한화리츠 — [기재정정]증권신고서(집합투자증권-회사형)(한화위탁관리부동산투자회사㈜) (20240926)
제출인: 한화리츠

증권신고서(집합투자증권-회사형)
2.6
한화위탁관리부동산투자회사 주식회사

정 정 신 고 (보고)

2024년 09월 26일

1. 정정대상 공시서류 : 증권신고서

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2024년 09월 13일

3. 정정사항

※ 금번 증권신고서 정정은 1차 발행가액 결정에 따른 것이며, 정정사항은
굵은 파란색
으로 기재하였습니다. 본문에 정정된 사항은 공통적으로 요약정보에 반영되었습니다.

항 목
정정요구ㆍ명령관련 여부
정정사유
정 정 전
정 정 후

공통 정정사항
아니오
1차 발행가액 결정
예정 모집가액: 4,345원예정 모집총액: 473,605,000,000원

예정 모집가액:
4,340원예정 모집총액:
473,060,000,000원

투자결정시 유의사항 안내
- 11.

아니오
(주1) 정정 전
(주1) 정정 후

투자결정시 유의사항 안내
- 17.

아니오
(주2) 정정 전
(주2) 정정 후

제1부 - 3. 모집예정금액
아니오
(주3) 정정 전
(주3) 정정 후

제1부
- 4. 모집의 내용 및 절차
- (4) 발행가액 산정 방법
- 가. 모집의 내용

아니오
(주4) 정정 전
(주4) 정정 후

제1부
- 5. 인수에 관한 사항

아니오
(주5) 정정 전
(주5) 정정 후

제2부
- 10. 집합투자기구의 투자위험
- 다. 기타 투자위험
- (4) 공모자금 사용의
불확실성에 따른 위험

아니오
(주6) 정정 전
(주6) 정정 후

제2부
- 11. 매입, 환매, 전환 기준
- 가. 매입

아니오
(주7) 정정 전
(주7) 정정 후

제2부
- 13. 보수 및 수수료에 관한 사항
- 나. 집합투자기구에 부과되는
보수 및 비용-(1)인수대가

아니오
(주8) 정정 전
(주8) 정정 후

(주1) 정정 전

[공모자금 사용 예정내역]
(단위: 백만원)

구분
금액

부동산(장교동 한화빌딩) 취득 목적 단기차입금(단기사채 )상환
450,000

예비비
23,605

합계
473,605

주) 상기 금액은 예정 발행가액을 기준으로 산정한 금액으로 모집가액 확정시 변경될 수 있습니다.

(주1) 정정 후

[공모자금 사용 예정내역]
(단위: 백만원)

구분
금액

부동산(장교동 한화빌딩) 취득 목적 단기차입금(단기사채 )상환
450,000

예비비
23,060

합계
473,060

주) 상기 금액은
1차발행가액을 기준으로 산정한 금액으로 모집가액 확정시 변경될 수 있습니다.

(주2) 정정 전

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

242,106,876,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,617,515,500

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,131,546,500

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%
52,617,515,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,131,546,500

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계

473,605,000,000

-

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 금액입니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분
대표주관회사
수수료

대표주관수수료(총 공모금액의 0.2%)
한국투자증권 주식회사
947,210,000

합 계
947,210,000

주1) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권㈜에게 총 발행금액의 0.2%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 주당 예정발행가액을 기준으로 산출한 금액이며 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(주2) 정정 후

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

241,828,272,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,058,898,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,058,898,000
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계
473,060,000,000
-

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 금액입니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분
대표주관회사
수수료

대표주관수수료(총 공모금액의 0.2%)
한국투자증권 주식회사
946,120,000

합 계
946,120,000

주1) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권㈜에게 총 발행금액의 0.2%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 주당
1차발행가액을 기준으로 산출한 금액이며 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(주3) 정정 전

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집 총액
비고

보통주
109,000,000
500
4,345
473,605,000,000
주주배정 후 실권주 일반공모

합 계
109,000,000
-
-
473,605,000,000
-

(주1) 이사회 결의일: 2024년 09월 13일(주2) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액 및 모집총액은 예정발행가액으로 추후 변경될 수 있습니다.

(중략)② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일(2024년 09월 30일)전 제3거래일(2024년 09월 25일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 1차 발행가액
=
기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(154.39%) X 할인율(5.0%)】

(중략)

나. 조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액(원)

모집 또는 매출총액(1)
473,605,000,000

발행제비용(2)
3,626,335,250

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
469,978,664,750

(주1) 상기 금액은 예정 발행가액 4,345원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.
(주2) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금을 신규 편입자산 매입을 위해 차입한 단기사채 상환에 사용할 예정입니다. 공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상"을 참조하시기 바랍니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분
금액
계산근거

발행분담금
23,680,250
모집총액의 0.005% (10원 미만 절사) (금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 <별표3>)

인수수수료
2,368,025,000
모집총액의 0.50% (잔액인수계약서)

대표주관수수료
947,210,000
모집총액의 0.20% (잔액인수계약서)

추가상장수수료
19,110,000
추가상장 금액 2,000억원 초과 5,000억원 이하: [2,997만원 + (2,000억원 초과금액의 10억원당 8만원)] * (1/3) (10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림) (유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)

신주인수권증서표준코드부여수수료
10,000
신주인수권증서(R) 건당 10,000원 (증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의2)

발행등록수수료
1,000,000
1,000주당 300원(상한: 50만원/ 하한: 4천원)신주인수권증서 및 보통주에 대하여 각 50만원 발생

등록면허세
218,000,000
증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사) (지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))

지방교육세
43,600,000
등록면허세의 20%(10원 미만 절사) (지방세법 제151조 제1항 제2호)

기타
5,700,000
투자설명서 인쇄비, 우편비용 등 기타 제비용

합계
3,626,335,250
-

(주1) 상기 금액은 예정 발행가액 4,345원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확장되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.(주2) 기타비용은 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.

(주3) 정정 후

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집 총액
비고

보통주
109,000,000
500
4,340
473,060,000,000
주주배정 후 실권주 일반공모

합 계
109,000,000
-
-
473,060,000,000
-

(주1) 이사회 결의일: 2024년 09월 13일(주2) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액 및 모집총액은
1차발행가액
으로 추후 변경될 수 있습니다.

(중략)② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일(2024년 09월 30일)전 제3거래일(2024년 09월 25일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 1차 발행가액
=
기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(154.39%) X 할인율(5.0%)】

[1차 발행가액 산정표 (2024.08.26 ~ 2024.09.25)]

구분
일자
종가
거래량
거래대금

1
2024/08/26
5,010
31,826
159,438,400

2
2024/08/27
5,010
26,537
132,476,550

3
2024/08/28
4,980
34,551
171,837,900

4
2024/08/29
4,935
30,628
151,250,265

5
2024/08/30
4,950
33,028
163,243,075

6
2024/09/02
4,990
19,171
95,154,820

7
2024/09/03
4,945
24,912
123,144,330

8
2024/09/04
4,940
36,305
178,887,900

9
2024/09/05
4,925
16,995
83,767,680

10
2024/09/06
4,900
45,995
224,963,555

11
2024/09/09
4,920
29,928
146,905,985

12
2024/09/10
4,925
37,103
181,266,425

13
2024/09/11
4,925
51,038
249,408,290

14
2024/09/12
4,965
61,130
301,314,430

15
2024/09/13
5,000
43,189
214,645,975

16
2024/09/19
4,930
73,614
364,925,940

17
2024/09/20
4,920
91,500
448,642,565

18
2024/09/23
4,880
42,380
208,024,805

19
2024/09/24
4,920
104,627
514,688,100

20
2024/09/25
4,910
48,934
240,544,355

합계

(a) 1 개
월

4,929원
883,391
4,354,531,345

(b) 1 주
일

4,921원
361,055
1,776,825,765

(c) 기산일 가중산술평균종가
4,916원
2024/09/25

(d) 산술평균
4,922원

[(a) + (b) +(c)] / 3

기준주가 (e)
4,916원
Min[(c),(d)]

할인율 (f)
5%
-

증자비율 (g)
154.39%
-

모집예정가액
4,335.24원
[(e)*(1-(f)]/[(1+(g)*(f)]

호가단위 절상
4,340원
호가단위 5원

(중략)

나. 조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액(원)

모집 또는 매출총액(1)
473,060,000,000

발행제비용(2)
3,622,333,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
469,437,667,000

(주1) 상기 금액은

1차발행가액 4,340원을

기준으로 산정한 금액으로
,
실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.
(주2) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금을 신규 편입자산 매입을 위해 차입한 단기사채 상환에 사용할 예정입니다. 공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상"을 참조하시기 바랍니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분
금액
계산근거

발행분담금
23,653,000
모집총액의 0.005% (10원 미만 절사) (금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 <별표3>)

인수수수료
2,365,300,000
모집총액의 0.50% (잔액인수계약서)

대표주관수수료
946,120,000
모집총액의 0.20% (잔액인수계약서)

추가상장수수료
18,950,000
추가상장 금액 2,000억원 초과 5,000억원 이하: [2,997만원 + (2,000억원 초과금액의 10억원당 8만원)] * (1/3) (10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림) (유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)

신주인수권증서표준코드부여수수료
10,000
신주인수권증서(R) 건당 10,000원 (증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의2)

발행등록수수료
1,000,000
1,000주당 300원(상한: 50만원/ 하한: 4천원)신주인수권증서 및 보통주에 대하여 각 50만원 발생

등록면허세
218,000,000
증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사) (지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))

지방교육세
43,600,000
등록면허세의 20%(10원 미만 절사) (지방세법 제151조 제1항 제2호)

기타
5,700,000
투자설명서 인쇄비, 우편비용 등 기타 제비용

합계
3,622,333,000
-

(주1) 상기 금액은
1차발행가액 4,340원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확장되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.(주2) 기타비용은 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.

(주4) 정정 전

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

모집대상
주수(비율)
주당 모집가액
모집총액
비고

일반모집
-
-
-
-

주주배정
109,000,000주(100%)
4,345원
473,605,000,000원
-

우리사주배정
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-

합 계
109,000,000주(100%)
4,345원
473,605,000,000원
-

(주1) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 상기 주당 모집가액 및 모집 총액은 예정 발행가액 기준입니다.

(주2) 당사는 「부동산투자회사법」에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

(주3) 금번 유상증자는 판매회사인 한국투자증권㈜를 대표주관회사로, 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜를 인수회사로 하여 각사의 잔액인수방식으로 진행됩니다. 또한, 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 후에도 청약되지 아니한 물량이 발생할 경우 인수계약서 상에 기재된 방법에 따라 한국투자증권㈜, 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜가 청약 미달분을 자기 계산으로 인수하게 됩니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

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A. 보통주식수
70,600,000주

B. 우선주식수
-

C. 발행주식총수 (A+B)
70,600,000주

D. 자기주식수 및 자기주식신탁
-

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)
70,600,000주

F. 유상증자 주식수
109,000,000주

G. 증자비율 (F/C)
154.39%

H. 구주주 배정주식수
109,000,000주

I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)
1주당 1.5439093484주

(주1) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 1.5439093484주를 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약한도 주식수(배정한도 주식 1주당 최대 1주, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하고, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(1.5439093484) (단, 1주 미만 절사)(iii) 초과청약한도 주식수 = 배정한도 주식수 x 초과청약비율(100%) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
109,000,000주

주당 모집가액 또는 매출가액
예정가액
4,345원

확정가액
-

모집총액 또는 매출총액
예정가액
473,605,000,000

확정가액
-

청 약 단 위

1) 구주주1주로 하며, 개인별 청약한도는 보유하고 있는 신주인수권증서와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수입니다.2) 일반공모일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모 청약자의 최대 청약주식수는 "일반공모 배정분"의 100%에 해당하는 주식수로 합니다. 일반공모 청약자의 최대 청약주식수를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주 단위

100주 초과
500주 이하
50주 단위

500주 초과
1,000주 이하
100주 단위

1,000주 초과
5,000주 이하
500주 단위

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주 단위

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주 단위

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주 단위

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

5,000,000주 이하

500,000주 단위

5,000,000주 초과

10,000,000주 이하

1,000,000주 단위

10,000,000주 초과

5,000,000주 단위

청약기일
우리사주배정
개시일
-

종료일
-

구주주(신주인수권증서 보유자)
개시일
2024년 11월 11일

종료일
2024년 11월 12일

일반모집 또는 매출
개시일
2024년 11월 14일

종료일
2024년 11월 15일

청약증거금
주주배정(신주인수권증서)
청약금액의 100%

초과청약
청약금액의 100%

일반모집 또는 매출
청약금액의 100%

납입기일
2024년 11월 19일

배당기산일(결산일)
2024년 11월 01일

(주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(주4) 정정 후

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

모집대상
주수(비율)
주당 모집가액
모집총액
비고

일반모집
-
-
-
-

주주배정
109,000,000주(100%)
4,340원
473,060,000,000원
-

우리사주배정
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-

합 계
109,000,000주(100%)
4,340원
473,060,000,000원
-

(주1) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 상기 주당 모집가액 및 모집 총액은
1차발행가액 기준입니다.

(주2) 당사는 「부동산투자회사법」에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

(주3) 금번 유상증자는 판매회사인 한국투자증권㈜를 대표주관회사로, 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜를 인수회사로 하여 각사의 잔액인수방식으로 진행됩니다. 또한, 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 후에도 청약되지 아니한 물량이 발생할 경우 인수계약서 상에 기재된 방법에 따라 한국투자증권㈜, 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜가 청약 미달분을 자기 계산으로 인수하게 됩니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분
상세내역

A. 보통주식수
70,600,000주

B. 우선주식수
-

C. 발행주식총수 (A+B)
70,600,000주

D. 자기주식수 및 자기주식신탁
-

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)
70,600,000주

F. 유상증자 주식수
109,000,000주

G. 증자비율 (F/C)
154.39%

H. 구주주 배정주식수
109,000,000주

I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)
1주당 1.5439093484주

(주1) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 1.5439093484주를 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약한도 주식수(배정한도 주식 1주당 최대 1주, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하고, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(1.5439093484) (단, 1주 미만 절사)(iii) 초과청약한도 주식수 = 배정한도 주식수 x 초과청약비율(100%) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
109,000,000주

주당 모집가액 또는 매출가액
예정가액
4,340원

확정가액
-

모집총액 또는 매출총액
예정가액
473,060,000,000

확정가액
-

청 약 단 위

1) 구주주1주로 하며, 개인별 청약한도는 보유하고 있는 신주인수권증서와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수입니다.2) 일반공모일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모 청약자의 최대 청약주식수는 "일반공모 배정분"의 100%에 해당하는 주식수로 합니다. 일반공모 청약자의 최대 청약주식수를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주 단위

100주 초과
500주 이하
50주 단위

500주 초과
1,000주 이하
100주 단위

1,000주 초과
5,000주 이하
500주 단위

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주 단위

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주 단위

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주 단위

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

5,000,000주 이하

500,000주 단위

5,000,000주 초과

10,000,000주 이하

1,000,000주 단위

10,000,000주 초과

5,000,000주 단위

청약기일
우리사주배정
개시일
-

종료일
-

구주주(신주인수권증서 보유자)
개시일
2024년 11월 11일

종료일
2024년 11월 12일

일반모집 또는 매출
개시일
2024년 11월 14일

종료일
2024년 11월 15일

청약증거금
주주배정(신주인수권증서)
청약금액의 100%

초과청약
청약금액의 100%

일반모집 또는 매출
청약금액의 100%

납입기일
2024년 11월 19일

배당기산일(결산일)
2024년 11월 01일

(주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(주5) 정정 전

[인수방법 : 잔액인수]
(단위 : 원)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

242,106,876,000

대표주관수수료 : 모집총액의 0.2% 인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,617,515,500

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,131,546,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%
52,617,515,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,131,546,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계

473,605,000,000

-

(주1) 모집총액 : 확정발행가액 X 유상증자 신주 수

(주2) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여는 대표주관회사 및 인수회사가 인수비율대로 각자 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다.

(주5) 정정 후

[인수방법 : 잔액인수]
(단위 : 원)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

241,828,272,000

대표주관수수료 : 모집총액의 0.2% 인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,058,898,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,058,898,000
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계
473,060,000,000
-

(주1) 모집총액 : 확정발행가액 X 유상증자 신주 수

(주2) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여는 대표주관회사 및 인수회사가 인수비율대로 각자 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다.

(주6) 정정 전

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용 예정내역]

(단위 : 백만원)

구분
금액

부동산(장교동 한화빌딩) 취득 목적
단기사채
상환

450,000

예비비
23,605

합계
473,605

주)
상기 금액은
예
정 발행가액
을 기준으로
산정한 금
액으로 모집가액 확정시 변경될 수 있습니다.

주요 자금용도는 당사가 장교동 한화빌딩 취득 재원으로 차
입한
단기사채 상환입니다.

만일 주식시장에서 급격한 주가하락으로 당사가 계획했던 공모금액에 미달할 경우 당사는 단
기사채 상환을 위하여 추가차입이 필요할 수 있으며, 주주총회에서 승인 받은 차입계획 범위 내에서 추가 단기사채 발행을 통해 차환할 예정입니다.
다만, 시장환경 등의 급작스런 변화 등으로 인해 공모자금 사용내역이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
(주6) 정정 후

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용 예정내역]

(단위 : 백만원)

구분
금액

부동산(장교동 한화빌딩) 취득 목적
단기사채
상환

450,000

예비비
23,060

합계
473,060

주)
상기 금액은
1차
발행가액
을

기준으로
산정한 금
액으로 모집가액 확정시 변경될 수 있습니다.

주요 자금용도는 당사가 장교동 한화빌딩 취득 재원으로 차
입한
단기사채 상환입니다.

만일 주식시장에서 급격한 주가하락으로 당사가 계획했던 공모금액에 미달할 경우 당사는 단
기사채 상환을 위하여 추가차입이 필요할 수 있으며, 주주총회에서 승인 받은 차입계획 범위 내에서 추가 단기사채 발행을 통해 차환할 예정입니다.
다만, 시장환경 등의 급작스런 변화 등으로 인해 공모자금 사용내역이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

(주7) 정정 전
가. 매입

당사의 총 발행금액은 아래와 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위 : 주, 원)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2022년 05월 10일
-
보통주
600,000
500
500
발기인 출자

2022년 11월 30일
유상증자(제3자배정)
보통주
47,400,000
500
5,000
-

2023년 01월 03일
유상감자
보통주
600,000
500
500
-

2023년 03월 16일
유상증자(일반공모)
보통주
23,200,000
500
5,000
IPO 상장 주금납입

당사의 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자는 2024년 11월 11일부터 11월 12일까지 2영업일간 구주주청약, 구주주 배정물량에서 실권이 발생하는 경우 2024년 11월 14일부터 11월 15일까지 2영업일간 실권주에 대한 일반공모청약을 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 유상증자 신주는 2024년 11월 중 추가상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[본 건 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 공모 금액]

(단위 : 주, 원)

주식종류

공모 예정주식수

주당액면가

액면총액

주당모집가액

모집총액

비고

보통주

109,000,000

500

54,500,000,000
4,345
473,605,000,000
주주배정 후실권주 일반공모

(주) 상기 주당 모집가액 및 모집총액은 예정 발행가액 4,345원 기준으로 산정하였습니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.
(주7) 정정 후
가. 매입

당사의 총 발행금액은 아래와 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위 : 주, 원)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2022년 05월 10일
-
보통주
600,000
500
500
발기인 출자

2022년 11월 30일
유상증자(제3자배정)
보통주
47,400,000
500
5,000
-

2023년 01월 03일
유상감자
보통주
600,000
500
500
-

2023년 03월 16일
유상증자(일반공모)
보통주
23,200,000
500
5,000
IPO 상장 주금납입

당사의 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자는 2024년 11월 11일부터 11월 12일까지 2영업일간 구주주청약, 구주주 배정물량에서 실권이 발생하는 경우 2024년 11월 14일부터 11월 15일까지 2영업일간 실권주에 대한 일반공모청약을 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 유상증자 신주는 2024년 11월 중 추가상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[본 건 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 공모 금액]

(단위 : 주, 원)

주식종류

공모 예정주식수

주당액면가

액면총액

주당모집가액

모집총액

비고

보통주

109,000,000

500

54,500,000,000
4,340
473,060,000,000
주주배정 후실권주 일반공모

(주) 상기 주당 모집가액 및 모집총액은
1차발행가액 4,340원 기준으로 산정하였습니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.
(주8) 정정 전

(1) 인수대가하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

242,106,876,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%
52,617,515,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,131,546,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%
52,617,515,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,131,546,500
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계
473,605,000,000
-

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 금액입니다.(주2) 상기 표의 인수대가는 금번 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당 예정 발행가액인 4,345원을 기준으로 산출한 금액이며, 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분
대표주관회사
수수료

대표주관수수료(총 공모금액의 0.2%)
한국투자증권 주식회사
947,210,000

합 계
947,210,000

주1) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권㈜에게 총 발행금액의 0.2%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 주당 예정발행가액을 기준으로 산출한 금액이며 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(주8) 정정 후

(1) 인수대가하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

241,828,272,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,058,898,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,058,898,000
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계
473,060,000,000
-

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 금액입니다.(주2) 상기 표의 인수대가는 금번 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당
1차발행가액인 4,340원을 기준으로 산출한 금액이며, 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분
대표주관회사
수수료

대표주관수수료(총 공모금액의 0.2%)
한국투자증권 주식회사
946,120,000

합 계
946,120,000

주1) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권㈜에게 총 발행금액의 0.2%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 주당
1차발행가액을 기준으로 산출한 금액이며 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

우리는 당사의 대표이사 및 신고업무 담당이사로서 이 공시서류의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 공시서류에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2024. 09. 26

【한화위탁관리부동산투자회사】

한화자산운용 주식회사 대표이사
김 종 호
(서명)

한화자산운용 주식회사 신고업무담당
신한펀드파트너스(주) 최 현 석
(서명)

대표이사등의 확인서(09.26).jpg
대표이사등의 확인서(09.26)

증 권 신 고 서

[집합투자증권-회사형]

금융위원회 귀중
2024년 09월 13일

집합투자기구 명칭 :
한화위탁관리부동산투자회사 주식회사

(펀드코드: K5MR43E01837(EO183))

집합투자업자 명칭 :
한화자산운용 주식회사

연 락 처 :
(주 소) 서울특별시 영등포구 63로 50

(전 화) 02-6950-0339

작 성 책 임 자 :
(직 책) 한화자산운용 주식회사 대표이사 (성 명) 김 종 호

(전 화) 02-6950-0000

모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

보통주 109,000,000주 (모집가액:
4,340원/주)

[모집(매출) 총액 : ]
473,060,000,000원

모집(매출) 기간 (판매기간) :

구주주청약: 2024년 11월 11일 ~ 2024년 11월 12일
일반공모청약: 2024년 11월 14일 ~ 2024년 11월 15일

집합투자증권신고서 작성 기준일 :
2024년 09월 13일

집합투자증권신고서 및 투자설명서의 공시장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

서면문서 : 한국투자증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 의사당대로 88)

한화투자증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 여의대로 56)

엔에이치투자증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 여의대로 108)

SK증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 국제금융로8길 31)

하나증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 의사당대로 82)

금융위원회가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

▣ 집합투자기구 명칭 및 펀드코드(종류형 포함)

집합투자기구 명칭(종류형 명칭)
펀드코드

한화위탁관리부동산투자회사㈜
EO183

투자결정시 유의사항 안내

1. 본 공모에 대한 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청하실 수 있습니다.
2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.
3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.
4. 원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 투자위험 부문을 참고하시기 바랍니다.
5. 위탁판매회사는 한화위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 한국투자증권 주식회사, 한화투자증권 주식회사, NH투자증권 주식회사, SK증권 주식회사, 하나증권 주식회사는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다.
6. 집합투자증권은 실적배당상품으로 예금자보호법의 적용을 받지 아니하며, 특히 예금자보호법의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도
은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다.
따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고,
집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

7. 당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우
서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출
되어 있음을 유의하시기 바랍니다.
당
사는 국토교통부에 본건 유상증자를 포함하여 당사의 사업계획을 반영한 변경인가를 신청하였으며, 2024년 07월 03일 변경인가 승인이 완료된 바 있습니다.
다만,
향후 사업계획이 추가로 변경되는 경우 당사의 자산관리회사인 한화자산운용㈜의 투자심의위원회 및 국토교통부의 변경인가 등 소정의 절차를 거쳐 변경된 사업계획에 따른 조달 및 투자 여부를 결정
하게 됩니다. 투자자께서는
증권신고서 제출일 현재 부동산투자회사의 사업계획과 향후 사업계획이 상이하게 될 가능성이 존재함
에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사로서 투자자들께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금을 회수하실 수 있습니다.
8. 당사의 사업목적이 부동산 및 부동산관련 증권 등을 취득하고, 투자대상 부동산의 개발·운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해, 정부 기관이나 금융감독원, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 인지하고 투자에 임하시기 바랍니다.
9.
관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다.
따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산시장의 상황에 따라 매출액(분배금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는
주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다.
또한,
청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는
투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실 발생 위험이 존재
합니다.
이러한
투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

10.
당사의 투자대상 부동산은 서울 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동) 및 장교동 한화빌딩입니다. 당사는 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동)에 대해 2022년 11월 30일자로 부동산 소유권을 취득하였으며, 장교동 한화빌딩에 대한 부동산 소유권을 2024년 8월 28일자로 취득하였습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 주요 임차인인 한화손해보험㈜, 한화생명보험㈜, 한화생명금융서비스㈜, ㈜한화 및 한화솔루션㈜ 등과 임대차 계약을 체결한 상태이며, 따라서 상기 자산으로부터 발생하는 임대료 수익 일체는 상기 임차인들 및 기타 임차인들이 지급합니다.

[당사 투자대상 부동산]
(단위: 백만원)

투자대상
투자대상의종류
매입면적
소재지

매입금액

부동산 감정평가(매입 시점)

부동산 감정평가(최근일자)

감정평가금액
평가기준일
감정평가인
감정평가금액
평가기준일
감정평가인

여의도한화손해보험 빌딩

부동산(토지 및 건물)

(토지) 3,707.0㎡(건물) 59,640.90㎡
서울특별시 영등포구여의도동 23-5

456,000

450,000
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
546,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 노원사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 752.20㎡(건물) 8,151.75㎡
서울특별시 노원구상계동 731
29,800
29,800
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
34,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 평촌사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 2,228.30㎡(건물) 22,258.78㎡
경기도 안양시 동안구호계동 1043
62,500
62,400
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
79,500
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 구리사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 1,644.00㎡(건물) 18,981.53㎡
경기도 구리시 교문동205-3외 6필지
46,650
46,200
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
53,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 부천중동사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 1,819.70㎡(건물) 28,488.57㎡
경기도 부천시 중동1132-3
65,400
65,200
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
75,100
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

장교동 한화빌딩
부동산(토지 및 건물)
(토지) 7,447.76㎡(건물)153,124.38㎡
서울특별시 중구 청계천로 86(장교동1)
808,000
-
-
-
808,000
2024년 05월 02일
(주)경일감정평가법인

-
-
-
808,200
2024년 05월 02일
(주)대일감정평가법인

출처: 당사 제시

추후 임대차계약 기간 종료 후 계약 연장에 실패하거나 후속 임대차계약을 신규로 체결하는 데 실패할 경우 신규 임차인을 찾지 못해 공실이 발생할 가능성은 배제할 수 없으며, 이 경우 배당 재원이 감소할 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.

11. 당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용 예정내역]
(단위: 백만원)

구분
금액

부동산(장교동 한화빌딩) 취득 목적 단기차입금(단기사채 )상환
450,000

예비비
23,060

합계
473,060

주) 상기 금액은
1차발행가액을 기준으로 산정한 금액으로 모집가액 확정시 변경될 수 있습니다.

[장교동 한화빌딩 개요]

구분
내용

소재지
서울특별시 중구 청계천로 86(장교동1)

준공연도
1987년 10월 28일

용도지역
일반상업지역, 특정개발진흥지구

대지면적
15,333.50 ㎡ 중7,447.759 ㎡

건축면적
5,633.47㎡

연면적
153,124.38 ㎡ 중74,365.28 ㎡

건폐율
36.74%

용적율
666.84%

층수
지하 4층 / 지상 29층

주차대수
734대 중 354대(옥내 자주식)

승강기
33대 중 20대 20대(승용 18대, 비상용 2대)

주요 임차인

한화솔루션㈜, ㈜한화 등

매입가(백만원)
808,000(2024.08.28)

최근일자 감평가액(백만원)
808,000(2024.05.02, 경일감정평가법인)808,200(2024.05.02, 대일감정평가법인)

건물전경

장교동한화빌딩1

장교동한화빌딩2

당사의 자금사용 및 자금조달 구조는 다음과 같습니다.

[당사 자금조달구조]

재원조달

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서, 당사 제공

[자금조달 세부 내역]
(단위: 백만원)

구분
토지
건물
합계

부동산 매입금액
695,688
112,312
808,000

매입부대비용
매입보수
3,478
562
4,040

실사비용
611
99
710

담보설정비용
82
13
95

법무사비용
112
18
130

취득세
32,199
5,198
37,397

VAT 매입세액불공제
420
-
420

소계
36,903
5,890
42,792

취득원가
732,591
118,202
850,792

주식발행비용
-

4,766

합계

855,558

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

당사는 금번 공모자금으로 장교동 한화빌딩 매입을 위해 발행한 단기사채 전액을 상환할 예정입니다.

만일 주식시장에서 급격한 주가하락으로 당사가 계획했던 공모금액에 미달할 경우 당사는 단
기사채 상환을 위하여 추가차입이 필요할 수 있으며, 주주총회에서 승인 받은 차입계획 범위 내에서 추가 단기사채 발행을 통해 차환할 예정입니다. 12. 당사가 2024년 8월 신규로 취득한 장교동 한화빌딩의 경우 2024년 4월 기준 한화솔루션㈜가 27.0%, ㈜한화가 26.2% 등 한화그룹의 계열사가 총 99.5%를 임차하고 있습니다.
최근 사업연도 기간 당사 주요 임차인의 주요 재무정보는 아래와 같습니다.

[주요 임차인 재무현황]
(단위: 십억원)

한화솔루션㈜(연결기준)

구분
2022년 12월
2023년 12월

자산총계

23,832

24,493

부채총계

13,935

15,482

자본총계

9,897

9,011

매출액

13,131

13,289

영업이익

924

605

당기순이익

366

(
155)

출처: 금감원 전자공시시스템

㈜한화(연결기준)

구분
2022년 12월
2023년 12월

자산총계

196,977

209,738

부채총계

163,801

176,539

자본총계

33,176

33,199

영업수익

50,887

53,135

영업이익

2,370

2,412

당기순이익

2,009

1,636

출처: 금감원 전자공시시스템

13. 당사는 증권신고서 제출 전일 현재 아래와 같이 선순위 담보대출을 사용하고 있으며, 본 차입금 중
단기사채는 금번 공모로 조달하는 자금을 사용하여 상환할 예정입니다. 당사가 사용하고 있는 차입금의 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

[당사 대출 내역]

(기준일 : 증권신고서 제출 전일)
(단위 : 억원)

대출기관
대출금액
금리
차입일시
만기
비고

㈜
SC
은행

1,268

91
일
CD
금리
+1.45%

2024-06-28
2027-06-28
변동금리

신한은행

500

수협은행

100

㈜하나은행

900

4.87%
고정금리

KB
은행

408

수협은행

100

소계

3,276

-

㈜
SC
은행

800
91일 CD금리 + 1.25%
2024-08-28
2027-08-28
변동금리

신한은행

500

수협은행

500

국민은행

200

㈜
SC
은행

1,116
4.65%
고정금리

우리은행

700

수협은행

400

소계 (주1)
4,216

단기사채(1회차)
4,500
3.80%
2024-08-28
2024-11-15
만기상환 예정

합계
11,992
-
-
-
-

출처 : 금감원 전자공시 시스템, 당사 제시

주1) 2024년 6월 28일 기표된 3,276억원은 기존자산(한화손해보험 여의도사옥 및 한화생명 노원, 평촌, 중동, 구리 사옥)에 대한 담보대출금액임주2) 2024년 08월 28일 기표된 4,216억원은 신규자산(장교동 한화빌딩)에 대한 담보대출금액임주3) 2024년 8월 28일 발행된 단기사채(1회차) 4,500
억
원

은 신규자산(장교동 한화빌딩) 매입을 위한 건임

14. 2024년 4월말(제5기) 기준 현재 회사의 (별도 기준) 부채총계는 3,754억원이며 이 중 차입금 (2024년 4월말 기준)은 3,373억원입니다.

또한, 향후
신규 부동산을 취득할 경우에도 일정 비율의 차입이 예상되
고 있습니다. 이러한 대출이나
임대
보증금은
회사의 신용도, 부동산 담보물건의 고유 가치 및 정부의 부동산정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 아울러
기존 차입을 비롯하여 추가 차입이 이루어졌을 시의 금융비용 증가 등이 나타날 경우 당사의 재무실적에 악영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 당사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약의 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

15. 당사의 예상배당률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 현재 당사가 투자하는 자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 당사 차입금의 금리 수준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 편입대상 자산의 편입 및 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련 법상의
법적요인과 관련된 비용 및 보증되지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 사정은
당사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거나, 제어할 수 없는 상황
과 관련되어 있으며, 따라서
투자자께서는 당사가 제시한 예상 배당률과 일치하도록 배당금을 지급한다는 보장을 제공하지 않는다는 점에 유의하시기 바랍니다.
16.
전세계적 대유행을 기록한 코로나19 pandemic 사태 등과 같은 불가항력적인 사건 발생으로 인해
당사가 예기치 못한 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등
이 발생할 수도 있으며
시장 환경에 따라
추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 임대료 수익이 감소
되는 위험에 노출
될 수 있으며 이로 인해 당사의 배당가능 현금흐름에 큰 영향을 미칠 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.
17. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 수수료는 아래와 같습니다.

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

241,828,272,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,058,898,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,058,898,000
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계
473,060,000,000
-

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 금액입니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분
대표주관회사
수수료

대표주관수수료(총 공모금액의 0.2%)
한국투자증권 주식회사
946,120,000

합 계
946,120,000

주1) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권㈜에게 총 발행금액의 0.2%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 주당
1차발행가액을 기준으로 산출한 금액이며 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

당사가 자산관리위탁계약에 따라 당사의 자산관리회사인 한화자산운용㈜에 지급하게 될 보수 및 수수료는 다음과 같습니다.

[당사가 자산관리회사에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
부동산 매입금액(부가가치세 제외)의 영점오퍼센트(0.5%)
위탁자가 [영업인가 또는 등록 신청시 제출한 사업계획상 투자대상자산(이하 “투자대상자산(들)”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

운용수수료 및운용성과수수료주1)
운용수수료:① 연간 취득가액의 영점이퍼센트(0.2%)(부가가치세 별도)② 1년 365일(윤년은 366일)을 기준으로 해당 결산기 동안 위탁자가 투자대상자산의 소유권을 보유한 일수로 일할계산하여 산정운용성과수수료:① 성과산정기간 중 연환산 배당수익률 칠점오퍼센트(7.5%)를 달성할 경우, 그 초과분에 한하여 취득가액의 영점일퍼센트(0.1%)를 수취(성과산정기간: D년 5월 1일 ~ D+1년 4월 30일 )
운용수수료: 매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급운용성과수수료: 매년 성과산정기간 종료일(4월 30일)에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회 승인을 득한 날로부터 7일 이내

매각기본수수료 및매각성과수수료
매각기본수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)매각성과수수료 =《매각차익x10%》- 기지급 운용성과수수료 누계액단, 처분가액이 취득가액에 처분수수료, 취득부대비용, 금융비용 및 예비비를 더한값을 초과할 경우, 수탁자에게 각 매각되는 투자대상자산별로 매각차익의 일십퍼센트(10%)에서 기지급 운용성과수수료 누계액을 제외한 금액을 매각성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
투자대상자산의 소유권을 이전한 날로부터 7일 이내

주1) 부가가치세 별도

라. 판매회사의 위탁보수
당사가 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및 인수회사인 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜에 지급하게 될 별도 판매 위탁보수는 없으며, 판매수수료 대가로 인수수수료를 지급합니다.

마. 자산보관회사의 위탁보수

당사가 당사의 부동산에 대한 자산보관회사인 ㈜한국토지신탁, 현금 및 증권에 대한 자산보관회사인 엔에이치투자증권㈜에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관보수(부동산)
기존자산: 9,000만원신규자산: 1억원
결산일 이후7일 이내
자산보관보수(부동산)는 부동산 담보신탁보수 지급으로 갈음.

자산보관보수(증권, 현금)
연 2,000만원. 단, 위탁자가 추가 자산(장교동 한화빌딩) 편입 시 추가 자산 매입일부터 연간 추가 자산 매입가액(이하 "취득가액")의 0.002% 범위 내에서 협의하여 정한 금액을 더하여 지급
매반기마다 해당 분기 종류 후 칠(7)영업일 이내
단 당해 반기의 수탁자의 업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 당해 분기의 보수는 180일을 기준으로 실제 업무 수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.

주1) 부가가치세는 별도입니다.

바. 사무수탁회사의 위탁보수

당사가 일반사무수탁회사인 신한펀드파트너스㈜에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁보수
보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액 에 0.0085%를 곱하여 산정한 금액

매 결산일로부터7일 이내

해당 결산기 중 매입한 자산은180일에 대한 동 자산 보유기간에 따라 일할 계산. 다만, “수탁자”의 수탁업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 당해 결산기의 수수료는 실제로 업무를 수행한 일수에 따라 일할 계산(180일 기준)한 금액으로 하며, “수탁자”의 수탁업무 수행기간이 6개월을 초과하는 경우, 매 결산기 단위의 수수료에 6개월을 초과하는 기간에 대해 실제로 업무를 수행한 일수로 일할 계산(180일 기준)한 금액을 더한 금액으로 함.

18. 당사가 영위하는 부동산사업은 시장금리의 상승, 부동산 시장 침체, 보유 부동산 매각 손실 등이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사 주식의 투자매력이 감소하는 경우 주식 매매의 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.
또한
전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 의해 보유자산의 가치가 하락하는 경우 또는 경기 침체로 인해 유가증권시장에서의 거래가 활발히 이루어지지 않는 경우에는 당사의 주식 가격이 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성
도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험" 사항을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.
19.
당사가 매입한 부동산 투자자산을 매각하여 투자자금을 회수하고자 할 경우 적시에 적절한 매입자를 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한
당사가 매입한 부동산 투자자산을 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미치거나, 경우에 따라서는 회사가치의 손상 및 주가하락에 따른 투자원금의 손실이 발생할 수 있습니다.20.

당사는 임직원이 없는 명목상의 주식회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출
되어
있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당사와의 이해와 상충될 가능성이 있습니다21.
향후
「부동산투자회사법」및 그 하위법 또는 관련법 등의 개정은 당사의 자산운용정책에 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동될 가능성이 존재
합니다. 또한
부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사와 그에 따른 조치에 의해 당사의 배당률과 수익률이 하락할 가능성이 존재
합니다.
22.『부동산투자회사법』 제12조에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재 당사가 계획하고 있는 부동산개발사업은 없으나 향후 시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다.
당사는 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회사이며, 그 중에서도 부동산투자회사법 제9조의2 제①항 제4호 및 한국거래소 유가증권시장 상장규정 제124조 제①항에서 정하고 있듯이 부동산개발사업에 대한 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내인 비개발 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사가 주주총회의 (특별)결의 등을 통해 부동산개발사업에 투자하게 되는 경우라도 그 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내의 범위인 경우 비개발위탁관리부동산투자회사로서의 영업활동 및 적법성에는 영향을 미치지 않습니다.
부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못 할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.

23.

금번 장교
동 한화빌딩 거래에서 매도인은 한화생명보험 주식회사이며, 2024년 공정거래위원회 공시대상기업집단 지정 결과에 따르면 당사, 한화자산운용 주식회사 및 한화생명 주식회사는 모두 한화기업집단에 속한 계열회사입니다. 자본시장법 시행령 제84조 제3호는 집합투자업자의 계열회사를 “이해관계인”으로 규정하고 있으며, 자본시장법 제84조는 집합투자업자의 이해관계인과의 거래행위를 일부 예외적인 경우에만 허용하고 있습니다. 당사는 공모리츠이므로, 공모리츠로부터 자산의 투자운용을 위탁받은 리츠AMC에 대해서는 자본시장법 제84조의 적용이 배제됩니다.또한 부동산투자회사법(이하 "부투법") 제22조의2 제3항은 위탁관리리츠와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 리츠AMC 및 그 특별관계자 간의 부동산 및 증권 거래행위를 원칙적으로 금지하고 있으며, 부투법상 "특별관계자"는 공정거래법에 따른 계열회사를 포함합니다. 한화생명 주식회사는 당사 및 한화자산운용 주식회사의 계열회사이므로, 부투법상 특별관계자에 해당합니다. 다만, (i) 위탁관리 리츠가 보유하는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래(부투법 시행령 제20조 제2호),(ii) 감정평가액의 90%에서 110%까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래(부투법 시행령 제20조 제3호), (iii) 위탁관리리츠의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 등은 예외적으로 허용되고 있습니다. (부투법 시행령 제20조 제6호) 또한 부투법 제30조 제3항에 따르면, 상장리츠가 그 임원 및 그 특별관계자, 주요주주 및 그 특별관계자와 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 하여야 합니다. 당사는 본 건 매매거래를 위해 2024년 07월 31일 정기주주총회에서 특별결의를 거쳤으며, (주)경일감정평가법인 및 (주)대일감정평가법인으로부터 받은 감정평가액 중 낮은 금액인 808,000백만원에 본 매매거래를 진행하였습니다.당사는 본건 투자 부동산들의 투자 및 공모과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해 법무법인 태평양을 통해 법률실사를 수행하여 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 검토하였습니다. 당사가 본건 투자 부동산들의 소유권을 유지하는데 있어 중요한 권리관계의 법률적인 문제나 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있는 가능성은 낮은 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고
법률실사에 포함된 법률의견의 경우 추후 법원 또는 관할 행정관청에 의하여 달리 해석되거나 판단될 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수
있습니다. 또한 동 거래관계가 완전히 독립적인 제3자간의 거래와 비교하여 동등하거나 더 높은 수준의 공정성을 확보하였다고 판단하기는 어려울 수 있으며, 법률적 또는 운영상의 하자가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

[장교동 한화빌딩 법률실사보고서 내용]

구분

주요내용

매도인

(1) 본건 매도인(한화생명보험 주식회사)

- 본건 매도인은 한화생명보험 주식회사로서, 2024년 05월 07일 자 법인등기사항전부증명서,매도인 정관, 매도인 이사회 규정, 매도인 사업보고서 및 2022년 2월 7일자 사업자등록증 근거한 본건 매도인에 관한 정보는 아래와 같습니다.

회사명
한화생명보험 주식회사

설립일
1946. 09. 09.

본점소재지
서울특별시 영등포구 63로 50(여의도동)

임원
사내이사 겸 대표이사: 여승주사내이사: 김중원, 신충호사외이사: 박순철사외이사 겸 감사위원: 이인실, 임성열, 정순섭

1주의 금액
금 5,000원

발행주식총수
868,530,000주(보통주식)

자본의 총액
금 4,342,650,000,000원

자산총계(주1)
114,793,101,717,269원

부채총계(주1)
103,405,983,844,648원

이해관계자/특수관계인간거래
(1) 배경 사실- 한화리츠의 주주현황(2024. 1. 10.자 사업보고서 2023. 10. 31. 기준)에 의하면, 한화생명이 한화리츠 지분의 46.18%, 미래에셋자산운용㈜가 16.56%, 주식회사 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사가 8.50%, 교보생명보험㈜가 5.67%, 한화투자증권㈜가 1.72%, 한화자산운용㈜가 1.40%, 그 외 소액주주들이 8.94%를 각 보유하고 있습니다. 그리고 한화생명의 타법인출자 현황(2024. 4. 30.자 매도인 사업보고서, 2023. 12. 31. 기준)에 의하면 한화리츠의 리츠AMC인 한화자산운용 주식회사(이하 "당사")는 한화생명의 100% 자회사입니다. 한편, 한화생명의 주주현황에 의하면 ㈜한화가 그 지분의 43.24%를 보유하고 있습니다(2024. 4. 30.자 매도인 사업보고서, 2023. 12. 31. 기준). 따라서 한화리츠, 한화리츠의 리츠AMC인 당사 및 한화생명은 모두 한화기업집단에 속해 있는 계열회사 관계에 있습니다.- 2023. 4. 25.자 공정거래위원회의 2023년 공시대상기업집단 지정 결과에 따르면, 한화기업집단은 2023년도 현재 공정거래법상 공시대상기업집단으로 지정되어 있고, 한화리츠 및 한화생명은 모두 한화기업집단에 속한 계열회사입니다.- 한화리츠의 2024. 1. 10.자 사업보고서에 의하면 한화리츠는 2022. 5. 10. 발기설립 및 2022. 9. 20. 영업인가 후 2023. 3. 17. 일반공모 유상증자를 완료하였고, 2023. 3. 27. 한국거래소 유가증권시장에 상장되었으므로(이와 같이 주식이 공모된 상태의 리츠를 일반적으로 “공모리츠”, 상장된 상태의 리츠를 “상장리츠”) 공모리츠 겸 상장리츠입니다.(2) 자본시장법상 집합투자업자의 이해관계인과의 거래 제한 규정 적용 여부- 분석: 자본시장법 제84조는 집합투자업자의 이행상충거래로 인한 투자자의 손실 또는 손해를 방지하기 위해 집합투자업자의 이해관계인과의 거래행위를 일반적으로 금지하면서 일부 예외적인 경우에만 허용하고 있습니다. 자본시장법 시행령 제84조 제3호는 집합투자업자의 계열회사를 “이해관계인”으로 규정하고 있습니다. 한화생명은 당사와 계열회사 관계에 있으므로, 위 규정상 “집합투자업자의 이해관계인”에 해당하는 것으로 판단됩니다. 그러나 부투법 제49조의3 제1항에 따르면, 위 자본시장법 제84조는 공모리츠와 공모리츠로부터 자산의 투자운용을 위탁받은 리츠AMC에 대해서는 적용이 배제됩니다.- 고려사항: 한화리츠는 공모리츠이므로, 공모리츠로부터 자산의 투자운용을 위탁받은 리츠AMC에 대해서는 자본시장법 제84조의 적용이 배제되는바, 위 규정에 따른 제한은 본건 거래에서 문제되지 않습니다.(3) 부투법상 리츠AMC 및 그 특별관계자와의 거래행위- 분석: 위탁관리 리츠와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 리츠AMC 및 그 특별관계자 간의 부동산 및 증권 거래행위는 원칙적으로 금지됨(부투법 제22조의2 제3항). 부투법상의 “특별관계자”는 공정거래법에 따른 계열회사를 포함합니다. 단, (i) 위탁관리 리츠가 보유하는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래(부투법 시행령 제20조 제2호), (ii) 감정평가액의 90%에서 110%까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래(부투법 시행령 제20조 제3호), (iii) 위탁관리 리츠의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 등은 예외적으로 허용됩니다(부투법 시행령 제20조 제6호).- 한화리츠의 이사회 결의는 이사 과반수의 출석과 출석이사 과반수의 찬성으로 하되(상법 제391조 제1항, 한화리츠 정관 제42조 제1항 본문), 일부 사항(정관변경, 자산 매입 및 매각, 사업계획 확정, 전환사채발행, 신주인수권부사채 발행, 자산관리위탁계약의 변경)에 대해서는 재적이사 3분의 2 이상의 출석과 출석이사 3분의 2 이상의 찬성에 의합니다(한화리츠 정관 제42조 제1항 단서). 다만, 한화생명은 한화리츠의 주요주주에 해당하므로, 본건 매매거래 및 본건 임대차거래는 한화리츠 입장에서 상법 제398조 제1호에 따른 주요주주와의 자기거래에 해당하여 이사 3분의 2 이상의 승인에 의한 이사회 결의를 받아야 합니다.- 한화리츠의 주주총회 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1 이상의 승인에 의합니다(상법 제368조 제1항, 한화리츠 정관 제27조). 다만, 주주총회 특별결의는 상법상 출석 주주 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 승인에 의합니다(상법 제434조, 한화리츠 정관 제28조 제2항).-고려사항: - 한화생명은 귀사의 계열회사이므로, 부투법상 귀사의 특별관계자에 해당하며, 따라서 한화리츠와 한화생명 간의 본건 매매거래 및 본건 임대차거래에는 부투법 제22조의2 제3항이 적용됩니다.- 한화리츠와 한화생명이 본건 매매거래를 하기 위해서는 (i) 한화리츠 이사회의 승인 및 주주총회특별결의 승인을 받거나, 또는 (ii) 감정평가액의 90%에서 110% 이내 가격으로 거래할 필요가 있습니다.- 한화리츠와 한화생명이 본건 임대차거래를 하기 위해서는 (i) 한화리츠 이사회의 승인 및 주주총회특별결의 승인을 받거나, 또는 (ii) 한화리츠가 본건 임대차거래의 조건을 이사회에서 정하고 한화생명에게 이사회가 정한 가격 이상으로 임대할 경우, 주주총회 특별결의 승인은 불필요합니다(부투법 시행령 제20조 제2호).- 따라서 본건 매매거래의 매매대금을 본건 부동산의 감정평가액의 90%에서 110% 이내 가격으로 거래하고, 본건 임대차거래의 조건을 한화리츠의 이사회에서 정하고 한화생명에게 이사회가 정한 가격 이상으로 임대할 경우 부투법 제22조의2 제3항에 관하여는 이사회 결의 및 주주총회 특별결의는 불필요할 것으로 판단됩니다.- 다만, 본건 매매거래 및 본건 임대차거래에 대해서는 부투법 제30조 제1항에 따른 예외 요건도 함께 충족하여야 합니다. 또한, 한화리츠 정관에 따르면, ‘자산의 투자·운용에 관하여 회계기간 말일 기준으로 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분계약 또는 변경체결에 관한 사항은 주주총회 특별결의 사항에 해당하는바(정관 제28조 제2항 제9호), 본건 부동산의 매매대금은 한화리츠 총자산의 100분의 30을 초과할 것으로 보이므로, 한화리츠는 본건 매매거래에 대해 주주총회 특별결의를 거쳐야 합니다.

주1) 해당 법률검토보고서는 2024년 06월 07일 작성되었으며 제공받은 자료 역시 2024년 05월 31일까지 이메일을 통하여 제공받은 자료 및 질의답변을 기초로 작성되었습니다.

24.
증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정된 내용이며 확정된 것은 아닙니다.
금번 공모자금의 조달과 그 사용을 위한 당사의 수권절차 및 계약 등이 모두 완료되어 계획대로 사용될 가능성이 높음에도 불구하고,
부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 계획대로 사용되지 못 할 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없습니다.
따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 투자에 유의하시기 바랍니다.
25.

당사의 주식은 부동산투자회사주식이라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 주권상장부동산투자회사는 매출액 기준 최근 사업연도 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 경우 30억원 미만)인 경우 관리종목 지정 대상, 2년 연속 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 경우 30억원 미만)인 경우에는 상장폐지 대상이 될 수 있습니다.
투자자께서는 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 해당하게 될 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.
26.
본 증권신고서상의
공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에 따라 변경
될 수 있습니다.
본건 공모 일정이 지연 또는 변경되는 경우 당사는 정정증권신고서를 제출하여 대중이 열람할 수 있게 함으로써 투자자들에게 해당 정보를 적시에 제공할 예정입니다.
27. 본 증권신고서의 효력발생은 정부 또는 금융위원회가 본 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 본 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 본 증권신고서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있습니다. 또한, 본 증권신고서상의 발행 일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.

28.
금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자의 발행예정주식수 109,000,000주는 증권신고서 제출일 전영업일 현재, 당사의 발행주식 총수 주 대비 약 154%에 해당합니다. 따라서
신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량 일시 출회에 따른 주가 희석화 우려로 투자자가 경제적 손실을 입을 가능성
이 있습니다.

[당사 주가 및 유상증자에 따른 발행주식수 및 가격]

(단위: 주, 원)

구 분
내 용

모집예정주식 종류
기명식 보통주

모집예정주식수
109,000,000주

현재 발행주식총수
70,600,000주

증자비율
약 154%

추가 상장일 이전이라도 당사가 발행할 예정인 대규모 물량으로 인한 유통주식수 희석화 우려로 인하여 당사 주가상승에 제약 요인으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 투자자 분들께서는 금번 증자가 대규모 증자임에 따라 상기와 같은 투자 위험에 대해 유의하시기 바랍니다.

29.

2024년 4월말(제6기) 기준 당사의 발행주식 총수 70,600,000주 중
80.0
%를 주요

6개
국내 기관투자자가 보유하고 있습니다.

이러한 이유로 소액주주들이 경영과 관련하여 의결권을 행사하더라도

의사결정에
반영되지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

소액투자자들은 회사 정보의 접근성
이 매우 낮아질 우려가 있으며 정보의 비대칭으로 인한 손실이 발생
할 수 있습니다.

30.
상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님
에 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 운용과정 등에서
현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음
에 또한 유의하여 투자판단에 임하시기 바랍니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

우리는 당사의 대표이사 및 신고업무 담당이사로서 이 공시서류의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 공시서류에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2024. 09. 13

【한화위탁관리부동산투자회사】

한화자산운용 주식회사 대표이사
김 종 호
(서명)

한화자산운용 주식회사 신고업무담당
신한펀드파트너스(주) 최 현 석
(서명)

대표이사 등의 확인서_증권신고서.jpg
대표이사 등의 확인서_증권신고서

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

한화위탁관리부동산투자회사 주식회사 (펀드코드: K5MR43E01837(EO183))

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
(주1), (주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
(주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

바. 고난도금융투자상품 해당여부
X

(주1) 본 집합투자기구인 한화위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다.

(주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태/목적에 따라 위탁관리부동산투자회사, 자기관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사의 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

(주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집 총액
비고

보통주
109,000,000
500
4,340
473,060,000,000
주주배정 후 실권주 일반공모

합 계
109,000,000
-
-
473,060,000,000
-

(주1) 이사회 결의일: 2024년 09월 13일(주2) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액 및 모집총액은
1차발행가액
으로 추후 변경될 수 있습니다.

「부동산투자회사법」제18조(발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령제15조(주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

가. 모집(매출)가액 산정 방식「부동산투자회사법」 제18조와 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말함)의 100분의70 이상으로 산정합니다.또한, 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거하여 주주배정 유상증자 시 가격산정 절차가 폐지되고 가격 산정 방식이 자율화됨에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여 구(舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제57조를 일부 준용하여아래와 같이 발행가액을 산정합니다.① 예정 발행가액 산정 : 이사회결의일(2024년 09월 13일) 직전 거래일(2024년 09월12일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 예정 발행가액
=
기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(154.39%) X 할인율(5.0%)】

[예정발행가액 산정표 (2024.08.13.~2024.09.12.)]

(단위 : 원, 주)

일수
일 자
종 가
거 래 량
거래대금

1
2024/08/13
4,965
27,769
137,218,025

2
2024/08/14
4,985
23,167
115,234,465

3
2024/08/16
4,995
28,098
139,976,105

4
2024/08/19
5,010
25,110
125,709,230

5
2024/08/20
5,000
18,351
91,778,685

6
2024/08/21
4,990
36,043
179,143,910

7
2024/08/22
5,010
27,861
139,241,960

8
2024/08/23
5,000
8,660
43,231,205

9
2024/08/26
5,010
31,826
159,438,400

10
2024/08/27
5,010
26,537
132,476,550

11
2024/08/28
4,980
34,551
171,837,900

12
2024/08/29
4,935
30,628
151,250,265

13
2024/08/30
4,950
33,028
163,243,075

14
2024/09/02
4,990
19,171
95,154,820

15
2024/09/03
4,945
24,912
123,144,330

16
2024/09/04
4,940
36,305
178,887,900

17
2024/09/05
4,925
16,995
83,767,680

18
2024/09/06
4,900
45,995
224,963,555

19
2024/09/09
4,920
29,928
146,905,985

20
2024/09/10
4,925
37,103
181,266,425

21
2024/09/11
4,925
51,038
249,408,290

22
2024/09/12
4,965
61,130
310,314,430

1개월 가중산술평균(A)
4,946

1주일 가중산술평균(B)
4,902

기산일 가중산술평균주가(C)
4,929

A,B,C의 산술평균(D)
4,926
[(A)+(B)+(C)]/3

기준주가[Min(C,D)]
4,926
(C)와 (D)중 낮은 가액

할인율
5.0%

증자비율
154.39%

예정발행가액
4,345
기준주가 X (1- 할인율) 예정발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율)(단, 호가단위 미만은 절상하며,액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일(2024년 09월 30일)전 제3거래일(2024년 09월 25일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 1차 발행가액
=
기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(154.39%) X 할인율(5.0%)】

[1차 발행가액 산정표 (2024.08.26 ~ 2024.09.25)]

구분
일자
종가
거래량
거래대금

1
2024/08/26
5,010
31,826
159,438,400

2
2024/08/27
5,010
26,537
132,476,550

3
2024/08/28
4,980
34,551
171,837,900

4
2024/08/29
4,935
30,628
151,250,265

5
2024/08/30
4,950
33,028
163,243,075

6
2024/09/02
4,990
19,171
95,154,820

7
2024/09/03
4,945
24,912
123,144,330

8
2024/09/04
4,940
36,305
178,887,900

9
2024/09/05
4,925
16,995
83,767,680

10
2024/09/06
4,900
45,995
224,963,555

11
2024/09/09
4,920
29,928
146,905,985

12
2024/09/10
4,925
37,103
181,266,425

13
2024/09/11
4,925
51,038
249,408,290

14
2024/09/12
4,965
61,130
301,314,430

15
2024/09/13
5,000
43,189
214,645,975

16
2024/09/19
4,930
73,614
364,925,940

17
2024/09/20
4,920
91,500
448,642,565

18
2024/09/23
4,880
42,380
208,024,805

19
2024/09/24
4,920
104,627
514,688,100

20
2024/09/25
4,910
48,934
240,544,355

합계

(a) 1 개
월

4,929원
883,391
4,354,531,345

(b) 1 주
일

4,921원
361,055
1,776,825,765

(c) 기산일 가중산술평균종가
4,916원
2024/09/25

(d) 산술평균
4,922원

[(a) + (b) +(c)] / 3

기준주가 (e)
4,916원
Min[(c),(d)]

할인율 (f)
5%
-

증자비율 (g)
154.39%
-

모집예정가액
4,335.24원
[(e)*(1-(f)]/[(1+(g)*(f)]

호가단위 절상
4,340원
호가단위 5원

③ 2차 발행가액 산정: 구주주 청약 개시일(2024년 11월 11일) 전 제3거래일(2024년11월 06일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 2차 발행가액 = 기준주가 ×【1 - 할인율(5.0%)】

④ 확정 발행가액 산정: 확정발행가액은 ②의 1차 발행가액과 ③의 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2, 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여, 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우, 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가액을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 확정 발행가액 = MAX[MIN(1차 발행가액, 2차 발행가액), 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 70%]

⑤ 모집가액 확정공시에 관한 사항: 1차 발행가액은 2024년 09월 25일에 결정되고, 2024년 09월 26일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정이며, 확정 발행가액은 2024년 11월 06일에 결정되어 2024년 11월 07일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다. 확정 발행가액은 당사의 인터넷 홈페이지(http://www.hanwhareit.com)에 공고될 예정이며, 확정 발행가액 결정에 따라 정정 증권신고서가 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시됩니다.※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

나. 조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액(원)

모집 또는 매출총액(1)
473,060,000,000

발행제비용(2)
3,622,333,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
469,437,667,000

(주1) 상기 금액은

1차발행가액 4,340원을

기준으로 산정한 금액으로
,
실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.
(주2) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금을 신규 편입자산 매입을 위해 차입한 단기사채 상환에 사용할 예정입니다. 공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상"을 참조하시기 바랍니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분
금액
계산근거

발행분담금
23,653,000
모집총액의 0.005% (10원 미만 절사) (금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 <별표3>)

인수수수료
2,365,300,000
모집총액의 0.50% (잔액인수계약서)

대표주관수수료
946,120,000
모집총액의 0.20% (잔액인수계약서)

추가상장수수료
18,950,000
추가상장 금액 2,000억원 초과 5,000억원 이하: [2,997만원 + (2,000억원 초과금액의 10억원당 8만원)] * (1/3) (10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림) (유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)

신주인수권증서표준코드부여수수료
10,000
신주인수권증서(R) 건당 10,000원 (증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의2)

발행등록수수료
1,000,000
1,000주당 300원(상한: 50만원/ 하한: 4천원)신주인수권증서 및 보통주에 대하여 각 50만원 발생

등록면허세
218,000,000
증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사) (지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))

지방교육세
43,600,000
등록면허세의 20%(10원 미만 절사) (지방세법 제151조 제1항 제2호)

기타
5,700,000
투자설명서 인쇄비, 우편비용 등 기타 제비용

합계
3,622,333,000
-

(주1) 상기 금액은
1차발행가액 4,340원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확장되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.(주2) 기타비용은 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 모집의 내용 및 절차

■ 유상증자 방식 적정 여부 검토
(1) 회사의 규제법령당사는 부동산투자회사로 「부동산투자회사법」의 규제를 받는 회사입니다. 또한, 「부동산투자회사법」 제3조 제1항에 따라 주식회사이며, 제2항에 따라 상법의 적용을 받는 회사입니다.

「부동산투자회사법」제3조 (법인격)① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.

② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

또한 당사는 공모부동산투자회사로서 「부동산투자회사법」 제49조의3에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조 제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조 제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및「금융회사의 지배구조에 관한 법률」의 적용을 받지 아니합니다.

「부동산투자회사법」

제49조의3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

(2) 신주발행의 근거당사는 부동산투자회사이며 상법상 주식회사입니다. 다만 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지의 적용을 받지 아니합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제206조(「상법」과의 관계)① 투자회사에 「상법」을 적용함에 있어서 「상법」 제259조제4항, 제298조제4항, 제299조, 제299조의2, 제300조, 제325조, 제422조, 제467조제1항부터 제3항까지, 제536조, 제539조 및 제541조 중 "법원"은 각각 "금융위원회"로, 제176조 중 "검사"는 각각 "금융위원회"로 본다.② 「상법」 제19조, 제177조, 제288조, 제292조, 제298조제1항부터 제3항까지, 제301조부터 제313조까지, 제330조, 제335조제1항 단서, 제335조의2부터 제335조의7까지, 제341조, 제341조의2, 제341조의3, 제342조, 제342조의2, 제342조의3, 제343조, 제344조, 제344조의2, 제344조의3, 제345조부터 제351조까지, 제365조, 제374조의2, 제383조, 제389조제1항, 제397조, 제408조의2부터 제408조의9까지, 제409조, 제409조의2, 제410조부터 제412조까지, 제412조의2부터 제412조의5까지, 제413조, 제413조의2, 제414조, 제415조, 제415조의2, 제417조부터 제420조까지, 제420조의2부터 제420조의5까지, 제438조, 제439조, 제449조, 제449조의2, 제450조, 제458조부터 제461조까지, 제461조의2 및 제604조는 투자회사에 적용하지 아니한다.

따라서 당사는 일반적인 투자회사가 적용받은 「상법」 배제 조항인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제206조까지를 적용받지 않아 「상법」 제4절 신주의 발행 제416조부터 제432조의 적용을 받습니다. 따라서 「상법」에 따라 신주의 발행이가능합니다.

「상법」제416조 (발행사항의 결정)회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음의 사항으로서 정관에 규정이 없는 것은 이사회가 결정한다. 다만, 이 법에 다른 규정이 있거나 정관으로 주주총회에서 결정하기로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신주의 종류와 수

2. 신주의 발행가액과 납입기일

2의2. 무액면주식의 경우에는 신주의 발행가액 중 자본금으로 계상하는 금액

3. 신주의 인수방법

4. 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수

5. 주주가 가지는 신주인수권을 양도할 수 있는 것에 관한 사항

6. 주주의 청구가 있는 때에만 신주인수권증서를 발행한다는 것과 그 청구기간

제417조 (액면미달의 발행)①회사가 성립한 날로부터 2년을 경과한 후에 주식을 발행하는 경우에는 회사는 제434조의 규정에 의한 주주총회의 결의와 법원의 인가를 얻어서 주식을 액면미달의 가액으로 발행할 수 있다.

②전항의 주주총회의 결의에서는 주식의 최저발행가액을 정하여야 한다.

③법원은 회사의 현황과 제반사정을 참작하여 최저발행가액을 변경하여 인가할 수 있다. 이 경우에 법원은 회사의 재산상태 기타 필요한 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인을 선임할 수 있다.

④제1항의 주식은 법원의 인가를 얻은 날로부터 1월내에 발행하여야 한다. 법원은 이 기간을 연장하여 인가할 수 있다.

제418조 (신주인수권의 내용 및 배정일의 지정ㆍ공고)①주주는 그가 가진 주식 수에 따라서 신주의 배정을 받을 권리가 있다.

②회사는 제1항의 규정에 불구하고 정관에 정하는 바에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만, 이 경우에는 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우에 한한다.

③회사는 일정한 날을 정하여 그 날에 주주명부에 기재된 주주가 제1항의 권리를 가진다는 뜻과 신주인수권을 양도할 수 있을 경우에는 그 뜻을 그 날의 2주간전에 공고하여야 한다. 그러나 그 날이 제354조제1항의 기간 중인 때에는 그 기간의 초일의 2주간전에 이를 공고하여야 한다.

④ 제2항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 회사는 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

제419조 (신주인수권자에 대한 최고)①회사는 신주의 인수권을 가진 자에 대하여 그 인수권을 가지는 주식의 종류 및 수와 일정한 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니하면 그 권리를 잃는다는 뜻을 통지하여야 한다. 이 경우 제416조제5호 및 제6호에 규정한 사항의 정함이 있는 때에는 그 내용도 통지하여야 한다.

②제1항의 통지는 제1항의 기일의 2주간전에 이를 하여야 한다.

③제1항의 통지에도 불구하고 그 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니한 때에는 신주의 인수권을 가진 자는 그 권리를 잃는다.

제420조 (주식청약서)이사는 주식청약서를 작성하여 다음의 사항을 적어야 한다.

1. 제289조제1항제2호 내지 제4호에 게기한 사항

2. 제302조제2항제7호ㆍ제9호 및 제10호에 게기한 사항

3. 제416조제1호 내지 제4호에 게기한 사항

4. 제417조에 따른 주식을 발행한 경우에는 그 발행조건과 미상각액(未償却額)

5. 주주에 대한 신주인수권의 제한에 관한 사항 또는 특정한 제삼자에게 이를 부여할 것을 정한 때에는 그 사항

6. 주식발행의 결의연월일

제420조의2 (신주인수권증서의 발행)①제416조제5호에 규정한 사항을 정한 경우에 회사는 동조제6호의 정함이 있는 때에는 그 정함에 따라, 그 정함이 없는 때에는 제419조제1항의 기일의 2주간전에 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

②신주인수권증서에는 다음 사항과 번호를 기재하고 이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

1. 신주인수권증서라는 뜻의 표시

2. 제420조에 규정한 사항

3. 신주인수권의 목적인 주식의 종류와 수

4. 일정기일까지 주식의 청약을 하지 아니할 때에는 그 권리를 잃는다는 뜻

제420조의3 (신주인수권의 양도)①신주인수권의 양도는 신주인수권증서의 교부에 의하여서만 이를 행한다.

②제336조제2항 및 수표법 제21조의 규정은 신주인수권증서에 관하여 이를 준용한다.

제420조의4 (신주인수권의 전자등록)회사는 신주인수권증서를 발행하는 대신 정관으로 정하는 바에 따라 전자등록기관의 전자등록부에 신주인수권을 등록할 수 있다. 이 경우 제356조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

제420조의5 (신주인수권증서에 의한 청약)①신주인수권증서를 발행한 경우에는 신주인수권증서에 의하여 주식의 청약을 한다. 이 경우에는 제302조제1항의 규정을 준용한다.

②신주인수권증서를 상실한 자는 주식청약서에 의하여 주식의 청약을 할 수 있다. 그러나 그 청약은 신주인수권증서에 의한 청약이 있는 때에는 그 효력을 잃는다.

제421조 (주식에 대한 납입)① 이사는 신주의 인수인으로 하여금 그 배정한 주수(株數)에 따라 납입기일에 그 인수한 주식에 대한 인수가액의 전액을 납입시켜야 한다.

② 신주의 인수인은 회사의 동의 없이 제1항의 납입채무와 주식회사에 대한 채권을 상계할 수 없다.

제422조 (현물출자의 검사)①현물출자를 하는 자가 있는 경우에는 이사는 제416조제4호의 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 한다. 이 경우 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산의 가액이 자본금의 5분의 1을 초과하지 아니하고 대통령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우

2. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산이 거래소의 시세 있는 유가증권인 경우 제416조 본문에 따라 결정된 가격이 대통령령으로 정한 방법으로 산정된 시세를 초과하지 아니하는 경우

3. 변제기가 돌아온 회사에 대한 금전채권을 출자의 목적으로 하는 경우로서 그 가액이 회사장부에 적혀 있는 가액을 초과하지 아니하는 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③법원은 검사인의 조사보고서 또는 감정인 감정결과를 심사하여 제1항의 사항을 부당하다고 인정한 때에는 이를 변경하여 이사와 현물출자를 한 자에게 통고할 수 있다.

④전항의 변경에 불복하는 현물출자를 한 자는 그 주식의 인수를 취소할 수 있다.

⑤법원의 통고가 있은 후 2주내에 주식의 인수를 취소한 현물출자를 한 자가 없는 때에는 제1항의 사항은 통고에 따라 변경된 것으로 본다.

제423조 (주주가 되는 시기, 납입해태의 효과)①신주의 인수인은 납입 또는 현물출자의 이행을 한 때에는 납입기일의 다음 날로부터 주주의 권리의무가 있다.

②신주의 인수인이 납입기일에 납입 또는 현물출자의 이행을 하지 아니한 때에는 그 권리를 잃는다.

③제2항의 규정은 신주의 인수인에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제424조 (유지청구권)회사가 법령 또는 정관에 위반하거나 현저하게 불공정한 방법에 의하여 주식을 발행함으로써 주주가 불이익을 받을 염려가 있는 경우에는 그 주주는 회사에 대하여 그 발행을 유지할 것을 청구할 수 있다.

제424조의2 (불공정한 가액으로 주식을 인수한 자의 책임)①이사와 통모하여 현저하게 불공정한 발행가액으로 주식을 인수한 자는 회사에 대하여 공정한 발행가액과의 차액에 상당한 금액을 지급할 의무가 있다.

②제403조 내지 제406조의 규정은 제1항의 지급을 청구하는 소에 관하여 이를 준용한다.

③제1항 및 제2항의 규정은 이사의 회사 또는 주주에 대한 손해배상의 책임에 영향을 미치지 아니한다.

제425조 (준용규정)①제302조제1항, 제3항, 제303조, 제305조제2항, 제3항, 제306조, 제318조와 제319조의 규정은 신주의 발행에 준용한다.

②제305조제2항의 규정은 신주인수권증서를 발행하는 경우에 이를 준용한다.

제426조 (미상각액의 등기)제417조에 따른 주식을 발행한 경우에 주식의 발행에 따른 변경등기에는 미상각액을 등기하여야 한다.

제427조 (인수의 무효주장, 취소의 제한)신주의 발행으로 인한 변경등기를 한 날로부터 1년을 경과한 후에는 신주를 인수한 자는 주식청약서 또는 신주인수권증서의 요건의 흠결을 이유로 하여 그 인수의 무효를 주장하거나 사기, 강박 또는 착오를 이유로 하여 그 인수를 취소하지 못한다. 그 주식에 대하여 주주의 권리를 행사한 때에도 같다.

제428조 (이사의 인수담보책임)①신주의 발행으로 인한 변경등기가 있은 후에 아직 인수하지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청약이 취소된 때에는 이사가 이를 공동으로 인수한 것으로 본다.

②전항의 규정은 이사에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제429조 (신주발행무효의 소)신주발행의 무효는 주주ㆍ이사 또는 감사에 한하여 신주를 발행한 날로부터 6월내에 소만으로 이를 주장할 수 있다.

제430조 (준용규정)제186조 내지 제189조ㆍ제190조 본문ㆍ제191조ㆍ제192조 및 제377조의 규정은 제429조의 소에 관하여 이를 준용한다.

제431조 (신주발행무효판결의 효력)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 신주는 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

②전항의 경우에는 회사는 지체없이 그 뜻과 일정한 기간내에 신주의 주권을 회사에 제출할 것을 공고하고 주주명부에 기재된 주주와 질권자에 대하여는 각별로 그 통지를 하여야 한다. 그러나 그 기간은 3월 이상으로 하여야 한다.

제432조 (무효판결과 주주에의 환급)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 회사는 신주의 주주에 대하여 그 납입한 금액을 반환하여야 한다.

②전항의 금액이 전조제1항의 판결확정시의 회사의 재산상태에 비추어 현저하게 부당한 때에는 법원은 회사 또는 전항의 주주의 청구에 의하여 그 금액의 증감을 명할 수 있다.

③제339조와 제340조제1항, 제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.

또한 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 환매금지형집합투자기구의 신주발행 제한 규정인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제230조의 적용을 받지 않습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제230조 (환매금지형집합투자기구)① 투자신탁ㆍ투자유한회사ㆍ투자합자회사ㆍ투자유한책임회사ㆍ투자합자조합 및 투자익명조합을 설정ㆍ설립하고자 하는 집합투자업자 또는 투자회사의 발기인(이하 이 절에서 "집합투자업자등"이라 한다)은 제235조제1항에 불구하고 존속기간을 정한 집합투자기구에 대하여만 집합투자증권의 환매를 청구할 수 없는 집합투자기구(이하 이 조에서 "환매금지형집합투자기구"라 한다)를 설정ㆍ설립할 수 있다.

② 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 투자회사등은 기존 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 등 대통령령으로 정하는 때에만 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 추가로 발행할 수 있다.

또한 당사 정관 제13조 제1항에 따라 당사는 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있습니다. 또한 당사 정관 제13조 제2항에 따라 주주배정 방식의 증자가 가능합니다.

[정관]

제 13 조(신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부동산투자회사법에 따른 영업인가 또는 등록 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우

3. 자본시장법 제165조의6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시 주주 전원이 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항에도 불구하고, 제12조에 따라 회사의 주권이 상장된 이후에는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

(3) 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 유상증자 선정 경위당사는 상법상 주식회사이며, 상법상 주식회사가 그 성립 이후에 신주를 발행하는 경우 주주는 상법 제418조에 의해 신주를 배정받을 권리가 있습니다. 해당 권리를 보장하는 이유는 주주의 지분율 희석 등을 방지하여 주주 권익을 보호하기 위함으로 풀이됩니다. 이에 당사는 주주분들의 권익을 최대한 보장하는 방법의 유상증자를 진행하고자 하는 취지에서 주주를 배제하지 않는 주주배정 증자 방법을 선택하였습니다. 또한 주주의 신주인수권의 양도를 허용하여 구주주 청약에 참여하지 않더라도 신주인수권증서 양도를 통해 주주의 권익을 보호하고자 하였습니다.아울러, 본 건 유상증자의 경우 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및 인수회사인 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜와의 잔액인수계약에 의한 주주배정후 실권주 일반공모 방식에 해당하여 초과청약이 가능하고, 당사는 투자회사에 해당하여 「자본시장법」제165조의2 제1항 제2호에 의거 투자회사에 대하여는 주권상장법인에 대한 특례 규정(「자본시장법」 시행령 제176조의8 제2항에 따른 20%를 초과하는 비율에 대한 초과청약 제한)을 적용받지 아니함에 따라 배정된 신주인수권증서에 대하여 100% 초과청약을 실시해 구주주청약 단계에서 실권이 발생할 경우 기존 주주들로 하여금 더 많은 신주 확보가 가능하도록 하여 지분율 희석을 최소화할 예정입니다. 또한, 주주 또는 일반청약자의 자율적인 출자 선택으로 인해 실권이 발생할 경우에도 잔액인수계약에 의하여 대표주관회사 및 인수회사가 실권주를 인수하여 납입자금 전액이 보장됩니다. 이에 인수단이 잠재적인 실권주 인수에 대한 리스크를 보유하게 되어 주주 및 일반투자자의 리스크가 제한되며, 납입자금 미확보로 인한 발행회사의 사업계획상 편입 예정인 자산에 대하여 계획하는 조달 및 투자구조에 영향을 미칠 가능성이 제한된다는 점에서 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자를 선정하였습니다.

(4) 발행가액 산정방법「부동산투자회사법」제18조에는 신주의 발행조건이 명시되어 있으며, 2022년 05월 09일자로 개정된「부동산투자회사법」시행령 제15조에 따라 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70 이상이어야 합니다.

「부동산투자회사법」제18조 (발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조 (주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 "감정평가법인등"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 따라 2024년 09월 13일 당사의 이사회는 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 -3. 모집예정금액"에 기재된 발행가액 산정 방법 및 하기의 내용으로 신주를 발행하기로 결의하였습니다.

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

모집대상
주수(비율)
주당 모집가액
모집총액
비고

일반모집
-
-
-
-

주주배정
109,000,000주(100%)
4,340원
473,060,000,000원
-

우리사주배정
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-

합 계
109,000,000주(100%)
4,340원
473,060,000,000원
-

(주1) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 상기 주당 모집가액 및 모집 총액은
1차발행가액 기준입니다.

(주2) 당사는 「부동산투자회사법」에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

(주3) 금번 유상증자는 판매회사인 한국투자증권㈜를 대표주관회사로, 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜를 인수회사로 하여 각사의 잔액인수방식으로 진행됩니다. 또한, 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 후에도 청약되지 아니한 물량이 발생할 경우 인수계약서 상에 기재된 방법에 따라 한국투자증권㈜, 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜가 청약 미달분을 자기 계산으로 인수하게 됩니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분
상세내역

A. 보통주식수
70,600,000주

B. 우선주식수
-

C. 발행주식총수 (A+B)
70,600,000주

D. 자기주식수 및 자기주식신탁
-

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)
70,600,000주

F. 유상증자 주식수
109,000,000주

G. 증자비율 (F/C)
154.39%

H. 구주주 배정주식수
109,000,000주

I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)
1주당 1.5439093484주

(주1) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 1.5439093484주를 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약한도 주식수(배정한도 주식 1주당 최대 1주, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하고, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(1.5439093484) (단, 1주 미만 절사)(iii) 초과청약한도 주식수 = 배정한도 주식수 x 초과청약비율(100%) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
109,000,000주

주당 모집가액 또는 매출가액
예정가액
4,340원

확정가액
-

모집총액 또는 매출총액
예정가액
473,060,000,000

확정가액
-

청 약 단 위

1) 구주주1주로 하며, 개인별 청약한도는 보유하고 있는 신주인수권증서와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수입니다.2) 일반공모일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모 청약자의 최대 청약주식수는 "일반공모 배정분"의 100%에 해당하는 주식수로 합니다. 일반공모 청약자의 최대 청약주식수를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주 단위

100주 초과
500주 이하
50주 단위

500주 초과
1,000주 이하
100주 단위

1,000주 초과
5,000주 이하
500주 단위

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주 단위

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주 단위

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주 단위

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

5,000,000주 이하

500,000주 단위

5,000,000주 초과

10,000,000주 이하

1,000,000주 단위

10,000,000주 초과

5,000,000주 단위

청약기일
우리사주배정
개시일
-

종료일
-

구주주(신주인수권증서 보유자)
개시일
2024년 11월 11일

종료일
2024년 11월 12일

일반모집 또는 매출
개시일
2024년 11월 14일

종료일
2024년 11월 15일

청약증거금
주주배정(신주인수권증서)
청약금액의 100%

초과청약
청약금액의 100%

일반모집 또는 매출
청약금액의 100%

납입기일
2024년 11월 19일

배당기산일(결산일)
2024년 11월 01일

(주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

나. 모집의 절차(1) 모집일자 및 방법

구 분
일 자
매 체

신주발행(신주배정기준일)의 공고
2024년 09월 13일
1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.hanwhareit.com)

모집 또는 매출가액 확정의 공고
2024년 11월 07일
1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.hanwhareit.com)

실권주 일반공모 청약공고
2024년 11월 14일

1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.hanwhareit.com)2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)

3) 한화투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.koreastock.co.kr)4) NH투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)5) SK증권㈜ 홈페이지 (http://www.sks.co.kr)6) 하나증권㈜ 홈페이지 (http://www.hanaw.com)

실권주 일반공모 배정공고
2024년 11월 19일

1) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)

2) 한화투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.koreastock.co.kr)3) NH투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)4) SK증권㈜ 홈페이지 (http://www.sks.co.kr)5) 하나증권㈜ 홈페이지 (http://www.hanaw.com)

(주1) 실권주 일반공모 청약공고는 발행회사, 대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지에 게시하고 실권주 일반공모 배정공고는 대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지를 갈음합니다.

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자
증자절차
비고

2024년 09월 13일
신주발행 이사회결의
-

신주발행 및 기준일 공고
당사 인터넷 홈페이지 (http://www.hanwhareit.com)

2024년 09월 13일
증권신고서 제출
-

2024년 09월 25일
1차 발행가액 확정
신주배정기준일 3거래일 전

2024년 09월 27일
권리락
-

2024년 09월 30일
신주배정기준일
주주확정

2024년 10월 15일
신주배정 통지
-

2024년 10월 23일~2024년 10월 29일
신주인수권증서 상장기간
5거래일 이상 거래

2024년 10월 30일
신주인수권증서 상장폐지
구주주 청약초일 5거래일간 전에상장폐지되어 있어야함

2024년 11월 06일
확정 발행가액 산정
구주주 청약초일 3거래일 전

2024년 11월 07일
확정 발행가액 공고
당사 인터넷 홈페이지 (http://www.hanwhareit.com)

2024년 11월 11일~2024년 11월 12일
구주주청약 및 초과청약
-

2024년 11월 14일
일반공모 청약 공고

1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.hanwhareit.com)2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)

3) 한화투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.koreastock.co.kr)4) NH투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)5) SK증권㈜ 홈페이지 (http://www.sks.co.kr)6) 하나증권㈜ 홈페이지 (http://www.hanaw.com)

2024년 11월 14일~2024년 11월 15일
일반공모 청약
-

2024년 11월 19일
주금납입 / 환불
-

2024년 11월 29일
신주의 유통개시(예정)일
유상증자 신주 추가상장(예정)일

(주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(2) 청약방법

[청약취급처 및 청약일]

청약대상자
청약취급처
청약일

구주주(신주인수권증서 보유자)
특별계좌 보유자(기존 "명부주주")
대표주관회사(한국투자증권㈜) 본ㆍ지점
2024년 11월 11일 ~2024년 11월 12일

일반주주(기존 "실질주주")

1) 주주확정일 현재 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 주식을예탁하고 있는 당해 증권회사 본ㆍ지점2) 대표주관회사(한국투자증권㈜) 본ㆍ지점

실권주 일반공모청약
대표주관회사(한국투자증권㈜) 및 인수회사(한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜) 본ㆍ지점
2024년 11월 14일 ~2024년 11월 15일

1) 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본·지점 및 대표주관회사의 본·지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 대표주관회사의 본·지점에서 직접 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행되어, 주권 상장법인의 상장주식은 전자증권 의무전환대상으로 전자증권제도 시행일에 전자증권으로 일괄 전환되었습니다. 전자증권제도 시행전까지 증권회사에 예탁하고 있는 실질주주 주식은 해당 증권회사 계좌에 전자증권으로 일괄 전환되었으며, 기존 명부주주가 보유한 주식은 명의개서대행기관이 개설하는 특별계좌에 발행되어 소유자별로 관리됩니다.금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 "실질주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 "명부주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 신주인수권증서의 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 이전 없이 "대표주관회사"의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관 내 "특별계좌"에서 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

2) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자는 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 100%에 해당하는 물량을 추가로 청약할 수 있습니다.3) 일반공모 청약 : 일반청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 규정에의한 실명자이어야 하며, 청약사무 취급처에 실명확인증표, 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 일반 청약자의 청약시, 각 청약처 별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른집합투자기구를 제외한 청약자의 한개 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 또한 청약일 현재 청약취급사무처에 청약 가능한 위탁 계좌 보유 고객에 한하여 청약하실 수 있으며, 청약 종일까지 계좌개설 후 청약이 가능합니다.4) 청약은 청약주식의 단위에 따라 될 수 있으며, 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이 때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.5) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.6) 기타① 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 신주인수권증서 보유자가 보유한 신주인수권증서 수량에 따라 청약을 한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도(일반공모 청약자의 최대청약주식수)를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 같은 법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 2024년 09월 19일부터 2024년 11월 06일까지 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 같은 법 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 같은 법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우 (매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 증권시장업무규정 또는 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위(*)가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

(*) 금융투자업규정 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계좌를 사용하는 등의 요건을 갖춘 거래단위

(3) 청약한도 및 청약단위① 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 1.5439093484주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 초과청약을 포함한 주주배정 후 실권이 발생한 주식 수와 동일합니다. 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다. 청약단위는 아래와 같습니다.

【청약주식별 청약단위】

구분

청약단위

10주 이상

100주 이하

10주 단위

100주 초과

500주 이하

50주 단위

500주 초과

1,000주 이하

100주 단위

1,000주 초과

5,000주 이하

500주 단위

5,000주 초과

10,000주 이하

1,000주 단위

10,000주 초과

50,000주 이하

5,000주 단위

50,000주 초과

100,000주 이하

10,000주 단위

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

5,000,000주 이하

500,000주 단위

5,000,000주 초과

10,000,000주 이하

1,000,000주 단위

10,000,000주 초과 시

5,000,000주 단위

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약(신주인수권증서 청약) : 신주배정기준일(2024년 09월 30일 예정) 18:00 현재 주주명부에 등재된 구주주에게 본 주식을 1주당 1.5439093484주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

2) 초과청약에 대한 배정 : 구주주(신주인수권증서보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서보유자)가 초과청약(초과청약 비율: 배정 신주 1주당 1주)한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

* 초과청약 배정 비율 =
실권주[= 구주주배정분-구주주청약분]-----------------------------------------초과청약 주식수

(주1) 구주주 청약분은 신주인수권증서 보유자의 청약분을 의미합니다.

3) 일반공모 청약
구주주 청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 대표주관회사 및 인수회사가 다음 각 호와 같이 일반에게 공모합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산시에는 대표주관회사 및 인수회사의 각 청약물량 (대표주관회사 및 인수회사의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 대표주관회사 및 인수회사에 대하여 개별적으로 산정함)에 대해서는 대표주관회사 및 인수회사의 총 청약물량(대표주관회사 및 인수회사가 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약물량의 합)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 대표주관회사 및 인수회사의 각 청약자에 배정하는 방식(이하 통합배정이라 함)으로 합니다.

(ii) 일반공모에 관한 배정시 인수단의 총 청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여주식보다 많은 경우에는 대표주관회사가 무작위 추첨방식 등 합리적인 방식으로 배정합니다.

(iii) 인수단의 총 청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 각 인수단이 접수한 청약주식수대로 배정합니다. 배정 후 발생하는 잔여주식은 인수단 구성원 각자의 인수의무한도주식수를 한도로 하여 개별인수의무주식수를 자기계산으로 각각 잔액인수합니다.

(iv) 본 계약 제2조 제4항에 따라 청약미달회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무 주식수보다 적은 회사)의 개별인수의무주식수를 산정함에 있어 청약초과회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무주식수를 초과하는 회사)가 있는 경우 청약초과회사의 청약초과물량(일반공모 청약물량에서 인수의무한도주식수를 차감한 주식수)을 청약미달회사에게 청약미달회사 별 인수비율을 우선 고려하여 배분하며, 청약미달회사가 배분 받은 청약초과물량은 청약미달회사의 개별인수의무주식수 산정 시 차감합니다. 기타 자세한 사항은 대표주관회사 및 인수회사 간 협의에 따라 산정합니다.

[인수계약 내용에 따른 대표주관회사 및 인수회사의 인수비율]

구 분
구 분
인수비율

대표주관회사
한국투자증권 주식회사
51.12%

인수회사
NH투자증권 주식회사
13.33%

하나증권 주식회사
13.33%

한화투자증권 주식회사
11.11%

SK증권 주식회사
11.11%

(주1) 인수의무 한도주식수는 "총 모집주식수×각 인수회사별 인수비율(%)"을 의미하며,1주 미만의 단수주가 발생하는 경우 대표주관회사가 합의하는 바에 따라 처리합니다.

4) 금번 당사의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업공개'에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 당사는 공모 및 인수, 배정절차에서 동 규정을 일부 참고하고자 하는바, 대표주관회사는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항에 따라, 위 1)내지 3)에 따라 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 50,000주(액면가 금 500원 기준) 이하이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있으며, 잔여주식은 대표주관회사 및 인수회사가

협의하여
자기계산으로 인수합니다.

(5) 투자설명서 교부의무▶ 2009년 2월 4일부터 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라, 동법 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.▶ 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약하시기 전, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.▶ 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, FAX, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제11조 (증권의 모집·매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

1) 교부장소 : 대표주관회사 및 인수회사의 본점 및 지점2) 교부방법※ 투자설명서 교부방법 및 일시

구분

교부방법

교부일시

구주주

청약자

아래 1), 2) 및 3)을 병행

1) 우편 송부

2) 대표주관회사의 본점 및 지점에서 교부

3) 대표주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 우편송부시: 구주주 청약 초일인 2024년 11월 11일 전 수취가능

2) 대표주관회사의 본ㆍ지점: 구주주 청약 종료일(2024년 11월 12일)까지

3) 대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS 교부: 구주주 청약 종료일(2024년 11월 12일)까지

일반청약자

아래 1) 및 2)를 병행1) 대표주관회사 및 인수회사의 본점 및 지점에서 교부

2) 대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 대표주관회사 및 인수회사의 본ㆍ지점: 일반공모 청약 종료일(2024년 11월 15일)까지

2) 대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지 또는 HTS 교부: 일반공모 청약 종료일(2024년 11월 15일)까지

① 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 대표주관회사를 통해 구주주 청약을 하시는 주주께서는 대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.② 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- 대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받으실 수 있으며, 다운로드를 완료하신 이후에 청약하실 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서수신자가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

③ 기타사항- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 또는 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

3) 투자설명서 수령 확인절차① 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)

- 청약하시기 위해 청약처를 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- HTS 및 MTS를 통한 청약시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 유선 청약시에는 각 청약처의 녹취기록을 통해 투자설명서 교부를 확인할 수 있습니다(해당 청약처의 안내를 참고해주시기 바랍니다).② 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시

- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

③ 대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

※ 청약자 유형별 청약취급처1) 구주주 중 일반주주(기존 "실질주주") : 주권을 예탁한 증권회사 및 대표주관회사의 본·지점2) 구주주 중 특별계좌보유자(기존 "명부주주") : 대표주관회사의 본·지점3) 일반공모 청약자 : 대표주관회사 및 인수회사의 본ㆍ지점

4) 기타① 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후, 신주배정기준일 현재 주주명부상 주주에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각 호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.② 구주주 청약시 대표주관회사 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법 : 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조, 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서의 교부가 면제되는 대상에게는 투자설명서 교부의무가 없습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

「금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정」제2-5조(설명의무 등)1. (생략)2. 금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 영 제132조제2호에 따라 설명서(금융소비자보호법 제19조제2항의 설명서를 말하고, 제안서, 계약서, 설명서 등 명칭을 불문하며, 법 제123조제1항에 따른 투자설명서 및 집합투자증권의 경우 법 제124조제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 포함한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자설명사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다.

(6) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일에 환불합니다. 대표주관회사 및 인수회사는 청약자의 청약증거금을 납입기일에 한국스탠다드차타드은행 영업부(기업)지점에 납입합니다.(7) 주권 교부에 관한 사항유상증자 신주 유통 개시(예정)일 : 2024년 11월 29일 (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(8) 신주인수권증서에 관한 사항

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 제3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.2) 금번 유상증자 시 신주인수권증서는 전자증권제도가 시행됨에 따라 별도의 실물 증서를 발행하지 않습니다. 개별 주주의 계좌에 입고되어 있는 주식(기존의 "실질주주"가 보유한 주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존의 "명부주주"가 보유한 주식)에 대해 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 대표주관회사인 한국투자증권㈜로 합니다.

4) 신주인수권증서 매매 등신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 투자자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 대표주관회사의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권청약 한도 주식과 초과청약 한도 주식수에 대해 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.6) 당사는 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우, 상장기간은 2024년 10월 23일부터 2024년 10월 29일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2024년 10월 30일에 상장폐지될 예정입니다. ("유가증권시장상장규정" 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일 이전에 상장폐지되어야 함.)7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.② 일반주주(기존 "실질주주")의 신주인수권증서 거래

구분
상장거래 방식
계좌대체거래 방식

방법
주주의 신주인수권증서를 전자등록발행하여 상장합니다. 상장된 신주인수권증서를 장내거래를 통하여 매수하여 증권사 계좌에 보유한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 주주의 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물 증서는 발행되지 않습니다.
신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 위탁증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

기간
2024년 10월 23일부터 2024년 10월 29일까지
2024년 10월 15일(예정)부터 2024년 10월 31일까지

(주1) 상장거래: 2024년 10월 23일부터 2024년 10월 29일까지(5영업일간) 거래 가능합니다.(주2) 계좌대체거래 : 신주배정통지(예정)일인 2024년 10월 15일(예정)부터 2024년 10월 31일까지 거래 가능합니다.-> 신주인수권증서 상장거래 말일의 결제일인 2024년 10월 31일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 그 이후부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.(주3) 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물은 발행되지 않습니다.

③ 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 신주인수권증서 거래 : 특별계좌 보유자(기존 명부주주)의 경우 명의개서대리인의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 신주인수권증서를 매매하거나, 또는 청약에 참여하실 수 있습니다. 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 가능하지만, 청약은 신주인수권증서의 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 이전 없이 대표주관회사의 본·지점에서 직접 청약이 가능합니다.

(9) 기타의 사항1) 신주의 배당기산일본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2024년 11월 01일입니다.2) 정보이용제한대표주관회사인 한국투자증권㈜, 인수회사인 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜는 잔액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.3) 공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 금번 공모에서 2024년 09월 19일부터 2024년 11월 06일까지 당사의 보통주에 대하여 공매도를 하였거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제208조의4 제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당하는 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

「금융투자업규정」 제6-34조(유상증자 참여 예외)① 영 제208조의4 제2항 제2호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 바"란 법 제393조 제1항에 따른 증권시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적의 거래를 말한다.

② 영 제208조의4 제2항 제3호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 법 제392조 제2항에 따른 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

2. 동일한 법인 내에서 영 제208조의4 제1항의 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위가 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하는 경우

4) 기타본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다. 또한, 이 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

5. 인수에 관한 사항

[인수방법 : 잔액인수]
(단위 : 원)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

241,828,272,000

대표주관수수료 : 모집총액의 0.2% 인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,058,898,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,058,898,000
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계
473,060,000,000
-

(주1) 모집총액 : 확정발행가액 X 유상증자 신주 수

(주2) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여는 대표주관회사 및 인수회사가 인수비율대로 각자 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다.

6. 상장 및 매매에 관한 사항

[추가 상장 예정 일정]

일자 (예정)
내용

2024년 11월 22일
추가상장 신청

2024년 11월 29일
유상증자 신주 추가상장

(1) 회사는 환매금지형 투자회사로서 회사가 발행한 주식은 한국거래소(Korea Exchange) 유가증권시장에 상장되어 있습니다.(2) 주주는 상장 후 한국거래소 유가증권시장에서 주식을 매도하는 방법에 의해서만 투자자금을 회수할 수 있습니다.(3) 그러나 전반적인 시장금리가 상승할 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않는 등의 사유로 해당 주식의 환금성이 크게 제약 받을 수 있습니다.

(4) 당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약 될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다.당사 별도기준 제3기(2022.10.26 ~ 2023.04.30) 매출액 193억원, 제4기(2023.05.01 ~ 2023.10.31) 매출액 233억원 및 제5기(2023.11.01 ~ 2024.04.30) 매출액 228억원을 고려할 때 관리종목 편입 가능성은 매우 제한적인 것으로 판단됩니다. 다만, 차후에도 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 대한 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서

사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식

최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과, 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로고려하여 필요하다고 인정하는 경우

매출액

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 매출액이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여필요하다고 인정하는 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

시가총액

상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산

-

법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도

-

발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도

-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

회생절차개시 신청으로 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등의 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과, 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산구성요건

「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우

관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건

「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달

최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-

업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

경영성과

비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우

경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

기타

공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

한화위탁관리부동산투자회사(주)
[펀드코드: K5MR43E01837(EO183)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
내용

2022년 05월 10일
회사 발기설립(보통주식 600,000주, 자본금 3억원)

2022년 07월 25일
자산관리위탁계약 체결 (한화자산운용㈜)

일반사무관리위탁계약 체결 (신한펀드파트너스㈜)

자산보관위탁계약 체결 (NH투자증권㈜)

2022년 09월 20일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가

2022년 11월 07일
부동산매매계약 체결(한화생명-평촌,중동,노원,구리사옥)

2022년 11월 08일
부동산매매계약 체결(한화금융서비스-평촌,중동,노원,구리사옥)

2022년 11월 09일
부동산매매계약 체결(한화손해보험-여의도사옥)

2022년 11월 28일
자산보관위탁계약 체결 (실물:한국토지신탁㈜)

2022년 11월 30일
유상증자(보통주 47,400,000주, 증자 후 자본금 240억원)

2023년 01월 03일
유상감자(보통주 600,000주, 감자 후 자본금 237억원)

2023년 03월 17일
유상증자(보통주 23,200,000주, 증자 후 자본금 353억원)

2023년 03월 27일
한국거래소 유가증권시장 상장

2023년 08월 16일
자산보관위탁 변경계약 체결 (NH투자증권㈜)

2024

년
08
월
23
일

자산보관위탁 변경계약 체결
(부동산
: 한국토지신탁
(주
))

2024

년
08
월
23
일

자산보관위탁 변경계약 체결
(현금
, 증권
: NH투자증권
(주
))

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지
비 고

서울특별시 영등포구 63로 50, 49층(여의도동, 63한화생명빌딩)
2023.11.13 변경

서울특별시 영등포구 63로 50, 53층(여의도동, 63한화생명빌딩)
-

다. 경영진의 중요한 변동

일 자
변동내역
성명
비 고

2022.05.10
법인이사감독이사감독이사
한화자산운용㈜박태원김원식
발기 설립

2023.02.10
감독이사감독이사
이문기차태진
추가 선임

라. 최대주주의 변동

- 당사는 발기 설립(`22.05.10)시 최대주주 한화자산운용(주)에서 유상증자(`22.11.30)로 최대주주가 한화생명보험(주)로 변경되었습니다.
*주식수
는
사업
보고서
- VII. 주주에 관한 사항 - 참조

마. 상호의 변경- 해당사항 없습니다.
바. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과- 해당사항 없습니다.

사. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용- 해당사항 없습니다.

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화- 해당사항 없습니다.

자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

-
해당사항 없습니다.

차. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2023년 02월 10일
임시주총
이문기
-
-

2023년 02월 10일
임시주총
차태진
-
-

*회사 설립 이후, 등기 임원 변동사항을 기재하였습니다.

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

구분
업무범위
계약기간 등

자산관리회사
한화자산운용 주식회사

① 위탁자는 수탁자에게 다음 각 호의 업무(이하 총칭하여 “자산운용업무”)를 위탁하고, 수탁자는 위탁자로부터 위탁받은 자산운용업무를 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 수행하기로 한다. 명확히 하면, 자산운용업무에는 부동산 및 그 시설에 대한 물리적 관리 업무, 임대차계약에 따른 임차인 관리, 관련 예산ㆍ수지ㆍ손익관리 등 위탁자가 별도로 선임하는 부동산관리업체(PM)가 부동산관리위탁계약(그 명칭을 불문함)에 따라 수행하는 업무는 포함되지 않는다.

1. 부동산 등의 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무

가. 부동산 등의 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정(관련법령 및 위탁자의 정관에 따른 위탁자의 주주총회 또는 이사회 결의를 말한다. 이하 같다)을 지원하기 위한 평가자료(실사보고서 포함) 등의 제공

나. 부동산 등의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 관하여 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 계약을 협상하고 작성하는 업무, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결하는 업무, 기타 위탁자의 의사결정에 따라 부동산 등을 취득ㆍ관리ㆍ개량 또는 처분하는 것과 관련된 일체의 업무(관련법령에 따른 관리자의 선임, 보험계약의 체결 등을 포함함)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수 업무

2. 부동산 등의 임대차에 관한 업무

가. 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 부동산 등의 임대차와 관련된 계약(임대차계약, 임대대행계약을 포함하되 이에 한정되지 않음)의 협상 및 작성, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결, 변경 및 해지하는 업무

나. 가목에 따라 체결된 계약의 사후관리업무(임대료 및 임대차보증금의 청구, 임대부동산의 하자보수를 위한 업무를 포함하되 이에 한정되지 않음)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수 업무

3. 증권의 매매 및 권리 행사

가. 증권 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 업무(평가자료 제공 등)

나. 위탁자의 의사결정에 따라 증권 취득 및 처분에 관한 계약의 협상 및 작성, 위탁자 명의의 계약 체결 업무

다. 위탁자를 위하여 위탁자의 재산에 속하는 지분증권에 대한 의결권 행사를 포함한 권리 행사

라. 기타 증권의 매매 및 권리 행사를 위하여 필요한 부수 업무

4. 부동산 개발사업 투자 관련 업무

가. 위탁자의 부동산 개발사업 투자에 관한 사업계획서 작성 및 부동산투자자문 기관에의 자문 위탁을 포함한 부동산 개발사업에 관한 용역, 부동산 개발사업에 관한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료 작성 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따른 부동산 개발사업 관련 제반 업무(부동산개발사업에 관한 인허가 취득, 시공 관련 대관업무, 부동산 개발사업을 위한 용역ㆍ위탁계약의 체결 및 시공사 선정을 포함하며 이에 한정되지 않음)

다. 기타 위탁자의 부동산 개발사업에 필요한 업무

5. 차입 및 주식 발행 등 자금조달에 관한 업무

가. 차입 및 주식 발행에 관한 위탁자의 의사결정 지원 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따라 차입 및 주식 발행에 관한 계약을 협상ㆍ작성하고, 위탁자의 이름으로 해당 계약을 체결하는 업무, 차입에 따른 변제에 관한 업무

다. 기타 위탁자의 차입 및 주식 발행에 필요한 업무

6. 위탁자의 재산에 속하는 지분증권의 의결권 행사

7. 관련법령에 따른 자산보관기관, 판매회사 및 일반사무수탁회사의 선정

8. 기타 자산관리에 관한 업무

가. 관련 수탁회사에 대한 관련 업무의 지시ㆍ협조 요청 업무

나. 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시, 기타 법령 및 정관에서 정한 공시 업무

다. 위탁자의 영업인가(등록) 및 변경인가(변경등록) 신청 등에 관한 업무

라. 부동산투자자문회사의 선정 및 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁 업무

마. 자산 실사기관(법률, 회계, 감정평가 등) 등 부동산투자회사의 운영과 관련된 자문기관의 선정과 위탁자 명의의 관련 계약 체결

바. 다음의 자료를 작성하여 관련 기관에 제공하는 업무

1) 위탁자의 자산 취득ㆍ관리ㆍ개량ㆍ처분 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 초안, 차입계획 및 사채발행계획 초안

2) 위탁자의 매 분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 기초자료

3) 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시를 위한 투자보고서

4) 위탁자가 주식을 발행하는 경우 위탁자의 의사결정에 필요한 자료 및 투자설명서 등 주식 발행에 필요한 자료

5) 일반사무수탁회사의 부투법 기타 관련법령이 정하는 바에 따라 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료

6) 기타 법령 및 정관에서 정한 보고서

사. 위탁자 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용업무와 관련한 실무 업무

9. 기타 본 계약 및 관련법령에서 수탁자(자산관리회사)의 업무로 정한 사항 및 위탁자로부터 별도로 위탁받은 업무

② 수탁자는 부투법 및 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회 결의 및(또는) 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 위탁자의 주주총회 및(또는) 이사회 결의에 따라 해당 업무를 수행하여야 한다.

자산관리위탁계약서

제18조 (계약의 효력발생일)

본 계약은 위탁자가 부투법 기타 관련법령에 따라 국토교통부장관의 영업인가를 득하거나 등록이 완료된 직후부터 그 효력이 발생한다. 단, 자산운용업무 중 현금 자산의 운용에 관하여는 위탁자의 설립등기일을 효력발생일로 본다.

제19조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결일까지로 한다.

제20조 (계약의 변경)① 본 계약의 당사자들은 제19조의 계약기간 중 언제라도 당사자간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 3일 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

별지 2 (계약의 해지)

제1조 계약해지 사유

① 일방 당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다.

가. 위탁자가 보유한 부동산 등과 증권 기타 자산이 모두 처분되어 위탁자가 청산하는 경우

나. 어느 당사자가 본 계약의 중요한 내용을 위반하여 상대방 당사자로부터 시정을 요구하는 서면통지를 받은 날로부터 30일 내에 위반 사항을 치유하지 않은 경우

다. 상대방 당사자에게 파산, 회생 또는 이와 유사한 절차가 개시되고 60일 이내에 해소되지 못한 경우

② 위탁자는 수탁자가 관련법령을 중요하게 위반하여 수탁자에게 정부기관에 의한 중대한 제재가 내려진 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다. 본 항에서의 중대한 제재라 함은 본 계약에 따른 의무를 이행하기 위하여 필요한 수탁자의 인허가가 취소된 경우를 의미한다.

일반사무수탁회사
신한펀드파트너스 주식회사

당사(이하 "위탁자")는 신한펀드파트너스 주식회사 (이하 "수탁자")를 일반사무관리회사로 선임하고, 다음 각 호의 업무를 위탁한다.

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행에 관한 업무

3. 운영에 관한 업무

4. 계산에 관한 업무

5. 세무에 관한 업무

6. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

7. 해산 및 청산 업무

일반사무관리업무위탁계약서

제15조 (효력발생일)

본 계약은 “위탁자”가 관련법령에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부로부터 영업인가를 취득하거나 국토교통부에 등록을 완료한 날부터 그 효력이 발생한다.

제16조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “위탁자”의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일까지로 한다.

제17조 (계약의 변경)

① 계약당사자는 당사자 일방 또는 쌍방의 사정이 변경된 경우, 상호 서면 합의에 따라 본 계약의 전부 또는 일부를 변경할 수 있다.

② 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우, 그 내용을 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전까지 상대방에게 서면으로 통지하여야 한다.

제18조 (계약의 해지)

① 계약당사자가 상대방에게 계약 위반 또는 의무 불이행에 대하여 시정 또는 이행을 최고했음에도 불구하고 상대방이 1개월 이내에 위반 내용을 해소하거나 의무를 이행하지 않은 경우, 시정 또는 이행을 최고한 계약당사자는 서면 통지에 의하여 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

② 계약당사자에게 거래정지, 인가(등록)취소, 영업취소, 영업정지 등의 처분이 내려지거나 회생, 파산 등의 절차가 개시되어 본 계약상의 의무를 이행할 수 없게 된 경우, 상대방은 서면 통지에 의하여 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

③ “위탁자”와 “수탁자”는 서면 합의에 의하여 본 계약을 해지할 수 있다. 본 항에 따라 본 계약을 해지하고자 하는 경우, “위탁자” 또는 “수탁자”는 계약을 해지하고자 하는 날로부터 1개월 전까지 상대방에게 서면으로 통지하여야 한다.

④ 본 계약이 해지되거나 기간만료로 종료되면 “수탁자”는 일반사무관리업무를 중단한다. 단, “위탁자”와 “수탁자”가 일반사무관리업무 제공을 위해 별도의 연장 계약을 체결하는 경우에는 그러하지 아니하다.

자산보관기관(증권 및 현금)
엔에이치투자증권 주식회사

제1조 (증권의보관및관리)

1. 수탁자는 위탁자가 취득한 증권을 다음과 같은 방법으로 보관한다.

① 한국예탁결제원에서 예탁대상으로 지정한 증권은 한국예탁결제원에 개설한 자산보관계좌에 예치하는 방법으로 한국예탁결제원에 예탁 보관한다.

② 예탁대상으로 지정되지 않은 증권은 주권 실물을 보관한다.

2. 보관을 위해 위탁된 수표 또는 어음에 관한 지급일이 도래하는 경우 자산관리회사의 지시에 따라 수탁자는 지급일에 수취인에 대하여 지급을 하거나 지급된 현금을 자금관리계좌에 보관하는 등 적절한 조치를 취한다.

3. 수탁자는 위탁자가 처분하는 증권을 자산관리회사의 지시에 따라 양도한다.

4. 수탁자는 보관을 위해 위탁된 증권에 대한 각종 권리를 다음의 사항을 준수하여 위탁자를 위해 또는 위탁자를 대리하여 자산관리회사의 지시에 따라 행사하여야 한다. 다만, 본 조항에 규정되지 않은 사항에 대해서는 자산관리회사의 별도 지시에 따라 해당 권리를 행사하도록 한다.

① 수탁자는 이자지급 청구권, 배당청구권, 증권에 관한 여타 권리를 행사하거나 지급된 현금을 위탁자의 명의로 개설된 자금관리계좌에 보관한다. 주식배당의 경우 수령하는 주식을 본 조 제1항과 같은 방법으로 보관한다.

② 무상증자, 유상증자 등으로 인해 권리부여에 관한 통지를 발행회사로부터 수령하는 경우, 수탁자는 그러한 통지의 내용 및 조건을 자산관리회사에게 통지하고 자산관리회사의 지시를 따른다.

③ 발행회사로부터 주주총회에 대한 통지를 수령하는 경우 수탁자는 자산관리회사에게 해당 주주총회의 일시, 위치 및 안건을 통지한다.

제2조 (현금의보관및관리)

1. 수탁자는 자산관리회사의 지시에 따라 해당 현금을 수령하여 아래 각 호에 따라 보관한다.

① 위탁자가 금융기관으로부터 융자를 받거나 대출한 차입금은 대출금입금계좌에 보관한다.

② 본 계약 제15조에 따라 본건 부동산 전부 혹은 일부를 임대하여 수취한 임대보증금 및 임대료, 연체료 또는 그 처분으로 인하여 수취한 매매대금 등 일체의 수입금은 수입금관리계좌에 보관한다.

③ 자산관리회사가 지시하는 경우 대출금입금계좌 및 수입금관리계좌 등 다른 계좌로 수령한 금원은 자금관리계좌에 이체하여 보관한다. 위탁자의 주식 발행을 통한 자본금이나 준비금, 부가가치세 환급금, 수탁자에게 위탁된 증권에 관한 권리의 행사로 인하여 취득하는 현금(원리금, 배당금 등) 등 기타 현금 일체는 자금관리계좌에 보관한다.

④ 그 밖에, 자산관리회사가 위탁자의 자산 관리 및 운영을 위해 새로운 계좌를 개설하거나, 기존의 계좌를 통합하거나, 폐지하는 경우, 그와 관련하여 자산관리회사의 지시에 따라 현금의 보관?관리에 필요한 조치를 취한다.

2. 수탁자는 자금관리계좌에 보관된 현금을 인출하거나 이체하여 제3자 또는 관련 수탁회사에 지급하는 경우를 포함하여, 위탁자의 계좌에 보관된 현금을 인출 혹은 이체할 경우에는 항상 자산관리회사의 지시에 따라야 한다.

자산보관계약서(증권, 현금)제25조 (효력)

1. 본 계약은 위탁자가 영업인가를 득하고 본건 부동산을 매입한 날로부터 그 효력이 발생한다. .

2. 본 계약은 당사자들을 구속하며 각 당사자, 그 승계인 및 허락된 양수인의 이익이 된다.

제26조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터, 위탁자의 청산종결 등기일 또는 본 계약 제28조에 따른 중도 해지일 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제27조 (계약의특약및변경)

1. 본 계약의 당사자들은 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

2. 본 계약에 규정하지 아니한 사항과 본 계약과 달리 정하고자 하는 사항이 있는 경우에는 당사자들 사이의 특약으로 그 내용을 별도로 정할 수 있다.

제28조 (계약의해지)

1. 다음 각 호의 사유가 발생하는 경우 본 계약은 해지된다.

① 어느 당사자의 본 계약의 위반이 본 계약을 위반하지 않은 일방 당사자의 시정 통지 시점으로부터 14일 이내에 치유되지 않아, 그 최고 당사자가 본 계약의 해지를 요구하는 경우. 다만, 수탁자가 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 위탁자에게 도달한 날로부터 60일을 초과하지 않는 범위 내에서 위탁자가 새로운 자산보관기관과 자산보관계약을 체결할 때에 비로소 발생하며, 위탁자가 60일 이내에 새로운 자산보관기관과 자산보관계약을 체결하지 못한 경우 당사자들간의 합의가 없는 한 본 계약은 해지되고 수탁자는 면책된다.

② 위탁자 또는 수탁자에 대한 파산, 회생절차 또는 이와 유사한 절차가 개시되어, 상대방이 해지를 통지하는 경우

③ 수탁자의 부동산투자회사법 또는 기타 관련 법령에 따른 인가가 취소됨으로써 자산보관업무의 수행이 불가능한 사정이 발생하여, 위탁자가 해지를 통지하는 경우

2. 위탁자가 영업인가를 받지 못하는 것으로 결정되면 본 계약은 자동으로 해지되고, 이 경우 제18조에 따른 보수 지급의무는 발생하지 않는다.

3. 본 계약 제21조(책임 및 면책)와 제23조(비밀유지)는 본 계약 종료 후에도 그 효력이 유지된다.

자산보관기관(부동산)
주식회사 한국토지신탁

한화위탁관리부동산투자회사주식회사(이하“위탁자”)와 주식회사한국토지신탁(이하“수탁자”)은 위탁자가 보유하는 부동산 등 위탁자산(아래 제2호제2호에서정의됨)의 보관업무(이하“자산보관”)을 수탁자에게 위탁하고 수탁자는 이를 수탁하기로 하여 다음과 같은 조건으로 자산보관위탁계약(이하“본계약(서)”)을 체결한다.

1. 부동산의 보관

가. 위탁자가 수탁자에 대하여 위탁하는 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

나. 위탁자의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산(제4조에서 정의됨)의 “매각”(담보신탁계약 전부 또는 일부 종료에 따라 위탁자가 본건 부동산을 소유자 및 매도인으로서 제3자에게 매도하는 경우를 의미하며, 이하 같다) 또는 처분에 관한 계약체결, 계약서의 관리 및 등기명의를 제3자에게 경료하는 업무

다. 위탁자의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산(제4조에서 정의됨)의 등기권리의 기재사항 변경(전세권, 근저당권 설정 등) 업무

라. 위탁자의 의사결정 및 지시에 따른 임차인 또는 관할관청 등의 요청에 의한 확인서 발급 업무

마. 담보신탁계약에 따른 부동산 보관, 처분, 공매 등 수탁자로서의 제반 업무

바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 부동산의 처분에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리

가. 위탁자산인 부동산의 처분에 따라 수탁자가 수취하는 현금의 수령 및 담보신탁계약에 따른 정산

나. 담보신탁계약에 따른 수탁자로서 부동산의 처분대가 기타 담보신탁계약이 정한 신탁원본 및 신탁수익으로서 수탁자가 수취하는 현금의 보관, 지급, 배분 관련 업무

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

자산보관계약서(부동산)

제24조 (계약의 효력발생일)

본 계약은 계약체결일로부터 그 효력이 발생한다. 단, 수탁자에 대한 보수 지급은 제20조에서 정한 바에 따른다.

제25조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산등기일 또는 제 27조에서 정한 중도 해지시까지로 한다.

제26조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제25조의 계약기간 중 언제라도 당사자간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다. 다만, 본 계약 제6조에 따라 수익자의 신규 지정, 교체 또는 변경이 있는 경우에는 해당 수익자의 사전 동의를 받아야 한다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

③ 위탁자가 수탁자에게 신탁하는 본건 부동산의 일부를 처분하거나, 새로운 부동산을 수탁자에게 신탁할 필요가 있는 경우 위탁자는 본 계약기간 중 언제라도 수탁자에 대하여 본 계약의 변경을 요구할 수 있으며 그 변경은 별지1.의 신탁부동산의 변경으로 갈음한다. 다만, 위탁자의 요구에 따라 변경될 수 있는 사항은 본건 부동산의 내용에 관한 사항에 한하며, 다른 계약조건은 기존 계약조건과 동일한 조건을 유지한다.

제27조 (계약의 해지)

① 그 이유를 불문하고 위탁자가 위탁관리부동산투자회사의 국토교통부 영업인가 또는 등록을 하지 못하는 경우, 위탁자가 본건 부동산을 취득하지 못하는 경우, 또는 위탁자의 자산이 모두 처분되어 위탁자가 청산되는 경우, 본 계약은 계약기간 중이라도 언제든지 해지될 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방은 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방은 본 계약을 해지할 수 있다. 다만 본 항에 따라 수탁자가 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 위탁자에 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 위탁자가 새로운 자산보관회사와 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

③ 수탁자에게 인가취소, 지급불능, 부도, 파산, 회생절차 등 자산보관 업무의 정상적인 수행이 불가능한 사정이 발생하거나 또는 발생할 것으로 예상되는 합리적인 사정이 있는 경우 위탁자는 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

④ 위탁자와 수탁자는 당사자간의 서면합의에 따라 계약기간 중이라도 계약을 해지할 수 있다. 또한, 제1항부터 제3항에 해당하지 않더라도, 위탁자가 계약기간 중 본 계약을 중도해지 하고자 하는 경우, 계약 해지를 원하는 날로부터 60일 전에 수탁자에게 그 뜻을 서면으로 통보함으로써 본 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 수탁자의 보수는 해지의 효력이 발생한 날까지 일할 계산하여 지급한다.

4. 집합투자업자

한화자산운용㈜는 부동산투자회사법에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 당사의 자산관리업무를 수행합니다. 한화자산운용 주식회사에 관한 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
한화자산운용 주식회사

영문명
Hanwha Asset Management Co., Ltd.

대표자
김종호

본점 사업자등록번호
116-81-22351

본사 주소
서울시 영등포구 63로 50 한화금융센터 46,49~51,53층

본사 전화번호
02-6950-0000

본사 팩스번호
02-6950-0009

인터넷 홈페이지 주소
http://www.hanwhafund.co.kr

결산월
12월

업종명
자산운용업

회사설립일
1988년 05월 02일

임직원수
367명

5. 운용전문인력에 관한 사항

성 명

최종학력

주요경력
(
근무기간
)

비고

채온

서울대학교 학사

한화생명
(
‘
11.05. ~
’
17.03.)

한화자산운용
(
‘
17.03. ~
현재
)

본부장

이용욱

한국외국어대학교 학사

한화생명
(
‘
99.03. ~
’
17.03.)

한화자산운용
(
‘
17.03. ~
현재
)

팀장

양지운

건국대학교 석사

캡스톤자산운용
(
‘
14.22 ~
’
22.04)

한화자산운용
(’22.04 ~
현재
)

팀장

박진호

건국대학교 석사

세빌스코리아
(’08.01 ~ ’11.04

’13.05 ~ ‘16.07)

차장

한화자산운용
(’23.03 ~ 현재
)

이득근

홍익대학교 학사

유니테스트㈜
(‘15.12 ~ ‘22.01)

인터로조㈜
(‘22.03 ~ ‘23.05)

차장

이경원

경희대학교 학사

한화자산운용
(‘
19.01. ~ 현재
)

대리

김태형

단국대학교 학사

한화자산운용
(’22.05 ~ 현재
)

주임

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조회사는 위탁관리 부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사이며, 상법 및 「부동산투자회사법」에 따라 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 있습니다. 주주총회 및 이사회의 역할과 권한은 「부동산투자회사법」 및 회사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획입니다.

[당사 지배구조도]

한화리츠_구조도

회사는 「부동산투자회사법」 제14조의3에 따라 자산관리회사인 한화자산운용㈜를 법인이사로 선임하고 4인의 감독이사를 선임하였습니다. 회사의 법인이사는 회사를 대표하고 업무를 집행합니다. 다만, 법인이사는 「부동산투자회사법」 제14조의5 제2항 및 정관 제38조 제2항 각호의 어느하나에 해당하는 업무를 집행하려면 이사회의 승인을 받아야 합니다.

[정관]
제38조 (법인이사의 직무)(중략)

②
법인이사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 업무를 집행하려면 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관과의 업무위탁 또는 자산보관계약(변경계약을 포함한다)의 체결

가. 자산관리회사

나. 부동산투자회사법 제22조의2 제1항에 따른 일반사무등 위탁기관

다. 부동산투자회사법 제35조 제1항에 따른 자산보관기관

2. 자산의 투자ㆍ운용 또는 보관 등에 따르는 보수의 지급

3. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

4. 그 밖에 위탁관리 부동산투자회사의 운영상 중요하다고 인정되는 사항으로서 정관으로 정하는 사항

(후략)

나. 이사회에 관한 사항

(1) 이사회 구성회사는 법인이사와 감독이사로 구성된 이사회를 두고 있습니다.

「부동산투자회사법」

제14조의3(법인이사 및 감독이사의 선임)① 위탁관리 부동산투자회사는 제22조의2에 따라 해당 위탁관리 부동산투자회사의 자산 투자ㆍ운용 업무를 위탁하는 자산관리회사인 이사(이하 “법인이사”라 한다)와 감독이사를 정관으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다. 이 경우 법인이사와 감독이사를 두는 부동산투자회사에는 제14조 및 제14조의2에 따른 이사와 감사를 두지 아니한다.

② 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 법인이사와 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 1인과 감독이사 2명 이상을 선임하여야 한다.

[이사회 구성 현황]

직책
성명
주요 경력

법인이사
한화자산운용㈜

1988 설립일
2011 한화자산운용(주) 출범
(한화투자신탁운용과 푸르덴셜 자산운용의 합병)

감독이사
김원식

성균관대학교 법학과 졸업
법무법인 세종
서울제일합동법무사사무소 대표법무사
(現) 법무법인(유) 지평 고문

감독이사
박태원

서울대학교 경제학과 졸업
한영회계법인 회계사
유진자산운용 대체투자본부
(現) 우리회계법인 회계사

감독이사
차태진

서울대학교 법학과 졸업
University of Virginia(UVA) School of Law 졸업
법률사무소 아침
(現) 법무법인(유) 율촌 변호사

감독이사
이문기

서울대학교 경제학과 졸업
서울대학교 행정대학원 정책학 졸업
국토교통부 실장, 국장
행정중심복합도시건설청 청장

(2) 이사회의 권한 및 운영 규정당사의 정관에 따른 이사회 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

[정관]

제38조 (법인이사의 직무)

(중략)

② 법인이사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 업무를 집행하려면 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관과의 업무위탁 또는 자산보관계약(변경계약을 포함한다)의 체결

가. 자산관리회사

나. 부동산투자회사법 제22조의2 제1항에 따른 일반사무등 위탁기관

다. 부동산투자회사법 제35조 제1항에 따른 자산보관기관

2. 자산의 투자ㆍ운용 또는 보관 등에 따르는 보수의 지급

3. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

4. 그 밖에 위탁관리 부동산투자회사의 운영상 중요하다고 인정되는 사항으로서 정관으로 정하는 사항

(후략)

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항

당사는 「부동산투자회사법」 제14조, 제14조의3 및 제14조의6의 규정에 따라 감독이사 4인을 두고 있습니다.

「부동산투자회사법」

제14조(이사의 자격 등) ① 부동산투자회사의 이사에 관하여는 제7조를 준용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 위탁관리 부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.

1. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제133조제3항에 따른 특별관계자를 말한다. 이하 같다)

2. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람

3. 이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 부동산투자회사의 이사로 선임된 사람이 제1항 또는 제2항(위탁관리 부동산투자회사의 이사인 경우만 해당한다)에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 밝혀진 경우에는 당연히 해임된다.

④ 제3항에 따라 해임된 이사가 해임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 아니한다.

⑤ 이사의 직무에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

제14조의6(감독이사의 자격)① 감독이사에 대하여는 제14조제1항부터 제4항까지의 규정을 적용한다.

② 감독이사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 사람이어야 한다.

1. 해당 부동산투자회사의 발기인

2. 해당 부동산투자회사의 이사가 다른 법인의 이사로 있는 경우 그 법인의 상근 임직원인 사람

3. 해당 부동산투자회사의 회계감사인

4. 그 밖에 감독이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 감독이사 중 1명 이상은 「공인회계사법」에 따른 공인회계사로서 제14조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 사람이어야 한다.

[감독이사 선임 현황]

[2024년 04월 30일 기준]

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

법인이사
한화자산운용(주)
이사회
이사회의결
주1)
계열회사

감독이사
박태원
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
김원식
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
이문기
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
차태진
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

주1) 당사와 법인이사 한화자산운용㈜ 사이에 자산관리위탁계약이 체결되어있습니다.

(자료: 당사 제5기 사업보고서)

라. 주주총회에 관한 사항당사의 정관상 주주총회의 결의방법 및 결의사항에 관한 사항은 다음과 같습니다

정관

제27조 (주주총회의 결의방법)

주주총회의 결의는 법령 또는 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

제28조 (주주총회의 결의사항)

① 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 주주총회는 다음 사항을 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. (삭제)

4. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

5. 감독이사의 선임에 관한 사항

6. 감독이사의 보수에 관한 사항

7. 배당에 관한 사항

8. 기타 이사회가 부의한 사항

9. 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령상 주주총회 보통결의를 요하는 사항

② 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항에 대하여는 상법 제434조에 따라 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다.

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만의 주식 발행

3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행

4. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

5. 회사의 해산(존립기간을 정한 경우, 그의 만기에 따른 해산을 제외함)

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도

8. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수

9. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부동산투자회사법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

10. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

11. 제19조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

12. 법인이사 또는 감독이사의 해임에 관한 사항

13. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항으로 부동산투자회사법 제12조 제1항 제3호에서 정하는 사항.

14. 상법, 부동산투자회사법 기타 관계 법령상 상법 제434조에서 정하는 결의 방식에 의한 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항 제9호 내지 제11호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수로써 한다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 사업목적

당사는 2022년 5월 10일 부동산투자회사법에 의하여 설립된 명목회사로서, 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공할 계획입니다. 당사는 다음 중 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 사업목적으로 합니다. 그러나 이 위탁관리부동산투자회사의 투자목적이 반드시 달성된다는 보장은 없습니다.

1. 부동산

2. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업(이하 “부동산개발사업”)

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금 포함)

나. 회사의 설립취지 및 그 성격

당사는 위탁관리부동산투자회사로 금번 상장 추진을 통해 투자자들에게 안정적인 부동산간접투자의 기회를 제공함과 동시에 다음과 같은 사항들을 목표로 설립되었습니다.1) 부동산시장과 자본시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화2) 부동산 시장의 투명화ㆍ선진화의 유도3) 부동산의 유동화, 증권화의 활성을 통한 부동산 경기회복4) 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

다. 정관상 목적 사업

회사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]

제2조 (목적)

회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부동산투자회사법”)에 따라 그 자산을 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무(이에 부수하는 업무를 포함함) 및 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없다.

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

당사의 투자대상 부동산은 서울특별시 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동) 및 장교동 한화빌딩입니다. 당사는 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동)에 대해 2022년 11월 30일자로 부동산 소유권을 취득하였으며, 장교동 한화빌딩에 대한 부동산 소유권을 2024년 8월 28일자로 취득하였습니다. 증권신고서 제출일 현재 기준 당사의 투자대상 부동산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자대상 부동산]
(단위: 백만원)

투자대상
투자대상의종류
매입면적
소재지

매입금액

부동산 감정평가(매입 시점)

부동산 감정평가(최근일자)

감정평가금액
평가기준일
감정평가인
감정평가금액
평가기준일
감정평가인

여의도한화손해보험 빌딩

부동산(토지 및 건물)

(토지) 3,707.0㎡(건물) 59,640.90㎡
서울특별시 영등포구여의도동 23-5

456,000

450,000
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
546,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 노원사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 752.20㎡(건물) 8,151.75㎡
서울특별시 노원구상계동 731
29,800
29,800
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
34,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 평촌사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 2,228.30㎡(건물) 22,258.78㎡
경기도 안양시 동안구호계동 1043
62,500
62,400
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
79,500
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 구리사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 1,644.00㎡(건물) 18,981.53㎡
경기도 구리시 교문동205-3외 6필지
46,650
46,200
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
53,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 부천중동사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 1,819.70㎡(건물) 28,488.57㎡
경기도 부천시 중동1132-3
65,400
65,200
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
75,100
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

장교동 한화빌딩
부동산(토지 및 건물)
(토지) 7,447.76㎡(건물)153,124.38㎡
서울특별시 중구 청계천로 86(장교동1)
808,000
-
-
-
808,000
2024년 05월 02일
(주)경일감정평가법인

-
-
-
808,200
2024년 05월 02일
(주)대일감정평가법인

출처: 당사 제시

(1) 부동산 현황1) 한화손해보험 빌딩

[한화손해보험 빌딩]

구분
내용

소재지
서울특별시 영등포구 여의도동 23-5

사용승인일
1995년 3월 28일

용도지역
일반상업지역

대지면적
3,707.0㎡

건축면적
1,603.69㎡

연면적
59,640.90㎡

건폐율
43.26%

용적율
948.72%

층수
지하 7층 / 지상 27층

주차대수
422대(옥내 자주식 417대, 옥외 자주식 5대)

승강기
11대(승용 10대, 비상용 1대)

주요 임차인

한화손해보험㈜, 한화투자증권㈜ 등

매입가(백만원)
456,000(2022.11.30)

최근일자 감평가액(백만원)
546,000(2024.05.14, 나라감정평가법인)* 매입가 대비 19.7% 상승

건물전경

한화손보빌딩_전경_1

한화손보빌딩_전경_2

한화손해보험 빌딩은 서울시 영등포구 여의도동 소재로 더블역세권인 여의도역(5,9호선)에서 도보 2분거리이며 버스환승센터는 도보

6
분
거리에 위치하고 있습니다. 이외에
도

향후
개통예정인 신안산선, 예비타당성 조사를 통과한 GTX-B와 더불어 5호선과, 9호선이 연장 예정으로 향후 여의도역 중심의 대중교통 접근성은 더욱 발달될 예정입니다. 또한, 왕복 14차선의 의사당대로가 인접하며 2km 내 올림픽대로 및 강변북로를 통한 차량 진입이 용이하여 간선도로 접근성도 매우 우수합니다.

당사는 본 자산을 2022년 11월 30일 4,560억원에 매입하였습니다. 2024년 05월 14일 나라감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 감정평가액은 2024년 05월 14일
기준 여의도 한화손해보험빌딩 감정가는
5,460억원
으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약
19.7%
상승한 것으로 나타납
니다.

[한화손해보험 빌딩 입지 및 환경]

입지

한화손보빌딩_입지

환경

한화손보빌딩_교통환경

2) 한화생명보험(주) 사옥 4개(노원, 평촌, 구리, 부천중동)

[한화생명보험(주) 사옥 4개]

구분
한화생명보험(주) 노원사옥
한화생명보험(주) 평촌사옥
한화생명보험(주) 구리사옥
한화생명보험(주) 부천중동사옥

소재지
서울특별시 노원구 상계동 731
경기도 안양시 동안구 호계동 1043
경기도 구리시 교문동 205-3외 6필지
경기도 부천시 중동 1132-3

사용승인일
1999년 01월 21일
2005년 10월 13일
2012년 05월 25일
2009년 02월 03일

용도지역
일반상업지역
중심상업지역
도시지역, 일반상업지역, 방화지구
중심상업지역,방화지구

대지면적
752.20㎡
2,228.30㎡
1,644㎡
1,819.70㎡

건축면적
484.21㎡
968.80㎡
923.85㎡
1,445.10㎡

연면적
8,151.75㎡
22,258.78㎡
18,981.53㎡
28,488.57㎡

건폐율
64.37%
43.48%
56.20%
79.41%

용적율
745.42%
633.79%
722.54%
1,039.30%

층수
지하 5층 / 지상 12층
지하 5층 / 지상 15층
지하 6층 / 지상 14층
지하 7층 / 지상 15층

주차대수
68대(기계식 68대)
175대(옥내자주식 164대, 옥외자주식 11대)
134대(옥내자주식 134대)
224대(옥내자주식 224대)

승강기
3대(승용 2대, 비상용 1대)
5대(승용 4대, 비상용 1대)
4대(승용 3대, 비상용 1대)
5대(승용 4대, 비상용 1대)

주요 임차인
한화생명보험㈜, 한화생명금융서비스㈜ 등
한화생명금융서비스㈜ 등
한화생명금융서비스㈜ 등
한화생명보험㈜, 한화생명금융서비스㈜ 등

매입가 (백만원)
29,800(2022.11.30)
62,500(2022.11.30)
46,650(2022.11.30)
65,400(2022.11.30)

최근일자 감평가액(백만원)
34,000(2024.05.14, 나라감정평가법인)* 매입가 대비 14.1% 상승
79,500(2024.05.14, 나라감정평가법인)* 매입가 대비 27.2% 상승
53,000(2024.05.14, 나라감정평가법인)* 매입가 대비 13.6% 상승
75,100(2024.05.14, 나라감정평가법인)* 매입가 대비 14.8% 상승

건물전경

한화생명_노원사옥_전경

한화생명_평촌사옥_전경

한화생명_구리사옥_전경

한화생명_중동사옥_전경

한화생명보험 노원 사옥은 서울시 노원구 상계동 소재로 더블역세권인 노원역(4,7호선)에서 도보 1분거리이며, 인근 버스정류장 15소의 60여개 노선과 지하철을 통해 7호선 권역(건대입구, 압구정, 논현) 및 4호선 권역(도봉, 종로) 서울 전역으로의 교통접근성이 뛰어납니다.

당사는 본 자산을 2022년 11월 30일 298억원에 매입하였습니다. 2024년 05월 14일나라감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 감정평가액은 340억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 14.1% 상승한 것으로나타납니다.

[한화생명보험 노원 사옥 입지 및 환경]

입지

노원사옥_입지

환경

노원사옥_환경

한화생명보험 평촌 사옥은 경기도 안양시 동안구 소재로 범계역(4호선) 상권에 위치해 범계역 도보 4분거리이며, 인근 버스정류장 7개소의 50여개 노선을 통해 범계, 평촌, 안양, 의왕 및 수도권 남부로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 왕복 10차선의 시민대로에 접하며 과천 봉담도시화고속도, 수도권 제1순환고속도로, 경부고속도로를 통한 강남(40분), 판교(30분), 신도림(40분)으로 광역접근성이 용이합니다.당사는 본 자산을 2022년 11월 30일 624억원에 매입하였습니다. 2024년 05월 14일나라감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 감정평가액은 795억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 27.2% 상승한 것으로나타납니다.

[한화생명보험 평촌 사옥 입지 및 환경]

입지

평촌사옥_입지

환경

평촌사옥_환경

한화생명보험 구리 사옥은 경기도 구리시 교문동 소재로 구리역에서 도보 10분거리이며, 인근 7개소의 버스정류장 30여개의 노선으로 서울동부 및 구리 전 지역으로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 본 자산과 접한 경춘로를 통해 상봉역(15분), 아차산로를 통해 강변역(15분) 및 강동 상일IC(25분)으로 서울동부 전 지역으로의 접근성이 우수합니다.

당사는 본 자산을 2022년 11월 30일 462억원에 매입하였습니다. 2024년 05월 14일나라감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 감정평가액은 530억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 13.6% 상승한 것으로나타납니다.

[한화생명보험 구리 사옥 입지 및 환경]

입지

구리사옥_입지

환경

구리사옥_환경

한화생명보험 중동 사옥은 경기도 부천시 중동 소재로 신중동역(7호선) 상권에 위치해 신중동역 도보 4분거리이며, 인근 버스정류장 8개소의 50여개 노선을 통해 상동, 부천역, 시흥 및 여의도권 인근으로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 왕복12차선의 길주로에 접해 송내IC(15분) 및 수도권 제1순환국도를 통한 경기남부(신흥IC, 20분) 및 경기북부(일산IC, 20분)으로의 광역접근성이 용이합니다.

당사는 본 자산을 2022년 11월 30일 654억원에 매입하였습니다. 2024년 05월 14일나라감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 감정평가액은 751억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 14.8% 상승한 것으로나타납니다.

[한화생명보험 중동 사옥 입지 및 환경]

입지

중동사옥_입지

환경

중동사옥_환경

3) 장교동 한화빌딩(신규 편입자산)

[장교동 한화빌딩]

구분
내용

소재지
서울특별시 중구 청계천로 86(장교동1)

준공연도

1987년 10월 28일
(2019년 리모델링
)

용도지역
일반상업지역, 특정개발진흥지구

대지면적
15,333.50㎡ 중 7,447.759㎡

건축면적
5,633.47㎡

연면적
153,124.38㎡ 중 74,365.29㎡

건폐율
36.74%

용적율
666.84%

층수
지하 4층 / 지상 29층

주차대수

734대 중 354대(옥내 자주식)

승강기
33대 중 20대 (승용 18대, 비상용 2대)

주요 임차인

한화솔루션㈜, ㈜한화 등

매입가(백만원)
808,000(2024.08.28)

최근일자 감평가액(백만원)
808,000(2024.05.02, 경일감정평가법인)808,200(2024.05.02, 대일감정평가법인)

건물전경

장교동한화빌딩1

장교동한화빌딩2

임차인 현황

장교동한화빌딩_임차인현황

장교동 한화빌딩은 서울시 중구 청계천로86 소재로 을지로입구역(2호선) 및 종각역(1호선)을 통해 도보로 10분 이내 거리이며 을지로3가역(3호선)을 이용하여 GBD에 35분 내외, 을지로입구역(2호선) 및 종각역(1호선)을 통해 YBD에 30분 이내로 접근이 용이합니다. 또한 반경 500M 이내에 28여개의 버스장류장(광역, 일반, 공항)이 위치하며, 명동, 광화문 및 을지로 일대 등에 업무지구가 위치하고 청계천, 공원 등이 위치하여 쾌적한 업무환경을 가지고 있습니다.

[장교동 한화빌딩 입지 및 환경]

입지

장교동한화빌딩_입지

환경

장교동한화빌딩_교통환경

(2) 임차인 현황본 투자대상 부동산인 장교동 한화빌딩과 기존 보유자산인 한화손해보험 빌딩 및 한화생명보험 사옥 4개의 주요임차인은 한화솔루션, 한화, 한화생명보험, 한화손해보험을 비롯한 한화 계열사와 이외 다수의 임차인 등으로 구성되어 있습니다.

2024년 04월 30일 기준
임차인별 임대차 세부 현황은 다음과 같습니다.

[한화손해보험 여의도 사옥 임대수익(고층부)]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
㎡

평

금액
평당가
금액
평당가
금액
평당가

27F (직원식당)

한화투자증권㈜

2024-01-01
2026-05-26

611

185

157,185,655

850천원/평

16,328,816

88천원/평

8,451,041

46천원/평

27F (직원식당)

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

1,388

420

356,994,921

850천원/평

37,085,472

88천원/평

19,193,727

46천원/평

26F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,014

609

517,911,460

850천원/평

53,801,861

88천원/평

27,845,357

46천원/평

25F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,032

615

522,395,720

850천원/평

54,267,697

88천원/평

28,086,452

46천원/평

24F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,045

619

525,941,474

850천원/평

54,636,038

88천원/평

28,277,089

46천원/평

23F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,056

622

528,546,150

850천원/평

54,906,618

88천원/평

28,417,128

46천원/평

22F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,062

624

530,227,748

850천원/평

55,081,306

88천원/평

28,507,539

46천원/평

21F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,065

625

530,965,696

850천원/평

55,157,966

88천원/평

28,547,214

46천원/평

20F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,065

625

531,006,836

850천원/평

55,162,240

88천원/평

28,549,426

46천원/평

19F

한화손해보험㈜

2022-11-30
2027-11-29

2,065

625

531,006,836

850천원/평

55,162,240

88천원/평

28,549,426

46천원/평

18F
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

2,040

617

524,424,436

850천원/평

54,478,444

88천원/평

28,195,526

46천원/평

17F
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

2,065

625

531,006,836

850천원/평

55,162,240

88천원/평

28,549,426

46천원/평

16F
한화손해보험㈜
2023-12-01
2027-11-29

2,020

611

519,433,640

850천원/평

53,959,989

88천원/평

27,927,197

46천원/평

15F
한화손해보험㈜
2023-12-01
2027-11-29

2,020

611

519,433,640

850천원/평

53,959,989

88천원/평

27,927,197

46천원/평

14F
한화투자증권㈜
2023-12-07
2026-05-26

1,992

603

532,014,034

883천원/평

53,201,403

88천원/평

27,534,588

46천원/평

13F
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

1,992

603

512,131,290

850천원/평

53,201,403

88천원/평

27,534,588

46천원/평

12F
한화투자증권㈜
2023-12-21
2026-05-26

988

299

263,798,038

883천원/평

26,379,804

88천원/평

13,652,968

46천원/평

12F
보험개발원
2024-03-21
2025-12-31

1,013

307

270,673,385

883천원/평

27,067,339

88천원/평

14,008,804

46천원/평

11F
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

2,004

606

466,844,590

770천원/평

46,684,459

77천원/평

26,676,834

44천원/평

10F
㈜BNK투자증권
2022-03-01
2027-02-28

2,004

606

472,907,507

780천원/평

47,290,751

78천원/평

27,707,530

46천원/평

9F
보험개발원
2024-03-21
2025-12-31

1,961

593

523,861,913

883천원/평

52,386,191

88천원/평

27,112,672

46천원/평

8F
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

1,917

580

446,547,505

770천원/평

44,654,751

77천원/평

25,517,000

44천원/평

7F
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

1,373

415

319,733,818

770천원/평

31,973,382

77천원/평

18,270,504

44천원/평

6F
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

1,877

568

437,086,092

770천원/평

43,708,609

77천원/평

24,976,348

44천원/평

5F
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

1,843

558

429,290,092

770천원/평

42,929,009

77천원/평

24,530,862

44천원/평

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

[한화손해보험 여의도 사옥 임대수익(저층부)]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
㎡

평

금액
평당가
금액
평당가
금액
평당가

4F
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

2,432

736

625,415,423

850천원/평

64,969,626

88천원/평

33,625,276

46천원/평

3F
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

2,509

759

584,327,301

770천원/평

58,432,730

77천원/평

33,390,132

44천원/평

2F
한화투자증권㈜
2023-06-03
2026-05-26

506

153

129,997,258

850천원/평

12,999,726

85천원/평

6,729,270

44천원/평

2F
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

524

158

134,633,221

850천원/평

13,986,016

88천원/평

7,238,516

46천원/평

2F (어린이집)
한화생명보험㈜
2023-03-01
2024-02-29

413

125

-

-

11,239,590

90천원/평

6,813,767

55천원/평

한화투자증권㈜
2023-03-01
2024-02-29

238

72

-

-

6,484,316

90천원/평

3,930,981

55천원/평

한화생명금융서비스㈜
2023-03-01
2024-02-29

127

38

-

-

3,458,356

90천원/평

2,096,556

55천원/평

한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

238

72

-

-

6,484,588

90천원/평

3,931,146

55천원/평

한화자산운용㈜
2023-03-01
2024-02-29

64

19

-

-

1,729,042

90천원/평

1,048,196

55천원/평

2F
PM 사무실
-
-

133

40

-

-

-
-
-
-

1F
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

927

280

448,508,280

1,600천원/평

40,085,428

143천원/평

12,333,978

44천원/평

1F
㈜파리크라상_커피앳웍스
2020-11-22
2025-11-21

360

109

174,448,120

1,600천원/평

15,940,197

146천원/평

4,797,323

44천원/평

1F
㈜파리크라상_피그인더가든
2023-01-16
2028-01-15

211

64

102,191,760

1,600천원/평

10,525,751

165천원/평

3,742,773

59천원/평

B1F
킨코스코리아㈜
2019-03-01
2024-02-29

441

133

67,823,867

508천원/평

6,805,070

51천원/평

5,337,310

40천원/평

B1F
㈜파리크라상_피그인더가든
2023-10-16
2028-01-15

74

23

11,442,161

508천원/평

1,206,808

54천원/평

927,621

41천원/평

B1F-1
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

324

98

50,908,572

520천원/평

5,286,659

54천원/평

4,072,686

42천원/평

B1F
GS25
2023-09-13
2024-09-12

96

29

14,805,623

508천원/평

1,514,642

52천원/평

1,165,109

40천원/평

B1F
㈜마침_핀하이골프랩
2021-08-01
2026-07-31

1,074

325

165,174,410

508천원/평

16,507,692

51천원/평

12,998,183

40천원/평

B1F
서화준_솔로 맨즈헤어 앤 바버샵
2024-01-06
2026-01-05

79

24

12,898,116

540천원/평

1,289,812

54천원/평

991,244

42천원/평

B1F-2
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

975

295

153,359,635

520천원/평

15,925,808

54천원/평

12,268,771

42천원/평

B1F-3
한화손해보험㈜
2022-11-30
2027-11-29

97

29

15,319,447

520천원/평

1,590,866

54천원/평

1,225,556

42천원/평

B1F (문서수발실)
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

136

41

20,843,807

508천원/평

2,083,151

51천원/평

1,640,276

40천원/평

B1F
이상현_바이현안경
2021-06-01
2026-05-31

59

18

10,202,490

573천원/평

1,019,715

57천원/평

711,843

40천원/평

B1F (PC서비스데스크)
한화투자증권㈜
2023-08-01
2024-07-31

85

26

13,428,701

520천원/평

1,342,870

52천원/평

1,032,977

40천원/평

B1F
이가희_블루블루엣
2023-10-01
2024-09-30

86

26

14,999,430

574천원/평

1,359,544

52천원/평

1,045,803

40천원/평

B1F
허춘석_신원
2023-08-01
2024-07-31

256

77

40,199,588

520천원/평

4,019,959

52천원/평

3,092,276

40천원/평

B1F (IT헬프)
한화투자증권㈜
2023-09-08
2024-09-07

147

44

23,132,538

520천원/평

2,313,254

52천원/평

1,779,426

40천원/평

B1F
최홍석_동우황태북어국
2023-08-01
2024-07-31

105

32

16,898,370

534천원/평

1,690,787

53천원/평

1,295,003

41천원/평

B7F (헬스장)
한화투자증권㈜
2021-05-27
2026-05-26

1,409

426

76,316,028

179천원/평

7,844,776

18천원/평

17,053,861

40천원/평

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

한화손해보험 여의도사옥의 2024년 4월 기준 공실률은 0%입니다.

[한화손해보험 여의도사옥 공실 현황]

구분
연면적(평)
비중
비고

한화손해보험

9,837

54.53%
-

계열사

5,797

32.14%
-

제3자

2,406

13.34%
-

공실

-

0.00%
-

합계
18,041
100.00%
-

출처 : 당사 제시

[한화생명보험 노원 사옥 임대수익]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
㎡

평

금액
평당가
금액
평당가
금액
평당가

12F
한화생명금융서비스㈜_12F
2023-11-30
2029-11-29

677.81

205.0

118,923,200

580천원/평

12,363,763

60천원/평

7,463,366

36천원/평

11F
한화생명금융서비스㈜_11F-1
2023-11-30
2029-11-29

677.81

205.0

118,923,200

580천원/평

12,363,763

60천원/평

7,463,366

36천원/평

10F
한화생명금융서비스㈜_11F-2
2023-11-30
2029-11-29

558.61

169.0

98,008,400

580천원/평

10,189,465

60천원/평

6,150,855

36천원/평

10F
한화생명금융서비스㈜_10F
2023-11-30
2029-11-29

119.20

36.1

20,914,800

580천원/평

2,174,297

60천원/평

1,312,511

36천원/평

9F
한화생명금융서비스㈜_9F-1
2023-11-30
2029-11-29

492.89

149.1

86,478,000

580천원/평

8,990,683

60천원/평

5,427,212

36천원/평

9F
한화생명금융서비스㈜_9F-2
2023-11-30
2029-11-29

184.92

55.9

32,445,200

580천원/평

3,373,079

60천원/평

2,036,154

36천원/평

8F
한화생명금융서비스㈜_8F
2023-11-30
2029-11-29

677.81

205.0

118,923,200

580천원/평

12,363,763

60천원/평

7,463,366

36천원/평

7F
메리츠화재해상보험
2024-05-01
2027-04-30

677.81

205.0

123,637,628

603천원/평

12,363,763

60천원/평

7,463,366

36천원/평

6F
한화생명보험
2023-11-30
2027-11-29

677.81

205.0

118,923,200

580천원/평

12,363,763

60천원/평

7,463,366

36천원/평

5F
삼성카드㈜
2023-12-10
2024-12-09

677.81

205.0

75,445,500

368천원/평

13,329,600

65천원/평

8,155,300

40천원/평

4F
한국장애인고용공단_5F
2022-07-01
2027-06-30

367.71

111.2

57,839,600

520천원/평

5,899,640

53천원/평

3,141,820

28천원/평

4F
현대카드㈜
2023-01-01
2024-12-31

310.10

93.8

54,409,800

580천원/평

5,440,980

58천원/평

3,283,350

35천원/평

3F
한화생명금융서비스㈜_3F
2024-02-23
2026-02-22

390.45

118.1

71,221,000

603천원/평

7,122,100

60천원/평

4,299,200

36천원/평

3F
메리츠화재해상보험
2023-07-01
2025-06-30

276.15

83.5

48,447,400

580천원/평

4,844,740

58천원/평

2,923,550

35천원/평

2F
한국장애인고용공단_2F
2022-07-01
2027-06-30

592.69

179.3

96,816,600

540천원/평

9,875,300

55천원/평

5,259,030

29천원/평

1F
한국장애인고용공단_1F
2022-07-01
2027-06-30

303.06

91.7

84,345,600

920천원/평

8,603,250

94천원/평

4,581,610

50천원/평

B1F
김재규(그루브합주실)
2024-03-07
2029-03-06

489.11

148.0

51,782,500

350천원/평

2,959,116

20천원/평

1,479,500

10천원/평

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

한화생명보험 노원사옥의 2024년 4월 기준 공실률은 8.31%입니다.

[한화생명보험 노원사옥 공실 현황]

구분
연면적(평)
비중
비고

한금서

1,143

46.36%
-

한화생명

205

8.31%
-

계열사

-

0.00%

제3자

913

37.01%
-

공실

205

8.31%
7층

합계
2,466
100.0%
-

출처 : 당사 제시

[한화생명보험 평촌 사옥 임대수익]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
㎡

평

금액
평당가
금액
평당가
금액
평당가

15F
한국JST R&D센터
2023-11-01
2024-10-31

1,563.04

472.8

181,008,200

383천원/평

21,299,200

45천원/평

13,511,000

29천원/평

14F
한국JST판매
2023-11-01
2024-10-31

1,559.31

471.7

180,458,300

383천원/평

21,348,700

45천원/평

13,470,000

29천원/평

13F
교원
2023-05-01
2024-04-24

856.30

259.0

341,347,200

1,318천원/평

8,755,000

34천원/평

6,803,500

26천원/평

13F
한화손해보험_13F
2024-02-01
2025-01-31

440.33

133.2

150,026,594

1,126천원/평

5,503,002

41천원/평

3,876,108

29천원/평

13F
하나건설산업
2023-09-01
2024-08-31

262.7

79.5

30,175,800

380천원/평

3,465,700

44천원/평

2,233,900

28천원/평

12F
삼성화재해상보험
2024-02-01
2025-01-31

856.3

259.0

365,000,000

1,409천원/평

9,447,100

36천원/평

7,470,400

29천원/평

12F
위드유
2023-02-16
2028-02-15

703.0

212.7

95,697,200

450천원/평

9,914,200

47천원/평

6,168,800

29천원/평

11F
한화생명금융서비스_11F
2023-11-30
2029-11-29

1,559.3

471.7

212,260,500

450천원/평

22,053,888

47천원/평

13,722,400

29천원/평

10F
한화생명금융서비스_10F
2023-11-30
2029-11-29

1,559.3

471.7

212,260,500

450천원/평

22,053,888

47천원/평

13,722,400

29천원/평

9F
한화생명금융서비스_9F
2023-11-30
2029-11-29

1,559.3

471.7

212,260,500

450천원/평

22,053,888

47천원/평

13,722,400

29천원/평

8F
한화손해보험_8F
2024-02-01
2025-01-31

1,559.3

471.7

531,278,740

1,126천원/평

19,487,398

41천원/평

13,726,192

29천원/평

7F
한화생명금융서비스_7F
2023-11-30
2029-11-29

856.3

259.0

116,563,500

450천원/평

12,110,960

47천원/평

7,535,700

29천원/평

7F
한화생명보험_7F
2023-04-01
2024-03-31

701.9

212.3

95,548,900

450천원/평

9,927,500

47천원/평

6,177,200

29천원/평

6F
한화생명금융서비스_6F
2023-11-30
2029-11-29

1,559.3

471.7

212,260,500

450천원/평

22,053,888

47천원/평

13,722,400

29천원/평

5F
한화생명금융서비스_5F
2023-11-30
2029-11-29

1,559.3

471.7

212,260,500

450천원/평

22,053,888

47천원/평

13,722,400

29천원/평

4F
공실
-
-

673.9

203.9

-
-
-
-
-
-

4F
한화생명보험_4F
2023-11-30
2027-11-29

74.7

22.6

10,174,500

450천원/평

1,057,100

47천원/평

657,800

29천원/평

4F
관리사무소
1900-01-00
1900-01-00

107.7

32.6

-

-

-

-

-

-

4F
한화투자증권
2023-08-01
2024-07-31

703.0

212.7

95,697,000

450천원/평

9,569,700

45천원/평

5,954,500

28천원/평

3F
삼성카드
2024-02-19
2025-02-18

304.4

92.1

33,125,090

360천원/평

4,144,900

45천원/평

2,655,100

29천원/평

3F
공실
-
-

551.9

167.0

-
-
-
-
-
-

3F
힘찬건설
2024-01-01
2024-12-31

703.0

212.7

78,636,100

370천원/평

9,569,700

45천원/평

6,082,200

29천원/평

2F
하나은행_2F
2023-12-01
2024-11-30

522.9

158.2

73,881,600

467천원/평

14,273,362

90천원/평

4,602,532

29천원/평

2F
엠에프지코리아_2F
2023-12-29
2024-12-28

719.5

217.6

400,000,000

1,838천원/평

9,202,817

42천원/평

5,706,370

26천원/평

1F
하나은행_1F
2023-12-01
2024-11-30

741.6

224.3

213,426,000

951천원/평

20,244,208

90천원/평

6,527,868

29천원/평

B2F
엠에프지코리아_B2F
2023-12-29
2024-12-28

72.9

22.0

25,060,000

1,137천원/평

64,153

3천원/평

177,640

8천원/평

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

한화생명보험 평촌사옥의 2024년 4월 기준 공실률은 5.51%입니다.

[한화생명보험 평촌사옥 공실 현황]

구분
연면적(평)
비중
비고

한금서

2,617

38.88%
-

한화생명

235

3.49%
-

계열사

818

12.14%

제3자

2,692

39.98%
-

공실

371

5.51%
3,4층 일부

합계
6,733
100.0%
-

[한화생명보험 중동 사옥 임대수익(고층부)]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
㎡

평

월 임대료
평당가
월 임대료
평당가
월 임대료
평당가

15F
KB손해보험㈜_15F
2023-11-01
2024-10-31

2,082.6

630.0

1,366,690,692

2,169천원/평

17,251,509

27천원/평

17,505,584

28천원/평

14F
DB손해보험_14F
2024-04-01
2025-03-31

2,082.6

630.0

749,961,900

1,190천원/평

19,159,600

30천원/평

18,332,000

29천원/평

13F
공실
-
-

345.1

104.4

-
-
-
-
-
-

13F
국민연금공단_13F
2023-10-01
2025-09-30

775.0

234.4

476,463,415

2,032천원/평

5,194,240

22천원/평

6,679,515

28천원/평

13F
KB손해보험㈜_13F
2023-11-01
2024-10-31

469.2

141.9

307,962,725

2,170천원/평

3,886,676

27천원/평

3,943,918

28천원/평

13F
한화라이프랩_13F
2023-10-01
2024-09-30

493.4

149.2

333,109,524

2,232천원/평

2,900,000

19천원/평

4,062,300

27천원/평

12F
한화손해보험㈜_12F
2024-02-01
2025-01-31

452.9

137.0

194,292,778

1,418천원/평

3,931,281

29천원/평

3,986,406

29천원/평

12F
국민연금공단_12F
2023-10-01
2025-09-30

1,176.8

356.0

723,536,585

2,033천원/평

7,887,710

22천원/평

10,143,175

28천원/평

12F
한국방송공사(KBS)_12F
2024-01-15
2025-01-14

452.9

137.0

51,238,842

374천원/평

5,123,884

37천원/평

3,986,700

29천원/평

11F
삼성화재_11F
2023-12-09
2024-12-08

969.6

293.3

199,928,900

682천원/평

10,303,140

35천원/평

8,498,991

29천원/평

11F
공실
-
-

557.4

168.6

-
-
-
-
-
-

11F
한국방송공사(KBS)_11F
2023-12-28
2024-12-27

453.0

137.0

92,562,200

676천원/평

4,547,500

33천원/평

3,828,100

28천원/평

11F
운영지원센터
1900-01-00
1900-01-00

102.7

31.1

-

-

-

-

-

-

10F
한화손해보험㈜_10F-3
2023-09-27
2024-09-26

406.6

123.0

44,279,829

360천원/평

4,428,000

36천원/평

3,444,000

28천원/평

10F
한화손해보험㈜_10F-1
2023-11-01
2025-01-31

103.6

31.4

11,725,300

374천원/평

1,172,531

37천원/평

912,317

29천원/평

10F
공실
-
-

241.8

73.1

-
-
-
-
-
-

10F
DB손해보험_10F
2024-01-20
2025-01-19

322.4

97.5

33,975,600

348천원/평

3,659,700

38천원/평

2,837,600

29천원/평

10F
한화손해보험㈜_10F-2
2024-02-01
2025-01-31

398.2

120.4

170,833,146

1,418천원/평

3,456,603

29천원/평

3,505,073

29천원/평

10F
공실
-
-

610.0

184.5

-
-
-
-
-
-

9F
한화손해보험㈜_9F
2024-02-01
2025-01-31

2,082.6

630.0

893,491,076

1,418천원/평

18,078,716

29천원/평

18,332,221

29천원/평

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

[한화생명보험 중동 사옥 임대수익(저층부)]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
㎡

평

월 임대료
평당가
월 임대료
평당가
월 임대료
평당가

8F
한화생명보험㈜_8F
2022-11-30
2027-11-29

416.5

126.0

45,352,800

360천원/평

4,711,733

37천원/평

3,666,081

29천원/평

8F
CJ제일제당
2024-04-04
2029-04-03

985.8

298.2

267,673,296

898천원/평

9,841,048

33천원/평

8,678,015

29천원/평

8F
삼성화재_8F
2024-03-23
2025-03-22

680.3

205.8

138,883,190

675천원/평

7,156,011

35천원/평

5,919,139

29천원/평

7F
한화생명금융서비스㈜_7F-1
2023-11-30
2029-11-29

536.6

162.3

58,431,600

360천원/평

6,070,372

37천원/평

4,723,204

29천원/평

7F
한화생명금융서비스㈜_7F-2
2023-11-30
2029-11-29

586.1

177.3

63,820,800

360천원/평

6,630,277

37천원/평

5,158,852

29천원/평

7F
KB국민카드
2024-03-01
2025-02-28

969.5

293.3

101,181,600

345천원/평

10,905,920

37천원/평

8,377,000

29천원/평

6F
한화저축은행_6F
2023-10-17
2024-10-16

2,082.6

630.0

1,406,134,500

2,232천원/평

18,899,100

30천원/평

17,639,200

28천원/평

5F
한화저축은행_5F
2023-10-17
2024-10-16

370.2

112.0

248,800,000

2,222천원/평

3,360,000

30천원/평

3,135,960

28천원/평

5F
한화생명금융서비스㈜_5F-1
2023-11-30
2029-11-29

1,176.7

355.9

128,138,400

360천원/평

13,312,030

37천원/평

10,357,756

29천원/평

5F
한화생명금융서비스㈜_5F-2
2023-11-30
2029-11-29

476.5

144.1

51,886,800

360천원/평

5,390,317

37천원/평

4,194,070

29천원/평

4F
한화생명금융서비스㈜_4F
2023-11-30
2029-11-29

2,023.3

612.1

220,341,600

360천원/평

22,890,944

37천원/평

17,810,868

29천원/평

3F
한화생명금융서비스㈜_3F
2024-02-19
2029-11-29

572.9

173.3

62,388,000

360천원/평

6,481,504

37천원/평

5,043,095

29천원/평

3F
한화생명보험㈜_3F-2
2023-11-30
2027-11-29

155.6

47.1

16,941,600

360천원/평

1,760,041

37천원/평

1,369,444

29천원/평

3F
한화생명보험㈜_3F-3
2023-11-30
2027-11-29

61.4

18.6

6,688,800

360천원/평

694,875

37천원/평

540,665

29천원/평

3F
한화생명보험㈜_3F-4
2023-11-30
2027-11-29

544.1

164.6

59,256,000

360천원/평

6,156,015

37천원/평

4,789,840

29천원/평

3F
㈜아너스금융서비스
2024-04-01
2025-03-31

217.2

65.7

291,900,000

4,444천원/평

-

-

1,872,160

29천원/평

3F
공실
-
-

472.2

142.8

-
-
-
-
-
-

2F
삼성화재_2F
2023-12-09
2024-12-08

643.3

194.6

257,145,100

1,321천원/평

4,770,670

25천원/평

4,786,163

25천원/평

2F
한화손해보험㈜_2F
2024-02-01
2025-01-31

237.2

71.7

54,830,000

764천원/평

2,450,000

34천원/평

2,087,836

29천원/평

2F
KB손해보험㈜_2F
2023-11-01
2024-10-31

211.3

63.9

123,486,583

1,932천원/평

1,750,615

27천원/평

1,776,398

28천원/평

1F
한화저축은행_1F
2023-10-17
2024-10-16

501.2

151.6

561,905,500

3,706천원/평

4,548,300

30천원/평

4,245,040

28천원/평

1F
꿀스커피
2023-06-01
2024-05-31

60.0

18.1

20,000,000

1,103천원/평

1,502,000

83천원/평

567,300

31천원/평

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

한화생명보험 중동사옥의 2024년 4월 기준 공실률은 7.81%입니다.

[한화생명보험 중동사옥 공실 현황]

구분
연면적(평)
비중
비고

한금서

1,625

18.85%
-

한화생명

356

4.13%
-

계열사

2,156

25.01%

제3자

3,810

44.19%
-

공실

673

7.81%
3,10,11,13층 일부

합계
8,620
100.0%
-

출처 : 당사 제시

[한화생명보험 구리 사옥 임대수익]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
m2

평

월 임대료
평당가
월 임대료
평당가
월 임대료
평당가

14F
국민연금공단
2023-05-25
2024-05-24

1,130.8

342.1

748,501,000

2,188천원/평

6,701,900

20천원/평

10,359,600

30천원/평

14F
공실
-
-

360.4

109.0

-
-
-
-
-
-

13F
한화손해사정
2023-10-24
2024-10-23

203.8

61.7

21,581,000

350천원/평

2,158,100

35천원/평

1,850,000

30천원/평

13F
공실
-
-

371.5

112.4

-
-
-
-
-
-

13F
한화생명금융서비스(13F)_별도계약
2023-08-14
2025-08-13

327.9

99.2

34,720,000

350천원/평

3,472,000

35천원/평

2,976,000

30천원/평

13F
한화손해보험
2023-12-01
2025-01-31

225.4

68.2

24,821,000

364천원/평

2,482,100

36천원/평

2,127,500

31천원/평

13F
에이플러스에셋어드바이저
2023-05-05
2026-05-04

362.6

109.7

38,385,000

350천원/평

3,838,500

35천원/평

3,290,100

30천원/평

12F
메리츠화재해상보험_12F
2024-01-01
2024-12-31

1,491.2

451.1

675,286,100

1,497천원/평

12,510,849

28천원/평

14,207,209

31천원/평

11F
메리츠화재해상보험_11F
2024-01-01
2024-12-31

1,394.3

421.8

624,713,900

1,481천원/평

11,697,951

28천원/평

13,284,091

31천원/평

10F
DB손해보험(구리지점)_10F
2023-06-21
2024-06-20

1,162.7

351.7

184,243,509

524천원/평

12,297,000

35천원/평

10,643,900

30천원/평

10F
공실
-
-

328.5

99.4

-
-
-
-
-
-

9F
한화생명금융서비스_9F
2023-11-30
2029-11-29

1,491.2

451.1

157,878,000

350천원/평

16,403,519

36천원/평

14,060,184

31천원/평

8F
한화생명금융서비스_8F
2023-11-30
2029-11-29

1,491.2

451.1

157,878,000

350천원/평

16,403,519

36천원/평

14,060,184

31천원/평

7F
DB손해보험(다이렉트)_7F
2024-01-01
2024-12-31

536.8

162.4

150,000,000

924천원/평

5,307,600

33천원/평

5,128,300

32천원/평

7F
DB손해보험(구리지점)_7F
2023-06-21
2024-06-20

954.3

288.7

151,226,142

524천원/평

10,093,000

35천원/평

8,736,000

30천원/평

6F
한화생명금융서비스_6F
2023-11-30
2029-11-29

1,491.2

451.1

157,878,000

350천원/평

16,403,519

36천원/평

14,060,184

31천원/평

5F
한화생명금융서비스_5F
2023-11-30
2029-11-29

1,378.7

417.1

145,967,500

350천원/평

15,165,978

36천원/평

12,999,433

31천원/평

5F
관리사무소
-
-

112.5

34.0

-

-

-

-

-

-

4F
한화생명보험
2023-04-01
2024-03-31

588.0

177.9

62,257,700

350천원/평

6,225,800

35천원/평

5,336,400

30천원/평

4F
한화생명금융서비스_4F
2023-11-30
2029-11-29

903.1

273.2

95,620,000

350천원/평

9,934,865

36천원/평

8,515,615

31천원/평

3F
DB손해보험(구리지점)_3F
2023-06-21
2024-06-20

1,491.2

451.1

236,291,829

524천원/평

15,771,000

35천원/평

13,651,000

30천원/평

2F
서울보증보험
2023-06-01
2024-05-31

671.6

203.2

650,000,000

3,200천원/평

4,501,000

22천원/평

6,058,000

30천원/평

1F
공실
-
-

512.8

155.1

-

-

-

-

-

-

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

한화생명보험 구리사옥의 2024년 4월 기준 공실률은 8.29%입니다.

[한화생명보험 구리사옥 공실 현황]

구분
연면적(평)
비중
비고

한금서

2,143

37.32%
-

한화생명

178

3.10%
-

계열사

130

2.26%

제3자

2,816

49.04%
-

공실

476

8.29%
1,10,13,14층 일부

합계
5,742
100.0%
-

출처 : 당사 제시

[장교동 한화빌딩 임대수익]

층
임차인
계약기간
임대면적
보증금
월 임대료
월 관리비

원 개시일
만료일
m2

평

월 임대료
평당가
월 임대료
평당가
월 임대료
평당가

21층 외
한화솔루션㈜
2024-05-01
2025-04-30

11,381.3

3,442.9

2,863,716,000

832천원/평

459,717,940

134천원/평

196,419,480

57천원/평

25층 외
한화첨단소재㈜
2024-05-01
2025-04-30

1,954.9

591.4

600,840,000

1,016천원/평

78,053,970

132천원/평

33,737,360

57천원/평

23층 외
한화솔루션㈜ 큐셀 서울사업장
2024-05-01
2025-04-30

4,239.0

1,282.3

1,395,276,000

1,088천원/평

168,484,450

131천원/평

73,157,040

57천원/평

16층 외
㈜한화 글로벌부문
2024-05-01
2025-04-30

3,341.6

1,010.8

1,771,030,200

1,752천원/평

127,222,410

126천원/평

57,669,280

57천원/평

5층 외
㈜한화(건설)
2024-05-01
2025-04-30

245.3

74.2

-

-

10,423,500

140천원/평

4,233,770

57천원/평

17층 외
㈜한화(건설)
2024-05-01
2025-04-30

9,793.9

2,962.7

2,953,992,000

997천원/평

391,518,300

132천원/평

169,023,980

57천원/평

14층 외
한화시스템㈜ 방산부문
2024-05-01
2025-04-30

3,198.3

967.5

1,145,675,790

1,184천원/평

126,346,180

131천원/평

55,196,650

57천원/평

13층 외

한화시스템㈜ ICT부문

2024-05-01
2025-04-30

1,582.7

478.8

486,456,000

1,016천원/평

63,195,530

132천원/평

27,315,060

57천원/평

9층 외
한화시스템㈜ ICT부문
2024-05-01
2025-04-30

68.8

20.8

24,196,500

1,163천원/평

2,719,960

131천원/평

1,186,660

57천원/평

20층 외
한화에너지㈜
2024-05-01
2025-04-30

1,864.8

564.1

468,300,000

830천원/평

75,332,310

134천원/평

32,183,260

57천원/평

11층 외
한화에어로스페이스㈜
2024-05-01
2025-04-30

7,890.4

2,386.9

2,824,824,000

1,183천원/평

311,717,780

131천원/평

136,173,740

57천원/평

18층 외
한화임팩트㈜
2024-05-01
2025-04-30

2,502.8

757.1

800,124,000

1,057천원/평

99,673,020

132천원/평

43,193,060

57천원/평

5층 외
한화솔루션㈜ 인사이트
2024-05-01
2025-04-30

2,629.7

795.5

808,260,000

1,016천원/평

104,999,000

132천원/평

45,383,860

57천원/평

18층 외

한화시스템㈜

2024-05-01
2025-04-30

571.7

172.9

175,716,000

1,016천원/평

22,826,790

132천원/평

9,866,480

57천원/평

15층 외
㈜한화(전략)
2024-05-01
2025-04-30

3,341.6

1,010.8

1,420,304,400

1,405천원/평

130,143,850

129천원/평

57,668,740

57천원/평

7층 외
한화오션㈜
2024-05-01
2025-04-30

6,521.1

1,972.6

-

-

277,076,780

140천원/평

112,541,910

57천원/평

26층 외
㈜한화(26,27층)
2024-05-01
2025-04-30

1,296.6

392.2

-

-

55,092,600

140천원/평

22,377,270

57천원/평

26층 외
한화솔루션㈜(26,27층)
2024-05-01
2025-04-30

1,816.7

549.5

-

-

77,188,360

140천원/평

31,352,050

57천원/평

26층 외
한화시스템㈜(26,27층)
2024-05-01
2025-04-30

457.2

138.3

-

-

19,426,980

140천원/평

7,890,790

57천원/평

26층 외
한화비전㈜(26,27층)
2024-05-01
2025-04-30

168.3

50.9

-

-

7,149,420

140천원/평

2,903,930

57천원/평

26층 외
㈜한화(인재경영원)
2024-05-01
2025-04-30

588.7

178.1

-

-

25,014,540

140천원/평

10,160,290

57천원/평

27층
주한그리스대사관
2024-02-01
2025-04-30

382.7

115.8

-

-

148,687

0천원/평

54,609

0천원/평

6층 외
한화솔루션㈜
2024-05-01
2025-04-30

709.8

214.7

-

-

30,071,730

140천원/평

11,594,340

54천원/평

6층 외
㈜한화 글로벌부문
2024-05-01
2025-04-30

225.5

68.2

-

-

9,554,700

140천원/평

3,683,880

54천원/평

6층 외
㈜한화(건설)
2024-05-01
2025-04-30

557.8

168.7

-

-

23,630,570

140천원/평

9,110,880

54천원/평

6층 외
한화시스템㈜ 방산부문
2024-05-01
2025-04-30

228.4

69.1

-

-

9,675,250

140천원/평

3,730,320

54천원/평

6층 외
한화시스템㈜ ICT부문
2024-05-01
2025-04-30

76.1

23.0

-

-

3,224,110

140천원/평

1,243,080

54천원/평

6층 외
한화첨단소재㈜
2024-05-01
2025-04-30

74.1

22.4

-

-

3,138,760

140천원/평

1,210,140

54천원/평

6층 외
한화솔루션㈜ 큐셀 서울사업장
2024-05-01
2025-04-30

467.4

141.4

-

-

19,801,320

140천원/평

7,634,520

54천원/평

6층 외
한화에너지㈜
2024-05-01
2025-04-30

117.8

35.6

-

-

4,991,700

140천원/평

1,924,560

54천원/평

6층 외
한화에어로스페이스㈜
2024-05-01
2025-04-30

609.4

184.3

-

-

25,818,280

140천원/평

9,954,360

54천원/평

6층 외
한화비전㈜(구.한화테크윈㈜)
2024-05-01
2025-04-30

111.9

33.9

-

-

4,741,020

140천원/평

1,827,900

54천원/평

6층 외
한화파워시스템㈜
2024-05-01
2025-04-30

35.1

10.6

-

-

1,486,080

140천원/평

572,940

54천원/평

6층 외
한화정밀기계㈜
2024-05-01
2025-04-30

72.0

21.8

-

-

3,051,860

140천원/평

1,176,660

54천원/평

6층 외
한화임팩트㈜
2024-05-01
2025-04-30

286.4

86.7

-

-

12,136,040

140천원/평

4,679,100

54천원/평

6층 외
한화호텔앤드리조트㈜
2024-05-01
2025-04-30

58.6

17.7

-

-

2,481,770

140천원/평

956,880

54천원/평

6층 외
한화투자증권㈜
2024-05-01
2025-04-30

286.6

86.7

-

-

12,142,940

140천원/평

4,681,800

54천원/평

6층 외
한화손해보험㈜
2024-05-01
2025-04-30

1,116.5

337.8

166,456,000

493천원/평

45,917,380

136천원/평

18,238,500

54천원/평

6층 외
㈜한화/모멘텀(구. ㈜한화 기계)
2024-05-01
2025-04-30

79.8

24.2

16,332,000

676천원/평

3,246,300

134천원/평

1,304,100

54천원/평

6층 외
한화갤러리아㈜
2024-05-01
2025-04-30

58.9

17.8

-

-

2,494,450

140천원/평

961,740

54천원/평

6층 외
한화컴파운드㈜
2024-05-01
2025-04-30

28.4

8.6

-

-

1,204,560

140천원/평

464,400

54천원/평

6층 외
㈜한화갤러리아타임월드
2024-05-01
2025-04-30

19.1

5.8

-

-

808,110

140천원/평

311,580

54천원/평

6층 외
㈜한화63시티
2024-05-01
2025-04-30

10.6

3.2

-

-

449,550

140천원/평

173,340

54천원/평

6층 외
㈜한화저축은행
2024-05-01
2025-04-30

12.5

3.8

-

-

530,810

140천원/평

204,660

54천원/평

6층 외
한화자산운용㈜
2024-05-01
2025-04-30

19.4

5.9

-

-

820,780

140천원/평

316,440

54천원/평

6층 외
한화커넥트㈜
2024-05-01
2025-04-30

21.2

6.4

-

-

897,820

140천원/평

346,140

54천원/평

6층 외
한화손해사정㈜
2024-05-01
2025-04-30

6.2

1.9

-

-

264,780

140천원/평

102,060

54천원/평

6층 외
한화라이프랩㈜
2024-05-01
2025-04-30

13.3

4.0

-

-

564,470

140천원/평

217,620

54천원/평

6층 외
한화호텔앤드리조트㈜ 에스테이트부문
2024-05-01
2025-04-30

17.8

5.4

-

-

753,470

140천원/평

290,520

54천원/평

6층 외
한화컨버전스㈜ (구.㈜에스아이티)
2024-05-01
2025-04-30

15.4

4.7

-

-

654,040

140천원/평

252,180

54천원/평

6층 외
㈜에스아이티테크
2024-05-01
2025-04-30

1.1

0.3

-

-

47,610

140천원/평

18,360

54천원/평

6층 외
캐롯손해보험㈜
2024-05-01
2025-04-30

61.6

18.6

-

-

2,610,640

140천원/평

1,006,560

54천원/평

6층 외
한화솔루션㈜ 인사이트
2024-05-01
2025-04-30

32.2

9.8

-

-

1,365,530

140천원/평

526,500

54천원/평

6층 외
더테이스터블㈜
2024-05-01
2025-04-30

14.4

4.4

-

-

612,070

140천원/평

235,980

54천원/평

6층 외
한화생명금융서비스㈜
2024-05-01
2025-04-30

125.5

38.0

-

-

5,316,610

140천원/평

2,049,840

54천원/평

6층 외
한화이센셜㈜
2024-05-01
2025-04-30

12.6

3.8

-

-

533,620

140천원/평

205,740

54천원/평

6층 외
한화엔엑스엠디㈜
2024-05-01
2025-04-30

1.7

0.5

-

-

71,410

140천원/평

27,540

54천원/평

6층 외
비전넥스트㈜
2024-05-01
2025-04-30

2.7

0.8

-

-

113,520

140천원/평

43,740

54천원/평

6층 외
히어로손해사정㈜
2024-05-01
2025-04-30

1.2

0.4

-

-

51,840

140천원/평

19,980

54천원/평

29층 ~3층
한화생명보험㈜
2024-05-01
2025-04-30

2,948.0

891.8

1,114,700,000

1,250천원/평

115,928,800

130천원/평

48,155,040

54천원/평

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서, 당사 제시

주1) 계약기간의 경우, 장교동 한화빌딩의 임차인들과는 1년 단위 재계약을 진행하고 있으며, 재무분석보고서상 계약기간은 2035년 4월 30일까지로 일괄 가정하였음

장교동 한화빌딩의 2024년 4월 기준 공실률은 0%입니다.

[장교동 한화빌딩 공실 현황]

구분
연면적(평)
비중
비고

계열사

22,362.61

99.4%
-

제3자

135.92

0.6%
-

공실

-

0.0%
-

합계

22,498.53

100.0%
-

출처 : 당사 제시

신규 투자자산 장교동 한화빌딩의
신규 취득을 위한 재원 조달 구조 및 조달 세부 내역은 아래와 같습니다.

[장교동 한화빌딩 재원 조달 구조]

재원조달

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서, 당사 제공자료

[자금조달 세부 내역]
(단위: 백만원)

구분
토지
건물
합계

부동산 매입금액
695,688
112,312
808,000

매입부대비용
매입보수
3,478
562
4,040

실사비용
611
99
710

담보설정비용
82
13
95

법무사비용
112
18
130

취득세
32,199
5,198
37,397

VAT 매입세액불공제
420
-
420

소계
36,903
5,890
42,792

취득원가
732,591
118,202
850,792

주식발행비용
-

4,766

합계

855,558

출처 : 삼덕회계법인 재무실사보고서

(3) 신규 자산(장교동 한화빌딩) 관련 부동산 시장 현황1) 서울 오피스 매매시장 개요① 서울 오피스 거래규모2024년 1분기 오피스 투자시장 거래규모는 전 분기대비 27.6% 증가한 약 3조 462억원으로 거래금액이 1,000억원 이상인 메가 딜이 7건 체결되었습니다. 현재 서울 오피스 시장에는 다수의 매물들이 출하하고 있으나, 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되며 매도인과 매수인 간의 눈높이 차이로 매매 거래가 지연 혹은 철회되는 경우가 자주 관측되고 있습니다. 2024년 1분기 모든 권역에서의 임대료 상승 영향으로 NOI 또한 소폭 상승하였으며, Grade A 오피스 평균 거래가격은 전 분기 대비 2.2% 오른 평당 3,645만원을 기록하였습니다. 동 분기 서울 주요 권역 별 Grade A 오피스 거래가격은 CBD 3,703만원/평, YBD 2,782만원/평, GBD 4,271만원/평으로 모든 권역에서 전 분기 대비 소폭 상승하였습니다.

[서울 주요 권역별 거래가격 추이]
(단위: 원/평)

서울주요권역별 거래가격 추이.jpg
서울주요권역별 거래가격 추이

출처 : JLL시장실사보고서

주) Grade A 오피스 기준

②
서울 오피스 Cap Rate 추이Cap Rate은 실제로 부동산으로부터 벌어들이는 소득과 이에 투자한 원가의 비율을 나타내는 부동산 가치대비 순영업이익의 비율로서 순영업이익(NOI : Net Operating Income)을 거래가격으로 나눠서 나타냅니다. 2024년 1분기 서울 Grada A 오피스 Cap Rate는 전 분기와 동일한 4.51%를 기록하였습니다. 올해 하반기 기준 금리 하락에 대한 기대감이 있지만, 실제 거래되는 시점과는 차이가 있어 연말까지의 Cap Rate은 현재와 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.

[연도별 Cap Rate, 이자율 추이 및 전망]

연도별 cap rate, 이자율 추이 및 전망.jpg
연도별 cap rate, 이자율 추이 및 전망

출처 : JLL 시장실사보고서

주) 현 시장 임대료 수준 반영

③
CBD 세부 권역 및 소득수익률에 따른 CBD 권역 분석CBD 오피스 시장은 크게 광화문/시청, 을지로/명동, 서대문 및 남대문/서울역 4개의 세부 권역으로 구분될 수 있으며, 본건이 속한 을지로/명동 권역은 타 권역 대비 높은 임대료 수준 및 낮은 공실률을 형성하고 있습니다. 을지로/명동 권역의 경우, 전통적인 오피스 구역으로, 국내 화장품 매장, 쇼핑몰, F&B등 대형 리테일과 국내 대형 금융사가 주요 임차인이며, 2010년부터 도시 재개발의 진행으로 신규 오피스 빌딩이 완공되어 주요 오피스 구역으로 확장되고 있습니다.

[CBD 세부 권역]
[CBD 세부권역 명목 임대료 및 공실률 현황]
(단위: 원/평/월)

cbd세부권역

cbd세부권역 임대료 및 공실률.jpg
cbd세부권역 임대료 및 공실률

출처 : JLL 시장실사보고서

주) A=광화문/시청 B=을지로/명동 C=서대문 D=남대문/서울역

소득수익률은 일정기간 동안 발생하는 순영업소득을 기초 자산가격으로 나눈 값으로 임대수입을 주목적으로 하는 부동산 투자자의 주요 관심대상입니다. 본건 투자 부동산이 포함된 CBD권역의 오피스 매매시장의 지역별 소득수익률은 아래의 표와 같습니다.

[오피스 매매시장-지역별 소득수익률]
(단위: %)

지역구분
2023.2Q
2023.3Q
2023.4Q
2024.1Q
연간

서울
전체
1.00
0.79
0.99
1.01
3.79

도심
전체
1.07
0.88
1.06
1.09
4.10

광화문
1.29
1.11
1.29
1.34
5.03

남대문
1.03
0.85
0.93
0.94
3.75

동대문
1.06
0.83
1.02
0.97
3.88

명동
0.85
0.61
0.86
0.92
3.24

시청
1.15
0.94
1.13
1.18
4.40

을지로
0.95
0.82
0.97
0.99
3.73

종로
1.27
1.10
1.31
1.32
5.00

충무로
0.85
0.70
0.89
0.91
3.35

출처 : 경일감정평가법인, 한국부동산원, 상업용부동산 임대동향조사

2) 오피스 임대 시장 현황

① 서울 오피스 임대시장 수요 및 임대료 추이2024년 1분기 기준 서울 Grade A 오피스 시장의 순 흡수면적(일정기간동안 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적)은 약 1,623평을 기록하였습니다. 서울 Grade A 오피스의 평균 실질 임대료는 전분기 대비 2.5%, 전년 동 분기 대비 10.1%가 상승한 약 124,200원/평을 기록하였으며, CBD 권역은 전분기 대비 4.6%, 전년 대비 12.9% 상승하여 GBD 및 YBD와 비교했을 때 가장 높은 상승률을 기록하였습니다. 서울 오피스 시장은 자연공실률(5%) 미만의 낮은 공실률, 제한된 공급, 견고한 임차수요로 임대료가 지속적으로 상승하는 양상을 보이고 있습니다.

[연도별 순 흡수면적 추이]
[연도별 실질 임대료 추이]

연도별 순흡수면적 추이.jpg
연도별 순흡수면적 추이

연도별 실질임대료 추이.jpg
연도별 실질임대료 추이

출처 : JLL 시장실사보고서

②
CBD 오피스 임대시장

2024년 1분기 기준, CBD Grade A, Grade B 오피스 실질 임대료는 전년 동기 대비 각각 13%, 7% 상승한 125,325원/평, 92,638원/평 수준이며, Grade A 오피스 중 연면적 2만평 이상인 Prime 오피스 실질 임대료는 전년 동기 대비 15% 상승한 134,328원/평을 기록하였습니다. 견조한 임차수요 대비 부족한 신규 공급으로 2022년부터 전등급 오피스 모두 실질 임대료가 가파르게 상승하고 있으며, 2024년 1분기 기준 CBD Grade A, Grade B 오피스 평균 관리비는 52,077원/평, 44,030원/평 수준을 형성하였으며, Prime 오피스 평균관리비는 53,400원/평을 기록하였습니다.

[CBD 오피스 등급별 실질 임대료 추이]
[CBD 오피스 등급별 관리비 추이]

cbd 오피스 등급별 실질 임대료 추이.jpg
cbd 오피스 등급별 실질 임대료 추이

cbd 오피스 등급별 관리비 추이.jpg
cbd 오피스 등급별 관리비 추이

출처 : JLL 시장실사보고서

주) 실질 임대료= 명목 임대료-렌트프리, 임대면적 기준

2024년 1분기 기준, 향후 CBD에 신규 공급될 예정인 Grade A 오피스는 2026년까지 전무하며, CBD 임차수요는 지속적으로 발생할 것으로 예상되며, 2025년까지 1%대의 공실률을 유지할 것으로 예상됩니다. 2026년 공평 15&16 지구, 을지로3가 6지구, 을지로3가 12지구와 2027년 수표구역 도시정비형 재개발 사업이 완료되어 공급될 예정이나, 2028년 예정된 신규 공급은 없으며, 사옥 수요 등으로 인한 공실률은 5% 수준을 기록할 것으로 전망됩니다.

[연도별 공급 및 공실률 추이]

연도별 공급및공실률 추이.jpg
연도별 공급및공실률 추이

출처 : JLL 시장실사보고서

주) 연면적 10,000평 이상의 Grade A 오피스 기준이며, 인허가 완료후 개발중인 오피스 중 사옥이 아닌 임대목적의 오피스만 포함

(3) 예상 임대수익

당사가 향후 인식할 것으로 추정되는 투자 부동산 물건 6건에 대한 예상 수익은 다음과 같습니다.

[투자 부동산별 예상 수익]
(단위: 백만원)

구분(2024.04.30 ~ 2025.04.30)
한화손해보험빌딩
한화생명-노원
한화생명-평촌
한화생명-중동
한화생명-구리
장교동 한화빌딩

임대수익

17,131

1,627
3,580
3,012
2,049
24,013

관리수익

9,720

1,028
2,184
2,752
1,941
10,203

기타수익
1,839

이자수익
845

총 예상수익
81,921

출처: 삼덕회계법인 재무분석보고서

나. 투자제한

1. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 일반원칙

당사는 관련 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다.

[부동산투자회사법]
제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)

(전략)

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조(거래의 제한)
① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 “주요주주”라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
법 제22조의2제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

② 법 제30조제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 기관 또는 단체”란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 “현물출자”는 “부동산 매매거래”로, “현물출자자”는 “거래당사자”로 본다.

[정관]
제2조 (목적)
회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부동산투자회사법”)에 따라 그 자산을 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무(이에 부수하는 업무를 포함함) 및 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없다.

제45조 (자산의 투자운용)

① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.

1. 부동산

2. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업(이하 “부동산개발사업”)

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금 포함)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출, 예치

③ 회사가 그 자산을 제2항 제3호에 따른 대출의 방법으로 투자ㆍ운용하는 경우 부동산투자회사법 및 그 시행령상 허용되는 자를 상대로 부동산투자회사법 및 그 시행령에서 정한 요건을 모두 충족하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

2. 부동산에의 투자 및 운용
1) 당사는 그 자산을 다음 각 호의 해당하는 방법으로 투자 및 운용하여야 합니다.

[정관]

제45조 (자산의 투자운용)

① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.

1. 부동산

2. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업(이하 “부동산개발사업”)

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금 포함)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출, 예치

③ 회사가 그 자산을 제2항 제3호에 따른 대출의 방법으로 투자ㆍ운용하는 경우 부동산투자회사법 및 그 시행령상 허용되는 자를 상대로 부동산투자회사법 및 그 시행령에서 정한 요건을 모두 충족하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

2) 당사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 이사회를 통하여 이루어질 것이며, 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」제24조 및 같은 법 시행령 제26조에 의거하여 부동산을 취득한 후 동 규정 및 시행령에서 정하는 기간 이내에는 이를 처분할 수 없습니다. 다만 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

3) 당사는 최저자본금준비기간(부동산투자회사법에 의한 영업인가를 받은 날부터 6개월)이 도래한 부동산투자회사로서 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금(금융기관에의 예치금 포함)으로 구성하고 있습니다.

[부동산투자회사법]
제25조(자산의 구성)
① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제27조(자산의 산정기준)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 법 제25조제1항 후단 및 제49조의2제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다.

1. 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.

가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액

나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액

다. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액

2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자
산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.

4의2. 총자산의 100분의 80 이상이 다음 각 목의 자산으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하기 위해 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 다음 각 목의 자산 비율 산정에 관하여는 제4호 후단을 준용한다.

가. 제1호에 따른 금액

나. 건축 중인 건축물의 개발사업에 투자한 모든 금액

5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

8. 법 제21조제2항제3호에 따라 대출한 모든 금액

② 법 제25조제1항 전단에 따른 현금에는 금융기관에의 예치금을 포함한다.

③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.

1. 부동산의 경우: 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가업자가 제16조에 따라 산정한 가액으로 할 수 있다.

2. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 “평가기준일”은 “산정기준일”로 본다.

3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

4. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상의 금액에 의하는 방법

[정관]

제46
조 (자산의 구성)

① 회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. 자산의 구체적인내용 및 산정기준 등은 부동산투자회사법 시행령 제27조에 따른다.

② 제1항에 따라 자산의 구성비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 회사 소유 부동산의 매각대금

③ 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부동산투자회사법 시행령 제26조 제4항에서 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

4) 회사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에 취득 또는 처분의 결정은 회사의 이사회 또는 주주총회를 통하여 이루어질 것입니다.

5) 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부동산투자회사법 시행령 제26조 제4항이 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 합니다.

6) 회사는 부동산투자회사법 시행령 제9조가 정하는 바에 따라 총자산의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니되며, 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적, 대상, 범위 등 부동산투자회사법 시행령 제9조가 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항에 대한 결정 및 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율에 대한 결정을 위해서는 주주총회의 특별결의를 득하여야 합니다.

3. 증권에 대한 투자 및 운용

1) 당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다.

① 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

② 다른 회사와 합병하는 경우

③ 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우

④ 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

⑤ 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 관광진흥법에 따른 관광숙박업 등 부동산투자회사법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

⑥ 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부동산투자회사법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

[부동산투자회사법]
제27조(증권에 대한 투자)
① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우2. 다른 회사와 합병하는 경우3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우4의2. 부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등
대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

4의3.

제22조의5
에 따라 자기관리 부동산투자회사가 자산관리회사를 설립하고 해당 자산관리회사의 발행주식 전부를 취득
하는 경우

5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우② 부동산투자회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다.④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제31조(증권에 대한 투자)

①

법

제27조
제1항
제4호의2
에서 “
「관광진흥법」
에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1.

「관광진흥법」

제3조
제1항
제2호
에 따른 관광숙박업

2.

「공중위생관리법」

제2조
제1항
제2호
에 따른 숙박업

3.

「공동주택관리법」
에 따른 주택관리업

4.

「민간임대주택에 관한 특별법」

제2조
제10호
에 따른 주택임대관리업

5.

「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」

제2조
제3호
에 따른 물류터미널사업 및

같은 조

제5호의3
에 따른 물류창고업

6.

「유통산업발전법」

제2조
제3호
에 따른 대규모점포,

같은 조

제4호
에 따른 준대규모점포 및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업

7.

「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」

제2조
제2호
에 따른 체육시설업

8.

「노인복지법」

제33조의2
제6항
에 따른 노인복지주택의 운영에 관한 위탁 사업

9. 제1호부터 제8호까지의 사업과 유사한 사업으로서

국토교통부령
으로 정하는 사업

②

법

제27조
제1항
제5호
에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.

「사회기반시설에 대한 민간투자법」

제14조
에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우

4.

제27조
제1항
제4호
에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(
제27조
제1항
제1호부터 제3호
까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우

4의2.

제27조
제1항
제4호의2
에 따른 법인의 발행주식 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하는 경우

5.

「사회기반시설에 대한 민간투자법」

제26조
에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우

6.

「사회기반시설에 대한 민간투자법」

제41조
에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우

7.

「유료도로법」

제10조
에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우

③

법

제27조
제3항

본문에서 “대통령령으로 정하는 증권”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다.

1.

「공공기관의 운영에 관한 법률」

제4조
에 따른 공공기관에서 발행한 채권

2.

제33조
제1항
제1호부터 제10호
까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권

3.

제33조
제1항
제1호부터 제10호
까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제9조
제7항
에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다)

4.

「한국주택금융공사법」
에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권

5. 회사가 다른 회사를 합병하거나

「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」

제2조
제12호
에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 “기업인수ㆍ합병”이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 “인수ㆍ합병회사등”이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다)

6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여

「자산유동화에 관한 법률」

제31조
에 따라 발행되는 사채

7.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제324조
에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서

8.

제27조
제1항
제4호
에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(
제27조
제1항
제1호부터 제3호
까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권

8의2.

제27조
제1항
제4호의2
에 따른 법인 또는 조합이 발행한 지분증권 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권

9.

제27조
제1항
제1호
나목
에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고

「조세특례제한법」

제104조의31
제1항
의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

10.

「사회기반시설에 대한 민간투자법」

제41조
에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

11.

「사회기반시설에 대한 민간투자법」

제26조
에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

12.

「유료도로법」

제10조
에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채

13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권

[정관]

제47조 (증권에 대한 투자)

① 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차또는 임대차에 관한 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 관광진흥법에 따른 관광숙박업 등 부동산투자회사법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부동산투자회사법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

② 회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

③ 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령 제31조 제3항으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항 제5호에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다.

④ 회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

2) 회사는 위 1)의 ②부터 ④까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 전 1)항의 규정에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

3) 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령 제31조 제3항이 정하는 증권은 제외)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 위 1)의 ⑤에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득할 수 없습니다.

4) 회사는 보유하고 있는 증권이 위 3)의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 위 3)의 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

다. 편입한 집합투자증권에 관한 사항

당사는 증권신고서 제출 전일 현재 타 집합투자기구증권에 투자한 내역은 존재하지 않습니다. 다만, 당사가 추후 타 집합투자기구가 발행한 집합투자증권에 투자하게 되는 경우 해당 집합투자기구에서 발생한 투자위험이 당사에 전이될 가능성이 있으며, 이로 인하여 당사가 발행한 주식의 가격이 하락하는 경우 투자자의 원금 손실이 발생할 수 있습니다.

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략 및 위험관리

1) 투자전략

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로서, 당사의 설립 목적은 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 및 부동산 관련 증권을 취득한 후 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 높은 수준의 배당을 실시함으로부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 기여하는 것입니다.

[부동산 투자 전략 개요]

성장전략

[당사 배당 개요]

구분
제5기
제4기
제3기

현금배당금총액(백만원)
11,084
11,155
9,261

주당 현금배당금(원)
157
158
131

현금배당수익률(%)
3.01
3.10
2.48

출처 : 당사 정기보고서

주1) 당사의 사업연도 기간인 6개월 기간 동안의 현금배당수익률 및 현금배당금입니다.

주2) 현금배당수익률(%) = 1주당 현금배당금(원) / 과거 1주일간 배당부 종가의 평균(배당기준일 전전거래일부터 과거 1주일간 거래소시장에서 형성된 최종 시세가격의 산술평균 가격)

당사는 향후 한화그룹이 보유하고 있는 CBD, YBD, GBD를 포함한 국내 전역의 Core/Core+ Office를 순차적으로 매입하여 규모를 확정하고 Core/Core+ 오피스리츠로 자리잡을 예정입니다.
2) 위험 관리
당사의 위험관리가 반드시 성공한다는 보장은 없습니다. 위험관리는 증권신고서 제출 시점 현재의 시장 상황을 감안하여 작성된 것으로 시장 상황의 변동이나 당사 내부기준의 변경 또는 기타 사정 에 의하여 변경될 수 있습니다. 이러한 경우 관련 규정 및 절차에 따라 해당 내용은 공시될 예정입니다.

(1) 자산매입위험 관리계획

부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험의 종류는 1) 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 2) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시에 예상하지 못하였던 일정 금액 이상의 추가 자본 지출을 발생시킬 수 있는 위험, 3) 운영과 관련한 자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토 상의 매입가격 추정 오류의 위험 등을 들 수 있습니다.다만, 당사는 실제 위험 발생 가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통해 위험 최소화 방안을 마련하고, 매매계약 및 임대차계약 체결 등의 과정에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기하였습니다.당사는 2024년 5월 금번 공모를 위하여 신규 편입 자산인 장교동 한화빌딩에 대한 법률실사, 물리실사, 감정평가를 완료하였으며, 2024년 05월 14일자로 (주)나라감정평가법인으로부터 기존 보유 자산인 한화손해보험빌딩, 한화생명 노원사옥, 한화생명 평촌사옥, 한화생명 중동사옥, 한화생명 구리사옥에 대한 감정평가를 추가로 진행하였습니다.

- 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험 관련

본건 투자대상 부동산에는 유효하게 존속하는 가압류, 가처분 또는 압류등의 부담은 존재하지 않았으며, 본건 부동산에 대한 법률실사는 법무법인 태평양에서 수행함으로써 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 제한하였습니다.

- 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담의 위험 관련

본건 투자대상 부동산의 물리적, 기술적 위험을 최소화하기 위하여 당사는 ㈜젠스타메이트에 물리적 실사를 위탁하였고, 이를 바탕으로 발견된 물리적 하자에 대해서는 사업계획에 반영하여 관리하고 있습니다.

- 매입가격 추정 오류의 위험 관련당사의 신규 투자대상 자산인 장교동 한화빌딩을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험요소로는 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험을 들 수 있습니다.당사는 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가 2개 법인(경일감평, 대일감평)에게 감정평가를 의뢰하였으며, 2개 감정평가법인으로부터 받은 감정평가액 중 낮은 감정평가금액(경일감평, 8,080억원)으로 해당 자산을 매입하였습니다.
(2) 자산운용위험 관리계획
당사의 배당가능 현금흐름 및 배당 여부는 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하는 경우에 영향을 받을 수 있습니다. 당사는 한화생명보험㈜, 한화손해보험㈜, 한화생명금융서비스㈜, 한화솔루션㈜ 및 ㈜한화 등을 주요 임차인으로하여 임대차계약을 체결하였습니다.
당사는 기존자산 편입 시 한화생명보험㈜ 및 한화손해보험㈜와는 5년, 한화생명금융서비스㈜와는 7년의 중도해지 불가의 임대차계약을 체결한 바 있으며, 시장상황과 별도로 안정적인 현금흐름이 예상되나, 신종 코로나바이러스감염증(COVID-19) 및 국내외 경제상황 악화에 따라 임차인들의 임대료 지급 부담이 가중될 가능성 역시 존재합니다.

(3) 대리인위험 및 이해상충위험 관리계획
당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.
(4) 부동산 건물 노후화위험 관리계획
건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요가 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 위해 임대인은 벽, 천장, 복도, 냉난방시설 및 기타 임대인이 설치한 시설물에 대한 수선 의무를 부담합니다. 다만 임차인이 고의 또는 과실로 인하여 필요하게 된 수선비용은 임차인의 부담으로 하며, 임차인이 시설한 시설물에 대한 수선비용은 임차인의 부담으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 투자 부동산에 대하여 자산관리 전문 업체가 부동산 관리 업무를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

나. 수익구조
(1) 영업수익 추정
당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였으며, 사업계획의 변경 등으로 실제 수치와 상이할 수 있습니다.

당사의 추정 영업수익은

여의도 한화손해보험 빌딩, 한화생명 4개 사옥(노원, 평촌, 중동, 구리), 장교동 한화빌딩의 임차인들과의 임대수익 및 관리수익으로 구성됩니다.

(단위: 백만원)

구분
제6기~7기
제8기~9기
제10기~11기(E)

기간
(2024.05.01~ 2025.04.30)
(2025.05.01~ 2026.04.30)
(2026.05.01~ 2027.04.30)

임대수익
한화손해보험빌딩
17,131
17,239
17,654

한화생명노원사옥
1,627
1,661
1,738

한화생명평촌사옥
3,580
3,721
3,758

한화생명중동사옥
3,012
3,143
3,189

한화생명구리사옥
2,049
2,170
2,187

장교동 한화빌딩
24,013
35,852
36,567

관리수익
한화손해보험빌딩
9,720
9,802
9,805

한화생명노원사옥
1,028
1,035
1,053

한화생명평촌사옥
2,184
2,266
2,288

한화생명중동사옥
2,752
2,904
2,948

한화생명구리사옥
1,941
2,064
2,083

장교동 한화빌딩
10,203
15,298
15,603

기타수익
1,838
2,223
2,267

영업수익
81,076
99,378
101,140

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

재무분석 추정기간동안 부동산 임대차계약 관련 조건 및 가정은 다음과 같습니다.

[당사 투자부동산 임대차계약 개요]

(단위: 백만원)

대상자산
한화손해보험 여의도사옥
한화생명 노원사옥
한화생명 평촌사옥
한화생명 구리사옥
한화생명 부천중동사옥

매매가(백만원)
456,000
29,800
62,500
46,650
65,400

주요 임차인
한화손해보험(54.5%)
한화생명금융서비스(46.4%)
한화생명금융서비스(38.9%)
한화생명금융서비스(37.3%)
한화생명금융서비스(18.9%) 한화생명보험(4.1%)

임대차 기간(주1)
5년
7년
7년
7년
7년(한금서), 5년(한화생명보험)

임대료(주2)
17,967
1,587
3,599
2,062
3,003

임대료 인상률(주3)
1) 1년 단위 CPI 2) 해당연도 기준임대가 3) 3% 4) 협의 조정
1) 1년 단위 CPI 2) 3% 3) 2% 4) 협의 조정
1) 1년 단위 CPI
1) 1년 단위 CPI 2) 3%
1) 1년 단위 CPI 2) 3% 3) 협의 조정

임대차 보증금(주4)
14,412
1,254
4,078
4,317
9,835

관리비(주2)
9,735
934
2,186
1,942
2,721

출처 : 당사 제시

주1) 주요 임차인의 임대차 계약기간

주2) 24.04.30 기준 임대차현황에 따른 월임대료 및 월관리비의 연환산 수치임

주3) 실제 계약서상 인상 조건이며, 삼덕회계법인 재무모델상 전 사옥 1년 단위 CPI 조정으로 반영하였음

주4) '24.04.30 기준 임대차현황에 따른 각 자산별 보증금액 합계임

(단위: 백만원)

대상자산
장교동 한화빌딩

매매가(백만원)
808,000

임대료율(주1)
4.78%

주요 임차인
한화솔루션(27.0%), 한화(26.2%)

임대차 기간(주2)
1년

임대료(주3)
35,816

임대료 인상률(주4)
2.0%

임대차 보증금
19,036

관리비(주3)
15,230

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

주1) 1년차 NOI/매매가액

주2) 표준임대차계약에 따르면 의무임대차계약기간이 만료된 후, 해지일자 1개월 전에 해지의사를 상대방에게 서면으로 통지해 계약해지할 수 있음

주3) 재무분석보고서 상 장교동 한화빌딩의 월 임대료 및 월 관리비의 연환산 수치임

주4) 회계실사법인(삼덕회계법인)의 재무분석보고서 작성에 사용된 재무모델 상 임대료인상률 중 한화계열사 적용대상 수치임

주5) 2024년 5월 1일자 기준 렌트롤을 토대로 작성한 재무분석보고서 기준임

(2) 운영비용 추정당사는 아래와 같이 운영비용을 추정하였으며, 사업계획의 변경 등으로 실제 수치와 상이할 수 있습니다.
1) 부동산 관리비용본 분석에서 기존자산에 대한 부동산 관리비용 가정은 아래와 같습니다.

(단위: 원 / 평 / 월)

구분
년 상승률
한화손해보험빌딩
한화생명노원사옥
한화생명평촌사옥
한화생명중동사옥
한화생명구리사옥
장교동한화빌딩

PM수수료
2.00%

1,118

534

410

335

359

1,100

FM수수료
2.00%

9,692

13,666

9,417

8,095

8,616

15,000

수도광열비
2.00%

9,626

5,893

4,585

4,904

5,649

8,000

시설유지관리비
2.00%

1,085

228

186

545

173

16,000

보험료
2.00%

292

239

251

250

248

200

기타일반관리비(급여)_기존자산 / 예비비_장교빌딩
2.00%

230

110

84

69

74

1,000

합계

22,043

20,669

14,932

14,197

15,119

41,300

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

주) 부동산 관리비용은 각 자산 별 연면적 기준으로 산정됨

또한, 본 분석에서 신규 매입 자산(장교동 한화빌딩)에 대한 부동산 관리비용 가정은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
평당 금액(주)
1년차 금액
연 상승률

PM수수료

1,100
원/평/월

297

2.00%

FM수수료

15,000
원/평/월

4,050

수도광열비

8,000
원/평/월

2,160

시설유지관리비

16,000
원/평/월

4,320

보험료

200
원/평/월

54

예비비

1,000
원/평/월

270

합계

41,300
원/평/월

11,150

-

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

주) 부동산 관리 비용은 본 자산의 연면적 기준(22,498.53평)으로 산정됨.

본 분석에서 부동산 LM Fee에 대한 가정은 다음과 같습니다.

구 분
계약 확률
수수료율(월 임대료 기준)

신규
갱신
신규
갱신

기존자산

한화그룹
5.00%
95.00%
100.00%
30.00%

일반입주사
10.00%
90.00%
200.00%
60.00%

장교동 한화빌딩

한화그룹
5.00%
95.00%
100.00%
30.00%

일반입주사
0.00%
100.00%
200.00%
60.00%

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

2) 제세공과 및 간주임대료부가세제세공과는 손익계산서상 비용은 월별로 인식하고 현금흐름표상 현금흐름은 실제 지급시점에 인식하며, 이에 따라 발생하는 차이는 재무상태표 상 미지급비용(또는 선급비용)의 항목으로 처리하였습니다. 제세공과 및 간주임대료부가세의 가정은 다음과 같습니다.

(단위: 원/평/월)

구분
한화손해보험빌딩
한화생명 노원
한화생명 평촌
한화생명 중동
한화생명 구리
장교동 한화빌딩

토지분 재산세(주2)
1,442
862
793
357
435
3,929

건물분 재산세(주3)
1,253
1,304
1,538
1,607
1,677
978

교통유발 부담금(주4)
570
456
678
177
267
687

도로 점용료
2,261
1,591
1,770
3,558
2,491
2,321

간주임대료부가세(주5)
2,261
1,591
1,770
3,558
2,491
2,321

합계
5,526
4,213
4,780
5,700
4,870
7,914

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

주1) 제세공과금 및 간주임대료부가세는 각 자산 별 연면적 기준으로 산정됨

주2) 보유세는 매년 과세기준일(6/1) 현재 리츠가 부동산을 소유하고 있는 경우에 해당 년도의 보유세를 부담하는 것으로 적용하였으며, 토지재산세의 경우 분리과세 되는 것으로 가정함

주3) 건물의 시가표준액은 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】 1항 및 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 추정하였으며, 신축건물기준가액의 상승률은 과거 5년 평균으로 가정함

주4) 도시교통정비촉진법 및 같은 법 시행령 과 서울시 교통유발부담금 경감 등에 관한 조례에 따라 해당 시설물의 면적에 단위부담금 및 교통유발계수를 적용하여 산정함

주5) 부가가치세법 시행령 제65조에 따라 부동산임대사업을 영위하는 자는 임차인으로부터 수취한 전세금 또는 임대보증금에 대하여 다음의 산식에 따라 계산한 공급가액(간주임대료)에 대하여 부가가치세를 납부하여야 하며, 간주임대료 산정을 위한 정기예금이자율은 3.5%(2024년 기준)로 가정함

3) 리츠운용보수리츠운용보수에 대한 가정은 다음과 같습니다

(단위 : 백만원)

구분
산정기준
연 보수율
총 금액

토지분 재산세(주2)
기준
기존자산
장교동 한화빌딩

자산관리위탁수수료
취득가액
660,350
808,000
0.200%
2,936.70

일반사무수탁수수료
취득가액
660,350
808,000
0.009%
124.81

자산보관수수료
일식

36

합계
3,098

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

다. 추정 손익현황당사는 아래와 같이 손익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기와 같이 여러 가정들을 전제로 추정되었으며, 상기 기재된 변수 외에도 다수의 가정 및 변수들이 영향을 미치는 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동가능함에 유의하시기 바랍니다.

구분
제6기~7기
제8기~9기
제10기~11기(E)
제12기~13기(E)
제14기~15기(E)

기간
(2024.05.01~ 2025.04.30)
(2025.05.01~ 2026.04.30)
(2026.05.01~ 2027.04.30)
(2027.05.01~ 2028.04.30)
(2028.05.01~ 2029.04.30)

영업수익
81,076
99,378
101,140
102,654
104,292

영업비용
33,427
41,360
42,055
42,748
43,375

영업이익
47,649
58,018
59,085
59,907
60,916

영업외이익
820
1,029
702
487
434

영업외비용
37,321
36,047
33,822
30,628
28,059

당기순이익
11,149
23,000
25,964
29,766
33,292

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

주) 수익 및 비용에 대한 가정을 토대로 추정한 수치이며, 추정 영업수익, 영업비용 및 영업외비용은 변동될 가능성이 있음

「부동산투자회사법」 제28조에 의하면 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당하여야 하며 이 경우 상법 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니합니다. 당사의 사업계획에 따라 매 3개월마다 사업연도 종료 후 정기주주총회를 거쳐 배당금을 지급하며, 당사는 위 법령에 의거 당사 감가상각비 전액을 배당 재원으로 산입하여 배당을 실시 할 예정입니다.

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.당사는 본 증권신고서에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다.한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추구하는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.당사는 별도의 존속기간을 두지 않는 영속형 부동산투자회사이므로 당사에 주식에 투자하는 투자자들은 실질적으로 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다.당사는 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험 회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.
가. 일반위험

(1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)관계법령은 당사와 같은 위탁관리부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않기 때문에, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 공모가 이하로 하락할 가능성이 있고, 청산 시 부동산의 시장가격이 최초 예상보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 손실이 발생할 위험이 항상 존재합니다. 또한, 당사의 투자대상 부동산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외 증권시장의 변동에 따른 주가 하락으로 인하여 손실이 발생할 위험 또한 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 원본손실 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.

(2) 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 최근 미국의 기준금리 인하 논의가 본격화되고 있으나, 현재 기준금리 레벨이 지속되거나 기준금리 인상 논의가 시작되고 이에 따른 국내 금리 인상 전망 등으로 인하여 현 임차인들을 비롯한 잠재적 임차인들의 재무적 부담이 가중 될 경우 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.

이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승 및 이로 인한 임대료 미납 등은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

또한, 향후 당사가 보유한 부동산 관련 증권 등을 매각할 경우 매각으로부터 차익이 발생하리라고 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.
(3) 금리변동 위험 등증권신고서 제출일 현재 당사는 여의도 한화손해보험 빌딩 및 한화생명 4개 사옥(노원, 평촌, 중동,구리)을 소유하고 있으며, 자체 자금 이외에, SC은행 및 신한은행 등 대주단으로부터 총 3,276억원의
선순위 차입금을 사용하고 있습니다. 또한, 장교동 한화빌딩 매입을 위하여 장교동 한화빌딩을 담보로 4,216억원을 차입하였으며, 2024년 8월 28일 액면금액 4,500억원의 단기사채를 발행한 바 있습니다.
동 차입금 중 단기사채 금액 4,500억원은 금번 공모를 통해 유입된 자금을 사용하여 전액 상환할 예정입니다. 당사가 사용하고 있는 차입금의 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

[당사 대출 내역]

(기준일 : 증권신고서 제출 전일)
(단위 : 억원)

대출기관
대출금액
금리
차입일시
만기
비고

㈜
SC
은행

1,268

91
일
CD
금리
+1.45%

2024-06-28
2027-06-28
변동금리

신한은행

500

수협은행

100

㈜하나은행

900

4.87%
고정금리

KB
은행

408

수협은행

100

소계

3,276

-

㈜
SC
은행

800
91일 CD금리 + 1.25%
2024-08-28
2027-08-28
변동금리

신한은행

500

수협은행

500

국민은행

200

㈜
SC
은행

1,116
4.65%
고정금리

우리은행

700

수협은행

400

소계 (주1)
4,216

단기사채(1회차)
4,500
3.80%
2024-08-28
2024-11-15
만기상환 예정

합계
11,992
-
-
-
-

출처 : 금감원 전자공시 시스템, 당사 제시

주1) 2024년 6월 28일 기표된 3,276억원은 기존자산(한화손해보험 여의도사옥 및 한화생명 노원, 평촌, 중동, 구리 사옥)에 대한 담보대출금액임주2) 2024년 08월 28일 기표된 4,216억원은 신규자산(장교동 한화빌딩)에 대한 담보대출금액임주3) 2024년 8월 28일 발행된 단기사채(1회차) 4,500
억
원

은 신규자산(장교동 한화빌딩) 매입을 위한 건임

한국은행은 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 이후 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상한 후 현재까지 동결하여, 증권신고서 제출일 전일 현재 기준금리는 3.50%입니다.
2024년 1월 미국 FOMC를 기점으로 미국 금리 인상 사이클이 마무리 된 것으로 판단되며, 한국은행 또한 추가적인 금리 인상 시나리오는 고려하고 있지 않은 것으로 판단되나, 여전히 고금리 상황이 지속되고 있으며, 향후 인플레이션 등 다양한 변수에 의해 금리변동이 발생할 수 있으니 금리 변동 리스크에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.
(4) 신용위험(부도위험)당사의 2024년 4월말 기준 부채총계는 약 3,754억원으로, 투자 대상부동산의 매입을 위한 일정 수준의 차입금을 조달하였으며, 임차인들로부터 임대보증금을 받았습니다. 또한 당사가 향후 신규부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도 일정비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 차입금이나 임대보증금은 당사의 신용도, 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 또한, 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이 때 신규차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.
(5) 배당 재원 부족에 따른 위험
「부동산투자회사법」 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을 일정규모 이상 보유할 수 있습니다.
당사는 직접 취득하여 보유하고 있는 여의도 한화손해보험 빌딩, 한화생명 4개 사옥(노원, 평촌, 중동, 구리) 및 장교동 한화빌딩으로부터 발생하는 임대료 수익을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다.
당사의 사업계획상 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 당사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있으며, 예상치 못한 공실이 발생할 경우 당사의 임대료 수익이 감소되어 예상 배당률이 감소할 수 있습니다.
또한 당사가 매입한 장교동 한화빌딩의 경우, 핵심권역(CBD)내 프라임 오피스로 안정적인 투자자산이나, 수도권사옥을 포함한 기존자산 대비 기대수익률이 낮을 수 있으며, 이로 인해 예상 배당금이 감소할 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자의사결정을 내리시기 바랍니다.

[사업계획상 (예상)배당]
(단위 : 백만원)

회계연도
당기순이익에 따른 매각차익제외 ROE

결산월
예상 배당금
이익분배율(연환산)

FY6
2024년 10월
11,120
6.30%

FY7
2025년 4월
22,083
5.50%

FY8
2025년 10월
22,083
5.50%

FY9
2026년 4월
22,083
5.50%

FY10
2026년 10월
22,083
5.50%

FY11
2027년 4월
22,083
5.50%

FY12
2027년 10월
22,083
5.50%

FY13
2028년 4월
23,517
5.86%

FY14
2028년 10월
21,086
5.25%

FY15
2029년 4월
24,452
6.09%

FY16
2029년 10월
21,487
5.35%

FY17
2030년 4월
25,130
6.26%

FY18
2030년 10월
21,124
5.26%

FY19
2031년 4월
25,888
6.45%

FY20
2031년 10월
22,907
5.71%

FY21
2032년 4월
26,713
6.65%

FY22
2032년 10월
23,534
5.86%

FY23
2033년 4월
27,847
6.94%

FY24
2033년 10월
24,585
6.12%

FY25
2034년 4월
28,886
7.19%

운용이익분배 계
460,771
5.81%

매각차익분배 계
361,256
4.45%

이익분배 합계
822,027
10.26%

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

나. 특수위험

(1) 자산 취득 관련 위험당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과

관련 법규 또는 세제의 영향으로 거래에 중대한 영향을 미치거나 추가적인 비용이 발생할 위험, 부동산의 물리적,

기술적

하자로 인하여 매입 검토시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.최근 취득한 장교동 한화빌딩은 2024년 08월 12일자로 매매계약 체결 후 2024년 08월 28일 매매거래를 종결하였습니다. 따라서, 당사는 현재 6개의 투자부동산을 보유하여 운용하고 있습니다.

금번 신규 투자대상에 대한 상세 내역은 아래와 같습니다.

구분
내용

1. 매수자(임대인)
한화위탁관리부동산투자회사㈜

2. 매도자(임차인)
한화생명보험㈜

3. 부동산 매매 내역
매매일자
2024. 08. 28

소재지
서울시 중구 청계천로 86(장교동1) 1동 사무실

매매목적물
오피스(업무시설(사무소))토지(대지면적 7,447.759, 2,252.94평)건물(연면적 153,124.38㎡, 22,495.40평)

매매금액
약 8,080억원

규모
B4/29F

건폐율/용적률
36.74% / 666.84%

준공년도
1987년 10월(2019년 리모델링)

(2) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험
당사가 현재 취득 완료한 부동산은 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 권리분석 등을 통하여 그 결과를 자산 취득과 관련된 각종 계약에 반영하였습니다.
향후 추가 취득하는 부동산의 경우에도 상기 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 다음에 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어 질 가능성을 배제할 수 없습니다.
(3) 매입가격 추정 오류의 위험
당사는 현재 취득한 투자부동산에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으며, 최근일자 감정평가 또한 매입 시점 당시 감정평가금액 대비 상승한 감정평가액을 기록하였습니다. 다만 이는 향후 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[당사 투자대상 부동산]
(단위: 백만원)

투자대상
투자대상의종류
매입면적
소재지

매입금액

부동산 감정평가(매입 시점)

부동산 감정평가(최근일자)

감정평가금액
평가기준일
감정평가인
감정평가금액
평가기준일
감정평가인

여의도한화손해보험 빌딩

부동산(토지 및 건물)

(토지) 3,707.0㎡(건물) 59,640.90㎡
서울특별시 영등포구여의도동 23-5

456,000

450,000
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
546,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 노원사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 752.20㎡(건물) 8,151.75㎡
서울특별시 노원구상계동 731
29,800
29,800
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
34,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 평촌사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 2,228.30㎡(건물) 22,258.78㎡
경기도 안양시 동안구호계동 1043
62,500
62,400
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
79,500
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 구리사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 1,644.00㎡(건물) 18,981.53㎡
경기도 구리시 교문동205-3외 6필지
46,650
46,200
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
53,000
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

한화생명보험(주) 부천중동사옥
부동산(토지 및 건물)
(토지) 1,819.70㎡(건물) 28,488.57㎡
경기도 부천시 중동1132-3
65,400
65,200
2022년 10월 12일
(주)제일감정평가법인
75,100
2024년 05월 14일
(주)나라감정평가법인

장교동 한화빌딩
부동산(토지 및 건물)
(토지) 7,447.76㎡(건물)153,124.38㎡
서울특별시 중구 청계천로 86(장교동1)
808,000
-
-
-
808,000
2024년 05월 02일
(주)경일감정평가법인

-
-
-
808,200
2024년 05월 02일
(주)대일감정평가법인

출처: 당사 제시

당사는
2022년
에 여의도 한화손해보험빌딩 및 한화생명 4개사옥에 대하여 ㈜제일감정평가법인 및 ㈜경일감정평가법인으로부터 감정평가를 받았으며,
2024년 05월 14일
기준 여의도 한화손해보험빌딩 감정가는
5,460억원
으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약
19.7%
상승한 것으로 나타났습니다. 한화생명보험 노원사옥의 경우 감정가
340억원
으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약
14.1%
, 한화생명보험 평촌사옥의 경우 감정가 795억으로 매입가액 대비 약 27.2%, 한화생명보험 구리사옥의 경우 감정가 530억으로 매입가액 대비 약 13.6%, 한화생명보험 부천중동사옥의 경우 감정가 751억원으로 매입가액 대비 약 14.8% 상승한 것으로 나타났습니다. 당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.
(4) 적정 임대가 산정 위험

당사는 현재 취득한 사업지에 대하여 적절한 임대가액을 산출하기 위하여 지속적으로 임대 시세 등을 검토하고 있습니다. 당사는 우량임차인을 유치하기 위하여 합리적인 수준의 임대 조건을 제시하고 있으며, 사업계획상의 배당률을 고려하여 공실률 최소화에 노력하고 있으나, 장기계약으로 인한 적시의 임대료 상승분 적용에 제한사항이 있을 수 있습니다. 또한 주요 임차인이 재계약을 하지 않을 경우, 공실률이 큰 폭으로 상승할 수도 있습니다. 또한 주변 오피스빌딩과의 임차인 유치 경쟁으로 신규 임대차계약 및 재계약 시점에 임대료 시세가 예상보다 하락할 가능성이 있으며, 임대수요 하락으로 인한 임대료 시세 하락의 위험이 항상 상존하고 있습니다.

(5) 임대차 계약 만료 및 임대료 시세 변동에 따른 위험

본 투자대상 부동산인 여의도 한화손해보험빌딩 및 한화생명 노원, 평촌, 중동, 구리 사옥의 주요 임차인 대부분은 5년이상 임대차 계약을 유지하고 있습니다. 당사 자산의 임
대차 계약 개요는 다음과 같습니다.

[당사 투자부동산 임대차계약 개요]

(단위: 백만원)

대상자산
한화손해보험 여의도사옥
한화생명 노원사옥
한화생명 평촌사옥
한화생명 구리사옥
한화생명 부천중동사옥

매매가(백만원)
456,000
29,800
62,500
46,650
65,400

주요 임차인
한화손해보험(54.5%)
한화생명금융서비스(46.4%)
한화생명금융서비스(38.9%)
한화생명금융서비스(37.3%)
한화생명금융서비스(18.9%) 한화생명보험(4.1%)

임대차 기간(주1)
5년
7년
7년
7년
7년(한금서), 5년(한화생명보험)

임대료(주2)
17,967
1,587
3,599
2,062
3,003

임대료 인상률(주3)
1) 1년 단위 CPI 2) 해당연도 기준임대가 3) 3% 4) 협의 조정
1) 1년 단위 CPI 2) 3% 3) 2% 4) 협의 조정
1) 1년 단위 CPI
1) 1년 단위 CPI 2) 3%
1) 1년 단위 CPI 2) 3% 3) 협의 조정

임대차 보증금(주4)
14,412
1,254
4,078
4,317
9,835

관리비(주2)
9,735
934
2,186
1,942
2,721

출처 : 당사 제시

주1) 주요 임차인의 임대차 계약기간

주2) 24.04.30 기준 임대차현황에 따른 월임대료 및 월관리비의 연환산 수치임

주3) 실제 계약서상 인상 조건이며, 삼덕회계법인 재무모델상 전 사옥 1년 단위 CPI 조정으로 반영하였음

주4) '24.04.30 기준 임대차현황에 따른 각 자산별 보증금액 합계임

(단위: 백만원)

대상자산
장교동 한화빌딩

매매가(백만원)
808,000

임대료율(주1)
4.78%

주요 임차인
한화솔루션(27.0%), 한화(26.2%)

임대차 기간(주2)
1년

임대료(주3)
35,816

임대료 인상률(주4)
2.0%

임대차 보증금
19,036

관리비(주3)
15,230

출처 : 삼덕회계법인 재무분석보고서

주1) 1년차 NOI/매매가액

주2) 표준임대차계약에 따르면 의무임대차계약기간이 만료된 후, 해지일자 1개월 전에 해지의사를 상대방에게 서면으로 통지해 계약해지할 수 있음

주3) 재무분석보고서 상 장교동 한화빌딩의 월 임대료 및 월 관리비의 연환산 수치임

주4) 회계실사법인(삼덕회계법인)의 재무분석보고서 작성에 사용된 재무모델 상 임대료인상률 중 한화계열사 적용대상 수치임

주5) 2024년 5월 1일자 기준 렌트롤을 토대로 작성한 재무분석보고서 기준임

당사는 증권신고서 제출일 현재 저층부 리테일 중 일부 소형임차인을 제외하고 대부분 대기업 및 공공기관이 임차하고 있다는 점, 임차인 중 한화그룹의 계열사 비중이 높다는 점 등을 고려할 때 안정적인 임대수익이 지속될 것이라 예상하고 있습니다.
하지만 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.
(6) 영업활동 악화의 위험당사가 기존에 취득한 투자부동산인 여의도 한화손해보험빌딩과 한화생명보험 4개사옥(노원, 평촌, 중동, 구리)의 수익은 대부분은 해당 부동산의 오피스 임대료를 통해 발생하고 있으며, 한화그룹 내 다수 우량 계열사들 (2024년 4월말 기준 한화생명보험, 한화손해보험 30.6%, 한화생명금융서비스 18.2%, 기타한화계열 16.7%) 을 임차인으로 확보하고 있습니다. 또한 금번 신규로 취득한 장교동 한화빌딩의 경우 '한화 그룹' 제조 계열사의 사옥으로 사용 중이며, 전체 임대면적의 약 99.4%을 ㈜한화 계열사들이 임차하고 있습니다. 다만 임ㆍ전차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비등을 적시에 지급하지 못하는 경우, 당사의 임대수익이 감소할 수 있으며, 이 경우 당사의 배당수익률이 하락할 수 있습니다.극단적인 경우 임대차계약에 따라 임대료 또는 관리비 연체 시 지급하기로 한 지연손해금과 임차인으로부터 기수령한 임대차보증금을 재원으로 수익 일부를 보전할 수 있으나, 이 과정에서 소송 등의 법적분쟁으로 수익 보전이 지연되거나, 보전 금액이 감소하는 등 예상치 못한 손실을 가져올 가능성을 배제할 수 없습니다.

(7) 부동산 상태에 관한 위험부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반됩니다. 여의도 한화손해보험 빌딩(2017년) 및 장교동 한화빌딩의(2019년)은 대대적 리모델링을 완료하여 단기간 내에 추가적인 대규모 유지보수 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단되나, 그 외 부동산 자산의 경우 아직 대대적인 리모델링을 시행하지 않았습니다. 당사 투자대상 부동산의 준공연도는 다음과 같습니다.

[당사 투자대상 부동산 준공연도 및 개축연도]

투자대상 부동산
소재지
준공연도
증.개축연도

한화손해보험빌딩
서울시 영등포구 여의도동 23-5
1995
2017

한화생명보험 노원
서울시 노원구 상계동731
1999
-

한화생명보험 평촌
경기도 안양시 호계동1043
2005
-

한화생명보험 중동
경기도 부천시 중동1132-3
2009
-

한화생명보험 구리
경기도 구리시 교문동205-3
2012
-

장교동 한화빌딩
서울시 중구 삼일대로 363 외 1
1987
2019

출처 : 당사 제시 및 물리실사보고서

건축물의 특성상 이러한 주기적인 시설 보수 수요가 발생하게 되며 당사가 투자하는 부동산 건물에 대하여 자산관리회사와 부동산 시설관리 전문업체가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 본 건 리츠는 시설 유지ㆍ관리를 위한 용역비용을 감안하여 사업계획을 수립하였으나, 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성도 있습니다. 또한 대규모 수선이 발생한 경우에는 수익성 악화를 초래 할 수 있으며, 결과적으로 당사의 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(8) 추후 매수인 확보에 관한 위험
당사가 증권신고서 제출일 현재 소유한 부동산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사가 보유하고 있는 부동산의 2024년 5월 기준 감정평가금액은 당사의 2023년 1월 감정평가 진행 당시 및 매입시점 당시보다 소폭 높은 수준이나, 이러한 감정평가액은 향후 매도가격을 의미하지는 않으며, 당사의 매입가액 이하로 부동산을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.
(9) 부동산 개발사업 진출에 따른 위험
「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발 사업을 영위할 수 있습니다. 증권신고서 제출일 현재 당사가 계획하고 있는 개발사업은 없으나 향후 시장상황과 당사의 사업 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산 개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.

(10) 임차인 관련 위험

당사가 기존에 취득한 투자부동산인 여의도 한화손해보험빌딩, 한화생명보험 4개사옥(노원, 평촌, 중동, 구리)은 2024년 04월 기준 한화그룹의 계열사가 총 65.5%를 임차하고 있으며, 한화생명보험㈜ 및 한화손해보험㈜은 임대 개시일로부터 5년, 한화생명금융서비스㈜는 임대개시일로부터 7년의 중도해지불가 임대차계약을 체결하였습니다. 최근 사업연도 기간 당사 주요 임차인의 주요 재무정보는 아래와 같습니다.

[주요 임차인 재무현황]
(단위: 십억원)

한화생명보험㈜(연결기준)

구분
2022년 12월
2023년 12월

자산총계
146,310
147,901

부채총계
126,615
132,426

자본총계
19,695
15,475

보험영업수익
9,645
10,409

투자영업수익
12,613
12,373

영업이익
1,257
1,057

당기순이익
1,171
826

출처: 금감원 전자공시시스템

한화손해보험㈜(연결기준)

구분
2022년 12월
2023년 12월

자산총계
17,174
18,115

부채총계
14,770
13,942

자본총계
3,346
3,231

보험영업수익
5,060
5,243

투자영업수익
36
127

영업이익
205
307

당기순이익
187
213

출처: 금감원 전자공시시스템

한화생명금융서비스㈜(연결기준)

구분
2022년 12월
2023년 12월

자산총계
1,100
1,710

부채총계
661
1,107

자본총계
438
603

영업수익
902
1,875

영업이익
(65)
79

당기순이익
(48)
70

출처: 동사 감사보고서 및 검토보고서

주1) 동사는 한화생명보험㈜의 개인영업본부 산하 보험모집 및 지원사업 부문이 2021년 4월 1일자로 물적분할되어 설립된 신설회사입니다.

또한 당사가 2024년 8월 신규로 취득한 장교동 한화빌딩의 경우 2024년 8월 기준 한화솔루션㈜가 23%, ㈜한화가 20% 등 한화그룹의 계열사가 총 99.5%를 임차하고 있습니다.
최근 사업연도 기간 당사 주요 임차인의 주요 재무정보는 아래와 같습니다.

[주요 임차인 재무현황]
(단위: 십억원)

한화솔루션㈜(연결기준)

구분
2022년 12월
2023년 12월

자산총계

23,832

24,493

부채총계

13,935

15,482

자본총계

9,897

9,011

매출액

13,131

13,289

영업이익

924

605

당기순이익

366

(
155)

출처: 금감원 전자공시시스템

㈜한화(연결기준)

구분
2022년 12월
2023년 12월

자산총계

196,977

209,738

부채총계

163,801

176,539

자본총계

33,176

33,199

매출액

50,887

53,135

영업이익

2,370

2,412

당기순이익

2,009

1,636

출처: 금감원 전자공시시스템

장교동 한화빌딩의 경우 2024년 4월 기준 공실 없이 전체 면적의 99.4%를 한화그룹의 계열사가 임차하고 있다는 점을 고려할 때 당사의 임대료 수취가 갑작스레 감소할 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나, 임대료 지급능력이 악화되는 등의 사유로 임대차계약 중도 해지가 현실화될 시 공실 리스크가 발생할 가능성은 상존한다는 점에 반드시 유의하시기 바랍니다.
(11) 부채에 따른 위험
당사가 가지고 있는 부채는 증권신고서 제출일 현재 별도기준 장부가액 기준으로기존자산(한화손해보험 여의도사옥 및 한화생명 노원, 평촌, 중동, 구리사옥)에 대한 차입금 약 3,276억원과 임대보증금 약 301억원, 장교동 한화빌딩 담보대출
4,216억원
, 단기사채 4,500억원 및 임대보증금 약 190억원입니다. 당사는 본건 공모로 조달하는 자금을 대부분 투자자산 취득 목적으로 차입한 단기사채 약 4,500억원을 상환
하는 데 사용할 예정입니다. 다만, 향후 신규부동산을 취득할 경우에는 일정비율의 차입 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 부동산 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환을 해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한 회사는 대출만기 시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대차보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 회사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.
(12) 추후 투자의 실패 위험
당사의 본 공모 유상증자 후 추가 부동산에 대한 투자는 성공적이지 못하거나 당사의 기대를 충족하지 못할 수 있습니다. 당사의 부동산에 대한 투자 및 취득은 투자 실적의 예상치 미달, 부동산 개량에 소요되는 비용 예산의 부정확성, 임차인, 운영자 또는 관리인의 실적 부진 등 부동산 투자와 관련된 일반적인 위험을 수반합니다. 비록 당사가 향후 추가적인 부동산을 취득할 수 있다 하더라도 해당 부동산이 기존의 실적을 유지할 수 있거나 해당 부동산으로부터 기존의 소유자와 동일한 수준의 수익을 실현할 수 있다고 보장할 수 없습니다.
(1
3)
신

규 취득 투자부동산 관련 위험

1) 법률적인 위험
금번 장교동 한화빌딩 거래에서 매도인은 한화생명보험 주식회사이며, . 2024년 공정거래위원회 공시대상기업집단 지정 결과에 따르면, 당사, 한화자산운용 주식회사 및 한화생명 주식회사는 모두 한화기업집단에 속한 계열회사입니다. 자본시장법 시행령 제84조 제3호는 집합투자업자의 계열회사를 “이해관계인”으로 규정하고 있으며, 자본시장법 제84조는 집합투자업자의 이해관계인과의 거래행위를 일부 예외적인 경우에만 허용하고 있습니다. 당사는 공모리츠이므로, 공모리츠로부터 자산의 투자운용을 위탁받은 리츠AMC에 대해서는 자본시장법 제84조의 적용이 배제됩니다.또한 부동산투자회사법(이하 "부투법") 제22조의2 제3항은 위탁관리리츠와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 리츠AMC 및 그 특별관계자 간의 부동산 및 증권 거래행위를 원칙적으로 금지하고 있으며, 부투법상 "특별관계자"는 공정거래법에 따른 계열회사를 포함합니다. 한화생명 주식회사는 당사 및 한화자산운용 주식회사의 계열회사이므로, 부투법상 특별관계자에 해당합니다. 다만, (i) 위탁관리 리츠가 보유하는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래(부투법 시행령 제20조 제2호),(ii) 감정평가액의 90%에서 110%까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래(부투법 시행령 제20조 제3호), (iii) 위탁관리리츠의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 등은 예외적으로 허용되고 있습니다. (부투법 시행령 제20조 제6호) 또한 부투법 제30조 제3항에 따르면, 상장리츠가 그 임원 및 그 특별관계자, 주요주주 및 그 특별관계자와 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 하여야 합니다. 당사는 본 건 매매거래를 위해 2024년 07월 31일 정기주주총회에서 특별결의를 거쳤으며, (주)경일감정평가법인 및 (주)대일감정평가법인으로부터 받은 감정평가액 중 낮은 금액인 808,000백만원에 본 매매거래를 진행하였습니다.당사는 본건 투자 부동산들의 투자 및 공모과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해 법무법인 태평양을 통해 법률실사를 수행하여 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 검토하였습니다. 당사가 본건 투자 부동산들의 소유권을 유지하는데 있어 중요한 권리관계의 법률적인 문제나 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있는 가능성은 낮은 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고 법률실사에 포함된 법률의견의 경우 추후 법원 또는 관할 행정관청에 의하여 달리 해석되거나 판단될 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 또한 동 거래관계가 완전히 독립적인 제3자간의 거래와 비교하여 동등하거나 더 높은 수준의 공정성을 확보하였다고 판단하기는 어려울 수 있으며, 법률적 또는 운영상의 하자가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

[장교동 한화빌딩 법률실사보고서 내용]

구분

주요내용

매도인

(1) 본건 매도인(한화생명보험 주식회사)

- 본건 매도인은 한화생명보험 주식회사로서, 2024년 05월 07일 자 법인등기사항전부증명서,매도인 정관, 매도인 이사회 규정, 매도인 사업보고서 및 2022년 2월 7일자 사업자등록증 근거한 본건 매도인에 관한 정보는 아래와 같습니다.

회사명
한화생명보험 주식회사

설립일
1946. 09. 09.

본점소재지
서울특별시 영등포구 63로 50(여의도동)

임원
사내이사 겸 대표이사: 여승주사내이사: 김중원, 신충호사외이사: 박순철사외이사 겸 감사위원: 이인실, 임성열, 정순섭

1주의 금액
금 5,000원

발행주식총수
868,530,000주(보통주식)

자본의 총액
금 4,342,650,000,000원

자산총계(주1)
114,793,101,717,269원

부채총계(주1)
103,405,983,844,648원

이해관계자/특수관계인간거래
(1) 배경 사실- 한화리츠의 주주현황(2024. 1. 10.자 사업보고서 2023. 10. 31. 기준)에 의하면, 한화생명이 한화리츠 지분의 46.18%, 미래에셋자산운용㈜가 16.56%, 주식회사 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사가 8.50%, 교보생명보험㈜가 5.67%, 한화투자증권㈜가 1.72%, 한화자산운용㈜가 1.40%, 그 외 소액주주들이 8.94%를 각 보유하고 있습니다. 그리고 한화생명의 타법인출자 현황(2024. 4. 30.자 매도인 사업보고서, 2023. 12. 31. 기준)에 의하면 한화리츠의 리츠AMC인 한화자산운용 주식회사(이하 "당사")는 한화생명의 100% 자회사입니다. 한편, 한화생명의 주주현황에 의하면 ㈜한화가 그 지분의 43.24%를 보유하고 있습니다(2024. 4. 30.자 매도인 사업보고서, 2023. 12. 31. 기준). 따라서 한화리츠, 한화리츠의 리츠AMC인 당사 및 한화생명은 모두 한화기업집단에 속해 있는 계열회사 관계에 있습니다.- 2023. 4. 25.자 공정거래위원회의 2023년 공시대상기업집단 지정 결과에 따르면, 한화기업집단은 2023년도 현재 공정거래법상 공시대상기업집단으로 지정되어 있고, 한화리츠 및 한화생명은 모두 한화기업집단에 속한 계열회사입니다.- 한화리츠의 2024. 1. 10.자 사업보고서에 의하면 한화리츠는 2022. 5. 10. 발기설립 및 2022. 9. 20. 영업인가 후 2023. 3. 17. 일반공모 유상증자를 완료하였고, 2023. 3. 27. 한국거래소 유가증권시장에 상장되었으므로(이와 같이 주식이 공모된 상태의 리츠를 일반적으로 “공모리츠”, 상장된 상태의 리츠를 “상장리츠”) 공모리츠 겸 상장리츠입니다.(2) 자본시장법상 집합투자업자의 이해관계인과의 거래 제한 규정 적용 여부- 분석: 자본시장법 제84조는 집합투자업자의 이행상충거래로 인한 투자자의 손실 또는 손해를 방지하기 위해 집합투자업자의 이해관계인과의 거래행위를 일반적으로 금지하면서 일부 예외적인 경우에만 허용하고 있습니다. 자본시장법 시행령 제84조 제3호는 집합투자업자의 계열회사를 “이해관계인”으로 규정하고 있습니다. 한화생명은 당사와 계열회사 관계에 있으므로, 위 규정상 “집합투자업자의 이해관계인”에 해당하는 것으로 판단됩니다. 그러나 부투법 제49조의3 제1항에 따르면, 위 자본시장법 제84조는 공모리츠와 공모리츠로부터 자산의 투자운용을 위탁받은 리츠AMC에 대해서는 적용이 배제됩니다.- 고려사항: 한화리츠는 공모리츠이므로, 공모리츠로부터 자산의 투자운용을 위탁받은 리츠AMC에 대해서는 자본시장법 제84조의 적용이 배제되는바, 위 규정에 따른 제한은 본건 거래에서 문제되지 않습니다.(3) 부투법상 리츠AMC 및 그 특별관계자와의 거래행위- 분석: 위탁관리 리츠와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 리츠AMC 및 그 특별관계자 간의 부동산 및 증권 거래행위는 원칙적으로 금지됨(부투법 제22조의2 제3항). 부투법상의 “특별관계자”는 공정거래법에 따른 계열회사를 포함합니다. 단, (i) 위탁관리 리츠가 보유하는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래(부투법 시행령 제20조 제2호), (ii) 감정평가액의 90%에서 110%까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래(부투법 시행령 제20조 제3호), (iii) 위탁관리 리츠의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 등은 예외적으로 허용됩니다(부투법 시행령 제20조 제6호).- 한화리츠의 이사회 결의는 이사 과반수의 출석과 출석이사 과반수의 찬성으로 하되(상법 제391조 제1항, 한화리츠 정관 제42조 제1항 본문), 일부 사항(정관변경, 자산 매입 및 매각, 사업계획 확정, 전환사채발행, 신주인수권부사채 발행, 자산관리위탁계약의 변경)에 대해서는 재적이사 3분의 2 이상의 출석과 출석이사 3분의 2 이상의 찬성에 의합니다(한화리츠 정관 제42조 제1항 단서). 다만, 한화생명은 한화리츠의 주요주주에 해당하므로, 본건 매매거래 및 본건 임대차거래는 한화리츠 입장에서 상법 제398조 제1호에 따른 주요주주와의 자기거래에 해당하여 이사 3분의 2 이상의 승인에 의한 이사회 결의를 받아야 합니다.- 한화리츠의 주주총회 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1 이상의 승인에 의합니다(상법 제368조 제1항, 한화리츠 정관 제27조). 다만, 주주총회 특별결의는 상법상 출석 주주 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 승인에 의합니다(상법 제434조, 한화리츠 정관 제28조 제2항).-고려사항: - 한화생명은 귀사의 계열회사이므로, 부투법상 귀사의 특별관계자에 해당하며, 따라서 한화리츠와 한화생명 간의 본건 매매거래 및 본건 임대차거래에는 부투법 제22조의2 제3항이 적용됩니다.- 한화리츠와 한화생명이 본건 매매거래를 하기 위해서는 (i) 한화리츠 이사회의 승인 및 주주총회특별결의 승인을 받거나, 또는 (ii) 감정평가액의 90%에서 110% 이내 가격으로 거래할 필요가 있습니다.- 한화리츠와 한화생명이 본건 임대차거래를 하기 위해서는 (i) 한화리츠 이사회의 승인 및 주주총회특별결의 승인을 받거나, 또는 (ii) 한화리츠가 본건 임대차거래의 조건을 이사회에서 정하고 한화생명에게 이사회가 정한 가격 이상으로 임대할 경우, 주주총회 특별결의 승인은 불필요합니다(부투법 시행령 제20조 제2호).- 따라서 본건 매매거래의 매매대금을 본건 부동산의 감정평가액의 90%에서 110% 이내 가격으로 거래하고, 본건 임대차거래의 조건을 한화리츠의 이사회에서 정하고 한화생명에게 이사회가 정한 가격 이상으로 임대할 경우 부투법 제22조의2 제3항에 관하여는 이사회 결의 및 주주총회 특별결의는 불필요할 것으로 판단됩니다.- 다만, 본건 매매거래 및 본건 임대차거래에 대해서는 부투법 제30조 제1항에 따른 예외 요건도 함께 충족하여야 합니다. 또한, 한화리츠 정관에 따르면, ‘자산의 투자·운용에 관하여 회계기간 말일 기준으로 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분계약 또는 변경체결에 관한 사항은 주주총회 특별결의 사항에 해당하는바(정관 제28조 제2항 제9호), 본건 부동산의 매매대금은 한화리츠 총자산의 100분의 30을 초과할 것으로 보이므로, 한화리츠는 본건 매매거래에 대해 주주총회 특별결의를 거쳐야 합니다.

주1) 해당 법률검토보고서는 2024년 06월 07일 작성되었으며 제공받은 자료 역시 2024년 05월 31일까지 이메일을 통하여 제공받은 자료 및 질의답변을 기초로 작성되었습니다.

2) 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담 위험당사는 매입물건 투자를 위하여 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 전문 업체인 ㈜젠스타메이트를 통해 대상 부동산에 대한 물리적 실사를 실시하였습니다. 본건 물리실사 보고서는 2024년 5월 10일 도면 등 관련 서류 및 현장조사 결과에 대한 검토를 통하여 ㈜젠스타메이트에 의해 작성되었으며, 종합적인 측면에서 부동산의 물리적인 특성을 평가하였습니다.

실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락 시킬만한 중대한 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 물리실사 보고서 결과를 반영하여 부동산 가치의 유지를 위하여 향후 보수계획을 수립 및 실행할 예정입니다. 그럼에도 불구하고 예상치 못했던 부동산의 물리적, 기술적 하자가 발생할 가능성은 존재하며 이 경우 예상 금액 이상의 추가 자본 지출이 발생할 수 있습니다.

구분

주요내용

건축

- 본 건축물 건축의 전반적인 상태는 양호 수준으로 판단됩니다. - 1987년 10월 28일 준공되어 준공 후 2019년 11월 대수선을 통한 건축면적 증가와 외부공간 및 층별 방화구획 변경, 지하4층 ~지상3층 엘리베이터 신설 등 전반적인 리모델링과 용도변경이 진행되었습니다. - 건축물의 주 용도에 해당되는 업무시설(사무소)은 지상1층~지상29층에 위치하며, 현장확인 가능했던 업무시설의 공용부와 전용부의 전반적인 마감 상태는 양호한 상태입니다.- 지하층의 주차장 주차면과 주차통로의 바닥슬래브 일부에서 마감재 탈락과 균열이 일부 관찰되었으나, 비슷한 연식의 타 사례건축물과 유사한 상태인 것으로 판단됩니다. 확인된 결함 부위는 건축물 내구성 증대 및 기능성 저하 방지를 위해 추후 보수계획을 수립하여 추후 적절한 보수와 관리가 필요합니다.

구조

- 본 건축물 구조의 전반적인 상태는 양호 수준으로 판단됩니다. - 본 건축물의 주요 구조 형식은 철골철근콘크리트 구조(Steel framed Reinforced Concrete Construction) 입니다.- 정기안전점검 보고서 및 정밀안전점검 보고서 검토결과, 구조 안정상 이상 징후나 높은 등급의 위험성은 없는 상태이며, 비파괴 장비 검사결과 또한 양호한 것으로 확인되었습니다. - 다만, 옥탑층 바닥 일부 콘크리트 균열, 박락 및 철골구조물 하단의 부식 등이 관찰되었으며, 지하층 램프, 주차장 및 기계, 전기실 천장, 벽체 균열이 일부 관찰되었습니다. 관찰된 균열 등은 건축물의 안정성에 큰 위해 요소는 아니나, 건축물의 장기적인 내구성 확보 차원에서 보수계획 수립과 보수공사의 실시가 요구되며 주기적인 관찰 등이 필요합니다.- 또한 지상층 옥외 다짐토 부위 침하현상에 따라 보도블럭 및 화단석 이격 등이 관찰된 바 다수의 보행자가 사용되는 공간으로 안전성 확보 차원에서 보수계획 수립과 보수공사의 실시가 요구되며 주기적인 관찰 등이 필요합니다.

기계

- 본 건축물 기계설비의 전반적인 상태는 양호 수준으로 판단됩니다. - 대상건축물의 기계설비는 열원설비, 냉난방 및 공조설비, 자동제어 시스템, 환기설비, 덕트설비, 펌프설비, 배관설비, 위생설비, 우수처리시설, 정수처리시설 등으로 구성되어 있습니다.

- 2021년 08월 09일부터 시행된 신규 행정규칙(기계설비 유지관리기준)이 적용됨에 따라 『기계설비 유지관리기준 제 11 조』에 의거하여 2023 년 06 월에 기계설비 성능점검을 실시한 것으로 확인되었습니다. 결과보고서 확인결과, 부적합한 사항은 없었으나, 매립형 휀코일 흡입부에 토출부와 동일하게 흡입풍도 설치를 권장하는 사항이 확인되었습니다.

전기

- 본 건축물 전기 부문의 전반적인 상태는 양호 수준입니다.

- 대상건축물의 전기설비는 1987년 10월에 최초 설치되었으며, 2019년 11월에 전면교체 되었습니다. - 대상건축물 동력반, 전등/전열설비의 전반적인 상태는 양호한 것으로 확인되었습니다. 최근 2023 년 08 월에 한국승강기 안전공단에서 실시한 『정기검사』결과 합격한 것으로 확인되었습니다. 현재 오티스엘리베이터㈜강북과 유지보수 계약을 체결하여 소모품 교체, 고장 수리 등의 지속적인 관리가 되고 있는 것으로 확인되었습니다. 다만 2009 년에 설치된 ELEV.부터 순차적으로 내구연한이 도래되어 중장기적 교체 검토를 권장합니다.

소방

- 소방/방재 설비는 양호수준으로 판단됩니다. - 대상건축물 2019 년 10 월 개보수 공사를 완료하였으며 대상건축물은 소방안전관리는 특급 소방안전관리자 1 명, 소방안전관리보조자 5 명 및 위험물안전관리자 1 명이 선임되어 있으며, 소방시설에 대하여 자체관리를 실시하고 있습니다.- 2023 년 10 월 종합점검 보고서 확인결과, 일부 지적사항이 발생하였으나 조치완료한 것으로 확인되었습니다.

출처 : 젠스타메이트 물리실사보고서

3) 경제적 위험

당사가 매입하려는 본건 부동산에 대하여 부동산투자회사법 등에 의거하여 자산가치를 평가했습니다. 본 건 투자수익률 분석은 삼덕회계법인을 선정하여 신뢰성 있는 재무실사를 진행하였으며, ㈜경일감정평가법인 및 ㈜대일감정평가법인에 투자 대상 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하여 매입가액 산정을 위한 감정평가액을 2024년 05월 02일을 기준으로 산출하였습니다.

감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의 시장가치와 다를 수 있습니다. 또한, 재무실사의 경우에도 손익추정 및 현금흐름의 추정에 대한 제반 가정은 장래 예측에 대한 정확성을 판단하거나 실현가능성을 보증하는 것은 아니며, 향후 경제상황이나 제반 여건의 변화에 따라 그 내용이나 결과가 달라질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

감정평가

- 당사는 본건 부동산 매입을 위하여 부동산에 대한 감정평가를 진행하였습니다. 장교동 한화빌딩 감정평가의 기준시점은 2024년 05월 02일입니다.

구 분

주요내용

대일감정평가법인

- 본건 감정평가의 대상은 서울특별시 중구 을지로2가 소재 지하철2호선 "을지로3가역" 북서측 인근 일반상업지역 내에 위치하는 업무시설(통칭 한화빌딩)로서, 일반거래(시가참고) 목적의 감정평가입니다.

- 「감정평가에 관한 규칙」 제5조 제1항에 따라 "시장가치"를 기준으로 하되, 감정평가 목적을 고려하여 감정평가액을 결정하였습니다.

- 감정평가액 : 808,200,000,000원 (토지: 696,668,400,000원, 건물: 111,531,600,000원)

경일감정평가법인

- 본건 감정평가의 대상은 서울특별시 중구 을지로2가 소재 지하철2호선 "을지로3가역" 북서측 인근 일반상업지역 내에 위치하는오피스(업무시설(사무소)로서 일반거래(시가참고-매입) 목적을 위한 감정평가입니다.- 본건은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항에 의거 "시장가치"를 기준으로 하되, 감정평가 목적을 고려하여 감정평가액을 결정하였습니다.

- 감정평가액 : 808,000,000,000원 (토지 배분금액: 695,688,000,000원, 건물 배분금액: 112,312,000,000원)

출처 : 대일감정평가법인 감정평가서, 경일감정평가법인 감정평가서

다. 기타 투자위험

(1) 유가증권 시장에서 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험

당사가 금번 공모를 통하여 유가증권시장에 상장 예정인 주식수는 109,000,000주이며 상장예정주식의 주당 액면가 500원을 적용한 자본금은 54,500,000,000원입니다. 당사가 영위하는 부동산 관련 사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 자산 매각 손실 등으로 인해 주가가 하락시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다. 또한, 금번 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약이 있습니다. 추가상장되어 유통이 개시되는 시점에 신주의 발행가액 수준의 주가가 유지되지 않을 수 있으며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주식가치 하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

(2) 지분 희석 및 주식가치 희석에 따른 위험

금번 유상증자로 인해 발행되는 주식의 물량 출회 및 주가 희석화에 따른 주가 하락의 가능성이 존재합니다. 본 증자 진행과정에서 구주주 및 일반공모에서 청약이 미달되면 대표주관회사인 한국투자증권㈜, 인수회사인 한화투자증권㈜, NH투자증권㈜, SK증권㈜, 하나증권㈜가 최종 실권주를 인수할 계획이며 추후 당사 주식을 장내 매도할 경우 주가가 추가 하락할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다. 더불어 최대주주 및 주요 기관투자자가 본 증자에 참여하지 않을 경우 일부의 신주인수권증서는 기관투자자 또는 개인투자자 등에게 매각될 수 있습니다. 신주인수권증서를 매수하는 기관투자자 또는 개인투자자는 단기적으로 할인율에서 발생하는 차익을 실현하고자 신주가 상장되는 즉시 보유 주식을 장내매도할 수 있으며, 이에 따라 주가가 하락할 수 있으니 이에 유의하시기 바랍니다.

당사는 향후에도 신규 투자대상 물건 취득을 위하여 현재 추진하고 있는 유상증자 이후에도 유상증자가 진행될 수 있습니다. 이는 부동산투자회사 특성상 규모의 경제를 통해 일반관리비의 비중을 낮추어 수익을 극대화 하기 위한 방안이며 지속적인 부동산 투자를 위함입니다. 이러한 추가적인 유상증자를 하는 경우 투자자의 지분 희석을 초래할 수 있으며, 유상증자를 통한 자금조달을 통하여 추가로 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자분들은 이러한 지분 희석 및 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.

(3) 투자대상 선정의 위험

당사는 투자대상 자산 선정시 이사회 및 주주총회 결의를 득해야 하며, 일정 규모 이상의 자산을 추가 취득하기 위하여는 국토교통부로부터 영업 변경인가를 득하여야 합니다. 또한 당사의 자산관리위탁업체인 한화자산운용㈜는 동사의 내규에 의하여 투자대상 자산 선정시 자체적인 투자위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

(4) 공모자금 사용의 불확실성에 따른 위험

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용 예정내역]

(단위 : 백만원)

구분
금액

부동산(장교동 한화빌딩) 취득 목적
단기사채
상환

450,000

예비비
23,060

합계
473,060

주)
상기 금액은
1차
발행가액
을

기준으로
산정한 금
액으로 모집가액 확정시 변경될 수 있습니다.

주요 자금용도는 당사가 장교동 한화빌딩 취득 재원으로 차
입한
단기사채 상환입니다.

만일 주식시장에서 급격한 주가하락으로 당사가 계획했던 공모금액에 미달할 경우 당사는 단
기사채 상환을 위하여 추가차입이 필요할 수 있으며, 주주총회에서 승인 받은 차입계획 범위 내에서 추가 단기사채 발행을 통해 차환할 예정입니다.
다만, 시장환경 등의 급작스런 변화 등으로 인해 공모자금 사용내역이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

(5) 대리인 및 이해상충위험

당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량부족과 업무 태만이 나타날 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

당사 자산의 운용 및 관리를 위탁받은 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

위탁회사명
업무범위
계약기간

자산관리회사
한화자산운용㈜

1. 부동산 등의 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무

2. 부동산 등의 임대차에 관한 업무

3. 증권의 매매 및 권리 행사

4. 부동산 개발사업 투자 관련 업무

5. 차입 및 주식 발행 등 자금조달에 관한 업무

6. 위탁자의 재산에 속하는 지분증권의 의결권 행사

7. 관련법령에 따른 자산보관기관, 판매회사 및 일반사무수탁회사의 선정

8. 기타 자산관리에 관한 업무

9. 기타 본 계약 및 관련법령에서 수탁자(자산관리회사)의 업무로 정한 사항 및 위탁자로부터 별도로 위탁받은 업무

위탁자가 부투법 기타 관련법령에 따라 국토교통부장관의 영업인가를 득하거나 등록이 완료된 직후(자산운용업무 중 현금 자산의 운용에 관하여는 위탁자의 설립등기일)본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결일까지

자산보관기관
엔에이치투자증권㈜(현금 및 증권)

1. 증권의 보관 및 관리

2. 현금의 보관 및 관리

3. 위탁자의 해산 시 청산인 또는 청산감독인의 재량에 따라 결정된 필요한 자산보관에 관련된 업무

본 계약의 효력발생일로부터, 위탁자의 청산종결 등기일 또는 본 계약 제28조에 따른 중도 해지일 중 먼저 도래하는 날까지

㈜한국토지신탁(부동산)

1. 부동산의 보관

2. 부동산의 처분에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리3. 해산(청산)관련 업무

본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산등기일 또는 제27조에서 정한 중도해지시까지

일반사무관리회사
신한펀드파트너스㈜

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행에 관한 업무

3. 운영에 관한 업무

4. 계산에 관한 업무

5. 세무에 관한 업무

6. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

7. 해산 및 청산 업무

위탁자가 관련법령에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부로부터 영업인가를 취득하거나 국토교통부에 등록을 완료한 날로부터 시작하여 “위탁자”의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일

당사의 주주들은 당사에 자산의 투자 및 운용에 관한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항을 요구할 수 있으며, 당사는 주주들의 요구가 있을 시 정기주주총회 또는 임시주주총회에 당사의 위탁계약 내용에 대하여 안건으로 상정 및 주주총회의 결정에 따라 회사의 주요 사항을 결정할 예정입니다.

당사의 이사회 구성원은 당사의 자산운용에 관한 사항을 감독하고 있으며, 대리인 및 이해상충위험이 발생하지 않도록 성실히 업무를 수행하고 있습니다. 상장 후에도 당사의 이사회는 주주로서 금번 공모에 참여한 주주들과 함께 당사의 위탁관리회사들이 신의성실의 원칙을 지켜 당사가 효율적으로 운영될 수 있도록 노력할 예정입니다

한편, 당사는 운용 및 관리에 대한 위탁의 대가로 직접 수수료를 지급하며, 각 위탁회사의 수수료 체계는 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용 - (2) 집합투자업자 위탁보수"의 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.
(6) 높은 증자비율 및 최대주주와 주요주주의 지분율 관련
위험

금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자의 발행예정주식수 109,000,000주는 증권신고서 제출일 전영업일 현재, 당사의 발행주식 총수 주 대비 약 154%에 해당합니다. 따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량 일시 출회에 따른 주가 희석화 우려로 투자자가 경제적 손실을 입을 가능성이 있습니다.

[당사 주가 및 유상증자에 따른 발행주식수 및 가격]

(단위: 주, 원)

구 분
내 용

모집예정주식 종류
기명식 보통주

모집예정주식수
109,000,000주

현재 발행주식총수
70,600,000주

증자비율
약 154%

추가 상장일 이전이라도 당사가 발행할 예정인 대규모 물량으로 인한 유통주식수 희석화 우려로 인하여 당사 주가상승에 제약 요인으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 투자자 분들께서는 금번 증자가 대규모 증자임에 따라 상기와 같은 투자 위험에 대해 유의하시기 바랍니다.

또한 높은 증자비율로 인해 최대주주인 한화생명보험㈜가 유상증자에 미청약 한다면 증자 이후 지분율은 약 18.15%로 변동되어 기존 지분율 46.18% 대비 28.03%p. 감소할 위험이 있습니다. 최대주주인 한화생명보험㈜를 비롯한 5%이상 보유 주주들의 100% 청약 및 미청약을 가정했을 경우 예상 지분율 변동 내역은 아래와 같습니다.

[5% 이상 주주의 100% 청약 참여]

[기준일: 2024년 4월 30일]
(단위 : 주, %)

주주명
청약전 주식수
청약전 지분율
예상배정신주
청약후 주식수
청약후 지분율

한화생명보험㈜
32,600,000
46.18%

50,331,444

82,931,444

46.18%

미래에셋자산운용㈜
12,511,109
17.72%

19,316,018

31,827,127

17.72%

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
6,000,000
8.50%

9,263,456

15,263,456

8.50%

교보생명보험㈜
4,000,000
5.67%

6,175,637

10,175,637

5.67%

위 주주현황은 2024.04.30자 기준 주주명부를 바탕으로 작성하였습니다.

[5% 이상 주주의 청약 미참여]

[기준일: 2024년 4월 30일]
(단위 : 주, %)

주주명
청약전 주식수
청약전 지분율
예상배정신주
청약후 주식수
청약후 지분율

한화생명보험㈜
32,600,000
46.18%

50,331,444

32,600,000

18.15%

미래에셋자산운용㈜
12,511,109
17.72%

19,316,018

12,511,109

6.97%

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
6,000,000
8.50%

9,263,456

6,000,000

3.34%

교보생명보험㈜
4,000,000
5.67%

6,175,637

4,000,000

2.23%

위 주주현황은 2024.04.30자 기준 주주명부를 바탕으로 작성하였습니다.

(7) 관리종목 및 상장폐지에 따른 위험

당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목으로 지정될 수 있습니다.주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사의 경우 상장 후 최초 도래하는 사업연도의 결산일로부터 직전 1년간 매출액이 30억원 미만인 경우 관리종목에 편입될 수 있습니다.

당사의 경우 현재 사업계획으로는 1년간 매출액이 30억원을 하회할 가능성은 높지 않지만, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정 및 상장 폐지의 가능성을 배제할 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식
최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과, 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로고려하여 필요하다고 인정하는 경우

출액
ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재 매출액이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여필요하다고 인정하는 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

시가총액
상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산
-

법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도
-

발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도
-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

회생절차개시 신청으로 관리종목으로 지정된 상태에서 법원의 회생절차개시신청 기각, 회생절차개시결정 취소, 회생계획 불인가, 회생절차폐지의 결정 등의 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과, 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산구성요건
「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우
관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건
「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-
업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

경영성과
비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

기타
공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우
상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

(8) 회사의 종류에 따른 위험집합투자기구의 특성상 증권신고서 제출일 현재 시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산취득 등 국토교통부 영업(변경)인가 시의 사업계획이 달라지는 경우 변경인가, 이사회, 주주총회 등 소정의 절차를 거쳐 투자 여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음에 유의하시기 바랍니다.

(9) 관련 법률 및 제도변화 위험
당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사이며,「상법」상 주식회사입니다. 또한 당사는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 규제를 받고 있습니다. 당사는 관련 법률을 준수하는 준법 경영을 목표로 하고 있습니다. 하지만 해당 주무관청에 의한 관련 법률 및 하위규정의 불리한 해석, 관련 법률 및 규제의 변경, 신규 법 제정 등이 불리하게 적용될 수 있으며, 이러한 경우 당사의 법률 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 이런 법률 환경의 변화는 당사 사업에 불리한 영향을 끼칠 수있음을 유의하시기 바랍니다. 또한, 부동산투자회사는 정부의 정책 결정에 많은 영향을 받고, 그 중에도 정부의 세무관련 새로운 제도의 도입이나 법령의 변경 및 해석 기준이 달라짐에 따라 투자법인의 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서, 이러한 자산에 투자한 투자회사의 대출채권이나 지분투자 역시 영향을 받을 수 있습니다.

(10) 집단소송 관련 위험
「증권관련 집단소송법」에 따르면 국내 상장사의 합계 지분율이 총지분의 0.01% 이상이고 회사가 발행한 주식 관련 거래로 인해 손해를 입었다고 주장하는 50명 이상의 사람들을 대신하여 한 명 이상의 원고가 집단소송을 제기할 수 있습니다. 증권 거래 관련 집단소송이 발생할 경우 당사는 추가적인 소송 위험에 노출될 수 있으며, 이 경우 상당한 비용이 발생할 수 있으며 당사의 관심과 자원을 당사의 핵심 사업에 집중하지 못하게 될 수 있습니다.
(11) 미래 예측 관련 위험
본 증권신고서는 당사의 현재 예측을 토대로 한 미래 예측에 대한 내용을 포함하고 있으며, 상기에 언급된 당사 사업 관련 위험 및 기타 요인들로 인하여 본 증권신고서에 포함된 다양한 미래 예측에 대한 내용과 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 상기 위험 및 기타 위험과 관련된 일부 기업정보공시는 그 특성상 예측에 불과하며, 이러한 불확실성이나 위험이 하나 이상 현실화되는 경우, 실제 결과는 과거 실적은 물론 추정치, 예상치와도 상당히 달라질 수 있습니다. 미래 예측 자료들은 본 증권신고서 기준일자 현 시점에서 이루어진 것으로 투자자분들께서는 이에 과도하게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 또한 당사는 법률이 요구하는 바를 제외하고는 새로운 정보취득, 미래 사건 발생 등과 관계없이 미래 예측 자료를 갱신 또는 수정할 어떠한 의무도 없으며, 이와 같은 의무를 명시적으로 부인하는 바입니다. 향후 당사 또는 당사 대리인이 제공하는 모든 미래 예측에 대한 내용에는 본 부문에 기재된 유의사항이 적용됩니다.
(12) 부외부채 위험
당사가 취득한 부동산은 현재 존재하나 알려지지 않은 채무를 수반할 수 있습니다. 부동산 매매계약은 일정한 시간적 제한을 두고 부외부채에 대한 책임을 자산 매도자가 부담하도록 하고 있으나, 만약 매도자가 이러한 채무로부터 당사를 면책하지 못하거나 손해를 배상하지 못한다면 당사에 손실이 발생할 수 있고, 이러한 손실이 심각한 경우 당사의 사업, 재정 상태 및 운영 결과에 중대한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우 높은 위험

자산관리회사와 대표주관회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.당사는 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 청약 후 주가는 최종발행가 대비 하락할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 가능성이 높으므로, 동 부채가 없는 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.당사는 공모 후 한국거래소에 상장할 예정이나 유동성이 낮아 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 공모가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우 높은 위험
높은 위험
다소 높은 위험
보통 위험
낮은 위험
매우 낮은 위험

국내채권(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0채권
특수채, 금융채 / A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 / 원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식, K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)국내주식형해외주식형파생형원금비보존ELF
채권형(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, 부동산펀드, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형(A-이상)
원금보존추구형ELF
국공채형MMF

주1) 자산관리회사와 대표주관회사는 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분류하고 있습니다.

주2) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 판매회사 또는 집합투자업자 내 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사의 총 발행금액은 아래와 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위 : 주, 원)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2022년 05월 10일
-
보통주
600,000
500
500
발기인 출자

2022년 11월 30일
유상증자(제3자배정)
보통주
47,400,000
500
5,000
-

2023년 01월 03일
유상감자
보통주
600,000
500
500
-

2023년 03월 16일
유상증자(일반공모)
보통주
23,200,000
500
5,000
IPO 상장 주금납입

당사의 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자는 2024년 11월 11일부터 11월 12일까지 2영업일간 구주주청약, 구주주 배정물량에서 실권이 발생하는 경우 2024년 11월 14일부터 11월 15일까지 2영업일간 실권주에 대한 일반공모청약을 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 유상증자 신주는 2024년 11월 중 추가상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[본 건 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 공모 금액]

(단위 : 주, 원)

주식종류

공모 예정주식수

주당액면가

액면총액

주당모집가액

모집총액

비고

보통주

109,000,000

500

54,500,000,000
4,340
473,060,000,000
주주배정 후실권주 일반공모

(주) 상기 주당 모집가액 및 모집총액은
1차발행가액 4,340원 기준으로 산정하였습니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

- 해당사항 없습니다

다. 전환

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12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

「부동산투자회사법」 제18조와 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다.)의 100분의 70이상으로 산정합니다.

「부동산투자회사법」제18조 (발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조 (주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70이상으로 산정하도록 하였습니다.또한 발행가액은 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거 주주배정증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여, (舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제 57조를 일부 준용하여 아래와 같이 발행가액을 산정합니다.

① 예정발행가액 : 이사회결의일 직전 거래일을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.* 예정발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

② 1차 발행가액은 신주배정기준일 전 제3거래일을 기산일로 하여, 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.* 1차 발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

③ 2차 발행가액은 구주주 청약일 전 제3거래일을 기산일로 하여, 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정한 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 2차 발행가액 = 기준주가 × (1-할인율)

④ 확정 발행가액 : 확정발행가액은 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2, 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여, 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 5.0% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우, 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 5.0% 할인율을 적용하여 산정한 가액을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.▶ 확정 발행가액 = Max[Min[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70]

나. 집합투자재산의 평가방법

- 해당사항 없습니다

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

명칭(클래스)
가입자격
수수료율

선취판매수수료
후취판매수수료
환매수수료
전환수수료

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부과기준
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나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용- 해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료 및 위탁보수 등이 부과될 예정입니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

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지급시기
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(1) 인수대가하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

대표주관회사
한국투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 51.12%

241,828,272,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 51.12%

인수회사
한화투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

NH투자증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%

63,058,898,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

SK증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 11.11%

52,556,966,000

인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 11.11%

하나증권㈜
인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 합계 X 13.33%
63,058,898,000
인수수수료 : 모집총액의 0.5% 中 13.33%

합계
473,060,000,000
-

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 금액입니다.(주2) 상기 표의 인수대가는 금번 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당
1차발행가액인 4,340원을 기준으로 산출한 금액이며, 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분
대표주관회사
수수료

대표주관수수료(총 공모금액의 0.2%)
한국투자증권 주식회사
946,120,000

합 계
946,120,000

주1) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권㈜에게 총 발행금액의 0.2%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 한화위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 주당
1차발행가액을 기준으로 산출한 금액이며 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(2) 집합투자업자 위탁보수

당사가 자산관리위탁계약에 따라 당사의 자산관리회사인 한화자산운용㈜에 지급하게 될 보수 및 수수료는 다음과 같습니다.

[당사가 자산관리회사에 지급하는 보수 및 수수료]

구분
항목
지급금액
지급시기

자산관리보수및 수수료
매입수수료
부동산 매입금액(부가가치세 제외)의 영점오퍼센트(0.5%)
위탁자가 [영업인가 또는 등록 신청시 제출한 사업계획 상 투자대상자산(이하 “투자대상자산(들)”)]의 소유권을 취득한 날로부터 7일 이내

운용수수료 및운용성과수수료주1)
운용수수료:① 연간 취득가액의 영점이퍼센트(0.2%)(부가가치세 별도)② 1년 365일(윤년은 366일)을 기준으로 해당 결산기 동안 위탁자가 투자대상자산의 소유권을 보유한 일수로 일할계산하여 산정운용성과수수료:① 성과산정기간 중 연환산 배당수익률 칠점오퍼센트(7.5%)를 달성할 경우, 그 초과분에 한하여 취득가액의 영점일퍼센트(0.1%)를 수취(성과산정기간: D년 5월 1일 ~ D+1년 4월 30일 )
운용수수료: 매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급운용성과수수료: 매년 성과산정기간 종료일(4월 30일)에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회 승인을 득한 날로부터 7일 이내

매각기본수수료 및매각성과수수료
매각기본수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)매각성과수수료 =《매각차익x10%》- 기지급 운용성과수수료 누계액단, 처분가액이 취득가액에 처분수수료, 취득부대비용, 금융비용 및 예비비를 더한 값을 초과할 경우, 수탁자에게 각 매각되는 투자대상자산별로 매각차익의 일십퍼센트(10%)에서 기지급 운용성과수수료 누계액을 제외한 금액을 매각성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
투자대상자산의 소유권을 이전한 날로부터 7일 이내

주1) 부가가치세 별도

(3) 자산보관회사의 위탁보수

당사가 당사의 부동산에 대한 자산보관회사인 ㈜한국토지신탁, 현금 및 증권에 대한 자산보관회사인 엔에이치투자증권㈜에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관보수(부동산)
기존자산: 9,000만원신규자산: 1억원
결산일 이후7일 이내
자산보관보수(부동산)는 부동산 담보신탁보수 지급으로 갈음.

자산보관보수(증권, 현금)
연 2,000만원. 단, 위탁자가 추가 자산(장교동 한화빌딩) 편입 시 추가 자산 매입일부터 연간 추가 자산 매입가액(이하 "취득가액")의 0.002% 범위 내에서 협의하여 정한 금액을 더하여 지급
매반기마다 해당 분기 종류 후 칠(7)영업일 이내
단 당해 반기의 수탁자의 업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 당해 분기의 보수는 180일을 기준으로 실제 업무 수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.

주1) 부가가치세는 별도입니다.

(4) 사무수탁회사의 위탁보수

당사가 일반사무수탁회사인 신한펀드파트너스㈜에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁보수
보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액 에 0.0085%를 곱하여 산정한 금액

매 결산일로부터7일 이내

해당 결산기 중 매입한 자산은180일에 대한 동 자산 보유기간에 따라 일할 계산. 다만, “수탁자”의 수탁업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 당해 결산기의 수수료는 실제로 업무를 수행한 일수에 따라 일할 계산(180일 기준)한 금액으로 하며, “수탁자”의 수탁업무 수행기간이 6개월을 초과하는 경우, 매 결산기 단위의 수수료에 6개월을 초과하는 기간에 대해 실제로 업무를 수행한 일수로 일할 계산(180일 기준)한 금액을 더한 금액으로 함.

다. 보수 및 지급내역에 관한 사항- 상기 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용을 참고 바랍니다.

기준지표
보수산정방식
한도(%)
산출주기
지급시기
지급내역(직전 회계연도 기준, %)

1분기
2분기
3분기
4분기

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14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익

당사는 「부동산투자회사법」 제28조 및 당사 정관 제56조 등에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 또는 이사회 결의를 통해 확정할 것입니다.

「부동산투자회사법」

제 28 조(배당)

① 부동산투자회사는

「상법」

제462조
제1항
에 따른 해당 연도 이익배당한도[자산의 평가손실(직전 사업연도까지 누적된 평가손실을 포함한다)은 고려하지 아니한다. 이하 이 조 및

제52조
에서 같다]의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우

「상법」

제458조
에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우

「상법」

제462조
제1항
에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며

「상법」

제458조
에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우

「상법」

제462조
제2항

단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다.

1.

「상법」

제462조
제1항
에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정하는 경우:

「상법」

제434조
에 따른 주주총회의 특별결의

2.

「상법」

제462조
제1항
에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상으로 이익배당을 정하는 경우:

「상법」

제462조
제2항

본문에 따른 주주총회의 결의

③ 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는

「상법」

제462조
제1항
에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도 감가상각비의 범위에서

대통령령
으로 정한다.

④

제20조
에 따라 상장된 부동산투자회사가 총자산에서

대통령령
으로 정하는 비율 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 결정된 배당은 주주총회의 결의를 거쳐 실시한다. 다만, 정관으로 이사회의 결의로 배당을 할 수 있다고 규정하는 경우에는 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.

[정관]

제56조(이익의 배당)

① 회사는 상법, 부동산투자회사법, 기타 관련 법령에 따라 주주총회 결의로 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 상법 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 상법 제462조 제1항에도 불구하고 부동산투자회사법 시행령 제32조가 정하는 바에 따라 해당 사업연도의 감가상각비 범위 내에서 초과배당 할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 현금으로 하여야 한다.

③ 회사가 제12조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다. 본 항에 따라 결정된 배당에 대하여는 이사회 결의로 배당을 실시할 수 있다.

제57조(이익배당의 지급)

① 배당금은 정기주주총회의 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하되, 지급방법 및 시기는 이사회에서 결정한다.

② 회사는 이익 배당을 정기주주총회 결의를 한 날로부터 1개월 이내에 하여야 한다. 다만, 주주총회 또는 이사회에서 배당금의 지급시기를 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제58조(배당금지급청구권의 소멸시효)

① 배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

② 제1항에 따라 시효가 완성된 배당금지급청구권에 대한 배당금은 회사에 귀속한다.

(2) 배당정책

회사의 회계연도는 매년 5월 1일에 개시하여 10월 31일에 종료하고, 11월 1일에 개시하여 4월 30일에 종료합니다. 배당금은 정기주주총회 또는 이사회 승인을 받아 매 결산기 말 현재의 주주명부에 기재된 주주에게 지급되며, 배당금은 배당금 승인일로부터 1개월 내에 지급할 계획입니다.

회사의 최초 사업연도는 회사 설립등기일에 개시하여 이후 최초로 도래하는 2022년 9월 15일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

배당금은 정기주주총회의 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하되, 지급방법 및 시기는 이사회에서 결정합니다.

당사는 상법, 부동산투자회사법, 기타 관련 법령에 따라 주주총회 결의로 주주에게 배당하여야 하며, 이 경우 상법 제458조에 따른 이익준비금은 당사의 정관 제56조 제1항에 따라 적립하지 아니합니다. 또한 관련 법과 절차에 따라 운용상 필요시 자본전입금을 초과배당할 수 있습니다.

(3) 예상 배당

당사는 사업계획상 현재 보유중인 부동산 관련 증권으로부터 발생하는 분배금 또는 배당금 수익 등을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다.당사의 사업계획상 보통주식 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 운용결과에 따라 배당금액 및 배당률 등은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[당사 보통주 배당액 및 평균배당수익률]

구분
총 배당액(백만원)
이익분배율(연환산)

6기(결산월: 2024년 10월)
11,120
6.30%

7기(결산월: 2025년 04월)
22,083
5.50%

8기(결산월: 2025년 10월)
22,083
5.50%

9기(결산월: 2026년 04월)
22,083
5.50%

출 처 :
삼덕회계법인 재무분석보고서

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

1) 자본금에 대한 등록면허세

지방세법 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 지방세법 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

2) 부동산 취득에 대한 취득세

부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

② 농어촌특별세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 농어촌특별세법 제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

③ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

3) 취득 부동산에 대한 부가가치세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대하여 부가가치세법 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.

4) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 법인세법 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의2 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 상법 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 부동산투자회사법 제28조 규정에 따라 상법 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으므로, 위탁관리부동산투자회사가 납부할 법인세가 발생하지 않을 수 있습니다.

5) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세

부가가치세법 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 부가가치세법 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 부가가치세 과세 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.

6) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

① 토지분재산세

부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사가 발행주식총수의 100분의 100을 보유하고 있는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 목적사업에 사용하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호에 따라 재산세가 분리과세 됩니다.

한편, 투자자가 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제14조 제2항에 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자로만 이루어지지 않은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항 제2호에 따른 전문투자형 사모집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제9호에 따라 별도합산과세대상 토지로 분류되어 재산세를 납부하여야 합니다.

다만, 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제30728호, 2020.6.2) 제3조에 따르면 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호 및 제9호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지에 대하여는 이러한 지방세법 시행령의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 간주됩니다. 아울러 이러한 경과 규정은 토지의 납세의무자가 변경되지 않는 경우에 한하여 적용됩니다.

과세연도
비율

2021년
100/100

2022년
80/100

2023년
60/100

2024년
40/100

2025년
20/100

② 토지분종합부동산세

지방세법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상 토지에 대하여는 종합부동산세법 제11조에 따라 종합부동산세가 과세됩니다. 별도합산과세 대상 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 종합부동산세법 제13조 제2항에 따라 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 95%(2022년 이후에는 100%)를 곱하여 산출됩니다.

③ 농어촌특별세

농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호에 따라 종합부동산세법에 따라 납부하여야 할 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세액으로 납부하여야 합니다.

④ 건물분재산세

위탁관리부동산투자회사가 매년 6월1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제4조 제2항 및 제111조 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 재산세 과세표준을 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준 산정 기준이 되는 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다. (시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱한 금액이 과세표준)⑤ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

⑥ 재산세 도시지역분

위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 과세되지 아니합니다.

⑦ 지역자원시설세

위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04%에서 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(2) 주주에 대한 과세

1) 배당소득에 대한 과세위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

① 개인주주

- 거주자

회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 종합소득세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다. 단, 2020년 1월 1일 이후 지급받는 배당소득분에 대해서는 조세특례제한법 제87조의7 규정에 따라 거주자가 공모부동산투자회사를 포함한 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권에 2026년 12월 31일까지 투자하는 경우 해당 거주자가 보유하고 있는 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권 중 거주자별 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득(투자일부터 3년 이내에 지급받는 경우에 한정한다)은 거주자의 종합소득과세표준에 합산되지 아니하고 9%의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다(지방소득세 0.9% 및 농어촌특별세 0.5% 별도). 분리과세를 적용받기 위해서는, 매매를 위탁한 투자매매업자 또는 투자중개업자에게 해당 내용을 신청하셔야 하며, 분리과세 신청 후 3년 이내에 매도 또는 신청 내역 해지시 세액이 추징될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.- 비거주자

위탁관리부동산투자회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 됩니다. 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 및 국외투자기구 신고서를 제출하여야 합니다.

② 법인주주

- 내국법인

내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

- 외국법인

위탁관리부동산투자회사는 외국법인 주주에게 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 법인세를 원천징수합니다. 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 외국법인은 위탁관리부동산투자회사에게 법인세법 제98조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 및 국외투자신고서를 제출하여야 합니다.

2) 주식 양도소득에 대한 과세① 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 한국법인이 발행한 지분의 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.

다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전 5년의 기간 중 계속하여 특수관계인과 합하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 증권시장을 통하여 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 소득세법 제156조의 2 및 법인세법 제98조의4에 따른 비과세·면제신청서 및 국외투자신고서를 위탁관리부동산투자회사를 통해 한국의 과세관청에 제출하여야 합니다.

② 거주자 개인주주

소액주주인 거주자 개인주주가 증권시장에서 상장주식을 거래하는 경우, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

양도소득과세표준
세율 (지방소득세 제외)

중소기업 외 1년미만 보유
30퍼센트

3억원 이하
20퍼센트

3억원 초과
6천만원 + (3억원 초과액 x 25퍼센트)

③ 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법
인세(

9.9%~26.4%
, 지방소득세 포함)를 신고·납부하여야 합니다.

3) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

「증권거래세법」 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의
0.18% 세율(2024년 1월1일 이후로는 0.03% 적용, 농어촌특별세 0.15% 포함)
을 적용하여 산출된 증권거래세를 부담하여야 합니다. 참고로, 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 「증권거래세법」 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고ㆍ납부할 필요는 없습니다.

증권거래세법

제8조(세율)

① 증권거래세의 세율은 1만분의 35로 한다. 다만, 2021년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지는 1만분의 43으로 한다.

② 제1항의 세율은 자본시장 육성을 위하여 긴급히 필요하다고 인정될 때에는 증권시장에서 거래되는 주권에 한정하여 종목별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 낮추거나 영(零)으로 할 수 있다.

증권거래세법 시행령

제5조(탄력세율)
법 제8조제2항을 적용받는 주권과 그 세율은 다음 각 호와 같다.

유가증권시장(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의9제1항에 따른 유가증권시장을 말한다)에서 양도되는 주권: 영(零). 다만, 2021년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지는 1만분의 8로 하고, 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지는 1만분의 5로 하며, 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지는 1만분의 3으로 한다.

코넥스시장(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장을 말한다)에서 양도되는 주권: 1만분의 10

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주권의 경우: 1만분의 15. 다만, 2021년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지는 1만분의 23으로 하고, 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지는 1만분의 20으로 하며, 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지는 1만분의 18로 한다.

가.

코스닥시장(대통령령 제24697호 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 일부개정령 부칙 제8조에 따른 코스닥시장을 말한다)에서 양도되는 주권나.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제178조제1항에 따른 기준에 따라 금융투자협회를 통하여 양도되는 주권

농어촌특별세법

제5조(과세표준과 세율)
①농어촌특별세는 다음 각 호의 과세표준에 대한 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래된 증권의 양도가액: 1만분의 15

(3) 기타사항

위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

위탁관리부동산투자회사는 인적 및 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제74조 및 제75조 제2항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 동법 제83조의 규정에 의한 법인 사업소분 주민세의 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

발기인에 관한 사항은 다음과 같습니다.

성명
생년월일 또는 법인등록번호
주요경력
비고

한화자산운용주식회사
110111-0571201
-
결격사유 없음

나. 감독이사에 관한 사항

당사의 감독이사 선임 현황은 다음과 같습니다.

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

법인이사
한화자산운용(주)
이사회
이사회의결
주1)
계열회사

감독이사
박태원
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
김원식
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
이문기
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
차태진
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

주1) 당사와 법인이사 한화자산운용㈜ 사이에 자산관리위탁계약이 체결되어있으며, 기타사항은 사업보고서 - X. 대주주 등과의 거래내용 - 참조

다. 감독이사의 보수지급기준

- 감독이사의 보수는 정기 주주총회에서 매 회계연도 별로 결정합니다.

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 요약재무정보

(단위: 원)

구 분
제5기(2024년 04월 30일)
제4기(2023년 10월 31일)
제3기(2023년 04월 30일)

1. 유동자산
25,211,544,488
20,694,054,844
23,384,737,519

2. 비유동자산
687,260,463,197
689,698,975,732
693,149,689,481

자 산 총 계
712,472,007,685
710,393,030,576
716,534,427,000

1. 유동부채
129,475,038,898
132,843,831,367
132,633,419,162

2. 비유동부채
245,932,513,398
232,534,388,773
232,406,477,081

부 채 총 계
375,407,552,296
365,378,220,140
365,039,896,243

1. 자본금
35,300,000,000
35,300,000,000
35,300,000,000

2. 자본잉여금
301,966,702,405
305,890,646,476
314,991,182,550

3. 이익잉여금
(202,247,016)
3,824,163,960
1,203,348,207

자 본 총 계
337,064,455,389
345,014,810,436
351,494,530,757

구 분
제5기(2023년 11월 01일부터2024년 04월 30일까지)
제4기(2023년 05월 01일부터2023년 10월 31일까지)
제3기(2022년 10월 26일부터2023년 04월 30일까지)

1. 영업수익
22,808,550,198
23,274,063,518
19,278,597,517

2. 영업비용
9,812,608,972
10,890,028,291
7,474,371,095

3. 영업이익(손실)
12,995,941,226
12,384,035,227
11,804,226,422

4. 법인세비용차감전순이익(손실)
3,204,444,953
2,781,452,282
1,203,348,207

5. 법인세 비용
-
-
-

6. 당기순이익
3,204,444,953
2,781,452,282
1,203,348,207

7. 주당순이익
45.39
39.40
27.07

*한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.*주당순이익은 소수점 둘째자리까지 기재하였습니다.

나. 대차대조표

재무상태표

제 5 기 2024.04.30 현재

제 4 기 2023.10.31 현재

제 3 기 2023.04.30 현재

(단위 : 원)

제 5 기
제 4 기
제 3 기

자산

유동자산
25,211,544,488
20,694,054,844
23,384,737,519

현금및현금성자산
10,247,869,129
13,224,298,463
7,596,305,522

단기금융상품
13,708,745,196
6,298,434,210
14,298,434,210

매출채권 및 기타유동채권
810,964,668
888,353,775
1,079,913,627

기타유동금융자산
139,950,755
12,908,274
120,338,657

기타유동자산
304,014,740
270,060,122
289,745,503

비유동자산
687,260,463,197
689,698,975,732
693,149,689,481

투자부동산
685,890,610,887
689,351,727,932
693,053,992,281

장기금융상품
1,369,852,310
347,247,800
95,697,200

자산총계
712,472,007,685
710,393,030,576
716,534,427,000

부채

유동부채
129,475,038,898
132,843,831,367
132,633,419,162

단기 차입금
0
109,986,028,702
109,812,100,887

유동성 장기차입금
109,918,034,745
0
0

기타 유동부채
1,746,194,505
1,441,768,957
1,559,946,307

기타유동금융부채
4,018,330,463
3,867,887,456
3,889,712,304

단기임대보증금
13,792,479,185
17,548,146,252
17,371,659,664

비유동부채
245,932,513,398
232,534,388,773
232,406,477,081

장기차입금
227,358,515,810
217,183,451,201
217,191,025,682

기타 비유동 부채
2,253,596,363
2,517,737,480
2,856,206,212

장기임대보증금
16,320,401,225
12,833,200,092
12,359,245,187

부채총계
375,407,552,296
365,378,220,140
365,039,896,243

자본

자본금
35,300,000,000
35,300,000,000
35,300,000,000

자본잉여금
301,966,702,405
305,890,646,476
314,991,182,550

이익잉여금(결손금)
(202,247,016)
3,824,163,960
1,203,348,207

자본총계
337,064,455,389
345,014,810,436
351,494,530,757

자본과부채총계
712,472,007,685
710,393,030,576
716,534,427,000

다. 손익계산서

포괄손익계산서

제 5 기 2023.11.01 부터 2024.04.30 까지

제 4 기 2023.05.01 부터 2023.10.31 까지

제 3 기 2022.10.26 부터 2023.04.30 까지

(단위 : 원)

제 5 기
제 4 기
제 3 기

영업수익
22,808,550,198
23,274,063,518
19,278,597,517

영업비용
9,812,608,972
10,890,028,291
7,474,371,095

영업이익(손실)
12,995,941,226
12,384,035,227
11,804,226,422

금융수익
192,243,971
175,894,811
123,864,621

금융비용
9,986,967,132
9,860,453,270
10,725,156,539

기타수익
3,247,008
81,975,514
413,711

기타비용
20,120
0
8

법인세비용차감전순이익(손실)
3,204,444,953
2,781,452,282
1,203,348,207

법인세비용(수익)
0
0
0

당기순이익(손실)
3,204,444,953
2,781,452,282
1,203,348,207

기타포괄손익
0
0
0

총포괄손익
3,204,444,953
2,781,452,282
1,203,348,207

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
45.39
39.40
27.07

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 주, 백만원)

기간
기간초 잔고
회계기간 중
기간말 잔고(예상)
주당발행가액(원)
비고

설정(발행)
환매

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

2022.05.10
-
-
600,000
300
-
-
600,000
300
500
발기인출자

2022.11.30
600,000
300
47,400,000
237,000
-
-
48,000,000
237,300
5,000
제3자배정 유상증자

2023.01.03
48,000,000
237,300
-
-
600,000
300
47,400,000
237,000
5,000
유상감자

2023.03.17
-
-
23,200,000
116,000
-
-
70,600,000
353,000
5,000
일반공모(IPO)

주) 유상감자의 효력발생일은 2023년 1월 3일이나 실제 자금인출일은 2023년 1월 4일입니다.

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(기준일 :
2024년 04월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
5,000,000,000
-
5,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
71,200,000
-
71,200,000
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
600,000
-
600,000
-

1. 감자
600,000
-
600,000
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
70,600,000
-
70,600,000
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
70,600,000
-
70,600,000
-

나. 발행한 출자지분의 내용

(1) 주식의 총수 현황

(기준일 : 2024년 04월 30일)

구분
주식가액
발행주식수
액면가액 총액
비고

보통주식
액면 500원
70,600,000주
35,300,000,000원
-

합계
-
70,600,000주
35,300,000,000원
-

(2) 종류주식 발행현황- 해당사항 없습니다.

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

보통주의 현금배당수익률은 연환산 기준 제3기 4.96%(주당 131원), 제4기 6.20%(주당 158원), 제5기 6.02%(주당 157원) 수준입니다. 해당 배당수익률은 1주당 현금배당금을
과거 1주일간 배당부 종가의 평균으로 나눈 수치입니다.

나. 연도별 수익률 추이

[배당지급 세부내역]

구 분
주식의 종류
제5기
제4기
제3기
3기 평균

현금배당수익률(%)(연 환산 기준)
보통주
6.02
6.2
4.96
5.73

주당배당금(원)
157
158
131
149

현금배당금총액(백만원)
11,084
11,155
9,261
10,500

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위: 백만원)

항목

제
5기
-2024.04

제
4기
-2023.10

제
3기
-2023.4

금액

비율
(%)

금액

비율
(%)

금액

비율
(%)

부동산

토지 및 그 정착물

685,891

96.27

689,352

97.04

693,054

96.72

부동산관련증권

-

-

-

-

-

-

금융기관예치

15,079

2.12

6,646

0.94

14,394

2.01

기타 자산

11,503
1.61
14,396
2.03
9,086
1.27

총자산

자본

337,065
47.31
345,015
48.57
351,495
49.05

부채

375,408
52.69
365,378
51.43
365,040
50.95

자산총계

712,472
100
710,393
100
716,534
100

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

가. 회사 개요

(1) 상호: 한화자산운용 주식회사

(영문 상호: Hanwha Asset Management Co., Ltd.)

(2) 주소: 서울특별시 영등포구 63로 50(여의도동, 63한화생명빌딩)

(3) 자본금에 관한 사항 (신고서 제출일전 기준)

순번

주주명

주식수

금액(원)

비율

1

한화생명

214,000,000주

1,070,000,000,000

100.0%

합계

214,000,000주

1,070,000,000,000

100.0%

나. 주요 업무

1) 집합투자업(집합투자기구 운용업무)
2) 투자일임업 및 투자자문업
3) 투자매매업 및 투자중개업(회사 운용 집합투자기구 판매업무)
4) 투자전문회사 및 사모펀드운용업무
5) 콜거래업무
6) 어음매입업무
7) 부동산임대업무
8) 자산의 운용관리 및 운용에 관한 자문(컨설팅)업무
9) 외국환업무
10) 부동산투자회사법에 따른 자산관리회사의 업무

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

재무상태표

(단위 : 원)

과
목

제36기 말2023년 12월 31일 현재
제35기 말2022년 12월 31일 현재

Ⅰ.
자
산

1. 현금및예치금

74,832,231,615

72,776,381,064

현금및현금성자산

64,128,317,614

71,699,641,793

기타예치금

10,703,914,001

1,076,739,271

2. 유가증권

1,246,057,025,466

1,226,062,298,646

당기손익인식금융자산

177,505,651,450

240,589,690,832

매도가능금융자산

25,992,085,514

29,896,013,374

만기보유금융자산

-

-

관계기업투자

1,042,559,288,502

955,576,594,440

종속기업투자

-

-

기타

-

-

3. 대출채권 등

2,340,345,352

1,711,788,526

대여금

2,340,345,352

1,711,788,526

매입대출채권

-

-

신탁계정대

-

-

기타

-

-

4. 재고자산

-

-

5. 유형자산

13,008,003,941

8,910,293,606

토지

82,022,513

82,022,513

건물

754,180,874

754,180,874

기타

12,171,800,554

8,074,090,219

6. 투자부동산

-

-

7. 기타자산

79,299,291,053

71,323,875,362

매출채권

-

-

미수금

2,791,451,940

2,616,760,027

미수수익

57,238,287,263

49,155,515,022

선급금

29,991,042

14,202,403

선급비용

1,657,653,526

1,354,827,369

보증금

3,759,387,082

3,177,456,803

파생상품자산

-

-

무형자산

2,994,766,884

4,665,062,143

이연법인세자산

10,827,753,316

10,340,051,595

매각예정자산

-

-

기타

-

-

자
산
총
계

1,415,536,897,427

Ⅱ.
부
채

1. 차입부채

-

-

차입금

-

-

사채

-

-

2. 기타부채

40,327,413,246

31,535,987,654

매입채무

-

-

미지급금

1,008,588,478

741,999,039

미지급비용

15,011,272,815

14,771,253,606

선수수익

-

-

선수금

-

-

예수금

10,691,352,490

1,121,417,584

파생상품부채

-

-

임대보증금

-

-

순확정급여채무

13,755,753,434

10,219,178,001

충당부채

1,150,674,555

952,285,596

당기법인세부채

-

-

기타
-1,290,228,526

3,729,853,828

부
채
총
계

40,327,413,246

31,535,987,654

Ⅲ.
자
본

1. 자본금

1,070,000,000,000

1,070,000,000,000

보통주자본금

1,070,000,000,000

1,070,000,000,000

종류주자본금

-

-

2. 자본잉여금

3,459,222,231

3,459,222,231

주식발행초과금

3,459,131,445

3,459,131,445

기타

90,786

90,786

3. 자본조정

-

-

주식할인발행차금

-

-

기타

-

-

4. 기타포괄손익누계액

-
2,007,632,333

926,849,460

유가증권평가손익
-630,465,161

2,199,420,982

기타
-1,377,167,172
-1,272,571,522

5. 이익잉여금(결손금)

303,757,894,283

274,862,577,859

자
본
총
계

1,375,209,484,181

1,349,248,649,550

부
채
및
자
본
총
계

1,415,536,897,427

1,380,784,637,204

손익계산서

(단위 : 원)

과

목

제36기 말2023년 01월 01일 2023년 12월 31일
제35기 말2022년 01월 01일2022년 12월 31일

Ⅰ.
영업수익

131,626,908,725
139,376,114,335

1. 수수료수익
116,894,650,093
134,219,837,574

신탁보수
80,005,498,130
85,946,830,524

대리업무보수
33,264,435,599
39,714,477,107

리츠자산관리보수
1,320,700,000
3,417,287,397

리츠자산매입수수료수익
0
3,301,500,000

리츠운용수수료수익
1,320,700,000
115,787,397

리츠자산매각수수료수익
0
0

리츠운용관련기타수익
0
0

기타
2,304,016,364
5,141,242,546

2. 유가증권관련이익
8,741,432,493
3,234,394,669

3. 파생상품관련이익
0
0

4. 대출채권관련이익
0
0

5. 이자수익
2,751,712,821
868,778,092

6. 배당금수익
44,000,000
48,000,000

7. 기타의 영업수익
3,195,113,318
1,005,104,000

Ⅱ.
영업비용

97,521,166,524
105,388,824,029

1. 이자비용
893,785,428
3,976,682,005

차입금
0
3,376,842,456

사채
0
0

기타
893,785,428
599,839,549

2. 유가증권관련손실
5,477,304,800
7,874,487,517

3. 파생상품관련손실
0
0

4. 대출채권관련손실
0
0

5. 판매비와관리비
79,130,353,216
79,301,110,837

급여
40,432,435,370
41,575,821,095

퇴직급여
3,021,254,093
2,954,393,362

복리후생비
6,673,337,318
6,123,581,744

임차료
2,605,383,568
2,252,491,523

지급수수료
4,720,547,436
4,563,753,865

접대비
2,162,597,930
1,891,868,486

감가상각비
5,502,193,963
5,314,747,781

세금과공과
1,588,013,554
1,238,434,363

기타
12,424,589,984
13,386,018,618

6. 기타영업비용
12,019,723,080
14,236,543,670

Ⅲ.
영업이익

34,105,742,201
33,987,290,306

Ⅳ.
영업외수익

5,018,018,657
22,423,330,993

이자수익
0
0

배당금수익
0
0

유가증권관련이익(처분이익 등)
4,367,106,797
1,035,165,411

파생상품관련이익(처분이익 등)
0
0

유형자산관련이익(처분이익 등)
1,486
0

투자부동산관련이익(처분이익 등)
0
0

임대료수익
0
0

상각채권추심이익
0
0

충당부채환입
0
0

기타
650,910,374
21,388,165,582

Ⅴ.
영업외비용

1,767,224,478
60,629,310,032

이자비용
0
0

유가증권관련손실(처분손실 등)
296,414,148
59,841,350,423

파생상품관련손실(처분손실 등)
0
0

유형자산관련손실(처분손실 등)
448,101,259
21,360,581

투자부동산관련손실(처분손실 등)
0
0

기부금
566,544,000
669,386,500

충당부채전입
0
0

기타
456,165,071
97,212,528

Ⅵ.
법인세비용차감전순이익(손실)

37,356,536,380
(4,218,688,733)

Ⅶ.
법인세비용(수익)

7,674,820,008
(655,351,290)

Ⅷ.
당기순이익(손실)

29,681,716,372
(3,563,337,443)

Ⅸ.
기타포괄이익(손실)

(2,934,481,793)
3,411,303,793

Ⅹ.
총포괄이익(손실)

26,747,234,579
(152,033,650)

ⅩⅠ.
주당이익

139
(17)

라. 운용자산 규모

(기준일: 2023년 12월 31일)
(단위 : 억원)

구분
주식
혼합주식
혼합채권
채권
재간접
단기금융
파생형
부동산
실물
특별자산
혼합자산
PEF
투자일임
합계

수탁고
88,041
184
10,001
620,880
37,212
92,533
6,483
39,034

121,824
10,133
889
491
1,027,705

비중
8.57%
0.02%
0.97%
60.41%
3.62%
9.00%
0.63%
3.80%
0
11.85%
0.99%
0.09%
0.05%
100.00%

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

- 해당사항 없습니다.

나. 기타 업무의 수탁회사

- 해당사항 없습니다.

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 신탁회사

(1) 자산보관회사 개요

구분
내용

회사명
주식회사 한국토지신탁

주소
서울특별시 강남구 테헤란로 137(역삼동)

설립일
1996년 04월 04일

구분
내용

회사명
엔에이치투자증권 주식회사

주소
서울특별시 영등포구 여의대로 108 (여의도동, 파크원타워)

설립일
1969년 01월 16일

(2) 자산보관위탁계약 개요

1) 업무범위 및 계약기간

위탁회사명
업무범위
계약기간

자산보관기관(부동산)
㈜한국토지신탁

1. 부동산의 보관2. 부동산의 처분에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약체결일로부터 당해 회사 청산 등기일 혹은 계약해지사유 발생시까지

자산보관기관(현금, 증권)
엔에이치투자증권㈜

1. 부동산의 보관2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약의 효력발생일로부터 당해 회사 청산 등기일 혹은 계약 28조에 따른 중도해지일 중 먼저 도래하는 날

2) 위탁보수

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관보수(부동산)
기존자산: 9,000만원신규자산: 1억원
결산일 이후7일 이내
자산보관보수(부동산)는 부동산 담보신탁보수 지급으로 갈음.

자산보관보수(증권, 현금)
연 2,000만원. 단, 위탁자가 추가 자산(장교동 한화빌딩) 편입 시 추가 자산 매입일부터 연간 추가 자산 매입가액(이하 "취득가액")의 0.002% 범위 내에서 협의하여 정한 금액을 더하여 지급
매반기마다 해당 분기 종류 후 칠(7)영업일 이내
단 당해 반기의 수탁자의 업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 당해 분기의 보수는 180일을 기준으로 실제 업무 수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.

주1) 부가가치세는 별도입니다.

나. 일반사무관리회사

(1) 사무수탁회사 개요

구분
내용

회사명
신한펀드파트너스 주식회사

주소
서울특별시 영등포구 여의대로70, 20층

설립일
2000년 6월 15일

(2) 일반사무위탁계약 개요

1) 업무범위 및 계약기간

위탁회사명
업무범위
계약기간

일반사무위탁
신한펀드파트너스㈜

“위탁자”는 “수탁자”를 일반사무관리회사로 선임하고, 다음 각 호의 업무를 위탁한다. 다만, 다음 각 호별 세부 업무에 관한 사항은 『붙임 1(위탁업무의 범위)』에 규정된 바에 따른다.

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행에 관한 업무

3. 운영에 관한 업무

4. 계산에 관한 업무

5. 세무에 관한 업무

6. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

7. 해산 및 청산 업무

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일까지로 한다.

2) 위탁보수

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁보수
보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액에 0.0085%를 곱하여 산정한 금액

매 결산일로부터7일 이내

해당 결산기 중 매입한 자산은 180일에 대한 동 자산 보유기간에 따라 일할 계산. 다만, “수탁자”의 수탁업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 당해 결산기의 수수료는 실제로 업무를 수행한 일수에 따라 일할 계산(180일 기준)한 금액으로 하며, “수탁자”의 수탁업무 수행기간이 6개월을 초과하는 경우, 매 결산기 단위의 수수료에 6개월을 초과하는 기간에 대해 실제로 업무를 수행한 일수로 일할 계산(180일 기준)한 금액을 더한 금액으로 함.

다. 집합투자기구평가회사

- 해당사항 없습니다.

라. 채권평가회사

- 해당사항 없습니다.

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 투자자총회등

(1) 투자자총회의 구성

[정관]제21조 (주주총회의 종류와 개최)

① 회사의 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 한다.

② 정기주주총회는 매 사업연도 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회의 결의 및 관련 법률에 따라 언제든지 소집할 수 있다.

(2) 투자자총회의 소집 및 의결권 행사방법

[정관]

제 22 조 (소집권자 및 소집통지)

① 주주총회는 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 이사회의 결의에 따라 법인이사가 소집한다.

② 주주총회를 소집함에 있어서, 법인이사는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항을 총회일 2주전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 또는 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단축될 수 있다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지된 목적 이외의 사항에 대하여 결의할 수 없다.

③ 제12조에 따라 회사의 주식이 상장된 이후에는 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 1 이하의 주식을 소유한 주주에 대한 소집통지는 주주총회일 2주 전에 주주총회를 소집한다는 뜻과 회의의 일시, 장소 및 목적사항을 매일경제신문과 한국경제신문에 각각 2회 이상 공고하거나 금융감독원 또는 한국거래소가 운용하는 전자 공시 시스템에 공고함으로써 제2항의 소집통지에 갈음할 수 있다.

제22조의2 (주주제안권)

① 법령에서 정하는 주식을 가진 주주는 이사에게 주주총회일의 6주 전에 서면 또는 전자문서로 일정한 사항을 주주총회의 목적사항으로 할 것을 제안(이하 “주주제안”)할 수 있다.

② 제1항의 주주는 이사에 대하여 주주총회일의 6주 전에 서면 또는 전자문서로 회의의 목적으로 할 사항에 추가하여 당해 주주가 제출하는 의안의 요령을 상법 제363조에서 정하는 통지와 공고에 기재할 것을 청구할 수 있다.

③ 이사는 제1항에 의한 주주제안이 있는 경우에는 이를 이사회에 보고하고, 이사회는 주주제안의 내용이 법령 또는 정관에 위반되는 경우와 상법 시행령 제12조에서 정하는 경우를 제외하고는 이를 주주총회의 목적사항으로 하여야 한다. 이 경우 주주제안을 한 자의 청구가 있는 때에는 주주총회에서 당해 의안을 설명할 기회를 주어야한다.

제 23 조 (소집지)

주주총회는 본점 소재지에서 개최하되 필요에 따라 다른 지역에서도 개최할 수 있다.

제 26 조 (주주의 의결권)

주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다.

제 27 조 (주주총회의 결의방법)

주주총회의 결의는 법령 또는 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

제 31 조 (의결권의 불통일행사)

① 주주가 2 이상의 의결권을 가지고 있는 때에는 이를 통일하지 아니하고 행사할 수있다. 이 경우 총회일의 3일 전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다

② 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우외에는 회사는 주주의 의결권 불통일행사를 거부할 수 있다.

제 32 조 (의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면을 회사에 제출하여야 한다.

(3) 투자자총회 결의사항

[정관]

제 28 조 (주주총회의 결의사항)

① 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 주주총회는 다음 사항을 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정(단, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업 연도의 사업계획을 두 번 확정 하지 않음.)

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획(단, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 차입 계획 및 사채발행계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획을 두 번 확정하지 않음)

3. (삭제)

4. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

5. 감독이사의 선임에 관한 사항

6. 감독이사의 보수에 관한 사항

7. 배당에 관한 사항

8. 기타 이사회가 부의한 사항

9. 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령상 주주총회 보통결의를 요하는 사항

② 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항에 대하여는 상법 제434조에 따라 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다.

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만의 주식 발행

3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행

4. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

5. 회사의 해산(존립기간을 정한 경우, 그의 만기에 따른 해산을 제외함)

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도

8. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수

9. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부동산투자회사법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

10. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

11. 제19조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

12. 법인이사 또는 감독이사의 해임에 관한 사항

13. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항으로 부동산투자회사법 제12조 제1항 제3호에서 정하는 사항.

14. 상법, 부동산투자회사법 기타 관계 법령상 상법 제434조에서 정하는 결의 방식에 의한 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항 제9호 내지 제11호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수로써 한다.

(4) 반대매수청구권

[정관]

제 20 조 (주식매수청구권)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우, 그 결의에 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 회사 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 회사가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 하고, 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하거나 공고하여야 한다.

③ 회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구기간이 끝난 날부터 20일(단, 제12조에 따라 회사의 주식이 상장된 경우에는 1개월) 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등은 부동산투자회사법 시행령 제17조에 따른다.

④ 회사는 제3항에도 불구하고 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배

청산 등의 사유로 회사가 잔여재산을 분배하는 경우 회사 자산을 구성하는 모든 재산을 현금으로 환금한 후 회사의 모든 확정채무를 변제하고 비용 등을 지급하며, 불확정 채무 및 책임에 대한 적립을 마친 후 다음 각 호의 순서에 따라 주주에게 분배합니다. 불확정 채무 및 책임에 대하여 회사의 책임이 없다고 확정된 경우에도 같은 순서에 따라 주주에게 분배하며, 이 경우 잔여재산은 수 차례에 나누어 분배될 수 있습니다

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권

당해 회사의 주주, 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주총회 의사록, 주주명부, 이사회의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임

① 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관기관 및 판매회사(이하 “관련수탁회사”)가 업무를 소홀히 하여 업무를 위탁한 위탁관리부동산투자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 위탁관리부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

② 관련 수탁회사가 위탁관리부동산투자회사 또는 제3자에게 손해배상 책임을 부담하는 경우 이사, 감사 또는 다른 관련 수탁회사에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

③ 당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수합니다.1. 『부동산투자회사법』 제32조에 근거한 미공개 자산운용 정보의 이용 금지2. 『부동산투자회사법』 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위3. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위④ 당사는 『부동산투자회사법』 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다.당사는 회사 정관 제62조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

[정관]

제 62 조 (법규 적용 등)

이 정관에 규정되지 아니한 사항은 부동산투자회사법, 동법 시행령, 동법 시행규칙 및 상법 기타 법률의 관계 규정에 의한다.

마. 재판관할

당사의 운영과 관련된 분쟁 발생 시 관할법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

관할법원
서울중앙지방법원

주소
06594 서울시 서초구 서초중앙로 157

연락처
교환 (02) 530-1114

공탁소 민원
(02) 530-1707 / FAX (02) 3477-8102 / 안내(02) 533-6850

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

당사는 「부동산투자회사법」 및 정관 제59조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

「부동산투자회사법」

제44조 (해산)

부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.

1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2 (청산 시 채권자에 대한 최고)

청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조 (해산등기의 촉탁)

① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

[정관]제59조 (해산)

회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 영업인가의 취소 또는 등록의 취소

7. 부동산투자회사법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

8. 회사 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

다. 영업인가 취소 사유

[부동산투자회사법]

제42조 (영업인가 등의 취소)

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가,

제9조의2
및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의 3
에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

9.

제26조의3
제1항
에
따른 부동산투자회사가

같은 조

제3항
을 위반하는 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록 및 설립인가의 취소에 관하여는

제9조
제5항
을 준용한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를 작성하여 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하여야 합니다.

당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표(부속명세서를 포함함. 이와 같음)와 투자보고서를, 매 분기(사업연도 기준으로 분기를 계산함) 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 본점에 비치·공시하고 주주 및 채권자가 열람할 수 있도록 하여야 합니다.

당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표와 투자보고서를 회사의 주주 및 채권자에게 송부하여야 합니다. 다만, 인터넷 등 전자매체를 이용하여 공시하는 경우에는 그러하지 아니합니다

재무제표와 투자보고서의 공시는 부동산투자회사법 제37조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 합니다.

「부동산투자회사법」

제37조(투자보고서 및 공시 등)① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 부동산투자회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.②제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성ㆍ변동 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.③영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.1. 부동산투자회사 및 그 자산관리회사의 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력2. 부동산투자회사에 대통령령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우3. 부동산투자회사의 주주총회 결의내용

3의2.

제39조
제2항

각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 받은 경우

4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.1. 해당 부동산투자회사(위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사인 경우 해당 자산관리회사를 말한다)의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법2. 해당 부동산투자회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.3. 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법4. 삭제

[정관]

제54조 (재무제표 및 투자보고서의 공시 등)

① 회사는 자산관리회사로 하여금 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우에는 해산일 또는 합병일을 말한다) 및 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)마다 회사의 투자보고서를 작성하도록 한다. 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 부동산투자회사법 시행령 제40조 제3항에서 정하는 사항이 포함되어야 한다.

② 회사는 자산관리회사로 하여금 제1항에 따라 작성한 투자보고서를 다음 각 호의 기한 내에 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하고, 이를 공시하도록 한다.

1. 회계기간의 말일에 작성하는 투자보고서 : 90일 이내

2. 해산일 또는 합병일에 작성하는 투자보고서 : 45일 이내

3. 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)에 작성하는 투자보고서: 45일 이내

③ 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 부동산투자회사법에 따라 이를 지체 없이 공시하도록 한다.

1. 자산관리회사의 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력

2. 부동산투자회사법 시행령 제40조의2 제2항에서 정한 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우

3. 회사의 주주총회 결의내용

4. 그 밖에 부동산투자회사법 시행령 제40조의2 제3항이 정하는 사항이 발생한 경우

④ 제2항 및 제3항의 공시는 부동산투자회사법 제37조 제4항의 방법에 의한다.

(2) 자산운용보고서

자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제88조에서 정하는 본 보고서는 『부동산 투자회사법』 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만 당사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제88조(자산운용보고서의 교부)① 집합투자업자는 자산운용보고서를 작성하여 해당 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자의 확인을 받아 3개월마다 1회 이상 해당 집합투자기구의 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산운용보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

② 집합투자업자는 제1항에 따른 자산운용보고서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다) 현재의 해당 집합투자기구의 자산ㆍ부채 및 집합투자증권의 기준가격

가. 회계기간의 개시일부터 3개월이 종료되는 날

나. 회계기간의 말일

다. 계약기간의 종료일 또는 존속기간의 만료일

라. 해지일 또는 해산일

2. 직전의 기준일(직전의 기준일이 없는 경우에는 해당 집합투자기구의 최초 설정일 또는 성립일을 말한다)부터 해당 기준일까지의 기간(이하 이 조에서 "해당 운용기간"이라 한다) 중 운용경과의 개요 및 해당 운용기간 중의 손익 사항

3. 기준일 현재 집합투자재산에 속하는 자산의 종류별 평가액과 집합투자재산 총액에 대한 각각의 비율

4. 해당 운용기간 중 매매한 주식의 총수, 매매금액 및 대통령령으로 정하는 매매회전율

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 제1항에 따른 자산운용보고서의 교부시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례)① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제
249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지,
「금융소비자 보호에 관한 법률」

제11조
,

제12조
,

제14조
,

제16조
,

제22조
제6항
,

제24조부터 제28조
까지,

제44조
,

제45조
,

제47조부터 제66조
까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를
할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.
③
「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」

제4조
제1항
제1호

및

제2호
에 따른 자는 공모부동산투자회사(
제14조의8
제1항

및

제2항
에 따라 주식의 공모가 예정된 경우 및 공모부동산투자회사를 지원하기 위하여 설립한 부동산투자회사를 포함한다)에 대한 보유자산 공급 및 출자ㆍ융자 등 필요한 지원을 할 수 있다.

(3) 자산보관ㆍ관리보고서

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제248조에서 정하는 본 보고서는 『부동산투자회사법』제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제248조(자산보관ㆍ관리보고서의 교부)① 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자는 집합투자재산에 관하여 제90조제2항 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 다음 각 호의 사항이 기재된 자산보관ㆍ관리보고서를 작성하여 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산보관ㆍ관리보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

1. 집합투자규약의 주요 변경사항

2. 투자운용인력의 변경

3. 집합투자자총회의 결의내용

4. 제247조제5항 각 호의 사항

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 신탁업자는 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서를 제1항의 기간 이내에 금융위원회 및 협회에 교부하여야 한다.

③ 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서의 제공시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례)① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부
터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지,

「금융소비자 보호에 관한 법률」

제11조
,

제12조
,

제14조
,

제16조
,

제22조
제6항
,

제24조부터 제28조
까지,

제44조
,

제45조
,

제47조부터 제66조
까지의 규정
및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.② 국토교통부장관은
자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.
③

「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」

제4조
제1항
제1호

및

제2호
에 따른 자는 공모부동산투자회사(
제14조의8
제1항

및

제2항
에 따라 주식의 공모가 예정된 경우 및 공모부동산투자회사를 지원하기 위하여 설립한 부동산투자회사를 포함한다)에 대한 보유자산 공급 및 출자ㆍ융자 등 필요한 지원을 할 수 있다.

(4) 기타장부 및 서류

당사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제89조에서 정하는 수시공시는 '부동산투자회사법' 제49조의3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다.

(1) 신탁계약변경에 관한 공시- 해당사항 없음

(2) 수시공시- 해당사항 없음

(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시- 해당사항 없음

(4) 위험지표의 공시

- 해당사항 없음

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계자 거래제한 규정은「부동산투자회사법」 제49조3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 다만, 「부동산투자회사법」 제22조의2 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 따라 자산관리회사 등 일정한 자(이하 "이해관계인")와의 일정한 내용의 거래는 제한적으로 가능합니다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
제30조(거래의 제한)① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자3. 해당 부동산투자회사가 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자산관리회사(
이하 이 항에서 “해당 자산관리회사”라 한다)와 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 다른 부동산투자회사

4. 해당 자산관리회사가

제22조의3
제3항
에 따라 겸영하는 업무와 관련된 자로서

대통령령
으로 정하는 자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래
제34조 (부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
①

법

제30조
제1항
제4호
에서 “대통령령으로 정하는 자”란 같은 항 제3호에 따른 자산관리회사가

법

제22조의3
제3항
제3호

및 이

영

제21조
제1항
제1호의2
에 따라 겸영하는 집합투자업과 관련하여 운용 중인 집합투자재산을 소유한 부동산집합투자기구(
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제229조
제2호
에 따른 부동산집합투자기구를 말한다)를 말한다.

② 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

③ 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

④ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

부동산투자회사법 제22조의2 제3항 단서, 동법 시행령 제20조 제6호에 의하면, 당사가 자산관리회사인 한화자산운용㈜ 및 그 특별관계자와 부동산 또는 증권의 거래행위를 하기 위해서는 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다. 또한, 부동산투자회사법 제30조 제2항, 동법 시행령 제34조 제2항에 의하면, 본건 리츠 및 본건 자리츠가 그 특별관계자와 거래를 하기 위해서는 역시 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다.

이에 당사는 기보유자산 5개에 대하여 2022년 10월 25일 회사의 부동산매매계약 및 임대차계약의 체결에 관하여 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 득하였으며, 신규 편입자산인 장교동 한화빌딩에 대하여 2024년 07월 08일 회사의 부동산매매계약 및 임대차계약의 체결에 관하여 이사회의 승인 및 2024년 07월 31일 정기주주총회의 특별결의에 의한 승인을 득하였습니다.

(1) 이해관계자 현황

[이해관계자 현황]

[기준일: 2024년 4월 30일]

관계
주주명
보유주식수(주)
지분율(%)

최대주주
한화생명보험㈜
32,600,000
46.18%

계열회사
한화투자증권㈜
536,768
0.76%

계열회사
한화자산운용㈜
813,211
1.15%

합계
33,949,979
48.09%

주) 상기 한화자산운용(주) 주식수는 모두 펀드 보유 주식수이며, 부동산투자회사법 제15조(주식의분산)의 보유 주식 계산과는 차이가 있습니다.

(2) 특수관계자와의 주요 거래 내역

(단위 : 천원)

구 분
법인 명
거래종류
거래금액

최상위지배기업

㈜한화

지급수수료
81,800

지배기업
한화생명보험㈜
임대료수익(주1)
343,718

관리수익
236,288

기타특수관계자
한화자산운용㈜
자산관리위탁수수료
657,345

임대료수익(주1)
10,112

관리수익
6,137

대규모집단계열회사
한화손해보험㈜
임대료수익(주1)
5,571,173

관리수익
3,178,859

보험료
66,418

이자비용(주2)
2,589,032

한화생명금융서비스㈜
임대료수익(주1)
1,930,956

관리수익
1,359,952

한화투자증권㈜
임대료수익(주1)
1,856,638

관리수익
1,515,965

한화시스템㈜
임대료수익(주1)
155,099

관리수익
82,028

한화저축은행㈜
임대료수익(주1)
160,844

관리수익
162,155

한화라이프랩㈜
임대료수익(주1)
17,400

관리수익
24,374

한화손해사정㈜
임대료수익(주1)
12,968

관리수익
11,127

주1) 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다.

주2) 현재가치할인차금의 상각액 반영금액은 제외되었습니다.

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

- 해당사항 없음

다. 투자중개업자 선정 기준

- 해당사항 없음

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

- 해당사항 없음

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

- 해당사항 없음

[붙임] 용어풀이

- 증권신고서에 나오는 용어 중 별도 설명이 필요한 내용을 간략하게 기재한다.