한국토지신탁 — [기재정정]증권신고서(채무증권) (20240822)
제출인: 한국토지신탁

증권신고서(채무증권)
4.2
(주)한국토지신탁

정 정 신 고 (보고)

2024년 08월 22일

1. 정정대상 공시서류 : 증권신고서(채무증권)

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 :
2024년 08월 16일

[증권신고서 제출 및 정정 연혁]

제출일자
문서명
비고

2024년 08월 16일
증권신고서(채무증권)
최초제출

2024년 08월 22일
[기재정정]증권신고서(채무증권)
수요예측 결과 반영 및 기재정정

3. 정정사항

항 목
정정요구ㆍ명령관련 여부
정정사유
정 정 전
정 정 후

※ 본 '[기재정정]증권신고서'는 수요예측 결과에 따른 발행조건 확정 및 자진 기재정정에 의한 것으로, 해당 사항은 파란색으로 굵게 표시하였습니다.
※ [요약정보 - 1. 핵심투자위험]은 본문의 정정사항을 반영하였으며, 별도로 정오표를 기재하지 않았습니다.

요약정보
2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

아니오
수요예측 결과에 따른 발행조건 확정
(주1) 정정 전
(주1) 정정 후

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항
1. 공모개요

아니오
수요예측 결과에 따른 발행조건 확정
(주2) 정정 전
(주2) 정정 후

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항
3. 공모가격 결정방법

아니오
수요예측 결과에 따른 발행조건 확정
-
(주3) 추가 기재

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항
5. 인수 등에 관한 사항

아니오
수요예측 결과에 따른 발행조건 확정
(주4) 정정 전
(주4) 정정 후

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

아니오
수요예측 결과에 따른 발행조건 확정
(주5) 정정 전
(주5) 정정 후

ⅡI. 투자위험요소1. 사업위험사. 정부 규제 및 제도 측면의 위험요인
아니오
자진 기재정정
-
(주6) 추가 기재

ⅡI. 투자위험요소2. 회사위험 가. 영업수익, 영업손익 및 당기순손익에 관한 사항
아니오
자진 기재정정
(주7) 정정 전
(주7) 정정 후

ⅡI. 투자위험요소2. 회사위험

다.

대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험

아니오
자진 기재정정
(주8) 정정 전
(주8) 정정 후

V. 자금의 사용목적
아니오
수요예측 결과에 따른 발행조건 확정
(주9) 정정 전
(주9) 정정 후

(주1) 정정 전

회차 :
45-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
30,000,000,000
모집(매출)총액
30,000,000,000

발행가액
30,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2026년 08월 28일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2024년 08월 13일
한국신용평가
회사채 (A-)

2024년 08월 16일
한국기업평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
2,000,000
20,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

인수
한국투자증권
1,000,000
10,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024년 08월 28일
2024년 08월 28일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
25,000,000,000

운영자금
5,000,000,000

발행제비용
149,820,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주1) 본 사채는 2024년 08월 20일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2024년 08월 22일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

회차 :
45-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
30,000,000,000
모집(매출)총액
30,000,000,000

발행가액
30,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2027년 08월 27일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2024년 08월 13일
한국신용평가
회사채 (A-)

2024년 08월 16일
한국기업평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
2,000,000
20,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

인수
한국투자증권
1,000,000
10,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024년 08월 28일
2024년 08월 28일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
25,000,000,000

운영자금
5,000,000,000

발행제비용
152,911,600

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주1) 본 사채는 2024년 08월 20일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2024년 08월 22일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

(주1) 정정 후

회차 :
45-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
21,000,000,000
모집(매출)총액
21,000,000,000

발행가액
21,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2026년 08월 28일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2024년 08월 13일
한국신용평가
회사채 (A-)

2024년 08월 16일
한국기업평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
1,400,000
14,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

인수
한국투자증권
700,000
7,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024년 08월 28일
2024년 08월 28일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
17,500,000,000

운영자금
3,500,000,000

발행제비용
121,730,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주) "본 사채"의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 한다.

회차 :
45-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
39,000,000,000
모집(매출)총액
39,000,000,000

발행가액
39,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2027년 08월 27일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2024년 08월 13일
한국신용평가
회사채 (A-)

2024년 08월 16일
한국기업평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
2,600,000
26,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

인수
한국투자증권
1,300,000
13,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024년 08월 28일
2024년 08월 28일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
32,500,000,000

운영자금
6,500,000,000

발행제비용
181,801,600

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주) "본 사채"의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 한다.

(주2) 정정 전

회 차 :
45-1

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
30,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
30,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 사채이율의 1/12씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다. 각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2024년 09월 28일,
2024년 10월 28일,
2024년 11월 28일,
2024년 12월 28일,

2025년 01월 28일,
2025년 02월 28일,
2025년 03월 28일,
2025년 04월 28일,

2025년 05월 28일,
2025년 06월 28일,
2025년 07월 28일,
2025년 08월 28일,

2025년 09월 28일,
2025년 10월 28일,
2025년 11월 28일,
2025년 12월 28일,

2026년 01월 28일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 28일,
2026년 04월 28일,

2026년 05월 28일,
2026년 06월 28일,
2026년 07월 28일,
2026년 08월 28일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2024년 08월 13일 / 2024년 08월 16일

평가결과등급
A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주)

분석일자
2024년 08월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2026년 08월 28일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2026년 08월 28일

청 약 기 일
2024년 08월 28일

납 입 기 일
2024년 08월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주1) 본 사채는 2024년 08월 20일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2024년 08월 22일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

회 차 :
45-2

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
30,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
30,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 사채이율의 1/12씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다. 또한, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일부터 마지막 이자지급기일 전일까지 실제 일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째자리 이하의 금액은 절사한다.각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2024년 09월 28일,
2024년 10월 28일,
2024년 11월 28일,
2024년 12월 28일,

2025년 01월 28일,
2025년 02월 28일,
2025년 03월 28일,
2025년 04월 28일,

2025년 05월 28일,
2025년 06월 28일,
2025년 07월 28일,
2025년 08월 28일,

2025년 09월 28일,
2025년 10월 28일,
2025년 11월 28일,
2025년 12월 28일,

2026년 01월 28일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 28일,
2026년 04월 28일,

2026년 05월 28일,
2026년 06월 28일,
2026년 07월 28일,
2026년 08월 28일,

2026년 09월 28일,
2026년 10월 28일,
2026년 11월 28일,
2026년 12월 28일,

2027년 01월 28일,
2027년 02월 28일,
2027년 03월 28일,
2027년 04월 28일,

2027년 05월 28일,
2027년 06월 28일,
2027년 07월 28일,
2027년 08월 27일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2024년 08월 13일 / 2024년 08월 16일

평가결과등급
A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주)

분석일자
2024년 08월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2027년 08월 27일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2027년 08월 27일

청 약 기 일
2024년 08월 28일

납 입 기 일
2024년 08월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주1) 본 사채는 2024년 08월 20일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2024년 08월 22일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

(주2) 정정 후

회 차 :
45-1

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
21,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
21,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 사채이율의 1/12씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다. 각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2024년 09월 28일,
2024년 10월 28일,
2024년 11월 28일,
2024년 12월 28일,

2025년 01월 28일,
2025년 02월 28일,
2025년 03월 28일,
2025년 04월 28일,

2025년 05월 28일,
2025년 06월 28일,
2025년 07월 28일,
2025년 08월 28일,

2025년 09월 28일,
2025년 10월 28일,
2025년 11월 28일,
2025년 12월 28일,

2026년 01월 28일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 28일,
2026년 04월 28일,

2026년 05월 28일,
2026년 06월 28일,
2026년 07월 28일,
2026년 08월 28일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2024년 08월 13일 / 2024년 08월 16일

평가결과등급
A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주)

분석일자
2024년 08월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2026년 08월 28일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2026년 08월 28일

청 약 기 일
2024년 08월 28일

납 입 기 일
2024년 08월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주)
"본 사채"의 발행수익률 및 연리이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 한다.

회 차 :
45-2

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
39,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
39,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 사채이율의 1/12씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다. 또한, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일부터 마지막 이자지급기일 전일까지 실제 일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째자리 이하의 금액은 절사한다.각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2024년 09월 28일,
2024년 10월 28일,
2024년 11월 28일,
2024년 12월 28일,

2025년 01월 28일,
2025년 02월 28일,
2025년 03월 28일,
2025년 04월 28일,

2025년 05월 28일,
2025년 06월 28일,
2025년 07월 28일,
2025년 08월 28일,

2025년 09월 28일,
2025년 10월 28일,
2025년 11월 28일,
2025년 12월 28일,

2026년 01월 28일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 28일,
2026년 04월 28일,

2026년 05월 28일,
2026년 06월 28일,
2026년 07월 28일,
2026년 08월 28일,

2026년 09월 28일,
2026년 10월 28일,
2026년 11월 28일,
2026년 12월 28일,

2027년 01월 28일,
2027년 02월 28일,
2027년 03월 28일,
2027년 04월 28일,

2027년 05월 28일,
2027년 06월 28일,
2027년 07월 28일,
2027년 08월 27일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2024년 08월 13일 / 2024년 08월 16일

평가결과등급
A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주)

분석일자
2024년 08월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2027년 08월 27일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2027년 08월 27일

청 약 기 일
2024년 08월 28일

납 입 기 일
2024년 08월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주)
"본 사채"의 발행수익률 및 연리이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 한다.

(주3) 추가 기재

마. 수요예측 결과

(1) 수요예측 참여 내역

[회차 : 제45-1회]

(단위 : 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
-
5
-
-
-
-
5

수량
-
210
-
-
-
-
210

경쟁률
-
0.70 : 1
-
-
-
-
0.70 : 1

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

주2) 경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

[회차 : 제45-2회]

(단위 : 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
8
14
-
-
-
-
22

수량
320
280
-
-
-
-
600

경쟁률
1.07 : 1
0.93 : 1
-
-
-
-
2.00 : 1

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

주2) 경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(2) 수요예측 산정가격 분포

[회차 : 제45-1회]
(단위 : bp, 건,억원)

구분
국내기관투자자
외국기관투자자
합계
누적합계
유효수요

운용사 (집합)
투자매매중개업자
연기금,운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적 유*
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

-30
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
14.29
30
14.29
포함

-8
-
-
1
20
-
-
-
-
-
-
-
-
1
20
9.52
40
23.81
포함

45
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
14.29
90
38.10
포함

50
-
-
3
130
-
-
-
-
-
-
-
-
3
130
61.90
210
100.00
포함

합계
-
-
4
210
-
-
-
-
-
-
-
-
4
210
100.00
-
-
-

주) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

[회차 : 제45-2회]
(단위 : bp, 건,억원)

구분
국내기관투자자
외국기관투자자
합계
누적합계
유효수요

운용사 (집합)
투자매매중개업자
연기금,운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

-88
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
30
5.00
포함

-68
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
40
6.67
포함

-58
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
50
8.33
포함

-48
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
80
13.33
포함

-38
-
-
1
40
-
-
-
-
-
-
-
-
1
40
6.67
120
20.00
포함

-28
-
-
1
50
-
-
-
-
-
-
-
-
1
50
8.33
170
28.33
포함

-15
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
180
30.00
포함

-10
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
190
31.67
포함

-9
1
60
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
60
10.00
250
41.67
포함

-8
-
-
1
20
-
-
-
-
-
-
-
-
1
20
3.33
270
45.00
포함

0
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
280
46.67
포함

2
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
290
48.33
포함

10
1
110
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
110
18.33
400
66.67
포함

12
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
410
68.33
포함

18
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
440
73.33
포함

19
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
470
78.33
포함

20
1
10
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
2
20
3.33
490
81.67
포함

21
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
500
83.33
포함

30
3
100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3
100
16.67
600
100.00
포함

합계
8
320
14
280
-
-
-
-
-
-
-
-
22
600
100.00
-
-
-

주) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(3) 수요예측 상세 분포 현황

[회차 : 제45-1회]

(단위 : bp, 억원)

수요예측참여자
한국토지신탁 2년만기 무보증사채 개별민평 대비 스프레드

-30
-8
45
50

기관투자자 1

30

-

-

-

기관투자자 2

-

20

-

-

기관투자자 3

-

-

30

-

기관투자자 4

-

-

-

80

기관투자자 5

-

-

-

50

합계
30
20
30
130

누적합계
30
50
80
210

[회차 : 제45-2회]

(단위 : bp, 억원)

수요예측참여자
한국토지신탁 3년만기 무보증사채 개별민평 대비 스프레드

-88
-68
-58
-48
-38
-28
-15
-10
-9
-8
0
2
10
12
18
19
20
21
30

기관투자자1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자2
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자3
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자4
-
-
-
30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자5
-
-
-
-
40
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자6
-
-
-
-
-
50
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자7
-
-
-
-
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자8
-
-
-
-
-
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자9
-
-
-
-
-
-
-
-
60
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
20
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자11
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자12
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자13
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
110
-
-
-
-
-
-

기관투자자14
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10
-
-
-
-
-

기관투자자15
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30
-
-
-
-

기관투자자16
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30
-
-
-

기관투자자17
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10
-
-

기관투자자18
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10
-
-

기관투자자19
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10
-

기관투자자20
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
80

기관투자자21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10

기관투자자22
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10

합계
30
10
10
30
40
50
10
10
60
20
10
10
110
10
30
30
20
10
100

누적합계
30
40
50
80
120
170
180
190
250
270
280
290
400
410
440
470
490
500
600

(4) 유효수요의 범위, 판단기준, 판단근거 및 최종 발행금리에의 반영 내용

구 분
내 용

공모희망금리
[제45-1회]수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.[제45-2회]수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.

유효수요의 정의
"유효수요"란, 공모금리 결정 시, 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 물량

유효수요의 범위
공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 모든 물량

유효수요 산정 근거
[본 사채의 발행금액 결정]제45-1회 무보증사채 : 210억원(최초 증권신고서 제출시 발행예정금액: 300억원)제45-2회 무보증사채 : 390억원(최초 증권신고서 제출시 발행예정금액: 300억원)[수요예측 신청현황]제45-1회 무보증사채- 총 참여신청금액: 210억원- 총 참여신청범위: -0.30%p. ~ +0.50%p.- 총 참여신청건수: 5건제45-2회 무보증사채- 총 참여신청금액: 600억원- 총 참여신청범위: -0.88%p. ~ +0.30%p.- 총 참여신청건수: 22건본 채권의 유효수요는 금융투자협회「무보증사채 수요예측 모범규준」및 각 대표주관회사의 내부 지침에 근거하여 발행회사 및 대표주관회사가 협의하여 각각의 수요예측 참여자가 제시한 금리에는 발행회사 및 대표주관회사가 고려한 위험(발행회사의 산업 및 재무 상황, 금리 및 스프레드 전망)이 반영되어 있을 것으로 판단하였고, 공모희망금리밴드 상단 이내로 참여한 건을 유효수요로 정의하였습니다.

최종 발행금리 결정에 대한 수요예측 결과의반영 내용
본 사채의 최종 발행금리는 앞서 산정한 유효수요의 범위 내에서 낮은 금리부터 누적도수로 계산하는 방법을 사용하였으며, 발행회사와 공동대표주관회사가 최종 협의하여 결정되었습니다.'본 사채'에 적용할 이자율은 아래와 같습니다.- 본사채의 발행금리[제45-1회 무보증사채]본 사채의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채전자등록총액에 대하여 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.[제45-2회 무보증사채]본 사채의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채전자등록총액에 대하여 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 합니다.

(주4) 정정 전

가. 사채의 인수

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
20,000,000,000
0.20
총액인수

인수회사
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
10,000,000,000
0.20
총액인수

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
20,000,000,000
0.20
총액인수

인수회사
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
10,000,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
30,000,000,000
4,000,000
정액수수료

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
30,000,000,000
4,000,000
정액수수료

(주4) 정정 후

가. 사채의 인수

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
14,000,000,000
0.20
총액인수

인수회사
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
7,000,000,000
0.20
총액인수

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
26,000,000,000
0.20
총액인수

인수회사
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
13,000,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
21,000,000,000
4,000,000
정액수수료

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
39,000,000,000
4,000,000
정액수수료

(주5) 정정 전

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제45-1회 무보증사채
300
주1)
2026년 08월 28일
-

제45-2회 무보증사채
300
주2)
2027년 08월 27일
-

합 계
600
-
-
-

주1) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2024년 08월 22일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다. 주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2024년 08월 22일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

(중략)

마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용
제45-1회: 300억원제45-2회: 300억원
부채비율 300% 이하
"자기자본"의 300% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 제2-5조의2(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 16일 한국증권금융과 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

(중략)

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
30,000,000,000
-
수수료 : 4,000,000원

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
30,000,000,000
-
수수료 : 4,000,000원

(주5) 정정 후

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제45-1회 무보증사채
210
주1)
2026년 08월 28일
-

제45-2회 무보증사채
390
주2)
2027년 08월 27일
-

합 계
600
-
-
-

주1) "본 사채"의 이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 한다.
주2) "본 사채"의 이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 한다.

(중략)

마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용

제45-1회:
210억원제45-2회:
390억원

부채비율 300% 이하
"자기자본"의 300% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 제2-5조의2(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 16일 한국증권금융과 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

(중략)

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
21,000,000,000
-
수수료 : 4,000,000원

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
39,000,000,000
-
수수료 : 4,000,000원

(주6) 추가 기재

정부는 2024년 1월 4일「2024년 경제정책방향」에서 부동산 및 건설 시장 안정 관련 대책을 포함한 부동산 부문 정책 방향을 발표했습니다. 수주 및 착공 감소, 고금리에 따른 건설사 자금조달 애로, 부동산 PF 리스크 등으로 건설투자가 감소함에 따라 정부는 '3기 신도시 조기 주택착공 추진' 등 공공부문 주택건설, 85조원 이상 유동성 공급 프로그램, 금융회사 건전성 관리노력 강화 등을 주요 정책으로 발표하였습니다.

[2024년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

부동산
PF
연착륙

유동성 공급

① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF
사업장 정상화

① PF
사업장별 애로요인 점검
,

부실우려 및
부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면

제도 개선
① 부동산 개발사업 추진방식 등 근본적 개선 추진

② 토지신탁 내실화 방안 마련

부동산시장 정상화

① 부동산 시장 정상화 입법과제 관련 후속조치
(
시행령 개정 등
)
추
진

②
다주택자에 대한 양도세 중과배제
(~'24.5
월
) 1
년 한시 연장

주택공급활성화
공공부문 공급

①
주요 3기 신도시 '24년 부지조성 및 조기 주택착공 추진

② 뉴:홈 '24년 중 9만호 이상 공급하고 사전청약 1만호 실시

민간 애로해소

①
주택공급 인
·
허가 통합심의 의무화

② 정비사업 관련 의결시
온라인 총회 개최 및 전자적 방식의 조합원 의결 도입

임대차시장리스크 관리 강화
다세대·다가구지원

①
'24
년 중
LH
등
에서
구축 다세대
·
다가구 주택
1
만호 이상 매입

②
등록임대사업자
가

주택공사
등에
1년 한시 소형
·
저가주택
(
아파트 제외
)

양도

허용

③ 소형·저가주택(APT 제외) 매입시 1년 한시 취득세 감면 및 청약 무주택자 지위 유지

공공임대 지원

①

공공임대 11.5만호 이상 공급

서민
·

취약계층

주거지원 강화

주택유형 다양화
① 토지임대부·지분적립형 주택 등에 대한 세제지원 확대

주거부담 완화

①

디딤돌대출

·보금자리론 예년 수준 공급

부동산
PF
연착륙

유동성 공급

① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF
사업장 정상화

① PF
사업장별 애로요인 점검
,

부실우려 및
부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면(~'25)

자료: 기획재정부 및 관계부처(2024.01.04)

(중략)

더불어 2024년 7월 3일 발표한 「2024년 하반기 경제정책방향」에서 정부는 연초 계획 대비 공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대하며 공공부문 투자 확대 정책을 발표하였으며, 부동산 PF 시장 안정화를 위해 9.4조원 규모의 유동성 공급 등의 정책을 발표하였습니다. 정부는 부동산PF 불안이 가계부채 증가로 이어지지 않도록 가계부채 증가율을 경상성장률 이내로 관리하는 등 2024년 GDP 대비 가계부채 비율을 90% 초반 수준으로 관리한다는 구상을 밝혔으며, 하반기 중 자기자본비율 확대를 포함한 부동산PF 제도 개선방안을 도입할 예정입니다.

[2024년 하반기 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

공공부문 투자·융자 확대
공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대
① 공공기관 투자 +2조원② 신규 민간투자사업 발굴 +5조원③ 정책금융 융자·보증 등 +8조원

부동산PF 시장 안정화
94조원 규모 유동성 공급
① PF보증 30조원, 건설공제조합보증 10조원, 준공전 미분양 대출보증 5조원 등

하반기 중 부동산 PF제도 개선방안 발표
① PF사업 자기자본 비율에 따른 인센티브 차등화, 사업성 평가 강화 등

자료: 기획재정부 및 관계부처(2024.07.03)

(중략)

또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속적으로 위축될 경우 당사의 수익성이 악화될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.(후략)(주7) 정정 전

<영업수익, 영업손익에 관한 사항>

가. 당사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5% 증
가했습니다. 그러나, 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.36% 감소하였고, 수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 특히,
차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다. 2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였습니다. 하지만, 2024년 반기말 기준 1.03%로 전년말 대비 0.93%p. 하락하는 등, 전반적으로 감소추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 2019년부터 지속적으로 증가해왔으나, 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2024년 반기말 기준 283억원을 보이고 있습니다. 향후 국내외 경기 불안으로 인해 부동산 시장이 침체되거나 신탁업 경쟁 과열로 인해 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율이 감소할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

당사의 영업수익은 2016년 1,780억원을 기록한 이후 3년간 부동산시장 분양 호조에 따라 지속적으로 증대되는 추세를 보였습니다. 당사는 신탁계정대이자를 포함하는 이자수익의 증가로 2018년 연결기준 영업
수익이 전년 동기 대비 7.7% 증가한 바 있습니다. 하지만, 이후 부동산 경기 침체로 인해 지속적 감소추세를 보이고 있습니다.
당사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5%
증가하였습니다. 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.4% 감소하였고,
수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 한편,

2
024년 반기말
영업비용은 761억원으로 전년동기대비 5.5% 증가하였습니다. 이는 이자비용, 대출채권평가및처분손실 및 기타영업비용의 증가에 기인합니다
. 영업손익의 경우, 전년 동기대비 21.8% 증가한 197억원을 기록하였습니다.

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

영업수익
95,806
88,293
270,086
212,858
225,501
237,431
255,696
269,318

수수료수익
61,119
54,267
120,971
141,597
144,852
141,609
159,093
187,476

유가증권평가및 처분이익
1,117
2,557
84,057
13,484
11,483
23,671
9,050
1,579

이자수익
29,766
30,486
62,598
55,977
43,862
71,555
79,868
76,163

기타의 영업수익
3,804
983
2,460
1,800
25,304
596
7,685
4,100

영업비용
76,121
72,129
238,851
159,524
135,991
143,597
136,375
84,752

유가증권평가및 처분손실
6,530
222
12,201
14,607
4,355
1,383
941
936

이자비용
18,574
12,200
75,425
19,391
16,134
14,707
15,875
15,706

대출채권평가및처분손실
4,498
16,842
56,332
30,107
26,100
43,990
39,721
-

판매비와관리비
40,197
38,711
87,290
84,839
81,924
76,758
70,911
60,253

기타영업비용
6,322
4,154
7,602
10,580
7,478
6,759
8,927
7,857

영업손익
19,685
16,164
31,236
53,334
89,510
93,834
119,321
184,566

자료: 당사 반기보고서, 사업보고서

당사의 수탁고는 2017년말 수탁고는 4조 9,386억원 수준에서 지속적으로 증가하여 2022년말 8조 3,783억원을 기록하였습니다. 2023년 9월말 기준 수탁고는 8조 5,539억원으로 전년말 대비 2.1% 증가하였습니다. 신탁보수는 반대로 2016년 1,098억원, 2017년 1,533억원, 2018년 1,541억원으로 증가했으나, 2019년 1,217억원, 2020년 924억원, 2021년 717억원으로 지속적으로 감소했으으나, 2022년 743억, 2
023년 766억으로 소폭 증가하였습니다. 2024년 반기말 기준 신탁보수는 415억으로 전년동기 대비 9.8% 증가하였으나 전반적으로 감소추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다.

한편, 토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다. 또한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다.
2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였습니다. 하지만, 2024년 반기말 기준 1.03%로 전년말 대비 0.93%p. 하락하는 등, 전반적인 감소추세에 있습니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 2019년부터 지속적으로 증가해왔으나, 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2023년 539억으로 전년 대비 76.1% 하락한 수치를 보였습니다.
2024년 반기말 기준 신규수주는 283억원으로 전년 동기 대비 56.9% 증가하였지만, 2022년 이전 대비 여전히 낮은 수치를 보이고 있습니다.
이는 사업리스크가 높은 차입형 토지신탁 위주의 포트폴리오에서 리스크 관리를 위한 사업 다각화 추진에 기인한 것으로 보입니다.향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년

수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고

토지신탁
4,663,051
39,462
0.85%
4,512,580
37,083
0.82%
4,838,424
74,969
1.55%
4,681,617
70,341
1.50%

차입형 토지신탁
3,275,985
33,722
1.03%
3,208,219
33,267
1.04%
3,451,358
67,773
1.96%
3,348,894
63,455
1.89%

관리형 토지신탁
1,387,066
5,740
0.41%
1,304,361
3,816
0.29%
1,387,066
7,195
0.52%
1,332,723
6,886
0.52%

관리신탁
208,585
605
0.29%
128,303
355
0.28%
172,260
948
0.55%
111,831
1,597
1.43%

처분신탁
380,019
7
0.00%
448,081
41
0.01%
380,019
48
0.01%
448,134
35
0.01%

담보신탁
2,944,902
1,327
0.05%
3,169,841
156
0.00%
2,912,216
301
0.01%
3,050,896
2,047
0.07%

분양관리신탁
89,097
74
0.08%
85,816
145
0.17%
91,798
316
0.34%
85,816
291
0.34%

합계
8,285,654
41,475
0.50%
8,344,621
37,779
0.45%
8,394,717
76,582
0.91%
8,378,294
74,311
0.89%

구분
2021년
2020년
2019년
2018년

수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고

토지신탁
4,390,311
69,347
1.58%
4,038,206
89,354
2.21%
3,596,690
119,269
3.32%
3,555,978
153,146
4.31%

차입형 토지신탁
3,179,136
63,421
1.99%
2,918,506
83,168
2.85%
2,642,171
115,218
4.36%
2,572,528
151,631
5.89%

관리형 토지신탁
1,211,175
5,926
0.49%
1,119,700
6,186
0.55%
954,519
4,051
0.42%
983,450
1,515
0.15%

관리신탁
95,575
56
0.06%
53,186
134
0.25%
72,606
13
0.02%
51,258
22
0.04%

처분신탁
386,212
591
0.15%
488,001
83
0.02%
395,723
976
0.25%
207,363
12
0.01%

담보신탁
2,124,703
1,262
0.06%
2,343,097
2,540
0.11%
1,807,785
1,022
0.06%
1,413,602
832
0.06%

분양관리신탁
23,984
449
1.87%
51,759
313
0.60%
145,011
388
0.27%
51,827
127
0.25%

합계
7,020,785
71,705
1.02%
6,974,249
92,424
1.33%
6,017,815
121,668
2.02%
5,280,028
154,139
2.92%

자료: 당사 사업보고서, 업무보고서

[신규수주(약정보수 기준) 추이 (2024년 반기말 기준)]

(단위: 억원)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년
2020년

차입형 토지신탁
119
-
10
504
843
1,155

차입형 도시정비
5
163
334
341
810
421

관리형 토지신탁
22
5
24
111
118
154

담보신탁
13
1
4
18
23
165

리츠
77
-
91
787
379
135

기타
47
11
69
495
411
118

신규수주합계
283
180
532
2,256
2,584
2,148

자료: 당사 제시

(주7) 정정 후

<영업수익, 영업손익
및 당기순손익
에 관한 사항>

가. 당사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5% 증
가했습니다. 그러나, 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.36% 감소하였고, 수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 특히,
차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다. 2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였습니다. 하지만, 2024년 반기말 기준 1.03%로 전년말 대비 0.93%p. 하락하는 등, 전반적으로 감소추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 2019년부터 지속적으로 증가해왔으나, 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2024년 반기말 기준 283억원을 보이고 있습니다. 향후 국내외 경기 불안으로 인해 부동산 시장이 침체되거나 신탁업 경쟁 과열로 인해 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율이 감소할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.
한편
,
당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 -76억원, 2024년 반기말 -212억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었습니다.
이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데, 당사는 전년 동기(-373억원) 대비 38.5% 증가한 -517억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다.
당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등 주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

당사의 영업수익은 2016년 1,780억원을 기록한 이후 3년간 부동산시장 분양 호조에 따라 지속적으로 증대되는 추세를 보였습니다. 당사는 신탁계정대이자를 포함하는 이자수익의 증가로 2018년 연결기준 영업
수익이 전년 동기 대비 7.7% 증가한 바 있습니다. 하지만, 이후 부동산 경기 침체로 인해 지속적 감소추세를 보이고 있습니다.
당사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5%
증가하였습니다. 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.4% 감소하였고,
수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 한편,

2
024년 반기말
영업비용은 761억원으로 전년동기대비 5.5% 증가하였습니다. 이는 이자비용, 대출채권평가및처분손실 및 기타영업비용의 증가에 기인합니다
. 영업손익의 경우, 전년 동기대비 21.8% 증가한 197억원을 기록하였습니다.

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

영업수익
95,806
88,293
270,086
212,858
225,501
237,431
255,696
269,318

수수료수익
61,119
54,267
120,971
141,597
144,852
141,609
159,093
187,476

유가증권평가및 처분이익
1,117
2,557
84,057
13,484
11,483
23,671
9,050
1,579

이자수익
29,766
30,486
62,598
55,977
43,862
71,555
79,868
76,163

기타의 영업수익
3,804
983
2,460
1,800
25,304
596
7,685
4,100

영업비용
76,121
72,129
238,851
159,524
135,991
143,597
136,375
84,752

유가증권평가및 처분손실
6,530
222
12,201
14,607
4,355
1,383
941
936

이자비용
18,574
12,200
75,425
19,391
16,134
14,707
15,875
15,706

대출채권평가및처분손실
4,498
16,842
56,332
30,107
26,100
43,990
39,721
-

판매비와관리비
40,197
38,711
87,290
84,839
81,924
76,758
70,911
60,253

기타영업비용
6,322
4,154
7,602
10,580
7,478
6,759
8,927
7,857

영업손익
19,685
16,164
31,236
53,334
89,510
93,834
119,321
184,566

자료: 당사 반기보고서, 사업보고서

당사의 수탁고는 2017년말 수탁고는 4조 9,386억원 수준에서 지속적으로 증가하여 2022년말 8조 3,783억원을 기록하였습니다. 2023년 9월말 기준 수탁고는 8조 5,539억원으로 전년말 대비 2.1% 증가하였습니다. 신탁보수는 반대로 2016년 1,098억원, 2017년 1,533억원, 2018년 1,541억원으로 증가했으나, 2019년 1,217억원, 2020년 924억원, 2021년 717억원으로 지속적으로 감소했으으나, 2022년 743억, 2
023년 766억으로 소폭 증가하였습니다. 2024년 반기말 기준 신탁보수는 415억으로 전년동기 대비 9.8% 증가하였으나 전반적으로 감소추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다.

한편, 토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다. 또한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다.
2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였습니다. 하지만, 2024년 반기말 기준 1.03%로 전년말 대비 0.93%p. 하락하는 등, 전반적인 감소추세에 있습니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 2019년부터 지속적으로 증가해왔으나, 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2023년 539억으로 전년 대비 76.1% 하락한 수치를 보였습니다.
2024년 반기말 기준 신규수주는 283억원으로 전년 동기 대비 56.9% 증가하였지만, 2022년 이전 대비 여전히 낮은 수치를 보이고 있습니다.
이는 사업리스크가 높은 차입형 토지신탁 위주의 포트폴리오에서 리스크 관리를 위한 사업 다각화 추진에 기인한 것으로 보입니다.향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년

수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고

토지신탁
4,663,051
39,462
0.85%
4,512,580
37,083
0.82%
4,838,424
74,969
1.55%
4,681,617
70,341
1.50%

차입형 토지신탁
3,275,985
33,722
1.03%
3,208,219
33,267
1.04%
3,451,358
67,773
1.96%
3,348,894
63,455
1.89%

관리형 토지신탁
1,387,066
5,740
0.41%
1,304,361
3,816
0.29%
1,387,066
7,195
0.52%
1,332,723
6,886
0.52%

관리신탁
208,585
605
0.29%
128,303
355
0.28%
172,260
948
0.55%
111,831
1,597
1.43%

처분신탁
380,019
7
0.00%
448,081
41
0.01%
380,019
48
0.01%
448,134
35
0.01%

담보신탁
2,944,902
1,327
0.05%
3,169,841
156
0.00%
2,912,216
301
0.01%
3,050,896
2,047
0.07%

분양관리신탁
89,097
74
0.08%
85,816
145
0.17%
91,798
316
0.34%
85,816
291
0.34%

합계
8,285,654
41,475
0.50%
8,344,621
37,779
0.45%
8,394,717
76,582
0.91%
8,378,294
74,311
0.89%

구분
2021년
2020년
2019년
2018년

수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고

토지신탁
4,390,311
69,347
1.58%
4,038,206
89,354
2.21%
3,596,690
119,269
3.32%
3,555,978
153,146
4.31%

차입형 토지신탁
3,179,136
63,421
1.99%
2,918,506
83,168
2.85%
2,642,171
115,218
4.36%
2,572,528
151,631
5.89%

관리형 토지신탁
1,211,175
5,926
0.49%
1,119,700
6,186
0.55%
954,519
4,051
0.42%
983,450
1,515
0.15%

관리신탁
95,575
56
0.06%
53,186
134
0.25%
72,606
13
0.02%
51,258
22
0.04%

처분신탁
386,212
591
0.15%
488,001
83
0.02%
395,723
976
0.25%
207,363
12
0.01%

담보신탁
2,124,703
1,262
0.06%
2,343,097
2,540
0.11%
1,807,785
1,022
0.06%
1,413,602
832
0.06%

분양관리신탁
23,984
449
1.87%
51,759
313
0.60%
145,011
388
0.27%
51,827
127
0.25%

합계
7,020,785
71,705
1.02%
6,974,249
92,424
1.33%
6,017,815
121,668
2.02%
5,280,028
154,139
2.92%

자료: 당사 사업보고서, 업무보고서

[신규수주(약정보수 기준) 추이 (2024년 반기말 기준)]

(단위: 억원)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년
2020년

차입형 토지신탁
119
-
10
504
843
1,155

차입형 도시정비
5
163
334
341
810
421

관리형 토지신탁
22
5
24
111
118
154

담보신탁
13
1
4
18
23
165

리츠
77
-
91
787
379
135

기타
47
11
69
495
411
118

신규수주합계
283
180
532
2,256
2,584
2,148

자료: 당사 제시

한편
,
당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 -76억원, 2024년 반기말 -212억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었습니다.
이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데, 당사는 전년 동기(-373억원) 대비 38.5% 증가한 -517억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다. 증가한 지분법투자주식평가손실로 인해 당사는 2024년 반기말 기준 197억원의 영업이익을 기록하며 전년 동기(162억원) 대비 21.8% 증가하였음에도 당기순손실은 전년 동기(-157억원) 대비 34.7% 확대되었습니다.

세부적으로 살펴보면, 2024년 반기말 기준 당사가 87.00%의 지분을 보유하고 있는 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사의 지분법손실이 445억원, 당사가 90.33%의 지분을 보유하고 있는 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사의 지분법손실이 81억원으로 전체 지분법투자주식평가손실의 대부분을 차지하고 있습니다. 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사는 동부건설의 최대주주인 키스톤에코프라임의 지배회사이며, 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사는 HJ중공업의 최대주주인 에코프라임 마린퍼시픽 유한회사의 지배회사입니다. 당사는 동부건설 및 HJ중공업 지분 투자를 위해 각 투자합자회사에 출자한 바 있습니다. 동부건설의 경우 2023년 별도기준 364억원의 영업이익을 기록하였으나, 비우호적인 건설업황과 높은 원가율로 인해 2024년 반기 별도기준 593억원의 영업손실을 기록하며 수익성이 악화되었습니다. HJ중공업 또한 조선부문 매출원가 증가와 건설 부문 침체 지속으로 인해 2023년 연결기준 1,082억원, 2024년 반기 별도기준 275억원의 영업손실을 기록하였습니다. 이처럼 당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등 주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

[연결기준 당기순이익(손실) 추이]

(단위 : 백만원, %)

2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년

영업수익

95,806
88,293
270,086
212,858
225,501

영업손익

19,685
16,164
31,235
53,334
89,510

지분법투자주식평가손실
-51,736
-37,342
-39,233
16,757
92,311

당기순손익

-21,157
-15,708
-7,660
24,325
139,995

- 지배회사지분 순이익
-19,984
-15,346
-8,445
24,097
139,341

- 비지배지분 순이익
-1,173
-362
785
228
654

연결에 포함된 회사수
15
15
15
16
15

자료: 당사 반기보고서 및 사업보고서

[연결기준 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역(2024년 06월)]

(단위 : 천원)

회사명
기초
취득
대체
지분법손익
지분법 자본변동
배당금
당반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
262,330,390
1,740,000
-
(44,457,411)
(5,337,935)
-
214,275,044

에코프라임환경1호사모투자합자회사
17,242,556
-
-
993,849
(50,639)
-
18,185,766

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,079,232
-
-
49,649
-
(22,450)
10,106,431

우림에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,622,301
-
-
(1,622,301)
-
-
-

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
62,835,807
-
-
(8,136,324)
341,840
-
55,041,323

케이원김포로지스PFV
894,384
-
-
(67,169)
-
-
827,215

키움평택PFV
1,951,151
-
-
(1,160)
-
-
1,949,991

케이원프리미어
8,853,909
4,320,000
-
(223,360)
-
-
12,950,549

㈜피제이엠씨에프
-
-
74,983
-
-
-
74,983

북항아이디씨피에프브이㈜
1,231,369
-
-
(278,052)
-
-
953,317

소 계
367,041,099
6,060,000
74,983
(53,742,279)
(5,046,734)
(22,450)
314,364,619

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
15,076,673
-
-
2,006,471
(841,701)
-
16,241,443

마그나PFV
957
-
-
(20)
-
-
937

SISTA PTE. LTD.
4,975,250
24,102,600
-
-
-
-
29,077,850

소 계
20,052,880
24,102,600
-
2,006,451
(841,701)
-
45,320,230

합 계
387,093,979
30,162,600
74,983
(51,735,828)
(5,888,435)
(22,450)
359,684,849

자료: 당사 반기보고서

(주8) 정정 전
(전략)

당사는 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자
산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(18년 말 기준 8,543억원 → 24년 반기 말 기준 2,786억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.
2023년말과 2024년 1분기말 별도 기준 고정이하 자산 비율(규모)는 각각 44.6%(4,436억원)과 45.9%(4,458억원)입니다. 당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2024년1분기말
2023년말
2022년말
2021년말
2020년말
2019년말
2018년말

건전성분류대상자산
4,458
4,436
6,282
6,308
8,142
10,944
9,785

고정이하
9,713
9,940
3,863
3,450
4,234
3,484
1,641

고정이하 비중
45.9%
44.6%
61.5%
54.7%
52.0%
31.8%
16.8%

대손충당금

1,235

1,250

932
747
860
587
326

자기자본
8,664
8,694
8,801
8,628
8,172
7,935
7,482

충당금/고정이하
12.7%
12.6%
24.1%
21.7%
20.3%
16.8%
19.9%

(충당금+자기자본)/고정이하
101.9%
100.0%
252.0%
271.7%
213.3%
244.6%
475.8%

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템, 당사 사업보고서

(중략)

[준공사업장 현황(2024년 반기말 기준)]

(단위: 개, 억원)

구분
사업장수
신탁계정대
대손충당금
분양률

2018년 이전
4
1,464
775
89%

2019년
4
801
83
90%

2020년
5
895
231
45%

2021년
2
61
1
71%

2022년
2
90
1
74%

2023년
1
22
0
61%

2024년
2
89
1
94%

합계
20
3,422
1,092
76%

주) 분양률은 단순 평균자료: 당사 제시

(중락)
한편, 당사의 별도기준 재무건전성 지표를 살펴보면, 영업용순자본비율은
2020년 말 637.08% 대비 2024년 반기말 기준 277.5%까지 감소하였습니다.
금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 보이며, 현재 영업용자본비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 당사의 영업용순자본 대비 총위험액이
급격히 증가한다면 재무건전성에 악영향을 미칠 수 있습니다.

(후략)
(주8) 정정 후(전략)

당사는 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자
산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(18년 말 기준 8,543억원 → 24년 반기 말 기준 2,786억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.
2023년말과 2024년

반기말
별도 기준 고정이하 자산 비율(규모)는 각각 44.6%(4,436억원)과
50.2%(4,618억원)
입니다. 당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2024년반기말
2023년말
2022년말
2021년말
2020년말
2019년말
2018년말

건전성분류대상자산
9,193
9,940
6,282
6,308
8,142
10,944
9,785

고정이하
4,618
4,436
3,863
3,450
4,234
3,484
1,641

고정이하 비중
50.2
44.6%
61.5%
54.7%
52.0%
31.8%
16.8%

대손충당금

1,235

1,250

932
747
860
587
326

자기자본
8,793
8,694
8,801
8,628
8,172
7,935
7,482

충당금/고정이하
26.7%
28.2%
24.1%
21.7%
20.3%
16.8%
19.9%

(충당금+자기자본)/고정이하
217.2%
224.2%
252.0%
271.7%
213.3%
244.6%
475.8%

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템, 당사 업무보고서

(중략)

[준공사업장 현황(2024년 반기말 기준)]

(단위: 개, 억원)

구분
사업장수
신탁계정대
대손충당금
분양률

2018년 이전
4
1,464
775
89%

2019년
4
801
83
90%

2020년
5
895
231
45%

2021년
2
61
1
71%

2022년
2
90
1
74%

2023년
1
22
0
61%

2024년
2
89
1
94%

합계
20
3,422
1,092
76%

주)

신탁대계정대여금 없는 사업장 제외, 분양률은 단순 평균자료: 당사 제시

(중략)

한편, 당사의 별도기준 재무건전성 지표를 살펴보면, 영업용순자본비율은
2020년 말 637.08% 대비 2024년 반기말 기준 277.5%까지 감소하였습니다.
이는 동부건설, HJ 중공업 인수 목적의 펀드출자 및 신탁계정대여금 증가에 따른 영업용순자본 감소, 유가증권투자 확대에 따른 총위험액 증가에 기인합니다.
금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 보이며, 현재 영업용자본비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 당사의 영업용순자본 대비 총위험액이
급격히 증가한다면 재무건전성에 악영향을 미칠 수 있습니다.

(후략)

(주9) 정정 전

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역
가. 자금조달금액

[제45-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
30,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
149,820,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
29,850,180,000

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정이며, 상기 매출총액 및 발행제비용은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

[제45-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
30,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
152,911,600

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
29,847,088,400

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정이며, 상기 매출총액 및 발행제비용은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

나. 발행제비용의 내역

[제45-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
18,000,000
발행금액 x 0.06%

상장수수료
1,300,000
상장금액 250억원 이상~500억원 미만

상장연부과금
200,000
1년당 100,000원

등록수수료
300,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
60,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
15,000,000
발행금액 x 0.05%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
51,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
149,820,000
-

주1) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정이며, 상기 매출총액 및 발행제비용은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

[제45-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
21,000,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,300,000
상장금액 250억원 이상~500억원 미만

상장연부과금
291,600
1년당 100,000원

등록수수료
300,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
60,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
15,000,000
발행금액 x 0.05%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
51,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
152,911,600
-

주1) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정이며, 상기 매출총액 및 발행제비용은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

2. 자금의 사용목적

회차 :
45-1
(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
5,000
25,000
-
-
30,000
-

주1) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정이며, 상기 금액은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

회차 :
45-2
(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
5,000
25,000
-
-
30,000
-

주1) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정이며, 상기 금액은 수요예측 결과를 반영하여 변경될 수 있습니다.

(주9) 정정 후

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역
가. 자금조달금액

[제45-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
21,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
121,730,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
20,878,270,000

주) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정
입니다.

[제45-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
39,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
181,801,600

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
38,818,198,400

주) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정
입니다.

나. 발행제비용의 내역

[제45-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
12,600,000
발행금액 x 0.06%

상장수수료
1,200,000

상장금액
150억원 이상~250억원 미만

상장연부과금
200,000
1년당 100,000원

등록수수료
210,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
42,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
10,500,000
발행금액 x 0.05%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
51,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
121,730,000
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

[제45-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
27,300,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,300,000
상장금액 250억원 이상~500억원 미만

상장연부과금
291,600
1년당 100,000원

등록수수료
390,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
78,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
19,500,000
발행금액 x 0.05%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
51,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
181,801,600
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

2. 자금의 사용목적

회차 :
45-1
(기준일 :

2024년 08월
21일

)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
3,500
17,500
-
-
21,000
-

주) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

회차 :
45-2
(기준일 :

2024년 08월
21일

)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
6,500
32,500
-
-
39,000
-

주) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서_20240822_한국토지신탁45

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

[증권신고서 제출 및 정정 연혁]

제출일자
문서명
비고

2024년 08월 16일
증권신고서(채무증권)
최초 제출

2024년 08월 22일
[기재정정]증권신고서(채무증권)
수요예측 결과 반영 및 기재내용 정정

금융위원회 귀중
2024년 08월 16일

회 사 명 :
주식회사 한국토지신탁

대 표 이 사 :
김정선, 최윤성

본 점 소 재 지 :
서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워

(전 화) 02-3451-1100

(홈페이지) http://www.koreit.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) 사장 (성 명) 김 정 선

(전 화) 02-3451-1118

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
㈜한국토지신탁 제45-1회 무기명식 이권부 무보증사채㈜한국토지신탁 제45-2회 무기명식 이권부 무보증사채

모집 또는 매출총액 :
60,000,000,000
원

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요약정보

1. 핵심투자위험

[증권신고서 이용 시 유의사항 안내문]

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

<
당사 영위사업 개괄
>가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.
<
국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험
>나. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영향을 받습니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다. 2024년
5월 한국은행이 발표한 경제전망보고서에 따르면, 2023년 국내 경제 성장률은 1.4% 성장률을 나타냈으며, 2024년과 2025년 경제 성장률은 각각 2.5%, 2.1%를 기록할 것으로 전망되고 있습니다. IMF는 2024년 세계 경제 성장률을 3.2%로, 2025년 세계 경제 성장률을 3.3%로 예상하였습니다. 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 상존하고 있습니다. 당사가 영위하는 사업은 국내외 경기 변동에 따른 영향을 받고 있습니다. 상기 내용을 포함한
국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>라. 2024년 반기 기준,
당사를 비롯한 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 그 중 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는 2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다. 또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.
<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>마.
개발신탁은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다. 비개발사업은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다. 또한
REITs, PFV의 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험> 바.
2024년 6월 누적 건설 수주 규모는 94조 1,511억원으로 전년 동기 대비 8.6% 감소하였습니다.
인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환되었으며,
부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어
2024년 6월까지 수주실적 하락 추세가 지속
되고 있습니다. 특히
민간 부문 수주액이
6

5조 3,685억원으로 전년 동기 대비 12.9% 감소
하는 등 민간 부문 건설 경기가 크게 위축되는 모습을 보였습니다. 이처럼
철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다. 한편 차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다.
미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월말 전체 미분양주택 19,005호, 2021년 12월 기준 17,710호를 기록하였습니다. 하지만 가계대출 증가에 따른 내수 위축 및 금리 인상 등의 요인으로 인해 2022년 미분양 물량은 68,107호로 크게 증가했으며, 2023년 62,489호로 소폭 감소하였으나
2024년 6월 기준 74,037호로 재차 상승하는 등
높은 수준을 유지하고 있습니다. 향후
부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면,
차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
<
정부 규제 및 제도 측면의 위험요인

>
사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향을 미쳐왔습니다.
2022년 9월 29일 '재건축부담금 합리화 방안', 2022년 12월 8일 '재건축 안전진단 합리화 방안', 2023년 1월 5일 부동산 투기지역 대폭 해제 및 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안' 등 주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책이 발표됨에 따라 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망됩니다. 다만, 2023년 8월 이슈화 된 '무량판 구조 아파트 철근 누락 사건' 등으로 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 다만 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로, 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면이기 때문에 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없습니다. 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 수요 확대에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산 관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<
부동산PF 유동성 위기에 관한 사항
>아. 2022년 강원도중도개발공사(GJC)의 레고랜드발 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건, 새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등
부동산 시장에 부정적인 영향을 주는 사건들이 연이어 발생하며, 부동산 경기는 위축된 상황입니다. 또한, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였고 2024년 1월 12일 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 이와 같은 PF 부실 우려 현실화로, 부동산 PF시장 투자심리 악화가 지속될 경우 건설사 및 시행사의 자금 조달 여력이 더욱 저하될 수 있습니다. 국내 부동산 경기 침체 지속으로 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하가 발생할 경우, 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

회사위험

<영업수익, 영업손익
및 당기순손익
에 관한 사항>
가. 당사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5% 증
가했습니다. 그러나, 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.36% 감소하였고, 수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 특히,
차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다. 2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였습니다. 하지만, 2024년 반기말 기준 1.03%로 전년말 대비 0.93%p. 하락하는 등, 전반적으로 감소추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 2019년부터 지속적으로 증가해왔으나, 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2024년 반기말 기준 283억원을 보이고 있습니다. 향후 국내외 경기 불안으로 인해 부동산 시장이 침체되거나 신탁업 경쟁 과열로 인해 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율이 감소할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.
한편
,
당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 -76억원, 2024년 반기말 -212억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었습니다.
이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데, 당사는 전년 동기(-373억원) 대비 38.5% 증가한 -517억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다.
당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등 주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

<재무비율 관련 위험>나.
2024년 반기말 연결기준 부채비율 88.8%, 차입금의존도 37.1%로
2014년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는 증가하는 추세입니다. 2024년말 연결기준 차입부채는 약 6,726억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원, 2021년 7월 600억원, 2022년 2월 1,000억원, 2023년 2월 800억원, 5월 1,000억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다.
2024년에도 채무상환 목적으로 총 1,000억원의 회사채를 발행하여 2024년 반기말 연결기준 차입부채는 약 6,726억원 수준으로 증가했습니다. 향후 영업실적이 악화되거나 당사의 차입금이 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하시킬 수 있습니다.
<
대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험
>
다. 당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다. 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(18년 말 기준 8,543억원 → 24년 반기 말 기준 2,786억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다. 한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2024년 반기말 5,083억원으로 2019년말의 899억원 대비 466% 증가한 수준을 보이고 있습니다.
향후 부동산 시장이 침체로 돌아설 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 한편, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>
라.
2024년 반기말 기준 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여 154건의 소송(소송가액 140,609백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 83건의 소송(소송가액 54,540백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>
바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.
<투자사업 관련 위험>사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라
손상차손이 발생할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우
추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향을 미칠 수 있습니다.
<타법인주식 및 출자증권 취득결정>아.
2020년 12월, 한진중공업(現 HJ중공업)은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.
한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 또한,
당사는 2022년 3월 공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자차원에서 케이원감만1위탁관리부동산투자회사의 지분 7134만주를 691억원에 현금 취득예정임을 공시하였습니다. 당사는 2021년 9월 2일 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생하였으며, 리츠 지분 인수로 인한 자금 소요가 2026년 11월에 발생할 예정입니다.
인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

<
채권상장여부 및 환금성 위험
>가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.
<
기한의 이익 상실
>
나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

<
원리금상환 불이행위험
>
다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

<경제 상황 등에 따른 위험>
라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>
마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
45-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
21,000,000,000
모집(매출)총액
21,000,000,000

발행가액
21,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2026년 08월 28일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2024년 08월 13일
한국신용평가
회사채 (A-)

2024년 08월 16일
한국기업평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
1,400,000
14,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

인수
한국투자증권
700,000
7,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024년 08월 28일
2024년 08월 28일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
17,500,000,000

운영자금
3,500,000,000

발행제비용
121,730,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주) "본 사채"의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 한다.

회차 :
45-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
39,000,000,000
모집(매출)총액
39,000,000,000

발행가액
39,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2027년 08월 27일

원리금지급대행기관
농협은행강남중앙금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2024년 08월 13일
한국신용평가
회사채 (A-)

2024년 08월 16일
한국기업평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
2,600,000
26,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

인수
한국투자증권
1,300,000
13,000,000,000
인수금액의 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024년 08월 28일
2024년 08월 28일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
32,500,000,000

운영자금
6,500,000,000

발행제비용
181,801,600

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주) "본 사채"의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 한다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
45-1

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
21,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
21,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 사채이율의 1/12씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다. 각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2024년 09월 28일,
2024년 10월 28일,
2024년 11월 28일,
2024년 12월 28일,

2025년 01월 28일,
2025년 02월 28일,
2025년 03월 28일,
2025년 04월 28일,

2025년 05월 28일,
2025년 06월 28일,
2025년 07월 28일,
2025년 08월 28일,

2025년 09월 28일,
2025년 10월 28일,
2025년 11월 28일,
2025년 12월 28일,

2026년 01월 28일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 28일,
2026년 04월 28일,

2026년 05월 28일,
2026년 06월 28일,
2026년 07월 28일,
2026년 08월 28일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2024년 08월 13일 / 2024년 08월 16일

평가결과등급
A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주)

분석일자
2024년 08월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2026년 08월 28일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2026년 08월 28일

청 약 기 일
2024년 08월 28일

납 입 기 일
2024년 08월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주)
"본 사채"의 발행수익률 및 연리이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.

회 차 :
45-2

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
39,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
39,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 사채이율의 1/12씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다. 또한, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일부터 마지막 이자지급기일 전일까지 실제 일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째자리 이하의 금액은 절사한다.각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2024년 09월 28일,
2024년 10월 28일,
2024년 11월 28일,
2024년 12월 28일,

2025년 01월 28일,
2025년 02월 28일,
2025년 03월 28일,
2025년 04월 28일,

2025년 05월 28일,
2025년 06월 28일,
2025년 07월 28일,
2025년 08월 28일,

2025년 09월 28일,
2025년 10월 28일,
2025년 11월 28일,
2025년 12월 28일,

2026년 01월 28일,
2026년 02월 28일,
2026년 03월 28일,
2026년 04월 28일,

2026년 05월 28일,
2026년 06월 28일,
2026년 07월 28일,
2026년 08월 28일,

2026년 09월 28일,
2026년 10월 28일,
2026년 11월 28일,
2026년 12월 28일,

2027년 01월 28일,
2027년 02월 28일,
2027년 03월 28일,
2027년 04월 28일,

2027년 05월 28일,
2027년 06월 28일,
2027년 07월 28일,
2027년 08월 27일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2024년 08월 13일 / 2024년 08월 16일

평가결과등급
A- / A-

주관회사의분석
주관회사명
케이비증권(주)

분석일자
2024년 08월 16일

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2027년 08월 27일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2027년 08월 27일

청 약 기 일
2024년 08월 28일

납 입 기 일
2024년 08월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
농협은행 강남중앙금융센터

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 01일 케이비증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 08월 28일이며, 상장예정일은 2024년 08월 29일임.

주)
"본 사채"의 발행수익률 및 연리이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 한다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사, CFO, 재무팀장 등- 대표주관회사 담당 임원, 팀장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
대표주관회사는 (주)한국토지신탁의 제45회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 동일 신용등급 회사채의 스프레드 동향, 동종 업계의 최근 회사채 발행금리 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. - 제45-1회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.- 제45-2회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.공모희망금리 밴드 산정 근거는 아래 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청관련사항
수요예측은 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.[제45-1회]① 최저 신청수량: 10억원② 최고 신청수량: 300억원③ 수량단위: 10억원④ 가격단위: 0.010%p.[제45-2회]① 최저 신청수량: 10억원② 최고 신청수량: 300억원③ 수량단위: 10억원④ 가격단위: 0.010%p. 수요예측기간은 2024년 08월 20일 09시부터 16시까지로 합니다.

배정대상 및 기준

「무보증사채 수요예측 모범규준」 제5조(배정에 관한 사항) 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 대표주관회사가 결정합니다.※ 「무보증사채 수요예측 모범규준」제5조(배정에 관한 사항)가. 배정기준 운영 - 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다. 나. 배정시 준수 사항 - 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다. ① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것 ② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것 다. 배정시 가중치 적용 - 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다. ① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준 ② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소 라. 납입예정 물량 배정 원칙 - 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다. 「무보증사채 수요예측 모범규준」 제5조(배정에 관한 사항) 제라항에 따라 대표주관회사인 케이비증권(주)는 공모채권을 배정함에 있어 수요예측에 참여한 "기관투자자"(「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제8호에 의한 기관투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조 제7항의 "신탁업자". 이하 "수요예측 참여자"로 한다.)에 대해 우대하여 배정합니다.

※ 본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정 - 5. 배정"을 참고하시기 바랍니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안
「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정 근거

대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 제45-1회 및 제45-2회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.
가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향국고채권, A- 무보증회사채, 발행회사인 (주)한국토지신탁의 최근 3개월(2024.05.14 ~2024.08.14)간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[한국토지신탁 2년/3년 만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2024년 08월 14일 기준)
(단위: %)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2년
5.874
6.102
5.666
5.610
5.813

3년
6.224
6.296
5.982
5.944
6.111

자료: 본드웹

[A- 신용등급 2년/3년 만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2024년 08월 14일 기준)
(단위: %)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2년
4.134
4.183
4.166
4.160
4.160

3년
4.484
4.489
4.482
4.494
4.487

자료: 본드웹

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(2년/3년 만기)]

일자
2년 평가금리(%)
2년 Credit Spread(%p.)
3년 평가금리(%)
3년 Credit Spread(%p.)

국고채권
A- 등급민평
개별민평
등급민평- 국고채권
개별민평- 국고채권
국고채권
A- 등급민평
개별민평
등급민평- 국고채권
개별민평- 국고채권

2024-08-14
3.001
4.160
5.813
1.159
2.812
2.887
4.487
6.111
1.600
3.224

2024-08-13
3.020
4.177
5.829
1.157
2.809
2.915
4.510
6.134
1.595
3.219

2024-08-12
3.035
4.205
5.857
1.170
2.822
2.945
4.540
6.164
1.595
3.219

2024-08-09
3.031
4.197
5.849
1.166
2.818
2.940
4.535
6.159
1.595
3.219

2024-08-08
3.015
4.174
5.827
1.159
2.812
2.918
4.513
6.138
1.595
3.220

2024-08-07
3.032
4.188
5.840
1.156
2.808
2.931
4.525
6.149
1.594
3.218

2024-08-06
3.040
4.202
5.855
1.162
2.815
2.940
4.533
6.157
1.593
3.217

2024-08-05
2.925
4.094
5.747
1.169
2.822
2.815
4.412
6.036
1.597
3.221

2024-08-02
3.037
4.201
5.853
1.164
2.816
2.936
4.528
6.152
1.592
3.216

2024-08-01
3.060
4.236
5.888
1.176
2.828
2.975
4.568
6.192
1.593
3.217

2024-07-31
3.074
4.259
5.912
1.185
2.838
3.000
4.594
6.218
1.594
3.218

2024-07-30
3.069
4.259
5.912
1.190
2.843
2.993
4.587
6.211
1.594
3.218

2024-07-29
3.052
4.239
5.892
1.187
2.840
2.972
4.565
6.189
1.593
3.217

2024-07-26
3.086
4.274
5.927
1.188
2.841
3.017
4.608
6.232
1.591
3.215

2024-07-25
3.092
4.268
5.920
1.176
2.828
3.020
4.611
6.235
1.591
3.215

2024-07-24
3.115
4.298
5.950
1.183
2.835
3.045
4.643
6.267
1.598
3.222

2024-07-23
3.142
4.332
5.984
1.190
2.842
3.087
4.688
6.312
1.601
3.225

2024-07-22
3.126
4.319
5.970
1.193
2.844
3.068
4.674
6.297
1.606
3.229

2024-07-19
3.136
4.325
5.976
1.189
2.840
3.072
4.678
6.301
1.606
3.229

2024-07-18
3.118
4.311
5.962
1.193
2.844
3.060
4.666
6.289
1.606
3.229

2024-07-17
3.111
4.311
5.962
1.200
2.851
3.052
4.659
6.282
1.607
3.230

2024-07-16
3.095
4.288
5.939
1.193
2.844
3.035
4.641
6.264
1.606
3.229

2024-07-15
3.130
4.324
5.975
1.194
2.845
3.072
4.679
6.302
1.607
3.230

2024-07-12
3.151
4.341
5.992
1.190
2.841
3.092
4.700
6.323
1.608
3.231

2024-07-11
3.206
4.398
6.049
1.192
2.843
3.157
4.765
6.388
1.608
3.231

2024-07-10
3.155
4.354
6.005
1.199
2.850
3.117
4.725
6.348
1.608
3.231

2024-07-09
3.155
4.343
5.994
1.188
2.839
3.120
4.729
6.352
1.609
3.232

2024-07-08
3.163
4.344
5.995
1.181
2.832
3.121
4.730
6.353
1.609
3.232

2024-07-05
3.145
4.334
5.985
1.189
2.840
3.115
4.727
6.350
1.612
3.235

2024-07-04
3.150
4.340
5.991
1.190
2.841
3.122
4.735
6.358
1.613
3.236

2024-07-03
3.193
4.392
6.043
1.199
2.850
3.160
4.779
6.402
1.619
3.242

2024-07-02
3.194
4.397
6.048
1.203
2.854
3.165
4.785
6.408
1.620
3.243

2024-07-01
3.257
4.448
6.099
1.191
2.842
3.207
4.827
6.450
1.620
3.243

2024-06-28
3.235
4.439
6.090
1.204
2.855
3.177
4.797
6.420
1.620
3.243

2024-06-27
3.270
4.475
6.126
1.205
2.856
3.212
4.834
6.457
1.622
3.245

2024-06-26
3.257
4.467
6.118
1.210
2.861
3.207
4.829
6.452
1.622
3.245

2024-06-25
3.255
4.457
6.108
1.202
2.853
3.200
4.821
6.444
1.621
3.244

2024-06-24
3.253
4.455
6.106
1.202
2.853
3.192
4.817
6.440
1.625
3.248

2024-06-21
3.231
4.435
6.086
1.204
2.855
3.160
4.785
6.408
1.625
3.248

2024-06-20
3.260
4.455
6.106
1.195
2.846
3.195
4.820
6.443
1.625
3.248

2024-06-19
3.226
4.430
6.081
1.204
2.855
3.150
4.775
6.398
1.625
3.248

2024-06-18
3.275
4.463
6.113
1.188
2.838
3.207
4.830
6.452
1.623
3.245

2024-06-17
3.280
4.463
6.113
1.183
2.833
3.208
4.834
6.456
1.626
3.248

2024-06-14
3.316
4.498
6.147
1.182
2.831
3.242
4.869
6.491
1.627
3.249

2024-06-13
3.345
4.524
6.174
1.179
2.829
3.277
4.905
6.527
1.628
3.250

2024-06-12
3.360
4.539
6.189
1.179
2.829
3.295
4.922
6.544
1.627
3.249

2024-06-11
3.390
4.566
6.215
1.176
2.825
3.332
4.967
6.588
1.635
3.256

2024-06-10
3.403
4.577
6.227
1.174
2.824
3.345
4.983
6.605
1.638
3.260

2024-06-07
3.354
4.531
6.178
1.177
2.824
3.307
4.926
6.545
1.619
3.238

2024-06-05
3.383
4.566
6.213
1.183
2.830
3.343
4.967
6.586
1.624
3.243

2024-06-04
3.415
4.600
6.245
1.185
2.830
3.392
5.013
6.630
1.621
3.238

2024-06-03
3.446
4.634
6.279
1.188
2.833
3.432
5.056
6.673
1.624
3.241

2024-05-31
3.463
4.653
6.297
1.190
2.834
3.452
5.076
6.693
1.624
3.241

2024-05-30
3.458
4.647
6.291
1.189
2.833
3.440
5.066
6.681
1.626
3.241

2024-05-29
3.445
4.632
6.275
1.187
2.830
3.420
5.052
6.667
1.632
3.247

2024-05-28
3.422
4.616
6.259
1.194
2.837
3.387
5.028
6.642
1.641
3.255

2024-05-27
3.445
4.631
6.274
1.186
2.829
3.410
5.051
6.665
1.641
3.255

2024-05-24
3.449
4.644
6.287
1.195
2.838
3.415
5.058
6.672
1.643
3.257

2024-05-23
3.435
4.634
6.276
1.199
2.841
3.400
5.053
6.667
1.653
3.267

2024-05-22
3.445
4.652
6.295
1.207
2.850
3.415
5.072
6.686
1.657
3.271

2024-05-21
3.443
4.649
6.291
1.206
2.848
3.412
5.069
6.683
1.657
3.271

2024-05-20
3.438
4.648
6.290
1.210
2.852
3.407
5.066
6.681
1.659
3.274

2024-05-17
3.415
4.621
6.263
1.206
2.848
3.375
5.036
6.650
1.661
3.275

2024-05-16
3.415
4.626
6.268
1.211
2.853
3.377
5.039
6.653
1.662
3.276

2024-05-14
3.473
4.681
6.323
1.208
2.850
3.452
5.106
6.721
1.654
3.269

자료: 본드웹주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

나. 최근 3개월 (2024.05.14 ~2024.08.14) 동일등급(A-), 동일만기(2년/3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

<2년 만기, A->

(2024년 08월 14일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

발행회사
발행일
등급
만기
발행금액
발행금리
금리밴드
발행조건

키움에프앤아이4-2
2024-05-30
A-
2년
680억원
4.682%
등급 -50bp ~ +50bp
+5bp

동화기업21
2024-06-04
400억원
5.364%
개별 -80bp ~ +80bp
+80bp

이지스자산운용18-2
2024-06-13
480억원
7.100%
7.00% ~ 7.30%
7.10%

대한항공107-1
2024-06-25
840억원
3.888%
개별 -30bp ~ +30bp
-20bp

하림지주9-2
2024-07-04
710억원
4.642%
등급 -30bp ~ +30bp
+25bp

에스케이에코플랜트181-3
2024-08-02
1,230억원
4.951%
개별 -30bp ~ +130bp
+7bp

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

최근 3개월간 발행된 동일등급(A-) 2년 만기 회사채 발행내역은 총 6건이 있었습니다. 총 6건 중 3건이 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평으로 설정하였습니다. 금리밴드 상단은 +30bp~+130bp로 설정하였으며, 개별민평금리 대비 -20bp ~ +80bp를 가산하여 발행되었습니다.

<3년 만기, A->

(2024년 08월 14일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

발행회사
발행일
등급
만기
발행금액
발행금리
금리밴드
발행조건

대한항공107-2
2024-06-25
A-
3년
2,320억원
3.989%
개별 -30bp ~ +30bp
-25bp

서흥26
2024-07-11
400억원
4.136%
개별 -30bp ~ +30bp
-1bp

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

최근 3개월간 발행된 동일등급(A-) 3년 만기 회사채 발행내역은 총 2건이 있었습니다. 2건 모두 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평으로 설정하였습니다. 금리밴드 상단은 +30bp으로 설정하였으며, 개별민평금리 대비 -25bp ~ -1bp를 가산하여 발행되었습니다.이상에서 살펴본 바와 같이 회사채 발행시 동일 등급(A-) 2년/3년 회사채 발행이더라도 각사가 속한 해당산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 발행조건에 차이가 있었음을 확인 할 수 있었으나, 대부분 모집금액을 초과하는 수요를 모았으며 발행가산금리 또한 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

다. 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범 규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 동일 신용등급의 민평금리 및 (주)한국토지신탁의 개별민평금리 등을 참고해본 결과 개별민평금리가 발행기간 중의 금리변동성 및 Credit Risk 변동가능성 등을 가장 잘 반영하고 있다고 판단하였는 바, 최근의 회사채 발행시장 및 유통시장에서 개별민평금리의 활용도를 포함, 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 개별민평금리를 본 사채의 공모희망금리 설정을 위한 기준금리로 사용하였습니다.

라. 최근 채권시장 동향 및 종합결론

당사와 대표주관회사인 케이비증권(주)는 금번 발행하는 (주)한국토지신탁 제45회 무보증사채 발행과 관련하여 공모희망금리 결정 과정에서 당사의 개별민평금리, A-등급 민평금리, 동일 등급 회사채 발행 내역 및 기발행 회사채 유통현황 등을 종합적으로 고려하였습니다.

2019년 세계 경제는 미·중 무역갈등으로 촉발된 불확실성이 지속되는 가운데 금리 인하 기조가 지속되었습니다. 미국 연방준비제도(Fed)는 2019년 7월 미국 FOMC에서 글로벌 경기 부진과 미국 물가상승률의 정책 목표(2%) 도달 불확실성으로 10년 7개월만에 기준금리를 2.25~2.50%에서 2.00~2.25%로 하향 조정하였습니다. 이어 9월 FOMC 및 10월 FOMC에서도 연달아 두 차례 금리를 하향 조정함에 따라 미국 기준금리는 1.50~1.75%를 기록하였습니다. 국내의 경우 2019년 10월 16일 개최된 금융통화위원회에서 한국은행은 향후 경제성장이 기존 전망을 밑돌고 수요측면에서의 물가상승 압력이 낮아진 점을 고려하여 기준금리를 0.25%p 낮춘 1.25%로 조정하여 한국과 미국의 정책금리 역전폭이 지속되었습니다.2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 신종코로나바이러스의 확산에 따른 실물경제 타격에 대한 우려로 WTI 선물이 사상 최초로 마이너스를 기록하였고, 글로벌 안전자산 선호가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 3일에 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p를 인하하였고, 3월 15일에는 0.00~0.25%로 1%p를 추가적으로 인하하면서 2008년부터 7년간 지속되었던 제로금리로 회귀하였고, 850조 규모의 양적완화를 재개하였습니다. 이러한 양적완화의 재개 발표에도 불구하고 경기 침체 우려가 계속해서 커지자, 3월 23일 미 연준은 무제한 양적완화 정책을 실행하겠다고 발표하였습니다. 한편 한국은행 역시 3월 16일, 2008년 이후 처음으로 임시 금통위를 개최하여 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%p 인하하여 처음으로 0%대 저금리 시대에 진입하였습니다. 이후 5월에 열린 금통위에서 추가로 0.25%p 인하하여 0.50%로 인하하였고 0.50% 수준을 지속적으로 유지하였습니다.2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, 코로나19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 빨라지고, 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단 하에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.연준은 2021년 6월 FOMC에서 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00% ~ 0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다. 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p.인상(0.25% ~ 0.50%)하였으며 올해 총 7회의 금리인상을 시사하여 시장의 불확실성을 감소시켰습니다. 2022년 5월 FOMC에서 기준금리를 0.50%p 인상.(0.75% ~ 1.00%), 6월 1일부터 양적긴축(국채 300억달러 상환, MBS 175억달러 상환)을 시작, 9월부터 그 규모를 증가(국채 600억달러 상환, MBS 상환 350억달러 상환)할 것임을 밝히며 인플레이션 완화를 위해 적극적으로 움직이는 모습을 보였습니다. 이후 2022년 6월 FOMC 와 7월 FOMC에서 자이언트스텝(0.75%p.) 금리인상을 단행하였으나, 2022년 7월 CPI는 전년 동월 대비 8.5%, 2022년 8월 CPI는 전년 동월 대비 8.3% 상승하는 모습을 보이며, 기준금리 인상, 유가 및 원자재 가격 하락에도 불구하고 물가 상승률 둔화 폭이 크지 않았습니다. 이에 연준은 2022년 9월 FOMC에서 또다시 기준금리를 0.75%p. 인상하였으며, 6월 FOMC 대비 점도표를 상향 조정(22년 3.4%에서 4.4%, 23년 3.8%에서 4.6%)하였습니다. 11월 FOMC에서 연준은 4연속 자이언트스텝(0.75%p.)을 결정하였으나, 파월 의장이 인상 속도를 늦추는게 다음 또는 그 다음 회의부터 가능할 것이라고 언급하며 금리인상 속도 조절과 12월 FOMC 50bp 인상 가능성을 시사하였습니다. 12월 FOMC에서 연준은 기준금리 50bp 인상하였고, 2023년 2월, 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 FOMC에서도 기준금리를 동결하였습니다.
이후 12월 FOMC 및 2024년 5월,

6월 및
7월 FOMC까지 기준금리를 연이어 동결하여 증권신고서 제출일 현재 미국의 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다.한국은행은 기준금리를 지속 동결하였다가, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일과 05월 26일 시행된 금통위에서 각각 기준금리를 0.25%p. 인상하여 기준금리 1.75%를 기록하였습니다. 07월 13일 시행된 금통위에서 0.25%p., 8월 25일 금통위에서 0.50%p. 기준금리를 추가 인상하였으며, 해당 인상은 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다. 추가적으로 2022년 10월 12일 시행된 금통위에서 계속되는 물가 상승 및 원/달러 환율 추가 상승 압력에 따라 기준금리를 0.50%p. 인상하였으며, 11월 금통위에서 기준금리 인상폭은 미국 FOMC 이후 결정하겠다는 방침을 발표하였습니다. 11월 FOMC에서 연준의 매파적 기조가 완화되며 11월 금통위에서는 시장의 예상치와 부합한 25bp 인상을 단행하였습니다. 2023년 1월 13일 금통위에서도 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 2023년 2월 금통위에서 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결한 이후 11월 금통위까지 기준금리를 동결하게 되었습니다. 11월 30일 시행된 11월 금통위에서 한은은 물가상승률이 당초 예상보다 높아졌지만, 기조적인 둔화 흐름이 이어질 것으로 전망되고 가계부채 증가 추이와 대외여건의 불확실성도 높은 만큼, 현재의 긴축 기조를 유지하는 방향으로 기준금리 동결을 유지하였습니다. 이후 2024년 1월과 2월, 4월, 5월 및 7월까지 다섯 차례 더 금리 동결을 하여 증권신고서 제출일 현재 한국의 기준금리는 3.50%p.수준을 기록하고 있습니다.

2023년 12월 태영건설이 4.5조원 규모의 PF 대출 보증으로 인해 워크아웃 또는 회생절차에 들어갈 가능성이 거론되었습니다. 최상목 경제부총리, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 이창용 한국은행 총
재 등은 부동산 PF 현안과 태영건설의 워크아웃 가능성에 대해 논의를 진행하였고, 이후 금융위는 태영건설 워크아웃 신청 관련 대응방안을 발표하며 대주주 자구노력, 채권단 협조 등을 통한 태영건설 정상화를 최대한 유도하고 시장 내 영향을 최소화 하는데 노력을 다할 예정임을 언급하였으며
2024년 5월 태영건설 워크아웃이 공식 개시되었습니다. 그럼에도 고금리 장기화, 부동산 PF대출 부실 등으로 인해 중소형 건설사들의 연쇄적인 PF이슈가 발생할 가능성이 제기되고 있으며, 향후 연쇄적 PF 이슈가 발생할 경우 급격한 시장 유동성 위축이 나타날 가능성이 존재합니다.
글로벌 채권금리의 변동성은 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-팔레스타인 전쟁 등 지정학적 리스크 및 미국, 유럽 은행권 불안, 중국 경기 회복 지연 등 대내외적인 불확실성에 따라 확대될 가능성은 높으나, 우량 크레딧 시장은 투자매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 다만, 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

이러한 시장상황을 종합적으로 고려하여 당사와 대표주관회사는 제45-1회 및 제45-2회 무보증사채 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. [제45-1회]청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율[제45-2회]청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율

마. 수요예측 결과

(1) 수요예측 참여 내역

[회차 : 제45-1회]

(단위 : 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
-
5
-
-
-
-
5

수량
-
210
-
-
-
-
210

경쟁률
-
0.70 : 1
-
-
-
-
0.70 : 1

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

주2) 경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

[회차 : 제45-2회]

(단위 : 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
8
14
-
-
-
-
22

수량
320
280
-
-
-
-
600

경쟁률
1.07 : 1
0.93 : 1
-
-
-
-
2.00 : 1

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

주2) 경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(2) 수요예측 산정가격 분포

[회차 : 제45-1회]
(단위 : bp, 건,억원)

구분
국내기관투자자
외국기관투자자
합계
누적합계
유효수요

운용사 (집합)
투자매매중개업자
연기금,운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적 유*
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

-30
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
14.29
30
14.29
포함

-8
-
-
1
20
-
-
-
-
-
-
-
-
1
20
9.52
40
23.81
포함

45
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
14.29
90
38.10
포함

50
-
-
3
130
-
-
-
-
-
-
-
-
3
130
61.90
210
100.00
포함

합계
-
-
4
210
-
-
-
-
-
-
-
-
4
210
100.00
-
-
-

주) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

[회차 : 제45-2회]
(단위 : bp, 건,억원)

구분
국내기관투자자
외국기관투자자
합계
누적합계
유효수요

운용사 (집합)
투자매매중개업자
연기금,운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

-88
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
30
5.00
포함

-68
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
40
6.67
포함

-58
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
50
8.33
포함

-48
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
80
13.33
포함

-38
-
-
1
40
-
-
-
-
-
-
-
-
1
40
6.67
120
20.00
포함

-28
-
-
1
50
-
-
-
-
-
-
-
-
1
50
8.33
170
28.33
포함

-15
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
180
30.00
포함

-10
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
190
31.67
포함

-9
1
60
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
60
10.00
250
41.67
포함

-8
-
-
1
20
-
-
-
-
-
-
-
-
1
20
3.33
270
45.00
포함

0
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
280
46.67
포함

2
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
290
48.33
포함

10
1
110
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
110
18.33
400
66.67
포함

12
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
410
68.33
포함

18
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
440
73.33
포함

19
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
5.00
470
78.33
포함

20
1
10
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
2
20
3.33
490
81.67
포함

21
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
1.67
500
83.33
포함

30
3
100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3
100
16.67
600
100.00
포함

합계
8
320
14
280
-
-
-
-
-
-
-
-
22
600
100.00
-
-
-

주) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(3) 수요예측 상세 분포 현황

[회차 : 제45-1회]

(단위 : bp, 억원)

수요예측참여자
한국토지신탁 2년만기 무보증사채 개별민평 대비 스프레드

-30
-8
45
50

기관투자자 1

30

-

-

-

기관투자자 2

-

20

-

-

기관투자자 3

-

-

30

-

기관투자자 4

-

-

-

80

기관투자자 5

-

-

-

50

합계
30
20
30
130

누적합계
30
50
80
210

[회차 : 제45-2회]

(단위 : bp, 억원)

수요예측참여자
한국토지신탁 3년만기 무보증사채 개별민평 대비 스프레드

-88
-68
-58
-48
-38
-28
-15
-10
-9
-8
0
2
10
12
18
19
20
21
30

기관투자자1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자2
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자3
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자4
-
-
-
30
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자5
-
-
-
-
40
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자6
-
-
-
-
-
50
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자7
-
-
-
-
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자8
-
-
-
-
-
-
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자9
-
-
-
-
-
-
-
-
60
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자10
-
-
-
-
-
-
-
-
-
20
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기관투자자11
-
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기관투자자17
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10

합계
30
10
10
30
40
50
10
10
60
20
10
10
110
10
30
30
20
10
100

누적합계
30
40
50
80
120
170
180
190
250
270
280
290
400
410
440
470
490
500
600

(4) 유효수요의 범위, 판단기준, 판단근거 및 최종 발행금리에의 반영 내용

구 분
내 용

공모희망금리
[제45-1회]수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.[제45-2회]수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.50%p. ~ +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.

유효수요의 정의
"유효수요"란, 공모금리 결정 시, 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 물량

유효수요의 범위
공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 모든 물량

유효수요 산정 근거
[본 사채의 발행금액 결정]제45-1회 무보증사채 : 210억원(최초 증권신고서 제출시 발행예정금액: 300억원)제45-2회 무보증사채 : 390억원(최초 증권신고서 제출시 발행예정금액: 300억원)[수요예측 신청현황]제45-1회 무보증사채- 총 참여신청금액: 210억원- 총 참여신청범위: -0.30%p. ~ +0.50%p.- 총 참여신청건수: 5건제45-2회 무보증사채- 총 참여신청금액: 600억원- 총 참여신청범위: -0.88%p. ~ +0.30%p.- 총 참여신청건수: 22건본 채권의 유효수요는 금융투자협회「무보증사채 수요예측 모범규준」및 각 대표주관회사의 내부 지침에 근거하여 발행회사 및 대표주관회사가 협의하여 각각의 수요예측 참여자가 제시한 금리에는 발행회사 및 대표주관회사가 고려한 위험(발행회사의 산업 및 재무 상황, 금리 및 스프레드 전망)이 반영되어 있을 것으로 판단하였고, 공모희망금리밴드 상단 이내로 참여한 건을 유효수요로 정의하였습니다.

최종 발행금리 결정에 대한 수요예측 결과의반영 내용
본 사채의 최종 발행금리는 앞서 산정한 유효수요의 범위 내에서 낮은 금리부터 누적도수로 계산하는 방법을 사용하였으며, 발행회사와 공동대표주관회사가 최종 협의하여 결정되었습니다.'본 사채'에 적용할 이자율은 아래와 같습니다.- 본사채의 발행금리[제45-1회 무보증사채]본 사채의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채전자등록총액에 대하여 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 합니다.[제45-2회 무보증사채]본 사채의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채전자등록총액에 대하여 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가]에서 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

(1) "

대표주관회사
"는
"기관투자자
"를 대상으로
"증권 인수업무 등에 관한 규정
" 제
2조 제
7호 및 제
12조에 따라 수요예측을 실시하여
"발행회사
"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다
. 단
, "기관투자자
" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며
, 이에 대한 확인서를 받아야 한다
.

가
. 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것
(단
, 인수규정 제
2조 제
18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제
103조 제
2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다
.)

나
. 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제
17조의
2 제
4항 제
2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2)

수요예측은 금융투자협회의 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라 진행하며
, 수요예측은
"한국금융투자협회
"의
K-bond 프로그램 및
FAX를 이용한 접수 방법으로 진행한다
. 단
, 불가피한 상황이 발생한 경우
"발행회사
"와
"대표주관회사
"는 협의하여 수요예측 방법을 결정한다
.

(3)

수요예측 기간은
2024년
08월
20일
09시부터
16시까지로 한다
.

(4)

수요예측 결과는
"대표주관회사
"가
3년간 보관한다
.

(5)

수요예측 결과는
"발행회사
"와
"대표주관회사
"만 공유한다
. 단
, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시
"대표주관회사
"는
"인수회사
"에게 이를 통지해야 하며
, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다
. 또한
, 법원
, 금융위원회 등 정부기관
(준 정부기관 포함
)으로부터 자료 등의 제출을 요구받는 경우
, 법률이 허용하는 범위 내에서 즉시
"발행회사
"에 통지하고 최소한의 자료만을 제공한다
.

(6)

수요예측에 따른 배정은 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라
"대표주관회사
"가
"발행회사
"와 협의하여 결정한다
.

(7)

수요예측에 따른 배정 후
, "대표주관회사
"는 배정결과를
FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다
.

(8)

불성실 수요예측 참여자의 관리
: "대표주관회사
"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며
, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이
"한국금융투자협회
"에 제출한다
.

(9) "

대표주관회사
"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다
.

(10) "

대표주관회사
"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다
.

(11) "

대표주관회사
"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고
, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다
. 수요예측 종료 후
, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시하지 않는다
.

(12) "

대표주관회사
"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이
(최저 및 최고금리를 포함한다
)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다
. 다만
, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다
.

(13)

기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 「무보증사채 수요예측 모범규준」
(2020. 7. 1) 한국금융투자협회 개정
)에 따른다
.

2.

불성실 수요예측 참여자의 관리
(1) "대표주관회사
"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다
. (2) "대표주관회사
"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다
.가
. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우
나
. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성
·제출하는 경우
다
. "인수단
"과의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우
라
. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우
(3) "대표주관회사
"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다
. 3. 공모금리 결정

(1) "

본 사채
"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라
"수요예측
" 결과를 최대한 반영하여
"발행회사
"와
"대표주관회사
"가 합의하여 결정한다
. (2) "대표주관회사
"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다
. (3) "대표주관회사
"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다
. (4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다
. (5) "인수단
"은 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다
. 단
, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다
. (6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여
"인수단
"이 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요
(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량
) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다
. (7) "대표주관회사
"와
"발행회사
"는 금리 결정 시
, 유효수요는
"대표주관회사
"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다
. 단
, 필요 시
"대표주관회사
"는
"발행회사
"와 협의하여 결정한다
. (8) "대표주관회사
"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다
. (9) "대표주관회사
"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다
. (10) "대표주관회사
"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다
.

나. 청약 및 배정

(1)

일정
① 청약일
: 2024년
08월
28일
② 청약서 제출기한
: 2024년
08월
28일
09시부터
11시까지
③ 청약금 납부
: 2024년
08월
28일
16시까지
(2) 청약대상
: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자
(이하 인수규정 제
2조 제
8호에 의한 기관투자자로 한다
.)만으로 한다
. 단
, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가
"발행회사
"의 최종 발행금액에 미달하는 경우에 한하여 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자
, 전문투자자 및 일반투자자
("본 사채
"의 청약자 중
, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말한다
. 이하 같다
.)도 청약에 참여할 수 있다
. (3) "본 사채
"에 투자하고자 하는 투자자
(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제
9조 제
5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제
132조에 따라
"투자설명서
"의 교부가 면제되는 자 제외
)는 청약 전
"투자설명서
"를 교부받아야 한다
. ① 교부장소
: 청약취급처의 본점
② 교부방법
: "본 사채
"의
"투자설명서
"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다
. ③ 교부일시
: 2024년
08월
28일
④ 기타사항
: a. "본 사채
" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시
"투자설명서
"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며
, "투자설명서
"를 교부 받지 않고자 할 경우
, "투자설명서
" 수령거부의사를 서면
, 전화ㆍ전신ㆍ팩스
, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다
. b. "투자설명서
" 교부를 받지 않거나
, 수령거부의사를 서면
, 전화ㆍ전신ㆍ팩스
, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우
"본 사채
"의 청약에 참여할 수 없다
. (4) 청약제한
: 청약자는
1인
1건에 한하여 청약할 수 있으며
, 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다
. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다
. (5) 청약의 방법
① "인수단
"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후
, 청약일인
2024년
08월
28일
11시까지
"대표주관회사
"로
FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다
. ② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일
16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다
. (6) 청약단위
: 최저청약금액은
10억원으로 하며
, 10억원 이상은
10억원 단위로 한다
. (7) 청약금
: 사채발행가액의
100%에 해당하는 금액으로 하고
, 청약금은
"본 사채
"의 납입금으로 대체 충당하며
, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다
. (8) 청약취급처
: "인수단
"의 본점
(9) 청약금 납입일
: 2024년
08월
28일
(10) "본 사채
"의 발행일
: 2024년
08월
28일
(11) "본 사채
"의 납입을 맡을 은행
: 농협은행
(주
) 강남중앙금융센터
(12) 전자등록기관
: "본 사채
"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다
. (13) 전자등록신청
: ① "발행회사
"는 각
"인수단
"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제
24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다
. ② 각
"인수단
"은
"발행회사
"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을
"발행회사
"에 통보하여야 한다
. 단
, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제
16조
2항에 따라
"대표주관회사
" 에게 위임한다
. 5. 배정
(1) 수요예측에 참여한 기관투자자
(이하
"수요예측 참여자
"로 한다
. 이하 같다
.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의
100%를 우선배정한다
. (2) "수요예측 참여자
"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서
"수요예측 참여자
"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일
12시까지 청약 접수를 완료한 전문투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다
. (2)호에 따라
"수요예측 참여자
"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다
. (i) "수요예측 참여자
"인 기관투자자
: "수요예측 참여자
"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 「무보증사채 수요예측 모범규준」
-5. 배정에 관한 사항에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다
. 이 때
"대표주관회사
"는 수요예측 참여여부
, 참여금리수준
, 참여금액
, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다
.

(ii) "

수요예측 참여자
"가 아닌 기관투자자
, 전문투자자
: 청약자의 질적인 측면을 고려하여
"대표주관회사
"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며
, 필요 시
"인수단
"과 협의하여 결정할 수 있다
.

(iii)

일반투자자
: 기관투자자
, 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우
, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다
. a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다
. b. 총 청약건수가 미달된모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고
, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다
. c. 상기
a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우
, 그 잔액에 대하여는 미달된 잔액에 대해서
"인수단
"이 인수하고
"본사채
"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다
. 단
, 각
"인수단
"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다
.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.(1) 교부장소 : 청약취급처의 본점 (2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.(3) 교부일시 : 2024년 08월 28일

(4) 기타사항 : ① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※ 관련법규
<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1., 2013.6.21.>1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

라. 일정(1) 납입기일: 2024년 08월 28일(2) 발행일: 2024년 08월 28일
마. 납입장소농협은행 강남중앙금융센터
바. 상장일정(1) 상장신청예정일: 2024년 08월 28일(2) 상장예정일: 2024년 08월 29일
사. 사채권교부예정일등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.
아. 사채권 교부장소본 사채에 대하여는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
자. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.(2) 본 사채권의 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 진다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
14,000,000,000
0.20
총액인수

인수회사
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
7,000,000,000
0.20
총액인수

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
26,000,000,000
0.20
총액인수

인수회사
한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
13,000,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
21,000,000,000
4,000,000
정액수수료

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
39,000,000,000
4,000,000
정액수수료

다. 특약사항"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17조 (특약사항)"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "대표주관회사"에 통보한 것으로 간주한다.1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도4. "발행회사"의 영업목적의 변경5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때7. "자산재평가법"에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때8. "발행회사" 자기자본의 100%이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있은 때 9. "발행회사" 자기자본의 100%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때10. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도하고자 하는 때11. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제45-1회 무보증사채
210
주1)
2026년 08월 28일
-

제45-2회 무보증사채
390
주2)
2027년 08월 27일
-

합 계
600
-
-
-

주1) "본 사채"의 이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.50%p.를 가산한 이자율로 한다.
주2) "본 사채"의 이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +0.10%p.를 가산한 이자율로 한다.

- 당사가 발행하는 제45-1회 및 제45-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채입니다.
나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

14.

기한의 이익 상실에 관한 사항

가
.
기한의 이익 상실

(1)

기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며
,
이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다
.

(

가
)
“갑”
(
“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함
)
이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(

나
)
“갑”
(
“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함
)
이외의 제
3
자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의
(
“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함
)
하거나 위 제
3
자에 의한 해당 신청이 있은 후
10
일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우
.
이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점
(
심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시
)
을
,
기타의 경우에는 제
3
자에 의한 신청일로부터
10
일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다
.

(

다
)
“갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생
,
법원의 해산명령 또는 해산판결
,
주주총회의 해산결의가 있는 경우

(

라
)
“갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우
(
단
,
노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다
.)

(

마
)
“갑”이 발행
,
배서
,
보증
,
인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원
(
기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다
)
의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(

바
)
본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(

사
)
“갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장
,
원리금감면
,
대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(

아
)
감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("

중요한 영업
"
이라 함은
"
갑
"
의 업종
,
사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우
"
갑
"
이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다
)

(

자
) "
갑
"
이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(

차
) "
갑
"
이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제
5
조 제
2
항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때
(
법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다
)

(2)

‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다
.

(

가
)
원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여
,
통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(

나
)
본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 일천억원
(
￦
100,000,000,000)
이상의 채무에 대하여
,
만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(

다
)
“갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(

라
)
“갑”이 제
2-2
조 제
1
항
,
제
2-3
조
,
제
2-4
조 제
1
항 및 제
2
항
,
제
2-5
조
,
제
2-5
조의
2
의 의무를 위반한 경우
(
본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기
,
반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다
.)

(

마
)
“갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류
,
가처분이 선고되고
, 60
일 이내에 취소되지 않은 경우

(

바
)
“갑”이
(
라
)
기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서
,
그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의
,
또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의
3
분의
1
이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후
60
일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(

사
)
위
(
다
)
또는
(
마
)
의
"
갑
"
의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행
(
체납처분을 포함한다
)
또는 담보권 실행이 이루어지는 경우
"
갑
"
의 영업 또는
"
본 사채
"
의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다
.

(3)

사채권자가
(2)
에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및
(2)
의
(
바
)
에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다
.

(4) (1)

및
(2)
에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다
.

나
.
‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1)

사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다
.
단
,
가
. (2) (
가
)
의 경우에는
(
가
)
에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다
.

(

가
)
사채권자집회의 결의가 있는 경우

(

나
)
단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의
3
분의
2
이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)

에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다
.

다
.
기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다
.

(

가
)
기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고
,
모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(

나
)
㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제
2-1
조 제
3
항의 연체이자
(
기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다
.)
와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라
.
기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가
. (2)
에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다
.

(

가
)
본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(

나
)
기타 본 사채의 원리
금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제
4-3
조
(
사채관리회사의 공고의무
) ①
“갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는
,
“을”은 이를 알게 된 때로부터
7
일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다
.

②

제
1-2
조 제
14
호 가목
(1)
에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다
.
다만
,
발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다
.

③

제
1-2
조 제
14
호 가목
(2)
에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는
,
“을”은 이를 알게 된 때로부터
7
일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다
.

④

“을”은 “갑”에게 본 계약 제
1-2
조 제
14
호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터
30
일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다
.

⑤

제
3
항과 제
4
항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다
.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등당사가 발행하는 제45-1회 및 제45-2회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.
라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액당사가 발행하는 제45-1회 및 제45-2회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.
마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용

제45-1회:
210억원제45-2회:
390억원

부채비율 300% 이하
"자기자본"의 300% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 제2-5조의2(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 08월 16일 한국증권금융과 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융을 지칭합니다.

제
2-1
조
(
발행회사의 원리금지급의무
) ①
“갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다
.

②

“갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 농협은행
(
주
)
강남중앙금융센터에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고
,
“갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다
.

③

“갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제
1-2
조 제
11
호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며
,
이 경우 연체이자는 지급할 날
(
본 계약 제
1-2
조 제
14
호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일
)
로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다
.

제
2-2
조
(
조달자금의 사용
) ①
“갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제
1-2
조 제
13
호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다
.

②

“갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다
.

제
2-3
조
(
재무비율등의 유지
)
“갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지
,
다음 각 호 사항을 이행하여야 한다
.

1.

“갑”은 부채비율을
300%
이하로 유지하여야 한다
.(
동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다
.)
단
, “
갑
”
의 최근 보고서상 부채비율은
88.8%,
부채규모는
853,799백만원이다
.

제
2-4
조
(
담보권설정등의제한
) ①
“갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다
.
다만
,
본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다
.

②

제
1
항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다
.

1.

자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2.

이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3.

유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4.

본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의
300%
를 넘지 않는 경우
(
동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다
.)
단
, “
갑
”
의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은
4,690백만원이며 이는
“
갑
”
의 최근 보고서상
‘
자기자본
’
의
0%
이다
.

5.

예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환
,
연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서
,
당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6.

프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7.

기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8.

발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

9.

본 사채관리계약 체결전에 이미 존재하는 담보권 및 지급보증 또는 이들의 갱신에 의해 발생하는 담보권 및 지급보증으로서 당초의 피담보채무금액이 증가하지 않는 경우

③

제
1
항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는
,
관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다
.
“을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다
.

④

전항의 경우
,
목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다
.

제
2-5
조
(
자산의 처분제한
) ①
“갑”은 하나의 회계년도에
1
회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의
70%(
자산처분후
1
년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다
)
이상의 자산을 매매?양도?임대 기타 처분할 수 없다
. (
동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다
.)
단
, “
갑
”
의 최근 보고서상 자산규모
(
자산총계
)
는
1,815,104백만원이다
.

②

“갑”은 매매?양도?임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다
.

③

제
1
항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다
.

1.

“갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래
,
약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2.

정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제
2-5
조의
2(
지배구조변경 제한
) ①
“갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다
.
지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다
.
단
,
다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다
.

가
.
법 제
147
조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나
.
「기업구조조정 촉진법」
,
「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다
.
예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」
,
「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」
,
「금융산업 구조개선에 관한 법률」
,
「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무
,
공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라
.
「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제
159
조 또는 제
160
조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주
(
엠케이인베스트먼트㈜
)
지분율은
24.25%
이다
.

②

제
1
항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다
.

1.

“갑”은 제
1
항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다
.

가
.
지배구조변경 발생에 관한 사항

나
.
사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다
.
상환가격은 상환청구금액
(
원금
)
의
100%
이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라
.
상환청구기간
(
본 통지일로부터
30
일 이내에
2
주일 이상
)

마
.
상환대금 지급일자
(
상환청구기간 종료일로부터
1
개월 이내
)

2.

“갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다
.

2. 사채관리계약에 관한 사항당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융과 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 45-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
21,000,000,000
-
수수료 : 4,000,000원

[회 차 : 45-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
39,000,000,000
-
수수료 : 4,000,000원

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

구분
내용
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의 최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

구분
실적

2024년
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년

계약체결 건수
74건
111건
102건
119건
117건
131건

계약체결 위탁금액
19조 6,000억원
27조 8,570억원
24조 5,310억원
28조 1,360억원
29조 4,840억원
30조 440억원

(기준일: 2024년 08월 14일)

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융
사채관리팀
02-3770-8556, 8646, 8605

다. 사채관리회사의 권한

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융을 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류,가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상,재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대 지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대 지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대 지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대 지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융을 지칭합니다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융을 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 기타사항사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

<당사 영위사업 개괄>

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)]당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 수탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 법률관계를 의미합니다. (신탁법 제2조제1항).부동산 신탁의 종류에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있으며, 각 신탁의 내용은 다음과 같습니다.

(가) 토지(개발)신탁- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다. 1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.(다) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (라) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(마) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(바) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(사) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정
부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.이에 더하여, 당사는 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대를 진행 중입니다. 이와 같은 당사의 기존 사업영역 및 사업확대를 통해 영업실적의 개선이 이뤄질 수도 있으나, 부동산신탁업 업황 및 신사업 여건의 악화로 인한 영업실적이 악화될 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험>

나. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영향을 받습니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다. 2024년
5월 한국은행이 발표한 경제전망보고서에 따르면, 2023년 국내 경제 성장률은 1.4% 성장률을 나타냈으며, 2024년과 2025년 경제 성장률은 각각 2.5%, 2.1%를 기록할 것으로 전망되고 있습니다. IMF는 2024년 세계 경제 성장률을 3.2%로, 2025년 세계 경제 성장률을 3.3%로 예상하였습니다. 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 상존하고 있습니다. 당사가 영위하는 사업은 국내외 경기 변동에 따른 영향을 받고 있습니다. 상기 내용을 포함한
국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률,환율 등 글로벌 경기변동에 민감한 산업입니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 국내 경기 동향, 글로벌 경기 동향의 불확실성은 아래와 같습니다.① 국내 경기 동향

먼저 국내 경기의 경우, 한국은행이
2024년 5월 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 경제성장률은 2024년 2.5%, 2025년 2.1%로 전망되고 있습니다.
한국은행은 국내경기는 소비, 건설투자를 중심으로 회복세가 예상을 상회함에 따라 금년중 전망 경로가 상향되었으나, 일시적 요인도 영향을 미친 것으로 보여 조정국면을 거칠 것으로 전망하였습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %)

구 분

2020년
2021년
2022년
2023년
2024년(E)
2025년(E)

경제성장률

-0.7
4.1
2.6
1.4
2.5
2.1

주) 2024년, 2025년 수치는 한국은행 전망치임

자료 : 한국은행 경제전망보고서, 2024. 05

민간소비는 양호한 기상 여건 및 휴대폰 조기 출시 등으로 인해 각각 의복, 차량연료, 통신기기를 중심으로 증가폭이 확대되었으며, 앞으로 일시적 요인이 해소됨에 따라 증가세가 둔화된 뒤 완만한 회복흐름을 이어갈 것으로 예상됩니다. 설비투자는 AI 수요 확대에 대응한 투자 증가에도 불구하고 공급 차질에 따른 항공기 도입 지연 등으로 인해 전기 대비 감소하였지만, 향후에는 IT 경기 호조로 고성능 반도체 공정을 중심으로 투자 확대가 이어지고, 교역 개선과 여행수요 회복으로 선박 및 항공기 투자도 늘면서 양호한 증가흐름이 재개될 것으로 예상됩니다. 건설투자는 신규착공 및 수주 등 각종 선행지표의 부진에도 양호한 기상여건으로 대규모 공사가 빠르게 진척됨에 따라 일시적으로 증가 전환하였으나, 주거용, 상업용 건물을 중심으로 한 입주물량 축소와 착공 부진 지속의 영향으로 공사 물량 감소가 본격화되면서 부진할 것으로 전망됩니다. 다음은 한국은행의 주요 거시경제지표 전망입니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구분
2023년연간

2024년(E)

2025년(E)

상반기

하반기

연간

상반기

하반기

연간

GDP
1.4
2.9
2.2
2.5
1.8
2.5
2.1

민간소비
1.8
1.4
2.2
1.8
2.4
2.3
2.3

설비투자
0.5
1.2
5.7
3.5
5.8
2.1
3.9

지식재산생산물투자
1.6
2.2
2.6
2.4
2.6
3.9
3.3

건설투자
1.3
-1.1
-2.7
-2.0
-2.7
0.3
-1.1

재화수출
3.1
7.0
3.4
5.1
2.5
3.6
3.0

재화수입
-0.6
-0.8
5.6
2.4
5.1
1.2
3.1

주) 전년 동기 대비

자료 : 한국은행 경제전망보고서, 2024. 05

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2024년 07월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 2024년 세계 경제 성장률 전망치를 3.2%로 4월과 동일하게 전망하였고, 2025년 세계 경제 성장률 전망치는 3.3%로 4월 전망 대비 0.1%p 상향하였습니다. 주요 선진국 중 미국의 2024년 성장률 전망치를 4월 전망치였던 2.7% 대비 0.1%p 하향조정한 2.6%로 전망하였으나, 유로존 전망치는 1월 전망 대비 0.1%p 하향조정한 0.8%로 전망하였습니다.아울러, IMF는 최근 전망보고서를 통해 우리나라의 2024년 경제 성장률 전망치를 4월 전망 대비 0.2%p 상향한 2.5%로 전망하였습니다. IMF는 서비스 가격의 인플레이션이 인플레이션의 완화를 지연시키고 있으며, 무역 긴장 고조 및 정책 불확실성이 증가하는 상황에서 금리가 높은 수준을 유지할 가능성이 높아졌다고 시사했습니다. 또한, 리스크를 관리하고 성장을 유지하기 위해, 신중한 정책 의사결정이 필요하다고 권고했습니다. 2024년 7월 IMF의 세계 및 주요 경제 성장률 전망은 아래와 같습니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위: %, %p)

구분
2023년
2024년(E)
2025년(E)

2024년 04월전망치(A)
2024년 07월전망치(B)
조정폭(B-A)
2024년 04월전망치(A)
2024년 07월전망치(B)
조정폭(B-A)

세계
3.2
3.2
3.2
-
3.2
3.3
0.1

선진국
1.6
1.7
1.7
-
1.8
1.8
-

미국
2.5
2.7
2.6
-0.1
1.9
1.9
-

유로존
0.4
0.8
0.9
0.1
1.5
1.5
-

일본
1.9
0.9
0.7
-0.2
1.0
1.0
-

영국
0.1
0.5
0.7
0.2
1.5
1.5
-

캐나다
1.1
1.2
1.3
0.1
2.3
2.4
0.1

신흥국
4.3
4.2
4.3
0.1
4.2
4.3
0.1

중국
5.2
4.6
5.0
0.4
4.1
4.5
0.4

인도
7.8
6.8
7.0
0.2
6.8
6.5
-

러시아
3.6
3.2
3.2
-
1.8
1.5
-0.3

한국
1.4
2.3
2.5
0.2
2.3
2.2
-0.1

자료 :

IMF,

World

Economic

Outlook(2024.07)

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 러시아-우크라이나 전쟁 장기화, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 상존하고 있습니다. 당사가 영위하는 사업은 국내외 경기 변동에 따른 영향을 받고 있습니다. 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>

다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다. 이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2022년까지 9년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2022년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2021년말 대비 49.6조원(+14.5%) 증가한 392.0조원를 기록했습니다. 2023년 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2022년말 대비 10.0조원(+3.1%) 증가한 402.0조원을 기록했으며, 2024년 5월말 기준 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2023년말 대비 1.2조원(+0.3%) 증가한 403.4조원을 기록하고 있습니다.
전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.한편 2022년말 토지신탁 및 담보신탁 수탁고는 2021년말 대비 각각 7.7조원(8.2%), 42.0조원(18.1%) 증가하였습니다. 2023년말 기준 토지신탁, 관리신탁 및 처분신탁 수탁고는 모두 감소하였으나, 그 감소분을 담보신탁 수탁규모 증가가 상회하였습니다. 2024년 6월말 기준 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁 수탁고는 감소추세를 지속하였으나, 담보신탁 수탁고가 5.2조원(+1.8%) 증가하며 감소분을 상회하였습니다.

[국내 부동산신탁회사의 종류별 부동산수탁고 추이]

(단위 : 조원)

구 분
2024년6월말
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년

토지신탁
97.8
99.2
101.5
93.8
77.9
70.7
64.9
56
47.1
38.5
31.2
28
26
23.2
19.2
16.8

관리신탁
8.7
9.3
9.9
10.3
8.9
9.5
10.8
11.5
10.3
8.9
7.9
6.4
6.4
7.3
9.1
7.7

처분신탁
5.0
5.4
6.5
6.2
6.5
6.1
6.1
5.8
6.8
6.2
6.3
8
8.2
15.6
18.1
17.5

담보신탁
293.5
288.3
274.1
232.1
183.7
143.7
125.0
105.2
91.6
86.2
79.9
76.4
80.3
102.6
95.8
82

합 계
405.0
402.2
392.0
342.4
277.0
230.1
206.8
178.5
155.8
139.8
125.3
118.8
120.9
148.7
142.2
124

자료: 금융투자협회 신탁관련 통계

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세입니다. 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 그러나 2022년말부터 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2022년 이후 토지신탁 수탁고는 감소세를 보이고 있습니다. 향후 부동산시장이 침체가 지속되는 경우 전체 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>

라. 2024년 반기 기준,
당사를 비롯한 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 그 중 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는 2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다. 또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

2024년 반기 기준, 당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁, 우리자산신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있습니다. 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받았으며, 이로 인한 부동산신탁사간 경쟁 구도가 강화되고 있습니다.

['24.3.31.기준 기준 주요 부동산신탁사 현황]

(단위 : 별도기준, 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁
코람코자산신탁
하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁
신영부동산신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.4.4
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29
19.7.24
19.10.23
19.10.23

자기자본
8,664
2,391
3,993
4,383
8,519
4,447
5,402
3,558
4,661
2,645
2,079
1,691
2,316
1,347

- 자본금
2,525
800
1,100
216
620
161
100
117
153
194
110
1,110
2,000
1,000

자료: 당사 반기보고서

부동산신탁시장은
2
023년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 42.7%를차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다
.
2024년 반기말 기준 당사의 자본금은 2,525억원으로 동종업계 대비 월등히 높은 수준이며,
당사는 2018년 2,544억원, 2019년 2,396억원, 2020년 2,091억원, 2021년 2,051억원, 2022년 1,882억원의 영업수익을 기록한 바 있습니다.
2023년 별도기준 영업수익은 1,871억원으로 시장점유율 11.3%로 업계 2위를 기록하고 있습니다. 하지만 2007년 아시아신탁, 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 코리아신탁의 시장 진입과 더불어, 이들이 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율은 점차 감소하였습니다. 이와 같은 신규업체들의 시장 진입은 당사의 시장 점유율 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산신탁사 시장점유율 추이]

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및시장점유율
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁

코람코자산신탁

하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
신영부동산신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁

2023년도
영업수익
187,135
148,763
110,101
105,151
209,148
111,532
161,402
148,980
129,982
124,204
83,791
33,731
46,569
54,037

시장점유율
11.31%
8.99%
6.65%
6.36%
12.64%
6.74%
9.76%
9.00%
7.86%
7.51%
5.06%
2.04%
2.81%
3.27%

2022년도
영업수익
188,244
152,934
96,543
119,379
116,220
197,238
162,704
152,563
137,114
148,662
95,823
38,410
36,766
39,817

시장점유율
11.19%
9.09%
5.74%
7.10%
6.91%
11.72%
9.67%
9.07%
8.15%
8.84%
5.70%
2.28%
2.19%
2.37%

2021년도
영업수익
205,078
168,841
108,002
83,510
167,628
194,327
163,732
145,054
94,228
123,946
84,892
25,640
20,852
19,222

시장점유율
12.78%
10.52%
6.73%
5.20%
10.44%
12.11%
10.20%
9.04%
5.87%
7.72%
5.29%
1.60%
1.30%
1.20%

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753
-
-
-

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%
-
-
-

2019년도
영업수익
239,554
121,145
113,416
71,273
205,890
121,164
131,753
71,647
75,191
81,257
64,262
-
-
-

시장점유율
18.42%
9.32%
8.72%
5.48%
15.83%
9.32%
10.13%
5.51%
5.78%
6.25%
4.94%
-
-
-

주1) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.주2) 2019년도~2020년도 시장점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다.자료: 당사 반기보고서

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 동 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

금융위원회 예비인가 의결 내용

- 금융위원회는 외부평가위원회의 평가의견 등을 감안하여, (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 예비인가 하였음.- 이번 예비인가시 금융위원회는 다음과 같은 부대조건을 부과하였음.i) 관계법령상 요건에 부합하는 임원을 선임하여 부동산신탁업 본인가를 신청할 것ii) 본인가 2년 후부터 차입형 토지신탁 업무를 영위할 것 (정지조건부 인가) : 단, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년 동안 금융당국으로부터 기관경고 이상의 조치를 받은 경우 해당 업무를 일정기간 동안 추가 제한- 향후 계획: 예비인가를 받은 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁의 3개사는 예비인가 후 6개월 이내에 인적·물적 요건 등을 갖추어 개별적으로 본인가를 신청하게 됨. 금융위원회는 관련 법령에 따른 검토 및 금융감독원 확인 과정 등을 거쳐 본인가 절차를 진행할 계획

자료: 금융위원회 보도자료 "부동산신탁업 예비인가 결과"

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능하므로, 2021년 하반기부터 차입형 토지신탁에 있어서 본격적인 경쟁이 심화되었습니다.

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A를 진행하였습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다. 또한 2019년에 신한금융지주는 신한자산신탁(舊.아시아신탁)을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다. 이처럼 신규 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁 양상이 심화되고 있습니다. 또한, 이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>

마.
개발신탁은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다. 비개발사업은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다. 또한
REITs, PFV의 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁의 경우 소요자금에 대해 신탁회사가 먼저 사업비를 조달하여 소요자금을 충당하고, 사후에 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.개발신탁의 경우, 다양한 부동산 금융기법의 부재로 채권발행이나 차입금 조달을 통하여 마련된 자금을 기반으로 진행됨에 따라 대부분 2~3년 내에 개발과 분양(매각)을 통하여 원리금상환 및 이익회수가 가능한 개발프로젝트에 사업의 포트폴리오가 집중되는 결과가 초래됩니다. 또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 저하로 대손 부담이 증가하고 수익성이 악화되는 등 부동산 경기변동에 민감하게 반응하는 구조적 문제점을 내포하고 있습니다. 당사는 토지(개발)신탁을 주사업으로 영위하고 있으며
2024년 반기 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비율은 95.15%로 거의 대부분의 비중을 차지하고 있습니다.

[당사 부동산 신탁 종류별 신탁보수]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 반기
2023년
2022년
2021년
2020년

신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율

개발신탁
토지신탁

39,462

95.15%
74,969
97.89%
70,341
94.66%
69,347
96.71%
89,354
96.68%

비개발신탁
관리신탁

605

1.46%
948
1.24%
1,597
2.15%
56
0.08%
134
0.14%

처분신탁

7

0.02%
48
0.06%
35
0.05%
591
0.82%
83
0.09%

담보신탁

1,327

3.20%
301
0.39%
2,047
2.75%
1,262
1.76%
2,540
2.75%

분양관리신탁

74

0.18%
316
0.41%
291
0.39%
449
0.63%
313
0.34%

합 계

41,475

100.00%
76,582
100.00%
74,311
100.00%
71,705
100.00%
92,424
100.00%

자료: 당사 반기보고서 및 사업보고서

토지개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사업위험을 내포하고 있습니다.1) 원천적인 사업위험- 토지개발신탁사업 수탁검토시 사업성에 대한 분석 등의 잘못으로 원천적으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사가 고유계정에서 손실을 안는 경우2) 위탁사의 부도 등에 따른 위험- 원천적으로 토지개발신탁의 경우 위탁자는 사업에서 배제되나 위탁사가 시공사 등과 약정 및 계약 등의 관계가 있는 경우 위탁자 부도시 사업 수익권에 대한 분쟁이 발생하여 신탁사에 비재무적인 리스크를 발생시키는 경우3) 시공사의 부도 등으로 인한 사업위험- 토지개발신탁사업의 시공사가 공사중 부도 등으로 인해 사업지연과 그에 따른 입주지연으로 금융비용 등이 증가하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우4) 분양부진으로 인한 사업위험- 부동산 경기 침체 등으로 분양이 부진하여 미분양물량 증가와 그에 따른 금융비용 부담으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우상기 기재된 토지개발신탁사업 위험 요인들로 인해 신탁사는 유동성 부족에 처할 수 있습니다. 이는 일반적으로 신탁사업의 분양성이 크게 떨어지거나, 시공사의 부도 또는 내부사정으로 인해 공사가 지연되어 신탁회사의 차입부담이 확대되고 부족자금에 대한 조달도 원활히 이루어지지 못할 경우 발생됩니다. 또한, 준공 이후에도 분양이 지체될 경우 차입금 상환재원 확보시까지 정산이 지연될 수 있어 신탁회사의 유동성을 압박하는 요인으로 작용할 수 있습니다.특히, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)의 공동관리절차(워크아웃) 신청 이후 부동산 PF 시장 부실 우려가 발생하고 있는 상황입니다. 신용평가사는 태영건설의 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정하였으며, 2024년 1월 11일 산업은행 등 주요 채권단이 1차 협의회에서 태영건설의 워크아웃 개시 여부를 투표한 결과 워크아웃이 확정되었습니다. 이에 따라 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었으며, 향후 3개월 동안 태영건설을 실사하여 정상화 가능성과 개선 방안 등을 검토할 예정입니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)신청으로 부동산 PF시장의 유동성 위기 확산 등 금융시장에 부정적인 결과를 초래할 수 있으며, 추가적인 구조조정 가능성도 존재하고 있습니다. 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며, 금리 인하 시기 지연, 미분양 리스크 확대 등은 신탁회사의 유동성에도 영향을 줄 수 있습니다.

다만 토지개발신탁은 위탁자가 토지 매입 완료 후 신탁하기 때문에 분양대금 회수 시 신탁계정대의 원리금 상환이 최우선이며, 분양율 저조 시 할인분양 등으로 신속한 사업정리가 가능한 구조를 갖고 있습니다. 신탁계약약정에 의하면 신탁계정대여금이 토지비(총사업비의 평균 12%) 및 사업이익(총사업비의 평균 12%)에 대하여 우선 순위에 위치해 있습니다. 따라서 보수적 산정에 의해 준공 이전까지 분양이 이뤄지지 않았다고 가정하는 경우, 주택사업 완공시 평균분양률이 76%를 상회하면 신탁계정대여금 회수위험을 최소화 할 수 있는 구조를 갖고 있습니다.

차입형토지신탁 사업구조.jpg
차입형토지신탁 사업구조

자료: 당사 제공

주1) 상기 평균값은 당사가 실행한 토지개발신탁 사업을 기준으로 계산한 값입니다.

주2) 용어설명사업이익: 차입형토지신탁 사업을 위탁한 위탁자가 향후 신탁사업 종료 후 수취할 수 있는 최종 이익토지비: 차입형토지신탁 사업의 신탁원본이 되는 땅값으로 당사가 지불할 수는 없으며, 외부에서 비용 및 권리의 정리가 선행된 후 신탁공사비: 당사가 시공사와 공사도급계약을 체결하여 시공사에게 지급하게 되는 공사비 비율기타비용: 토지비, 사업이익, 공사비를 제외하고 본 신탁사업에 들어가는 각종 비용의 합계

비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있어, 신탁업계는 위험부담이 적은 대리사무 및 담보신탁 비중을 확대하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만, 부동산 신탁사 대부분이 금융계열사로부터 일정수준의 영업물량을 지원 받음으로써 차별화된 서비스를 제공할 유인이 없었으나 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 개정에 따라 신규업체의 진입이 이루어 지고, 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다.

따라서, 향후 대리사무, 담보신탁 등 비개발 사업은 경쟁이 심화될 것으로 예상되며, 개발신탁 사업은 안정성 위주의 사업구조로 재편될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 개발신탁에서는 관리형 개발신탁이 증가하고 있는데 신탁사의 위험부담이 크지 않은 사업 성격상 향후에도 비중이 커질 것으로 전망됩니다. 2019년 3개의 신규 부동산신탁사가 본인가를 받아 영업을 개시했으며, 금융투자업법 시행과 함께 증권사 및 보험사들도 부동산 신탁업에 진출할 수 있어 비개발신탁부문의 경쟁은 심화될 것으로 전망됩니다.또한, 당사는 자산관리회사(AMC)로서 자산관리, 자금관리업무 등을 수탁하며, REITs, PFV 등에 일부 지분을 출자하는 비신탁사업 확대를 추진하고 있습니다. 최근 정부 주도로 기업형 임대주택, 행복주택, 공공임대사업과 관련된 리츠의 설립이 증가하고 있으며, 2023년 1월에는 '리츠 제도 개선방안'이 발표되며 리츠 산업이 활성화될 것으로 기대되고 있습니다. 따라서 부동산신탁업계의 리츠 사업에 대한 참여가 증가할 것으로 예상되며, 리츠에 대한 지분 출자 규모도 점차 증가할 것으로 예상됩니다. REITs 및 PFV 출자는 사업 진행에 따라 배당수익을 획득할 수 있는 반면 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험>

바.
2024년 6월 누적 건설 수주 규모는 94조 1,511억원으로 전년 동기 대비 8.6% 감소하였습니다.
인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환되었으며,
부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어
2024년 6월까지 수주실적 하락 추세가 지속
되고 있습니다. 특히
민간 부문 수주액이
6

5조 3,685억원으로 전년 동기 대비 12.9% 감소
하는 등 민간 부문 건설 경기가 크게 위축되는 모습을 보였습니다. 이처럼
철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다. 한편 차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다.
미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월말 전체 미분양주택 19,005호, 2021년 12월 기준 17,710호를 기록하였습니다. 하지만 가계대출 증가에 따른 내수 위축 및 금리 인상 등의 요인으로 인해 2022년 미분양 물량은 68,107호로 크게 증가했으며, 2023년 62,489호로 소폭 감소하였으나
2024년 6월 기준 74,037호로 재차 상승하는 등
높은 수준을 유지하고 있습니다. 향후
부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면,
차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

국내 건설수주 규모는 지난 10년간 경기 변동에 따라 증감이 반복되었습니다. 2000년대 후반 금융위기 이후 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 특히, 2015년 민간 부문의 급격한 수주 증가세에 힘입어 전년 대비 47.0%의 성장률을 기록하였으며, 이후 2017년 전년대비 2.6% 감소하였고 2018년에는 전년대비 3.7% 감소하는 등 보합세를 이어가다가, 2019년, 2020년, 2021년, 2022년 전년대비 각각 7.4%, 16.9%, 9.2%, 8.4% 증가하는 등 최근 4개년간 감소 추세가 일단락 되는 양상을 보였습니다.
다만, 2023년 기준 국내 건설수주 규모는 2022년 하반기부터 지속된 PF 부실 우려에 따른 부동산 경기 악화 등으로 전년 대비 16.8% 감소하였습니다.
2024년 6월 누적 기준, 국내 건설수주 규모 또한 전년 동기대비 8.6% 감소하는 등, 감소세가 지속되고 있습니다.

[국내 건설 수주 동향]

(단위 : 억원,%)

년도
합계(수주액)
공공
민간

금액
증가율
금액
증가율
금액
증가율

2006년
1,073,184
8
295,192
27.5
777,992
72.5

2007년
1,279,118
19.2
370,887
29
908,231
71

2008년
1,200,851
-6.2
418,488
34.9
782,363
65.2

2009년
1,187,142
-1.1
584,875
49.3
602,267
50.7

2010년
1,032,298
-13.1
382,368
37
649,930
63

2011년
1,107,010
7.2
366,248
33.1
740,762
66.9

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
33.6
674,284
66.4

2013년
913,069
-10
361,702
39.6
551,367
60.4

2014년
1,074,664
17.7
407,306
37.9
667,361
62.1

2015년
1,579,836
47
447,329
28.3
1,132,507
69.7

2016년
1,648,757
4.4
474,106
6
1,174,651
3.7

2017년
1,605,282
-2.7
472,037
-0.3
1,133,246
-3.7

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0

2019년
1,660,352
7.4
480,692
13.5
1,179,661
5.2

2020년
1,940,750
16.9
520,953
8.4
1,419,796
20.4

2021년
2,119,882
9.2
560,177
7.5
1,559,704
9.9

2022년
2,483,552
17.2
577,686
3.1
1,905,867
22.2

2023년
2,067,403
-16.8
660,819
14.4
1,406,584
-26.2

2023년 06월(누적)
1,029,879
-19.9
279,736
2.3
750,143
-25.9

2024년 06월(누적)
941,511
-8.6
287,826
2.9
653,685
-12.9

주)
2024년 06월(누적) 및 2024년 06월(누적) 증가율은 전년 동기대비 증가율임자료 : 대한건설협회, 2024. 06월 월간건설경제동향 보고서

최근 3개년 추이를 면밀히 살펴보면, 2021년말 수주총액은 정부의 주택공급기조 전환에 따른 건축인허가 증가추세, 코로나 팬데믹 이후 경기회복 등의 영향으로 비주거 건축, 설비투자 등의 증가에 따라 211조 9,882억원의 수주액을 기록했습니다. 한편, 2022년말 누적 건설수주액은 약 248조 3,552억원으로 전년 동기 대비 17.2% 증가하였습니다. 이는 철도궤도 및 기계설치 중심의 공공토목 공사가 대폭 증가하였으며, 기계설치 중심의 민간토목 공사와 재건축 및 학교·병원·관공서 중심의 민간건축 공사가 증가한데에서 기인한 것으로 판단됩니다.
하지만 인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환되었으며, 부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어 2023년말 및 2024년 6월말까지까지 수주실적 하락 추세가 지속되었습니다.
2024년 6월 누적 건설수주액은 94조 1,511억원으로 전년 동기 대비 8.6% 감소하였으며, 특히 민간 부문 수주액이 65조 3,685억원으로 전년 동기 대비 12.9% 감소하는 등 민간 부문 건설 경기가 크게 위축되는 모습을 보였습니다. 이처럼 철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

[미분양주택 현황]

[단위 : 호]

구 분
'24년 06월
'23년 12월
'22년 12월
'21년 12월
'20년 12월
'19년 12월
'18년 12월

미분양주택
74,037
62,489
68,107
17,710
19,005
47,797
58,838

준공후 미분양
14,856
10,857
7,518
7,449
12,006
18,065
16,738

수도권 미분양
15,051
10,031
11,035
1,509
2,131
6,202
6,319

지방 미분양
58,986
52,458
57,072
16,201
16,874
41,915
52,519

구 분
'17년 12월
'16년 12월
'15년 12월
'14년 12월
'13년 12월
'12년 12월
'11년 12월

미분양주택
57,330
56,413
61,512
40,379
61,091
74,835
69,807

준공후 미분양
11,720
10,011
10,518
16,267
21,751
28,778
30,881

수도권 미분양
10,387
16,689
30,637
19,814
33,192
32,547
27,881

지방 미분양
46,943
39,724
30,875
20,565
27,899
42,288
41,926

자료 : 국토교통부

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 부동산 시장 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 건설사의 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2009년말 기준으로 123,297호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2016년말 이후 지속적으로 증가하며 2018년말 58,838호까지 증가하였습니다. 하지만 이후 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기부터 감소하며 2019년 12월 47,797호를 기록하여 2018년말 대비 18.7% 감소하였습니다. 이후 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 20년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 12월 말 17,710호를 기록하였습니다. 하지만 가계대출 증가에 따른 내수 위축 및 금리 인상 등의 요인으로 인해 2022년 미분양 물량은 68,107호로 크게 증가했으며
2023년말 기준 62,489호로 소폭 감소하였으나, 규제 완화 및 분양가 하락에 대한 기대감이 낮아짐에 따라 2024년 6월말 기준 74,037호로 재차 상승하였습니다.

준공 후

미분양

물량은 2009년을 고점으로 하락세를 보이다 2016년 소폭의 증가세를 보였습니다. 2016년 8월 이후 준공 후

미분양

물량은 다시 감소세를 보이기 시작하였으나 2017년 말부터 다시금 증가세를 보이기 시작하며 2018년 12월 16,738호로 2017년 12월 11,720호 대비 5,018호 증가하였습니다. 이후 준공 후

미분양

물량이 추가로 증가하여 2019년 12월말 기준 18,065호를 기록하였으나, 이후 지속 감소하여 2020년 12월말 기준 12,006호, 2021년 12월 말 7,449호, 2022년 12월 말 7,518호를 기록하며 준공 후

미분양

물량의 증가세가 완화되는 추세를 유지 했습니다.

하지만, 경기 쇠퇴 및 지방 주택 공급물량 과잉으로 인한 부동산 경기 하락이 전망되면서 2

023년말 10,857호, 2024년 6월말 기준 14,856호로 크게 증가하였습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하여 부동산 시장을 침체시키는 요인이 될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가한 이후, 이후 지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 12월말 기준 1,509호를 기록하였습니다. 특히 분양가 상승 및 금리 인상 등의 영향으로 2022년 12월말 기준 수도권 미분양 물량은 11,035호로 급증하였으며, 2023년 11월 기준 6,998호로 감소하였지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 지방 미분양 물량의 경우 2014년말 20,565호를 기록하여 2008년말 이래로 크게 감소한 수치를 나타내었으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호로 증가하여 미분양 증가의 주된 원인이 되었습니다. 하지만 2019년 하반기 분양시장의 호조와 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 지방미분양은 2019년 41,915호로 감소한 이후 지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 16,201호를 기록하였습니다. 하지만 레고랜드 사태, 가계대출 증가에 따른 내수 위축 및 금리 인상 등의 요인으로 인해 2022년 지방 미분양 물량은 57,072호로 크게 증가하였습니다.
2023년 지방 미분양 물량은 52,458호로 감소하였지만, 2024년 6월 기준 58,986호로 다시 증가했습니다.

수도권

미분양

물량의 경우 우량 지역의 우량 물건을 중심으로 반등세를 보이며 소폭 회복세를 보이고 있으나 지방 분양시장의 경우 침체가 계속되어 부정적인 상황이 지속되고 있는 상황입니다.

특
히 분양률이 저조한 대구광역시의 아파트 단지는 시행사가 PF 대출 만기 연장에 실패하며 공매를 진행하는 등 미분양 리스크가 증가하고 있는 추세입니다. 차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다. 향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면, 신탁사가 부담할 신탁계정대 규모가 확대되며, 회수에 어려움이 나타나게 됩니다. 기수주 사업장의 분양실적이 악화되는 경우 차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<정부 규제 및 제도 측면의 위험요인>

사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향을 미쳐왔습니다.
2022년 9월 29일 '재건축부담금 합리화 방안', 2022년 12월 8일 '재건축 안전진단 합리화 방안', 2023년 1월 5일 부동산 투기지역 대폭 해제 및 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안' 등 주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책이 발표됨에 따라 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망됩니다. 다만, 2023년 8월 이슈화 된 '무량판 구조 아파트 철근 누락 사건' 등으로 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 다만 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로, 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면이기 때문에 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없습니다. 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 수요 확대에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산 관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.하지만, 2017년 취임한 19대 문재인 대통령은 부동산 시장이 과열되었다는 판단하에 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책을 발표하였습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다.

[2017년 6.19 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안']

구분
내용

조정 대상지역 추가 선정
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정(11.3 대책의 37개 지역에 금번 대책으로 3개지역 추가 포함하여 총 40개 지역)- 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

조정대상지역 효성 제고
전매제한기간 강화
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시 까지로 강화

맞춤형 LTV, DTI 강화
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화 (현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%)- 잔금대출 DTI 신규 적용- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

재건축 규제강화
- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택)

주택시장 질서 확립
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

자료: 국토교통부

최근 10년간 큰 폭으로 상승한 주택 공급량에 반하여 저소득층의 자가점유율과 자가보유율은 하락하였고, 주택가격이 급하게 상승함에 따라 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 저소득층 기준 9.8에 달하여 주거안정성이 취약해졌습니다. 이에 국토교통부는 서민 실수요자 중심의 주택 공급에 대한 강한 의지를 보이며 2017년 8월 2일 부동산 규제 강화 정책을 발표하였습니다.

8.2 부동산 대책의 핵심골자는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장의 안정화입니다. 주요 내용으로 투기과열지구 지정을 통한 투기수요 유입 차단, 양도소득세 강화, 다주택자 금융규제 강화 등으로 실수요 중심의 수요 관리, 공적임대 주택 공급 등 서민을 위한 주택 공급 확대, 실수요자 중심의 청약 제도 개편 등의 내용을 담고 있습니다.

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화③ 조합원 분양권 전매 제한④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한
'18.1월'17.9월'17.9월'17.9월'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월(적용시기)'18.4.1 이후 양도분(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화② LTV, DTI 강화③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기'17.하반기'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화② 가점제 적용 확대③ 가점제 당첨자 재당첨 제한④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용
'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

자료 : 국토교통부

한편, 정부는 가계부채의 지속적인 증가에 대한 대책으로 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표, 가계부채증가율을 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락할 수 있도록 유도하는 등 대출규제 정책을 시행하고 있습니다. 이후 국토교통부에서는 2017년 11월 29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵을 발표하여 맞춤형 주거지원, 무주택 서민/실수요자에게 공적 주택을 공급하는 정책을 시행하고 있습니다.

[정부의 가계부채 종합 대책 - 2017.10.24]

1. 취약차주 맞춤형 지원- 가계부채 차주 특성별 지원 - 자영업자에 대한 별도 맞춤형 지원 프로그램 신설- 취약 차주에 대한 금융상담 활성화2. 총량측면 리스크 관리- 가계부채증가율 → 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락 유도- 신 DTI도입 및 전금융권 여신관리 지표로 DSR단계적 도입- 가계부채 증가 취약부문 집중관리3. 구조적 대응- 가계소득 및 상환능력 제고- 인구구조 변화 대응 및 가계중심 임대주택시장 개선

자료 : 금융위원회, 언론

[주거복지로드맵 - 2017.11.29]

1. 생애단계별/소득수준별 맞춤형 주거지원- [청년] 셰어형/창업지원형 등 맞춤형 청년주택 30만실 공급 등- [신혼] 신혼특화형 공공임대 20만호 공급 등- [고령] 무장애 설계 적용/복지서비스 연계 등 맞춤형 공공임대 5만호 공급 등- [취약계층] 저소득층을 위한 공적 임대주택 41만호 공급 등2. 무주택 서민/실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급- [공공임대] LH 등 공공이 직접 공급하는 공공임대주택 총 65만호 공급- [공공지원] 뉴스테이의 공공성을 강화한 공공지원주택 총 20만호 공급- [공공분양] 공공분양주택을 총 15만호 공급- [민간분양] 분양가상한제가 적용되는 공공택지 공급을 연 8.5만호 수준- [택지확보] 기 확보한 77만호 공공택지 외에 수도권 인근 우수한 입지에 40여개 신규 공공주택지구를 개발하여 16만호 부지 추가 확보3. 법/제도 정비 및 협력적 주거복지 거버넌스 구축- [법/제도] 주택임대차보호법을 법무-국토부가 공동소관 등- [거버넌스] 지자체의 주거복지 조직 및 주거복지센터 전문인력 확충 등

자료 : 국토교통부

상기 주거복지 로드맵(11.29)를 통해 무주택 임차인의 주거안정을 위한 공적임대주택 85만호 공급계획을 수립한데 이어, 전월세주택 세입자의 주거불안을 해소하기 위해 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택 확충방안 마련을 위하여 2017년 12월 13일 국토교통부에서는 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다.

[임대주택 등록 활성화방안 - 2017.12.13]

1. 임대주택 등록 활성화- 지방세 감면 확대: 취득세/재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대- 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대: 2019년부터 주택임대소득 연 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담 완화- 양도소득세 감면 확대: 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화- 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면: 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과2. 임차인 보호 강화- 임차인 권리보호 강화: 전세금반환보증 활성화, 계약갱신 거절기간 단축 등- 임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권/전월세상한제3. 임대차시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화- 임대차시장 정보인프라 구축: 국토부, 국세청, 행안부 보유 주택소유, 임대차계약 자료를 연계하여 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축- 임대인 행정지원 및 임차인 정보제공 강화: 지자체에 임대 등록시 세무서에서도 자동으로 등록 신청이 가능하게 되도록 함.

자료 : 국토교통부

상기 부동산 규제에도 불구하고, 2018년 상반기에 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)- 양도세 강화- 임대사업자 혜택 축소- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대3. 조세 제도 정의 구현4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급2. 신혼희망타운 조기 공급3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치2. 분양권 소유자 무주택에서 제외3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

자료 : 국토교통부

한편, 정부의 부동산 규제 정책으로 서울 아파트 가격은 32주간 하락세를 보였으나, 2019년 6월 4째주 보합, 7월 1주부터 34주만에 상승세로 전환하였는데, 이러한 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났습니다. 이에, 정부는 2019년 8월 12일자 국토교통부 보도자료('민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진')를 통해 이르면 2019년 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 발표하였습니다. 보도자료에 따르면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선안은 아래와 같습니다.

[개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건]

구분
현행
개선

필수요건
주택가격(A)
직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역

선택요건
분양가격(B)
직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)

청약경쟁률(C)
직전2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과
좌동

거래(D)
직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가
좌동

정량요건 판단
A+[B or C or D]

자료 : 국토교통부

2019년 10월 공포된 주택시행령은 민간택지 분양가상한제 적용의 필수요건을 투기과열지구로 변경하고, 선택요건의 일부 문구를 추가하여 적용 범위가 확대되도록 하였습니다. 분양가상한제 적용 지역으로 지정될 경우 분양가는 택지비와 건축비 이하의 가격으로 제한받게 되며, 택지의 고평가에 의한 분양가 상승과 건축비 증가를 통제할 수 있습니다. 정부는 추가적으로 2019년 12월 16일에 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 해당 방안은 투기적 대출수요 규제 및 주택 보유부담 강화, 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 등 고강도 정책을 포함하고
있습니다. 12.16대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[2019.12.16 주택시장 안정화 방안 주요 내용]

구분
주요 내용

투기적대출수요 규제강화
1) 투기지역·투기과열지구 주담대 관리 강화 - 시가 9억원 초과 LTV 강화, 초고가 아파트 주담대 금지, 주담대 실수요 요건 강화 등 2) 전세대출 이용 갭투자 방지 - 사적보증의 전세대출보증 규제 강화, 전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한

주택 보유부담강화 및 양도소득세 제도 보완
1) 보유부담 강화 - 종합부동산세 세율 등 상향, 공시가격 현실화·형평성 제고 2) 양도세 제도 보완 - 1주택자 장특공제에 거주기준 요건 추가, 2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장특공제 적용, 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축, 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 등

기타
민간택지 분양가상한제 적용지역 확대, 고가주택 자금출처 전수 분석 등

자료 : 국토교통부

한편, 부동산신탁업무 및 부수업무 관련하여 개정된 법규 내역은 다음과 같습니다.

[최근 부동산신탁업 관련 법규 개정 내역]

구분

내용

지방세법 및

지방세기본법 개정

(2014.1.1 시행)

신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경되었습니다. 이에 따라 본 개정 전에는 위탁자가 신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 업무를 처리하였었으나, 본 개정 이후에는 신탁재산에 대한 재산세 납부 업무를 수탁자(신탁회사)에서 처리하고 있습니다. 다만, 본 개정에도 불구하고 신탁재산에 대한 체납이 있는 경우에도 수탁자의 고유재산으로 이를 납부할 의무를 부담하지는 않으며, 신탁회사의 고유재산에 대한 체납처분도 불가합니다.

택지개발촉진법

시행령 개정

(2015.8.11 시행)

공동주택 건설용지를 공급받은 자가 신탁업자와 개발 또는 담보를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우에는 토지의 전매가 가능하도록 명문화 하였습니다[기존에는 유권해석상 신탁 행위를 공급가 이하의 전매로 간주하여 전매 처리하였음]

법인세법 시행령 개정

(2016.2.12 시행)

법인세법상 제51조의2 제1항 제9호에 의한 “프로젝트금융투자회사”(PFV)가 “건축물의 분양에 관한 법률”에 따른 분양 사업을 시행할 경우 동법 시행령 제86조의2에서 정한 소득공제 요건을 저촉할 가능성이 있었는 바, 본 개정으로 인하여 건분법상 분양사업의 경우에도 소득공제 요건이 적용되도록 명확화 하였습니다.

도시 및 주거환경정비법 개정(2016.3.2 시행)
재건축 등 정비사업의 경우 신탁회사의 단독 시행이 제한되어 있었으나, 본 개정으로 신탁회사가 조합 등으로부터 사업 시행의 수탁이 가능해졌습니다.

최근 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기 및 소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에 근거하여 주택시장 안정을 위한 조치를 시행하고 있습니다. 2017년 6월부터 2020년 8월까지 정부가 발표한 주택 정책은 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책, 실수요자 보호 정책, 주택 공급정책으로 구분할 수 있습니다. 주택시장 안정화 정책의 일환으로 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책 중 하나는 급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, 이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, 종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막는 것입니다. 또한, 가격 안정을 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 다음은 2020년 12월 투기 규제지역입니다.

[투기 규제지역 현황]

투기 규제지역 현황(2020.12.18).jpg
투기 규제지역 현황(2020.12.18)

자료 : 국토교통부

투기 규제지역 선정과 더불어 정부는 지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했습니다. 또 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했습니다.주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했습니다. 15억 원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지되며, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화되면서 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 결정했습니다.다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상에 따라 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용하였습니다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억 원) 폐지하고, 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했습니다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했습니다. 취득세의 경우, 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했습니다. 또한, 2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼습니다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대되었습니다.실수요자 보호 정책으로는 먼저, 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편하여 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했습니다. 청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상 및 대출한를 늘렸고 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했습니다. 생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 방침입니다. 또한, 임대차시장을 안정화시키고 임차인의 권리 보호를 위해 집주인으로 하여금 임대주택 등록을 활성화하기 위해 2018년 12월 임대주택등록 정책을 마련했습니다. 등록된 임대주택에 대해서 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기위한 조치의 일환입니다. 2019년에는 이같은 혜택에 따른 임대료 증액제한과 부기등기제등 임대인의 의무조건을 강화하였고 2020년 6-7월에는 다시 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장, 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화했습니다.주택 공급 계획으로는 수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어, 공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안을 마련했습니다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진하기로 결정했습니다. 정부는 2021년 2월 4일 「공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였는데, 이 방안에 따르면 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호 및 전국 83만호 주택 부지를 추가로 공급할 계획입니다. 이에 앞서, 정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했는데 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획입니다. 여기에는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 신규공급 13.2만호+α , 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 수도권내에서 추진중인 정비사업 30만호 등이 포함되어 있습니다. 서울권역 중심으로 발표내용을 종합하면 2020년 8월 4일 현재 신규공급 13.2만호+α와 5월 6일 공급 발표 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정입니다. 다음은 정부의 주택 시장 안정화 정책 중 주요 정책이라고 할 수 있는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 12.16 주택시장 안정화 방안입니다.

[2020.06.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안']

대분류
소분류
상세내역

과열지역에투기수요유입 차단
조정대상지역 지정
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역

투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전 17개 지역

토지거래허가구역 지정

거래질서 조사체계 강화
· 실거래 기획조사 시행· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대

주택담보대출 및전세자금대출 규제 강화
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화· 전세자금대출보증 제한 강화

정비사업규제 정비
재건축안전진단 절차 강화
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

정비사업 조합원 분양 요건 강화
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

재건축부담금 제도 개선
· 재건축 부담금 본격 징수· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

법인을 활용한 투기수요 근절
주택매매·임대사업자 대출규제 강화
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지

법인 등 세제 보완
· 종부세율 인상 및 공제 폐지· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

부동산 매매업 관리 강화

법인 거래 조사 강화
· 법인 대상 실거래 특별조사· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
주택시장 안정화 방안(12·16 대책) 후속조치
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정

수도권 주택공급 기반 강화 방안(5·6) 후속조치
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)· 공공재개발시범사업 공모(9월)· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)

(출처) 국토교통부

[2019.12.16 '주택시장 안정화 방안']

대분류
소분류
상세내역
추진일정

투기적 대출수요규제 강화
투기지역·투기과열지구주택담보대출 관리 강화
① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화
19.12.23

② 초고가아파트 주담대 금지
19.12.17

③ DSR 관리 강화
19.12.23

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
19.12.23

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
19.12.23

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
19.12.23

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등
19.하반기

전세대출을 이용한 갭투자방지
① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화
20.1월

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
20.1월

주택 보유부담 강화및 양도소득세제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는주택 보유부담 강화
① 종합부동산세 관련
20.상반기 (20년 납부분 부터 적용)

② 공시가격 현실화 및 형평성 제고
20.상반기

실수요자 중심의 양도소득세제도 보완
① 양도소득세 강화

- 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등
20.상반기 (19.12.17 취득분부터 적용)

- 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가
20.상반기 (19.12.17 신규 등록분부터 적용)

- 분양권도 주택수 포함
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 단기보유 양도세 차등 적용
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제
20.상반기 (19.12.17 ∼ 20.6.30 중 양도분에 적용)

투명하고 공정한거래 질서 확립
① 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대
(적용시점) 19.12.17

② 시장 거래 질서 조사체계 강화

- 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
19.하반기

- 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
20.2월

- 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
20.상반기

- 자금조달계획서 증빙자료 제출
20.상반기

③ 공정한 청약 질서 확립
20.상반기

④ 임대등록제도 보완

- 임대등록 시 세제혜택 축소
20.상반기

- 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검
20.상반기

- 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화
20.상반기

실수요자를 위한공급 확대
① 서울 도심 내 주택 공급 추진
-

② 수도권 30만호 계획 조속 추진
-

③ 정비사업 추진 지원
-

④ 가로주택정비사업 활성화
20.상반기

⑤ 준공업지역 관련 제도개선
20.상반기

(출처) 국토교통부

2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안"을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

자료 : 국토교통부

이후 2022년 국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한「국민 주거안정 실현방안」을 발표하였습니다. 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급시차 단축, 주거사다리 복원, 주택품질 제고라는 국민주거 안정 실현을 위한 5대 전략을 수립하였습니다. 세부적으로 향후 5년간 270만호를 공급할 예정이며, 수도권 158만호, 서울 50만호, 지방대도시에도 52만호를 공급할 계획입니다. 이를 통해 도심 내집 마련 기회를 확대할 예정이며, 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발, 재건축 사업 정상화를 추진할 예정입니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료 : 국토교통부

재건축부담금 제도가 2006년 도입된 이후로 정상적으로 시행되지 못함을 근거로 정부는 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치의 일환으로 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였습니다. 그동안 과거 기준을 그대로 적용하여 불합리한 수준의 부담금이 산정되었으며, 이로 인해 재건축, 지연 보류 등의 원인이 되었습니다. 따라서, 부과기준을 현실화하고 재건축을 통해 공공주택 공급 확대를 유도하며, 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도가 신설되었습니다.

[2022.09.29 '재건축부담금 합리화 방안']

항목
상세내역

국민 주거안정 실현방안의 후속조치 일환으로 발표재건축부담금 제도는 '06년 동비 이후 2차례 유예되는 등 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준 유지

1. 부과기준 현실화
- 면제금액 현행 3천만원에서 1억원으로 상향- 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대

2. 부과 개시시점 조정
- 부담금 산정의 기준인 '초과이익'의 경우 정비사업을 위한 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정- 정비 사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 '조합'이며, 이에 따라 초과이익 산정 개시시점을 "조합설립 인가일"로 조정하여 부과체계의 합리성 제고

3. 공공기여 감면 인센티브
- 현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써 이러한 사업유인이 감소되는 문제 존재- 이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할예정

4. 실수요자 배려
- 현재 주택보유 기간, 구입목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있음

- 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해- 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 6년 이상 보유한 경우 부담금 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획- 1시대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 주택 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정

자료 : 국토교통부

한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되자, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류
소분류
상세내역

다주택자 규제패러다임 전환
세제 부문
① 취득세 중과 완화(최대 12% -> 최대 6%)

② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

금융 부문
① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0% -> 30% 허용)

실수요자 대상규제 개선
규제 정상화
① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정

② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화

③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)

주거부담 완화
① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하

② 특례보금자리론(1년 한시) 도입

주택공급기반위축 방지
정비사업
① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선

공공주택
① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절

PF시장 지원
① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

임대차 시장안정화 도모
민간 등록임대
① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공

민간 사적임대
① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진

공공임대
① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

자료 : 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류
소분류
상세 내역

구분
현행
개선

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율
분양권
1년 미만 70%1년 이상 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

주택·입주권
1년 미만 70%1~2년 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

재건축 안전진단합리화 방안
구조안전성 비중
50%
30%

주거환경 비중
15%
30%

설비노후도 비중
25%
30%

무조건부 재건축 허용판정점수 기준
30점 이하
45점 이하

공공기관 적정성 검사 의무 시행
폐지
지자체 요청 시에만 제한적 시행

등록임대주택 복원 및 세제·금융 혜택
단기(4년) 건설임대
폐지
-

단기(4년) 매입임대
폐지
-

장기(10년) 건설임대
존치
-

장기(10년) 매입임대
축소(비아파트만 허용)
복원(85㎡ 이하 아파트)

<세제 인센티브>1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공<금융 인센티브>1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용

PF시장 연착륙 지원
1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원)2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증 (HUG, HF 신설)* 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지 검토 가능

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화
1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

자료 : 국토교통부

한편 국토교통부는 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다. 이를 통해 공급 여건을 신속하게 개선하고 2024년 공급 확대로 정상화를 견인함으로써 현 정부 목표를 초과 달성을 추진할 예정입니다.

[2023.09.26 주택공급 활성화 방안]

구분
내용

① 공공 주택공급 확대
- 공공주택 공급물량 확대- 패스트트랙을 통한 조기 공급- 기 추진 사업의 철저한 공정관리

② 민간 주택공급 활성화
- 공공택지 전매제한 완화- 조기 인허가 인센티브- 분양 → 임대전환 공급 촉진- 공사비 증액 기준 마련- 인허가 절차 개선- 건설인력 확충- 규제 정상화 입법 완료

③ 금융지원 강화
- PF대출 보증 확대- 부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대- 중도금 대출 지원

④ 단기공급 가능한 非아파트 사업여건 개선
- 非아파트 자금조달지원- 非아파트 규제 개선

⑤ 신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충
- 재개발/재건축 사업절차 개선- 소규모 정비사업 사업성 개선

자료 : 국토교통부

상기와 같이 정부는 2021년 이후 지속적으로 주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책을 발표하였으며, 한동안 주택 공급 관련 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망되었습니다.
다만, 2023년 4월 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고, 2023년 8월 LH단지 철근누락 등의 이슈가 일어남에 따라 국민 불안이 고조되고 있는 상황입니다. 이에 국토교통부는 무량판 구조 시공중인 현장 105개소, 17년 이후 준공된 아파트 188개소 등 총 293개소의 민간아파트 전수조사에 착수하였고 철근 누락 및 보강이 필요한 부실시공은 없는 것으로 발표하였습니다. 이러한 사고 등에 따라 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.

정부는 2024년 1월 4일「2024년 경제정책방향」에서 부동산 및 건설 시장 안정 관련 대책을 포함한 부동산 부문 정책 방향을 발표했습니다. 수주 및 착공 감소, 고금리에 따른 건설사 자금조달 애로, 부동산 PF 리스크 등으로 건설투자가 감소함에 따라 정부는 '3기 신도시 조기 주택착공 추진' 등 공공부문 주택건설, 85조원 이상 유동성 공급 프로그램, 금융회사 건전성 관리노력 강화 등을 주요 정책으로 발표하였습니다.

[2024년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

부동산
PF
연착륙

유동성 공급

① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF
사업장 정상화

① PF
사업장별 애로요인 점검
,

부실우려 및
부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면

제도 개선
① 부동산 개발사업 추진방식 등 근본적 개선 추진

② 토지신탁 내실화 방안 마련

부동산시장 정상화

① 부동산 시장 정상화 입법과제 관련 후속조치
(
시행령 개정 등
)
추
진

②
다주택자에 대한 양도세 중과배제
(~'24.5
월
) 1
년 한시 연장

주택공급활성화
공공부문 공급

①
주요 3기 신도시 '24년 부지조성 및 조기 주택착공 추진

② 뉴:홈 '24년 중 9만호 이상 공급하고 사전청약 1만호 실시

민간 애로해소

①
주택공급 인
·
허가 통합심의 의무화

② 정비사업 관련 의결시
온라인 총회 개최 및 전자적 방식의 조합원 의결 도입

임대차시장리스크 관리 강화
다세대·다가구지원

①
'24
년 중
LH
등
에서
구축 다세대
·
다가구 주택
1
만호 이상 매입

②
등록임대사업자
가

주택공사
등에
1년 한시 소형
·
저가주택
(
아파트 제외
)

양도

허용

③ 소형·저가주택(APT 제외) 매입시 1년 한시 취득세 감면 및 청약 무주택자 지위 유지

공공임대 지원

①

공공임대 11.5만호 이상 공급

서민
·

취약계층

주거지원 강화

주택유형 다양화
① 토지임대부·지분적립형 주택 등에 대한 세제지원 확대

주거부담 완화

①

디딤돌대출

·보금자리론 예년 수준 공급

부동산
PF
연착륙

유동성 공급

① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF
사업장 정상화

① PF
사업장별 애로요인 점검
,

부실우려 및
부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면(~'25)

자료: 기획재정부 및 관계부처(2024.01.04)

국

토교통부는 2024년 1월 10일에 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 통해 재건축 완화, 공공주택 공급 계획, 특례대출 확대 등의 내용을 포함한 부양책을 발표하였습니다. 이후 금리 인하에 대한 기대감과 맞물려 증권신고서 제출일 현재기준 부동산 경기가 소폭회복하는 양상을 보이고 있으나, 아직까지는 거래량 등의 지표를 통해 보았을 때 평년수준에 현저히 미치지 못하는 수준으로 건설 경기 및 부동산 시장에 대한 전망은 여전히 낙관하기 어려운 상황입니다.
정부기관의 부양책에도 불구하고 부동산 경기침체가 장기화 될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자분들께서는 이 점 유의해주시길 바랍니다.

[2024.01.10 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안]

구분
내용

도심공급확대
재건축, 재개발
1. 사업속도: 패스트트랙 도입2. 진입문턱: 정비사업 추진 요건 완화3. 사업성: 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화4. 중단 없는 사업: 공사비 갈등 완화

1기 신도시 재정비
1. 신속하고 내실있는 계획 수립2. 노후계획도시 정비 사업여건 획기적 개선3. 공공의 역활은 충실히, 차질 없이 이행

소규모정비,도심 복합사업
1. 진입문턱: 사업 가능 지역 확대2. 사업속도: 절차 간소화 및 참여유인 제고3. 사업성: 인센티브 및 자금지원 강화4. 광역정비: 미니 뉴타운 지원 확대

다양한 유형의 주택공급 확대
공급 여건 개선
1. 도시, 건축규제 완화2. 세제, 금융지원

활용도 제고
1. 구입 부담 경감2. 등록임대 사업 여건 개선3. 기업형 장기임대 활성화4. 신축매입약정 확대

전세사기 예방 및 피해지원
1. 보증금 피해 경감 지원2. 피해주 주거 지원 강화3. 종합 지원체계 강화4. 철저한 전세사기 예방

신도시 등 공공주택 공급
공공주택 공급 확대
1. '24년 공공주택 14만호+a 공급2. 공공주택 민간 참여 확대

3기 신도시 등 공공택지
1. 물량확대: 신규택지 2만호, 수도권 신도시 3만호2. 신도시 조성속도 제고

건설경기 활력 회복
자금조달 및 유동성 지원
1. PF대출 지원2. 유동성 지원

공공지원을 통한 민간 애로 해소
1. 지방 사업여건 개선2. 공공임대 참여지분 조기매각

사업장별 갈등해소 지원
1. 공적 조정위원회2. 민간 사업장 공공인수3. 정상화 펀드

건설사업 관련 리스크 완화
1. 공사 재개 지원2. 수분양자 보호3. 협력업체 보호

건설투자 활성화
1. 재정 조기 집행2. 민자사업 확대

자료 : 국토교통부

더불어 2024년 7월 3일 발표한 「2024년 하반기 경제정책방향」에서 정부는 연초 계획 대비 공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대하며 공공부문 투자 확대 정책을 발표하였으며, 부동산 PF 시장 안정화를 위해 9.4조원 규모의 유동성 공급 등의 정책을 발표하였습니다. 정부는 부동산PF 불안이 가계부채 증가로 이어지지 않도록 가계부채 증가율을 경상성장률 이내로 관리하는 등 2024년 GDP 대비 가계부채 비율을 90% 초반 수준으로 관리한다는 구상을 밝혔으며, 하반기 중 자기자본비율 확대를 포함한 부동산PF 제도 개선방안을 도입할 예정입니다.

[2024년 하반기 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

공공부문 투자·융자 확대
공공투자·민간사업·정책금융을 연초 계획 대비 15조원 확대
① 공공기관 투자 +2조원② 신규 민간투자사업 발굴 +5조원③ 정책금융 융자·보증 등 +8조원

부동산PF 시장 안정화
94조원 규모 유동성 공급
① PF보증 30조원, 건설공제조합보증 10조원, 준공전 미분양 대출보증 5조원 등

하반기 중 부동산 PF제도 개선방안 발표
① PF사업 자기자본 비율에 따른 인센티브 차등화, 사업성 평가 강화 등

자료: 기획재정부 및 관계부처(2024.07.03)

가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로, 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면이기 때문에 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없습니다. 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 수요 확대에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나 부동산 관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다

상기 서술한 부동산 관련 규제들의 완화책에 더해 전세계적인 금리인상·긴축 기조 및 부동산·건설 경기의 위축이 2022년 하반기 및 2023년 대비 다소 진정된 모양세를 보이고 있어 침체됐던 분위기가 상대적으로 진정된 상황으로도 볼 수 있습니다. 그러나 중·단기적인 관점에서 부동산 및 건설시장에 부정적인 영향을 주었던 요인들이 해소된 것은 아니며, 평년과 대비하였을 때 시장 분위기는 여전히 침체된 상황이라 볼 수 있습니다. 거시 경제의 긴축국면, 부동산 및 건설경기의 위축은 상기 서술한 부동산 규제완화 정책의 시행에도 불구하고 당사의 매출성장 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자분들께서는 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속적으로 위축될 경우 당사의 수익성이 악화될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

<부동산PF 유동성 위기에 관한 사항>

아. 2022년 강원도중도개발공사(GJC)의 레고랜드발 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건, 새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등
부동산 시장에 부정적인 영향을 주는 사건들이 연이어 발생하며, 부동산 경기는 위축된 상황입니다. 또한, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였고 2024년 1월 12일 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 이와 같은 PF 부실 우려 현실화로, 부동산 PF시장 투자심리 악화가 지속될 경우 건설사 및 시행사의 자금 조달 여력이 더욱 저하될 수 있습니다. 국내 부동산 경기 침체 지속으로 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하가 발생할 경우, 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

2022년 09월 강원도 산하 강원도중도개발공사(GJC)가 레고랜드 건설 과정에서 발행한 ABCP 상환에 실패하였습니다. 레고랜드코리아의 사업 자금조달을 위하여 SPC(아이원제일차(주))를 설립하여 2,050억원 대출을 시행하였고 강원도개발공사의 대출채권을 기초자산으로한 유동화물을 강원도 지급보증(신용등급 A1)으로 발행하였습니다. 하지만 대출만기일(2022년 09월 29일)에 대출이 연장되지 못하며 강원중도개발공사의 지급보증인인 강원도가 채무를 이행해야 했으나, 09월 28일 강원도는 채무이행 대신 강원중도개발공사에 대한 회생 신청을 발표하였습니다. 이에 한국신용평가(주)는 기존 아이원제일차(주)가 발행하는 ABCP의 신용등급을 A1에서 C로 하향 조정하였습니다. 이후 지자체가 보증한 채권의 불신이 커졌고 PF시장의 리스크 확대는 물론, 전반적인 부동산 대출 시장에 부정적 영향을 미치며 특히 단기자금시장을 중심으로는 자금경색 우려가 심화되었습니다.

[아이원제일차(주) 유동화 구조도]

아이원제일차 구조도.jpg
아이원제일차 구조도

자료 :한국신용평가

강원도의 채무상환 불이행 리스크로 인하여 금융시장에서 유동성의 위기가 확대되어 단기시장 뿐만아니라 회사채 채권시장 투자 심리가 위축되었습니다. 이러한 영향은 건설업계로 전이될 가능성이 존재하였기에 강원도는 기존의 입장을 번복하여 ABCP 2,050억에 대하여 전액 상환하겠다는 계획을 밝혔으며, 2022년 12월 12일 ABCP를 전액 상환 하였습니다.한편 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였으며, 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)신청으로 향후 건설 업계에 자금 조달의 어려움이 증가하고 추가적인 구조조정 가능성이 존재하고 있습니다.

새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등 추후 부동산 PF시장 투자심리 악화에 따라 자금조달이 어려움을 겪는다면 국내 부동산 경기 침체가 지속될 수 있습니다. 부동산 경기가 둔화되면서 차입형토지신탁 사업장 분양률이 저하되면 부동산신탁사의 공사비 조달 부담이 높아지면서 신탁계정대 규모가 증가하고, 일부 분양률이 저조한 사업장을 중심으로 대손 부담도 높아질 수 있습니다. 또한, 부동산 경기 둔화 및 자금시장 경색으로 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 시공사 부도위험이 높아짐에 따라 부동산신탁사가 부담하고 있는 우발부채 현실화 가능성이 상승할 수 있습니다. 이처럼 부동산 경기 침체가 지속된다면 차입형 토지신탁 사업장 분양률 저하로 신탁계정대 대손 부담 확대, 시공사 부도 등으로 인한 책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발부채 발생 및 신규 수주 감소 등으로 이어져 부동산 신탁사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

2. 회사위험

<영업수익, 영업손익
및 당기순손익
에 관한 사항>

가. 당사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5% 증
가했습니다. 그러나, 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.36% 감소하였고, 수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 특히,
차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다. 2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였습니다. 하지만, 2024년 반기말 기준 1.03%로 전년말 대비 0.93%p. 하락하는 등, 전반적으로 감소추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 2019년부터 지속적으로 증가해왔으나, 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2024년 반기말 기준 283억원을 보이고 있습니다. 향후 국내외 경기 불안으로 인해 부동산 시장이 침체되거나 신탁업 경쟁 과열로 인해 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율이 감소할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.
한편
,
당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 -76억원, 2024년 반기말 -212억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었습니다.
이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데, 당사는 전년 동기(-373억원) 대비 38.5% 증가한 -517억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다.
당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등 주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

당사의 영업수익은 2016년 1,780억원을 기록한 이후 3년간 부동산시장 분양 호조에 따라 지속적으로 증대되는 추세를 보였습니다. 당사는 신탁계정대이자를 포함하는 이자수익의 증가로 2018년 연결기준 영업
수익이 전년 동기 대비 7.7% 증가한 바 있습니다. 하지만, 이후 부동산 경기 침체로 인해 지속적 감소추세를 보이고 있습니다.
당사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비 8.5%
증가하였습니다. 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.4% 감소하였고,
수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 한편,

2
024년 반기말
영업비용은 761억원으로 전년동기대비 5.5% 증가하였습니다. 이는 이자비용, 대출채권평가및처분손실 및 기타영업비용의 증가에 기인합니다
. 영업손익의 경우, 전년 동기대비 21.8% 증가한 197억원을 기록하였습니다.

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

영업수익
95,806
88,293
270,086
212,858
225,501
237,431
255,696
269,318

수수료수익
61,119
54,267
120,971
141,597
144,852
141,609
159,093
187,476

유가증권평가및 처분이익
1,117
2,557
84,057
13,484
11,483
23,671
9,050
1,579

이자수익
29,766
30,486
62,598
55,977
43,862
71,555
79,868
76,163

기타의 영업수익
3,804
983
2,460
1,800
25,304
596
7,685
4,100

영업비용
76,121
72,129
238,851
159,524
135,991
143,597
136,375
84,752

유가증권평가및 처분손실
6,530
222
12,201
14,607
4,355
1,383
941
936

이자비용
18,574
12,200
75,425
19,391
16,134
14,707
15,875
15,706

대출채권평가및처분손실
4,498
16,842
56,332
30,107
26,100
43,990
39,721
-

판매비와관리비
40,197
38,711
87,290
84,839
81,924
76,758
70,911
60,253

기타영업비용
6,322
4,154
7,602
10,580
7,478
6,759
8,927
7,857

영업손익
19,685
16,164
31,236
53,334
89,510
93,834
119,321
184,566

자료: 당사 반기보고서, 사업보고서

당사의 수탁고는 2017년말 수탁고는 4조 9,386억원 수준에서 지속적으로 증가하여 2022년말 8조 3,783억원을 기록하였습니다. 2023년 9월말 기준 수탁고는 8조 5,539억원으로 전년말 대비 2.1% 증가하였습니다. 신탁보수는 반대로 2016년 1,098억원, 2017년 1,533억원, 2018년 1,541억원으로 증가했으나, 2019년 1,217억원, 2020년 924억원, 2021년 717억원으로 지속적으로 감소했으으나, 2022년 743억, 2
023년 766억으로 소폭 증가하였습니다. 2024년 반기말 기준 신탁보수는 415억으로 전년동기 대비 9.8% 증가하였으나 전반적으로 감소추세에 있습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 부동산 분양시장 부진에 따라 감소한 후 서서히 회복하는 영향으로 보입니다.

한편, 토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다. 또한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율은 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 수수료율이 지속적으로 감소한 상황입니다.
2023년말 차입형토지신탁 수수료율은 1.96%로 2022년말 대비 0.07%p. 증가하였습니다. 하지만, 2024년 반기말 기준 1.03%로 전년말 대비 0.93%p. 하락하는 등, 전반적인 감소추세에 있습니다. 또한, 당사의 신규수주(약정보수 기준)는 2019년부터 지속적으로 증가해왔으나, 부동산 경기 저하 및 차입형 토지신탁 시장 위축으로 인해 2022년 감소추세로 전환했으며, 2023년 539억으로 전년 대비 76.1% 하락한 수치를 보였습니다.
2024년 반기말 기준 신규수주는 283억원으로 전년 동기 대비 56.9% 증가하였지만, 2022년 이전 대비 여전히 낮은 수치를 보이고 있습니다.
이는 사업리스크가 높은 차입형 토지신탁 위주의 포트폴리오에서 리스크 관리를 위한 사업 다각화 추진에 기인한 것으로 보입니다.향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년

수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고

토지신탁
4,663,051
39,462
0.85%
4,512,580
37,083
0.82%
4,838,424
74,969
1.55%
4,681,617
70,341
1.50%

차입형 토지신탁
3,275,985
33,722
1.03%
3,208,219
33,267
1.04%
3,451,358
67,773
1.96%
3,348,894
63,455
1.89%

관리형 토지신탁
1,387,066
5,740
0.41%
1,304,361
3,816
0.29%
1,387,066
7,195
0.52%
1,332,723
6,886
0.52%

관리신탁
208,585
605
0.29%
128,303
355
0.28%
172,260
948
0.55%
111,831
1,597
1.43%

처분신탁
380,019
7
0.00%
448,081
41
0.01%
380,019
48
0.01%
448,134
35
0.01%

담보신탁
2,944,902
1,327
0.05%
3,169,841
156
0.00%
2,912,216
301
0.01%
3,050,896
2,047
0.07%

분양관리신탁
89,097
74
0.08%
85,816
145
0.17%
91,798
316
0.34%
85,816
291
0.34%

합계
8,285,654
41,475
0.50%
8,344,621
37,779
0.45%
8,394,717
76,582
0.91%
8,378,294
74,311
0.89%

구분
2021년
2020년
2019년
2018년

수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수/수탁고

토지신탁
4,390,311
69,347
1.58%
4,038,206
89,354
2.21%
3,596,690
119,269
3.32%
3,555,978
153,146
4.31%

차입형 토지신탁
3,179,136
63,421
1.99%
2,918,506
83,168
2.85%
2,642,171
115,218
4.36%
2,572,528
151,631
5.89%

관리형 토지신탁
1,211,175
5,926
0.49%
1,119,700
6,186
0.55%
954,519
4,051
0.42%
983,450
1,515
0.15%

관리신탁
95,575
56
0.06%
53,186
134
0.25%
72,606
13
0.02%
51,258
22
0.04%

처분신탁
386,212
591
0.15%
488,001
83
0.02%
395,723
976
0.25%
207,363
12
0.01%

담보신탁
2,124,703
1,262
0.06%
2,343,097
2,540
0.11%
1,807,785
1,022
0.06%
1,413,602
832
0.06%

분양관리신탁
23,984
449
1.87%
51,759
313
0.60%
145,011
388
0.27%
51,827
127
0.25%

합계
7,020,785
71,705
1.02%
6,974,249
92,424
1.33%
6,017,815
121,668
2.02%
5,280,028
154,139
2.92%

자료: 당사 사업보고서, 업무보고서

[신규수주(약정보수 기준) 추이 (2024년 반기말 기준)]

(단위: 억원)

구분
2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년
2020년

차입형 토지신탁
119
-
10
504
843
1,155

차입형 도시정비
5
163
334
341
810
421

관리형 토지신탁
22
5
24
111
118
154

담보신탁
13
1
4
18
23
165

리츠
77
-
91
787
379
135

기타
47
11
69
495
411
118

신규수주합계
283
180
532
2,256
2,584
2,148

자료: 당사 제시

한편
,
당사는 2022년 243억원의 당기순이익을 기록하였으나 2023년 -76억원, 2024년 반기말 -212억원의 당기순손실을 기록하며 적자전환되었습니다.
이는 주로 지분법투자주식평가손실의 증가에 기인하는데, 당사는 전년 동기(-373억원) 대비 38.5% 증가한 -517억원의 지분법투자주식평가손실을 기록하였습니다. 증가한 지분법투자주식평가손실로 인해 당사는 2024년 반기말 기준 197억원의 영업이익을 기록하며 전년 동기(162억원) 대비 21.8% 증가하였음에도 당기순손실은 전년 동기(-157억원) 대비 34.7% 확대되었습니다.

세부적으로 살펴보면, 2024년 반기말 기준 당사가 87.00%의 지분을 보유하고 있는 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사의 지분법손실이 445억원, 당사가 90.33%의 지분을 보유하고 있는 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사의 지분법손실이 81억원으로 전체 지분법투자주식평가손실의 대부분을 차지하고 있습니다. 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사는 동부건설의 최대주주인 키스톤에코프라임의 지배회사이며, 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사는 HJ중공업의 최대주주인 에코프라임 마린퍼시픽 유한회사의 지배회사입니다. 당사는 동부건설 및 HJ중공업 지분 투자를 위해 각 투자합자회사에 출자한 바 있습니다. 동부건설의 경우 2023년 별도기준 364억원의 영업이익을 기록하였으나, 비우호적인 건설업황과 높은 원가율로 인해 2024년 반기 별도기준 593억원의 영업손실을 기록하며 수익성이 악화되었습니다. HJ중공업 또한 조선부문 매출원가 증가와 건설 부문 침체 지속으로 인해 2023년 연결기준 1,082억원, 2024년 반기 별도기준 275억원의 영업손실을 기록하였습니다. 이처럼 당사가 지분을 보유하고 있는 회사의 업황 및 실적이 부진할 경우, 당사의 지분법투자주식평가손실이 증가하여 연결 기준 당기순손실의 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 회사에 추가 출자가 이루어질 경우 당사의 영업순자본 감소 및 총위험액 증가로 이어져 영업용순자본비율 등 주요 재무 지표의 악화로 연결될 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의해주시기 바랍니다.

[연결기준 당기순이익(손실) 추이]

(단위 : 백만원, %)

2024년 06월
2023년 06월
2023년
2022년
2021년

영업수익

95,806
88,293
270,086
212,858
225,501

영업손익

19,685
16,164
31,235
53,334
89,510

지분법투자주식평가손실
-51,736
-37,342
-39,233
16,757
92,311

당기순손익

-21,157
-15,708
-7,660
24,325
139,995

- 지배회사지분 순이익
-19,984
-15,346
-8,445
24,097
139,341

- 비지배지분 순이익
-1,173
-362
785
228
654

연결에 포함된 회사수
15
15
15
16
15

자료: 당사 반기보고서 및 사업보고서

[연결기준 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역(2024년 06월)]

(단위 : 천원)

회사명
기초
취득
대체
지분법손익
지분법 자본변동
배당금
당반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
262,330,390
1,740,000
-
(44,457,411)
(5,337,935)
-
214,275,044

에코프라임환경1호사모투자합자회사
17,242,556
-
-
993,849
(50,639)
-
18,185,766

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,079,232
-
-
49,649
-
(22,450)
10,106,431

우림에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,622,301
-
-
(1,622,301)
-
-
-

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
62,835,807
-
-
(8,136,324)
341,840
-
55,041,323

케이원김포로지스PFV
894,384
-
-
(67,169)
-
-
827,215

키움평택PFV
1,951,151
-
-
(1,160)
-
-
1,949,991

케이원프리미어
8,853,909
4,320,000
-
(223,360)
-
-
12,950,549

㈜피제이엠씨에프
-
-
74,983
-
-
-
74,983

북항아이디씨피에프브이㈜
1,231,369
-
-
(278,052)
-
-
953,317

소 계
367,041,099
6,060,000
74,983
(53,742,279)
(5,046,734)
(22,450)
314,364,619

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
15,076,673
-
-
2,006,471
(841,701)
-
16,241,443

마그나PFV
957
-
-
(20)
-
-
937

SISTA PTE. LTD.
4,975,250
24,102,600
-
-
-
-
29,077,850

소 계
20,052,880
24,102,600
-
2,006,451
(841,701)
-
45,320,230

합 계
387,093,979
30,162,600
74,983
(51,735,828)
(5,888,435)
(22,450)
359,684,849

자료: 당사 반기보고서

<재무비율 관련 위험>

나.
2024년 반기말 연결기준 부채비율 88.8%, 차입금의존도 37.1%로
2014년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는 증가하는 추세입니다. 2024년말 연결기준 차입부채는 약 6,726억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원, 2021년 7월 600억원, 2022년 2월 1,000억원, 2023년 2월 800억원, 5월 1,000억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다.
2024년에도 채무상환 목적으로 총 1,000억원의 회사채를 발행하여 2024년 반기말 연결기준 차입부채는 약 6,726억원 수준으로 증가했습니다. 향후 영업실적이 악화되거나 당사의 차입금이 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하시킬 수 있습니다.

당사의 2024년 반기말 연결기준 부채총계는 8,538억원이며 자본총계는 9,613억원으로 부채비율은 88.8%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채 총계는 6,726억원이며 자산총계는 1조 8,151억원으로 차입금의존도는 37.1% 수준입니다.한편, 2018년 이후 당사의 차입부채
규모가 증가하며 부채비율 및 차입금의존도는 뚜렷히 증가하는 추세를 보였습니다. 2018년말 연결기준 차입부채는 4,494억원이었으나, 2023년말 연결기준 차입부채는 약 6,741억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원, 2021년 7월 600억원, 2022년 2월 1,000억원, 2023년 2월 800억원, 5월 1,000억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다.
2024년에도 채무상환 목적으로 총 1,000억원의 회사채를 발행하여 2024년 반기말 연결기준 차입부채는 약 6,726억원 수준을 보였습니다. 향후, 재무건전성이 악화되어 향후 영업실적이 부진하거나 당사의 차입금이 더 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
2024.06
FY2023
FY2022
FY2021
FY2020
FY2019

현금및예치금
194,312
153,822
275,409
360,185
360,148
94,058

유가증권
605,999
628,855
709,115
608,104
320,438
232,581

대출채권
806,749
860,806
555,055
565,704
713,774
1,017,147

대손충당금(-)
-120,177
-125,911
-98,661
-81,142
-100,716
-69,133

유형자산
40,379
80,047
40,511
46,714
49,943
5,022

투자부동산
69,276
70,121
71,812
73,503
27,973
28,138

기타자산
98,389
92,945
66,169
67,239
72,195
70,227

자산총계
1,815,104
1,886,596
1,718,071
1,721,449
1,544,471
1,447,173

차입부채

672,595

674,146
498,453
487,665
453,627
437,566

기타부채
181,204
205,113
194,685
208,968
167,917
128,162

부채총계

853,799

879,259
693,138
696,633
621,544
565,728

자본금
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489

자본총계
961,305
1,007,338
1,024,933
1,024,816
922,927
881,445

부채비율(%)
88.8%
87.3%
67.6%
68.0%
67.3%
64.2%

차입금의존도(%)
37.1%
35.7%
29.0%
28.3%
29.4%
30.2%

자료: 당사 반기보고서, 사업보고서

2024년 반기말 연결기준 당사의 차입금, 사채 내역 및 연도별 상환계획은 아래와 같습니다.

[차입금]
(단위 : 천원)

구분
차입처
만기일
2024.06.30연이자율(%)
2024년 반기말
2023년말

일반대출
중국광대은행
2025-01-27
CD(3M)+2.30
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
2024-11-29
CD(3M)+1.28
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행

2025-02-
02

MOR(1Y)+1.58
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행

2024-04-
27

MOR(3M)+1.59
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행

2024-
09-01

MOR
(1Y)+2.17

10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행

2025-02-
25

CD(3M)+
2.67

10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
2024-10-23

CD
(3M)+2.07

30,000,000
30,000,000

기업어음
부국증권
2024-12-27
4.95
10,000,000
-

주택도시기금(*1)
주택도시보증공사
2026-05-31
2.20(*2)
24,967,540
24,533,233

주택도시기금(*1)
우리은행

2025-09-
15

CD(3M)+2.10
18,100,000
11,100,000

도시정비사업비 대출(*1)
우리은행
2027-05-31
CD(3M)+2.30
27,582,961
23,588,426

농협은행
26,363,641
22,545,687

경남은행
16,477,275
14,091,054

합 계
303,491,417
275,858,400

(주1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비로만 사용할 수 있습니다. (주2) 동 이자율은 국토교통부의 기금운용계획에 의해 이자율이 변경되는 경우 그에 따라 변경됩니다.

[사채]
(단위 : 천원)

종류
만기일
2024.06.30연이자율(%)
2024년 6월말
2023년말
인수기관

제40회 무보증사채
2024-07-26
2.97
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제41회-1 무보증사채
2024-02-23
-
-
70,000,000
한국투자증권

제41회-2 무보증사채
2025-02-21
4.46
30,000,000
30,000,000
한국투자증권

제42회-1 무보증사채
2024-02-28
-
-
30,000,000
한국투자증권

제42회-2 무보증사채
2024-08-28
7.09
50,000,000
50,000,000
KB증권

제43회 무보증사채
2025-05-30
7.65
100,000,000
100,000,000
KB증권

제44회-1 무보증사채
2026-02-20
7.06
70,000,000
-
KB증권

제44회-2 무보증사채
2027-02-22
7.40
30,000,000
-
KB증권

합 계
340,000,000
340,000,000

자료: 당사 반기보고서

[차입금 및 사채의 연도별 상환계획(2024.06.30 기준)
(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2024.07.01.~2025.06.30.
190,000,000
240,000,000
430,000,000

2025.07.01.~2026.06.30.
43,067,540
70,000,000
113,067,540

2026.07.01.~2027.06.30.
70,423,877
30,000,000
100,423,877

합 계
303,491,417
340,000,000
643,491,417

자료: 당사 반기보고서

당사의 부채비율 및 차입금의존도는 2018년에 대비 소폭 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 2024년 반기말 연결기준 차입금은 3,035억원, 사채는 3,400억원으로 2023년말 연결기준 보다 차입금은 276억원 증가했으며, 사채는 동일합니다.

한편, 2024년 반기말 당사의 차입금 및 사채의 연도별 상환계획을 살펴보면 잔액기준 6,435억원 중 4,300억원은 1년내에 만기가 도래하는 단기성 차입금에 해당하며 그 비중은 약 66.8%%에 해당합니다. 나머지 33.2%에 해당하는 2,135억원의 차입금 및 사채는 3년 내에 만기가 도래하는 사채로 구성되어 있어 차입금 만기구조는 일부 장기화가 필요할 것으로 판단됩니다.

당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 하므로 2014년부터 부채 및 차입금이 일부 증가하는 추세입니다. 향후 개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며, 이 경우 이자비용 부담이 증가되며 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
<대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험>

다. 당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다. 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(18년 말 기준 8,543억원 → 24년 반기 말 기준 2,786억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다. 한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2024년 반기말 5,083억원으로 2019년말의 899억원 대비 466% 증가한 수준을 보이고 있습니다.
향후 부동산 시장이 침체로 돌아설 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 한편, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

당사는 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자
산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(18년 말 기준 8,543억원 → 24년 반기 말 기준 2,786억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.
2023년말과 2024년

반기말
별도 기준 고정이하 자산 비율(규모)는 각각 44.6%(4,436억원)과
50.2%(4,618억원)
입니다. 당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2024년반기말
2023년말
2022년말
2021년말
2020년말
2019년말
2018년말

건전성분류대상자산
9,193
9,940
6,282
6,308
8,142
10,944
9,785

고정이하
4,618
4,436
3,863
3,450
4,234
3,484
1,641

고정이하 비중
50.2
44.6%
61.5%
54.7%
52.0%
31.8%
16.8%

대손충당금

1,235

1,250

932
747
860
587
326

자기자본
8,793
8,694
8,801
8,628
8,172
7,935
7,482

충당금/고정이하
26.7%
28.2%
24.1%
21.7%
20.3%
16.8%
19.9%

(충당금+자기자본)/고정이하
217.2%
224.2%
252.0%
271.7%
213.3%
244.6%
475.8%

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템, 당사 업무보고서

이와 관련하여 대여일로부터 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모가 2018년말 4.9%을 기록한 이후 지속적으로 상승했습니다. 2024년 반기말 기준 신탁계정대의 채권 잔액은 7,869억원으로 이 중 약 35.4%에 해당하는 2,786억원은 1년 이내 실행되었습니다. 한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2024년 반기말 5,083억원으로 2019년말의 899억원 대비 466% 증가한 수준을 보이고 있습니다. 신탁계정대는 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 말합니다. 신탁계정대 연령은 대여일로부터 계산된 연령분석으로 연체와 직접적인 연관은 없으나, 부실사업장의 경우 자금이 연체되어 연령이 상대적으로 긴 점을 고려할 때 신탁계정대 연령과 연체의 상관관계는 높은 것으로 판단됩니다.

[신탁계정대여금 연령(경과기간)분석 추이]

(단위: 백만원)

구분
2024년반기말
2023년말
2022년말
2021년말
2020년말
2019년말

6개월 이하

198,356

86,327
201,386
255,638
422,654
694,243

6개월 초과 1년 이하

80,293

202,349
71,470
85,443
129,823
241,632

1년 이하 소계

278,649

288,676
272,856
341,081
552,477
935,875

(1년 이하 구성비율)
35.4%
35.2%
49.5%
62.7%
74.6%
91.2%

1년 초과 3년 이하

281,988

354,881
196,935
166,345
175,433
80,179

3년 초과

226,270

176,698
81,579
36,880
12,598
9,694

1년 초과 소계

508,258

531,579
278,514
203,225
188,031
89,873

(1년 초과 구성비율)
64.6%
64.8%
50.5%
37.3%
25.4%
8.8%

합 계

786,907

820,256
551,370
544,306
740,508
1,025,748

자료: 당사 반기보고서, 사업보고서

[차입형 토지신탁 사업 현황(2024년 반기말 기준)]

(단위: 개, 억원)

구분
사업장수
사업비(토지비포함)
신탁계정대
공정률
분양률

준공 사업장

33

47,858

3,422
100%
85%

진행 사업장
19

57,306

2,534

45%
68%

미착공 사업장
33

155,969

1,743
0%
0%

합계
85

261,133

7,699
49%
48%

주) 정비사업 제외, 분양률 및 공정률은 단순 평균자료: 당사 제시

[준공사업장 현황(2024년 반기말 기준)]

(단위: 개, 억원)

구분
사업장수
신탁계정대
대손충당금
분양률

2018년 이전
4
1,464
775
89%

2019년
4
801
83
90%

2020년
5
895
231
45%

2021년
2
61
1
71%

2022년
2
90
1
74%

2023년
1
22
0
61%

2024년
2
89
1
94%

합계
20
3,422
1,092
76%

주)

신탁대계정대여금 없는 사업장 제외, 분양률은 단순 평균자료: 당사 제시

향후 부동산 시장이 침체로 돌아설
경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 한편, 시공사 부도, 미분양 장기화로 인한 기분양자의 계약취소 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습
니다. 투자자 여러분께서는 당사의 토지신탁 사업의 진행, 미착공 사업 및 신탁계정 대여금의 부실 여부 등을 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

한편, 당사의 별도기준 재무건전성 지표를 살펴보면, 영업용순자본비율은
2020년 말 637.08% 대비 2024년 반기말 기준 277.5%까지 감소하였습니다.
이는 동부건설, HJ 중공업 인수 목적의 펀드출자 및 신탁계정대여금 증가에 따른 영업용순자본 감소, 유가증권투자 확대에 따른 총위험액 증가에 기인합니다.
금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 보이며, 현재 영업용자본비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 당사의 영업용순자본 대비 총위험액이
급격히 증가한다면 재무건전성에 악영향을 미칠 수 있습니다.

[영업용순자본비율(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 반기말
2023년
2022년말
2021년말

영업용순자본
464,012
504,345
521,808
542,832

총위험액
167,182
164,653
153,078
145,114

영업용순자본비율
277.5%
306.3%
340.9%
374.1%

주) 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)

자료: 당사 반기보고서 및 사업보고서

당사의 별도 기준 원화유동성
비율의 경우, 2020년말 954.86%를 기록하며 2019년 말 141.09% 대비 크게 증가하였습니다. 이는 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내) 규모가 대폭 감소하고 원화유동성자산(잔존만기 3개월이내) 규모가 대폭 확대되었기 때문입니다. 하지만, 2021년말 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내)는 증가하고, 원화유동성자산(잔존만기 3개월이내)의 축소 규모도 더 커지며 원화유동성 비율이 830.25%까지 감소하였습니다. 이후, 원화유동성자산(잔존만기 3개월이내)의 규모가 크게 감소하고, 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내)의 규모는 크게 증가하면서 2022년 말 원화유동성 비율은 152.64%로 감소하였습니다.
2023년의 경우 원화유동성자산의 규모가 증가, 원화유동성부채의 규모가 감소하며 원화유동성비율은 298.1%로 재차 상승하였습니다. 그러나
2024년 1분기말 기준 원화유동성부채의 규모가 다시 감소하여 원화유동성 비율은 476.1%로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 금융투자업규정 제3-41조에 의거 부동산신탁업자는 원화유동성비율을 100% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다. 허나, 당사의 원화유동성부채가 급격히 증가한다면 재무건전성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

[원화유동성비율(별도기준)]

(단위 : 백만원)

구 분
2024년 1분기말
2023년말
2022년말
2021년말
2020년말

잔존만기 3개월 이내원화유동성자산
468,683
497,769
390,688
479,858
515,771

잔존만기 3개월 이내원화유동성부채
98,453
167,008
255,954
57,797
54,015

원화유동성 비율
476.1%
298.1%
152.6%
830.3%
954.9%

주) 원화유동성비율 = 원화유동성자산/원화유동성부채, 잔존만기 3개월이하 자산 부채를 대상으로 하되 고정이하 자산 등은 제외합니다.

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템

당사는 채권금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 분기 단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립시행하고 있으며, 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

당사의 대출채권 중 신탁계정대여금과 신탁대지급금, 기타채권 중 신탁보수미수금과 신탁계정대미수이자 등은 신탁법상 선순위 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다. 따라서, 사업손실이 일정수준 내에서 제한되는 경우 손실이 발생할 가능성이 높지 않으나 분양률이 매우 저조하거나 시공사 부도 등으로 사업기간이 장기화되어 사업수지 크게 악화되
는 경우 대손충당금 적립부담이 증가하며, 고유계정 차입이 확대되는 과정에서 이자비용 부담 및 유동성 리스크가 확대될 가능성이 있습니다.

향후 당사가 차입형토지신탁 중심의 외형성장을 이어나갈 경우 신탁계정대 등 자산건전성분류대상 자산이 증가할 것으로 전망됩니다. 이 때, 부동산 시장 여건이 부정적일 경우 개발사업의 자금소요 증가로 인한 유동성위험이 발생할 수 있고 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적이 위험부담이 있을 수 있습니다. 이는 이자비용 증가, 대손상각비 증가 등 당사의 영업실적에 부정적인 영향을 미치게 되므로 투자자 여러분께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>

라.
2024년 반기말 기준 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여 154건의 소송(소송가액 140,609백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 83건의 소송(소송가액 54,540백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

2
024년 반기말 기준 당사는 신탁사업과 관련하여
154건의 소송(소송가액 140,609백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 83건의 소송(소송가액 54,540백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.

또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 21,394백만원)에 피소되어 계류 중에 있습니다.

또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 45건의 소송(소송가액 27,292백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 당반기말 현재 최선의 추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

관리형 토지신탁의 경우 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로 신탁사 고유계정에 대한 직접적인 리스크는 거의 없는 것으로 판단됩니다.

당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채로 설정하고 있습니다.
2
023년 말 연결기준 소송충당부채는 3.4억원을 기록하였으며, 2024년 반기 누적으로 1.5억원 사용이 발생함에 따라 2024년 반기말 기준 소송충당부채로 설정된 금액은 약 1.9억원입니다. 당사의 2024년 반기말 연결기준 소송충당부채의 변동내역은 아래와 같습니다.

[소송충당부채 변동내역]

(단위 : 천원)

구분
2024년 반기말
2023년 말

기 초
344,884
608,562

전 입
-
2,024,794

환 입
-
-

사 용
-154,218
-2,228,472

기 말
190,666
344,884

출처 : 당사 반기보고서(2024.06) 및 사업보고서

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍
니다.
<최대주주의 변동>

마.
신고서 제출 1영업일 전일 현재 당사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분 35.46%를 보유하고 있습니다. 한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다. 이후 2019년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

신고서 제출 1영업일 전일 현재 당사의 최대주주는 당사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황]

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21

계
보통주
89,544,000
35.46
-

자료: 당사 제시

[5%이상 주주 현황]

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
24.25
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
11.21
최대주주 특수관계인

우리사주조합
2,261,616
0.90
-

자료: 당사 제시

리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 특별관계자인 엠케이인베스트먼트(주)가 보유한 지분 8,800,000주와 합하여 총 87,800,000주의 지분을 보유하여 최대주주가 되었습니다. 과거 최대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2대주주가 되면서 경영권 분쟁이 있었으나, 2015년 03월 30일 (주)한국토지신탁 정기주주총회에서 리딩밸류일호유한회사가 전체 등기이사의 과반수가 넘은 5석을 얻어 경영권을 획득하고, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

증권신고서 제출 1영업일 전일 현재 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)로 2018년 02월 06일에 기존 최대주주 리딩밸류일호유한회사(엠케이인베스트먼트(주)의 특수관계인)에서 변경된 바 있습니다. 금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주)외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 취득함에 따른 변경입니다. 2018년 02월 최대주주 변경 관련 공시 및 최근 당사의 최대주주 변동내역은 다음과 같습니다.

[최대주주변경 공시 (2018.02.06)]

1. 변경내용
변경전
최대주주등
리딩밸류일호유한회사외 1인

소유주식수(주)
94,844,000

소유비율(%)
37.56

변경후
최대주주등
엠케이인베스트먼트(주)외 1인

소유주식수(주)
86,044,000

소유비율(%)
34.08

2. 변경사유
펀드 청산에 따른 주식 취득

3. 지분인수목적
경영참여

-인수자금 조달방법
자기자금 및 타인자금

-인수후 임원 선ㆍ해임 계획
없음

4. 변경일자
2018-02-06

5. 변경확인일자
2018-02-06

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주) 외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따른 것임 ※ 변경 후 최대주주에 관한 사항 1. 법 인 명 : 엠케이인베스트먼트(주) 2. 법적성격 : 주식회사 3. 설립일자 : 2013
.03.29. 4. 대 표 자 :
장영시
5. 최대주주 : 엠케이전자(주) 6. 주요사업 : 경영컨설팅 7. 소 재 지 : 경기도 용인시 처인구 포곡읍

※관련공시
-

자료: 전자공시시스템

[최대주주 변동내역]

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 대하여매도청구권 행사에 의한 취득

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득

2019.11.01
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
주식 추가 취득

2019.11.19
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79
주식 추가 취득

2019.11.29
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99
주식 추가 취득

2019.12.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19
주식 추가 취득

2019.12.20
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46
주식 추가 취득

자료: 당사제시

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

2024년 반기말 기준 당사가 토지신탁사업과 관련하여 체결한 약정사항은 다음과 같습니다.- 당사는
토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,481,735백만원, 서울보증보험으로부터 107,973백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.-
2024년 반기말 기준 당사가 체결한 금융기관과의 대출한도 약정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
8,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
우리종합금융
20,000,000
-

기업어음한도약정
부국증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
24,967,540

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
83,700,000
27,582,961

농협은행
80,000,000
26,363,641

경남은행
50,000,000
16,477,275

합 계
681,018,535
303,491,417

자료: 당사 반기보고서 (2024.06)주1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.

- 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 2016년 이후 약정금액 78,300백만원 중 일부인 76,212백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

- 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당반기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

- 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

- 당사는 다음과 같이 2건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당반기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

사업지역
사업장 구분
PF 종류
PF 대출금융한도
기투입 PF 금액

경기도 구리시
생활숙박시설
본 PF
31,500,000
31,500,000

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
47,300,000

합 계
100,000,000
78,800,000

- 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외
1개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있습
니다.

- 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

- 당사는 관계기업의 특수관계자인 (주)HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 (주)HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 (주)HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.

<투자사업 관련 위험>

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라
손상차손이 발생할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우
추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향을 미칠 수 있습니다.

당사의 2024년 반기말 당기손익공정가치측정증권 장부가액은 약 2,232억원, 기타포괄공정가치측정증권 장부가액은 약 4.3억원입니다. 당사는 당기손익공정가치측정증권 평가에 따라 이익 혹은 손실이 일부 발생할 수 있으며, 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다. 2024년 반기말 연결기준 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비율은 33.4% 수준으로 자금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

당사의 2024년 반기말 기준 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권) 취득가액 총액은 약 1,982억원으로 장부가액 1,842억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권)]

(기준일: 2024년 06월 30일)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
200,000
94,658

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,237,820

코레이트하이일드공모주플러스C-F(*2)
-
-
200,000
263,217

코레이트하이일드공모주투게더A(*2)
-
-
200,000
202,653

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*2)
-
-
200,000
189,990

하이일드공모주만기형1호[채권혼합]A(*2)
-
-
200,000
217,311

코레이트초단기금리(*2)
-
-
200,000
213,377

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
408,674

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
-
-
16,429,540
21,732,040

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
20,179,344

한국투자 PIS스마트시티전문투자형사모투자신탁1호
-
-
1,228,750
1,228,750

하이일드공모주SB일반사모1호C(*2)
-
-
101,648
101,648

서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2)
-
-
2,000,000
2,000,000

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2)
-
-
500,000
951,720

보험상품(*3)
-
-
1,242,570
1,877,745

소 계
47,847,598
50,898,947

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
786,324

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
822,189

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
4,868,853

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
2,082,541

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사(*4)
208,500
25.54
4,700,000
3,759,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
29,812,318

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,767,630

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
1,000,000
9.06
5,000,000
4,799,805

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
60,000
3.52
2,000,000
2,000,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,131,008

케이원제23호위탁관리부동산투자회사
100,000
4.66
5,000,000
3,384,382

케이원제24호위탁관리부동산투자회사
60,000
4.42
3,000,000
3,614,880

케이원제25호위탁관리부동산투자회사
260,000
1.79
1,300,000
1,300,000

케이원제26호위탁관리부동산투자회사

32,000
2.22
800,000
800,000

케이원제27호위탁관리부동산투자회사(*5)

60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
18.81
30,001,000
34,500,346

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
932,072

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
10,482,909

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,167,200

주식회사 모노버스(*6)
3,333
14.28
3,999,600
1,799,891

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
100,000
0.18
100,000
100,000

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,037,856

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
322,880

대전하이엔드개발주식회사
100,000
8.33
500,000
500,000

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*7)
4,489,301,540
89.04
3,997,260
173,020

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*7)
1,979,945,617
80.00
1,583,965
4,948

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*7)
987,754,885
100.00
987,755
1,183

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*7)
5,000,000,000
100.00
5,000,000
-

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
927,530

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
955,823

에코인프라사모투자합자회사
2,290,000
14.22
2,290,000
2,678,554

사모부동산투자회사제2호(두동물류센터)
200,000
0.36
200,000
281,274

주식회사 광주초월이롬로지스틱스
88,200
17.64
441,000
441,000

양주ACT물류센터 PFV
60,000
5.60
300,000
300,000

소 계
145,562,580
128,447,916

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1),(*8)
-
-
500,000
500,000

파평스튜디오산업단지 전환사채
-
-
3,354,948
3,354,948

광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1)
-
-
951,000
951,000

소 계
4,805,948
4,805,948

합 계
198,216,126
184,152,811

자료: 당사 반기보고서(2024.06)

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간말 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*4) 출자금액 기준 지분율은 25.54%이나 의결권 기준 지분율은 19.83%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*6) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.(*7) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*8) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

당사의 2024년 반기말 기준 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 지분증권으로 분류된 당기손익
-공정가치측정 금융자산 취득가액 총액은 약 167억원으로 장부가액 391억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(지분증권)]

(기준일: 2024년 06월 30일)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
25,940,593

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

필리핀클락
9,999
10.00
-
-

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

카카오VX
53,866
1.10
6,935,625
5,701,392

LS 머트리얼즈
2,941,777
5.00
7,150,672
7,150,672

합 계
16,689,120
39,112,657

한편, 당사의 종속기업 및 관계기업투자를 감안한
2
024년 반기말 별도기준 타법인출자현황은 다음과 같습니다.

[타법인출자현황]

(기준일: 2024년 06월 30일)
(단위: 천원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

인천 을왕 해상 리조트
비상장
2007.07.13
일반투자
750,000
75,000
15.00
-
-
-
-
75,000
15.00
-
-
-

핍스웨이브개발
비상장
2008.07.29
일반투자
300,000
60,000
10.00
300,000
-
-
-
60,000
10.00
300,000
46,568,399
6,479,541

이지스자산운용
비상장
2010.03.22
단순투자
334,850
899,529
5.31
25,940,593
-
-
-
899,529
5.31
25,940,593
892,056,506
5,940,893

코레이트자산운용
비상장
2016.08.11
경영참여
19,101,829
6,339,560
88.22
21,837,627
-
-
-
6,339,560
88.22
21,837,627
48,017,223
-7,017,695

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사
비상장
2016.08.24
일반투자
64,032,000
74,472,000,000
87.00
74,472,000
1,740,000,000
1,740,000
-
76,212,000,000
87.00
76,212,000
113,869,918
3,115,552

범양 케이원 제7호 리츠[천안 두정 공동주택]
비상장
2018.01.05
일반투자
1,300,000
260,000
3.00
822,189
-
-
-
260,000
3.00
822,189
166,744,954
-1,712,685

케이원 제3호 리츠[대전 대동 리테일]
비상장
2018.08.19
일반투자
900,000
180,000
8.55
786,324
-
-
-
180,000
8.31
786,324
38,813,506
-710,251

케이원 제8호 리츠[부산 대연4, 창원 합성 공동주택]
비상장
2018.10.14
일반투자
850,000
100,000
10.00
850,000
-
-
-
100,000
10.00
850,000
32,503,099
-535,309

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
비상장
2019.03.14
일반투자
10,000,000
10,000,000,000
45.46
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
45.46
10,000,000
31,290,614
-180,872

부천 상동 PFV
비상장
2019.06.25
일반투자
312,500
312,500
5.00
312,500
-
-
-
312,500
5.00
312,500
74,965,444
-133,215

우림에이엠씨
비상장
2019.07.25
일반투자
250,000
8,714
15.26
250,000
-
-
-
8,714
15.26
250,000
313,059,697
-3,042,817

캡스톤전문투자형사모부동산18호(을지로3가6지구)
비상장
2019.07.25
일반투자
10,000,000
10,035,500,000
40.14
10,035,500
-
-
-
10,035,500,000
40.14
10,035,500
25,113,852
61,888

대우 케이원 제9호 리츠[수원 고등 공동주택]
비상장
2019.08.02
일반투자
300,000
620,000
10.80
4,868,853
-
-
-
620,000
10.80
4,868,853
156,519,814
-1,807,434

케이원 제10호 리츠[파주 운정 공동주택]
비상장
2019.11.11
일반투자
300,000
180,000
4.42
2,082,541
-
-
-
180,000
4.42
2,082,541
240,657,258
-3,454,775

광주중외공원개발
비상장
2019.12.05
일반투자
1,500,000
150,000
30.00
1,500,000
-
-
-
150,000
30.00
1,500,000
451,846,952
-1,980,947

강동식스 PFV
비상장
2020.05.25
일반투자
917,500
99,000
9.90
367,190
-99,000
-367,190
-
-
-
-
11,742,516
3,796,454

코레이트타워 리츠
비상장
2020.06.17
일반투자
30,001,000
600,000
18.81
34,500,347
-
-
-
600,000
18.81
34,500,347
388,254,373
3,456,136

케이원 감만1 리츠
비상장
2020.08.21
일반투자
300,000
60,000
100.00
300,000
-
-
-
60,000
100.00
300,000
322,085
85

케이원 제13호 리츠[이천 국제 물류]
비상장
2021.04.12
일반투자
300,000
200,000
20.00
2,059,000
8,500
1,700,000
-
208,500
19.83
3,759,000
38,226,126
-400,273

케이원 제16호 리츠[분당 휴맥스 오피스]
비상장
2021.05.11
일반투자
300,000
200,000
8.71
9,767,630
-
-
-
200,000
8.71
9,767,630
236,687,341
1,106,543

케이원 제15호 리츠[판교 H스퀘어 오피스]
비상장
2021.06.30
일반투자
28,500,000
570,000
10.26
29,812,318
-
-
-
570,000
10.26
29,812,318
751,135,866
-311,182

케이원 제17호 리츠[안성 죽산 물류]
비상장
2021.07.09
일반투자
5,000,000
100,000
9.06
4,799,804
-
-
-
100,000
9.06
4,799,804
168,373,343
-554,688

상봉동 케이원 청년주택 PFV
비상장
2021.08.17
일반투자
13,500,000
400,000
40.00
18,000,000
-
-
-
400,000
40.00
18,000,000
65,653,164
-258,301

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
비상장
2021.09.02
일반투자
85,000,000
85,000,000
90.30
85,000,000
-
-
-
85,000,000
90.30
85,000,000
91,092,807
-495,764

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
비상장
2021.09.30
일반투자
8,000,000
6,266,855,614
11.98
932,073
-
-
-
6,266,855,614
11.98
932,073
52,314,920
-225,556

케이원 제18호 리츠[파주 운정 A8 공동주택]
비상장
2021.09.30
일반투자
2,000,000
400,000
3.52
2,000,000
-
-
-
400,000
3.52
2,000,000
56,857,666
-4,459

메테우스대체투자사모투자신탁37호
비상장
2021.10.19
일반투자
10,000,000
10,000,600
15.87
10,482,909
-
-
-
10,000,600
15.87
10,482,909
269,629,071
-5,648,841

케이원 제19호 리츠[판교 다산타워 오피스]
비상장
2021.11.12
일반투자
3,300,000
66,000
4.11
2,131,008
-
-
-
66,000
4.11
2,131,008
168,191,983
-959,726

김포 학운 케이원 김포로지스 PFV
비상장
2021.11.19
일반투자
1,194,000
238,800
19.90
1,194,000
-
-
-
238,800
19.90
1,194,000
195,391,022
-699,778

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁
비상장
2021.11.23
일반투자
2,000,000
2,000,000
26.00
2,000,000
-
-
-
2,000,000
26.00
2,000,000
7,288,666
5,739

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
비상장
2022.02.17
일반투자
500,000
500,000,000
1.28
322,880
-
-
-
500,000,000
1.28
322,880
39,527,387
250,147

코람코일반사모부동산142호
비상장
2022.02.17
일반투자
1,200,000
1,201,557,458
5.26
1,037,856
-
-
-
1,201,557,458
5.26
1,037,856
23,455,243
567,265

케이원 제23호 리츠[역삼 멀티캠퍼스 오피스]
비상장
2022.03.14
일반투자
300,000
100,000
3.26
3,384,382
-
-
-
100,000
3.26
3,384,382
306,744,693
2,478,731

이천 부필리 PFV1(케이원물류센터)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
16,522,153
-50,257

이천 부필리 PFV2(디케이로지스PFV)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
14,251,063
36,484

대영디엘엠 PFV[목포 삼학도 평화누리]
비상장
2022.03.30
일반투자
1,000,000
200,000
14.28
1,167,200
-
-
-
200,000
14.28
1,167,200
2,850,187
-303,448

모노버스
비상장
2022.04.07
일반투자
3,999,600
3,333
14.28
1,799,892
-
-
-
3,333
14.28
1,799,892
896,910
-692,605

케이원 프리미어 리츠
비상장
2022.04.21
일반투자
9,072,000
302,400
28.83
9,072,000
144,000
4,320,000
0
446,400
28.83
13,392,000
44,994,954
-88,894

키움평택PFV
비상장
2022.08.31
일반투자
2,000,000
400,000
18.18
2,000,000
-
-
-
400,000
18.18
2,000,000
21,740,576
-6,380

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
비상장
2022.09.14
단순투자
100,000
100,000
0.18
100,000
-
-
-
100,000
0.18
100,000
166,000,790
466,251

북항아이디씨피에프브이
비상장
2023.06.08
일반투자
4,700,000
1,500,000
5.00
1,500,000
-
-
-
1,500,000
5.00
1,500,000
113,101,870
-3,378,634

케이원 제24호 리츠[HJ중공업 서울사옥]
비상장
2023.08.25
일반투자
3,000,000
60,000
4.42
3,614,880
-
-
-
60,000
2.87
3,614,880
259,724,918
1,134,051

대전 하이엔드 개발
비상장
2023.09.04
일반투자
500,000
100,000
8.33
500,000
-
-
-
100,000
5.00
500,000
112,079,700
-265,078

케이원 제25호 리츠[인천검단 AB21-2BL]
비상장
2024.03.18
일반투자
300,000
-
-
-
260,000
1,300,000
-
260,000
1.79
1,300,000
-
-

케이원 제26호 리츠[보령빌딩]
비상장
2024.05.09
일반투자
300,000
-
-
-
32,000
800,000
-
32,000
2.22
800,000
161,693,949
-7,357

케이원 제27호 리츠[파주 운정3]
비상장
2024.06.11
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
-
-

합 계
102,587,998,508
-
382,903,496
1,740,405,500
9,792,810
-
104,328,404,008
-
392,696,306
6,416,772,578
-6,031,461

자료: 당사 반기보고서

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

<타법인주식 및 출자증권 취득결정>

아.
2020년 12월, 한진중공업(現 HJ중공업)은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.
한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 또한,
당사는 2022년 3월 공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자차원에서 케이원감만1위탁관리부동산투자회사의 지분 7134만주를 691억원에 현금 취득예정임을 공시하였습니다. 당사는 2021년 9월 2일 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생하였으며, 리츠 지분 인수로 인한 자금 소요가 2026년 11월에 발생할 예정입니다.
인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

2020년 12월, 한진중공업(現 HJ중공업)은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다는 사실을 공시하였습니다. 매각대상은 산업은행 등 채권단이 보유한 한진중공업 보통주 5282만9905주(63.44%)와 태그얼롱(Tag along·동반매도청구권)을 보유한 리잘은행 등 필리핀 금융기관이 소유한 지분 166만4044주(20.01)%에 해당합니다. 한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다.당사는 타법인 주식 및 출자증권 취득결정 공시를 2021년 03월 03일 최초로 공시하였으며, 2021년 08월 30일 취득금액 확정에 따른 정정공시를 하였습니다. 공시사항은 아래와 같습니다.

<타법인 주식 및 출자증권 취득결정, 정정공시일자 2021년 08월 30일>

1. 발행회사
회사명
에코프라임마린기업재무안정사모투자 합자회사

국적
대한민국
대표자
(주)에코프라임피이

자본금(원)
90,200,000,000
회사와 관계
-

발행주식총수(주)
90,200,000,000
주요사업
기업재무안정경영참여형사모집합투자기구

2. 취득내역
취득주식수(주)
85,000,000,000

취득금액(원)
85,000,000,000

자기자본(원)
834,023,316,682

자기자본대비(%)
10.19

대규모법인여부
미해당

3. 취득후 소유주식수 및 지분비율
소유주식수(주)
85,000,000,000

지분비율(%)
94.24

4. 취득방법
현금취득

5. 취득목적
한진중공업 M&A 관련 PEF투자

6. 취득예정일자
2021-09-02

7. 자산양수의 주요사항보고서 제출대상 여부
아니오

-최근 사업연도말 자산총액(원)
1,377,411,074,433
취득가액/자산총액(%)
6.17

8. 우회상장 해당 여부
아니오

-향후 6월이내 제3자배정 증자 등 계획
아니오

9. 발행회사(타법인)의 우회상장 요건 충족여부
아니오

10. 이사회결의일(결정일)
2021-03-03

-사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

-감사(사외이사가 아닌 감사위원)참석여부
-

11. 공정거래위원회 신고대상 여부
미해당

12. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

-계약내용
-

13. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기사항으로 확정되어 최종 대금지급예정일은 2021년 9월 2일입니다.

※관련공시
2021-06-30 타법인주식및출자증권취득결정2021-03-03 타법인주식및출자증권취득결정

또한,
당사는 2022년 3월 공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자차원에서 케이원감만1위탁관리부동산투자회사의 지분 7134만주를 691억원에 현금 취득예정임을 공시하였습니다. 공시사항은 아래와 같습니다.<타법인 주식 및 출자증권 취득결정, 공시일자 2022년 03월 14일>

1. 발행회사
회사명
(주)케이원감만1위탁관리부동산투자회사

국적
대한민국
대표자
박성언

자본금(원)
300,000,000
회사와 관계
-

발행주식총수(주)
60,000
주요사업
부동산 매입 및임대운영

2. 취득내역
취득주식수(주)
71,343,800

취득금액(원)
69,138,000,000

자기자본(원)
1,024,815,585,823

자기자본대비(%)
6.7

대규모법인여부
미해당

3. 취득후 소유주식수 및 지분비율
소유주식수(주)
71,403,800

지분비율(%)
14.4

4. 취득방법
현금취득

5. 취득목적
공공지원민간임대주택 매입 및 운영을 위한 리츠투자

6. 취득예정일자
2026-11-30

7. 자산양수의 주요사항보고서 제출대상 여부
해당없음

-최근 사업연도말 자산총액(원)
1,721,448,771,288
취득가액/자산총액(%)
4.0

8. 우회상장 해당 여부
해당없음

-향후 6월이내 제3자배정 증자 등 계획
해당없음

9. 발행회사(타법인)의 우회상장 요건 충족여부
해당없음

10. 이사회결의일(결정일)
-

-사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

-감사(사외이사가 아닌 감사위원)참석여부
-

11. 공정거래위원회 신고대상 여부
미해당

12. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

-계약내용
-

13. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 해당 사업은 주택도시보증공사(HUG)가 출자하는 임대허브리츠제7호(예정)가 우선주로 참여하게 되는 공공지원민간임대주택 연계형 정비사업으로 HUG의기금투자승인 및 리츠영업등록 후에 리츠를 당사자로 하는 공공지원민간임대주택 매매계약을 체결하는 건입니다.- 리츠는 해당 공사가 완료된 후에 임대주택을 매입하여 10년간 운영하게 되며 운영기간이 종료되면 매각 후에 청산될 예정입니다.- 현재 계획상 당사는 조합원 이주 및 철거가 완료 되고 착공이 되는 시점('23년 5월)에 1차 출자 (344억원)이 이루어지며, 공사가 준공되는 시점 ('26년 11월)에 2차 출자(347억)가 이루어질 계획 입니다.- 2. 취득내역의 취득주식수 및 취득금액 6. 취득예정일자는 현재 계획상 2차 출자가 완료되는 '26.11월말을 기준으로 기재하였습니다.- 2. 취득내역의 자기자본 및 7.최근 사업연도말 자산총액은 '21년 외부감사 종료 전 실적기준으로 외부감사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

※관련공시
-

당사는 2021년 9월 2일 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생하였으며, 리츠 지분 인수로 인한 자금 소요가 2026년 11월에 발생할 예정입니다. 인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

<채권상장여부 및 환금성 위험>

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

본 사채는 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있으며, 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요건
요건충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

본 사채의 상장예정일은 2024년 08월 29일이며, 상기에서 보는 바와 같이 동 채권은 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있어 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 사료되는 만큼, 채권 비상장에 따른 환금성 위험은 미약할 것으로 판단됩니다.그러나 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며, 시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.
<기한의 이익 상실>

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.
<원리금상환 불이행위험>

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임집니다.
<경제 상황 등에 따른 위험>

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.
<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 (주)한국토지신탁 제45-1회 및 제45-2회 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 케이비증권(주)(이하 "대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제119조 제1항 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 "대표주관회사"가 기업실사과정을 통해 발행회사인 (주)한국토지신탁 으로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 "대표주관회사"가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, "대표주관회사"는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.다만, "대표주관회사"가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 "대표주관회사"의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
케이비증권(주)
00164876

2. 평가개요

대표주관회사인 케이비증권(주) (이하 "대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. "대표주관회사"는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 「금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준」(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, "대표주관회사"는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.본 채무증권은 "대표주관회사"의 내부 규정상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 양호한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2024.08.02 ~ 2024.08.16

방문실사
2024.08.12

실사보고서 작성 완료
2024.08.16

증권신고서 제출
2024.08.16

(2) 기업실사 참여자<발행회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

(주)한국토지신탁
재무팀
공현기
팀장
재무관련업무

(주)한국토지신탁
재무팀
이영한
차장
재무관련업무

(주)한국토지신탁
재무팀
전영규
주임
재무관련업무

<대표주관회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

케이비증권(주)
기업금융4부
배영한
이사
기업실사 총괄
기업금융업무 등 15년

케이비증권(주)
기업금융4부
서이삭
차장
기업실사 책임
기업금융업무 15년

케이비증권(주)
기업금융4부
윤건영
주임
기업실사 실무
기업금융업무 2년

케이비증권(주)
기업금융4부
박이상
주임
기업실사 실무
기업금융업무 1년

3. 기업실사(1) 기업 실사 항목

신고서 주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항
가. 증권 발행 시 관련 법규를 충족 여부① 상법상 사채발행한도 초과 여부② 이사회 승인 여부③ 증권신고서 제출여부④ 상장 여부⑤ 전자등록발행 여부나. 증권 발행시 이사회 결의 적정 여부

증권의 주요 권리내용

가. 당 증권의 발행과 관련한 원리금지급대행계약 체결여부 확인 및 원리금지급대행계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련 여부나. 당 증권의 발행과 관련한 사채관리계약 체결여부 확인 및 사채관리계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련되어 있는가? 다. 청약기회 제공을 위한 공모기간 및 청약방식의 적정 여부

투자위험요소
가. 발행회사의 사업위험, 회사위험, 기타 투자위험이 증권신고서에 적정하게 반영되어 있는가?

자금의 사용목적

가. 본 채권 발행을 통해 조달한 자금의 사용목적 (금번발행과 관련된 신규사업 유무 및 투자자금 사용처의 구체성 여부)나. 청약 미달 시 자금집행 우선순위, 미달자금 충원계획다. 기존에 공모를 통해 조달한 자금의 내용 내역

경영능력 및 투명성
[대표이사 변동내역]가. 최근 1년간 대표이사 및 감사 등의 변동 내역나. 최근 1년간 임원(미등기 포함)의 50% 이상이 변경된 내역[소송 및 분쟁내역]가. 소송 및 분쟁내역나. 금융 및 조세 관련 법령 위반 혐의로 자료제출 요구 및 소명요구 등을 받고 있는지 여부다. 횡령 배임관련 소송 진행 여부[임원의 제재현황]

회사의 개요

가. 최근 신용평가 등급전망 하향 여부나. 최근 최대주주의 변경 여부 및 최대주주의 지분율에 따른 경영권 불안정성의 대두 가능성다. 최대주주의 주식 담보제공 및 질권설정 여부라. 최근 새로 선임된 경영진의 형사처벌 내역 등에 관한 사항마. 경영권 보호장치 여부바. 사실상 임원의 존재 여부사. 특수관계자와의 거래

사업의 내용

가. 수주 조건 및 계약 등에 관한 사항나. 직전 사업연도 말 매출채권 증가율이 매출액 증가율 대비 적정 수준인지 여부다. 재고자산 및 재고자산 회전율의 변동에 관한 사항라. 주된 거래처와의 지속적인 거래 가능 여부마. 정기보고서나 주요사항보고서에 기재된 사업추진 계획의 진행 여부바. 환위험 관리지침과 관련된 사항사. 파생상품 관련 사항

재무에 관한 사항
가. 주요 재무지표(안정성지표, 수익성지표, 성장성지표)의 연간추이를 동일, 유사업종의 타 기업들과 비교하여 발행회사의 재무 위험요인을 검토나. 금번 발행과 관련한 신규사업 및 관련 투자자금의 사용처다. 재무정보에 활용된 재무정보의 기준일, 단위 및 기준통화의 통일여부라. 금융업의 경우 자본적정성 확보, 자산유동화 방식에 의한 부실채권 매각거래의 부인등과 관련한 사항을 기재하고 있습니까?

감사인의 감사의견 등

가. 최근 3년간 외부감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 사실 유무나. 최근 3년간 회계정책상 변경 또는 중대한 오류수정 유무

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
가. 최근 사업연도 종료일 이후 자회사 지분인수 및 매각, 계열회사 편입 등과 관련된 변경사항

주주에 관한 사항

가. 대주주 및 기타 주요주주의 변동 등 회사의 지배구조와 관련된 변경 사항

임원 및 직원 등에 관한 사항

가. 급격한 인력의 변동 혹은 중요 인력의 이탈 유무

이해관계자와의 거래내용 등
가. 감사보고서에 해당 내역의 기재 여부

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항
가. 금융당국으로부터 관련 법령에 따른 제재조치를 받은 경우 관련 내용 및 증빙자료의 존재 여부 나. 최근 공시와 관련하여 관련기관으로부터 제재 유무다. 자금관리에 대한 내부통제제도 마련 유무라. 법인인감, 수표, 통장 등의 관리책임자가 업무분장에 따라 별도로 존재하는지의 여부마. 과거 횡령, 배임 등이 발생한 경우 유출자금의 회수방안 마련 여부 및 재발방지를 위한 내부통제시스템이 개선되어 운영되는지의 여부바. 관리조직 내에 주식(공시)담당자 배치 여부

(2) 기업실사 일정 및 실사내용

일 자
기업실사 내용 및 확인자료

2024.08.02
- 발행회사의 무보증 회사채 발행 의사 확인- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사- 무보증 회사채 발행 일정 협의- 실사 사전 요청자료 송부* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2024.08.02~2024.08.12
* 방문실사 전 회사에 대한 이해 및 기초자료 수집- 실사 사전 요청 자료 목록 제공- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 산업 이해- 관련 Q&A 등

2024.08.12
- 인터뷰 및 Q&A- 미수령 및 추가 요청 자료 점검 및 요청* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사 1) 사업위험관련 실사 - 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크 2) 회사위험관련 실사 - 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크 3) 기타위험관련 실사 * 투자위험요소 세부사항 체크 - 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토 - 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인 - 각 부서 주요 담당자 인터뷰 * 주요 경영진 면담 - 경영진 평판 리스크 검토 - 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토 - 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2024.08.12~2024.08.16
* 실사 추가 자료 요청* 증권신고서 작성 및 조언* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서의 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.
4. 종합평가의견

(1) 동사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)] 2006년까지 부동산 경기 회복으로 부동산 개발사업이 크게 증가하면서 사업성이 양호한 토지(개발)신탁 사업의 수주가 활발하게 이루어졌으며, 이외에도 담보신탁, 관리신탁 등이 크게 확대되는 등 신탁영업의 다양화 측면에서도 커다란 진전이 있었습니다. 신탁사업의 양적 성장과 함께 시장 참여자가 증가하면서 2007년 아시아신탁(現신한자산신탁)과 국제자산신탁(現우리자산신탁), 2009년 무궁화신탁, 코리아신탁, 2019년 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투투자부동산신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였습니다. 2024년 반기말 기준 동사를 비롯하여 총 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 2023년 말 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산신탁 시장의 42.7%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. (2) 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 꾸준히 상승하고 있는 추세로 신탁회사의 신탁보수 또한 2009년 이후로 증가하고 있는 추세이지만, 신탁회사의 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 위험 노출이 큰 토지신탁의 경우 수수료율이 여타 신탁 상품에 비해 높게 유지되고 있으나 향후 경쟁이 치열해질 경우 수수료 하락과 함께 신탁회사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다.(3) 동사의
2024년 반기말 연결기준 영업수익은 958억원으로 전년 동기 대비

8.5% 증
가
했

습니다. 이자수익은 298억원으로 전년 동기 대비 2.36% 감소하였고, 수수료수익은 611억원으로 전년 동기 대비 12.6% 증가했습니다. 향후 신탁보수의 감소로 차입형토지신탁 신규수주 및 진행사업장이 감소할 수 있으며, 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 동사에 손익에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
(4)
동사의 2024년 반기말 연결기준 부채총계는 8,538억원이며 자본총계는 9,613억원으로 부채비율은 88.8%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채 총계는 6,726억원이며 자산총계는 1조 8,151억원으로 차입금의존도는 37.1% 수준입니다. 기존 차입금 상환 등을 통해 재무건전성이 향상 되었으나, 향후 영업실적이 악화되거나 당사의 차입금이 증가할 경우 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.(5)
2
024년 반기말 기준 당사는 신탁사업과 관련하여
154건의 소송(소송가액 140,609백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 83건의 소송(소송가액 54,540백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.

또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 21,394백만원)에 피소되어 계류 중에 있습니다.

동사가 피소되어 계류중인 소송 중
45건의 소송(소송가액 27,292백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 2024년 반기말 현재 동 소송 내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없으며, 향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다.
(6) 동사의 최대주주는 동사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다. 동사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트(주)는 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해 보유하고 있던 주식을 직접 취득함에 따라 2018년 2월 최대주주가 되었습니다. 한편, 리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 최대주주가 된 바 있으며, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.(7) 금번 발행되는 동사의 제45-1회 및 제45-2회 무보증사채와 관련하여 한국신용평가에서 평정한 신용등급은 A-등급(안정적), 한국기업평가에서 평정한 신용등급은 A-등급(안정적) 입니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 집니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2024. 08. 16.

대표주관회사 케이비증권 주식회사

대표이사 김 성 현

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역
가. 자금조달금액

[제45-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
21,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
121,730,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
20,878,270,000

주) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정
입니다.

[제45-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
39,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
181,801,600

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
38,818,198,400

주) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정
입니다.

나. 발행제비용의 내역

[제45-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
12,600,000
발행금액 x 0.06%

상장수수료
1,200,000

상장금액
150억원 이상~250억원 미만

상장연부과금
200,000
1년당 100,000원

등록수수료
210,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
42,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
10,500,000
발행금액 x 0.05%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
51,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
121,730,000
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

[제45-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
27,300,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,300,000
상장금액 250억원 이상~500억원 미만

상장연부과금
291,600
1년당 100,000원

등록수수료
390,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
78,000,000
인수금액 x 0.20%

대표주관수수료
19,500,000
발행금액 x 0.05%

사채관리수수료
4,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
51,000,000
한국신용평가, 한국기업평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
181,801,600
-

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

2. 자금의 사용목적

회차 :
45-1
(기준일 :
2024년 08월 21일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
3,500
17,500
-
-
21,000
-

주) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

회차 :
45-2
(기준일 :
2024년 08월 21일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
6,500
32,500
-
-
39,000
-

주) 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정
입니다.

■ 자금의 세부 사용 내역

당사는 금번 발행하는 제45-1회 및 제45-2회 회사채 600억원은 채무상환자금 및 운영자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

[채무상환자금 세부 사용내역]

(단위: 억원)

사채명
발행일
상환일
이자율
발행금액
비고

한국토지신탁 제42-2회 무보증사채
2023-02-28
2024-08-28
7.09%
500
-

주1) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.주2) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

[운영자금 세부 사용내역]

(단위: 억원)

사용목적
사업명
자금사용예정일
금액

운영자금
순천 왕지 트리마제 공동주택
2024년 9월
100

주1) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.주2) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으
로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 당사 및 연결실체의 이자보상비율 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원, 배)

구 분
2024년 6월
2023년
2022년
2021년
2020년

영업이익
19,685
31,235
53,335
89,510
93,834

이자비용
18,574
75,425
19,391
16,134
14,707

이자보상비율
1.1
0.4
2.8
5.5
6.4

자료 : 당사 반기보고서, 사업보고서주) 이자보상비율 = 영업이익 / 이자비용

당사의 경우
2020년부터 2023년까지 0.4~6.4배의 이자보상비율을 기록하고 있습니다. 그러나 2023년 기준으로 이자보상비율은 0.4로 1배 미만의 수치를 기록하고 있습니다.
2023년 연결기준 영업이익은 31,235백만원으로 전년 동기 대비 41.4% 감소했으며,
이자비용의 경우 289.0% 증가한 75,425백만원을 기록했습니다.
당사의 2023년 영업수익은 전년대비 26.9% 상승하였으나, 영업비용의 상승으로 인해 영업이익이 전년대비 크게 감소했고,
이자비용 역시 요구불상환지분의 증가로 인해 전년대비 크게 상승했습니다.
2024년 반기말 기준, 이자보상비율은 다시 1배 이상으로 상승하여 양호한 수준의 이자보상비율을 유지하는 것으로 판단됩니다. 그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.
3. 미상환 채무증권 현황가. 미상환사채

[2024년 08월 14일 기준]
(단위 : 백만원)

종 목
전자등록총액
발행방법
이자율(%)
보증 또는 수탁기관
만기일
비 고

제41-2회 무보증사채
30,000
공모
4.46
케이비증권
2025-02-21
-

제42-2회 무보증사채
50,000
공모
7.09
케이비증권
2024-08-28
-

제43회 무보증사채
100,000
공모
7.65
케이비증권
2025-05-30
-

제44-2회 무보증사채
70,000
공모
7.06
케이비증권
2026-02-20
-

제44-2회 무보증사채
30,000
공모
7.40
케이비증권
2027-02-22
-

합계
280,000
-
-
-
-
-

나. 미상환 기업어음

[2024년 08월 14일 기준]
(단위 : 백만원)

기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

10,000
10,000
-
-

자료 : 당사 제시주) 기초잔액은 2024년 06월 30일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2024년 08월 14일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

다. 단기사채 등

[2024년 08월 14일 기준]
(단위 : 백만원)

발행한도
기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-
-

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
00299631
2024년 08월 13일
45-1, 45-2
A-(안정적)

한국기업평가(주)
00156956
2024년 08월 16일
A-(안정적)

나. 평가의 개요(1) 당사는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제11조에 의거 당사가 발행할 제45-1회 및 제45-2회 무보증회사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주) 2개 신용평가사의 회사채등급평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.(2) 또한, 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로, 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기 전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시신용평가 등급을 변경 공시하고 있습니다.
다. 평가의 결과

- 본 회사채 발행을 위하여 받은 등급 및 등급평정의 주요 내용은 다음과 같습니다.

평 정 사
평정등급
등급의 정의
등급전망(Rating Outlook)

한국신용평가㈜
A-
원리금상환가능성이높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다.
안정적(Stable)

한국기업평가㈜
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
안정적(Stable)

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 업계 상위권 시장지위 보유. 단, 수주 실적 감소 등 시장지배력 약화- 수익 감소, 대손 증가 등으로 이익창출력 저하- 고정이하자산 증가, 열위한 대손충당금 적립 수준- 자본적정성 양호하나 재무부담 확대 가능성 존재

한국기업평가㈜
- 차입형 토지신탁 부문의 우수한 시장지위- 실적 및 수익성 저하 추세- 미분양 준공사업 적체와 진행 사업장 자금투입 확대로 자산건전성 관리 부담 증대- 자본완충력 우수하나 저하 추세- 비우호적 영업환경 전망, 실적대응력 및 재무건전성 모니터링 필요

4. 정기평가 공시에 관한 사항
가. 평가시기

(주)한국토지신탁은 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 본사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.
나. 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.한국신용평가(주) : www.kisrating.com한국기업평가(주) : www.korearatings.com
5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채는 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록으로 발행하므로 사채권은 발행하지 아니합니다.나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력의발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로서 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 본 신고서 제출 이후 관계기관과 협의하여 신고서의 내용이 수정될 수 있으며, 경우에 따라 발행상의 일정이 변경될 수 있습니다.바. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 분기보고서, 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다.
나. 설립일자 및 존속기간- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.
다. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층- 전화번호 : 02-3451-1100- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr
라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

마. 연결대상 종속회사 개황마-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
17
1
3
15
-

합계
17
1
3
15
-

※ 상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

마-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
지배력 획득

-
-

연결제외
코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호
지배력 상실

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
지배력 상실

(주)피제이엠씨에프
지배력 상실

바. 중소기업 등 해당여부- 당사는 본 보고서 제출일 현재 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당되지않습니다.

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처- 해당사항 없습니다.
아. 주요 사업의 내용, 신규사업- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.
자. 계열회사에 관한 사항- 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다. - 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다. - 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다.

차. 신용평가- 당사는 국내 신용평가기관으로부터 각각 등급을 받고 있으며, 보고서 작성일 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자
평가대상
평가기관
평가등급
평가구분

2021.01.15
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2021.06.25
기업어음
한국신용평가
A2
본평가

2021.06.25
회사채
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2021.06.25
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2021.06.30
회사채
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2021.07.02
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2021.07.02
기업어음
한국기업평가
A2-
본평가

2021.07.02
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2021.12.27
기업어음
한국신용평가
A2
정기평가

2021.12.30
기업어음
한국기업평가
A2-
정기평가

2022.01.19
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2022.01.27
회사채
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2022.01.28
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2022.06.23
기업어음
한국신용평가
A2
본평가

2022.06.23
회사채
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2022.06.23
Issuer Rating
한국신용평가
A(안정적)
정기평가

2022.06.28
기업어음
한국기업평가
A2-
본평가

2022.06.28
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2022.12.26
기업어음
한국신용평가
A2
정기평가

2022.12.27
기업어음
한국기업평가
A2-
정기평가

2023.02.14
회사채
한국신용평가
A(안정적)
본평가

2023.02.15
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2023.05.18
회사채
한국신용평가
A(부정적)
본평가

2023.05.18
회사채
한국신용평가
A(부정적)
정기평가

2023.05.18
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2023.05.18
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2024.02.06
회사채
한국신용평가
A-(안정적)
본평가

2024.02.07
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
본평가

2024.06.18.
회사채
한국신용평가
A-(안정적)
정기평가

2024.06.18.
기업어음
한국신용평가
A2-
본평가

2024.06.21.
회사채
한국기업평가
A-(안정적)
정기평가

2024.06.21.
기업어음
한국기업평가
A2-
본평가

- 회사채, Issuer Rating

등급기호
등급의 정의

AAA
원리금 지급확실성이 최고 수준이며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받지 않을 만큼 안정적이다.

AA
원리금 지급확실성이 매우 높으며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다

A
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다

BBB
원리금 지급확실성은 있으나, 장래의 환경변화에 따라 지급확실성이 저하될 가능성이 내포되어 있다

BB
최소한의 원리금 지급확실성은 인정되나, 장래의 안정성면에서는 투기적 요소가 내포되어 있다.

B
원리금 지급확실성이 부족하며, 그 안정성이 가변적이어서 매우 투기적이다.

CCC
채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 매우 높다

C
채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고, 합리적인 예측 범위내에서 채무불이행 발생이 불가피하다

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

- 기업어음

등급
등급의 정의

A1
단기적인 원리금 지급확실성이 매우 높으며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다.

A2
단기적인 원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.

A3
단기적인 원리금 지급확실성은 있으나, 장래의 환경변화에 따라 저하될 가능성이 내포되어 있다.

B
최소한의 단기적인 원리금 지급확실성은 인정되나, 그 안정성은 가변적이어서 투기적이다.

C
단기적인 원리금 지급확실성이 의문시되며, 채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

유가증권시장
2016년 07월 11일
해당사항없음
해당사항없음

2. 회사의 연혁

가. 당사의 설립 이후 주요 변동상황(1) 본점소재지 - 1996. 4. 4 : 서울특별시 강남구 삼성동 144-25- 2007. 4. 30 : 서울특별시 강남구 테헤란로 309 (사옥이전)- 2020. 10.12 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 (사옥이전)

(2) 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2020.03.20
정기주총
1
3
2

2021.03.19
정기주총
4
1
3

2021.12.31
-
-
-
1

2022.03.24
정기주총
1
-
1

2022.06.08
-
1
-
1

2023.03.31
정기주총
3
2
3

2024.03.28
정기주총
-
5
-

- 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임- 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임, 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임, 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임- 2021. 3. 19 : 사내이사 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임 사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임- 2021. 12. 31 : 사내이사 김성진 일신상의 이유로 사임- 2022. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 조국환 취임 사외이사 겸 감사위원 조재록 임기만료로 사임- 2022. 6. 8 : 사외이사 이근형 일신상의 이유로 사임- 2023. 3. 31 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임 사외이사 윤훈열, 송완용 임기만료로 사임 감사위원이 되는 사외이사 강영서 임기만료로 사임 사외이사 서경석, 장다사로 취임 감사위원이 되는 사외이사 양숙자 취임- 2024. 3. 28 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경 중임 사외이사 겸 감사위원 조국환 중임

(3) 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 변경- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 변경(4) 상호의 변경- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 변경

나. 종속회사의 연혁

회사의 법적, 상업적명칭
회사의 연혁

코레이트자산운용주식회사

가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황

연도
월
주요내용

1987
11월
법인 설립

1997
5월
투자자문업 인가

1999
12월
간접투자자산운용업법하에서의 투자회사운용업 인가

2000
6월
투자일임업 인가

2009
2월
자본시장법하에서의 투자매매업(인수업 제외), 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업 재인가

2010
10월
겸영업무 개시 : 유동화자산관리 업무

2013
1월
겸영 및 부수업무 개시 : 부동산(특별자산 포함) 대출의 중개ㆍ주선 대리업무 및 투자관련 제반 자문 업무 등

2015
10월
전문사모집합투자업 등록

2021
1월
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 경영참여형 사모집합투자기구의 업무집행사원에 대하여 금융위원회로부터 등록

2021
11월
자산관리회사 겸영인가

2022
9월
코레이트투자운용 주식회사 흡수합병

나. 상호의 변경

연도
월
변경전
변경후

2007
6월
마이애셋자산운용투자자문(주)
마이애셋자산운용(주)

2016
12월
마이애셋자산운용(주)
코레이트자산운용(주)

다. 회사의 본점소재지 및 그 변경

연도
월
변경전
변경후

2014
5월
서울시 영등포구 여의나루로 50
서울시 영등포구 국제금융로 10

2021
7월
서울시 영등포구 국제금융로 10
서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층

2023
5월
서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층
서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 9층

라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)

구분

2024.3.22

2023.3.22

2022.3.17

2021.3.18

2020.3.13

내용

송태종 (사내이사)김성진 (사내이사)이평구 (사외이사)김의진 (사외이사)

송태종 (사내이사)김성진 (사내이사)이평구 (사외이사)송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)김성진 (사내이사)이평구 (사외이사)송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)이상배 (사내이사)이평구 (사외이사)송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)이상배 (사내이사)현형식 (사외이사)이평구 (사외이사)

비고

신규선임 및 재선임

사외이사 재선임

신규선임 및 재선임

-

신규선임

마. 최대주주의 변동

일자
변경전
변경후

2016.07.20
(주)에스에이엠프라퍼티
(주)한국토지신탁

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

- 동사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

(단위 : 원, 주)

종류
구분
당기말

보통주
발행주식총수
252,489,230

액면금액
1,000

자본금
252,489,230,000

우선주
발행주식총수
-

액면금액
-

자본금
-

기타
발행주식총수
-

액면금액
-

자본금
-

합계
자본금
252,489,230,000

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
500,000,000
-
500,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅴ. 자기주식수
37,042,007
-
37,042,007
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
215,447,223
-
215,447,223
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당가능이익범위이내취득
직접취득
장내 직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁계약에 의한취득
수탁자 보유물량
보통주
37,042,007
-
-
-
37,042,007
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
37,042,007

-
-
37,042,007
-

-
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
37,042,007

-
-
37,042,007
-

-
-
-
-
-
-
-

다. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 억원, %, 회)

구 분
계약기간
계약금액(A)
취득금액(B)
이행률(B/A)
매매방향 변경
결과보고일

시작일
종료일
횟수
일자

신탁 체결
2010.04.22
2025.01.03
80
175
218.8
-
-
-

신탁 체결
2013.04.24
2025.01.03
105
105
100.1
1
2019.10.23
2019.10.24

신탁 체결
2020.03.16
2025.01.03
200
199
99.5
-
-
-

신탁 체결
2023.01.05
2025.01.03
100
99
99.3
-
-
-

신탁 체결
2023.08.02
2025.01.03
50
50
99.2
-
-
-

※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해 2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원)

라. 종류주식 발행현황- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2019.03.22
제23기 정기주주총회
1-1) 정관 제9조(주식 및 주권의 종류) 3항,제19조(명의개서대리인),제22조(사채의 발행), 제29조(준용규정) 변경1-2) 정관 제20조(주주 등의 주소,성명 및 인감 또는 서명 등 신고) 삭제2) 제49조(감사위원회의 직무) 3항 및제49조의 2(외부감사인의 선임) 신설
1) 주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률시행(2019년 9월 시행)에 따라상장회사가 발행하는 주식, 사채, 신주인수권은전자등록계좌부에 사실상 의무적으로전자등록이 필요함으로 이를 정관에 반영 필요2) 개정된 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제10조(감사인의 선임에 따라 감사위원회가 외부감사인을 선정하고,회사는 선정된 감사인을 선임하는 내용 반영

2021.03.19
제25기 정기주주총회
1-1) 제19조(명의개서대리인) 4항 변경1-2) 제48조(감사위원회) 2항 및 3항1-3) 제57조(이익잉여금의 처분) 변경2-1) 정관 제9조(주식 및 신주인수권증서에표시되어야 할 권리의 전자등록) 신설2-2) 제21조의2(주주명부 작성·비치) 신설2-3) 제37조(이사의 수) 2항 신설2-4) 제38조(이사의 선임) 3항 신설제48조(감사위원호) 5항 신설3) 부칙 제2조(주식발행 및 배정에 대한 경과조치) 신설
1-1) 주식의 전자등록제도 도입에 따른 명의개서대리인의 업무 중증권에 대한 명의개서 대행업무가 사라져 관련 문구 정비1-2) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제4조 및개정 상법 제542조의 12 제2항~제4항, 제434조 등 반영1-3) 상법 제458조 반영2-1) 전자등록이 의무화되지 않은 사채 등 기타 주식에 대하여전자등록대상에서 제외하는 근거 신설2-2) 전자증권법 제37조 제6항의 규정 내용 반영 및동법 동조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제31조 제4항 제3호 관련의 근거 규정 마련2-3) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제12조 제2항 단서규정 반영2-4) 상법 제368조 제1항의 내용 반영3) 제3자배정방식으로 기발행된 주식을 정관상 발행한도에서 제외하기 위함

2023.03.31
제27기 정기주주총회
1-1) 제2조(목적) 3호 하위 규정 신설 및 순서 정비1-2) 제2조(목적) 4호 카 신설2) 제44조(이사회의 구성과 권한) 3항 4,5호 신설3) 제58조(이익배당) 제2항 개정
1-1) PFV 및 SPC 관련 업무는 기신고 완료한 부수업무(대리사무)에의거하여 수행 중이나, 정의를 보다 명확히 하기 위해추가로 부수업무 신고 완료하고 정관 상 추가 반영 및기존 인가를 받아 신탁업을 영위할 수 있는 '동산'에 대하여신탁재산으로 안전하게 보관 ·관리하기 위하여'보관 및 창고업'을 부수업무로 신고 준비 중인 바 해당 내용을 정관 상 선반영1-2) 환경(폐기물 처리업무) 관련 업무 영역 확대를 위한 사업목적 추가2) 금융회사 지배구조법 관련 의무사항(자산2조 이상 금융투자회사 설치 의무)에대한 선제적 대응을 위하여 위험관리위원회 신설 및ESG경영을 위한 ESG위원회 신설3) 주주의 배당예측가능성 제고를 위한 배당절차 개선

나. 사업목적 현황

구 분
사업목적
사업영위 여부

1.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에서 규정하는 신탁업
영위

2.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 다음의 겸영업무
영위

2-가.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 일반사무관리회사의 업무
영위

2-나.
담보부사채신탁법에 따른 담보부사채에 관한 신탁업무
영위

2-다.
부동산투자회사법에 따른 자산관리회사의 업무
영위

2-라.
자산유동화에 관한 법률에 따른 자산관리자의 업무
미영위

2-마.
유동화전문회사업무의 수탁업무
미영위

2-바.
대출의 중개 ·주선 또는 대리업무
영위

3.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 다음의 부수업무
영위

3-가.
대리사무
영위

3-나.
부동산컨설팅
영위

3-다.
부동산 매매 및 임대차의 중개
영위

3-라.
부동산의 매매 및 임대차
영위

3-마.
부동산의 취득 및 개발
영위

3-바.
부실채권에 대한 투자
미영위

3-사.
프로젝트금융투자회사의 자산관리 및 사무대리업무
영위

3-아.
유언의 집행 및 상속재산의 정리
영위

3-자.
감리(건축감리전문회사의 업무)
미영위

3-차.
상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무
영위

3-카.
보관 및 창고업
미영위

3-타.
기타 신탁업에 부수하는 업무로서 금융위원회에 신고한 업무
영위

4.
제1호부터 제3호까지의 업무와 관련된 다음의 업무
영위

4-가.
부동산의 취득 ·관리 ·개량 및 처분
영위

4-나.
부동산의 개발
영위

4-다.
부동산의 임대차
영위

4-라.
관광숙박업
미영위

4-마.
체육시설업
미영위

4-바.
유가증권의 매매
영위

4-사.
지상권 ·임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득 ·관리 ·처분
영위

4-아.
부동산 정보자료의 수집, 조사연구와 발간 및 판매
영위

4-자.
부가통신사업 및 부동산거래 정보사업
영위

4-차.
브랜드 및 상표권 등 지적재산권의 라이센스업
영위

4-카.
폐기물처리 관련 업무
미영위

5.
기타 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 또는 관계법령이 허용하거나금융위원회가 인가 또는 금융위원회에 신고 또는 등록하는 업무
영위

6.
제1호 내지 제5호에 부대하는 일체의 업무
영위

나-1. 사업목적 변경 내용

구분
변경일
사업목적

변경 전
변경 후

수정
2023.03.31
3-사. 법인세법에 따른 프로젝트금융회사의 자산관리업무
3-사. 프로젝트금융투자회사의 자산관리 및 사무대리업무

추가
2023.03.31
-
3-차. 상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무

추가
2023.03.31
-
3-카. 보관 및 창고업

수정
2023.03.31
3-차. 기타 신탁업에 부수하는 업무로서 금융위원회에 신고한 업무
3-타. 기타 신탁업에 부수하는 업무로서 금융위원회에 신고한 업무

추가
2023.03.31
-
4-카. 폐기물처리 관련 업무

나-2. 변경 사유- PFV 및 SPC 관련 업무는 기 신고 완료한 부수업무(대리사무)에 의거하여 수행 중이나, 정의를 보다 명확히 하기 위하여 추가로 부수업무 신고 완료하고 정관에 추가- 기존 인가를 받아 신탁업을 영위할 수 있는 '동산'에 대하여 신탁재산으로 안전하게 보관, 관리하기 위하여 '보관 및 창고업'을 부수업무로 신고 준비 중인 바 해당 내용을 정관에 선반영- 환경(폐기물 처리업무) 관련 업무 영역 확대를 위한 사업목적 추가

나-3. 정관상 사업목적 추가 현황표

구 분
사업목적
추가일자

1
3-차. 상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무
2023.03.31

2
3-카. 보관 및 창고업
2023.03.31

3
4-카. 폐기물처리 관련 업무
2023.03.31

나-3-1. [상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무]- 당사는 부동산신탁업인가를 받은 금융투자업자로서 자본시장법에 따른 자산관리 및 대리사무 등을 겸영업무 및 부수업무로 인가받아 수행하고 있습니다.- 해당 사업은 기 신고된 겸영 및 부수업무에 의거하여 수행 중인 업무였으며 기 수행 업무에 대한 정의를 명확히 하고자 제27기 정기주주총회에서 정관변경을 통한 사업목적을 추가하였습니다.- 해당 사업은 SPC가 설립될 경우 해당 SPC가 소유하는 자산을 관리하는 업무를 수행하고 당사는 그에 따라 수수료를 수취하게 됩니다.- 따라서 해당 사업 분야는 당사가 기존에 수행하던 분야와 다르지 않아 신규 사업을 위한 투자나 자금이 소요되지 않으며, 해당 사업을 위한 별도의 조직이나 인력은 필요하지 않고 기존 조직에서 업무를 수행하고 있습니다.
나-3-2. [보관 및 창고업]- 당사는 신규 사업 검토를 위해 제27기 정기주주총회에서 '보관 및 창고업' 을 사업목적에 추가하였습니다.- 다만 현재로서는 해당 업군 사업성 등의 이유로 '보관 및 창고업' 관련 시장 진출은 별도 검토하고 있지 않습니다.
나-3-3. [폐기물처리 관련 업무](1) 사업의 내용 및 진출 목적- 본 사업은 토지를 신탁받아 폐기물처리시설을 설치하고, 위탁자 또는 제3자를 통해 시설을 운영 후 매각하는 신탁사업입니다. 기존 아파트 등의 주택 및 상업용 부동산에 국한되어 있던 신탁사업의 범위를 폐기물처리 시설 등으로 넓히며 신탁시장의 확대를 위해 본 사업에 진출하였습니다.(2) 시장의 주요 특성- 산업의 고도화 및 경제규모 확대에 따라 폐기물 발생량은 지속적으로 증가하고 있으며, 국내 경기순환과 무관하게 폐기물 처리업체 매출액은 안정적으로 성장하고 있습니다. 또한 폐기물 산업의 높은 진입장벽으로 공급자 우위로 시장이 형성되어 있습니다.(3) 투자 및 예상 자금소요액- 폐기물처리 사업장 별로 규모가 다르나, 아파트 등의 건설사업 대비 상대적으로 신탁사 대지급금 투입 비용이 소액일 것으로 예상됩니다.(4) 사업 추진현황(4)-1. 조직 및 인력구성 현황- 별도 조직 및 인력의 추가 없이 기존의 신탁사업부서에서 진행하고 있습니다.(4)-2. 연구개발활동 내역- 폐기물처리업 시장환경 분석 등 개략적인 스터디 외에는 수탁 심의시 개별 폐기물 처리 사업장 현황에 대해 분석 후 수탁여부 결정 예정입니다.(4)-3. 제품 개발 진척도- 기존 토지신탁 구조를 활용하는 것으로 별도의 상품(구조) 등 개발이 불요합니다.(4)-4. 실제 매출 발생여부- 토지신탁에 따른 신탁보수가 일부 발생합니다.(5) 기존 사업과의 연관성- 기존 영위하던 신탁사업 모델과 유사하여 기존 조직과 인력의 활용이 가능합니다.(6) 주요 위험- 신규 사업 추진 과정에서 폐기물 산업에 대한 지식과 경험, 네트워크 부족에 따른 리스크 등이 발생 가능합니다.- 그러나 신탁 대상의 물건이 기존의 아파트 및 상업용 부동산 등에서 기존 영위하던 개발사업 모델과 동일하여 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.(7) 향후 추진계획- 전체 진행단계 및 각 단계별 예상 완료시기는 개별 폐기물 사업장에 따라 그 건설기간 및 비용 등이 달라질 것으로 예상됩니다.- 그 외 추가적인 조직 및 인력 확보 계획 또한 현재로서는 특이사항 없습니다.- 다만, 사업영위 예정 시점이 아직 명확하지 않아 추후 필요 시 검토하여 부수업무 신고 후 영위 예정입니다.
나-4. [대출의 중개·주선 또는 대리업무] 관련

- 당사는 부동산신탁업인가를 받은 금융투자업자로서 자본시장법을 준수합니다. 이에 관련법 제40조 제1항 및 동법 시행령 제43조 제5항 등에 의거, 지난 '24.6.14.자로 "대출의 중개 ·주선 또는 대리업무"를 겸영업무로 보고한 바 있습니다.- 당사가 해당 겸영업무를 신고하게 된 배경은 당사의 적극적인 사업 포트폴리오 다각화 노력에 있습니다. 23년 시작된 부동산 시장 침체가 장기화되는 추세로, 당사는 사업리스크 최소화 및 신규 수익원 창출을 위해 적극적인 매출 실현 노력을 하고 있습니다. 그를 위해 당사가 보유한 금융업 관련 전문성 및 관련 네트워크를 적극 활용할 수 있는 "대출의 중개·주선 또는 대리업무"를 겸영업무로 영위, 업무영역을 확장함으로써 수익원을 다각화할 수 있는 새로운 기회를 모색하고자 하였습니다.- 본 겸영업무 영위 시, 당사는 1) 낮은 리스크에도 불구, 충분한 수익 창출 가능한 플랫폼 구축 및 2) 신속한 매출 실현 모델 발굴, 3) 금융투자업자로서 당사 보유의 노하우 적극 활용 등과 같은 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대됩니다. - 본 겸영업무는 당사가 기존에 수행하던 업무분야의 확장이므로, 현재로서는 신규사업을 위한 투자나 자금이 소요되지 않으며, 해당 사업을 위한 별도의 조직이나 인력 없이 기존 조직을 활용하여 본 업무를 영위할 예정입니다.

II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개념- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미하며 수탁자는 선관주의의무와 분별관리의무 등 엄격한 의무와 책임을 지고 신탁재산을 보호하게 됩니다.
나. 당사 주요 사업부문- 당사는 1996년 설립된 부동산신탁사로서 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖고 있는 신탁사로 영업수익, 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 업계 수위를 차지하고 있습니다. 당사가 주로 영위하고 있는 사업은 (토지)신탁사업, 도시정비사업(신탁방식), 리츠, 투자사업 및 기타 부수업무가 있습니다.
[주요사업별 수주비중]

구 분
2021년
2022년
2023년

차입형토지신탁
32.6%
30.8%
25.8%

도시정비
31.3%
42.9%
53.7%

리츠
14.7%
13.1%
5.6%

기타
21.4%
13.2%
14.9%

※ 기타: 관리형토지신탁, 비토지신탁(담보신탁 등), 컨설팅, 대리사무 등

- 토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다. 차입형토지신탁은 사업비 조달에 대한 부담이 있고 분양시장의 상황에 따라 사업비 손실에 대한 리스크가 있지만 신탁보수가 다른 신탁상품보다 높으며 사업비 지급을 통해 이자수익도 발생하게 됩니다. 관리형토지신탁의 경우 사업비조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다.

- 신탁방식의 도시정비사업은 '16년 법 개정으로 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 토지 등을 수탁받은 후 조합을 대신하여 재건축, 재개발 사업을 완수하게 됩니다. 기존에 조합방식의 정비사업이 초기 사업비나 개발노하우 부족 등으로 사업 추진에 어려움이 있었던 반면 신탁방식 정비사업은 전문적인 개발노하우와 자금력을 갖춘 신탁회사가 조합의 업무를 대행하면서 인허가는 물론 시공사 선정, 일반분양 및 입주 등 조합원의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보할 수 있는 상품입니다. 신탁회사 입장에서는 차입형 토지신탁보다 수익성은 높지 않지만 분양에 대한 리스크가 적어 안정적인 수익창출이 가능합니다.

- 리츠사업은 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받으며 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다.

2. 영업의 현황

가. 영
업개황 및 사업부문의 구분(1) 영업개황- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대하였으며, 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발, 도시환경정비사업에 진출하였습니다.- 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다. (2) 사업부문의 구분- 사업부문 : 부동산신탁 부문 부동산투자 부문 부동산관리 부문- 공시대상 사업부문 : 부동산신탁 부문※ 당사는 부동산신탁부문이 총 매출액의 90%를 초과합니다.

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요(1) 토지(개발)신탁- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.(1)-1. 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

(1)-2. 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(2) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.(3) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (4) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.(4)-1. 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

(4)-2. 담보신탁의 보수- 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(5) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(6) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(7) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(8) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(9) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회
사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.
- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적
-
고유계정은 연결기준 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 61,119백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 1,117백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 29,766백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 분배금 수익, 충당부채환입으로 3,804백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 1,322,963백만원의 매출실적을 달성하였습니다.

(단위 : 백만원)

영 업 종 류
영 업 수 익
비 고

고 유 계 정
95,806
연결기준

신 탁 계 정
1,322,963
-

라. 자금조달 및 운용실적

[고유계정] (단위 : 백만원, %)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조달
차입금

631,151

1.5~7.65
556,837
2.2~7.65
529,504
1.5~6.22

예수금

14,398

-
10,116
-
6,019
-

충당금

96,849

-
5,711
-
2,661
-

기타부채

3,676

-
100,291
-
115,749
-

자 본

874,370

-
869,145
-
867,341
-

합 계

1,620,444

-
1,542,100
-
1,521,274
-

운용

현금,예금

82,726
0~2.7
119,688
0~2.8
162,899
0~3.75

유가증권
617,804
-
546,519
-
633,914
-

대출채권
811,421
1.1~10.9
767,968
1.1~11.2
624,064
1.1~9.5

기타자산
108,493
-
107,925
-
100,397
-

합 계
1,620,444
-
1,542,100
-
1,521,274
-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

[신탁계정] (단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조달
차입금
1,381,716
7~10.9%
1,195,668
2.7~11.2%
869,361
0~9.5%

합 계
1,381,716

1,195,668
-
869,361
-

운용
현금,예금
611,330
0~3.88%
601,236
0~4.3%
634,165
0.1~5.5%

사업비지출 등
770,386

594,432
-
235,196
-

합 계
1,381,716

1,195,668
-
869,361
-

마. 영업 종류별 현황

- 당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다.
(1) 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수

토지신탁

4,663,051

39,462
4,838,424
74,969
4,681,617
70,341

관리신탁

208,585

605
172,260
948
111,831
1,597

처분신탁

380,019

7
380,019
48
448,134
35

담보신탁

2,944,902

1,327
2,912,216
301
3,050,896
2,047

분양관리신탁

89,097

74
91,798
316
85,816
291

합 계
8,285,654
41,475
8,394,717
76,582
8,378,294
74,311

※ 수탁고는 신탁원본 금액임

(2) 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

대리업무보수
1,526
2,644
1,764

리츠자산운용보수
5,647
10,845
6,173

리츠자산취득보수
1,183
3,890
17,559

컨설팅보수
3,859
7,413
14,580

브랜드이용수익
158
354
907

운용수익
3,283
6,730
10,285

기타수수료수익
3,988
12,512
16,018

합계
19,644
44,388
67,286

(3) 증권평가및처분이익

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

당기손익공정가치측정증권처분이익
850
59,856
5,029

당기손익공정가치측정증권평가이익
267
24,201
8,455

합계
1,117
84,057
13,484

(4) 이자수익

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

매입대출채권이자
4,281
5,750
5,675

상각후원가측정증권이자
595
1,114
1,931

예금이자
556
2,731
1,940

신탁계정대이자
18,786
40,047
34,329

기타이자수익
5,548
12,956
12,102

합계
29,766
62,598
55,977

(5) 기타영업수익

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

배당금수익
989
1,087
1,089

분배금수익
-
1
-

충당부채환입액
228
1,372
711

대손충당금환입액
2,587
-
-

합계
3,804
2,460
1,800

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없습니다.

4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.
나. 자동화기기 설치 상황 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 영업용순자본비율
(단위 : 백만원, %)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

영업용순자본
464,012
504,345
521,808

총위험
167,182
164,653
153,078

영업용순자본비율(%)
277.5
306.3
340.9

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정 제3-26조에 의거하여 3종 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다.※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

나-1.
부채비율(연결)
(단위 : 백만원, %)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

부채총계
853,799
879,259
693,138

자본총계
961,305
1,007,338
1,024,932

부채비율
88.8
87.3
67.6

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.

※ 연결 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

나-2. 부채비율(별도)

(단위 : 백만원, %)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

부채총계
751,570
731,887
594,273

자본총계
879,311
869,410
880,106

부채비율
85.5
84.2
67.5

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

다. 시장여건

(1) 경기변동의 특성
- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다.[사회적 요인]: 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등[경제적 요인]: 도매물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등[행정적 요인]: 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할 지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다.또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나, 우리나라는 일반경기 변동주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세합니다.- 부동산신탁산업의 경기 변동성은 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있으나, 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개
발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아짐으로 인해 부동산산업의 양적 ·질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 동시 작용한다 볼 수 있습니다.

(2) 시
장의 특성

[제도권 시장]: 부
동산신탁업은 자본시장법에 의거, 인가 받은 부동산신탁회사들에 의해 형성된 제도권 내 시장의 성격을 갖고 있으며 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 상대적으로 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.

[위탁자와 신탁계약에 의한 시장]: 부

동산신탁사는 위탁자와의 신탁계약에 의하여 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 처분, 담보하는 위탁자와의 관계에 의한 시장입니다.

[부동산종합시장]: 부

동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.[부동산금융시장]: 자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs) 등 새로운 부동산과 금융이 연계된 상품이 등장하고, 부동산개발의 자금조달방식도 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 발달하고 있습니다. 이에 따라 부동산신탁 상품의 활용가능성 역시 높아지고 있습니다.

(3) 업계현황 및 경영상황
- 부
동산신탁업은 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁재산인 부동산을 수탁받아 관리, 운용, 처분, 개발 등 그 밖에 필요한 업무를 수행하고 발생한 수익을 위탁자가 지정한 수익자에게 돌려주는 것을 주요 업무로 하고 있습니다.- 부동산 투기 억제 대책의 일환으로 1991년 2월 부동산신탁제도 도입을 확정하였으며 같은 해 5월 부동산신탁을 전업으로 하는 신탁회사 설립을 허용하였습니다.- 부동산신탁회사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 금융위원회로부터 인가를 받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하고 있는 금융기관이며, 당사는 1996년 한국토지공사의 자회사로 설립되었으며 부동산전업신탁사는 2024년 현재 14개 신탁사 체제를 유지하고 있습니다.
- 전체 부동산신탁 수탁고(수탁받은 신탁재산) 규모는 2023년 12월 기준 약 483조원이며, 이 중 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 약 402조원입니다.

(4) 주요 부동산신탁사 현황 ('24.3.31.기준)
(단위 : 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁
코람코자산신탁
하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁
신영부동산신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.4.4
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29
19.7.24
19.10.23
19.10.23

자기자본
8,664
2,391
3,993
4,383
8,519
4,447
5,402
3,558
4,661
2,645
2,079
1,691
2,316
1,347

- 자본금
2,525
800
1,100
216
620
161
100
117
153
194
110
1,110
2,000
1,000

* 출처: 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)
- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다.- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

- 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 아래와 같이 꾸준히 성장하고 있습니다.

(단위 : 억원)

구 분
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년

관리신탁
27,065
28,351
28,569
24,899
24,935

담보신탁
1,437,379
1,837,174
2,321,357
2,741,477
2,882,890

처분신탁
61,193
64,782
61,970
64,515
53,588

토지신탁
707,393
778,964
938,023
1,015,102
992,037

분양관리신탁
68,275
60,771
73,717
73,938
67,822

합 계
2,301,305
2,770,042
3,423,636
3,919,931
4,021,272

- 2023년말 기준 부동산신탁사 영업수익 총액은 약 16,545억원이며, 최근 5년간 부동산신탁사의 주요 주요 손익 계정과목 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 억원)

구 분
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년

영업수익
13,002
13,623
16,050
17,324
16,545

(신탁보수)
7,881
8,069
8,993
10,394
9,724

(신탁계정대이자)
2,406
2,009
1,143
1,034
1,933

영업이익
6,350
7,083
8,347
8,480
3,484

- 2022년까지 신탁업계의 영업수익 및 영업이익은 꾸준한 증가세를 보였으나, 전세계적 금리인상 기조 등 국내외 경기 불확실성에 따라 2023년 이후 국내 부동산시장이 위축되며 신탁업에도 비우호적인 사업환경이 조성, 지속적인 영향을 미치고 있는 것으로 판단됩니다.
(5) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및시장점유율
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁
코람코자산신탁
하나자산신탁
신한자산신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁
신영부동산신탁
대신자산신탁
한국투자부동산신탁

2023년도
영업수익
187,135
148,763
110,101
105,151
209,148
111,532
161,402
148,980
129,982
124,204
83,791
33,731
46,569
54,037

시장점유율
11.31%
8.99%
6.65%
6.36%
12.64%
6.74%
9.76%
9.00%
7.86%
7.51%
5.06%
2.04%
2.81%
3.27%

2022년도
영업수익
188,244
152,934
96,543
119,379
116,220
197,238
162,704
152,563
137,114
148,662
95,823
38,410
36,766
39,817

시장점유율
11.19%
9.09%
5.74%
7.10%
6.91%
11.72%
9.67%
9.07%
8.15%
8.84%
5.70%
2.28%
2.19%
2.37%

2021년도
영업수익
205,078
168,841
108,002
83,510
167,628
194,327
163,732
145,054
94,228
123,946
84,892
25,640
20,852
19,222

시장점유율
12.78%
10.52%
6.73%
5.20%
10.44%
12.11%
10.20%
9.04%
5.87%
7.72%
5.29%
1.60%
1.30%
1.20%

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753
-
-
-

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%
-
-
-

2019년도
영업수익
239,554
121,145
113,416
71,273
205,890
121,164
131,753
71,647
75,191
81,257
64,262
-
-
-

시장점유율
18.42%
9.32%
8.72%
5.48%
15.83%
9.32%
10.13%
5.51%
5.78%
6.25%
4.94%
-
-
-

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.※ 2019년도 ~ 2020년도 시장 점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다.

(6) 신
규사업 등의 내용 및 전망

-
2016년 3월 '도시 및 주거환경정비법' 개정에 따라 부동산 신탁회사도 재개발 ·재건축사업 등 도시정비사업 참여가 가능해졌고, 이에 당사는 부동산신탁회사로서는 최초로 <대전 용운 재건축사업>의 사업대행자로 참여, 성공리에 착공 및 분양을 완료하였습니다. 이후 현재까지 서울 포함 수도권 및 주요 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 참여, 도시정비사업 신규수주 성과를 꾸준히 이어가고 있습니다.- 또한 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 적용에 따라, 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용받는 가로주택정비사업군 및 소규모재건축사업군도 적극적으로 검토, 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.

- 이
로 인해 '24년 6월 말 기준 당사는 전국 총 32개 사업장, 3만 2천여 세대 도시정비사업의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있습니다. 이 중 수도권에만 22개 사업장(19,979세대)의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있으며 이는 당사 도시정비사업 포트폴리오 중 68.75%에 해당, 수

도권 정비사업들에서 압도적인 실적을 보유하고 있습니다. 주요 사업은 다음과 같습니다. <서울 신림1구역 재개발(4,185세대)>, <서울 북가좌 제6구역 재건축(1,984세대)>, <인천 학익1구역 재개발(1,581세대)>, <서울 흑석 11구역 재개발(1,509세대)>, <경기 군포 금정역 역세권 재개발(1,441세대)>, <여의도 삼익 아파트 재건축(732세대)> 등입니다. 더불어 목동 10단지 재건축, 용산 삼각맨션 재개발, 방화2구역 재개발 사업지에서의 MOU체결을 비롯, 1기 신도시 선도지구 선정에 따라 보고서작성일 기준 분당 내 3개 단지(한솔123/양지마을/효자촌빌라)와도 MOU 체결 또한 완료하였습니다.

- 리츠사업 부문 또한 꾸준히 확대하고 있습니다. 특히 최근 케이원제26호리츠를 통해 서울 종로구 보령빌딩을 성공적으로 매입, 서울 및 분당 권역 내 우량 오피스들의 리츠방식 매입에도 강점을 보이고 있습니다. 이 밖에도 역삼 코레이트타워, 역삼 멀티캠퍼스, 용산 오피스를 포함, 판교 H스퀘어, 분당 휴맥스 오피스, 판교 다산타워 등 수도권 내 우량 오피스들을 망라하는 리츠 부문 포트폴리오를 구축해나가고 있습니다.

-
당사 '24년 2분기 기준 리츠 수탁규모(AUM)는 총 3조 2,932억원에 달하며, 이밖에도 오산세교·성남복정·파주운정·양주회천 등의 공공지원 민간임대주택 공모사업의 우선협상대상자로 선정, 사업권을 확보했습니다. 최근 5월에는 인천 검단 AB21-2BL 공공지원 민간임대주택 사업을 위한 케이원제25호검단풍경채리츠 설립을 인가받으며 올해 첫 공공지원 민간임대주택 포트폴리오를 기록했습니다. 앞으로도 우량 오피스 및 공공지원 민간임대주택 등의 리츠사업을 추진, 지속적으로 리츠사업 부문을 확장해나갈 계획입니다.
[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.(2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

코레이트자산운용은 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 코레이트자산운용(주) 집합투자업자로서 2024년 6월말 기준 총수탁고(설정원본)는

32,077억원입니다. 주식·채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있
습니다. 또한 2021년 11월 30일에국토부로부터 부동산투자회사법 및 관련 규정에 따라 자산관리회사(AMC) 인가를 받았으며, 당기말 기준으로 자산관리업무자로서

3,226억
원을 관리, 운용하고 있습니다.

나. 영업의 종류(1) 영업의 규모 및 운영현황(1)-1. 투자일임(2024.06.30. 기준)

고객수
0개사

일임계약건수
0개

일임계약자산총액(계약금액)
0원

일임계약자산총액(평가금액)
0원

(2 ) 집합투자재산

(단위:천원,개, 2024.06.30 기준)

당분기말과 전기말 현재 코레이트자산운용이 운용중인 집합투자재산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 개, 천원)

구 분
당분기말
전기말

펀드수
설정원본
순자산가액
펀드수
설정원본
순자산가액

주식형
21
58,848
40,026
22
75,059
56,191

혼합형
32
300,438
347,764
25
109,064
134,688

채권형
26
954,197
984,866
23
424,930
430,058

혼합자산
12
846,473
862,563
12
349,797
347,796

파생상품형
1
4,616
116
1
4,616
116

부동산형
45
698,875
867,844
51
726,855
846,608

특별자산형
15
110,883
52,648
15
110,883
51,537

재간접형
4
103,391
110,910
2
79,270
90,153

합 계
156
3,077,721
3,266,738
151
1,880,474
1,957,147

(3) 고유재산운용코레이트자산운용은 2024년 6월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목
소분류
금액
비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
출자금
432
금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산
국내수익증권
24,054
코레이트초단기금리혼합자산C-F 등

관계기업투자지분
국내수익증권
75
PJ MCF 보통주

합계
24,561

다. 영업실적

(1) 영업수익
(단위:백만원)

과 목
제39기 2분기
제38기

I.영업수익
4,595
32,691

(1)수수료수익
4,288
14,144

(2)유가증권평가및처분이익

223

18,170

(3)이자수익
48
175

(4)기타의영업수익
36
202

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황

(단위:백만원)

구분
투자신탁
투자회사
유한회사
투자일임
합계

증권집합투자기구

2,971,596

92,724

13,400

-

3,077,720

(2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음

마. 자금의 조달

(단위: 백만원)

구 분
조달
제39기
제38기
제37기

항목
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율

자본
자본금
35,929
-
78.24%
35,929
-
62.02%
35,929
-
104.02%

자본잉여금
4,267
-
9.29%
4,267
-
7.37%
4,267
-
12.35%

자본조정

-
15,323

-
-33.37%
-15,323
-
-26.45%
-15,323
-
-44.36%

기타포괄손익누계액
-
-
-
-
-
-
-
-
-

이익잉여금
8,626
-
18.78%
16,708
-
28.84%
5,141
-
14.88%

기타
기타부채
12,424
-
27.05%
16,353
-
28.23%
4,525
-
13.10%

합 계

45,923

-
100.00%
57,934
-
100.00%
34,539
-
100.00%

바. 자금운영현황

(단위: 백만원)

구 분
제39기
제38기
제37기

잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중

현금.예금
현금및현금성자산
3,170

-

6.90%
10,369
-
17.90%

14,069

-
40.73%

증권
당기손익-공정가치측정 금융자산증권

24,053

-

52.38%

29,532

-
50.98%

12,452

-
36.05%

관계기업투자지분

75

0.16%

-

-

종속기업투자지분
0

-

0.00%
195
-
0.34%

1,663

-
4.81%

기타포괄손익- 공정가치측정 금융자산

432

0.94%

432

0.75%

432

1.25%

대출채권
단기대여금
0

-

0.00%
0
-
0.00%

13

-
0.04%

유형자산
11,185

-

24.36%
11,893
-
20.53%

2,472

-
7.16%

기타
7,003

-

15.25%
5,513
-
9.52%

3,438

-
9.95%

합 계
45,918

-

100.00%
57,934
-
100.00%
34,539
-
100.00%

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없음
4. 영업설비

가. 설치 현황(1) 본점

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

강원

충북

충남

경북

경남

전북

전남

제주

계

1

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

1

주소: 서울시 강남구 테헤란로 137, 9층(역삼동, 코레이트타워)

(2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.(3) 자동화기기 설치 현황자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.(4) 영업용 부동산 현황영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

1) 자본적정성 및 재무건정성관련 지표가. 최소영업자본 산정액자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 코레이트자산운용은 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.- 최소영업자본 산정액

(단위: 백만원)

구 분
FY 2024

필요유지자기자본(A)
6,825

고객자산운용필요자본(B)
832

고유자산운용필요자본(C)
641

최소영업자본액(D=A+B+C)
8,298

2) 산업의 현황
가. 산업의 특성, 성장성, 경기변동의 특성, 계절성
(1) 산업의 특성

2009년부터 시행된 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)'은 금융투자업무를 투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자일임업, 투자자문업, 신탁업의 6가지업무로 구분하고 금융투자업무 전부 또는 일부를 담당하는 회사를 금융투자회사라 하며, 집합투자업을 기본으로 투자일임업, 투자자문업 등의 자산운용업의 업무를 수행하는 회사를 자산운용회사라고 합니다.

(2) 산업의 성장성

국내 펀드시장의 규모는 지속적으로 성장하고 있습니다.

(단위:조원, 순자산기준)

구분

증권주)

단기금융

파생형

부동산/특별

혼합자산

PEF

펀드합계

전년대비

2023년말

353

173

67

318

59

3

968

119

2022년말

301

153

50

294

50

3

852

17

2021년말

340

136

51

253

49

3

832

112

2020년말

285

126

50

220

36

3

720

59

2019년말

270

106

51

193

39

3

662

114

주) 증권 : 주식형, 채권형, 혼합형, 재간접형, 투자계약 [출처 : 금융투자협회]

(3) 경기변동의 특성, 계절성

금융투자업은 국내외 경기상황, 펀드시장 자금유출입 규모, 주식/채권/부동산 업황 등에 따라 수익의 영향을 크게 받고 있으며, 계절변화에 따른 실적변동은 유의적이지 않은 것으로 나타나고 있습니다.

나. 국내외 시장여건

(1) 시장의 안정성

금융투자업은 어떤 산업보다 변동성이 큰 산업으로 자산운용회사의 실적은 주식시장, 채권금리, 환율, 부동산시장 등 국내외 금융시장 변화에 큰 영향을 받고 있습니다.

(2) 경쟁상황

금융투자업은 완전경쟁시장으로서 자산운용회사의 경우 자산운용업 참여자 확대, 안전자산 선호현상에 따른 고수익펀드 수탁고 감소 등으로 경쟁이 날로 치열해지고 있습니다. 이에 각 자산운용회사들은 대체 투자상품 개발, 차별화된 고객서비스 제공 등 경쟁력 확보를 위해 노력하고 있습니다.

(3) 시장점유율추이

구분

주식형

혼합형

채권형

재간접형

단기금융

파생형

부동산/특별

기타

2023년말
11.5%
2.7%
14.3%
8.2%
17.9%
6.9%
32.9%
5.6%

2022년말

10.7%

3.2%

13.7%

7.7%

18.0%

5.9%

34.5%

6.3%

2021년말

13.3%

4.1%

15.6%

7.8%

16.3%

6.1%

30.4%

6.3%

2020년말

12.6%

3.6%

16.4%

7.0%

17.5%

6.9%

30.5%

5.4%

2019년말

13.4%

3.9%

18.0%

5.5%

16.0%

7.7%

29.2%

6.3%

[출처 : 금융투자협회]

다. 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점

(1) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인

자산운용업의 경우 기존 종합자산운용사 외 사모자산운용사, 증권회사 등과의 경쟁이 치열해지고 있음에 따라, 고객 니즈에 부합하는 다양한 상품을 빠르게 제공할 수 있는 역량이 자산운용회사 경쟁력을 좌우하는 요인입니다.

(2) 강점 및 단점

당사는 주식, 채권 등의 전통자산 뿐 아니라 부동산, NPL, 환경/인프라, 리츠 등 다양한 사업군에서의 자산운용 포트폴리오를 구축하고 있는 점이 강점입니다. 다만, 부동산/대체 시장의 환경변화에 따라 수익의 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

라. 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단

당사는 과거 주식형펀드 및 NPL펀드 위주로 상품을 제공하였으나, 최근 금융시장 및자산운용업 시장의 급속한 변화에 적극 대응하고 있습니다. 전통자산 운용부문에서는 혼합형펀드 및 채권형펀드 등 안정형 펀드 위주 상품을 출시하고 있으며, 부동산대체 부문에서는 기존 부동산PF중심에서 환경, 인프라, 방송시설, 데이터센터 등신규사업으로의 진출을 위한 조직을 구축하고 있습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기(2024년 6월말)
제28기(2023년 12월말)
제27기(2022년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
194,312
153,822
275,409

Ⅱ. 유가증권
605,999
628,855
709,115

Ⅲ. 대출채권
806,749
860,806
555,055

Ⅳ. 유형자산
40,379
80,047
40,511

Ⅴ. 투자부동산
69,276
70,121
71,812

Ⅵ. 기타자산
98,389
92,945
66,169

[자산총계]
1,815,104
1,886,596
1,718,071

Ⅰ. 차입부채
672,595
674,146
498,453

Ⅱ. 기타부채
181,204
205,113
194,685

[부채총계]
853,799
879,259
693,138

Ⅰ.지배기업소유주지분
958,798
997,657
1,022,630

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,584
6,584
6,584

3. 자본조정
(62,783)
(62,736)
(47,740)

4. 기타포괄손익누계액
(48,592)
(43,866)
(61,479)

5. 이익잉여금
811,100
845,186
872,776

Ⅱ.비지배지분
2,507
9,680
2,303

[자본총계]
961,305
1,007,337
1,024,933

구 분
2024.01.01~2024.06.30
2023.01.01~2023.12.31
2022.01.01~2022.12.31

영업수익
95,806
270,086
212,858

영업손익
19,685
31,235
53,334

당기순손익
(21,157)
(7,660)
24,325

- 지배회사지분 순이익
(19,984)
(8,445)
24,097

- 비지배지분 순이익
(1,173)
785
228

주당순손익(단위: 원)
(91)
(38)
106

희석주당순손익(단위: 원)
(91)
(38)
106

연결에 포함된 회사수
15
15
16

나. 요약별도재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기(2024년 6월말)
제28기(2023년 12월말)
제27기(2022년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
181,421
134,690
250,883

Ⅱ. 유가증권
605,914
543,103
616,693

Ⅲ. 대출채권
734,497
812,724
502,090

Ⅳ. 유형자산
29,252
32,141
38,097

Ⅴ. 기타자산
79,797
78,639
66,616

[자산총계]
1,630,881
1,601,297
1,474,379

Ⅰ. 차입부채
642,770
615,321
468,628

Ⅱ. 기타부채
108,800
116,566
125,645

[부채총계]
751,570
731,887
594,273

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,650
6,650
6,650

3. 자본조정
(62,783)
(62,736)
(47,741)

4. 기타포괄손익누계액
(8,321)
(8,317)
(7,809)

5. 이익잉여금
691,276
681,324
676,517

[자본총계]
879,311
869,410
880,106

종속·관계·공동기업투자주식의 평가방법
공정가치법,원가법
공정가치법,원가법
공정가치법,원가법

구 분
2024.01.01~2024.06.30
2023.01.01~2023.12.31
2022.01.01~2022.12.31

영업수익
88,512
187,135
188,245

영업손익
28,407
33,728
49,123

당기순손익
25,033
25,247
41,401

주당순손익(단위: 원)
116
115
182

희석주당순손익(단위: 원)
116
115
182

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 29 기 반기말 2024.06.30 현재

제 28 기말 2023.12.31 현재

(단위 : 원)

제 29 기 반기말

제 28 기말

자산

현금및현금성자산

190,663,914,547

151,003,884,178

현금및예치금

3,648,192,913

2,818,250,942

당기손익-공정가치측정금융자산

223,265,467,995

221,282,987,962

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

431,700,000

431,700,000

상각후원가측정금융자산

829,366,040,125

880,851,921,824

종속기업, 공동기업과 관계기업에 대한 투자자산

359,684,848,531

387,093,977,543

유형자산

40,379,142,849

80,046,791,884

무형자산

3,895,312,432

3,906,296,591

투자부동산

69,275,997,941

70,121,489,890

순확정급여자산

4,074,607,167

5,973,419,487

기타자산

90,418,905,237

83,065,745,784

1.미수금

23,713,138,712

23,789,554,563

2.미수수익

50,259,606,712

42,509,583,678

3.선급금

322,063,205

266,830,703

4.선급비용

1,552,216,088

1,006,960,113

5.보증금

14,571,880,520

15,492,816,727

자산총계

1,815,104,129,737

1,886,596,466,085

자본과 부채

부채

차입부채

672,594,976,065

674,145,625,997

1.사채

339,278,558,980

339,462,226,358

2.기타 차입금

333,316,417,085

334,683,399,639

리스부채

41,705,237,477

43,977,249,889

기타금융부채

22,421,039,000

22,322,445,000

기타부채

71,306,661,035

82,648,704,741

1.미지급금

7,697,951,575

15,110,634,530

2.미지급비용

3,384,231,098

7,017,438,403

3.선수금

47,561,372,780

45,289,552,609

4.예수금

12,663,105,582

15,231,079,199

충당부채

3,811,007,722

3,839,357,025

당기법인세부채

4,332,905,742

2,037,320,690

이연법인세부채

26,934,102,759

39,684,546,709

요구불상환지분

10,692,931,262

10,603,281,286

부채총계

853,798,861,062

879,258,531,337

자본

지배주주지분

958,797,645,592

997,656,963,626

자본금

252,489,230,000

252,489,230,000

자본잉여금

6,583,796,114

6,583,796,114

자본조정

(62,782,951,180)

(62,735,847,114)

기타포괄손익누계액

(48,591,994,589)

(43,866,092,438)

이익잉여금

811,099,565,247

845,185,877,064

비지배지분

2,507,623,083

9,680,971,122

자본총계

961,305,268,675

1,007,337,934,748

자본과부채총계

1,815,104,129,737

1,886,596,466,085

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 29 기 반기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

제 28 기 반기 2023.01.01 부터 2023.06.30 까지

(단위 : 원)

제 29 기 반기

제 28 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

I.영업수익

44,481,123,626

95,805,967,019

46,993,571,988

88,292,680,720

1.수수료수익

29,290,786,290

61,119,009,508

29,068,579,985

54,267,139,807

2.이자수익

13,807,212,606

29,765,536,644

15,319,974,814

30,485,984,146

(1)유효이자율적용이자수익

13,776,810,382

29,735,134,420

15,283,365,098

30,072,108,309

(2)당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 이자수익

30,402,224

30,402,224

36,609,716

413,875,837

3.금융상품평가및처분이익

788,257,131

1,117,457,732

1,623,182,419

2,556,114,389

4.배당수익

962,561,312

988,756,309

977,628,743

979,236,351

5.기타영업수익

207,581,841

227,743,577

4,206,027

4,206,027

6.신용손실충당금 환입액

(575,275,554)

2,587,463,249

0

0

II.영업비용

(32,078,122,883)

(76,121,171,517)

(35,255,711,260)

(72,128,739,854)

1.이자비용

(9,746,598,989)

(18,573,883,088)

(7,046,196,832)

(12,198,954,051)

2.금융상품평가및처분손실

(97,975,400)

(6,530,098,743)

(87,751,204)

(222,128,838)

3.신용손실충당금 전입액

(2,260,024,597)

(4,497,783,606)

(9,891,614,389)

(16,841,984,193)

4.기타영업비용

(629,118,999)

(6,322,363,428)

1,255,584,447

(4,154,244,211)

5.판매비와관리비

(19,344,404,898)

(40,197,042,652)

(19,485,733,282)

(38,711,428,561)

III.영업이익(손실)

12,403,000,743

19,684,795,502

11,737,860,728

16,163,940,866

IV.영업외수익

2,884,116,140

2,935,967,612

(42,770,415)

220,159,233

V.영업외비용

357,757,900

414,002,434

(6,333,103,115)

987,263,042

VI.지분법투자주식평가이익(손실)

(43,110,254,223)

(51,735,828,339)

(39,299,228,407)

(37,341,821,066)

VII.법인세차감전순이익

(28,180,895,240)

(29,529,067,659)

(21,271,034,979)

(21,944,984,009)

VIII.법인세비용

(7,907,102,111)

(8,372,452,729)

(4,231,908,768)

(6,236,816,783)

IX.당기순이익(손실)

(20,273,793,129)

(21,156,614,930)

(17,039,126,211)

(15,708,167,226)

X.기타포괄손익

(1,201,443,510)

(4,725,902,151)

590,386,749

(716,965,464)

1.당기손익으로 재분류 되지않는 세후기타포괄손익 구성요소

(1)확정급여제도의재측정요소

12,205,600

(3,263,651)

(9,040,372)

(15,765,191)

2.당기손익으로 재분류되는 세후기타포괄손익의 구성요소

(1)기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

0

0

0

(34,404,038)

(2)지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

(1,213,649,110)

(4,722,638,500)

599,427,121

(666,796,235)

XI.총포괄손익

(21,475,236,639)

(25,882,517,081)

(16,448,739,462)

(16,425,132,690)

XII.당기순이익(손실)의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)

(19,996,497,199)

(19,984,395,713)

(16,918,895,049)

(15,346,161,242)

(2)비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)

(277,295,930)

(1,172,219,217)

(120,231,162)

(362,005,984)

XIII.포괄손익의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 총포괄손익

(21,197,940,709)

(24,710,297,864)

(16,328,508,300)

(16,059,505,509)

(2)비지배지분에 귀속되는 총포괄손익

(277,295,930)

(1,172,219,217)

(120,231,162)

(365,627,181)

XIV.주당이익(손실)

(1)보통주기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(93.0)

(93.0)

(76.0)

(69.0)

1.계속영업기본주당이익(손실) - 보통주 (단위 : 원)

(93.0)

(93.0)

(76.0)

(69.0)

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 29 기 반기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

제 28 기 반기 2023.01.01 부터 2023.06.30 까지

(단위 : 원)

제 29 기 반기

제 28 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

I.영업수익

44,481,123,626

95,805,967,019

46,993,571,988

88,292,680,720

1.수수료수익

29,290,786,290

61,119,009,508

29,068,579,985

54,267,139,807

2.이자수익

13,807,212,606

29,765,536,644

15,319,974,814

30,485,984,146

(1)유효이자율적용이자수익

13,776,810,382

29,735,134,420

15,283,365,098

30,072,108,309

(2)당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 이자수익

30,402,224

30,402,224

36,609,716

413,875,837

3.금융상품평가및처분이익

788,257,131

1,117,457,732

1,623,182,419

2,556,114,389

4.배당수익

962,561,312

988,756,309

977,628,743

979,236,351

5.기타영업수익

207,581,841

227,743,577

4,206,027

4,206,027

6.신용손실충당금 환입액

(575,275,554)

2,587,463,249

0

0

II.영업비용

(32,078,122,883)

(76,121,171,517)

(35,255,711,260)

(72,128,739,854)

1.이자비용

(9,746,598,989)

(18,573,883,088)

(7,046,196,832)

(12,198,954,051)

2.금융상품평가및처분손실

(97,975,400)

(6,530,098,743)

(87,751,204)

(222,128,838)

3.신용손실충당금 전입액

(2,260,024,597)

(4,497,783,606)

(9,891,614,389)

(16,841,984,193)

4.기타영업비용

(629,118,999)

(6,322,363,428)

1,255,584,447

(4,154,244,211)

5.판매비와관리비

(19,344,404,898)

(40,197,042,652)

(19,485,733,282)

(38,711,428,561)

III.영업이익(손실)

12,403,000,743

19,684,795,502

11,737,860,728

16,163,940,866

IV.영업외수익

2,884,116,140

2,935,967,612

(42,770,415)

220,159,233

V.영업외비용

357,757,900

414,002,434

(6,333,103,115)

987,263,042

VI.지분법투자주식평가이익(손실)

(43,110,254,223)

(51,735,828,339)

(39,299,228,407)

(37,341,821,066)

VII.법인세차감전순이익

(28,180,895,240)

(29,529,067,659)

(21,271,034,979)

(21,944,984,009)

VIII.법인세비용

(7,907,102,111)

(8,372,452,729)

(4,231,908,768)

(6,236,816,783)

IX.당기순이익(손실)

(20,273,793,129)

(21,156,614,930)

(17,039,126,211)

(15,708,167,226)

X.기타포괄손익

(1,201,443,510)

(4,725,902,151)

590,386,749

(716,965,464)

1.당기손익으로 재분류 되지않는 세후기타포괄손익 구성요소

(1)확정급여제도의재측정요소

12,205,600

(3,263,651)

(9,040,372)

(15,765,191)

2.당기손익으로 재분류되는 세후기타포괄손익의 구성요소

(1)기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

0

0

0

(34,404,038)

(2)지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

(1,213,649,110)

(4,722,638,500)

599,427,121

(666,796,235)

XI.총포괄손익

(21,475,236,639)

(25,882,517,081)

(16,448,739,462)

(16,425,132,690)

XII.당기순이익(손실)의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)

(19,996,497,199)

(19,984,395,713)

(16,918,895,049)

(15,346,161,242)

(2)비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)

(277,295,930)

(1,172,219,217)

(120,231,162)

(362,005,984)

XIII.포괄손익의 귀속

(1)지배기업의 소유주에게 귀속되는 총포괄손익

(21,197,940,709)

(24,710,297,864)

(16,328,508,300)

(16,059,505,509)

(2)비지배지분에 귀속되는 총포괄손익

(277,295,930)

(1,172,219,217)

(120,231,162)

(365,627,181)

XIV.주당이익(손실)

(1)보통주기본주당이익(손실) (단위 : 원)

(93.0)

(93.0)

(76.0)

(69.0)

1.계속영업기본주당이익(손실) - 보통주 (단위 : 원)

(93.0)

(93.0)

(76.0)

(69.0)

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 29 기 반기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

제 28 기 반기 2023.01.01 부터 2023.06.30 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

비지배지분

자본 합계

자본금

자본잉여금

자본조정

기타포괄손익누적액

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

기타자본잉여금

자본잉여금 합계

2023.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(47,740,853,276)

(61,478,502,141)

872,776,495,014

1,022,630,165,711

2,302,269,581

1,024,932,435,292

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

(15,346,161,242)

(15,346,161,242)

(362,005,984)

(15,708,167,226)

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익

(30,782,841)

(30,782,841)

(3,621,197)

(34,404,038)

지분법자본변동

지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

(666,796,235)

(666,796,235)

(666,796,235)

확정급여제도의재측정요소

(15,765,191)

(15,765,191)

(15,765,191)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

20,438,464,770

20,438,464,770

20,438,464,770

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

(9,011,234,073)

9,011,234,073

9,011,234,073

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본

(49,774,875)

(49,774,875)

(49,774,875)

(49,774,875)

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동

2023.06.30 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,534,021,239

6,534,021,239

(56,752,087,349)

(62,191,846,408)

836,981,647,222

977,060,964,704

1,936,642,400

978,997,607,104

2024.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(62,735,847,114)

(43,866,092,438)

845,185,877,065

997,656,963,627

9,680,971,122

1,007,337,934,749

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

(19,984,395,713)

(19,984,395,713)

(1,172,219,217)

(21,156,614,930)

2.기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산관련손익

기타포괄손익-공정가치측정금융자산평가손익

지분법자본변동

지분법자본변동 - 후속적으로 재분류 되는 항목

(4,722,638,500)

(4,722,638,500)

(4,722,638,500)

확정급여제도의재측정요소

(3,263,651)

(3,263,651)

(3,263,651)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

15,081,305,610

15,081,305,610

15,081,305,610

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

47,104,066

47,104,066

47,104,066

3.지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 소유지분의 변동에 따른 증가(감소)

4.종속기업의 취득으로 인한 증가(감소), 자본

5.종속기업의 처분으로 인한 증가(감소), 자본

979,389,506

979,389,506

(6,001,128,822)

(5,021,739,316)

(3)기타변동

1.지분법 이익잉여금 변동

2024.06.30 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,583,796,114

6,583,796,114

(62,782,951,180)

(48,591,994,589)

811,099,565,247

958,797,645,592

2,507,623,083

961,305,268,675

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 29 기 반기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

제 28 기 반기 2023.01.01 부터 2023.06.30 까지

(단위 : 원)

제 29 기 반기

제 28 기 반기

Ⅰ.영업활동현금흐름

(1)영업활동순현금흐름

90,354,240,758

(280,701,410,848)

1.영업에서 창출된 현금흐름

83,708,547,599

(288,335,764,826)

가.당기순이익(손실)

(21,156,614,930)

(15,708,167,226)

나.당기순이익조정을 위한 가감 합계

38,646,340,150

32,407,085,615

법인세비용 조정

(8,372,452,729)

(6,236,816,783)

감가상각비에 대한 조정

4,985,041,813

5,160,871,379

유형자산폐기손실 조정

0

329,214,602

무형자산상각비에 대한 조정

10,984,159

57,630,954

퇴직급여 조정

1,236,480,122

1,147,619,768

신용손실충당금 전입액

4,497,783,606

16,841,984,193

기타의 대손상각비 조정

(2,486,326,673)

2,072,227,885

이자비용에 대한 조정

18,610,321,079

12,209,581,056

충당부채전입액

156,009,384

659,488,582

당기손익-공정가치측정금융상품평가손익

6,263,147,908

(1,267,584,384)

당기손익-공정가치측정금융상품처분손익

(850,506,897)

(1,066,401,167)

종속기업, 공동기업, 및 관계기업에 대한 투자지분의 처분이익(손실)에 대한 조정

(2,816,938,961)

0

지분법손익

51,735,828,339

37,341,821,066

충당부채환입액

(227,743,577)

(4,206,027)

기타영업손익

(3,282,733,534)

(3,294,955,277)

이자수익에 대한 조정

(29,823,797,580)

(30,564,153,881)

배당수익에 대한 조정

(988,756,309)

(979,236,351)

다.영업활동으로 인한 자산 부채의 변동

66,218,822,379

(305,034,683,215)

대출채권의 감소(증가)

77,129,731,322

(283,126,403,848)

미수금의 감소(증가)

302,857,220

(3,687,327,685)

미수수익의 감소(증가)

(1,472,537,620)

(1,732,868,230)

선급비용의 감소 (증가)

(545,255,975)

(791,178,813)

선급금의 감소(증가)

(55,232,502)

(214,856,836)

미지급금의 증가(감소)

(7,412,682,955)

(7,638,112,543)

미지급비용의 증가(감소)

(2,133,376,735)

(1,800,473,641)

선수금의 증가(감소)

2,271,820,171

(6,331,529,194)

예수금의 감소(증가)

(2,567,973,617)

(154,583,795)

충당부채의 증가(감소)

43,384,890

(587,385,690)

퇴직금의지급

(10,062,560)

(366,349,190)

사외적립자산의공정가치의 감소(증가)

668,150,740

1,396,386,250

2.이자수취

23,817,688,743

18,050,703,728

3.이자지급

(17,232,080,218)

(11,794,640,720)

4.배당금수취

1,011,206,389

1,004,121,181

5.법인세납부(환급)

(951,121,755)

374,169,789

Ⅱ.투자활동현금흐름

(1)투자활동순현금흐름

(59,131,826,884)

88,088,707,018

기타장기성자산의 처분

8,574,883,050

12,625,562,408

당기손익-공정가치금융자산의처분 - 투자활동

170,338,382,604

145,526,464,127

기타포괄손익-공정가치측정금융자산의처분

0

30,000

상각후원가측정금융자산의처분 - 투자활동

0

98,168,367,136

종속기업과 기타 사업의 지배력 상실에 따른 현금흐름

0

11,120,000,000

기타장기성자산의 취득

(30,930,583,852)

(11,812,711,458)

당기손익-공정가치금융자산의취득 - 투자활동

(174,378,555,650)

(115,948,087,458)

기타포괄손익-공정가치측정금융자산의취득

0

(5,800,000,000)

상각후원가측정금융자산의취득 - 투자활동

(2,571,250,000)

(40,000,000,000)

관계기업투자자산의 취득

(30,162,600,000)

(4,800,000,000)

종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름

0

(2,006,521)

유형자산의 취득

(2,103,036)

(988,911,216)

Ⅲ.재무활동현금흐름

(1)재무활동순현금흐름

8,437,616,495

55,556,788,158

차입금의 증가

138,057,492,870

293,389,627,179

담보·무담보부사채, 어음의 발행

99,444,116,733

179,182,497,957

임대보증금의 증가

1,887,656,000

2,076,720,000

자기주식의 처분 및 발행 현금흐름

(47,104,066)

(9,011,234,073)

차입금의 감소

(110,424,475,424)

(182,662,402,270)

담보·무담보부사채, 어음의 상환

(100,000,000,000)

(200,000,000,000)

리스부채의 지급

(3,696,291,031)

(3,487,711,049)

임대보증금의 감소

(1,789,062,000)

(3,371,710,000)

배당금지급

(15,081,305,610)

(20,438,464,770)

비지배지분의 감소

86,589,023

(120,534,816)

Ⅳ.현금및현금성자산의순증가(감소)

39,660,030,369

(137,055,915,672)

Ⅴ.기초현금및현금성자산

151,003,884,178

271,373,640,508

VI.기말현금및현금성자산

190,663,914,547

134,317,724,836

3. 연결재무제표 주석

주석

제 29 기 반기 2024년 01월 01일부터 2024년 06월 30일까지

제 28 기 반기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요

1-1. 지배기업의 개요주식회사 한국토지신탁(이하 "지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의해 재인가를 받았습니다.지배기업은 서울특별시 강남구 역삼동에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당반기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다
. 한편, 지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따
라
당반기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당반기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
9,300,181
3.68

자기주식
37,042,007
14.67

기타
116,603,042
46.19

합 계
252,489,230
100.00

2024년 6월 30일로 종료하는 보고기간에 대한 연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.

1-2. 당반기말 현재 연결대상 종속기업의 개요

회사명
소재지
결산월
유효지분율
주요영업활동

당반말
전기말

코레이트자산운용 주식회사
대한민국
12월
91.70%
91.70%
집합투자업

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1)
대한민국
12월
96.60%
96.60%
부동산자산관리

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
12월
92.96%
92.96%
부동산투자업

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
12월
90.69%
90.69%
부동산투자업

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
대한민국
12월
96.25%
96.25%
부동산투자업

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
대한민국
12월
94.30%
94.30%
부동산투자업

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
대한민국
12월
98.41%
98.01%
부동산투자업

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
대한민국
12월
98.71%
98.71%
부동산투자업

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
96.26%
96.26%
부동산투자업

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*2),(*3)
대한민국
12월
35.83%
35.83%
집합투자업

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
97.93%
97.93%
부동산투자업

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*4)
대한민국
12월
99.16%
94.75%
부동산투자업

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
95.89%
95.89%
부동산투자업

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*2)
대한민국
12월
50.00%
50.00%
부동산투자업

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
대한민국
12월
99.50%
-
부동산투자업

(*1) 지배기업의 직접투자 10% 외 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 연결기업이 지배하고 있다고 판단하였습니다.(*3) 지배기업의 직접투자 26.21% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 9.62%간접투자하고 있습니다.(*4) 지배기업의 직접투자 96.12% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 3.04%간접투자하고 있습니다.

1-3. 당반기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

구분
회사명
사유

연결범위 포함
코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
지배력 획득

연결범위 제외
코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호
지배력 상실

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
지배력 상실

㈜피제이엠씨에프
지배력 상실

1-4. 당반기말과 전기말 현재 연결대상 종속회사의 재무정보는 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

회사명
당반기말
당반기

자산
부채
자본
영업수익
반기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
45,923,145
12,423,500
33,499,645
4,595,537
(7,543,174)
(7,543,174)

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*)
32,502,355
30,520,332
1,982,023
278,766
(535,381)
(535,381)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
389,649
2
389,647
5,800
(405,930)
(405,930)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
119
3,634
(3,515)
2
(7)
(7)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,928,401
6,184
7,922,217
16,051
(7,952)
(7,952)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*)
6,891,236
10,760
6,880,476
215,228
226,508
226,508

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
24,318,879
3,664
24,315,215
745,128
534,641
534,641

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
45,062,717
21,284,674
23,778,043
1,062,168
(563,732)
(563,732)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,557,485
2,701
9,554,784
4,640
(23,927)
(23,927)

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
6,054,426
-
6,054,426
5,741
(60,030)
(60,030)

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
2,997,513
17,351
2,980,162
2,089
(40,612)
(40,612)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
30,855,863
175,917
30,679,946
25,315
(179,928)
(179,928)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
7,498,092
12,960
7,485,132
365,717
334,690
334,690

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*)
8,501,187
12,209
8,488,978
279,822
(26,033)
(26,033)

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
20,877,089
532,892
20,344,197
560,967
344,196
344,196

(*) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
91,472,725
45,408,166
46,064,559
30,659,466
8,163,342
8,119,691

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*)
32,997,137
30,479,733
2,517,404
534,017
(1,060,077)
(1,060,077)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
795,820
243
795,577
586,943
586,667
586,667

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
126
3,633
(3,507)
4
(891)
(891)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,936,451
6,281
7,930,170
32,603
(15,206)
(15,206)

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*)
112,697
195
112,502
11,444
58,762
58,762

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*)
1,433,277
859,397
573,880
-
(55)
(55)

(주)피제이엠씨에프(*)
37,465,334
31,241,579
6,223,755
-
(1,927,423)
(1,927,423)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*)
6,664,728
10,760
6,653,968
623,068
550,080
550,080

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)

18,964,236
3,663
18,960,573
1,975,035
1,876,403
1,876,403

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
45,633,466
21,291,691
24,341,775
1,630,820
(1,176,077)
(1,176,077)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,586,917
8,206
9,578,711
262,610
231,725
231,725

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
6,114,456
-
6,114,456
14,222
(1,361,309)
(1,361,309)

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
3,038,360
17,586
3,020,774
639,371
(10,930,266)
(10,930,266)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
5,412,524
172,650
5,239,874
18,629
(327,194)
(327,194)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
7,489,367
13,124
7,476,243
734,624
674,719
674,719

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호(*)
-
-
-
57,218,352
57,075,780
57,075,780

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*)
8,527,411
12,400
8,515,011
786,825
598,011
598,011

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

2. 재무제표 작성기준2-1. 회계기준의 적용연결기업의 반기연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.동 반기연결재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차연결재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2023년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.반기연결재무제표에서 사용된 연결기업의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2023년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책

연결기업은 2024년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도에 시행되는 기준서와 개정사항을 최초 적용하였습니다.

(1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다.
해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다
.

(2)
기업회계기준서 제
1007호
'현금흐름표
', 기업회계기준서 제
1107호
'금융상품
: 공시
' 개정
- 공급자금융약정에 대한 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우
, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험 익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다
.
이 개정내용을 최초로 적용하는 회계연도 내 중간보고기간에는 해당 내용을 공시할 필요가 없다는 경과규정에 따라 중간재무제표에 미치는 영향이 없습니다.

(3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다.
해당 기준서의 제정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시’가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다.
해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

3-2. 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 동 개정사항은 2025 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

4. 금융위험 관리금융상품과 관련하여 연결기업은 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 연결기업의 재무위험관리 목적과 정책은 2023년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익당반기와 전반기 중 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

<당반기 누적>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
자산운용
합계

주요 용역

분양사무관리
24,097,738
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
24,097,738

건설사무관리
13,518,684
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,518,684

인허가업무
1,845,833
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,845,833

기타 용역

관리업무
-
605,267
-
-
-
-
-
-
-
-
-
605,267

관리 및 처분업무
-
-
6,582
-
-
-
-
-
-
-
-
6,582

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,326,872
-
-
-
-
-
-
-
1,326,872

자금관리업무
-
-
-
-
73,712
-
-
-
-
-
-
73,712

대리사무업무
-
-
-
-
-
1,526,333
-
-
-
-
-
1,526,333

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
3,858,716
-
-
-
-
3,858,716

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
6,381,183
-
-
-
6,381,183

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
-
1,183,500

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
157,671
-
157,671

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6,536,919
6,536,919

합 계
39,462,255
605,267
6,582
1,326,872
73,712
1,526,333
3,858,716
6,381,183
1,183,500
157,671
6,536,919
61,119,010

수익인식시기

분양률로 인식
24,097,738
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
24,097,738

원가진행률로 인식
13,518,684
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,518,684

기간안분으로 인식
1,845,833
605,267
-
-
73,712
1,526,333
3,858,716
6,381,183
-
157,671
6,536,919
20,985,634

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
-
1,183,500

처분시점에 인식
-
-
6,582
1,000,000
-
-
-
-
-
-
-
1,006,582

증서발행시점에 인식
-
-
-
326,872
-
-
-
-
-
-
-
326,872

합 계
39,462,255
605,267
6,582
1,326,872
73,712
1,526,333
3,858,716
6,381,183
1,183,500
157,671
6,536,919
61,119,010

<당반기 3개월>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
자산운용
합계

주요 용역

분양사무관리
10,605,335
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,605,335

건설사무관리
7,222,064
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,222,064

인허가업무
1,134,858
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,134,858

기타 용역

관리업무
-
296,829
-
-
-
-
-
-
-
-
-
296,829

관리 및 처분업무
-
-
1,430
-
-
-
-
-
-
-
-
1,430

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,096,404
-
-
-
-
-
-
-
1,096,404

자금관리업무
-
-
-
-
14,097
-
-
-
-
-
-
14,097

대리사무업무
-
-
-
-
-
765,927
-
-
-
-
-
765,927

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
603,720
-
-
-
-
603,720

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
3,256,584
-
-
-
3,256,584

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
-
1,183,500

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
71,768
-
71,768

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,038,270
3,038,270

합 계
18,962,257
296,829
1,430
1,096,404
14,097
765,927
603,720
3,256,584
1,183,500
71,768
3,038,270
29,290,786

수익인식시기

분양률로 인식
10,605,335
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,605,335

원가진행률로 인식
7,222,064
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,222,064

기간안분으로 인식
1,134,858
296,829
-
-
14,097
765,927
603,720
3,256,584
-
71,768
3,038,270
9,182,053

취득시점에 인식

-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
-
1,183,500

처분시점에 인식

-
-
1,430
1,000,000
-
-
-
-
-
-
-
1,001,430

증서발행시점에 인식
-
-
-
96,404
-
-
-
-
-
-
-
96,404

합 계
18,962,257
296,829
1,430
1,096,404
14,097
765,927
603,720
3,256,584
1,183,500
71,768
3,038,270
29,290,786

<전반기 누적>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
자산운용
합계

주요 용역

분양사무관리
16,441,609
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16,441,609

건설사무관리
19,759,100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19,759,100

인허가업무
881,844
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
881,844

기타 용역

관리업무
-
355,200
-
-
-
-
-
-
-
-
-
355,200

관리 및 처분업무
-
-
41,302
-
-
-
-
-
-
-
-
41,302

증서발행 및 환가업무
-
-
-
155,500
-
-
-
-
-
-
-
155,500

자금관리업무
-
-
-
-
144,543
-
-
-
-
-
-
144,543

대리사무업무
-
-
-
-
-
1,135,205
-
-
-
-
-
1,135,205

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
3,791,540
-
-
-
-
3,791,540

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
4,709,664
-
-
-
4,709,664

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
-
500,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
225,250
-
225,250

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6,126,383
6,126,383

합 계
37,082,553
355,200
41,302
155,500
144,543
1,135,205
3,791,540
4,709,664
500,000
225,250
6,126,383
54,267,140

수익인식시기

분양률로 인식
16,441,609
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16,441,609

원가진행률로 인식
19,759,100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19,759,100

기간안분으로 인식
881,844
355,200
-
-
144,543
1,135,205
3,791,540
4,709,664
-
225,250
6,126,383
17,369,629

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
-
500,000

처분시점에 인식
-
-
41,302
-
-
-
-
-
-
-
-
41,302

증서발행시점에 인식
-
-
-
155,500
-
-
-
-
-
-
-
155,500

합 계
37,082,553
355,200
41,302
155,500
144,543
1,135,205
3,791,540
4,709,664
500,000
225,250
6,126,383
54,267,140

<전반기 3개월>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
자산운용
합계

주요 용역

분양사무관리
9,933,935
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,933,935

건설사무관리
11,057,474
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,057,474

인허가업무
(690,691)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(690,691)

기타 용역

관리업무
-
147,763
-
-
-
-
-
-
-
-
-
147,763

관리 및 처분업무
-
-
2,904
-
-
-
-
-
-
-
-
2,904

증서발행 및 환가업무
-
-
-
71,000
-
-
-
-
-
-
-
71,000

자금관리업무
-
-
-
-
72,671
-
-
-
-
-
-
72,671

대리사무업무
-
-
-
-
-
501,579
-
-
-
-
-
501,579

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
1,726,950
-
-
-
-
1,726,950

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
2,359,069
-
-
-
2,359,069

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
-
500,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
105,613
-
105,613

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,280,313
3,280,313

합 계
20,300,718
147,763
2,904
71,000
72,671
501,579
1,726,950
2,359,069
500,000
105,613
3,280,313
29,068,580

수익인식시기

분양률로 인식
9,933,935
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,933,935

원가진행률로 인식
11,057,474
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,057,474

기간안분으로 인식
(690,691)
147,763
-
-
72,671
501,579
1,726,950
2,359,069
-
105,613
3,280,313
7,503,267

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
-
500,000

처분시점에 인식
-
-
2,904
-
-
-
-
-
-
-
-
2,904

증서발행시점에 인식
-
-
-
71,000
-
-
-
-
-
-
-
71,000

합 계
20,300,718
147,763
2,904
71,000
72,671
501,579
1,726,950
2,359,069
500,000
105,613
3,280,313
29,068,580

6. 이자수익

당반기와 전반기 중 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

현금및예치금

예금이자
210,536
556,119
587,224
1,574,725

상각후원가측정유가증권

상각후원가측정증권이자
409,537
594,666
565,662
1,509,345

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
8,589,993
18,786,369
9,343,271
18,089,167

매입대출채권이자
1,890,655
4,280,120
1,382,416
2,340,595

기타이자
2,711,653
5,517,860
3,032,828
6,164,642

소 계
13,192,301
28,584,349
13,758,515
26,594,404

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
30,402
30,402
36,610
413,876

기타이자(요구불상환지분이자)
(35,564)
-
371,964
393,634

소 계
(5,162)
30,402
408,574
807,510

합 계
13,807,212
29,765,536
15,319,975
30,485,984

7. 배당금수익7-1. 당반기와 전반기 중 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산
962,561
988,756
977,629
977,929

7-2. 당반기와 전반기 중 분배금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산
-
-
-
1,307

8. 현금 및 예치금8-1. 현금및현금성자산당반기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금
362
624

보통예금 등
10,657,944
22,015,493

MMDA
180,005,609
128,987,767

합 계
190,663,915
151,003,884

8-2. 예치금

연결기업이 보유한 예치금 중 일부는 사용이 제한되어 있으며, 당반기말과 전기말 현재 예치금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당반기말
전기말
사용제한내용

장기성예금(*)
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금(*)
자사주신탁
미래에셋증권㈜
487,662
505,510
자사주매입

특정예금(*)
자사주신탁
대신증권㈜
153,712
170,419
자사주매입

정기예금
정기예금
농협은행㈜
3,000,000
2,000,000
-

기타(*)
보통예금
신한은행㈜
56
56
질권설정

기타(*)
보통예금
KB손해보험
-
140,266
질권설정

기타(*)
청약예치금
미래에셋증권㈜
4,763
-
공모주 청약

합 계
3,648,193
2,818,251

(*) 사용이 제한된 예금입니다.

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산 9-1. 채무증권 당반기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
200,000
94,658

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,237,820

코레이트하이일드공모주플러스C-F(*2)
-
-
200,000
263,217

코레이트하이일드공모주투게더A(*2)
-
-
200,000
202,653

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*2)
-
-
200,000
189,990

하이일드공모주만기형1호[채권혼합]A(*2)
-
-
200,000
217,311

코레이트초단기금리(*2)
-
-
200,000
213,377

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
408,674

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
-
-
16,429,540
21,732,040

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
20,179,344

한국투자 PIS스마트시티전문투자형사모투자신탁1호
-
-
1,228,750
1,228,750

하이일드공모주SB일반사모1호C(*2)
-
-
101,648
101,648

서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2)
-
-
2,000,000
2,000,000

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2)
-
-
500,000
951,720

보험상품(*3)
-
-
1,242,570
1,877,745

소 계
47,847,598
50,898,947

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
786,324

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
822,189

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
4,868,853

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
2,082,541

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사(*4)
208,500
25.54
4,700,000
3,759,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
29,812,318

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,767,630

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
1,000,000
9.06
5,000,000
4,799,805

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
60,000
3.52
2,000,000
2,000,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,131,008

케이원제23호위탁관리부동산투자회사
100,000
4.66
5,000,000
3,384,382

케이원제24호위탁관리부동산투자회사
60,000
4.42
3,000,000
3,614,880

케이원제25호위탁관리부동산투자회사
260,000
1.79
1,300,000
1,300,000

케이원제26호위탁관리부동산투자회사

32,000
2.22
800,000
800,000

케이원제27호위탁관리부동산투자회사(*5)

60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
18.81
30,001,000
34,500,346

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
932,072

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
10,482,909

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,167,200

주식회사 모노버스(*6)
3,333
14.28
3,999,600
1,799,891

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
100,000
0.18
100,000
100,000

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,037,856

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
322,880

대전하이엔드개발주식회사
100,000
8.33
500,000
500,000

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*7)
4,489,301,540
89.04
3,997,260
173,020

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*7)
1,979,945,617
80.00
1,583,965
4,948

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*7)
987,754,885
100.00
987,755
1,183

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*7)
5,000,000,000
100.00
5,000,000
-

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
927,530

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
955,823

에코인프라사모투자합자회사
2,290,000
14.22
2,290,000
2,678,554

사모부동산투자회사제2호(두동물류센터)
200,000
0.36
200,000
281,274

주식회사 광주초월이롬로지스틱스
88,200
17.64
441,000
441,000

양주ACT물류센터 PFV
60,000
5.60
300,000
300,000

소 계
145,562,580
128,447,916

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1),(*8)
-
-
500,000
500,000

파평스튜디오산업단지 전환사채
-
-
3,354,948
3,354,948

광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1)
-
-
951,000
951,000

소 계
4,805,948
4,805,948

합 계
198,216,126
184,152,811

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간말 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*4) 출자금액 기준 지분율은 25.54%이나 의결권 기준 지분율은 19.83%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*6) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.(*7) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*8) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
200,000
-

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,243,570

코레이트하이일드공모주플러스C-F(*2)
-
-
200,000
261,166

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*2)
-
-
200,000
175,708

하이일드공모주만기형1호[채권혼합]A(*2)
-
-
200,000
215,123

코레이트초단기금리(*2)
-
-
200,000
208,974

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
561,275

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
-
-
16,429,540
21,732,040

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
20,179,344

한국투자 PIS스마트시티전문투자형사모투자신탁1호
-
-
1,228,750
1,228,750

서부산일반사모부동산투자신탁1종(*2)
-
-
2,000,000
2,000,000

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*2)
-
-
500,000
993,600

보험상품(*3)
-
-
1,105,699
1,503,891

소 계
47,409,079
50,303,441

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
786,324

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
822,189

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
4,868,853

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
2,082,541

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
200,000
19.99
3,000,000
2,059,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
29,812,318

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,767,630

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
1,000,000
9.06
5,000,000
4,799,805

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사(*4)
60,000
3.52
2,000,000
2,000,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,131,008

케이원제23호위탁관리부동산투자회사
100,000
4.66
5,000,000
3,384,382

케이원제24호위탁관리부동산투자회사
60,000
4.42
3,000,000
3,614,880

감만1구역 공공지원민간임대주택(*4)
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,190

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
600,000
18.81
30,001,000
34,500,346

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
932,072

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
10,482,909

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,167,200

주식회사 모노버스
3,333
14.28
3,999,600
1,799,891

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
300,000
0.54
300,000
382,158

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,037,857

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
322,880

대전하이엔드개발주식회사
100,000
8.33
500,000
500,000

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*5)
4,489,301,540
89.04
3,997,260
170,460

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*5)
1,979,945,617
80.00
1,583,965
4,875

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*5)
987,754,885
100.00
987,755
1,166

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*5)
5,000,000,000
100.00
5,000,000
-

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
939,970

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
955,731

에코인프라사모투자합자회사
2,290,000
14.22
2,290,000
2,731,027

주식회사 광주초월이롬로지스틱스
88,200
17.64
441,000
441,000

양주ACT물류센터 PFV
60,000
5.60
300,000
300,000

소 계
141,957,580
124,778,162

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1),(*6)
-
-
500,000
500,000

광주초월이롬로지스틱스 사모사채(*1)
-
-
330,000
330,000

소 계
830,000
830,000

합 계
190,196,659
175,911,603

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간말 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-5 참조).(*4) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*5) 청산예정으로 펀드의 활동이 제한된 집합투자증권은 보고기간 말 현재 지배력이 없다고 판단하여 연결대상에서 제외하고 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.(*6) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

9-2. 지분증권당반기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
25,940,593

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

필리핀클락
9,999
10.00
-
-

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

카카오VX
53,866
1.10
6,935,625
5,701,392

LS 머트리얼즈
2,941,777
5.00
7,150,672
7,150,672

합 계
16,689,120
39,112,657

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
25,940,593

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

카카오VX
53,866
1.10
6,935,625
5,701,392

LS 머트리얼즈
302,354
0.45
1,542,005
13,409,400

합 계
11,080,453
45,371,385

10. 상각후원가측정증권당반기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

발행처
내역
당반기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

KB증권
회사채
20,046,000
20,046,000
20,046,000
20,046,000

IBK투자증권
회사채
2,571,250
2,571,250
-
-

합 계
22,617,250
22,617,250
20,046,000
20,046,000

11. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산당반기말과 전기말 현재 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현 보유손익계
손상차손 누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

합 계
431,700
431,700
-
-

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현 보유손익계
손상차손 누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

합 계
431,700
431,700
-
-

12. 관계기업 및 공동기업투자주식12-1. 당반기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

회사명
주요 영업활동
결산월
당반기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

관계기업:

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
12월
87.00%
214,275,044
87.00%
262,330,389

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
투자업
12월
45.45%
18,185,766
45.45%
17,242,557

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호
부동산투자업
12월
40.14%
10,106,431
40.14%
10,079,231

우림에이엠씨㈜(*2)
부동산투자업
12월
15.26%
-
15.26%
-

광주중외공원개발 주식회사(*3),(*4)
부동산개발업
12월
30.00%
-
30.00%
1,622,302

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사(*1)
집합투자업
12월
90.33%
55,041,323
90.33%
62,835,807

케이원김포로지스PFV(*4)
부동산업
12월
19.90%
827,215
19.90%
894,383

키움평택PFV(*4)
부동산개발업
12월
18.18%
1,949,991
18.18%
1,951,151

케이원프리미어
부동산개발업
12월
28.80%
12,950,549
28.80%
8,853,909

㈜피제이엠씨에프(*7)
부동산개발업
12월
1.25%
74,983
-
-

북항아이디씨피에프브이㈜(*4)
부동산개발업
12월
5.00%
953,317
5.00%
1,231,369

소 계

314,364,619

367,041,098

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV(*5),(*6)
부동산투자업
12월
40.00%
16,241,443
40.00%
15,076,673

마그나PFV
부동산개발업
12월
0.00%
937
0.00%
957

SISTA PTE. LTD
부동산개발업
12월
50.00%
29,077,850
50.00%
4,975,250

소 계

45,320,230

20,052,880

합 계

359,684,849

387,093,978

(*1) 연결기업은 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*2) 지배기업의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.(*4) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 주주협약에 따라 이사선임권한이 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

(*5) 보통주 15%와 제2종종류주식과 제3종종류주식 25%로 구성되어 있습니다.(*6) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나, 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 공동지배력이 있다고 보아 공동기업투자주식으로 분류하였습니다.(*7) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 1.25%이나, 당반기말 현재 행사가능한 ㈜피제이엠씨에프에 대한 전환사채의 전환권을 행사할 경우 지분율이 23.30%로 증가하게 됩니다. 이러한 잠재적 의결권의 행사에 따른 영향을 고려하여 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

12-2. 당반기와 전반기 중 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
취득
대체
지분법손익
지분법 자본변동
배당금
당반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
262,330,390
1,740,000
-
(44,457,411)
(5,337,935)
-
214,275,044

에코프라임환경1호사모투자합자회사
17,242,556
-
-
993,849
(50,639)
-
18,185,766

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,079,232
-
-
49,649
-
(22,450)
10,106,431

우림에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,622,301
-
-
(1,622,301)
-
-
-

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
62,835,807
-
-
(8,136,324)
341,840
-
55,041,323

케이원김포로지스PFV
894,384
-
-
(67,169)
-
-
827,215

키움평택PFV
1,951,151
-
-
(1,160)
-
-
1,949,991

케이원프리미어
8,853,909
4,320,000
-
(223,360)
-
-
12,950,549

㈜피제이엠씨에프
-
-
74,983
-
-
-
74,983

북항아이디씨피에프브이㈜
1,231,369
-
-
(278,052)
-
-
953,317

소 계
367,041,099
6,060,000
74,983
(53,742,279)
(5,046,734)
(22,450)
314,364,619

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
15,076,673
-
-
2,006,471
(841,701)
-
16,241,443

마그나PFV
957
-
-
(20)
-
-
937

SISTA PTE. LTD.
4,975,250
24,102,600
-
-
-
-
29,077,850

소 계
20,052,880
24,102,600
-
2,006,451
(841,701)
-
45,320,230

합 계
387,093,979
30,162,600
74,983
(51,735,828)
(5,888,435)
(22,450)
359,684,849

<전반기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
취득
지분법손익
지분법 자본변동
배당금
당반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
251,338,620
-
(10,898,973)
(610,261)
-
239,829,386

에코프라임환경1호사모투자합자회사
15,603,810
-
1,008,884
12,678
-
16,625,372

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,021,024
-
24,613
-
(24,885)
10,020,752

우림에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,592,302
-
14,876
-
-
1,607,178

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
78,208,259
-
(26,618,662)
(168,241)
-
51,421,356

케이원김포로지스PFV
926,044
-
40,758
-
-
966,802

키움평택PFV
1,970,181
-
2,193
-
-
1,972,374

케이원프리미어
9,067,732
-
(35,384)
-
-
9,032,348

㈜피제이엠씨에프
-
100,000
-
-
-
100,000

북항아이디씨피에프브이㈜
-
4,700,000
(22,790)
-
-
4,677,210

소 계
368,727,972
4,800,000
(36,484,485)
(765,824)
(24,885)
336,252,778

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
12,488,177
-
(857,321)
-
-
11,630,856

마그나PFV
993
-
(14)
(1)
-
978

SISTA PTE. LTD.
4,975,250
-
-
-
-
4,975,250

소 계
17,464,420
-
(857,335)
(1)
-
16,607,084

합 계
386,192,392
4,800,000
(37,341,820)
(765,825)
(24,885)
352,859,862

12-3. 당반기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다. <당반기말>

(단위 : 천원)

회사명
당반기말
당반기

자산
부채
자본
영업수익
반기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,898,623,670
1,444,834,069
453,789,601
864,286,209
(89,400,163)
(99,184,855)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
123,893,642
83,884,955
40,008,687
48,720,600
3,609,580
3,609,580

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,113,852
12
25,113,840
123,621
123,549
123,549

우림에이엠씨㈜
309,388,455
331,038,432
(21,649,977)
16,380
(6,647,919)
(6,647,919)

광주중외공원개발 주식회사
451,846,952
452,434,676
(587,724)
15,289,649
(1,980,947)
(1,980,947)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
70,482,999
9,549,018
60,933,981
-
(9,007,389)
(8,628,952)

케이원김포로지스PFV
276,614,790
272,457,935
4,156,855
-
(335,210)
(335,210)

키움평택PFV
21,740,576
11,015,627
10,724,949
-
(6,380)
(6,380)

케이원프리미어
44,994,954
61,715
44,933,239
-
(88,894)
(88,894)

㈜피제이엠씨에프
37,479,940
33,638,040
3,841,900
-
(2,382,189)
(2,382,189)

북항아이디씨피에프브이㈜
113,101,870
94,035,543
19,066,327
-
(3,378,634)
(3,378,634)

공동기업:

상봉동케이원청년주택PFV
65,653,164
46,361,990
19,291,174
-
(258,301)
(258,301)

마그나PFV
73,960,181
6,492,081
67,468,100
-
(1,465,460)
(1,465,460)

SISTA PTE. LTD.
9,627,512
532,075
9,095,437
-
(570,628)
(570,628)

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,825,222,945
1,265,538,658
559,684,287
1,900,269,190
(3,329,674)
10,226,915

에코프라임환경1호사모투자합자회사
114,196,401
76,262,777
37,933,624
90,496,063
3,565,359
3,565,359

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,046,110
27
25,046,083
248,417
155,746
155,746

우림에이엠씨㈜
287,205,804
305,591,520
(18,385,716)
32,760
(9,577,339)
(9,577,339)

광주중외공원개발 주식회사
420,218,898
416,625,932
3,592,966
-
(68,942)
(68,942)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
80,484,411
9,560,877
70,923,534
-
(34,664,769)
(15,657,609)

케이원김포로지스PFV
195,401,472
190,907,082
4,494,390
-
(156,308)
(156,308)

키움평택PFV
21,486,707
10,755,378
10,731,329
-
(104,665)
(104,665)

케이원프리미어
30,769,734
61,715
30,708,019
-
(632,001)
(632,001)

북항아이디씨피에프브이㈜
118,680,501
94,053,128
24,627,373
-
(5,372,627)
(5,372,627)

공동기업:

상봉동케이원청년주택PFV
55,285,024
37,211,209
18,073,815
-
(1,963,362)
(1,963,362)

마그나PFV
71,408,361
2,474,800
68,933,561
-
(2,590,826)
(2,590,826)

SISTA PTE. LTD.
9,025,800
-
9,025,800
-
-
-

12-4. 당반기와 전반기 중 관계기업 및 공동기업투자주식의 지분법자본변동 내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
증감
법인세효과
당반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
(49,407,141)
(5,337,936)
1,233,063
(53,512,014)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
233,873
(50,639)
11,698
194,932

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
(9,394)
-
-
(9,394)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
13,677,365
341,840
(78,965)
13,940,240

케이원프리미어
(1,800)
-
-
(1,800)

소 계
(35,507,097)
(5,046,734)
1,165,796
(39,388,035)

공동기업:

상봉동케이원청년주택PFV
-
(841,701)
-
(841,701)

마그나PFV
(1)
-
-
(1)

소 계
(1)
(841,701)
-
(841,702)

합 계
(35,507,098)
(5,888,435)
1,165,796
(40,229,737)

<전반기>

(단위 : 천원)

회사명
기초
증감
법인세효과
당반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
(54,338,039)
(610,261)
62,203
(54,886,097)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
219,646
12,678
(2,643)
229,681

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
(9,382)
-
(12)
(9,394)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
473,740
(168,241)
39,481
344,980

소 계
(53,654,035)
(765,824)
99,029
(54,320,830)

공동기업:

마그나PFV
-
(1)
-
(1)

합 계
(53,654,035)
(765,825)
99,029
(54,320,831)

12-5. 지분법 적용의 중지로 인하여 인식하지 못한 관계기업 및 공동기업투자주식의 누적 미반영지분법손실 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

우림에이엠씨㈜ 미반영 지분법손실
498,131
360,173

광주중외공원 미반영 지분법손실
176,317
-

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

우림에이엠씨㈜ 미반영 지분법손실 누계액
3,303,818
2,805,687

광주중외공원 미반영 지분법손실 누계액
176,317
-

13. 대출채권13-1. 당반기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

대여금
78,139,499
60,793,133

신탁계정대
786,906,964
820,255,550

매입대출채권
61,051,616
104,790,251

기타대출채권
1,007,752
1,050,263

소 계
927,105,831
986,889,197

대여금 손실충당금
(3,381,590)
(10,143,472)

신탁계정대 손실충당금
(115,177,591)
(113,669,177)

매입대출채권 손실충당금
(610,516)
(1,047,903)

기타대출채권 손실충당금
(1,007,752)
(1,050,263)

소 계
(120,177,449)
(125,910,815)

현재가치할인차금
(179,592)
(172,461)

합 계
806,748,790
860,805,921

13-2. 대여금당반기말과 전기말 현재 PF 대출 등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

주택마련 대여
2,531,250
2,593,125

PF 대여
75,608,249
50,700,008

기타대여
-
7,500,000

소 계
78,139,499
60,793,133

손실충당금
(3,381,590)
(10,143,472)

현재가치할인차금
(179,592)
(172,461)

합 계
74,578,317
50,477,200

당반기말 현재 대여금에 대한 현재가치할인차금은 최장 25년 동안 3.20%~4.44%의이자율로 할인하여 계산하였습니다.

13-3. 신탁계정대 및 기타대출대권당반기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당반기말
전기말

건설업영위법인
179,338,071
166,873,980

기타법인
608,572,903
654,428,091

개인
3,742
3,742

소 계
787,914,716
821,305,813

손실충당금
(116,185,343)
(114,719,440)

합 계
671,729,373
706,586,373

당반기말 현재 신탁계정대와 관련하여 지배기업 명의로 차입한 차입부채는 643,491,417천원(전기말: 615,858,400천원)이며, 당반기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 18,981,619천원(전반기: 18,448,504천원) 및 16,138,332천원(전반기: 10,823,046천원)입니다.

13-4. 손실충당금 변동내역당반기와 전반기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
3,972,011
29,193,854
105,652,020
138,817,885

12개월 기대신용손실로 대체
767,583
(767,583)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(289,396)
289,396
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
-
-
-

손실충당금전입(환입)
(1,686,262)
2,287,256
1,410,463
2,011,457

연결범위 변동
-
-
(8,257,380)
(8,257,380)

기타
-
-
(2,821,893)
(2,821,893)

당반기말
2,763,936
31,002,923
95,983,210
129,750,069

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
1,531,129
27,839,126
83,630,406
113,000,661

12개월 기대신용손실로 대체
382,615
(382,615)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(389,242)
389,242
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(7,350,743)
7,350,743
-

손실충당금전입
1,950,277
7,008,358
9,955,577
18,914,212

제각
-
-
(6,985,474)
(6,985,474)

기타
-
-
(5,696,952)
(5,696,952)

전반기말
3,474,779
27,503,368
88,254,300
119,232,447

13-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역당반기와 전반기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
355,281,695
582,094,394
128,264,456
1,065,640,545

12개월 기대신용손실로 대체
4,467,156
(4,467,156)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(139,804,063)
139,804,063
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(7,174,572)
82,500
7,092,072
-

실행한 금융자산
129,481,037
-
-
129,481,037

제거된 금융자산
(78,965,407)
(91,575,447)
(6,134,846)
(176,675,700)

연결범위 변동
(157)
-
(8,257,380)
(8,257,537)

당반기말
263,285,689
625,938,354
120,964,302
1,010,188,345

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된대출채권 및 기타금융자산

기초
130,974,289
470,378,255
104,513,189
705,865,733

12개월 기대신용손실로 대체
43,683,222
(43,683,222)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(116,600,244)
116,600,244
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(9,442,575)
(8,170,485)
17,613,060
-

제각
-
-
(6,985,474)
(6,985,474)

실행한 금융자산
338,995,412
-
3
338,995,415

제거된 금융자산
(75,123,437)
40,174,054
(5,732,177)
(40,681,560)

전반기말
312,486,667
575,298,846
109,408,601
997,194,114

14. 투자부동산14-1. 당반기말과 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
12,751,925

-

12,751,925

건물
63,453,556
(6,929,483)
56,524,073

합 계
76,205,481
(6,929,483)
69,275,998

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
63,453,556
(6,083,991)
57,369,565

합 계
76,205,481
(6,083,991)
70,121,490

상기 투자부동산은 연결기업 중 코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁 및 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 취득한 자산입니다.

14-2. 당반기와 전반기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
감가상각비
당반기말

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
57,369,565
(845,492)
56,524,073

합 계
70,121,490
(845,492)
69,275,998

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
감가상각비
전반기말

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
59,060,549
(845,492)
58,215,057

합 계
71,812,474
(845,492)
70,966,982

14-3. 당반기말 현재 투자부동산에 대한 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

보유회사명
토지 및 건물
소재지

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
50,081,000
강원도 고성군

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
39,312,000
부산광역시 남구 대연동

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
25,704,000
창원시 마산회원구 합성동

14-4. 당반기와 전반기 중 투자부동산 관련 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

임대수익
645,891
1,289,260
530,307
942,222

관련 운영비용
310,134
1,622,361
1,008,660
2,044,595

14-5. 보고기간말 현재 장부상 원가로 계상되어 있는 투자부동산의 공정가치는 독립된 평가전문가의 가치평가에 근거하였습니다. 투자부동산의 공정가치는 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준3으로 분류하고 있습니다. 투자부동산의가치평가기법 및 공정가치 측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는다음과 같습니다.

구분
가치평가방법
공정가치 측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수

투자부동산
인근지역 내 유사 부동산의 일반적인 거래사례와 위치, 입지조건, 부근상황 및 건물의 구조 등 제반 가격 형성요인을 종합참작하여 대지권인 토지와 건물을 일체로 평가하는 거래사례비교법 및 일정 보유기간 동안의 예상 현금흐름을 적정한율로 할인하여 대상부동산의 가치를 구하는 할인현금수지분석법에 의한 시산가액 결정
비교표준지 공시지가변동, 해당지역 지가변동율, 지역요인, 개별요인, 할인율 등

15. 유형자산15-1. 당반기말과 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
10,788,950
(9,172,827)
1,616,123

사용권자산
66,133,154
(27,370,135)
38,763,019

합 계
76,922,104
(36,542,962)
40,379,142

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
10,786,847
(8,294,543)
2,492,304

사용권자산
65,592,781
(24,108,869)
41,483,912

건설중인자산
36,070,575
-
36,070,575

합 계
112,450,203
(32,403,412)
80,046,791

15-2. 당반기와 전반기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
연결범위 변동
감가상각비
당반기말

비품
2,492,304
2,104
-
(878,285)
1,616,123

사용권자산
41,483,912
540,372
-
(3,261,265)
38,763,019

건설중인자산
36,070,575
-
(36,070,575)
-
-

합 계
80,046,791
542,476
(36,070,575)
(4,139,550)
40,379,142

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
해지
감가상각비
전반기말

비품
3,337,224
988,911
(329,214)
(865,802)
3,131,119

사용권자산
37,173,242
11,847,557
-
(3,449,578)
45,571,221

합 계
40,510,466
12,836,468
(329,214)
(4,315,380)
48,702,340

15-3. 당반기와 전반기 중 사용권자산 및 리스부채의 장부금액과 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

당기초
40,601,215
882,697
41,483,912
43,977,250

증가
30,999
509,373
540,372
540,373

감소
-
-
-
-

감가상각
(2,937,997)
(323,268)
(3,261,265)
-

이자비용
-
-
-
883,905

지급
-
-
-
(3,696,291)

당반기말
37,694,217
1,068,802
38,763,019
41,705,237

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

전기초
35,785,909
1,387,333
37,173,242
39,048,925

증가
11,774,694
72,863
11,847,557
11,232,824

감가상각
(3,105,406)
(344,172)
(3,449,578)
-

이자비용
-
-
-
732,603

지급
-
-
-
(3,487,711)

전반기말
44,455,197
1,116,024
45,571,221
47,526,641

15-4. 연결기업은 당반기 중 단기리스와 소액자산 리스에 따른 리스료 59백만원(전반기:31백만원)을 비용으로 인식하였으며, 리스부채 상환 및 소액리스를 통해서 당반기에 지출된 현금유출액은 3,755백만원(전반기: 3,519백만원)입니다.

15-5. 당반기말과 전기말 현재 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
41,705,237
(48,870,789)
(3,640,939)
(3,654,961)
(7,037,187)
(21,539,145)
(12,998,557)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
43,977,250
(51,960,679)
(3,653,227)
(3,554,107)
(6,984,681)
(22,804,713)
(14,963,951)

16. 무형자산

16-1. 당반기말과 전기말 현재 무형자산의 내역은 다음과 같습니다
.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

회원권
1,437,779
-
(817,340)
620,439

영업권
10,974,536
-
(7,700,614)
3,273,922

기타의무형자산
2,018,988
(1,718,037)
(300,000)
951

합 계
14,431,303
(1,718,037)
(8,817,954)
3,895,312

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
상각누계액
손상차손누계액
장부금액

회원권
1,437,779
-
(817,340)
620,439

영업권
10,974,536
-
(7,700,614)
3,273,922

기타의무형자산
2,018,988
(1,707,053)
(300,000)
11,935

합 계
14,431,303
(1,707,053)
(8,817,954)
3,906,296

16-2. 당반기와 전반기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
당반기말

회원권
620,439
-
620,439

영업권
3,273,922
-
3,273,922

기타무형자산
11,936
(10,985)
951

합 계
3,906,297
(10,985)
3,895,312

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
당반기말

회원권
602,839
-
602,839

영업권
3,273,922
-
3,273,922

기타무형자산
421,197
(57,631)
369,566

합 계
4,303,958
(57,631)
4,246,327

17. 차입부채

17-1. 당반기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입처
만기일
2024.06.30연이자율(%)
당반기말
전기말

일반대출
한국산업은행
2024-11-29
산금채(1Y)+1.58%
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
2025-02-03
MOR(1Y)+1.58%
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
2025-04-27
MOR(3M)+1.64%
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
2024-08-30
MOR(3M)+2.17%
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
2025-02-25
CD(3M)+2.29%
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
2024-10-23
CD+2.07%
30,000,000
30,000,000

한도대출
부국증권
2024-12-27
금융채AA+2.28%
10,000,000
-

일반대출
중국광대은행
2025-01-27
CD(3M)+2.3%
20,000,000
20,000,000

주택도시기금(*1)
주택도시보증공사
2026-05-31
2.20 (*2)
24,967,540
24,533,233

주택도시기금(*1)
우리은행
2025-09-14
CD(3M)+2.10%
18,100,000
11,100,000

도시정비사업비 대출(*1)
우리은행
2027-05-31
CD(3M)+2.30
27,582,961
23,588,426

농협은행
26,363,641
22,545,687

경남은행
16,477,275
14,091,054

일반대출
시화물류센터PFV
2024-06-30

8.0
0

1,000,000
1,000,000

일반대출
기업은행
-
-
-
29,000,000

일반대출
우리은행
2027-04-29
2.20
4,650,000
4,650,000

일반대출
DB저축은행
2027-03-22
MOR(1Y)+4.38
1,750,000
1,750,000

일반대출
DB저축은행
2027-04-25
MOR(1Y)+4.38
1,425,000
1,425,000

일반대출
장안 신용협동조합
2024-09-04
7.00
4,500,000
4,500,000

일반대출
화서 신용협동조합
2024-09-04
7.00
1,800,000
1,800,000

일반대출
당산 신용협동조합
2024-09-04
7.00
900,000
900,000

일반대출
북수원 신용협동조합
2024-09-04
7.00
900,000
900,000

일반대출
전주삼천 신용협동조합
2024-09-04
7.00
900,000
900,000

일반대출
엔에이치저축은행
2024-09-04
10.00
2,000,000
2,000,000

일반대출
에스비아이저축은행
2024-09-04
10.00
4,000,000
4,000,000

일반대출
더케이저축은행
2024-09-04
10.00
3,000,000
3,000,000

일반대출
애큐온저축은행
2024-09-04
10.00
3,000,000
3,000,000

합 계
333,316,417
334,683,400

(*1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.(*2) 동 이자율은 국토교통부의 기금운용계획에 의해 이자율이 변경되는 경우 그에 따라 변경됩니다.

17-2. 당반기말과 전기말 현재 연결기업이 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
2024.06.30연이자율(%)
당반기말
전기말
인수기관

제40회 무보증사채
2024-07-26
2.97
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제41회-1 무보증사채
2024-02-23
-
-
70,000,000
한국투자증권

제41회-2 무보증사채
2025-02-21
4.46
30,000,000
30,000,000
한국투자증권

제42회-1 무보증사채
2024-02-28
-
-
30,000,000
KB증권

제42회-2 무보증사채
2024-08-28
7.09
50,000,000
50,000,000
KB증권

제43회 무보증사채
2025-05-30
7.65
100,000,000
100,000,000
KB증권

제44회-1 무보증사채
2026-02-20
7.06
70,000,000
-
KB증권

제44회-2 무보증사채
2027-02-22
7.40
30,000,000
-
KB증권

합 계
340,000,000
340,000,000

17-3. 당반기와 전반기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당반기말

사채할인발행차금
537,774
558,637
(374,970)
721,441

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전반기말

사채할인발행차금
384,554
817,502
(275,491)
926,565

17-4. 당반기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2024.04.01~2025.03.31
212,000,000
240,000,000
452,000,000

2025.04.01~2026.03.31
43,067,540
70,000,000
113,067,540

2026.04.01~2027.03.31
70,423,877
30,000,000
100,423,877

2027.04.01~2028.03.31
7,825,000
-
7,825,000

합 계
333,316,417
340,000,000
673,316,417

18. 종업원급여18-1
. 당반기와 전반기 중 종업원급여와 관련하여 인식된 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

급여
10,378,954
20,976,954
10,583,697
20,051,454

퇴직급여제도 관련 비용(*)
805,264
1,606,658
766,092
1,564,222

복리후생비
1,188,492
2,592,469
1,395,158
2,726,002

합 계
12,372,710
25,176,081
12,744,947
24,341,678

(*) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 확정기여제도를 운용함에 따라 당반기와 전반기에 각각 370,178천원 및 416,602천원을 불입하였습니다.

18-2. 당반기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채(자산)의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

순확정급여부채(자산)
(4,074,607)
(5,973,419)

지배기업은 당반기말 현재 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행, 하나은행, 신한은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 지배기업이 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 3.63%의 수익이 발생하고 있습니다.확정급여제도의 운영으로 연결기업은 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

18-3. 당반기와 전반기 중 순확정급여부채(자산)의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산
순확정급여부채(자산)

당반기
전반기
당반기
전반기
당반기
전반기

기초잔액
19,070,914
17,222,765
(25,044,333)
(23,864,567)
(5,973,419)
(6,641,802)

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,352,435
1,320,365
-
-
1,352,435
1,320,365

이자원가(수익)
322,922
400,120
(438,877)
(572,865)
(115,955)
(172,745)

소 계
1,675,357
1,720,485
(438,877)
(572,865)
1,236,480
1,147,620

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
-
-
4,244
20,500
4,244
20,500

기타

퇴직금 지급
(10,062)
(366,349)
1,268,150
1,396,386
1,258,088
1,030,037

퇴직연금 납입
-
-
(600,000)
-
(600,000)
-

반기말잔액
20,736,209
18,576,901
(24,810,816)
(23,020,546)
(4,074,607)
(4,443,645)

18-4. 당반기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

퇴직연금
24,810,816
25,044,333

18-5. 당반기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금성자산
24,810,816
25,044,333

19. 충당부채

당반기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

소송충당부채
190,666
344,884

기타충당부채
2,984,430
2,842,292

신탁위험충당부채
70,653
98,218

복구충당부채
565,259
553,963

합 계
3,811,008
3,839,357

19-1. 소송충당부채연결기업은 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 연결기업 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있습니다. 당반기와 전반기 중 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
344,884
608,562

전입
-
632,126

지급
(154,218)
-

반기말
190,666
1,240,688

19-2. 기타충당부채연결기업은 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다.

당반기와 전반기 중 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
2,842,291
4,214,756

전입
142,139
17,898

반기말
2,984,430
4,232,654

19-3. 신탁위험충당부채지배기업은 조건부매입약정, 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다.

당반기와 전반기 중 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
98,218
73,864

전입
-
(4,206)

환입
(27,565)
-

반기말
70,653
69,658

19-4. 복구충당부채연결기업은 임차하여 사용중인 사무실과 관련하여 경영진의 가정과 추정에 기초한 사무실의 복구비용과 할인율 등을 토대로 복구원가의 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다.

당반기와 전반기 중 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
553,963
649,247

전입
11,296
9,465

반기말
565,259
658,712

20. 자본금지배기업이 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

21. 자본잉여금과 자본조정

21-1. 자본잉여금당반기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

기타자본잉여금
(66,029)
(66,029)

합 계
6,583,796
6,583,796

21-2. 자본조정지배기업이 보유중인 자기주식은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예정입니다.

(단위 : 주, 천원)

구분
당반기말
전기말

자기주식수
37,042,007
37,042,007

자기주식취득가액
62,782,951
62,735,847

22. 이익잉여금

당반기말과 전기말 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

이익준비금
20,677,841
19,169,710

대손준비금
89,133,908
75,775,648

신탁사업적립금
90,484,162
87,959,505

임의적립금
470,184,013
473,172,799

지분법이익잉여금
(7,860,549)
(7,860,549)

미처분이익잉여금
148,480,190
196,968,764

합 계
811,099,565
845,185,877

23. 법인세당반기와 전반기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

당기법인세

당기법인세부담액
4,724,965
4,309,767

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(230,092)
(1,220,088)

과거기간 법인세에 대한 환급금액
(1,657,703)
(6,495,608)

총 당기법인세
2,837,170
(3,405,929)

이연법인세

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
(12,750,444)
(2,967,240)

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
1,166,775
102,789

총 이연법인세
(11,583,669)
(2,864,451)

기타
374,046
33,563

법인세비용(수익)
(8,372,453)
(6,236,817)

당반기 및 전반기 유효세율은 법인세수익이 발생함에 따라 산정하지 아니하였습니다
.

24. 주당이익(손실)24-1. 당반기와 전반기의 지배기업의 소유주지분에 대한 기본주당이익(손실)의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주, 원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

지배주주지분 반기순이익(손실)
(19,996,497,199)
(19,984,395,713)
(16,918,895,049)
(15,346,161,242)

가중평균유통보통주식수
215,447,223
215,447,223
221,371,714
223,532,708

기본주당이익(손실)
(93)
(93)
(76)
(69)

연결기업은 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익(손실)과 희석주당이익(손실)은 동일합니다.24-2. 당반기와 전반기 중 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 주)

구분
3개월
누적

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
22,976,519,930
252,489,230
45,953,039,860

자기주식수
(37,042,007)
(3,370,822,637)
(37,042,007)
(6,741,645,274)

유통보통주식수
215,447,223
19,605,697,293
215,447,223
39,211,394,586

일수

91일

182일

가중평균유통보통주식수

215,447,223

215,447,223

<전반기>

(단위 : 주)

구분
3개월
누적

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
22,976,519,930
252,489,230
45,700,550,630

자기주식수
(32,164,685)
(2,831,693,927)
(32,164,685)
(5,241,130,426)

유통보통주식수
220,324,545
20,144,826,003
220,324,545
40,459,420,204

일수

91일

181일

가중평균유통보통주식수

221,371,714

223,532,708

25. 금융상품 위험공시25-1. 신용위험

25-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당반기말과 전기말 현재 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금및예치금
194,312,107
153,822,135

대출채권(*)
926,926,239
986,716,736

당기손익-공정가치측정금융자산(채무상품)
184,152,811
175,911,603

상각후원가측정금융자산
22,617,250
20,046,000

기타금융자산(*)
98,117,246
94,699,026

합 계
1,426,125,653
1,431,195,500

(*) 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다

25-1-2. 손실충당금

당반기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
77,959,907
(3,381,590)
60,620,672
(10,143,472)

신탁계정대
786,906,964
(115,177,591)
820,255,550
(113,669,177)

매입대출채권
61,051,616
(610,516)
104,790,251
(1,047,903)

기타대출채권
1,007,752
(1,007,752)
1,050,263
(1,050,263)

소 계
926,926,239
(120,177,449)
986,716,736
(125,910,815)

기타금융자산
미수금
25,049,821
(1,336,682)
25,696,429
(1,906,874)

미수수익
58,495,544
(8,235,937)
53,509,780
(11,000,197)

보증금(*)
14,571,881
-
15,492,817
-

소 계
98,117,246
(9,572,619)
94,699,026
(12,907,071)

합 계
1,025,043,485
(129,750,068)
1,081,415,762
(138,817,886)

(*) 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

25-1-3. 금융자산의 연령분석당반기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당반기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
20,362,084
8,384,409

6개월 초과 1년 이하
8,502,909
498,516

1년 초과 3년 이하
40,935,690
41,046,367

3년 초과
8,338,816
10,863,841

소 계
78,139,499
60,793,133

신탁계정대
6개월 이하
198,356,177
86,326,668

6개월 초과 1년 이하
80,293,109
202,349,414

1년 초과 3년 이하
281,988,118
354,881,479

3년 초과
226,269,560
176,697,989

소 계
786,906,964
820,255,550

매입대출채권
6개월 이하
61,051,616
104,790,251

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
61,051,616
104,790,251

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,007,752
1,050,263

소 계
1,007,752
1,050,263

미 수 금
6개월 이하
11,153,719
11,833,269

6개월 초과 1년 이하
3,520,424
2,326,758

1년 초과 3년 이하
5,516,644
7,182,760

3년 초과
4,859,034
4,353,642

소 계
25,049,821
25,696,429

미수수익
6개월 이하
31,931,877
34,792,893

6개월 초과 1년 이하
9,666,100
3,428,053

1년 초과 3년 이하
11,039,183
9,447,197

3년 초과
5,858,384
5,841,637

소 계
58,495,544
53,509,780

보 증 금
6개월 이하
3,016,543
3,861,065

6개월 초과 1년 이하
1,125,540
391,879

1년 초과 3년 이하
1,522,944
6,454,215

3년 초과
9,966,233
5,967,433

소 계
15,631,260
16,674,592

25-2. 유동성위험당반기말과 전기말 현재 연결기업이 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
333,316,417
(354,325,901)
(109,571,176)
(113,973,041)
(48,309,232)
(82,472,452)
-

사채
339,278,559
(362,535,512)
(118,776,210)
(136,916,349)
(75,401,084)
(31,441,869)
-

소 계
672,594,976
(716,861,413)
(228,347,386)
(250,889,390)
(123,710,316)
(113,914,321)
-

미지급금
7,697,952
(7,697,952)
(2,315,584)
(5,382,368)
-
-
-

미지급비용
3,384,231
(3,384,231)
(2,537,223)
(847,008)
-
-
-

임대보증금
22,421,039
(22,421,039)
(4,061,301)
(7,738,320)
(10,581,418)
(40,000)
-

요구불상환지분
10,692,931
(10,692,931)
(5,362,979)
(4,603,019)
(61,659)
(307,608)
(357,666)

합 계
716,791,129
(761,057,566)
(242,624,473)
(269,460,105)
(134,353,393)
(114,261,929)
(357,666)

난외항목:

약정(*2)
-
(222,600,000)
(118,786,547)
-
(103,813,453)
-
-

(*1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
334,683,400
(360,982,595)
(88,864,319)
(96,570,917)
(47,496,152)
(128,051,207)
-

사채
339,462,226
(356,395,986)
(107,878,520)
(115,181,367)
(133,336,099)
-
-

소 계
674,145,626
(717,378,581)
(196,742,839)
(211,752,284)
(180,832,251)
(128,051,207)
-

미지급금
15,110,635
(15,110,635)
(15,110,635)
-
-
-
-

미지급비용
7,017,438
(7,017,438)
(5,949,354)
-
(1,068,084)
-
-

임대보증금
22,322,445
(22,322,445)
(2,441,553)
(3,928,321)
(15,922,571)
(30,000)
-

요구불상환지분
10,603,281
(10,603,281)
(5,342,365)
(4,532,613)
(62,499)
(307,243)
(358,561)

합 계
729,199,425
(772,432,380)
(225,586,746)
(220,213,218)
(197,885,405)
(128,388,450)
(358,561)

난외항목:

약정(*2)
-
(285,100,000)
(131,315,762)
(153,784,238)
-
-
-

(*1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

25-3. 환위험연결기업은 당반기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 외화부채를 보유하고 있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다.

25-4. 이자율위험25-4-1. 당반기말과 전기말 현재 연결기업이 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

고정이자율

금융자산
149,110,690
179,696,055

금융부채
(419,689,030)
(405,715,507)

합 계
(270,578,340)
(226,019,452)

변동이자율

금융자산
851,734,981
835,574,140

금융부채
(263,598,877)
(279,033,400)

합 계
588,136,104
556,540,740

25-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당반기말과 전반기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손익(*)
자본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당반기말

변동이자율 금융상품
5,881,361
(5,881,361)
5,881,361
(5,881,361)

현금흐름민감도(순액)
5,881,361
(5,881,361)
5,881,361
(5,881,361)

전반기말

변동이자율 금융상품
5,130,991
(5,130,991)
5,130,991
(5,130,991)

현금흐름민감도(순액)
5,130,991
(5,130,991)
5,130,991
(5,130,991)

(*) 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

26. 금융상품의 공정가치26-1. 공정가치와 장부금액

당반기말과 전기말 현재 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산
190,663,915
(*1)
151,003,884
(*1)

예치금
3,648,193
(*1)
2,818,251
(*1)

당기손익-공정가치측정금융자산
223,265,468
223,265,468
221,282,988
221,282,988

상각후원가측정증권
22,617,250
(*1)
20,046,000
(*1)

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
431,700
431,700
431,700
431,700

대출채권
806,748,790
(*1)
860,805,922
(*1)

기타금융자산
88,544,626
(*1)
81,791,955
(*1)

합 계
1,335,919,942

1,338,180,700

금융부채

차입금
333,316,417
(*1)
334,683,400
(*1)

사채
339,278,559
(*1)
339,462,226
(*1)

기타금융부채
33,503,222
(*1)
44,450,518
(*1)

리스부채
41,705,237
(*2)
43,977,250
(*2)

요구불상환지분
10,692,931
(*1)
10,603,281
(*1)

합 계
758,496,366

773,176,675

(*1) 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 공정가치 공시에서 제외하였습니다.(*2) 리스부채는 기업회계기준서 제 1107호 '금융상품:공시' 문단 29 (4)에 따라 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

26-2. 공정가치 서열체계

연결기업은 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당반기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
223,265,468
223,265,468

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,700
431,700

소 계
-
-
223,697,168
223,697,168

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
221,282,988
221,282,988

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,700
431,700

소 계
-
-
221,714,688
221,714,688

26-3. 당반기와 전반기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

26-4. 당반기말과 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
184,152,811
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
39,112,657
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
223,265,468

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
431,700
(*)
-

합 계
431,700

(*) 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
175,911,603
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
45,371,385
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
221,282,988

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
431,700
(*)
-

합 계
431,700

(*) 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

26-5. 당반기와 전반기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
당반기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
221,282,988

취득
174,378,556

처분
(169,487,876)

평가손익
(6,263,148)

연결범위 변동
3,354,948

당반기말금액
223,265,468

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
431,700

평가손익
-

당반기말금액
431,700

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
전반기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
244,233,221

취득
115,948,088

처분
(144,460,063)

평가손익
1,267,584

전반기말금액
216,988,830

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
475,381

취득
5,800,000

처분
(30)

평가손익
(43,651)

전반기말금액
6,231,700

26-6. 당반기와 전반기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
(5,568,147)
(6,263,148)

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
2,313,638
1,267,584

26-7. 당반기말과 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
1,988,840
(1,927,510)

지분증권(*2)
2,804,000
(2,390,000)

합 계
4,792,840
(4,317,510)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
1,988,840
(1,927,510)

지분증권(*2)
2,804,000
(2,390,000)

합 계
4,792,840
(4,317,510)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

27. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분27-1. 당반기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
-
190,663,915
-
-
190,663,915

예치금
-
-
3,648,193
-
-
3,648,193

당기손익-공정가치측정금융자산
223,265,468
-
-
-
-
223,265,468

상각후원가측정증권
-
-
22,617,250
-
-
22,617,250

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,700
-
-
-
431,700

대출채권
-
-
806,748,790
-
-
806,748,790

기타금융자산
-
-
88,544,626
-
-
88,544,626

합 계
223,265,468
431,700
1,112,222,774
-
-
1,335,919,942

금융부채

차입금
-
-
-
333,316,417
-
333,316,417

사채
-
-
-
339,278,559
-
339,278,559

기타금융부채
-
-
-
33,503,222
-
33,503,222

리스부채
-
-
-
-
41,705,237
41,705,237

요구불상환지분
-
-
-
-
10,692,931
10,692,931

합 계
-
-
-
706,098,198
52,398,168
758,496,366

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
-
151,003,884
-
-
151,003,884

예치금
-
-
2,818,251
-
-
2,818,251

당기손익-공정가치측정금융자산
221,282,988
-
-
-
-
221,282,988

상각후원가측정증권
-
-
20,046,000
-
-
20,046,000

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,700
-
-
-
431,700

대출채권
-
-
860,805,922
-
-
860,805,922

기타금융자산
-
-
81,791,955
-
-
81,791,955

합 계
221,282,988
431,700
1,116,466,012
-
-
1,338,180,700

금융부채

차입금
-
-
-
334,683,400
-
334,683,400

사채
-
-
-
339,462,226
-
339,462,226

기타금융부채
-
-
-
44,450,518
-
44,450,518

리스부채
-
-
-
-
43,977,250
43,977,250

요구불상환지분
-
-
-
-
10,603,281
10,603,281

합 계
-
-
-
718,596,144
54,580,531
773,176,675

27-2. 금융수익과 금융비용27-2-1. 당반기와 전반기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
-
556,119
556,119

운용수익
-
-
3,282,734
3,282,734

배당금수익
988,756
-
-
988,756

매입대출채권이자
-
-
4,280,120
4,280,120

상각후원가측정증권이자
-
-
594,666
594,666

신탁계정대이자
-
-
18,786,369
18,786,369

손실충당금전입
-
-
(4,497,784)
(4,497,784)

기타손실충당금전입(환입)
-
-
2,486,327
2,486,327

기타이자수익
30,402
-
5,517,861
5,548,263

금융상품처분이익
850,507
-
-
850,507

금융상품평가이익
266,951
-
-
266,951

금융상품평가손실
(6,530,099)
-
-
(6,530,099)

상각채권추심이익
-
-
15,136
15,136

합 계
(4,393,483)
-
31,021,548
26,628,065

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
-
1,574,725
1,574,725

운용수익
-
-
3,294,955
3,294,955

배당금수익
977,929
-
-
977,929

분배금수익
1,307
-
-
1,307

매입대출채권이자
-
-
2,340,595
2,340,595

상각후원가측정증권이자
-
-
1,509,345
1,509,345

신탁계정대이자
-
-
18,089,167
18,089,167

손실충당금전입
-
-
(16,841,984)
(16,841,984)

기타손실충당금전입(환입)
-
-
(2,072,228)
(2,072,228)

기타이자수익
413,876
-
6,164,643
6,578,519

금융상품처분이익
1,066,401
-
-
1,066,401

금융상품평가이익
1,489,713
-
-
1,489,713

금융상품평가손실
(222,129)
(43,651)
-
(265,780)

상각채권추심이익
-
-
17,559
17,559

합 계
3,727,097
(43,651)
14,076,777
17,760,223

27-2-2. 당반기와 전반기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분
리스부채

이자비용
6,736,476
10,928,856
24,646
883,905
18,573,883

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분
리스부채

이자수익
-
-
393,634
-
393,634

이자비용
5,178,773
6,287,579
-
732,602
12,198,954

28. 자본위험관리지배기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 지배기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다.

한편, 당반기말과 전기말 현재 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순자산(*1)
879,311,206
869,410,172

차감항목(*2)
(464,840,621)
(417,249,397)

가산항목(*3)
49,541,515
52,184,661

소 계
464,012,100
504,345,436

총위험액(*4)

시장위험액
146,781,923
144,230,274

신용위험액
12,713,153
11,867,976

운영위험액
7,686,633
8,554,837

소 계
167,181,709
164,653,087

영업용순자본비율
277.55%
306.31%

(*1) 별도재무제표 기준의 금액입니다.(*2) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.(*3) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.(*4) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
, 신용위험액
, 운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

29. 약정사항과 우발사항

29-1. 당반기말 현재 지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,481,735백만원, 서울보증보험으로부터 107,973백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.
29-2. 지배기업은 당반기말 현재 신탁사업과 관련하여 154건의 소송(소송가액 140,609백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 83건의 소송(소송가액 54,540백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.또한, 지배기업이 피소되어 계류중인 소송 중 45건의 소송(소송가액 27,292백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 당반기말 현재 최선의 추정치를소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 21,394백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당반기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

29-3. 당반기말 현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
8,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
우리종합금융
20,000,000
-

기업어음한도약정
부국증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
24,967,540

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
83,700,000
27,582,961

농협은행
80,000,000
26,363,641

경남은행
50,000,000
16,477,275

합 계
681,018,535
303,491,417

(*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.

29-4. 당반기말 현재 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 2016년 이후 약정금액 78,300백만원 중 일부인 76,212백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

29-5. 당반기말 현재 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는2건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 지배기업이 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당반기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.29-6. 당반기말 현재 지배기업은 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜와 자사주 신탁 계약을체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

29-7. 당기말 현재 지배기업은 다음과 같이 2건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 지배기업은 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당반기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

사업지역
사업장 구분
PF 종류
PF 대출금융한도
기투입 PF 금액

경기도 구리시
생활숙박시설
본 PF
31,500,000
31,500,000

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
47,300,000

합 계
100,000,000
78,800,000

29-8. 당반기말 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외
1개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있습
니다.
29-9. 당반기말 현재 지배기업은 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 지배기업의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

29-10. 당반기말 현재 지배기업은 관계기업의 특수관계자인 (주)HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 (주)HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 (주)HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.

30. 특수관계자30-1. 당반기말과 전기말 현재 연결기업과 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당반기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜
오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜

관계기업 및 공동기업(*)
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV마그나PFV케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜㈜피제이엠씨에프
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV마그나PFV케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업

(*) 연결기업이 유의적 영향력 또는 공동지배력을 행사할 수 있는 회사입니다.

30-2. 당반기와 전반기 중 특수관계자 등과의 주요 거래는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
당반기
전반기

관계기업 및 공동기업
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
배당금수익
22,450
배당금수익
24,885

케이원김포로지스PFV
수수료수익
300,000
수수료수익
300,000

상봉케이원청년주택PFV
수수료수익
210,600
수수료수익
210,600

케이원프리미어
수수료수익
47,743
수수료수익
47,250

SISTA PTE. LTD.
수수료수익
546,995
수수료수익
545,479

북항아이디씨피에프브이㈜
수수료수익
899,256
수수료수익
639

마그나PFV
수수료수익
1,000,000
-
-

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
수수료수익
101,452
-
-

30-3. 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
당반기말

관계기업 및 공동기업
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
74,472,000
1,740,000
76,212,000

케이원프리미어
현금출자
9,072,000
4,320,000
13,392,000

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
전반기말

관계기업 및 공동기업
㈜피제이엠씨에프
현금출자
-
100,000
100,000

북항아이디씨피에프브이㈜
현금출자
-
4,700,000
4,700,000

30-4. 당반기말과 전기말 현재 특수관계자 등에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자 명칭
당반기말
전기말

선수금
선수금

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
1,697,934
1,900,838

30-5. 연결기업의 대표이사와 등기이사(사외이사
및 퇴직자를 포함)
총 12명(전반기 총 14명)의 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

단기종업원급여
3,626,807
4,118,027

퇴직급여
286,520
325,057

합 계
3,913,327
4,443,084

상기 사항 이외에도, 지배기업은 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 지배기업에게 보험금이 지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다.

30-6. 당반기말 현재 지배기업은 4개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 429,806백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

30-7. 당반기말 현재 지배기업은 상봉케이원청년주택PFV의 공사비 지급보증을 위해 지배기업이 보유중인 상봉케이원청년주택PFV 주식에 주식근질권설정계약이 체결된 상태입니다(주석31-4참조).

31. 담보제공자산 등

31-1. 당반기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 1,510,759백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

31-2. 당반기말 현재 지배기업은 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 지배기업이 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 지배기업의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해서는 담보부동산을 일괄매입하거나 제3자에게 매각주선할 의무를 포함하고 있습니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 175,435백만원입니다.

31-3. 당반기말 현재 연결기업 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 보유중인 투자부동산은 장기차입금과 관련하여 담보(㈜우리은행 5,610백만원 및 ㈜디비저축은행 3,810백만원)로 제공되어 있습니다.

31-4. 당반기말 현재 지배기업이 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

대상회사
담보제공자산
담보제공금액
제공 사유
담보권자

장부가액
채권최고액

상봉케이원청년주택PFV
주식
13,449,000
4,690,000
공사채권 담보 목적

㈜HJ중공업

32. 비연결구조화기업비연결구조화기업에 대한 위험 연결기업은 자본시장과금융투자업에관한법률에 의거한 부동산집합투자기구 등에 투자하고 있는 바, 당반기말 현재 연결기업이 동 투자와 관련하여 인식한 자산에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
자산
손실에 대한 최대 노출 금액

계정과목
금액

부동산집합투자기구 등
당기손익-공정가치 측정금융자산
182,575,066
182,575,066

사모펀드 등
관계기업및공동기업투자주식
349,578,418
349,578,418

사모부동산투자신탁
관계기업투자주식
10,106,431
10,106,431

합 계
542,259,915
542,259,915

난외항목:
222,600,000
222,600,000

상기 투자와 관련하여 인식한 부채는 없습니다.

33. 현금흐름표33-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당반기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금및현금성자산
190,663,915
151,003,884

33-2. 당반기와 전반기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

대여금ㆍ미수수익의 제각
-
6,985,475

사용권자산의 증감
(540,372)
(11,847,557)

리스부채의 증감
540,373
11,232,824

지분법자본변동
(5,888,435)
(765,825)

33-3. 당반기와 전반기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로인한 현금흐름
손익
당반기말

차입금
334,683,400
(29,000,000)
27,633,017
-
333,316,417

사채
339,462,226
-
(555,883)
372,216
339,278,559

임대보증금
22,322,445
-
98,594
-
22,421,039

리스부채
43,977,250
540,373
(3,696,291)
883,905
41,705,237

요구불상환지분
10,603,281
(21,585)
86,589
24,646
10,692,931

합 계
751,048,602
(28,481,212)
23,566,026
1,280,767
747,414,183

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로인한 현금흐름
투자활동으로인한 현금흐름
손익
전반기말

차입금
138,837,996
-
110,727,225
-
-
249,565,221

사채
359,615,446
-
(20,817,502)
-
275,491
339,073,435

임대보증금
22,155,714
-
(1,294,990)
-
-
20,860,724

리스부채
39,048,925
11,232,824
(3,487,711)
-
732,603
47,526,641

요구불상환지분
8,096,268
11,169,775
(120,535)
(2,007)
(393,634)
18,749,867

합 계
567,754,349
22,402,599
85,006,487
(2,007)
614,460
675,775,888

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 29 기 반기말 2024.06.30 현재

제 28 기말 2023.12.31 현재

(단위 : 원)

제 29 기 반기말

제 28 기말

자산

현금및현금성자산

180,777,695,850

134,012,013,350

현금및예치금

643,374,093

677,928,522

당기손익-공정가치측정금융자산

194,443,055,494

190,336,392,804

상각후원가측정금융자산

757,114,068,245

832,769,454,114

종속기업, 공동기업과 관계기업에 대한 투자자산

388,854,009,692

332,721,039,692

유형자산

29,251,930,864

32,141,162,607

무형자산

621,390,231

632,374,390

순확정급여자산

4,074,607,167

5,973,419,487

기타자산

75,100,732,782

70,208,465,928

1.미수금

20,964,727,167

20,196,035,189

2.미수수익

40,420,766,361

36,019,682,054

3.선급비용

1,394,002,469

723,906,173

4.보증금

12,321,236,785

13,268,842,512

이연법인세자산

0

1,824,882,473

자산총계

1,630,880,864,418

1,601,297,133,367

자본과 부채

부채

차입부채

642,769,976,065

615,320,625,997

사채

339,278,558,980

339,462,226,358

기타 차입금

303,491,417,085

275,858,399,639

리스부채

31,083,714,765

32,976,108,449

기타부채

69,602,699,884

77,895,137,703

1.미지급금

6,741,482,663

14,519,942,854

2.미지급비용

2,823,267,949

3,290,003,081

3.선수금

47,552,359,878

45,277,035,118

4.예수금

12,485,589,394

14,808,156,650

충당부채

3,625,090,154

3,657,768,790

당기법인세부채

4,332,905,742

2,037,320,690

이연법인세부채

155,271,738

0

부채총계

751,569,658,348

731,886,961,629

자본

자본금

252,489,230,000

252,489,230,000

자본잉여금

6,649,825,084

6,649,825,084

자본조정

(62,782,951,180)

(62,735,847,114)

기타포괄손익누계액

(8,320,526,336)

(8,317,262,685)

이익잉여금

691,275,628,502

681,324,226,453

자본총계

879,311,206,070

869,410,171,738

자본과부채총계

1,630,880,864,418

1,601,297,133,367

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 29 기 반기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

제 28 기 반기 2023.01.01 부터 2023.06.30 까지

(단위 : 원)

제 29 기 반기

제 28 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

Ⅰ.영업수익

41,096,567,127

88,512,200,293

42,137,282,034

80,216,124,592

1.수수료수익

25,883,838,461

53,847,717,648

25,415,606,966

47,400,421,008

2.이자수익

13,783,647,641

29,660,551,849

14,864,815,569

29,874,915,841

(1)유효이자율적용이자수익

13,753,245,417

29,630,149,625

14,828,205,853

29,461,040,004

(2)당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 이자수익

30,402,224

30,402,224

36,609,716

413,875,837

3.금융상품평가및처분이익

696,199,274

901,722,574

529,528,390

1,171,859,109

4.배당수익

1,107,651,990

1,287,170,562

1,323,125,082

1,764,722,607

5.기타영업수익

207,581,841

227,743,577

4,206,027

4,206,027

6.신용손실충당금 환입액

(582,352,080)

2,587,294,083

0

0

II.영업비용

(26,254,122,976)

(60,104,775,297)

(29,021,659,416)

(59,884,237,609)

1.이자비용

(8,549,732,944)

(16,570,805,085)

(6,473,866,343)

(11,304,827,994)

2.신용손실충당금 전입액

(1,860,084,785)

(6,227,949,035)

(8,998,634,646)

(15,951,793,929)

3.기타영업비용

(319,240,031)

(5,388,018,838)

1,475,488,394

(2,569,331,773)

4.판매비와관리비

(15,525,065,216)

(31,918,002,339)

(15,024,646,821)

(30,058,283,913)

III.영업이익(손실)

14,842,444,151

28,407,424,996

13,115,622,618

20,331,886,983

IV.영업외수익

53,146,603

2,206,092,604

(50,220,943)

140,963,951

V.영업외비용

(337,680,703)

(388,437,991)

(439,627,005)

(439,627,005)

VI.법인세차감전순이익

14,557,910,051

30,225,079,609

12,625,774,670

20,033,223,929

VII.법인세비용

(1,670,665,083)

(5,192,371,950)

(3,740,197,206)

(3,559,517,525)

VIII.당기순이익(손실)

12,887,244,968

25,032,707,659

8,885,577,464

16,473,706,404

IX.기타포괄손익

12,205,600

(3,263,651)

(9,040,372)

(15,765,191)

(1)당기손익으로 재분류 되지않는 세후기타포괄손익 구성요소

1.확정급여제도의재측정요소

12,205,600

(3,263,651)

(9,040,372)

(15,765,191)

X.총포괄손익

12,899,450,568

25,029,444,008

8,876,537,092

16,457,941,213

XI.주당이익(손실)

(1)보통주기본주당이익(손실) (단위 : 원)

60.0

116.0

40.0

74.0

1.계속영업기본주당이익(손실) - 보통주 (단위 : 원)

60.0

116.0

40.0

74.0

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 29 기 반기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

제 28 기 반기 2023.01.01 부터 2023.06.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

자본잉여금

자본조정

기타포괄손익누적액

이익잉여금

자본 합계

기타자본잉여금

자본잉여금 합계

2023.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

47,740,853,276

7,808,737,503

676,516,127,554

880,105,591,859

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

16,473,706,404

16,473,706,404

2.기타포괄손익

확정급여제도의재측정요소

(15,765,191)

(15,765,191)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

20,438,464,770

20,438,464,770

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

9,011,234,073

9,011,234,073

2023.06.30 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

56,752,087,349

7,824,502,694

672,551,369,188

867,113,834,229

2024.01.01 (Ⅰ.기초자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

62,735,847,114

8,317,262,685

663,665,791,724

869,410,171,738

Ⅱ.자본의 변동

(1)포괄손익

1.당기순이익(손실)

25,032,707,659

25,032,707,659

2.기타포괄손익

확정급여제도의재측정요소

(3,263,651)

(3,263,651)

(2)소유주와의 거래

1.연차배당

15,081,305,610

15,081,305,610

2.자기주식 거래에 따른 증가(감소)

자기주식의 취득

47,104,066

47,104,066

2024.06.30 (Ⅲ.기말자본)

252,489,230,000

6,649,825,084

6,649,825,084

62,782,951,180

8,320,526,336

691,275,628,502

879,311,206,070

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 29 기 반기 2024.01.01 부터 2024.06.30 까지

제 28 기 반기 2023.01.01 부터 2023.06.30 까지

(단위 : 원)

제 29 기 반기

제 28 기 반기

Ⅰ.영업활동현금흐름

(1)영업활동순현금흐름

98,591,644,189

(275,149,260,186)

1.영업에서 창출된 현금흐름

89,725,566,728

(282,198,371,856)

가.당기순이익(손실)

25,032,707,659

16,473,706,404

나.당기순이익조정을 위한 가감 합계

(4,050,932,082)

4,056,601,429

법인세비용 조정

5,192,371,950

3,559,517,525

감가상각비에 대한 조정

3,341,839,967

3,330,832,321

무형자산상각비에 대한 조정

10,984,159

57,630,954

퇴직급여 조정

1,236,480,122

1,147,619,768

신용손실충당금 전입액

6,227,949,035

15,951,793,929

기타의 대손상각비 조정

0

925,981,204

이자비용에 대한 조정

16,607,243,076

11,315,454,999

충당부채전입액

149,104,054

656,736,064

당기손익-공정가치측정금융상품처분손익

(664,739,826)

(980,860,635)

당기손익-공정가치측정금융상품평가손익

(236,982,748)

(190,998,474)

종속기업, 공동기업, 및 관계기업에 대한 투자지분의 처분이익(손실)에 대한 조정

(2,111,288,638)

(22,050,983)

신용손실충당금 환입액

(2,587,294,083)

0

충당부채환입액

(227,743,577)

(4,206,027)

이자수익에 대한 조정

(29,701,685,011)

(29,926,126,609)

배당수익에 대한 조정

(1,287,170,562)

(1,764,722,607)

다.영업활동으로 인한 자산 부채의 변동

68,743,791,151

(302,728,679,689)

대출채권의 감소(증가)

77,129,731,322

(283,126,403,848)

미수금의 감소(증가)

(542,581,568)

(3,737,957,501)

미수수익의 감소(증가)

(1,872,849,402)

(1,732,868,230)

선급비용의 감소 (증가)

(670,096,296)

(776,484,686)

미지급금의 증가(감소)

(7,778,460,191)

(7,675,874,657)

미지급비용의 증가(감소)

(557,077,923)

(598,632,134)

선수금의 증가(감소)

2,275,324,760

(6,243,260,766)

예수금의 감소(증가)

55,751,382

132,765,073

충당부채의 증가(감소)

45,960,887

0

퇴직금의지급

(640,724,140)

(1,168,120,665)

사외적립자산의공정가치의 감소(증가)

1,298,812,320

2,198,157,725

2.이자수취

24,199,639,445

15,840,753,373

3.이자지급

(15,705,080,226)

(11,151,334,830)

4.배당금수취

1,287,170,562

1,764,722,607

5.법인세납부(환급)

(915,652,320)

594,970,520

Ⅱ.투자활동현금흐름

(1)투자활동순현금흐름

(60,998,117,074)

93,066,960,043

기타장기성자산의 처분

6,198,979,078

10,522,464,858

당기손익-공정가치금융자산의처분 - 투자활동

166,327,516,903

142,236,216,799

상각후원가측정금융자산의처분 - 투자활동

0

98,168,367,136

종속기업과 기타 사업의 지배력 상실에 따른 현금흐름

0

10,022,050,983

기타장기성자산의 취득

(5,020,000,000)

(10,725,540,000)

당기손익-공정가치금융자산의취득 - 투자활동

(169,532,457,019)

(100,440,737,723)

상각후원가측정금융자산의취득 - 투자활동

(2,571,250,000)

(40,000,000,000)

관계기업투자자산의 취득

(6,060,000,000)

(4,700,000,000)

종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름

(50,340,000,000)

(12,000,000,000)

유형자산의 취득

(906,036)

(15,862,010)

Ⅲ.재무활동현금흐름

(1)재무활동순현금흐름

9,172,155,385

57,740,770,801

차입금의 증가

138,057,492,870

293,389,627,179

담보·무담보부사채, 어음의 발행

99,444,116,733

179,182,497,957

자기주식의 처분 및 발행 현금흐름

(47,104,066)

(9,011,234,073)

차입금의 감소

(110,424,475,424)

(182,662,402,270)

담보·무담보부사채, 어음의 상환

(100,000,000,000)

(200,000,000,000)

배당금지급

(15,081,305,610)

(20,438,464,770)

리스부채의 지급

(2,776,569,118)

(2,719,253,222)

IV.현금및현금성자산의순증가(감소)

46,765,682,500

(124,341,529,342)

V.기초현금및현금성자산

134,012,013,350

250,347,789,375

VI.기말현금및현금성자산

180,777,695,850

126,006,260,033

[신탁계정]

재무상태표

제29기 반기 2024년 6월 30일 현재

제28기 2023년 12월 31일 현재

제27기 2022년 12월 31일 현재

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제29기 반기
제28기
제27기

[자산]

Ⅰ. 유동자산

8,086,613

8,150,101
6,930,084

(1) 당좌자산

763,569

736,680
958,038

1. 현금및현금성자산

460,713

463,094
714,905

2. 단기대여금

1,077

988
769

3. 미수금

132,241

82,804
53,372

4. 분양미수금

28,907

46,206
27,185

5. 선급금

31,834

38,980
65,880

6. 선급비용

74,771

73,290
70,061

7. 선납법인세

2,764

2,289
1,240

8. 기타의 유동자산

31,262

29,029
24,626

(2) 재고자산

7,323,044

7,413,421
5,972,046

1. 완성건물

874,122

1,071,076
726,628

2. 미완성건물

6,448,922

6,342,345
5,245,418

Ⅱ. 비유동자산

3,835,919

3,747,515
3,804,747

(1) 투자자산

204,052

183,975
102,509

1. 장기대여금

196,833

175,746
92,911

2. 보증금

7,219

8,229
9,598

(2) 유형자산

3,631,867

3,563,540
3,702,238

1. 관리부동산

208,585

172,260
111,831

2. 처분부동산

380,019

380,019
448,134

3. 담보부동산

2,944,902

2,912,216
3,050,896

4. 분양관리부동산

89,097

91,798
85,816

5. 기타의신탁자산

9,264

7,247
5,561

[자산총계]

11,922,532

11,897,616
10,734,831

[부채]

Ⅰ. 유동부채

5,926,874

5,474,411
4,457,942

1. 미지급금

765,445

595,127
441,070

2. 청약선수금

72,495

3,582
2,729

3. 분양선수금

2,913,465

2,991,524
2,691,048

4. 신탁사업예수금

1,069,088

707,109
627,681

5. 예수금

532,482

574,732
273,078

6. 미지급비용

63,199

53,740
24,302

7. 미지급신탁보수지연이자

1,236

998
658

8. 미지급신탁보수

123,372

123,842
85,913

9. 단기회사계정차

386,092

423,757
311,463

Ⅱ. 비유동부채

1,251,139

1,102,168
841,484

1. 장기회사계정차

400,815

396,498
239,907

2. 기타차입금

673,195

532,209
438,261

3. 임대보증금

168,406

167,648
157,752

4. 기타의비유동부채

8,723

5,813
5,564

[부채총계]

7,178,013

6,576,579
5,299,426

[자본]

Ⅰ. 신탁원본

8,285,654

8,394,717
8,378,294

1. 토지신탁원본

4,663,051

4,838,424
4,681,617

2. 관리신탁원본

208,585

172,260
111,831

3. 처분신탁원본

380,019

380,019
448,134

4. 담보신탁원본

2,944,902

2,912,216
3,050,896

5. 분양관리신탁원본

89,097

91,798
85,816

Ⅱ. 신탁잉여금(또는 결손금)

583,701

531,648
560,475

1. 차기이월이익잉여금

583,701

531,648
560,475

Ⅲ. 신탁원본조정

(
4,124,836)

(3,605,328)
(3,503,364)

1. 선급신탁이익
(4,124,836)
(3,605,328)
(3,503,364)

[자본총계]
4,744,519
5,321,037
5,435,405

[부채와자본총계]
11,922,532
11,897,616
10,734,831

※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

[신탁계정]

손 익 계 산 서

제29기 반기 2024년 1월 1일부터 2024년 6월 30일까지

제28기 반기 2023년 1월 1일부터 2023년 6월 30일까지

제28기 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지

제27기 2022년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제29기 반기
제28기 반기
제28기
제27기

Ⅰ. 매출액

1,322,963

596,057
1,677,514
1,028,853

1. 토지신탁분양수익

1,262,170

587,413
1,646,359
993,474

2. 토지신탁임대수익

1,248

1,312
2,557
2,105

3. 기타처분수익

51,990

41
12,894
21,769

4. 기타임대수익

7,513

6,836
14,386
10,891

5. 기타수익

42

455
1,317
614

Ⅱ. 매출원가

1,112,084

475,367
1,293,645
784,313

1. 토지신탁분양원가

1,112,084

475,367
1,293,645
784,313

2. 기타처분원가

-

-
-
-

Ⅲ. 매출총이익

210,879

120,690
383,868
244,540

Ⅳ. 판매비와관리비

113,359

96,547
235,364
280,204

1. 임차료

12,611

5,260
15,278
11,597

2. 세금과공과

621

1,005
7,983
10,418

3. 수선유지비

208

48
714
615

4. 보험료

5,861

916
1,054
8,618

5. 광고선전비

9,475

5,361
10,413
21,694

6. 모델하우스설치비

8,313

2,871
4,013
25,462

7. 모델하우스운영비

1,039

937
1,849
3,071

8. 모델하우스철거용역비

460

301
388
404

9. 판매촉진비

1,839

1,790
3,667
7,671

10. 등기소송비

406

729
1,384
1,119

11. 지급수수료

28,512

28,188
61,885
55,936

12. 측량수수료

1

14
14
1

13. 브랜드사용료

2

185
246
192

14. 분양수수료

25,567

35,421
85,330
98,277

15. 분양신탁보수

3,019

3,978
7,204
5,956

16. 관리신탁보수

124

82
2,335
1,640

17. 처분신탁보수

-

-
2
70

18. 담보신탁보수

1,321

147
515
1,904

19. 분양관리신탁보수

300

150
210
150

20. 통신비

48

48
93
103

21. 민원처리비

338

24
32
392

22. 신탁재산관리비

2,394

2,184
4,364
4,123

23. 기타관리부대비

745

319
10,276
934

24. 도서인쇄비

11

24
93
93

25. 소모품비

1,684

-
-
-

26. 수도광열비

210

77
89
29

27. 개발부담금

-

-
-
-

28. 학교용지부담금

-

-
181
-

29. 조합운영비

2,331

2,562
4,963
6,657

30. 부가가치세

5,919

3,493
10,789
13,078

Ⅴ. 영업이익

97,520

24,143
148,504
(35,664)

Ⅵ. 영업외수익

14,126

7,285
19,447
24,453

1. 예금이자

3,518

4,206
7,899
3,811

2. 연체이자

1,141

491
1,061
1,258

3. 기타수입이자와할인료

3

5
40
99

4. 수입위약배상금

8,950

2,376
8,414
12,430

5. 잡이익

413

120
193
3,326

6. 신탁자산처분이익

101

87
1,840
3,529

Ⅶ. 영업외비용

60,587

51,534
110,561
65,596

1. 회사계정차이자비용

15,557

13,406
27,674
20,788

2. 신탁보수지연이자

72

127
423
192

3. 기타지급이자와할인비용

39,404

35,427
77,291
42,747

4. 건축비지연이자

1,937

-
1,570
135

5. 지급위약배상금

2,752

1,622
2,421
21

6. 잡손실

77

-
24
949

7. 지체상금

733

697
690
-

8. 기부금

-

-
110
100

9. 신탁자산처분손실

55

255
358
664

Ⅷ. 경상이익

51,059

(20,106)
57,390
(76,807)

Ⅸ. 특별이익

6,429

-
-
-

1. 채무면제이익

6,429

-
-
-

Ⅹ. 법인세비용차감전순이익

57,488

(20,106)
57,390
(76,807)

ⅩⅠ. 법인세비용

7,999

6,483
9,502
1,041

ⅩⅡ. 당기순이익

49,489

(26,589)
47,888
(77,848)

※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

5. 재무제표 주석

주석

제 29 기 반기 2024년 01월 01일부터 2024년 06월 30일까지

제 28 기 반기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 한국토지신탁

1. 회사의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "당사"라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.당사는 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 당사의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당반기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 당사의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나,2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당반기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당반기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
9,300,181
3.68

자기주식
37,042,007
14.67

기타
116,603,042
46.19

합 계
252,489,230
100.00

2. 재무제표 작성기준2-1. 회계기준의 적용

당사의 반기재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2023년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.반기재무제표에서 사용된 당사의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2023년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책

3-1. 제ㆍ개정된 기준서의 적용

당사는 2024년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서
를 신규로 적용하였습니다.(1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다.
해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다
.

(2)
기업회계기준서 제
1007호
'현금흐름표
', 기업회계기준서 제
1107호
'금융상품
: 공시
' 개정
- 공급자금융약정에 대한 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우
, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험 익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다
.
이 개정내용을 최초로 적용하는 회계연도 내 중간보고기간에는 해당 내용을 공시할 필요가 없다는 경과규정에 따라 중간재무제표에 미치는 영향이 없습니다.

(3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다.
해당 기준서의 제정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시’가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다.
해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

3-2. 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 동 개정사항은 2025 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

4. 금융위험 관리금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 당사의 재무위험관리 목적과 정책은 2023년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익당반기와 전반기 중 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.<당반기 누적>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
24,097,738
-
-
-
-
-
-
-
-
-
24,097,738

건설사무관리
13,518,684
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,518,684

인허가업무
1,845,833
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,845,833

기타 용역

관리업무
-
605,267
-
-
-
-
-
-
-
-
605,267

관리 및 처분업무
-
-
6,582
-
-
-
-
-
-
-
6,582

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,326,872
-
-
-
-
-
-
1,326,872

자금관리업무
-
-
-
-
73,712
-
-
-
-
-
73,712

대리사무업무
-
-
-
-
-
1,526,333
-
-
-
-
1,526,333

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
3,858,716
-
-
-
3,858,716

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
5,646,810
-
-
5,646,810

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
1,183,500

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
157,671
157,671

합 계
39,462,255
605,267
6,582
1,326,872
73,712
1,526,333
3,858,716
5,646,810
1,183,500
157,671
53,847,718

수익인식시기

분양률로 인식
24,097,738
-
-
-
-
-
-
-
-
-
24,097,738

원가진행률로 인식
13,518,684
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,518,684

기간안분으로 인식
1,845,833
605,267
-
-
73,712
1,526,333
3,858,716
5,646,810
-
157,671
13,714,342

취득시점에 인식

-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
1,183,500

처분시점에 인식
-
-
6,582
1,000,000
-
-
-
-
-
-
1,006,582

증서발행시점에 인식
-
-
-
326,872
-
-
-
-
-
-
326,872

합 계
39,462,255
605,267
6,582
1,326,872
73,712
1,526,333
3,858,716
5,646,810
1,183,500
157,671
53,847,718

<당반기 3개월>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
10,605,337
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,605,337

건설사무관리
7,222,063
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,222,063

인허가업무
1,134,858
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,134,858

기타 용역

관리업무
-
296,829
-
-
-
-
-
-
-
-
296,829

관리 및 처분업무
-
-
1,430
-
-
-
-
-
-
-
1,430

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,096,404
-
-
-
-
-
-
1,096,404

자금관리업무
-
-
-
-
14,096
-
-
-
-
-
14,096

대리사무업무
-
-
-
-
-
765,927
-
-
-
-
765,927

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
603,720
-
-
-
603,720

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
2,887,906
-
-
2,887,906

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
1,183,500

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
71,768
71,768

합 계
18,962,258
296,829
1,430
1,096,404
14,096
765,927
603,720
2,887,906
1,183,500
71,768
25,883,838

수익인식시기

분양률로 인식
10,605,337
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,605,337

원가진행률로 인식
7,222,063
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,222,063

기간안분으로 인식
1,134,858
296,829
-
-
14,096
765,927
603,720
2,887,906
-
71,768
5,775,104

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
1,183,500
-
1,183,500

처분시점에 인식
-
-
1,430
1,000,000
-
-
-
-
-
-
1,001,430

증서발행시점에 인식
-
-
-
96,404
-
-
-
-
-
-
96,404

합 계
18,962,258
296,829
1,430
1,096,404
14,096
765,927
603,720
2,887,906
1,183,500
71,768
25,883,838

<전반기 누적>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
16,441,609
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16,441,609

건설사무관리
19,759,100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19,759,100

인허가업무
881,844
-
-
-
-
-
-
-
-
-
881,844

기타 용역

관리업무
-
355,200
-
-
-
-
-
-
-
-
355,200

관리 및 처분업무
-
-
41,302
-
-
-
-
-
-
-
41,302

증서발행 및 환가업무
-
-
-
155,500
-
-
-
-
-
-
155,500

자금관리업무
-
-
-
-
144,543
-
-
-
-
-
144,543

대리사무업무
-
-
-
-
-
1,135,205
-
-
-
-
1,135,205

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
3,791,540
-
-
-
3,791,540

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
3,969,328
-
-
3,969,328

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
500,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
225,250
225,250

합 계
37,082,553
355,200
41,302
155,500
144,543
1,135,205
3,791,540
3,969,328
500,000
225,250
47,400,421

수익인식시기

분양률로 인식
16,441,609
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16,441,609

원가진행률로 인식
19,759,100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19,759,100

기간안분으로 인식
881,844
355,200
-
-
144,543
1,135,205
3,791,540
3,969,328
-
225,250
10,502,910

취득시점에 인식

-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
500,000

처분시점에 인식
-
-
41,302
-
-
-
-
-
-
-
41,302

증서발행시점에 인식
-
-
-
155,500
-
-
-
-
-
-
155,500

합 계
37,082,553
355,200
41,302
155,500
144,543
1,135,205
3,791,540
3,969,328
500,000
225,250
47,400,421

<전반기 3개월>

(단위 : 천원)

구분

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
9,933,935
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,933,935

건설사무관리
11,057,474
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,057,474

인허가업무
(690,691)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(690,691)

기타 용역

관리업무
-
147,763
-
-
-
-
-
-
-
-
147,763

관리 및 처분업무
-
-
2,904
-
-
-
-
-
-
-
2,904

증서발행 및 환가업무
-
-
-
71,000
-
-
-
-
-
-
71,000

자금관리업무
-
-
-
-
72,671
-
-
-
-
-
72,671

대리사무업무
-
-
-
-
-
501,579
-
-
-
-
501,579

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
1,726,950
-
-
-
1,726,950

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
1,986,409
-
-
1,986,409

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
500,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
105,613
105,613

합 계
20,300,718
147,763
2,904
71,000
72,671
501,579
1,726,950
1,986,409
500,000
105,613
25,415,607

수익인식시기

분양률로 인식
9,933,935
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,933,935

원가진행률로 인식
11,057,474
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,057,474

기간안분으로 인식
(690,691)
147,763
-
-
72,671
501,579
1,726,950
1,986,409
-
105,613
3,850,294

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
500,000
-
500,000

처분시점에 인식
-
-
2,904
-
-
-
-
-
-
-
2,904

증서발행시점에 인식
-
-
-
71,000
-
-
-
-
-
-
71,000

합 계
20,300,718
147,763
2,904
71,000
72,671
501,579
1,726,950
1,986,409
500,000
105,613
25,415,607

6. 이자수익당반기와 전반기 중 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

현금및예치금

예금이자
151,407
451,134
504,028
1,357,291

상각후원가측정증권

상각후원가측정증권이자
409,537
594,666
565,662
1,509,345

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
8,589,993
18,786,369
9,343,271
18,089,167

매입대출채권이자
1,890,655
4,280,120
1,382,416
2,340,595

기타이자
2,711,654
5,517,860
3,032,828
6,164,642

소 계
13,192,302
28,584,349
13,758,515
26,594,404

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
30,402
30,402
36,610
413,876

합 계
13,783,648
29,660,551
14,864,815
29,874,916

7. 배당금수익 및 분배금수익7-1. 당반기와 전반기 중 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

종속기업투자주식
155,342
312,411
430,614
870,904

관계기업투자주식
-
22,450
24,885
24,885

당기손익-공정가치측정금융자산
952,310
952,310
834,476
834,476

합 계
1,107,652
1,287,171
1,289,975
1,730,265

7-2. 당반기와 전반기 중 분배금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

종속기업투자주식
-
-
33,150
33,150

당기손익-공정가치측정금융자산
-
-
-
1,307

합 계
-
-
33,150
34,457

8. 현금 및 예치금8-1. 현금및현금성자산당반기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
2024.06.30연이자율(%)
당반기말
전기말

보통예금
0.00~0.10
772,087
5,024,246

MMDA
0.00~3.00
180,005,609
128,987,767

합 계
180,777,696
134,012,013

8-2. 예치금당사가 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있으며, 당반기말과 전기말 현재 예치금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의종류
금융기관
당반기말
전기말
사용제한내용

장기성예금
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금
자사주신탁
미래에셋증권㈜
487,662
505,510
자사주매입

특정예금
자사주신탁
대신증권㈜
153,712
170,419
자사주매입

합 계
643,374
677,929

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산9-1. 채무상품당반기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

보험상품(*2)
-
-
1,242,570
1,877,744

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
-
-
16,429,540
21,732,040

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
20,179,344

한국투자 PIS스마트시티전문투자형사모투자신탁1호
-
-
1,228,750
1,228,750

소 계
42,745,950
45,017,878

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
786,324

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
822,189

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
4,868,853

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
2,082,541

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사(*3)
208,500
25.54
4,700,000
3,759,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
29,812,318

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,767,630

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
1,000,000
9.06
5,000,000
4,799,805

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
60,000
3.52
2,000,000
2,000,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,131,008

케이원제23호위탁관리부동산투자회사
100,000
4.66
5,000,000
3,384,382

케이원제24호위탁관리부동산투자회사
60,000
4.42
3,000,000
3,614,880

케이원제25호위탁관리부동산투자회사
260,000
1.79
1,300,000
1,300,000

케이원제26호위탁관리부동산투자회사
32,000
2.22
800,000
800,000

케이원제27호위탁관리부동산투자회사(*4)
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*4)
60,000
100.00
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
18.81
30,001,000
34,500,346

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
932,072

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
10,482,909

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,167,200

주식회사 모노버스(*5)
3,333
14.28
3,999,600
1,799,891

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
100,000
0.18
100,000
100,000

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,037,856

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
322,880

대전하이엔드개발주식회사
100,000
8.33
500,000
500,000

소 계
128,762,600
122,684,584

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1),(*6)
-
-
500,000
500,000

합 계
172,008,550
168,202,462

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당반기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5 참조).(*3) 출자금액 기준 지분율은 25.54%이나 의결권 기준 지분율은 19.83%로 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.(*4) 리츠 설립 초기 당사의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (*5) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.

(*6) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등(*1)

보험상품(*2)
-
-
1,105,699
1,503,891

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
-
-
16,429,540
21,732,040

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
-
-
23,845,090
20,179,344

한국투자 PIS스마트시티전문투자형사모투자신탁1호
-
-
1,228,750
1,228,750

소 계
42,609,079
44,644,025

기타유가증권(출자금 등)

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
786,324

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
822,189

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
4,868,853

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
2,082,541

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
200,000
19.99
3,000,000
2,059,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
29,812,318

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
9,767,630

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사
1,000,000
9.06
5,000,000
4,799,805

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사
60,000
3.52
2,000,000
2,000,000

케이원제19호 위탁관리부동산투자회사
66,000
4.11
3,300,000
2,131,008

케이원제23호 위탁관리부동산투자회사
100,000
4.66
5,000,000
3,384,382

케이원제24호 위탁관리부동산투자회사
60,000
4.42
3,000,000
3,614,880

감만1구역 공공지원민간임대주택(*3)
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스PFV
99,000
9.90
495,000
367,190

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
600,000
18.81
30,001,000
34,500,346

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
6,266,855,614
11.98
8,000,000
932,072

메테우스대체투자사모투자신탁37호
10,000,600,036
15.87
10,000,000
10,482,909

디케이로지스 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

케이원물류 PFV
100,000
10.00
500,000
500,000

대명디엘엠 PFV
200,000
14.29
1,000,000
1,167,200

주식회사 모노버스(*4)
3,333
14.28
3,999,600
1,799,891

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
100,000
0.18
100,000
100,000

코람코일반사모부동산142호
24,000
5.26
1,200,000
1,037,857

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
10,000
1.84
500,000
322,880

대전하이엔드개발주식회사
100,000
8.33
500,000
500,000

소 계
125,157,600
118,951,775

기타채무증권

이천 이황리 물류센터 개발사업(*1),(*5)
-
-
500,000
500,000

합 계
168,266,679
164,095,800

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 전기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5 참조).(*3) 리츠 설립 초기 당사의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다. (*4) 해당 출자금에는 전환상환청구권이 부여되어 있습니다.

(*5) 중도상환청구권이 포함된 계약으로 이자와 현금의 수취만으로 이뤄져 있지 않다고 판단되어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

9-2. 지분상품당반기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분상품의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
25,940,593

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

합 계
2,582,823
26,240,593

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
25,940,593

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
34,042
2.00
1,999,968
-

합 계
2,582,823
26,240,593

10. 상각후원가측정증권당반기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

발행처
내역
당반기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

KB증권
회사채
20,046,000
20,046,000
20,046,000
20,046,000

IBK투자증권
회사채
2,571,250
2,571,250
-
-

합계
22,617,250
22,617,250
20,046,000
20,046,000

11. 관계기업, 공동기업 및 종속기업투자주식11-1. 관계기업 및 공동기업투자주식11-1-1. 당반기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

기업명
주요영업활동
결산월
당반기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
12월
87.00%
76,212,000
87.00%
74,472,000

에코프라임환경1호사모투자합자회사
투자업
12월
45.45%
10,000,000
45.45%
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
부동산투자업
12월
40.14%
10,035,500
40.14%
10,035,500

우림에이엠씨㈜(*2)
부동산투자업
12월
15.26%
250,000
15.26%
250,000

광주중외공원개발주식회사(*3),(*4)
부동산개발업
12월
30.00%
1,500,000
30.00%
1,500,000

케이원김포로지스PFV(*4)
부동산업
12월
19.90%
1,194,000
19.90%
1,194,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
12월
90.33%
85,000,000
90.33%
85,000,000

키움평택PFV(*4)
부동산개발업
12월
18.18%
2,000,000
18.18%
2,000,000

케이원프리미어
부동산투자업
12월
28.83%
13,392,000
28.83%
9,072,000

북항아이디씨피에프브이㈜(*4)
부동산개발업
12월
5.00%
1,500,000
5.00%
1,500,000

소 계

201,083,500

195,023,500

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV(*5),(*6)
부동산투자업
12월
40.00%
18,000,000
40.00%
18,000,000

마그나PFV(*6)
부동산개발업
12월
0.00%
1,000
0.00%
1,000

소 계

18,001,000

18,001,000

합 계

219,084,500

213,024,500

(*1) 당사는 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*2) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20%미만이나, 당사의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서의 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.(*4) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20%미만이나, 주주협약에 따라 이사선임권한이 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.(*5) 보통주 15%와 제2종종류주식과 제3종종류주식 25%로 구성되어 있습니다.(*6) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20%미만이나 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 공동지배력을 보유하고 있다고 보아 공동기업투자주식으로 분류하였습니다.

11-1-2. 당반기와 전반기 중 관계기업 및 공동기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
당반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
74,472,000
1,740,000
76,212,000

에코프라임환경1호사모투자합자회사
10,000,000
-
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,035,500
-
10,035,500

우림에이엠씨㈜
250,000
-
250,000

광주중외공원개발주식회사
1,500,000
-
1,500,000

케이원김포로지스PFV
1,194,000
-
1,194,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
85,000,000
-
85,000,000

키움평택PFV
2,000,000
-
2,000,000

케이원프리미어
9,072,000
4,320,000
13,392,000

북항아이디씨피에프브이㈜
1,500,000
-
1,500,000

소 계
195,023,500
6,060,000
201,083,500

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
18,000,000
-
18,000,000

마그나PFV
1,000
-
1,000

소 계
18,001,000
-
18,001,000

합 계
213,024,500
6,060,000
219,084,500

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
전반기말

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
64,032,000
-
64,032,000

에코프라임환경1호사모투자합자회사
10,000,000
-
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,000,000
-
10,000,000

우림에이엠씨㈜
250,000
-
250,000

광주중외공원개발주식회사
1,500,000
-
1,500,000

케이원김포로지스PFV
1,194,000
-
1,194,000

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
85,000,000
-
85,000,000

키움평택PFV
2,000,000
-
2,000,000

케이원프리미어
9,072,000
-
9,072,000

북항아이디씨피에프브이㈜
-
4,700,000
4,700,000

소 계
183,048,000
4,700,000
187,748,000

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
13,500,000
-
13,500,000

마그나PFV
1,000
-
1,000

소 계
13,501,000
-
13,501,000

합 계
196,549,000
4,700,000
201,249,000

11-1-3. 당반기말과 전기말 현재 관계기업 및 공동기업투자주식의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

회사명
당반기말
당반기

자산
부채
자본
영업수익
반기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,898,623,670
1,444,834,069
453,789,601
864,286,209
(89,400,163)
(99,184,855)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
123,893,642
83,884,955
40,008,687
48,720,600
3,609,580
3,609,580

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,113,852
12
25,113,840
123,621
123,549
123,549

우림에이엠씨㈜
309,388,455
331,038,432
(21,649,977)
16,380
(6,647,919)
(6,647,919)

광주중외공원개발주식회사
451,846,952
452,434,676
(587,724)
15,289,649
(1,980,947)
(1,980,947)

케이원김포로지스PFV
276,614,790
272,457,935
4,156,855
-
(335,210)
(335,210)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
70,482,999
9,549,018
60,933,981
-
(9,007,389)
(8,628,952)

키움평택PFV
21,740,576
11,015,627
10,724,949
-
(6,380)
(6,380)

케이원프리미어
44,994,954
61,715
44,933,239
-
(88,894)
(88,894)

북항아이디씨피에프브이㈜
113,101,870
94,035,543
19,066,327
-
(3,378,634)
(3,378,634)

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
65,653,164
46,361,990
19,291,174
-
(258,301)
(258,301)

마그나PFV
73,960,181
6,492,081
67,468,100
-
(1,465,460)
(1,465,460)

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

관계기업:

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
1,825,222,945
1,265,538,658
559,684,287
1,900,269,190
(3,329,674)
10,226,915

에코프라임환경1호사모투자합자회사
114,196,401
76,262,777
37,933,624
90,496,063
3,565,359
3,565,359

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
25,046,110
27
25,046,083
248,417
155,746
155,746

우림에이엠씨㈜
287,205,804
305,591,520
(18,385,716)
32,760
(9,577,339)
(9,577,339)

광주중외공원개발주식회사
420,218,898
416,625,932
3,592,966
-
(68,942)
(68,942)

케이원김포로지스PFV
195,401,472
190,907,082
4,494,390
-
(156,308)
(156,308)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
80,484,411
9,560,877
70,923,534
-
(34,664,769)
(15,657,609)

키움평택PFV
21,486,707
10,755,378
10,731,329
-
(104,665)
(104,665)

케이원프리미어
30,769,734
61,715
30,708,019
-
(632,001)
(632,001)

북항아이디씨피에프브이㈜
118,680,501
94,053,128
24,627,373
-
(5,372,627)
(5,372,627)

공동기업:

상봉케이원청년주택PFV
55,285,024
37,211,209
18,073,815
-
(1,963,362)
(1,963,362)

마그나PFV
71,408,361
2,474,800
68,933,561
-
(2,590,826)
(2,590,826)

11-2. 종속기업투자주식당반기말과 전기말 현재 종속기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
주요영업활동
결산월
지분율
취득가액
장부금액
손상차손누계액

코레이트자산운용 주식회사
집합투자업
12월
88.22%
21,837,627
21,837,627
-

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리
12월
10.00%
850,000
850,000
-

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
92.96%
7,323,106
-
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.69%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.76%
7,701,000
7,701,000
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
부동산투자업
12월
94.30%
4,960,000
4,960,000
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
부동산투자업
12월
98.41%
19,767,000
19,767,000
-

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
98.71%
27,309,292
27,309,292
-

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*2)
집합투자업
12월
26.21%
2,000,000
2,000,000
-

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.26%
9,000,000
9,000,000
-

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
97.93%
14,200,000
14,200,000
-

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
98.68%
31,150,000
31,150,000
-

코레이트춘천일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
95.89%
7,000,000
7,000,000
-

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*2)
부동산투자업
12월
50.00%
4,094,591
4,094,591
-

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
99.50%
19,900,000
19,900,000
-

합 계

180,092,616
169,769,510
(10,323,106)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 당사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
주요영업활동
결산월
지분율
취득가액
장부금액
손상차손누계액

코레이트자산운용 주식회사
집합투자업
12월
88.22%
21,837,627
21,837,627
-

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리
12월
10.00%
850,000
850,000
-

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
92.96%
7,323,106
-
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.69%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.25%
7,701,000
7,701,000
-

현대유퍼스트사모부동산1호(*3)
부동산투자업
12월
40.00%
3,000,000
267,030
(2,732,970)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
부동산투자업
12월
94.30%
4,960,000
4,960,000
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
부동산투자업
12월
98.01%
14,947,000
14,947,000
-

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
98.71%
27,309,292
27,309,292
-

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*2)
집합투자업
12월
26.21%
2,000,000
2,000,000
-

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.26%
9,000,000
9,000,000
-

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
97.93%
14,200,000
14,200,000
-

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
91.71%
5,530,000
5,530,000
-

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
95.89%
7,000,000
7,000,000
-

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*2)
부동산투자업
12월
50.00%
4,094,591
4,094,591
-

합 계

132,752,616
119,696,540
(13,056,076)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 당사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.(*3) 전기말 현재 코레이트자산운용 주식회사가 60%의 나머지 지분을 소유하고 있습니다.

11-3. 당반기말과 전기말 현재 종속기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

회사명
당반기말
당반기

자산
부채
자본
영업수익
반기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
45,923,145
12,423,500
33,499,645
4,595,537
(7,543,174)
(7,543,174)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*)
32,502,355
30,520,332
1,982,023
278,766
(535,381)
(535,381)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
389,649
2
389,647
5,800
(405,930)
(405,930)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
119
3,634
(3,515)
2
(7)
(7)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,928,401
6,184
7,922,217
16,051
(7,952)
(7,952)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*)
6,891,236
10,760
6,880,476
215,228
226,508
226,508

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
24,318,879
3,664
24,315,215
745,128
534,641
534,641

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
45,062,717
21,284,674
23,778,043
1,062,168
(563,732)
(563,732)

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
6,054,426
-
6,054,426
5,741
(60,030)
(60,030)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,557,485
2,701
9,554,784
4,640
(23,927)
(23,927)

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
2,997,513
17,351
2,980,162
2,089
(40,612)
(40,612)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
30,855,863
175,917
30,679,946
25,315
(179,928)
(179,928)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
7,498,092
12,960
7,485,132
365,717
334,690
334,690

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*)
8,501,187
12,209
8,488,978
279,822
(26,033)
(26,033)

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁(*)
20,877,089
532,892
20,344,197
560,967
344,196
344,196

(*) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
전기말
전기

자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트자산운용 주식회사
91,472,725
45,408,166
46,064,559
30,659,466
8,163,342
8,119,691

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*)
32,997,137
30,479,733
2,517,404
534,017
(1,060,077)
(1,060,077)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
795,820
243
795,577
586,943
586,667
586,667

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
126
3,633
(3,507)
4
(891)
(891)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,936,451
6,281
7,930,170
32,603
(15,206)
(15,206)

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*)
1,433,277
859,397
573,880
-
(55)
(55)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*)
6,664,728
10,760
6,653,968
623,068
550,080
550,080

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
18,964,236
3,663
18,960,573
1,975,035
1,876,403
1,876,403

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
45,633,466
21,291,691
24,341,775
1,630,820
(1,176,077)
(1,176,077)

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(*)
6,114,456
-
6,114,456
14,222
(1,361,309)
(1,361,309)

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁(*)
9,586,917
8,206
9,578,711
262,610
231,725
231,725

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁(*)
3,038,360
17,586
3,020,774
639,371
(10,930,266)
(10,930,266)

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(*)
5,412,524
172,650
5,239,874
18,629
(327,194)
(327,194)

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁(*)
7,489,367
13,124
7,476,243
734,624
674,719
674,719

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(*)
8,527,411
12,400
8,515,011
786,825
598,011
598,011

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

12. 대출채권12-1. 당반기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

대여금
2,531,250
2,593,125

신탁계정대
786,906,964
820,255,550

매입대출채권
61,051,616
104,790,251

기타대출채권
1,007,752
1,050,263

소 계
851,497,582
928,689,189

대여금 손실충당금
(25,312)
(25,931)

신탁계정대 손실충당금
(115,177,592)
(113,669,177)

매입대출채권 손실충당금
(610,516)
(1,047,903)

기타대출채권 손실충당금
(1,007,752)
(1,050,263)

소 계
(116,821,172)
(115,793,274)

현재가치할인차금
(179,592)
(172,461)

합 계
734,496,818
812,723,454

12-2. 대여금당반기말과 전기말 현재 임직원 등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

주택마련 대여
2,531,250
2,593,125

손실충당금
(25,312)
(25,931)

현재가치할인차금
(179,592)
(172,461)

합 계
2,326,346
2,394,733

당반기말 현재 대여금에 대한 현재가치할인차금은 최장 25년 동안 3.20%~4.44%의이자율로 할인하여 계산하였습니다.

12-3. 신탁계정대 및 기타대출대권당반기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당반기말
전기말

건설업영위법인
179,338,071
166,873,980

기타법인
608,572,903
654,428,091

개인
3,742
3,742

소 계
787,914,716
821,305,813

손실충당금
(116,185,344)
(114,719,440)

합 계
671,729,372
706,586,373

당반기말 현재 신탁계정대와 관련하여 당사 명의로 차입한 차입부채는 643,491,417천원(전기말: 615,858,400천원)이며, 당반기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 18,981,619천원(전반기: 18,448,504천원) 및 16,138,332천원(전반기: 10,823,046천원)입니다.

12-4. 손실충당금 변동내역당반기와 전반기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은 대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된 대출채권 및 기타금융자산

기초
3,958,302
28,653,815
92,403,806
125,015,923

12개월 기대신용손실로 대체
767,583
(767,583)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(289,396)
289,396
-
-

손실충당금전입
(1,686,529)
2,029,914
3,297,270
3,640,655

기타
-
-
(5,200,216)
(5,200,216)

당반기말
2,749,960
30,205,542
90,500,860
123,456,362

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은 대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된 대출채권 및 기타금융자산

기초
1,528,549
21,074,794
70,603,398
93,206,741

12개월 기대신용손실로 대체
382,615
(382,615)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(389,242)
389,242
-
-

손실충당금전입
1,950,128
5,858,498
9,069,149
16,877,775

기타
-
-
(5,696,952)
(5,696,952)

전반기말
3,472,050
26,939,919
73,975,595
104,387,564

12-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역당반기와 전반기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은 대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된 대출채권 및 기타금융자산

기초
370,387,200
510,125,912
113,159,583
993,672,695

12개월 기대신용손실로 대체
4,467,156
(4,467,156)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(114,177,670)
114,177,670
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(4,875,311)
82,500
4,792,811
-

실행한 금융자산
101,637,013
-
-
101,637,013

제거된 금융자산
(78,153,029)
(91,683,206)
(6,134,799)
(175,971,034)

당반기말
279,285,359
528,235,720
111,817,595
919,338,674

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
12개월 기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합계

신용이 손상되지 않은 대출채권 및 기타금융자산
신용이 손상된 대출채권 및 기타금융자산

기초
149,114,445
388,993,721
88,819,933
626,928,099

12개월 기대신용손실로 대체
43,683,222
(43,683,222)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(115,444,127)
115,444,127
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(9,432,305)
-
9,432,305
-

실행한 금융자산
337,857,067
-
-
337,857,067

제거된 금융자산
(75,122,699)
40,234,739
(5,947,156)
(40,835,116)

전반기말
330,655,603
500,989,365
92,305,082
923,950,050

13. 유형자산13-1. 당반기말과 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
8,887,121
(8,037,298)
849,823

사용권자산
53,834,302
(25,432,194)
28,402,108

합 계
62,721,423
(33,469,492)
29,251,931

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
8,886,214
(7,276,241)
1,609,973

사용권자산
53,382,600
(22,851,410)
30,531,190

합 계
62,268,814
(30,127,651)
32,141,163

13-2. 당반기와 전반기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각
당반기말

비품
1,609,973
906
(761,056)
849,823

사용권자산
30,531,190
451,702
(2,580,784)
28,402,108

합 계
32,141,163
452,608
(3,341,840)
29,251,931

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각
당반기말

비품
2,896,109
15,862
(761,981)
2,149,990

사용권자산
35,200,199
266,357
(2,568,851)
32,897,705

합 계
38,096,308
282,219
(3,330,832)
35,047,695

13-3. 당반기와 전반기 중 사용권자산 및 리스부채의 장부금액과 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

기초
29,677,580
853,610
30,531,190
32,976,108

증가
30,999
420,703
451,702
451,703

감가상각
(2,287,261)
(293,523)
(2,580,784)
-

이자비용
-
-
-
432,473

지급
-
-
-
(2,776,569)

당반기말
27,421,318
980,790
28,402,108
31,083,715

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

기초
33,895,845
1,304,354
35,200,199
37,200,026

증가
193,494
72,863
266,357
239,011

감가상각
(2,257,693)
(311,158)
(2,568,851)
-

이자비용
-
-
-
481,782

지급
-
-
-
(2,719,253)

전반기말
31,831,646
1,066,059
32,897,705
35,201,566

13-4. 당사는 당반기 중 단기리스와 소액자산 리스에 따른 리스료 59백만원(전반기: 31백만원)을 인식하였으며, 리스부채 상환 및 단기리스와 소액리스를 통해서 지출된현금유출액은 2,835백만원(전반기: 2,750백만원)입니다.

13-5. 당반기말과 전기말 현재 당사의 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
31,083,715
(33,723,638)
(2,835,657)
(2,809,800)
(5,420,596)
(16,456,856)
(6,200,729)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
32,976,108
(36,001,385)
(2,744,263)
(2,759,583)
(5,408,411)
(16,104,123)
(8,985,005)

14. 무형자산

당반기와 전반기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
당반기말

회원권
620,439
-
620,439

기타무형자산
11,935
(10,984)
951

합 계
632,374
(10,984)
621,390

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
전반기말

회원권
602,839
-
602,839

기타무형자산
427,197
(57,631)
369,566

합 계
1,030,036
(57,631)
972,405

15. 차입부채

15-1. 당반기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입처
만기일
2024.06.30연이자율(%)
당반기말
전기말

일반대출
중국광대은행
2025-01-27
CD(3M)+2.30
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
2024-11-29
CD(3M)+1.28
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행

2025-02-
02

MOR(1Y)+1.58
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행

2024-04-
27

MOR(3M)+1.59
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행

2024-
09-01

MOR
(1Y)+2.17

10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행

2025-02-
25

CD(3M)+
2.67

10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
2024-10-23

CD
(3M)+2.07

30,000,000
30,000,000

기업어음
부국증권
2024-12-27
4.95
10,000,000
-

주택도시기금(*1)
주택도시보증공사
2026-05-31
2.20(*2)
24,967,540
24,533,233

주택도시기금(*1)
우리은행

2025-09-
15

CD(3M)+2.10
18,100,000
11,100,000

도시정비사업비 대출(*1)
우리은행
2027-05-31
CD(3M)+2.30
27,582,961
23,588,426

농협은행
26,363,641
22,545,687

경남은행
16,477,275
14,091,054

합 계
303,491,417
275,858,400

(*1) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비로만 사용할 수 있습니다. (*2) 동 이자율은 국토교통부의 기금운용계획에 의해 이자율이 변경되는 경우 그에 따라 변경됩니다.

15-2. 당반기말과 전기말 현재 당사가 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
2024.06.30연이자율(%)
당반기말
전기말
인수기관

제40회 무보증사채
2024-07-26
2.97
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제41회-1 무보증사채
2024-02-23
-
-
70,000,000
한국투자증권

제41회-2 무보증사채
2025-02-21
4.46
30,000,000
30,000,000
한국투자증권

제42회-1 무보증사채
2024-02-28
-
-
30,000,000
한국투자증권

제42회-2 무보증사채
2024-08-28
7.09
50,000,000
50,000,000
KB증권

제43회 무보증사채
2025-05-30
7.65
100,000,000
100,000,000
KB증권

제44회-1 무보증사채
2026-02-20
7.06
70,000,000
-
KB증권

제44회-2 무보증사채
2027-02-22
7.40
30,000,000
-
KB증권

합 계
340,000,000
340,000,000

15-3. 당반기와 전반기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당반기말

사채할인발행차금
537,774
558,637
(374,970)
721,441

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전반기말

사채할인발행차금
384,554
817,502
(275,491)
926,565

15-4. 당반기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2024.07.01.~2025.06.30.
190,000,000
240,000,000
430,000,000

2025.07.01.~2026.06.30.
43,067,540
70,000,000
113,067,540

2026.07.01.~2027.06.30.
70,423,877
30,000,000
100,423,877

합 계
303,491,417
340,000,000
643,491,417

16. 종업원급여16-1
. 당반기와 전반기 중 종업원급여와 관련하여 인식된 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

급여
8,526,943
17,115,886
8,503,678
15,981,154

확정급여형 퇴직급여제도 관련 비용
1,011,227
2,238,576
573,810
1,147,620

복리후생비
618,240
1,236,480
1,222,931
2,398,339

합 계
10,156,410
20,590,942
10,300,419
19,527,113

16-2. 당반기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채(자산)의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

순확정급여부채(자산)
(4,074,607)
(5,973,419)

당사는 당반기말 현재 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행, 하나은행, 신한은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 당사가 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 3.63%의 수익이 발생하고 있습니다.확정급여제도의 운영으로 당사는 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

16-3. 당반기와 전반기 중 순확정급여부채(자산)의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산
순확정급여부채(자산)

당반기
전반기
당반기
전반기
당반기
전반기

기초잔액
19,070,914
17,222,765
(25,044,333)
(23,864,567)
(5,973,419)
(6,641,802)

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,352,435
1,320,365
-
-
1,352,435
1,320,365

이자원가(수익)
322,922
400,120
(438,877)
(572,865)
(115,955)
(172,745)

소 계
1,675,357
1,720,485
(438,877)
(572,865)
1,236,480
1,147,620

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
-
-
4,244
20,500
4,244
20,500

기타

퇴직금 지급
(10,063)
(366,349)
1,268,151
1,396,386
1,258,088
1,030,037

퇴직연금 납입
-
-
(600,000)
-
(600,000)
-

반기말잔액
20,736,208
18,576,901
(24,810,815)
(23,020,546)
(4,074,607)
(4,443,645)

16-4. 당반기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

퇴직연금
24,810,816
25,044,333

16-5. 당반기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금성자산
24,810,816
25,044,333

17. 충당부채

당반기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

소송충당부채
190,666
344,884

기타충당부채
2,984,430
2,842,292

신탁위험충당부채
70,653
98,218

복구충당부채
379,340
372,375

합 계
3,625,089
3,657,769

17-1. 소송충당부채당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있습니다.당반기와 전반기 중 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
344,884
608,562

전입
-
632,126

사용
(154,218)
-

반기말
190,666
1,240,688

17-2. 기타충당부채당사는 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다.

당반기와 전반기 중 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
2,842,291
4,214,756

전입
142,139
17,898

환입
-
-

반기말
2,984,430
4,232,654

17-3. 신탁위험충당부채

당사는 조건부매입약정, 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다.

당반기와 전반기 중 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
98,218
73,864

환입
(27,565)
(4,206)

반기말
70,653
69,658

17-4. 복구충당부채

당사는 사옥 이전으로 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 당사의 가중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다.

한편 당사가 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
추정기간
할인율

테헤란로 137
10년
3.78%

당반기와 전반기 중 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
372,375
358,826

전입
6,965
6,712

반기말
379,340
365,538

18. 자본금당사가 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

19. 자본잉여금과 자본조정

19-1. 자본잉여금당반기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

19-2. 자본조정당반기말과 전기말 현재 당사가 보유중인 자기주식은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예정입니다.

(단위 : 주, 천원)

구분
당반기말
전기말

자기주식수
37,042,007
37,042,007

자기주식취득가액
62,782,951
62,735,847

20. 이익잉여금

당반기말과 전기말 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

이익준비금
20,677,841
19,169,710

대손준비금
89,133,908
75,775,648

신탁사업적립금
90,484,162
87,959,505

임의적립금
470,184,013
473,172,799

미처분이익잉여금
20,795,705
25,246,564

합 계
691,275,629
681,324,226

21. 법인세당반기와 전반기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

당기법인세

당기법인세부담액
4,724,965
4,307,267

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(230,092)
(1,220,088)

과거기간 법인세 대한 환급금액
(1,657,703)
(6,495,608)

총 당기법인세
2,837,170
(3,408,429)

이연법인세

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
1,980,155
6,963,211

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
980
4,736

총 이연법인세
1,981,135
6,967,947

기타
374,067
-

법인세비용
5,192,372
3,559,518

당반기 및 전반기의 유효세율은 각각 17.18% 및 17.77%입니다.

22. 주당이익22-1. 당반기와 전반기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주, 원)

구분
당반기
전반기

3개월
누적
3개월
누적

반기순이익
12,887,244,968
25,032,707,659
8,885,577,464
16,473,706,404

가중평균유통보통주식수
215,447,223
215,447,223
221,371,714
223,532,708

기본및희석주당이익
60
116
40
74

당사는 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

22-2. 당반기와 전반기 중 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 주)

구분
3개월
누적

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
22,976,519,930
252,489,230
45,953,039,860

자기주식수
(37,042,007)
(3,370,822,637)
(37,042,007)
(6,741,645,274)

유통보통주식수
215,447,223
19,605,697,293
215,447,223
39,211,394,586

일수

91일

182일

가중평균유통보통주식수

215,447,223

215,447,223

<전반기>

(단위 : 주)

구분
3개월
누적

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
22,976,519,930
252,489,230
45,700,550,630

자기주식수
(32,164,685)
(2,831,693,927)
(32,164,685)
(5,241,130,426)

유통보통주식수
220,324,545
20,144,826,003
220,324,545
40,459,420,204

일수

91일

181일

가중평균유통보통주식수

221,371,714

223,532,708

23. 금융상품 위험공시23-1. 신용위험

23-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당반기말과 전기말 현재 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금및예치금
181,421,070
134,689,942

대출채권(*)
851,317,990
928,516,728

당기손익-공정가치측정금융자산(채무상품)
168,202,463
164,095,800

상각후원가측정금융자산
22,617,250
20,046,000

기타금융자산(*)
80,341,920
78,707,210

합 계
1,303,900,693
1,326,055,680

(*) 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

23-1-2. 손실충당금

당반기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
2,351,658
(25,312)
2,420,664
(25,931)

신탁계정대
786,906,964
(115,177,592)
820,255,550
(113,669,177)

매입대출채권
61,051,616
(610,516)
104,790,251
(1,047,903)

기타대출채권
1,007,752
(1,007,752)
1,050,263
(1,050,263)

소 계
851,317,990
(116,821,172)
928,516,728
(115,793,274)

기타금융자산
미수금
22,285,244
(1,320,517)
21,742,663
(1,546,627)

미수수익
45,735,439
(5,314,673)
43,695,704
(7,676,022)

보증금(*)
12,321,237
-
13,268,843
-

소 계
80,341,920
(6,635,190)
78,707,210
(9,222,649)

합 계
931,659,910
(123,456,362)
1,007,223,938
(125,015,923)

(*) 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

23-1-3. 금융자산의 연령분석당반기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당반기말
전기말

대여금
6개월 이하
271,500
31,500

6개월 초과 1년 이하
150,000
450,000

1년 초과 3년 이하
1,231,500
931,500

3년 초과
878,250
1,180,125

소 계
2,531,250
2,593,125

신탁계정대
6개월 이하
198,356,177
86,326,668

6개월 초과 1년 이하
80,293,109
202,349,414

1년 초과 3년 이하
281,988,118
354,881,479

3년 초과
226,269,560
176,697,989

소 계
786,906,964
820,255,550

매입대출채권
6개월 이하
61,051,616
104,790,251

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
61,051,616
104,790,251

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,007,752
1,050,263

소 계
1,007,752
1,050,263

미수금
6개월 이하
8,417,136
8,251,247

6개월 초과 1년 이하
3,520,424
2,326,758

1년 초과 3년 이하
5,499,850
7,165,966

3년 초과
4,847,834
3,998,692

소 계
22,285,244
21,742,663

미수수익
6개월 이하
28,358,284
33,601,545

6개월 초과 1년 이하
9,511,945
3,389,651

1년 초과 3년 이하
4,956,988
4,170,119

3년 초과
2,908,222
2,534,389

소 계
45,735,439
43,695,704

보증금
6개월 이하
858,000
1,728,000

6개월 초과 1년 이하
1,125,540
391,879

1년 초과 3년 이하
1,431,338
6,363,800

3년 초과
9,965,738
5,966,938

소 계
13,380,616
14,450,617

23-2. 유동성위험당반기말 및 전기말 현재 당사가 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
303,491,417
(323,185,710)
(87,091,990)
(113,790,128)
(47,943,407)
(74,360,185)

사채
339,278,559
(362,535,512)
(118,776,210)
(136,916,349)
(75,401,084)
(31,441,869)

소 계
642,769,976
(685,721,222)
(205,868,200)
(250,706,477)
(123,344,491)
(105,802,054)

미지급금
6,741,483
(6,741,483)
(1,359,114)
(5,382,369)
-
-

미지급비용
2,823,268
(2,823,268)
(1,976,260)
(847,008)
-
-

합 계
652,334,727
(695,285,973)
(209,203,574)
(256,935,854)
(123,344,491)
(105,802,054)

난외항목:

약정(*2)
-
(222,600,000)
(118,786,547)
-
(103,813,453)
-

(*1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름(*1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
275,858,400
(296,099,300)
(86,007,147)
(74,303,100)
(45,622,327)
(90,166,726)

사채
339,462,226
(356,395,986)
(107,878,520)
(115,181,367)
(133,336,099)
-

소 계
615,320,626
(652,495,286)
(193,885,667)
(189,484,467)
(178,958,426)
(90,166,726)

미지급금
14,519,943
(14,519,943)
(14,519,943)
-
-
-

미지급비용
3,290,003
(3,290,003)
(2,221,919)
-
(1,068,084)
-

합 계
633,130,572
(670,305,232)
(210,627,529)
(189,484,467)
(180,026,510)
(90,166,726)

난외항목:

약정(*2)
-
(285,100,000)
(131,315,762)
(153,784,238)
-
-

(*1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.(*2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

23-3. 환위험당사는 당반기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 외화부채를 보유하고 있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다.

23-4. 이자율위험23-4-1. 당반기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

고정이자율

금융자산
66,792,907
114,449,256

금융부채
(339,278,559)
(339,462,226)

합 계
(272,485,652)
(225,012,970)

변동이자율

금융자산
851,734,981
835,574,140

금융부채
(303,491,417)
(275,858,400)

합 계
548,243,564
559,715,740

23-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당반기말과 전반기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손익(*)
자본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당반기말

변동이자율 금융상품
5,482,436
(5,482,436)
5,482,436
(5,482,436)

현금흐름민감도(순액)
5,482,436
(5,482,436)
5,482,436
(5,482,436)

전반기말

변동이자율 금융상품
5,162,741
(5,162,741)
5,162,741
(5,162,741)

현금흐름민감도(순액)
5,162,741
(5,162,741)
5,162,741
(5,162,741)

(*) 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

24. 금융상품의 공정가치24-1. 공정가치와 장부금액

당반기말과 전기말 현재 금융상품의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산
180,777,696
(*1)
134,012,013
(*1)

예치금
643,374
(*1)
677,929
(*1)

당기손익-공정가치측정금융자산
194,443,055
194,443,055
190,336,393
190,336,393

상각후원가측정증권
22,617,250
(*1)
20,046,000
(*1)

대출채권
734,496,818
(*1)
812,723,454
(*1)

기타금융자산
73,706,730
(*1)
69,484,561
(*1)

합 계
1,206,684,923

1,227,280,350

금융부채

차입금
303,491,417
(*1)
275,858,400
(*1)

사채
339,278,559
(*1)
339,462,226
(*1)

기타금융부채
9,564,751
(*1)
17,809,946
(*1)

리스부채
31,083,715
(*2)
32,976,108
(*2)

합 계
683,418,442

666,106,680

(*1) 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치이므로, 공정가치 공시에서 제외하였습니다.(*2) 리스부채는 기업회계기준서 제 1107호 '금융상품:공시' 문단 29 (4)에 따라 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

24-2. 공정가치 서열체계

당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당반기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융상품의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
194,443,055
194,443,055

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
190,336,393
190,336,393

24-3. 당반기와 전반기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

24-4. 당반기말과 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융상품 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
168,202,462
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
26,240,593
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
194,443,055

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
164,095,800
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
26,240,593
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, 영구성장율, CF 등

합계
190,336,393

24-5. 당반기와 전반기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융상품의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
당반기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
190,336,393

취득
169,532,457

처분
(165,662,777)

평가손익 (법인세 차감전)
236,982

당반기말금액
194,443,055

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
전반기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
225,797,581

취득
100,440,738

처분
(141,255,356)

평가손익 (법인세 차감전)
190,998

전반기말금액
185,173,961

24-6. 당반기와 전반기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
901,723
236,983

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
1,171,859
190,998

24-7. 당반기말과 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
1,988,840
(1,927,510)

지분증권(*2)
2,804,000
(2,390,000)

합 계
4,792,840
(4,317,510)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0% 혹은 (-)5.0%~(+)5.0% 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(*1)
1,988,840
(1,927,510)

지분증권(*2)
2,804,000
(2,390,000)

합 계
4,792,840
(4,317,510)

(*1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.(*2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

25. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분25-1. 당반기말과 전기말 현재 범주별 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
180,777,696
-
-
180,777,696

예치금
-
643,374
-
-
643,374

당기손익-공정가치측정금융자산
194,443,055
-
-
-
194,443,055

상각후원가측정증권
-
22,617,250
-
-
22,617,250

대출채권
-
734,496,818
-
-
734,496,818

기타금융자산
-
73,706,730
-
-
73,706,730

합 계
194,443,055
1,012,241,868
-
-
1,206,684,923

금융부채

차입금
-
-
303,491,417
-
303,491,417

사채
-
-
339,278,559
-
339,278,559

기타금융부채
-
-
9,564,751
-
9,564,751

리스부채
-
-
-
31,083,715
31,083,715

합 계
-
-
652,334,727
31,083,715
683,418,442

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

금융자산

현금및현금성자산
-
134,012,013
-
-
134,012,013

예치금
-
677,929
-
-
677,929

당기손익-공정가치측정금융자산

190,336,393
-
-
-
190,336,393

상각후원가측정증권
-
20,046,000
-
-
20,046,000

대출채권
-
812,723,454
-
-
812,723,454

기타금융자산
-
69,484,561
-
-
69,484,561

합 계
190,336,393
1,036,943,957
-
-
1,227,280,350

금융부채

차입금
-
-
275,858,400
-
275,858,400

사채
-
-
339,462,226
-
339,462,226

기타금융부채
-
-
17,809,946
-
17,809,946

리스부채
-
-
-
32,976,108
32,976,108

합 계
-
-
633,130,572
32,976,108
666,106,680

25-2. 금융수익과 금융비용25-2-1. 당반기와 전반기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
451,134
451,134

배당금수익
952,310
-
952,310

매입대출채권이자
-
4,280,120
4,280,120

상각후원가측정증권이자
-
594,666
594,666

신탁계정대이자
-
18,786,369
18,786,369

손실충당금전입
-
(6,227,949)
(6,227,949)

기타손실충당금환입(전입)
-
2,587,294
2,587,294

기타이자수익
30,402
5,517,860
5,548,262

금융상품처분손익
664,740
-
664,740

금융상품평가손익
236,983
-
236,983

상각채권추심이익
-
15,136
15,136

합 계
1,884,435
26,004,630
27,889,065

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가측정금융자산
합 계

예금이자
-
1,357,291
1,357,291

배당금수익
834,476
-
834,476

분배금수익
1,307
-
1,307

매입대출채권이자
-
2,340,595
2,340,595

상각후원가측정증권이자
-
1,509,345
1,509,345

신탁계정대이자
-
18,089,167
18,089,167

손실충당금전입
-
(15,951,794)
(15,951,794)

기타손실충당금전입
-
(925,981)
(925,981)

기타이자수익
413,876
6,164,642
6,578,518

금융상품처분손익
980,861
-
980,861

금융상품평가손익
190,998
-
190,998

상각채권추심이익
-
17,559
17,559

합 계
2,421,518
12,600,824
15,022,342

25-2-2. 당반기와 전반기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채

이자비용
5,209,476
10,928,856
432,473
16,570,805

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가측정금융부채
기타금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채

이자비용
4,535,467
6,287,578
481,782
11,304,827

26. 자본위험관리당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다.

한편, 당반기말과 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순자산
879,311,206
869,410,172

차감항목(*1)
(464,840,621)
(417,249,397)

가산항목(*2)
49,541,515
52,184,661

소 계
464,012,100
504,345,436

총위험액(*3)

시장위험액
146,781,923
144,230,274

신용위험액
12,713,153
11,867,976

운영위험액
7,686,633
8,554,837

소 계
167,181,709
164,653,087

영업용순자본비율
277.55%
306.31%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
, 신용위험액
, 운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

27. 약정사항과 우발사항

27-1. 당반기말 현재 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,481,735백만원, 서울보증보험으로부터 107,973백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.27-2. 당사는 당반기말 현재 신탁사업과 관련하여154 건의 소송(소송가액 140,609백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 83건의 소송(소송가액 54,540백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 45건의 소송(소송가액 27,292백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 보고기간말 현재 최선의 추정치를소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

27-3. 당반기말 현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
8,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
우리종합금융
20,000,000
-

기업어음한도약정
부국증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
24,967,541

주택도시기금(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
83,700,000
27,582,959

농협은행
80,000,000
26,363,641

경남은행
50,000,000
16,477,276

합 계
681,018,535
303,491,417

(*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.27-4. 당반기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 2016년 이후 약정금액 78,300백만원 중 일부인 76,212백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.27-5. 당반기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당반기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

27-6. 당반기말 현재 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

27-7. 당반기말 현재 당사는 다음과 같이 2건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당반기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

(단위 : 천원)

사업지역
사업장 구분
PF 종류
PF 대출금융한도
기투입 PF 금액

경기도 구리시
생활숙박시설
본 PF
31,500,000
31,500,000

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
47,300,000

합 계
100,000,000
78,800,000

27-8. 당반기말 현재 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다. 27-9. 당반기말 현재 당사는 관계기업의 특수관계자인 ㈜HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 ㈜HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 ㈜HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다

28. 특수관계자28-1. 당반기말과 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당반기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜
오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜

연결대상 종속기업

코레이트자산운용 주식회사케이원제8호 위탁관리부동산투자회사코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁코레이트포천S일반사모부동산투자신탁코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁

코레이트자산운용 주식회사케이원제8호 위탁관리부동산투자회사코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*1)현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*1)코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁코레이트포천S일반사모부동산투자신탁코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁㈜피제이엠씨에프(*1)

관계기업 및 공동기업(*2)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV
에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
케이원김포로지스PFV키움평택PFV

마그나PFV

케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV
에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
케이원김포로지스PFV키움평택PFV

마그나PFV

케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업
키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업

(*1) 코레이트자산운용 주식회사의 종속회사입니다.(*2) 당사 및 종속기업이 유의적 영향력 또는 공동지배력을 행사할 수 있는 회사입니다.

28-2. 당반기와 전반기 중 특수관계자 등과의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
당반기
전반기

종속기업
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
수수료수익
195,052
수수료수익
195,052

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
배당금수익
-
배당금수익
560,219

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
배당금수익
312,411
배당금수익
310,685

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
-
-
분배금수익
31,258

코레이트거제상동일반사모부동산투자신탁1호(*)
-
-
분배금수익
1,893

관계기업 및 공동기업
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
배당금수익
22,450
배당금수익
24,885

케이원김포로지스PFV
수수료수익
150,000
수수료수익
500,000

상봉케이원청년주택PFV
수수료수익
210,600
수수료수익
210,600

케이원프리미어
수수료수익
47,743
수수료수익
47,250

SISTA PTE. LTD.
수수료수익
546,995
수수료수익
545,479

북항아이디씨피에프브이㈜
수수료수익
899,256
수수료수익
639

마그나PFV
수수료수익
1,000,000
-
-

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
수수료수익
101,452
-
-

(*) 종속기업에서 제외되기 전 까지의 거래내역이 포함되어 있습니다.28-3. 당반기와 전반기 중 현재 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
회수
기타
당반기말

종속기업
코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁
현금출자
5,530,000
25,620,000
-
-
31,150,000

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
현금출자
14,947,000
4,820,000
-
-
19,767,000

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
현금출자
-
19,900,000
-
-
19,900,000

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
회수
267,030
-
(2,378,319)
2,111,289
-

관계기업 및 공동기업
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
74,472,000
1,740,000

76,212,000

케이원프리미어
현금출자
9,072,000
4,320,000

13,392,000

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
출자
회수
전반기말

종속기업
특정금전신탁(MMT)
현금출자 및 회수
-
30,000,000
(30,000,000)
-

종속기업
코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호
현금출자
-
2,000,000
-
2,000,000

관계기업 및 공동기업
북항아이디씨피에프브이㈜
현금출자
-
4,700,000
-
4,700,000

28-4. 당반기말과 전기말 현재 특수관계자 등에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자 명칭
당반기말
전기말

미수수익
선수금
미수수익
선수금

종속기업
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
97,526
-
97,526
-

관계기업의 특수관계자
㈜HJ중공업
-
1,799,386
-
1,900,838

28-5. 당사의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함) 총 8명(전반기 총 11명)의 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

단기종업원급여
3,625,918
3,609,566

퇴직급여
286,093
275,057

합 계
3,912,011
3,884,623

상기 사항 이외에도, 당사는 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 당사에게 보험금이지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다(주석 9-1 참조). 28-6. 당반기말 현재 당사는 4개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로부터 429,806백만원을한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.28-7. 당반기말 현재 당사는 상봉케이원청년주택PFV의 공사비 지급보증을 위해 당사가 보유중인 상봉케이원청년주택PFV 주식에 주식근질권설정계약이 체결된 상태입니다(주석29-3참조).

29. 담보제공자산 등 29-1. 당반기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 1,510,759백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

29-2. 당반기말 현재 당사는 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 당사가 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 175,435백만원입니다.

29-3. 당반기말 현재 당사가 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

대상회사
담보제공자산
담보제공금액
제공 사유
담보권자

장부가액
채권최고액

상봉케이원청년주택PFV
주식
13,449,000
4,690,000
공사채권 담보 목적

㈜HJ중공업

30. 현금흐름표30-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당반기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금및현금성자산
180,777,696
134,012,013

30-2. 당반기와 전반기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

사용권자산의 증감
(451,702)
(266,357)

리스부채의 증감
451,702
239,011

리스부채의 현재가치할인차금의 상각
432,473
481,782

사채할인발행차금의 상각
372,216
275,491

30-3. 당반기와 전반기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로 인한 현금흐름
손익
당반기말

차입금
275,858,400
-
27,633,017
-
303,491,417

사채
339,462,226
-
(555,883)
372,216
339,278,559

리스부채
32,976,108
451,702
(2,776,569)
432,474
31,083,715

합 계
648,296,734
451,702
24,300,565
804,690
673,853,691

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
비현금거래
재무활동으로 인한 현금흐름
손익
전반기말

차입금
109,012,996
-
110,727,225
-
219,740,221

사채
359,615,446
-
(20,817,502)
275,491
339,073,435

리스부채
37,200,026
239,011
(2,719,253)
481,782
35,201,566

합 계
505,828,468
239,011
87,190,470
757,273
594,015,222

[
신탁계정 주석]

(1) 신탁계정 재무제표의 작성기준

당사는 기업회계기준서 제5004호(신탁업자의 신탁계정)에 따라 신탁계정의 재무제표를 작성하였으며, 이 기준서에 구체적으로 정하지 아니한 사항에 대해서는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제5조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준을 적용하여 재무제표를 작성하고 있습니다.다만, 기업회계기준서 제5004호와 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제5조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준간의 회계처리방법의 차이로 인하여 회사와 신탁계정간의 채권·채무, 손익거래 등 일부 회사계정 재무제표와 신탁계정 재무제표의 연관항목에 불일치가 발생하고 있습니다.

(2) 중요한 회계처리방침(수익인식기준)

토지신탁사업에서 분양, 임대, 처분 등으로 인한 매출은 다음과 같이 인식하고 있습니다.
① 완성건물의 분양 및 처분수익은 잔금청산일, 소유권이전 등기일, 사용가능일 중 빠른 날에 인식하고 있습니다.② 임대수익은 임대기간의 경과에 따라 인식하고 있습니다.③ 그 밖의 다른 수익은 ①~② 또는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 회계처리기준을 적용하여 인식하고 있습니다.

(3) 신탁원본의 변동내역

(단위 : 백만원)

구 분
기초잔액
증가
감소
당반기말잔액

토지신탁원본
4,838,424
24,992
200,365
4,663,051

관리신탁원본
172,260
36,325
-
208,585

처분신탁원본
380,019
-
-
380,019

담보신탁원본
2,912,216
224,197
191,510
2,944,902

분양관리신탁원본
91,798
-
2,701
89,097

계
8,394,717
285,514
394,576
8,285,654

(4) 중요한 자산. 부채의 만기내역
① 당반기말 현재 중요한 자산의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
신탁사업명
내역
금액
만기일

단기대여금

무안남악외8개사업

선수관리비등
1,077
각신탁사업별입주시점까지

장기대여금

흑석11구역외42개사업

중도금대출등
196,833
각신탁사업별입주시점까지

② 당반기말 현재 중요한 부채의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구 분
거래처
이자율
금액
만기일

유동부채

386,092

단기회사계정차

무안남악외34개사업

3.8~11.2%
386,092
신탁사업종료시까지 (중도상환가능)

비유동부채

1,242,416

장기회사계정차

거제지세포외36개사업

4.1~11.2%
400,815
신탁사업종료시까지(중도상환가능)

기타차입금

흑석11구역외20개사업

0~9.1%
673,195

임대보증금

무안남악외31개사업

-
168,406
임대기간종료시까지

(5) 회사와 신탁계정 간의 거래
① 당반기말 현재 회사와 신탁계정 간의 채권채무내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

계정과목
사업명
금액

미지급비용(이자)

거제지세포외60개사업

63,199

회사계정차

당진수청1지구외70개사업

786,907

미지급신탁보수지연이자

강릉사천외4개사업

1,236

미지급신탁보수

부산서금사외44개사업

123,372

※ 1. 고유계정 미수이자는 금융투자업규정시행세칙 별표3의 규정에 따라 계상된 수치로 신탁계정의 미지급비용(이자)과 차이가 있습니다. 2. 고유계정 신탁보수미수금은 신탁이외 보수 포함이며, 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의 미지급신탁보수와 차이가 있습니다.② 당반기 중 회사와 신탁계정 간의 손익 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

계정과목
사업명
금액

회사계정차이자비용

무안남악외75개사업

28,127

신탁보수지연이자

강릉사천외14개사업

320

분양형개발신탁보수

구미송정외47개사업

42,497

분양형분양신탁보수

광주운암중외외13개사업

3,019

관리신탁보수

카사코리아DABS(TE물류센터)외8개사업

124

담보신탁보수

서울강남개포외9개사업

1,321

분양관리신탁보수

고덕강일자족6외0개사업

300

브랜드사용료

충북영동외0개사업

2

※ 1. 신탁계정 정보는 당반기말 현재 미종료된 신탁사업을 집계하여 작성하였습니 다.

2. 이자비용은 건설자금이자를 포함한 수치입니다. 3. 고유계정 신탁보수(수수료수익)는 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의 신탁보수와 차이가 있습니다.

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항

- 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다.

제58조 (이익배당) ①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다. ②제1항의 배당은 이사회 결의로 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다. ③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다. ④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우, 이사회는 이사 3분의 2 이상의 결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다. 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다. 제59조 (중간배당) ①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다. ②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다. ③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다. 1.직전결산기의 자본금의 액 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금 ④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다. ⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효) ①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. ②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다.

- 당사는 주주친화정책의 일환이자, 회사이익의 일정 부분을 주주에게 환원하기 위한 주요 수단으로 배당을 실시해왔습니다.

- 제28기 배당총액은 150.8억원으로 별도기준 당기순이익의 59.7% 수준입니다(주당 70원). 최근 3개년 간 당사는 별도기준으로 평균 47.5% 수준의 현금배당성향을 보여왔습니다. - 당사의 연간 주당 배당금은 내부 경영현황 및 대외환경, 배당수익 등을 감안하여 매년 확정할 것이며, 지속적인 주주 가치 제고 및 환원 차원의 기조를 유지하여 배당에 대해 적극 검토하고 시행할 계획입니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제28기
제27기
제26기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
-8,445
24,097
139,341

(별도)당기순이익(백만원)
25,247
41,401
68,160

(연결)주당순이익(원)
-38
106
611

현금배당금총액(백만원)
15,083
20,438
22,804

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
84.8
16.4

현금배당수익률(%)
-
5.8
6.4
3.8

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
-
70
90
100

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

※ '(연결)현금배당성향(%)' 산출을 위한 '(연결)당기순이익(백만원)'은 연결재무제표 상 당사(지배기업)의 소유주지분 기준의 당기순이익입니다.

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
11
5.6
5.0

주1) 당사는 2013년(제18기)부터 매년 결산배당을 실시하고 있으며, 상기 '연속 배당횟수-결산배당' 11회는 2013년~2023년입니다.주2) 평균 배당수익률의 최근 3년간은 2021~2023년, 최근 5년간은 2019~2023년 이며 단순평균법으로 계산하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

7-1-1. 증자(감자)현황

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

7-1-2. 미상환 전환사채 발행현황- 해당사항 없습니다.
7-1-3. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황- 해당사항 없습니다.
7-1-4. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황- 해당사항 없습니다.

7-1-5. 채무증권의 발행 등과 관련된 사항

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

한국토지신탁
회사채
공모
2022년 02월 23일
30,000
4.455%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2025년 02월 21일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2023년 02월 28일
50,000
7.091%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2024년 08월 28일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2023년 05월 31일
100,000
7.654%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2025년 05월 30일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2024년 02월 22일
70,000
7.057%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2026년 02월 20일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2024년 02월 22일
30,000
7.402%
한국신용평가 A-한국기업평가 A-
2027년 02월 22일
미상환
KB증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2024년 06월 28일
10,000
4.950%
한국신용평가 A2-한국기업평가 A2-
2024년 12월 27일
미상환
-

합 계
-
-
-
290,000
-
-
-
-
-

나. 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
10,000
-
-
-
-
10,000

합계
-
-
-
10,000
-
-
-
-
10,000

다. 단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

라. 회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
180,000
70,000
30,000
-
-
-
-
280,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
180,000
70,000
30,000
-
-
-
-
280,000

마. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

바. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사-1. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제41-2회 회사채
2022년 02월 23일
2025년 02월 21일
30,000
2022년 02월 11일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 04월 12일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-2. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제42-2회 회사채
2023년 02월 28일
2024년 08월 28일
50,000
2023년 02월 16일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 04월 12일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-3. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제43회 회사채
2023년 05월 31일
2025년 05월 30일
100,000
2023년 05월 18일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 04월 12일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-4. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제44-1회 회사채
2024년 02월 22일
2026년 02월 20일
70,000
2024년 02월 08일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 04월 12일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-5. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제44-2회 회사채
2024년 02월 22일
2027년 02월 22일
30,000
2024년 02월 08일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2024년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 300% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 300% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2024년 04월 12일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

7-2-1. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

제41-2회 회사채
-
2022년 02월 23일
차환자금
30,000
차환자금
30,000
-

제42-2회 회사채
-
2023년 02월 28일
운영자금
50,000
운영자금
50,000
-

제43회 회사채
-
2023년 05월 31일
운영자금
100,000
운영자금
100,000
-

제44-1회 회사채
-
2024년 02월 22일
차환자금
70,000
차환자금
70,000
-

제44-2회 회사채
-
2024년 02월 22일
차환자금
30,000
차환자금
30,000
-

7-2-2. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

기업어음
-
2024년 06월 28일
차환자금
10,000
차환자금
10,000
-

7-2-3. 미사용자금의 운용내역

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 백만원)

종류
운용상품명
운용금액
계약기간
실투자기간

-
-
-
-
-

계
-
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항
(1) 재무제표 재작성- 해당사항 없습니다.(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항- 해당사항 없습니다.(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항- 해당사항 없습니다.(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항- 해당사항 없습니다.

나. 대손충당금 설정현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위 : 백만원, % )

구분
계정과목
채권 총액
대손충당금
설정율

제29기반기
대여금
78,139
3,382
4.3

신탁계정대
786,907
115,178
14.6

매입대출채권
61,052
610
1.0

기타대출채권
1,008
1,008
100.0

미수금
25,050
1,336
5.3

미수수익
58,495
8,236
14.1

선급금
322
-
-

합 계
1,010,979
129,750
12.8

제28기
대여금
60,793
10,144
16.7

신탁계정대
820,255
113,669
13.9

매입대출채권
104,790
1,048
1.0

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
25,697
1,907
7.4

미수수익
53,510
11,000
20.6

선급금
267
-
-

합 계
1,066,362
138,818
13.0

제27기
대여금
71,848
16,093
22.4

신탁계정대
551,370
81,221
14.7

매입대출채권
29,785
298
1.0

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
20,207
5,097
25.2

미수수익
33,204
9,241
27.8

선급금
59
-
-

합 계
707,523
113,000
16.0

(2) 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제29기 반기
제28기
제27기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
138,818
113,000
94,821

2. 회계정책변경효과
-
-
-

3. 순대손처리액(①－②±③)
(2,822)
(32,706)
(12,758)

① 대손처리액(상각채권액)
-
(21,684)
(3,154)

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
(2,822)
(11,022)
(9,604)

4. 연결범위의 변동
(8,257)
-
-

5. 대손상각비 계상(환입)액
2,011
58,524
30,937

6. 기말 대손충당금 잔액합계
129,750
138,818
113,000

(3) 채권 관련 대손충당금 설정방침연결실체는 신탁계정대, 대여금, 미수금, 미수수익 등 금융자산에 대하여 한국채택국제회계기준에 의거 손상차손 인식 및 대손충당금을 적립하고 있습니다.

금융자산이 손상되었다는 객관적인 증거가 있으며 그 손상사건이 금융자산의 추정미래현금흐름에 영향을 미친 경우에 금융자산이 손상되었다고 판단하고 개별손상 평가대상으로 분류하고 있습니다. 손상사건은 다음과 같습니다.① 미래현금흐름이 부(-)인 경우② 담보권이 소멸되고 채무자가 부도 등으로 회수가능성이 없다고 판단되는 채권③ 관련 소송이 계속 중이고 패소가 확실하다고 판단되는 채권④ 그 밖에 회수가 불가능하다고 판단되는 채권개별손상 평가대상 금융자산은 장부가액과 유효이자율로 할인한 추정미래현금흐름의 현재가치의 차이를 손상차손으로 인식하고 있습니다.개별손상 평가대상에 속하지 아니한 금융자산은 집합손상 평가대상으로 분류하고 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산별, 신탁유형별 손상률을 적용하여 손상차손을 인식하고 있습니다. 손상률은 정상채권(정상, 요주의, 고정 분류자산)이 3년 후 손상채권으로 전환된 비율을 3개년도 산술평균하여 산출하며, 손상률이 없는 자산의 경우 금융투자업규정에 따른 최소 적립률을 적용합니다. (4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 채권 잔액 등 현황

(단위 : 백만원)

구 분
경과기간
제29기 반기
구성비율

대여금
6개월 이하
20,362
26.0

6개월 초과 1년 이하
8,503
10.9

1년 초과 3년 이하
40,935
52.4

3년 초과
8,339
10.7

소계
78,139
100.0

신탁계정대
6개월 이하
198,356
25.2

6개월 초과 1년 이하
80,293
10.2

1년 초과 3년 이하
281,988
35.8

3년 초과
226,270
28.8

소계
786,907
100.0

매입대출채권
6개월 이하
61,052
100.0

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소계
61,052
100.0

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,008
100.0

소계
1,008
100.0

미수금
6개월 이하
11,154
44.5

6개월 초과 1년 이하
3,520
14.1

1년 초과 3년 이하
5,517
22.0

3년 초과
4,859
19.4

소계
25,050
100.0

미수수익
6개월 이하
31,932
54.6

6개월 초과 1년 이하
9,666
16.5

1년 초과 3년 이하
11,039
18.9

3년 초과
5,858
10.0

소계
58,495
100.0

보증금
6개월 이하
3,017
19.3

6개월 초과 1년 이하
1,125
7.2

1년 초과 3년 이하
1,523
9.7

3년 초과
9,966
63.8

소계
15,631
100.0

다. 재고자산 현황 등
- 연결재무제표 주석 "26. 금융상품의 공정가치" 및 별도재무제표 주석 "24. 금융상품의 공정가치" 부분을 참조하시기 바랍니다.

라. 수주계약 현황
- 해당사항 없습니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

가. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제29기 1분기(당분기)

성현회계법인

본인의

검토결과

상기

분기재무제표가

한국채택국제회계기준

제
1034
호
(
중간재무보고
)
에

따라

중요성의

관점에서

공정하게

표시하지

않은

사항이

발견되지

아니하였습니다
.

해당사항

없음

해당사항

없음

제
28기
(전기
)

성현회계법인

적정

해당사항 없음

신탁보수수수료수익의 측정
신탁관련 대출채권 손실충당금 평가

유가증권 공정가치 평가

제
27기
(전전기
)

성현회계법인

적정

해당사항 없음

신탁보수수수료수익의 측정
신탁관련 대출채권 손실충당금 평가

유가증권 공정가치 평가

나. 감사용역 체결현황

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제29기 1분기(당분기)

성현회계법인

1
분기

검토

430

560

430

562

제
28기
(전기
)

성현회계법인

중간 및 결산감사

3

분기 검토
반기 검토
1분기 검토

430

1,814594594566

430

1,880605606570

제
27기
(전전기
)

성현회계법인

중간 및 결산감사
3분기 검토
반기 검토
1분기 검토

410

1,710642642606

410

1,877468424835

다. 회계감사인과의 비감사용역 체결현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제29기 1분기(당분기)
-
-
-
-
-

제28기(전기)
2023.06.22
법인세세무조정
2023.02.27~02.28
11.0
-

-
법인세세무조정
2023.08.03~08.04
-
-

제27기(전전기)
2022.03.28
법인세세무조정
2022.03.10~03.11
11.0
-

-
법인세세무조정
2022.08.16~08.11
-
-

* 제27기(전전기) 및 제28기(전기)는 법인세세무조정 목적으로 삼정회계법인과 체결한 용역계약입니다.

라. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2024.03.06
감사위원회 위원 전원성현회계법인 상무1명
대면회의
2023 회계연도재무제표에 대한 외부감사인의 감사결과 보고

라-1. 회계감사인의 변경- 해당사항 없습니다.
마. 조정협의회 주요 내용- 해당사항 없습니다.
바. 전·당기 재무제표 불일치에 대한 세부정보- 해당사항 없습니다.

2. 내부통제에 관한 사항

가. 내부통제(감사위원회의 내부통제 감사 결과)

- 특이사항 없습니다.
나. 내부회계관리제도
- 해당사항 없습니다.

[회계감사인의 내부회계관리제도 감사의견 및 검토의견]

사업연도

감사인

감사 및 검토의견

지적사항

제29기반기

(당반기)

성현회계법인

해당사항 없음

해당사항 없음

제28기

(전기)

성현회계법인

[감사의견] 회사의 내부회계관리제도는 2023년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.

해당사항 없음

제27기

(전전기)

성현회계법인

[감사의견] 회사의 내부회계관리제도는 2022년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.

해당사항 없음

다. 내부통제구조의 평가

- 해당사항 없습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

(1) 이사회 운영규정의 주요내용 - 이사회 구성 : 사내이사와 사외이사로 구성하고 이사 중에서 호선된 자가 의장이 됩니다. 정관상 4인 이상 9인 이내의 이사를 두되, 사내이사는 4인 이하로 하고, 이사는 주주총회에서 선임하도록 정하고 있습니다. 작성기준일 현재 사내이사 4명(대표이사 포함), 사외이사 4명으로 구성되어 있습니다. - 권한사항 : "(3) 이사회의 권한내용" 참조 - 운영 : 정기이사회와 임시이사회로 구분하며, 정기이사회는 매분기 1회 소집합니다. (2) 이사 현황 - Ⅷ. 임원 및 직원 등에 관한 사항 1. 임원 및 직원의 현황을 참조하시기 바랍니다. (3) 이사회의 권한 내용 - 다음 각호의 사항을 심의 의결합니다. 1. 주주총회에 관한 사항 가. 주주총회 소집 나. 주주총회의 승인을 요하는 사항의 제안 2. 다음 각목의 규정의 제정, 개정 및 폐지. 다만, 법령등의 변경으로 인한 자구수정 은 제외한다. 가. 이사회운영규정 나. 경영위원회운영규정 다. 인사규정 라. 감사위원회 운영규정 마. 감사규정 바. 이사의 보수 및 퇴직급여에 관한 규정. 다만, 보수한도액 및 퇴직급여에 관한 사항은 제외함 사. 내부통제기준에 관한 규정 아. 내부회계관리규정 자. 사외이사 후보추천위원회 운영규정 차. 위험관리규정 카. 임원대우 별정직원 관리에 관한 규정 타. 성과평가규정 파. 부동산투자회사법에 의한 내부통제기준에 관한 규정 하. ESG위원회 운영규정 거. 위험관리위원회 운영규정 너. 기타 사규 중 이사와 회사간 이해상충이 있는 조문의 제정, 개정 및 폐지 3. 경영일반에 관한 사항 가. 경영목표 및 경영전략의 설정, 경영의 감독 및 경영성과의 평가 나. 사업계획, 예산의 승인 및 결산에 관한 사항 (단, 예산의 항간 전용은 대표이사 사장에게 위임한다.) 다. 소유자산의 재평가 라. 중요한 자산의 취득 및 처분 마. 대규모 재산의 차입 바. 사채 및 조건부 자본증권의 발행 사. 본점의 이전(정관의 변경을 요하지 않는 경우에 한한다) 아. 국내외 지점, 출장소, 사무소, 현지법인, 기타 영업소의 설치ㆍ이전ㆍ폐지 자. 대표이사, 준법감시인, 위험관리책임자, 지배인의 선임 또는 해임 차. 이사회 내 위원회의 설치, 운영, 폐지와 그 위원의 선임 및 해임 카. 이사회 내 위원회의 결의사항에 대한 재결의. 단, 감사위원회 결의에 대하여는 그러하지 아니함 4. 주식 및 자본에 관한 사항 가. 자본금의 변경과 준비금, 잉여금의 처분, 적립금의 자본전입 나. 주식의 발행 또는 소각에 관한 사항 다. 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위 라. 임시주주총회의 소집을 위한 주주명부의 폐쇄 및 기준일 설정 5. 다른 기업체에 대한 출자 및 소유지분의 처분. 단, 경영위원회 운영 규정에서 규율하는 경영위원회 심의, 의결 대상 출자 및 소유지분의 처분 제외 6. 고유재산 운용방법으로 실행되는 대출, 또는 타인을 위한 담보제공, 채무의 보증 7. 대주주등과의 거래에 관한 사항. 단, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우로서 거래금 액이 자기자본의 1만분의 10에 해당하는 금액과 10억원 중 적은 금액보다 큰 경우 이사회 결의는 재적이사 전원의 찬성으로 한다. 가. 계열회사(대주주 제외)가 발행한 주식, 채권 및 약속어음을 소유하는 경우 나. 대주주 및 그 특수관계인에 대해서 신용공여를 하는 경우8. 이사에 관한 사항 가. 이사에 대한 경업의 승인 나. 회사와 사업기회 이용 다. 이사와 회사 간의 거래9. 대주주, 임원 등과 회사 간의 이해상충 행위 감독에 관한 사항10. 조직 및 지배구조에 관한 사항 가. 해산, 영업양도 및 합병 등 조직의 중요한 변경 나. 최고경영자의 경영승계 등 지배구조 정책 수립11. 기타 가. 감독기관의 인가 또는 승인절차상 이사회의 결의를 필요로 하는 사항 나. 법령, 정관, 주주총회의 결의 등에 의하여 이사회의 결의를 필요로 하는 사항 다. 기타 경영위원회가 부의하는 사항 및 이사회가 필요하다고 인정하는 사항

나. 중요의결사항 등

-
안건의 주요내용 및 참석현황 등

회차
개최일자
의안내용
가결여부
사외이사 등의 성명

최윤성
차정훈
김정선
한호경
조국환
서경석
장다사로
양숙자

최윤성(출석률: 100%)
차정훈(출석률:80%)
김정선(출석률:100%)
한호경(출석률: 100%)
조국환(출석률:100%)
서경석(출석률:100%)
장다사로(출석률:100%)
양숙자(출석률:100%)

찬 반 여 부

정기 1회
2024-02-14
보고안1. 2023년도 4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

보고안2. 2023년도 임직원의 재산상 이익 제공 현황 및 적정성 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

보고안3. 2023년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안1. 2023년 회계연도 결산(안) 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안2. 2023년도 영업보고서 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안3. 사외이사후보추천위원회 구성
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 1회
2024-03-06
보고안1. 2023년도 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
원안접수
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

보고안2. 2023년도 하반기 금융소비자보호 운영실태 점검 결과 보고
원안접수
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안1. 2023년도 회계연도 수정 결산(안) 승인
원안의결
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안2. 내부통제기준에 관한 규정 개정
원안의결
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안3. 제28기 정기주주총회 소집
원안의결
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안4. 자기주식 신탁계약 기간연장
원안의결
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 2회
2024-03-28
보고안1. 2023년도 하반기 내부통제 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

보고안2. 2023년도 개인(신용)정보의 관리 및 보호실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안1. 이사회 의장 및 선임사외이사 선임
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안2. 대표이사 선임
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안3. 사내이사 직위 결정
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 2회
2024-05-10
보고안1. 2024년도 1분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 3회
2024-06-21
부의안1. 기업재무안정 사모투자 합자회사(PEF) 정관 변경 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안2. 2024년도 비용예산 변경(안) 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 3회
2024-08-09
보고안1. 2024년도 2분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

보고안2. 2024년도 상반기 내부통제 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안1. 키스톤에코프라임스타 기업재무안정 사모투자합자회사(PEF) 정관 변경 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의안2. 에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사(PEF) 정관 변경 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

주)사외이사 조국환은 제26기 정기주주총회('22.03.24)에서 신규로 선임되었습니다.주)사외이사 서경석, 장다사로와 감사위원이 되는 사외이사 양숙자는 제27기 정기주주총회('23.3.31.)에서 신규로 선임되었습니다.주) 제26기 정기주주총회('22.03.24.)에서 신규선임된 사외이사 조국환은 제28기 정기주주총회('24.3.28.)에서 재선임되었습니다.

다. 이사회 내 위원회 구성 현황

(1) 위원회 구성 현황

위원회명
구 성
소속이사명
설치목적 및권한사항
비 고

감사위원회
감사위원인 사외이사 전원
서경석(위원장), 조국환, 장다사로, 양숙자
감사를 통한 업무의 적정성 평가 및 개선
-

경영위원회
상임이사 전원
차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경
경영의 기본운영에 관한 사항 심의의결
-

사외이사후보추천위원회
사외이사,상임이사 중 이사회에서 선임한 위원
-
사외이사 후보의 추천
-

위험관리위원회
상임이사 전원
차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경
경영 전반에서 발생 가능한재무적 ·비재무적 위험 관련 사항 의결
-

ESG위원회
3인 이상의 이사로 구성하되총 위원의 과반 이상을 사외이사로 구성
조국환(위원장), 김정선, 서경석,장다사로, 양숙자
ESG경영을 위한 정책 · 전략 수립 등ESG경영 관련사항에 대한 의결
-

※ 사외이사후보추천위원회(이하 "사추위")는 사외이사의 임기만료, 기타 사유로 인하여 사외이사를 새로 선임할 필요가 있는 경우 이사회의 의결을 거쳐 구성함 (2) 위원회 활동내용 (가) 감사위원회의 주요 활동 내용 - 감사위원회 활동내역은 아래의 "2.감사제도에 관한 사항" 참조

(나) 경영위원회 주요 활용 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김정선
한호경

최윤성(출석률: 100%)
차정훈(출석률: 95%)
김정선(출석률: 100%)
한호경(출석률: 100%)

찬 반 여 부

제1회
2024-01-03
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제2회
2024-01-09
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제3회
2024-01-16
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 성남 상대원 지식산업센터 3차 관리형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 제44회 무보증 공모사채 발행 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 리츠관리업무규정 및 리츠투자업무규정 제정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제4회
2024-01-30
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제5회
2024-02-06
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 구미 송정 범양레우스 센트럴포레 공동주택 3차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 제주 함덕 공동주택 관리형토지신탁(책임준공) 2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제6회
2024-02-20
1. 서초 내곡동 공동주택(헌인마을) 중순위 대출형펀드 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제7회
2024-02-27
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 대전 문화2구역 재개발정비사업 3차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제8회
2024-03-05
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제9회
2024-03-12
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
-
찬성
찬성

2. 베트남 하노이 스타레이크 B1CC4 오피스 개발사업 2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
-
찬성
찬성

제10회
2024-03-19
1. 강서 방화2 재정비촉진구역 재개발정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제11회
2024-03-26
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 케이원 제13호 리츠[이천 국제 물류] 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 제주 장전리 물류센터 선매입 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 「LH 공공지원 민간임대주택('19-4차, 인천 검단 AB21-2 BL) 」사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제12회
2024-04-02
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제13회
2024-04-09
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 가평군 가평읍 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제14회
2024-04-16
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 복지후생규정 및 동 규정 시행세칙 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 보수규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제15회
2024-04-30
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 논산 취암동 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 안양 엘프리모 호계 오피스텔 관리
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제16회
2024-05-08
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 보령빌딩 투자 및 매입·운용 리츠 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제17회
2024-05-14
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 광주 운암 중외 민간공원 공동주택 관리형토지신탁 2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제18회
2024-05-28
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 영등포동2가439일대 가로주택정비사업 3차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제19회
2024-06-04
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 「LH 공공지원 민간임대주택('20-4차, 파주 운정3 A3BL) 」사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제20회
2024-06-11
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제21회
2024-06-18
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제22회
2024-07-02
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제23회
2024-07-09
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 남한강 에스파크CC 관리형토지신탁(선순위 한도대지급형) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제24회
2024-07-16
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제25회
2024-07-23
1. 멜론자산운용 블라인드펀드 투자자협의회 의사표시의 건(인천 북항 데이터센터부지 조건부 선매입약정)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 제45회 무보증 공모사채 발행의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제26회
2024-07-30
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제27회
2024-08-06
1. 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 사당동252-15일대(남성역) 도시정비형 재개발사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

(다) 사외이사후보추천위원회 주요 활용 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
사외이사 등의 성명

최윤성
조국환
서경석
장다사로
양숙자

최윤성(출석률:100%)
조국환(출석률:100%)
서경석(출석률:100%)
장다사로(출석률:100%)
양숙자(출석률:100%)

찬 반 여 부

제1회
2024.02.14.
사외이사 후보 선정 기본계획 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

제2회
2024.03.06.
사외이사 후보 추천
원안의결
찬성
-
찬성
찬성
찬성

주)사외이사 서경석, 장다사로와 감사위원이 되는 사외이사 양숙자는 제27기 정기주주총회('23.3.31.)에서 신규로 선임되었습니다.주)제26기 정기주주총회에서 선임된 사외이사 조국환은 제28기 정기주주총회('24.3.28.)에서 재선임되었습니다.
주)제2회 사외이사후보추천위원회 중 사외이사 조국환은 금융투자회사등의 사외이사 및 감사위원회 운영 모범규준 제2-5조 제3항에 의거, 본인을 사외이사 후보로 추천하는 위원회 결의에 해당하므로 의결권 행사 대상에서 제외되었습니다.

라. 이사의 독립성

(1) 이사 선출에 대한 독립성 기준 운영 여부 : 해당사항 없습니다.(2) 이사의 선임배경 등

상임이사
임기
연임여부
연임횟수
선임배경및 추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주 및주요주주와의 관계

차정훈
2024.03.28.~2025년 정기주총
연임
3
이사회 추천
회사업무 총괄
-
엠케이전자기타비상무이사

최윤성(각자 대표이사)
2024.03.28.~2025년 정기주총
연임
4
이사회 추천
회사업무 총괄
-
-

김정선(각자 대표이사)
2024.03.28.~2025년 정기주총
연임
3
이사회 추천
회사업무 총괄
-
-

한호경
2024.03.28.~2025년 정기주총
연임
1
이사회 추천
영업부문
-
-

(3) 사외이사후보추천위원회 구성현황 : Ⅵ.1.다.(2).(다) 참조
(3)-1. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

8
4
5
-
-

주) 제28기 정기주주총회('24.3.28.) 결과, 사내이사 4인 및 사외이사 1인이 재선임되었습니다. 관련 내용은
2024.3.28.자 공시된 제28기 정기주주총회 결과를 참고하시기 바랍니다.

마. 사외이사의 전문성

(1) 사외이사 교육실시 현황

교육일자
교육실시주체
참석 사외이사
불참시 사유
주요 교육내용

2023.05.11
성현회계법인
전원참석
-
감사위원회의역할과 책임

* 당사는 사외이사 전원이 감사위원회 위원으로, 감사위원회 교육 진행 시 사외이사 교육 또한 진행되었습니다.

(2) 사외이사의 직무수행을 위한 별도 지원조직- 지원부서 : 기획실 기획팀- 사외이사 지원관련 담당 업무1. 이사회 운영에 관한 사항2. 기타 사외이사 지원 업무3. 공시 업무- 사외이사 지원 내역1. 사외이사에 대한 경영정보 제공2. 이사회 소집 안내와 자료 송부3. 기타 사외이사 업무 수행을 위한 업무지원4. 이사회 등의 지시사항 처리

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

서경석(위원장)

예
현대건설 부사장
-
-
-

양숙자

예
농협은행 센터장
-
-
-

장다사로

예
행정안전부 별정직 공무원
-
-
-

조국환

예

금융감독원 금융투자감독국장IBK신용정보(주) 부사장(주)에이치더블유컨설팅 상임고문미래에셋박현주재단 비상근이사

예
4호 유형

금융감독원 국장, 실장('10.02~'16.02, 금융투자감독국, 금융투자검사국 등)금융감독원 부국장('08.06~'10.02, 금융투자서비스국, 기업공시제도실)금융감독원 팀장('07.04~'08.06, 기획조정국, 자산운용감독국 등)

* 조국환 감사위원은 제28기 정기주주총회(2024.03.28)에서 재선임되었습니다.

나. 감사위원회의 독립성

(1) 감사위원 선출기준
- 감사위원은 3인 이상의 이사로 구성되고 감사위원의 자격 등은 상법, 자본시장 과 금융투자업에 관한 법률 등 관계법령에 의함 - 회사 정관에 따라 감사위원의 선임은 주주총회의 결의에 의하고, 감사위원회 는 그 결의로 위원회를 대표할 자를 선정
(2) 감사위원회 운영현황

- 감사위원회 설치여부 : 2000. 3. 31 설치

- 감사위원회의 직무 : 다음의 사항을 심의ㆍ의결합니다. 1. 감사업무에 관한 중요사항 가. 일반감사 계획의 수립 나. 특별감사 실시 다. 감사결과 조치사항. 다만, 관계직원의 징계 또는 변상의 경우에 한함. 라. 부실채권의 상각에 대한 사전검토

2. 관계 법령, 정관 등에 규정한 감사 업무에 관한 사항

가. 주주총회에 관한 사항

(1) 임시주주총회의 소집청구

(2) 주주총회 의안 및 서류에 대한 진술

나. 이사 및 이사회에 관한 사항

(1) 이사회에 대한 보고의무

(2) 감사보고서의 작성 및 제출

(3) 이사의 위법행위에 대한 유지청구

(4) 이사에 대한 영업보고 요구

(5) 이사회에서 위임받은 사항

다. 감사에 관한 사항

(1) 업무, 재산 조사

(2) 자회사의 조사

(3) 이사의 보고 수령

(4) 이사와 회사간의 소에 관한 대표

(5) 소수주주의 이사에 대한 제소 요청시 소 제기 결정 여부

(6) 중요한 회계처리기준의 적정성 및 회계추정 변경의 타당성 검토

(7) 내부회계관리규정의 제·개정에 대한 승인

(8) 내부통제제도(내부회계관리제도 포함)의 평가 및 보고

(9) 외부감사인 선정 및 변경 ·해임

(10) 외부감사인의 선정에 필요한 기준 및 절차의 제·개정

(11) 외부감사인의 감사보수, 감사시간, 감사에 필요한 인력에 관한 사항의

제 ·개정

(12) 외부감사인으로부터 회사가 회계처리 등에 관한 회계처리기준위반한 사실의 보고 수령 및 해당 위반사실 조사 및 대표이사에 대한 시정조치 요구

(13) 회사가 외부감사인 지정을 증권선물위원회에 요청하고자 하는 경우 그 에 대한 승인

(14) 회사가 지정감사인을 다시 지정하여 줄 것을 증권선물위원회에 요청하 고자 하는 경우 그에 대한 승인

3. 감독기관이나 회장, 사장 또는 이사회가 요청하는 업무의 감사

4. 기타 위원회에서 필요하다고 인정하는 사항

- 감사위원회의 감사업무에 필요한 경영정보접근을 위한 내부장치로써, 감사위원 모두 이사로서 이사회에 참여함(이사회 운영규정)

(3) 감사위원회 위원의 독립성

상임이사
선임배경 및 추천인
회사와의 관계
최대주주 및 주요주주와의 관계
기타

조국환
사외이사후보추천위원회
-
-
'24.3.28 재선임

서경석
사외이사후보추천위원회
-
-
'23.3.31신규선임

양숙자
사외이사후보추천위원회
-
-
'23.3.31 신규선임

장다사로
사외이사후보추천위원회
-
-
'23.3.31신규선임

* 조국환 감사위원은 제28기 정기주주총회(2024.03.28)에서 재선임되었습니다.

다. 감사위원회의 활동

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

조국환
서경석
양숙자
장다사로

조국환 (출석률 100%)
서경석 (출석률 100%)
양숙자 (출석률 100%)
장다사로 (출석률 100%)

찬 반 여 부

'24년도 제1회
'24.01.18.
1. 2023년도 하반기 금융감독원 내부감사협의제도 자체감사의 건 (안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제2회
'24.02.14.
1. 2023년도 내부회계관리제도 감사 진행경과 및 핵심감사사항(KAM) 외부감사인 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2023년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 특별감사 결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2023년도 내부회계관리제도 평가계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제3회
'24.03.06.
1. 내부회계관리제도 운영실태 평가(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제4회
'24.03.06.
1. 2023회계연도(제28기) 재무제표 외부감사인 감사보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2023년도 감사위원회 활동 평가(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 내부감시장치에 대한 감사위원회 평가의견서(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2023회계연도(제28기) 감사보고서(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 주주총회 부의안건 조사·보고(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'24년도 제5회
'24.05.10.
1. 2024년도 외부감사인 연간 감사계획 등 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 감사계약 이행사항에 대한 사후평가 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 민간공원특례 신탁사업 특별감사 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 도시환경정비사업 특별감사 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 리츠 사무 특별감사 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

6. 민간공원특례 신탁사업 특별감사 결과 문책사항 조치요구(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

7. 리츠 사무 특별감사 결과 문책사항 조치요구(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

라. 감사위원회 교육실시 현황

- 2024. 3분기 중 실시예정입니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

감사실
4
차장이상 3명, 과장 1명(평균 21년이상)
감사위원회 부의/보고안건 검토기타 감사위원 지원업무 수행

바. 준법지원인 등 지원조직 현황

(1) 준법감시인의 인적사항 및 주요경력

성명
직위
선임일/임기
주요경력

서현욱
팀장
2021.11.12.~2025.12.31.
한국토지신탁 근무('02.04~현재) 현) 준법지원팀장

주) 준법감시인은 관련 법령 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」제26조 제1항의 요건을 충족하고 있습니다.

(2) 준법감시인의 등의 주요 활동내역 및 그 처리결과

점검일시
주요 점검내용
점검 결과

월별
준법관리인을 통해 부서내 상시적 업무사항과 관련된 규정 등의 내부통제 점검내용에 대하여 이상 여부 확인
특이사항 없음

분기별
각 부서장이 내부통제체크리스트에 규정된 법규준수 여부 등 자가점검 실시 내용에 대하여 이상 여부 확인
특이사항 없음

(3) 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

준법지원팀
4
팀장1명, 부장1명, 과장2명 (평균 3년)
준법통제기준 준수 관련 사전 예방활동 및 준법점검활동 수행

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2024년 08월 14일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
미도입

실시여부
-
-
-

나. 의결권 현황

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
252,489,230
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
37,042,007
신탁계약에 의하여 신탁업자가 취득한 자사주

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
215,447,223
-

-
-
-

VI. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21
28,305,477
11.21
-

계
보통주
89,544,000
35.46
89,544,000
35.46
-

-
-
-
-
-
-

가. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1)-1. 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이인베스트먼트(주)
1
장영시
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

-
-
-
-
-
-

(1)-2. 법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2023.09.11
장영시
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황(기준일:'24.8.14.)

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이인베스트먼트(주)

자산총계
273,434

부채총계
107,678

자본총계
165,756

매출액
-

영업이익
-6,187

당기순이익
-8,348

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 상장 또는 비상장주식 또는 투자대상기업의 지분 및 기타 지분관련 증권 등에 대한 투자(나) 차입 현황 : 2024년 06월말 기준으로 엠케이인베스트먼트(주)는 한국투자증권 등으로부터 272억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

나. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이전자(주)
26,871
현기진
0.00
-
-
(주)오션비홀딩스
23.80

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황(기준일:'24.8.14.)

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이전자(주)

자산총계
385,980

부채총계
248,211

자본총계
137,769

매출액
285,371

영업이익
6,765

당기순이익
-835

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 반도체 IDM 업체와 후공정 업체들을 대상으로 생산, 판매를 진행하고 있는 글로벌 소재 기업으로 사업부문별로는 Bonding Wire, Solder Ball 등의 반도체 소재사업과 원료재생사업, Solder Paste 등의 반도체 제품사업, 2차전지 등의신소재 사업을 영위하고 있습니다.

(나) 차입 현황 : 2024년 06월말 기준으로 엠케이전자(주)는 한국증권금융 등으로부터 237억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

2. 최대주주 변동현황

가. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 대하여매도청구권 행사에 의한 취득
-

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부
-

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득
-

2019.11.01
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
주식 추가 취득
-

2019.11.19
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79
주식 추가 취득
-

2019.11.29
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99
주식 추가 취득
-

2019.12.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19
주식 추가 취득
-

2019.12.20
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46
주식 추가 취득
-

3. 주식의 분포

가. 주식 소유현황

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
24.25
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
11.21
최대주주 특수관계인

우리사주조합
2,132,966
0.84
-

나. 소액주주현황

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
37,826
37,835
99.97
113,152,809
252,489,230
44.8
-

4. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용
주1)

결 산 일
12월 31일
정기주주총회
영업연도 말일의 다음날부터 3월 이내에 소집하고,임시주주총회는 필요한 경우에 수시로 소집한다.

주주명부폐쇄시기
주2)

주권의 종류
주3)

명의개서대리인
한국예탁결제원 (☎3774-3000)

주주의 특전
없음
공고게재
회사 인터넷 홈페이지 (www.koreit.co.kr)에 한다. 다만 전산장애 또는 그 밖의 부득이한 사유로 회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 수 없는때에는 매일경제신문에 한다.

주1) 정관 제16조(주식의 발행 및 배정)

① 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.

1. 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

2. 발행주식총수의 100 분의 20 을 초과하지 않는 범위 내에서 신상품 또는 신규 사업모델의 개발, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제 1호 외의 방법으로 특정한 자(회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3. 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 제 1호 외의 방법으로 불특정 다수인(회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

② 제1항 제 3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

1. 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

2. 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3. 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식

4. 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식

③ 제1항제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.

④ 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

⑤ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.

⑥ 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

⑦ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

주2) 정관 제21조(주주명부의 폐쇄 및 기준일)

① 회사는 매년 1월 1일부터 1월 7일까지 주식의 명의개서, 질권의 등록 및 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소를 정지한다.

② 회사는 정기주주총회에 있어서는 매 결산기 최종일 주주명부에 기재되어 있는 주주로 하여금 그 권리를 행사하게 한다

③ 회사는 임시주주총회의 소집, 기타 필요한 때에는 이사회의 결의에 의하여 주주명부의 기재의 변경을 정지하거나 또는 기준일을 정할 수 있다. 이 경우에는 그 기간 또는 기준일의 2주간 전에 공고하는 것으로 한다.

주3)「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 에 따라 주권 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리가 의무적으로 전자등록됨에 따라 '주권의 종류’를 기재하지 않음.

5. 최근 6개월 간의 주가 및 주식 거래실적
- 최근 6개월간 주가와 거래량은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종 류
'24년 1월
'24년 2월
'24년 3월
'24년 4월
'24년 5월
'24년 6월

종목코드A034830
최 고
1,164
1,132
1,077
1,028
1,035
1,013

최 저
1,036
1,074
1,023
998
1,011
998

평 균
1,098
1,105
1,036
1,014
1,025
1,005

최고 일거래량
986,722
716,727
917,273
847,377
318,301
668,135

최저 일거래량
151,770
165,105
114,788
117,032
109,909
77,510

월간거래량
11,225,029
6,644,078
6,876,452
5,272,901
3,595,662
4,090,033

(주1) 최고, 최저가격은 일별 종가 기준임

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2024년 08월 14일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

차정훈
남
1963.01
회장
사내이사
상근
회사 총괄
- 경희대 중어중문학- 한국토지신탁 회장
-
-
엠케이전자기타비상무이사
'15.10.28. ~ 현재
-

최윤성
남
1963.11
대표이사
사내이사
상근
부회장(회사 총괄)
- 전주대 회계학- 엠케이전자(주)대표이사- 한국토지신탁 사장
271,278
-
-
'14.03.21. ~ 현재
-

김정선
남
1965.04
대표이사
사내이사
상근
사장(회사 총괄)
- 중앙대 신문방송학- 한국토지신탁 신탁사업1본부장- 한국토지신탁 부사장
95,000
-
-
'18.03.23. ~ 현재
-

한호경
남
1969.05
부사장
사내이사
상근
부사장,신탁/금융부문장
- 서울대 국제경제학- 한국토지신탁 기획실장-한국토지신탁 전략사업본부장
70,000
-
-
'22.03.24. ~ 현재
-

조국환
남
1961.01
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 전남대 경제학과- 금융감독원 금융투자감독국- IBK신용정보(주) 부사장- 미래에셋박현주재단 비상근이사- 법무법인(유) 화우 상임고문
-
-
-
'22.03.24. ~ 현재
-

서경석
남
1957.08
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 성균관대 산업공학 석사- 현대건설 부사장
-
-
-
'23.03.31. ~ 현재
-

장다사로
남
1957.09
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 국민대 행정학 박사- 행정안전부 별정직 공무원
-
-
-
'23.03.31. ~ 현재
-

양숙자
여
1963.11
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 전북대 사회학 석사- 농협은행 센터장
-
-
-
'23.03.31. ~ 현재
-

문상원
남
1972.08
전무
미등기
상근
인사총무 총괄
- 명지대 경영학, 무역학- 한국토지신탁 기획팀장
-
-
-
'21.07.01. ~ 현재
2024.12.31

정명량
남
1966.02
전무
미등기
상근
도시/지원부문장
- 원광대 건축공학- 한국토지신탁 건축기술팀장
26,464
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2024.12.31

배효진
남
1968.12
상무
미등기
상근
도시재생2본부장
- 한양대 도시공학- 삼성물산(주) 건설부문 팀장- 한국토지신탁 도시재생2팀장
9,000
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2024.12.31

김치완
남
1971.03
상무
미등기
상근
리츠사업본부장
- 한남대 법학- 한국토지신탁 기획팀장
22,120
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2024.12.31

김호태
남
1973.02
상무
미등기
상근
기획실장
- 서강대 법학- 한국토지신탁 리스크관리팀장
20,000
-
-
'21.01.01. ~ 현재
2024.12.31

심창우
남
1975.06
상무
미등기
상근
전략사업본부장
- 서울대 법학-한국토지신탁 전략사업2팀장
38,000
-
-
'22.01.01. ~ 현재
2024.12.31

이제혁
남
1973.02
상무
미등기
상근
신탁사업1본부장
- 홍익대 경영학-한국토지신탁 신탁사업팀장
78,370
-
-
'23.01.01. ~ 현재
2024.12.31

고민구
남
1972.01
상무
미등기
상근
도시재생1본부장
- 홍익대 경영학- 한국토지신탁 도시재생팀장
-
-
-
'23.01.01. ~ 현재
2024.12.31

김준식
남
1968.06
상무
미등기
상근
신탁지원본부장
- 동의대 정치외교학- 한국토지신탁 사업관리팀장
-
-
-
'23.02.07. ~ 현재
2024.12.31

권준안
남
1973.01
상무
미등기
상근
기술본부장
- 비전대 건축학- 한국토지신탁 기술팀장
-
-
-
'23.08.09. ~ 현재
2025.08.08

김정호
남
1977.09
상무
미등기
상근
신탁사업2본부장
- 성균관대 경제학- 한국토지신탁 신탁사업팀장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

조수민
여
1977.06
상무
미등기
상근
경영지원본부장
- 이화여대 경영학- 한국토지신탁 회계팀장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

최덕신
남
1973.09
상무
미등기
상근
리스크관리본부장
- 성균관대 경영학 석사- 한국토지신탁 리스크관리팀장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

김성훈
남
1975.03
상무
미등기
상근
경영관리
- 고려대 법학 석사- 한국토지신탁 기획팀 차장
-
-
-
'24.01.01. ~ 현재
2025.12.31

(주1) 제27기 정기주주총회(2023.03.31.)에서 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다.- 신규 선임된 사외이사인 감사위원 서경석, 장다사로와 감사위원이 되는 사외이사 양숙자의 임기는 2023.03.31. ~ 취임 후 2년 내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.(주2) 제28기 정기주주총회(2024.03.28.)에서 재선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다.- 재선임된 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경의 임기는 연임 후 1년 내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.- 재선임된 사외이사인 감사위원 조국환의 임기는 연임 후 2년 내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.(주3) 이사 및 감사의 연임여부 (제28기 정기주주총회 선임 기준)

이 사
연임여부
선임횟수

차정훈(사내이사)
연임
5

최윤성(사내이사)
연임
4

김정선(사내이사)
연임
4

한호경(사내이사)
연임
2

조국환(감사위원)
연임
2

서경석(감사위원)
최초
1

장다사로(감사위원)
최초
1

양숙자(감사위원)
최초
1

나. 등기임원 선임 후보자 및 해임 대상자 현황

- 제28기 정기주주총회('24.03.28.)에 따라 선임된 후보들의 내역을 VIII-1-가. 등에 반영하였습니다.

다. 직원 등 현황

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 백만원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

부동산신탁업
남
161
-
25
1
186
7.2
15,897
85
2
32
34
-

부동산신탁업
여
39
-
16
-
55
8.5
3,263
59
-

합 계
200
-
41
1
241
7.5
19,160
79
-

주1) 상기표는 미등기임원을 포함하여 작성하였습니다.주2) 연간급여총액은 고정급ㆍ성과급ㆍ복리후생비 등을 포함하였으며 지급총액을 기준으로 작성하였습니다.주3) 1인평균 급여액은 급여총액을 직원수로 나누어 산출하였습니다.

라. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
14
3,112
222
-

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
4
-
-

사외이사
4
-
-

합계
8
7,000
제28기 정기주주총회 승인금액

나. 보수지급금액

나-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

8
3,626
453
-

나-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
4
3,522
880
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-

-

감사위원회 위원
4
104
26
-

감사
-
-
-
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
1,680
-

최윤성
부회장
847
-

김정선
사장
572
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장 차정훈
근로소득
급여
600
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 12억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
1,079
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 대상년도의 경영성과를측정하여 산출함.

기타근로소득
1
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

부회장최윤성
근로소득
급여
300
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 6억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
540
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 대상년도의 경영성과를측정하여 산출함.

기타근로소득
7
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장 김정선
근로소득
급여
200
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 4억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
359
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 대상년도의 경영성과를측정하여 산출함.

기타근로소득
13
급여성 복리후생비 등

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
1,680
-

최윤성
부회장
847
-

김정선
사장
572
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장 차정훈
근로소득
급여
600
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 12억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
1,079
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 대상년도의 경영성과를측정하여 산출함.

기타근로소득
1
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

부회장최윤성
근로소득
급여
300
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 6억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
540
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 대상년도의 경영성과를측정하여 산출함.

기타근로소득
7
급여성 복리후생비 등

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장 김정선
근로소득
급여
200
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 4억원을 1/12로 분할하여 매달 지급함.

상여
359
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 대상년도의 경영성과를측정하여 산출함.

기타근로소득
13
급여성 복리후생비 등

3. 주식매수선택권의 부여 및 행사현황- 해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사 현황(요약)
가. 기업집단에 소속된 회사

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

-
1
14
15

나. 계열회사간 출자 현황

투자회사피투자회사
㈜한국토지신탁
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이전자㈜
MK ELECTRON (HK)
MK ELECTRON (KunShan)
유구광업㈜
㈜신성건설
㈜해동씨앤에이
㈜오션비홀딩스
㈜발해씨앤에이

㈜한국토지신탁

-

24.25%

11.21%

-

-

-

-

-

-

-

엠케이인베스트먼트㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

엠케이전자㈜

-

-

-

-

-

-

6.60%

-

23.80%

-

MK ELECTRON (HK)

-

-

77.15%

-

-

-

-

-

-

-

유구광업㈜

-

-

94.10%

-

-

-

-

-

-

-

동부엔텍㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

MK ELECTRON (KunShan)

-

-

-

96.49%

-

-

-

-

-

-

MK Trading (Shanghai)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

MK International Trading (HK)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

Kuttuu Jeek

-

-

-

-

-

72.50%

-

-

-

-

(주)오션비홀딩스

-

-

-

-

-

-

24.69%

-

-

-

(주)해동씨앤에이

-

-

-

-

-

-

24.69%

-

-

-

(주)신성건설

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

-

-

㈜발해씨앤에이

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

-

㈜발해

-

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

코레이트자산운용 주식회사

88.22%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

다. 회사와 계열회사 간 임원 겸직 현황

- 차정훈 회장 : (주)오션비홀딩스_회장_미등기 (주)신성건설_회장_기타비상무이사 엠케이전자(주)_회장_기타비상무이사 엠케이인베스트먼트(주)_회장_미등기 MK ELECTRON(HK)_이사장(대표)_이사 MK ELECTRON(KunShan)_이사장(대표)_이사 MK Trading(Shanghai)_이사장(대표)_이사

2. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 천원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
1
1
21,837,627
-
-
21,837,627

일반투자
-
43
43
335,025,276
9,792,810
-
344,818,086

단순투자
-
2
2
26,040,593
-
-
26,040,593

계
-
46
46
382,903,496
9,792,810
-
392,696,306

IX. 대주주 등과의 거래내용

- 보고서 작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

해당사항 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건
당사는 당반기말 현재 신탁사업과 관련하여 154건의 소송(소송가액 140,609백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 83건의 소송(소송가액 54,540백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 45건의 소송(소송가액 27,292백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 당반기말 현재 최선의 추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 3건의 소송(소송가액 21,394백만원)에 피소되어 계류 중에 있습니다. 당반기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을합리적으로 예측할 수 없습니다.

나. 약정사항

(1) 당
반기말 현재 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 6,481,735백만원, 서울보증보험으로부터 107,973백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

일반대출
중국광대은행
20,000,000
20,000,000

일반대출
한국산업은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
30,000,000
30,000,000

일반대출
농협은행
50,000,000
50,000,000

일반대출
국민은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
우리은행
10,000,000
10,000,000

일반대출
신한은행
30,000,000
30,000,000

일반한도대출
농협은행
30,000,000
-

일반한도대출
국민은행
25,000,000
-

일반한도대출
우리은행
10,000,000
-

일반한도대출
하나은행
8,000,000
-

일반한도대출
수협은행
10,000,000
-

기업어음한도약정
우리종합금융
20,000,000
-

기업어음한도약정
부국증권
10,000,000
10,000,000

주택도시기금(*)
주택도시보증공사
106,568,535
24,967,540

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
67,750,000
18,100,000

도시정비사업비 대출(*)
우리은행
83,700,000
27,582,961

농협은행
80,000,000
26,363,641

경남은행
50,000,000
16,477,275

합 계
681,018,535
303,491,417

(*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다.

(3) 당반기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 2016년 이후 약정금액 78,300백만원 중 일부인 76,212백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

(4) 당반기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당반기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

(5) 당반기말 현재 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

(6)
당반기말 현재 당사는 다음과 같이 2건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당반기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

사업지역
사업장 구분
PF 종류
PF 대출금융한도
기투입 PF 금액

경기도 구리시
생활숙박시설
본 PF
31,500,000
31,500,000

경기도 안양시
오피스텔
본 PF
68,500,000
47,300,000

합 계
100,000,000
78,800,000

(7)
당반기말 현재 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외
1개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있습
니다.

(8)
당반기말 현재 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다.

(9) 당반기말 현재 당사는 관계기업의 특수관계자인 (주)HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 (주)HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 (주)HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다.
다. 담보제공자산 등

(1) 당반기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 1,510,759백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 당사는 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 당사가 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해서는 담보부동산을 일괄매입하거나 제3자에게 매각주선할 의무를 포함하고 있습니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 175,435백만원입니다.

(3)
당반기말 현재 연결기업 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 보유중인 투자부동산은 장기차입금과 관련하여 담보(㈜우리은행 5,610백만원 및 ㈜디비저축은행 3,810백만원)로 제공되어 있습니다.

(4)
당반기말 현재 당사가 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

대상회사
담보제공자산
담보제공금액
제공 사유
담보권자

장부가액
채권최고액

상봉케이원청년주택PFV
주식
13,449,000
4,690,000
공사채권 담보 목적

㈜HJ중공업

라. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : '24.6.30.)
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

3. 제재 등과 관련된 사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]
가. 최근 5년 간 제재현황

일자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치내용
금전적 제재금액
사유
근거법령
처벌 또는 조치에 대한 회사의 이행현황
재발방지를 위한 회사의 대책

2023.6.28.
국토교통부
회사
주의과태료시정명령
과태료200만원
2022년 국토교통부 종합감사에 따른 지적사항(자산관리회사 PFV겸영 미인가, AMC 겸영사실 미보고 등)
부동산투자회사법 제40조 제4항동법 제41조 2항 제5호 등
자산관리회사 PFV 겸영인가 완료AMC 겸영사실 미보고 등에 대한 보고 및 공시 이행 완료
법령 개정사항 상시 전파내부통제 및 상호체크 강화

[
종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

가. 최근 5년 간 제재현황

일자
제재기관
대상자(직위/현직여부/근속연수)
처벌또는조치내용
금전적제재금액
사유
근거법령
이행현황
처벌 또는 조치에 대한 회사의 이행현황 및 재발방지대책

2023.3.10
당사
직원(대리/전직/2년)
면직 상당
-
업무상 횡령
형법 356조
완료

1. 재판 종료(징역8개월 집행유예2년 확정)

2. 무담보채권매각방식변경등내부통제강화

2022.4.21
금융감독원
회사
기관주의
과태료8,200만원
투자자의 지시 등에따른 집합투자재산운용금지 위반 등
자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제85조 제8호 및 동법시행령 제87조 제4항 제5호 등
완료
1. 내부통제 강화 및 업무교육실시2. 내부 조직개편 및 규정 신설

임원(대표이사/현직/2년2개월)
주의적 경고
과태료480만원
준법감시인 성과평가기준 부적정 등
금융회사의 지배구조에 관한법률 제25조 제6항 및 제28조 제2항 등
완료

1. 내부통제 강화 및 업무교육실시

2. 내부 조직개편 및 규정 신설

임원(전무/전직/2년9개월)
주의
과태료120만원

임원(대표이사/전직/7년)
주의
-

직원(상무/전직/9년9개월)
주의
-
투자자의 지시 등에따른 집합투자재산운용금지 위반 등
자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제85조 제8호 및 동법시행령 제87조 제4항 제5호 등
완료

1. 내부통제 강화 및 업무교육실시

2. 내부 조직개편 및 규정 신설

직원(이사/현직/9년9개월)
견책
-

주) 임원은 등기임원을 말한다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

- 해당사항 없습니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

- 해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(단위 : 천원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

코레이트자산운용 주식회사
1987.11.04.
서울 강남구 테헤란로 137(코레이트타워) 8~9층
집합투자업
45,923,145
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
2015.12.23.
(주1)
부동산투자업
389,649
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
2016.09.29.
(주1)
부동산투자업
119
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(주2)
2018.10.04.
서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워
부동산자산관리
32,502,355
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
2018.12.28.
(주1)
부동산투자업
45,062,717
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
2019.02.25.
(주1)
부동산투자업
7,928,401
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
2021.05.04.
(주1)
부동산투자업
6,891,236
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
2021.09.14.
(주1)
부동산투자업
24,318,879
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁
2020.12.30.
(주1)
부동산투자업
9,557,485
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁(주3), (주4)
2021.11.23.
(주1)
집합투자업
6,054,426
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트포천S일반사모부동산투자신탁
2022.07.18.
(주1)
부동산투자업
2,997,513
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁(주5)
2022.09.06.
(주1)
부동산투자업
30,855,863
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁
2022.10.13.
(주1)
부동산투자업
7,498,092
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁(주3)
2023.07.28.
(주1)
부동산투자업
8,501,187
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁
2024.02.29.
(주1)
부동산투자업
20,877,089
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

(주1) 부동산집합투자기구 등은 실질적인 영업활동을 수행하지 않는 종속회사이므로 주소를 기재하지 아니하였습니다.(주2) 지배기업의 직접투자 10% 외 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.(주3) 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 연결기업이 지배하고 있다고 판단하였습니다.(주4) 지배기업의 직접투자 26.21% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 9.62% 간접투자하고 있습니다.(주5) 지배기업의 직접투자 96.12% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 3.04% 간접투자하고 있습니다.

2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
1
엠케이전자(주)
134511-0004412

-
-

비상장
14

(주)오션비홀딩스

110111-3793951

(주)해동씨앤에이

210114-0008059

(주)신성건설

210111-0002289

(주)발해씨앤에이

210111-0072000

(주)발해

164711-0038255

엠케이인베스트먼트(주)

134511-0207735

MK ELECTRON(HK)

-

유구광업(주)

110111-3719288

동부엔텍(주)

110111-7444104

MK ELECTRON(Kunshan)

-

MK Trading(Shanghai)

-

MK International Trading(HK)

-

Kuttuu Jeek

-

코레이트자산운용 주식회사

110111-0549068

3. 타법인출자 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(기준일 :
2024년 06월 30일
)
(단위 : 천원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

인천 을왕 해상 리조트
비상장
2007.07.13
일반투자
750,000
75,000
15.00
-
-
-
-
75,000
15.00
-
-
-

핍스웨이브개발
비상장
2008.07.29
일반투자
300,000
60,000
10.00
300,000
-
-
-
60,000
10.00
300,000
46,568,399
6,479,541

이지스자산운용
비상장
2010.03.22
단순투자
334,850
899,529
5.31
25,940,593
-
-
-
899,529
5.31
25,940,593
892,056,506
5,940,893

코레이트자산운용
비상장
2016.08.11
경영참여
19,101,829
6,339,560
88.22
21,837,627
-
-
-
6,339,560
88.22
21,837,627
48,017,223
-7,017,695

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사
비상장
2016.08.24
일반투자
64,032,000
74,472,000,000
87.00
74,472,000
1,740,000,000
1,740,000
-
76,212,000,000
87.00
76,212,000
113,869,918
3,115,552

범양 케이원 제7호 리츠[천안 두정 공동주택]
비상장
2018.01.05
일반투자
1,300,000
260,000
3.00
822,189
-
-
-
260,000
3.00
822,189
166,744,954
-1,712,685

케이원 제3호 리츠[대전 대동 리테일]
비상장
2018.08.19
일반투자
900,000
180,000
8.55
786,324
-
-
-
180,000
8.31
786,324
38,813,506
-710,251

케이원 제8호 리츠[부산 대연4, 창원 합성 공동주택]
비상장
2018.10.14
일반투자
850,000
100,000
10.00
850,000
-
-
-
100,000
10.00
850,000
32,503,099
-535,309

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
비상장
2019.03.14
일반투자
10,000,000
10,000,000,000
45.46
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
45.46
10,000,000
31,290,614
-180,872

부천 상동 PFV
비상장
2019.06.25
일반투자
312,500
312,500
5.00
312,500
-
-
-
312,500
5.00
312,500
74,965,444
-133,215

우림에이엠씨
비상장
2019.07.25
일반투자
250,000
8,714
15.26
250,000
-
-
-
8,714
15.26
250,000
313,059,697
-3,042,817

캡스톤전문투자형사모부동산18호(을지로3가6지구)
비상장
2019.07.25
일반투자
10,000,000
10,035,500,000
40.14
10,035,500
-
-
-
10,035,500,000
40.14
10,035,500
25,113,852
61,888

대우 케이원 제9호 리츠[수원 고등 공동주택]
비상장
2019.08.02
일반투자
300,000
620,000
10.80
4,868,853
-
-
-
620,000
10.80
4,868,853
156,519,814
-1,807,434

케이원 제10호 리츠[파주 운정 공동주택]
비상장
2019.11.11
일반투자
300,000
180,000
4.42
2,082,541
-
-
-
180,000
4.42
2,082,541
240,657,258
-3,454,775

광주중외공원개발
비상장
2019.12.05
일반투자
1,500,000
150,000
30.00
1,500,000
-
-
-
150,000
30.00
1,500,000
451,846,952
-1,980,947

강동식스 PFV
비상장
2020.05.25
일반투자
917,500
99,000
9.90
367,190
-99,000
-367,190
-
-
-
-
11,742,516
3,796,454

코레이트타워 리츠
비상장
2020.06.17
일반투자
30,001,000
600,000
18.81
34,500,347
-
-
-
600,000
18.81
34,500,347
388,254,373
3,456,136

케이원 감만1 리츠
비상장
2020.08.21
일반투자
300,000
60,000
100.00
300,000
-
-
-
60,000
100.00
300,000
322,085
85

케이원 제13호 리츠[이천 국제 물류]
비상장
2021.04.12
일반투자
300,000
200,000
20.00
2,059,000
8,500
1,700,000
-
208,500
19.83
3,759,000
38,226,126
-400,273

케이원 제16호 리츠[분당 휴맥스 오피스]
비상장
2021.05.11
일반투자
300,000
200,000
8.71
9,767,630
-
-
-
200,000
8.71
9,767,630
236,687,341
1,106,543

케이원 제15호 리츠[판교 H스퀘어 오피스]
비상장
2021.06.30
일반투자
28,500,000
570,000
10.26
29,812,318
-
-
-
570,000
10.26
29,812,318
751,135,866
-311,182

케이원 제17호 리츠[안성 죽산 물류]
비상장
2021.07.09
일반투자
5,000,000
100,000
9.06
4,799,804
-
-
-
100,000
9.06
4,799,804
168,373,343
-554,688

상봉동 케이원 청년주택 PFV
비상장
2021.08.17
일반투자
13,500,000
400,000
40.00
18,000,000
-
-
-
400,000
40.00
18,000,000
65,653,164
-258,301

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
비상장
2021.09.02
일반투자
85,000,000
85,000,000
90.30
85,000,000
-
-
-
85,000,000
90.30
85,000,000
91,092,807
-495,764

제이앤더블유비아이지사모투자합자회사
비상장
2021.09.30
일반투자
8,000,000
6,266,855,614
11.98
932,073
-
-
-
6,266,855,614
11.98
932,073
52,314,920
-225,556

케이원 제18호 리츠[파주 운정 A8 공동주택]
비상장
2021.09.30
일반투자
2,000,000
400,000
3.52
2,000,000
-
-
-
400,000
3.52
2,000,000
56,857,666
-4,459

메테우스대체투자사모투자신탁37호
비상장
2021.10.19
일반투자
10,000,000
10,000,600
15.87
10,482,909
-
-
-
10,000,600
15.87
10,482,909
269,629,071
-5,648,841

케이원 제19호 리츠[판교 다산타워 오피스]
비상장
2021.11.12
일반투자
3,300,000
66,000
4.11
2,131,008
-
-
-
66,000
4.11
2,131,008
168,191,983
-959,726

김포 학운 케이원 김포로지스 PFV
비상장
2021.11.19
일반투자
1,194,000
238,800
19.90
1,194,000
-
-
-
238,800
19.90
1,194,000
195,391,022
-699,778

코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁
비상장
2021.11.23
일반투자
2,000,000
2,000,000
26.00
2,000,000
-
-
-
2,000,000
26.00
2,000,000
7,288,666
5,739

유나이티드파트너스국내리츠부동산제1호
비상장
2022.02.17
일반투자
500,000
500,000,000
1.28
322,880
-
-
-
500,000,000
1.28
322,880
39,527,387
250,147

코람코일반사모부동산142호
비상장
2022.02.17
일반투자
1,200,000
1,201,557,458
5.26
1,037,856
-
-
-
1,201,557,458
5.26
1,037,856
23,455,243
567,265

케이원 제23호 리츠[역삼 멀티캠퍼스 오피스]
비상장
2022.03.14
일반투자
300,000
100,000
3.26
3,384,382
-
-
-
100,000
3.26
3,384,382
306,744,693
2,478,731

이천 부필리 PFV1(케이원물류센터)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
16,522,153
-50,257

이천 부필리 PFV2(디케이로지스PFV)
비상장
2022.03.18
일반투자
500,000
100,000
10.00
500,000
-
-
-
100,000
10.00
500,000
14,251,063
36,484

대영디엘엠 PFV[목포 삼학도 평화누리]
비상장
2022.03.30
일반투자
1,000,000
200,000
14.28
1,167,200
-
-
-
200,000
14.28
1,167,200
2,850,187
-303,448

모노버스
비상장
2022.04.07
일반투자
3,999,600
3,333
14.28
1,799,892
-
-
-
3,333
14.28
1,799,892
896,910
-692,605

케이원 프리미어 리츠
비상장
2022.04.21
일반투자
9,072,000
302,400
28.83
9,072,000
144,000
4,320,000
0
446,400
28.83
13,392,000
44,994,954
-88,894

키움평택PFV
비상장
2022.08.31
일반투자
2,000,000
400,000
18.18
2,000,000
-
-
-
400,000
18.18
2,000,000
21,740,576
-6,380

코레이트일반사모부동산투자회사제2호
비상장
2022.09.14
단순투자
100,000
100,000
0.18
100,000
-
-
-
100,000
0.18
100,000
166,000,790
466,251

북항아이디씨피에프브이
비상장
2023.06.08
일반투자
4,700,000
1,500,000
5.00
1,500,000
-
-
-
1,500,000
5.00
1,500,000
113,101,870
-3,378,634

케이원 제24호 리츠[HJ중공업 서울사옥]
비상장
2023.08.25
일반투자
3,000,000
60,000
4.42
3,614,880
-
-
-
60,000
2.87
3,614,880
259,724,918
1,134,051

대전 하이엔드 개발
비상장
2023.09.04
일반투자
500,000
100,000
8.33
500,000
-
-
-
100,000
5.00
500,000
112,079,700
-265,078

케이원 제25호 리츠[인천검단 AB21-2BL]
비상장
2024.03.18
일반투자
300,000
-
-
-
260,000
1,300,000
-
260,000
1.79
1,300,000
-
-

케이원 제26호 리츠[보령빌딩]
비상장
2024.05.09
일반투자
300,000
-
-
-
32,000
800,000
-
32,000
2.22
800,000
161,693,949
-7,357

케이원 제27호 리츠[파주 운정3]
비상장
2024.06.11
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
-
-

합 계
102,587,998,508
-
382,903,496
1,740,405,500
9,792,810
-
104,328,404,008
-
392,696,306
6,416,772,578
-6,031,461

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.