한국자산신탁 — 증권신고서(채무증권) (20250212)
제출인: 한국자산신탁

증권신고서(채무증권)
6.0
한국자산신탁

N

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2025년 02월 12일

회 사 명 :
한국자산신탁 주식회사

대 표 이 사 :
김 규 철

본 점 소 재 지 :
서울시 강남구 테헤란로 306 (역삼동 706-1) 카이트타워

(전 화) 02-2112-6300

(홈페이지) http://www.kait.com

작 성 책 임 자 :
(직 책) 경영지원본부장 (성 명) 신 찬 혁

(전 화) 02-2112-6451

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
한국자산신탁(주) 제9-1회 무기명식 이권부 무보증사채한국자산신탁(주) 제9-2회 무기명식 이권부 무보증사채

모집 또는 매출총액 :
100,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 한국자산신탁(주) → 서울특별시 강남구 테헤란로 306 (역삼동, 카이트타워) 케이비증권(주) → 서울시 영등포구 여의나루로 50

【 대표이사 등의 확인 】

한국자산신탁9_대표이사확인서

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

[국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험]
가. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기후행산업으로, 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가
있습니다. 한국은행이 2024년 11월 발간한 '경제전망보고서'에 따르면, 2024년 국내 경제 성장률은 2.2%, 2025년 국내 경제 성장률은 1.9%, 2026년 국내 경제 성장률은 1.8%를 기록하며 국내 경제는 성장률이 둔화될 것으로 전망하였습니다. 2023년 하반기부터 수출을 중심으로 국내 경기는 점진적인 경기 회복세를 보였으나, 2024년 하반기부터 그간 견조했던 수출 증가세가 둔화됨에 따라 성장률이 낮아질 것으로 전망됩니다. 한편, IMF는 최근 전망보고서를 통해 우리나라의 2025년 경제 성장률 전망치는 10월 전망 대비 0.1%p 상향조정한 3.3%로 전망하였습니다.
최근 국내외 경제는 COVID-19이후 인플레이션을 거쳐 저성장 기조에 접어들고 있으며, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 러시아-우크라이나 전쟁 및 중동분쟁에 따른 지정학적 리스크, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 상존하고 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의
하시기 바랍니다.
[부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험]
나. 회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세이며, 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다.
2022년말부터는 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2023년말 기준 토지신탁 수탁고가 감소
하였습니다. 그러나
2024년말 기준 토지신탁 수탁고는 2023년말 대비 소폭 상승한 수치를 기록
하였습니다.
향후 부동산시장이 침체가 지속되는 경우 전체 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상
됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
[경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험]
다. 2024년 3분기말 기준
당사를 비롯한 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 그 중 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는 2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화
되었습니다. 또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화
될 수도 있습니다.
[개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소]
라.
개발신탁은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바, 부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험
이 있습니다.
비개발사업은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다. 관리형 토지신탁 중
책임준공형 관리형 토지신탁은 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우, 부동산 신탁사가 사전에 협의된 기한 내에 책임준공의무를 부담
하는 신탁상품입니다. 공사 완수 전 시공사에 문제가 발생하면 신탁사가 책임준공 기한 내 완공하여야 하며, 완공 책임을 지지 못할 경우 PF 대주단에 원리금에서 발생한 손해를 배상할 책임을 집니다.
책임준공형 관리형 토지신탁은 상대적으로 시공사의 신용도가 열위한 사업장의 비중이 높은 가운데 자재비와 금리 상승에 이어 미분양 리스크도 확대되어, 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발 채무과 현실화될 경우 신탁사의 유동성과 자본력에 큰 부담으로 작용할 수 있는점 유의하시기 바랍니다.

[국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험]
마.
2024년 3분기말 기준 누적 건설수주액은 140조 1,286억원으로 전년 동기 대비 0.4% 증가하며 비슷한 수준을 기록
하였습니다.
철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의
하시기 바랍니다. 2024년 들어 준공 후 미분양 물량은 모든 월에 증가하며 12월 기준 21,480호를 기록하는 등 준공 후 미분양 물량은 재차 증가하였습니다.
준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 미분양 주택 물량이 전년 대비 큰 폭으로 감소하기는 하였으나, 건설사에 부담이 큰 준공후 미분양 물량에 대해서 유심히 모니터링할 필요가 있습니다
. 향후 인플레이션 대응 정책 방향에 따라 고금리 기조가 지속될 수 있으며 지방 미분양 수치는 높은 수준을 유지할 것으로 전망합니다.
향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면, 차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[정부 규제 및 제도 측면의 위험요인]
바.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향을 미쳐왔습니다.
정부는 2024년 1월 10일 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표하였습니다. 정부는 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형을 강조하며 이를 통해 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력을 회복할 것을 기대하고 있습니다. 그러나,
일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하며 완화책의 결과가 반드시 부동산 안정을 이끄는 것은 아니기에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다.
다만, 부동산 시장에서 정부 정책이 가장 중요한 변수 중 하나인 바, 향후 다시금 정부의 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.
[부동산PF 유동성 위기에 관한 사항]
사. 2022년 강원도중도개발공사(GJC)의 레고랜드발 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건, 새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등
부동산 시장에 부정적인 영향을 주는 사건들이 연이어 발생하며, 부동산 경기는 위축된 상황입니다. 또한, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였고 2024년 1월 12일 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 이와 같은 PF 부실 우려 현실화로, 부동산 PF시장 투자심리 악화가 지속될 경우 건설사 및 시행사의 자금 조달 여력이 더욱 저하될 수 있습니다. 국내 부동산 경기 침체 지속으로 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하가 발생할 경우, 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

회사위험

[영업수익 및 영업손익에 관한 사항]
가.
2024년 3분기에는 부동산 시장 침체기로 인한 신탁 수수료 수익 감소 및 전년도 부동산펀드 및 PFV 관련 배당·분배금 수익의 기저효과로 영업수익이 전년 동기 대비 9.2% 감소한 1,700억원을 기록
하였습니다.
2024년 3분기 영업이익은 전년 동기 대비 51.3% 감소한 435억을 기록하였는데, 이는 전년 동기 대비 이자비용이 144억원에서 194억원으로 증가하였고, 신용손실충당금이 300억원에서 519억원으로 증가한 것에 기인
합니다. 신용손실충당금은 대출채권에서 손실이 일어날 것으로 보고 일정 비중의 충당금을 쌓아 발생하는 비용으로, PF 발 리스크가 확대됨에 따라 충당금 설정방식을 강화하며 신용손실충당금 규모가 확대된 것으로 판단됩니다.
최근 높은 시중금리에 따른 부동산개발시장의 시장상황 악화와 공사비 상승 등으로 인해 신탁계정대 규모가 확대될 경우 조달 및 관련 자산 대손 부담이 회사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
당사는 차입형 토지신탁을 주력 사업으로 영위하고 있으나, 2021년 이래로 차입형 토지신탁 수주액이 감소함에 따라 영업수익 중 차입형토지신탁보수와 신탁계정대이자를 합산한 차입형토지신탁 관련 수익 비중(금액)은 2021년말 33.9%(830억원), 2022년말 28.1%(816억원), 2023년말 25.9%(847억원)을 기록하며 감소추세를 나타내고 있습니다.

2024년 3분기 기준으로는 40.9%(661억원)를 기록하며, 전년 동기 37.7%(625억원) 대비 소폭 상승한 수치를 기록하였습니다.
향후 정부 부동산 정책 및 규제, 고금리 장기화 등 부동산개발 관련 금융시장 환경의 변화로 인해 차입형토지신탁 상품에 대한 시장 수요가 감소하여 수주액의 규모가 축소되거나, 충당금 설정액 및 대출채권관련 손실이 증가할 경우 당사 수익성이 악화될 수 있는 점
투자자 여러분들께서는 유의하시기 바랍니다.
[재무비율 관련 위험]
나. 당사는 2021년부터 분양실적 개선과 미분양 담보대출 실행으로 신탁계정대여금을 회수하면서 부채비율이 개선되었고, 이에 부채비율이 2021년말 48.9%에서 2022년말 46.3%까지 감소하였습니다. 2023년에는 부동산 시장 악화로 인해 신탁계정대 투입이 확대되었음에도 불구하고, 장기간의 이익누적에 따라 자본금 규모가 확대된 영향으로 부채비율은 43.0%로 감소하였습니다. 그러나 2024년 3분기말 기준 부채비율은 58.0%로 증가하였는데, 이는 분양률 저조와 공사비 급등으로 인한 부족 자금을 신탁계정으로 조달하여 부채규모가 확대된 영향입니다.
현재 당사의 부채비율 및 차입금의존도가 감소하였으나, 향후 부동산 시장 침체의 장기화에 따라 신탁계정대 확대로 차입금이 증가하거나, 당사의 수익성이 악화될 경우 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다
.
당사는 높은 개발신탁 비중을 지니고 있으며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후 개발신탁 사업 규모가 확대하거나 기 수주된 차입형토지신탁 사업장의 잔여사업비가 증가할 경우, 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재합니다. 이 경우 재무지표가 악화될 수 있으며 이자비용 부담이 증가되어 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있으니
, 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험]
다. 2020년 이후 분양시장 호조에 따라 당사의 총 신탁계정대 규모는 2021년말 2,615억원에서 2022년말 2,240억원으로 감소하였으며, 자산건전성도 개선되며 2022년말 요주의 이하자산 규모(비율) 1,591억원(62.2%)을 기록하며 2021년말 2,626억원(78.4%) 대비 축소되는 모습을 나타냈습니다. 그러나, 이후
부동산 경기가 침체 국면에 접어들면서 2024년 3분기말 신탁계정대는 6,932억원으로 2023년말 대비 2,243억원 증가
하였으며,
진행 사업장의 분양성과 부진과 미착공 정비 사업에 대한 건전성 분류 강화로 요주의이하자산 규모(비율)가 2024년 3분기말 기준 7,241억원(98.2%)으로 증가
하였습니다. 부동산 경기 침체가 지속되고 있는 상황으로 향후 신탁계정대 규모가 증가할 것으로 예상되고 있으며, 자산건전성이 추가적으로 악화될 가능성을 배제할 수 없으므로 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다
. 향후 부동산 시장 침체가 심화될 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 또한, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사결정에 고려하시기 바랍니다
[책임준공형 관리형 토지신탁 관련 위험]
라.
2024년 9월말 기준 당사의 책임준공의무 부담 사업 중 미준공된 사업장은 7건으로 보증한도금액은 5,488억원 규모입니다. 해당사업에 대하여 당사가 책임준공의무를 책임준공기한내 이행하지 못할 경우 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다.
일반적으로 시공사 부도가 발생하면 기존 공사비가 증액되기 때문에 이해당사자(사업자, PF 대주 및 대체시공사)간의 협의가 원활하게 진행되지 않거나 시공 기간이 책임준공기한을 초과하는 경우, 부동산신탁사의 고유자금이 투입될 수 있습니다. 또한, 신탁사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 금융기관에 손해 배상 의무 부담이 발생합니다.
당사는 기술본부에 건축사 및 기술사 등 전문 인력을 갖추어 사업장을 지속적으로 모니터링하며 리스크를 최소화하고자 노력하고 있습니다. 그러나, 이러한 당사의 노력에도 불구하고 부동산 경기침체가 장기화되어 시공사가 부실화되거나 책임준공 의무를 미이행하여 당사의 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발부채가 현실화 될 경우, 준공을 위한 추가적인 자금 투입 또는 손해배상 부담으로 인해 당사의 유동성 및 재무건전성이 급격히 악화될 수 있습니다.
투자자분들께서는 부동산 경기 추이와 각 사업장 준공 위험을 면밀하게 모니터링하시어 투자에 임하시길 바랍니다.
[소송 관련 위험]
마. 부동산신탁사업 특성상 소송 관련 우발부채 부담이 상존하고 있어, 향후 주요 소송의 진행경과에 대한 모니터링이 필요합니다. 당사는 2025. 2. 11. 현재 신탁사업과 관련하여, 283건의 소송(소송물가액 238,491백만원)에 피소되어 소 계속 중에 있으며, 73건의 소송(소송물가액 52,850백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.
당사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없습니다.
회사의 영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 존재하지 않는 것으로 판단되나,
일부 소송은 고유계정(당사)에도 영향을 미칠 가능성이 있어 보다 면밀히 진행경과를 관찰할 필요가 있습니다. [최대주주의 현황]
바.
신고서 제출일 현재 엠디엠을 포함한 최대주주 및 특수관계인은 당사의 지분 53.62%를 보유하고 있습니다.
당사의 최대주주는 2011년 7월 12일 대신엠에스비사모투자전문회사에서 (주)엠디엠으로 변경되었습니다.
[우발상황 및 약정사항에 따른 위험]
사.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.투자자 여러분께서는
당사의 우발부채와 관련한 상황
을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.
[유가증권 가치변동 위험]
아. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라
유가증권 처분손실 및 손상차손이 발생할 가능성이 존재
합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우
추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.
[연결회사의 수익성 악화 및 자금 지원에 따른 위험]
자. 당사의 연결대상 종속회사로는 한국자산캐피탈(주)가 있으며 연결 종속회사의 재무상태 및 경영성과가 당사의 연결재무제표에 영향을 미치게 됩니다. 현재 한국자산캐피탈은 빠른 속도로 성장하고 있으나,
향후 부동산 시장의 침체로 인해 한국자산캐피탈의 수익성 및 자산 건전성이 악화될 수 있습니다.
이 경우,
한국자산캐피탈의 지원을 위한 현금 유출이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 이로 인해 당사의 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의
하시길 바랍니다.
[특수관계자와의 거래 관련 위험]
차. 당사는 특수관계자와의 거래내역 및 채권/채무가 발생하고 있으며, 2023년말 기준 당사와 이해관계자간 매출 등 거래는 수익 약 90억원, 비용 43억원이 발생하였으며, 이해관계자간의 거래에서 발생한 수익은 별도기준 영업수익의 4.3%를 차지하고 있습니다. 당사의 이해관계자 거래는 관련 규정 등 내부통제제도에 의해 적절히 통제되고 있으나,
향후 관계회사 등에 대한 매출규모가 확대되는 경우 해당 관계회사의 영업실적 및 사업추진 여건에 따라 당사의 매출 및 수익성에도 영향을 미칠 수 있습니다.

기타 투자위험

[채권상장 여부 및 환금성 제약 관련 위험]
가. 금번 발행되는
제9-1회 및 제9-2회 무보증사채는 채권상장요건을 충족
하여 환금성위험은 낮을 것으로 판단되나,
매매가 원활하게 이루어지지 않거나, 평가손실을 입을 경우에는 환금성이 제
약될 수 있습니다.
[사채에 대한 기한의 이익 상실]
나. 당사가
본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수
있습니다.
[증권신고서 정정에 따른 발행일자 변경 위험]
다. 본 증권신고서상의
공모일정은 확정된 것이 아니며, 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생시 변경될 수 있습니다
. 또한 증권신고서 제출 이후 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생 등으로 증권신고서의 내용이 수정될 수 있습니다. 이에 따라 투자자 여러분께서는 최종의 증권신고서 및 투자설명서의 내용을 참고하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.
[효력발생의 의미]
. 증권신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조제2항에 규정된 바와 같이
증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.[원리금상환 불이행 위험]
마.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 금융기관 등이 보증한 것이 아니며,정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 무보증 공모사채
이며, 본 채권의
원리금 상환을 한국자산신탁(주)가 전적으로 책임
집니다.
[신용등급 평정 관련 위험]
바. 본 사채는 NICE신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로부터 각각 A0(안정적), A0(안정적) 등급을 받았습니다.
[외부 환경 변황에 따른 평가 위험]
사. 당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
9-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
40,000,000,000
모집(매출)총액
40,000,000,000

발행가액
40,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2027년 02월 24일

원리금지급대행기관
NH농협은행(주)역삼금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2025년 02월 03일
한국기업평가
회사채 (A0)

2025년 02월 04일
나이스신용평가
회사채 (A0)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
4,000,000
40,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2025년 02월 24일
2025년 02월 24일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금
10,000,000,000

채무상환자금
30,000,000,000

발행제비용
119,920,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 01월 23일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 02월 24일이며, 상장예정일은 2025년 02월 25일임.

주1) 본 사채는 2025년 02월 14일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 등(K-Bond 프로그램을 사용하지 못하는 불가피한 상황의 경우 Fax 접수 방법 등 이용)을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2)
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.

회차 :
9-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
60,000,000,000
모집(매출)총액
60,000,000,000

발행가액
60,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2028년 02월 24일

원리금지급대행기관
NH농협은행(주)역삼금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2025년 02월 03일
한국기업평가
회사채 (A0)

2025년 02월 04일
나이스신용평가
회사채 (A0)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
6,000,000
60,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2025년 02월 24일
2025년 02월 24일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금
60,000,000,000

발행제비용
178,220,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 01월 23일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶
본 사채의 상장신청예정일은 2025년 02월 24일이며, 상장예정일은 2025년 02월 25일임.

주1) 본 사채는 2025년 02월 14일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 등(K-Bond 프로그램을 사용하지 못하는 불가피한 상황의 경우 Fax 접수 방법 등 이용)을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
9-1

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
40,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
40,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매1개월마다 연 이율의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일인 경우에는 그 다음 영업일에 이자를 지급하고 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2025년 03월 24일, 2025년 04월 24일, 2025년 05월 24일, 2025년 06월 24일,2025년 07월 24일, 2025년 08월 24일, 2025년 09월 24일, 2025년 10월 24일,2025년 11월 24일, 2025년 12월 24일, 2026년 01월 24일, 2026년 02월 24일,2026년 03월 24일, 2026년 04월 24일, 2026년 05월 24일, 2026년 06월 24일,2026년 07월 24일, 2026년 08월 24일, 2026년 09월 24일, 2026년 10월 24일,2026년 11월 24일, 2026년 12월 24일, 2027년 01월 24일, 2027년 02월 24일.

신용평가 등급
평가회사명
한국기업평가(주) / NICE신용평가(주)

평가일자
2025년 02월 03일 / 2025년 02월 04일

평가결과등급
A0(안정적) / A0(안정적)

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2027년 02월 24일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한

2027년 02월 24일

납 입 기 일
2025년 02월 24일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
NH농협은행(주) 역삼금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 01월 23일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 02월 24일이며, 상장예정일은 2025년 02월 25일임.

주1) 본 사채는
2025년 02월 14일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 등(K-Bond 프로그램을 사용하지 못하는 불가피한 상황의 경우 Fax 접수 방법 등 이용)을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2)
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.

회 차 :
9-2

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
60,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
60,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매1개월마다 연 이율의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일인 경우에는 그 다음 영업일에 이자를 지급하고 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2025년 03월 24일, 2025년 04월 24일, 2025년 05월 24일, 2025년 06월 24일,2025년 07월 24일, 2025년 08월 24일, 2025년 09월 24일, 2025년 10월 24일,2025년 11월 24일, 2025년 12월 24일, 2026년 01월 24일, 2026년 02월 24일,2026년 03월 24일, 2026년 04월 24일, 2026년 05월 24일, 2026년 06월 24일,2026년 07월 24일, 2026년 08월 24일, 2026년 09월 24일, 2026년 10월 24일,2026년 11월 24일, 2026년 12월 24일, 2027년 01월 24일, 2027년 02월 24일,2027년 03월 24일, 2027년 04월 24일, 2027년 05월 24일, 2027년 06월 24일,2027년 07월 24일, 2027년 08월 24일, 2027년 09월 24일, 2027년 10월 24일,2027년 11월 24일, 2027년 12월 24일, 2028년 01월 24일, 2028년 02월 24일.

신용평가 등급
평가회사명
한국기업평가(주) / NICE신용평가(주)

평가일자
2025년 02월 03일 / 2025년 02월 04일

평가결과등급
A0(안정적) / A0(안정적)

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2028년 02월 24일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한

2028년 02월 24일

납 입 기 일
2025년 02월 24일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
NH농협은행(주) 역삼금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 01월 23일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2025년 02월 24일이며, 상장예정일은 2025년 02월 25일임.

주1) 본 사채는
2025년 02월 14일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 등(K-Bond 프로그램을 사용하지 못하는 불가피한 상황의 경우 Fax 접수 방법 등 이용)을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2)
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사, CFO, 재무팀장 등- 대표주관회사 담당 임원, 팀장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식

대표주관회사는 한국자산신탁(주)의 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 동일 신용등급 회사채의 스프레드 동향, 동종 업계의 최근 회사채 발행금리 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. - 제9-1회: 수요예측시 공모희망금리는
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.
- 제9-2회: 수요예측시 공모희망금리는
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.

공모희망금리 밴드 산정 근거는 아래 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.[제9-1회]① 최저 신청수량: 10억원② 최고 신청수량: 400억원③ 수량단위: 10억원④ 가격단위: 1bp[제9-2회]① 최저 신청수량: 10억원② 최고 신청수량: 600억원③ 수량단위: 10억원④ 가격단위: 1bp수요예측기간은 2025년 02월 14일 09시부터 16시까지로 합니다.

배정대상 및 기준

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 대표주관회사가 결정합니다.※ "무보증사채 수요예측 모범규준"제5조(배정에 관한 사항)가. 배정기준 운영 - 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다. 나. 배정시 준수 사항 - 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다. ① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것 ② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것 다. 배정시 가중치 적용 - 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다. ① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준 ② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소 라. 납입예정 물량 배정 원칙 - 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다. "무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 제라항에 따라 대표주관회사인 케이비(주)는 공모채권을 배정함에 있어 "수요예측에 참여한 "기관투자자"("증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조 제7항의 "신탁업자". 이하 "수요예측 참여자"로 한다.)에 대해 우대하여 배정합니다.

※ 본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정 - 2. 배정"을 참고하시기 바랍니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정 근거

대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 한국자산신탁(주)의 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.
가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향
① 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 및 3년 만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)(이하 '개별민평금리'라고 한다.)과 A0 등급 2년 및 3년 만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)

[한국자산신탁 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2025년 02월 11일 기준)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

한국자산신탁(주) 2년 만기
-
4.977
4.478
4.454
4.636

한국자산신탁(주) 3년 만기
-
5.073
4.788
4.729
4.863

자료: 본드웹

[A0 등급민평 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2025년 02월 11일 기준)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

A0 등급 2년 만기
3.506
3.557
3.538
3.554
3.538

A0 등급 3년 만기
3.766
3.839
3.838
3.829
3.818

자료: 본드웹

② 국고채권, A0 무보증회사채, 발행회사인 한국자산신탁(주)의 최근 3개월(2024.11.11~2025.02.11)간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(2년 만기)]

(단위: %, %p.)

일자
2년 평가금리
2년 Credit Spread

(A)국고채권시가평가수익률
(B)A0 등급민평
(C) 한국자산신탁개별민평
(B-A) 국고대비등급민평 스프레드
(C-A) 국고대비개별민평 스프레드

2025-02-11
2.695
3.538
4.636
0.843
1.941

2025-02-10
2.697
3.535
4.633
0.838
1.936

2025-02-07
2.704
3.548
4.646
0.844
1.942

2025-02-06
2.670
3.522
4.619
0.852
1.949

2025-02-05
2.664
3.517
4.614
0.853
1.950

2025-02-04
2.672
3.524
4.619
0.852
1.947

2025-02-03
2.650
3.506
4.602
0.856
1.952

2025-01-31
2.645
3.503
4.601
0.858
1.956

2025-01-24
2.642
3.510
4.608
0.868
1.966

2025-01-23
2.653
3.521
4.619
0.868
1.966

2025-01-22
2.641
3.524
4.622
0.883
1.981

2025-01-21
2.632
3.511
4.610
0.879
1.978

2025-01-20
2.670
3.525
4.623
0.855
1.953

2025-01-17
2.647
3.492
4.590
0.845
1.943

2025-01-16
2.680
3.519
4.616
0.839
1.936

2025-01-15
2.730
3.576
4.671
0.846
1.941

2025-01-14
2.706
3.554
4.649
0.848
1.943

2025-01-13
2.727
3.583
4.679
0.856
1.952

2025-01-10
2.653
3.513
4.607
0.860
1.954

2025-01-09
2.619
3.489
4.584
0.870
1.965

2025-01-08
2.640
3.513
4.609
0.873
1.969

2025-01-07
2.672
3.534
4.629
0.862
1.957

2025-01-06
2.694
3.560
4.656
0.866
1.962

2025-01-03
2.663
3.531
4.627
0.868
1.964

2025-01-02
2.678
3.561
4.658
0.883
1.980

2024-12-31
2.765
3.658
4.754
0.893
1.989

2024-12-30
2.765
3.658
4.754
0.893
1.989

2024-12-27
2.770
3.666
4.762
0.896
1.992

2024-12-26
2.796
3.701
4.796
0.905
2.000

2024-12-24
2.765
3.675
4.770
0.910
2.005

2024-12-23
2.734
3.644
4.740
0.910
2.006

2024-12-20
2.730
3.635
4.730
0.905
2.000

2024-12-19
2.698
3.617
4.714
0.919
2.016

2024-12-18
2.637
3.566
4.662
0.929
2.025

2024-12-17
2.714
3.624
4.720
0.910
2.006

2024-12-16
2.661
3.572
4.668
0.911
2.007

2024-12-13
2.651
3.564
4.659
0.913
2.008

2024-12-12
2.665
3.577
4.672
0.912
2.007

2024-12-11
2.658
3.573
4.668
0.915
2.010

2024-12-10
2.637
3.560
4.657
0.923
2.020

2024-12-09
2.629
3.553
4.649
0.924
2.020

2024-12-06
2.670
3.592
4.698
0.922
2.028

2024-12-05
2.650
3.573
4.680
0.923
2.030

2024-12-04
2.679
3.599
4.705
0.920
2.026

2024-12-03
2.640
3.560
4.668
0.920
2.028

2024-12-02
2.623
3.544
4.651
0.921
2.028

2024-11-29
2.669
3.580
4.688
0.911
2.019

2024-11-28
2.697
3.619
4.727
0.922
2.030

2024-11-27
2.800
3.705
4.813
0.905
2.013

2024-11-26
2.824
3.731
4.842
0.907
2.018

2024-11-25
2.830
3.732
4.843
0.902
2.013

2024-11-22
2.870
3.770
4.882
0.900
2.012

2024-11-21
2.892
3.781
4.894
0.889
2.002

2024-11-20
2.928
3.816
4.936
0.888
2.008

2024-11-19
2.937
3.828
4.948
0.891
2.011

2024-11-18
2.962
3.850
4.973
0.888
2.011

2024-11-15
2.975
3.867
4.989
0.892
2.014

2024-11-14
2.953
3.856
4.978
0.903
2.025

2024-11-13
2.980
3.869
4.993
0.889
2.013

2024-11-12
2.937
3.837
4.962
0.900
2.025

2024-11-11
2.930
3.834
4.959
0.904
2.029

자료: 본드웹주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(3년 만기)]

(단위: %, %p.)

일자
3년 평가금리
3년 Credit Spread

(A)국고채권시가평가수익률
(B)A0 등급민평
(C) 한국자산신탁개별민평
(B-A) 국고대비등급민평 스프레드
(C-A) 국고대비개별민평 스프레드

2025-02-11
2.637
3.818
4.863
1.181
2.226

2025-02-10
2.632
3.813
4.858
1.181
2.226

2025-02-07
2.645
3.827
4.872
1.182
2.227

2025-02-06
2.588
3.774
4.817
1.186
2.229

2025-02-05
2.572
3.760
4.804
1.188
2.232

2025-02-04
2.581
3.768
4.810
1.187
2.229

2025-02-03
2.563
3.753
4.795
1.190
2.232

2025-01-31
2.570
3.760
4.802
1.190
2.232

2025-01-24
2.560
3.758
4.802
1.198
2.242

2025-01-23
2.565
3.763
4.807
1.198
2.242

2025-01-22
2.577
3.775
4.820
1.198
2.243

2025-01-21
2.570
3.767
4.814
1.197
2.244

2025-01-20
2.621
3.822
4.868
1.201
2.247

2025-01-17
2.587
3.793
4.835
1.206
2.248

2025-01-16
2.625
3.831
4.873
1.206
2.248

2025-01-15
2.680
3.890
4.930
1.210
2.250

2025-01-14
2.647
3.861
4.898
1.214
2.251

2025-01-13
2.665
3.878
4.916
1.213
2.251

2025-01-10
2.570
3.790
4.825
1.220
2.255

2025-01-09
2.496
3.727
4.762
1.231
2.266

2025-01-08
2.500
3.735
4.768
1.235
2.268

2025-01-07
2.511
3.751
4.783
1.240
2.272

2025-01-06
2.523
3.767
4.798
1.244
2.275

2025-01-03
2.470
3.714
4.744
1.244
2.274

2025-01-02
2.501
3.746
4.776
1.245
2.275

2024-12-31
2.596
3.841
4.871
1.245
2.275

2024-12-30
2.596
3.841
4.871
1.245
2.275

2024-12-27
2.625
3.867
4.897
1.242
2.272

2024-12-26
2.670
3.909
4.938
1.239
2.268

2024-12-24
2.624
3.865
4.893
1.241
2.269

2024-12-23
2.609
3.843
4.872
1.234
2.263

2024-12-20
2.612
3.843
4.874
1.231
2.262

2024-12-19
2.600
3.831
4.861
1.231
2.261

2024-12-18
2.541
3.774
4.805
1.233
2.264

2024-12-17
2.618
3.844
4.876
1.226
2.258

2024-12-16
2.551
3.778
4.809
1.227
2.258

2024-12-13
2.536
3.762
4.793
1.226
2.257

2024-12-12
2.547
3.775
4.807
1.228
2.260

2024-12-11
2.535
3.763
4.797
1.228
2.262

2024-12-10
2.516
3.746
4.780
1.230
2.264

2024-12-09
2.573
3.741
4.774
1.168
2.201

2024-12-06
2.622
3.787
4.822
1.165
2.200

2024-12-05
2.600
3.765
4.802
1.165
2.202

2024-12-04
2.625
3.790
4.825
1.165
2.200

2024-12-03
2.585
3.750
4.787
1.165
2.202

2024-12-02
2.565
3.730
4.769
1.165
2.204

2024-11-29
2.611
3.770
4.811
1.159
2.200

2024-11-28
2.640
3.799
4.841
1.159
2.201

2024-11-27
2.740
3.896
4.942
1.156
2.202

2024-11-26
2.772
3.929
4.979
1.157
2.207

2024-11-25
2.771
3.929
4.980
1.158
2.209

2024-11-22
2.817
3.973
5.024
1.156
2.207

2024-11-21
2.830
3.986
5.037
1.156
2.207

2024-11-20
2.875
4.028
5.080
1.153
2.205

2024-11-19
2.887
4.040
5.087
1.153
2.200

2024-11-18
2.915
4.067
5.114
1.152
2.199

2024-11-15
2.937
4.090
5.128
1.153
2.191

2024-11-14
2.927
4.080
5.118
1.153
2.191

2024-11-13
2.942
4.095
5.126
1.153
2.184

2024-11-12
2.900
4.053
5.084
1.153
2.184

2024-11-11
2.900
4.053
5.084
1.153
2.184

자료: 본드웹주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

나. 최근 3개월 (2024.11.11 ~2025.02.11) 동일등급(A0), 동일만기(2년, 3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

<2년 및 3년만기, A0등급>

(2025년 02월 11일 기준)
(단위 : 억원, %)

만기
발행회사
등급
발행일
공모금액
발행금액
기준
금리밴드
발행조건
경쟁률

2년
에이치에스효성첨단소재5-1
A0
2024.11.27
300
480
개별민평
-50bp~+30bp
-10bp
4.77 : 1

에이치디현대케미칼10-1
A0
2025.01.24
400
800
등급민평
-30bp~+60bp
+55bp
4.15 : 1

3년
에이치에스효성첨단소재5-2
A0
2024.11.27
300
430
개별민평
-50bp~+30bp
-22bp
2.10 : 1

에이치디현대케미칼10-2
A0
2025.01.24
500
700
등급민평
-30bp~+70bp
+60bp
4.00 : 1

자료 : 금융감독원 전자공시시스템주1) 발행일 기준주2) 경쟁률= 수요예측 총참여금액/ 공모금액

최근 3개월간 발행된 동일등급(A0등급) 2년물 및 3년물 회사채 발행내역은 총 4건이 있었으며, 이 중 2건은 만기 2년, 2건은 만기 3년으로 설정하였습니다. 수요예측 공모희망금리는
2건은 등급민평을 기준으로 설정하였으며, 2건은 개별민평으로 설정하였습니다. 수요예측 시 공모희망 금리밴드는 상단은 +30bp ~ +70bp 사이에서 설정되었습니다. 발행확정 가산금리는 종목에 따라 편차를 보이며 2년물의 경우 평균 +22.5bp, 3년물의 경우 평균 +19bp 수준에서 결정되었습니다. 우량채 대비 상대적으로 높은 금리 메리트 등을 바탕으로 4건 모두 수요예측 참여금액이 최초 모집금액을 초과하였습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이 회사채 발행시 동일 등급(A0) 2년 및 3년 회사채 발행이더라도 각사가 속한 해당산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 발행조건에 차이가 있었음을 확인 할 수 있었으나, 대부분 모집금액을 초과하는 수요를 모았으며 발행가산금리 또한 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

다. 최근 채권시장 동향

2020년 02월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호 심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 06월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞당겼고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션은 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다.2022년 03월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 05월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 06월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p. 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받았기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될 때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다.이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 07월 FOMC 0.75%p. 인상, 09월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월, 2023년 01월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p., 0.25%p. 추가 인상하였고, 2023년 03월, 05월, 07월에 각각 0.25%p. 추가 인상을 단행하였습니다.2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%)을 상향 조정하며 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 01일 FOMC에서도 기준금리를 동결하였습니다. 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리 동결함과 동시에 점도표 상 2024년말 기준금리 전망치를 현 수준보다 낮은 4.6%로 제시하며 사실상 2024년부터 기준금리 인하가 시작될 것을 시사하였습니다.한편, 2024년 01월 FOMC에서는 물가와 노동 시장 등의 상황이 점차 나아지고 있다고 평가하면서도 물가상승률이 목표치인 2%에 가까워진다는 더 확실한 증거가 필요하다며 기준금리를 동결하였습니다. 2024년 02월 FOMC에서는 연준 위원들이 섣부른 금리 인하는 위험하다는데 공감대를 형성했으며, 인플레이션이 2%대로 진입해 그 추세를 이어나가는 지 확인이 필요하다는 의견이 있어 기준금리를 동결하였습니다.
이어진 3월 FOMC에서는 연준은 만장일치 금리동결(5.50%) 및 QT 유지를 결정하였고, 5월 FOMC에서 연준은 다시 한번 만장일치 금리 동결(5.50%) 및 6월부터 QT 속도 조절을 결정하였습니다. 6월 FOMC에서 연준은 7회 연속 기준금리 동결 결정하였으나, 점도표 상의 기준금리 전망치를 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하며 연내 기준금리 1회 인하 가능성을 시사하였고, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 8회 연속 기준금리 동결 결정하였으며 금리인하를 위한 완화적 입장을 제시하으나, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다.2024년 9월 FOMC에서는 2022년 3월 금리 인상 개시 이후 2년 6개월만에 통화정책 기조를 전환하여, 2024년 9월, 11월, 12월 FOMC에서 고용시장을 견고하게 유지하기 위한 선제적인 대응으로 기준금리를 각각 50bp, 25bp, 25bp 인하하였습니다. 2025년 1월에는 다소 높은 수준의 인플레이션으로 인하여 기준금리를 동결하면서, 증권신고서 제출 직전 영업일 기준 현재 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하고 있습니다.국내의 경우 2021년 06월부터 지속된 이주열 총재의 기준금리 인상 발언 이후 2021년 8월 금통위에서 기준금리 0.25%p. 인상(기준금리 0.75%)을 결정하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 코로나19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 이후 2021년 11월과 2022년 01월에 각각 0.25%p.씩 추가 인상 하였으며, 2022년 04월과 5월 금통위에서도 0.25%p.를 인상하여 한국은행 기준금리는 1.75%로 상승하였습니다.한편, 2022년 07월 금통위는 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점(2022.06 소비자물가지수 6.0%) 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p. 인상하였습니다. 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 높은 물가 상승 압력에 대한 대응으로, 2022년 08월 25일 금통위에서는 0.25%p, 2022년 10월 12일 및 2022년 11월 24일 금통위에서는 각각 0.50%p. 및 0.25%p.의 기준금리 인상을 발표하였습니다.2022년 9월 강원중도개발공사(GJC)가 레고랜드 테마파크 기반 조성사업 추진을 위한 자금조달 목적으로 설립한 SPC인 아이원제일차(주)에서 발행한 2,050억원 규모의 ABCP의 EOD사유가 발생하며, 강원도가 지급금에 대해 지급할 의무가 발생하였으나 강원도는 지급보증 이행 대신 법윈에 기업회생 절차를 신청하겠다는 방침을 세우며 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건이 발생하였습니다.본 사건은 시장 내 투자자의 불안감을 급속도로 확대시키며 시장 악화가 가속화되었고, ABCP 시장 악화의 영향으로 채권시장도 급속도로 악화되었습니다. 투자심리가 위축되며 기관 내 유동성이 급격히 축소되었고, 정부에서 시장 악화에 대응하기 위해 채권시장안정화펀드, 산업은행 회사채, CP 매입 프로그램 및 등 정책지원 프로그램을 지속적으로 발표하였습니다. 5대 금융지주의 시장 지원조치와 은행채 발행규모 축소 등 금융시장안정화를 위한 은행권의 지원이 더해져 채권시장 유동성이 일부 회복되고 시장이 안정세를 보이기 시작하였습니다.2023년 01월 13일 금통위에서 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 2023년 02월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반 만에 기준금리를 동결하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였습니다. 5월 25일 시행된 5월 금통위에서 4월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 총재가 기자회견에서 6명의 금통위원 모두가 추가 금리 인상 가능성을 열어두고 있다고 언급하며 추가 인상이 언제든 가능하다고 언급하였습니다.7월 금통위에서 한국은행은 물가상승률이 둔화 흐름을 이어가고 있지만 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망되고 주요국의 통화정책, 가계부채 흐름 등을 지켜볼 필요성에 따라 긴축 기조를 유지하기로 판단하며 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다. 8월 금통위에서 한국은행은 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망되는 물가상승률, 주요국의 통화정책, 가계부채 등을 언급하며 기준금리 동결을 유지하였습니다.10월 금통위에서 한국은행은 물가상승률이 기조적인 둔화 흐름을 이어갈 것으로 전망되지만 주요국의 통화긴축 기조 장기화, 지정학적 리스크 증대 등으로 물가 및 성장 전망 경로의 불확실성이 크게 높아진 가운데 물가상승률의 둔화 속도가 당초 예상보다 완만해질 것으로 전망되고, 가계부채의 증가 흐름도 지켜볼 필요가 있다고 언급하며 기준금리 동결을 유지하였습니다. 11월 금통위에서도 경기 회복세가 뚜렷하지 않은 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융시장 불안도 여전해 금리를 올리기가 어렵고, 가계부채·물가 잠재 위험과 미국과의 최대폭(2.0%p) 금리차 등 때문에 내리기도 쉽지 않다는 이유로 기준금리 동결을 유지했습니다.2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였으며, 워크아웃 신청과 함께 태영건설은 부실징후기업으로 분류되었습니다. 신용평가사는 태영건설의 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정하였으며, 2024년 1월 11일 산업은행 등 주요 채권단이 1차 협의회에서 태영건설의 워크아웃 개시 여부를 투표한 결과 워크아웃이 확정되었습니다. 향후 3개월 동안 태영건설을 실사하여 정상화 가능성과 개선 방안 등을 검토할 예정입니다. 태영건설 워크아웃 이슈로 인해 중소형 건설사들의 연쇄적인 PF 이슈가 발생할 가능성이 제기되고 있으며, 연쇄적 PF 이슈가 발생할 경우 급격한 시장 유동성 위축이 나타날 가능성이 존재합니다.2024년 1월에 진행된 금통위 또한 물가 안정에 대한 확신이 필요하다는 근거를 바탕으로 기준금리를 동결하였고 2024년 2월,
4월 및 5월 금통위에서도 물가 상승률이 목표 수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지할 것이라며 기준금리 동결을 결정하였습니다. 7월 금통위 역시 기준금리 동결을 결정하며, 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습니다. 8월 금통위에서는 금리 인하가 수도권 집값과 가계대출 급등으로 이어질 수 있다며 정부의 거시건전성 정책 효과를 지켜본 이후에 피벗에 나서야 한다는 시각을 보이며 기준금리를 동결하였습니다. 한국은행은 10월 금통위에서 기준금리를 0.25%p 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p 인하하였으며, 2025년 1월 금통위에서는 국내 정치적 불확실성 및 경제 성장률 전망 하향금리를 근거로 동결을 결정하여 증권신고서 제출 직전 영업일 기준 한국의 기준금리는 3.00%를 기록하고 있습니다.향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

■ 최종 공모희망금리 결정금번 발행예정인 발행회사의 제9-1회 및 제9-2회 무보증 공모사채의 공모희망금리를 결정하기 위하여 발행회사와 대표주관회사는 가. 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향, 나. 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례 및 수요예측 참여 현황, 다. 채권시장 동향 등을 고려하였으며, 최종 공모희망금리는 아래와 같이 최종 결정하였습니다. [제9-1회]수요예측시 공모희망금리는
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.

[제9-2회]수요예측시 공모희망금리는
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. 수요예측(1) "대표주관회사"는 "증권인수업무등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.① 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것, 다만 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.

② 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 방법을 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"가 협의하여 서면접수 등의 수요예측방법을 결정한다.

(3) 수요예측 기간: 2025년 02월 12일 제출하는 증권신고서상에 명시된 수요예측기간을 따른다.

(4) "본 사채"의 수요예측 공모희망금리는 다음과 같다.[제9-1회]"본 사채"의 수요예측 시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.[제9-2회]"본 사채"의 수요예측 시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.

(5) 수요예측 결과는 "대표주관회사"가 5년간 보관한다.

(6) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "대표주관회사" 만 공유한다. 단, 법원, 금융 위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, "대표주관회사"는 관련 법령이 허용하는 범위 내에서 즉시 그 내용을 "발행회사"에게 통지하고 최소한의 자료만을 제공함으로써 정보의 기밀성이 유지되도록 최선을 다한다.

(7) 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "대표주관회사"의 수요예측 배정기준에 따라 "대표주관회사"가 결정한다.

(8) 수요예측에 따른 배정 후, "대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.(9) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.

(11) "대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(12) "대표주관회사"는 수요예측참여자가 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(13) "대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.(14) "대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니 된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.(15) 기타 본 조에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"을 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리

(1) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행 시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.

가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우

나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우

다. "인수단"과의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우

라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우

(3) "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체 없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다.

3. 공모금리 결정

(1) "본 사채"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라 "수요예측" 결과를 최대한 반영하여 "발행회사"와 "대표주관회사"가 합의하여 결정한다.

(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다.

(3) "대표주관회사"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다.

(4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.

(5) "대표주관회사"는 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다. 단, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다.

(6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여 "인수단"이 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다.

(7) "대표주관회사"와 "발행회사"는 금리 결정 시, 유효수요는 "대표주관회사"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다. 단, 필요 시 "대표주관회사"는 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

(8) "대표주관회사"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다.

(9) "대표주관회사"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다.

나. 청약 및 배정
1. 청약

(1) 일정

- 청약일: 2025년 02월 24일- 청약서 제출기한 :
2025년 02월 24일 09시부터 12시까지

- 청약금 납입기한 :
2025년 02월 24일 16시까지

(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.)만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자가 아닌 투자자를 말한다. 이하 같다)도 청약에 참여할 수 있다.

(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

① 교부장소 : 청약취급처의 본점

② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법

또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

③ 교부일시 :
2025년 02월 24일

④ 기타사항 :

a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

(5) 청약의 방법

① "대표주관회사"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2025년 02월 24일 12시까지 "대표주관회사"로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.

② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다.

(6) 청약단위: 최저청약금액은 일십억원으로 하며, 일십억원 이상은 일십억원 단위로 한다.

(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

(8) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점

(9) 청약금 납입일 : 2025년 02월 24일(10) "본 사채"의 발행일 :
2025년 02월 24일

(11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행 : NH농협은행(주) 역삼금융센터12) 전자등록기관: "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.(13) 전자등록신청:① "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.② 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제16조2항에 따라 "대표주관회사" 에게 위임한다.

2. 배정

(1) 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.

(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금액을 공제한 잔액을 제4조 제4항의 청약기간까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다. 이때 "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액 외에 추가로 청약에 참여할 경우 "대표주관회사"는 "수요예측 참여자"에게 우선 배정한다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있다.

(3) 제2호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아래 각 목의 방법으로 배정한다.(가) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정하되, 청약자별 배정금액의 일십억원 미만의 금액은 절사하며 잔여금액은 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.(나) 일반투자자 : 가목의 기관투자자 및 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 안분배정한다.

(다) 제3호에 따라 배정하는 경우, 청약 결과 초과 청약이 발생한 경우에는 경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분하되, 잔여물량이 최소화되도록 한다. 단, 잔여물량은 최대청약자부터 순차적으로 배정하되, 동순위 최대청약자가 잔여물량보다 많은 경우에는 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.

(라). 배정단위는 일십억원 단위로 한다.

(4) 상기 제1호 내지 제3호의 배정에도 불구하고 미달 금액("잔액인수금액")이 발생하는 경우, 제2조 제2항에 의해 그 미달된 잔액에 대해서 각 "인수단"의 "인수비율"에 따라 미달된 금액을 안분 배분하여 자기 책임 하에 인수한다.

(5) "인수단"은 상기 제4호에 따른 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일에 "본 사채"의 납입을 맡을 은행에 납입한다.

(6) "본 사채"의 "인수단"은 "대표주관회사" 중 케이비 주식회사가 납입일 당일 한국자산신탁 주식회사 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채의 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.(1) 교부장소 : 청약취급처의 본점 (2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.(3) 교부일시 : 2025년 02월 24일

(4) 기타사항 : ① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※ 관련법규
<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1., 2013.6.21.>1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

라. 일정(1) 납입기일: 2025년 02월 24일(2) 발행일:
2025년 02월 24일
마. 납입장소NH농협은행(주) 역삼금융센터
바. 상장일정(1) 상장신청예정일:
2025년 02월 24일(2) 상장예정일:
2025년 02월 25일
사. 사채권교부예정일 및 교부장소
본 사채에 대하여는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
아. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.(2) 본 사채권의 원리금지급은 한국자산신탁(주)가 전적으로 책임을 진다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차 : 9-1]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
40,000,000,000
0.20
총액인수

주) 본 사채의 발행가액은 수요예측 후 확정될 예정으로, 수요예측 결과에 따라 인수인의 인수금액이 조정될 수 있습니다.

[회 차 : 9-2]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
60,000,000,000
0.20
총액인수

주) 본 사채의 발행가액은 수요예측 후 확정될 예정으로, 수요예측 결과에 따라 인수인의 인수금액이 조정될 수 있습니다.

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 9-1,2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
100,000,000,000
8,000,000
정액수수료

다. 특약사항"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제18조 (특약사항)

"발행회사"는 "본 사채"의 발행일로부터 만기상환일 이전까지 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체 없이 "인수단"에게 통보하여야 한다. 단, 공시되어있는 경우 공시로 갈음한다.

1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의 등 결의가 있는 때

2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때

3. "발행회사"의 자산이나 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도

4. "발행회사"의 영업목적의 변경

5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때

6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 "발행회사"의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

7. "자산재평가법"에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

8. "발행회사" 자본총액의 100%이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있는 때 9. "발행회사" 자본총액의 100%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있는 때10. "발행회사"가 발행회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 회사의 영업 전부 또는 일부를 양수하고자 하는 때11. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제9-1회 무보증사채
400
주3)
2027년 02월 24일
-

제9-2회 무보증사채
600
주4)
2028년 02월 24일

주1) 본 사채는 2025년 02월 14일 09시부터 16시까지 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 가산이자율, 발행수익률, 연리이자율 등이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2025년 02월 18일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

주3) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.

주4) 수요예측 시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.

주5) 2019년 9월 16일 시행된 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

(1) 당사가 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다. (2) 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, 전자증권법에 따라 발행하므로 실물채권을 발행하지 아니합니다. (3) 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.
나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

※ "갑"은 발행회사인 한국자산신탁(주)을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

14. 기한의 이익 상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문 시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결 시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 일천억원(￦ 100,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등당사가 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.
라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액당사가 발행하는
제9-1회 및 제9-2회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.
마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용
제9-1회: 400억원제9-2회: 600억원
부채비율 300% 이하
"자기자본"의 300% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 제2-5조의2(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 02월 12일 한국증권금융 주식회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

주3) 본 사채의 발행가액은 수요예측 후 변경될 수 있으며, 이에 따라 상기 원리금 지급금액이 조정될 수 있습니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임("사채모집위탁계약서 제2-1조 내지 제2-8조")

※ "갑"은 발행회사인 한국자산신탁(주)을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무
) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 NH농협은행(주) 역삼금융센터에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율 등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 300% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 58.04%, 부채규모는 604,250백만원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의 300%를 넘지 않는 경우(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 110백만원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 0.01%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

9. 본 사채관리계약서 체결 전에 이미 존재하는 담보권 또는 지급보증의 갱신에 의해 발생하는 담보권 또는 지급보증으로서 당초의 피담보채무금액이 증가하지 않는 경우

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한) ① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70%(자산처분 후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매.양도
.임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 1,645,268백만원이다.

② “갑”은 매매,양도,임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나. 「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주(㈜엠디엠) 지분율은 28.39% 이다.

제2-6조(사채관리계약이행상황보고서) ① “갑”은 금융위원회 등에 제출하는 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내에 본 사채와 관련하여 <별첨1> 양식의 「사채관리계약이행상황보고서」를 작성하여 “을”에게 제출하여야 한다.

② 제1항의
「사채관리계약이행상황보고서」에는 “갑”의 외부감사인이
「사채관리계약이행상황보고서
」의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다. 단,「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 "갑"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 또는 반기 감사보고서(검토보고서)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서(검토보고서)의 제출로 갈음할 수 있다.

③ “갑”은 제1항의 「사채관리계약이행상황보고서」에 “갑”의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다.

④ “을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다.

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제2-8조(발행회사의 책임) “갑”이 본 계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다.

2. 사채관리계약에 관한 사항당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.
가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 9-1,2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료율(정액)

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
100,000,000,000
8,000,000
-

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

구분
내용
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의 최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적 (기준일: 2025년 02월 11일)

구분
실적

2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년
2025년
계

계약체결 건수
125건
131건
117건
119건
102건
111건
123건
17건
845건

계약체결 위탁 금액
24조 2,580억원
30조 440억원
29조 4,840억원
28조 1,360억원
24조 5,310억원
27조 8,570억원
31조 8,810억원
6조 4,450억원
202조 636억원

주) 업무개시일: 2013.01.18

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융(주)
회사채관리팀
02-3770-8605,8646,8556

다. 사채관리회사의 권한("사채모집위탁계약서 제4-1조, 제4-2조")

※ "갑"은 발행회사인 한국자산신탁(주)을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류, 가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상.재판 외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상.재판 외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임("사채모집위탁계약서 제4-3조, 제4-4조")

※ "갑"은 발행회사인 한국자산신탁(주)을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항("사채모집위탁계약서 제4-6조)

※ "갑"은 발행회사인 한국자산신탁(주)을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 기타사항사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회로부터 부동산신탁업 인가를 받아 토지신탁을 포함한 부동산의 수탁 및 그와 관련된 업무를 영위하고 있습니다. 그 외에도 부동산투자회사로부터 그 자산의 투자ㆍ운용하는 자산관리회사의 업무 및 기타관계 법령이 허용하거나 금융위원회로부터 승인받은 업무를 영위하고 있습니다.당사가 속해있는 산업, 영위하고 있는 사업 및 영업의 특성에 따라 회사가 직면하게 되는 위험은 다음과 같습니다.

[국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험]

가. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기후행산업으로, 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.
한국은행이 2024년 11월 발간한 '경제전망보고서'에 따르면, 2024년 국내 경제 성장률은 2.2%, 2025년 국내 경제 성장률은 1.9%, 2026년 국내 경제 성장률은 1.8%를 기록하며 국내 경제는 성장률이 둔화될 것으로 전망하였습니다. 2023년 하반기부터 수출을 중심으로 국내 경기는 점진적인 경기 회복세를 보였으나, 2024년 하반기부터 그간 견조했던 수출 증가세가 둔화됨에 따라 성장률이 낮아질 것으로 전망됩니다. 한편, IMF는 최근 전망보고서를 통해 우리나라의 2025년 경제 성장률 전망치는 10월 전망 대비 0.1%p 상향조정한 3.3%로 전망하였습니다.
최근 국내외 경제는 COVID-19이후 인플레이션을 거쳐 저성장 기조에 접어들고 있으며, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다.
러시아-우크라이나 전쟁 및 중동분쟁에 따른 지정학적 리스크
, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 상존하고 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산신탁업은 경기후행산업으로, 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 국내 경기 동향 및 글로벌 경기 동향의 불확실성은 아래와 같습니다.① 국내 경기 동향

한국은행이 2024년 11월 발간한 '경제전망보고서'에 따르면, 2024년 국내 경제 성장률은 2.2%, 2025년 국내 경제 성장률은 1.9%, 2026년 국내 경제 성장률은 1.8%를 기록하며 국내 경제는 성장률이 둔화될 것으로 전망하였습니다. 2023년 하반기부터 수출을 중심으로 국내 경기는 점진적인 경기 회복세를 보였으나, 2024년 하반기부터 그간 견조했던 수출 증가세가 둔화됨에 따라 성장률이 낮아질 것으로 전망됩니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구분

2023년

2024년(E)

2025년(E)

2026년(E)

연간

상반기

하반기

연간

상반기

하반기

연간

연간

GDP

1.4
2.8
1.6
2.2
1.4
2.3
1.9
1.8

민간소비

1.8
1.0
1.4
1.2
1.8
2.3
2.0
1.8

설비투자

1.1
(-)1.8
4.9
1.5
5.7
0.5
3.0
2.1

지식재산생산물투자

1.7
1.5
(-)0.1
0.7
2.7
5.0
3.9
3.2

건설투자

1.5
0.4

(-)2.9

(-)1.3

(-)3.2

0.5

(-)1.3

2.7

재화수출

2.9
8.4
4.3
6.3
1.4
1.7
1.5
0.7

재화수입

(-)0.3
(-)1.3
3.6
1.1
3.0
0.9
1.9
2.0

출처:

한국은행 경제전망보고서(2024년 11월)

주1)

전년동기대비 기준입니다.

민간 소비의
경우 가계 소비여력 개선에 힘입어 회복흐름을 나타내겠으나 그 흐름이 완만할 전망이며, 설비투자와 지식재산생산물투자는 반도체 첨단공정 및 신성장산업 관련 투자가 확대되면서 증가세를 이어나갈 전망입니다. 건설투자는 그간의 수주 및 신규착공 위축 영향이 지속됨에 따라 부진한 모습이 이어질 것으로 전망됩니다. 재화수출은
미국 보호무역 강화, 중국발 공급 확대 등의 영향으로 둔화될 것으로 예상됩니다. 위와 같이 설비투자와 지식재산생산물 투자 중심으로 완만한 내수의 회복흐름이 예상되나, 그간 견조했던 수출 증가세가 둔화됨에 따라 경기 성장 둔화 압력으로 작용할 수 있을 것으로 전망됩니다.

또한, 국내 성장 동력에 영향을 미치는 주요 글로벌 거시 경제 요인에는 주요국 통화정책 기조변화, 고금리 기조, 국제 유가 및 원자재 가격의 변동, 중국경제 향방, 지정학적 갈등 양상 등이 존재하며, 해당 요인들의 변화양상에 따라 국내 경제는 다소 불확실성이 존재하는 상황입니다.

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2025년 01월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 3.3%로 10월 전망했던 3.2% 대비 0.1%p 상향 조정하였고, 2026년 세계 경제 성장률 전망치는 3.3%로 10월 전망과 동일하게 유지하였습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치를 10월 전망치였던 2.2% 대비 0.5%p 상향조정한 2.7%로 전망하였으나, 유로존 전망치는 10월 전망 대비 0.2%p 하향조정한 1.0%로 전망하였습니다.아울러, IMF는 최근 전망보고서를 통해 우리나라의 2025년 경제 성장률 전망치는 10월 전망 대비 0.2%p 하향조정한 2.0%로 전망하였습니다. IMF는 세계 경제 위험요인이 하방으로 기울어져 있다고 언급하면서, 미국 신정부의 보호무역주의 확대, 확장적 재정정책, 이민 정책 등을 위험요인으로 제시하였습니다. 특히 미국 신정부 정책으로 인한 글로벌 채권 금리 상승, 신흥국 자본 이탈을 경계하며 국가별 상황에 맞는 통화정책 조정을 권고하였습니다. 그 외에도 자본이동 변동성 확대에 대응하기 위한 일시적인 외환시장 개입 및 적절한 거시건전성 조치 도입 등을 제안하였고, 무역 분절화 방지를 위한 다자간 무역 협력 강화 등을 강조하였습니다. 2025년 1월 IMF의 세계 및 주요 경제 성장률 전망은 아래와 같습니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위: %, %p)

구분
2024년
2025년(E)
2026년(E)

'24년 10월(A)
'25년 01월(B)
조정폭(B-A)
'24년 10월(A)
'25년 01월(B)
조정폭(B-A)

세 계
3.2
3.2
3.3
+0.1
3.3
3.3
-

선진국
1.7
1.8
1.9
+0.1
1.8
1.8
-

미국
2.8
2.2
2.7
+0.5
2.0
2.1
+0.1

유로존
0.8
1.2
1.0
-0.2
1.5
1.4
-0.1

독일
-0.2
0.8
0.3
-0.5
1.4
1.1
-0.3

일본
-0.2
1.1
1.1
-
0.8
0.8
-

영국
0.9
1.5
1.6
+0.1
1.5
1.5
-

캐나다
1.3
2.4
2.0
-0.4
2.0
2.0
-

한국
2.2
2.2
2.0
-0.2
2.2
2.1
-0.1

신흥개도국
4.2
4.2
4.2
-
4.2
4.3
+0.1

중국
4.8
4.5
4.6
+0.1
4.1
4.5
+0.4

인도
6.5
6.5
6.5
-
6.5
6.5
-

자료 : IMF World Economic Outlook, 2025.01

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19
이후 인플레이션을 거쳐 저성장 기조에 접어들고 있으며
, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 러시아-우크라이나 전쟁 및 중동분쟁에 따른 지정학적 리스크, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 상존하고 있습니다. 당사가 영위하는 사업은 국내외 경기 변동에 따른 영향을 받고 있습니다. 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험]

나. 회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세이며, 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다.

2022년말부터는 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2023년말 기준 토지신탁 수탁고가 감소
하였습니다. 그러나
2024년말 기준 토지신탁 수탁고는 2023년말 대비 소폭 상승한 수치를 기록
하였습니다.
향후 부동산시장이 침체가 지속되는 경우 전체 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상
됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다. 이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2024년까지 11년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2023년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2022년말 대비 10.1조원(2.6%) 증가한 402.1조원을 기록했습니다. 2024년말 전체 부동산 신탁회사의 수탁고는 2023년말 대비 24.9조원(6.2%) 증가한 427.0조원을 기록하며 증가추세를 지속하고 있습니다.전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.한편 2023년말 토지신탁 수탁고 및 담보신탁 수탁고는 2022년말 대비 각각 2.3조원(2.3%) 감소, 14.2조원(5.2%) 증가하였습니다. 2024년말 기준 관리신탁 및 처분신탁 수탁고는 모두 감소하였으나, 토지신탁 및 담보신탁 수탁규모가 증가하면서 그 감소분을 상회하였습니다. 토지신탁 수탁고는 2024년말 101.5조원으로 2023년말 대비 2.3조원(2.3%) 증가하였고, 담보신탁 수탁고는 2024년말 312.2조원으로 2023년말 대비 23.9조원(8.3%) 증가하였습니다.

[국내 부동산신탁회사의 종류별 부동산수탁고 추이]

(단위 : 조원)

구 분
2024년
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년

토지신탁
101.5
99.2
101.5
93.8
77.9
70.7
64.9
56
47.1
38.5
31.2
28
26
23.2
19.2
16.8

관리신탁
8.8
9.3
9.9
10.3
8.9
9.5
10.8
11.5
10.3
8.9
7.9
6.4
6.4
7.3
9.1
7.7

처분신탁
4.5
5.4
6.5
6.2
6.5
6.1
6.1
5.8
6.8
6.2
6.3
8
8.2
15.6
18.1
17.5

담보신탁
312.2
288.3
274.1
232.1
183.7
143.7
125.0
105.2
91.6
86.2
79.9
76.4
80.3
102.6
95.8
82

합 계
427.0
402.1
392.0
342.4
277.0
230.1
206.8
178.5
155.8
139.8
125.3
118.8
120.9
148.7
142.2
124

자료: 금융투자협회 신탁관련 통계주) 관리신탁= 관리신탁+ 분양관리 신탁

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세이며, 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 2022년말부터는 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2023년말 기준 토지신탁 수탁고가 감소하였습니다. 그러나 2024년말 기준 토지신탁 수탁고는 2023년말 대비 소폭 상승한 수치를 기록하였습니다. 향후 부동산시장이 침체가 지속되는 경우 전체 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험]

다. 2024년 3분기말 기준
당사를 비롯한 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 그 중 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는 2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다. 또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

2024년 3분기말 기준 당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 교보자산신탁, 한국토지신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있습니다. 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받았으며, 이로 인한 부동산신탁사간 경쟁 구도가 강화되고 있습니다.

[2024년 3분기말 기준 주요 부동산신탁사 현황]

(단위 : 별도기준, 백만원)

구분
설립연월
자본총계

당사
2001.03.20
849,897

한국토지신탁
1996.03.05
882,598

케이비부동산신탁
1996.07.12
516,388

대한토지신탁
1997.12.01
404,071

교보자산신탁
1998.11.04
327,395

코람코자산신탁
2001.10.24
483,131

하나자산신탁
2004.02.27
578,942

신한자산신탁
2007.08.24
297,433

우리자산신탁
2007.11.09
475,531

무궁화신탁
2009.08.26
242,583

코리아신탁
2009.12.29
204,509

대신자산신탁
2019.07.24
170,660

신영부동산신탁
2019.10.23
135,493

한국투자부동산신탁
2019.10.23
238,609

자료: 각사 3분기보고서 및 금융감독원 금융정보통계시스템

부동산신탁시장은 2024년 3분기말 기준 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 42.1%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 당사는 2020년에 시장점유율 16%를 기록하며 업계 1위를 차지하였습니다. 그러나, 이후 책임준공확약형 관리형 토지신탁 위주의 시장성장으로 차입형 토지신탁을 주력으로 취급하는 당사의 시장점유율이 하락하는 추세를 보이며 2021년 및 2022년 각각 10.5% 및 9.6%의 점유율을 기록하였습니다. 2023년에는 별도기준 2,091억원의 영업수익을 기록하며 시장점유율 12.6%로 업계 1위를 기록하며 반등하였으나, 2024년 3분기말 기준 9.9%의 점유율을 기록하며 시장 점유율이 하락하였습니다.2007년 아시아신탁, 국제자산신탁, 2009년 무궁화자산신탁, 코리아신탁자산의 시장 진입과 더불어, 이들이 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율이 점차 감한 바 있으며, 2019년 신설 신탁사인 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁, 대신자산신탁 진입하며 경쟁이 심화된 바가 있습니다. 이와 같은 신규업체들의 시장 진입은 당사의 시장 점유율 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는점 유의하시기 바랍니다.

[부동산신탁사 시장점유율 추이]

(단위 : 억원)

회사명
2024년 3분기
2023년
2022년
2021년
2020년

영업수익
점유율
영업수익
점유율
영업수익
점유율
영업수익
점유율
영업수익
점유율

당사
1,181
9.9%
2,091
12.6%
1,662
9.6%
1,678
10.5%
2,185
16.0%

교보자산신탁
835
7.0%
1,052
6.4%
1,194
6.9%
835
5.2%
586
4.3%

대신자산신탁
357
3.0%
466
2.8%
368
2.1%
209
1.3%
101
0.7%

대한토지신탁
932
7.8%
1,101
6.7%
965
5.6%
1,080
6.7%
996
7.3%

무궁화신탁
745
6.2%
1,242
7.5%
1,487
8.6%
1,239
7.7%
937
6.9%

신영부동산신탁
205
1.7%
337
2.0%
384
2.2%
256
1.6%
114
0.8%

신한자산신탁
802
6.7%
1,490
9.0%
1,526
8.8%
1,451
9.0%
1,028
7.5%

우리자산신탁
972
8.1%
1,300
7.9%
1,371
7.9%
942
5.9%
794
5.8%

케이비부동산신탁
1,061
8.9%
1,488
9.0%
1,529
8.8%
1,688
10.5%
1,388
10.2%

코람코자산신탁
1,410
11.8%
1,115
6.7%
1,972
11.4%
1,943
12.1%
1,161
8.5%

코리아신탁
472
3.9%
838
5.1%
958
5.5%
849
5.3%
688
5.0%

하나자산신탁
1,196
10.0%
1,614
9.8%
1,627
9.4%
1,637
10.2%
1,509
11.1%

한국토지신탁
1,260
10.5%
1,871
11.3%
1,882
10.9%
2,051
12.8%
2,091
15.3%

한국투자부동산신탁
557
4.6%
540
3.3%
398
2.3%
192
1.2%
47
0.3%

합계
11,985
100.0%
16,545
100.0%
17,324
100.0%
16,050
100.0%
13,624
100.0%

자료: 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)주) 별도기준 영업수익 기준

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 동 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

금융위원회 예비인가 의결 내용

- 금융위원회는 외부평가위원회의 평가의견 등을 감안하여, (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 예비인가 하였음.- 이번 예비인가시 금융위원회는 다음과 같은 부대조건을 부과하였음.i) 관계법령상 요건에 부합하는 임원을 선임하여 부동산신탁업 본인가를 신청할 것ii) 본인가 2년 후부터 차입형 토지신탁 업무를 영위할 것 (정지조건부 인가) : 단, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년 동안 금융당국으로부터 기관경고 이상의 조치를 받은 경우 해당 업무를 일정기간 동안 추가 제한- 향후 계획: 예비인가를 받은 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁의 3개사는 예비인가 후 6개월 이내에 인적·물적 요건 등을 갖추어 개별적으로 본인가를 신청하게 됨. 금융위원회는 관련 법령에 따른 검토 및 금융감독원 확인 과정 등을 거쳐 본인가 절차를 진행할 계획

자료: 금융위원회 보도자료 "부동산신탁업 예비인가 결과"

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능하므로, 2021년 하반기부터 차입형 토지신탁에 있어서 본격적인 경쟁이 심화되었습니다.

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A를 진행하였습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다. 또한 2019년에 신한금융지주는 신한자산신탁(舊.아시아신탁)을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다. 이처럼 신규 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁 양상이 심화되고 있습니다. 또한, 이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

[개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소]

라.
개발신탁은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바, 부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험
이 있습니다.
비개발사업은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다. 관리형 토지신탁 중
책임준공형 관리형 토지신탁은 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우, 부동산 신탁사가 사전에 협의된 기한 내에 책임준공의무를 부담
하는 신탁상품입니다. 공사 완수 전 시공사에 문제가 발생하면 신탁사가 책임준공 기한 내 완공하여야 하며, 완공 책임을 지지 못할 경우 PF 대주단에 원리금에서 발생한 손해를 배상할 책임을 집니다.
책임준공형 관리형 토지신탁은 상대적으로 시공사의 신용도가 열위한 사업장의 비중이 높은 가운데 자재비와 금리 상승에 이어 미분양 리스크도 확대되어, 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발 채무과 현실화될 경우 신탁사의 유동성과 자본력에 큰 부담으로 작용할 수 있는점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며, 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.

[ 신탁 유형별 분류]

구분
신탁 유형
내용
건축주/분양자

개발(토지)신탁
차입형토지신탁
- 신탁사가 사업비(토지비 제외)를 투입하여 개발사업 시행- 분양·임대 운영 후 사업 이익을 수익자에 교부
신탁사

관리형토지신탁
- 신탁사가 형식상 개발사업 시행_위탁자 부도리스크 헷지- 금융기관 토지비 대출/시공사가 실질적 사업비 부담(분양불)- 실질적 사업진행은 시공사 또는 위탁자가 주도
신탁사

책준형토지신탁
- 신탁사가 형식상 개발사업 시행_위탁자 부도리스크 헷지- 금융기관에서 토지비 및 공사비의 60~80% 대출- 1차: 시공사 책임준공(미이행시 채무인수)- 2차: 신탁사 책임준공(미이행시 금융기관에 손해배상)
신탁사

비개발신탁
담보신탁
- 금융기관 대출채권을 담보하기 위해 신탁설정(근저당권 대체)- 채무자 기한이익 상실시에 금융기관 요청시 신탁재산 매각(공매)
위탁자(시행사)

관리신탁
- 부동산 소유권 관리 또는 임대운용관리를 신탁사에서 시행- 신탁사가 소유권만 관리하고, 실제 임대는 위탁자가 관리
위탁자(시행사)

처분신탁
- 부동산 소유권 관리 또는 임대운용관리를 신탁사에서 시행- 신탁사가 소유권만 관리하고, 실제 임대는 위탁자가 관리
위탁자(시행사)

분양관리신탁
- 건축물분양에 관한법률에 의거 선분양시 신탁 의무화(거래안정)- 부동산 순탁 및 자금관리 - 디폴트시 재산처분 후 수분양자에 귀속
위탁자(시행사)

자료: 당사 제시

당사는 담보신탁을 포함한 비개발신탁이 주요 사업영업이었으나, 2014년 이후 토지신탁의 적극적인 진출 결과 2024년 3분기말 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비중이 92.0%로 대부분을 차지하고 있습니다.

[당사 부동산 신탁 종류별 수탁고 및 신탁보수]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년
2022년

수탁고(*)
신탁보수
수탁고(*)
신탁보수
수탁고(*)
신탁보수

개발신탁
토지신탁
9,897,301
52,988
9,961,109
92,024
10,240,430
92,858

비개발신탁
관리신탁
35,819
36
139,970
54
160,763
275

처분신탁
185,221
37
202,783
60
186,952
102

담보신탁
8,616,526
3,635
7,404,215
1,980
9,527,507
4,794

분양관리신탁
929,220
897
999,352
1,242
1,034,907
1,068

합계
합 계
19,664,087
57,592
18,707,429
95,360
21,150,559
99,097

자료: 당사 3분기보고서 및 사업보고서

* 수탁고는 신탁원본 금액입니다.

토지신탁은 크게 차입형 토지신탁, 관리형 토지신탁으로 구분할 수 있습니다. 차입형 토지신탁은 토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하고 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금 유입액으로 대출자금을 상환받는 구조로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수(분양외형의 4~5%)가 큰 개발방식입니다. 관리형 토지신탁은 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크가 경감되어 차입형 토지신탁에 비해 위험이 적은 사업입니다.

<차입형 토지신탁 사업구조>

차입형토지신탁 구조.jpg
차입형토지신탁 구조

자료: 당사 제공

주1) 상기 평균값은 당사가 실행한 토지개발신탁 사업을 기준으로 계산한 값입니다.

주2) 용어설명-사업이익: 차입형토지신탁 사업을 위탁한 위탁자가 향후 신탁사업 종료 후 수취할 수 있는 최종 이익-토지비: 차입형토지신탁 사업의 신탁원본이 되는 땅값으로 당사가 지불할 수는 없으며, 외부에서 비용 및 권리의 정리가 선행된 후 신탁-공사비: 당사가 시공사와 공사도급계약을 체결하여 시공사에게 지급하게 되는 공사비 비율-기타비용: 토지비, 사업이익, 공사비를 제외하고 본 신탁사업에 들어가는 각종 비용의 합계

차입형 토지신탁은 사업구조 상, 위탁자에 의한 토지매입이 완료된 사업장에 대해 부동산 신탁사가 사업진행에 필요한 건축비, 금융비용, 홍보비용 등의 자금을 투입하게 되며, 분양대금 회수 시 선순위로 자금을 회수하게 됩니다. 일반적으로 시행사의 사업이익, 토지매입비, 시공사의 대물인수 부분이 분양외형의 약 30%정도를 구성하기 때문에 부동산 신탁사는 평균적으로 30%의 리스크 헷지 비율을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

모델하우스 건축 등 사업초기 홍보비용 등으로 사업비 소요가 일부 발생하며, 분양 이후 분양실적에 따라 사업비가 부족할 경우 추가 사업비를 부동산신탁사 고유계정에서 차입하게 됩니다(신탁계정대). 따라서, 분양률이 저조한 차입형 토지 신탁 사업장이 확대될 경우 신탁계정대가 증가하며, 부동산신탁사의 경우 내부유보자금을 초과하는 자금소요에 대해서는 자체 신인도를 바탕으로 외부에서 자금을 조달해야 하기 때문에 고유계정의 차입금이 증가하게 됩니다.

신탁계정대를 통한 이자수익 수취는 부동산신탁사의 영업수익을 증가시키는 긍정적인 요인이나, 부동산경기 침체로 신탁계정대 회수가 지연될 경우 자금조달 및 운용에 미스매치가 발생할 수 있습니다. 또한 금융경색이 겹쳐 예기치 못한 단기자금의 상환요구 등 기존 차입금의 차환이 원활히 이루어지지 않을 경우, 유동성 리스크가 확대되어 부동산신탁회사의 사업 안정성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.특히, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)의 공동관리절차(워크아웃) 신청 이후 부동산 PF 시장 부실 우려가 발생하고 있는 상황입니다. 신용평가사는 태영건설의 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정하였으며, 2024년 1월 11일 산업은행 등 주요 채권단이 1차 협의회에서 태영건설의 워크아웃 개시 여부를 투표한 결과 워크아웃이 확정되었습니다. 이에 따라 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었으며, 향후 3개월 동안 태영건설을 실사하여 정상화 가능성과 개선 방안 등을 검토할 예정입니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)신청으로 부동산 PF시장의 유동성 위기 확산 등 금융시장에 부정적인 결과를 초래할 수 있으며, 추가적인 구조조정 가능성도 존재하고 있습니다. 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며, 금리 인하 시기 지연, 미분양 리스크 확대 등은 신탁회사의 유동성에도 영향을 줄 수 있습니다.당사의 차입형 토지신탁의 경우, 사업팀 현장조사 사업 검토, MDM 분양성 검토, 토지신탁 심의위원회, 경영위원회 등 4단계 심의를 통해 상기 사업리스크를 최소화하기 위해 노력하고 있으나, 부동산경기 침체나 금리변동 등의 요인으로 인해 사업수지가 급격히 저하될 경우 신탁계정대 및 미수이자에 대한 대손비용 증가 등으로 부동산신탁사에도 손실이 발생할 가능성이 존재합니다.

반면, 관리형 토지신탁의 경우, 원칙적으로 부동산신탁사가 사업시행의 주체가 되지만, 사업비 조달의무를 위탁자 혹은 시공사가 부담함에 따라 부동산경기 변동에 따른 리스크가 차입형 토지신탁 대비 제한적인 수준입니다. 그러나 시행사와 시공사가 동시에 부실화될 경우에는 준공책임에 따라 부동산신탁사가 자금조달의무를 부담하는 차입형 토지신탁으로 전환해야 하는 경우가 발생할 가능성이 존재하여 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 사업진행 및 준공 이후에도 법적인 사업시행자가 신탁회사로 되어 있어 소송 등 법적 리스크가 존재하는 것으로 판단됩니다.관리형 토지신탁 중 책임준공형 관리형 토지신탁은 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우, 부동산 신탁사가 사전에 협의된 기한 내에 책임준공의무를 부담하는 신탁상품입니다. 공사 완수 전 시공사에 문제가 발생하면 신탁사가 책임준공 기한 내 완공하여야 하며, 완공 책임을 지지 못할 경우 PF 대주단에 원리금에서 발생한 손해를 배상할 책임을 집니다.

[책임준공형 관리형 토지신탁 사업구조]

책준형 토지신탁 구조.jpg
책준형 토지신탁 구조

자료: 한국기업평가

책준형 관리형 토지신탁과 관련하여 부동산신탁사가 부담하는 리스크 유형은 사업진행에 따라 시공사의 책임준공의무 이행단계, 부동산신탁사의 책임준공의무 이행단계와 손해배상의무 이행 단계로 구분할 수 있습니다.

[책준형 관리형 토지신탁 우발부채 리스크의 단계별 구분]

책준형 리스크.jpg
책준형 리스크

자료: 한국기업평가

부동산신탁사의 책임준공확약은 일차적으로 책임준공의무에 한정되어 있습니다. 증권사의 미분양 담보대출확약이나 채무보증의 경우 증권사가 PF 사업의 신용위험을 부담하는 반면, 부동산신탁사의 책임준공확약은 관리형 토지신탁 계약 하에서 시공위험만을 보완하는 형태로, 시공사가 준공의무를 정상적으로 이행하면, 부동산신탁사의 책임준공의무가 사실상 소멸됨으로써 재무적 부담으로 이어지지 않습니다. 즉, 책준형 관리형 토지신탁 우발부채 리스크의 현실화 여부는 시공사의 책임준공의무 이행 여부에 달려있습니다. 시공사 부도 또는 공사 지연 등의 이벤트 발생으로 부동산신탁사가 책임준공의무를 이행하게 될 경우 시공사 교체 등에 따른 공사비용 상승으로 추가 자금투입이 불가피합니다. 이 경우 사업 부실화 가능성이 높아 부동산신탁사의 투입자금은 건전성 저하 위험에 크게 노출될 것으로 예상됩니다. 부동산신탁사의 투입자금은 PF 대출 금융기관의 대출원리금보다 상환순위가 후순위이기 때문에, 차입형 토지신탁의 신탁계정대에 비해 회수 가능성 측면에서 열위에 있습니다.부동산신탁사가 책임준공의무를 이행하지 못하는 경우에는 PF 대출 금융기관에게 손해배상의무를 부담하게 됩니다. 대규모 자금 투입은 부동산신탁사의 유동성 저하와 레버리지 확대를 야기하고, 투입 자금(신탁계정대여금)의 건전성 저하로 대손비용이 확대될 수 있어 부동산신탁사에 미치는 재무적 영향이 매우 클 것으로 예상됩니다.

[책준형 관리형 토지신탁의 사업 단계별 Risk Profile]

구분
유동성위험
신용위험
리스크 특성

시공사의 책임준공의무 이행단계
-
-
기존 방식의 관리형 토지신탁과 동일

부동산신탁사의 책임준공의무 이행단계
제한적 수준의 유동성 부담(추가공사비 등)
추가 투입자금에 한하여신용위험 부담
- 신탁 등기를 통한 사업장 소유권 확보로 위험 통제- 추가 투입자금 PF 대출 대비 후순위 회수

부동산신탁사의 손해배상의무 이행단계
책임준공 시점에 유동성 부담(대출 원리금 잔액 및 연체이자)
대출 원리금에 대한 신용위험 부담
- 신탁 등기를 통한 사업장 소유권 확보로 위험 통제 - PF 대출 손해배상액을 비용상환 청구권에 의거 회수

자료: 한국기업평가

책임준공형 사업은 시행사가 신탁사의 책임준공의무를 통해 부동사 PF 대출을 일으켜 필수사업비를 확보하는 사업으로, 신탁사가 직접 사업자금을 대는 차입형 사업보다 낮은 부담으로 수익을 낼 수 있다는 점에서 2019년 이후 신탁사들은 책임준공형 사업을 빠르게 늘려갔습니다. 특히 2020년 들어 저금리 기조 유지 및 코로나19 영향으로 풍부해진 유동성을 기반으로 책임준공형 토지신탁 시장이 성장하였습니다. 금융감독원 자료에 따르면 2023년 9월말 기준 기준 국내 신탁사들의 책임준공형 수탁액은 2020년 12월 말(8조4000억원)에 비해 103.6% 늘어난 17조1000억원으로 집계되었습니다. 부동산 활황기에는 공사가 중단되는 일이 거의 없었기 때문에 책임준공형 상품은 큰 문제가 되지 않았으나, 2022년 하반기부터 금리 상승 및 유동성 축소, 공사비 인상, 미분양 급증 등에 따라 시공사 부실 위험이 상승하고, 이에 따라 공사가 지연되거나 미완성되는 사업장이 크게 늘어나며 책임준공형 토지신탁의 우발위험이 현실화 될 가능성이 확대되고 있습니다.

[책임준공형 및 차입형 토지신탁 수탁액 규모]

책임준공형

자료: 경향신문, 금융감독원

2024년 3분기말 기준 비
금융계 부동산 신탁사인 당사는 7건의 책임준공형 관리형 토지신탁 사업장을 보유하고 있습니다. 마찬가지로 비금융계 부동산 신탁사인 한국토지신탁, 대한토지신탁의 경우 2023년말 기준 각각 4건, 9건의 책준형 토지신탁 사업장을 보유하고 있으며, 금융계열 신탁사들의 경우 2023년말 기준 KB부동산신탁 72건, 신한자산신탁 133건, 교보자산신탁 66건, 하나자산신탁 47건을 보유하고 있습니다. 금융계열 신탁사들은 소속 금융그룹에 기반한 높은 신용도와 PF 대주의 선호도를 활용하여 책임준공형 관리형 토지신탁 수주를 활발하게 진행함에 따라, 비금융계 부동산 신탁사에 비해 책임준공형 관리형 토지신탁 규모가 큰 모습을 보이고 있습니다. 책임준공형 관리형 토지신탁은 상대적으로 시공사의 신용도가 열위한 사업장의 비중이 높은 가운데 자재비와 금리 상승에 이어 미분양 리스크도 확대되어, 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발 채무가 현실화될 경우 신탁사의 유동성과 자본력에 큰 부담으로 작용할 수 있는점 유의하시기 바랍니다. 최근 신탁사들은 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크 확대로 인한 재무구조 개선을 위하여
유상증자, 신종자본증권(영구채)
및 사모사채 발행을 실시하고 있습니다. KB부동산신탁의 경우 2024년 6월 1,700억원 규모의 신종자본증권 발행, 9월 1,500억원 규모의 유상증자를 실시하였고, 신한자산신탁은 2024년 5월과 10월 총 2,000억원 규모의 신종자본증권 발행, 같은 해 10월에는 1,000억원 규모의 유상증자를 실시하였습니다.
교보자산신탁의 경우는 3월, 6월과 7월에 걸쳐 총 1,500억원 규모의 사모사채와 12월에는 2,000억원 규모의 신종자본증권을 발행하였습니다.
이외에 일부 신탁사들도 재무구조 개선을 위해 자본확충을 실시하고 있습니다. 당사의 경우 관리형 토지신탁 관련 보유 사업장 수 및 규모가 타 신탁사에 대비하여 적은 수준이나, 부동산 침체기가 지속됨에 따라
책임준공형 관리형 토지신탁의 우발채무 발생 관련하여 유의하시기 바랍니다.

[주요 신탁사별 책임준공형 관리형 토지신탁 규모]

(단위: 건, 억원)

구분
당사
한국토지신탁
대한토지신탁
KB부동산신탁
신한자산신탁
교보자산신탁
하나자산신탁

사업장수
7
4
9
72
133
66
47

보증한도
5,488
2,238
2,011
56,206
71,306
32,160
45,972

대출잔액
4,567
1,350
1,226
40,020
55,676
20,076
30,127

출처: 당사 제시 및 각사 감사보고서
주1) 당사는 2024년 3분기말 기준이며, 당사 제외 신탁사는 2023년말 기준임

한편, 비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있습니다.

한편, 당사는 자산관리회사(AMC)로서 자산관리, 자금관리업무 등을 수탁하며, REITs, PFV 등에 일부 지분을 출자하는 비신탁사업 확대를 추진하고 있습니다. 최근 정부 주도로 기업형 임대주택, 행복주택, 공공임대사업과 관련된 리츠의 설립이 증가하고 있으며, 2016년 2월에는 '리츠 경쟁력 제고방안'이 발표되며 리츠 산업이 활성화될 것으로 기대되고 있습니다. 따라서 부동산신탁업계의 리츠 사업에 대한 참여가 증가할 것으로 예상되며, 리츠에 대한 지분 출자 규모도 점차 증가할 것으로 예상됩니다. REITs 및 PFV 출자는 사업 진행에 따라 배당수익을 획득할 수 있는 반면 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험]

마.
2024년 3분기말 기준 누적 건설수주액은 140조 1,286억원으로 전년 동기 대비 0.4% 증가하며 비슷한 수준을 기록
하였
습니다.
철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의
하시기 바랍니다. 2024년 들어 준공 후 미분양 물량은 모든 월에 증가하며 12월 기준 21,480호를 기록하는 등 준공 후 미분양 물량은 재차 증가하였습니다.
준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 미분양 주택 물량이 전년 대비 큰 폭으로 감소하기는 하였으나, 건설사에 부담이 큰 준공후 미분양 물량에 대해서 유심히 모니터링할 필요가 있습니다
. 향후 인플레이션 대응 정책 방향에 따라 고금리 기조가 지속될 수 있으며 지방 미분양 수치는 높은 수준을 유지할 것으로 전망합니다.
향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면, 차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

국내 건설수주 규모는 지난 10년간 경기 변동에 따라 증감이 반복되었습니다. 2000년대 후반 금융위기 이후 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 특히, 2015년 민간 부문의 급격한 수주 증가세에 힘입어 전년 대비 47.0%의 성장률을 기록하였으며, 이후 2017년 전년대비 2.6% 감소하였고 2018년에는 전년대비 3.7% 감소하는 등 보합세를 이어가다가, 2019년, 2020년, 2021년, 2022년 전년대비 각각 7.4%, 16.9%, 9.2%, 17.2% 증가하는 등 최근 4개년간 감소 추세가 일단락 되는 양상을 보였습니다. 다만, 2023년에는
2022년 하반기부터 지속된 PF 부실 우려 및 고금리 기조로 인한 부동산 경기 침체 우려에 따라 전년대비 16.8% 감소하였으며, 2024년 3분기말 기준 부동산 경기 침체가 지속됨에 따라 국내 건설수주액은 140조 1,286억원을 기록하며 전년 동기 대비 약 0.4%의 수주액 증가율을 나타내며 비슷한 수준을 보이고 있습니다.

[국내 건설 수주액 추이]

(단위: 억원, %)

년도
전체
발주부문별
공종별(토목/건축)

합계
증감률
공공
증감률
민간
증감률
토목
증감률
건축
증감률

2010년
1,032,298
-13
382,368
-34.6
649,930
7.9
413,806
-23.6
618,492
-4.2

2011년
1,107,010
7.2
366,248
-4.2
740,762
14
388,097
-6.2
718,913
16.2

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
-7
674,285
-9
356,831
-8.1
658,230
-8.4

2013년
913,069
-10.1
361,702
6.1
551,367
-18.2
299,039
-16.2
614,030
-6.7

2014년
1,074,664
17.7
407,306
12.6
667,361
21
327,297
9.5
747,367
21.7

2015년
1,579,836
47
447,329
9.8
1,132,507
69.6
454,904
39
1,124,932
50.5

2016년
1,648,757
4.4
474,106
5.9
1,174,651
3.7
381,959
-16
1,266,798
12.6

2017년
1,605,282
-2.6
472,037
-0.4
1,133,246
-3.5
421,118
10.3
1,184,165
-6.5

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0
463,918
10.2
1,081,360
-8.7

2019년
1,660,352
7.4
480,692
13.5
1,179,661
5.5
494,811
6.7
1,165,542
7.8

2020년
1,940,750
16.9
520,953
8.4
1,419,796
20.4
446,592
-9.7
1,494,158
28.2

2021년
2,119,882
9.2
560,177
7.5
1,559,704
9.9
536,073
20.0
1.583,809
6.0

2022년
2,483,552
17.2
577,686
3.1
1,905,867
22.2
612,198
14.2
1,871,354
18.2

2023년
2,067,403
-16.8
660,819
14.4
1,406,584
-26.2
724,020
18.3
1,343,383
-28.2

2024년 3분기
1,401,286
0.4
397,397
7.0
1,003,889
-2.0
479,139
1.5
922,147
-0.2

자료 : 대한건설협회 주요건설통계(2024.11)주1) 2024년 3분기 증감률은 전년 동기(2023년 3분기) 대비 수치임

최근 3개년 추이를 면밀히 살펴보면, 2021년말 수주총액은 정부의 주택공급기조 전환에 따른 건축인허가 증가추세, 코로나 팬데믹 이후 경기회복 등의 영향으로 비주거 건축, 설비투자 등의 증가에 따라 211조 9,882억원의 수주액을 기록했습니다.한편, 2022년말 누적 건설수주액은 약 229조 7,490억원으로 전년 동기 대비 8.4% 증가하였습니다. 이는 철도궤도 및 기계설치 중심의 공공토목 공사가 대폭 증가하였으며, 기계설치 중심의 민간토목 공사와 재건축 및 학교·병원·관공서 중심의 민간건축 공사가 증가한데에서 기인한 것으로 판단됩니다. 하지만 인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환되었으며, 부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어 2023년까지 수주실적 하락 추세가 지속되고 있습니다.2023년 누적 건설수주액은 206조 7,403억원으로 전년 동기 대비 16.8% 감소하였으며, 특히 민간 부문 수주액이 140조 6,584억원으로 전년 동기 대비 26.2% 감소하는 등 민간 부문 건설 경기가 크게 위축되는 모습을 보였습니다. 2024년 3분기말 기준 누적 건설수주액은 140조 1,286억원으로 전년 동기 대비 0.4% 증가하며 비슷한 수준을 기록하였습니다. 철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

[미분양주택 현황]

[단위 : 호]

구 분
'13년 12월
'14년 12월
'15년 12월
'16년 12월
'17년 12월
'18년 12월
'19년 12월
'20년 12월
'21년 12월
'22년 12월
'23년 12월
'24년 12월

미분양주택
61,091
40,379
61,512
56,413
57,330
58,838
47,797
19,005
17,710
68,148
62,489
70,173

준공후 미분양
21,751
16,267
10,518
10,011
11,720
16,738
18,065
12,006
7,449
7,518
10,857
21,480

수도권 미분양
33,192
19,814
30,637
16,689
10,387
6,319
6,202
2,131
1,509
11,076
10,031
16,997

지방 미분양
27,899
20,565
30,875
39,724
46,943
52,519
41,595
16,874
16,201
57,072
52,458
53,176

자료 : 국토교통부 통계누리

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 12월말 기준 56,413호, 2017년 12월말 기준 57,330호에 이어 2018년 12월말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 47,797호, 2020년 12월말에는 19,005호, 2021년 12월말 17,710호로 크게 감소하였습니다. 그러나 레고랜드 사태 및 금리인상의 여파로 지방 미분양 물량은 2022년 12월말 기준 68,148호로 매우 높은 수치를 기록하였으나, 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였습니다. 그럼에도 2023년 12월 기준 62,489호를 기록하며 높은 수치를 기록하였고, 2024년 12월 기준
미분양주택은 70,173호를 기록하며 증가세가 다시 이어지고 있습니다.2024년 들어 준공 후 미분양 물량은 모든 월에 증가하며 12월 기준 21,480호를 기록하는 등 준공 후 미분양 물량은 재차 증가하였습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 미분양 주택 물량이 전년 대비 큰 폭으로 감소하기는 하였으나, 건설사에 부담이 큰 준공후 미분양 물량에 대해서 유심히 모니터링할 필요가 있습니다. 그러므로 현재 주택시장 미분양 위험이 여전히 높은 상황에 있음을 유의하여 주시기 바랍니다. 향후 인플레이션 대응 정책 방향에 따라 고금리 기조가 지속될 수 있으며 지방 미분양 수치는 높은 수준을 유지할 것으로 전망합니다.

차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다. 향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면, 신탁사가 부담할 신탁계정대 규모가 확대되며, 회수에 어려움이 나타나게 됩니다. 기수주 사업장의 분양실적이 악화되는 경우 차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[정부 규제 및 제도 측면의 위험요인]

바.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향을 미쳐왔습니다.

정부는 2024년 1월 10일 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표하였습니다. 정부는 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형을 강조하며 이를 통해 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력을 회복할 것을 기대하고 있습니다. 그러나,
일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하며 완화책의 결과가 반드시 부동산 안정을 이끄는 것은 아니기에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다. 다만, 부동산 시장에서 정부 정책이 가장 중요한 변수 중 하나인 바, 향후 다시금 정부의 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년도에 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 당시 시행된 규제완화의 개략적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.하지만 2017년 취임한 19대 문재인 대통령의 행정부는 부동산 시장이 과열되었다는 판단에, 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 하는 것을 목표로 다양한 부동산 대책을 내놓았습니다. 정부의 부동산정책 현황은 다음과 같습니다.

[부동산정책 현황]

번호
발표일
부동산정책 명칭

1
2017.06.19
주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안

2
2017.08.02
실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안

3
2017.09.05
8ㆍ2 대책 후속조치

4
2017.10.24
가계부채 종합대책

5
2017.11.29
주거복지로드맵

6
2017.12.13
임대주택등록 활성화

7
2018.06.28
2018년 주거종합계획

8
2018.07.05
신혼부부ㆍ청년 주거지원 방안

9
2018.08.27
수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화

10
2018.09.13
수도권 주택공급 확대방안

11
2018.09.21
2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안

12
2018.12.19
등록 임대주택 관리 강화방안

13
2019..01.09
2019년 주거 종합계획

14
2019.04.23
제3차 신규택지 추진계획

15
2019.05.07
민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진

16
2019.08.12
민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진

17
2019.10.01
부동산 시장 점검 결과 및 보완방안

18
2019.11.06
민간택지 분양가상한제 지정

19
2019.12.16
주택시장 안정화 방안

20
2020.02.20
투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

21
2020.05.06
수도권 주택공급 기반 강화 방안

22
2020.05.20
2020년 주거종합계획

23
2020.06.17
주택시장 안정을 위한 관리방안

24
2020.07.10
주택시장 안정 보완대책

25
2020.08.04
서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안

26
2021.02.04
공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

자료: 국토교통부, 언론보도 가공

위 정책들 가운데, 주요 정책들 위주로 상세 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.정부는 가장 먼저 2017년 6월, 6.19 대책을 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다.

[2017.06.19 발표「주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안」]

구 분
주요 내용

조정 대상지역 추가 선정
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정(11.3 대책의 37개 지역에 금번 대책으로 3개지역 추가 포함하여 총 40개 지역)- 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

조정대상지역효성 제고
전매제한기간 강화
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시 까지로 강화

맞춤형LTV, DTI 강화
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화(현행 LTV 70%, DTI 60% → 조정 LTV 60%, DTI 50%)- 잔금대출 DTI 신규 적용- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

재건축 규제강화
재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 → 2주택)

주택시장 질서 확립
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

자료: 국토교통부 보도자료

정부는 곧이어 같은 해 더욱 강력한 규제를 포함한 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[2017.08.02 발표 「실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안」]

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화③ 조합원 분양권 전매 제한④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한
'18.1월'17.9월'17.9월'17.9월'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월(적용시기)'18.4.1 이후 양도분(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화② LTV, DTI 강화③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기'17.하반기'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화② 가점제 적용 확대③ 가점제 당첨자 재당첨 제한④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용
'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

자료: 국토교통부 보도자료

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다.

[2017.09.05 발표 「8.2대책 후속 정책」]

구분(발표일)
주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)3. 집중 모니터링 지역 지정4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵(2017. 11. 29)
1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화2. 임대차시장 정보인프라 구축3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업(2017. 12. 14)
1. 대상지 68곳 확정

자료: 국토교통부 보도자료

곧이어 정부는 2017년 10월 24일, 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 골자로 하는 10.24 가계부채 종합대책을 발표하였습니다. 신DTI는 주택을 담보로 2건 이상 은행 대출을 받을 때 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 총부채상환비율(DTI) 산정에 전액 반영하는 제도입니다. 기존의 DTI 산정시 신규 대출 원리금과 기존 주택 담보대출 이자만 반영하였던 것과 차이가 있습니다. DSR은 여기에서 한 걸음 더 나아가서, 대출자의 주택 담보대출뿐만 아니라 신용 대출과 마이너스통장, 자동차 할부금 등 모든 형태의 대출 원리금을 합산하는 방식입니다.

[2017.10.24 발표 「가계부채 종합대책」]

신 DTI, DSR 도입 주요 내용

[신DTI - 목표 : 차주 보유 부채를 최대한 포괄적으로 반영]

1. 주택담보대출 2건 이상 보유 차주의 경우 DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영2. 복수 주택담보대출(담보물건 수 기준) 차주의 두번째 주담대부터 만기 15년으로 제한 - DTI 비율 산정 시에만 적용, 실제 상환기관은 15년 초과 가능

[DSR - 목표 : 차주 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영해 산정]

1. 부채 : 대출 종류(주담대, 신용대출, 한도대출 등), 상환방식(분할상환, 일시상환 등)등에 따라 차주의 실제 상환부담 반영 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영2. 소득 : 신DTI 기준 적용

[비교]

구분
신DTI(Debt to income)총부채상환비율

DSR(Debt Service Ratio)

총체적 상환능력 비율

산정방식
(모든 주담대 원리금상환액+기타대출 이자상환액)/연간소득
(모든 대출 원리금상환액)/연간소득

활용방식
대출심사시 규제 비율로 활용
금융회사 여신관리 과정에서 다양한 활용방안 마련 예정

자료: 국토교통부 보도자료

더 나아가, 정부는 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있으며, 상세 내역은 다음과 같습니다.

[2017.12.13 발표 「임대주택 등록 활성화 방안」개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요

[집주인]
[세입자]

임대주택 등록시 지원 확대1. 지방세 감면 확대- '21년까지 취득세, 재산세 감면- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제곱미터 이하)도 감면2. 임대소득세 감면 확대- 1주택만 임대해도 감면- 필요경비율 차등화(등록 70%, 미등록 50%)3. 양도세 감면 확대- (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용4. 종부세 감면기준 개선- (합산배제) 5년 → 8년 임대시5. 건보료 부담 완화- (4년 임대) 40% (8년 임대) 80% 감면
주거안정 강화1. 4~8년간 거주 가능- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주- 이사 및 중개비용 절감2. 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상→ 전월세상한제 수혜대상 확대 ('16년) 23% → ('22년) 45%권리보호 및 거래안전 강화1. 권리보호 강화- 계약갱신 거절 통지기간 단축- 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화2. 거래안전 강화- 소액보증금 최우선변제범위 확대- 전세금 반환보증 활성화

[임대차시장 정보 인프라구 구축]1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

자료: 국토교통부 보도자료

2017년에는 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다.이듬해에도 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책을 비롯하여 다양한 공급 확대 및 규제 방안을 도입하였으며, 이 가운데 주요 정책의 내용은 아래와 같습니다.

[2018년 주요 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

9.13 주택시장 안정대책(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)- 양도세 강화- 임대사업자 혜택 축소- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대3. 조세 제도 정의 구현4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급2. 신혼희망타운 조기 공급3. 도심 내 주택공급 확대

자료: 국토교통부

2018년 가정 먼저 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 「수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화」를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정하였습니다.

[2018.08.27 발표 「수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화」]

구분
내용

수도권주택공급 확대
수도권 내 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획

투기지역지정
투기지역 4개 지역(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)투기과열지구 2개 지역(광명시, 하남시)조정대상지역 3개 지역 (구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구)※부산시 기장군은 조정대상지역에서 제외

자료: 국토교통부 보도자료

이후 2018년 9월 13일 정부는 관계부처 합동 「주택시장 안정대책」을 발표하며 서울 및 일부 수도권을 중심으로 과열된 주택시장에 대한 우려를 표명했습니다. 9.13 주택시장 안정대책의 핵심 내용인 종합부동산세 수정안에는 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 추가적으로 과세하고, 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율을 인상하는 등의 내용이 추가된 것으로 나타났습니다. 종합부동산세 수정안 상세 내용은 아래와 같습니다.

[종합부동산세 수정안(2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용)]

과세표준 (시가)
현행
당초 정부안
수정안

2주택 이하
3주택 이상
일반
3주택이상 & 조정대상지역 2주택

3억 이하(1주택 18억원 이하다주택 14억원 이하) 주1)
0.5%
현행 유지
현행 유지
현행 유지
0.6%(+0.1%p)

3~6억(1주택 18~23억원다주택 14~19억원)
0.7%(+0.2%p)
0.9%(+0.4%p)

6~12억(1주택 23~34억원다주택 30~68억원)
0.75%
0.85%(+0.1%p)
1.15%(+0.4%p)
1.0%(+0.25%p)
1.3%(+0.55%p)

12~50억(1주택 34~102억원)다주택 30~98억원)
1.0%
1.2%(+0.2%p)
1.5%(+0.5%p)
1.4%(+0.4%p)
1.8%(+0.8%p)

50~94억(1주택 102~181억원다주택 98~176억원)
1.5%
1.8%(+0.3%p)
2.1%(+0.6%p)
2.0%(+0.5%p)
2.5%(+1.0%p)

94억 초과(1주택 181억원 초과다주택 176억원 초과)
2.0%
2.5%(+0.5%p)
2.8%(+0.8%p)
2.7(+0.7%p)
3.2%(+1.2%p)

세부담상한
150%
현행유지
150%
300%

자료: 국토교통부 보도자료주1) 1주택자 공시가격 9억원 (시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세 제외주2) 괄호 ( ) 안은 현행대비 증가 세율

한편, 정부가 2019년 시행한 정책 중 가장 주요한 것은 12월에 발표한 12.16 주택시장 안정화 방안으로, 해당 규제에는 일부 고가 주택에 대한 대출을 원천 차단하는 등 현 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 규제를 포함하고 있습니다. 주택시장 안정화 방안에는 서울 도심 내 주택 공급 추진 및 수도권 30만호 계획 조속 추진 등 공급 측면의 정책도 포함되어 있었으나 분양가 상한제 강화에 따른 재건축/재개발 위축 및 대출 규제 강화/주택 관련 세금 부담 증가 등 여러 규제 또한 포함되어 있었습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[2019.12.16 발표 「주택시장 안정화 방안」]

대분류
소분류
상세내역
추진일정

투기적 대출수요규제 강화
투기지역·투기과열지구주택담보대출 관리 강화
① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화
19.12.23

② 초고가아파트 주담대 금지
19.12.17

③ DSR 관리 강화
19.12.23

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
19.12.23

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
19.12.23

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
19.12.23

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등
19.하반기

전세대출을 이용한 갭투자방지
① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화
20.1월

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
20.1월

주택 보유부담 강화및 양도소득세제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는주택 보유부담 강화
① 종합부동산세 관련
20.상반기 (20년 납부분 부터 적용)

② 공시가격 현실화 및 형평성 제고
20.상반기

실수요자 중심의 양도소득세제도 보완
① 양도소득세 강화

- 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등
20.상반기 (19.12.17 취득분부터 적용)

- 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가
20.상반기 (19.12.17 신규 등록분부터 적용)

- 분양권도 주택수 포함
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 단기보유 양도세 차등 적용
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제
20.상반기 (19.12.17 ∼ 20.6.30 중 양도분에 적용)

투명하고 공정한거래 질서 확립
① 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대
(적용시점) 19.12.17

② 시장 거래 질서 조사체계 강화

- 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
19.하반기

- 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
20.2월

- 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
20.상반기

- 자금조달계획서 증빙자료 제출
20.상반기

③ 공정한 청약 질서 확립
20.상반기

④ 임대등록제도 보완

- 임대등록 시 세제혜택 축소
20.상반기

- 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검
20.상반기

- 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화
20.상반기

실수요자를 위한공급 확대
① 서울 도심 내 주택 공급 추진
-

② 수도권 30만호 계획 조속 추진
-

③ 정비사업 추진 지원
-

④ 가로주택정비사업 활성화
20.상반기

⑤ 준공업지역 관련 제도개선
20.상반기

자료 : 국토교통부

상기 조치 중 가장 즉각적인 효과를 가지는 정책은 대출 규제였습니다. 해당 조치를 통해 정부는 시가 15억원 이상의 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지하였으며, 시가 15억원 미만 아파트의 경우에도 9억원을 초과하는 구간에 대해서는 LTV를 기존 40%에서 20%로 축소하였습니다. 한편 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 원칙적으로 전세대출을 전액 회수하도록 했습니다.세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p ~ 0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p ~ 0.8%p)하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제 및 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급 증가 효과가 동시에 나타날 수 있습니다.

[12.19 정책에 따른 종합부동산세 인상]

과표(대상)
일반
3주택이상 + 조정대상지역 2주택

현행
개정
현행
개정

3억 이하(1주택 17.6억원 이하다주택 13.3억원 이하)
0.5%
0.6%
+0.1%p.
0.6%
0.8%
+0.2%p.

3~6억(1주택 17.6~22.4억원다주택 13.3~18.1억원)
0.7%
0.8%
+0.1%p.
0.9%
1.2%
+0.3%p.

6~12억(1주택 22.4~31.9억원다주택 18.1~27.6억원)
1.0%
1.2%
+0.2%p.
1.3%
1.6%
+0.3%p.

12~50억(1주택 31.9~92.2억원다주택 27.6~87.9억원)
1.4%
1.6%
+0.2%p.
1.8%
2.0%
+0.2%p.

50~94억(1주택 92.2~162.1억원다주택 87.9~157.8억원)
2.0%
2.2%
+0.2%p.
2.5%
3.0%
+0.5%p.

94억 초과(1주택 162.1억원 초과다주택 157.8억원 초과)
2.7%
3.0%
+0.3%p.
3.2%
4.0%
+0.8%p.

자료 : 국토교통부

또한 종합부동산세율 인상과 더불어 공시가격 현실화를 통해 보유세 부담이 추가로 증가되었습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안 및 잇따라 발표된 「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(19.12.17 발표)」에 따르면 9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영하나, 공동주택의 시세 구간별 현실화율이 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 에 미달하는 경우 현실화율 제고분을 적용하기로 하였습니다.

[12.19 정책에 따른 공시가격 현실화]

구분
대상
현실화율 제고분
비고

공동주택
시세 9~15억원(19년 70% 미만)
(70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 70%현실화율 제고분 상한: 8%p.

시세 15~30억원(19년 75% 미만)
(75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 75%현실화율 제고분 상한: 10%p.

시세 30억원 이상(19년 80% 미만)
(80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 80%현실화율 제고분 상한: 12%p.

표준단독주택
시세 9억원 이상(19년 55% 미만)
(55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 55%현실화율 제고분 상한: 6%p. / 8%p.(15억~)

자료 : 국토교통부

한편 분양가상한제 적용 지역을 확대하여 신규 공급 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 기존 분양가상한제 지역이 서울 27개 동에 한정되었으나, 해당 개정안을 통해 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었습니다.

정부는 2020년 추가적으로 6월 17일 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 발표하였고, 이어서 7월 10일 「주택시장 안정 보완대책」을 발표하였습니다. 전자의 주요 내용은 아래와 같으며, 해당 정책을 통해 정부는 광범위한 규제지역 지정, 개발호재 지역에 대한 선제적인 토지거래 규제 및 기획조사, 주택 관련 대출 요건 강화, 법인 보유 주택 제재, 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등을 통해 부동산 시장의 과열을 예방하고자 하였습니다.

[2020.06.17 발표「주택시장 안정을 위한 관리방안」]

대분류
소분류
상세내역

과열지역에투기수요유입 차단
조정대상지역 지정
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역

투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전 17개 지역

토지거래허가구역 지정

거래질서 조사체계 강화
· 실거래 기획조사 시행· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대

주택담보대출 및전세자금대출 규제 강화
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화· 전세자금대출보증 제한 강화

정비사업규제 정비
재건축안전진단 절차 강화
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

정비사업 조합원 분양 요건 강화
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

재건축부담금 제도 개선
· 재건축 부담금 본격 징수· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

법인을 활용한 투기수요 근절
주택매매·임대사업자 대출규제 강화
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지

법인 등 세제 보완
· 종부세율 인상 및 공제 폐지· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

부동산 매매업 관리 강화

법인 거래 조사 강화
· 법인 대상 실거래 특별조사· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
주택시장 안정화 방안(12·16 대책) 후속조치
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정

수도권 주택공급 기반 강화 방안(5·6) 후속조치
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)· 공공재개발시범사업 공모(9월)· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)

자료: 국토교통부

이후 추가로 발표된 7.10 「주택시장 안정 보완대책」의 주요 내용은 아래와 같습니다. 정부는 해당 대책을 통해 주택 공급 확대, 서민·실수요자 소득기준 완화 등으로 서민과 실수요자의부담을 경감시키고, 다주택자 대상 종부세, 양도소득세, 취득세, 재산세 등 부동산 세제를 강화하여 투기수요를 차단하는 등 지난 주택시장 안정 대책을 보완하고자 하였습니다.

[2020.07.10 발표 「주택시장 안정 보완대책」]

대분류
소분류
상세내역

서민·실수요자 부담 경감
생애최초 특별공급 확대
·무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별 공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율 확대

신혼부부 특별공급 소득기준 완화
·(공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까 지 확대·(민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해 서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화

주택 구입 부담 경감
·생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면·1.5억원 이하 : 100% 감면·1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원)* 이하 : 50% 감면

서민 부담 경감
·중저가 주택 재산세율 인하

사전분양 물량 대폭 확대
·현재 9천호 → 약 3만호 이상(※ 추가 확대 추진)

서민·실수요자 소득기준 완화
·규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 '서민·실수요자' 소득기준을 완화

잔금대출 규제 경과조치 보완
·규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제 지역 지정·변경前 대출규제 적용

전월세자금 지원
·청년층 포함 전월세 대출지원 강화

실수요자를 위한 주택공급 확대
관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 '주택공급확대 TF'를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련
·국토부에는 주택공급 확대 '실무기획단(단장 : 1차관)'을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황 발표

다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화
다주택자 대상 종부세 중과세율 인상
·(개인) '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표 준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용·(법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용

양도소득세
·(단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양 도 소득세율 인상·(다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과 세율 인상

취득세
·(다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상·(법인 전환 시 취득세 감면 제한) 개인에서 법인으로 전환 을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대 업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제

재산세
·(다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) → 원소유자(위탁자)로 변경

등록임대사업제 제도 보완
임대등록제도 개편
·단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지·그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무 강화

폐지유형 관리
·폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기 존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소·임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용

사업자 관리강화
·매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분 통해 등록임대사업 내실화

자료: 국토교통부

한편, 2021년 02월 04일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 '25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 발표 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」]

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

자료: 국토교통부 보도자료

2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안'이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 2027년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호)를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도입 등의 방안을 제시하였습니다.특히, 신규 정비구역 지정을 5년간 22만호로 확대하고, 재건축 부담금 및 안전진단 관련 규제에 대한 변화도 예고하는 등 도시정비 사업의 확대를 강조했습니다. 이와 같이 윤석열 정부는 이전 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. '8/16 국민 주거안정 실현방안'의 주요 추진전략에 대한 사항은 아래와 같습니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료: 국토교통부

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

[2022.6.21 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제']

정책 과제

조치사항 ·시기

시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정

('22.7월)

'21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금·대출한도 확대

주택도시기금운용계획변경('22.7월)

'22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정

('22.下)

'22년 월세액부터

적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정

('22.下)

'22년 전월세

보증금 대출

상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.7월 시행

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정

('22.下)

법개정('22.下)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법('22.下)법인세법 시행령('22.7월)

개정

법('22.下)·시행령개정('22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공분야 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정

('22.下)

'23.上

- 규제지역 주담대 처분·전입의무 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정('22.下)

'23.上

- 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

-

'22.3/4 입주자

모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관내규 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자·장기보유자 납부유예 도입,일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정

('22.3/4)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정

('22.下)

'22.6.21일 이후

취득 주택부터

소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역('22.6~) 및

부동산가격공시위원회 심의

'22.11월

수정·보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정

('22.3/4)

'22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정

('22.4/4)

'22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등

('22.5월~)

'22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

-

'22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙

개정('22.7~8월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- HUG 고분양가 관리제도 개선

HUG 시행세칙 개정

('22.6월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회

심의('22.6월)

개정 고시 이후

즉시 적용

자료: 국토교통부

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법」일부개정법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되며, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류
소분류
상세내역

다주택자 규제패러다임 전환
세제 부문
① 취득세 중과 완화(최대 12% -> 최대 6%)

② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

금융 부문
① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0% -> 30% 허용)

실수요자 대상규제 개선
규제 정상화
① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정

② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화

③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)

주거부담 완화
① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하

② 특례보금자리론(1년 한시) 도입

주택공급기반위축 방지
정비사업
① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선

공공주택
① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절

PF시장 지원
① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

임대차 시장안정화 도모
민간 등록임대
① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공

민간 사적임대
① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진

공공임대
① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

자료: 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류
소분류
상세 내역

구분
현행
개선

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율
분양권
1년 미만 70%1년 이상 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

주택·입주권
1년 미만 70%1~2년 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

재건축 안전진단합리화 방안
구조안전성 비중
50%
30%

주거환경 비중
15%
30%

설비노후도 비중
25%
30%

무조건부 재건축 허용판정점수 기준
30점 이하
45점 이하

공공기관 적정성 검사 의무 시행
폐지
지자체 요청 시에만 제한적 시행

등록임대주택 복원 및 세제·금융 혜택
단기(4년) 건설임대
폐지
-

단기(4년) 매입임대
폐지
-

장기(10년) 건설임대
존치
-

장기(10년) 매입임대
축소(비아파트만 허용)
복원(85㎡ 이하 아파트)

<세제 인센티브>1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공<금융 인센티브>1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용

PF시장 연착륙 지원
1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원)2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증(HUG, HF 신설)* 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지검토 가능

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화
1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

자료: 국토교통부

또한 국토교통부는 1월 3일 주거정책심의위원회 심의를 통해 부동산 완화 정책을 발표하였습니다. 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 제외 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제하는 내용을 담고 있으며 이외에도 분상제 적용지역 해제, 전매제한 기간 축소, 거주의무기간 폐지 등도 함께 발표되었습니다.

[2023.01.03 부동산 완화 정책]

규제구분
현재
개선

조정대상지역, 투기과열지구
- 서울 전 지역- 과천, 성남(수지, 분당), 하남, 광명
강남, 서초, 송파, 용산

투기지역(지정지역)
강남, 서초, 송파, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작
강남, 서초, 송파, 용산

또한 민간택지에서 공급되는 아파트의 분양가 상한제 또한 서울 4개구(강남, 서초, 송파, 용산) 제외하고 전 지역 전면 해제됨을 발표하였습니다. 분양가 상한제 적용 주택의 경우 전매제한 기간이 적용되어 왔으나 이 역시 기존 수도권 최대 10년(분양가별 차등 적용), 비수도권 최대 4년에서 수도권의 경우 분양가별 차등적용 없이 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 완화되었습니다. 또한 수도권 분상제 주택 및 민간택지 공공재개발사업 주택의 실거주 의무 기간도 주택법 개정을 통해 폐지할 것을 발표하였습니다.2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안'이 발표되었습니다. 이를 통해 공급 여건을 신속하게 개선하고 2024년 공급 확대로 정상화를 견인함으로써 현 정부 목표를 초과 달성을 추진할 예정입니다.

[2023.09.26 주택공급 활성화 방안]

구분
내용

① 공공 주택공급 확대
- 공공주택 공급물량 확대- 패스트트랙을 통한 조기 공급- 기 추진 사업의 철저한 공정관리

② 민간 주택공급 활성화
- 공공택지 전매제한 완화- 조기 인허가 인센티브- 분양 → 임대전환 공급 촉진- 공사비 증액 기준 마련- 인허가 절차 개선- 건설인력 확충- 규제 정상화 입법 완료

③ 금융지원 강화
- PF대출 보증 확대- 부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대- 중도금 대출 지원

④ 단기공급 가능한 非아파트 사업여건 개선
- 非아파트 자금조달지원- 非아파트 규제 개선

⑤ 신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충
- 재개발/재건축 사업절차 개선- 소규모 정비사업 사업성 개선

자료: 국토교통부

한편 정부는 2024년 1월 10일 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표하였습니다. 정부는 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형을 강조하며 이를 통해 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력을 회복할 것을 기대하고 있습니다. 주택 공급사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사 자금흐름을 개선하고, 사업장별 재구조화, 정상화 등 지원 및 SOC 예산 조기집행 등을 통해 건설투자 확대를 추진할 예정입니다. 국토부 집행관리대상 예산 56조원(전년 대비 +5.5조원) 중 19.8조원(35.5%)을 2024년 1분기 내 집중 투자할 예정이며 5대 SOC 주요 공공기관(LH, 철도공사, 도로공사 등)의 투자금액도 조기 집행을 추진할 예정입니다.

[2024.01.10 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안]

구분
목표
내용

도심공금확대

재건축/재개발

1 사업속도: 패스트트랙 도입

2. 진입문턱: 정비사업 추진 요건 완화

3. 사업성: 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화

4. 중단 없는 사업: 공사비 갈등 완화

1기 신도시

재정비

1. 신속하고 내실 있는 계획 수립

2. 노후계획도시 정비 사업여건 획기적 개선

3. 공공의 역할은 충실히, 차질 없이 이행

소규모정비/

도심복합사업

1. 진입문턱: 사업 가능 지역 확대

2. 사업속도: 절차 간소화 및 참여유인 제고

3. 사업성: 인센티브 및 자금지원 강화

4. 광역 정비: 미니 뉴타운 지원 확대

다양한 유형의주택공급 확대
공급 여건 개선
1. 도시/건축규제 완화2. 세제/금융지원

활용도 제고

1. 구입 부담 경감2. 등록임대 사업 여건 개선

3. 기업형 장기임대 활성화4. 신축매입약정 확대

전세사기 예방및 피해지원

1. 보증금 피해 경감 지원2. 피해자 주거 지원 강화

3. 종합 지원체계 강화4. 철저한 전세사기 예방

신도시 등공공주택 공급
공공주택공급 확대

1. 24년 공공주택 14만호+α 공급

2. 공공주택 민간 참여 확대

3기 신도시 등

공공택지

1. 물량 확대: 신규택지 2만호, 수도권 신도시 3만호

2. 신도시 조성속도 제고

건설경기활력 회복

자금조달 및

유동성 지원

1. PF대출 지원2. 유동성 지원

공공지원을 통한

민간 애로 해소

1. 지방 사업여건 개선

2. 공공임대 참여지분 조기 매각

사업장별

갈등 해소 지원

1. 공적 조정위원회2. 민간 사업장 공공 인수

3. 정상화 펀드

건설사업 관련 리스크 완화

1. 공사 재개 지원2. 수분양자 보호

3. 협력업체 보호

건설투자

활성화

1. 재정 조기집행2. 민자사업 확대

자료: 국토교통부

상기 서술한 부동산 관련 규제들의 완화책에 더해 전세계적인 금리인상·긴축 기조 및 부동산·건설 경기의 위축이 2022년 하반기 대비 다소 진정된 모양세를 보이고 있어 침체됐던 분위기가 다소 진정된 상황으로도 볼 수 있습니다. 그러나 중·단기적인 관점에서 부동산 및 건설시장에 부정적인 영향을 주었던 요인들이 해소된 것은 아니며, 시장 분위기는 여전히 침체된 상황으로 보입니다. 또한 2024년 1월 발표된 주거안정을 위한 공급 확대 및 건설경기 보완방안등 완화정책 추진에도 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하며 완화책의 결과가 반드시 부동산 안정을 이끄는 것은 아니기에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다. 다만, 부동산 시장에서 정부 정책이 가장 중요한 변수 중 하나인 바, 향후 다시금 정부의 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 이는 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

부동산 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나, 부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
[부동산PF 유동성 위기에 관한 사항]

사. 2022년 강원도중도개발공사(GJC)의 레고랜드발 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건, 새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등

부동산 시장에 부정적인 영향을 주는 사건들이 연이어 발생하며, 부동산 경기는 위축된 상황입니다. 또한, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였고 2024년 1월 12일 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 이와 같은 PF 부실 우려 현실화로, 부동산 PF시장 투자심리 악화가 지속될 경우 건설사 및 시행사의 자금 조달 여력이 더욱 저하될 수 있습니다. 국내 부동산 경기 침체 지속으로 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하가 발생할 경우, 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

부동산 PF(Project Financing)dl란 특정 부동산 개발 사업에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 기법으로, 기업의 신용이나 재무상태가 아닌 프로젝트의 사업성을 기반으로 자금을 차입하는 것입니다. 부동산 호황기에는 큰 수익과 더불어 공급을 늘려주는 역할을 하지만 불황기에는 경제의 위협 요인으로 작용합니다. 2022년 09월 강원도 산하 강원도중도개발공사(GJC)가 레고랜드 건설 과정에서 발행한 ABCP 상환에 실패하였습니다. 레고랜드코리아의 사업 자금조달을 위하여 SPC(아이원제일차(주))를 설립하여 2,050억원 대출을 시행하였고 강원도개발공사의 대출채권을 기초자산으로한 유동화물을 강원도 지급보증(신용등급 A1)으로 발행하였습니다. 하지만 대출만기일(2022년 09월 29일)에 대출이 연장되지 못하며 강원중도개발공사의 지급보증인인 강원도가 채무를 이행해야 했으나, 09월 28일 강원도는 채무이행 대신 강원중도개발공사에 대한 회생 신청을 발표하였습니다. 이에 한국신용평가(주)는 기존 아이원제일차(주)가 발행하는 ABCP의 신용등급을 A1에서 C로 하향 조정하였습니다. 이후 지자체가 보증한 채권의 불신이 커졌고 PF시장의 리스크 확대는 물론, 전반적인 부동산 대출 시장에 부정적 영향을 미치며 특히 단기자금시장을 중심으로는 자금경색 우려가 심화되었습니다.

[아이원제일차(주) 유동화 구조도]

아이원제일차 구조도.jpg
아이원제일차 구조도

자료 :한국신용평가

강원도의 채무상환 불이행 리스크로 인하여 금융시장에서 유동성의 위기가 확대되어 단기시장 뿐만아니라 회사채 채권시장 투자 심리가 위축되었습니다. 이러한 영향은 건설업계로 전이될 가능성이 존재하였기에 강원도는 기존의 입장을 번복하여 ABCP 2,050억에 대하여 전액 상환하겠다는 계획을 밝혔으며, 2022년 12월 12일 ABCP를 전액 상환 하였습니다.한편 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였으며, 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)신청으로 향후 건설 업계에 자금 조달의 어려움이 증가하고 추가적인 구조조정 가능성이 존재하고 있습니다.

새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등 추후 부동산 PF시장 투자심리 악화에 따라 자금조달이 어려움을 겪는다면 국내 부동산 경기 침체가 지속될 수 있습니다. 부동산 경기가 둔화되면서 차입형토지신탁 사업장 분양률이 저하되면 부동산신탁사의 공사비 조달 부담이 높아지면서 신탁계정대 규모가 증가하고, 일부 분양률이 저조한 사업장을 중심으로 대손 부담도 높아질 수 있습니다. 또한, 부동산 경기 둔화 및 자금시장 경색으로 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 시공사 부도위험이 높아짐에 따라 부동산신탁사가 부담하고 있는 우발부채 현실화 가능성이 상승할 수 있습니다. 이 경우 부동산 신탁사의 수익성과 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

2. 회사위험

[영업수익 및 영업손익에 관한 사항]

가.
2024년 3분기에는 부동산 시장 침체기로 인한 신탁 수수료 수익 감소 및 전년도 부동산펀드 및 PFV 관련 배당·분배금 수익의 기저효과로 영업수익이 전년 동기 대비 9.2% 감소한 1,700억원을 기록
하였습니다.

2024년 3분기 영업이익은 전년 동기 대비 51.3% 감소한 435억을 기록하였는데, 이는 전년 동기 대비 이자비용이 144억원에서 194억원으로 증가하였고, 신용손실충당금이 300억원에서 519억원으로 증가한 것에 기인
합니다.
신용손실충당금은 대출채권에서 손실이 일어날 것으로 보고 일정 비중의 충당금을 쌓아 발생하는 비용으로, PF 발 리스크가 확대됨에 따라 충당금 설정방식을 강화하며 신용손실충당금 규모가 확대된 것으로 판단됩니다.
최근 높은 시중금리에 따른 부동산개발시장의 시장상황 악화와 공사비 상승 등으로 인해 신탁계정대 규모가 확대될 경우 조달 및 관련 자산 대손 부담이 회사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
당사는 차입형 토지신탁을 주력 사업으로 영위하고 있으나, 2021년 이래로 차입형 토지신탁 수주액이 감소함에 따라 영업수익 중 차입형토지신탁보수와 신탁계정대이자를 합산한 차입형토지신탁 관련 수익 비중(금액)은 2021년말 33.9%(830억원), 2022년말 28.1%(816억원), 2023년말 25.9%(847억원)을 기록하며 감소추세를 나타내고 있습니다.

2024년 3분기 기준으로는 40.9%(661억원)를 기록하며, 전년 동기 37.7%(625억원) 대비 소폭 상승한 수치를 기록하였습니다.
향후 정부 부동산 정책 및 규제, 고금리 장기화 등 부동산개발 관련 금융시장 환경의 변화로 인해 차입형토지신탁 상품에 대한 시장 수요가 감소하여 수주액의 규모가 축소되거나, 충당금 설정액 및 대출채권관련 손실이 증가할 경우 당사 수익성이 악화될 수 있는 점 투자자 여러분들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사의 연결기준 영업수익 추이를 살펴보면, 2021년에는 분양현장의 호조가 계정대여금의 빠른 회수로 이어지며 신탁계정대이자가 감소한 영향으로 이자수익이 감소하였고 이에 2021년말 영업수익이 전년 대비 11.5% 감소한 2,125억원을 기록하였습니다. 2022년에는 금리 상승에 따른 이자수익 증가 영향으로 전년 대비 9.6% 증가한 2,330억원을 기록하였습니다. 2023년에는 부동산 경기가 위축되면서 보수적인 사업 기조를 유지함에 따라 신탁 수수료 수익은 감소하였으나, 신탁계정대 이자 수익 개선과 부동산펀드 및 PFV 관련 배당·분배금 수익에 힘입어 전년 대비 11.2% 증가한 2,591억원 규모의 영업수익을 시현하였습니다. 한편, 2024년 3분기에는 부동산 시장 침체기로 인한 수수료 수익 감소 및 전년도 부동산펀드 및 PFV 관련 배당
·분배금 수익의 기저효과로 영업수익이
전년 동기 대비 9.2% 감소한 1,700억원을 기록하였습니다.

영업이익 추이를 살펴보면, 2022년에는 금리 상승으로 인해 한국자산캐피탈의 이자비용과 판매관리비 규모가 확대되며 영업비용이 전년 대비 33.3% 증가한 861억원을 기록하였고, 이러한 영업비용 확대 영향으로 영업수익이 증가하였음에도 2022년 영업이익은 전년과 유사한 1,468억원을 기록하는데 그쳤습니다. 2023년 영업이익은 1,167억원으로 전년 대비 20.5% 감소하였는데, 이는 신용손실충당금(대손충당금)이 52억원에서 403억원으로 크게 증가한데에서 기인합니다. 신용손실충당금은 대출채권에서 손실이 일어날 것으로 보고 일정 비중의 충당금을 쌓아 발생하는 비용으로, PF 발 리스크가 확대됨에 따라 충당금 설정방식을 강화하며 신용손실충당금 규모가 확대된 것으로 판단됩니다. 2024년 3분기 영업이익은 전년 동기 대비 51.3% 감소한 435억을 기록하였는데, 이는 전년 동기 대비 이자비용이 144억원에서 194억원으로 증가하였고, 신용손실충당금이 300억원에서 519억원으로 증가한 것에 기인합니다. 특히 차입형 개발신탁과 책임준공확약형 개발신탁 사업장에서 발생한 대출금과 신탁계정대와 관련한 대손충당금이 증가하였습니다.최근 높은 시중금리에 따른 부동산개발시장의 시장상황 악화와 공사비 상승 등으로 인해 신탁계정대 규모가 확대될 경우 조달 및 관련 자산 대손 부담이 회사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

[영업손익 내역(연결기준)]

(단위 : 백만원)

구분
2024년 3분기
2023년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

I.영업수익
169,951
187,256
259,072
232,965
212,527

1.수수료수익
68,941
81,264
115,438
127,935
119,494

2.금융상품평가및처분이익
5,179
11,930
20,514
9,019
15,419

3.이자수익
85,212
77,243
104,188
82,527
62,331

4.신용손실충당금 환입액
0
0
0
4
11,494

5.기타영업수익
10,619
16,820
18,931
13,479
3,789

II.영업비용
126,428
97,913
142,365
86,094
64,601

1.수수료비용
172
37
64
96
98

2.금융상품평가및처분손실
9,865
11,638
15,169
10,176
4,610

3.이자비용
19,446
14,392
19,500
15,072
12,454

4.신용손실충당금 전입액
51,878
29,979
40,288
5,288
48

5.판매비와관리비
33,194
41,528
54,037
53,606
43,530

6.기타영업비용
11,872
340
13,307
1,856
3,860

III.영업이익
43,523
89,344
116,706
146,870
147,926

VIII.당기순이익
32,890
108,900
129,642
108,242
107,461

자료: 당사 3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서

당사는 차입형 토지신탁을 주력 사업으로 영위하고 있으나, 2021년 이래로 차입형 토지신탁 수주액이 감소함에 따라 영업수익 중 차입형토지신탁보수와 신탁계정대이자를 합산한 차입형토지신탁 관련 수익 비중(금액)은 2021년말 33.9%(830억원), 2022년말 28.1%(816억원), 2023년말 25.9%(847억원)을 기록하며 감소추세를 나타내고 있습니다. 2024년 3분기 기준으로는 40.9%(661억원)를 기록하며, 전년 동기 37.7%(625억원) 대비 소폭 상승한 수치를 기록하였습니다. 포트폴리오 다각화 차원에서 신탁본업 외에 대리사무나 리츠업무에 진출하였으나, 기타(신탁보수 외) 수수료 비중(금액)은 2021년말 14.7%(359억원)에서 2023년말 6.1%(201억원)까지 축소되었습니다. 2024년 3분기말에도 7.0%(113억원)을 기록하며 전년 동기 대비 감소한 수치를 기록하고 있습니다.
기타이자는 당사의 연결회사인 한국자산캐피탈의 대출채권관련이익이 대부분을 차지하고 있으며, 한국자산캐피탈의 운용자산이 성장함에 따라 그 규모가 2021년말 388억원에서 2023년말 792억원까지 확대된 것으로 판단되며, 이에 따라 기타이자 수익이 당사 영업수익에서 차지하는 비중이 2021년말 15.9%에서 2023년말 24.2%로 확대되었습니다.

[당사 영업수익의 구성]

(단위: 백만원 )

구 분
2024년 3분기
2023년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중

수수료 수익
토지신탁 보수
52,988
32.8%
62,692
37.8%
92,024
28.1%
92,858
31.9%
77,085
31.5%

차입형토지신탁보수
35,190
21.8%
45,740
27.6%
59,765
18.3%
68,976
23.7%
59,470
24.3%

관리형토지신탁보수
17,798
11.0%
16,952
10.2%
32,259
9.9%
23,883
8.2%
17,615
7.2%

비토지신탁보수
4,605
2.8%
2,691
1.6%
3,336
1.0%
6,239
2.1%
6,469
2.6%

기타(신탁보수 외) 수수료 수익
11,349
7.0%
15,881
9.6%
20,079
6.1%
28,837
9.9%
35,941
14.7%

이자수익
신탁계정대이자
30,941
19.1%
16,739
10.1%
24,959
7.6%
12,671
4.4%
23,497
9.6%

기타이자
2,522
1.6%
678
0.4%
79,229
24.2%
69,856
24.0%
38,834
15.9%

대출금이자
48,703
30.1%
50,390
30.4%
68,131
20.8%
57,952
19.9%
32,379
13.2%

기타영업수익
10,619
6.6%
16,820
10.1%
39,446
12.1%
22,503
7.7%
30,702
12.5%

합 계
161,727
100.0%
165,891
100.0%
327,203
100.0%
290,916
100.0%
244,907
100.0%

자료: 당사 제시 및 각 사업연도별 사업보고서주) 기타 영업수익= 금융상품평가 및 처분이익+ 신용손실충당금환입액+기타수익

한편, 당사의 수탁고는 2022년말 21.2조원을 기록하며 2021년말 19.4조원 대비 8.8% 성장하였으나, 2023년 들어 부동산 경기 둔화로 신규수주가 732억원을 기록하는데 그치며 2023년말 수탁고는 전년 대비 11.6% 축소된 18.7조원을 기록하였습니다.
2024년에는 담보신탁 수탁고가 전년 대비 증가하면서 2024년 3분기말 수탁고는 2023년말 대비 5.1% 증가한 19.7조원을 기록하였습니다. 부동산 시장 둔화에 따른 보수적인 사업기조에 따라 차입형토지신탁 수탁고는 2021년말 2조 5,602억원에서 2023년말 2조 3,632억원까지 감소하였습니다.
2024년 3분기말 기준 차입형토지신탁 수탁고는 전년말과 비슷한 2조 3,512원을 기록하고 있습니다.

[수탁고 추이]

(단위: 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

수탁고(*)
신탁보수
수탁고(*)
신탁보수
수탁고(*)
신탁보수
수탁고(*)
신탁보수

토지신탁
9,897,301
52,988
9,961,109
92,024
10,240,430
92,858
9,335,202
77,085

차입형토지신탁
2,351,207
35,190
2,363,204
59,765
2,536,626
68,976
2,560,188
59,470

관리형토지신탁
7,546,094
17,798
7,597,905
32,259
7,703,804
23,883
6,775,015
17,615

관리신탁
35,819
36
139,970
54
160,763
275
294,265
94

처분신탁
185,221
37
202,783
60
186,952
102
191,491
32

담보신탁
8,616,526
3,635
7,404,215
1,980
9,527,507
4,794
8,883,239
5,262

분양관리신탁
929,220
897
999,352
1,242
1,034,907
1,068
737,295
1,081

합 계
19,664,087
57,592
18,707,429
95,360
21,150,559
99,097
19,441,492
83,554

자료 : 당사 제시 및 각 사업연도별 사업보고서*수탁고는 신탁원본 금액입니다.

[신규수주 금액]

(단위: 억원)

구분
2024년 3분기
2023년 3분기
2023년
2022년
2021년

차입형 토지신탁
281
219
278
415
1,156

관리형 토지신탁
97
236
263
330
491

비토지신탁
38
19
22
88
63

리츠
14
66
95
103
104

대리사무/컨설팅/기타
69
66
74
310
450

신규수주 합계
498
604
732
1,246
2,264

자료 : 한국기업평가

향후 정부 부동산 정책 및 규제, 고금리 장기화 등 부동산개발 관련 금융시장 환경의 변화로 인해 차입형토지신탁 상품에 대한 시장 수요가 감소하여 수주액의 규모가 축소되거나, 충당금 설정액 및 대출채권관련 손실이 증가할 경우 당사 수익성이 악화될 수 있는 점 투자자 여러분들께서는 유의하시기 바랍니다.

[재무비율 관련 위험]

나. 당사는 2021년부터 분양실적 개선과 미분양 담보대출 실행으로 신탁계정대여금을 회수하면서 부채비율이 개선되었고, 이에 부채비율이 2021년말 48.9%에서 2022년말 46.3%까지 감소하였습니다. 2023년에는 부동산 시장 악화로 인해 신탁계정대 투입이 확대되었음에도 불구하고, 장기간의 이익누적에 따라 자본금 규모가 확대된 영향으로 부채비율은 43.0%로 감소하였습니다.
그러나 2024년 3분기말 기준 부채비율은 58.0%로 증가하였는데, 이는 분양률 저조와 공사비 급등으로 인한 부족 자금을 신탁계정으로 조달하여 부채규모가 확대된 영향입니다.
현재 당사의 부채비율 및 차입금의존도가 감소하였으나, 향후 부동산 시장 침체의 장기화에 따라 신탁계정대 확대로 차입금이 증가하거나, 당사의 수익성이 악화될 경우 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다
.
당사는 높은 개발신탁 비중을 지니고 있으며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후 개발신탁 사업 규모가 확대하거나 기 수주된 차입형토지신탁 사업장의 잔여사업비가 증가할 경우, 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재합니다. 이 경우 재무지표가 악화될 수 있으며 이자비용 부담이 증가되어 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있으니
, 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 2024년 3분기말 연결기준 부채총계는 6,043억원이며 자본총계는 1조 410억원으로 부채비율은 58.0%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채 총계는 5,281억원이며 자산총계는 1조 6,453억원으로 차입금의존도는 32.1% 수준입니다. 당사는 2021년부터 분양실적 개선과 미분양 담보대출 실행으로 신탁계정대여금을 회수하면서 부채비율이 개선되었고, 이에 부채비율이 2021년말 48.9%에서 2022년말 46.3%까지 감소하였습니다. 2023년에는 부동산 시장 악화로 인해 신탁계정대 투입이 확대되었음에도 불구하고, 장기간의 이익누적에 따라 자본금 규모가 확대된 영향으로 부채비율은 43.0%로 감소하였습니다. 그러나
2024년 3분기말 기준 부채비율은 58.0%로 증가하였는
데, 이는 분양률 저조와 공사비 급등으로 인한 부족 자금을 신탁계정으로 조달하여 부채규모가 확대된 영향입니다. 향후 부동산 시장 침체의 장기화에 따라 신탁계정대 확대로 차입금이 증가하거나, 당사의 수익성이 악화될 경우 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

현금및예치금
83,734
115,182
158,059
241,120

유가증권
253,592
259,513
391,982
391,982

대출채권
1,334,313
1,112,678
816,386
754,876

대손충당금(-)
129,067
76,111
45,363
41,890

유형자산
12,578
15,112
4,463
3,556

자산총계
1,645,268
1,480,050
1,363,794
1,264,658

차입부채
528,071
330,016
335,674
306,170

기타부채
39,074
54,991
67,428
72,838

부채총계
604,250
445,002
431,361
415,398

자본금
61,989
61,989
61,989
61,989

자본총계
1,041,017
1,035,048
932,433
849,261

부채비율(%)
58.0%
43.0%
46.3%
48.9%

차입금의존도(%)
32.1%
22.3%
24.6%
24.2%

자료: 당사 3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서

주1) 부채비율(%) = 부채총계/자본총계주2) 차입금의존도(%) = 차입부채/자산총계

2024년 3분기말 연결기준 당사의 차입금 및 사채 내역은 아래와 같습니다.

[차입부채 - 차입금]

(단위: 천원)

내역
차입처
만기일
이자율
2024년 3분기말
2023년말

기타차입금
케이아이에스카이트제일다시일차(*1)
2025-08-20
5.40%
70,000,000
-

현재가치할인차금
(946,031)
-

케이아이에스카이트제일다시이차(*1)
2025-08-20
5.50%
30,000,000
-

푸른자리(*2)
-
1

소 계
99,053,969
1

은행차입금
대구은행
2024-10-23
5.40%
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
2025-01-27
5.61%
20,000,000
20,000,000

수협은행
2025-01-29
5.58%
5,000,000
5,000,000

산업은행
2025-04-11
4.81%
10,000,000
10,000,000

산업은행
2025-06-24
4.73%
20,000,000
20,000,000

우리은행
2025-04-18
5.04%
5,000,000
5,000,000

국민은행
2025-05-31
5.09%
10,000,000
10,000,000

신한은행
2025-07-31
5.60%
5,000,000
5,000,000

신한은행
2024-10-19
5.54%
1,000,000
1,000,000

대구은행
2024-09-23
5.84%
-
8,000,000

산업은행
2024-10-30
5.20%
10,000,000
10,000,000

농협은행
2024-10-31
6.07%
4,000,000
4,000,000

대구은행
2024-11-15
5.76%
2,000,000
2,000,000

경남은행
2024-12-14
5.62%
3,000,000
3,000,000

광주은행
2025-01-29
6.14%
4,500,000
4,500,000

NH캐피탈
2025-04-29
6.50%
10,000,000
10,000,000

하나은행
2025-02-17
5.95%
2,000,000
2,000,000

우리은행
2025-02-24
5.81%
3,600,000
4,000,000

우리은행
2025-05-02
5.48%
5,000,000
5,000,000

경남은행
2025-02-25
5.83%
3,000,000
3,000,000

광주은행
2025-01-29
6.01%
2,500,000
2,500,000

농협은행
2025-05-10
6.13%
5,400,000
6,000,000

신한은행
2026-03-28
5.68%
3,500,000
4,500,000

NH캐피탈
2025-04-29
6.50%
5,000,000
5,000,000

대구은행
2024-04-14
5.79%
-
1,111,080

농협은행
2024-07-29
6.13%
-
3,333,320

국민은행
2024-11-24
6.42%
2,500,000
10,000,000

대구은행
2026-08-31
5.94%
6,388,710
9,166,410

국민은행
2025-12-17
6.02%
10,000,000
-

JB우리캐피탈
2026-02-27
6.25%
5,000,000
-

농협은행
2027-09-30
5.77%
5,000,000
-

소 계
178,388,710
183,110,810

CP
우리투자증권
2024-11-01
6.10%
10,000,000
10,000,000

우리투자증권
2024-12-12
5.90%
10,000,000
10,000,000

소 계
20,000,000
20,000,000

합 계
297,442,679
203,110,811

자료: 당사 3분기보고서

(*1) 동 차입금 관련하여 연결실체의 비용상환청구권을 양도담보로 제공되었습니다.

(*2) 동 차입금은 양평공원묘지사업과 관련된 특정차입금으로, 해당 사업에서 회수된신탁계정대 및 미수이자 범위 내에서 동 차입금에 대한 상환의무를 부담하며, 신탁사업 관계인 간에 체결한 토지신탁사업약정서 제7조 제4항에 의거하여 차입처의 회수불가능한 채권이 발생할 경우 동 잔여채무에 대한 연결실체의 상환의무는 없습니다. 상기 차입금과 관련된 신탁계정대(당기손익-공정가치측정 자산)와 함께 회계불일치 해소를 위하여 동 차입금도 당기손익-공정가치측정 부채로 지정하였습니다.

[차입부채 - 사채]

(단위: 천원)

구 분
발행일
만기일
이자율
2024년 3분기
2023년

제7회 무보증공모사채
2022-06-27
2024-06-27
4.80%
-
20,000,000

사채할인발행차금
-
(15,123)

제8-1회 무보증공모사채
2024-04-29
2026-04-29
6.80%
54,000,000
-

사채할인발행차금
(126,320)
-

제8-2회 무보증공모사채
2024-04-29
2027-04-29
6.90%
46,000,000
-

사채할인발행차금
(121,812)
-

제4회 사모사채(한국자산캐피탈)
2021-09-30
2024-09-30
4.00%
-
10,000,000

사채할인발행차금
-
(5,223)

제6회 사모사채(한국자산캐피탈)
2021-10-29
2024-04-29
4.10%
-
12,000,000

사채할인발행차금
-
(3,236)

제10회 사모사채(한국자산캐피탈)
2022-01-13
2025-01-13
4.50%
5,000,000
5,000,000

사채할인발행차금
(1,485)
(5,412)

제16회 사모사채(한국자산캐피탈)
2022-09-15
2024-09-13
5.90%
-
8,000,000

사채할인발행차금
-
(2,964)

제17회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-02-27
2026-02-27
5.83%
20,000,000
20,000,000

사채할인발행차금
(19,673)
(29,555)

제18회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-02-28
2024-02-28
7.10%
-
10,000,000

사채할인발행차금
-
(1,610)

제19회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-02-28
2024-02-28
7.00%
-
5,000,000

사채할인발행차금
-
(417)

제20회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-06-23
2025-06-23
6.80%
5,000,000
5,000,000

사채할인발행차금
(3,844)
(7,597)

제21회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-06-27
2024-06-27
6.45%
-
7,000,000

사채할인발행차금
-
(1,789)

제22회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-07-31
2024-07-31
6.50%
-
3,000,000

사채할인발행차금
-
(1,821)

제23-1회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-08-31
2024-08-31
6.50%
-
10,000,000

사채할인발행차금
-
(6,742)

제23-2회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-08-31
2026-08-31
7.00%
2,000,000
2,000,000

사채할인발행차금
(4,048)
(5,487)

제24회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-10-19
2024-10-19
6.65%
10,000,000
10,000,000

사채할인발행차금
(451)
(8,081)

제25회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-01-31
2025-01-31
6.80%
4,000,000
-

사채할인발행차금
(1,373)
-

제26-1회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-02-29
2025-02-28
6.80%
10,000,000
-

사채할인발행차금
(4,204)
-

제26-2회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-02-29
2026-02-28
7.00%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(7,267)
-

제27회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-02-29
2027-02-28
7.50%
2,000,000
-

사채할인발행차금
(5,018)
-

제28회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-04-30
2025-04-30
6.60%
16,000,000
-

사채할인발행차금
(9,402)
-

제29회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-05-16
2025-05-16
6.30%
3,000,000
-

사채할인발행차금
(3,852)
-

제30회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-06-21
2025-06-21
6.30%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(3,731)
-

제31회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-06-26
2025-06-26
6.25%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(5,656)
-

제32회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-07-17
2025-07-17
6.25%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(6,043)
-

제33회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-07-29
2026-01-29
6.40%
6,000,000
-

사채할인발행차금
(10,729)
-

제34회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-07-31
2025-07-31
6.10%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(8,401)
-

제35회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-08-22
2025-08-22
6.10%
3,000,000
-

사채할인발행차금
(4,117)
-

제36회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-09-02
2025-09-02
6.00%
10,000,000
-

사채할인발행차금
(9,332)
-

제37회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-09-30
2026-09-30
6.10%
10,000,000
-

사채할인발행차금
(15,100)
-

차감잔액
230,628,142
126,904,943

자료: 당사 3분기보고서

2024년 3분기말 연결기준 차입부채 잔액 4,752억원 중 625억원은 2024년 내에 만기가 도래하고, 3,010억원은 2025년 내에 만기가 도래하며 그 비중은 약 63.3%에 해당하여 유동성차입비중이 다소 높은 수준을 보이고 있으나, 당사의 현금및예치금 837억원, 미사용 차입한도 1,630억원 등 보유 유동성을 고려할시 단기 유동성 위험은 제한적이라고 판단됩니다. 그러나, 차입형토지신탁 사업장의 분양실적 저하로 사업비 투입이 증가할 경우 차입금 규모도 확대되고 유동성 비율이 다소 저하될 수 있으므로, 동사 차입금 변동 추이를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

[차입금/사채의 구성내역(연결기준)]

(기준일: 2024년 09월 30일)
(단위: 백만원)

구분
사채
차입금
합 계

2024년
10,000
52,500
62,500

2025년
75,939
225,054
300,993

2026년
96,817
14,889
111,706

합계
182,755
292,443
475,198

자료: 당사 사업보고서

당사는 높은 개발신탁 비중을 지니고 있으며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후 개발신탁 사업 규모가 확대하거나 기 수주된 차입형토지신탁 사업장의 잔여사업비가 증가할 경우, 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재합니다. 이 경우 재무지표가 악화될 수 있으며 이자비용 부담이 증가되어 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험]

다. 2020년 이후 분양시장 호조에 따라 당사의 총 신탁계정대 규모는 2021년말 2,615억원에서 2022년말 2,240억원으로 감소하였으며, 자산건전성도 개선되며 2022년말 요주의 이하자산 규모(비율) 1,591억원(62.2%)을 기록하며 2021년말 2,626억원(78.4%) 대비 축소되는 모습을 나타냈습니다. 그러나, 이후
부동산 경기가 침체 국면에 접어들면서
2024년 3분기말 신탁계정대는 6,932억원으로 2023년말 대비 2,243억원 증가
하였으며,
진행 사업장의 분양성과 부진과 미착공 정비 사업에 대한 건전성 분류 강화로 요주의이하자산 규모(비율)가 2024년 3분기말 기준 7,241억원(98.2%)으로 증가
하였습니다.
부동산 경기 침체가 지속되고 있는 상황으로 향후 신탁계정대 규모가 증가할 것으로 예상되고 있으며, 자산건전성이 추가적으로 악화될 가능성을 배제할 수 없으므로 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다
. 향후 부동산 시장 침체가 심화될 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 또한, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사결정에 고려하시기 바랍니다

당사의 2024년 3분기말 연결기준 대출채권 및 기타수취채권 잔액은 1조 3,783억원이며, 대손충당금 1,363억원을 설정하고 있습니다. 당사의 대출채권은 대여금, 대출금, 대지급금, 신탁계정대로 구성되어 있으며, 기타수취채권은 리스채권, 미수금, 미수수익, 보증금으로 구성되어 있습니다. 신탁계정대란 당사와 같은 부동산신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 의미하며, 신탁계정대가 확대될수록 이자수익이 늘어나 실적에 긍정적인 영향을 미치지만 자금회수에 실패할 경우 신탁사의 손실로 반영될 위험이 있습니다. 대출금은 당사의 자회사인 한국자산캐피탈에서 발생한 자산으로, 시행사와 도급계약을 체결한 시공사로부터 책임준공확약을 받고, 해당 현장의 수익권을 설정한 후 신탁회사에 PF 대출금을 기표하여 발생하는 자산입니다. 2024년 3분기말 연결기준 당사의 신탁계정대 채권잔액과 대출금 채권잔액은 각각 6,932억원, 6,227억원을 기록하였으며, 이는 대출채권 및 기타수취채권 총계의 95.5% 해당되는 비중입니다. 당사의 연결기준 대출채권, 기타수취채권 및 그에 설정된 대손충당금 추이는 다음과 같습니다.

[대출채권 및 기타수취채권 구성(연결기준)]

(단위: 백만원, %)

구분
2024년 3분기
2023년
2022년
2021년

채권잔액
대손충당금
설정률
채권잔액
대손충당금
설정률
채권잔액
대손충당금
설정률
채권잔액
대손충당금
설정률

상각후원가측정증권:

유동화증권
300
300
100.00%
300
300
100.00%
194,154
108
0.06%
98,717
69
0.07%

대출채권:

대여금
2,863
2
0.08%
2,858
3
0.11%
1,756
6
0.34%
1,370
4
0.31%

대출금
622,717
26,122
4.19%
625,872
21,420
3.42%
590,624
8,594
1.46%
491,961
4,596
0.93%

대지급금
15,581
7,565
48.55%
15,140
2,354
15.55%
43
9
21.37%
80
16
20.01%

신탁계정대(*)
693,152
95,377
13.76%
468,808
52,334
11.16%
223,963
36,754
16.41%
261,465
37,274
14.26%

소계
1,334,313
129,067
9.67%
1,112,678
76,111
6.84%
816,386
45,363
5.56%
754,876
41,890
5.55%

기타수취채권:

리스채권
42
-
0.21%
224
1
0.03%
422
2
0.50%
542
3
0.50%

미수금
30,313
4,324
14.26%
21,377
2,597
12.15%
16,975
1,385
8.16%
15,041
1,279
8.50%

미수수익(*)
9,344
2,564
27.44%
9,982
2,740
27.45%
9,304
2,219
23.85%
4,305
2,213
51.40%

보증금
4,023
-
0.00%
3,954
-
0.00%
6,655
-
0.00%
5,238
-
0.00%

소계
43,723
6,888
15.75%
35,536
5,338
15.02%
33,356
3,606
10.81%
25,126
3,494
13.91%

합 계
1,378,335
136,255
9.89%
1,148,514
81,748
7.11%
1,043,896
49,077
4.70%
878,719
45,454
4.74%

자료: 당사
3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서*당기손익-공정가치측정지정금융자산으로 지정한 양평공원 관련 신탁계정대 및 이자금액은 제외하였습니다.

2020년 이후 분양시장 호조에 따라 당사의 총 신탁계정대 규모는 2021년말 2,615억원에서 2022년말 2,240억원으로 감소하였으며, 자산건전성도 개선되며 2022년말 요주의 이하자산 규모(비율) 1,591억원(62.2%)을 기록하며 2021년말 2,626억원(78.4%) 대비 축소되는 모습을 나타냈습니다. 그러나, 이후 부동산 경기가 침체 국면에 접어들면서 2024년 3분기말 신탁계정대는 6,932억원으로 2023년말 대비 2,243억원 증가하였으며, 진행 사업장의 분양성과 부진과 미착공 정비 사업에 대한 건전성 분류 강화로 요주의이하자산 규모(비율)가 2024년 3분기말 기준 7,241억원(98.2%)으로 증가하였습니다. 부동산 경기 침체가 지속되고 있는 상황으로 향후 신탁계정대 규모가 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 다만, 당사의 경우 동종업계 대비 책임준공형 관리형 토지신탁 사업 비중이 비교적 크지 않아 자산건정성 저하가 비교적 제한적일 수 있으나, 부동산 경기를 예측할 수 없는 상황에서 자산건전성이 추가적으로 악화될 가능성을 배제할 수 없으므로 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다. 한편, 당사 자회사인 한국자산캐피탈의 자산건전성 추이는 [회사위험 - 자.연결회사의 수익성 악화 및 자금 지원에 따른 위험] 부분을 참고하시기 바랍니다.

[자산건전성 추이(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

총 자산
1,188,291
1,048,970
969,757
964,064

자산건전성 분류대상 자산
737,248
510,767
255,532
334,749

정상
13,174
58,572
96,472
72,152

요주의
182,552
98,390
79,620
205,107

고정
446,932
317,341
44,534
24,279

회수의문
85,558
20,917
24,893
23,136

추정손실
9,033
15,547
10,013
10,074

요주의 이하
724,074
452,195
159,060
262,596

요주의 이하 비중
98.2%
88.5%
62.2%
78.4%

고정 이하
541,523
353,805
79,440
57,489

고정 이하 비중
73.5%
69.3%
31.1%
17.2%

충당금 설정액
222,773
135,726
49,427
50,280

충당금/ 요주의 이하
38.06%
30.0%
31.1%
19.1%

충당금/ 고정 이하
46.93%
38.4%
62.2%
87.5%

자료: 당사 제시

1) 신탁계정대여금의 건전성 분류 : 분양률
,
공정률, 사업수지 등을 고려하여 산출(금융기관 여신의 통상적 분류방법과 상이)

2) 충당금 설정액 : IFRS대손충당금+대손준비금

3) 非손상 채권에 대한 대손충당금 약 172억원

한편, 당사는 2024년 3분기말 기준 47개의 차입형 토지신탁 사업장을 가지고 있으며 관련한 신탁계정대 규모가 6,679억원 수준입니다. 진행사업장 분양 부진과 미착공 사업장에 대한 초기사업비 지출 확대로 진행 및 미착공 사업장 관련 신탁계정대여금이 빠르게 증가한것으로 판단됩니다. 2024년 완공 후 분양 사업장 초기분양률이 저조하여 신탁계정대 회수가 지연되고 있는 상황으로, 투자자분들께서는 투자자금의 회수 여부에 대해 모니터링을 지속하시기 바랍니다.

[차입형 토지신탁 사업 현황(2024.09)]

(단위: 개, 억원)

구분
사업장수
사업비(토지비 포함)
신탁계정대
공정률
분양률

준공 사업장
22
44,052
1,502
100%
81%

진행 사업장
15
30,325
4,258
68%
49%

미착공 사업장
10
67,670
919
0%
0%

합계
47
142,046
6,679
68%
54%

주)분양률 및 공정률은 단순평균 기준

자료: 한국기업평가

향후 부동산 시장 침체가 심화될 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 또한, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사결정에 고려하시기 바랍니다

한편, 당사의 별도기준 재무건전성 지표를 살펴보면, 영업용순자본비율은 2021년말 516.71%에서 2024년 3분기말 315.44%까지 감소하였는데, 이는 지속적인 이익유보에도 불구하고 신탁계정대 증가에 따라 영업용순자본이 축소된 데에서 기인합니다. 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 보이며, 현재 영업용자본비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 당사의 영업용순자본 대비 총위험액이 급격히 증가한다면 재무건전성에 악영향을 미칠 수 있습니다.

[영업용순자본비율(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

영업용순자본
362,945
462,444
526,678
478,346

총위험액
115,061
124,980
103,097
92,575

영업용순자본비율(%)(*)
315.44%
370.01%
510.86%
516.71%

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.(*) 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)

자료: 당사 3분기보고서 및 사업보고서

당사의 별도 기준 원화유동성비율의 경우, 2021년말 825.53%에서 2023년 422.64%로 크게 감소하였으나, 2024년 3분기말 677.29%로 증가하였는데, 이는 잔존만기 3개월 이내 원화유동성부채가 감소한 결과로 판단됩니다. 금융투자업규정 제3-41조에 의거 부동산신탁업자는 원화유동성비율을 100% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 비교적 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 사료되며, 현재 원화유동성비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단됩니다. 허나, 당사의 원화유동성부채가 급격히 증가한다면 재무건전성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

[원화유동성비율(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

잔존만기 3개월 이내원화유동성자산
90,315
133,032
338,358
325,880

잔존만기 3개월 이내원화유동성부채
13,335
31,477
40,238
39,475

원화유동성 비율(*)
677.29%
422.64%
840.89%
825.53%

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.(*) 원화유동성비율 = 원화유동성자산/원화유동성부채, 잔존만기 3개월이하 자산 부채를 대상으로 하되 고정이하 자산 등은 제외합니다.

자료: 당사 3분기보고서 및 사업보고서

당사는 금융투자업규정 등 감독규정에 근거하여 한국채택국제회계기준에 의한 대손충당금이 감독 목적상 요구되는 충당금 적립액 합계금액에 미달하는 금액만큼을 대손준비금으로 적립하도록 요구받고 있습니다. 감독목적상 요구되는 충당금 적립액은 금융투자업규정 및 여신전문금융업감독규정에서 규정하는 대출채권 등의 각 호별로 금융투자업규정상의 최소적립률을 적용하여 결정한 금액으로 산출합니다. 동 대손준비금은 이익잉여금에 대한 적립금 성격으로 기존의 대손준비금이 결산일 현재 적립하여야 하는 대손준비금을 초과하는 경우에는 그 초과금액을 환입 처리할 수 있고, 미처리결손금이 있는 경우에는 미처리결손금이 처리된 때부터 대손준비금을 적립하도록 합니다.

[대손준비금 잔액]

(단위 : 천원)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

대손준비금 적립액
86,013,403
9,141,574
9,508,065

21,608,653

대손준비금 전입(환입) 예정액
44,870,329
76,871,829
(366,491)

12,100,588

대손준비금 예정 잔액
130,883,732
86,013,403
9,141,574

9,508,065

자료: 당사 3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서

[대손준비금 반영 후 지배기업 소유주지분에 대한 조정이익]

(단위 : 천원)

구 분
2024년 3분기말
2023년말
2022년말
2021년말

대손준비금 전입전 당기순이익
32,890,014
129,642,234
108,242,017
107,460,589

대손준비금 전입(환입) 필요액
44,870,329
76,871,829
(366,491)
12,100,588

대손준비금 반영후 조정이익
(11,980,315)
52,770,405
108,608,508
119,561,177

자료: 당사 3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서

당사는 채권금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 분기 단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립시행하고 있으며, 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

당사의 대출채권 중 신탁계정대여금과 신탁대지급금, 기타채권 중 신탁보수미수금과 신탁계정대미수이자 등은 신탁법상 선순위 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다. 따라서, 사업손실이 일정수준 내에서 제한되는 경우 손실이 발생할 가능성이 높지 않으나 분양률이 매우 저조하거나 시공사 부도 등으로 사업기간이 장기화되어 사업수지 크게 악화되는 경우 대손충당금 적립부담이 증가하며, 고유계정 차입이 확대되는 과정에서 이자비용 부담 및 유동성 리스크가 확대될 가능성이 있습니다.

향후 당사가 차입형토지신탁 중심의 외형성장을 이어나갈 경우 신탁계정대 등 자산건전성분류대상 자산이 증가할 것으로 전망됩니다. 이 때, 부동산 시장 여건이 부정적일 경우 개발사업의 자금소요 증가로 인한 유동성위험이 발생할 수 있고 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적이 위험부담이 있을 수 있습니다. 이는 이자비용 증가, 대손상각비 증가 등 당사의 영업실적에 부정적인 영향을 미치게 되므로 투자자 여러분께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

[책임준공형 관리형 토지신탁 관련 위험]

라.
2024년 9월말 기준 당사의 책임준공의무 부담 사업 중 미준공된 사업장은 7건으로 보증한도금액은 5,488억원
규모입니다. 해당사업에 대하여 당사가 책임준공의무를 책임준공기한내 이행하지 못할 경우 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다.
일반적으로 시공사 부도가 발생하면 기존 공사비가 증액되기 때문에 이해당사자(사업자, PF 대주 및 대체시공사)간의 협의가 원활하게 진행되지 않거나 시공 기간이 책임준공기한을 초과하는 경우, 부동산신탁사의 고유자금이 투입될 수 있습니다. 또한, 신탁사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 금융기관에 손해 배상 의무 부담이 발생합니다.
당사는 기술본부에 건축사 및 기술사 등 전문 인력을 갖추어 사업장을 지속적으로 모니터링하며 리스크를 최소화하고자 노력하고 있습니다. 그러나, 이러한 당사의 노력에도 불구하고 부동산 경기침체가 장기화되어 시공사가 부실화되거나 책임준공 의무를 미이행하여 당사의 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발부채가 현실화 될 경우, 준공을 위한 추가적인 자금 투입 또는 손해배상 부담으로 인해 당사의 유동성 및 재무건전성이 급격히 악화될 수 있습니다.
투자자분들께서는 부동산 경기 추이와 각 사업장 준공 위험을 면밀하게 모니터링하시어 투자에 임하시길 바랍니다.

2024년 9월말 기준 당사의 책임준공의무 부담 사업 중 미준공된 사업장은 7건으로 보증한도금액은 5,488억원 규모입니다. 해당사업에 대하여 당사가 책임준공의무를 책임준공기한내 이행하지 못할 경우 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다.

[책임준공의무 내역]

(단위: 건, 천원)

구분
2024년 09월 30일
2023년말
2022년말

사업건수
보증한도금액
대출잔액
사업건수
보증한도금액
대출잔액
사업건수
보증한도금액
대출잔액

책임준공토지신탁(*1)(*2)
7
548,800,000
456,699,794
15
818,700,000
637,586,257
18
885,900,000
600,476,219

자료: 2024년 3분기보고서(*1)
시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 연결실체가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공관리형토지신탁사업을 진행 중에 있습니다. 연결실체의 손해배상액은 연결실체의 책임준공미이행으로 인하여 발생한 손해인지 여부를 판단 후 결정되는 사항입니다. 당분기말 기준 진행중인 사업의 공정진행상 연결실체가 손해배상의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며, 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 당기말재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. 연결실체는 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링 할 예정입니다.(*2) 2024년 09월 30일 기준
시공사의 책임준공기한이 도과한 사업장은 없습니다.

책임준공의무 부담 약정 사업장 총 7건 중
'25년 준공예정 4건(PF실행잔액 기준 비율 68.3%), '26년 준공예정 3건(PF실행잔액 기준 비율 31.7%)입니다. 2024년 3분기말 기준으로 신탁사 책임준공기한을 도과한 사업은 없습니다. 의무부담약정과 관련하여 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였으며, 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링하고 있습니다.

[당사 책임준공의무부담 약정 사업장]

(기준일: 2024년 09월 30일)
(단위: 원)

구분
사업지역
사업장구분
PF종류
PF대출금융한도
기투입PF금액
공정률
신탁사책임준공기한
비고

1
경기 군포시
오피스텔
본PF
86,000,000,000
73,479,000,000
77.40%
2025-06-28
신탁사 책임준공기한도과 사업 없음

2
서울 서초구
오피스텔
본PF
160,000,000,000
149,295,868,160
51.10%
2025-09-28

3
경기 고양시
오피스텔
본PF
89,800,000,000
70,331,967,330
52.80%
2025-12-20

4
경기 용인시
도시형생활주택
본PF
19,000,000,000
19,000,000,000
74.10%
2025-12-29

5
전남 여수시
아파트
본PF
100,000,000,000
75,770,000,000
56.40%
2026-01-25

6
경기 여주시
물류창고
본PF
30,000,000,000
30,000,000,000
61.30%
2026-03-16

7
서울 강서구
지식산업센터
본PF
64,000,000,000
38,822,958,357
24.30%
2026-10-03

합계
548,800,000,000
456,699,793,847
-
-
-

자료: 당사 제시

다만, 당사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우, 2024년 3분기말 PF 실행금액 기준으로 4,459억원 규모의 손해배상 의무가 발생할 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

[당사 책임준공기한 미이행시 우발채무 현실화 금액]

(단위 : 억원)

책임준공기한
건수
PF 대출 금융 한도
PF 실행 금액

2024년
0건
0
0

2025년
4건
3,548
3,013

2026년
3건
1,930
1,446

합계
7건
5,478
4,459

자료: 당사 제시

최근 부동산 경기 저하로 인해 시공사 부실로 교체가 빈번하게 이루짐에 따라 공사기간이 늘어나고 사업장 공사비가 증가하고 있으며, 이에 따라 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관라형토지신탁 관련 우발채무 현실화 가능성이 증대되고 있습니다. 책임준공확약을 제공한 부동산신탁사는 시공사의 부도 시 시공사 교체, 하도급 업체 미지급 비용 정산 등의 조치를 통해 책임준공기한까지 사업장을 준공시킬 의무를 부담합니다. 일반적으로 시공사 부도가 발생하면 기존 공사비가 증액되기 때문에 이해당사자(사업자, PF 대주 및 대체시공사)간의 협의가 원활하게 진행되지 않거나 시공 기간이 책임준공기한을 초과하는 경우, 부동산신탁사의 고유자금이 투입될 수 있습니다. 또한, 신탁사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 금융기관에 손해 배상 의무 부담이 발생합니다. 당사는 기술본부에 건축사 및 기술사 등 전문 인력을 갖추어 사업장을 지속적으로 모니터링하며 리스크를 최소화하고자 노력하고 있습니다. 그러나, 이러한 당사의 노력에도 불구하고 부동산 경기침체가 장기화되어 시공사가 부실화되거나 책임준공 의무를 미이행하여 당사의 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발부채가 현실화 될 경우, 준공을 위한 추가적인 자금 투입 또는 손해배상 부담으로 인해 당사의 유동성 및 재무건전성이 급격히 악화될 수 있습니다. 투자자분들께서는 부동산 경기 추이와 각 사업장 준공 위험을 면밀하게 모니터링하시어 투자에 임하시길 바랍니다.

[소송 관련 위험]

마. 부동산신탁사업 특성상 소송 관련 우발부채 부담이 상존하고 있어, 향후 주요 소송의 진행경과에 대한 모니터링이 필요합니다. 당사는 2025. 2. 11. 현재 신탁사업과 관련하여,
283건의 소송(소송물가액 238,491백만원)에 피소되어 소 계속 중에 있으며, 73건의 소송(소송물가액 52,850백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.
당사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없습니다.
회사의 영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 존재하지 않는 것으로 판단되나,
일부 소송은 고유계정(당사)에도 영향을 미칠 가능성이 있어 보다 면밀히 진행경과를 관찰할 필요가 있습니다.

부동산신탁사업 특성상 소송 관련 우발부채 부담이 상존하고 있어, 향후 주요 소송의 진행경과에 대한 모니터링이 필요합니다. 당사는 2025. 2. 11. 현재 신탁사업과 관련하여, 283건의 소송(소송물가액 238,491백만원)에 피소되어 소 계속 중에 있으며, 73건의 소송(소송물가액 52,850백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 당사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없습니다. 회사의 영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 존재하지 않는 것으로 판단되나, 일부 소송은 고유계정(당사)에도 영향을 미칠 가능성이 있어 보다 면밀히 진행경과를 관찰할 필요가 있습니다. 당사의 2024년말 기준 진행중인 주요 소송현황은 아래 표와 같습니다.

[진행중인 주요 소송현황]

(기준일: 2024년 12월 31일)
(단위: 억원)

구분
사건명
소가
진행내역
비고

화정시우정읍지식산업센터 신축공사 차입형토지신탁
유치권 부존재확인
0.5
기일지정사항없음
당사는 수탁자로 이 사건을 추진하기 위해 소외 개명건설 및 백상건설과 사이에서 이 사건 건물공사에 관한 공사도금계약을 체결하였고, 공사를 완료하고 사용승인을 득함. 피고들은 유치권현수막을 붙여 유치권행사중이나 당사는 직불합의에 따른 피고들에 공사대금을 모두 지급완료하였기 떄문에 피고들이 주장하는 유치권의 피담보채권의 존재를 인정할수없음. 따라서 당사는 원고의 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 계속하고 있는 피고들에 대해 현수막설치행위금지 및 이를 위반할경우 위반행위 1회당 연대하여 3,000,000원을 당사에게 지급할것을 청구함.

부산 해운대구 우동645-2,5번지 분양관리신탁
부당이득금
2
변론기일(2025-2-6)
원고는 본건 사업 위탁자의 채권자로, 공급계약 무효 또는 해제를 원인으로 한계약금 상당 부당이득반환 및 추심금(피추심금채권: 위탁자의 신탁보수의 오지급또는 감액을 이유로 한 부당이득반환채권 또는 동사의 선관의무위반에 기한 위탁자의손해배상채권) 등을 청구함

충북 음성군 대소면공동주택(음성IC웰메이드) 분양형토지신탁
손해배상
19
변론기일 (2025-1-16)
원고는 본건 사업의 대주 겸 1순위 우선수익자임. 본건 아파트는 할인분양 끝에분양이 완료되었는데, 후순위 시공사 세정건설은 잔금유예특약 및 이에 기초한 판결에따라 선순위인 원고보다 우선하여 정산금을 받아감. 이에 원고는, 동사가 선관주의의무를 위반하여 잔금유예특약 등 원고에게 불리한 계약을 체결하는 등으로 원고에게손해를 끼쳤음을 주장하며, 시공사가 정산받아 간 수익금 상당액의 손해배상을 청구함패소 확정 시 고유재산 손실 발생할 여지가 있음.

광주 서구 쌍촌동 오피스텔 신축사업 분양형토지신탁
공사대금
33
기일지정사항없음
원고는 본건 사업 대표 시공사로서, 당사와 위탁자 청자홀딩스 주식회사 사이에 체결된 도급계약을 승계하였음. 원고는 이 사건 신축공사에 관하여 당사와 위탁자 청자홀딩스 주식회사에 공사대금 증액요청을 하였으나 아무런 회신을 받지 못하여 건설분쟁조정위원회에 공사대금 증액을 구하는 조정신청을 하였고, 건설분쟁조정위원회에서 각종 자료 등을 검토한 결과 실제 입증 가능한 원고의 손실금액을 청구금액으로 추정하였다고 주장하며, 원고는 물가상승 등으로 발생한 손실 중 건설분쟁조정위원회가 인정한 실제 입증 가능한 원고의 손실금액을 이 사건 도급금액 증액분으로 청구하는 이 사건 소를 제기함.패소 확정 시 고유재산 손실 발생할 여지가 있음.

영종도스카이리조트개발사업
구상금
6
기일지정사항없음
원고는 본건 사업 PF대출에 투자하는 펀드를 설정하고 그 수익증권을 발행한 자산운용사임. 원고는 위 펀드의 운용상 선관주의의무 위반 등으로 인하여 투자자들에게 발생한 손해를 배상하였는데, 위 손해배상책임은 원고와 당사, 위 펀드의 위탁판매사인 메리츠증권의 공동불법행위에 의한 것으로, 구체적으로 당사가 1) 부가가치세 환급금 관리를 해태하여 위탁자가 이를 임의로 사용하고, 2) 공사비 관리계좌 유보금으로 대출이자를 상환한 결과 선순위 공사대금의 미지급으로 인하여 위 펀드에 손실이 발생하였다고 주장하면서, 원고와 메리츠증권, 당사 사이의 손해배상책임에 대한 내부 분담비율에 따른 구상금을 청구하는 본건 소를 제기함.

상계주공5단지 재건축사업
손해배상
60
변론기일 (2025-1-15)
원고는 본건 사업의 시공자로 선정되었으나 이후 토지등소유자 전체회의의 시공자선정 취소 의결로 인하여 시공사 지위를 상실하였고, 이로 인하여 동사 및 토지등소유자 대표를 상대로 손해배상 및 대여금 반환을 각 청구함.패소 확정 시 고유재산 손실 발생할 여지가 있음.

출처: 당사 제시

당사는 현재 계류중인 소송사건중 패소로 인해 고유계정에 영향을 미칠 것으로 예상되는 경우에는 충당부채를 설정하고 있습니다.

[토지신탁충당부채 변동내역]

(단위 : 천원)

구분
2024년 3분기
2023년말

기 초

12,000,831

2,353,983

전 입

11,849,790

11,194,072

환 입

(57,003)

(1,547,224)

사 용
(10,435,759)

-

기 말
14,309,709

12,000,831

출처 : 당사 3분기보고서(*) 연결실체는 신탁사업 관련 손실예상액이 잔여 신탁재산가액을 초과할 것으로 추정되는 경우, 해당 추정액을 토지신탁충당부채로 인식하고 있습니다.

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍니다.

[최대주주의 현황]

바.
신고서 제출일 현재 엠디엠을 포함한 최대주주 및 특수관계인은 당사의 지분 53.62%를 보유하고 있습니다. 당사의 최대주주는 2011년 7월 12일 대신엠에스비사모투자전문회사에서 (주)엠디엠으로 변경되었습니다.

당사는 부동산개발업을 주력 사업으로 영위하는 엠디엠 계열에 속해있으며, 신고서 제출일 현재 엠디엠을 포함한 최대주주 및 특수관계인은 당사의 지분 53.62%를 보유하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황]

(기준일 :
2025년 02월 11일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초(2024.09.30)
기 말(2025.02.11)

주식수
지분율
주식수
지분율

(주)엠디엠

본인
보통주
35,200,618
28.39
35,200,618
28.39
-

(주)엠디엠플러스
최대주주의특수관계인
보통주
12,397,775
10.00
12,397,775
10.00
-

문주현

최대주주의최대주주
보통주
18,734,233
15.11
18,734,233
15.11
-

문태현
최대주주의특수관계인
보통주
18,154
0.01
18,154
0.01
-

김규철
최대주주의특수관계인
보통주
120,580
0.10
120,580
0.10
-

송경철
최대주주의특수관계인
보통주
6,413
0.01
-
-
-

계
-
66,477,773
53.62
66,471,360
53.62
-

-
-
-
-
-
-

자료: 당사 제시

당사의 최대주주는 2011년 7월 12일 대신엠에스비사모투자전문회사에서 (주)엠디엠으로 변경되었으며, 이후 최대주주가 변동된 사실이 없습니다. 증권신고서 기준일 현재 최대주주의 변동사항은 다음과 같습니다.

(기준일 :
2025년 02월 11일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2001.03.20
한국자산관리공사
1,000,000

100.00

회사 설립

2010.03.11
대신엠에스비(주)
1,347,300

50.00

지분 양도

2011.07.11
대신엠에스비사모투자전문회사
1,347,300

50.00

지분 양도

2011.07.12
(주)엠디엠
968,920

49.85

지분 양도

자료: 당사 제시

한편, 엠디엠 및 엠디엠플러스의 최근 3개년 별도기준 재무현황 및 손익현황은 다음과 같습니다.

[엠디엠 및 엠디엠플러스 재무현황 및 손익현황(별도기준)

(단위: 백만원)

구분
엠디엠
엠디엠플러스

2023년말
2022년말
2021년말
2023년말
2022년말
2021년말

자산
1,373,791
1,105,324
1,003,872
3,184,057
3,010,548
3,657,969

부채
219,483
352,974
283,228
1,747,432
1,628,141
2,226,267

자본
1,154,307
752,350
720,644
1,436,625
1,382,407
1,431,703

매출액
881,475
13,145
5,262
437,109
430,775
1,307,613

영업이익(손실)
472,099
(14,810)
7,679
92,153
132,048
431,144

당기순이익(순손실)
401,107
40,300
82,965
54,557
(28,893)
249,509

자료: 각사 감사보고서

엠디엠과 엠디엠플러스는 2022년 부동산 경기 침체와 후분양 사업 영향으로 실적이 큰 폭으로 하락하였습니다. 이에 2022년말 별도 기준 엠디엠은 매출이 증가하였음에도 불구하고 영업손실로 전환하였으며, 엠디엠플러스 또한 전년 대비 69.4% 감소한 1,320억원의 영업이익을 기록하였습니다. 그러나, 2023년 들어 대단지 현장의 매출 인식이 본격화됨에 따라 실적이 반등하면서 2023년말 별도기준 엠디엠은 영업흑자로 전환하였고, 엠디엠플러스는 매출실적이 개선되었으나 판매관리비 상승 영향으로 영업이익은 전년 대비 30.2% 감소한 921억원을 기록하는데 그쳤습니다. 엠디엠과 엠디엠플러스는 지속적인 이익 누적을 통해 자본규모가 2023년말 별도기준 각각 1조 1,543억원 및 1조 4,366억원을 기록하고 있습니다. 이러한 자본력을 비추어볼 때, 향후 당사의 사업실적 및 재무건전성이 악화될 경우 재무적 지원 가능성이 존재합니다. 다만, 엠디엠과 엠디엠플러스는 부동산 개발 사업을 주력으로 영위하고 있어 부동산 경기에 따른 실적 변동성을 나타내고 있습니다. 최근 고금리 상황의 장기화 및 부동산 경기 침체 심화 영향으로 부동산 개발사업 관련 불확실성이 확대된 바, 엠디엠과 엠디엠플러스의 수익성 및 재무건전성이 악화될 수 있으니 투자자분들께서는 지속적으로 모니터링 하시길 바랍니다.

[우발상황 및 약정사항에 따른 위험]

사.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.투자자 여러분께서는
당사의 우발부채와 관련한 상황
을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

2024년 3분기말 기준 당사의 우발상황 및 약정사항은 아래와 같습니다.

(1) 우리사주조합의 우리사주취득자금대출에 대한 담보제공을 위하여 연결실체가 한국증권금융에 예치한 200백만원에 대해 한국증권금융이 예금근질권을 설정하였습니다.

(2) 2024년 3분기말 연결실체가 신탁사업 관련, 부담하는 지급보증 및 책임준공의무는 다음과 같습니다.

(단위: 건, 천원)

구분
2024년 3분기말

사업건수
보증한도금액
대출잔액

정비사업토지신탁(*1)
3
70,244,505
28,194,722

정비사업토지신탁(*2)(*3)(*4)
4
444,190,000
288,242,991

책임준공토지신탁(*3)(*4)
7
548,800,000
456,699,794

합 계
14
1,063,234,505
773,137,507

(*1) 연결실체는 정비사업에서의 이주비 대출보증 신청을 위해 사업시행자와 대행자가 연대하여 대출금을 상환한다는 내용의 확약서를 주택도시보증공사에 제출하였습니다.
(*2) 주택도시보증공사에서 사업비대출을 보증하는 정비사업으로 주택도시보증공사의 표준사업약정서 약관 상 사업시(대)행자인 연결실체는 책임준공의무를 부담합니다.
(*3) 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 연결실체가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공관리형토지신탁사업을 진행 중에 있습니다. 연결실체의 손해배상액은 연결실체의 책임준공미이행으로 인하여 발생한 손해인지 여부를 판단 후 결정되는 사항입니다. 당분기말 기준 진행중인 사업의 공정진행상 연결실체가 손해배상의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며, 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 당기말재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. 연결실체는 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링 할 예정입니다.
(*4) 2024년 3분기말 현재 시공사의 책임준공기한이 도과한 사업장은 없습니다.

(3) 연결실체는 카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호 등 투자신탁이 통화선도계약상의 채무를 이행하지 못할 경우 자금부족액을 지급하는 자금보충약정을 체결하고 있습니다.(4) 연결실체는 투자신탁과 투자조합 등과의 출자약정에 따라 추가출자의무가 존재합니다. 2024년 3분기말 현재 누적출자금액 및 추가 약정금액은 다음과 같습니다.

(단위: USD, 천원)

구 분
누적출자금액
잔여약정금액

슈로더캐피탈글로벌이노베이션X일반사모증권투자신탁

USD 6,650,000

USD 3,350,000

카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호

USD 1,636,525

USD 134,170

헤리티지시그니처일반사모부동산투자신탁
1,709,709
1,290,291

신한-에코벤처투자조합제2호
820,000
180,000

대구이수-에코에이비비벤처투자조합
187,500
562,500

에코오픈이노베이션조합1호
220,000
780,000

에코프로 이차전지 벤처투자조합
50,000
950,000

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
60,000
940,000

(5) 2024년 3분기말 연결실체가 주택도시보증공사와 서울보증보험으로부터 제공받고 있는 보증은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보증종류
보증한도금액
잔액
보증처
특수관계자여부

인허가보증
2,565,635
2,565,635
주택도시보증공사
해당없음

주상복합주택분양보증
241,426,164
241,426,164
주택도시보증공사
해당없음

주택분양보증
8,189,187,617
8,189,187,617
주택도시보증공사
해당없음

임대보증금보증
31,434,080
31,434,080
주택도시보증공사
해당없음

계약보증보험
4,790
4,790
서울보증보험
해당없음

인허가보증보험
28,321,856
28,321,856
서울보증보험
해당없음

공탁보증보험
25,485,761
25,485,761
서울보증보험
해당없음

지급보증보험
128,264,277
128,264,277
서울보증보험
해당없음

합계
8,646,690,180
8,646,690,180

(6) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠플러스)가 시행한 사업장에 계약금대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게 실행한 계약금대출 총 한도금액은 62,065백만원 입니다.(7) 연결실체는 특수관계자(원트웬티파이브피에프브이(주))가 시행한 사업장에 계약금 및 중도금 대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게실행한 계약금 및 중도금 대출 총 한도금액은 84,282백만원 입니다.(8) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠)가 시행한 사업장에 계약금 대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게 실행한 계약금대출 총 한도금액은 11,754백만원 입니다.(9) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠자산운용)가 집합투자업자의 지위로 있는 카임일반사모부동산투자신탁17호에 대해 차주인 (주)우리은행(카임일반사모부동산투자신탁17호의 신탁업자의 지위에서)에게 한도대출금 25,000백만원을 대출해주는 업무약정을 맺고 있습니다.

(10) 2024년 3분기말 현재 케이아이에스카이트제일다시일차 및 케이아이에스카이트제일다시이차 차입금과 관련하여 토지신탁계약서 및 신탁법 제46조에 의해 연결실체가 가지는 일부 토지신탁사업에 대한 신탁사무처리비용 상환청구권을 담보로 제공하고 있습니다.

우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

[유가증권 가치변동 위험]

아. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라
유가증권 처분손실 및 손상차손이 발생할 가능성이 존재
합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우
추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있습니다. 2024년 3분기말 연결 기준 유가증권은 총 2,536억원 수준으로, 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비율은 15.4% 입니다. 당기손익-공정가치측정증권 장부가액은 2,534억원, 기타포괄손익-공정가치측정증권 2억원으로 구성되어 있으며, 자금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다. 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

[당사 보유 유가증권 추이]

(단위: 백만원)

구분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

유가증권
253,592
259,513
391,982
277,231

당기손익-공정가치측정증권
253,392
259,313
197,737
177,940

기타포괄손익-공정가치측정증권
200
200
200
643

상각후원가측정증권
-
-
194,046
98,648

자료: 당사 3분기보고서 및 사업보고서

당사의 2024년 3분기말 연결기준 당기손익-공정가치측정증권 중 채무증권의 상세내역은 다음과 같습니다.

[당기손익-공정가치측정증권 : 채무증권]

(단위: 주, 천원)

구 분
주식수
지분율
공정가치
당기손익인식금액

인천아트센터
50,000
12.50%
1
-

양지에스엘씨피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사
145,142
5.00%
1,528,781
-

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사
20,000
1.44%
2,133,860
-

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사
30,000
0.54%
300,000
-

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사
107,000
9.96%
16,961,640
-

시공인포일피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

해운대육이육피에프브이(*)
198,000
19.80%
990,000
-

원트웬티파이브피에프브이
25,060
5.00%
3,250,000
-

마스턴제67호강남원피에프브이(*)
42,600
5.01%
426,000
-

엠스페이스한남피에프브이
25,020
5.00%
625,000
-

양산사송1피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

이베데스다제사호위탁관리부동산투자회사
5,000
0.18%
50,000
-

금실개발(*)
9,000
15.00%
45,000
-

엠스페이스대명피에프브이
99,891
19.80%
8,910,001
-

마스턴제88호속초PFV(*)
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제99호센터포인트강남
50,000
5.00%
250,000
-

파빌리온광명피에프브이
25,000
3.67%
250,000
-

두우레저개발(*)
90,000
15.00%
900,000
-

경주천군개발피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

관수피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제127호로지스포인트대구
40,000
2.22%
200,000
-

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사
150,000
5.51%
1,500,000
-

화성동탄60피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

부울경물류프로젝트금융투자
1
-
5
-

이든센트럴한남(*)
100,000
5.00%
1
-

제이엔엘(*)
9,000
15.00%
45,000
-

프로젝트원피에프브이(*)
48,500
5.00%
485,000
-

캡스톤명동피에프브이(*)
100,000
5.00%
500,000
-

김해대동원로지스틱스(*)
50,000
10.00%
1
(499,999)

광주첨단3피에프브이(*)
40,000
8.00%
400,000
-

보령명천2피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

브레인시티5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사
300,000
3.82%
1,500,000
-

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사
200,000
3.34%
2,000,000
-

신한-에코 벤처투자조합 제2호
820
8.00%
810,029
-

대구 이수-에코 ABB 벤처투자조합
188
6.25%
187,500
-

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사
500,000
7.21%
2,500,000
-

성남복정1피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

구리갈매에스원피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

에코 오픈 이노베이션 조합 1호
220
2.88%
220,000
-

부산에코5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

카이트제이십오호위탁관리부동산투자회사
200,000
4.85%
1,000,000
-

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
60
5.88%
60,000
-

에코프로 이차전지 벤처투자조합
50
3.33%
50,000
-

블리스-에코 딥테크 투자조합1호
100
3.13%
100,000
-

엔디에스반도체 신기술투자조합 제1호
3,160,500,000
13.16%
3,100,128
-

삼성-AFWP AI반도체 신기술사업투자조합 제1호
500,000,000
0.70%
500,000
-

합 계
54,777,947
(499,999)

(*) 해당 출자금에 대하여는 원금보장 약정이 있습니다.

자료: 당사 3분기보고서

당사의 당기손익-공정가치측정증권 평가 및 처분 손익은 다음과 같습니다.

[유가증권 관련이익]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년
2022년
2021년

당기손익-공정가치측정증권처분이익
2,970
7,547
2,907
10,841

당기손익-공정가치측정증권처분손실
(1,287)
(41)
(951)
(472)

당기손익-공정가치측정증권평가이익
2,209
12,968
6,112
4,579

당기손익-공정가치측정증권평가손실
(8,578)
(15,128)
(9,225)
(4,138)

자료: 당사 3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사의 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

[연결회사의 수익성 악화 및 자금 지원에 따른 위험]

자. 당사의 연결대상 종속회사로는 한국자산캐피탈(주)가 있으며 연결 종속회사의 재무상태 및 경영성과가 당사의 연결재무제표에 영향을 미치게 됩니다. 현재 한국자산캐피탈은 빠른 속도로 성장하고 있으나,
향후 부동산 시장의 침체로 인해 한국자산캐피탈의 수익성 및 자산 건전성이 악화될 수 있습니다. 이 경우,
한국자산캐피탈의 지원을 위한 현금 유출이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 이로 인해 당사의 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

당사는 한국자산캐피탈(주)를 연결대상 종속회사로 보유하고 있습니다. 한국자산캐피탈(주)는 2012년 5월 설립된 여신전문금융업법에 의한 여신전문 금융회사로서 일반 여신 금융, 부동산개발 관련 금융주선 등을 영위하고 있습니다.

(단위: 백만원)

구분
업종
지분율

한국자산캐피탈(주)
여신금융업
100.00%

한국자산캐피탈의 영업수익은 2021년말 495억원, 2022년말 686억원, 2023년말 745억원을 기록하며 지속적으로 증가하였으며, 2024년 3분기 기준 영업수익은 543억원을 기록하였습니다. 한국자산캐피탈의 영업수익의 대부분은 이자수익이며, 금리 인상기에 따라 이자수익이 증가한 결과로 영업수익이 상승추세를 보인 것으로 판단됩니다. 영업이익의 경우 2021년말 353억원에서 2022년말 460억원 수준으로 확대되었으나, 2023년말 다시 383억으로 축소되었는데, 이는 금리 상승으로 이자 수익이 늘어난 만큼 이자비용의 지출이 증가하였고, 충당금 설정 강화에 따라 대출채권 관련 비용이 증가한데에서 기인합니다. 2024년 3분기 기준 영업이익은 325억원을 기록하고 있습니다.이처럼 한국자산캐피탈(주)은 최근 당사 연결기준 재무성과에 긍정적인 영향을 주고 있습니다. 하지만, 향후 향후 영업확대 과정에서 대손비용이 증가하거나 조달비용이 증가하여 한국자산캐피탈(주)의 경영성과가 악화될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[한국자산캐피탈(주) 요약포괄손익계산서]

(단위: 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

영업수익
54,251
74,489
68,638
49,516

이자수익
51,042
70,019
58,559
32,517

영업비용
21,795
36,172
22,657
14,237

이자비용
10,702
13,538
11,821
5,604

대출채권관련비용
5,382
14,367
4,302
2,602

영업이익
32,456
38,317
45,981
35,279

당기순이익
24,756
41,722
34,427
26,487

자료: 한국자산캐피탈 감사보고서

한편, 한국자산캐피탈의 영업자산 규모는 2021년말 5,023억원에서 2024년 3분기말 기준 6,660억원으로까지 확대되며, 2021년 이래로 증가세는 둔화되고 있으나 지속적으로 증가하는 추세를 나타내고 있습니다. 이중 기업금융 관련 자산(수익증권 유동화 및 부동산 PF)이 영업자산의 93~97% 수준을 차지하고 있습니다. 이 때, 수익증권유동화는주로 부동산 개발사업의 사업이익에 질권 혹은 수익권을 설정하여 시행사에 대출을 실행하는 구조의 상품이며, 기초자산의 성격을 감안하면 부동산PF와의 연관성은 매우 높습니다.

[한국자산캐피탈(주)의 주요 영업자산 구성]

(단위: 억원)

구분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

금액
비중
금액
비중
금액
비중
금액
비중

기업금융
6,227
93.49%
6,259
97.44%
5,908
96.30%
4,920
97.95%

수익권유동화 등
4,393
65.96%
4,415
68.73%
4,300
70.09%
3,830
76.25%

부동산 PF
1,834
27.54%
1,844
28.71%
1,608
26.21%
1,090
21.70%

가계대출
1
0.02%
1
0.02%
1
0.02%
1
0.02%

리스자산
0
0.01%
2
0.03%
4
0.07%
5
0.10%

유가증권
396
5.95%
127
1.98%
187
3.05%
97
1.93%

신기술금융자산
36
0.54%
34
0.53%
35
0.57%
-
0.00%

합계
6,660
100.00%
6,423
100.00%
6,135
100.00%
5,023
100.00%

증가율
3.70%
4.70%
22.14%
111.43%

자료: 당사 제시

상기 언급한 바와 같이 한국자산캐피탈의 기업금융 관련 영업자산이 증가함에 따라 건전성 분류 총 채권 규모 또한 2021년말 5,110억원에서 2024년 3분기말 6,539억원으로 확대되었습니다. 한국자산캐피탈의 자산건전성 지표를 살펴보면, 충당금 설정 방식을 강화함에 따라 한국자산캐피탈의 요주의이하자산비율은 2021년말 0.00%, 2022년말 14.45%, 2023년말 21.07%, 2024년 3분기말 39.98%까지 증가하며 자산 건정성이 소폭 악화된 모습을 보였습니다. 고정이하 자산비율은 2021년말~2023년말 0.02% 수준이었으나, 2024년 3분기말 기준 7.54%로 증가하였습니다. 향후 부동산 경기 침체 심화 등으로 자산 가치가 하락할 경우 여신 회수의 난항으로 인하여 대손충당금 적립액이 증가하거나 요주의이한자산비율이 증가하는 등 건전성 지표가 추가적으로 저하될 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

[한국자산캐피탈(주)의 자산건전성 지표]

(단위: 억원)

구분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

건정성 분류 총채권
6,539
6,489
6,160
5,110

요주의이하자산
2,614
1,367
890
-

고정이하자산
493
1
1
1

연체율산정 총채권
6,367
6,317
5,929
4,938

연체액 계(1개월 이상)
499
1
1
1

요주의이하자산비율(%)
39.98%
21.07%
14.45%
0.00%

고정이하자산비율(%)
7.54%
0.02%
0.02%
0.02%

연체채권비율(1개월이상)(%)
7.84%
0.02%
0.02%
0.02%

대손충당금 적립액
283
233
89
46

자료: 당사 제시

한편, 당사는 한국자산캐피탈의 영업력 강화를 위한 운영자금 확충 목적으로 한국자산캐피탈에 5차례 걸쳐 총 2,100억원의 규모의 유상증자를 진행한 바 있습니다. 한국자산캐피탈에 당사가 진행한 유상증자 내역은 아래와 같습니다.

[한국자산캐피탈(주) 유상증자 내역]

(단위: 원, 주 )

유상증자 주금 납입일
증자 주식수
액면가
증자 금액
취득 목적

2016.07.26
4,000,000주
5,000원
200억원
자회사 영업력 강화를 위한 운영자금 확충

2020.12.04
8,000,000주
5,000원
400억원
자회사 영업력 강화를 위한 운영자금 확충

2021.07.29
10,000,000주
5,000원
500억원
자회사 영업력 강화를 위한 운영자금 확충

2021.11.23
10,000,000주
5,000원
500억원
자회사 영업력 강화를 위한 운영자금 확충

2022.12.06
10,000,000주
5,000원
500억원
자회사 영업력 강화를 위한 운영자금 확충

자료: 금융감독원 전자공시시스템

상기와 같이 한국자산캐피탈은 빠른 속도로 성장하고 있으나, 향후 부동산 시장의 침체로 인해 한국자산캐피탈의 수익성 및 자산 건전성이 악화될 수 있습니다. 이 경우, 한국자산캐피탈의 지원을 위한 현금 유출이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 이로 인해 당사의 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

[특수관계자와의 거래 관련 위험]

차. 당사는 특수관계자와의 거래내역 및 채권/채무가 발생하고 있으며, 2023년말 기준 당사와 이해관계자간 매출 등 거래는 수익 약 90억원, 비용 43억원이 발생하였으며, 이해관계자간의 거래에서 발생한 수익은 별도기준 영업수익의 4.3%를 차지하고 있습니다. 당사의 이해관계자 거래는 관련 규정 등 내부통제제도에 의해 적절히 통제되고 있으나,
향후 관계회사 등에 대한 매출규모가 확대되는 경우 해당 관계회사의 영업실적 및 사업추진 여건에 따라 당사의 매출 및 수익성에도 영향을 미칠 수 있습니다.

2024년 3분기말 별도 기준 당사와 매출 등 거래 또는 채권ㆍ채무 잔액이 있는 특수관계에 있는 기업 및 기타특수관계자는 다음과 같습니다.

[별도기준 특수관계자]

구 분
특수관계자명

유의적인 영향력을 행사하는 기업
(주)엠디엠

종속기업
한국자산캐피탈(주), 카익투반도체신기술투자조합제1호,카익투소부장신기술투자조합제1호

관계기업
카임일반사모부동산투자신탁13호, 토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스, (주)엠디엠에프엔씨, (주)엠앤케이,엠스페이스한남피에프브이(주), 엠스페이스대명피에프브이(주),원트웬티파이브피에프브이(주), (주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사,에스비씨피에프브이(주), 더엠리테일(주), (주)엠디엠자산운용, 계열회사임원

자료: 당사 3분기보고서

당사는 아래와 같이 특수관계자와의 거래내역 및 채권/채무가 발생하고 있으며, 2024년 3분기말 기준 당사와 이해관계자간 매출 등 거래는 수익 약 59억원, 비용 2억원이 발생하였으며, 이해관계자간의 거래에서 발생한 수익은 별도기준 영업수익의 5.0%를 차지하고 있습니다.

[특수관계자와의 거래내역]

(단위: 천원)

특수관계구분
회사명
거래내역
2024년 3분기
2023년 3분기

수익
비용
수익
비용

수수료 외
대손충당금환입
비용 외
대손상각비
수수료 외
대손충당금환입
비용 외
대손상각비

유의적인영향력을행사하는 기업
(주)엠디엠
신탁계약 등
380,757
-
20,200
-
791,344
-
15,600
-

종속기업
한국자산캐피탈(주)
신탁계약 등
61,700
-
-
-
148,975
-
-
-

카익투디지털헬스신기술투자조합제1호(*1)
처분손실 등
-
-
6,234
-
-
-
-
-

관계기업
(주)에이아이피안성(*2)
신탁계약 등
-
-
-
-
1,111
-
4
-

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
신탁계약자문수수료,고객외식이용권,부동산컨설팅용역비 등
1,536,320
-
81,706
-
2,428,646
370
96,871
-

(주)엠앤케이
신탁계약,신탁계정대이자 등
181,500
-
-
-
1,082,467
-
-
808

(주)엠디엠에프엔씨
복리후생비 등
-
-
116,602
-
-
-
296,508
-

엠스페이스대명피에프브이(주)
신탁계약 등
-
-
-
-
489,057
220
-
-

엠스페이스한남피에프브이(주)
신탁계약 등
553,661
-
-
-
351,000
-
-
-

원트웬티파이브피에프브이(주)
신탁계약 등
493,448
-
-
-
493,448
-
-
-

(주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
신탁계약 등
74,250
64
-
-
74,250
53
-
-

더엠리테일(주)
신탁계약 등
58,192
-
-
-
117,169
-
-
-

에스비씨피에프브이(주)
신탁계약 등
2,563,970
-
-
-
120,000
-
-
-

(주)엠디엠자산운용
상표권수익
800
-
-
-
1,300
-
-
-

계열회사임원
신탁심의 위원회비
-
-
800
-
-
-
1,350
-

합 계
5,904,598
64
225,542
-
6,098,767
643
410,333
808

자료: 당사 3분기보고서
(*1) 당분기 중 특수관계자에서 제외되었으며, 동 거래내역은 제외되기 전 거래내역입니다.
(*2) 전분기 중 특수관계자에서 제외되었으며, 동 거래내역은 제외되기 전 거래내역입니다.

[특수관계자와의 채권ㆍ채무의 내역]

(단위: 천원)

특수관계구분
회사명
채권/채무내역
2024년 3분기
2023년말

채권
대손충당금
채무
채권
대손충당금
채무

유의적인 영향력을 행사하는 기업
(주)엠디엠
선수금
-
-
26,258
-
-
193,215

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
미수금
-
-
-
-
-
-

선수금
-
-
871,550
-
-
805,270

보증금
1,140,000
-
-
1,140,000
-
-

(주)엠앤케이
선수금
-
-
70,167
-
-
70,167

(주)엠디엠에프엔씨
미지급비용
-
-
1,524
-
-
1,610

엠스페이스한남피에프브이(주)
선수금
-
-
63,000
-
-
44,000

원트웬티파이브피에프브이(주)
선수금
-
-
134,483
-
-
108,931

(주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
선수금
-
-
407
-
-
-

미수금
-
-
-
24,343
(64)
-

더엠리테일(주)
선수금
-
-
32,329
-
-
90,522

에스비씨피에프브이(주)
미수금
40,000
(105)
-
40,000
(105)
-

합 계
1,180,000
(105)
1,199,718
1,204,343
(169)
1,313,715

자료: 당사 3분기보고서

당사의 이해관계자 거래는 관련 규정 등 내부통제제도에 의해 적절히 통제되고 있으며, 거래내역을 감사보고서 주석사항으로서 적절히 기재하여 공시하고 있으나, 향후 관계회사 등에 대한 매출규모가 확대되는 경우 해당 관계회사의 영업실적 및 사업추진 여건에 따라 당사의 매출 및 수익성에도 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 기타위험

[채권상장 여부 및 환금성 제약 관련 위험]

가. 금번 발행되는
제9-1회 및 제9-2회 무보증사채는 채권상장요건을 충족하여 환금성위험은 낮을 것으로 판단되나,
매매가 원활하게 이루어지지 않거나, 평가손실을 입을 경우에는 환금성이 제약될 수 있습니다.

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장요건을 충족하고 있으며, 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족 여부

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

본 사채의 상장예정일은 2025년 02월 25일이며, 상기에서 보는 바와 같이 동 채권은 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있어 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 사료되는 만큼, 채권 비상장에 따른 환금성 위험은 미약할 것으로 판단됩니다.그러나 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며, 시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.
[사채에 대한 기한의 이익 상실]

나. 당사가
본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 이와는 별개로 당사가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하거나 존립기간 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산 판결, 주주총회의 해산결의 등 기한의 이익의 즉시 상실 사유가 발생하는 경우 당사는 본 사채에 대한 기한의 이익을 즉시 상실하게 될 가능성이 존재한다는 점을 투자자 여러분께서는 투자시 유의하시기 바랍니다.기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.
[증권신고서 정정에 따른 발행일자 변경 위험]

다.본 증권신고서상의
공모일정은 확정된 것이 아니며, 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 증권신고서 제출 이후 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생 등으로 증권신고서의 내용이 수정될 수 있습니다. 이에 따라 투자자 여러분께서는 최종의 증권신고서 및 투자설명서의 내용을 참고하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

[효력발생의 의미]

라. 증권신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조제2항에 규정된 바와 같이
증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

[원리금상환 불이행 위험]

마.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 금융기관 등이 보증한 것이 아니며,정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의
원리금 상환을 한국자산신탁(주)가 전적으로 책임집니다.

[신용등급 평정 관련 위험]

바. 본 사채는 NICE신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로부터 각각 A0(안정적), A0(안정적) 등급을 받았습니다.

당사는 증권 인수업무에 관한 규정 제11조에 의거, 당사가 발행할 제9회 무보증 공모사채에 대하여 회사채 신용등급 결정을 위해 2개 신용평가 전문기관으로부터 동 사채의 신용등급을 A0등급으로 받았습니다. 신용평가의 결과 및 정의는 다음과 같습니다.

평정사
평정등급
등급의 정의
Outlook

NICE신용평가(주)
A0
원리금 지급 확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.
안정적(Stable)

한국기업평가(주)
A0
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
안정적(Stable)

[외부 환경 변황에 따른 평가 위험]

사. 당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자 여러분께서는 투자 의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 한국자산신탁(주) 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 케이비증권(주)(이하 "대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제119조 제1항 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 "대표주관회사"가 기업실사과정을 통해 발행회사인 한국자산신탁(주)으로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 "대표주관회사"가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, "대표주관회사"는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.다만, "대표주관회사"가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 "대표주관회사"의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876

2. 평가개요

대표주관회사인 케이비증권(주) (이하 "대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. "대표주관회사"는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, "대표주관회사"는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.본 채무증권은 "대표주관회사"의 내부 규정상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 양호한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2025.01.24 ~ 2025.02.11

방문실사
2025.02.07

실사보고서 작성 완료
2025.02.11

증권신고서 제출
2025.02.12

(2) 기업실사 참여자<발행회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
담당 업무
경력

한국자산신탁(주)
재무본부
안광래
본부장
재무관련업무
15년

한국자산신탁(주)
재무본부 재무팀
박경현
팀장
재무관련업무
14년

한국자산신탁(주)
재무본부 재무팀
황규상
과장
재무관련업무
2년

<대표주관회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

케이비증권(주)
기업금융1부
조경휘
이사
기업실사 총괄
기업금융업무 등 24년

케이비증권(주)
기업금융1부
이영민
팀장
기업실사 책임
기업금융업무 등 16년

케이비증권(주)
기업금융1부
최준범
주임
기업실사 실무
기업금융업무 3년

3. 기업실사(1) 기업 실사 항목

신고서 주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항
가. 증권 발행 시 관련 법규를 충족 여부① 상법상 사채발행한도 초과 여부② 이사회 승인 여부③ 증권신고서 제출여부④ 상장 여부⑤ 전자등록발행 여부나. 증권 발행시 이사회 결의 적정 여부

증권의 주요 권리내용

가. 당 증권의 발행과 관련한 원리금지급대행계약 체결여부 확인 및 원리금지급대행계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련 여부나. 당 증권의 발행과 관련한 사채관리계약 체결여부 확인 및 사채관리계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련되어 있는가? 다. 청약기회 제공을 위한 공모기간 및 청약방식의 적정 여부

투자위험요소
가. 발행회사의 사업위험, 회사위험, 기타 투자위험이 증권신고서에 적정하게 반영되어 있는가?

자금의 사용목적

가. 본 채권 발행을 통해 조달한 자금의 사용목적 (금번발행과 관련된 신규사업 유무 및 투자자금 사용처의 구체성 여부)나. 청약 미달 시 자금집행 우선순위, 미달자금 충원계획다. 기존에 공모를 통해 조달한 자금의 내용 내역

경영능력 및 투명성
[대표이사 변동내역]가. 최근 1년간 대표이사 및 감사 등의 변동 내역나. 최근 1년간 임원(미등기 포함)의 50% 이상이 변경된 내역[소송 및 분쟁내역]가. 소송 및 분쟁내역나. 금융 및 조세 관련 법령 위반 혐의로 자료제출 요구 및 소명요구 등을 받고 있는지 여부다. 횡령 배임관련 소송 진행 여부[임원의 제재현황]

회사의 개요

가. 최근 신용평가 등급전망 하향 여부나. 최근 최대주주의 변경 여부 및 최대주주의 지분율에 따른 경영권 불안정성의 대두 가능성다. 최대주주의 주식 담보제공 및 질권설정 여부라. 최근 새로 선임된 경영진의 형사처벌 내역 등에 관한 사항마. 경영권 보호장치 여부바. 사실상 임원의 존재 여부사. 특수관계자와의 거래

사업의 내용

가. 수주 조건 및 계약 등에 관한 사항나. 직전 사업연도 말 매출채권 증가율이 매출액 증가율 대비 적정 수준인지 여부다. 재고자산 및 재고자산 회전율의 변동에 관한 사항라. 주된 거래처와의 지속적인 거래 가능 여부마. 정기보고서나 주요사항보고서에 기재된 사업추진 계획의 진행 여부바. 환위험 관리지침과 관련된 사항사. 파생상품 관련 사항

재무에 관한 사항
가. 발행회사의 재무위험 사항나. 금번 발행과 관련한 신규사업 및 관련 투자자금의 사용처다. 재무정보에 활용된 재무정보의 기준일, 단위 및 기준통화의 통일여부라. 금융업의 경우 자본적정성 확보, 자산유동화 방식에 의한 부실채권 매각거래의 부인등과 관련한 사항을 기재하고 있습니까?

감사인의 감사의견 등

가. 최근 3년간 외부감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 사실 유무나. 최근 3년간 회계정책상 변경 또는 중대한 오류수정 유무

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
가. 최근 사업연도 종료일 이후 자회사 지분인수 및 매각, 계열회사 편입 등과 관련된 변경사항

주주에 관한 사항
가. 대주주 및 기타 주요주주의 변동 등 회사의 지배구조와 관련된 변경 사항

임원 및 직원 등에 관한 사항

가. 급격한 인력의 변동 혹은 중요 인력의 이탈 유무

이해관계자와의 거래내용 등
가. 감사보고서에 해당 내역의 기재 여부

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항
가. 금융당국으로부터 관련 법령에 따른 제재조치를 받은 경우 관련 내용 및 증빙자료의 존재 여부 나. 최근 공시와 관련하여 관련기관으로부터 제재 유무다. 자금관리에 대한 내부통제제도 마련 유무라. 법인인감, 수표, 통장 등의 관리책임자가 업무분장에 따라 별도로 존재하는지의 여부마. 과거 횡령, 배임 등이 발생한 경우 유출자금의 회수방안 마련 여부 및 재발방지를 위한 내부통제시스템이 개선되어 운영되는지의 여부

(2) 기업실사 일정 및 실사내용

일 자
기업실사 내용 및 확인자료

2025.01.23
- 발행회사의 무보증 회사채 발행 의사 확인- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사- 무보증 회사채 발행 일정 협의- 실사 사전 요청자료 송부* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2025.01.24~2025.02.06
* 방문실사 전 회사에 대한 이해 및 기초자료 수집- 실사 사전 요청 자료 목록 제공- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 산업 이해- 관련 Q&A 등

2025.02.07
- 인터뷰 및 Q&A- 미수령 및 추가 요청 자료 점검 및 요청* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사 1) 사업위험관련 실사 - 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크 2) 회사위험관련 실사 - 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크 3) 기타위험관련 실사 * 투자위험요소 세부사항 체크 - 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토 - 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인 - 각 부서 주요 담당자 인터뷰 * 주요 경영진 면담 - 경영진 평판 리스크 검토 - 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토 - 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2025.02.08~2025.02.12
* 실사 추가 자료 요청* 증권신고서 작성 및 조언* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서의 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.
4. 종합평가의견(1) 동사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. 2006년까지 부동산 경기 회복으로 부동산 개발사업이 크게 증가하면서 사업성이 양호한 토지(개발)신탁 사업의 수주가 활발하게 이루어졌으며, 이외에도 담보신탁, 관리신탁 등이 크게 확대되는 등 신탁영업의 다양화 측면에서도 커다란 진전이 있었습니다. 신탁사업의 양적 성장과 함께 시장 참여자가 증가하면서 2007년 아시아자산신탁과 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 2010년 코리아신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였습니다. 이후 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는 2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되며, 2024년 3분기말 기준 동사를 비롯한 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있습니다.

(2) 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 꾸준히 상승하고 있는 추세로 신탁회사의 신탁보수 또한 2009년 이후로 증가하고 있는 추세이지만, 신탁회사의 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 위험 노출이 큰 토지신탁의 경우 수수료율이 여타 신탁 상품에 비해 높게 유지되고 있으나 향후 경쟁이 치열해질 경우 수수료 하락과 함께 신탁회사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다.

(3) 동사의 연결기준 영업수익 추이를 살펴보면, 2021년에는 분양현장의 호조가 계정대여금의 빠른 회수로 이어지며 신탁계정대이자가 감소한 영향으로 이자수익이 감소하였고 이에 2021년말 영업수익이 전년 대비 11.5% 감소한 2,125억원을 기록하였습니다. 2022년에는 금리 상승에 따른 이자수익 증가 영향으로 전년 대비 9.6% 증가한 2,330억원을 기록하였습니다. 2023년에는 부동산 경기가 위축되면서 보수적인 사업 기조를 유지함에 따라 신탁 수수료 수익은 감소하였으나, 신탁계정대 이자 수익 개선과 부동산펀드 및 PFV 관련 배당·분배금 수익에 힘입어 전년 대비 11.2% 증가한 2,591억원 규모의 영업수익을 시현하였습니다.
한편, 2024년 3분기에는 부동산 시장 침체기로 인한 수수료 수익 감소 및 전년도 부동산펀드 및 PFV 관련 배당·분배금 수익의 기저효과로 영업수익이 전년 동기 대비 9.2% 감소한 1,700억원을 기록하였습니다.

영업이익 추이를 살펴보면, 2022년에는 금리 상승으로 인해 한국자산캐피탈의 이자비용과 판매관리비 규모가 확대되며 영업비용이 전년 대비 33.3% 증가한 861억원을 기록하였고, 이러한 영업비용 확대 영향으로 영업수익이 증가하였음에도 2022년 영업이익은 전년과 유사한 1,468억원을 기록하는데 그쳤습니다. 2023년 영업이익은 1,167억원으로 전년 대비 20.5% 감소하였는데, 이는 신용손실충당금(대손충당금)이 52억원에서 403억원으로 크게 증가한데에서 기인합니다. 신용손실충당금은 대출채권에서 손실이 일어날 것으로 보고 일정 비중의 충당금을 쌓아 발생하는 비용으로, PF 발 리스크가 확대됨에 따라 충당금 설정방식을 강화하며 신용손실충당금 규모가 확대된 것으로 판단됩니다.
2024년 3분기 영업이익은 전년 동기 대비 51.3% 감소한 435억을 기록하였는데, 이는 전년 동기 대비 이자비용이 144억원에서 194억원으로 증가하였고, 신용손실충당금이 300억원에서 519억원으로 증가한 것에 기인합니다. 특히 차입형 개발신탁과 책임준공확약형 개발신탁 사업장에서 발생한 대출금과 신탁계정대와 관련한 대손충당금이 증가하였습니다. 최근 높은 시중금리에 따른 부동산개발시장의 시장상황 악화와 공사비 상승 등으로 인해 신탁계정대 규모가 확대될 경우 조달 및 관련 자산 대손 부담이 동사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

[영업손익 내역(연결기준)]

(단위 : 백만원)

구분
2024년 3분기
2023년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

I.영업수익
169,951
187,256
259,072
232,965
212,527

1.수수료수익
68,941
81,264
115,438
127,935
119,494

2.금융상품평가및처분이익
5,179
11,930
20,514
9,019
15,419

3.이자수익
85,212
77,243
104,188
82,527
62,331

4.신용손실충당금 환입액
0
0
0
4
11,494

5.기타영업수익
10,619
16,820
18,931
13,479
3,789

II.영업비용
126,428
97,913
142,365
86,094
64,601

1.수수료비용
172
37
64
96
98

2.금융상품평가및처분손실
9,865
11,638
15,169
10,176
4,610

3.이자비용
19,446
14,392
19,500
15,072
12,454

4.신용손실충당금 전입액
51,878
29,979
40,288
5,288
48

5.판매비와관리비
33,194
41,528
54,037
53,606
43,530

6.기타영업비용
11,872
340
13,307
1,856
3,860

III.영업이익
43,523
89,344
116,706
146,870
147,926

VIII.당기순이익
32,890
108,900
129,642
108,242
107,461

자료: 동사 3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서

(4) 동사의 2024년 3분기말 연결기준
부채총계는 6,043억원이며 자본총계는 1조 410억원으로 부채비율은 58.0%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채 총계는 5,281억원이며 자산총계는 1조 6,453억원으로 차입금의존도는 32.1% 수준입니다. 동사는 2020년 이후 분양실적 개선과 미분양 담보대출 실행으로 신탁계정대여금을 회수하면서 부채비율이 개선되었고, 이에 부채비율이 2021년말 48.9%에서 2022년말 46.3%까지 감소하였습니다. 2023년 부동산 시장 악화로 인해 신탁계정대 투입이 확대되었음에도 불구하고, 장기간의 이익누적에 따라 자본금 규모가 확대된 영향으로 부채비율은 43.0%로 감소하였습니다.
그러나 2024년 3분기말 기준 부채비율은 58.0%로 증가하였는데, 이는 분양률 저조와 공사비 급등으로 인한 부족 자금을 신탁계정으로 조달하여 부채규모가 확대된 결과입니다.현재 동사의 부채비율 및 차입금의존도가 감소하였으나, 향후 부동산 시장 침체의 장기화에 따라 신탁계정대 확대로 차입금이 증가하거나, 동사의 수익성이 악화될 경우 동사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

현금및예치금
83,734
115,182
158,059
241,120

유가증권
253,592
259,513
391,982
391,982

대출채권
1,334,313
1,112,678
816,386
754,876

대손충당금(-)
129,067
76,111
45,363
41,890

유형자산
12,578
15,112
4,463
3,556

자산총계
1,645,268
1,480,050
1,363,794
1,264,658

차입부채
528,071
330,016
335,674
306,170

기타부채
39,074
54,991
67,428
72,838

부채총계
604,250
445,002
431,361
415,398

자본금
61,989
61,989
61,989
61,989

자본총계
1,041,017
1,035,048
932,433
849,261

부채비율(%)
58.0%
43.0%
46.3%
48.9%

차입금의존도(%)
32.1%
22.3%
24.6%
24.2%

자료: 동사 3분기보고서 및 각 사업연도별 사업보고서

주1) 부채비율(%) = 부채총계/자본총계주2) 차입금의존도(%) = 차입부채/자산총계

(5) 2020년 이후 분양시장 호조에 따라 동사의 총 신탁계정대 규모는 2021년말 2,615억원에서 2022년말 2,240억원으로 감소하였으며, 자산건전성도 개선되며 2022년말 요주의 이하자산 규모(비율) 1,591억원(62.2%)을 기록하며 2021년말 2,626억원(78.4%) 대비 축소되는 모습을 나타냈습니다. 그러나, 이후 부동산 경기가 침체 국면에 접어들면서 2023년말 신탁계정대는 4,688억원으로 전년 대비 2,448억원 증가하였으며, 진행 사업장의 분양성과 부진과 미착공 정비 사업에 대한 건전성 분류 강화로 요주의이하자산 규모(비율)가 2023년말 4,522억원(88.5%)으로 증가하였습니다.
2024년에도 부동산 침체가 지속되면서, 2024년 3분기말 기준 신탁계정대는 6,932억원을 기록하며 2023년말 대비 2,243억원 증가하였고, 요주의이하자산 규모(비율)가 7,241억원(98.2%)으로 증가하였습니다. 부동산 경기 침체가 지속되고 있는 상황으로 향후 신탁계정대 규모가 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 다만, 동사의 경우 동종업계 대비 책임준공형 관리형 토지신탁 사업 비중이 비교적 크지 않아 자산건정성 저하가 비교적 제한적일 수 있으나, 부동산 경기를 예측할 수 없는 상황에서 자산건전성이 추가적으로 악화될 가능성을 배제할 수 없으므로 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

[자산건전성 추이(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

총 자산
1,188,291
1,048,970
969,757
964,064

자산건전성 분류대상 자산
737,248
510,767
255,532
334,749

정상
13,174
58,572
96,472
72,152

요주의
182,552
98,390
79,620
205,107

고정
446,932
317,341
44,534
24,279

회수의문
85,558
20,917
24,893
23,136

추정손실
9,033
15,547
10,013
10,074

요주의 이하
724,074
452,195
159,060
262,596

요주의 이하 비중
98.20%
88.5%
62.2%
78.4%

고정 이하
541,523
353,805
79,440
57,489

고정 이하 비중
73.50%
69.3%
31.1%
17.2%

충당금 설정액
222,773
135,726
49,427
50,280

충당금/ 요주의 이하
38.06%
30.0%
31.1%
19.1%

충당금/ 고정 이하
46.93%
38.4%
62.2%
87.5%

자료: 동사 제시

1) 신탁계정대여금의 건전성 분류 : 분양률
,
공정률, 사업수지 등을 고려하여 산출(금융기관 여신의 통상적 분류방법과 상이)

2) 충당금 설정액 : IFRS대손충당금+대손준비금

3) 非손상 채권에 대한 대손충당금 약
172억원

(6)
2024년 9월말 기준 동사의 책임준공의무 부담 사업 중 미준공된 사업장은 7건으로 보증한도금액은 5,488억원 규모입니다. 해당사업에 대하여 동사가 책임준공의무를 책임준공기한내 이행하지 못할 경우 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 책임준공의무 부담 약정 사업장 총 7건 중 '25년 준공예정 4건(PF실행잔액 기준 비율 68.3%), '26년 준공예정 3건(PF실행잔액 기준 비율 31.7%)입니다. 2024년 3분기말 기준으로 신탁사 책임준공기한을 도과한 사업은 없습니다. 다만, 당사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우, 2024년 3분기말 기준 PF 실행금액 기준으로 4,567억원 규모의 손해배상 의무가 발생할 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

[동사 책임준공의무부담 약정 사업장]

(기준일: 2024년 09월 30일)
(단위: 원)

구분
사업지역
사업장구분
PF종류
PF대출금융한도
기투입PF금액
공정률
신탁사책임준공기한
비고

1
경기 군포시
오피스텔
본PF
86,000,000,000
73,479,000,000
77.40%
2025-06-28
신탁사 책임준공기한도과 사업 없음

2
서울 서초구
오피스텔
본PF
160,000,000,000
149,295,868,160
51.10%
2025-09-28

3
경기 고양시
오피스텔
본PF
89,800,000,000
70,331,967,330
52.80%
2025-12-20

4
경기 용인시
도시형생활주택
본PF
19,000,000,000
19,000,000,000
74.10%
2025-12-29

5
전남 여수시
아파트
본PF
100,000,000,000
75,770,000,000
56.40%
2026-01-25

6
경기 여주시
물류창고
본PF
30,000,000,000
30,000,000,000
61.30%
2026-03-16

7
서울 강서구
지식산업센터
본PF
64,000,000,000
38,822,958,357
24.30%
2026-10-03

합계
548,800,000,000
456,699,793,847
-
-
-

자료: 동사 제시

(7) 부동산신탁사업 특성상 소송 관련 우발부채 부담이 상존하고 있어, 향후 주요 소송의 진행경과에 대한 모니터링이 필요합니다. 동사는 2025년 2월 11일 현재 신탁사업과 관련하여,
283건의 소송(소송물가액 238,491백만원)에 피소되어 소 계속 중에 있으며, 73건의 소송(소송물가액 52,850백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 동사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없습니다. 회사의 영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 존재하지 않는 것으로 판단되나, 일부 소송은 고유계정(동사)에도 영향을 미칠 가능성이 있어 보다 면밀히 진행경과를 관찰할 필요가 있습니다(8) 신고서 제출일 현재 동사의 최대주주는 동사의 지분 28.39%를 보유하고 있는 주식회사 엠디엠입니다. 그외에 동사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 엠디엠플러스 및 문주현으로 각각 10.00% 및 15.11%를 보유하고 있습니다. 동사의 최대주주는 2011년 7월 12일 대신엠에스비사모투자전문회사에서 (주)엠디엠으로 변경되었습니다.

(9) 금번 발행되는 동사의 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채와 관련하여 한국기업평가, NICE신용평가에서 평정한 신용등급은 각각 A0등급(안정적), A0등급(안정적)입니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 한국자산신탁(주)가 전적으로 책임을 집니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2025. 02. 12.

대표주관회사 케이비 주식회사

대표이사 김 성 현

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역
가. 자금조달금액

[제9-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
40,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
119,920,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
39,880,080,000

주) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정임.

[제9-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
60,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
178,220,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
59,821,780,000

주) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정임.

나. 발행제비용의 내역

[제9-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
24,000,000
발행금액 x 0.06%

상장수수료
1,300,000
상장금액 250억원 이상~ 500억원 미만

상장연부과금
200,000
1년당 100,000원

등록수수료
400,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
80,000,000
인수금액 x 0.20%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
10,000,000
한국기업평가, NICE신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
119,920,000
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

[제9-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
42,000,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,400,000
상장금액 500억원 이상~ 1,000억원 미만

상장연부과금
300,000
1년당 100,000원

등록수수료
500,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
120,000,000
인수금액 x 0.20%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
10,000,000
한국기업평가, NICE신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
178,220,000
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적

가. 자금의 사용목적

회차 :
9-1
(기준일 :
2025년 02월 11일
)
(단위 : 원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
10,000,000,000
30,000,000,000
-
-
40,000,000,000
-

회차 :
9-2
(기준일 :
2025년 02월 11일
)
(단위 : 원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
60,000,000,000
-
-
-
60,000,000,000
-

나. 자금의 세부사용 내역

당사는 금번 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채 발행금액 1,000억원은 운영자금 및 채무상환자금으로 사용할 예정입니다. 부족자금은 당사 보유자체 자금 등을 통해 조달할 예정입니다. 금번 사채 발행으로 조달하는 자금은 실제 자금 사용일까지 회사 내부 규정에 따라 운용할 예정입니다.

1) 운영자금 세부사용 내역

(단위: 원)

세부 내역
시기
예정금액

여주 삼군리 물류창고
2025년 2월~8월
70,000,000,000

여주 신해리 물류창고

아산배방 주상복합

서초동 오피스텔

용인 공세동 도시형생활주택

울산 반구동 공동주택

주1) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 회사 내부 규정에 따라 운용할 예정입니다. 주2) 운영자금 세부 사용내역은 사업별 자금수지에 따라 운영자금 사용 사업과 실제 사용 금액이 달라질 수 있으며 상기 기재된 사업장 이외의 사업장의 운영자금으로도 사용할 수 있습니다. 공모자금의 사용내역에 대해서는 사업(분기,반기)보고서를 통해 공시예정입니다.

2) 채무상환자금 세부사용 내역

[한도대 상환]

(단위: 원)

세부 내역
차환 시기
예정금액

우리은행 한도대출
2025년 2월
8,000,000,000

국민은행 한도대출
2025년 2월
10,000,000,000

하나은행 한도대출
2025년 2월
10,000,000,000

대구은행 한도대출
2025년 2월
2,000,000,000

합계
30,000,000,000

주) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 회사 내부 규정에 따라 운용할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항
해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율

(단위 : 백만원, 배)

구 분
2024년 3분기
2023년말
2022년말
2021년말

영업이익
43,523
116,706
146,870
147,926

이자비용
19,446
19,500
15,072
12,454

이자보상비율
2.24
5.98
9.74
11.88

자료 : 당사 3분기보고서 및 사업보고서주) 이자보상비율 = 영업이익 / 이자비용

이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 당사 및 연결실체의 이자보상비율 추이는 다음과 같습니다. 당사의 연결기준 이자보상비율은 2021년말 11.88배, 2022년말 9.74배, 2023년말 5.98배, 2024년 3분기말 2.24배를 기록하며 지속적으로 감소하고 있습니다. 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.
3. 미상환 채무증권 현황가. 미상환사채

[2025년 02월 11일 기준]
(단위 : %, 백만원)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급
만기일
상환
주관회사

한국자산캐피탈
회사채
사모
2023.02.27
20,000
5.825
-
2026.02.27
미상환
KB투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2023.06.23
5,000
6.8
-
2025.06.23
미상환
한국투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2023.06.27
7,000
6.45
-
2024.06.27
미상환
한국투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2023.07.31
3,000
6.5
-
2024.07.31
미상환
유진투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2023.08.31
10,000
6.5
-
2024.08.31
미상환
DB금융투자,유진투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2023.08.31
2,000
7
-
2026.08.31
미상환
DB금융투자

한국자산캐피탈
회사채
사모
2023.10.19
10,000
6.65
-
2024.10.19
미상환
다올투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.01.31
4,000
6.8
-
2025.01.31
미상환
DB금융투자

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.02.29
10,000
6.8
-
2025.02.28
미상환
유진투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.02.29
5,000
7
-
2026.02.28
미상환
유진투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.02.29
2,000
7.5
-
2027.02.28
미상환
DB금융투자

합계
78,000
-
-
-
-
-

자료 : 당사 제시

나. 미상환 기업어음 (연결기준)

[2025년 02월 11일 기준]
(단위 : 백만원)

기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

20,000
20,000
-
-

자료 : 당사 제시

주) 기초잔액은 2024년 12월 31일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2025년 02월 11일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

다. 단기사채 등

(연결기준)

[2025년 02월 11일 기준]
(단위 : 백만원)

발행한도
기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-
-

자료 : 당사 제시

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

NICE신용평가(주)
2025년 02월 04일
제9-1회,제9-2회
A0(안정적)

한국기업평가(주)
2025년 02월 03일
A0(안정적)

나. 평가의 개요(1) 당사는 "증권 인수업무에 관한 규정" 제11조에 의거 당사가 발행할 제9-1회 및 제9-2회 무보증회사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. NICE신용평가(주) 및 한국기업평가(주) 2개 신용평가사의 회사채등급평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.(2) 또한, 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로, 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기 전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시신용평가 등급을 변경 공시하고 있습니다.
다. 평가의 결과

- 본 회사채 발행을 위하여 받은 등급은 다음과 같습니다.

평 정 사
평정등급
등급의 정의
등급전망(Rating Outlook)

NICE신용평가㈜
A0
원리금 지급 확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.
안정적(Stable)

한국기업평가㈜
A0
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
안정적(Stable)

4. 정기평가 공시에 관한 사항
가. 평가시기

한국자산신탁(주)은 NICE신용평가 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.
나. 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.NICE신용평가(주) : www.nicerating.com한국기업평가(주) : www.rating.co.kr
5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채는 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록으로 발행하므로 사채권은 발행하지 아니합니다.나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력의발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 한국자산신탁(주)가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로서 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 본 신고서 제출 이후 관계기관과 협의하여 신고서의 내용이 수정될 수 있으며, 경우에 따라 발행상의 일정이 변경될 수 있습니다.바. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 분기보고서, 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황
(1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
4
1
1
4
1

합계
4
1
1
4
1

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

(2) 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
카익투 이노바투스 신기술투자조합 제1호
지배력 획득

-
-

연결제외
카익투 디지털헬스 신기술투자조합 제1호
지배령 상실(청산)

-
-

나. 회사의 법적 ㆍ 상업적 명칭당사의 명칭은 "한국자산신탁 주식회사"이며, 영문으로는 "Korea Asset In Trust Co., Ltd"라 표기합니다.
다. 설립일자당사는 2001년 3월 20일 설립되었으며, 주요사업은 부동산 신탁업을 영위하고 있습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

구 분
내 용

본사 주소
서울특별시 강남구 테헤란로 306 (역삼동 706-1) 카이트타워

전화번호
02-2112-6300

홈페이지 주소
www.kait.com

마. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률

당사는 부동산 자산을 목적물로 하여「신탁법」에 의한 신탁을 주 업무로 하는 금융회사로서, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 금융위원회로부터 신탁업(금융투자업) 인가를 득하고 회사 사업을 영위하고 있습니다.

바. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우
- 해당사항 없음

아. 주요 사업의 내용 및 향후 추진하고자 하는 신규사업
(1) 지배회사의 주요 사업 내용[한국자산신탁(주)]○ 주요 사업의 내용(가) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 신탁업(금융투자업)

부동산의 소유권 또는 부동산 관련 권리(지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리)를 수탁 받아, 신탁계약으로 정한 바에따라 신탁재산을 운용(개발, 관리, 처분 등)하는 업무로서 아래 각목과 같은 상품이 있습니다.

1) 토지신탁 : 차입형 및 관리형토지신탁이 있으며, 아래의 업무를 수반합니다. 또한,관련 법령(도시 및 주거환경정비법) 개정에 따라, 2016년 이후로는 도시정비사업에대한 토지신탁업무도 수행하고 있습니다.

- 수탁 부동산의 개발사업을 수행하기 위한 건설사업

- 건축물 유지ㆍ관리업

- 부동산임대업 및 판매업

- 기타 부동산의 개발ㆍ분양과 관련된 일체의 업무

2) 비토지신탁 : 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁 및 분양관리신탁 등이 있으며, 아래업무를 수반합니다.

- 건축물 유지
ㆍ관리업

- 부동산임대업 및 판매업

- 기타 부동산의 관리ㆍ처분ㆍ분양과 관련된 일체의 업무

(나) 신탁업 부수 업무

금융투자업에 부수하는 업무로 금융위원회에 신고한 업무를 말하며 대리사무, 컨설팅, PFV 자산관리회사(AMC) 업무 등이 있습니다.

(다) 부동산투자회사법 의한 REITs 자산관리회사(AMC) 업무

부동산투자회사법에 의거 위탁관리 부동산투자회사(REITs) 또는 기업구조조정 부동산투자회사로부터 부동산자산의 투자, 운용 업무를 위탁받아 이를 수행하는 것을 말합니다. 주요 투자대상은 업무시설(중ㆍ대형 오피스), 물류센터, 판매시설 및 민간건설 임대주택 등입니다. 당사는 2015년 국내 최초의 뉴스테이 사업인 "인천도화지구 기업형임대주택" 사업을 리츠 방식으로 수주하여 업무를 진행하였으며, 향후에도 관련 역량을 집중하여 기업형임대주택 사업 관련 업무를 추진할 계획입니다.○ 향후 추진하고자 하는 신규사업- 해당사항 없음(2) 주요종속회사의 사업 내용[한국자산캐피탈(주)]○ 주요 사업의 내용당사의 주요종속회사 한국자산캐피탈(주)은 아래와 같이 여신전문금융업법에 의한여신금융업을 영위하는 회사입니다. 또한 2022년 신기술 금융 사업부문을 신설하였으며, 신기술 금융사업시장을 적극 발굴하여 수익구조 다변화를 통한 영업력 강화 또한 함께 도모하고 있습니다.※ 사업의 상세내용은 동 공시서류의
'Ⅱ.사업의 내용'을 참고하여 주시기 바랍니다.

(가) 시설, 설비, 기계, 기구, 건설기계, 차량, 선박 및 항공기와 이에 직접 관련되는 부동산 및 재산권(이하 "특정물건"이라 한다)의 시설대여(나) 신기술사업자에 대한 투자, 융자, 경영 및 기술의 지도와 신기술 투자조합의 설립 및 동 조합자금의 관리와 운용을 종합적으로 행하는 신기술사업 금융업(다) 할부금융(라) 특정물건의 연불판매(마) 신용대출 또는 담보대출(바) 어음할인(사) 기업이 물품 및 용역의 제공에 의하여 취득한 매출채권의 양수, 관리, 회수(아) (가) 내지 (사)의 업무와 관련하여 다른 여신전문금융회사 및 겸영 여신업자가 보유한 채권 또는 이를 근거로 하여 발행한 유가증권의 매입(자) 지급보증(차) (가) 내지 (자)의 업무와 관련된 신용조사 및 부수업무(카) 기타 다른 법령에 의해 취급이 허용되거나 인
ㆍ허가 또는 등록을 득한 업무

○ 향후 추진하고자 하는 신규사업- 해당사항 없음

자. 신용평가에 관한 사항

평가일

평가대상

증권등

평가대상증권의신용등급

평가회사

(신용평가등급범위)

평가구분

2021.06.18
회사채
A-
한국신용평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2021.06.18
기업신용평가(ICR)
A-
한국신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2021.06.25
회사채
A-
한국기업평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2021.06.25
기업신용평가(ICR)
A-
한국기업평가 (AAA ∼ D)
본평가

2022.06.14
회사채
A-
한국기업평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2022.06.14
기업신용평가(ICR)
A-
한국기업평가 (AAA ∼ D)
본평가

2022.06.15
회사채
A-
한국기업평가 (AAA ∼ D)
본평가

2022.06.14
회사채
A0
나이스신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2022.06.15
회사채
A-
한국신용평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2022.06.15
기업신용평가(ICR)
A-
한국신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2022.06.15
회사채
A-
한국신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2023.06.15
회사채
A0
한국기업평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2023.06.15
기업신용평가(ICR)
A0
한국기업평가 (AAA ∼ D)
본평가

2023.06.15
회사채
A-
한국신용평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2023.06.15
기업신용평가(ICR)
A-
한국신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2023.06.27
회사채
A0
나이스신용평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2023.06.27
기업신용평가(ICR)
A0
나이스신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2024.04.04
회사채
A0
한국기업평가 (AAA ∼ D)
본평가

2024.04.04
회사채
A0
한국기업평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2024.04.04
기업신용평가(ICR)
A0
한국기업평가 (AAA ∼ D)
본평가

2024.04.08
회사채
A0
나이스신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2024.04.08
회사채
A0
나이스신용평가 (AAA ∼ D)
정기평가

2024.04.08
기업신용평가(ICR)
A0
나이스신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

2025.02.03
회사채
A0
한국기업평가 (AAA ∼ D)
본평가

2025.02.04
회사채
A0
나이스신용평가 (AAA ∼ D)
본평가

- 회사채, 기업신용평가(ICR)

등급기호
등급의 정의

AAA
채무상환능력이 최고 수준이다.

AA
채무상환능력이 매우 높지만, AAA등급에 비하여 다소 낮은 요소가 있다.

A
채무상환능력이 높지만, 장래의 환경변화에 다소 영향을 받을 가능성이 있다.

BBB
채무상환능력은 인정되나, 장래의 환경변화에 따라 저하될 가능성이 내포되어 있다.

BB
채무상환능력에 당면문제는 없으나, 장래의 안정성면에서는 투기적인 요소가 내포되어 있다.

B
채무상환능력이 부족하여 투기적이다.

CCC
채무불이행이 발생할 위험요소가 내포되어 있다.

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

C
채무불이행이 발생할 가능성이 지극히 높다.

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

- 기업어음

등급
등급의 정의

A1
적기상환능력이 최고 수준이며, 그 안정성은 현단계에서 합리적으로 예측 가능한장래의환경에 영향을 받지 않을 만큼 높다.

A2
적기상환능력이 우수하지만, 그 안정성은 A1 에 비하여 다소 열등한 요소가 있다.

A3
적기상환능력은 양호하지만, 그 안정성은 급격한 환경 변화에 따라 다소 영향을받을 가능성이 있다.

B
최소한의 적기상환능력은 인정되나, 그 안정성은 환경변화로 저하될 가능성이 있어투기적인 요소를 내포하고 있다.

C
적기상환능력 및 그 안정성이 매우 가변적이어서 투기적인 요소가 강하다.

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

차. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 유형

유가증권시장 상장
2016년 07월 13일
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

가. 당해기업의 연혁
(1) 지배회사[한국자산신탁(주)]

년

월

내 용

2001

03

회사설립본점소재지 (서울특별시 영등포구 여의도동 23-4)

2001

03

신탁업 예비인가

2001

04

신탁업 인가(금융감독위원회) 및 영업개시

2003

04

토지신탁 업무인가(금융감독위원회)

2004

03

상호 변경 [국민자산신탁(주)→한국자산신탁(주)]본점이전 (서울특별시 강남구 역삼동 737 강남파이낸스센터19층)

2005

06

분양관리신탁 업무인가

2009

02

금융투자업(신탁업) 인가 [자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행]

2009

03

부수업무 신고 [대리사무, 부동산매매 및 임대차의 중개, 부동산컨설팅, 유언의 집행 및 상속재산 정리업무]

2009

07

외국어 상호 변경[Korea Asset Investment Trust Co., Ltd → Korea Asset In Trust Co., Ltd]

2010

03

최대주주 변경 [한국자산관리공사 → 대신엠에스비(주)]

2011

06

부동산투자회사(REITs) 자산관리회사 겸영 인가

2011

06

부수업무 신고[프로젝트금융투자회사(PFV)의 자산관리회사]

2011

07

최대주주 변경[대신엠에스비(주) → 대신MSB사모투자전문회사]

2011

07

최대주주 변경[대신MSB사모투자전문회사 → (주)엠디엠,문주현]

2012

05

자회사 한국자산캐피탈(주) 설립

2013

02

본점이전 (서울특별시 강남구 테헤란로 306)

2016
07
유가증권시장 상장

(2) 주요종속회사[한국자산캐피탈(주)]

년

월

내 용

2012

05

회사설립[설립시 사명 : 카이트캐피탈(주)]본점소재지 (서울특별시 강남구 역삼동 737 강남파이낸스센터19층)

2012

06

여신금융업 등록 및 영업개시

2013

04

본점이전 (서울특별시 강남구 테헤란로 306)

2015

12

상호 변경[카이트캐피탈(주) → 한국자산캐피탈(주)]

나. 회사의 본점소재지 및 그 변경당사의 본점 소재지는 "서울특별시 강남구 테헤란로 306(역삼동, 카이트타워)"로,2013년 2월18일 변동 이후, 공시대상기간 중 변동사항이 없습니다.

다. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2020.03.25
정기주총
사외이사(감사위원) 김충식사외이사(감사위원) 민상기사외이사(감사위원장) 송경철
사내이사 김규철
사외이사(감사위원장) 김병로[임기만료]사외이사(감사위원) 임덕호[임기만료]사외이사(감사위원) 김중겸[임기만료]

2022.03.24
정기주총
사외이사(감사위원) 이건기
사내이사 김규철사외이사(감사위원) 김충식사외이사(감사위원) 민상기사외이사(감사위원장) 송경철
-

2023.03.29
정기주총
사외이사(감사위원) 박재영사외이사(감사위원) 권준학
-
-

2024.03.21
정기주총
사외이사(감사위원장) 최진영사외이사(감사위원) 한성희
사내이사 김규철사외이사(감사위원) 이건기
사외이사(감사위원) 김충식[임기만료]사외이사(감사위원) 민상기[임기만료]사외이사(감사위원장) 송경철[사임]

라. 최대주주의 변동

- 해당사항 없음

마. 상호의 변경
- 해당사항 없음
바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없음
사. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용
- 해당사항 없음
아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
- 해당사항 없음
자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
- 해당사항 없음

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류
구분
2025.02.11
23기(2023년말)
22기(2022년말)
21기(2021년말)
20기(2020년말)
19기(2019년말)

보통주
발행주식총수
123,977,752
123,977,752
123,977,752
123,977,752
123,977,752
112,853,251

액면금액
500
500
500
500
500
500

자본금
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000
56,426,625,500

우선주
발행주식총수
-
-
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-
-
-

기타
발행주식총수
-
-
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-
-
-

합계
자본금
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000
56,426,625,500

- 제19기 정기주주총회(2019회계연도) 결의로 2020년중 주식배당(배당률 10%)으로 보통주 11,124,501주를 발행하여 56억원의 자본금이 증가

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
1,000,000,000
-
1,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
123,977,752
-
123,977,752
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
123,977,752
-
123,977,752
-

Ⅴ. 자기주식수
1,610,697
-
1,610,697
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
122,367,055
-
122,367,055
-

주1) 당사는 2025년 02월 10일 이사회 결의를 통해 1,603,826주의 자기주식 소각을 결정하였습니다. 자세한 사항은 당사가 2025년 02월 10일에 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시한 "주식소각결정" 공시를 참고하시길 바랍니다.

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당가능이익범위이내취득
직접취득
장내직접 취득
-
-
-
-
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-
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-

장외직접 취득
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공개매수
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-
-

소계(a)
-
-
-
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-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁계약에 의한취득
수탁자 보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
보통주
1,603,826
-
-
-
1,603,826
-

우선주
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
1,603,826
-
-
-
1,603,826
-

우선주
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
보통주
6,871
-
-
-
6,871
-

우선주
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
1,610,697
-
-
-
1,610,697
-

우선주
-
-
-
-
-
-

다. 자기주식 직접 취득ㆍ처분 이행현황(2025년 02월 11일 기준)- 해당사항 없음

라. 종류주식 발행현황(2025년 02월 11일 기준)
- 해당사항 없음

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2023.03.29
제22기정기주주총회
1) 이익배당 및 중간배당시 이사회결의로 배당기준일 설정 및 2주간전 공고 (제50조, 제51조)2) 이사회 안건 검토 기간의 확대 (제38조)
1) 결산 및 중간 배당기준일을 주주총회 의결권 행사 기준일과 달리 정할 수 있도록 개정 (상법 유권해석 내용 반영)2) 이사회 안건 검토기간 확대를 통한 경영 건전성 제고

2021.03.25
제20기정기주주총회

1) 상법 개정에 따른 신주 동등 배당 적용 (제17조, 제18조, 제19조의3, 제51조)2) 감사위원회 위원선임시 전자투표 채택시 결의요건 완화 반영(제40조)3) 명의개서대행회사의 업무중 '증권'에 대한 명의개서 업무 폐지사항 반영(제10조)

4) 주주명부 작성ㆍ비치 및 소유자명세 요청 근거규정 신설(제11조)

5) 주주명부 폐쇄절차 및 기준일 관련 규정 정비(제14조)

6) 전자등록 의무화 되지 않은 사채의 전자등록 제외 근거 신설(제19조의4)

1,2) 상법 일부개정 내용반영3~6) 전자증권법에 따른 전자등록제도 내용 반영

나. 사업목적 현황

구 분
사업목적
사업영위 여부

1

부동산의 수탁 및 이와 관련된 다음의 업무

가. 수탁 부동산의 개발사업을 수행하기 위한 건설사업

나. 건축물 유지ㆍ관리업

다. 부동산임대업 및 판매업

라. 기타 부동산의 개발ㆍ관리ㆍ처분과 관련된 일체의 업무

영위

2
지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권,그 밖의 부동산관련 권리의 수탁
영위

3
동산의 수탁
미영위

4
금전 및 금전채권의 수탁
미영위

5
무체재산권(지적재산권을 포함한다)의 수탁
미영위

6
금융투자업에 부수하는 업무로 금융위원회에 신고한 업무
영위

7
부동산투자회사법에 의거 부동산투자회사로부터 그 자산의투자ㆍ운용업무를수탁받아 투자ㆍ운용하는 자산관리회사의 업무
영위

8
기타 관계법령이 허용하거나 금융위원회로부터 승인받은 업무
영위

※ 당사는 공시대상기간 중 정관상 사업목적을 변경(추가, 수정 또는 삭제)한 사실이 없습니다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 산업(신탁업)의 특성

(1) 신탁의 개념- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다.(신탁법 제2조)

- 신탁은 사적자치의 확대 및 보완을 위하여 도입된 제도라는 점에서 대리와 유사하나, 대리와는 달리 재산권의 명의 자체를 수탁자에게 이전하여 수탁자가 신탁목적에 따라 재산권을 관리ㆍ처분하게 되므로 수탁자에 대하여 선관주의의무(수탁자는 신탁의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로서 신탁재산을 관리 또는 처분(신탁법 제32조) 및 분별관리의무(수탁자의 고유재산 및 다른 신탁재산과 분별하여 관리(신탁법 제37조)와 같이 법률상 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

(2) 금융업으로서의 신탁업과 부동산신탁- 금융업[자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 금융투자업]으로서의 신탁업은 상기와 같은 신탁법에 기초하여 업무를 수행하고 있으며, 크게 금전신탁과 재산신탁으로 나눌 수 있습니다. 금전신탁은 퇴직연금, 채권형 등의 특정금전신탁과 불특정금전신탁으로, 재산신탁은 부동산신탁 및 증권신탁 등의 기타재산신탁으로 구분할 수 있습니다.

- 이 중 당사가 영위하고 있는 부동산신탁은 재산신탁 중에서도 부동산에 관한 재산권을 신탁의 목적물로 하는 신탁의 한 유형인 바, 다른 신탁제도와 같이 부동산의 등기 명의인이 수탁자 명의로 귀속되며, 수탁자는 배타적으로 부동산의 관리, 처분권을가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 부동산을 관리 운영해야 하는 의무가 있습니다.

- 또한, 당사와 같은 부동산신탁 전업사의 경우, 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁되는 부동산을 관리, 처분, 운용 또는 개발하고자 하는 목적으로 대상 부동산을 수탁 받아, 신탁을 통하여 달성된 수익을 수익자에게 교부하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 것을 주 업무로 하고 있으며, 신탁의 부수업무로서 대리사무 업무와 컨설팅 업무 등을 수행하고 있고, 위탁관리 리츠(REITs)에 대한 자산관리업무(AMC)도 겸영하고 있습니다(다만, 리츠 자산관리업무의 경우 일부 신탁사에 한함).- 부동산신탁회사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 금융위원회로부터 인가를 받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하고 있는 금융기관이며, 이로 인하여 자본시장법과 동법 시행령, 금융투자업규정, 기타 금융 관련 관계법규 등에의해 신탁의인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.※ 자본시장법상 인가업무의 단위 : 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)

(3) 부동산신탁의 기능- 부동산신탁사는 부동산 산업에 대한 전문성을 토대로 하여, 부동산 자산을 수탁받아 이에 관하여 관리ㆍ처분ㆍ개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사입니다. 부동산산업 분야, 특히 부동산 개발 분야에서는 사업의 안정성 및 투명성 강화에 대한 요구가 지속적으로 확대되어 왔는데, 이로 인하여 부동산 개발과 관련한 자금 조달, 신용 관리, 사업 관리를 수행하는데 있어 신탁의 원리를 활용한 부동산 신탁사의 역할이 지속적으로 확대되고 있는 추세입니다. 즉, 부동산신탁사는 부동산개발 등의 부동산 관련 사업을 수행하는데 있어 다음의 기능을 제공하여 부동산 산업을 더욱 발전하는 역할을 수행하고 있는 것입니다.

○ 재산 관리기능 : 위탁자의 재산이 수탁자에게 이전된 이후에는 수탁자가 직접 신탁재산을 관리ㆍ처분하는 권한을 보유하게 되므로 분양대금 유용 등 개발 사업과 관련된 사고를 예방하고 분양업무와 관련된 전문성을 확보할 수 있음○ 도산 격리기능 : 신탁법은 위탁자 및 수탁자의 도산으로부터 신탁재산을 분별하도록 하고 있는 바, 신탁을 통하여 개발사업 관련 자산(토지, 건물)이 안전하게 보호됨으로써 안정적인 사업추진 가능하게 되며, 이를 통하여 사업에 참여하는 금융기관의 이해관계자나 수분양자의 손실을 감소하게 할 수 있음○ 분쟁 조정기능 : 부동산신탁사는 신탁계약 및 사업 약정 등에서 사전에 정해진 바에 따라 개발 사업 관련 업무를 집행하는 역할을 수행하는 바, 이는 곧 이해관계자간 분쟁 조정자로서의 역할을 수행하는 것으로 볼수 있으며, 이러한 분쟁의 조정을 통해준공 또는 입주의 지연을 예방하고, 사업기간의 단축을 통한 금융비용 절감 효과를 기대할 수 있음○ 재산 전환기능 : 위탁자 입장에서 보면 신탁재산이 수익권으로 전환되는바, 위탁자는 신탁을 통하여 수익권을 양적으로 분할한 후 보유ㆍ양도하거나, 선ㆍ후순위로 구조화한 후 질적으로 수익권을 분할하여 보유ㆍ양도할 수도 있는 등 다양한 형태로 수익권의 내용을 설정할 수 있는 바, 이는 결과적으로 토지의 활용을 극대화하는 효과를 낳게 됨

나. 부동산신탁업 전망(성장성)(1) 경기변동의 특성- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다.

○ 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태,부동산거래 사용 수익의 관습 등○ 경제적 요인 : 도매물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등○ 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등

- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다. 또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고보는 주장이 우세합니다.- 부동산신탁산업의 경기 변동성은 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있는 것이 사실이지만, 후술하는 바와 같이 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아짐으로 인하여, 부동산산업의 양적 변동성과 더불어 질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.

(2) 부동산신탁업 전망- 최근 부동산 개발 시장은 전세계적인 금리인상 기조와 국내외 경기불확실성 확산에 따라 위축되고 있습니다.- 비 차입형토지신탁 상품인 관리형 토지신탁과 담보ㆍ처분ㆍ관리신탁 등의 비토지신탁의 경우에는 부동산 산업의 저성장에 따른 영향이 다소 있을 수 있습니다. 다만 해당 신탁상품들은 신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) 등에 근거하여 개발사업의 안정성을 강화하고 신탁재산 보호의 기능을 제공하고 있는 바, 부동산 사업을 시행하는데 있어 필수적으로 이용하여야 하는 상품으로 인식되고 있습니다.- 차입형 토지신탁 시장 또한 투자심리 위축에 따라 다소 영향을 받을 수 있습니다. 다만 신탁사가 직접 사업비를 조달하는 사업구조와 신탁 제도를 통한 사업 안정성 및투명성강화에 대한 이해관계자들의 요구는 지속적으로 증가되고 있습니다. 이와 같은 부동산 산업의 변동성에도 불구하고, 당사의 차입형 토지신탁 부문에서의 경험과 리스크관리 역량을 잘 활용한다면 어려운 환경 속에서도 새로운 기회를 창출할 수 있을 것으로 판단하고 있습니다.- 또한, 부동산신탁업의 경우 신탁의 부수업무(자본시장법 제41조)로서 대리사무업무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있으며, 정비사업으로의 진출, 기업형 민간 임대주택사업 활성화 등으로 인해 부동산신탁사의 사업 포트폴리오는 확대되고 있습니다.

다. 부동산신탁 시장의 규모 및 영업 여건

(1) 부동산신탁 시장의 규모 및 영업여건- 부동산신탁업의 시장규모는 '수탁고'와 '영업수익'(매출) 규모로 설명할 수 있습니다. 수탁고는 신탁계약에 따라 수탁시점에 수탁자가 인수한 신탁자산의 금액(신탁계정의 신탁원본금액)을 말하는 것이며, 영업수익은 신탁보수 등 수수료수익에 이자수익 등을 더한 금액으로 그 상세 내역은 다음과 같습니다.다만 이 중 수탁고의 경우 신탁회사가 수탁하고 있는 자산의 규모를 파악하는데는 도움이 되나, 신탁유형별로 수수료의 산정방식 또는 수수료 산정의 기초가 되는 자산금액 등이 상이하므로, 수탁고 규모와 영업수익 규모간의 상관관계는 높지 않습니다.- 수탁고 : 전체 부동산신탁 수탁고(신탁재산) 규모는 2023년 12월 기준 약483조원이며, 이 중 부동산 전업신탁사의 수탁고 규모는 약402조원으로 업권별 및 신탁유형별 신탁규모는 다음과 같습니다.

(단위 : 억원)

구분
부동산신탁

관리신탁
담보신탁
처분신탁
토지신탁
분양관리신탁
소계

은행
15,633
699,202
1,047
-
-
715,882

증권
49,715
-
144
-
-
49,858

보험
46,233
-
-
-
-
46,233

부동산전업신탁사
24,935
2,882,890
53,588
992,037
67,822
4,021,271

합계
136,516
3,582,091
54,779
992,037
67,822
4,833,244

※ 출처 : 금융투자협회 통계사이트(http://freesis.kofia.or.kr)- 영업수익 : 2023년말 기준 금융위원회 신탁업 인가를 득한 14개 부동산신탁사의 영업수익 총액은 16,554억원이며, 최근 5년간 부동산신탁사의 영업수익 및 주요 손익 계정과목의 변동 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 억원)

구 분
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년

영업수익
16,554
17,324
16,050
13,624
13,003

Ⅰ수수료수익
12,129
13,944
12,988
10,126
9,731

1. 신탁보수
9,725
10,395
8,993
8,069
7,881

(토지신탁)
8,567
8,944
7,353
6,508
6,346

(관리신탁)
15
25
7
17
21

(처분신탁)
46
49
40
47
52

(담보신탁)
1,018
1,276
1,491
1,384
1,262

(분양관리신탁)
79
100
102
114
200

(기타)
1
1
0
0
0

2. 대리사무수익
1,116
1,244
1,142
1,039
964

3. 기타 부수업무 등 수익
686
1,123
1,597
615
646

Ⅱ 신탁계정대이자
1,939
1,034
1,143
2,009
2,407

※ 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)

(2) 부동산신탁사 현황 및 경쟁상황

- 2023년말 기준 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯한 총 14개사입니다.

구분
설립연월

당사
2001.03.20

교보자산신탁
1998.11.04

대신자산신탁
2019.07.24

대한토지신탁
1997.12.01

무궁화신탁
2009.08.26

신영부동산신탁
2019.10.23

신한자산신탁
2007.08.24

우리자산신탁
2007.11.09

케이비부동산신탁
1996.07.12

코람코자산신탁
2001.10.24

코리아신탁
2009.12.29

하나자산신탁
2004.02.27

한국토지신탁
1996.03.05

한국투자부동산신탁
2019.10.23

※ 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)

- 한편, 부동산신탁사의 영업수익은 수수료수익이 상당부분을 차지하고 있으며, 수수료 수익 외 주요 영업수익으로는 이자수익이 차지하고 있습니다. 이 중 수수료 수익은 신탁보수 및 부수 업무수익(대리사무, 리츠 등)으로 구성되어 있습니다. 수수료 수익은 인적자원을 활용한 신탁 서비스를 제공한 대가로 수취하는 것이므로 개별 부동산신탁사의 경쟁력은 수수료 수익 대비 임직원수를 나눈 '인당 수수료 수익'으로 분석해볼 수 있을 것이며, 2023년말 기준 현황은 아래와 같습니다.

(단위 : 억원, 명)

회사명
수수료수익
임직원합계
인당생산성

당사
1,128
208
5.42

교보자산신탁
825
215
3.84

대신자산신탁
320
121
2.64

대한토지신탁
593
178
3.33

무궁화신탁
1,123
434
2.59

신영부동산신탁
287
139
2.06

신한자산신탁
1,288
187
6.89

우리자산신탁
1,159
219
5.29

케이비부동산신탁
1,204
208
5.79

코람코자산신탁
759
271
2.80

코리아신탁
718
219
3.28

하나자산신탁
1,291
202
6.39

한국토지신탁
1,017
250
4.07

한국투자부동산신탁
417
110
3.79

합계
12,129
2,961
4.10

※ 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)※ 영업수익에서 수수료 수익외 가장 큰 비중을 차지하는 이자수익은 자기자본을 활용한 신탁계정대이자 및 일반 운용이자(예금, 채권 등)로 구성되어 있으므로 이에 관한 경쟁력(생산능력)은 각 부동산신탁사의 자기자본과 연관성이 있습니다.

(3) 시장 점유율 추이(영업수익)- 영업수익 시장점유율 추이 : 신탁 수주액은 통상적으로 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식되게 되며, 최근 5년간 전체 부동산신탁사별 영업수익 시장 점유율은 아래와 같습니다.

(단위 : 억원, %)

회사명
2023년
점유율
2022년
점유율
2021년
점유율
2020년
점유율
2019년
점유율

당사
2,091
13%
1,662
10%
1,678
10%
2,185
16%
2,059
16%

교보자산신탁
1,052
6%
1,194
7%
835
5%
586
4%
713
5%

대신자산신탁
466
3%
368
2%
209
1%
101
1%
23
0%

대한토지신탁
1,101
7%
965
6%
1,080
7%
996
7%
1,134
9%

무궁화신탁
1,251
8%
1,487
9%
1,239
8%
937
7%
813
6%

신영부동산신탁
337
2%
384
2%
256
2%
114
1%
8
0%

신한자산신탁
1,490
9%
1,526
9%
1,451
9%
1,028
8%
716
5%

우리자산신탁
1,300
8%
1,371
8%
942
6%
794
6%
752
6%

케이비부동산신탁
1,488
9%
1,529
9%
1,688
11%
1,388
10%
1,211
9%

코람코자산신탁
1,115
7%
1,972
11%
1,943
12%
1,161
9%
1,212
9%

코리아신탁
838
5%
958
6%
849
5%
688
5%
643
5%

하나자산신탁
1,614
10%
1,627
9%
1,637
10%
1,509
11%
1,318
10%

한국토지신탁
1,871
11%
1,882
11%
2,051
13%
2,091
15%
2,396
19%

한국투자부동산신탁
540
3%
398
2%
192
1%
47
0%
6
0%

합계
16,554
100%
17,324
100%
16,050
100%
13,624
100%
13,003
100%

※ 출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)

(4) 당사의 강점 등(경쟁 우위를 점하기 위한 주요 수단)- 당사는 부동산 개발[계열회사 : 엠디엠, 엠디엠플러스] 및 부동산 금융[계열회사 : 당사, 한국자산캐피탈, 엠디엠자산운용] 분야가 결합된 그룹사로서, 부동산 개발 및 부동산 산업에 대한 높은 전문성을 바탕으로 고객에게 부동산과 관련된 one-stop 서비스를 제공하고 있습니다. - 특히 당사의 주력상품인 토지신탁상품의 운용을 위해서는 개발사업에 대한 업무전문성이 요구됩니다. 당사는 개발사업(토지신탁) 업무 경험이 많은 전문 인력을 다수 보유하여 개발사업(토지신탁) 업무에 대한 높은 수준의 전문성ㆍ축적된 경험 및 노하우를 가지고 있습니다. 이를 바탕으로 공정관리, 자금관리 및 리스크관리 시스템을 지속적으로 보완 및 발전시켜 왔습니다.- 앞서 언급한 부동산 개발 및 금융의 수직 계열화를 통한 시너지 효과, 우수 전문인력 보유에 따른 개발사업의 전문성 및 노하우, 각종 리스크 관리를 위한 내부 시스템,충분한 자본력의 확충 등으로 당사는 보고서 작성기준일 현재 차입형 토지신탁사업을 비롯한 각종 신탁사업을 성공적으로 수탁 및 관리하고 있습니다. 보고서 작성기준일 현재 총 수탁고 및 신규 수수료 약정액 현황은 아래와 같습니다.

2024년 3분기말 현재 수탁고 및 신규 수수료 약정액 현황

○ 총 수탁고 : 약 19.6조원 (차입형토지신탁 : 약 2.3조원)

○ (*) 신규 수수료 약정액 : 약 498억원 (차입형토지신탁 : 약 281억원)

※ 신규 수수료 약정액(수주액)은 2024년 1~3분기 기간 중 계약을 체결한 신탁(토지신탁, 담보신탁 등) 및 부수ㆍ겸영 업무(대리사무, 리츠 등)의 수수료 약정액의 합계액을 말하며, 당사 내규에 따라 이를 집계하고 있습니다. 수수료 약정액은 회계기준 등에 따라 기간 별로 영업수익으로 인식됩니다.

- 또한, 토지, 관리, 담보, 처분신탁 및 대리사무 등 기존의 부동산신탁상품 외에도 PFV AMC 및 REITs AMC 등 부동산산업에 필요한 다양한 금융 서비스를 직접 제공하고 있으며, 계열회사를 통해서도 부동산 관련 금융 서비스를 제공하는 기능도 수행하고 있습니다.

라. 사업의 개요[주요 종속회사 한국자산캐피탈(주)]

(1) 산업의 특성- 여신전문금융업은 수신기능이 없는 대신, 직ㆍ간접적 형태로 자금을 조달하여 여신 금융을 실시 하는 것을 주 업무로 영위하고 있으며, 신용카드업, 시설대여업, 할부금융업 그리고 신기술사업금융업으로 분류할 수 있습니다.(※ 당사의 종속회사는 신용카드업을 제외한 여신전문 금융업을 영위)- 이중 시설대여업 및 할부금융업은 일정한 물건을 매개로 하는 물적금융이라는 측면에서 공통점이 있으며, 여신전문금융업은 금융업의 일종으로서 계절적 특성이 있다고 볼 수는 없으나, 거시 경기 변동에 따라 기업 및 개인의 자금 소요가 변화될수 있는 바, 경기 변동의 영향을 받을 수 있습니다.- 여신전문금융업 중 신용카드업을 제외한 시설대여업, 할부금융업, 신기술사업금융업의 경우, 종래의 인가제에서 등록제로 전환(1998년)되었는 바, 본 업무에 대한 진입 제한이 없어짐으로 인하여 이들 업무를 영위하는 여신전문금융회사가 지속적으로증가하고 있습니다.○ 일반대출업무여신전문금융회사의 일반 대출은 주로 부동산 PF 대출을 비롯한 부동산 관련 대출, 가계대출 및 일반 기업대출 등의 다양한 틈새시장 대출을 위주로 구성되어 있습니다.일반대출 관련 금융시장에는 은행, 할부금융사ㆍ카드사와 같은 여신전문금융회사, 저축은행, 대부업체들이 주요 시장 참여자로 활동하고 있는데, 이중 은행권이 시중의풍부한 유동성 및 조달금리상의 경쟁 우위를 바탕으로 우량한 고객을 대상으로 적극적으로 영업에 나서고 있습니다. 여신전문금융회사는 은행권과 저축은행 및 대부업체의 틈새시장을 위주로 영업을 하고 있습니다.당사는 신탁업을 영위하는 가운데, 한국자산캐피탈(주)의 여신금융기능(일반대출 업무)를 활용하여 위탁자ㆍ수익자로 하여금 신탁사업과 연계된 금융 서비스를 제공하도록 하여 고객의 편의를 제고하고자 노력하고 있습니다.○ 시설대여업시설대여업은 시설임대를 전문으로 하는 사업주체가 일정한 설비를 구입하여 그 이용자에게 일정기간 동안 대여하고, 그 사용료(리스료)를 받는 것을 목적으로 하는 물적금융으로서, 경기침체에 따른 설비투자의 감소 추세 지속으로 제조업체의 설비투자는 정체 상태이나, 의료, 운송 등 서비스업종의 설비투자 확대에 힘입어 시장의 영역이 다양한 분야로 확대되고 있는 추세입니다.○ 팩토링금융팩토링이란 금융기관들이 기업으로부터 상업어음, 외상매출증서 등 매출채권을 매입, 이를 바탕으로 자금을 빌려주는 제도로 기업들이 상거래 대가로 현금 대신 받은 매출채권을 신속히 현금화하여 기업활동을 돕자는 취지로 1920년대 미국에서 처음 도입되었습니다.은행은 풍부한 유동성 및 조달금리의 경쟁 우위를 바탕으로 전통적인 상업어음할인 방식에서 벗어나 최근에 전자방식외상매출채권(전자B2B), 구매자금대출 등의 업무에 적극적으로 나서고 있습니다. 여신전문금융회사 중 카드사는 1999년에 구매전용카드를 도입하였으며, 캐피탈사는 기업들이 보유하고 있는 상거래어음을 위주로 팩토링 업무를 영위하고 있습니다. 최근 기업들의 전자방식외상매출채권 확대와 기업구매자금 대출 등의 도입으로 상거래어음 비중이 점차 축소되고 있으며, 이로 인해 향후 성장성이 높지는 않을 것으로 생각됩니다.○ 신기술사업금융업신기술사업금융업은 장래성이 있지만 자본과 경영기반이 취약한 기업에 대하여 기업주와 공동으로 위험을 부담하면서 자금관리, 경영관리, 기술지도 등 종합적인 지원을제공함으로써 높은 자본이득을 추구하는 금융활동으로서 일반적으로 벤처캐피탈(Venture Capital)로 알려진 위험부담자본을 운용하는 금융업입니다. 여신전문금융업법상 신기술사업금융업은 신기술사업자에 대한 투자, 융자, 경영 및 기술의 지도, 신기술사업투자조합의 설립, 신기술사업투자조합자금의 관리ㆍ운용 업무를 종합적으로 업으로서 행하는 것을 의미합니다. 신기술사업금융업은 중소ㆍ벤처기업에 투자해야하는 의무비율이 없기 때문에 투자범위가 넓고 기간제한이 없으며 지분 이익에 대한 비과세 혜택도 볼 수 있는 장점이 있습니다.

(2) 경쟁요소 및 종속회사의 강점- 시설대여, 할부금융 등의 여신행위를 중심으로 영업하는 여신전문금융회사의 경우장기수익성 확보를 위한 시장기반 확보와 자금조달 및 심사능력이 주요 경쟁요인으로 작용할 전망입니다. 신기술금융업무의 경우 벤처지원과 관련된 정책이 장기적인 업계발전을 좌우할 것이며, 투자대상회사의 기술력 및 사업성을 판단할 수 있는 분석능력이 주요 경쟁요소로 작용할 전망입니다.- 또한, 일반대출의 경우 해당 상품을 취급하는 타 금융기관(은행, 저축은행 및 대부업체)과의 상품 경쟁을 하여야 하는 바, 한국자산캐피탈(주)는 부동산신탁 수익권 유동화 대출, 신탁/자산운용 등의 타 금융 계열회사와 업무 연계를 통한 대출 등 타 여신기관에서 취급하기 어려운 대출 건들을 중심으로 영업을 수행하는 등 틈새시장을 위주로 영업을 전개하고 있습니다.

- 특히, 당사는 업계에서 유일하게 부동산신탁, 부동산 금융 및 부동산 개발 회사를 하나의 그룹회사로 두어 부동산 관련 업무를 일원화 하고 있는 회사로서, 고객의 입장에서는 부동산에 대한 높은 전문성을 바탕으로 한 one-stop 부동산금융서비스를 제공받을 수 있는 체계를 갖추고 있는 바, 한국자산캐피탈(주)는 그룹내 금융 서비스의 한 축을 담당하면서 고객의 사업 성공 파트너로서 타 여신기관과의 업무 차별성을꾀하고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황
- 당사는 2001년 3월 20일 법인을 설립하여 같은해 4월 4일 (구)신탁업법에 의거하여 신탁업 인가를 득한 후 업무를 개시하였으며, 개시 직후 "대한부동산신탁"("코레트신탁"으로 사명변경, 현재는 법인 청산) 및 "한국부동산신탁"(현재 법인 청산)으로부터 우량 자산(토지신탁 개발사업), 인력 및 전산설비 등을 양수하여 영업기반을 마련하였습니다.- 이후 주택 개발 등의 토지신탁사업과 담보신탁, 대리사무 등의 비토지신탁 사업을 중점적으로 수주하여 신탁 사업영역을 확대해 왔으며, 이와 같은 부동산신탁사업 뿐만 아니라 리츠 AMC, PFV AMC 등 다양한 부문으로 업무 외연을 확장하였습니다.- 또한 2012년 이후에는 캐피탈 등의 금융 자회사 설립을 통해, 신탁/리츠/대출/투자/자산운용을 모두 아우르는 부동산금융 토탈 서비스를 제공하면서 종합 부동산 금융회사로서 면모를 갖추었습니다.

나. 영업의 종류 및 특징
(1) 토지신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 부동산 신탁 유형으로 신탁재산의 처분 방식에 따라 분양형ㆍ임대형 토지신탁으로 분류되며, 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따라 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 분류됩니다.

○ 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
부동산 개발에 따른 결과물을 분양(매도)하여 이로 인하여 발생한 수익을 배당하는 방식(분양 아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등)

임대형 토지신탁
부동산 개발에 따른 결과물을 임대하여 이로 인하여 발생한 수익을 배당하는 방식(임대아파트 등)

○ 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
공사비 등의 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 자금 투입에대한 리스크가 있는 반면 신탁보수 등의 수익이 큰 토지신탁

관리형 토지신탁
사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달하는 방식으로, 자금 투입에 대한리스크는 없으나 신탁보수 등의 수익은 상대적으로 작은 토지신탁

(2) 담보신탁

- 담보물이 되는 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 채권자(주로 담보대출을 실시하는 금융기관)에게 우선수익권을 설정(우선수익권 증서 발급)하여 대출을 받는 형태의 신탁상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자(또는 제3의 채무자)가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 채무를 불이행(원리금 미지급)할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다.- 담보신탁은 통상의 담보 방법인 (근)저당권 설정에 비해 시간과 비용이 절감되는 등의 장점이 있는 바, 이를 비교하면 아래 표와 같습니다.

<근저당권과 담보신탁제도의 비교>

구 분
(근)저당권
담보신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨

구속되지 않음

[회생 신청인의 재산으로 미간주]

환가 방법
법원 경매

신탁회사 공개입찰 매각

[가격 및 일정의 탄력적 운용가능]

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

(3) 분양관리신탁

- 2005년 4월부터 "건축물의 분양에 관한 법률"이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등의 상업용 부동산을 선(先)분양하기 위해서는 사업 시행자인 분양사업자가 부동산(토지 및 완성ㆍ미완성 건물)을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사로 하여금 분양대금 관리, 공정관리 등을 수행하게 하여야 합니다. 분양관리신탁은 이에 따른 신탁상품으로서, 동법의 취지에 따라 수분양자의 보호를 우선적인 목적으로 추구하고 있으며, 이와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품이라고 할 수있습니다.

(4) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나, 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하여 주는 업무로서 아래와 같이 구분 됩니다.

○ 갑종관리신탁 : 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설 유지, 부동산 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 업무를 수행○ 을종관리신탁 : 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하는 것이 주목적인 관리신탁으로서, 실질적인 부동산 관리 업무(임대차, 시설 유지 등)는 위탁자 또는 수익자가 수행

(5) 처분신탁

- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 할 때, 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무로서 아래와 같이 구분 됩니다.

○ 갑종처분신탁 : 신탁회사가 실질적으로 수요자(매수자)를 발굴하여 처분 업무를 수행하는 업무를 수행[주로 대형ㆍ고가의 부동산인 경우]○ 을종처분신탁 : 수요자(매수자)가 정해져 있거나, 처분 절차가 계획되어 있는 경우로서, 처분 절차의 안정적 진행이 주목적인 처분신탁[주로 권리관계가 복잡한 경우]

(6) 대리사무(신탁 부수 업무)

- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산 개발 사업의 자금관리 사무, 부동산에 대한 취득ㆍ처분 관련 사무, 인ㆍ허가 등의 개발 관련 사무 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다. 최근에는 주택법에 따라 지역주택조합이 주택법에 따라 조합원의 분담금 등을 재원으로 주택 개발사업을 수행할 경우, 조합원이 납부한 분담금을 관리 해주는 자금관리 대리사무 상품이 많이 통용되고 있는 상황입니다.

(7) PFV의 자산관리회사 업무(신탁 부수 업무)

- 조세특례제한법 제104조의 31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)에 의한 법인(이하 "PFV")은, 같은 법에서 규정하는 소득공제 요건을 충족하기 위하여 조세특례제한법 시행령 제104조의28에서 정하는 "자산관리회사"에 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁하여야 하는 바, 본 상품은 신탁회사가 위 법규에서 정하는 바에따라 PFV의 자산관리ㆍ운용 및 처분 업무를 위탁받고 PFV로부터 수수료를 수취하는 상품입니다.- 이 상품은 신탁회사가 전문지식과 업무 경험을 바탕으로 최적의 사업전략 수립, 인허가 도출, 분양수입금 등의 수입 관리, 준공 및 정산 등의 업무를 실시하여 부동산 개발사업을 부실화 시킬 수 있는 저해요인을 효과적으로 감소시키고, 선량한 관리자로서 재산을 보관ㆍ관리하여 투자자의 이익을 보호하는데 그 목적이 있습니다.- 또한, 위 세법상 PFV의 소득공제 요건을 충족하기 위해서는 자산관리회사를 출자자(또는 출자자가 설립한 법인)로 정하여야 하므로, 신탁회사가 자산관리회사 업무를영위함으로 인하여, 다수 출자자(건설회사, 시행사 등) 중 사회적 신뢰도가 높고 업무경험이 있는 신탁업자가 출자자를 대표함으로써 금융시장의 안정화에 기여하고자 노력하고 있습니다.

(8) 부동산컨설팅 업무(신탁 부수 업무)- 의뢰인에게 부동산에 관한 개발계획, 매매, (임)대차, 관리, 금융 등 부동산활동의 다양한 영역에 대하여 적절한 조언, 전문적인 지도, 판단자료의 제공을 통하여 의뢰인이 최선의 의사결정을 할 수 있도록 권고안을 제공하는 전문적인 용역업무를 말합니다.- 당사는 본 컨설팅 업무를 통하여 회사가 보유한 부동산관련 전문지식을 체계적으로 활용하고, 회사의 수익원을 다양화 하며, 궁극적으로 한정된 부동산 자원의 합리적 이용을 극대화하여 국토의 효율적 이용을 도모하고자 노력하고 있습니다.

(9) 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 업무

- 부동산투자회사(리츠)로부터 리츠가 소유한 자산에 대한 투자ㆍ운용업무를 수탁받아 이를 수행하는 업무를 말합니다. 즉, 신탁회사가 리츠의 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠) 및 위탁관리부동산투자회사(위탁관리 리츠)로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 등의 자산관리 업무를 수행하는 것입니다.- 본 리츠 자산관리회사 업무는 부동산투자회사법에 의하여 당국(국토교통부)의 인가를 받은 후 영위할 수 있는 업종(자본시장법 제40조에 따라 신탁업 외 업무로서 금융위원회 신고 후 업무 영위)으로서, 당사는 당국으로부터 정기ㆍ수시의 관리 감독을받고 있으며, 준법감시인을 선임하여 내부통제를 실시하고 있습니다.(10) 기본보수 산정 기준 및 요율당사는 아래와 같이 기본보수 산정 기준 및 요율을 적용하고 있습니다.

계약유형
기본보수 산정 기준
요율

토지신탁
차입형
분양수입금 ×요율
3.5%

관리형
분양수입금 ×요율
0.5%

책임준공
분양수입금 ×요율
1.5%

정비사업
분양수입금 ×요율
2.5%

임대형
(환산)임대보증금 × 요율
1.5%

분양관리신탁
분양수입금 ×요율
0.4%

담보신탁
수익한도금액 ×요율
0.2%

처분신탁
매각(예정)가액 ×요율
0.3%

관리신탁
수탁재산가액 ×요율
0.2%

대리사무
관리대상자금총액 ×요율
0.5%

컨설팅업무
협의산정

다. 영업의 종류별 실적

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. 또한, 당사의 주요종속회사인 한국자산캐피탈 주식회사는 여신전문금융업법에 의하여 할부금융업무, 시설대여업무, 연불판매업무, 신용대출업무, 담보대출업무,팩토링업무 등을 목적으로 영업활동을 하고 있습니다.

(1) 수수료수익

(단위 : 천원)

구분
제24기 3분기
제23기
제22기

토지신탁
52,987,517
92,023,694
92,858,424

관리신탁
35,617
54,222
275,466

처분신탁
36,970
60,180
102,460

담보신탁
3,634,721
1,979,686
4,794,375

분양관리신탁
897,232
1,241,597
1,067,659

대리사무
5,424,477
9,893,981
11,404,846

기타
5,924,054
10,184,938
17,432,036

계
68,940,588
115,438,298
127,935,266

- 부동산신탁업무 관련 신탁보수

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

수탁고(*)
신탁보수
수탁고(*)
신탁보수
수탁고(*)
신탁보수

토지신탁
9,897,300,513
52,987,517
9,961,109,430
92,023,694
10,240,430,024
92,858,424

관리신탁
35,819,316
35,617
139,970,370
54,222
160,763,351
275,466

처분신탁
185,221,142
36,970
202,783,167
60,180
186,952,264
102,460

담보신탁
8,616,526,064
3,634,721
7,404,214,907
1,979,686
9,527,506,509
4,794,375

분양관리신탁
929,220,116
897,232
999,352,359
1,241,597
1,034,907,239
1,067,659

합 계
19,664,087,151
57,592,057
18,707,430,233
95,359,379
21,150,559,387
99,098,384

(*) 수탁고는 신탁원본 금액입니다.

- 기타(신탁보수 외) 수수료 수익

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

대리업무보수
5,424,477
9,893,981
11,404,846

리츠업무보수
2,576,300
3,165,934
3,423,977

기타업무보수
1,061,287
4,340,990
5,286,059

기타(주선수수료 외)
2,286,468
2,678,014
8,722,000

합계
11,348,532
20,078,919
28,836,882

(2) 금융상품평가 및 처분이익

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

당기손익-공정가치측정증권처분이익
2,970,356
7,546,746
2,906,773

당기손익-공정가치측정증권평가이익
2,208,578
12,967,704
6,112,129

합계
5,178,934
20,514,450
9,018,902

(3) 이자수익

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

대출금이자
48,703,221
68,130,500
57,952,347

채권이자
1,477,542
6,964,860
8,774,039

예금이자
1,568,476
3,214,794
1,512,099

신탁계정대이자
30,940,575
24,959,043
12,671,295

기타이자
2,522,199
918,599
1,616,969

합계
85,212,013
104,187,796
82,526,749

(4) 신용손실충당금환입액

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

대출채권 대손충당금환입액
-
-
4,166

기타수취채권 대손충당금환입액
-
-
-

합계
-
-
4,166

(5) 기타영업수익

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

당기손익-공정가치측정증권배당금수익(*)
2,043,253
11,358,624
5,993,032

기타배당금수익
219,843
503,820
323,681

분배금수익
6,096,616
5,407,167
4,413,100

토지신탁충당부채환입
57,003
1,547,224
2,571,740

미사용약정충당부채환입
130,783
25,752
-

기타충당부채환입
-
-
5,406

기타
2,071,827
88,489
172,532

합계
10,619,325
18,931,076
13,479,491

(*) 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금에 투자하여 발생한 수익입니다.

라. 자금조달 및 운용실적(1) 부동산신탁업무 관련

(단위 : 천원, %)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

평균잔액
이자율
비중
평균잔액
이자율
비중
평균잔액
이자율
비중

조달
차입금
113,156
4.73~5.61%
10.06%
82,235,153
4.75~6.02%
8.14%
87,612,671
3.56~6.10%
9.11%

사채
69,400
6.80~6.90%
6.17%
19,968,804
4.80%
1.98%
40,013,686
4.80%
4.16%

기타부채
78,722

7.00%
68,957,445

6.82%
53,013,984

5.51%

자본
863,678

76.77%
839,374,353

83.06%
781,259,660

81.22%

합 계
1,124,956

100.00%
1,010,535,755

100.00%
961,900,001

100.00%

운용
현금 및예치금
39,083
0.10~3.35%
3.47%
62,313,468
0.10~3.55%
6.17%
118,710,044
0.10~3.20%
12.34%

유가증권
513,509

45.65%
589,152,347

58.30%
614,551,510

63.89%

대출채권
531,560
0~9.00%
47.25%
319,847,199
0~9.00%
31.65%
199,271,222
0~8.50%
20.72%

유형자산
11,845

1.05%
12,805,448

1.27%
2,295,745

0.24%

기타자산
28,959

2.57%
26,417,293

2.61%
27,071,480

2.81%

합 계
1,124,956

100.00%
1,010,535,755

100.00%
961,900,001

100.00%

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

(2) 캐피탈업무 관련

(단위 : 천원, %)

구 분
2024년 3분기
2023년
2022년

평균잔액
이자율
비중
평균잔액
이자율
비중
평균잔액
이자율
비중

조달
차입부채
231,091,455
4.00~7.50%
33.82%
242,480,095
4.00~7.10%
35.84%
280,951,260
3.20~8.9%
44.38%

기타부채
21,604,645

3.16%
32,447,788

4.80%
42,139,000

6.66%

자본
430,708,256

63.02%
401,575,184

59.36%
309,966,000

48.96%

합 계
683,404,356

676,503,067

100.00%
633,056,260

100.00%

운용
현금 및예치금
36,697,416
0.10~3.70%
5.37%
58,201,521
0.10~3.70%
8.60%
24,832,520
0.10%
3.92%

유가증권
30,492,025

4.46%
17,635,860

2.61%
13,804,610

2.18%

팩토링 및대출자산
597,091,467
5.00~18.00%
87.37%
586,680,956
5.00~18.00%
86.72%
585,307,880
5.00~13.50%
92.46%

리스자산
125,265
7.20%
0.02%
352,964
7.20%
0.05%
479,650
7.20%
0.08%

유형자산
2,133,205

0.31%
2,295,459

0.34%
472,480

0.07%

기타자산
16,864,979

2.47%
11,336,307

1.68%
8,159,120

1.29%

합 계
683,404,356

100.00%
676,503,067

100.00%
633,056,260

100.00%

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다.
마. 캐피탈 관련 대출업무(1) 종류별 대출금 잔액

(단위 : 천원)

구 분
2024년 3분기
2023년
2022년

평균잔액
기말잔액
평균잔액
기말잔액
평균잔액
기말잔액

원화대출금
597,091,467
596,466,067
586,680,956
604,191,737
585,307,880
582,041,950

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다. (2) 자금용도별 대출현황

(단위 : 천원)

구 분
2024년 3분기
2023년
2022년

기업자금대출
운전자금대출
596,466,067
604,191,737
582,041,950

시설자금대출
-
-
-

가계자금대출
-
-
-

합 계
596,466,067
604,191,737
582,041,950

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다.

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없음

4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황
- 본점 : 서울시 강남구 테헤란로 306(카이트타워, 역삼동)- 지점 : 설치되지 않았습니다
나. 주요 영업설비

(1) 전산기기

- ERP시스템 : 당사는 고유재산 및 신탁재산에 대한 모든 정보 및 자원을 통합적이고 효율적으로 관리하기 위하여 통합정보시스템(부동산신탁ERP)을 운영하고 있습니다. 이를 통하여 단위정보 간 자동연동, 사업별 독립회계체계구비, 사업별 재무현황 자동집계 및 보고체계를 갖추고 있어 업무효율의 극대화를 꾀하고 있으며, 수분양자 고객에게는 분양대금 수납안내 및 사업현황확인 등의 정보 제공을 실시하고 있습니다.

- 내부처리시스템(그룹웨어 및 EDMS) : 내부의사결정 및 집행절차를 처리하기 위하여 그룹웨어시스템을 운용하고 있습니다. (제품 : Office-On그룹웨어) 모든 내부절차를 전산시스템을 이용함에 따라 신속하고 정확한 고객서비스가 가능하게 되며, 투명한 업무진행을 위하여 문서를 체계적인 방법으로 자동 보전하게 됩니다.

- 문서중앙화시스템(Cloudium) : 문서파일에 대해 PC 또는 각종 온/오프라인 매체에의 저장을 금지하고 중앙서버에만 보관할 수 있도록 하여, 문서의 보존ㆍ이력관리ㆍ외부전달통제 등의 기능을 수행함과 동시에 악성공격차단ㆍ자동 암호화 등으로 보안을 강화하여 관리하고 있습니다.

- 데이터 백업장치 : 당사는 전산데이터가 불측의 원인으로 손상될 경우를 대비하여 1차, 2차 백업 및 원격지 이중화 시스템을 운영하고 있습니다.

※ 1차 백업 (실시간 및 TimeMark) : FalconCDP (백업서버 DellR720XD)

2차 백업 (외부소산) : HPTapeAutoLoader (LTO-6Tape백업장치)

원격지 이중화 : 세종텔레콤 분당IDC, 운영 서버 배치, 스토리지 상시 미러링

- 네트워크 : 기업전용선을 임차하여 고객사 등과 협업 시 장애가 없도록 조치하고 있습니다.

※ 세종텔레콤 Metro-Ethernet/Up/Down300Mbps/EthernetIEE802.3

※ LG기가오피스1G(백업회선)

- 전산 보안 등 : 고객 정보의 유출에 대비하여 주요 고객 개인 정보에 대한 DB 및 PC암호화 시스템, DB 접근제어 시스템 등을 구축하였으며 (Thales Vormetric Data Security 및 시큐어링크의 Safe Privacy Keeper, DBSAFER Enterprise Gateway), Fortinet FG200F 방화벽 시스템의 이중화 구성 및 주요 네트워크 자원의 백업 장비를 배치함으로서 네트워크 안정성과 보안성을 확보하고, HW방식의 VPN (LX SVPN)으로 외부접속에 대한 보안을 강화하였습니다. 그밖에 스팸차단 시스템 (리얼시큐 바운싱백, 리얼메일) 및 중앙집중식 바이러스 방지시스템(안철수 연구소)을 운용하고 있습니다. 또한, 정전 등으로 인한 업무 중단에 대비하여 무정전전원장치(UPS ,모델 : SRTG5KXLI, 3대)를 운용중이며, 전산설비에 대한 자동 소화설비 (백남기업 제품)를설치하였습니다.

- 전산 보안 등 : 고객 정보의 유출 및 외부 침해에 대응하기 위해 다음과 같은 시스템을 설치, 운영하고 있습니다.

o Vormetric Data Security (Thales) : DB파일 암호화

o Safe Privacy Keeper (시큐어링크) : 개인정보 및 문서 암호화

o Gradius (와이즈허브시스템즈) : 내부정보 유출방지 솔루션

o TrueCut (트루컷시큐리티) : 랜섬웨어 차단 솔루션

o DBSafer (피앤피시큐어) : DB접근제어, 서버접근제어

o 리코 복합기 (Ricoh) : 출력보안/카드인증, 출력물 로그 관리 등

o FG200F, 2EA (Fortinet) : 방화벽(이중화구성), SSL-VPN 접속

o IPSecVPN (LX) : IPSec-VPN 접속

o Bounce, RealMAIL (RealSECU) : 스팸차단, 발신인증

o Ahnlab V3 Internet Security, EndPoint Protection Platform (안랩) : 방역

o Smart-UPS SRTG5KXL, 3EA (APC) : 무정전전원장치

o 하론소화기 (백남기업) : 자동소화설비

(2) 사무 공간

- 당사 본사사옥(별도지점 설치 없음)인 "KAIT타워"는 리츠(REITs)방식으로 매입한 건물로서, 당사는 해당 건물의 약 6개 층을 사용하는 중이며, 각 기능 간에 업무 공간배치를 효율화하여 업무연계에 장애가 없도록 하는 한편, 고객접견실(19층) 및 대회의실(20층)을 별도로 운영하여 신탁사업 이해관계자가 당사에 방문하여 업무협의를 할시에 최대한의 편의를 제공하고 있습니다.

- 당사는 업무영역별 (신탁 및 리츠) 및 계열회사 간에 사무공간을 분리하고 있는 바,이는 자본시장법규에 따라 투자자보호 및 이해상충의 방지를 위한 조치입니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

○ 지배회사[한국자산신탁(주)]

가. 영업용순자본비율

(단위 : 천원, %)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

영업용순자본
362,945,205
462,443,772
526,677,899

총위험액
115,061,025
124,980,391
103,097,204

영업용순자본비율(%)(*)
315%
370%
511%

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.(*) 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)- 금융투자업규정 제3-26조에 의거 3종 금융투자업자는 자본적정성 유지를위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다.

나. 원화유동성비율

(단위 : 천원, %)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

잔존만기 3개월 이내 원화유동성자산
90,314,815
133,032,262
338,358,216

잔존만기 3개월 이내 원화유동성부채
13,334,783
31,476,599
40,238,245

원화유동성 비율(*)
677%
423%
841%

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.(*) 원화유동성비율 = 원화유동성자산/원화유동성부채, 잔존만기 3개월 이하 자산 부채를 대상으로 하되 고정이하 자산 등은 제외합니다.- 금융투자업규정 제3-41조에 의거 부동산신탁업자는 원화유동성비율을 100% 이상 유지하여야 합니다.

○ 주요종속회사[한국자산캐피탈(주)]

가. 조정자기자본비율

(단위 : 천원, %)

구 분
2024년 3분기
2023년
2022년

조정총자산
753,410,008
765,498,466
733,293,790

조정자기자본
436,016,444
418,312,840
383,741,430

조정자기자본비율(*)
58%
55%
52%

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다. (*) 조정자기자본비율 = 조정자기자본/조정총자산 (조정자기자본=기본자본+보완자본-공제항목) (조정총자산=총자산-공제항목+유동화자산+부외항목)- 여신전문금융업감독규정 제8조 제1항 제1호에 따라 여신전문금융회사는 조정 총 자산에 대한 조정자기자본비율을 100분의 7 이상 유지하여야 합니다.

나. 무수익여신 등 현황

(단위 : 천원, %)

2024년 3분기
2023년
2022년

무수익여신잔액(*)
비율(*)
무수익여신잔액(*)
비율(*)
무수익여신잔액(*)
비율(*)

48,324,619
7.71%
60,000
0.01%
60,000
0.01%

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다. (*) 무수익여신잔액 및 비율은 여신전문금융업감독규정의 자산건전성 분류기준에 따른 고정이하 채권잔액 및 비율입니다.

다. 유동성비율

(단위 : 천원, %)

구 분
2024년 3분기
2023년
2022년

유동성자산
108,485,087
168,386,367
212,835,618

유동성부채
45,064,758
68,999,756
74,825,300

유동성비율(*)
241%
244%
284%

※ 주요종속회사인 한국자산캐피탈(주)의 내역입니다.(*) 3개월 유동성비율 기준입니다.

○ 지배회사[한국자산신탁(주)]와 주요종속회사[한국자산캐피탈(주)]

가. 자산건전성현황

(단위 : 천원, %)

구분
제24기 3분기
제23기
제22기

총 자산
1,645,267,826
1,480,050,024
1,363,794,175

건전성 분류대상 자산(*1)
1,378,035,266
1,148,214,215
849,742,078

요주의이하자산
985,524,670
588,978,558
248,144,261

요주의이하자산비율
72%
51%
29%

충당금설정액
266,838,762
167,462,459
58,110,435

대손충당금
135,955,029
81,449,056
48,968,862

대손준비금
130,883,732
86,013,403
9,141,574

커버리지비율(*2)
133%
204%
399%

(*1) 건전성 분류대상 자산에서 상각후원가측정증권, 미사용대출약정은 제외하였습니다.(*2) 커버리지비율 = (충당금설정액 + 자기자본) / 요주의 이하 자산
나. 고정이하자산비율

(단위 : 천원, %)

구분
제24기 3분기
제23기
제22기

고정이하자산
590,866,565
353,865,019
79,500,519

건전성 분류대상 자산(*)
1,378,035,266
1,148,214,215
849,742,078

고정이하자산비율
43%
31%
9%

(*) 건전성 분류대상 자산에서 상각후원가측정증권, 미사용대출약정은 제외하였습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 원)

구 분
제24기
제23기
제22기

2024년 9월말
2023년 12월말
2022년 12월말

Ⅰ. 현금및예치금
83,734,307,716
115,182,427,369
158,058,966,407

Ⅱ. 금융자산 및 투자자산
1,534,838,992,551
1,339,598,367,936
1,192,769,832,118

Ⅲ. 유형자산 및 무형자산
16,800,668,435
19,419,797,758
9,179,626,330

Ⅳ. 기타자산
9,893,856,931
5,849,431,293
3,785,750,539

자 산 총 계
1,645,267,825,633
1,480,050,024,356
1,363,794,175,394

Ⅰ. 차입부채
528,070,820,994
330,015,753,600
335,673,667,873

Ⅱ. 기타부채
76,179,653,166
114,986,181,127
95,687,820,032

부 채 총 계
604,250,474,160
445,001,934,727
431,361,487,905

Ⅰ. 지배기업소유주지분
1,041,017,351,473
1,035,048,089,629
932,432,687,489

1. 자본금
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000

2. 자본잉여금
130,837,249,213
130,837,249,213
130,837,249,213

3. 자본조정
(12,591,257,882)
(12,591,257,882)
(12,591,257,882)

4. 기타포괄손익누계액
(1,496,502,109)
(1,496,502,109)
(1,390,422,205)

5. 이익잉여금
862,278,986,251
856,309,724,407
753,588,242,363

자 본 총 계
1,041,017,351,473
1,035,048,089,629
932,432,687,489

부 채 및 자 본 총 계
1,645,267,825,633
1,480,050,024,356
1,363,794,175,394

2024년 1월 ~ 9월
2023년 1월 ~ 12월
2022년 1월 ~ 12월

영업수익
169,950,860,934
259,071,620,425
232,964,573,062

영업이익
43,523,246,368
116,706,241,689
146,870,303,642

연결당기순이익
32,890,013,944
129,642,234,144
108,242,016,692

지배주주지분 당기순이익
32,890,013,944
129,642,234,144
108,242,016,692

기본주당순이익
269
1,059
885

희석주당순이익
269
1,059
885

연결에 포함된 회사수
4개
4개
1개

나. 요약별도재무정보

(단위 : 원)

구 분
제24기
제23기
제22기

2024년 9월말
2023년 12월말
2022년 12월말

I. 현금및예치금
38,167,620,005
78,987,222,528
121,659,033,337

Ⅱ. 금융자산 및 투자자산
1,128,308,687,052
950,360,760,262
840,766,090,216

Ⅲ. 유형자산 및 무형자산
13,430,546,260
15,561,908,734
6,988,816,329

Ⅳ. 기타자산
8,383,893,670
4,060,169,590
343,024,073

자 산 총 계
1,188,290,746,987
1,048,970,061,114
969,756,963,955

Ⅰ. 차입부채
278,805,836,713
99,984,878,034
99,955,064,416

Ⅱ. 기타부채
59,587,935,512
85,312,914,109
57,985,683,216

부 채 총 계
338,393,772,225
185,297,792,143
157,940,747,632

Ⅰ. 자본금
61,988,876,000
61,988,876,000
61,988,876,000

Ⅱ. 자본잉여금
130,837,249,213
130,837,249,213
130,837,249,213

Ⅲ. 자본조정
(12,591,257,882)
(12,591,257,882)
(12,591,257,882)

Ⅳ. 기타포괄손익누계액
(1,254,184,927)
(1,254,184,927)
(1,165,582,384)

Ⅴ. 이익잉여금
670,916,292,358
684,691,586,567
632,746,931,376

자 본 총 계
849,896,974,762
863,672,268,971
811,816,216,323

부 채 및 자 본 총 계
1,188,290,746,987
1,048,970,061,114
969,756,963,955

종속기업 투자주식의 평가방법
원가법
원가법
원가법

2024년 1월 ~ 9월
2023년 1월 ~ 12월
2022년 1월 ~ 12월

영업수익
118,109,914,271
209,147,682,796
166,220,451,296

영업이익
16,908,490,655
104,622,691,190
101,134,738,168

당기순이익
13,145,457,891
78,865,407,291
74,325,770,964

기본주당순이익
107
644
607

희석주당순이익
107
644
607

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 24 기 3분기말 2024.09.30 현재

제 23 기말 2023.12.31 현재

(단위 : 원)

제 24 기 3분기말

제 23 기말

자산

I.현금및예치금

83,734,307,716

115,182,427,369

II.당기손익-공정가치측정금융자산

253,392,275,263

259,313,490,500

III.기타포괄손익-공정가치측정금융자산

200,000,000

200,000,000

IV.상각후원가측정금융자산

1,242,080,236,435

1,066,765,161,256

V.관계기업에대한투자자산

39,166,480,853

13,319,716,180

VI.유형자산

12,577,522,782

15,112,347,565

VII.무형자산

4,223,145,653

4,307,450,193

VIII.이연법인세자산

6,289,581,793

5,595,596,774

IX.기타자산

3,604,275,138

253,834,519

자산총계

1,645,267,825,633

1,480,050,024,356

자본과 부채

부채

I.차입부채

528,070,820,994

330,015,753,600

II.순확정급여부채

3,740,558,647

2,794,973,201

III.리스부채

12,232,928,107

14,375,505,108

IV.충당부채

14,439,415,634

13,213,169,899

V.당기법인세부채

4,728,107,884

26,131,430,850

VI.요구불상환지분

1,964,736,885

3,479,759,178

VII.기타부채

39,073,906,009

54,991,342,891

부채총계

604,250,474,160

445,001,934,727

자본

I.지배주주지분

1.자본금

61,988,876,000

61,988,876,000

2.자본잉여금

130,837,249,213

130,837,249,213

3.자본조정

(12,591,257,882)

(12,591,257,882)

4.기타포괄손익누계액

(1,496,502,109)

(1,496,502,109)

5.이익잉여금

862,278,986,251

856,309,724,407

자본총계

1,041,017,351,473

1,035,048,089,629

자본과부채총계

1,645,267,825,633

1,480,050,024,356

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 24 기 3분기 2024.01.01 부터 2024.09.30 까지

제 23 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

(단위 : 원)

제 24 기 3분기

제 23 기 3분기

3개월

누적

3개월

누적

I.영업수익

52,567,784,357

169,950,860,934

57,010,546,588

187,256,323,847

1.수수료수익

20,325,794,457

68,940,588,310

26,145,333,525

81,263,868,937

2.금융상품평가및처분이익

573,922,697

5,178,934,182

2,716,685,833

11,929,801,396

3.이자수익

29,115,169,325

85,212,013,398

26,585,352,885

77,242,815,513

유효이자율적용이자수익

29,115,169,325

85,212,013,398

26,585,352,885

77,242,815,513

4.신용손실충당금 환입액

(6,153,802)

5.기타영업수익

2,559,051,680

10,619,325,044

1,563,174,345

16,819,838,001

II.영업비용

49,843,116,558

126,427,614,566

27,281,277,200

97,912,746,319

1.수수료비용

119,989,568

172,060,078

6,602,738

36,569,349

2.금융상품평가및처분손실

1,136,991,015

9,865,041,634

1,492,996,270

11,638,188,604

3.이자비용

8,019,412,356

19,446,368,078

4,981,686,841

14,391,888,297

4.신용손실충당금 전입액

35,802,099,190

51,878,489,100

15,595,768,929

29,978,620,233

5.판매비와관리비

8,626,850,059

33,193,625,832

12,485,531,192

41,527,573,608

6.기타영업비용

(3,862,225,630)

11,872,029,844

(7,281,308,770)

339,906,228

III.영업이익

2,724,667,799

43,523,246,368

29,729,269,388

89,343,577,528

IV.영업외수익

236,783,932

395,814,080

48,264,878

52,483,033,367

V.영업외비용

1,251,868,515

1,289,975,679

18,500,000

195,359,932

VI.법인세차감전순이익

1,709,583,216

42,629,084,769

29,759,034,266

141,631,250,963

VII.법인세비용

310,356,633

9,739,070,825

6,343,646,401

32,730,854,512

VIII.당기순이익

1,399,226,583

32,890,013,944

23,415,387,865

108,900,396,451

1.지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익

1,399,226,583

32,890,013,944

23,415,387,865

108,900,396,451

IX.총포괄손익

1,399,226,583

32,890,013,944

23,415,387,865

108,900,396,451

1.지배기업의 소유주에게 귀속되는 총포괄손익

1,399,226,583

32,890,013,944

23,415,387,865

108,900,396,451

X.주당이익

1.보통주기본주당이익 (단위 : 원)

11.0

269.0

191.0

890.0

2.보통주희석주당이익 (단위 : 원)

11.0

269.0

191.0

890.0

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 24 기 3분기 2024.01.01 부터 2024.09.30 까지

제 23 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

자본 합계

자본금

자본잉여금

자본조정

기타포괄손익누적액

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

2023.01.01 (기초자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,390,422,205)

753,588,242,363

932,432,687,489

932,432,687,489

자본의 변동

포괄손익

당기순이익

108,900,396,451

108,900,396,451

108,900,396,451

소유주와의 거래

연차배당

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

2023.09.30 (기말자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,390,422,205)

835,567,886,714

1,014,412,331,840

1,014,412,331,840

2024.01.01 (기초자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,496,502,109)

856,309,724,407

1,035,048,089,629

1,035,048,089,629

자본의 변동

포괄손익

당기순이익

32,890,013,944

32,890,013,944

32,890,013,944

소유주와의 거래

연차배당

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

2024.09.30 (기말자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,496,502,109)

862,278,986,251

1,041,017,351,473

1,041,017,351,473

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 24 기 3분기 2024.01.01 부터 2024.09.30 까지

제 23 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

(단위 : 원)

제 24 기 3분기

제 23 기 3분기

영업활동현금흐름

영업활동순현금흐름

(176,100,835,912)

(294,746,125,338)

영업에서 창출된 현금흐름

(201,197,322,886)

(329,798,919,663)

이자수취

70,396,770,192

54,290,040,899

이자지급

(21,831,385,336)

(14,446,477,763)

배당금수취

8,367,480,928

20,246,258,419

법인세납부

(31,836,378,810)

(25,037,027,230)

투자활동현금흐름

투자활동순현금흐름

(25,418,241,870)

206,316,697,578

유형자산의 취득

(121,266,036)

(38,077,100)

유형자산의 처분

1,000,000

354,000

무형자산의 취득

(31,943,200)

(57,800,000)

무형자산의 처분

37,280,000

종속기업투자자산의 처분

943,358,022

관계기업투자자산의 취득

(40,150,000,000)

관계기업투자자산의 처분

13,184,790,724

38,293,510,566

보증금의 증가

(89,268,547)

(485,721,633)

보증금의 감소

20,000,000

상각후원가측정금융자산의 취득

(95,022,457,540)

(521,679,174,409)

상각후원가측정금융자산의 상환

96,499,990,292

690,246,326,154

기타의순증감

(652,445,585)

재무활동현금흐름

재무활동순현금흐름

170,260,958,129

(19,938,556,396)

차입금의 증가

328,672,111,318

187,056,547,938

차입금의 감소

(234,626,211,318)

(166,889,817,938)

리스부채의 지급

(2,315,439,388)

(2,167,989,456)

사채의 발행

188,571,249,617

61,899,775,160

사채의 상환

(85,000,000,000)

(75,200,000,000)

배당금지급

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

요구불상환지분의 증가

1,880,000,000

2,283,680,000

현금및현금성자산의순증가(감소)

(31,258,119,653)

(108,367,984,156)

기초현금및현금성자산

114,880,427,351

157,734,966,389

기말현금및현금성자산

83,622,307,698

49,366,982,233

3. 연결재무제표 주석

제24(당)기 3분기 2024년 09월 30일 현재

제23(전)기 3분기 2023년 09월 30일 현재

한국자산신탁 주식회사와 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요(1) 지배기업의 개요한국자산신탁 주식회사(이하 "지배기업")와 종속기업(이하 한국자산신탁 주식회사와종속기업을 일괄하여 "연결실체")은 부동산신탁업 등 금융업을 영위하고 있습니다. 지배기업은 구신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회로부터 부동산신탁업 인가를 받아 2001년 3월 20일에 설립되었으며, 서울특별시 강남구 테헤란로 306 카이트 타워에 본사를 두고 있습니다. 또한, 토지신탁을 포함한 부동산의 수탁 및 그와 관련된 업무를 영위하고 있으며, 2009년 2월 4일자로 시행된 '자본시장과금융투자업에 관한법률'에 의해 재인가를 받았습니다. 지배기업은 2016년 7월 13일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였으며, 당기말 현재 지배기업이 발행한 주식의 총수는 123,977,752주로서 자본금은 약 61,989백만원이며, (주)엠디엠이 최대주주로서 28.39%의 지분을 소유하고 있습니다.

(2) 연결대상 종속기업의 현황당분기말 현재 연결대상 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명
지분율(%)
소재지
업종
결산월

한국자산캐피탈(주)
100.00
대한민국
여신금융업
12월

카익투 반도체 신기술투자조합 제1호
93.12
대한민국
투자조합
12월

카익투 소부장 신기술투자조합 제1호
98.30
대한민국
투자조합
12월

카익투 이노바투스 신기술투자조합 제1호
33.33
대한민국
투자조합
12월

(3) 연결대상 범위의 변동

구 분
종속기업명
사유

신규포함
카익투 이노바투스 신기술투자조합 제1호(*)
지배력 획득

제외
카익투 디지털헬스 신기술투자조합 제1호
지배력 상실

(*) 지배기업은 지분율의 50% 이하를 보유하고 있으나, 의사결정권한을 보유하고 있으므로 지배력이 있다고 판단하였습니다.(4) 종속기업 관련 재무정보 요약당분기말 및 전기말 현재 연결대상 종속기업의 요약재무정보는 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

회사명
자산
부채
영업수익
당기순이익
총포괄이익

한국자산캐피탈(주)
705,585,470
263,760,004
54,251,365
24,755,723
24,755,723

카익투 반도체 신기술투자조합 제1호
1,204,726
17,100
131
(664,683)
(664,683)

카익투 소부장 신기술투자조합 제1호
2,262,637
9,815
56
(29,065)
(29,065)

카익투 이노바투스 신기술투자조합 제1호(*)
2,783,653
16,485
3,885
(52,832)
(52,832)

(*) 지배기업은 지분율의 50% 이하를 보유하고 있으나, 의사결정권한을 보유하고 있으므로 지배력이 있다고 판단하였습니다.<제23(전)기>

(단위: 천원)

회사명
자산
부채
영업수익
당기순이익
총포괄이익

한국자산캐피탈(주)
673,026,323
255,956,580
89,987,159
41,722,280
41,704,802

카익투 반도체 신기술투자조합 제1호
1,868,419
16,110
571,337
490,309
490,309

카익투 소부장 신기술투자조합 제1호
2,290,712
8,825
550,088
516,887
516,887

카익투 디지털헬스 신기술투자조합 제1호(*)
5,067,899
22,784
3,118,618
3,082,632
3,082,632

(*) 지배기업은 지분율의 50% 이하를 보유하고 있으나, 의사결정권한을 보유하고 있으므로 지배력이 있다고 판단하였습니다.(5) 비연결구조화기업에 대한 지분1) 연결실체와 관련된 비연결구조화기업의 성격, 목적, 활동 및 자금조달방법은 다음과 같습니다.

성격
목적 및 활동
자금조달방법

토지신탁
신탁부동산의 개발/관리/처분을 통해신탁보수를 지급하고 신탁이익을 교부함
신탁부동산의 분양자금조달의무자의 투입수탁자로부터의 차입

기타신탁
신탁부동산의 관리/처분을 통해이익을 교부함
신탁부동산의 처분

구조화금융
PFV, SPC, REITs 등의 Vehicle을 통해부동산을 개발하여 자산의 관리/운용을통해 투자자에 수익을 교부함
금융기관 및 참여기관 등으로부터 지분투자 또는 차입

투자펀드
펀드자산의 관리 및 운용을 통해펀드보수를 지급하고, 운용수익을 배분함
수익증권상품의 판매 업무집행사원 및 유한책임사원의 출자

자산유동화
자산 보유자로부터 자산을 매입하여이를 토대로 자산유동화증권을 발행
유동화증권 발행

2) 당분기말 및 전기말 현재 비연결구조화기업의 지분에 관련하여 연결실체의 연결재무제표에 인식된 자산과 부채의 장부금액, 연결실체가 부담하는 최대위험노출은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
토지신탁
기타신탁
구조화금융
투자펀드
자산유동화

재무제표상 장부금액

자산

당기손익-공정가치측정증권
-
-
54,777,947
176,651,961
-

관계기업에대한투자자산
-
-
283,398
38,883,083
-

신탁계정대
597,774,535
-
-
-
-

대출금
-
-
118,014,802
-
85,845,160

상각후원가측정증권
-
-
-
-
-

대지급금
6,241,621
1,163,223
-
-
-

미수금
12,822,882
230,671
9,780,077
-
-

미수수익
3,542,962
-
1,470,379
-
16,838

합 계
620,382,000
1,393,894
184,326,603
215,535,044
85,861,998

부채

선수금
19,897,484
661,715
1,426,806
-
-

선수수익
-
-
15,148
-
1,153,689

합 계
19,897,484
661,715
1,441,954
-
1,153,689

약정사항
-
-
3,414,956
5,908,559
-

최대노출금액
620,382,000
1,393,894
187,741,559
221,460,441
85,845,160

최대 노출의 결정 방법(*)
신탁계정대여금,미수보수 및미수이자
대지급금및 미수보수
출자금, 대출금,미수이자, 미수보수및 약정사항
투자금액 및 약정사항
투자금액,대출금 및미수이자

(
*) 최대 노출금액에는 연결실체가 계상한 자산금액과 약정한도 금액이 포함되어 있으며, 자산금액은 연결실체가 인식한 손실금액(대손충당금전입액 및 손상차손 등) 차감 후 잔액입니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
토지신탁
기타신탁
구조화금융
투자펀드
자산유동화

재무제표상 장부금액

자산

당기손익-공정가치측정증권
-
-
50,346,812
175,440,475
-

관계기업에대한투자자산
-
-
135,783
13,183,933
-

신탁계정대
416,473,885
-
-
-
-

대출금
-
-
131,032,728
-
102,141,872

상각후원가측정증권
-
-
-
-
-

대지급금
11,892,374
892,844
-
-
-

미수금
11,746,094
207,931
3,003,856
-
-

미수수익
2,569,346
-
3,063,478
-
91,287

합 계
442,681,699
1,100,775
187,582,657
188,624,408
102,233,159

부채

선수금
24,744,692
649,159
1,083,230
-
-

선수수익
-
-
97,830
-
1,147,779

합 계
24,744,692
649,159
1,181,060
-
1,147,779

약정사항
-
-
834,956
8,075,613
458,237

최대노출금액
442,681,699
1,100,775
188,417,613
196,700,021
102,691,396

최대 노출의 결정 방법(*)
신탁계정대여금,미수보수 및미수이자
대지급금및 미수보수
출자금, 대출금,미수이자, 미수보수및 약정사항
투자금액 및 약정사항
투자금액, 대출금 및미수이자

(
*) 최대 노출금액에는 연결실체가 계상한 자산금액과 약정한도 금액이 포함되어 있으며, 자산금액은 연결실체가 인식한 손실금액(대손충당금전입액 및 손상차손 등) 차감 후 잔액입니다.

2. 연결재무제표 작성기준 (1) 회계기준의 적용연결실체는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 연결재무제표를 작성하였습니다.

(2) 측정기준연결실체의 연결재무제표는 아래에서 열거하고 있는 연결재무상태표의 주요항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

- 공정가치로 측정되는 금융상품- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

(3) 기능통화와 표시통화연결실체의 연결재무제표는 연결실체의 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화(이하 "기능통화")이면서 연결재무제표 작성을 위한 표시통화인 원화로 작성하여 보고하고 있습니다.

(4) 추정과 판단한국채택국제회계기준은 연결재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다.

추정치와 추정에 대한 기본 가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간 동안 인식되고 있습니다.

분기연결재무제표에서 사용된 연결실체의 회계정책 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2023년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 중요한 회계정책연결실체가 한국채택국제회계기준에 따른 재무제표 작성에 적용한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.(1) 제ㆍ개정된 기준서의 적용

여러 개정사항이 2024년부터 최초 적용되며, 연결실체의 분기연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다. 연결실체는 공표되었으나 시행 되지 않은 기준서, 해석서, 개정사항을 조기적용하지 않았습니다.

- 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표’, 제1107호 '금융상품:공시’ 개정 - 공급자금융약정이 개정사항은 공급자금융약정의 특성을 명확히 하고 그러한 약정에 대한 추가 공시를 요구합니다. 이 개정사항의 공시 요구사항은 공급자금융약정이 연결실체가 부채와 현금흐름 및 유동성위험에 미치는 영향을 재무제표이용자가 이해하는데 도움을 주기 위한 것입니다. 경과 규정은 연결실체가 개정사항을 최초로 적용하는 회계연도의 중간보고기간에는 공시할 필요가 없다는 점을 명확히 합니다. 따라서 이 개정사항이 연결실체의 분기재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1116호 '리스’개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채기업회계기준서 제1116호 '리스’개정사항은 판매자-리스이용자가 판매후리스 거래에서 생기는 리스부채 측정 시, 계속 보유하는 사용권에 대해서는 어떠한 차손익 금액도 인식하지 않는다는 요구사항을 명확히 합니다. 이 개정사항이 연결실체의 분기재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시’ 개정 - 부채의 유동·비유동 분류기업회계기준서 제1001호 문단 69~76에 대한 개정사항은 부채의 유동·비유동 분류에 대한 다음의 요구사항을 명확히 합니다.ㆍ 결제를 연기할 수 있는 권리의 의미ㆍ 연기할 수 있는 권리가 보고기간말 현재 존재ㆍ 기업이 연기할 수 있는 권리의 행사 가능성은 유동성 분류에 영향을 미치지 않음ㆍ 전환부채의 내재파생상품 자체가 지분상품일 경우에만 부채의 조건이 유동성 분류에 영향을 미치지 않음또한, 기업이 차입약정으로 인해 발생한 부채를 비유동부채로 분류하고, 결제를 연기할 수 있는 권리가 보고기간 후 12개월 이내에 약정사항을 준수하는지 여부에 좌우될 때, 관련 정보 공시 요구사항이 도입되었습니다.이 개정사항이 연결실체의 분기재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

(2) 연결1) 종속기업종속기업은 경제활동에서 효익을 얻기 위하여 재무정책과 영업정책을 결정할 수 있는 지배력이 있는 기업입니다. 연결실체의 또 다른 기업에 대한 지배여부를 평가하는데 있어 행사 또는 전환이 가능한 잠재적 의결권의 존재와 영향도 고려하고 있습니 다. 종속기업의 재무제표는 지배력을 획득한 시점부터 지배력을 상실하는 시점까지 연결재무제표에 포함되어 있습니다.

연결실체를 구성하는 기업이 유사한 상황에서 발생한 동일한 거래와 사건에 대하여 연결재무제표에서 채택한 회계정책과 다른 회계정책을 사용한 경우에는 그 재무제표를 적절히 수정하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다.

2) 내부거래 제거연결실체 내의 거래, 이와 관련된 잔액, 수익과 비용, 미실현손익은 연결재무제표 작성시 모두 제거하고 있습니다. 연결실체의 내부거래에서 발생한 미실현손실이 연결재무제표에서 인식해야 하는 자산손상의 징후일 경우 당기손실로 인식하고 있습니 다.

3) 비지배지분종속기업의 지분 중 지배기업에게 귀속되지 않는 비지배지분은 지배기업의 소유주 지분과는 구분하여 표시하고 있습니다. 당기순이익과 기타포괄손익의 각 구성요소는지배기업의 소유주와 비지배지분에 귀속되며, 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 총포괄손익은 지배기업의 소유주와 비지배지분에 귀속시키고 있습니다.

4) 지배기업의 종속기업 소유지분 변동지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 지배기업의 소유지분 변동은 자본거래로 회계처리하고 있습니다. 이러한 상황에서 지배지분과 비지배지분의 장부금액은 종속기업에 대한 상대적 지분변동을 반영하여 조정하고 있습니다. 비지배지분의 조정금액과 지급하거나 수취한 대가의 공정가치의 차이는 자본으로 직접 인식하고 지배기업의 소유주에게 귀속시키고 있습니다.

(3) 현금및현금성자산연결실체는 보유중인 현금과 요구불예금, 기타 유동성이 매우 높은 단기투자자산으로서 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고 가치변동의 위험이 경미한 자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다. 원칙적으로 지분상품은 현금성자산에서 제외하고 있으나, 상환일이 정해져 있고 취득일로부터 상환일까지의 기간이 단기인 우선주와 같이 실질적인 현금성자산인 경우에는 현금성자산에 포함하고 있습니다.

(4) 금융자산

1) 금융자산의 분류 및 측정연결실체는 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 다음 표와 같이 금융자산을 후속적으로 상각후원가, 기타포괄손익-공정가치, 당기손익-공정가치로 측정되도록 분류하고, 복합계약이 금융자산을 주계약으로 포함하는 경우에는 내재파생상품을 분리하지 않고 해당 복합계약 전체를 기준으로 금융자산을 분류합니다.

사업모형
계약상 현금흐름 특성

원금과 이자만으로 구성
그 외의 경우

계약상 현금흐름 수취 목적
상각후원가 측정(*1)
당기손익-공정가치 측정(*2)

계약상 현금흐름 수취 및 매도 목적
기타포괄손익-공정가치 측정(*1)

매도 목적, 기타
당기손익-공정가치 측정

(
*1) 회계불일치를 제거하거나 감소시키기 위하여 당기손익-공정가치 측정 항목으로지정할 수 있습니다.
(취소 불가
)(
*2) 단기매매목적이 아닌 지분증권의 경우 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다.
(취소 불가
)

① 상각후원가 측정 금융자산계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취를 목적으로 하는 채무상품을 상각후원가로 측정합니다.

② 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취 및 매도를 목적으로 하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 단기매매목적으로 보유하지 않는 지분상품은 최초 인식 시점에 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있고, 동 포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환(recycling)되지 않습니다.

③ 당기손익-공정가치 측정 금융자산계약조건에 따른 현금흐름이 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성되지 않거나 매매가 주된 목적인 채무상품과 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하지 않은 지분상품은 당기손익-공정가치로 측정합니다.

금융자산은 최초 인식시점에 공정가치로 측정하며, 당기손익인식-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 최초 인식시점에 공정가치에 가산하고 있습니다. 공정가치란 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격으로 정의되며, 최초 인식 시 금융상품의 공정가치는 일반적으로 거래가격(제공하거나 수취한 대가의 공정가치)으로 평가됩니다.

2) 금융자산의 제거금융자산의 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나, 금융자산의 현금흐름에 대한 권리를 양도하고 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전할 때 금융자산을 제거하고 있습니다.만약, 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 않고 이전하지도 아니한 경우, 연결실체가 금융자산을 통제하고 있지도 않다면 금융자산을 제거하고, 금융자산을 계속 통제하고 있다면 그 양도자산에 대하여 지속적으로 관여하는 정도까지 계속하여 인식하고, 관련 부채를 함께 인식하고 있습니다. 만약, 금융자산의 현금흐름에 대한 권리를 양도하였으나 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 연결실체가 보유하고 있는 경우에는 당해 금융자산을 계속 인식하고, 수취한 매각금액은 부채로 인식하고 있습니다.

연결실체는 원리금의 회수가 불가능하다고 판단되어 금융투자업규정에 따라 "추정손실"로 분류된 금융자산의 장부금액과 대손충당금을 연결실체 내부 심의 및 외부기관의 승인 등을 거쳐 제각합니다. 제각된 채권은 특수채권으로 난외 관리하여 회수가 가능할 경우 회수하고 있으며 회수된 금액은 당기손익으로 인식합니다.

3) 금융자산과 부채의 상계금융자산과 부채는 연결실체가 자산과 부채를 상계할 수 있는 법적인 권리가 있고 순액으로 결제하거나, 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.

(5) 유형자산유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있으며, 유형자산의 원가에는 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는데 직접 관련되는 원가 및 자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다.유형자산은 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있습니다.

유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 연결실체에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이 때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

유형자산 중 토지는 감가상각을 하지 않으며, 그 외 유형자산은 자산의 취득원가에서잔존가치를 차감한 금액에 대하여 아래에 제시된 내용연수에 걸쳐 해당 자산에 내재되어 있는 미래 경제적 효익의 예상 소비 형태를 가장 잘 반영한 정액법으로 상각하고 있습니다.

유형자산의 추정 내용연수는 다음과 같습니다.

구 분
내용연수

비품
4년

유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다.유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 유형자산처분손익으로 인식합니다.

유형자산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간말에 재검토하고 있으며 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

(6) 무형자산무형자산은 최초 인식할 때 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 상각누계액과손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 인식하고 있습니다.

개발비는 사용 가능한 시점부터 잔존가치를 영("0")으로 하여 5년 동안 정액법으로 상각하고 있습니다. 다만 일부 무형자산에 대해서는 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한 제한이 없으므로 당해 무형자산의 내용연수가 비한정인 것으로 평가하고 상각하지 아니하고 있습니다.

구 분
내용연수

개발비
5년

회원권
비한정

내용연수가 유한한 무형자산의 상각기간과 상각방법은 매 보고기간말에 재검토하고내용연수가 비한정인 무형자산에 대해서는 그 자산의 내용연수가 비한정이라는 평가가 계속하여 정당한지를 매 보고기간말에 재검토하며, 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다.

(7) 리스1) 연결실체는 현재 기업회계기준서 제1116호에 따라 계약의 약정시점에 계약이 리스인지 또는 리스를 포함하는지 판단합니다. 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의 사용 통제권을 일정기간 이전하게 한다면 그 계약은 리스이거나 리스를 포함합니다. 계약이 식별되는 자산의 사용 통제권을 이전하는지를 판단할 때, 연결실체는 기업회계기준서 제1116호의 리스의 정의를 이용합니다.

2) 리스이용자연결실체는 건물, 차량, 복사기 등을 리스하고 있습니다.

리스계약기간은 일반적으로 3-5년이며, 리스의 조건은 개별적으로 협상되며 다양한 계약조건들을 포함합니다. 리스계약이 부과하는 다른 제약은 없지만, 리스자산은 차입금의 담보로 제공될 수 없습니다.

연결실체는 리스이용자로서 종전에 리스가 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는지에 따라 리스를 운용리스나 금융리스로 분류하였습니다. 기업회계기준서 제1116호에 따르면 연결실체는 대부분의 리스에 대하여 사용권자산과 리스부채를 인식합니다. 즉, 대부분의 리스가 연결재무상태표에 표시됩니다. 리스요소를 포함하는 계약의 개시일이나 변경유효일에 연결실체는 계약대가를 상대적 개별 가격에 기초하여 각 리스요소에 배분합니다.그러나 연결실체는 일부 소액 기초자산 리스(예: 복사기) 및 리스기간이 12개월 이하인 단기리스에 대하여 사용권자산과 리스부채를 인식하지 않기로 선택하였습니다. 연결실체는 이 리스에 관련되는 리스료를 리스기간에 걸쳐 정액 기준에 따라 비용으로 인식합니다.연결실체는 투자부동산의 정의를 충족하지 않는 사용권자산에 대하여 대응하는 기초자산을 보유하였을 경우에 표시하였을 항목과 같은 항목에 표시합니다.

① 중요한 회계정책연결실체는 리스개시일에 사용권자산과 리스부채를 인식합니다. 사용권자산은 최초 인식시 원가로 측정하고, 후속적으로 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영하여 측정합니다. 사용권자산은 다음 항목들의 원가로 측정됩니다. - 리스부채의 최초 측정금액- 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료, 받은 리스 인센티브는 차감- 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가- 복구원가의 추정치사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.

리스부채는 최초 인식 시 리스개시일 현재 지급되지 않은 리스료의 현재가치로 측정합니다. 현재가치 측정 시 리스의 내재이자율로 리스료를 할인하되, 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 연결실체의 증분차입이자율로 리스료를 할인합니다. 연결실체는 일반적으로 증분차입이자율을 할인율로 사용합니다. 리스부채는 다음 리스지급액의 순현재가치를 포함합니다. - 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함), 받을 리스 인센티브는 차감- 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료- 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액- 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격- 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액각 리스료의 지급은 부채의 상환과 금융원가로 배분됩니다. 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간이자율이 산출되도록 계산된 금액을 금융원가로 당기손익에 인식합니다. 리스부채는 후속적으로 리스부채에 대하여 인식한 이자비용만큼 증가하고, 리스료의지급을 반영하여 감소합니다. 지수나 요율(이율)의 변동, 잔존가치보증에 따라 지급할 것으로 예상되는 금액의 변동, 매수선택권이나 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실하거나 종료선택권을 행사하지 않을 것이 상당히 확실한지에 대한 평가의 변동에 따라 미래 리스료가 변경되는 경우에 리스부채를 재측정합니다.연결실체는 연장선택권을 포함하는 일부 리스계약에 대한 리스기간을 결정할 때 판단을 적용합니다. 연결실체가 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실한지에 대한 평가는 리스기간에 영향을 주기 때문에 리스부채와 사용권자산의 금액에 유의적인 영향을 미칩니다.② 증분차입이자율의 산정연결실체는 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없으므로, 리스부채를 측정하기 위해 증분차입이자율을 사용합니다. 증분차입이자율은 연결실체가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 하는 이자율입니다. 따라서 증분차입이자율은 관측가능한 요율이 없거나(금융거래를 하지 않는 종속기업의 경우) 리스 조건을 반영하기 위하여 조정되어야 하는 경우(예를 들어, 리스가 종속기업의 기능통화가 아닌 경우)에 측정이 요구되는 연결실체가 고려해야 하는 상황을 반영합니다.연결실체는 가능한 경우(시장이자율과 같은) 관측가능한 투입변수를 이용하여 증분차입이자율을 측정하고(종속기업의 개별 신용등급과 같은) 특정 기업별 추정치를 작성해야 합니다.

3) 리스제공자연결실체는 금융리스의 리스순투자와 동일한 금액을 금융리스채권으로 인식하며, 리스의 협상 및 계약단계에서 리스와 관련하여 직접 그리고 추가적으로 발생하는 수수료, 법적비용 및 내부발생원가 등을 포함하는 리스개설직접원가를 금융리스채권가액에 포함하여 인식하고 있습니다. 매 기간별 리스료를 금융리스채권 회수액과 이자수익으로 구분하여 회계처리하고 있으며, 이 때 이자수익은 금융리스 순투자 미회수분에 대하여 유효이자율법을 적용하여 인식하고 있습니다.

한편, 당분기말 현재 연결실체가 리스로 제공하고 있는 사용권자산은 없습니다.

(8) 금융자산의 손상상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품, 리스채권, 계약자산,대출약정, 금융보증계약에 대하여 기대신용손실모형(expected credit loss impairm-ent model)에 따라 손상을 인식합니다.

금융자산 최초 인식 후 신용위험의 증가 정도에 따라 아래 표와 같이 3단계로 구분하여 12개월 기대신용손실이나 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정합니다.

구 분(*1)
손실충당금

Stage 1
최초 인식 후 신용위험이 유의적으로증가하지 않은 경우(*2)
12개월 기대신용손실: 보고기간말 이후 12개월 내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 2
최초 인식 후 신용위험이 유의적으로증가한 경우
전체기간 기대신용손실: 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 3
신용이 손상된 경우

(
*1) 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되는 거래에서 생기는 매출채권이나 계약자산의 경우 유의적인 금융요소가 없다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정해야 하고, 유의적인금융요소가 있다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다. 리스채권도 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다.(
*2) 보고기간말 신용위험이 낮은 경우에는 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 것으로 간주할 수 있습니다.한편, 최초 인식 시점에 신용이 손상된 금융자산은 최초 인식 후 전체기간 기대손실의 누적변동분만을 손실충당금으로 계상합니다.연결실체는 신탁사업의 현황 및 거래상대방의 신용상태 등을 고려하여 자산건전성이"요주의" 이하로 분류된 경우 신용위험이 유의적으로 증가되었다고 판단합니다. 또 한, 자산건전성이 "회수의문" 이하로 분류되거나 "고정"으로 분류되더라도 유효이자율로 할인한 미래현금흐름의 현재가치가 현재의 장부가액에 미치지 못할 경우 신용이 손상되었다고 간주합니다.

1) 미래전망정보의 반영
연결실체 채권의 신용위험과 통계적으로 유의한 상관관계가 있는 거시경제지표가 식별되지 않아 미래전망정보는 반영하지 않았습니다.

2) 상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실 측정

상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실은 당해 자산의 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 수취할 것으로 예상하는 현금흐름의 현재가치의 차이로 측정합니다. 이를 위하여 개별적으로 유의적인 금융자산에 대해 예상회수현금흐름을 산출하고 있습니다(이하 "개별평가 대손충당금").

개별적으로 유의적이지 않은 금융자산의 경우 그 금융자산은 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 기대신용손실을 측정합니다(이하"집합평가 대손충당금").

① 개별평가 대손충당금

개별평가 대손충당금은 평가대상 채권으로부터 회수될 것으로 기대되는 현금흐름의 현재가치에 대한 경영진의 최선의 추정에 근거합니다. 이러한 현금흐름을 추정할 때,연결실체는 관련 상대방 및 신탁사업의 현금흐름 등 재무적인 상황과 관련 담보물의 순실현가능가치 등 모든 이용가능한 정보를 이용하여 판단합니다.

② 집합평가 대손충당금
집합평가 대손충당금은 과거 경험손실률 데이터 등을 활용하여 측정합니다. 대손충당금 측정시 과거 자산건전성의 전이현황을 관측한 후 Markov Chain Method를 이용하여 자산집합별로 다항분포로 전이행태를 추정한 부도율(PD: Probability of De-fault)과 과거 경험손실률 등을 반영한 부도시 손실률(LGD: Loss Given Default)을 적용합니다. 또한, 기대신용손실의 측정을 모형화하고 과거의 경험에 기초한 입력변수를 결정하기 위해서 일정한 가정이 적용됩니다. 동 모형의 방법론과 가정은 대손충당금 추정치와 실제 손실과의 차이를 감소시키기 위하여 정기적으로 검토됩니다.

3) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산의 기대신용손실 측정

기대신용손실의 산출방법은 상각후원가 측정 금융자산과 동일하나, 기대신용손실 추정액의 변동은 기타포괄손익으로 인식합니다. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품은 처분 및 상환의 경우에는 기타포괄손익에서 당기손익으로 재분류하여 당기손익으로 인식합니다.

(9) 비금융자산의 손상 종업원급여에서 발생한 자산, 이연법인세자산, 투자부동산(공정가치로 측정되는 경우) 및 매각예정으로 분류되는 비유동자산을 제외한 모든 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 단, 사업결합으로 취득한 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산, 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 하고 있습니다.

회수가능액은 개별 자산별로, 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 세전할인율로 할인하여 추정합니다.

자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(10) 금융부채연결실체는 계약상 내용의 실질과 금융부채의 정의에 따라 금융부채를 당기손익-공정가치 측정 금융부채와 기타금융부채로 분류하고, 계약의 당사자가 되는 때에 연결재무상태표에 인식하고 있습니다.1) 당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채나 최초 인식시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채로 지정한 금융부채를 포함하고 있습니다. 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 최초 인식 후 공정가치로 측정하며, 공정가치의 변동은 당기손익으로 인식하고 있습니다. 한편, 최초 인식시점에 발행과 관련하여 발생한 거래비용은 발생 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

서로 다른 기준에 따라 자산이나 부채를 측정하거나 그에 따른 손익을 인식하여 생길수 있는 인식이나 측정의 불일치를 제거하거나 유의적으로 줄일 수 있는 경우 및 문서화된 위험관리전략이나 투자전략에 따라 금융상품집합을 공정가치 기준으로 관리하고 그 성과를 평가하는 경우에는 최초 인식시점에 해당 금융부채를 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다.기업회계기준서 제1109호에 따르면 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한 금융부채의 공정가치 변동 중 해당 금융부채의 신용위험 변동으로 인한 부분은 당기손익이 아닌 기타포괄손익으로 표시하고, 동 기타포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환하지 않습니다. 다만, 금융부채의 신용위험 변동에 따른 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 인식하면 회계불일치가 발생하거나 확대될 경우에는 해당 공정가치 변동을 당기손익으로 인식합니다.

2) 기타금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채로 분류되지 않은 비파생금융부채는 기타금융부채로 분류하고 있습니다. 기타금융부채는 최초 인식시 발행과 직접 관련되는 거래원가를 차감한 공정가치로 측정하고 있습니다. 후속적으로 기타금융부채는 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정되며, 이자비용은 유효이자율법을 사용하여 인식합니다.

금융부채는 소멸한 경우 즉, 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료된 경우에만 연결재무상태표에서 제거하고 있습니다.

(11) 납입자본금보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

연결실체가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다.

(12) 종업원급여1) 단기종업원급여종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말부터 12개월 이내에 결제될 단기종업원급여는 근무용역과 교환하여 지급이 예상되는 금액을, 근무용역이 제공된 때에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 단기종업원급여는 할인하지 않은 금액으로 측정하고 있습니다.

2) 기타장기종업원급여종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말일부터 12개월 이내에 지급되지 않을 기타장기종업원급여는 당기와 과거기간에 제공한 근무용역의 대가로 획득한 미래의 급여액을 현재가치로 할인하고, 관련 채무를 직접 결제하는 데 사용할 수 있는 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 부채로 인식하고 있습니다. 부채는 관련 급여의 만기와 유사한 만기를 가지는 우량회사채의 이자율을 사용하여 추정 미래현금흐름을할인한 후 결정되고 있습니다. 보험수리적 가정의 변동과 경험적 조정에서 발생하는 손익은 발생한 기간에 전액 당기손익으로 인식하고 있습니다.

3) 퇴직급여: 확정기여제도확정기여제도와 관련하여 일정기간 종업원이 근무용역을 제공하였을 때에는 그 근무용역과 교환하여 확정기여제도에 납부해야 할 기여금에 대하여 자산의 원가에 포함하는 경우를 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 납부해야 할 기여금은 이미 납부한 기여금을 차감한 후 부채(미지급비용)로 인식하고 있습니다. 또한, 이미 납부한 기여금이 보고기간말 이전에 제공된 근무용역에 대해 납부하여야 하는 기여금을 초과하는 경우에는 초과 기여금 때문에 미래 지급액이 감소하거나 현금이 환급되는 만큼을 자산(선급비용)으로 인식하고 있습니다.

4) 퇴직급여: 확정급여제도보고기간말 현재 확정급여제도와 관련된 확정급여부채는 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 인식하고 있습니다. 확정급여부채는 매년독립적인 계리사에 의해 예측단위적립방식으로 계산되고 있습니다. 확정급여채무의 현재가치는 확정급여제도에서 지급될 미래 현금흐름을 관련 퇴직급여의 만기와 유사한 만기를 가지는 퇴직금이 지급되는 통화로 표시된 우량회사채의 이자율을 사용하여 추정 미래현금흐름을 할인한 후 결정되고 있습니다. 보험수리적 가정의 변동과 경험적 조정에서 발생하는 손익은 발생한 기간에 전액 기타포괄손익으로 인식하고 있습니다.

확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 산출된 순액이 자산일 경우, 미인식과거근무원가누계액과 제도로부터 환급받거나 제도에 대한 미래기여금이 절감되는 방식으로 이용가능한 경제적효익의 현재가치를 가산한 금액을 한도로 자산으로 인식하고 있습니다.

퇴직급여를 새로 도입하거나 변경함에 따라 종업원의 과거 근무용역에 대한 확정급여채무의 현재가치의 변동액인 과거근무원가는 관련 급여가 가득되기까지의 평균기간에 정액법을 적용하여 비용으로 인식하고 있습니다. 단, 확정급여제도를 새로 도입하거나 개정하는 즉시 관련 급여가 가득되는 경우에는 해당 과거근무원가는 즉시 인식하고 있습니다.

5) 해고급여연결실체가 통상적인 퇴직시점 이전에 종업원을 해고할 것을 현실적인 철회가능성이없이 명시적으로 확약하거나, 연결실체가 종업원에게 명예퇴직에 대한 해고급여를 제안하고 종업원이 자발적으로 제안을 수락하는 경우 해고급여를 당기손익으로 인식하고 있습니다. 종업원에게 자발적 명예퇴직을 제안하는 경우에는 제안을 수락할 것으로 기대되는 종업원의 수에 기초하여 해고급여를 측정하여 당기손익으로 인식하고있습니다. 해고급여의 지급기일이 보고기간 후 12개월이 지난 후에 도래하는 경우에는 현재가치로 할인하고 있습니다.

6) 주식기준보상종업원에게 부여한 주식결제형 주식기준보상은 부여일에 지분상품의 공정가치로 측정되며, 가득기간에 걸쳐 종업원 급여비용으로 인식됩니다. 가득될 것으로 예상되는 지분상품의 수량은 매 보고기간말에 비시장성과조건을 고려하여 재측정되며, 당초 추정치로부터의 변동액은 당기손익과 자본으로 인식됩니다.

주식선택권의 행사시점에 신주를 발행할 때 직접적으로 관련되는 거래비용을 제외한순유입액은 자본금(명목가액)과 주식발행초과금으로 인식됩니다.

(13) 충당부채 충당부채는 과거사건의 결과로 존재하는 현재의무(법적의무 또는 의제의무)로서, 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 그 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에 인식하고 있습니다. 충당부채로 인식하는 금액은 관련된 사건과 상황에 대한 불가피한 위험과 불확실성을 고려하여 현재의무를 보고기간말에 이행하기 위하여 소요되는 지출에 대한 최선의 추정치입니다. 화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 평가하고 있습니다.

충당부채를 결제하기 위해 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 이행한다면 변제를 받을 것이 거의 확실하게 되는 때에 한하여 변제 금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다.

매 보고기간말마다 충당부채의 잔액을 검토하고, 보고기간말 현재 최선의 추정치를 반영하여 조정하고 있습니다. 의무이행을 위하여 경제적효익이 내재된 자원이 유출될 가능성이 더 이상 높지 아니한 경우에는 관련 충당부채를 환입하고 있습니다.충당부채는 최초 인식과 관련 있는 지출에만 사용하고 있습니다.

(14) 고유계정회계와 신탁계정회계의 구분연결실체는 고유재산에 대한 회계와 신탁재산에 대한 회계를 구분하여 고유계정과 신탁계정에서 각각 회계처리하고 있습니다. 이와 같은 구분계산으로 고유계정과 신탁계정 간에는 대차거래와 관련이자 및 신탁보수 등의 손익거래가 발생되고 있습니다.

(15) 수익인식기준연결실체는 아래의 5단계 수익인식 모형을 적용하여 수익을 인식하고 있습니다.① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식연결실체는 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수, 담보신탁보수, 분양관리신탁보수 등 신탁보수와 부수업무로서 대리사무보수 및 기타업무보수를 받고 있습니다.

1) 토지신탁보수 토지신탁은 토지소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁을 하고 신탁회사는 자금의 조달, 건설, 임대, 분양 등을 수행하는 신탁으로연결실체의 수행의무는 개발사무관리와 분양사무관리로 각각 식별되나 두 수행의무 모두 관련된 보수를 전체 신탁기간에 걸쳐 균등하게 안분하여 수익을 인식하며 기업회계기준서 제1115호 문단 22 내지 23에 따라 하나의 수행의무로 식별합니다. 연결실체가 책임준공의무를 부담하는 관리형토지신탁은 책임준공이행기간과 전체신탁기간이 유의미하게 차이가 날 경우 연결실체의 책임준공의무와 관련된 보수를 별도로 식별하여 책임준공이행기간에 걸쳐 정액법으로 안분하여 수익으로 인식하고 있습니다.

2) 관리신탁보수

관리신탁은 신탁자산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법률 및 세무처리 등부동산 관련 업무 일체를 체계적으로 관리하며, 그 신탁보수에 대하여는 신탁자산의 관리기간 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.

3) 처분신탁보수

처분신탁은 신탁자산의 처분행위 및 처분시까지의 관리행위를 수행함을 말하며, 그 신탁보수에 대하여는 처분되는 신탁자산의 잔금청산일, 소유권이전등기일, 사용가능일 중 빠른 날에 수익으로 인식하고 있습니다.

4) 담보신탁보수

담보신탁은 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 유효한 담보금액의 범위 내에서 우선수익권증서를 발급받아 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 신탁으로 그 신탁보수에 대하여는 수익권증서 발행시에 수익으로 인식하고 있습니다.

5) 분양관리신탁보수분양관리신탁은 3천제곱미터 이상의 상가 및 오피스텔 등의 건축물을 선분양하기 위해서는 "건축물의 분양에 관한 법률"에 따라 신탁계약과 대리사무계약을 체결한 경우에 한해 착공 신고 이후에 선분양을 할 수 있는 신탁으로, 그 신탁보수에 대하여는 전체 분양관리신탁 계약기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.

6) 대리사무업무보수

대리사무업무는 신탁업에 부수되는 업무로서 분양대금, 차입금 등의 수납과 공사비, 대출원리금 지급 등 모든 자금의 관리업무를 대행하는 것으로, 용역제공에 따른 보수는 대리사무 계약기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.

7) 기타업무보수 연결실체가 영위하는 부동산컨설팅 및 리츠사업 등 기타업무로부터의 수익으로서 대상 용역이 제공된 때 또는 약정기간에 걸쳐 인식하고 있습니다.

8) 변동대가계약이 변동대가를 포함한 경우에 연결실체는 고객에 약속한 재화를 이전하고 그 대가로 받을 금액을 추정합니다. 변동대가와 관련된 불확실성이 나중에 해소될 때, 이미 인식한 누적 수익 금액 중 유의적인 부분을 되돌리지(환원하지) 않을 가능성이 매우 높은 정도까지만 변동대가를 계약의 개시 시점에 추정하고 거래가격에 포함합니다.

(16) 금융수익과 비용금융수익은 채무상품과 지분상품을 포함한 투자자산으로부터의 이자수익, 배당수익,금융상품 처분손익, 당기손익-공정가치 측정 금융상품의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다.

금융비용은 차입금 및 사채에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치 측정 금융상품의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입부채에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(17) 법인세법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

1) 당기법인세당기법인세는 당기의 과세소득을 기초로 산정하고 있습니다. 과세소득은 연결포괄손익계산서상의 세전이익에서 다른 과세기간에 가산되거나 차감될 손익 및 비과세항목이나 손금불인정항목을 제외하므로 연결포괄손익계산서상 손익과 차이가 있습니다. 연결실체의 당기법인세와 관련된 미지급법인세는 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여 계산하고 있습니다.

2) 이연법인세이연법인세는 연결재무제표상 자산과 부채의 장부금액과 과세소득 산출시 사용되는세무기준액과의 차이를 바탕으로 인식되며, 자산부채법에 의하여 인식하고 있습니 다. 이연법인세부채는 모든 가산할 일시적차이에 대하여 인식하며, 이연법인세자산은 차감할 일시적차이 중 일시적차이가 과세소득 발생으로 해소될 가능성이 높은 경우에 인식합니다. 그러나, 일시적차이가 영업권을 최초로 인식하는 경우나 자산ㆍ부채가 최초로 인식되는 거래가 사업결합 거래가 아니고, 거래 당시의 회계이익 또는 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래의 경우 이연법인세를 인식하지 않고 있습니다.

종속기업, 관계기업 및 조인트벤처 투자지분에 관한 가산할 일시적차이에 대해서는 연결실체가 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있으며, 예측가능한 미래에 일시적차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고는 모두 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한, 차감할 일시적차이로 인하여 발생하는 이연법인세자산은 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸 가능할 가능성이 높고, 일시적차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에 인식하고 있습니다.

이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산으로 인한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액을 감소시키고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 보고기간말 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 지급될 보고기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산과 이연법인세부채를 측정할 때에는 보고기간말 현재 연결실체가 관련 자산과 부채의 장부금액을 회수하거나 결제할 것으로 예상되는 방식에 따라 법인세효과를 반영하였습니다.

이연법인세자산과 부채는 동일 과세당국이 부과하는 법인세이고, 연결실체가 인식된금액을 상계할 수 있는 법적 권한을 가지고 있으며 당기 법인세부채와 자산을 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.

배당금 지급에 따라 추가적으로 발생하는 법인세비용이 있다면 배당금 지급과 관련한 부채가 인식되는 시점에 인식하고 있습니다.

세무상 불확실성은 연결실체가 취한 세무정책이 거래의 복잡성이나 세법해석상의 차이 등으로 인해 연결실체가 제기한 경정청구 및 세무당국의 추징세액에 대한 환급소송, 세무조사 등으로부터 발생합니다. 연결실체는 이에 대하여 기업회계기준해석서 제2123호에 따라 회계처리하고 있습니다. 즉, 연결실체가 세무당국의 추징 등에 의하여 납부하였으나 향후 환급가능성이 높은 경우에는 법인세자산으로 인식하고, 세무조사 등의 결과로 납부할 것으로 예상되는 금액은 법인세부채로 인식합니다.(18) 주당이익연결실체는 보통주 기본주당이익과 희석주당이익을 계속영업손익과 당기순손익에 대하여 계산하고 연결포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당이익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어 계산하고 있습니다. 희석주당이익은 전환사채와 종업원에게 부여한 주식기준보상 등 모든 희석화 효과가 있는 잠재적 보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순손익 및 가중평균유통보통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.(19) 미적용 제ㆍ개정 기준서제정 또는 공표되었으나 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다. 연결실체는 재무제표 작성시 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 조기적용하지 아니하였습니다.- 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과', 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'(개정) - 교환가능성 결여 이 개정사항은 회계목적상 다른 통화와 교환이 가능하다고 보는 상황에 대해 정의하고, 다른 통화와의 교환가능성 평가, 교환가능성이 결여된 경우 사용할 현물환율 추정 및 공시 요구사항을 명확히 합니다. 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 측정일에 현물환율을 추정해야 하며, 관측 가능한 환율을 조정 없이 사용하거나 다른 추정기법을 사용하도록 하고 있습니다. 이 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 전진적용하며 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향이 중요하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

4. 재무위험 관리

금융상품과 관련하여 연결실체는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 연결실체가 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 연결실체의 목표, 정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

(1) 위험관리 정책연결실체의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 연결실체는 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 리스크관리위원회를 설립하였으며 본 위원회는 정기적으로 위험관리 활동에 대하여 이사회에 보고하고 있습니다.

연결실체의 위험관리는 연결실체의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 연결실체는 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며 리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다.

연결실체의 감사위원회는 경영진이 연결실체의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

(2) 신용위험신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 연결실체가 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금및현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다.

1) 신용위험 관리① 대출채권대출채권이란 임직원에 대한 복리후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 연결실체가 대여함으로써 발생하는 신탁계정대, 대지급금 및 기타대출채권 등을 말합니다.연결실체는 채권금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 분기 단위로 점검하여채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립, 시행하고 있으며 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

대출채권은 각 신탁사업별로 관리되고 있으며 대출채권 한도는 총액기준으로 이사회및 리스크관리위원회의 승인을 받고 있습니다.

연결실체의 대출채권 중 신탁계정대여금과 신탁대지급금 등은 신탁법상 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다.

② 기타수취채권미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다.연결실체의 기타수취채권 중 신탁보수미수금과 신탁계정대미수이자 등은 신탁법상 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다.

③ 현금및현금성자산과 예치금연결실체는 시중은행 등 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있습니다. 따라서 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

2) 신용위험 최대노출정도금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말 및 전기말 현재 연결실체의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

현금및예치금
83,734,308
115,182,427

당기손익-공정가치측정증권(채무상품)
231,429,908
225,787,286

상각후원가측정증권(*)
-
-

대출채권(*)
1,205,245,763
1,036,566,597

리스채권(*)
42,379
223,560

기타수취채권(미수금, 미수수익, 보증금)(*)
36,792,094
29,975,003

미사용대출약정
110,175,721
138,631,408

합 계
1,667,420,173
1,546,366,281

(
*) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다.

3) 상각후원가측정금융자산의 신용위험① 당분기말 및 전기말 현재 신용위험에 노출된 상각후원가측정금융자산 및 기타수취채권의 잔액 및 대손충당금은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

채권잔액
대손충당금
채권잔액
대손충당금

상각후원가측정증권:

유동화증권
300,000
300,000
300,000
300,000

대출채권:

대여금
2,863,300
2,151
2,858,300
3,033

대출금
622,716,706
26,122,144
625,872,390
21,420,163

대지급금
15,580,748
7,565,231
15,139,656
2,354,437

신탁계정대
693,151,812
95,377,277
468,807,517
52,333,633

소 계
1,334,312,566
129,066,803
1,112,677,863
76,111,266

기타수취채권:

리스채권
42,469
90
224,325
765

미수금
30,313,405
4,323,926
21,376,552
2,597,197

미수수익
9,344,255
2,564,210
9,981,974
2,739,827

보증금
4,022,570
-
3,953,501
-

소 계
43,722,699
6,888,226
35,536,352
5,337,789

합 계
1,378,335,265
136,255,029
1,148,514,215
81,749,055

② 당분기말 및 전기말 현재 신용위험에 노출된 상각후원가측정금융자산의 신용위험익스포져는 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

상각후원가측정증권:

정상
-
-
-
-

요주의
-
-
-
-

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
300,000
300,000

소 계
-
-
300,000
300,000

대출채권:

정상
380,134,422
-
-
380,134,422

요주의
-
377,892,057
-
377,892,057

고정
-
453,505,010
28,280,110
481,785,120

회수의문
-
-
88,351,790
88,351,790

추정손실
-
-
6,149,177
6,149,177

소 계
380,134,422
831,397,067
122,781,077
1,334,312,566

기타수취채권:

정상
12,376,174
-
-
12,376,174

요주의
-
16,766,048
-
16,766,048

고정
-
8,017,327
1,311,544
9,328,871

회수의문
-
-
2,307,204
2,307,204

추정손실
-
-
2,944,402
2,944,402

소 계
12,376,174
24,783,375
6,563,150
43,722,699

미사용대출약정:

정상
110,145,589
-
-
110,145,589

요주의
-
-
-
-

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
30,132
30,132

추정손실
-
-
-
-

소 계
110,145,589
-
30,132
110,175,721

합 계
502,656,185
856,180,442
129,674,359
1,488,510,986

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

상각후원가측정증권:

정상
-
-
-
-

요주의
-
-
-
-

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
300,000
300,000

소 계
-
-
300,000
300,000

대출채권:

정상
543,574,176
-
-
543,574,176

요주의
-
224,153,625
-
224,153,625

고정
-
289,032,439
22,689,822
311,722,261

회수의문
-
-
20,696,514
20,696,514

추정손실
-
-
12,531,287
12,531,287

소 계
543,574,176
513,186,064
55,917,623
1,112,677,863

기타수취채권:

정상
15,661,480
-
-
15,661,480

요주의
-
10,959,914
-
10,959,914

고정
-
3,280,496
2,338,385
5,618,881

회수의문
-
-
220,383
220,383

추정손실
-
-
3,075,694
3,075,694

소 계
15,661,480
14,240,410
5,634,462
35,536,352

미사용대출약정:

정상
138,170,715
-
-
138,170,715

요주의
-
460,693
-
460,693

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
-
-

소 계
138,170,715
460,693
-
138,631,408

합 계
697,406,371
527,887,167
61,852,085
1,287,145,623

③ 당분기 및 전분기 중 상각후원가측정금융자산에 대한 대손충당금의 변동내역은 다음과 같습니다.가. 상각후원가측정증권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
-
-
300,000
300,000

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-

대손충당금전입
-
-
-
-

분기말금액
-
-
300,000
300,000

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
108,003
-
-
108,003

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-

대손충당금전입(환입)
(105,023)
-
300,000
194,977

분기말금액
2,980
-
300,000
302,980

나. 대출채권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
4,264,840
34,676,574
37,169,852
76,111,266

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체
-
40,739
(40,739)
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(1,751,354)
1,751,354
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(8,032,294)
8,032,294
-

손상자산 이자수익
-
-
(1,195,170)
(1,195,170)

대손상각비(대손충당금환입)
(962,585)
4,203,993
46,824,650
50,066,058

제각
-
-
(6,351,110)
(6,351,110)

대체(*)
-
-
10,435,759
10,435,759

분기말금액
1,550,901
32,640,366
94,875,536
129,066,803

(*) 신탁사업의 의무이행을 위하여 전기말 현재 토지신탁충당부채로 적립되었던 금액이 대체되었습니다. (주석 18 참조)<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
7,673,144
4,615,421
33,074,518
45,363,083

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
299,793
(299,793)
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(1,181,082)
1,181,082
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(52)
52
-

손상자산 이자수익
-
-
(447,919)
(447,919)

대손상각비
4,995,937
5,432,056
18,835,843
29,263,836

제각
-
-
(1,042,798)
(1,042,798)

분기말금액
11,787,792
10,928,714
50,419,696
73,136,202

다. 기타수취채권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
78,327
1,691,329
3,568,133
5,337,789

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(56,194)
56,194
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(879,079)
879,079
-

손상자산 이자수익
-
-
(131,729)
(131,729)

대손상각비(대손충당금환입)
(899)
1,025,247
788,083
1,812,431

제각
-
-
(130,265)
(130,265)

분기말금액
21,234
1,893,691
4,973,301
6,888,226

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
62,361
157,803
3,385,615
3,605,779

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
3,258
(3,258)
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(20,582)
20,582
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
(850)
(125,916)
126,766
-

손상자산 이자수익
-
-
(40,302)
(40,302)

대손상각비
6,618
376,179
137,010
519,807

제각
-
-
(2,642)
(2,642)

분기말금액
50,805
425,390
3,606,447
4,082,642

④ 당분기 및 전분기 중 상각후원가측정금융자산에 대한 총 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.가. 상각후원가측정증권 <제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

기초금액
-
-
300,000
300,000

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-

보고기간 중 취득한 금액
95,022,458
-
-
95,022,458

보고기간 중 상각한 금액
1,477,542
-
-
1,477,542

보고기간 중 상환된 금액(*)
(96,500,000)
-
-
(96,500,000)

분기말금액
-
-
300,000
300,000

(*) 당분기 중 매각된 금액은 없습니다.

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

기초금액
194,153,548
-
-
194,153,548

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-

보고기간 중 취득한 금액
521,379,174
-
300,000
521,679,174

보고기간 중 상각한 금액
6,599,345
-
-
6,599,345

보고기간 중 상환된 금액(*)
(690,246,326)
-
-
(690,246,326)

분기말금액
31,885,741
-
300,000
32,185,741

(*) 전분기 중 매각된 금액은 없습니다.

나. 대출채권

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

기초금액
543,574,176
513,186,064
55,917,623
1,112,677,863

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
-
187,658
(187,658)
-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체
(138,793,231)
138,793,231
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(9,992,294)
9,992,294
-

보고기간 중 실행된 금액
116,364,214
253,707,660
65,438,129
435,510,003

보고기간 중 회수된 금액(*)
(141,010,737)
(64,485,252)
(2,028,201)
(207,524,190)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(6,351,110)
(6,351,110)

분기말금액
380,134,422
831,397,067
122,781,077
1,334,312,566

(*) 당분기 중 매각된 금액은 없습니다.<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

기초금액
580,013,550
196,399,029
39,973,611
816,386,190

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
26,893,308
(26,893,308)
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(107,189,778)
107,189,778
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(1,162)
1,162
-

보고기간 중 실행된 금액
228,604,873
155,039,514
24,313,430
407,957,817

보고기간 중 회수된 금액(*)
(100,863,244)
(19,786,169)
(1,986,049)
(122,635,462)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(1,042,798)
(1,042,798)

분기말금액
627,458,709
411,947,682
61,259,356
1,100,665,747

(*) 전분기 중 매각된 금액은 없습니다.

다. 기타수취채권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

기초금액
15,661,480
14,240,410
5,634,462
35,536,352

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(2,923,428)
2,923,428
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(971,336)
971,336
-

보고기간 중 실행된 금액
7,756,943
10,026,488
88,642
17,872,073

보고기간 중 회수된 금액(*)
(8,118,821)
(1,435,615)
(1,025)
(9,555,461)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(130,265)
(130,265)

분기말금액
12,376,174
24,783,375
6,563,150
43,722,699

(*) 당분기 중 매각된 금액은 없습니다.

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

기초금액
21,584,267
7,681,311
4,090,310
33,355,888

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
107,843
(107,843)
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(6,528,074)
6,528,074
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
(390,000)
(1,520,888)
1,910,888
-

보고기간 중 실행된 금액
8,195,816
5,893,472
9,524
14,098,812

보고기간 중 회수된 금액(*)
(5,335,203)
(6,451,434)
(266,571)
(12,053,208)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(2,642)
(2,642)

분기말금액
17,634,649
12,022,692
5,741,509
35,398,850

(*) 전분기 중 매각된 금액은 없습니다.

(3) 유동성위험

유동성위험이란 연결실체가 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결실체는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 연결실체는 금융부채 상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당하도록 운영하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다.

또한 연결실체는 일시적으로 발생할 수 있는 유동성 위험을 관리하기 위하여 시중은행 등 금융기관에 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다.

당분기말 및 전기말 현재 금융부채와 약정의 잔존계약만기와 금액은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
잔존계약만기

6개월 이내
6~12개월 이내
1년초과

난내항목:

차입부채

차입금
100,078,441
148,990,092
31,168,573

사채
37,317,654
63,075,875
154,091,760

소 계
137,396,095
212,065,967
185,260,333

기타금융부채

미지급금
18,792
103,210
-

미지급비용(*1)
790,151
2,580,798
66,550

리스부채
1,951,920
1,993,301
9,592,380

요구불상환지분
-
-
1,964,737

소 계
2,760,863
4,677,309
11,623,667

합 계
140,156,958
216,743,276
196,884,000

난외항목:

약정(*2)

미사용대출약정
110,175,721
-
-

캐피탈콜약정
9,321,059
-
-

합 계
119,496,780
-
-

(*1) 미지급비용에서 차입금이자 및 사채이자를 제외한 금액입니다.(*2) 약정은 약정금액의 지급이 요구될 수 있는 가장 빠른 기간에 표시하였습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
잔존계약만기

6개월 이내
6~12개월 이내
1년초과

난내항목:

차입부채

차입금(*1)
137,652,511
57,774,285
14,963,124

사채
58,061,242
42,696,750
33,927,500

소 계
195,713,753
100,471,035
48,890,624

기타금융부채

미지급금
400,198
48,404
-

미지급비용(*2)
1,202,686
6,872,537
-

리스부채
1,930,791
1,918,200
12,410,847

요구불상환지분
-
-
3,479,759

소 계
3,533,675
8,839,141
15,890,606

합 계
199,247,428
109,310,176
64,781,230

난외항목:

약정(*3)

미사용대출약정
138,631,408
-
-

캐피탈콜약정
8,908,113
-
-

합 계
147,539,521
-
-

(
*1) 당기손익-공정가치측정지정금융부채로 지정한 양평공원 관련 특정차입금 및 이자금액은 제외하였습니다.(*2) 미지급비용에서 차입금이자 및 사채이자를 제외한 금액입니다.(*3) 약정은 약정금액의 지급이 요구될 수 있는 가장 빠른 기간에 표시하였습니다.

(4) 시장위험시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.

1) 환위험당분기말 현재 연결실체는 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바, 환위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 이자율위험연결실체는 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금, 사채를 이용하고 있는 바,이자율위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고 이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다.

당분기말 및 전기말 현재 연결실체가 보유하고 있는 변동이자율 금융상품의 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

금융자산
317,369,515
359,950,918

금융부채
(108,388,710)
(115,110,810)

합 계
208,980,805
244,840,108

3) 기타 시장가격 위험

연결실체가 보유하고 있는 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 연결실체는 위험관리조직 및 이사회를 통해 투자한도 및 손실한도를 설정하고 정기적으로 점검하고 있습니다. 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다.

4) 민감도 분석

① 고정이자율 금융상품의 공정가치 민감도 분석당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치 측정 금융상품 중 고정이자율 금융상품은 없습니다.

② 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말 및 전기말 현재 다른 모든 변수가 일정한 상태에서 이자율 1% 변동시 변동이자율 금융상품에서 1년간 발생하는 손익 및 자본에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
손익
자본

1% 상승시
1% 하락시
1% 상승시
1% 하락시

<제24(당)기 3분기>

변동이자율 금융상품
2,089,808
(2,089,808)
2,089,808
(2,089,808)

<제23(전)기>

변동이자율 금융상품
2,448,401
(2,448,401)
2,448,401
(2,448,401)

(5) 자본관리지배기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 고객 및 이해관계자에게 손실을 입히지 않기 위해서 위험손실을 감안한 현금화가능자산의 규모를 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 지배기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다.

당분기말 및 전기말 현재 지배기업의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

영업용순자본

재무상태표상 순자산액
849,896,975
863,672,269

차감항목(*1)
513,589,141
423,249,926

가산항목(*2)
26,637,371
22,021,429

합 계(A)
362,945,205
462,443,772

총위험액

시장위험액
96,050,899
101,596,295

신용위험액
4,848,783
5,781,640

운영위험액
14,161,343
17,602,456

합 계(B)
115,061,025
124,980,391

영업용순자본비율(=A/Bx100)
315.44%
370.01%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산입니다.
(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채입니다.지배기업은 금융투자업 규정에 따라 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150%이상 유지하고 있습니다.

5. 금융상품의 공정가치(1) 공정가치 서열체계 및 측정방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의 가격을 추정하는 것으로, 연결실체는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측 가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.

연결실체는 공정가치로 측정되는 자산, 부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

- 수준 1: 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 금융상품의 경우, 동 금융상품의 공정가치는 수준 1로 분류됩니다.- 수준 2: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 중요 요소가 시장에서 관측한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수 준 2로 분류됩니다.

- 수준 3: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 중요 요소가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정 가치는 수준 3으로 분류됩니다.

자산, 부채의 공정가치는 자체적으로 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

(2) 당분기말 및 전기말 현재 연결재무상태표에 공정가치로 측정되는 금융자산ㆍ부채의 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계 (장부금액)

수준1(*1)
수준2(*1)
수준3

금융자산

당기손익-공정가치측정증권
시장성 있는 주식
17,244,820
-
-
17,244,820

출자금(*2)
-
-
54,777,947
54,777,947

수익증권
532,560
22,497,445
153,621,956
176,651,961

기타
-
-
4,717,547
4,717,547

소 계
17,777,380
22,497,445
213,117,450
253,392,275

기타포괄손익-공정가치측정증권
시장성 없는 주식
-
-
200,000
200,000

합 계
17,777,380
22,497,445
213,317,450
253,592,275

(
*1) 공정가치로 측정되는 금융자산 및 금융부채 중 수준 1과 수준 2 사이에서 이동한금액은 없습니다. 연결실체는 수준간 이동을 발생시키는 사건이나 상황의 변동이 일어난 보고기간말에 수준의 변동을 인식합니다.(
*2) 당분기말 현재 피투자기업으로부터 공정가치 측정을 위한 충분한 정보를 얻을 수 없고, 과거 또는 당기에 가치변동에 대한 명확한 증거가 없는 출자금의 경우 원가를 공정가치로 판단하였습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계 (장부금액)

수준1(*1)
수준2(*1)
수준3

금융자산

당기손익-공정가치측정증권
시장성 있는 주식
31,326,204
-
-
31,326,204

출자금(*2)
-
-
50,346,812
50,346,812

수익증권
465,143
22,654,104
152,321,228
175,440,475

기타
-
-
2,200,000
2,200,000

소 계
31,791,347
22,654,104
204,868,040
259,313,491

기타포괄손익-공정가치측정증권
시장성 없는 주식
-
-
200,000
200,000

당기손익-공정가치측정지정금융자산
신탁계정대
-
-
1
1

미수수익
-
-
1
1

소 계
-
-
2
2

합 계
31,791,347
22,654,104
205,068,042
259,513,493

금융부채

당기손익-공정가치측정지정금융부채
차입금
-
-
1
1

미지급비용
-
-
1
1

합 계
-
-
2
2

(
*1) 공정가치로 측정되는 금융자산 및 금융부채 중 수준 1과 수준 2 사이에서 이동한금액은 없습니다. 연결실체는 수준간 이동을 발생시키는 사건이나 상황의 변동이 일어난 보고기간말에 수준의 변동을 인식합니다.(
*2) 전기말 현재 피투자기업으로부터 공정가치 측정을 위한 충분한 정보를 얻을 수 없고, 과거 또는 당기에 가치변동에 대한 명확한 증거가 없는 출자금의 경우 원가를 공정가치로 판단하였습니다.

(3) 가치평가기법 및 투입변수당분기말 및 전기말 현재 연결실체는 공정가치 서열체계에 수준 2와 수준 3으로 분류되는 공정가치에 대하여 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
공정가치수준
공정가치
가치평가기법
투입변수
투입변수 범위

금융자산

당기손익-공정가치측정증권

출자금
수준 3
54,777,947
이익접근법
할인율
6.11% ~ 19.69%

자산접근법
순자산가치
-

과거거래이용법
취득원가
-

수익증권
수준 2
22,497,445
자산접근법
순자산가치
-

수준 3
153,621,956
자산접근법
순자산가치
-

과거거래이용법
취득원가
-

기타
수준 3
4,717,547
과거거래이용법
제3자거래가격
-

소 계
235,614,895

기타포괄손익-공정가치측정증권

시장성 없는 주식
수준 3
200,000
과거거래이용법
취득원가
-

합 계
235,814,895

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
공정가치수준
공정가치
가치평가기법
투입변수
투입변수 범위

금융자산

당기손익-공정가치측정증권

출자금
수준 3
50,346,812
이익접근법
할인율
6.11% ~ 19.69%

자산접근법
순자산가치
-

과거거래이용법
취득원가
-

수익증권
수준 2
22,654,104
자산접근법
순자산가치
-

수준 3
152,321,228
자산접근법
순자산가치
-

과거거래이용법
취득원가
-

기타
수준 3
2,200,000
과거거래이용법
제3자거래가격
-

소 계
227,522,144

당기손익-공정가치측정지정금융자산

신탁계정대
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

미수수익
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

소 계
2

기타포괄손익-공정가치측정증권

시장성 없는 주식
수준 3
200,000
과거거래이용법
취득원가
-

합 계
227,722,146

금융부채

당기손익-공정가치측정지정금융부채

차입금
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

미지급비용
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

합 계
2

(4) 당분기 및 전분기 중 공정가치로 측정되는 금융자산ㆍ부채 중 수준 3으로 분류되는 항목의 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
금융자산
금융부채

당기손익-공정가치 측정증권
당기손익-공정가치 측정지정금융자산
당기손익-공정가치 측정지정금융부채

기초금액
204,868,040
2
2

매입
16,631,182
-
-

매도
(7,904,411)
(2)
(2)

평가손익
(477,361)
-
-

분기말금액
213,117,450
-
-

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
금융자산
금융부채

당기손익-공정가치 측정증권
당기손익-공정가치 측정지정금융자산
당기손익-공정가치 측정지정금융부채

기초금액
156,749,810
2
2

매입
100,123,133
-
-

매도
(20,999,930)
-
-

평가손익
(9,373,370)
-
-

분기말금액
226,499,643
2
2

(5) 당분기 및 전기 중 중요 관측 불가능 투입변수의 변동에 따른 민감도 분석결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
장부금액
당기손익

유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익공정가치측정증권

수익증권(*)
142,967,444
141,857,380
138,633,200

출자금(*)
24,534,438
25,036,938
23,883,024

합 계
167,501,882
166,894,318
162,516,224

(*) 주요 관측불가능한 투입변수인 투자자산을 1%p 증가 또는 감소 혹은 할인율을 1%p 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치 변동을 산출하고 있습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
장부금액
당기손익

유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익공정가치측정증권

수익증권(*)
142,285,568
143,918,112
140,653,126

출자금(*)
30,943,304
31,568,168
30,349,696

합 계
173,228,872
175,486,280
171,002,822

(*) 주요 관측불가능한 투입변수인 투자자산을 1%p 증가 또는 감소 혹은 할인율을 1%p 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치 변동을 산출하고 있습니다.

(6) 당분기말 및 전기말 현재 상각후원가로 측정되는 금융자산ㆍ부채의 공정가치와 장부금액은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계
장부금액

수준1
수준2
수준3

금융자산

예치금
-
112,000
-
112,000
112,000

상각후원가측정증권(*1)
-
-
-
-
-

대여금(*1)
-
-
2,861,149
2,861,149
2,861,149

대출금(*1)
-
-
596,594,562
596,594,562
596,594,562

대지급금(*1)
-
-
8,015,517
8,015,517
8,015,517

신탁계정대(*1)
-
-
597,774,535
597,774,535
597,774,535

리스채권(*1)
-
-
42,379
42,379
42,379

미수금(*1)
-
-
25,989,479
25,989,479
25,989,479

미수수익(*1)
-
-
6,780,045
6,780,045
6,780,045

보증금
-
-
4,022,570
4,022,570
4,022,570

합 계
-
112,000
1,242,080,236
1,242,192,236
1,242,192,236

금융부채

차입금(*2)
-
-
297,442,679
297,442,679
297,442,679

사채(*2)
-
104,187,910
130,876,274
235,064,184
230,628,142

미지급금
-
-
122,001
122,001
122,001

미지급비용
-
-
4,804,914
4,804,914
4,804,914

리스부채
-
-
12,232,928
12,232,928
12,232,928

요구불상환지분
-
-
1,964,737
1,964,737
1,964,737

합 계
-
104,187,910
447,443,533
551,631,443
547,195,401

(
*1) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다. (*2) 공정가치 평가기법은 이익접근법이며, 투입변수는 할인율입니다. 기타항목은 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 장부금액으로 표시하였습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계
장부금액

수준1
수준2
수준3

금융자산

예치금
-
302,000
-
302,000
302,000

대여금(*1)
-
-
2,855,267
2,855,267
2,855,267

대출금(*1)
-
-
604,452,227
604,452,227
604,452,227

대지급금(*1)
-
-
12,785,219
12,785,219
12,785,219

신탁계정대(*1)
-
-
416,473,884
416,473,884
416,473,884

리스채권(*1)
-
-
223,560
223,560
223,560

미수금(*1)
-
-
18,779,355
18,779,355
18,779,355

미수수익(*1)
-
-
7,242,147
7,242,147
7,242,147

보증금
-
-
3,953,501
3,953,501
3,953,501

합 계
-
302,000
1,066,765,160
1,067,067,160
1,067,067,160

금융부채

차입금(*2)
-
-
203,110,810
203,110,810
203,110,810

사채(*2)
-
19,998,893
106,920,066
126,918,959
126,904,943

미지급금
-
-
448,602
448,602
448,602

미지급비용
-
-
9,517,733
9,517,733
9,517,733

리스부채
-
-
14,375,505
14,375,505
14,375,505

요구불상환지분
-
-
3,479,759
3,479,759
3,479,759

합 계
-
19,998,893
337,852,475
357,851,368
357,837,352

(
*1) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다.(*2) 공정가치 평가기법은 이익접근법이며, 투입변수는 할인율입니다. 기타항목은 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 장부금액으로 표시하였습니다.

6. 범주별 금융상품(1) 당분기말 및 전기말 현재 범주별 금융자산 및 부채 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
당기손익-공정가치측정 금융상품
당기손익-공정가치측정지정 금융상품
기타포괄손익-공정가치측정지정금융상품
상각후원가 측정금융상품
합 계

금융자산

현금및예치금
-
-
-
83,734,308
83,734,308

유가증권
253,392,275
-
200,000
-
253,592,275

대여금
-
-
-
2,861,149
2,861,149

대출금
-
-
-
596,594,562
596,594,562

대지급금
-
-
-
8,015,517
8,015,517

신탁계정대
-
-
-
597,774,535
597,774,535

리스채권
-
-
-
42,379
42,379

미수금
-
-
-
25,989,479
25,989,479

미수수익
-
-
-
6,780,045
6,780,045

보증금
-
-
-
4,022,570
4,022,570

합 계
253,392,275
-
200,000
1,325,814,544
1,579,406,819

금융부채

차입금
-
-
-
297,442,679
297,442,679

사채
-
-
-
230,628,142
230,628,142

미지급금
-
-
-
122,001
122,001

미지급비용
-
-
-
4,804,914
4,804,914

리스부채
-
-
-
12,232,928
12,232,928

요구불상환지분
-
-
-
1,964,737
1,964,737

합 계
-
-
-
547,195,401
547,195,401

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
당기손익-공정가치측정 금융상품
당기손익-공정가치측정지정 금융상품
기타포괄손익-공정가치측정지정금융상품
상각후원가 측정금융상품
합 계

금융자산

현금및예치금
-
-
-
115,182,427
115,182,427

유가증권
259,313,491
-
200,000
-
259,513,491

대여금
-
-
-
2,855,267
2,855,267

대출금
-
-
-
604,452,227
604,452,227

대지급금
-
-
-
12,785,219
12,785,219

신탁계정대
-
1
-
416,473,884
416,473,885

리스채권
-
-
-
223,560
223,560

미수금
-
-
-
18,779,355
18,779,355

미수수익
-
1
-
7,242,147
7,242,148

보증금
-
-
-
3,953,501
3,953,501

합 계
259,313,491
2
200,000
1,181,947,587
1,441,461,080

금융부채

차입금
-
1
-
203,110,810
203,110,811

사채
-
-
-
126,904,943
126,904,943

미지급금
-
-
-
448,602
448,602

미지급비용
-
1
-
9,517,733
9,517,734

리스부채
-
-
-
14,375,505
14,375,505

요구불상환지분
-
-
-
3,479,759
3,479,759

합 계
-
2
-
357,837,352
357,837,354

(2) 당분기 및 전분기 중 금융상품의 범주별 손익의 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
평가손익
거래손익
이자 및 배당손익 등
대손충당금전입 및 환입

당기손익-공정가치측정금융자산
(6,369,242)
1,683,144
8,359,712
-

상각후원가측정금융자산
-
38,175
85,212,013
(51,878,489)

상각후원가측정금융부채
-
-
(19,446,368)
-

합 계
(6,369,242)
1,721,319
74,125,357
(51,878,489)

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
평가손익
거래손익
이자 및 배당손익 등
대손충당금전입 및 환입

당기손익-공정가치측정금융자산
(3,711,118)
4,002,731
15,193,497
-

상각후원가측정금융자산
-
-
77,242,816
(29,978,620)

상각후원가측정금융부채
-
-
(14,391,888)
-

합 계
(3,711,118)
4,002,731
78,044,425
(29,978,620)

7. 현금및예치금(1) 당분기말 및 전기말 현재 현금및예치금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
연이자율
제24(당)기 3분기
제23(전)기

보통예금
0.1%
55,844,411
26,296,078

MMDA
0.1 ~ 3.7%
24,590,773
86,291,889

기타
1.00%
3,187,124
2,292,460

현금및현금성자산 소계
83,622,308
114,880,427

예치금
3.35%
112,000
302,000

합 계
83,734,308
115,182,427

(2) 사용이 제한된 예치금당분기말 및 전기말 현재 사용이 제한된 예치금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
종류
금융기관
제24(당)기 3분기
제23(전)기
사용제한내용

예치금
특정예금
한국증권금융
110,000
200,000
담보 제공

신한은행
2,000
102,000
당좌개설보증금

합 계
112,000
302,000

8. 당기손익-공정가치측정금융자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

시장성 있는 주식
17,244,820
31,326,204

출자금
54,777,947
50,346,812

수익증권
176,651,961
175,440,475

기타
4,717,547
2,200,000

합 계
253,392,275
259,313,491

(2) 당분기 및 전분기 중 당기손익-공정가치측정증권의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
259,313,491
197,736,910

취득금액
26,051,096
106,964,067

평가손익
(6,369,242)
(3,711,118)

연결범위변동
(1,558,003)
-

처분금액
(24,045,067)
(22,434,218)

분기말금액
253,392,275
278,555,641

(3) 당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정증권 중 채무증권에 해당하는 출자금의 내역은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 주, 좌, 천원)

구 분
주식수
지분율
공정가치
당기손익 인식금액

인천아트센터
50,000
12.50%
1
-

양지에스엘씨피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사
145,142
5.00%
1,528,781
-

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사
20,000
1.44%
2,133,860
-

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사
30,000
0.54%
300,000
-

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사
107,000
9.96%
16,961,640
-

시공인포일피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

해운대육이육피에프브이(*)
198,000
19.80%
990,000
-

원트웬티파이브피에프브이
25,060
5.00%
3,250,000
-

마스턴제67호강남원피에프브이(*)
42,600
5.01%
426,000
-

엠스페이스한남피에프브이
25,020
5.00%
625,000
-

양산사송1피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

이베데스다제사호위탁관리부동산투자회사
5,000
0.18%
50,000
-

금실개발(*)
9,000
15.00%
45,000
-

엠스페이스대명피에프브이
99,891
19.80%
8,910,001
-

마스턴제88호속초PFV(*)
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제99호센터포인트강남
50,000
5.00%
250,000
-

파빌리온광명피에프브이
25,000
3.67%
250,000
-

두우레저개발(*)
90,000
15.00%
900,000
-

경주천군개발피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

관수피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제127호로지스포인트대구
40,000
2.22%
200,000
-

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사
150,000
5.51%
1,500,000
-

화성동탄60피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

부울경물류프로젝트금융투자
1
-
5
-

이든센트럴한남(*)
100,000
5.00%
1
-

제이엔엘(*)
9,000
15.00%
45,000
-

프로젝트원피에프브이(*)
48,500
5.00%
485,000
-

캡스톤명동피에프브이(*)
100,000
5.00%
500,000
-

김해대동원로지스틱스(*)
50,000
10.00%
1
(499,999)

광주첨단3피에프브이(*)
40,000
8.00%
400,000
-

보령명천2피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

브레인시티5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사
300,000
3.82%
1,500,000
-

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사
200,000
3.34%
2,000,000
-

신한-에코 벤처투자조합 제2호
820
8.00%
810,029
-

대구 이수-에코 ABB 벤처투자조합
188
6.25%
187,500
-

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사
500,000
7.21%
2,500,000
-

성남복정1피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

구리갈매에스원피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

에코 오픈 이노베이션 조합 1호
220
2.88%
220,000
-

부산에코5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

카이트제이십오호위탁관리부동산투자회사
200,000
4.85%
1,000,000
-

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
60
5.88%
60,000
-

에코프로 이차전지 벤처투자조합
50
3.33%
50,000
-

블리스-에코 딥테크 투자조합1호
100
3.13%
100,000
-

엔디에스반도체 신기술투자조합 제1호
3,160,500,000
13.16%
3,100,128
-

삼성-AFWP AI반도체 신기술사업투자조합 제1호
500,000,000
0.70%
500,000
-

합 계
54,777,947
(499,999)

(*) 해당 출자금에 대하여는 원금보장 약정이 있습니다.

<제23(전)기>

(단위: 주, 천원)

구 분
주식수
지분율
공정가치
당기손익 인식금액

인천아트센터
50,000
12.50%
1
-

양지에스엘씨피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사
145,142
5.00%
1,528,781
(191,878)

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사
20,000
1.44%
2,133,860
138,380

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사
30,000
0.54%
300,000
-

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사
107,000
9.96%
16,961,640
(694,537)

케이피로지스틱피에프브이
587,520
17.28%
5,171,351
(8,796,349)

시공인포일피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

해운대육이육피에프브이(*)
198,000
19.80%
990,000
-

원트웬티파이브피에프브이
25,060
5.00%
3,250,000
-

마스턴제67호강남원피에프브이(*)
42,600
5.01%
426,000
-

엠스페이스한남피에프브이
25,020
5.00%
625,000
-

양산사송1피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

이베데스다제사호위탁관리부동산투자회사
5,000
0.18%
50,000
-

금실개발(*)
9,000
15.00%
45,000
-

엠스페이스대명피에프브이
99,000
19.80%
1
(989,999)

마스턴제88호속초PFV(*)
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제99호센터포인트강남
50,000
5.00%
250,000
-

파빌리온광명피에프브이
25,000
3.67%
250,000
-

두우레저개발(*)
90,000
15.00%
900,000
-

경주천군개발피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

관수피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제127호로지스포인트대구
40,000
2.22%
200,000
-

마스턴제117호호법피에프브이(*)
170,000
5.00%
994,500
144,500

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사
150,000
5.51%
1,500,000
-

화성동탄60피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

부울경물류프로젝트금융투자
1
0.00%
5
-

이든센트럴한남(*)
100,000
5.00%
1
-

제이엔엘(*)
9,000
15.00%
45,000
-

프로젝트원피에프브이(*)
48,500
5.00%
485,000
-

캡스톤명동피에프브이(*)
100,000
5.00%
500,000
-

김해대동원로지스틱스(*)
50,000
10.00%
500,000
-

광주첨단3피에프브이(*)
40,000
8.00%
400,000
-

보령명천2피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

브레인시티5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사
300,000
3.82%
1,500,000
-

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사
200,000
3.34%
2,000,000
-

신한-에코 벤처투자조합 제2호
730
8.00%
720,029
(9,971)

대구 이수-에코 ABB 벤처투자조합
188
6.25%
187,500
-

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사
500,000
7.15%
2,500,000
-

성남복정1피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

엔디에스반도체 신기술투자조합 제1호
3,500,000,000
13.16%
3,433,143
(39,977)

합 계
50,346,812
(10,439,831)

(*) 해당 출자금에 대하여는 원금보장 약정이 있습니다.

9. 기타포괄손익-공정가치측정증권(1) 당분기말 및 전기말 현재 기타포괄손익-공정가치측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

시장성 없는 주식(*)
200,000
200,000

(
*) 상기 지분증권은 단기매매목적이 아닌 장기적 관점의 전략적 목적으로 취득한 지분상품으로 취득시 기타포괄손익-공정가치측정증권으로 지정하였습니다.(2) 당분기 및 전분기 중 기타포괄손익-공정가치측정증권의 변동내역은 없습니다.

10. 상각후원가측정금융자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 상각후원가측정금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

상각후원가측정증권
-
-

대출채권
1,205,245,763
1,036,566,597

기타수취채권
36,834,473
30,198,564

합 계
1,242,080,236
1,066,765,161

(2) 상각후원가측정증권1) 당분기말 및 전기말 현재 상각후원가측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

유동화증권
300,000
300,000

대손충당금차감 전 장부금액
300,000
300,000

대손충당금
(300,000)
(300,000)

대손충당금차감 후 장부금액
-
-

2) 당분기 및 전분기 중 상각후원가측정증권의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
300,000
194,153,548

취득금액
95,022,458
521,679,174

상각금액
1,477,542
6,599,345

처분금액
(96,500,000)
(690,246,326)

분기말금액
300,000
32,185,741

(3) 대출채권1) 당분기말 및 전기말 현재 대출채권의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

대여금
2,861,149
2,855,267

대출금
596,594,562
604,452,227

대지급금
8,015,517
12,785,218

신탁계정대
597,774,535
416,473,885

합 계
1,205,245,763
1,036,566,597

2) 대여금당분기말 및 전기말 현재 임직원에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

임직원대여금
주택구입자금
2,224,300
(2,151)
2,184,300
(3,033)

주택전세자금
639,000
-
674,000
-

합 계
2,863,300
(2,151)
2,858,300
(3,033)

3) 대출금① 당분기말 및 전기말 현재 대출금의 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
장부금액
대손충당금
이연대출부대손익
순장부금액

단기대출금
225,230,375
(12,312,129)
(272,885)
212,645,361

장기대출금
402,119,259
(13,750,015)
(4,420,043)
383,949,201

가계대출금
60,000
(60,000)
-
-

합 계
627,409,634
(26,122,144)
(4,692,928)
596,594,562

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
장부금액
대손충당금
이연대출부대손익
순장부금액

단기대출금
208,903,731
(9,729,156)
(334,764)
198,839,811

장기대출금
422,543,947
(11,631,007)
(5,300,524)
405,612,416

가계대출금
60,000
(60,000)
-
-

합 계
631,507,678
(21,420,163)
(5,635,288)
604,452,227

② 당분기 및 전분기 중 이연대출부대손익 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
5,635,288
7,296,375

발생
2,165,501
3,855,000

상각
(3,107,861)
(4,316,495)

분기말금액
4,692,928
6,834,880

4) 대지급금당분기말 및 전기말 현재 대지급금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

대지급금(*)
15,580,748
(7,565,231)
15,139,656
(2,354,437)

(*) 책임준공관리형토지신탁사업에서의 책임준공의무 이행을 위한 대지급금이 포함되어 있습니다.

5) 신탁계정대

① 당분기말 및 전기말 현재 신탁계정대의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

신탁계정대
693,151,812
(95,377,277)
468,807,518
(52,333,633)

② 당분기 및 전분기 중 신탁계정대의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
468,807,518
223,963,277

투입금액
527,930,226
336,144,581

회수금액
(297,234,822)
(117,606,555)

제각금액
(6,351,110)
(1,042,798)

대손충당금차감 전 장부금액
693,151,812
441,458,505

(4) 기타수취채권1) 당분기말 및 전기말 현재 기타수취채권의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

미수금
25,989,479
18,779,355

미수수익
6,780,045
7,242,148

리스채권
42,379
223,560

보증금
4,022,570
3,953,501

합 계
36,834,473
30,198,564

2) 미수금① 당분기말 및 전기말 현재 미수금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

신탁보수미수금
17,293,457
(2,457,954)
15,911,143
(1,750,039)

기타
13,019,948
(1,865,972)
5,465,409
(847,158)

합 계
30,313,405
(4,323,926)
21,376,552
(2,597,197)

② 당분기 및 전분기 중 신탁보수미수금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
15,911,143
15,929,319

발생금액
16,160,336
23,800,265

회수금액
(14,647,757)
(20,900,755)

제각금액
(130,265)
(2,642)

대손충당금차감 전 장부금액
17,293,457
18,826,187

3) 미수수익① 당분기말 및 전기말 현재 미수수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

미수이자

신탁계정대 미수이자
4,989,939
(2,334,495)
3,983,696
(2,304,559)

대출금미수이자
3,365,463
(229,715)
5,017,557
(435,268)

기타
887,518
-
890,990
-

소 계
9,242,920
(2,564,210)
9,892,243
(2,739,827)

미수배당금
47,300
-
55,068
-

미수수수료
54,035
-
34,664
-

합 계
9,344,255
(2,564,210)
9,981,975
(2,739,827)

② 당분기 및 전분기 중 신탁계정대 미수이자 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
3,983,696
2,385,463

발생금액
29,695,745
15,950,502

회수금액
(28,689,502)
(14,676,162)

대손충당금차감 전 장부금액
4,989,939
3,659,803

상각후원가측정금융자산의 대손충당금 및 장부금액 관련 세부내역은 주석 4-(2)-3)에 기술되어 있습니다.

11. 관계기업에 대한 투자자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 관계기업에 대한 투자자산의 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
주요 영업활동
종류
사용 재무제표일
제24(당)기 3분기
제23(전)기

지분율
장부금액
지분율
장부금액

카임일반사모부동산투자신탁13호(*1)
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
88.10%
115,858
88.10%
13,183,933

카익투 신기술투자조합 제4호(*2)
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
1.22%
95,892
1.22%
95,938

카익투 신기술투자조합 제5호(*2)
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
7.41%
39,052
7.41%
39,845

카익투 신기술투자조합 제5-1호(*2)
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
5.97%
49,288
-
-

카익투 신기술투자조합 제6호(*2)
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
8.13%
99,166
-
-

토브 The Foundation 일반 사모투자신탁 제2호(*1)
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
58.82%
18,800,334
-
-

엠디엠오에프피제1호사모투자합자회사
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
31.25%
19,966,891
-
-

합 계

39,166,481

13,319,716

(
*1) 연결실체는 지분율의 50%를 초과하여 보유하고 있으나, 성과를 결정하는 힘이 없고 의결권 행사 제한 조건이 있으므로, 지배력이 없다고 판단하였습니다.(*2) 연결실체는 지분율의 20%미만을 보유하고 있으나, 의사결정권한을 행사할 수 있으므로 유의적인 영향력을 보유하는 것으로 판단하였습니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 관계기업에대한투자자산의 증감내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

회사명
기초금액
증감
분기말금액

취득(처분) 및 배당금
지분법손익

카임일반사모부동산투자신탁13호
13,183,933
(13,184,791)
116,716
115,858

카익투 신기술투자조합 제4호
95,937
-
(45)
95,892

카익투 신기술투자조합 제5호
39,846
-
(794)
39,052

카익투 신기술투자조합 제5-1호
-
50,000
(712)
49,288

카익투 신기술투자조합 제6호
-
100,000
(834)
99,166

토브 The Foundation 일반사모투자신탁 제2호
-
20,000,000
(1,199,666)
18,800,334

엠디엠오에프피제1호사모투자합자회사
-
20,000,000
(33,109)
19,966,891

합 계
13,319,716
26,965,209
(1,118,444)
39,166,481

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

회사명
기초금액
증감
분기말금액

취득(처분) 및 배당금
지분법손익

카임전문투자형사모부동산투자신탁13호
14,159
(38,292,251)
50,527,331
12,249,239

주식회사 에이아이피안성(*)
-
-
(18,191)
-

합 계
14,159
(38,292,251)
50,509,140
12,249,239

(*) 관계기업에 대한 순투자 중 장기투자지분 18,191천원이 지분법손실로 인식되었으며, 전분기 중 처분되었습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재의 주요 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

피투자회사
자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

카임일반사모부동산투자신탁13호
131,524
23
147,700
132,493
132,493

카익투신기술투자조합제4호
7,905,177
41,990
123,437
(3,710)
(3,710)

카익투 신기술투자조합 제5호
530,893
3,690
26
(10,714)
(10,714)

카익투 신기술투자조합 제5-1호
830,141
5,065
30
(11,924)
(11,924)

카익투 신기술투자조합 제6호
1,226,438
6,700
408
(10,262)
(10,262)

토브 The Foundation 일반 사모투자신탁 제2호
32,863,657
903,090
229,915
(2,039,433)
(2,039,433)

엠디엠오에프피제1호사모투자합자회사
64,000,107
106,055
107
(105,948)
(105,948)

<제23(전)기>

(단위: 천원)

피투자회사
자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

카임일반사모부동산투자신탁13호
14,967,500
3,458
14,982,461
14,947,971
14,947,971

카익투신기술투자조합제4호
7,899,697
32,800
195
(333,103)
(333,103)

카익투신기술투자조합제5호
539,781
1,864
5
(2,084)
(2,084)

(4) 당분기말 및 전기말 현재 주요 관계기업의 재무정보금액을 관계기업에 대한 지분의 장부금액으로 조정한 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

피투자회사
순자산 (a)
지분율 (b)
순자산 지분금액 (a) x (b)
조정내역
장부금액

카임일반사모부동산투자신탁13호
131,501
88.10%
115,858
-
115,858

카익투 신기술투자조합 제4호
7,863,187
1.22%
95,892
-
95,892

카익투 신기술투자조합 제5호
527,203
7.41%
39,052
-
39,052

카익투 신기술투자조합 제5-1호
825,076
5.97%
49,288
-
49,288

카익투 신기술투자조합 제6호
1,219,738
8.13%
99,166
-
99,166

토브 The Foundation 일반 사모투자신탁 제2호
31,960,567
58.82%
18,800,334
-
18,800,334

엠디엠오에프피제1호사모투자합자회사
63,894,052
31.25%
19,966,891
-
19,966,891

<제23(전)기>

(단위: 천원)

피투자회사
순자산 (a)
지분율 (b)
순자산 지분금액 (a) x (b)
조정내역
장부금액

카임일반사모부동산투자신탁13호
14,964,042
88.10%
13,183,933
-
13,183,933

카익투신기술투자조합제4호
7,866,897
1.22%
95,938
-
95,938

카익투신기술투자조합제5호
537,916
7.41%
39,845
-
39,845

12. 유형자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

취득원가
감가상각 누계액
장부금액
취득원가
감가상각 누계액
장부금액

비품
3,641,247
(2,958,687)
682,560
3,631,193
(2,821,211)
809,982

사용권자산
26,050,379
(14,155,416)
11,894,963
25,948,876
(11,646,511)
14,302,365

합 계
29,691,626
(17,114,103)
12,577,523
29,580,069
(14,467,722)
15,112,347

(2) 당분기 및 전분기 중 유형자산 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분/폐기
감가상각
분기말금액

비품
809,982
121,266
(43)
(248,645)
682,560

사용권자산
14,302,365
308,722
(23,401)
(2,692,723)
11,894,963

합 계
15,112,347
429,988
(23,444)
(2,941,368)
12,577,523

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분/폐기
감가상각
분기말금액

비품
761,995
38,077
-
(206,062)
594,010

사용권자산
3,701,011
15,110,132
(125,194)
(2,800,452)
15,885,497

합 계
4,463,006
15,148,209
(125,194)
(3,006,514)
16,479,507

(3) 당분기말 현재 유형자산의 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보험종류
보험목적물
보험가입금액
부보처

화재보험
집기비품일체
2,161,972
DB손해보험

화재보험
시설일체
995,225
DB손해보험

13. 리스자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 리스채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

금융리스채권
42,469
224,325

대손충당금
(90)
(765)

합 계
42,379
223,560

(2) 당분기말 및 전기말 현재 금융리스채권의 기간별 리스총투자와 최소리스료의 현재가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

리스총투자
최소리스료의 현재가치
리스총투자
최소리스료의 현재가치

1년 이내
44,944
17,569
194,691
55,450

1년 초과 2년 이내
-
-
39,930
13,295

합 계
44,944
17,569
234,621
68,745

(3) 미실현이자수익당분기말 및 전기말 현재 리스채권의 미실현이자수익 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

리스총투자
44,944
234,621

리스순투자
42,469
224,325

- 최소리스료의 현재가치
17,569
68,745

- 무보증잔존가치
24,900
155,580

미실현이자수익
2,475
10,296

(4) 당분기 중 손익으로 인식된 조정리스료는 없습니다.

14. 무형자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 무형자산 현황은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
개별자산
장부금액
손상차손금액
회수가능액 평가방법
잔여상각기간

당분기
누계액

개발비
차세대 통합시스템
181,788
-
-
사용가치
12~17개월

회원권
골프회원권
3,815,430
-
26,275
공정가치
비한정내용연수

콘도회원권
225,927
-
48,834

소 계
4,041,357
-
75,109

합 계
4,223,145
-
75,109

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
개별자산
장부금액
손상차손금액
회수가능액 평가방법
잔여상각기간

전기
누계액

개발비
차세대 통합시스템
312,028
-
-
사용가치
21~26개월

회원권
골프회원권
3,815,430
-
26,275
공정가치
비한정내용연수

콘도회원권
179,992
-
69,426

소 계
3,995,422
-
95,701

합 계
4,307,450
-
95,701

(2) 당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
개발비
회원권
합 계

기초금액
312,028
3,995,422
4,307,450

취득금액
-
67,043
67,043

상각금액
(130,240)
-
(130,240)

처분금액
-
(21,108)
(21,108)

분기말금액
181,788
4,041,357
4,223,145

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
개발비
회원권
합 계

기초금액
765,690
3,950,930
4,716,620

취득금액
-
59,072
59,072

상각금액
(410,249)
-
(410,249)

처분금액
-
(14,580)
(14,580)

분기말금액
355,441
3,995,422
4,350,863

15. 리스

(1) 당분기 및 전분기 중 리스이용자의 기초자산 유형별 사용권자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분
감가상각
분기말금액

사용권자산

부동산
13,938,933
218,471
(3,073)
(2,573,837)
11,580,494

차량
363,432
90,251
(20,328)
(118,886)
314,469

합 계
14,302,365
308,722
(23,401)
(2,692,723)
11,894,963

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분
감가상각
분기말금액

사용권자산

부동산
3,234,650
14,977,062
(59,977)
(2,651,152)
15,500,583

차량
466,361
133,070
(65,217)
(149,300)
384,914

합 계
3,701,011
15,110,132
(125,194)
(2,800,452)
15,885,497

(2) 당분기말 및 전기말 현재 기초자산 유형별 리스부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

리스부채

부동산
11,904,914
13,999,304

차량
328,014
376,201

합 계
12,232,928
14,375,505

(3) 당분기 및 전분기 중 리스 인식 면제 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

소액리스료
46,009
46,666

단기리스료
13,916
16,686

(4) 당분기 및 전분기 중 연결포괄손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

사용권자산의 감가상각비
2,692,723
2,800,452

리스부채에 대한 이자비용
597,267
692,407

단기리스료
13,916
16,686

단기리스가 아닌 소액자산 리스료
46,009
46,666

(5) 당분기 및 전분기 중 리스로 인한 총 현금유출액은 2,972,631천원 및 2,923,748천원입니다.

16. 차입부채(1) 당분기말 및 전기말 현재 차입부채의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

차입금
297,442,679
203,110,811

사채
230,628,142
126,904,943

합 계
528,070,821
330,015,754

(2) 당분기말 및 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

내역
차입처
만기일
이자율
제24(당)기 3분기
제23(전)기

기타차입금
케이아이에스카이트제일다시일차(*1)
2025-08-20
5.40%
70,000,000
-

현재가치할인차금
(946,031)
-

케이아이에스카이트제일다시이차(*1)
2025-08-20
5.50%
30,000,000
-

푸른자리(*2)
-
1

소 계
99,053,969
1

은행차입금
대구은행
2024-10-23
5.40%
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
2025-01-27
5.61%
20,000,000
20,000,000

수협은행
2025-01-29
5.58%
5,000,000
5,000,000

산업은행
2025-04-11
4.81%
10,000,000
10,000,000

산업은행
2025-06-24
4.73%
20,000,000
20,000,000

우리은행
2025-04-18
5.04%
5,000,000
5,000,000

국민은행
2025-05-31
5.09%
10,000,000
10,000,000

신한은행
2025-07-31
5.60%
5,000,000
5,000,000

신한은행
2024-10-19
5.54%
1,000,000
1,000,000

대구은행
2024-09-23
5.84%
-
8,000,000

산업은행
2024-10-30
5.20%
10,000,000
10,000,000

농협은행
2024-10-31
6.07%
4,000,000
4,000,000

대구은행
2024-11-15
5.76%
2,000,000
2,000,000

경남은행
2024-12-14
5.62%
3,000,000
3,000,000

광주은행
2025-01-29
6.14%
4,500,000
4,500,000

NH캐피탈
2025-04-29
6.50%
10,000,000
10,000,000

하나은행
2025-02-17
5.95%
2,000,000
2,000,000

우리은행
2025-02-24
5.81%
3,600,000
4,000,000

우리은행
2025-05-02
5.48%
5,000,000
5,000,000

경남은행
2025-02-25
5.83%
3,000,000
3,000,000

광주은행
2025-01-29
6.01%
2,500,000
2,500,000

농협은행
2025-05-10
6.13%
5,400,000
6,000,000

신한은행
2026-03-28
5.68%
3,500,000
4,500,000

NH캐피탈
2025-04-29
6.50%
5,000,000
5,000,000

대구은행
2024-04-14
5.79%
-
1,111,080

농협은행
2024-07-29
6.13%
-
3,333,320

국민은행
2024-11-24
6.42%
2,500,000
10,000,000

대구은행
2026-08-31
5.94%
6,388,710
9,166,410

국민은행
2025-12-17
6.02%
10,000,000
-

JB우리캐피탈
2026-02-27
6.25%
5,000,000
-

농협은행
2027-09-30
5.77%
5,000,000
-

소 계
178,388,710
183,110,810

CP
우리투자증권
2024-11-01
6.10%
10,000,000
10,000,000

우리투자증권
2024-12-12
5.90%
10,000,000
10,000,000

소 계
20,000,000
20,000,000

합 계
297,442,679
203,110,811

(*1) 동 차입금 관련하여 연결실체의 비용상환청구권을 양도담보로 제공되었습니다.(*2) 동 차입금은 양평공원묘지사업과 관련된 특정차입금으로, 해당 사업에서 회수된신탁계정대 및 미수이자 범위 내에서 동 차입금에 대한 상환의무를 부담하며, 신탁사업 관계인 간에 체결한 토지신탁사업약정서 제7조 제4항에 의거하여 차입처의 회수불가능한 채권이 발생할 경우 동 잔여채무에 대한 연결실체의 상환의무는 없습니다. 상기 차입금과 관련된 신탁계정대(당기손익-공정가치측정 자산)와 함께 회계불일치 해소를 위하여 동 차입금도 당기손익-공정가치측정 부채로 지정하였습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
발행일
만기일
이자율
제24(당)기 3분기
제23(전)기

제7회 무보증공모사채
2022-06-27
2024-06-27
4.80%
-
20,000,000

사채할인발행차금
-
(15,123)

제8-1회 무보증공모사채
2024-04-29
2026-04-29
6.80%
54,000,000
-

사채할인발행차금
(126,320)
-

제8-2회 무보증공모사채
2024-04-29
2027-04-29
6.90%
46,000,000
-

사채할인발행차금
(121,812)
-

제4회 사모사채(한국자산캐피탈)
2021-09-30
2024-09-30
4.00%
-
10,000,000

사채할인발행차금
-
(5,223)

제6회 사모사채(한국자산캐피탈)
2021-10-29
2024-04-29
4.10%
-
12,000,000

사채할인발행차금
-
(3,236)

제10회 사모사채(한국자산캐피탈)
2022-01-13
2025-01-13
4.50%
5,000,000
5,000,000

사채할인발행차금
(1,485)
(5,412)

제16회 사모사채(한국자산캐피탈)
2022-09-15
2024-09-13
5.90%
-
8,000,000

사채할인발행차금
-
(2,964)

제17회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-02-27
2026-02-27
5.83%
20,000,000
20,000,000

사채할인발행차금
(19,673)
(29,555)

제18회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-02-28
2024-02-28
7.10%
-
10,000,000

사채할인발행차금
-
(1,610)

제19회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-02-28
2024-02-28
7.00%
-
5,000,000

사채할인발행차금
-
(417)

제20회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-06-23
2025-06-23
6.80%
5,000,000
5,000,000

사채할인발행차금
(3,844)
(7,597)

제21회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-06-27
2024-06-27
6.45%
-
7,000,000

사채할인발행차금
-
(1,789)

제22회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-07-31
2024-07-31
6.50%
-
3,000,000

사채할인발행차금
-
(1,821)

제23-1회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-08-31
2024-08-31
6.50%
-
10,000,000

사채할인발행차금
-
(6,742)

제23-2회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-08-31
2026-08-31
7.00%
2,000,000
2,000,000

사채할인발행차금
(4,048)
(5,487)

제24회 사모사채(한국자산캐피탈)
2023-10-19
2024-10-19
6.65%
10,000,000
10,000,000

사채할인발행차금
(451)
(8,081)

제25회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-01-31
2025-01-31
6.80%
4,000,000
-

사채할인발행차금
(1,373)
-

제26-1회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-02-29
2025-02-28
6.80%
10,000,000
-

사채할인발행차금
(4,204)
-

제26-2회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-02-29
2026-02-28
7.00%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(7,267)
-

제27회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-02-29
2027-02-28
7.50%
2,000,000
-

사채할인발행차금
(5,018)
-

제28회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-04-30
2025-04-30
6.60%
16,000,000
-

사채할인발행차금
(9,402)
-

제29회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-05-16
2025-05-16
6.30%
3,000,000
-

사채할인발행차금
(3,852)
-

제30회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-06-21
2025-06-21
6.30%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(3,731)
-

제31회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-06-26
2025-06-26
6.25%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(5,656)
-

제32회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-07-17
2025-07-17
6.25%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(6,043)
-

제33회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-07-29
2026-01-29
6.40%
6,000,000
-

사채할인발행차금
(10,729)
-

제34회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-07-31
2025-07-31
6.10%
5,000,000
-

사채할인발행차금
(8,401)
-

제35회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-08-22
2025-08-22
6.10%
3,000,000
-

사채할인발행차금
(4,117)
-

제36회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-09-02
2025-09-02
6.00%
10,000,000
-

사채할인발행차금
(9,332)
-

제37회 사모사채(한국자산캐피탈)
2024-09-30
2026-09-30
6.10%
10,000,000
-

사채할인발행차금
(15,100)
-

합 계
230,628,142
126,904,943

17. 순확정급여부채연결실체는 종업원을 위하여 확정기여형과 확정급여형 퇴직연금 두 가지 제도를 병행하여 운영하고 있습니다.(1) 확정기여형퇴직급여제도당분기 및 전분기 중 확정기여제도의 퇴직급여와 관련하여 연결포괄손익계산서에 인식한 비용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

퇴직급여(확정기여형)
22,183
66,550
20,465
60,005

(2) 확정급여형퇴직급여제도1) 당분기말 및 전기말 현재 순확정급여부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

확정급여채무의 현재가치
10,036,166
10,148,155

사외적립자산의 공정가치
(6,295,607)
(7,353,182)

합 계
3,740,559
2,794,973

2) 당분기 및 전분기 중 확정급여채무의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
10,148,155
8,622,447

당기근무원가
1,253,691
1,225,172

이자비용
72,251
69,766

퇴직금 지급액
(1,437,931)
(529,865)

분기말금액
10,036,166
9,387,520

3) 당분기 및 전분기 중 사외적립자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
7,353,182
6,189,188

퇴직금 지급액
(1,207,575)
(418,872)

사용자기여금
150,000
-

분기말금액
6,295,607
5,770,316

18. 충당부채

(1) 당분기말 및 전기말 현재 충당부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

미사용약정충당부채
129,707
260,489

복구충당부채
951,850
951,850

토지신탁충당부채(*)
13,357,859
12,000,831

합 계
14,439,416
13,213,170

(
*) 연결실체는 신탁사업 관련 손실예상액이 잔여 신탁재산가액을 초과할 것으로 추정되는 경우, 해당 추정액을 토지신탁충당부채로 인식하고 있습니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 미사용약정충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
235,443
25,046
-
260,489

Stage 간 분류 이동

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(1,228)
1,228
-

환(전)입액
(116,928)
(23,818)
9,964
(130,782)

분기말금액
118,515
-
11,192
129,707

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
253,905
32,336
-
286,241

Stage 간 분류 이동

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(27)
27
-
-

환입액
184,899
(24,396)
-
160,503

분기말금액
438,777
7,967
-
446,744

(3) 당분기 및 전분기 중 기타 충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
전입
사용
환입
분기말금액

복구충당부채
951,850
-
-
-
951,850

토지신탁충당부채
12,000,831
11,849,790
(10,435,759)
(57,003)
13,357,859

합 계
12,952,681
11,849,790
(10,435,759)
(57,003)
14,309,709

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
전입
환입
분기말금액

복구충당부채
1,100,500
76,450
-
1,176,950

토지신탁충당부채
2,353,983
-
(1,547,224)
806,759

합 계
3,454,483
76,450
(1,547,224)
1,983,709

19. 자본금과 자본잉여금(1) 당분기말 및 전기말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

발행주식수
자기주식(*)
유통주식수
발행주식수
자기주식(*)
유통주식수

기초주식수
123,977,752
1,610,697
122,367,055
123,977,752
1,610,697
122,367,055

기말주식수
123,977,752
1,610,697
122,367,055
123,977,752
1,610,697
122,367,055

액면가
500
500

(분)기말자본금
61,988,876,000
61,988,876,000

(
*) 주식배당시 발생한 단주 매입 및 전기 이전의 자사주신탁의 계약 만료로 인하여 취득한 자기주식입니다.(2) 지배기업은 당분기 중 주주총회에서 보통주 1주당 220원(총 배당금 269억원)을 결의하였습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

주식발행초과금
130,837,249
130,837,249

(4) 당분기말 및 전기말 현재 자본조정의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

자기주식
(12,591,258)
(12,591,258)

20. 기타포괄손익누계액당분기말 및 전기말 현재 기타포괄손익누계액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

확정급여제도의 재측정요소
(1,496,502)
(1,496,502)

21. 이익잉여금(1) 당분기말 및 전기말 현재 이익잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기
비고

이익준비금
22,740,583
20,048,508
법정적립금(*1)

대손준비금
86,013,403
9,141,574
임의적립금

신탁사업적립금
75,254,166
75,254,166
임의적립금(*2)

임의적립금
1,000,000
1,000,000
임의적립금(*3)

미처분이익잉여금
677,270,834
750,865,476

합 계
862,278,986
856,309,724

(
*1) 상법상 연결실체는 자본금의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 현금에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 이익준비금은 현금으로 배당할 수 없으나 자본전입 또는 결손보전이 가능합니다.(
*2) 금융투자업규정에 의한 "부동산신탁업자의 회계처리기준" 제3조에 따라 납입자본금에 달할 때까지 매년 당기순이익의 10분의 1이상을 신탁사업적립금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 적립금은 현금으로 배당할 수 없으며, 주주총회의 결의에 의하여 이월결손금의 보전과 자본전입에만 사용될 수 있습니다.(
*3) 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률에 따라 신용정보 주체에게 피해를 입힐 경우 손해배상책임의 이행을 위한 준비금(임의적립금)입니다.

(2) 대손준비금1) 대손준비금 잔액연결실체는 금융투자업규정 등 감독규정에 근거하여 한국채택국제회계기준에 의한 대손충당금이 감독 목적상 요구되는 충당금 적립액 합계금액에 미달하는 금액만큼을대손준비금으로 적립하도록 요구받고 있습니다. 감독목적상 요구되는 충당금 적립액은 금융투자업규정 및 여신전문금융업감독규정에서 규정하는 대출채권 등의 각 호별로 금융투자업규정상의 최소적립률을 적용하여 결정한 금액으로 산출합니다. 동 대손준비금은 이익잉여금에 대한 적립금 성격으로 기존의 대손준비금이 결산일 현재 적립하여야 하는 대손준비금을 초과하는 경우에는 그 초과금액을 환입 처리할 수 있고, 미처리결손금이 있는 경우에는 미처리결손금이 처리된 때부터 대손준비금을 적립하도록 합니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

대손준비금 적립액
86,013,403
9,141,574

대손준비금 전입 예정액
44,870,329
27,311,283

대손준비금 예정 잔액
130,883,732
36,452,857

2) 대손준비금 반영 후 지배기업 소유주지분에 대한 조정이익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

대손준비금 전입전 분기순이익
32,890,014
108,900,396

대손준비금 전입 필요액
44,870,329
27,311,283

대손준비금 반영후 조정이익
(11,980,315)
81,589,113

22. 주당이익(1) 기본주당이익

당분기 및 전분기의 주당이익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

보통주 분기순이익
1,399,226,583
32,890,013,944
23,415,387,865
108,900,396,451

대손준비금 적립후 분기순이익
17,536,172,091
(11,980,315,140)
18,995,549,004
81,589,112,947

가중평균유통보통주식수
122,367,055
122,367,055
122,367,055
122,367,055

기본주당이익
11
269
191
890

대손준비금 적립후 주당이익
143
(98)
155
667

(2) 가중평균유통보통주식수

당분기 및 전분기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

전기이월
123,977,752
123,977,752
123,977,752
123,977,752

자기주식(*)
(1,610,697)
(1,610,697)
(1,610,697)
(1,610,697)

가중평균유통보통주식수
122,367,055
122,367,055
122,367,055
122,367,055

(*) 주식배당시 발생한 단주 매입 및 전기 이전의 자사주신탁의 계약 만료로 인하여 취득한 자기주식입니다.

(3) 희석주당이익

당분기말 및 전분기말 현재 희석화효과를 발생시키는 증권이 없어 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

23. 영업수익당분기 및 전분기 중 영업수익의 구성내역은 다음과 같습니다.(1) 고객과의 계약에서 인식한 수익1) 당분기 및 전분기 중 고객과의 계약에서 인식한 수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

신탁보수
토지신탁
16,074,927
52,987,517
21,033,585
62,692,350

관리신탁
27,411
35,617
8,452
47,045

처분신탁
8,470
36,970
33,000
52,180

담보신탁
662,421
3,634,721
157,413
1,682,161

분양관리신탁
291,492
897,232
287,408
909,188

소 계
17,064,721
57,592,057
21,519,858
65,382,924

대리사무보수
1,584,049
5,424,477
2,433,722
7,611,149

리츠업무보수
794,291
2,576,300
707,761
2,483,173

기타
882,733
3,347,754
1,483,993
5,786,623

합 계
20,325,794
68,940,588
26,145,334
81,263,869

2) 당분기 및 전분기 중 고객과의 계약에서 인식한 수익의 범주별 분류는 다음과 같습니다. <제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
일시 수익인식
기간안분 수익인식
합 계

신탁보수
토지신탁
-
52,987,517
52,987,517

관리신탁
-
35,617
35,617

처분신탁
36,970
-
36,970

담보신탁
3,634,721
-
3,634,721

분양관리신탁
-
897,232
897,232

소 계
3,671,691
53,920,366
57,592,057

대리사무보수
-
5,424,477
5,424,477

리츠업무보수
-
2,576,300
2,576,300

기타
1,988,500
1,359,254
3,347,754

합 계
5,660,191
63,280,397
68,940,588

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
일시 수익인식
기간안분 수익인식
합 계

신탁보수
토지신탁
-
62,692,350
62,692,350

관리신탁
-
47,045
47,045

처분신탁
52,180
-
52,180

담보신탁
1,682,161
-
1,682,161

분양관리신탁
-
909,188
909,188

소 계
1,734,341
63,648,583
65,382,924

대리사무보수
-
7,611,149
7,611,149

리츠업무보수
-
2,483,173
2,483,173

기타
2,643,350
3,143,273
5,786,623

합 계
4,377,691
76,886,178
81,263,869

(2) 금융상품평가 및 처분이익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정증권처분이익
259,986
2,970,356
1,415,759
4,014,740

당기손익-공정가치측정증권평가이익
313,937
2,208,578
1,300,927
7,915,061

합 계
573,923
5,178,934
2,716,686
11,929,801

(3) 이자수익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

상각후원가측정금융자산이자수익

대출금이자
15,969,554
48,703,221
17,479,973
50,389,530

채권이자
262,812
1,477,542
1,225,229
6,729,975

예금이자
592,700
1,568,476
753,867
2,706,133

신탁계정대이자
11,364,248
30,940,575
6,895,234
16,739,417

기타이자
925,855
2,522,199
231,050
677,761

합 계
29,115,169
85,212,013
26,585,353
77,242,816

(4) 신용손실충당금환입액

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

기타수취채권대손충당금환입액
(6,154)
-
-
-

(5) 기타영업수익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정증권배당금수익(*)
477,892
2,043,253
383,098
11,358,624

기타배당금수익
14,613
219,843
48,183
451,630

분배금수익
2,013,547
6,096,616
1,116,755
3,383,243

토지신탁충당부채환입
(26,833)
57,003
-
1,547,224

미사용약정충당부채환입
13,106
130,783
-
-

금융리스이자
815
7,036
6,236
20,291

기타
65,912
2,064,791
8,902
58,826

합 계
2,559,052
10,619,325
1,563,174
16,819,838

(
*) 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금에 투자하여 발생한 수익입니다.

24. 영업비용

당분기 및 전분기 중 영업비용의 구성내역은 다음과 같습니다.(1) 수수료비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

기타수수료비용
119,990
172,060
6,603
36,569

(2) 금융상품평가 및 처분손실

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정증권처분손실
84,718
1,287,212
4,524
12,009

당기손익-공정가치측정증권평가손실
1,052,263
8,577,820
1,488,472
11,626,179

상각후원가측정증권처분손실
10
10
-
-

합 계
1,136,991
9,865,042
1,492,996
11,638,188

(3) 이자비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

차입금이자
4,019,886
9,928,367
2,914,155
8,154,115

사채이자
3,811,240
8,920,734
1,821,884
5,545,366

리스이자
188,286
597,267
245,648
692,407

합 계
8,019,412
19,446,368
4,981,687
14,391,888

(4) 신용손실충당금전입액

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

상각후원가측정증권대손충당금전입액
(14,862)
-
(44,686)
194,977

대손상각비
35,129,864
50,066,058
15,450,577
29,263,836

기타대손상각비
687,097
1,812,431
189,878
519,807

합 계
35,802,099
51,878,489
15,595,769
29,978,620

(5) 판매비와관리비

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

급여
3,996,925
17,355,705
7,149,027
24,556,941

퇴직급여
464,164
1,392,491
452,111
1,354,943

복리후생비
682,758
2,468,874
788,481
2,555,372

전산운용비
44,550
140,011
38,665
113,479

임차료
372,618
1,117,357
377,987
1,127,119

지급수수료
472,765
1,816,053
557,754
2,216,277

접대비
377,129
1,244,074
663,949
1,887,812

광고선전비
36,967
120,528
64,633
148,159

감가상각비
83,996
248,645
68,218
206,062

조사연구비
231,574
536,054
81,687
482,057

연수비
41,513
86,998
50,327
112,634

무형자산상각비
43,413
130,240
43,413
410,249

세금과공과금
692,482
2,229,573
663,766
2,111,737

판매부대비
2,191
8,632
11,836
13,766

등기소송비 및 공고비
36,430
1,063,148
298,255
681,861

회의비
57,268
169,161
65,156
196,283

인쇄비
3,291
10,252
4,145
11,305

여비교통비
47,386
120,212
68,598
167,694

차량유지비
19,927
57,353
23,442
66,286

소모품비
2,771
14,685
8,863
20,094

보험료
-
139
-
130

행사비
-
65,096
-
76,718

리스사용권자산상각비
892,433
2,692,723
944,830
2,800,452

기타
24,299
105,622
60,388
210,144

합 계
8,626,850
33,193,626
12,485,531
41,527,574

(6) 기타영업비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

토지신탁충당부채전입액(*)
(3,856,764)
11,849,790
(7,430,057)
-

신탁위험충당금전입액
-
-
(22,371)
152,887

미사용약정충당부채전입액
-
-
171,119
187,019

기타
(5,462)
22,240
-
-

합 계
(3,862,226)
11,872,030
(7,281,309)
339,906

(
*) 신탁사업과 관련된 충당부채로서, 자세한 사항은 주석 27, 28를 참조하시기 바랍니다.

25. 영업외손익당분기 및 전분기 중 영업외수익 및 영업외비용의 내역은 다음과 같습니다.

(1) 영업외수익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

유형자산처분이익
-
1,549
354
354

지분법이익
60,442
116,716
46,608
50,527,331

종속기업투자주식처분이익
159,366
159,366
-
317,733

상각채권추심이익
10,947
10,947
-
1,551

기타
6,029
107,236
1,303
1,636,064

합계
236,784
395,814
48,265
52,483,033

(2) 영업외비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

기부금
18,000
54,000
18,500
58,646

리스해지손실
-
-
-
115,523

유형자산처분손실
-
592
-
-

지분법손실
1,233,819
1,235,161
-
18,191

기타
50
223
-
3,000

합 계
1,251,869
1,289,976
18,500
195,360

26. 법인세비용

(1) 당분기 및 전분기의 법인세비용의 주요 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

법인세부담액
10,186,866
31,600,954

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
246,190
(309,344)

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(693,985)
1,439,245

법인세비용
9,739,071
32,730,855

유효법인세율
22.85%
23.11%

27. 우발상황 및 약정사항(1) 우리사주조합의 우리사주취득자금대출에 대한 담보제공을 위하여 연결실체가 한국증권금융에 예치한 110백만원에 대해 한국증권금융이 예금근질권을 설정하였습니다.(2) 당분기말 현재 연결실체가 신탁사업 관련, 부담하는 지급보증 및 책임준공의무는다음과 같습니다.

(단위: 건, 천원)

구 분
사업건수
보증한도금액
대출잔액

정비사업토지신탁(*1)
3
70,244,505
28,194,722

정비사업토지신탁(*2)(*3)(*4)
4
444,190,000
288,242,991

책임준공토지신탁(*3)(*4)
7
548,800,000
456,699,794

합 계
14
1,063,234,505
773,137,507

(*1) 연결실체는 정비사업에서의 이주비 대출보증 신청을 위해 사업시행자와 대행자가 연대하여 대출금을 상환한다는 내용의 확약서를 주택도시보증공사에 제출하였습니다.(*2) 주택도시보증공사에서 사업비대출을 보증하는 정비사업으로 주택도시보증공사의 표준사업약정서 약관 상 사업시(대)행자인 연결실체는 책임준공의무를 부담합니다.(*3) 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 연결실체가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공관리형토지신탁사업을 진행 중에 있습니다. 연결실체의 손해배상액은 연결실체의 책임준공미이행으로 인하여 발생한 손해인지 여부를 판단 후 결정되는 사항입니다. 당분기말 기준 진행중인 사업의 공정진행상 연결실체가 손해배상의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며, 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 당기말재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. 연결실체는 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링 할 예정입니다.(*4) 당분기말 시공사의 책임준공기한이 도과한 사업장은 없습니다.

(3) 연결실체는 카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호 등 투자신탁이 통화선도계약상의 채무를 이행하지 못할 경우 자금부족액을 지급하는 자금보충약정을 체결하고 있습니다.(4) 연결실체는 투자신탁과 투자조합 등과의 출자약정에 따라 추가출자의무가 존재합니다. 당분기말 현재 누적출자금액 및 추가 약정금액은 다음과 같습니다.

(단위: USD, 천원)

구 분
누적출자금액
잔여약정금액

슈로더캐피탈글로벌이노베이션X일반사모증권투자신탁

USD 6,650,000

USD 3,350,000

카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호

USD 1,636,525

USD 134,170

헤리티지시그니처일반사모부동산투자신탁
1,709,709
1,290,291

신한-에코벤처투자조합제2호
820,000
180,000

대구이수-에코에이비비벤처투자조합
187,500
562,500

에코오픈이노베이션조합1호
220,000
780,000

에코프로 이차전지 벤처투자조합
50,000
950,000

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
60,000
940,000

(5) 당분기말 현재 연결실체가 보증보험회사 등으로부터 제공받고 있는 보증은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보증종류
보증한도금액
잔액
보증처
특수관계자여부

인허가보증
2,565,635
2,565,635
주택도시보증공사
해당없음

주상복합주택분양보증
241,426,164
241,426,164
주택도시보증공사
해당없음

주택분양보증
8,189,187,617
8,189,187,617
주택도시보증공사
해당없음

임대보증금보증
31,434,080
31,434,080
주택도시보증공사
해당없음

계약보증보험
4,790
4,790
서울보증보험
해당없음

인허가보증보험
28,321,856
28,321,856
서울보증보험
해당없음

공탁보증보험
25,485,761
25,485,761
서울보증보험
해당없음

지급보증보험
128,264,277
128,264,277
서울보증보험
해당없음

합계
8,646,690,180
8,646,690,180

(6) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠플러스)가 시행한 사업장에 계약금대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게 실행한 계약금대출 총 한도금액은 62,065백만원 입니다.(7) 연결실체는 특수관계자(원트웬티파이브피에프브이(주))가 시행한 사업장에 계약금 및 중도금 대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게실행한 계약금 및 중도금 대출 총 한도금액은 84,282백만원 입니다.(8) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠)가 시행한 사업장에 계약금 대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게 실행한 계약금대출 총 한도금액은 11,754백만원 입니다.(9) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠자산운용)가 집합투자업자의 지위로 있는 카임일반사모부동산투자신탁17호에 대해 차주인 (주)우리은행(카임일반사모부동산투자신탁17호의 신탁업자의 지위에서)에게 한도대출금 25,000백만원을 대출해주는 업무약정을 맺고 있습니다.

(10) 당분기말 현재 케이아이에스카이트제일다시일차 및 케이아이에스카이트제일다시이차 차입금과 관련하여 토지신탁계약서 및 신탁법 제46조에 의해 연결실체가 가지는 일부 토지신탁사업에 대한 신탁사무처리비용 상환청구권을 담보로 제공하고 있습니다.

28. 계류중인 소송사건

당분기말 현재 신탁사업과 관련되어 진행중인 소송사건 내역은 다음과 같습니다.

구 분
제소
피소

사건수
73건
283건

소송금액
52,850 백만원
238,491 백만원

현재 계류중인 소송사건의 결과는 예측할 수 없으며, 신탁사업과 관련된 소송은 패소시 판결원리금이 신탁계정에서 지급되거나 신탁관계인에게 구상가능하며 연결실체의 고유계정에 미치는 영향은 제한적입니다.

단, 현재 계류중인 소송사건중 패소로 인해 고유계정에 영향을 미칠 것으로 예상되는경우에는 충당부채를 설정하였습니다.

29. 차입한도약정연결실체는 영업자금조달을 위하여 차입한도약정을 체결하고 있는 바, 당분기말 현재 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입종별
약정금액
차입금액
자금의 용도

산업은행
한도대출
30,000,000
-
영업용 자금

우리은행
한도대출
8,000,000
-
영업용 자금

신한은행
한도대출
30,000,000
-
영업용 자금

농협은행
한도대출
30,000,000
-
영업용 자금

국민은행
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

수협은행
한도대출
5,000,000
-
영업용 자금

하나은행
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

아이엠뱅크
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

부산은행
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

우리종합금융
어음거래약정
20,000,000
-
영업용 자금

케이아이에스카이트제일다시이차(*1)(*2)
한도대출
30,000,000
30,000,000
영업용 자금

대구은행
한도대출
8,000,000
-
영업용 자금

하나은행
한도대출
3,000,000
-
영업용 자금

우리종합금융
융통어음할인
20,000,000
20,000,000
영업용 자금

합 계
224,000,000
50,000,000

(*1) 약정일로부터 3개월 내에 인출하여야 하며, 3개월 초과시 인출이 불가능합니다.인출시 10억원 이상 1억원 단위로 분할인출이 가능합니다.(*2) 동 약정 관련하여 연결실체의 비용상환청구권이 양도담보로 제공되었습니다.

30. 특수관계자 거래

(1) 당분기말 현재 연결실체와 매출 등 거래 또는 채권ㆍ채무잔액이 있는 특수관계에있는 기업 및 기타 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자명

유의적인 영향력을 행사하는 기업
(주)엠디엠

관계기업
카임일반사모부동산투자신탁13호, 토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호, 카익투 신기술투자조합 제4호, 카익투 신기술투자조합 제5호, 카익투 신기술투자조합 제5-1호, 카익투 신기술투자조합 제6호, 엠디엠오에프피제1호사모투자합자회사

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스, (주)엠디엠에프엔씨, (주)엠앤케이, 엠스페이스한남피에프브이(주), 엠스페이스대명피에프브이(주), 원트웬티파이브피에프브이(주), (주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사, (주)엠디엠자산운용, 에스비씨피에프브이(주), 더엠리테일(주), 계열회사임원, 재단법인 문주장학재단

(2) 당분기 및 전분기 중 연결실체의 특수관계자와의 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자구분
회사명
거래내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

수익
비용
수익
비용

수수료 외
대손충당금환입
비용 외
대손상각비
수수료 외
대손충당금환입
비용 외
대손상각비

유의적인영향력을행사하는 기업
(주)엠디엠
신탁계약, 상표권 등
385,530
279
27,790
-
803,364
238
23,080
-

관계기업
(주)에이아이피안성(*)
신탁계약, 처분손실, 지분법손실 등
-
-
-
-
105,263
37,584
4
-

카익투 신기술투자조합 제4호
조합관리수수료
123,000
-
-
-
-
-
-
-

카익투 신기술투자조합 제5호
조합관리수수료
8,100
-
-
-
-
-
-
-

카익투 신기술투자조합 제5-1호
조합관리수수료
11,069
-
-
-
-
-
-
-

카익투 신기술투자조합 제6호
조합관리수수료
10,116
-
-
-
-
-
-
-

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
신탁계약, 상표권, 이자수익, 자문수수료,고객외식이용권, 부동산컨설팅용역비 등
5,375,388
466,827
84,506
-
5,546,591
580
96,871
1,118,411

(주)엠앤케이
신탁계약,신탁계정대이자 등
181,500
-
-
-
1,082,467
-
-
808

(주)엠디엠에프엔씨
복리후생비 등
-
-
130,487
-
-
-
325,477
-

엠스페이스대명피에프브이(주)
신탁계약, 평가손실 등
-
-
-
-
489,057
220
-
-

엠스페이스한남피에프브이(주)
신탁계약 등
553,661
-
-
-
351,000
-
-
-

원트웬티파이브피에프브이(주)
신탁계약 등
493,448
-
-
-
493,448
-
-
-

(주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
신탁계약 등
74,250
64
-
-
74,250
53
-
-

더엠리테일(주)
신탁계약 등
769,941
12,658
-
-
956,235
-
-
109,045

에스비씨피에프브이(주)
신탁계약 등
2,563,970
-
-
-
120,000
-
-
-

(주)엠디엠자산운용
상표권수익
800
-
-
-
1,300
-
-
-

계열회사임원
자금대여, 신탁심의 위원회비
19,675
653
800
-
22,438
-
1,350
1,899

합 계
10,570,448
480,481
243,583
-
10,045,413
38,675
446,782
1,230,163

(*) 전분기 중 특수관계자에서 제외되었으며, 동 거래내역은 제외되기 전 거래내역입니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 연결실체의 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자구분
회사명
채권/채무내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기

채권
대손충당금
채무
채권
대손충당금
채무

유의적인 영향력을행사하는 기업
(주)엠디엠
리스채권
42,469
(90)
-
107,700
(367)
-

미수수익
-
-
-
646
(2)
-

선수금
-
-
26,258
-
-
193,215

관계기업
카익투 신기술투자조합 제4호
미수수익
41,000
-
-
32,800
-
-

카익투 신기술투자조합 제5호
미수수익
2,700
-
-
1,864
-
-

카익투 신기술투자조합 제5-1호
미수수익
4,185
-
-
-
-
-

카익투 신기술투자조합 제6호
미수수익
6,150
-
-
-
-
-

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
보증금
1,520,000
-
-
1,520,000
-
-

미수금
-
-
-
-
-
-

리스채권
-
-
-
116,624
(397)
-

미수수익
640,060
(1,363)
-
135
-
-

대출금
51,000,000
(108,630)
-
70,917,448
(573,527)
-

미수수익
-
-
-
670,878
(2,896)
-

선수금
-
-
871,550
-
-
805,270

(주)엠앤케이
선수금
-
-
70,167
-
-
70,167

엠스페이스한남피에프브이(주)
선수금
-
-
63,000
-
-
44,000

원트웬티파이브피에프브이(주)
선수금
-
-
134,483
-
-
108,931

(주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
미수금
-
-
-
24,343
(64)
-

선수금
-
-
407
-
-
-

(주)엠디엠에프엔씨
미지급비용
-
-
1,524
-
-
1,610

더엠리테일(주)
대출금
9,974,798
(21,246)
-
9,936,874
(33,865)
-

미수수익
24,590
(52)
-
27,076
(92)
-

선수금
-
-
32,329
-
-
90,522

에스비씨피에프브이(주)
미수금
40,000
(105)
-
40,000
(105)
-

계열회사임원
대출금
304,930
(650)
-
379,325
(1,293)
-

미수수익
-
-
-
2,843
(9)
-

합 계
63,600,882
(132,136)
1,199,718
83,778,556
(612,617)
1,313,715

(4) 제공받은 지급보증당분기말 현재 연결실체는 계약금 대출 대주로서 수분양자에게 계약금을 대출하였습니다. 연결실체는 수분양자가 계약금 대출을 변제할 때까지, 원리금 상당액에 대하여지급보증을 제공받았으며 그 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
약정금액
보증금액
지급보증내역

(주)엠디엠
11,753,955
15,280,142
계약금 대출금 채무(*)

(주)엠디엠플러스
62,065,150
80,684,695
계약금 대출금 채무(*)

원트웬티파이브피에프브이(주)
84,281,500
109,565,950
계약금, 중도금 대출금 채무(*)

(*) 본건 대출 관련 원금, 이자, 연체이자, 수수료, 비용 등 일체

(5) 주요 경영진에 대한 보상

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

단기급여
822,874
3,807,777
1,502,904
5,173,975

퇴직급여
121,912
365,735
77,627
232,626

합 계
944,786
4,173,512
1,580,531
5,406,601

연결실체는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원 및 비등기임원을 주요 경영진으로 판단하였습니다.

(6) 주주ㆍ임원ㆍ종업원 거래1) 채권ㆍ채무

(단위: 천원)

구 분
내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기

채권
채무
채권
채무

임직원
주택자금 대여 등
2,863,300
-
2,858,300
-

상기 특수관계자에 대한 채권과 관련하여 당분기말 현재 설정되어 있는 대손충당금은 2,151천원입니다.

2) 거래내역

(단위: 천원)

구 분
내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

임직원
주택자금 대여 등(*)
17,828
53,808
17,140
43,279

(
*) 임직원에 대한 주택자금 대여금 및 동 채권에 대한 이자수익입니다.

3) 담보제공내역

(단위: 천원)

특수관계구분
구 분
담보제공자산
장부가액
담보설정액
제공처

기타특수관계자
임직원
예치금
110,000
110,000
한국증권금융

(7) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

특수관계자구분
회사명
거래내용
기초금액
증가
감소
기타
분기말금액

유의적인 영향력을 행사하는 기업
(주)엠디엠
자금대여
107,700
-
(65,231)
-
42,469

관계기업
카임일반사모부동산투자신탁13호(*1)
출자회수
13,183,933
-
(13,184,791)
116,716
115,858

토브 The Foundation 일반 사모투자신탁 제2호
(*1)

현금출자
-
20,000,000
-
(1,199,666)
18,800,334

카익투 신기술투자조합 제4호(*1)
현금출자
95,938
-
-
(45)
95,893

카익투 신기술투자조합 제5호(*1)
현금출자
39,846
-
-
(794)
39,052

카익투 신기술투자조합 제5-1호(*1)
현금출자
-
50,000
-
(712)
49,288

카익투 신기술투자조합 제6호(*1)
현금출자
-
100,000
-
(834)
99,166

엠디엠오에프피제1호사모투자합자회사
현금출자
-
20,000,000
-
(33,109)
19,966,891

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
자금대여
71,034,063
-
(20,116,624)
82,561
51,000,000

더엠리테일
자금대여
9,936,874
-
-
37,924
9,974,798

엠스페이스대명피에프브이(주)
현금출자
1
8,910,000
-
-
8,910,001

계열회사임원(*2)
자금대여
379,325
-
(74,395)
-
304,930

(
*1) 감소항목은 분배금수령액이며, 기타항목은 지분법손익입니다.(*2) 계열회사임원 중 퇴사자로 인한 변동입니다.

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

특수관계자구분
회사명
거래내용
기초금액
증가
감소
기타
분기말금액

유의적인 영향력을행사하는 기업
(주)엠디엠
자금대여
248,714
-
(47,383)
-
201,331

관계기업
카임일반사모부동산투자신탁13호(*)
현금출자
14,159
-
(38,292,251)
50,527,331
12,249,239

주식회사 에이아이피안성
출자회수
1,260
-
(1,260)
-
-

주식회사 에이아이피안성
자금대여
2,698,714
-
(2,698,714)
-
-

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
자금대여
172,828
70,868,384
(41,772)
-
70,999,440

더엠리테일
자금대여
-
9,924,710
-
-
9,924,710

계열회사임원
자금대여
-
379,325
-
-
379,325

(*) 감소항목은 분배금수령액이며, 기타항목은 지분법이익입니다.

(8) 당분기말 현재 연결실체가 특수관계자의 자금조달 등을 위하여 제공하고 있는 지급보증 및 담보의 내역은 주석 30의 (6)-3) 외에는 없습니다.

31. 연결현금흐름표

(1) 연결현금흐름표상의 현금은 연결재무상태표 상의 현금및현금성자산과 일치합니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 영업에서 창출된 현금흐름의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

분기순이익
32,890,014
108,900,396

조정:

이자수익
(85,212,013)
(77,242,816)

이자비용
19,446,368
14,391,888

금융리스이자수익
(7,036)
(20,291)

배당금수익
(2,263,096)
(11,810,254)

분배금수익
(6,096,616)
(3,383,243)

대손상각비
50,066,058
29,263,836

기타대손상각비
1,812,431
519,807

법인세비용
9,739,071
32,730,855

상각후원가측정증권 대손충당금전입
-
194,977

상각후원가증권처분손실
10
-

감가상각비
248,645
206,062

리스사용권자산상각비
2,692,723
2,800,452

유형자산처분손실
592
-

유형자산처분이익
(1,549)
(354)

무형자산상각비
130,240
410,249

무형자산처분이익
(13,992)
-

퇴직급여
1,325,942
1,294,938

토지신탁충당부채전입액
11,849,790
-

토지신탁충당부채환입액
(57,003)
(1,547,224)

미사용약정충당부채전입액
-
152,887

미사용약정충당부채환입액
(130,783)
-

당기손익-공정가치측정증권 평가이익
(2,208,578)
(7,915,061)

당기손익-공정가치측정증권 평가손실
8,577,820
11,626,179

지분법손실
1,235,161
18,191

지분법이익
(116,716)
(50,527,331)

관계회사투자주식처분이익
-
(317,733)

종속회사투자주식처분이익
(159,366)
-

기타의영업외수익
(957)
(23,846)

기타의영업외비용
174
115,523

기타영업수익
(1,894,697)
(13,626)

기타영업비용
295
169,638

소 계
8,962,918
(58,906,297)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:

당기손익-공정가치측정증권의 증감
(2,006,029)
(84,529,849)

대출채권의 증감
4,098,044
(50,042,830)

대지급금의 증감
(441,092)
(15,179,420)

신탁계정대의 증감
(230,695,404)
(218,538,025)

신탁보수미수금의 증감
(1,512,579)
(2,899,511)

선급비용의 증감
(401,577)
562,171

선급금의 증감
370
(649,859)

확정급여채무의 증감
(1,437,931)
(529,865)

사외적립자산 증감
1,057,574
418,872

대여금의 증감
(5,000)
(802,300)

미지급금의 증감
(326,601)
(60,424)

미지급비용의 증감
(4,763,392)
(7,842,520)

선수금 증감
(5,855,776)
927,625

선급제세 증감
-
158,025

미수금의 증감
(7,554,539)
(3,011,806)

미수수익 증감
(408,204)
(52,218)

기타보증금의 증감
40,750
2,505,500

금융리스채권 증감
181,855
89,154

선수수익 증감
6,177,461
(743,728)

예수금 증감
83,803
427,989

제세예수금 증감
718,012
-

소 계
(243,050,255)
(379,793,019)

영업활동에서 창출된 현금
(201,197,323)
(329,798,920)

(3) 당분기 및 전분기 중 현금의 유입과 유출이 없는 거래 중 중요한 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

거래내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

리스부채
172,862
14,093,389

임차보증금현재가치할인
109,373
816,777

무형자산 취득
-
(1,272)

기타채권의 제각
130,265
2,642

대출채권의 제각
6,351,110
1,042,798

(4) 당분기 및 전분기 중 재무활동으로부터 발생한 부채의 조정내용은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
순현금흐름
비현금 변동
분기말금액

차입금
203,110,811
94,045,900
285,968
297,442,679

사채
126,904,943
103,571,249
151,950
230,628,142

리스부채
14,375,505
(2,315,439)
172,862
12,232,928

요구불상환지분
3,479,759
1,880,000
(3,395,022)
1,964,737

재무활동으로부터의 총부채
347,871,018
197,181,710
(2,784,242)
542,268,486

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
순현금흐름
비현금 변동
분기말금액

차입금
185,110,981
20,166,730
-
205,277,711

사채
150,562,687
(13,300,225)
123,221
137,385,683

리스부채
3,596,496
(2,167,989)
14,093,389
15,521,896

요구불상환지분
-
2,283,680
156,009
2,439,689

재무활동으로부터의 총부채
339,270,164
6,982,196
14,372,619
360,624,979

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 24 기 3분기말 2024.09.30 현재

제 23 기말 2023.12.31 현재

(단위 : 원)

제 24 기 3분기말

제 23 기말

자산

I.현금및예치금

38,167,620,005

78,987,222,528

II.당기손익-공정가치측정금융자산

235,013,121,852

238,319,593,338

III.기타포괄손익-공정가치측정금융자산

200,000,000

200,000,000

IV.상각후원가측정금융자산

629,513,382,779

452,024,525,661

V.종속기업과 관계기업에 대한 투자자산

263,582,182,421

259,816,641,263

VI.유형자산

10,660,998,894

12,838,296,485

VII.무형자산

2,769,547,366

2,723,612,249

VIII.이연법인세자산

4,947,940,591

3,893,629,590

IX.기타자산

3,435,953,079

166,540,000

자산총계

1,188,290,746,987

1,048,970,061,114

자본과 부채

부채

I.차입부채

278,805,836,713

99,984,878,034

II.순확정급여부채

3,457,558,997

2,667,073,704

III.리스부채

10,464,915,251

12,353,627,020

IV.충당부채

14,162,859,217

12,805,830,518

V.당기법인세부채

764,218,365

16,966,555,472

VI.기타부채

30,738,383,682

40,519,827,395

부채총계

338,393,772,225

185,297,792,143

자본

I.자본금

61,988,876,000

61,988,876,000

II.자본잉여금

130,837,249,213

130,837,249,213

III.자본조정

(12,591,257,882)

(12,591,257,882)

IV.기타포괄손익누계액

(1,254,184,927)

(1,254,184,927)

V.이익잉여금

670,916,292,358

684,691,586,567

자본총계

849,896,974,762

863,672,268,971

자본과부채총계

1,188,290,746,987

1,048,970,061,114

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 24 기 3분기 2024.01.01 부터 2024.09.30 까지

제 23 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

(단위 : 원)

제 24 기 3분기

제 23 기 3분기

3개월

누적

3개월

누적

I.영업수익

34,978,889,167

118,109,914,271

35,611,573,083

157,245,710,235

1.수수료수익

19,736,075,807

66,654,120,563

25,445,265,209

78,694,518,937

2.금융상품평가및처분이익

455,238,064

4,561,198,958

(126,931,624)

8,609,599,593

3.이자수익

12,353,147,462

34,151,210,840

8,700,518,362

25,245,562,038

유효이자율적용이자수익

12,353,147,462

34,151,210,840

8,700,518,362

25,245,562,038

4.신용손실충당금 환입액

(6,153,802)

44,685,625

105,022,586

5.기타영업수익

2,440,581,636

12,743,383,910

1,548,035,511

44,591,007,081

II.영업비용

42,958,707,079

101,201,423,616

20,890,862,495

76,496,076,331

1.수수료비용

119,989,568

172,060,078

6,602,738

36,569,349

2.금융상품평가및처분손실

698,791,488

6,512,329,330

1,479,576,639

11,611,808,973

3.이자비용

4,210,771,204

8,744,618,670

1,486,627,066

4,583,091,017

4.신용손실충당금 전입액

35,066,903,656

46,364,804,287

14,945,941,427

24,903,279,562

5.판매비와관리비

6,719,015,221

27,535,581,422

10,553,574,446

35,343,943,420

6.기타영업비용

(3,856,764,058)

11,872,029,829

(7,581,459,821)

17,384,010

III.영업이익

(7,979,817,912)

16,908,490,655

14,720,710,588

80,749,633,904

IV.영업외수익

16,508,728

117,966,685

1,291,568

836,270,585

V.영업외비용

24,233,537

60,825,537

18,500,000

177,173,092

VI.법인세차감전순이익

(7,987,542,721)

16,965,631,803

14,703,502,156

81,408,731,397

VII.법인세비용

(1,876,151,762)

3,820,173,912

3,424,615,255

18,633,400,979

VIII.당기순이익

(6,111,390,959)

13,145,457,891

11,278,886,901

62,775,330,418

IX.총포괄손익

(6,111,390,959)

13,145,457,891

11,278,886,901

62,775,330,418

X.주당이익

1.보통주기본주당이익 (단위 : 원)

(50.0)

107.0

92.0

513.0

2.보통주희석주당이익 (단위 : 원)

(50.0)

107.0

92.0

513.0

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 24 기 3분기 2024.01.01 부터 2024.09.30 까지

제 23 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

자본잉여금

자본조정

기타포괄손익누적액

이익잉여금

자본 합계

2023.01.01 (기초자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,165,582,384)

632,746,931,376

811,816,216,323

자본의 변동

포괄손익

당기순이익

62,775,330,418

62,775,330,418

소유주와의 거래

연차배당

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

2023.09.30 (기말자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,165,582,384)

668,601,509,694

847,670,794,641

2024.01.01 (기초자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,254,184,927)

684,691,586,567

863,672,268,971

자본의 변동

포괄손익

당기순이익

13,145,457,891

13,145,457,891

소유주와의 거래

연차배당

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

2024.09.30 (기말자본)

61,988,876,000

130,837,249,213

(12,591,257,882)

(1,254,184,927)

670,916,292,358

849,896,974,762

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 24 기 3분기 2024.01.01 부터 2024.09.30 까지

제 23 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

(단위 : 원)

제 24 기 3분기

제 23 기 3분기

영업활동현금흐름

영업활동순현금흐름

(187,353,919,175)

(237,387,745,172)

영업에서 창출된 현금흐름

(198,251,684,534)

(280,110,977,731)

이자수취

30,758,389,952

16,764,202,388

이자지급

(11,284,342,384)

(4,536,054,198)

배당금수취

12,500,539,811

47,990,544,599

법인세납부

(21,076,822,020)

(17,495,460,230)

투자활동현금흐름

투자활동순현금흐름

(2,952,933,590)

152,769,193,293

유형자산의 취득

(108,556,636)

(29,026,100)

유형자산의 처분

1,000,000

무형자산의 취득

(31,943,200)

(57,800,000)

무형자산의 처분

37,280,000

종속기업투자자산의 취득

(5,635,700,000)

종속기업투자자산의 처분

888,384,771

관계기업투자자산의 취득

(10,000,000,000)

관계기업투자자산의 처분

5,339,840,534

1,260,000

보증금의 증가

(77,180,853)

(457,807,968)

보증금의 감소

20,000,000

상각후원가측정금융자산의 취득

(67,574,468,498)

(521,379,174,409)

상각후원가측정금융자산의 상환

68,499,990,292

680,290,161,770

기타의순증감

90,000,000

재무활동현금흐름

재무활동순현금흐름

149,577,250,242

(28,792,899,445)

차입금의 증가

215,949,911,318

83,056,547,938

차입금의 감소

(117,181,911,318)

(83,056,547,938)

리스부채의 지급

(1,973,197,658)

(1,872,147,345)

사채의 발행

99,703,200,000

사채의 상환

(20,000,000,000)

배당금지급

(26,920,752,100)

(26,920,752,100)

현금및현금성자산의순증가(감소)

(40,729,602,523)

(113,411,451,324)

기초현금및현금성자산

78,787,222,510

121,459,033,319

기말현금및현금성자산

38,057,619,987

8,047,581,995

5. 재무제표 주석

제24(당)기 3분기 2024년 09월 30일 현재

제23(전)기 3분기 2023년 09월 30일 현재

한국자산신탁 주식회사

1. 회사의 개요한국자산신탁 주식회사(이하 "당사")는 구신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회로부터 부동산신탁업 인가를 받아 2001년 3월 20일에 설립되었으며, 서울특별시 강남구 테헤란로 306번지 카이트타워에 본사를 두고 있습니다. 또한, 토지신탁을 포함한 부동산의 수탁 및 그와 관련된 업무를 영위하고 있으며, 2009년 2월 4일자로 시행된 '자본시장과금융투자업에관한법률'에 의해 재인가를 받았습니다. 당사는 2016년 7월 13일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였으며, 당분기말 현재 당사가 발행한 주식의 총수는 123,977,752주로서 자본금은 약 61,989백만원이며, (주)엠디엠이 최대주주로서 28.39%의 지분을 소유하고 있습니다.

2. 재무제표의 작성기준

(1) 회계기준의 적용

당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다.

당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로서 지배기업, 관계기업의 투자자 또는 공동기업의 참여자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다.

(2) 측정기준당사의 재무제표는 아래에서 열거하고 있는 재무상태표의 주요항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.- 공정가치로 측정되는 금융상품- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

(3) 기능통화와 표시통화당사의 재무제표는 당사의 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화(이하 "기능통화")이면서 재무제표 작성을 위한 표시통화인 원화로 작성하여 보고하고 있습니다.

(4) 추정과 판단

한국채택국제회계기준은 재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다.

추정치와 추정에 대한 기본 가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간 동안 인식되고 있습니다.분기재무제표에서 사용된 당사의 회계정책 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은2023년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 중요한 회계정책

당사가 한국채택국제회계기준에 따른 재무제표 작성에 적용한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.(1) 제ㆍ개정된 기준서의 적용

여러 개정사항이 2024년부터 최초 적용되며, 당사의 분기재무제표에 미치는 영향은 없습니다. 당사는 공표되었으나 시행 되지 않은 기준서, 해석서, 개정사항을 조기적용하지 않았습니다.

- 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표’, 제1107호 '금융상품:공시’ 개정 - 공급자금융약정이 개정사항은 공급자금융약정의 특성을 명확히 하고 그러한 약정에 대한 추가 공시를 요구합니다. 이 개정사항의 공시 요구사항은 공급자금융약정이 당사의 부채와 현금흐름 및 유동성위험에 미치는 영향을 재무제표이용자가 이해하는데 도움을 주기 위한 것입니다. 경과 규정은 당사가 개정사항을 최초로 적용하는 회계연도의 중간보고기간에는 공시할 필요가 없다는 점을 명확히 합니다. 따라서 이 개정사항이 당사의 분기재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1116호 '리스’개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채기업회계기준서 제1116호 '리스’개정사항은 판매자-리스이용자가 판매후리스 거래에서 생기는 리스부채 측정 시, 계속 보유하는 사용권에 대해서는 어떠한 차손익 금액도 인식하지 않는다는 요구사항을 명확히 합니다. 이 개정사항이 당사의 분기재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시’ 개정 - 부채의 유동·비유동 분류기업회계기준서 제1001호 문단 69~76에 대한 개정사항은 부채의 유동·비유동 분류에 대한 다음의 요구사항을 명확히 합니다.ㆍ 결제를 연기할 수 있는 권리의 의미ㆍ 연기할 수 있는 권리가 보고기간말 현재 존재ㆍ 기업이 연기할 수 있는 권리의 행사 가능성은 유동성 분류에 영향을 미치지 않음ㆍ 전환부채의 내재파생상품 자체가 지분상품일 경우에만 부채의 조건이 유동성 분류에 영향을 미치지 않음또한, 기업이 차입약정으로 인해 발생한 부채를 비유동부채로 분류하고, 결제를 연기할 수 있는 권리가 보고기간 후 12개월 이내에 약정사항을 준수하는지 여부에 좌우될 때, 관련 정보 공시 요구사항이 도입되었습니다.이 개정사항이 당사의 분기재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

(2) 현금및현금성자산당사는 보유중인 현금과 요구불예금, 기타 유동성이 매우 높은 단기투자자산으로서 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고 가치변동의 위험이 경미한 자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다. 원칙적으로 지분상품은 현금성자산에서 제외하고 있으나, 상환일이 정해져 있고 취득일로부터 상환일까지의 기간이 단기인 우선주와 같이 실질적인 현금성자산인 경우에는 현금성자산에 포함하고 있습니다.

(3) 금융자산1) 금융자산의 분류 및 측정당사는 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거하여 다음 표와 같이 금융자산을 후속적으로 상각후원가, 기타포괄손익-공정가치,당기손익-공정가치로 측정되도록 분류하고, 복합계약이 금융자산을 주계약으로 포함하는 경우에는 내재파생상품을 분리하지 않고 해당 복합계약 전체를 기준으로 금융자산을 분류합니다.

사업모형
계약상 현금흐름 특성

원금과 이자만으로 구성
그 외의 경우

계약상 현금흐름 수취 목적
상각후원가 측정(*1)
당기손익-공정가치 측정(*2)

계약상 현금흐름 수취 및 매도 목적
기타포괄손익-공정가치 측정(*1)

매도 목적, 기타
당기손익-공정가치 측정

(
*1) 회계불일치를 제거하거나 감소시키기 위하여 당기손익-공정가치 측정 항목으로지정할 수 있습니다.(취소 불가)(
*2) 단기매매목적이 아닌 지분증권의 경우 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다.(취소 불가)① 상각후원가 측정 금융자산계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취를 목적으로 하는 채무상품을 상각후원가로 측정합니다.

② 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성된 현금흐름이 발생하고 계약상 현금흐름 수취 및 매도를 목적으로 하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 단기매매목적으로 보유하지 않는 지분상품은 최초 인식 시점에 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있고, 동 포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환(recycling)되지 않습니다.

③ 당기손익-공정가치 측정 금융자산계약조건에 따른 현금흐름이 원금과 원금 잔액에 대한 이자만으로 구성되지 않거나 매매가 주된 목적인 채무상품과 기타포괄손익-공정가치 측정 항목으로 지정하지 않은 지분상품은 당기손익-공정가치로 측정합니다.

금융자산은 최초 인식시점에 공정가치로 측정하며, 당기손익인식-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 최초 인식시점에 공정가치에 가산하고 있습니다. 공정가치란 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격으로 정의되며, 최초 인식 시 금융상품의 공정가치는 일반적으로 거래가격(제공하거나 수취한 대가의 공정가치)으로 평가됩니다.

2) 금융자산의 제거금융자산의 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나, 금융자산의 현금흐름에 대한 권리를 양도하고 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전할 때 금융자산을 제거하고 있습니다.만약, 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 않고 이전하지도 아니한 경우, 당사가 금융자산을 통제하고 있지도 않다면 금융자산을 제거하고, 금융자산을 계속 통제하고 있다면 그 양도자산에 대하여 지속적으로 관여하는 정도까지 계속하여 인식하고, 관련 부채를 함께 인식하고 있습니다. 만약, 금융자산의 현금흐름에 대한 권리를 양도하였으나 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하고 있는 경우에는 당해 금융자산을 계속 인식하고, 수취한 매각금액은 부채로 인식하고 있습니다.

당사는 원리금의 회수가 불가능하다고 판단되어 금융투자업규정에 따라 "추정손실"로 분류된 금융자산의 장부금액과 대손충당금을 당사 내부 심의 및 외부기관의 승인 등을 거쳐 제각합니다. 제각된 채권은 특수채권으로 난외 관리하여 회수가 가능할 경우 회수하고 있으며 회수된 금액은 당기손익으로 인식합니다.

3) 금융자산과 부채의 상계

금융자산과 부채는 당사가 자산과 부채를 상계할 수 있는 법적인 권리가 있고 순액으로 결제하거나, 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.

(4) 별도재무제표에서의 종속기업 및 관계기업 투자당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표입니다. 당사는 종속기업 및 관계기업에 대한 투자자산에 대하여 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법을 선택하여 회계처리하였습니다. 한편, 종속기업 및 관계기업으로부터 수취하는 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(5) 유형자산유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있으며, 유형자산의 원가에는 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는데 직접 관련되는 원가 및 자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다.

유형자산은 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있습니다.유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 당사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이 때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수 선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

유형자산 중 토지는 감가상각을 하지 않으며, 그 외 유형자산은 자산의 취득원가에서잔존가치를 차감한 금액에 대하여 아래에 제시된 내용연수에 걸쳐 해당 자산에 내재되어 있는 미래 경제적 효익의 예상 소비 형태를 가장 잘 반영한 정액법으로 상각하고 있습니다.

유형자산의 추정 내용연수는 다음과 같습니다.

구 분
내용연수

비품
4년

유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다.

유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 유형자산처분손익으로 인식합니다.

유형자산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 회계연도말에 재검토하고 있으며 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

(6) 무형자산

무형자산은 최초 인식할 때 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 상각누계액과손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 인식하고 있습니다.

개발비는 사용 가능한 시점부터 잔존가치를 영("0")으로 하여 5년동안 정액법으로 상각하고 있습니다. 다만 일부 무형자산에 대해서는 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한 제한이 없으므로 당해 무형자산의 내용연수가 비한정인 것으로 평가하고 상각하지 아니하고 있습니다.

구 분
내용연수

개발비
5년

회원권
비한정

내용연수가 유한한 무형자산의 상각기간과 상각방법은 매 보고기간 말에 재검토하고내용연수가 비한정인 무형자산에 대해서는 그 자산의 내용연수가 비한정이라는 평가가 계속하여 정당한지를 매 보고기간말에 재검토하며, 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다.

(7) 리스1) 당사는 현재 기업회계기준서 제1116호에 따라 계약의 약정시점에 계약이 리스인지 또는 리스를 포함하는지 판단합니다. 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의사용 통제권을 일정기간 이전하게 한다면 그 계약은 리스이거나 리스를 포함합니다. 계약이 식별되는 자산의 사용 통제권을 이전하는지를 판단할 때, 당사는 기업회계기준서 제1116호의 리스의 정의를 이용합니다.

2) 리스이용자당사는 건물, 차량, 복사기 등을 리스하고 있습니다.리스계약기간은 일반적으로 3-5년이며, 리스의 조건은 개별적으로 협상되며 다양한 계약조건들을 포함합니다. 리스계약이 부과하는 다른 제약은 없지만, 리스자산은 차입금의 담보로 제공될 수 없습니다.

당사는 리스이용자로서 종전에 리스가 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는지에 따라 리스를 운용리스나 금융리스로 분류하였습니다. 기업회계기준서 제1116호에 따르면 당사는 대부분의 리스에 대하여 사용권자산과 리스부채를 인식합니다. 즉, 대부분의 리스가 재무상태표에 표시됩니다.리스요소를 포함하는 계약의 개시일이나 변경유효일에 당사는 계약대가를 상대적 개별 가격에 기초하여 각 리스요소에 배분합니다.그러나 당사는 일부 소액 기초자산 리스(예: 복사기) 및 리스기간이 12개월 이하인 단기리스에 대하여 사용권자산과 리스부채를 인식하지 않기로 선택하였습니다. 당사는이 리스에 관련되는 리스료를 리스기간에 걸쳐 정액 기준에 따라 비용으로 인식합니다.당사는 투자부동산의 정의를 충족하지 않는 사용권자산에 대하여 대응하는 기초자산을 보유하였을 경우에 표시하였을 항목과 같은 항목에 표시합니다. ① 중요한 회계정책당사는 리스개시일에 사용권자산과 리스부채를 인식합니다. 사용권자산은 최초 인식시 원가로 측정하고, 후속적으로 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영하여 측정합니다. 사용권자산은 다음 항목들의 원가로 측정됩니다. - 리스부채의 최초 측정금액- 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료, 받은 리스 인센티브는 차감- 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가- 복구원가의 추정치

사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.

리스부채는 최초 인식 시 리스개시일 현재 지급되지 않은 리스료의 현재가치로 측정합니다. 현재가치 측정 시 리스의 내재이자율로 리스료를 할인하되, 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 당사의 증분차입이자율로 리스료를 할인합니다. 당사는 일반적으로 증분차입이자율을 할인율로 사용합니다. 리스부채는 다음 리스 지급액의순현재가치를 포함합니다. - 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함), 받을 리스 인센티브는 차감- 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료- 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액- 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격- 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액각 리스료의 지급은 부채의 상환과 금융원가로 배분됩니다. 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간이자율이 산출되도록 계산된 금액을 금융원가로 당기손익에 인식합니다.

리스부채는 후속적으로 리스부채에 대하여 인식한 이자비용만큼 증가하고, 리스료의지급을 반영하여 감소합니다. 지수나 요율(이율)의 변동, 잔존가치보증에 따라 지급할 것으로 예상되는 금액의 변동, 매수선택권이나 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실하거나 종료선택권을 행사하지 않을 것이 상당히 확실한지에 대한 평가의 변동에 따라 미래 리스료가 변경되는 경우에 리스부채를 재측정합니다.당사는 연장선택권을 포함하는 일부 리스계약에 대한 리스기간을 결정할 때 판단을 적용합니다. 당사가 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실한지에 대한 평가는 리스기간에 영향을 주기 때문에 리스부채와 사용권자산의 금액에 유의적인 영향을 미칩니다.② 증분차입이자율의 산정당사는 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없으므로, 리스부채를 측정하기 위해 증분차입이자율을 사용합니다. 증분차입이자율은 당사가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 하는 이자율입니다. 따라서 증분차입이자율은 관측가능한 요율이 없거나(금융거래를 하지 않는 종속기업의 경우) 리스 조건을 반영하기 위하여조정되어야 하는 경우(예를 들어, 리스가 종속기업의 기능통화가 아닌 경우)에 측정이 요구되는 당사가 고려해야 하는 상황을 반영합니다.당사는 가능한 경우(시장이자율과 같은) 관측가능한 투입변수를 이용하여 증분차입이자율을 측정하고(종속기업의 개별 신용등급과 같은) 특정 기업별 추정치를 작성해야 합니다.

3) 리스제공자당분기말 현재 당사가 리스로 제공하고 있는 자산은 없습니다.

(8) 금융자산의 손상

상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품, 리스채권, 계약자산,대출약정, 금융보증계약에 대하여 기대신용손실모형(expected credit loss impairm-ent model)에 따라 손상을 인식합니다.

금융자산 최초 인식 후 신용위험의 증가 정도에 따라 아래 표와 같이 3단계로 구분하여 12개월 기대신용손실이나 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정합니다.

구 분(*1)
손실충당금

Stage 1
최초 인식 후 신용위험이 유의적으로증가하지 않은 경우(*2)
12개월 기대신용손실: 보고기간말 이후 12개월 내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 2
최초 인식 후 신용위험이 유의적으로증가한 경우
전체기간 기대신용손실: 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 3
신용이 손상된 경우

(
*1) 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되는 거래에서 생기는 매출채권이나 계약자산의 경우 유의적인 금융요소가 없다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정해야 하고, 유의적인금융요소가 있다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다. 리스채권도 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다.(
*2) 보고기간말 신용위험이 낮은 경우에는 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 것으로 간주할 수 있습니다.한편, 최초 인식 시점에 신용이 손상된 금융자산은 최초 인식 후 전체기간 기대손실의 누적변동분만을 손실충당금으로 계상합니다.

당사는 신탁사업의 현황 및 거래상대방의 신용상태 등을 고려하여 자산건전성이 "요주의" 이하로 분류된 경우 신용위험이 유의적으로 증가되었다고 판단합니다. 또한, 자산건전성이 "회수의문" 이하로 분류되거나 "고정"으로 분류되더라도 유효이자율로 할인한 미래현금흐름의 현재가치가 현재의 장부가액에 미치지 못할 경우 신용이 손상되었다고 간주합니다.

1) 미래전망정보의 반영당사 채권의 신용위험과 통계적으로 유의한 상관관계가 있는 거시경제지표가 식별되지 않아 미래전망정보는 반영하지 않았습니다.

2) 상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실 측정

상각후원가 측정 금융자산의 기대신용손실은 당해 자산의 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 수취할 것으로 예상하는 현금흐름의 현재가치의 차이로 측정합니다. 이를 위하여 개별적으로 유의적인 금융자산에 대해 예상회수현금흐름을 산출하고 있습니다(이하 "개별평가 대손충당금").

개별적으로 유의적이지 않은 금융자산의 경우 그 금융자산은 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 기대신용손실을 측정합니다(이하"집합평가 대손충당금").

① 개별평가 대손충당금

개별평가 대손충당금은 평가대상 채권으로부터 회수될 것으로 기대되는 현금흐름의 현재가치에 대한 경영진의 최선의 추정에 근거합니다. 이러한 현금흐름을 추정할 때,당사는 관련 상대방 및 신탁사업의 현금흐름 등 재무적인 상황과 관련 담보물의 순실현가능가치 등 모든 이용가능한 정보를 이용하여 판단합니다.② 집합평가 대손충당금집합평가 대손충당금은 과거 경험손실률 데이터 등을 활용하여 측정합니다. 대손충당금 측정시 과거 자산건전성의 전이현황을 관측한 후 Markov Chain Method를 이용하여 자산집합별로 다항분포로 전이행태를 추정한 부도율(PD: Probability of De-fault)과 과거 경험손실률 등을 반영한 부도시 손실률(LGD: Loss Given Default)을 적용합니다. 또한, 기대신용손실의 측정을 모형화하고 과거의 경험에 기초한 입력변수를 결정하기 위해서 일정한 가정이 적용됩니다. 동 모형의 방법론과 가정은 대손충당금 추정치와 실제 손실과의 차이를 감소시키기 위하여 정기적으로 검토됩니다.

3) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산의 기대신용손실 측정

기대신용손실의 산출방법은 상각후원가 측정 금융자산과 동일하나, 기대신용손실 추정액의 변동은 기타포괄손익으로 인식합니다. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품은 처분 및 상환의 경우에는 기타포괄손익에서 당기손익으로 재분류하여 당기손익으로 인식합니다.

(9) 비금융자산의 손상종업원급여에서 발생한 자산, 이연법인세자산, 투자부동산(공정가치로 측정되는 경우) 및 매각예정으로 분류되는 비유동자산을 제외한 모든 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 단, 사업결합으로 취득한 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산, 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 하고 있습니다.

회수가능액은 개별 자산별로, 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 세전할인율로 할인하여 추정합니다.

자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(10) 금융부채당사는 계약상 내용의 실질과 금융부채의 정의에 따라 금융부채를 당기손익-공정가치 측정 금융부채와 기타금융부채로 분류하고, 계약의 당사자가 되는 때에 재무상태표에 인식하고 있습니다.

1) 당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채나 최초 인식시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채로 지정한 금융부채를 포함하고 있습니다. 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 최초 인식 후 공정가치로 측정하며, 공정가치의 변동은 당기손익으로 인식하고 있습니다. 한편, 최초 인식시점에 발행과 관련하여 발생한 거래비용은 발생 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.서로 다른 기준에 따라 자산이나 부채를 측정하거나 그에 따른 손익을 인식하여 생길수 있는 인식이나 측정의 불일치를 제거하거나 유의적으로 줄일 수 있는 경우 및 문서화된 위험관리전략이나 투자전략에 따라 금융상품집합을 공정가치 기준으로 관리하고 그 성과를 평가하는 경우에는 최초 인식시점에 해당 금융부채를 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다.기업회계기준서 제1109호에 따르면 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한 금융부채의 공정가치 변동 중 해당 금융부채의 신용위험 변동으로 인한 부분은 당기손익이 아닌 기타포괄손익으로 표시하고, 동 기타포괄손익은 후속적으로 당기손익으로 재순환하지 않습니다. 다만, 금융부채의 신용위험 변동에 따른 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 인식하면 회계불일치가 발생하거나 확대될 경우에는 해당 공정가치 변동을 당기손익으로 인식합니다.

2) 기타금융부채

당기손익-공정가치 측정 금융부채로 분류되지 않은 비파생금융부채는 기타금융부채로 분류하고 있습니다. 기타금융부채는 최초 인식시 발행과 직접 관련되는 거래원가를 차감한 공정가치로 측정하고 있습니다. 후속적으로 기타금융부채는 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정되며, 이자비용은 유효이자율법을 사용하여 인식합니다.

금융부채는 소멸한 경우 즉, 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료된 경우에만 재무상태표에서 제거하고 있습니다.

(11) 납입자본금보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

당사가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다.

(12) 종업원급여1) 단기종업원급여종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말부터 12개월 이내에 결제될 단기종업원급여는 근무용역과 교환하여 지급이 예상되는 금액을, 근무용역이 제공된 때에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 단기종업원급여는 할인하지 않은 금액으로 측정하고 있습니다.

2) 기타장기종업원급여종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말일부터 12개월 이내에 지급되지 않을 기타장기종업원급여는 당기와 과거기간에 제공한 근무용역의 대가로 획득한 미래의 급여액을 현재가치로 할인하고, 관련 채무를 직접 결제하는 데 사용할 수 있는 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 부채로 인식하고 있습니다. 부채는 관련 급여의 만기와 유사한 만기를 가지는 우량회사채의 이자율을 사용하여 추정 미래현금흐름을할인한 후 결정되고 있습니다. 보험수리적 가정의 변동과 경험적 조정에서 발생하는 손익은 발생한 기간에 전액 당기손익으로 인식하고 있습니다.

3) 퇴직급여: 확정기여제도확정기여제도와 관련하여 일정기간 종업원이 근무용역을 제공하였을 때에는 그 근무용역과 교환하여 확정기여제도에 납부해야 할 기여금에 대하여 자산의 원가에 포함하는 경우를 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 납부해야 할 기여금은 이미 납부한 기여금을 차감한 후 부채(미지급비용)로 인식하고 있습니다. 또한, 이미 납부한 기여금이 보고기간말 이전에 제공된 근무용역에 대해 납부하여야 하는 기여금을 초과하는 경우에는 초과 기여금 때문에 미래 지급액이 감소하거나 현금이 환급되는 만큼을 자산(선급비용)으로 인식하고 있습니다.

4) 퇴직급여: 확정급여제도보고기간말 현재 확정급여제도와 관련된 확정급여부채는 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 인식하고 있습니다. 확정급여부채는 매년독립적인 계리사에 의해 예측단위적립방식으로 계산되고 있습니다. 확정급여채무의현재가치는 확정급여제도에서 지급될 미래 현금흐름을 관련 퇴직급여의 만기와 유사한 만기를 가지는 퇴직금이 지급되는 통화로 표시된 우량회사채의 이자율을 사용하여 추정 미래현금흐름을 할인한 후 결정되고 있습니다. 보험수리적 가정의 변동과 경험적 조정에서 발생하는 손익은 발생한 기간에 전액 기타포괄손익으로 인식하고 있습니다.

확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감하여 산출된 순액이 자산일 경우, 미인식과거근무원가누계액과 제도로부터 환급받거나 제도에 대한 미래기여금이 절감되는 방식으로 이용가능한 경제적효익의 현재가치를 가산한 금액을 한도로 자산으로 인식하고 있습니다.

퇴직급여를 새로 도입하거나 변경함에 따라 종업원의 과거 근무용역에 대한 확정급여채무의 현재가치의 변동액인 과거근무원가는 관련 급여가 가득되기까지의 평균기간에 정액법을 적용하여 비용으로 인식하고 있습니다. 단, 확정급여제도를 새로 도입하거나 개정하는 즉시 관련 급여가 가득되는 경우에는 해당 과거근무원가는 즉시 인식하고 있습니다.

5) 해고급여당사가 통상적인 퇴직시점 이전에 종업원을 해고할 것을 현실적인 철회가능성이 없이 명시적으로 확약하거나, 당사가 종업원에게 명예퇴직에 대한 해고급여를 제안하고 종업원이 자발적으로 제안을 수락하는 경우 해고급여를 당기손익으로 인식하고 있습니다. 종업원에게 자발적 명예퇴직을 제안하는 경우에는 제안을 수락할 것으로 기대되는 종업원의 수에 기초하여 해고급여를 측정하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 해고급여의 지급기일이 보고기간 후 12개월이 지난 후에 도래하는 경우에는 현재가치로 할인하고 있습니다.

6) 주식기준보상종업원에게 부여한 주식결제형 주식기준보상은 부여일에 지분상품의 공정가치로 측정되며, 가득기간에 걸쳐 종업원 급여비용으로 인식됩니다. 가득될 것으로 예상되는 지분상품의 수량은 매 보고기간말에 비시장성과조건을 고려하여 재측정되며, 당초 추정치로부터의 변동액은 당기손익과 자본으로 인식됩니다.

주식선택권의 행사시점에 신주를 발행할 때 직접적으로 관련되는 거래비용을 제외한순유입액은 자본금(명목가액)과 주식발행초과금으로 인식됩니다.

(13) 충당부채충당부채는 과거사건의 결과로 존재하는 현재의무(법적의무 또는 의제의무)로서, 당해 의무를 이행하기 위하여 경제적효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 그 의무의 이행에 소요되는 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에 인식하고 있습니 다. 충당부채로 인식하는 금액은 관련된 사건과 상황에 대한 불가피한 위험과 불확실성을 고려하여 현재의무를 보고기간말에 이행하기 위하여 소요되는 지출에 대한 최선의 추정치입니다. 화폐의 시간가치 효과가 중요한 경우 충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 평가하고 있습니다.

충당부채를 결제하기 위해 필요한 지출액의 일부 또는 전부를 제3자가 변제할 것이 예상되는 경우 이행한다면 변제를 받을 것이 거의 확실하게 되는 때에 한하여 변제금액을 인식하고 별도의 자산으로 회계처리하고 있습니다.매 보고기간말마다 충당부채의 잔액을 검토하고, 보고기간말 현재 최선의 추정치를 반영하여 조정하고 있습니다. 의무이행을 위하여 경제적효익이 내재된 자원이 유출될 가능성이 더 이상 높지 아니한 경우에는 관련 충당부채를 환입하고 있습니다. 충당부채는 최초 인식과 관련 있는 지출에만 사용하고 있습니다.(14) 고유계정회계와 신탁계정회계의 구분당사는 고유재산에 대한 회계와 신탁재산에 대한 회계를 구분하여 고유계정과 신탁계정에서 각각 회계처리하고 있습니다. 이와 같은 구분계산으로 고유계정과 신탁계정 간에는 대차거래와 관련이자 및 신탁보수 등의 손익거래가 발생되고 있습니다.

(15) 수익인식기준당사는 아래의 5단계 수익인식 모형을 적용하여 수익을 인식하고 있습니다.① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식당사는 신탁재산의 원활한 관리와 운용을 위하여 금융투자업규정에 의하여 위탁자로부터 다음과 같이 토지신탁보수, 관리신탁보수, 처분신탁보수, 담보신탁보수, 분양관리신탁보수 등 신탁보수와 부수업무로서 대리사무보수 및 기타업무보수를 받고 있습니다.

1) 토지신탁보수토지신탁은 토지소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁을 하고 신탁회사는 자금의 조달, 건설, 임대, 분양 등을 수행하는 신탁으로당사의 수행의무는 개발사무관리와 분양사무관리로 각각 식별되나 두 수행의무 모두관련된 보수를 전체 신탁기간에 걸쳐 정액법으로 안분하여 수익을 인식하며 기업회계기준서 제1115호 문단 22 내지 23에 따라 하나의 수행의무로 식별합니다. 당사가 책임준공의무를 부담하는 관리형토지신탁은 책임준공이행기간과 전체신탁기간이 유의미하게 차이가 날 경우 당사의 책임준공의무와 관련된 보수를 별도로 식별하여 책임준공이행기간에 걸쳐 정액법으로 안분하여 수익으로 인식하고 있습니다.

2) 관리신탁보수

관리신탁은 신탁자산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법률 및 세무처리 등부동산 관련 업무 일체를 체계적으로 관리하며, 그 신탁보수에 대하여는 신탁자산의 관리기간 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.

3) 처분신탁보수

처분신탁은 신탁자산의 처분행위 및 처분시까지의 관리행위를 수행함을 말하며, 그 신탁보수에 대하여는 처분되는 신탁자산의 잔금청산일, 소유권이전등기일, 사용가능일 중 빠른 날에 수익으로 인식하고 있습니다.

4) 담보신탁보수

담보신탁은 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 유효한 담보금액의 범위 내에서 우선수익권증서를 발급받아 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 신탁으로 그 신탁보수에 대하여는 수익권증서 발행시에 수익으로 인식하고 있습니다.

5) 분양관리신탁보수분양관리신탁은 3천제곱미터 이상의 상가 및 오피스텔 등의 건축물을 선분양하기 위해서는 "건축물의 분양에 관한 법률"에 따라 신탁계약과 대리사무계약을 체결한 경우에 한해 착공 신고 이후에 선분양을 할 수 있는 신탁으로, 그 신탁보수에 대하여는 전체 분양관리신탁 계약기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.

6) 대리사무업무보수

대리사무업무는 신탁업에 부수되는 업무로서 분양대금, 차입금 등의 수납과 공사비, 대출원리금 지급 등 모든 자금의 관리업무를 대행하는 것으로, 용역제공에 따른 보수는 대리사무 계약기간의 경과에 따라 수익으로 인식하고 있습니다.7) 기타업무보수당사가 영위하는 부동산컨설팅 및 리츠사업 등 기타업무로부터의 수익으로서 대상 용역이 제공된 때 또는 약정기간에 걸쳐 인식하고 있습니다.8) 변동대가계약이 변동대가를 포함한 경우에 당사는 고객에 약속한 재화를 이전하고 그 대가로 받을 금액을 추정합니다. 변동대가와 관련된 불확실성이 나중에 해소될 때, 이미 인식한 누적 수익 금액 중 유의적인 부분을 되돌리지(환원하지) 않을 가능성이 매우 높은 정도까지만 변동대가를 계약의 개시 시점에 추정하고 거래가격에 포함합니다.

(16) 금융수익과 비용금융수익은 채무상품과 지분상품을 포함한 투자자산으로부터의 이자수익, 배당수익,금융상품 처분손익, 당기손익-공정가치 측정 금융상품의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하며, 배당수익은 주주로서배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 수익을 인식하고 있습니다.

금융비용은 차입금 및 사채에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 부채로 분류되는 우선주에 대한 배당금, 당기손익-공정가치 측정 금융상품의 공정가치의 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입부채에 대한이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(17) 법인세법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

1) 당기법인세당기법인세는 당기의 과세소득을 기초로 산정하고 있습니다. 과세소득은 포괄손익계산서상의 세전이익에서 다른 과세기간에 가산되거나 차감될 손익 및 비과세항목이나손금불인정항목을 제외하므로 포괄손익계산서상 손익과 차이가 있습니다. 당사의 당기법인세와 관련된 미지급법인세는 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여 계산하고 있습니다.

2) 이연법인세이연법인세는 재무제표상 자산과 부채의 장부금액과 과세소득 산출시 사용되는 세무기준액과의 차이를 바탕으로 인식되며, 자산부채법에 의하여 인식하고 있습니다. 이연법인세부채는 모든 가산할 일시적차이에 대하여 인식하며, 이연법인세자산은 차감할 일시적차이 중 일시적차이가 과세소득 발생으로 해소될 가능성이 높은 경우에 인식합니다. 그러나, 일시적차이가 영업권을 최초로 인식하는 경우나 자산ㆍ부채가 최초로 인식되는 거래가 사업결합 거래가 아니고, 거래 당시의 회계이익 또는 과세소득에 영향을 미치지 아니하는 거래의 경우 이연법인세를 인식하지 않고 있습니다.이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산으로 인한혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액을 감소시키고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 보고기간말 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 지급될 보고기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산과 이연법인세부채를 측정할 때에는 보고기간말 현재 당사가 관련 자산과 부채의 장부금액을 회수하거나 결제할 것으로 예상되는 방식에 따라 법인세효과를 반영하였습니다.

이연법인세자산과 부채는 동일 과세당국이 부과하는 법인세이고, 당사가 인식된 금액을 상계할 수 있는 법적 권한을 가지고 있으며 당기법인세부채와 자산을 순액으로결제할 의도가 있는 경우에만 상계하고 있습니다.배당금 지급에 따라 추가적으로 발생하는 법인세비용이 있다면 배당금 지급과 관련한 부채가 인식되는 시점에 인식하고 있습니다.세무상 불확실성은 당사가 취한 세무정책이 거래의 복잡성이나 세법해석상의 차이 등으로 인해 당사가 제기한 경정청구 및 세무당국의 추징세액에 대한 환급소송, 세무조사 등으로부터 발생합니다. 당사는 이에 대하여 기업회계기준해석서 제2123호에 따라 회계처리하고 있습니다. 즉, 당사가 세무당국의 추징 등에 의하여 납부하였으나향후 환급가능성이 높은 경우에는 법인세자산으로 인식하고, 세무조사 등의 결과로 납부할 것으로 예상되는 금액은 법인세부채로 인식합니다.

(18) 주당이익당사는 보통주 기본주당이익과 희석주당이익을 계속영업손익과 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당이익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어계산하고 있습니다. 희석주당이익은 전환사채와 종업원에게 부여한 주식기준보상 등모든 희석화 효과가 있는 잠재적 보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순손익 및 가중평균유통보통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.

(19) 미적용 제ㆍ개정 기준서제정 또는 공표되었으나 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다. 당사는 재무제표 작성시 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 조기적용하지 아니하였습니다.- 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과', 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택'(개정) - 교환가능성 결여 이 개정사항은 회계목적상 다른 통화와 교환이 가능하다고 보는 상황에 대해 정의하고, 다른 통화와의 교환가능성 평가, 교환가능성이 결여된 경우 사용할 현물환율 추정 및 공시 요구사항을 명확히 합니다. 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 측정일에 현물환율을 추정해야 하며, 관측 가능한 환율을 조정 없이 사용하거나 다른 추정기법을 사용하도록 하고 있습니다. 이 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 전진적용하며 조기적용이 허용됩니다.당사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향이 중요하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

4. 재무위험 관리

금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 주석은 당사가 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 당사의 목표, 정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

(1) 위험관리 정책당사의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다. 당사는 금융투자업규정에 따라 위험관리 정책을 개발하고 감독할 리스크관리위원회를 설립하였으며 본 위원회는 정기적으로 위험관리 활동에 대하여 이사회에 보고하고 있습니다.

당사의 위험관리는 당사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별한 후, 식별된 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 당사는 전사적 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며리스크관리팀에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다.

당사의 감사위원회는 경영진이 당사의 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를 어떻게 관리하는지 감독하고 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사위원회의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사위원회에 보고하고 있습니다.

(2) 신용위험신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 당사가 재무손실을 입을 위험을 의미하며 현금및현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금, 대출채권 등으로부터 발생할 수 있습니다.

1) 신용위험 관리① 대출채권대출채권이란 임직원에 대한 복지후생 관련 대여금과 신탁사업에 소요되는 자금을 당사가 대여함으로써 발생하는 신탁계정대, 대지급금 및 기타대출채권 등을 말합니다.

당사는 채권금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 분기 단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립, 시행하고 있으며 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

대출채권은 각 신탁사업별로 관리되고 있으며 대출채권 한도는 총액기준으로 이사회및 리스크관리위원회의 승인을 받고 있습니다.

당사의 대출채권 중 신탁계정대여금과 신탁대지급금 등은 신탁법상 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다.② 기타수취채권미수금, 미수수익 등 기타수취채권도 대출채권과 동일한 방식으로 신용위험이 관리되고 있습니다.당사의 기타수취채권 중 신탁보수미수금과 신탁계정대미수이자 등은 신탁법상 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다.

③ 현금및현금성자산과 예치금당사는 시중은행 등 금융기관에 현금및현금성자산과 예치금을 예치하고 있으며 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있습니다. 따라서, 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

2) 신용위험 최대노출정도금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말 및 전기말 현재 보유 신용위험 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

현금및예치금
38,167,620
78,987,223

당기손익-공정가치측정증권(채무상품)
218,860,787
213,675,454

대출채권(*)
607,643,352
431,227,402

기타수취채권(미수금, 미수수익, 보증금)(*)
21,870,031
20,797,121

합 계
886,541,790
744,687,200

(
*) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다.

3) 상각후원가측정금융자산의 신용위험① 당분기말 및 전기말 현재 신용위험에 노출된 상각후원가측정금융자산 및 기타수취채권의 잔액 및 대손충당금은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

채권잔액
대손충당금
채권잔액
대손충당금

대출채권:

대여금
1,853,300
-
1,968,300
-

대지급금
15,580,703
7,565,186
15,139,611
2,354,393

신탁계정대
693,151,812
95,377,277
468,807,517
52,333,633

소 계
710,585,815
102,942,463
485,915,428
54,688,026

기타수취채권:

미수금
17,428,267
2,457,954
16,657,391
1,750,039

미수수익
5,924,757
2,334,495
4,928,973
2,304,559

보증금
3,309,456
-
3,265,355
-

소 계
26,662,480
4,792,449
24,851,719
4,054,598

합 계
737,248,295
107,734,912
510,767,147
58,742,624

② 당분기말 및 전기말 현재 신용위험에 노출된 상각후원가측정금융자산의 신용위험익스포져는 다음과 같이 분류할 수 있습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

대출채권:

정상
2,465,279
-
-
2,465,279

요주의
-
180,159,112
-
180,159,112

고정
-
415,505,010
22,098,110
437,603,120

회수의문
-
-
84,269,171
84,269,171

추정손실
-
-
6,089,133
6,089,133

소 계
2,465,279
595,664,122
112,456,414
710,585,815

기타수취채권:

정상
10,708,547
-
-
10,708,547

요주의
-
2,392,691
-
2,392,691

고정
-
8,017,327
1,311,544
9,328,871

회수의문
-
-
1,288,360
1,288,360

추정손실
-
-
2,944,011
2,944,011

소 계
10,708,547
10,410,018
5,543,915
26,662,480

합 계
13,173,826
606,074,140
118,000,329
737,248,295

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실 측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식 (집합평가)
손상 인식 (개별평가)

대출채권:

정상
48,161,147
-
-
48,161,147

요주의
-
92,864,265
-
92,864,265

고정
-
289,032,439
22,689,822
311,722,261

회수의문
-
-
20,696,514
20,696,514

추정손실
-
-
12,471,241
12,471,241

소 계
48,161,147
381,896,704
55,857,577
485,915,428

기타수취채권:

정상
10,411,038
-
-
10,411,038

요주의
-
5,526,115
-
5,526,115

고정
-
3,280,496
2,338,385
5,618,881

회수의문
-
-
220,383
220,383

추정손실
-
-
3,075,302
3,075,302

소 계
10,411,038
8,806,611
5,634,070
24,851,719

합 계
58,572,185
390,703,315
61,491,647
510,767,147

③ 당분기 및 전분기 중 상각후원가측정금융자산에 대한 대손충당금의 변동내역은 다음과 같습니다.가. 상각후원가측정증권<제24(당)기 3분기>당분기 중 상각후원가측정증권에 대한 대손충당금의 변동은 없습니다.<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
108,003
-
-
108,003

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-

대손충당금환입
(105,023)
-
-
(105,023)

분기말금액
2,980
-
-
2,980

나. 대출채권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
157,735
17,420,482
37,109,809
54,688,026

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체
-
40,739
(40,739)
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(88,166)
88,166
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
-
-
-

손상자산 이자수익
-
-
(1,195,171)
(1,195,171)

대손상각비(대손충당금환입)
(68,263)
(1,195,353)
46,628,575
45,364,959

제각
-
-
(6,351,110)
(6,351,110)

대체(*)
-
-
10,435,759
10,435,759

분기말금액
1,306
16,354,034
86,587,123
102,942,463

(*) 신탁사업의 의무이행을 위하여 전기말 현재 토지신탁충당부채로 적립되었던 금액이 대체되었습니다. (주석 17 참조)<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
193,716
3,562,349
33,006,857
36,762,922

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(34,372)
34,372
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(52)
52
-

손상자산 이자수익
-
-
(440,303)
(440,303)

대손상각비
177,640
5,442,776
18,835,843
24,456,259

제각
-
-
(1,042,798)
(1,042,798)

분기말금액
336,984
9,039,445
50,359,651
59,736,080

다. 기타수취채권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
16,982
469,874
3,567,742
4,054,598

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(575)
575
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
-
-
-

손상자산 이자수익
-
-
(131,729)
(131,729)

대손상각비(대손충당금환입)
2,626
348,901
648,318
999,845

제각
-
-
(130,265)
(130,265)

분기말금액
19,033
819,350
3,954,066
4,792,449

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식

기초금액
27,506
156,842
3,385,223
3,569,571

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
3,258
(3,258)
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(12,758)
12,758
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
(850)
(125,916)
126,766
-

손상자산 이자수익
-
-
(40,301)
(40,301)

대손상각비(대손충당금환입)
4,604
305,406
137,011
447,021

제각
-
-
(2,642)
(2,642)

분기말금액
21,760
345,832
3,606,057
3,973,649

④ 당분기 및 전분기 중 상각후원가측정금융자산에 대한 총 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.가. 상각후원가측정증권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

기초금액
-
-
-
-

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-

보고기간 중 취득한 금액
67,574,468
-
-
67,574,468

보고기간 중 상각한 금액
925,532
-
-
925,532

보고기간 중 상환된 금액(*)
(68,500,000)
-
-
(68,500,000)

분기말금액
-
-
-
-

(*) 당분기 중 매각된 금액은 없습니다.

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

기초금액
184,197,383
-
-
184,197,383

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-

보고기간 중 취득한 금액
521,379,174
-
-
521,379,174

보고기간 중 상각한 금액
6,599,345
-
-
6,599,345

보고기간 중 상환된 금액(*)
(680,290,161)
-
-
(680,290,161)

분기말금액
31,885,741
-
-
31,885,741

(*) 전분기 중 매각된 금액은 없습니다.

나. 대출채권<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

기초금액
48,161,147
381,896,704
55,857,577
485,915,428

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체
-
187,658
(187,658)
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(25,819,561)
25,819,561
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
-
-
-

보고기간 중 실행된 금액
611,979
252,245,451
65,165,806
318,023,236

보고기간 중 회수된 금액(*)
(20,488,286)
(64,485,252)
(2,028,201)
(87,001,739)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(6,351,110)
(6,351,110)

분기말금액
2,465,279
595,664,122
112,456,414
710,585,815

(*) 당분기 중 매각된 금액은 없습니다.<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

기초금액
77,816,299
107,442,164
39,913,566
225,172,029

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(13,600,295)
13,600,295
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(1,162)
1,162
-

보고기간 중 실행된 금액
91,135,035
151,489,644
24,313,431
266,938,110

보고기간 중 회수된 금액(*)
(574,530)
(10,388,313)
(1,986,049)
(12,948,892)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(1,042,798)
(1,042,798)

분기말금액
154,776,509
262,142,628
61,199,312
478,118,449

(*) 전분기 중 매각된 금액은 없습니다.

다. 기타수취채권

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

기초금액
10,411,038
8,806,611
5,634,070
24,851,719

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(168,326)
168,326
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
-
-
-

보고기간 중 실행된 금액
7,756,472
2,870,696
41,135
10,668,303

보고기간 중 회수된 금액(*)
(7,290,637)
(1,435,615)
(1,025)
(8,727,277)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(130,265)
(130,265)

분기말금액
10,708,547
10,410,018
5,543,915
26,662,480

(*) 당분기 중 매각된 금액은 없습니다.<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
12개월 기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

기초금액
18,656,130
7,614,144
4,089,919
30,360,193

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
107,843
(107,843)
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(5,847,779)
5,847,779
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
(390,000)
(1,520,888)
1,910,888
-

보고기간 중 실행된 금액
6,453,654
2,340,240
9,525
8,803,419

보고기간 중 회수된 금액(*)
(5,335,203)
(6,451,432)
(266,573)
(12,053,208)

보고기간 중 제각된 금액
-
-
(2,642)
(2,642)

분기말금액
13,644,645
7,722,000
5,741,117
27,107,762

(*) 전분기 중 매각된 금액은 없습니다.

(3) 유동성위험유동성위험이란 당사가 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금수급계획을 수립하고 현금유출예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석, 검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 당사는 금융부채상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당하도록 운영하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다.

또한, 당사는 일시적으로 발생할 수 있는 유동성위험을 관리하기 위하여 시중은행 등금융기관에 무보증 한도대출 약정 등을 체결하고 있습니다.

당분기말 및 전기말 현재 금융부채와 약정의 잔존계약만기와 금액은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
잔존계약만기

6개월 이내
6~12개월 이내
1년 초과

난내항목:

차입부채

차입금
39,556,593
117,465,655
-

사채
3,423,000
3,423,000
107,167,500

소 계
42,979,593
120,888,655
107,167,500

기타금융부채

미지급금
-
103,210
-

미지급비용(*1)
632,143
2,580,798
66,550

리스부채
1,672,094
1,707,872
8,230,094

소 계
2,304,237
4,391,880
8,296,644

합 계
45,283,830
125,280,535
115,464,144

난외항목:

약정(*2)

캐피탈콜약정
9,143,216
-
-

(*1) 미지급비용에서 차입금미지급이자 및 사채미지급이자를 제외한 금액입니다.(*2) 약정은 약정금액의 지급이 요구될 수 있는 가장 빠른 기간에 표시하였습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
잔존계약만기

6개월 이내
6~12개월 이내
1년 초과

난내항목:

차입부채

차입금(*1)
71,649,068
10,186,553
-

사채
20,480,400
-
-

소 계
92,129,468
10,186,553
-

기타금융부채

미지급금
-
48,404
-

미지급비용(*2)
1,081,083
6,872,537
-

리스부채
1,659,016
1,653,005
10,705,462

소 계
2,740,099
8,573,946
10,705,462

합 계
94,869,567
18,760,499
10,705,462

난외항목:

약정(*3)

캐피탈콜약정
8,450,323
-
-

(
*1) 당기손익-공정가치측정지정금융부채로 지정한 양평공원 관련 특정차입금 및 이자금액은 제외하였습니다. (*2) 미지급비용에서 차입금미지급이자 및 사채미지급이자를 제외한 금액입니다.(*3) 약정은 약정금액의 지급이 요구될 수 있는 가장 빠른 기간에 표시하였습니다.

(4) 시장위험

시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.

1) 환위험당분기말 현재 당사는 기능통화인 원화 이외의 자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바 환위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 이자율위험당사는 자금조달을 위하여 변동이자율 조건의 차입금를 이용하고 있는 바, 이자율위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이자율 변동위험을 감소시키기 위하여 고정이자율 조건의 차입금과 변동이자율 조건의 차입금을 적정비율로 혼용하여 자금을 조달하고이자비용을 관리하는 정책을 수립하고 있습니다.

당분기말 및 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 변동이자율 금융상품의 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

금융자산
143,763,667
173,201,103

금융부채
(45,000,000)
(45,000,000)

합 계
98,763,667
128,201,103

3) 기타 시장가격 위험

당사가 보유하고 있는 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로부터 가격위험이 발생합니다. 당사는 위험관리조직 및 이사회를 통해 투자한도 및 손실한도를 설정하고 정기적으로 점검하고 있습니다. 중요한 투자는 개별적으로 관리되며 일정금액을 초과하는 취득 및 매각 결정은 이사회 또는 경영위원회의 승인이 필요합니다.

4) 민감도 분석① 고정이자율 금융상품의 공정가치 민감도 분석당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치 측정 금융상품 중 고정이자율 금융상품은 없습니다.

② 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말 및 전기말 현재 다른 모든 변수가 일정한 상태에서 이자율 1% 변동 시 변동이자율 금융상품에서 1년간 발생하는 손익 및 자본에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
손익
자본

1% 상승시
1% 하락시
1% 상승시
1% 하락시

<제24(당)기 3분기>

변동이자율 금융상품
987,637
(987,637)
987,637
(987,637)

<제23(전)기>

변동이자율 금융상품
1,282,011
(1,282,011)
1,282,011
(1,282,011)

(5) 자본관리당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 고객 및 이해관계자에게 손실을 입히지 않기 위해서 위험손실을 감안한 현금화가능자산의 규모를 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다.

당분기말 및 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

영업용순자본

재무상태표상 순자산액
849,896,975
863,672,269

차감항목(*1)
513,589,141
423,249,926

가산항목(*2)
26,637,371
22,021,429

합 계(A)
362,945,205
462,443,772

총위험액

시장위험액
96,050,899
101,596,295

신용위험액
4,848,783
5,781,640

운영위험액
14,161,343
17,602,456

합 계(B)
115,061,025
124,980,391

영업용순자본비율(=A/Bx100)
315.44%
370.01%

(
*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산입니다.(
*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채입니다.당사는 금융투자업 규정에 따라 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150%이상 유지하고 있습니다.

5. 금융상품의 공정가치

(1) 공정가치 서열체계 및 측정방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의 가격을 추정하는 것으로, 당사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측 가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.

당사는 공정가치로 측정되는 자산, 부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

- 수준 1: 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 금융상품의 경우, 동 금융상품의 공정가치는 수준 1로 분류됩니다.- 수준 2: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 중요 요소가 시장에서 관측한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수 준 2로 분류됩니다.

- 수준 3: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 중요 요소가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정 가치는 수준 3으로 분류됩니다.

자산, 부채의 공정가치는 자체적으로 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

(2) 당분기말 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 금융자산ㆍ부채의 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계 (장부금액)

수준1(*1)
수준2(*1)
수준3

금융자산

당기손익-공정가치측정증권
시장성 있는 주식
16,152,335
-
-
16,152,335

출자금(*2)
-
-
51,177,819
51,177,819

수익증권
532,560
22,497,445
144,652,963
167,682,968

소 계
16,684,895
22,497,445
195,830,782
235,013,122

기타포괄손익-공정가치측정증권
시장성 없는 주식
-
-
200,000
200,000

합 계
16,684,895
22,497,445
196,030,782
235,213,122

(
*1) 공정가치로 측정되는 금융자산 및 금융부채 중 수준 1과 수준 2 사이에서 이동한금액은 없습니다. 당사는 수준간 이동을 발생시키는 사건이나 상황의 변동이 일어난 보고기간말에 수준의 변동을 인식합니다.(
*2) 당분기말 현재 피투자기업으로부터 공정가치 측정을 위한 충분한 정보를 얻을 수 없고, 과거 또는 당기에 가치변동에 대한 명확한 증거가 없는 출자금의 경우 원가를 공정가치로 판단하였습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계 (장부금액)

수준1(*1)
수준2(*1)
수준3

금융자산

당기손익-공정가치측정증권
시장성 있는 주식
24,644,139
-
-
24,644,139

출자금(*2)
-
-
46,913,669
46,913,669

수익증권
465,143
22,654,104
143,642,538
166,761,785

소 계
25,109,282
22,654,104
190,556,207
238,319,593

기타포괄손익-공정가치측정증권
시장성 없는 주식
-
-
200,000
200,000

당기손익-공정가치측정지정금융자산
신탁계정대
-
-
1
1

미수수익
-
-
1
1

소 계
-
-
2
2

합 계
25,109,282
22,654,104
190,756,209
238,519,595

금융부채

당기손익-공정가치측정지정금융부채
차입금
-
-
1
1

미지급비용
-
-
1
1

합 계
-
-
2
2

(
*1) 공정가치로 측정되는 금융자산 및 금융부채 중 수준 1과 수준 2 사이에서 이동한금액은 없습니다. 당사는 수준간 이동을 발생시키는 사건이나 상황의 변동이 일어난 보고기간말에 수준의 변동을 인식합니다.(
*2) 전기말 현재 피투자기업으로부터 공정가치 측정을 위한 충분한 정보를 얻을 수 없고, 과거 또는 당기에 가치변동에 대한 명확한 증거가 없는 출자금의 경우 원가를 공정가치로 판단하였습니다.

(3) 가치평가기법 및 투입변수당분기말 및 전기말 현재 당사는 공정가치 서열체계에서 수준 2와 수준 3으로 분류되는 공정가치에 대하여 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
공정가치수준
공정가치
가치평가기법
투입변수
투입변수 범위

금융자산

당기손익-공정가치측정증권

출자금
수준 3
51,177,819
이익접근법
할인율
6.11%~19.69%

자산접근법
순자산가치
-

과거거래이용법
취득원가
-

수익증권
수준 2
22,497,445
자산접근법
순자산가치
-

수준 3
144,652,963
자산접근법
순자산가치
-

소 계
218,328,227

기타포괄손익-공정가치측정증권

시장성 없는 주식
수준 3
200,000
과거거래이용법
취득원가
-

합 계
218,528,227

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
공정가치수준
공정가치
가치평가기법
투입변수
투입변수 범위

금융자산

당기손익-공정가치측정증권

출자금
수준 3
46,913,669
이익접근법
할인율
6.11%~19.69%

자산접근법
순자산가치
-

과거거래이용법
취득원가
-

수익증권
수준 2
22,654,104
자산접근법
순자산가치
-

수준 3
143,642,538
자산접근법
순자산가치
-

소 계
213,210,311

당기손익-공정가치측정지정금융자산

신탁계정대
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

미수수익
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

소 계
2

기타포괄손익-공정가치측정증권

시장성 없는 주식
수준 3
200,000
과거거래이용법
취득원가
-

합 계
213,410,313

금융부채

당기손익-공정가치측정지정금융부채

차입금
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

미지급비용
수준 3
1
자산접근법
순자산가치
-

합 계
2

(4) 당분기 및 전분기 중 공정가치로 측정되는 금융자산ㆍ부채 중 수준 3으로 분류되는 항목의 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
금융자산
금융부채

당기손익-공정가치측정증권
당기손익-공정가치측정지정금융자산
당기손익-공정가치측정지정금융부채

기초금액
190,556,207
2
2

매입
13,323,332
-
-

매도
(7,571,396)
(2)
(2)

평가손익
(477,361)
-
-

분기말금액
195,830,782
-
-

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
금융자산
금융부채

당기손익-공정가치측정증권
당기손익-공정가치측정지정금융자산
당기손익-공정가치측정지정금융부채

기초금액
144,610,477
2
2

매입
95,299,486
-
-

매도
(20,999,930)
-
-

평가손익
(9,373,370)
-
-

분기말금액
209,536,663
2
2

(5) 당분기 및 전기 중 중요 관측 불가능 투입변수의 변동에 따른 민감도 분석결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
장부금액
당기손익

유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익공정가치측정증권

수익증권(*)
140,962,884
140,125,981
136,936,087

출자금(*)
21,434,310
21,907,108
20,812,602

합 계
162,397,194
162,033,089
157,748,689

(*) 주요 관측불가능한 투입변수인 투자자산을 1%p 증가 또는 감소 혹은 할인율을 1%p 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치 변동을 산출하고 있습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
장부금액
당기손익

유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익공정가치측정증권

수익증권(*)
140,571,311
142,186,713
138,956,013

출자금(*)
27,510,161
28,102,132
26,949,450

합 계
168,081,472
170,288,845
165,905,463

(*) 주요 관측불가능한 투입변수인 투자자산을 1%p 증가 또는 감소 혹은 할인율을 1%p 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치 변동을 산출하고 있습니다.

(6) 당분기말 및 전기말 현재 상각후원가로 측정되는 금융자산ㆍ부채의 공정가치와 장부금액은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계
장부금액

수준1
수준2
수준3

금융자산

예치금
-
110,000
-
110,000
110,000

상각후원가측정증권(*1)
-
-
-
-
-

대여금(*1)
-
-
1,853,300
1,853,300
1,853,300

대지급금(*1)
-
-
8,015,517
8,015,517
8,015,517

신탁계정대(*1)
-
-
597,774,535
597,774,535
597,774,535

미수금(*1)
-
-
14,970,313
14,970,313
14,970,313

미수수익(*1)
-
-
3,590,262
3,590,262
3,590,262

보증금
-
-
3,309,456
3,309,456
3,309,456

합 계
-
110,000
629,513,383
629,623,383
629,623,383

금융부채

차입금(*2)
-
-
179,053,969
179,053,969
179,053,969

사채(*2)
-
104,187,910
-
104,187,910
99,751,868

미지급금
-
-
103,210
103,210
103,210

미지급비용
-
-
3,585,151
3,585,151
3,585,151

리스부채
-
-
10,464,915
10,464,915
10,464,915

합 계
-
104,187,910
193,207,245
297,395,155
292,959,113

(
*1) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다. (*2) 공정가치 평가기법은 이익접근법이며, 투입변수는 할인율입니다. 기타항목은 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 장부금액으로 표시하였습니다.

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
수준별 공정가치 금액
합 계
장부금액

수준1
수준2
수준3

금융자산

예치금
-
200,000
-
200,000
200,000

대여금(*1)
-
-
1,968,300
1,968,300
1,968,300

대지급금(*1)
-
-
12,785,218
12,785,218
12,785,218

신탁계정대(*1)
-
-
416,473,884
416,473,884
416,473,884

미수금(*1)
-
-
14,907,352
14,907,352
14,907,352

미수수익(*1)
-
-
2,624,414
2,624,414
2,624,414

보증금
-
-
3,265,355
3,265,355
3,265,355

합 계
-
200,000
452,024,523
452,224,523
452,224,523

금융부채

차입금(*2)
-
-
80,000,000
80,000,000
80,000,000

사채(*2)
-
19,998,893
-
19,998,893
19,984,877

미지급금
-
-
48,404
48,404
48,404

미지급비용
-
-
8,280,928
8,280,928
8,280,928

리스부채
-
-
12,353,627
12,353,627
12,353,627

합 계
-
19,998,893
100,682,959
120,681,852
120,667,836

(
*1) 대손충당금을 차감한 장부금액입니다. (*2) 공정가치 평가기법은 이익접근법이며, 투입변수는 할인율입니다. 기타항목은 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 장부금액으로 표시하였습니다.

6. 범주별 금융상품(1) 당분기말 및 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채 내역은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
당기손익-공정가치측정금융상품
당기손익-공정가치측정지정금융상품
기타포괄손익-공정가치측정지정금융상품
상각후원가측정금융상품
합 계

금융자산

현금및예치금
-
-
-
38,167,620
38,167,620

유가증권
235,013,122
-
200,000
-
235,213,122

대여금
-
-
-
1,853,300
1,853,300

대지급금
-
-
-
8,015,517
8,015,517

신탁계정대
-
-
-
597,774,535
597,774,535

미수금
-
-
-
14,970,313
14,970,313

미수수익
-
-
-
3,590,262
3,590,262

보증금
-
-
-
3,309,456
3,309,456

합 계
235,013,122
-
200,000
667,681,003
902,894,125

금융부채

차입금
-
-
-
179,053,969
179,053,969

사채
-
-
-
99,751,868
99,751,868

미지급금
-
-
-
103,210
103,210

미지급비용
-
-
-
3,585,151
3,585,151

리스부채
-
-
-
10,464,915
10,464,915

합 계
-
-
-
292,959,113
292,959,113

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
당기손익-공정가치 측정금융상품
당기손익-공정가치측정지정금융상품
기타포괄손익-공정가치측정지정금융상품
상각후원가 측정금융상품
합 계

금융자산

현금및예치금
-
-
-
78,987,223
78,987,223

유가증권
238,319,593
-
200,000
-
238,519,593

대여금
-
-
-
1,968,300
1,968,300

대지급금
-
-
-
12,785,218
12,785,218

신탁계정대
-
1
-
416,473,884
416,473,885

미수금
-
-
-
14,907,352
14,907,352

미수수익
-
1
-
2,624,414
2,624,415

보증금
-
-
-
3,265,355
3,265,355

합 계
238,319,593
2
200,000
531,011,746
769,531,341

금융부채

차입금
-
1
-
80,000,000
80,000,001

사채
-
-
-
19,984,877
19,984,877

미지급금
-
-
-
48,404
48,404

미지급비용
-
1
-
8,280,928
8,280,929

리스부채
-
-
-
12,353,627
12,353,627

합 계
-
2
-
120,667,836
120,667,838

(2) 당분기 및 전분기 중 금융상품의 범주별 손익의 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
평가손익
거래손익
이자 및 배당손익 등
대손충당금전입및 환입

당기손익-공정가치측정금융자산
(3,360,628)
1,409,508
12,492,771
-

상각후원가측정금융자산
-
(10)
34,151,211
(46,364,804)

상각후원가측정금융부채
-
-
(8,744,619)
-

합 계
(3,360,628)
1,409,498
37,899,363
(46,364,804)

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
평가손익
거래손익
이자 및 배당손익 등
대손충당금전입및 환입

당기손익-공정가치측정금융자산
(6,064,410)
3,062,200
42,937,783
-

상각후원가측정금융자산
-
-
25,245,562
(24,798,257)

상각후원가측정금융부채
-
-
(4,583,091)
-

합 계
(6,064,410)
3,062,200
63,600,254
(24,798,257)

7. 현금및예치금

(1) 당분기말 및 전기말 현재 현금및예치금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
연이자율
제24(당)기 3분기
제23(전)기

보통예금
0.10%
10,279,723
202,874

MMDA
0.1 ~ 2.50%
24,590,773
76,291,889

기타
1.00%
3,187,124
2,292,460

현금및현금성자산 소계
38,057,620
78,787,223

예치금
3.35%
110,000
200,000

합 계
38,167,620
78,987,223

(2) 사용이 제한된 예치금당분기말 및 전기말 현재 사용이 제한된 예치금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
종류
금융기관
제24(당)기 3분기
제23(전)기
사용제한내용

예치금
특정예금
한국증권금융
110,000
200,000
담보 제공

8. 당기손익-공정가치측정금융자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

시장성 있는 주식
16,152,335
24,644,139

출자금
51,177,819
46,913,669

수익증권
167,682,968
166,761,785

합 계
235,013,122
238,319,593

(2) 당분기 및 전분기 중 당기손익-공정가치측정증권의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
238,319,593
185,500,017

취득금액
21,840,302
99,079,114

평가손익
(3,360,628)
(6,064,410)

처분금액
(21,786,145)
(22,440,675)

분기말금액
235,013,122
256,074,046

(3) 당분기말 및 전기말 현재의 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금의 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 주, 좌, 천원)

구 분
주식수
지분율
공정가치
당기손익 인식금액

인천아트센터
50,000
12.50%
1
-

양지에스엘씨피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사
145,142
5.00%
1,528,781
-

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사
20,000
1.44%
2,133,860
-

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사
30,000
0.54%
300,000
-

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사
107,000
9.96%
16,961,640
-

시공인포일피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

해운대육이육피에프브이(*)
198,000
19.80%
990,000
-

원트웬티파이브피에프브이
25,060
5.00%
3,250,000
-

마스턴제67호강남원피에프브이(*)
42,600
5.01%
426,000
-

엠스페이스한남피에프브이
25,020
5.00%
625,000
-

양산사송1피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

이베데스다제사호위탁관리부동산투자회사
5,000
0.18%
50,000
-

금실개발(*)
9,000
15.00%
45,000
-

엠스페이스대명피에프브이
99,891
19.80%
8,910,001
-

마스턴제88호속초PFV(*)
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제99호센터포인트강남
50,000
5.00%
250,000
-

파빌리온광명피에프브이
25,000
3.67%
250,000
-

두우레저개발(*)
90,000
15.00%
900,000
-

경주천군개발피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

관수피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제127호로지스포인트대구
40,000
2.22%
200,000
-

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사
150,000
5.51%
1,500,000
-

화성동탄60피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

부울경물류프로젝트금융투자
1
-
5
-

이든센트럴한남(*)
100,000
5.00%
1
-

제이엔엘(*)
9,000
15.00%
45,000
-

프로젝트원피에프브이(*)
48,500
5.00%
485,000
-

캡스톤명동피에프브이(*)
100,000
5.00%
500,000
-

김해대동원로지스틱스(*)
50,000
10.00%
1
(499,999)

광주첨단3피에프브이(*)
40,000
8.00%
400,000
-

보령명천2피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

브레인시티5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사
300,000
3.82%
1,500,000
-

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사
200,000
3.34%
2,000,000
-

신한-에코 벤처투자조합 제2호
820
8.00%
810,029
-

대구 이수-에코 ABB 벤처투자조합
188
6.25%
187,500
-

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사
500,000
7.21%
2,500,000
-

성남복정1피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

구리갈매에스원피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

에코 오픈 이노베이션 조합 1호
220
2.88%
220,000
-

부산에코5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

카이트제이십오호위탁관리부동산투자회사
200,000
4.85%
1,000,000
-

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
60
5.88%
60,000
-

에코프로 이차전지 벤처투자조합
50
3.33%
50,000
-

블리스-에코 딥테크 투자조합1호
100
3.13%
100,000
-

합 계
51,177,819
(499,999)

(
*) 해당 출자금에 대하여는 원금보장 약정이 있습니다.

<제23(전)기>

(단위: 주, 천원)

구 분
주식수
지분율
공정가치
당기손익 인식금액

인천아트센터
50,000
12.50%
1
-

양지에스엘씨피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사
145,142
5.00%
1,528,781
(191,878)

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사
20,000
1.44%
2,133,860
138,380

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사
30,000
0.54%
300,000
-

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사
107,000
9.96%
16,961,640
(694,537)

케이피로지스틱피에프브이
587,520
17.28%
5,171,351
(8,796,349)

시공인포일피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

해운대육이육피에프브이(*)
198,000
19.80%
990,000
-

원트웬티파이브피에프브이
25,060
5.00%
3,250,000
-

마스턴제67호강남원피에프브이(*)
42,600
5.01%
426,000
-

엠스페이스한남피에프브이
25,020
5.00%
625,000
-

양산사송1피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

이베데스다제사호위탁관리부동산투자회사
5,000
0.18%
50,000
-

금실개발(*)
9,000
15.00%
45,000
-

엠스페이스대명피에프브이
99,000
19.80%
1
(989,999)

마스턴제88호속초PFV(*)
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제99호센터포인트강남
50,000
5.00%
250,000
-

파빌리온광명피에프브이
25,000
3.67%
250,000
-

두우레저개발(*)
90,000
15.00%
900,000
-

경주천군개발피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

관수피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

마스턴제127호로지스포인트대구
40,000
2.22%
200,000
-

마스턴제117호호법피에프브이(*)
170,000
5.00%
994,500
144,500

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사
150,000
5.51%
1,500,000
-

화성동탄60피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

부울경물류프로젝트금융투자
1
0.00%
5
-

이든센트럴한남(*)
100,000
5.00%
1
-

제이엔엘(*)
9,000
15.00%
45,000
-

프로젝트원피에프브이(*)
48,500
5.00%
485,000
-

캡스톤명동피에프브이(*)
100,000
5.00%
500,000
-

김해대동원로지스틱스(*)
50,000
10.00%
500,000
-

광주첨단3피에프브이(*)
40,000
8.00%
400,000
-

보령명천2피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

브레인시티5피에프브이(*)
25,000
5.00%
250,000
-

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사
300,000
3.82%
1,500,000
-

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사
200,000
3.34%
2,000,000
-

신한-에코 벤처투자조합 제2호
730
8.00%
720,029
(9,971)

대구 이수-에코 ABB 벤처투자조합
188
6.25%
187,500
-

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사
500,000
7.15%
2,500,000
-

성남복정1피에프브이
50,000
5.00%
250,000
-

합 계
46,913,669
(10,399,854)

(
*) 해당 출자금에 대하여는 원금보장 약정이 있습니다.

9. 기타포괄손익-공정가치측정증권(1) 당분기말 및 전기말 현재 기타포괄손익-공정가치측정증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

시장성 없는 주식(*)
200,000
200,000

(*) 상기 지분증권은 단기매매목적이 아닌 장기적 관점의 전략적 목적으로 취득한 지분상품으로 취득시 기타포괄손익-공정가치측정증권으로 지정하였습니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 기타포괄손익-공정가치측정증권의 변동내역은 없습니다.

10. 상각후원가측정금융자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 상각후원가측정금융자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

상각후원가측정증권
-
-

대출채권
607,643,352
431,227,404

기타수취채권
21,870,031
20,797,122

합 계
629,513,383
452,024,526

(2) 상각후원가측정증권1) 당분기말 및 전기말 현재 상각후원가측정증권은 없습니다.

2) 당분기 및 전분기 중 상각후원가측정증권의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
-
184,197,383

취득금액
67,574,468
521,379,174

상각금액
925,532
6,599,345

처분금액
(68,500,000)
(680,290,161)

분기말금액
-
31,885,741

(3) 대출채권1) 당분기말 및 전기말 현재 대출채권의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

대여금
1,853,300
1,968,300

대지급금
8,015,517
12,785,218

신탁계정대
597,774,535
416,473,885

합 계
607,643,352
431,227,403

2) 대여금당분기말 및 전기말 현재 임직원에 대한 대여금 관련 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

임직원대여금
주택구입자금
1,214,300
-
1,294,300
-

주택전세자금
639,000
-
674,000
-

합 계
1,853,300
-
1,968,300
-

3) 대지급금당분기말 및 전기말 현재 대지급금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

대지급금(*)
15,580,703
(7,565,186)
15,139,611
(2,354,393)

(*) 책임준공관리형토지신탁사업에서의 책임준공의무 이행을 위한 대지급금이 포함되어 있습니다.

4) 신탁계정대

① 당분기말 및 전기말 현재 신탁계정대의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

신탁계정대
693,151,812
(95,377,277)
468,807,518
(52,333,633)

② 당분기 및 전분기 중 신탁계정대 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
468,807,518
223,963,277

투입금액
527,930,226
336,144,581

회수금액
(297,234,822)
(117,606,555)

제각금액
(6,351,110)
(1,042,798)

대손충당금차감 전 장부금액
693,151,812
441,458,505

(4) 기타수취채권1) 당분기말 및 전기말 현재 기타수취채권의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

미수금
14,970,313
14,907,352

미수수익
3,590,262
2,624,415

보증금
3,309,456
3,265,355

합 계
21,870,031
20,797,122

2) 미수금① 당분기말 및 전기말 현재 미수금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

신탁보수미수금
17,293,457
(2,457,954)
15,911,143
(1,750,039)

기타
134,810
-
746,248
-

합 계
17,428,267
(2,457,954)
16,657,391
(1,750,039)

② 당분기 및 전분기 중 신탁보수미수금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
15,911,143
15,929,319

발생금액
16,160,336
23,800,265

회수금액
(14,647,757)
(20,900,755)

제각금액
(130,265)
(2,642)

대손충당금차감 전 장부금액
17,293,457
18,826,187

3) 미수수익

① 당분기말 및 전기말 현재 미수수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

장부금액
대손충당금
장부금액
대손충당금

미수이자

신탁계정대 미수이자
4,989,939
(2,334,495)
3,983,696
(2,304,559)

기타미수이자
887,518
-
890,209
-

소 계
5,877,457
(2,334,495)
4,873,905
(2,304,559)

미수배당금
47,300
-
55,068
-

합 계
5,924,757
(2,334,495)
4,928,973
(2,304,559)

② 당분기 및 전분기 중 신탁계정대 미수이자 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
3,983,696
2,385,463

발생금액
29,695,745
15,950,502

회수금액
(28,689,502)
(14,676,162)

대손충당금차감 전 장부금액
4,989,939
3,659,803

상각후원가측정금융자산의 대손충당금 및 장부금액 관련 세부내역은 주석 4-(2)-3)에 기술되어 있습니다.

11. 종속기업과 관계기업에 대한 투자자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 종속기업과 관계기업에 대한 투자자산의 내역은 다음과같습니다.

(단위: 천원)

구 분
주요 영업활동
종류
사용 재무제표일
제24(당)기 3분기
제23(전)기

지분율
장부금액
지분율
장부금액

한국자산캐피탈(주)
여신금융업
종속기업투자지분
2024-09-30
100.00%
250,371,922
100.00%
250,371,922

카익투반도체신기술투자조합제1호
투자업
종속기업투자지분
2024-09-30
91.12%
1,446,621
91.12%
1,446,621

카익투소부장신기술투자조합제1호
투자업
종속기업투자지분
2024-09-30
96.30%
1,699,700
96.30%
1,699,700

카익투디지털헬스신기술투자조합제1호(*1)(*3)
투자업
종속기업투자지분
2024-09-30
-
-
32.32%
894,618

카임일반사모부동산투자신탁13호(*2)
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
64.00%
63,939
64.00%
5,403,780

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호
투자업
관계기업투자지분
2024-09-30
29.41%
10,000,000
-
-

합 계
263,582,182

259,816,641

(*1) 당사는 지분율의 50% 이하를 보유하고 있으나, 의사결정권한을 보유하고 있으므로 지배력이 있다고 판단하였습니다.(
*2) 당사는 지분율의 50%를 초과하여 보유하고 있으나, 성과를 결정하는 힘이 없고 의결권 행사 제한 조건이 있으므로 지배력이 없다고 판단하였습니다.(*3) 당분기 중 청산되었습니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 종속기업과 관계기업에 대한 투자자산의 변동내역은 다음과같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
259,816,641
255,776,962

취득금액
10,000,000
5,635,700

처분금액
(6,234,459)
(1,260)

분기말금액
263,582,182
261,411,402

12. 유형자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

취득원가
감가상각 누계액
장부금액
취득원가
감가상각 누계액
장부금액

비품
3,238,947
(2,688,017)
550,930
3,241,603
(2,611,710)
629,893

사용권자산
23,394,937
(13,284,868)
10,110,069
23,312,756
(11,104,353)
12,208,403

합 계
26,633,884
(15,972,885)
10,660,999
26,554,359
(13,716,063)
12,838,296

(2) 당분기 및 전분기 중 유형자산 변동내역은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분/폐기
감가상각
분기말금액

비품
629,893
108,557
(43)
(187,477)
550,930

사용권자산
12,208,403
215,668
(21,352)
(2,292,650)
10,110,069

합 계
12,838,296
324,225
(21,395)
(2,480,127)
10,660,999

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분/폐기
감가상각
분기말금액

비품
511,317
29,026
-
(146,383)
393,960

사용권자산
3,518,370
12,594,787
(61,760)
(2,393,479)
13,657,918

합 계
4,029,687
12,623,813
(61,760)
(2,539,862)
14,051,878

(3) 당분기말 현재 유형자산의 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보험종류
보험목적물
보험가입금액
부보처

화재보험
집기비품일체
2,161,972
DB손해보험

화재보험
시설일체
995,225
DB손해보험

13. 무형자산(1) 당분기말 및 전기말 현재 무형자산 현황은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
개별자산
장부금액
손상차손금액
회수가능액 평가방법
잔여 상각기간

당기
누계액

회원권
골프회원권
2,543,620
-
26,275
공정가치
비한정 내용연수

콘도회원권
225,927
-
48,834

합 계
2,769,547
-
75,109

<제23(전)기>

(단위: 천원)

구 분
개별자산
장부금액
손상차손금액
회수가능액 평가방법
잔여 상각기간

전기
누계액

회원권
골프회원권
2,543,620
-
26,275
공정가치
비한정 내용연수

콘도회원권
179,992
-
69,426

합 계
2,723,612
-
95,701

(2) 당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
회원권

기초금액
2,723,612

취득금액
67,043

처분금액
(21,108)

분기말금액
2,769,547

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
개발비
회원권
합 계

기초금액
280,010
2,679,120
2,959,130

취득금액
-
59,072
59,072

상각금액
(280,010)
-
(280,010)

처분금액
-
(14,580)
(14,580)

분기말금액
-
2,723,612
2,723,612

14. 리스(1) 당분기 및 전분기 중 리스이용자의 기초자산 유형별 사용권자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분
감가상각
분기말금액

사용권자산

부동산
11,935,359
215,668
(3,072)
(2,212,737)
9,935,218

차량
273,044
-
(18,280)
(79,913)
174,851

합 계
12,208,403
215,668
(21,352)
(2,292,650)
10,110,069

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
취득
처분
감가상각
분기말금액

사용권자산

부동산
3,188,458
12,532,701
(59,977)
(2,284,389)
13,376,793

차량
329,912
62,086
(1,783)
(109,090)
281,125

합 계
3,518,370
12,594,787
(61,760)
(2,393,479)
13,657,918

(2) 당분기말 및 전기말 현재 기초자산 유형별 리스부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

리스부채

부동산
10,279,762
12,069,934

차량
185,153
283,693

합 계
10,464,915
12,353,627

(3) 당분기 및 전분기 중 리스 인식 면제 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

소액리스료
40,968
42,310

단기리스료
13,916
16,686

(4) 당분기 및 전분기 중 포괄손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

사용권자산의 감가상각비
2,292,650
2,393,479

리스부채에 대한 이자비용
524,466
615,703

단기리스료
13,916
16,686

단기리스가 아닌 소액자산 리스료
40,968
42,310

(5) 당분기 및 전분기 중 리스로 인한 총 현금유출액은 2,552,548천원 및 2,546,846천원입니다.

15. 차입부채(1) 당분기말 및 전기말 현재 차입부채의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

차입금
179,053,969
80,000,001

사채
99,751,868
19,984,877

합 계
278,805,837
99,984,878

(2) 당분기말 및 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

내역
차입처
만기일
이자율
제24(당)기 3분기
제23(전)기

기타차입금
케이아이에스카이트제일다시일차(*1)
2025-08-20
5.40%
70,000,000
-

현재가치할인차금
(946,031)
-

케이아이에스카이트제일다시이차(*1)
2025-08-20
5.50%
30,000,000
-

푸른자리(*2)
-
-
-
1

소 계
99,053,969
1

은행차입금
대구은행
2024-10-23
5.40%
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
2025-01-27
5.61%
20,000,000
20,000,000

수협은행
2025-01-29
5.58%
5,000,000
5,000,000

산업은행
2025-04-11
4.81%
10,000,000
10,000,000

산업은행
2025-06-24
4.73%
20,000,000
20,000,000

우리은행
2025-04-18
5.04%
5,000,000
5,000,000

국민은행
2025-05-31
5.09%
10,000,000
10,000,000

소 계
80,000,000
80,000,000

합 계
179,053,969
80,000,001

(*1) 동 차입금 관련하여 당사의 비용상환청구권이 양도담보로 제공되었습니다.(*2) 동 차입금은 양평공원묘지사업과 관련된 특정차입금으로, 해당 사업에서 회수된신탁계정대 및 미수이자 범위 내에서 동 차입금에 대한 상환의무를 부담하며, 신탁사업 관계인 간에 체결한 토지신탁사업약정서 제7조 제4항에 의거하여 차입처의 회수불가능한 채권이 발생할 경우 동 잔여채무에 대한 당사의 상환의무는 없습니다. 상기차입금과 관련된 신탁계정대(당기손익-공정가치측정 자산)와 함께 회계불일치 해소를 위하여 동 차입금도 당기손익-공정가치측정 부채로 지정하였습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
발행일
만기일
이자율
제24(당)기 3분기
제23(전)기

제7회 무보증공모사채
2022-06-27
2024-06-27
4.80%
-
20,000,000

사채할인발행차금
-
(15,123)

제8-1회 무보증공모사채
2024-04-29
2026-04-29
6.80%
54,000,000
-

사채할인발행차금
(126,320)
-

제8-2회 무보증공모사채
2024-04-29
2027-04-29
6.90%
46,000,000
-

사채할인발행차금
(121,812)
-

차감 잔액
99,751,868
19,984,877

16. 순확정급여부채당사는 종업원을 위하여 확정기여형과 확정급여형 퇴직연금 두 가지 제도를 병행하여 운영하고 있습니다.(1) 확정기여형퇴직급여제도당분기 및 전분기 중 확정기여제도의 퇴직급여와 관련하여 포괄손익계산서에 인식한비용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

퇴직급여(확정기여형)
22,183
66,550
20,465
60,005

(2) 확정급여형퇴직급여제도1) 당분기말 및 전기말 현재 순확정급여부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

확정급여채무의 현재가치
9,222,515
9,451,168

사외적립자산의 공정가치
(5,764,956)
(6,784,094)

합 계
3,457,559
2,667,074

2) 당분기 및 전분기 중 확정급여채무의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
9,451,168
8,119,652

당기근무원가
1,089,987
1,060,598

이자비용
72,251
69,767

퇴직금 지급액
(1,390,891)
(523,246)

분기말금액
9,222,515
8,726,771

3) 당분기 및 전분기 중 사외적립자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

기초금액
6,784,094
5,837,327

퇴직금 지급액
(1,169,138)
(414,623)

사용자기여금
150,000
-

분기말금액
5,764,956
5,422,704

17. 충당부채

(1) 당분기말 및 전기말 현재 충당부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

복구충당부채
805,000
805,000

토지신탁충당부채(*)
13,357,859
12,000,831

합 계
14,162,859
12,805,831

(
*) 당사는 신탁사업 관련 손실예상액이 잔여 신탁재산가액을 초과할 것으로 추정되는 경우, 해당 추정액을 토지신탁충당부채로 인식하고 있습니다. (2) 당분기 및 전분기 중 충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
전입
사용
환입
분기말금액

복구충당부채
805,000
-
-
-
805,000

토지신탁충당부채
12,000,831
11,849,790
(10,435,759)
(57,003)
13,357,859

합 계
12,805,831
11,849,790
(10,435,759)
(57,003)
14,162,859

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
전입
환입
분기말금액

복구충당부채
1,030,100
-
-
1,030,100

토지신탁충당부채
2,353,983
-
(1,547,224)
806,759

합 계
3,384,083
-
(1,547,224)
1,836,859

18. 자본금과 자본잉여금(1) 당분기말 및 전기말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

발행주식수
자기주식(*)
유통주식수
발행주식수
자기주식(*)
유통주식수

기초주식수
123,977,752
1,610,697
122,367,055
123,977,752
1,610,697
122,367,055

기말주식수
123,977,752
1,610,697
122,367,055
123,977,752
1,610,697
122,367,055

액면가
500
500

기말자본금
61,988,876,000
61,988,876,000

(
*) 주식배당시 발생한 단주 매입 및 전기 이전의 자사주신탁의 계약 만료로 인하여 취득한 자기주식입니다.(2) 당사는 당분기 중 주주총회에서 보통주 1주당 220원(총 배당금 269억원)을 결의하였습니다.

(3) 당분기말 및 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

주식발행초과금
130,837,249
130,837,249

(4) 당분기말 및 전기말 현재 자본조정의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

자기주식
(12,591,258)
(12,591,258)

19. 기타포괄손익누계액당분기말 및 전기말 현재 기타포괄손익누계액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기

확정급여제도의 재측정요소
(1,254,185)
(1,254,185)

20. 이익잉여금(1) 당분기말 및 전기말 현재 이익잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기
비고

이익준비금
22,740,583
20,048,508
법정적립금(*1)

대손준비금
76,983,224
9,094,864
임의적립금

신탁사업적립금
75,254,166
75,254,166
임의적립금(*2)

임의적립금
1,000,000
1,000,000
임의적립금(*3)

미처분이익잉여금
494,938,319
579,294,049

합 계
670,916,292
684,691,587

(
*1) 상법상 당사는 자본금의 50%에 달할 때까지 매 결산기마다 현금에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 이익준비금은 현금으로 배당할 수 없으나 자본전입 또는 결손보전이 가능합니다.(
*2) 금융투자업규정에 의한 "부동산신탁업자의 회계처리기준" 제3조에 따라 납입자본금에 달할 때까지 매년 당기순이익의 10분의 1이상을 신탁사업적립금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 적립금은 현금으로 배당할 수 없으며, 주주총회의 결의에 의하여 이월결손금의 보전과 자본전입에만 사용될 수 있습니다.(
*3) 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률에 따라 신용정보 주체에게 피해를 입힐 경우 손해배상책임의 이행을 위한 준비금(임의적립금)입니다.

(2) 대손준비금1) 대손준비금 잔액당사는 금융투자업규정에 근거하여 한국채택국제회계기준에 의한 대손충당금이 감독 목적상 요구되는 충당금 적립액 합계금액에 미달하는 금액만큼을 대손준비금으로적립하도록 요구받고 있습니다. 감독목적상 요구되는 충당금 적립액은 금융투자업규정에서 규정하는 대출채권 등의 각 호별로 금융투자업규정 상의 최소적립률을 적용하여 결정한 금액으로 산출합니다. 동 대손준비금은 이익잉여금에 대한 적립금 성격으로 기존의 대손준비금이 결산일 현재 적립하여야 하는 대손준비금을 초과하는 경우에는 그 초과금액을 환입 처리할 수 있고, 미처리결손금이 있는 경우에는 미처리결손금이 처리된 때부터 대손준비금을 적립하도록 합니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

대손준비금 적립액
76,983,224
9,094,864

대손준비금 전입 예정액
38,055,297
23,378,420

대손준비금 예정 잔액
115,038,521
32,473,284

2) 대손준비금 반영 후 조정이익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

대손준비금 전입전 분기순이익
13,145,458
62,775,330

대손준비금 전입 필요액
38,055,297
23,378,420

대손준비금 반영후 조정이익
(24,909,839)
39,396,910

21. 주당이익(1) 기본주당이익당분기 및 전분기의 주당이익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

보통주 분기순이익
(6,111,390,959)
13,145,457,891
11,278,886,901
62,775,330,418

대손준비금 적립후 분기순이익
9,882,268,974
(24,909,839,075)
7,507,539,781
39,396,910,305

가중평균유통보통주식수
122,367,055
122,367,055
122,367,055
122,367,055

기본주당이익
(50)
107
92
513

대손준비금 적립후 주당이익
81
(204)
61
322

(2) 가중평균유통보통주식수당분기 및 전분기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

전기이월
123,977,752
123,977,752
123,977,752
123,977,752

자기주식(*)
(1,610,697)
(1,610,697)
(1,610,697)
(1,610,697)

가중평균유통보통주식수
122,367,055
122,367,055
122,367,055
122,367,055

(
*) 주식배당시 발생한 단주 매입 및 전기 이전의 자사주신탁의 계약 만료로 인하여 취득한 자기주식입니다.

(3) 희석주당이익당분기말 및 전분기말 현재 희석화효과를 발생시키는 증권이 없어 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

22. 영업수익당분기 및 전분기 중 영업수익의 구성내역은 다음과 같습니다.(1) 고객과의 계약에서 인식한 수익

1) 당분기 및 전분기 중 고객과의 계약에서 인식한 수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

신탁보수
토지신탁
16,074,927
52,987,517
21,033,585
62,692,350

관리신탁
27,411
35,617
8,452
47,045

처분신탁
8,470
36,970
33,000
52,180

담보신탁
662,421
3,634,721
157,413
1,756,161

분양관리신탁
291,492
897,232
287,408
909,188

소 계
17,064,721
57,592,057
21,519,858
65,456,924

대리사무보수
1,584,049
5,424,477
2,433,722
7,611,149

리츠업무보수
794,291
2,576,300
707,761
2,483,173

기타
293,015
1,061,287
783,924
3,143,273

합 계
19,736,076
66,654,121
25,445,265
78,694,519

2) 당분기 및 전분기 중 고객과의 계약에서 인식한 수익의 범주별 분류는 다음과 같습니다.<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
일시 수익인식
기간안분 수익인식
합 계

신탁보수
토지신탁
-
52,987,517
52,987,517

관리신탁
-
35,617
35,617

처분신탁
36,970
-
36,970

담보신탁
3,634,721
-
3,634,721

분양관리신탁
-
897,232
897,232

소 계
3,671,691
53,920,366
57,592,057

대리사무보수
-
5,424,477
5,424,477

리츠업무보수
-
2,576,300
2,576,300

기타
-
1,061,287
1,061,287

합 계
3,671,691
62,982,430
66,654,121

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
일시 수익인식
기간안분 수익인식
합 계

신탁보수
토지신탁
-
62,692,350
62,692,350

관리신탁
-
47,045
47,045

처분신탁
52,180
-
52,180

담보신탁
1,756,161
-
1,756,161

분양관리신탁
-
909,188
909,188

소 계
1,808,341
63,648,583
65,456,924

대리사무보수
-
7,611,149
7,611,149

리츠업무보수
-
2,483,173
2,483,173

기타
-
3,143,273
3,143,273

합 계
1,808,341
76,886,178
78,694,519

(2) 금융상품평가및처분이익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정증권처분이익
106,501
2,356,421
949,642
3,072,041

당기손익-공정가치측정증권평가이익
348,737
2,204,778
(1,076,574)
5,537,559

합 계
455,238
4,561,199
(126,932)
8,609,600

(3) 이자수익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

상각후원가측정금융자산이자수익

채권이자
229,968
925,532
1,239,404
6,613,520

예금이자
249,942
751,349
342,420
1,252,813

신탁계정대이자
11,364,248
30,940,575
6,895,234
16,739,417

기타이자
508,989
1,533,755
223,460
639,812

합 계
12,353,147
34,151,211
8,700,518
25,245,562

(4) 신용손실충당금환입액

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

상각후원가측증권대손충당금환입액
-
-
44,686
105,023

기타수취채권대손충당금환입액
(6,154)
-
-
-

합 계
(6,154)
-
44,686
105,023

(5) 기타영업수익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정증권배당금수익(*)
477,892
2,043,253
383,098
11,358,624

기타배당금수익
14,613
219,843
48,183
451,630

분배금수익
1,974,900
10,229,675
1,116,755
31,127,529

토지신탁충당부채환입
(26,833)
57,003
-
1,547,224

기타
10
193,610
-
106,000

합 계
2,440,582
12,743,384
1,548,036
44,591,007

(
*) 당기손익-공정가치측정증권 중 출자금에 투자하여 발생한 수익입니다.

23. 영업비용당분기 및 전분기 중 영업비용의 구성내역은 다음과 같습니다.(1) 수수료비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

기타수수료비용
119,990
172,060
6,603
36,569

(2) 금융상품평가 및 처분손실

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정증권처분손실
84,718
946,913
2,355
9,840

당기손익-공정가치측정증권평가손실
614,063
5,565,406
1,477,222
11,601,969

상각후원가측정증권처분손실
10
10
-
-

합 계
698,791
6,512,329
1,479,577
11,611,809

(3) 이자비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

차입금이자
2,304,905
4,814,939
1,093,748
3,227,407

사채이자
1,740,875
3,405,214
174,683
739,981

리스이자
164,991
524,466
218,196
615,703

합 계
4,210,771
8,744,619
1,486,627
4,583,091

(4) 신용손실충당금전입액

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

상각후원가측정증권대손충당금전입액
(14,862)
-
-
-

대손상각비
34,698,512
45,364,959
14,785,240
24,456,259

기타대손상각비
383,253
999,845
160,701
447,021

합 계
35,066,903
46,364,804
14,945,941
24,903,280

(5) 판매비와관리비

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

급여
2,896,906
14,237,795
6,044,058
21,209,642

퇴직급여
409,596
1,228,789
397,253
1,190,370

복리후생비
558,791
2,114,023
689,704
2,252,682

전산운용비
44,550
140,011
38,665
113,479

임차료
309,064
927,645
316,231
951,316

지급수수료
297,371
1,234,785
408,309
1,524,395

접대비
326,290
1,077,439
582,781
1,680,490

광고선전비
36,199
119,699
63,600
146,750

감가상각비
63,242
187,477
48,430
146,383

조사연구비
231,574
536,054
81,687
482,057

연수비
41,513
86,998
50,327
112,634

무형자산상각비
-
-
-
280,010

세금과공과금
575,392
1,843,538
541,022
1,626,122

판매부대비
2,191
8,632
11,836
13,766

등기소송비 및 공고비
36,430
1,063,148
298,255
681,861

회의비
57,268
169,161
65,156
196,283

인쇄비
3,291
10,252
4,145
11,305

여비교통비
47,386
120,212
68,598
167,694

차량유지비
19,927
57,353
23,442
66,286

소모품비
2,771
14,685
8,863
20,091

보험료
-
139
-
130

행사비
-
65,096
-
76,718

리스사용권자산상각비
759,263
2,292,650
811,212
2,393,479

합 계
6,719,015
27,535,581
10,553,574
35,343,943

(6) 기타영업비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

토지신탁충당부채전입액(*)
(3,856,764)
11,849,790
(7,582,944)
-

기타
-
22,240
1,484
17,384

합 계
(3,856,764)
11,872,030
(7,581,460)
17,384

(*) 신탁사업과 관련된 충당부채로서, 자세한 사항은 주석 26, 27을 참조하시기 바랍니다.24. 영업외손익당분기 및 전분기 중 영업외수익 및 영업외비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 영업외수익

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

유형자산처분이익
-
1,549
-
-

상각채권추심이익
10,947
10,947
-
1,551

기타
5,562
105,471
1,292
834,720

합 계
16,509
117,967
1,292
836,271

(2) 영업외비용

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

종속기업투자주식처분손실
6,234
6,234
-
-

관계기업투자주식처분손실
-
-
-
4

기부금
18,000
54,000
18,500
58,646

리스해지손실
-
-
-
115,523

유형자산처분손실
-
592
-
-

기타
-
-
-
3,000

합 계
24,234
60,826
18,500
177,173

25. 법인세비용 (1) 당분기 및 전분기의 법인세비용의 주요 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

법인세부담액
4,880,144
20,620,369

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(5,659)
(191,508)

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(1,054,311)
(1,795,460)

법인세비용
3,820,174
18,633,401

유효법인세율
22.52%
22.89%

26. 우발상황 및 약정사항

(1) 우리사주조합의 우리사주취득자금대출에 대한 담보제공을 위하여 당사가 한국증권금융에 예치한 110백만원에 대해 한국증권금융이 예금근질권을 설정하였습니다.

(2) 당분기말 현재 당사가 신탁사업 관련, 부담하는 지급보증 및 책임준공의무는 다음과 같습니다.

(단위: 건, 천원)

구 분
사업건수
보증한도금액
대출잔액

정비사업토지신탁(*1)
3
70,244,505
28,194,722

정비사업토지신탁(*2)(*3)(*4)
4
444,190,000
288,242,991

책임준공토지신탁(*3)(*4)
7
548,800,000
456,699,794

합 계
14
1,063,234,505
773,137,507

(*1) 당사는 정비사업에서의 이주비 대출보증 신청을 위해 사업시행자와 대행자가 연대하여 대출금을 상환한다는 내용의 확약서를 주택도시보증공사에 제출하였습니다.(*2) 주택도시보증공사에서 사업비대출을 보증하는 정비사업으로 주택도시보증공사의 표준사업약정서 약관 상 사업시(대)행자인 수탁자는 책임준공의무를 부담합니다.(*3) 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 당사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공관리형토지신탁사업을 진행 중에 있습니다. 당사의 손해배상액은 당사의 책임준공미이행으로 인하여 발생한 손해인지 여부를 판단 후 결정되는 사항입니다. 당분기말 기준 진행중인 사업의 공정진행상 당사가 손해배상의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며, 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. 당사는 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링 할 예정입니다.(*4) 당분기말 시공사의 책임준공기한이 도과한 사업장은 없습니다.

(3) 당사는 카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호 등 투자신탁이 통화선도계약상의 채무를 이행하지 못할 경우 자금부족액을 지급하는 자금보충약정을 체결하고 있습니다.

(4) 당사는 투자신탁과 투자조합 등과의 출자약정에 따라 추가출자의무가 존재합니다. 당분기말 현재 누적출자금액 및 추가 약정금액은 다음과 같습니다.

(단위: USD, 천원)

구 분
누적출자금액
잔여약정금액

슈로더캐피탈글로벌이노베이션X일반사모증권투자신탁
USD 6,650,000
USD 3,350,000

헤리티지시그니처일반사모부동산투자신탁
1,709,709
1,290,291

신한-에코벤처투자조합제2호
820,000
180,000

대구이수-에코에이비비벤처투자조합
187,500
562,500

에코오픈이노베이션조합1호
220,000
780,000

에코프로 이차전지 벤처투자조합
50,000
950,000

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
60,000
940,000

(5) 당분기말 현재 당사가 보증보험회사 등으로부터 제공받고 있는 보증은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보증종류
보증한도금액
잔액
보증처
특수관계자여부

인허가보증
2,565,635
2,565,635
주택도시보증공사
해당없음

주상복합주택분양보증
241,426,164
241,426,164
주택도시보증공사
해당없음

주택분양보증
8,189,187,617
8,189,187,617
주택도시보증공사
해당없음

임대보증금보증
31,434,080
31,434,080
주택도시보증공사
해당없음

계약보증보험
4,790
4,790
서울보증보험
해당없음

인허가보증보험
28,321,856
28,321,856
서울보증보험
해당없음

공탁보증보험
25,485,761
25,485,761
서울보증보험
해당없음

지급보증보험
128,264,277
128,264,277
서울보증보험
해당없음

합계
8,646,690,180
8,646,690,180

(6) 당분기말 현재 케이아이에스카이트제일다시일차 및 케이아이에스카이트제일다시이차 차입금과 관련하여 토지신탁계약서 및 신탁법 제46조에 의해 당사가 가지는 일부 토지신탁사업에 대한 신탁사무처리비용 상환청구권을 담보로 제공하고 있습니다.

27. 계류중인 소송사건

당분기말 현재 신탁사업과 관련되어 진행중인 소송사건 내역은 다음과 같습니다.

구 분
제소
피소

사건수
73건
283건

소송금액
52,850 백만원
238,491 백만원

현재 계류중인 소송사건의 결과를 예측할 수 없으며, 신탁사업과 관련된 소송은 패소시 판결원리금이 신탁계정에서 지급되거나 신탁관계인에게 구상가능하며 당사의 고유계정에 미치는 영향은 제한적입니다.단, 현재 계류중인 소송사건중 패소로 인해 고유계정에 영향을 미칠 것으로 예상되는경우에는 충당부채를 설정하였습니다.

28. 차입한도약정 당사는 영업자금조달을 위하여 차입한도약정을 체결하고 있는 바, 당분기말 현재 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입종별
약정금액
차입금액
자금의 용도

산업은행
한도대출
30,000,000
-
영업용 자금

우리은행
한도대출
8,000,000
-
영업용 자금

신한은행
한도대출
30,000,000
-
영업용 자금

농협은행
한도대출
30,000,000
-
영업용 자금

국민은행
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

수협은행
한도대출
5,000,000
-
영업용 자금

하나은행
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

아이엠뱅크
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

부산은행
한도대출
10,000,000
-
영업용 자금

우리종합금융
어음거래약정
20,000,000
-
영업용 자금

케이아이에스카이트제일다시이차(*1)(*2)
한도대출
30,000,000
30,000,000
영업용 자금

합 계
193,000,000
30,000,000

(*1) 약정일로부터 3개월 내에 인출하여야 하며, 3개월 초과시 인출이 불가능합니다.인출시 10억원 이상 1억원 단위로 분할인출이 가능합니다.(*2) 동 약정 관련하여 당사의 비용상환청구권이 양도담보로 제공되었습니다.

29. 특수관계자(1) 최대주주 현황당분기말 현재 당사의 최대주주는 (주)엠디엠(지분율 28.39%) 입니다.

(2) 종속기업 현황

회사명
지분율(%)

한국자산캐피탈(주)
100.00

카익투반도체신기술투자조합제1호
91.12

카익투소부장신기술투자조합제1호
96.30

(3) 관계기업 현황

회사명
지분율(%)

카임일반사모부동산투자신탁13호
64.00

토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호
29.41

(4) 당분기말 현재 당사의 매출 등 거래 또는 채권ㆍ채무 잔액이 있는 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자명

유의적인 영향력을 행사하는 기업
(주)엠디엠

종속기업
한국자산캐피탈(주), 카익투반도체신기술투자조합제1호,카익투소부장신기술투자조합제1호

관계기업
카임일반사모부동산투자신탁13호, 토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스, (주)엠디엠에프엔씨, (주)엠앤케이, 엠스페이스한남피에프브이(주), 엠스페이스대명피에프브이(주),원트웬티파이브피에프브이(주), (주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사,에스비씨피에프브이(주), 더엠리테일(주), (주)엠디엠자산운용, 계열회사임원

(5) 당분기 및 전분기 중 당사의 특수관계자와의 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계구분
회사명
거래내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

수익
비용
수익
비용

수수료 외
대손충당금환입
비용 외
대손상각비
수수료 외
대손충당금환입
비용 외
대손상각비

유의적인 영향력을 행사하는 기업
(주)엠디엠
신탁계약 등
380,757
-
20,200
-
791,344
-
15,600
-

종속기업
한국자산캐피탈(주)
신탁계약 등
61,700
-
-
-
148,975
-
-
-

카익투디지털헬스신기술투자조합제1호(*1)
처분손실 등
-
-
6,234
-
-
-
-
-

관계기업
(주)에이아이피안성(*2)
신탁계약 등
-
-
-
-
1,111
-
4
-

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
신탁계약자문수수료,고객외식이용권, 부동산컨설팅용역비 등
1,536,320
-
81,706
-
2,428,646
370
96,871
-

(주)엠앤케이
신탁계약, 신탁계정대이자 등
181,500
-
-
-
1,082,467
-
-
808

(주)엠디엠에프엔씨
복리후생비 등
-
-
116,602
-
-
-
296,508
-

엠스페이스대명피에프브이(주)
신탁계약 등
-
-
-
-
489,057
220
-
-

엠스페이스한남피에프브이(주)
신탁계약 등
553,661
-
-
-
351,000
-
-
-

원트웬티파이브피에프브이(주)
신탁계약 등
493,448
-
-
-
493,448
-
-
-

(주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
신탁계약 등
74,250
64
-
-
74,250
53
-
-

더엠리테일(주)
신탁계약 등
58,192
-
-
-
117,169
-
-
-

에스비씨피에프브이(주)
신탁계약 등
2,563,970
-
-
-
120,000
-
-
-

(주)엠디엠자산운용
상표권수익
800
-
-
-
1,300
-
-
-

계열회사임원
신탁심의 위원회비
-
-
800
-
-
-
1,350
-

합 계
5,904,598
64
225,542
-
6,098,767
643
410,333
808

(*1) 당분기 중 특수관계자에서 제외되었으며, 동 거래내역은 제외되기 전 거래내역입니다.(*2) 전분기 중 특수관계자에서 제외되었으며, 동 거래내역은 제외되기 전 거래내역입니다.

(6) 당분기말 및 전기말 현재 당사의 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계구분
회사명
채권/채무내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기

채권
대손충당금
채무
채권
대손충당금
채무

유의적인 영향력을 행사하는 기업
(주)엠디엠
선수금
-
-
26,258
-
-
193,215

기타특수관계자
(주)엠디엠플러스
미수금
-
-
-
-
-
-

선수금
-
-
871,550
-
-
805,270

보증금
1,140,000
-
-
1,140,000
-
-

(주)엠앤케이
선수금
-
-
70,167
-
-
70,167

(주)엠디엠에프엔씨
미지급비용
-
-
1,524
-
-
1,610

엠스페이스한남피에프브이(주)
선수금
-
-
63,000
-
-
44,000

원트웬티파이브피에프브이(주)
선수금
-
-
134,483
-
-
108,931

(주)엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
선수금
-
-
407
-
-
-

미수금
-
-
-
24,343
(64)
-

더엠리테일(주)
선수금
-
-
32,329
-
-
90,522

에스비씨피에프브이(주)
미수금
40,000
(105)
-
40,000
(105)
-

합 계
1,180,000
(105)
1,199,718
1,204,343
(169)
1,313,715

(7) 주요 경영진에 대한 보상

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

단기급여
492,811
2,870,199
1,168,363
4,001,354

퇴직급여
104,145
312,436
73,003
218,753

합 계
596,956
3,182,635
1,241,366
4,220,107

당사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원 및 비등기임원을 주요 경영진으로 판단하였습니다.

(8) 주주ㆍ임원ㆍ종업원 거래1) 채권ㆍ채무

(단위: 천원)

구 분
내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기

채권
채무
채권
채무

임직원
주택자금 대여 등
1,853,300
-
1,968,300
-

상기 특수관계자에 대한 채권과 관련하여 당분기말 현재 설정되어 있는 대손충당금은 없습니다.

2) 거래내역

(단위: 천원)

구 분
내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

3개월
누적
3개월
누적

임직원
주택자금 대여 등(*)
11,674
36,319
11,940
30,307

(
*) 임직원에 대한 주택자금 대여금 및 동 채권에 대한 이자수익입니다.3) 담보제공내역

(단위: 천원)

특수관계구분
구 분
담보제공자산
장부가액
담보설정액
제공처

기타특수관계자
임직원
예치금
110,000
110,000
한국증권금융

(9) 당분기 및 전분기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
거래내용
기초금액
증가
감소
기타
분기말금액

종속기업
카익투디지털헬스신기술투자조합제1호
출자회수
894,618
-
(894,618)
-
-

관계기업
카임일반사모부동산투자신탁13호
출자회수
5,403,780
-
(5,339,841)
-
63,939

관계기업
토브TheFoundation일반사모투자신탁제2호
현금출자
-
10,000,000
-
-
10,000,000

기타특수관계자
엠스페이스대명피에프브이(주)
현금출자
1
8,910,000
-
-
8,910,001

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
거래내용
기초금액
증가
감소
기타
분기말금액

종속기업
한국자산캐피탈(주)
자금대여(*)
-
19,455,299
-
14,174
19,469,473

종속기업
카익투반도체신기술투자조합제1호
유상증자
-
2,936,000
-
-
2,936,000

종속기업
카익투소부장신기술투자조합제1호
유상증자
-
1,699,700
-
-
1,699,700

종속기업
카익투디지털헬스신기술투자조합제1호
유상증자
-
1,000,000
-
-
1,000,000

관계기업
주식회사 에이아이피안성
출자회수
1,260
-
(1,260)
-
-

(*)
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제34조 제1항 제2호에 따른 특수관계자인 한국자산캐피탈(주)의 영업자금 확보를 위한 기업어음증권 보유내역입니다. 기타 항목은 유효이자율법에 따른 상각액 입니다.

(10) 당분기말 현재 당사가 특수관계자의 자금조달 등을 위하여 제공하고 있는 지급보증 및 담보의 내역은 주석 29의 (8)-3) 외에는 없습니다. 또한, 특수관계자로부터 제공받고 있는 담보 및 지급보증내역은 없습니다.

30. 현금흐름표(1) 현금흐름표 상의 현금은 재무상태표 상의 현금및현금성자산과 일치합니다.

(2) 당분기 및 전분기 중 영업에서 창출된 현금흐름의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

분기순이익
13,145,458
62,775,330

조정:

이자수익
(34,151,211)
(25,245,562)

이자비용
8,744,619
4,583,091

배당금수익
(2,263,096)
(11,810,254)

분배금수익
(10,229,675)
(31,127,529)

대손상각비
45,364,959
24,456,259

기타의대손상각비
999,845
447,021

법인세비용
3,820,174
18,633,401

상각후원가측정증권대손충당금환입액
-
(105,023)

상각후원가증권처분손실
10
-

감가상각비
187,477
146,383

리스사용권자산상각비
2,292,650
2,393,479

무형자산상각비
-
280,010

무형자산처분이익
(13,992)
-

퇴직급여
1,162,239
1,130,365

토지신탁충당부채전입액
11,849,790
-

토지신탁충당부채환입액
(57,003)
(1,547,224)

당기손익-공정가치측정증권 평가이익
(2,204,778)
(5,537,559)

당기손익-공정가치측정증권 평가손실
5,565,406
11,601,969

유형자산처분이익
(1,549)
-

유형자산처분손실
592
-

관계기업투자주식처분손실
-
4

종속기업투자주식처분손실
6,234
-

기타영업비용
295
-

기타영업외수익
(957)
(22,536)

기타영업외비용
-
115,523

소 계
31,072,029
(11,608,182)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:

당기손익-공정가치측정증권 증감
(54,157)
(76,638,439)

사모사채의 증감
-
(19,455,299)

대지급금 증감
(441,092)
(15,179,420)

신탁계정대 증감
(230,695,404)
(218,538,025)

신탁보수미수금 증감
(1,512,579)
(2,899,511)

선급금의 증감
-
(536,192)

선급비용 증감
(401,578)
18,460

확정급여채무 증감
(1,390,891)
(523,246)

사외적립자산 증감
1,019,138
414,623

대여금 증감
115,000
(802,300)

미지급금 증감
54,806
(168,930)

미지급비용 증감
(4,674,129)
(850,430)

선수금 증감
(5,819,485)
904,835

선급제세 증감
-
158,025

미수금 증감
611,438
(380,694)

기타보증금 증감
40,750
2,505,500

제세금예수금 증감
679,011
692,917

소 계
(242,469,172)
(331,278,126)

영업활동에서 창출된 현금
(198,251,685)
(280,110,978)

(3) 당분기 및 전분기 중 현금의 유입과 유출이 없는 거래 중 중요한 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

거래내역
제24(당)기 3분기
제23(전)기 3분기

사용권자산 및 리스부채
84,486
11,831,937

임차보증금현재가치할인
109,373
816,777

무형자산의 취득
-
(1,272)

기타채권의 제각
130,265
2,642

대출채권의 제각
6,351,110
1,042,798

(4) 당분기 및 전분기 중 재무활동으로부터 발생한 부채의 조정내용은 다음과 같습니다.

<제24(당)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
순현금흐름
비현금변동
분기말금액

차입금
80,000,001
98,768,000
285,968
179,053,969

사채
19,984,877
79,703,200
63,791
99,751,868

리스부채
12,353,627
(1,973,198)
84,486
10,464,915

재무활동으로부터의 총부채
112,338,505
176,498,002
434,245
289,270,752

<제23(전)기 3분기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
순현금흐름
비현금변동
분기말금액

차입금
80,000,001
-
-
80,000,001

사채
19,955,063
-
22,138
19,977,201

리스부채
3,430,863
(1,872,147)
11,831,937
13,390,653

재무활동으로부터의 총부채
103,385,927
(1,872,147)
11,854,075
113,367,855

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항

당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해 오고 있으며, 배당 규모는배당가능이익범위 내에서 향후 회사의 지속적인 성장을 위한 투자와 경영실적 및 재무 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정하고 있습니다.향후에도 당사는 미래 성장을 위한 투자와 주주가치 제고를 균형있게 고려하여 배당을 실시할 계획입니다. 당사는 배당 관련 정보를 전자공시시스템(DART)에 안내하고있습니다.

당사의 정관상 배당에 관한 사항은 다음과 같습니다.

제50조(이익배당) ① 이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.

② 이 회사는 이사회결의로 제1항의 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정하며,그 기준일의 2주 전에 이를 공고한다.

제51조(중간배당) ① 이 회사는 이사회결의로「상법」제462조의3에 의한 중간배당을할 수 있다.

② 이 회사는 이사회결의로 제1항의 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정하며,그 기준일의 2주 전에 이를 공고한다.

③ 제1항의 중간배당은 제1항의 중간배당기준일 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는질권자에게 한다.

④ 중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한액을 한도로 한다.

1. 직전결산기의 자본금의 액

2. 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3. 상법시행령에서 정하는 미실현이익

4. 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액

5. 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한임의준비금

6. 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제24기 3분기
제23기
제22기

주당액면가액(원)
500
500
500

(연결)당기순이익(백만원)
32,890
129,642
108,242

(별도)당기순이익(백만원)
13,145
78,865
74,326

(연결)주당순이익(원)
269
1,059
885

현금배당금총액(백만원)
-
26,921
26,921

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
20.77
24.87

현금배당수익률(%)
보통주
-
6.8
6.7

우선주
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
-
220
220

우선주
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
9
6.2
5.8

주1) 당사는 2016년 7월 유가증권 상장이후 매년 결산배당을 실시하고 있으며, 상기 연속 배당횟수의 결산배당 9회는 2015년~2023년 입니다.주2) 평균 배당수익률의 최근 3년간은 2021년~2023년이며 최근 5년간은 2019년 ~ 2023년 입니다. 평균 배당수익률은 단순평균법으로 계산하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황
- 해당사항 없음

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

나. 공시서류작성기준일 현재 미상환 전환사채, 신추인수권부사채, 전환형 조건부 자본증권 등 향후 자본금을 증가시킬 수 있는 사항

(기준일 :
2025.02.11
)

- 해당사항 없음

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 채무증권 발행실적

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

한국자산캐피탈
기업어음증권
사모
2024.01.18
10,000
6.6
-
2024.03.27
상환
-

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.01.31
4,000
6.8
-
2025.01.31
미상환
DB금융투자

한국자산캐피탈
기업어음증권
사모
2024.02.01
10,000
6.6
-
2024.05.02
상환
-

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.02.29
10,000
6.8
-
2025.02.28
미상환
유진투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.02.29
5,000
7.0
-
2026.02.28
미상환
유진투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.02.29
2,000
7.5
-
2027.02.28
미상환
DB금융투자

한국자산캐피탈
기업어음증권
사모
2024.03.27
10,000
6.3
-
2024.06.27
상환
-

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.04.30
16,000
6.6
-
2025.04.30
미상환
하이투자증권, 삼성증권

한국자산캐피탈
기업어음증권
사모
2024.05.02
10,000
6.3
-
2024.08.02
상환
-

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.05.16
3,000
6.3
-
2025.05.16
미상환
IBK투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.06.21
5,000
6.3
-
2025.06.21
미상환
하이투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.06.26
5,000
6.3
-
2025.06.26
미상환
하이투자증권

한국자산캐피탈
기업어음증권
사모
2024.06.27
10,000
6.2
-
2024.09.27
상환
-

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.07.17
5,000
6.3
-
2025.07.17
미상환
하이투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.07.29
6,000
6.4
-
2026.01.29
미상환
하이투자증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.07.31
5,000
6.1
-
2025.07.31
미상환
유진투자증권

한국자산캐피탈
기업어음증권
사모
2024.08.02
10,000
6.1
-
2024.11.01
미상환
-

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.08.22
3,000
6.1
-
2025.08.22
미상환
아이엠증권

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.09.02
10,000
6.0
-
2025.09.02
미상환
DB금융투자

한국자산캐피탈
기업어음증권
사모
2024.09.27
10,000
5.9
-
2024.12.12
미상환
-

한국자산캐피탈
회사채
사모
2024.09.30
10,000
6.1
-
2026.09.30
미상환
DB금융투자

한국자산신탁
기업어음증권
사모
2024.02.19
10,000
5.9
-
2024.03.18
상환
-

한국자산신탁
회사채
공모
2024.04.29
54,000
6.8
A0(나이스신용평가, 한국기업평가)
2026.04.29
미상환
케이비증권

한국자산신탁
회사채
공모
2024.04.29
46,000
6.9
A0(나이스신용평가, 한국기업평가)
2027.04.29
미상환
케이비증권

합 계
-
-
-
269,000
-
-
-
-
-

나. 기업어음증권 미상환 잔액
1) 연결기준

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
20,000
-
-
-
-
-
20,000

합계
-
-
20,000
-
-
-
-
-
20,000

2) 별도기준

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다. 단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

라. 회사채 미상환 잔액
1) 연결기준

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
54,000
46,000
-
-
-
-
100,000

사모
86,000
43,000
2,000
-
-
-
-
131,000

합계
86,000
97,000
48,000
-
-
-
-
231,000

2) 별도기준

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
54,000
46,000
-
-
-
-
100,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
54,000
46,000
-
-
-
-
100,000

마. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

바. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제8-1회 무보증사채
2024.04.29
2026.04.29
54,000
2024.04.17
한국증권금융(주)

제8-2회 무보증사채
2024.04.29
2027.04.29
46,000
2024.04.17
한국증권금융(주)

(이행현황기준일 :
2024.09.30
)

재무비율 유지현황
계약내용
연결기준 부채비율 300% 이하

이행현황
이행 (58.04%)

담보권설정 제한현황
계약내용
연결기준 자기자본의 300% 미만

이행현황
이행 (9.62%)

자산처분 제한현황
계약내용

한 회계년도에 연결기준 자산총계의 70% 이상 자산의 매매ㆍ양도
ㆍ임대 기타 처분 제한

이행현황
이행 (0.001%)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한

이행현황
이행(변경없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
2024년 9월 11일 이행(사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내 제출)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

회사채
8-1
2024.04.29
운영자금
27,000
운영자금 (차입형토지신탁 신탁계정대여)
27,000
-

회사채
8-1
2024.04.29
채무상환자금
27,000
채무상환자금 (제7회 무보증공모사채 200억원 상환, 대구은행 한도대출 70억원 상환)
27,000
-

회사채
8-2
2024.04.29
운영자금
23,000
운영자금 (차입형토지신탁 신탁계정대여)
23,000
-

회사채
8-2
2024.04.29
채무상환자금
23,000
채무상환자금 (대구은행 한도대출 30억원 상환, 신한은행 한도대출 200억원 상환)
23,000
-

나. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

-
-
-
-
-
-
-
-

다. 미사용자금의 운용내역

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 백만원)

종류
운용상품명
운용금액
계약기간
실투자기간

-
-
-
-
-

계
-
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항

(1) 재무제표 재작성

- 해당사항 없음(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항- 해당사항 없음(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항- 해당사항 없음(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항- 금융업 법인 대상 XBRL 재무공시 확대에 따라, 재무제표 본문에 반영하였습니다.

나. 상각후원가측정금융자산 대손충당금 설정 현황
(1) 상각후원가측정금융자산 대손충당금 설정내역

(단위 : 천원, %)

구분
제24기 3분기
제23기
제22기

채권잔액
대손충당금
설정률
채권잔액
대손충당금
설정률
채권잔액
대손충당금
설정률

상각후원가측정증권:

유동화증권
300,000
300,000
100.00%
300,000
300,000
100.00%
194,153,548
108,003
0.06%

대출채권:

대여금
2,863,300
2,151
0.08%
2,858,300
3,033
0.11%
1,756,000
5,900
0.34%

대출금
622,716,706
26,122,144
4.19%
625,872,390
21,420,163
3.42%
590,624,117
8,594,216
1.46%

대지급금
15,580,748
7,565,231
48.55%
15,139,656
2,354,437
15.55%
42,797
9,144
21.37%

신탁계정대
693,151,812
95,377,277
13.76%
468,807,517
52,333,633
11.16%
223,963,276
36,753,823
16.41%

소계
1,334,312,566
129,066,803
9.67%
1,112,677,863
76,111,266
6.84%
816,386,190
45,363,083
5.56%

기타수취채권:

리스채권
42,469
90
0.21%
224,325
765
0.03%
421,541
2,108
0.50%

미수금
30,313,405
4,323,926
14.26%
21,376,552
2,597,197
12.15%
16,975,131
1,384,730
8.16%

미수수익
9,344,255
2,564,210
27.44%
9,981,974
2,739,827
27.45%
9,304,154
2,218,941
23.85%

보증금
4,022,570
-
0.00%
3,953,501
-
0.00%
6,655,061
-
0.00%

소계
43,722,699
6,888,226
15.75%
35,536,352
5,337,789
15.02%
33,355,887
3,605,779
10.81%

합 계
1,378,335,265
136,255,029
9.89%
1,148,514,215
81,749,055
7.11%
1,043,895,625
49,076,865
4.70%

(2) 상각후원가측정금융자산에 대한 대손충당금의 변동내역- 상각후원가측정증권

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식
손상 미인식
손상 인식
손상 미인식
손상 인식

기초금액
-
-
300,000
300,000
108,003
-
-
108,003
69,102
-
-
69,102

Stage 간 분류 이동
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

대손충당금전입
-
-
-
-
(108,003)
-
300,000
191,997
38,901
-
-
38,901

기말금액
-
-
300,000
300,000
-
-
300,000
300,000
108,003
-
-
108,003

- 대출채권

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식
손상 미인식
손상 인식
손상 미인식
손상 인식

기초금액
4,264,840
34,676,574
37,169,852
76,111,266
7,673,144
4,615,421
33,074,518
45,363,083
4,549,122
4,829,436
32,511,533
41,890,091

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-
632,531
(632,531)
-
-
322,866
(322,866)
-
-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체
-
40,739
(40,739)
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(1,751,354)
1,751,354
-
-
(1,340,426)
1,340,426
-
-
(1,177,108)
1,177,108
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(8,032,294)
8,032,294
-
-
(52)
52
-
-
(139,428)
139,428
-

손상자산 이자수익
-
-
(1,195,170)
(1,195,170)
-
-
(591,850)
(591,850)
-
-
(1,490,198)
(1,490,198)

대손상각비
(962,585)
4,203,993
46,824,650
50,066,058
(2,700,409)
29,353,310
11,635,745
38,288,646
3,978,264
(928,829)
1,913,755
4,963,190

제각
-
-
(6,351,110)
(6,351,110)
-
-
(6,948,613)
(6,948,613)
-
-
-
-

대체(*)
-
-
10,435,759
10,435,759
-
-
-
-
-
-
-
-

기말금액
1,550,901
32,640,366
94,875,536
129,066,803
4,264,840
34,676,574
37,169,852
76,111,266
7,673,144
4,615,421
33,074,518
45,363,083

(*) 신탁사업의 의무이행을 위하여 전기말 현재 토지신탁충당부채로 적립되었던 금액이 대체되었습니다.- 기타수취채권

(단위 : 천원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

손상 미인식
손상 인식
손상 미인식
손상 인식
손상 미인식
손상 인식

기초금액
78,327
1,691,329
3,568,133
5,337,789
62,361
157,803
3,385,615
3,605,779
34,415
63,391
3,396,519
3,494,325

Stage 간 분류 이동

- 12개월기대신용손실로 대체(집합평가)
-
-
-
-
3,357
(3,357)
-
-
4,517
(4,517)
-
-

- 손상에서 전체기간기대신용손실(집합)으로 대체
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 전체기간기대신용손실로 대체(집합평가)
(56,194)
56,194
-
-
(20,732)
20,732
-
-
(2,847)
2,847
-
-

- 신용이 손상된 금융자산으로 대체(개별평가)
-
(879,079)
879,079
-
(1,076)
(125,915)
126,991
-
-
(30,409)
30,409
-

손상자산 이자수익
-
-
(131,729)
(131,729)
-
-
(53,736)
(53,736)
-
-
(27,286)
(27,286)

대손상각비
(899)
1,025,247
788,083
1,812,431
34,417
1,642,067
130,789
1,807,273
26,276
126,491
128,567
281,334

제각
-
-
(130,265)
(130,265)
-
-
(21,527)
(21,527)
-
-
(142,594)
(142,594)

기말금액
21,234
1,893,691
4,973,301
6,888,226
78,327
1,691,330
3,568,132
5,337,789
62,361
157,803
3,385,615
3,605,779

(3) 채권 관련 대손충당금 설정방침- 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품,리스채권,계약자산,대출약정,금융보증계약에 대하여 기대신용손실모형(expected credit loss impairm-ent model)에 따라 손상을 인식합니다.- 금융자산 최초 인식 후 신용위험의 증가 정도에 따라 아래 표와 같이 3단계로 구분하여 12개월 기대신용손실이나 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정합니다.

구 분(*1)
손실충당금

Stage 1
최초 인식 후 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 경우(*2)
12개월 기대신용손실: 보고기간말 이후 12개월내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실

Stage 2
최초 인식 후 신용위험이 유의적으로 증가한 경우
전체기간 기대신용손실: 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건으로 인한기대신용손실

Stage 3
신용이 손상된 경우

(*1) 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되는 거래에서 생기는 매출채권이나 계약자산의 경우 유의적인 금융요소가 없다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정해야 하고, 유의적인금융요소가 있다면 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다. 리스채권도 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하는 것을 회계정책으로 선택할 수 있습니다.(*2) 보고기간말 신용위험이 낮은 경우에는 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 것으로 간주할 수 있습니다.한편, 최초 인식 시점에 신용이 손상된 금융자산은 최초 인식 후 전체기간 기대손실의 누적변동분만을 손실충당금으로 계상합니다.- 당사는 신탁사업의 현황 및 거래상대방의 신용상태 등을 고려하여 자산건전성이 "요주의" 이하로 분류된 경우 신용위험이 유의적으로 증가되었다고 판단합니다. 또한,자산건전성이 "회수의문" 이하로 분류되거나 "고정"으로 분류되더라도 유효이자율로 할인한 미래현금흐름의 현재가치가 현재의 장부가액에 미치지 못할 경우 신용이 손상되었다고 간주합니다.1) 미래전망정보의 반영당사 채권의 신용위험과 통계적으로 유의한 상관관계가 있는 거시경제지표가 식별되지 않아 미래전망정보는 반영하지 않았습니다.2) 상각후원가측정금융자산의 기대신용손실 측정상각후원가측정금융자산의 기대신용손실은 당해 자산의 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 수취할 것으로 예상하는 현금흐름의 현재가치의 차이로 측정합니다. 이를 위하여 개별적으로 유의적인 금융자산에 대해 예상회수현금흐름을 산출하고 있습니다(이하 "개별평가 대손충당금").개별적으로 유의적이지 않은 금융자산의 경우 그 금융자산은 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산의 집합에 포함하여 집합적으로 기대신용손실을 측정합니다(이하"집합평가 대손충당금").① 개별평가 대손충당금개별평가 대손충당금은 평가대상 채권으로부터 회수될 것으로 기대되는 현금흐름의 현재가치에 대한 경영진의 최선의 추정에 근거합니다. 이러한 현금흐름을 추정할 때,당사는 관련 상대방 및 신탁사업의 현금흐름 등 재무적인 상황과 관련 담보물의 순실현가능가치 등 모든 이용가능한 정보를 이용하여 판단합니다.② 집합평가 대손충당금집합평가 대손충당금은 과거 경험손실률 데이터 등을 활용하여 측정합니다. 대손충당금 측정시 과거 자산건전성의 전이현황을 관측한 후 Markov Chain Method를 이용하여 자산집합별로 다항분포로 전이행태를 추정한 부도율(PD: Probability of De-fault)과 과거 경험손실률 등을 반영한 부도시 손실률(LGD: Loss Given Default)을 적용합니다. 또한, 기대신용손실의 측정을 모형화하고 과거의 경험에 기초한 입력변수를 결정하기 위해서 일정한 가정이 적용됩니다. 동 모형의 방법론과 가정은 대손충당금 추정치와 실제 손실과의 차이를 감소시키기 위하여 정기적으로 검토됩니다.3) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산의 기대신용손실 측정기대신용손실의 산출방법은 상각후원가 측정 금융자산과 동일하나, 기대신용손실 추정액의 변동은 기타포괄손익으로 인식합니다. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품은 처분 및 상환의 경우에는 기타포괄손익에서 당기손익으로 재분류하여 당기손익으로 인식합니다.(4) 경과기간별 매출채권(신탁보수미수금 등)의 잔액 현황

<제24기 3분기>
(단위 : 천원)

구분
합 계
6개월 이하
1년 이하
3년 이하
3년 초과

정상채권
미연체
13,941,948
3,132,240
1,583,014
9,226,694
-

연체
42,458
-
42,458
-
-

비정상채권(손상)
미연체
2,111,221
-
-
312,175
1,799,045

연체
1,197,830
-
-
85,282
1,112,548

합계
17,293,457
3,132,240
1,625,472
9,624,151
2,911,593

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

<제23기>
(단위 : 천원)

구분
합 계
6개월 이하
1년 이하
3년 이하
3년 초과

정상채권
미연체
12,210,570
1,363,869
2,096,641
8,750,060
-

연체
260,232
202,107
58,125
-
-

비정상채권(손상)
미연체
2,136,221
25,000
-
1,142,175
969,045

연체
1,304,120
60,000
-
282
1,243,838

합계
15,911,143
1,650,976
2,154,766
9,892,517
2,212,883

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

<제22기>
(단위 : 천원)

구분
합 계
6개월 이하
1년 이하
3년 이하
3년 초과

정상채권
미연체
13,917,140
3,348,628
5,085,439
4,965,573
517,500

연체
115,990
115,990
-
-
-

비정상채권(손상)
미연체
694,465
42,283
159,123
-
493,059

연체
1,201,724
-
-
99,927
1,101,798

합계
15,929,319
3,506,901
5,244,562
5,065,500
2,112,357

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.(5) 경과기간별 채권 잔액 등 현황당기말 현재 신용위험에 노출된 상각후원가측정금융자산의 신용위험 익스포져는 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

<제24기 3분기>
(단위 : 천원)

구 분
12개월기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

상각후원가측정증권:

정상
-
-
-
-

요주의
-
-
-
-

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
300,000
300,000

소 계
-
-
300,000
300,000

대출채권:

정상
380,134,422
-
-
380,134,422

요주의
-
377,892,057
-
377,892,057

고정
-
453,505,010
28,280,110
481,785,120

회수의문
-
-
88,351,790
88,351,790

추정손실
-
-
6,149,177
6,149,177

소 계
380,134,422
831,397,067
122,781,077
1,334,312,566

기타수취채권:

정상
12,376,174
-
-
12,376,174

요주의
-
16,766,047
-
16,766,047

고정
-
8,017,328
1,311,543
9,328,871

회수의문
-
-
2,307,204
2,307,204

추정손실
-
-
2,944,403
2,944,403

소 계
12,376,174
24,783,375
6,563,150
43,722,699

미사용대출약정:

정상
110,145,589
-
-
110,145,589

요주의
-
-
-
-

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
30,132
30,132

추정손실
-
-
-
-

소 계
110,145,589
-
30,132
110,175,721

합 계
502,656,185
856,180,442
129,674,359
1,488,510,986

<제23기>
(단위 : 천원)

구 분
12개월기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

상각후원가측정증권:

정상
-
-
-
-

요주의
-
-
-
-

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
300,000
300,000

소 계
-
-
300,000
300,000

대출채권:

정상
543,574,176
-
-
543,574,176

요주의
-
224,153,625
-
224,153,625

고정
-
289,032,439
22,689,822
311,722,261

회수의문
-
-
20,696,514
20,696,514

추정손실
-
-
12,531,287
12,531,287

소 계
543,574,176
513,186,064
55,917,623
1,112,677,863

기타수취채권:

정상
15,661,480
-
-
15,661,480

요주의
-
10,959,914
-
10,959,914

고정
-
3,280,496
2,338,385
5,618,881

회수의문
-
-
220,383
220,383

추정손실
-
-
3,075,694
3,075,694

소 계
15,661,480
14,240,410
5,634,462
35,536,352

미사용대출약정:

정상
138,170,715
-
-
138,170,715

요주의
-
460,693
-
460,693

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
-
-

소 계
138,170,715
460,693
-
138,631,408

합 계
697,406,371
527,887,167
61,852,085
1,287,145,623

<제22기>
(단위 : 천원)

구 분
12개월기대신용손실측정 대상
전체기간 기대신용손실 측정 대상
합 계

손상 미인식(집합평가)
손상 인식(개별평가)

상각후원가측정증권:

정상
194,153,548
-
-
194,153,548

요주의
-
-
-
-

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
-
-

소 계
194,153,548
-
-
194,153,548

대출채권:

정상
580,013,550
-
-
580,013,550

요주의
-
162,142,145
-
162,142,145

고정
-
34,256,884
8,454,581
42,711,465

회수의문
-
-
24,556,745
24,556,745

추정손실
-
-
6,962,285
6,962,285

소 계
580,013,550
196,399,029
39,973,611
816,386,190

기타수취채권:

정상
21,584,267
-
-
21,584,267

요주의
-
6,501,597
-
6,501,597

고정
-
1,179,714
642,498
1,822,212

회수의문
-
-
336,456
336,456

추정손실
-
-
3,111,355
3,111,355

소 계
21,584,267
7,681,311
4,090,309
33,355,887

미사용대출약정:

정상
116,664,374
-
-
116,664,374

요주의
-
4,520,748
-
4,520,748

고정
-
-
-
-

회수의문
-
-
-
-

추정손실
-
-
-
-

소 계
116,664,374
4,520,748
-
121,185,122

합 계
912,415,739
208,601,088
44,063,920
1,165,080,747

다. 공정가치 평가내역
(1) 금융상품의 공정가치와 그 평가방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의 가격을 추정하는 것으로, 당사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측 가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.당사는 공정가치로 측정되는 자산, 부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.- 수준 1: 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 금융상품의 경우, 동 금융상품의 공정가치는 수준 1로 분류됩니다.- 수준 2: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 중요 요소가 시장에서 관측한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수 준 2로 분류됩니다.- 수준 3: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 중요 요소가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정 가치는 수준 3으로 분류됩니다.자산, 부채의 공정가치는 자체적으로 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.자세한 사항은
[Ⅲ. 재무에 관한 사항- 3. 연결재무제표 주석- 5. 금융상품의 공정가치]
항목을 참고하시기 바랍니다.(2) 유형자산 공정가치와 그 평가방법- 해당사항 없음

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

가. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제24기(당기)3분기
한영회계법인
해당사항 없음
해당사항 없음
해당사항 없음

제23기(전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
[연결재무제표](1) 대출채권의 ECL(Expected Credit Loss, 기대신용손실) 평가(2) 토지신탁보수 발생사실 및 기간귀속[별도재무제표](1) 대출채권의 ECL(Expected Credit Loss, 기대신용손실) 평가(2) 토지신탁보수 발생사실 및 기간귀속

제22기(전전기)
대주회계법인
적정
해당사항 없음
[연결재무제표](1) 신탁계정대 개별평가 대손충당금의 측정(2) 토지신탁보수의 인식[별도재무제표](1) 신탁계정대 개별평가 대손충당금의 측정(2) 토지신탁보수의 인식

나. 감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제24기(당기)3분기
한영회계법인
분반기 별도/연결 재무제표 검토별도/연결 재무제표 감사내부회계관리제도 감사영업용순자본비율 검토
344
2,800
180
1,070

제23기(전기)
한영회계법인
분반기 별도/연결 재무제표 검토별도/연결 재무제표 감사내부회계관리제도 감사영업용순자본비율 검토
362
2,800
362
2,808

제22기(전전기)
대주회계법인
분반기 별도/연결 재무제표 검토별도/연결 재무제표 감사내부회계관리제도 감사영업용순자본비율 검토
300
2,645
300
2,739

다. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제24기(당기) 3분기
-
-
-
-
-

제23기(전기)
-
-
-
-
-

제22기(전전기)
2022년10월
신탁사업의 세무대리용역계약
계약일로부터 1년(1개월 자동연장 조건)
0.2(신고건당)
(*)

(*) 차입형 토지신탁사업의 위탁자 요청에 따라, 제22기 회계감사인인 대주회계법인과 특정 신탁사업의 부가가치세 신고 및 세무기장을 목적으로 하는 세무대리용역계약을 체결하였습니다. 공인회계사법 21조(직무제한) 및 동법 시행령 제14조(직무제한)에 의거, 감사위원회와 협의(감사위원회 제22-9차)를 완료하였습니다.

라. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

회사측
감사인측
총 참석인원

소속
직위
소속
직위

1
2024.03.05
감사위원회검사부
사외이사부장
한영회계법인
파트너매니저
11
대면회의
2023년 감사결과 유의적으로 발견된 사항에 대해 논의하였으며, 이해관계자 판단에 영향을 줄 특이사항 없음

2
2024.05.10
감사위원회검사부
사외이사부장
한영회계법인
파트너매니저
9
대면회의
2024년 연간 감사계획에 대해 논의 하였으며, 이해관계자 판단에 영향을 줄 특이사항 없음

3
2024.08.09
감사위원회검사부
사외이사부장
한영회계법인
파트너매니저
10
대면회의
2024년 반기 주요 검토사항에 대해 논의 하였으며, 이해관계자 판단에 영향을 줄 특이사항 없음

마. 종속회사의 감사의견 등에 관한 사항
- 해당사항 없음
바. 조정협의회내용 및 재무제표 불일치 정보
- 해당사항 없음

사. 회계감사인의 변경

사업연도
변경 전
변경 후
변경사유

제23기(전기)
대주회계법인
한영회계법인
주기적 지정(*1)한영회계법인(2023.01.01. ~ 2025.12.31.)

제22기(전전기)
삼정회계법인
대주회계법인
감사계약기간의 만료(*2)삼정회계법인(2019.01.01. ~ 2021.12.31.)대주회계법인(2022.01.01. ~ 2024.12.31.)

(*1) 당사는 제23기(전기) 회계감사인을 대주회계법인에서 한영회계법인으로 변경하였습니다. 이는「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제11조 제1항 및 제2항, 동법 시행령 제17조,「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」제10조 및 제15조 제1항에 따른 감사인 주기적 지정에 의한 것입니다. 2022년 10월 감사인 지정 사전통지 및 2022년 11월 감사인 지정 본통지를 받아 한영회계법인과 외부감사계약을 체결하였습니다. - 지배회사[한국자산신탁(주)]의 외부감사계약 체결일 : 2022년 12월 13일 - 주요종속회사[한국자산캐피탈(주)]의 외부감사계약 체결일 : 2023년 2월 14일(*2) 당사는 제22기(전전기) 회계감사인을 삼정회계법인에서 대주회계법인으로 변경하였습니다. 당사는 제22기(전전기) 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 주기적 지정 대상이었으나 지정대상회사의 적체로 인해 지정이 연기되었으며, 기존감사인과의 계약기간 만료로 인해 대주회계법인으로 감사인을 변경한 것입니다.

2. 내부통제에 관한 사항

가. 내부통제
[감사가 회사의 내부통제의 유효성에 대해 감사한 결과]

사업연도
감사의 의견
지적사항

제24기 3분기(당기)
-
-

제23기(전기)
본 감사위원회의 의견으로는 2023년 12월 31일로 종료되는회계연도의 회사 내부통제기준이 효과적으로 운영되고 있음.
-

제22기(전전기)
본 감사위원회의 의견으로는 2022년 12월 31일로 종료되는회계연도의 회사 내부통제기준이 효과적으로 운영되고 있음.
-

나. 내부회계관리제도

[회계감사인의 내부회계관리제도 검토의견]

사업연도
감사인
검토의견
지적사항

제24기 3분기(당기)
한영회계법인
-
-

제23기(전기)
한영회계법인
본 감사의 의견으로는 회사의 내부회계관리제도는 2023년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있음.
-

제22기(전전기)
대주회계법인
본 감사의 의견으로는 회사의 내부회계관리제도는 2022년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있음.
-

다. 내부통제구조의 평가
공시대상기간에 내부회계관리제도 이외의 내부통제구조를 평가받은 사실이 없습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

(1) 이사회의 수당사의 이사회는 이사로 구성되고 법령 또는 정관에 정하여진 사항, 주주총회로부터 위임받은 사항, 회사의 기본방침 및 업무집행에 관한 주요사항을 의결하며 이사 및 경영진의 직무집행을 감독하고 있습니다. 2025년 2월 11일 기준 현재 당사의 이사회는 1명의 사내이사와 5명의 사외이사로 구성되어 있으며, 이사회내 위원회로 감사위원회를 운영하고 있습니다.

이사회 구성 현황은 아래와 같습니다.

성명
성별
출생년월
직위
이사회의장 여부
선임사외이사 여부
주요경력
임기만료일

김규철
남
1960.09
사내이사 (대표이사)
○(*)
-

한국자산신탁 부사장 한국자산신탁 사장

한국자산신탁 부회장

2026.03.28

이건기
남
1955.03
사외이사
-
○
서울특별시 행정2부시장 해외건설협회 회장
2026.03.28

박재영
남
1954.04
사외이사
-
-
전라남도 행정부지사 청와대 정무수석실 행정자치비서관 국민권익위원회 부위원장 광주대학교 부총장 광주전남연구원 원장
2025.03.28

권준학
남
1963.04
사외이사
-
-
NH농협은행(최종직위 : 은행장)
2025.03.28

최진영
남
1958.12
사외이사
-
-
금융감독원 부원장보 보험연수원 원장 서울도시가스 사외이사 씨티그룹글로벌마켓증권 사외이사
2026.03.28

한성희
남
1961.02
사외이사
-
-
포스코 부사장 포스코이앤씨 사장 포스코이앤씨 상임고문
2026.03.28

(*) 이사회 의장 선임 사유 : 이사회 진행의 전문성 및 효율성 고려

(2) 이사회운영과정의 주요 내용

[이사회 규정]

구 분
내 용

구성과소집

제3조(구성) ① 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

② 감사 또는 감사위원회의 대표는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

제4조(소집) ① 이사회는 대표이사가 소집한다.② 각 이사, 감사 또는 감사위원회는 대표이사에게 회의의 목적사항과 소집이유를 밝히어 이사회 소집을 청구할 수 있다.

③ 이사, 감사 또는 감사위원회가 청구를 하였는데도 대표이사가 정당한 사유없이 이사회를 소집을 지체하는 경우 그 청구한 이사, 감사 또는 감사위원회가 이사회를 소집할 수 있다.

④ 대표이사가 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 때에는 정관 제35조 제2항에서 정한 바에 따라 대표이사가 지정한 직무 대행자가 소집할 수 있다.

⑤ 이사회는 정기이사회와 임시이사회로 구분하며, 정기이사회는 매분기 1회 소집하고 임시이사회는 필요시 소집한다.

제5조(소집절차) ① 이사회를 소집하고자 할 때에는 별지 제1호 서식의 통지서를 이사회제안서와 함께 회의개최 7일전까지 각 이사 및 감사 또는 감사위원회의 대표에게 배부한다.

② 이사 및 감사 전원의 동의가 있을 때에는 위 절차를 생략하고 소집할 수 있다.

권한

제2조 (적용범위)

이사회에 관한 사항은 법령 또는 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 이 규정이 정하는 바에 따른다.

제10조(의결사항) 이사회의 의결사항은 다음과 같다. 1. 업무방법서의 변경에 관한 사항

2. 주주총회의 소집과 이에 제출한 의안에 관한 사항

3. 본 규정 및 다음 각목의 규정의 제정, 개정 및 폐지. 다만, 법령 등의 변경으로 인한 자구수정은 제외한다.

가. 경영위원회규정

나. 감사위원회규정

다. 내부통제기준, 자산관리회사내부통제규정 및 내부회계관리규정

라. 임원 보수 및 퇴직금규정

마. 리스크관리규정

바. 이해관계자와의 거래에 관한 규정

사. 리스크관리위원회규정

아. 직제규정

자. 사규관리규정

차. 내부정보관리규정

카. 취업규칙 및 인사규정

타. 보수규정 및 퇴직금규정

파. 약관관리규정

하. 토지신탁업무규정 및 정비사업신탁업무규정

4. 경영에 관한 사항

가. 중요한 경영 방침의 결정 및 변경

나. 매 회계연도의 경영목표(평가), 사업계획 및 예산에 관한 사항

다. 신규 사업 또는 신상품의 개발

5. 매 회계연도의 결산에 관한 사항

가. 대차대조표, 손익계산서, 이익잉여금처분계산서(결손금처리계산서) 등의 승인

나. 영업보고서의 승인

6. 금융투자업규정 제3-43조 제1항 각호에 관한 사항. 다만, 리스크관리규정에 따라 리스크관리위원회가 심의 완료한 경우에 한하여 의결한다.

7. 지배인 선임 및 해임에 관한 사항

8. 다음 각목의 중요한 조직 변경에 관한 사항

가. 해산, 영업양도 및 합병에 관한 사항

나. 영업소의 설치, 폐지 및 위치변경에 관한 사항

9. 다음 각목의 중요한 재산과 권리의 득실에 관한 사항

가. 건당 10억원(3개월 이내에 유사 거래가 반복되는 경우 이를 합산하여 1건 으로 본다. 이하 나목 및 제10호에서도 이와 같다)을 초과하는 재산과 권 리의 취득·처분에 관한 사항. 다만, 법령 또는 판결에 의한 경우와, 여유 자금 운용 등의 목적으로서 (1)부터 (6)의 가입, 입금ㆍ인출, 매수
ㆍ출자 또는 매도
ㆍ해지에 관한 사항은 의결사항에서 제외한다.

(1) 원금보장형 금융상품(예금, 적금, 예치금등)

(2) 1개월 이내 운용 목적의 수시 입출 가능 단기금융 투자상품(MMT, MMF, CMA 등)

(3) 1건당 300억원 이하의 BBB등급(단기 A3) 이상인 유가증권

(4) 1건당 100억원 이하의 집합투자기구(투자신탁, 회사형, 조합형) 상품

(5) 총 지분율 1% 미만의 상장 지분증권

(6) 1건당 20억원 이하의 신탁
ㆍ부수업무
ㆍ리츠업무와 연계된 지분

나. 건별 채권액이 10억원을 초과하는 채권에 대한 대손상각. 이 경우 감사위 원회의 부실책임 심의가 선행되어야 한다.

10. 건당 10억원을 초과하는 차입금에 관한 사항

11. 건당 10억원을 초과하는 채무보증 또는 담보제공에 관한 사항. 다만, 중도 금 대출
ㆍ분양보증 등 신탁사무처리 수행을 위해 필요한 경우에는 제외한다.

12. 이사 및 업무집행책임자에 관한 사항

가. 대표이사의 선임 및 이사의 직위에 관한 사항

나. 이사회 의장 및 직무대행 순위의 결정

다. 주요 업무집행책임자의 임면에 관한 사항

라. 업무집행책임자의 임용 기준에 관한 사항

13. 주식 및 배당에 관한 사항

가. 신주의 발행

나. 신주인수권의 부여

다. 주식의 분할

라. 준비금의 자본전입

마. 명의개서 대리인에 관한 사항

바. 주주명부의 폐쇄에 관한 사항

사. 중간배당에 관한 사항

아. 자기주식의 취득, 처분 및 소각에 관한 사항

14. 사채에 관한 사항

가. 사채의 발행에 관한 사항

나. 전환사채의 발행에 관한 사항

다. 신주인수권부사채의 발행에 관한 사항

15. 지배구조 및 이해상충 방지에 관한 사항

가. 최고경영자의 경영승계 등 지배구조 정책 수립에 관한 사항

나. 상법 제397조의2(회사의 기회 및 자산의 유용 금지)에 해당하는 사항

다. 관련 법규상 요구되는 고유계정 또는 신탁계정과 이해관계자와의 거래에 관한 사항. 다만, 단순 반복 또는 정형화된 거래는 연간 거래 한도 등을 특정하여 포괄적으로 승인할 수 있다. 라. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에서 이사회의 승인사항으로 정한 자본금 또는 자본총계 중 큰 금액의 100분의 5 이상이거나 50억원 이상에 해당하는 다음의 행위. 다만, 관련 법령에 따른 일상적 거래 분야에서의 약관거래(이하 “약관금융거래”라 한다)는 제외할 수 있으며, 계열금융 회사의 약관 금융거래시 수익증권은 1년 이내, 기타 금융 거래의 경우 분기별로 거래 기간을 정하여 포괄적으로 승인할 수 있다.

(1) 특수관계인을 상대방으로 하거나 특수관계인을 위하여 하는 자금, 유가증권, 자산의 제공 또는 거래

(2) 분기 거래 합계액을 기준으로 동일인이 단독으로 또는 동일인의 친족과 합하여 20% 이상 출자한 계열회사 또는 그 자회사를 상대방으로 하거나 동 회사를 위하여 하는 상품 또는 용역의 제공 또는 거래

마. 지속가능경영 수준(ESG) 평가 결과의 정기(년 1회) 검토 및 개선 방안에 대한 사항

16. 관계법령, 정관 및 제 규정이 정하는 사항

17. 대표이사가 필요하다고 인정하는 사항

결의방법

제7조(의결) ① 이사회는 재적이사 과반수 이상의 출석으로 성립되고 출석이사 과반수 이상의 찬성으로 의결한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 의결은 이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 각 이사가 담당 업무를 집행함에 있어 법령 또는 정관에 위반하거나 현저히 부당한 방법으로 처리하거나, 처리할 염려가 있다고 인정한 때에는 그 이사에 대하여 관련 자료의 제출, 조사 및 설명을 요구할 수 있으며, 해당업무에 대하여 그 집행을 중지 또는 변경하도록 요구할 수 있다.

③ 이사회는 안건의 심의에 있어서 필요한 경우에는 관계 임직원 또는 외부 인사를 이사회에 출석시켜 안건에 관하여 설명하게 하거나 질의에 답변하게 할 수 있다.

④ 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송수신하는 통신수단에 의하여 의결에 참가하는 것을 허용할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

의사록

제12조(의사록) ① 이사회의 의사에 대하여는 그 경과의 요령 및 결과를 기재한 의사록을 별지 제3호의 서식에 따라 간사가 작성한다.

② 의사록은 간사가 보관하며, 관련 법령에 의거 열람 또는 등사 청구에 응할 수 있다.

(3) 사외이사 및 그 변동현황

(기준일: 2025년 02월 11일)
(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

6
5
2
-
1

※ 2024년 3월 21일 주주총회를 통해 김규철 사내이사, 이건기 사외이사가 재선임되고 최진영, 한성희 사외이사가 신규선임되었습니다. (임기개시일 : '24.3.29)※ 2024년 3월 22일 송경철 사외이사가 사임하였습니다.※ 2024년 3월 28일 김충식, 민상기 사외이사가 임기만료 퇴임하였습니다.

나. 중요의결사항

회차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

김규철
이건기
박재영
권준학
최진영
한성희
김충식
민상기
송경철

(출석률 :
(출석률 :
(출석률 :
(출석률 :
(출석률 :
(출석률 :
(출석률 :
(출석률 :
(출석률 :

100.00%
100.00%
85.7%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%

찬반여부

제24-1차
2024.02.06
2023년 4/4분기 주요추진업무 보고의 건
보고
-
-
-
-

-
-
-

2023년 내부회계관리제도 운영실태 보고의 건
보고
-
-
-
-

-
-
-

2023회계연도(제23기) 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

2024년도 리스크 허용한도 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

이해관계자와 회사 간의 거래에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

제24-2차
2024.03.05
2023년 내부통제기준 준수여부 점검결과 현황 보고의 건
보고
-
-
-
-

-
-
-

2023회계연도 내부회계관리제도 평가보고서 보고의 건
보고
-
-
-
-

-
-
-

제23기 정기주주총회 소집 및 제출 의안에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

제24-3차
2024.03.29
대표이사 선임 등에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

감사위원 선임에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2024년 이사 보수에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2024년 상생협력기금(동반성장투자재원) 포상제도 시행의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

산업은행 운영자금 차입에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

회사채 발행 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

제24-4차
2024.05.10
2024년 1/4분기 주요추진업무 보고의 건
보고
-
-
불참
-
-
-

혁신금융서비스 지정 신청에 관한 건
가결
찬성
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

2024년 상생협력기금(동반성장투자재원) 포상 최종 승인의 건
가결
찬성
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

이해관계자와 회사 간의 거래에 관한 건
가결
찬성
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

이해관계자와 회사간의 거래(변경)에 관한 건
가결
찬성
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

대손상각승인 요청에 관한 건
가결
찬성
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

제24-5차
2024.06.10
성남금토지구 자족시설용지(자족7-3) 매입을 위한 입찰 참여의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

산업은행 운영자금 차입에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

비용상환청구권 담보 차입 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

제24-6차
2024.06.26
금융기관 검사 및 제재에 관한 규정에 따른 처분사항 보고
보고
-
-
-
-
-
-

PFV 지분출자(유상증자) 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

제24-7차
2024.08.09
2024년 2/4분기 주요추진업무 보고의 건
보고
-
-
-
-
-
-

인사규정 일부개정안에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

※ 2024년 3월 21일 주주총회를 통해 김규철 사내이사, 이건기 사외이사가 재선임되고 최진영, 한성희 사외이사가 신규선임되었습니다. (임기개시일 : '24.3.29)※ 2024년 3월 22일 송경철 사외이사가 사임하였습니다.※ 2024년 3월 28일 김충식, 민상기 사외이사가 임기만료 퇴임하였습니다.
다. 이사회내의 위원회 구성 현황과 그 활동내역
(1) 위원회 구성 현황

구 분
관련 규정
운영여부
미운영 사유
비 고

위험관리

위원회

정관 제37조

이사회규정 제14조

×
「금융회사의 지배 구조에 관한 법률」제3조제3항

추후 경영 현황 변동시 운영 예정

(자산2조원 이상 또는 신탁재산합계액 20조원 이상)

임원후보추천

위원회

×

보수위원회
×

※ 이사회 내 위원회는 아니나, 회사의 리스크방지 및 리스크 관리 기능을 강화하기 위하여 "리스크관리위원회" 를 내부 위원회로 운영하고 있습니다.

(정기 위원회 분기당 1회, 임시위원회 필요시 수시 소집)

※ 감사위원회는 기업공시서식 작성기준에 따라 제외하였습니다.

(2) 위원회 활동 내용- 해당사항 없음

라. 이사의 독립성(1) 이사회 구성원 및 선임에 관한 사항당사의 이사회는 대표이사 1인과 사외이사 5인으로 구성되어 있으며, 회사 경영의 중요한 의사결정과 업무집행은 이사회의 심의 및 결정을 통하여 이루어지고 있습니다. 독립성과 전문성을 갖춘 감사위원들로 이루어진 감사위원회를 구성하여 기업경영에 대한 견제와 책임추궁을 위한 제도적 장치를 보완하였습니다. 또한 당사는 최대주주의 독단적인 경영과 이로 인한 소액주주의 이익 침해가 발생하지 않도록 이사회규정을 제정하여 성실히 준수하고 있습니다.(2) 이사의 독립성

당사의 이사는 관련 법규에서 정하는 자격요건을 충족하며, 결격사유에 해당하지 않습니다. 또한 각 전문 분야에서 오랜 기간 종사하여 전문성을 인정받는 후보자에 대하여 이사회의 추천 및 승인을 거쳐 주주총회에서 선임하며, 사외이사의 경우 상법, 금융회사 지배구조법 등에 따른 독립성 기준을 충족하고 있습니다.또한 당사는 이사의 임기와 선임 등 이사의 독립적인 직무수행에 필요한 사항을 정관및 이사회규정에 규정하고 있으며, 선임 및 보수에 대한 사항은 주주총회 및 이사회 등 결의에 따라 결정하고 있습니다.이러한 절차에 따라 선임된 이사는 아래와 같습니다.

이사
임기
선임배경
추천인
활동분야(담당업무)
회사와의거래
최대주주 및주요주주와의관계

김규철(대표이사)
'24.03~'26.03(2년)
2012년부터 한국자산신탁의 대표이사로 재임하여 강력한 실행능력,뛰어난 리더십을 바탕으로 한국자산신탁의 성장을 이끌었으며, 전문성과 리더십을 바탕으로 회사의 성장에 기여할 수 있을 것으로 기대
이사회
경영총괄 (이사회 의장)
-
-

이건기(사외이사)
'24.03~'26.03(2년)
공직 및 기관장 경력을 통해 부동산과 조직경영에 대한 전문적인 식견을 보유하고 있으며, 회사 또는 대주주와의 특별한 이해관계가 없으므로 독립성을 바탕으로 객관적이고 합리적이고 공정한 의사결정을 도출하는데 기여할 수 있을 것으로 기대
이사회
경영전반
-
-

박재영(사외이사)
'23.03~'25.03(2년)
공직 및 기관장 경력을 통해, 경제ㆍ행정분야와 조직경영에 대한 전문적인 식견을 보유한 것으로 판단하였으며, 회사 또는 대주주와의 특별한 이해관계가 없으므로 전문성과 독립성을 바탕으로 객관적이고 합리적이고 공정한 의사결정을 도출하는데 기여할 수 있을 것으로 기대
이사회
경영전반
-
-

권준학(사외이사)
'23.03~'25.03(2년)
오랜 금융기관 경력 및 금융기관장 경력을 보유하고 있어, 경제 및 금융분야와 회사의 경영에 대한 전문적인 식견을 보유한 것으로 판단하였으며, 회사 및 대주주와의 특별한 이해관계가 없는 바, 전문성과 독립성을 바탕으로 객관적이고 합리적이고 공정한 의사 결정을 도출하는데 기여할 수 있을 것으로 기대
이사회
경영전반
-
-

최진영(사외이사)
'24.03~'26.03(2년)
공인회계사 자격을 보유하였으며, 감독기관 재직 경력을 통해 실무와 이론적인 지식을 두루 겸비한 회계ㆍ재무전문가로서 금융산업전반에 대한 거시적인 시각을 보유하였음. 또한, 회사 및 대주주와의 특별한 이해관계가 없으며 이러한 전문성과 독립성을 바탕으로 객관적이고 합리적이고 공정한 의사결정을 도출하는데 기여할 수 있을 것으로 기대
이사회
경영전반
-
-

한성희(사외이사)
'24.03~'26.03(2년)
포스코이앤씨의 경영전략실장, 포스코 경영지원본부장 등의 경력을 통해 경영기획 및 재무분야 등 다양한 분야의 전문성을 보유한 것으로 판단하였으며, 이후 포스코이앤씨 최고경영자로 수년간 재임하며 부동산 분야의 전문가로서, 그리고 경영자로서 성공적 으로 업무를 수행하였음. 회사 및 대주주와의 특별한 이해관계가 없는 바, 전문성과 독립성을 바탕으로 객관적이고 합리적이고 공정한 의사결정을 도출하는데 기여할 수 있을 것으로 기대
이사회
경영전반
-
-

마. 사외이사에 대한 전문성
(1) 지원부서 : 경영지원본부 기획팀(2) 사외이사 지원관련 담당업무- 이사회 운영에 관한 사항- 기타 사외이사 지원 업무- 관련 공시 업무(3) 사외이사의 직무수행을 지원하는 직원의 현황

조직명
직원명
직위
근속연수
지원업무 담당기간
주요 업무수행 내역

경영지원본부 기획팀
송면
부장
19.3년
14년
이사회 운영지원 및 공시업무

경영지원본부 기획팀
김성준
차장
12.8년
12.8년
이사회 운영지원 및 공시업무

(4) 사외이사 지원 내역- 사외이사에 대한 경영정보 제공- 이사회 소집 안내와 자료 송부- 사외이사 교육관련 안내 및 자료 제공- 기타 사외이사의 역할과 책임을 위해 필요한 업무 지원- 기타 이사회 등의 지시사항 처리(5) 이사회 안건 자료의 제공 : 이사회 개최 7일전까지 이사회 소집통지서 및 이사회 제안서(안건 및 관련 자료 일체 포함)를 이메일 또는 인편으로 사외이사에게 제공하고 있습니다.

(6) 사외이사의 정보 제공 요구 : 사외이사의 정보 제공 요구가 있을 경우, 경영지원본부 기획팀에서 이를 전담하여 제공하고 있습니다.

(7) 사외이사 교육실시 현황

교육일자
교육실시주체
참석 사외이사
불참시 사유
주요 교육내용

2024.02.06
경영지원본부장
김충식민상기송경철이건기박재영권준학
해당사항 없음
'23.4분기 신탁시장 현황주요 경영상황 보고주요 신탁사업장 현황 보고

2024.05.10
경영지원본부장
이건기권준학최진영한성희
개인일정(박재영)
'24.1분기 신탁시장 현황주요 경영상황 보고주요 신탁사업장 현황 보고

2024.08.09
경영지원본부장
이건기박재영권준학최진영한성희
해당사항 없음
'24.2분기 신탁시장 현황주요 경영상황 보고주요 신탁사업장 현황 보고

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원회(기준일: 2025년 02월 11일)
당사는 보고서 작성기준일 현재 감사위원회를 운영하고 있습니다. 정관 및 감사위원회규정을 두어 감사위원회의 권한, 책임, 운영방안 등을 규정하고 있습니다. (1) 감사위원회 위원의 인적사항 및 사외이사 여부감사위원회 위원은 금융회사의 지배구조에 관한 법률에서 정한 요건을 충족하는 자에 한하여 위원으로 선임될 수 있으며, 동법 제19조에 의거 감사위원회 위원 중 1명 이상은 회계 또는 재무 전문가로 구성하여야 할 의무가 있으며, 당사 감사위원회 구성원의 목록은 아래와 같습니다.

[감사위원 현황]

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

이건기
예
서울특별시 행정2부시장해외건설협회 회장
-
-
-

박재영
예
전라남도 행정부지사청와대 정무수석실 행정자치비서관국민권익위원회 부위원장광주 대학교 부총장광주전남연구원 원장
-
-
-

권준학
예
NH농협은행(최종직위 : 은행장)
-
-
-

최진영
예
금융감독원 부원장보보험연수원 원장서울도시가스 사외이사씨티그룹글로벌마켓증권 사외이사
예
1호 및 4호 유형회계사 및 금융기관 등 경력자
금융감독원

한성희
예
포스코 부사장포스코이앤씨 사장포스코이앤씨 상임고문
-
-
-

(2) 감사위원회 위원의 독립성감사위원회의 권한과 감사위원회의 신분을 보장하고, 감사위원의 전문성 제고를 위하여 아래와 같이 당사 감사위원회규정(이사회 의결로서 제ㆍ개정)에 명문화하고 있습니다.

구 분
조항
내 용

권한과 책임

(직무와 의무)

감사위원회규정제5조

(직무와 권한)

① 위원회는 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 다음 각 호의 직무를 수행한다.

1. 업무와 회계의 감사

2. 감독기관이나 이사회 또는 대표이사가 요청하는 업무의 감사

3. 기타 위원회에서 필요하다고 인정하는 사항

② 위원회는 감사상 필요한 때에는 다음 각 호의 사항을 요구할 수 있으며, 그 요구를 받은 자는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

1. 금고, 장부 및 관계서류, 증빙, 물품 등에 관한 사항

2. 관계자의 출석 및 답변

3. 회계관계 거래처에 대한 조사자료 징구

4. 기타 감사업무 수행에 필요한 사항

감사위원회규정제27조

(감사록의 작성)

① 위원회는 제17조 제1항 제2호 또는 제3호의 감사를 실시한 때에는 감사록을 작성ㆍ비치하여야 한다.

② 감사록에는 감사의 실시 절차와 그 결과를 기재하고 감사위원이 기명날인 또는 서명하여야 한다.

구성 및 선임

감사위원회규정제7조

(구성)

① 감사위원은 이사회에서 선임하고 해임한다.

② 위원회는 3인 이상의 사외이사로 구성한다.

③ 감사위원 중 1인 이상은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제26조 제2항 제2호에서 정하는 회계 또는 재무전문가이어야 한다.

④ 감사위원이 사임ㆍ사망 등의 사유로 인하여 사외이사의 수가 제2항의 규정에 의한 위원회의 구성요건에 미달하게 되면 그 사유가 발생한 후 처음으로 소집되는 주주총회에서 그 요건에 합치되도록 하여야 한다.

⑤ 감사위원의 해임에 관한 이사회의 결의는 이사 총수의 3분의2 이상의 결의로 하여야 한다.

⑥ 위원회는 위원회 사무를 담당하는 간사를 두며, 간사는 내부 감사부서의 장으로 한다.

임기와 보선

감사위원회규정제8조

(감사위원의 임기)

감사위원의 임기는 2년으로 한다. 다만, 임기 중에 사외이사의 임기가 만료되거나 사임한 때에는 그 임기가 만료되는 것으로 한다.

(3) 감사위원회의 활동

회차
개최일자
의안내용

가결

여부

이건기(출석률 :100%)
박재영(출석률 :75%)
권준학(출석률 :100%)
최진영(출석률 :100%)
한성희(출석률 :75%)
송경철(출석률 :100%)
김충식(출석률 :100%)
민상기(출석률 :100%)

제24-1차
2024.02.06
2023 내부회계관리제도 운영실태 보고의 건(대표이사)
보고
-
-
-

-
-
-

2023년 하반기 보고사항
보고
-
-
-

-
-
-

감사조치결과 보고의 건
보고
-
-
-

-
-
-

2023년 내부회계관리제도 운영실태 평가 실시의 건
가결
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

제23기 회계 및 업무감사 실시에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

2023 내부감시장치 평가실시에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

제24-2차
2024.03.05
2023년 외부회계법인 기말감사 보고(한영회계법인)
보고
-
-
-

-
-
-

외부감사 수검보고에 관한 건(금융감독원)
보고
-
-
-

-
-
-

2023년 내부회계관리제도 운영실태 평가의 건(결과보고)
가결
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

제23기 회계 및 업무에 대한 감사의 건
가결
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

2023년 내부감시장치에 대한 평가의 건
가결
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

준법감시인의 2023년 내부통제기준 준수여부 점검결과 보고및 조치에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성

찬성
찬성
찬성

제24-3차
2024.03.29
감사위원회 위원장 선정에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

제24-4차
2024.05.10
2024년 외부회계법인 감사계획 보고의 건(한영회계법인)
보고
-
불참
-
-
-

내부회계관리제도 2024년 업무계획 보고의 건
보고
-
불참
-
-
-

금융감독원 수시검사 수검보고에 관한 건
보고
-
불참
-
-
-

종합감사 실시의 건
가결
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

부실채권 책임 심의의 건
가결
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

외부감사인 사후평가의 건
가결
찬성
불참
찬성
찬성
찬성

제24-5차
2024.07.12
감사록 작성의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

감사결과 조치에 관한 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

제24-6차
2024.08.09
2024년 외부회계법인 반기 검토 보고의 건(한영회계법인)
보고
-
-
-
-
-

2024년 상반기 보고사항
보고
-
-
-
-
-

특별감사 실시의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

※ 2024년 3월 21일 주주총회를 통해 이건기 사외이사가 재선임되고 최진영, 한성희 사외이사가 신규선임되었습니다. (임기개시일 : '24.3.29)※ 2024년 3월 22일 송경철 사외이사가 사임하였습니다.※ 2024년 3월 28일 김충식, 민상기 사외이사가 임기만료 퇴임하였습니다.

(4) 감사위원회 교육실시 현황

교육일자
교육실시주체
참석 감사위원
불참시 사유
주요 교육내용

2024.08.20
삼정 KPMG아카데미
이건기박재영권준학최진영한성희
-
감사위원회 활동방안 및내부감사 감독 관련 교육

(5) 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

검사부
4
부장1명[23년 5개월(4년9개월)]부장1명[19년 2개월(10년7개월)]과장1명[12년 8개월(4년3개월)]과장1명[8년 10개월(9개월)]
- 감사위원회 업무- 일상감사 등 감사업무

※ 소괄호 안의 근속연수는 감사위원회 지원조직에서의 근속연수를 의미함

(6) 감사위원회 위원의 정보 접근
-
당사는 감사위원회의 독립성과 객관성 원칙을 명시하고 있습니다.

- 감사위원회는 금고, 장부, 서류, 증빙 및 물품 등에 관한 자료를 요구할 수 있으며, 그 요구를 받은 자를 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 하며, 감사위원회가 업무 관계자에게 감사위원회 출석과 답변을 요청한 경우 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 합니다.

- 감사위원회는 이사회 소집권자에게 이사회의 소집을 청구할 수 있으며, 만약 소집권자가 이에 응하지 않는 경우 직접 이사회를 소집할 수 있습니다(정관 제40조의2).- 감사위원회는 회사가 비용을 부담하는 조건으로 전문가의 도움을 구할 수 있습니다(정관 제40조의2).

나. 준법감시인
(1) 준법감시인의 인적사항 및 주요경력

성 명
주 요 경 력
결격요건 여부
선임근거

민철현
한국자산신탁 팀장, 본부장한국자산신탁 상무
해당사항 없음

금융회사의

지배구조에

관한 법률

(2) 준법감시인의 주요활동내역 및 그 처리결과

점검일시
주요내용
점검결과

수시
- 주요 일상 업무에 대한 법규준수 측면의 사전검토
적정함

매월
- 월간 부서별 내부통제기준 준수여부 점검
적정함

분기

- 분양대행사 개인정보보호 교육실시 점검

- 임직원 금융투자상품 매매거래내역 점검

적정함

반기

- 법규준수실태 모니터링

- 고객서비스 모니터링

- 내부통제보고서 이사회 보고

적정함

연간
- 내부통제보고서 감사위원회 보고
적정함

(3) 준법감시인 등 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

준법지원팀
4

상무 1명, 부장 1명, 대리 2명

(평균 6.5년)

- 내부준법감시

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2025.02.11
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
도입

실시여부
-
~ 제18기정기주주총회(2018년)
제19기(2019 회계연도)정기주주총회제20기(2020 회계연도)정기주주총회제21기(2021 회계연도)정기주주총회제22기(2022 회계연도)정기주주총회제23기(2023 회계연도)정기주주총회

※ 당사는 제19기 정기주주총회부터 전자투표제를 도입하여 운영하고 있습니다.(인터넷 주소 : http://evote.ksd.or.kr)

나. 의결권 현황

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
123,977,752
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
1,610,697
자기주식

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
122,367,055
-

우선주
-
-

VI. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
(2024.09.30)

기 말(2025.02.11)

주식수
지분율
주식수
지분율

(주)엠디엠
본인
보통주
35,200,618
28.39
35,200,618
28.39
-

(주)엠디엠플러스
최대주주의특수관계인
보통주
12,397,775
10.00
12,397,775
10.00
-

문주현
최대주주의최대주주
보통주
18,734,233
15.11
18,734,233
15.11
-

문태현
최대주주의특수관계인
보통주
18,154
0.01
18,154
0.01
-

김규철
최대주주의특수관계인
보통주
120,580
0.10
120,580
0.10
-

송경철
최대주주의특수관계인
보통주
6,413
0.00
0
0.00
사외이사 중도퇴임(사임일 : '24.03.22)

계
-
66,477,773
53.62
66,471,360
53.62
-

-
-
-
-
-
-

2. 최대주주의 주요경력 및 개요

가. 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

(주)엠디엠
2
문태현
-
-
-
문주현
95

-
-
-
-
민혜정
5

나. 최대주주의 변동내역

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2001.03.20
한국자산관리공사
1,000,000
100.00
회사 설립

2010.03.11
대신엠에스비(주)
1,347,300
50.00
지분 양도

2011.07.11
대신엠에스비사모투자전문회사
1,347,300
50.00
지분 양도

2011.07.12
(주)엠디엠
968,920
49.85
지분 양도

당사의 최대주주는 2011년 7월 12일 대신엠에스비사모투자전문회사에서 (주)엠디엠으로 변경되었습니다. 주주배정 및 제3자배정, 지분 양수도 등에 따라최대주주 지분율 변동이 있었으나, 최대주주는 변동된 사실이 없습니다. 보고서기준일 현재 최대주주의 현황은 다음과 같습니다
.

(단위 : 주, %)

기준일
주주명
소유주식수
지분율
비고

2024.09.30
(주)엠디엠
35,200,618
28.39
-

다. 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
(주)엠디엠

자산총계
1,509,568

부채총계
371,707

자본총계
1,137,861

매출액
885,188

영업이익
474,469

당기순이익
393,339

※ 2023 회계연도 결산(연결재무제표) 기준입니다.

라. 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(기준일: 2025년 02월 11일)- 해당사항 없음

3. 주식의 분포 현황

가. 주식 소유현황

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주

(주)엠디엠

35,200,618
28.39
-

(주)엠디엠플러스
12,397,775
10.00
-

문주현

18,734,233
15.11
-

우리사주조합
453,463
0.37
-

나. 소액주주 현황

(기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
29,873
29,882
99.97
46,651,325
123,977,752
37.63
-

※ 2023년 결산 주주명부 기준입니다.
4. 최근 6개월간 주가 및 주식거래실적

(단위 : 원, 주)

종 류
'24년 8월
'24년 9월
'24년 10월
'24년 11월
'24년 12월
'25년 1월

종목코드 (123890 )
최 고
3,060
3,000
2,955
2,945
2,940
2,820

최 저
2,930
2,880
2,920
2,765
2,785
2,780

최고 일거래량
1,058,259
1,160,539
382,730
496,382
2,655,827
265,665

최저 일거래량
43,550
68,228
64,582
82,923
63,653
58,546

월간거래량
5,147,998
4,625,329
2,759,241
3,804,568
5,898,565
3,165,713

[출처 : 한국거래소(정보데이터시스템)]※ 최고, 최저가격은 일별 종가 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2025.02.11
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

김규철
남
1960.09
대표이사
사내이사
상근
경영총괄

서울대학교 경영학 석사

한국자산신탁 대표이사

120,580
-
해당사항 없음
14년 6개월
2026.03.28

이건기
남
1955.03
사외이사
사외이사
비상근
사외이사/감사위원
한양대학교 건축공학 석사해외건설협회 회장신세계건설 사외이사한국자산신탁 사외이사(감사위원)
-
-
해당사항 없음
2년 6개월
2026.03.28

박재영
남
1954.04
사외이사
사외이사
비상근
사외이사/감사위원
한양대학교 행정학 박사광주대학교 부총장광주전남연구원 원장한국자산신탁 사외이사(감사위원)
-
-
해당사항 없음
1년 6개월
2025.03.28

권준학
남
1963.04
사외이사
사외이사
비상근
사외이사/감사위원
경희대학교 지리학 학사NH농협은행 은행장한국자산신탁 사외이사(감사위원)
-
-
해당사항 없음
1년 6개월
2025.03.28

최진영
남
1958.12
사외이사
사외이사
비상근
사외이사/감사위원장
보험연수원 원장서울도시가스 사외이사씨티그룹글로벌마켓증권 사외이사한국자산신탁 사외이사(감사위원)
-
-
해당사항 없음
6개월
2026.03.28

한성희
남
1961.02
사외이사
사외이사
비상근
사외이사/감사위원
포스코 부사장포스코이앤씨 사장포스코이앤씨 상임고문한국자산신탁 사외이사(감사위원)
-
-
해당사항 없음
6개월
2026.03.28

신찬혁
남
1967.05
부사장
미등기
상근
경영지원부문총괄

경기대학교 경영학 석사

한국자산신탁 부사장

29,849
-
해당사항 없음
8년 9개월
2024.12.31

신상갑
남
1966.05
전무
미등기
상근
도시재생사업부문총괄

명지대학교 법학과 학사

한국자산신탁 전무

31,432
-
해당사항 없음
8년 9개월
2024.12.31

이정철
남
1970.02
전무
미등기
상근
신탁사업부문총괄
광주대학교 도시공학과 학사한양 부장한국자산신탁 전무
-
-
해당사항 없음
4년 9개월
2024.12.31

이규만
남
1971.01
상무
미등기
상근
신탁사업부문본부장
건국대학교 부동산학 석사한국자산신탁 상무
11,233
-
해당사항 없음
3년 9개월
2024.12.31

김해용
남
1970.11
상무
미등기
상근
도시재생사업부문본부장
한양대학교 도시공학과 학사삼성물산 팀장한국자산신탁 상무
1,000
-
해당사항 없음
2년 9개월
2024.12.31

김원종
남
1972.03
상무
미등기
상근
신탁사업부문본부장
동국대학교 산업공학 학사한국자산신탁 상무
6,475
-
해당사항 없음
2년 9개월
2024.12.31

윤성진
남
1974.08
상무
미등기
상근
신탁사업부문본부장
동국대학교 생명자연과학 학사한국자산신탁 상무
-
-
해당사항 없음
2년 9개월
2024.12.31

민철현
남
1974.12
상무
미등기
상근
리스크관리본부장준법감시인

한양대학교 법학과 학사한국자산신탁 상무

8,667
-
해당사항 없음
9개월
2025.12.31

조현빈
남
1985.01
상무
미등기
상근
경영전략실장
서울대학교 경영학과 학사한국자산신탁 상무
-
-
인척
9개월
2025.12.31

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 백만원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

신탁/리츠
남
108
-
6
-
114
5.3
6,673
59
-
-
-
-

신탁/리츠
여
15
-
5
-
20
7.8
760
38
-

경영지원
남
34
-
4
-
38
8.5
2,856
77
-

경영지원
여
15
-
0
-
15
9.1
623
42
-

합 계
172
-
15
-
187
6.5
10,912
59
-

주1) "연간급여총액"은 소득세법 제20조에 따라 관할 세무서에 제출하는 근로소득 지급명세서의 근로소득을 기준으로 기재하였습니다.주2) "직원수"는 보고서 작성기준일 현재 소득세법 제20조에 따른 근로소득이 발생한 재직 직원을 기준으로 작성하였으며, 미등기 임원을 포함한 자료입니다.주3)
"1인 평균 급여액"은 급여 총액을 2024년 반기 기준 평균 재직자수인 186명 (신탁/리츠-남 : 113.8명, 신탁/리츠-여 : 20명, 경영지원-남 : 37.2명, 경영지원-여 : 15명) 으로 나누어 산출하였습니다.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
9
1,523
169
-

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
1
-
-

사외이사
5
-
-

계
6
3,000
-

나. 보수지급금액

(1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

6
834
129
-

주1) 보수총액에는 당기 중 퇴임한 사외이사 3인의 보수가 포함되어 있습니다.주2) "1인당 평균보수액"은 보수총액을 2024년 평균 재임 인원수(재임일수 / 연)로 나누어 산출하였습니다.

(2) 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
1
657
657
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
5
177
32
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
-
-
-
-

주1) 보수총액에는 당기 중 퇴임한 사외이사 3인의 보수가 포함되어 있습니다.주2) "1인당 평균보수액"은 보수총액을 2024년 평균 재임 인원수(재임일수 / 연)로 나누어 산출하였습니다.

다. 이사ㆍ감사의 보수지급기준

구 분
보수지급기준

등기이사
보수는 급여, 상여, 기타 근로소득 등으로 구성되어 있으며,직급, 위임 업무 성격, 위임 업무 수행 결과 등을 고려하여주주총회에서 승인된 이사보수한도 내에서 집행하고 있습니다.

사외이사(감사위원회 위원)
보수는 급여, 기타 근로소득 등으로 구성되어 있으며,위임 업무 성격, 위임 업무 수행 결과 등을 고려하여주주총회에서 승인된 이사보수한도 내에서 집행하고 있습니다.

라. 보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

(1) 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

김규철
대표이사
657
-

(2) 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

김규철
근로소득
급여
415
정기주주총회 및 이사회 의결 등에 따라 확정된 급여 총액 830백만원을 1/12로 분할하여 매월 지급

상여
242
[격려금]- 임원보수규정에 의거, 격려금 연 1회(창립기념일) 지급 (총지급액 : 34.6백만원)[직전연도 경영실적에 따른 경영성과급]- 경영성과보상기준에 의거, 전년도 경영실적 및 업무성과에 근거하여 책정된 지급률에 따라 지급 (총지급액 : 207.5백만원)

기타 근로소득
0.2
급여성 복리후생비 등

마. 보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

(1) 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

김규철
대표이사
657
-

(2) 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

김규철
근로소득
급여
415
정기주주총회 및 이사회 의결 등에 따라 확정된 급여 총액 830백만원을 1/12로 분할하여 매월 지급

상여
242
[격려금]- 임원보수규정에 의거, 격려금 연 1회(창립기념일) 지급 (총지급액 : 34.6백만원)[직전연도 경영실적에 따른 경영성과급]- 경영성과보상기준에 의거, 전년도 경영실적 및 업무성과에 근거하여 책정된 지급률에 따라 지급 (총지급액 : 207.5백만원)

기타 근로소득
0.2
급여성 복리후생비 등

바. 주식매수선택권의 부여 및 행사현황- 해당사항 없음

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사 현황(요약)
가. 기업집단에 소속된 회사
당사는「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따라 엠디엠그룹에 속한 계열회사로서, 공시서류작성기준일 현재 엠디엠그룹에는 21개의 계열회사가(국내 17개사, 해외 4개사) 있습니다. 이 중 상장사는 당사가 유일하며, 비상장사는 20개사입니다.

(기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

엠디엠
1
20
21

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 계열회사간 출자현황

출자회사 ＼

피출자회사

엠디엠
엠디엠플러스
엠디엠자산운용
MDMInternational
MDM GCX 3200FIGUEROA
한국자산신탁

한국자산신탁
28.39%
10.00%
-
-
-
-

엠디엠자산운용
-
70.00%
-
-
-
-

카이트제오호위탁관리부동산투자회사
-
100.00%
-
-
-
-

엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
-
49.53%
-
-
-
-

에스비씨피에프브이
-
50.00%
-
-
-
-

엠디엠인프라투융자회사
70.00%
30.00%
-
-
-
-

엠디엠위탁관리부동산투자회사
-
100.00%
-
-
-
-

MDM International, LLC
-
100.00%
-
-
-
-

MDM GCX 3200 FIGUEROA
-
-
-
80.00%
-
-

3200 FIGUEROA OWNER
-
-
-
-
100.00%
-

MDM PLUS ASIA PTE.LTD.
-
100.00%
-
-
-
-

더엠리테일
50.00%
50.00%
-
-
-
-

한국자산캐피탈
-
-
-
-
-
100.00%

원트웬티파이브피에프브이
-
94.25%
0.75%
-
-
5.00%

엠스페이스한남피에프브이
-
94.25%
0.75%
-
-
5.00%

엠스페이스대명피에프브이
60.20%
-
-
-
-
19.80%

다. 회사와 계열회사간 임원 겸직 현황
- 해당사항 없음

2. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
3
3
254,413
-895
-
253,518

일반투자
-
44
44
56,152
2,574
-500
58,226

단순투자
13
-
13
24,272
-4,602
-3,651
16,020

계
13
47
60
334,837
-2,922
-4,151
327,764

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여등
- 2024년 01월 01일 부터 2024년 09월 30일
기준 대주주를 상대방으로 하거나 대주주를 위하여 가지급, 대여(증권의 대여를 포함한다.), 담보제공, 보증, 배서, 그 밖의 보증의 성격을 가지는 이행약속 등 거래상의 신용위험을 수반하는 직ㆍ간접적 거래를 한 사실이 없습니다.

2. 대주주와의 자산양수도등
당사는 사업연도 개시일부터 보고서 작성기준일까지 기간동안 대주주를 상대방으로 하거나 대주주를 위하여 거래금액이 1억원 이상인 자산(영업)의 매수(양수), 매도(양도), 교환, 증여 등의 거래를 한 사실이 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

당사는 사업연도 개시일부터 보고서 작성기준일까지 기간동안 영업거래 중 대주주를 상대방으로 한 영업거래 중 거래금액이 최근사업연도 매출액의 5/100이상에 해당하거나, 동 금액 이상의 1년 이상 장기계약을 체결하거나 변경한 사실이 없습니다.

4. 대주주에 대한 주식기준보상 거래

당사는 사업연도 개시일부터 보고서 작성기준일까지 기간동안
대주주를 상대방으로 주식매수선택권을 제외한 성과조건부주식, 양도제한조건부 주식, 스톡그랜트 등의 주식기준보상
거래를 한 사실이 없습니다.

5. 대주주 이외의 이해관계자의 거래
당사는 사업연도 개시일부터 보고서 작성기준일까지 주주, 직원 등 대주주 이외의 이해관계자를 상대방으로 한 영업거래 중 거래금액이 최근사업연도 매출액의 5/100 이상에 해당하거나, 동 금액 이상의 1년 이상 장기계약을 체결하거나 변경한 사실이 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

가. 기 공시한 주요경영사항의 진행상황

【한국자산신탁㈜】

신고일자
제목
신고내용
신고사항의 진행사항

2025.02.10
주식소각결정

기 취득 자기주식 1,603,826주 소각 결정- 소각예정일 : 2025년 03월 26일- 소각예정금액 :
12,561,688,800
원※ 자세한 사항은 '한국자산신탁/주식소각결정/2025.02.10'을 참고하시기 바랍니다.

2025.02.10 주식소각결정

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건

○ 지배회사[한국자산신탁(주)]

한국자산신탁 주식회사는 2025. 2. 11. 현재
신탁사업과 관련하여, 283건의 소송(소송물가액 238,491백만원)에 피소되어 소 계속 중에 있으며, 73건의 소송(소송물가액 52,850백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 현재 계류중인 소송사건의 결과를 예측하기 어려우나, 회사의 영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

○ 주요종속회사[한국자산캐피탈(주)]

(기준일: 2025년 02월 11일)- 해당사항 없음

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일:
2025년 02월 11일)- 해당사항 없음

다. 채무보증 현황
(기준일:
2025년 02월 11일
)- 해당사항 없음
라. 채무인수약정 현황
(기준일:
2025년 02월 11일
)- 해당사항 없음
마. 그 밖의 우발채무 등

부동산PF발 부실 위험이 확대됨에 따라, 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고 신탁회사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는, 책임준공형 토지신탁사업의 위험 요인이 부각되고 있습니다.다만, 당사의 경우 면밀한 사전 수주검토 등을 통해 다수의 책임준공형 토지신탁 상품을 분양 및 준공시킨 성과를 보유하고 있으며, 현재 진행 중인 사업장에 대해서도 철저한 모니터링을 통해 위험 관리에 만전을 기하고 있습니다.당사의 2024년 3분기말 기준 우발채무 현황은 아래와 같습니다.

(1) 우리사주조합의 우리사주취득자금대출에 대한 담보제공을 위하여 연결실체가 한국증권금융에 예치한 200백만원에 대해 한국증권금융이 예금근질권을 설정하였습니다.

(2) 2024년 3분기말 연결실체가 신탁사업 관련, 부담하는 지급보증 및 책임준공의무는 다음과 같습니다.

(단위: 건, 천원)

구분
2024년 1분기말

사업건수
보증한도금액
대출잔액

정비사업토지신탁(*1)
3
70,244,505
28,194,722

정비사업토지신탁(*2)(*3)(*4)
4
444,190,000
288,242,991

책임준공토지신탁(*3)(*4)
7
548,800,000
456,699,794

합 계
14
1,063,234,505
773,137,507

(*1) 연결실체는 정비사업에서의 이주비 대출보증 신청을 위해 사업시행자와 대행자가 연대하여 대출금을 상환한다는 내용의 확약서를 주택도시보증공사에 제출하였습니다.(*2) 주택도시보증공사에서 사업비대출을 보증하는 정비사업으로 주택도시보증공사의 표준사업약정서 약관 상 사업시(대)행자인 연결실체는 책임준공의무를 부담합니다.(*3) 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 연결실체가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공관리형토지신탁사업을 진행 중에 있습니다. 연결실체의 손해배상액은 연결실체의 책임준공미이행으로 인하여 발생한 손해인지 여부를 판단 후 결정되는 사항입니다. 당분기말 기준 진행중인 사업의 공정진행상 연결실체가 손해배상의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며, 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 당기말재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. 연결실체는 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링 할 예정입니다.(*4) 당분기말 시공사의 책임준공기한이 도과한 사업장은 없습니다.

(3) 연결실체는 카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호 등 투자신탁이 통화선도계약상의 채무를 이행하지 못할 경우 자금부족액을 지급하는 자금보충약정을 체결하고 있습니다.(4) 연결실체는 투자신탁과 투자조합 등과의 출자약정에 따라 추가출자의무가 존재합니다. 2024년 3분기말 현재 누적출자금액 및 추가 약정금액은 다음과 같습니다.

(단위: USD, 천원)

구 분
누적출자금액
잔여약정금액

슈로더캐피탈글로벌이노베이션X일반사모증권투자신탁

USD
6,650,000

USD
3,350,000

카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호

USD
1,636,525

USD
134,170

헤리티지시그니처일반사모부동산투자신탁
1,709,709
1,290,291

신한-에코벤처투자조합제2호
820,000
180,000

대구이수-에코에이비비벤처투자조합
187,500
562,500

에코오픈이노베이션조합1호
220,000
780,000

에코프로 이차전지 벤처투자조합
50,000
950,000

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
60,000
940,000

(5) 2024년 3분기말 연결실체가 주택도시보증공사와 서울보증보험으로부터 제공받고 있는 보증은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

보증종류
보증한도금액
잔액
보증처
특수관계자여부

인허가보증
2,565,635
2,565,635
주택도시보증공사
해당없음

주상복합주택분양보증
241,426,164
241,426,164
주택도시보증공사
해당없음

주택분양보증
8,189,187,617
8,189,187,617
주택도시보증공사
해당없음

임대보증금보증
31,434,080
31,434,080
주택도시보증공사
해당없음

계약보증보험
4,790
4,790
서울보증보험
해당없음

인허가보증보험
28,321,856
28,321,856
서울보증보험
해당없음

공탁보증보험
25,485,761
25,485,761
서울보증보험
해당없음

지급보증보험
128,264,277
128,264,277
서울보증보험
해당없음

합계
8,646,690,180
8,646,690,180

(6) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠플러스)가 시행한 사업장에 계약금대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게 실행한 계약금대출 총 한도금액은 62,065백만원 입니다.(7) 연결실체는 특수관계자(원트웬티파이브피에프브이(주))가 시행한 사업장에 계약금 및 중도금 대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게실행한 계약금 및 중도금 대출 총 한도금액은 84,282백만원 입니다.(8) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠)가 시행한 사업장에 계약금 대출 업무협약을 맺고 있습니다. 연결실체가 본건 사업의 수분양자에게 실행한 계약금대출 총 한도금액은 11,754백만원 입니다.(9) 연결실체는 특수관계자((주)엠디엠자산운용)가 집합투자업자의 지위로 있는 카임일반사모부동산투자신탁17호에 대해 차주인 (주)우리은행(카임일반사모부동산투자신탁17호의 신탁업자의 지위에서)에게 한도대출금 25,000백만원을 대출해주는 업무약정을 맺고 있습니다.

(10) 2024년 3분기말 현재 케이아이에스카이트제일다시일차 및 케이아이에스카이트제일다시이차 차입금과 관련하여 토지신탁계약서 및 신탁법 제46조에 의해 연결실체가 가지는 일부 토지신탁사업에 대한 신탁사무처리비용 상환청구권을 담보로 제공하고 있습니다.

전기 우발부채 등에 관한 사항은 증권신고서상 [3. 연결재무제표 주석- 27. 우발상황 및 약정사항] 항목을 참고하시기 바랍니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

가. 최근 5년간 금융위원회 제재 현황
(기준일: 2025년 02월 11일)

회사구분
제재기관
일자
처벌 또는조치대상자
처벌 또는조치내용
사유 및 근거법령
처벌 또는 조치에 대한회사의 이행현황
재발방지를 위한회사의 대책

지배회사[한국자산신탁(주)]
금융위원회(금융감독원)
2024.05.09
기관대표이사관련 임직원
조치의뢰
- 신탁 자금관리 내부통제기준 마련의무 위반[자본시장법]
- 임직원 처분조치완료
조치 완료

지배회사[한국자산신탁(주)]
금융위원회(금융감독원)
2024.01.11
기관대표이사관련 임직원
조치의뢰과태료부과
- 약관신고, 공시의무 위반[자본시장법]
- 과태료 납부 완료- 임직원 처분조치완료- 개별교섭절차 강화
조치 완료

지배회사[한국자산신탁(주)]
금융위원회(금융감독원)
2020.01.22
기관대표이사관련 임직원
조치의뢰과태료부과
- 부당한재산상이익제공금지위반[자본시장법]- 특수관계인과의 거래시 이사회 결의의무 위반[자본시장법]- 대주주와 신탁사업 관련 거래시 경쟁입찰 실시의무 위반[자본시장법]- 신탁업자의 자기이익 도모 금지위반[자본시장법]- 신탁계정대여금에 대한 자산건전성 분류 불철저[자본시장법]
- 임직원 처분조치완료- 과태료 납부 완료- 관련규정 개정
조치 완료

주요 종속회사[한국자산캐피탈(주)]
금융위원회(금융감독원)
2019.08.02

기관대표이사

관련 임원

조치의뢰과태료부과

- 대주주 신용공여 절차 미준수

[舊 여신전문금융업법]

- 임직원 처분조치 완료- 과태료 납부 완료- 대주주 신용공여 절차 개선

조치 완료

나. 기타 기관 제재 현황 현황
(기준일: 2025년 02월 11일)

회사구분
제재기관
일자
처벌 또는조치대상자
처벌 또는조치내용
사유 및 근거법령
처벌 또는 조치에 대한회사의 이행현황
재발방지를 위한회사의 대책

지배회사[한국자산신탁(주)]
국토교통부
2023.06.28
기관
과태료부과시정명령
- 2022년 국토교통부 종합감사에 따른 지적사항[부동산투자회사법] (부동산투자회사 최대주주 변경 미공시, 자산운용 전문인력의 리츠업무 외 PFV업무 수행, 리츠 정관 기재사항 미비 등)
- 공시완료- 관련 규정 개정 완료- 과태료 납부 완료
조치 완료

다. 한국거래소 등으로부터 받은 제재
(기준일:
2025년 02월 11일
)- 해당사항 없음
라. 단기매매차익의 발생 및 반환에 관한 사항
(기준일:
2025년 02월 11일
)- 해당사항 없음

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

가. 작성기준일 이후 발생한 주요사항
- 해당사항 없음
나. 금융회사의 예금자 보호 등에 관한 사항
부동산 신탁회사의 신탁재산은 신탁 계약(목적)에 따라 위탁자(고객)으로부터 수탁받은 부동산이며, 신탁재산은 「신탁법」에 따라 당사의 고유재산 또는 다른 신탁재산과 분별하여 관리됩니다.
※ 신탁상품은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 금융투자상품으로서, 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않으며, 원금 손실이 발생할 수 있습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

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(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

한국자산캐피탈(주)
2012.05.09
서울시 강남구테헤란로 306
여신전문금융업
673,026
기업회계기준서 제1110호연결재무제표 문단 7
해당(*1)

카익투 반도체 신기술투자조합 제1호
2023.02.15
서울시 강남구테헤란로 306
기타금융
1,868
기업회계기준서 제1110호연결재무제표 문단 7
비해당

카익투 소부장 신기술투자조합 제1호
2023.02.20
서울시 강남구테헤란로 306
기타금융
2,291
기업회계기준서 제1110호연결재무제표 문단 7
비해당

카익투 이노바투스 신기술투자조합 제1호(*2)
2024.01.04
서울시 강남구테헤란로 306
기타금융
-
기업회계기준서 제1110호연결재무제표 문단 7
비해당

※ 구체적인 지배관계근거 판단은 [Ⅲ.재무에 관한 사항 - 3.연결재무제표 주석 - 1. 연결대상회사의 개요]을 참고하시기 바랍니다.(*1) 최근 사업연도말 자산총액이 지배회사 자산총액의 10%이상인 주요종속회사 입니다.(*2) 2024년 설립한 투자조합 입니다.

2. 계열회사 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
1
한국자산신탁(주)
110111-2196304

-
-

비상장
20
엠디엠
110111-1537385

한국자산캐피탈
110111-4861799

엠디엠플러스
110111-2638752

엠디엠에프엔씨
110111-1150195

엠디엠글로벌
110111-5419323

엠디엠자산운용
110111-5896654

카이트제오호위탁관리부동산투자회사
110111-5294197

쏘울컬렉션
110111-6032356

엠프라퍼티제1호위탁관리부동산투자회사
110111-6964103

에스비씨피에프브이
110111-7184354

원트웬티파이브피에프브이
110111-7280318

엠스페이스한남피에프브이
110111-7390612

엠스페이스대명피에프브이
110111-7520011

더엠리테일
110111-5187615

엠디엠인프라투융자회사
110111-8978011

엠디엠위탁관리부동산투자회사
110111-9004493

MDM International, LLC(*)
-

MDM GCX 3200 FIGUEROA LLC(*)
-

3200 FIGUEROA OWNER LLC(*)
-

MDM PLUS ASIA PTE.LTD.(*)
-

(*) 해외법인입니다.

3. 타법인출자 현황(상세)

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(기준일 :
2024.09.30
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

삼성SDI
상장
2021.10.29
단순투자
332
2,914
0.00
1,375
3,320
1,402
-418
6,234
0.01
2,360
19,529,981
821,182

현대차
상장
2021.01.12
단순투자
1,525
26,050
0.01
5,301
-26,050
-5,301
-
-
-
-
85,064,635
7,343,003

삼성전기
상장
2021.01.05
단순투자
53
10,720
0.01
1,642
530
80
-232
11,250
0.02
1,491
8,289,078
219,817

현대위아
상장
2021.01.25
단순투자
209
62,803
0.23
4,088
-
-
-854
62,803
0.23
3,234
5,272,768
109,293

기아
상장
2021.01.26
단순투자
1,340
18,910
0.00
1,891
-18,910
-1,891
-
-
-
-
51,988,692
8,023,991

NAVER
상장
2021.12.30
단순투자
94
9,521
0.01
2,133
2,350
416
-538
11,871
0.01
2,011
15,479,991
1,414,313

엔씨소프트
상장
2021.12.30
단순투자
116
1,110
0.01
267
4,300
834
-68
5,410
0.02
1,033
4,302,844
202,573

삼성전자
상장
2022.04.25
단순투자
13
13,130
0.00
1,031
-2,130
-217
-137
11,000
0.00
677
296,857,289
25,397,099

보성파워텍
상장
2022.09.02
단순투자
74
52,000
0.11
170
300
1
-
52,300
0.11
171
96,596
4,352

코스모신소재
상장
2023.07.13
단순투자
49
4,837
0.01
712
-4,837
-712
-
-
-
-
672,673
27,036

LG에너지솔루션
상장
2023.04.19
단순투자
146
2,700
0.00
1,154
2,060
740
79
4,760
0.00
1,973
23,545,939
-65,689

코스모화학
상장
2023.07.26
단순투자
28
4,695
0.01
183
5,900
204
-138
10,595
0.03
250
496,820
-33,406

씨아이에스
상장
2023.07.26
단순투자
54
10,280
0.01
113
-10,280
-113
-
-
-
-
593,730
28,916

OCI
상장
2023.07.19
단순투자
83
3,200
0.04
356
2,000
184
-116
5,200
0.06
424
1,990,471
52,204

POSCO홀딩스
상장
2023.08.01
단순투자
2,017
3,350
0.00
1,673
900
345
-382
4,250
0.01
1,636
51,646,198
799,578

두산로보틱스
상장
2023.10.05
단순투자
477
18,787
0.03
2,181
-8,417
-684
-837
10,370
0.02
661
459,917
-13,601

한국가스공사
상장
2024.06.27
단순투자
44
-
-
-
2,150
110
-10
2,150
0.00
100
53,823,703
-881,226

트러스타(*2)
비상장
2022.05.30
일반투자
200
40,000
8.33
200
-
-
-
40,000
8.33
200
2,012
-153

인천아트센터
비상장
2011.07.29
일반투자
250
50,000
12.50
0
-
-
-
50,000
12.50
0
26,002
-1,965

양지에스엘씨피에프브이(*1)
비상장
2015.05.26
일반투자
250
50,000
5.00
250
-
-
-
50,000
5.00
250
17,072
9,556

중흥카이트제구호기업형임대위탁관리부동산투자회사
비상장
2017.03.24
일반투자
1,451
145,142
5.00
1,529
-
-
-
145,142
5.00
1,529
111,333
-1,658

동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사
비상장
2017.02.28
일반투자
2,000
20,000
1.44
2,134
-
-
-
20,000
1.44
2,134
584,879
-1,301

서한카이트제십일호기업형임대위탁관리부동산투자회사
비상장
2016.11.03
일반투자
300
30,000
0.54
300
-
-
-
30,000
0.54
300
209,297
-5,801

카이트제삼호위탁관리부동산투자회사
비상장
2012.11.02
일반투자
10,700
107,000
9.96
16,962
-
-
-
107,000
9.96
16,962
219,797
4,274

케이피로지스틱피에프브이(*1)
비상장
2019.05.23
일반투자
2,938
587,520
17.28
5,171
-587,520
-5,171
-
-
-
-
31,902
5,291

시공인포일피에프브이(*1)
비상장
2019.06.11
일반투자
250
50,000
5.00
250
-
-
-
50,000
5.00
250
171,426
783

해운대육이육피에프브이(*1)
비상장
2019.08.19
일반투자
990
198,000
19.80
990
-
-
-
198,000
19.80
990
93,055
-11,177

원트웬티파이브피에프브이(*1)
비상장
2019.11.04
일반투자
250
25,060
5.00
3,250
-
-
-
25,060
5.00
3,250
352,298
-12,756

마스턴제67호강남원피에프브이(*1)
비상장
2019.11.22
일반투자
710
42,600
5.01
426
-
-
-
42,600
5.01
426
186,024
33,966

엠스페이스한남피에프브이(*1)
비상장
2020.02.14
일반투자
250
25,020
5.00
625
-
-
-
25,020
5.00
625
114,467
60,539

양산사송1피에프브이
비상장
2020.03.31
일반투자
250
25,000
5.00
250
-
-
-
25,000
5.00
250
52,710
12,379

금실개발
비상장
2020.01.20
일반투자
45
9,000
15.00
45
-
-
-
9,000
15.00
45
238,112
-12,813

엠스페이스대명피에프브이(*1)
비상장
2020.06.15
일반투자
990
99,000
19.80
0
891
8,910
-
99,891
19.80
8,910
121,718
-8,937

마스턴제88호속초피에프브이(*1)
비상장
2020.06.18
일반투자
250
50,000
5.00
250
-
-
-
50,000
5.00
250
145,892
-950

마스턴제99호센터포인트강남(*1)
비상장
2020.07.23
일반투자
250
50,000
5.00
250
-
-
-
50,000
5.00
250
194,456
-1,952

파빌리온광명피에프브이(*1)
비상장
2020.11.05
일반투자
250
25,000
3.67
250
-
-
-
25,000
3.67
250
67,418
24,961

두우레저개발(*1)
비상장
2020.12.01
일반투자
900
90,000
15.00
900
-
-
-
90,000
15.00
900
40,907
2,045

경주천군개발피에프브이(*1)
비상장
2021.03.26
일반투자
250
25,000
5.00
250
-
-
-
25,000
5.00
250
23,287
-13,050

관수피에프브이(*1)
비상장
2021.05.17
일반투자
250
50,000
5.00
250
-
-
-
50,000
5.00
250
252,122
-2,605

마스턴제127호로지스포인트대구(*1)
비상장
2021.05.20
일반투자
200
40,000
2.22
200
-
-
-
40,000
2.22
200
155,276
-1,352

마스턴제117호호법피에프브이(*1)
비상장
2021.05.27
일반투자
850
170,000
5.00
995
-170,000
-995
-
-
-
-
72,819
-621

중흥카이트제십구호위탁관리부동산투자회사
비상장
2020.12.03
일반투자
300
150,000
5.51
1,500
-
-
-
150,000
5.51
1,500
99,132
-385

화성동탄60피에프브이(*1)
비상장
2021.08.06
일반투자
250
25,000
5.00
250
-
-
-
25,000
5.00
250
34,084
7,094

제이엔엘(*2)
비상장
2021.11.11
일반투자
45
9,000
15.00
45
-
-
-
9,000
15.00
45
3,985
-2

프로젝트원피에프브이(*1)
비상장
2021.12.30
일반투자
250
48,500
5.00
485
-
-
-
48,500
5.00
485
28,481
-4,475

캡스톤명동피에프브이(*1)
비상장
2022.01.07
일반투자
500
100,000
5.00
500
-
-
-
100,000
5.00
500
335,063
-11,680

김해대동원로지스틱스 (*1)(*3)
비상장
2022.04.15
일반투자
500
50,000
10.00
500
-
-
-500
50,000
10.00
0
29,066
-2,877

광주첨단3피에프브이
비상장
2022.06.02
일반투자
400
40,000
8.00
400
-
-
-
40,000
8.00
400
625,544
-84,160

보령명천2피에프브이(*1)(*2)
비상장
2022.09.19
일반투자
250
25,000
5.00
250
-
-
-
25,000
5.00
250
4,928
-6

브레인시티5피에프브이(*1)
비상장
2022.11.08
일반투자
250
25,000
5.00
250
-
-
-
25,000
5.00
250
111,870
-7,870

금성백조카이트제이십사호위탁관리부동산투자회사(*2)
비상장
2023.06.02
일반투자
1,500
300,000
3.82
1,500
-
-
-
300,000
3.82
1,500
54,497
-210

카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사(*2)
비상장
2023.06.22
일반투자
2,000
200,000
3.34
2,000
-
-
-
200,000
3.34
2,000
112,790
-260

신한-에코벤처투자조합 제2호(*2)
비상장
2023.07.07
일반투자
200
730
8.00
720
90
90
-
820
8.00
810
9,068
-125

대구 이수-에코 에이비비(ABB) 벤처투자조합(*2)
비상장
2023.08.08
일반투자
188
188
6.25
188
-
-
-
188
6.25
188
2,973
-102

이베데스다제칠호위탁관리부동산투자회사(*2)
비상장
2023.12.13
일반투자
2,500
500,000
7.15
2,500
-
-
-
500,000
7.21
2,500
34,983
-21

성남복정1피에프브이주식회사(*2)
비상장
2023.12.22
일반투자
250
50,000
5.00
250
-
-
-
50,000
5.00
250
26,524
-67

구리갈매에스원피에프브이(*1)(*2)
비상장
2024.02.15
일반투자
250
-
-
-
25,000
250
-
25,000
5.00
250
-
-

에코 오픈 이노베이션 조합 1호(*2)
비상장
2024.03.27
일반투자
30
-
-
-
220
220
-
220
2.88
220
-
-

부산에코5피에프브이
(*1)(*2)

비상장
2024.04.26
일반투자
250
-
-
-
25,000
250
-
25,000
5.00
250
-
-

에코프로 전북-강원 지역혁신 벤처투자조합
(*2)

비상장
2024.06.28
일반투자
60
-
-
-
60
60
-
60
5.88
60
-
-

카이트제이십오호위탁관리부동산투자회사(*2)
비상장
2024.05.27
일반투자
1,000
-
-
-
200,000
1,000
-
200,000
4.85
1,000
-
-

보이저제1호사모투자합자회사(*2)
비상장
2022.02.18
일반투자
5,700
5,700,000,000
37.25
5,472
-
-
-
5,700,000,000
37.25
5,472
15,296
298

뉴젠스카이사모투자합자회사(*2)
비상장
2022.09.05
일반투자
1,500
1,500,000,000
13.62
1,576
-
-
-
1,500,000,000
13.62
1,576
11,216
-197

이지스네오밸류일반부동산사모투자회사제11호(*2)
비상장
2022.10.20
일반투자
2,000
2,000,000
15.78
2,040
-2,000,000
-2,040
-
-
-
-
50,962
-80

한국자산캐피탈
비상장
2012.05.07
경영참여
40,000
50,000,000
100.00
250,372
-
-
-
50,000,000
100.00
250,372
673,026
41,722

카익투반도체신기술투자조합제1호(*4)
비상장
2023.02.16
경영참여
2,936
1,446,620,835
91.12
1,447
-
-
-
1,446,620,835
91.12
1,447
1,868
490

카익투소부장신기술투자조합제1호(*4)
비상장
2023.02.20
경영참여
1,700
1,699,700,000
96.30
1,700
-
-
-
1,699,700,000
96.30
1,700
2,291
517

카익투디지털헬스신기술투자조합제1호(*4)
비상장
2023.06.07
경영참여
1,000
894,618,308
32.32
895
-894,618,308
-895
-
-
-
-
5,068
3,083

합 계
11,296,710,910
-
334,837
-897,171,381
-2,922
-4,151
10,399,539,529
-
327,764
-
-

※ 기업공시서식 작성기준에 따라, 법인에 대한 출자비율이 5%를 초과하는 경우 또는 장부가액이 1억원을 초과하는 경우에 기재하였습니다.※ 최근 사업연도 재무 현황은 보고서 제출일 전일까지 '전자공시시스템'에 공시된 최근 사업연도말 별도재무제표를 기준으로 기재하였습니다.(*1) 출자한 지분증권은 의결권 없는 무의결권 주식입니다.(*2) '전자공시시스템'에 공시되지 않아, 확보할 수 있는 가장 최근의 재무 현황을 기재하였습니다. - 미기재 : 2024년 신설 법인 - 그 외 2023년 재무현황(*3) 2024년 중 내부평가 결과, 사업수지 악화로 전액 평가손실을 인식하고 비망가액관리하고 있습니다.(*4) 보고서 제출일 기준 최근사업연도말 연결재무제표 작성시 적용된 종속회사의 재무 현황을 기재하였습니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.