이지스레지던스리츠 — 증권신고서(채무증권) (20240318)
제출인: 이지스레지던스리츠

증권신고서(채무증권)
4.2
주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

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증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2024년 3월 18일

회 사 명 :
주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

대 표 이 사 :
박영희

본 점 소 재 지 :
서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)

(전 화) 1544-7373

(홈페이지) http://igisresidencereit.com

작 성 책 임 자 :
(직 책) 이지스자산운용 리츠부문대표(성 명) 윤정규

(전 화) 1544-7373

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 제4-1회 무기명식 이권부 무보증사채(사회적채권)(주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 제4-2회 무기명식 이권부 무보증사채(사회적채권)

모집 또는 매출총액 :
25,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 이지스자산운용㈜ (서울시 영등포구 여의공원로 115)

삼성증권㈜ (서울특별시 서초구 서초대로74길 11)

【 대표이사 등의 확인 】

[이지스레지던스] 대표이사확인서_240318.jpg
[이지스레지던스] 대표이사확인서_240318

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

[가. 공실 및 임대료 하락 위험]당사 및 당사의 종속회사가 매입한 집합투자증권의 기초자산은 '더샵 부평센트럴시티', '누디트 홍대', '디어스 명동', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower' 자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다. 또한 '누디트 홍대', '디어스 명동'은 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 각각 5년, 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.또한 증권신고서 제출 전일 현재 당사 투자자산의 평균 임대율(AUM 가
중평균)은
97%
로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.
[나. 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다.
최근 국내외 경제는 코로나19 사태의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 높게 유지되고 있는 상황입니다. 글로벌 경제는 코로나19 사태 외에도 러시아-우크라이나 사태로 인한 공급망 훼손, 물가 상승 등 직접적인 영향 뿐만 아니라 장기적인 관점에서도 지정학적 리스크로 인한 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며 국내 경기 또한 코로나19의 종식에 따른 성장 개선세가 예상과 달리 지연되고 있습니다.
이러한 국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

[다. 정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험] 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며,
부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은
정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다.
부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다.최근 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다.
그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[라. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되어 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다.
2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였으며, 7월

FOMC
0.75%p. 인상, 9월

FOMC
0.75%p. 인상, 11월

FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다.
2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월,2023년 7월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p. 추가 인상하였으며, 9월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다.한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다.
이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[마. 부동산 상태에 관한 위험]

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나,
보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그
럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.
[바. 환율변동 위험]당사의 기준통화는 한국 원화이나, 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "이지스427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "458호")를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 달러입니다.
이에 따라 투자운용기간 중 환율, FWD, CRS등 외환과 관련된 변수의 변동에 따라 당초 예상과 달리 배당수익률 및 목표수익률등이 감소하거나, 투자원금 손실이 발생할 수 있습니다.이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 회사는 스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 향후 해외 자산을 신규 편입할 시 환헤지 계약을 체결 예정입니다.
하지만 환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

[사. 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)가 보유하고 있는 이지스427호 및 이지스458호가 적용 받거나 적용 받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다.
따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며,이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을수 있습니다.

[아. 대리인 및 이해상충 관련 위험]회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 이지스자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다. 회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도 스카이펀드서비스㈜가 일반사무 업무를, 엔에이치투자증권㈜가 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

회사위험

[가. 수익성 관련 위험]당사의 영업수익은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평가이익으로 구성되어 있습니다. 당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기준 영업수익은 약 206억원이었으며, 당기순이익 약 76억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.

향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[나. 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기준
총자산규모는 약 3,634억원, 부채규모는 약 1,157억원으로 당사의 부채비율은 46.71%, 차입금의존도는 31.74%입니다. 당사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 총 250억원을 조달할 예정이며, 동 조달자금은 사모사채 상환 자금으로 활용할 예정입니다. 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.한편, 당사의 비연결종속기업 및 관계기업은 당기손익금융자산으로 관련 펀드의 평가손익이 당기손익으로 영업이익에 포함되는 반면, 관련 펀드의 차입금과 금융비용은 연결재무제표 상 차입금과 금융비용에 포함되지 않습니다.

당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기
준 이자보상배율은 2.57배를 기록하고 있습니다.당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나,

사채를 조달하는 과정에서 금융비용이 증가할 것으로 예상됩니다. 사채 및 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재하며 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.
[다. 임대료수익 변동에 따른 위험]당사 및 당사의 종속기업이 소유하고 있는 부동산 임대차계약은 개별임대차계약과 책임임대차계약으로 구분할 수 있습니다. 개별임대차계약을 체결하고 있는 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'의 경우 임대차 계약기간이 1년~2년이며, 계약갱신시 물가상승률 및 주변 임대료 수준을 고려하여 임대료를 상승시킬 수 있습니다. 책임임대차계약을 체결하고 있는 '누디트 홍대', '디어스 명동'의 경우 주요 임차인의 임대차 계약기간은 각각 5년, 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 기본임대료를 상승시킬 수 있습니다.
다만, 이러한 조건에도 불구하고 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

[라. 매입가격 추정 오류의 위험]당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.
당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며,
감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

[마. 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험]
부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며,
당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 당사의 투자부동산에서 발생하는 일반적인 수준의 유지보수의무 및 CAPEX 관련비용은 임대차계약에 따라 임차인이 부담하는 것으로 계약되어 있습니다. 이러한 계약 조건에 따라 당사 보유 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.
그럼에도 불구하고 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있어 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

기타 투자위험

[가. 환금성 제약 위험]본 사채의 상장예정일은 2024년 03월 28일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.
[나. 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.
[다. 예금자보호법 미적용]본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

[라. 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

[마. 사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[바. 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도
경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한,
금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[사. 신용평가에 관한 사항]

당사의 금번 발행하는 사채의 경우 무보증사채로 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 신용등급을 'A-'로 평가받았습니다.
[아. ESG채권 관련 사항]금번 제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채는
적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다.
제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는
제4-1회 및 제4-2회
사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다. 당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한
ESG 금융상품 평가 결과 NICE신용평가(주)로부터 S1등급을 획득하였습니다. 다만,
동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
4-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
20,000,000,000
모집(매출)총액
20,000,000,000

발행가액
20,000,000,000
이자율
6.30

발행수익률
6.30
상환기일
2025.03.28

원리금지급대행기관

(주)국민은행

압구정종합금융센터

(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
ESG채권(사회적 채권)

평가일
신용평가기관
등 급

2024.03.13
한국기업평가
회사채 (A-)

2024.03.13
나이스신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
삼성증권
2,000,000
20,000,000,000
인수금액의 0.30%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024.03.28
2024.03.28
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
20,000,000,000

발행제비용
109,981,702

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
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【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 03월 26일이며, 상장예정일은 2024년 03월 28일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

회차 :
4-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
5,000,000,000
모집(매출)총액
5,000,000,000

발행가액
5,000,000,000
이자율
6.50

발행수익률
6.50
상환기일
2025.09.28

원리금지급대행기관
(주)국민은행압구정종합금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

비고
ESG채권(사회적 채권)

평가일
신용평가기관
등 급

2024.03.14
한국기업평가
회사채 (A-)

2024.03.15
나이스신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
삼성증권
500,000
5,000,000,000
인수금액의 0.30%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024.03.28
2024.03.28
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
5,000,000,000

발행제비용
27,560,426

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 03월 26일이며, 상장예정일은 2024년 03월 28일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.주2) 상기 기재된 제4-1회, 제4-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제4-1회, 제4-2회 무보증사채의 총액은 금 오백억원(\50,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[회 차: 제4-1회]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 무보증 이권부 원화표시 공모사채

전자등록 총액
20,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
6.30

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
20,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
6.30

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 "본 사채"의 연 이율을 적용하여 계산한 연간 이자의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 지급하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

이자지급기한

2024

년
04월
28일

2024

년
05월
28일

2024

년
06월
28일

2024

년
07월
28일

2024

년
08월
28일

2024

년
09월
28일

2024

년
10월
28일

2024

년
11월
28일

2024

년
12월
28일

2025

년
01월
28일

2025

년
02월
28일

2025

년
03월
28일

신용평가등급
평가회사명
NICE신용평가(주), 한국기업평가(주)

평가일자
2024년 03월 13일 / 2024년 03월 13일

평가결과등급
A- (안정적) / A- (안정적)

대표주관회사
삼성증권(주)

상환방법및 기한
상환방법
"본 사채"의 원금은 2025년 03월 28일에 일시 상환한다. 단, 상환기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

상환기한
2025년 03월 28일

납 입 기 일
2024년 03월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
㈜국민은행 압구정종합금융센터

회사고유번호
00386937

ESG채권 종류
사회적채권(Social Bond)

기 타 사 항

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 3월 26일이며, 상장예정일은 2024년 3월 28일임

(주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

[회 차: 제4-2회]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 무보증 이권부 원화표시 공모사채

전자등록 총액
5,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
6.50

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
5,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
6.50

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 "본 사채"의 연 이율을 적용하여 계산한 연간 이자의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 지급하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

이자지급기한

2024

년
04월
28일

2024

년
05월
28일

2024

년
06월
28일

2024

년
07월
28일

2024

년
08월
28일

2024

년
09월
28일

2024

년
10월
28일

2024

년
11월
28일

2024

년
12월
28일

2025

년
01월
28일

2025

년
02월
28일

2025

년
03월
28일

2025

년
04월
28일

2025

년
05월
28일

2025

년
06월
28일

2025

년
07월
28일

2025

년
08월
28일

2025

년
09월
28일

신용평가등급
평가회사명
한국기업평가(주), NICE신용평가(주)

평가일자
2024년 03월 14일 / 2024년 3월 15일

평가결과등급
A- (안정적) / A- (안정적)

대표주관회사
삼성증권(주)

상환방법및 기한
상환방법
"본 사채"의 원금은 2025년 09월 28일에 일시 상환한다. 단, 상환기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

상환기한
2025년 09월 28일

납 입 기 일
2024년 03월 28일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
㈜국민은행 압구정종합금융센터

회사고유번호
00386937

ESG채권 종류
사회적채권(Social Bond)

기 타 사 항

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 3월 26일이며, 상장예정일은 2024년 3월 28일임

주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.주2) 상기 기재된 제4-1회, 제4-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제4-1회, 제4-2회 무보증사채의 총액은 금 오백억원(\50,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채 발행을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 수요예측 등의 제반 사항을 따를 의무가 없습니다.

「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조(용어의 정의)이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 다만, 이 규정에서 정하지 아니한 용어는 관계법령에서 정하는 바에 따른다.

(중략)

2. "공모"란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.

가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사

나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사

다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사

라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구

마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. "기업공개"란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

(중략)

7. "수요예측"이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 공동대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

"제4-1회 무보증사채"의 발행과 관련된 공모가격은 당사와 대표주관회사의 협의에 의해 연 6.3%의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다."제4-2회 무보증사채"의 발행과 관련된 공모가격은 당사와 대표주관회사의 협의에 의해 연 6.5%의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 관련 사항
1. 공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지2. 청약기간 : 2024년 3월 28일 09시부터 12시까지3. 청약방법 :
(1) 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서
2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에
FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다
. (2) 청약대상
: 기관투자자
(이하 인수규정 제
2조 제
8호에 의한 기관투자자로 한다
. 이하 같다
.)에게 청약금액의 총액을 우선배정하며
, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자
(기관투자자 외의 투자자를 말한다
. 이하 같다
)에게 배정한다
. 청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다
. (3) 청약단위
: 최저청약단위는 일십억원 이상으로 하며
, 일십억원 이상은 십억원 단위로 한다
. 또한
, 청약자
1인당
"본 사채
"에 청약하는 청약총액은
"본 사채
"의 전자등록총액을 초과하지 못한다
. (4) 청약제한
: 청약자는
1인
1건에 한하여 청약할 수 있으며
, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한법률
"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다
. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다
. (5) 청약증거금
: 사채 발행가액의
100%에 해당하는 금액으로 하며
, 2024년
03월
28일에
"본 사채
"의 납입금으로 대체 충당하고
, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다
. (6) 청약취급처
: "대표주관회사
"의 본점
. 단
, "대표주관회사
"와
"인수단
"이 협의한 경우에 한하여
"인수회사
"에서 같은 방법으로 청약할 수 있다
. (7) 청약서를 송부한 청약자는 당일
16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다
. (8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주한다
. (9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다
. 가
. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후
12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각호의 방법으로 배정한다
.

① 기관투자자
: 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다
.

② 일반청약자
: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우
, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 십억원 단위로 안분 배정한다
.

나
. 청약자의 특성 등을 고려하여
"대표주관회사
"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는자
, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다
. 4. 투자설명서의 교부
: "자본시장과 금융투자업에 관한 법률
" 제
124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은
"발행회사
"와
"인수단
"에게 있으며
, "본 사채
"에 투자하고자 하는 투자자
("자본시장과 금융투자업에 관한 법률
" 제
9조 제
5항에 규정된 전문투자자 및
"자본시장과 금융투자업에 관한법률
" 시행령 제
132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다
)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다
. ① 교부장소
: "인수단
"의 본점
② 교부방법
: "본 사채
"의
"투자설명서
"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다
. ③ 교부일시
: 2024년
03월
28일

④ 기타사항
: 가
. "본 사채
" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며
, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다
. 나
. 투자설명서 교부를 받지 않거나
, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송
, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신
, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우
"본 사채
"의 청약에 참여할 수

없다
. 단
, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는
"자본시장과금융투자업에관한법률
" 제
124조 제
1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다
. 5. "본 사채
"의 사채금 납입기일

:
2024

년
03월
28일

6. "본 사채
"의 납입을 맡을 은행
:
국민은행 압구정종합금융센터
7. 등록기관
: "본 사채
"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며
, 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거하여 전자등록한다
. 8. 전자등록 신청

:
(1) "

발행회사
"는 각
"인수단
"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제
24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다
. (2) 각
"인수단
"은
"발행회사
"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을
"발행회사
"에 통보하여야 한다
. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 계약 제
15조 제
2항에 따라
"대표주관회사
"에 위임한다
.

※ 관련법규<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다.1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

나. 일정
(1) 납입기일: 2024년 03월 28일(2) 발행일: 2024년 03월 28일

다. 납입장소
국민은행 압구정종합금융센터

라. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2024년 03월 26일(2) 상장예정일: 2024년 03월 28일

마. 사채권교부예정일
전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.

바. 사채권 교부장소
"본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

사. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) "본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.(2) 본 사채권의 원리금 지급은 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출 이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 4-1]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
삼성증권
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
20,000,000,000
0.30
총액인수

[회 차: 4-2]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
삼성증권
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
5,000,000,000
0.30
총액인수

(주) 상기 기재된 제4-1회, 제4-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제4-1회, 제4-2회 무보증사채의 총액은 금 오백억원(\50,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

나. 특약사항
"인수계약서" 상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제 16 조 (특약사항)

"발행회사
"는
"본 사채
"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우 지체없이
"인수단
"에게 통보하여야 한다
. 다만
, "금융감독원
" 또는
"한국거래소
"에 당해 사항을 공시한 경우에는
"인수단
"에게 통보한 것으로 간주한다
.1. "발행회사
"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때
2. "발행회사
"의 영업의 일부 또는 전부의 변경
, 정지 또는 양도
3. "발행회사
"의 영업목적의 변경
4. 화재
, 홍수 등 천재지변
, 재해로
"발행회사
"에게 막대한 손해가 발생한 때
5. "발행회사
"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나
"발행회사
"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때
, "발행회사
"를 분할하고자 할 때
, 발행회사의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 중요한 일부를 양도할 때
, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때
6. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때
7. "발행회사
" 자기자본의
100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회결의 등 내부 결의가 있은 때
8. "발행회사
" 자기자본의
100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
9. "발행회사
"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도 하고자 하는 때
10. 기타
"발행회사
" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위: 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제4-1회 무보증사채
200
6.30%
2025년 03월 28일
-

제4-2회 무보증사채
50
6.50%
2025년 09월 28일

(주) 상기 기재된 제4-1회, 제4-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제4-1회, 제4-2회 무보증사채의 총액은 금 오백억원(\50,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

(1) 당사가 발행하는 제4-1회, 제4-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.(2) 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

"갑"은 (주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"는 한국증권금융(주)을 의미합니다.기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 제14호")

14.

기한의 이익 상실에 관한 사항

가
. 기한의 이익 상실

(1)

기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며
, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다
.

(

가
) “갑”
(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함
)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(

나
) “갑”
(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함
) 이외의 제
3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의
(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함
)하거나 위 제
3자에 의한 해당 신청이 있은 후
10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우
. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점
(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시
)을
, 기타의 경우에는 제
3자에 의한 신청일로부터
10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다
.

(

다
) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생
, 법원의 해산명령 또는 해산판결
, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(

라
) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우
(단
, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다
.)

(

마
) “갑”이 발행
, 배서
, 보증
, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원
(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다
)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(

바
) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(

사
) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장
, 원리금감면
, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(

아
) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린경우

("

중요한 영업
"이라 함은
"갑
"의 업종
, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우
"갑
"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다
)

(

자
) "갑
"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(

차
) "갑
"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제
5조 제
2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때
(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다
)

(2)

‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다
.

(

가
) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여
, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(

나
) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 이백오십억원
(￦
25,000,000,000) 이상의 채무에 대하여
, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(

다
) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(

라
) “갑”이 제
2-2조 제
1항
, 제
2-3조
, 제
2-4조 제
1항 및 제
2항
, 제
2-5조
, 제
2-5조의
2의 의무를 위반한 경우
(본 의무 위반의 판단 기준은
“갑
”의 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각
“최근 보고서
” 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한
“갑
”의 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다
.)

(

마
) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류
, 가처분이 선고되고
, 90일 이내에 취소되지 않은 경우

(

바
) “갑”이
(라
) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서
, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의
, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의
3분의
1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후
90일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(

사
) 위
(다
) 또는
(마
)의
"갑
"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행
(체납처분을 포함한다
) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우
"갑
"의 영업 또는 본 사채의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다
.

(3)

사채권자가
(2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및
(2)의
(바
)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다
.

(4) (1)

및
(2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다
.

나
. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1)

사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다
. 단
, 가
. (2) (가
)의 경우에는
(가
)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다
.

(

가
) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(

나
) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의
3분의
2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)

에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다
.

다
. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다
.

(

가
) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고
, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(

나
) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제
2-1조 제
3항의 연체이자
(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다
.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라
. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가
. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다
.

(

가
) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나
) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

라. 발행회사의 의무

구분
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조변경 제한

발행회사의의무
부채비율 300% 이하
자기자본의 300% 이내
자산총액의 50% 미만
최대주주의 변경

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2024년 03월 18일 한국증권금융㈜와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조")

"갑"은 (주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 한국증권금융(주)을 의미합니다.

제
2-1조
(발행회사의 원리금지급의무
)
① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다
.

②

“갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 주식회사
국민은행 압구정종합금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고
, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다
.

③

“갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제
1-2조 제
11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며
, 이 경우 연체이자는 지급할 날
(본 계약 제
1-2조 제
14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일
. 이 경우 기한의 이익 상실일을 변제기일로 본다
)의 다음날로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날까지 계산한다
.

제
2-2조
(조달자금의 사용
)
① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제
1-2조 제
13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다
.

②

“갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다
.

제
2-3조
(재무비율등의 유지
)
“갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지
, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다
.

1. “

갑
”은 부채비율을
300% 이하로 유지하여야 한다
.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다
.) 단
, “갑
”의 최근 보고서상 부채비율은
48.35%, 부채규모는
115,598백만원이다
.

제
2-4조
(담보권설정등의제한
)
① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다
. 다만
, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다
.

②

제
1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다
.

1.

자산의 구입을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2.

이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3.

유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4.

본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이
“최근 보고서
”상 ‘자기자본’의
300%를 넘지 않는 경우
(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다
.) 단
, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은
106,000백만원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의
44.34%이다
.

5.

예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환
, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서
, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6.

프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7.

기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. “

발행회사
”가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

③

제
1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는
, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채의 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다
. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다
.

④

전항의 경우
, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다
.

제
2-5조
(자산의 처분제한
)
① “갑”은 하나의 회계년도에
1회 또는 수회에 걸쳐
“최근 보고서
”상 자산총계의
50%(자산처분후
1년 이내에 처분가액등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다
) 이상의 자산을 매매

·양도
·

임대 기타 처분할 수 없다
. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다
.) 단
, “갑
”의 최근 보고서상 자산규모
(자산총계
)는
354,665백만원이다
.

②
“갑”은 매매
·
양도
·

임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다
.

③

제
1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다
.

1.

“갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산 및 부동산
(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다
)의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래
, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산 및 부동산
(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다
)의 처분

2.

정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제
2-5조의
2(지배구조변경 제한
)
① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다
. 지배구조 변경사유란 “갑”이 최대주주가 변경되는 경우를 말한다
. 단 다음 각 목의 경우는 본 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다
.

가
. 법 제
147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나
. 「기업구조조정 촉진법」
, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다
. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」
, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」
, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」
, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무
, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라
. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제
159조 또는 제
160조에 따른
“최근 보고서
”상 최대주주
(㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
) 지분율은
15.81% 이다
.

② 본 조 제
1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다
.

1. “

갑
”은 제
1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이
“을
”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다
.

가
. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나
. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다
. 상환가격은 상환청구금액
(원금
)의
100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라
. 상환청구기간
(본 통지일로부터
30일 이내에
2주일 이상
)

마
. 상환대금 지급일자
(상환청구기간 종료일로부터
1개월 이내
)

2. “

갑
”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다
.

제
2-6조
(사채관리계약이행상황보고서
)
① “갑”은 금융위원회 등에 제출하는 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터
30일 이내에 본 사채와 관련하여
<별첨
1> 양식의 「

사채관리계약이행상황보고서
」
를

작성하여 “을”에게 제출하여야 한다
.

②

제
1항의 「

사채관리계약이행상황보고서
」
에는
“갑”의 외부감사인이 「
사채관리계약이행상황보고서
」
의

내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다
. 단
,「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이
"갑
"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 또는 반기 감사보고서
(검토보고서
)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서
(검토보고서
)의 제출로 갈음할 수 있다
.

③

“갑”은 제
1항의 「

사채관리계약이행상황보고서
」
에

“갑”의 대표이사
, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다
.

④

“을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다
.

제
2-7조
(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무
)
① “갑”은 법 제
159조 또는 제
160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다
.

②

“갑”이 법 제
161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다
.

③

“갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다
.

④

“갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다
.

⑤

“을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의
10분의
1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터
7일 이내에 교부하여야 한다
.

제
2-8조
(발행회사의 책임
)
“갑”이 본 계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다
.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차: 4-1, 4-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융㈜
00159643
서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 10
20,000,000,000
8,000,000
-

5,000,000,000
-

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

구 분
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

다. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융㈜
회사채관리팀
02-3770-8646

라. 사채관리실적

(단위 : 건, 억원)

구 분
실적

2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년

계약체결 건수
131
117
119
102
111
33

계약체결 위탁금액
30조 440억원
29조 4,840억원
28조 1,360억원
24조 5,310억원
27조 8,570억원
10조 6,450억원

마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")

제
4-1조
(사채관리회사의 권한
)
① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다
. 단
, 제
1-2조 제
14호 나목
(1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다
. 다만
, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도
, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우
, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게
, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증
, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다
.

1.

원금 및 이자의 지급의 청구
, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2.
원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류
?

가처분 등의 신청

3.

다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4.

파산
, 회생절차 개시의 신청

5.

파산
, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6.

파산
, 회생절차에서의 채권의 신고
, 채권확정의 소제기
, 채권신고에 대한 이의
, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7.

“갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제
, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8.

사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행
(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외
)

9.

사채권자집회에서의 의견진술

10.

기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

②

제
1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상

?

재판외의 행위를 할 수 있다
.

③

“을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상
, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다
.

1.

본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경
: 본 사채 원리금지급채무액의 감액
, 기한의 연장 등

2.

사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항
: “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④

본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다
.

⑤

전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행
, 파산
, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다
. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다
. 만일
, 제
1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다
.

⑥

“갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다
.

⑦

본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행
, 파산
, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우
, “을”은 이로부터 제
5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고
(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다
) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다
.

⑧

“을”은 제
7항에 따라 보관하게 되는 금원
(이하 이 조에서 “보관금원”
)이 발생하는 경우
, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다
. 이 경우 권리의 신고기간은
1개월 이상이어야 한다
. 만일
, “갑”이 지급한 금원이나 집행
, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다
.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시
"을
"은 신고된 각 사채권자에 대해
, 제
7항의 보관금원을
"본 사채의 미상환잔액
"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제
39조에 따른 소유자증명서
(이하
“소유자증명서
”라 한다
)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다
. 만일
, "갑
"이 지급한 금원이나 집행
, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우
"을
"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며
, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이
"을
"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시
"을
"에게 교부하여야 한다
.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어
"을
"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우
"을
"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다
.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다
.

⑫

보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다
.

제
4-2조
(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무
)
① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구
, 실사 등 조사를 할 수 있고
, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다
.

1.

“갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2.

기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

②

단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제
1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제
1항의 조사를 하여야 한다
. 다만
, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과
, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게
, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다
.

③

제
2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제
2항의 규정 여하에 불구하고
, 사채권자집회의 결의
, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의
3분의
2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제
3자를 지정하여 제
1항의 조사를 할 수 있다
.

④

제
1항 내지 제
3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다
. 다만
, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다
.

⑤

“갑”의 거절
, 방해
, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다
.

⑥

본 조의 자료제공요구나 조사
, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제
1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공
, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나
, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다
.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채모집위탁계약서 제4-3조 및 제4-4조")

제
4-3조
(사채관리회사의 공고의무
)
① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는
, “을”은 이를 알게 된 때로부터
7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다
.

②

제
1-2조 제
14호 가목
(1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다
. 다만
, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다
.

③

제
1-2조 제
14호 가목
(2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는
, “을”은 이를 알게 된 때로부터
7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다
.

④

“을”은 “갑”에게 본 계약 제
1-2조 제
14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터
30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다
.

⑤

제
3항과 제
4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다
.

제
4-4조
(사채관리회사의 의무 및 책임
)
① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서
, 서류
, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다
. 다만
, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며
, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서
, 서류
, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는
, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서
, 서류
, 통지 수령일의 익일로부터
7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다
.

②

“을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다
.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다
.

사. 사채관리회사의 사임 ("사채모집위탁계약서 제4-6조")

제
4-6조
(사채관리회사의 사임
)
① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제
27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터
30일 이내에 사임하여야 한다
. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다
. 다만
, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며
, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고
, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다
. 만일
, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다
.

②

사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다
. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다
.

③

“을”이 사임 또는 해임된 때로부터
30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의
10분의
1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다
.

④

“을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며
, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다
.

⑤

“을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고
, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다
.

아. 사채관리회사인 한국증권금융㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.
자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2020년 02월 03일 설립되었으며, 2020년 04월 03일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 이지스자산운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.당사는 2020년 07월 13일 및 14일 '더샵 부평센트럴시티'를 소유하고 있는 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 지분증권과 이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 당사의 자체 차입금으로 2021년 6월 22일 '누디트 홍대'를 소유하고 있는 이지스일반사모부동산투자신탁제331호 수익증권 및 '디어스 명동'을 소유하고 있는 이지스제333호전문투자형사모부동산투자신탁 수익증권을 취득하였고, 2021년 11월 26일 및 30일 '디어스 판교'를 소유하고 있는 이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사 지분증권과 이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 당사는 2022년 6월 27일 및 29일 유상증자를 통해 자리츠인 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(주)의 지분 100%(보통주)를 취득하였고, 당사의 자리츠인 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(주)는 당사가 취득한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2022년 6월 30일 'Spring Creek Towers'를 소유하고 있는 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호 수익증권 및 'Illini Tower'를 소유하고 있는 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호 수익증권을 취득하였습니다. 한편, 당사는 여유자금으로 '태평로 빌딩'을 소유하고 있는 이지스일반사모부동산투자신탁97호 수익증권과 '트윈트리 타워'를 소유하고 있는 이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권을 취득하였습니다.당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다.단, 본 증권신고서에 기재된 신규자산 취득과 관련된 조달금액 및 세부 일정 등은 시장 상황 및 이해관계자간의 협의에 따라 변경될 수 있으며, 추후 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자자산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자대상 요약]

보유자산명
매입금액
보유자산의 기초자산명

이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제1종 지분증권
630억원
'더샵 부평 센트럴시티'공공지원민간임대주택3,578세대

이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제3종 지분증권
195억원

이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호(재간접형)제에이종 수익증권
73억원
이지스151호 제1종 지분증권(재간접형)

이지스일반사모부동산투자신탁제331호 제1종 수익증권
90억원
누디트홍대

이지스제333호전문투자형사모부동산투자신탁 제1종 수익증권
100억원
디어스 명동

이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사 지분증권
5억원
디어스 판교(판교아이스퀘어 C1 오피스텔)

이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호(재간접형) 수익증권
370억원
이지스200호 지분증권(재간접형)

이지스일반사모부동산투자신탁97호 C2(제3종) 수익증권
1억원
태평로빌딩

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분증권
1,023억
이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호("이지스427호") 수익증권 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호("이지스458호") 수익증권

이지스일반사모부동산투자신탁25호 제2종 수익증권
5억원
트윈트리 타워

합계
2,492억원
-

(자료 : 당사
감사보고서 및 당사 제시)

[가. 공실 및 임대료 하락 위험]당사 및 당사의 종속회사가 매입한 집합투자증권의 기초자산은 '더샵 부평센트럴시티', '누디트 홍대', '디어스 명동', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower' 자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다. 또한 '누디트 홍대', '디어스 명동'은 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 각각 5년, 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.또한 증권신고서 제출 전일 현재 당사 투자자산의 평균 임대율(AUM 가
중평균)은
97%
로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

당사 및 당사의 종속회사가 매입한 집합투자증권의 기초자산은 '더샵 부평센트럴시티', '누디트 홍대', '디어스 명동', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower' 자산으로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다. 또한 '누디트 홍대', '디어스 명동'은 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 각각 5년, 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.

[투자자산별 공실 및 임대료 현황]

구분
계약방식
계약기간
임대료상승률
공실률

더샵 부평센트럴시티
개별임대차
2년
매2년 5% 이내
1%(23.12월)

디어스 판교
1~2년
매2년 5% 이내

18%
(23.12월)

Spring Creek Towers
주로 1년
매1년 운영비 상승분매5년 시장임대료 상승분
2%(23.12월)

Illini Tower
주로 1년
매1년 시장임대료 상승분
5%(23.12월)

누디트 홍대
책임임대차(주요임차인)
5년
(기본임대료)매년 직전년도물가상승률 또는2.0% 중 낮은 요율(매출연동임대료)임차인 매출에 연동
4%(23.12월)

디어스 명동
10년
(기본임대료)매년 2.0%(매출연동임대료)임차인 매출에 연동
0%(23.12월)

(주1) 더샵 부평센트럴시티, 디어스판교, Spring Creek Towers, Illini Tower의 공실률은 세대수 기준으로 산출하였으며, 누디트 홍대, 디어스 명동의 공실률은 연면적 기준으로 산출하였습니다.

(주2) 공실률은 '1-계약률'로 계산하였습니다.

이러한 계약조건에도 불구하고 임차계약기간 종료시 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

[나. 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다.
최근 국내외 경제는 코로나19 사태의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 높게 유지되고 있는 상황입니다. 글로벌 경제는 코로나19 사태 외에도 러시아-우크라이나 사태로 인한 공급망 훼손, 물가 상승 등 직접적인 영향 뿐만 아니라 장기적인 관점에서도 지정학적 리스크로 인한 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며 국내 경기 또한 코로나19의 종식에 따른 성장 개선세가 예상과 달리 지연되고 있습니다.
이러한 국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

① 국내 경기 동향국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 2021년에는 팬데믹 확산이 종식되지 않았음에도 불구하고 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가하였으며, 기저효과로 인하여 4.0%의 높은 경제성장률을 기록했습니다. 2022년에는 수출, 민간소비의 감소 등의 영향으로 전년대비 하락한 2.6%의 성장률을 기록하였습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %, 억달러)

구 분
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년

경제성장률
3.7
2.4
3.2
3.2
2.8
2.9
3.2
2.9
2.2
-0.7
4.3
2.6

국내총생산(GDP)
12,534
12,780
13,706
14,840
14,653
15,000
16,233
17,252
16,510
16,446
18,177
16,733

(자료: 한국은행 경제통계시스템)

2024년 2월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 2024년 및 2025년 국내 경제성장률은 각각 2.1%, 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 국내 경제는국내경제는 소비, 건설투자 등 내수 회복모멘텀이 약화된 반면 수출이 예상보다 양호함에 따라 완만한 개선흐름을 이어갈 것으로 예상하였습니다. 또한, 물가상승률은 더딘 소비 회복세 등으로 근원물가를 중심으로 완만한 둔화 추세를 이어가겠으나, 농산물가격 상승 등으로 둔화 흐름이 당분간 주춤할 것으로 예상하였습니다. 24년중 국내성장률은 2.1%로 지난 11월 전망에 부합할 것으로 예상되나 수출-내수간 차별화는 당초 예상보다 심화될 것으로 전망하였습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구 분
2022년
2023년
2024년
2025년

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간
연간

GDP 성장률(%)(주1)
2.6
0.9
1.8
1.4
2.2
2.0
2.1
2.3

민간소비
4.1
3.1
0.6
1.8
1.1
2.0
1.6
2.3

설비투자
-0.9
5.3
-4.0
0.5
2.6
5.7
4.2
3.7

지식재산생산물투자
5.0
2.9
0.3
1.6
1.5
2.8
2.2
3.3

건설투자
-2.8
1.8
1.0
1.4
-2.4
-2.9
-2.6
-1.0

재화수출
3.6
-0.9
6.6
2.9
6.0
3.2
4.5
3.6

재화수입
4.3
1.9
-3.0
-0.6
0.1
5.4
2.7
3.1

(자료: 한국은행 경제전망보고서, 2024.02)주1) 전년 동기대비 기준주2) 2024년, 2025년 수치는 전망치임.

②
글로벌 경기 동향

IMF가 2024년 1월 발표한 World Economic Outlook(세계경제전망보고서)에 따르면, 세계경제성장률 전망치는 2024년 3.1%, 2025년 3.2%로 발표되었습니다. 이는 지난 2023년 10월 전망치인 2024년 2.9%, 2025년 3.2%와 비교 시 2024년 전망치는 +0.2%p 상향하였고, 2025년 전망치는 동일한 수치입니다. IMF는 미국과 몇 개의 큰 신흥시장 및 개발도상국에서 나타난 예상보다 강한 회복력과 중국의 재정 지원을 상향 조정의 이유로 들었으며, 인플레이션 완화와 꾸준한 성장 덕분에 경기가 경착륙할 가능성이 멀어졌다고 평가하였습니다. 그 외에도 통화정책 완화와 지나친 긴축 기조 유지 모두를 경계해 통화정책 완화 시기에 대한 적절한 시점 설정이 중요하다고 권고하였으며, 미래 충격에 대응하기 위한 재정여력 확충, 구조개혁을 통한 중장기 생산성 향상 및 기후변화 대응 등을 강조하였습니다.주요 선진국 중 미국의 2024년 성장률 전망치를 10월 전망치였던 1.5% 대비 0.6%p 상향조정한 2.1%로 전망하였으나, 유로존 전망치는 10월 전망 대비 0.3%p 하향조정한 0.9%로 전망하였습니다. 한국의 2024년 경제 성장률 전망치는 10월 전망 대비 0.1%p 상향조정한 2.3%로 전망하였습니다.

[세계 경제성장률 전망치]

(단위: %, %p.)

구분

2023년

2024년(E)

2025년(E)

23.10월(A)
24.1월(B)
조정폭(B-A)
23.10월(C)
24.1월(D)
조정폭(D-C)

세계

3.1
2.9
3.1
0.2
3.2
3.2
0.0

선진국

1.6
1.4
1.5
0.1
1.8
1.8
0.0

미국

2.5
1.5
2.1
0.6
1.8
1.7
-0.1

유로존

0.5
1.2
0.9
-0.3
1.8
1.7
-0.1

독일

-0.3
0.9
0.5
-0.4
2.0
1.6
-0.4

프랑스

0.8
1.3
1.0
-0.3
1.8
1.7
-0.1

이탈리아

0.7
0.7
0.7
0.0
1.0
1.1
0.1

스페인

2.4
1.7
1.5
-0.2
2.1
2.1
0.0

일본

1.9
1.0
0.9
-0.1
0.6
0.8
0.2

영국

0.5
0.6
0.6
0.0
2.0
1.6
-0.4

캐나다

1.1
1.6
1.4
-0.2
2.4
2.3
-0.1

기타 선진국

1.7
2.2
2.1
-0.1
2.3
2.5
0.2

한국

1.4
2.2
2.3
0.1
2.3
2.3
0.0

신흥개도국

4.1
4.0
4.1
0.1
4.1
4.2
0.1

중국

5.2
4.2
4.6
0.4
4.1
4.1
0.0

인도

6.7
6.3
6.5
0.2
6.3
6.5
0.2

러시아

3.0
1.1
2.6
1.5
1.0
1.1
0.1

브라질

3.1
1.5
1.7
0.2
1.9
1.9
0.0

멕시코

3.4
2.1
2.7
0.6
1.5
1.5
0.0

사우디

-1.1
4.0
2.7
-1.3
4.2
5.5
1.3

남아공

0.6
1.8
1.0
-0.8
1.6
1.3
-0.3

출처 : IMF World Economic Outlook (2024.01)

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 차츰 회복되고 있는 상황이지만 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아울러, 글로벌 통화 긴축 정책 및 러시아-우크라이나 전쟁 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 지속시키고 있습니다. 향후 국내 경기 및 글로벌 경기는 글로벌 통화 긴축 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수있습니다.

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 더욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[다. 정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험] 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며,
부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은
정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다.
부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다.최근 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다.
그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

부동산 가격은 정부의 부동산 시장 운영정책에 따라 변동성이 심화될 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사 특성 상 부동산 가격이 하락하는 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만, 2017년 문재인 정부에서는 부동산 시장이 과열되었다는 판단하에 부동산 시장 규제 강화로 노선을 변경하였습니다. 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다.

8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화③ 조합원 분양권 전매 제한④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화③ 분양권 전매시 양도소득세 강화

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화② LTV, DTI 강화③ 중도금 대출보증 건수 제한

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화② 가점제 적용 확대③ 가점제 당첨자 재당첨 제한④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선

출처 : 국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다.

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)
주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)3. 집중 모니터링 지역 지정4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한주거복지 로드맵(2017. 11. 29)
1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는임대주택 등록 활성화 방안(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화2. 임대차시장 정보인프라 구축3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업(2017. 12. 14)
1. 대상지 68곳 확정

출처 : 국토교통부

2017년 11월 29일 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

[11.29 주거복지로드맵 - 주요과제]

주거복지 로드맵 주요 과제

1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원
2. 무주택 서민, 실수요자를 위한 주택 공급 확대
3. 임대차시장의 투명성, 안정성 강화

추진과제 실천을 위한 기반 구축

1. 법, 제도 정비- 주택임대차보호법 관리체계 개편- 주거실태조사 강화- 공공임대 수요자 편의성 강화
2. 협력적 거버넌스 구축- 주거복지 전달체계 개편- 지자체의 임대주택 공급 확대- 사회주택 공급 활성화- LH, HUG 주거지원 역량 강화
3. 재원 마련- 재원소요 : 5년 간 119조- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니다.정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

[12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요

[집주인]
[세입자]

임대주택 등록시 지원 확대1. 지방세 감면 확대- '21년까지 취득세, 재산세 감면- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제곱미터 이하)도 감면2. 임대소득세 감면 확대- 1주택만 임대해도 감면- 필요경비율 차등화(등록 70%, 미등록 50%)3. 양도세 감면 확대- (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용4. 종부세 감면기준 개선- (합산배제) 5년 → 8년 임대시5. 건보료 부담 완화- (4년 임대) 40% (8년 임대) 80% 감면
주거안정 강화1. 4~8년간 거주 가능- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주- 이사 및 중개비용 절감2. 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상→ 전월세상한제 수혜대상 확대('16년) 23% → ('22년) 45%권리보호 및 거래안전 강화1. 권리보호 강화- 계약갱신 거절 통지기간 단축- 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화2. 거래안전 강화- 소액보증금 최우선변제범위 확대- 전세금 반환보증 활성화

[임대차시장 정보 인프라구 구축]1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 관계부처

정부의 정책과 더불어 2018년 4월부터 다주택 양도세 중과가 시행되면서 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안이 당초 시장의 기대에 비해 규제강도가 약하다는 평가를 받으며, 시장 내 존재하던 불안감이 커지는 역효과를 불러일으켰습니다.

부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)- 양도세 강화- 임대사업자 혜택 축소- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대3. 조세 제도 정의 구현4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급2. 신혼희망타운 조기 공급3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치2. 분양권 소유자 무주택에서 제외3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처 : 국토교통부

2019년 4월 정부는 주거종합계획을 발표했습니다. 주거종합계획의 4대 중점 과제는 포용적 주거 복지 성과의 본격 확산, 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화, 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성, 고품질의 편안한 주거환경 조성이었습니다. 2018년 9.13 주택시장 안정대책에 이어 2019년 5월7일에 발표한 수도권 주택30만호 공급방안 제3차 신규택지 추진계획(1차로 17곳에 3.5만호(18.9.21), 2차로 41곳에 15.5만호(18.12.19)) 3차로 고양 창릉, 부천 대장 등 2곳에 5.8만호 추가하여 발표하였습니다. 이후 12.16 주택시장 안정화 방안을 통해 실수요 중심을 공급확대, 투기적 대출수요 규제를 강화하였습니다.2020년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안을 발표하면서, 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으나, 이후 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역 및 일부 지방의 상승세가 관측되었습니다. 이에 6.17 부동산 대책을 통해 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화하는 등 보다 강화된 안정화 방안을 발표하였고, 이어 2020년 8월 수도권 주택공급을 확대하는 방안을 발표하였습니다. 2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안"을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 것이라고 발표하였으며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

자료 : 국토교통부

결론적으로, 문재인 대통령의 재임기간 동안 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하는 등 부동산 시장 안정화를 위해 노력하였습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다.2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안'이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 2027년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호)를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도입 등의 방안을 제시하였습니다.특히, 신규 정비구역 지정을 5년간 22만호로 확대하고, 재건축 부담금 및 안전진단 관련 규제에 대한 변화도 예고하는 등 도시정비 사업의 확대를 강조했습니다. 이와 같이 윤석열 정부는 이전 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. '8/16 국민 주거안정 실현방안'의 주요 추진전략에 대한 사항은 아래와 같습니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료: 국토교통부

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

[2022.6.21 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제']

정책 과제

조치사항 ·시기

시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정

('22.7월)

'21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금·대출한도 확대

주택도시기금운용계획변경('22.7월)

'22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정

('22.下)

'22년 월세액부터

적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정

('22.下)

'22년 전월세

보증금 대출

상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.7월 시행

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정

('22.下)

법개정('22.下)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법('22.下)법인세법 시행령('22.7월)

개정

법('22.下)·시행령개정('22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공분야 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정

('22.下)

'23.上

- 규제지역 주담대 처분·전입의무 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정('22.下)

'23.上

- 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

-

'22.3/4 입주자

모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관내규 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자·장기보유자 납부유예 도입,일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정

('22.3/4)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정

('22.下)

'22.6.21일 이후

취득 주택부터

소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역('22.6~) 및

부동산가격공시위원회 심의

'22.11월

수정·보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정

('22.3/4)

'22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정

('22.4/4)

'22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등

('22.5월~)

'22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

-

'22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙

개정('22.7~8월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- HUG 고분양가 관리제도 개선

HUG 시행세칙 개정

('22.6월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회

심의('22.6월)

개정 고시 이후

즉시 적용

(출처) 국토교통부

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법」일부개정법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되며, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류
소분류
상세내역

다주택자 규제패러다임 전환
세제 부문
① 취득세 중과 완화(최대 12% -> 최대 6%)

② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

금융 부문
① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0% -> 30% 허용)

실수요자 대상규제 개선
규제 정상화
① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정

② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화

③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)

주거부담 완화
① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하

② 특례보금자리론(1년 한시) 도입

주택공급기반위축 방지
정비사업
① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선

공공주택
① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절

PF시장 지원
① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

임대차 시장안정화 도모
민간 등록임대
① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공

민간 사적임대
① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진

공공임대
① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

(출처) 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류
소분류
상세 내역

구분
현행
개선

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율
분양권
1년 미만 70%1년 이상 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

주택·입주권
1년 미만 70%1~2년 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

재건축 안전진단합리화 방안
구조안전성 비중
50%
30%

주거환경 비중
15%
30%

설비노후도 비중
25%
30%

무조건부 재건축 허용판정점수 기준
30점 이하
45점 이하

공공기관 적정성 검사 의무 시행
폐지
지자체 요청 시에만 제한적 시행

등록임대주택 복원 및 세제·금융 혜택
단기(4년) 건설임대
폐지
-

단기(4년) 매입임대
폐지
-

장기(10년) 건설임대
존치
-

장기(10년) 매입임대
축소(비아파트만 허용)
복원(85㎡ 이하 아파트)

<세제 인센티브>1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공<금융 인센티브>1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용

PF시장 연착륙 지원
1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원)2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증(HUG, HF 신설)* 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지검토 가능

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화
1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

(출처) 국토교통부

이후 정부는 2024년 1월 4일「2024년 경제정책방향」에서 부동산 및 건설 시장 안정 관련 대책을 포함한 부동산 부문 정책 방향을 발표했습니다.

[2024년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

분류
소분류
상세내역

부동산
PF
연착륙

유동성 공급

① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF
사업장 정상화

① PF
사업장별 애로요인 점검
,

부실우려 및
부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면

제도 개선
① 부동산 개발사업 추진방식 등 근본적 개선 추진

② 토지신탁 내실화 방안 마련

부동산시장 정상화

① 부동산 시장 정상화 입법과제 관련 후속조치
(
시행령 개정 등
)
추
진

②
다주택자에 대한 양도세 중과배제
(~'24.5
월
) 1
년 한시 연장

주택공급활성화
공공부문 공급

①
주요 3기 신도시 '24년 부지조성 및 조기 주택착공 추진

② 뉴:홈 '24년 중 9만호 이상 공급하고 사전청약 1만호 실시

민간 애로해소

①
주택공급 인
·
허가 통합심의 의무화

② 정비사업 관련 의결시
온라인 총회 개최 및 전자적 방식의 조합원 의결 도입

임대차시장리스크 관리 강화
다세대·다가구지원

①
'24
년 중
LH
등
에서
구축 다세대
·
다가구 주택
1
만호 이상 매입

②
등록임대사업자
가

주택공사
등에
1년 한시 소형
·
저가주택
(
아파트 제외
)

양도

허용

③ 소형·저가주택(APT 제외) 매입시 1년 한시 취득세 감면 및 청약 무주택자 지위 유지

공공임대 지원

①

공공임대 11.5만호 이상 공급

서민
·
취약계층주거지원 강화

주택유형 다양화
① 토지임대부·지분적립형 주택 등에 대한 세제지원 확대

주거부담 완화

①

디딤돌대출

·보금자리론 예년 수준 공급

부동산
PF
연착륙

유동성 공급

① 선제적 유동성 지원 확대

② 건설공제조합 통한 유동성 지원 강화

PF
사업장 정상화

① PF
사업장별 애로요인 점검
,

부실우려 및
부실사업장 재구조화 촉진

② PF 정상화 펀드 내 PFV가 부동산 매입시 한시 취득세 감면(~'25)

(출처) 기획재정부 및 관계부처

2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 부동산 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 부동산시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속적으로 위축될 경우 당사의 보유 부동산 가치 하락으로 인하여 당사의 수익성이 악화될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

[라. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되어 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였으며, 7월

FOMC
0.75%p. 인상, 9월

FOMC
0.75%p. 인상, 11월

FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다.
2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월,2023년 7월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p. 추가 인상하였으며, 9월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다.한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다.
이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2016년 상반기 미국의 정책금리 인상에도 불구하고 국내경기 회복지연 등을 이유로 2016년 06월 또 한번의 기준금리 인하를 단행하여 한국은행 기준금리는 역사적인 최저 수준을 기록하였습니다.

2020년 들어 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 COVID-19 발병에 따른 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 시장에 안전자산 선호 경향이 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 정례회의에 앞서 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p. 인하하였으며, 이후 15일 1.0%p.를 추가로 인하하며 0~0.25%로 기준금리가 떨어졌습니다. 이와 같은 미국의 기준금리 인하는, 연준이 1994년 통화정책을 공개한 이후 유례가 없는 파격적인 결정이었던 만큼 현재 글로벌 경기 악화의 심각성을 보여주고 있습니다. 미국의 기준금리 인하에 따라 한국은행은 4월 9일 예정된 금통위에 앞서 3월 16일 임시 금통위를 열어 0.5%p.를 전격 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 5월 28일 기준금리를 0.75%에서 0.50%로 0.25%p. 추가 인하하며 사상 처음 0%대로 진입했습니다.2021년에는 양국 모두 COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼치겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따른 경제 회복세가 빨라지기 시작했했고, 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 의견이 제시되었으나, 미국의 경우 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단하에 가능성을 일축하였습니다. 하지만 FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 열린 7월, 9월 FOMC 모드 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책을 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승 압력이 확산되었습니다. 12월 FOMC에서는 테이퍼링에서 금리인상 까지 긴 시간이 걸리지 않을 것임을 시사하며 인플레이션이 일시적이라는 의견을 선회하였습니다. 한국은행은 기준금리를 0.50%로 동결하였다가 8월 금통위에서 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 한국은행은 팬데믹으로 인해 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출 호조 및 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 이후 추가적으로 2021년 11월 0.25%p. 추가 인상을 단행하였습니다.2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였으며, 7월

FOMC
0.75%p. 인상, 9월

FOMC
0.75%p. 인상, 11월

FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다.
2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월,2023년 7월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p., 0.25%p. 추가 인상하였으며, 9월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다.

한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상한 후 현재까지 동결하여, 증권신고서 제출일 전일 현재 기준금리는 3.50%입니다. 1월 FOMC 결과에 의하면 미국 금리 인상 사이클이 마무리 된 것으로 판단되나, 여전히 고금리 상황이 지속되고 있으며, 향후 인플레이션 등 다양한 변수에 의해 금리변동이 발생할 수 있으니 금리 변동 리스크에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

[한국은행 기준금리 변동추이]

한국은행 기준금리 추이.jpg
한국은행 기준금리 추이

(자료: 한국은행)

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한뒤 이후 현재까지 4%대의 금리를 유지하며 2024년 2월 기준 4.10%를 기록하였습니다. 향후 기준금리의 움직임에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
2023-03
2023-04
2023-05
2023-06
2023-07
2023-08
2023-09
2023-10
2023-11
2023-12
2024-01
2024-02

KB국민은행
4.89
4.73
4.29
4.25
4.44
4.51
4.52
4.45
4.71
4.58
4.10
3.88

NH농협은행
4.55
4.48
4.24
4.27
4.37
4.39
4.24
4.29
4.65
4.79
4.88
4.43

우리은행
5.27
5.23
4.7
4.27
4.34
4.34
4.45
4.52
4.72
4.55
4.18
3.96

신한은행
4.86
4.82
4.54
4.62
4.79
4.7
4.52
4.58
4.78
4.59
4.15
4.09

하나은행
4.64
4.59
4.35
4.38
4.31
4.28
4.39
4.49
4.79
4.51
4.15
4.14

산술평균
4.84
4.77
4.42
4.36
4.45
4.44
4.42
4.47
4.73
4.60
4.29
4.10

(자료: 전국은행연합회)주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년 이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[마. 부동산 상태에 관한 위험]

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나,
보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그
럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 취득 시 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 부동산과 근접한 인프라 역시 당사의 부동산에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[바. 환율변동 위험]당사의 기준통화는 한국 원화이나, 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "이지스427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "458호")를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 달러입니다.
이에 따라 투자운용기간 중 환율, FWD, CRS등 외환과 관련된 변수의 변동에 따라 당초 예상과 달리 배당수익률 및 목표수익률등이 감소하거나, 투자원금 손실이 발생할 수 있습니다.이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 회사는 스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 향후 해외 자산을 신규 편입할 시 환헤지 계약을 체결 예정입니다.
하지만 환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

당사의 기준통화는 한국 원화이나 이지스427호 및 이지스458호는 미국에 소재한 투자 대상 자산으로 미국달러(USD)의 환율 변동에 따라 당사 투자대상의 가치가 변동하는 위험이 존재합니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고 원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수 있습니다.예를 들어 원화의 가치가 투자대상국 통화에 비하여 상대적으로 더 높아지면, 외화자산인 투자대상의 가치는 원화가치로 환산했을 때 낮아집니다. 투자대상의 가격 상승으로 인한 수익이 발생하는 경우에도 투자대상국 통화의 가치가 더 크게 하락할 경우오히려 투자원금의 손실을 초래할 수도 있으며, 투자대상의 가격 하락으로 손실이 발생할 경우에도 투자대상국 해당 통화가치의 하락이 투자원금의 손실폭을 더 확대시킬 수 있습니다. 따라서 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며(환율 인하에 따른 손실), 환율 변동이 부동산 투자에 따른 손실을 확대시킬 수도 있기에 환위험에 노출되어 있음을 각별히 유의하셔야 합니다. 당사는 파생상품을 통해 환율에 노출된 자산의 환율 변동 위험을 축소하고자 달러화 대비 한국 원화 변동에 대한 환헤지를 실행하였습니다.
이지스427호는 현재 국내 스왑은행을 통하여 원금 100%의 환헤지 계약을
5년간(2023년 8월 - 2028년 8월)
체결하고 있으며, 이지스458호 또한 현재 국내 스왑은행을 통하여 원금 100%, 배당 70%~80%의 환헤지 계약을 3년간(2022년 4월 - 2025년 4월) 체결하고 있습니다. 환헤지 계약 만기 시의 정산금 지급에 대한 위험을 헷지하기 위해 자리츠의 여유현금을 보유하고 있습니다.roll over는 기본적으로 환헤지의 만기 시점에 행해지나, 시장상황에 따라 원금의 보호를 위해 환 헷지 손실을 가정 최소화하는 구간으로 roll over 를 실시할 예정이며, roll over 시점의 신규 환헤지 비율 및 만기도 시장상황에 따라 유동적으로 선택하여 운용할 예정입니다. 그럼에도 불구하고 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로인해 환율 변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등을 통해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

[사. 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)가 보유하고 있는 이지스427호 및 이지스458호가 적용 받거나 적용 받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다.
따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며,이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을수 있습니다.

이지스427호 및 이지스458호는 미국 현지에 실물자산을 보유하고있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다.이지스427호 및 이지스458호는 현지로부터의 배당 수령 시, 15%의 원천징수세율을 적용받으며, 국내 법인세 신고 시 14%를 한도로 환급받음에 따라 원천징수로 인한 현금유출은 총 배당금의 1% 수준으로 발생할 예정입니다.다만 국내외 법적 이슈 등으로 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소로 인하여 수익성이 악화될 위험이 있습니다.

[아. 대리인 및 이해상충 관련 위험]회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 이지스자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다. 회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도 스카이펀드서비스㈜가 일반사무 업무를, 엔에이치투자증권㈜가 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 2010년 3월 22일 설립된 이지스자산운용㈜는 2018년 6월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받은 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사입니다. 동사는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.당사는 이지스자산운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였으며 상세 조건은 아래와 같습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 0.7%
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

운용성과보수
(주가수익 - 결손금) X 5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (상장일이 속한 사업연도부터 발생)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0%
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 10% - 기지급 운용성과보수의 누계액
처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

(주1) 단, 2021년 11월 25일자 자산관리 위탁계약 변경에 의거 2021년 7월 1일부터 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.

자산관리보수는 회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '연간 자산총액'을 기준으로 부과되며, 당반기 및 전반기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는 없습니다.당사는 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여, 투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 50 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁보수로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다. 다만, 회사가체결한 '일반사무수탁계약'에 따라 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로부터 자산을 최초로 취득한 날의 전일까지는 매월 2 백만원(부가세 별도)의 사무위탁보수를 일할 계산하여 지급합니다.

또한 당사는 2020년 02월 06일에 NH투자증권(주)와 부동산,유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 최초로 체결하였습니다. 한편, 2021년 11월 25일자 자산보관계약 변경에 의거하여 보수는 연 20백만원(부가세 별도)으로 하고, 추가되는 위탁자산이 500억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 500억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도)으로 보수를 증액하고, 처분 등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 20백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 35백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하여 당해 결산기 종료 후 업무수행기간에 따라 일할 계산된 금액을 매 결산 정기주주총회일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.

향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

2. 회사위험

[가. 수익성 관련 위험]당사의 영업수익은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평가이익으로 구성되어 있습니다. 당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기준 영업수익은 약 206억원이었으며, 당기순이익 약 76억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.

향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2020년 6월 30일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.당사의 영업수익은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평가이익으로 구성되어 있습니다. 당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기준 영업수익은 약 206억원이었으며, 당기순이익 약 76억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.

연결 포괄손익계산서

(단위 : 원)

제 8 기
제 7 기

제 6 기

제 5 기

2023.07.01 ~2023.12.31
2023.01.01 ~2023.06.30
2022.07.01 ~2022.12.31
2022.01.01 ~2022.06.30

영업수익

20,560,819,791
15,240,623,114

66,398,888,880

31,334,228,058

매출총이익

20,560,819,791
15,240,623,114

66,398,888,880

31,334,228,058

판매비와관리비

8,456,879,427
4,470,304,486

991,545,690

5,810,481,766

영업이익

12,103,940,364
10,770,318,628

65,407,343,190

25,523,746,292

금융수익

68,323,271
59,236,115

31,698,041

25,492,684

금용비용

4,713,625,330
2,743,513,700

2,709,542,856

1,310,592,618

기타수익

-
-

336,580

5

기타비용

-
-
-

4

법인세비용차감전순이익

7,458,638,305
8,086,041,043

62,729,834,955

24,238,646,359

법인세비용

(172,131,600)
268,068,678

(4,342,968)

36,709,987

당기순이익

7,630,769,905
7,817,972,365

62,734,177,923

24,201,936,372

기타포괄손익

총포괄손익

7,630,769,905
7,817,972,365

62,734,177,923

24,201,936,372

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

269.08
275.68

2,212.17

1,171.76

증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사 및 당사의 종속회사로부터 창출되는 배당수익과 당기손익금융자산평
가이익입니다.
당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기준 영업수익은 약 206억원이었으며, 당기순이익 약 76억원을 달성하였습니다.
신고서 제출일 현재 당사에서 추가로 투자 예정인 자산은 없으나, 추후 투자계획에 변화가 발생할 수 있으며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.

[나. 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기준
총자산규모는 약 3,634억원, 부채규모는 약 1,157억원으로 당사의 부채비율은 46.71%, 차입금의존도는 31.74%입니다. 당사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 총 250억원을 조달할 예정이며, 동 조달자금은 사모사채 상환 자금으로 활용할 예정입니다. 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.한편, 당사의 비연결종속기업 및 관계기업은 당기손익금융자산으로 관련 펀드의 평가손익이 당기손익으로 영업이익에 포함되는 반면, 관련 펀드의 차입금과 금융비용은 연결재무제표 상 차입금과 금융비용에 포함되지 않습니다.

당사의 제8기(2023.07.01~2023.12.31) 연결기
준 이자보상배율은 2.57배를 기록하고 있습니다.당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나,

사채를 조달하는 과정에서 금융비용이 증가할 것으로 예상됩니다. 사채 및 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재하며 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 최근 결산일 기준 재무현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

제 8 기말

제 7 기말

제 6 기말

제 5 기말

2023.12.31 현재
2023.06.30 현재
2022.12.31 현재
2022.06.30 현재

자산

유동자산

10,276,196,612
13,909,315,518

12,865,752,042

8,446,002,060

현금및현금성자산

2,089,864,523
5,923,205,931

7,382,861,727

6,917,369,610

기타유동금융자산

4,000,000,000
6,400,000,000

4,000,000,000

매출채권 및 기타유동채권

3,766,338,586
1,077,005,554

1,035,064,051

980,554,474

기타유동자산

419,993,503
509,104,033

447,826,264

548,077,976

비유동자산

353,094,112,822
345,458,281,014

340,975,773,626

286,042,828,204

장기금융상품

-

4,000,000,000

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

353,094,112,822
345,458,281,014

340,975,773,626

282,042,828,204

자산총계

363,370,309,434
359,367,596,532

353,841,525,668

294,488,830,264

부채

유동부채

115,543,517,584
115,227,746,926

113,950,897,044

114,563,615,707

매입채무 및 기타유동채무

215,525,738
723,351,251

162,861,930

995,830,309

단기차입금

115,327,991,846
114,504,395,675

113,788,035,114

113,567,785,398

비유동부채

140,449,704
312,581,304

44,512,626

73,476,482

장기차입금

-
-

이연법인세부채

140,449,704
312,581,304

44,512,626

73,476,482

부채총계

115,683,967,288
115,540,328,230

113,995,409,670

114,637,092,189

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

247,686,342,146
243,827,268,302

239,846,115,998

179,851,738,075

자본금

28,358,617,000
28,358,617,000

28,358,617,000

28,358,617,000

기타불입자본

110,365,913,230
112,200,777,705

113,042,304,093

114,348,762,778

기타자본조정

(113,238,000)
(113,238,000)

(48,114,000)

(48,114,000)

이익잉여금(결손금)

109,075,049,916
103,381,111,597

98,493,308,905

37,192,472,297

비지배지분

자본총계

247,686,342,146
243,827,268,302

239,846,115,998

179,851,738,075

자본과부채총계

363,370,309,434
359,367,596,532

353,841,525,668

294,488,830,264

당사의 제8기말 연결기준 부채비율은 46.
71%, 유동비율은 8.9%의 수준을 보이고 있습니다. 당사는 부동산투자회사로 보유하고 있는 부동산관련
증권
11개(매입가 기준 약
2,448억원)
가 비연결종속기업투자 및 관계기업투자 계정에 반영되어 있으며, 제8기 당기말 자산총계에서 차지하는 비중은
97.2%
로 자산의 대부분을 차지하고 있습니다.한편, 신고서 제출일 현재 당사의 차입금 및 사채 내역은 다음과 같습니다.(1) 당기말 및 전기말 현재 총 차입금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

단기차입금

유동성장기차입금
59,514,322
59,023,525

사채
55,813,670
55,480,871

소계
115,327,992
114,504,396

장기차입금
-
-

합계
115,327,992
114,504,396

(자료 : 당사 최

근

감
사보
고서)

(2) 당기말 및 전기말 현재 장기차입금의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
차입처
만기일
연이자율
당기말
전기말

자산매입대출(주1)
한국투자캐피탈(주)
2024-06-24
6.90%
30,000,000
30,000,000

신한캐피탈(주)
2024-06-24
6.90%
30,000,000
30,000,000

합계
60,000,000
60,000,000

현재가치할인차금
(485,678)
(976,475)

장부금액
59,514,322
59,023,525

차감 : 유동성 대체
(59,514,322)
(59,023,525)

차감 : 계
-
-

(자료 : 당사 최
근

감
사보
고서)

(주1) 전기 중에 대출약정 변경을 통하여 만기일 연장 등이 이루어졌습니다. 연결회사는 상기 차입금에 대하여 차입금을 조기상환하기 위한 목적으로 유상증자를 하는 경우와 회사가 자산매입대출을 재원으로 취득한 신규자산을 매각하는 경우, 신주 인수대금 상당액과 지급 받은 매각대금을 재원으로 하여 해당 신규 자산 매입 당시의 매입대금에서 차주가 해당 신규자산의 매각을 위하여 지출한 수수료, 제세공과금 등 부대비용을 차감한 금액 상당액의 차입금을 즉시 상환하여야 합니다. 한편, 상기 차입금과 관련하여 회사가 보유한 이지스151호 제1종,제3종 지분증권 및 이지스166호 제에이종 수익증권, 이지스333호 제1종 수익증권을 담보(채권최고액 78,000백만원)로 제공하고 있습니다

(3) 당기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
발행일
만기일
연이자율
당기말
전기말

제1회 무보증 공모사채
2023-06-29
2024-06-29
6.30%
10,000,000
10,000,000

제2회 무보증 사모사채(주1)
2023-06-29
2024-03-29
6.50%
46,000,000
46,000,000

합계
56,000,000
56,000,000

현재가치할인차금
(186,330)
(519,129)

장부금액
55,813,670
55,480,871

(자료 : 당사
최근
감사보고서)

(주1) 상기 사모사채의 차입과 관련하여 연결회사가 보유한 종속기업((주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사)의 지분증권 20,700,000주를 사채인수회사(삼성증권(주))에 담보(채권최고액 55,200백만원)로 제공하고 있습니다

한편, 당사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 총 250억원을 조달할 예정이며, 동 조달자금의 사용목적은 사모사채 상환으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.

한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며 이에 따라 제8기말 현재(2023.07.01~2023.12.31) 기준 당사의 이자보상비율은 2.57배를 기록하고 있습니다.

[이자보상비율 현황]

(단위: 원, 배)

구분
제8기
제7기
제6기

2023.07.01 ~2023.12.31

2023.01.01 ~2023.06.30
2022.07.01 ~2022.12.31

영업이익(A)
12,103,940,364
10,770,318,628
65,407,343,190

이자비용(B)
4,713,625,330
2,743,513,700
2,709,542,856

이자보상비율(A/B)
2.57
3.93
24.14

출처: 당사 감사보고서 및 당사 제시자료주1) 비연결종속기업 및 관계기업은 당기손익금융자산으로, 관련 펀드의 평가손익이 당기손익으로 영업이익에 포함되는 반면, 관련 펀드의 차입금과 금융비용은 연결재무제표 상 차입금과 금융비용에 포함되지 않습니다.주2) 당사의 영업이익은 당사의 투자부동산으로부터 발생하는 분배금(배당금) 및 투자부동산의 평가손익이 대부분을 차지합니다. 당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.

당사의 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편이나, 당사가 영위하는 사업의 목적의 특성상 향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[다. 임대료수익 변동에 따른 위험]당사 및 당사의 종속기업이 소유하고 있는 부동산 임대차계약은 개별임대차계약과 책임임대차계약으로 구분할 수 있습니다. 개별임대차계약을 체결하고 있는 '더샵 부평', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'의 경우 임대차 계약기간이 1년~2년이며, 계약갱신시 물가상승률 및 주변 임대료 수준을 고려하여 임대료를 상승시킬 수 있습니다. 책임임대차계약을 체결하고 있는 '누디트 홍대', '디어스 명동'의 경우 주요 임차인의 임대차 계약기간은 각각 5년, 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 기본임대료를 상승시킬 수 있습니다.
다만, 이러한 조건에도 불구하고 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

당사 및 당사의 종속회사가 보유한 기초자산 중 '더샵 부평센트럴시티', '디어스 판교', 'Spring Creek Towers', 'Illini Tower'는 개별 임대차계약을 체결하고 있습니다. 계약기간은 주로 1~2년이며, 계약 갱신시점에 인근 지역 주거물가지수 또는 시장임대료를 고려하여 임대료를 인상하고 있습니다. 또한 '누디트 홍대', '디어스 명동'은 주요 임차인과 책임 임대차계약을 체결하고 있습니다. 주요 임차인의 계약기간은 각각 5년, 10년이며, 매년 2.0% 수준으로 임대료를 인상하고 있습니다.

[투자자산별 공실 및 임대료 현황]

구분
계약방식
계약기간
임대료상승률
공실률

더샵 부평센트럴시티
개별임대차
2년
매2년 5% 이내
1%(23.12월)

디어스 판교
1~2년
매2년 5% 이내

18%
(23.12월)

Spring Creek Towers
주로 1년
매1년 운영비 상승분매5년 시장임대료 상승분
2%(23.12월)

Illini Tower
주로 1년
매1년 시장임대료 상승분
5%(23.12월)

누디트 홍대
책임임대차(주요임차인)
5년
(기본임대료)매년 직전년도물가상승률 또는2.0% 중 낮은 요율(매출연동임대료)임차인 매출에 연동
4%(23.12월)

디어스 명동
10년
(기본임대료)매년 2.0%(매출연동임대료)임차인 매출에 연동
0%(23.12월)

(주1) 더샵 부평센트럴시티, 디어스판교, Spring Creek Towers, Illini Tower의 공실률은 세대수 기준으로 산출하였으며, 누디트 홍대, 디어스 명동의 공실률은 연면적 기준으로 산출하였습니다.

(주2) 공실률은 '1-계약률'로 계산하였습니다.

다만 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

[라. 매입가격 추정 오류의 위험]당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.
당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며,
감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[투자부동산 매입시 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분
매입금액
감정평가금액
기준일
감정평가기관

더샵 부평센트럴시티(주1)
836,236
1,132,608
2017년 9월
경일감정평가법인

누디트 홍대(주2)
120,000
141,000
2023년 1월
제일감정평가법인

디어스 명동(주3)
41,000
40,500
2021년 4월
삼창감정평가법인

디어스 판교(주4)
146,800
175,129
2021년 4월
대한감정평가법인

Spring Creek Towers(주5)
2,469,005
2,495,625
2021년 5월
Cushman & Wakefield

Illini Tower(주6)
137,171
139,888
2022년 1월
JLL Valuation &Advisory Services

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시자료)

(주1) 본 건 소유자는 이지스151호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2017년 9월이며, 당사는 2020년 7월 이지스151호 1종 및 3종 지분증권과 이지스166호 수익증권을 취득하였습니다.(주2) 본 건 소유자는 이지스331호입니다. 본 건은 개발사업임에 따라 매입금액은 총사업비로 산정하였으며, 감정평가금액은 준공 후 예상가치 입니다. 본 건의 최초 취득시점은 2020년 1월이며, 당사는 2021년 6월 이지스331호 1종 수익증권을 취득하였습니다.(주3) 본 건 소유자는 이지스333호입니다. 본 건은 리모델링사업임에 따라 매입금액은 총사업비로 산정하였으며, 감정평가금액은 리모델링 완료 후 기준입니다. 본 건의 최초 취득시점은 2020년 11월이며, 당사는 2021년 6월 이지스333호 1종 수익증권을 취득하였습니다.(주4) 본 건 소유자는 이지스200호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2018년 6월이며, 당사는 2021년 11월 이지스200호 지분증권과 이지스411호 수익증권을 취득하였습니다.(주5) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 BSC Owner LLC 및 BSC Retail Owner LLC 입니다. 당사는 국내 이지스427호 펀드 및 현지 다층의 투자구조를 통해 본 건에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2021년 8월이며,
당사는 2022년 6월 이지스427호 수익증권을 취득하였습니다. 매입금액 및 감정평가금액은 이지스427호의

환헷지 환율인
1,331원을 적용하였습니다.(주6) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 Illini SH Associates LLC 입니다. 당사는 국내 이지스458호 펀드 및 다층의 투자구조를 통해 본 건에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2022년 4월이며, 당사는 2022년 6월 이지스458호 수익증권을 취득하였습니다. 매입금액 및 감정평가금액은 이지스458호의

환헷지 환율인

1,
249원을 적용하였습니다.

한편, 당사는 당사 투자자산에 대하여 감정평가를 진행하였으며 이에 따르면 투자자산의 부동산 평가가치는 증권신고서 제출일 현재 매입가 대
비
67.5% 상승
(AUM 가중평균 기준) 하였습니다. 이에 대한 상세 내용은 아래와 같습니다.

[투자부동산 최근 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분
매입금액
감정평가금액
기준일
감정평가기관

더샵 부평센트럴시티(주1)
836,236
1,658,550
2023.12
태평양감정평가법인

누디트 홍대(주2)
120,000
162,000
2023.03
제일감정평가법인

디어스 명동(주3)
41,000
41,800
2023.12
태평양감정평가법인

디어스 판교(주4)
146,800
175,129
2021.04
대한감정평가법인

Spring Creek Towers(주5)

2,469,005

2,646,960
2023.12
JLL Valuation &Advisory Services

Illini Tower(주6)
137,171
139,888
2023.05
JLL Valuation &Advisory Services

(자료: 당사 감사보고서 및 당사 제시자료)

(주1) 본 건 소유자는 이지스151호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2017년 9월이며, 당사는 2020년 7월 이지스151호 1종 및 3종 지분증권과 이지스166호 수익증권을 취득하였습니다.(주2) 본 건 소유자는 이지스331호입니다. 본 건은 개발사업임에 따라 매입금액은 총사업비로 산정하였으며, 감정평가금액은 준공 후 예상가치 입니다. 본 건의 최초 취득시점은 2020년 1월이며, 당사는 2021년 6월 이지스331호 1종 수익증권을 취득하였습니다.(주3) 본 건 소유자는 이지스333호입니다. 본 건은 리모델링사업임에 따라 매입금액은 총사업비로 산정하였으며, 감정평가금액은 리모델링 완료 후 기준입니다. 본 건의 최초 취득시점은 2020년 11월이며, 당사는 2021년 6월 이지스333호 1종 수익증권을 취득하였습니다.(주4) 본 건 소유자는 이지스200호입니다. 본 건은 선매입 사업으로 최초 매매계약 체결시점은 2018년 6월이며, 당사는 2021년 11월 이지스200호 지분증권과 이지스411호 수익증권을 취득하였습니다.(주5) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 BSC Owner LLC 및 BSC Retail Owner LLC 입니다. 당사는 국내 이지스427호 펀드 및 현지 다층의 투자구조를 통해 본 건
에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2021년 8월이며, 당사는 2022년 6월 자리츠 '이지스글로벌레지던스리츠'를 통해 이지스427호 수익증권을 취득하였습니다. 매입금액 및 감정평가금액은 이지스427호의

환헷지
환율인
1,331원
을 적용하였습니다.(주6) 본 건 소유자는 미국 현지 법인인 Illini SH Associates LLC 입니다. 당사는 국내 이지스458호 펀드 및 다층의 투자구조를 통해 본 건에 대한 지분을 보유하고 있습니다. 본 건의 최초 취득시점은 2022년 4월이며, 당사는 2022년 6월 자리츠 '이지스글로벌레지던스리츠'를 통해 이지스458호 수익증권을 취득하였습니다. 매입금액 및 감정평가금액은 이지스458호의
환헷지

환율인
1,249원
을 적용하였습니다.

이 외 당사 보유 투자부동산과 관련된 상세 내역은 [제2부 발행인에 관한 사항 - II. 사업의 내용 - 1. 사업의 개요 - 라-2.]를 참고하시기 바랍니다.당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니며, 매입 이후 감정평가금액이 상승하였다고 하더라도 해당 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아닙니다. 따라서 투자자께서는 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

[마. 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험]
부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며,
당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 당사의 투자부동산에서 발생하는 일반적인 수준의 유지보수의무 및 CAPEX 관련비용은 임대차계약에 따라 임차인이 부담하는 것으로 계약되어 있습니다. 이러한 계약 조건에 따라 당사 보유 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.
그럼에도 불구하고 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있어 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다.한편, 2023년
12월 말 기준 당사 투자부동산의 리모델링을 포함한 평균 준공연한은
4.1년
(AUM 가중평균 기준) 입니다. 따라서 당사 투자부동산의 유지보수 관련해 당사가 부담할 비용은 낮을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

3. 기타위험

[가. 환금성 제약 위험]본 사채의 상장예정일은 2024년 03월 28일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장예정일은 2024년 03월 28일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제43조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

[나. 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

[다. 예금자보호법 미적용]본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

[라. 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

[마. 사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[바. 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도
경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한,
금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[사. 신용평가에 관한 사항]

당사의 금번 발행하는 사채의 경우 무보증사채로 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 신용등급을 'A-'로 평가받았습니다.

당사는 당사가 발행할 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.
stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급 확실성은 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높다.
stable(안정적)

[신용평정 주요 내용]

신용평가회사명
주요 내용

NICE신용평가㈜
- 임대주택, 코리빙, 기숙사 등 주거부동산에 투자하는 위탁관리 리츠- 보유 자산의 양호한 입지 및 높은 임대율 수준- 금융비용 충당능력은 양호한 수준- 주요 투자 부동산펀드의 장기차입금 위주 안정적인 만기구조 및 현금성 자산 보유- 금리 상승 등에 따른 보유자산의 가치 변동 가능성 존재

한국기업평가㈜
- 임대주택, 코리빙, 기숙사를 보유한 위탁관리부동산투자회사- 현금흐름 안정성과 자산포트폴리오의 질 매우 우수- 커버리지 지표(EBITDA/Fixed Charge) 우수, LTV는 양호- 자산평가손익 감소와 이자비용 증가가 커버리지 지표에 미치는 영향 모니터링 필요

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[아. ESG채권 관련 사항]금번 제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채는
적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다.
제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는
제4-1회 및 제4-2회
사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다. 당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한
ESG 금융상품 평가 결과 NICE신용평가(주)로부터 S1등급을 획득하였습니다. 다만,
동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

금번 제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채는 적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다. 또한, 제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초 계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제4-1회 및 제4-2회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다.한편, 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채 는 국제자본시장협회(ICMA)의 사회적채권원칙(Social Bond Principles)을 준수하여 발행됩니다. NICE신용평가(주)로부터 당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한 ESG 금융상품 평가 결과 NICE신용평가(주)로부터 S1등급을 획득하였습니다. NICE신용평가(주)로부터 획득한 S1등급의 정의는 다음과 같으며, 구체적인 평가내용은 기타공시첨부서류로 첨부한 ESG인증평가보고서를 참조하시기 바랍니다.

[제4-1회 및 제4-2회 무보증사채]

평가기관
등급
정의

NICE신용평가(주)
S1
사회적채권 프로젝트의 분류체계상 적합성 및 적격프로젝트 대상 조달자금의 투입비중이 매우 높고, 사업의평가 및 선정절차, 자금의 관리, 사후보고 및 외부공시 등에 있어서 매우 우량한 체계를 구축하고 있음.

다만, 동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 특별히 유의하시기 바랍니다.본 사채 중 제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채는 발행 직후 한국거래소 사회책임투자(SRI)채권 전용 세그먼트에 등록될 예정이며, 당사는 제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채 발행을 통해 조달한 자금의 집행이 완료될 때까지 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 운영지침에 따라 매년 당사 홈페이지 및 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트를 통해 조달자금의 사용내역, 미사용 금액의 사용예정시기, ESG개선 효과 등을 공시할 예정이오니 이를 참고하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"대표주관회사"인 삼성증권㈜는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 삼성증권㈜는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
삼성증권(주)
00104856

2. 평가개요대표주관회사인 삼성증권(주)는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2024.03.04 ~ 2024.03.15

방문실사
2024.03.15

실사보고서 작성 완료
2024.03.15

증권신고서 제출
2024.03.18

나. 기업실사 참여자[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트2팀
원종건
팀장

리츠운용 총괄

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트2팀
임종문
차장
리츠운용 담당

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트2팀
박상현
과장
리츠운용 담당

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트2팀
임수빈
과장
리츠운용 담당

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트2팀
양자인
대리
리츠운용 담당

[대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

삼성증권(주)

리츠금융팀
윤주원
팀장
기업실사 총괄
2024.03.04 ~ 2024.03.15
부동산/기업금융업무 17년

삼성증권(주)
리츠금융팀
신용설
이사
기업실사 책임
2024.03.04 ~ 2024.03.15
부동산/기업금융업무 15년

삼성증권(주)

리츠금융팀
임민지
과장
기업실사 실무
2024.03.04 ~ 2024.03.15
부동산/기업금융업무 4년

삼성증권(주)

리츠금융팀
허다연
대리
기업실사 실무
2024.03.04 ~ 2024.03.15
부동산/기업금융업무 3년

3. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.2) 동사의 제8기말(2023.12.31) 연결재무제표 상 부채
비율은
46.71%
,
유동비율은

8.9%
로 유동비율은 낮은 편이나 이는 부동산투자회사의 특성 상 영업이익의 대부분이 배당을 통해 유출되는 구조에 기인하였습니다. 동사는 부동산투자회사로 2020년 7월에 취득한 수익증권 및 지분증권 외 다수의 부동산관련증권이 자산 계정에 반영되어 있으며, 제8기 기말 자산에서 부동산관련증권이 차지하는 비
중은

97.2%
로 자산의 대부분을 차지하고 있습니다.

[연결재무현황]

(단위 : 원)

구분
제8기말

유동자산(A)
10,276,196,612

유동부채(B)
115,543,517,584

유동비율(A/B)
8.9%

부채총계(C)
115,683,967,288

자본총계(D)
247,686,342,146

부채비율(C/D)
46.71%

자료 : 동사 감사보고서

동사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 250억원을 조달할 예정입니다. 조달한 자금은 기존 채무상환을 위한 자금으로 사용될 예정이며 이에 따라 부채비율상 변화는 없을 것으로 보입니다.

3) 동사는 2020년 2월 설립 이후 부동산관련증권 등을 취득 및 투자하고, 취득한 자산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 하는 부동산투자회사입니다.

동사가 신고서 제출일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다.

보유자산명
매입금액
보유자산의 기초자산명

이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제1종 지분증권
630억원
'더샵 부평 센트럴시티'공공지원민간임대주택3,578세대

이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제3종 지분증권
195억원

이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호(재간접형)제에이종 수익증권
73억원
이지스151호 제1종 지분증권(재간접형)

이지스일반사모부동산투자신탁제331호 제1종 수익증권
90억원
누디트홍대

이지스제333호전문투자형사모부동산투자신탁 제1종 수익증권
100억원
디어스 명동

이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사 지분증권
5억원
디어스 판교(판교아이스퀘어 C1 오피스텔)

이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호(재간접형) 수익증권
370억원
이지스200호 지분증권(재간접형)

이지스일반사모부동산투자신탁97호 C2(제3종) 수익증권
1억원
태평로빌딩

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분증권
1,023억
이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호("이지스427호") 수익증권 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호("이지스458호") 수익증권

이지스일반사모부동산투자신탁25호 제2종 수익증권
5억원
트윈트리 타워

합계
2,492억원
-

(자료 : 당사
감사보고서 및 당사 제시)

증권신고서 제출일 현재 동사의 주요 수입원은 동사가 보유 중인 수익증권 및 지분증권에서 발생하는 배당수익입니다.
동사는 최근 기말 연결기준 영업수익 약 206억원, 영업이익 약 121억원, 당기순이익 약 76억원을 기록하였으며, 별도기준 영업수익 약 223억원, 영업이익 약 181억원, 당기순이익 약 136억원을 기록하였습니다.

연결 포괄손익계산서

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

(단위 : 원)

과 목
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업수익

20,560,819,791

15,240,623,114

II. 영업비용

8,456,879,427

4,470,304,486

III. 영업이익

12,103,940,364

10,770,318,628

1. 금융수익
68,323,271

59,236,115

2. 금융비용
4,713,625,330

2,743,513,700

IV. 법인세비용차감전순이익

7,458,638,305

8,086,041,043

V. 법인세비용

(172,131,600)

268,068,678

VI. 당기순이익

7,630,769,905

7,817,972,365

지배기업 소유주지분
7,630,769,905

7,817,972,365

비지배지분
-

-

VII. 기타포괄손익

-

-

VIII. 총포괄손익

7,630,769,905

7,817,972,365

지배기업 소유주지분
7,630,769,905

7,817,972,365

비지배지분
-

-

IX. 주당이익

1. 기본주당이익

269

276

별도 포괄손익계산서

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

(단위 : 원)

과 목
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업수익

22,340,680,749

10,511,882,584

II. 영업비용

4,283,938,417

1,363,684,396

III. 영업이익

18,056,742,332

9,148,198,188

1. 금융수익
50,858,158

23,781,009

2. 금융비용
4,713,625,330

1,491,897,262

IV. 법인세비용차감전순이익

13,393,975,160

7,680,081,935

V. 법인세비용(이익)

(172,131,600)

268,068,678

VI. 당기순이익

13,566,106,760

7,412,013,257

VII. 기타포괄손익

-

-

VIII. 총포괄손익

13,566,106,760

7,412,013,257

IX. 주당이익

1. 기본주당이익

478

261

출처: 동사 감사보고서 및 제시자료

4) 동사의 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채와 관련하여 NICE신용평가 및 한국기업평가에서 평정한 무보증사채 신용등급은 A-(안정적)으로 평가하였으며, 신고서 제출일 현재 등급전망 하향과 관련된 사항은 없습니다.

[동사 국내신용등급 현황]

평가일
평가대상 유가증권 등
평가대상 유가증권의 신용등급
평가회사 (신용평가등급범위)
평가구분

2023년 05월 11일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 05일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 03월 08일
제3회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 14일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 15일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

자료: 동사 제시

5) 동사의 현재 임원 현황은 아래와 같습니다. 동사는 2024년 3월 29일 예정된 제8기 정기주주총회에서 신규 이사를 선임할 예정입니다
.
이승환 이사 후보자는 법무법인 지평 변호사이며, 이용범 이사 후보자는 한국토지주택공사 전문위원 출신으로 두 후보자는 리츠, 펀드 등 부동산간접투자 관련한 경력을 갖추고 있습니다.
대표이사 및 임원의 변동으로 인해 동사의 경영이 악화될 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

박영희
여
1975년 01월
대표이사
사내이사
비상근
사내이사
現 법무사김현섭사무소사무장
-
-
-
2020.02.03~현재
2026년 03월 28일

김연희
여
1980년 12월
이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
現 법무사김현섭사무소팀장
-
-
-
2020.02.03~현재
2026년 03월 28일

정현섭
남
1980년 11월
이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
現 세무법인신안세무사
-
-
-
2020.02.03~현재
2026년 03월 28일

이익재
남
1981년 06월
감사
감사
비상근
감사
現 안세회계법인 이사(공인회계사)
-
-
-
2023.03.28~현재
2026년 03월 28일

주1
)

2024년 3월 29일 예정된 제8기 정기주주총회에서 이사 이승환 및 이용범 선임의 건이 포함되어 있습니다.주2) 이사 선임의 건 가결시 박영희 대표이사 및 김연희 기타비상무이사는 사임할 예정이며, 이사회를 통해 신규 대표이사를 선임할 예정입니다.

6)
위와 같은 제반사항 및 현재 이용가능한 정보를 고려할 때 금번 발행되는 동사의 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채의 원리금 상환이 가능할 것으로 사료되나, 국내외 거시경제 변수로 인해 상환에 대한 확실성이 저하될 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

2024.03.18

"대표주관회사": 삼성증권 주식회사

대표이사 이 종 완

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[회 차 : 4-1]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
20,000,000,000

발행제비용(2)
109,981,702

순수입금[(1)-(2)]
19,890,018,298

[회 차 : 4-2]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
5,000,000,000

발행제비용(2)
27,560,426

순수입금[(1)-(2)]
4,972,439,574

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 4-1]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
-
발행가액 × 0.05% (중소기업 면제)

대표주관수수료
20,000,000
모집(매출)총액 × 0.1%

인수수수료
60,000,000
인수가액 × 0.3%

사채관리수수료
6,400,000
정액

신용평가수수료
11,361,702
한국기업평가, NICE신용평가

표준코드부여수수료
20,000
종목당 20,000원

상장수수료
-
ESG 채권 면제

상장연부과금
-
ESG 채권 면제

채권발행등록수수료
200,000
발행액 × 0.001% (최소 10만원, 최대 50만원)

ESG평가수수료
12,000,000
NICE신용평가

합계
109,981,702

주1)사회책임투자채권 발행 신규상장수수료 및 연부과금 면제

주2) 세부내역 - 발행분담금 : 금융기관분담금 징수등에 관한 규정 제5조 - 인수수수료 : 발행사와 인수단 협의 - 사채관리수수료 : 발행사와 사채관리회사 협의 - 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료 - 표준코드부여수수료 : 종목당 20,000원 - 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 등록비용 : 채권등록업무규정 <별표>

[회 차 : 4-2]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
-
발행가액 × 0.05% (중소기업 면제)

대표주관수수료
5,000,000
모집(매출)총액 × 0.1%

인수수수료
15,000,000
인수가액 × 0.3%

사채관리수수료
1,600,000
정액

신용평가수수료
2,840,426
한국기업평가, NICE신용평가

표준코드부여수수료
20,000
종목당 20,000원

상장수수료
-
ESG 채권 면제

상장연부과금
-
ESG 채권 면제

채권발행등록수수료
100,000
발행액 × 0.001% (최소 10만원, 최대 50만원)

ESG평가수수료
3,000,000
NICE신용평가

합계
27,560,426

주1)사회책임투자채권 발행 신규상장수수료 및 연부과금 면제

주2) 세부내역 - 발행분담금 : 금융기관분담금 징수등에 관한 규정 제5조 - 인수수수료 : 발행사와 인수단 협의 - 사채관리수수료 : 발행사와 사채관리회사 협의 - 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료 - 표준코드부여수수료 : 종목당 20,000원 - 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 등록비용 : 채권등록업무규정 <별표>

2. 자금의 사용목적

회차 :
4-1
(기준일 :
2024.03.18
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
20,000
-
-
20,000
사회적채권

회차 :
4-2
(기준일 :
2024.03.18
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
5,000
-
-
5,000
사회적채권

3. 자금의 세부사용 내역금번 당사의 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채는 ESG채권(사회적채권)으로, 발행을 통해 유입되는 자금은 총 250억원이며, 해당 조달자금은 미국 뉴욕주 다세대 임대주택인 "Spring Creek Towers"와 미국 일리노이주 대학생 기숙사인 "Illini Tower"를 자산으로 보유한 이지스글로벌레지던스리츠 지분투자를 위해 2023년 6월 차입한 자금인 제 2회 무보증 사모사채의 상환에 사용할 예정입니다.

[사회적채권 조달자금 프로젝트 분야별 투입 계획]

(단위 : 억원)

사용목적
차환대상
발행일
만기일
차입액
본 건자금투입액

채무상환
제2회 무보증 사모사채
2023.06.29
2024.03.29
460
250

출처 : ESG 인증평가 보고서

금번 당사가 발행하는 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채는 ESG 채권(ESG Bond)입니다. ESG 채권은 국제자본시장협회(International Capital Markets Association)에서 제정한 '녹색채권 원칙'(Green Bond Principles), '사회적 채권 원칙'(Social Bond Principles) 및 지속가능채권 가이드라인(Sustainability Bond Guidelines)에 부합하도록 4가지 핵심 요소를 준수하여 발행되는 채권입니다. 금번 당사가 발행하는 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채는 사회적 채권(Social Bond)으로 사회적으로 긍정적인 효과가 예상되는 적격 프로젝트에 자금을 사용할 예정입니다.당사는 ESG채권을 위한 별도의 관리체계를 구축하였으며, 이에 대한 구체적인 내용은 기타공시첨부서류로 '사회적채권 ESG 인증평가 보고서(NICE신용평가 발행)'를 참고하시기 바랍니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.당사는 보유 부동산을 임대차 하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제8기말 기준 이자보상비율은 2.57배 입니다.

(단위: 천원)

구분
제8기말(2023.07.01~2023.12.31)

영업이익 (A)
12,103,940

이자비용 (B)
4,713,625

이자보상비율 (A/B)
2.57

(출처 : 당사 감사보고서 및 당사 제시자료)(주1) 당사의 영업이익은 당사의 투자부동산으로부터 발생하는 분배금(배당금) 및 투자부동산의 평가손익이 대부분을 차지합니다. 당사는 매년 6월말과 12월말에 6개월 주기로 결산을 하고 있으며, 당사의 투자부동산으로부터의 수취하는 분배금(배당금)은 2분기말, 4분기말에 대부분 발생하여 1분기, 3분기와 영업수익의 변동성이 있습니다.

3. 미상환 채무증권의 현황가. 미상환 회사채 현황

(기준일 :
2024년 03월 18일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
10,000
-
-
-
-
-
-
10,000

사모
46,000
22,000
-
-
-
-
-
68,000

합계
56,000
22,000
-
-
-
-
-
78,000

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

나. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황해당사항 없습니다.

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

NICE신용평가㈜
2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A- (안정적)

2024년 03월 15일
제4-2회 무보증사채
A- (안정적)

한국기업평가㈜
2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A- (안정적)

2024년 03월 14일
제4-2회 무보증사채
A- (안정적)

당사의 제4-1회 및 제4-2회 무보증 사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

NICE신용평가㈜
- 임대주택, 코리빙, 기숙사 등 주거부동산에 투자하는 위탁관리 리츠- 보유 자산의 양호한 입지 및 높은 임대율 수준- 금융비용 충당능력은 양호한 수준- 주요 투자 부동산펀드의 장기차입금 위주 안정적인 만기구조 및 현금성 자산 보유- 금리 상승 등에 따른 보유자산의 가치 변동 가능성 존재

한국기업평가㈜
- 임대주택, 코리빙, 기숙사를 보유한 위탁관리부동산투자회사- 현금흐름 안정성과 자산포트폴리오의 질 매우 우수- 커버리지 지표(EBITDA/Fixed Charge) 우수, LTV는 양호- 자산평가손익 감소와 이자비용 증가가 커버리지 지표에 미치는 영향 모니터링 필요

나. 평가의 개요당사가 발행할 제4-1회 및 제4-2회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의
등급전망(Rating Outlook)

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.
Stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급 확실성은 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높다.
Stable(안정적)

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 NICE신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.

한국기업평가㈜ : http://www.korearatings.co.krNICE신용평가㈜ : http://www.nicerating.com

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다. 또한 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없습니다.나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 분기보고서, 반기보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

6. ESG채권에 관한 사항

항 목

내 용

회 차

제4-1회 및 제4-2회

ESG채권 종류

사회적채권

준거기준

- 국제자본시장협회(International Capital Markets Association, ICMA)의 '녹색채권 원칙'(Green Bond Principles, GBP), '사회적 채권 원칙'(Social Bond Principles, SBP) 및 지속가능채권 가이드라인(Sustainability Bond Guidelines, SBG)

㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

ESG채권 관리체계

조달자금의사용

- 당사는 사회적채권 발행자금을 취약계층 주택공급 프로젝트에 투입할 예정이며 본 프로젝트는 ICMA의 SBP의 프로젝트 분류 기준에 부합하는 것으로 판단됨

프로젝트 평가및 선정 절차

- 대상 사업의 주관부서인 이지스자산운용 리츠부문에서는 해당 프로젝트의 환경 및 사회적 영향을 작성하여 이지스자산운용 리스크관리 주관부서에 전달- 리스크관리 주관부서는 리스크 관리 체계 상 검토와 더불어 프로젝트의 환경 및 사회적 개선 기여도 등을 종합적으로 검토하여 대상 프로젝트에 대한 투자 여부를 확정할 계획

조달자금관리

당사의 ESG 채권 발행을 통한 조달자금의 전반적인 관리는 이지스자산운용 리츠부문에서 주관하며, 조달자금은 적합한 프로세스 및 방법에 따라 관리될 계획임. 당사는 ESG채권을 통해 조달한 자금을 포트폴리오계좌를 통해 관리 및 운용할 계획이며, 별도의 문서화된 ESG 자금관리 명부 작성을 통하여 채권 발행현황과 발행 자금의 사용 등을 관리할 방침임
[당사 ESG자금관리 명부]

구분
내용

채권 정보
- 식별번호- 발행금액- 발행일- 만기일- 기타 사항

자금 사용 내역
- 투자대상 프로젝트- 자금의 용도- 조달자금 사용금액 및 미사용 잔액 현황- 자금 사용에 따른 환경, 사회적 영향- 기타 사항

당사은 본 채권을 통해 조달한 자금을 선정된 프로젝트에 전액 배분·집행하여 관리 및 운용할 계획임. 당사 ESG채권 발행대금 중 미분배자금에 대해서는 내부 자금관리 규정에 의거하여 현금, 현금성자산 및 단기금융상품 등 유동성과 안전성이 높은 자산 형태로 보유 및 운용할 예정이며 ESG채권 발행대금의 관리 적정성을 확보하기 위하여 이사회(이사 및 감사) 승인을 거쳐 자금배분을 진행할 예정임

사후보고

- 당사의 ESG채권 관련 공시를 담당하는 이지스자산운용 리츠부문에서는 투자자에게 필수 공시사항 등이 포함된 보고서를 작성하여 적정 기간동안 적시성 있게 공시할 예정임.- 당사는 투자자에게 ESG채권의 만기 또는 발행대금이 소진되는 시점까지 발행사 홈페이지 및 한국거래소(KRX) SRI 채권 세그먼트 ESG채권 관련 정보를 통해 투자자, 고객 등에 제공하여 집행 투명성을 제고할 계획이며 공시 주기는 발행시점 이후 최소 연 1회임
[ESG 채권 관련 주요 공시 내용]

구분
내용

투입대상 프로젝트
- 투입대상 프로젝트 분야 등

발행대금 배분사항
- 발행대금의 프로젝트 분야별 분배 실적(금액)- 미분배자금 현황

대상 프로젝트에 따른 효과
- ESG채권 투자 대상 프로젝트의 환경 개선효과 및 사회적 효과 등

외부평가

외부평가기관

NICE신용평가㈜

평가유형

인증

평가결과

- NICE신용평가㈜는 당사의 ESG채권 관리체계가 ICMA의 GBP, SBP 및 SBG 기준에 부합하는 것으로 평가함- 당사의 무보증사채를 통해 조달한 자금이 사회적으로 긍정적인 효과가 예상되는 적격 프로젝트에 전액 투입될 예정임을 확인하였으며, 사회적채권과 관련된 프로젝트 평가 및 선정, 자금관리 및 사후보고 프로세스 수준이 매우 우수한 수준으로 평가함. 따라서 ESG인증 평가방법론에 기반하여 S1 등급을 부여함

주) 제4-1회 및 제4-2회 사회적채권에 관한 구체적인 내용은 기타공시첨부서류로 첨부한 '㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 사회적채권 ESG 인증평가 보고서'를 참고하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭
회사의 명칭은 '주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다.영문으로는 'IGIS RESIDENCE REIT Co., Ltd.'라고 표기합니다.

나. 설립일자 및 존속기간
회사는 2020년 2월 3일에 설립되었으며, 2020년 8월 5일자로 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사는 정관에 존속기한을 두지 않은 영속형 부동산투자회사입니다.

다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
(1) 주소 : 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층 (여의도동, 세우빌딩)(2) 전화번호 : 1544-7373(3) 홈페이지 : http://igisresidencereit.com

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
회사는 「부동산투자회사법」에 따라 적법하게 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용 및 향후 추진하려는 신규사업에 관한 간략한 설명
회사의 주요 사업은 부동산의 취득ㆍ개발ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 관리, 임대차 및 전대차, 증권ㆍ채권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출ㆍ예치 등을 하는 방법으로 자산을 투자 운용하여그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ.사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.

바. 연결대상 종속회사 개황
(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)
바-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
1
-
-
1
1

합계
1
-
-
1
1

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

바-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

사. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

아. 주요사업의 내용
아-1. 지배회사의 주요사업회사는 부동산투자, 취득, 매매업을 주요 사업으로 하고 있습니다.기타 자세한 내용은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.
아-2. 종속회사의 주요 사업

종속회사명
사업의 내용

㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
부동산투자 및 임대

자. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

상장
2020년 08월 05일
부
-

차. 신용평가에 관한 사항

평가일
평가대상
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가종류

2023년 05월 11일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 05일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 06월 19일
제1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2023년 03월 08일
제3회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 13일
제4-1회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 14일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2024년 03월 15일
제4-2회 무보증사채
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

등급체계
부 여 의 미

AAA
전반적인 채무상환능력이 최고수준이며, 현단계에서 합리적으로 예측가능한 장래의 어떠한 환경변화에도 영향을 받지 않을 만큼 안정적임

AA
전반적인 채무상환능력이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한요소가 있음

A
전반적인 채무상환능력이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음

BBB
전반적인 채무상환능력은 인정되지만 장래 환경변화로 전반적인 채무상환능력이 저하될 가능성이 있음

BB
전반적인 채무상환능력에 당면 문제는 없지만 장래의 안정성 면에서는 투기적 요소가 내포되어 있음

B
전반적인 채무상환능력이 부족하여 투기적이며, 장래의 안정성에 대해서는 현단계에서 단언할 수 없음

CCC
채무불이행이 발생할 가능성을 내포하고 있어 매우 투기적임

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 높아 상위등급에 비해 불안요소가 더욱 많음

C
채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고 현단계에서는 장래 회복될 가능성이 없을 것으로 판단됨

D
채무 지급불능상태에 있음

주1) AA등급에서 CCC등급까지는 그 상대적 우열 정도에 따라 +,-기호를 첨부할 수 있음.

<한국기업평가 신용등급체계>

등급
등 급 정 의

AAA
원리금 지급확실성이 최고 수준이다.

AA
원리금 지급확실성이 매우 높지만, AAA등급에 비하여 다소 낮은 요소가 있다.

A
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있다.

BBB
원리금 지급확실성이 있지만, 장래의 환경변화에 따라 저하될 가능성이 내포되어 있다.

BB
원리금 지급능력에 당면문제는 없으나, 장래의 안정성면에서는 투기적인 요소가 내포되어 있다.

B
원리금 지급능력이 부족하여 투기적이다.

CCC
원리금의 채무불이행이 발생할 위험요소가 내포되어 있다.

CC
원리금의 채무불이행이 발생할 가능성이 높다.

C
원리금의 채무불이행이 발생할 가능성이 지극히 높다.

D
현재 채무불이행 상태에 있다.

(주) AA부터 B까지는 동일 등급 내에서 세분하여 구분할 필요가 있는 경우에는 '＋' 또는 '－'의 기호를 부여할 수 있음.

2. 회사의 연혁

시기
내용

2020년 02월 03일
회사 발기설립(보통주식 300,000주, 자기자본 3억원)

2020년 02월 06일
자산관리위탁계약 체결(이지스자산운용㈜)

일반사무관리위탁계약 체결(스카이펀드서비스㈜)

자산보관위탁계약 체결(엔에이치투자증권㈜)

2020년 03월 02일
명의개서대리인 선임(한국예탁결제원)

2020년 04월 03일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인

2020년 06월 03일
사모 유상증자 (보통주식 2,400,000주, 총 발행주식 2,700,000주)

2020년 06월 04일
자산관리위탁 변경계약 체결(보수의 변경)

2020년 07월 11일
공모 유상증자 (보통주식 17,900,000주, 총 발행주식 20,600,000주)

2020년 07월 13일

수익증권 취득(양수)

(이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호 제에이종)

지분증권 취득(양수)

(이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제3종)

2020년 07월 14일

지분증권 취득(신규 발행)

(이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제1종)

2020년 08월 05일
유가증권시장 상장

2020년 08월 13일
제2기~제4기 외부감사인 선임(감사인: 삼덕회계법인)

2020년 09월 25일
정관 변경(부투법 제8조 제1항 제10호 공고 방법 변경: 홈페이지)

2021년 06월 11일
국토교통부 변경인가 승인

2021년 06월 22일
수익증권 취득(양수)(이지스일반사모부동산투자신탁제331호 제1종)

수익증권 취득(양수)(이지스제333호전문투자형사모부동산투자신탁 제1종)

2021년 11월 25일

자산관리위탁 변경계약 체결(보수의 변경)

자산보관위탁 변경계약 체결(보수의 변경)

2021년 11월 26일

국토교통부 변경인가 승인

이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사 지분증권 취득

2021년 11월 30일
이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호 수익증권 취득

2022년 01월 26일
제5기~제7기 외부감사인 선임(감사인: 다산회계법인)

2022년 04월 28일
이지스일반사모부동산투자신탁제331호 제1종 수익증권 추가취득

이지스일반사모부동산투자신탁97호 C2(제3종) 수익증권 취득

2022년 05월 26일
국토교통부 변경인가

2022년 06월 27일
이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분 3억원 취득(지분율 100%)

2022년 06월 29일
유상증자 (제3자배정, 보통주 7,758,617주, 증자후 자본금 28,358,617,000원)

㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분 480억원 추가출자(지분율 100%)

2023년 02월 03일
이지스일반사모부동산투자신탁제25호 제2종 수익증권 취득

2023년 03월 28일
정관 2차 개정(상법 제350조 제3항의 삭제 개정에 따른 적용,전환사채 및 신주인수권부사채의 발행 조항 추가, 주주 보호 조항 추가)

2023년 06월 12일
국토교통부 변경인가

2023년 06월 29일
이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분 540억원 취득(지분율 100%)

2023년 08월 04일
제8기~제10기 외부감사인 선임(감사인: 다산회계법인)

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본 점 소 재 지
비 고

2020년 02월 03일
서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)
회사 설립

- 공시대상기간(2023.07.01~2023.12.31) 중 본점소재지의 변경사항은 없습니다.

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2023년 03월 28일
정기주총
-
대표이사 박영희
-

2023년 03월 28일
정기주총
-
기타비상무이사 김연희
-

2023년 03월 28일
정기주총
-
기타비상무이사 정현섭
-

2023년 03월 28일
정기주총
감사 이익재
-
-

2023년 03월 28일
정기주총
-
-
감사 김광래(임기만료)

- 공시대상기간(
2023.07.01~2023.12.31
) 중
경영진의 변경사항은 없습니다.

다. 최대주주의 변동

- 공시대상기간(
2023.07.01~2023.12.31
) 중 본점소재지의 변경사항은 없습니다.

라. 상호의 변경

일자

상호

비 고

2020년 02월 03일

㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
회사 설립

- 공시대상기간(
2023.07.01~2023.12.31
) 중 본점소재지의 변경사항은 없습니다.

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용
- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
- 해당사항 없습니다.

3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류
구분
제 8(당)기말(2023년 12월말)
제 7(전)기말(2023년 6월말)
제 6(전전)기말(2022년 12월말)

보통주
발행주식총수
28,358,617
28,358,617
28,358,617

액면금액
1,000
1,000
1,000

자본금
28,358,617,000
28,358,617,000
28,358,617,000

우선주
발행주식총수
-
-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

기타
발행주식총수
-
-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

합계
자본금
28,358,617,000
28,358,617,000
28,358,617,000

4. 주식의 총수 등

주식의 총수 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주식
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
1,000,000,000
-
1,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
28,358,617
-
28,358,617
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
28,358,617
-
28,358,617
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
28,358,617
-
28,358,617
-

5. 정관에 관한 사항

1) 당사의 정관은 2023년 3월 28일자로 개정된 2차 개정 정관입니다.

정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2020년 09월 25일
제1기 정기주주총회
제6조 (공고 방법) - 회사 홈페이지 추가
- 회사 홈페이지 개설에 따른 정관 공고 방법의 변경

2023년 03월 28일
제6기 정기주주총회
제14조(동등 배당) - 삭제제46조의2(전환사채의 발행) - 신설제46조의3(신주인수권부사채의 발행) - 신설제58조(주주 보호에 관한 사항) - 신설재59조(주주 보호를 위한 임원의 행위준칙 등) - 신설
- 관련 법령(상법 제350조 제3항의 삭제) 개정에 따른 적용- 자금조달을 위한 전환사채 및 신주인수 권부사채 발행 조항 추가- 주주 보호를 위한 조항 추가

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 리츠 산업의 현황리츠 산업은 부동산투자회사법이 2001년 제정된 이래로 성장하여 2024년 1월 말 현재 설립된 리츠 수는 369개, 총 자산은 약 94.06조원에 이르고 있습니다. 최근 부동산 등 대체투자에 대한 시장의 관심 증가와 리츠 관련 정부의 규제 완화 및 활성화 정책 등으로 리츠 산업은 꾸준히 성장할 것으로 예상됩니다.

부동산투자회사 현황- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2024년 1월)

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리츠통계 2401(1)

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리츠통계 2401(2)

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리츠통계 2401(3)

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리츠통계 2401(4)

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리츠통계 2401(5)

나. 리츠 산업의 특성리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 일반적으로 리츠 주식에 투자함으로써 얻는 수익은 고위험, 고성장 상품의 수익보다는 낮으나 안정적이며, 예금, 채권같은 저위험 상품의 수익보다는 높은 인컴형(Income)투자상품입니다.리츠 시장은 과거 사모 리츠 중심에서 현재 회사를 비롯한 다수의 공모상장리츠 출시로, 투자자 범위가 기관 투자자에서 개인 투자자로 확대되며 성장하고 있습니다. 리츠 시장의 경기변동 특성 및 계절성은 명확히 확인된 바 없으나, 현재 설립된 리츠의 대부분이 부동산 임대료를 수입의 기반으로 하고 있음을 고려할 때, 일반적으로 경기상승시 수익 창출이 확대 되며, 경기 하락시 수익이 감소하는 경향이 있을 것으로 보입니다.
다. 영업의 개요회사는 2020년 2월 3일 설립된 부동산투자회사로, 2020년 4월 3일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 정관상 회사는 존속기간을 두지 않는 영속형 회사이며, 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)에 위치하고 있습니다.회사의 주요 사업은 부동산의 취득ㆍ개발ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 관리, 임대차 및 전대차, 증권ㆍ채권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출ㆍ예치 등을 하는 방법으로 자산을 투자 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사는 2020년 8월 5일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 단, 제1기 결산기는 2020년 2월 3일(설립일)에 개시하여 2020년 6월 30일에 종료되었습니다.회사는 현재 부동산임대업의 단일사업을 영위하고 있습니다.

라. 보유 자산 내역라-1. 회사가 공시서류작성기준일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다.

보유자산명
매입금액
보유자산의 기초자산명

이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제1종 지분증권
630억원
'더샵 부평 센트럴시티'공공지원민간임대주택3,578세대

이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사 제3종 지분증권
195억원

이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호(재간접형)제에이종 수익증권
73억원
이지스151호 제1종 지분증권(재간접형)

이지스일반사모부동산투자신탁제331호 제1종 수익증권
90억원
누디트 홍대

이지스제333호전문투자형사모부동산투자신탁 제1종 수익증권
100억원
디어스 명동

이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사 지분증권
5억원
디어스 판교(판교아이스퀘어 C1 오피스텔)

이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호(재간접형) 수익증권
370억원
이지스200호 지분증권(재간접형)

이지스일반사모부동산투자신탁97호 C2(제3종) 수익증권
1억원
태평로빌딩

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사 지분증권
1,023억원
이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호("이지스427호") 수익증권 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호("이지스458호") 수익증권

이지스일반사모부동산투자신탁25호 제2종 수익증권
5억원
트윈트리 타워

합계
2,492억원
-

- 회사는 상기자산에서 발생하는 배당수익을 회사의 배당재원으로 확보할 계획입니다.라-2. 보유자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다. - 이지스151호 (이지스166호 포함)

구분

내용

명칭

'더샵 부평센트럴시티' 공공지원민간임대주택(인천 십정2구역 주거환경개선사업 공동주택)

소재지
인천광역시 부평구 십정동 216번지 일원

세대 수

3,578세대(전체 공동주택 5,678세대 중 공공지원민간임대주택)

시공사
(주)포스코건설

면적

대지면적: 94,812.68㎡ / 28,680.83평연면적: 475,458.89㎡ / 143,826.31평

총매입가

836,236백만원

평가금액

구분

내용

평가금액

1,658,550
백
만원

기준일자

2023년 12월

평가기관

태평양감정평가법인

비고

시장가치평가

조감도

더샵 부평센트럴시티 조감도.jpg
더샵 부평센트럴시티 조감도

위치도

더샵 부평센트럴시티 위치도.jpg
더샵 부평센트럴시티 위치도

- 이지스331호

구분

내용

명칭

누디트 홍대

소재지
서울특별시 마포구 서교동 460-25 일원

세대 수

총 296세대 및 근린생활시설

주요 임차인
주식회사 로컬스티치 / 네오밸류 주식회사

면적

대지면적: 3,622.10㎡ / 1,095.69평연면적: 17,607.61㎡ / 5,326.30평

총매입가

120,000백만원

평가금액

구분

내용

평가금액

162,000백만원

기준시점

2023년 3월 30일

평가기관

제일감정평가법인

비고

시장가치평가

조감도(준공후)

홍대 코리빙 복합시설 준공후 조감도.jpg
누디트 홍대 준공후 조감도

위치도

홍대 코리빙 복합시설 위치도.jpg
누디트 홍대 복합시설 위치도

- 이지스333호

구분

내용

명칭

디어스 명동

소재지
서울특별시 중구 남학동 13-2외 1필지

세대 수

총 112세대 및 근린생활시설

주요 임차인
자이S&D 주식회사

면적

대지면적: 946.70㎡ / 286.38평연면적: 5,464.26㎡ / 1,652.94평

총매입가

41,000백만원

평가금액

구분

내용

평가금액

41,800백만원

기준일자

2023년 12월

평가기관

태평양감정평가법인

비고

시장가치평가

현장 사진

디어스명동 사진.jpg
디어스명동 사진

위치도

디어스명동 위치.jpg
디어스명동 위치

- 이지스200호 (이지스411호 포함)

구분

내용

명칭

디어스 판교

소재지
경기도 성남시 수정구 시흥동 296-3외 4필지

세대 수

총 521세대

면적

대지면적: 13,802.00㎡ / 4,175.11평전체 연면적: 99,925.92㎡ / 30,227.59평오피스텔 연면적: 39,904.17㎡/ 12,071.01평

총매입가

146,800백만원

평가금액

구분

내용

평가금액

175,129백만원

기준일자

2021년 4월 13일

평가기관

대한감정평가법인

비고

시장가치평가

현장 사진

디어스판교 사진.jpg
디어스판교 사진

위치도

디어스판교 위치도.jpg
디어스판교 위치도

- 이지스427호

구분

내용

명칭

Spring Creek Towers

소재지
1255 Granville Payne Ave, Brooklyn, NY

세대 수

5,881세대

면적

대지면적: 140acres / 약 17만평건물면적: 5,986,206sf / 약 17만평

총매입가

USD 1,855,000,000
(약 2,
469,005백만원,
환헷지 환율 1,331원 적용
)

평가금액

구분

내용

평가금액

USD 1,988,700,000

기준일자

2023년 9월

평가기관

SitusAMC

비고

시장가치평가

현장 사진

'spring creek tower' 사진.jpg
'spring creek tower' 사진

위치도

'spring creek tower' 위치도.jpg
'spring creek tower' 위치도

- 이지스458호

구분

내용

명칭

Illini Tower

소재지
409E Chalmers St, Champaign, IL

세대 수

207세대

면적

대지면적: 0.81acres / 992평건물면적: 227,233sf / 6,386평

총매입가

USD 109,825,000 (약 137,1
71백만원,
환헷지 환율 1,249원 적용)

평가금액

구분

내용

평가금액

USD 112,000,000

기준일자

2023년 5월 1일

평가기관

JLL Valuation & Advisory Services

비고

시장가치평가

현장 사진

'illini tower' 사진.jpg
'illini tower' 사진

위치도

'illini tower' 위치도.jpg
'illini tower' 위치도

마. 시장의 특성전술한 "1. 사업의 개요"를 참조하시기 바랍니다.
바. 시장 점유율전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

3. 원재료 및 생산설비

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

당사는 시장위험에 대한 노출이 중요하지 않아 기재를 생략합니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

공시서류 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

7. 기타 참고사항

해당사항 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

1-1. 연결재무정보<연결재무상태표>

(단위 : 원)

과 목
제 8(당) 기말
제 7(전) 기말

자 산

I.유동자산

10,276,196,612

13,909,315,518

1. 현금및현금성자산
2,089,864,523

5,923,205,931

2. 기타유동금융자산
4,000,000,000

6,400,000,000

3. 기타유동채권
3,766,338,586

1,077,005,554

4. 기타유동자산
419,993,503

509,104,033

II.비유동자산

353,094,112,822

345,458,281,014

1. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자
353,094,112,822

345,458,281,014

자 산 총 계

363,370,309,434

359,367,596,532

부 채

I.유동부채

115,543,517,584

115,227,746,926

1. 기타유동채무
215,525,738

723,351,251

2. 차입금 및 사채
115,327,991,846

114,504,395,675

II.비유동부채

140,449,704

312,581,304

1. 이연법인세부채
140,449,704

312,581,304

부 채 총 계

115,683,967,288

115,540,328,230

자 본

지배기업 소유주지분

247,686,342,146

243,827,268,302

I.자본금

28,358,617,000

28,358,617,000

II.기타불입자본

110,365,913,230

112,200,777,705

III.자본조정

(113,238,000)

(113,238,000)

IV.이익잉여금

109,075,049,916

103,381,111,597

비지배지분

-

-

자 본 총 계

247,686,342,146

243,827,268,302

자본 및 부채총계

363,370,309,434

359,367,596,532

<연결포괄손익계산서>

(단위 : 원)

과 목
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업수익

20,560,819,791

15,240,623,114

II. 영업비용

8,456,879,427

4,470,304,486

III. 영업이익

12,103,940,364

10,770,318,628

1. 금융수익
68,323,271

59,236,115

2. 금융비용
4,713,625,330

2,743,513,700

IV. 법인세비용차감전순이익

7,458,638,305

8,086,041,043

V. 법인세비용

(172,131,600)

268,068,678

VI. 당기순이익

7,630,769,905

7,817,972,365

지배기업 소유주지분
7,630,769,905

7,817,972,365

비지배지분
-

-

VII. 기타포괄손익

-

-

VIII. 총포괄손익

7,630,769,905

7,817,972,365

지배기업 소유주지분
7,630,769,905

7,817,972,365

비지배지분
-

-

IX. 주당이익

1. 기본주당이익

269

276

1-2. 별도재무정보<별도재무상태표>

(단위 : 원)

과 목
제 8(당) 기말
제 7(전) 기말

자 산

I.유동자산

7,765,444,807

8,712,680,521

1. 현금및현금성자산
315,725,533

3,394,962,960

2. 기타유동금융자산
3,500,000,000

3,900,000,000

3. 기타유동채권
3,750,792,751

1,048,364,098

4. 기타유동자산
198,926,523

369,353,463

II.비유동자산

358,944,505,482

347,988,596,011

1. 종속기업투자
102,300,000,000

102,300,000,000

2. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자
256,644,505,482

245,688,596,011

자 산 총 계

366,709,950,289

356,701,276,532

부 채

I.유동부채

115,514,067,584

115,127,672,926

1. 기타유동채무
186,075,738

623,277,251

2. 차입금 및 사채
115,327,991,846

114,504,395,675

II.비유동부채

140,449,704

312,581,304

1. 이연법인세부채
140,449,704

312,581,304

부 채 총 계

115,654,517,288

115,440,254,230

자 본

I.자본금

28,358,617,000

28,358,617,000

II.기타불입자본

110,365,913,230

112,200,777,705

III.이익잉여금

112,330,902,771

100,701,627,597

자 본 총 계

251,055,433,001

241,261,022,302

자본 및 부채총계

366,709,950,289

356,701,276,532

<별도포괄손익계산서>

(단위 : 원)

과 목
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업수익

22,340,680,749

10,511,882,584

II. 영업비용

4,283,938,417

1,363,684,396

III. 영업이익

18,056,742,332

9,148,198,188

1. 금융수익
50,858,158

23,781,009

2. 금융비용
4,713,625,330

1,491,897,262

IV. 법인세비용차감전순이익

13,393,975,160

7,680,081,935

V. 법인세비용(이익)

(172,131,600)

268,068,678

VI. 당기순이익

13,566,106,760

7,412,013,257

VII. 기타포괄손익

-

-

VIII. 총포괄손익

13,566,106,760

7,412,013,257

IX. 주당이익

1. 기본주당이익

478

261

2. 연결재무제표

연결재무상태표

제 8 기 2023년 12월 31일 현재

제 7 기 2023년 06월 30일 현재

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기말
제 7(전) 기말

자 산

I.유동자산

10,276,196,612

13,909,315,518

1. 현금및현금성자산
4,5,20
2,089,864,523

5,923,205,931

2. 기타유동금융자산
8,20
4,000,000,000

6,400,000,000

3. 기타유동채권
6,20
3,766,338,586

1,077,005,554

4. 기타유동자산
7
419,993,503

509,104,033

II.비유동자산

353,094,112,822

345,458,281,014

1. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자
9,20
353,094,112,822

345,458,281,014

자 산 총 계

363,370,309,434

359,367,596,532

부 채

I.유동부채

115,543,517,584

115,227,746,926

1. 기타유동채무
4,10,20
215,525,738

723,351,251

2. 차입금 및 사채
4,11,19,20
115,327,991,846

114,504,395,675

II.비유동부채

140,449,704

312,581,304

1. 이연법인세부채
17
140,449,704

312,581,304

부 채 총 계

115,683,967,288

115,540,328,230

자 본

지배기업 소유주지분

247,686,342,146

243,827,268,302

I.자본금
12

28,358,617,000

28,358,617,000

II.기타불입자본
12

110,365,913,230

112,200,777,705

III.자본조정
12

(113,238,000)

(113,238,000)

IV.이익잉여금

109,075,049,916

103,381,111,597

비지배지분

-

-

자 본 총 계

247,686,342,146

243,827,268,302

자본 및 부채총계

363,370,309,434

359,367,596,532

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연결포괄손익계산서

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업수익
14,18,20

20,560,819,791

15,240,623,114

II. 영업비용
15,20

8,456,879,427

4,470,304,486

III. 영업이익

12,103,940,364

10,770,318,628

1. 금융수익
16,20
68,323,271

59,236,115

2. 금융비용
16,20
4,713,625,330

2,743,513,700

IV. 법인세비용차감전순이익

7,458,638,305

8,086,041,043

V. 법인세비용
17

(172,131,600)

268,068,678

VI. 당기순이익

7,630,769,905

7,817,972,365

지배기업 소유주지분

7,630,769,905

7,817,972,365

비지배지분

-

-

VII. 기타포괄손익

-

-

VIII. 총포괄손익

7,630,769,905

7,817,972,365

지배기업 소유주지분

7,630,769,905

7,817,972,365

비지배지분

-

-

IX. 주당이익

1. 기본주당이익
18

269

276

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연결자본변동표

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
자본금
기타불입자본
자본조정
이익잉여금
지배기업소유주지분 계
비지배지분
총 계

2023년 01월 01일(전기초)
28,358,617,000
113,042,304,093
(48,114,000)
98,493,308,905
239,846,115,998
-
239,846,115,998

총포괄손익:

당기순이익
-
-
-
7,817,972,365
7,817,972,365
-
7,817,972,365

소유주와의 거래:

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
-
(841,526,388)
-
841,526,388
-
-
-

배당금의 지급
-
-
-
(3,771,696,061)
(3,771,696,061)
-
(3,771,696,061)

종속회사 주식발행비용
-
-
(65,124,000)
-
(65,124,000)
-
(65,124,000)

2023년 06월 30일(전기말)
28,358,617,000
112,200,777,705
(113,238,000)
103,381,111,597
243,827,268,302
-
243,827,268,302

2023년 07월 01일(당기초)
28,358,617,000
112,200,777,705
(113,238,000)
103,381,111,597
243,827,268,302
-
243,827,268,302

총포괄손익:

당기순이익
-
-
-
7,630,769,905
7,630,769,905
-
7,630,769,905

소유주와의 거래:

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
-
(1,834,864,475)
-
1,834,864,475
-
-
-

배당금의 지급
-
-
-
(3,771,696,061)
(3,771,696,061)
-
(3,771,696,061)

2023년 12월 31일(당기말)
28,358,617,000
110,365,913,230
(113,238,000)
109,075,049,916
247,686,342,146
-
247,686,342,146

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연결현금흐름표

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업활동으로 인한 현금흐름

(1,746,697,743)

4,799,824,265

1. 영업으로부터 창출된 현금흐름
19
(725,409,047)

372,657,943

2. 이자의 수취

125,663,258

9,621,594

3. 배당금의 수취

2,647,440,572

6,938,243,755

4. 이자의 지급

(3,880,671,226)

(2,462,235,607)

5. 법인세 환급(납부)

86,278,700

(58,463,420)

II. 투자활동으로 인한 현금흐름

1,685,232,396

(2,900,000,000)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액

7,304,705,036

100,000,000

단기금융상품의 처분

5,900,000,000

100,000,000

비연결종속기업의 회수

1,404,705,036

-

2. 투자활동으로 인한 현금유출액

(5,619,472,640)

(3,000,000,000)

단기금융상품의 취득

3,500,000,000

2,500,000,000

비연결종속기업 및 관계기업투자의 취득

2,119,472,640

500,000,000

III. 재무활동으로 인한 현금흐름

(3,771,876,061)

(3,358,280,061)

1.재무활동으로 인한 현금유입액

-

55,477,340,000

단기차입금의 차입

-

55,477,340,000

2.재무활동으로 인한 현금유출액

(3,771,876,061)

(58,835,620,061)

배당금의 지급

3,771,876,061

3,771,696,061

주식발행비용

-

63,924,000

단기차입금 상환

-

54,000,000,000

대출수수료의 지급

-

1,000,000,000

IV. 현금의 감소 (I+II+III)

(3,833,341,408)

(1,459,655,796)

V. 기초의 현금

5,923,205,931

7,382,861,727

VI. 기말의 현금

2,089,864,523

5,923,205,931

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

3. 연결재무제표 주석

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업

1. 회사의 개요(1) 지배기업의 개요

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(이하 '회사')는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2020년 2월 3일 설립되었습니다.회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게배당하는 것이며, 회사는 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스151호")의 제1종 지분증권, 제3종 지분증권 및 이지스151호의 재간접펀드인 이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호(재간접형)(이하 "이지스166호") 제에이종 수익증권(이하 통칭하여 "투자대상부동산관련증권")을 매입하여, 궁극적으로 이지스151호가 투자하고 있는 인천시 부평구 더샵 부평센트럴시티 공공지원 민간임대주택에 투자하는 것을 사업계획으로 하여 국토교통부로부터 2020년 4월 3일 '위탁관리부동산투자회사' 영업인가를 취득하였습니다. 회사는 국토교통부로부터 2021년 6월 11일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스일반사모부동산투자신탁331호(이하 "이지스331호")의 제1종 수익증권 및 이지스333호전문투자형사모부동산투자신탁(이하 "이지스333호")의 제1종 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 포트폴리오 다변화를 통한 수익성 제고 및 위험분산 목적에서 국토교통부로부터 2021년 11월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스200호")의 지분증권 및 이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호(이하 "이지스411호")의 수익증권을 취득하였으며, 2022년 4월 28일 이지스일반사모부동산투자신탁97호(이하"이지스97호")의 C2(제3종) 수익증권, 2023년 2월 3일 이지스일반사모부동산투자신탁25호(이하"이지스25호")의 제2종 수익증권을 취득하였습니다. 또한 해외 주요도시의 주거 부동산 투자 목적에서 국토교통부로부터 2022년 5월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 2022년 6월 23일 주식회사 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 주식 양수도 거래를 진행하였으며, 2022년 6월 29일 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다. 또한 자회사 추가 출자 목적으로 국토교통부로부터 2023년 6월 12일에 변경인가를 받아 2023년 6월 29일에 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다.회사의 본점은 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층에 위치하고 있습니다.

당기말 현재 회사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분
주 주 명
주식수(주)
지분율(%)

보통주
㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
4,482,758
15.81

기타
23,875,859
84.19

합 계
28,358,617
100.00

회사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2020년 6월 30일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

(2) 종속기업의 개요1) 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명
소재지
결산월
업종
지분율

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
서울
6월, 12월
부동산임대
100%

(주1) (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사는 설립 후 이지스글로벌일반사모부동산투자신탁427호(이하 "이지스427호") 및 이지스USCore일반사모부동산투자신탁458호(이하 "이지스458호")의 수익증권을 취득하였습니다.

2) 연결 대상 종속기업의 당기말 현재 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
재무상태표
손익계산서

자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
98,960,359
29,450
90,669
(4,064,807)
(4,064,807)

2. 중요한 회계정책연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었으며 연결재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다

연결재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.

(1) 연결재무제표 작성기준

연결회사의 연결재무제표는 2020년 2월 3일 설립일로부터 국제회계기준을 채택하여 제정한 한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서, 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.한국채택국제회계기준은 연결재무제표 작성시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 연결재무제표는 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다. 역사적원가는 일반적으로 자산을 취득하기 위하여 지급한 대가의 공정가치로 측정하고 있습니다.

(2) 연결회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

부채는 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기 지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

2) 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표', 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 공급자금융약정에 대한 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채

판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시'

가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당 기준서의 제정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 현금및현금성자산연결회사는 보유중인 현금, 요구불예금 및 취득일 현재 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고, 가치변동의 위험이 경미한 매우 유동적인 단기 투자자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다.

(4) 금융상품금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.

1) 금융자산가. 최초 인식과 측정금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가 측정 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.

최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 연결회사의 사업모형에 따라 달라집니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출채권을 제외하고는, 연결회사는 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가감합니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하지 않은 매출채권은 기업회계기준서 제1115호에 따라 결정된 거래원가로 측정합니다.금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.

금융자산의 관리를 위한 연결회사의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 연결회사가 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

나. 후속 측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.- 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)- 누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품)- 제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

다. 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)연결회사는 아래 조건을 모두 만족하는 경우에 금융자산을 상각후원가로 측정합니다.

- 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자 산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생합니다.상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

라. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)연결회사는 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 측정합니다.- 계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의 제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.

마. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)최초 인식 시점에, 연결회사는 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 연결회사가 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 영업수익으로 인식되며, 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.

바. 당기손익-공정가치 측정 금융자산당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할 수 있습니다.당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 포괄손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지 않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.

복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다.주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다.사. 제거금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다.- 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나- 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도하거나 양도(pass-through) 계약에 따라 수취한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 의무가 있다. 이 경우에 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하거나 금융자산 의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보유하지도 않으나 자산에 대 한 통제를 이전연결회사가 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 이전하거나 양도(pass-through) 계약을 체결할 때, 자산을 소유함에 따른 위험과 보상을 유지하는지를 평가합니다. 연결회사가 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았다면, 해당 금융자산에 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 연결회사는 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 연결회사가 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다.

보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다.아. 금융자산의 손상연결회사는 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 연결회사가 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인증가가 있는 신용 익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.매출채권에 대하여, 연결회사는 기대신용손실 계산에 간편법을 적용할 수 있습니다. 따라서, 연결회사는 신용위험의 변동을 추적하지 않는 대신에, 각 결산일에 전체기간기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 인식합니다. 연결회사는 특정 채무자에 대한 미래전망정보와 경제적 환경을 반영하여 조정된 과거 신용손실 경험에 근거하여 충당금 설정률표를 설정합니다.기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에 대하여, 연결회사는 낮은 신용위험 간편법을 적용합니다. 매 결산일에, 연결회사는 과도한 원가나 노력 없이 이용할 수 있는 합리적이고 뒷받침될 수 있는 모든 정보를 사용하여 채무상품이 낮은 신용위험을 가지고 있다고 고려되는지를 평가합니다. 이러한 평가를 위해서, 연결회사는 채무상품의 내부신용 등급을 재평가합니다.

연결회사의 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품이 최상위 투자등급에 해당하는 상장 채권만으로 구성되어 있다면 낮은 신용 위험 투자자산으로 평가됩니다. 연결회사의 정책은 이러한 상품을 12개월 기대신용손실로 측정하는 것입니다. 그러나, 최초 인식 이후에 신용위험의 유의적인 증가가 있다면 손실충당금은 전체기간 기대신용손실에 근거하여 산출됩니다. 연결회사는 채무상품의 신용위험이 유의적으로 증가했는지를 결정하고 기대신용손실을 측정하기 위해 신용평가기관의 등급을 사용합니다.

2) 금융부채가. 최초인식과 측정금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 상각후원가 측정 금융부채로 적절하게 분류됩니다.

모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 상각후원가 측정 금융부채로 분류되는 차입금 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

연결회사의 금융부채는 기타지급채무 등을 포함합니다.

나. 후속측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다.

상각후원가 측정 금융부채상각후원가 측정 금융부채는 최초 인식 이후에 후속적으로 유효이자율법을 사용하여상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.

상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다.

다. 제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

(5) 관계기업에 대한 투자연결회사의 관계기업은 연결회사가 유의적 영향력을 보유하는 기업입니다. 연결회사는 기업회계기준서 제1028호 '관계기업과 공동기업에 대한 투자'에 따른 벤처캐피탈등 투자기구에 해당되어, 관계기업과 공동기업에 대한 투자에 대해 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 에 따라 당기손익-공정가치 측정 항목으로 선택하였습니다. 따라서, 최초 인식시점에 관계기업과 공동기업에 대한 투자에 대해 공정가치로 측정하며, 후속적으로 공정가치 변동분에 대해 당기손익으로 인식합니다. 연결회사는 관계기업이나 공동기업에 대한 투자를 최초 인식할 때 각각의 관계기업이나 공동기업에 대하여 개별적으로 선택합니다.

(6) 비금융자산의 손상영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

(7) 충당부채충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다.

(8) 당기법인세 및 이연법인세법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자지분과 관련된 가산할 일시적 차이에 대해 소멸시점을 통제할 수 있는 경우, 그리고 예측가능한 미래에 일시적 차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한 이러한 자산으로부터 발생하는 차감할 일시적 차이에 대하여 일시적 차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높고 일시적 차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에만 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.한편, 연결회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.(9) 납입자본보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

(10) 이익잉여금연결회사는 부동산투자회사법 제 28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.또한, 연결회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어 당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다.

(11) 리스연결회사는 리스된 자산을 사용할 수 있는 리스개시일에 사용권자산과 이에 대응하는 부채를 인식합니다. 각 리스료는 리스부채의 상환과 금융원가로 배분합니다. 금융원가는 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간 이자율이 산출되도록 계산된 금액을 리스기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다. 사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.

리스에서 생기는 자산과 부채는 최초에 현재가치기준으로 측정합니다. 리스부채는 다음 리스료의 순현재가치를 포함합니다.­ 받을 리스 인센티브를 차감한 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함)­ 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료­ 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액­ 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격­ 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.사용권자산은 다음 항목들로 구성된 원가로 측정합니다.­ 리스부채의 최초 측정금액­ 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료­ 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가­ 복구원가의 추정치

단기리스나 소액자산 리스와 관련된 리스료는 정액법에 따라 당기손익으로 인식합니다. 단기리스는 리스기간이 12개월 이하인 리스이며, 소액리스자산은 구입가격이 중요하지 않은 자산을 의미합니다.연결회사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

(12) 수익인식연결회사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

(13) 주당손익연결회사는 보통주 기본주당손익과 희석주당손익을 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당손익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어 계산하고 있습니다. 한편, 희석주당손익은 희석화 효과가 있는 잠재적보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순이익 및 가중평균 유통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.

(14) 중요한 회계추정 및 판단연결회사의 회계정책을 적용함에 있어서, 경영진은 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는자산과 부채의 장부금액에 대한 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.한국채택국제회계기준에서는 연결재무제표를 작성함에 있어서 경영진으로 하여금 회계정책의 적용이나, 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 판단, 추정치, 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 당기말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 실제 결과는 이러한 추정치와 다를 수 있습니다.

추정과 기초적인 가정은 계속하여 검토됩니다. 회계추정에 대한 수정은 그러한 수정이 오직 당해 기간에만 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간에 인식되며, 당기와미래 기간 모두 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간과 미래 기간에 인식됩니다.또한 차기 회계연도에 자산과 부채의 장부금액에 대한 중요한 조정을 유발할 수 있는유의적인 위험을 내포하고 있는 미래에 대한 가정과 당기말 현재 추정 불확실성에 대한 기타 주요 원천은 다음과 같습니다.

1) 공정가치의 결정관측 가능한 시장가격이 없는 금융자산과 금융부채의 공정가치 결정을 위해서는 가치평가 기법들이 요구됩니다. 빈번한 거래가 이루어지지 않고 가격의 투명성이 낮은금융상품의 경우, 공정가치의 객관성은 낮아지고 유동성, 집중도, 시장요소의 불확실성, 가격결정의 가정 및 기타 위험에 대한 광범위한 판단이 요구됩니다. 경영자는 금융상품의 공정가치 결정에 사용된 평가기법과 가정들이 적절하다고 믿고 있습니다.

(15) 연결재무제표 승인연결회사의 연결재무제표는 2024년 3월 29일자 정기 주주총회에서 승인될 예정입니다.

3. 영업부문

연결회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 연결회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다.연결회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생하였으며, 당기말 현재 회사 영업수익의 10%를 초과하는 주요 외부고객은 이지스151호가 있습니다.

4. 위험관리4.1 재무위험관리연결회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결회사의 전반적인 위험관리는 연결회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용 가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다. 연결회사는 당기말현재 시장위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 신용위험

연결회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.·상각후원가로 측정되는 금융자산의 계약상 현금흐름·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

가. 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 연결회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

나. 당기말 및 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

현금및현금성자산
2,089,865
5,923,206

기타유동채권
3,766,338
1,077,005

기타유동금융자산
4,000,000
6,400,000

합 계
9,856,203
13,400,211

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다.

당기말 및 전기말 현재 금융부채의 잔존계약만기에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
장부금액
1년이내
1년 ~ 5년
5년초과

기타유동채무
당기말
215,526
215,526
-
-

전기말
723,351
723,351
-
-

차입금
당기말
115,327,992
115,327,992
-
-

전기말
114,504,396
114,504,396
-
-

4.2. 자본위험관리 연결회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 연결회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

총차입금
115,327,992
114,504,396

차감: 현금및현금성자산
2,089,865
5,923,206

순부채
113,238,127
108,581,190

자본총계
247,686,342
243,827,268

총자본
360,924,469
352,408,458

자본조달비율
31.37%
30.81%

5. 현금및현금성자산당기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산은 다음과 같으며, 사용제한된 내역은 없습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말

보통예금
(주)국민은행
901,520
5,923,206

CMA(RP)
한국투자증권(주)
1,188,345
-

합계
2,089,865
5,923,206

6. 기타유동채권당기말 및 전기말 현재 기타유동채권은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수금
-
2,873

미수수익
57,115
114,455

미수배당금
3,709,224
959,678

합계
3,766,339
1,077,006

7. 기타유동자산당기말 및 전기말 현재 기타유동자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

선급비용
28
2,860

당기법인세자산
419,966
506,244

합계
419,994
509,104

8. 기타유동금융자산

당기말 및 전기말 현재 기타유동금융자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
금융기관
당기말
전기말

단기금융상품
(주)한국스탠다드차타드은행
-
3,900,000

(주)국민은행
4,000,000
2,500,000

합계
4,000,000
6,400,000

9. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자

(1) 당기말 및 전기말 현재 비연결종속기업투자 및 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(당기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종 (주1)
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
67,166,190

이지스151호 제3종 (주1)
대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
116,586,470

이지스200호
대한민국
1.59%
623천좌
500,000
774,956

소 계
83,000,000
184,527,616

(수익증권)

이지스166호 제에이종 (주1)
대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,435,610

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
11,048,465

이지스333호 제1종 (주1)
대한민국
83.33%
10,000백만좌
10,000,000
10,336,700

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
42,418,889

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.09%
100백만좌
123,800
207,480

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
669,745

이지스427호
대한민국
99.98%
42,157백만좌
42,309,473
42,185,275

이지스458호
대한민국
99.98%
56,934백만좌
55,611,063
54,264,333

소 계
161,844,336
168,566,497

합 계
244,844,336
353,094,113

(주1) 신규 투자자금 조달목적의 차입(대출약정금 60,000백만원)과 관련하여 이지스151호 제1종 지분증권 63백만좌(장부금액 67,166백만원), 이지스151호 제3종 지분증권 13백만좌(장부금액 116,586백만원), 이지스166호 제에이종 수익증권 7,000백만좌(장부금액 7,436백만원), 이지스333호 제1종 수익증권 10,000백만좌(장부금액 10,337백만원)를 차입처(한국투자캐피탈(주) 및 신한캐피탈(주))에게 담보(채권최고액 78,000백만원)로 제공하였습니다(주석 11, 21 참조).

(전기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종 (주1)
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
66,669,750

이지스151호 제3종 (주1)
대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
103,985,440

이지스200호
대한민국
1.59%
623천좌
500,000
745,650

소 계
83,000,000
171,400,840

(수익증권)

이지스166호 제에이종 (주1)
대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,380,520

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
15,165,900

이지스333호 제1종 (주1)
대한민국
83.33%
10,000백만좌
10,000,000
10,139,200

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
40,836,557

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.09%
100백만좌
123,800
179,464

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
586,115

이지스427호
대한민국
99.98%
40,190백만좌
40,190,000
44,191,316

이지스458호
대한민국
99.98%
56,934백만좌
56,933,966
55,578,369

소 계
161,047,766
174,057,441

합 계
244,047,766
345,458,281

(주1) 신규 투자자금 조달목적의 차입(대출약정금 60,000백만원)과 관련하여 이지스151호 제1종 지분증권 63백만좌(장부금액 66,670백만원), 이지스151호 제3종 지분증권 13백만좌(장부금액 103,985백만원), 이지스166호 제에이종 수익증권 7,000백만좌(장부금액 7,381백만원), 이지스333호 제1종 수익증권 10,000백만좌(장부금액 10,139백만원)를 차입처(한국투자캐피탈(주) 및 신한캐피탈(주))에게 담보(채권최고액 78,000백만원)로 제공하였습니다(주석 11, 21 참조).

(2) 당기 및 전기 관계기업과 공동기업에 대한 투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분및회수
평가손익
기말잔액

이지스151호
제1종지분증권
66,669,750
-
-
496,440
67,166,190

제3종지분증권
103,985,440
-
-
12,601,030
116,586,470

이지스200호
지분증권
745,651
-
-
29,305
774,956

이지스166호
제에이종수익증권
7,380,520
-
-
55,090
7,435,610

이지스331호
제1종수익증권
15,165,900
-
-
(4,117,435)
11,048,465

이지스333호
제1종수익증권
10,139,200
-
-
197,500
10,336,700

이지스411호
수익증권
40,836,556
-
-
1,582,333
42,418,889

이지스97호
C2 제3종수익증권
179,464
-
-
28,016
207,480

이지스25호
제2종수익증권
586,115
-
-
83,630
669,745

이지스427호
수익증권
44,191,316
2,119,473
-
(4,125,514)
42,185,275

이지스458호
수익증권
55,578,369
-
(1,404,705)
90,669
54,264,333

합 계
345,458,281
2,119,473
(1,404,705)
6,921,064
353,094,113

(전기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분및회수
평가손익
기말잔액

이지스151호
제1종지분증권
66,218,040
-
-
451,710
66,669,750

제3종지분증권
104,344,500
-
-
(359,060)
103,985,440

이지스200호
지분증권
766,302
-
-
(20,652)
745,650

이지스166호
제에이종수익증권
7,328,370
-
-
52,150
7,380,520

이지스331호
제1종수익증권
9,003,510
-
-
6,162,390
15,165,900

이지스333호
제1종수익증권
10,141,100
-
-
(1,900)
10,139,200

이지스411호
수익증권
41,731,486
-
-
(894,929)
40,836,557

이지스97호
C2 제3종수익증권
180,106
-
-
(642)
179,464

이지스25호
제2종수익증권
-
500,000
-
86,115
586,115

이지스427호
수익증권
47,244,550
-
-
(3,053,234)
44,191,316

이지스458호
수익증권
54,017,809
-
-
1,560,560
55,578,369

합 계
340,975,773
500,000
-
3,982,507
345,458,281

(3) 당기말 및 전기말 현재 관계기업과 공동기업의 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(당기말)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
당기순이익(손실)

이지스151호 (주1)
1,738,332,095
846,819,592
109,967,183
7,609,847
102,357,336

이지스200호 (주1)
163,769,529
115,121,982
4,793,644
2,953,828
1,839,816

이지스166호 (주1)
18,058,138
293
602,443
910
601,533

이지스331호 (주1)
148,943,458
103,810,551
17,998,496
4,918,560
13,079,936

이지스333호 (주1)
42,816,901
29,327,235
1,979,855
1,503,403
476,452

이지스411호 (주1)
42,786,851
24,375
1,713,843
24,210
1,689,633

이지스97호 (주1)
445,650,278
210,257,959
43,552,803
6,569,803
36,983,000

이지스25호 (주1)
665,868,042
418,866,180
49,897,642
11,154,588
38,743,054

이지스427호(주1)
42,249,094
53,459
1,782,003
4,614,215
(2,832,212)

이지스458호(주1)
58,485,907
4,210,210
1,582,880
827,729
755,151

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2023년 12월 31일 기준의 재무상태와 2023년 7월 1일부터 2023년 12월 31일 까지의 6개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

(전기말)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
당기순이익(손실)

이지스151호 (주1)
1,644,025,904
844,454,928
10,066,507
8,614,484
1,452,023

이지스200호 (주1)
162,769,709
115,961,977
3,154,028
3,279,436
(125,408)

이지스166호 (주1)
17,924,494
293
592,967
895
592,071

이지스331호 (주1)
135,677,387
102,981,939
69,496
996,017
(926,521)

이지스333호 (주1)
42,518,399
29,349,760
893,491
832,058
61,433

이지스411호 (주1)
41,167,407
281
9,767,225
23,815
9,743,410

이지스97호 (주1)
411,389,545
207,722,356
8,752,964
5,283,775
3,469,189

이지스25호 (주1)
633,102,278
416,942,578
52,511,282
19,349,500
33,161,782

이지스427호(주1)
46,897,939
3,837,189
1,421,874
3,484,305
(2,062,431)

이지스458호(주1)
59,718,482
4,128,563
4,675,209
2,078,590
2,596,620

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2023년 6월 30일 기준의 재무상태와 2023년 1월 1일부터 2023년 6월 30일 까지의 6개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

10. 기타유동채무당기말 및 전기말 현재 기타지급채무는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미지급금
6,600
453,360

미지급비용
208,926
269,991

합계
215,526
723,351

11. 차입금

(1) 당기말 및 전기말 현재 총 차입금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

단기차입금

유동성장기차입금
59,514,322
59,023,525

사채
55,813,670
55,480,871

소계
115,327,992
114,504,396

장기차입금
-
-

합계
115,327,992
114,504,396

(2) 당기말 및 전기말 현재 장기차입금의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
차입처
만기일
연이자율
당기말
전기말

자산매입대출(주1)
한국투자캐피탈(주)
2024-06-24
6.90%
30,000,000
30,000,000

신한캐피탈(주)
2024-06-24
6.90%
30,000,000
30,000,000

합계
60,000,000
60,000,000

현재가치할인차금
(485,678)
(976,475)

장부금액
59,514,322
59,023,525

차감 : 유동성 대체
(59,514,322)
(59,023,525)

차감 : 계
-
-

(주1) 전기 중에 대출약정 변경을 통하여 만기일 연장 등이 이루어졌습니다. 연결회사는 상기 차입금에 대하여 차입금을 조기상환하기 위한 목적으로 유상증자를 하는 경우와 회사가 자산매입대출을 재원으로 취득한 신규자산을 매각하는 경우, 신주 인수대금 상당액과 지급 받은 매각대금을 재원으로 하여 해당 신규 자산 매입 당시의 매입대금에서 차주가 해당 신규자산의 매각을 위하여 지출한 수수료, 제세공과금 등 부대비용을 차감한 금액 상당액의 차입금을 즉시 상환하여야 합니다. 한편, 상기 차입금과 관련하여 회사가 보유한 이지스151호 제1종,제3종 지분증권 및 이지스166호 제에이종 수익증권, 이지스333호 제1종 수익증권을 담보(채권최고액 78,000백만원)로 제공하고 있습니다(주석 9, 21 참조).

(3) 당기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
발행일
만기일
연이자율
당기말
전기말

제1회 무보증 공모사채
2023-06-29
2024-06-29
6.30%
10,000,000
10,000,000

제2회 무보증 사모사채(주1)
2023-06-29
2024-03-29
6.50%
46,000,000
46,000,000

합계
56,000,000
56,000,000

현재가치할인차금
(186,330)
(519,129)

장부금액
55,813,670
55,480,871

(주1) 상기 사모사채의 차입과 관련하여 연결회사가 보유한 종속기업((주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사)의 지분증권 20,700,000주를 사채인수회사(삼성증권(주))에 담보(채권최고액 55,200백만원)로 제공하고 있습니다(주석 21 참조).

12. 자본금 및 기타불입자본(1) 당기말 및 전기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.

주식의 종류
수권주식수(주)
발행주식수(주)
주당 액면가액(원)
자본금(천원)

보통주

당기말
1,000,000,000
28,358,617
1,000
28,358,617

전기말
1,000,000,000
28,358,617
1,000
28,358,617

(2) 당기 및 전기 중 유통 보통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당 기
전 기

발행주식수
자본금
발행주식수
자본금

기 초
28,358,617
28,358,617
28,358,617
28,358,617

기 말
28,358,617
28,358,617
28,358,617
28,358,617

(3) 당기 및 전기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

구 분
당기
전기

발행주식수(주)
주식발행초과금(천원)
발행주식수(주)
주식발행초과금(천원)

기 초
28,358,617
112,200,777
28,358,617
113,042,304

주식발행초과금의이익잉여금 전입
-
(1,834,864)
-
(841,527)

기 말
28,358,617
110,365,913
28,358,617
112,200,777

(4) 당기말 및 전기말 현재 자본조정의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

기타자본조정
(113,238)
(113,238)

13. 배당금당기 및 전기에 지급된 배당금은 각각 3,772백만원(보통주 주당 133원) 및 3,772백만원(보통주 주당 133원)입니다. 2023년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 보통주에 대한 주당 배당금 및 총배당금은 각각 133원 및 3,772백만원이고 2024년 3월 29일로 예정된 정기주주총회에 의안으로 상정될 예정입니다.

14. 영업수익당기 및 전기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

배당금수익
5,396,807
6,927,698

당기손익금융자산평가이익
15,164,013
8,312,925

합 계
20,560,820
15,240,623

15. 영업비용당기 및 전기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기손익금융자산관련손실
8,242,949
4,330,418

임원보수
6,700
6,700

지급수수료
142,254
68,090

세금과공과
250
135

자산보관보수
25,850
25,649

일반사무수탁보수
38,500
38,500

기타비용
376
812

합 계
8,456,879
4,470,304

16. 금융수익 및 금융비용당기 및 전기의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
내 역
당 기
전 기

금융수익
이자수익
68,323
59,236

금융비용
이자비용
4,713,625
2,743,514

17. 법인세비용(이익)

(1) 당기 법인세 비용(이익)의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기법인세부담액
-
-

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(172,132)
268,069

자본에 직접 가감하는 법인세비용
-
-

총 법인세 효과
(172,132)
268,069

법인세 비용(이익)
(172,132)
268,069

(2) 당기 법인세비용차감전순손익과 법인세비용간의 관계는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

법인세비용차감전순이익
7,458,638
8,086,041

적용세율에 따른 법인세
1,558,855
1,778,929

조정사항

- 기타(소득공제효과 등)
(1,730,987)
(1,510,860)

법인세비용(이익)
(172,132)
268,069

유효세율(법인세비용/법인세비용차감전순이익)
(주1)
3.49%

(주1) 법인세이익이 발생하여 산출하지 않았습니다.

(3) 당기 및 전기 중 동일과세당국과 관련된 금액을 상계하기 이전의 이연법인세자산과 부채의 변동은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 천원)

구 분
기초잔액
감 소
증 가
기말잔액
인식한 이연법인세부채(자산)

(가산할 일시적 차이)

현재가치할인차금
1,495,604
(823,596)
-
672,008
140,450

(전기)
(단위: 천원)

구 분
기초잔액
감 소
증 가
기말잔액
인식한 이연법인세부채(자산)

(가산할 일시적 차이)

현재가치할인차금
211,965
(239,021)
1,522,660
1,495,604
312,581

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있습니다.

18. 주당손익

(1) 기본주당순이익

(단위: 원, 주)

구분
당 기
전 기

지배회사 지분 당기순이익
7,630,769,905
7,817,972,365

가중평균유통보통주식수
28,358,617
28,358,617

보통주기본주당순이익
269
276

(2) 당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2023.07.01~2023.12.31
28,358,617
184일
5,217,985,528

합 계
184일
5,217,985,528

가중평균유통보통주식수
28,358,617

(전기)
(단위: 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2023.01.01~2023.06.30
28,358,617
181일
5,132,909,677

합 계
181일
5,132,909,677

가중평균유통보통주식수
28,358,617

(3) 희석주당이익연결회사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당익은 기본주당이익과 동일합니다.

19. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기순이익
7,630,770
7,817,972

조정

이자수익
(68,323)
(59,236)

배당금수익
(5,396,806)
(6,927,698)

당기손익금융자산평가이익
(15,164,013)
(8,312,925)

당기손익금융자산평가손실
8,242,949
4,330,418

이자비용
4,713,625
2,743,514

법인세비용(이익)
(172,132)
268,069

영업활동으로 인한 자산부채의 변동

선급비용의 감소(증가)
2,834
(2,814)

미수금의 감소(증가)
2,873
(2,873)

미지급금의 증가(감소)
(446,762)
446,761

미지급비용의 증가(감소)
(70,424)
71,470

영업으로부터 창출된 현금
(725,409)
372,658

(2) 당기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 주요 비현금 투자ㆍ재무활동의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
1,834,864
841,526

(3) 당기 및 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 천원)

구 분
기 초
재무현금흐름
비현금거래
기 말

상 각
대 체

유동성장기차입금
59,023,525
-
490,797
-
59,514,322

사채
55,480,871
-
332,799
-
55,813,670

합 계
114,504,396
-
823,596
-
115,327,992

(전기)
(단위: 천원)

구 분
기 초
재무현금흐름
비현금거래
기 말

상 각
대 체

단기차입금
54,000,000
(54,000,000)
-
-
-

유동성장기차입금
59,788,035
(1,000,000)
235,490
-
59,023,525

사채
-
55,477,340
3,531
-
55,480,871

합 계
113,788,035
477,340
239,021
-
114,504,396

20. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 당기말 및 전기말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
범주
과목
당기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
2,089,865
2,089,865
5,923,206
5,923,206

기타유동금융자산
4,000,000
4,000,000
6,400,000
6,400,000

기타유동채권
3,766,338
3,766,338
1,077,006
1,077,006

당기손익-공정가치 측정금융자산
비연결종속기업투자 및 관계기업투자
353,094,113
353,094,113
345,458,281
345,458,281

합 계
362,950,316
362,950,316
358,858,493
358,858,493

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타유동채무
215,526
215,526
723,351
723,351

차입금
115,327,992
115,327,992
114,504,396
114,504,396

합 계
115,543,518
115,543,518
115,227,747
115,227,747

연결회사는 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채의 경우, 장부금액을 공정가치의 근사치로 간주하여 장부금액을 공정가치로 공시하였습니다.

(2) 공정가치 서열체계 및 측정방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 연결회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.

연결회사는 공정가치로 측정되는 자산.부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산ㆍ부채의 경우 동 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.

수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 직ㆍ간접적으로 관측한 정보에 해당하면 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다.

수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.

자산ㆍ부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값 또는 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하거나, 원가가 공정가치의 적절한 추정치가 될 수 있는 경우 원가로 측정하고 있습니다.

(3) 공정가치 서열체계별 공정가치당기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
소계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
184,527,616
-
-
184,527,616

수익증권
168,566,497
-
-
168,566,497

합계
353,094,113
-
-
353,094,113

공정가치로 측정되는 자산 중 공정가치 서열체계 수준 3으로 분류된 자산의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
종류
당기말
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
사모펀드의 지분증권
184,527,616
순자산가치법
할인율, 거래사례, 임대료상승률 등

수익증권
사모펀드의 수익증권
168,566,497
순자산가치법
할인율, 거래사례, 임대료상승률 등

(4) 금융상품 범주별 손익

당기 및 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

① 당기
(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
68,323
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
5,396,806
6,921,064
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
4,713,625

합 계
68,323
5,396,806
6,921,064
4,713,625

① 전기
(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
59,236
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
6,927,698
3,982,507
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
2,743,514

합 계
59,236
6,927,698
3,982,507
2,743,514

21. 우발부채 및 주요약정사항(1) 자산관리위탁계약연결회사의 지배기업은 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 0.7%
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

운용성과보수
(주가수익 - 결손금) X 5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (상장일이 속한 사업연도부터 발생)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0%
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 10% - 기지급 운용성과보수의 누계액
처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

(*) 단, 2021년 11월 25일자 자산관리 위탁계약 변경에 의거 2021년 7월 1일부터 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 연결회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 연결회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.자산관리위탁보수는 연결회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '연간 자산총액'을 기준으로 부과되며, 당기 중 발생한 자산관리보수는 없습니다.

또한, 연결회사의 종속기업은 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 1.0% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 15% 를 한도로 각 대상자산 별 사업계획에서 정하는 금액
처분일 직후 개최되는 주주총회의 결의일로부터 7일 이내

(*) 단, 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 종속기업의자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 종속기업의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.

자산관리위탁보수는 연결회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '매입금액'을 기준으로 부과되며, 당기 및 전기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는 없습니다.

(2) 일반사무수탁계약연결회사의 지배기업은 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여,투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 50 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁보수로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다.

다만, 지배기업이 체결한 '일반사무수탁계약'에 따라 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로부터 자산을 최초로 취득한 날의 전일까지는 매월 2 백만원(부가세 별도)의 사무위탁보수를 일할 계산하여 지급하며, 당기 중 발생한 사무위탁보수는 27,500천원이며, 전기 중 발생한 사무위탁보수는 27,500천원입니다.

또한 연결회사의 종속기업은 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 종속기업의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여,위탁자가 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 이후부터 위탁자의 청산종결등기일까지 연간 20 백만원(부가세 별도)을 보수로 하고, 매 결산기마다 10 백만원을 결산기 주주총회일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다.

단, 수탁자의 업무수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 해당 업무 업무수행기간이 속한 반기의 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액을 지급하며, 당기 중 발생한 사무위탁보수는 11,000천원이며, 전기 중 발생한 사무위탁보수는 11,000천원입니다.(3) 자산보관계약연결회사의 지배기업은 2020년 02월 06일에 NH투자증권(주)와 부동산,유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 최초로 체결하였습니다. 한편, 2021년 11월 25일자자산보관계약 변경에 의거하여 보수는 연 20백만원(부가세 별도)으로 하고, 추가되는 위탁자산이 오백억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 오백억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도)으로 보수를 증액하고, 처분 등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 20백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 35백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하여 당해 결산기 종료 후 업무수행기간에 따라 일할 계산된 금액을 매 결산 정기주주총회일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.자산보관보수는 지배기업이 체결한 '자산보관계약'에 따라 자산을 최초로 취득한 시점부터 부과되며, 당기 중 발생한 자산보관보수는 16,500천원이며, 전기 중 발생한 자산보관보수는 16,299천원입니다.또한, 연결회사의 종속기업은 NH투자증권(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 투자 대상 자산을 최초로 취득한 시점부터 연 15 백만원(부가세 별도)을 매결산기별로 균등 분할하여, 당해 결산기 종료후 결산정기주주총회일로부터 7영업일 이내 이내 지급하고 있습니다. 다만 위탁자산이 추가되는 경우, 추가되는 위탁자산의 취득금액이 오백억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 오백억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도) 보수를 증액하고, 처분등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 15백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 30백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하고 있습니다.자산보관보수는 종속기업이 체결한 '자산보관계약'에 따라 자산을 최초로 취득한 시점부터 부과되며, 당기 중 발생한 자산보관보수는 9,350천원이며, 전기 중 발생한 자산보관보수는 9,350천원입니다.(4) 자금차입약정연결회사의 지배기업은 2021년 6월에 신규 자산 투자 자금 조달을 위해 한국투자캐피탈(주) 및 신한캐피탈(주)과 600억원의 차입한도 약정을 체결하였으며, 전기 중에 대출약정 변경을 통하여 만기일 연장 등이 이루어졌습니다. 당기말 현재 600억원의 차입을 실행하고 있으며, 차입을 위해 관계기업투자(이지스151호 제1종, 제3종 지분증권, 이지스166호 제에이종 수익증권, 이지스333호 제1종 수익증권)에 대하여 대출약정금의 130%를 채권최고액(78,000백만원)으로 하여 담보로 제공하였습니다(주석9, 11 참조).연결회사의 지배기업은 전기 중 발행한 사모사채(발행금액 46,000백만원)와 관련하여 종속기업인 (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 지분증권 20,700,000주를 사채인수회사(삼성증권(주))에게 담보(채권최고액 55,200백만원)로 제공하였습니다.또한, 연결회사의 종속기업은 신규 자산 투자 자금 조달을 위해 삼성증권(주)과 540억원의 차입한도 약정을 체결하였으나, 전기 중에 차입금을 전액 상환하여 당기말 현재 차입금 잔액은 없습니다.

22. 특수관계자 등

(1) 당기말 현재 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구분
특수관계자명

비연결종속기업 및 관계기업
이지스151호

이지스200호

이지스166호

이지스331호

이지스333호

이지스411호

이지스97호

이지스25호

이지스427호

이지스458호

기타특수관계자
이지스자산운용(주)

(2) 당기 및 전기 중 현재 특수관계자에 대한 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당 기
전 기

이지스151호
배당금수익
4,520,095
1,920,876

이지스200호
배당금수익
-
18,655

이지스166호
배당금수익
424,713
190,573

이지스331호
배당금수익
270,740
269,266

이지스333호
배당금수익
155,425
349,041

이지스411호
배당금수익
-
996,272

이지스97호
배당금수익
4,413
3,266

이지스25호
배당금수익
21,421
11,569

수익증권 취득
-
500,000

이지스427호
배당금수익
-
2,132,398

수익증권 취득
2,119,473
-

이지스458호
배당금수익
-
1,035,783

수익증권 회수
1,404,705
-

(3) 당기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당기말
전기말

이지스151호
미수배당금
3,381,370
863,377

이지스166호
미수배당금
327,854
95,801

(4) 당기 및 전기 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

주요 경영진 급여
6,700
6,700

4. 재무제표

재무상태표

제 8 기 2023년 12월 31일 현재

제 7 기 2023년 06월 30일 현재

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기말
제 7(전) 기말

자 산

I.유동자산

7,765,444,807

8,712,680,521

1. 현금및현금성자산
4,5,22
315,725,533

3,394,962,960

2. 기타유동금융자산
4,8,22
3,500,000,000

3,900,000,000

3. 기타유동채권
4,6,22
3,750,792,751

1,048,364,098

4. 기타유동자산
7
198,926,523

369,353,463

II.비유동자산

358,944,505,482

347,988,596,011

1. 종속기업투자
9
102,300,000,000

102,300,000,000

2. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자
10,12,22,23
256,644,505,482

245,688,596,011

자 산 총 계

366,709,950,289

356,701,276,532

부 채

I.유동부채

115,514,067,584

115,127,672,926

1. 기타유동채무
4,11,22
186,075,738

623,277,251

2. 차입금 및 사채
4,12,21,22
115,327,991,846

114,504,395,675

II.비유동부채

140,449,704

312,581,304

1. 이연법인세부채
19
140,449,704

312,581,304

부 채 총 계

115,654,517,288

115,440,254,230

자 본

I.자본금
13

28,358,617,000

28,358,617,000

II.기타불입자본
13

110,365,913,230

112,200,777,705

III.이익잉여금
14

112,330,902,771

100,701,627,597

자 본 총 계

251,055,433,001

241,261,022,302

자본 및 부채총계

366,709,950,289

356,701,276,532

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

포괄손익계산서

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업수익
16,22

22,340,680,749

10,511,882,584

II. 영업비용
17,22

4,283,938,417

1,363,684,396

III. 영업이익

18,056,742,332

9,148,198,188

1. 금융수익
18,22
50,858,158

23,781,009

2. 금융비용
18,22
4,713,625,330

1,491,897,262

IV. 법인세비용차감전순이익

13,393,975,160

7,680,081,935

V. 법인세비용(이익)
19

(172,131,600)

268,068,678

VI. 당기순이익

13,566,106,760

7,412,013,257

VII. 기타포괄손익

-

-

VIII. 총포괄손익

13,566,106,760

7,412,013,257

IX. 주당이익

1. 기본주당이익
20

478

261

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

자본변동표

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
자본금
기타불입자본
이익잉여금
총 계

2023년 01월 01일(전기초)
28,358,617,000
113,042,304,093
96,219,784,013
237,620,705,106

총포괄손익:

당기순이익
-
-
7,412,013,257
7,412,013,257

소유주와의 거래:

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
-
(841,526,388)
841,526,388
-

배당금의 지급
-
-
(3,771,696,061)
(3,771,696,061)

2023년 06월 30일(전기말)
28,358,617,000
112,200,777,705
100,701,627,597
241,261,022,302

2023년 07월 01일(당기초)
28,358,617,000
112,200,777,705
100,701,627,597
241,261,022,302

총포괄손익:

당기순이익
-
-
13,566,106,760
13,566,106,760

소유주와의 거래:

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
-
(1,834,864,475)
1,834,864,475
-

배당금의 지급
-
-
(3,771,696,061)
(3,771,696,061)

2023년 12월 31일(당기말)
28,358,617,000
110,365,913,230
112,330,902,771
251,055,433,001

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

현금흐름표

제 8 기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7 기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
주석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

I. 영업활동으로 인한 현금흐름

292,458,634

3,011,540,170

1. 영업으로부터 창출된 현금흐름
21
(607,358,397)

355,471,390

2. 이자의 수취

95,102,524

2,269,828

3. 배당금의 수취

4,517,790,623

3,770,063,242

4. 이자의 지급

(3,880,671,226)

(1,196,712,320)

5. 법인세의 환급(납부)

167,595,110

80,448,030

II. 투자활동으로 인한 현금흐름

400,000,000

(54,400,000,000)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액

3,900,000,000

100,000,000

단기금융상품의 처분

3,900,000,000

100,000,000

2. 투자활동으로 인한 현금유출액

(3,500,000,000)

(54,500,000,000)

단기금융상품의 취득

3,500,000,000

-

종속기업투자의 취득

-

54,000,000,000

비연결종속기업투자및관계기업투자의 취득

-

500,000,000

III. 재무활동으로 인한 현금흐름

(3,771,696,061)

50,705,643,939

1. 재무활동으로 인한 현금유입액

-

55,477,340,000

사채의 차입

-

55,477,340,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출액

(3,771,696,061)

(4,771,696,061)

배당금의 지급

3,771,696,061

3,771,696,061

대출수수료의 지급

-

1,000,000,000

IV. 현금의 감소 (I+II+III)

(3,079,237,427)

(682,815,891)

V. 기초의 현금

3,394,962,960

4,077,778,851

VI. 기말의 현금

315,725,533

3,394,962,960

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

5. 재무제표 주석

제 8(당)기 2023년 07월 01일부터 2023년 12월 31일까지

제 7(전)기 2023년 01월 01일부터 2023년 06월 30일까지

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사

1. 회사의 개요

주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(이하 '회사')는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2020년 2월 3일 설립되었습니다.회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게배당하는 것이며, 회사는 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스151호")의 제1종 지분증권, 제3종 지분증권 및 이지스151호의 재간접펀드인 이지스임대주택일반사모부동산투자신탁166호(재간접형)(이하 "이지스166호") 제에이종 수익증권(이하 통칭하여 "투자대상부동산관련증권")을 매입하여, 궁극적으로 이지스151호가 투자하고 있는 인천시 부평구 더샵 부평센트럴시티 공공지원 민간임대주택에 투자하는 것을 사업 계획으로 하여 국토교통부로부터 2020년 4월 3일 '위탁관리부동산투자회사' 영업인가를 취득하였습니다. 회사는 국토교통부로부터 2021년 6월 11일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스일반사모부동산투자신탁331호(이하 "이지스331호")의 제1종 수익증권 및 이지스333호전문투자형사모부동산투자신탁(이하 "이지스333호")의 제1종 수익증권을 취득하였습니다. 또한, 포트폴리오 다변화를 통한 수익성 제고 및 위험분산 목적에서 국토교통부로부터 2021년 11월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 이지스제200호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 "이지스200호")의 지분증권 및 이지스전문투자형사모부동산투자신탁제411호(이하 "이지스411호")의 수익증권을 취득하였으며, 2022년 4월 28일 이지스일반사모부동산투자신탁97호(이하"이지스97호")의 C2(제3종) 수익증권, 2023년 2월 3일 이지스일반사모부동산투자신탁25호(이하"이지스25호")의 제2종 수익증권을 취득하였습니다.

또한 해외 주요도시의 주거 부동산 투자 목적에서 국토교통부로부터 2022년 5월 26일 '위탁관리부동산투자회사' 변경인가를 받아 2022년 6월 23일 주식회사 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 주식 양수도 거래를 진행하였으며, 2022년 6월 29일 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다. 또한 자회사 추가 출자 목적으로 국토교통부로부터 2023년 6월 12일에 변경인가를 받아 2023년 6월 29일에 유상증자를 통해 동 회사의 주식을 추가 취득하였습니다.

회사의 본점은 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층에 위치하고 있습니다.

당기말 현재 회사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분
주 주 명
주식수(주)
지분율(%)

보통주
㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
4,482,758
15.81

기타
23,875,859
84.19

합 계
28,358,617
100.00

회사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2020년 6월 30일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

2. 중요한 회계정책재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었으며 재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다

재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.

(1) 재무제표 작성기준

회사의 재무제표는 2020년 2월 3일 설립일로부터 국제회계기준을 채택하여 제정한 한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서,해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 재무제표는 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다. 역사적원가는 일반적으로 자산을 취득하기 위하여 지급한 대가의 공정가치로 측정하고 있습니다.

(2) 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

부채는 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기 지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

2) 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표', 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 공급자금융약정에 대한 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채

판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시'

가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당 기준서의 제정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 현금및현금성자산회사는 보유중인 현금, 요구불예금 및 취득일 현재 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고, 가치변동의 위험이 경미한 매우 유동적인 단기 투자자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다.

(4) 금융상품금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.

1) 금융자산가. 최초 인식과 측정금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가 측정 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.

최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 회사의 사업모형에 따라 달라집니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출채권을 제외하고는, 회사는 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가감합니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하지 않은 매출채권은 기업회계기준서 제1115호에 따라 결정된 거래원가로 측정합니다.금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.

금융자산의 관리를 위한 회사의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 회사가 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

나. 후속 측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.- 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)- 누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품)- 제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

다. 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)회사는 아래 조건을 모두 만족하는 경우에 금융자산을 상각후원가로 측정합니다.- 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자 산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생합니다.상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

라. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)회사는 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 측정합니다.- 계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의 제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.

마. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)최초 인식 시점에, 회사는 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 회사가 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 영업수익으로 인식되며, 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.

바. 당기손익-공정가치 측정 금융자산당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할 수 있습니다.당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 포괄손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지 않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.

복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가 발생합니다.주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다.사. 제거금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다.- 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나- 회사가 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도하거나 양도(pass-through) 계 약에 따라 수취한 현금흐름 전체를 중요한 지체 없이 제3자에게 지급할 의무가 있 다. 이 경우에 회사는 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하거나 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보유하지도 않으나 자산에 대한 통제를 이전회사가 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 이전하거나 양도(pass-through) 계약을 체결할 때, 자산을 소유함에 따른 위험과 보상을 유지하는지를 평가합니다. 회사가 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았다면, 해당 금융자산에 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 회사는 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 회사가 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다.

보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다.아. 금융자산의 손상회사는 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 회사가 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인증가가 있는 신용 익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.매출채권에 대하여, 회사는 기대신용손실 계산에 간편법을 적용할 수 있습니다. 따라서, 회사는 신용위험의 변동을 추적하지 않는 대신에, 각 결산일에 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 인식합니다. 회사는 특정 채무자에 대한 미래전망정보와 경제적 환경을 반영하여 조정된 과거 신용손실 경험에 근거하여 충당금 설정률표를 설정합니다.기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에 대하여, 회사는 낮은 신용위험 간편법을 적용합니다. 매 결산일에, 회사는 과도한 원가나 노력 없이 이용할 수 있는 합리적이고 뒷받침될 수 있는 모든 정보를 사용하여 채무상품이 낮은 신용위험을 가지고 있다고 고려되는지를 평가합니다. 이러한 평가를 위해서, 회사는 채무상품의 내부 신용 등급을 재평가합니다.

회사의 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품이 최상위 투자등급에 해당하는 상장 채권만으로 구성되어 있다면 낮은 신용 위험 투자자산으로 평가됩니다. 회사의 정책은 이러한 상품을 12개월 기대신용손실로 측정하는 것입니다. 그러나, 최초 인식 이후에 신용위험의 유의적인 증가가 있다면 손실충당금은 전체기간 기대신용손실에 근거하여 산출됩니다. 회사는 채무상품의 신용위험이 유의적으로 증가했는지를 결정하고 기대신용손실을 측정하기 위해 신용평가기관의 등급을 사용합니다.

2) 금융부채가. 최초인식과 측정금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 상각후원가 측정 금융부채로 적절하게 분류됩니다.

모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 상각후원가 측정 금융부채로 분류되는 차입금 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

회사의 금융부채는 기타지급채무 등을 포함합니다.

나. 후속측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다.

상각후원가 측정 금융부채상각후원가 측정 금융부채는 최초 인식 이후에 후속적으로 유효이자율법을 사용하여상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.

상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다.

다. 제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

(5) 종속기업 및 관계기업

회사의 재무제표는 한국채택국제회계기준 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표입니다. 별도재무제표는 지배기업 또는 피투자자에 대하여 공동지배력이나 유의적인 영향력이 있는 투자자가 투자자산을 원가법, 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따른 방법 또는 지분법으로 회계처리한 재무제표입니다. 회사는 별도재무제표에서 종속기업에 대한 투자자산은 원가법으로, 피투자회사에 대하여 유의적인 영향력을 행사하는 투자자산은 기업회계기준서 제 1109호 "금융상품"에 따른 방법으로회계처리하고 있습니다.

(6) 비금융자산의 손상영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

(7) 충당부채충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다.

(8) 당기법인세 및 이연법인세법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자지분과 관련된 가산할 일시적 차이에 대해 소멸시점을 통제할 수 있는 경우, 그리고 예측가능한 미래에 일시적 차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한 이러한 자산으로부터 발생하는 차감할 일시적 차이에 대하여 일시적 차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높고 일시적 차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에만 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.한편, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.(9) 납입자본보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

(10) 이익잉여금회사는 부동산투자회사법 제 28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다.

(11) 리스회사는 리스된 자산을 사용할 수 있는 리스개시일에 사용권자산과 이에 대응하는 부채를 인식합니다. 각 리스료는 리스부채의 상환과 금융원가로 배분합니다. 금융원가는 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간 이자율이 산출되도록 계산된 금액을 리스기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다. 사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.

리스에서 생기는 자산과 부채는 최초에 현재가치기준으로 측정합니다. 리스부채는 다음 리스료의 순현재가치를 포함합니다.­ 받을 리스 인센티브를 차감한 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함)­ 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료­ 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액­ 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격­ 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.사용권자산은 다음 항목들로 구성된 원가로 측정합니다.­ 리스부채의 최초 측정금액­ 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료­ 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가­ 복구원가의 추정치

단기리스나 소액자산 리스와 관련된 리스료는 정액법에 따라 당기손익으로 인식합니다. 단기리스는 리스기간이 12개월 이하인 리스이며, 소액리스자산은 구입가격이 중요하지 않은 자산을 의미합니다.회사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

(12) 수익인식1) 고객과의 계약에서 생기는 수익기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'은 회사가 고객에게 수행의무를 이행할 때 또는 이행하는 대로 그 수행의무에 배분된 거래가격으로 수익을 인식합니다.2) 고객과의 계약에서 생기는 수익 이외의 수익- 임대수익회사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.- 배당수익주주로서 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 수익을 인식합니다.

- 이자수익기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 상각후원가 측정 금융자산으로 분류되는 금융자산에서 발생하는 이자수익은 시간의 경과에 따라 유효이자율법으로 측정합니다.유효이자율은 금융자산의 예상만기에 걸쳐 수취할 미래현금의 현재가치를 순장부금액과 일치시키는 이자율입니다.

(13) 주당손익회사는 보통주 기본주당손익과 희석주당손익을 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당손익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어 계산하고 있습니다. 한편, 희석주당손익은 희석화 효과가 있는 잠재적보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순이익 및 가중평균 유통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.(14) 중요한 회계추정 및 판단회사의 회계정책을 적용함에 있어서, 경영진은 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는자산과 부채의 장부금액에 대한 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.한국채택국제회계기준에서는 재무제표를 작성함에 있어서 경영진으로 하여금 회계정책의 적용이나, 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 판단, 추정치, 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 당기말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 실제 결과는 이러한 추정치와 다를 수 있습니다.

추정과 기초적인 가정은 계속하여 검토됩니다. 회계추정에 대한 수정은 그러한 수정이 오직 당해 기간에만 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간에 인식되며, 당기와미래 기간 모두 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간과 미래 기간에 인식됩니다.또한 차기 회계연도에 자산과 부채의 장부금액에 대한 중요한 조정을 유발할 수 있는유의적인 위험을 내포하고 있는 미래에 대한 가정과 당기말 현재 추정 불확실성에 대한 기타 주요 원천은 다음과 같습니다.

1) 공정가치의 결정관측 가능한 시장가격이 없는 금융자산과 금융부채의 공정가치 결정을 위해서는 가치평가 기법들이 요구됩니다. 빈번한 거래가 이루어지지 않고 가격의 투명성이 낮은금융상품의 경우, 공정가치의 객관성은 낮아지고 유동성, 집중도, 시장요소의 불확실성, 가격결정의 가정 및 기타 위험에 대한 광범위한 판단이 요구됩니다. 경영자는 금융상품의 공정가치 결정에 사용된 평가기법과 가정들이 적절하다고 믿고 있습니다.

(15) 재무제표 승인회사의 재무제표는 2024년 3월 29일자 정기 주주총회에서 승인될 예정입니다.

3. 영업부문

회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익 및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다.회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생하였으며, 당기말 현재 회사 영업수익의 10%를 초과하는 주요 외부고객은 이지스151호가 있습니다.

4. 위험관리4.1 재무위험관리회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용 가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다. 회사는 당기말 현재 시장위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 신용위험

회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.·상각후원가로 측정되는 금융자산의 계약상 현금흐름·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

가. 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

나. 당기말 및 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

현금및현금성자산
315,726
3,394,963

기타유동채권
3,750,793
1,048,364

기타유동금융자산
3,500,000
3,900,000

합 계
7,566,519
8,343,327

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다.

당기말 및 전기말 현재 금융부채의 잔존계약만기에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
장부금액
1년이내
1년 ~ 5년
5년초과

기타유동채무
당기말
186,076
186,076
-
-

전기말
623,277
623,277
-
-

차입금 및 사채
당기말
115,327,992
115,327,992
-
-

전기말
114,504,396
114,504,396
-
-

4.2. 자본위험관리 회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

총차입금
115,327,992
114,504,396

차감: 현금및현금성자산
315,726
3,394,963

순부채
115,012,266
111,109,433

자본총계
251,055,433
241,261,022

총자본
366,067,699
352,370,455

자본조달비율
31.42%
31.53%

5. 현금및현금성자산당기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산은 다음과 같으며, 사용제한된 내역은 없습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말

보통예금
(주)국민은행
315,726
3,394,963

6. 기타유동채권당기말 및 전기말 현재 기타유동채권은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수금
-
2,873

미수수익
41,569
85,813

미수배당금
3,709,224
959,678

합계
3,750,793
1,048,364

7. 기타유동자산당기말 및 전기말 현재 기타유동자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

선급비용
28
2,860

당기법인세자산
198,899
366,493

합계
198,927
369,353

8. 기타유동금융자산

당기말 및 전기말 현재 기타유동금융자산은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
금융기관
당기말
전기말

단기금융상품
(주)국민은행
3,500,000
-

(주)한국스탠다드차타드은행
-
3,900,000

합계
3,500,000
3,900,000

9. 종속기업투자(1) 당기말 및 전기말 현재 종속기업에 대한 지분투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
소재지
지분율
취득가액
당기말
전기말

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
100%
102,300,000
102,300,000
102,300,000

(주1) 사모사채의 차입(발행가액 46,000백만원)과 관련하여 (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 지분증권 20,700,000주를 사채인수회사(삼성증권(주))에게 담보(채권최고액 55,200백만원)로 제공하였습니다(주석 12, 23 참조).(2) 당기 및 전기 중 종속기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
기 말

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00%
20,700,000주
102,300,000
-
-
102,300,000

(전기)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
기 말

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00%
20,700,000주
48,300,000
54,000,000
-
102,300,000

(3) 종속기업의 당기말 및 전기말 현재 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(당기말)
(단위: 천원)

회사명
재무상태표
손익계산서

자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
98,960,359
29,450
90,669
(4,064,807)
(4,064,807)

(전기말)
(단위: 천원)

회사명
재무상태표
손익계산서

자산
부채
영업수익
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
104,966,320
100,074
4,728,741
405,959
405,959

10. 비연결종속기업투자 및 관계기업투자

(1) 당기말 및 전기말 현재 비연결종속기업투자 및 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(당기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종 (주1)
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
67,166,190

이지스151호 제3종 (주1)
대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
116,586,470

이지스200호
대한민국
1.59%
623천좌
500,000
774,956

소 계
83,000,000
184,527,616

(수익증권)

이지스166호 제에이종
대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,435,610

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
11,048,465

이지스333호 제1종
대한민국
83.33%
10,000백만좌
10,000,000
10,336,700

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
42,418,889

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.09%
100백만좌
123,800
207,480

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
669,745

소 계
63,923,800
72,116,889

합 계
146,923,800
256,644,505

(주1) 신규 투자자금 조달목적의 차입(대출약정금 60,000백만원)과 관련하여 이지스151호 제1종 지분증권 63백만좌(장부금액 67,166백만원), 이지스151호 제3종 지분증권 13백만좌(장부금액 116,586백만원), 이지스166호 제에이종 수익증권 7,000백만좌(장부금액 7,436백만원), 이지스333호 제1종 수익증권 10,000백만좌(장부금액 10,337백만원)를 차입처(한국투자캐피탈(주) 및 신한캐피탈(주))에게 담보(채권최고액 78,000백만원)로 제공하였습니다(주석 12, 23 참조).

(전기말)
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
취득원가
장부가액

(지분증권)

이지스151호 제1종 (주1)
대한민국
38.34%
63백만좌
63,000,000
66,669,750

이지스151호 제3종 (주1)
대한민국
7.91%
13백만좌
19,500,000
103,985,440

이지스200호
대한민국
1.59%
623천좌
500,000
745,651

소 계
83,000,000
171,400,841

(수익증권)

이지스166호 제에이종
대한민국
41.18%
7,000백만좌
7,300,000
7,380,520

이지스331호 제1종
대한민국
29.81%
8,999백만좌
9,000,000
15,165,900

이지스333호 제1종
대한민국
83.33%
10,000백만좌
10,000,000
10,139,200

이지스411호
대한민국
99.20%
37,040백만좌
37,000,000
40,836,556

이지스97호 C2 제3종
대한민국
0.09%
100백만좌
123,800
179,464

이지스25호 제2종
대한민국
0.27%
500백만좌
500,000
586,115

소 계
63,923,800
74,287,755

합 계
146,923,800
245,688,596

(주1) 신규 투자자금 조달목적의 차입(대출약정금 60,000백만원)과 관련하여 이지스151호 제1종 지분증권 63백만좌(장부금액 66,670백만원), 이지스151호 제3종 지분증권 13백만좌(장부금액 103,985백만원), 이지스166호 제에이종 수익증권 7,000백만좌(장부금액 7,381백만원), 이지스333호 제1종 수익증권 10,000백만좌(장부금액 10,139백만원)를 차입처(한국투자캐피탈(주) 및 신한캐피탈(주))에게 담보(채권최고액 78,000백만원)로 제공하였습니다(주석 12, 23 참조).

(2) 당기 및 전기 비연결종속기업투자 및 관계기업투자에 대한 변동내역은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분
평가손익
기말잔액

이지스151호
제1종지분증권
66,669,750
-
-
496,440
67,166,190

제3종지분증권
103,985,440
-
-
12,601,030
116,586,470

이지스200호
지분증권
745,651
-
-
29,305
774,956

이지스166호
제에이종수익증권
7,380,520
-
-
55,090
7,435,610

이지스331호
제1종수익증권
15,165,900
-
-
(4,117,435)
11,048,465

이지스333호
제1종수익증권
10,139,200
-
-
197,500
10,336,700

이지스411호
수익증권
40,836,556
-
-
1,582,333
42,418,889

이지스97호
C2 제3종 수익증권
179,464
-
-
28,016
207,480

이지스25호
제2종수익증권
586,115
-
-
83,630
669,745

합 계
245,688,596
-
-
10,955,909
256,644,505

(전기)
(단위: 천원)

회사명
구 분
기초잔액
취득
처분
평가손익
기말잔액

이지스151호
제1종지분증권
66,218,040
-
-
451,710
66,669,750

제3종지분증권
104,344,500
-
-
(359,060)
103,985,440

이지스200호
지분증권
766,303
-
-
(20,652)
745,651

이지스166호
제에이종수익증권
7,328,370
-
-
52,150
7,380,520

이지스331호
제1종수익증권
9,003,510
-
-
6,162,390
15,165,900

이지스333호
제1종수익증권
10,141,100
-
-
(1,900)
10,139,200

이지스411호
수익증권
41,731,485
-
-
(894,929)
40,836,556

이지스97호
C2 제3종 수익증권
180,106
-
-
(642)
179,464

이지스25호
제2종수익증권
-
500,000
-
86,115
586,115

합 계
239,713,414
500,000
-
5,475,182
245,688,596

(3) 당기말 및 전기말 현재 비연결종속기업투자 및 관계기업투자의 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(당기말)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
당기순이익(손실)

이지스151호 (주1)
1,738,332,095
846,819,592
109,967,183
7,609,847
102,357,336

이지스200호 (주1)
163,769,529
115,121,982
4,793,644
2,953,828
1,839,816

이지스166호 (주1)
18,058,138
293
602,443
910
601,533

이지스331호 (주1)
148,943,458
103,810,551
17,998,496
4,918,560
13,079,936

이지스333호 (주1)
42,816,901
29,327,235
1,979,855
1,503,403
476,452

이지스411호 (주1)
42,786,851
24,375
1,713,843
24,210
1,689,633

이지스97호 (주1)
445,650,278
210,257,959
43,552,803
6,569,803
36,983,000

이지스25호 (주1)
665,868,042
418,866,180
49,897,642
11,154,588
38,743,054

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2023년 12월 31일 기준의 재무상태와 2023년 7월 1일부터 2023년 12월 31일 까지의 6개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

(전기말)
(단위: 천원)

회사명
자산총계
부채총계
영업수익
영업비용
당기순이익(손실)

이지스151호 (주1)
1,644,025,904
844,454,928
10,066,507
8,614,484
1,452,023

이지스200호 (주1)
162,769,709
115,961,977
3,154,028
3,279,436
(125,408)

이지스166호 (주1)
17,924,494
293
592,967
895
592,071

이지스331호 (주1)
135,677,387
102,981,939
69,496
996,017
(926,521)

이지스333호 (주1)
42,518,399
29,349,760
893,491
832,058
61,433

이지스411호 (주1)
41,167,407
281
9,767,225
23,815
9,743,410

이지스97호 (주1)
411,389,545
207,722,356
8,752,964
5,283,775
3,469,189

이지스25호 (주1)
633,102,278
416,942,578
52,511,282
19,349,500
33,161,782

(주1) 피투자회사의 재무정보는 2023년 6월 30일 기준의 재무상태와 2023년 1월 1일부터 2023년 6월 30일 까지의 6개월 보고기간의 경영성과에 대한 정보입니다.

11. 기타유동채무당기말 및 전기말 현재 기타지급채무는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미지급금
6,600
453,360

미지급비용
179,476
169,917

합계
186,076
623,277

12. 차입금

(1) 당기말 및 전기말 현재 총 차입금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

단기차입금

유동성장기차입금
59,514,322
59,023,525

사채
55,813,670
55,480,871

소계
115,327,992
114,504,396

장기차입금
-
-

합계
115,327,992
114,504,396

(2) 당기말 및 전기말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
차입처
만기일
연이자율
당기말
전기말

자산매입대출(주1)
한국투자캐피탈(주)
2024-06-24
6.90%
30,000,000
30,000,000

신한캐피탈(주)
2024-06-24
6.90%
30,000,000
30,000,000

합계
60,000,000
60,000,000

현재가치할인차금
(485,678)
(976,475)

장부금액
59,514,322
59,023,525

차감 : 유동성 대체
(59,514,322)
(59,023,525)

차감 : 계
-
-

(주1) 전기 중에 대출약정 변경을 통하여 만기가 12개월 연장되었으며 차입금 이자율이 4.0%에서 6.9%로 변경되었습니다. 회사는 상기 차입금에 대하여 차입금을 조기상환하기 위한 목적으로 유상증자를 하는 경우와 회사가 자산매입대출을 재원으로 취득한 신규자산을 매각하는 경우, 신주 인수대금 상당액과 지급 받은 매각대금을 재원으로 하여 해당 신규 자산 매입 당시의 매입대금에서 차주가 해당 신규자산의 매각을 위하여 지출한 수수료, 제세공과금 등 부대비용을 차감한 금액 상당액의 차입금을즉시 상환하여야 합니다. 한편, 상기 차입금과 관련하여 회사가 보유한 이지스151호 제1종,제3종 지분증권 및 이지스166호 제에이종 수익증권, 이지스333호 제1종 수익증권을 담보(채권최고액 78,000백만원)로 제공하였습니다(주석 10 참조).

(3) 당기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
발행일
만기일
연이자율
당기말
전기말

제1회 무보증 공모사채
2023-06-29
2024-06-29
6.30%
10,000,000
10,000,000

제2회 무보증 사모사채(주1)
2023-06-29
2024-03-29
6.50%
46,000,000
46,000,000

합계
56,000,000
56,000,000

현재가치할인차금
(186,330)
(519,129)

장부금액
55,813,670
55,480,871

(주1) 상기 사모사채의 차입과 관련하여 회사의 종속회사인 (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 지분증권 20,700,000주를 사채 인수회사(삼성증권(주))에게 담보(채권최고액 55,200백만원)로 제공하였습니다(주석 23 참조).

13. 자본금 및 기타불입자본(1) 당기말 및 전기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.

주식의 종류
수권주식수(주)
발행주식수(주)
주당 액면가액(원)
자본금(천원)

보통주

당기말
1,000,000,000
28,358,617
1,000
28,358,617

전기말
1,000,000,000
28,358,617
1,000
28,358,617

(2) 당기 및 전기 중 유통 보통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당 기
전 기

발행주식수
자본금
발행주식수
자본금

기 초
28,358,617
28,358,617
28,358,617
28,358,617

기 말
28,358,617
28,358,617
28,358,617
28,358,617

(3) 당기 및 전기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

구 분
당기
전기

발행주식수(주)
주식발행초과금(천원)
발행주식수(주)
주식발행초과금(천원)

기 초
28,358,617
112,200,777
28,358,617
113,042,304

주식발행초과금의이익잉여금 전입
-
(1,834,864)
-
(841,527)

기 말
28,358,617
110,365,913
28,358,617
112,200,777

14. 이익잉여금처분계산서당기와 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구 분
당 기(처분예정일 : 2024년 3월 29일)
전 기(처분확정일 : 2023년 9월 15일)

Ⅰ. 이익잉여금

112,330,902,771

100,701,627,597

전기이월미처분이익잉여금
98,764,796,011

93,289,614,340

당기순이익
13,566,106,760

7,412,013,257

Ⅱ. 이익잉여금이입액

1,161,498,772

1,834,864,475

주식발행초과금
1,161,498,772

1,834,864,475

Ⅲ. 이익잉여금처분액

(3,771,696,061)

(3,771,696,061)

연차배당
3,771,696,061

3,771,696,061

Ⅳ. 차기이월미처분이익잉여금

109,720,705,482

98,764,796,011

15. 배당금당기 및 전기에 지급된 배당금은 각각 3,772백만원(보통주 주당 133원) 및 3,772백만원(보통주 주당 133원)입니다. 2023년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 보통주에 대한 주당 배당금 및 총배당금은 각각 133원 및 3,772백만원이고 2024년 3월 29일로 예정된 정기주주총회에 의안으로 상정될 예정입니다.

16. 영업수익당기 및 전기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

배당금수익
7,267,337
3,759,518

당기손익금융자산평가이익
15,073,344
6,752,365

합 계
22,340,681
10,511,883

17. 영업비용당기 및 전기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기손익금융자산평가손실
4,117,435
1,277,184

임원보수
4,200
4,200

지급수수료
118,012
37,961

자산보관보수
16,500
16,299

일반사무수탁보수
27,500
27,500

기타비용
291
540

합 계
4,283,938
1,363,684

18. 금융수익 및 금융비용당기 및 전기의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
내 역
당 기
전 기

금융수익
이자수익
50,858
23,781

금융비용
이자비용
4,713,625
1,491,897

19. 법인세비용(이익)

(1) 당기 및 전기의 법인세 비용(이익)의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기법인세부담액
-
-

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(172,132)
268,069

자본에 직접 가감하는 법인세비용
-
-

총 법인세 효과
(172,132)
268,069

법인세 비용(이익)
(172,132)
268,069

(2) 당기 법인세비용차감전순손익과 법인세비용간의 관계는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

법인세비용차감전순이익
13,393,975
7,680,082

적용세율에 따른 법인세
2,799,341
1,605,137

조정사항

- 기타(소득공제효과 등)
(2,971,472)
(1,337,068)

법인세비용(이익)
(172,132)
268,069

유효세율(법인세비용/법인세비용차감전순이익)
(주1)
3.49%

(주1) 법인세이익이 발생하여 산출하지 않았습니다.

(3) 당기 및 전기 중 동일과세당국과 관련된 금액을 상계하기 이전의 이연법인세자산과 부채의 변동은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 천원)

구 분
기초잔액
감 소
증 가
기말잔액
인식한 이연법인세부채(자산)

(가산할 일시적 차이)

현재가치할인차금
1,495,604
(823,596)
-
672,008
140,450

(전기)
(단위: 천원)

구 분
기초잔액
감 소
증 가
기말잔액
인식한 이연법인세부채(자산)

(가산할 일시적 차이)

현재가치할인차금
211,965
(239,021)
1,522,660
1,495,604
312,581

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있습니다.

20. 주당손익

(1) 기본주당순이익

(단위: 원, 주)

구분
당 기
전 기

보통주당기순이익
13,566,106,760
7,412,013,257

가중평균유통보통주식수
28,358,617
28,358,617

보통주기본주당순이익
478
261

(2) 당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2023.07.01~2023.12.31
28,358,617
184일
5,217,985,528

합 계
184일
5,217,985,528

가중평균유통보통주식수
28,358,617

(전기)
(단위: 주)

항 목
기 간
유통주식수
일 수
적 수

보통주
2023.01.01~2023.06.30
28,358,617
181일
5,132,909,677

합 계
181일
5,132,909,677

가중평균유통보통주식수
28,358,617

(3) 희석주당이익회사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당익은 기본주당이익과 동일합니다.

21. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기순이익
13,566,107
7,412,013

조정

이자수익
(50,858)
(23,781)

배당금수익
(7,267,337)
(3,759,517)

당기손익금융자산평가이익
(15,073,344)
(6,752,365)

당기손익금융자산평가손실
4,117,435
1,277,184

이자비용
4,713,625
1,491,897

법인세비용
(172,132)
268,069

영업활동으로 인한 자산부채의 변동

미수금의 감소(증가)
2,873
(2,873)

선급비용의 감소(증가)
2,832
(2,814)

미지급금의 증가(감소)
(446,760)
446,760

미지급비용의 증가(감소)
201
898

영업으로부터 창출된 현금
(607,358)
355,471

(2) 당기 및 전기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 주요 비현금 투자 ㆍ재무활동의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

주식발행초과금의 이익잉여금 전입
1,834,864
841,526

(3) 당기 및 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당기)
(단위: 천원)

구 분
기 초
재무현금흐름
비현금거래
기 말

상 각
대 체

유동성장기차입금
59,023,525
-
490,797
-
59,514,322

사채
55,480,871
-
332,799
-
55,813,670

합 계
114,504,396
-
823,596
-
115,327,992

(전기)
(단위: 천원)

구 분
기 초
재무현금흐름
비현금거래
기 말

상 각
대 체

유동성장기차입금
59,788,035
(1,000,000)
235,490
-
59,023,525

사채
-
55,477,340
3,531
-
55,480,871

합 계
59,788,035
54,477,340
239,021
-
114,504,396

22. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 당기말 및 전기말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
범주
과목
당기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
315,726
315,726
3,394,963
3,394,963

기타유동채권
3,750,793
3,750,793
1,048,364
1,048,364

기타유동금융자산
3,500,000
3,500,000
3,900,000
3,900,000

당기손익-공정가치 측정금융자산
비연결종속기업투자 및 관계기업투자
256,644,505
256,644,505
245,688,596
245,688,596

합 계
264,211,024
264,211,024
254,031,923
254,031,923

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타유동채무
186,076
186,076
623,277
623,277

차입금 및 사채
115,327,992
115,327,992
114,504,396
114,504,396

합 계
115,514,068
115,514,068
115,127,673
115,127,673

회사는 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채의 경우, 장부금액을 공정가치의 근사치로 간주하여 장부금액을 공정가치로 공시하였습니다.

(2) 공정가치 서열체계 및 측정방법공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.회사는 공정가치로 측정되는 자산.부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산ㆍ부채의 경우 동 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.

수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 직ㆍ간접적으로 관측한 정보에 해당하면 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다.

수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.

자산ㆍ부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값 또는 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하거나, 원가가 공정가치의 적절한 추정치가 될 수 있는 경우 원가로 측정하고 있습니다.

(3) 공정가치 서열체계별 공정가치당기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
소계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
184,527,615
-
-
184,527,615

수익증권
72,116,890
-
-
72,116,890

합계
256,644,505
-
-
256,644,505

공정가치로 측정되는 자산 중 공정가치 서열체계 수준 3으로 분류된 자산의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
종류
당기말
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자 및 관계기업투자

지분증권
사모펀드의 지분증권
184,527,616
순자산가치법
할인율, 거래사례, 임대료상승률 등

수익증권
사모펀드의 수익증권
72,116,889
순자산가치법
할인율, 거래사례, 임대료상승률 등

(4) 금융상품 범주별 손익

당기 및 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

① 당기
(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
50,858
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
7,267,337
10,955,909
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
4,713,625

합 계
50,858
7,267,337
10,955,909
4,713,625

② 전기
(단위: 천원)

구 분
이자수익
배당금수익
당기손익금융자산평가손익
이자비용

상각후원가로 측정하는 금융자산
23,781
-
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
3,759,517
5,475,182
-

상각후원가로 측정하는 금융부채
-
-
-
1,491,897

합 계
23,781
3,759,517
5,475,182
1,491,897

23. 우발부채 및 주요약정사항(1) 자산관리위탁계약회사는 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 0.7%
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

운용성과보수
(주가수익 - 결손금) X 5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (상장일이 속한 사업연도부터 발생)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0%
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 10% - 기지급 운용성과보수의 누계액
처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

(*) 단, 2021년 11월 25일자 자산관리 위탁계약 변경에 의거 2021년 7월 1일부터 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권) 투자 시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 매각기본보수, 운용기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다.자산관리위탁보수는 회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '연간 자산총액'을 기준으로 부과되며, 당기 및 전기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는 없습니다.

(2) 일반사무수탁계약회사는 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여,투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 50 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁보수로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다. 다만, 회사가 체결한 '일반사무수탁계약'에 따라 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로부터 자산을 최초로 취득한 날의 전일까지는 매월 2 백만원(부가세 별도)의 사무위탁보수를 일할 계산하여 지급합니다.당기 중 발생한 사무위탁보수는 27,500천원이며, 전기 중 발생한 사무위탁보수는 27,500천원입니다.(3) 자산보관계약회사는 2020년 02월 06일에 NH투자증권(주)와 부동산,유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 최초로 체결하였습니다. 한편, 2021년 11월 25일자 자산보관계약 변경에 의거하여 보수는 연 20백만원(부가세 별도)으로 하고, 추가되는 위탁자산이 오백억원 미만인 경우 연 2백만원(부가세 별도), 오백억원 이상인 경우 연 4백만원(부가세 별도)으로 보수를 증액하고, 처분 등으로 위탁자산이 감소된 경우 해당 증액분을 감액하되, 연 20백만원(부가세 별도)을 보수의 하한으로, 연 35백만원(부가세 별도)을 보수의 상한으로 하여 당해 결산기 종료 후 업무수행기간에 따라 일할 계산된 금액을 매 결산 정기주주총회일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.자산보관보수는 회사가 체결한 '자산보관계약'에 따라 자산을 최초로 취득한 시점부터 부과되며, 당기 중 발생한 자산보관보수는 16,500천원이며, 전기 중 발생한 자산보관보수는 16,299천원입니다.

(4) 자금차입약정회사는 2021년 6월에 신규 자산 투자 자금 조달을 위해 한국투자캐피탈(주) 및 신한캐피탈(주)과 600억원의 차입한도 약정을 체결하였으며, 전기 중에 대출약정 변경을 통하여 만기일 연장 등이 이루어졌습니다. 당기말 현재 600억원의 차입을 실행하고 있으며, 차입을 위해 관계기업투자(이지스151호 제1종, 제3종 지분증권, 이지스166호 제에이종 수익증권, 이지스333호 제1종 수익증권)에 대하여 대출약정금의 130%를 채권최고액(78,000백만원)으로 하여 담보로 제공하였습니다(주석 10 참조).또한, 회사는 전기 중 발행한 사모사채(발행금액 46,000백만원)와 관련하여 종속기업인 (주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 지분증권 20,700,000주를 사채인수회사(삼성증권(주))에게 담보(채권최고액 55,200백만원)로 제공하였습니다.

24. 특수관계자 등

(1) 당기말 현재 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구분
특수관계자명

종속기업
(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사

비연결종속기업 및 관계기업
이지스151호

이지스200호

이지스166호

이지스331호

이지스333호

이지스411호

이지스97호

이지스25호

기타특수관계자
이지스자산운용(주)

(2) 당기 및 전기 중 현재 특수관계자에 대한 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당 기
전 기

(주)이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
지분증권 취득및 유상증자
-
54,000,000

배당금수익
1,870,530
-

이지스151호
배당금수익
4,520,095
1,920,876

이지스200호
배당금수익
-
18,655

이지스166호
배당금수익
424,713
190,573

이지스331호
배당금수익
270,740
269,266

이지스333호
배당금수익
155,425
349,041

이지스411호
배당금수익
-
996,272

이지스97호
배당금수익
4,413
3,266

이지스25호
수익증권 취득
-
500,000

배당금수익
21,421
11,569

(3) 당기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계자명
내역
당기말
전기말

이지스151호
미수배당금
3,381,370
863,377

이지스166호
미수배당금
327,854
95,801

(4) 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

주요 경영진 급여
4,200
4,200

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항

회사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 「부동산투자회사법」 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 「상법」에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.단, 회사가 상장한 경우 정관에 따라 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정할 것입니다.회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 단, 제1기 결산기는 2020년 2월 3일(설립일)에 개시하여 2020년 6월 30일에 종료되었습니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제8기 반기

제7기
제6기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
(988)
7,818
62,734

(별도)당기순이익(백만원)
1,157
7,412
64,308

(연결)주당순이익(원)
(35)
276
2,212

현금배당금총액(백만원)
-
3,772
3,772

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
-

현금배당수익률(%)
보통주식
-
3.38
3.27

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주식
-
133
133

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

-

상기 현금배당수익률은 지정된 기간(6기 2022.12.
21~2022.12.27 / 7기 2023.06.21~2023.06.27)의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격의 산술평균가격에 대한 주당배당금의 비율을 백분율로 산정하였습니다.

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
6
4.92
4.92

- 배당수익률 :

제7기 3.38%, 제6기 3.27%, 제5기 2.56%, 제4기 2.49%, 제3기 2.51%,
제2기 2.58%,
- 당사는 6개월 결산법인으로 제2기(2020년 7월~2020년 12월), 제3기(2021년 1월 ~ 2021년 6월), 제4기(2021년 7월 ~ 2021년 12월), 제5기(2022년 1월 ~ 2022년 6월), 제6기(2022년 7월 ~ 2022년 12월), 제7기(2023년 1월 ~ 2023년 6월) 기간의 배당수익률을 기재하였습니다.
- 평균 배당수익률(연환산)은 제1기~제7기 사업연도 배당률을 일할계산하여 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

증자(감자)현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2020년 02월 03일
-
보통주
300,000
1,000
1,000
발기인출자

2020년 06월 03일
유상증자(제3자배정)
보통주
2,400,000
1,000
5,500
사모

2020년 07월 11일
유상증자(일반공모)
보통주
17,900,000
1,000
5,000
공모(상장)

2022년 06월 29일
유상증자(제3자배정)
보통주
7,758,617
1,000
5,800
사모

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2024년 3월 18일
)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(주)주1)
회사채(사회적채권)
공모
2023년 06월 29일
10,000
6.3
A-(한국기업평가,NICE신용평가)
2024년 06월 29일
미상환
삼성증권(주)

이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(주)주2)
회사채(사회적채권)
사모
2023년 06월 29일
46,000
6.5
A-(NICE신용평가)
2024년 03월 29일
미상환
삼성증권(주)

이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(주)
회사채
사모
2024년 03월 18일
22,000
6.85
A-(NICE신용평가)
2026년 3월 18일
미상환
삼성증권(주)

합 계
-
-
-
56,000
-
-
-
-
-

주1),주2)

- 당사의 100% 자리츠인 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠") 추가 출자를 위하여 회사채 발행하였으며, 자리츠는 당사의 출자금으로 수익증권 담보대출(540억원) 상환 및 부대비용으로 사용하였습니다.

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 03월 18일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
10,000
-
-
-
-
-
-
10,000

사모
46,000
22,000
-
-
-
-
-
68,000

합계
56,000
22,000
-
-
-
-
-
78,000

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제1회 무보증 공모사채
2023년 06월 29일
2024년 06월 29일
10,000
2023년 06월 29일
유진투자증권(주)

(이행현황기준일 :
2023년 12월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율을 400% 이하로 유지(별도재무제표 기준)

이행현황
이행(별도기준: 49%)

담보권설정 제한현황
계약내용
"본 사채" 발행 이후 지급보증 또는' 담보권'이 설정되는 채무의 합계액이 '자기자본'의 400%이하로 제한(별도재무제표 기준)

이행현황
이행(별도기준:49%)

자산처분 제한현황
계약내용
하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한

이행현황
이행(해당사항 없음)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한

이행현황
이행(해당사항 없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내 제출

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의자금사용 계획
실제 자금사용내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(일반공모)
2
2020년 07월 10일
투자대상부동산관련증권구입 등
89,500
투자대상부동산관련증권구입 등
89,500
-

공모사채(무보증사채)주1)
1
2023년 06월 29일
타법인증권 취득자금
10,000
타법인증권 취득자금
10,000
-

주1) 2023.06.29일 발행된 당사의 제1회 무보증사채는 ESG채권(사회적채권)으로,

발행을 통해 유입된 자금 총 100억원은 당사의 100% 자회사인 이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠")에 추가출자하여, 자리츠의 채무상환 자금으로 사용되었습니다. 본 ESG채권의 구체적인 자금사용내역은 당사의 홈페이지에 게시된 '사회적채권 ESG 인증평가 보고서(한국기업평가 발행)'를 참고하시기 바랍니다.

사모자금의 사용내역

(기준일 :
2024년 03월 18일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의자금사용 계획
실제 자금사용내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(일반사모)
1
2020년 06월 03일
투자대상부동산관련증권구입 등
13,200
투자대상부동산관련증권구입 등
13,200
-

유상증자(제3자배정)
3
2022년 06월 28일
타법인증권 취득자금
45,000
타법인증권 취득자금
45,000
-

사모사채(무보증사채)
2
2023년 06월 29일
타법인증권 취득자금
46,000
타법인증권 취득자금
46,000
-

사모사채(무보증사채)
3
2024년 03월 18일
채무상환자금
22,000
채무상환자금
22,000
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
나. 대손충당금 설정현황당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
다. 재고자산 현황 등당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
라. 수주계약 현황당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
마. 공정가치평가 내역

당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에 관한 사항 3. 연결재무제표 주석 중 '19. 범주별 금융상품 및 공정가치'를 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제8기(당기)
다산회계법인
적정
해당사항 없음
관계기업과 공동기업에 대한 투자 공정가치 평가

제7기(전기)
다산회계법인
적정
해당사항 없음
관계기업과 공동기업에 대한 투자 공정가치 평가

제6기(전전기)
다산회계법인
적정
해당사항 없음
관계기업과 공동기업에 대한 투자 공정가치 평가

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제8기 (당기)
다산회계법인
별도/연결반기검토 및 기말감사
30,000,000원
372
30,000,000원
372

제7기(전기)
다산회계법인
별도/연결반기검토 및 기말감사
25,000,000원
291
25,000,000원
349

제6기(전전기)
다산회계법인
별도/연결반기검토 및 기말감사
25,000,000원
291
25,000,000원
328

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제8기(당기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제7기(전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제6기(전전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

2. 내부통제에 관한 사항

당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요회사의 이사회는 3인의 비상근이사(사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인)와 1인의 감사로 구성되어 있습니다.

1) 이사회의 권한

- 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

- 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

- 차입 및 사채발행에 관한 사항

- 주주총회의 소집에 관한 사항

- 자산관리회사와의 업무위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

- 일반사무수탁회사와의 업무위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

- 자산보관기관과의 자산보관계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 판매회사와의 업무위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 신주발행에 관한 사항

- 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

- 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

- 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

- 재무제표 등의 승인에 관한 사항

- 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

2) 이사회 내 위원회해당사항 없습니다.
나. 이사회의 결의방법① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.
다. 이사회의 의사록이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을 작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치합니다.
라. 이사의 독립성1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부- 이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다.- 회사는 정관을 통해 특별한 이해관계가 있는 자는 이사회의 의결권을 행사하지 못하도록 규정하고 있습니다.2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

- 해당사항 없습니다.

마. 중요의결사항 등

구분
개최일자
의 안 내 용
가결여부

1
2023-07-13
제1호의안: 이지스200호 2023-2차 임시사원총회 회의안건 동의의 건
가결

2
2023-08-02
제1호 의안: 제7기 결산재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결

3
2023-08-10
제1호 의안: 제8기~제10기 외부감사인 선임 및 감사계약 체결의 건제2호 의안: 제8기~제10기 결산지원 용역계약 체결의 건
가결

4
2023-08-16
제1호 의안: 이지스글로벌레지던스리츠 주주총회 안건 동의의 건
가결

5
2023-08-31
제1호 의안: 자본준비금 감액 승인의 건제2호 의안: 제7기 재무제표 및 영업보고서 변경 승인의 건제3호 의안: 제7기 현금배당 승인의 건제4호 의안: 제7기 위탁보수 지급 승인의 건제5호 의안: 차입 계획 승인의 건제6호 의안: 사채 발행 계획 승인의 건제7호 의안: 제7기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건제8호 의안:‘이지스글로벌레지던스리츠’ 주주총회 참여의 건
가결

6
2023-10-27
제1호 의안: 법률자문계약 체결의 건
가결

7
2023-12-12
제1호 의안: 이지스151호 정관변경 서면결의 동의의 건
가결

8
2023-12-20
제1호 의안: 이지스200호 제11기 정기사원총회 회의안건 동의의 건
가결

9
2023-12-22
제1호 의안: 이지스411호 신탁계약서 변경 동의의 건
가결

10
2024-02-01
제1호 의안: 제8기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결

11
2024-03-14
제1호 의안: 자본준비금 감액 승인의 건제2호 의안: 제8기 재무제표 및 영업보고서 변경 승인의 건제3호 의안: 제8기 현금배당 승인의 건제4호 의안: 제8기 위탁보수 지급 승인의 건제5호 의안: 차입 계획 승인의 건제6호 의안: 사채 발행 계획 승인의 건제7호 의안: 제9기 및 제10기 사업계획 승인의 건제8호 의안: 제8기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건제9호 의안: 자리츠(이지스글로벌레지던스리츠) 정기주주총회 소집기간 단축동의 및 안건 동의의 건
가결

12
2024-03-15
제1호 의안: 제3회 무보증사채 발행 및 관련계약 체결의 건제2호 의안: 제4-1회 및 4-2회 무보증사채 발행 및 관련계약 체결의 건
가결

※ 사업연도(
제

8기)
이후
개최한 이
사회 의안 상정 및 심의결과입니다.

바. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

바-1. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원회 관련 사항(1) 감사위원회 설치여부회사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다.
나. 감사 관련 사항(1) 감사의 인적사항

성 명
주요경력
비고

이익재
2013 ~ 현재 안세회계법인 이사(공인회계사)
비상근

(2) 감사의 독립성회사의 감사는 정관에 따라 주주총회의 의결을 거쳐 선임되며, 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 동의가 필요합니다. 그리고 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 3을 초과하는 수의 주식을 가진 주주는 그 초과하는 주식에 관하여 의결권을 행사하지 못합니다. 또한 회사의 감사는 부동산투자회사법에 따른 감사 자격요건인 공인회계사법에 따른 공인회계사이며, 임원의 결격사유에 해당하지 않습니다.(3) 감사의 주요활동 내용회사의 감사는 관련 법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다. 회사 감사의 경우 이사회 및 주주총회에 참석하고 있으며, 감사의 경우 의결권이 없기 때문에 의사록에 별도 날인을 하지는 않고 있습니다.

정관 제36조(감사의 직무)① 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에게 보고하여야 한다.

다. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치되어있지 않습니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황- 본 보고서 제출일 현재 당사에 감사위원회 지원조직이 없습니다.

바. 준법지원인 등 지원조직 현황- 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
도입
도입

실시여부
-
실시
실시

나. 의결권 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
28,358,617
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
-
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
-
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
-
-
-

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
-
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
28,358,617
-

-
-
-

다. 소수주주권 행사여부
회사는 공시대상기간(2023.07.01~2023.12.31) 중 소수주주권이 행사되지 않았습니다.
라. 경영권 경쟁회사는 공시대상기간(2023.07.01~2023.12.31) 중 경영권 경쟁이 발생하지 않았습니다.

마. 주식사무

정관상 신주인수권의내용

제13조 (신주인수권)①회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

②회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주 외의 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 "영업인가" 또는 "등록"이라고 하면 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④제2항 및 제3항의 규정에도 불구하고, 제12조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우⑤제3항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

결산일
6월 30일, 12월 31일
정기주주총회
매 사업연도 종료후 3월 이내

주주명부의 폐쇄 및기준일
매 결산기의 최종일 다음날부터 15일 동안 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에표시되어야할 권리의전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다.

명의개서대리인
한국예탁결제원

주주의 특전
-
공고게재
회사 인터넷 홈페이지(http://igisresidencereit.com)

바. 주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결의내용
비 고

제7기정기주주총회(2023.09.15)
제1호 의안: 자본준비금 감액 승인의 건
원안대로 승인
-

제2호 의안: 제7기 재무제표 승인의 건
원안대로 승인
-

제3호 의안: 제7기 현금배당 승인의 건
원안대로 승인
-

제4호 의안 : 차입 계획 승인의 건
원안대로 승인
-

제5호 의안 : [특별결의] 사채 발행 계획 승인의 건

원안대로 승인
-

제6호 의안: 제8기 이사 보수 승인의 건
원안대로 승인
-

제7호 의안: 제8기 감사 보수 승인의 건
원안대로 승인
-

※ 제8기 정기주주총회 부의 안건

주총일자
안 건
비 고

제8기
정기주주총회(2024.03.29)

제1호 의안: 자본준비금 감액 승인의 건
-

제2호 의안: 제8기 재무제표 승인의 건
-

제3호 의안: 제8기 현금배당 승인의 건
-

제4호 의안 : 차입 계획 승인의 건
-

제5호 의안 : [특별결의] 사채 발행 계획 승인의 건

-

제6호 의안 : 제9기 및 제10기 사업계획 승인의 건
-

제7호 의안 : 이사 선임의 건 제7-1호 의안 : 이사 이승환 선임의 건 제7-2호 의안 : 이사 이용범 선임의 건
이사 2명을 신규 선임하고자 함

제8호 의안: 제9기 이사 보수 승인의 건
-

제9호 의안: 제9기 감사 보수 승인의 건
-

VI. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
최대주주
보통주식
4,482,758
15.81
4,482,758
15.81
-

계
보통주식
4,482,758
15.81
4,482,758
15.81
-

-
-
-
-
-
-

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
2
(주)코람코자산신탁
3.23
-
-
대한민국 정부(주택도시기금)
96.77

-
-
-
-
-
-

※ 위 최대주주의 기본정보는 2022.12.31 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 감사보고서를 바탕으로 작성되었습니다.

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사

자산총계
262,921

부채총계
1,563

자본총계
261,358

매출액
4,775

영업이익
3,983

당기순이익
3,125

※ 위 재무현황은 2022.12.31 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 감사보고서를 바탕으로 작성되었습니다.

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 사업을 영위하고 있으며, 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 요인은 없습니다.

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

주택도시기금
1
국토교통부
100
-
-
국토교통부
100

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
주택도시기금

자산총계
220,752,832

부채총계
189,093,495

자본총계
31,659,337

매출액
886,086

영업이익
-1,710,617

당기순이익
1,160,147

※ 위 재무현황은 2022.12.31 기준일 현재 주택도시기금 홈페이지(https://nhuf.molit.go.kr)에 공고된 결산보고서를 바탕으로 작성되었습니다.

라. 주식 소유현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
4,482,758
15.81
-

-
-
-
-

우리사주조합
-
-
-

소액주주현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
5,422
5,432
99.82
16,610,856
28,358,617
58.57
-

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.

마. 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용해당사항 없습니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적

구분
2023.09
2023.10
2023.11
2023.12
2024.01
2024.02

주가(보통주)
최고
3,670원

3,615원

3,735원

3,875원
3,795원
3,740원

최저
3,555원

3,515원

3,500원

3,750원
3,560원
3,595원

평균
3,589원

3,556원

3,634원

3,823원
3,689원
3,690원

월간거래량
최고
49,841주

27,849주

53,812주

45,447주
38,556주
53,583주

최저
3,944주

1,284주

1,969주

7,772주
5,987주
15,844주

월계
262,019주

209,450주

253,399주

401,620주
413,259주
516,904주

※ 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

박영희
여
1975년 01월
대표이사
사내이사
비상근
사내이사
現 법무사김현섭사무소사무장
-
-
-
2020.02.03~현재
2026년 03월 28일

김연희
여
1980년 12월
이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
現 법무사김현섭사무소팀장
-
-
-
2020.02.03~현재
2026년 03월 28일

정현섭
남
1980년 11월
이사
기타비상무이사
비상근
기타비상무이사
現 세무법인신안세무사
-
-
-
2020.02.03~현재
2026년 03월 28일

이익재
남
1981년 06월
감사
감사
비상근
감사
現 안세회계법인 이사(공인회계사)
-
-
-
2023.03.28~현재
2026년 03월 28일

가-1. 등기임원 선임 후보자 및 해임 대상자 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)

구분
성명
성별
출생년월
사외이사후보자해당여부
주요경력
선ㆍ해임예정일
최대주주와의관계

선임
-
남
-
-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.나. 직원 등 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
여
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 회사는 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

대표이사
1
1,500,000
-

이사
2
1,800,000
1인당 90만원

감사
1
900,000
-

합계
4
4,200,000
-

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

4
4,200,000
1,050,000
-

2-2. 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
3
3,300,000
1,100,000
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
900,000
900,000
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

2. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없습니다.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

2. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

가. 계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

-
-
1
-

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
-
-
-
-
-
-

단순투자
-
1
-
102,300
-
-
102,300

계
-
1
-
102,300
-
-
102,300

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주 등에 대한 신용공여 등해당사항 없습니다.
2. 대주주와의 자산양수도 등해당사항 없습니다.
3. 대주주와의 영업거래해당사항 없습니다.

4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

해당사항 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

공시대상기간(2023.07.01~2023.12.31) 중 해당사항이 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 2023년 12월 31일)
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

다. 채무보증 현황공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

라. 채무인수약정 현황

공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
마. 그 밖의 우발채무 등공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.
바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
2021.12.14
-
부동산관리
98,960
-
-

※ ㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 재무현황은 최근사업연도말기준 2023.12.31일자 재무정보입니다.

2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
-
-
-

-
-

비상장
1
㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
110111-8128997

-
-

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사
비상장
2022년 06월 23일
정관상 목적사업
300
20,700
100
102,300
-
-
-
20,700
100
102,300
98,960
(406)

합 계
20,700
100
102,300
-
-
-
20,700
100
102,300
98,960
(406)

※ ㈜이지스글로벌레지던스위탁관리부동산투자회사의 재무현황은 최근사업연도말기준 2023.12.31일자 재무정보입니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없습니다.