31.
한국토지신탁 근무('02.04~현재) 현) 준법지원팀장

주) 준법감시인은 관련 법령 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」제26조 제1항의 요건을 충족하고 있습니다.

바-2. 준법감시인의 등의 주요 활동내역 및 그 처리결과

점검일시
주요 점검내용
점검 결과

월별
준법관리인을 통해 부서내 상시적 업무사항과 관련된 규정 등의 내부통제 점검내용에 대하여 이상 여부 확인
특이사항 없음

분기별
각 부서장이 내부통제체크리스트에 규정된 법규준수 여부 등 자가점검 실시 내용에 대하여 이상 여부 확인
특이사항 없음

바-3. 준법지원인 등 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

준법지원팀
4
팀장1명, 부장1명,과장2명 (평균 4년)
준법통제기준 준수 관련 사전 예방활동 및 준법점검활동 수행

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2024년 12월 31일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
미도입

실시여부
-
-
-

나. 의결권 현황

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
252,489,230
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
37,042,007
신탁계약에 의하여 신탁업자가 취득한 자사주

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
215,447,223
-

-
-
-

VI. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21
28,305,477
11.21
-

계
보통주
89,544,000
35.46
89,544,000
35.46
-

-
-
-
-
-
-

2. 최대주주의 주요경력 및 개요
가. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1)-1. 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이인베스트먼트(주)
1
장영시
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

-
-
-
-
-
-

(1)-2. 법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2023.09.11
장영시
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이인베스트먼트(주)

자산총계
274,952

부채총계
105,538

자본총계
169,414

매출액
-

영업이익
-3,417

당기순이익
-3,857

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 상장 또는 비상장주식 또는 투자대상기업의 지분 및 기타 지분관련 증권 등에 대한 투자(나) 차입 현황 : 2024년 12월말 기준으로 엠케이인베스트먼트(주)는 한국투자증권 등으로부터 254억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

나. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이전자(주)
24,956
현기진
0.07
-
-
(주)오션비홀딩스
23.80

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이전자(주)

자산총계
396,876

부채총계
265,327

자본총계
131,549

매출액
555,975

영업이익
9,741

당기순이익
-5,034

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 반도체 IDM 업체와 후공정 업체들을 대상으로 생산, 판매를 진행하고 있는 글로벌 소재 기업으로 사업부문별로는 Bonding Wire, Solder Ball 등의 반도체 소재사업과 원료재생사업, Solder Paste 등의 반도체 제품사업, 2차전지 등의 신소재 사업을 영위하고 있습니다.

(나) 차입 현황 : 2024년 12월말 기준으로 엠케이전자(주)는 한국증권금융 등으로부터 237억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

3. 최대주주 변동현황
가. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 대하여 매도청구권 행사에 의한 취득
-

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부
-

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득
-

2019.11.01
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
주식 추가 취득
-

2019.11.19
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79
주식 추가 취득
-

2019.11.29
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99
주식 추가 취득
-

2019.12.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19
주식 추가 취득
-

2019.12.20
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46
주식 추가 취득
-

4. 주식의 분포

가. 주식 소유현황

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
24.25
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
11.21
최대주주 특수관계인

우리사주조합
1,996,583
0.79
-

나. 소액주주현황

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
35,420
35,429
99.97
113,042,809
252,489,230
44.77
-

5. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용
주1)

결 산 일
12월 31일
정기주주총회
영업연도 말일의 다음날부터 3월 이내에 소집하고,임시주주총회는 필요한 경우에 수시로 소집한다.

주주명부폐쇄시기
주2)

주권의 종류
주3)

명의개서대리인
한국예탁결제원 (☎3774-3000)

주주의 특전
없음
공고게재
회사 인터넷 홈페이지 (www.koreit.co.kr)에 한다. 다만 전산장애 또는 그 밖의 부득이한 사유로 회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 수 없는때에는 매일경제신문에 한다.

주1) 정관 제16조(주식의 발행 및 배정)① 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.1. 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식2. 발행주식총수의 100 분의 20 을 초과하지 않는 범위 내에서 신상품 또는 신규 사업모델의 개발, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제 1호 외의 방법으로 특정한 자(회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식3. 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 제 1호 외의 방법으로 불특정 다수인(회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식② 제1항 제 3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.1. 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식2. 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식3. 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식4. 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식③ 제1항제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.④ 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.⑤ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.⑥ 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.⑦ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.주2) 정관 제21조(주주명부의 폐쇄 및 기준일)① 회사는 매년 1월 1일부터 1월 7일까지 주식의 명의개서, 질권의 등록 및 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소를 정지한다.② 회사는 정기주주총회에 있어서는 매 결산기 최종일 주주명부에 기재되어 있는 주주로 하여금 그 권리를 행사하게 한다③ 회사는 임시주주총회의 소집, 기타 필요한 때에는 이사회의 결의에 의하여 주주명부의 기재의 변경을 정지하거나 또는 기준일을 정할 수 있다. 이 경우에는 그 기간 또는 기준일의 2주간 전에 공고하는 것으로 한다.주3)「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 에 따라 주권 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리가 의무적으로 전자등록됨에 따라 '주권의 종류’를 기재하지 않음.

6. 최근 6개월 간의 주가 및 주식 거래실적
- 최근 6개월간 주가와 거래량은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종 류
'24년 10월
'24년 11월
'24년 12월
'25년 1월
'25년 2월
'25년 3월

종목코드A034830
최 고
1,080
1,041
1,053
1,006
1,009
1,016

최 저
1,039
999
996
994
988
992

평 균
1,060
1,020
1,025
1,000
999
1,004

최고 일거래량
385,598
495,040
722,378
276,783
313,549
819,693

최저 일거래량
58,893
54,329
51,043
31,203
72,077
47,697

월간거래량
3,330,245
3,921,487
4,936,177
2,469,690
2,947,626
4,059,352

(주1) 최고, 최저가격은 일별 종가 기준임

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2025년 04월 16일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

차정훈
남
1963.01
회장
사내이사
상근
회사 총괄
- 경희대 중어중문학- 한국토지신탁 회장
-
-
엠케이전자기타비상무이사
'15.10.28. ~ 현재
-

최윤성
남
1963.11
대표이사 부회장
사내이사
상근
부회장(회사 총괄)
- 전주대 회계학- 엠케이전자 대표이사- 한국토지신탁 사장
271,278
-
-
'14.03.21. ~ 현재
-

김성진
남
1963.09
대표이사 사장
사내이사
상근
사장(회사 총괄)
- 고려대학교 법학과- 한국토지신탁 부사장- 코레이트자산운용 부사장
36,180
-
-
'24.12.18.~현재
-

한호경
남
1969.05
부사장
사내이사
상근
부사장,신탁/금융부문장
- 서울대 국제경제학- 한국토지신탁 기획실장-한국토지신탁 전략사업본부장
70,000
-
-
'22.03.24. ~ 현재
-

조국환
남
1961.01
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 전남대 경제학과- 금융감독원 금융투자감독국- IBK신용정보 부사장- 미래에셋박현주재단 비상근이사- 법무법인(유) 화우 상임고문
-
-
-
'22.03.24. ~ 현재
-

서경석
남
1957.08
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 성균관대 산업공학 석사- 현대건설 부사장
-
-
-
'23.03.31. ~ 현재
-

장다사로
남
1957.09
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 국민대 행정학 박사- 행정안전부 별정직 공무원
-
-
-
'23.03.31. ~ 현재
-

노태호
남
1966.1
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 한솔제지 부사장- 에스와이테크 부회장
-
-
-
'25.03.26. ~ 현재
-

문상원
남
1972.08
전무
미등기
상근
경영관리 총괄
- 명지대 경영학, 무역학- 한국토지신탁 기획팀장
-
-
-
'21.07.01. ~ 현재
2025.12.31

정명량
남
1966.02
전무
미등기
상근
도시/지원부문장
- 원광대 건축공학- 한국토지신탁 건축기술팀장
26,464
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2025.12.31

배효진
남
1968.12
전무
미등기
상근
도시재생2본부장
- 한양대 도시공학- 삼성물산(주) 건설부문 팀장- 한국토지신탁 도시재생2팀장
9,000
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2025.12.31

김치완
남
1971.03
전무
미등기
상근
리츠사업본부장
- 한남대 법학- 한국토지신탁 기획팀장
22,120
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2025.12.31

심창우
남
1975.06
전무
미등기
상근
전략사업본부장
- 서울대 법학-한국토지신탁 전략사업2팀장
38,000
-
-
'22.01.01. ~ 현재
2025.12.31

김호태
남
1973.02
상무
미등기
상근
감사실장
- 서강대 법학- 한국토지신탁 리스크관리팀장
20,000
-
-
'21.01.01. ~ 현재
2025.12.31

이제혁
남
1973.02
상무
미등기
상근
신탁사업1본부장
- 홍익대 경영학-한국토지신탁 신탁사업팀장
78,370
-
-
'23.01.01. ~ 현재
2025.12.31

고민구
남
1972.01
상무
미등기
상근
도시재생1본부장
- 홍익대 경영학- 한국토지신탁 도시재생팀장
-
-
-
'23.01.01. ~ '24.12.17.
2025.12.31

권준안
남
1973.01
상무
미등기
상근
기술본부장
- 비전대 건축학- 한국토지신탁 기술팀장
-
-
-
'23.08.09. ~ 현재
2025.08.08

김정호
남
1977.09
상무
미등기
상근
신탁사업2본부장
- 성균관대 경제학- 한국토지신탁 신탁사업팀장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

조수민
여
1977.06
상무
미등기
상근
경영지원본부장
- 이화여대 경영학- 한국토지신탁 회계팀장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

최덕신
남
1973.09
상무
미등기
상근
리스크관리본부장
- 성균관대 경영학 석사- 한국토지신탁 리스크관리팀장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

김성훈
남
1975.03
상무
미등기
상근
경영관리
- 고려대 법학 석사- 한국토지신탁 기획팀 차장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

공현기
남
1977.09
상무
미등기
상근
기획실장
- 고려대 경제학 석사- 한국토지신탁 재무팀 팀장
10,000
-
-
'25.01.01. ~ 현재
2026.12.31

정경찬
남
1975.03
상무
미등기
상근
도시재생3본부장
- 충남대 경영학- 한국토지신탁 도시재생팀장
-
-
-
'25.01.01. ~ 현재
2026.12.31

(주1) 제27기 정기주주총회(2023.03.31.)에서 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다.- 신규 선임된 사외이사인 감사위원 서경석, 장다사로와 감사위원이 되는 사외이사 양숙자의 임기는 2023.03.31. ~ 취임 후 2년 내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.(주2) 제28기 정기주주총회(2024.03.28.)에서 재선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다.- 재선임된 사외이사인 감사위원 조국환의 임기는 연임 후 2년 내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.
(주3) 사내이사 김정선과 미등기이사인 상무 고민구는 2024.12.17.자로 일신상의 이유에 따라 사임하였고, 미등기이사인 상무 김준식은 2024.12.31.자로 임기만료되었습니다.(주4) 이사 및 감사의 연임여부 (제28기 정기주주총회 선임 기준)

이 사
연임여부
선임횟수

차정훈(사내이사)
연임
5

최윤성(사내이사)
연임
4

김정선(사내이사)
연임
4

한호경(사내이사)
연임
2

조국환(감사위원)
연임
2

서경석(감사위원)
최초
1

장다사로(감사위원)
최초
1

양숙자(감사위원)
최초
1

나. 등기임원 선임 후보자 및 해임 대상자 현황
-
제29기 정기주주총회('25.03.26.)에 따라 선임된 후보들의 내역을 VII-1-가. 등에 반영하였습니다.

다. 직원 등 현황

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

부동산신탁업
남
153
-
27
2
180
7.8
24,061
134
1
32
33
-

부동산신탁업
여
39
-
16
-
55
9.0
5,281
96
-

합 계
192
-
43
2
235
8.1
29,342
125
-

다-1. 직원의 육아지원제도 현황

구분
당기(29기)
전기(28기)
전전기(27기)

육아휴직 사용자수(남)
-
-
-

육아휴직 사용자수(여)
1
-
3

육아휴직 사용자수(전체)
1
-
3

육아휴직 사용률(남)
-
-
-

육아휴직 사용률(여)
100%
-
100%

육아휴직 사용률(전체)
100%
-
100%

육아휴직 복귀 후12개월 이상 근속자(남)

-
-

육아휴직 복귀 후12개월 이상 근속자(여)

2
1

육아휴직 복귀 후12개월 이상 근속자(전체)

2
1

육아기 단축근무제 사용자 수
-
-
-

배우자 출산휴가 사용자 수
6
7
7

다-2. 유연근무제도 사용현황

구분
당기(29기)
전기(28기)
전전기(27기)

유연근무제 활용 여부
사용
사용
사용

시차출퇴근제 사용자 수
17명
17명
17명

선택근무제 사용자 수
-
-
-

원격근무제(재택근무 포함)사용자 수
-
-
-

라. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
15
4,573
304
-

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
4
-
-

사외이사
4
-
-

합계
8
7,000
제28기 정기주주총회 승인금액

나. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

7
5,377
768
-

2-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
3
5,169
1,723
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
4
208
52
-

감사
-
-
-
-

주1) 보수총액은 고정급·성과급·복리후생비 등이 포함된 누적지급총액입니다.주2) 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 산출하였습니다.주3) 상기 보수총액 및 1인당 평균보수액은 4분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다. → 등기이사 퇴임 : 김정선 사장('24.12.17.)

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
2,282
-

최윤성
부회장
1,154
-

김정선
사장
1,795
-

한호경
부사장
586
-

다-1. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장 차정훈
근로소득
급여
1,200
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 12억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
1,079

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라
사외이사로 구성된 성과평가위원회에서
대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
3
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

부회장최윤성
근로소득
급여
600
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 6억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
540

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라
사외이사로 구성된 성과평가위원회에서
대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
14
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장 김정선
근로소득
급여
400
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 4억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
719

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라
사외이사로 구성된 성과평가위원회에서
대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
27
급여성 복리후생비 등

퇴직소득
649
이사의 퇴직급여규정에 따라 퇴직금을 지급하였음. (퇴임일 : '24.12.17. )

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

부사장한호경
근로소득
급여
300
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 3억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
270

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라
사외이사로 구성된 성과평가위원회에서
대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
16
급여성 복리후생비 등

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

라. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
2,282
-

최윤성
부회장
1,154
-

김정선
사장
1,795
-

한호경
부사장
586
-

김준식
상무
505
-

라-1. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장 차정훈
근로소득
급여
1,200
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 12억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
1,079

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라

사외이사로 구성된 성과평가위원회에서

대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
3
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

부회장최윤성
근로소득
급여
600
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 6억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
540

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라

사외이사로 구성된 성과평가위원회에서

대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
14
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장 김정선
근로소득
급여
400
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 4억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
719

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라

사외이사로 구성된 성과평가위원회에서

대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
27
급여성 복리후생비 등

퇴직소득
649
이사의 퇴직급여규정에 따라 퇴직금을 지급하였음. (퇴임일 : '24.12.17. )

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

부사장한호경
근로소득
급여
300
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 3억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
270

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라

사외이사로 구성된 성과평가위원회에서

대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
16
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

상무김준식
근로소득
급여
160
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 1.6억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
268

이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라
사외이사로 구성된 성과평가위원회에서
대상년도의 경영성과를 측정하여 산출함.

기타근로소득
21
급여성 복리후생비 등

퇴직소득
56
이사의 퇴직급여규정에 따라 퇴직금을 지급하였음. (퇴임일 : '24.12.31. )

3. 주식매수선택권의 부여 및 행사현황
- 해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사 현황(요약)

가. 기업집단에 소속된 회사

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

-
1
14
15

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

나. 계열회사간 출자 현황

투자회사피투자회사
㈜한국토지신탁
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이전자㈜
MK ELECTRON (HK)
MK ELECTRON (KunShan)
유구광업㈜
㈜신성건설
㈜해동씨앤에이
㈜오션비홀딩스
㈜발해씨앤에이

㈜한국토지신탁

-

24.25%

11.21%

-

-

-

-

-

-

-

엠케이인베스트먼트㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

엠케이전자㈜

-

-

-

-

-

-

6.60%

-

23.80%

-

MK ELECTRON (HK)

-

-

77.15%

-

-

-

-

-

-

-

유구광업㈜

-

-

94.10%

-

-

-

-

-

-

-

동부엔텍㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

MK ELECTRON (KunShan)

-

-

-

96.49%

-

-

-

-

-

-

MK Trading (Shanghai)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

MK International Trading (HK)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

Kuttuu Jeek

-

-

-

-

-

72.50%

-

-

-

-

(주)오션비홀딩스

-

-

-

-

-

-

24.69%

-

-

-

(주)해동씨앤에이

-

-

-

-

-

-

24.69%

-

-

-

(주)신성건설

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

-

-

㈜발해씨앤에이

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

-

㈜발해

-

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

코레이트자산운용 주식회사

88.22%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

다. 회사와 계열회사 간 임원 겸직 현황
- 차정훈 회장 : (주)오션비홀딩스_회장_미등기 (주)신성건설_회장_기타비상무이사 엠케이전자(주)_회장_기타비상무이사 엠케이인베스트먼트(주)_회장_미등기 MK ELECTRON(HK)_이사장(대표)_이사 MK ELECTRON(KunShan)_이사장(대표)_이사 MK Trading(Shanghai)_이사장(대표)_이사

2. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 천원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
1
1
21,837,627
-
-
21,837,627

일반투자
-
45
45
335,025,276
69,868,463
-13,140,171
391,753,568

단순투자
-
2
2
26,040,593
-
5,402,595
31,443,188

계
-
48
48
382,903,496
69,868,463
-7,737,576
445,034,383

※상세 현황은 '상세표-3. 계열회사 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

- 보고서 작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

해당사항 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건

당사는 증권신고서 제출 전일 현재 신탁사업과 관련하여 142건의 소송(소송가액 130,789백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 180건의 소송(소송가액 67,073백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 48건의 소송(소송가액 33,642백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 보고기간종료일 현재 최선의 추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

또한, 증권신고서 제출 전일 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 22,635백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

나. 약정사항

(1) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,315,659백만원, 서울보증보험으로부터 95,885백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.
(2) 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
한국산업은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
8,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
한국투자증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
25,157,150

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

명동새마을금고 외 9개 새마을금고
213,700,000
74,993,756

합 계
691,018,535
338,250,906

(*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.

(3) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 102,600백만원 중 일부인 82,188백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 150,000백만원 중 125,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

(4) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.(5) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

(6) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 다음과 같이 1건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 2024년말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

(단위 : 천원)

사업지역
사업장 구분
PF 종류
PF 대출금융한도
기투입 PF 금액

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
58,420,000

(7) 증권신고서 제출 전일 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 1개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 코레이트일반사모부동산투자회사제2호와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.
(8) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

(9) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 관계기업의 특수관계자인 ㈜HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 ㈜HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 ㈜HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.

다. 담보제공자산 등
(1) 증권신고서 제출 전일 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 980,053백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

(2) 증권신고서 제출 전일 당사는 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 당사가 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 175,435백만원입니다. (3) 증권신고서 제출 전일 현재 연결기업 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 보유중인 투자부동산은 장기차입금과 관련하여 담보(㈜우리은행 5,580백만원 및 ㈜디비저축은행 3,810백만원)로 제공되어 있습니다.

(4) 증권신고서 제출 전일 현재 당사가 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

대상회사
담보제공자산
담보제공금액
제공 사유
담보권자

장부가액
채권최고액

상봉케이원청년주택PFV
주식
13,449,000
4,690,000
공사채권 담보 목적
㈜HJ중공업

라. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : '25.04.16.)
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

3. 제재 등과 관련된 사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]
가. 최근 5년 간 제재현황

일자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치내용
금전적 제재금액
사유
근거법령
처벌 또는 조치에 대한 회사의 이행현황
재발방지를 위한 회사의 대책

2023.6.28.
국토교통부
회사
주의과태료시정명령
과태료200만원
2022년 국토교통부 종합감사에 따른 지적사항(자산관리회사 PFV겸영 미인가, AMC 겸영사실 미보고 등)
부동산투자회사법 제40조 제4항동법 제41조 2항 제5호 등
자산관리회사 PFV 겸영인가 완료AMC 겸영사실 미보고 등에 대한 보고 및 공시 이행 완료
법령 개정사항 상시 전파내부통제 및 상호체크 강화

[
종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]
가. 최근 5년 간 제재현황

일자
제재기관
대상자(직위/현직여부/근속연수)
처벌또는조치내용
금전적제재금액
사유
근거법령
이행현황
처벌 또는 조치에 대한 회사의 이행현황 및 재발방지대책

2023.3.10
당사
직원(대리/전직/2년)
면직 상당
-
업무상 횡령
형법 356조
완료

1. 재판 종료(징역8개월 집행유예2년 확정)

2. 무담보채권매각방식변경등내부통제강화

2022.4.21
금융감독원
회사
기관주의
과태료8,200만원
투자자의 지시 등에따른 집합투자재산운용금지 위반 등
자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제85조 제8호 및 동법시행령 제87조 제4항 제5호 등
완료
1. 내부통제 강화 및 업무교육실시2. 내부 조직개편 및 규정 신설

임원(대표이사/현직/2년2개월)
주의적 경고
과태료480만원
준법감시인 성과평가기준 부적정 등
금융회사의 지배구조에 관한법률 제25조 제6항 및 제28조 제2항 등
완료

1. 내부통제 강화 및 업무교육실시

2. 내부 조직개편 및 규정 신설

임원(전무/전직/2년9개월)
주의
과태료120만원

임원(대표이사/전직/7년)
주의
-

직원(상무/전직/9년9개월)
주의
-
투자자의 지시 등에따른 집합투자재산운용금지 위반 등
자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제85조 제8호 및 동법시행령 제87조 제4항 제5호 등
완료

1. 내부통제 강화 및 업무교육실시

2. 내부 조직개편 및 규정 신설

직원(이사/현직/9년9개월)
견책
-

주) 임원은 등기임원을 말한다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]
- 해당사항 없습니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

- 해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 천원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

코레이트자산운용 주식회사
1987.11.04.
서울 강남구 테헤란로 137(코레이트타워) 8~9층
집합투자업
38,005,480
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
2015.12.23.
(주1)
부동산투자업
319,875
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
2016.09.29.
(주1)
부동산투자업
111
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(주2)
2018.10.04.
서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워
부동산자산관리
32,311,505
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
2018.12.28.
(주1)
부동산투자업
44,319,297
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
2019.02.25.
(주1)
부동산투자업
7,920,664
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
2021.09.14.
(주1)
부동산투자업
26,355,475
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
2020.12.30.
(주1)
부동산투자업
9,544,202
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(주3), (주4)
2021.11.23.
(주1)
집합투자업
3,441,260
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
2022.07.18.
(주1)
부동산투자업
2,956,010
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(주5)
2022.09.06.
(주1)
부동산투자업
30,703,000
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
2022.10.13.
(주1)
부동산투자업
1,477,024
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
2024.02.29.
(주1)
부동산투자업
20,833,836
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

(주1) 부동산집합투자기구 등은 실질적인 영업활동을 수행하지 않는 종속회사이므로 주소를 기재하지 아니하였습니다.(주2) 지배기업의 직접투자 10% 외 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.(주3) 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 연결기업이 지배하고 있다고 판단하였습니다.(주4) 지배기업의 직접투자 26.21% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 9.62% 간접투자하고 있습니다.(주5) 지배기업의 직접투자 96.12% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 3.04% 간접투자하고 있습니다.

2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
1
엠케이전자(주)
134511-0004412

-
-

비상장
14

(주)오션비홀딩스

110111-3793951

(주)해동씨앤에이

210114-0008059

(주)신성건설

210111-0002289

(주)발해씨앤에이

210111-0072000

(주)발해

164711-0038255

엠케이인베스트먼트(주)

134511-0207735

MK ELECTRON(HK)

-

유구광업(주)

110111-3719288

동부엔텍(주)

110111-7444104

MK ELECTRON(Kunshan)

-

MK Trading(Shanghai)

-

MK International Trading(HK)

-

Kuttuu Jeek

-

코레이트자산운용 주식회사

110111-0549068

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 :
2024년 12월 31일
)
(단위 : 천원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

인천 을왕 해상 리조트
비상장
2007.07.13
일반투자
750,000
75,000
15.00
-
-
-
-
75,000
15.00
-
-
-

핍스웨이브개발
비상장
2008.07.29
일반투자
300,000
60,000
10.00
300,000
-
-
-
60,000
10.00
300,000
45,069,788
11,078,515

이지스자산운용
비상장
2010.03.22
단순투자
334,850
899,529
5.31
25,940,593
-
-
5,402,595
899,529
5.31
31,343,188
1,055,548,778
69,528,887

코레이트자산운용
비상장
2016.08.11
경영참여
19,101,829
6,339,560
88.22
21,837,627
-
-
-
6,339,560
88.22
21,837,627
43,201,850
-10,154,150

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사
비상장
2016.08.24
일반투자
64,032,000
74,472,000,000
87.00
74,472,000
7,716,000,000
7,716,000
0
82,188,000,000
87.43
82,188,000
88,950,081
-792,587

범양 케이원 제7호 리츠[천안 두정 공동주택]
비상장
2018.01.05
일반투자
1,300,000
260,000
3.00
822,189
-
-
37,768
260,000
3.00
859,957
168,478,156
-3,254,562

케이원 제3호 리츠[대전 대동 리테일]
비상장
2018.08.19
일반투자
900,000
180,000
8.55
786,324
-
-
-19,756
180,000
8.31
766,568
38,565,592
-785,092

케이원 제8호 리츠[부산 대연4, 창원 합성 공동주택]
비상장
2018.10.14
일반투자
850,000
100,000
10.00
850,000
-
-
-
100,000
10.00
850,000
32,311,897
-1,080,668

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
비상장
2019.03.14
일반투자
10,000,000
10,000,000,000
45.46
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
45.46
10,000,000
31,125,661
-347,042

부천 상동 PFV
비상장
2019.06.25
일반투자
312,500
312,500
5.00
312,500
-
-
-
312,500
5.00
312,500
85,050,702
-3,400,525

우림에이엠씨
비상장
2019.07.25
일반투자
250,000
8,714
15.26
250,000
-
-
-
8,714
15.26
250,000
346,062,485
-6,995,674

캡스톤전문투자형사모부동산18호(을지로3가6지구)
비상장
2019.07.25
일반투자
10,000,000
10,035,500,000
40.14
10,035,500
-
-
-
10,035,500,000
40.14
10,035,500
25,115,204
62,564

대우 케이원 제9호 리츠[수원 고등 공동주택]
비상장
2019.08.02
일반투자
300,000
620,000
10.80
4,868,853
-
-
1,360,878
620,000
10.80
6,229,731
155,047,182
-1,664,592

케이원 제10호 리츠[파주 운정 공동주택]
비상장
2019.11.11
일반투자
300,000
180,000
4.42
2,082,541
-
-
333,166
180,000
4.42
2,415,707
237,392,873
-2,580,986

광주중외공원개발
비상장
2019.12.05
일반투자
1,500,000
150,000
30.00
1,500,000
-
-
-
150,000
30.00
1,500,000
220,953,348
-406,452,818

강동식스 PFV
비상장
2020.05.25
일반투자
917,500
99,000
9.90
367,190
-99,000
-367,190
-
-
-
-
11,742,516
3,796,454

코레이트타워 리츠
비상장
2020.06.17
일반투자
42,000,000
600,000
18.81
34,500,347
-131,250
7,499,653
-2,197,530
468,750
19.43
39,802,470
408,040,104
-23,160,284

케이원 감만1 리츠
비상장
2020.08.21
일반투자
300,000
60,000
100.00
300,000
-
-
-
60,000
100.00
300,000
322,237
237

케이원 제13호 리츠[이천 국제 물류]
비상장
2021.04.12
일반투자
300,000
200,000
20.00
2,059,000
116,250
6,000,000
-1,337,667
316,250
25.98
6,721,333
42,316,020
-1,346,768

케이원 제16호 리츠[분당 휴맥스 오피스]
비상장
2021.05.11
일반투자
300,000
200,000
8.71
9,767,630
-
-
54,564
200,000
8.71
9,822,194
235,472,886
62,718

케이원 제15호 리츠[판교 H스퀘어 오피스]
비상장
2021.06.30
일반투자
28,500,000
570,000
10.26
29,812,318
-
-
1,503,822
570,000
10.26
31,316,140
760,001,879
-12,977,947

케이원 제17호 리츠[안성 죽산 물류]
비상장
2021.07.09
일반투자
5,000,000
100,000
9.06
4,799,804
-
-
-251,783
100,000
9.06
4,548,021
166,467,389
-477,768

상봉동 케이원 청년주택 PFV
비상장
2021.08.17
일반투자
13,500,000
400,000
40.00
18,000,000
-
-
-
400,000
40.00
18,000,000
74,496,435
-568,835

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
비상장
2021.09.02
일반투자
85,000,000
85,000,000,000
90.30
85,000,000
40,000,000,000
40,000,000
-12,893,597
125,000,000,000
93.21
112,106,403
131,326,357
-279,256

케이원 제18호 리츠[파주 운정 A8 공동주택]
비상장
2021.09.30
일반투자
2,000,000
400,000
3.52
2,000,000
-
-
-210,000
400,000
3.52
1,790,000
117,636,855
-404,874

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
비상장
2021.09.30
일반투자
8,000,000
6,266,855,614
11.98
932,073
-
-
-932,073
6,266,855,614
11.98
-
52,309,149
-626,411

메테우스대체투자사모투자신탁37호
비상장
2021.10.19
일반투자
10,000,000
10,000,600
15.87
10,482,909
-
-
563,277
10,000,600
15.87
11,046,186
283,231,964
10,629,977

케이원 제19호 리츠[판교 다산타워 오피스]
비상장
2021.11.12
일반투자
3,300,000
66,000
4.11
2,131,008
-
-
432,234
66,000
4.11
2,563,242
166,080,213
-1,027,970

김포 학운 케이원 김포로지스 PFV
비상장
2021.11.19
일반투자
1,194,000
238,800
19.90
1,194,000
-
-
-
238,800
19.90
1,194,000
372,139,486
-6,386,912

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁
비상장
2021.11.23
일반투자
2,000,000
2,000,000
26.00
2,000,000
-
-
-
2,000,000
26.00
2,000,000
7,227,406
10,424

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
비상장
2022.02.17
일반투자
500,000
500,000,000
1.28
322,880
-
-
65,490
500,000,000
1.28
388,370
39,528,449
251,266

코람코일반사모부동산142호
비상장
2022.02.17
일반투자
1,200,000
1,201,557,458
5.26
1,037,856
-
-
86,448
1,201,557,458
5.26
1,124,304
22,829,699
-9,767

케이원 제23호 리츠[역삼 멀티캠퍼스 오피스]
비상장
2022.03.14
일반투자
300,000
100,000
3.26
3,384,382
-
-
529,914
100,000
3.26
3,914,296
303,413,144
305,156

이천 부필리 PFV1(케이원물류센터)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
18,179,039
-73,217

이천 부필리 PFV2(디케이로지스PFV)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
14,647,797
-55,199

대영디엘엠 PFV[목포 삼학도 평화누리]
비상장
2022.03.30
일반투자
1,000,000
200,000
14.28
1,167,200
-
-
86,200
200,000
14.28
1,253,400
2,611,950
-596,685

모노버스
비상장
2022.04.07
일반투자
3,999,600
3,333
14.28
1,799,892
-
-
-301,116
3,333
14.28
1,498,776
925,750
-2,245,398

케이원 프리미어 리츠
비상장
2022.04.21
일반투자
9,072,000
302,400
28.83
9,072,000
144,000
4,320,000
-
446,400
28.83
13,392,000
46,046,416
-81,671

키움평택PFV
비상장
2022.08.31
일반투자
2,000,000
400,000
18.18
2,000,000
-
-
-
400,000
18.18
2,000,000
21,947,710
-160,086

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
비상장
2022.09.14
단순투자
100,000
100,000
0.18
100,000
-
-
-
100,000
0.18
100,000
165,605,520
451,994

북항아이디씨피에프브이
비상장
2023.06.08
일반투자
1,500,000
1,500,000
5.00
1,500,000
-
-
-
1,500,000
5.00
1,500,000
120,806,903
-14,837,577

케이원 제24호 리츠[HJ중공업 서울사옥]
비상장
2023.08.25
일반투자
3,000,000
60,000
4.42
3,614,880
-
-
-16,800
60,000
2.87
3,598,080
258,909,899
912,948

대전 하이엔드 개발
비상장
2023.09.14
일반투자
500,000
100,000
8.33
500,000
-
-
-
100,000
5.00
500,000
104,471,736
-813,593

케이원 제25호 리츠[인천검단 AB21-2BL]
비상장
2024.03.18
일반투자
1,300,000
-
-
-
260,000
1,300,000
-88,660
260,000
1.79
1,211,340
110,343,041
-223,055

케이원 제26호 리츠[보령빌딩]
비상장
2024.05.09
일반투자
800,000
-
-
-
32,000
800,000
86,330
32,000
2.22
886,330
158,037,720
-1,931,439

케이원 제27호 리츠[파주 운정3]
비상장
2024.06.11
일반투자
2,300,000
-
-
-
460,000
2,300,000
-31,280
460,000
2.11
2,268,720
166,652,039
-15,561

케이원 제28호 리츠
비상장
2024.11.28
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
300,000
-

합 계
187,502,998,508
-
382,903,496
47,716,842,000
69,868,463
-7,737,576
235,219,840,508
-
445,034,383
6,956,941,305
-408,717,829

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

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2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.