KCC건설 — 투자설명서 (20240130)
제출인: KCC건설

투자설명서
2.1
(주)케이씨씨건설

투 자 설 명 서

2024년 01월 30일

주식회사 케이씨씨건설

(주)케이씨씨건설 제32-2회 무기명식 이권부 담보부사채

금 일백이십오억원 (\ 12,500,000,000)

1. 증권신고의 효력발생일 :
2024년 01월 30일

2. 모집가액 :
금 일백이십오억원 (\ 12,500,000,000)

3. 청약기간 :
2024년 01월 30일

4. 납입기일 :
2024년 01월 30일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :
해당사항 없음

다. 투자설명서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : (주)케이씨씨건설 - 서울특별시 서초구 강남대로 587 KB증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의나루로 50

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없음

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[ KB증권 주식회사 ]

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 확인서명_20240130.jpg
대표이사 확인서명_20240130

【 본 문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

증권신고서 이용 시 유의사항 안내문

다음의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소를 주요 항목 위주로 요약한 것이므로 투자위험 전부를 대표하지 않으며, 본문에 기재된 투자위험요소 중 일부 항목이 기재되지 아니 할 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 반드시 본문 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항, III. 투자위험요소를 주의 깊게 검토하신 후 투자판단을 하시기 바랍니다.

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

[국내외 경기변동 관련 위험]가. 당사가 영위하는 건설업은 경기 후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제성장 추세, 정부의 금리정책 등의 영향을 많이 받으므로 향후 경제 전망 및 정부의 경제정책에 유의할 필요가 있습니다. 국제통화기금(International Monetary Fund, 이하 'IMF')이 2023년 10월 발표한 세계경제전망에 따르면,
2023년 세계경제성장률 전망치는 직전 전망치(2023년 07월) 3.0%와 동일합니다. 2024년 세계경제성장률은 직전 전망치(2023년 07월) 3.0% 대비 0.1%p 하향하여 2.9%로 전망하였습니다. 한편, 국내 경제 전망에 대하여 한국은행이 2023년 11월 발간한 '경제전망보고서'에 따르면
국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망하고 있습니다. 2023년 경제성장률 전망치는 지난 2023년 08월 발표한 경제전망치와 동일하나 2024년 경제성장률 전망치는 지난 8월 전망치 대비 2.2% 대비 0.1%p. 하락한 전망치입니다. 향후 국내경제는 글로벌 경기둔화, 금리상승 등의 영향으로 불확실성은 높은 상황입니다. 민간소비는 실질 구매력 둔화, 원리금상환 부담 증대 등으로 회복세가 완만할 것으로 예상됩니다. 수출 및 설비투자는 개선흐름을 이어갈 것으로 전망됩니다.
건설투자는 신규착공 위축, 주택경기 둔화 등이 하방요인으로 작용할 것으로 전망됩니다. 향후 국내외 통화정책 긴축이 종료되고 글로벌 경기가 회복세를 나타낼 것으로 예상되나,
높은 인플레이션의 지속, 지정학적 리스크 확대 등의 영향으로 경기 회복세가 예상보다 지연된다면 당사의 매출 실적에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
향후 정부 SOC예산 감소 및 건설자재 가격 변동성 확대, 국내 건설 경기 부진이 발생한다면 국내외 경기뿐 아니라 당사가 영위하는 사업 및 재무 상황에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 높으므로 투자자께서는 투자 결정 시 이 점 유의하시기 바랍니다.
[건설수주 관련 위험]나.
국내 건설수주 규모는 국내외 경기 변동, 국가 정책등의 변화에 따라 그 증감을 반복하고 있습니다. 2023년 3분기의 경우 고금리 기조로 인해 부동산 경기가 다소 침체국면에 진임함에 따라 국내 건설수주액은 127조 7,950억원을 기록하며 전년 대비 약 26.0%의 수주액 감소율을 나타내었습니다. 공공부문은 35조 4,871억원으로 전년대비 9.1% 소폭 감소하였으며, 민간 부문은 92조 3,079억원으로 전년 대비 31.0% 감소하였습니다.
고금리 기조, 가계의 소득여건 개선지연, 과거 부동산 규제 관련 정책 여파 등에 따른 부동산 시장의 불확실성 확대로 인하여 국내건설 수주액 하락이 지속될 우려가 있습니다. 한편, 공공부문 건설수주에 큰 영향을 미치는 SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소 중 하나입니다.
2019년 이후 2022년까지 지속 증가하였던 국토교통부 예산은 2023년 처음으로 감소하였습니다. 2024년 SOC 예산은 재차 증가하였으나, 향후에 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에 SOC 투자가 추가적으로 감소할 수 있습니다.
정부의 SOC 사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 점이나, SOC에 대한 재정투자가 감소할 경우 국내 건설업체들의 매출 규모에 악영향을 미칠 수 있으며, 현재로써는 향후 SOC예산 추이에 대하여 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[정책 및 규제 관련 영업환경 위험]다.
건설업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만, 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있습니다.
현 정부 출범이후 주택 공급 관련 부동산 대책이 나오며, 한동안 주택 공급 관련 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망되나 각종 부동산 정책 등을 비롯해 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 이는
건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.
[미분양 물량 관련 위험 및 수급불균형 관련 리스크]라.
미분양 주택 잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다.
금리 상승으로 주택 수요가 감소함에 따라 미분양주택 물량이 크게 증가하였으며, 2022년 12월말 68,148호, 2023년 11월말 57,4925호를 기록하고 있었습니다. 2023년 2월말 미분양 물량 주택이 75,438호까지 증가하며 2015년 61,512호의 미분양 물량을 기록한 이후 최대 미분양 물량을 기록하였습니다. 하반기 이후 주택 가격 안정화 및 규제 완화로 인해 미분양 물량이 소폭 감소하였으나 여전히 주택시장 미분양 위험이 높은 상황에 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.
미분양 물량의 증가는 국내 주택경기의 하락과 함께 당사를 비롯한 건설사의 경영환경 및 재무안정성에 부담요인으로 작용할 수 있습니다. 또한,
미분양주택이 향후 준공 후 미분양의 증가로 이어질 경우 입주지연 및 잔금지급 지연 등 사업 관련 현금흐름을 악화 시킬 가능성이 존재합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가 및 PF 지급보증에 따른 우발채무 현실화 등으로 이어져 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 감소로 이어질 수 있음을 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다. 또한,
2022년 하반기 이후 시장 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭 하락하는 추세를 나타내었으나, 최근 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2023년 3분기말 83.5%를 기록하며 2023년 1분기말 49.5% 대비 안정화되었습니다.
그러나 향후 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[건설산업 경기침체로 인한 위험]마.
건설기업 경기실사지수(CBSI)는 국내 건설산업에 종사하는 기업가들의 기대감 및 경기 예측을 지수화한 수치입니다. 이는 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료임에 따라 해당 시점의 건설산업 경기를 효과적으로 파악할 수 있는 지표입니다.
2023년 3분기 이후 공사대수금 및 자금조달 지수가 악화되어 CBSI지수가 크게 하락하였으며, 이에 따라 건설경기 전반의 불안심리를 확인할 수 있었습니다. 2023년 12월 CBSI는 75.5p를 기록하며 4개월 연속 지수가 개선되는 모습을 보였으나 아직 수준이 70선 중반에 불과해 건설경기는 여전히 부진한 상황입니다.
상기 건설기업 경기실사지수(CBSI) 추세와는 별도로, 국내 가계부채 증가세 심화와 그로 인한 부동산 규제 강화 가능성 등 건설경기 회복이 둔화될 요인들은 상존하고 있으며, 건설경기 회복의 둔화와 경기 등락은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 국내외 경기 침체 가능성 및 글로벌 금융환경의 불확실성이 높아지는 상황에서 건설경기 침체로 인한 건설기업 경기실사지수(CBSI)의 등락이 반복될 수 있으며, 이는 건설 경기변동의 선행지표로 작용할 수 있기에 이에 대한 투자자의 지속적인 모니터링이 필요합니다.
[건설업 경쟁심화 및 구조조정 관련 위험]바.
건설업은 완전경쟁 시장으로 진입장벽이 낮고 경쟁 강도가 높습니다. 이로 인해 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 시장 개방 추세가 가속화됨에 따라 타 업체와의 경쟁에서 비교 우위를 점하기 위해서는 우수한 기술력을 바탕으로 차별화된 상품경쟁력과 글로벌 경쟁력 확보가 요구되고 있습니다. 2023년 10월말 기준으로 종합건설회사가 19,272개사, 전문건설회사가 54,242개사, 설비건설회사가 10,077개사 등
많은 수의 건설업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 90,548개사이며, 치열한 경쟁으로 인해 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다. 이와 같이 건설업내의 경쟁심화는 당사의 매출성장 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. 한편, 과거 건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화된 바 있습니다.이에 따라 정부 및 채권금융기관의 주도 하에 부실 건설사에 대한 구조조정이 진행되었으며, 향후 추가적인 규제가 도입될 가능성이 존재함에 따라 건설업을 영위하는 일부 업체들은 정부 정책 진행 방향에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 또한,
2018년 6월 말 기한 만료로 폐지된 기업구조조정촉진법을 2018년 8월 27일 국회 정무위에서 5년 시한으로 재입법 의결을 하여 국회 본회의에서 의결(9.20일) 후 10.16일 공포됨에 따라 향후 건설업계에 추가적인 구조조정 가능성이 존재함을 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.
[해외수주 관련 위험]사. 2009년 이후 국내 건설업체의 해외수주액은 역대 최고치를 기록하며 2010년에서 2014년에 이르기까지 지속적으로 500억 달러 이상의 수주실적을 달성한 바 있습니다. 수주 내용 또한 고부가가치의 발전 플랜트 등인 관계로 국내 건설 경기 침체로 난관에 빠진 국내 건설업체들에게 새로운 활로로 등장하였습니다. 그러나
2015년부터 중동지역과 플랜트부문에 집중되어 있던 국내 건설업체의 해외수주는 저유가 기조의 지속과 해외 수주경쟁 심화로 인하여 증가세의 둔화 및 감소가 나타났습니다. 한편, 국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나,
2020년 COVID-19의 대유행과 유가 급락 사태로 인해 발주처 재정부족 등으로 중동지역 발주취소 및 지연이 지속적으로 발생하고 있고, 어려운 발주환경 하에 Local/중국업체들의 성장, 선진사들의 시장다변화 등으로 가격경쟁이 심화되고 있어 진출에 어려움이 존재하고 있는 것으로 파악됩니다. 이와 같이 국내 건설업체들의 해외 수주물량에 대한 양적, 질적 성장, 진출 지역의 다변화 등에 어려움이 존재하며, 이는 당사 및 국내 건설기업들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.
[원자재 수급 관련 위험]아.
건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 업종으로서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다. 당사가 주요하게 사용하고 있는 원재료의 경우 전세계적으로 원료시장의 수요 및 공급, 환율에 따라 그 가격이 민감하게 변동되는 특성을 보이며, 이에 따라
당사는 이러한 원재료 가격 변동성 리스크에 노출되어 있습니다. 이러한 원재료 가격 변동은 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 가능성을 보유하고 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[시행사 지급보증 관련 위험]자. 국내 PF 대출은 금융권의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형사들의 재무지표에 부정적인 영향을 미칠 우려가 있습니다. 특히 부
동산 경기 침체로 2000년대 중반 PF 우발채무가 급증한 바 있으며, 건설업계의 자금조달 여건 악화로 PF대출의 리파이낸싱과 신규자금 조달이 대부분 단기 차입으로 이루어지는 모습을 보였습니다. 따라서 이러한
건설업계의 재무악화 및 유동성 악화에 대한 위험성을 투자자분들은 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다고 판단됩니다.
[중대재해처벌법 시행 관련 위험]차.
중대재해처벌법은 중대재해를 예방하고 시민과 종사자의 생명과 신체를 보호함을 목적으로 2022년 1월 27일부터 시행되었습니다. 법안에 따르면 사망자가 발생하는 중대재해가 발생했을 경우 안전조치가 사전에 충분히 이루어지지 않은 기업의 경영책임자는 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게됩니다.
당사가 속한 건설업종은 근로자수 대비 사고율이 높은 산업군에 속하여 비교적 큰 영향을 받을 것으로 보이며, 2022년 HDC현대산업개발㈜의 광주화정동 아이파크 붕괴사고로 건설현장 안전에 대한 경각심이 증가한 바 있습니다. 이에
당사는 법 시행 이전 선제적으로 안전보건관리 체계의 구축을 위해 안전보건 조직의 확대, 안전보건목표 및 경영방침 수립, 내실 있는 현장 안전점검, 안전관리 업무능력 향상을 위한 전사적 교육 실시, 위험성평가 운영 강화 등을 실시하고 있으며 이에 따른 이행 여부 확인 등의 조치로법 시행에 따른 영향을 최소화 하기 위해 노력하고 있습니다. 다만, 이러한 노력에도 불구하고
중대재해처벌법 시행 이후 2022년 9월 강원도 원주 플랜트공장에서 감전사고, 2023년 3월 부산의 주상복합현장, 10월 안성 물류센터현장 추락사고로 총 3건의 사망 사고가 있었습니다. 중대재해처벌법의 경우 시행 초기 단계이기에
실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 당사에 부정적 영향을 끼칠 수 있사오니, 투자자께서는 법률 준수 여부를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.
[수주산업 특성으로 인한 회계처리 방법 상의 위험]카. 건설업은 수주산업 특성으로 인해 계약의 진행률에 따라 수익과 비용을 인식하고 있으며,
진행률의 측정방식이 수행한 공사를 신뢰성 있게 측정하지 못할 경우 수익과 비용이 왜곡될 위험이 존재합니다.
금융위원회에서는 2015년 조선업과 건설업 등 수주 산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 제기됨에 따라 수주산업 회계투명성 제고방안을 공포하였습니다. 이는 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며, 관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

회사위험

[사업포트폴리오 관련 위험]가.
2023년 3분기말 기준 당사의 총매출액은 약 14,803억원으로, 이 중 토목부문은 12.21%, 건축부문은 86.53%, 분양부문은 1.26%로 건축부문이 매출액의 대부분을 차지하고 있습니다. 참고로, 당사 건축부문은 상업용, 업무용, 주거용 건축시설과 함께 플랜트 부문도 포함하고 있습니다. 당사는 공종별로 분산된 포트폴리오를 기반으로 사업을 영위하고 있지만
경기변동에 민감한 업종을 영위하고 있어 외부 환경에 따른 성장성 저하 위험성이 상존하고 있습니다.
2020년 이후 해외부문의 경우 토목, 플랜트 사업이 모두 종료되어 해외매출은 발생하지 않고 있으며, 2023년 3분기말 기준 국내 도급 및 분양사업장에서의 매출비중이 100% 수준을 기록하며지역별 다변화 수준이 저하된 모습을 보이고 있습니다. 당사의 국내 매출 편중에 따라
향후 부동산경기 침체 장기화로 건설경기가 위축되는 상황이 지속되어 수주잔고가 감소할 경우, 당사의 매출 및 경영성과가 악화될 가능성이 있으니, 투자자께서는 유의하여 주시기 바랍니다.
[수익성에 관한 사항]나.
당사의 2023년 3분기말 기준 매출액은 약 14,803억원으로 전년 동기 대비 약 8.7% 증가하였습니다. 2020년, 2021년 및 2022년에는 각각 11,016억원, 13,640억원 및 18,931억원의 매출액을 기록하며 최근 3개년 동안 증가 추세를 유지하고 있습니다. 그러나,
원자재가격 상승 등의 영향으로 2021년 이후 영업수익성이 하락하였습니다. 그 결과 당사의 2021년 영업이익은 전년 동기 대비 41.3% 하락한 319억원을 기록하였고, 2022년에는 -11억을 기록하며 적자전환하였습니다. 원자재 가격 상승이 두드러진 2021년부터 영업수익성이 악화되었습니다만 2023년 3분기말 기준 영업이익은 233억원으로 흑자전환하였습니다. 또한, 당사가 영위하는 건설사업의 특성상
향후 정부의 부동산 규제 정책, 경기회복 지연에 따른 국내 주택경기 둔화, 정부SOC 예산의 감소, 글로벌 수급에 따른 원재료 가격 상승 등으로 신규 수주 및 수주잔고 저하 또는 원가율 상승 지속 등이 발생할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.
[재무안정성에 관한 사항]다. 2023년 3분기 기준 당사의 자산총계는 약 13,114억원(전기말 대비 약 9.5% 증가), 부채총계 약 8,470억원(전기말 대비 약 13.3% 증가), 자기자본 약 4,644억원(전기말 대비 약 3.1% 증가)입니다.
2023년 3분기말 기준 총차입금 규모는 사채 증가 등으로 인하여 전기말 대비 약 42.4% 가량 증가하였고, 차입금의존도는 역시 전년 대비 증가한 27.9%를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율은 2023년 3분기말 182.4% 수준이며, 최근 사업연도 동안 200% 이내에서 안정적으로 유지되고 있으며, 차입금의존도는 최근 4개년 30% 이하 수준을 보이고 있습니다. 당사의 현금성자산 약 472억원, 단기금융상품 2,080억원, 유동비율 150.7%(지표인 100%를 상회) 등을 고려할 때 단기간 내 재무 안전성이 훼손될 가능성은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 다만,
향후 국내외 경기둔화 및 부동산 경기 위축 등으로 수익성 저하와 함께 차입금이 증가할 경우 당사의 재무안전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있사오니, 투자자께서는 당사의 재무구조에 대한 지속적으로 모니터링 해주시기 바랍니다.
[자산건전성에 관한 사항]라.
2023년 3분기말 기준 당사의 매출채권 규모는 약 4,259억원으로 전기말 대비 98.7% 가량 증가했습니다. 이는 매출액의 증가로 인한 매출채권의 증가액이 상당수준 존재함에 따른 것으로 프로젝트 계약조건 상 공사 종료시 회수가 가능한 매출채권이 상당수준 존재하며 회사는 각 프로젝트의 종료 시점에 안정적 수금을 예상하고 있습니다. 2023년 3분기말 기준 매출액은 전년 동기 대비 약 8.7% 가량 증가한 14,803억원이며, 연환산 매출채권회전율은 6.2회를 기록하여 2022년 3분기말의 9.2회 대비 다소 둔화된 모습을 보였습니다. 참고로, 당사는 개별 채권에 대하여 회수경험률 등을 근거로 손상검사를 수행하여 대손충당금을 설정하고 있습니다. 2023년 3분기말 기준 당사의 전체 매출채권의 대손충당금 설정률은 약 21.1% 수준으로, 이 중 1년 이상 장기 미회수 매출채권에 대하여 약 80.2%의 대손충당금을 설정해두고 있어, 향후 손상으로 인한 판관비 확대 가능성이 높지 않을 것으로 판단됩니다. 그러나,
향후 매출채권 회수가 장기화되어 당사의 수익성 및 재무안정성, 활동성 등이 저하될 가능성을 완전히 배제하기 어려운 점 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.한편,
당사는 건설업의 특성으로 사업주의 기성인식과 당사와 같은 수주업체의 진행기준 인식의 차이로 인하여 2023년 3분기말 기준 약 2,486억원 규모의 미청구공사가 발생하였습니다.
2023년말 3분기말 기준으로 도급액이 2022년말 매출액의 5% 이상인 건축 및 토목 부문 현장에서 진행률이 90%를 넘었음에도 미청구 공사대금이 존재하는 계약건수는 총 1건이 있습니다. 그러나,
향후 미청구공사를 계상한 사업장에서 부실이 발생하여 당사의 수익성을 훼손할 가능성을 배제할 수 없는 점을 투자자 여러분께서는 투자 의사결정 시 참고하여 주시기 바랍니다.
[미분양 관련 위험]마. 당사는 주택 건설을 주요 사업으로 영위하고 있어 미분양과 관련된 위험요소가 존재합니다.
당사의 자체 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사의 매출 및 영업이익에 직접적인 영향을 줄 수 있으니다. 한편 도급 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사가 시행사 등으로부터 공사대금을 회수하는 데 있어 어려움이 발생하고 공사와 관련하여 제공한 각종 대여금의 상환 불능 및 해당 사업장 관련 우발채무 현실화 등 다양한 손실 사유가 발생할 수 있습니다.
2022년 이후 시장 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭 하락하는 추세를 나타내며 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하)은 2022년 2분기말 87.7%을 기록한 뒤, 2023년 1분기(49.5%)까지 3분기 연속 하락하는 등 전기 대비 감소한 수치를 보였습니다. 이후 2023년 2분기 71.6%로 반등하였으며, 2023년 3분기 기준 83.5%의 초기분양률을 기록하고 있습니다. 당사는 미분양 리스크를 최소화하기 위해 지속적인 분양률 모니터링을 실시하고 있으며, 부동산 경기 상황에 따라 분양률 고양을 위한 방안에 대해서 탄력적으로 검토할 예정입니다.
하지만 향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재합니다. 대규모 미분양 발생 시 당사의 브랜드 평판에 부정적인 영향을 줄 뿐만 아니라 매출 감소, 이익 감소, 대손충당금 증가 등으로 인한 수익성 저하와 더불어 재고자산 및 매출채권 증가, 우발채무 현실화 등 사유로 재무 안정성에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 주요 사업장의 분양 및 공사 진행 사항을 지속적으로 모니터링하여 주시기 바랍니다.
[수주잔고 변동으로 인한 수익성 악화 위험]바. 통상적으로 당사의 사업은 수주를 받은 후 일정 기간에 걸쳐 공사가 진행되기 때문에 전년도 말 수주잔액에서 당사의 향후 매출을 예상할 수 있습니다.
2023년 당사는 약 2조 3,428억원의 신규 수주를 하였고, 기존 사업장의 완공 및 공정 진행 등에 의하여 2023년 3분기말 총 수주잔고는 4조 9,302억원으로 전기말 대비 17.07% 가량 증
가하였습니다. 당사는 리스크 관리를 위하여 해외 수주에 보수적으로 접근하고 있어 2017년 이래로 해외 수주잔고가 없는 상황입니다.
당사의 수주잔고가 지역별로 편중되어 있어, 정부의 부동산 정책 및 국내 건설경기 변동성에 당사의 신규 수주 및 수주 잔고가 부정적 영향을 받을 수 있으며, 이 경우 수익성이 저하될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.
[PF대출 지급보증 관련 위험]사. 당사의 PF 우발채무 규모는 2019년말 약 4,215억원으로 전기말 대비 소폭 증가한 모습을 보였으나, 2020년말 기준 3,932억원 수준으로 감소하였습니다.
2021년 및 2022년에는 각각 4,583억원, 5,785억원 수준을 기록하며 증가세를 보였습니다. 2023년말 기준 PF 우발채무 규모는 5,731억원입니다. 참고로, 당사의 PF 제공 사업장에는 2023년월말 기준 1,304억원의 전주하수관거 사업장 등 BTL사업현장의 자금제공 약정과 1,822억원의 서부간선 지하화 건설공사 등 BTO사업장이 포함되어있습니다. BTL, BTO 사업은 대부분 국가 또는 지방자치단체 등이 직접 운영하므로, 사업 특성을 고려 시 BTL 사업장에 제공된 약 1,304억원과 BTO사업장에 제공된 약 1,822억원의 자금제공 약정이 현실화되어 당사의 재무상태에 미치는 영향은 제한적일 것으로 사료됩니다. 추가적으로 BTL사업장의 경우 금융보증부채 산정에도 제외되어 2023년말 현재 당사는 PF대출 잔액 가운데 BTL 사업장에 제공된 1,304억원을 제외한 4,427억원에 대하여 금융보증부채로 산정하고 있습니다.
상기와 같이 BTL, BTO 사업장을 제외한 당사 PF 잔액은 2,605억원으로 PF대출구조 대부분이 Loan대출 또는 유동화시 증권 매입약정이 되어있어 만기까지 유동성 리스크가 현저히 낮습니다. 회사의 안정적인 재무구조(2023년 3분기말 기준 차입금 의존도 27.9%, 유동비율 150.7%)와 보유 현금성자산을 바탕으로 한 유동성 대응능력을 감안할 때 PF우발채무 관련 위험은 제한적일 것으로 판단 됩니다. 향후 주요 PF사업장에서 사업 진행 지연 또는 각 사업장의 분양실적과 입주율 등에 따라 당사의 연대보증책임이 실현될 경우 예측하지 못한 자금소요로 인해 재무상태가 악화될 가능성이 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[계열회사 매출 감소로 인한 수익성 저하 위험]아. 당사는 KCC그룹의 주요 투자활동과 관련된 시공을 전담하며 매출의 일정 부분을 의존하고 있으며, 특수관계자와의 수익을 살펴보면 2023년 3분기 기준 수익은 1,040억원을 기록하여 총매출(14,803억원) 대비 7.02%를 나타내었습니다.
향후 계열사의 경영환경악화 등으로 인하여 계열 발주물량이 감소할 시 당사의 실적, 재무구조 및 영업활동이 영향을 받을 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.
[KCC그룹 관련 위험]자. 당사가 속해있는 KCC그룹은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령 개정(2016년 9월 30일 시행)에 따라 상호출자ㆍ채무보증제한 기업집단 지정 제외된 바 있으나, 2017년 5월 1일에 2017년 대기업집단으로 재지정되었습니다. 당사를 포함하여 14개의 국내 계열회사가 소속되어 있습니다.
공정거래위원회가 지정한 대규모 기업집단은 공정거래법 등 관련 법규에 의해 계열사간 채무보증 및 직접적인 지원이 제한되어 있습니다. 이에 당사에 대한 계열사의 직간접적인 자금 지원은 제한적일 수 있으며, 계열사의 경영환경 또는 이미지가 악화될 경우 당사에도 직ㆍ간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 한편,
당사의 최대주주인 (주)케이씨씨는 2019년 7월 11일 이사회에서 유리, 홈씨씨, 상재 사업부문을 인적분할하여 분할신설회사를 설립하기로 결의하였으며
해당 분할은 2020년 1월 1일을 기일로 완료되었습니다. 당사는 분할존속회사인 (주)케이씨씨에 승계, 계열상장회사인 코리아오토글라스(주)는 분할신설법인인 (주)케이씨씨글라스에 흡수합병되어 소멸하였습니다. 또한,
(주)케이씨씨는 2020년 9월 17일 이사회에서 실리콘 사업 부문을 단순, 물적 분할하여 분할신설회사를 설립하기로 결의하였으며 해당 분할은 2020년 12월 1일을 기일로 완료되었습니다. 최대주주의 회사분할이 당사의 지배구조에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단되나, 이후 향후 당사의 수익성 등에 미치는 영향에 대하여는 증권신고서 제출일 현재 알기 어려운 상황이므로, 투자자 여러분께서는 금융감독원 전자공시시스템(dart) 등을 통하여 향후 계열 관련 이슈에 대하여 모니터링 해주시기 바랍니다.
[소송 및 기타 우발채무 관련 위험]차. 증권신고서 제출일 현재, 당사는 지급보증, 소송 및 약정사항 등으로 인한 우발채무가 존재하며, 당사는 필요한 경우 해당 위험에 대하여 충당부채를 설정하고 있으나, 이러한 우발채무 등의 실현 가능성과 이로 인한 자원의 유출규모 및 시기는 합리적으로 예측이 어렵습니다.
향후, 당사의 사업 영위와 관련하여 추가적인 소송사건이 발생할 가능성을 배제하기 어려우며, 소송사건의 결과에 따라 당사의 재무상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 한편, 당사는 공사계약 등과 관련하여 금융기관에 백지수표 7매, 백지어음 2매를 제공하고 있으며, 사업을 진행하는 과정에서 2023년 12월 말 기준 시행사 등에게
중도금 대출보증 14건, 계약이행보증 6건,책임준공 미이행시 채무인수보증 29건 등 총 41건(보증잔액 중도금 대출보증 5,855억원, 계약이행보증 1조 1,552억원, 책임준공 미이행시 채무인수보증 1조 8,747억원)의 일반보증을 제공하고 있습니다. 향후 소송 및 기타 우발채무가 현실화될 경우 당사의 재무안정성 등 재무지표에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[파생상품 관련 위험]카. 당사는 증권신고서 제출일 전일 기준 인천청라골프장 개발사업과 관련된 옵션계약을 파생금융상품으로 분류하여 파생상품평가손실 및 파생상품부채를 인식하고 있습니다.
2022년 말 기준 당사는 인천청라골프장 개발사업과 관련하여 파생상품부채 약 242억원 반영 및 파생상품평가손실 10억원을 인식하고 있습니다.
파생상품부채가 현실화되어 현금이 유출될 가능성이 존재하나, 재무제표 상 반영되어 있으므로 당사의 재무안정성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.
[공정거래위원회 등 제재관련 위험]타. 당사는 '원주~강릉' 철도건설 노반신설 기타공사 입찰 가격 담합과 관련하여 서울중앙지방법원으로부터 2016년 당사 및 직원에 벌금(2017년 중 납부 완료), 공정거래위원회로부터 2017년 시정명령 및 과징금 약 163억원(2017년 과징금 면제) 부여받았습니다. 또한, 2022년 공정거래위원회로부터 대규모내부거래의 이사회 의결 및 공시 위반 관련 과태료 약 0.56억원 부여받았습니다. 이후 증권신고서 제출일 전일 기준 추가적인 제재 또는 과징금 부과 사실은 없습니다.
향후, 공정거래위원회 등으로 부터의 제재 및 과징금 부과는 당사의 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 나아가 향후 당사의 영업활동 및 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
[신용등급 전망 관련 위험]파.
본 사채의 신용평가 평정등급은 NICE신용평가(주) A-(Stable) 입니다. 향후, 업황 둔화로 당사의 수익성 및 재무안정성 지표가 저하될 경우,
신용평가사의 등급 하향 검토 요인에 해당할 가능성을 완전히 배제하기 어려우며, 등급 하향 시 조달비용의 상승을 초래할 수 있습니다. 또한, 당사의 신용등급이 원리금 상환을 보장하는 것은 아니므로, 투자자 여러분께서는 당사의 신용평가보고서, 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 당사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 검토하시어 투자의사 결정을 하시기 바랍니다.

기타 투자위험

[담보물건 및 근질권 설정에 관한 사항]가. 본 건 사채는 서울특별시 서초구 잠원동 27-8 토지 및 그 지상 건물(부속 건물을 포함)을 담보물건으로하여 담보부사채신탁법에 의거하여 담보물건의 수익권에 근질권을 설정하는 방식으로 담보권을 확보하고 있습니다. 이에 (주)케이씨씨건설을 근질권설정자로, 대한토지신탁(주)을 근질권자로하는 수익권근질권설정계약을 체결하였으며 근질권의 목적물은 (주)케이씨씨건설 및 대한토지신탁(주)이 체결한 "부동산담보신탁계약에 따른 수익권"입니다. 2023년 11월 14일 기준 해당 부동산의 감정평가액이 304,453,552,960원이며, 우선수익권을 제외한 금번 채권에 대한 담보 여력은 135,388,840,960원 입니다. 이는 금번 채권 발행가액(제32-1회 및 제32-2회)인 62,500,000,000원 대비 217%로 담보 여력은 충분한 상태임을 확인할 수 있습니다. 그러나
본 건 담보물인 신탁부동산의 가치가 크게 하락할 경우 본 사채의 담보가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험은 있습니다.[채권 상장여부, 전자등록 발행 및 환금성 관련 사항]나. 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다. 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 01월 25일이고, 상장예정일은 2024년 01월 30일입니다.
채권상장요건을 충족하여 환금성위험은 낮을 것으로 판단되나, 매매가 원활하게 이루어지지 않거나, 평가손실을 입을 경우에는 환금성이 제약될 수 있습니다.
[원리금 상환·지급 불이행 위험]다.본 사채는 예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환·지급 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 투자자들께서는 이러한 점을 주의하시기 바랍니다.
[공모일정 변경 가능성 및 효력발생 관련 사항]
라. 본 증권신고서 상의
공모일정은 확정된 것이 아니며, 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생 시 변경될 수 있습니다. 또한 증권신고서 제출 이후 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생 등으로 증권신고서의 내용이 수정될 수 있습니다. 이에 따라 투자자 여러분께서는 최종 증권신고서 및 투자설명서의 내용을 참고하시어 투자를 결정하시기 바랍니다.
[예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]마. 당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제결과는 현재 시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자 여러분께서는 당사의 전자공시사항 등을 참고하여 주시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
32-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
담보부사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
12,500,000,000
모집(매출)총액
12,500,000,000

발행가액
12,500,000,000
이자율
7.300

발행수익률
7.300
상환기일
2026년 01월 30일

원리금지급대행기관
(주)하나은행신사동지점
(사채)관리회사
-

비고
(주)케이씨씨건설 본사 사옥 담보제공

평가일
신용평가기관
등 급

2024년 01월 11일
나이스신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
1,250,000
12,500,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2024년 01월 30일
2024년 01월 30일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금
12,500,000,000

발행제비용
52,595,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
부동산(토지, 건물)
권리행사가격
-

담보금액
304,453,552,960
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음 ▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채(제32-2회)의 상장신청예정일은 2024년 01월 25일이며, 상장예정일은 2024년 01월 30일임.

주1) 본 사채(이하 본 사채(제32-2회)라 함)는 (주)케이씨씨건설이 본 사채(제32-2회)와 동시에 발행하는 (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채와 동일한 담보물을 담보로 하고 있고, 담보순위도 동일하며, 본 사채(제32-2회)와 (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채의 채권자는 채권액에 따라 평등하게 담보물의 이익을 갖습니다. 다만, "한국자산관리공사"는 "(주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채"의 사채권자에 대해서만 "지급보증채무"를 부담하며, "본 사채(제32-2회)"의 사채권자에 대해서는 지급보증채무를 부담하지 않습니다.※ (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채에 관한 보다 자세한 사항은 동 신고서와 동일자에 공시되는 (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채 "증권신고서(채무증권)"을 참고하시기 바랍니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
담보의 목적물에 대한 신탁원본 및 신탁수익의 수익권

담보의 목적물
서울특별시 서초구 잠원동 27-8- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 별지 담보목록 참조

담보의 대상
(주)케이씨씨건설 제32-1회 및 제32-2회 담보부사채

신탁원본 및 신탁수익에 대한우선수익자
한국자산관리공사

신탁원본 및 신탁수익에 대한수익자
(주)케이씨씨건설

선순위 담보채권의순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에관한 사항
기 준 일 자
2023년 11월 14일

평가(조사)기관
주식회사 미래새한감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 기준시점의 결정 및 그 이유기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말하며,「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 대상물건의 가격조사 완료일인 2023년 11월 14일자를 기준시점으로 정함.2. 실지조사 실시기간 및 내용실지조사는 대상물건이 있는 곳에서 대상물건의 현황 등을 직접 확인하는 절차로서,「감정평가에 관한 규칙」제10조 제1항에 따르면, 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다고 규정하고 있는바, 본건은 2023년 11월 14일 실지조사를 실시하였음.3. 기준가치 및 감정평가조건기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치로서, 본건의 경우 시장가치, 즉 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 기준으로 하되, 감정평가목적(담보)을 고려하여 감정평가액을 결정하였음.4. 감정평가방법가) 부동산에 대한 평가방법은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식 및 공시지가기준법, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있음.나) 원가방식이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.다) 비교방식이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건과 가치형성요인이 같거나, 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞에 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.라) 수익방식이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나, 미래의 현금흐름을 환원하거나, 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.마) 공시지가기준법이란 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 방식임.

5. 대상물건에 대한 감정평가방식 적용 규정가) 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정(1) 본 대상물건에 대한 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」등 관계법령과 「감정평가 실무기준」에 의거함.(2) 「감정평가에 관한 규칙」제11조에서는 감정평가방식을, 제12조에서는 감정평가방법의 적용 및 시산가액조정을 규정하고 있으며, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항은 대상물건별로 정한 감정평가 방법에 따라 주된 방법을 적용하여 평가하여야 하나 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있는 것으로 규정하고 있음.(3) 본 대상물건에 대한 감정평가방법은, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항의 대상물건별로 정한 감정평가방법에 따라 「감정평가에 관한 규칙」제14조(토지의 감정평가) 및 제15조(건물의 감정평가) 등을 적용하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 주된 방법에 의한 가액을 다른 방식(수익방식)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였음.

나) 대상물건에 대한 적용평가방법(1) 원가방식에 의한 시산가액① 본 토지의 평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및 「감정평가에 관한 규칙」제14조에 의한 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하여 평가하였으며, 다른 평가방법(비교방식-거래사례비교법)에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였음.② 본 건물의 평가는 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 감정평가액을 결정하였음.(2) 다른 감정평가방법상기 감정평가방법 수익방식에 의한 시산가액을 선정한 후 원가방식에 의한 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였음.

결 과

본건 토지는 「감정평가에 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」 에 근거한 공시지가기준법에 의한 시산가액은 동 규칙에 근거한 거래사례비교법에 의한 시산가액과 균형을 이루고 있어 합리성이 인정되는 것으로 판단됨.따라서「감정평가에 관한 규칙」에 따라 주된 방법에 따른 시산가액을 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 결과, 주된 방법에 따른 시산가액의 합리성이 인정되므로 주된 방법인 공시지가기준법에 따른 시산가액을 기준으로 감정평가액을 결정함.본건 건물은 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 감정평가액을 결정하였음.원가방식에 의한 시산가액의 경우 토지는, 유사한 사례의 선택, 토지와 건물이 일괄 거래되는 시장현실에서의 토지와 건물의 가액배분문제 등으로 정확한 가액의 추출이 어렵고, 수익방식의 경우, 장래에 발생하는 수익을 추청하여 이를 현재가치로 환원하는 과정에서 수익 추출결정과 환원이율 결정에 주관 개입여지가 많아 현실적인 어려움이 있음.상기 2가지 방식에 의한 각 시산가격을 산정하였으며 수익방식의 의한 가격의 경우 본건의 용적률 등을 고려할 때 최유효이용에 미달되고, 임료의 지행성 등으로 인하여 낮게 산정된 것으로 판단됨. 따라서 본건의 가격은 평가목적 등을 고려하여 원가방식에 의한 가격을 감정평가액을 결정하였음.

(단위 : ㎡, 원)

구 분
사정면적(㎡)
단가(원/㎡)
감정평가액(원)

토지
3,043.3
95,800,000
291,548,140,000

건물
16,323.95
-
12,905,412,960

합계
304,453,552,960

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)(이하 "신탁회사"라 함)과 2024년 01월 22일 담보신탁계약을 체결하고 "본 사채(제32-2회)" 및 제32-1회 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산을 신탁회사에 신탁합니다. 부동산담보신탁계약에 따라 신탁원본 및 신탁수익의 1순위 우선수익자는 "지급보증인"인 한국자산관리공사가 되며, 신탁원본 및 신탁수익의 수익자는 (주)케이씨씨건설이 됩니다. 다만, "한국자산관리공사"는 "(주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채"의 사채권자에 대해서만 "지급보증채무"를 부담하며, "본 사채(제32-2회)"의 사채권자에 대해서는 지급보증채무를 부담하지 않습니다.신탁회사는 "본 사채(제32-2회)"에 대한 물상담보로서 상기 기재된 부동산에 대한 신탁원본 및 신탁수익의 수익권에 사채권자를 위하여 근질권을 설정하기로 하며, 신탁회사는 총 사채권자를 위하여 이를 인수합니다.<근질권에 관한 사항>

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

구분

제32-1회 및 제32-2회 담보부사채

근질권자(법인명)

대한토지신탁(주)

법인등록번호

110111-1492513

주소

서울특별시 강남구 영동대로 517, 26층, 33층 (삼성동, 아셈타워)

채권최고액

금 칠백오십억원정(￦ 75,000,000,000)

순위
동순위

신탁의 원본은 신탁부동산, 신탁부동산의 대위재산, 신탁 부동산의 매각대금 및 처분 절차와 관련하여 발생된 위약금 등 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 합니다.담보부사채신탁법에 따라 본건 담보물건에 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 수익권은 총사채권자(제32-1회(공모) 및 32-2회(공모) 사채권자를 포함)를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)를 근질권자로 하여 근질권 설정되었고, 신탁회사는 총사채권자를 위하여 위 근질권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.본 담보 대상 부동산의 선순위 채권은 (주2)에 기재된 229,064,712,000원이며, 금번 발행되는 제32-1회차 담보부사채 지급보증을 위해 설정된 우선수익권을 제외한 선순위 채권은 169,064,712,000원입니다. 2023년 11월 14일 기준 해당 부동산의 감정평가액이 304,453,552,960원임을 고려하면 금번 채권에 대한 담보 여력은 135,388,840,960원에 달합니다. 이는 금번 채권 발행가액(제32-1회 및 제32-2회)인 62,500,000,000원 대비 217%로 담보 여력은 충분한 상태임을 확인할 수 있습니다.당사가 금번 발행하는 "본 사채(제32-2회)" 및 제32-1회 사채는 공모 방식으로 발행되며, 발행 방식, 금리를 제외한 발행조건 및 담보순위는 동일하며, 본 사채와 제32-1회 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 담보물의 이익을 갖습니다. 다만, 지급보증인은 제32-1회 사채권자에 대해서만 지급보증채무를 부담합니다.

(주2) 선순위 권리 현황

선순위 담보채권의 순위별 금액

근저당권
155,133,712,000원

추가 근저당권
13,931,000,000원

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권(주1)
60,000,000,000원

합 계
229,064,712,000원

출처 : 당사 제시 자료주1) 금번 발행하는 "㈜케이씨씨건설 제32-1회(공모) 담보부사채"의 지급보증을 위해 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권

1. 근저당권(전부 건물과 토지를 공동담보로 함)가. 토지

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55799호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

27
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

30
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

31
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)신한은행
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

나. 건물

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1994년 1월 17일 제1900호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

29
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

34
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)신한은행
(주)케이씨씨건설

35
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

2. 추가 근저당권임대인으로서 당사와 임차인으로서 주식회사 케이씨씨글라스 사이에 체결한 임대차계약서에 따른 임대보증금 금 13,931,000,000원을담보하기 위하여, 당사와 대한토지신탁(주)(이하 "신탁회사"라 함)가 2024년 01월 22일 체결한 담보신탁계약 붙임 2 기재 부동산을 공동담보로 하여 주식회사 케이씨씨글라스를 근저당권자로 하는 근저당권(채권최고액 : 13,931,000,000원)

3. 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

우선수익순위

1순위(우선수익권)

법 인 명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주 소

부산광역시 남구 문현금융로 40(문현동)

우선수익한도금액

￦60,000,000,000원

피담보채권

「주식회사 케이씨씨건설 제32-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보사채」와 관련하여, 총 사채원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
32-2
(단위: 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
담보부사채

구 분
무기명식 이권부 담보부사채

전 자 등 록 총 액
12,500,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
7.300

모집 또는 매출가액
사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
12,500,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

이자율
연리이자율(%)
7.300

변동금리부사채이자율
-

이자지급 방법및 기한
이자지급 방법

이자는 "본 사채(제32-2회)" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매3개월마다 연 이율의 1/4씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 경우 그 다음 영업일에 이자를 지급하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

원금상환이나 이자지급을 이행하지 않았을 경우 해당 원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채"의 이율을 적용한다.

이자지급 기한

2024년 04월 30일, 2024년 07월 30일, 2024년 10월 30일, 2025년 01월 30일,

2025년 04월 30일, 2025년 07월 30일, 2025년 10월 30일, 2026년 01월 30일.

신용평가등급
평가회사명
NICE신용평가(주)

평가일자
2024년 01월 11일

평가결과등급
A-/S

상환방법및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2026년 01월 30일에 일시 상환한다. 단, 상환기일이 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않았을 경우 해당 원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채" 이율을 적용한다.

상 환 기 한
2026년 01월 30일

납 입 기 일
2024년 01월 30일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
(주)하나은행 신사동지점

회사고유번호
00158909

기 타 사 항

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음 ▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채(제32-2회)의 상장신청예정일은 2024년 01월 25일이며, 상장예정일은 2024년 01월 30일임.

주1) 본 사채(이하 본 사채(제32-2회)라 함)는 (주)케이씨씨건설이 본 사채(제32-2회)와 동시에 발행하는 (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채와 동일한 담보물을 담보로 하고 있고, 담보순위도 동일하며, 본 사채(제32-2회)와 (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채의 채권자는 채권액에 따라 평등하게 담보물의 이익을 갖습니다. 다만, "한국자산관리공사"는 "(주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채"의 사채권자에 대해서만 "지급보증채무"를 부담하며, "본 사채(제32-2회)"의 사채권자에 대해서는 지급보증채무를 부담하지 않습니다.※ (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채에 관한 보다 자세한 사항은 동 신고서와 동일자에 공시되는 (주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채 "증권신고서(채무증권)"을 참고하시기 바랍니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
담보의 목적물에 대한 신탁원본 및 신탁수익의 수익권

담보의 목적물
서울특별시 서초구 잠원동 27-8- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 별지 담보목록 참조

담보의 대상
(주)케이씨씨건설 제32-1회 및 제32-2회 담보부사채

신탁원본 및 신탁수익에 대한우선수익자
한국자산관리공사

신탁원본 및 신탁수익에 대한수익자
(주)케이씨씨건설

선순위 담보채권의순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에관한 사항
기 준 일 자
2023년 11월 14일

평가(조사)기관
주식회사 미래새한감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 기준시점의 결정 및 그 이유기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말하며,「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 대상물건의 가격조사 완료일인 2023년 11월 14일자를 기준시점으로 정함.2. 실지조사 실시기간 및 내용실지조사는 대상물건이 있는 곳에서 대상물건의 현황 등을 직접 확인하는 절차로서,「감정평가에 관한 규칙」제10조 제1항에 따르면, 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다고 규정하고 있는바, 본건은 2023년 11월 14일 실지조사를 실시하였음.3. 기준가치 및 감정평가조건기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치로서, 본건의 경우 시장가치, 즉 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 기준으로 하되, 감정평가목적(담보)을 고려하여 감정평가액을 결정하였음.4. 감정평가방법가) 부동산에 대한 평가방법은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식 및 공시지가기준법, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있음.나) 원가방식이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.다) 비교방식이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건과 가치형성요인이 같거나, 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞에 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.라) 수익방식이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나, 미래의 현금흐름을 환원하거나, 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.마) 공시지가기준법이란 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 방식임.

5. 대상물건에 대한 감정평가방식 적용 규정가) 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정(1) 본 대상물건에 대한 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」등 관계법령과 「감정평가 실무기준」에 의거함.(2) 「감정평가에 관한 규칙」제11조에서는 감정평가방식을, 제12조에서는 감정평가방법의 적용 및 시산가액조정을 규정하고 있으며, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항은 대상물건별로 정한 감정평가 방법에 따라 주된 방법을 적용하여 평가하여야 하나 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있는 것으로 규정하고 있음.(3) 본 대상물건에 대한 감정평가방법은, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항의 대상물건별로 정한 감정평가방법에 따라 「감정평가에 관한 규칙」제14조(토지의 감정평가) 및 제15조(건물의 감정평가) 등을 적용하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 주된 방법에 의한 가액을 다른 방식(수익방식)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였음.

나) 대상물건에 대한 적용평가방법(1) 원가방식에 의한 시산가액① 본 토지의 평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및 「감정평가에 관한 규칙」제14조에 의한 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하여 평가하였으며, 다른 평가방법(비교방식-거래사례비교법)에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였음.② 본 건물의 평가는 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 감정평가액을 결정하였음.(2) 다른 감정평가방법상기 감정평가방법 수익방식에 의한 시산가액을 선정한 후 원가방식에 의한 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였음.

결 과

본건 토지는 「감정평가에 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」 에 근거한 공시지가기준법에 의한 시산가액은 동 규칙에 근거한 거래사례비교법에 의한 시산가액과 균형을 이루고 있어 합리성이 인정되는 것으로 판단됨.따라서「감정평가에 관한 규칙」에 따라 주된 방법에 따른 시산가액을 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 결과, 주된 방법에 따른 시산가액의 합리성이 인정되므로 주된 방법인 공시지가기준법에 따른 시산가액을 기준으로 감정평가액을 결정함.본건 건물은 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 감정평가액을 결정하였음.원가방식에 의한 시산가액의 경우 토지는, 유사한 사례의 선택, 토지와 건물이 일괄 거래되는 시장현실에서의 토지와 건물의 가액배분문제 등으로 정확한 가액의 추출이 어렵고, 수익방식의 경우, 장래에 발생하는 수익을 추청하여 이를 현재가치로 환원하는 과정에서 수익 추출결정과 환원이율 결정에 주관 개입여지가 많아 현실적인 어려움이 있음.상기 2가지 방식에 의한 각 시산가격을 산정하였으며 수익방식의 의한 가격의 경우 본건의 용적률 등을 고려할 때 최유효이용에 미달되고, 임료의 지행성 등으로 인하여 낮게 산정된 것으로 판단됨. 따라서 본건의 가격은 평가목적 등을 고려하여 원가방식에 의한 가격을 감정평가액을 결정하였음.

(단위 : ㎡, 원)

구 분
사정면적(㎡)
단가(원/㎡)
감정평가액(원)

토지
3,043.3
95,800,000
291,548,140,000

건물
16,323.95
-
12,905,412,960

합계
304,453,552,960

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)(이하 "신탁회사"라 함)과 2024년 01월 22일 담보신탁계약을 체결하고 "본 사채(제32-2회)" 및 제32-1회 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산을 신탁회사에 신탁합니다. 부동산담보신탁계약에 따라 신탁원본 및 신탁수익의 1순위 우선수익자는 "지급보증인"인 한국자산관리공사가 되며, 신탁원본 및 신탁수익의 수익자는 (주)케이씨씨건설이 됩니다. 다만, "한국자산관리공사"는 "(주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채"의 사채권자에 대해서만 "지급보증채무"를 부담하며, "본 사채(제32-2회)"의 사채권자에 대해서는 지급보증채무를 부담하지 않습니다.신탁회사는 "본 사채(제32-2회)"에 대한 물상담보로서 상기 기재된 부동산에 대한 신탁원본 및 신탁수익의 수익권에 사채권자를 위하여 근질권을 설정하기로 하며, 신탁회사는 총 사채권자를 위하여 이를 인수합니다.<근질권에 관한 사항>

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

구분

제32-1회 및 제32-2회 담보부사채

근질권자(법인명)

대한토지신탁(주)

법인등록번호

110111-1492513

주소

서울특별시 강남구 영동대로 517, 26층, 33층 (삼성동, 아셈타워)

채권최고액

금 칠백오십억원정(￦ 75,000,000,000)

순위
동순위

신탁의 원본은 신탁부동산, 신탁부동산의 대위재산, 신탁 부동산의 매각대금 및 처분 절차와 관련하여 발생된 위약금 등 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 합니다.담보부사채신탁법에 따라 본건 담보물건에 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 수익권은 총사채권자(제32-1회(공모) 및 32-2회(공모) 사채권자를 포함)를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)를 근질권자로 하여 근질권 설정되었고, 신탁회사는 총사채권자를 위하여 위 근질권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.본 담보 대상 부동산의 선순위 채권은 (주2)에 기재된 229,064,712,000원이며, 금번 발행되는 제32-1회차 담보부사채 지급보증을 위해 설정된 우선수익권을 제외한 선순위 채권은 169,064,712,000원입니다. 2023년 11월 14일 기준 해당 부동산의 감정평가액이 304,453,552,960원임을 고려하면 금번 채권에 대한 담보 여력은 135,388,840,960원에 달합니다. 이는 금번 채권 발행가액(제32-1회 및 제32-2회)인 62,500,000,000원 대비 217%로 담보 여력은 충분한 상태임을 확인할 수 있습니다.당사가 금번 발행하는 "본 사채(제32-2회)" 및 제32-1회 사채는 공모 방식으로 발행되며, 발행 방식, 금리를 제외한 발행조건 및 담보순위는 동일하며, 본 사채와 제32-1회 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 담보물의 이익을 갖습니다. 다만, 지급보증인은 제32-1회 사채권자에 대해서만 지급보증채무를 부담합니다.

(주2) 선순위 권리 현황

선순위 담보채권의 순위별 금액

근저당권
155,133,712,000원

추가 근저당권
13,931,000,000원

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권(주1)
60,000,000,000원

합 계
229,064,712,000원

출처 : 당사 제시 자료주1) 금번 발행하는 "㈜케이씨씨건설 제32-1회(공모) 담보부사채"의 지급보증을 위해 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권

1. 근저당권(전부 건물과 토지를 공동담보로 함)가. 토지

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55799호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

27
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

30
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

31
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)신한은행
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

나. 건물

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1994년 1월 17일 제1900호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

29
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

34
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)신한은행
(주)케이씨씨건설

35
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

2. 추가 근저당권임대인으로서 당사와 임차인으로서 주식회사 케이씨씨글라스 사이에 체결한 임대차계약서에 따른 임대보증금 금 13,931,000,000원을담보하기 위하여, 당사와 대한토지신탁(주)(이하 "신탁회사"라 함)가 2024년 01월 22일 체결한 담보신탁계약 붙임 2 기재 부동산을 공동담보로 하여 주식회사 케이씨씨글라스를 근저당권자로 하는 근저당권(채권최고액 : 13,931,000,000원)

3. 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

우선수익순위

1순위(우선수익권)

법 인 명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주 소

부산광역시 남구 문현금융로 40(문현동)

우선수익한도금액

￦60,000,000,000원

피담보채권

「주식회사 케이씨씨건설 제32-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보사채」와 관련하여, 총 사채원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

"본 사채(제32-2회)"의 발행과 관련된 공모가격 결정방법은 당사와 대표주관회사의 협의에 의한 확정가 지정방법으로, "본 사채(제32-2회)" 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 연 [7.300]%로 한다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

(1) 모집관계사항

1) 공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지 2) 청약기간 : 2024년 01월 30일 09시부터 12시까지 3) 청약방법 : 1. 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다. 2. 청약대상 : 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.)에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정한다. 청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다. 3. 청약단위 : 최저청약단위는 일십억원 이상으로 하며, 일십억원 이상은 일십억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못한다. 4. 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다. 5. 청약증거금 : 사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2024년 01월 30일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다. 6. 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점 7. 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다. 8. 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주한다. 9. 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다. 가. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각호의 방법으로 배정한다.

① 기관투자자 : 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다.

② 일반청약자 : 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 십억원 단위로 안분 배정한다.

나. 청약자의 특성 등을 고려하여"대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다. 다. 상기 가~나의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는"대표주관회사"가 자기의 계산으로 인수한다.4) 투자설명서의 교부: "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은"발행회사"와"인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및"자본시장과 금융투자업에 관한법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다. 1. 교부장소: "인수단"의 본점 2. 교부방법: "본 사채"의"투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다. 3. 교부일시: 2024년 01월 30일 4. 기타사항:가. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.나. 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우"본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는"자본시장과금융투자업에관한법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※ 관련법규<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관 4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다. 5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조 (증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제외한다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호ㆍ제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사ㆍ감정인ㆍ변호사ㆍ변리사ㆍ세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로자복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

(2) 일정 1) 납입기일: 2024년 01월 30일 2) 발행일: 2024년 01월 30일

(3) 납입장소(주)하나은행 신사동지점(4) 상장일정 1) 상장신청예정일: 2024년 01월 25일 2) 상장예정일: 2024년 01월 30일(5) 사채권교부예정일 및 교부장소"본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.(6) 기타 모집 또는 매출에 관한 사항 1) "본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다. 2) "본 사채(제32-2회)권"의 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 집니다. 3) 원금 상환이나 이자 지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회차: 32-2]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
KB증권(주)
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
12,500,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리

[회차: 32-2]
(단위: 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료(정액)

-
-
-
-
-
-

(주) 담보부사채 발행시에는 "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 사채관리회사의 권한과 의무 상당을 신탁계약의 수탁회사(신탁회사)인 주식회사 대한토지신탁이 보유합니다.

다. 특약사항"본 사채"의 인수계약서 상의 특약사항은 다음과 같습니다.

"발행회사"는"본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우 지체없이"대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원 또는 한국거래소에 당해 사항을 공시한 경우에는"대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다. 1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권이나"본 사채" 이외의 사채를 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때 2. "발행회사"가 발행한 어음 및 수표의 부도 또는 은행거래가 정지된 때 3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경 또는 정지 4. "발행회사"의 영업목적의 변경 5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로"발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때 6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하여"발행회사"의 조직에 중대한 변경이 발생하거나"발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, "발행회사"의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 일부를 양도할 때, 기타"발행회사"의 조직에 관한 중대한 변경이 있을 때 7. "발행회사" 직전 회계연도 자기자본의100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부결의가 있은 때 8. "발행회사" 직전 회계연도 자기자본의100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때 9. 기타"발행회사"의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때(2) "본 사채(제32-2회)"는 주식회사 케이씨씨건설이 본 사채와 동시에 발행하는 제32-1회 공모 담보부사채와 동일한 담보물을 담보로 하고 있고, 담보순위도 동일하며, 본 사채와 제32-1회 공모 담보부사채의 채권자는 채권액에 따라 평등하게 담보물의 이익을 갖는다. 다만, 한국자산관리공사는 “본 사채(제32-2회 공모 담보부사채)”의 사채권자에 대해서만 지급보증채무를 부담하지 아니한다.

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위: 원, %)

회 차
발행금액
만기일
이자율
옵션관련사항

제32-2회 담보부사채
12,500,000,000
2026년 01월 30일
7.300
-

주) "본 사채(제32-2회)"의 발행과 관련된 공모가격 결정방법은 당사와 대표주관회사의 협의에 의한 확정가 지정방법으로, "본 사채(제32-2회)" 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 연 [7.300]%로 한다.

나. 당사가 발행하는 제32-2회 담보부사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, Call-Option, Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다. 또한 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권도 부여되어 있지 않으며, '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물 사채권을 발행하지 아니합니다.다. 본 사채(제32-2회)는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.라. 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
담보의 목적물에 대한 신탁원본 및 신탁수익의 수익권

담보의 목적물
서울특별시 서초구 잠원동 27-8- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 별지 담보목록 참조

담보의 대상
(주)케이씨씨건설 제32-1회 및 제32-2회 담보부사채

신탁원본 및 신탁수익에 대한우선수익자
한국자산관리공사

신탁원본 및 신탁수익에 대한수익자
(주)케이씨씨건설

선순위 담보채권의순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에관한 사항
기 준 일 자
2023년 11월 14일

평가(조사)기관
주식회사 미래새한감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 기준시점의 결정 및 그 이유기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말하며,「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 대상물건의 가격조사 완료일인 2023년 11월 14일자를 기준시점으로 정함.2. 실지조사 실시기간 및 내용실지조사는 대상물건이 있는 곳에서 대상물건의 현황 등을 직접 확인하는 절차로서,「감정평가에 관한 규칙」제10조 제1항에 따르면, 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다고 규정하고 있는바, 본건은 2023년 11월 14일 실지조사를 실시하였음.3. 기준가치 및 감정평가조건기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치로서, 본건의 경우 시장가치, 즉 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 기준으로 하되, 감정평가목적(담보)을 고려하여 감정평가액을 결정하였음.4. 감정평가방법가) 부동산에 대한 평가방법은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식 및 공시지가기준법, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있음.나) 원가방식이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.다) 비교방식이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건과 가치형성요인이 같거나, 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞에 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.라) 수익방식이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식으로서, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나, 미래의 현금흐름을 환원하거나, 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식임.마) 공시지가기준법이란 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 방식임.

5. 대상물건에 대한 감정평가방식 적용 규정가) 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정(1) 본 대상물건에 대한 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」등 관계법령과 「감정평가 실무기준」에 의거함.(2) 「감정평가에 관한 규칙」제11조에서는 감정평가방식을, 제12조에서는 감정평가방법의 적용 및 시산가액조정을 규정하고 있으며, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항은 대상물건별로 정한 감정평가 방법에 따라 주된 방법을 적용하여 평가하여야 하나 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있는 것으로 규정하고 있음.(3) 본 대상물건에 대한 감정평가방법은, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항의 대상물건별로 정한 감정평가방법에 따라 「감정평가에 관한 규칙」제14조(토지의 감정평가) 및 제15조(건물의 감정평가) 등을 적용하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 주된 방법에 의한 가액을 다른 방식(수익방식)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였음.

나) 대상물건에 대한 적용평가방법(1) 원가방식에 의한 시산가액① 본 토지의 평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및 「감정평가에 관한 규칙」제14조에 의한 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하여 평가하였으며, 다른 평가방법(비교방식-거래사례비교법)에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였음.② 본 건물의 평가는 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 감정평가액을 결정하였음.(2) 다른 감정평가방법상기 감정평가방법 수익방식에 의한 시산가액을 선정한 후 원가방식에 의한 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였음.

결 과

본건 토지는 「감정평가에 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」 에 근거한 공시지가기준법에 의한 시산가액은 동 규칙에 근거한 거래사례비교법에 의한 시산가액과 균형을 이루고 있어 합리성이 인정되는 것으로 판단됨.따라서「감정평가에 관한 규칙」에 따라 주된 방법에 따른 시산가액을 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 결과, 주된 방법에 따른 시산가액의 합리성이 인정되므로 주된 방법인 공시지가기준법에 따른 시산가액을 기준으로 감정평가액을 결정함.본건 건물은 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 감정평가액을 결정하였음.원가방식에 의한 시산가액의 경우 토지는, 유사한 사례의 선택, 토지와 건물이 일괄 거래되는 시장현실에서의 토지와 건물의 가액배분문제 등으로 정확한 가액의 추출이 어렵고, 수익방식의 경우, 장래에 발생하는 수익을 추청하여 이를 현재가치로 환원하는 과정에서 수익 추출결정과 환원이율 결정에 주관 개입여지가 많아 현실적인 어려움이 있음.상기 2가지 방식에 의한 각 시산가격을 산정하였으며 수익방식의 의한 가격의 경우 본건의 용적률 등을 고려할 때 최유효이용에 미달되고, 임료의 지행성 등으로 인하여 낮게 산정된 것으로 판단됨. 따라서 본건의 가격은 평가목적 등을 고려하여 원가방식에 의한 가격을 감정평가액을 결정하였음.

(단위 : ㎡, 원)

구 분
사정면적(㎡)
단가(원/㎡)
감정평가액(원)

토지
3,043.3
95,800,000
291,548,140,000

건물
16,323.95
-
12,905,412,960

합계
304,453,552,960

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)(이하 "신탁회사"라 함)과 2024년 01월 22일 담보신탁계약을 체결하고 "본 사채(제32-2회)" 및 제32-1회 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산을 신탁회사에 신탁합니다. 부동산담보신탁계약에 따라 신탁원본 및 신탁수익의 1순위 우선수익자는 "지급보증인"인 한국자산관리공사가 되며, 신탁원본 및 신탁수익의 수익자는 (주)케이씨씨건설이 됩니다. 다만, "한국자산관리공사"는 "(주)케이씨씨건설 제32-1회 무기명식 이권부 담보부사채"의 사채권자에 대해서만 "지급보증채무"를 부담하며, "본 사채(제32-2회)"의 사채권자에 대해서는 지급보증채무를 부담하지 않습니다.신탁회사는 "본 사채(제32-2회)"에 대한 물상담보로서 상기 기재된 부동산에 대한 신탁원본 및 신탁수익의 수익권에 사채권자를 위하여 근질권을 설정하기로 하며, 신탁회사는 총 사채권자를 위하여 이를 인수합니다.<근질권에 관한 사항>

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

구분

제32-1회 및 제32-2회 담보부사채

근질권자(법인명)

대한토지신탁(주)

법인등록번호

110111-1492513

주소

서울특별시 강남구 영동대로 517, 26층, 33층 (삼성동, 아셈타워)

채권최고액

금 칠백오십억원정(￦ 75,000,000,000)

순위
동순위

신탁의 원본은 신탁부동산, 신탁부동산의 대위재산, 신탁 부동산의 매각대금 및 처분 절차와 관련하여 발생된 위약금 등 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 합니다.담보부사채신탁법에 따라 본건 담보물건에 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 수익권은 총사채권자(제32-1회(공모) 및 32-2회(공모) 사채권자를 포함)를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)를 근질권자로 하여 근질권 설정되었고, 신탁회사는 총사채권자를 위하여 위 근질권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.본 담보 대상 부동산의 선순위 채권은 (주2)에 기재된 229,064,712,000원이며, 금번 발행되는 제32-1회차 담보부사채 지급보증을 위해 설정된 우선수익권을 제외한 선순위 채권은 169,064,712,000원입니다. 2023년 11월 14일 기준 해당 부동산의 감정평가액이 304,453,552,960원임을 고려하면 금번 채권에 대한 담보 여력은 135,388,840,960원에 달합니다. 이는 금번 채권 발행가액(제32-1회 및 제32-2회)인 62,500,000,000원 대비 217%로 담보 여력은 충분한 상태임을 확인할 수 있습니다.당사가 금번 발행하는 "본 사채(제32-2회)" 및 제32-1회 사채는 공모 방식으로 발행되며, 발행 방식, 금리를 제외한 발행조건 및 담보순위는 동일하며, 본 사채와 제32-1회 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 담보물의 이익을 갖습니다. 다만, 지급보증인은 제32-1회 사채권자에 대해서만 지급보증채무를 부담합니다.

(주2) 선순위 권리 현황

선순위 담보채권의 순위별 금액

근저당권
155,133,712,000원

추가 근저당권
13,931,000,000원

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권(주1)
60,000,000,000원

합 계
229,064,712,000원

출처 : 당사 제시 자료주1) 금번 발행하는 "㈜케이씨씨건설 제32-1회(공모) 담보부사채"의 지급보증을 위해 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권

1. 근저당권(전부 건물과 토지를 공동담보로 함)가. 토지

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55799호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

27
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

30
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

31
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)신한은행
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

나. 건물

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1994년 1월 17일 제1900호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

29
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

34
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)신한은행
(주)케이씨씨건설

35
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

2. 추가 근저당권임대인으로서 당사와 임차인으로서 주식회사 케이씨씨글라스 사이에 체결한 임대차계약서에 따른 임대보증금 금 13,931,000,000원을담보하기 위하여, 당사와 대한토지신탁(주)(이하 "신탁회사"라 함)가 2024년 01월 22일 체결한 담보신탁계약 붙임 2 기재 부동산을 공동담보로 하여 주식회사 케이씨씨글라스를 근저당권자로 하는 근저당권(채권최고액 : 13,931,000,000원)

3. 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

우선수익순위

1순위(우선수익권)

법 인 명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주 소

부산광역시 남구 문현금융로 40(문현동)

우선수익한도금액

￦60,000,000,000원

피담보채권

「주식회사 케이씨씨건설 제32-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보사채」와 관련하여, 총 사채원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

마. 기한의 이익 상실에 관한 사항 ("인수계약서 제3조 16항", "신탁증서 제26조")

인수계약서 제3조 16항 지급 보증 관련 사항

(16). "발행회사"의 기한의 이익상실

1. 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"는 즉시 "본 사채"에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "신탁회사"에게 이를 통지하여야 한다.

가. "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

나. “발행회사”(“발행회사”의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “발행회사”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “발행회사”가 이에 동의(“발행회사” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우

다. "발행회사"에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

라. "발행회사"가 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

마. “발행회사”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “발행회사”가 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

바. "본 사채"의 만기가 도래하였음에도 "발행회사"가 그 정해진 원리금 지급의무를 해태하는 경우

사. "발행회사"가 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

아. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

자. "발행회사"의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금 감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

차. “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

카. 감독관청으로부터 "발행회사"의 중요한 영업의 취소가 있는 경우

타. "발행회사"가 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적·사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

파. 위탁자로서 발행회사, 수탁자로서 대한토지신탁 주식회사 사이에 서울 서초구 잠원동 27-8 대지 및 그 지상 건축물을 신탁목적물로 하여 2024년 1월 22일 체결될 부동산담보신탁계약서 및 그 특약상 신탁재산이 신탁 전의 원인 또는 조세 체납 등에 기하여 신탁 취소, 경매, 공매 등으로 소멸하는 경우

2. 제1호의 각 경우 이외에"본 사채"의"신탁계약"에 따라"본 사채"의 사채권자 또는"신탁회사"가 사채권자집회의 결의에 따라"발행회사"에 대하여"본 사채"에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언한 경우"발행회사"는"본 사채"에 관한 기한의 이익을 상실한다.

바. 신탁회사(수탁회사)의 변제수령권한 및 지급보증채무 이행청구 신청 의무 :"신탁회사"인 대한토지신탁 주식회사는 신탁증서에 따라 "본 사채(제32-2회)"에 관한 신탁을 인수한 회사로서 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받음에 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체 없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 합니다. 또한 신탁회사는 발행회사가 기한의 이익을 상실한 경우 즉시 지급보증인에게 지급보증채무 이행 청구 신청을 하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부문서 중 신탁증서를 참조하시기 바랍니다.
2. 사채관리계약에 관한 사항담보부사채의 경우, "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 신탁계약에 의거하여 신탁의 수탁회사인 주식회사 대한토지신탁이 사채관리회사의 권한과 의무 상당을 보유합니다.

III. 투자위험요소

당사의 사업부는 건축부문, 토목부문 및 분양부문으로 세분화하고 있으며, 주요 부문별 매출비중은 아래와 같습니다.

구분
재화(또는 용역)

토목
도로(해외 포함), 항만, 택지 등의 건설계약

건축
아파트, 오피스텔, 플랜트 등의 건설계약

분양
부동산 매매업

출처 : 당사 2023년 3분기 보고서

[당사 사업부문별 매출비중]

(단위 : 백만원)

구분
년도
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년

공사종류
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율

국내도급공사
건 축
1,280,871
86.53%
1,198,728
87.99%
1,639,722
86.62%
1,139,702
83.56%
820,457
74.48%

토 목
180,728
12.21%
143,177
10.51%
226,797
11.98%
215,302
15.79%
206,309
18.73%

분양공사
18,665
1.26%
20,445
1.50%
26,559
1.40%
8,961
0.66%
74,847
6.79%

합 계
1,480,264
100.00%
1,362,350
100.00%
1,893,078
100.00%
1,363,965
100.00%
1,101,613
100.00%

출처 : 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

회사의 주요 매출은 건축ㆍ토목부문에서 발생되고 있으며 당사는 종합 건설업체인바, 아래의 사업위험은 건설업과 관련하여 기재하였습니다.

1. 사업위험

[국내외 경기변동 관련 위험]

가. 당사가 영위하는 건설업은 경기 후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제성장 추세, 정부의 금리정책 등의 영향을 많이 받으므로 향후 경제 전망 및 정부의 경제정책에 유의할 필요가 있습니다. 국제통화기금(International Monetary Fund, 이하 'IMF')이 2023년 10월 발표한 세계경제전망에 따르면,
2023년 세계경제성장률 전망치는 직전 전망치(2023년 07월) 3.0%와 동일합니다. 2024년 세계경제성장률은 직전 전망치(2023년 07월) 3.0% 대비 0.1%p 하향하여 2.9%로 전망하였습니다. 한편, 국내 경제 전망에 대하여 한국은행이 2023년 11월 발간한 '경제전망보고서'에 따르면
국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망하고 있습니다. 2023년 경제성장률 전망치는 지난 2023년 08월 발표한 경제전망치와 동일하나 2024년 경제성장률 전망치는 지난 8월 전망치 대비 2.2% 대비 0.1%p. 하락한 전망치입니다. 향후 국내경제는 글로벌 경기둔화, 금리상승 등의 영향으로 불확실성은 높은 상황입니다. 민간소비는 실질 구매력 둔화, 원리금상환 부담 증대 등으로 회복세가 완만할 것으로 예상됩니다. 수출 및 설비투자는 개선흐름을 이어갈 것으로 전망됩니다.
건설투자는 신규착공 위축, 주택경기 둔화 등이 하방요인으로 작용할 것으로 전망됩니다. 향후 국내외 통화정책 긴축이 종료되고 글로벌 경기가 회복세를 나타낼 것으로 예상되나,
높은 인플레이션의 지속, 지정학적 리스크 확대 등의 영향으로 경기 회복세가 예상보다 지연된다면 당사의 매출 실적에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
향후 정부 SOC예산 감소 및 건설자재 가격 변동성 확대, 국내 건설 경기 부진이 발생한다면 국내외 경기뿐 아니라 당사가 영위하는 사업 및 재무 상황에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 높으므로 투자자께서는 투자 결정 시 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 인프라, 건축ㆍ주택, 플랜트 등의 종합건설업을 영위하고 있습니다. 건설업은 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 건설업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.2020년 COVID-19 확산 이후 글로벌 플랜트 시장은 급격한 침체 현상을 보였습니다. 2020년 4월 COVID-19로 인해 세계 곳곳이 봉쇄되고, 사람들의 외부활동이 줄어들며 원유 수요가 급감하였고, 2020년 4월 사상 첫 마이너스 유가를 기록하였습니다. 2021년 COVID-19 백신 보급의 확산과 이동 제한조치 완화 등으로 인해 시장은 선진국을 중심으로 회복하기 시작하였으며, 대외여건의 개선에 따른 수출과 투자의 빠른 회복, 2020년 역성장의 기저효과로 인한 급성장세를 보이기 시작하였습니다. 2022년 COVID-19 변이바이러스의 확산 및 러시아-우크라이나 사태 등으로 인한 민간 소비심리 위축, 에너지 가격 상승, 인플레이션 압박, 미국 재정 및 통화정책의 변화 등으로 경제침체가 우려되고 있는 상황입니다. IMF를 비롯한 국제 기관들은 러시아-우크라이나 전쟁 외에도 미·중 무역분쟁 등에 따른 지정학적 긴장이 심화되고, 인플레이션이 지속될 가능성을 언급하며, 글로벌 금융시장에 충격을 줄 수 있는 거시경제의 주요 위험요소에 대한 지속적 관찰이 필요함을 언급하고 있습니다.2023년 10월 IMF(국제통화기금)가 발표한 세계경제전망에 따르면 2023년 세계경제 성장률을 3.0%, 2024년에는 2.9% 기록할 것으로 전망하고 있습니다. IMF는 미국 부채한도 협상 타결, 실리콘밸리 은행, 크레딧스위스 사태 진정 등으로 금융시장 불안이 완화되었으며, 주요국의 물가 상승률이 점차 안정화되고 있는 것은 긍정적인 요인이나, 중국 경기 침체가 심화되고 제조업이 부진이 지속되는 등 부정적인 용인을 반영하였습니다. 2023년 세계 신흥국 및 선진국 경제성장률은 2023년 07월 전망과 동일한 4.0% 및 1.5%로 전망하였습니다.

[세계 경제 성장률 전망]

(단위: %,%p.)

구분
2022년
2023년(E)
2024년(E)

2023년 7월
2023년 10월
조정폭
2023년 7월
2023년 10월
조정폭

(A)
(B)
(B-A)
(C)
(D)
(D-C)

세계
3.5
3.0
3.0
0.0
3.0
2.9
-0.1

선진국
2.6
1.5
1.5
0.0
1.4
1.4
0.0

미국
2.1
1.8
2.1
0.3
1.0
1.5
0.5

유로존
3.3
0.9
0.7
-0.2
1.5
1.2
-0.3

일본
1.0
1.4
2.0
0.6
1.0
1.0
0.0

영국
4.1
0.4
0.5
0.1
1.0
0.6
-0.4

캐나다
3.4
1.7
1.3
-0.4
1.4
1.6
0.2

신흥국
4.1
4.0
4.0
0.0
4.1
4.0
-0.1

중국
3.0
5.2
5.0
-0.2
4.5
4.2
-0.3

인도
7.2
6.1
6.3
0.2
6.3
6.3
0.0

러시아
-2.1
1.5
2.2
0.7
1.3
1.1
-0.2

한국
2.6
1.4
1.4
0.0
2.4
2.2
-0.2

출처 : IMF World Economic Outlook (2023.10)

한편, 한국은행이 2023년 11월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 2023년 상반기 부진하였지만, 하반기 이후 소비 회복모멘텀 약화에도 IT 중심으로 수출이 회복됨에 따라 완만하게 개선되었으며 향후에도 이 같은 개선흐름이 이어질 것으로 전망하고 있습니다.한국은행은 국내경기의 경우 하반기 들어 반도체 등 수출을 중심으로 개선되었으며 내년에도 IT수요가 꾸준히 증가하는 가운데 주요국의 신성장 부문 투자도 늘어나면서 회복세가 확대될 전망입니다. 그럼에도, 향후 주요국 통화정책 기조변화, 국제유가 흐름, 중국경제 향방 등 관련 불확실성이 높은 상황입니다.

[한국은행 국내 경제성장 전망]

(단위 : %)

구 분
2022년
2023년
2024(E)

연간
상반기
하반기(E)
연간(E)
상반기
하반기
연간

GDP
2.6
0.9
1.8
1.4
2.2
2.0
2.1

민간소비
4.1
3.1
0.7
1.9
1.5
2.2
1.9

설비투자
-0.9
5.3
-5.8
-0.4
0.8
7.5
4.1

지식재산생산물투자
5.0
2.9
1.3
2.1
2.8
2.1
2.4

건설투자
-2.8
1.8
3.6
2.7
0.5
-3.7
-1.8

재화수출
3.6
-0.9
5.4
2.7
4.1
2.7
3.3

재화수입
4.3
1.9
-2.1
-0.2
0.7
4.1
2.4

출처 : 한국은행 경제전망보고서(2023.11)주) 2023년 하반기 및 2024년 수치는 한국은행 전망치임

한편, 당사에게 직접 영향을 끼치는 건설투자의 경우, 2020년 0.4% 감소, 2021년 1.6% 감소, 2022년 2.8% 감소한 이후, 2023년과 2024년에 각각 2.7% 증가, 1.8% 감소할 것으로 전망되었습니다. 국내 건설투자의 경우, 2022년 신규 분양 및 SOC예산 집행이 지연되면서 부진이 지속되었으며, 2022년 4분기 이후 신규분양 및 정부 SOC예산 집행 증가 등으로 일시적으로 반등하였으나 향후 주택경기 둔화와 정부 SOC예산 감소 등은 하방요인으로 작용하였습니다. 2023년에도 건설투자는 고금리 영향으로 신규착공이 부진했음에도 공급차질이 완회되며 기착공 물량을 중심으로 예상보다 양호한 흐름을 보였습니다. 다만, 2024년부터는 신규착공 위축의 영향이 나타나 공사물량의 감소로 이어질 전망입니다. 토목건설 투자의 경우, 민간 토목은 부동산 경기 침체로 인해 침체 흐름을 나타내었으나, 정부 토목은 새만금 전주 고속도로, 새만금공항 등 확충으로 인해, SOC 예산이 2023년 19조 6,772억원 대비 5.3% 증가한 20조 7,187억원으로 증액되는 등 개선 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.

[ 2024년 국토교통부 부문별 예산]

(단위: 억원)

부문
2023년(A)
2024년(B)
증 감

증감액(B)-(A)
%

합계
224,013
236,583
12,571
5.6

SOC
도로
78,408
79,779
1,371
1.7

철도
75,896
80,997

4,964

6.5

항공ㆍ공항
3,435

8,906

5,267

153.3

물류 등 기타
18,682
19,106
424
2.3

지역 및 도시
16,989
15,308
△1,681

△9.9

산업단지
3,361
3,090

△271

△8.1

사회복지
주택·기초생활보장
27,241
29,397
2,156
7.9

출처 : 국토교통부 보도자료 (2023.12)주) 증가율은 2022년 예산 대비 2023년 예산

이처럼 세계 경제성장률에 대한 전망은 높은 인플레이션 및 범세계적 통화정책 긴축 지속 가능성, 중국 경기 악화 우려, 러시아-우크라이나 전쟁 등 다양한 혼란을 반영하고 있습니다. 이러한 영향으로 국내외 경기가 둔화 된다면 당사의 매출 실적에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 향후 정부 SOC 예산 감소 및 건설자재 가격 변동성 확대, 국내 건설 경기 부진이 발생한다면 국내외 경기뿐 아니라 당사가 영위하는 사업 및 재무 상황에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 높으므로 투자자께서는 투자 결정 시 이 점 유의하시기 바랍니다.

[건설수주 관련 위험]

나.
국내 건설수주 규모는 국내외 경기 변동, 국가 정책등의 변화에 따라 그 증감을 반복하고 있습니다. 2023년 3분기의 경우 고금리 기조로 인해 부동산 경기가 다소 침체국면에 진임함에 따라 국내 건설수주액은 127조 7,950억원을 기록하며 전년 대비 약 26.0%의 수주액 감소율을 나타내었습니다. 공공부문은 35조 4,871억원으로 전년대비 9.1% 소폭 감소하였으며, 민간 부문은 92조 3,079억원으로 전년 대비 31.0% 감소하였습니다.
고금리 기조, 가계의 소득여건 개선지연, 과거 부동산 규제 관련 정책 여파 등에 따른 부동산 시장의 불확실성 확대로 인하여 국내건설 수주액 하락이 지속될 우려가 있습니다. 한편, 공공부문 건설수주에 큰 영향을 미치는 SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소 중 하나입니다.
2019년 이후 2022년까지 지속 증가하였던 국토교통부 예산은 2023년 처음으로 감소하였습니다. 2024년 SOC 예산은 재차 증가하였으나, 향후에 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에 SOC 투자가 추가적으로 감소할 수 있습니다.
정부의 SOC 사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 점이나, SOC에 대한 재정투자가 감소할 경우 국내 건설업체들의 매출 규모에 악영향을 미칠 수 있으며, 현재로써는 향후 SOC예산 추이에 대하여 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

국내 건설수주 규모는 2008년 이후 감소 추세를 보였습니다. 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년은 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년대비 6.1% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년만에 증가세로 전환되었습니다. 2014년은 공공부문에서 공기업과 지자체 및 공공단체의 발주증가에 힘입어 수주액이 증가하였으며, 민간부문 역시 신규주택과 재건축 경기가 살아나면서 수주 규모가 증가세로 전환되었습니다. 또한, 2015년 건설경기의 회복세가 확장되며 전체 국내 건설 수주액은 157조 9,836억원을 기록하며 전년대비 47% 만큼 대폭 상승하였습니다. 특히, 민간부문의 발주금액이 2014년 66조 7,361억원에서 2015년 113조 2,507억원으로 크게 늘어나며, 국내 건설 경기 회복세의 큰 역할을 담당하였습니다. 이러한 민간수주액이 급증한 이유는 1,000억원 이상의 대형 공사가 크게 증가하여 역대 최대 수주실적을 기록하였기 때문인 것으로 판단됩니다. 2016년의 경우 토목 수주 규모가 38조 1,959억원으로 전년 대비 16%의 감소를 보였으나, 일반 건축 부문에서 12.6%가 상승하는 모습을 보이며 2015년 대비 건설수주 규모는 4.4% 증가하며 여전히 건설수주 규모 증가세를 이어갔습니다. 그러나, 2017년 건설 수주액은 전년 대비 2.6% 감소하며 감소세로 전환되는 모습을 보였습니다. 2017년 토목 수주액의 경우 공공부문 및 민간부문에서 모두 증가하여 42조 1,118억원을 기록, 전년 대비 10.3% 증가하였으나, 공공부문에서 재개발이 큰 폭으로 하락하였고 민간부문에서 신규주택의 부진과 상업용 건물의 수주감소의 영향으로 일반 건축 부문은 6.5% 감소한 118조 4,165억원을 기록하였습니다.대한건설협회 월간건설동향에 따르면, 2018년 국내건설공사 수주액은 154조 5,277억원으로 전년 대비 3.7% 감소하였으며, 발주처별 수주액은 공공 42조 3,447억원, 민간 112조 1,832억원으로 각각 전년 대비 10.3%, 1.0% 감소하였습니다. 2018년 중 민간 발전소 수주 증가 영향으로 토목 수주의 경우 전년대비 10.2% 증가한 반면 정부의 부동산 규제 지속으로 인해 민간 신규 주택 수주감소, 정부의 SOC 예산 감축에 따른 공공부문 발주 감소로 전체 건축부문 수주는 전년대비 8.7% 감소하였습니다. 2019년 기준 총 수주액은 약 166조원으로 전년동기 대비 7.4% 증가하였으며, 발주부문별로 공공 부문의 발주가 전년대비 13.5%, 민간 부문의 발주가 전년대비 5.5% 증가하였으며, 공종 부문별로도 토목과 건축이 각각 전년대비 6.7%, 7.8%로 증가하였습니다.

[국내 건설 수주액 추이]

(단위: 억원, %)

년도
전체
발주부문별
공종별(토목/건축)

합계
증감률
공공
증감률
민간
증감률
토목
증감률
건축
증감률

2010년
1,032,298
-13
382,368
-34.6
649,930
7.9
413,806
-23.6
618,492
-4.2

2011년
1,107,010
7.2
366,248
-4.2
740,762
14
388,097
-6.2
718,913
16.2

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
-7
674,285
-9
356,831
-8.1
658,230
-8.4

2013년
913,069
-10.1
361,702
6.1
551,367
-18.2
299,039
-16.2
614,030
-6.7

2014년
1,074,664
17.7
407,306
12.6
667,361
21
327,297
9.5
747,367
21.7

2015년
1,579,836
47
447,329
9.8
1,132,507
69.6
454,904
39
1,124,932
50.5

2016년
1,648,757
4.4
474,106
5.9
1,174,651
3.7
381,959
-16
1,266,798
12.6

2017년
1,605,282
-2.6
472,037
-0.4
1,133,246
-3.5
421,118
10.3
1,184,165
-6.5

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0
463,918
10.2
1,081,360
-8.7

2019년
1,660,352
7.4
480,692
13.5
1,179,661
5.5
494,811
6.7
1,165,542
7.8

2020년
1,940,750
16.9
520,953
8.4
1,419,796
20.4
446,592
-9.7
1,494,158
28.2

2021년
2,119,882
9.2
560,177
7.5
1,559,704
9.9
536,073
20.0
1.583,809
6.0

2022년
2,297,490
8.4
568,563
1.5
1,728,927
10.8
609,680
13.7
1,687,810
6.6

2023년 3분기
1,277,950
-26.0
354,871
-9.1
923,079
-31.0
452,273
8.3
825,677
-37.0

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2023.11)

[최근 3개년 월별 국내건설공사 수주 추이]

(단위: 조원)

국내건설공사 수주추이.jpg
국내건설공사 수주추이

출처 : 월간건설경제동향보고서(2024.01)주) 증감률은 전년 대비 기준

2020년 기준 국내건설수주액은 194조 750억원을 기록하며, 전년동기대비 16.9% 증가하는 모습을 보였습니다. 공공부문은 52조 953억원으로 전년동기대비 8.4% 증가하였으며, 민간부문은 141조 9,796억원으로 전년동기대비 20.4% 증가하였습니다. 공종별로는 토목부문이 44조 6,592억원으로 전년동기대비 9.7% 감소한 반면, 건축부문이 149조 4,158억원으로 전년동기대비 28.2% 증가하였습니다. 2021년 역시 국내 건설수주액이 211조 9,882억원을 기록하여 전년 대비 약 9.2%의 수주액 증가율을 보이며 양호한 회복세를 나타냈습니다. 공공부문은 56조 177억원으로 전년 대비 7.5% 증가하였으며, 민간 부문은 155조 9,704억원으로 전년 대비 9.9% 증가하였습니다.2022년의 경우 국내 건설수주액은 229조 7,490억원을 기록하며 전년 대비 약 8.4%의 수주액 증가율을 보이며 양호한 회복세가 지속되었습니다. 공공부문은 56조 8,563억원으로 전년대비 1.5% 소폭 증가하였으며, 민간부문은 172조 8,927억원으로 전년 대비 10.8% 증가하였습니다. 2023년 2월의 국내 건설수주액은 13조 4,494억을 기록하며 전년 동월 대비 약 4.6%의 감소를 보였습니다. 공공부문은 3조 9,960억원으로 전년 동월 대비 3.2% 감소, 민간부문은 9조 4,534억원으로 전년 동월 대비 5.2% 감소하였습니다. 국내향후 COVID-19 재확산 우려, 가계의 소득여건 개선지연, 과거 부동산 규제 관련 정책 여파 등에 따른 부동산 시장의 불확실성 확대로 인하여 국내건설 수주액이 하락 전환될 우려가 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.2020년부터 2022년까지 국내 건설 수주금액은 지속적으로 증가하였습니다. 특히, 2022년 국내 건설 수주금액은 229조 7,490억원으로 2021년 대비 8.9% 증가하며, 최근 10년간 최대 수주금액을 달성하였습니다. 발주부문별로 공공부문과 민간부문은 1.5%, 10.8%로, 공종별로는 토목부문과 건축부문 모두 13.7%, 6.6% 증가하였습니다. 그러나 2023년에 들어 고금리 기조로 인해 부동산 경기가 다소 침체국면에 진입함에 따라, 2023년 3분기말 기준 국내 건설 수주금액은 126조 7,950억원으로 전년 동기 대비 -26.0% 감소하였습니다.한편, 공공부문 건설수주는 국토교통 예산 및 SOC 예산에 큰 영향을 받습니다. 국토교통부는 2018년 초 국토교통 예산을 2017년 20.1조원 대비 3.0조원 감소한 17.1조원으로 편성(15.0%)하였으나 수자원 예산 환경부 이체로 6,824억원이 조정되어 최종적인 예산은 16.4조원을 기록하였습니다. 국토교통 예산은 2018년까지 지속 감소하였으나 2019년 17.6조원으로 전년 대비 1.2조원 증가하였습니다. 2020년 본예산은 20.5조원으로 2.9조원 증가하며 3개년만에 20조원을 상회하는 예산이 편성되었고, 2021년 본예산은 23.6조원, 2022년 본예산은 25.1조원으로 편성되며 지속 증가하는 추세를 나타냈으나, 2023년 본예산은 SOC 예산 감소에 따라 22.4조원으로 감소하였습니다. 그러나 2024년 본예산은 민생지원, SOC확충, 지역개발사업 등을 목적으로 23.7조원으로 증액되었습니다.예산 가운데 도로ㆍ철도ㆍ항공ㆍ수자원 등 SOC 예산은 2018~2019년 동안 정부의 정책과제(5년간 178조원) 실행에 필요한 재원마련 및 기반시설 축적으로 2017년 대비 감축되었으나, 2020년 SOC 예산은 노후 SOC 유지보수, 대도시권 교통난 해소, 국토 균형발전을 위한 교통, 물류망 확충 등에 비중을 확대함에 따라 편성된 예산이 전년대비 2.9조원 증가하였습니다. SOC예산은 2021년 21.5조원, 2022년 22.7조원으로 지속 증가 추세를 나타냈으나, 2023년 제로에너지빌딩(ZEB) 등 기후위기 대응 관련 예산의 감소에 따라 전년 대비 3조원 감소한 19.7조원을 기록하였습니다. 이후 2024년 새만금 전주 고속도로, 새만금공항 등 SOC 확충으로 인해 전년대비 약 0.9조원 증가한 20.7조원으로 편성되었습니다.

[국토교통부 부문별 예산 추이]

(단위: 조원)

구분
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년
2024년

계
20.2
16.4(*)
17.6
20.5
23.6
24.4
22.4
23.7

SOC
19.1
15.2
15.8
18.7
21.5
22.7
19.8
20.7

주택,주거급여
1.1
1.2
1.8
1.7
2.1
2.4
2.7
2.9

출처 : 국토교통부(*) 당초 본예산은 17.1조원이었으나, 수자원 예산 환경부 이체(6,824억원)로 최종 16.4조원으로 조정되었습니다.

[2024년 국토교통부 부문별 예산]

(단위: 억원)

부문
2023년(A)
2024년(B)
증 감

증감액(B)-(A)
%

합계
224,013
236,583
12,571
5.6

SOC
도로
78,408
79,779
1,371
1.7

철도
75,896
80,997

4,964

6.5

항공ㆍ공항
3,435

8,906

5,267

153.3

물류 등 기타
18,682
19,106
424
2.3

지역 및 도시
16,989
15,308
△1,681

△9.9

산업단지
3,361
3,090

△271

△8.1

사회복지
주택·기초생활보장
27,241
29,397
2,156
7.9

출처 : 국토교통부 보도자료 (2023.12)주) 증가율은 2022년 예산 대비 2023년 예산

SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소 중 하나입니다. 2019년 이후 2022년까지 지속 증가하였던 국토교통부 예산은 2023년 처음으로 감소하였습니다. 2024년 SOC 예산은 재차 증가하였으나, 향후에 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에 SOC 투자가 추가적으로 감소할 수 있습니다. 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 점이나, SOC에 대한 재정투자가 감소할 경우 국내 건설업체들의 매출 규모에 악영향을 미칠 수 있으며, 현재로서는 향후 SOC예산 추이에 대하여 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[정책 및 규제 관련 영업환경 위험]

다.
건설업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만, 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있습니다.
현 정부 출범이후 주택 공급 관련 부동산 대책이 나오며, 한동안 주택 공급 관련 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망되나 각종 부동산 정책 등을 비롯해 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 이는
건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.건설업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만, 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있습니다. 현 정부 출범이후 주택 공급 관련 부동산 대책이 나오며, 한동안 주택 공급 관련 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망되나 각종 부동산 정책 등을 비롯해 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 이는 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

[최근 5개년 부동산정책 현황]

번호
발표일
부동산정책 명칭

1
2017.06.19
주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안

2
2017.08.02
실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안

3
2017.09.05
8ㆍ2 대책 후속조치

4
2017.10.24
가계부채 종합대책

5
2017.11.29
주거복지로드맵

6
2017.12.13
임대주택등록 활성화

7
2018.06.28
2018년 주거종합계획

8
2018.07.05
신혼부부ㆍ청년 주거지원 방안

9
2018.08.27
수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화

10
2018.09.13
수도권 주택공급 확대방안

11
2018.09.21
2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안

12
2018.12.19
등록 임대주택 관리 강화방안

13
2019..01.09
2019년 주거 종합계획

14
2019.04.23
제3차 신규택지 추진계획

15
2019.05.07
민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진

16
2019.08.12
민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진

17
2019.10.01
부동산 시장 점검 결과 및 보완방안

18
2019.11.06
민간택지 분양가상한제 지정

19
2019.12.16
주택시장 안정화 방안

20
2020.02.20
투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

21
2020.05.06
수도권 주택공급 기반 강화 방안

22
2020.05.20
2020년 주거종합계획

23
2020.06.17
주택시장 안정을 위한 관리방안

24
2020.07.10
주택시장 안정 보완대책

25
2020.08.04
서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안

26
2021.02.04
공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

27
2022.06.21
임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제

28
2022.08.16
국민 주거안정 실현 주요 추진전략

29
2022.12.21
부동산 부문 경제정책방향(부동산 시장 연착륙 방안)

30
2024.01.10
국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안

출처 : 국토교통부, 언론보도 가공

최근 5개년 부동산 정책들 중 주요 정책들 위주로 상세 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.

[2017년 부동산관련 이슈 사항]

시점
주요 내용

1월
- 전세보증금 간주임대료 과세 2년 유예(2018년 12월까지)- 양도소득세의 최고 세율 구간 신설- 청약가점 자율화 시행- 잔금 대출 규제 도입

7월
- 주택분 재산세 1/2납부- LTV 및 DTI 규제 완화 유예 종료

9월
- 주택분 재산세 1/2 납부

12월
- 종합부동산세 납부- 재건축초과이익환수제 유예 종료

출처 : 부동산114

2017년 19대 문재인 대통령은 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책을 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다.

[2017년 6.19 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안']

구분
내용

조정 대상지역 추가 선정
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정(11.3 대책의 37개 지역에 금번 대책으로 3개지역 추가 포함하여 총 40개 지역)- 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

조정대상지역효성 제고
전매제한기간 강화
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시 까지로 강화

맞춤형LTV, DTI 강화
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화(현행 LTV 70%, DTI 60% → 조정 LTV 60%, DTI 50%)- 잔금대출 DTI 신규 적용- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

재건축 규제강화
- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 → 2주택)

주택시장 질서 확립
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

출처 : 국토교통부

이후 정부는 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤방안이었던 6.19 부동산 대책에 이어 더욱 강력한 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화③ 조합원 분양권 전매 제한④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한
'18.1월'17.9월'17.9월'17.9월'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월(적용시기)'18.4.1 이후 양도분(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화② LTV, DTI 강화③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기'17.하반기'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화② 가점제 적용 확대③ 가점제 당첨자 재당첨 제한④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용
'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

출처 : 국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작하였습니다. 이에 따라 정부는 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다. 정부의 정책과 더불어 2018년 4월부터 다주택 양도세 중과가 시행되며 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안이 당초 시장의 기대에 비해 규제강도가 약하다는 평가를 받으며, 시장 내 존재하던 불안감을 제거하는 역효과를 불러일으켰습니다. 이와 더불어, 박원순 서울시장의 여의도, 용산 마스터 플랜 발언으로 서울 부동산 가격은 급속도로 상승하였습니다.

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)
주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)3. 집중 모니터링 지역 지정4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵(2017. 11. 29)
1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화2. 임대차시장 정보인프라 구축3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업(2017. 12. 14)
1. 대상지 68곳 확정

출처 : 국토교통부

정부는 2017년 10월 24일, 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 골자로 하는 10.24 가계부채 종합대책을 발표하였습니다. 신DTI는 주택을 담보로 2건 이상 은행 대출을 받을 때 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 총부채상환비율(DTI) 산정에 전액 반영하는 제도입니다. 기존의 DTI 산정시 신규 대출 원리금과 기존 주택 담보대출 이자만 반영하였던 것과 차이가 있습니다. DSR은 여기에서 한 걸음 더 나아가서, 대출자의 주택 담보대출뿐만 아니라 신용 대출과 마이너스통장, 자동차 할부금 등 모든 형태의 대출 원리금을 합산하는 방식입니다.

[ 10.24 가계부채 종합대책 개요 - 신DTI, DSR 도입]

신 DTI, DSR 도입 주요 내용

[신DTI - 목표 : 차주 보유 부채를 최대한 포괄적으로 반영]

1. 주택담보대출 2건 이상 보유 차주의 경우 DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영2. 복수 주택담보대출(담보물건 수 기준) 차주의 두번째 주담대부터 만기 15년으로 제한 - DTI 비율 산정 시에만 적용, 실제 상환기관은 15년 초과 가능

[DSR - 목표 : 차주 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영해 산정]

1. 부채 : 대출 종류(주담대, 신용대출, 한도대출 등), 상환방식(분할상환, 일시상환 등)등에 따라 차주의 실제 상환부담 반영 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영2. 소득 : 신DTI 기준 적용

[비교]

구분
신DTI(Debt to income)총부채상환비율

DSR(Debt Service Ratio)

총체적 상환능력 비율

산정방식
(모든 주담대 원리금상환액+기타대출 이자상환액)/연간소득
(모든 대출 원리금상환액)/연간소득

활용방식
대출심사시 규제 비율로 활용
금융회사 여신관리 과정에서 다양한 활용방안 마련 예정

출처 : 10.24 가계부채 종합대책 관계부처

정부는 10.24 가계부채 종합대책에 이어서 2017년 11월 29일, 11.29 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

[11.29 주거복지로드맵 - 주거복지의 패러다임 전환 목표]

과거(AS-IS)
향후(TO-BE)

[지원대상별 단편적, 분절적 지원]- 임대주택, 주거급여, 금융지원 등 주거지원이 단편적, 분절적으로 운영- 주거실태조사 등을 통한 취약계층의 주거실태 파악 미흡
[생애단계, 소득수준별 통합적 지원]- 맞춤형 임대주택 공급과 금융지원 등을 연계하여 패키지로 지원- 개인의 생애단계에 따라 맞춤형으로 지원하는 주거사다리 구축

[공급자 위주]- 계층별 부담능력, 지역별 주거수요 등에 대한 고려 미흡- 물량 중심으로 공공임대, 분양주택 주택 공급- 임대주택 유형별 칸막이 운영에 따른 수요자 접근성 부족
[수요자 중심]- 부담능력, 주거수요를 반영한 맞춤형 주택 공급- 공공임대, 공공지원, 등록임대, 분양주택 등 주택 공급방식 다양화- 통합적인 임대주택 입주자 모집, 대기자 관리 등 접근성 제고

[임차인 권리보호 미흡/임대차 시장 정보 부족]- 정부 개입 최소화 등에 따라 임대인 우위의 임대차 시장 형성- 임대차 정책 수립을 지원할 수 있는 통계인프라, 정보망 미흡
[임차인 권리보호 강화/임대차시장 투명성 강화]- 정부 관리의 사각지대에 놓인 순수 민간 임대차(사적 전,월세) 시장을 안정적이고 투명하게 관리

[중앙정보, LH 중심]- 정부, LH중심 임대주택 공급으로, 민간 역량 활용 부족- LH, 지자체, 민간 간 주거복지 사업의 실행, 전달체계 연계 부족
[중앙-지방-민간의 협력 거버넌스]- 지자체, 사회적 경제주체, 민간부문 등 다양한 주체의 연락 활용- 지자체 등의 주거복지역량 강화, 중앙-지자체-민간 협력 강화

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

[11.29 주거복지로드맵 - 주거복지의 패러다임 전환 목표]

주거복지 로드맵 주요 과제

1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원
2. 무주택 서민, 실수요자를 위한 주택 공급 확대
3. 임대차시장의 투명성, 안정성 강화

추진과제 실천을 위한 기반 구축

1. 법, 제도 정비
2. 협력적 거버넌스 구축
3. 재원 마련

- 주택임대차보호법 관리체계 개편- 주거실태조사 강화- 공공임대 수요자 편의성 강화
- 주거복지 전달체계 개편- 지자체의 임대주택 공급 확대- 사회주택 공급 활성화- LH, HUG 주거지원 역량 강화
- 재원소요 : 5년건 119조- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니다.정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

[12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요

[집주인]
[세입자]

임대주택 등록시 지원 확대1. 지방세 감면 확대- '21년까지 취득세, 재산세 감면- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제곱미터 이하)도 감면2. 임대소득세 감면 확대- 1주택만 임대해도 감면- 필요경비율 차등화(등록 70%, 미등록 50%)3. 양도세 감면 확대- (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용4. 종부세 감면기준 개선- (합산배제) 5년 → 8년 임대시5. 건보료 부담 완화- (4년 임대) 40% (8년 임대) 80% 감면
주거안정 강화1. 4~8년간 거주 가능- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주- 이사 및 중개비용 절감2. 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상→ 전월세상한제 수혜대상 확대 ('16년) 23% → ('22년) 45%권리보호 및 거래안전 강화1. 권리보호 강화- 계약갱신 거절 통지기간 단축- 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화2. 거래안전 강화- 소액보증금 최우선변제범위 확대- 전세금 반환보증 활성화

[임대차시장 정보 인프라구 구축]1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 관계부처

부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)- 양도세 강화- 임대사업자 혜택 축소- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대3. 조세 제도 정의 구현4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급2. 신혼희망타운 조기 공급3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치2. 분양권 소유자 무주택에서 제외3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처 : 국토교통부

또한, 2018년 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, "수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화"를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였습니다.

[수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화 ]

구분
내용

수도권주택공급 확대
수도권 내 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획

투기지역지정
투기지역 4개 지역(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)투기과열지구 2개 지역(광명시, 하남시)조정대상지역 3개 지역 (구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구)※부산시 기장군은 조정대상지역에서 제외

출처 : 국토교통부 보도자료

이후 2018년 9월 13일 정부는 관계부처 합동 '주택시장 안정대책'을 발표하며 서울 및 일부 수도권을 중심으로 과열된 주택시장에 대한 우려를 표명했습니다. 9.13 주택시장 안정대책의 핵심 내용인 종합부동산세 수정안은 아래와 같습니다.

[종합부동산세 수정안(2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용)]

과세표준 (시가)
현행
당초 정부안
수정안

2주택 이하
3주택 이상
일반
3주택이상 & 조정대상지역 2주택

3억 이하(1주택 18억원 이하다주택 14억원 이하) 주1)
0.5%
현행 유지
현행 유지
현행 유지
0.6%(+0.1%p)

3~6억(1주택 18~23억원다주택 14~19억원)
0.7%(+0.2%p)
0.9%(+0.4%p)

6~12억(1주택 23~34억원다주택 30~68억원)
0.75%
0.85%(+0.1%p)
1.15%(+0.4%p)
1.0%(+0.25%p)
1.3%(+0.55%p)

12~50억(1주택 34~102억원)다주택 30~98억원)
1.0%
1.2%(+0.2%p)
1.5%(+0.5%p)
1.4%(+0.4%p)
1.8%(+0.8%p)

50~94억(1주택 102~181억원다주택 98~176억원)
1.5%
1.8%(+0.3%p)
2.1%(+0.6%p)
2.0%(+0.5%p)
2.5%(+1.0%p)

94억 초과(1주택 181억원 초과다주택 176억원 초과)
2.0%
2.5%(+0.5%p)
2.8%(+0.8%p)
2.7(+0.7%p)
3.2%(+1.2%p)

세부담상한
150%
현행유지
150%
300%

출처 : 국토교통부 보도자료주1) 1주택자 공시가격 9억원 (시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세 제외주2) 괄호 ( ) 안은 현행대비 증가 세율

종합부동산세 수정안에는 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 추가적으로 과세하고, 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율을 인상하는 등의 내용이 추가된 것으로 나타났습니다.한편, 정부가 2019년 시행한 정책 중 가장 주요한 것은 12월에 발표한 12.16 주택시장 안정화 방안으로, 해당 규제에는 일부 고가 주택에 대한 대출을 원천 차단하는 등 문재인 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 규제를 포함하고 있습니다. 주택시장 안정화 방안에는 서울 도심 내 주택 공급 추진 및 수도권 30만호 계획 조속 추진 등 공급 측면의 정책도 포함되어 있었으나 분양가 상한제 강화에 따른 재건축/재개발 위축 및 대출 규제 강화/주택 관련 세금 부담 증가 등 여러 규제 또한 포함되어 있었습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[2019.12.16 '주택시장 안정화 방안']

대분류
소분류
상세내역
추진일정

투기적 대출수요규제 강화
투기지역·투기과열지구주택담보대출 관리 강화
① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화
19.12.23

② 초고가아파트 주담대 금지
19.12.17

③ DSR 관리 강화
19.12.23

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
19.12.23

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
19.12.23

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
19.12.23

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등
19.하반기

전세대출을 이용한 갭투자방지
① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화
20.1월

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
20.1월

주택 보유부담 강화및 양도소득세제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는주택 보유부담 강화
① 종합부동산세 관련
20.상반기 (20년 납부분 부터 적용)

② 공시가격 현실화 및 형평성 제고
20.상반기

실수요자 중심의 양도소득세제도 보완
① 양도소득세 강화

- 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등
20.상반기 (19.12.17 취득분부터 적용)

- 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가
20.상반기 (19.12.17 신규 등록분부터 적용)

- 분양권도 주택수 포함
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 단기보유 양도세 차등 적용
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제
20.상반기 (19.12.17 ∼ 20.6.30 중 양도분에 적용)

투명하고 공정한거래 질서 확립
① 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대
(적용시점) 19.12.17

② 시장 거래 질서 조사체계 강화

- 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
19.하반기

- 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
20.2월

- 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
20.상반기

- 자금조달계획서 증빙자료 제출
20.상반기

③ 공정한 청약 질서 확립
20.상반기

④ 임대등록제도 보완

- 임대등록 시 세제혜택 축소
20.상반기

- 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검
20.상반기

- 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화
20.상반기

실수요자를 위한공급 확대
① 서울 도심 내 주택 공급 추진
-

② 수도권 30만호 계획 조속 추진
-

③ 정비사업 추진 지원
-

④ 가로주택정비사업 활성화
20.상반기

⑤ 준공업지역 관련 제도개선
20.상반기

출처 : 국토교통부

상기 조치 중 가장 즉각적인 효과를 가지는 정책은 대출 규제였습니다. 해당 조치를 통해 정부는 시가 15억원 이상의 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지하였으며, 시가 15억원 미만 아파트의 경우에도 9억원을 초과하는 구간에 대해서는 LTV를 기존 40%에서 20%로 축소하였습니다. 한편 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 원칙적으로 전세대출을 전액 회수하도록 했습니다.세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p ~ 0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p ~ 0.8%p)하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제 및 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급 증가 효과가 동시에 나타날 것으로 기대되었습니다.

[종합부동산세 인상]

과표(대상)
일반
3주택이상 + 조정대상지역 2주택

현행
개정
현행
개정

3억 이하(1주택 17.6억원 이하다주택 13.3억원 이하)
0.5%
0.6%
+0.1%p.
0.6%
0.8%
+0.2%p.

3~6억(1주택 17.6~22.4억원다주택 13.3~18.1억원)
0.7%
0.8%
+0.1%p.
0.9%
1.2%
+0.3%p.

6~12억(1주택 22.4~31.9억원다주택 18.1~27.6억원)
1.0%
1.2%
+0.2%p.
1.3%
1.6%
+0.3%p.

12~50억(1주택 31.9~92.2억원다주택 27.6~87.9억원)
1.4%
1.6%
+0.2%p.
1.8%
2.0%
+0.2%p.

50~94억(1주택 92.2~162.1억원다주택 87.9~157.8억원)
2.0%
2.2%
+0.2%p.
2.5%
3.0%
+0.5%p.

94억 초과(1주택 162.1억원 초과다주택 157.8억원 초과)
2.7%
3.0%
+0.3%p.
3.2%
4.0%
+0.8%p.

출처 : 국토교통부

또한 종합부동산세율 인상과 더불어 공시가격 현실화를 통해 보유세 부담이 추가로 증가하였습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안 및 잇따라 발표된 "2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안"(12.17)에 따르면 9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영하나, 공동주택의 시세 구간별 현실화율이 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 에 미달하는 경우 현실화율 제고분을 적용하기로 하였습니다.

[12.19 정책에 따른 공시가격 현실화]

구분
대상
현실화율 제고분
비고

공동주택
시세 9~15억원(19년 70% 미만)
(70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 70%현실화율 제고분 상한: 8%p.

시세 15~30억원(19년 75% 미만)
(75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 75%현실화율 제고분 상한: 10%p.

시세 30억원 이상(19년 80% 미만)
(80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 80%현실화율 제고분 상한: 12%p.

표준단독주택
시세 9억원 이상(19년 55% 미만)
(55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2
목표 현실화율: 55%현실화율 제고분 상한: 6%p. / 8%p.(15억~)

출처 : 국토교통부

한편 분양가상한제 적용 지역을 확대하여 신규 공급 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 기존 분양가상한제 지역이 서울 27개 동에 한정되었으나, 금번 개정안을 통해 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었습니다.12.16 주택시장 안정화 방안은 일부 고가 주택에 대한 대출을 원천 차단하는 등 무누재인 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 규제로 꼽히고 있습니다. 주택시장 안정화 방안에는 서울 도심 내 주택 공급 추진 및 수도권 30만호 계획 조속 추진 등 공급 측면의 정책도 포함되어 있지만, 분양가 상한제 강화에 따른 재건축/재개발 위축 및 대출 규제 강화/주택 관련 세금 부담 증가에 따른 주택 수요 감소 효과로 전반적으로 건설업에 일정 부분 영향을 끼친 것으로 판단됩니다.정부는 추가적으로 2020년 6월 17일 "주택시장 안정을 위한 관리방안"을 발표하였습니다. 광범위한 규제지역 지정, 개발호재 지역에 대한 선제적인 토지거래 규제 및 기획조사, 주택 관련 대출 요건 강화, 법인 보유 주택 제재, 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등을 통해 부동산 시장의 과열을 예방하고자 하였습니다.

6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[2020.06.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안']

대분류
소분류
상세내역

과열지역에투기수요유입 차단
조정대상지역 지정
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역

투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전 17개 지역

토지거래허가구역 지정

거래질서 조사체계 강화
· 실거래 기획조사 시행· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대

주택담보대출 및전세자금대출 규제 강화
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화· 전세자금대출보증 제한 강화

정비사업규제 정비
재건축안전진단 절차 강화
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

정비사업 조합원 분양 요건 강화
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

재건축부담금 제도 개선
· 재건축 부담금 본격 징수· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

법인을 활용한 투기수요 근절
주택매매·임대사업자 대출규제 강화
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지

법인 등 세제 보완
· 종부세율 인상 및 공제 폐지· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

부동산 매매업 관리 강화

법인 거래 조사 강화
· 법인 대상 실거래 특별조사· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
주택시장 안정화 방안(12·16 대책) 후속조치
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정

수도권 주택공급 기반 강화 방안(5·6) 후속조치
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)· 공공재개발시범사업 공모(9월)· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)

출처 : 국토교통부

정부는 광범위한 규제지역 지정, 개발호재 지역에 대한 선제적인 토지거래 규제 및 기획조사, 주택 관련 대출 요건 강화, 법인 보유 주택 제재, 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등을 통해 부동산 시장의 과열을 예방하고자 하였습니다.최근 주택가격 급등세를 보인 경기, 인천, 대전, 청주을 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 추가 지정했습니다. 조정대상지역으로 지정된 이후에도 상승세가 지속되거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 10개 지역(수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 화성), 인천 3개 지역(연수, 남동, 서구), 대전 4개 지역(동, 중, 서, 유성)을 투기과열지구로 지정했습니다.

[조정대상지역 및 투기과열지구 지정]

구분

조정대상지역

투기과열지구

기존

(서울) 全 지역

(경기) 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥, 의왕

(지방) 세종(행정중심복합도시 예정지역)

(서울) 全 지역

(경기) 과천, 성남분당, 광명, 하남

(지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정)

↓

개선

(서울) 全 지역

(경기) 全 지역(일부 지역* 제외)

* 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)

(인천) 全 지역(강화·옹진 제외)

(지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)

(서울) 全 지역

(경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)

(인천) 연수, 남동, 서구

(지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전(동·중·서·유성)

출처 : 국토교통부

이후 추가로 발표된 2020년 7월 10일 「주택시장 안정 보완대책」의 주요 내용은 아래와 같습니다. 정부는 해당 대책을 통해 주택 공급 확대, 서민·실수요자 소득기준 완화 등으로 서민과 실수요자의부담을 경감시키고, 다주택자 대상 종부세, 양도소득세, 취득세, 재산세 등 부동산 세제를 강화하여 투기수요를 차단하는 등 지난 주택시장 안정 대책을 보완하고자 하였습니다.

[2020.07.10 '주택시장 안정 보완대책']

대분류
소분류
상세내역

서민·실수요자 부담 경감
생애최초 특별공급 확대
·무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별 공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율 확대

신혼부부 특별공급 소득기준 완화
·(공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까 지 확대·(민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해 서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화

주택 구입 부담 경감
·생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면·1.5억원 이하 : 100% 감면·1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원)* 이하 : 50% 감면

서민 부담 경감
·중저가 주택 재산세율 인하

사전분양 물량 대폭 확대
·현재 9천호 → 약 3만호 이상(※ 추가 확대 추진)

서민·실수요자 소득기준 완화
·규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 '서민·실수요자' 소득기준을 완화

잔금대출 규제 경과조치 보완
·규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제 지역 지정·변경前 대출규제 적용

전월세자금 지원
·청년층 포함 전월세 대출지원 강화

실수요자를 위한 주택공급 확대
관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 '주택공급확대 TF'를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련
·국토부에는 주택공급 확대 '실무기획단(단장 : 1차관)'을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황 발표

다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화
다주택자 대상 종부세 중과세율 인상
·(개인) '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표 준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용·(법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용

양도소득세
·(단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양 도 소득세율 인상·(다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과 세율 인상

취득세
·(다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상·(법인 전환 시 취득세 감면 제한) 개인에서 법인으로 전환 을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대 업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제

재산세
·(다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) → 원소유자(위탁자)로 변경

등록임대사업제 제도 보완
임대등록제도 개편
·단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지·그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무 강화

폐지유형 관리
·폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기 존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소·임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용

사업자 관리강화
·매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분 통해 등록임대사업 내실화

출처 : 국토교통부

한편, 2021년 02월 04일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 '25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

출처 : 국토교통부

2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안'이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 2027년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호)를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도입 등의 방안을 제시하였습니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
1) 재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

출처 : 국토교통부

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

[2022.6.21 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제']

정책 과제

조치사항 ·시기

시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정

('22.7월)

'21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금·대출한도 확대

주택도시기금운용계획변경('22.7월)

'22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정

('22.下)

'22년 월세액부터

적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정

('22.下)

'22년 전월세

보증금 대출

상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.7월 시행

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정

('22.下)

법개정('22.下)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법('22.下)법인세법 시행령('22.7월)

개정

법('22.下)·시행령개정('22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공분야 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정

('22.下)

'23.上

- 규제지역 주담대 처분·전입의무 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정('22.下)

'23.上

- 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

-

'22.3/4 입주자

모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관내규 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정개정('22.3/4)

'22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자·장기보유자 납부유예 도입,일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정

('22.3/4)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정

('22.下)

'22.6.21일 이후

취득 주택부터

소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역('22.6~) 및

부동산가격공시위원회 심의

'22.11월

수정·보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정

('22.3/4)

'22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정

('22.4/4)

'22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등

('22.5월~)

'22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

-

'22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙

개정('22.7~8월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- HUG 고분양가 관리제도 개선

HUG 시행세칙 개정

('22.6월)

입주자 모집 공고가이루어지지 않은모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회

심의('22.6월)

개정 고시 이후

즉시 적용

출처 : 국토교통부

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법」일부개정 법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되자, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류
소분류
상세내역

다주택자 규제패러다임 전환
세제 부문
① 취득세 중과 완화(최대 12% -> 최대 6%)

② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

금융 부문
① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0% -> 30% 허용)

실수요자 대상규제 개선
규제 정상화
① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정

② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화

③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)

주거부담 완화
① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하

② 특례보금자리론(1년 한시) 도입

주택공급기반위축 방지
정비사업
① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선

공공주택
① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절

PF시장 지원
① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

임대차 시장안정화 도모
민간 등록임대
① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공

민간 사적임대
① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진

공공임대
① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

출처 : 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류
소분류
상세 내역

구분
현행
개선

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율
분양권
1년 미만 70%1년 이상 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

주택·입주권
1년 미만 70%1~2년 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

재건축 안전진단합리화 방안
구조안전성 비중
50%
30%

주거환경 비중
15%
30%

설비노후도 비중
25%
30%

무조건부 재건축 허용판정점수 기준
30점 이하
45점 이하

공공기관 적정성 검사 의무 시행
폐지
지자체 요청 시에만 제한적 시행

등록임대주택 복원 및 세제·금융 혜택
단기(4년) 건설임대
폐지
-

단기(4년) 매입임대
폐지
-

장기(10년) 건설임대
존치
-

장기(10년) 매입임대
축소(비아파트만 허용)
복원(85㎡ 이하 아파트)

<세제 인센티브>1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공<금융 인센티브>1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용

PF시장 연착륙 지원
1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원)2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증 (HUG, HF 신설)* 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지 검토 가능

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화
1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

출처 : 국토교통부

2024년 01월 10일 정부는「국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방완」을 발표하였습니다. 정부는 '국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선', '도심 내 다양한 주택 공급 확대', '공공주택을 빠르게 공급하여 주택공급 회복을 견인', '안정적 주택공급을 위해 건설산업 활력을 회복'이라는 대응방안을 통해 주택공급을 확대해 나갈 계획입니다. 또한, 건설경기 위축에 대응하여 공적 PF 대출 보증 확대 등으로 건설사의 자금애로를 해소하고, PF 대출 등에 있어 건설사에 과도한 수수료를 책정하는 불합리한 계약 사항을 시정토록 유도할 것을 발표하였습니다. 이를 통해, 정부는 국민 수요에 맞는 도십공급 촉진과 공공물량 확대를 통해 국민 주거안정을 지원하고 건설산업의 활력도 도모해 나갈 계획입니다.일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만, 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있습니다. 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 이는 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

[미분양 물량 관련 위험 및 수급불균형 관련 리스크]

라.
미분양 주택 잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다.
금리 상승으로 주택 수요가 감소함에 따라 미분양주택 물량이 크게 증가하였으며, 2022년 12월말 68,148호, 2023년 11월말 57,4925호를 기록하고 있었습니다. 2023년 2월말 미분양 물량 주택이 75,438호까지 증가하며 2015년 61,512호의 미분양 물량을 기록한 이후 최대 미분양 물량을 기록하였습니다. 하반기 이후 주택 가격 안정화 및 규제 완화로 인해 미분양 물량이 소폭 감소하였으나 여전히 주택시장 미분양 위험이 높은 상황에 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.
미분양 물량의 증가는 국내 주택경기의 하락과 함께 당사를 비롯한 건설사의 경영환경 및 재무안정성에 부담요인으로 작용할 수 있습니다. 또한,
미분양주택이 향후 준공 후 미분양의 증가로 이어질 경우 입주지연 및 잔금지급 지연 등 사업 관련 현금흐름을 악화 시킬 가능성이 존재합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가 및 PF 지급보증에 따른 우발채무 현실화 등으로 이어져 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 감소로 이어질 수 있음을 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다. 또한,
2022년 하반기 이후 시장 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭 하락하는 추세를 나타내었으나, 최근 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2023년 3분기말 83.5%를 기록하며 2023년 1분기말 49.5% 대비 안정화되었습니다.
그러나 향후 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성 경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 건설경기 침체를 장기화 시키는 주요 원인으로 작용하였습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정 사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되는 모습을 보여왔습니다. 이에 정부는 미분양 문제를 해결하기 위하여, 다양한 부동산 종합대책 등의 발표를 통하여 미분양율을 감소시키려고 노력해왔습니다.미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2008년말 기준으로 165,599호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 저금리 기조의 지속 등에 힘입어 미분양 주택은 2015년 4월말 28,093호까지 감소하였으나 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년말 기준 61,512호, 2016년말 기준 56,413호, 2017년말 기준 57,330호에 이어 2018년말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년말 47,797호, 2020년말에는 19,005호, 2021년말 17,710호로 크게 감소하였습니다. 그러나 레고랜드 사태 및 금리인상의 여파로 지방 미분양 물량은 2022년말 기준 68,148호로 매우 높은 수치를 기록하였으나, 이후 2023년 11월 기준 57,925호로 소폭 안정되었습니다. 그럼에도 미분양 물량을 기록한 이후 높은 미분양 물량으로써 현재 주택시장 미분양 위험이 높은 상황에 있음을 유의하여 주시기 바랍니다. 향후 인플레이션 대응 정책 방향에 따라 고금리 기조가 지속될 수 있으며 지방 미분양 수치는 높은 수준을 유지할 것으로 전망합니다.또한, 미분양이 장기간 지속될 경우 공사비에 대한 금융비용 증가로 사업비 부담이 증가하여 건설사의 현금흐름 지표 개선이 지연될 수 있으며, 상기의 미분양주택이 향후 준공 후 미분양의 증가로 이어질 경우 입주지연 및 잔금지급 지연 등 사업 관련 현금흐름을 악화 시킬 가능성이 존재합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가 및 PF지급보증에 따른 우발채무 현실화 등으로 이어져 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 감소로 이어질 수 있음을 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.참고로, 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하는 준공 후 미분양 물량은 2009년을 고점으로 하락세를 보이다 2017년 이후 증가세를 보이며, 2018년 12월 16,738호로 2017년 12월 11,720호 대비 5,018호 증가하였습니다. 2019년 12월은 준공 후 미분양 물량이 추가로 증가하여 18,065호를 기록하였으나, 2020년은 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제 시행으로 새 아파트 공급이 줄면서 미분양 물량에 대한 주택 수요가 늘어남에 따라 12,006호로 전년 대비 33.5% 감소하였습니다. 그러나, 2023년 들어 준공 후 미분양 물량 7월을 제외한 모든 월에 증가하며 11월 기준 10,465호를 기록하는 등 준공 후 미분양 물량은 재차 증가하였습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 미분양 주택 물량이 전년 대비 큰 폭으로 감소하기는 하였으나, 건설사에 부담이 큰 준공후 미분양 물량에 대해서 유심히 모니터링할 필요가 있습니다.

[ 미분양주택 추이 ]

(단위 : 호)

구 분
2013.12
2014.12
2015.12
2016.12
2017.12
2018.12
2019.12
2020.12
2021.12
2022.12
2023.11

미분양주택
61,091
40,379
61,512
56,413
57,330
58,838
47,797
19,005
17,710
68,148
57,925

준공후 미분양
21,751
16,267
10,518
10,011
11,720
16,738
18,065
12,006
7,449
7,518
10,465

수도권 미분양
33,192
19,814
30,637
16,689
10,387
6,319
6,202
2,131
1,509
11,076
6,998

지방 미분양
27,899
20,565
30,875
39,724
46,943
52,519
41,595
16,874
16,201
57,072
50,927

출처 : 국토교통부 통계누리, 미분양주택현황보고(2023.11)주) 2022년 미분양주택 용산구 41호 누락 반영

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년말 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가하였으나, 2016년 이후 감소세를 보이며 2017년말 10,387호로 2016년말 16,689호 대비 크게 감소하였으며, 2019년말 6,202호, 2020년말 2,131, 2021년말 1,509호로 지속적인 감소세를 보였습니다. 2022년은 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 미분양 물량이 2021년말 대비 큰 폭 증가하여 11,076호를 기록하였습니다. 2023년 2월 12,541호의 미분양 물량을 기록하는 등 증가 추세를 보였으나, 이후 감소 추세로 전환되어 2023년 11월 기준 6,998호를 기록하였습니다. 지방 미분양 물량의 경우 2008년말 138,671호를 기록한 이래로 크게 감소한 수치를 나타냈으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년 12월말 52,519호로 지속적인 증가세를 나타내다가, 2019년말 41,595호로 전년 대비 증가 추세가 일시적으로 감소한 모습을 보였습니다. 이후 공급절벽 우려에 따른 새아파트 선호 현상, 주택 가격 상승 등에 따라 2020년말 16,874호, 2021년말 16,201호로 크게 감소한 바 있습니다. 그러나 2022년에는 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등 동기간 수도권의 미분양 물량 증가와 유사한 사유로 인해 미분양 불량이 급증하기 시작하면서 2023년 1월말 기준 62,897호까지 재차 상승하였습니다. 이후 감소 추세로 전환되며 2023년 11월말 기준 50,927호로 하락하였습니다.

최근 시장 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭 하락하는 추세를 나타내며 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2023년 1분기말 49.5%를 기록하며 2021년말 93.8% 대비 큰 폭 하락한 모습을 나타내었습니다. 이후 2023년 2분기부터 정부 정책을 기반으로 규제가 완화되어 미분양율을 안정화되기 시작하며, 2023년 3분기 83.%를 기록하였습니다. 그럼에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[ 지역별 민간아파트 평균 초기분양률 추이 ]

(단위 : %)

구 분

2020년

2021년

2022년

2023년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기
2분기
3분기

전국

92.4
97.0
96.4
96.6
94.8
98.3
97.9
93.8
87.7
87.7
82.3
58.7
49.5
71.6
83.5

수도권소계

99.2
100.0
99.0
98.1
96.2
99.8
100.0
99.2
100.0
96.9
93.1
75.1
96.9
76.2
88.7

서울

100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
99.9
100.0
100.0
100.0
100.0
92.7
20.8
98.0
84.0
100.0

인천

98.7
99.9
97.6
94.3
-
99.9
100.0
91.1
100.0
99.9
100.0
82.2
58.3
57.0
98.4

경기

99.6
100.0
100.0
98.3
96.2
99.8
100.0
99.9
100.0
95.9
91.8
73.3
77.1
79.9
84.5

5대광역시 및 세종특별자치시 소계

95.8
97.6
99.4
99.1
100.0
99.0
94.4
92.3
76.3
66.8
84.3
30.0
67.9
67.9
81.4

부산

99.8
92.5
94.5
100.0
-
100.0
97.3
100.0
100.0
100.0
79.0
31.1
100.0
100.0
-99.7

대구

86.5
100.0
99.9
99.8
100.0
98.6
90.7
82.7
52.1
18.0
-
26.4
28.5
28.5
-

광주

99.3
99.4
100.0
100.0
100.0
98.3
99.7
99.6
94.8
97.9
-
-
94.3
94.3
10.6

대전

100.0
-
100.0
-
100.0
-
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
60.2
22.2
22.2
-

울산

76.1
-
100.0
88.7
-
99.3
100.0
100.0
-
35.4
66.3
3.4
68.1
68.1
-

세종

-
-
-
-
100.0
100.0
-
100.0
-
100.0
-
-
-
-
-

기타지방소계

78.1
80.5
83.7
92.0
90.8
96.1
97.8
90.7
81.6
85.0
72.5
60.5
65.5
65.5
76.6

강원

76.0
39.3
93.1
76.4
41.2
90.0
55.0
100.0
96.2
64.6
100.0
62.8
63.0
63.0
62.7

충북

76.5
-
-
99.1
75.0
99.5
100.0
-
-
91.9
77.1
84.5
62.6
62.6
96.1

충남

77.7
100.0
63.3
98.8
100.0
97.7
99.9
99.7
90.5
86.3
100.0
55.7
-
-
69.8

전북

94.6
-
100.0
82.9
99.9
92.9
99.8
100.0
77.5
100.0
100.0
44.9
-
-
57.5

전남

50.0
93.1
99.2
74.8
79.0
97.5
100.0
55.8
76.7
94.9
67.3
94.9
9.7
9.7
-

경북

-
-
-
73.7
98.9
96.8
99.2
86.3
70.8
71.1
38.0
46.7
25.8
25.8
-

경남

98.4
-
69.9
99.8
91.0
-
99.4
98.7
81.5
89.0
85.5
46.3
100.0
100.0
-

제주

-
22.2
10.3
1.3
-
-
99.5
-
100.0
99.4
66.3
15.1
-
-
-

출처 : 한국주택협회(2023.11)

주1) 민간아파트 : 주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택주2) 초기분양률 : 분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하 시기 이내의 분양률

2015년 약 6.1만호의 미분양 물량을 기록한 이후 2021년 1분기 최대 미분양 물량을 기록하였으나, 이후 주택시장 규제완화와 누적된 가격조적으로 인해 2023년 3분기 기준 초기분양률은 83.5%까지 증가하였습니다. 그럼에도 현재 태영건설 워크아웃이 개시되는 등 여전히 부동산 PF 불안이 지속되고 있으며, 주택시장 미분양 위험이 높은 상황에 있음을 유의하여 주시기 바랍니다. 미분양 물량의 증가는 국내 주택경기의 하락과 함께 당사를 비롯한 건설사의 경영환경 및 재무안정성에 부담요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 미분양주택이 향후 준공 후 미분양의 증가로 이어질 경우 입주지연 및 잔금지급 지연 등 사업 관련 현금흐름을 악화시킬 가능성이 존재합니다.부동산 시장이 단기간에 급격히 냉각되고 있는 현 시점에서 당사가 공사를 진행한 사업장으로부터 미분양 물량이 급증하게 될 경우 매출 감소, 이익 감소, 대손충당금 증가 등 수익성에 악영향을 줄 뿐만 아니라 재고자산 및 매출채권 증가, 우발채무 현실화 등 재무 안정성에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[규모별 미분양현황 추이]

(단위 : 만호)

미분양추이

출처 : 국토교통부 통계누리

현재 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하, 주택담보대출 금리인상, 3인 이상 가구 수 감소 등 수요기반의 불안요인과 정부의 부동산 정책 등으로 인해 향후 미분양 물량이 더욱 증가하는 상황이 발생할 수 있으며, 이 경우 국내 주택경기의 하락과 함께 당사를 비롯한 건설사의 경영환경 및 재무안정성에 부담요인으로 작용할 수 있습니다.또한, 미분양이 장기간 지속될 경우 공사비에 대한 금융비용 증가로 사업비 부담이 증가하여 건설사의 현금흐름 지표 개선이 지연될 수 있으며, 상기의 미분양주택이 향후 준공 후 미분양의 증가로 이어질 경우 입주지연 및 잔금지급 지연 등 사업 관련 현금흐름을 악화 시킬 가능성이 존재 합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가 및 PF 지급보증에 따른 우발채무 현실화 등으로 이어져 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 감소로 이어질 수 있음을 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

[건설산업 경기침체로 인한 위험]

마.
건설기업 경기실사지수(CBSI)는 국내 건설산업에 종사하는 기업가들의 기대감 및 경기 예측을 지수화한 수치입니다. 이는 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료임에 따라 해당 시점의 건설산업 경기를 효과적으로 파악할 수 있는 지표입니다.
2023년 3분기 이후 공사대수금 및 자금조달 지수가 악화되어 CBSI지수가 크게 하락하였으며, 이에 따라 건설경기 전반의 불안심리를 확인할 수 있었습니다. 2023년 12월 CBSI는 75.5p를 기록하며 4개월 연속 지수가 개선되는 모습을 보였으나 아직 수준이 70선 중반에 불과해 건설경기는 여전히 부진한 상황입니다.
상기 건설기업 경기실사지수(CBSI) 추세와는 별도로, 국내 가계부채 증가세 심화와 그로 인한 부동산 규제 강화 가능성 등 건설경기 회복이 둔화될 요인들은 상존하고 있으며, 건설경기 회복의 둔화와 경기 등락은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 국내외 경기 침체 가능성 및 글로벌 금융환경의 불확실성이 높아지는 상황에서 건설경기 침체로 인한 건설기업 경기실사지수(CBSI)의 등락이 반복될 수 있으며, 이는 건설 경기변동의 선행지표로 작용할 수 있기에 이에 대한 투자자의 지속적인 모니터링이 필요합니다.

건설 경기를 예측하는 데에 가장 일반적으로 사용되고 있는 것은 건설기업 경기실사지수(CBSI)입니다. 경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기 관련자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.

[건설경기 실사지수(Construction Business Survey Index)]

구분
종합
규모별
지역별

대형
중견
중소
서울
지방

2019년 01월
76.6
100.0
65.1
62.3
88.3
65.1

2019년 02월
72.0
83.3
68.2
62.9
77.2
68.2

2019년 03월
78.4
90.9
80.0
62.1
87.1
80.0

2019년 04월
88.6
109.1
81.0
73.3
98.6
81.0

2019년 05월
63.0
63.6
64.4
60.7
98.6
76.6

2019년 06월
80.5
91.7
74.5
74.1
87.9
71.5

2019년 07월
76.9
83.3
74.5
72.1
82.4
70.7

2019년 08월
65.9
72.7
72.7
50.0
80.4
52.6

2019년 09월
79.3
90.0
75.0
71.7
97.2
56.7

2019년 10월
79.1
72.7
84.1
81.0
85.1
73.0

2019년 11월
81.1
77.8
88.1
77.0
92.9
69.1

2019년 12월
92.6
90.9
92.7
94.3
95.0
90.7

2020년 01월
72.1
72.7
73.8
69.4
81.5
60.3

2020년 02월
68.9
72.7
73.8
58.7
80.1
55.3

2020년 03월
59.5
66.7
51.2
60.7
67.6
50.6

2020년 04월
60.6
58.3
59.6
64.4
60.4
62.1

2020년 05월
64.8
58.3
77.3
58.3
69.8
62.5

2020년 06월
79.4
78.6
81.8
77.8
82.8
78.5

2020년 07월
77.5
71.4
87.0
73.8
81.3
76.1

2020년 08월
73.5
85.7
65.1
68.9
80.3
66.1

2020년 09월
75.3
71.4
85.7
67.9
82.1
74.4

2020년 10월
79.9
83.3
81.4
74.2
82.3
76.9

2020년 11월
85.3
83.3
95.2
76.4
87.3
82.9

2020년 12월
84.6
75.0
97.7
81.0
87.8
81.3

2021년 01월
81.2
100.0
86.0
53.6
103.1
58.2

2021년 02월
80.8
84.6
93.2
62.1
97.3
62.9

2021년 03월
93.2
107.7
95.3
73.7
102.6
83.1

2021년 04월
97.2
109.1
95.0
85.7
106.8
87.1

2021년 05월
106.3
123.1
107.0
86.0
112.6
99.6

2021년 06월
100.8
115.4
92.9
92.9
100.0
101.7

2021년 07월
92.9
100.0
100.0
76.4
101.5
84.1

2021년 08월
89.4
100.0
86.1
80.7
92.0
86.3

2021년 09월
94.9
100.0
94.4
89.5
100.0
89.2

2021년 10월
83.9
91.7
81.6
77.6
96.2
70.9

2021년 11월
88.4
92.3
89.5
82.5
90.2
86.4

2021년 12월
92.5
84.6
100.0
93.1
86.7
98.6

2022년 01월
74.6
75.0
80.0
67.9
83.5
65.3

2022년 02월
86.9
84.6
90.0
86.0
92.3
81.2

2022년 03월
85.6
91.7
80.0
84.7
91.6
79.1

2022년 04월
69.5
58.3
63.4
89.7
60.0
80.6

2022년 05월
83.4
100.0
70.0
79.3
87.3
79.3

2022년 06월
64.7
54.5
71.8
68.4
63.3
66.1

2022년 07월
67.9
72.7
62.5
68.4
75.4
60.0

2022년 08월
66.7
75.0
64.1
60.0
72.1
60.9

2022년 09월
61.1
58.3
67.5
56.9
61.0
62.6

2022년 10월
55.4
66.7
48.6
50.0
59.0
51.7

2022년 11월
52.5
50.0
48.7
59.6
51.8
53.2

2022년 12월
54.3
45.5
52.5
66.7
50.3
58.0

2023년 01월
63.7
72.7
56.4
61.4
72.5
54.8

2023년 02월
78.4
91.7
65.8
77.2
89.9
66.8

2023년 03월
72.2
72.7
71.8
71.9
76.4
67.9

2023년 04월
80.2
90.9
79.5
68.4
91.6
68.6

2023년 05월
66.4
63.6
63.2
73.2
68.7
64.1

2023년 06월
78.4
83.3
81.1
69.6
89.4
66.9

2023년 07월
89.8
110.0
81.6
75.5
97.1
81.5

2023년 08월
70.5
72.7
72.2
66.0
80.0
61.2

2023년 09월
61.1
63.6
66.7
51.9
69.0
52.9

2023년 10월
64.8
72.7
62.2
58.5
77.6
51.7

2023년 11월
73.4
83.3
72.2
63.2
82.7
63.7

2023년 12월
75.5
83.3
74.3
67.9
80.7
70.1

출처 : 한국건설산업연구원 (2024.01)

최근 3개년 건설기업 경기실사지수(CBSI) 지수를 살펴보면, 2019년 1월부터 2월까지 부동산시장 침체로 인한 신규 주택사업 위축으로 인해 72.0까지 하락하였으나, 3월 이후 체육관, 학교 등 공공건물 발주 및 민간 오피스텔 분양의 활성화로 반등세를 보이며 4월 기준 88.6을 기록하며, 장기 평균치인 80을 상회하였습니다. 반면 5월에는 3월, 4월 2개월 연속 지수가 상승한 것에 대한 통계적 반등 효과와 5월 뚜렷한 대형 공사가 발생하지 않아 신규 공사 물량이 크게 위축되며 25.4p. 하락한 63.0를 기록하였습니다. 이는 2013년 11월 60.9 이후 5년 6개월내 최저치에 해당합니다. 이후 장기 평균선인 80선에서 등락을 거듭하다가, 2019년 12월에는 92.6으로 2년 6개월만에 90선이 회복되었습니다. 이러한 건설기업 경기실사지수(CBSI)의 개선의 원인으로는 정부가 2019년 12월 중 2020년 경제정책 방향으로 경기 반등을 위해 100조원 투자를 추진하겠다는 발표를 하면서 내수 진작 방안으로써 다수의 건설 사업이 포함된 것이 긍정적인 영향을 준 것으로 판단됩니다.하지만 2020년 1월부터 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 연속적으로 부진하여 2020년 3월은 59.5를 기록, 2013년 2월 이후 7년 1개월 만에 60선이 무너졌습니다. 통상, 3월에는 봄철 발주 증가로 인해 지수가 3~5p 상승하는 것이 일반적인데, COVID-19 여파로 경기가 냉각되면서 계획된 공사 발주가 제대로 일어나지 않아 건설경기가 매우 침체된 영향으로 판단됩니다. 이후 5월까지는 60선에 머물며 부진하였으나, 2020년 6월은 79.4를 기록하여 침체 상황이 크게 개선된 것으로 나타났습니다. 이는 분양가상한제 시행을 앞두고 주택 분양이 증가하고, 지연된 공공공사의 발주가 이뤄지는 등 전반적으로 공사물량이 개선되었기 때문입니다. 2020년 6월 14.6p 반등해 80선에 근접하였지만, COVID-19의 영향으로 7월에 1.9p 감소 후 8월에도 1.0p 하락해 76.5를 기록하였습니다. 2020년 9월은 1.8p 소폭 상승해 70선 중반인 75.3을 기록하였는데, 혹서기 이후 신규 수주와 공사 물량이 개선되는 등의 영향으로 지수가 상승하는데 이러한 계절적인 영향이 지수에 반영된 것으로 분석됩니다. 한국건설산업연구원은 10월 신규 주택 수주 현황이 개선되면서 전월 대비 4.6p 상승한 79.9임을 고시하였고, 11월에는 경기부양을 위한 공공공사 발주가 증가하여 전월 대비 5.4p 상승한 85.3을 기록하였으며, 2020년 12월 및 2021년 1월에는 COVID-19 재확산 및 계절적 영향으로 인해 각각 84.6, 81.2을 고시하였습니다.이후 2021년 상반기 실물경기 회복에 대한 기대감과 함께 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 한때 100을 상회하였으나,하반기에는 혹서기 물량 감소로 인한 지수 위축, 신규 수주 위축이 부진 요인으로 작용하는 가운데 10월 26일 가계부채 관리 강화 방안 발표 이후 자금조달 상황이 나빠질 수 있다는 우려감으로 2021년 10월 83.9를 기록하였습니다. 이후 2021년 11월~12월의 경우 신규공사 수주 BSI가 상승하여 각각 88.4, 92.5로 개선된 수치를 고시하였습니다. 2022년 1월은 전월보다 17.9p 하락한 74.6을 기록하였는데, 통상 1월에는 전년 말에 비해 공사발주가 감소하는 계절적인 영향과 중대재해처벌법 시행의 영향이 지수에 반영된 것으로 판단됩니다. 이에 따른 통계적 반등 효과와 신규 공사수주의 증가로 2022년 2월 전월보다 12.3p 상승한 86.9를 기록하였으나, 2022년 3월은 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 자재 및 연료 가격 급등과 수급차질에 대한 우려로 전월 대비 1.3p 하락한 85.6을 기록하였습니다.2022년 4월은 전월 대비 16.1p 하락한 69.5를 기록하였는데, 이는 혹한기 이후 공사가 증가하는 계절적인 영향이 나타났던 과거 추세와는 크게 차이가 있었습니다. 이는 러시아의 우크라이나 전쟁으로 인해 주요 건설 자재인 시멘트와 철근 등의 가격이 급등한 영향으로 분석되며, 건설 자제비 인상에 대한 원도급업체에 공사비 증액 요구 및 파업 등의 영향이 컸던 것으로 분석됩니다. 5월에는 다시 전월 대비 13.9p 상승하여 83.4 수준을 보였고, 6월에는 다시 18.7p 하락하여 64.7 수준을 기록하였는데, 이는 유가 및 원자재 가격 부담이 다시 가중된 가운데, 미국의 기준금리가 0.75% 급등함에 따라 향후 경기둔화에 대한 우려감이 커져 체감경기가 급격히 악화되어 시장에 동결이 발생한 것으로 분석되었습니다. 7월에는 상반기의 여러 위험 요소들이 장기화된 가운데, 주요국 금리 인상에 다른 경기둔화 우려감이 심화됨과 동시에 하반기 계절적 요인으로 인해 공사 물량 감소가 반영됨에 따라 CBSI 지수는 67.9 수준으로 집계되었습니다. 이는 8월 및 9월 건설기업 경기실사지수에도 영향을 미쳐, 동 시기의 CBSI지수는 각각 66.7, 61.1 수준으로 집계되었습니다. 4개월 이상 60선을 기록한 것은 COVID-19 사태가 시작된 2020년 2월~5월 이후 처음으로, 대외적 요인에 따른 경기 및 기업 심리가 좋지 않은 것에 기인했다고 판단됩니다.2022년 10월은 전월 대비 5.7p 하락, 2022년 11월은 전월 대비 2.9p 하락하며, 8월 이후 4개월 연속 부진한 모습을 보였습니다. 이는 2013년 5월 이후 9년 8개월만에 가장 낮은 수치로, 이와 같은 부정적 시각은 9월말 레고랜드발 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려로 건설사들이 체감경기가 악화되었기 때문인 것으로 판단됩니다. 특히 중견기업 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 큰 폭 급락하였는데, PF대출 시장의 경색으로 중견기업들의 기업심리가 크게 악화된 것으로 분석됩니다. 한편, 2022년 12월 지수는 11월 대비 다소 상승(1.8p)한 모습을 나타냈는데, 이는 4개월 동안 지수가 하락한데 따른 통계적 반등 효과와 연말에 공사 발주가 증가하는 계절적인 요인이 복합적으로 작용한데 기인한 것으로 판단됩니다. 2023년 2월은 2022년 12월 대비 20.9p 높은 75.2로 전망되며 이는 2023년 1월 신규수주공사가 이례적으로 상승한데 따른 기대감에 따른 것으로 분석됩니다. 2023년 1월은 2022년 12월 대비 9.4p 상승한 63.7p, 2월은 1월 대비 14.7p 상승한 78.4를 기록하며 지수가 2개월 연속 개선되는 모습을 보였습니다. 이는 한국은행 금리상승 기조가 제한되고, 1.3대책으로 인한 규제 완화 효과에 대한 기대로 부동산 경기 침체가 일부 완화된 영향으로 판단되었습니다. 그러나 3월은 전월대비 6.2p 하락한 72.2를 기록하였으나 4월에 수주 증가로 지수가 80.2p로 다시 개선되었습니다.2023년 하반기 들어 신규수주 증가, 공사대수금, 자금조달 지수가 전월대비 모두 상승하여 7월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 89.8로 2023년 중 가장 높은 수치를 기록하였습니다. 그러나 9월 이후, 신규수주가 부진한 가운데 기업의 자금조달 상황도 악화되어 9월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 61.1를 기록하였습니다. 또한, 12월은 공사대수금과 자금조달 지수는 최근 9~10년동안 가장 좋지 않은 실적을 기록하였습니다. 연말 발주가 증가하는 계절적 영향으로 지수가 일부 회복되었지만, 공사대수금과 자금조달 상황이 좋지 않아 부진한 건설기업 경기실사지수(CBSI)를 기록하였습니다. 이렇게 건설기업 경기실사지수(CBSI) 전망에 대한 불확실성이 여전히 존재하고 있어 회복 추세로 전환될지는 미지수입니다.

[종합 CBSI 추이]

종합 cbsi 추이.jpg
종합 cbsi 추이

출처 : 한국건설산업연구원(2024.01)

현재의 건설기업 경기실사지수(CBSI) 등락세와는 별도로, 국내 가계부채 증가세 심화와 그로 인한 부동산 규제 강화정책 등 건설경기 회복이 둔화될 요인들이 상존해 있습니다. 이렇듯 건설경기 회복의 둔화와 경기등락은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 국내외 경기 침체 가능성 및 글로벌 금융환경의 불확실성이 높아지는 상황에서 건설경기 침체로 인한 건설기업 경기실사지수(CBSI)의 등락이 반복될 수 있으므로 투자자께서는 건설기업 경기실사지수(CBSI) 및 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

[건설업 경쟁심화 및 구조조정 관련 위험]

바.
건설업은 완전경쟁 시장으로 진입장벽이 낮고 경쟁 강도가 높습니다. 이로 인해 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 시장 개방 추세가 가속화됨에 따라 타 업체와의 경쟁에서 비교 우위를 점하기 위해서는 우수한 기술력을 바탕으로 차별화된 상품경쟁력과 글로벌 경쟁력 확보가 요구되고 있습니다. 2023년 10월말 기준으로 종합건설회사가 19,272개사, 전문건설회사가 54,242개사, 설비건설회사가 10,077개사 등
많은 수의 건설업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 90,548개사이며, 치열한 경쟁으로 인해 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다. 이와 같이 건설업내의 경쟁심화는 당사의 매출성장 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. 한편, 과거 건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화된 바 있습니다.이에 따라 정부 및 채권금융기관의 주도 하에 부실 건설사에 대한 구조조정이 진행되었으며, 향후 추가적인 규제가 도입될 가능성이 존재함에 따라 건설업을 영위하는 일부 업체들은 정부 정책 진행 방향에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 또한,
2018년 6월 말 기한 만료로 폐지된 기업구조조정촉진법을 2018년 8월 27일 국회 정무위에서 5년 시한으로 재입법 의결을 하여 국회 본회의에서 의결(9.20일) 후 10.16일 공포됨에 따라 향후 건설업계에 추가적인 구조조정 가능성이 존재함을 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

국내건설시장에서 건설회사는 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적인 생산형태를 띄고 있으며, 생산과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 건설시장의 진입장벽은 낮은 수준입니다. 건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 2023년 10월말 기준으로 종합건설회사가 19,272개사, 전문건설회사가 54,242개사, 설비건설회사가 10,077개사 등 많은 수의 건설업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 90,548개사이며, 치열한 경쟁으로 인해 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다.건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득이 개방되어 있는 완전경쟁 시장으로써 타 산업에 비해 시장 진입이 쉬운 편이라 등록된 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열합니다. 따라서, 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 해외 건설업체의 국내 시장 진출로 경쟁 양상이 심화되고 있으며, 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다. 더불어, 타 업체와의 경쟁에서 비교 우위를 점하기 위해서는 리스크 관리 능력과 기술 경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신 등 지속적인 원가 절감 노력을 통해 수익성을 확보하기 위한 노력이 필요한 것으로 보입니다. 또한 전반적인 건설 시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대 수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품 경쟁력이 요구되고 있습니다.

[건설업체 수 현황]

(단위 : 개사)

구분

년도

건설업체

주택업체

소계

(a+b+c+d)

종합(a)

전문(b)

설비(c)

시설물(d)

2011

60,299

11,545

38,100

6,330

4,324

5,005

2012

59,868

11,304

37,605

6,463

4,496

5,214

2013

59,265

10,921

37,057

6,599

4,688

5,157

2014

59,770

10,972

37,117

6,788

4,893

5,349

2015

61,313

11,220

37,872

7,062

5,159

6,501

2016

63,124

11,579

38,652

7,360

5,533

7,172

2017

65,655

12,028

40,063

7,602

5,962

7,555

2018

68,674

12,651

41,787

7,887

6,349

7,607

2019

72,323

13,050

44,198

8,311

6,764

7,812

2020

77,182

13,566

47,497

8,797

7,322

8,686

2021

87,509

14,264

56,724

9,287

7,234

9,904

2022
88,208
18,887
52,433
9,796
7,092
10,049

2023.10.
90,548
19,272
54,242
10,077
6,957
9,590

건설업체 수 현황.jpg
건설업체 수 현황

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2023.11)

한편, 건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 따라서 중소규모의 건설사들까지 포함하여 2023년 10월말 기준 약 9만 548개의 업체가 시장에 참여하고 있어, 경쟁 강도의 심화와 이로 인한 공사마진율의 향상에 어려움이 있을 것으로 판단됩니다. 60개의 종합건설업체 부도가 있었던 2011년도와 비교하였을 때 2018년 종합건설업 부도업체 수는 10개사, 2019년 7개사, 2020년 6개사, 2021년 2개사로, 부동산 수요 증가, 정부의 공공부문 사업 확장 등 정책적인 지원에 힘입어 전반적으로 부도율이 감소하고 있는 것으로 판단되었습니다. 그러나 2022년 고금리 기조로 인한 부동산 경기 침체로 인해 건설업체 자금조달이 악화됨에 따라 부도율은 증가 추세로 전환되었습니다.

[ 건설업체 부도현황 ]

(단위 : 개사)

구 분

2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년 10월

종합건설업
48
26
17
13
17
17
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건설업체 부도현황

출처 : 대한건설협회 주요건설통계(2023.10)

최근 국내 경기 둔화, 주택거래 감소, 정부 SOC 예산 감소 등에 따라 건설업 업황이 부진한 흐름을 이어가면서 2022년말 기준 부도업체 수는 5개사를 기록하였습니다. 2011년 이후 건설업 업황은 전반적으로 양호한 흐름세를 나타내고 있는 것으로 판단되나, 구매력 상승 및 수요기반 확대와 같은 근본적인 개선 없이는 미분양물량이 다시 증가세를 나타낼 수 있으며, 이에 따라 부도업체가 증가하는 등 국내 종합건설업이 향후 다시 악화될 가능성이 존재합니다. 최근의 경기악화 뿐만 아니라 원자재값 인상 등 악재가 겹치며 건설업계에서는 리스크 관리가 최대 화두로 자리 잡은 상황입니다. 인건비 역시 상승 추세이기 때문에 경영 관리적 측면이 부족한 건설사의 부도가 나타날수 있으니 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.한편, 2008년 금융위기 이후 국내 건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화되었습니다. 이에 따라 일부 건설사는 정부 및 채권금융기관 주도하에 법정관리, 워크아웃 등을 통한 구주조정 작업이 진행되었습니다. 건설업체별 구조조정 진행상황은 다음과 같습니다.

[ 건설업체별 워크아웃 진행상황 ]

구분
업체명
진행상황

2009년건설 1차(11)
(주)롯데기공
3.6 워크아웃 졸업

(주)신일건업
5.18 워크아웃 졸업

이수건설(주)
3.31 MOU 체결후 워크아웃

동문건설(주)
4.10 MOU 체결후 워크아웃

월드건설(주)
4.16 MOU 체결후 워크아웃

풍림산업(주)
4.22 MOU 체결후 워크아웃

우림건설(주)
4.22 MOU 체결후 워크아웃

(주)삼호
5.21 MOU 체결후 워크아웃

경남기업(주)
5.25 MOU 체결후 워크아웃

(주)대동종합건설
2.19 기업회생절차(법정관리) 결정(1.29 워크아웃 중단)

삼능건설(주)
5.6 기업회생절차(법정관리) 결정(3.31 워크아웃 중단)

2009년건설 2차(13)
(주)대아건설
4.30 워크아웃 졸업

SC한보건설(주)
6.25 워크아웃 졸업- 기존 대주주가 SC한보건설 지분을 매각(6.16)하고신규 대주주는 유상증자(6.22)을 통해 유동성 확충- 워크아웃 졸업에 대한 채권단 의결(6.25)

(주)신도종합건설
5.22 MOU 체결 / 워크아웃

(주)화성개발
6.17 MOU 체결 / 워크아웃- 기존채권 2011.6월말까지 만기연장- 자구계획 : 투자주식, 부동산 매각 등

르메이에르건설(주)
6.30 MOU 체결 / 워크아웃- 기존채권 2010.3월말까지 만기연장- 자구계획 : 부동산 매각, 경비 절감 등

한국건설(주)
6.30 MOU 체결 / 워크아웃- 기존채권 2011년말까지 만기연장 등

(주)새한종합건설
6.25 경영정상화 계획 확정 / 워크아웃- 기존채권 2011년말까지 만기연장 등- 자구계획 : 대주주 사재출연, 경비 절감 등

대원건설산업(주)
6.26 경영정상화 계획 확정 / 8.28 워크아웃 조기졸업- 기존채권 2010.6월말까지 만기연장

(주)늘푸른오스카빌
9.28 워크아웃 확정

송촌종합건설(주)
5.6 기업회생절차(법정관리) 결정(3.31 워크아웃 중단)

영동건설(주)
5.13 기업회생절차(법정관리) 결정(3.30 워크아웃 중단)

(주)중도건설
5.29 기업회생절차(법정관리) 결정(4.1 워크아웃 중단)

(주)태왕
6.29 기업회생절차(법정관리) 결정(6.30 워크아웃 중단)

2009.9.17
(주)현진건설
워크아웃 중단 후 기업회생절차(법정관리 진행) 진행

2010.4.13
금호산업(주)
워크아웃 신청

2010.4.14
대우자동차판매(주)
워크아웃 중단 후 기업회생절차(법정관리) 진행

2010.4.15
성원건설(주)
기업회생절차(법정관리) 개시

2010.4.20
금광기업(주)
워크아웃결정

2010.4.30
남양건설(주)
기업회생절차(법정관리) 개시

2010.5.11
풍성주택(주)
기업회생절차(법정관리) 개시

2010년건설 3차(16)
성우종합건설(주)
6.25 워크아웃결정

벽산건설(주)
6.25 워크아웃결정

신동아건설(주)
6.25 워크아웃결정

남광토건(주)
6.25 워크아웃결정

한일건설(주)
6.25 워크아웃결정

중앙건설(주)
6.25 워크아웃결정

(주)제일건설
6.25 워크아웃결정

(주)청구
6.25 워크아웃결정

(주)한라주택
6.25 워크아웃결정

(주)금광건업
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

금광기업(주)
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

남진건설(주)
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

진성건설(주)
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

(주)풍성건설
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

대신건설(주)
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

성지건설(주)
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정

2010.12.31
동일토건(주)
워크아웃 결정

2011.02.08
월드건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.02.25
진흥기업(주)
채권은행 관리절차 개시

2011.03.22
LIG건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.04.01
(주)남영건설
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.04.12
삼부토건(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.04.15
동양건설산업
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.05.30
경남기업(주)
워크아웃 졸업

2011.06.27
이수건설(주)
워크아웃 졸업

2011.06.30
명단 미공개
구조조정 또는 법정관리 절차 진행

2011.08.05
(주)신일건업
워크아웃 신청

2011.10.20
범양건영(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.11.17
임광토건(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2011.11.22
(주)현진건설
기업회생절차(법정관리) 종결

2011.12.12
고려개발(주)
워크아웃 결정

2012.01.19
성지건설
기업회생절차(법정관리) 종결

2011.12.30
대우산업개발(구 대우자동차판매)
기업회생절차(법정관리) 졸업

2012.02.12
영동건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2012.05.24
임광토건(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2012.02.08
(주)금광기업
6.25 기업회생절차(법정관리) 종결

2012.03.19
남진건설(주)
6.25 기업회생절차(법정관리) 종결

2012.05.02
풍림산업(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.06.01
우림건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.06.26
벽산건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.07.06
명단 미공개
구조조정 또는 법정관리 절차 진행

2012.07.16
삼환기업(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.08.01
남광토건(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.09.26
극동건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.10.22
한라산업개발(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2012.11.01
(주)신일건업
기업회생절차(법정관리) 신청

2013.01.17
삼환기업(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2013.02.15
한일건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2013.02 21
(주)동보주택건설
기업회생절차(법정관리) 신청

2013.02.26
쌍용건설(주)
워크아웃 신청

2013.04.04
풍림산업(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2013.04.26
STX건설(주)
워크아웃 신청

2013.10.29
경남기업(주)
워크아웃 신청

2014.01.09
쌍용건설(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2014.10.07
울트라건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2014.12.31
동부건설(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2015.03.26
쌍용건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2015.03.27
경남기업(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2015.09.03
삼부토건(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2015.12.31
천원종합개발(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2015.12.30
금호산업(주)
채권금융기관 공동관리 절차 종결

2016.01.29
남광토건(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2016.06.11
성우종합건설(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2016.08.03
남양건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2016.09.19
울트라건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2016.10.27
동부건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.01.10
우진엔지니어링(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2017.03.14
티이씨건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.03.15
한일건설(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2017.03.21
천원종합개발(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.10.12
삼부토건(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.10.27
한일건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.11.01
성우종합건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2017.11.30
경남기업(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.02.27
풍림산업(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2018.06.27
삼환기업(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.07.31
성우종합건설더블유(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.09.05
대림종합건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2018.11.07
풍림산업(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2019.06.27
세원건설(주)
기업회생절차(법정관리) 종결

2019.11.14
고려개발㈜(現 DL건설㈜)
채권금융기관 공동관리 절차 종결

2020.07.24
현진건설㈜
회생절차 개시 공고

2020.11.10
㈜중앙건설산업
회생절차 개시 공고

2022.07.07
STX건설
기업회생절차(법정관리) 종결

2022.12.22
대우조선해양건설
채권금융기관 기업회생절차(법정관리) 신청

2023.03.21
에이치엔아이엔씨(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.04.07
에이치엔아이엔씨(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.04.07
대창기업(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.04.15
대창기업(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.05.31
(주)신일
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.05.31
(주)신일
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.08.02
대우산업개발(주)
기업회생절차(법정관리) 신청

2023.09.07
대우산업개발(주)
기업회생절차(법정관리) 시작

2023.12.28
(주)태영건설
채권은행 등의 관리절차 개시 신청

2024.01.11
(주)태영건설
채권은행 등의 관리절차 개시 시작

출처 : 금융감독원, 전자공시시스템

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 워크아웃은 당사가 속한 건설시장에 악영향으로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며 원자재 상승과, 향후 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃절차를 받는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.2012년 9월에 있었던 극동건설의 법정관리 신청은 연대보증채무를 지고있던 모 그룹의 지주회사인 웅진홀딩스와 함께 진행된 바 있습니다. 2014년에는 2008∼2010년 3년 연속 흑자를 내며 8개국 16개 현장에서 3조원(29억 달러)가량의 공사를 진행하고 있던 쌍용건설의 법정관리가 개시(2014년 1월 9일) 되었습니다. 참고로, 쌍용건설은 국내외 현장만 130여 곳이 넘고 협력업체도 1,400여개에 달하는 등 국내 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 2014년 12월 31일에는 시공능력평가 25위(2014년 기준)의 중견업체인 동부건설이 자금난에 몰려 법정관리를 신청하였으며, 약 2,000여개에 달하는 협력업체가 대금회수에 어려움을 겪었습니다. 2015년에는 워크아웃 후 조기졸업을 했던 경남기업이 3월에 다시 워크아웃을 신청하여 시장에 큰 충격으로 작용하였습니다. 한편, 법정관리 중이었던 중견 건설업체인 우림건설은 매각 실패에 따라 2016년 7월 기업회생절차가 폐지되며 청산 절차에 들어갔으며, 최근 국내 주택경기 회복세에도 불구하고 회생절차에 들어간 건설업체의 M&A가 어려움을 겪고 있는 것으로 나타납니다.이와 같은 건설업계의 법정관리절차 개시 기업 증가 등은 건설업 전반에 대하여 자금시장의 우려감을 증폭시켜 우량 건설사의 자금조달 비용까지 상승시키는 부작용을 낳을 수 있습니다. 또한, 2018년 6월 말 기한 만료로 폐지된 기업구조조정촉진법을 2018년 8월 27일 국회 정무위에서 5년 시한으로 재입법 의결을 하였습니다. 이후 기업구조조정 촉진법 제정안은 국회 본회의에서 의결(9.20일) 후 10.16일 공포(공포 즉시 발효)되었습니다. 이에 따라 향후 건설 업계에 추가적인 구조조정 가능성이 존재하였습니다. 이와 같은 건설업계의 법정관리절차 개시 기업 증가 등은 건설업 전반에 대하여 자금시장의 우려감을 증폭시켜 우량 건설사의 자금조달 비용까지 상승시키는 부작용을 낳을 수 있습니다.이후 2023년 12월 국내 시공능력평가 순위 16위 건설사인 태영건설(주)는 부동산 PF로 인한 유동성 위기로 워크아웃을 신청하였습니다. 신용공여액 기준 채권단의 75% 이상 찬성을 얻어야 워크아웃 절차를 시작할 수 있기에 태영건설(주)는 기업개선을 위한 자구안을 제시하였으며 96.1%의 동의율로 2024년 01월 워크아웃이 개시되었습니다. 최근 발생한 태영건설(주) 워크아웃으로 인해 정부는 부동산 PF 사업장에 대한 모니터링을 강화할 전망입니다.기업에 대한 기업회생절차가 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있으나, 건설업체의 기업회생절차 개시 등의 발생은 전반적인 시장이 당사를 비롯한 건설업체에 우호적이지 않다는 방증이며 이는 건설업의 산업침체로 이어질 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

[해외수주 관련 위험]

사. 2009년 이후 국내 건설업체의 해외수주액은 역대 최고치를 기록하며 2010년에서 2014년에 이르기까지 지속적으로 500억 달러 이상의 수주실적을 달성한 바 있습니다. 수주 내용 또한 고부가가치의 발전 플랜트 등인 관계로 국내 건설 경기 침체로 난관에 빠진 국내 건설업체들에게 새로운 활로로 등장하였습니다. 그러나
2015년부터 중동지역과 플랜트부문에 집중되어 있던 국내 건설업체의 해외수주는 저유가 기조의 지속과 해외 수주경쟁 심화로 인하여 증가세의 둔화 및 감소가 나타났습니다. 한편, 국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나,
2020년 COVID-19의 대유행과 유가 급락 사태로 인해 발주처 재정부족 등으로 중동지역 발주취소 및 지연이 지속적으로 발생하고 있고, 어려운 발주환경 하에 Local/중국업체들의 성장, 선진사들의 시장다변화 등으로 가격경쟁이 심화되고 있어 진출에 어려움이 존재하고 있는 것으로 파악됩니다. 이와 같이 국내 건설업체들의 해외 수주물량에 대한 양적, 질적 성장, 진출 지역의 다변화 등에 어려움이 존재하며, 이는 당사 및 국내 건설기업들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

과거 몇 년간 침체되어 있던 국내 건설경기와 달리 해외 건설경기는 중동 지역을 중심으로 한 플랜트 수주 호조로 2005년 이후 꾸준히 수주금액이 증가하여 국내 수주에서의 부진을 일정 부분 상쇄시켜 주었습니다. 전체 해외수주액은 2008년 글로벌 금융위기의 영향으로 2009년 상반기 수주가 급감하였으나, 2009년 2분기부터 유가가 회복되자 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 국내 건설 업체들의 해외수주도 회복세를 보였습니다. 특히 2009년말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 2010년에 반영되면서 2010년 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 또한 2011년 들어 북아프리카 지역의 내전 및 민주화 시위, 유럽발 재정위기 등 대외적인 불안 요소에도 불구하고 591.4억달러에 달하는 해외수주를 기록했으며, 2012년에는 전년 대비 약 10%증가한 648.8억달러의 신규수주를 기록하는 등 호조세를 지속하였고, 2014년에는 중동지역과 유럽에서의 계약금액 증가로 해외건설 수주금액은 2013년 대비 소폭 증가했으나, 2014년부터 시작된 글로벌 저유가 기조가 장기화되며 해외 플랜트를 중심으로 신규투자가 저조한 모습을 보이고 있습니다.지속적인 유가하락으로 중동지역 발주처들의 사업환경이 악화되어 공기 지연 및 사업일정의 취소가 발생하고 있으며, 발주규모 역시 축소하면서 해외 수주물량 증가세의 둔화 및 수주물량 절대 규모가 감소하였습니다. 이에 따라 2014년 총 660억달러 규모의 해외수주액은 2016년 282억까지 감소하였으며, 이후 소폭 반등하여 2018년 321억달러를 기록하였습니다. 2019년은 플랜트 수주의 급격한 감소로 108.7억달러를 기록하였고 이후 2020년 플랜트 부문의 수주가 회복되며 351.7억달러를 기록하였으나, 해외수주는 여전히 미국발 금리 인상 우려, 중국 성장률 정체 및 중국의 저가 수주로 인한 가격 경쟁력 상실 등의 부정적 요인이 존재하고 있습니다. 이후, 2020년 COVID-19의 영향에도 불구하고 전년도 기저효과에 힘입어 해외건설 수주는 약 57.4% 증가했으며, 특히 플랜트와 토목 부문이 전년 대비 크게 증가하며 성장률에 일조하였습니다. 하지만, 이후 2021년 COVID-19 사태의 장기화 및 일시적인 유가 급락 사태로 인해 산유국들의 해외 프로젝트 발주 등이 지연되고, 전년에 반등된 수치에 대조되면서 2021년의 수주는 전년 대비 약 12.9% 감소하였습니다.2022년의 경우 국내 제조업체가 발주한 대형 반도체 공장, 자동차 부품 생산 공장 등 해외 공장 건설 공사 수주에 따라 소폭 상승하였습니다. 최근 건설시장은 COVID-19 회복에 따른 세계 각국의 경기 부양책의 일환으로 적극적인 인프라 투자를 시행할 것으로 전망되는 등 COVID-19 사태로 인한 위기와 기회가 혼조되는 양상을 보이고 있습니다. 해외 수주를 공종별로 살펴보면, 대형 정유공장 및 발전소 공사 등의 플랜트 수주가 이어져 전체 수주금액 대비 플랜트 수주가 차지하던 비중이 80%를 상회하였던 2010년도와 비교하였을 때, 2017년 전체 수주 금액에서 플랜트 부문이 차지하는 비중은 약 68.6%로 비중이 소폭 하락하였음에도 불구하고, 여전히 개별 공종 중 가장 큰 부분을 차지하고 있습니다. 한편, 2017년 기준 대부분의 공종별 수주 계약이 전년 대비 감소한데 반하여, 플랜트 부분은 전년 대비 약 50.3% 가량 크게 증가하였으며, 이는 석유수출국기구(OPEC) 감산합의와 미국 원유재고 감소로 유가가 상승세를 보인 결과입니다. 2021년 COVID-19 확산 지속 등으로 인해 플랜트 부문 수주금액이 전년 대비 약 11.9% 감소하여 164.2억 달러를 기록하였지만, 플랜트 부문이 차지하는 비중은 약 53.6%로 여전히 가장 큰 부분을 차지하였으며 2022년 역시 예년과 마찬가지로 플랜트 부문이 131억 달러를 기록하며 가장 높은 수주 비중인 42.3%를 차지하였습니다. 2023년 국내 건설업체 해외건설수주 금액은 전년대비 7.5% 상승한 333.1억달러 규모를 기록하였습니다. 이는 주로 건축(121.5억달러) 및 플랜트(157.8억달러) 부문의 수조가 증가 추세를 견인하였습니다.

[국내 건설업체 해외건설수주 금액]

(단위 : 억USD, %)

구 분
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023

합계
476.4
491.5
715.8
591.4
648.8
652.1
660.1
461.4
281.9
290.1
321.2
223.3
351.3
306.1
309.8
333.1

(증감율,%)
20
3
46
-17
10
1
1
-30
-39
3
11
-30.5
57.3
-12.9
1.3
7.5

토목
95.1
60.2
41.2
57.7
88.0
181.3
56.6
85.0
64.4
51.4
71.6
45.4
98.4
58.6
58.5
19.0

건축
89.6
62.7
77.2
79.4
143.2
54.5
49.3
71.1
53.3
24.1
53.8
49.1
50.3
41.0
86.6
121.5

플랜트
268.7
354.2
572.9
433.1
395.5
396.5
517.2
264.9
132.5
199.1
183.8
108.7
186.4
164.2
131.0
157.8

전기/통신
13.5
7.8
12.3
10.1
13.9
10.0
15.9
10.3
14.8
7.1
3.8
7.3
7.7
31.2
14.0
18.0

용역
9.5
6.6
12.2
11.1
8.2
9.8
21.1
30.0
16.9
8.4
8.2
12.7
8.6
11.1
19.7
16.7

출처: 해외건설종합정보서비스 연도별 현황(2022년 기준)주) 증감률은 전년동기대비 증감률

[해외건설 총괄 계약현황]

(단위 : 억불)

해외건설 총괄 계약현황.jpg
해외건설 총괄 계약현황

출처: 해외건설협회 해외종합정보서비스

한편, 국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나 중국 건설기업들의 저가 수주로 인한 가격경쟁력 열위, 중국 정부의 아프리카 국가들을 대상으로 한 경제 개발 원조 제공에 따른 경쟁우위 확보 등으로 인하여 진출에 어려움이 있는 것으로 판단됩니다. 2017년 기준 해외 수주액의 약 93.3% 수준인 270.7억 달러 이상이 중동과 아시아 지역에서 발생하며 해외 수주의 지역 편중 현상을 보여주고 있으며, 2018년 역시 신규 수주액 321.1억 달러 중 254.1억 달러(약 79.1%)를 중동과 아시아 지역에서 얻어내며 전년 대비 완화되었으나, 여전히 중동과 아시아 지역에 편중되어 있는 수주 비중을 보여주었습니다. 2019년 기준 해외 수주의 지역별 현황에서도 중동 및 아시아 지역이 차지하는 비중이 약 77.5% 수준으로 가장 크게 나타나고 있으나, 두 지역에서 발생한 수주규모는 172.9억달러로 전년 대비 약 32.0% 가량 감소하였습니다. 중동 및 아시아 지역의 편중 현상은 2020년에도 이어졌으며 2020년말 기준 중동 및 아시아 지역이 해외수주에서 차지하는 비중은 각각 약 37.9%, 33.0%로 합산 비중은 약 70.9%입니다. 한편, 2021년에는 COVID-19 사태로 인해 미뤄졌던 북미 및 유럽 지역의 수주를 국내 경쟁력 높은 건설업체들이 수주하게 되어, 합산 비중이 전체의 약 27.9%로 크게 확대되었고, 아시아와 중동 두 지역의 수주 합계가 전체의 약 66.9%를 차지하며 최근 5개년 가운데 가장 덜 편중된 결과를 기록하였습니다. 이와 같은 아시아, 중동 지역 편중도는 2022년 인도네시아 지역의 수주 증가로 증가로 인해 다시 오르는 모습을 보였으나(68.6%) 동 년도의 경우 기존에 국내 건설업체가 주로 진출하던 국가들(1위 사우디아라비아, 2위 UAE, 3위 쿠웨이트)과는 다소 달라진 양상(1위 인도네시아, 2위 사우디아라비아, 3위 미국)을 보여 과거와 달리 수주국의 다변화를 확인할 수 있었습니다. 2023년의 경우 아시아(67.8억달러)의 수주는 하락하며, 중동(103.1억달러) 및 북미(114.3억달러)를 위주로 수주가 증가하였습니다. 특히 지정학적 리스크 속에서도 아미랄 석유화학플랜트(50억 8,000만달러), 자푸라 가스플랜트(23억 7,000만달러), 미국 내 생선공장 건설 증가 등 해외건설 기업이 95개국에서 606건의 사업을 수주하였습니다.

[지역별 해외건설 수주 현황]

(단위 : 억USD, %)

구분
'16.1.1 ~ '16.12.31
'17.1.1 ~ '17.12.31
'18.1.1 ~ '18.12.31
'19.1.1 ~ '19.12.31
'20.1.1 ~ '20.12.31

'21.1.1 ~ '21.12.31

'22.1.1 ~ '22.12.31
'23.1.1 ~ '23.12.31

기간금액
비중
기간금액
비중
기간금액
비중
기간금액
비중
기간금액
비중
기간금액
비중
기간금액
비중
기간금액
비중

합계
281.9
100.0
290.1
100.0
321.2
100.0
223.3
100.0
351.3
100.0
309.8
100.0
306.1
100.0
333.1
100.0

중동
106.9
37.9
145.8
50.3
92.0
28.7
47.6
21.3
133.0
37.9
90.2.
29.1
112.2
36.7
114.3
34.3%

아시아
126.8
45.0
124.9
43.1
162.1
50.5
125.4
56.2
115.8
33.0
122.1
39.4
92.6
30.2
67.9
20.4%

북미 태평양
13.8
4.9
5.6
1.9
10.4
3.2
5.7
2.6
5.5
1.6
45.4
14.6
39.3
12.9
103.1
31.0%

유럽
6
2.1
3.2
1.1
37.1
11.6
24.7
11.1
16.0
4.6
34.1
11.0
45.9
15.0
21.1
6.3%

아프리카
12.2
4.3
7
2.4
12.2
3.8
17.1
7.7
12
3.4
12.0
3.9
2.0
0.7
12.1
3.6%

중남미
16.2
5.8
3.6
1.2
7.3
2.3
2.8
1.3
69.1
19.6
6.0
1.9
14.0
4.6
14.7
4.4%

출처: 해외건설종합정보서비스 연도별 현황(2022년 기준)

이처럼, 국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나, 저유가 기조로 발주처 재정부족 등으로 중동지역 발주취소 및 지연이 발생했으며, 최근에는 Local/중국업체들의 성장, 선진사들의 시장다변화 등으로 가격경쟁이 심화되고 있어 진출에 어려움이 존재하고 있는 것으로 파악됩니다.또한, 해외수주공사는 국내공사에 비해 공사기간이 장기간 소요되는 경우가 많은 경향이 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 원자재 가격의 급등, 기초설계 변경에 따른 자재 교체 등 공사 초기에 예상했던 매출원가를 상회하는 경우가 발생하여 수익성이 악화되는 경우가 존재합니다. 또한, 국내 건설사들의 해외수주 중 큰비중을 차지하고 있는 중동지역의 정치적 분쟁에 따라 공사가 지연되는 경우 역시 건설사의 수익성을 악화시키는 주 요인 중 하나입니다. 또한, 발주처의 재정부족 등으로 계약자산(미청구공사)으로 계상했던 금액을 회수하지 못하는 등의 위험요소가 존재합니다.상기한 바와 같이 국내 건설업체들의 해외 수주물량에 대한 양적, 질적 성장, 진출 지역의 다변화 등에 어려움이 존재하며, 이는 당사 및 국내 건설기업들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하여 투자하여 주시기 바랍니다.

[원자재 수급 관련 위험]

아.
건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 업종으로서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다. 당사가 주요하게 사용하고 있는 원재료의 경우 전세계적으로 원료시장의 수요 및 공급, 환율에 따라 그 가격이 민감하게 변동되는 특성을 보이며, 이에 따라
당사는 이러한 원재료 가격 변동성 리스크에 노출되어 있습니다. 이러한 원재료 가격 변동은 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 가능성을 보유하고 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다.철강, 시멘트 등 기초 자재에 대한 국내 수급 비율은 높은 편이나 목재, 골재, 모래 등은 최근 국내자원 소진에 따라 해외 의존도가 점차 상승하는 추세입니다. 또한 주거형태가 다변화되지 못하여 특정자재에 대해 수요가 편중되고, 계절적 특성에 따른 수요량의 변화가 크며, 특정지역의 수요 과열로 인한 지역별 편차가 심한 상황입니다. 따라서 주요 원재료들의 국제가격 상승 및 가격변동의 심화는 건설업체들의 불확실성을 높일 수 있습니다.

또한, 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 대부분의 수주금액은 불변인데 반하여 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다.이러한 원자재 가격 변동 위험에 대비하여 당사를 비롯한 건설업체들은 발주처와 도급계약을 체결할 당시 원자재값 상승 등 일정조건을 충족하는 경우 추가반영된 원가를 보전해주는 에스컬레이션(ESC) 조항을 삽입하고 있습니다. 특히 조달청을 통해 발주되는 공공사업의 경우 국가를 당사자로하는 계약에 관한 법률 제64조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정)에 의거하여 지수조정률의 3%이상 증감 등 각 호에 해당하는 경우 계약금액을 조정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

[국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령]

제64조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정)①각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 법 제19조의 규정에 의하여 국고의 부담이 되는 계약을 체결(장기계속공사 및 장기물품제조등의 경우에는 제1차계약의 체결을 말한다)한 날부터 90일이상 경과하고 동시에 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 계약금액(장기계속공사 및 장기물품제조등의 경우에는 제1차계약체결시 부기한 총공사 및 총제조등의 금액을 말한다. 이하 이 장에서 같다)을 조정한다. 이 경우 조정기준일(조정사유가 발생한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 90일이내에는 이를 다시 조정하지 못한다.

1. 입찰일(수의계약의 경우에는 계약체결일을, 2차 이후의 계약금액 조정에 있어서는 직전 조정기준일을 말한다. 이하 이 항 및 제6항에서 같다)을 기준일로 하여 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 산출된 품목조정률이 100분의 3 이상 증감된 때

2. 입찰일을 기준일로 하여 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 산출된 지수조정률이 100분의 3 이상 증감된 때

②각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 제1항의 규정에 의하여 계약금액을 조정함에 있어서 동일한 계약에 대하여는 제1항 각호의 방법중 하나의 방법에 의하여야 하며, 계약을 체결할 때에 계약서에 계약상대자가 제1항제2호의 방법을 원하는 경우 외에는 동항제1호의 방법으로 계약금액을 조정한다는 뜻을 명시하여야 한다.

그럼에도 불구하고, 원자재 수급 및 가격변동으로 인하여 공사진행에 차질이 빚어질 경우 직접적인 공사원가 증가에 따른 건설업체의 실적 악화 뿐만아니라 공정지연 및 이에 따른 간접공사비 증가 등 비가시적 영향 또한 발생할 수 있으니, 투자자들께서는 건설업체의 주요 원자재 가격추이 및 수급에 대하여 검토 후 투자에 임하시기 바랍니다.

참고로 당사는 철근과 레미콘 등을 주자재로 사용하고 있으며, 2023년 3분기말 기준 주요 원재료 매입현황 및 매입액 상위 원재료 가격동향은 아래와 같습니다.

[건설 원재료 매입현황]

① 건설부문

구분
구체적 용도
매입단위
매입액(백만원)
비고

철근
공사기초자재
ton
58,915
SD400 HD10 外

레미콘
공사기초자재
㎥
59,883
25-21-120 外

시멘트
공사기초자재
ton
1,685
BULK 外

강관
공사기초자재
m
2,935
백관(SPP) 外

드라이몰탈
공사기초자재
ton
3,912
BULK 外

② 플랜트부문

구분
매입단위
매입액(백만원)
비고

플랜트 자재
식
47,690
Wet E.P 자재대外

출처 : 당사 2023년 3분기 보고서

주재료인 철근가격은 2021년말 철광석과 철스크랩 등 원재료 가격 강세의 영향으로 2020년 대비 32.2% 상승하였습니다. 2022년의 경우 고철가격 상승 지속 및 제강사의 Tight한 수급 영향으로 2021년 대비 22.7% 추가 상승하였습니다. 그러나 2023년 3분기말 경기둔화 우려로 인해 철강재 수요가 줄어 들어 철근의 가격이 2022년말 대비 4.5% 하락하였습니다.

레미콘 가격의 2021년말 7.3%, 2022년말 17.6% 상승하였으며, 운송비 상승 및 시멘트, 유류 등 원자재가격 상승에 따라 이와 같은 상승세가 지속되어 2023년 3분기말에도 지속하여 2022년말 대비 12.6% 상승하였습니다.

시멘트 역시 생산에 필요한 유연탄 가격 상승으로 인해 가격이 지속 상승하여 2023년 3분기말의 경우 2022년말 대비 23.2% 상승하였습니다. 그러나 강관의 경우 수요 부진 및 재고 처분에 따라 2023년 3분기말의 경우 2022년말 대비 8.3% 하락하였습니다. 이처럼 당사가 주요하게 사용하고 있는 원재료의 경우 전세계적으로 원료시장의 수요 및 공급, 환율에 따라 그 가격이 민감하게 변동되는 특성을 보이며, 이에 따라 당사는 이러한 원재료 가격 변동성 리스크에 노출되어 있습니다. 이러한 원재료 가격 변동은 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 가능성을 보유하고 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[시행사 지급보증 관련 위험]

자. 국내 PF 대출은 금융권의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형사들의 재무지표에 부정적인 영향을 미칠 우려가 있습니다. 특히 부
동산 경기 침체로 2000년대 중반 PF 우발채무가 급증한 바 있으며, 건설업계의 자금조달 여건 악화로 PF대출의 리파이낸싱과 신규자금 조달이 대부분 단기 차입으로 이루어지는 모습을 보였습니다. 따라서 이러한
건설업계의 재무악화 및 유동성 악화에 대한 위험성을 투자자분들은 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다고 판단됩니다.

국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 2006년 말 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후, 2000년대 초반 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증한바 있으며, 미분양 물량 증가로 유동성이 취약하고 PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다.시행사의 경우, 건설 및 주택가격의 상승기에는 높은 자금 조달비용을 분양가에 전가할 수 있어 일정부분 이익을 확보할 수 있습니다. 그러나, 부동산 시장이 침체기로 전환될 경우, 주택 미분양 물량이 증가하고 잔금이 회수되지 않아, 시행사는 PF대출에 대한 이자를 상환할 수 없는 상황에 직면할 수 있습니다. 이 경우, 부도난 시행사의 부채를 건설사가 대신 갚아야하고 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되면서 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장은 증가할 수 밖에 없습니다.또한, PF 대출 금리가 상승하면서, 시행사들은 건설사들에게 또 다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복될 수 있습니다.2020년 COVID-19로 인해 프로젝트 시행 지연 및 공사대금 납부 지연이 발생하면서, PF지급 보증에 대한 우려가 다소 확대된 상황입니다. 건설사의 경우, 미분양 및 공사대금 납부지연에 따른 매출채권이 증가하게 되고, PF 우발채무 확약인수가 확대되면서 일시적으로 운전자금이 경색될 우려가 존재합니다. 2009년 이후 건설업계 자금조달 여건이 악화되자 PF 대출의 Refinancing이 대부분 단기차입금으로 이루어졌고 신규자금 조달 또한 대부분 단기성 차입으로 이루어진 것으로 나타납니다.또한, 향후에도 각종 부동산 규제 관련 정부 정책의 영향으로 분양가 하락, 주택수요 심리 위축 및 분양실적 저하 등의 현상이 발생할 경우 주택사업의 사업성을 약화시켜 시행사의 신규 PF자금조달을 어렵게 할 수 있으며, 이 경우 신용보강을 제공한 시공사에 재무적 부담이 발생할 가능성이 존재합니다. 이에 투자자 여러분의 각 건설사 자금 대응력에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[중대재해처벌법 시행 관련 위험]

차.
중대재해처벌법은 중대재해를 예방하고 시민과 종사자의 생명과 신체를 보호함을 목적으로 2022년 1월 27일부터 시행되었습니다. 법안에 따르면 사망자가 발생하는 중대재해가 발생했을 경우 안전조치가 사전에 충분히 이루어지지 않은 기업의 경영책임자는 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게됩니다.
당사가 속한 건설업종은 근로자수 대비 사고율이 높은 산업군에 속하여 비교적 큰 영향을 받을 것으로 보이며, 2022년 HDC현대산업개발㈜의 광주화정동 아이파크 붕괴사고로 건설현장 안전에 대한 경각심이 증가한 바 있습니다. 이에
당사는 법 시행 이전 선제적으로 안전보건관리 체계의 구축을 위해 안전보건 조직의 확대, 안전보건목표 및 경영방침 수립, 내실 있는 현장 안전점검, 안전관리 업무능력 향상을 위한 전사적 교육 실시, 위험성평가 운영 강화 등을 실시하고 있으며 이에 따른 이행 여부 확인 등의 조치로법 시행에 따른 영향을 최소화 하기 위해 노력하고 있습니다. 다만, 이러한 노력에도 불구하고
중대재해처벌법 시행 이후 2022년 9월 강원도 원주 플랜트공장에서 감전사고, 2023년 3월 부산의 주상복합현장, 10월 안성 물류센터현장 추락사고로 총 3건의 사망 사고가 있었습니다. 중대재해처벌법의 경우 시행 초기 단계이기에
실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 당사에 부정적 영향을 끼칠 수 있사오니, 투자자께서는 법률 준수 여부를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

중대재해처벌법은 사업 또는 사업장, 공중이용시설 및 공중교통수단을 운영하거나 인체에 해로운 원료나 제조물을 취급하면서 안전ㆍ보건 조치의무를 위반하여 인명피해를 발생하게 한 사업주, 경영책임자, 공무원 및 법인의 처벌 등을 규정함으로써 중대재해를 예방하고 시민과 종사자의 생명과 신체를 보호함을 목적으로 2022년 1월 27일부터 시행되었습니다. 제정 배경에는 태안화력발전소 압사사고(18년 12월), 물류창고 건설현장 화재사고(20년 4월) 등이 있습니다. 법안에 따르면 사망자가 발생하는 중대재해가 발생했을 경우 안전조치가 사전에 충분히 이루어지지 않은 기업의 경영책임자는 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게되며, 부상자가 발생하는 경우에는 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물게 됩니다.건설업은 현장에서의 고강도·고위험 노동이 지속되고 하도급 의존성이 큰 산업이라는 특성상 산업재해 관련 법안에 많은 영향을 받고 있습니다. 2021년 기준 중대재해처벌법 적용 대상 사업장의 총수 190곳 가운데 57.4%에 해당하는 109곳이 건설업 사업장인 것으로 파악됨에 따라, 해당 법률의 시행으로 건설업이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상되고 있습니다. 중대재해처벌법 개요는 아래와 같습니다.

[2022.01.27 시행 중대재해처벌법 개요]

구분
상세내역

시행시기
2022년 01월 27일

주요내용
근로자가 사망하거나 다치는 중대재해의 경우 사업주나 경영 책임자 처벌

처벌 내용
사망 사고 발생시 1년 이상 징역 또는 10억원 이하 벌금부상 발생시 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

대상
근로자 50인 이상 기업 우선 적용50인 미만은 2024년 적용

2021년 기준 대상 사업장
총 190곳(건설업 109곳 / 제조업 43곳 / 기타 38곳)

출처 : 고용노동부, 언론 보도 가공

이미 2020년부터 시행된 산업안전보건법 개정안과 중대재해처벌법의 차이는 크게1)처벌대상, 2)처벌수위, 3)적용범위가 있습니다. 산업안전보건법은 현장 관리자의 의무를 규정했다면 중대재해처벌법은 경영진의 안전 확보 의무를 부과해 처벌 대상을 확대하였으며, 처벌 수위가 높아지고 징벌적 손해배상도 도입되는 등 부담이 증가하였습니다. 보호 대상은 종사자 뿐만 아니라 해당 시설이나 제품을 이용하는 이용자까지 확대됩니다. 협력사 관리 범위도 기존에는 도급에 대해서만 인정이 되었다면 중대재해처벌법에서는 위탁과 용역까지 추가됩니다.

[중대재해처벌법과 산업안전보건법 비교]

구분
중대재해처벌법
산업안전보건법

재해정의
중대산업재해 및 중대시민재해- 사망자가 1명 이상- 동일한 사고로 6개월 이상 치료가 필요한 부상자 2명 이상- 동일한 유해요인으로 직업성 질병자가 1년 이내에 3명 이상
중대산업재해- 사망자가 1명 이상- 3개월 이상 요양이 필요한 부상자 동시 2명 이상- 동일한 유해요인으로 직업성 질병자가 1년이내에 3명이상

보호 대상
종사자 및 이용자(일반시민)
근로자

형사처벌대상 범위
사업주 또는 경영책임자 등 법인
현장 소장 등 단위 사업장 수준

처벌수위
사망
1년 이상 징역 또는 10억원 이하 벌금법인: 50억원이하 벌금
7년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금법인: 1억원 이하 벌금

그외
7년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금법인 : 10억원 이하 벌금
5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금법인 : 관련 규정의 벌금

징벌적 손해배상
손해액의 5배 이하

출처: 고용노동부주) 중대시민재해는 사망자가 1명 이상, 2개월 이상 치료가 필요한 부상자 10명 이상 또는 3개월 이상 치료가 필요한 질병자 10명이상 대상

사망자가 발생할 경우 처벌수위가 높아짐에 따라, 근로자수 대비 사고율이 높은 건설, 조선, 기계, 운송 등의 산업재 업종과 정유, 철강 등의 소재 업종에서 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 특히 당사가 속한 건설업종은 작년 HDC현대산업개발㈜의 광주화정동 아이파크 붕괴사고(22년 1월)로 건설현장 안전에 대한 경각심이 증가한 바 있습니다. 또한, 협력사 관리 범위 확대로 향후 사업자 규모가 작아 재해율이 높은 협력사 관리가 더욱 중요해질 것으로 판단됩니다.

당사에서는 법 시행 이전 선제적으로 안전보건관리 체계의 구축을 위해 안전보건 조직의 확대, 안전보건목표 수립 및 이행, 내실 있는 현장 안전점검, 안전관리 업무능력 향상을 위한 전사적 교육 실시, 위험성평가 운영 강화 등을 실시하고 있으며 이에 따른 이행 여부 확인 등의조치로 법 시행에 따른 영향을 최소화 하기 위해 노력하고 있습니다. 다만 이러한 노력에도 불구하고 중대재해처벌법 시행 이후 2022년 9월 강원도 원주 플랜트공장에서 감전사고, 2023년 3월 부산의 주상복합현장, 10월 안성 물류센터현장 추락사고로 총 3건의 사망 사고가 있었습니다. 동 공사현장의 공사금액이 50억원 이상임에 따라 당사는 산업안전보건법과 중대재해처벌법 위반 여부에 대하여 조사를 받고 있습니다. 동 건에 대한 결과는 증권신고서 제출일 현재 당사가 예측할 수 없으며, 위반사항이 있다고 판단될 경우 당사는 법적 처분에 놓일 가능성과 기업 이미지 저하 등 당사에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다.

[당사 중대재해 발생 현황]

구분(년도)
2020
2021
2022
2023

중대재해
1건
1건
1건
2건

출처 : 당사 제시

주) 중대시민재해는 사망자가 1명 이상, 2개월 이상 치료가 필요한 부상자 10명 이상 또는 3개월 이상 치료가 필요한 질병자 10명이상 대상

2022년 1월 중대재해처벌법이 시행된 이후로 2023년 4월 6일 중대재해법이 적용된 첫 판결 사례가 있습니다. 해당사건은 2022년 5월 요양병원 증축공사 현장에서 발생한 하청업체 근로자의 추락사건입니다. 동 사건은 원청 대표이사를 포함하여 원·하청 책임자 4명이 전원 집행유예와 벌금형의 유죄를 선고받았습니다. 중대재해법의 경우 아직 법 시행 초기 단계이기에 실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 당사에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니, 투자자께서는 당사의 법률 준수 여부를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

[수주산업 특성으로 인한 회계처리 방법 상의 위험]

카. 건설업은 수주산업 특성으로 인해 계약의 진행률에 따라 수익과 비용을 인식하고 있으며,
진행률의 측정방식이 수행한 공사를 신뢰성 있게 측정하지 못할 경우 수익과 비용이 왜곡될 위험이 존재합니다.
금융위원회에서는 2015년 조선업과 건설업 등 수주 산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 제기됨에 따라 수주산업 회계투명성 제고방안을 공포하였습니다. 이는 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며, 관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

건설업은 수주산업 특성으로 인해 공사원가의 합리적 추정이 어려워, 높은 공사비용을 부담할 가능성이 존재하며, 장기간 공사가 이루어지기에 수익을 인식하는 과정에서 추정의 합리성이 결여될 수 있습니다. 이는 수주산업을 중심으로 장부상 이익이 일시에 대규모 손실로 전환되는 회계절벽 현상으로 이어져 회계 신뢰성을 상실할 수 있습니다.일반적으로 건설업은 수주산업의 특성을 가지고 있으며 이로 인해 건설계약의 결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우, 관련한 계약수익과 계약원가는 계약의 진행률을 기준으로 각각 수익과 비용으로 인식합니다. 계약 진행률의 경우 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정총계약원가로 나눈 비율로 측정합니다.이와 같은 투입법을 적용한 진행률 측정방식이 수행한 공사를 신뢰성 있게 측정하지 못한다면 계약수익 및 계약원가가 왜곡될 위험이 존재합니다. 공사예정원가는 미래의 예상치에 근거하여 추정을 하며, 총계약수익은 최초에 합의된 계약금액을 기준으로 측정하지만 계약을 수행하는 과정에서 공사변경 등에 따라 증가하거나 회사의 귀책사유로 완공시기가 지연됨에 따라 위약금을 부담할 때 감소될 수 있습니다. 공사예정원가 및 계약수익은 미래사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받습니다.조선업과 건설업 등 수주 산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 잇달아 제기된 바 있습니다. 2013년과 2014년에 500억원 이상의 거액의 영업손실이 일시에 발생한 소위 "회계절벽"에 해당된 상장법인은 총 36개사로서, 이러한 현상이 반복되면 선량한 투자자 피해가 발생하고, 회계투명성에 대한 의구심이 제기되며, 궁극적으로 자본시장의 효율성과 근간이 훼손되는 문제가 있기에, 금융위원회에서는 이에 대한 대응방침을 세우고, 2015년 10월 28일 "수주산업 회계투명성 제고방안"을 공포하였습니다.금융위원회에서 공포한 "수주산업 회계투명성 제고방안"에 명시된 건설계약 등 수주산업의 회계적 측면 등에서 발생하고 있는 문제점 및 제도적/감독적 개선방안을 요약하면 다음과 같습니다. 관련 상세한 내용은 금융위원회 홈페이지(http://www.fsc.go.kr)에 게재된 관련 보도자료("수주산업 회계투명성 제고방안", 2015.10.28 배포)를 참조하시기 바랍니다.

["수주산업 회계투명성 제고방안"에 따른 현행 기준의 문제점 및 개선방안]

현행 기준의 문제점
제도적/감독적 개선방안

1) 공사수익의 과대평가2) 회계기준에 대한 자의적 판단3) 미청구공사 리스크에 대한 왜곡된 정보 전달4) 불충분한 정보제공과 투자자보호 문제 발생5) 내부감사기구의 역할 제한
1) 진행기준 회계처리의 합리성 제고2) 공사예정원가의 주기적 재평가3) 공사변경금액에 대한 엄격한 판단4) 잘못된 공사원가 산정 관행의 개선5) 미청구공사 회수가능성에 대한 평가 내실화6) 주요 사업장별 중요정보 공시 확대7) 핵심감사제 운영8) 감사위원회의 역할 및 책임 강화9) 외부전문가 활용내용 공시10) 감독적 개선방안- 회계외혹 테마감리 실시- 표본심사감리 선정시 산업적 특수성 고려- 내부고발 활성화 유도- 감사인지정신청제도 활성화 유도- 비상장법인의 회계감리권 일원화- 회계의혹 전담부서 신설- 회계분식 회사에 대한 과징금 부과 확대- 회계분식을 방치한 감사인에 대한 제재 강화

출처 : 금융위원회, "수주산업 회계투명성 제고방안"

금융위원회에서는 위와 같은 개선방안을 도입하여 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 당사는 정기보고서 상에 직전사업연도 재무제표상 매출액의 5%이상인 계약별로 발주처, 진행률, 미청구공사금액(손상차손누계액 구분표시), 공사미수금(대손충당금 구분표시) 등을 작성 기준에 맞추어 공시하고 있습니다.이러한 금융위원회의 제도적/감독적 개선방안으로 인해 앞으로 수주산업 전반에 대한 회계투명성의 신뢰성이 제고될 것으로 보이나, 수주산업을 영위하는 기업에게 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며, 관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 당사가 영위하고 있는 수주산업에서의 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2. 회사위험

[사업포트폴리오 관련 위험]

가.
2023년 3분기말 기준 당사의 총매출액은 약 14,803억원으로, 이 중 토목부문은 12.21%, 건축부문은 86.53%, 분양부문은 1.26%로 건축부문이 매출액의 대부분을 차지하고 있습니다. 참고로, 당사 건축부문은 상업용, 업무용, 주거용 건축시설과 함께 플랜트 부문도 포함하고 있습니다. 당사는 공종별로 분산된 포트폴리오를 기반으로 사업을 영위하고 있지만
경기변동에 민감한 업종을 영위하고 있어 외부 환경에 따른 성장성 저하 위험성이 상존하고 있습니다.
2020년 이후 해외부문의 경우 토목, 플랜트 사업이 모두 종료되어 해외매출은 발생하지 않고 있으며, 2023년 3분기말 기준 국내 도급 및 분양사업장에서의 매출비중이 100% 수준을 기록하며지역별 다변화 수준이 저하된 모습을 보이고 있습니다. 당사의 국내 매출 편중에 따라
향후 부동산경기 침체 장기화로 건설경기가 위축되는 상황이 지속되어 수주잔고가 감소할 경우, 당사의 매출 및 경영성과가 악화될 가능성이 있으니, 투자자께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

당사는 2023년 시공능력 순위 24위의 종합건설업자로, 3년 연속 시공능력 순위가 상승하고 있으며, 공종별 및 거래처별 다변화를 바탕으로 양호한 사업역량을 보유하고 있습니다.다음은 국내 종합 건설업계 시공능력 평가 현황 추이입니다.

[종합건설업자 시공능력평가액 추이]

(단위: 억원)

순위
2023년

순위

2022년

순위
2021년

회사명

시공능력

회사명

시공능력

회사명

시공능력

평가액

평가액

평가액

1
삼성물산
207,296
1
삼성물산
219,472

1

삼성물산

225,640

2
현대건설
147,972
2
현대건설
126,041

2

현대건설

113,770

3
대우건설
97,684
3
디엘이앤씨
99,588

3

지에스건설

99,286

4
현대엔지니어링
97,360
4
포스코건설
96,123

4

포스코건설

95,157

5
지에스건설
95,901
5
지에스건설
95,642

5

(주)대우건설

87,290

24

케이씨씨건설

17,545
27

케이씨씨건설

15,547
32

케이씨씨건설

14,108

25
우미건설
17,455
28
동원개발
15,457
33
효성중공업
13,909

26
반도건설
16,572
29
우미건설
15,419
34
반도건설
12,642

27
한신공영
16,146
30
호반산업
15,074

35

호반산업

12,549

출처 : 대한건설협회 종합건설업자 시공능력평가액

당사의 사업부문은 도로, 항만, 철도, 국토개발 사업 등 사회간접자본(SOC)을 건설하는 토목공사와 호텔, 오피스텔, 병원, 연구시설, 아파트 등 상업용, 업무용, 주거용, 시설 등을 건설하는 건축공사 및 사업의 계획, 시공, 분양을 일괄하는 분양공사로 구분할 수 있으며 플랜트 및 주택부문도 건축공사에 포함하고 있습니다. 당사의 각 부문별 매출 현황은 다음과 같습니다.

[2023년 3분기 당사 사업부문별 매출현황]

(단위: 백만원)

구 분
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년

매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율

토 목
180,728
12.21%
143,177
10.51%
226,797
11.98%
215,302
15.79%
206,309
18.73%

건 축
1,280,871
86.53%
1,198,728
87.99%
1,639,722
86.62%
1,139,702
83.56%
820,457
74.48%

분 양
18,665
1.26%
20,445
1.50%
26,559
1.40%
8,961
0.66%
74,847
6.79%

계
1,480,264
100.00%
1,362,350
100.00%
1,893,078
100.00%
1,363,965
100.00%
1,101,613
100.00%

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

당사는 2023년 시공능력 순위 24위의 건설업체로 공종별 및 거래처별 다변화를 바탕으로 양호한 사업역량을 보유하고 있습니다. 2023년 3분기 기준 당사의 총매출액은 약 14,803억원으로, 이 중 토목부문은 12.21%, 건축부문은 86.53%, 분양부문은 1.26%로 건축부문이 매출액의 대부분을 차지하고 있습니다. 토목 부문은 공공공사 수주환경 악화로 매출비중이 2018년 기준 21.06%를 기록한 이후, 2019년에서 2021년 사이 15% 내외 수준을 나타내었으며, 2022년 기준 11.98%, 2023년 3분기 12.21% 수준을 기록하고 있습니다. 건축부문의 매출비중은 2018년 기준 67.84%를 기록한 이후, 점차적으로 증가하여 2022년 기준 86.62%, 2023년 기준 86.53% 수준으로 전체 매출액에서 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 건축 부문은 아파트, 오피스텔/주택 재개발 사업 등의 주거시설과 물류센터 건설 매출을 주요 원천으로 삼고 있으며, 당사 계열사인 (주)케이씨씨가 발주하는 플랜트 건설수주 물량도 지속적으로 발생 하고 있습니다. 토목 부문은 도로공사 및 철도공사가 매출의 큰 비중을 차지하고 있습니다. 분양사업의 경우 사업의 계획, 시공, 분양을 일괄하는 사업부문으로 아파트 등의 분양사업과 일반 도급계약의 발코니 계약분(수분양자와 당사간 계약으로 분양사업으로 분류)입니다. 2019년 에코시티 스위첸의 입주완료, 2020년 영종하늘도시 스위첸 입주완료되어 2021년 이후 도급계약 사업장의 발코니 계약분만 매출이 발생하여 매출액 규모는 감소하였습니다.2023년 3분기말 기준 당사 건축공사부문 주요 고객은 평택 사무3동 신축공사, 평택 기술2동 신축공사 등의 발주처인 삼성전자(주)가 있으며, 시화MTV물류센터의 발주처인 (주)랜드박스외 2개사, 인천 원창 물류센터 2차의 발주처인 (주)우리은행 등이 있으며, 주택 재개발 사업의 발주처인 양정2구역주택재개발정비사업조합, 달서구제07구역주택재개발정비사업조합, 수원111의5구역주택재건축정비사업조합 등이 있습니다. 또한 당사 계열사인 (주)케이씨씨도 주요고객 중 하나입니다.

한편, 매출 실적을 지역별로 살펴보면, 2023년 3분기말 기준 국내 매출액 비중이 100%이며 이처럼 내수에 전적으로 의존하는 사업구조로 인해 당사의 경영성과는 국내 건축주택 경기 및 정부의 SOC예산 편성 등에 민감하게 영향을 받을 수 있는 가능성이 있습니다. 당사의 내수 및 수출 매출 실적은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
공사
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년

종류
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율

국내도급공사
건 축
1,280,871
86.53%
1,198,728
87.99%
1,639,722
86.62%
1,139,702
83.56%
820,457
74.48%

토 목
180,728
12.21%
143,177
10.51%
226,797
11.98%
215,302
15.79%
206,309
18.73%

해외공사
건 축
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

토 목
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

분양공사
18,665
1.26%
20,445
1.50%
26,559
1.40%
8,961
0.66%
74,847
6.79%

합 계
1,480,264
100.00%
1,362,350
100.00%
1,893,078
100.00%
1,363,965
100.00%
1,101,613
100.00%

출처 : 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

이처럼, 당사는 토목, 건축, 분양 부문으로 다각화된 사업 포트폴리오를 구성하고 있으나, 건설업의 특성 상 국내 주택경기 등 경기변동에 민감한 업종을 영위하고 있어 외부환경에 따른 성장성 저하 위험성이 상존하고 있습니다. 2020년 이후 해외부문의 경우 토목, 플랜트 사업이 모두 종료되어 해외매출은 발생하지 않고 있으며, 2023년 3분기말 기준 국내 도급 및 분양사업장에서의 매출비중이 100% 수준을 기록하며지역별 다변화 수준이 저하된 모습을 보이고 있습니다. 당사의 국내 매출 편중에 따라 향후 부동산경기 침체가 장기화되어 건설경기가 위축되는 상황이 지속되어 수주잔고가 감소할 경우, 당사의 매출 및 경영성과가 악화될 가능성이 있으니, 투자자께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

[수익성에 관한 사항]

나.
당사의 2023년 3분기말 기준 매출액은 약 14,803억원으로 전년 동기 대비 약 8.7% 증가하였습니다. 2020년, 2021년 및 2022년에는 각각 11,016억원, 13,640억원 및 18,931억원의 매출액을 기록하며 최근 3개년 동안 증가 추세를 유지하고 있습니다. 그러나,
원자재가격 상승 등의 영향으로 2021년 이후 영업수익성이 하락하였습니다. 그 결과 당사의 2021년 영업이익은 전년 동기 대비 41.3% 하락한 319억원을 기록하였고, 2022년에는 -11억을 기록하며 적자전환하였습니다. 원자재 가격 상승이 두드러진 2021년부터 영업수익성이 악화되었습니다만 2023년 3분기말 기준 영업이익은 233억원으로 흑자전환하였습니다. 또한, 당사가 영위하는 건설사업의 특성상
향후 정부의 부동산 규제 정책, 경기회복 지연에 따른 국내 주택경기 둔화, 정부SOC 예산의 감소, 글로벌 수급에 따른 원재료 가격 상승 등으로 신규 수주 및 수주잔고 저하 또는 원가율 상승 지속 등이 발생할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

2023년 3분기말 기준 당사는 매출액 약 14,803억원로 전년동기 대비 8.7% 증가하였습니다. 영업이익은 233억원을 기록하며, 2022년말 -11억원에서 흑자전환하였으며, 당기순이익도 약 170억원을 시현하며 전년동기 대비 큰 폭으로 증가하였습니다.

최근 사업연도 동안 당사의 수익성 추이는 아래와 같습니다.

[당사 수익성 추이]

(단위 : 백만원)

구분
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년

매출액
1,480,264
1,362,350
1,893,078
1,363,965
1,101,613

매출원가
1,418,198
1,324,532
1,837,234
1,265,602
989,842

매출총이익
62,066
37,819
55,843
98,363
111,771

영업이익
23,295
-4,519
-1,092
31,881
54,303

당기순이익
17,019
268
4,438
47,190
37,641

매출원가율
95.81%
97.22%
97.05%
92.79%
89.85%

매출액총이익율
4.19%
2.78%
2.95%
7.21%
10.15%

영업이익율
1.57%
-0.33%
-0.06%
2.34%
4.93%

순이익율
1.15%
0.02%
0.23%
3.46%
3.42%

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

당사는 2018년 전기 신규수주물량 감소와 2018년 중 국내 사업장에서의 소화물량 감소 등으로 인하여 매출액이 전년 동기 대비 19.8% 가량 감소한 약 1조 636억원을 시현하였습니다. 매출액 감소의 영향으로 매출총이익은 전기대비 25.6% 가량 하락한 약 948억원을 시현하였으며, 영업이익은 전기대비 33.5% 가량 감소한 약 478억원을 시현하였습니다. 그러나, 전년 동기 대비 114억원 가량 감소한 기타채권손상차손 규모 등 기타비용(전기대비 약 66.5% 하락)이 감소하여 당기순이익은 전년 동기 대비 약 7.4% 가량 증가한 241억원을 시현하였습니다.

2019년 당사의 매출액은 전년 동기 대비 54.4% 가량 증가한 16,425억원을 시현하였습니다. 이는 자체 분양사업인 전주에코시티스위첸 및 삼성전자평택사옥 외 주요 건축현장 소화물량 증가에 기인합니다. 또한, 2019년 기준, 영업이익 및 당기순이익은 각각 588억원, 282억원으로 전년 대비 23.1%, 16.9% 증가하였습니다. 2020년에는 COVID-19 확산에 따른 건설경기침체로 당사의 매출액은 전년 동기 대비 약 32.9% 감소한 11,016억원을 기록하였으며, 영업이익 또한 전년 동기 대비 약 7.6% 감소한 543억원을 기록하였습니다. 2021년 당사의 매출액은 13,640억원을 기록하며 증가 추세로 전환하였고, 2022년 매출액 또한 18,931억원으로 전년 동기 대비 약 38.8% 증가하였습니다. 그러나, COVID-19 확산 이후 원자재 가격 급등 등에 따라 원가율이 상승했고 전체 외주비용 역시 늘어나며 당사의 수익성에 악영향을 주었습니다. 그 결과, 당사의 2021년 영업이익은 전년 동기 대비 41.3% 하락한 319억원을 기록하였고, 2022년에는 -11억을 기록하며 적자전환하였습니다. 이후 2023년 3분기 당사의 매출액은 14,803억원으로 전년 동기 대비 8.7% 증가하였으며 영업이익 또한 233억원으로 흑자전환하였습니다. 이는 주력인 건축부문을 중심으로 수익성이 개선되었으며 물가상승분을 반영하여 도급계약에 일부분 반영하면서 매출원가율이 개선되었고, 이익율이 양호한 신규사업장의 매출인식에 따라 개선되었습니다.원자재 가격 상승이 두드러진 2021년부터 영업수익성이 악화되었습니다. 이는 당사의 매출비중의 86.53%를 차지하는 건축부문에서 재건축, 재개발 현장은 대체로 양호한 원가율을 나타냈으나, 주택 외 건축부문 일부 현장에서 원자재 가격 상승을 원가에 반영하며 원가율이 상승하며 손실이 크게 나타났습니다. 2022년 이후 원자재 가격 상승이 수주단가 및 도급금액 조정에 반영되었으며, 향후 점진적인 준공에 따라 영업수익성이 개선될 전망입니다. 그럼에도 가격 변동성 리스크에 노출되어 있는 원자재 가격의 변동에 따라 당사의 수익성 변동이 발생할 수 있습니다.

당사의 최근 3년간 사업부문별 재무 현황은 다음과 같습니다.

[최근 3년간 사업부문별 재무 현황]

(단위: 백만원)

구분
토목
건축
분양
합계

2023년3분기
매출액
180,728
1,280,871
18,665
1,480,264

매출총이익
11,205
48,796
2,065
62,066

영업이익
6,474
15,282
1,539
23,295

매출총이익률
6.20%
3.81%
11.06%
4.19%

영업이익률
3.58%
1.19%
8.25%
1.57%

2022년3분기
매출액
143,177
1,198,728
20,445
1,362,350

매출총이익
10,113
26,656
1,049
37,819

영업이익
4,518
-9,478
441
-4,519

매출총이익률
7.06%
2.22%
5.13%
2.78%

영업이익률
3.16%
-0.79%
2.16%
-0.33%

2022년
매출액
226,797
1,639,722
26,559
1,893,078

매출총이익
12,750
41,529
1,564
55,843

영업이익
5,928
-7,846
826
-1,092

매출총이익률
5.62%
2.53%
5.89%
2.95%

영업이익률
2.61%
-0.48%
3.11%
-0.06%

2021년
매출액
215,302
1,139,702
8,961
1,363,965

매출총이익
33,212
64,456
695
98,363

영업이익
23,498
8,140
243
31,881

매출총이익률
15.43%
5.66%
7.76%
7.21%

영업이익률
10.91%
0.71%
2.71%
2.34%

2020년
매출액
206,309
820,457
74,847
1,101,613

매출총이익
17,427
93,405
939
111,771

영업이익
7,314
49,970
-2,981
54,303

매출총이익률
8.45%
11.38%
1.25%
10.15%

영업이익률
3.55%
6.09%
-3.98%
4.93%

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

사업부문별 수익성 지표를 살펴보면 토목부문의 경우 2020년은 8.45% 수준, 2021년은 15.43% 수준의 매출총이익률을, 2020년은 3.55% 수준, 2021년은 10.91% 수준의 영업이익률을 기록하였습니다. 2022년에는 원자재 가격 상승으로 인해 원가율 역시 상승하며 매출총이익률은 5.6%로 하락하였으며, 영업이익률도 2.6%까지 하락하였습니다. 2023년 3분기에는 철근 등 일부 원자재 가격이 하락하는 등 원가율이 개선되어 매출총이익률은 6.2%로 개선되었으며, 영업이익률도 3.6%를 기록하였습니다.

건축부문은 2018년 국내 건축공사의 시공계획 대비 시공실적이 100%를 하회하는 등 건축사업장에서의 소화물량 감소로 인하여 매출액이 전기대비 감소하였고 매출총이익률이 전기대비 1.19%p. 가량 하락하였습니다. 2019년에는 건축부문의 매출액이 전년 동기 대비 64.3% 가량 증가하였으나, 철근, 시멘트 등 주요 원재료 가격의 상승으로 매출총이익률은 오히려 감소하여 6.3% 수준을 기록하였습니다. 2020년에는 COVID-19 확산에 따른 건설경기침체로 매출액이 전기 대비 감소하였으나, 매출원가 역시 큰 폭으로 감소하며 매출총이익률은 11.4% 수준으로 상승하였습니다. 그러나, 2021년 및 2022년의 경우 원자재 및 외주비 인상 등으로 매출총이익이 감소하여 각각 5.7%, 2.5% 수준의 매출총이익률을 기록하였습니다. 2023년의 3분기의 경우 일부 물가 상승 분이 계약에 반영되는 등 원가율이 개선되어 3.81% 매출총이익률 기록하여 전년동기 대비 상승하였습니다.한편, 분양부문의 경우 소수의 사업장으로 구성되어 회계기간별로 매출이 발생하는 사업장의 변화에 따라 수익성의 변동이 큰 편입니다. 2019년 에코시티 스위첸 등에서의 양호한 수익성에 기인하여 매출총이익률 11.92%를 기록하였으나, 2020년 COVID-19 확산에 따른 분양 사업 저조로 매출총이익률은 1.25%로 크게 감소하였습니다. 2021년 이후에는 도급계약 사업장의 발코니 계약분만 매출이 발생하여 매출액은 감소하였으나, 2021년, 2022년 및 2023년 3분기 각각 7.76%, 5.89%, 8.25% 수준의 매출총이익률을 기록하였습니다.

[당사 및 최근 A급 회사채 발행 건설사 수익성 추이]

(단위 : %)

구 분
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년

회사명
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트

매출원가율
95.8%
99.2%
89.5%
97.2%
92.8%
89.0%
97.1%
95.0%
91.0%
92.8%
90.8%
91.1%
89.9%
90.8%
91.4%

매출총이익률
4.2%
0.8%
10.5%
2.8%
7.2%
11.0%
3.0%
-0.8%
9.0%
7.2%
3.1%
8.9%
10.2%
2.2%
8.6%

영업이익률
1.6%
-7.8%
4.6%
-0.3%
1.4%
3.5%
-0.1%
-1.0%
2.1%
2.3%
2.1%
2.4%
4.9%
1.3%
3.7%

출처 : 각사 사업보고서 및 3분기 보고서

당사와 신용등급이 유사한 신세계건설(A0/N), SK에코플랜트(A-/S)와 수익성 지표를 비교했을 때 2023년 3분기 당사는 매출원가율 95.8%, 매출총이익률 4.2% 및 영업이익률 1.6%를 기록하였으며, 이는 신세계건설보단 높은 수준, SK에코플랜트보단 낮은 수준에 해당합니다. 당사의 경우 타사와 달리 주택보다는 물류센터, 공장, 사무동 건물 등 일반건축의 비중이 높은 편이기에, 자재비 비중이 높은 즉 원가변화에 민감한 사업구조를 보유하고 있습니다. 이처럼, 당사는 최근 수익성이 전반적으로 악화된 모습을 보이고 있습니다. 또한, 당사가 영위하는 건설업은 수익성의 변동 폭이 큰 편이며 공종별, 또는 같은 공종 안에서도 기간별로 수익성의 변동이 크게 나타납니다. 특히, 정부의 부동산 정책 등과 같이 개별 기업이 통제할 수 없는 외부환경에 민감하게 반응하며, 미래의 불확실성이 내재되어 있습니다. 따라서, 향후 정부의 부동산 규제 정책, 경기회복 지연에 따른 국내 주택경기 둔화, 정부 SOC 예산의 감소, 글로벌 수급에 따른 원재료 가격 상승 등으로 신규 수주 및 수주잔고 저하 또는 원가율 상승 지속 등이 발생할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

[재무안정성에 관한 사항]

다. 2023년 3분기 기준 당사의 자산총계는 약 13,114억원(전기말 대비 약 9.5% 증가), 부채총계 약 8,470억원(전기말 대비 약 13.3% 증가), 자기자본 약 4,644억원(전기말 대비 약 3.1% 증가)입니다.
2023년 3분기말 기준 총차입금 규모는 사채 증가 등으로 인하여 전기말 대비 약 42.4% 가량 증가하였고, 차입금의존도는 역시 전년 대비 증가한 27.9%를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율은 2023년 3분기말 182.4% 수준이며, 최근 사업연도 동안 200% 이내에서 안정적으로 유지되고 있으며, 차입금의존도는 최근 4개년 30% 이하 수준을 보이고 있습니다. 당사의 현금성자산 약 472억원, 단기금융상품 2,080억원, 유동비율 150.7%(지표인 100%를 상회) 등을 고려할 때 단기간 내 재무 안전성이 훼손될 가능성은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 다만,
향후 국내외 경기둔화 및 부동산 경기 위축 등으로 수익성 저하와 함께 차입금이 증가할 경우 당사의 재무안전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있사오니, 투자자께서는 당사의 재무구조에 대한 지속적으로 모니터링 해주시기 바랍니다.

2023년 3분기말 기준 현재 당사의 자산총계는 약 13,114억원, 부채총계 약 8,470억원, 자기자본 약 4,644억원으로 각각 전기말 대비 약 9.5%, 13.3%, 3.1% 증가하였습니다. 부채비율은 전기말 대비 16.5%p. 가량 증가한 182.4%를 기록하고 있습니다.

최근 사업연도말 기준 당사의 주요 재무 안정성 지표의 추이는 다음과 같습니다.

[재무 안전성 지표 추이]
(단위: 백만원, %)

구분
2023년 3분기
2022년
2021년
2020년

유동자산
918,115
786,408
715,907
604,579

현금및현금성자산
47,212
216,856
93,210
243,495

단기금융상품
208,040
2,500
165,986
152,500

총자산
1,311,404
1,198,128
1,089,774
977,535

유동부채
609,275
587,328
491,120
400,886

총부채
846,957
747,474
647,274
576,990

자기자본
464,447
450,654
442,500
400,545

총차입금
365,800
256,900
189,300
221,300

순차입금
110,548
37,544
-69,896
-174,695

부채비율
182.4%
165.9%
146.3%
144.1%

유동비율
150.7%
133.9%
145.8%
150.8%

차입금의존도
27.9%
21.4%
17.4%
22.6%

순차입금의존도
8.43%
3.1%
-6.4%
-17.9%

이자보상배율(배)
1.7
-0.1
4.6
6.5

출처: 동사 사업보고서 및 3분기 보고서

당사의 2023년 3분기말 기준 부채비율은 약 182.4% 수준이며 최근 4개년 동안 200% 이내에서 안정적으로 유지되고 있습니다. 또한, 이자보상배율 역시 2019년부터 2021년까지 5배 내외 수준을 나타내었습니다. 다만, 2022년에는 원자재 급등 및 외주비 상승 등이 당사의 수익성에 악영향을 주었고, 이에 따라 영업이익이 적자전환하며 이자보상배율 역시 마이너스를 기록하였습니다. 이후 원자재 가격 인상 분을 반영한 수주계약이 매출에 인식됨에 따라 영업이익이 개선되어 이자보상배율은 1.7배로 양수를 회복하였습니다.당사의 현금성자산 약 472억원, 단기금융상품 2,080억원, 유동비율 150.7% 등을 고려할 때 단기간 내 재무 안전성이 훼손될 가능성은 높지 않은 것으로 판단되나, 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 차입금 구성내역은 다음과 같습니다.

[차입금 구성 내역]
(단위: 백만원, %)

구 분
2023년 3분기
2022년
2021년
2020년
2019년

유동성차입금
단기차입금
177,200
195,300
89,300
151,300
117,200

유동성사채
50,000
-
50,000
20,000
30,000

유동성 장기차입금
-
-
-
-
20,000

소계
227,200
195,300
139,300
171,300
167,200

비유동성차입금
사채
127,000
50,000
50,000
50,000
70,000

장기차입금
11,600
11,600
-
-
-

소계
138,600
61,600
50,000
50,000
70,000

차입금 총계
365,800
256,900
189,300
221,300
237,200

단기차입비중*
63%
76%
74%
77%
70%

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서주) 단기차입비중=유동성차입금/차입금 총계

당사는 2019년 기준 총차입금 규모가 약 2,372억원을 기록한 이후, 2020년과 2021년 각각 약 2,213억원, 1,893억원을 기록하며 꾸준히 감소세를 보였습니다. 2022년 이후 금융시장 불확실성 확대 및 자금시장 경색을 대비하여 선제적으로 자금 유동성을 확보하기 위한 목적으로 차입금 비중이 지속적으로 증가하였습니다. 그 결과, 2022년 총차입금 규모는 약 2,569억원, 2023년 3분기 약 3,658억원으로 전년 대비 약 35.7% 증가했습니다.

참고로, 2023년 3분기 기준 당사의 총차입금 가운데 유동성차입금이 차지하는 비중은 약 63% 수준입니다. 전년말 대비 차입금이 증가하였음에도, 단기차입비중은 13%p. 감소하였습니다. 이를 통해 차입금의 만기가 장기화되었음을 알 수 있습니다. 여전히 당사는 단기차입금 의존도가 높지만 최근 4개년 차입금의존도가 30% 이하, 순차입금의존도는 10% 이하로 안정적인 재무구조를 보이고 있습니다.

[당사 및 최근 A급 회사채 발행 건설사 재무안정성 추이]

(단위 : %)

구 분
2023년 3분기
2022년
2021년
2020년

회사명
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트
KCC건설
신세계건설
SK에코플랜트

부채비율
182.4%
467.9%
209.8%
165.9%
265.0%
256.0%
146.3%
266.6%
420.9%
144.1%
278.3%
434.6%

유동비율
150.7%
82.0%
93.5%
133.9%
70.9%
94.3%
145.8%
70.8%
107.7%
150.8%
68.8%
102.3%

차입금의존도
27.9%
33.2%
32.3%
21.4%
10.9%
41.7%
17.4%
5.6%
36.9%
22.6%
6.5%
38.2%

출처 : 각사 사업보고서 및 3분기 보고서주) 차입금의존도 = (단기차입금 + 유동성 장기차입금 + 사채 + 장기차입금)/총자산

당사와 신용등급이 유사한 신세계건설(A0/N), SK에코플랜트(A-/S)와 수익성 지표를 비교했을 때 2023년 3분기 당사의 부채비율은 182.4% 수준으로 신세계건설 467.9%, SK에코플랜트 209.8% 대비 상대적으로 양호한 수준으로 판단됩니다. 유동비율도 당사의 경우 최근 4개년 모두 100%를 초과하는 만큼 단기적으로도 안정적인 재무구조를 보유하고 있습니다. 차입금 의존도의 경우에도 신세계건설 및 SK에코플랜트는 23년 3분기말 30%를 초과하고 있으나, 당사의 경우 27.9% 수준으로 상대적으로 양호한 상태입니다. 당사의 경우 최근 3년간 차입금의존도가 지속적으로 상승하였으나 여전히 30% 이내 수준을 기록하고 있습니다.

당사의 2023년 3분기말 및 2022년말 기준 단기차입금 세부 상세내역은 아래와 같습니다.

[단기차입금 세부 내역]

(단위 : 천원)

차입처
이자율
만 기
2023년 3분기
2022년

국민은행
5.80%
2024-04-12
9,000,000
9,000,000

산업은행
6.02%
2023-10-25
25,000,000
25,000,000

하나은행
5.47%
2024-05-27
15,000,000
15,000,000

하나은행
5.82%
2023-10-14
7,400,000
7,400,000

하나은행
7.00%
2023-05-17
-
12,600,000

하나은행
6.63%
2023-12-08
10,000,000
10,000,000

한국스탠다드차타드은행
7.61%
2024-03-27
-
5,000,000

한국스탠다드차타드은행
5.89%
2024-02-26
7,500,000
13,000,000

신한은행
6.27%
2023-10-20
6,000,000
6,000,000

신한은행
5.00%
2023-09-23
-
9,000,000

신한은행
6.43%
2023-12-08
9,300,000
9,300,000

신한은행
6.38%
2023-11-15
4,000,000
-

신한은행
6.43%
2023-12-08
10,000,000
-

우리은행
6.35%
2024-05-17
7,000,000
7,000,000

우리은행
6.35%
2024-05-17
7,000,000
7,000,000

건설공제조합
4.63%
2024-09-13
50,000,000
50,000,000

농협은행
6.01%
2023-11-10
10,000,000
10,000,000

합 계
177,200,000
195,300,000

출처 : 당사 3분기 보고서

한편, 당사의 2023년 3분기말 및 2022년말 기준 장기차입금 및 사채의 세부 상세내역은 아래와 같습니다.

[장기차입금 세부 내역]

(단위 : 천원)

차입처
이자율
만 기
2023년 3분기
2022년

건설공제조합
1.10%
2025-08-08
11,600,000
11,600,000

합 계
11,600,000
11,600,000

출처 : 당사 3분기 보고서

당사는 2022년 이후 2023년 3분기말까지 제28회 및 제30회 무보증 공모사채와 제29회 무보증 사모사채 및 제31회 무보증 사모사채 총 1,270억원을 조달하였습니다.

[사채 세부 내역]

(단위 : 천원)

사채종류
이자율
만 기
당분기말
전기말

제28회무보증공모사채
2.48%
2024-04-26
50,000,000
50,000,000

제29회무보증사모사채
5.76%
2026-02-27
20,000,000
-

제30회무보증공모사채
7.01%
2025-04-25
90,000,000
-

제31회무보증사모사채
6.35%
2026-05-30
17,000,000
-

소 계
177,000,000
50,000,000

차감: 사채할인발행차금(유동)
(30,395)
-

차감: 사채할인발행차금(비유동)
(377,906)
(69,680)

합 계
176,591,699
49,930,320

재무상태표:

유동
49,969,605
-

비유동
126,622,094
49,930,320

출처 : 당사 3분기 보고서

2023년 3분기말 현재 당사의 장기차입금 및 사채의 상환계획은 다음과 같습니다.

[장기차입금 및 사채 상환계획]

(단위 : 천원)

구 분
장기차입금
사채
합 계

2023-10-01 ~ 2024-09-30
-
50,000,000
50,000,000

2024-10-01 ~ 2025-09-30
11,600,000
90,000,000
101,600,000

2025-10-01 ~ 2026-09-30
-
37,000,000
37,000,000

합 계
11,600,000
177,000,000
188,600,000

출처 : 당사 3분기 보고서

이처럼, 당사의 부채비율은 최근 사업연도 동안 200% 이내에서 안정적으로 유지되고 있으며, 차입금의존도는 2019년 22.8%에서 지속적으로 감소하여 2021년말 기준 약 17.4%를 기록후 2022년말 소폭 상승하여 21.4%를 나타내었습니다. 2023년 3분기말 차입금의존도는 전기말 대비 상승하여 27.9%를 기록하였으나, 2023년말 3분기말 기준 현금성자산 및 단기금융상품 약 2,553억원, 유동비율은 150.7% 수준으로 지표인 100%를 상회하는 점, 당사 및 계열회사의 신인도 등을 고려할 때 가까운 장래에 당사의 재무 안전성이 급격하게 훼손될 가능성은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 국내외 경기둔화 및 부동산 경기 위축 등으로 수익성 저하와 함께 차입금이 증가할 경우 당사의 재무안전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 당사의 재무구조에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

[자산건전성에 관한 사항]

라.
2023년 3분기말 기준 당사의 매출채권 규모는 약 4,259억원으로 전기말 대비 98.7% 가량 증가했습니다. 이는 매출액의 증가로 인한 매출채권의 증가액이 상당수준 존재함에 따른 것으로 프로젝트 계약조건 상 공사 종료시 회수가 가능한 매출채권이 상당수준 존재하며 회사는 각 프로젝트의 종료 시점에 안정적 수금을 예상하고 있습니다. 2023년 3분기말 기준 매출액은 전년 동기 대비 약 8.7% 가량 증가한 14,803억원이며, 연환산 매출채권회전율은 6.2회를 기록하여 2022년 3분기말의 9.2회 대비 다소 둔화된 모습을 보였습니다. 참고로, 당사는 개별 채권에 대하여 회수경험률 등을 근거로 손상검사를 수행하여 대손충당금을 설정하고 있습니다. 2023년 3분기말 기준 당사의 전체 매출채권의 대손충당금 설정률은 약 21.1% 수준으로, 이 중 1년 이상 장기 미회수 매출채권에 대하여 약 80.2%의 대손충당금을 설정해두고 있어, 향후 손상으로 인한 판관비 확대 가능성이 높지 않을 것으로 판단됩니다. 그러나,
향후 매출채권 회수가 장기화되어 당사의 수익성 및 재무안정성, 활동성 등이 저하될 가능성을 완전히 배제하기 어려운 점 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.한편,
당사는 건설업의 특성으로 사업주의 기성인식과 당사와 같은 수주업체의 진행기준 인식의 차이로 인하여 2023년 3분기말 기준 약 2,486억원 규모의 미청구공사가 발생하였습니다.
2023년말 3분기말 기준으로 도급액이 2022년말 매출액의 5% 이상인 건축 및 토목 부문 현장에서 진행률이 90%를 넘었음에도 미청구 공사대금이 존재하는 계약건수는 총 1건이 있습니다. 그러나,
향후 미청구공사를 계상한 사업장에서 부실이 발생하여 당사의 수익성을 훼손할 가능성을 배제할 수 없는 점을 투자자 여러분께서는 투자 의사결정 시 참고하여 주시기 바랍니다.

2020년말 기준 당사의 매출채권은 약 1,337억원으로, 2019년말 2,833억원 대비 약 52.8% 가량 감소하였으며, 2021년말 기준 당사의 매출채권은 약 1,813억원으로 전기말 대비 35.6% 가량 증가한 모습을 보이고 있습니다. 한편, 2020년 기준 매출액은 전기 대비 약 32.9% 가량 감소한 1조 1,016억원을 시현하였으나, 2021년 기준 매출액은 전기 대비 약 23.8% 가량 증가한 1조 3,640억원을 시현하였습니다. 2022년 기준 당사의 매출채권은 약 3,146억원으로 전기말 대비 약 73.5% 가량 증가하였으며, 2022년 매출액은 전기 대비 약 38.8% 가량 증가한 1조 8,931억원을 시현하였습니다. 2023년 3분기의 경우도 당사의 매출채권은 약 4,259억원, 매출액은 14,803억원으로 전년동기 대비 각각 98.7%, 8.7% 증가하였습니다. 이처럼, 최근 사업연도 동안 당사의 매출채권의 증감은 매출액의 증감에 따라 동일한 흐름으로 변동한 것으로 판단됩니다.

당사의 매출채권 현황 및 관련 재무비율은 다음과 같습니다.

[매출채권 관련 재무비율]

(단위: 백만원)

구분
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년

매출액
1,480,264
1,362,350
1,893,078
1,363,965
1,101,613

매출채권
425,946
214,416
314,644
181,322
133,748

매출채권 대손충당금
89,909
90,290
91,348
90,290
93,160

매출채권손상차손
-1,222
666
1,273
-2,553
-798

매출채권회전율(회)
6.2
9.2
7.6
8.7
5.3

대손충당금설정률(%)
21.1%
42.1%
29.0
49.8
69.7

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서주) 매출채권회전율 = 매출액(연환산) / {(기말 매출채권 + 기초 매출채권)/2}

2019년 기준 매출채권회전율은 약 7.2회 수준으로, 전년 대비 회전율이 상승하였습니다. 이는 전주에코시티스위첸 및 주요 건축현장 소화물량 증가에 기인하여 매출액이 전년 대비 54.4% 가량 증가한 것의 영향으로 판단됩니다. 2020년 매출채권 회전율은 5.3회 수준으로 전년 대비 다소 둔화된 모습을 보였으며 이는 COVID-19의 영향으로 2020년 매출액이 전년 대비 약 32.9% 감소한 데서 기인합니다. 이후 2021년에는 매출액이 전년 대비 약 23.8% 증가하며 재차 증가세를 보이자 매출채권 회전율 역시 8.7회로 전년 대비 3.4회 증가하였으나, 2022년에는 매출채권이 전년 동기 대비 약 73.5% 증가하며 매출채권 회전율 역시 7.6회로 감소한 수치를 기록했습니다. 2023년 3분기말에도 매출채권은 전년동기 대비 98.7% 증가하며, 매출채권도 6.2회로 감소하였습니다.

참고로, 당사는 각 결산일에 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 인식하고 있습니다. 당사의 매출채권 대손충당금은 2020년말 연결기준 약 9322억원에서 2023년 3분기말 기준 약 899억원으로 감소하였으며, 매출채권의 대손충당금설정률은 2023년 3분기말 기준 21.1% 수준을 보이고 있습니다.

한편, 2022년말 및 2023년 3분기 기준 당사의 매출채권을 연령별로 살펴보면 아래와 같습니다.

[2022년말 기준 매출채권 연령별 현황]

(단위 : 백만원)

구분
매출채권
기타채권
계

채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액

만기일 미도래
30,989
-
334,603
43,952
365,593
43,952

0-30일
61,903
37
5,105
-
67,008
37

31-120일
106,634
9
5,505
-
112,139
9

121-365일
20,615
31
3,681
103
24,296
134

1년초과
94,502
91,271
20,728
8,751
115,230
100,022

합계
314,644
91,348
369,623
52,806
684,266
144,155

출처: 당사 사업보고서

[2023년 3분기말 기준 매출채권 연령별 현황]

(단위 : 백만원)

구분
매출채권
기타채권
계

채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액

만기일 미도래
65,802
-
258,370
43,528
324,172
43,528

0-30일
78,480
-
10,216
-
88,696
-

31-120일
110,486
-
3,612
-
114,099
-

121-365일
59,080
46
2,415
-
61,495
46

1년초과
112,098
89,863
14,141
8,894
126,238
98,757

합계
425,946
89,909
288,754
52,421
714,700
142,331

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

2023년말 3분기말 기준 매출채권 규모는 전년 대비 약 1,113억원 가량 증가한 4,259억원을 기록했습니다. 이는 당사가 재개발 및 재건축을 비롯해 도급건축, 주택 사업의 적극적인 수주로 최근까지 공사잔고가 증가하였기에 매출채권 규모는 지속적으로 증가하고 있습니다. 매출액의 증가로 인한 매출채권의 증가액이 상당수준 존재함에 따른 것으로 프로젝트 계약조건 상 공사 종료시 회수가 가능한 매출채권이 상당수준 존재하며 회사는 각 프로젝트의 종료 시점에 안정적 수금을 예상하고 있습니다. 2023년 3분기말 기준 당사의 만기 1년 초과 장기 미회수 매출채권 규모는 약 1,121억원(전기말 대비 18.6% 가량 증가)으로, 당사는 만기 1년 초과 미회수 매출채권에 약 898억원의 대손충당금을 설정(충당금설정률 약 80.2%)해두었습니다. 이처럼, 당사는 장기 미회수 매출채권에 대해 개별 채권별로 합리적으로 추정한 회수가능액과 장부가액의 차액을 대손충당금으로 설정하고 있으며, 손상징후가 발생하지 않은 채권에 대해서는, 기대신용손실률을 반영하여 이를 대손충당금으로 설정하고 있습니다.당사는 보수적 리스크관리를 하고 있으며, 매출채권 대비 대손충당금 비율 또한 2019년 이래로 감소 추세를 보이고 있어, 향후 손상으로 인한 판관비 확대 가능성이 높지 않을 것으로 판단됩니다. 그러나, 향후 매출채권 회수가 장기화되어 당사의 수익성 및 재무안정성, 활동성 등이 저하될 가능성을 완전히 배제하기 어려운 점 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편, 당사는 2023년 3분기말 기준으로 매출채권을 포함하여 총 8,144억원의 채권을 보유하고 있습니다. 당사는 개별적으로 담보를 제공받은 채권, 회수불확실성이 없는 채권(정부채권 등) 및 부도채권 등에 대하여는 개별적으로 손상검사를 수행하고, 이 외의 채권에 대해서는 과거 회수경험률을 근거로 한 집합적 손상검사를 수행합니다. 이에 따라 대손충당금을 계상하게 되며 대손충당금의 변동에 의하여 대손상각비가 인식됩니다. 총 채권 등에 대한 대손충당금 설정 비율은 2023년 3분기말 현재 19.9%수준을 보이고 있습니다.

당사의 높은 대손충당금 설정 비율은 단기적으로는 추가적인 대손의 발생 가능성이 낮음을 의미하지만, 이러한 현상이 장기적으로 지속될 경우 당사의 전반적인 채권 회수능력저하로 수익성에 불리한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 당사의 매출채권과 미수금 등 채권의 변동 추이, 대손충당금 금액과 설정률의 추이와 이에 파생되는 대손상각비 인식에 따른 수익성 감소 위험에 대하여 주의 깊게 검토한 후 투자에 임하시기 바랍니다.

[계정과목별 대손충당금 설정내역]

(단위:백만원)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금 설정률(%)

2023년 3분기말
매출채권
425,945
89,909
21.1%

미청구공사
248,757
10,354
4.2%

미수금
29,118
7,624
26.2%

선급공사비
32,516
9,220
28.4%

장기대여금
76,281
43,528
57.1%

장기미수수익
1,809
1,270
70.2%

합 계
814,426
161,905
19.9%

2022년 3분기말
매출채권
214,416
90,290
42.1%

미청구공사
302,498
9,923
3.5%

미수금
41,743
11,387
29.4%

선급공사비
28,447
11,028
42.7%

장기대여금
65,354
42,352
67.3%

장기미수수익
1,574
1,270
80.6%

합 계
654,033
166,249
26.1%

2022년
매출채권
314,644
91,348
29.0%

미청구공사
263,588
10,138
3.8%

미수금
33,753
7,585
22.5%

선급공사비
32,238
10,876
33.7%

장기대여금
64,435
43,952
68.2%

장기미수수익
1,628
1,270
78.0%

합 계
710,286
165,169
23.3%

2021년
매출채권
181,322
90,290
49.8%

미청구공사
276,957
9,923
3.6%

미수금
36,252
11,387
31.4%

선급공사비
16,685
11,028
66.1%

장기대여금
58,973
42,352
71.8%

장기미수수익
1,430
1,270
88.8%

합 계
571,619
166,250
29.1%

2020년
매출채권
133,747
93,160
69.7%

미청구공사
139,756
9,663
6.9%

미수금
20,226
7,355
36.4%

선급공사비
6,524
3,455
53.0%

장기대여금
70,030
42,694
61.0%

장기미수수익
1,768
1,329
75.2%

합 계
372,051
157,656
42.4%

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서※상기 매출채권금액에는 받을어음, 공사미수금, 분양미수금 등이 포함되어 있습니다.

한편, 미청구공사는 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 도입과 함께 등장한 계정과목으로 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에서는 공사채권을 청구 여부에 따라 분류하는데, 청구채권의 경우 공사 미수금 또는 매출채권 계정과목으로 사용하며 진행기준으로 인식한 미청구채권의 경우 미청구공사로 분류하고 있습니다. 미청구공사는 기본적으로 사업주가 채권을 인정하는 기준과 수주업체가 수익을 인식하는 기준의 차이 때문에 발생합니다. 공정별로 공사비를 청구하는 마일스톤 방식 계약의 경우처럼 원가의 투입 시점과 발주처가 기성을 인정하는 시점 간에 차이가 발생하거나, 또는 발주처가 부채비율 관리, 예산부족 등 경영상의 이유로 기성 청구 시점을 통제하는 경우 사업주는 일반적으로 공사기성률(공정률)에 근거하여 채권을 인정하고 대금을 지급하는데 반해 수주업체는 총 예정원가 대비 투입원가의 비율(진행률)에 따라 수익을 인식하기 때문에, 수주업체가 산정한 진행률이 사업주가 인정한 기성률보다 크다면 미청구공사가 발생하며, 반대의 경우 초과청구공사가 발생합니다. 따라서 만약 미청구공사가 발생한다 하더라도 총예정원가의 증가가 수반되지 않는다면 추후 채권회수가 예정대로 진행될 경우 수주업체의 수익성에 미치는 영향은 제한적입니다.반면, 미청구공사가 총예정원가의 증가를 수반하여 발생하는 경우에는 미청구공사가 잠재적인 손실요인으로 작용합니다. 설계나 공정계획의 오류로 예정원가가 과소 설정되어 있는 상태에서 공기연장 및 재시공(Rework)으로 추가원가가 투입되는 경우 미청구공사가 누적될 수 있으며, 해당 미청구공사는 사업주에게 청구할 수 있는 부분이 아니기 때문에 예정원가를 실제원가로 조정하는 시점에서 손실로 전이됩니다. 특히 총예정원가가 도급금액을 초과하여 미청구공사가 발생하는 경우, 미청구공사를 조정하는 시점에서 대규모 손실이 발생할 수 있습니다. 이처럼 미청구공사는 기본적으로 불확실성을 내포하고 있습니다. 총예정원가의 증가를 수반하지 않는 경우라 하더라도 미청구공사의 증가는 유동성 부담의 요인이 될 수 있으며, 미청구공사대금은 단순히 양측의 사업 약정에 따라 발생하기도 하지만 발주처의 도산 등의 이유로 불거지는 경우도 있기 때문에 일반적인 매출채권과 달리 채권회수 관련 위험성이 높은 자산으로 분류됩니다. 총예정원가의 증가를 수반하는 경우에는 직접적인 현금흐름 감소 및 손익계산서상 비용 증가가 수반됩니다. 따라서 미청구공사가 증가하는 경우 미래 불확실성이 증가하며, 당사의 재무상황에 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.2023년 3분기말 기준 당사의 미청구공사 규모는 약 2,488억원으로 2022년말 2,636억원 대비 5.6% 가량 감소하였으며, 공종별 미청구공사 현황을 살펴보면 당사의 매출액에서 가장 큰 비중을 차지하는 건축부문의 미청구공사 금액이 전체 미청구공사 금액의 82.0%로 가장 높은 비중을 차지합니다.

공종별로 최근 사업연도 동안 당사의 진행중인 건설계약과 관련한 미청구공사 현황은 아래와 같습니다.

[미청구공사 현황]

(단위: 백만원)

기준
구분
선수금
미수금
미청구공사비중

청구
미청구

2023년3분기
건 축
12,679
332,295
209,045
82.03%

토 목
42,405
93,541
33,434
12.80%

분 양
-
110
6,278
5.17%

합 계
55,084
425,946
248,757
100.00%

2022년3분기
건 축
10,810
127,430
248,140
84.04%

토 목
19,644
86,987
38,718
13.44%

분 양
391
-
15,641
2.52%

합 계
30,845
214,416
302,498
100.00%

2022년
건 축
19,599
211,966
206,352
78.29%

토 목
10,783
102,575
43,482
16.50%

분 양
391
102
13,753
5.22%

합 계
30,773
314,644
263,588
100.00%

2021년
건 축
3,760
83,127
234,353
84.62%

토 목
4,283
98,195
36,650
13.23%

분 양
2,602
-
5,953
2.15%

합 계
10,645
181,322
276,957
100.00%

2020년
건 축
-
46,028
96,869
69.3%

토 목
795
87,719
42,886
30.7%

분 양
5,093
-
-
-

합 계
5,888
133,748
139,756
100.0%

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

[미청구공사 금액 추이]

(단위: 백만원)

미청구공사 금액 추이.jpg
미청구공사 금액 추이

출처 : 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

당사와 같은 건설회사는 총 예정원가 대비 투입원가의 비율(진행률)에 따라 수익을 인식하고 있습니다. 원가의 투입 시점과 발주처가 기성을 인정하는 시점 간에 차이로, 수주업체가 산정한 진행률이 사업주가 인정한 기성률보다 클 경우 미청구공사가 발생합니다. 때문에, 미청구공사 금액의 증가가 반드시 부실을 의미하는 것은 아닙니다. 그러나, 향후 미청구공사의 손상이 증가해 당사의 수익성이 악화될 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.당사의 도급액이 직전사업연도 매출액의 5% 이상인 현장 총 37건이며, 이 중 미청구공사가 발생한 건수는 18건으로 해당 계약들의 미청구공사 총액은 미청구공사의 약 61.4%에 해당하는 약 1,718억원 입니다.

당사가 진행중인 사업부문에 대하여, 2023년 3분기말 기준 계약금액이 2022년 매출액의 5% 이상인 공사계약은 아래와 같습니다.

[2023년 3분기말 토목부문 5%이상인 공사계약]

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

동두천 우회도로
2009-05-15
2023-05-30
100.00%
-
-
-
-

진접선 차량기지 1공구
2018-12-28
2026-02-28
65.83%
1,726,145
-
-
-

김포파주 고속도로 3공구
2019-02-27
2024-11-26
37.18%
1,186,294
-
-
-

양평이천 고속도로 3공구
2019-09-30
2025-06-29
25.10%
5,915,276
-
-
-

세종안성 고속도로 5공구
2019-12-27
2025-12-31
34.00%
-
-
-
-

김포 한강 시네폴리스
2019-10-24
2024-01-31
25.94%
-
-
13,912,648
-

평택~오송 2공구
2023-06-05
2028-06-04
4.96%
-
-
-
-

합 계
8,827,715
-
13,912,648
-

출처: 당사 3분기 보고서

[2023년 3분기말 건축부문 5%이상인 공사계약]

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

양정 포레힐즈 스위첸
2015-02-16
2023-08-12
100.00%
-
-
34,080,805
-

대흥2구역 주택재개발 정비사업
2021-03-03
2025-02-15
2.64%
11,369,428
-
-
-

서광교 파크 스위첸
2018-12-20
2023-05-31
100.00%
-
-
814,573
-

스위첸 웰츠타워 2차
2018-04-25
2023-07-20
100.00%
-
-
45,459,323
-

해운대 중동 스위첸
2019-12-27
2023-10-30
89.46%
-
-
10,619,400
-

대구 오페라 스위첸
2020-06-25
2024-04-17
62.74%
-
-
-
-

고양 장항 LH아파트
2020-11-25
2024-03-30
82.95%
7,768,651
-
-
-

인천 원창 물류센터 2차
2020-10-28
2023-02-01
100.00%
-
-
-
-

천안 오룡동 주상복합
2021-11-11
2026-10-31
0.38%
373,317
-
-
-

수성 포레스트 스위첸
2021-04-08
2024-09-29
36.40%
62,415,988
-
12,863,854
-

평택 기술2동 신축공사
2022-04-07
2023-12-31
94.52%
20,260,521
-
47,300,000
-

라피아노 스위첸 양주옥정
2021-09-27
2024-02-19
59.58%
-
-
64,013,000
-

아산 벨코어 스위첸
2021-10-29
2025-11-30
20.86%
4,428,874
-
-
-

시화 MTV 물류센터
2022-06-07
2024-10-03
50.68%
24,076,895
-
33,220,000
-

안성 방초 2지구 물류센터 신축공사
2022-09-26
2025-05-18
15.14%
-
-
7,128,000
-

미사 아넬로 스위첸
2022-05-03
2025-11-10
13.20%
4,527,320
-
-
-

김해 상동 물류센터
2022-04-18
2023-12-31
52.27%
-
-
7,952,670
-

평택 사무3동 신축공사
2023-02-23
2025-06-30
3.47%
7,484,105
-
12,342,000
-

과천 지식정보타운 사옥신축
2023-06-05
2026-02-28
2.11%
1,130,430
-
-
-

광주 상무지구 주상복합 신축공사
2021-08-06
2024-09-30
36.01%
-
-
-
-

강남역 오피스 신축
2020-09-28
2023-03-31
100.00%
-
-
5,500,000
-

동해 프라우드 스위첸
2021-02-04
2023-11-30
85.16%
2,172,600
-
-
-

아이아이컴바인드 사옥
2021-01-26
2024-04-07
45.71%
4,567,721
-
-
-

해운대 라센트 스위첸
2021-02-25
2024-11-29
28.55%
-
-
883,300
-

대전 씨엘리오 스위첸
2021-05-14
2025-06-08
28.46%
-
-
3,000,410
-

을지로 초동 오피스 신축공사
2022-02-24
2024-12-31
26.80%
5,794,298
-
-
-

김천공장 G/W 2호기 증설공사
2021-09-16
2023-12-31
86.14%
681,334
-
-
-

안락 스위첸
2020-05-28
2023-12-31
74.28%
5,935,444
-
3,000,000
-

안산 원시동 물류센터
2021-04-29
2023-05-31
100.00%
-
-
-
-

광명 퍼스트 스위첸
2021-05-28
2024-02-29
47.22%
-
-
-
-

합 계
162,986,926
-
288,177,335
-

출처: 당사 3분기 보고서

2023년 3분기말 기준 도급액이 2022년도 매출액의 5% 이상인 현장을 공종별로 살펴보면, 당사의 총 미청구공사액 가운데 94.9%인 약 1,630억원이 건축부문에서, 5.1%인 약 88억원이 토목부문에서 발생한 것을 확인할 수 있습니다. 2023년 3분기말 미청구공사대금 규모가 큰 사업장은 수성 스위스트 스위첸(미청구공사액 약 624억원, 진행률 36.4%), 시화 MTV 물류센터(미청구공사액 약 241억원, 진행률 50.7%) 등으로 예정 공사기한에 맞추어 발주처에 청구를 할 계획입니다. 2023년 3분기말 기준으로 도급액이 직전연도 매출액의 5% 이상인 건축 및 토목 부문 현장에서 진행률이 90%를 넘었음에도 미청구 공사대금이 존재하는 계약건수는 총 1건이 있습니다.2023년 3분기말 기준 당사의 미청구공사금액이 발생한 프로젝트들의 경우 현재 원활하게 현장이 진행 중으로, 기성청구 스케줄 등으로 수주회사인 당사와 발주처의 기성 인정 시점의 차에 기인한 것이기에 당사의 수익성 및 재무제표에 미칠 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다. 그러나, 미청구공사는 발주처와 건설사간 진행률에 대한 이견을 통해 발생한다는 점에서 본질적으로 불확실성이 내재되어 있으므로, 향후 미청구공사가 급증하거나 미청구공사 계상 사업장에서 부실이 발생할 경우 당사의 수익성 및 재무안정성 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 이 점 참고하시기 바랍니다.상기한 바와 같이 미청구공사는 각 부문별 공정 진행의 특성으로 인한 일시적인 현금 흐름 불일치에 의해 불가피하게 발생한 것으로, 계약변경의 사유가 없는 한 계약금액 범위 내에서 발생한 미청구공사는 전액 수금 가능한 것으로 판단됩니다. 또한 당사는 신규공사 계약시 발주처와 계약조건을 협의하고 있으며 회사내 전담팀을 통해 미수채권 회수를 지속적으로 관리하고 있습니다.
[미분양 관련 위험]

마. 당사는 주택 건설을 주요 사업으로 영위하고 있어 미분양과 관련된 위험요소가 존재합니다.
당사의 자체 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사의 매출 및 영업이익에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 한편 도급 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사가 시행사 등으로부터 공사대금을 회수하는 데 있어 어려움이 발생하고 공사와 관련하여 제공한 각종 대여금의 상환 불능 및 해당 사업장 관련 우발채무 현실화 등 다양한 손실 사유가 발생할 수 있습니다.
2022년 이후 시장 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭 하락하는 추세를 나타내며 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하)은 2022년 2분기말 87.7%을 기록한 뒤, 2023년 1분기(49.5%)까지 3분기 연속 하락하는 등 전기 대비 감소한 수치를 보였습니다. 이후 2023년 2분기 71.6%로 반등하였으며, 2023년 3분기 기준 83.5%의 초기분양률을 기록하고 있습니다. 당사는 미분양 리스크를 최소화하기 위해 지속적인 분양률 모니터링을 실시하고 있으며, 부동산 경기 상황에 따라 분양률 고양을 위한 방안에 대해서 탄력적으로 검토할 예정입니다.
하지만 향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재합니다. 대규모 미분양 발생 시 당사의 브랜드 평판에 부정적인 영향을 줄 뿐만 아니라 매출 감소, 이익 감소, 대손충당금 증가 등으로 인한 수익성 저하와 더불어 재고자산 및 매출채권 증가, 우발채무 현실화 등 사유로 재무 안정성에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 주요 사업장의 분양 및 공사 진행 사항을 지속적으로 모니터링하여 주시기 바랍니다.

당사는 주택 건설을 주요 사업으로 영위하고 있어 미분양 발생 시 당사의 수익성에 직간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 당사의 자체 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사의 매출 및 영업이익에 직접적인 영향을 줄 수 있으며, 준공 후에도 미분양이 장기간 해소되지 않을 경우 재고자산 부담이 증가할 수 있습니다. 한편 도급 사업장에 대한 미분양 발생 시 일차적인 책임은 발주자가 지게 되나, 당사가 시행사 등 발주자로부터 공사대금을 회수하는 데 있어 어려움이 발생하고 공사와 관련하여 제공한 각종 대여금의 상환 불능 및 해당 사업장 관련 우발채무 현실화 등 다양한 손실 사유가 발생할 수 있습니다.2020년 이후 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하) 추이를 살펴보면, 2020년 이후 2021년까지 전국 민간아파트 초기 분양률은 매분기 90% 이상을 기록하며 양호한 수준을 유지하였습니다. 2022년 이후 시장 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 지방을 중심으로 분양률이 큰 폭 하락하는 추세를 나타내며 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하)은 2022년 2분기말 87.7%을 기록한 뒤 2023년 1분기(49.5%)까지 3분기 연속 하락하는 등 전기 대비 감소한 수치를 보였습니다. 이후 2023년 2분기 71.6%로 반등하였으며, 2023년 3분기 기준 83.5%의 초기분양률을 기록하고 있습니다. 향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[ 지역별 민간아파트 평균 초기분양률 추이 ]

(단위 : %)

구 분

2020년

2021년

2022년

2023년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기
2분기
3분기

전국

92.4
97.0
96.4
96.6
94.8
98.3
97.9
93.8
87.7
87.7
82.3
58.7
49.5
71.6
83.5

수도권소계

99.2
100.0
99.0
98.1
96.2
99.8
100.0
99.2
100.0
96.9
93.1
75.1
96.9
76.2
88.7

서울

100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
99.9
100.0
100.0
100.0
100.0
92.7
20.8
98.0
84.0
100.0

인천

98.7
99.9
97.6
94.3
-
99.9
100.0
91.1
100.0
99.9
100.0
82.2
58.3
57.0
98.4

경기

99.6
100.0
100.0
98.3
96.2
99.8
100.0
99.9
100.0
95.9
91.8
73.3
77.1
79.9
84.5

5대광역시 및 세종특별자치시 소계

95.8
97.6
99.4
99.1
100.0
99.0
94.4
92.3
76.3
66.8
84.3
30.0
67.9
67.9
81.4

부산

99.8
92.5
94.5
100.0
-
100.0
97.3
100.0
100.0
100.0
79.0
31.1
100.0
100.0
-99.7

대구

86.5
100.0
99.9
99.8
100.0
98.6
90.7
82.7
52.1
18.0
-
26.4
28.5
28.5
-

광주

99.3
99.4
100.0
100.0
100.0
98.3
99.7
99.6
94.8
97.9
-
-
94.3
94.3
10.6

대전

100.0
-
100.0
-
100.0
-
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
60.2
22.2
22.2
-

울산

76.1
-
100.0
88.7
-
99.3
100.0
100.0
-
35.4
66.3
3.4
68.1
68.1
-

세종

-
-
-
-
100.0
100.0
-
100.0
-
100.0
-
-
-
-
-

기타지방소계

78.1
80.5
83.7
92.0
90.8
96.1
97.8
90.7
81.6
85.0
72.5
60.5
65.5
65.5
76.6

강원

76.0
39.3
93.1
76.4
41.2
90.0
55.0
100.0
96.2
64.6
100.0
62.8
63.0
63.0
62.7

충북

76.5
-
-
99.1
75.0
99.5
100.0
-
-
91.9
77.1
84.5
62.6
62.6
96.1

충남

77.7
100.0
63.3
98.8
100.0
97.7
99.9
99.7
90.5
86.3
100.0
55.7
-
-
69.8

전북

94.6
-
100.0
82.9
99.9
92.9
99.8
100.0
77.5
100.0
100.0
44.9
-
-
57.5

전남

50.0
93.1
99.2
74.8
79.0
97.5
100.0
55.8
76.7
94.9
67.3
94.9
9.7
9.7
-

경북

-
-
-
73.7
98.9
96.8
99.2
86.3
70.8
71.1
38.0
46.7
25.8
25.8
-

경남

98.4
-
69.9
99.8
91.0
-
99.4
98.7
81.5
89.0
85.5
46.3
100.0
100.0
-

제주

-
22.2
10.3
1.3
-
-
99.5
-
100.0
99.4
66.3
15.1
-
-
-

출처 : 한국주택협회(2023.11)

주1) 민간아파트 : 주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택주2) 초기분양률 : 분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하 시기 이내의 분양률

당사가 진행 중인 주택사업 분양 진행 사업장 현황을 살펴보면, 당사의 분양사업장의 경우 2022년 4월 이전 분양을 개시한 사업장의 경우 평균 분양율 90%를 상회하고 있습니다. 2022년 4월 이후분양 사업장의 분양은 일부 미진한 상황이나, 미사 아넬로 스위첸의 경우 공사비 확보(기성불 90%)가 된 사업장으로 분양과 관계없이 공사비를 회수하고 있으며, 대전 에테르 스위첸의 경우 2023년 하반기 이후 분양율이 상승하고 있어 2024년도 초 적극적인 분양촉진을 통해 분양율을 제고할 계획입니다. 수성 포레스트 스위첸의 경우 현재 분양촉진책을 활용하지 않고 있으며, 해당 지역 분양경기 회복 시점 등을 고려하여 적극적인 분양촉진책을 통하여 분양율 제고할 계획입니다. 2023년말 분양개시한 해운대 엘마르 스위첸의 경우 분양 초기단계로 2024년중 분양율 제고가 가능할 것으로 판단하고 있습니다. 그럼에도 고금리 기조 장기화에 따른 부동산 경기 침체로 인해 지속되어 부동산 분양에 대한 불확실성이 지속되고 있습니다. 그러므로 투자자께서는 주요 사업장의 분양 및 공사 진행 사항을 지속적으로 모니터링하여 주시기 바랍니다.

[당사 분양 진행 사업장 개요]

(단위 : 세대, 억원)

사업명
시행사
사업종류
도급액(당사)
총 세대수
분양일

대구오페라스위첸
㈜리건인베스트먼트피에프브이
오피스텔
2,338
929
2020년 08월

안락 스위첸
㈜에이치에스도시개발
주상복합
658
234
2021년 04월

몬트레아한남
엠스페이스한남피에프브이㈜
오피스텔
860
142
2021년 04월

해운대 라센트 스위첸
성신산업개발㈜
오피스텔
759
222
2021년 07월

광명 퍼스트 스위첸
파일리온광명피에프브이㈜
오피스텔
709
275
2021년 09월

라피아노스위첸 양주옥정
㈜알비디케이
블록형주택
2,108
456
2021년 11월

대전 씨엘리오 스위첸
㈜용문피에프브이
주상복합
735
146
2021년 12월

아산 벨코어 스위첸
㈜지강
주상복합
1,005
319
2022년 04월

수성 포레스트 스위첸
㈜수성의숲
주상복합
2,140
759
2022년 05월

미사 아넬로 스위첸
하남미사드림피에프브이㈜
오피스텔
1,135
449
2022년 07월

대전 에테르 스위첸
㈜마이다스씨엠
주상복합
669
198
2022년 09월

해운대 엘마르 스위첸
㈜태광개발
오피스텔
740
180
2023년 10월

진행현장 총계
13,856
4,309
-

출처 : 당사 제시

당사는 미분양 리스크를 최소화하기 위해 지속적인 분양률 모니터링을 실시하고 있으며, 부동산 경기 상황에 따라 분양률 고양을 위한 방안에 대해서 탄력적으로 검토할 예정입니다. 하지만 향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재합니다. 특히, 증권신고서 제출일 현재 고금리 기조 장기화로 인해 부동산 경기 침체가 지속되고 있으며, 당사 사업장들의 미분양 증가로 인한 공사대금 회수 리스크 또한 증가할 가능성을 배제할수 없습니다. 대규모 미분양 발생 시 당사의 브랜드 평판에 부정적인 영향을 줄 뿐만 아니라 매출 감소, 이익 감소, 대손충당금 증가 등으로 인한 수익성 저하와 더불어 재고자산 및 매출채권 증가, 우발채무 현실화 등 사유로 재무 안정성에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 주요 사업장의 분양 및 공사 진행 사항을 지속적으로 모니터링하여 주시기 바랍니다.

[수주잔고 변동으로 인한 수익성 악화 위험]

바. 통상적으로 당사의 사업은 수주를 받은 후 일정 기간에 걸쳐 공사가 진행되기 때문에 전년도 말 수주잔액에서 당사의 향후 매출을 예상할 수 있습니다.
2023년 당사는 약 2조 3,428억원의 신규 수주를 하였고, 기존 사업장의 완공 및 공정 진행 등에 의하여 2023년 3분기말 총 수주잔고는 4조 9,302억원으로 전기말 대비 17.07% 가량 증
가하였습니다. 당사는 리스크 관리를 위하여 해외 수주에 보수적으로 접근하고 있어 2017년 이래로 해외 수주잔고가 없는 상황입니다.
당사의 수주잔고가 지역별로 편중되어 있어, 정부의 부동산 정책 및 국내 건설경기 변동성에 당사의 신규 수주 및 수주 잔고가 부정적 영향을 받을 수 있으며, 이 경우 수익성이 저하될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

통상적으로 당사가 영위하고 있는 건설사업은 수주를 받은 후 일정기간에 걸쳐 공사가 진행되기 때문에 전년도 말 수주잔액에서 당사의 향후 매출을 예상할 수 있습니다. 당사의 2019년 신규수주 및 수주잔고의 경우 각각 전년 대비 21.1%, 18.3% 하락한 1조 1,724억원, 2조 8,672억원을 기록하였으나, 2020년 신규수주는 전년 대비 대폭 증가한 약 1조 9,942억원을 기록하였으며 그에 따라 수주잔고 또한 전년 대비 34.7% 증가한 3조 8,626억원을 기록하였습니다. 신규수주의 경우 2021년은 전년 대비 소폭 하락하였으나, 2022년은 전년 대비 7.2% 증가한 1조 9,763억원, 2023년은 전년 대비 18.54% 증가한 2조 3,428억원을 기록하였습니다. 수주잔고의 경우 2021년에 전년 대비 15.2% 증가하여 4조 4,502억원을 기록하였고, 2022년에는 4조 2,112억원을 기록하며 전년 대비 5.4% 감소한 감소하였습니다. 2023년에는 증가 추세로 전환되어 3분기말 4조 9,302억원을 기록하였습니다. 당사의 수주잔고는 최근 3년간 4조원을 상회하였고 신규 수주는 최근 3년간 증가하고 있기에, 안정적인 신규수주 및 수주잔고를 통해 향후에도 지속적인 수익 창출이 이루어질 것으로 판단됩니다.

당사의 신규 수주 및 수주잔고 현황은 아래와 같습니다.

[신규 수주 및 수주잔고 추이]

(단위: 억원)

구 분
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년

신규수주
23,428
19,763
18,437
19,942
11,724

신규수주증(감)가율
18.54%
7.19%
-7.55%
70.10%
-21.05%

수주잔고
49,302
42,112
44,502
38,626
28,672

수주잔고 증가율
17.07%
-5.37%
15.21%
34.72%
-18.28%

출처: 당사 제시주) 신규수주 증(감)가율은 전년 동기대비 수치이며 2023년 신규수주는 연도말기준, 수주잔고는 2023년 3분기말 기준임.

[사업부문별 신규수주 추이]

(단위: 억원)

구분
2023년
2022년
2021년
2020년
2019년

금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율

건 축
14,944
63.79%
14,900
75.4%
14,921
80.9%
17,762
89.1%
6,805
58.0%

토 목
8,484
36.21%
4,209
21.3%
2,133
11.6%
1,086
5.4%
4,851
41.4%

분양공사
0
0.00%
654
3.3%
1,383
7.5%
1,093
5.5%
67
0.6%

합 계
23,428
100
19,763
100
18,437
100
19,941
100
11,723
100

출처: 당사 제시 및 사업보고서

당사의 수주잔고를 지역별로 살펴보면, 2017년 사우디아라비아 쥬베일 폴리실리콘 프로젝트 사업 종료로 2017년말부터 해외 수주잔고는 존재하지 않습니다(연결대상 종속회사의 수주잔고는 2015년 11월 종료 이후 없음). 국내 수주잔고 중 관급공사의 경우 2019년 7,488억원을 기록한 이후 한국토지주택공사, 한국도로공사 등으로부터의 수주로 인해 규모가 꾸준히 증가하여 2023년 기준 약 1.6조원을 기록하였습니다.

한편, 민간수주잔고의 경우 2019년 2조 1,184억원을 기록한 이후 2021년까지 꾸준히 증가세를 보이며 2021년 기준 3조 5,403억원을 기록하였습니다. 2022년말 기준 민간 수주잔고는 3조 2,103억원 수준으로 전년 동기 대비 약 9.3% 하락하였으나, 2023년 3분기말 3조 3,207억원을 기록하며 증가 추세로 전환되었습니다. 당사는 보수적 경영기조를 유지하고 있어 2017년 이래로 해외 사업을 진행하고 있지 않아, 수주의 지역별 다각화가 저하되었습니다. 향후 국내 건설경기가 둔화가 지속될 경우 신규수주 및 수주잔고가 감소하여 당사의 매출규모 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

[공사 지역별 수주잔고 추이]

(단위: 억원)

구 분
2023년 3분기
2022년
2021년
2020년
2019년

관급(국내)
16,095
10,009
9,100
8,466
7,488

민간(국내)
33,207
32,103
35,403
30,160
21,184

국내 계
49,302
42,112
44,502
38,626
28,672

해 외
-
-
-
-
-

합 계
49,302
42,112
44,502
38,626
28,672

출처: 당사 제시 및 사업보고서

[사업부문별 수주잔고 추이]

(단위: 억원)

구 분
2023년 3분기
2022년
2021년
2020년
2019년

건축
32,414
27,146
26,555
26,737
18,111

토목
16,867
9,323
8,514
7,239
8,232

분양
22
206
433
363
748

착공 수주잔고
38,181
36,676
35,502
34,339
27,091

미착공 수주잔고
11,122
9,058
9,001
6,331
1,581

총 수주잔고
49,303
45,734
44,502
40,970
28,672

출처: 당사 제시 및 사업보고서

참고로, 당사의 수주잔고 상세내역은 다음과 같습니다.

(1) 관급공사

[관급공사 수주상황 상세내역]

(단위: 원)

발 주 처
공 사 명
계약일
완공예정일
기본도급액
완성공사액
계약잔액

한국전력공사
인천 청라지구 1공구 배전시설
2008-12-05
미정
721,686,691
656,915,172
64,771,519

서울지방국토관리청
동두천 우회도로
2009-05-15
2023-05-30
177,294,545,455
177,294,545,455
0

경기주택도시공사
안성공단 폐수처리장
2012-04-17
2023-12-16
7,558,909,445
7,482,829,784
76,079,661

한국도로공사
안성~구리 고속도로 제13공구
2016-12-13
2023-12-31
38,732,529,346
34,024,137,535
4,708,391,811

서울주택도시공사
위례택지 조경공사(3공구)
2017-06-01
2025-12-31
34,225,389,758
29,968,165,831
4,257,223,927

경상남도
통영항 강구안 정비공사
2017-07-07
2023-03-31
4,337,720,000
4,337,720,000
0

서울특별시도시기반시설본부
진접선 차량기지 1공구
2018-12-28
2026-02-28
108,380,914,360
71,344,697,313
37,036,217,047

국가철도공단
삼성동탄 광역철도 1공구
2019-03-05
2024-03-04
62,140,388,442
48,707,005,184
13,433,383,258

한국도로공사
김포파주 고속도로 3공구
2019-02-27
2024-11-26
110,484,065,600
41,079,731,123
69,404,334,477

한국도로공사
양평이천 고속도로 3공구
2019-09-30
2025-06-29
113,950,223,342
28,601,061,782
85,349,161,560

한국토지주택공사
고양 장항 택지
2019-10-28
2024-03-30
53,133,368,735
22,696,015,321
30,437,353,414

한국도로공사세종안성건설사업단
세종안성 고속도로 5공구
2019-12-27
2025-12-31
179,486,055,943
61,026,147,164
118,459,908,779

충청남도건설본부
태안기업도시 도로
2020-02-21
2023-05-12
9,168,270,000
9,168,270,000
0

국가철도공단
대전북 연결선 개량사업 2공구
2021-10-05
2025-10-05
29,601,681,818
2,147,903,752
27,453,778,066

목포지방해양수산청
안마항 정비공사
2020-05-28
2025-12-08
31,258,614,600
16,183,548,936
15,075,065,664

한국도로공사
대합휴게소 및 나들목 건설공사
2020-09-21
2023-12-15
31,545,978,519
12,114,102,632
19,431,875,887

포천시청
소흘 하수관거 공사
2020-10-22
2024-03-27
9,798,315,014
6,904,744,987
2,893,570,027

국가철도공단
강릉~제진 단선전철 9공구
2023-09-22
2028-12-23
44,360,181,818
3,713,231,136
40,646,950,682

서울특별시도시기반시설본부
서울지하철 9호선 4단계 1공구
2021-12-13
2028-07-25
29,749,800,000
3,065,100,354
26,684,699,646

한국토지주택공사
들목교 및 6생활권 외곽순환도로
2021-12-27
2025-07-17
32,134,363,636
6,468,750,479
25,665,613,157

서울특별시도시기반시설본부
위례선 도시철도
2021-12-27
2025-09-09
45,218,000,000
8,171,018,544
37,046,981,456

한국수자원공사
광양 공업용수도 개량공사
2021-10-14
2025-04-14
40,284,391,799
9,688,262,279
30,596,129,520

인천광역시도시철도건설본부
서울지하철 7호선 청라 2공구
2022-01-28
2027-10-17
66,413,090,619
7,478,877,599
58,934,213,020

인천국제공항공사
인천 첨단항공단지 4-6공구
2022-03-02
2024-04-02
32,358,685,856
22,162,991,027
10,195,694,829

국가철도공단
평택~오송 2공구
2023-06-05
2028-06-04
103,141,179,091
5,117,488,051
98,023,691,040

경북도청
마령재터널 건설공사
2022-09-16
2027-08-30
15,317,659,263
442,459,173
14,875,200,090

경북도청
상원-청하 도로공사
2022-12-05
2029-11-29
30,224,777,560
349,252,371
29,875,525,189

국가철도공단
평택고가 내진 보강
2023-01-31
2026-01-15
19,440,273,065
1,162,868,711
18,277,404,354

한국수자원공사
포항광역상수도
2023-06-14
2026-08-30
16,508,243,557
225,159,927
16,283,083,630

동해지방해양수산청
속초 외옹치지구 정비공사
2023-06-12
2026-06-25
16,543,719,851
823,267,521
15,720,452,330

한국토지주택공사
고양 장항 LH아파트
2020-11-25
2024-03-30
97,989,658,684
81,283,851,062
16,705,807,622

한국토지주택공사경기남부지역본부
화성 향남 아파트 정보통신공사 6공구
2021-01-25
2024-09-30
2,483,591,014
178,379,173
2,305,211,841

관 급 합 계
1,593,986,272,881
724,068,499,378
869,917,773,503

출처: 당사 3분기 보고서

(2) 민간공사

[민간공사 수주상황 상세내역]

(단위: 원)

발 주 처
공 사 명
계약일
완공예정일
기본도급액
완성공사액
계약잔액

(주)에코시티
전주 35사단 이전공사
2006-05-30
최종사업준공일
50,204,586,300
49,617,435,742
587,150,558

국토교통부((주)서부광역철도)
대곡~소사 복선전철 민간투자시설사업
2016-07-21
2023-06-30
25,993,398,000
25,993,398,000
-

주식회사한강시네폴리스개발
김포 한강 시네폴리스
2019-10-24
2024-01-31
136,882,238,224
37,612,827,052
99,269,411,172

에이치디현대중공업(주)
현중 전하만 준설공사
2021-11-01
2023-04-30
14,977,125,000
14,977,125,000
-

(주)케이티
고양 장항 택지 설비 이전 관로공사(KT)
2021-11-02
2023-12-15
247,531,800
124,475
247,407,325

삼성전자(주)
여염공원 철거 토목공사
2022-09-06
2023-03-31
13,180,000,000
13,180,000,000
-

에이치디현대중공업(주)
현중 특수선 준설공사
2022-11-17
2023-04-30
2,967,817,000
2,967,817,000
-

양정2구역주택재개발정비사업조합
양정 포레힐즈 스위첸
2015-02-16
2023-08-12
295,992,416,500
295,992,416,500
-

대흥2구역주택재개발정비사업조합
대흥2구역 주택재개발 정비사업
2021-03-03
2025-02-15
267,210,952,544
12,111,493,778
255,099,458,766

수원111의5구역주택재건축정비사업조합
서광교 파크 스위첸
2018-12-20
2023-05-31
218,982,040,000
218,982,040,000
-

청명개발(주)
스위첸 웰츠타워 2차
2018-04-25
2023-07-20
120,702,884,000
120,702,884,000
-

청암아파트소규모재건축정비사업조합
청암아파트 소규모 재건축 사업
2021-04-26
2026-02-03
49,253,407,000
2,775,645,123
46,477,761,877

마스턴제57호해운대피에프브이(주)
해운대 중동 스위첸
2019-12-27
2023-10-30
99,055,307,537
88,040,915,405
11,014,392,132

당당
양재역 청년주택 신축공사
2020-04-24
2023-06-12
55,937,246,899
55,937,246,899
-

코크렙상무주식회사
광주 상무지구 주상복합 신축공사
2021-08-06
2024-09-30
75,910,378,000
25,881,808,708
50,028,569,292

(주)에이치에스도시개발
안락 스위첸
2020-05-28
2023-12-31
63,818,312,000
47,548,579,141
16,269,732,859

(주)리건인베스트먼트피에프브이
대구 오페라 스위첸
2020-06-25
2024-04-17
231,443,335,100
146,122,840,532
85,320,494,568

이지스자산운용(주)
강남역 오피스 신축
2020-09-28
2023-03-31
92,100,000,000
92,100,000,000
-

서전문화재단법인
내곡동 소리박물관
2020-09-24
2023-06-30
50,932,000,000
50,932,000,000
-

(주)우리은행
인천 원창 물류센터 2차
2020-10-28
2023-02-01
153,489,800,000
153,489,800,000
-

대한토지신탁(주)
동해 프라우드 스위첸
2021-02-04
2023-11-30
79,344,018,896
67,566,600,235
11,777,418,661

(주)아이아이컴바인드
아이아이컴바인드 사옥
2021-01-26
2024-04-07
82,017,315,478
37,491,985,611
44,525,329,867

(주)브렌치포인트
안산 원시동 물류센터
2021-04-29
2023-05-31
56,825,000,000
56,825,000,000
-

엠스페이스한남피에프브이주식회사
몬트레아 한남
2021-03-12
2024-03-09
52,708,670,000
27,725,813,920
24,982,856,080

성신산업개발주식회사
해운대 라센트 스위첸
2021-02-25
2024-11-29
68,982,169,000
19,691,485,190
49,290,683,810

(주)필립홀딩스
천안 오룡동 주상복합
2021-11-11
2026-10-31
97,424,444,000
373,316,934
97,051,127,066

(주)대덕강업(레노부르크)
레노부르크 부천
2021-04-07
2023-04-28
45,332,250,000
45,332,250,000
-

(주)수성의숲
수성 포레스트 스위첸
2021-04-08
2024-09-29
205,531,000,000
74,818,467,318
130,712,532,682

남산피에프브이주식회사
버밀리언 남산
2021-07-09
2023-03-31
8,497,041,049
8,497,041,049
-

주식회사용문피에프브이
대전 씨엘리오 스위첸
2021-05-14
2025-06-08
70,679,485,000
20,117,512,424
50,561,972,576

파빌리온광명피에프브이주식회사
광명 퍼스트 스위첸
2021-05-28
2024-02-29
64,724,610,727
30,562,585,204
34,162,025,523

이지스제395호전문투자형사모부동산투자유한회사
여의도 오피스텔 신축
2021-12-23
2026-05-14
77,963,102,000
510,826,888
77,452,275,112

삼성전자(주)
평택 기술2동 신축공사
2022-04-07
2023-12-31
201,546,458,015
190,500,520,571
11,045,937,444

(주)알비디케이
라피아노 스위첸 양주옥정
2021-09-27
2024-02-19
211,846,750,857
126,239,192,142
85,607,558,715

(주)케이씨씨
김천 G/W 2호기 증축공사
2022-04-29
2023-06-30
16,361,000,000
16,361,000,000
-

주식회사지강
아산 벨코어 스위첸
2021-10-29
2025-11-30
97,129,257,288
20,258,572,845
76,870,684,443

(주)케이씨씨
안성 EMC공장 신축공사
2022-01-25
2023-04-30
16,338,000,000
16,338,000,000
-

(주)태광개발
해운대 엘마르 스위첸
2021-12-27
2026-09-28
66,251,280,000
6,116,740,665
60,134,539,335

(주)마이다스씨엠
대전 에테르 스위첸
2022-01-13
2025-12-12
65,237,420,000
13,930,039,002
51,307,380,998

주식회사삼성냉장
부산 미음동 물류센터
2022-04-28
2023-10-02
51,843,524,571
48,775,370,161
3,068,154,410

(주)랜드박스외2개사
시화 MTV 물류센터
2022-06-07
2024-10-03
270,962,369,000
137,328,713,482
133,633,655,518

농협은행주식회사
안성 방초 2지구 물류센터 신축공사
2022-09-26
2025-05-18
168,095,136,424
25,447,852,047
142,647,284,377

엔에이치투자증권(주)
을지로 초동 오피스 신축공사
2022-02-24
2024-12-31
86,303,508,601
23,131,997,566
63,171,511,035

하남미사드림피에프브이(주)
미사 아넬로 스위첸
2022-05-03
2025-11-10
103,226,690,000
13,626,319,563
89,600,370,437

켄달스퀘어김해부동산일반사모투자회사
김해 상동 물류센터
2022-04-18
2023-12-31
110,466,147,288
57,737,380,933
52,728,766,355

삼성전자(주)
평택 어린이집 증축
2022-11-30
2023-12-15
17,561,000,000
10,800,762,258
6,760,237,742

삼성전자(주)
평택 사무3동 신축공사
2023-02-23
2025-06-30
923,331,000,000
32,036,604,667
891,294,395,333

남산피에프브이주식회사
남산 N타워 업무시설 신축
2022-10-17
2025-07-31
47,424,000,000
6,257,433,211
41,166,566,789

(주)다원시스외1개사
과천 지식정보타운 사옥신축
2023-06-05
2026-02-28
127,876,000,000
2,704,429,917
125,171,570,083

(주)케이씨씨
문막 G/W 1호기 플랜트
2021-04-26
2023-06-30
39,924,330,000
39,924,330,000
-

(주)케이씨씨
안성공장EMC제조설비신설공사
2022-01-13
2023-10-31
25,570,200,000
22,376,979,748
3,193,220,252

(주)케이씨씨
김천공장 G/W 2호기 증설공사
2021-09-16
2023-12-31
82,452,280,000
71,027,063,148
11,425,216,852

(주)케이씨씨
김천공장 G/W1 호기 냉간보수공사
2022-11-21
2024-04-30
15,504,000,000
3,281,319,631
12,222,680,369

(주)케이씨씨건설
두류파크 스위첸(발코니)
2020-01-14
2022-10-31
8,913,570,019
8,913,570,019
-

(주)케이씨씨건설
양정 포레힐즈 스위첸(발코니)
2020-06-08
2023-08-12
17,406,590,000
17,386,940,000
19,650,000

(주)케이씨씨건설
서광교 파크 스위첸(발코니)
2020-07-10
2023-05-31
13,336,675,698
13,144,692,973
191,982,725

(주)케이씨씨건설
동해 프라우드 스위첸(옵션공사)
2021-12-11
2023-11-30
3,909,401,818
1,922,172,431
1,987,229,387

민 간 합 계
5,718,126,471,633
2,770,047,279,108
2,948,079,192,525

출처: 당사 3분기 보고서

(3) 해외공사

해당사항 없음.

(4) 미착공계약현황

[미착공계약현황]

(단위: 원)

발 주 처
공 사 명
도급계약액

한국전력공사
고양 장항 배전관로 설치공사
1,425,924,455

한국도로공사
대산당진고속도로2공구
102,989,980,300

한국토지주택공사
남양주왕숙 국도47호선 지하화
114,561,600,000

한국수자원공사
송산그린시티 서측지구 3공구
35,022,727,273

국가철도공단
광교~호매실 2공구
52,998,182,482

국가철도공단
GTX-B 4공구
253,257,060,000

한국토지주택공사
하남 교산 택지 2공구
47,062,439,548

한국토지주택공사인천지역본부
부천원종LH아파트소방공사2공구
3,943,698,149

국가철도공단
여주~원주 복선전철 1공구
128,327,272,727

관 급 계
739,588,884,934

흥영산업개발(주)
제주 화북이동 공동주택
73,964,093,000

삼원피에프브이주식회사
성수동 업무시설 신축
88,580,000,000

양덕제3구역주택재개발정비사업조합
양덕3구역 주택재개발정비사업
86,705,000,000

문산1의5구역주택재개발정비사업조합
문산1-5구역 주택재개발정비사업
123,377,889,686

민 간 계
372,626,982,686

합 계
1,112,215,867,620

출처: 당사 3분기 보고서주) 당사가 계약대상자로 선정되었으나 미체결된 공사 등도 포함됩니다.

건설공사의 수주는 당사의 시공 경쟁력 뿐만 아니라 국내 부동산 시장 환경, 해외의정부 또는 기업의 사업 발주 증감 등 당사가 통제할 수 없는 외부환경으로부터 많은 영향을 받습니다. 따라서 향후 당사의 신규수주 및 수주잔고가 지속적으로 감소하여 매출 축소 등 당사의 장래 수익성에 부정적인 결과가 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 투자자께서는 당사가 영위하는 사업과 이를 둘러싼 수주환경의 변화에 대해 지속적으로 모니터링하여 투자에 임하시기 바랍니다.
[PF대출 지급보증 관련 위험]

사. 당사의 PF 우발채무 규모는 2019년말 약 4,215억원으로 전기말 대비 소폭 증가한 모습을 보였으나, 2020년말 기준 3,932억원 수준으로 감소하였습니다.
2021년 및 2022년에는 각각 4,583억원, 5,785억원 수준을 기록하며 증가세를 보였습니다. 2023년말 기준 PF 우발채무 규모는 5,731억원입니다. 참고로, 당사의 PF 제공 사업장에는 2023년월말 기준 1,304억원의 전주하수관거 사업장 등 BTL사업현장의 자금제공 약정과 1,822억원의 서부간선 지하화 건설공사 등 BTO사업장이 포함되어있습니다. BTL, BTO 사업은 대부분 국가 또는 지방자치단체 등이 직접 운영하므로, 사업 특성을 고려 시 BTL 사업장에 제공된 약 1,304억원과 BTO사업장에 제공된 약 1,822억원의 자금제공 약정이 현실화되어 당사의 재무상태에 미치는 영향은 제한적일 것으로 사료됩니다. 추가적으로 BTL사업장의 경우 금융보증부채 산정에도 제외되어 2023년말 현재 당사는 PF대출 잔액 가운데 BTL 사업장에 제공된 1,304억원을 제외한 4,427억원에 대하여 금융보증부채로 산정하고 있습니다.
상기와 같이 BTL, BTO 사업장을 제외한 당사 PF 잔액은 2,605억원으로 PF대출구조 대부분이 Loan대출 또는 유동화시 증권 매입약정이 되어있어 만기까지 유동성 리스크가 현저히 낮습니다. 회사의 안정적인 재무구조(2023년 3분기말 기준 차입금 의존도 27.9%, 유동비율 150.7%)와 보유 현금성자산을 바탕으로 한 유동성 대응능력을 감안할 때 PF우발채무 관련 위험은 제한적일 것으로 판단 됩니다. 향후 주요 PF사업장에서 사업 진행 지연 또는 각 사업장의 분양실적과 입주율 등에 따라 당사의 연대보증책임이 실현될 경우 예측하지 못한 자금소요로 인해 재무상태가 악화될 가능성이 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 PF 우발채무 규모는 2019년말 약 4,215억원으로 전기말 대비 소폭 증가한 모습을 보였으나, 2020년말 기준 3,932억원 수준으로 감소하였습니다. 이후 2021년 및 2022년 각각 약 4,583억원, 5,785억원을 기록하며 꾸준히 증가세를 보였습니다.

2023년말 기준 PF 우발채무 규모는 5,731억원(BTO, BTL 사업장 제외시 2,605억원)입니다.

참고로, 당사의 PF 제공 사업장에는 2023년말 기준 1,304억원의 전주하수관거 사업장 등 BTL사업현장의 자금제공 약정과 1,822억원의 서부간선 지하화 건설공사 등 BTO사업장이 포함되어있습니다. BTL(Build-Transfer-Lease)사업의 경우 시설의 운영은 국가 또는 지방자치단체가 직접 운영하거나 사업자에게 위탁 운영할 수 있으며, 사업자에게 위탁 운영할 경우 일정기간 동안 적정 수익률에 의해 산정된 임대료에 유지관리비용 등을 정부 및 지방자치단체로부터 지급받게 됩니다. 이와 같은 BTL 방식 사업의 특성을 고려할 경우 전주하수관거 사업장 등 BTL 사업현장 등에 제공된 약 1,375억원의 자금 제공 약정이 현실화되어 당사의 재무상태에 미치는 영향은 제한적일 것으로 사료됩니다. 이와 같은 특성으로 당사는 PF대출 잔액 가운데 BTL 사업장에 제공된 1,304억원을 제외한 4,427억원에 대하여 금융보증부채로 산정하고 있습니다. 이 점, 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.이 외에 기타 BTL, BTO 사업장을 제외한 당사 PF 잔액은 2,605억원으로 PF대출구조 대부분이 Loan대출 또는 유동화시 증권 매입약정이 되어있어 만기까지 유동성 리스크가 현저히 낮습니다. 회사의 안정적인 재무구조
(2023년 3분기말 기준 차입금 의존도 27.9%, 유동비율 150.7%)와 보유 현금성자산을 바탕으로 한 유동성 대응능력을 감안할 때 PF우발채무 관련 위험은 제한적일 것으로 판단 됩니다.

당사는 PF 대출잔액이 있는 사업장별로 정기적으로 리스크를 평가하고 대응방안을 마련하고 있지만 PF 우발채무가 실현되어 당사의 수익성 및 재무안전성을 훼손할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자께서는 당사 PF 우발채무의 규모 및 각 사업장별 사업 진행 현황에 대해 지속적인 모니터링이 필요합니다.

[당사 PF 우발채무 추이]
(단위 : 억원)

pf 우발채무.jpg
pf 우발채무

출처 : 당사 사업보고서 및 제시자료

[PF관련 대출잔액 산정 현황]
(단위 : 억원)

구 분

2023년

2022년

2021년

2020년

2019년

금융보증부채 산정 PF잔액

4,427
4,377
3,089
2,400
2,639

금융보증부채 미산정 PF잔액

(BTL 사업장)

1,304
1,408
1,494
1,532
1,576

합계

5,731
5,785
4,583

3,932

4,215

출처 : 당사 사업보고서 및 제시자료* PF 별도 항목으로 기재된 소사원시복선전철 현장은 21년사업보고서 부터 BTL항목에 포함하여 기재 하였습니다.

2023년 12월말 기준 당사가 건축사업 시행사의 프로젝트파이낸싱 대출을 위하여 제3자 등에게 제공한 지급보증의 내용은 다음과 같습니다.

[당사가 보증한 PF 대출잔액]

[기준일 : 2023.12.31]
(단위 : 백만원)

유 형
2023년
2022년
증감사유

잔액
건수
잔액
건수

ABS
18,177
1
18,245
1
-

ABCP
166,000
4
159,700
4
-

기타 PF Loan외
388,941
23
400,595
23
-

합 계
573,118
28
578,540
28
-

출처 : 당사 사업보고서 및 제시자료

*상기 건수는 유형에 따라 PF 사업장별로 분류하였으며, 특수관계자를 위하여 제공한 지급보증의 내역도 포함되어 있습니다.

2023년 12월말 기준 상기 지급보증 관련 당사의 주요 PF 대출 사업장의 현황은 다음과 같습니다.

[PF 대출 사업장 현황]

[기준일 : 2023.12.31]
(단위 : 백만원)

사업명
채무자(시행사등)
당사보증
채권자(PF 은행등)
PF 약정
PF대출잔액
대출기간

23.12.31
22.12.31

창원부산도로
경남하이웨이㈜
자금제공
교보생명외
18,600
18,177
18,245
21.03 ~ 44.12

전주OO부대이전(*2)

㈜에코시티
자금보충
에코드림제일차(주)
27,000
27,000
24,700
23.10 ~ 26.10

제2영동고속도로
제2영동고속도로(주)
자금제공
동양생명보험외
73,584
63,256
64,840
14.09 ~ 43.12

서부간선지하화건설
서서울도시고속도로(주)
자금제공
우리은행 외
24,602
20,864
20,993
16.08 ~ 50.12

전주하수관거 외(*1)
전주아랫물길(주)외
자금제공등
전북은행 외
251,263
130,382
140,852
-

영광대마 산업단지

(주)탑글로리
채무인수
한국스탠다드차타드은행
23,500
23,260
23,500
23.04 ~ 24.04

봉담송산고속도로
경기동서순환도로(주)
자금제공
신한은행 외
85,827
79,905
79,137
17.08 ~ 46.12

해운대중동스위첸
마스턴제57호해운대피이프브이㈜
채무인수
㈜아이비케이캐피탈
8,000
8,000
8,000
20.11 ~ 24.03

대구 동인동 주상복합
에이자기관리부동산투자회사(주)
채무인수
플랜업동인㈜
4,000
4,000
10,000
23.05 ~ 24.05

대흥2구역주택재개발정비사업
대흥2구역주택재개발정비사업
연대보증
국민은행
19,073
19,073
19,073
21.09 ~ 24.02

대흥2구역주택재개발정비사업
대흥2구역주택재개발정비사업
연대보증
디비제이더블유대흥주식회사
35,000
35,000
35,000
21.10 ~ 26.08

버밀리언 남산
남산피에프브이㈜
자금보충
넥스트남산 주식회사
40,000
40,000
40,000
22.10 ~ 25.10

김포한강시네폴리스
(주)한강시네폴리스개발
자금보충
대신저축은행 외
100,000
100,000
90,000
22.06 ~ 24.04

부산 안락 스위첸
HS도시개발
채무인수
(주)아이비케이캐피탈
4,200
4,200
4,200
22.08 ~ 24.08

소 계
714,649
573,117
578,540
-

출처 : 당사 제시(감사인의 검토를 받지 않았습니다.)

주) 지급보증내역에 BTL 사업현장의 자금제공등 약정들이 기재되었으며, 작성기준일 현재 약정내용과 사업특성에 따라 회사의 재무상태 및 영업실적에 중요한 영향을 미치는 약정이라고 판단하기 어려워 전체 합계내용으로만 표시하였습니다. 약정금액과 대출잔액은 전체약정금액들의 당사 지분율을 적용한 금액입니다. 전기 보고서에 별도 항목으로 기재된 소사원시복선전철은 BTL항목에 포함하여 기재 하였습니다.

[PF 대출 상환 일정표]

[기준일 : 2023.12.31]
(단위 : 억원)

프로젝트명
대출금액
1년 이내
2년 이내
3년 이내
이후

전주OO부대이전
270

-270
0

대흥1구역 주택재개발정비사업
191
-191
0
0

대흥2구역 주택재개발정비사업
350
0
0
-350
0

대구 동인동 주상복합
40
-40
0
0
0

해운대중동스위첸
80
-80
0
0
0

부산안락스위첸
42
-42
0
0
0

남산 N타워 업무시설 신축
400
0
-400
0
0

김포한강시네폴리스
1,000
-1,000
0
0
-1000

영광대마산업단지
233
-233
0
0
0

제2영동고속도로
633

-633

서부간선지하화 건설공사
209

-209

봉담-송산 2공구
799

-799

창원부산도로
182

-182

합계
4,429
-1,586
-400
-620
-2,823

출처 : 당사 제시

주) 해당 상환 일정표는 약정 만기일 기준으로 작성되었습니다.

차주가 금융계약에 따라 지급하여야 할 금액을 지급기일에 지급하지 아니한 경우, 시공사 또는 차주에게 부도사유가 발생하는 경우, 시공사의 신용등급이 하락하는 경우 등이 발생시, 대출금의 미상환원금 및 발생이자, 발생비용 및 기타 일체의 피담보채무상환 의무가 발생합니다.

[계열회사 매출 감소로 인한 수익성 저하 위험]

아. 당사는 KCC그룹의 주요 투자활동과 관련된 시공을 전담하며 매출의 일정 부분을 의존하고 있으며, 특수관계자와의 수익을 살펴보면 2023년 3분기 기준 수익은 1,040억원을 기록하여 총매출(14,803억원) 대비 7.02%를 나타내었습니다.
향후 계열사의 경영환경악화 등으로 인하여 계열 발주물량이 감소할 시 당사의 실적, 재무구조 및 영업활동이 영향을 받을 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

당사는 (주)케이씨씨 등 계열사를 대상으로 매 회계연도 일정 부분의 매출실적을 기록하고 있으며 계열매출 중 특히 (주)케이씨씨의 플랜트 매출이 큰 비중을 차지하고 있습니다. 2023년 3분기에 당사는 총 매출액 14,803억원 중 약 7.02%에 해당하는 1,040억원을 KCC계열사들을 대상으로 기록하였으며, 이 중 (주)케이씨씨에 대한 매출액이 5.49%입니다.이처럼, 당사는 매년 생산설비를 가지고 있는 KCC계열사가 발주한 프로젝트에 따라 수익성에 영향을 받고 있습니다. 2023년 3분기까지 당사의 계열사 매출 추이는 다음과 같습니다.

[당사 계열매출 추이]

(단위: 억원, %)

당사 계열매출 추이.jpg
당사 계열매출 추이

출처 : 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

2023년 3분기 및 2022년 기준 특수관계자와의 거래내역은 다음과 같습니다.

[2023년 3분기 특수관계자와의 주요 거래내역]

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
매출 등
매입 등

매출
기타수익
계
매입
기타매입
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
81,126,534
180,534
81,307,068
258,109
1,290,593
1,548,702

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
-
688,466
688,466
17,561,831
-
17,561,831

대규모기업집단 등
-
-
-
-
81
81

기타
21,985,137
-
21,985,137
-
-
-

합 계
103,111,671
869,000
103,980,671
17,819,940
1,290,674
19,110,614

출처 : 당사 3분기 보고서

[2022년 특수관계자와의 주요 거래내역]

(단위:천원)

구 분
회사의 명칭
매출 등
매입 등

매출
기타수익
계
매입
기타매입
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
85,459,978
241,080
85,701,058
2,253
1,368,366
1,370,619

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
-
817,548
817,548
27,902,160
-
27,902,160

대규모기업집단 등
-
3,707
3,707
-
192
192

기타
20,017,032
-
20,017,032
-
1,200
1,200

합 계
105,477,010
1,062,335
106,539,345
27,904,413
1,369,758
29,274,171

출처 : 당사 사업보고서

① 2023년 3분기

2023년 3분기 및 2022년 기준 특수관계자간의 주요 채권ㆍ채무 내역은 다음과 같습니다.

[2023년 3분기 특수관계자와의 주요 채권내역]

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
채권

매출채권(주1)
대여금
기타채권
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
1,012,320
-
-
1,012,320

관계기업
㈜블루아일랜드개발(주2)
48,245,017
-
-
48,245,017

기타특수관계자
㈜금강레저
-
-
3,100,000
3,100,000

PolysiliconTechnologyCompany(주3)
9,852,512
-
-
9,852,512

기타
-
1,996,703
-
1,996,703

합 계
59,109,849
1,996,703
3,100,000
64,206,552

출처 : 당사 3분기 보고서주1) 매출채권에는 미청구공사가 포함되어 있습니다.주2) ㈜블루아일랜드개발 매출채권에 대하여 47,923,380천원이 대손충당금이 설정되어 있으며, 당분기 중 인식한 대손상각비 환입은 1,438,926천원입니다.주3) PolysiliconTechnologyCompany 매출채권에 대하여 전액 대손충당금이 설정되어 있습니다.

[2023년 3분기 특수관계자와의 주요 채무내역]

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
채무

매입채무
기타채무(주1)
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
117,602
1,291,704
1,409,306

관계기업
㈜블루아일랜드개발
-
1,454,896
1,454,896

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
6,760,798
13,931,000
20,691,798

합 계
6,878,400
16,677,600
23,556,000

출처 : 당사 3분기 보고서주1) 기타채무에는 초과청구공사가 포함되어 있습니다.

② 2022년

[2022년 특수관계자와의 주요 채권내역]

(단위:천원)

구 분
회사의 명칭
채권

매출채권(주1)
미수금
대여금
기타채권
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
7,304,864
653,536
-
-
7,958,400

관계기업
㈜블루아일랜드개발(주2)
49,683,943
-
-
-
49,683,943

기타특수관계자
㈜금강레저
-
-
-
3,100,000
3,100,000

PolysiliconTechnologyCompany(주3)
9,636,381
-
-
-
9,636,381

기타
3,426,863
-
1,421,546
-
4,848,409

합 계
70,052,051
653,536
1,421,546
3,100,000
75,227,133

출처 : 당사 사업보고서주1) 매출채권에는 미청구공사가 포함되어 있습니다.주2) ㈜블루아일랜드개발 매출채권에 대하여 49,362,306천원이 대손충당금이 설정되어 있으며, 당기 중 인식한 대손상각비는 1,320,790천원입니다.주3) PolysiliconTechnologyCompany 매출채권에 대하여 전액 대손충당금이 설정되어 있습니다.

[2022년 특수관계자와의 주요 채무내역]

(단위:천원)

구 분
회사의 명칭
채무

매입채무
기타채무(*)
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
-
1,454,247
1,454,247

관계기업
㈜블루아일랜드개발
-
1,454,896
1,454,896

기타특수관계자
(주)케이씨씨글라스
13,071,887
14,314,020
27,385,907

합 계
13,071,887
17,223,163
30,295,050

출처 : 당사 사업보고서주1)기타채무에는 초과청구공사가 포함되어 있습니다.

2023년 3분기말 현재 당사가 특수관계자를 위해 제공한 담보제공자산의 내역은 다음과 같습니다.

[2023년 3분기말 특수관계자에게 제공한 담보제공자산]

(단위:천원)

구 분
회사명
담보제공자산
내용
장부가액
지급보증처

관계기업
미래㈜
관계기업투자
차입금담보
-
한국BTL인프라투융자회사 외

출처 : 당사 3분기 보고서

상기와 같이 당사는 (주)케이씨씨의 주요 투자활동과 관련된 시공에 매출의 일정부분을 의존하고 있으며, 그룹공사의 비중은 당사의 매출액 대비 적게는 약 4%에서 많게는 약 11%의 비중을 차지하고 있습니다.따라서, 향후 급변하는 경제상황으로 그룹 전반의 영업환경이 악화되어 계열 발주물량이 감소할 경우 당사의 영업활동 및 재무구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있고, 기타 채권/채무거래, 대여금 거래와 채권의 적시 회수에도 영향을 미칠수 있습니다. 이 경우, 당사 수익성 및 현금흐름의 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[KCC그룹 관련 위험]

자. 당사가 속해있는 KCC그룹은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령 개정(2016년 9월 30일 시행)에 따라 상호출자ㆍ채무보증제한 기업집단 지정 제외된 바 있으나, 2017년 5월 1일에 2017년 대기업집단으로 재지정되었습니다. 당사를 포함하여 14개의 국내 계열회사가 소속되어 있습니다.
공정거래위원회가 지정한 대규모 기업집단은 공정거래법 등 관련 법규에 의해 계열사간 채무보증 및 직접적인 지원이 제한되어 있습니다. 이에 당사에 대한 계열사의 직간접적인 자금 지원은 제한적일 수 있으며, 계열사의 경영환경 또는 이미지가 악화될 경우 당사에도 직ㆍ간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 한편,
당사의 최대주주인 (주)케이씨씨는 2019년 7월 11일 이사회에서 유리, 홈씨씨, 상재 사업부문을 인적분할하여 분할신설회사를 설립하기로 결의하였으며
해당 분할은 2020년 1월 1일을 기일로 완료되었습니다. 당사는 분할존속회사인 (주)케이씨씨에 승계, 계열상장회사인 코리아오토글라스(주)는 분할신설법인인 (주)케이씨씨글라스에 흡수합병되어 소멸하였습니다. 또한,
(주)케이씨씨는 2020년 9월 17일 이사회에서 실리콘 사업 부문을 단순, 물적 분할하여 분할신설회사를 설립하기로 결의하였으며 해당 분할은 2020년 12월 1일을 기일로 완료되었습니다. 최대주주의 회사분할이 당사의 지배구조에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단되나, 이후 향후 당사의 수익성 등에 미치는 영향에 대하여는 증권신고서 제출일 현재 알기 어려운 상황이므로, 투자자 여러분께서는 금융감독원 전자공시시스템(dart) 등을 통하여 향후 계열 관련 이슈에 대하여 모니터링 해주시기 바랍니다.

2023년 04월 공정거래위원회 보도자료(2023년 대기업집단 지정결과)에 따르면, 당사가 소속되어 있는 KCC그룹은 상호출자제한 기업집단으로, 공정거래위원회 지정 48개 기업집단 가운데 35위에 해당합니다.

[2023년 상호출자제한기업집단 지정현황]

(단위: 개)

순위
기업집단명
동일인
계열회사수

1
삼성
이재용
63

2
에스케이
최태원
198

3
현대자동차
정의선
60

4
엘지
구광모
63

5
포스코
신동빈
42

6
롯데
포스코홀딩스(주)
98

7
한화
김승연
96

8
지에스
허창수
95

9
HD현대(舊 현대중공업)
정몽준
32

10
농협
농업협동조합중앙회
54

…

35
케이씨씨
정몽진
14

출처 : 공정거래위원회

KCC그룹에는 당사를 포함하여 14개의 계열회사가 소속되어 있으며, 그 현황은 아래와 같습니다.

[KCC그룹 계열회사 현황]

(기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
3
(주)케이씨씨
110111-0221814

(주)케이씨씨건설
110111-0607618

(주)케이씨씨글라스
110111-7342473

비상장
11
(주)케이씨씨실리콘
110111-7701760

(주)금강레저
131211-0001433

미래(주)
110111-4339035

세우실업(주)
134811-0004458

(주)동주상사
110111-6191194

(주)동주
134111-0006127

대호포장(주)
134111-0004379

(주)동주피앤지
174711-0022090

모멘티브퍼포먼스머티리얼스코리아 주식회사(Momentive Performance Materials Korea Co Ltd)
110111-2828527

(주)케이씨더블유
110111-8160064

신한벽지(주)
164911-0003577

출처 : 당사 3분기 보고서

주1) 상기 국내법인은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 상호출자제한 기업집단입니다.주2) (주)케이씨더블유는 2022년 3월 1일부로 기업집단에 편입되었습니다.주3) 신한벽지(주)는 2022년 5월 1일부로 기업집단에 편입되었습니다.

당사는 KCC그룹 기업집단에 소속된 회사로 최대주주는 (주)케이씨씨입니다. KCC그룹 내 계열사에 대한 재무구조 개선의 필요성이 제기될 경우 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에서 허용한 범위 이내에서의 채무보증, 자금보충약정 등을 제공하는 경우가 발생할 수 있습니다. 예상치 못하게 상기와 같이 계열사에 채무보증 및 자금보충약정 등을 제공하게 되면 당사의 재무 안정성에 부정적 영향을 끼칠수도 있으니 투자자께서는 이러한 위험에 유의하시기 바랍니다.

[대규모기업집단 정책]

구 분
내 용

계열회사간 채무보증 제한
채무보증제한기업집단에 속하는 회사는 계열회사에 대하여 국내 금융기관으로부터 여신(대출,지급보증 및 채무인수)과 관련한 채무보증을 할 수 없으며 기존 채무보증은지정 후 2년이내 해소하여야함 (주1)

계열회사간의 상호출자 금지
상호출자제한기업집단 소속회사(금융·보험회사 포함)는 자기의 주식을 소유하고 있는 동일 기업집단 계열회사의 주식을 취득 또는 소유하는 것이 금지됨

중소기업창업투자회사의계열회사주식취득 금지
상호출자제한기업집단 소속회사로서 중소기업창업지원법에 의한 중소기업창업투자회사는 국내 계열회사 주식의 취득 또는 소유가 금지됨

금융·보험회사의 의결권 제한
상호출자제한기업집단 소속회사로서 금융업 또는 보험업을 영위하는 회사는 취득 또는 소유하고 있는 국내계열회사 주식에 대하여 의결권을 행사할 수 없음

대규모내부거래의 이사회 의결 및 공시
상호출자제한기업집단 소속회사는 거래금액이 당해 회사 자본총계 또는 자본금중 큰 금액의 5/100이상 이거나 50억원 이상인 다음의 대규모내부거래행위시에 이사회의 의결을 거친 후 이를 공시하여야 함(주요내용을 변경하고자하는 때도 동일)

비상장회사등의 중요사항 공시
- 소유지배구조와 관련된 중요사항 - 경영활동과 관련된 중요한 사항

기업집단현황공시
상호출자제한기업집단 소속회사*는 기업집단의 일반현황, 임원ㆍ이사회현황, 주식소유현황, 특수관계인과의 거래현황 등을 공시 * 직전 사업연도말 자산총액이 100억원 미만인 회사로서 청산 중에 있거나 1년 이상 휴업중인 회사는 제외

출처 : 공정거래위원회

KCC그룹의 계열회사인 당사는 대규모 기업집단에 대한 규제에 따라 계열사간 채무보증 및 상호출자가 제한되며, 대규모 내부거래에 대해서는 이사회 의결이 요구되는 등기업활동에 다소 제한이 있을 수 있습니다. 정부의 정책변경 또는 글로벌 경기 침체 등의 예상치 못한 경영환경의 변화로 인하여 각 계열사가 진행하고 있는 신규사업에 차질이 생기거나, 혹은 계열사간 추진하고 있는 사업 다각화 등이 역효과를 발생시키는 경우 그룹 전반에 걸쳐 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

한편, 당사의 최대주주인 (주)케이씨씨는 2019년 7월 11일 이사회에서 유리, 홈씨씨, 상재 사업부문을 인적분할 방식으로 분할하여 분할신설회사인 (주)케이씨지(가칭)를 설립하기로 결의하였습니다. 해당 분할을 위하여 2019년 11월 13일 주주총회를 개최하였으며 2020년 01월 01일을 기일로 분할이 완료되었으며 분할신설법인 (주)케이씨씨글라스가 신규설립되었습니다.

[(주)케이씨씨의 회사분할 개요]

분할방법

- 상법 제530조의2 내지 제530조의11의 규정이 정하는 바에 따라 아래와 같이 분할대상부문을 분할하여 신설회사를 설립하고, 분할되는 회사가 존속하면서 분할되는 회사의 주주가 분할신주 배정기준일 현재의 지분율에 비례하여 신설회사의 주식을 배정받는 인적분할 방식으로 분할- 분할 후 기존의 분할되는 회사는 한국거래소의 유가증권시장 상장규정에 따라 변경상장 할 예정이며, 신설회사는 한국거래소의 유가증권시장 상장규정 제38조 제1항 제2호에 따라 유가증권시장에 재상장 할 예정

분할되는 회사(주식회사 케이씨씨): 분할대상부문을 제외한 나머지 사업부문신설회사(주식회사 케이씨지(가칭)): 유리, 홈씨씨, 상재 사업부문(이하 "분할대상부문")

* 신설회사의 상호는 분할계획서 승인을 위한 주주총회 또는 분할신설회사 창립총회에서 변경될 수 있음.

분할목적

- (주)케이씨씨가 영위하는 사업 중 유리, 홈씨씨 및 상재 사업부문(이하 총칭하여 "분할대상부문")과 다른 나머지 사업부문의 분리를 통해 사업의 전문성을 제고하고 경영 효율성을 강화

- 각 사업부문을 전문화하여 사업부문별로 시장환경 및 제도 변화에 대한 대응능력 제고

- 각 사업부문별 사업특성에 맞는 신속하고 전문적인 의사결정이 가능한 지배구조 체제를 확립하여 경쟁력을 강화, 전문화된 사업영역에 기업의 역량을 집중함으로써 기업가치를 극대화하여 주주가치를 제고

분할의 중요영향 및 효과
- 각 사업부문별 의사결정 체계 확립 및 경영자원의 효율적 배분을 통하여 사업의 경쟁력을 강화함으로써 각 사업부문의 성장잠재력을 극대화 및 경영위험 최소화- 지배구조의 투명성을 제고하여 기업가치를 극대화하고 핵심역량 강화를 통하여 기업의 장기성장과 주주가치 제고를 도모

분할비율

2019년 03월 31일 현재의 재무상태표를 기준으로 신설회사의 순자산장부가액과 지분법평가누적액을 합한 금액을 분할 전 순자산장부가액에 자기주식 장부가액 및 신설회사의 관계기업투자주식 지분법평가누적액을 합산한 금액으로 나누어 산정

분할비율(a)은 아래와 같다.- 분할되는 회사: 0.8417998 - 신설회사: 0.1582002

분할 후 존속회사
회사명
주식회사 케이씨씨

분할후 재무내용(원)
자산총계
7,687,801,275,012
부채총계
2,990,837,698,714

자본총계
4,696,963,576,298
자본금
48,084,660,000

2019년 03월 31일
현재기준

존속사업부문 최근 사업연도매출액(원)
2,634,899,212,087

주요사업
유리, 홈씨씨, 상재 사업 등 분할대상부문을 제외한 나머지 사업부문

분할 후 상장유지 여부
예

분할설립회사
회사명
주식회사 케이씨지(가칭)

설립시 재무내용(원)
자산총계
1,056,026,513,824
부채총계
153,883,456,932

자본총계
902,143,056,892
자본금
8,350,210,000

2019년 03월 31일
현재기준

신설사업부문 최근 사업연도 매출액(원)
748,921,470,181

주요사업
유리, 홈씨씨, 상재 사업부문

재상장신청 여부
예

감자에 관한 사항
감자비율(%)
15.82002

구주권제출기간
시작일
2019년 11월 14일

종료일
2019년 12월 31일

매매거래정지 예정기간
시작일
2019년 12월 27일

종료일
2020년 01월 20일

신주배정조건
분할신설회사의 분할신주는 신주배정 기준일 현재 분할회사의 주주명부에 등재되어 있는 주주에게 분할회사의 주식과 동종의 주식으로 배정하되, 신주배정 기준일 현재 분할회사가 보유하고 있는 자기주식에 대하여도 분할신주를 배정

- 주주 주식수 비례여부 및 사유

분할되는 회사의 주주가 가진 주식수에 비례하여 분할신설회사의 주식을 배정.

신주 배정 시 발생하는 단주의 처리: 1주 미만의 단주에 대해서는 분할신설회사 신주의 재상장 초일 종가를 기준으로 계산된 금액을 분할신설회사가 재상장일로부터 1개월 이내에 현금으로 지급, 단주는 분할신설회사가 자기주식으로 취득 예정

신주배정기준일
2019년 12월 31일

신주권교부예정일
2020년 01월 20일

신주의 상장예정일
2020년 01월 21일

주주총회 예정일
2019년 11월 13일

채권자 이의제출기간
시작일
-

종료일
-

분할기일
2020년 01월 01일

분할등기 예정일
2020년 01월 02일

이사회결의일(결정일)
2019년 07월 11일

- 사외이사참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

- 계약내용
해당사항 없음

증권신고서 제출대상 여부
예

- 제출을 면제받은 경우 그 사유
해당사항 없음

출처 : 금융감독원 전자공시시스템, 주요사항보고서(회사분할결정)

주) 상기 내용은 공시사항 일부 요약으로, 보다 세부적인 사항은 2019년 7월 11일자 (주)케이씨씨의 주요사항보고서를 참고하여 주시기 바랍니다.

당사, 금강레저 등은 분할존속회사인 (주)케이씨씨의 자회사로 승계되었으며 코리아오토글라스의 경우 분할신설회사인 (주)케이씨씨글라스에에 승계된 이후 2020년 흡수합병되어 소멸하였습니다. 최대주주인 (주)케이씨씨의 분할이 당사의 지배구조에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다. 참고로, 2014년 당사의 울산 산업단지 분양 시 코리아오토글라스(주) 약 173억원 참여, 당사가 코리아오토글라스(주) 파일사업부 건설사업부 자산 및 부채 일제 양수(약 28억원)하는 등 이해관계자와의 거래가 이어져 왔습니다.또한, (주)케이씨씨는 2020년 9월 17일 이사회에서 실리콘 사업부문을 단순, 물적분할 방식으로 분할하여 분할신설회사인 (주)케이씨씨 실리콘(가칭)를 설립하기로 결의하였습니다. 해당 분할을 위하여 2020년 10월 30일 주주총회를 개최하였으며 2020년 12월 01일을 기일로 분할이 완료되었습니다. 세부 내역은 아래와 같습니다.

[(주)케이씨씨의 회사분할 개요]

1. 분할방법

(1) 상법 제530조의2 내지 제530조의12의 규정이 정하는 바에 따라 아래와 같이 분할되는 회사가 영위하는 사업 중 실리콘 사업부문(이하 “분할대상부문”)을 분할하여 신설회사를 설립하고, 분할되는 회사가 존속하면서 신설회사의 발행주식총수를 배정받는 단순·물적분할의 방식으로 분할한다. 본건 분할 후 분할되는 회사는 상장법인으로 존속하고 신설회사는 비상장법인으로 한다.분할되는 회사: 주식회사 케이씨씨분할되는 회사의 사업부문: 분할대상부문을제외한모든사업부문신설회사: 주식회사 케이씨씨 실리콘(가칭)신설회사의 사업부문: 실리콘 사업부문

(2) 분할기일은 2020년 12월 1일(0시)로 한다. 다만, 분할되는 회사의 이사회 결의로 분할기일을 변경할 수 있다.

(3) 상법 제530조의3 제1항, 제2항의 규정에 의거 주주총회의 특별결의에 의해 분할하며, 동법 제530조의9 제2항에 의거 신설회사는 분할되는 회사의 채무 중에서 본 분할계획서에서 승계하기로 정한 채무(책임을 포함함, 이하 본 분할계획서에서 동일함)만을 부담하고, 분할되는 회사의 채무 중 신설회사로 이전되지 아니하는 채무에 대해서는 연대하여 변제할 책임을 부담하지 아니한다. 분할되는 회사도 신설회사로 이전되는 채무에 대하여는 연대하여 변제할 책임을 부담하지 아니하고, 신설회사로 이전되지 아니하는 채무만을 변제할 책임이 있다. 이와 관련하여, 분할되는 회사는 상법 제530조의9 및 제527조의5의 규정에 따라 채권자보호절차를 이행한다.

(4) 분할되는 회사에 속한 일체의 적극·소극재산과 공법상의 권리·의무를 포함한 기타의 권리·의무 및 재산적 가치가 있는 사실 관계(인허가, 근로관계, 계약관계, 금융기관 계좌 등 금융기관과의 거래관계, 소송 등을 모두 포함)는 분할대상부문에 관한 것이면 신설회사에게, 분할대상부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할되는 회사에게 각각 귀속되는 것을 원칙으로 하되, 본 분할계획서에서 정하는 바에 따른다. 다만, 분할대상부문에 속하는 권리나 의무 중 법률상 또는 성질상 분할에 의하여 이전이 금지되는 것은 분할되는 회사에 잔류하는 것으로 보고, 신설회사에 이전이 필요한 경우에는 분할되는 회사와 신설회사의 협의에 따라 처리한다. (i) 분할에 의한 이전에 정부기관 등의 승인/인가/신고수리 등이 필요함에도 이를 받을 수 없는 경우나 (ii) 분할되는 회사를 당사자로 하는 계약이 분할대상부문과 그 이외의 사업 부문에 모두 관련됨에도, 해당 계약 중 분할대상부문에 관한 부분과 그 외의 사업 부문에 관한 부분을 분리하는 것이 불가능한 경우에도 그와 같다.

(5) 분할되는 회사와 신설회사가 달리 합의하지 않는 한, 분할되는 회사의 사업과 관련하여 분할기일 이전의 행위 또는 사실로 인하여 분할기일 이후에 발생·확정되는 채무 또는 분할기일 이전에 이미 발생·확정되었으나 이를 인지하지 못하는 등의 여하한 사정에 의하여 본 분할계획서에 반영되지 못한 채무(공·사법 상의 우발채무 기타 일체의 채무를 포함)에 대하여는 그 원인이 되는 행위 또는 사실이 분할대상부문에 관한 것이면 신설회사에게, 분할대상부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할되는 회사에게 각각 귀속한다. 만약 어느 분할 대상 부문에 관한 것인가를 확정하기 어려운 경우에는 본건 분할에 의하여 분할되는 순자산가액의 비율로 신설회사와 분할되는 회사에 각각 귀속된다.

(6) 신설회사가 승계한 채무를 분할되는 회사가 변제하거나 분할되는 회사의 출재로 신설회사가 면책이 된 경우 분할되는 회사가 신설회사에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 신설회사가 분할되는 회사에 귀속된 채무를 변제하거나 신설회사의 출재로 분할되는 회사가 면책이 된 때에도 이와 같다.

(7) 분할되는 회사와 신설회사가 달리 합의하지 않는 한, 분할되는 회사의 사업과 관련하여 분할기일 이전의 행위 또는 사실로 인하여 분할기일 이후에 취득하는 채권 기타 권리 또는 분할기일 이전에 이미 취득하였으나 이를 인지하지 못하는 등의 여하한 사정에 의하여 분할계획서에 반영되지 못한 채권, 기타 권리(공·사법상의 우발채권 기타 일체의 채권을 포함)의 귀속에 관하여도 (5)항과 같이 처리한다.

(8) 신설회사의 자산, 부채 및 자본의 결정 방법은 분할대상부문에 속하거나 이와 직·간접적으로 관련된 자산, 부채를 신설회사에 배분하는 것을 원칙으로 하되, 향후 신설회사의 운영 및 투자계획, 관련 법령상의 요건 등을 복합적으로 고려하여 결정한다.

(9) 분할되는 회사에 대하여는 상법 제41조의 적용이 배제된다.

2. 분할목적

(1) 분할되는 회사가 영위하는 사업 중 분할대상부문의 분리를 통해 사업의 전문성을 제고하고 경영 효율성을 강화한다.

(2) 회사의 분할을 통하여 핵심사업에의 집중투자를 가능하게 하고, 분할되는 회사, 신설회사 및 시장의 상황 등을 고려하여 필요할 경우 지분 매각, 외부 투자유치, 전략적 사업 제휴, 기술 협력 등을 통해 경쟁력 강화 및 재무구조 개선을 도모한다.

(3) 각 사업부문별 사업특성에 맞는 신속하고 전문적인 의사결정이 가능한 지배구조 체제를 확립하여 시장환경 및 제도 변화에 신속히 대응할 수 있도록 하고, 전문화된 사업영역에 기업의 역량을 집중함으로써 기업가치와 주주가치를 제고한다.

3. 분할의 중요영향 및 효과
(1) 본건 분할은 상법 제530조의2 내지 제530조의12 규정이 정하는 바에 따라 단순ㆍ물적분할 방식으로 진행됨에 따라 본건 분할 전ㆍ후 분할되는 회사의 최대주주 소유주식 및 지분율의 변동은 없음(2) 본건 분할은 단순ㆍ물적분할 방식으로 진행되므로 분할 자체로는 연결재무제표 상에 미치는 영향은 없음

4. 분할비율
분할되는 회사가 분할신설회사 발행주식의 100%를 배정받는 단순ㆍ물적분할 방식이므로 분할비율을 산정하지 않습니다.

5. 분할로 이전할 사업 및 재산의 내용

(1) 분할되는 회사는 본 분할계획서가 정하는 바에 따라 신설회사에 속할 일체의 적극, 소극재산과 공법상의 권리·의무를 포함한 기타의 권리·의무와 재산적 가치 있는 사실관계(인허가, 근로관계, 계약관계, 금융기관 계좌, 소송 등을 모두 포함함)를 신설회사에 이전하는 것으로 한다.

(2) 분할로 인하여 이전할 재산의 목록과 가액은 2020년 6월 30일 현재의 재무상태표와 재산목록을 기초로 작성된 [별첨1] 분할재무상태표와 [별첨2] 승계대상 재산목록으로 한다. 단, 2020년 6월 30일 이후 분할기일 전까지 분할대상부문의 영업 또는 재무적 활동 등으로 인하여 분할대상부문의 자산 및 부채에 변동이 발생하거나 또는 승계대상 재산목록에 누락되거나 잘못 기재된 자산 또는 부채가 발견되거나 그 밖에 자산 및 부채의 가액이 변동된 경우에는 이를 정정 또는 추가하여 기재할 수 있다. 이에 따른 변경사항은 분할계획서의 [별첨1] 분할재무상태표와 [별첨2] 승계대상 재산목록에서 가감하는 것으로 한다.

(3) 전항에 의한 이전대상 재산의 세부항목별 최종가액은 공인회계사의 검토를 받아 최종 확정한다.

(4) 분할대상부문에 속하는 권리나 의무 중 법률상 또는 성질상 분할에 의하여 이전이 금지되는 것은 분할되는 회사에 잔류하는 것으로 보고, 신설회사에 이전이 필요한 경우에는 분할되는 회사와 신설회사의 협의에 따라 처리한다. (i) 분할에 의한 이전에 정부기관 등의 승인/인가/신고수리 등이 필요함에도 이를 받을 수 없는 경우나 (ii) 분할되는 회사를 당사자로 하는 계약이 분할대상부문과 그 이외의 사업 부문에 모두 관련됨에도, 해당 계약 중 분할대상부문에 관한 부분과 그 외의 사업 부문에 관한 부분을 분리하는 것이 불가능한 경우에도 그와 같다.

(5) 본 분할계획서에서 정하는 바에 따라, 분할기일 이전에 국내외에서 분할되는 회사가 보유하고 있는 일체의 지적재산권은 분할대상부문에 관한 것이면 신설회사에게, 분할대상부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할되는 회사에게 각각 귀속한다.

(6) 본 분할계획서에서 정하는 바에 따라, 분할기일 이전에 분할대상부문의 운영을 위하여 사용하는 동산, 부동산, 분할대상부문으로 인하여 발생한 계약관계 및 그에 따른 권리·의무관계를 담보하기 위하여 설정한 근저당권 등 담보에 관한 권리, 그리고 분할대상부문으로 인하여 발생한 채권 및 계약 관계의 보증에 관한 권리 및 보증계약관계는 신설회사에게 귀속한다

(7) 분할기일 이전에 분할되는 회사를 당사자로 하는 소송 중 [별첨3] 승계대상 소송현황에 기재된 소송만을 신설회사에 승계되는 것으로 한다. 다만 그 내역은 분할기일에 변경될 수 있다.

(8) 분할되는 회사는 신설회사가 설립됨과 동시에 신설회사가 분할 이전에 분할대상부문에서 사업을 수행하는 방식에 따라 사업을 수행할 수 있도록 관련 계약의 체결 등 필요한 협조를 제공한다.

6. 분할 후 존속회사
회사명
주식회사 케이씨씨

분할후 재무내용(원)
자산총계
8,375,739,549,253
부채총계
3,862,790,979,841

자본총계
4,512,948,569,412
자본금
48,084,660,000

2020년 06월 30일
현재기준

존속사업부문 최근 사업연도매출액(원)
2,130,823,577,462

주요사업
건자재 부문, 도료부문, 기타부문

분할 후 상장유지 여부
예

7. 분할설립회사
회사명
주식회사 케이씨씨 실리콘(가칭)

설립시 재무내용(원)
자산총계
201,353,898,971
부채총계
38,185,404,819

자본총계
163,168,494,152
자본금
1,000,000,000

2020년 06월 30일
현재기준

신설사업부문 최근 사업연도 매출액(원)
265,780,165,083

주요사업
실리콘 부문

재상장신청 여부
아니오

8. 감자에 관한 사항
감자비율(%)
-

구주권제출기간
시작일
-

종료일
-

매매거래정지 예정기간
시작일
-

종료일
-

신주배정조건
-

- 주주 주식수 비례여부 및 사유
-

신주배정기준일
-

신주권교부예정일
-

신주의 상장예정일
-

9. 주주총회 예정일
2020년 10월 30일

10. 채권자 이의제출기간
시작일
2020년 10월 30일

종료일
2020년 11월 30일

11. 분할기일
2020년 12월 01일

12. 분할등기 예정일
2020년 12월 01일

13. 이사회결의일(결정일)
2020년 09월 17일

- 사외이사참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

14. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

- 계약내용
-

15. 증권신고서 제출대상 여부
아니오

- 제출을 면제받은 경우 그 사유
단순ㆍ물적분할

출처 : 금융감독원 전자공시시스템, 주요사항보고서(회사분할결정)

주) 상기 내용은 공시사항 일부 요약으로, 보다 세부적인 사항은 2020년 12월 1일자 (주)케이씨씨의 주요사항보고서를 참고하여 주시기 바랍니다.

최대주주의 회사분할 이후 향후 당사의 수익성 등에 미치는 영향에 대하여는 증권신고서 제출일 현재 알기 어려운 상황으로, 투자자 여러분께서는 금융감독원 전자공시시스템(dart) 상 공시사항 등을 통하여 향후 계열 관련 이슈에 대하여 모니터링 해주시기 바랍니다.

[소송 및 기타 우발채무 관련 위험]

차. 증권신고서 제출일 현재, 당사는 지급보증, 소송 및 약정사항 등으로 인한 우발채무가 존재하며, 당사는 필요한 경우 해당 위험에 대하여 충당부채를 설정하고 있으나, 이러한 우발채무 등의 실현 가능성과 이로 인한 자원의 유출규모 및 시기는 합리적으로 예측이 어렵습니다.
향후, 당사의 사업 영위와 관련하여 추가적인 소송사건이 발생할 가능성을 배제하기 어려우며, 소송사건의 결과에 따라 당사의 재무상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 한편, 당사는 공사계약 등과 관련하여 금융기관에 백지수표 7매, 백지어음 2매를 제공하고 있으며, 사업을 진행하는 과정에서 2023년 12월 말 기준 시행사 등에게
중도금 대출보증 14건, 계약이행보증 6건,책임준공 미이행시 채무인수보증 29건 등 총 41건(보증잔액 중도금 대출보증 5,855억원, 계약이행보증 1조 1,552억원, 책임준공 미이행시 채무인수보증 1조 8,747억원)의 일반보증을 제공하고 있습니다. 향후 소송 및 기타 우발채무가 현실화될 경우 당사의 재무안정성 등 재무지표에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

증권신고서 제출일 현재, 당사는 지급보증, 소송 및 약정사항 등으로 인한 우발채무가 존재하며 이러한 우발채무 등의 실현 가능성 및 실현 시기는 합리적 예측이 불가능합니다. 그러나 우발채무가 현실화될 경우 당사의 재무 안정성과 경영성과 및 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의할 필요가 있습니다. 당사 우발채무 상세 현황은 아래와 같습니다.

당사가 신고서 제출일 전일 기준 계류중인 소송사건은 아래와 같습니다.

가. 당사가 원고인 사건

(단위:천원)

구 분
사건번호
원고
피고
사건내용
소송가액
진행사항
향후 일정 및 대응방안
회사에 미치는 영향

사업연도개시일 현재 계속중인 소송
서울중앙지법 2022가합553160
KCC건설
동작1주택재건축정비사업조합 외8
공사대금
9,238,594
소제기('22.10.05)판결선고( '23.10.18):원고일부승
1심판결 확정('23.11.10)
재무제표에 중대한 영향을 미치지 않을것으로 예상

사업연도중에

새로 제기된 소송

-
-
-
-
-
-
-
-

결산일 이후에제기된 소송
서울중앙지법2023차전375008
KCC건설
유진프라이디움일반사모부동산모투자 유한회사
공사대금
8,612,103
신청('23.11.29)결정('23.12.05):지급명령채무자 이의신청('23.12.21)
현재 본안소송 진행예정으로 원고가 승소할 수 있도록 대응
재무제표에 중대한 영향을 미치지 않을것으로 예상

출저: 당사 제시자료

나. 당사가 피고인 사건

(단위:천원)

구 분
사건번호
원고
피고
사건내용
소송가액
진행사항
향후 일정 및 대응방안
회사에 미치는 영향

사업연도개시일 현재 계속중인 소송
서울고등법원 2023나2001607
신순미 외10
KCC건설 외2
매매대금반환
726,896(주1)
소제기('19.08.23) 원고 청구취지변경('22.09.06) 원고 청구취지변경('22.10.25) 판결선고('22.11.30):원고일부승 원고 항소('22.12.21) 변론절차 진행중
현재 항소심 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정
재무제표에 중대한영향을 미치지않을것으로예상

서울고등법원 2023나2041971
사직KCC스위첸 입주자대표회의
KCC건설
손해배상
405,955(주2)
소제기('20.06.08) 원고 청구취지변경('21.11.02) 원고 청구취지변경('22.02.03) 원고 청구취지변경('22.08.03) 원고 청구취지변경('23.05.23) 판결선고('23.08.09):원고일부승 원고 항소('23.08.30) 변론절차 진행중
현재 항소심 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울고등법원 2023나2021663
설봉KCC스위첸 아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
274,480
소제기('21.08.20) 원고 청구취지변경('23.01.30) 판결선고('23.04.21):원고일부승 원고 항소('23.05.11) 피고 부대항소('23.08.22) 판결선고('23.10.19):항소기각
1심판결 확정('23.11.11)

부산고법(울산) 2023나11701
양산KCC스위첸 아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
2,071,839
소제기('21.10.14) 원고 청구취지변경('22.09.15) 원고 청구취지변경('22.10.07) 원고 청구취지변경('23.06.27) 판결선고('23.08.16):원고일부승 피고 항소('23.09.01)
항소심 변론 예정으로 피고가 승소할 수 있도록 대응(주3)

서울중앙지법 2018가합579882
한국토지주택공사
KCC건설 외6
구상금
2,275,459
소제기('18.11.09) 원고 청구취지변경('23.09.08) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2019가합585532
범양에어테크
KCC건설
공사대금
2,554,131
소제기('19.11.29) 원고 청구취지변경('21.09.14) 원고 청구취지변경('23.06.02) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2020가합582645
한강신도시2차 KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
4,991,352
소제기('20.09.20) 원고 청구취지변경('23.11.22) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2021가합508804
황성KCC스위첸 아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
1,685,253
소제기('21.02.04) 원고 청구취지변경('22.12.19) 원고 청구취지변경('23.04.18) 원고 청구취지변경('23.06.09) 판결선고('23.11.22) 피고 항소('23.12.13) 원고 항소('23.12.14)
항소심 변론 예정으로 피고가 승소할 수 있도록 대응

서울중앙지법 2021가합575958
케이씨씨스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외1
하자보수금등
1,889,387
소제기('21.10.20) 원고 청구취지변경('23.12.08) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2022가합528324
한강신도시2차KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
2,000,000
소제기('22.05.10) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2022가합552655
속초케이씨씨(KCC)스위첸아파트입주자대표회의
KCC건설 외3
손해배상
4,338,595
소제기('22.09.30) 원고 청구취지변경('23.06.20) 원고 청구취지변경('23.10.30) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2022가합554972
갈매6단지아파트 입주자대표회의
KCC건설 외1
손해배상
1,000,000
소제기('22.10.14) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

사업연도중에

새로 제기된 소송

서울중앙지법 2023가합50521
영종하늘도시 KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외1
하자보수금등
2,115,000
소제기('23.03.08) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정
재무제표에 중대한영향을 미치지않을것으로 예상

서울중앙지법 2023가합51050
블루마시티 KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외3
손해배상
1,760,500
소제기('23.03.10) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

부산지방법원 2023가합42528
한국토지주택공사
KCC건설 외4
구상금
4,591,693
소제기('23.04.27) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

결산일 이후에 제기된 소송
-
-
-
-
-
-
-
-

출저: 당사 제시자료(주1) 항소심 소송가액입니다. ※1심 소송가액 : 1,052,872,246원(주2) 항소심 소송가액입니다. ※1심 소송가액 : 2,371,644,176원(주3) 공동피고인 건설공제조합과 코스모건설이 항소하여 현재 2심 변론 예정이며, 당사에 대한 청구는 1심에서 각하되어 당사는 2심에서 피고 보조참가 하였습니다.

한편, 당사는 신고서 제출일 전일 기준 공사계약 등과 관련하여 해당 금융기관 등에 백지수표 7매, 백지어음 2매를 견질로 제공하고 있습니다.

(기준일 :2024.01.19 )
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
7
백지
대출약정용외 수표

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
2
백지
계약이행보증용 어음

기타(개인)
-
-
-

출처: 당사 제시자료

참고로, 당사는 채무인수 등 PF 연대보증 이외의 특수관계자 및 시행사 등에게 제공한 일반 보증내역이 존재합니다. 2023년 12월말 기준 당사의 일반보증 현황은 다음과 같습니다.

(기준일 :2023.12.31 )
(단위 : 백만원)

보증구분
건 수
보증잔액
증감사유

2023.12.31
2022.12.31
2023.12.31
2022.12.31

중도금 대출보증
14
16
585,454
534,648
(주2)

계약이행보증 등
4
6
1,155,213
1,188,129
(주3)

책임준공 미이행시 채무인수
23
29
1,874,692
2,033,164
(주4)

계
41
51
3,615,359
3,755,941
-

출처 : 당사 제시자료주1)상기 내용은 특수관계자를 위하여 제공한 보증내역도 포함되어 있습니다.주2) 양정스위첸 외 1건 중도금 채무보증해소 되었습니다.주3) 주택도시보증공사 주택분양보증 및 건설공제조합 공동연대채무보증잔액이 감소 하였습니다.주4) 해운대중동스위첸 외 5건 채무보증해소 되었습니다.

2023년 12월말 기준 PF 연대보증 이외의 일반보증 규모는 약 3조 6,154억원이며, 이 가운데 책임준공 미이행시 채무인수 규모가 약 1조 8,747억원으로 전기말 대비 약 1,585억원 가량 감소하였습니다. 당사는 시공사로 참여하는 신규 프로젝트들의 자금조달을 위한 신용보강 방법으로 조건부 채무인수 등을 제공하고 있으며, 진행하고 있는 프로젝트가 일부 완료함에 따라 조건부 채무인수 잔액이 감소한 것으로 판단됩니다. 당사는 리스크 관리를 위하여 직접적 연대보증 보다는 책임준공 미이행시 채무인수 등의 방법을 택하고 있습니다.

참고로, 특수관계자에 대한 보증을 제외한 일반보증의 세부 내역은 다음과 같습니다.

[PF 연대보증 외 지급보증 상세 내역(특수관계자 제외)]

[기준일 : 2023.12.31]
(단위 : 천원)

제공받는자
내 용
보증한도
보증제공액
차입금잔액
지급보증처

수분양자 등
중도금 대출 연대보증
1,042,921,828
585,454,430
803,192,464
국내금융기관

시행사 등
계약이행보증 등
1,155,213,209
1,155,213,209
-
건설공제조합/서울보증보험 외

시행사 등
책임준공 미이행시 채무인수
3,135,410,000
1,874,692,216
2,878,482,216
국내금융기관

합 계
5,333,545,037
3,615,359,855
3,681,674,680

출처 : 당사 제시자료주1) 조건부 채무인수는 책임준공 미이행시 당사의 채무인수 조건입니다. 주2) 보증한도는 당사 지분율 적용하였습니다.주3) 2023년말 기준 당사 제시자료로, 감사인의 검토를 받지 않았습니다.

향후 당사가 계류중인 피소 소송사건 또는 기타 우발채무가 현실화될 경우, 당사의 재무안정성 및 재무지표에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[파생상품 관련 위험]

카. 당사는 증권신고서 제출일 전일 기준 인천청라골프장 개발사업과 관련된 옵션계약을 파생금융상품으로 분류하여 파생상품평가손실 및 파생상품부채를 인식하고 있습니다.
2022년 말 기준 당사는 인천청라골프장 개발사업과 관련하여 파생상품부채 약 242억원 반영 및 파생상품평가손실 10억원을 인식하고 있습니다.
파생상품부채가 현실화되어 현금이 유출될 가능성이 존재하나, 재무제표 상 반영되어 있으므로 당사의 재무안정성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

증권신고서 제출일 전일 기준 당사가 환위험 및 이자율 변동 위험 등과 관련된 위험을 헤지(hedge)하기 위하여 체결한 파생상품 계약은 없는 상황입니다. 당사는 인천청라골프장 개발사업 (㈜블루아일랜드개발)과 관련된 옵션계약을 파생금융상품으로 분류하여 옵션의 공정가치 변동분을 파생상품평가손실과 파생상품부채로 인식하고 있으며, 세부 사항은 아래와 같습니다.

당사는 개발형 사업인 ㈜블루아일랜드개발의 건설출자자의 일원으로, 당사를 포함한 건설출자자들은 재무출자자를 모집하기 위해 재무출자자가 취득한 주식과 관련하여 옵션계약을 체결하였습니다. 당사는 이러한 옵션계약을 파생금융상품으로 분류하고 옵션의 공정가치 변동분을 파생상품평가손익과 파생상품부채로 인식하고 있습니다. 증권신고서 제출일 전일 기준 행사되지 않은 옵션의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

회사명
프로젝트명
옵션종류
행사권자
행사가능기간
행사가격(1주당)
주식수

㈜블루아일랜드개발
인천청라골프장
풋옵션
아라베스크(유)
2023.10.28~2024.01.26
13,690
2,465,136

출처 : 당사 제시자료

주) 신고서 제출 전일 기준

당사는 본 파생상품 계약과 관련하여 2013년 7월 이후 아라베스크(유)와 지속적으로 옵션 행사기간 연장을 위한 자본보장 약정을 체결하고 있습니다. 당사의 이행약정지분 17.5%(4,284,000주)였으나, 아라베스크(유)의 풋옵션 일부 행사(1,818,864주)에 따라 2016년 5월 19일자로 해당 지분을 인수하였습니다. 당사는 잔여 이행약정지분 10.07%(2,465,136주)에 대해서 아라베스크(유)와 옵션 행사기간 연장을 위하여 자본보장약정을 체결하고 있습니다.

[인천청라골프장 자본약정서]

구 분
내 용

상품의 명칭
풋옵션(자본보장약정서)

보장매수자(protection buyer)
㈜케이씨씨건설

보장매도자(protection seller)
아라베스크(유)

계약일
2023.10.27

만기일
2024.01.26

계약금액 (모든 비용 세금 경비 등 별도)
2,465,136주 * 13,690원 = 33,747,711,840

기초자산(준거자산)
(주)블루아일랜드개발 주식(2,465,136주)

계약체결목적
자본보장약정서에 따른 풋옵션연장계약 체결

계약내용 - 풋옵션: 당사 또는 당사가 지정한 자에게 주식을 매도할 수 있는 권리
투자방법, 풋옵션, 당사자들의 약정, 진술과 보장 등

수수료(보장매수자가 보장매도자에게 지급하는 프리미엄)
-

정산(결제)방법
지정계좌로 전신송금

계약당사자 또는 기초자산 발행회사와의 특수 관계 여부
-

담보 제공여부
-

중개금융회사
교보증권(주)

기타 투자자에게 알릴 중요한 특약사항
-

22년도말 자산총액 대비 비율
2.82%

22년도말 자기자본 대비 비율
7.49%

출처 : 당사 제시자료

※ 직전사업연도 자산총액 및 자기자본은 2022년말 개별재무제표 기준입니다.

이처럼, 당사는 지속적으로 본 파생상품 계약의 옵션 행사기간 연장을 진행하고 있으나, 옵션보유자인 아라베스크(유)가 풋옵션 행사에 따른 파생상품부채가 현실화에 따른 현금 유출 가능성을 완전히 배제하기는 어려운 상황입니다. 그러나 2023년 3분기말 재무제표에 파생상품부채 약 242.2억원이 반영되어 있으며, 2023년 3분기말 기준 단기금융상품 및 현금성자산 규모가 약 2,552억원 수준으로 동사의 수익성 및 재무안정성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

[공정거래위원회 등 제재관련 위험]

타. 당사는 '원주~강릉' 철도건설 노반신설 기타공사 입찰 가격 담합과 관련하여 서울중앙지방법원으로부터 2016년 당사 및 직원에 벌금(2017년 중 납부 완료), 공정거래위원회로부터 2017년 시정명령 및 과징금 약 163억원(2017년 과징금 면제) 부여받았습니다. 또한, 2022년 공정거래위원회로부터 대규모내부거래의 이사회 의결 및 공시 위반 관련 과태료 약 0.56억원 부여받았습니다. 이후 증권신고서 제출일 전일 기준 추가적인 제재 또는 과징금 부과 사실은 없습니다.
향후, 공정거래위원회 등으로 부터의 제재 및 과징금 부과는 당사의 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 나아가 향후 당사의 영업활동 및 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

최근 사업연도(2016년 ~ 증권신고서 제출일 전일) 기준 공정거래위원회 등으로부터 당사가 받은 제재사항으로는 아래의 3건이 존재합니다.

일자
회사
처벌 또는 조치기관
내용
근거법령
회사의 이행현황
재발방지를 위한대책

2016-08-05
KCC건설
서울중앙지방법원
'원주~강릉 철도건설 노반신설 기타공사 입찰관련 가격담합- 법 인 : 벌금 3,500만원- 직원(3인) :벌금 4,400만원※부장2인 (현직,근속연수 25년/14년)차장1인(현직,근속연수 3년)
건설산업기본법 제95조
2016.08.09 검찰항소2016.08.11 당사항소2016.11.29 항소기각2017.01.11 벌금납부완료
전 임직원 준법교육실시 및 계도

2017-06-23
KCC건설
공정거래위원회
원주~강릉 철도건설 노반신설 기타공사 입찰관련 부당한 공동행위로 인한 과징금16,330,000,000원
독점규제및공정거래에관한법률 제19조제1항제8호,제21조,제22조
2017.06.23. 과징금 면제

2022-11-02
KCC건설
공정거래위원회
대규모내부거래의 이사회 의결 및 공시 위반으로 인한 과태료56,000,000원
독점규제 및 공정거래에 관한법률 11조의 2

2022.11.17 과태료 납부완료

업무담당자 공정거래 관련 내부교육 강화

(내부거래 검토 및 프로세스 정립 등)

출처 : 당사 제시

당사는 한국철도시설공단이 발주한 원주-강릉 철도 노반공사 입찰에서 현대건설, 한진중공업, 두산중공업 등 3개사와의 답합을 이유로, 2016년 8월 서울중앙지방법원으로 부터 당사에 벌금 3,500만원, 직원 3인에게 벌금 총 4,400만원을 부과받았으며, 2017년 6월 공정거래위원회로부터 시정명령 및 163.3억원의 과징금을 부과받았습니다. 당사 및 직원은 2017년 중 벌금납부를 완료하였으며, 공정거래위원회로부터 부과받은 과징금은 2017년 6월 면제되었습니다.당사는 공정거래위원회로부터 대규모내부거래의 이사회 의결 및 공시 위반으로 인한 과태료 0.56억원을 부여받았고, 이를 2022년 11월 납부 완료하였습니다.당사는 관련 법규 준수를 위해 내부 관리 기준을 강화하고 임직원에 대한 교육을 지속적으로 시행하고 있으며 임직원 준법 강화를 위해 프로그램들을 운영하고 있습니다. 증권신고서 제출일 전일 기준으로 당사가 추가로 공정거래위원회 등 유관기관으로부터 부과받은 제재현황은 없습니다. 그러나, 상기와 같은 과징금, 시정명령 등 제재사항은 당사의 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 향후 당사의 영업활동에 부정적 영향을 미쳐 수익성 저하 등을 초래할 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

[신용등급 전망 관련 위험]

파.
본 사채의 신용평가 평정등급은 NICE신용평가(주) A-(Stable) 입니다. 향후, 업황 둔화로 당사의 수익성 및 재무안정성 지표가 저하될 경우,
신용평가사의 등급 하향 검토 요인에 해당할 가능성을 완전히 배제하기 어려우며, 등급 하향 시 조달비용의 상승을 초래할 수 있습니다. 또한, 당사의 신용등급이 원리금 상환을 보장하는 것은 아니므로, 투자자 여러분께서는 당사의 신용평가보고서, 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 당사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 검토하시어 투자의사 결정을 하시기 바랍니다.

당사가 발행할 제32-2회 담보부사채에 대하여 1개 신용평가 전문기관 신용등급평가의뢰를 하였습니다. 본 사채의 신용평가 평정등급은 NICE신용평가(주) A-(Stable) 입니다.당사 신용등급의 정의 및 등급전망은 아래와 같습니다.

[제32-2회 무보증사채]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음
Stable

당사의 제32-2회 무보증사채에 대한 1개 신용평가회사 등급평정의 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

NICE신용평가(주)
- 일부 분양저조 현장에 대한 공사비 투입에 따른 현금흐름 부담요인 상존- 원자재 가격 상승으로 국내 건축부문 영업수익성 하락- 공종별·거래처별 다변화를 바탕으로한 양호한 사업경쟁력- 양호한 재무안정성 및 높지 않은 PF우발채무 부담- 계열의 지원가능성

한편, 본 사채 발행을 위한 신용등급 평정서에 기재된 신용평가의 신용등급 변동 요인은 아래와 같습니다.

[NICE신용평가 신용등급 변동 요인]

상향 요인
- 원가율 개선 및 추가원가 발생 방지를 통한 영업현금창출력 개선, PF우발채무 축소 등을 통해- EBIT/매출 5% 이상 & PF우발채무 및 차입금 부담 완화 등- 전반적인 사업.재무위험이 완화될 것으로 예상되는 경우

하향 요인
- 원가율 개선 정도가 크지 않은 가운데,- 운전자금 부담, PF우발채무 현실화 등에 따라- 부채비율 300% 이상 등- 재차 재무안정성 저하가 나타나는 경우

출처 : NICE신용평가(2024.01.11)

상기와 같이, 한국신용평가로부터 A-(안정적)으로 등급을 평정받고 있습니다. 향후 건설경기 둔화 등의 사유로 당사 수익성 및 재무안정성 지표에 부정적인 영향을 미칠 경우, 신용평가사의 등급 하향 검토 요인에 해당할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 등급 하향 시 조달비용의 상승을 초래할 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시어 투자에 임해 주시기 바랍니다.

또한 당사의 신용등급이 원리금 상환을 보장하는 것은 아니므로, 투자자 여러분께서는 당사의 신용평가보고서, 증권신고서 및 (예비)투자설명서를 면밀히 검토하시어 당사 전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 참고하여 투자의사 결정을 하시기 바랍니다.

3. 기타위험

[담보물건 및 근질권 설정에 관한 사항]

가. 본 건 사채는 서울특별시 서초구 잠원동 27-8 토지 및 그 지상 건물(부속 건물을 포함)을 담보물건으로하여 담보부사채신탁법에 의거하여 담보물건의 수익권에 근질권을 설정하는 방식으로 담보권을 확보하고 있습니다. 이에 (주)케이씨씨건설을 근질권설정자로, 대한토지신탁(주)을 근질권자로하는 수익권근질권설정계약을 체결하였으며 근질권의 목적물은 (주)케이씨씨건설 및 대한토지신탁(주)이 체결한 "부동산담보신탁계약에 따른 수익권"입니다. 2023년 11월 14일 기준 해당 부동산의 감정평가액이 304,453,552,960원이며, 우선수익권을 제외한 금번 채권에 대한 담보 여력은 135,388,840,960원 입니다. 이는 금번 채권 발행가액(제32-1회 및 제32-2회)인 62,500,000,000원 대비 217%로 담보 여력은 충분한 상태임을 확인할 수 있습니다. 그러나
본 건 담보물인 신탁부동산의 가치가 크게 하락할 경우 본 사채의 담보가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험은 있습니다.

본 담보부사채의 담보가치는 대상담보물의 감정평가액 약 3,045억원입니다. 본건 토지는 「감정평가에 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」 에 근거한 공시지가기준법에 의한 시산가액은 동 규칙에 근거한 거래사례비교법에 의한 시산가액과 균형을 이루고 있어 합리성이 인정되는 것으로 판단되어 주된 방법인 공시지가기준법에 따른 시산가액을 기준으로 감정평가액을 결정하였습니다. 또한, 본 건 건물은 「감정평가에 관한 규칙」제15조에 따라 원가법을 적용하여 감정평가액을 결정하였습니다. 이는 동 자산을 처분할 경우 채권을 회수할 수 있는 가치를 의미하지 아니하기 때문에 동 담보자산 처분사유의 발생시 담보물의 처분금액이 본 담보부사채의 상환금액에 크게 못 미칠 위험성이 존재하므로 이 점을 유의하시기 바랍니다본 사채(제32-2회)의 신용평가를 담당한 NICE신용평가(주)는 자사의 신용평가방법론에 따라 본 건 회사채의 담보제공을 통한 신용보강효과를 고려한 회수가능성 등을 종합적으로 판단하였으며 "본 사채(제32-2회)"에 대해 NICE신용평가(주)는 신용등급을 A-(Stable)로 판단하고 있습니다. 이와 관련한 자세한 사항은 각 사의 신용평가서를 참고하시기 바랍니다.. 본 건 사채는 서울특별시 서초구 잠원동 27-8 토지 및 그 지상 건물(부속 건물을 포함)을 담보물건으로하여 담보부사채신탁법에 의거하여 담보물건의 수익권에 근질권을 설정하는 방식으로 담보권을 확보하고 있습니다. 이에 (주)케이씨씨건설을 근질권설정자로, 대한토지신탁(주)을 근질권자로하는 수익권근질권설정계약을 체결하였으며 근질권의 목적물은 (주)케이씨씨건설 및 대한토지신탁(주)이 체결한 "부동산담보신탁계약에 따른 수익권"입니다. 2023년 11월 14일 기준 해당 부동산의 감정평가액이 304,453,552,960원이며, 우선수익권을 제외한 금번 채권에 대한 담보 여력은 135,388,840,960원 입니다. 이는 금번 채권 발행가액(제32-1회 및 제32-2회)인 62,500,000,000원 대비 217%로 담보 여력은 충분한 상태임을 확인할 수 있습니다. 그러나 본 건 담보물인 신탁부동산의 가치가 크게 하락할 경우 본 사채의 담보가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험은 있습니다.<근질권에 관한 사항>

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

구분

제32-1회 및 제32-2회 담보부사채

근질권자(법인명)

대한토지신탁(주)

법인등록번호

110111-1492513

주소

서울특별시 강남구 영동대로 517, 26층, 33층 (삼성동, 아셈타워)

채권최고액

금 칠백오십억원정(￦ 75,0000,000,000)

순위
동순위

신탁의 원본은 신탁부동산, 신탁부동산의 대위재산, 신탁 부동산의 매각대금 및 처분 절차와 관련하여 발생된 위약금 등 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 합니다.담보부사채신탁법에 따라 본건 담보물건에 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 수익권은 총사채권자(제32-1회(공모) 및 32-2회(공모) 사채권자를 포함)를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)를 근질권자로 하여 근질권 설정되었고, 신탁회사는 총사채권자를 위하여 위 근질권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다. 다만, 한국자산관리공사가 보증채무를 이행할 경우한국자산관리공사가 우선적으로 담보이익을 향유하며 한국자산관리공사의 신용공여에 따른 이익은 제32-1회 사채의 사채권자만 향유합니다.<선순위 권리 현황>

선순위 담보채권의 순위별 금액

근저당권
155,133,712,000원

추가 근저당권
13,931,000,000원

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권(주1)
60,000,000,000원

합 계
229,064,712,000원

출처 : 당사 제시 자료주1) 금번 발행하는 "㈜케이씨씨건설 제32-1회(공모) 담보부사채"의 지급보증을 위해 설정된 신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권

<근저당권(전부 건물과 토지를 공동담보로 함)>① 토지

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55799호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

27
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

30
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

31
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

② 건물

순위번호
등기목적
접수정보
채권최고액
근저당권자
대상소유자

1
근저당권설정
1979년 7월 30일 제39302호
금691,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

3
근저당권설정
1980년 10월 13일 제82425호
금277,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

8
근저당권설정
1989년 10월 18일 제131440호
금132,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

9
근저당권설정
1990년 11월 9일 제123608호
금231,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

10
근저당권설정
1991년 11월 20일 제114077호
금139,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

11
근저당권설정
1993년 3월 11일 제11676호
금305,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

12
근저당권설정
1994년 1월 17일 제1900호
금192,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

13
근저당권설정
1995년 3월 3일 제8447호
금360,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

14
근저당권설정
1996년 10월 21일 제55798호
금548,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

15
근저당권설정
1997년 11월 5일 제63801호
금587,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

29
근저당권설정
2015년 11월 24일 제338002호
금295,920,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

32
근저당권설정
2022년 9월 13일 제132555호
금55,000,000,000원
건설공제조합
(주)케이씨씨건설

33
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184060호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

34
근저당권설정
2022년 12월 8일 제184061호
금48,000,000,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

35
근저당권설정
2023년 12월 8일 제186476호
금375,792,000원
(주)하나은행
(주)케이씨씨건설

합 계
금155,133,712,000원
-
-

출처 : 당사 제시 자료

<추가 근저당권>임대인으로서 당사와 임차인으로서 주식회사 케이씨씨글라스 사이에 체결한 임대차계약서에 따른 임대보증금 금 13,931,000,000원을 담보하기 위하여, 당사와 대한토지신탁(주)(이하 "신탁회사"라 함)가 2024년 01월 22일 체결한 담보신탁계약 붙임 2 기재 부동산을 공동담보로 하여 주식회사 케이씨씨글라스를 근저당권자로 하는 근저당권(채권최고액 : 13,931,000,000원)

<신탁원본 및 신탁수익의 우선수익권>

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

우선수익순위

1순위(우선수익권)

법 인 명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주 소

부산광역시 남구 문현금융로 40(문현동)

우선수익한도금액

￦60,000,000,000원

피담보채권

「주식회사 케이씨씨건설 제32-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보사채」와 관련하여, 총 사채원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

[채권 상장여부, 전자등록 발행 및 환금성 관련 사항]

나. 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다. 본 사채의 상장신청예정일은 2024년 01월 25일이고, 상장예정일은 2024년 01월 30일입니다.
채권상장요건을 충족하여 환금성위험은 낮을 것으로 판단되나, 매매가 원활하게 이루어지지 않거나, 평가손실을 입을 경우에는 환금성이 제약될 수 있습니다.

본 사채의 상장신청예정일은 2024년 01월 25일이고, 상장예정일은 2024년 01월 30일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권 신규상장심사요건(유가증권시장상장규정 제88조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

통일규격채권
당해 채무증권이 통일규격채권일 것
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 통과할 것으로 판단하고 있으며, 환금성 위험은 미약한 것으로 판단하고 있습니다. 그러나
최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며,
시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

한편, 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[원리금 상환·지급 불이행 위험]

다.본 사채는 예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환·지급 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속
됩니다. 투자자들께서는 이러한 점을 주의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

[공모일정 변경 가능성 및 효력발생 관련 사항]

라. 본 증권신고서 상의
공모일정은 확정된 것이 아니며, 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생 시 변경될 수 있습니다. 또한 증권신고서 제출 이후 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유 발생 등으로 증권신고서의 내용이 수정될 수 있습니다. 이에 따라 투자자 여러분께서는 최종 증권신고서 및 투자설명서의 내용을 참고하시어 투자를 결정하시기 바랍니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 예정된 일정일 뿐 확정된 것이 아닙니다. 향후 금융감독원의 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 수 있으며, 경우에 따라서는 증권신고서의 효력발생일에 영향을 미칠 수 있습니다. 효력발생일이 변경될 경우 공모일정에 변경사항이 발생될 수 있다는 점 투자의사 결정시 유의하시기 바랍니다또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

[예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]

마. 당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제결과는 현재 시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자 여러분께서는 당사의 전자공시사항 등을 참고하여 주시기 바랍니다.

당사는 상기에 기술된 투자위험요소 이외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재 시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다. 본 증권신고서는 향후 사건에 대한 현재 시점에서의 예상을 담은 미래예측진술을 포함하고 있으며 미래예측진술은 실제로는 상이한 결과를 초래할 수 있는 특정 요인 및 불확실성에 따라 달라질 수 있습니다.향후 당사는 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에 사업보고서, 분기보고서 및 반기보고서 등의 정기 공시사항과 수시 공시사항 등을 공시할 예정입니다. 투자자 여러분께서는 의사결정에 앞서 참고하여 주시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 (주)케이씨씨건설 제32-2회 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 KB증권(주)(이하 대표주관회사)는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제119조제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 대표주관회사의 기업실사과정을 통해 발행회사인 (주)케이씨씨건설로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 대표주관회사가 투자자에게 본 건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.다만, 대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다. 기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 평가기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
KB증권(주)
00164876

2. 평가개요대표주관회사인 KB증권(주)는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원의「금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준」(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 02월 01일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.다만, '모범규준' 제3조제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족 여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.본 채무증권은 대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 우량한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2024년 01월 08일 ~ 2024년 01월 19일

방문실사
2024년 01월 08일 ~ 2024년 01월 19일

실사보고서 작성 완료
2024년 01월 19일

증권신고서 제출
2024년 01월 22일

(2) 대표주관사 및 발행회사의 기업실사 관련 인적사항

[대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

KB증권(주)
기업금융4부
배영한
부서장
기업실사 총괄
2024년 01월 08일 ~ 2024년 01월 19일
기업금융업무 등 15년

KB증권(주)
기업금융4부
류장현
차장
기업실사 및 서류작성
2024년 01월 08일 ~ 2024년 01월 19일

기업금융업무 14년

KB증권(주)
기업금융4부
한정수
대리
기업실사 및 서류작성
2024년 01월 08일 ~ 2024년 01월 19일
기업금융업무 4년

KB증권(주)
기업금융4부
윤건영
주임
기업실사 및 서류작성
2024년 01월 08일 ~ 2024년 01월 19일
기업금융업무 2년

[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

(주)케이씨씨건설
재정부
김찬수
부서장
자금업무 총괄

(주)케이씨씨건설
재정부
김지훈
차장
자금업무 책임

(주)케이씨씨건설
재정부
정기호
대리
공시 업무

3. 기업실사 항목(1) 기업실사내용 및 이행내역

주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항
기업실사 보고서 (주1)

증권의 주요 권리내용
기업실사 보고서 (주2)

투자위험요소
기업실사 보고서 (주3)

자금의 사용목적
기업실사 보고서 (주4)

경영능력 및 투명성
기업실사 보고서 (주5)

회사의 개요
기업실사 보고서 (주6)

사업의 내용
기업실사 보고서 (주7)

재무에 관한 사항
기업실사 보고서 (주8)

감사인의 감사의견 등
기업실사 보고서 (주9)

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
기업실사 보고서 (주10)

주주에 관한 사항
기업실사 보고서 (주11)

임원 및 직원 등에 관한 사항
기업실사 보고서 (주12)

이해관계자와의 거래내용 등
기업실사 보고서 (주13)

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항
기업실사 보고서 (주14)

상기 기업실사항목의 상세내역은 증권신고서에 첨부된 [기업실사] 첨부 문서를 참고하시기 바랍니다.

(2) 기업실사내용 및 이행내역

일시
실사 내용

2024년 01월 08일
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사- 실사 사전 요청자료 송부* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2024년 01월 09일
* 발행회사 방문- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취- 담보부사채 발행 일정 협의

2024년 01월 10일~2024년 01월 12일
* 발행회사 방문 및 보고서 작성* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사1) 사업위험관련 실사- 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크2) 회사위험관련 실사- 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크3) 기타위험관련 실사* 투자위험요소 세부사항 체크- 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토- 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인- 각 부서 주요 담당자 인터뷰* 주요 경영진 면담- 경영진 평판 리스크 검토- 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토- 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2024년 01월 15일~2024년 01월 16일
* 실사 추가 자료 요청* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

2024년 01월 17일~2024년 01월 19일
- 기업실사보고서 및 증권신고서 작성 정리- 실사이행결과보고서 자료 정리 - 회사채 발행 관련 제반 계약서 최종 확인

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다
4. 평가의견

가. 동사는 1989년 설립된 케이씨씨(KCC) 계열 종합건설회사이며, 국토교통부가 2023년 7월 31일에 발표한 「2023년 건설회사 시공능력평가 」에서 24위를 기록하였습니다. 2023년 3분기말 기준 (주)케이씨씨 및 정몽열 대표이사가 각각 지분 36.03%, 29.99%를 소유하고 있습니다.

[ 최근 3개년 시공능력평가 ]

순위
2023년

순위

2022년

순위
2021년

회사명

시공능력

회사명

시공능력

회사명

시공능력

평가액(억원)

평가액(억원)

평가액(억원)

1
삼성물산
207,296
1
삼성물산
219,472

1

삼성물산

225,640

2
현대건설
147,972
2
현대건설
126,041

2

현대건설

113,770

3
대우건설
97,684
3
디엘이앤씨
99,588

3

지에스건설

99,286

4
현대엔지니어링
97,360
4
포스코건설
96,123

4

포스코건설

95,157

5
지에스건설
95,901
5
지에스건설
95,642

5

(주)대우건설

87,290

24

케이씨씨

건설

17,545
27

케이씨씨

건설

15,547
32

케이씨씨

건설

14,108

25
우미건설
17,455
28
동원개발
15,457
33
효성중공업
13,909

26
반도건설
16,572
29
우미건설
15,419
34
반도건설
12,642

27
한신공영
16,146
30
호반산업
15,074

35

호반산업

12,549

출처 : 동사 2023년 3분기 보고서

나. 동사의 사업부문은 도로, 항만, 철도, 국토개발 사업 등 사회간접자본(SOC)을 건설하는 토목공사와 호텔, 오피스텔, 병원, 연구시설, 아파트 등 상업용, 업무용, 주거용, 시설 등을 건설하는 건축공사 및 사업의 계획, 시공, 분양을 일괄하는 분양공사로 구분할 수 있으며 플랜트 및 주택부문도 건축공사에 포함하고 있습니다. 정부의 부동산 경기 활성화 정책이 시행된 2014년부터 수익성이 열위한 토목 비중을 축소하고, 민간 건축사업의 수주활동에 역량을 집중하였습니다. 2023년 3분기 매출액은 사업부문별로 건축(플랜트 포함) 86.53%, 토목 12.21%로 건축부문 비중이 큽니다. 매출 실적을 지역별로 살펴보면, 국내 매출액 비중이 100%이며 이처럼 내수에 전적으로 의존하는 사업구조로 인해 동사의 경영성과는 국내 건축주택 경기 및 정부의 SOC예산 편성 등에 민감하게 영향을 받을 수 있습니다.

[최근 5개년 사업부문별 매출현황]

(단위: 백만원)

구 분
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율
매출액
비 율

토 목
180,728
12.21%
143,177
10.51%
226,797
11.98%
215,302
15.79%
206,309
18.73%
228,038
13.88%
223,979
21.06%

건 축
1,280,871
86.53%
1,198,728
87.99%
1,639,722
86.62%
1,139,702
83.56%
820,457
74.48%
1,185,152
72.15%
721,550
67.84%

분 양
18,665
1.26%
20,445
1.50%
26,559
1.40%
8,961
0.66%
74,847
6.79%
229,325
13.96%
118,098
11.10%

계
1,480,264
100.00%
1,362,350
100.00%
1,893,078
100.00%
1,363,965
100.00%
1,101,613
100.00%
1,642,515
100.00%
1,063,627
100.00%

출처: 동사 각연도 사업보고서 및 3분기 보고서

[최근 5개년 내수 및 수출 매출실적 현황]

(단위: 백만원)

구분
공사
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

종류
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율

국내도급공사
건 축
1,280,871
86.53%
1,198,728
87.99%
1,639,722
86.62%
1,139,702
83.56%
820,457
74.48%
1,185,152
72.15%
721,550
67.84%

토 목
180,728
12.21%
143,177
10.51%
226,797
11.98%
215,302
15.79%
206,309
18.73%
228,038
13.88%
223,725
21.04%

해외공사
건 축
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

토 목
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
254
0.02%

분양공사
18,665
1.26%
20,445
1.50%
26,559
1.40%
8,961
0.66%
74,847
6.79%
229,325
13.97%
118,098
11.10%

합 계
1,480,264
100.00%
1,362,350
100.00%
1,893,078
100.00%
1,363,965
100.00%
1,101,613
100.00%
1,642,515
100.00%
1,063,627
100.00%

출처: 동사 각연도 사업보고서 및 3분기 보고서

다. 동사는 2023년 3분기 기준 매출액은 약 14,803억원, 영업이익 약 233억원, 당기순이익 약 170억원을 시현하였으며, 영업이익은 전년동기 대비 흑자전환되었습니다.

[최근 5개년 수익성 추이]

(단위: 백만원)

구분
2023년 3분기
2022년 3분기
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

매출액
1,480,264
1,362,350
1,893,078
1,363,965
1,101,613
1,642,516
1,063,627

매출원가
1,418,198
1,324,532
1,837,234
1,265,602
989,842
1,520,477
968,877

매출총이익
62,066
37,819
55,843
98,363
111,771
122,039
94,750

영업이익
23,295
-4,519
-1,092
31,881
54,303
58,801
47,772

당(분)기순이익
17,019
268
4,438
47,190
37,641
28,229
24,144

매출원가율
95.81%
97.22%
97.05%
92.79%
89.85%
92.57%
91.09%

매출액총이익율
4.19%
2.78%
2.95%
7.21%
10.15%
7.43%
8.91%

영업이익율
1.57%
-0.33%
-0.06%
2.34%
4.93%
3.58%
4.49%

순이익율
1.15%
0.02%
0.23%
3.46%
3.42%
1.72%
2.27%

출처: 동사 각연도 사업보고서

주) 2018년은 연결 기준

동사가 영위하는 건설업은 수익성의 변동 폭이 큰 편이며 공종별, 또는 같은 공종 안에서도 기간별로 수익성의 변동이 크게 나타납니다. 특히, 정부의 부동산 정책 등과 같이 개별 기업이 통제할 수 없는 외부환경에 민감하게 반응하며, 미래의 불확실성이 내재되어 있습니다. 따라서, 향후 정부의 부동산 규제 정책, 경기회복 지연에 따른 국내 주택경기 둔화, 정부 SOC 예산의 감소, 글로벌 수급에 따른 원재료 가격 상승 등으로 신규 수주 및 수주잔고 저하 또는 원가율 상승 지속 등이 발생할 경우 동사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

라. 동사의 2023년 3분기말 기준 현재 당사의 자산총계는 약 13,114억원, 부채총계 약 8,470억원, 자기자본 약 4,644억원으로 각각 전기말 대비 약 9.5%, 13.3%, 3.1% 증가하였습니다. 부채비율은 전기말 대비 16.5%p. 가량 증가한 182.4%를 기록하고 있습니다. 이자보상배율 또한 개선되어 2023년 3분기말 1.7배를 기록하며, 2022년말 대비 양(+)의 전환되었습니다.

[재무 안전성 지표 추이]
(단위: 백만원, %)

구분
2023년 3분기
2022년
2021년
2020년

유동자산
918,115
786,408
715,907
604,579

현금및현금성자산
47,212
216,856
93,210
243,495

단기금융상품
208,040
2,500
165,986
152,500

총자산
1,311,404
1,198,128
1,089,774
977,535

유동부채
609,275
587,328
491,120
400,886

총부채
846,957
747,474
647,274
576,990

자기자본
464,447
450,654
442,500
400,545

총차입금
365,800
256,900
189,300
221,300

순차입금
110,548
37,544
-69,896
-174,695

부채비율
182.4%
165.9%
146.3%
144.1%

유동비율
150.7%
133.9%
145.8%
150.8%

차입금의존도
27.9%
21.4%
17.4%
22.6%

순차입금의존도
8.43%
3.1%
-6.4%
-17.9%

이자보상배율(배)
1.7
-0.1
4.6
6.5

출처: 당사 사업보고서 및 3분기 보고서

마. 동사는 금번 회사채 발행을 통해 조달한 자금을 채무상환자금 및 운영자금으로 사용할 예정입니다. 따라서 회사채 발행 이후 동사의 유동성, 현금흐름, 부채비율에 일정부분 변동사항이 있을 수 있습니다.

바. 동사가 금번 발행하는 제32-2회 담보부사채는 공모 방식으로 발행됩니다. 지급보증인인 한국자산관리공사는 제32-2회의 사채권자에 대해서만 지급보증채무를 부담하고 있으며 NICE신용평가(주)에서 평정한 신용등급은 A-(안정적)입니다

사. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)케이씨씨건설이 전적으로 책임을 집니다. 따라서 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자시에 유의하시기 바랍니다.

2024. 01. 22.

대표주관회사 KB증권 주식회사

대표이사 김 성 현

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역가. 자금조달금액

[제32-2회]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
12,500,000,000

발 행 제 비 용(2)
52,595,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
12,447,405,000

주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[제32-2회]
(단위: 원)

발행비용
금 액
비 고

발행분담금
7,500,000
발행가액×0.06%

인수수수료
25,000,000
발행가액×0.20%

신탁수수료
7,500,000
대한토지신탁 (VAT 별도)

신용평가수수료
11,250,000
NICE신용평가 (VAT 별도)

상장수수료
1,000,000
100억원 이상 ~ 150억원 미만

연부과금
200,000
1년당 100,000원 (최대 50만원)

표준코드수수료
20,000
건당 2만원

등록수수료
125,000
전자등록총액의 100,000분의 1(최대 50만원)

총 계
52,595,000
-

주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

[ 발행제비용의 계산근거 ]

- 발행분담금 : 금융기관분담금 징수등에 관한 규정 제5조- 인수수수료, 사채관리수수료 : 발행사와 인수단, 사채관리회사 협의- 신탁수수료 : 발행회사와 신탁회사 협의- 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료 총액 (VAT별도금액)- 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 제158조 및 시행세칙 <별표10>- 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 제158조 및 시행세칙 <별표10>- 전자등록수수료 : 주식ㆍ사채 등의 전자등록업무 규정 시행세칙 <별표2>- 표준코드부여수수료 : 증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의 2

2. 자금의 사용목적

회차 :
32-2
(기준일 :
2023년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
12,500
-
-
-
12,500
-

3. 자금의 세부 사용내역

금번 제32-2회 무보증사채 발행 총액은 125억원은 운영자금으로 사용될 예정입니다. 세부내역은 아래와 같습니다.

[운영자금 세부 사용내역]
(단위 : 억원)

내 역
거래처
금 액
일 시
비 고

지급어음 만기결제
국민은행 외
125억
2024년 2월
-

주1) 발행제비용은 당사 보유 자체자금으로 조달할 예정입니다.주2) 상기 자금은 실제 자금 사용예정 시기까지 은행예금 등 안정성이 높은 상품을 통해 운용할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 이자보상배율

(단위: 백만원, 배)

항 목
2023년 3분기
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

영업이익(손실)(A)
23,295
(1,092)
31,881
54,303
58,801
47,772

이자비용(B)
13,921
7,933
6,867
8,351
6,061
3,930

이자보상배율(A/B)
1.67
-0.14
4.64
6.50
9.70
12.15

자료: 당사 사업보고서

이자보상배율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상배율이 1배가 넘으면 회사가 금융비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 금융비용을 지불할 수 없다는 것을 의미합니다.

당사는 2018년 및 2019년에 각각 12.15배, 9.70배 수준의 이자보상배율을 기록했습니다. 2020년에는 COVID-19 확산으로 인한 수주 실적 변동성으로 인하여 전년 대비 하락한 4.64배 수준을 기록하였고, 이러한 흐름은 2021년에도 이어져 2021년은 4.64배의 이자보상배율을 나타내었습니다. 2022년은 원자재 가격 및 외주비 상승이 당사 수익성에 악영향을 주었고, 그 결과 영업이익이 적자전환하며 이자보상배율 역시 마이너스를 기록하였습니다. 이후 철근 등 원자재 가격이 소폭 하락하고, 물가상승분이 매출에 반영됨에 따라 수익성이 개선되면서 이자보상배율은 1.67배로 증가하였습니다.

2. 미상환 사채 현황가. 미상환 회사채

[2024년 01월 19일 기준]
(단위: 백만원, %)

구 분
종 류
발행일
만기일
연이자율
금 액

제28회
무보증 공모사채
2021.04.27
2024.04.26
2.478
50,000

제29회
무보증 사모사채
2023.02.27
2026.02.27
5.757
20,000

제30회
무보증 공모사채
2023.04.26
2025.04.25
7.005
90,000

제31회
무보증 사모사채
2023.05.30
2026.05.30
6.353
17,000

합 계
177,000

자료: 당사 제시자료

나. 신고서 제출일 현재 당사의 미상환 기업어음 현황 : 해당사항 없음 (2024.01.19 기준)다. 신고서 제출일 현재 당사의 미상환 단기사채 현황

: 해당사항 없음 (2024.01.19 기준)라. 신고서 제출일 현재 당사의 미상환 신종자본증권/조건부자본증권 현황 : 해당사항 없음 (2024.01.19 기준)

3. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회 차
등 급

NICE신용평가(주)
00648466
2024.01.11
32-2회
A-/S

나. 평가의 개요NICE신용평가(주)는 독자적인 평가방법으로 채권의 상환능력과 안정성을 분석하여 신용평가를 하고 있습니다. 그러나 회사의 신용등급이 투자를 권유하거나 발행예정 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것은 아닙니다. 발행예정 회사채는 만기상환시까지 매년 1회 이상의 정기평가와 중대한 환경변화에 따른 수시평가에 의하여 지속적으로 평가될 것이며, 이에 따라 기평가등급이 변경될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.다. 평가의 결과

회사명
평정등급
등급의 정의
평정요지

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음
- 일부 분양저조 현장에 대한 공사비 투입에 따른 현금흐름 부담요인 상존- 원자재 가격 상승으로 국내 건축부문 영업수익성 하락- 공종별·거래처별 다변화를 바탕으로한 양호한 사업경쟁력- 양호한 재무안정성 및 높지 않은 PF우발채무 부담- 계열의 지원가능성

4. 정기평가 공시에 관한 사항

가. 평가시기(주)케이씨씨건설은 NICE신용평가(주)로 하여금 본사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료 후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.나. 공시방법상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.NICE신용평가(주) : www.nicerating.com

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채는 공사채 등록법에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다. 단, 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.나. 자본시장과금융투자업에관한법률 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)케이씨씨건설이 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 분기보고서, 반기보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

1. 연결대상 종속회사 개황연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

1-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

2. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭당사의 명칭은 주식회사 케이씨씨건설이라고 표기합니다. 또한 영문으로는 KCC ENGINEERING & CONSTRUCTION CO.,LTD. 라 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 ㈜케이씨씨건설 또는 (주)KCC건설이라고 표기합니다.
3. 설립일자당사는 1989년 1월 27일 ㈜금강에서 건설부문을 분리하여 금강종합건설㈜로 설립 되었습니다. 1989년 6월부로 금강의 건설부문을 영업양수도하여 사업의 영속성을 유지하였으며, 2001년 8월 상장되어 코스닥시장에서 매매가 개시되었습니다.2005년 3월 주주총회 의결을 통하여 회사명을 ㈜케이씨씨건설로 변경하였습니다.
4. 본사의 주소,전화번호,홈페이지 주소주소 : 서울시 서초구 강남대로 587(잠원동)전화번호 : 02-513-5500홈페이지 : http://www.kccworld.net
5. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

6. 주요사업의 내용 당사는 1989년 ㈜금강에서 건설부문을 분리하여 금강종합건설㈜로 설립된 후,우수한 인력자원과 기술개발, 철저한 품질관리를 통해 축적된 기술로 댐, 철도, 지하철, 고속도로 등의 사회간접자본시설을 조성하는 토목공사과 호텔, 오피스텔, 병원, 연구시설, 아파트등을 건설하는 건축공사 및 각종 산업플랜트를 건설함으로써 우리나라의 건설기술 향상과 건설업 발전에 주도적인 역할을 하여 왔습니다. 당사는 플랜트 공정을 조직단위 기준과 수익획득과정의 유사성을 감안하여 건축공사에 포함하고 있습니다. 분양사업은 사업의 계획, 시공, 분양을 일괄하는 사업부문입니다.

당분기 기준 건축공사 매출액은 1조 2,809억원(매출비중 86.53%), 토목공사 매출액은 1,807억원(매출비중 12.21%), 분양공사 매출액은 187억원(매출비중 1.26%)입니다.
7. 신용평가에 관한 사항

당사는 제출일 현재 한국신용평가㈜, NICE 신용평가㈜로부터 장기등급인 회사채A-등급과 단기등급인 기업어음 및 전자단기사채 A2-등급으로 평가 받았습니다.

(1) 회사채

평가일
평가대상유가증권 등
평가대상 유가증권의신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가구분

2024.01.11
공모사채(32-2회 담보부사채)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2024.01.11
공모사채(32-1회 담보부사채)
AAA(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023.04.13
공모사채(30회 외)
A-(안정적)
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2023.04.13
공모사채(30회 외)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2022.05.11
공모사채(28회 외)
A-(안정적)
한국신용평가(AAA~D)
정기평가

2022.05.12
공모사채(28회 외)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
정기평가

2021.04.15
공모사채(28회 외)
A-(안정적)
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2021.04.15
공모사채(28회 외)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2020.05.19
공모사채(27회 외)
A-(안정적)
한국신용평가(AAA~D)
정기평가

2020.05.18
공모사채(27회 외)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
정기평가

2019.09.03
공모사채(27회)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2019.09.02
공모사채(27회)
A-(안정적)
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2019.04.25
공모사채(22회)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
정기평가

사모사채(26회)
A-(안정적)
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2019.04.25
공모사채(22회)
A-(안정적)
한국신용평가(AAA~D)
정기평가

사모사채(26회)
A-(안정적)
한국신용평가(AAA~D)
본평가

※상기 32-1회 담보부사채는 한국자산관리공사가 지급보증한 담보부사채임<한국신용평가 채권평가 등급체계>

한국신용평가(회사채)등급정의

< NICE 신용평가 채권평가 등급체계>

'nice신용평가(회사채)등급정의

(2) 기업어음, 전자단기사채

평가일
평가대상유가증권 등
평가대상 유가증권의신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가구분

2023.12.22
전자단기사채기업어음
A2-
NICE신용평가(A1~D)
정기평가

2023.12.22
전자단기사채기업어음
A2-
한국신용평가(A1~D)
정기평가

2023.04.13
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
본평가

2023.04.13
전자단기사채기업어음
A2
한국신용평가(A1~D)
본평가

2022.12.22
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
정기평가

2022.12.22
전자단기사채기업어음
A2
한국신용평가(A1~D)
정기평가

2022.05.13
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
본평가

2022.05.11
전자단기사채기업어음
A2
한국신용평가(A1~D)
본평가

2021.12.20
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
정기평가

2021.12.13
전자단기사채기업어음
A2
한국신용평가(A1~D)
정기평가

2021.04.21
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
본평가

2021.04.15
전자단기사채기업어음
A2
한국신용평가(A1~D)
본평가

2020.12.17
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
정기평가

2020.12.10
전자단기사채기업어음
A2-
한국신용평가(A1~D)
정기평가

2020.06.01
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
본평가

2020.05.19
전자단기사채기업어음
A2-
한국신용평가(A1~D)
본평가

2019.11.20
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
정기평가

2019.09.02
전자단기사채기업어음
A2-
한국신용평가(A1~D)
정기평가

2019.05.02
전자단기사채기업어음
A2
NICE신용평가(A1~D)
본평가

2019.04.25
전자단기사채기업어음
A2-
한국신용평가(A1~D)
본평가

<한국신용평가 기업어음등급 및 전자단기사채 등급 평가체계>

한국신용평가(기업어음)등급정의

한국신용평가(전자단기사채)등급정의

< NICE신용평가 기업어음등급 및 전자단기사채 등급 평가체계>

'nice 신용평가(기업어음증권,전자단기사채)등급정의.jpg
'nice 신용평가(기업어음증권,전자단기사채)등급정의

8.회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

코스닥시장
2001년 08월 21일
해당사항없음
해당사항없음

2. 회사의 연혁

1. 회사의 본점소재지 및 그 변경당사의 본점은 '서울시 서초구 강남대로 587(잠원동)'에 소재합니다.

2.경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2019.03.29
정기주총
-
사내이사 심광주
-

2020.03.27
정기주총
사외이사 신호영
대표이사 정몽열대표이사 윤희영감사 정교순
사외이사 최창렬

2021.03.26
정기주총
-
-
-

2022.03.25
정기주총
-
사내이사 심광주사외이사 신호영
-

2023.03.24
정기주총
대표이사 이창호감사 홍종팔
대표이사 정몽열
대표이사 윤희영감사 정교순

3.최대주주의 변동당사는 공시대상기간 동안 최대주주가 변동된 바 없습니다.최대주주 관련 자세한 내용은 'VII. 주주에 관한 사항' 항목을 참조하시기 바랍니다.
4.상호의 변경해당사항 없음.
5. 회사가 회의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용의 결과해당사항 없음.`
6. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용해당사항 없음.

7. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

구분
내용
비고

2021.03

사업목적추가

(토공사업 등 전문 건설업 일체/옥외광고사업)

-

2023.03

사업목적추가

(건설엔지니어링업)

-

8. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

구분
내용
비고

2018.04
우수시공업체 선정(한국토지주택공사)
전주만성LH아파트와 경남진주LH아파트의 품질향상에 기여하여 한국토지주택공사의 우수시공업체로 선정되었습니다.

2018.12
고객품질 장려상(한국토지주택공사) 건설업체부문 수상
고객품질평가결과 품질 및 하자관리에 대한 평가가 우수하여 한국토지주택공사로부터 수상하였습니다.

2019.05
ISO45001 인증 규격전환
-

2020.05
우수시공업체 선정(한국토지주택공사)
황산교차로지하차도 공사의 품질향상에 기여하여 한국토지주택공사의 우수시공업체로 선정되었습니다.

2020.05
품질우수업체 선정(한국토지주택공사)
주한미군기지이전사업 조경공사의 품질향상에 기여하여 한국토지주택공사의 품질우수업체로 선정되었습니다.

2020.07
살기좋은아파트(매경미디어그룹 외) 최우수상 수상
영종하늘도시 스위첸이 매경미디어그룹,한국토지주택공사 등이 실시하는 살기좋은 아파트 선발대회에서 아파트 건설에 대한 새로운 의식변화와 주택문화 창달을 인정받아 스마트주택부문 최우수상을 수상하였습니다.

2020.12
주거문화대상(한국경제) 아파트대상 수상
대구 오페라 스위첸의 특색있는 설계를 인정받아 한국경제로부터 아파트대상을 수상하였습니다.

2021.05
우수시공업체 선정(한국토지주택공사)
하남감일LH아파트의 품질향상에 기여하여 한국토지주택공사의 우수시공업체로 선정되었습니다.

2021.12
주거문화대상(한국경제) 아파트대상 수상
대구 파동 공동주택의 우수한 설계와 소비자 중심의 신주거 트렌드를 높이 평가 받아 수상하였습니다.

2021.12
고객품질 최우수상(한국토지주택공사) 건설업체 부문 수상
하남감일LH아파트의 고객품질평가 결과 품질 및 하자관리에 대한 평가가 우수하여 한국토지주택공사로부터 수상하였습니다.

3. 자본금 변동사항

-당사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

(단위 : 백만원, 주)

종류
구분
2024년 01월 19일
34기(2022년말)
33기(2021년말)

보통주
발행주식총수
21,400,000
21,400,000
21,400,000

액면금액(원)
5,000
5,000
5,000

자본금
107,000
107,000
107,000

우선주
발행주식총수
-
-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

기타
발행주식총수
-
-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

합계
자본금
107,000
107,000
107,000

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
50,000,000
-
50,000,000
(주1)

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
21,400,000
-
21,400,000
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
21,400,000
-
21,400,000
-

Ⅴ. 자기주식수
1,454,564
-
1,454,564
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
19,945,436
-
19,945,436
-

주1) 당사 정관상 이익배당, 의결권 배제 및 주식의 전환에 관한 종류주식을 발행할 수 있으며, 그 종류주식의 발행한도는 50,000,000주 중 12,500,000주임.

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당가능이익범위이내취득
직접취득
장내 직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁계약에 의한취득
수탁자 보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
보통주
1,454,564
-
-
-
1,454,564
-

우선주
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
1,454,564
-
-
-
1,454,564
-

우선주
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
1,454,564
-
-
-
1,454,564
-

우선주
-
-
-
-
-
-

주1) 기초수량은 2022년도 개시일 기준이며, 기말수량은 당기말 기준입니다.

다.자기주식 직접 취득 ㆍ처분 이행현황-해당사항 없음.

라. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

마. 종류주식의 발행 현황 - 해당사항 없음.

5. 정관에 관한 사항

2023년 03월 24일 개최한 제34기 정기주주총회에서 정관이 변경 되었습니다. 공시대상기간 중 변경된 정관의 주요사항은 아래표와 같습니다.

나. 정관 변경 이력당사 정관의 최근 개정일은 2023년 3월 24일 입니다.-최근 3개년 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2023년 03월 24일
제34기정기주주총회
- 사업의 목적 추가(건설엔지니어링업)
- 건설사업 관리 분야 신규 등록

2022년 03월 25일
제33기정기주주총회
- 전자투표제 도입시 감사 선임에 관한 의결정족수 완화- 이사 및 감사의 해임에 관한 조문 신설
- 상법 제409조 제3항 반영- 이사 및 감사의 해임에 관한 내용 구체화

2021년 03월 26일
제32기정기주주총회
- 회사 목적사항 변경- 신주의 이익배당에 관한 조문 변경- 주주명부 작성, 비치, 폐쇄 등 관련조항 신설 및 변경
- 건설업역 규제 개편에 따른 사업활동 다각화 등- 상법 제350조(전환의 효력발생) 제3항 삭제(2020.12.29)에 따라 신주발행일에 상관없이 동등배당 원칙을 명시- 전자증권법, 전자증권제도 반영

사업목적 현황

구 분
사업목적
사업영위 여부

1-1
토목건축공사업
영위

1-2
철강재설치공사업
영위

1-3
산업환경설비공사업
영위

1-4
조경공사업
영위

1-5
준설공사업
영위

1-6
전기공사업
영위

1-7
정보통신공사업
영위

1-8
전문소방시설공사업
영위

1-9
문화재보수단청업
미영위

1-10
삭도설치 공사업
영위

2
해외건설업(일반건설,전기공사,산업설비공사)
영위

3
주택건설업 및 판매업
영위

4
부동산매매업 및 임대업
영위

5
군납업
미영위

6-1
환경전문공사업(수질,대기,소음,진동)
영위

6-2
개인하수처리시설 설계시공업
영위

7
일반 폐기물 처리시설 설계시공업
미영위

8
오수정화시설설계시공업
미영위

9
도시가스 시설업
영위

10
매립공사업
미영위

11
중기대여업
미영위

12
프랜트 설계제작 시공 및 보수운영업
영위

13
일반기계 제작업
미영위

14
관광숙박업 및 관광객 이용시설업
미영위

15
수출입업
미영위

16
운동설비운영, 오락 및 문화서비스업
미영위

17
기술용역업
미영위

18
철강구조물 제작, 가공 및 판매업
미영위

19
건축물의 유지관리, 보수업
영위

20
사회간접자본시설 투자 및 감리업
미영위

21
산업설비공사시공, 설계 및 감리업
영위

22
골재 채취업
영위

23
주차장 운영업
영위

24
난방시공업
미영위

25
시설물 유지관리업
영위

26
신재생에너지사업
미영위

27
조림 육림 및 농산물 재배에 관한 사업
미영위

28
다음 각 업종에 해당되는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업, 보링 ·그라우팅·파일공사업, 실내건축공사업, 금속구조물·창호·온실공사업, 지붕판금·건축물조립공사업, 도장공사업, 습식·방수공사업, 석공사업, 조경식재공사업, 조경시설물설치공사업, 철근·콘크리트공사업, 구조물해체·비계공사업, 상·하수도설비공사업, 철도·궤도공사업, 강구조물공사업, 수중공사업, 승강기설치공사업, 기계설비공사업, 가스시설공사업, 난방공사업
미영위

29
옥외광고사업
영위

30
건설엔지니어링업
영위

주) 영위여부는 등록면허세 납세여부, 조직구성여부, 최근 3개년 도급공사 실적여부를 기준으로 기재하였습니다.

1. 사업목적 변경 내용

구분
변경일
사업목적

변경 전
변경 후

추가
2021년 03월 26일
-
28.다음 각 업종에 해당되는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업, 보링 ·그라우팅·파일공사업, 실내건축공사업, 금속구조물·창호·온실공사업, 지붕판금·건축물조립공사업, 도장공사업, 습식·방수공사업, 석공사업, 조경식재공사업, 조경시설물설치공사업, 철근·콘크리트공사업, 구조물해체·비계공사업, 상·하수도설비공사업, 철도·궤도공사업, 강구조물공사업, 수중공사업, 승강기설치공사업, 기계설비공사업, 가스시설공사업, 난방공사업

추가
2021년 03월 26일
-
29.옥외광고사업

추가
2023년 03월 24일
-
30.건설엔지니어링업

2. 변경 사유

가. 변경 취지 및 목적, 필요성□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外 건설업 업역규제 폐지에 따라 필요시 전문건설업 공사를 병행하여 사업 다각화를 통한 수익 창출을 목적으로 합니다.□ 29.옥외광고사업2020년 옥외광고물을 운영중인 사옥을 매입함에 따라 사옥의 수익성 관리를 위한 제반 절차의 일환으로 사업목적을 추가하였습니다.□ 30.건설엔지니어링업시공책임형 건설사업관리방식(CM at Risk)이 입찰 제도에 도입됨에 따라 기술형 입찰 수주활동 참여의 다각화를 위해 해당 업을 수행하는 면허와 사업목적을 등록하였습니다.
나. 사업목적 변경 제안 주체 : 이사회공시대상기간동안 변경된 사업목적 NO.28~30은 모두 이사회에서 주최하였고, 주주총회 승인을 통해 정관에 반영되었습니다.

다. 해당 사업목적 변경이 회사의 주된 사업에 미치는 영향 등□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外당사는 종합건설사로서 토목건축공사업을 주사업으로 영위하여 매출이 발생하고 있습니다. 해당 전문건설업 일체의 사업목적 추가는 건설업 업역규제 폐지에 따라 자유로운 시장 참여를 위한 조치이며, 현재 주된 사업에 영향을 미치지 않습니다.□ 29.옥외광고사업

당사는 종합건설사로서 토목건축공사업을 주사업으로 영위하여 수익이 발생하고 있으며, 사옥 수익성 관리를 위한 사업이므로 주된 사업에 영향을 미치지 않습니다.□ 30.건설엔지니어링업기술형 입찰을 포함한 수주활동의 다각화로 수주확정시 토목건축공사 매출증가에 영향을 끼칠 수 있습니다.

정관상 사업목적 추가 현황표

구 분
사업목적
추가일자

1
28.다음 각 업종에 해당되는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업, 보링 ·그라우팅·파일공사업, 실내건축공사업, 금속구조물·창호·온실공사업, 지붕판금·건축물조립공사업, 도장공사업, 습식·방수공사업, 석공사업, 조경식재공사업, 조경시설물설치공사업, 철근·콘크리트공사업, 구조물해체·비계공사업, 상·하수도설비공사업, 철도·궤도공사업, 강구조물공사업, 수중공사업, 승강기설치공사업, 기계설비공사업, 가스시설공사업, 난방공사업
2021년 03월 26일

2
29.옥외광고사업
2021년 03월 26일

3
30.건설엔지니어링업
2023년 03월 24일

1. 그 사업 분야(업종, 제품 및 서비스의 내용 등) 및 진출 목적□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外2021년부터 건설업 업역 규제 폐지로 종합건설사업자는 건설업종의 업무내용에 해당하는 전문건설업을 원·하도급 가능하며, 조건을 충족하는 전문건설업자도 종합공사를 원도급 받을 수 있는 시장 환경이 조성되었습니다. 당사는 종합건설사업자로서 주사업인 토목건축공사업으로 주요 매출을 발생시키고 있으나, 유동적인 건설 경기에 대한 대비책으로 전문건설업도 사업목적으로 영위할 수 있습니다.□ 29.옥외광고사업2020년 옥외광고물을 운영중인 사옥을 매입함에 따라 사옥의 수익성 관리를 위한 제반 절차의 일환으로 사업목적을 추가하였습니다.□ 30.건설엔지니어링업시공책임형 건설사업관리방식(CM at Risk)이 입찰 제도에 도입됨에 따라 건설엔지니어링업사업 수행시 해당 자격을 보유하여야 하여 사업목적에 추가하였으며, 기술형 입찰 참여 사업의 다각화를 통한 수익 창출을 기대하고 있습니다.*시공책임형 건설사업관리방식은 실시설계단계에서 선정된 시공사가 설계검토 과정에 참여하고, 설계 종료전 발주자와 협의한 공사비 상한금액 내에서 공사를 책임수행하는 제도입니다.

2.시장의 주요 특성ㆍ규모 및 성장성□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外유동적인 건설 경기 및 물가 상승에 따른 원자재 가격 인상은 건설수주 및 투자에 지속적으로 영향을 주고 있으며, 수익 극대화를 위한 다양한 사업활동의 필요성이 대두되고 있습니다.□ 29.옥외광고사업COVID-19상황으로 온라인 마케팅 시장의 영향력이 증가하였으나, 옥외광고산업의 시장규모는 2020년 3조 765억원, 2021년 3조 5,666억원 , 2022년 약 3조 8,965억원으로 꾸준히 성장하며 오프라인 마케팅 시장의 영향력도 유지되고 있습니다. 당사 사옥이 위치한 강남대로 서초구 방면은 차량 유동량이 많고 옥외광고물 승인 건물이 적어 직접적인 광고효과를 볼 수 있습니다. □ 30.건설엔지니어링업2020년도부터 주로 LH공사에서 CMR형태로 단지조성공사 발주를 진행하고 있으며, 2020년도 5건(3,470억원), 2021년도 6건(5,957억원), 2022년도 5건(6,912억원)의 규모로 발주를 진행하였으며, 2023년과 2024년은 12건(10,000억원 이상)이 예상되고 있습니다. 특히 현재까지 CMR 형태의 발주는 단지조성 공사 위주로 발주되어 왔으나, 도로 및 철도 공종 등까지 범위가 확장 될 것으로 예상 됩니다.

3.신규사업과 관련된 투자 및 예상 자금소요액(총 소요액, 연도별 소요액), 투자자금 조달원천, 예상투자회수기간 등
□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外수주활동 다각화를 위한 사업목적 추가이므로, 현재 투자된 자금은 없습니다.□ 29.옥외광고사업2020년 옥상광고판이 설치된 사옥을 매입하였으며, 정기안전점검과 배상책임보험 등 유지보수를 위해 년평균 백여만원이 소요되고 있습니다.□ 30.건설엔지니어링업건설엔지니어링업사업에 참여하기 위해 준비시 설계용역 및 입찰경비는 참여 건당 평균 약 20억원이 예상되며, 준비기간은 4~5개월로 예상됩니다. 해당 투자금액에 대한 투자비용 회수는 참여사 지분에 따라 배분됩니다.

4.사업 추진현황(조직 및 인력구성 현황, 연구개발활동 내역, 제품 및 서비스 개발 진척도 및 상용화 여부, 매출 발생여부 등)□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外수주활동 다각화를 위한 사업목적 추가이므로, 현재 추진 현황은 없습니다.□ 29.옥외광고사업옥외광고사업 유지를 위해 총무부 직원 4명(부장1,과장1,대리1,사원1)이 시설유지 및 관리업무를 하고 있으며, 사업연도 개시일로부터 공시서류작성기준일까지 정기 옥외광고물 게재를 통한 수익이 약 1억원 이상 발생하고 있습니다.□ 30.건설엔지니어링업공시작성일 기준 해당사업을 영위하기 위한 입찰 참여를 하지 않아 추진실적은 없습니다.해당 사업이 본격적으로 진행될 경우 주요 건설엔지니어링사업 공공입찰 진행 건은 단지조성 공사(토목공사)이므로 당사 토목영업부와 토목부에서 협력하여 시행할 계획입니다.

5. 기존 사업과의 연관성□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外당사는 종합건설사로서 종합건설사업 영위시 하도급으로 진행되는 전문건설업에 해당하는 공종을 관리 하고 있으며, 필요에 따라 전문건설업 영위시 당사의 기술인력 활용이 가능한 상태입니다.□ 29.옥외광고사업현재 영위중인 주차장 운영업과 더불어 사옥관리 손익에 영향을 주고 있습니다.□ 30.건설엔지니어링업당사는 기술형공사 중 설계·시공 일괄입찰 방식(Turn-key)을 주력으로 하고 있으며, Turn-key방식 이외에 연관성이 높은 CMR형태의 기술형 공사에 참여를 검토하고 있습니다.

6. 주요 위험
□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外전문건설업 시장의 규모는 종합건설업에 비해 상대적으로 작으며, 예기치 못한 건설경기로 인한 전문건설업 매출비중 증가시 전체 매출에 영향을 줄 수 있습니다.□ 29.옥외광고사업옥상광고판 유지보수 비용이 지속적으로 발생하고 있으며, 노후화될 경우 안전사고 위험에 대비하고자 정기안전점검 실시 및 보험을 가입하고 있습니다.□ 30.건설엔지니어링업기술형공사 진행시 설계 및 가격 평가비율에 따라 저가 투찰 가능성이 있어 해당공사 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 향후 추진계획
□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外규제 완화에 따른 사업목적 추가이므로, 구체적 추진 예정사항은 없습니다.□ 29.옥외광고사업해당사업은 현행을 유지하며 사옥관리비 수익 확보 목적으로 운영할 계획입니다.□ 30.건설엔지니어링업현재 진행하고 있는 기술형 입찰 외에 수익성 좋은 공공입찰형 건설엔지니어링사업 건이 있는 경우 종합적으로 검토하여 입찰 참여를 할 수 있습니다.

8. 미추진 사유□ 28.다음 각 업종에 해당하는 전문 건설업 일체 토공사업, 포장공사업 外건설업 업역 규제 완화에 따라 향후 리스크 대비 차원에서 사업목적을 추가하였으므로, 현재는 해당 사업을 영위하고 있지 않습니다.□ 30.건설엔지니어링업해당 사업은 수주 다각화를 위해 건설엔지니어링사업 공공입찰의 필수 자격요건으로등록하였으며, 해당 사업 수주 필요시 종합적으로 검토하여 진행 예정입니다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사 각 사업 부문별 주요 세부사업은 다음과 같습니다.

구분
재화(또는 용역)

토목
도로(해외 포함), 항만, 택지 등의 건설계약

건축
아파트, 오피스텔, 플랜트 등의 건설계약

분양
부동산 매매업

주요매출비중은 상세내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
공사
제35기 3분기
제34기 3분기
제34기
비 고

종류
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율

국내도급공사
건 축
1,280,871
86.53%
1,198,728
87.99%
1,639,722
86.62%
-

토 목
180,728
12.21%
143,177
10.51%
226,797
11.98%
-

분양공사
18,665
1.26%
20,445
1.50%
26,559
1.40%
-

합 계
1,480,264
100.00%
1,362,350
100.00%
1,893,078
100.00%
-

기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.

당사는 지난 50여년동안 우수한 인력자원과 기술개발, 철저한 품질관리를 통해 축적된 기술로 댐, 철도, 지하철, 고속도로 등의 토목건설과 호텔, 오피스텔, 병원, 연구시설, 아파트 등 국내외에 무수히 많은 건축물을 건립하며 건설업 발전에 주도적인 역할을 하여 왔습니다.

또한, 고객이 인정하는 기술력과 철저한 장인정신으로 대통령 표창, 훈장 수상 및 한국토지주택공사 등 여러 기관으로부터 우수시공업체로 선정된 바 있습니다. 또한, 한국경제 주관 주거문화대상(브랜드 대상 外), 매일경제 주관 살기좋은 아파트 최우수상 수상, 산업통상자원부 주최 굿디자인 상품 선정과 한국토지주택공사 고객품질 최우수상 수상 등 꾸준한 공법개발과 탁월한 시공능력을 바탕으로 국내 주요기반산업 및 신주거 문화창조에 앞장서는 우수 시공업체로서의 기반과 명성을 착실히 쌓고 있습니다.

주요 사업내용을 보면 수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 제4공구 건설공사,

남양주왕숙 국도47호선 이설(지하화)공사, 하남교산 공공주택지구 조성공사(2공구), 고속국도 제30호선 서산~영덕선 대산~당진간 건설공사(2공구) 등의 공공 공사를 꾸준히 수행하고 있으며, 주상복합(대전 에테르 스위첸), 오피스텔(해운대 엘마르 스위첸), 도시정비사업(이문동 삼익아파트 리모델링, 부천 청암아파트 소규모재건축), 업무시설(성수동 오피스) 등의 민간 공사와 미래 주거 상품개발과 관련 연구사업까지 영위하고 있습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

당사의 사업부문의 분류와 각 주요 제품 및 서비스에 대한 사항은 'II.사업의 내용-7.기타 참고사항'을 참조하시기 바랍니다.

가. 주요사업부문 매출현황당기의 매출액은 전년 동기대비 117,914백만원(8.66%) 증가한 1,480,264백만원입니다.

(단위:백만원)

구 분
제35기 3분기
제34기 3분기
제34기

토 목
180,728
143,177
226,797

건 축
1,280,871
1,198,728
1,639,722

분 양
18,665
20,445
26,559

계
1,480,264
1,362,350
1,893,078

나. 주요사업부문 생산현황(원가)

(단위:백만원)

구 분
제35기 3분기
제34기 3분기
제34기

토 목
169,523
133,064
214,047

건 축
1,232,075
1,172,072
1,598,193

분 양
16,600
19,396
24,995

계
1,418,198
1,324,532
1,837,235

다. 주요사업부문 매출총이익당 매출총이익율은 4.19%를 나타내고 있으며, 전년동기 2.78%에 비하여 약 1.41%p 증가하였습니다. 매출총이익은 전년동기 보다 24,248백만원 증가한 62,066백만원을 달성하였습니다.

(단위:백만원)

구 분
제35기 3분기
제34기 3분기
제34기

토 목
11,205
10,113
12,750

건 축
48,796
26,656
41,529

분 양
2,065
1,049
1,564

계
62,066
37,818
55,843

- 영업손익당사 당분기 기준 매출총이익은 62,066백만원이며, 여기에 판매비와 관리비38,771백만원을 차감한 영업이익은 23,295백만원 입니다. - 기타사업부문 현황당사는 사업부문별 매출액의 90%이상이 토목, 건축 및 분양부문이 차지하고 있어 별도 기재하여야 하는 기타사업부문 현황은 해당사항이 없습니다.

3. 원재료 및 생산설비

1. 원재료

2023년 국제 원자재 가격은 연초 중국의 코로나 봉쇄해제에 따른 수요 확대 기대감으로 상승하였으나, 미국의 고금리 장기화 및 중국의 경기부진으로 인하여 하락세로 전환되었습니다. 이후 고환율과 유가 상승으로 인하여 국제 원자재 가격은 보합세를 유지하고 있습니다. 이러한 국제 원자재 동향과 더불어 국내 건설자재도 시멘트 등 일부 이슈 품목을 제외하면 건설 수요 감소에 따른 하락세를 유지하고 있습니다. 당사는 자재 가격 변동에 유연하게 대처하며, 견실한 협력업체와의 거래를 통해 안정적인 자재수급을 유지하고 있습니다.

가. 건설원재료 매입현황-건설부문

구분
구체적 용도
매입단위
매입액(백만원)
비고

철근
공사기초자재
ton
58,915
SD400 HD10 外

레미콘
공사기초자재
㎥
59,883
25-21-120 外

시멘트
공사기초자재
ton
1,685
BULK 外

강관
공사기초자재
m
2,935
백관(SPP) 外

드라이몰탈
공사기초자재
ton
3,912
BULK 外

- 플랜트부문

구분
매입단위
매입액(백만원)
비고

플랜트 자재
식
47,690
Wet E.P 자재대外

나. 매입액 상위 원재료 가격동향

구분
매입단위
2023년
2022년 가격(천원)
2021년 가격(천원)

매입액(백만원)
가격(천원)

철근
ton
58,915
991
1,038
846

레미콘
㎥
59,883
98
87
74

시멘트
ton
1,685
106
86
70

강관
m
2,935
11
12
9

2. 생산 및 설비
가. 주요공사현황

(단위:백만원)

구분
제35기 3분기
제34기
제33기
비 고

시공실적(A)
시공계획(B)
비율(A/B)
시공실적(A)
시공계획(B)
비율(A/B)
시공실적(A)
시공계획(B)
비율(A/B)

국내도급공사
건축공사
관 급
30,624
42,127
72.7%
65,194
59,606
109.4%
35,819
40,471
88.5%
(주1)

민 간
1,250,247
1,261,470
99.1%
1,574,528
1,538,849
102.3%
1,103,883
1,147,806
96.2%

토목공사
관 급
153,801
167,158
92.0%
188,114
179,723
104.7%
165,746
172,685
96.0%
-

민 간
26,927
27,000
99.7%
38,683
27,248
142.0%
49,556
48,372
102.4%

분양공사
18,665
19,143
97.5%
26,559
29,433
90.2%
8,961
8,987
99.7%
-

합계
1,480,264
1,516,898
97.6%
1,893,078
1,834,859
103.2%
1,363,965
1,418,321
96.2%
-

주1) 건축 공사에는 플랜트 공사가 포함되어 있음.

나. 공사종류별 완성도 현황(1) 도급건축공사

단위: 백만원

구 분
공사건수
완성공사 및 수익인식액
기말공사 계약잔액
원도급액
평균도급액

제35기 3분기
제34기 3분기
제34기

관 급
3
30,624
44,510
65,194
22,955
104,417
34,806

민 간
50
1,250,247
1,154,218
1,574,528
3,218,403
5,802,735
116,055

합 계
53
1,280,871
1,198,728
1,639,722
3,241,358
5,907,152
111,456

(2) 도급토목공사

단위: 백만원

구 분
공사건수
완성공사 및 수익인식액
기말공사 계약잔액
원도급액
평균도급액

제35기 3분기
제34기 3분기
제34기

관 급
38
153,801
118,244
188,114
1,586,552
2,229,157
58,662

민 간
7
26,927
24,933
38,683
100,104
244,453
34,922

합 계
45
180,728
143,177
226,797
1,686,656
2,473,610
54,969

(3) 분양공사

단위: 백만원

구 분
공사건수
완성공사 및 수익인식액
기말공사 계약잔액
원도급액
평균도급액

제35기 3분기
제34기 3분기
제34기

분 양
4
18,665
20,445
26,559
2,199
43,566
10,892

다. 시설 및 설비에 관한 사항

[자산항목 : 토지]

(단위 : 백만원)

자 산 명 칭
수량 (m2)
기초
당기증감
기타증감
당기상각
기말
비고

장부가액
증가
감소
장부가액

토 지

(서울특별시 서초구 강남대로 587)

1,336
71,519
-
-
-
-
71,519
공시지가(44,502)

합 계
1,336
71,519
0
0
0
0
71,519
-

*당사 사용분만 기재하였습니다.

[자산항목 : 건물]

(단위 : 백만원)

자 산 명 칭
수량 (m2)
기초
당기증감
기타증감
당기상각
기말
비고

장부가액
증가
감소
장부가액

잠원 사옥

7,181
1,797
-
-
-
67
1,730
-

합 계
7,181
1,797
0
0
0
67
1,730
-

*당사 사용분만 기재하였습니다.[자산항목 : 차량운반구]

(단위 : 백만원)

자 산 명 칭
수량 (대)
기초
당기증감
기타증감
당기상각
기말
비고

장부가액
증가
감소
장부가액

기 타
128
919
450
19
-
335
1,015
-

합 계
128
919
450
19
0
335
1,015
-

[자산항목 : 공기구]

(단위 : 백만원)

자 산 명 칭
수량 (EA)
기초
당기증감
기타증감
당기상각
기말
비고

장부가액
증가
감소
장부가액

기 타
1,828
493
301
17
-
227
550
-

합 계
1,828
493
301
17
0
227
550
-

[자산항목 : 집기비품]

(단위 : 백만원)

자 산 명 칭
수량 (EA)
기초
당기증감
기타증감
당기상각
기말
비고

장부가액
증가
감소
장부가액

기 타
1,471
2,880
413
37
-
970
2,286
-

합 계
1,471
2,880
413
37
0
970
2,286
-

4. 매출 및 수주상황

가.매출실적

(단위: 백만원)

구분
공사
제35기 3분기
제34기 3분기
제34기
비 고

종류
금액
비 율
금액
비 율
금액
비 율

국내도급공사
건 축
1,280,871
86.53%
1,198,728
87.99%
1,639,722
86.62%
-

토 목
180,728
12.21%
143,177
10.51%
226,797
11.98%
-

분양공사
18,665
1.26%
20,445
1.50%
26,559
1.40%
-

합 계
1,480,264
100.00%
1,362,350
100.00%
1,893,078
100.00%
-

당사는 공공공사와 민간공사 등의 다양한 도급공사를 진행중에 있으며, 아파트 브랜드인 스위첸과 오피스텔, 주상복합 브랜드인 웰츠타워 등의 브랜드를 보유하고 있습니다.
나. 수주 및 판매전략 등

1. 판매조직

다양하게 급변하고 있는 국내외 건설환경에 능동적으로 대처하고 공사수주의 극대화를 위하여 전 임직원을 수주요원으로서 정예화하고, 아래와 같이 영업부서를 전략적으로 지원할 수 있는 조직체제를 구축하여 수주역량을 강화하는데 전력을 다하고 있습니다.

영업조직은 임원 6명, 부장 4명, 차장 16명, 과장 6명, 대리 13명, 사원 22명으로 구성되어 있으며 지속적인 인원보강을 통하여 수주역량을 확대해가고 있습니다.

2. 수주전략1) 관급공사

(1) 종합심사낙찰제도, 적격심사제도 등 공공입찰제도의 변별력 유지를 통한 경쟁력 강화

- 수익성 높은 공사의 선별수주로 안정적인 경영상태 유지

- 우수시공 획득, 재해율 향상 등 신인도 극대화

- 경쟁업체의 시공능력, 경영상태, 신인도 등 입찰경쟁력 및 동향 파악

- 당사의 공종별 P/Q 점수 분석 및 보완업체 J/V체제 완벽구축

- 우수한 지역협력업체 보완 및 발굴을 통한 지자체 발주공사의 참여기회 확대

※ 종합심사낙찰제도 : 정부, 공공기관이 발주하는 300억이상 규모의 공사를 기존의 가격만 평가하는 최저가낙찰제와는 달리 공사 수행능력, 사회적 책임, 입찰가격 등을 종합적으로 심사하여 낙찰자를 결정하는 제도※ 적격심사제도 : 공공 공사의 입찰 비리를 막고 투명성을 높이기 위해 입찰 참가업체의 시공능력, 기술력, 재무구조를 심사한 후 낙찰자를 결정하는 제도※ P/Q(Pre-Qualification, 입찰참가자격사전심사) : 면허 등 기본적인 자격만 있으면 입찰에 참가할 수 있는 일반적인 정부 공사 입찰과는 달리 일정한 요건을 갖춘 업체를 미리 심사해 최종입찰에 참가할 수 있도록 하는 평가방법※ J/V(JointVenture): 공동 도급, 2인 이상의 업자간에 단일특정의 일을 행하게 하는 출자계약 또는 공동계약

(2) 대형공사의 종합심사낙찰제, 종합평가낙찰제 전면시행에 따라 수익성을 고려 하여 양질의 공사를 선별적 수주

- 신기술개발, 공사원가절감 등을 통한 경쟁력 확보로 수익성이 양호한 공사수주

(3) T/K, 대안입찰 확대에 따른 기술능력 보강 및 조직정비

- ENG(Engineering)기술능력의 강화

- 수주극대화를 위한 기술영업부 조직 확충

(4) 당사의 경쟁우위 공종에 핵심역량 집중

- 터널, 철도, 댐, 지하철, 택지조성, 고속도로 등 시공능력 우위공종에 집중공략

(5) 환경분야 BTL사업과 수익성 위주의 민자SOC사업에 선별참여

- 하수관거정비 BTL사업과 수익성 있는 제3자 공고 민간투자사업 등 수익성사업에 적극 참여

(6) 기획, 제안형 사업 추진모색

- 동종 타회사와 집단에너지사업 공동 기획 및 제안

- 수도권 매립지내 슬러지처리 프로젝트 등과 같은 환경사업 공동기획 및 제안

- 친환경 녹색성장기조에 따른 신재생에너지 사업 추진 모색

2) 민간공사

ㆍ 원가(공사비) 절감을 통한 수주경쟁력 확보

ㆍ 자체사업 및 도시개발사업 수주역량 강화

ㆍ 재개발/재건축 신규 수주물량 확보

ㆍ 우수하고 경쟁력 있는 수주인력의 보강을 통한 수주경쟁력 향상

3) 해외도급공사

ㆍ 해외사업지 개발 및 조사를 위한 우수한 수주인력 보강

ㆍ 현지 지사 및 법인 설립 검토를 통한 경쟁력 확보 노력

ㆍ 현지 여건에 맞는 공사비 절감 및 기술개발에 의한 수익성 강화

ㆍ 안정적인 재원의 공사 선별 수주

3. 판매전략(분양 및 임대전략) 및 판매조건

1) 지역, 상품에 따른 맞춤 분양 조건으로 판촉 시행

2) 고객 니즈파악 및 적절한 수요 타켓팅을 통한 마케팅 강화

3) 최고급 자재 사용으로 최고급 아파트를 창조하는 이미지 판매전략 구축

4) 시장 동향에 민감하게 반응하는 분양전략 변화 도모

다. 수주상황1.진행중인 공사- 진행중인 관급공사 및 민간공사의 상세내역은 '상세표-4.수주상황-진행중인 공사(상세)'를 참조하시기 바랍니다.

※상세 현황은 '상세표-4. 수주상황-진행중인 공사(상세)' 참조

2. 향후 수주계획 2024년 수주목표는 토목 4,500억, 건축 1조 2,280억으로 총 1조 6,780억원 입니다.3. 수주의 계절적 요인건설공사의 특성상 공사기간이 길어 장기계약으로 공사가 진행되기 때문에 계절적으로 수주현황이 변동하는 요인은 적다고 할 수 있으며, 경제상황 및 정부의 규제완화 및 개발계획 등에 따라 변동이 생기는 요인에 크게 영향을 받습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

건설업은 경기후행산업으로 전반적인 산업구조 및 산업활동의 변동과 경제성장의 추세에 영향을 많이 받고 있습니다. 금리, 상품가격, 환율 및 기타 관련요소등 시장변수가 불리하게 변동하는 경우 회사의 손익이 예상치 못한 손실 등이 발생할수 있습니다. 금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있습니다. 본 내용은 당사가 노출되어 있는 위의 위험에 대한 정보와 위험관리 목표,정책, 위험 평가 및 관리 절차, 그리고 자본관리에 대해 공시하고 있습니다.
1.시장위험

가. 위험관리정책당사의 위험관리 체계를 구축하고 감독할 책임은 이사회에 있습니다.

감사는 경영진이 위험관리 정책 및 절차의 준수여부를 어떻게 관리하는지 감독하고, 위험관리체계가 적절한지 검토합니다. 내부감사는 감사의 감독기능을 보조하여, 위험관리 통제 및 절차에 대한 정기 및 특별 검토를 수행하고 결과는 감사에게 보고하고 있습니다.

나. 신용위험신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 재무손실을 입을 위험을 의미합니다. 주로 거래처에 대한 매출채권과 투자자산에서 발생합니다.

이러한 신용위험을 관리하기 위하여 당사는 주기적으로 고객과 거래 상대방의 재무 상태와 과거경험 및 기타 요소들을 고려하여 재무 신용도를 평가하고 있으며 고객과 거래상대방 각각에 대한 신용한도를 설정하고 있습니다.

신용위험은 당사가 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 주요 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 현금및현금성자산 및 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 현금및현금성자산 및 금융기관 예치금은 신용등급이 우수한 금융기관에 예치하고 있어 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

신용위험은 당사의 신용정책에 의하여 효율적 신용위험 관리, 신속한 의사결정 지원 및 채권 안전장치 마련을 통한 손실 최소화를 목적으로 관리하고 있습니다. 당기 중 매출채권과 투자자산에 대해 손상이 발생하는 경우 충당금을 설정하고 있습니다. 이 충당금은 개별적으로 유의적인 항목에 대한 구체적인 손상차손과 유사한 특성을 가진 금융자산 집합이 발생하였으나 아직 식별되지 않은 손상으로 구성됩니다. 금융자산 집합의 충당금은 유사한 금융자산의 회수에 대한 과거 자료에 근거하여 결정되고 있습니다.

당사가 보유한 매출채권과 투자자산에 대한 신용위험 최대 노출금액은 각 분류별 장부금액입니다.

한편, 당사는 제3자 및 특수관계자에 대하여 지급보증을 제공하고 있으며, 지급보증의 당사자 중 일방이 의무를 이행하지 않아 상대방에게 재무손실을 입힐 신용위험에 노출되어 있습니다.

① 신용위험에 대한 노출가. 금융자산

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대 노출정도를 나타냅니다. 당분기말과 전기말 현재 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

상각후원가측정금융자산(*)
572,369,142
540,111,605

(*)
현금시재액과 미청구공사는 제외되어 있습니다.

당사는 거래상대방의 신용에 따라 필요한 경우 담보 및 기타 신용보강을 요구하고 있습니다. 보유하고 있는 주요 담보의 유형은 현금, 부동산 등 입니다.

당분기말과 전기말 현재 상각후원가 측정 금융자산의 각 지역별 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

국내
569,749,710
537,483,077

해외
2,619,432
2,628,528

합계
572,369,142
540,111,605

나. 당사의 지급보증액은 보증에 대한 신용위험에 대한 최대 노출정도를 나타냅니다.당분기말과 전기말 현재 당사의 지급보증의 신용위험에 대한 최대 노출정도는 분기검토보고서 및 감사보고서 '주석. 15 담보제공자산 등'을 참고하시기 바랍니다.

② 손상차손

당분기말과 전기말 현재 원가 측정 금융자산의 연령 및 각 연령별로 손상된 채권금액은 다음과 같습니다. 가. 당분기말

(단위: 천원)

구분
매출채권
기타채권
계

채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액

만기일 미도래
65,802,010
-
258,370,348
43,527,634
324,172,358
43,527,634

0-30일
78,479,567
-
10,216,013
-
88,695,580
-

31-120일
110,486,335
-
3,612,293
-
114,098,628
-

121-365일
59,079,969
46,008
2,414,849
-
61,494,818
46,008

1년초과
112,097,668
89,863,435
14,140,754
8,893,587
126,238,422
98,757,022

합계
425,945,549
89,909,443
288,754,257
52,421,221
714,699,806
142,330,664

나. 전기말

(단위: 천원)

구분
매출채권
기타채권
계

채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액
채권잔액
손상된 금액

만기일 미도래
30,989,200
-
334,603,457
43,951,905
365,592,657
43,951,905

0-30일
61,902,983
36,996
5,105,363
-
67,008,346
36,996

31-120일
106,634,095
9,012
5,504,840
-
112,138,935
9,012

121-365일
20,614,943
31,492
3,681,206
102,852
24,296,149
134,344

1년초과
94,502,315
91,270,869
20,727,766
8,751,437
115,230,081
100,022,306

합계
314,643,536
91,348,369
369,622,632
52,806,194
684,266,168
144,154,563

매출채권 및 기타채권(장기매출채권및기타채권포함)에 대한 손상차손누계액의 기중 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기
전기

매출채권
기타채권
계
매출채권
기타채권
계

기초금액
91,348,369
52,806,194
144,154,563
90,290,000
55,007,806
145,297,806

손상차손 인식
(1,438,926)
(386,560)
(1,825,486)
1,058,369
(2,198,301)
(1,139,932)

대여금 및 수취채권 제거
-
-
-
-
-
-

기타(대체 등)
-
1,587
1,587
-
(3,311)
(3,311)

기말금액
89,909,443
52,421,221
142,330,664
91,348,369
52,806,194
144,154,563

다. 유동성위험

유동성위험이란 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금관리계획을 수립하고 현금유출예산과 실제 현금유출액을 지속적으로 분석ㆍ검토하여 재무적으로 어려운 상황에서도 받아들일 수 없는 손실이 발생하거나, 당사의 평판에 손상을 입힐 위험 없이, 만기일에 부채를 상환할 수 있는 충분한 유동성을 유지하도록 하고 있습니다. 보고기간 말 현재 금융기관 등과 일반대출, 외상매출채권담보대출, 당좌대출, 어음할인 등의 약정을 통해 여신 한도를 유지하여 유동성 위험에 대비하고 있습니다.한편, 당사는 제3자 및 특수관계자에 대하여 지급보증을 제공하고 있으며, 지급보증과 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 유동성위험에 노출되어 있습니다.

① 금융부채

당분기말과 전기말 현재 당사가 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다. 금액은 이자지급액을 포함하고, 상계약정의 효과는 포함하지 않았습니다.가. 당분기말

(단위: 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 이상

비파생금융부채

단기차입금(담보부)
90,800,000
93,482,077
42,330,920
51,151,157
-
-
-

단기차입금(무담보)
86,400,000
87,904,428
49,581,507
38,322,921
-
-
-

유동성사채(무담보)
49,969,605
50,709,455
132,516
50,576,939
-
-
-

장기차입금(담보부)
11,600,000
11,837,021
56,808
63,800
11,716,413
-
-

사채(무담보)
126,622,094
142,555,374
2,916,703
4,267,955
96,971,942
38,398,774
-

매입채무
188,725,952
188,725,952
188,725,952
-
-
-
-

미지급금
21,782,066
21,782,066
21,782,066
-
-
-
-

미지급비용
1,921,491
1,921,491
1,921,491
-
-
-
-

예수보증금
3,138,359
3,138,359
3,131,600
6,759
-
-
-

장기예수보증금
14,233,282
14,233,282
-
-
13,931,000
302,282
-

유동성금융리스부채
1,779,245
1,779,245
1,054,801
724,444
-
-
-

금융리스부채
805,472
805,472
-
-
18,197
787,275
-

금융보증부채
18,243,331
18,243,331
-
520,934
24,213
1,080,906
16,617,278

소계
616,020,897
637,117,553
311,634,364
145,634,909
122,661,765
40,569,237
16,617,278

파생금융부채

파생상품부채
24,230,304
24,231,317
24,231,317
-
-
-
-

합계
640,251,201
661,348,870
335,865,681
145,634,909
122,661,765
40,569,237
16,617,278

나. 전기말

(단위: 천원)

구분
장부금액
계약상현금흐름
6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 이상

비파생금융부채

단기차입금(담보부)
91,300,000
93,695,045
23,911,183
69,783,862
-
-
-

단기차입금(무담보)
104,000,000
107,177,499
65,443,676
41,733,823
-
-
-

장기차입금(담보부)
11,600,000
11,925,118
56,459
63,800
127,600
11,677,259
-

사채(무담보)
49,930,320
52,255,788
397,288
619,500
51,239,000
-
-

매입채무
218,131,002
218,131,002
218,131,002
-
-
-
-

미지급금
30,613,837
30,613,837
30,613,837
-
-
-
-

미지급비용
574,290
574,290
574,290
-
-
-
-

예수보증금
3,133,359
3,133,359
1,759
3,131,600
-
-
-

장기예수보증금
14,102,408
14,102,408
-
-
-
14,102,408
-

유동성금융리스부채
1,716,759
1,716,759
968,463
748,296
-
-
-

금융리스부채
1,147,405
1,147,405
-
-
12,132
1,135,273
-

금융보증부채
19,552,092
19,552,092
71,562
124,719
917,847
1,281,423
17,156,541

소계
545,801,472
554,024,602
340,169,519
116,205,600
52,296,579
28,196,363
17,156,541

파생금융부채

파생상품부채
24,224,078
24,224,774
24,224,774
-
-
-
-

합계
570,025,550
578,249,376
364,394,293
116,205,600
52,296,579
28,196,363
17,156,541

② 지급보증당분기말과 전기말 현재 당사가 제공해준 지급보증의 계약상 만기는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
지급보증액
계약상현금흐름
6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 이상

당분기말
441,395,498
441,395,498
28,300,000
161,311,502
4,200,000
82,000,000
165,583,996

전기말
424,476,702
424,476,702
-
61,623,502
126,900,000
69,400,000
166,553,200

라. 시장위험시장위험이란 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험을 의미합니다. 시장가격 관리의 목적은 수익은 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것입니다.
1. 환위험당사의 기능통화인 원화 외의 통화로 표시되는 판매, 구매에 대해 환위험에 노출되 어있습니다. 당사의 외환위험관리의 목표는 환율 변동으로 인한 불확실성과 손익 변동을 최소화하는데 있으며, 이러한 거래들이 표시되는 주된 통화는 KZT입니다.

① 환위험에 대한 노출

당사의 환위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

KZT(*)
KZT(*)

Ⅰ외화금융자산
13,738
13,445

Ⅱ 외화금융부채
179,140
175,213

차감 계(Ⅰ-Ⅱ)
(165,402)
(161,768)

(*)
KZT: 카자흐스탄 텡게화

당분기말과 전기말에 적용된 환율은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구분
당분기말
전기말

KZT
2.81
2.75

② 민감도분석당분기말 현재 원화의 KZT대비 환율이 10% 높았다면, 당사의 자본과 손익은 증가(감소)하였을 것입니다. 이와 같은 분석은 당사가 각 기말에 합리적으로 가능하다고 판단하는 정도의 변동을 가정한 것입니다. 또한, 민감도 분석시에는 이자율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하였습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

변동정도
자본
당기순이익
변동정도
자본
당기순이익

KZT
10%상승
(16,540)
(16,540)
10%상승
(16,177)
(16,177)

2. 이자율위험

당사의 이자율 위험은 주로 변동이자부 예금과 차입금에 연관되어 있으며, 이와 관련된 이자수익 및 비용은 이자율 위험에 노출되어 있습니다. 특히 이자율 위험은 주로 단기 변동이자부 차입금으로부터 발생됩니다. 고정이자율이 적용되는 예금과 차입금의 경우, 이자율 변동에 따른 당기손익이나 자본에 미치는 영향은 없습니다.

① 당분기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

고정이자율

금융자산
154,979,981
92,620,030

금융부채
228,191,699
96,930,320

변동이자율

금융자산
191,358,000
205,380,000

금융부채
137,200,000
148,300,000

당사는 고정이자율 금융상품을 당기손익인식금융상품으로 처리하고 있지 않으며, 이자율스왑과 같은 파생상품을 공정가치위험회피회계의 위험회피수단으로 지정하지 않았습니다. 따라서, 이자율의 변동은 손익에 영향을 주지 않습니다.

② 변동이자율 금융상품의 민감도 분석

보고기간종료일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 변동이자부 금융자산 및 부채의 이자율이 100bp 변동 시 세전이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

100bp 상승
100bp 하락
100bp 상승
100bp 하락

이자수익
1,736,998
(1,736,998)
1,583,925
(1,583,925)

이자비용
(1,451,000)
1,451,000
(971,870)
971,870

순효과
285,998
(285,998)
612,056
(612,056)

마. 자본위험관리당사의 자본관리는 계속기업으로서의 존속능력을 유지하는 한편, 자본조달비용을 최소화하여 주주이익을 극대화하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 당사의 경영진은자본구조를 주기적으로 검토하고 있으며, 장ㆍ단기 자금차입 및 유상증자 등을 통하여 최적의 자본구조를 유지하고 있습니다. 한편, 당분기말과 전기말 현재 자본으로 관리하고 있는 항목의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

순부채:

단기차입금
177,200,000
195,300,000

장기차입금(유동성 포함)
11,600,000
11,600,000

사채(유동성 포함)
176,591,698
49,930,320

파생상품부채(유동성 포함)
24,230,304
24,224,078

차 감:

현금및현금성자산
47,211,958
216,855,552

단기금융상품
208,040,000
2,500,000

순부채
134,370,044
61,698,846

자 본
464,447,053
450,654,223

바. 외부자금 조달현황

(작성기간 : 2023.01.01~2023.09.30 단위 : 백만원)

조 달 원 천
기초잔액
신규조달
상환등감소
기말잔액
비고

은 행
145,300
14,000
32,100
127,200
-

증 권 회 사
-
-
-
-
-

여신전문금융회사
-
-
-
-
-

건설공제조합
61,600
-
-
61,600
-

기타금융기관
-
-
-
-
-

금융기관 합계
206,900
14,000
32,100
188,800
-

회사채 (공모)
50,000
90,000
-
140,000
-

회사채 (사모)
-
37,000
-
37,000
-

유 상 증 자 (공모)
-
-
-
-
-

유 상 증 자 (사모)
-
-
-
-
-

자산유동화 (공모)
-
-
-
-
-

자산유동화 (사모)
-
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-
-

자본시장 합계
50,000
127,000
0
177,000
-

주주ㆍ임원ㆍ계열회사차입금
-
-
-

-

기 타
-
-
-

-

총 계
256,900
141,000
32,100
365,800
-

2.파생상품거래현황당사는 당분기말 현재 환위험 및 이자율 변동 위험등과 관련된 위험을 헤지(hedge)하기 위하여 체결한 파생상품 계약은 없으며, 기타 옵션계약관련 상세사항은 아래와 같습니다.

<옵션계약>1. 사업명 : 인천청라골프장 가. 옵션계약개요 ㈜블루아일랜드개발은 인천 청라지구 외국인 투자유치 프로젝트 중 청라골프장 사업을 위해 블루아일랜드 컨소시엄과 LH공사(구: 한국토지공사)가 '07년 2월 28일자에 체결한 청라골프장협약에 따라 '07년 3월 27일자에 설립되었으며, 인천청라지구내 사업대상지(인천광역시 서구 경서동 일원의 투자유치용지 BL-3, 4)에 골프장 및 부대시설을 건설 및 운영하고 단독주택을 건설, 분양하는 것을 내용으로 하고 있습니다. 당사와 롯데건설은 외국인출자자인 Macquarie Cheongna Investment PTY LTD에 사업초기 일정기간에 당사와 롯데건설(또는 당사와 롯데건설이 지정한 자)에게 주식매수를 청구할 수 있는 권한("풋옵션")을 부여하였습니다.1) 2007년 2월28일 풋옵션(Undertaking Agreement)계약 체결의 건- 체결주체 : Macquarie Cheongna Investment PTY LTD 와 건설출자자(KCC건설, 롯데건설)- 체결일시 : 2007년 2월 28일- 체결사유 인천청라골프장 사업의 공모조건상 외국인 출자자 30%이상 참여조건이 있어 해외투자자를 물색하였으며 해외출자자에게 최소수익보장 조건으로 외국인투자자를 확보한 것입니다. 이에 따라 투자에 대한 리스크 부담완화를 위하여 사업초기 일정기간에 건설출자자에게 주식매수를 청구할 수 있는 권한("풋옵션")을 부여한 사항입니다.만일 사업성을 개선 함으로써 옵션행사기간에 옵션이 행사되지 않을 경우 옵션은 만료되며 외국인투자자는 사업이익을 배당 받는 주주로서 남게 됩니다. 공모사업에 있어 사업계획에 대한 인허가가 확정되지 않고 또한 사업자 선정여부의 불확실성 때문에 외국인 투자기관은 주로 옵션계약 형태로 참여하는 것이 관례적입니다.

2) 옵션계약 변경의 건 (2010년 9월 17일~2013년 7월 5일)- 체결주체 : Macquarie Cheongna Investment PTY LTD와 건설출자자(KCC건설, 롯데건설)- 체결일시 : 2010년 9월 17일- 옵션계약 변경일 : 2012년 3월 26일, 2012년 10월 5일, 2013년 4월 5일- 체결사유 건설출자자들에 대한 주식매수청구권을 부여 받은 Macquarie Cheongna Investment PTY LTD 의 풋옵션 행사로 기존 Undertaking Agreement에서 명시하고 있는 건설출자자들의 계약내용 이행을 갈음하여 '옵션 행사기간 연장'을 위해 기존 Undertaking Agreement를 개정하는 이행약정을 체결하였습니다.3) 2013년 7월 5일 자본보장약정서 체결의 건- 체결주체 : 아라베스크(유) 와 KCC건설- 체결일시 : 2013년 7월 5일- 체결사유건설출자자들에 대한 주식매수청구권을 부여 받은 Macquarie Cheongna Investment PTY LTD의 풋옵션 행사로 기존Undertaking Agreement에서 명시하고 있는 건설출자자들의 계약내용 이행을 갈음하여 아라베스크(유)가 당사의 이행약정지분 17.5%의 옵션주식을 양수하게 한 후, '옵션 행사기간 연장'을 위해 아라베스크(유)와 별도의 자본보장 약정을 체결 하였습니다.4) 2013년 10월 2일 자본보장약정서 체결의 건- 체결주체 : 아라베스크(유) 와 KCC건설- 체결일시 : 2013년 10월 2일- 옵션계약 변경일 : 2014년 1월 2일, 2014년 4월 3일, 2014년 7월 2일, 2014년 10월 2일, 2014년 12월 2일, 2015년 03월 02일, 2015년 06월 01일, 2015년 9월 1일, 2015년 10월 01일, 2015년 11월 02일, 2015년 12월 01일, 2016년 2월 18일, - 체결사유당사의 이행약정지분 17.5%의 옵션주식을 양수하면서 주식매수청구권을 부여 받은아라베스크(유)의 풋옵션 행사로, 아라베스크(유)와 당사는 '옵션 행사기간 연장'을 위해 자본보장약정서를 체결 하였습니다.

5) 2016년 5월 18일 자본보장약정서 체결의 건체결주체 : 아라베스크(유) 와 KCC건설- 체결일시 : 2016년 5월 18일- 체결사유당사의 이행약정지분 중 일부인 1,818,864주를 풋옵션 행사(행사가:주당 10,622원)에 따라 16.05.19 인수하고자 하며, 잔여주식 2,465,136주(10.07%)에 대해서 아라베스크(유)와 당사는 '옵션 행사기간 연장'을 위해 자본보장약정서를 체결하였습니다.6) 2016년 8월 18일 자본보장약정서 체결의 건체결주체 : 아라베스크(유) 와 KCC건설- 체결일시 : 2016년 8월 18일- 최근 옵션계약 변경일 : 23년 5월 23일- 체결사유 당사의 이행약정지분 2,465,136주(10.07%)에 대해서 아라베스크(유)와 당사는 '옵션 행사기간 연장'을 위해 자본보장약정서를 체결하였습니다.

당분기말 현재 행사되지 않은 옵션의 내역은 다음과 같습니다. 옵션의 공정가치 변동분으로 인해 인식한 파생상품평가손실은 1,445,152천원이며, 파생상품부채(유동)은24,230,304 천원입니다.

(단위: 원, 주)

회사명
프로젝트명
옵션종류
행사권자
행사가능기간
행사가격(1주당)
주식수

㈜블루아일랜드개발
인천청라골프장
풋옵션
아라베스크(유)
2023.10.28~2024.01.26
13,690
2,465,136

출처 : 당사 제시자료

주) 신고서 제출 전일 기준

* 옵션계약 계약명세

구 분
내 용

상품의 명칭
풋옵션(자본보장약정서)

보장매수자
㈜케이씨씨건설

(protection buyer)

보장매도자
아라베스크(유)

(protection seller)

계약일
2023.10.27

만기일
2024.01.26

계약금액
2,465,136주 * 13,690원 = 33,747,711,840

(모든 비용 세금 경비 등 별도)

기초자산(준거자산)
(주)블루아일랜드개발 주식(2,465,136주)

계약체결목적
자본보장약정서에 따른 풋옵션연장계약 체결

계약내용
투자방법, 풋옵션, 당사자들의 약정, 진술과 보장 등

- 풋옵션: 당사 또는 당사가 지정한 자에게 주식을

매도할 수 있는 권리

수수료
-

(보장매수자가

보장매도자에게 지급하는 프리미엄)

정산(결제)방법
지정계좌로 전신송금

계약당사자 또는 기초자산 발행회사와의
-

특수 관계 여부

담보 제공여부
-

중개금융회사
교보증권(주)

기타 투자자에게 알릴 중요한 특약사항
-

22년도말 자산총액 대비 비율
2.82%

22년도말 자기자본 대비 비율
7.49%

출처 : 당사 제시자료

※ 직전사업연도 자산총액 및 자기자본은 2022년말 개별재무제표 기준입니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

1.연구개발활동

가. 연구개발 담당조직당사가 신기술ㆍ신공법의 개발과 환경친화적 공법의 개발을 위하여 2017년 3분기까지 운영해온 건설연구소는 조직개편에 따라 2017년 11월 20일부로 운영이 중단되었습니다.

2.경영상의 주요계약

가. 자기주식취득신탁계약

계약상대방
계약목적 및 내용
계약체결일
계약기간
계약금액(억원)

삼성증권(주)
주가안정 및 주주가치제고를 위한 자기주식취득 신탁계약체결
2020.03.20
2020.03.20~2020.09.19
100

삼성증권(주)
주가안정 및 주주가치제고를 위한 자기주식취득 신탁계약체결
2020.09.24
2020.09.25~2021.03.24
50

7. 기타 참고사항

당사는 전략적인 영업단위인 3개의 보고부문을 가지고 있습니다. 전략적 영업단위들은 서로 다른 생산품과 용역을 제공하며 각 영업 단위별로 요구되는 기술과 마케팅전략이 다르므로 분리되어 운영되고 있습니다. 최고영업의사결정자는 각 전략적인 영업단위들에 대한 내부 보고자료를 최소한 분기단위로 검토하고 있습니다.

당사의 보고부문은 아래와 같습니다.

구분
재화(또는 용역)

토목
도로(해외 포함), 항만, 택지 등의 건설계약

건축
아파트, 오피스텔, 플랜트 등의 건설계약

분양
부동산 매매업

영업부문에 대한 자세한 사항은 주석 4. 영업부문을 참고하시기 바랍니다.

가. 산업의 특성건설업은 타산업을 직ㆍ간접적으로 지원하면서 건축물 및 주택의 건설과 생산시설의 구축 그리고 국토개발 및 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 영역을 담당하는 국가경제의 기간산업입니다. 토지라는 특정한 재화를 기본으로 하여 노동, 자본, 경영관리 등의 생산요소를 결합하여 내구적인 요소를 생산하며 또한 지속적인 유지, 관리, 보수를 통한 조업 등 일련의 건설활동을 영업내용으로 합니다.
나. 산업의 성장성

2023년 국내 건설수주는 2022년(229.7조원) 대비 17.3% 감소한 190.1조원으로 전망됩니다.

1) 부문별로는 공공 건설수주가 전년대비 1.8% 감소한 55.8조원을 기록할 것으로 예상 되며, 민간 건설수주는 전년대비 22.3% 감소한 134.3조원을 기록할 것으로 예상됩니다.

-공공 건설수주는 원자재값 인상 등의 사업비 증가로 공공기관의 대형공사(고속도로, 철도 등)가 유찰되거나 지연됨으로 인해 부진할 것으로 예상됩니다.

-민간 건설수주는 금리/원자재 가격/물가 상승 등의 영향으로 일부 수도권 정비사업을 제외하고 전반적인 하락이 예상됩니다.

2) 공종별로는 토목수주가 전년대비 3.8% 증가한 63.3조원을 기록할 것으로 예상되며, 건축수주는 24.9% 감소한 126.8조원을 기록할 것으로 예상됩니다.

-토목수주 중 공공부문은 SOC예산 감소 등으로 하락이 예상되는 반면, 민간부문은 대규모 석유화학 플랜트 수주 영향으로 소폭 증가가 예상됩니다.

-건축수주 중 주택수주는 공공주택의 공급 부진 및 고금리 지속에 따른 부동산 경기 침체로 신규주택사업이 위축됨에 따라 전년대비 29.1% 감소한 61.0조원의 수주가 예상되며, 비주택 수주는 상업용 건물의 임대수익률 하락과 반도체 경기부진에 따른 공장 및 창고 수주 축소 등으로 인해 전년대비 20.5% 감소한 65.8조원 수주가 전망됩니다.

다. 경기변동의 특성

건설업은 타산업의 생산활동, 소비지수 등 일반경제활동에 의한 건설수요 창출에 따라 건설활동이 파생되므로 다른 산업에 비하여 경기에 민감합니다. 또한 정부의 금융 및 재정 정책, 산업활동 인구 및 경제성장에 따른 소득증가 등의 확대 및 축소에 크게 영향을 받습니다.

라. 경쟁요소

건설산업에 있어 경쟁력은 크게 두가지로 분류될 수 있습니다. 첫째는 전략개발로서 경영전략(신시장개발, 업종특화, 마케팅), 경쟁비교우위전략(원가절감, 생산성향상, 관리기술 능력), 관리부문전략(재무구조, 자금조달력, 조직관리) 등이 있으며, 둘째는 기술개발전략 으로 품질과 기술력(시공기술, 신기술, 전문기술)의 향상을 들 수 있습니다. 이러한 경쟁력은 대부분 지속적인 노력과 개선의지가 필요하며 전사적인 협의와 정책적인 지원도 병행되어 추진되어야 할 사항입니다.

마. 자금조달의 특성

수주산업으로서 계약에서 완성까지 장시일 소요, 선투입에 대한 부담 그리고 옥외성 및 계절의 주요특성으로 인하여 자금조달시 자금의 용도, 재무구조, 사업전망, 대출기간 등의 항목에서 불확실성의 증대를 사유로 불리하게 평가받고 있는 측면이 있습니다.

바.시장점유율 등 당사의 2023년 시공능력평가 순위는 24위이며, 2021년 32위, 2022년 27위 등 매해 순위가 상승하며 현재 20위권의 시장점유율을 유지하고 있습니다.

(단위: 억원)

순위
2023년

순위

2022년

순위
2021년

회사명

시공능력

회사명

시공능력

회사명

시공능력

평가액

평가액

평가액

1
삼성물산
207,296
1
삼성물산
219,472

1

삼성물산

225,640

2
현대건설
147,972
2
현대건설
126,041

2

현대건설

113,770

3
대우건설
97,684
3
디엘이앤씨
99,588

3

지에스건설

99,286

4
현대엔지니어링
97,360
4
포스코건설
96,123

4

포스코건설

95,157

5
지에스건설
95,901
5
지에스건설
95,642

5

(주)대우건설

87,290

24

케이씨씨

건설

17,545
27

케이씨씨

건설

15,547
32

케이씨씨

건설

14,108

25
우미건설
17,455
28
동원개발
15,457
33
효성중공업
13,909

26
반도건설
16,572
29
우미건설
15,419
34
반도건설
12,642

27
한신공영
16,146
30
호반산업
15,074

35

호반산업

12,549

※ 상기 시공능력평가액은 2023.07.31 대한건설협회에서 발표한 자료임.

사. 시장의 특성

건설업은 기본적으로 선발주, 후생산의 수주산업으로서 최근 국내건설환경의 저성장 기조에 따른 건설투자 위축 및 그에 따른 경쟁심화, 저가수주 등이 성행하여 수익성 확보에 어려움이 발생하고 있으며, 사업진출시 더욱 치밀한 사업기획과 시장분석이 요구되고 있습니다.

- 업체들간 수주경쟁 심화로 수익률 저하

- 업체들의 체감물량부족 심화

- T/K, 대안입찰 등 엔지니어링 능력 요구

- 주택부문은 정부의 공공주택 공급 확대 및 부동산 규제완화 정책에도 불구하고, 지속적인 고물가·고금리 기조 유지 및 부동산 PF 우려에 따른 자금 경색등으로 인해 주택시장의 불확실성은 계속될 것으로 예상됩니다.

※ 대안입찰 : 정부시설공사 입찰시 입찰자가 내놓은 안이 정부가 당초 설계한 안보다

공사비용이 적게 들고 공기가 단축되는 등 같은 공사를 더 효율적으로 할 수 있을 경우 허용되는 입찰제도 중 하나.

아. 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 기존의 공공 토목/건축공사, 민간 도급사업(일반건축, 주택 등) 위주로 전개해왔던 사업구조에서 성장성이 높은 도시정비사업의 확대 및 자체사업 부지를 발굴하는 등 사업다각화 노력을 통해 지속발전 가능한 포트폴리오를 지향하고 있습니다.

당사는 위와 같이 기존 사업 영역 뿐만 아니라, 제로에너지 사업 등 신사업에 대한 적극적인 참여를 통해 주거문화와 유관산업 발전에 힘쓰고 있으며, ㈜KCC의 최고급 자재 사용 및 신뢰와 믿음의 기업으로서 건실한 브랜드 이미지를 확고히 하고 있습니다.

자. 사업부문별 재무정보

당사는 전략적인 영업단위인 3개의 보고부문을 가지고 있습니다. 전략적 영업단위들은 서로 다른 생산품과 용역을 제공하며 각 영업 단위별로 요구되는 기술과 마케팅 전략이 다르므로 분리되어 운영되고 있습니다. 최고영업의사결정자는 각 전략적인 영업단위들에 대한 내부 보고자료를 최소한 분기단위로 검토하고 있습니다.

당사의 보고부문은 아래와 같습니다.

구분
재화(또는 용역)

토목
도로(해외 포함), 항만, 택지 등의 건설계약

건축
아파트, 오피스텔, 플랜트 등의 건설계약

분양
부동산 매매업

(1) 당사의 당분기와 전분기의 보고부문에 대한 정보는 아래와 같습니다. ① 당분기

(단위: 천원)

구분
토목
건축
분양
총계

외부수익
180,727,873
1,280,870,905
18,664,881
1,480,263,659

영업이익
6,474,409
15,281,590
1,539,469
23,295,468

법인세비용차감전이익
7,382,989
14,791,961
1,524,937
23,699,887

분기순이익
5,301,793
10,622,245
1,095,071
17,019,109

② 전분기

(단위: 천원)

구분
토목
건축
분양
총계

외부수익
143,177,311
1,198,727,905
20,445,269
1,362,350,485

영업이익(손실)
4,518,067
(9,477,784)
441,082
(4,518,635)

법인세비용차감전이익(손실)
13,978,752
(10,526,882)
462,204
3,914,074

분기순이익(손실)
957,705
(721,212)
31,666
268,159

(2) 당분기말과 전기말 현재 당사의 보고부문별 자산과 부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

자산
부채
자산
부채

토목
186,030,250
152,927,415
182,865,141
144,114,842

건축
1,112,036,390
684,358,617
992,433,944
593,232,140

분양
13,337,529
9,671,084
22,829,408
10,127,288

합 계
1,311,404,169
846,957,116
1,198,128,493
747,474,270

(3) 당분기와 전분기 중 당사의 지역별 보고부문 정보는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기
전분기

국내
해외
총계
국내
해외
총계

외부수익
1,480,263,659
-
1,480,263,659
1,362,350,485
-
1,362,350,485

영업이익(손실)
23,511,598
(216,130)
23,295,468
(3,827,600)
(691,035)
(4,518,635)

법인세비용차감전이익(손실)
23,764,688
(64,801)
23,699,887
4,329,181
(415,107)
3,914,074

분기순이익(손실)
17,068,228
(49,119)
17,019,109
582,810
(314,651)
268,159

(4) 당분기말과 전기말 현재 당사의 지역별 자산과 부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

자산
부채
자산
부채

국내
1,307,903,348
841,893,035
1,194,664,916
742,512,234

해외
3,500,821
5,064,081
3,463,577
4,962,036

합 계
1,311,404,169
846,957,116
1,198,128,493
747,474,270

(5) 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 고객 현황은 다음과 같습니다.

① 당분기

(단위: 천원)

구분
매출액
비율

주요고객 1
191,299,847
12.92%

② 전분기전분기 중 당사 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 고객은 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약재무정보

(단위:백만원)

구 분
제35기 3분기(2023년 09월말)
제34기(2022년 12월말)
제33기(2021년 12월말)

[유동자산]
918,115
786,408
715,907

ㆍ현금및현금성자산
47,212
216,856
93,210

ㆍ단기금융상품
208,040
2,500
165,986

ㆍ매출채권및기타채권
597,508
503,692
383,718

ㆍ기타금융자산
199
298
2,636

ㆍ당기법인세자산
11
10
10

ㆍ기타유동자산
43,966
40,381
47,668

ㆍ재고자산
21,179
22,671
22,679

[비유동자산]
393,290
411,720
373,867

ㆍ장기금융상품
13
13
13

ㆍ기타비유동금융자산
44,371
52,394
38,869

ㆍ장기매출채권및기타채권
59,192
57,779
23,960

ㆍ관계기업투자
-
-
-

ㆍ이연법인세자산
87,149
90,125
101,500

ㆍ유형자산
77,135
77,639
77,198

ㆍ사용권자산
2,674
2,973
2,702

ㆍ투자부동산
111,014
116,437
126,009

ㆍ무형자산
3,530
3,529
3,616

ㆍ순확정급여자산
8,212
10,831
-

자산총계
1,311,405
1,198,128
1,089,774

[유동부채]
609,275
587,328
491,120

[비유동부채]
237,682
160,146
156,154

부채총계
846,957
747,474
647,274

[자본금]
107,000
107,000
107,000

[자본잉여금]
30,866
30,866
30,866

[자본조정]
(10,150)
(10,150)
(10,150)

[기타포괄손익누계액]
(1,557)
(1,356)
(1,119)

[이익잉여금]
338,289
324,294
315,903

자본총계
464,448
450,654
442,500

종속,관계,공동기업 투자주식의 평가방법
지분법
지분법
지분법

(2023.01.01~2023.09.30)
(2022.01.01~2022.12.31)
(2021.01.01~2021.12.31)

매출액
1,480,264
1,893,077
1,363,965

영업이익(영업손실)
23,295
(1,092)
31,881

당기순이익(당기순손실)
17,019
4,437
47,190

주당순이익(단위:원)
853
223
2,363

※ 재무제표 작성기준은 주석 2를 참고하시기 바랍니다.

나. 최근 3사업연도의 회계기준 변경사항

사 업 연 도
변 경 내 용

제35기 3분기
-

제34기
-

제33기
-

2. 연결재무제표

해당사항 없음

3. 연결재무제표 주석

해당사항없음

4. 재무제표

재무상태표

제 35 기 3분기말 2023.09.30 현재

제 34 기말 2022.12.31 현재

(단위 : 원)

제 35 기 3분기말

제 34 기말

자산

유동자산

918,114,519,713

786,408,337,496

현금및현금성자산

47,211,958,384

216,855,551,768

단기금융상품

208,040,000,000

2,500,000,000

매출채권 및 기타채권

597,508,263,225

503,691,751,958

매출채권

425,945,548,597

314,643,536,203

매출채권손상차손누계액

(89,909,443,091)

(91,348,369,100)

미청구공사

248,757,180,032

263,587,964,701

미청구공사손상차손누계액

(10,354,230,375)

(10,138,099,954)

단기대여금

444,750,000

374,381,000

미수금

29,117,516,465

33,752,716,298

미수금손상차손누계액

(7,624,086,589)

(7,584,788,453)

미수수익

1,131,028,186

404,411,263

기타금융자산

199,165,000

298,480,000

당기법인세자산

10,591,680

10,365,523

기타유동자산

43,965,504,795

40,381,180,588

선급금

16,742,359,528

17,964,655,647

선급공사비

32,516,319,404

32,238,097,890

선급공사비손상차손누계액

(9,219,555,032)

(10,875,830,834)

선급비용

3,926,380,895

1,054,257,885

재고자산

21,179,036,629

22,671,007,659

공사자재

17,523,731,717

18,456,722,087

기타재고자산

3,470,727,578

4,207,405,632

미완성주택

0

6,879,940

완성주택

184,577,334

0

비유동자산

393,289,649,138

411,720,155,543

장기금융상품

12,500,000

12,500,000

기타비유동금융자산

44,370,737,282

52,394,992,022

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

5,085,226,857

15,285,226,857

당기손익-공정가치 측정 금융자산

25,116,075,425

24,666,320,165

기타금융자산

14,169,435,000

12,443,445,000

장기매출채권 및 기타채권

59,191,880,052

57,778,825,593

장기대여금

76,281,282,917

65,534,756,598

장기대여금손상차손누계액

(43,527,634,177)

(43,951,905,113)

장기대여금현재가치할인차금

(956,803,903)

(578,603,237)

장기보증금

26,989,180,597

36,565,116,638

장기보증금현재가치할인차금

(133,920,548)

(149,020,688)

장기미수수익

1,809,275,806

1,627,982,035

장기미수수익손상차손누계액

(1,269,500,640)

(1,269,500,640)

관계기업투자

0

0

이연법인세자산

87,149,005,107

90,125,380,751

유형자산

77,135,274,599

77,638,530,761

토지

71,519,340,167

71,519,340,167

건물

1,986,094,157

1,986,094,157

건물감가상각누계액

(256,463,044)

(189,359,505)

차량운반구

2,587,724,357

2,614,215,354

차량운반구감가상각누계액

(1,572,618,030)

(1,695,549,338)

공구와기구

2,050,364,948

2,032,511,341

공구와기구감가상각누계액

(1,500,380,917)

(1,539,651,121)

비품

12,158,948,636

11,914,887,538

비품감가상각누계액

(9,872,735,675)

(9,034,960,172)

건설중인자산

35,000,000

31,002,340

사용권자산

2,673,784,655

2,972,615,116

투자부동산

111,014,357,918

116,437,392,819

토지

115,805,888,093

121,904,187,060

토지손상차손누계액

(7,001,833,261)

(7,762,849,230)

건물

2,538,038,319

2,538,038,319

건물감가상각누계액

(327,735,233)

(241,983,330)

무형자산

3,529,909,999

3,528,928,033

소프트웨어

155,988,431

153,487,319

산업재산권

5,982,018

7,501,164

시설이용권

3,406,818,550

3,406,818,550

시설이용권손상차손누계액

(38,879,000)

(38,879,000)

순확정급여자산

8,212,199,526

10,830,990,448

사외적립자산

75,557,729,648

75,641,207,400

확정급여채무

(67,345,530,122)

(64,810,216,952)

자산총계

1,311,404,168,851

1,198,128,493,039

부채

유동부채

609,274,923,771

587,328,187,978

매입채무 및 기타채무

215,567,867,109

252,452,486,993

매입채무

188,725,951,821

218,131,002,048

미지급금

21,782,066,043

30,613,836,601

미지급비용

1,921,490,675

574,289,774

예수보증금

3,138,358,570

3,133,358,570

단기차입금

177,200,000,000

195,300,000,000

유동성사채

49,969,604,955

0

유동성사채

50,000,000,000

0

유동성사채할인발행차금

(30,395,045)

0

유동성파생상품부채

24,230,303,518

24,224,078,366

당기법인세부채

1,948,801,186

2,038,695,985

유동성하자보수충당부채

30,214,730,153

23,172,882,739

기타 유동부채

90,683,604,740

62,508,658,839

초과청구공사

29,086,029,014

26,411,064,546

선수금

59,224,247,289

34,132,365,419

선수수익

0

476,947,393

예수금

2,373,328,437

1,488,281,481

리스부채

1,779,245,445

1,716,759,239

유동성기타충당부채

17,680,766,665

25,914,625,817

비유동부채

237,682,192,345

160,146,081,764

장기차입금

11,600,000,000

11,600,000,000

사채

126,622,093,932

49,930,319,713

사채

127,000,000,000

50,000,000,000

사채할인발행차금

(377,906,068)

(69,680,287)

장기금융보증부채

18,243,330,988

19,552,092,050

장기예수보증금

14,233,281,684

14,102,408,026

하자보수충당부채

31,762,280,885

28,232,069,750

기타충당부채

34,415,732,919

35,581,787,469

리스부채

805,471,937

1,147,404,756

부채총계

846,957,116,116

747,474,269,742

자본

자본금

107,000,000,000

107,000,000,000

보통주자본금

107,000,000,000

107,000,000,000

자본잉여금

30,865,645,837

30,865,645,837

주식발행초과금

30,865,645,837

30,865,645,837

자본조정

(10,150,443,030)

(10,150,443,030)

자기주식

(10,150,443,030)

(10,150,443,030)

기타포괄손익누계액

(1,556,881,761)

(1,355,495,078)

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가손익

(1,556,881,761)

(1,355,495,078)

이익잉여금

338,288,731,689

324,294,515,568

자본총계

464,447,052,735

450,654,223,297

자본과부채총계

1,311,404,168,851

1,198,128,493,039

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 35 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

제 34 기 3분기 2022.01.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 35 기 3분기

제 34 기 3분기

3개월

누적

3개월

누적

매출액

440,524,643,135

1,480,263,659,114

494,538,781,628

1,362,350,484,558

공사매출

436,235,743,324

1,461,598,777,828

487,590,851,995

1,341,905,215,329

분양매출

4,288,899,811

18,664,881,286

6,947,929,633

20,445,269,229

매출원가

416,615,606,169

1,418,197,654,617

480,847,157,143

1,324,531,627,462

공사원가

412,884,187,552

1,401,597,408,533

474,302,766,488

1,305,135,900,059

분양원가

3,731,418,617

16,600,246,084

6,544,390,655

19,395,727,403

매출총이익

23,909,036,966

62,066,004,497

13,691,624,485

37,818,857,096

판매비와관리비

15,499,974,447

38,770,536,923

21,574,571,052

42,337,492,294

급여

7,219,033,521

20,954,922,521

6,929,333,212

18,673,164,881

퇴직급여

(201,804,398)

(476,564,726)

498,814,159

1,700,987,169

복리후생비

461,218,123

1,527,087,249

472,948,523

1,417,843,195

여비교통비

333,528,207

1,034,762,876

383,624,017

1,045,046,440

통신비

67,911,793

207,356,918

63,759,435

192,658,047

수도광열비

177,446,553

468,912,587

147,940,784

385,501,664

세금과공과

23,455,274

1,758,935,191

(736,492,059)

626,129,083

임차료

22,308,500

55,784,310

14,205,000

37,975,000

매출채권손상차손(환입)

85,362,435

(1,222,795,588)

375,251,651

666,048,978

선급공사비손상차손(환입)

(1,593,214,977)

(1,656,275,802)

4,113,895,726

1,127,298,098

감가상각비

360,646,228

1,077,123,206

370,132,818

1,038,399,138

수선비

2,750,000

8,440,000

2,108,000

6,893,200

무형자산상각비

9,317,122

27,018,034

8,881,734

26,645,202

보험료

246,522,750

486,340,766

249,677,120

728,477,616

접대비

239,248,289

775,094,069

301,414,413

870,421,816

광고선전비

6,491,444,758

7,215,010,384

6,518,293,839

7,144,378,501

도서인쇄비

75,191,389

208,261,685

65,587,806

180,361,625

직장체육비

4,032,876

19,731,453

3,092,734

15,701,948

소모품비

92,120,370

368,072,306

134,050,783

348,608,610

차량비

15,582,727

59,854,127

19,322,629

65,452,361

지급수수료

705,161,394

3,741,490,280

1,328,201,175

4,541,623,243

교육훈련비

59,144,086

160,718,966

47,490,326

121,747,043

안전관리비

1,083,537

9,463,645

4,000,000

5,000,000

사원모집비

60,000

22,849,594

4,062,910

117,079,607

하자보수비

595,979,177

1,756,023,742

249,182,698

1,221,465,855

회의비

4,309,553

25,161,890

3,443,635

25,856,023

잡비

2,135,160

7,757,240

2,347,984

6,727,951

보상비

0

150,000,000

0

0

영업이익

8,409,062,519

23,295,467,574

(7,882,946,567)

(4,518,635,198)

기타수익

3,905,345,863

7,812,486,692

3,848,729,530

16,865,432,750

유형자산처분이익

36,743,124

69,904,701

0

18,186,580

투자부동산처분이익

4,500,000

4,500,000

0

73,765,000

기타채권손상차손환입

537,388,211

685,772,611

2,399,867,000

2,399,867,000

외환차익

16,120

48,341

15,073

45,221

외화환산이익

190,612,205

481,803,023

841,591,216

1,491,544,466

기타충당부채 환입

0

1,166,054,550

0

9,431,596,468

수입임대료

104,197,320

312,591,960

104,197,320

312,591,960

잡이익

3,031,888,883

5,091,811,506

503,058,921

3,137,836,055

기타비용

508,921,380

1,963,143,551

3,777,581,920

8,120,459,255

유형자산처분손실

3,072,654

47,916,938

1,157,895

24,983,984

무형자산처분손실

0

0

0

23,100,000

기타채권손상차손

80,005,370

294,947,561

4,454,239,238

4,806,247,166

외환차손

4,265,117

5,852,250

73,096,403

87,408,631

외화환산손실

33,516,587

102,045,243

186,718,119

322,005,919

기부금

0

54,615,000

306,120,000

448,950,000

잡손실

388,061,652

1,457,766,559

(1,243,749,735)

2,407,763,555

금융수익

3,560,028,206

10,175,287,796

2,544,446,701

6,595,172,220

이자수익

2,582,712,185

7,138,751,154

1,346,119,982

3,594,950,045

배당금수익

167,666,155

557,838,069

276,280,393

734,895,812

당기손익-공정가치측정 금융자산 평가이익

0

0

(122,380,733)

78,184,593

당기손익-공정가치측정 금융자산 처분이익

75,887

37,092,846

0

0

금융보증수익

809,573,979

2,441,605,727

1,044,427,059

2,187,141,770

금융비용

5,958,859,413

15,620,212,008

2,397,492,178

6,907,436,246

이자비용

5,422,941,247

13,921,120,547

2,106,160,091

5,225,927,967

당기손익-공정가치측정 금융자산 평가손실

48,819,350

77,418,631

1,874,018

804,441,918

파생상품평가손실

487,098,816

1,445,152,486

282,227,724

671,454,816

금융보증비용

0

176,520,344

7,230,345

205,611,545

법인세비용차감전순이익

9,406,655,795

23,699,886,503

(7,664,844,434)

3,914,074,271

법인세비용

2,102,673,337

6,680,777,666

(1,691,597,490)

3,645,915,193

분기순이익(손실)

7,303,982,458

17,019,108,837

(5,973,246,944)

268,159,078

기타포괄손익

0

(234,463,999)

(107,165)

(140,450,116)

후속적으로 당기손익으로 재분류되지 않는 항목

0

(234,463,999)

0

(140,215,775)

기타포괄손익-공정가치측정 금융상품 평가손익

0

(201,386,683)

0

(8,574,604)

확정급여제도의 재측정요소

0

(33,077,316)

0

(131,641,171)

후속적으로 당기손익으로 재분류될 수 있는 항목

0

0

(107,165)

(234,341)

해외사업환산손익

0

0

(107,165)

(234,341)

총포괄손익

7,303,982,458

16,784,644,838

(5,973,354,109)

127,708,962

주당이익

기본주당손익 (단위 : 원)

366

853

(299)

13

희석주당손익 (단위 : 원)

366

853

(299)

13

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 35 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

제 34 기 3분기 2022.01.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

자본잉여금

자본조정

기타포괄손익누계액

이익잉여금

자본 합계

2022.01.01 (기초자본)

107,000,000,000

30,865,645,837

(10,150,443,030)

(1,118,797,198)

315,903,355,717

442,499,761,326

분기순이익(손실)

0

0

0

0

268,159,078

268,159,078

기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가손익

0

0

0

(8,574,604)

0

(8,574,604)

해외사업환산손익

0

0

0

(234,341)

0

(234,341)

확정급여제도의 재측정요소

0

0

0

0

(131,641,171)

(131,641,171)

연차배당

0

0

0

0

(3,590,178,480)

(3,590,178,480)

2022.09.30 (기말자본)

107,000,000,000

30,865,645,837

(10,150,443,030)

(1,127,606,143)

312,449,695,144

439,037,291,808

2023.01.01 (기초자본)

107,000,000,000

30,865,645,837

(10,150,443,030)

(1,355,495,078)

324,294,515,568

450,654,223,297

분기순이익(손실)

0

0

0

0

17,019,108,837

17,019,108,837

기타포괄손익

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 평가손익

0

0

0

(201,386,683)

0

(201,386,683)

해외사업환산손익

0

0

0

0

0

0

확정급여제도의 재측정요소

0

0

0

0

(33,077,316)

(33,077,316)

연차배당

0

0

0

0

(2,991,815,400)

(2,991,815,400)

2023.09.30 (기말자본)

107,000,000,000

30,865,645,837

(10,150,443,030)

(1,556,881,761)

338,288,731,689

464,447,052,735

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 35 기 3분기 2023.01.01 부터 2023.09.30 까지

제 34 기 3분기 2022.01.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 35 기 3분기

제 34 기 3분기

영업활동현금흐름

(72,169,750,436)

(26,074,651,709)

분기순이익(손실)

17,019,108,837

268,159,078

조정

40,241,071,735

25,323,492,764

매출채권손상차손(환입)

(1,222,795,588)

666,048,978

기타채권손상차손

294,947,561

4,806,247,166

감가상각비

1,684,402,135

1,529,937,784

사용권자산상각비

1,952,839,514

1,825,371,719

유형자산처분손실

47,916,938

24,983,984

무형자산처분손실

0

23,100,000

무형자산상각비

27,018,034

26,645,202

외화환산손실

102,045,243

322,005,919

퇴직급여

4,290,888,484

6,053,269,613

당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가손실

77,418,631

804,441,918

파생상품평가손실

1,445,152,486

671,454,816

금융보증비용

176,520,344

205,611,545

하자보수충당부채전입

34,061,544,146

19,457,487,270

기타충당부채전입

9,890,953,500

18,816,617,212

이자비용

13,921,120,547

5,225,927,967

법인세비용

6,680,777,666

3,645,915,193

선급공사비손상차손(환입)

(1,656,275,802)

1,127,298,098

기타채권손상차손환입

(685,772,611)

(2,399,867,000)

외화환산이익

(481,803,023)

(1,491,544,466)

당기손익-공정가치 측정 금융자산 처분이익

(37,092,846)

0

당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가이익

0

(78,184,593)

투자부동산처분이익

(4,500,000)

(73,765,000)

유형자산처분이익

(69,904,701)

(18,186,580)

금융보증수익

(2,441,605,727)

(2,187,141,770)

기타충당부채환입

(19,290,867,202)

(27,688,752,998)

하자보수충당부채환입

(825,266,771)

(1,641,583,356)

이자수익

(7,138,751,154)

(3,594,950,045)

배당금수익

(557,838,069)

(734,895,812)

운전자본의 변동

(125,656,167,623)

(43,628,211,693)

매출채권의 감소(증가)

(111,302,012,394)

(33,094,677,696)

미청구공사의 감소(증가)

16,373,485,887

(23,302,338,309)

미수금의 감소(증가)

4,819,637,555

(4,727,414,221)

선급금의 감소(증가)

1,268,362,139

7,055,329,466

선급공사비의 감소(증가)

(278,221,514)

(11,761,613,614)

선급비용의 감소 (증가)

(2,949,443,220)

(4,575,494,919)

재고자산의 감소(증가)

1,491,971,030

(2,659,288,978)

매입채무의 증가(감소)

(29,405,137,059)

31,021,549,983

미지급금의 증가(감소)

(8,827,914,682)

(7,555,932,443)

선수금의 증가(감소)

24,031,056,870

20,479,701,032

초과청구공사의 증가(감소)

2,674,964,468

(749,858,932)

예수금의 증가(감소)

885,046,956

1,709,434,359

퇴직금의 지급

(1,672,097,562)

(211,601,557)

하자보수충당부채의 증가(감소)

(22,765,866,097)

(15,256,005,864)

법인세납부

(3,773,763,385)

(8,038,091,858)

투자활동현금흐름

(189,202,957,522)

156,481,987,183

단기금융상품의 감소

22,678,335,660

266,450,798,076

단기대여금의 회수

416,928,000

107,920,000

기타금융자산의 처분

292,770,000

2,608,595,000

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산의 처분

10,500,000,000

0

당기손익-공정가치 측정 금융자산의 처분

1,101,321,991

0

장기대여금의 회수

5,579,618,513

2,878,993,736

투자부동산의 처분

6,602,575,000

5,985,328,000

유형자산의 처분

95,350,000

54,900,001

무형자산의 처분

0

1,050,000,000

예수보증금의 증가

5,000,000

0

장기예수보증금의 증가

130,873,658

0

장기보증금의 감소

2,471,590,300

3,050,677,797

이자수취

4,822,012,922

3,319,921,345

배당금수취

557,838,069

734,895,812

단기금융상품의 증가

(228,218,335,660)

(102,964,798,076)

기타금융자산의 취득

(1,919,445,000)

(892,545,000)

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산의 취득

(555,000,000)

0

당기손익-공정가치 측정 금융자산의 취득

(1,292,800,000)

(2,485,040,000)

장기대여금의 증가

(6,968,374,448)

(9,342,108,730)

장기보증금의 증가

(2,740,721,643)

(10,537,689,527)

유형자산의 취득

(1,172,920,758)

(1,901,092,288)

무형자산의 취득

(28,000,000)

(1,022,000,000)

투자부동산의 취득

(199,967,002)

(552,154,825)

예수보증금의 감소

0

(24,350,138)

장기예수보증금의 감소

0

(38,264,000)

파생상품부채의 감소

(1,361,607,124)

0

재무활동현금흐름

91,729,113,743

11,897,632,126

단기차입금의 증가

14,000,000,000

66,000,000,000

장기차입금의 증가

0

11,600,000,000

사채의 발행

126,530,820,000

0

단기차입금의 상환

(32,100,000,000)

(5,700,000,000)

유동성사채의 상환

0

(50,000,000,000)

리스부채의 상환

(1,838,493,074)

(1,762,786,124)

배당금의 지급

(2,991,815,400)

(3,590,178,480)

이자지급

(11,871,397,783)

(4,649,403,270)

현금및현금성자산의 증가(감소)

(169,643,594,215)

142,304,967,600

분기초현금및현금성자산

216,855,551,768

93,209,629,006

외화표시 현금및현금성자산의 환율 변동효과

831

(207,107)

분기말현금및현금성자산

47,211,958,384

235,514,389,499

5. 재무제표 주석

1. 회사의 개요주식회사 케이씨씨건설(이하 "당사")은 서울시 서초구 강남대로 587에 소재하고 있으며, 건설업, 부동산매매업을 주요사업으로 영위하고 있습니다. 당사는 2001년 8월 21일 코스닥 시장에 등록하였습니다.

당분기말 현재 당사의 주요 주주현황은 다음과 같습니다.

주주명
소유주식수(주)
지분율

(주)케이씨씨
7,711,010
36.03%

정몽열
6,417,017
29.99%

자기주식
1,454,564
6.80%

기 타
5,817,409
27.18%

합 계
21,400,000
100.00%

2. 재무제표 작성기준(1) 회계기준의 적용당사의 분기재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되는 요약중간재무제표입니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 선별적 주석에는 직전 연차보고기간말 후 발생한 당사의 재무상태와 경영성과의 변동을 이해하는 데 유의적인 거래나 사건에 대한 설명을 포함하고 있습니다.(2) 추정과 판단

한국채택국제회계기준은 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.분기재무제표에서 사용된 당사의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 주석 3에서 설명하고 있는 사항을 제외하고는, 2022년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 회계정책의 변경중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2022년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.당분기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 내용은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - '회계정책'의 공시

중요한 회계정책 정보를 정의하고 이를 공시하도록 하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' - '회계추정'의 정의

회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - 단일거래에서 생기는 자산과 부채에 대한 이연법인세자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래시점 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는 요건을 추가하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - 행사가격 조정 조건이 있는 금융부채 평가손익 공시발행자의 주가 변동에 따라 행사가격이 조정되는 조건이 있는 금융상품의 전부나 일부가 금융부채로 분류되는 경우 그 금융부채의 장부금액과 관련 손익을 공시하도록 하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

4. 영업부문

당사는 전략적인 영업단위인 3개의 보고부문을 가지고 있습니다. 전략적 영업단위들은 서로 다른 생산품과 용역을 제공하며 각 영업 단위별로 요구되는 기술과 마케팅 전략이 다르므로 분리되어 운영되고 있습니다. 최고영업의사결정자는 각 전략적인 영업단위들에 대한 내부 보고자료를 최소한 분기단위로 검토하고 있습니다.

당사의 보고부문은 아래와 같습니다.

구분
재화(또는 용역)

토목
도로(해외 포함), 항만, 택지 등의 건설계약

건축
아파트, 오피스텔, 플랜트 등의 건설계약

분양
부동산 매매업

(1) 당사의 당분기와 전분기의 보고부문에 대한 정보는 아래와 같습니다. ① 당분기

(단위: 천원)

구분
토목
건축
분양
총계

외부수익
180,727,873
1,280,870,905
18,664,881
1,480,263,659

영업이익
6,474,409
15,281,590
1,539,469
23,295,468

법인세비용차감전이익
7,382,989
14,791,961
1,524,937
23,699,887

분기순이익
5,301,793
10,622,245
1,095,071
17,019,109

② 전분기

(단위: 천원)

구분
토목
건축
분양
총계

외부수익
143,177,311
1,198,727,905
20,445,269
1,362,350,485

영업이익(손실)
4,518,067
(9,477,784)
441,082
(4,518,635)

법인세비용차감전이익(손실)
13,978,752
(10,526,882)
462,204
3,914,074

분기순이익(손실)
957,705
(721,212)
31,666
268,159

(2) 당분기말과 전기말 현재 당사의 보고부문별 자산과 부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

자산
부채
자산
부채

토목
186,030,250
152,927,415
182,865,141
144,114,842

건축
1,112,036,390
684,358,617
992,433,944
593,232,140

분양
13,337,529
9,671,084
22,829,408
10,127,288

합 계
1,311,404,169
846,957,116
1,198,128,493
747,474,270

(3) 당분기와 전분기 중 당사의 지역별 보고부문 정보는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기
전분기

국내
해외
총계
국내
해외
총계

외부수익
1,480,263,659
-
1,480,263,659
1,362,350,485
-
1,362,350,485

영업이익(손실)
23,511,598
(216,130)
23,295,468
(3,827,600)
(691,035)
(4,518,635)

법인세비용차감전이익(손실)
23,764,688
(64,801)
23,699,887
4,329,181
(415,107)
3,914,074

분기순이익(손실)
17,068,228
(49,119)
17,019,109
582,810
(314,651)
268,159

(4) 당분기말과 전기말 현재 당사의 지역별 자산과 부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

자산
부채
자산
부채

국내
1,307,903,348
841,893,035
1,194,664,916
742,512,234

해외
3,500,821
5,064,081
3,463,577
4,962,036

합 계
1,311,404,169
846,957,116
1,198,128,493
747,474,270

(5) 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 고객 현황은 다음과 같습니다.

① 당분기

(단위: 천원)

구분
매출액
비율

주요고객 1
191,299,847
12.92%

② 전분기전분기 중 당사 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 고객은 없습니다.

5. 사용제한 금융상품
당분기말과 전기말 현재 당사의 사용제한 금융상품은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말
사용제한내역

장기금융상품
12,500
12,500
당좌개설보증금

6. 매출채권및기타채권

당분기와 전기 중 매출채권및기타채권(장기매출채권및기타채권 포함)의 손상차손누계액 변동은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전기

매출채권(*)
기타채권
합 계
매출채권(*)
기타채권
합 계

기초금액
91,348,369
52,806,194
144,154,563
90,290,000
55,007,806
145,297,806

손상차손(환입)
(1,438,926)
(390,825)
(1,829,751)
1,058,369
(2,198,301)
(1,139,932)

기타(대체 등)
-
5,852
5,852
-
(3,311)
(3,311)

기말금액
89,909,443
52,421,221
142,330,664
91,348,369
52,806,194
144,154,563

(*) 미청구공사손상차손누계액이 제외되어 있습니다.

당사는 매출채권의 손상차손(환입)은 판매비와관리비로, 기타채권의 손상차손(환입)은 기타비용 및 기타수익으로 포괄손익계산서에 계상하였습니다.

7. 금융상품 (1) 당분기말과 전기말 현재 당사의 범주별 금융자산 내역은 다음과 같습니다.

① 당분기말

(단위: 천원)

금융자산
상각후원가 측정 금융자산(*)
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
당기손익-공정가치 측정 금융자산
장부금액 합계
공정가치

유동

현금및현금성자산
47,190,848
-
-
47,190,848
47,190,848

단기금융상품
92,500,000
-
115,540,000
208,040,000
208,040,000

매출채권
336,036,106
-
-
336,036,106
336,036,106

단기대여금
444,750
-
-
444,750
444,750

기타금융자산
199,165
-
-
199,165
199,165

미수금
21,493,430
-
-
21,493,430
21,493,430

미수수익
1,131,028
-
-
1,131,028
1,131,028

소 계
498,995,327
-
115,540,000
614,535,327
614,535,327

비유동

장기금융상품
12,500
-
-
12,500
12,500

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
-
5,085,227
-
5,085,227
5,085,227

당기손익-공정가치 측정 금융자산
-
-
25,116,075
25,116,075
25,116,075

기타금융자산
14,169,435
-
-
14,169,435
14,169,435

장기대여금
31,796,845
-
-
31,796,845
31,796,845

장기보증금
26,855,260
-
-
26,855,260
26,855,260

장기미수수익
539,775
-
-
539,775
539,775

소 계
73,373,815
5,085,227
25,116,075
103,575,117
103,575,117

합 계
572,369,142
5,085,227
140,656,075
718,110,444
718,110,444

(*) 상각후원가로 측정하는 금융자산에는 현금시재액과 미청구공사가 제외되어 있습니다.

② 전기말

(단위: 천원)

금융자산
상각후원가 측정 금융자산(*)
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
당기손익-공정가치 측정 금융자산
장부금액 합계
공정가치

유동

현금및현금성자산
216,836,468
-
-
216,836,468
216,836,468

단기금융상품
2,500,000
-
-
2,500,000
2,500,000

매출채권
223,295,167
-
-
223,295,167
223,295,167

단기대여금
374,381
-
-
374,381
374,381

기타금융자산
298,480
-
-
298,480
298,480

미수금
26,167,928
-
-
26,167,928
26,167,928

미수수익
404,411
-
-
404,411
404,411

소 계
469,876,835
-
-
469,876,835
469,876,835

비유동

장기금융상품
12,500
-
-
12,500
12,500

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
-
15,285,227
-
15,285,227
15,285,227

당기손익-공정가치 측정 금융자산
-
-
24,666,320
24,666,320
24,666,320

기타금융자산
12,443,445
-
-
12,443,445
12,443,445

장기대여금
21,004,248
-
-
21,004,248
21,004,248

장기보증금
36,416,096
-
-
36,416,096
36,416,096

장기미수수익
358,481
-
-
358,481
358,481

소 계
70,234,770
15,285,227
24,666,320
110,186,317
110,186,317

합 계
540,111,605
15,285,227
24,666,320
580,063,152
580,063,152

(*) 상각후원가로 측정하는 금융자산에는 현금시재액과 미청구공사가 제외되어 있습니다.

(2) 당분기말과 전기말 현재 당사의 범주별 금융부채 내역은 다음과 같습니다.① 당분기말

(단위: 천원)

금융부채
상각후원가측정 금융부채
당기손익-공정가치 측정 금융부채
장부금액 합계
공정가치

유동

매입채무
188,725,952
-
188,725,952
188,725,952

단기차입금
177,200,000
-
177,200,000
177,200,000

유동성사채
49,969,605
-
49,969,605
49,969,605

미지급금
21,782,066
-
21,782,066
21,782,066

미지급비용
1,921,491
-
1,921,491
1,921,491

예수보증금
3,138,359
-
3,138,359
3,138,359

파생상품부채
-
24,230,304
24,230,304
24,230,304

리스부채
1,779,245
-
1,779,245
1,779,245

소 계
444,516,718
24,230,304
468,747,022
468,747,022

비유동

장기차입금
11,600,000
-
11,600,000
11,600,000

사채
126,622,094
-
126,622,094
126,622,094

장기예수보증금
14,233,282
-
14,233,282
14,233,282

금융보증부채
18,243,331
-
18,243,331
18,243,331

리스부채
805,472
-
805,472
805,472

소 계
171,504,179
-
171,504,179
171,504,179

합 계
616,020,897
24,230,304
640,251,201
640,251,201

② 전기말

(단위: 천원)

금융부채
상각후원가측정 금융부채
당기손익-공정가치 측정 금융부채
장부금액 합계
공정가치

유동

매입채무
218,131,002
-
218,131,002
218,131,002

단기차입금
195,300,000
-
195,300,000
195,300,000

미지급금
30,613,837
-
30,613,837
30,613,837

미지급비용
574,290
-
574,290
574,290

예수보증금
3,133,359
-
3,133,359
3,133,359

선수수익
476,947
-
476,947
476,947

파생상품부채
-
24,224,078
24,224,078
24,224,078

리스부채
1,716,759
-
1,716,759
1,716,759

소 계
449,946,194
24,224,078
474,170,272
474,170,272

비유동

장기차입금
11,600,000
-
11,600,000
11,600,000

사채
49,930,320
-
49,930,320
49,930,320

장기예수보증금
14,102,408
-
14,102,408
14,102,408

금융보증부채
19,552,092
-
19,552,092
19,552,092

리스부채
1,147,405
-
1,147,405
1,147,405

소 계
96,332,225
-
96,332,225
96,332,225

합 계
546,278,419
24,224,078
570,502,497
570,502,497

(3) 당분기와 전분기 중 금융자산 등의 범주별 당기손익에 반영된 손익 내역은 다음과 같습니다.① 당분기

(단위: 천원)

구 분
상각후원가 측정 금융자산
기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

이자수익
6,021,375
-
1,117,376
7,138,751

배당금수익
-
21,000
536,838
557,838

평가손익
-
-
(77,419)
(77,419)

처분손익
-
-
37,093
37,093

손상차손익
1,829,751
-
-
1,829,751

합 계
7,851,126
21,000
1,613,888
9,486,014

② 전분기

(단위: 천원)

구 분
상각후원가 측정 금융자산
기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
당기손익-공정가치측정 금융자산
합 계

이자수익
3,176,802
-
418,148
3,594,950

배당금수익
-
21,000
713,896
734,896

평가손익
-
-
(726,257)
(726,257)

손상차손익
(2,406,380)
-
-
(2,406,380)

합 계
770,422
21,000
405,787
1,197,209

(4) 당분기와 전분기 중 금융부채 등의 범주별 당기손익에 반영된 손익 내역은 다음과 같습니다.① 당분기

(단위: 천원)

구 분
상각후원가측정 금융부채
당기손익-공정가치측정 금융부채
합 계

이자비용
(13,921,121)
-
(13,921,121)

금융보증수익
2,441,606
-
2,441,606

금융보증비용
(176,520)
-
(176,520)

파생상품평가손실
-
(1,445,152)
(1,445,152)

합 계
(11,656,035)
(1,445,152)
(13,101,187)

② 전분기

(단위: 천원)

구 분
상각후원가측정 금융부채
당기손익-공정가치측정 금융부채
합 계

이자비용
(5,225,928)
-
(5,225,928)

금융보증수익
2,187,142
-
2,187,142

금융보증비용
(205,612)
-
(205,612)

파생상품평가손실
-
(671,455)
(671,455)

합 계
(3,244,398)
(671,455)
(3,915,853)

8. 공정가치 측정 금융자산(1) 당분기말과 전기말 현재 공정가치 측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

① 당분기말

(단위: 천원)

구 분
취득원가
공정가치
장부금액

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
7,103,962
5,085,227
5,085,227

당기손익-공정가치 측정 금융자산(*)
157,995,713
140,656,075
140,656,075

합 계
165,099,675
145,741,302
145,741,302

(*) 당기손익-공정가치 측정 금융자산에는 단기금융상품으로 분류된 115,540,000천원이 포함되어 있습니다.② 전기말

(단위: 천원)

구 분
취득원가
공정가치
장부금액

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
17,048,962
15,285,227
15,285,227

당기손익-공정가치 측정 금융자산
41,905,104
24,666,320
24,666,320

합 계
58,954,066
39,951,547
39,951,547

(2) 당분기와 전기 중 공정가치 측정 금융자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전기

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
당기손익-공정가치 측정 금융자산(*)
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
당기손익-공정가치 측정 금융자산

기초가액
15,285,227
24,666,320
5,075,981
132,159,099

취득
555,000
116,832,800
10,500,000
2,485,040

처분
(10,500,000)
(1,064,229)
-
(109,826,418)

평가손익(법인세차감전)
(255,000)
(77,419)
(290,754)
106,408

기타
-
298,603
-
(257,809)

기말금액
5,085,227
140,656,075
15,285,227
24,666,320

(*) 당기손익-공정가치 측정 금융자산에는 단기금융상품으로 분류된 115,540,000천원이 포함되어 있습니다.

9. 파생금융상품

당사는 개발형 사업인 ㈜블루아일랜드개발의 건설출자자의 일원으로, 당사를 포함한건설출자자들은 재무출자자를 모집하기 위해 재무출자자가 취득한 주식과 관련하여옵션계약을 체결하였습니다. 당사는 이러한 옵션계약을 파생금융상품으로 분류하고옵션의 공정가치 변동분을 파생상품평가손익과 파생상품부채로 인식하고 있습니다. 당분기말 현재 행사되지 않은 옵션의 내역은 다음과 같습니다. 옵션의 공정가치 변동분으로 인해 인식한 파생상품평가손실은 1,445,152천원이며, 파생상품부채(유동)은24,230,304천원입니다.

(단위: 원, 주)

회사명
프로젝트명
옵션종류
행사권자
행사가능기간
행사가격(1주당)
주식수

㈜블루아일랜드개발
인천청라골프장
풋옵션
아라베스크(유)
2023.08.24~2023.10.27
13,486
2,465,136

10. 유형자산(1) 당분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
대체
기말

토지
71,519,340
-
-
-
-
71,519,340

건물
1,796,735
-
-
(67,104)
-
1,729,631

차량운반구
918,667
450,805
(19,384)
(334,981)
-
1,015,107

공구와기구
492,860
301,443
(17,390)
(226,929)
-
549,984

비품
2,879,927
378,261
(36,588)
(969,637)
34,250
2,286,213

건설중인자산
31,002
38,248
-
-
(34,250)
35,000

합 계
77,638,531
1,168,757
(73,362)
(1,598,651)
-
77,135,275

(2) 전기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
대체
기말

토지
71,519,340
-
-
-
-
71,519,340

건물
1,601,238
277,917
-
(82,420)
-
1,796,735

차량운반구
767,142
551,649
(34,717)
(365,407)
-
918,667

공구와기구
629,297
156,305
(17,783)
(274,959)
-
492,860

비품
2,658,071
1,465,865
(16,121)
(1,263,638)
35,750
2,879,927

건설중인자산
22,442
44,310
-
-
(35,750)
31,002

합 계
77,197,530
2,496,046
(68,621)
(1,986,424)
-
77,638,531

11. 투자부동산(1) 당분기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
기말

토지
114,141,338
199,967
(5,537,250)
-
108,804,055

건물
2,296,055
-
-
(85,752)
2,210,303

합 계
116,437,393
199,967
(5,537,250)
(85,752)
111,014,358

(2) 전기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
기초
취득
처분
감가상각
손상차손
기말

토지
123,963,227
418,502
(9,264,563)
-
(975,828)
114,141,338

건물
2,046,229
355,151
-
(105,325)
-
2,296,055

합 계
126,009,456
773,653
(9,264,563)
(105,325)
(975,828)
116,437,393

(3) 투자부동산의 공정가치당사가 보유한 투자부동산 중 부동산 시세의 하락으로 회수가능액이 장부금액에 미달하는 것으로 추정되는 투자부동산에 대해서는 실제 거래가액 및 시세 등을 통해 회수가능액을 추정하고 장부금액에 미달하는 부분은 손상차손으로 인식하였습니다. 손상차손인식 후 장부금액은 공정가치와의 차이가 중요하지 않습니다.

(4) 투자부동산 관련 손익

(단위: 천원)

구분
당분기
전분기

임대수익
132,592
132,592

운영비용
122,761
92,505

(5) 당분기말과 전기말 현재 건물에 대한 리스계약으로 당사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기말
전기말

1년 이내
14,732
147,324

12. 관계기업투자(1) 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
소재지
주요 영업활동
결산일
당분기말
전기말

지분율
취득원가
장부금액
지분율
장부금액

미래㈜ (*1)(*3)
대한민국
민간투자시설의 건설, 관리 및 운영
12.31
31.35%
583,065
-
31.35%
-

㈜블루아일랜드자산관리
대한민국
부동산관리
12.31
24.70%
67,766
-
24.70%
-

㈜블루아일랜드개발 (*2)
대한민국
골프장 운영
12.31
17.30%
7,367,724
-
17.30%
-

합계

8,018,555
-

-

(*1)
의결권이 있는 주식에 대한 지분율입니다.

(*2)
당분기말 현재 지분율이 20% 미만이나, 이사회의 구성등을 고려할 때 유의적인 영향력이 있다고 판단하여 관계기업투자주식으로 분류하고 있습니다.

(*3)
전기 이전 관계기업투자의 회수가능액이 장부가액에 미달하여 전액 손상을 인식하였습니다.

(2) 당분기와 전기 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.① 당분기

(단위: 천원)

회사명
자 산
부 채
자 본
매출액
분기순손익

미래㈜
27,220,338
24,146,449
3,073,889
1,181,741
60,584

㈜블루아일랜드개발
61,348,936
212,804,334
(151,455,398)
25,388,461
10,988,542

㈜블루아일랜드자산관리
586,779
444,828
141,951
2,174,663
175,905

관계기업의 요약 재무정보는 가결산 재무제표 기준으로 작성되었습니다.

② 전기

(단위: 천원)

회사명
자 산
부 채
자 본
매출액
당기순손익

미래㈜
29,200,923
26,187,617
3,013,306
1,616,194
154,863

㈜블루아일랜드개발
56,254,013
218,697,915
(162,443,902)
31,429,147
(4,370,596)

㈜블루아일랜드자산관리
493,556
527,510
(33,954)
2,692,440
11,877

13. 무형자산

(1) 당분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
기초
취득
상각
처분
기말

소프트웨어
153,487
28,000
(25,499)
-
155,988

산업재산권
7,501
-
(1,519)
-
5,982

시설이용권
3,367,940
-
-
-
3,367,940

합 계
3,528,928
28,000
(27,018)
-
3,529,910

(2) 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
기초
취득
상각
처분
기말

소프트웨어
186,864
-
(33,377)
-
153,487

산업재산권
9,651
-
(2,150)
-
7,501

시설이용권
3,419,040
1,022,000
-
(1,073,100)
3,367,940

합 계
3,615,555
1,022,000
(35,527)
(1,073,100)
3,528,928

14. 사채 및 차입금

(1) 당분기말과 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

사채종류
이자율
만 기
당분기말
전기말

제28회무보증공모사채
2.48%
2024-04-26
50,000,000
50,000,000

제29회무보증사모사채
5.76%
2026-02-27
20,000,000
-

제30회무보증공모사채
7.01%
2025-04-25
90,000,000
-

제31회무보증사모사채
6.35%
2026-05-30
17,000,000
-

소 계
177,000,000
50,000,000

차감: 사채할인발행차금(유동)
(30,395)
-

차감: 사채할인발행차금(비유동)
(377,906)
(69,680)

합 계
176,591,699
49,930,320

재무상태표:

유동
49,969,605
-

비유동
126,622,094
49,930,320

(2) 당분기말과 전기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
이자율
만 기
당분기말
전기말

국민은행
5.80%
2024-04-12
9,000,000
9,000,000

산업은행
6.02%
2023-10-25
25,000,000
25,000,000

하나은행
5.47%
2024-05-27
15,000,000
15,000,000

하나은행
5.82%
2023-10-14
7,400,000
7,400,000

하나은행
7.00%
2023-05-17
-
12,600,000

하나은행
6.63%
2023-12-08
10,000,000
10,000,000

한국스탠다드차타드은행
7.61%
2024-03-27
-
5,000,000

한국스탠다드차타드은행
5.89%
2024-02-26
7,500,000
13,000,000

신한은행
6.27%
2023-10-20
6,000,000
6,000,000

신한은행
5.00%
2023-09-23
-
9,000,000

신한은행
6.43%
2023-12-08
9,300,000
9,300,000

신한은행
6.38%
2023-11-15
4,000,000
-

신한은행
6.43%
2023-12-08
10,000,000
-

우리은행
6.35%
2024-05-17
7,000,000
7,000,000

우리은행
6.35%
2024-05-17
7,000,000
7,000,000

건설공제조합
4.63%
2024-09-13
50,000,000
50,000,000

농협은행
6.01%
2023-11-10
10,000,000
10,000,000

합 계
177,200,000
195,300,000

(3) 당분기말과 전기말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
이자율
만 기
당분기말
전기말

건설공제조합
1.10%
2025-08-08
11,600,000
11,600,000

(4) 당분기말 현재 장기차입금 및 사채의 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
장기차입금
사채
합 계

2023-10-01 ~ 2024-09-30
-
50,000,000
50,000,000

2024-10-01 ~ 2025-09-30
11,600,000
90,000,000
101,600,000

2025-10-01 ~ 2026-09-30
-
37,000,000
37,000,000

합 계
11,600,000
177,000,000
188,600,000

15. 담보제공자산 등

(1) 당분기말 현재 당사의 채무 등을 위하여 담보로 제공되어 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보권자
담보제공자산
제공내용
차입금 등
설정금액
장부가액

스탠다드차타드은행
투자부동산
차입금 담보
7,500,000
48,000,000
17,409,180

㈜하나은행
유형자산, 투자부동산
근저당/전세권
-
3,757,920
166,854,149

㈜하나은행
유형자산, 투자부동산
차입금 담보
10,000,000
48,000,000

건설공제조합
유형자산, 투자부동산
차입금 담보
50,000,000
55,000,000

신한은행
유형자산, 투자부동산
차입금 담보
23,300,000
48,000,000

건설공제조합
당기손익-공정가치 측정 금융자산
차입금 및 계약이행보증 등 담보
11,600,000
14,152,169
14,025,067

전기공사공제조합
당기손익-공정가치 측정 금융자산
계약이행보증 등 담보
-
106,889
50,123

합 계
102,400,000
217,016,978
198,338,519

(2) 당분기말 현재 당사가 타인을 위하여 제공한 담보제공자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

제공받는자
담보제공자산
내용
장부가액
지급보증처

전주아랫물길㈜
기타포괄손익-공정가치 측정금융자산 및 당기손익-공정가치 측정 금융자산
차입금 담보
-
전북은행 외

제이영동고속도로㈜
-
동양생명보험 외

푸른군산지키미㈜
-
국민연금관리공단 외

상아탑㈜
-
한국비티엘인프라투융자회사 외

진천그린환경㈜
-
케이티캐피탈 외

미래세움㈜
-
한국비티엘일호투융자회사 외

완주흰여울㈜
-
대구은행 외

경남하이웨이㈜
-
산업기반신보경남하이웨이유동화전문 유한회사

보령흰여울
-
국민연금관리공단 외

이레일㈜
-
교보생명보험 외

화랑관사비티엘주식회사
815,280
한국비티엘인프라투융자회사 외

경기나눔교육주식회사
-
흥국생명보험 외

서서울도시고속도로(주)
376,100
우리은행 외

행복생활주식회사
-
삼성화재해상보험 외

푸른생각㈜
-
한국비티엘인프라투융자회사 외

미래드림㈜
-
흥국생명보험 외

서부광역철도㈜
-
우리은행 외

경기동서순환도로㈜
-
신한은행 외

㈜한강시네폴리스개발
250,000
대신저축은행 외

을지로75피에프브이㈜
1,000,000
우미건설

키움증권 주식회사
300,000
신보2023제1차유동화전문 유한회사

키움증권 주식회사
-
신보2023제7차유동화전문 유한회사

에코시티
-
에코드림제일차㈜

㈜이너시티개발
-
KB증권 외

합 계
2,741,380

(3) 당분기말 현재 당사는 시행사 등을 위하여 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 1,707,597,126천원(한도 2,786,410,000천원)의 지급보증을 제공하고 있습니다.

(4) 당사는 수분양자들의 주택매입자금(중도금) 관련하여 607,979,988천원(한도 1,091,617,372천원)의 연대보증을 제공하고 있습니다.

(5) 당사는 시행사 및 동업자 등(특수관계자 제외)을 위하여 207,893,579천원의 계약이행보증 등의 연대보증을 제공하고 있으며, 시행사의 분양보증을 위해 931,614,890천원의 연대보증을 제공하고 있습니다. 단, 분양보증에는 (4)주택매입자금(중도금)관련한 연대보증 157,685,626천원이 중복되어 있습니다.
(6) 당사는 시행사 및 재건축조합 등을 위하여 PF관련 연대보증 및 자금보충 등 275,811,502천원(한도 277,223,502천원)의 지급보증을 제공하고 있습니다. (7) 당사는 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 법인 등(특수관계자 제외)의 차입금에 대하여 306,233,335천원(한도 413,524,400천원)의 자금보충 등 보증을 제공하고 있으며, 공동도급 현장 등을 고려한 전체 한도액은 5,931,938,100천원입니다.

(8) 당분기말 현재 당사가 타인으로부터 제공받은 담보 및 보증의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원, USD, EUR)

제공하는자
내용
통화(*)
금액

KEB하나은행
수입신용장발행
USD
610,956

신한은행
수입신용장발행
USD
23,998

우리은행
수입신용장발행
USD
28,700

EUR
34,500

건설공제조합
계약이행보증 외
KRW
2,027,384,922

서울보증보험
이행보증 외
KRW
237,375,779

주택도시보증공사
주택분양보증 외
KRW
907,691,064

합 계
KRW
3,172,451,765

USD
663,654

EUR
34,500

(*)
USD: 미국 달러화, EUR: 유럽 유로화

16. 충당부채 당분기와 전기 중 충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.① 당분기

(단위: 천원)

구 분
하자보수충당부채
기타충당부채
합 계

유동성
비유동성
유동성
비유동성

기초금액
23,172,883
28,232,070
25,914,626
35,581,787
112,901,366

전입액
26,564,267
7,497,277
9,890,954
-
43,952,498

사용액
(19,124,413)
(3,641,453)
-
-
(22,765,866)

환입액
(499,653)
(325,613)
(18,124,813)
(1,166,054)
(20,116,133)

기타증감(*)
101,646
-
-
-
101,646

기말금액
30,214,730
31,762,281
17,680,767
34,415,733
114,073,511

(*) 기타증감액은 환산으로 인한 변동분 입니다.

② 전기

(단위: 천원)

구 분
하자보수충당부채
기타충당부채
합 계

유동성
비유동성
유동성
비유동성

기초금액
18,285,854
22,398,223
27,063,626
43,136,232
110,883,935

전입액
25,210,221
9,261,527
25,425,053
3,341,000
63,237,801

사용액
(17,132,261)
(3,003,142)
-
(594,848)
(20,730,251)

환입액
(3,290,899)
(424,538)
(26,574,053)
(10,300,597)
(40,590,087)

기타증감(*)
99,968
-
-
-
99,968

기말금액
23,172,883
28,232,070
25,914,626
35,581,787
112,901,366

(*) 기타증감액은 해외사업환산으로 인한 변동분 입니다.

17. 자본금

당분기와 전기 중 당사의 발행주식수 및 자본금의 변동내역은 없습니다.

18. 건설형 공사계약

(1) 당분기와 전기 중 누적공사손익과 공사관련 자산 및 부채내역은 다음과 같습니다.

① 당분기

(단위: 천원)

구 분
누적공사원가
누적공사수익
누적공사이익
선수금
공사대금미수금(*)
초과청구공사(*)
회수보류액

청구분
미청구분

건축
2,574,505,413
2,651,560,384
77,054,971
12,679,321
332,294,648
209,045,427
26,331,033
-

토목
743,077,806
777,788,392
34,710,586
42,404,646
93,540,756
33,433,624
2,754,996
1,965,389

분양
37,659,665
41,367,375
3,707,710
-
110,145
6,278,129
-
-

합 계
3,355,242,884
3,470,716,151
115,473,267
55,083,967
425,945,549
248,757,180
29,086,029
1,965,389

(*) 당기 이전 완료한 공사관련 자산 및 부채를 포함하고 있습니다.② 전기

(단위: 천원)

구 분
누적공사원가
누적공사수익
누적공사이익
선수금
공사대금미수금(*)
초과청구공사(*)
회수보류액

청구분
미청구분

건축
2,763,861,180
2,896,824,004
132,962,824
19,598,715
211,966,465
206,352,412
15,534,404
-

토목
597,233,052
625,408,683
28,175,631
10,783,255
102,575,398
43,482,057
10,876,661
1,878,884

분양
33,281,241
35,520,531
2,239,290
390,940
101,673
13,753,496
-
-

합 계
3,394,375,473
3,557,753,218
163,377,745
30,772,910
314,643,536
263,587,965
26,411,065
1,878,884

(*) 전기 이전 완료한 공사관련 자산 및 부채를 포함하고 있습니다.

(2) 당분기와 전분기 중 인식한 고객과의 계약에서 생긴 수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기
전분기

주요 제공 용역

건설용역의 제공
1,461,598,778
1,341,905,215

아파트 분양
18,664,881
20,445,270

합 계
1,480,263,659
1,362,350,485

수익인식시기

한 시점에 인식

-
-

기간에 걸쳐 인식

1,480,263,659
1,362,350,485

합 계
1,480,263,659
1,362,350,485

지리적 시장

국내
1,480,263,659
1,362,350,485

국외
-
-

합 계
1,480,263,659
1,362,350,485

(3) 당분기와 전기 중 현재 진행중이거나 완료된 당사의 주요 건설계약내역은 다음과 같습니다.① 당분기

(단위: 천원)

구 분
기초잔액
증감액
매출계상액
기말잔액

건축
2,714,634,868
1,431,023,417
1,280,870,905
2,864,787,380

토목
932,296,783
199,441,813
180,727,873
951,010,723

분양
20,619,112
244,632
18,664,881
2,198,863

합 계
3,667,550,763
1,630,709,862
1,480,263,659
3,817,996,966

② 전기

(단위: 천원)

구 분
기초잔액
증감액
매출계상액
기말잔액

건축
2,835,280,386
1,519,075,670
1,639,721,188
2,714,634,868

토목
851,395,471
307,698,600
226,797,288
932,296,783

분양
43,269,613
3,908,702
26,559,203
20,619,112

합 계
3,729,945,470
1,830,682,972
1,893,077,679
3,667,550,763

(4) 전기말 현재 진행 중이었던 원가기준 투입법을 적용하여 진행기준수익을 인식하는 계약으로서 계약의 총계약금액 및 총계약원가에 대한 당분기 중 추정의 변경과 그러한 추정의 변경이 당분기와 미래기간의 손익(법인세차감전) 및 미청구공사 등에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
공사손실충당부채
추정총계약수익의 변동
추정총계약원가의 변동
당기 손익에 미치는 영향
미래 손익에 미치는 영향
미청구공사 변동

토목
6,324,162
42,268,604
36,609,793
(2,185,164)
7,843,975
(102,003)

건축
7,846,970
48,052,111
71,619,119
(13,143,312)
(10,423,696)
(8,898,085)

분양
-
265,412
136,598
167,241
(38,427)
167,241

합계
14,171,132
90,586,127
108,365,510
(15,161,235)
(2,618,148)
(8,832,847)

당분기와 미래 손익에 미치는 영향은 계약 개시 후 당분기말까지 발생한 상황에 근거하여 추정한 총계약원가와 당분기말 현재 총계약수익의 추정치에 근거하여 산정한 것이며, 총계약원가와 총계약수익 추정치는 미래 기간에 변동될 수 있습니다.

(5) 당분기말 및 전기말 원가기준 투입법을 적용하여 진행기준수익을 인식한 계약으로서 계약금액이 전기 및 전전기 회계연도 매출액의 5% 이상인 공사계약은 아래와 같습니다.

① 당분기가. 토목

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

동두천 우회도로
2009-05-15
2023-05-30
100.00%
-
-
-
-

진접선 차량기지 1공구
2018-12-28
2026-02-28
65.83%
1,726,145
-
-
-

김포파주 고속도로 3공구
2019-02-27
2024-11-26
37.18%
1,186,294
-
-
-

양평이천 고속도로 3공구
2019-09-30
2025-06-29
25.10%
5,915,276
-
-
-

세종안성 고속도로 5공구
2019-12-27
2025-12-31
34.00%
-
-
-
-

김포 한강 시네폴리스
2019-10-24
2024-01-31
25.94%
-
-
13,912,648
-

평택~오송 2공구
2023-06-05
2028-06-04
4.96%
-
-
-
-

합 계
8,827,715
-
13,912,648
-

나. 건축

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

양정 포레힐즈 스위첸
2015-02-16
2023-08-12
100.00%
-
-
34,080,805
-

대흥2구역 주택재개발 정비사업
2021-03-03
2025-02-15
2.64%
11,369,428
-
-
-

서광교 파크 스위첸
2018-12-20
2023-05-31
100.00%
-
-
814,573
-

스위첸 웰츠타워 2차
2018-04-25
2023-07-20
100.00%
-
-
45,459,323
-

해운대 중동 스위첸
2019-12-27
2023-10-30
89.46%
-
-
10,619,400
-

대구 오페라 스위첸
2020-06-25
2024-04-17
62.74%
-
-
-
-

고양 장항 LH아파트
2020-11-25
2024-03-30
82.95%
7,768,651
-
-
-

인천 원창 물류센터 2차
2020-10-28
2023-02-01
100.00%
-
-
-
-

천안 오룡동 주상복합
2021-11-11
2026-10-31
0.38%
373,317
-
-
-

수성 포레스트 스위첸
2021-04-08
2024-09-29
36.40%
62,415,988
-
12,863,854
-

평택 기술2동 신축공사
2022-04-07
2023-12-31
94.52%
20,260,521
-
47,300,000
-

라피아노 스위첸 양주옥정
2021-09-27
2024-02-19
59.58%
-
-
64,013,000
-

아산 벨코어 스위첸
2021-10-29
2025-11-30
20.86%
4,428,874
-
-
-

시화 MTV 물류센터
2022-06-07
2024-10-03
50.68%
24,076,895
-
33,220,000
-

안성 방초 2지구 물류센터 신축공사
2022-09-26
2025-05-18
15.14%
-
-
7,128,000
-

미사 아넬로 스위첸
2022-05-03
2025-11-10
13.20%
4,527,320
-
-
-

김해 상동 물류센터
2022-04-18
2023-12-31
52.27%
-
-
7,952,670
-

평택 사무3동 신축공사
2023-02-23
2025-06-30
3.47%
7,484,105
-
12,342,000
-

과천 지식정보타운 사옥신축
2023-06-05
2026-02-28
2.11%
1,130,430
-
-
-

광주 상무지구 주상복합 신축공사
2021-08-06
2024-09-30
36.01%
-
-
-
-

강남역 오피스 신축
2020-09-28
2023-03-31
100.00%
-
-
5,500,000
-

동해 프라우드 스위첸
2021-02-04
2023-11-30
85.16%
2,172,600
-
-
-

아이아이컴바인드 사옥
2021-01-26
2024-04-07
45.71%
4,567,721
-
-
-

해운대 라센트 스위첸
2021-02-25
2024-11-29
28.55%
-
-
883,300
-

대전 씨엘리오 스위첸
2021-05-14
2025-06-08
28.46%
-
-
3,000,410
-

을지로 초동 오피스 신축공사
2022-02-24
2024-12-31
26.80%
5,794,298
-
-
-

김천공장 G/W 2호기 증설공사
2021-09-16
2023-12-31
86.14%
681,334
-
-
-

안락 스위첸
2020-05-28
2023-12-31
74.28%
5,935,444
-
3,000,000
-

안산 원시동 물류센터
2021-04-29
2023-05-31
100.00%
-
-
-
-

광명 퍼스트 스위첸
2021-05-28
2024-02-29
47.22%
-
-
-
-

합 계
162,986,926
-
288,177,335
-

(*) 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

② 전기

가. 토목

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

동두천시관내 국도대체우회도로(상패-청산)건설공사
2009-05-15
2023-05-30
90.12%
-
-
-
-

진접선차량기지1공구
2018-12-28
2024-10-29
55.27%
4,157,799
-
-
-

김포파주고속도로3공구
2019-02-27
2024-11-26
27.00%
438,615
-
-
-

양평이천고속도로3공구
2019-09-30
2025-06-29
15.18%
7,759,719
-
-
-

세종안성고속도로5공구
2019-12-27
2025-12-31
22.00%
6,107,488
-
4,635,228
-

김포한강시네폴리스
2019-10-24
2024-01-31
16.24%
-
-
4,024,158
-

합 계
18,463,621
-
8,659,386
-

나. 건축

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

이수 스위첸 포레힐즈
2001-10-07
2022-02-28
100.00%
498,479
-
10,780,427
-

센텀 스위첸
2017-09-18
2022-08-29
100.00%
-
-
-
-

양정 포레힐즈 스위첸
2015-02-16
2023-08-12
61.92%
12,103,626
-
-
-

두류파크 스위첸
2018-02-23
2022-10-31
100.00%
-
-
41,820,819
-

대흥2구역주택재개발정비사업
2021-03-03
2025-02-15
2.46%
10,332,051
-
-
-

서광교 파크 스위첸
2018-12-20
2023-04-21
72.07%
37,576,343
-
-
-

스위첸 웰츠타워 2차
2018-04-25
2023-04-30
67.07%
5,955,903
-
-
-

오시리아 스위첸 마티에
2019-05-31
2022-03-21
100.00%
-
-
-
-

해운대 중동 스위첸
2019-12-27
2023-09-30
43.87%
-
-
-
-

광주상무지구주상복합신축공사
2021-08-06
2024-09-30
11.12%
-
-
-
-

인천원창물류센터
2020-05-27
2022-11-26
100.00%
1,640,160
-
47,590,513
-

안산성곡동물류센터신축공사
2020-04-13
2022-04-29
100.00%
-
-
-
-

대구 오페라 스위첸
2020-06-25
2024-04-17
32.76%
13,360,592
-
-
-

고양장항LH아파트
2020-11-25
2024-03-30
54.26%
12,602,100
-
-
-

강남역오피스신축
2020-09-28
2023-03-16
71.30%
-
-
17,693,500
-

화성제기리물류센터
2020-10-30
2022-10-31
100.00%
-
-
8,970,500
-

인천원창물류센터2차
2020-10-28
2023-02-01
95.14%
13,642,903
-
-
-

동해 프라우드 스위첸
2021-02-04
2023-09-29
43.89%
3,326,027
-
-
-

아이아이컴바인드사옥
2021-01-26
2024-04-07
31.14%
2,919,317
-
-
-

해운대 라센트 스위첸
2021-02-25
2024-11-29
14.70%
-
-
-
-

천안오룡동주상복합
2021-11-11
2026-10-31
0.17%
165,933
-
-
-

수성 포레스트 스위첸
2021-04-08
2024-09-29
8.28%
4,625,162
-
12,863,854
-

대전 씨엘리오 스위첸
2021-05-14
2025-06-08
15.02%
-
-
-
-

평택기술2동신축공사
2022-04-07
2023-12-31
25.61%
692,476
-
32,615,000
-

라피아노스위첸양주옥정
2021-09-27
2024-02-19
27.00%
16,509,220
-
6,027,000
-

아산 벨코어 스위첸
2021-10-29
2025-11-30
7.59%
2,323,733
-
987,245
-

시화MTV물류센터
2022-06-07
2024-10-03
9.26%
11,701,054
-
-
-

을지로초동오피스신축공사
2022-02-24
2024-12-31
9.88%
2,287,711
-
-
-

미사 아넬로 스위첸
2022-05-03
2025-09-18
2.82%
1,082,441
-
1,861,200
-

김해상동물류센터
2022-04-18
2023-12-31
15.07%
-
-
-
-

김천공장 G-W 2호기 증설공사
2021-09-16
2023-12-31
27.02%
2,493,424
-
-
-

안락스위첸
2020-05-28
2023-12-31
40.42%
593,837
-
-
-

안산원시동물류센터
2021-04-29
2023-03-28
60.07%
1,341,910
-
-
-

광명 퍼스트 스위첸
2021-05-28
2024-02-29
21.40%
1,392,450
-
-
-

합 계
159,166,852
-
181,210,058
-

(*) 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

19. 법인세 비용법인세비용은 당기법인세 부담액에서 과거기간 법인세에 대하여 당기에 인식한 일시적차이의 증감에 대한 이연법인세비용(수익) 및 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용(수익)을 조정하여 산출하였습니다. 당분기 법인세비용의 평균유효세율은 28.19%(전분기 93.15%)입니다.

당분기와 전분기 중 법인세비용의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

내역
당분기
전분기

법인세 부담액
9,677,689
2,244,800

일시적차이로 인한 이연법인세 변동액
(2,976,375)
1,541,354

당분기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
(20,536)
(140,239)

법인세비용
6,680,778
3,645,915

20. 주당이익당분기와 전분기의 기본 및 희석주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원,주)

구 분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

분기순이익
7,303,982,458
17,019,108,837
(5,973,246,944)
268,159,078

가중평균유통보통주식수
19,945,436
19,945,436
19,945,436
19,945,436

기본및희석주당이익
366
853
(299)
13

21. 금융상품의 공정가치

당사의 공정가치는 아래에서 설명하고 있는 방법에 근거하여 결정되었습니다.① 유동자산ㆍ부채유동자산ㆍ부채는 만기가 단기이므로 그 공정가치가 장부금액에 근사합니다.

② 상각후원가로 인식되는 자산과 부채상각후원가로 인식되는 자산과 부채의 공시목적의 공정가치는 미래 현금흐름을 보고기간 종료일 현재의 시장이자율로 할인한 현재의 가치로 평가합니다. 한편 유동성채권과 부채는 그 공정가치가 장부금액에 근사합니다.

상각후원가로 인식되는 자산과 부채의 미래현금흐름을 할인하는데 적용한 이자율은다음과 같습니다.

구 분
당분기말
전기말

기타금융자산
1.00%~2.50%
1.00%~1.75%

단기차입금
4.63%~6.63%
3.73%~7.06%

장기차입금
1.10%
1.10%

사채
2.48%~7.01%
2.48%

리스부채
2.68%~5.35%
2.68%~4.11%

③ 공정가치와 장부금액

당사의 금융자산과 부채의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
5,085,227
5,085,227
15,285,227
15,285,227

당기손익-공정가치 측정 금융자산(*1)
140,656,075
140,656,075
24,666,320
24,666,320

상각후원가 측정 금융자산(*2)
572,369,142
572,369,142
540,111,605
540,111,605

합 계
718,110,444
718,110,444
580,063,152
580,063,152

금융부채

당기손익-공정가치 측정 금융부채
24,230,304
24,230,304
24,224,078
24,224,078

상각후원가 측정 금융부채
616,020,897
616,020,897
546,278,419
546,278,419

합 계
640,251,201
640,251,201
570,502,497
570,502,497

(*1) 당분기말 당기손익-공정가치측정 금융자산에는 115,540,000천원의 단기금융상품이 포함되어 있습니다.(*2) 현금시재액과 미청구공사는 제외되어 있습니다.④ 공정가치 서열체계공정가치에는 다음의 수준이 있습니다.
ㆍ수준1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격

ㆍ수준2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (단, 수준1에 포함된 공시가격은 제외함)

ㆍ수준3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

활성시장에서 거래되는 금융상품의 공정가치는 보고기간종료일 현재 고시되는 시장가격에 기초하여 산정됩니다. 거래소, 판매자, 중개인, 산업집단, 평가기관 또는 감독기관을 통해 공시가격이 용이하게 그리고 정기적으로 이용가능하고, 그러한 가격이 독립된 당사자 사이에서 정기적으로 발생한 실제 시장거래를 나타낸다면, 이를 활성시장으로 간주하며, 이러한 상품들은 수준 1에 포함됩니다.

활성시장에서 거래되지 아니하는 금융상품의 공정가치는 평가기법을 사용하여 결정하고 있습니다. 이러한 평가기법은 관측가능한 시장정보를 최대한 사용하고 기업고유정보는 최소한으로 사용합니다. 이때, 해당 상품의 공정가치 측정에 요구되는 모든유의적인 투입변수가 관측가능하다면 해당 상품은 수준 2에 포함됩니다.

만약 하나 이상의 유의적인 투입변수가 관측가능한 시장정보에 기초한 것이 아니라면 해당 상품은 수준 3에 포함됩니다.

당분기말 현재 공정가치로 측정되는 금융상품의 각 종류별로 공정가치 수준별 측정치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
수준1
수준2
수준3
합 계

당기손익-공정가치 측정 금융자산
-
115,540,000
22,077,573
137,617,573

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
-
-
4,341,227
4,341,227

파생상품부채
-
-
24,230,304
24,230,304

합 계
-
115,540,000
50,649,104
166,189,104

한편, 공정가치로 후속측정하는 것이 원칙인 금융자산 중 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 공정가치 정보를 공시하지 않은 금융자산의 내역 및 관련 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융상품 범주
구 분
당분기말
전기말

당기손익-공정가치 측정 금융자산
비상장주식
3,038,503
4,102,732

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
비상장주식
744,000
10,944,000

당사는 당분기말과 전기말 현재 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 금융상품의 주요공정가치 측정치에 대해 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.

(단위: 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

당분기말
전기말

당기손익-공정가치 측정 금융자산
지분증권
22,077,573
20,563,588
현금흐름할인법,과거거래이용법 등
할인율 등

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
지분증권
4,341,227
4,341,227

파생상품부채
파생상품부채
24,230,304
24,224,078

합계
50,649,104
49,128,893

- 수준 3으로 분류된 공정가치 측정치의 가치평가과정당사는 주요 지분증권 등에 대하여 공신력 있는 외부평가기관을 이용하여 공정가치 평가를 수행하고 있으며, 이러한 공정가치 측정치는 수준 3으로 분류되는 공정가치 측정치를 포함하고 있습니다.- 수준 3으로 분류된 반복적인 공정가치 측정치의 민감도 분석금융상품의 각 금융상품별 투입변수의 변동이 자본에 미치는 효과는 중요하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

22. 우발상황 및 약정사항 (1) 당분기말 현재 당사의 계약이행보증 및 시행사의 차입금 등을 위해 백지어음 2매,백지수표 7매가 금융기관 등에 견질로 제공되어 있습니다.

(2) 중요한 계류중인 소송사건의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

사건의 내용
소송금액
원 고
피 고
계류법원

당사가 원고인 사건:

공사대금청구소송
9,238,594
KCC건설
동작1주택재건축정비사업조합 외 8
서울중앙지방법원

합 계
9,238,594

당사가 피고인 사건:

손해배상청구소송
3,098,691
한국농어촌공사
KCC건설 외 1
대법원

손해배상청구소송
726,896
신순미 외 10
KCC건설 외 2
서울고등법원

공사대금청구소송
2,554,131
범양에어테크
KCC건설
서울중앙지방법원

부당이득반환 소송
500,000
군산시
KCC건설 외 23
광주고등법원

공사대금청구소송
201,000
월드플랜
KCC건설
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
210,000
탑글로리
KCC건설 외 4
서울중앙지방법원

구상금청구소송
757,548
디비손해보험
KCC건설 외 1
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
168,170
최용묵 외 4
KCC건설
수원지방법원

구상금청구소송
4,591,693
한국토지주택공사
KCC건설 외 4
부산지방법원

손해배상청구소송
100,000
빛나는자동차공업사
KCC건설
대전지방법원

손해배상청구소송
370,000
김윤유
KCC건설
부산지방법원

손해배상청구소송
114,400
정명식
KCC건설
부산지방법원

구상금청구소송
117,944
삼성중공업
KCC건설 외 17
서울중앙지방법원

구상금청구소송
2,275,459
한국토지주택공사
KCC건설 외 6
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
405,955
사직KCC스위첸입주자대표회의
KCC건설 외 1
서울고등법원

손해배상청구소송
3,000,000
김포한강신도시2차KCC스위첸입주자대표회의
KCC건설 외 2
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
1,685,253
황성KCC스위첸입주자대표회의
KCC건설 외 2
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
210,000
배춘년 외 41
KCC건설 외 1
울산지방법원

손해배상청구소송
274,480
설봉KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외 3
서울고등법원

손해배상청구소송
2,071,839
양산KCC스위첸아파트입주자대표회의
KCC건설 외 2
부산고등법원

손해배상청구소송
500,000
케이씨씨스위첸아파트입주자대표회의
KCC건설 외 2
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
2,000,000
김포한강신도시2차KCC스위첸입주자대표회의
KCC건설 외 2
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
4,338,595
속초KCC스위첸입주자대표회의
KCC건설 외 3
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
1,000,000
갈매6단지아파트 입주자대표회의
KCC건설 외 1
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
501,000
위례우남역KCC웰츠타워관리단
KCC건설 외 2
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
2,115,000
영종하늘도시KCC스위첸아파트입주자대표회의
KCC건설 외 1
서울중앙지방법원

손해배상청구소송
1,760,500
블루마시티 KCC스위첸 입대회
KCC건설 외 3
서울중앙지방법원

합 계
35,648,554

(3) 금융기관 등과 체결한 주요 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
약정한도액
실행액

당좌대출 등
KEB하나은행 등
16,000,000
-

일반대출 등
한국스탠다드차타드은행 등
253,100,000
188,800,000

사채
KB증권 등
177,000,000
177,000,000

합 계
446,100,000
365,800,000

상기 약정사항 이외에 당사는 협력사로부터 제공받은 물품 및 서비스의 대가를 외상매출채권담보를 이용하여 지급하기 위해 국민은행 등 금융기관과 약정을 체결하고 있습니다. 당분기말 현재 외상매출채권담보 약정한도 금액은 33,500,000천원이고, 당사의 지급어음 잔액은 64,651,184천원입니다.

23. 특수관계자

(1) 당분기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
회사명

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨

관계기업
미래㈜㈜블루아일랜드개발㈜블루아일랜드자산관리

기타

Polysilicon Technology Company

㈜케이씨씨글라스㈜케이씨씨실리콘㈜금강레저대규모기업집단 등

(2) 당분기와 전분기 중 당사와 특수관계자와의 중요한 영업상의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

① 당분기

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
매출 등
매입 등

매출
기타수익
계
매입
기타매입
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
81,126,534
180,534
81,307,068
258,109
1,290,593
1,548,702

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
-
688,466
688,466
17,561,831
-
17,561,831

대규모기업집단 등
-
-
-
-
81
81

기타
21,985,137
-
21,985,137
-
-
-

합 계
103,111,671
869,000
103,980,671
17,819,940
1,290,674
19,110,614

② 전분기

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
매출 등
매입 등

매출
기타수익
계
매입
기타매입
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
52,970,562
180,810
53,151,372
2,253
1,070,118
1,072,371

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
-
613,161
613,161
19,301,318
-
19,301,318

대규모기업집단 등
-
-
-
-
192
192

기타
12,229,504
-
12,229,504
-
1,200
1,200

합 계
65,200,066
793,971
65,994,037
19,303,571
1,071,510
20,375,081

(3) 보고기간종료일 현재 당사와 특수관계자와의 채권ㆍ 채무의 주요 내역은 다음과 같습니다.

① 당분기말가. 채권

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
채권

매출채권(*1)
대여금
기타채권
계

유의적인 영향력을행사하는 기업
㈜케이씨씨
1,012,320
-
-
1,012,320

관계기업
㈜블루아일랜드개발(*2)
48,245,017
-
-
48,245,017

기타특수관계자
㈜금강레저
-
-
3,100,000
3,100,000

PolysiliconTechnologyCompany(*3)
9,852,512
-
-
9,852,512

기타
-
1,996,703
-
1,996,703

합 계
59,109,849
1,996,703
3,100,000
64,206,552

(*1) 매출채권에는 미청구공사가 포함되어 있습니다.(*2) ㈜블루아일랜드개발 매출채권에 대하여 47,923,380천원이 대손충당금이 설정되어 있으며, 당분기 중 인식한 대손상각비 환입은 1,438,926천원입니다.(*3) PolysiliconTechnologyCompany 매출채권에 대하여 전액 대손충당금이 설정되어 있습니다.

나. 채무

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
채무

매입채무
기타채무(*)
계

유의적인 영향력을행사하는 기업
㈜케이씨씨
117,602
1,291,704
1,409,306

관계기업
㈜블루아일랜드개발
-
1,454,896
1,454,896

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
6,760,798
13,931,000
20,691,798

합 계
6,878,400
16,677,600
23,556,000

(*) 기타채무에는 초과청구공사가 포함되어 있습니다.
② 전기말가. 채권

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
채권

매출채권(*1)
미수금
대여금
기타채권
계

유의적인 영향력을행사하는 기업
㈜케이씨씨
7,304,864
653,536
-
-
7,958,400

관계기업
㈜블루아일랜드개발(*2)
49,683,943
-
-
-
49,683,943

기타특수관계자
㈜금강레저
-
-
-
3,100,000
3,100,000

PolysiliconTechnologyCompany(*3)
9,636,381
-
-
-
9,636,381

기타
3,426,863
-
1,421,546
-
4,848,409

합 계
70,052,051
653,536
1,421,546
3,100,000
75,227,133

(*1) 매출채권에는 미청구공사가 포함되어 있습니다.(*2) ㈜블루아일랜드개발 매출채권에 대하여 49,362,306천원이 대손충당금이 설정되어 있으며, 전기 중 인식한 대손상각비 환입은 1,320,790천원입니다.(*3) PolysiliconTechnologyCompany 매출채권에 대하여 전액 대손충당금이 설정되어 있습니다.

나. 채무

(단위:천원)

구분
회사의 명칭
채무

매입채무
기타채무(*)
계

유의적인 영향력을행사하는 기업
㈜케이씨씨
-
1,454,247
1,454,247

관계기업
㈜블루아일랜드개발
-
1,454,896
1,454,896

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
13,071,887
14,314,020
27,385,907

합 계
13,071,887
17,223,163
30,295,050

(*) 기타채무에는 초과청구공사가 포함되어 있습니다.

(4) 당분기말 현재 당사가 특수관계자를 위해 제공한 담보제공자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
회사명
담보제공자산
내용
장부가액
지급보증처

관계기업
미래㈜
관계기업투자
차입금담보
-
한국BTL인프라투융자회사 외

(5) 당분기말 현재 당사가 특수관계자를 위해 제공한 보증 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
회사명
내용
보증한도(*)
보증제공액
차입금잔액

관계기업
미래㈜
자금제공
22,951,688
9,785,635
9,785,635

계약이행보증
2,000,000
2,000,000
-

(*) 공동도급 현장 등을 고려한 전체 한도액은 51,471,000천원입니다.
(6) 당분기와 전분기 중 당사는 ㈜금강레저로부터 21백만원의 배당금을 수령하였습니다.(7) 당사는 기업활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원, 비등기임원 및 각 사업부문장 등을 경영진으로 판단하였으며, 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

단기종업원급여
1,679,685
5,053,029
1,673,929
4,685,538

퇴직급여
167,815
488,348
164,393
459,554

계
1,847,500
5,541,377
1,838,322
5,145,092

6. 배당에 관한 사항

당사는 주주이익 극대화를 위하여 회사이익의 일정 부분을 주주에게 환원하는 주요 수단으로 배당을 실시하고 있습니다.당사의 배당 규모는 당사 재무정책의 우선순위, 즉 미래전략사업을 위한 투자와 적정수준의 유동성을 확보한 후, 경영실적과 현금흐름, 배당가능이익 범위 등을 종합적으로 감안하여 전략적으로 배당결정을 하고 있습니다. 당사는 추후에도 배당결정시 현재와 유사한 배당 정책을 유지 할 예정입니다.배당은 정관에 의거 이사회 결의 또는 주주총회의 결의를 통하여 실시되고 있습니다.배당금의 지급청구권은 5년간 유효하며 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성됩니다. 시효 완성으로 인한 배당금은 당사에 귀속됩니다.2018년 주당130원(배당성향11.53%), 2019년 주당150원(배당성향 11.37%) , 2020년 주당180원(배당성향 9.64%), 2021년 주당180원(배당성향 7.61%), 2022년 주당 150원(배당성향 67.41%) 의 현금배당을 하였습니다.자사주의 경우 주가안정 및 주주가치 제고를 목적으로 총 두번의 자기주식 신탁계약을 통해 현재까지 총 1,454,564주를 취득하였습니다. 한편, 당사가 보유하고 있는 자사주의 소각 및 추가적인 자사주 매입 계획은 현재 없습니다.
가. 배당과 관련하여 정관에 규정된 사항.제 50 조 (이익금 처분) 이 회사는 매 사업년도의 처분전 이익잉여금을 다음과 같이 처분한다. 1. 이익준비금(상법상의 이익준비금) 2. 기타의 법정적립금 3. 임의적립금 4. 주주배당금 5. 기타의 이익잉여금처분액제 51 조 (이익배당) ① 이익의 배당은 금전, 주식 또는 기타의 재산으로 할 수 있다. ② 삭제 ③ 제1항의 배당은 매 결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록 된 질권자에게 지급한다.제 52 조 (배당금 지급청구권의 소멸시효) ① 배당금의 지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. ② 제 1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 이 회사에 귀속한다.제 53 조 (분기배당) ① 이 회사는 이사회 결의로 사업연도 개시일부터 3월ㆍ6월 및 9월의 말일(이하 "분기배당 기준일"이라 한다.) 현재의 주주에게 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의12에 따라 분기배당을 할 수 있다. ② 제1항의 이사회 결의는 분기배당 기준일 이후 45일 이내에 하여야 한다. ③ 분기배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다. 1. 직전결산기의 자본금의 액 2. 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액 3. 상법시행법령에서 정하는 미실현이익 4. 직전결산기의 정기 주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액 5. 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정 목적을 위해 적립한 임의 준비금 6. 분기배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금 7. 당해 영업년도 중에 분기배당이 있었던 경우 그 금액의 합계액 ④ 제1항의 분기배당은 분기배당 기준일 전에 발행한 주식에 대하여 동등배당한다. ⑤ 삭제

나.주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

2023년(제35기 3분기)(K-IFRS)
2022년(제34기)(K-IFRS)
2021년(제33기)(K-IFRS)

주당액면가액(원)
5,000
5,000
5,000

(연결)당기순이익(백만원)
17,019
4,438
47,190

(별도)당기순이익(백만원)
-
-
-

(연결)주당순이익(원)
853
223
2,363

현금배당금총액(백만원)
-
2,992
3,590

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
67.41
7.61

현금배당수익률(%)
-
-
2.2
2.2

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
-
-
150
180

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

※ (연결)당기순이익은 개별재무제표로 기준으로 작성되었습니다. ※ 주당순이익(당기순이익/가중평균유통보통주식수)은 개별재무제표 기준으로 작성되었습니다.※ 배당성향 = 배당금총액/당기순이익※ 현금배당수익률(시가배당율) = 배당기준일 전전거래일(배당부종가일)부터 과거 1주일간의 거래소 시장에서 형성된 최종가격의 산술평균가격에 대한 1주당 배당 금의 비율.※당사는 상법 제449조 2(재무제표등의 승인에 대한 특칙) 및 회사정관 제48조에 따라 외부감사인의 감사의견이 적정이고, 감사 전원의 동의를 받아 이사회에서 34기 배당(재무제표포함)을 승인받았으며, 제34기 주주총회에서 보고하였습니다.

다.과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
7
2.2
2.14

※당사는 분기배당은 하지 않았습니다.

※평균 배당수익률은 제30기 ~ 제34기의 배당수익률을 단순평균법으로 계산하여 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

*증자(감자)현황-해당사항 없음.

*미상환 전환사채 발행현황-해당사항 없음.

*미상환 신주인수권부사채 등 발행현황-해당사항 없음.

*미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황-해당사항 없음.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

㈜케이씨씨건설
회사채
사모
2023.02.27
20,000
5.757%

A-

(한국신용평가)

2026.02.27
-
키움증권

㈜케이씨씨건설
회사채
공모
2023.04.26
90,000
7.005%

A-

(한국신용평가)(나이스신용평가)

2025.04.25
-
키움증권

㈜케이씨씨건설
회사채
사모
2023.05.30
17,000
6.353%
-
2026.05.30
-
키움증권

합 계
-
-
-
127,000
-
-
-
-
-

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
50,000
90,000
-
-
-
-
-
140,000

사모
-
-
37,000
-
-
-
-
37,000

합계
50,000
90,000
37,000
-
-
-
-
177,000

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제28회무보증공모사채
2021.04.27
2024.04.26
50,000
2021.04.15
키움증권주식회사

(이행현황기준일 :
2023년 09월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
<제28회무보증공모사채관련>원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 부채비율을 800%이하로 유지(연결재무제표기준)

이행현황
이행(2023.09.30기준 182.36%)

담보권설정 제한현황
계약내용
<제28회무보증공모사채관련>본 사채 발행이후 지급보증 또는 담보권이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서 상 자기자본의 700%를 넘지않는 경우(연결재무제표기준)

이행현황
이행(2023.09.30기준 242.59%)

자산처분 제한현황
계약내용
<제28회무보증공모사채관련>하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 2조원(자산처분후 1년 이내에 처분가액등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감)이상의 자산을 매매,양도,임대 기타 처분할수 없음.(연결재무제표기준)

이행현황
이행(2023.09.30기준 185.92억원)

지배구조변경 제한현황
계약내용
<제28회무보증공모사채관련>원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 지배구조 변경사유(독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는경우)가 발생하지 않도록 한다. 단, 계약체결 이후 상호출자제한기업집단 지정요건 변경 또는 자산규모 하락으로 인하여 제외되는 경우와 계약서에서 규정한 제외사유에 해당하는 경우는 지배구조 변경으로 보지 아니한다.

이행현황
지배구조 변경사항 없음.

이행상황보고서 제출현황
이행현황

2023.08.11

제2-6조, 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내 제출

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제30회무보증공모사채
2023.04.26
2025.04.25
90,000
2023.04.14
DB금융투자 주식회사

(이행현황기준일 :
2023년 09월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
<제30회무보증공모사채관련>원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 부채비율을 800%이하로 유지(연결재무제표기준)

이행현황
이행(2023.09.30기준 182.36%)

담보권설정 제한현황
계약내용
<제30회무보증공모사채관련>본 사채 발행이후 지급보증 또는 담보권이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서 상 자기자본의 700%를 넘지않는 경우(연결재무제표기준)

이행현황
이행(2023.09.30기준 45.35%)

자산처분 제한현황
계약내용
<제30회무보증공모사채관련>하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 2조원(자산처분후 1년 이내에 처분가액등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감)이상의 자산을 매매,양도,임대 기타 처분할수 없음.(연결재무제표기준)

이행현황
이행(2023.09.30기준 185.92억원)

지배구조변경 제한현황
계약내용
<제30회무보증공모사채관련>원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 지배구조 변경사유(독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는경우)가 발생하지 않도록 한다. 단, 계약체결 이후 상호출자제한기업집단 지정요건 변경 또는 자산규모 하락으로 인하여 제외되는 경우와 계약서에서 규정한 제외사유에 해당하는 경우는 지배구조 변경으로 보지 아니한다.

이행현황
지배구조 변경사항 없음.

이행상황보고서 제출현황
이행현황

2023.08.11

제2-6조, 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내 제출

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

회사채(공모)
28회
2021.04.27
채무상환자금 200억원(26회 무보증 사채 상환)운영자금 300억원(지급어음만기결제)
50,000
채무상환자금 200억원(26회 무보증 사채 상환)운영자금 300억원(지급어음만기결제)
50,000
-

회사채(공모)
30회
2023.04.26
운영자금 321억원(지급어음 만기결제)운영자금 579억원(외주비 및 자재비)
90,000
운영자금 321억원(지급어음 만기결제)운영자금 579억원(외주비 및 자재비)
90,000
-

사모자금의 사용내역

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

회사채

29

2023.02.27

운영자금

(지급어음만기결제)

20,000

운영자금

(지급어음만기결제)

20,000

-

회사채

31
2023.05.30

운영자금

(지급어음만기결제)

17,000

운영자금

(지급어음만기결제)

17,000

-

(3)미사용자금의 운용내역-해당사항 없음.

8. 기타 재무에 관한 사항

1. 재무제표 재작성 등 유의사항 당사의 분기재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되는 요약중간재무제표입니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 선별적 주석에는 직전 연차보고기간말 후 발생한 당사의 재무상태와 경영성과의 변동을 이해하는 데 유의적인 거래나 사건에 대한 설명을 포함하고 있습니다.

한국채택국제회계기준은 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.분기재무제표에서 사용된 당사의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 주석 3에서 설명하고 있는 사항을 제외하고는, 2022년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

개별재무제표의 작성기준에 대해서는 주석 2. 재무제표 작성 기준 및 주석3. 회계정책의 변경을 참고하시기 바랍니다.
(2)합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항해당사항 없음

(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항 해당사항 없음
(4)기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항당분기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 내용은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - '회계정책'의 공시

중요한 회계정책 정보를 정의하고 이를 공시하도록 하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' - '회계추정'의 정의

회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - 단일거래에서 생기는 자산과 부채에 대한 이연법인세자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래시점 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는 요건을 추가하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - 행사가격 조정 조건이 있는 금융부채 평가손익 공시발행자의 주가 변동에 따라 행사가격이 조정되는 조건이 있는 금융상품의 전부나 일부가 금융부채로 분류되는 경우 그 금융부채의 장부금액과 관련 손익을 공시하도록 하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 상기 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2. 대손충당금 관련사항가. 최근 3사업연도의 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위:백만원)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금 설정률(%)

제35기3분기
매출채권
425,945
89,909
21.1%

미청구공사
248,757
10,354
4.2%

미수금
29,118
7,624
26.2%

선급공사비
32,516
9,220
28.4%

장기대여금
76,281
43,528
57.1%

장기미수수익
1,809
1,270
70.2%

합 계
814,426
161,905
19.9%

제34기
매출채권
314,644
91,348
29.0%

미청구공사
263,588
10,138
3.8%

미수금
33,753
7,585
22.5%

선급공사비
32,238
10,876
33.7%

장기대여금
64,435
43,952
68.2%

장기미수수익
1,628
1,270
78.0%

합 계
710,286
165,169
23.3%

제33기
매출채권
181,322
90,290
49.8%

미청구공사
276,957
9,923
3.6%

미수금
36,252
11,387
31.4%

선급공사비
16,685
11,028
66.1%

장기대여금
58,973
42,352
71.8%

장기미수수익
1,430
1,270
88.8%

합 계
571,619
166,250
29.1%

※상기 매출채권금액에는 받을어음, 공사미수금, 분양미수금 등이 포함되어있습니다

나. 최근 3사업연도의 대손충당금 변동현황

(단위:백만원)

구 분
제35기 3분기
제34기
제33기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
165,169
166,249
157,656

2. 순대손처리액(①－②±③)
(2,078)
(2,007)
(772)

① 대손처리액(상각채권액)
-
-
(634)

② 상각채권회수액
2,084
2,004
147

③ 기타증감액
6
(3)
9

3. 대손상각비 계상(환입)액
(1,186)
927
9,366

4. 기말 대손충당금 잔액합계
161,905
165,169
166,250

다. 매출채권관련 대손충당금 설정방침회사는 매출채권과 계약자산에 대하여, 당사는 기대신용손실 계산에 간편법을 적용할 수 있습니다. 따라서, 당사는 신용위험의 변동을 추적하지 않는 대신에, 각 결산일에 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 인식합니다. 당사는 특정 채무자에 대한 미래전망정보와 경제적 환경을 반영하여 조정된 과거 신용손실 경험에 근거하여 충당금 설정률표를 설정합니다.
라. 당분기말 현재 경과기간별 매출채권 및 미청구공사 잔액현황

(단위:백만원)

구 분
6월 이하
6월 초과1년 이하
1년 초과3년 이하
3년 초과
계

금 액
일반
533,952
22,804
15,090
43,746
615,592

특수관계자
10,865
-
-
48,245
59,110

계
544,817
22,804
15,090
91,991
674,702

구 성 비 율(%)
80.75%
3.38%
2.24%
13.63%
100.00%

3. 최근 3사업연도 재고자산의 사업부문별 보유현황가. 최근 3사업연도 재고자산의 사업부문별 보유현황

(단위:백만원)

구 분
계정과목
제35기3분기
제34기
제33기

토 목
공사자재
2,960
1,430
1,458

가설자재
1,780
2,165
2,202

소 계
4,740
3,595
3,660

건 축
공사자재
14,564
17,027
15,809

가설자재
1,690
2,042
3,209

소 계
16,254
19,069
19,018

분 양
공사자재
-
-
-

가설자재
-
-
-

미완성주택
-
7
-

완성주택
185
-
-

용지
-
-
-

소 계
185
7
0

합 계
공사자재
17,524
18,457
17,267

가설자재
3,470
4,207
5,411

미완성주택
-
7
-

완성주택
185
-
-

용지
-
-
-

합 계
21,179
22,671
22,678

총자산대비 재고자산 구성비율(%) [재고자산합계÷기말자산총계×100]
1.6
1.9
2.1

재고자산회전율(회수)[연환산 매출원가÷{(기초재고＋기말재고)÷2}]
86.2
81.0
81.7

나. 재고자산 실사내역(1) 실사일자 당사는 내부적인 정책에 의해 월별재고실사를 실시하며, 실사차이 발생분은 당분기말 재무제표에 반영하여 재무상태표일 현재 재고자산은 장부재고와 실사재고가 일치합니다.(2) 재고실사의 감사인의 입회여부2023년 09월말 재고실사시 감사인의 입회없이 재고조사를 실시하였습니다.(3) 장기체화재고 등 현황2023년 09월말 장부상 장기체화재고는 없습니다.(4) 기타사항해당사항 없음.

4. 진행률 적용 수주계약현황당분기말 현재 계약금액이 직전회계연도 매출액의 5% 이상인 공사계약 상황은 아래와 같습니다.

가. 토목

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

동두천 우회도로
2009-05-15
2023-05-30
100.00%
-
-
-
-

진접선 차량기지 1공구
2018-12-28
2026-02-28
65.83%
1,726,145
-
-
-

김포파주 고속도로 3공구
2019-02-27
2024-11-26
37.18%
1,186,294
-
-
-

양평이천 고속도로 3공구
2019-09-30
2025-06-29
25.10%
5,915,276
-
-
-

세종안성 고속도로 5공구
2019-12-27
2025-12-31
34.00%
-
-
-
-

김포 한강 시네폴리스
2019-10-24
2024-01-31
25.94%
-
-
13,912,648
-

평택~오송 2공구
2023-06-05
2028-06-04
4.96%
-
-
-
-

합 계
8,827,715
-
13,912,648
-

나. 건축

(단위: 천원)

구분
최초계약일
공사기한(*)
진행률
미청구공사
공사미수금

장부가액
손상차손누계액
장부가액
손상차손누계액

양정 포레힐즈 스위첸
2015-02-16
2023-08-12
100.00%
-
-
34,080,805
-

대흥2구역 주택재개발 정비사업
2021-03-03
2025-02-15
2.64%
11,369,428
-
-
-

서광교 파크 스위첸
2018-12-20
2023-05-31
100.00%
-
-
814,573
-

스위첸 웰츠타워 2차
2018-04-25
2023-07-20
100.00%
-
-
45,459,323
-

해운대 중동 스위첸
2019-12-27
2023-10-30
89.46%
-
-
10,619,400
-

대구 오페라 스위첸
2020-06-25
2024-04-17
62.74%
-
-
-
-

고양 장항 LH아파트
2020-11-25
2024-03-30
82.95%
7,768,651
-
-
-

인천 원창 물류센터 2차
2020-10-28
2023-02-01
100.00%
-
-
-
-

천안 오룡동 주상복합
2021-11-11
2026-10-31
0.38%
373,317
-
-
-

수성 포레스트 스위첸
2021-04-08
2024-09-29
36.40%
62,415,988
-
12,863,854
-

평택 기술2동 신축공사
2022-04-07
2023-12-31
94.52%
20,260,521
-
47,300,000
-

라피아노 스위첸 양주옥정
2021-09-27
2024-02-19
59.58%
-
-
64,013,000
-

아산 벨코어 스위첸
2021-10-29
2025-11-30
20.86%
4,428,874
-
-
-

시화 MTV 물류센터
2022-06-07
2024-10-03
50.68%
24,076,895
-
33,220,000
-

안성 방초 2지구 물류센터 신축공사
2022-09-26
2025-05-18
15.14%
-
-
7,128,000
-

미사 아넬로 스위첸
2022-05-03
2025-11-10
13.20%
4,527,320
-
-
-

김해 상동 물류센터
2022-04-18
2023-12-31
52.27%
-
-
7,952,670
-

평택 사무3동 신축공사
2023-02-23
2025-06-30
3.47%
7,484,105
-
12,342,000
-

과천 지식정보타운 사옥신축
2023-06-05
2026-02-28
2.11%
1,130,430
-
-
-

광주 상무지구 주상복합 신축공사
2021-08-06
2024-09-30
36.01%
-
-
-
-

강남역 오피스 신축
2020-09-28
2023-03-31
100.00%
-
-
5,500,000
-

동해 프라우드 스위첸
2021-02-04
2023-11-30
85.16%
2,172,600
-
-
-

아이아이컴바인드 사옥
2021-01-26
2024-04-07
45.71%
4,567,721
-
-
-

해운대 라센트 스위첸
2021-02-25
2024-11-29
28.55%
-
-
883,300
-

대전 씨엘리오 스위첸
2021-05-14
2025-06-08
28.46%
-
-
3,000,410
-

을지로 초동 오피스 신축공사
2022-02-24
2024-12-31
26.80%
5,794,298
-
-
-

김천공장 G/W 2호기 증설공사
2021-09-16
2023-12-31
86.14%
681,334
-
-
-

안락 스위첸
2020-05-28
2023-12-31
74.28%
5,935,444
-
3,000,000
-

안산 원시동 물류센터
2021-04-29
2023-05-31
100.00%
-
-
-
-

광명 퍼스트 스위첸
2021-05-28
2024-02-29
47.22%
-
-
-
-

합 계
162,986,926
-
288,177,335
-

(*) 계약상 공사기한 또는 예정 공사기한입니다.

5. 공정가치평가내역

당사의 공정가치는 아래에서 설명하고 있는 방법에 근거하여 결정되었습니다.① 유동자산ㆍ부채유동자산ㆍ부채는 만기가 단기이므로 그 공정가치가 장부금액에 근사합니다.

② 상각후원가로 인식되는 자산과 부채상각후원가로 인식되는 자산과 부채의 공시목적의 공정가치는 미래 현금흐름을 보고기간 종료일 현재의 시장이자율로 할인한 현재의 가치로 평가합니다. 한편 유동성채권과 부채는 그 공정가치가 장부금액에 근사합니다.

상각후원가로 인식되는 자산과 부채의 미래현금흐름을 할인하는데 적용한 이자율은다음과 같습니다.

구 분
당분기말
전기말

기타금융자산
1.00%~2.50%
1.00%~1.75%

단기차입금
4.63%~6.63%
3.73%~7.06%

장기차입금
1.10%
1.10%

사채
2.48%~7.01%
2.48%

리스부채
2.68%~5.35%
2.68%~4.11%

③ 공정가치와 장부금액

당사의 금융자산과 부채의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
5,085,227
5,085,227
15,285,227
15,285,227

당기손익-공정가치 측정 금융자산(*1)
140,656,075
140,656,075
24,666,320
24,666,320

상각후원가 측정 금융자산(*2)
572,369,142
572,369,142
540,111,605
540,111,605

합 계
718,110,444
718,110,444
580,063,152
580,063,152

금융부채

당기손익-공정가치 측정 금융부채
24,230,304
24,230,304
24,224,078
24,224,078

상각후원가 측정 금융부채
616,020,897
616,020,897
546,278,419
546,278,419

합 계
640,251,201
640,251,201
570,502,497
570,502,497

(*1) 당분기말 당기손익-공정가치측정 금융자산에는 115,540,000천원의 단기금융상품이 포함되어 있습니다.(*2) 현금시재액과 미청구공사는 제외되어 있습니다.④ 공정가치 서열체계공정가치에는 다음의 수준이 있습니다.
ㆍ수준1: 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격

ㆍ수준2: 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (단, 수준1에 포함된 공시가격은 제외함)

ㆍ수준3: 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수)

활성시장에서 거래되는 금융상품의 공정가치는 보고기간종료일 현재 고시되는 시장가격에 기초하여 산정됩니다. 거래소, 판매자, 중개인, 산업집단, 평가기관 또는 감독기관을 통해 공시가격이 용이하게 그리고 정기적으로 이용가능하고, 그러한 가격이 독립된 당사자 사이에서 정기적으로 발생한 실제 시장거래를 나타낸다면, 이를 활성시장으로 간주하며, 이러한 상품들은 수준 1에 포함됩니다.

활성시장에서 거래되지 아니하는 금융상품의 공정가치는 평가기법을 사용하여 결정하고 있습니다. 이러한 평가기법은 관측가능한 시장정보를 최대한 사용하고 기업고유정보는 최소한으로 사용합니다. 이때, 해당 상품의 공정가치 측정에 요구되는 모든유의적인 투입변수가 관측가능하다면 해당 상품은 수준 2에 포함됩니다.

만약 하나 이상의 유의적인 투입변수가 관측가능한 시장정보에 기초한 것이 아니라면 해당 상품은 수준 3에 포함됩니다.

당분기말 현재 공정가치로 측정되는 금융상품의 각 종류별로 공정가치 수준별 측정치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
수준1
수준2
수준3
합 계

당기손익-공정가치 측정 금융자산
-
115,540,000
22,077,573
137,617,573

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
-
-
4,341,227
4,341,227

파생상품부채
-
-
24,230,304
24,230,304

합 계
-
115,540,000
50,649,104
166,189,104

한편, 공정가치로 후속측정하는 것이 원칙인 금융자산 중 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 공정가치 정보를 공시하지 않은 금융자산의 내역 및 관련 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융상품 범주
구 분
당분기말
전기말

당기손익-공정가치 측정 금융자산
비상장주식
3,038,503
4,102,732

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
비상장주식
744,000
10,944,000

당사는 당분기말과 전기말 현재 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 금융상품의 주요공정가치 측정치에 대해 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.

(단위: 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

당분기말
전기말

당기손익-공정가치 측정 금융자산
지분증권
22,077,573
20,563,588
현금흐름할인법,과거거래이용법 등
할인율 등

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
지분증권
4,341,227
4,341,227

파생상품부채
파생상품부채
24,230,304
24,224,078

합계
50,649,104
49,128,893

- 수준 3으로 분류된 공정가치 측정치의 가치평가과정당사는 주요 지분증권 등에 대하여 공신력 있는 외부평가기관을 이용하여 공정가치 평가를 수행하고 있으며, 이러한 공정가치 측정치는 수준 3으로 분류되는 공정가치 측정치를 포함하고 있습니다.- 수준 3으로 분류된 반복적인 공정가치 측정치의 민감도 분석금융상품의 각 금융상품별 투입변수의 변동이 자본에 미치는 효과는 중요하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

검토대상 재무제표본인은 별첨된 주식회사 케이씨씨건설의 요약분기재무제표를 검토하였습니다. 동 요약분기재무제표는 2023년 9월 30일 현재의 요약분기재무상태표, 2023년 9월 30일로 종료되는 3개월 및 9개월 보고기간의 요약분기포괄손익계산서, 9개월 보고기간의요약분기자본변동표 및 요약분기현금흐름표 그리고 중요한 회계정책 정보와 기타의 서술정보로 구성되어 있습니다.

재무제표에 대한 경영진의 책임

경영진은 한국채택국제회계기준 제1034호 '중간재무보고'에 따라 이 요약분기재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류에 의한 중요한 왜곡표시가 없는 요약분기재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.
감사인의 책임본인의 책임은 상기 요약분기재무제표에 대하여 검토를 실시하고 이를 근거로 이 요약분기재무제표에 대하여 검토결과를 보고하는데 있습니다. 본인은 한국의 분ㆍ반기재무제표 검토준칙에 따라 검토를 실시하였습니다. 검토는 주로 회사의 재무 및 회계담당자에 대한 질문과 분석적절차, 기타의 검토절차에 의해수행됩니다. 또한 검토는 회계감사기준에 따라 수행되는 감사보다 그 범위가 제한적이므로 이러한 절차로는 감사인이 감사에서 파악되었을 모든 유의적인 문제를 알게 될 것이라는 확신을 얻을 수 없습니다. 따라서 본인은 감사의견을 표명하지 아니합니다.

검토의견본인의 검토결과 상기 요약분기재무제표가 한국채택국제회계기준 제1034호 '중간재무보고'에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였습니다.

기타사항비교표시된 2022년 9월 30일로 종료되는 3개월 및 9개월 보고기간의 요약포괄손익계산서와 9개월 보고기간의 요약자본변동표 및 요약현금흐름표는 타감사인이 검토하였으며, 2022년 11월 14일자 검토보고서에는 동 요약분기재무제표가 한국채택국제회계기준에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 않았다고 표명되어 있습니다.또한, 2022년 12월 31일 현재의 재무상태표, 동일로 종료하는 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표 및 현금흐름표(이 검토보고서에는 첨부되지 않음)는 타감사인이 회계감사기준에 따라 감사하였고, 2023년 3월 9일의 감사보고서에서 적정의견을 표명하였습니다. 비교표시목적으로 첨부한 2022년 12월 31일 현재의 재무상태표는 위의 감사받은 재무상태표와 중요성의 관점에서 차이가 없습니다.

2.회계감사인의 명칭 및 감사의견<연결재무제표>-해당사항 없음.<개별 및 별도재무제표>

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제35기 3분기 (당분기)
삼정회계법인
본인의 검토결과 상기 요약분기재무제표가 한국채택국제회계기준 제1034호 '중간재무보고'에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였습니다.
-
-

제34기 (전기)
태성회계법인
회사의 재무제표는 회사의 2022년 12월 31일과 2021년12월 31일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 양 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다.
해당사항없음
- 총계약원가(또는 공사예정원가) 추정의 불확실성- 공사진행률 산정- 미청구공사금액 회수가능성- 공사변경에 대한 회계처리

제33기 (전전기)
태성회계법인
회사의 재무제표는 회사의 2021년 12월 31일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다.
해당사항없음
- 총계약원가(또는 공사예정원가) 추정의 불확실성- 공사진행률 산정- 미청구공사금액 회수가능성- 공사변경에 대한 회계처리

3. 감사용역 체결현황

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제35기 3분기 (당분기)
삼정회계법인
분,반기재무제표검토 및 개별재무제표 감사내부회계관리제도 감사
225,000
2,500
112,500
1,300

제34기(전기)
태성회계법인
분,반기재무제표검토 및 개별재무제표 감사내부회계관리제도 감사
357,000
2,750
357,000
2,876

제33기(전전기)
태성회계법인
분,반기재무제표검토 및 개별재무제표 감사내부회계관리제도 감사
340,000
2,608
340,000
2,775

4. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황
(단위: 천원)

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제35기 3분기 (당분기)
2023.08.07
세무자문용역
2023.08.07 ~ 2023.11.17
70,000
-

2023.08.11
법인세 세무조정용역
2023.08.11 ~ 2024.03.31
13,000
-

제34기(전기)
-
-
-
-
-

제33기(전전기)

-
-
-
-
-

5. 내부 감사기구와 회계감사인의 논의결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2023.02.08
회사측: 감사 1인 감사인측 : 업무수행이사 1인
서면보고
외부 감사 수행 결과 보고

6. 조정협의회 주요 협의내용-해당사항 없습니다.

7. 회계감사인의 변경

법인명
제35기 3분기
제34기
제33기
변경사유

(주)케이씨씨건설
삼정회계법인
태성회계법인
태성회계법인
계약만료에 따른 감사인 변경

※제35기 1분기부터 회계감사인이 주기적 지정 감사계약 만료에 따라 변경되었습니다.

8. 조정협의회내용 및 재무제표 불일치정보해당사항 없습니다.

2. 내부통제에 관한 사항

당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 동법 시행령에 의거한 내부회계관리규정을 두고 내부회계관리제도를 운영하고 있으며 매년 1회에 걸쳐 내부회계관리제도 운영실태를 평가하고 있습니다.가. 감사의 내부통제의 유효성 감사 - 특이사항 없음.나. 내부회계관리제도(1) 내부회계관리자가 내부회계관리제도에 대한 문제점 또는 개선방안 등을 제시한 경우 그 내용 및 후속 대책 - 해당사항 없음.(2) 공시대상기간 중 회계감사인이 내부회계관리제도에 대하여 의견표명을 한 경우 그 의견, 중대한 취약점이 있다고 지적한 경우 그 내용 및 개선대책

사업연도
감사인
감사의견
지적사항

제34기
태성회계법인
회사의 내부회계관리제도는 2022년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.
해당사항 없음

제33기
태성회계법인
회사의 내부회계관리제도는 2021년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.
해당사항 없음

제32기
태성회계법인
회사의 내부회계관리제도는 2020년 12월 31일 현재 「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.
해당사항 없음

다. 회계감사인으로부터 내부통제구조의 평가 - 해당사항 없음.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성개요

보고서 작성기준일 현재 당사의 이사회는 2명의 상근이사, 1명의 사외이사 등 총 3인의 이사로 구성되어있습니다. 각 이사의 주요 이력 및 업무분장 등은 제8장 '임원 및 직원등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.이사회 의장 : 정몽열이사회 의장의 대표이사 겸직여부 : 대표이사 겸직이사회 의장 선임사유 : 당사의 대표이사이자 회장직을 맡고 있으며, FDU 및 동국대학교 대학원에서 전산학 및 MIS를 전공 후, 당사의 구매, 공사관리, 경영정보 등의 주요 보직을 경험하고 관리총괄 및 부회장 등의 임원을 역임한 바, 회사의 경영과 발전에 이바지할 것으로 판단되어 이사회 의장에 선임함.

*이사의 수 및 사외이사 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

2
1
-
-
-

나. 중요의결사항(2023.01.01 ~ 2024.01.19)

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
사내이사
사외이사
감사
감사

정몽열(출석률:100%)
윤희영(출석률:100%)
이창호(출석률:100%)
신호영(출석률:100%)
정교순(출석률:100%)
홍종팔(출석률:100%)

1
2023.01.12
2023년 안전 및 보건 계획 승인의 건
가결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-

2
2023.02.09
제1호 의안 : 제34기 재무제표 승인의 건
가결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-

제2호 의안 : 영업보고서 승인의 건

제3호 의안 : 전자투표 도입 승인의 건

3
2023.02.23
제1호 의안 : 현금배당 결의의 건
가결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-

제2호 의안 : 제29회 무보증사모사채 발행의 건

제3호 의안 : 인천청라지구 골프장 사업관련 자본보장약정서 변경계약 체결의 건

4
2023.03.09
제1호 의안 : 제34기 재무제표 승인의 건
가결
찬성
찬성
-
찬성
찬성
-

제2호 의안 : 제34기 정기주주총회 소집결의의 건

제3호 의안 : 이사후보자 추천의 건

제4호 의안 : 감사후보자 추천의 건

5
2023.03.24
제1호 의안 : 대표이사 선임의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성

제2호 의안 : 계열회사와의 2023년 2분기 거래 예정금액 승인의 건

6
2023.04.05
제1호 의안 : 대출약정서에 대한 제5차 변경약정, 자금관리 대리사무변경계약서(5차) 기타 관련 계약의 체결 및 이행에 대한 승인의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

제2호 의안 : 제30회 무보증공모사채 발행의 건

7
2023.05.18
제1호 의안 : 인천청라지구 골프장 사업관련 자본보장약정서 변경계약 체결의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

제2호 의안 : 대구 동인동 주상복합 신축공사 브릿지대출약정 변경에 관한 건

제3호 의안 : 제31회 무보증사모사채 발행의 건

8
2023.06.27
제1호 의안 : 계열회사와의 2023년 3분기 거래 예정금액 승인의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

제2호 의안 : 계열회사와의 2023년 2분기 거래금액 변경 승인의 건

제3호 의안 : 카자흐스탄 4차/5차 지사 청산 관련의 건

9
2023.07.20
대전 에테르 스위첸 신축사업 아파트 분양 세대에 대한 중도금대출 협약 및 연대보증의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

10
2023.08.17
인천청라지구 골프장 사업관련 자본보장약정서변경계약 체결의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

11
2023.09.21
제1호 의안 : 계열회사와의 2023년 4분기 거래 예정금액 승인의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

제2호 의안 : 우리은행 신용대출 신규 차입의 건

제3호 의안 : 전주시 00부대 이전 및 부지개발사업 대출약정 체결의 건

12
2023.10.19
제1호 의안 : 한국산업은행 운영자금 대환 승인의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

제2호 의안 : 성수동2가 업무시설 개발사업 관련 사업 및 대출약정 등 체결의 건

제3호 의안 : 인천청라지구 골프장 사업관련 자본보장약정서 변경계약 체결의 건

13
2023.11.23
제1호 의안 : 아산 벨코어 스위첸 오피스텔 중도금 대출협약 체결의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

제2호 의안 : 제32회 담보부 회사채 발행의 건

14
2023.12.22
제1호 의안 : 안성 당목로지스틱스파크 물류센터 개발사업 관련 책임준공 및 미이행시 채무인수 등 제공의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성
-
찬성

다. 이사회 내 위원회당사는 해당사항 없습니다.

라. 이사의 독립성당사는 정관에 정한 바에 따라 이사는 주주총회에서 선임하고 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되 발행주식 총수의 4분의 1이상의 수로 함을 정함으로써 이사 선정의 독립성을 보장하고 있습니다. 이사의 수는 3명 이상 4명 이내로 하고, 상법 제542조의8 요건을 충족하는 사외이사는 이사 총수의 4분의1이상으로 함으로써 사외이사의 독립성을 보장하고 있습니다.

직명
성명
추천인
선임배경
임기
연임여부
연임횟수
활동분야(담당업무)
회사와의 거래
최대주주 또는 주요주주와의 관계

사내이사(대표이사)
정몽열
이사회
㈜케이씨씨건설의 대표이사이자 회장으로서 탁월한 경영능력을 발휘하였고, 회사 내부사정에 정통하고 조직에 대한 높은 이해도를 바탕으로 ㈜케이씨씨건설의 장기 전략을 수립하고 이를 수행하여 기업 가치를 높일 수 있는 적임자로 판단됨.
2026.03.27
연임
9회
대표이사(회장/의장)
해당없음
최대주주의계열회사 대표이사

사내이사(대표이사)
이창호
이사회
㈜케이씨씨건설의 부사장으로서 30여년간 제조/건설 분야에서 재무/회계/인사/공사관리 등 관리분야의 핵심적인 직무를 수행하며 다양한 경험과 전문지식을 바탕으로 회사의 안정적인 경영에 기여할 수 있는 적임자로 판단됨.
2026.03.24
신규
-
대표이사(부사장)
해당없음
최대주주의계열회사 대표이사

사외이사
신호영
이사회
20여년간 조세분야에 몸담은 이론과 실무에 모두 능통한 조세법 전문가로서, 회사의 사업방향을 검토 시 전문지식을 통한 적법하고 윤리적인 의사결정을 함에 있어 그 자격과 능력이 충분하다고 판단됨.
2024.03.27
연임
1회
사외이사
해당없음
해당없음

※ 연임횟수는 등기부등본상 등기임원으로 최초 등기된 시점부터 계산하였습니다.

마. 사외이사현황

성 명
주 요 경 력
최대주주등과의 이해관계
대내외 교육참여현황
후보추천 및 선임과정
사외이사후보추천위원회 설치여부

신호영
1994 ~ 2007 국세청 사무관
해당없음
-
20여년간 조세분야에 몸담은 이론과 실무에 모두 능통한 조세법 전문가로서, 회사의 사업방향을 검토시 전문지식을 통한 적법하고 윤리적인 의사결정을 함에 있어 그 자격과 능력이 충분하여 이사회에서 사외이사 후보자로 추천하였으며, 주주총회에서 선임함.
미설치

2007 ~ 2009 대법원 재판연구관(조세팀)

2012 ~ 2014 국세청 납세자보호관

2019 ~2022 두산퓨얼셀(주) 사외이사

2009 ~ 現 고려대학교 법학전문대학원 교수

2020 ~ 現 ㈜케이씨씨건설 사외이사

2022 ~ 現 ㈜오리콤 사외이사

바. 사외이사 지원조직현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요활동내역

총무부
3명
부장1,과장1,대리1(평균 16.7년)
이사회 운영, 회의기록 관리, 업무집행 지원 등

사.사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
2020.03.27 주주총회에서 선임 및 2022.03.25 주주총회에서 재선임된 사외이사로서 회사의 경영현황에 관한 자료를 제공하고 있으며, 필요시 사외이사의 일정 등을 고려하여 교육제공 예정

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사에 관한 사항

당사는 본 보고서 작성기준일 현재 감사위원회를 별도로 설치하고 있지 아니하며, 아래 표의 선출기준에 따라 주주총회 결의에 의하여 선임된 감사 1명이 감사업무를 수행하고 있습니다. 감사는 이사회에 참석하여 독립적으로 이사의 업무를 감독 할 수 있으며, 제반업무와 관련하여 관련 장부 및 관계서류를 해당부서에 제출을 요구 할 수 있습니다. 또한 필요시 회사로부터 영업에 관한 사항을 보고 받을 수 있으며, 적절한 방법으로 경영정보에 접근할 수 있습니다.

선출기준의 주요내용
선출기준의 충족여부
관련 법령 등

- 1명이상의 감사를 선임
충족(1명)
상법 제542조의 10

- 그밖의 결격요건(최대주주의 특수관계자 등)
충족(해당사항 없음)
상법 제542조의 10

나. 감사의 주요활동내역(2023.01.01 ~ 2024.01.19)감사의 주요활동 내역은 VI. 1.이사회에 관한사항 나. 주요의결사항을 참고하시기 바랍니다.

다. 감사의 현황

성 명
주 요 경 력
최대주주등과의 이해관계
타회사겸직여부

홍종팔

現 신한회계법인 공인회계사(2022.06 ~ 현재)

前 (주)세포바이오 부사장(2019.11 ~ 2021.07)

前 (주)케이뱅크 사외이사 및 감사위원장(2018.09 ~ 2021.03)

前 한국거래소 유가증권시장 상장공시위원(2018.06 ~ 2021.06)

前 한미회계법인 파트너(2015.09~2020.12)

해당없음
-

라. 감사 교육실시 현황

감사 교육 실시여부
교육일자
교육실시주체
내용

실시
2023.10.05 ~ 2023.10.20
코스닥협회
2023년 상장법인 사외이사 등을 위한 자본시장 관련 주요 이슈 설명회

마.감사 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

회계부
8
부장1,차장1,과장2,대리1,사원3(평균10.4년)
회계마감결산, 내부회계관리제도 운영 등

바. 준법지원인 관련사항

성명
학력 및 주요경력
주요사항
입사일자

나상준(1985.08.29)
2004 현대고등학교 졸업
-이사회결의(2021.7.15)에 따라 준법지원인으로 선임
2021.07.01

2010 중앙대학교 건축학부 졸업

2014 강원대학교 법학전문대학원 졸업

2021.07 ~ ㈜케이씨씨건설 준법지원인

- 준법지원인 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

해당사항 없음.

- 준법지원인의 주요 활동내역 및 그 처리결과일상적인 준법지원 : 회사업무포탈을 통한 상시적인 법률상담 실시[79회]

3. 주주총회 등에 관한 사항

가.투표제도 현황

(기준일 :
2024년 01월 19일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
도입

실시여부
미실시
미실시
실시

-당사는 주주총회의 원활한 진행 및 의결 정족수 확보를 위해 필요시 의결권대리행사권유제도를 실시하였으며(16기,19기,28기,31,34기 주주총회실시) 피권유자에게 직접 교부하거나 우편 또는 모사전송에 의한 방법,전자우편에 의한 방법(피권유자가 전자우편을 수령한다는 의사표시를 한 경우)등으로 진행 하였습니다.

당사는 2023년 02월 09일 이사회에서 주주 의결권 행사의 편의성을 제고하고자 전자투표제도 도입 및 시행을 결의하였으며, 제34기 정기주주총회에서 전자투표를 실시하였습니다.
나
. 소수주주권의 행사 여부 해당사항 없음
다. 경영권 경쟁 해당사항 없음

라.의결권 현황

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
21,400,000
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
1,454,564
자기주식

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
19,945,436
-

우선주
-
-

-당사 정관 제29조에서 의결권의 대리행사에 대해 아래와 같이 명시하고 있습니다.① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.② 제1항의 대리인은 주주총회 개시전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.당사는 2인 이상의 이사를 선임하는 경우, 당사 정관 제34조 및 상법 제382조의2의 규정에 의한 집중투표제는 배제하고 있습니다.

마.주식사무

정관상신주인수권의내용

(주식의 발행 및 배정)① 본 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.

1. 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여 하는 방식

2. 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제1호외의 방법으로 특정한 자(본 회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3. 제1호 외의 방법으로 불특정다수인(본 회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

② 제1항 제3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

1. 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

2. 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3. 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식

4. 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하 는 방식

5. 삭제

③ 제1항 제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만 자본 시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함 으로써 그 통지 및 공고에 갈음할 수 있다.

④ 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가 격 등은 이사회의 결의로 정한다.

⑤ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따 라 이사회 결의로 정한다.

⑥ 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주의 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

⑦ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다

결 산 일
12월 31일
정기주주총회
매년 3월중

주주명부폐쇄시기

(주주명부의 폐쇄 및 기준일)① 삭제

② 회사는 매년 12월31일 현재 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 결산기에 관한 정기 주주총회에서 권리를 행사할 주주로한다.

③ 회사는 임시주주총회의 소집 기타 필요한 경우 이사회의 결의로 3개월을 경과하지 아니하는 일정한 기간을 정하여 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지하거나 이사회의 결의로 3개월내에 정한 날에 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 권리를 행사 할 주주로 할수 있다. 이 경우 이사회가 필요하다고 인정하는 때에는 주주명부의 기재변경 정지와 기준일의 지정을 함께 할 수 있다. 이 경우 회사는 주주명부 폐쇄기간 또는 기준일의 2주간전에 이를 공고하여야 한다

주권의 종류
2019.03.29 정관상 주권의 종류는 삭제되었으며, 해당 규정은 '주식 사채 등의 전자등록에 관한 법률 시행령'이 시행되는 날로부터 시행되었음.

명의개서대리인
㈜하나은행 증권대행부 (T.(02)368-5860)

주주의 특전
해당사항없음
공고게재신문
한국경제신문

바.주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결 의 내 용
비 고

제34기정기주주총회(2023.03.24)
제1호의안 : 정관 일부 변경의 건
제1호의안: 원안대로 승인함
-

제2호의안 : 이사 선임의 건
제2호의안: 원안대로 승인함

제3호의안 : 감사 선임의 건
제3호의안: 원안대로 승인함

제4호의안 : 이사 보수한도 승인의 건
제4호의안: 원안대로 승인함

제5호의안 : 감사 보수한도 승인의 건
제5호의안: 원안대로 승인함

제33기정기주주총회(2022.03.25)
제1호의안 : 정관 일부 변경의 건
제1호의안: 원안대로 승인함
-

제2호의안 : 이사 선임의 건
제2호의안: 원안대로 승인함

제3호의안 : 이사 보수한도 승인의 건
제3호의안: 원안대로 승인함

제4호의안 : 감사 보수한도 승인의 건
제4호의안: 원안대로 승인함

제32기정기주주총회(2021.03.26)
제1호의안 : 정관 일부 변경의 건
제1호의안: 원안대로 승인함
-

제2호의안 : 이사 보수한도 승인의 건
제2호의안: 원안대로 승인함

제3호의안 : 감사 보수한도 승인의 건
제3호의안: 원안대로 승인함

VI. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수
관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기초(2023.01.01)
기말(2023.12.31)

주식수
지분율
주식수
지분율

(주)케이씨씨
최대주주
의결권있는주식
7,711,010
36.03
7,711,010
36.03
-

정몽열
계열회사대표이사
의결권있는주식
6,417,017
29.99
6,417,017
29.99
-

정도선
특수관계인
의결권있는주식
123,030
0.57
289,310
1.35
-

정다인
특수관계인
의결권있는주식
121,868
0.57
286,315
1.34
-

세우실업(주)
계열회사
의결권있는주식
55,000
0.26
55,000
0.26
-

계
의결권있는주식
14,427,925
67.42
14,758,652
68.97
-

의결권없는주식
-
-
-
-
-

* 당사가 보유하고 있는 자사주(2023.12.31기준 1,454,564주)는 반영하지 않았습니다.

2. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

(주)케이씨씨
32,758
정몽진
19.58
-
-
정몽진
19.58

정재훈
-
-
-
-
-

*상기 출자자수는 주주명부 폐쇄 기준일인 2022.12.31 기준 자사주포함 출자자수 이며, 업무집행자의 경우 대표이사와 동일하여 기재를 생략하였습니다. 지분율은 공시제출일 현재 기준으로 작성하였습니다.

법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2022.01.06
정몽진
19.58
-
-
정몽진
19.58

2022.01.06
정재훈
-
-
-
-
-

2021.06.01
정몽진
19.58
-
-
정몽진
19.58

2021.06.01
민병삼
-
-
-
-
-

2020.06.15
정몽진
18.55
-
-
정몽진
18.55

2020.06.15
정몽익
8.47
-
-
-
-

2020.03.18
정몽진
18.55
-
-
정몽진
18.55

2020.03.18
정몽익
8.80
-
-
-
-

2020.01.02
정몽진
18.40
-
-
정몽진
18.40

2020.01.02
정몽익
8.80
-
-
-
-

*상기 변동일은 임원,주요주주특정증권등 소유상황보고서 상의 변동일을 기재하였으며, 업무집행자의 경우 대표이사와 동일하여 기재를 생략하였습니다.* 2020.01.02 변동사항은 회사분할에 따른 주식수의 변동이 있어 기재하였습니다.* 2020.07.30 대표이사 변동(정몽진,정몽익 → 정몽진,민병삼)* 2022.01.06 대표이사 변동(정몽진,민병삼 → 정몽진,정재훈)

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
(주)케이씨씨

자산총계
13,410,549

부채총계
7,913,369

자본총계
5,497,180

매출액
4,706,012

영업이익
254,641

당기순이익
63,110

*2023.09.30 연결재무제표 기준입니다.

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

당사의 36.03%를 소유하고 있는 최대주주인 (주)케이씨씨는 국내 최대의 건축, 산업자재 및 도료 생산업체로서 1958년 창사 이래 국내외에 다양한 제품을 개발, 생산, 공급하여 확고한 명성을 쌓아왔으며, 끊임없는 기술 개발을 통해 제품 고급화 및 다양화를 이룩함으로써 새로운 생활공간의 창조와 삶의 질 향상을 위해 노력하고 있습니다. 현재 건자재 부문, 도료 부문, 실리콘 부문, 기타 부문으로 사업을 구분하고 있으며, 건자재 부문 사업은 PVC, 석고보드 등이 있으며, 도료 부문 사업은 자동차용 도료, 선박용 도료 등이 있습니다. 또한, 실리콘 부문 사업으로는 실리콘, 실란트가 있으며 기타 부문 사업으로는 장섬유, AM, DCB, 시공수익 등이 있습니다.

자세한 사항은 케이씨씨 사업보고서를 참고하시기 바랍니다.

최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

본 항목은 해당사항이 없어 기재하지 않았습니다.

최대주주의 변동내역

본 항목은 해당사항이 없어 기재하지 않았습니다.

3. 주식의 분포주식 소유현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
(주)케이씨씨
7,711,010
36.03
-

정몽열
6,417,017
29.99
-

우리사주조합
-
-
-

소액주주현황

(기준일 :
2023년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
9,790
9,795
99.94
5,241,784
19,945,436
26.28%
-

상기 소액주주 현황은 주주명부 폐쇄일(2023.12.31) 기준으로 작성되었습니다.*소액주주는 결산일 현재 의결권 있는 발행주식 총수의 100분의 1에 미달하는 주식을 소유한 주주를 말하며, 총발행주식수는 의결권 있는 발행주식 총수로 기재하였습니다.

4. 주가 및 주식거래실적

(단위 : 원,주)

구분
2023년

12월
11월
10월
9월
8월
7월

주가
최고주가
5,430
5,550
4,885
5,150
5,290
5,770

최저주가
5,020
4,485
4,390
4,925
5,010
5,110

평균주가
5,231
4,986
4,649
5,034
5,093
5,497

거래량
최고일거래량
141,609
114,179
24,972
15,369
41,500
75,096

최저일거래량
8,885
6,243
5,473
4,108
3,354
6,278

월간거래량
209,171
256,419
247,332
170,974
287,172
413,489

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

1.임원 현황

(기준일 :
2024년 01월 19일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

정몽열
남
1964.01
회장
사내이사
상근

대표이사

FDU대前 ㈜케이씨씨건설 부회장
6,417,017
-
계열회사대표이사
34년 10개월
2026.03.27

이창호
남
1964.10
부사장
사내이사
상근
대표이사
성균관대前 ㈜케이씨씨건설 관리Ⅱ총괄
-
-
계열회사대표이사
34년 0개월
2026.03.24

신호영
남
1967.03
이사
사외이사
비상근
사외이사
한양대 법학대학원 박사(조세법)前 국세청 납세자 보호관現 고려대 법학전문대학원 교수
-
-
-
3년 9개월
2024.03.27

홍종팔
남
1963.04
감사
감사
상근
감사

고려대

前 (주)세포바이오 부사장現 신한회계법인 공인회계사

-
-
-
0년 9개월
2026.03.24

권운기
남
1962.11
전무
미등기
상근
토목총괄
인하대前 ㈜케이씨씨건설 토목영업담당
-
-
-
-
-

김재욱
남
1969.09
상무
미등기
상근
관리총괄
한양대학교 대학원 석사前 ㈜케이씨씨건설 마케팅/상품개발담당
-
-
-
31년 8개월
-

윤순주
남
1969.09
상무
미등기
상근
건축총괄

아주대前 ㈜케이씨씨건설 건축Ⅰ담당

-
-
-
29년 1개월
-

정한선
남
1970.02
상무
미등기
상근
영업총괄
중앙대前 ㈜케이씨씨건설 개발담당
-
-
-
21년 10개월
-

박규수
남
1969.09
상무
미등기
상근
토목담당
전북대학교 대학원 석사前 ㈜케이씨씨건설 토목부장
-
-
-
22년 0개월
-

박정빈
남
1965.07
상무
미등기
상근
경영정보담당
청주대前 ㈜케이씨씨건설 신사업담당
18,000
-
-
34년 11개월

김창준
남
1965.01
상무
미등기
상근
스마트기전담당
성균관대前 ㈜케이씨씨건설 신사업담당
-
-
-
33년 7개월
-

김상원
남
1967.04
상무
미등기
상근
회계담당
국민대前 ㈜케이씨씨건설 관리Ⅰ담당
-
-
-
28년 8개월
-

김성욱(주3)
남
1969.01
상무
미등기
상근
건축Ⅱ담당
명지대前 ㈜케이씨씨건설 건축Ⅱ담당
-
-
-
30년 11개월
-

정찬기
남
1967.08
상무
미등기
상근
현장 주재임원
아주대 공학대학원 박사前 ㈜케이씨씨건설 현장소장
-
-
-
28년 11개월
-

최도훈
남
1969.11
상무
미등기
상근
안전경영실장
울산대前 ㈜케이씨씨건설 안전경영부장
-
-
-
28년 0개월
-

성백석
남
1967.03
상무
미등기
상근
현장 주재임원
동아대前 ㈜케이씨씨건설 토목기술영업담당
-
-
-
24년 7개월
-

김원익(주3)
남
1967.08
상무
미등기
상근
건축 I 담당
청주대前 ㈜케이씨씨건설 현장 주재임원
-
-
-
22년 6개월
-

이정호
남
1969.03
상무
미등기
상근
도시정비사업담당
경북대前 ㈜케이씨씨건설 도시정비사업부장
-
-
-
4년 11개월
-

윤진혁
남
1970.02
상무
미등기
상근
현장 주재임원
아주대前 ㈜케이씨씨건설 현장소장
-
-
-
29년 1개월
-

신종길
남
1968.05
상무
미등기
상근
공사관리/구매담당
영남대前 ㈜케이씨씨건설 현장 관리책임자
-
-
-
28년 11개월
-

최진우
남
1969.10
상무
미등기
상근
토목영업담당
국민대前 ㈜케이씨씨건설 토목영업부장
-
-
-
28년 11개월
-

주1) 등기임원 중 최근 등기된 취임일 이후 재직기간은 아래와 같습니다.※ 대표이사 정몽열 최근 등기일자(2023.03.27) 기준 재직기간 : 0년 9개월※ 대표이사 이창호 최근 등기일자(2023.03.24) 기준 재직기간 : 0년 9개월주2) 미등기임원으로 5년이상 재직해온 임원의 경우 재직기간 기재를 생략하였습니다.주3) 작성기준일 이후 담당업무 변동사항을 반영하여 기재하였습니다.

2.등기임원 선임 후보자 및 해임 대상자 현황
해당사항 없음.

3.겸직임원의 현황

겸직임원
겸직회사에 관한 사항
비고

성명
직위
회사명
직위
재직기간
지분보유현황
회사의사업의 목적

신호영
사외이사(등기)
㈜오리콤
사외이사(등기)
2022년3월 취임
해당없음
광고물의 제작ㆍ출판ㆍ시장조사ㆍ매체조사 분석, 공간개발 및 인테리어
-

최진우
상무(미등기)
경남하이웨이(주)
등기이사
2023년3월 취임
해당없음
창원~부산간 도로의 설계,건설, 운영과 사업시행
-

이레일(주)
2023년3월 취임
해당없음
소사~원시 복선전철 민간투자시설사업의 건설 및 운영

경기동서순환도로(주)
2023년3월 취임
해당없음
봉담~송산 도로 및관련시설 운영

정한선
상무(미등기)
블루아일랜드자산관리
기타비상무이사
2018년12월 취임
해당없음
블루아일랜드개발의자산관리, 운용, 처분
-

블루아일랜드개발
해당없음
골프장 운영 및 단독주택 분양

에스제이에셋파트너스
이사겸임(미등기)
2023년6월 취임
해당없음
경기도 김포시내 산업, 복합, 물류, 및 주거등으로 구성된 산업단지 구성
-

주1) 홍종팔 감사의 신한회계법인,서경대학교 재직사항은 상법상 회사의 종류에 해당되지 않으므로 세부내용을 생략하였습니다.

4.직원 등 현황- 작성지침에 따라 분기 보고서에는 해당 내용을 기재하지 않았습니다.
5.미등기임원 보수 현황- 작성지침에 따라 분기 보고서에는 해당 내용을 기재하지 않았습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

이사
4
4,000,000,000
-

감사
1
200,000,000
-

주1) 주주총회 승인금액은 공시서류작성기준일이 속하는 사업연도의 개시일부터 공시서류 작성기준일까지의 주주총회에서 승인된 금액입니다.

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

4
3,035,575,000
607,115,000
-

주1) 인원수는 보고서 작성기준일 현재 재임중인 인원수로 작성하였습니다.주2) 보수총액은 공시서류 작성기준일 현재 재임중인 이사,감사 외에 공시서류작성 기준일이 속하는 사업연도의 개시일부터 공시서류 작성기준일까지의 기간 동안 사임한 심광주 사내이사의 보수를 포함하여 기재하였습니다. 주3) 1인당 평균보수액은 보수총액을 월평균 인원수로 나누어 계산하였습니다.

2-2. 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
2
2,915,575,000
971,858,333
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
1
60,000,000
60,000,000
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
60,000,000
60,000,000
-

주1) 인원수는 보고서 작성기준일 현재 재임중인 인원수로 작성하였습니다.주2) 보수총액은 공시서류 작성기준일 현재 재임중인 이사,감사 외에 공시서류작성 기준일이 속하는 사업연도의 개시일부터 공시서류 작성기준일까지의 기간 동안 사임한 심광주 사내이사의 보수를 포함하여 기재하였습니다.주3) 1인당 평균보수액은 보수총액을 월평균 인원수로 나누어 계산하였습니다.3. 보수지급기준당사 정관 제45조에 의거하여 이사와 감사의 보수는 주주총회 결의로 정하며, 정해진 보수한도 내에서 당사의 급여규정 등에 따라 보수를 지급하고 있습니다. 사외이사 및 감사는 선임시 계약에 따른 보수를 지급하고 있습니다.

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

정몽열
회장
1,981,407,000
-

윤희영
사장
545,137,000
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

정몽열
근로소득
급여
1,980,307,000
- 상법 제388조 및 당사 정관 제45조에 의거하여, 주주총회 결의로 정한 보수한도 범위 내에서 직급 및 근속기간, 임직원연봉인상률, 타사 CEO 급여수준 등을 고려한 내부기준(급여규정, 임직원 임금 테이블)에 따라 1~12월동안 1,980,307,000원을 지급하였음

상여
-
해당사항 없음

주식매수선택권 행사이익
-
해당사항 없음

기타 근로소득
1,100,000
- 노사협의회 협의결과에 따라 임직원의 명절(설) 선물대 300,000원을 1월, 휴가비 400,000원을 7월, 명절(추석) 선물대 400,000원을 9월에 지급하였음

퇴직소득
-
해당사항 없음

기타소득
-
해당사항 없음

윤희영
근로소득
급여
544,037,000
- 상법 제388조 및 당사 정관 제45조에 의거하여, 주주총회 결의로 정한 보수한도 범위 내에서 직급 및 근속기간, 임직원연봉인상률, 타사 CEO 급여수준 등을 고려한 내부기준(급여규정, 임직원 임금 테이블)에 따라 1~12월동안 544,037,000원을 지급하였음

상여
-
해당사항 없음

주식매수선택권 행사이익
-
해당사항 없음

기타 근로소득
1,100,000
- 노사협의회 협의결과에 따라 임직원의 명절(설) 선물대 300,000원을 1월, 휴가비 400,000원을 7월, 명절(추석) 선물대 400,000원을 9월에 지급하였음

퇴직소득
-
해당사항 없음

기타소득
-
해당사항 없음

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

정몽열
회장
1,981,407,000
-

심광주
부사장
1,366,642,060
-

전완수
전무이사
984,327,124
-

윤희영
사장
545,137,000
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

정몽열
근로소득
급여
1,980,307,000
- 상법 제388조 및 당사 정관 제45조에 의거하여, 주주총회 결의로 정한 보수한도 범위 내에서 직급 및 근속기간, 임직원연봉인상률, 타사 CEO 급여수준 등을 고려한 내부기준(급여규정, 임직원 임금 테이블)에 따라 1~12월동안 1,980,307,000원을 지급하였음

상여
-
해당사항 없음

주식매수선택권 행사이익
-
해당사항 없음

기타 근로소득
1,100,000
- 노사협의회 협의결과에 따라 임직원의 명절(설) 선물대 300,000원을 1월, 휴가비 400,000원을 7월, 명절(추석) 선물대 400,000원을 9월에 지급하였음

퇴직소득
-
해당사항 없음

기타소득
-
해당사항 없음

심광주
근로소득
급여
387,931,000
- 상법 제388조 및 당사 정관 제45조에 의거하여, 주주총회 결의로 정한 보수한도 범위 내에서 직급 및 근속기간, 임직원연봉인상률 등을 고려한 내부기준(급여규정, 임직원 임금 테이블)에 따라 1~12월 동안 387,931,000원을 지급하였음

상여
-
해당사항 없음

주식매수선택권 행사이익
-
해당사항 없음

기타 근로소득
1,100,000
- 노사협의회 협의결과에 따라 임직원의 명절(설) 선물대 300,000원을 1월, 휴가비 400,000원을 7월, 명절(추석) 선물대 400,000원을 9월에 지급하였음

퇴직소득
977,611,060
- 퇴직금 : 퇴직금관련 규정에 따라 월 평균보수(34.8백만원)에 재임기간 16.9년을 곱하여 산출 - 퇴직위로금 : 12개월분의 월할보수

기타소득
-
해당사항 없음

전완수
근로소득
급여
309,930,000
- 직급 및 근속기간, 임직원연봉인상률 등을 고려한 내부기준(급여규정, 임직원 임금 테이블)에 따라 1~12월 동안 309,930,000원을 지급하였음

상여
-
해당사항 없음

주식매수선택권 행사이익
-
해당사항 없음

기타 근로소득
6,539,270
- 노사협의회 협의결과에 따라 임직원의 명절(설) 선물대 300,000원을 1월, 휴가비 400,000원을 7월, 명절(추석) 선물대 400,000원을 9월에 지급하였음 - 의료비지원금 등 후생복리비 5,439,270원을 4월,12월에 지급하였음

퇴직소득
667,857,854
- 퇴직금 : 퇴직금관련 규정에 따라 월 평균보수(27.8백만원)에 재임기간 12.8년을 곱하여 산출- 퇴직위로금 : 12개월분의 월할보수

기타소득
-
해당사항 없음

윤희영
근로소득
급여
544,037,000
- 상법 제388조 및 당사 정관 제45조에 의거하여, 주주총회 결의로 정한 보수한도 범위 내에서 직급 및 근속기간, 임직원연봉인상률, 타사 CEO 급여수준 등을 고려한 내부기준(급여규정, 임직원 임금 테이블)에 따라 1~12월동안 544,037,000원을 지급하였음

상여
-
해당사항 없음

주식매수선택권 행사이익
-
해당사항 없음

기타 근로소득
1,100,000
- 노사협의회 협의결과에 따라 임직원의 명절(설) 선물대 300,000원을 1월, 휴가비 400,000원을 7월, 명절(추석) 선물대 400,000원을 9월에 지급하였음

퇴직소득
-
해당사항 없음

기타소득
-
해당사항 없음

<주식매수선택권의 부여 및 행사현황>해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

1.계열회사 현황(요약)당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령 개정(2016년 9월 30일 시행)에 따라 상호출자ㆍ채무보증제한 기업집단 지정 제외된 바 있으나, 2017년 5월 1일에 2017년 대기업집단으로 재지정되었습니다. 기업집단의 명칭은 케이씨씨이며 당사를 포함하여 14개의 국내 계열회사가 소속되어 있습니다.

(기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

케이씨씨
3
11
14

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

-계열회사 현황(요약)표의 상세내역은 '상세표2.계열회사 현황(상세)'를 참조하시기 바랍니다.

타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 천원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
-
-
-
-
-
-

단순투자
-
19
19
22,815
-1,064
-
21,751

계
-
19
19
22,815
-1,064
-
21,751

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

-계열회사 현황(요약)표의 상세내역은 '상세표3.타법인출자 현황(상세)'를 참조하시기 바랍니다.

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 최대주주등과의 거래내용당사의 당분기말 대주주 및 특수관계자와의 영업거래 현황과 영업거래와 관련하여 발생한 채권ㆍ채무의 내용은 Ⅲ 재무에 관한 사항에 기재된 주석 23. 특수관계자를 참고하시기 바랍니다.

*대주주등에 대한 신용공여

1. 당분기말 현재 특수관계자를 위해 제공한 담보제공자산의 잔액내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
회사명
담보제공자산
내용(*1)
장부가액
지급보증처

관계기업
미래㈜
관계기업투자
차입금담보
-
한국비티엘인프라투융자회사 외

합계
0

(*1) 담보제공주식수는 미래 116,613주 장부가액 전액 손상차손 반영되어 당분기말 현재 장부가액은 0원입니다.상기 미래(주)관련 담보제공은 사업시행과 관련하여 체결된 프로젝트 금융 대출약정 체결하며 출자 주식을 담보로 제공한 내역이며, 최초대출약정체결일은 2010년 8월10일 입니다. 또한, 미래(주)에 대한 자금제공의무 등을 가지고있습니다.1) 미래(주) 제공한 PF대출 자금제공의무 - 보증한도 22,952백만원(전체한도 51,471백만원) 대출잔액 및 보증잔액 9,786백만원(23.09.30기준)2) 미래(주)에 제공한 사업이행보증 연대보증 - 보증한도 2,000 백만원/ 보증잔액 2,000백만원 - 운영계약이행보증(11.03.01~31.02.28)2. 특수관계인에게 대여한 자금의 내역해당사항 없음.

*대주주등과의 자산양수도 등해당사항 없음.

*대주주와의 영업거래 최대주주와 2023년도에 발생한 총 거래금액(매출등/매입등)은 828.6억원이며, 단일 거래들 중 매출/매입 합계금액이 22년도 개별매출액 5%이상에 해당되는 내역은 없어 기재하지 않았습니다.

최대주주와의 중요한 영업상의 주요거래내역 및 최대주주 이외의 특수관계자와의 영업거래 금액은 아래의 표와 같습니다.

(단위:천원)

구 분
회사의 명칭
매출 등
매입 등

매출
기타수익
계
매입
기타매입
계

유의적인 영향력을 행사하는 기업
㈜케이씨씨
81,126,534
180,534
81,307,068
258,109
1,290,593
1,548,702

기타특수관계자
㈜케이씨씨글라스
-
688,466
688,466
17,561,831
-
17,561,831

대규모기업집단 등
-
-
-
-
81
81

기타
21,985,137
-
21,985,137
-
-
-

합 계
103,111,671
869,000
103,980,671
17,819,940
1,290,674
19,110,614

※당기 중 (주)금강레저로부터 21백만원의 배당금을 수령하였습니다.

대주주이외의 이해관계자와의 거래

해당사항 없음.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

해당사항 없음.

2. 우발부채 등에 관한 사항

1.중요한 소송사건

소송사건은 아래와 같으며 10억원 미만의 일부 소송사건은 당사에 중대한 영향을 미치는 소송으로 보기 어려워 제외 시켰습니다. 10억원 미만의 사건은 당사 재무제표 주석22.우발상황 및 약정사항에서도 확인을 하실수 있습니다. 현재 변론절차가 진행중인 소송에 대해서는 그 최종결과 및 영향을 예측할 수 없으나, 당사의 재무상태에 큰 영향이 없도록 대응할 것입니다.

가. 당사가 원고인 사건

(단위:천원)

구 분
사건번호
원고
피고
사건내용
소송가액
진행사항
향후 일정 및 대응방안
회사에 미치는 영향

사업연도 개시일 현재 계속중인 소송
대한상사중재원 21111-0208
KCC건설 외2
국가철도공단
공사대금
1,718,219
중재접수('21.08.31) 중재취지확장('22.06.17) 중재판정('23.07.18) 중재판정 정정신청('23.07.25) 중재정정판정('23.08.04)
중재정정판정 확정('23.08.04)
재무제표에 중대한 영향을 미치지 않을것으로 예상

서울중앙지법 2022가합553160
KCC건설
동작1주택재건축정비사업조합 외8
공사대금
9,238,594
소제기('22.10.05) 판결선고('23.10.18):원고일부승(*)
2023.10.18. 판결에 대한 판결문 검토 후 항소여부 결정

사업연도중에

새로 제기된 소송

-
-
-
-
-
-
-
-

결산일 이후에제기된 소송
-
-
-
-
-
-
-
-

나. 당사가 피고인 사건

(단위:천원)

구 분
사건번호
원고
피고
사건내용
소송가액
진행사항
향후 일정 및 대응방안
회사에 미치는 영향

사업연도 개시일 현재 계속중인 소송
대법원 2023다244857
한국농어촌공사
KCC건설 외1
손해배상
3,098,691
소제기('15.09.16) 원고 청구취지변경('17.09.21) 판결선고('22.01.14):원고일부승 피고 항소('22.02.04) 원고 부대항소('22.11.17) 판결선고('23.04.26):원고일부승 원고 상고('23.05.16) 심리불속행기각('23.10.12)(*)
3심판결 확정('23.10.13)(*)
재무제표에 중대한 영향을 미치지 않을것으로 예상

서울고등법원 2023나2001607
신순미 외10
KCC건설 외2
매매대금반환
726,896(**)
소제기('19.08.23) 원고 청구취지변경('22.09.06) 원고 청구취지변경('22.10.25) 판결선고('22.11.30):원고일부승 원고 항소('22.12.21) 변론절차 진행중
현재 항소심 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울고등법원 2023나2041971
사직KCC스위첸 입주자대표회의
KCC건설
손해배상
405,955(***)
소제기('20.06.08) 원고 청구취지변경('21.11.02) 원고 청구취지변경('22.02.03) 원고 청구취지변경('22.08.03) 원고 청구취지변경('23.05.23) 판결선고('23.08.09):원고일부승 원고 항소('23.08.30) 변론절차 진행중
현재 항소심 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울고등법원 2023나2021663
설봉KCC스위첸 아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
274,480
소제기('21.08.20) 원고 청구취지변경('23.01.30) 판결선고('23.04.21):원고일부승 원고 항소('23.05.11) 피고 부대항소('23.08.22) 판결선고('23.10.19):항소기각(*)
2023.10.19. 판결에 대한 판결문 검토 후 항소여부 결정

서울중앙지법 2018가합579882
한국토지주택공사
KCC건설 외6
구상금
2,275,459
소제기('18.11.09) 원고 청구취지변경('23.09.08) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2019가합585532
범양에어테크
KCC건설
공사대금
2,554,131
소제기('19.11.29) 원고 청구취지변경('21.09.14) 원고 청구취지변경('23.06.02) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2020가합582645
한강신도시2차 KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
3,000,000
소제기('20.09.20) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2021가합508804
황성KCC스위첸 아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
1,685,253
소제기('21.02.04) 원고 청구취지변경('22.12.19) 원고 청구취지변경('23.04.18) 원고 청구취지변경('23.06.09) 판결선고('23.11.22)(*)
현재 판결선고 예정으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

울산지법 2021가합15976
양산KCC스위첸 아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
2,071,839
소제기('21.10.14) 원고 청구취지변경('22.09.15) 원고 청구취지변경('22.10.07) 원고 청구취지변경('23.06.27) 판결선고('23.08.16):원고일부승 피고 항소('23.09.01)
항소심 변론 예정으로 피고가 승소할 수 있도록 대응(****)

서울중앙지법 2022가합528324
한강신도시2차KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외2
손해배상
2,000,000
소제기('22.05.10) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2022가합552655
속초케이씨씨(KCC)스위첸아파트입주자대표회의
KCC건설 외3
손해배상
4,338,595
소제기('22.09.30) 원고 청구취지변경('23.06.20) 원고 청구취지변경('23.10.30)(*) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

서울중앙지법 2022가합554972
갈매6단지아파트 입주자대표회의
KCC건설 외1
손해배상
1,000,000
소제기('22.10.14) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

사업연도중에

새로 제기된 소송

서울중앙지법 2023가합50521
영종하늘도시 KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외1
하자보수금등
2,115,000
소제기('23.03.08) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정
재무제표에 중대한 영향을 미치지 않을것으로 예상

서울중앙지법 2023가합51050
블루마시티 KCC스위첸아파트 입주자대표회의
KCC건설 외3
손해배상
1,760,500
소제기('23.03.10) 변론절차 진행중
현재 변론절차 진행중으로 판결결과에 따라 대응방안 추후 결정

부산지방법원 2023가합42528
한국토지주택공사
KCC건설 외4
구상금
4,591,693
소제기('23.04.27)
1심 변론 예정으로 당사가 승소할 수 있도록 대응

결산일 이후에 제기된 소송
-
-
-
-
-
-
-
-

(*) 기재 기준일(결산일) 이후 변동내역을 기재하였습니다.(**) 항소심 소송가액입니다. ※1심 소송가액 : 1,052,872,246원(***) 항소심 소송가액입니다. ※1심 소송가액 : 2,371,644,176원(****) 공동피고인 건설공제조합과 코스모건설이 항소하여 현재 2심 변론 예정이며, 당사에 대한 청구는 1심에서 각하되어 당사는 2심에서 피고 보조참가 하였습니다.

2.견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 2024.01.19)
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
7
백지
대출약정용외 수표

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
2
백지
계약이행보증용 어음

기타(개인)
-
-
-

3. PF 관련현황

가. PF 대출잔액 및 그 외 지급보증 내역

[당사가 보증한 PF 대출잔액]

[기준일 : 2023.12.31]
(단위 : 백만원)

유 형
2023.12.31
2022.12.31
증감사유

잔액
건수
잔액
건수

ABS
18,177
1
18,245
1
-

ABCP 외
166,000
4
159,700
4
-

기타 PF Loan외
388,941
23
400,595
23
-

합 계
573,118
28
578,540
28
-

*상기 건수는 유형에 따라 PF 사업장별로 분류하였으며, 특수관계자를 위하여 제공한 지급보증의 내역도 포함되어 있습니다.

나. PF현황

[PF 대출 사업장 현황]

[기준일 : 2023.12.31]
(단위 : 백만원)

사업명
채무자(시행사등)
당사보증
채권자(PF 은행등)
PF 약정
PF대출잔액
대출기간

23.09.30
22.12.31

창원부산도로
경남하이웨이㈜
자금제공
교보생명외
18,600
18,215
18,245
21.03 ~ 44.12

전주OO부대이전(*2)

㈜에코시티
자금보충
에코드림제일차(주)
29,400
28,300
24,700
20.09 ~ 23.10

제2영동고속도로
제2영동고속도로(주)
자금제공
동양생명보험외
73,584
63,664
64,840
14.09 ~ 43.12

서부간선지하화건설
서서울도시고속도로(주)
자금제공
우리은행 외
24,602
20,993
20,993
16.08 ~ 50.12

전주하수관거 외(*1)
전주아랫물길(주)외
자금제공등
전북은행 외
251,263
133,420
140,852
-

영광대마 산업단지

(주)탑글로리
채무인수
한국스탠다드차타드은행
23,500
23,260
23,500
23.04 ~ 24.04

봉담송산고속도로
경기동서순환도로(주)
자금제공
신한은행 외
85,827
79,727
79,137
17.08 ~ 46.12

해운대중동스위첸
마스턴제57호해운대피이프브이㈜
채무인수
㈜아이비케이캐피탈
8,000
8,000
8,000
20.11 ~ 24.03

대구 동인동 주상복합
에이자기관리부동산투자회사(주)
채무인수
플랜업동인㈜
4,000
4,000
10,000
23.05 ~ 24.05

대흥2구역주택재개발정비사업
대흥2구역주택재개발정비사업
연대보증
국민은행
19,073
19,073
19,073
21.09 ~ 24.02

대흥2구역주택재개발정비사업
대흥2구역주택재개발정비사업
연대보증
디비제이더블유대흥주식회사
35,000
35,000
35,000
21.10 ~ 26.08

버밀리언 남산
남산피에프브이㈜
자금보충
넥스트남산 주식회사
40,000
40,000
40,000
22.10 ~ 25.10

김포한강시네폴리스
(주)한강시네폴리스개발
자금보충
대신저축은행 외
100,000
100,000
90,000
22.06 ~ 24.04

부산 안락 스위첸
HS도시개발
채무인수
(주)아이비케이캐피탈
4,200
4,200
4,200
22.08 ~ 24.08

(*1) 지급보증내역에 BTL 사업현장의 자금제공등 약정들이 기재되었으며, 작성기준일 현재 약정내용과 사업특성에 따라 회사의 재무상태 및 영업실적에 중요한 영향을 미치는 약정이라고 판단하기 어려워 전체 합계내용으로만 표시하였습니다. 약정금액과 대출잔액은 전체약정금액들의 당사 지분율을 적용한 금액입니다.전기 보고서에 별도 항목으로 기재된 소사원시복선전철은 BTL항목에 포함하여 기재 하였습니다.(*2) 공시작성기준일 이후에 대출기간 연장되었습니다.(26년 09월)

신용보강 제공 현황23년 분기말 시공사가 보증한 부동산 PF 유동화 현황은 아래와 같습니다. 차주가 금융계약에 따라 지급하여야 할 금액을 지급기일에 지급하지 아니한 경우, 시공사 또는 차주에게 부도사유가 발생하는 경우, 시공사의 신용등급이 하락하는 경우 등이 발생시, 대출금의 미상환원금 및 발생이자, 발생비용 및 기타 일체의 피담보채무상환 의무가 발생합니다.

(단위 : 백만원)

발행회사(SPC)
증권종류
PF 사업장구분
발행일자
발행금액
미상환잔액
신용보강유형
조기상환조항

경남하이웨이(주)(산업기반신보제21차유동화전문회사)(주1)
ABS
민자고속도로사업
2021.03.19
18,600
18,215
자금제공약정
-

(주)에코시티(에코드림제일차(주))
ABSTB
부대이전공사
2020.09.29
29,400
28,300
자금보충
시공사의 단기 유효신용등급이 A30 미만으로 하락하거나 장기 유효신용등급이 BBB0 미만으로 하락한 경우

에이리츠㈜(플랜업동인㈜)
ABCP
주상복합
2021.05.28
4,000
4,000
연대보증
-

디비제이더블유대흥 주식회사
ABSTB
주택재개발
2021.10.29
35,000
35,000
연대보증
-

김포한강시네폴리스
ABSTB
부지조성
2022.06.30
100,000
100,000
자금보중
-

* 상기 발행일자는 최초발행일이며, 발행금액은 약정금액입니다.(주1) 해당 발행일자는 사업구조상 정해진 약정금액 내에서 다수의 건으로 발행을 하는 관계로 최초 약정체결일로 기재하였으며, 추후 사업계획에 따라 발행이 계속 예정되어 있습니다. 발행금액은 약정서상의 전체 금액 중 당사의 지분율에 해당하는 금액을 기재하였습니다.

4. 기타 보증내역
가. 일반 보증내역

[기준일 : 2023.12.31]
(단위 : 백만원)

보증구분
건 수
보증잔액
증감사유

2023.12.31
2022.12.31
2023.12.31
2022.12.31

중도금 대출보증
14
16
585,454
534,648
(주1)

계약이행보증 등
4
6
1,155,213
1,188,129
(주2)

조건부 채무인수
23
29
1,874,692
2,033,164
(주3)

계
41
51
3,615,359
3,755,941

상기 내용은 특수관계자를 위하여 제공한 보증내역도 포함되어 있습니다.주1) 양정스위첸 외 1건 중도금 채무보증해소 되었습니다.주2) 주택도시보증공사 주택분양보증 및 건설공제조합 공동연대채무보증잔액이 감소 하였습니다.주3) 해운대중동스위첸 외 5건 채무보증해소 되었습니다.

나. PF 연대보증등 타인(특수관계자 제외)을 위하여 제공한 지급보증 내역
주석 15. 담보제공자산 등의 (3),(4),(5),(6) (7) 참고하시기 바랍니다. 다. 주요약정사항

2023년말 현재 현재 국내금융기관과의 주요 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
금융기관
약정한도액
실행액

당좌대출 등
KEB하나은행 등
16,000,000
-

일반대출 등
한국스탠다드차타드은행 등
253,100,000
188,800,000

사채
KB증권 등
177,000,000
177,000,000

합 계
446,100,000
365,800,000

(*) 상기 약정사항 이외에 당사는 협력사로부터 제공받은 물품 및 서비스의 대가를 외상매출채권담보를 이용하여 지급하기 위해 국민은행 등 금융기관과 약정을 체결하고 있습니다. 당분기말 현재 외상매출채권담보 약정한도 금액은 33,500,000천원이고, 당사의 지급어음 잔액은 64,651,184천원입니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

가. 수사ㆍ사법기관의 제재현황

일 자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치 내용
금전적제재금액
횡령ㆍ배임 등 금액
근거법령
재발방지를 위한 회사의 대책

-
-
-
-
-
-
-
-

나. 행정기관의 제재현황(1) 금융감독당국의 제재현황

일 자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치 내용
금전적제재금액
사유
근거법령
재발방지를 위한 회사의 대책

-
-
-
-
-
-
-
-

(2) 공정거래위원회의 제재현황

일 자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치 내용
금전적제재금액
사유
근거법령
재발방지를 위한 회사의 대책

2022.11.02
공정거래위원회
(주)케이씨씨건설
과태료 납부
56,000,000원
대규모내부거래의 이사회 의결 및 공시 위반
독점규제 및 공정거래에 관한법률 11조의 2

업무담당자 공정거래관련 내부교육 강화

(내부거래 검토 및 프로세스 정립 등)

(3) 과세당국(국세청, 관세청 등)의 제재현황

일 자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치 내용
금전적제재금액
사유
근거법령
재발방지를 위한 회사의 대책

-
-
-
-
-
-
-
-

(4) 기타 행정ㆍ공공기관의 제재현황

일 자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치 내용
금전적제재금액
사유
근거법령
재발방지를 위한 회사의 대책

-
-
-
-
-
-
-
-

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

해당사항 없음

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

-해당사항 없음.

(단위 : 원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

2. 계열회사 현황(상세)

가. 국내 계열회사 현황

(기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
3
(주)케이씨씨
110111-0221814

(주)케이씨씨건설
110111-0607618

(주)케이씨씨글라스
110111-7342473

비상장
11
(주)케이씨씨실리콘
110111-7701760

(주)금강레저
131211-0001433

미래(주)
110111-4339035

세우실업(주)
134811-0004458

(주)동주상사
110111-6191194

(주)동주
134111-0006127

대호포장(주)
134111-0004379

(주)동주피앤지
174711-0022090

모멘티브퍼포먼스머티리얼스코리아 주식회사(Momentive Performance Materials Korea Co Ltd)
110111-2828527

(주)케이씨더블유
110111-8160064

신한벽지(주)
164911-0003577

주1) 상기 국내법인은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 상호출자제한 기업집단입니다.주2) (주)케이씨더블유는 2022년 3월 1일부로 기업집단에 편입되었습니다.주3) 신한벽지(주)는 2022년 5월 1일부로 기업집단에 편입되었습니다.

나. 계열회사 계통도

2023년 3분기 계통도.jpg
2023년 3분기 계통도

다.관련법상의 규제내용 등"독점규제 및 공정거래에 관한 법률"상 상호출자제한기업집단 등 규제내용 요약- 상호출자의 금지- 순환출자의 금지- 계열사 채무보증의 금지

- 금융·보험회사 및 공익법인의 계열사 의결권 제한- 대규모 내부거래의 이사회 의결 및 공시

- 비상장회사 등의 중요사항 공시- 기업집단 현황 등에 관한 공시

라. 계열회사간 임원 겸직현황

해당사항 없습니다.

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

㈜케이알산업
비상장
1987.09.18
단순투자
281
123,989
3.34
4,341
-
-
-
123,989
3.34
4,341
644,485
3,436

건설공제조합(*1)
비상장
-
단순투자
4
9,144
0.23
14,025
-
-
-
9,144
0.23
14,025
7,645,928
114,993

전주아랫물길㈜
비상장
2006.04.27
단순투자
150
157,260
6.00
-
-
-
-
157,260
6.00
-
61,950
-81

에코시티
비상장
2006.04.18
단순투자
2,310
924,000
11.00
-
-
-
-
924,000
11.00
-
140,179
-5,633

상아탑㈜
비상장
2007.08.31
단순투자
40
694,066
7.06
-
-
-
-
694,066
7.06
-
24,855
68

경남하이웨이㈜
비상장
2008.04.28
단순투자
60
948,000
6.00
-
-
-
-
948,000
6.00
-
267,985
-8,721

보령흰여울
비상장
2008.08.05
단순투자
30
49,536
6.00
-
-
-
-
49,536
6.00
-
22,391
-57

화랑관사비티엘주식회사
비상장
2009.08.19
단순투자
14
81,528
25.76
815
-
-
-
81,528
25.76
815
37,271
-72

금강레져
비상장
1995.01.17
단순투자
444
12,000
3.00
444
-
-
-
12,000
3.00
444
95,681
3,531

경기나눔교육주식회사
비상장
2012.03.20
단순투자
32
250,448
10.84
-
-
-
-
250,448
10.84
-
29,006
-106

서서울도시고속도로(주)
비상장
2014.04.28
단순투자
0
75,220
0.44
376
-
-
-
75,220
0.44
376
549,168
-16,228

㈜이너시티개발
비상장
2018.06.19
단순투자
220
44,000
11.00
-
-
-
-
44,000
11.00
-
1,361
-56

오시리아타워레지던스피에프브이㈜
비상장
2018.11.07
단순투자
1,000
100,000
10.00
1,064
-100,000
-1,064
-
-
-
-
22,117
-1,620

㈜한강시네폴리스개발
비상장
2019.07.05
단순투자
250
50,000
5.00
250
-
-
-
50,000
5.00
250
1,063,450
-61,441

코크렙상무㈜
비상장
2019.12.10
단순투자
1,250
50,000
5.00
500
-
-
-
50,000
5.00
500
78,545
-1,100

을지로75피에프브이㈜
비상장
2020.01.22
단순투자
1,000
200,000
8.70
1,000
-
-
-
200,000
8.70
1,000
137,177
9,118

㈜블루아일랜드자산관리
비상장
2007.04.30
단순투자
21
14,820
24.70
-
-
-
-
14,820
24.70
-
494
12

㈜블루아일랜드개발
비상장
2007.03.27
단순투자
450
4,235,040
17.30
-
-
-
-
4,235,040
17.30
-
56,254
-4,371

㈜미래
비상장
2010.04.27
단순투자
246
116,613
23.57
-
-
-
-
116,613
23.57
-
29,201
155

합 계
8,135,664
-
22,815
-100,000
-1,064
-
8,035,664
-
21,751
10,907,498
31,827

※ 타법인 출자현황은 다음중 어느 하나에 해당하는 경우 기재하였습니다.가. 기초 또는 기말 현재 해당 법인에 대한 출자비율이 5%를 초과하는 경우나. 기초 또는 기말 현재 장부가액이 1억원을 초과하는 경우(*1) 건설공제 조합의 최초취득일자는 1964년입니다.

4. 수주상황-진행중인 공사(상세)

1) 관급공사

(단위:원)

발 주 처
공 사 명
계약일
완공예정일
기본도급액
완성공사액
계약잔액

한국전력공사
인천 청라지구 1공구 배전시설
2008-12-05
미정
721,686,691
656,915,172
64,771,519

서울지방국토관리청
동두천 우회도로
2009-05-15
2023-05-30
177,294,545,455
177,294,545,455
0

경기주택도시공사
안성공단 폐수처리장
2012-04-17
2023-12-16
7,558,909,445
7,482,829,784
76,079,661

한국도로공사
안성~구리 고속도로 제13공구
2016-12-13
2023-12-31
38,732,529,346
34,024,137,535
4,708,391,811

서울주택도시공사
위례택지 조경공사(3공구)
2017-06-01
2025-12-31
34,225,389,758
29,968,165,831
4,257,223,927

경상남도
통영항 강구안 정비공사
2017-07-07
2023-03-31
4,337,720,000
4,337,720,000
0

서울특별시도시기반시설본부
진접선 차량기지 1공구
2018-12-28
2026-02-28
108,380,914,360
71,344,697,313
37,036,217,047

국가철도공단
삼성동탄 광역철도 1공구
2019-03-05
2024-03-04
62,140,388,442
48,707,005,184
13,433,383,258

한국도로공사
김포파주 고속도로 3공구
2019-02-27
2024-11-26
110,484,065,600
41,079,731,123
69,404,334,477

한국도로공사
양평이천 고속도로 3공구
2019-09-30
2025-06-29
113,950,223,342
28,601,061,782
85,349,161,560

한국토지주택공사
고양 장항 택지
2019-10-28
2024-03-30
53,133,368,735
22,696,015,321
30,437,353,414

한국도로공사세종안성건설사업단
세종안성 고속도로 5공구
2019-12-27
2025-12-31
179,486,055,943
61,026,147,164
118,459,908,779

충청남도건설본부
태안기업도시 도로
2020-02-21
2023-05-12
9,168,270,000
9,168,270,000
0

국가철도공단
대전북 연결선 개량사업 2공구
2021-10-05
2025-10-05
29,601,681,818
2,147,903,752
27,453,778,066

목포지방해양수산청
안마항 정비공사
2020-05-28
2025-12-08
31,258,614,600
16,183,548,936
15,075,065,664

한국도로공사
대합휴게소 및 나들목 건설공사
2020-09-21
2023-12-15
31,545,978,519
12,114,102,632
19,431,875,887

포천시청
소흘 하수관거 공사
2020-10-22
2024-03-27
9,798,315,014
6,904,744,987
2,893,570,027

국가철도공단
강릉~제진 단선전철 9공구
2023-09-22
2028-12-23
44,360,181,818
3,713,231,136
40,646,950,682

서울특별시도시기반시설본부
서울지하철 9호선 4단계 1공구
2021-12-13
2028-07-25
29,749,800,000
3,065,100,354
26,684,699,646

한국토지주택공사
들목교 및 6생활권 외곽순환도로
2021-12-27
2025-07-17
32,134,363,636
6,468,750,479
25,665,613,157

서울특별시도시기반시설본부
위례선 도시철도
2021-12-27
2025-09-09
45,218,000,000
8,171,018,544
37,046,981,456

한국수자원공사
광양 공업용수도 개량공사
2021-10-14
2025-04-14
40,284,391,799
9,688,262,279
30,596,129,520

인천광역시도시철도건설본부
서울지하철 7호선 청라 2공구
2022-01-28
2027-10-17
66,413,090,619
7,478,877,599
58,934,213,020

인천국제공항공사
인천 첨단항공단지 4-6공구
2022-03-02
2024-04-02
32,358,685,856
22,162,991,027
10,195,694,829

국가철도공단
평택~오송 2공구
2023-06-05
2028-06-04
103,141,179,091
5,117,488,051
98,023,691,040

경북도청
마령재터널 건설공사
2022-09-16
2027-08-30
15,317,659,263
442,459,173
14,875,200,090

경북도청
상원-청하 도로공사
2022-12-05
2029-11-29
30,224,777,560
349,252,371
29,875,525,189

국가철도공단
평택고가 내진 보강
2023-01-31
2026-01-15
19,440,273,065
1,162,868,711
18,277,404,354

한국수자원공사
포항광역상수도
2023-06-14
2026-08-30
16,508,243,557
225,159,927
16,283,083,630

동해지방해양수산청
속초 외옹치지구 정비공사
2023-06-12
2026-06-25
16,543,719,851
823,267,521
15,720,452,330

한국토지주택공사
고양 장항 LH아파트
2020-11-25
2024-03-30
97,989,658,684
81,283,851,062
16,705,807,622

한국토지주택공사경기남부지역본부
화성 향남 아파트 정보통신공사 6공구
2021-01-25
2024-09-30
2,483,591,014
178,379,173
2,305,211,841

관 급 합 계
1,593,986,272,881
724,068,499,378
869,917,773,503

(2) 민간공사

(단위:원)

발 주 처
공 사 명
계약일
완공예정일
기본도급액
완성공사액
계약잔액

(주)에코시티
전주 35사단 이전공사
2006-05-30
최종사업준공일
50,204,586,300
49,617,435,742
587,150,558

국토교통부((주)서부광역철도)
대곡~소사 복선전철 민간투자시설사업
2016-07-21
2023-06-30
25,993,398,000
25,993,398,000
-

주식회사한강시네폴리스개발
김포 한강 시네폴리스
2019-10-24
2024-01-31
136,882,238,224
37,612,827,052
99,269,411,172

에이치디현대중공업(주)
현중 전하만 준설공사
2021-11-01
2023-04-30
14,977,125,000
14,977,125,000
-

(주)케이티
고양 장항 택지 설비 이전 관로공사(KT)
2021-11-02
2023-12-15
247,531,800
124,475
247,407,325

삼성전자(주)
여염공원 철거 토목공사
2022-09-06
2023-03-31
13,180,000,000
13,180,000,000
-

에이치디현대중공업(주)
현중 특수선 준설공사
2022-11-17
2023-04-30
2,967,817,000
2,967,817,000
-

양정2구역주택재개발정비사업조합
양정 포레힐즈 스위첸
2015-02-16
2023-08-12
295,992,416,500
295,992,416,500
-

대흥2구역주택재개발정비사업조합
대흥2구역 주택재개발 정비사업
2021-03-03
2025-02-15
267,210,952,544
12,111,493,778
255,099,458,766

수원111의5구역주택재건축정비사업조합
서광교 파크 스위첸
2018-12-20
2023-05-31
218,982,040,000
218,982,040,000
-

청명개발(주)
스위첸 웰츠타워 2차
2018-04-25
2023-07-20
120,702,884,000
120,702,884,000
-

청암아파트소규모재건축정비사업조합
청암아파트 소규모 재건축 사업
2021-04-26
2026-02-03
49,253,407,000
2,775,645,123
46,477,761,877

마스턴제57호해운대피에프브이(주)
해운대 중동 스위첸
2019-12-27
2023-10-30
99,055,307,537
88,040,915,405
11,014,392,132

당당
양재역 청년주택 신축공사
2020-04-24
2023-06-12
55,937,246,899
55,937,246,899
-

코크렙상무주식회사
광주 상무지구 주상복합 신축공사
2021-08-06
2024-09-30
75,910,378,000
25,881,808,708
50,028,569,292

(주)에이치에스도시개발
안락 스위첸
2020-05-28
2023-12-31
63,818,312,000
47,548,579,141
16,269,732,859

(주)리건인베스트먼트피에프브이
대구 오페라 스위첸
2020-06-25
2024-04-17
231,443,335,100
146,122,840,532
85,320,494,568

이지스자산운용(주)
강남역 오피스 신축
2020-09-28
2023-03-31
92,100,000,000
92,100,000,000
-

서전문화재단법인
내곡동 소리박물관
2020-09-24
2023-06-30
50,932,000,000
50,932,000,000
-

(주)우리은행
인천 원창 물류센터 2차
2020-10-28
2023-02-01
153,489,800,000
153,489,800,000
-

대한토지신탁(주)
동해 프라우드 스위첸
2021-02-04
2023-11-30
79,344,018,896
67,566,600,235
11,777,418,661

(주)아이아이컴바인드
아이아이컴바인드 사옥
2021-01-26
2024-04-07
82,017,315,478
37,491,985,611
44,525,329,867

(주)브렌치포인트
안산 원시동 물류센터
2021-04-29
2023-05-31
56,825,000,000
56,825,000,000
-

엠스페이스한남피에프브이주식회사
몬트레아 한남
2021-03-12
2024-03-09
52,708,670,000
27,725,813,920
24,982,856,080

성신산업개발주식회사
해운대 라센트 스위첸
2021-02-25
2024-11-29
68,982,169,000
19,691,485,190
49,290,683,810

(주)필립홀딩스
천안 오룡동 주상복합
2021-11-11
2026-10-31
97,424,444,000
373,316,934
97,051,127,066

(주)대덕강업(레노부르크)
레노부르크 부천
2021-04-07
2023-04-28
45,332,250,000
45,332,250,000
-

(주)수성의숲
수성 포레스트 스위첸
2021-04-08
2024-09-29
205,531,000,000
74,818,467,318
130,712,532,682

남산피에프브이주식회사
버밀리언 남산
2021-07-09
2023-03-31
8,497,041,049
8,497,041,049
-

주식회사용문피에프브이
대전 씨엘리오 스위첸
2021-05-14
2025-06-08
70,679,485,000
20,117,512,424
50,561,972,576

파빌리온광명피에프브이주식회사
광명 퍼스트 스위첸
2021-05-28
2024-02-29
64,724,610,727
30,562,585,204
34,162,025,523

이지스제395호전문투자형사모부동산투자유한회사
여의도 오피스텔 신축
2021-12-23
2026-05-14
77,963,102,000
510,826,888
77,452,275,112

삼성전자(주)
평택 기술2동 신축공사
2022-04-07
2023-12-31
201,546,458,015
190,500,520,571
11,045,937,444

(주)알비디케이
라피아노 스위첸 양주옥정
2021-09-27
2024-02-19
211,846,750,857
126,239,192,142
85,607,558,715

(주)케이씨씨
김천 G/W 2호기 증축공사
2022-04-29
2023-06-30
16,361,000,000
16,361,000,000
-

주식회사지강
아산 벨코어 스위첸
2021-10-29
2025-11-30
97,129,257,288
20,258,572,845
76,870,684,443

(주)케이씨씨
안성 EMC공장 신축공사
2022-01-25
2023-04-30
16,338,000,000
16,338,000,000
-

(주)태광개발
해운대 엘마르 스위첸
2021-12-27
2026-09-28
66,251,280,000
6,116,740,665
60,134,539,335

(주)마이다스씨엠
대전 에테르 스위첸
2022-01-13
2025-12-12
65,237,420,000
13,930,039,002
51,307,380,998

주식회사삼성냉장
부산 미음동 물류센터
2022-04-28
2023-10-02
51,843,524,571
48,775,370,161
3,068,154,410

(주)랜드박스외2개사
시화 MTV 물류센터
2022-06-07
2024-10-03
270,962,369,000
137,328,713,482
133,633,655,518

농협은행주식회사
안성 방초 2지구 물류센터 신축공사
2022-09-26
2025-05-18
168,095,136,424
25,447,852,047
142,647,284,377

엔에이치투자증권(주)
을지로 초동 오피스 신축공사
2022-02-24
2024-12-31
86,303,508,601
23,131,997,566
63,171,511,035

하남미사드림피에프브이(주)
미사 아넬로 스위첸
2022-05-03
2025-11-10
103,226,690,000
13,626,319,563
89,600,370,437

켄달스퀘어김해부동산일반사모투자회사
김해 상동 물류센터
2022-04-18
2023-12-31
110,466,147,288
57,737,380,933
52,728,766,355

삼성전자(주)
평택 어린이집 증축
2022-11-30
2023-12-15
17,561,000,000
10,800,762,258
6,760,237,742

삼성전자(주)
평택 사무3동 신축공사
2023-02-23
2025-06-30
923,331,000,000
32,036,604,667
891,294,395,333

남산피에프브이주식회사
남산 N타워 업무시설 신축
2022-10-17
2025-07-31
47,424,000,000
6,257,433,211
41,166,566,789

(주)다원시스외1개사
과천 지식정보타운 사옥신축
2023-06-05
2026-02-28
127,876,000,000
2,704,429,917
125,171,570,083

(주)케이씨씨
문막 G/W 1호기 플랜트
2021-04-26
2023-06-30
39,924,330,000
39,924,330,000
-

(주)케이씨씨
안성공장EMC제조설비신설공사
2022-01-13
2023-10-31
25,570,200,000
22,376,979,748
3,193,220,252

(주)케이씨씨
김천공장 G/W 2호기 증설공사
2021-09-16
2023-12-31
82,452,280,000
71,027,063,148
11,425,216,852

(주)케이씨씨
김천공장 G/W1 호기 냉간보수공사
2022-11-21
2024-04-30
15,504,000,000
3,281,319,631
12,222,680,369

(주)케이씨씨건설
두류파크 스위첸(발코니)
2020-01-14
2022-10-31
8,913,570,019
8,913,570,019
-

(주)케이씨씨건설
양정 포레힐즈 스위첸(발코니)
2020-06-08
2023-08-12
17,406,590,000
17,386,940,000
19,650,000

(주)케이씨씨건설
서광교 파크 스위첸(발코니)
2020-07-10
2023-05-31
13,336,675,698
13,144,692,973
191,982,725

(주)케이씨씨건설
동해 프라우드 스위첸(옵션공사)
2021-12-11
2023-11-30
3,909,401,818
1,922,172,431
1,987,229,387

민 간 합 계
5,718,126,471,633
2,770,047,279,108
2,948,079,192,525

(3)해외공사

해당사항 없음.

(4)미착공계약현황

(단위:원)

발 주 처
공 사 명
도급계약액

한국전력공사
고양 장항 배전관로 설치공사
1,425,924,455

한국도로공사
대산당진고속도로2공구
102,989,980,300

한국토지주택공사
남양주왕숙 국도47호선 지하화
114,561,600,000

한국수자원공사
송산그린시티 서측지구 3공구
35,022,727,273

국가철도공단
광교~호매실 2공구
52,998,182,482

국가철도공단
GTX-B 4공구
253,257,060,000

한국토지주택공사
하남 교산 택지 2공구
47,062,439,548

한국토지주택공사인천지역본부
부천원종LH아파트소방공사2공구
3,943,698,149

국가철도공단
여주~원주 복선전철 1공구
128,327,272,727

관 급 계
739,588,884,934

흥영산업개발(주)
제주 화북이동 공동주택
73,964,093,000

삼원피에프브이주식회사
성수동 업무시설 신축
88,580,000,000

양덕제3구역주택재개발정비사업조합
양덕3구역 주택재개발정비사업
86,705,000,000

문산1의5구역주택재개발정비사업조합
문산1-5구역 주택재개발정비사업
123,377,889,686

민 간 계
372,626,982,686

합 계
1,112,215,867,620

※ 계약대상자로 선정되었으나 계약이 미체결된 공사 등도 포함됩니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없음

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없음