마스턴프리미어리츠 — 증권신고서(집합투자증권-회사형)((주)마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사) (20241028)
제출인: 마스턴프리미어리츠

증권신고서(집합투자증권-회사형)
2.6
주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사

증 권 신 고 서

[집합투자증권-회사형]

금융위원회 귀중
2024년 10월 28일

집합투자기구 명칭 :
(주)마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사

[펀드코드: K5MR13D65233 (D6523)]

집합투자업자 명칭 :
마스턴투자운용 주식회사

연 락 처 :
(주 소) 서울특별시 서초구 강남대로 465, 에이동 21층 (서초동, 교보생명보험㈜ 서초사옥)

(전 화) 02-3452-2077

작 성 책 임 자 :
(직 책) 마스턴투자운용(주) 리츠부문대표 (성 명) 조 용 민

(전 화) 02-2673-3661

모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

기명식 보통주
6,141,249주

[모집(매출) 총액 :
12,000,000,546원
]

모집(매출) 기간 (판매기간) :
구주주청약 : 2024년 12월 10일 ~ 2024년 12월 11일일반공모청약 : 2024년 12월 13일 ~ 2024년 12월 16일

집합투자증권신고서 작성 기준일 :
2024년 10월 28일

집합투자증권신고서 및 투자설명서의 공시장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

서면문서 : 마스턴투자운용㈜ (서울시 서초구 강남대로 465) 신한투자증권㈜ (서울시 영등포구 의사당대로 96)
한국투자증권㈜ (서울시 영등포구 의사당대로 88)

금융위원회가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

▣ 집합투자기구 명칭 및 펀드코드(종류형 포함)

집합투자기구 명칭(종류형 명칭)
펀드코드

(주)마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사
D6523

투자결정시 유의사항 안내

1.
투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기바랍니다.
단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청할 수 있습니다.2.
집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중하게 판단하여 투자결정을 하시기 바랍니다.
3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된
투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장 또한 없습니다.
4.
원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험" 항목을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.
5. 위탁판매회사는 주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사(이하 "마스턴프리미어리츠") 투자실적과 무관하며,
위탁판매회사인 신한투자증권 주식회사, 한국투자증권 주식회사는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다.
6. 집합투자증권은
실적배당상품으로 예금자보호법의 적용을 받지 아니하며, 특히 예금자보호법의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못합니다
. 따라서
투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고, 집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다
.7. 당사는
부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사
로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다.
위탁관리부동산투자회사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있습니다. 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나, 역량 부족 및 업무 태만 등으로 인하여 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사와의 이해상충 문제가 발생할 수 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험"사항을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

8. 집합투자기구는 기본적으로 블라인드 형식 (先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼
현 시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산 취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.
당사는 정관상 90년의 존속기간을 둔 부동산투자회사로서 투자자들께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 그러나
시장참여자의 부족으로 인해 활발한 거래가 이루어지지 않아 투자한 자금의 회수가 어려울 수 있습니다.
또한, 당사의 주식은 공개된 시장에 상장되어 거래되므로
당사의 주가는 지속적으로 변동되며, 국가 경제 및 부동산 시장 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주가가 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있으며, 이에 따라 투자원금의 손실 가능성도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험" 사항을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.
9. 당사의 사업목적이 부동산을 취득하고, 개발ㆍ운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의
기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다.
또한
당사의 사업에 대해 정부기관이나 금융감독원, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 양지하시기 바랍니다.
10.
관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다.
따라서
거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산시장의상황에 따라 매출액(분배금 수익 등)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다.
또한,
청산 시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실 발생 위험이 존재합니다.
이러한 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.11. 당사가 금번 진행하는 유상증자는 주주우선공모증자방식으로 진행됩니다. 주주우선공모증자방식은 가장 보편적으로 사용되는 유상증자인 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자와 유사하나, 신주인수권증서가 발행되지 않고, 구주주의 초과청약(최대 100%)이 존재하지 않는다는 차이점이 있습니다. 주주우선공모증자방식은 주주배정 후 실권주 일반공모와 마찬가지로 기존 주주들에게 우선적인 청약의 기회를 제공하고 미달된 잔여 주식에 대하여 일반공모를 실시함으로써 실권율을 최소화할 수 있다는 장점을 지니고 있습니다.그러나 주주우선공모증자방식은 구주주의 초과청약(최대100%)이 존재하지 않아 주주배정후 실권주 일반공모 대비 실권 가능성이 높으며 금번 유상증자는 공동모집주선회사가 인수 업무를 수행하지 않아 청약 결과에 따라 실권 발생시 실권주는 미발행 처리되어 당사의 공모 예정금액 대비 적은 금액이 모집될 수 있습니다. 이러한 이유로 상장 리츠들은 유상증자 진행 시 주주배정후 실권주 일반공모 및 주관회사의 총액인수를 통해 자금을 모집해 왔습니다.한편, 당사의 공모 예정금액 대비 적은 금액이 모집될 시 당사가 금번 유상증자 대금으로 취득하려는 마스턴글로벌 지분증권, 마스턴유럽9호 수익증권 양수가 불가능할 수 있습니다. 이에 따라, 본 신고서에 기재된 당사의 사업계획, 예상 수익 및 배당 등이 변동 될 수 있습니다. 투자자분들께서는 이점 유의하시길 바랍니다.
당사는 금번 유상증자 납입대금이 마스턴글로벌 지분증권 취득, 마스턴유럽9호 수익증권 양수를 실행하기에 부족한 경우,
모집된 자금에 해당하는 만큼 마스턴글로벌 지분증권 취득을 최우선적으로 실행할 계획입니다. 주주우선공모 유상증자를 통해 모집된 자금이 당사의 자금 사용 계획 대비 부족할 경우, 추가 유상증자 또는 차입 등 대안 자금 조달 방안이 검토될 수 있으며, 사업 계획을 재평가하고 부족한 자금 보충을 위한 로드맵을 수립한 후 관련 법령 및 관계 주무부처와의 협의에 따라 이사회,주주총회, 공시를 통하여 절차를 수행할 예정입니다.
12. 당사가
위탁 및 사무관리 등과 관련하여 지급하는 수수료는 아래와 같습니다.

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료, 실권수수료가 부과될 예정이며, 자세한 내용은 아래 표를 참고 부탁드립니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

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지급시기
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회사명
수수료

모집주선수수료
실무주선수수료

구주주
일반공모 주2)

신한투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
일반공모 납입총액의 1.0%
납입총액의 0.5%

한국투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
-

주1)
납입총액은 납입기일에 납입되는 금액을 말합니다.

주2)
"일반공모 모집주선수수료"는 각 회사별 일반공모 청약 비율에 따라 배분될 예정이며, 관련하여 자세한 사항은 "모집주선계약서"를 따릅니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 『부동산투자회사법』에 따라 인가받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 하며, 자산관리회사가 집합투자업자에 해당합니다. 회사가 자산관리위탁회사인 마스턴투자운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

이 중 투자대상인 수익증권 또는 지분증권에 운용기본보수가 있을 경우 본 회사의 운용기본보수 수령 시 이를 차감합니다. 단, 투자대상의 운용기본보수 차감은 연 0.5%를 한도로 합니다.

당사가 자산관리위탁회사인 마스턴투자운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

구분
지급대상
항목
지금금액
지급시기

자산관리수수료
마스턴투자운용(주)
운용기본보수
주식발행가액의 연 0.5%(투자대상 자산의 운용보수는 운용기본보수 연 0.5% 한도 내 차감)
매 결산기에 대한 정기주주총회일 승인을 득한 날로부터 7일 이내에 지급

운용성과보수
직전 6개 사업연도 평균수익률 3.5%(연환산 7%)를 초과할 경우 그 초과분의 10%에 해당하는 요율에 해당 6개 사업연도 평균 자산총액을 곱한 금액
상장기를 포함하여 6번째 사업연도부터 지급하며 기 사업연도의 정기주주총회 승인을 득한 날로부터 7일 이내 지급

주) 부가가치세 별도

라. 판매회사 보수
(모집주선계약서 준용)위탁관리 부동산투자회사는 주식발행사무를 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제12조에 따른 투자매매업, 투자중개업의 인가를 받은 자(판매회사)에 위탁하여야 합니다.

회사명
수수료

모집주선수수료
실무주선수수료

구주주
일반공모 주2)

신한투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
일반공모 납입총액의 1.0%
납입총액의 0.5%

한국투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
-

주1)
납입총액은 납입기일에 납입되는 금액을 말합니다.

주2)
"일반공모 모집주선수수료"는 각 회사별 일반공모 청약 비율에 따라 배분될 예정이며, 관련하여 자세한 사항은 "모집주선계약서"를 따릅니다.

마. 자산보관회사의 위탁보수
당사가 NH투자증권(주)에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관수수료
연 2,500만원
매 반기 종료 후 청구일로부터 7일 이내 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

주2) 추가 자산 편입/감소 시 자산별로 연간 500만원 증감(최소금액 연 1,500만원)

바. 일반사무관리회사의 위탁보수당사가 (주)KB펀드파트너스에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁수수료
매 결산기 4,500만원(연 9,000만원)
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도주2) 주식발행가액이 6,000억원 이상이 될 경우 연 1억원으로 조정

사. 투자대상인 자리츠 및 피투자 부동산집합투자기구가 지급하는 보수이 중 모리츠 지분에 해당하는 운용보수 상당액은 모리츠의 운용기본보수에서 차감

[마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호(이하 "마스턴유럽9호") 보수]

지급대상
구분
지급시기
비고

마스턴투자운용
매입보수
매입 대금 지급 완료일로부터 10영업일 이내
부동산 매입금액(Net)의 0.20%

운용보수
보수계산기간의 종료시, 투자신탁의 일부 또는 전부 해지시 집합투자업자의 지시에 따라 지급
투자신탁 순자산가치(NAV)의 0.2%

매각기본보수
보수계산기간의 종료시, 투자신탁의 일부 또는 전부 해지시 집합투자업자의 지시에 따라 지급
부동산 매매금액(Net)의 0.10%

매각성과보수
투자신탁의 해지일
투자신탁 IRR 8.0% 이상 달성시 초과금액의 5%(IRR이라 함은 내부수익률을 의미하는 것으로 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율)

국민은행
신탁업자보수
투자신탁회계기간 종료일로부터 5영업일 이내
투자신탁 순자산가치의 0.01%

삼성증권 등 주1)
판매회사보수
투자신탁회계기간 종료일로부터 5영업일 이내
투자신탁 순자산가치의 0.01%

KB펀드파트너스
일반사무관리보수
투자신탁회계기간 종료일로부터 5영업일 이내
투자신탁 순자산가치의 0.01%

주1) 삼성증권, 흥국증권, 미래에셋증권

[코크렙제52호위탁관리부동산투자회사(이하 "코크렙52호") 보수]

지급대상
구분
지급시기
비고

코람코자산신탁
매입보수
매매계약이 체결된 날로부터 7일 이내
22억원(부동산 매입금액의 0.67%)

운용보수
결산기의 종료일로부터7일 이내
연간 4억원(부동산 매입금액의 0.122%/연)

매각기본보수
매매대금 수령일로부터7일 이내
부동산 매각금액의 0.30%

매각성과보수
매매대금 수령일로부터7일 이내
매각차액의 10%

우리펀드서비스
위탁보수
매 분기말 종료 후 7일 이내
연간 4천만원(부동산 매입금액의 0.012%/연)

NH투자증권
자산보관수수료
결산주주총회일로부터7일이내
연간 1천만원(부동산 매입금액의 0.003%/연)

[마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사
(이하 "마스턴글로벌") 보수]

지급대상
구분
지급시기
비고

마스턴투자운용
매입보수
매매대금 지급 완료일로부터 7일 이내
매입금액(Net)의 0.40%

운용보수
정기주주총회 승인을 득한날로부터 7일 이내
주식발행가액의 0.01%

매각기본보수
매매대금 수령일로부터7일이내
매각금액의 0.20%

KB펀드파트너스
일반사무관리보수
사업연도 말일로부터 7영업일 이내
연 2,000만원

NH투자증권
자산보관수수료
반기 종료 후 수탁자의 청구일로부터 7일이내
연간 500만원

[현지 자산관리회사 보수]

구분
마스턴유럽9호
마스턴글로벌

현지자산관리 회사
La Francaise Real Estate Managers

OPCI
기구관리보수
€100,000 /연
€50,000 /연

기구설립보수
€70,000
-

SCI
자산관리보수
부동산매입금액의 0.10% /연
부동산매입금액의 0.20% /연

매입보수
부동산매입금액의 0.50%
부동산매입금액의 0.60%

매각성과보수
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%

사무관리보수
€15,000 /연
€15,000 /연

매각기본보수
부동산매각금액의 0.25%
부동산매각금액의 0.50%

13. 향후 당사가 추가적으로 투자 대상 자산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는
관련 법규 또는 세제의 영향으로 거래에 중대한 영향을 미치거나 추가적인 비용이 발생할 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운영과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등이 발생할 수 있으니 투자에 유의하시기 바랍니다.
14.
향후 부동산투자회사법 및 동법 시행령, 시행규칙의 개정은 당사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당수익률과 수익률이 변동할 위험
이 있습니다. 이와 더불어 부
동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당해 회사의 예상배당수익률과 수익률이 하락할 위험
이 있습니다. 투자자분들께서는 이점을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다.15. 당사는 매 결산기마다 배당을 지급하는 것을 목표로 하고 있으나, 당사의 배당은 투자대상인 부동산으로부터 발생하는 임대료 수입에 기반하고 있기 때문에
당사의 배당금은 예금이자와 같이 확정된 금액이 아니며 임차인의 신용도, 다양한 경제변수 등 시장 환경의 영향으로 인해 배당을 지급하지 못하거나 배당의 지급이 중단될 가능성이 있습니다.
예시로,
임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하는 경우, 예상치 못한 비용 및 자본적 지출이 발생하는 경우 또는 대출 계약상 확약(Covenant, DSCR/ICR, LTV 등) 조항에 따른 조치로 인하여 당사가 계획한 사업계획에 따라 목표로 하는 배당수익을 지급하지 못할 수 있음에 유의
하시기 바랍니다.

현재 당사가 투자하고 있는 마스턴유럽9호의 기초자산인 크리스탈파크 오피스의 경우 최근 유럽 내 전반적인 부동산 경기 악화에 따라 가치평가 하락으로 LTV가 다소 상승
하였습니다. 이로 인해 2024년 10월 22일 크리스탈파크 오피스 선순위대출 리파이낸싱 체결 과정에서 최초 투자시점에 조달한 대출금액 대비 낮은 금액으로 리파이낸싱을 하는 것으로 협의함에 따라, 유보 현금 및 추가로 조달한 차입금으로 선순위 대출금액 일부를 상환하여 LTV를 낮추었습니다.

다만, 해당 대출계약 조건에 따라 이자 및 비용 지급 후 남은 배당재원은 배당하지 않고 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 현금으로 유보하여 대출금 상환, 추가로 조달한 차입금의 이자비용 등으로 사용될 가능성이 있습니다.
또한, 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 시점에 선순위 대출 일부 상환을 위해 2024년 9월 27일자 대출 약정에 따라 약 547억원의 추가 차입을 실행하였습니다. 해당 약정에 따라 약 410억원(EUR 27M, 1,479원/유로 기준)의 Capital Call을 실행하여 현지에 송금하였으며, 리파이낸싱 시점인 2024년 10월 22일에 선순위대출금 상환에 사용하였습니다.
해당 추가 차입에 따라 이자비용이 추가로 발생할 예정이며, 이로 인해 당사의 배당수익률이 감소할 위험을 반영하여 당사의 사업계획상 마스턴유럽9호로부터 수령하는 배당금액은 발생하지 않는 것으로 가정하였음에 따라 투자자께서는 이점 유의하여주시기 바랍니다.
당사는 마스턴유럽9호가 보유한 자산을 3년 이내에 매각하는 것을 목표로 하고 있으며, 계획대로 매각이 이루어질 경우 상환된 담보대출의 원금부문은 당사의 자본이득으로 회수될 예정입니다. 다만,
추후 부동산 경기 악화 등의 이유로 당사의 계획대로 매각이 이루어지지 않거나 낮은 가액에 매각될 가능성이 있으며, 이에 따라 상환된 담보대출 원금을 회수하지 못하거나 일부만 회수하여 배당수익률이 감소할 위험이 있으니 투자자께서는 이점 유의하시어 투자에 임해주시기 바랍니다.

당사가 투자한 마스턴글로벌의 경우 보유 자산인 프랑스 아마존 물류센터가 유럽 내 전반적인 부동산 가치평가 하락에 따라 대주 감평가 기준 LTV 77.47%로 상승하였고, 이로 인해 해당 자산의 담보대출계약상 재무요건(Covenant) 기준인 70%를 상회 하였습니다. 현재 이와 관련하여 대주인 현지 은행과 협의를 진행하고 있으며 본건 유상증자 납입 대금을 통해 대출금 일부를 상환하는 조건으로 재무요건 치유 일정을 조율하고 있으며, 유상증자 납입 대금 예상 일자에 따라 대출금 일부 상환 일정을 12월로 논의하고 있습니다.
당사는 본건 유상증자 납입대금을 통해 대출금을 일부 상환 및 재무요건을 치유됨을 가정하였으며, 이에 따라 마스턴글로벌의 배당정상화를 가정하여 예상 배당금을 산정하였습니다. 그러나 하기 유상증자 청약 결과에 따라 마스턴글로벌 대출금 일부 상환 계획이 변경될 수 있으며 이에 따라 하기 예상 배당률이 축소될 가능성이 있다는 점 유의하시기 바랍니다.
또한,
국제 정세에 따른 환율 변동, 유럽 부동산 경기 악화 등의 발생으로 인해 마스턴글로벌의 차입금 상환 및 재무요건(Covenant) 해소 논의가 사전에 계획한대로 실행되지 않을 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따라 마스턴글로벌로부터 배당수익이 발생하지 않아 당사의 배당수익률이 감소할 위험이 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
대출금 일부 상환과 관련된 구체적인 내용은 "제2부 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (2) 자금 조달 및 사용 계획 - 1) 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환" 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

당사의 사업계획상 예상 목표 배당수익률은 아래와 같습니다.
그러나 하기 예상목표배당수익률은 각 사업계획상 회사의 사업계획 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금 및 예상 배당수익률은 이를 하회할수 있으며 이 경우 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 예상 배당금액]

(단위 : 백만원, 원)

회계기간
결산월
(예상)배당금액(백만원)
(예상)주당배당금액(원)

9기
24-9-30
2,127
80.03

10기
25-3-31
2,100
64.18

11기
25-9-30
2,289
69.96

12기
26-3-31
2,417
73.87

13기
26-9-30
2,147
65.62

배당 계
11,080
353.66

주1) 9기부터 13기까지의 배당금액은 실제 배당금액 및 배당률은 변동될 수 있습니다.주3) 상기 배당금액은 환헤지 후 예상 배당금액으로, 환율 변동 및 향후 Roll-over, 조기정산으로 인한 비용 등으로 인해 실제 배당금액은 변동될 수 있습니다.
주4) 상기 수익률은 매각 차익은 제외하고 산출한 예상 운영 수익률입니다.(마스턴유럽9호는 15기, 코크렙52호는 13기, 마스턴글로벌은 15기에 매각 가정) 신규자산 편입 및 매각시점에 따라 예상 수익률은 변동될 수 있습니다.

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.
16. 당사는 마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호(이하 "마스턴유럽9호")의 수익증권 및 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사(이하 "코크렙52호")의 지분증권, 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "마스턴글로벌")의 지분증권을 보유하고 있습니다.
마스턴유럽9호의 기초 자산인 Crystal Park 오피스는 증권신고서 제출일 현재 총 임대가능 면적의 100%를 임대하고 있으며 PwC(글로벌 경영 컨설팅 회사), IFF(
글로벌
화학제품 제조업체), Estee Lauder(화장품 제조업체)와 같은 다국적기업인 우량 임차인과 장기간 임대차계약을 체결하여 안정적인 임대수입이 예상됩니다. 또한 Crystal Park 오피스는 파리 CBD에 바로 인접해있는 뇌이쉬르센(Neuilly-sur-Seine)에 위치해있고 이 지역은 미디어 기업, 패션/화장품 등 명품 기업과 컨설팅 회사 등 다양한 임차인군으로 구성되어 있고 리테일, 오피스, 주거가 어우러진 지역으로 향후 공실이 발생할 가능성은 제한적일 것으로 판단됩니다.

코크렙52호의 기초자산인 인천항동 스마트물류센터는 증권신고서 제출일 현재 총 임대가능 면적의 100%를 임대하고 있으며, 우량 임차인 쿠팡이 중도해지 불가 및 연장옵션(5년+5년)을 보유한 임대차계약을 체결하여 안정적 임대수입이 예상됩니다. 해당 자산은 인천과 경기 서부지역 약 677만명의 배후인구와 수도권제2순환고속도로, 경인고속도로, 제2경인고속도로 등 주요 고속도로와의 뛰어난 인접성으로 서울 및 수도권 수ㆍ배송에 적합한 입지인 바, 공실 발생의 가능성이 제한적일 것으로 판단됩니다. 마스턴글로벌의 기초자산인 프랑스 아마존 라스트마일

물류센터는,

아마존(Amazon France Transport SAS)이 선임대차 계약(12년+연장9년 옵션)을 체결하여
현재 잔여 임대차기간(WALE)이 약 9.5년이며
안정적 임대수입이 예상됩니다. 해당 자산이 위치한 노르망디 및 남프랑스는 임차인인 아마존이 기존 Last Mile 자산에 더불어 추가로 선정한 신규 거점지역으로, 향후 아마존의 임대차계약 연장 가능성
역시
높을 것으로 판단됩니다. 17.
당사는 외국 부동산 자산에 투자하는 경우, 환율 관련 리스크 감소의 목적으로 통화스왑계약 및 선도 거래 등 장외파생상품을 통해 해당 국가의 통화와 한국 원화사이에 환헤지를 실행하고 있습니다. 환헤지는 투자원금 100% 및 투자기간 동안 예상되는 배당현금흐름의 약 60~80% 수준으로 실행하는 것을 목표로 합니다. 구체적인 헤지 방법과 비율은 개별 거래 구조와 환헤지 실행시점의 시장환경에 따라 다를 수 있습니다.당사 보유 증권 중 마스턴글로벌은 2022년 4월 11일 계약금 및 잔금에 대하여 원금 100% 및 배당 현금흐름의 약 70% 수준으로 환헤지 계약(CRS)을 체결하였으며, 마스턴유럽9호의 경우 환헤지 은행과 2024년 11월까지 투자 원금에 대해 환헤지 계약이 체결되어 있습니다. 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 완료 후 환헤지계약 만기 시점에 맞춰 3년 환헤지 계약을 체결할 예정입니다.

[마스턴글로벌 환헤지 계약 주요 내용]

구분
내용

계약 체결 주체
주식회사 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

환헷지 대상
투자원금 약 EUR 24.1M 및 예상 분배금 약 70% 수준

계약 형태
CRS 스왑

계약일
2022년 04월 18일 (결제 기준)

만기일
2027년 04월 19일 (5년)

거래상대방
우리은행

[마스턴유럽9호 환헤지 계약 주요 내용]

구분
내용

계약 체결 주체
마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호

환헤지 대상
투자원금 약 EUR 204.4M

계약 형태
통화 선도

계약 일자
2024.07.22

계약 기간
2024.11.29

거래상대방
키움증권(주)

주1) 금번 환헤지 대상은 장부가 기준 외화주식평가금액 및 주주대여금액을 포함한 순자산가액 기준으로 체결하였습니다.

이러한 환헤지 계약을 통해 글로벌 시장 환경에 따른 환 변동성 노출 위험을 최소화할 수 있습니다.
하지만 원금 일부 또는 전체 조기 상환, 배당 및 이자 지급일정의 변화 등의 사유로 인해 예정 상환일까지 유지하지 못하게 되거나 기존 예정 상환일 이후의 시점까지 추가로 환헤지 계약을 체결해야 할 경우, 당사에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이 경우 목표수익률의 미달 또는 투자원금 손실이 발생할 가능성이 있으며, 추가 자금 조달이 필요할 수 있음을 투자자꼐서는 유의해주시기 바랍니다.

18. 2022년 12월 31일 개정된 법인세법에 의거하여 투자신탁 등이 2025년 1월 1일 이후 국외에서 발생한 소득에 대하여 납부한 외국법인세액이 있는 경우 이를 투자신탁 등의 각 사업연도 별로 외국 납부 세액을 환급하는 특례제도를 폐지하고 투자신탁 등의 수익자인 내국법인의 해당 사업연도의 산출세액에서 공제하거나, 투자신탁 등이 내국법인에 소득 지급 시 원천징수세액에서 외국납부세액을 차감한 금액을 원천징수하는 방식으로 외국납부세액 공제 제도를 개정하는 내용이 적용될 예정입니다.
당사의 경우 법인세법 제51조의2에 의거하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있으며 이에 따라 외국납부세액 조정(환급)을 받지 못할 가능성이 있습니다.

다만, 당사가 투자한 마스턴유럽9호의 경우,
2024년 10월 22일 체결한
리파이낸싱 대출계약 조건에 따라 이자 및 비용 지급 후 남은 배당재원은 배당하지 않고 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 현금으로 유보하여 대출금 상환 등으로
사용될 가능성이 있습니다.

이에 따라 당사의 사업계획상 마스턴유럽9호로부터 운영기간 중 수령하는 배당금액은 발생하지 않는 것으로 가정하여 상기 외국납부세액 환급분을 반영하지 않았습니다. 이와 더불어 마스턴글로벌의 경우 운영기간 중 배당금에 대해 프랑스 특수목적법인(SCI)의 주식발행초과금(share premium)에서 마스턴글로벌로 배당하고 있어 당사의 사업계획상 원천징수세를 납부하지 않는 것으로 반영하여 외국납부세액 환급분 역시 반영하지 않았습니다.

추후 매각시점에 발생하는 매각차익에 대해 원천징수세를 지급하고 이에 따른 외국납부세액 환급을 신청할 가능성이 있으며 법인세법에 따라 당사에서는 외국납부세액 환급액을 수령하지 못할 수도 있는 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

19.
투자에 따른 손익에 대한 세금부과 방법이나 기준은 한국 또는 프랑스 정부의 정책적 판단 등에 따라 변경될 수 있으며, 특히 투자자의 지위에 따라 각기 다른 과세기준이 적용될 수 있습니다. 따라서, 과세에 관한 사항은 투자자 본인의 재산상태 등을 생각하시어 세무 전문가와의 상담 등 추가적인 확인을 권장합니다.

당사는 마스턴유럽9호의 수익증권 및 마스턴글로벌의 지분증권에 투자하여 직접적인 현지 부동산을 소유하지 않으므로 현지에서 발생하는 세금을 직접 납부하지 않습니다. 다만,
마스턴유럽9호의 경우 투자한 프랑스 투자기구(OPCI)의 지분 100%를 보유하고 있고 해당 프랑스 투자기구(OPCI)가 프랑스 특수목적법인(SCI)에 투자하였으며 마스턴글로벌은 프랑스 특수목적법인(SCI)에 투자함에 따라 취득부터 보유, 처분에 있어 관련 과세 위험이 있습니다.
이러한 과세 위험과 관련하여 마스턴유럽9호는 매입시점에 법무법인 태평양을 통해, 마스턴글로벌은 매입시점에 법무법인 광장을 통해 세무실사를 완료하였으며 현재 관련 세법에 준수하여 운용되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 추후 국내외 관할 행정관청에 의해 달리 해석되거나 판단되어 예상치 못한 세금이 부과될 가능성을 배제할 수 없습니다.
[프랑스 자산 세무구조 주요 내용]

구분
주요 내용

취득 단계

아래 자산 모두 Asset deal 방식으로 자산을 매입하였으나 준공 시점에 따라(5년 기준) 세율이 상이하여 자산 매입 시 적용된 세율이 상이합니다.

1) 마스턴유럽9호(크리스탈파크 오피스)는 프랑스 특수목적법인(SCI)이 대상자산을 취득함에 따라 취득가액의 약 7% 수준의 Transfer Tax 발생

2) 마스턴글로벌(프랑스 아마존 물류센터)는 프랑스 특수목적법인(SCI)이 자산 취득에 따라 취득가액의 약 1.7% 수준의 Transfer Tax 발생

보유 단계

1) 프랑스 과세 문제 - 본건 프랑스 투자기구(OPCI)와 프랑스 특수목적법인(SCI)에 귀속되는 소득에 대해 특별한 과세가 없을 것으로 판단됨 - 본건 OPCI나 SCI가 지급하는 이자소득에 대해 과세가 면제될 것으로 판단 - 본건 OPCI나 SCI가 지급하는 배당소득에 대해 25% 세율로 원천징수세 과세

- 다만 마스턴글로벌의 경우 운영단계에서 SCI의 주식발행초과금(share premium)에서 마스턴글로벌로 배당하고 있어 원천징수세가 발생하지 않으며 매각시점에 매각차익 등의 소득에 따라 원천징수세 과제 예정 2) 국내 과세 문제 - 배당소득에 대해서는 국외원천소득의 14%를 한도로 산정된 외국납부세액에 환급비율을 곱한 금액을 한도로 환급 가능(법인세법에 따라 2025.1.1부터 환급액을 수령하는 대상에 따라 달라질 수 있음)

처분 단계

- 프랑스 투자기구(OPCI)가 보유한 프랑스 특수목적법인(SCI) 지분을 처분하거나 프랑스 특수목적법인(SCI)가 본건 자산을 매각하는 경우 프랑스 투자기구(OPCI)에게 귀속된 소득에 특별한 과세 문제 없을 것으로 판단됨 - 이후 마스턴유럽9호에게 지급하는 소득의 경우 보유 단계와 동일할 것으로 판단됨(이자소득 과세 면제, 배당소득은 25% 세율로 원천징수하며 국내에서 국외원천소득의 14%를 한도로 환급. 다만
법인세법에 따라 2025.1.1부터 환급액을 수령하는 대상에 따라 달라질 수 있음
)

20. 당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 배당요건 미달, 그 밖에 거래소가 인정하는 경우
관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다
.
21. 부동산투자회사법에 따르면 부동산투자회사는 상법 제434조에 따른 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재, 당사가 계획하고 있는 부동산개발사업은 없으나 향후
시장상황과 당사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다
. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서,
향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실
이 발생할 수 있습니다.
22.
증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정된 내용이며 확정된 것은 아닙니다. 또한, 금번 주주우선공모 유상증자의 청약결과에 따라 납입금이 변경될 수 있으며 최종 거래 시점 환율 및 제반 비용의 변동으로 인해 세부 금액은 다소 변동될 수 있으니 이점 유의해주시기 바랍니다.

당사는 금번 유상증자 자금으로 1) 마스턴글로벌의 지분증권을 추가 취득(64억원) 및 2) 마스턴유럽9호의 수익증권 양수(43억원)할 예정
입니다. 구체적으로 당사는 마스턴글로벌의 지분증권을 취득할 예정이며, 마스턴글로벌은 해당 자금을 통해 보유 중인 실물자산인 프랑스 아마존 물류센터의 담보 대출 일부상환에 활용하고자 합니다. 또한, 마스턴유럽9호는 환헤지 롤오버 만기 정산금 지급 목적으로 수익증권을 발행하였으며, 마스턴글로벌이 2024년 07월 30일자로 취득하였습니다. 이에 따라 금번 유상증자 자금을 통해 당사는 마스턴글로벌이 취득한 마스턴유럽9호 수익증권을 양수할 계획이며, 마스턴글로벌은 해당 자금을 마스턴유럽9호 수익증권 취득 목적으로 마스턴투자운용으로부터 차입한 단기대출 상환에 사용할 예정입니다.

[공모자금 조달 및 사용 예정내역]

(단위 : 백만원)

구분
내역
금액
비고

사용 계획
부동산 관련 증권 양수 및 취득
6,387
마스턴글로벌 지분증권 취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)

4,284

마스턴유럽9호 수익증권 양수도
(환헤지용 브릿지론 상환 자금)

취득부대비용 및발행제비용
235
매입보수, 등기 및 관련제비용,유상증자 모집 비용 등

예비 현금
1,094
당사 내 유보

합계
12,000
-

주1)
상기된 자금 사용 계획은 예정발행가액 기준 모집금액이며 청약 결과에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 자금의 사용 계획은 우선순위에 따라 기재하였으며, 당사는 납입금을 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)에 최우선적으로 사용할 계획입니다.

1) 마스턴글로벌 지분증권 취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)
당사가 투자한 마스턴글로벌의 경우 보유 자산인 프랑스 아마존 물류센터가 유럽 내 전반적인 부동산 가치평가 하락에 따라 대주 감평가 기준 LTV 77.47%로 상승하였고, 이로 인해 해당 자산의 담보대출계약상 재무요건(Covenant) 기준인 70%를 상회 하였습니다. 현재 이와 관련하여 대주(
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale
)와 본건 유상증자 납입 대금을 통해 대출금 일부를 상환하는 조건으로 재무요건 치유 일정을 조율하고 있으며, 유상증자 납입 대금 시기에 맞추어 대출금 일부 상환을 통해 재무요건을 해소할 계획입니다.

[마스턴글로벌 차입구조 및 차입금 재무 요건(Covenant)]

구분
주요 내용

대주
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale ("Helaba")

차주
SCI Sigma Deux France

최초 대출금액
EUR 30,000,000

현재 대출금액
EUR 29,120,000

현재 감정평가액(대주 기준)
EUR 37,590,000

현재 LTV(대주 기준)
77.47%

재무요건(Covenant)
LTV- Hard Covenant: 70.0% 이하 유지 -> 즉시 상환- Soft Covenant: 65.0% 이하 유지 -> 현금 유보ICR - 150% 이상 유지

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2022.04.22~2027.04.22)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
1.3% (고정)

대출선취수수료
EUR 179,430

조기상환수수료
- 1년차 대출원금의 1.25%, 2년차 1.00%, 3년차 0.75%, 4년차 이후 수수료 없음

대주와의 협의에 따라 당사는 본건 유상증자 납입 대금 중 6,387백만원을 마스턴글로벌 출자에 사용할 계획이며, 마스턴글로벌은 해당 자금과 더불어 프랑스 특수목적기구(SCI) 유보 현금을 통한 담보 대출 일부 상환 및 재무 요건 충족을 계획하고 있습니다.
자세한 상환계획은 하기와 같습니다.

[마스턴글로벌 차입금 상환 전후 가정]

구분
수식
내용

(현재) 대출금액 및 LTV·
(A)
EUR 29,120,000(77.47%)

마스턴글로벌 상환 예정금액
(B)
EUR 4,286,500(원화 기준 6,386,885,000원)

현지 SPC("SCI") 보유현금
(C)
EUR 400,000

총 상환 예정금액
(D=B+C)
EUR 4,686,500

(상환 후) 대출금액 및 LTV
(A-D)
EUR 24,433,500(65.00%)

주1) 환율: 1,490.00원/유로 적용(서울외국환중개 공시, 2024년 10월 23일 기준) 주2) 상환 예정금액은 환율 등에 따라 소폭 변동될 가능성이 있습니다.

2) 마스턴유럽9호 수익증권 양수도(환헤지용 브릿지론 상환 자금)
당사가 보유한 마스턴유럽9호의 경우 환헤지 계약을 체결하였습니다. 기존 환헤지 계약의 경우 최초 계약시점 대비 유로화의 가치가 상승함에 따라 환헤지 롤오버에 따른 추가 소요자금이 7,178백만원 발생하였으며, 당사를 포함한 마스턴유럽9호의 기존 투자자들은 Capital Call 약정에 의거하여 해당 자금을 충당하기 위해 수익증권을 매입할 의무가 발생하였습니다. Capital Call에 따라 당사가 추가로 매입해야하는 수익증권 금액은 7,178백만원으로, 당사 보유현금(3,000백만원)과 더불어 당사의 100% 자회사인 마스턴글로벌이 단기대출(브릿지)로 조달한 자금(4,178백만원)으로 마스턴유럽9호 수익증권을 취득하였습니다.

[환헤지 롤오버에 따른 자금소요금액]

구분
수식
금액

계약 발효일
-
2019년 07월 23일

계약 종료일
-
2024년 07월 31일

계약금액(유로)

EUR 277,386,751

계약금액 (계약환율)
A=B+C
363,098,531,601원 (1,316.49원/유로)

원금 (원금 기준 환율)
B
363,098,531,601원 (1,325.70원/유로)

이자 (이자 기준 환율) 주1)
C
2,077,122,558원 (594.34원/유로)

교환금액 (교환환율)
D
419,619,581,442원 (1,512.76원/유로)

마스턴유럽9호펀드 환헤지 정산금
D-A
54,443,927,283원

당사 환헤지 정산금
E=D*13.18%
7,177,605,362원

주1) 마지막 기 이자금액은 환헤지 계약 만기일(2024.07.31)에 원금과 합산하여 거래
하며,환헤지계약에 따라 해당시점 이자 기준 환율은 594.34원/유로, 원금 기준 환율은 1,325.70원/유로를 적용하여 거래하였습니다.

마스턴글로벌 단기대출(브릿지) 내용

구분
주요 내용

대주
마스턴투자운용(주)

차주
(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

대출금액
4,500,000,000원

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
2024.07.30~2025.07.30 (1년)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
연 6.3% (고정)

조기상환 수수료
없음

당사는 금번 유상증자 대금 중 4,284백만원을 마스턴글로벌이 보유하고 있는 마스턴유럽9호 수익증권을 양수할 예정이며, 마스턴글로벌은 해당 양도대금과 더불어 보유현금 322백만원을 통해 마스턴투자운용(주)로부터 차입한 단기대출 원리금 전액을 상환할 예정
입니다.한편,
당사는 금번 유상증자 자금으로 마스턴글로벌이 보유한 마스턴유럽9호의 수익증권을 양수할 계획이며, 해당 계획은 주주총회 특별결의를 통해 결정될 예정입니다. 다만, 주주총회 특별결의에서 해당 양수도 거래에 대한 결의 여부에 따라 투자 구조가 변경될 수 있으니 투자자께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.
또한,
본건 유상증자는 주주우선공모로 진행됨에 따라 상기된 자금의 사용 계획은 청약 결과에 따라 변동될 수 있으며, 당사의 내부 계획에 따라 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)에 최우선적으로 자금을 사용할 계획인 점을 유의해
주시기 바랍니다.

23. 2024년 6월 말 기준 당사의 의결권있는 발행주식 총수 26,580,000주 중 5,200,000주(19.56%)를 자산관리회사인 마스턴투자운용 주식회사를 포함한 3개 기관투자자가 보유 중입니다. 구체적인 투자자 현황은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 2. 집합투자기구의 연혁 - 라. 주주 및 지분현황"을 참조 부탁드립니다. 이러한 이유로
소액주주들이 경영과 관련하여 의결권을 행사하더라도 의사결정에 반영되지 못하는 경우가 발생
할 수 있습니다. 소액투자자들은
회사 정보의 접근성이 매우 낮아질 우려가 있으며 정보의 비대칭으로 인한 손실
이 발생할 수 있습니다.24. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에 따라 변경될 수 있습니다. 본 일정이 지연될 경우 증권신고서 정정을 통해 투자자들에게 사전 안내를 제공할 예정입니다.25. 상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

우리는 ㈜마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사인 마스턴투자운용㈜의 대표이사 및 신고업무담당 이사로서 이 증권신고서의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 증권신고서에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2024. 10. 28

주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사

마스턴투자운용㈜ 대표이사
남 궁 훈
(서명)

마스턴투자운용㈜ 신고업무담당이사
조 용 민
(서명)

대표이사등의확인서명_241028

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사[펀드코드: K5MR13D65233 (D6523)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
주1), 주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

바. 고난도금융투자상품 해당여부
X

주1) 본 집합투자기구인 ㈜마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사(이하 "당사" 또는 "발행회사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다. 따라서「부동산투자회사법」제49조의 3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」규정들 중의 일부를 적용 받지 않습니다.

주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태에 따라 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
의무사항 아님
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후 제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 : 총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

(2018년까지 50% 가능)

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
영속

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

[부동산투자회사 현황]

(2024년 09월 30일 기준)
(단위: 개)

기업구조조정리츠
위탁관리리츠
자기관리리츠
계
(상장리츠)

15
367
4
386
(24)

(출처: 리츠정보시스템)

3. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집 총액
비고

보통주
6,141,249주
1,000원
1,954원
12,000,000,546원
주주우선공모

주1)
이사회 결의일: 2024년 10월 28일

주2)
금번 유상증자는 모집주선방식으로 공동모집주선회사가 인수업무를 수행하지 않아 청약 결과에 따라 실제 납입금액은 변동될 수 있습니다.

주3)
주당 모집가액은 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액 및 모집총액은 예정 발행가액으로 추후 변경될 수 있습니다.

가. 모집가액 산정 방식

부동산투자회사법 제18조와 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 거래량 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말함)의 100분의 70이상으로 산정합니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건)
① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액)
법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

또한, 본 유상증자는 주주우선공모증자방식으로 진행되며, '증권의발행 및공시등에관한규정' 제5-16조 및 제5-18조의 일반공모 방식으로 유상증자를 하는 경우의 발행가액 산정 방식을 준용하여 10%의 할인율을 적용한 가액으로 산정하되, 그 가액이 액면가액 이하일 경우 액면가액을 발행가액으로 할 예정입니다.

① 모집(예정) 가액

금번 유상증자의 모집가액은 부동산투자회사법 18조 및 부동산투자회사법 시행령 15조,「 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조 1항을 준용하여 산정합니다. 예정모집가액은 이사회결의일 전 영업일을 기산일로하여 산출하며, 기산일로부터 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다)를 기준주가로 하여 할인율 10%를 적용한 금액으로 산정합니다.산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 모집(예정)가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다.

대상주식: 주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사

(기산일 : 2024년 10월 25일)
(단위: 주, 원)

구분
일 자
거 래 량
거 래 대 금
비 고

1
2024-10-22
82,214
177,413,740
할인율 10%

2
2024-10-21
37,330
81,554,915

3
2024-10-18
52,266
114,003,480

합계
171,810
372,972,135

기 준 주 가
2,171
= 총 거래대금 / 총 거래량

예 정 발 행 가 액
1,954
호가단위미만은 호가단위 절상(단, 액면가액 이하인 경우 액면가로 발행함)

당사는 "신주배정기준일"(주주확정일) 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 10%의 할인율을 적용한 예정 발행가액을 재차 공시할 예정입니다. 이 때 공시되는 예정발행가액을 기준으로 권리락 조치가 이루어질 예정입니다. 이는 권리락 시 기준이 되는 예정발행가액을 최초 증권신고서 제출시점에 산출된 예정발행가액이 아닌 권리락 시점의 주가를 반영한 예정발행가액을 사용하여 적절한 권리락 조치를 취하기 위함입니다.
② 확정발행가액 산정확정발행가액은 부동산투자회사법 제18조 및 부동산투자회사법 시행령 제15조, 「 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조 1항을 준용하여 구주주 청약초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다)를 기준주가로 하여 할인율 10%를 적용하여 산정합니다.
③
모집가액 확정공시에 관한 사항: 예정 발행가액은 2024년 11월 08일에 결정되며, 2024년 11월 11일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시됩니다. 확정 발행가액은 2024년 12월 05일에 결정되어 2024년 12월 06일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정이며, 회사의 인터넷 홈페이지(http://www.globalreit.miraeasset.com)에 공고됩니다. 확정 발행가액 결정에 따라 정정 증권신고서가 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시됩니다.

※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

나. 조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액(원)

모집 또는 매출총액(1)
12,000,000,546

발행제비용(2)
234,887,988

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
11,765,112,558

주1) 상기 금액은 예정 발행가액을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 금번 유상증자는 모집주선방식으로 공동모집주선회사가 인수업무를 수행하지 않아 청약 결과에 따라 모집 총액이 변동될 수 있습니다.
주3) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금을 활용하여 마스턴글로벌 보통주 취득 및 마스턴유럽9호 수익증권 양수에 사용할 예정입니다. 공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 「제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상」을 참조하시기 바랍니다. 발행제비용에는 실권(미청약)이 발생하지 않은 것으로 가정하였습니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분
금액
지급대상
계산근거

발행분담금
600,000
금융감독원
모집총액의 0.005% (10원 미만 절사)(금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 <별표3>)

모집주선수수료
180,000,008
공동모집주선회사

모집주선수수료(신한투자증권, 한국투자증권): - 구주주 모집주선수수료: 구주주 납입총액의 1.0%- 일반공모 모집주선수수료: 일반공모 납입총액의 1.0%실무주선수수료(신한투자증권): 최종 납입총액의 0.5%

추가상장수수료(주1)
1,200,000
한국거래소
추가상장 금액 30억원 초과 200억원 이하:[150만원 + (30억원 초과금액의 10억원당 21만원)] * (1/3)(10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림)(유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)

발행등록수수료
500,000
한국거래소
1,000주당 300원(상한: 50만원/ 하한: 4천원)

등록면허세
24,564,990
등기소
증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사)(지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))

지방교육세
4,912,990
등기소
등록면허세의 20% (10원 미만 절사)(지방세법 제151조 제1항 제2호)

기타
23,100,000
인쇄소 등
투자설명서 인쇄비, 우편비용 등 기타 제비용

합계
234,887,988
-
-

주1) 상기 금액은 예정 모집가액을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확장되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.
주2) 상기 모집주선수수료는 실권(미청약)이 발생하지 않을 경우를 가정하였으며, 청약결과에 따라 모집주선수수료는 변경될 수 있습니다.주3) 기타비용은 투자설명서 인쇄, 발송 등에 대한 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.주4) 해당 비용에는 실권(미청약)이 발생하지 않은 것으로 가정하였습니다.

4. 모집의 내용 및 절차

■ 유상증자 방식 적정 여부 검토

(1) 회사의 규제법령

당사는 부동산투자회사로 「부동산투자회사법」의 규제를 받는 회사입니다. 또한, 「부동산투자회사법」 제3조 제1항에 따른 주식회사이며, 제2항에 따라 「상법」의 적용을 받는 회사입니다.

「부동산투자회사법」제3조 (법인격)
① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.

② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

또한 당사는 공모부동산투자회사로서 「부동산투자회사법」 제49조의3에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조 제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조 제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및「금융회사의 지배구조에 관한 법률」의 적용을 받지 아니합니다.

「부동산투자회사법」

제49조의3 (공모부동산투자회사에 관한 특례)
① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다. ② 국토교통부장관은 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다. ③ 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항제1호 및 제2호에 따른 자는 공모부동산투자회사(제14조의8제1항 및 제2항에 따라 주식의 공모가 예정된 경우 및 공모부동산투자회사를 지원하기 위하여 설립한 부동산투자회사를 포함한다)에 대한 보유자산 공급 및 출자ㆍ융자 등 필요한 지원을 할 수 있다.

(2) 신주발행의 근거
당사는 부동산투자회사이며 상법상 주식회사입니다. 다만 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지의 적용을 받지 아니합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제206조(「상법」과의 관계)① 투자회사에 「상법」을 적용함에 있어서 「상법」 제259조제4항, 제298조제4항, 제299조, 제299조의2, 제300조, 제325조, 제422조, 제467조제1항부터 제3항까지, 제536조, 제539조 및 제541조 중 "법원"은 각각 "금융위원회"로, 제176조 중 "검사"는 각각 "금융위원회"로 본다.② 「상법」 제19조, 제177조, 제288조, 제292조, 제298조제1항부터 제3항까지, 제301조부터 제313조까지, 제330조, 제335조제1항 단서, 제335조의2부터 제335조의7까지, 제341조, 제341조의2, 제341조의3, 제342조, 제342조의2, 제342조의3, 제343조, 제344조, 제344조의2, 제344조의3, 제345조부터 제351조까지, 제365조, 제374조의2, 제383조, 제389조제1항, 제397조, 제408조의2부터 제408조의9까지, 제409조, 제409조의2, 제410조부터 제412조까지, 제412조의2부터 제412조의5까지, 제413조, 제413조의2, 제414조, 제415조, 제415조의2, 제417조부터 제420조까지, 제420조의2부터 제420조의5까지, 제438조, 제439조, 제449조, 제449조의2, 제450조, 제458조부터 제461조까지, 제461조의2 및 제604조는 투자회사에 적용하지 아니한다.

따라서 당사는 일반적인 투자회사가 적용받은 「상법」 배제 조항인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제206조까지를 적용받지 않아 「상법」 제4절 신주의 발행 제416조부터 제432조의 적용을 받습니다. 따라서 「상법」에 따라 신주의 발행이가능합니다.

「상법」제416조 (발행사항의 결정)
회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음의 사항으로서 정관에 규정이 없는 것은 이사회가 결정한다. 다만, 이 법에 다른 규정이 있거나 정관으로 주주총회에서 결정하기로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신주의 종류와 수

2. 신주의 발행가액과 납입기일

2의2. 무액면주식의 경우에는 신주의 발행가액 중 자본금으로 계상하는 금액

3. 신주의 인수방법

4. 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수

5. 주주가 가지는 신주인수권을 양도할 수 있는 것에 관한 사항

6. 주주의 청구가 있는 때에만 신주인수권증서를 발행한다는 것과 그 청구기간

제417조 (액면미달의 발행)
①회사가 성립한 날로부터 2년을 경과한 후에 주식을 발행하는 경우에는 회사는 제434조의 규정에 의한 주주총회의 결의와 법원의 인가를 얻어서 주식을 액면미달의 가액으로 발행할 수 있다.

②전항의 주주총회의 결의에서는 주식의 최저발행가액을 정하여야 한다.

③법원은 회사의 현황과 제반사정을 참작하여 최저발행가액을 변경하여 인가할 수 있다. 이 경우에 법원은 회사의 재산상태 기타 필요한 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인을 선임할 수 있다.

④제1항의 주식은 법원의 인가를 얻은 날로부터 1월내에 발행하여야 한다. 법원은 이 기간을 연장하여 인가할 수 있다.

제418조 (신주인수권의 내용 및 배정일의 지정ㆍ공고)
①주주는 그가 가진 주식 수에 따라서 신주의 배정을 받을 권리가 있다.

②회사는 제1항의 규정에 불구하고 정관에 정하는 바에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만, 이 경우에는 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우에 한한다.

③회사는 일정한 날을 정하여 그 날에 주주명부에 기재된 주주가 제1항의 권리를 가진다는 뜻과 신주인수권을 양도할 수 있을 경우에는 그 뜻을 그 날의 2주간전에 공고하여야 한다. 그러나 그 날이 제354조제1항의 기간 중인 때에는 그 기간의 초일의 2주간전에 이를 공고하여야 한다.

④ 제2항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 회사는 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

제419조 (신주인수권자에 대한 최고)
①회사는 신주의 인수권을 가진 자에 대하여 그 인수권을 가지는 주식의 종류 및 수와 일정한 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니하면 그 권리를 잃는다는 뜻을 통지하여야 한다. 이 경우 제416조제5호 및 제6호에 규정한 사항의 정함이 있는 때에는 그 내용도 통지하여야 한다.

②제1항의 통지는 제1항의 기일의 2주간전에 이를 하여야 한다.

③제1항의 통지에도 불구하고 그 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니한 때에는 신주의 인수권을 가진 자는 그 권리를 잃는다.

제420조 (주식청약서)
이사는 주식청약서를 작성하여 다음의 사항을 적어야 한다.

1. 제289조제1항제2호 내지 제4호에 게기한 사항

2. 제302조제2항제7호ㆍ제9호 및 제10호에 게기한 사항

3. 제416조제1호 내지 제4호에 게기한 사항

4. 제417조에 따른 주식을 발행한 경우에는 그 발행조건과 미상각액(未償却額)

5. 주주에 대한 신주인수권의 제한에 관한 사항 또는 특정한 제삼자에게 이를 부여할 것을 정한 때에는 그 사항

6. 주식발행의 결의연월일

제420조의2 (신주인수권증서의 발행)
①제416조제5호에 규정한 사항을 정한 경우에 회사는 동조제6호의 정함이 있는 때에는 그 정함에 따라, 그 정함이 없는 때에는 제419조제1항의 기일의 2주간전에 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

②신주인수권증서에는 다음 사항과 번호를 기재하고 이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

1. 신주인수권증서라는 뜻의 표시

2. 제420조에 규정한 사항

3. 신주인수권의 목적인 주식의 종류와 수

4. 일정기일까지 주식의 청약을 하지 아니할 때에는 그 권리를 잃는다는 뜻

제420조의3 (신주인수권의 양도)
①신주인수권의 양도는 신주인수권증서의 교부에 의하여서만 이를 행한다.

②제336조제2항 및 수표법 제21조의 규정은 신주인수권증서에 관하여 이를 준용한다.

제420조의4 (신주인수권의 전자등록)
회사는 신주인수권증서를 발행하는 대신 정관으로 정하는 바에 따라 전자등록기관의 전자등록부에 신주인수권을 등록할 수 있다. 이 경우 제356조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

제420조의5 (신주인수권증서에 의한 청약)
①신주인수권증서를 발행한 경우에는 신주인수권증서에 의하여 주식의 청약을 한다. 이 경우에는 제302조제1항의 규정을 준용한다.

②신주인수권증서를 상실한 자는 주식청약서에 의하여 주식의 청약을 할 수 있다. 그러나 그 청약은 신주인수권증서에 의한 청약이 있는 때에는 그 효력을 잃는다.

제421조 (주식에 대한 납입)
① 이사는 신주의 인수인으로 하여금 그 배정한 주수(株數)에 따라 납입기일에 그 인수한 주식에 대한 인수가액의 전액을 납입시켜야 한다.

② 신주의 인수인은 회사의 동의 없이 제1항의 납입채무와 주식회사에 대한 채권을 상계할 수 없다.

제422조 (현물출자의 검사)
①현물출자를 하는 자가 있는 경우에는 이사는 제416조제4호의 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 한다. 이 경우 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산의 가액이 자본금의 5분의 1을 초과하지 아니하고 대통령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우

2. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산이 거래소의 시세 있는 유가증권인 경우 제416조 본문에 따라 결정된 가격이 대통령령으로 정한 방법으로 산정된 시세를 초과하지 아니하는 경우

3. 변제기가 돌아온 회사에 대한 금전채권을 출자의 목적으로 하는 경우로서 그 가액이 회사장부에 적혀 있는 가액을 초과하지 아니하는 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③법원은 검사인의 조사보고서 또는 감정인 감정결과를 심사하여 제1항의 사항을 부당하다고 인정한 때에는 이를 변경하여 이사와 현물출자를 한 자에게 통고할 수 있다.

④전항의 변경에 불복하는 현물출자를 한 자는 그 주식의 인수를 취소할 수 있다.

⑤법원의 통고가 있은 후 2주내에 주식의 인수를 취소한 현물출자를 한 자가 없는 때에는 제1항의 사항은 통고에 따라 변경된 것으로 본다.

제423조 (주주가 되는 시기, 납입해태의 효과)
①신주의 인수인은 납입 또는 현물출자의 이행을 한 때에는 납입기일의 다음 날로부터 주주의 권리의무가 있다. 이 경우 제350조제3항 후단의 규정을 준용한다.

②신주의 인수인이 납입기일에 납입 또는 현물출자의 이행을 하지 아니한 때에는 그 권리를 잃는다.

③제2항의 규정은 신주의 인수인에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제424조 (유지청구권)
회사가 법령 또는 정관에 위반하거나 현저하게 불공정한 방법에 의하여 주식을 발행함으로써 주주가 불이익을 받을 염려가 있는 경우에는 그 주주는 회사에 대하여 그 발행을 유지할 것을 청구할 수 있다.

제424조의2 (불공정한 가액으로 주식을 인수한 자의 책임)
①이사와 통모하여 현저하게 불공정한 발행가액으로 주식을 인수한 자는 회사에 대하여 공정한 발행가액과의 차액에 상당한 금액을 지급할 의무가 있다.

②제403조 내지 제406조의 규정은 제1항의 지급을 청구하는 소에 관하여 이를 준용한다.

③제1항 및 제2항의 규정은 이사의 회사 또는 주주에 대한 손해배상의 책임에 영향을 미치지 아니한다.

제425조 (준용규정)
①제302조제1항, 제3항, 제303조, 제305조제2항, 제3항, 제306조, 제318조와 제319조의 규정은 신주의 발행에 준용한다.

②제305조제2항의 규정은 신주인수권증서를 발행하는 경우에 이를 준용한다.

제426조 (미상각액의 등기)
제417조에 따른 주식을 발행한 경우에 주식의 발행에 따른 변경등기에는 미상각액을 등기하여야 한다.

제427조 (인수의 무효주장, 취소의 제한)
신주의 발행으로 인한 변경등기를 한 날로부터 1년을 경과한 후에는 신주를 인수한 자는 주식청약서 또는 신주인수권증서의 요건의 흠결을 이유로 하여 그 인수의 무효를 주장하거나 사기, 강박 또는 착오를 이유로 하여 그 인수를 취소하지 못한다. 그 주식에 대하여 주주의 권리를 행사한 때에도 같다.

제428조 (이사의 인수담보책임)
①신주의 발행으로 인한 변경등기가 있은 후에 아직 인수하지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청약이 취소된 때에는 이사가 이를 공동으로 인수한 것으로 본다.

②전항의 규정은 이사에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제429조 (신주발행무효의 소)
신주발행의 무효는 주주ㆍ이사 또는 감사에 한하여 신주를 발행한 날로부터 6월내에 소만으로 이를 주장할 수 있다.

제430조 (준용규정)
제186조 내지 제189조ㆍ제190조 본문ㆍ제191조ㆍ제192조 및 제377조의 규정은 제429조의 소에 관하여 이를 준용한다.

제431조 (신주발행무효판결의 효력)
①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 신주는 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

②전항의 경우에는 회사는 지체없이 그 뜻과 일정한 기간내에 신주의 주권을 회사에 제출할 것을 공고하고 주주명부에 기재된 주주와 질권자에 대하여는 각별로 그 통지를 하여야 한다. 그러나 그 기간은 3월 이상으로 하여야 한다.

제432조 (무효판결과 주주에의 환급)
①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 회사는 신주의 주주에 대하여 그 납입한 금액을 반환하여야 한다.

②전항의 금액이 전조제1항의 판결확정시의 회사의 재산상태에 비추어 현저하게 부당한 때에는 법원은 회사 또는 전항의 주주의 청구에 의하여 그 금액의 증감을 명할 수 있다.

③제339조와 제340조제1항, 제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.

또한 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 환매금지형집합투자기구의 신주발행 제한 규정인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제230조의 적용을 받지 않습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제230조 (환매금지형집합투자기구)
① 투자신탁ㆍ투자유한회사ㆍ투자합자회사ㆍ투자유한책임회사ㆍ투자합자조합 및 투자익명조합을 설정ㆍ설립하고자 하는 집합투자업자 또는 투자회사의 발기인(이하 이 절에서 "집합투자업자등"이라 한다)은 제235조제1항에 불구하고 존속기간을 정한 집합투자기구에 대하여만 집합투자증권의 환매를 청구할 수 없는 집합투자기구(이하 이 조에서 "환매금지형집합투자기구"라 한다)를 설정ㆍ설립할 수 있다.

② 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 투자회사등은 기존 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 등 대통령령으로 정하는 때에만 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 추가로 발행할 수 있다.

또한 당사 정관 제13조 제1항에 따라 당사는 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있습니다. 또한 당사 정관 제13조 제3항에 따라 주주우선 방식의 증자가 가능합니다.

[정관]

제13조(신주인수권)

① 이 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에는 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우 회사는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사가 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전까지는 그러하지 아니하다.

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제2조에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에도 불구하고, 제12조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

(3) 주주우선공모 방식 유상증자 선정 경위

당사는 상법상 주식회사이며, 상법상 주식회사가 그 성립 이후에 신주를 발행하는 경우 주주는 상법 제418조에 의해 신주를 배정받을 권리가 있습니다. 해당 권리를 보장하는 이유는 주주의 지분율 희석 등을 방지하여 주주 권익을 보호하기 위함으로 풀이됩니다. 당사는 주주분들의 권익을 최대한 보장하는 방법의 유상증자를 진행하고자, 일반공모 유상증자를 진행하되 기존 주주의 신주를 배정받을 권리를 배제하지 않고 주주가 우선적으로 청약에 참여할 수 있는 주주우선공모 증자 방법을 선택하였습니다. 주주우선공모는 주주 청약에서 미달된 잔여 주식에 대하여 불특정 다수인을 대상으로 일반공모를 실시함으로써 실권율을 최소화할 수 있다는 장점도 지니고 있습니다.

한편, 회사의 사업계획상 부동산투자회사 본연의 목적인 배당가능이익 확대를 통한 배당금 확대로 주주가치 환원을 달성하기 위해서 금번 공모 유상증자를 통해 마스턴글로벌 지분증권 취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)을 통한 선순위대출 재무요건(
Covenant
) 해소가 필수적인 상황입니다. 또한, 당사는 금번 유상증자 대금 중 일부를 마스턴글로벌이 보유하고 있는 마스턴유럽9호 수익증권을 양수할 예정이며, 마스턴글로벌은 해당 양도대금과 더불어 보유현금을 통해 마스턴투자운용(주)로부터 차입한 단기대출 원리금 전액을 상환하여 이자비용을 최소화할 예정입니다. 당사는 신한투자증권 주식회사 및 한국투자증권 주식회사와 모집주선계약에 의거하여 주주우선공모 유상증자를 진행하여 금융비용을 최소화하고자 합니다.

(4) 발행가액 산정방법
「부동산투자회사법」제18조에는 신주의 발행조건이 명시되어 있으며, 「부동산투자회사법」시행령 제15조에 따라 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70 이상이어야 합니다.

「부동산투자회사법」제18조 (발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조 (주식의 발행가액)

법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 따라 2024년 10월 28일 당사의 이사회는 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 -3. 모집예정금액"에 기재된 발행가액 산정 방법 및 하기의 내용으로 신주를 발행하기로 결의하였습니다.

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주우선공모

모 집 대 상
주 수(%)
비 고

구주주 청약

6,141,249주(100.00%)

- 구주 1주당 신주 배정비율 : 1주당
0.2310477426주- 신주배정 기준일 : 2024년 11월 13일(예정)

일반모집 청약
-
- 구주주 청약에서 미청약주식이 발생한 경우 이를 대상으로 일반에 공모

합 계

6,141,249주(100.00%)

-

주1) 금번 실시하는 유상증자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 당사의 정관에 의거하여 주주우선공모증자방식으로 이루어집니다.

주2) 당사는 「부동산투자회사법」에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

주3) 상기 일반공모를 실시한 이후에도 미청약 상태로 남는 잔여주식에 대하여는 미발행 처리합니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분
상세내역

A. 보통주식수
26,580,000주

B. 우선주식수
-

C. 발행주식총수 (A+B)
26,580,000주

D. 자기주식수 및 자기주식신탁
-

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)
26,580,000주

F. 유상증자 주식수

6,141,249주

G. 증자비율 (F/C)
23.10%

H. 구주주 배정주식수
6,141,249주

I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)

1주당
0.2310477426주

주1) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인
0.2310477426을 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만은 절사)로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(
0.2310477426
) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
6,141,249주

주당 모집가액 또는 매출가액
예정가액
1,954원

확정가액
-

모집총액 또는 매출총액
예정가액
12,000,000,546원

확정가액
-

청 약 단 위

1) 구주주구주주의 청약단위는 1주로 합니다.2) 일반공모일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모 청약자의 최대 청약주식수는 "일반공모 배정분"의 100%에 해당하는 주식수로 합니다. 일반공모 청약자의 최대 청약주식수를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주

100주 초과
500주 이하
50주

500주 초과
1,000주 이하
100주

1,000주 초과
5,000주 이하
500주

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주

1,000,000주 초과
5,000,000주 이하
500,000주

5,000,000주 초과

1,000,000주

청약기일
구주주
개시일
2024년 12월 10일

종료일
2024년 12월 11일

일반공모
개시일
2024년 12월 13일

종료일
2024년 12월 16일

청약증거금
청약금액의 100%

납입기일
2024년 12월 18일

배당기산일(결산일)
2024년 10월 01일

주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정 요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

주2) 일반공모의 청약한도는 일반공모 대상 주식의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

나. 모집의 절차
(1) 모집 일자 및 방법

구 분
일 자
매 체

신주발행(신주배정기준일)의 공고
2024년 10월 28일
1) 당사 인터넷 홈페이지 (https://www.masternpremier.com)

모집 또는 매출가액 확정의 공고
2024년 12월 06일
1) 당사 인터넷 홈페이지 (https://www.masternpremier.com)

일반공모 청약공고
2024년 12월 12일

1) 당사 인터넷 홈페이지 (https://www.masternpremier.com)2) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.shinhansec.com)
3) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.securities.koreainvestment.com)

일반공모 배정공고
2024년 12월 18일

1) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.shinhansec.com)2
) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.securities.koreainvestment.com)

주1) 일반공모 청약공고는 발행회사 및 공동모집주선회사의 홈페이지에 게시하고, 일반공모 배정공고는 공동모집주선회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지를 갈음합니다.

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자
증자절차
비고

2024년 10월 28일
신주발행 이사회결의
-

2024년 10월 28일
신주발행 및 기준일 공고
당사 인터넷 홈페이지 (https://www.masternpremier.com)

2024년 10월 28일
증권신고서 제출
-

2024년 11월 08일
예정발행가액 확정
신주배정기준일 3거래일 전

2024년 11월 12일
권리락
-

2024년 11월 13일
신주배정기준일
주주확정

2024년 11월 25일
신주배정 통지
-

2024년 12월 05일
확정 발행가액 산정
구주주 청약초일 3거래일 전

2024년 12월 06일
확정 발행가액 공고
당사 인터넷 홈페이지 (https://www.masternpremier.com)

2024년 12월 10일~2024년 12월 11일
구주주청약
-

2024년 12월 12일
일반공모 청약 공고

1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.https://www.masternpremier.com)2) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.shinhansec.com)3)
한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.securities.koreainvestment.com)

2024년 12월 13일~2024년 12월 16일
일반공모 청약
-

2024년 12월 18일
주금납입 / 환불
-

2025년 01월 02일
신주의 유통개시(예정)일
유상증자 신주 추가상장(예정)일

주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(2) 청약방법

[청약취급처 및 청약일]

청약대상자
청약취급처
청약일

구주주
특별계좌 보유자(기존 "명부주주")

공동모집주선회사(신한투자증권㈜,
한국한투자증권㈜) 본ㆍ지점

2024년 12월 10일 ~2024년 12월 11일

일반주주(기존 "실질주주")

1) 주주확정일 현재 ㈜마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사 주식을 예탁하고 있는 당해 증권회사 본ㆍ지점2) 공동모집주선회사(신한투자증권㈜,
한국한투자증권㈜) 본ㆍ지점

일반공모청약

공동모집주선회사(신한투자증권㈜,
한국한투자증권㈜) 본ㆍ지점

2024년 12월 13일 ~2024년 12월 16일

1) 구주주 청약: 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 공동모집주선회사의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 공동모집주선회사의 본ㆍ지점에서 직접 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.2) 일반공모 청약 : 일반청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 규정에의한 실명자이어야 하며, 청약사무 취급처에 실명확인증표, 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 일반 청약자의 청약시, 각 청약처 별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른집합투자기구를 제외한 청약자의 한개 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 또한 청약일 현재 청약취급사무처에 청약 가능한 위탁 계좌 보유 고객에 한하여 청약하실 수 있으며, 청약 종일까지 계좌 개설 후 청약이 가능합니다.3) 청약은 청약주식의 단위에 따라 될 수 있으며, 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이 때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.4) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.5) 기타① 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 따라 2024년 10월 29일부터 2024년 12월 05일까지 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)
누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)
① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우 (매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 증권시장업무규정 또는 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위(*)가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

(*) 금융투자업규정 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계좌를 사용하는 등의 요건을 갖춘 거래단위

(3) 청약한도 및 청약단위① 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인
0.2310477426주를 곱하여 산정된 배정주식수로 하되, 1주 미만은 절사합니다. 단, '신주배정기준일' 현재 신주의 배정비율은 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동, 주식매수선택권의 행사 등으로 인하여 변경될 수 있습니다.② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다. 청약단위는 아래와 같습니다.

【청약주식별 청약단위】

구분

청약단위

10주 이상

100주 이하

10주

100주 초과

500주 이하

50주

500주 초과

1,000주 이하

100주

1,000주 초과

5,000주 이하

500주

5,000주 초과

10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과

50,000주 이하

5,000주

50,000주 초과

100,000주 이하

10,000주

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주

1,000,000주 초과
5,000,000주 이하
500,000주

5,000,000주 초과

1,000,000주

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약 : 신주배정기준일(2024년 11월 13일 예정)18:00 현재 주주명부에 등재된 구주주에게 본 주식을 1주당
0.2310477426주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

2) 일반공모 청약 : 구주주청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 공동모집주선회사가 다음과 같이 일반에게 공모합니다.
일반공모에 관한 배정수량 계산시에 공동모집주선회사의 각 청약물량(공동모집주선회사의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 공동모집주선회사에 대하여 개별적으로 산정한다.)에 대해서는 공동모집주선회사의 총청약물량(공동모집주선회사가 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약물량의 합을 말한다)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 공동모집주선회사의 각 청약자에 배정하는 방식(이하 "통합배정"이라 한다)으로 합니다.

(i)
일반공모에 관한 배정시 '총청약물량'이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 통합청약경쟁률에 따라 5사 6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여주식보다 많은 경우에는 '공동모집주선회사'가 합리적으로 판단하여 배정합니다.

(ii) 공동모집주선회사의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 공동모집주선회사가 접수한 청약주식수대로 배정하며, 배정 후 발생하는 잔여주식은 미발행 처리합니다.

(5) 투자설명서 교부의무▶ 2009년 2월 4일부터 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라, 동법 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를의무적으로 교부 받으셔야 합니다.▶ 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약하시기 전, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.▶ 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 (그 밖의 용어의 정의)
⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제11조 (증권의 모집ㆍ매출)
① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사ㆍ감정인ㆍ변호사ㆍ변리사ㆍ세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)
법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

1) 교부장소 : 공동모집주선회사의 본점 및 지점2) 교부방법※ 투자설명서 교부방법 및 일시

구분

교부방법

교부일시

구주주

청약자

아래 1), 2) 및 3)을 병행

1) 우편 송부

2) 공동모집주선회사의 본점 및 지점에서 교부

3) 공동모집주선회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 우편송부시: 구주주 청약 초일인 2024년 12월 10일 전 수취가능

2) 공동모집주선회사의 본ㆍ지점: 구주주 청약 종료일(2024년 12월 11일)까지

3) 공동모집주선회사의 홈페이지 또는 HTS 교부: 구주주 청약 종료일(2024년 12월 11일)까지

일반청약자

아래 1) 및 2)를 병행1) 공동모집주선회사의 본점 및 지점에서 교부

2) 공동모집주선회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 공동모집주선회사의 본ㆍ지점: 일반공모 청약 종료일(2024년 12월 16일)까지

2) 공동모집주선회사의 홈페이지 또는 HTS 교부: 일반공모 청약 종료일(2024년 12월 16일)까지

① 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 공동모집주선회사를 통해 구주주 청약을 하시는 주주께서는 공동모집주선회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.② 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- 공동모집주선회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받으실 수 있으며, 다운로드를 완료하신 이후에 청약하실 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서수신자가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

③ 기타사항- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

3) 투자설명서 수령 확인절차① 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)

- 청약하시기 위해 청약처를 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- HTS 및 MTS를 통한 청약시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 유선 청약시에는 각 청약처의 녹취기록을 통해 투자설명서 교부를 확인할 수 있습니다.(해당 청약처의 안내를 참고해주시기 바랍니다)② 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시

- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

③ 공동모집주선회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

※ 청약자 유형별 청약취급처1) 구주주 중 일반주주(기존 "실질주주") : 주권을 예탁한 증권회사 및 공동모집주선회사의 본ㆍ지점2) 구주주 중 특별계좌보유자(기존 "명부주주") : 공동모집주선회사의 본ㆍ지점3) 일반공모 청약자 : 공동모집주선회사의 본ㆍ지점

4) 기타① 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후, 신주배정기준일 현재 주주명부상 주주에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각 호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.② 구주주 청약시 공동모집주선회사 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법 : 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조, 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서의 교부가 면제되는 대상에게는 투자설명서 교부의무가 없습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 (정당한 투자설명서의 사용)
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)
법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

「금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정」제2-5조(설명의무 등)1. (생략)2. 금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 영 제132조제2호에 따라 설명서(금융소비자보호법 제19조제2항의 설명서를 말하고, 제안서, 계약서, 설명서 등 명칭을 불문하며, 법 제123조제1항에 따른 투자설명서 및 집합투자증권의 경우 법 제124조제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 포함한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자설명사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다.

(6) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일에 환불합니다.

공동모집주선회사는 청약자의 청약증거금을 납입기일에
하나은행 여의도금융센터
에 납입합니다.(7) 주권 교부에 관한 사항유상증자 신주 유통 개시(예정)일 : 2025년 01월 02일(2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(8) 기타의 사항1) 신주의 배당기산일본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2024년 10월 01일입니다.2) 정보이용제한공동모집주선회사인 신한투자증권㈜, 한국투자증권
㈜는 모집주선계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.3) 공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 금번 공모에서 2024년 10월 29일부터 2024년 12월 05일까지 당사의 보통주에 대하여 공매도를 하였거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제208조의4 제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당하는 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)
누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)
① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

「금융투자업규정」제6-34조(유상증자 참여 예외)
① 영 제208조의4 제2항 제2호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 바"란 법 제393조 제1항에 따른 증권시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적의 거래를 말한다.

② 영 제208조의4 제2항 제3호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 법 제392조 제2항에 따른 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

2. 동일한 법인 내에서 영 제208조의4 제1항의 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위가 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하는 경우

4) 기타본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다. 또한, 이 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

5. 인수에 관한 사항

신한투자증권(주), 한국투자증권(주)는 본건 주주우선공모 유상증자의 공동모집주선회사이며, 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다.
또한 총 청약주식수가 공모주식수에 미달한 경우 청약물량 전부를 배정한 후 최종 잔여주식은 미발행 처리합니다.

6. 상장 및 매매에 관한 사항

[추가 상장 예정 일정]

일자 (예정)
내용

2024년 12월 23일
추가상장 신청

2025년 01월 02일
유상증자 신주 추가상장

(1) 회사는 환매금지형 투자회사로서 회사가 발행한 주식은 한국거래소(Korea Exchange) 유가증권시장에 상장되어 있습니다.(2) 주주는 상장 후 한국거래소 유가증권시장에서 주식을 매도하는 방법에 의해서만 투자자금을 회수할 수 있습니다.(3) 그러나 전반적인 시장금리가 상승할 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않는 등의 사유로 해당 주식의 환금성이 크게 제약 받을 수 있습니다.

(4) 당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그 밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 신주 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정 될 수 있습니다. 주권상장부동산투자회사의 경우 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 본 부동산투자회사의 경우 2023년 4월 1일부터 1년인 2024년 3월 31일까지의 매출액(영업수익)이 약 83억원으로 관리종목 편입 가능성은 제한적입니다. 다만, 차후 2023년 10월 1일부터 2024년 9월 30일까지 매출액이 30억원 미만일 경우 2024년 9월 30일 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있으며, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정 및 상장 폐지의 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 상장규정 제129조 제1항 제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 상장규정 제129조 제1항 제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 상장규정 제129조 제1항 제2호 가목에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식
최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)
최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

매출액
- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우
-

시가총액
상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 상장규정 제129조 제1항 제6호에 따라 관리종목으로 지정된 후 90일동안 상장시가총액이 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산
-
법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도
-
발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도
-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

-

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

-

자산구성요건
「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우
상장규정 제129조 제1항 제9호에 따라 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

배당 요건
「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-
업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우다만, 자기관리 부동산투자회사는 이 호를 적용하지 않음

경영성과
비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
상장규정 제129조 제1항 제11호에 따라 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

상장적격성실질심사
-

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산투자회사주권 상장법인에 대하여 상장규정 제49조를 준용하여 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우- 자본잠식으로 상장규정 제129조 제1항 제3호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

- 매출액 미달: 상장규정 제129조 제1항 제4호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 매출액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사로서 50억원 미만인 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사로서 30억원 미만인 경우

- 회생절차개시신청으로 상장규정 제129조 제1항 제7호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등이 있는 경우. 다만, 간이회생절차개시신청의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제293조의5 제2항 제2호 가목의 회생절차개시결정이 있거나 같은 조 제4항에 따라 회생절차가 속행되는 경우를 제외한다.

- 공시의무 위반으로 상장규정 제129조 제1항 제8호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법인

ㆍ불성실 공시에 따른 누계벌점이 최근 1년간 15점 이상 추가된 경우

ㆍ기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의나 중과실로 공시의무를 위반하여 불성실공시법인으로 지정된 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠져있는 사실이 발견된 경우

- 자기관리 부동산투자회사가 상장규정 제48조 제2항 제6호 각 목의 사유( 상장규정 제48조 제2항 제6호 라목의 경우 세칙 제50조 제1항 제4호 라목에 따른 판단은 제외한다)에 해당하는 경우

기타
ㆍ상장규정 제130조 제1항 각 호(제7호는 제외한다)의 상장폐지사유가 발생한 경우ㆍ그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 관리종목으로 지정하는 것이 필요하다고 거래소가 인정하는 경우
-

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사[펀드코드: K5MR13D65233 (D6523)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

일자
내용

2020.02.28
회사설립(자본금 3억, 보통주식 300,000주)

2020.02.28
자산관리위탁계약체결(마스턴투자운용(주))자산보관위탁계약체결(엔에이치투자증권(주))일반사무위탁계약체결(㈜국민은행)

2020.06.10
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가

2020.10.30
자본전입에 따른 무상증자(증자 후 자본금 12억원)

2020.12.09
유상증자(보통주식 5,240,000주, 증자 후 자본금 64.4억원)

2020.12.24
마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호 수익증권 매입 (7,187,781,332좌)

2021.04.22
법인이사, 감독이사 사임대표이사, 기타비상무이사 및 감사 선임

2021.06.28
마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 300,000주)

2021.11.09
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가

2021.11.26
유상증자(보통주식 12,110,000주, 증자 후 자본금 185.5억원)

2021.11.26
마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 1,600,000주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 240,000주)마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호 수익증권 매입 (42,021,717,664좌)

2021.12.04
무상감자(보통주식 4,830,000주, 감자 후 자본금 137.2억원)

2021.12.04
유상증자(보통주식 1,000,000주, 증자 후 자본금 147.2억원)

2021.12.21
코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 32,000주)

2022.01.21
코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (종류주 80,000주)

2022.02.21
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가

2022.05.18

공모 유상증자(보통주식 11,860,000주, 증자 후 자본금 265.8억원)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (종류주 120,000주)

2022.05.19
마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 4,940,000주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 342,000주)

2022.05.31
한국거래소 유가증권시장 상장(보통주 26,580,000주)

2024.06.26
일반사무위탁계약 체결((주)국민은행→(주)케이비펀드파트너스)

2024.07.30
마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호 수익증권 매입 (3,428,767,359좌)

나. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본점소재지
비고

2020년 02월 28일
서울특별시 서초구 강남대로 465, 에이동 21층(서초동, 교보생명보험(주)서초사옥)
회사 설립

다. 경영진 및 감사의 중요한 변동
당사의 이사회는 대표이사 1인(정범식), 기타비상무이사 2인(박영희, 김연희), 총 3인의 이사로 구성되어 있습니다.

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2020년 02월 28일
-
법인이사 (마스턴투자운용주식회사)감독이사(정범식)감독이사(신용직)
-
-

2021년 04월 22일
정기주총
사내이사(도병운)기타비상무이사(류규태)기타비상무이사(정신아)감사(신용직)
-
법인이사 (마스턴투자운용주식회사) 사임감독이사(정범식)사임감독이사(신용직) 사임

2024년 06월 21일
정기주총
사내이사(정범식)기타비상무이사(박영희)기타비상무이사(김연희)감사(박재균)
-
사내이사(도병운) 사임기타비상무이사(류규태) 사임기타비상무이사(정신아) 사임감사(신용직) 사임

주1) 변동일자는 효력발생일입니다.

라. 주주 및 지분현황

(기준일 :
2024년 09월 30일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

(주)성담
최대주주 본인
보통주
2,000,000
7.52
-

코람코자산운용
5% 이상 주주
보통주
1,600,000
6.02
-

마스턴투자운용
자산관리회사,5% 이상 주주
보통주
1,600,000
6.02
-

계
보통주
5,200,000
19.56
-

주1) 발행된 주권은 전부 보통주로 구성되어 있습니다.

마. 상호의 변경
해당사항 없습니다.

바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
해당사항 없습니다.
사. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

해당사항 없습니다.

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
해당사항 없습니다.
자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
해당사항 없습니다.

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

구분
업무범위
계약기간

자산관리회사
마스턴투자운용(주)

1. 자산(부동산, 증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공

2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무

6. 부동산의 개발

7. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

8. 일반사무수탁회사의 매 분기, 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공

9. 부투법 제37조 제1, 2항에 따른 투자보고서 작성, 제출 및 공시10. 부투법 제37조 제3항에 따른 공시 의무(매분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)

11. "갑"의 주식발행시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공

12. 일반사무수탁회사의 부투법 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공

13. "갑"의 해산시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무의 수행

14. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등)기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결

15. "갑"의 Financing 관련 업무

16. "갑"의 재산에 속하는 지분증권의 의결권 행사17. 기타 부투법 시행령 제19조 제4항에 따른 업무 및 위 각 호의 업무들과 관련하여 "갑"과 협의하여 위탁받은 업무

본 계약의 효력발생일(설립등기일)로부터 청산종결등기일까지

일반사무수탁회사
(주)KB펀드파트너스

1. 상장 관련 업무

2. 운영에 관한 사무

3. 계산에 관한 사무

4. 세무에 관한 업무

5. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

6. 해산 및 청산 업무

7. 관련법령에 따른 국토교통부 보고 업무

8. 제1호 내지 제7호의 부수 업무

본 계약 효력발생일(국토교통부장관 영업인가 받은 날)로부터 5년간(자동연장 가능)

자산보관기관

엔에이치

투자증권(주)

1. 부동산의 보관

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약 효력 발생일(국토교통부 영업인가 취득일)로부터 청산등기일 혹은 계약 중도 해지시까지

주1) "갑" : (주)마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사* 기존 사무수탁사인 KB국민은행에서 분할된 100% 자회사로 KB국민은행과 체결한 일반사무관리수탁계약을 승계하였습니다.

4. 집합투자업자

마스턴투자운용 주식회사는 부동산투자회사법에 따른 회사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
마스턴투자운용 주식회사

영문명
Mastern Investment Management Co., Ltd.

대표자
남궁훈

본점 사업자등록번호
220-87-77462

본사 주소
서울특별시 서초구 강남대로 465, 20,21,22층(서초동, 교보생명보험(주) 서초사옥)

본사 전화번호
02-3452-2077

본사 팩스번호
02-3452-0067

인터넷 홈페이지 주소
www.mastern.co.kr

결산월
12월

업종명
신탁업 및 집합투자업

회사설립일
2009년 2월 23일

임직원수
243명 (2023년 12월 31일 기준)

5. 운용전문인력에 관한 사항

회사는 마스턴투자운용 주식회사와 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, 마스턴투자운용 주식회사의 자산운용전문인력은 다음과 같습니다.

(기준일 :
제출일 현재
)

성명
생년월일
최종학력(전공)
주요경력
비고

이상도
70.05.20

한국방송통신대 대학원

(경영학)

삼성생명서비스 (1995.4~2000.1)

SAMS 자산운용팀 (2000.1~2003.7)

DB Property Advisors (2003.8~2006.6)

도이치자산운용 (2006.7~2010.11)

마스턴투자운용 (2010.11~현재)

부사장

홍성혁
72.09.20

한양대학교

(도시공학)

삼성물산 (1999.2~2002.11)

쿠시먼앤드웨이크필드코리아 (2002.12~2005.12)

코람코자산신탁 (2006.01~2011.02)

마스턴투자운용 (2011.03~현재)

부사장

조용민
74.03.04

뉴욕대 대학원

(부동산학),

건국대 대학원

(법학전문대학원)

월드건설 (1996.12~2000.03)

삼성생명 (2003.07~2008.03)

코오롱건설 (2012.01~2013.02)

하나UBS자산운용 (2013.03~2015.07)

현대인베스트먼트 (2015.07~2018.09)

마스턴투자운용 (2018.10~현재)

전무

김태완
80.08.25
서울대학교(지리학)
우리은행 (2006.02~2016.04)롯데자산개발 (2016.04~2017.11)KT AMC (2017.11~2019.12)마스턴투자운용 (2020.01~현재)
이사

김범수
85.01.04
건국대학교(부동산학)
코오롱글로벌(2010.01~2016.05)현대인베스트먼트자산운용(2016.06~2018.10)마스턴투자운용(2018.11~현재)
부장

이슬기
88.07.31
Tuft대 대학원(경제학)
코람코자산신탁(2014.12~2017.08)SK증권(2018.06~2019.02)마스턴투자운용(2019.03~2021.10)타이거대체투자운용(2021.10~2022.05)신한리츠운용(2022.06~2023.07)마스턴투자운용(2024.01~현재)
차장

유수아
90.03.25
한국방송통신대(경영학)
마스턴투자운용(2010.12~현재)
차장

조유리
91.09.28

김포대학교

(관광경영과)

메이트플러스(2013.03~2015.03)

마스턴투자운용(2015.12~현재)

차장

정상준
91.07.29
서강대학교(경영학)
삼일회계법인(2016.12~2022.09)마스턴투자운용(2022.09~현재)
과장

이서연
93.08.15
한양대학교(도시공학)
에스앤아이코퍼레이션(2018.08~2021.12)마스턴투자운용(2022.01~현재)
과장

이현석
93.11.09
연세대학교(도시공학)
마스턴투자운용(2021.07~현재)
대리

이정후
94.02.04
중앙대학교(국제물류학)
메테우스자산운용(2020.12~2023.12)마스턴투자운용(2024.05~현재)
대리

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조 현황

회사는 위탁관리부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두어야 하고 그 역할과 권한이 부동산투자회사법 및 회사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획입니다.부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 회사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

[지배구조도]

마스턴 지배구조도.jpg
마스턴프리미어 지배구조도

나. 이사회에 관한 사항
(1) 이사회 구성

직책
성명
주요 경력

대표이사
정범식(19790802)
2022.08~현재
법무법인 파트원

기타비상무이사
박영희(19750103)
2021.01~현재
법무법인 김현섭사무소

기타비상무이사
김연희(19801218)
2021.01~현재
법무법인 김현섭사무소

감사
박재균(19881002)
2024.06~현재
인성회계법인

(2) 이사회의 권한

구분
세부 내용
비고

이사회의구성과 소집

① 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

② 이사회는 대표이사가 회일 7일 전에 각 이사에게 이사회의 개최 일시, 장소 및 안건 등을 통지하여 소집한다. 그러나 이사 및 감사 전원의 동의가 있을 때에는 소집절차를 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.

정관

제38조

이사회의결의사항

이사회는 법령과 정관이 정하는 사항에 대하여만 의결권한을 갖는다. 이사회는 다음 각호의 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 사무수탁회사와의 일반사무수탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 제13조에 따른 신주발행에 관한 사항

9. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

10. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

11. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

12. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

13. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래14. 부투법 제22조의2 제3항 단서에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

15. 제54조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항16. 부투법 시행령 제11조 제2항에서 정한 사항

17. 기타 상법 및 부투법상 이사회의 결의를 요하는 사항

정관

제39조

이사회의결의방법

① 법령이나 정관에서 달리 정하는 경우를 제외하고, 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석이사의 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 출석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송ㆍ수신하는 통신수단에 의하여 결의에 참가하는 것을 허용할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

정관

제40조

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항
회사는 부동산투자회사법 제14조의3의 규정에 따라 감사 1인을 두고 있습니다.

인원수
상근 여부
선임시기
관련법상 자격요건 충족여부
비고

1명
비상근
2024.06.21
부동산투자회사법 제14조 및 제14조의2해당 결격사항 없음
-

주)

[부동산투자회사법]
제14조(이사의 자격 등) ① 부동산투자회사의 이사에 관하여는 제7조를 준용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 위탁관리 부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.

1. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제133조제3항에 따른 특별관계자를 말한다. 이하 같다)

2. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람

3. 이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 부동산투자회사의 이사로 선임된 사람이 제1항 또는 제2항(위탁관리 부동산투자회사의 이사인 경우만 해당한다)에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 판명된 경우에는 당연히 해임된다.

④ 제3항에 따라 해임된 이사가 해임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 아니한다.

⑤ 이사의 직무에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제14조의2(감사의 자격 등) ① 부동산투자회사의 감사는 「공인회계사법」에 따른 공인회계사이어야 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.

1. 제7조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람

2. 「공인회계사법」에 따라 업무정지 기간 중에 있는 회계법인에 소속된 사람

3. 「공인회계사법」에 따라 직무정지 기간 중에 있는 사람

4. 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 감사의 해임 및 직무에 관하여는 제14조제3항부터 제5항까지의 규정을 준용한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제12조(감사의 자격 및 직무) ① 법 제14조의2 제2항 제4호에서 정하는 "대통령령으로 정하는 사람"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.1. 해당 부동산투자회사의 이사2. 해당 부동산투자회사의 주요주주(주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주를 말한다. 이하 같다)3. 해당 부동산투자회사의 업무를 위탁받은 자산관리회사ㆍ자산보관기관으로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 자의 배우자 또는 직계 존속ㆍ비속5. 해당 부동산투자회사와 관련하여 「공인회계사법」 제21조에 따라 감사(監査)가 제한되는 사람 또는 같은 법 제33조에 따라 감사가 제한되는 회계법인에 소속된 사람

② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 경우에 자산관리회사, 자산보관기관 또는 판매회사ㆍ사무수탁회사에 대하여 해당 부동산투자회사의 업무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 제2항에 따라 요구를 받은 자는 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

회사 감사의 경우 정관 제37조에 따라 이사의 업무집행을 감독하고 이사회 및 주주총회에 참석하여 그 업무를 수행하고 있습니다.

[감사의 직무]

[정관]

제37조(감사의 직무)
① 감사는 이사의 업무집행을 감독한다.

② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 경우에는 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사와 관련되는 업무 및 재산상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체없이 이사회에 보고하여야 한다.

라. 주주총회에 관한 사항

회사의 정관 상 주주총회의 결의방법 및 결의사항에 관한 사항은 다음과 같습니다.

[정관]

제28조(주주총회의 결의방법 및 의결권 행사)
① 주주총회의 결의는 법령 또는 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되, 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

제30조(주주총회의 결의사항)
① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4분의1 이상의 승인에 의해 채택된다.

1. 당해 사업연도 및 그 다음 사업연도의 사업계획 확정. 다만, 사업계획의 확정은 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 각 단위별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 의결하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않는다.

2. 당해 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 계약 등 부투법 제12조 제1항 3호에 따른 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 단, 총 자산의 100분의 30을 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 경우라도 주주총회의 승인을 받은 본 항 제1호의 사업계획에서 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외됨.

4. 자산관리위탁계약 및 자산보관계약의 체결, 변경 또는 해지에 관한 사항

5. 배당에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임, 연임에 관한 사항

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

8. 기타 이사회가 부의한 사항

9. 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제47조 제2항 제2호의 거래

10. 기타 상법 기타 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항

② 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 다음 각 호의 사항은 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 승인에 의하여 채택된다

1. 회사의 정관의 변경

2. 상법 제417조에 따른 액면가 미만의 주식발행

3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행

4. 회사의 자본감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

5. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 분할 또는 분할합병

8. 회사의 사업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 전부 또는 일부의 양수

10. 이사 또는 감사의 해임

11. 회사의 존립기간의 변경

12. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 중요한 부분의 변경에 관한 사항

13. 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

14. 부투법 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

15. 제47조 제2항 제2호에 해당하는 거래(단, 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제1항의 결의에 의함)

16. 기타 상법 및 부투법상 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 이 조에서 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수로써 한다

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 투자목적
회사는 2020년 2월 부동산투자회사법에 의하여 설립된 명목회사로서, 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다.

일반 투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산에 대한 분산투자를 통해 단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다.

하지만 회사가 추구하는 투자목적 또는 성과목표가 반드시 달성된다는 보장이 없다는 사실을 유의하시기 바랍니다.

나. 설립취지
당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목 회사로서 부동산 시장과 자본시장을 결합한 투명하고 안정적인 간접 투자 상품 제공을 통해 합리적인 부동산 투자 문화의 정착, 그리고 이로 인한 부동산 시장의 안정화, 거시적으로는 국내 경제 전반에 걸쳐 활력을 줄 수 있는 중추적인 역할 수행을 목표로 설립되었습니다.

다. 정관상 목적 사업

회사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]

제2조(목적)
① 이 회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”) 제2조 제1호 나목의 위탁관리부동산투자회사로서, 그 자산을 부투법 등 관련 법령에 따라 다음 각호의 1에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 및 이에 부수 또는 관련되는 업무 기타 부투법 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 1에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법이 정하는 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법이 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법이 정한 방법에 따른 대출, 예치

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

(1) 투자자산 개요당사는
발기설립시의 자본 및 1차 유상증자(납입일: 2020년 12월 8일)을 통해 모집한 사모자금 재원 총 80.5억원으로 마스턴유럽9호의 수익증권 지분 72억원,
마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "마스턴글로벌") 지분증권 3억원을 취득하였으며,
2차 유상증자(납입일: 2021년 11월 25일) 및 3차 유상증자(납입일: 2021년 12월 03일)을 통해 모집한 사모자금 655억원 및 단기대출 차입금 60억원을 재원으로 마스턴유럽9호의 수익증권 지분 약 421억원과 주식회사 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사(이하 "코크렙52호")의 보통주 136억원 및 3종 종류주 40억원을 매입하였습니다.
동시에 자회사인
마스턴글로벌에 80억원 출자 및 현지 SPC의 지분증권 100%를 취득하며 프랑스 물류센터를 매입하였으며, IPO 공모 청약(납입일: 2022년 5월 17일)을 통해 593억원을 모집하여 코크렙52호의 종류주 60억원 지분 취득, 보통주 171억원 신주 인수 및 마스턴글로벌이 발행할 약 247억원의 보통주에 대하여 추가 출자 하고, 당시 차입 중인 단기차입금 60억원을 상환하였습니다.

당사의 투자구조는 아래와 같습니다.

마스턴프리미어 투자구조.jpg
마스턴프리미어 투자구조

당사의 투자대상 펀드 및 투자대상 리츠가 보유하는 부동산 내역은 다음과 같습니다.

[투자자산 요약]

자산
연면적
임대율
임대형태주1)
임대개시
임대만기

(㎡)
(평)
기본
연장 옵션

노르망디
9,856
2,981
100%
Triple Net
2022년 4월
2034년 4월(12년)
2043년 4월(9년 * 1회)

남프랑스
7,070
2,138
100%
Triple Net
2022년 3월
2034년 3월(12년)
2043년 3월(9년 * 1회)

항동스마트물류센터
88,235
26,691
100%
-
2021년 4월
2026년 4월(5년)
2036년(5년 * 2회)

Crystal Park
44,944
13,596
100%
Triple Net
주2)
주2)
주2)

주1) Triple Net: 부동산세, 관리비 및 보험료를 임차인이 부담하는 임대형태주2) Crystal Park의 임대차 정보는 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (6) 기초자산 상세 - 3) 기초자산 - Crystal Park (마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호) - ④ 임차인 현황"을 참고하시기 바랍니다.

[투자자산 매입시점 매입가격 및 현재 감정평가금액]

자산명
투자기구명
매입시점
매입가격
감정평가기관
감평시점 주1)
감평금액 주1)

노르망디
마스턴글로벌
2022/04
EUR 28.0M
Cushman & WakefieldValuation France
2024/06
EUR 23.3M

남프랑스
2022/04
EUR 21.0M
2024/06
EUR 17.2M

항동스마트물류센터
코크렙52호
2021/05/12
328,567백만원
중앙감정평가법인
2024/06
370,400백만원

Crystal Park
마스턴유럽9호
2019/07/31
EUR 690M
Cushman & WakefieldValuation France
2023/12
EUR 597M

주
1) 노르망디, 남프랑스 물류센터, Crystal Park의 감정평가는 투자기구가 보유한 프랑스 특수목적기구(SCI)에서 진행하는 감정평가가치 기준으로 기재하였으며 항동스마트물류센터는 당사에서 보유 지분에 대한 평가를 별도로 진행하였습니다. 또한, 프랑스 특수목적기구(SCI)에서 진행한 노르망디, 남프랑스 물류센터, Crystal Park의 감평은 대주가 측정한 감평과 별도로 측정하고 있습니다.

(2) 자금 조달 및 사용 계획

당사는 금번 유상증자 자금으로 1) 마스턴글로벌의 지분증권을 추가 취득(64억원) 및 2) 마스턴유럽9호의 수익증권 양수(43억원)할 예정입니다. 구체적으로 당사는 마스턴글로벌의 지분증권을 취득할 예정이며, 마스턴글로벌은 해당 자금을 통해 보유 중인 실물자산인 프랑스 아마존 물류센터의 담보 대출 일부상환에 활용하고자 합니다. 또한, 마스턴유럽9호는 환헤지 롤오버 만기 정산금 지급 목적으로 수익증권을 발행하였으며, 마스턴글로벌이 2024년 07월 30일자로 취득하였습니다. 이에 따라 금번 유상증자 자금을 통해 당사는 마스턴글로벌이 취득한 마스턴유럽9호 수익증권을 양수할 계획이며, 마스턴글로벌은 해당 자금을 마스턴유럽9호 수익증권 취득 목적으로 마스턴투자운용으로부터 차입한 단기대출 상환에 사용할 예정입니다. 다만, 금번 주주우선공모 유상증자의 청약결과에 따라 납입금이 변경될 수 있으며 최종 거래 시점 환율 및 제반 비용의 변동으로 인해 세부 금액은 다소 변동될 수 있으니 이점 유의해주시기 바랍니다.

[공모자금 조달 및 사용 예정내역]

(단위 : 백만원)

구분
내역
금액
비고

사용 계획
부동산 관련 증권 양수 및 취득
6,387
마스턴글로벌 지분증권 취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)

4,284

마스턴유럽9호 수익증권 양수도
(환헤지용 브릿지론 상환 자금)

취득부대비용 및발행제비용
235
매입보수, 등기 및 관련제비용,유상증자 모집 비용 등

예비 현금
1,094
당사 내 유보

합계
12,000
-

주1)
상기된 자금 사용 계획은 예정발행가액 기준 모집금액이며 청약 결과에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 자금의 사용 계획은 우선순위에 따라 기재하였으며, 당사는 납입금을 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)에 최우선적으로 사용할 계획입니다.

1) 마스턴글로벌 지분증권 취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)
당사가 투자한 마스턴글로벌의 경우 보유 자산인 프랑스 아마존 물류센터가 유럽 내 전반적인 부동산 가치평가 하락에 따라 대주 감평가 기준 LTV 77.47%로 상승하였고, 이로 인해 해당 자산의 담보대출계약상 재무요건(Covenant) 기준인 70%를 상회하였습니다. 현재 이와 관련하여 대주(
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale
)와 본건 유상증자 납입 대금을 통해 대출금 일부를 상환하는 조건으로 재무요건 치유 일정을 조율하고 있으며, 유상증자 납입 대금 시기에 맞추어 대출금 일부 상환을 통해 재무요건을 해소할 계획입니다.

[마스턴글로벌 차입구조 및 차입금 재무 요건(Covenant)]

구분
주요 내용

대주
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale ("Helaba")

차주
SCI Sigma Deux France

최초 대출금액
EUR 30,000,000

현재 대출금액
EUR 29,120,000

현재 감정평가액(대주 기준)
EUR 37,590,000

현재 LTV(대주 기준)
77.47%

재무요건(Covenant)
LTV- Hard Covenant: 70.0% 이하 유지 -> 즉시 상환- Soft Covenant: 65.0% 이하 유지 -> 현금 유보ICR - 150% 이상 유지

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2022.04.22~2027.04.22)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
1.3% (고정)

대출선취수수료
EUR 179,430

조기상환수수료
- 1년차 대출원금의 1.25%, 2년차 1.00%, 3년차 0.75%, 4년차 이후 수수료 없음

대주와의 협의에 따라 당사는 본건 유상증자 납입 대금 중 6,387백만원을 마스턴글로벌 출자에 사용할 계획이며, 마스턴글로벌은 해당 자금과 더불어 현지 SPC("SCI") 유보 현금을 통한 담보 대출 일부 상환 및 재무 요건 충족을 계획하고 있습니다. 자세한 상환계획은 하기와 같습니다.

[마스턴글로벌 차입금 상환 전후 가정]

구분
수식
내용

(현재) 대출금액 및 LTV·
(A)
EUR 29,120,000(77.47%)

마스턴글로벌 상환 예정금액
(B)
EUR 4,286,500(원화 기준 6,386,885,000원)

현지 SPC("SCI") 보유현금
(C)
EUR 400,000

총 상환 예정금액
(D=B+C)
EUR 4,686,500

(상환 후) 대출금액 및 LTV
(A-D)
EUR 24,433,500(65.00%)

주1) 환율: 1,490.00원/유로 적용(서울외국환중개 공시, 2024년 10월 23일 기준) 주2) 상환 예정금액은 환율 등에 따라 소폭 변동될 가능성이 있습니다.

2) 마스턴유럽9호 수익증권 양수도(환헤지용 브릿지론 상환 자금)
당사가 보유한 마스턴유럽9호의 경우 환헤지 계약을 체결하였습니다. 기존 환헤지 계약의 경우 최초 계약시점 대비 유로화의 가치가 상승함에 따라 환헤지 롤오버에 따른 추가 소요자금이 7,178백만원 발생하였으며, 당사를 포함한 마스턴유럽9호의 기존 투자자들은 Capital Call 약정에 의거하여 해당 자금을 충당하기 위해 수익증권을 매입할 의무가 발생하였습니다. Capital Call에 따라 당사가 추가로 매입해야하는 수익증권 금액은 7,178백만원으로, 당사 보유현금(3,000백만원)과 더불어 당사의 100% 자회사인 마스턴글로벌이 단기대출(브릿지)로 조달한 자금(4,178백만원)으로 마스턴유럽9호 수익증권을 취득하였습니다.

[환헤지 롤오버에 따른 자금소요금액]

구분
수식
금액

계약 발효일
-
2019년 07월 23일

계약 종료일
-
2024년 07월 31일

계약금액(유로)

EUR 277,386,751

계약금액 (계약환율)
A=B+C
363,098,531,601원 (1,316.49원/유로)

원금 (원금 기준 환율)
B
363,098,531,601원 (1,325.70원/유로)

이자 (이자 기준 환율) 주1)
C
2,077,122,558원 (594.34원/유로)

교환금액 (교환환율)
D
419,619,581,442원 (1,512.76원/유로)

마스턴유럽9호펀드 환헤지 정산금
D-A
54,443,927,283원

당사 환헤지 정산금
E=D*13.18%
7,177,605,362원

주1) 마지막 기 이자금액은 환헤지 계약 만기일(2024.07.31)에 원금과 합산하여 거래
하며,환헤지계약에 따라 해당시점 이자 기준 환율은 594.34원/유로, 원금 기준 환율은 1,325.70원/유로를 적용하여 거래하였습니다.

마스턴글로벌 단기대출(브릿지) 내용

구분
주요 내용

대주
마스턴투자운용(주)

차주
(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

대출금액
4,500,000,000원

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
2024.07.30~2025.07.30 (1년)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
연 6.3% (고정)

조기상환 수수료
없음

당사는 금번 유상증자 대금 중 4,284백만원을 마스턴글로벌이 보유하고 있는 마스턴유럽9호 수익증권을 양수할 예정이며, 마스턴글로벌은 해당 양도대금과 더불어 보유현금 322백만원을 통해 마스턴투자운용(주)로부터 차입한 단기대출 원리금 전액을 상환할 예정입니다.한편, 당사는 금번 유상증자 자금으로 마스턴글로벌이 보유한 마스턴유럽9호의 수익증권을 양수할 계획이며, 해당 계획은 주주총회 특별결의를 통해 결정될 예정입니다. 다만, 주주총회 특별결의에서 해당 양수도 거래에 대한 결의 여부에 따라 투자 구조가 변경될 수 있으니 투자자께서는 이점 유의해주시기 바랍니다. 또한, 본건 유상증자는 주주우선공모로 진행됨에 따라 상기된 자금의 사용 계획은 청약 결과에 따라 변동될 수 있으며, 당사의 내부 계획에 따라 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)에 최우선적으로 자금을 사용할 계획인 점을 유의해주시기 바랍니다.

(3) 투자자산 상세

1) 마스턴유럽9호
당사 투자대상인 마스턴글로벌9호는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의거하여 2019년 5월 31일 설정된 투자신탁형 일반사모집합투자기구입니다.

항목
내용

명칭
마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호

종류 및 형태
부동산투자신탁, 폐쇄형, 사모형

설정일
2019년 5월 31일

투자대상 부동산
프랑스 파리 오피스 권역 소재 Crystal Park 오피스

자산 전경

crystalpark 전경.jpg
Crystal Park

존속기간
펀드 설정일로부터 5년 6개월

결산월
매년 1월 25일 및 7월 25일

설정액(2024년 10월 18일 기준)
428,343,927,283원(설정좌수: 435,491,513,230좌)

매입 지분율

12.1%
(마스턴글로벌리츠 포함 시 13.2%)

기관명
좌수(좌)
지분율
비고

마스턴프리미어리츠
52,638,266,355
12.1%
-

마스턴글로벌리츠
4,774,678,972
1.1%
추가설정 좌수 취득

기타 기관투자자 등

378,078,567,903
86.8%
(11개 기관 및 법인)

합계
435,491,513,230
100.0%
-

주1) 자본시장법 제189조에 따라 집합투자업자는 수익자명부의 작성을 전자등록기관에 위탁하여야 하며, 해당 전자등록기관은 수익자에 관한 정보를 타인에게 제공할 수 없습니다.
주2) 상기 매입 지분율은 설정좌수 기준 지분율로 기재하였습니다.주3) 당사 및 마스턴글로벌은 2024년 7월 30일자로 마스턴유럽9호 수익증권(당사: 3,428,767,359좌, 마스턴글로벌: 4,774,678,972좌)을 추가 취득하였습니다.

[마스턴유럽9호 재원조달 구조].jpg
[마스턴유럽9호 재원조달 구조(매입시점)]

마스턴유럽9호는 대출계약 만기(2024년 07월 31일)가 도래하여 3개월 만기로 단기 리파이낸싱을 진행하였으며, 2024년 10월 22일에 3년 만기 후속 리파이낸싱 계약(2024년 10월 22일 ~ 2027년 10월 22일)을 체결 완료하였습니다.

마스턴유럽9호는 해당 리파이낸싱에 대응하기 위해 유보한 배당금 및 추가 차입금을 통해 선순위대출 일부를 상환하였습니다. 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 시점에 선순위 대출 일부 상환을 위해 2024년 9월 27일자 대출 약정에 따라 약 547억원의 추가 차입을 실행하였습니다. 해당 약정에 따라 약 410억원(EUR 27M, 1,479원/유로 기준)의 Capital Call을 실행하여 현지에 송금하였으며, 리파이낸싱 시점인 2024년 10월 22일에 선순위대출금 상환에 사용하였습니다.

마스턴유럽9호(자산기준) 재원조달 구조(24년 10월 22일 리파이낸싱 반영).jpg
마스턴유럽9호(자산기준) 재원조달 구조(24년 10월 22일 리파이낸싱 반영)

한편, 마스턴유럽9호는 환헤지 롤오버 정산을 위해 2024년 07월 30일 추가 설정 완료하였으며(544억원), 이에 따라 하기와 같이 당사는 당사의 100% 자회사인 마스턴글로벌의 설정금액까지 포함하여 약 13.2%의 지분율을 보유하고 있습니다.

마스턴유럽9호 재원조달 구조(현재 시점).jpg
마스턴유럽9호(펀드 기준) 재원조달 구조(현재)

2)

코크렙52호당사 투자대상인 코크렙52호는 부동산투자회사법에 의거하여 2019년 10월 18일 설립되어 2020년 8월 7일 영업인가를 득한 위탁관리부동산투자회사입니다.

항목
내용

명칭
주식회사 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사
(주)코람코자산신탁

자산보관회사/사무수탁회사
NH투자증권(주) / 우리펀드서비스(주)

존속기한
7년

기초자산
인천항동스마트물류센터

자산 전경

인천항동스마트물류센터

발행주식수(2024년 9월 30일 기준)

3,108,000주
(보통주 1,858,000주, 종류주 1,250,000주)

자본금(2024년 9월 30일 기준)
15,540,000,000원

매입대상 지분율

보통주 33.05%, 종류주 16.00%(총
지분율의 26.19%)

구 분
주주구성
주식수
지분율

우선주

한국투자메자닌전문투자형사모부동산투자신탁1호

1,050,000
33.78%

마스턴프리미어리츠
200,000
6.43%

보통주
마스턴프리미어리츠
614,000
19.76%

㈜엘에프
400,000
12.87%

㈜케이티앤지
360,000
11.58%

소액주주(법인 4사)
484,000
15.57%

합계
3,108,000
100%

[코크렙52호 재원조달 구조].jpg
[코크렙52호 재원조달 구조]

3) 마스턴글로벌
당사 투자대상인 마스턴글로벌(자리츠)은 부동산투자회사법에 의거하여 2021년 6월 28일 설립되어 2021년 11월 9일 영업인가를 득한 위탁관리부동산투자회사입니다.

항목
내용

명칭
주식회사 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

자산관리회사
마스턴투자운용(주)

자산보관회사/사무수탁회사
NH투자증권 / (주)KB펀드파트너스

존속기한
40년

기초자산
- 프랑스 Caen 소재 Amazon Last Mile 물류센터- 프랑스 Perpignan 소재 Amazon Last Mile 물류센터

자산 전경

아마존물류센터(caen)

아마존물류센터(perpignan)

발행주식수(2024년 9월 30일 기준)
6,840,000주

자본금(2024년 9월 30일 기준)
6,840,000,000원

매입대상 지분율
100%

구분
주주구성
변경

주식수
지분율

보통주
마스턴프리미어리츠
6,840,000
100.0%

합계
6,840,000
100.0%

주1) 발기설립 시에는 주당 1,000원 발행하였으며, 이후 주당 5,000원 발행하였습니다.

[마스턴글로벌 재원조달 구조].jpg
[프랑스 아마존 물류센터 재원조달 구조]

(4) 대출 주요 내용

당사 투자대상 자산인 마스턴유럽9호가 보유한 프랑스 특수목적법인(SCI)은 고정금리로 차입금을 조달하고 있습니다. 마스턴유럽9호는 대출계약 만기(2024년 07월 31일)가 도래하여 3개월 만기로 단기 리파이낸싱을 진행하였으며, 2024년 10월 22일에 3년 만기 후속 리파이낸싱 계약(2024년 10월 22일 ~ 2027년 10월 22일)을 체결 완료하였습니다.

마스턴유럽9호의
"최초", "단기 리파이낸싱", "리파이낸싱 후" 금융조건은 각각 아래와 같습니다.

[마스턴유럽9호 차입구조(최초)]

구분
주요 내용

대주

Aareal Bank AG, Aareal Bank AG, Bayern LB, NNIP
주1)

차주

SCI Neuilly Crystal Park
주2)

대출금액
EUR 432,000,000

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2019.07.30~2024.07.30)

대출 금리
1.25% (고정)

대출 선취수수료
EUR 2,160,000

조기상환수수료
수수료: 1년차 조기상환금의 1.5%, 2년차 1.25%, 3년차 1%, 4년차 이후 수수료 없음

주1) 대주의 경우 Aareal Bank와 최초 대출계약 체결 후, 해당 계약에 의거하여 상기 대주에게 일부 Sell-Down 완료하였습니다.주2) 본건 Crystal Park를 소유하고 있는 프랑스 특수목적법인(SCI) 입니다.

[마스턴유럽9호 단기 리파이낸싱 차입구조]

구분
주요 내용

변경 대출계약 체결일

2024년 07월 30일

대출금액

EUR 407,937,600 주2)

대출 기간

20
24.07.30~2024.10.
22 (3개월 만기 연장)
주3)

대출 금리
Euribor 6M + 3.5% (현재 기준 연 7.091%)

주1) 기존 대출계약에 대한 변경계약을 체결하였으며, 이에 따라 대출만기 및 대출금리가 변동되었습니다. 주2) 마스턴유럽9호는 리파이낸싱에 대응하기 위해 유보한 배당금을 통해 선순위대출 일부를 상환함에 따라 대출금액이 변동되었습니다.
주3) 단기 리파이낸싱은 2024년 10월 31일 만기로 체결하였으나 리파이낸싱이 2024년 10월 22일자로 체결됨에 따라 동일자로 단기 리파이낸싱 계약은 종료되었습니다.

[마스턴유럽9호 리파이낸싱 후 차입구조]

구분
주요 내용

대주
Aareal Bank AG, Bayern LB, NNIP

차주

SCI Neuilly Crystal Park
주1)

대출금액

EUR 374,000,000
주2)

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간

3년
(2024.10.22~2027.10.22)

대출 금리 주3)
LTV 60% 이상: 6-month Euribor + 2.75%LTV 60% 미만: 6-month Euribor + 2.50%

대출금리 구성 주4)

1) 고정금리: 연 4.99%(대출금액
EUR 238,425,000 기준)2) 변동금리: 최대 연 5.75% (대출금액
EUR 135,575,000 기준)- 변동금리를 구성하는 6-month Euribor는 최대 3% 적용되며, 3% 미만일 경우 해당 금리로 적용

대출 선취수수료
EUR 1,870,000 (대출원금의 0.5%)

조기상환수수료
-

대출상환 조건 주5)
Cash sweep을 통한 대출 상환

주1) 본건 Crystal Park를 소유하고 있는 프랑스 특수목적법인(SCI) 입니다.주2)
마스턴유럽9호는 리파이낸싱에 대응하기 위해 추가 차입금 조달을 통해 선순위대출 일부를 상환함에 따라 대출금액이 변동되었습니다.주3) 현재 대출금리는 LTV 60% 이상 조건인 6-Month Euribor +2.75% 기준으로 적용되었습니다.주4) 전체 대출금액의 약 64%는 고정금리, 36%는 변동금리이나 계약상 변동금리는 Max 3%를 초과할 수 없음에 따라, LTV 60% 이상 조건 기준 변동금리는 연 5.75% 를 초과하지
않습니다.
주5) Cash sweep은 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 발생하는 현금의 일부를 대출 상환 재원으로 사용해야 하는 조건입니다.

코크렙52호는 대주로부터 고정금리로 차입금을 조달하고 있고 현재 금융조건은 아래와 같습니다.

[코크렙52호 차입구조]

구분
주요 내용

대주
(주)하나은행

차주
코크렙제52호위탁관리부동산투자회사

대출금액
200,200,000,000원

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2021.05.12~2026.05.11)

대출 금리
2.93% (고정)

조기상환수수료
2년 이내 조기상환금의 1.0%, 4년이내 0.3%, 만기일 직전까지 0.01%(자산매각시 없음)

마스턴글로벌이 보유한 프랑스 특수목적법인(SCI)은 고정금리로 차입금을 조달하였습니다. 추가적으로 마스턴유럽9호 수익증권 취득을 위해 단기 대출(브릿지)을 조달하였습니다. 관련 금융 조건은 아래와 같습니다.

[마스턴글로벌 차입구조]- 선순위대출

구분
주요 내용

대주
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale ("Helaba")

차주
SCI Sigma Deux France

현재 대출금액
EUR 29,120,000

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2022.04.22~2027.04.22)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
연 1.3% (고정)

대출선취수수료
EUR 179,430

조기상환수수료
- 1년차 대출원금의 1.25%, 2년차 1.00%, 3년차 0.75%, 4년차 이후 수수료 없음

- 단기대출(브릿지)

구분
주요 내용

대주
마스턴투자운용(주)

차주
(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

대출금액
4,500,000,000원

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
2024.07.30~2025.07.30 (1년)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
연 6.3% (고정)

조기상환 수수료
없음

마스턴유럽9호 재원조달 구조.jpg
마스턴글로벌 재원조달 구조(마스턴유럽9호 수익증권 취득)

(5) 외환 위험 관리

마스턴글로벌은 2022년 4월 11일에 투자 원금 100% 및 예상 분배금의 약 70% 수준으로 환헤지 계약을 체결하였습니다.
[마스턴글로벌 환헤지 계약 주요 내용]

구분
내용

계약 체결 주체
주식회사 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

환헷지 대상
투자원금 약 EUR 24.1M 및 예상 분배금 약 70% 수준

계약 형태
CRS 스왑

계약일
2022년 04월 18일 (결제 기준)

만기일
2027년 04월 19일 (5년)

거래상대방
우리은행

마스턴유럽9호는 투자원금에 대해 환헤지 계약을 체결으며, 환헤지 계약 만기 시점(2024년 11월 29일)에 3년 기간으로 환헤지 계약 체결 예정입니다. [마스턴유럽9호 환헤지 계약 주요 내용]

구분
내용

계약 체결 주체
마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호

환헤지 대상
투자원금 약 EUR 204.4M

계약 형태
통화 선도

계약 일자
2024.07.22

계약 기간
2024.11.29

거래상대방
키움증권(주)

주1) 금번 환헤지 대상은 장부가 기준 외화주식평가금액 및 주주대여금액을 포함한 순자산가액 기준으로 체결하였습니다.

(6) 기초자산 상세

1) 기초자산 - Crystal Park (마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호)① 자산개요

자산명
Crystal Park

위치
62/64 Victor Hugo, Neuilly-sur-Seine, France

시설유형
오피스

준공연도
2003년 (2018년 레노베이션 완료)

면적
연면적
임대면적
대지면적

44,944㎡ (13,596평)
39,928㎡ (12,078평)
28,656㎡ (8,668평)

규모
지하 2층 / 지상 7층

주차가능대수
총 719대

임대율
100% (임차인: PwC, IFF, Estee Lauder)

연 임대료

€ 30,685,355

(2024년 6월~2025년 5월 기준) 주1)

임대료 조정
매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표)

WALE

8.7년 (임차인 PwC 임대차 연장에 따라 잔여임차기간 증대)

시설 / 서비스
구내식당(900석), 공원 카페테리아, 운동시설, 회의실, 강당(138석), 안내원 서비스, 테라스, 공원부지(2만㎡,6천평) 등

주1) 해당 임대료는 2024년 6월 확정 임대료 기준으로 연 임대료로 환산하였으며 추후 ILAT 실적을 반영하여 소폭 변동될 수 있습니다.

[자산 사진].jpg
[자산 사진]

② 감정평가 내역대상 부동산 시장가치 평가를 위해 Cushman & Wakefield를 통해 감정평가금액을 산출하였으며, 부동산 내역과 감정평가 자료는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
기준일
감정평가액
매입금액 주1)
매입가 대비

Crystal Park
2021.12.31
961,055
945,556
101.64%

2022.12.31
963,521
101.90%

2023.12.31
818,849
86.60%

주1) Net Price(취등록세 제외), 적용환율의 경우 매입금액과의 비교를 위해 1,370 KRW/EUR 기준으로 계산하였습니다.

주2) 마스턴유럽9호의 자산 매입시점은 2019년 7월이며 당사는 2020년 12월부터 마스턴유럽9호 수익증권을 매입했습니다.

③ 자산 입지 분석Crystal Park는 프랑스 파리에 인접한 오드센 주 내의 뇌이쉬르센 (Neuilly-sur-Seine)에 위치하며, 오피스 권역으로는 뇌이-르발루아(Neuilly-Levallois) 권역에 속하여 파리 CBD에 가장 인접한 권역입니다.본건이 속한 오드센주는 1인당 GDP가 12만달러 수준으로 파리 인접 지역 중 인당 소득이 가장 높은 지역입니다. 뇌이-르발루아 권역은 파리CBD와 더불어 가장 높은 소득 수준을 보이며 인구밀집도가 낮고 부동산 자가 보유율이 인근 대비 높습니다.

뇌이-르발루아 권역은 지하철 1,3호선 라인과 RER(광역 열차)를 이용 가능하며 외곽순환도로와의 접근성이 우수합니다. 이러한 이유로 지하철 라인을 따라 현대식 오피스 건물이 위치하며 파리 CBD 내 명품거리(샹젤리제, 방돔광장 등) 및 업무 지역과 인접하여 명품 패션 브랜드(크리스챤 디올, 지방시 등), 글로벌 화장품 브랜드 및 컨설팅 기업들의 임차 선호도가 높은 지역입니다.

[자산 위치].jpg
[자산 위치]

[자산 입지 분석].jpg
[자산 입지 분석]

④ 임차인 현황- 임대차계약 주요 내용
임차인 중 PwC의 경우 2024년 01월 02일자로 임대차계약 연장(12년) 및 기존 4층 일부 면적을 임차하던 Adelius 임차 면적을 증평하였습니다.

임차인
임대면적(㎡)
임대율
계약기간
연 임대료(€)
임대료상승률
관리비부담 등

PwC
26,114
65.4%
2024-01-01~ 2035-12-31(12년)
20,043,623

ILAT 지수연동

주1)

임차인부담

주2)

IFF
9,143
22.9%
2017-01-01~ 2028-12-31(12년)
7,165,009

Estee Lauder
4,671
11.7%
2019-01-14~ 2028-01-13(9년)
3,477,723

합계
39,928
100.0%
-
30,686,355
-
-

주1) ILAT 지수(Indice des loyers des activites tertiaries)는 프랑스 CPI 50%, GDP 25%, ICC(건설비용지수) 25%를 반영하며 프랑스 오피스 임대료 인상 기준으로 주로 사용됩니다. ILAT 지수는 프랑스 국가 통계국(INSEE)에서 매 분기마다 발표합니다. I
LAT 지수 상승률은 2020년 4분기부터 증가세에 있고 2024년 2분기 기준 4.5% 상승하였으며, 추이는 아래와 같습니다.

ilat 추이.jpg
ilat 추이

주2) 중대한 수리 비용을 제외하고 그 외 관리비용, 각종 세금, 보험료 등을 임차인이 부담합니다.
주3) 상기표의 임차인별 연 임대료는 2023년 7월 ~ 2024년 6월 기준입니다.

-
임차인별 임대차계약 주요 조건

구분
PwC
IFF
Estee Lauder

임대차계약(중도)해지

- 행사일: 2031.12.31- 목적물: 전체

- 사전통보: 12개월전- 보상금: 없음

Option1

- 행사일: 2025.12.31- 목적물: 전체

- 사전통보: 12개월전- 보상금: €2,500,000- Option 2 행사할 경우 2026.12.31로 연기됨

Option2

- 행사일: 2023.12.31- 목적물: 3층

- 사전통보: 9개월전- 임대인 보수비 배상

- 행사일: 2026.01.13- 목적물: 전체- 사전 통보: 6개월전- 보상금: 없음

비용 부담

- 임차인 부담: 각종 세금, 보험, 관리비용(rental management fee 제외), 크리스탈 클럽(라운지, 강당) 보수

- 임대인 부담: 중대한 수리 비용(불가항력적 요소, 마모에 따른 보수 포함)

- 임차인 부담: 각종 세금, 보험, 관리비용(rental management fee 제외), 불가항력적 요소, 마모에 따른 보수

- 임대인 부담: 중대한 수리 비용

- 임차인 부담: 각종 세금, 보험, 관리비용(rental management fee 제외), 일부 수리비용(마모에 따른 보수)

- 임대인 부담: 중대한 수리 비용(불가항력적인 요소 포함)

양도 및전대차

- 양도: 사업 지속가능한 회사로 건물주 사전 서면 승인이 있는 경우에 한해서 가능하며 보증기간 3년

- 전대: PwC 관계사(PwC network)에 한해서 가능

- 양도: 사업 지속 가능한 회사에 한해 가능하며 보증기간은 남은 기간 혹은 3년 중 긴 기간

- 전대: 면적의 50%에 한해서 IFF 그룹사만 가능

- 앙도: 사업 지속 가능한 회사, Estee Lauder 그룹사 중 프랑스 회사에 한해서 가능하며 보증기간 3년임

- 전대: Estee Lauder 그룹사에 한해서 가능하나 현임차인의 경쟁사는 불가능하며 제3자에게는 최대 30% 면적에 한해서 가능

우선임차권

- 임차 옵션: 임대차기간 내에 추가 면적 임차 옵션이 있는 경우 임대인은 본 임차인에게 공실 혹은 해지 통지를 받은 면적의 리스트를 제공

- 임차 우선권: 임차 가능한 면적(임대차 만기 혹은 해지 통지를 받은 면적)에 대해 임차인에게 우선권을 부여하며 임차 가능한 면적이 발생하면 임차인에게 통지

임차인이 추가 면적에 대한 임차를 원할 경우 임대인은 임차인에게 공실 면적 혹은 계약해지 통지를 받은 면적(잠재공실)의 리스트를 임차인에게 제공
현 임차 공간의 계약해지에 따른 새로운 면적에 대한 임차 우선권이 있으나 PwC, IFF의 우선임차권이 우선함

주1) 임대차계약해지 보상금은 임대료 상승지수인 ILAT 지수를 반영하여 산정합니다. 임대차계약해지 조건은 전체 면적에 대하여 기재하였으며 일부 소규모 면적은 계약 조건에 따라 해지 조건이 상이할 수 있습니다.

- 임차인 정보

ㅇ PwC

구분
주요 내용

회사명
PwC (Price Waterhouse Coopers)

신용등급
Aa2(Moody's)

설립연도
1998년 (쿠퍼스&라이브랜드, 프라이스 워터하우스 합병)

본사 위치
영국 런던

주요 사업
- 세금 투자 자문, 전략 및 경영 컨설팅, 보험 계리- 보증 서비스 및 자료 분석

직원 수
364,000명 (2023년 기준)

매출 순위

2위(2023년 기준, 매출 53.0 billion $)

순위
회계법인
매출(bil $)

1위
Deloitte
64.9

2위
PwC
53.0

3위
EY
49.4

4위
KPMG
363.4

ㅇ IFF

구분
주요 내용

회사명
IFF(International Flavors & Fragrances Inc)

신용등급
Baa3(Moody's), BBB(S&P), BBB(Fitch)

설립연도
1889년도

본사 위치
미국 뉴욕주 뉴욕(New York City)

주요 사업
화학제품 제조 및 R&D 업체(향 개발 등)

직원 수
24,000여명 (2023년 기준)

매출 순위
조향업 점유율 4.5% (2023년 기준, 조향매출 2.39 billion $ 및 총매출 11.48 billion $)

시가총액(NYSE)
20.67 billion $(주가 $80.97, 2023.12월말 기준)

ㅇ Estee Lauder

구분
주요 내용

회사명
Estee Lauder Companies

신용등급
A1(Moody's), A+(S&P),

설립연도
1946년도

본사 위치
미국 뉴욕

주요 사업
화장품

직원 수
62,000여명 (2023년 기준)

매출 순위
3위, 15.91 billion $(2023년 기준)

시가총액(NYSE)
52.34 billion $(주가 146.25 $, 2023.12월말 기준)

2) 기초자산- 인천항동스마트물류센터(코크렙제52호위탁관리부동산투자회사)

① 자산개요

자산명
인천항동스마트물류센터

위치
인천광역시 중구 항동7가 95-3, 96

준공년도
2021.03.29

시설유형
창고시설(냉동창고, 상온창고)

면적
연면적
임대면적
대지면적

88,234.74㎡(26,691.0평)
78,097㎡ (23,624평)
24,779.1㎡ (7,495.7평)

규모
지상 7층

주차대수
205대(법정 173대)

임대율
100%

임대료
월 1,519,556,695원 (2024년 월평균 기준)

임대료 조정
4년차 이후 연 1.0% 상승

WALE

1.5년
(만기 후 5년씩 2회 연장 가능)

② 감정평가 내역대상 부동산 시장가치 평가를 위해 추가로 중앙감정평가법인을 통해 감정평가금액을 산출하였으며, 부동산 내역과 감정평가 자료는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

평가기관
기준일
감정평가액
매입금액
매입가 대비

대일감정원
2021.04.23
357,900
328,567
108.93%

중앙감정평가법인
2022.09.30
379,050
115.36%

중앙감정평가법인
2023.09.30
369,400
112.43%

중앙감정평가법인
2024.06.30
370,400
112.73%

주1) 본건 자산은 2020년 8월 선매입계약을 체결하였으며, 2021년 4월 준공 완료하여 코크렙52호는 해당 자산을 2021년 5월 매입 완료하였습니다. 당사는 2021년 11월부터 매입하였습니다.

③ 자산 입지 분석
본건 자산은 인천 및 경기 서부지역의 배후인구 677만명의 잠재수요를 가지고 있으며, 반경 2km 내 제2외곽순환고속도로, 제2경인고속도로, 경인고속도로 등 주요 고속도로로의 진입이 용이하여 서울, 인천을 포함한 수도권 수배송에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 뿐만 아니라, 인천항 및 인천국제공항에 30분 내 접근 가능하여 해운, 항만을 통한 수출입 물동량 처리에도 용이합니다.

[자산 커버리지, 접근성].jpg
[자산 커버리지, 접근성]

④ 주요 자산 특징

구분
인천항동스마트물류센터

층수
지상 7층(창고시설 5개층)

임차면적
임대면적: 78,097㎡ (23,624평)

주차
총 주차대수 : 205대(법정 173대)

주요 물리적 특징
- 높은 층고 확보를 통한 4단 Pallet 및 메자닌랙 설치- 전층 차량 접안 및 다수의 Dock 수 확보- PAS, 자동화설비 및 저온창고

⑤ 임차인 현황

ㅇ 임차인본건 자산의 임차인은 쿠팡(주)으로, 모기업인 Coupang Inc.은 2021년 3월 11일 뉴욕증권거래소에 성공적으로 상장하였고, 2023년 영업이익이 발생하여 흑자전환 하였습니다.

구분
내용

회사명
쿠팡 주식회사

설립연도
2013년 2월 15일

본사소재지
서울특별시 송파구 송파대로 570(신천동)

주요사업
전자상거래 플랫폼, 오픈마켓택배 및 물류운송업

직원수
10,530명(2023년 12월말)

매출 추이

[쿠팡 매출액 추이].jpg
[쿠팡 매출액 추이]

(출처 : 쿠팡)

쿠팡 주식회사의 2023년 12월 말 재무상태는 아래와 같습니다.

재 무 상 태 표

쿠팡 주식회사
(단위: 백만원)

과 목
제 11 기말(2023년 12월 31일)
제 10 기말(2022년 12월 31일)

자 산

I. 유동자산
7,641,518
5,379,674

현금및현금성자산
1,610,305
1,000,969

단기금융자산
382,470
40,145

매출채권
3,122,274
1,920,167

재고자산
2,013,183
2,044,354

당기법인세자산
1,988
-

기타유동금융자산
435,599
153,796

기타유동자산
75,699
220,243

II. 비유동자산
5,937,136
4,166,328

장기금융자산
1,277
1,678

유형자산
2,088,494
1,833,903

사용권자산
1,137,816
1,437,911

무형자산
210,402
180,356

투자부동산
403,761
186,708

종속기업투자
521,078
212,698

관계기업투자
7,561
25,032

기타비유동금융자산
518,626
284,886

기타비유동자산
22,018
3,156

이연법인세자산
1,026,103
-

자 산 총 계
13,578,654
9,546,002

부 채

I. 유동부채
8,670,200
6,773,449

매입채무및기타채무
7,575,178
5,415,476

당기법인세부채
24,017
37,634

단기차입금
33,865
443,093

유동성장기차입금
201,822
117,689

유동리스부채
373,846
394,749

기타유동금융부채
13,717
28,369

기타유동부채
421,762
312,658

유동충당부채
25,993
23,781

II. 비유동부채
2,385,265
2,353,769

매입채무및기타채무
339
4,158

장기차입금
627,510
597,855

비유동리스부채
1,441,520
1,483,346

기타비유동금융부채
89,745
6,933

순확정급여부채
187,288
231,609

기타비유동부채
299
464

비유동충당부채
38,564
29,404

부 채 총 계
11,055,465
9,127,218

자 본

I. 보통주자본금
14,584
14,584

II. 주식발행초과금
6,237,864
6,237,864

III. 기타포괄손익누계액
(25,827)
(31,124)

IV. 기타자본항목
546,597
332,358

V. 결손금
(4,250,029)
(6,134,898)

자 본 총 계
2,523,189
418,784

부 채 및 자 본 총 계
13,578,654
9,546,002

ㅇ 임대차계약 주요내용

구분
내용

임차인
쿠팡 주식회사

임대차 기간
총 5년(2021.04 - 2026.04 / 중도 해지 불가)

임대차 연장 옵션
5년 2회 연장 옵션 보유

임대차 보증금
4,506,585,000원

임대차 목적물
물류창고, 부속 오피스, 주차장 일체

월 임대료

1,519,556,695원 (18,234,680,340원/연)
(2024년 월평균 기준)

임대료 지급 주기
해당월 말일

임대료 상승 조건
4년차 이후 연 1.0% 상승

임차인 부담비용
일반관리비 임차인 부담

임대인 부담비용
임대차목적물의 소유에 따른 제세공과금 보험료 임대인 부담

임대차 계약 체결 5년 후 잔존 기간이 만료함에 따라 임대차계약이 종료될 수 있는 위험이 존재하나, 임대차계약 상 임차인이 5+5년 연장 옵션을 보유하고 있으며, 임대차 기간 중 Break Option을 두지 않아 공실 위험을 최소화하였습니다.아울러, 임차인 쿠팡은 본건 자산을 수도권 서부권역 거점센터로의 활용을 목적으로 창고 인프라 설비(메자닌 Rack, PAS 자동화 설비 등)를 기투자하여 이전에 따른 재투자 부담이 존재하므로, 본건 자산의 경우 임차인의 인근 물류센터로의 이전 요인이 부족하다고 판단, 공실 가능성은 투자기간 동안 적을 것으로 사료됩니다.

⑥ 시장분석2023년 물류센터 거래규모는 6.2조원으로 전년과 유사한 거래량 유지하였으며 2024년 2.5~4.6조원이 예상됩니다.

[수도권과 지방 물류센터 거래규모 추이 및 전망].jpg
[수도권과 지방 물류센터 거래규모 추이 및 전망]

출처 : 마스턴투자운용전략리서치팀

2023년 역대 최대 공급량 178만평을 달성하였으며, 2024년에도 110만평 공급 예정이었으나 최근 착공량이 감소하였습니다. 신규공급 물량 영향으로 공실률은 다소 상승하였으나 공급량 감소와 함께 상승세 둔화 가능성이 높습니다.

[수도권 물류센터 공급 추이 및 전망].jpg
[수도권 물류센터 공급 추이 및 전망]

출처 : 마스턴투자운용전략리서치팀

[수도권 인허가 대비 착공량 비율].jpg
[수도권 인허가 대비 착공량 비율]

출처 : 마스턴투자운용전략리서치팀

[수도권 물류센터 신규공급량 및 공실률 추이].jpg
[수도권 물류센터 신규공급량 및 공실률 추이]

출처 : 마스턴투자운용전략리서치팀, JLL, CBRE, 어코신, 젠스타, C&W, WRC (JLL은 Grade A이상 기준)

국내 물류 Cap Rate는 최근 5.4%까지 상승하였으나, 2025년 이후로 4.7% 수준으로 회복함과 동시에 국고채와의 Spread도 확대될 것으로 전망됩니다.

[국내 물류시장 cap rate 추이 및 전망].jpg
[국내 물류시장 cap rate 추이 및 전망]

출처 : 마스턴투자운용전략리서치팀, 한국은행, Bloomberg

3) 기초자산 -

프랑스 아마존 물류센터① 자산개요

[노르망디 아마존 물류센터]

자산명
노르망디 (캉; Caen)

위치
Rue de Saint-Pierre sur Dives, 14370 Moult, France

준공년도
2022년 3월

시설유형
물류센터 (창고 및 오피스)

면적
연면적
임대면적
대지면적

9,856㎡ (2,981평)
7,623㎡ (2,305평)
65,655㎡ (19,861평)

규모
2개층 (1층-물류창고, 2층-사무실)

주차가능대수
총 646대 (일반 158대, Van 488대)

임대율
100% (아마존 선임대차계약 완료)

연 임대료

€ 1,253,493,43
(2024년 6월~2025년 5월 기준)

임대료 조정
매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표)

WALE

9.5년 (중도해지 불가, 9년 임차인 연장 옵션)

하자 보증
준공일로부터 10년

[남프랑스 아마존 물류센터]

자산명
남프랑스 (페르피냥; Perpignan)

위치
3 Avenue Jacques de Vaucanson, 66600 Rivesaltes, France

준공년도
2022년 3월

시설유형
물류센터 (창고 및 오피스)

면적
연면적
임대면적
대지면적

7,070㎡ (2,138평)
5,746㎡ (1,738평)
47,661㎡ (14,417평)

규모
2개층 (1층-물류창고, 메자닌층-사무실)

주차가능대수
총 532대 (일반 230대, Van 302대)

임대율
100% (아마존 선임대차계약 완료)

연 임대료

€ 941,306.73
(2024년 6월~2025년 5월 기준)

임대료 조정
매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표)

WALE

9.5년
(중도해지 불가, 9년 임차인 연장 옵션)

하자 보증
준공일로부터 10년

② 감정평가 내역
대상 부동산 시장가치 평가를 위해 BNP Paribas('21.1월)과 CBRE('22.2월)를 통해 감정평가금액을 산출하였으며, 이후 운용하면서 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 주기적으로 감정평가를 진행하고 있습니다. 부동산 내역과 감정평가 자료는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
기준일
감정평가액
매입금액 주1)
매입가 대비

노르망디 자산
2021.01.31
38,593
38,350
100.63%

2022.02.28
43,703
113.96%

2022.12.31
36,690
95.67%

2023.06.30
33,770
88.06%

2023.12.31
31,990
83.41%

2024.06.30
31,907
83.20%

남프랑스 자산
2021.01.31
28,907
28,786
100.42%

2022.02.28
32,743
113.75%

2022.12.31
27,030
93.90%

2023.06.30
24,893
86.48%

2023.12.31
23,591
81.95%

2024.06.30
23,523
81.72%

주1) Net Price(취등록세 제외) 기준이며 적용환율은 매입금액과의 비교를 위해 [1,370]KRW/EUR 기준으로 작성하였습니다.주2) 2022.12.31 이후부터 감정평가액은 현지 특수목적법인(SCI)에서 감정평가법인을 통해 평가받은 금액 기준으로 작성하였습니다.
주3) 본건 자산에 대한 선매입계약은 2021년 1월이며, 당사의 자산 매입시기는 2022년 4월입니다.

③ 자산 입지 분석노르망디 자산의 경우 프랑스 서북부 영국 해협에 맞닿은 노르망디 지방, 칼바도스의 행정중심지 캉(Caen)에 위치하며, 캉 역에서 8km 떨어진 곳에 있어 A13고속도로 및 N13, N158국도를 따라 120분 거리 내에 약 70만명의 인구를 커버할 수 있습니다.

[노르망디 자산 커버리지].jpg
[노르망디 자산 커버리지]

또한, A13 고속도로를 통해 노르망디 전역, 루앙, 르망 및 일드프랑스(파리)까지 접근이 용이하며 20분 거리(30km)에 위치한 항구를 통해 영국발 물류 수취도 용이합니다.

[노르망디 자산 접근성].jpg
[노르망디 자산 접근성]

④ 주요 자산 특징

구분
노르망디
남프랑스

층수
2층
1층 및 메자닌층

세부 임차면적

임대면적: 7,606㎡

- 1층 창고: 5,604㎡ (1,695평)

- 2층 사무실: 2,019㎡ (611평)

임대면적: 5,746㎡

- 창고: 4,068㎡ (71%)

- 사무실: 1,678㎡ (29%)

천정고
창고: 13m, 15m사무실: 2.8m

창고: 13m

사무실: 6.6m (메자닌층)

주차

총 주차대수: 646대

- Van 차량: 488대 (대기 공간 80대 미포함)

- 일반: 158대

총 주차대수: 532대

- Van 차량: 302대

(대기 공간 90대 미포함)

- 일반: 230대

운영 라이선스
-
주7회/24시간/365일 운영 가능

하자보증
준공일로부터 10년
준공일로부터 10년

⑤ 임차인 현황ㅇ 임차인 모기업본건 자산 모두 Amazon France Transport SAS가 임차인으로, 임차인의 모기업인 Amazon.com, Inc.은 글로벌 1위 E-Commerce 회사입니다.

Amazon.com,Inc.

구분
내용

회사명
Amazon.com, Inc.

본사 소재지
미국 시애틀

설립일
1994.07.05

주요 사업
온라인 리테일, 클라우드 컴퓨팅, AI 등

직원수
1,608,000

연매출
$575bn 주1)

시가총액
$1,879bn 주2)

기업 신용등급

- S&P : AA
(2024년 5월 기준)- Moody's : A1
(2024년 5월 기준)- Fitch : AA-
(2024년 9월 기준)

주1) 2023년 매출액 기준주2) 2024년 3월말 기준

Amazon은 물류 시장의 확장과 더불어 지속적인 매출 상승을 이뤄낼 것으로 전망되며, 지난 2023년에는 매출 5,748억달러, 영업이익률 9% 이상을 달성하였습니다.

아마존 매출 및 영업이익률 추이 및 전망.jpg
아마존 매출 및 영업이익률 추이 및 전망

출처 : Market Screener - S&P Global Market Intelligence

아마존은 2023년 연매출 기준, 글로벌 E-Commerce 매출 순위에서 압도적
1
위를 기록하였고, 글로벌 시장 18개 국가에 직접 진출, 178개국 소비자가 이용하고 있습니다.[글로벌 E-Commerce 매출]

글로벌 e-commerce 매출 규모.jpg
글로벌 e-commerce 매출 규모

출처 : Statista

ㅇ 임차인

본건 임차인인 Amazon France Transport SAS는 프랑스 내 물류를 담당하며, 2023년 기준 매출
EUR 1,237M 수준으로 빠르게 성장하고 있습니다.

구분
내용

회사명
Amazon France Transport SAS

설립일
2016.10.19

본사소재지
67 Boulevard Du General Leclerc, 92110, Clichy, France

신용등급
5A1(D&B Credit)

매출 추이(EUR mil)

출처 - north data.jpg
매출 추이 (출처: North data)

ㅇ 임대차계약 주요내용

구분
내용

임차인
Amazon France Transport SAS

임대차 기간
총 12년(2022.04-2034.04 / 중도 해지 불가)

임대차 연장 옵션
총 9년 1회 연장 옵션 보유

임대차 보증금
해당 없음

보증인
Amazon Europe Core S.a r.l

보증 기간
총 9년치 임대료

임대차 목적물
물류창고, 부속 오피스, 주차장 일체

최초 임대료(연)

- 노르망디 : € 1,128,610
(2022년 4월 ~ 2023년 3월 기준)
- 남프랑스 : € 848,058
(2022년 4월 ~ 2023년 3월 기준)

임대료 지급 주기
분기별 선납 조건

임대료 상승 조건
매년 ILAT(프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표) 연동

임차인 부담비용
Triple Net(일반관리비, 보험료, 제세공과금 임차인 부담)

임대인 부담비용
자산 노후화에 따른 수선 및 유지비

임차인 변경 가부
임차인 그룹 내 계열사 가능 / 제3자 임대인 승인 필요

전대차 가부
임차인 자회사일 경우 가능 / 그 외의 경우 임대인 승인 필요

임대차 계약 체결 12년 후 잔존 기간이 만료함에 따라 임대차계약이 종료될 수 있는 위험이 존재하나, 임대차계약 상 임차인이 9년 연장 옵션을 보유하고 있으며, 임대차 기간 중 Break Option을 두지 않아 공실 위험을 최소화하였습니다.아울러, 임차인 Amazon은 프랑스 내 36개의 Last Mile 자산을 기운영중으로, 프랑스 내 market share를 확대하고 물류 배송원가를 통제하고자 본건 자산 2개를 포함한 신규 7개 거점지역을 직접 선정하여 선임차계약을 체결한 바, 본건 자산은 Amazon 배송망의 핵심 요충지 역할을 수행하는 전략적 거점임을 고려하였을 시 공실 가능성은 투자기간 동안 적을 것으로 사료됩니다.

⑥ 시장분석- 프랑스 물류시장 분석프랑스 물류센터 투자 규모는 2021년도부터 전체 투자 중 20% 이상을 차지하고 있습니다. 2023년 4Q 물류 Cap Rate가 증가하였으나 금리 인하 기대감과 함께 투자 회복세를 보이고 있어 추후 Cap Rate 회복이 전망됩니다..

[프랑스 물류센터 거래량].jpg
[프랑스 물류 투자 규모 추이]

출처 : CBRE Research

[프랑스 오피스, 물류 cap rate 추이].jpg
[프랑스 오피스, 물류 cap rate 추이]

출처 : MBE Conseil, CBRE Research

프랑스 물류센터 순임차수요 추이 참고 시 중대형 물류 임차수요의 감소가 있었으나 소규모(10,000sqm 미만) 물류센터는 임차수요는 견조하며, 공실률은 소폭 상승하였으나 5% 미만을 유지하고 있습니다. ILAT 상승에 따라 임대료 증가 추세에 있으며, 본 자산인 Last Mile 물류센터의 평균 연임대료는 EUR 80~140/㎡ 수준으로 지역별 임대료 수준을 상회하고 있습니다.

[프랑스 물류 순임차수요 추이('000sqm)].jpg
[프랑스 물류 순임차수요 추이('000sqm)]

[프랑스 물류 공실률 추이].jpg
[프랑스 물류 공실률 추이]

출처 : CBRE

[프랑스 지역별 임대로 추이].jpg
[프랑스 지역별 임대로 추이]

출처 : Cushman & Wakefield

[프랑스 지역별 임대료 현황].jpg
[프랑스 지역별 임대료 현황]

출처 : Cushman & Wakefield

- 프랑스 E-Commerce 시장프랑스는 2023년 기준 글로벌 E-Commerce 시장규모 10위 국가로 기록되었으며 프랑스 내 아마존 FR이 1위를 기록하였습니다. 프랑스 이커머스 시장 매출은 지속 증가추세에 있으며 시장 규모 역시 향후 5년간 연평균 7.5% 성장률을 달성할 것으로 전망됩니다..

[글로벌 이커머스 시장 규모 2023년 top10 ($bn)].jpg
[글로벌 이커머스 시장 규모 2023년 top10 ($bn)]

출처 : MobiLoud

[프랑스 이커머스 시장 매출추이 (eurbn)].jpg
[프랑스 이커머스 시장 매출추이 (eurbn)]

출처 : Statistia 2024

[프랑스 이커머스 시장 규모 전망 ($bn)].jpg
[프랑스 이커머스 시장 규모 전망 ($bn)]

출처 : Mordor Intelligence

나. 투자제한

(1) 자산의 투자ㆍ운용에 관한 일반원칙당사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 금융기관 예금 등의 방법으로 운용하여야 합니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것이며, 정관상 자산운용의 기본방침을 수립하여 투자자 보호에 임하고 있습니다.관련된 규정 및 당사 정관에 기재된 사항은 다음과 같습니다.

[정관]
제2조(목적)① 이 회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”) 제2조 제1호 나목의 위탁관리부동산투자회사로서, 그 자산을 부투법 등 관련 법령에 따라 다음 각호의 1에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 및 이에 부수 또는 관련되는 업무 기타 부투법 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 1에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법이 정하는 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법이 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법이 정한 방법에 따른 대출, 예치
제45조(자산의 구성)① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날로부터 6개월이 경과한 이후에는 매 분기말 현재 총 자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총 자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준은 부투법 제25조 및 동법 시행령 제27조를 따른다.② 제1항에 따라 자산의 구성비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 부투법상 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.1. 설립할 때 납입된 주금2. 신주발행으로 조성한 자금3. 회사 소유 부동산의 매각대금③ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 금액은 제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다. 그 밖에 자산의 구체적인 내용 및 산정기준은 부투법 시행령 제27조에 의한다.1. 건축중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 당해 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액나. 부동산개발을 위하여 설립되고 조세특례제한법 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(당해 법인의 담보부사채에 한한다)의 매입금액다. 사회기반시설에 대한 민간투자법 제41조의 규정에 의하여 설립된 사회기간시설투융자회사의 주식 및 사채(당해 회사의 담보부 또는 보증사채에 한한다.)의 매입금액2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함함)의 발행 주식 또는 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조 제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관④ 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부투법 시행령 제26조 제4항이 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

제47조(거래의 제한)

① 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제43조 제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 회사의 임직원 및 그 특별관계자(자본시장법 제133조 제3항에 따른 특별관계자를 말하며, 이하 같다)

2. 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자
3. 회사가 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자산관리회사와 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 다른 부동산투자회사4. 회사가 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자산관리회사가 부투법 제22조의3 제3항에 따라 겸영하는 업무와 관련된 자로서 부투법 시행령 제34조 제1항에서 정하는 자

② 제1항에도 불구하고 회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제12조에 따라 상장하지 아니한 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 부투법 시행령으로 정하는 거래

③ 제12조에 따라 상장된 회사가 제2항 제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 부투법 시행령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가사 또는 감정평가법인으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
제30조(거래의 제한)

① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

(2) 부동산에 대한 투자 및 운용당사는 그 자산을 다음 각 호에 해당하는 방법으로 투자 및 운용하여야 합니다.

[정관]
제43조(자산의 투자ㆍ운용)① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.1. 부동산2. 부동산개발사업3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권5. 증권, 채권6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)②회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.1. 취득, 개발, 개량 및 처분2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

당사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 이사회를 통하여 이루어질 것이며, 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」제24조 및 동법 시행령 제26조에 의거하여 부동산 취득 후 동 규정 및 시행령에서 정하는 기간 이내에는 이를 처분할 수 없습니다. 다만, 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우에는 그러하지 아니합니다.부동산투자회사는 매분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 합니다. 자산의 구체적인 내용 및 산정 기준 등은 「부동산투자회사법」제25조 및 동법 시행령 제27조에 의합니다.

[부동산투자회사법]
제24조(부동산의 처분에 대한 제한 등)① 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우2. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우② 부동산투자회사는 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지(제2조제4호나목에 따라 조성된 토지는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)는 해당 토지에 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 그 토지를 처분하여서는 아니 된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.③ 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서(實査報告書)를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.1. 설립할 때 납입된 주금(株金)2. 신주발행으로 조성한 자금3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제26조(부동산의 처분에 대한 제한 등)① 법 제24조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.1. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택: 1년. 다만, 부동산투자회사가 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)을 취득하는 경우에는 정관에서 정하는 기간으로 한다.2. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택이 아닌 부동산: 1년3. 국외에 있는 부동산: 정관에서 정하는 기간② 법 제24조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우를 말한다.③ 법 제24조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 부동산개발사업을 하기 위하여 토지를 취득한 후 관련 법규의 제정ㆍ개정 또는 폐지 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하됨으로써 부동산개발사업을 수행하는 것이 곤란하다고 객관적으로 입증되어 해당 토지의 처분이 불가피한 경우2. 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우④ 법 제24조제3항에 따른 실사보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.1. 해당 부동산의 현황, 거래가격 및 거래비용2. 해당 부동산과 관련된 재무자료3. 해당 부동산의 수익에 영향을 미치는 요소4. 그 밖에 해당 부동산의 거래 여부를 결정하는 데에 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항
제27조(자산의 산정기준)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 법 제25조제1항 후단 및 제49조의2제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다.1. 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액다. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관8. 법 제21조제2항제3호에 따라 대출한 모든 금액② 법 제25조제1항 전단에 따른 현금에는 금융기관에의 예치금을 포함한다.③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.1. 부동산의 경우: 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가법인등이 제16조에 따라 산정한 가액으로 할 수 있다.2. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법4. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상의 금액에 의하는 방법

(3) 증권에 대한 투자 및 운용당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

[정관]

제46조(증권에 대한 투자)

① 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

4의2. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 부투법 시행령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

② 회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

③ 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부투법 시행령 제31조 제3항으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항 제4호의2에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다.

④ 회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법]
제27조(증권에 대한 투자)① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우2. 다른 회사와 합병하는 경우3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우4의2. 부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우② 부동산투자회사는 제1항제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다.④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제31조(증권에 대한 투자)① 법 제27조제1항제4호의2에서 "「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.1. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업2. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업3. 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호에 따른 주택임대관리업5. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 물류터미널사업 및 같은 조 제5호의3에 따른 물류창고업6. 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포, 같은 조 제4호에 따른 준대규모점포 및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업7. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 체육시설업8. 제1호부터 제7호까지의 사업과 유사한 사업으로서 국토교통부령으로 정하는 사업② 법 제27조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제14조에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우4. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우6. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우7. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우③ 법 제27조제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다.1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관에서 발행한 채권2. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권3. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다)4. 「주택저당채권유동화회사법」 및 「한국주택금융공사법」에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권5. 회사가 다른 회사를 합병하거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 "기업인수ㆍ합병"이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 "인수ㆍ합병회사등"이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다)6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여 「자산유동화에 관한 법률」 제31조에 따라 발행되는 사채7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제324조에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서8. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권9. 제27조제1항제1호나목에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채10. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채11. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채12. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권

다. 편입한 집합투자증권에 관한 사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 집합투자증권으로 "마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호" 수익증권, 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권, 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권을 보유하고 있으며, 해당 집합투자증권의 개요 및 주요 사항은 다음과 같습니다.

[당사가 편입한 집합투자증권 현황]

(기준일: 2024년 6월 말 기준)
(단위: 주, 백만원)

집합투자증권의 발행인
집합투자증권의종류(주1)
보유주식수
지분율
장부금액

마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호
수익증권
49,209,498,996
13.2%
43,551

소계
49,209,498,996
13.2%

(주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사
보통주
614,000
19.8%
42,488

종류주
200,000
6.4%

소계
814,000
26.2%

(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사
보통주
6,840,000
100.0%
19,724

소계
6,840,000
100.0%

합계
105,763

주1) 당사 보유 증권의 종류별 특징은 본 증권신고서 "제2부 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (3) 투자자산 상세" 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.주2) 상기된 법인은 비상장 부동산투자신탁, 위탁관리부동산투자회사에 해당하며, 지분율은 의결권이 있는 주식에 대한 지분율입니다.
주3) 마스턴유럽9호의 경우 2024년 07월 30일자로 추가 설정하여 총 주식수 57,412,945,327좌를 보유하고 있습니다.

당사가 자리츠가 발행한 주식 및 투자대상펀드가 발행한 수익증권을 보유하여 투자함으로써 노출되는 위험에 대하여는 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험"에 기재된 자리츠 및 투자대상펀드의 투자자산 관련 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략 및 위험관리

1. 투자 전략

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산을 취득 및 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 시장요구수익률 수준의 배당을 실시하여 부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다.또한, 단일 부동산에 내재하고 있는 리스크를 감소시키기 위한 목적으로 기존 자산의 매각과 지속적인 자산 편입을 통해 자산 포트폴리오를 다각화할 계획에 있습니다. 현재 당사는 마스턴유럽9호, 코크렙52호 및 마스턴글로벌 등 부동산 관련 자산에 투자하고 있으며, 향후 만기가 도래하거나 적정가격에 매각하는 등의 이유로 인해 해당 투자자산을 매각할 경우 회수한 원본은 신규 자산 매입을 위해 재투자하는 것을 계획으로 하고 있습니다. 당사는「부동산투자회사법」에 의거하여 인가받은 마스턴투자운용㈜에 자산관리업무를 위탁하고 부동산의 효용가치 유지 및 증대를 위해 부동산의 최적상태를 유지할 예정입니다.또한, 당사는 수익증권
및 지분증권 외에 즉시 현금화 가능한 유동성 자산을 적정 수준으로 보유함으로써 안정성과 수익성을 고려하여 운용할 계획입니다. 이러한 유동성 자산을 보유하는 이유는 회사의 존속기간 중에 자산관리 상의 우발적 비용이 발생할 시에 대응하기 위함입니다.부동산 및 부동산 관련 증권 등으로부터 발생하는 임대료, 배당금수익과 이자수익 등 누적 현금자산이 발생하게 되며, 이러한 현금자산은 정관에서 정한 범위 내에서 유가증권 투자 등의 방법으로 운용하고 이사회에서 운용 방침을 정한 후 자산관리회사를 통하여 배당 및 기타의 비용지출에 지장이 없도록 운용할 계획입니다.

2. 위험관리

(1) 자산운용위험 관리 계획
1) 자산 매입 관련

당해 회사가 투자 대상 자산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 i) 증권 매입과 관련된 법률적 위험 ii) 경제 상황 및 시장 변화 등으로 초래되는 경제적 위험 등을 들 수 있습니다.

i) 증권 매입과 관련된 법률적 위험과 관련하여 당사는 마스턴유럽9호의 수익증권, 코크렙52호의 지분증권 매입, 그리고 마스턴글로벌이 발행하는 지분증권 인수에 따른 본 투자구조 및 투자의 적절성을 법무법인 태평양이 검토하였습니다.

ii) 경제 상황 및 시장 변화 등에 따른 경제적 위험과 관련하여 당사가

매입했거나 매입할 펀드 및 리츠가 보유한 부동산의 매입가격은 외부기관의 감정평가금액 및 시장 상황을 고려하여 결정하고 있습니다.

ㅇ Crystal Park본건 자산인 Crystal Park의 경우 매입 이후
현지 특수목적법인에서
매년 6월말, 12월말 기준으로 감정평가를 실시하고 있습니다.
현재 크리스탈파크 오피스는 2024년 07월말 리파이낸싱 시점이 도래함에 따라 단기(3개월)적으로 리파이낸싱을 진행하였으며, 이후 대주측에서 진행한 감정평가가치를 기준으로 2024년 10월 22일 3년 만기로 리파이낸싱 체결을 완료하였습니다. 리파이낸싱 완료에 따라 향후 지속적으로 감정평가를 통해 자산가치 추이를 확인할 예정입니다.

[담보가치 감정평가 기준]

감정평가기관
감정평가 기준일
매입금액(€)
감정평가 금액(€)

BNP ParibasReal Estate
2019.04.30
690,186,758
692,000,000

Cushman & WakefieldValuation France
2019.12.31
701,920,000

2020.06.30
701,640,000

2020.12.31
703,146,000

2021.06.30
699,900,000

2021.12.31
701,500,000

2022.06.30
721,900,000

2022.12.31
703,300,000

2023.06.30
664,100,000

2023.12.31
597,700,000

주1) 마스턴유럽9호의 자산 매입시점은 2019년 7월이며 당사는 2020년 12월부터 마스턴유럽9호 수익증권을 매입했습니다.

ㅇ 인천항동스마트물류센터본건 자산인 인천항동스마트물류센터의 경우 2021년, 2022년, 2023년 각 1회 감정평가를 실시하였으며,
2024년 6월 30일 기준으로
추가 감정평가를 실시하였습니다.

감정평가기관
기준일
매입금액
감정평가 금액

대일감정원
2021.04.23
328,567 백만원
357,900 백만원

중앙감정평가법인
2022.09.30
379,050 백만원

중앙감정평가법인
2023.09.30
369,400 백만원

중앙감정평가법인
2024.06.30
370,400 백만원

주1) 본건 자산은 2020년 8월 선매입계약을 체결하였으며, 2021년 4월 준공 완료하여 코크렙52호는 해당 자산을 2021년 5월 매입 완료하였습니다. 당사는 2021년 11월부터 매입하였습니다.

ㅇ 프랑스 아마존 물류센터본건 자산인 프랑스 아마존 물류센터의 경우 지난 2021년 감정평가를 실시 후 평가액 및 시장 상황을 반영하여 매입가를 결정하였으며, 2022년 대출 협의 목적으로 추가 감정평가를 실시하였습니다. 이후 매년 6월 및 12월 기준으로 감정평가를 실시하고 있습니다.

감정평가기관
구 분
기준일
매입금액(€)
감정평가 금액(€)

BNP Paribas Real Estate
노르망디
2021.01.31
28,000,000
28,170,000

남프랑스
2021.01.31
21,000,000
21,100,000

CBRE
노르망디
2022.02.28
-
31,900,000

남프랑스
2022.02.28
-
23,900,000

노르망디
2022.12.31
-
26,780,000

남프랑스
2022.12.31

19,730,000

Cushman & WakefieldValuation France
노르망디
2023.06.30
-
24,650,000

남프랑스
2023.06.30
-
18,170,000

노르망디
2023.12.31
-
23,350,000

남프랑스
2023.12.31
-
17,220,000

주1) 본건 자산에 대한 선매입계약은 2021년 1월이며 자산 매입시기는 2022년 4월입니다.

2) 자산 운용 관련

- 관리비용 증가 위험

관리비용이 사업계획상 비용보다 높은 수준으로 변동될 경우 배당수익이 하락할 위험이 있으나, 당해 회사는 재무실사를 통해 운용상의 각종 제비용에 대해서 면밀히 검토하여 사업계획에 반영하였습니다.

- 환헤지 롤오버 관련 위험

마스턴유럽9호의 경우 현재 환헤지 계약을 체결하였으며, 기존 환헤지 계약기간 중 유로화의 가치가 계약 초기에 비해 다소 상승한 관계로 환헤지 롤오버 명목으로 일정부분 추가 자금 출자가 발생하였습니다.
당사는 마스턴유럽9호의 수익자로써 Capital Call 약정에 의거 추가 출자에 대한 의무가 발생하여 보유 현금으로 마스턴유럽9호 수익증권을 추가 취득하였습니다. 상세 내용은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (2) 자금 조달 및 사용 계획 및 (5) 외환 위험 관리"를 참고해주시기 바랍니다.마스턴글로벌의 경우 2022년 4월에 5년 만기의 환헤지 계약을 체결하여 현재로서는 환헤지 롤오버 비용에 대한 발생 위험은 없습니다.
다만 시장 상황 악화 등의 이유로 매각이 지연될 경우 불가피하게 환헤지 기간이 연장될 수 있고 이에 따른 롤오버 비용이 발생할 가능성은 있을 수 있어, 당사는 적절한 시점부터 유동성을 확보하여 대응할 예정입니다.
- 배당 재원 부족에 따른 위험당사가 현재 매입 및 보유하고 있는 부동산 관련 증권은 전액 자기자본으로 조달하였습니다. 다만 향후 당사가 부동산 및 부동산관련 수익증권을 추가적으로 매입할 경우, 담보대출 등의 형태로 일정 비율의 차입을 활용할 수 있으며, 이와 같은 담보대출의 증가는 향후 금리가 변동될 경우 회사의 수익성에 영향을 주게 되고, 이에 따라 회사의 이익이 축소 될 수 있고 배당 가능이익이 축소될 위험이 있습니다.
현재 당사가 투자하고 있는 마스턴유럽9호의 기초자산인 크리스탈파크 오피스의 경우 최근 유럽 내 전반적인 부동산 경기 악화에 따라 가치평가 하락으로 LTV가 다소 상승하였습니다. 이로 인해 2024년 10월 22일 크리스탈파크 오피스 선순위대출 리파이낸싱 체결 과정에서 최초 투자시점에 조달한 대출금액 대비 낮은 금액으로 리파이낸싱을 하는 것으로 협의함에 따라, 유보 현금 및 추가로 조달한 차입금으로 선순위 대출금액 일부를 상환하여 LTV를 낮추었습니다. 다만, 해당 대출계약 조건에 따라 이자 및 비용 지급 후 남은 배당재원은 배당하지 않고 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 현금으로 유보하여 대출금 상환, 추가로 조달한 차입금의 이자비용 등으로 사용될 가능성이 있습니다. 또한, 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 시점에 선순위 대출 일부 상환을 위해 2024년 9월 27일자 대출 약정에 따라 약 547억원의 추가 차입을 실행하였습니다. 해당 약정에 따라 약 410억원(EUR 27M, 1,479원/유로 기준)의 Capital Call을 실행하여 현지에 송금하였으며, 리파이낸싱 시점인 2024년 10월 22일에 선순위대출금 상환에 사용하였습니다. 해당 추가 차입에 따라 이자비용이 추가로 발생할 예정이며, 이로 인해 당사의 배당수익률이 감소할 위험을 반영하여 당사의 사업계획상 마스턴유럽9호로부터 수령하는 배당금액은 발생하지 않는 것으로 가정하였음에 따라 투자자께서는 이점 유의하여주시기 바랍니다.또한, 당사는 마스턴유럽9호가 보유한 자산을 3년 이내에 매각하는 것을 목표로 하고 있으며, 계획대로 매각이 이루어질 경우 상환된 담보대출의 원금부문은 당사의 자본이득으로 회수될 예정입니다. 다만, 추후 부동산 경기 악화 등의 이유로 당사의 계획대로 매각이 이루어지지 않거나 낮은 가액에 매각될 가능성이 있으며, 이에 따라 상환된 담보대출 원금을 회수하지 못하거나 일부만 회수하여 배당수익률이 감소할 위험이 있습니다.
이와 더불어 당사가 투자하고 있는 마스턴글로벌의 경우마스턴유럽9호와 동일한 프랑스(노르망디, 남프랑스 등)에 위치하고 있으며, 해당 자산 또한 유럽 내 전반적인 부동산 시가 하락에 따라 대주 감평가 기준 LTV 77.47%로 상승하였습니다. 이로 인해 해당 자산의 담보대출계약상 재무요건(Covenant) 기준인 70%를 상회함에 따라 이와 관련하여 대주인 현지 은행과 협의를 진행하고 있으며, 본건 유상증자 납입 대금을 통해 대출금 일부를 상환하는 조건으로 재무요건 치유 일정을 조율하고 있으며, 유상증자 납입 대금 예상 일자에 따라 대출금 상환 일정을 12월로 논의하고 있습니다. 대출금 일부 상환과 관련된 구체적인 내용은 "제2부 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (2) 자금 조달 및 사용 계획 - 1) 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환" 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

- 역부채효과 위험당사는 당사가 보유하고 있는
부동산 관련 증권 매입 시 자기자본 100%로 자금 조달하였으며, 이에 따라 운영 실적 부진 등으로 인해 배당금 수익이 사업계획 대비 현저히 미달할 경우에도 역부채효과가 발생할 가능성은 없습니다. 그럼에도 불구하고
당사가 보유한 보유 부동산 관련 증권
중 코크렙52호의 경우 담보대출, 마스턴유럽 9호 및 마스턴글로
벌의 경우는 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 차입을 통해 매입자금의 일부를 조달하였기 때문에 역부채효과 위험이 있습니다. 다만, 코크렙52호의 경우 고정금리로 5년 만기의 담보대출을 조달하였고, 마스턴글로벌의 경우 고정금리 기간이 약 3년 남아있습니다. 마스턴유럽9호의 경우 2024년 10월 22일에 체결한 리파이낸싱 조건에 따라 3년간 전체 대출금액의 약 64%는 4.99%의 고정금리로, 36%는 변동금리로 체결하였습니다. 다만, 변동금리는 6-month Euribor 추이에 따라 변동되나 6-month Euribor는 최대 3%까지 적용되며, 이에 따라 변동금리는 연 5.75%를 초과하지 못함에 따라 당사가 계획하고 있는 운용기간동안 역부채효과 위험의 가능성은 매우 낮습니다.
3) 자산 처분 관련 위험
사업계획 상 마스턴유럽9호와 코크렙52호, 마스턴글로벌의
자산 매각은 각 자산의 사업계획에 따라 제출일 기준 각각 32개월, 22개월 및 30개월 이내에 있을 예정입니다.
그러나 시장상황 악화로 인하여 적절한 매수자를 확보하지 못하는 경우에는 부동산 매각 시기 및 가격하락의 위험이 존재합니다.

현재 임대차 잔여 기간은 제출일 기준 마스턴유럽9호, 코크렙52호, 마스턴글로벌 각각 약
8.7년, 약 1.5년(이후 5+5년 연장 옵션 보유), 9.5년(이후 9년 연장 옵션 보유)이며, 마스턴유럽9호, 마스턴글로벌의 경우 임대료는 물가 등에 연동되어 있기 때문에 매각이 지연되더라도 임대수입이 감소하지는 않을 것이지만 대출을 연장하고 시장금리가 하락하지 않을 경우 역부채효과로 인한 배당수익률이 떨어질 수 있을 위험이 있습니다.

당사는 부동산시장을 상시적으로 모니터링하여 부동산이 당초 계획하였던 당해 당사의 수익률에 영향을 주지 않는 수준으로 매각될 수 있도록 만전을 기할 계획입니다.
더불어 당사는 본건 Crystal Park 오피스와 프랑스 아마존 물류센터에 대해 감정평가를 주기적으로 진행함으로써 자산 가격 추이를 지속적으로 점검할 계획입니다.

4) 현금 및 유동성 목적의 투자 자산 운용관련 위험
현금성 자산의 목표금리는 1.5% 수준으로, 장기상품과 단기상품을 적절히 혼합하여 운용할 계획으로 운용실적에 영향은 매우 제한적입니다.

(2) 회사 경영 및 운영 위험 관리계획

1) 환금성 등 주식 관련 위험
당사 주식은 원칙적으로 환매가 제한되어 환금성 위험이 있고 주식가치 하락에 따른 자본손실 위험이 있습니다. 다만 회사가 유가증권시장에 상장되어 있으며, 부동산 임대수익을 추구하는 안정적인 전략을 취하고 있기 때문에 환금성이 일정부분 보장되며 주식가격의 변동성도 최소화 될 것으로 전망됩니다.

2) 대리인 및 이해상충위험 관련당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 회사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회를 통해 회사, 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.더불어 마스턴유럽9호와 마스턴글로벌의 현지 자산관리회사인 라프랑세스는 프랑스 금융 감독 기관으로부터 프랑스 투자기구(OPCI) 운용을 승인받았으며, 신고서 제출 전일 기준 지난 5년간 법률 위반 사항 내지는 적발 사항이 없는 것으로 파악되어 마찬가지로 현지에서의 계약내용을 성실하게 수행할 것으로 여겨집니다. 현지 자산관리회사 라프랑세스의 모기업인 라프랑세스 그룹의 개요 및 재무현황은 "제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항 - 3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항 - 라. 현지 자산관리회사에 관한 사항"을 확인하여 주시기 바랍니다.

세부적으로, 마스턴유럽9호의 집합투자업자이면서, 마스턴글로벌의 자산관리회사인 마스턴투자운용은 아래와 같이 현지 자산관리회사를 관리하고 있습니다. 아래 관리 방안은 외부적인 상황 등에 따라 일부 변동되어 운영될 수 있습니다.[내부 관리 방안]

관리 방안
시기
세부 실행
비고

현지 투자기구 이사진(board member) 등재
설립 시
자금 송금, 배당금 수신 승인,주요 의사결정 승인
실무자 3인 등재

현지 정기 출장 점검
연 1회
투자기구 실체 증명(Substance) 및 컨퍼런스 참여
담당 매니저 외실무자 1인

주요 운용관련 승인컨퍼런스 콜 실행
분기별
배당 결의, 현지 자산관리회사관리 보고 등

현지 투자기구재무제표분석
분기별
현지 관리 업체로부터재무제표 수신, 분석
관리 파일 업데이트

[세부 관리 방안]

구분
월 단위
분기 단위
반기 단위
연 단위

현지자산관리
- 현지 자산 관련 이슈 사항 확인- CAPEX 지출 점검- OPEX 지출 내역 모니터링
- 현지 임대료 수취 체크- 예산 대비 실적 분석- 분기 운용보고회의
임차인 변동사항 체크(Credit, 경영사항 등)
- 현지출장 자산 점검- 보험 갱신- 계약 갱신(사무, 자문용역 등)- 임대료 변동사항 체크- 세금 관련 신고서 검토- 컴플라이언스 체크

현지투자기구관리
현지 투자기구 자금집행 내역 승인 및 현지 관리 계좌 확인
- 현지 투자기구 분배 내역 확인- 예산 대비 실적 비교 검토- 재무제표 검토 (분기, 연 단위)- 자금흐름 내역 검증- 회사 운영사항 점검
-
- 현지 투자기구 결산- 현지 투자기구 감사보고서(재무제표) 검토- 원천징수 납부 내역 파악- 세무 신고서 검토- 컴플라이언스 체크

대출채권 관련
-
현지 담보대출 이자 지급 확인
대출계약상 확약(Covenant) 사항 체크(DSCR/ICR, LTV 등)
- 대출 연장 또는 리파이낸싱 가능성 확인- 선순위 은행 제출 자료 확인

대외기관 신고
-
-
-
외화증권 취득신고(취득 후 6개월 내)

현지이사회
현지 의결 사항 관련 회의(발생 시)
-
이사회(Board meeting) 및 사후 점검
- 연간사업실적보고 (회계연도 종료 후 5개월 내)- 원금상환 및 청산 신고(청산 시)- 주요변동사항 신고 (발생 시)- 배당 결의

배당수취 및 분배
-
- 해외 배당금 수취 및 확인- 배당금 원천징수 내역 수취
- 반기별 결산- 투자자 수익 분배- 해외 배당금에 대한 원천징수 환급 신청
- 연간 해외 투자기구 재무제표 승인- 연간 해외 투자기구 예산 승인

환헤지
투자 국가별 환율, 기준금리, 스왑포인트, 시장전망 모니터링
환헤지 전략 수립
- 분배 전 환교환- 환헤지 계획 확인 후 배당- 배당 차액금 현물환 교환
-

운용보고
-
- 현지 운용보고서 검토- 분기별 투자자 운용 보고 작성- 시장 자료 검토
-
-

기타관리
월간 업무 계획 수립 (매뉴얼, 이익분배 누적 내역, 스케줄 등 관리 등)
- 매입 이후 각종 계약서 등 서류 관리 점검- 투자자 질의 응답, 요청자료 대응
- 현금흐름 검토 및 목표수익률 점검- 중장기 운용방안 수립
- 매각 계획 수립- 시장상황 및 조세조약 등 변동 위험 관리

회사 자산의 운용 및 관리를 위탁받은 국내 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

구분
업무범위
계약기간

자산관리회사
마스턴투자운용(주)

1. 자산(부동산, 증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공

2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무

6. 부동산의 개발

7. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

8. 일반사무수탁회사의 매 분기, 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공

9. 부투법 제37조 제1, 2항에 따른 투자보고서 작성, 제출 및 공시10. 부투법 제37조 제3항에 따른 공시 의무(매분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)

11. "갑"의 주식발행시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공

12. 일반사무수탁회사의 부투법 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공

13. "갑"의 해산시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무의 수행

14. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등)기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결

15. "갑"의 Financing 관련 업무

16. "갑"의 재산에 속하는 지분증권의 의결권 행사17. 기타 부투법 시행령 제19조 제4항에 따른 업무 및 위 각 호의 업무들과 관련하여 "갑"과 협의하여 위탁받은 업무

본 계약의 효력발생일(설립등기일)로부터 청산종결등기일까지

일반사무수탁회사
(주)KB펀드파트너스

1. 상장 관련 업무

2. 운영에 관한 사무

3. 계산에 관한 사무

4. 세무에 관한 업무

5. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

6. 해산 및 청산 업무

7. 관련법령에 따른 국토교통부 보고 업무

8. 제1호 내지 제7호의 부수 업무

본 계약 효력발생일(국토교통부장관 영업인가 받은 날)로부터 5년간(자동연장 가능)

자산보관기관

엔에이치

투자증권(주)

1. 부동산의 보관

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약 효력 발생일(국토교통부 영업인가 취득일)로부터 청산등기일 혹은 계약 중도 해지시까지

주1) "갑" : (주)마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사주2) 기존 사무수탁사인 KB국민은행에서 분할된 100% 자회사로 KB국민은행과 체결한 일반사무관리수탁계약을 승계하였습니다.

한편, 당사는 운용 및 관리에 대한 위탁의 대가로 수수료를 지급하며, 각 위탁회사의 수수료 체계는 아래와 같습니다.

구분
주요 내용
수수료

자산관리회사
마스턴투자운용(주)

1) 운용기본보수: 주식발행가액의 연 0.5% (투자대상의 운용보수는 운용기본보수 연 0.5% 한도 내 차감)

2) 운용성과보수: 직전 6개 사업연도 평균수익률 3.5%(연환산 7%)를 초과할 경우 그 초과분의 10%에 해당하는 요율에 해당 6개 사업연 도 평균 자산총액을 곱한 금액

자산보관
㈜NH투자증권
연 1,500만원(투자자산의 증감 시 연 500만원 증감)

사무관리
㈜KB펀드파트너스

1) 주식발행금액이 1,000억원 미만인 경우 주식발행금액에 연 0.072%2) 주식발행금액이 1,000억원 이상인 경우 연 8,000만원3) 발행주식이 증권시장에 상장된 경우, 상장일이 속한 결산기와 그 이후 결산기는 기별 4,500만원(연 9,000만원)4) 주식발행가액이 6,000억원 이상 될 경우 연 1억원으로 조정

[현지 자산관리회사 보수]

구분
마스턴유럽9호
마스턴글로벌

현지자산관리 회사
La Francaise Real Estate Managers

OPCI
기구관리보수
€100,000 /연
€50,000 /연

기구설립보수
€70,000
-

SCI
자산관리보수
부동산매입금액의 0.10% /연
부동산매입금액의 0.20% /연

매입보수
부동산매입금액의 0.50%
부동산매입금액의 0.60%

매각성과보수
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%

사무관리보수
€15,000 /연
€15,000 /연

매각기본보수
부동산매각금액의 0.25%
부동산매각금액의 0.50%

또한, 금융감독원은 매년 금융기관의 업무 및 재산상황에 대한 검사를 실시하고 있으며, 그 검사 결과 및 관련 법령에 따라 당사의 자산 운용 및 관리를 위탁 받은 외부기관들도 금융업관련법의 규정 등 법령에 의거하여 제재를 받을 수 있는 가능성이 있습니다.

금융기관은 경영상 취약점이 발견되어 경영진의 주의 또는 특정한 조치가 필요한 경우에는 경영유의사항을 통보받을 수 있으며, 금융기관의 위법부당행위가 발견되어 업무처리방법의 내용이나 방법의 개선이 필요한 경우 기관 또는 임직원에 대해 주의를 받거나 제재를 받을 수 있고, 금융기관이 자율적으로 조치하도록 통보하는 등의 조치를 받을 수 있습니다.

“금융기관검사및제재에관한규정” 제17조에 의거하여 금융기관 제재 종류 및 사유가 정해지며 “금융기관검사및제재에관한규정” 제20조에 따라 금융기관 또는 그 임직원, 그밖에 금융업관렵법의 적용을 받는 자는 과징금 및 과태료가 부과될 수 있습니다.

금융기관이 제재를 받는 경우 각 제재에 따른 고유의 효과 외에도 신규사업 진출 등에 제약을 받게 될 수 있고, 금융기관 임직원의 경우 제재의 경중에 따라 임원 자격을 상실하거나 일정기간 동안 임원 자격에 제한이 생길 수 있음에 따라 투자자께서는 이점 유의하시어 투자에 임해주시기 바랍니다.

3) 제도변화 위험 관련

부동산투자회사법 및 자본시장법 등 투자금융 관련 법령의 변화는 당해 회사의 자산운용정책에 변화를 가져올 수 있으며 이에 따라 배당률과 수익률도 달라질 수 있으며, 배당금의 변화가 없더라도 조세정책의 변화에 따라 배당금 수령자의 실 수령액이 변동될 수 있습니다.

나. 수익구조

(1) 수익구조
1) 영업수익의 추정당사의 영업수익 구성은 당사가 투자한 부동산관련 증권의 배당액으로 구성되며 회기별 추정영업수익은 아래와 같습니다. 다만, 당사의 추정 영업수익은 예상배당금 등에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 피투자 위탁관리부동산투자회사 및 집합투자기구의 자산운용 및 배당 현황에 따라 변동될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

(단위 : 백만원)

구분
제9기(E)
제10기(E)
제11기(E)
제12기(E)
제13기(E)

기간
2024.04.01~2024.09.30
2024.10.01~2025.03.31
2025.04.01~2025.09.30
2025.10.01~2026.03.31
2026.04.01~2026.09.30

영업수익
1,503
2,497
2,709
2,837
6,980 주4)

자료 : 하늘회계법인 추정 재무분석보고서
주1) 영업수익은 당사가 투자하는 부동산 및 부동산관련 증권의
배당 및 매각계획에 따른 예상배당금액으로 개별 부동산의 공실률 및 임대상황에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 당사는 부동산 및 부동산관련 증권에 투자하므로 임대료 및 관리비 등은 별도로 집계하지 않았습니다.주3) 법인세환급세액 및 예금이자는 영업외수익으로 가정 하였습니다.
주4) 제13기 사업연도에는 코크렙52호 자산매각에 따른 예상 매각익이 포함된 배당수익이 반영되어 있습니다.

상기 영업수익은 당사가 투자하는 마스턴글로벌, 코크렙52호 및 마스턴유럽9호의 수익 및 비용에 기반하여 발생하는 배당금입니다. 산출 식의 가정은 아래와 같습니다.

[마스턴글로벌, 코크렙52호 및 마스턴유럽9호 영업수익 추정가정 및 근거]

구분
마스턴글로벌, 코크렙52호 및 마스턴유럽9호

임대료 수익 및 관리비 수익
개별 임차인의 세부 임대 조건과 개별 임차인별 신규 및 증평 계약 가능성 그리고 인근 임대시장 환경 등을 종합적으로 고려하여 추정하였습니다.개별 임차인의 세부 임대 조건에 따라 해당 임차 기간에 대해 추정하였으며, 임대 및 관리 수익 산정에 있어 현시점 개별 임차인별 임대료, 관리비에 연간 상승률 등을 반영하여 임대수익 및 관리수익을 산정하였습니다.향후 만기시점의 재임대시 가정은 현 시장상황 및 만기시점 임대료 수준 등을 고려하여 추정하였습니다.

임차인 지원금액
현재 체결된 개별 임차인의 세부 임대 조건에 따라 임대료 면제 (Rent Free) 및 임차인지원금 (Tenant Improvement) 가 존재하는 경우 해당 금액만큼 마스턴글로벌, 코크렙52호가 보유한 부동산 및 마스턴유럽9호 기초자산에 적용하였습니다. 향후 만기시점의 재임대시 가정은 현 시장상황 및 임대차 구조 등을 고려하여 추정하였습니다.

기타 수익
현재 체결된 개별 임차인의 세부 임대 조건에 따라 발생하는 시설 사용료 등에 대한 수익입니다.

2) 영업비용의 추정당사의 영업비용은 위탁수수료(자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 등),부동산관리비(부동산관리수수료, 보험료, 제세공과금 등), 일반관리비(외부감사수수료, 세무용역, 법률자문 등), 회사운영제비용(임원보수, 주주총회개최비용, 회계감사ㆍ세무조정비 등), 예비비 등으로 추정하였습니다.

[마스턴글로벌, 코크렙52호 및 마스턴유럽9호 영업비용 추정가정 및 근거]

구분
항목
비고

위탁보수
자산관리, 자산보관,사무수탁보수 등
계약서 상 요율을 적용하여 반영하였습니다.

부동산관리비
부동산관리수수료,보험료, 제세공과금 등

코크렙52호 투자 대상 부동산 관리 과정에서 실제 발생하고 있는 부동산관리수수료, 제세공과금, 수도광열비, 보험료 등의 항목의 현시점 비용에 적정 인상률을 적용하여 반영하였습니다.

마스턴글로벌, 마스턴유럽9호가 투자하고 있는 프랑스 소재 부동산의 경우에는 프랑스 부동산이 법적으로 납부해야하는 세금, 공과금 등 비용 부담을 합리적으로 가정하였습니다.

일반관리비
외부감사수수료, 세무용역, 법률자문 등
현시점에서 추정 가능한 비용 수준을 가정하였습니다

회사운영제비용
임원보수, 주주총회개최비용, 외부감사수수료, 세무용역, 법률자문 등
현시점에서 추정 가능한 비용 수준을 가정하였습니다

예비비
예비 재원 등
현시점에서 추정 가능한 비용으로 합리적으로 가정하였습니다.

3) 영업외수익 추정법인세환급세액 및 예금이자 등을 영업외수익으로 가정하였습니다.

4) 영업외비용 추정

당사는 이자비용 지급에 따른 영업외비용 발생 가능성이 있으며 향후 추가 자산 편입을 위해 당사가 담보대출 또는 담보부사채를 일으킬 경우 이자비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 향후 추가적인 유상증자를 실행할 경우 해당 시점에 수수료가 발생할 수 있습니다. 또한 투자 대상국 현지 선순위 대출 관련 이자비용은 계약상 요율을 반영하여 분석하였으며, 전체 이자율은 현지 매매완결 시점에 확정됩니다.

(2) 추정 손익현황당사의 손익은 아래와 같이 추정할 수 있습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "1)영업수익의 추정 ~ 4) 영업외비용" 추정에서 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동가능함에 유의하시기 바랍니다.

(단위 : 백만원)

구분
제9기(E)
제10기(E)
제11기(E)
제12기(E)
제13기(E)

기 간
2024.04.01~2024.09.30
2024.10.01~2025.03.31
2025.04.01~2025.09.30
2025.10.01~2026.03.31
2026.04.01~2026.09.30

I. 영업수익
1,503
2,497
2,709
2,837
6,981

Ⅱ. 영업비용
715
400
422
422
461

III. 영업이익
788
2,097
2,287
2,414
6,520

IV. 영업외수익
43
3
3
3
3

V. 영업외비용
-
-
-
-
-

VI. 당기순이익
832
2,100
2,289
2,417
6,522

자료 :

하늘회계법인 추정 재무분석보고서

주1) 영업수익은 당사가 투자하는 부동산 및 부동산관련 증권의 배당계획에 따른 예상배당금액으로 개별 부동산의 공실률 및 임대상황에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 당사는 부동산 및 부동산관련 증권에 투자함으로 임대료 및 관리비 등은 별도로 집계하지 않았습니다.주3) 법인세환급세액 및 예금이자는 영업외수익으로 가정 하였습니다.

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.
당사는 본 증권신고서(투자설명서)에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다.당사는 부동산투자회사로서 회사 특성상 공모자금을 통해 지속적으로 사업을 확장하고 규모의 경제를 실현 시키는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 향후 회사가 영위하려는 사업에 관해서는 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이로 인해 미래에 대한 불확실성이 존재하며 오랜 기간 영업활동을 통해 매출을 발생시켜온 여타 기업과는 달리 과거의 실적을 바탕으로 회사의 수익성을 검증하는 것이 어려울 수 있습니다.당사는 90년의 존속기간이 있는 명목상 회사(실질적으로는 영속형에 해당됨)이므로 회사에 주식에 투자하는 투자자들은 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다.

당사는 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.

가. 일반위험

(1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 매출액(분배금 및 배당금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 당사의 투자대상인 각 펀드 및 리츠 등으로부터 당사가 수취하는 배당금 수익의 경우에도 임대 수요 감소, 인근 유사 시설 공급 과잉, 건물 노후화로 인한 가격 하락 등이 발생할 경우 투자자의 손실로 귀속될 가능성을 배제할 수 없습니다.또한, 당사의 투자대상 자산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험에 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.
(2) 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 특히, 최근 지속되고 있는 미국 및 국내 고금리 상황 등으로 인하여 현 임차인들을 비롯한 잠재적 임차인들의 재무적 부담이 가중될 경우 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.또한, 향후 당사가 보유한 부동산 관련 증권 등을 매각할 경우 매각으로부터 차익이 확정적으로 발생하리라고 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 투자대상 자산 외에 추후 계획된 타 투자대상 자산이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.
(3) 전염병 등 천재지변에 따른 위험
2020년 이후 COVID-19 확산이 장기화되면서 세계적인 경제활동 둔화를 초래한 바 있으며, 소비 위축 및 투자 이연 등에 따른 경기 침체가 발생하였습니다. 2023년 상반기에 접어들며 COVID-19 팬데믹 상황은 상당히 완화되어, 국제 경기에 미쳤던 악영향이 회복되는 모습도 보였으나, 2024년 10월 현재 변이 바이러스 등에 따른 재유행 우려가 지속되고 있는 상황입니다. 향후 COVID-19 또는 그에 준하는 글로벌 팬데믹 상황이 재발할 가능성을 배제할 수 없으며, 그러한 상황이 국내 실물경제에도 영향을 미쳐 과거와 같이 금융시장에 충격으로 작용하여 변동성이 급격히 증가할 가능성이 있습니다. 또한 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 이스라엘-팔레스타인 사태 등과 같은 국제정세의 긴장감을 고조시키는 정치적 요소들이 국내외 경제 상황에 악영향을 미칠 가능성도 상시 존재합니다. 위와 같은 거시적 요인에 의한 경기 침체가 발생할 경우, 각국 정부의 여러 경기 부양 정책에도 불구하고 경기 악화가 장기화될 수 있으며, 이는 당사 투자부동산의 임차인에게도 영향을 미쳐 임차인의 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 존재합니다. 임차인에 미치는 재무적 영향을 합리적으로 추정할 수 없지만, 당사가 영위하는 사업이 부정적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다. 당사가 통제할 수 없는 요인에 의하여 금융시장 변동성이 커지는 상황 속에서 당사의 주가 역시 급격한 변동성을 보일 가능성이 존재하므로 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.

(4) 금리변동 위험 등

당사가 취득하여 보유 및 운용 중인 부동산 관련 수익증권 및 지분증권은 자체 자금 이외에 국내 및 현지 여러 대주단으로부터 차입금을 사용하고 있습니다. 세부금융조건은 "2-8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (4) 대출 주요 내용" 부분을 참고 바랍니다. 세계 각국은 COVID-19의 초기 확산 당시, 감염병의 유행에 따른 경기 침체를 막기 위해 초저금리 정책을 약 2년간 지속하였습니다. 이 외에도 각국 정부는 경제 활성화를 위해 추가 예산의 투입, 각국 은행의 자산매입 확대, 인프라 투자의 추진 등의 확대 통화 및 재정 정책을 펼쳤습니다. 하지만 과도한 통화 정책과 재정 정책의 영향으로 시장에 유동성이 과잉 공급되고 글로벌 공급망에 병목현상이 발생함에 따라 인플레이션 상승 압력은 점차 커지게 되었습니다.

과도한 인플레이션 상승 압력에 대응하기 위해 주요국은 기준금리를 인상하고 기존의 확장 경제 정책을 중단하였습니다. 하지만 물가 상승률은 쉽게 정상화되지 않았으며 미국 연방준비제도(Fed)는 2022년 5월 미국연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 50bp 인상한데 이어 6월 정례회의에서는 기준금리를 75bp 인상하였고, 7월, 9월, 11월 정례회의에서도 기준금리를 75bp 추가 인상하며 4차례 연속 자이언트 스텝을 단행하였습니다. 또한, 12월 정례회의에서 50bp 인상, 2023년 2월, 3월, 5월 및 7월 정례회의에서도 각각 25bp 인상을 결정하여 기준금리 레벨은 5.25%~5.50%에 도달하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%)을 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지될 수 있음을 시사하였습니다. 이후 2024년 8월까지 미국 기준금리 레벨은 5.25%~5.50%로 유지되었으나, 지속적인 고금리 정책으로 물가 상승이 완화되어감과 동시에 노동시장 약화에 대한 우려를 불식시키기 위해 2024년 9월 미 FOMC에서 연준은 기준금리 50bp 인하를 단행하였습니다. 이는 2020년 3월 이후 약 54개월만에 금리 인하였으며, 이에 따라 미국 기준금리 레벨은 4.75~5.00%에 도달하였습니다.당사가 대부분의 자산을 보유하고 있는 프랑스의 경우 유럽중앙은행(ECB)에서 발표하는 유로존 중앙은행 기준금리를 따르고 있으며, 2022년 7월부터 시작된 기준금리 인상 기조로 2023년 9월에 유로존 기준금리는 4.5%에 도달하였으며 2024년 5월까지 유지되었습니다. 다만, 2024년 6월 유럽중앙은행은 기준금리 25bp 인하, 2024년 9월 60bp
인하, 2024년 10월 25bp인하를 단행하며 현재 기준금리는 3.40%에 도달하였습니다.
한국은행은 2022년 01월 14일 열린 금융통화위원회에서 기준금리를 1.25%로 추가 인상하였습니다. 2022년 5월 0.25%p, 2022년 7월 사상 최초로 0.50%p의 빅스텝 인상단행하였으며, 2022년 8월 25일 금융통화위원회는 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점 등을 고려하여 2.25%인 기준 금리를 2.50%로 0.25%p 인상하였습니다. 이후 2022년 10월 12일 한국은행이 지난 7월에 이어 두번째로 0.50%의 빅스텝 인상을 단행하였고, 2022년 11월 24일, 2023년 1월 13일 0.25%p 연속 인상하여 대한민국의 기준금리는 3.50%를 기록하며 고금리 기조를 이어갔습니다. 다만, 2024년 10월 금통위는 고금리 내수 부진이 이어진 점과 물가의 둔화흐름을 고려하여 기준금리를 25bp 인하하였습니다. 약 38개월만에 기준금리를 인하로 현재 대한민국의 기준금리는 3.25%에 도달하였습니다. 2024년 10월까지 미국, 유럽, 대한민국의 통화정책을 고려하였을 때 금리 인상 사이클은 마무리된 것으로 판단되며, 일각에서는 금리 인하 사이클이 시작될 것이라는 의견도 있으나, 여전히 고금리 상황이 지속되고 있고, 향후 인플레이션이나 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 이스라엘-팔레스타인 사태로 인한 국제정세의 긴장감 고조 등 다양한 변수에 의해 금리변동이 발생할 수 있으니 금리 변동 리스크에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다. 이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 레벨 상승이 발생할 경우 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다. 이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 자리츠, 펀드의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 당사가 추가적인 투자를 집행할 경우에도, 자기자본 이외에 담보대출 등의 형태로 일정비율의 차입을 활용할 계획입니다. 따라서, 당사가 투자한 자산에서 담보대출을 받았거나, 향후 계획하고 있는 대출금의 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 시장금리의 상승은 높은 배당수익률을 요구하게 함으로서 회사 주식가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.한편, 당사가 투자한 마스턴유럽9호의 보유 자산인 크리스탈파크 오피스는 2024년 10월 22일 현지 대주와 대출계약을 체결하여 리파이낸싱을 완료하였습니다. 해당 리파이낸싱은 전체 대출금액의 약 64%는 고정금리로, 36%는 변동금리로 체결하였습니다. 변동금리는 6-month Euribor 추이에 따라 변동되나 6-month Euribor는 최대 3%까지 적용되며, 이에 따라 변동금리는 연 5.75%를 초과하지 못합니다. 그럼에도 불구하고, 대출 금액의 약 36%를 변동 금리로 설정함에 따라 금리 변동 위험에 일부 노출되어 추후 금리 상승에 따른 이자비용의 상승 가능성이 있습니다. 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임해주시기 바랍니다.

(5) 신용위험(부도위험)
당사는 직접 또는 투자기구를 통하여 증권 및 부동산 담보대출을 통해 투자 재원을 마련하고 있습니다. 또한 당사가 향후 신규부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도일정비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다.또한, 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.
(6) 부동산 경기변동에 따른 위험
당사는 국내 및 프랑스 부동산 자산에 투자하고 있는 리츠 및 부동산 펀드의 증권에 투자하고 있으며, 해당 리츠 및 부동산 펀드가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내ㆍ외 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내ㆍ외 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 감소, 미납 등으로 당사의 수익성에 악영향을 줄 수 있습니다.또한, 향후 당사 및 투자대상 펀드가 보유한 투자대상 자산을 매각할 경우 매각차익을 실현하리라고 확정적으로 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 투자대상 자산 외에 추후 계획된 타 투자대상 물건이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자자의 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

(7) 배당 재원 부족에 따른 위험

「부동산투자회사법」 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을일정 규모 이상 보유할 수 있습니다. 만약 부동산투자회사법에 따라 배당을 실시하지 않을 경우 해당 회계연도의 과세 대상 소득에서 배당금을 공제할 수 없으므로, 법인세(지방소득세 포함) 지급부담이 발생할 수 있으며 부동산투자회사법 위반으로 국토교통부로부터 제재 조치가 부과될 수 있습니다.당사가 현재 매입 및 보유하고 있는 부동산 관련 증권은 전액 자기자본으로 조달하였습니다. 다만 향후 당사가 부동산 및 부동산관련 수익증권을 추가적으로 매입할 경우, 담보대출 등의 형태로 일정 비율의 차입을 활용할 수 있으며, 이와 같은 담보대출의 증가는 향후 금리가 변동될 경우 회사의 수익성에 영향을 주게 되고, 이에 따라 회사의 이익이 감소되어 배당 가능이익이 축소될 위험이 있습니다.당사는 사업계획상 투자자산의 수익증권과 지분증권에 대한 분배금 수익 등을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다. 다만, 현재 당사가 투자하고 있는 마스턴유럽9호의 기초자산인 크리스탈파크 오피스의 경우 최근 유럽 내 전반적인 부동산 경기 악화에 따라 가치평가 하락으로 LTV가 다소 상승하였습니다. 이로 인해 2024년 10월 22일 크리스탈파크 오피스 선순위대출 리파이낸싱 체결 과정에서 최초 투자시점에 조달한 대출금액 대비 낮은 금액으로 리파이낸싱을 하는 것으로 협의함에 따라, 유보 현금 및 추가로 조달한 차입금으로 선순위 대출금액 일부를 상환하여 LTV를 낮추었습니다. 다만, 해당 대출계약 조건에 따라 이자 및 비용 지급 후 남은 배당재원은 배당하지 않고 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 현금으로 유보하여 대출금 상환, 추가로 조달한 차입금의 이자비용 등으로 사용될 가능성이 있습니다. 또한, 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 시점에 선순위 대출 일부 상환을 위해 2024년 9월 27일자 대출 약정에 따라 약 547억원의 추가 차입을 실행하였습니다. 해당 약정에 따라 약 410억원(EUR 27M, 1,479원/유로 기준)의 Capital Call을 실행하여 현지에 송금하였으며, 리파이낸싱 시점인 2024년 10월 22일에 선순위대출금 상환에 사용하였습니다. 해당 추가 차입에 따라 이자비용이 추가로 발생할 예정이며, 이로 인해 당사의 배당수익률이 감소할 위험을 반영하여 당사의 사업계획상 마스턴유럽9호로부터 수령하는 배당금액은 발생하지 않는 것으로 가정하였음에 따라 투자자께서는 이점 유의하여주시기 바랍니다.당사는 마스턴유럽9호가 보유한 자산을 3년 이내에 매각하는 것을 목표로 하고 있으며, 계획대로 매각이 이루어질 경우 상환된 담보대출의 원금부문은 당사의 자본이득으로 회수될 예정입니다. 다만, 추후 부동산 경기 악화 등의 이유로 당사의 계획대로 매각이 이루어지지 않거나 낮은 가액에 매각될 가능성이 있으며, 이에 따라 상환된 담보대출 원금을 회수하지 못하거나 일부만 회수하여 배당수익률이 감소할 위험이 있으니 투자자께서는 이점 유의하시어 투자에 임해주시기 바랍니다.

당사가 투자한 마스턴글로벌의 경우 보유 자산인 프랑스 아마존 물류센터가 유럽 내 전반적인 부동산 가치평가 하락에 따라 대주 감평가 기준 LTV 77.47%로 상승하였고, 이로 인해 해당 자산의 담보대출계약상 재무요건(Covenant) 기준인 70%를 상회하였습니다. 현재 이와 관련하여 대주인 현지 은행과 협의를 진행하고 있으며 본건 유상증자 납입 대금을 통해 대출금 일부를 상환하는 조건으로 재무요건 치유 일정을 조율하고 있으며, 유상증자 납입 대금 예상 일자에 따라 대출금 일부 상환 일정을 12월로 논의하고 있습니다. 당사는 본건 유상증자 납입대금을 통해 대출금을 일부 상환 및 재무요건을 치유됨을 가정하였으며, 이에 따라 마스턴글로벌의 배당정상화를 가정하여 예상 배당금을 산정하였습니다. 그러나 하기 유상증자 청약 결과에 따라 마스턴글로벌 대출금 일부 상환 계획이 변경될 수 있으며 이에 따라 하기 예상 배당률이 축소될 가능성이 있다는 점 유의하시기 바랍니다.

또한, 국제 정세에 따른 환율 변동, 유럽 부동산 경기 악화 등의 발생으로 인해 마스턴글로벌의 차입금 상환 및 재무요건(Covenant) 해소 논의가 사전에 계획한대로 실행되지 않을 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따라 마스턴글로벌로부터 배당수익이 발생하지 않아 당사의 배당수익률이 감소할 위험이 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.대출금 일부 상환과 관련된 구체적인 내용은 "제2부 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (2) 자금 조달 및 사용 계획 - 1) 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환" 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

당사의 사업계획상 예상 목표 배당수익률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상목표배당수익률은 각 사업계획상 회사의 사업계획 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금 및 예상 배당수익률은 이를 하회할수 있으며 이 경우 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 예상 배당금액]

(단위 : 백만원, 원)

회계기간
결산월
(예상)배당금액(백만원)
(예상)주당배당금액(원)

9기
24-9-30
2,127
80.03

10기
25-3-31
2,100
64.18

11기
25-9-30
2,289
69.96

12기
26-3-31
2,417
73.87

13기
26-9-30
2,147
65.62

배당 계
11,080
353.66

주1) 9기부터 13기까지의 배당금액은 실제 배당금액 및 배당률은 변동될 수 있습니다.주2) 상기 배당금액은 환헤지 후 예상 배당금액으로, 환율 변동 및 향후 Roll-over, 조기정산으로 인한 비용 등으로 인해 실제 배당금액은 변동될 수 있습니다.
주3) 상기 수익률은 매각 차익은 제외하고 산출한 예상 운영 수익률입니다.(마스턴유럽9호는 15기, 코크렙52호는 13기, 마스턴글로벌은 15기에 매각 가정) 신규자산 편입 및 매각시점에 따라 예상 수익률은 변동될 수 있습니다.

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.
(8) 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험

2022년 12월 31일 개정된 법인세법에 의거하여 투자신탁 등이 2025년 1월 1일 이후 국외에서 발생한 소득에 대하여 납부한 외국법인세액이 있는 경우 이를 투자신탁 등의 각 사업연도 별로 외국 납부 세액을 환급하는 특례제도를 폐지하고 투자신탁 등의 수익자인 내국법인의 해당 사업연도의 산출세액에서 공제하거나, 투자신탁 등이 내국법인에 소득 지급 시 원천징수세액에서 외국납부세액을 차감한 금액을 원천징수하는 방식으로 외국납부세액 공제 제도를 개정하는 내용이 적용될 예정입니다. 당사의 경우 법인세법 제51조의2에 의거하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있으며 이에 따라 외국납부세액 조정(환급)을 받지 못할 가능성이 있습니다.

다만, 당사가 투자한 마스턴유럽9호의 경우,
2024년 10월 22일 체결한

선순위대출 리파이낸싱
조건에 따라 이자 및 비용 지급 후 남은 배당재원은 배당하지 않고 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 현금으로 유보하여 대출금 상환 등으로 사용될 가능성이 있습니다. 이에 따라 당사의 사업계획상 마스턴유럽9호로부터 운영기간 중 수령하는 배당금액은 발생하지 않는 것으로 가정하여 상기 외국납부세액 환급분을 반영하지 않았습니다. 이와 더불어 마스턴글로벌의 경우 운영기간 중 배당금에 대해 프랑스 특수목적법인(SCI)의 주식발행초과금(share premium)에서 마스턴글로벌로 배당하고 있어 당사의 사업계획상 원천징수세를 납부하지 않는 것으로 반영하여 외국납부세액 환급분 역시 반영하지 않았습니다.

추후 매각시점에 발생하는 매각차익에 대해 원천징수세를 지급하고 이에 따른 외국납부세액 환급을 신청할 가능성이 있으며 법인세법에 따라 당사에서는 외국납부세액 환급액을 수령하지 못할 수도 있는 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

나. 특수위험

(1) 부동산 및 부동산 관련 수익증권 취득 관련 위험당사는 증권신고서 제출일 현재 보유 중인 부동산 관련 증권 이외의 신규 부동산 취득에 대한 구체적인 계획은 없는 상태이나, 향후 신규자산을 추가로 취득할 계획을 가지고 있어, 회사가 자산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.또한 당사가 보유중인 증권의 기초가 되는 실물자산은
전체 면적에 대해
임대차계약이 체결되어 임대중에 있으며, 임대차계약 조건에 따라 임대수익이 발생하고, 이로써 회사에 배당금을 지급하고 있습니다. 다만, 해당 자산의 경우 자산의 규모가 크고, 다수의 임차인이 관계되어 있어 운영과정에서 수시로 임대차 계약이 설정, 변경 또는 해지 등이 이뤄지고 있어 임대료 수입을 기초로 하는 임대수익에서 다소 변동이 발생될 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.

(2) 특정국가 투자 위험
당사는 해외(프랑스) 소재 부동산에 투자하기 때문에 해당 국가의 시장, 정치 및 경제상황 등에 따른 위험에 더 많이 노출되어 있습니다. 또한, 해당 국가의 정부 정책 및 제도 변화로 인해 예상치 못한 자산가치의 손실이 발생할 수 있으며, 외국인에 대한 투자제한, 조세제도 변화, 관련 정책 변화 등의 위험도 있습니다. 즉, 투자대상이 해외에 존재함에 따라 해당 국가의 정치, 경제 관련 법규, 정부정책, 과세제도 등의 변경에 의해 현 시점의 투자 가정의 내용이 변경될 수 있으며, 이로 인해 수익률 하락 및 원금 손실 위험이 있습니다.예컨대, 이러한 변화로 인해 임대차기간 만료 이후 새로운 임차인을 구하지 못하여 공실이 발생하거나, 또는 임대차기간 만료 전이라도 투자자산의 매각 추진시 매각가격이 하락하여 투자자산의 자산가치에 부정적 영향이 발생할 수 있고 이는 당사의 수익률에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 그 외에도 정책 또는 제도 변화로 인해 발생할 수 있는 위험은 매우 다양하며, 현재 시점에서 합리적인 예측이 불가능합니다.또한 투자대상 국가의 투자 관련(외국인 투자 포함) 제도의 차이로 인하여 분쟁 발생 시 불리한 판결 등의 위험이 있을 수 있으며 투자대상 국가의 법률에 따른 소송 또는 기타 청구권 발생 위험이 있습니다.나아가 해외에 소재하는 부동산의 경우 국내와는 상이한 법령과 제도, 경제적 환경 등으로 인하여 국내 부동산 투자시에 예측하지 못한 위험이 발생할 가능성이 있습니다. 당사는 이러한 위험을 최소화하기 위하여 기초자산에 대한 법률, 재무, 세무, 환경 등의 실사를 수행하였으나 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 발견하지 못한 사실이나 위험이 추가로 발생할 수 있고, 이로 인해 당사 주식의 가치가 하락할 수 있습니다.추가적으로, 프랑스 소재 자산의 임대료는 임대차계약에 의거하여 프랑스 국가 통계국(INSEE)에서 매 분기마다 발표하는 ILAT지수에 따라 인상되므로, 임대료 상승률이 예상보다 저조한 경우 예상 배당수익률을 달성하지 못할 수 있습니다. 특히 ILAT지수가 음의 수익률을 기록할 경우 임대료가 전년 대비 하락함에 따라 당사의 배당수익률 및 주식 가치에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다.

(3) 투자자금 송환 위험
당사 투자대상의 기초자산인 투자부동산(크리스탈파크 오피스, 노르망디 아마존 물류센터, 남프랑스 아마존 물류센터, 인천항동스마트 물류센터) 중 인천항동스마트 물류센터를 제외한 3건은 특정국가(프랑스)의 부동산임에 따라, 배당소득 및 매매차익의 본국 송환 등의 과정에서 예기치 못한 사유로 인해 송환 행위가 제한될 수 있습니다. 이러한 투자제한의 적용 또는 자금의 송환에 대한 해당 국가 정부의 승인이 지연되거나 거절당함으로써 불리한 영향을 받을 수 있습니다. 또한 해외 금융시장의 환경 변화와 국제금융결제와 관련한 송금 지연 등의 사유로 인해 투자자금 송환이 지연될 수 있습니다.더불어 프랑스 소재 투자자산은 특정국가(프랑스)의 부동산임에 따라 배당소득 및 매매차익의 본국 송금 등의 과정에서 해당 국가의 승인이 지연되거나 기타 예상치 못한 사유로 인해 송금이 제한될 수 있으며, 해외 금융시장의 환경 변화와 국제 금융 결제와 관련한 사유로 인해 투자자금 송금이 지연될 수 있습니다.

(4) 자산 취득 관련 위험
당사가 자산을 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리행사에 제약을 받거나, 투자 대상 자산의 예상치 못한 물리적 또는 규제상의 결함이 존재하거나, 관련 자료의 불충분 또는 분석의 착오 등으로 인해 수익성을 잘못 판단하거나 매입가격을 잘못 산정할 수 있는 위험이 존재합니다.당사가 투자하거나 투자예정인 수익증권과 지분증권을 매입하는 경우에 발생될 수 있는 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 회사는 권리분석 등을 통하여 그 결과를 각종 계약에 반영하였습니다. 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어 질 가능성을 배제할 수는 없습니다. 당사는 이러한 위험을 최소화하기 위해 부동산 또는 부동산 관련 수익증권 취득시 법률, 재무, 세무, 물리 등 각종 실사를 수행하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 예상치 못한 위험이 추가로 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사의 수익성에 부정적인 영향이 발생하거나 주식의 가치가 하락할 수 있습니다. 이러한 위험성은국내 부동산을 투자하는 경우에도 존재하나, 당사의 투자대상인 마스턴글로벌과 마스턴유럽9호는 법령과 제도가 국내와 상이한 해외 부동산을 기초자산으로 하고 있기 때문에 실사에서 예측하지 못한 위험이 발생할 가능성이 더 높다는 점을 유의하시기 바랍니다. 나아가 향후 당사가 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득할 때에도 위와 동일한 취득 관련 위험이 발생할 수 있습니다.

(5) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험
당사가 부동산 관련 증권을 통해 취득 완료하였거나 취득 예정인 부동산의 경우 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 권리분석 등을 통하여 그 결과를 자산 취득과 관련된 각종 계약에 반영하였으며 제한물권은 존재하지 않는 것으로 파악되고 있습니다.

향후 추가 취득하는 부동산의 경우에도 상기 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 다음에 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

(6) 매입가격 추정 오류의 위험
당사는 당사가 취득한 부동산 관련 증권의 기초가 되는 실물자산에 대해 적정 매입가격 추정 등을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 부동산 관련 증권을 통하여 부동산 매입시 감정가액 수준 또는 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[투자자산 매입시점 매입가격 및 현재 감정평가금액]

자산명
투자기구명
매입시점
매입가격
감평시점 주1)
감평금액 주1)

노르망디
마스턴글로벌
2022/04
EUR 28.0M
2024/06
EUR 23.4M

남프랑스
2022/04
EUR 21.0M
2024/06
EUR 17.2M

항동스마트물류센터
코크렙52호
2021/05/12
328,567백만원
2024/06
369,400백만원

Crystal Park
마스턴유럽9호
2019/07/31
EUR 690M
2023/12
EUR 597M

주1) 마스턴글로벌 및 마스턴유럽9호의 감정평가는 투자기구가 보유한 현지 SCI에서 진행하는 감정평가가치 기준으로 기재하였으며 코크렙52호는 당사에서 보유 지분에 대한 평가를 별도로 진행하였습니다.

당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입(간주)가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

(7) 임대료 지급불능에 따른 위험
당사가 보유하고 있는 부동산 관련 증권의 영업수익은 기초자산의 배당수익을 통해 발생되고 있으며, 기초자산의 배당수익은 해당 부동산 자산의 임대료 및 관리비 수입 등을 통해 발생되고 있습니다. 향후 당사가 추가적으로 부동산을 직접 매입할 경우에는 부동산을 통해 창출되는 임대수익/관리비 및 이자수익 등 다양한 형태로 영업수익이 창출될 수 있을 것으로 기대됩니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비 등을 적시에 지급하지 못하는 경우 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 일정기간 임대료 및 관리비 연체 시 임대차계약에서 정한 지연손해금과 개별 펀드 및 리츠에서 확보하고 있는 임대차보증금에서 공제하는 것으로 임대료 수익을 보전할 수 있겠으나, 소송 등의 법적 분쟁 등 예상치 못한 손해를 가져올 수 있습니다.
(8) 과세제도 변경 위험
투자에 따른 손익에 대한 세금부과 방법이나 기준은 한국 또는 프랑스 정부의 정책적 판단 등에 따라 변경될 수 있으며, 특히 투자자의 지위에 따라 각기 다른 과세기준이 적용될 수 있습니다. 따라서, 과세에 관한 사항은 투자자 본인의 재산상태 등을 생각하시어 세무 전문가와의 상담 등 추가적인 확인을 권장합니다.

당사는 마스턴유럽9호의 수익증권 및 마스턴글로벌의 지분증권에 투자하여 직접적인 현지 부동산을 소유하지 않으므로 현지에서 발생하는 세금을 직접 납부하지 않습니다. 다만, 마스턴유럽9호의 경우 투자한 프랑스 투자기구(OPCI)의 지분 100%를 보유하고 있고 해당 프랑스 투자기구(OPCI)가 프랑스 특수목적법인(SCI)에 투자하였으며 마스턴글로벌은 프랑스 특수목적법인(SCI)에 투자함에 따라 취득부터 보유, 처분에 있어 관련 과세 위험이 있습니다. 이러한 과세 위험과 관련하여 마스턴유럽9호는 매입시점에 법무법인 태평양을 통해, 마스턴글로벌은 매입시점에 법무법인 광장을 통해 세무실사를 완료하였으며 현재 관련 세법에 준수하여 운용되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 추후 국내외 관할 행정관청에 의해 달리 해석되거나 판단되어 예상치 못한 세금이 부과될 가능성을 배제할 수 없습니다.[프랑스 자산 세무구조 주요 내용]

구분
주요 내용

취득 단계

아래 자산 모두 Asset deal 방식으로 자산을 매입하였으나 준공 시점에 따라(5년 기준) 세율이 상이하여 자산 매입 시 적용된 세율이 상이합니다.

1) 마스턴유럽9호(크리스탈파크 오피스)는 프랑스 특수목적법인(SCI)이 대상자산을 취득함에 따라 취득가액의 약 7% 수준의 Transfer Tax 발생

2) 마스턴글로벌(프랑스 아마존 물류센터)는 프랑스 특수목적법인(SCI)이 자산 취득에 따라 취득가액의 약 1.7% 수준의 Transfer Tax 발생

보유 단계

1) 프랑스 과세 문제 - 본건 프랑스 투자기구(OPCI)와 프랑스 특수목적법인(SCI)에 귀속되는 소득에 대해 특별한 과세가 없을 것으로 판단됨 - 본건 OPCI나 SCI가 지급하는 이자소득에 대해 과세가 면제될 것으로 판단 - 본건 OPCI나 SCI가 지급하는 배당소득에 대해 25% 세율로 원천징수세 과세

- 다만 마스턴글로벌의 경우 운영단계에서 SCI의 주식발행초과금(share premium)에서 마스턴글로벌로 배당하고 있어 원천징수세가 발생하지 않으며 매각시점에 매각차익 등의 소득에 따라 원천징수세 과제 예정 2) 국내 과세 문제 - 배당소득에 대해서는 국외원천소득의 14%를 한도로 산정된 외국납부세액에 환급비율을 곱한 금액을 한도로 환급 가능(법인세법에 따라 2025.1.1부터 환급액을 수령하는 대상에 따라 달라질 수 있음)

처분 단계

- 프랑스 투자기구(OPCI)가 보유한 프랑스 특수목적법인(SCI) 지분을 처분하거나 프랑스 특수목적법인(SCI)가 본건 자산을 매각하는 경우 프랑스 투자기구(OPCI)에게 귀속된 소득에 특별한 과세 문제 없을 것으로 판단됨 - 이후 마스턴유럽9호에게 지급하는 소득의 경우 보유 단계와 동일할 것으로 판단됨(이자소득 과세 면제, 배당소득은 25% 세율로 원천징수하며 국내에서 국외원천소득의 14%를 한도로 환급. 다만
법인세법에 따라 2025.1.1부터 환급액을 수령하는 대상에 따라 달라질 수 있음
)

(9) 공실 위험

증권신고서 제출일 현재 당사가 보유중인 증권의 기초가 되는 실물자산의 임대차계약서 상 임차인은 임대면적의 100%를 임차하고 있고, 대부분 우량 임차인(PwC, ESTEE LAUDER, 쿠팡, 아마존 등)들이 임차하고 있어 향후 공실발생 가능성은 낮은 것으로 판단 됩니다, 그럼에도 불구하고 현재 예상하지 못한 경제, 사회, 법률적 사정이 발생하여 향후 공실이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이 경우 임대료 수입이 감소하여, 당사의 배당이 감소할 수 있으며 이는 기초자산을 담보로 한 선순위 대출에 악 영향을 끼칠 수 있습니다. 공실 발생으로 인해, 임대료 수입이 감소하는 경우 선순위 대출계약 조건에 따라 배당 중단 또는 감소 등의 위험이 발생할 수 있습니다.당사의 제 8기 사업연도 결산 직후 아래의 4가지 시나리오로 분석한 공실이 발생할 경우 예상 배당률의 변동은 아래와 같습니다.

<예상시나리오>

1. 마스턴유럽9호 보유자산에 공실이 100% 발생(
PwC 등 3개 임차인이
모두 임대료 지급을 못함)한 경우2. 코크렙52호 보유자산에 공실이 100% 발생(쿠팡이 임대료 지급을 못함)한 경우3. 마스턴글로벌 보유자산 공실이 100% 발생(아마존이 임대료 지급을 못함)한 경우
마스턴유럽9호의 기초자산인 크리스탈파크 오피스의 경우 최근 유럽 내 전반적인 부동산 경기 악화에 따라 가치평가 하락으로 LTV가 다소 상승하였습니다. 이로 인해 2024년 10월 22일 크리스탈파크 오피스 선순위대출 리파이낸싱 체결 과정에서 최초 투자시점에 조달한 대출금액 대비 낮은 금액으로 리파이낸싱을 하는 것으로 협의함에 따라, 유보 현금 및 추가로 조달한 차입금으로 선순위 대출금액 일부를 상환하여 LTV를 낮추었습니다.

다만, 해당 대출계약 조건에 따라 이자 및 비용 지급 후 남은 배당재원은 배당하지 않고 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 현금으로 유보하여 대출금 상환, 추가로 조달한 차입금의 이자비용 등으로 사용될 가능성이 있습니다. 또한, 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 시점에 선순위 대출 일부 상환을 위해 2024년 9월 27일자 대출 약정에 따라 약 547억원의 추가 차입을 실행하였습니다. 해당 약정에 따라 약 410억원(EUR 27M, 1,479원/유로 기준)의 Capital Call을 실행하여 현지에 송금하였으며, 리파이낸싱 시점인 2024년 10월 22일에 선순위대출금 상환에 사용하였습니다. 해당 추가 차입에 따라 이자비용이 추가로 발생할 예정이며, 이로 인해 당사의 배당수익률이 감소할 위험을 반영하여 당사의 사업계획상 마스턴유럽9호로부터 수령하는 배당금액은 발생하지 않는 것으로 가정하였음에 따라 투자자께서는 이점 유의하여주시기 바랍니다.

[
1. 마스턴유럽9호 공실 100% 발생 시]

(단위 : %)

기간
제9기
제10기
제11기
제12기
제13기

24.04~24.09
24.10~25.03
25.04~25.09
25.10~26.03
26.04~26.09

현재 가정
1.88%
3.56%
3.87%
4.06%
9.52%

공실 발생시
1.88%
3.56%
3.87%
4.06%
9.52%

주1) 마스턴유럽9호로부터 수령하는 배당금액이 발생하지 않는 것으로 가정함에 따라 현재 가정과 공실 발생 가정과 예상 배당수익률이 동일합니다.

당사의 제8기 사업연도 결산 직후 코크렙52호 보유 자산의 임대차 계약이 모두 해지되고, 이후 1년간 임차인을 유치하지 못하는 경우 당사의 배당수익률의 변화는 다음과 같습니다.
다만 코크렙52호의 경우 당사 사업연도 13기에 자산 매각이 예정되어 있으며, 해당 기에 투자원금을 수령할 예정이므로 14기부터는 공실 발생에 따른 수익률 변화가 반영되지 않는 점 참고하시기 바랍니다.

[2. 코크렙52호 보유자산에 공실 100% 발생시]

(단위 : %)

기간
제9기
제10기
제11기
제12기
제13기

24.04~24.09
24.10~25.03
25.04~25.09
25.10~26.03
26.04~26.09

현재 가정
1.88%
3.56%
3.87%
4.06%
9.52%

공실 발생시
0.00%
0.93%
1.59%
1.75%
9.20%

당사의 제8기 사업연도 결산 직후 마스턴글로벌 보유 자산의 임대차 계약이 모두 해지되고, 이후 1년간 임차인을 유치하지 못하는 경우의 배당수익률의 변화는 다음과 같습니다.

[3. 마스턴글로벌 보유자산에 공실 100% 발생시]

(단위 : %)

기간
제9기
제10기
제11기
제12기
제13기

24.04~24.09
24.10~25.03
25.04~25.09
25.10~26.03
26.04~26.09

현재 가정
1.88%
3.56%
3.87%
4.06%
9.52%

공실 발생시
1.88%
2.08%
2.08%
2.11%
7.58%

(10) 임차인 신용 위험

증권신고서 제출일 현재 투자대상 자산은 마스턴유럽9호, 코크렙52호, 마스턴글로벌 입니다.마스턴유럽9호의 자산인 Crystal Park 오피스의 임차인은 PwC(임대 면적의 65.6%, 잔여임대기간 11.8년), IFF(임대면적의 22.9%, 잔여임대기간 4.8년), Estee Lauder(임대면적의 11.7%, 잔여임대기간 3.8년)으로 PWC(무디스 Aa2), Estee Lauder(무디스 A1), IFF(무디스 Baa3) 모두 우량등급을 보유하고 있습니다. 물류센터 자산들은 단일임차인으로, 코크렙52호의 임차인은 쿠팡(잔여임대기간 약 2.0년이나 5년+5년 연장 옵션 보유), 마스턴글로벌의 임차인은 Amazon France Transport SAS(잔여임대기간 9.8년)로 아마존의 자회사이며, 양호한 신용도를 갖고 있습니다.해당 자산들은 우량 임차인과 장기간 임대차계약을 체결하여 안정적인 임대수입이 예상되지만, 예상치 못한 사유로 인하여 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 악화될 경우, 신용도 하락, 채무불이행 등이 발생할 경우 임차료를 지급하지 못하는 등 임대차계약이 정상적으로 이행되지 못하거나 해지될 수 있습니다. 또한 임차인의 신용이벤트 발생으로 인해 임대료 수입이 중단 또는 감소하는 경우, 자산가치 하락에 영향이 있어, 담보자산의 선순위 대출계약상 조건에 따라 배당 중단 또는 감소, 등의 위험이 발생할 수 있습니다. 이는 궁극적으로 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(11) 추가 비용 (CAPEX, OPEX) 지출 위험
부동산의 운용에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 본건의 해외 자산인 Crystal Park와 아마존 Last Mile 물류센터는 현지 자산관리회사인 라프랑세스가 자산관리 업무를 수행하고 있습니다.

Crystal Park 오피스는 직전 매도인인 ICADE에서 2016년부터 2018년까지 약 782억원을 투입하여 레노베이션 공사를 진행하였습니다. 이에 따라 향후 추가 레노베이션에 관련된 비용이 발생할 가능성은 제한적입니다. 아마존 Last Mile 물류센터는 2022년 3월 준공된 2년 이내의 신축건물로 향후 추가 공사 비용이 지출될 가능성은 매우 낮습니다. 그럼에도 불구하고 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있으며 이로 인해 회사가 수취하는 분배금 수익이 감소할 수 있으니 투자자께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

(12) 자산 처분관련 위험
당사는 현재 소유한 투자대상 자산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 매각 계획에 따라 매각 진행을 검토할 계획이나, 확정되지 않은 내용이며 실제 매각 실행 여부와 진행은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 자산 매각은 향후 부동산 시장 상황 및 포트폴리오 구성 등을 감안하여 진행할 예정입니다.당사가 지분형태로 보유한 마스턴유럽9호, 코크렙52호, 마스턴글로벌의 경우, 당사의 계획보다는 만기 예정일을 감안하여 해당 만기 이전에 투자대상 자산이 매각될 수 있으며, 이 경우 당사의 관점에서 최선의 시점에 자산 매각이 어려울 수도 있습니다.또한 시장환경의 변화에 따라서 매각이 적절한 시점에 진행되지 못하거나, 적절한 매수인을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 회사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(13) 부채에 따른 위험

당사가 보유중인 증권의 경우 기초가 되는 실물자산 매입시 담보대출 등 차입을 활용하고 있으며, 경기 변동으로 인한 해당 기초 실물자산의 자산가치 감소 등의 상황 발생시 LTV가 증가하게 되어 각 담보 대출의 계약 사항에 저촉되어 현금 인출, 배당 등이 불가할 수 있습니다.
현재 당사가 투자하고 있는 마스턴유럽9호의 기초자산인 크리스탈파크 오피스의 경우 최근 유럽 내 전반적인 부동산 경기 악화에 따라 가치평가 하락으로 LTV가 다소 상승하였습니다. 이로 인해 2024년 10월 22일 크리스탈파크 오피스 선순위대출 리파이낸싱 체결 과정에서 최초 투자시점에 조달한 대출금액 대비 낮은 금액으로 리파이낸싱을 하는 것으로 협의하였습니다. 이에 따라 마스턴유럽9호는 보유한 유보 현금 및 추가로 조달한 차입금으로 선순위 대출금액 일부를 상환하였습니다..

다만, 해당 대출계약 조건에 따라 이자 및 비용 지급 후 남은 배당재원은 배당하지 않고 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 현금으로 유보하여 대출금 상환, 추가로 조달한 차입금의 이자비용 등으로 사용될 가능성이 있습니다. 또한, 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 시점에 선순위 대출 일부 상환을 위해 2024년 9월 27일자 대출 약정에 따라 약 547억원의 추가 차입을 실행하였습니다. 해당 약정에 따라 약 410억원(EUR 27M, 1,479원/유로 기준)의 Capital Call을 실행하여 현지에 송금하였으며, 리파이낸싱 시점인 2024년 10월 22일에 선순위대출금 상환에 사용하였습니다. 해당 추가 차입에 따라 이자비용이 추가로 발생할 예정이며, 이로 인해 당사의 배당수익률이 감소할 위험을 반영하여 당사의 사업계획상 마스턴유럽9호로부터 수령하는 배당금액은 발생하지 않는 것으로 가정하였음에 따라 투자자께서는 이점 유의하여주시기 바랍니다.

마스턴유럽9호의
"최초", "단기 리파이낸싱", "리파이낸싱 후" 금융조건은 각각 아래와 같습니다.

[마스턴유럽9호 차입구조(최초)]

구분
주요 내용

대주

Aareal Bank AG, Aareal Bank AG, Bayern LB, NNIP
주1)

차주

SCI Neuilly Crystal Park
주2)

대출금액
EUR 432,000,000

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2019.07.30~2024.07.30)

대출 금리
1.25% (고정)

대출 선취수수료
EUR 2,160,000

조기상환수수료
수수료: 1년차 조기상환금의 1.5%, 2년차 1.25%, 3년차 1%, 4년차 이후 수수료 없음

주1) 대주의 경우 Aareal Bank와 최초 대출계약 체결 후, 해당 계약에 의거하여 상기 대주에게 일부 Sell-Down 완료하였습니다.주2) 본건 Crystal Park를 소유하고 있는 프랑스 특수목적법인(SCI) 입니다.

[마스턴유럽9호 단기 리파이낸싱 차입구조]

구분
주요 내용

변경 대출계약 체결일

2024년 07월 30일

대출금액

EUR 407,937,600 주2)

대출 기간

2019.07.30~2024.10.
22 (3개월 만기 연장)
주3)

대출 금리
Euribor 6M + 3.5% (현재 기준 연 7.091%)

주1) 기존 대출계약에 대한 변경계약을 체결하였으며, 이에 따라 대출만기 및 대출금리가 변동되었습니다. 주2) 마스턴유럽9호는 리파이낸싱에 대응하기 위해 유보한 배당금을 통해 선순위대출 일부를 상환함에 따라 대출금액이 변동되었습니다.
주3) 단기 리파이낸싱은 2024년 10월 31일 만기로 체결하였으나 리파이낸싱이 2024년 10월 22일자로 체결됨에 따라 동일자로 단기 리파이낸싱 계약은 종료되었습니다.

[마스턴유럽9호 리파이낸싱 후 차입구조]

구분
주요 내용

대주
Aareal Bank AG, Bayern LB, NNIP

차주

SCI Neuilly Crystal Park
주1)

대출금액

EUR 374,000,000
주2)

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간

3년
(2024.10.22~2027.10.22)

대출 금리 주3)
LTV 60% 이상: 6-month Euribor + 2.75%LTV 60% 미만: 6-month Euribor + 2.50%

대출금리 구성 주4)

1) 고정금리: 연 4.99%(대출금액
EUR 238,425,000 기준)2) 변동금리: 최대 연 5.75% (대출금액
EUR 135,575,000 기준)- 변동금리를 구성하는 6-month Euribor는 최대 3% 적용되며, 3% 미만일 경우 해당 금리로 적용

대출 선취수수료
EUR 1,870,000 (대출원금의 0.5%)

조기상환수수료
-

대출상환 조건 주5)
Cash sweep을 통한 대출 상환

주1) 본건 Crystal Park를 소유하고 있는 프랑스 특수목적법인(SCI) 입니다.주2)
마스턴유럽9호는 리파이낸싱에 대응하기 위해 추가 차입금 조달을 통해 선순위대출 일부를 상환함에 따라 대출금액이 변동되었습니다.주3) 현재 대출금리는 LTV 60% 이상 조건인 6-Month Euribor +2.75% 기준으로 적용되었습니다.주4) 전체 대출금액의 약 64%는 고정금리, 36%는 변동금리이나 계약상 변동금리는 Max 3%를 초과할 수 없음에 따라, LTV 60% 이상 조건 기준 변동금리는 연 5.75% 를 초과하지
않습니다.
주5) Cash sweep은 프랑스 특수목적법인(SCI)에서 발생하는 현금의 일부를 대출 상환 재원으로 사용해야 하는 조건입니다.

코크렙52호는 대주로부터 고정금리로 차입금을 조달하고 있고 현재 금융조건은 아래와 같습니다.

[코크렙52호 차입구조]

구분
주요 내용

대주
(주)하나은행

차주
코크렙제52호위탁관리부동산투자회사

대출금액
200,200,000,000원

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2021.05.12~2026.05.11)

대출 금리
2.93% (고정)

조기상환수수료
2년 이내 조기상환금의 1.0%, 4년이내 0.3%, 만기일 직전까지 0.01%(자산매각시 없음)

리파이낸싱에 따른 재원조달 구조 변동 내역.jpg
마스턴유럽9호 재원조달 구조(리파이낸싱 예정)

이와 더불어 당사가 투자한 마스턴글로벌의 경우 보유 자산인 프랑스 아마존 물류센터가 유럽 내 전반적인 부동산 가치평가 하락에 따라 대주 감평가 기준 LTV 77.47%로 상승하였고, 이로 인해 해당 자산의 담보대출계약상 재무요건(Covenant) 기준인 70%를 상회하였습니다. 현재 이와 관련하여 대주인 현지 은행과 협의를 진행하고 있으며 본건 유상증자 납입 대금을 통해 대출금 일부를 상환하는 조건으로 재무요건 치유 일정을 조율하고 있으며, 유상증자 납입 대금 예상 일자에 따라 대출금 일부 상환 일정을 12월로 논의하고 있습니다.

[마스턴글로벌 차입구조 및 차입금 재무 요건(Covenant)]

구분
주요 내용

대주
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale ("Helaba")

차주
SCI Sigma Deux France

최초 대출금액
EUR 30,000,000

현재 대출금액
EUR 29,120,000

현재 감정평가액(대주 기준)
EUR 37,590,000

현재 LTV(대주 기준)
77.47%

재무요건(Covenant)
LTV- Hard Covenant: 70.0% 이하 유지 -> 즉시 상환- Soft Covenant: 65.0% 이하 유지 -> 현금 유보ICR - 150% 이상 유지

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2022.04.22~2027.04.22)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
1.3% (고정)

대출선취수수료
EUR 179,430

조기상환수수료
- 1년차 대출원금의 1.25%, 2년차 1.00%, 3년차 0.75%, 4년차 이후 수수료 없음

대주와의 협의에 따라 당사는 본건 유상증자 납입 대금 중 6,387백만원을 마스턴글로벌 출자에 사용할 계획이며, 마스턴글로벌은 해당 자금과 더불어 현지 SCI 유보 현금을 통한 일부 담보 대출 상환 및 재무 요건 충족을 꾀하고 있습니다. 다만, 국제 정세에 따른 환율 변동, 유럽 부동산 경기 악화,
본건 유상증자 청약 결과 등에 따라 당사의 차입금 상환 및 재무요건(Covenant) 해소 논의가 사전에 계획한대로 실행되지 않을 가능성을 배제할 수 없습니다.

[마스턴글로벌 차입금 상환 전후 가정]

구분
수식
내용

(현재) 대출금액 및 LTV·
(A)
EUR 29,120,000(77.47%)

마스턴글로벌 상환 예정금액
(B)
EUR 4,286,500(원화 기준 6,386,885,000원)

현지(SCI) 보유현금
(C)
EUR 400,000

총 상환 예정금액
(D=B+C)
EUR 4,686,500

(상환 후) 대출금액 및 LTV
(A-D)
EUR 24,433,500(65.00%)

주1) 환율: 1,490.00원/유로 적용(서울외국환중개 공시, 2024년 10월 23일 기준)주2) 상환 예정금액은 환율 등에 따라 소폭 변동될 가능성이 있습니다.

또한, 당사는 향후 유상증자 또는 주주총회의 승인에 따른 차입 등 추가적인 자금 조달 방법을 통해서 기 매입 자산과 유사한 형태의 추가 자산매입을 계획하고 있는 바, 이러한 대출이나 임대보증금은 회사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 부동산 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환할 가능성도 배제할 수없습니다. 또한, 회사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료 시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 회사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 잇으며, 이는 배당수익률 악화로 이어질 가능성이 있으니 투자자께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

(14) 부동산 개발사업 진출에 따른 위험
부동산투자회사법에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재 회사가 계획하고 있는 개발사업은 없으나 향후시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위내에서 부동산 개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 회사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.
(15) 사모 부동산 관련 증권에 대한 재간접 투자에 따른 위험
증권신고서 제출시점 현재 회사가 매입한 자산은 리츠의 지분증권 외에 사모집합투자 기구의 수익증권이 있습니다. 사모 집합투자증권은 공모 집합투자기구에서 적용되는 공시의무등이 법령상 배제되어 운용과 관련된 정보를 충분히 얻지 못할 수 있습니다. 또한 사모펀드는 공모집합투자기구에서 적용되는 운용규제 등이 완화되거나 배제되어 더 많은 투자위험이 존재할 수 있어 투자결과에 따라 원금손실 등이 발생할 수 있습니다.
(16) 환 변동성에 관한 위험
당사는 외국 부동산 자산에 투자하는 경우, 환율 관련 리스크 감소의 목적으로 통화스왑계약 및 선도 거래 등 장외파생상품을 통해 해당 국가의 통화와 한국 원화사이에 환헤지를 실행하고 있습니다. 환헤지는 투자원금 100% 및 투자기간 동안 예상되는 배당현금흐름의 약 60~80% 수준으로 실행하는 것을 목표로 합니다. 구체적인 헤지 방법과 비율은 개별 거래 구조와 환헤지 실행시점의 시장환경에 따라 다를 수 있습니다.당사 보유 증권 중 마스턴글로벌은 2022년 4월 11일 계약금 및 잔금에 대하여 원금 100% 및 배당 현금흐름의 약 70% 수준으로 환헤지 계약(CRS)을 체결하였으며, 마스턴유럽9호의 경우 환헤지 은행과 2024년 11월까지 투자 원금에 대해 환헤지 계약이 체결되어 있습니다. 마스턴유럽9호는 리파이낸싱 완료 후 환헤지계약 만기 시점에 맞춰 3년 환헤지 계약을 체결할 예정입니다. 이러한 환헤지 계약을 통해 글로벌 시장 환경에 따른 환 변동성 노출 위험을 최소화할 수 있습니다.

하지만 원금 일부 또는 전체 조기 상환, 배당 및 이자 지급일정의 변화 등의 사유로 인해 예정 상환일까지 유지하지 못하게 되거나 기존 예정 상환일 이후의 시점까지 추가로 환헤지 계약을 체결해야 할 경우, 당사에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이 경우 목표수익률의 미달 또는 투자원금 손실이 발생할 가능성이 있으며, 추가 자금 조달이 필요할 수 있음을 투자자꼐서는 유의해주시기 바랍니다. 그 밖의 환헤지 위험에 관한 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (5) 외환 위험 관리" 부분을 참고하시기 바랍니다.
(17) 회사 존립기간과 투자자산의 만기 불일치 위험
회사가 투자한 마스턴유럽9호 수익증권의 신탁계약 기간은 2024년 11월까지(리파이낸싱 진행 후 펀드 만기 약 3년 6개월 연장하여 2028년 7월 만기 예정)이며, 코크렙52호의 존속기간은 2026년 10월, 마스턴글로벌의 존속기간은 2061년 6월까지입니다. 회사의 존립기간은 법인설립일로부터 90년이므로 그 이전에 투자자자산의 만기가 도래하며 이에 따른 불일치 위험이 있을 수 있습니다. 이에 대한 대응 방안으로 회사는 지속적인 자산 편입을 통하여 자산 포트폴리오를 다각화할 계획입니다. 우선 회사가 투자하는 펀드의 운용기간 내에 자산을 매각하는 것을 원칙으로 하며 매각 시에 매각차익은 배당금으로 지급하고 회수한 원본은 신규 자산 매입을 위해 재투자하는 것을 계획하고 있습니다. 동시에 지속적인 유상증자를 통해 자금을 추가 모집하여 신규 자산을 편입하는 것을 목표로 하고 있습니다.
(18) 본건 자리츠 및 본건 자펀드 보유 부동산 투자 관련 위험
1) 법률적 위험본건 자리츠 지분증권 및 본건 펀드 수익증권을 통하여 프랑스 크리스탈파크 오피스,인천항동스마트 물류센터, 노르망디 물류센터 및 남프랑스 물류센터에 투자하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해 법무법인 태평양에서 법률실사를 완료하였습니다.2) 물리적 하자로 인한 추가 비용 부담 위험당사는 투자대상 부동산관련증권의 발행인이 보유하는 부동산 기초 자산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 각 증권의 자산 매입 시 해당 부동산의 매수인이 아래와 같이 수행한 물리적 실사 (Physical Due Diligence)보고서를 검토하였습니다.

자산명
Crystal Park 오피스
인천항동스마트물류센터
노르망디/남프랑스 물류센터

물리실사 일자
매입 검토시
취득시
매입 검토시

물리실사 업체
Theop
건원엔지니어링
Etyo

3) 경제적인 위험당사가 투자 예정인 본건 자리츠 지분증권 및 본건 펀드 수익증권의 매입가격 산정은 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 부동산에 대하여 각각 아래의 법인을 통한 감정평가액을 기초로 하였습니다.

자산명
Crystal Park 오피스
인천항동스마트물류센터
노르망디/남프랑스물류센터

감정평가 일자
매입 검토시
취득시증권신고서 제출시
매입 검토시담보대출 검토시

감정평가 업체
BNP Paribas
대일감정원중앙감정평가법인
BNP ParibasCBRE

또한, 본건의 투자수익률 분석은 각각 아래 법인을 통한 재무실사를 진행하였습니다

구분
마스턴프리미어(본건)
마스턴글로벌
코크렙52호
마스턴유럽9호

재무실사 일자
투자 검토시
매입 검토시
취득시
매입 검토시

재무실사 업체
삼덕회계법인
삼덕회계법인
삼화회계법인
삼덕회계법인

(19) 추후 투자 실패 위험

당사의 본 공모 이후 추가 부동산 또는 부동산 관련 증권에 대한 투자는 성공적이지 못하거나 당사의 기대를 충족하지 못할 수 있습니다. 당사의 추후 신규 투자 실적의 예상치 미달, 부동산 개량에 소요되는 비용 예산의 부정확성, 임차인, 운영자 또는 관리인의 실적 부진 등 부동산 투자와 관련된 일반적인 위험을 수반합니다. 비록 당사가 향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득할 수 있다 하더라도 해당 자산이 기존의 실적을 유지할 수 있거나 해당 자산으로부터 기존의 소유자와 동일한 수준의 수익을 실현할 수 있다고 보장할 수 없으므로 투자자께서는 이점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.

다. 기타 투자위험

(1) 유가증권 시장에서 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험당사가 금번 공모 통하여 유가증권시장에 상장 예정인 주식수는
6,141,249주이며 상장예정주식의 주당 액면가 1,000원을 적용한 자본금은
6,141,249,000
원입니다. 당사가 영위하는 부동산 관련 사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 자산 매각 손실 등으로 인해 주가가 하락시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다. 또한, 금번 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약이 있습니다. 추가상장되어 유통이 개시되는 시점에 신주의 발행가액 수준의 주가가 유지되지 않을 수 있으며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주식가치 하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

(2) 지분 희석 및 주식가치 희석에 따른 위험금번 유상증자로 인해 발행되는 주식의 물량 출회 및 주가 희석화에 따른 주가 하락의 가능성이 존재합니다. 당사는 향후에도 차입금 상환, 신규 자산 취득 등을 위해 추가적인 유상증자를 진행할 수 있습니다. 이는 부동산투자회사 특성상 규모의 경제를 통해 차입 비용 또는 일반관리비의 비중을 낮추어 회사의 수익을 극대화 하기 위한 방안이며 지속적인 부동산 등 자산 투자를 하기 위함입니다. 이러한 추가적인 유상증자를 하는 경우 투자자의 지분 희석을 초래할 수 있으며, 유상증자를 통한 자금조달을 통하여 추가로 취득하는 부동산 또는부동산 관련 증권의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자분들은 이러한 지분 희석 및 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.
(3) 투자대상 선정의 위험
당사는 투자대상 자산 선정 시 이사회 및 주주총회 결의를 득해야 하며, 일정 규모 이상의 자산을 추가 취득하기 위하여는 국토교통부로부터 영업 변경인가를 득하여야 합니다. 또한 당사의 자산관리위탁업체인 마스턴투자운용은 동사의 내규에 의하여 투자대상 자산 선정시 자체적인 투자심의위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수도 있으니 투자에 유의해주시기 바랍니다.

(4) 공모자금 사용의 불확실성에 따른 위험

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 조달 및 사용 예정내역]

(단위 : 백만원)

구분
내역
금액
비고

사용 계획
부동산 관련 증권 양수 및 취득
6,387
마스턴글로벌 지분증권 취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)

4,284

마스턴유럽9호 수익증권 양수도
(환헤지용 브릿지론 상환 자금)

취득부대비용 및발행제비용
235
매입보수, 등기 및 관련제비용,유상증자 모집 비용 등

예비 현금
1,094
당사 내 유보

합계
12,000
-

주1)
상기된 자금 사용 계획은 예정발행가액 기준 모집금액이며 청약 결과에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 자금의 사용 계획은 우선순위에 따라 기재하였으며, 당사는 납입금을 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)에 최우선적으로 사용할 계획입니다.

1) 마스턴글로벌 지분증권 취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)
당사가 투자한 마스턴글로벌의 경우 보유 자산인 프랑스 아마존 물류센터가 유럽 내 전반적인 부동산 가치평가 하락에 따라 대주 감평가 기준 LTV 77.47%로 상승하였고, 이로 인해 해당 자산의 담보대출계약상 재무요건(Covenant) 기준인 70%를 상회하였습니다. 현재 이와 관련하여 대주(
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale
)와 본건 유상증자 납입 대금을 통해 대출금 일부를 상환하는 조건으로 재무요건 치유 일정을 조율하고 있으며, 유상증자 납입 대금 시기에 맞추어 대출금 일부 상환을 통해 재무요건을 해소할 계획입니다.

[마스턴글로벌 차입구조 및 차입금 재무 요건(Covenant)]

구분
주요 내용

대주
Landesbank Hessen-Thuringen Girozentrale ("Helaba")

차주
SCI Sigma Deux France

최초 대출금액
EUR 30,000,000

현재 대출금액
EUR 29,120,000

현재 감정평가액(대주 기준)
EUR 37,590,000

현재 LTV(대주 기준)
77.47%

재무요건(Covenant)
LTV- Hard Covenant: 70.0% 이하 유지 -> 즉시 상환- Soft Covenant: 65.0% 이하 유지 -> 현금 유보ICR - 150% 이상 유지

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
5년 (2022.04.22~2027.04.22)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
1.3% (고정)

대출선취수수료
EUR 179,430

조기상환수수료
- 1년차 대출원금의 1.25%, 2년차 1.00%, 3년차 0.75%, 4년차 이후 수수료 없음

대주와의 협의에 따라 당사는 본건 유상증자 납입 대금 중 6,387백만원을 마스턴글로벌 출자에 사용할 계획이며, 마스턴글로벌은 해당 자금과 더불어 현지 SPC("SCI") 유보 현금을 통한 담보 대출 일부 상환 및 재무 요건 충족을 계획하고 있습니다. 자세한 상환계획은 하기와 같습니다.

[마스턴글로벌 차입금 상환 전후 가정]

구분
수식
내용

(현재) 대출금액 및 LTV·
(A)
EUR 29,120,000(77.47%)

마스턴글로벌 상환 예정금액
(B)
EUR 4,286,500(원화 기준 6,386,885,000원)

현지 SPC("SCI") 보유현금
(C)
EUR 400,000

총 상환 예정금액
(D=B+C)
EUR 4,686,500

(상환 후) 대출금액 및 LTV
(A-D)
EUR 24,433,500(65.00%)

주1) 환율: 1,490.00원/유로 적용(서울외국환중개 공시, 2024년 10월 23일 기준) 주2) 상환 예정금액은 환율 등에 따라 소폭 변동될 가능성이 있습니다.

2) 마스턴유럽9호 수익증권 양수도(환헤지용 브릿지론 상환 자금)
당사가 보유한 마스턴유럽9호의 경우 환헤지 계약을 체결하였습니다. 기존 환헤지 계약의 경우 최초 계약시점 대비 유로화의 가치가 상승함에 따라 환헤지 롤오버에 따른 추가 소요자금이 7,178백만원 발생하였으며, 당사를 포함한 마스턴유럽9호의 기존 투자자들은 Capital Call 약정에 의거하여 해당 자금을 충당하기 위해 수익증권을 매입할 의무가 발생하였습니다. Capital Call에 따라 당사가 추가로 매입해야하는 수익증권 금액은 7,178백만원으로, 당사 보유현금(3,000백만원)과 더불어 당사의 100% 자회사인 마스턴글로벌이 단기대출(브릿지)로 조달한 자금(4,178백만원)으로 마스턴유럽9호 수익증권을 취득하였습니다.

[환헤지 롤오버에 따른 자금소요금액]

구분
수식
금액

계약 발효일
-
2019년 07월 23일

계약 종료일
-
2024년 07월 31일

계약금액(유로)

EUR 277,386,751

계약금액 (계약환율)
A=B+C
363,098,531,601원 (1,316.49원/유로)

원금 (원금 기준 환율)
B
363,098,531,601원 (1,325.70원/유로)

이자 (이자 기준 환율) 주1)
C
2,077,122,558원 (594.34원/유로)

교환금액 (교환환율)
D
419,619,581,442원 (1,512.76원/유로)

마스턴유럽9호펀드 환헤지 정산금
D-A
54,443,927,283원

당사 환헤지 정산금
E=D*13.18%
7,177,605,362원

주1) 마지막 기 이자금액은 환헤지 계약 만기일(2024.07.31)에 원금과 합산하여 거래
하며,환헤지계약에 따라 해당시점 이자 기준 환율은 594.34원/유로, 원금 기준 환율은 1,325.70원/유로를 적용하여 거래하였습니다.

마스턴글로벌 단기대출(브릿지) 내용

구분
주요 내용

대주
마스턴투자운용(주)

차주
(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

대출금액
4,500,000,000원

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
2024.07.30~2025.07.30 (1년)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
연 6.3% (고정)

조기상환 수수료
없음

당사는 금번 유상증자 대금 중 4,284백만원을 마스턴글로벌이 보유하고 있는 마스턴유럽9호 수익증권을 양수할 예정이며, 마스턴글로벌은 해당 양도대금과 더불어 보유현금 322백만원을 통해 마스턴투자운용(주)로부터 차입한 단기대출 원리금 전액을 상환할 예정입니다.한편, 당사는 금번 유상증자 자금으로 마스턴글로벌이 보유한 마스턴유럽9호의 수익증권을 양수할 계획이며, 해당 계획은 주주총회 특별결의를 통해 결정될 예정입니다. 다만, 주주총회 특별결의에서 해당 양수도 거래에 대한 결의 여부에 따라 투자 구조가 변경될 수 있으니 투자자께서는 이점 유의해주시기 바랍니다. 또한, 본건 유상증자는 주주우선공모로 진행됨에 따라 상기된 자금의 사용 계획은 청약 결과에 따라 변동될 수 있으며, 당사의 내부 계획에 따라 마스턴글로벌 지분취득(마스턴글로벌 선순위대출 일부상환)에 최우선적으로 자금을 사용할 계획인 점을 유의해주시기 바랍니다.

또한, 현재 주요 자금용도는 마스턴글로벌리츠 지분 취득, 마
스턴유럽9호 수익증권 양수 등이나, 시장환경 등의 급작스러운 변화 등으로 인해 공모자금 사용내역이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

(5) 대리인 및 이해상충 관련 위험당사는 명목상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 만일 이들의 역량이 부족하거나 경영환경 악화 등으로 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

당사 자산의 운용 및 관리를 위탁받은 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

구분
업무범위
계약기간

자산관리회사
마스턴투자운용(주)

1. 자산(부동산, 증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공

2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무

6. 부동산의 개발

7. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

8. 일반사무수탁회사의 매 분기, 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공

9. 부투법 제37조 제1, 2항에 따른 투자보고서 작성, 제출 및 공시10. 부투법 제37조 제3항에 따른 공시 의무(매분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)

11. "갑"의 주식발행시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공

12. 일반사무수탁회사의 부투법 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공

13. "갑"의 해산시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무의 수행

14. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등)기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결

15. "갑"의 Financing 관련 업무

16. "갑"의 재산에 속하는 지분증권의 의결권 행사17. 기타 부투법 시행령 제19조 제4항에 따른 업무 및 위 각 호의 업무들과 관련하여 "갑"과 협의하여 위탁받은 업무

본 계약의 효력발생일(설립등기일)로부터 청산종결등기일까지

일반사무수탁회사
(주)KB펀드파트너스

1. 상장 관련 업무

2. 운영에 관한 사무

3. 계산에 관한 사무

4. 세무에 관한 업무

5. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

6. 해산 및 청산 업무

7. 관련법령에 따른 국토교통부 보고 업무

8. 제1호 내지 제7호의 부수 업무

본 계약 효력발생일(국토교통부장관 영업인가 받은 날)로부터 5년간(자동연장 가능)

자산보관기관

엔에이치

투자증권(주)

1. 부동산의 보관

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약 효력 발생일(국토교통부 영업인가 취득일)로부터 청산등기일 혹은 계약 중도 해지시까지

주1) "갑" : (주)마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사* 기존 사무수탁사인 KB국민은행에서 분할된 100% 자회사로 KB국민은행과 체결한 일반사무관리수탁계약을 승계하였습니다.

당사는 운용 및 관리에 대한 위탁의 대가로 수수료를 지급하며, 각 위탁회사의 업무 범위 및 수수료 체계는 아래와 같습니다.

구분
주요 내용
수수료

자산관리회사
마스턴투자운용(주)

1) 운용기본보수: 주식발행가액의 연 0.5% (투자대상의 운용보수는 운용기본보수 연 0.5% 한도 내 차감)

2) 운용성과보수: 직전 6개 사업연도 평균수익률 3.5%(연환산 7%)를 초과할 경우 그 초과분의 10%에 해당하는 요율에 해당 6개 사업연 도 평균 자산총액을 곱한 금액

자산보관
㈜NH투자증권
연 1,500만원(투자자산의 증감 시 연 500만원 증감)

사무관리
㈜KB펀드파트너스

1) 주식발행금액이 1,000억원 미만인 경우 주식발행금액에 연 0.072%2) 주식발행금액이 1,000억원 이상인 경우 연 8,000만원3) 발행주식이 증권시장에 상장된 경우, 상장일이 속한 결산기와 그 이후 결산기는 기별 4,500만원(연 9,000만원)4) 주식발행가액이 6,000억원 이상 될 경우 연 1억원으로 조정

더불어 마스턴유럽9호와 마스턴글로벌의 현지 자산관리회사인 라프랑세스는 프랑스 금융 감독 기관으로부터 프랑스 투자기구(OPCI) 운용을 승인받았으며, 신고서 제출 전일 기준 지난 5년간 법률 위반 사항 내지는 적발 사항이 없는 것으로 파악되어 마찬가지로 현지에서의 계약내용을 성실하게 수행할 것으로 여겨집니다. 마스턴유럽9호의 집합투자업자이면서, 마스턴글로벌의 자산관리회사인 마스턴투자운용은 아래와 같이 현지 자산관리회사를 관리하고 있으나, 관리 방안은 외부적인 상황 등에 따라 일부 변동되어 운영될 수 있으며, 현지 자산관리회사 또한 역량 부족, 경영환경 악화 등으로 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 이와 관련하여 마스턴투자운용은 직접 자산관리회사에 대한 면밀한 관리 및 감독을 실시하는 등의 방법으로 위험을 관리할 계획입니다. 다만 이러한 노력에도 불구하고 관련 위험을 원천적으로 제거하는 것은 불가능하며, 대리인 비용 등이 발생함에 따라 당사의 주식가치가 하락할 수 있습니다.현지 자산관리회사 라프랑세스의 모기업인 라프랑세스 그룹의 개요 및 재무현황은 "제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항 - 3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항 - 라. 현지 자산관리회사에 관한 사항"을 확인해주시기 바랍니다.

자산별 자산관리계약의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[마스턴유럽9호]

구분
내용

회사명
La Francaise Real Estate Managers(계약당사자: OPCI Crytsal Park, SCI Neuilly Crystal Park)* 계약체결일인 2019년 7월26일에는 La Francaise Real Estate Partners는 SCI의 관리를 La Francaise Real Estate Managers는 OPCI의 관리를 위한 계약의 주체였으나, 두 회사가 2020년 La Francaise Real Estate Managers 로 합병됨

용역 목적
현지 SPC 및 자산관리 업무 수행

업무 범위
- 매입 및 대출 관련 업무- 자산 관리 업무- 기업(SPC) 관리 업무- 설비 투자 등 프로젝트 관리 업무- 임대 갱신 관리 업무- 청산 관리 업무

계약 기간
체결일: 2019.07.26만료일: 2024.12.31계약 종료 이후 매년 1년간 자동연장

주1) 마스턴유럽9호는 현지자산관리회사 라프랑세스에 매분기 선취로 해당 운용보수를 지급하며 현지 프랑스 투자 기구(OPCI)의 운용 비용에 포함되어 있습니다.

[마스턴글로벌]

구분
내용

회사명
La Francaise Real Estate Managers(계약당사자: SCI Sigma Deux France)

용역 목적
현지 SPC 및 자산관리 업무 수행

업무 범위
- 매입 및 대출 관련 업무- 자산 준공 전 공사 모니터링- 자산 관리 업무- 기업(SPC) 관리 업무- 설비 투자 등 프로젝트 관리 업무- 임대 갱신 관리 업무- 청산 관리 업무

계약 기간
자산 소유권 이전일로부터 5년계약 종료 이후 매년 1년간 자동연장

주1) 마스턴글로벌은 현지 자산관리회사 라프랑세스에 매분기 선취로 해당 운용보수를 지급하며 현지 프랑스 특수목적법인 (SCI)의 운용 비용에 포함되어 있습니다.

[내부 관리 방안]

관리 방안
시기
세부 실행
비고

현지 투자기구 이사진(board member) 등재
설립 시
자금 송금, 배당금 수신 승인,주요 의사결정 승인
실무자 3인 등재

현지 정기 출장 점검
연 1회
투자기구 실체 증명(Substance) 및 컨퍼런스 참여
담당 매니저 외실무자 1인

주요 운용관련 승인컨퍼런스 콜 실행
분기별
배당 결의, 현지 자산관리회사관리 보고 등

현지 투자기구재무제표분석
분기별
현지 관리 업체로부터재무제표 수신, 분석
관리 파일 업데이트

[세부 관리 방안]

구분
월 단위
분기 단위
반기 단위
연 단위

현지자산관리
- 현지 자산 관련 이슈 사항 확인- CAPEX 지출 점검- OPEX 지출 내역 모니터링
- 현지 임대료 수취 체크- 예산 대비 실적 분석- 분기 운용보고회의
임차인 변동사항 체크(Credit, 경영사항 등)
- 현지출장 자산 점검- 보험 갱신- 계약 갱신(사무, 자문용역 등)- 임대료 변동사항 체크- 세금 관련 신고서 검토- 컴플라이언스 체크

현지투자기구관리
현지 투자기구 자금집행 내역 승인 및 현지 관리 계좌 확인
- 현지 투자기구 분배 내역 확인- 예산 대비 실적 비교 검토- 재무제표 검토 (분기, 연 단위)- 자금흐름 내역 검증- 회사 운영사항 점검
-
- 현지 투자기구 결산- 현지 투자기구 감사보고서(재무제표) 검토- 원천징수 납부 내역 파악- 세무 신고서 검토- 컴플라이언스 체크

대출채권 관련
-
현지 담보대출 이자 지급 확인
대출계약상 확약(Covenant) 사항 체크(DSCR/ICR, LTV 등)
- 대출 연장 또는 리파이낸싱 가능성 확인- 선순위 은행 제출 자료 확인

대외기관 신고
-
-
-
외화증권 취득신고(취득 후 6개월 내)

현지이사회
현지 의결 사항 관련 회의(발생 시)
-
이사회(Board meeting) 및 사후 점검
- 연간사업실적보고 (회계연도 종료 후 5개월 내)- 원금상환 및 청산 신고(청산 시)- 주요변동사항 신고 (발생 시)- 배당 결의

배당수취 및 분배
-
- 해외 배당금 수취 및 확인- 배당금 원천징수 내역 수취
- 반기별 결산- 투자자 수익 분배- 해외 배당금에 대한 원천징수 환급 신청
- 연간 해외 투자기구 재무제표 승인- 연간 해외 투자기구 예산 승인

환헤지
투자 국가별 환율, 기준금리, 스왑포인트, 시장전망 모니터링
환헤지 전략 수립
- 분배 전 환교환- 환헤지 계획 확인 후 배당- 배당 차액금 현물환 교환
-

운용보고
-
- 현지 운용보고서 검토- 분기별 투자자 운용 보고 작성- 시장 자료 검토
-
-

기타관리
월간 업무 계획 수립 (매뉴얼, 이익분배 누적 내역, 스케줄 등 관리 등)
- 매입 이후 각종 계약서 등 서류 관리 점검- 투자자 질의 응답, 요청자료 대응
- 현금흐름 검토 및 목표수익률 점검- 중장기 운용방안 수립
- 매각 계획 수립- 시장상황 및 조세조약 등 변동 위험 관리

[현지 자산관리회사 보수]

구분
마스턴유럽9호
마스턴글로벌

현지자산관리 회사
La Francaise Real Estate Managers

OPCI
기구관리보수
€100,000 /연
€50,000 /연

기구설립보수
€70,000
-

SCI
자산관리보수
부동산매입금액의 0.10% /연
부동산매입금액의 0.20% /연

매입보수
부동산매입금액의 0.50%
부동산매입금액의 0.60%

매각성과보수
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%

사무관리보수
€15,000 /연
€15,000 /연

매각기본보수
부동산매각금액의 0.25%
부동산매각금액의 0.50%

또한, 금융감독원은 매년 금융기관의 업무 및 재산상황에 대한 검사를 실시하고 있으며, 그 검사 결과 및 관련 법령에 따라 당사의 자산 운용 및 관리를 위탁 받은 외부기관들도 금융업관련법의 규정 등 법령에 의거하여 제재를 받을 수 있는 가능성이 있습니다.

금융기관은 경영상 취약점이 발견되어 경영진의 주의 또는 특정한 조치가 필요한 경우에는 경영유의사항을 통보받을 수 있으며, 금융기관의 위법부당행위가 발견되어 업무처리방법의 내용이나 방법의 개선이 필요한 경우 기관 또는 임직원에 대해 주의를 받거나 제재를 받을 수 있고, 금융기관이 자율적으로 조치하도록 통보하는 등의 조치를 받을 수 있습니다.

“금융기관검사및제재에관한규정” 제17조에 의거하여 금융기관 제재 종류 및 사유가 정해지며 “금융기관검사및제재에관한규정” 제20조에 따라 금융기관 또는 그 임직원, 그밖에 금융업관렵법의 적용을 받는 자는 과징금 및 과태료가 부과될 수 있습니다.

금융기관이 제재를 받는 경우 각 제재에 따른 고유의 효과 외에도 신규사업 진출 등에 제약을 받게 될 수 있고, 금융기관 임직원의 경우 제재의 경중에 따라 임원 자격을 상실하거나 일정기간 동안 임원 자격에 제한이 생길 수 있음에 따라 투자자께서는 이점 유의하시어 투자에 임해주시기 바랍니다.

(6) 최대주주 및 주요주주 지분율 관련

최대주주를 비롯한 주요 주주들의 100% 청약 및 청약 미참여를 각각 가정했을 경우 예상 지분율 변동은 아래와 같습니다. 단, 금번 유상증자는 주주우선공모 형식으로, 청약

결과에 따라 모집총액이 변동될 수 있으며 이에 따라 당사가 가정한 청약 후 지분율이 변동 될

가능성이 있으므로 이점 유의해주시기 바랍니다.

증권신고서 제출일 현재 최대주주는 ㈜성담으로 지분율 7.52%를 보유하고 있습니다. 금번 유상증자 시 배정된 주식을 100% 청약하여 배정받는 경우 지분율 변동은 없을 예정이나, 만일 청약에 참여하지 않을 경우 6.11%로 유상증자 이전 대비 의결권 있는 지분율이 약 1.41%p 감소할 예정입니다.AMC인 마스턴투자운용의 경우 약 6.02%의 지분율을 보유하고 있으며, 금번 유상증자 시 배정된 주식을 100% 청약하여 배정받을 경우 지분율 변동은 없을 예정이나, 만일 청약에 참여하지 않을 경우 4.89%로 유상증자 이전 대비 의결권 있는 지분율이 약 1.13%p 감소할 예정입니다.

[최대주주 및 5% 이상 주주의 100% 청약 참여 가정]

(기준일 : 2024년 9월 30일)
(단위 : 주, %)

주주명
청약전 주식수
청약전 지분율
예상배정신주
청약후 주식수
청약후 지분율

(주)성담
2,000,000
7.52%
462,095
2,462,095
7.52%

코람코자산운용
1,600,000
6.02%
369,676
1,969,676
6.02%

마스턴투자운용
1,600,000
6.02%
369,676
1,969,676
6.02%

[최대주주 및 5% 이상 주주의 청약 미참여 가정]

(기준일 :
2024년 9월 30일)

(단위 : 주, %)

주주명
청약전 주식수
청약전 지분율
예상배정신주
청약후 주식수
청약후 지분율

(주)성담
2,000,000
7.52%
462,095
2,000,000
6.11%

코람코자산운용
1,600,000
6.02%
369,676
1,600,000
4.89%

마스턴투자운용
1,600,000
6.02%
369,676
1,600,000
4.89%

(7) 관리종목 및 상장폐지에 따른 위험

당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그 밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 신주 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정 될 수 있습니다. 주권상장부동산투자회사의 경우 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 본 부동산투자회사의 경우 2023년 4월 1일부터 1년인 2024년 3월 31일까지의 매출액(영업수익)이 약 83억원으로 관리종목 편입 가능성은 제한적입니다. 다만, 차후 2023년 10월 1일부터 2024년 9월 30일까지 매출액이 30억원 미만일 경우 2024년 9월 30일 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있으며, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정 및 상장 폐지의 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 상장규정 제129조 제1항 제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 상장규정 제129조 제1항 제1호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 상장규정 제129조 제1항 제2호 가목에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식
최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)
최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

매출액
- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우
-

시가총액
상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 상장규정 제129조 제1항 제6호에 따라 관리종목으로 지정된 후 90일동안 상장시가총액이 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산
-
법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도
-
발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도
-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

-

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

-

자산구성요건
「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우
상장규정 제129조 제1항 제9호에 따라 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

배당 요건
「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-
업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우다만, 자기관리 부동산투자회사는 이 호를 적용하지 않음

경영성과
비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
상장규정 제129조 제1항 제11호에 따라 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

상장적격성실질심사
-

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산투자회사주권 상장법인에 대하여 상장규정 제49조를 준용하여 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우- 자본잠식으로 상장규정 제129조 제1항 제3호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

- 매출액 미달: 상장규정 제129조 제1항 제4호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 매출액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사로서 50억원 미만인 경우

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사로서 30억원 미만인 경우

- 회생절차개시신청으로 상장규정 제129조 제1항 제7호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등이 있는 경우. 다만, 간이회생절차개시신청의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제293조의5 제2항 제2호 가목의 회생절차개시결정이 있거나 같은 조 제4항에 따라 회생절차가 속행되는 경우를 제외한다.

- 공시의무 위반으로 상장규정 제129조 제1항 제8호에 따라 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법인

ㆍ불성실 공시에 따른 누계벌점이 최근 1년간 15점 이상 추가된 경우

ㆍ기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의나 중과실로 공시의무를 위반하여 불성실공시법인으로 지정된 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠져있는 사실이 발견된 경우

- 자기관리 부동산투자회사가 상장규정 제48조 제2항 제6호 각 목의 사유( 상장규정 제48조 제2항 제6호 라목의 경우 세칙 제50조 제1항 제4호 라목에 따른 판단은 제외한다)에 해당하는 경우

기타
ㆍ상장규정 제130조 제1항 각 호(제7호는 제외한다)의 상장폐지사유가 발생한 경우ㆍ그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 관리종목으로 지정하는 것이 필요하다고 거래소가 인정하는 경우
-

(8) 회사의 종류에 따른 위험당사는 국토교통부 인가를 받아 위탁관리부동산투자회사로서 사업을 영위할 수 있고자산관리회사는 국토교통부 인가를 받아 회사의 자산을 관리할 수 있습니다. 당사가 부동산투자회사로서의 지위를 유지하고 자산관리회사가 자산관리회사로서의 지위를 유지하려면, 회사와 자산관리회사는 각각 관련 법률 및 규정에 따라 요구되는 사항을 준수하여야 하고, 정부당국의 지속적인 감독을 받게 될 것입니다. 부동산투자회사와 자산관리회사에 적용될 수 있는 법률 및 규제는 변경될 수 있으며, 이 경우 회사의 주가 및 배당금 지급 능력에 영향을 미칠 수 있습니다.집합투자기구는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.
(9) 관련 법률 및 제도변화 위험당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사이며,「상법」상 주식회사입니다. 또한 당사는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 규제를 받고 있습니다. 당사는 관련 법률을 준수하는 준법 경영을 목표로 하고 있습니다. 하지만 해당 주무관청에 의한 관련 법률 및 하위규정의 불리한 해석, 관련 법률 및 규제의 변경, 신규 법 제정 등이 불리하게 적용될 수 있으며, 이러한 경우 당사의 법률 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 이런 법률 환경의 변화는 당사 사업에 불리한 영향을 끼칠 수있음을 유의하시기 바랍니다. 또한, 부동산투자회사는 정부의 정책 결정에 많은 영향을 받고, 그 중에도 정부의 세무관련 새로운 제도의 도입이나 법령의 변경 및 해석 기준이 달라짐에 따라 투자법인의 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서, 이러한 자산에 투자한 투자회사의 대출채권이나 지분투자 역시 영향을 받을 수 있습니다.
(10) 집단소송 관련 위험「증권관련 집단소송법」에 따르면 국내 상장사의 합계 지분율이 총지분의 0.01% 이상이고 회사가 발행한 주식 관련 거래로 인해 손해를 입었다고 주장하는 50명 이상의 사람들을 대신하여 한 명 이상의 원고가 집단소송을 제기할 수 있습니다. 증권 거래 관련 집단소송이 발생할 경우 당사는 추가적인 소송 위험에 노출될 수 있으며, 이 경우 상당한 비용이 발생할 수 있으며 당사의 관심과 자원을 당사의 핵심 사업에 집중하지 못하게 될 수 있습니다.
(11) 미래 예측 관련 위험본 증권신고서는 당사의 현재 예측을 토대로 한 미래 예측에 대한 내용을 포함하고 있으며, 상기에 언급된 당사 사업 관련 위험 및 기타 요인들로 인하여 본 증권신고서에 포함된 다양한 미래 예측에 대한 내용과 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 상기 위험 및 기타 위험과 관련된 일부 기업정보공시는 그 특성상 예측에 불과하며, 이러한 불확실성이나 위험이 하나 이상 현실화되는 경우, 실제결과는 과거 실적은 물론 추정치, 예상치와도 상당히 달라질 수 있습니다. 미래 예측 자료들은 본 증권신고서 기준일자 현 시점에서 이루어진 것으로 투자자분들께서는 이에 과도하게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 또한 당사는 법률이 요구하는 바를 제외하고는 새로운 정보취득, 미래 사건 발생 등과 관계없이 미래 예측 자료를 갱신 또는 수정할 어떠한 의무도 없으며, 이와 같은 의무를 명시적으로 부인하는 바입니다. 향후 당사 또는 당사 대리인이 제공하는 모든 미래 예측에 대한 내용에는 본 부문에 기재된 유의사항이 적용됩니다.
(12) 부외부채 위험당사가 취득한 부동산 또는 부동산 관련 자산은 현재 존재하나 알려지지 않은 채무를 수반할 수 있습니다. 부동산 매매계약은 일정한 시간적 제한을 두고 부외부채에 대한 책임을 자산 매도자가 부담하도록 하고 있으나, 만약 매도자가 이러한 채무로부터 당사를 면책하지 못하거나 손해를 배상하지 못한다면 당사에 손실이 발생할 수 있고, 이러한 손실이 심각한 경우 당사의 사업, 재정 상태 및 운영 결과에 중대한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
(13) 소수주주권 관련 위험
국내 법에 의하면, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 1% 이상을 보유한 주주들은 (i) 해당 부동산투자회사를 대리하여 주주대표소송을 제기할 수 있고 (ii) 이사가 부동산투자회사의 정관, 관련 법률이나 신의성실의무를 위반한 경우 해당 이사에 대하여 그 행위를 중단할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 3% 이상을 보유한 주주들은 (a) 부동산투자회사의 회계장부를 열람하고, (b) 이사, 감사 또는 청산인의 해임이 부동산투자회사의 주주총회에서 승인되지 않은 경우 법원에 이들에 대한 해임 명령을 신청할 수 있으며, (c) 법원에 주주총회 소집 명령 또는 부동산투자회사의 사업이나 재정 상황을 검사하기 위한 검사인의 선임 명령을 신청할 수 있습니다. 회사의 소액주주들과 이사회 및 주요주주와의 이해관계는 상이할 수 있으며, 이로 인해 소액주주들이 법적 행동을 통해 회사 이사회가 결의한 전략의 시행을 방해할 경우 회사의 사업과 성과에 불리한 영향을 미칠 수 있습니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우 높은 위험

자산관리회사와 공동모집주선회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.당사는 투자기구 등을 통해 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 예정으로 부채가 전혀 없었을 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.당사는 한국거래소 유가증권시장에 상장되어 있으나 거래량이 부족할 경우 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 투자자가 매입한 주식가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우 높은 위험
높은 위험
다소 높은 위험
보통 위험
낮은 위험
매우 낮은 위험

국내채권(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0채권
특수채, 금융채 /A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 /원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식,K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)국내주식형해외주식형파생형원금비보존ELF
채권형(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, 부동산펀드, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형(A-이상)
원금보존추구형ELF
국공채형MMF

주1) 자산관리회사와 공동모집주선회사는 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분류하고 있습니다.

주2) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 판매회사 또는 집합투자업자 내 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사의 총 발행금액은 아래와 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위 : 주, 원)

기간

주식종류

주식수

주당

액면가액

주당

발행가액

총발행가액

증(감)자자본금

비 고

2020.02.28
보통주
300,000
1,000
1,000
300,000,000
300,000,000
설립

2020.10.30
보통주
900,000
1,000
-
-
1,200,000,000
무상증자

2020.12.09
보통주
5,240,000
1,000
1,250
6,550,000,000
6,440,000,000
유상증자

2021.11.26
보통주
12,110,000
1,000
5,000
60,550,000,000
18,550,000,000
유상증자

2021.12.04
보통주
(4,830,000)
1,000
-
-
13,720,000,000
무상감자

2021.12.21
보통주
1,000,000
1,000
5,000
5,000,000,000
14,720,000,000
유상증자

2022.05.18
보통주
11,860,000
1,000
5,000
59,300,000,000
26,580,000,000
기업공개

합 계

보통주
26,580,000
-
-
-
-
--

당사의 금번 유상증자는 2024년 12월 10일부터 2024년 12월 11일까지 2영업일 간 구주주 청약을, 2024년 12월 13일부터 2024년 12월 16일까지 2영업일 간 일반공모를 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 유상증자 신주는 2025년 01월 02일(예정) 추가상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[본건 공모 금액]

(단위 : 주, 원)

주식종류

공모 예정주식수

주당액면가

액면총액

주당모집가액

모집총액

비고

보통주

6,141,249주
1,000원
6,141,249,000원
1,954원
12,000,000,546원
주주우선공모

주1) 주당 모집가액은 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액은 예정 발행가액으로 추후 변경될 수 있습니다.

주2) 금번 유상증자는 주주우선공모 형식으로 청약 결과에 따라 모집총액이 변동될 수 있습니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

해당사항 없습니다.

다. 전환

해당사항 없습니다.

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

「부동산투자회사법」 제18조와 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다.)의 100분의 70이상으로 산정합니다.

「부동산투자회사법」제18조 (발행조건)
① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조 (주식의 발행가액)
법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

또한, 본 유상증자는 주주우선공모증자방식으로 진행되며, '증권의발행 및공시등에관한규정' 제5-16조 및 제5-18조의 일반공모 방식으로 유상증자를 하는 경우의 발행가액 산정 방식을 준용하여 10%의 할인율을 적용한 가액으로 산정하되, 그 가액이 액면가액 이하일 경우 액면가액을 발행가액으로 할 예정입니다.

① 모집(예정) 가액

금번 유상증자의 모집가액은 부동산투자회사법 18조 및 부동산투자회사법 시행령 15조,「 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조 1항을 준용하여 산정합니다. 예정모집가액은 이사회결의일 전 영업일을 기산일로하여 산출하며, 기산일로부터 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다)를 기준주가로 하여 할인율 10%를 적용한 금액으로 산정합니다.산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 모집(예정)가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다.

대상주식: 주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사

(기산일 : 2024년 10월

25일)

(단위: 주, 원)

구분
일 자
거 래 량
거 래 대 금
비 고

1
2024-10-22
82,214
177,413,740
할인율 10%

2
2024-10-21
37,330
81,554,915

3
2024-10-18
52,266
114,003,480

합계
171,810
372,972,135

기 준 주 가
2,171
= 총 거래대금 / 총 거래량

예 정 발 행 가 액
1,954
호가단위미만은 호가단위 절상(단, 액면가액 이하인 경우 액면가로 발행함)

당사는 "신주배정기준일"(주주확정일) 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 10%의 할인율을 적용한 예정 발행가액을 재차 공시할 예정입니다. 이 때 공시되는 예정발행가액을 기준으로 권리락 조치가 이루어질 예정입니다. 이는 권리락 시 기준이 되는 예정발행가액을 최초 증권신고서 제출시점에 산출된 예정발행가액이 아닌 권리락 시점의 주가를 반영한 예정발행가액을 사용하여 적절한 권리락 조치를 취하기 위함입니다.
② 확정발행가액 산정확정발행가액은 부동산투자회사법 제18조 및 부동산투자회사법 시행령 제15조, 「 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조 1항을 준용하여 구주주 청약초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다)를 기준주가로 하여 할인율 10%를 적용하여 산정합니다.
③
모집가액 확정공시에 관한 사항: 예정 발행가액은 2024년 11월 08일에 결정되며, 2024년 11월 11일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시됩니다. 확정 발행가액은 2024년 12월 05일에 결정되어 2024년 12월 06일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정이며, 회사의 인터넷 홈페이지(http://www.globalreit.miraeasset.com)에 공고됩니다. 확정 발행가액 결정에 따라 정정 증권신고서가 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시됩니다.

나. 집합투자재산의 평가방법

해당사항 없습니다.

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료
해당사항 없습니다.

명칭(클래스)
가입자격
수수료율

선취판매수수료
후취판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료, 실권수수료가 부과될 예정이며, 자세한 내용은 아래 표를 참고 부탁드립니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

-
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지급시기
-
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-

회사명
수수료

모집주선수수료
실무주선수수료

구주주
일반공모 주2)

신한투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
일반공모 납입총액의 1.0%
납입총액의 0.5%

한국투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
-

주1)
납입총액은 납입기일에 납입되는 금액을 말합니다.

주2)
"일반공모 모집주선수수료"는 각 회사별 일반공모 청약 비율에 따라 배분될 예정이며, 관련하여 자세한 사항은 "모집주선계약서"를 따릅니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 『부동산투자회사법』에 따라 인가받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 하며, 자산관리회사가 집합투자업자에 해당합니다. 회사가 자산관리위탁회사인 마스턴투자운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

이 중 투자대상인 수익증권 또는 지분증권에 운용기본보수가 있을 경우 본 회사의 운용기본보수 수령 시 이를 차감합니다. 단, 투자대상의 운용기본보수 차감은 연 0.5%를 한도로 합니다.

당사가 자산관리위탁회사인 마스턴투자운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

구분
지급대상
항목
지금금액
지급시기

자산관리수수료
마스턴투자운용(주)
운용기본보수
주식발행가액의 연 0.5%(투자대상 자산의 운용보수는 운용기본보수 연 0.5% 한도 내 차감)
매 결산기에 대한 정기주주총회일 승인을 득한 날로부터 7일 이내에 지급

운용성과보수
직전 6개 사업연도 평균수익률 3.5%(연환산 7%)를 초과할 경우 그 초과분의 10%에 해당하는 요율에 해당 6개 사업연도 평균 자산총액을 곱한 금액
상장기를 포함하여 6번째 사업연도부터 지급하며 기 사업연도의 정기주주총회 승인을 득한 날로부터 7일 이내 지급

주) 부가가치세 별도

라. 판매회사 보수(모집주선계약서 준용)
위탁관리 부동산투자회사는 주식발행사무를 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제12조에 따른 투자매매업, 투자중개업의 인가를 받은 자(판매회사)에 위탁하여야 합니다.

회사명
수수료

모집주선수수료
실무주선수수료

구주주
일반공모 주2)

신한투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
일반공모 납입총액의 1.0%
납입총액의 0.5%

한국투자증권(주)
구주주 납입총액의 1.0% 中 50%
-

주1)
납입총액은 납입기일에 납입되는 금액을 말합니다.

주2)
"일반공모 모집주선수수료"는 각 회사별 일반공모 청약 비율에 따라 배분될 예정이며, 관련하여 자세한 사항은 "모집주선계약서"를 따릅니다.

마. 자산보관회사의 위탁보수
당사가 NH투자증권(주)에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관수수료
연 2,500만원
매 반기 종료 후 청구일로부터 7일 이내 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도

주2) 추가 자산 편입/감소 시 자산별로 연간 500만원 증감(최소금액 연 1,500만원)

바. 일반사무관리회사의 위탁보수
당사가 (주)KB펀드파트너스에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁수수료
매 결산기 4,500만원(연 9,000만원)
매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내에 지급
일할계산

주1) 부가가치세 별도주2) 주식발행가액이 6,000억원 이상이 될 경우 연 1억원으로 조정

사. 투자대상인 자리츠 및 피투자 부동산집합투자기구가 지급하는 보수
이 중 모리츠 지분에 해당하는 운용보수 상당액은 모리츠의 운용기본보수에서 차감
[마스턴유럽9호 보수]

지급대상
구분
지급시기
비고

마스턴투자운용
매입보수
매입 대금 지급 완료일로부터 10영업일 이내
부동산 매입금액(Net)의 0.20%

운용보수
보수계산기간의 종료시, 투자신탁의 일부 또는 전부 해지시 집합투자업자의 지시에 따라 지급
투자신탁 순자산가치(NAV)의 0.2%

매각기본보수
보수계산기간의 종료시, 투자신탁의 일부 또는 전부 해지시 집합투자업자의 지시에 따라 지급
부동산 매매금액(Net)의 0.10%

매각성과보수
투자신탁의 해지일
투자신탁 IRR 8.0% 이상 달성시 초과금액의 5%(IRR이라 함은 내부수익률을 의미하는 것으로 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율)

국민은행
신탁업자보수
투자신탁회계기간 종료일로부터 5영업일 이내
투자신탁 순자산가치의 0.01%

삼성증권 등 주1)
판매회사보수
투자신탁회계기간 종료일로부터 5영업일 이내
투자신탁 순자산가치의 0.01%

KB펀드파트너스
일반사무관리보수
투자신탁회계기간 종료일로부터 5영업일 이내
투자신탁 순자산가치의 0.01%

주1) 삼성증권, 흥국증권, 미래에셋증권

[코크렙52호 보수]

지급대상
구분
지급시기
비고

코람코자산신탁
매입보수
매매계약이 체결된 날로부터 7일 이내
22억원(부동산 매입금액의 0.67%)

운용보수
결산기의 종료일로부터7일 이내
연간 4억원(부동산 매입금액의 0.122%/연)

매각기본보수
매매대금 수령일로부터7일 이내
부동산 매각금액의 0.30%

매각성과보수
매매대금 수령일로부터7일 이내
매각차액의 10%

우리펀드서비스
위탁보수
매 분기말 종료 후 7일 이내
연간 4천만원(부동산 매입금액의 0.012%/연)

NH투자증권
자산보관수수료
결산주주총회일로부터7일이내
연간 1천만원(부동산 매입금액의 0.003%/연)

[마스턴글로벌 보수]

지급대상
구분
지급시기
비고

마스턴투자운용
매입보수
매매대금 지급 완료일로부터 7일 이내
매입금액(Net)의 0.40%

운용보수
정기주주총회 승인을 득한날로부터 7일 이내
주식발행가액의 0.01%

매각기본보수
매매대금 수령일로부터7일이내
매각금액의 0.20%

KB펀드파트너스
일반사무관리보수
사업연도 말일로부터 7영업일 이내
연 2,000만원

NH투자증권
자산보관수수료
반기 종료 후 수탁자의 청구일로부터 7일이내
연간 500만원

[현지 자산관리회사 보수]

구분
마스턴유럽9호
마스턴글로벌

현지자산관리 회사
La Francaise Real Estate Managers

OPCI
기구관리보수
€100,000 /연
€50,000 /연

기구설립보수
€70,000
-

SCI
자산관리보수
부동산매입금액의 0.10% /연
부동산매입금액의 0.20% /연

매입보수
부동산매입금액의 0.50%
부동산매입금액의 0.60%

매각성과보수
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%

사무관리보수
€15,000 /연
€15,000 /연

매각기본보수
부동산매각금액의 0.25%
부동산매각금액의 0.50%

기준지표
보수산정방식
한도(%)
산출주기
지급시기
지급내역(직전 회계연도 기준, %)

1분기
2분기
3분기
4분기

-
-
-
-
-
-
-
-
-

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익회사는 부동산투자회사법 제28조 및 회사 정관 제57조에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 결의를 통해 확정할 것입니다.

[부동산투자회사법]

제28조(배당)
① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 2021년 12월 31일까지 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다.

1. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의

2. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제462조제2항 본문에 따른 주주총회의 결의

③ 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조제1항에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도 감가상각비의 범위에서 대통령령으로 정한다.

④ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 총자산에서 대통령령으로 정하는 비율 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 결정된 배당은 주주총회의 결의를 거쳐 실시한다. 다만, 정관으로 이사회의 결의로 배당을 할 수 있다고 규정하는 경우에는 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.

[정관]

제57조(이익배당)
① 이 회사는 당해 사업연도 이익배당한도[자산의 평가손실(직전 사업연도까지 누적된 평가손실을 포함한다)은 고려하지 아니한다]의 100분의 90 이상을 주주에게 현금으로 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 이 회사는 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조 제1항에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도의 감가상각비의 범위에서 배당하되, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 금전으로 하여야 한다.③ 회사는적립된 자본준비금의 총액이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 상법 제461조의2에 따라 주주총회의 결의로 그 초과한 금액 범위에서 자본준비금을 감소하고 이에 따라 증액된 배당가능이익을 주주들에게 배당할 수 있다.

④ 회사가 제12조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다. 이 경우 이사회 결의로 배당을 실시할 수 있다.

(2) 배당정책회사의 배당금액은 기본적으로 사업연도별 당기 배당가능이익의 90% 이상을 현금 배당할 계획으로 있으며, 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 회사의 회계연도는 정관 기준으로 22년 4월 1일 부터는 매년 4월 1일 개시하여 9월 30일에 종료하고 10월 1일 개시하여 이듬해 3월 31일에 종료합니다. 배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 적법하게 등재된 당 회사의 주주에게 지급됩니다.

(3) 예상배당금

당사의 사업 계획상 예상 배당금 및 배당률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 회사의 사업 계획을 수립하기 위한 제반 사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 또한, 하기 예상 배당률은 금번 유상증자 예정 모집금액인 120억 전액 청약이 완료 되었을때의 가정입니다. 금번 유상증자 청약 결과에 따라 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 예상 배당률]

(단위 : 백만원, 원)

회계기간
결산월
배당액(백만원)
배당수익률

9기
24-9-30
2,127
3.20%

10기
25-3-31
2,100
3.16%

11기
25-9-30
2,289
3.44%

12기
26-3-31
2,417
3.64%

13기
26-9-30
2,147
3.23%

배당 계
11,080
-

주1) 현재 기준 발행가액을 기준으로 예상 연환산 배당률이며, 실제 배당금 및 배당률은 변동될 수 있습니다.주2) 수익증권 매도자와 협의하여 매도인이 보유한 기간에 대한 배당금을 정산한 후 회사에서 배당수익 전체를 수령할 예정입니다.주3) 상기 수익률은 환헤지 후 예상 수익률로, 환율 변동 및 향후 Roll-over, 조기정산으로 인해 비용 및 수익률이 변동될 수 있습니다.
주4) 상기 수익률은 매각 차익은 제외하고 산출한 예상 운영 수익률입니다.(마스턴유럽9호는 15기, 코크렙52호는 13기, 마스턴글로벌 자산은 15기에 매각 가정) 신규자산 편입 및 매각시점에 따라 예상 수익률은 변동될 수 있습니다.

(4) 배당지급시기 및 결정방법

당사의 회계연도는 증권신고서 제출일 현재 6개월 단위로 하여 매년 4월 1일에 개시하여 9월 30일에 종료하고 10월 1일 개시하여 다음년도 3월 31일에 종료합니다. 배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 적법하게 등재된 회사의 주주에게 지급됩니다.

[정관]

제57조(이익배당)
① 이 회사는 당해 사업연도 이익배당한도[자산의 평가손실(직전 사업연도까지 누적된 평가손실을 포함한다)은 고려하지 아니한다]의의 100분의 90 이상을 주주에게 현금으로 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 이 회사는 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조 제1항에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도의 감가상각비의 범위에서 배당하되, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 금전으로 하여야 한다.③ 회사는적립된 자본준비금의 총액이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 상법 제461조의2에 따라 주주총회의 결의로 그 초과한 금액 범위에서 자본준비금을 감소하고 이에 따라 증액된 배당가능이익을 주주들에게 배당할 수 있다.

④ 회사가 제12조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다. 이 경우 이사회 결의로 배당을 실시할 수 있다.

제58조(이익배당의 지급)

① 배당금은 정기 주주총회의 결의나 제53조 제5항 또는 제56조 제4항에 따른 이사회의 결의로 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하되, 지급 방법 및 시기는 이사회에서 결정한다.

② 회사는 이익 배당을 정기 주주총회의 결의나 제54조 제5항 또는 제57조 제4항에 따른 이사회의 결의를 한 날부터 1개월 이내에 하여야 한다. 다만, 주주총회 또는 이사회에서 배당금의 지급시기를 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제59조(배당금지급청구권의 소멸시효)

① 배당금의 지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

② 제1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 이 회사에 귀속한다.

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

1) 자본금에 대한 등록면허세지방세법 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 지방세법 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.2) 부동산 취득에 대한 취득세해외에 소재한 부동산 취득에 대해서는 부동산 소재지국의 법률에 따라 과세가 이루어집니다.

참고로 국내 부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

② 농어촌특별세위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 농어촌특별세법 제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

③ 지방교육세위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

3) 취득 부동산에 대한 부가가치세위탁관리부동산투자회사가 취득하는 국내 부동산에 대하여 부가가치세법 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.해외에 소재한 부동산을 취득하는 경우에는 부동산 소재지국의 법률에 따라 부가가치세 등이 부과될 수 있습니다.4) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 법인세법 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의3 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 상법 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 부동산투자회사법 제28조 규정에 따라 상법 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으며, 이 경우 위탁관리부동산투자회사가 할 법인세는 사실상 발생하지 아니합니다.

5) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세부가가치세법 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 국내 소재 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 부가가치세법 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.해외에 소재한 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서는 부동산 소재지국의 법률에 따라 부가가치세 등이 부과될 수 있습니다.6) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

해외에 소재한 부동산의 보유에 따른 조세는 부동산 소재지국의 법률에 따라 부과됩니다. 국내 부동산 보유에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.① 토지분재산세위탁관리부동산투자회사가 매년 6월 1일 현재 목적사업에 사용하기 위하여 보유하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호의 규정에 의하여 분리과세되며,동법 제111조 제1항 제1호의 규정에 따라 1000분의 2의 세율을 적용하게 됩니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사는 직접적으로 보유하고 있는 토지가 없어 이에 해당하지 않습니다.

② 건물분재산세위탁관리부동산투자회사가 매년 6월1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제4조 제2항 및 제111조에 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준 요소인 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다.③ 지방교육세위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

④ 재산세 도시지역분위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 상기 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 추가되지 아니합니다.⑤ 지역자원시설세위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04% ~ 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.(2) 주주에 대한 과세

1) 배당소득세에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

① 개인주주- 국내 거주자당사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다.조세특례제한법 제87조의7 제1항 제2호에 따라 거주자가 2023년 12월 31일까지 공모부동산투자회사에 3년 이상 투자하는 경우 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득(투자일로부터 3년 이내에 발생하는 경우로 한정한다)은 종합소득과세표준에 합산되지 않고 9%의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다(지방소득세 0.9% 및 농어촌특별세 0.5% 별도). 분리과세를 적용받기 위해서는 매매를 위탁한 투자매매업자 또는 투자중개업자에게 해당 내용을 신청하셔야 하며, 분리과세 신청 후 3년 이내에 매도 또는 신청내역 해지 시 세액이 추징될 수 있으니 유의하시길 바랍니다. 당해 규정은 2023년 12월 31일까지 적용될 예정입니다. - 국내 비거주자당사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%를 원천징수하게 되며, 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자기구 신고서를 제출해야 합니다.② 법인주주- 내국법인내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2 및 제18조의3에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

- 외국법인당사는 외국법인 주주에게 22%의 세율을 적용한 원천세를 원천징수하며, 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 법인세법 제98조의6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자기구 신고서를 제출해야 합니다.

2) 주식 양도소득에 대한 과세

① 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 지분 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전5년의 기간 중 계속하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 2 또는 법인세법 제98조의4에 따른 비과세/면제신청서 또는 국외투자기구 신고서를 위탁관리부동산투자회사 또는 한국의 과세관청에 제출해야 합니다.② 거주자 개인주주

거주자 개인주주는 증권시장에서 거래한다면, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

③ 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(11%~27.5%, 지방소득세 포함)를 신고납부하여야 합니다.

3) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

증권거래세법 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의 0.23%의 세율(2023년 1월 1일 이후 0.15% 적용)을 적용하여 산출된 증권거래세(농어촌특별세 포함)를 부담하여야 합니다. 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 증권거래법 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고/납부할 필요는 없습니다.(3) 기타사항당사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항및 별표 2항 바목에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.당사는 인적, 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제74조 및 제75조 제2항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 동법 제83조의 규정에 의한 재산분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.당사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

주주명
주식의 종류
신고서 제출일 현재

주식수
지분율

김*형
보통주
-
-

조*민
보통주
100,000
0.38%

김*민
보통주
1,937
0.01%

이*의
보통주
20,000
0.08%

이*규
보통주
-
-

김*희
보통주
-
-

유*무
보통주
20,000
0.08%

김*수
보통주
19,250
0.07%

박*환
보통주
-
-

이*기
보통주
-
-

주1) 조*민은 추가 유상증자를 통해 60,000주를 추가 취득하였으며, 회사 설립시점보다 주식수가 증가하였습니다.

나. 감독이사에 관한 사항

해당사항 없습니다.

다. 감독이사의 보수지급기준

해당사항 없습니다.

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 요약재무정보

(1) 요약 연결 재무정보

(단위 : 원)

구 분
제 9 기 반기(2024.06.30)
제 8 기(2024.03.31)
제 7기(2023.09.30)

[유동자산]
8,700,535,691
7,580,731,525
10,876,471,542

[비유동자산]
148,733,225,631
147,849,428,913
159,268,882,011

자산총계
157,433,761,322
155,430,160,438
170,145,353,553

[유동부채]
1,674,802,763
1,091,284,975
994,446,436

[비유동부채]
46,415,838,144
44,826,422,784
44,129,596,881

부채총계
48,090,640,907
45,917,707,759
45,124,043,317

[지배기업소유주지분]
109,343,101,930
109,512,435,303
125,021,292,953

자본금
26,580,000,000
26,580,000,000
26,580,000,000

자본잉여금
95,425,194,404
95,425,194,404
103,731,631,160

기타포괄손익누계액
(88,335,618)
(358,742,038)
82,344,167

이익잉여금
(12,573,756,856)
(12,134,017,063)
(5,372,682,374)

[비지배지분]
18,485
17,376
17,283

자본총계
109,343,120,415
109,512,452,679
125,021,310,236

구 분
제 9 기 반기(2024.04.01 ~ 2024.06.30)
제 8 기(2023.10.01 ~ 2024.03.31)
제 7 기(2023.04.01 ~ 2023.09.30)

영업수익
840,700,570
3,102,229,898
4,081,936,676

영업비용
1,228,466,156
13,672,405,246
9,536,630,883

영업이익(손실)
(387,765,586)
(10,570,175,348)
(5,454,694,207)

영업외수익
809,385,341
885,676,295
156,608,992

영업외비용
861,359,517
877,999,187
246,364,289

법인세비용차감전순이익(손실)
(439,739,762)
(10,562,498,240)
(5,544,449,504)

법인세비용(수익)
-
438,533,150
-

당기순이익(손실)
(439,739,762)
(11,001,031,390)
(5,544,449,504)

기타포괄손익
270,405,760
(441,086,387)
(111,227,337)

총포괄손익
(169,334,002)
(11,442,117,777)
(5,655,676,841)

지배기업지분에 대한 주당순이익(손실)
(16.5)
(413.9)
(208.6)

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.

(2) 요약 별도 재무정보

(단위 : 원)

구 분
제 9 기 반기(2024.06.30)
제 8 기(2024.03.31)
제 7기(2023.09.30)

[유동자산]
5,685,709,496
5,675,996,422
7,906,678,372

[비유동자산]
105,763,113,815
106,058,862,904
119,680,019,944

자산총계
111,448,823,311
111,734,859,326
127,586,698,316

[유동부채]
489,928,747
291,868,751
287,017,490

[비유동부채]
-
-
-

부채총계
489,928,747
291,868,751
287,017,490

[자본금]
26,580,000,000
26,580,000,000
26,580,000,000

[자본잉여금]
95,425,194,404
95,425,194,404
103,731,631,160

[이익잉여금]
(11,046,299,840)
(10,562,203,829)
(3,011,950,334)

자본총계
110,958,894,564
111,442,990,575
127,299,680,826

종속·관계·공동기업

투자주식의 평가방법

원가법
원가법
원가법

구 분
제 9 기 반기(2024.04.01 ~ 2024.06.30)
제 8 기(2023.10.01 ~ 2024.03.31)
제 7 기(2023.04.01 ~ 2023.09.30)

영업수익
-
2,579,928,368
2,366,829,274

영업비용
526,205,975
14,028,979,436
8,041,746,893

영업이익(손실)
(526,205,975)
(11,449,051,068)
(5,674,917,619)

영업외수익
42,109,964
97,633,967
137,881,281

영업외비용
-
-
-

법인세비용차감전순이익(손실)
(484,096,011)
(11,351,417,101)
(5,537,036,338)

법인세비용
-
438,533,150
-

당기순이익(손실)
(484,096,011)
(11,789,950,251)
(5,537,036,338)

기타포괄손익
-
-
-

총포괄손익
(484,096,011)
(11,789,950,251)
(5,537,036,338)

주당순이익(손실)
(18.2)
(443.6)
(208.3)

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.

나. 재무상태표
(1) 연결 기준

연결 재무상태표

제 9 기 반기말 2024.06.30 현재

제 8 기말 2024.03.31 현재

제 7 기말 2023.09.30 현재

(단위 : 원)

과 목
제 9 기 반기말(2024.06.30)
제 8 기말(2024.03.31)
제 7 기말(2023.09.30)

자산

유동자산
8,700,535,691
7,580,731,525
10,876,471,542

현금및현금성자산
7,348,116,458
1,561,359,032
3,065,914,890

당기법인세자산
36,843,230
26,456,250
160,741,790

단기금융상품
100,000,000
5,700,000,000
7,100,000,000

기타유동금융자산
1,215,576,003
292,916,243
549,814,862

비유동자산
148,733,225,631
147,849,428,913
159,268,882,011

비유동 당기손익인식금융자산, 의무적으로 측정된 공정가치
86,039,000,617
86,334,749,706
86,517,809,042

투자부동산
60,415,496,942
59,090,603,530
69,987,985,740

기타비유동자산
2,278,728,072
2,424,075,677
2,763,087,229

자산총계
157,433,761,322
155,430,160,438
170,145,353,553

부채

유동부채
1,674,802,763
1,091,284,975
994,446,436

단기미지급금
1,238,831,001
415,688,820
504,651,675

단기미지급비용
435,971,762
675,596,155
489,794,761

유동 차입금
-
-
-

비유동부채
46,415,838,144
44,826,422,784
44,129,596,881

장기차입금
43,303,478,400
42,309,321,600
42,651,600,000

비유동파생상품부채
3,112,359,744
2,517,101,184
1,477,996,881

기타 비유동 부채
-
-
-

부채총계
48,090,640,907
45,917,707,759
45,124,043,317

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본
109,343,101,930
109,512,435,303
125,021,292,953

자본금
26,580,000,000
26,580,000,000
26,580,000,000

자본잉여금
95,425,194,404
95,425,194,404
103,731,631,160

기타포괄손익누계액
(88,335,618)
(358,742,038)
82,344,167

이익잉여금(결손금)
(12,573,756,856)
(12,134,017,063)
(5,372,682,374)

비지배지분
18,485
17,376
17,283

자본총계
109,343,120,415
109,512,452,679
125,021,310,236

자본과부채총계
157,433,761,322
155,430,160,438
170,145,353,553

(2) 별도 기준

재무상태표

제 9 기 반기말 2024.06.30 현재

제 8 기말 2024.03.31 현재

제 7 기말 2023.09.30 현재

(단위 : 원)

과 목
제 9 기 반기말(2024.06.30)
제 8 기말(2024.03.31)
제 7 기말(2023.09.30)

자산

유동자산
5,685,709,496
5,675,996,422
7,906,678,372

현금및현금성자산
5,650,127,736
24,860,864
657,454,341

당기법인세자산
35,581,760
25,085,120
157,916,360

단기금융상품
-
5,600,000,000
7,000,000,000

단기미수수익
-
26,050,438
91,307,671

비유동자산
105,763,113,815
106,058,862,904
119,680,019,944

비유동 당기손익인식금융자산, 의무적으로 측정된 공정가치
86,039,000,617
86,334,749,706
86,517,809,042

종속기업에 대한 투자자산
19,724,113,198
19,724,113,198
33,162.210,902

자산총계
111,448,823,311
111,734,859,326
127,586,698,316

부채

유동부채
489,928,747
291,868,751
287,017,490

단기미지급금
344,814,926
-
-

단기미지급비용
145,113,821
291,868,751
287,017,490

미지급법인세
-
-
-

부채총계
489,928,747
291,868,751
287,017,490

자본

자본금
26,580,000,000
26,580,000,000
26,580,000,000

자본잉여금
95,425,194,404
95,425,194,404
103,731,631,160

이익잉여금(결손금)
(11,046,299,840)
(10,562,203,829)
(3,011,950,334)

자본총계
110,958,894,564
111,442,990,575
127,299,680,826

자본과부채총계
111,448,823,311
111,734,859,326
127,586,698,316

다. 손익계산서
(1) 연결 기준

연결 포괄손익계산서

제 9기 반기 2024.04.01부터 2024.06.30까지

제 8기 2023.10.01부터 2024.03.31까지

제 7기 2023.04.01부터 2023.09.30까지

(단위 : 원)

과 목
제 9 기 반기(2024.04.01 ~ 2024.06.30)
제 8 기(2023.10.01 ~ 2024.03.31)
제 7 기(2023.04.01 ~ 2023.09.30)

영업수익
840,700,570
3,102,229,898
4,081,936,676

배당수익(매출액)
-
1,451,429,904
2,361,549,280

임대수익
840,700,570
1,650,799,994
1,720,387,396

당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가이익
-
-
-

영업비용
1,228,466,156
13,672,405,246
9,536,630,883

인건비
900,000
1,800,000
1,800,000

감가상각비
325,868,768
632,482,495
657,720,738

자산관리수수료
117,339,169
236,023,266
231,172,005

자산보관수수료
7,465,846
15,000,000
15,006,906

사무수탁수수료
27,377,050
55,000,000
55,027,625

지급수수료
207,303,141
326,249,847
441,638,283

세금과공과
33,866,811
35,040,501
34,407,033

기타영업비용
212,596,282
418,605,622
423,983,450

투자부동산손상차손
-
11,769,144,179
-

당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가손실
295,749,089
183,059,336
7,675,874,843

영업이익(손실)
(387,765,586)
(10,570,175,348)
(5,454,694,207)

금융수익
809,385,341
885,676,295
151,885,670

금융비용
861,359,517
874,970,912
246,364,289

기타수익
-
-
4,723,322

기타비용
-
3,028,275
-

법인세비용차감전순이익(손실)
(439,739,762)
(10,562,498,240)
(5,544,449,504)

법인세비용(수익)
-
438,533,150
-

당기순이익(손실)
(439,739,762)
(11,001,031,390)
(5,544,449,504)

기타포괄손익
270,405,760
(441,086,387)
(111,227,337)

당기손익으로 재분류될 수 있는 항목
270,405,760
(441,086,387)
(111,227,337)

해외사업장환산외환차이
865,664,320
598,017,916
37,075,839

현금흐름위험회피손익
(595,258,560)
(1,039,104,303)
(148,303,176)

총포괄손익
(169,334,002)
(11,442,117,777)
(5,655,676,841)

당기순이익(손실)의 귀속

지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)
(439,739,793)
(11,001,031,445)
(5,544,449,529)

비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)
31
55
25

포괄손익의 귀속

포괄손익, 지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분
(169,333,373)
(11,442,117,650)
(5,655,676,876)

포괄손익, 비지배지분
(629)
(127)
35

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
(16.5)
(413.9)
(208.60)

희석주당이익(손실) (단위 : 원)
(16.5)
(413.9)
(208.60)

(2) 별도 기준

포괄손익계산서

제 9기 반기 2024.04.01부터 2024.06.30까지

제 8기 2023.10.01부터 2024.03.31까지

제 7기 2023.04.01부터 2023.09.30까지

(단위 : 원)

과 목
제 9 기 반기(2024.04.01 ~ 2024.06.30)
제 8 기(2023.10.01 ~ 2024.03.31)
제 7 기(2023.04.01 ~ 2023.09.30)

영업수익
-
2,579,928,368
2,366,829,274

배당수익
_
2,550,402,668
2,366,829,274

당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가손익
-
29,525,700
-

영업비용
526,205,975
14,028,979,436
8,041,746,893

인건비
900,000
1,800,000
1,800,000

자산관리수수료
116,520,925
234,368,751
229,517,490

자산보관수수료
6,215,846
12,500,000
12,500,000

사무수탁수수료
22,377,050
45,000,000
45,000,000

지급수수료
50,501,304
50,032,095
43,917,220

세금과공과
33,866,811
32,847,195
32,330,390

당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가손실
295,749,089
212,585,036
7,675,874,843

기타영업비용
74,950
1,748,655
806,950-

종속기업투자주식손상차손
-
13,438,097,704
-

영업이익(손실)
(526,205,975)
(11,449,051,068)
(5,674,917,619)

금융수익
42,109,964
97,633,967
137,652,718

금융비용
-
-
-

기타수익
-
-
228,563

기타비용
-
-
-

법인세비용차감전순이익(손실)
(484,096,011)
(11,351,417,101)
(5,537,036,338)

법인세비용(수익)
-
438,533,150
-

당기순이익(손실)
(484,096,011)
(11,789,950,251)
(5,537,036,338)

기타포괄손익
-
-
-

총포괄손익
(484,096,011)
(11,789,950,251)
(5,537,036,338)

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
(18.2)
(443.6)
(208.30)

희석주당이익(손실) (단위 : 원)
(18.2)
(443.6)
(208.30)

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 주, 백만원)

기간
기간초 잔고
회계기간 중
기간말 잔고
비고

설정(발행)
환매

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

2020.02.28
300,000
300
-
-
-
-
300,000
300
발기인출자

2020.10.30
300,000
300
900,000
-
-
-
1,200,000
1,200
준비금 자본전입(무상증자)

2020.12.08
1,200,000
1,200
5,240,000
5,240
-
-
6,440,000
6,440
유상증자

2021.11.25
6,440,000
6,440
12,110,000
12,100
-
-
18,550,000
18,550
유상증자

2021.12.04
18,550,000
18,550
(4,830,000)
(4,830)
-
-
13,720,000
13,720
무상감자

2021.12.21
13,720,000
13,720
1,000,000
1,000
-
-
14,720,000
14,720
유상증자

2022.05.17
14,720,000
14,720
11,860,000
11,860
-
-
26,580,000
26,580
유상증자

주1) 상기 주식수는 액면가액 1,000원 기준입니다.

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
2,000,000,000
2,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
31,410,000
31,410,000
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
4,830,000
4,830,000
-

1. 감자
4,830,000
4,830,000
-

2. 이익소각
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-

4. 기타
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
26,580,000
26,580,000
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
26,580,000
26,580,000
-

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수

나. 발행한 출자지분의 내용

(1) 주식의 총수 현황

(기준일 : 2024년 06월 30일)

구분
주식가액
발행주식수
액면가액 총액
비고

보통주식
액면 1,000원
26,580,000주
26,580,000,000원
-

합계
-
26,580,000주
26,580,000,000원
-

(2) 종류주식 발행현황해당사항 없습니다.

4. 집합투자기구의 운용실적

당사는 설립 이후 제2기에 마스턴유럽9호의 수익증권을 매입하였으며, 해당 수익증권으로부터 별도 기준 약 254백만원의 배당금 수익을 시현하여 162백만원의 현금배당을 지급하였습니다. 제3기 및 제4기에는 유상증자를 통해 마스턴글로벌리츠 지분증권, 코크렙제52호리츠 지분증권 및 마스턴유럽9호 수익증권을 추가 매입하였습니다. 이에 따라 제3기 및 제4기의 배당금 수익은 각각 240백만원, 2,183백만원 시현하였으며, 220백만원, 1,814백만원의 배당을 지급하며 안정적으로 자산을 운용해왔습니다.한편 제5기에는 IPO를 통해 유가증권 시장에 상장하였으며, IPO 공모자금 265.8억원을 통해 코크렙제52호리츠 지분증권 및 마스턴글로벌리츠 지분증권을 추가 매입하였습니다. 한편, 2022년 7월부터 유럽중앙은행(ECB)이 유로존 중앙은행 기준금리를 지속적으로 높임에 따라 유럽 자산 전반적으로 자산가치가 하락하였으며 당사가 투자한 마스턴유럽9호 보유자산인 프랑스 크리스탈파크 오피스의 자산가치가 하락하였습니다. 이로 인해 당사는 753백만원의 '당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가손익'이 발생하였으나 이는 '미실현이익'으로 배당 지급에는 문제가 되지 않았으며, 또한, 배당금 수익은 정상적으로 3,767백만원 발생하며 2,963백만원의 배당을 진행하였습니다.제6기에는 4,358백만원의 배당금 수익이 발생하며 4,054백만원의 배당을 지급하였습니다. 다만, 지속적인 유로존 기준금리 인상으로 인하여 제6기에도 마스턴유럽9호의 순자산가치 하락이 발생하였고, 동사는 2,128백만원의 '당기손익-공정가치 평가손실' 평가손실을 기록하였습니다.제7기에도 고금리 지속으로 인해 마스턴유럽9호 수익증권 및 코크렙제52호 지분증권의 평가손실 7,676백만원이 발생하였습니다. 또한, 아마존 물류센터의 대주 측 감정평가법인 CBRE를 통해 감정한 감평가 기준으로 LTV 66.96%를 기록함에 따라 재무요건(Covenant) 위반에 따른 Cash Trap 의무가 발생하였으며, 이로 인해 2023년 상반기 아마존 물류센터에서 발생하는 임대료 중 88만 유로가 유보되었습니다. 임대료 및 임차인 신용도 등 다른 요인의 변동사항은 없었으나, 기준금리 인상에 따른 적용 자본환원율 상승이 감정평가 하락의 주된 요인으로 작용하였습니다. 이에 따라 배당금 수익은 2,367백만원으로 감소하였으나, 예비비 재원으로 보유하고 있던 현금을 통해 목표 배당금인 4,066백만원을 지급 완료하였습니다.가장 최근 사업연도인 제8기에는 상기한 아마존 물류센터의 감평가 하락으로 인해 투자부동산 손상차손 11,769백만원, 마스턴유럽9호 수익증권의 평가손실 183백만원이 발생하였습니다. 또한 동사는 아마존 물류센터의 재무요건(Covenant) 위반을 해소하기 위해 아마존 물류센터에서 발생하는 임대료 수익으로 차입금을 상환함에 따라, 배당금 수익은 2,550백만원을 기록하였으며, 2,305백만원의 배당을 지급하였습니다.
가. 연평균 수익률(세전 기준)

보통주의 배당수익률은 제4기 6.14%(연 환산 기준) 제5기 4.85%(연 환산 기준), 제6기 8.69%(연 환산 기준)를 시현하였으며, 배당수익률의 산정은 배당기준일 1거래일전부터 과거 일주일간의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격(종가)의 산술평균 가격에 대한 주당배당금의 비율을 기준으로 하였습니다.

나. 연도별 수익률 추이

구분
제8기2023.10.01~2024.03.31
제7기2023.04.01~2023.09.30
제6기2022.10.01~2023.03.31
제5기2022.04.01~2022.09.30
제4기2021.08.01~2022.03.31

배당총액(백만원)
2,305
4,067
4,054
2,963
1,814

주당 배당금(원)
86
153
153
111
123

배당수익률(연환산)
5.66%
10.54%
8.69%
4.85%
6.14%

주1) 배당수익률 = 주당배당금 / 1주일 산술평균가격주2) 주당배당금 = 총배당금 / 총발행주식수 주3) "1주일 산술평균가격"은 배당기준일 1거래일 전부터 과거 1주일간의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격을 산술평균하여 산정하였습니다.

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위 : 백만원, %)

항목
제9기 반기(2024.06)
제8기(2024.03)
제7기(2023.09)

자산총액
비율
자산총액
비율
자산총액
비율

부동산
토지 및 그 정착물
-
-
-
-
-
-

지상권, 임차권 등부동산사용에 관한 권리
-
-
-
-
-
-

부동산관련 증권
105,763
94.90%
106,059
94.92%
119,680
93.80%

증권
-
-
-
-
-
-

금융기관 예치
5,650
5.07%
5,625
5.03%
7,657
6.00%

기타자산
51
0.03%
249
0.20%
51
0.05%

총자산
자기자본
110,959
99.56%
111,443
99.74%
127,300
99.78%

부채 총계
490
0.44%
292
0.26%
287
0.22%

주1) 상기 자산 구성 현황은 별도재무제표 기준입니다.

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

가. 회사 개요

(1) 회사 상호: 마스턴투자운용㈜

(2) 주소: 서울특별시 서초구 강남대로 465, 20층, 21층, 22층 (서초동, 교보생명보험㈜ 서초사옥)(3) 설립일: 2009년 2월 23일

(4) 주주현황(2024년 6월 30일 기준)

주주명
소유주식수(주)
보통주지분율(%)

보통주
우선주

김대형 및 특수관계인
5,531,100
-
32.47

㈜마스턴
1,455,700
-
8.55

우리사주조합
1,083,174
-
6.36

마스턴인베스트먼트홀딩스
1,180,000
862,790
6.93

디에스엔홀딩스
973,200
-
5.71

기타
6,807,626
-
39.97

합계
17,030,800
862,790
100.00

나. 주요 업무

업무범위

1. 자산(부동산, 증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공

2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무

6. 부동산의 개발

7. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

8. 일반사무수탁회사의 매 분기, 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공

9. 부투법 제37조 제1, 2항에 따른 투자보고서 작성, 제출 및 공시10. 부투법 제37조 제3항에 따른 공시 의무(매분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)

11. “갑”의 주식발행시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공

12. 일반사무수탁회사의 부투법 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공

13. “갑”의 해산시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무의 수행

14. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등)기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결

15. “갑”의 Financing 관련 업무

16. 기타 위 업무들과 관련하여 “갑”과 협의하여 위탁받은 업무

주1) "갑": 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

(1) 최근 2개 사업연도 재무상태표

마스턴투자운용 주식회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
제15기(2023년 12월 31일)
제14기(2022년 12월 31일)

자산

I. 현금및현금성자산
11,961,870,825
8,829,810,287

II. 당기손익-공정가치측정금융자산
160,832,367,277
127,225,384,714

III. 상각후원가측정금융자산
261,187,660
-

IV. 관계회사투자지분
54,513,007,331
32,299,238,766

V. 대출채권
14,600,830,813
21,080,978,608

VI. 유형자산
6,089,387,971
8,146,487,974

VII. 기타자산
20,665,274,668
32,508,798,613

자 산 총 계
268,923,926,545
230,090,698,962

부 채

I. 차입부채
78,452,124,240
39,418,098,862

II. 파생상품부채
1,205,972,812
1,097,527,244

III. 기타부채
19,103,955,477
26,976,738,374

부 채 총 계
98,762,052,529
67,501,075,980

자 본

I. 자본금
170,161,874,016
8,946,795,000

II. 자본잉여금
36,578,241,150
36,567,241,150

III. 자본조정
(3,519,916,020)
-

IV. 기타포괄손익누계액
(2,719,982,328)
(2,227,070,361)

V. 이익잉여금
130,887,736,214
119,302,657,193

자 본 총 계
170,161,874,016
162,589,622,982

부 채 및 자 본 총 계
268,923,926,545
230,090,698,962

(2) 최근 2개 사업연도 손익계산서

마스턴투자운용 주식회사와 그 종속회사
(단위 : 원)

과 목
제15기(2023년 12월 31일)
제14기(2022년 12월 31일)

Ⅰ. 영업수익
103,871,613,660
107,435,500,292

⑴ 수수료수익
65,666,069,063
88,381,499,557

⑵ 증권평가 및 처분이익
29,435,570,057
8,057,618,938

⑶ 파생상품 관련이익
79,397,648
-

⑷ 이자수익
2,434,686,606
2,130,442,289

⑸ 기타의 영업수익
6,255,890,286
8,865,939,508

Ⅱ. 영업비용
82,173,763,774
81,857,887,434

⑴ 수수료비용
5,333,157,662
13,956,359,800

⑵ 증권평가 및 처분손실
14,821,244,924
8,831,668,550

⑶ 파생상품 관련손실
187,843,216
-

⑷ 이자비용
4,026,391,425
1,822,765,318

⑸ 대출채권 관련손실
2,353,707,749
209,515,712

(6)
판매비와 관리비

48,681,563,109
52,167,488,408

(7)
기타 영업비용

6,589,855,689
3,870,089,646

Ⅲ. 영업이익
21,697,849,886
25,577,612,858

Ⅳ. 영업외수익
132,910,437
535,343,377

⑴ 임대료수익
102,625,637
109,518,807

⑵ 지분법이익
-
390,688,208

⑵ 기타
30,284,800
35,136,362

Ⅴ. 영업외비용
2,637,898,263
97,761,039

⑴ 지분법손실
156,459,651
29,383,015

⑵ 지분법적용투자주식손상차손
2,395,348,000
-

⑶ 기부금
25,890,000
5,581,000

⑷ 기타
60,200,612
62,797,024

Ⅵ.법인세비용차감전순이익
19,192,862,060
26,015,195,196

Ⅶ.법인세비용
3,473,511,013
4,184,373,413

Ⅷ.당기순이익
15,719,351,047
21,830,821,783

Ⅸ.기타포괄손익
(492,911,967)
(361,523,111)

⑴ 기타
(640,977,851)
(361,523,111)

⑵ 기타포괄손익에 대한 법인세효과
148,065,884
-

Ⅹ.총포괄이익
15,226,439,080
21,469,298,672

라. 운용자산 규모

(1) 마스턴투자운용 부동산투자회사 운용자산 규모

(기준일 : 2024년 03월 31일)
(단위 : 억원)

위탁회사
자산규모

(주)마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사
1.252

(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사
340

(주)마스턴제십일호기업구조조정부동산투자회사
625

(주)마스턴제14호위탁관리부동산투자회사
750

(주)마스턴제16호위탁관리부동산투자회사
106

(주)마스턴제124호위탁관리부동산투자회사
817

(주)마스턴제146호위탁관리부동산투자회사
1,163

총계
5,053

※ 수탁자산 규모는 위탁회사의 투자보고서상 자산금액 기준

(2) 마스턴투자운용 펀드 운용자산 규모

(기준일 : 2023년 12월 31일)
(단위 : 억원)

회사명
증권
부동산
특별자산
혼합자산
PEF
투자일임기타
합계

혼합채권

마스턴투자운용
172
87,162
4,219
143
-
-
91,697

주1) 2023년 12월 31일 기준입니다.(출처 : 금융투자협회 발표자료)

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

해당사항 없습니다.

나. 기타 업무의 수탁회사

해당사항 없습니다.

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 자산보관회사

(1) 자산보관회사 개요

구분
내용

회사명
주식회사 엔에이치투자증권

주소
서울특별시 영등포구 여의대로 108 파크원 NH금융타워(타워2)

설립일
1969년 1월 16일

(2) 자산보관위탁계약 개요1) 업무범위 및 계약기간

위탁회사명
업무범위
계약기간

자산보관기관
(주)엔에이치투자증권

1. 부동산의 보관2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산등기일 또는 제31조에서 정한 중도해지시까지로 한다.

2) 위탁보수

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관보수
연 2,500만원(추가자산 편입/감소 시 자산별 연간 500만원 증감)
매 반기별 균등분할 지급하며, 반기 종료 후 수탁자 청구일로부터 7일 이내 지급
단, 업무수행 기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는 당해 반기의 일수에 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함

주1) 부가가치세 별도

나. 일반사무관리회사

(1) 일반사무관리회사 개요

구분
내용

회사명
주식회사 KB펀드파트너스

주소
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 26(여의도동)

설립일
2024년 06월 03일

(2) 일반사무관리위탁계약 개요1) 업무범위 및 계약기간

위탁회사명
업무범위
계약기간

일반사무위탁
(주)KB펀드파트너스
1. 상장 관련 업무2. 운영에 관한 사무3. 계산에 관한 사무4. 세무에 관한 실무사무5. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무6. 해산 및 청산업무7. 관련법령에 따른 국토교통부 보고 업무8. 상기 업무의 부수업무
본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 5년간으로 한다. 단, 계약 만료 30일전까지 위탁자가 계약 만료의 서면 통지를 하지 않는 한 5년 단위로 자동연장되는 것으로 한다.

2) 위탁보수

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁보수
주식발행금액이 1,000억원 미만인 기간에는 그 주식발행금액의 연 0.072%
매 결산기 단위로 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내 지급
단, 업무수행 기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는 180일에 대하여 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며, 6개월이 초과될 경우 매 결산기 단위의 수수료와 6개월이 초과된 기간을 180일에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.

주식발행금액이 1,000억원 이상인 기간에는 연 8,000만원으로 조정

위탁자의 발행주식이 증권시장에 상장된 경우, 상장일이 속한 결산기와 그 이후 결산기는 기당 4,500만원으로 조정

주식발행금액이 6,000억원 이상이 되는 경우 해당 기간에는 연 1억원으로 조정

주1) 부가가치세 별도

다. 판매회사
(1) 판매회사 개요1) 신한투자증권 주식회사 - 공동모집주선회사

구분
주요 내용

회사명
신한투자증권 주식회사

주소
서울특별시 영등포구 여의대로 의사당대로 96(TP TOWER)

대표이사
김 상 태

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

2) 한국투자증권 주식회사 - 공동모집주선회사

구분
주요 내용

회사명
한국투자증권 주식회사

주소
서울특별시 영등포구 여의대로 의사당대로 88

대표이사
김 성 환

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

라. 현지 자산관리회사에 관한 사항

본건이 보유한 마스턴유럽9호는 프랑스 투자법인격인 프랑스 투자기구(OPCI)와 프랑스 특수목적법인(SCI)를 거쳐 프랑스 부동산에 투자를 하고 있으며, 해당 프랑스 투자기구는 프랑스 금융 감독기관(AMF, Autorite des Marches Financiers)에서 승인해준 자산관리회사에 한해서 운용할 수 있습니다. 현재 프랑스 투자기구(OPCI)는 해당 자격을보유하고 있는 현지 부동산 자산관리회사 라프랑세스(La Francaise Real Estate Manager)가 프랑스 특수목적법인 및 보유부동산과 함께 관리를 하고 있으며현재 기준 지난 5년간 법률을 위반하거나 적발된 사항이 없는 것으로 파악됩니다.본건이 보유하고 있는 마스턴글로벌 또한 프랑스 투자기구(OPCI)와 프랑스 특수목적법인(SCI)를 거쳐 프랑스 물류센터 2건을 보유하고 있으며, 이 투자기구, 특수목적법인 및 부동산도 역시 동일한 운용사가 관리하고 있습니다.

현지 자산관리회사 라프랑세스의 모기업인 라프랑세스 그룹은 주로 프랑스를 중심으로 유럽 내 영국, 독일, 벨기에 등에 위치한 부동산을 운용하고 있으며 회사의 개요 및 재무현황은 아래와 같습니다.

[현지 자산관리회사 개요]

개 요
내 용

명 칭
라프랑세스 그룹(Groupe La Francaise)

설립년도
1975년(프랑스 파리)

대표이사
Guillaume Cadiou

임직원 수
994명

수탁고
€1,520억 (2024.06.30 기준)

지배구조

Banque Federative du Credit Mutuel (60.05%) /

Credit Mutuel Nord Europe (39.95%)

[재무현황]

개 요
내 용

2021년
2022년
2023년

AUM(billion €)
55
49
45

매출액(million €)
343
333
252

순이익(million €)
27.6
13.5
-4.7

주) 현지 자산관리회사의 경우 2022년 합병 후 계열사 합병 등을 진행한 바 있으며 2023년 일시적으로 순이익이 하락하였으나 2024년 6월말 기준 현재 순이익은 EUR 31M를 달성하였습니다.

[현지 자산관리회사 보수]

구분
마스턴유럽9호
마스턴글로벌

현지자산관리 회사
La Francaise Real Estate Managers

OPCI
기구관리보수
€100,000 /연
€50,000 /연

기구설립보수
€70,000
-

SCI
자산관리보수
부동산매입금액의 0.10% /연
부동산매입금액의 0.20% /연

매입보수
부동산매입금액의 0.50%
부동산매입금액의 0.60%

매각성과보수
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%
IRR 7.5% 도달 시 초과분의 10.0%

사무관리보수
€15,000 /연
€15,000 /연

매각기본보수
부동산매각금액의 0.25%
부동산매각금액의 0.50%

자산별 자산관리계약의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[마스턴유럽9호]

구분
내용

회사명
La Francaise Real Estate Managers(계약당사자: OPCI Crytsal Park, SCI Neuilly Crystal Park)* 계약체결일인 2019년 7월26일에는 La Francaise Real Estate Partners는 SCI의 관리를 La Francaise Real Estate Managers는 OPCI의 관리를 위한 계약의 주체였으나, 두 회사가 2020년 La Francaise Real Estate Managers 로 합병됨

용역 목적
현지 SPC 및 자산관리 업무 수행

업무 범위
- 매입 및 대출 관련 업무- 자산 관리 업무- 기업(SPC) 관리 업무- 설비 투자 등 프로젝트 관리 업무- 임대 갱신 관리 업무- 청산 관리 업무

계약 기간
체결일: 2019.07.26만료일: 2024.12.31계약 종료 이후 매년 1년간 자동연장

주1) 마스턴유럽9호는 현지자산관리회사 라프랑세스에 매분기 선취로 해당 운용보수를 지급하며 현지 프랑스 투자 기구(OPCI)의 운용 비용에 포함되어 있습니다.

[마스턴글로벌]

구분
내용

회사명
La Francaise Real Estate Managers(계약당사자: SCI Sigma Deux France)

용역 목적
현지 SPC 및 자산관리 업무 수행

업무 범위
- 매입 및 대출 관련 업무- 자산 준공 전 공사 모니터링- 자산 관리 업무- 기업(SPC) 관리 업무- 설비 투자 등 프로젝트 관리 업무- 임대 갱신 관리 업무- 청산 관리 업무

계약 기간
자산 소유권 이전일로부터 5년계약 종료 이후 매년 1년간 자동연장

주1) 마스턴글로벌은 현지 자산관리회사 라프랑세스에 매분기 선취로 해당 운용보수를 지급하며 현지 프랑스 특수목적법인 (SCI)의 운용 비용에 포함되어 있습니다.

[현지 자산관리회사 관리 계획]마스턴유럽9호와 마스턴글로벌은 현지 자산관리회사인 라프랑세스와 자산관리계약을 체결하여 관리하고 있으며 마스턴9호의 집합투자업자이자 마스턴글로벌의 자산관리회사인 마스턴투자운용은 아래와 같이 현지 자산관리회사를 관리할 계획입니다. 아래 관리 방안은 마스턴투자운용의 내부 계획이며 외부적인 상황 등에 따라 세부 계획이 변동될 수 있습니다.

관리 방안
시기
세부 실행
비고

현지 투자기구 이사진(Board member) 등재
설립 시
자금 송금, 배당금 수신 승인,주요 의사결정 승인
마스턴투자운용실무자 3인 등재

현지 정기 출장 점검
연 1회
투자기구 및 부동산관리상태 점검
담당 매니저 외실무자 1인

주요 운용관련 승인컨퍼런스 콜 실행
분기별
배당 결의, 현지 자산관리회사관리 보고 등
-

현지 투자기구재무제표분석
분기별
현지 관리 업체로부터재무제표 수신, 분석
관리 파일 업데이트

주1) 현지 투자기구는 프랑스 투자 기구(OPCI)와 프랑스 특수목적법인(SCI)을 의미합니다

마. 집합투자기구평가회사
해당사항 없습니다.

바. 채권평가회사

해당사항 없습니다.

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 투자자총회등

(1) 투자자총회의 구성당사는 전체 주주로 구성된 주주총회를 개최하며, 당사 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 합니다.

(2) 투자자총회의 소집 및 의결권 행사방법

[정관]

제20조(소집시기)

① 이 회사의 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 한다.

② 정기주주총회는 매결산기 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회의 결의와 부투법, 상법 등 관련 법률에 따라 언제든지 소집될 수 있다.

제21조(소집권자)

주주총회의 소집은 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 이사회의 결의에 따라 대표이사가 소집한다. 대표이사 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 이사 중 1인이 소집한다.

제22조(소집통지)

① 주주총회를 소집함에는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항 등을 회일 2주 전에 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단축 또는 생략될 수 있다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지된 목적 이외의 사항에 대하여 결의할 수 없다.

② 제12조에 따라 주식이 상장된 이후에는 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 1 이하의 주식을 소유한 주주에 대한 소집통지는 회일 2주 전에 주주총회를 소집한다는 뜻과 회의의 일시, 장소 및 목적사항을 매일경제신문과 한국경제신문에 각각 2회 이상 공고하거나 금융감독원 또는 한국거래소가 운용하는 전자공시시스템에 공고함으로써 본 조 제1항의 소집통지에 갈음할 수 있다.

제23조(소집지)

주주총회는 본점 소재지에서 개최함을 원칙으로 하되 필요한 경우 이사회의 결의로써 본점 인접지역에서도 개최할 수 있다.

제24조(의장)

① 주주총회의 의장은 대표이사로 한다.

② 대표이사가 불출석하거나 주주총회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 이사회가 정한 직무대행순서에 따라 이사 중 1인이 의장직을 수행한다.

제25조(의장의 질서유지권)

① 주주총회의 의장은 그 주주총회에서 고의로 의사진행을 방해하기 위한 발언ㆍ행동을 하는 등 현저히 질서를 문란케 하는 자에 대하여 그 발언의 정지 또는 퇴장을 명할 수 있으며, 그 명을 받은 자는 이에 응하여야 한다.

② 주주총회의 의장은 의사진행의 원활을 기하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 주주의 발언 시간과 횟수를 제한할 수 있다.

제26조(주주의 의결권)

주주는 주식 1주에 대하여 1개의 의결권을 가진다.

제27조(의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.

제28조(주주총회의 결의방법 및 의결권의 행사)

① 주주총회의 결의는 법령 또는 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되, 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

(3) 투자자총회 결의사항

[정관]

제30조(주주총회의 결의사항)

① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4분의1 이상의 승인에 의해 채택된다.

1. 당해 사업연도의 사업계획 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 의결하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않는다.

2. 당해 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 계약 등 부투법 제12조 제1항 3호에 따른 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 단, 총 자산의 100분의 30을 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 경우라도 주주총회의 승인을 받은 본 항 제1호의 사업계획에서 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외됨.

4. 자산관리위탁계약 및 자산보관계약의 체결, 변경 또는 해지에 관한 사항

5. 배당에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임, 연임에 관한 사항

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

8. 기타 이사회가 부의한 사항

9. 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제47조 제2항 제2호의 거래

10. 기타 상법 기타 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항

② 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 다음 각 호의 사항은 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 승인에 의하여 채택된다.

1. 회사의 정관의 변경

2. 상법 제417조에 따른 액면가 미만의 주식발행

3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행

4. 회사의 자본감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

5. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 분할 또는 분할합병

8. 회사의 사업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 전부 또는 일부의 양수

10. 이사 또는 감사의 해임

11. 회사의 존립기간의 변경

12. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 중요한 부분의 변경에 관한 사항

13. 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

14. 부투법 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

15. 제47조 제2항 제2호에 해당하는 거래(단, 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제1항의 결의에 의함)

16. 기타 상법 및 부투법상 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 이 조에서 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수로써 한다.

(4) 반대매수청구권

[부동산투자회사법]

제20조의2(부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 부동산투자회사 이사회가 결의한 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 부동산투자회사에 서면으로 그 결의에 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 부동산투자회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구 기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제2항에도 불구하고 부동산투자회사는 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

[정관]

제19조(주식매수청구권)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 부투법 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 이 회사가 제1항의 규정에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우에는 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 하고, 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하거나 공고하여야 한다.

③ 이 회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구 기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 부투법 시행령 제17조에서 정한 바에 따른다.

④ 제3항에도 불구하고 회사는 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배
회사 존립기간은 법인설립일 이후 90년이나 관련 법규나 정관의 규정에 따라 해산사유가 발생하여 청산하는 경우 청산일 직전 사업년도의 이익금과 자본금은 잔여재산 분배 시 합산하여 지급하며, 이 경우 잔여재산은 수회에 걸쳐 분배될 수 있습니다.

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권
회사는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주명부, 이사회 및 주주총회 의사록 등을 영업시간 중에 주주 및 채권자들의 열람에 제공하며, 주주 및 채권자가 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임

① 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관기관 및 판매회사(이하 "관련수탁회사")가 업무를 소홀히 하여 업무를 위탁한 위탁관리부동산투자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 위탁관리부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

② 관련 수탁회사가 위탁관리부동산투자회사 또는 제3자에게 손해배상 책임을 부담하는 경우 이사, 감사 또는 다른 관련 수탁회사에게도 귀착사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

③ 당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수합니다.1. 『부동산투자회사법』 제32조에 근거한 미공개 자산운용 정보의 이용 금지2. 『부동산투자회사법』 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위3. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위④ 당사는 『부동산투자회사법』 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다.당사는 회사 정관 제64조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

[정관]

제64조 (법규 적용 등)

이 정관에 규정되지 아니한 사항은 주주총회의 결의, 부투법, 동법 시행령ㆍ시행규칙 및 상법, 기타 법률의 관계규정에 의한다. 이 정관에서 인용하고 있는 부투법, 그 밖의 법률, 시행령, 규정의 조항 등이 제ㆍ개정, 폐지, 대체되는 경우 그 제ㆍ개정, 폐지, 대체되는 내용을 인용하는 것으로 본다.

마. 재판관할
투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항
본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한
당사는 회사 정관에 따라 존립기간을 법인설립일 이후 90년으로 합니다.
나. 해산 사유

당사는 회사 정관 제61조 및 『부동산투자회사법』에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

[정관]
제61조(해산)이 회사는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 해산한다.1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생2. 주주총회의 해산결의3. 합병4. 파산5. 법원의 해산명령 또는 해산판결6. 국토교통부장관의 영업인가 또는 등록의 취소7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우8. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

[부동산투자회사법]

제44조(해산)
부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우
제44조의2(청산 시 채권자에 대한 최고)
청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조(해산등기의 촉탁)
① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서
(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

당사는 매 결산기에 영업보고서를 작성하여야 하며, 정관 제54조에 따라 승인 및 공고하여야 합니다. 또한 매분기 및 결산기의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관 및 금융위원회에 매 결산기 종료일 후 90일 이내, 매 분기 종료일 후 45일 이내(회계기간의 말일은 제외)에 그 투자보고서를 제출하여야 합니다.

[정관]

제54조(재무제표 및 영업보고서의 작성, 비치 등)

① 이 회사의 대표이사는 정기주주총회 회일 6주간 전에 다음의 서류와 그 부속명세서 및 영업보고서를 작성하여 감사에게 제출하여야 한다. 다만 회사가 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조 제1항에 따른 외부감사 대상 회사인 경우에는 다음 각 호의 서류, 현금흐름표 및 주석을 포함한다.

1. 대차대조표

2. 손익계산서

3. 자본변동표

4. 이익잉여금 처분계산서 또는 결손금 처리계산서

② 감사는 제1항의 서류를 받은 날로부터 4주간 내에 감사보고서를 대표이사에게 제출하여야 한다.

③ 대표이사는 제1항 각호의 서류와 그 부속명세서를 영업보고서 및 감사보고서와 함께 정기주주총회 회일의 1주간 전부터 본점에 5년간 비치하여야 한다.

④ 대표이사는 본 조 제1항 각호의 서류 및 그 부속명세서를 정기주주총회에 제출하여 그 승인을 요구하여야 하고, 영업보고서를 정기주주총회에 제출하여 그 내용을 보고하여야 한다.

⑤ 제4항에도 불구하고 회사는 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 경우에는 이사회의 결의로 이를 승인할 수 있다. 이에 따라 이사회가 승인한 경우에는 제1항 각 호의 서류의 내용을 주주총회에 보고하여야 한다.

1. 제1항 각 호의 서류가 법령 및 정관에 따라 회사의 재무상태 및 경영성과를 적정하게 표시하고 있다는 외부감사인의 의견이 있을 경우

2. 감사 전원의 동의가 있는 경우

⑥ 제4항의 주주총회의 승인 또는 제5항의 이사회 승인을 얻은 때에는 대표이사는 지체 없이 대차대조표를 공고하여야 한다.

제55조(투자보고서의 작성, 비치 등)
① 회사는 사업연도별로 분기마다 투자보고서를 다음 각 호의 시기에 각각 작성하여야 한다.

1. 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 경우에는 해산일 또는 합병일을 말한다)

2. 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)

② 회사는 제1항의 작성일부터 국토교통부장관과 금융위원회에 다음 각 호의 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다

1. 제1항 제1호에 따른 회계기간의 말일(해산일 또는 합병일에 해당하는 경우는 제외한다)에 작성하는 투자보고서: 90일 이내

2. 제1항 제1호에 따른 해산일 또는 합병일에 작성하는 투자보고서: 45일 이내

3. 제1항 제2호에 따라 작성하는 투자보고서: 45일 이내

③ 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 부투법 시행령 제40조 제3항으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

④ 회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 부투법 시행령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다

1. 회사 및 그 자산관리회사의 부투법 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력

2. 회사에 부투법 시행령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우

3. 회사의 주주총회 결의내용

4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 부투법 시행령으로 정하는 사항

⑤ 제2항 및 제4항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다

1. 회사의 자산관리회사의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법

2. 회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제40조의2 제5항으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 부투법 제49조의6 제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법

(2) 자산운용보고서

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제88조에서 정하는 본 보고서는 『부동산 투자회사법』 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만 회사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다.(3) 자산보관ㆍ관리보고서

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제248조에서 정하는 본 보고서는 『부동산투자회사법』제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다.(4) 기타장부 및 서류

회사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시
『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제89조에서 정하는 수시공시는 『부동산투자회사법』 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다.

(1) 신탁계약변경에 관한 공시

해당사항 없습니다.

(2) 수시공시

해당사항 없습니다.

(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시

해당사항 없습니다.

(4) 위험지표의 공시해당사항 없습니다.

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계자 거래제한 규정은「부동산투자회사법」 제49조의3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 다만, 「부동산투자회사법」 제22조의2 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 따라 자산관리회사 등 일정한 자(이하 "이해관계인")와의 일정한 내용의 거래는 제한적으로 가능합니다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)
① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
제30조(거래의 제한)
① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. ④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래
제34조 (부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

(1) 이해관계인 현황

2024년 9월 30일 기준 회사의 최대주주는 다음과 같으며, 특별관계자는 존재하지 않습니다.

관계
이름
주식수(주)
지분율

최대주주
(주)성담
2,000,000
7.52%

합계
2,000,000
-

주1) 특별관계자는 자본시장법 시행령 제141조 제1항의 특수관계인 및 공동보유자를 의미

(2) 특수관계자와의 거래 현황

1. 대주주등에 대한 신용공여 등- 해당사항 없습니다.2. 대주주등과의 사업양수도 등- 해당사항 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래- 해당사항 없습니다.

4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

가. 보고기간종료일 현재 대주주 이외의 이해관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당반기
전반기

기타의특수관계자
마스턴투자운용(주)
자산관리수수료
115,691
116,521

더불어 당사의 자회사인 마스턴글로벌과 자산관리회사 간의 대출 거래가 존재하며 거래 내역은 다음과 같습니다.

마스턴글로벌 단기대출(브릿지) 내용

구분
주요 내용

대주
마스턴투자운용(주)

차주
(주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사

대출금액
4,500,000,000원

상환 방법
만기 일시 상환

대출 기간
2024.07.30~2025.07.30 (1년)

이자 지급
매 분기 지급

대출 금리
연 6.3% (고정)

조기상환 수수료
없음

주1) 당사의 100% 자회사인 마스턴글로벌과 마스턴투자운용은 부동산투자회사법 시행령 제20조에 의거하여 마스턴글로벌의 이사회 및 주주총회 특별결의를 득하여 거래를 진행하였습니다.

나. 보고기간종료일 현재 대주주 이외의 이해관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

임원보수(대표이사)
900
-

임원보수(감사)
900
900

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

해당사항 없습니다.

다. 투자중개업자 선정 기준

해당사항 없습니다.

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

회사의 집합투자업자인 마스턴투자운용(주)는 2021년 11월 25일 유상증자를 위한 신규출자를 통해 당사에 금8,000,000,000원(보통주 1,600,000주)를 투자하였습니다. 마스턴투자운용(주)는 자산관리회사로서 책임있는 자산관리업무 수행을 위하여 당사에 대한 투자를 결정하였습니다.

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

해당사항 없습니다.

[붙임] 용어풀이

구 분
내 용

금융투자상품
이익 추구 혹은 손실 회피 목적으로 만들어진 재산적 가치를 지닌 금융상품으로 증권 및 파생상품 등이 이에 속합니다.

집합투자
2인 이상의 투자자로부터 자금을 모집하여 금융투자상품 등에 투자하여 그 운용 성과를 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.

펀드
집합투자를 수행하는 기구로서 법적으로 집합투자기구라 표현되며 통상 펀드라고 불립니다. 대표적으로 투자신탁 및 투자회사가 이에 해당합니다.

투자신탁
집합투자업자와 수탁회사간 신탁계약 체결에 의해 만들어지는 펀드를 말합니다.

투자회사
설립자본금을 바탕으로 주식회사 형태로 만들어지는 펀드를 말합니다.

수익증권
펀드(투자신탁)에 투자한 투자자들에게 출자비율에 따라 나눠주는 증권으로서 주식회사의 주권과 유사한 개념입니다.

순자산
펀드의 운용성과 및 투자원금을 합한 금액으로서 원으로 표시됩니다.

증권집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 말합니다.

부동산집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 합니다.

혼합자산집합투자기구
혼합형 펀드로서 집합투자재산의 40%를 주식, 채권, 특별자산, 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 말합니다.

개방형
환매가 가능한 펀드를 말합니다.

폐쇄형
환매가 가능하지 않은 펀드를 말합니다.

추가형
추가로 자금 납입이 가능한 펀드를 말합니다.

모자형
운용하는 펀드(모펀드)와 이 펀드에만 투자하는 펀드(자펀드)로 구성된 펀드 형태를 말합니다. 자펀드는 모펀드 외에는 투자할 수 없습니다.

종류형
멀티클래스 펀드로서 자금납입방법, 투자자자격, 투자금액 등에 따라 판매보수 및 수수료를 달리 적용하는 펀드입니다.

기준가격
펀드의 가격으로서 매일매일 운용성과에 따라 변경되며 매입 혹은 환매 시 적용됩니다.

자본이득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 시세 차익을 말합니다.

배당소득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 이자 및 배당금을 말합니다.

보수
펀드에 가입 후 펀드 운용 및 관리에 대해 고객이 지불하는 비용입니다.

설정
펀드에 자금이 납입되는 것을 지칭합니다.

해지
펀드를 소멸시키는 행위로서 투자회사의 해산과 유사한 개념입니다.

투자자총회
집합투자규약상의 중요 사항을 변경할 때 펀드의 모든 가입자들이 모여서 의사 결정하는 기구. 그 방법 및 절차는 법령 및 해당 규약에 따릅니다.

자산운용협회 펀드코드
자산운용협회가 투자자들이 쉽게 공시사항을 조회ㆍ활용할 수 있도록 펀드에 부여하는 5자리의 고유 코드를 말합니다.

원천징수
소득금액 또는 수입금액을 지급할 때, 그 지급자(보통은 판매회사)가 그 지급받는 자(투자자)가 부담할 세액을 미리 국가를 대신하여 징수하는 것을 말합니다.

성과보수
집합투자업자가 펀드의 성과에 따라 추가적으로 받는 보수를 말하며 사모 펀드에서만 혀용이 되고 있습니다.