이지스밸류플러스리츠 — 증권신고서(채무증권) (20231115)
제출인: 이지스밸류플러스리츠

증권신고서(채무증권)
4.0
(주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

Y
Y
N

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2023년 11 월 15일

회 사 명 :
주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

대 표 이 사 :
도병운

본 점 소 재 지 :
서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층

(전 화)02-6959-3100

(홈페이지) http://www.igisvaluereit.com

작 성 책 임 자 :
(직 책) 리츠부문대표 (성 명) 윤정규

(전 화) 02-6959-3100

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
(주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 제1-1회 무기명식 이권부 무보증사채(녹색채권)(주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 제1-2회 무기명식 이권부 무보증사채(녹색채권)

모집 또는 매출총액 :
40,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 이지스자산운용㈜ (서울특별시 영등포구 여의공원로 115) 삼성증권㈜ (서울특별시 서초구 서초대로74길 11) 한국투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 의사당대로 88) KB증권㈜ (서울특별시 영등포구 여의나루로 50)

【 대표이사 등의 확인 】

이지스밸류리츠 대표이사 등의 확인서_날인.jpg
이지스밸류리츠 대표이사 등의 확인서_날인

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

[가. 공실 및 임대료 하락 위험]당사는 투자부동산을 소유한 자리츠, 펀드로부터 수취하는 배당금 또는 분배금 수익을 주 수입원으로 하고 있으며, 자리츠와 펀드는 궁극적으로 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다. 당사의 투자 대상 부동산은 '태평로빌딩', '트윈트리타워', '이수화학 반포사옥', '분당Hostway IDC', '북미DC포트폴리오', '이천YM물류센터'자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 당사가 투자하는 투자대상 부동산은 비교적 안정적인 임대차 구조가 구축되어 있으며, 최근 오피스, 물류센터(상온), 데이터센터 임대시장을 고려시, 향후 공실 발생률은 적을 것으로 판단됩니다. 또한 증권신고서 제출 전일 현재 당사 투자자산의 평균 임대율(임대면적가중평균)은 96.2%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.[나. 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다.
최근 국내외 경제는 코로나19 사태의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 높게 유지되고 있는 상황입니다. 글로벌 경제는 코로나19 사태 외에도 러시아-우크라이나 사태로 인한 공급망 훼손, 물가 상승 등 직접적인 영향 뿐만 아니라 장기적인 관점에서도 지정학적 리스크로 인한 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며 국내 경기 또한 코로나19의 종식에 따른 성장 개선세가 예상과 달리 지연되고 있습니다.
이러한 국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.
[다. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]부동산 가격은 금리 변동과 밀접한 연관성을 갖습니다. 향후 기준금리 상승에 따라 시장금리 상승이 지속될 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p 추가 인상하였으며, 6월은 동결하였으나, 7월 한차례 더 0.25%p 추가 인상을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다.
이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
[라. 부동산 상태에 관한 위험]당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.[마. 환율변동 위험]당사의 기준통화는 한국 원화이나 당사가 투자하는 일부 투자기구는 미국 달러 등으로 투자됩니다. 본 리츠의 투자금액 일부에 대하여 환헤지 계약이 체결되어 있으며 환헤지 거래 상대방에 대한 신용 위험이 존재합니다. 또한 당사의 투자 이후 예상치 못한 사유로 투자기구를 청산하거나 매각에 따른 원본 상환이 불가능할 경우 환헤지 거래와 관련한 파생상품 청산(Unwinding)이 필요하며 정산 결과 손실이 발생할 수 있습니다. 또한 제반 사유에 따라 원본 상환이 지연될 경우 환헤지를 위한 파생상품의 만기 연장(Roll-over)에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 또한 당사는 해외 투자 원본 금액에 대해서만 환헤지 계약을 체결하였으므로 환율 변동에 따른 배당수익률 하락 가능성이 존재하므로 이점 유의하시기 바랍니다.
[바. 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)가 보유하고 있는 북미DC포트폴리오가 적용 받거나 적용 받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다. 따라서
국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며,이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.
[사. 대리인 및 이해상충 관련 위험]회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 이지스자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다. 회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다.
이외에도 스카이펀드서비스㈜가 일반사무업무를, (주)우리은행이 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

회사위험

[가. 수익성 관련 위험]당사의 주요 영업수익은 투자 자산(수익증권, 지분증권 등)으로부터 받는 분배금 및 배당금 수익으로 구성되어 있습니다. 당사의 제8기(2023.03.01 ~ 2023.08.31)연결기준 영업수익은 약 536억원이었으며, 당기순이익 약 342억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에따라 지급 중에 있습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만,
향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.
[나. 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]당사의 신고서 제출일 현재 최근 결산일(2023.03.01 ~ 2023.08.31) 연결기준 자기자본규모는 약 4,041억원, 부채규모는 약 1,569억원으로 당사의 부채비율은 38.83%입니다. 당사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 총 400억원을 조달 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 모두 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다. 한편, 당사의 최근 결산일(2023.03.01 ~ 2023.08.31) 연결기준 당사의 이자보상배율(영업이익을 이자비용으로 나눈 값)은 약 6.7배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 회계상 연결 대상이 아닌 집합투자기구 등을 통하여 차입한 부동산 담보대출 등을 고려할 경우 실질적인 부채비율은 상기 부채비율보다 높을 수 있으며, 이자보상배율은 상기 값보다 낮을 수 있습니다. 또한 추후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재하며 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 각 투자기구가 보유한 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.
[다. 임대료수익 변동에 따른 위험]증권신고서 제출 전일 기준 당사 투자자산의 평균 임대율(임대면적가중평균)은 96.2%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
그럼에도 불구하고, 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.
[라. 매입가격 추정 오류의 위험]당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다. 당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며,
감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.
[마. 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험]부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 투자하는 투자 기구의 집합투자업자, 자산관리회사 등이 시설 관리 전문 업체를 통하여 해당 업무를 수행하고 있습니다. 당사에서 투자하는 오피스빌딩의 경우 투자 전 리모델링이 완료되어 단기간 내에 추가적인 대규모 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높지 않을 것으로 판단됩니다. 태평로빌딩의 경우 2019년, 이수화학 반포사옥의 경우 2020년, 트윈트리타워는 2022년에 리모델링이 완료된 바 있습니다. 이천YM물류센터와 북미DC포트폴리오 또한 비교적 최근에 신축된 건물로 단기간에 대규모 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 자리츠, 펀드 등으로부터 수취하는 배당금, 분배금 수익이 감소할 수 있습니다.

기타 투자위험

[가. 환금성 제약 위험]본 사채의 상장예정일은 2023년 11월 27일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.[나. 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.
[다. 예금자보호법 미적용]본 사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.
[라. 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.
[마. 사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.
[바. 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도
경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다.또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.
[사. 신용평가에 관한 사항]본 사채는
한국신용평가(주)와 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로
원리금 상환은 회사가 전적으로 책임을 집니다.
[아. ESG채권 관련 사항]금번 제1-1회, 제1-2회 무보증 사채는
친환경 건축물(서울시 소재 오피스 빌딩 트윈트리타워) 인수 목적의 녹색채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다.
제1-1회, 제1-2회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제1-1회, 제1-2회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다. 당사의 예정 프로젝트가 국제자본시장협회(ICMA)의 녹색채권원칙(Green Bond Principle) 기준에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한 ESG 금융상품 평가 결과 한국기업평가(주)로부터 G1등급을 획득하였습니다. 다만,
동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
1-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
30,000,000,000
모집(매출)총액
30,000,000,000

발행가액
30,000,000,000
이자율
7.00

발행수익률
7.00
상환기일
2024년 11월 27일

원리금지급대행기관
㈜국민은행압구정종합금융센터
(사채)관리회사
흥국생명보험㈜

비고
ESG채권(녹색채권)

평가일
신용평가기관
등 급

2023년 11월 10일
한국기업평가
회사채 (A-)

2023년 11월 08일
한국신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
삼성증권
1,000,000
10,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

대표
한국투자증권
1,000,000
10,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

대표
케이비증권
1,000,000
10,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2023년 11월 27일
2023년 11월 27일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
30,000,000,000

발행제비용
100,070,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 11월 23일이며, 상장예정일은 2023년 11월 27일임

(주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

회차 :
1-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
10,000,000,000
모집(매출)총액
10,000,000,000

발행가액
10,000,000,000
이자율
7.20

발행수익률
7.20
상환기일
2025년 11월 27일

원리금지급대행기관
㈜국민은행압구정종합금융센터
(사채)관리회사
흥국생명보험㈜

비고
ESG채권(녹색채권)

평가일
신용평가기관
등 급

2023년 11월 10일
한국기업평가
회사채 (A-)

2023년 11월 08일
한국신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
삼성증권
1,000,000
10,000,000,000
인수수수료 0.30%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2023년 11월 27일
2023년 11월 27일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
10,000,000,000

발행제비용
49,370,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 11월 23일이며, 상장예정일은 2023년 11월 27일임

(주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.(주2) 상기 기재된 제1-1회, 제1-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제1-1회, 제1-2회 무보증사채의 총액은 금 육백억원(\60,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[회 차: 제1-1회]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 무보증 이권부 원화표시 공모사채

전자등록 총액
30,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
7.00

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
30,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
7.00

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 "본 사채"의 연 이율을 적용하여 계산한 연간 이자의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 지급하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

이자지급기한

2023년 12월 27일,

2024년 01월 27일,

2024년 02월 27일,

2024년 03월 27일,

2024년 04월 27일,

2024년 05월 27일,

2024년 06월 27일,

2024년 07월 27일,

2024년 08월 27일,

2024년 09월 27일,

2024년 10월 27일,

2024년 11월 27일

신용평가등급
평가회사명
한국신용평가㈜, 한국기업평가㈜

평가일자
2023년 11월 08일 / 2023년 11월 10일

평가결과등급
A- (안정적) / A- (안정적)

대표주관회사
삼성증권(주), 한국투자증권(주), KB증권(주)

상환방법및 기한
상환방법
"본 사채"의 원금은 2024년 11월 27일에 일시 상환한다. 단, 상환기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

상환기한
2024년 11월 27일

납 입 기 일
2023년 11월 27일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
㈜국민은행 압구정종합금융센터

회사고유번호
00386937

ESG채권 종류
녹색채권(Green Bond)

기 타 사 항

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 11월 23일이며, 상장예정일은 2023년 11월 27일임.

(주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

[회 차: 제1-2회]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 무보증 이권부 원화표시 공모사채

전자등록 총액
10,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
7.20

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
10,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
7.20

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 "본 사채"의 연 이율을 적용하여 계산한 연간 이자의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 지급하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

이자지급기한

2023년 12월 27일,

2024년 01월 27일,

2024년 02월 27일,

2024년 03월 27일,

2024년 04월 27일,

2024년 05월 27일,

2024년 06월 27일,

2024년 07월 27일,

2024년 08월 27일,

2024년 09월 27일,

2024년 10월 27일,

2024년 11월 27일

2024년 12월 27일,

2025년 01월 27일,

2025년 02월 27일,

2025년 03월 27일,

2025년 04월 27일,

2025년 05월 27일,

2025년 06월 27일,

2025년 07월 27일,

2025년 08월 27일,

2025년 09월 27일,

2025년 10월 27일,

2025년 11월 27일

신용평가등급
평가회사명
한국신용평가㈜, 한국기업평가㈜

평가일자
2023년 11월 08일 / 2023년 11월 10일

평가결과등급
A- (안정적) / A- (안정적)

대표주관회사
삼성증권(주), 한국투자증권(주), 케이비증권(주)

상환방법및 기한
상환방법
"본 사채"의 원금은 2025년 11월 27일에 일시 상환한다. 단, 상환기일이 영업일이 아닌 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

상환기한
2025년 11월 27일

납 입 기 일
2023년 11월 27일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
㈜국민은행 압구정종합금융센터

회사고유번호
00386937

ESG채권 종류
녹색채권(Green Bond)

기 타 사 항

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음.▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 11월 23일이며, 상장예정일은 2023년 11월 27일임.

(주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.(주2) 상기 기재된 제1-1회, 제1-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제1-1회, 제1-2회 무보증사채의 총액은 금 육백억원(\60,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 제1-1회, 제1-2회 무보증사채 발행을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 수요예측 등의 제반 사항을 따를 의무가 없습니다.

「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조(용어의 정의)이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 다만, 이 규정에서 정하지 아니한 용어는 관계법령에서 정하는 바에 따른다.

(중략)

2. "공모"란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.

가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사

나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사

다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사

라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구

마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. "기업공개"란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

(중략)

7. "수요예측"이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 공동대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

"제1-1회 무보증사채"의 발행과 관련된 공모가격은 당사와 대표주관회사의 협의에 의해 연 7.0%의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다."제1-2회 무보증사채"의 발행과 관련된 공모가격은 당사와 대표주관회사의 협의에 의해 연 7.2%의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 관련 사항1. 공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지2. 청약기간 : 2023년 11월 27일 09시부터 12시까지3. 청약방법 :(1) 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.(2) 청약대상 : 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.)에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정한다. 청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다.(3) 청약단위 : 최저청약단위는 일십억원 이상으로 하며, 일십억원 이상은 십억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하 는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못한다.(4) 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.(5) 청약증거금 : 사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2023년 11월 27일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.(6) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점(7) 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다.(8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주한다.(9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다.가. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각호의 방법으로 배정한다.

① 기관투자자 : 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다.

② 일반청약자 : 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 십억원 단위로 안분 배정한다.

나. 청약자의 특성 등을 고려하여 "대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다.4. 투자설명서의 교부 : "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.① 교부장소 : "인수단"의 본점② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.③ 교부일시 : 2023년 11월 27일④ 기타사항 :가. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.나. 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과금융투자업에관한법률” 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.5. "본 사채"의 사채금 납입기일 : 2023년 11월 27일6. "본 사채"의 납입을 맡을 은행 : 국민은행 압구정종합금융센터7. 등록기관 : "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거하여 전자등록한다.8. 전자등록 신청 :(1) "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.(2) 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 계약 제15조 제2항에 따라 "대표주관회사"에 위임한다.

※ 관련법규<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다.1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

나. 일정(1) 납입기일: 2023년 11월 27일(2) 발행일: 2023년 11월 27일
다. 납입장소국민은행 압구정종합금융센터
라. 상장일정(1) 상장신청예정일: 2023년 11월 23일(2) 상장예정일: 2023년 11월 27일
마. 사채권교부예정일전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.
바. 사채권 교부장소"본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
사. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) "본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.(2) 본 사채권의 원리금 지급은 ㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출 이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 1-1]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
삼성증권
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
10,000,000,000
0.20
총액인수

대표
한국투자증권
00160144
서울시 영등포구 의사당대로 88
10,000,000,000
0.20
총액인수

대표
KB증권
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
10,000,000,000
0.20
총액인수

[회 차: 1-2]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
삼성증권
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
10,000,000,000
0.30
총액인수

(주) 상기 기재된 제1-1회, 제1-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제1-1회, 제1-2회 무보증사채의 총액은 금 육백억원(\60,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

나. 특약사항"인수계약서" 상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제 16 조 (특약사항)

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래 각 항의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "공동대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "공동대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.

1. "발행회사"의 발행어음 및 수표의 부도 또는 은행거래가 정지된 때

2. 영업의 일부 또는 전부의 변경 또는 정지

3. 영업목적의 변경

4. 화재 홍수 등 천재지변, 재해로 인하여 "발행회사"에 막대한 손해가 발생한 때

5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

6. "발행회사" 자본총액의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있는 때

7. "발행회사" 자본총액의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있는 때

8. "발행회사"의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 일부를 양도할 때

9. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때

10. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

11. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채를 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있는 때

12. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위: 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제1-1회 무보증사채
300
7.00%
2024년 11월 27일
-

제1-2회 무보증사채
100
7.20%
2025년 11월 27일
-

(주) 상기 기재된 제1-1회, 제1-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제1-1회, 제1-2회 무보증사채의 총액은 금 육백억원(\60,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.(1) 당사가 발행하는 제1-1회, 제1-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.(2) 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

"발행회사(갑)"는 (주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "사채관리회사(을)"는 흥국생명보험(주)를 지칭합니다.■ 기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 제19호")

19. "발행회사"의 기한의 이익상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우 에 "발행회사"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “발행회사”("발행회사"의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “발행회사”(“발행회사”의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “발행회사”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “발행회사”가 이에 동의(“발행회사” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “발행회사”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “발행회사”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “발행회사”가 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “발행회사”가 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “발행회사”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “발행회사”가 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우(지급불능 또는 지급정지 상태의 인정 여부는 판단 시점 현재 "발행회사"의 전반적인 재무 상황을 고려하여 판단한다)

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “발행회사”가 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “발행회사”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “발행회사”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내려 사채의 상환이 불가능할 것으로 객관적으로 판단되는 경우(“중요한 영업”이라 함은 “발행회사”의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 “발행회사”가 그의 주된 사업을 영위할 수 없어 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) “발행회사”가 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) “발행회사”가 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 팔백억원(￦80,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2[(주)기타 추가로 재무제한조항을 규정한 경우에는 당해 조문을 명시하여야 함]의 의무를 위반한 경우. (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. 기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 당사의 선순위 무담보 채무와 동순위에 있습니다.

라. 발행회사의 의무

구분
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조변경 제한

발행회사의의무
부채비율 400% 이하
자기자본의 400% 이내
자산총액의 60%
본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 함

(주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 11월 15일 흥국생명보험(주)와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

(주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 별도재무제표 기준으로 적용합니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조")

"갑"은 (주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험(주)을 의미합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무)① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지 급대행자인 국민은행 압구정종합금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제15호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 400% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 별도재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 약 29.04 %, 부채규모는 약 1,177 억원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고상 ‘자기자본’의 400%를 넘지 않는 경우.(동 재무비율은 별도재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 1,160억원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 약 28.62%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한)① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 “최근 보고서” 상 자산총계의 60% (자산처분 후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매·양도·임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 별도재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 약 5,310억원 이다.

② “갑”은 매매, 양도, 임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산 및 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산관련 증권을 포함한다)의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산 및 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산관련 증권을 포함한다)의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한)① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나.「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라.「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우 “갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주는 이지스자산운용㈜이며 지분율은 약 14.2%이다.

제2-6조(사채관리계약이행상황보고서))

①“갑”은 금융위원회등에 제출하는 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내에 본 사채와 관련하여 <별첨1> 양식의 ?사채관리계약이행상황보고서?를 작성하여 “을”에게 제출하여야 한다.

②제1항의 ?사채관리계약이행상황보고서?에는 “갑”의 외부감사인이 ?사채관리계약이행 상황보고서?의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다. 단, 「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 "갑"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 또는 반기 감사보고서(검토보고서)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서(검토보고서)의 제출로 갈음할 수 있다.

③“갑”은 제1항의 ?사채관리계약이행상황보고서?에 “갑”의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다.

④ “을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다.

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무)① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자

가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제2-8조(발행회사의 책임)“갑”이 본계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 흥국생명보험(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차: 1-1, 1-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

흥국생명보험(주)
00167068
서울특별시 종로구 새문안로 68
40,000,000,000
25,000,000
-

(주) 상기 기재된 위탁액은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채의 총액은 변경될 수 있으며, 이에 따른 변경사항은 “발행회사”와 대표주관사가 합의한 최종 ‘인수계약’에 따름

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

구 분
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

다. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

흥국생명보험㈜
신탁팀
02-2002-7502

라. 사채관리실적

(기준일: 2023년 11월 15일)

구 분
실적

2019년
2020년
2021년
2022년
2023년

계약체결 건수
1건
2건
1건
3건
8건

계약체결 위탁금액
200억원
310억원
400억원
1,150억원
3,300억원

마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")

제4-1조(사채관리회사의 권한)① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제19호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류?가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

①제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상?재판외의 행위를 할 수 있다.

② “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경: 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항: “갑”의 본계약 위반에 대한 책임의 면제 등

③본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

④전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑤ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑥ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑦ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑧ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 “을”은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 ‘본 사채의 미상환잔액’에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 “을”은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 “을”이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 “을”에게 교부하여야 한다.

⑨ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 “을”이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 “을”은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑩신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑪ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무)①“을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

②단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제4-3조 및 제4-4조")

제4-3조(사채관리회사의 공고의무)① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제19호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제19호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본계약 제1-2조 제19호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임)① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

사. 사채관리회사의 사임 ("사채관리계약서 제4-6조")

제4-6조(사채관리회사의 사임)① “을”은 본계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

아. 사채관리회사인 흥국생명보험(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.
자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 (주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 7월 16일 설립되었으며, 2019년 9월 11일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 이지스자산운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.당사는 2020년 6월 이지스97호 펀드를 통해 최초 투자 자산인 태평로빌딩을 편입하고, 2021년 11월 이지스데이터센터리츠 및 코람코127호 펀드를 통해 분당 Hostway IDC에, 2021년 12월 카이트20호리츠를 통해 이천YM물류센터, 이지스데이터센터리츠를 통해 북미DC포트폴리오에 투자하였습니다. 추가로, 2022년 6월 이지스248호 펀드를 통해 이수화학 반포사옥에 투자하였고, 2022년 12월 이지스25호 펀드를 통해 트윈트리타워에 투자하여 증권신고서 제출일 전일 현재 당사의 투자대상자산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자대상자산 요약]

투자대상(투자기구명)
투자기구의 종류

매입금액

(좌수, 주식수)

지분율
자산 소재지

감정평가액(시점)

부동산양수도

(간주)가액(주3)

임대율(2023년 9월말 기준)

태평로빌딩[이지스일반사모부동산투자신탁97호(이하 "이지스97호")]

펀드(수익증권)

1,132억원(1,132억좌)
99.9%
서울시 중구 세종대로 73
4,343억원(2023년 8월)
3,025억원
85.9%

트윈트리타워[이지스일반사모부동산투자신탁25호(이하 "이지스25호")]
펀드(수익증권)
1,839억원(1,839억좌)
99.7%
서울시 중구 율곡로 6
6,504억원(2023년 9월)
5,569억원
100%

이수화학 반포사옥[이지스일반사모부동산투자신탁248호(이하 "이지스248호")
펀드(수익증권)
212억원(212억좌)(주1)
80.3%
서울시 서초구 사평대로 84
1,017억원(2023년 8월)
800억원
100%

분당Hostway IDC[㈜이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사(이하 "이지스데이터센터리츠",코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호(이하 "코람코127호")]

펀드(수익증권)
99억원(99억좌)
60.0%
성남시 분당구 장미로 36
547억원(2022년 12월)(주2)
430억원
100%

북미DC포트폴리오[이지스데이터센터리츠,CBRE Caledon Valhalla Investments I-A, LP(이하 "북미DC포트폴리오")
지분증권
138억원
5.2%
미국: 캘리포니아주 Santa Clara (실리콘밸리) 8개, 워싱턴주 Quincy 2개캐나다: 퀘벡주 Montreal 1개, 퀘벡주 Quebec city 2개 자산 소재
5조 7,912억원(2023년 6월)(주4)
4조 1,474억원
100%(2023년 6월)

이천YM물류센터[㈜카이트제이십호위탁관리부동산투자회사(이하 "카이트20호리츠")]
부동산투자회사 주권
150억원(보통주 150만주, 우선주 150만주)
96.8%
이천시 대월면 대평로 195-66
578억원(2021년 10월)
480억원
100%

(주1) 당사는 이지스248호 펀드가 발행한 제1종 수익증권 212억좌 100%를 보유하고 있으며, 제1종 수익증권은 누적적 우선배당 6.9%(연환산)와 매각차익의 30%를 분배받습니다.(주2) 분당 Hostway IDC의 평가액은 집합투자업자인 코람코자산운용이 집합투자재산평가규정에 따라 감정평가업자로부터 수령한 가치수준 추정보고서를 바탕으로 재평가한 금액입니다.(주3) 부동산양수도간주가액은 펀드 수익증권, 리츠 주권 및 Limited Partnership 지분증권의 거래시 기준이 되는 부동산 자산가격 또는 기업가치(북미DC포트폴리오)를 의미합니다.(주4) 매입시점(부동산양수도간주가액) 환율: 1,188원/달러, 최근시점(감정평가액) 환율: 1,321원/달러 기준

(자료: 당사 제시)

[가. 공실 및 임대료 하락 위험]당사는 투자부동산을 소유한 자리츠, 펀드로부터 수취하는 배당금 또는 분배금 수익을 주 수입원으로 하고 있으며, 자리츠와 펀드는 궁극적으로 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다. 당사의 투자 대상 부동산은 '태평로빌딩', '트윈트리타워', '이수화학 반포사옥', '분당Hostway IDC', '북미DC포트폴리오', '이천YM물류센터'자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사가 투자하는 투자대상 부동산은 비교적 안정적인 임대차 구조가 구축되어 있으며, 최근 오피스, 물류센터(상온), 데이터센터 임대시장을 고려시, 향후 공실 발생률은 적을 것으로 판단됩니다. 또한 증권신고서 제출 전일 현재 당사 투자자산의 평균 임대율(임대면적가중평균)은 96.2%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

당사는 투자부동산을 소유한 자리츠, 펀드로부터 수취하는 배당금 또는 분배금 수익을 주 수입원으로 하고 있으며, 자리츠와 펀드는 궁극적으로 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다. 당사의 투자 대상 부동산은 '태평로빌딩', '트윈트리타워', '이수화학 반포사옥', '분당Hostway IDC', '북미DC포트폴리오', '이천YM물류센터'자산으로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사의 투자 대상 부동산의 임대현황은 아래와 같습니다.

[투자대상 부동산 임대현황]

(기준 시점: 2023년 9월말)

구분
태평로빌딩
트윈트리타워
이수화학 반포사옥
분당Hostway IDC
북미DC포트폴리오
이천YM물류센터

투자기구
이지스97호
이지스25호
이지스248호
이지스데이터센터리츠
카이트20호리츠

코람코127호 펀드
Valhalla I-A

임대율
85.9%
100%
100%
100%
100%
100%

WALE(가중평균잔여임대차기간)
2.8년
4.6년
7.2년
10.8년
7.6년
3.2년

주요 임차인
삼성생명보험㈜,중국공상은행
SK에코엔지니어링, 예술경영지원센터, 일본국대사관
이수화학 및동회사의 계열사
Hostway IDC
글로벌 IT 대기업(S&P 신용등급 AAA)
국내 IT 대기업의2PL 물류 자회사

당사가 투자하는 투자대상 부동산은 비교적 안정적인 임대차 구조가 구축되어 있으며, 최근 오피스, 물류센터(상온), 데이터센터 임대시장을 고려시, 향후 공실 발생률은 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 이러한 계약조건에도 불구하고 임차계약기간 종료시 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적,사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자시 유의하시기 바랍니다.

[나. 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다.
최근 국내외 경제는 코로나19 사태의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 높게 유지되고 있는 상황입니다. 글로벌 경제는 코로나19 사태 외에도 러시아-우크라이나 사태로 인한 공급망 훼손, 물가 상승 등 직접적인 영향 뿐만 아니라 장기적인 관점에서도 지정학적 리스크로 인한 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며 국내 경기 또한 코로나19의 종식에 따른 성장 개선세가 예상과 달리 지연되고 있습니다.
이러한 국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

① 국내 경기 동향

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %)

구 분

2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년(E)
2024년(E)

경제성장률

2.9
2.2
-0.7
4.1
2.6
1.4
2.2

주) 2023년,2024년 수치는 한국은행 전망치임자료: 경제전망보고서 (한국은행, 2023.08)

국내 경기의 경우, 한국은행이 2023년 8월에 발간한 '경제전망보고서'에 따르면 2022년 국내경제성장률은 2.6%이었으며, 2023년은 1.4%, 2024년은 2.2% 수준으로 성장할 것으로 전망됩니다. 향후 국내경제는 글로벌 경기둔화, 금리상승 등의 영향으로 금년 상반기중 부진한 성장흐름이 예상되나, 하반기 이후 소비가 서비스수요 지속 등으로 완만한 회복세를 이어가는 가운데 수출이 중국 리오프닝 영향, IT경기 부진 완화 등으로 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 더딜 전망입니다. 소비자물가는 올해 중반까지는 기저효과가 크게 작용하면서 뚜렷한 둔화흐름이 이어지겠으나 그 이후로는 불확실성이 큰 상황입니다. 근원물가의 경우 점차 둔화되겠으나 양호한 서비스수요 및 고용 흐름, 비용상승압력에 따른 이차 파급영향 등으로 둔화 속도가 당초 예상보다 완만할 전망이며 향후 물가 경로는 국제유가 추이, 국내외 경기흐름, 공공요금 인상 폭·시기 등에 영향받을 것으로 보입니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: 전년동기대비, %)

경제성장률
2022년
2023년(E)
2024년(E)

연간
상반
하반
연간
상반
하반

GDP
2.6
0.9
1.8
1.4
2.3
2.2
2.2

민간소비
4.1
3.0
1.0
2.0
1.8
2.5
2.2

설비투자
-0.9
4.9
-10.3
-3.0
-1.3
9.7
4.0

지식재산생산물투자
5.0
2.8
3.5
3.1
5.1
2.4
3.7

건설투자
-2.8
2.1
-0.5
0.7
-2.5
2.0
-0.1

상품수출
3.6
-1.1
2.6
0.7
2.4
3.8
3.1

상품수입
4.3
1.8
-3.4
-0.8
0.4
5.4
2.9

출처 : 경제전망보고서 (한국은행, 2023.08)

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2023년 10월 발표한 세계경제전망에 따르면, 최근 금융시장 불안이 실물시장으로 파급될 가능성을 우려하며 2023년 세계 경제성장률을 2022년 3.4%에서 0.6%p 떨어진 2.8%로 전망하였습니다. 이는 지난 1월 전망치인 2.9%에 비해 0.1% 하향조정된 수치입니다. 또한, 세계 경제 중기전망률(5년뒤 전망률)을 3.0%로 전망하였는데 이는 WEO가 발간된 이후 가장 낮은 수치입니다.IMF는 올해 세계 경제 여건을 험난한 회복과정(A Rocky Recovery)으로 평가하였으며, 지난해부터 이어진 러시아-우크라이나 전쟁, 경제분철화 심화, 인플레이션 등 불안요인이 해결되지 못한 채 최근의 실리콘밸리 은행, 크레딧스위스 사태 등 금융시장 불안이 확산되는 상황에 대한 우려를 나타냈습니다. 이 외에도 지나치게 높은 공공·민간 부채수준, 신흥국 및 개도국 그룹 중심으로 나타나는 신용 스프레드 상승 등을 잠재적인 요인으로 제시하였습니다.

[세계 경제 성장률 전망]

(단위 : %, %p)

구분
2022년
2023년
2024년

2023년 7월
2023년 10월
조정폭
2023년 7월
2023년 10월
조정폭

(A)
(B)
(B-A)
(C)
(D)
(D-C)

세계
3.5
3.0
3.0
0.0
3.0
2.9
-0.1

선진국
2.6
1.5
1.5
0.0
1.4
1.4
0.0

신흥개도국
4.1
4.0
4.0
0.0
4.1
4.0
-0.1

한국
2.6
-
1.4
-
-
2.2
-

출처 : IMF World Economic Outlook (2023.10)

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 차츰 회복되고 있는 상황이지만 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아울러, 글로벌 통화 긴축 정책 및 러시아-우크라이나 전쟁 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 지속시키고 있습니다. 향후 국내 경기 및 글로벌 경기는 글로벌 통화 긴축 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수있습니다.

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 더욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[다. 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
부동산 가격은 금리 변동과 밀접한 연관성을 갖습니다. 향후 기준금리 상승에 따라 시장금리 상승이 지속될 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p 추가 인상하였으며, 6월은 동결하였으나, 7월 한차례 더 0.25%p 추가 인상을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다.
이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보이고 있습니다. 향후 시장 금리 상승에 따른 차입금리의 상승 등이 발생할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다.2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2016년 상반기 미국의 정책금리 인상에도 불구하고 국내경기 회복지연 등을 이유로 2016년 06월 또 한번의 기준금리 인하를 단행하여 한국은행 기준금리는 역사적인 최저 수준을 기록하였습니다.

[한국은행 기준금리 변화]

한국은행 기준금리.jpg
한국은행 기준금리

출처: 한국은행

2020년 들어 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 COVID-19 발병에 따른 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 시장에 안전자산 선호 경향이 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 정례회의에 앞서 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p. 인하하였으며, 이후 15일 1.0%p.를 추가로 인하하며 0~0.25%로 기준금리가 떨어졌습니다. 이와 같은 미국의 기준금리 인하는, 연준이 1994년 통화정책을 공개한 이후 유례가 없는 파격적인 결정이었던 만큼 현재 글로벌 경기 악화의 심각성을 보여주고 있습니다. 미국의 기준금리 인하에 따라 한국은행은 4월 9일 예정된 금통위에 앞서 3월 16일 임시 금통위를 열어 0.5%p.를 전격 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 5월 28일 기준금리를 0.75%에서 0.50%로 0.25%p. 추가 인하하며 사상 처음 0%대로 진입했습니다.2021년에는 양국 모두 COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼치겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따른 경제 회복세가 빨라지기 시작했고, 통화정책에 변경이 있을수 있다는 의견이 제시되었으나, 미국의 경우 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단하에 가능성을 일축하였습니다. 하지만 FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 조정하였고,테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 열린 7월, 9월 FOMC 모드 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책을 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승 압력이 확산되었습니다. 12월 FOMC에서는 테이퍼링에서 금리인상 까지 긴 시간이 걸리지 않을 것임을 시사하며 인플레이션이 일시적이라는 의견을 선회하였습니다. 한국은행은 기준금리를 0.50%로 동결하였다가 8월 금통위에서 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 한국은행은 팬데믹으로 인해 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출 호조 및 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 이후 추가적으로 2021년 11월 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다.2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하였으나, 7월 다시 0.25%p. 인상을 단행하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25%~5.50%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다. 양국 모두 2022년 대비 인상 속도를 다소 늦추고 있는 형국으로 시장에서는 통화긴축의 조기 종료에 대한 전망도 일부 존재하고 있지만, 향후 인플레이션 전개 상황에 따라 통화긴축 정책이 상당 기간 지속될 수 있으며, 기준금리의 추가 인상 가능성 역시 배제할 수 없는 상황으로 금리변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 2021년 08월 이후 상승세를 보이고 있는 상황으로, 이는 기준금리 인상, 기대 인플레이션 등의 영향으로 시장금리가 급격하게 오르고 있기 때문입니다. 이후 2022년 4분기말 평균 주택담보대출 금리는 5.45%로, 2012년 3분기(4.45%) 이후 가장 높은 수준을 보이며 2022년 연말까지 꾸준히 상승하는 모습을 보였습니다. 다만, 2023년 들어 한국 및 미국 중앙은행이 금리인상 속도를 다소 조절하는모습을 보여주면서, 주택담보대출 금리가 다소 하락하였으나 2023년 6월 이후로는보합세를 보이며 2023년 10월 평균 주택담보대출 금리는 4.47% 수준입니다. 그러나, 2023년 09월 미국 물가지수가 시장의 기존 기대치를 상회하는 등 미국 거시경제에 인플레이션 압력이 상존하고 있어 기준금리 추가 인상이 단행될 가능성을 배제할 수 없고, 기준금리가 추가 인상될 경우 전반적인 시장금리는 현재 대비 추가로 상승하여 부동산 시장 매입수요에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분

2023-10

2023-09

2023-08

2023-07

2023-06

2023-05

2023-04

2023-03

2023-02

2023-01

2022-12

2022-11

2022-10

NH농협은행
4.29
4.24
4.39

4.37

4.39

4.24
4.48
4.55

4.68

5.09

5.44

5.55

5.09

신한은행
4.58
4.52
4.70
4.79

4.70

4.54
4.82
4.86
5.21

5.61

5.71

5.71

5.18

우리은행
4.52
4.45
4.34
4.34

4.34

4.70
5.23
5.27
5.17

5.36

5.67

5.00

4.94

하나은행
4.49
4.39
4.28

4.31

4.28

4.35
4.59
4.64

4.65

5.02

5.33

5.46

4.93

KB국민은행
4.45
4.52
4.51

4.44

4.51

4.29
4.73
4.89

5.23

5.36

5.11

4.82

4.59

산술평균
4.47
4.42
4.44
4.45

4.44

4.42
4.77
4.84
4.99

5.29

5.45

5.31

4.95

(주) 주요 시중은행 5개사를 대상으로, 분할상환방식, 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황 자료. (은행별 평균금리).

출처 : 전국은행연합회

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[라. 부동산 상태에 관한 위험]

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나,
보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그
럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 부동산과 근접한 인프라 역시 당사의 부동산에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[마. 환율변동 위험]당사의 기준통화는 한국 원화이나 당사가 투자하는 일부 투자기구는 미국 달러 등으로 투자됩니다.
본 리츠의 투자금액 일부에 대하여 환헤지 계약이 체결되어 있으며 환헤지 거래 상대방에 대한 신용 위험이 존재합니다. 또한 당사의 투자 이후 예상치 못한 사유로 투자기구를 청산하거나 매각에 따른 원본 상환이 불가능할 경우 환헤지 거래와 관련한 파생상품 청산(Unwinding)이 필요하며 정산 결과 손실이 발생할 수 있습니다. 또한 제반 사유에 따라 원본 상환이 지연될 경우 환헤지를 위한 파생상품의 만기 연장(Roll-over)에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다.
또한 당사는 해외 투자 원본 금액에 대해서만 환헤지 계약을 체결하였으므로 환율 변동에 따른 배당수익률 하락 가능성이 존재하므로 이점 유의하시기 바랍니다.

당사의 기준통화는 한국 원화이나 당사가 투자하는 일부 투자기구는 미국 달러 등으로 투자됩니다. 본 리츠의 투자금액 일부에 대하여 환헤지 계약이 체결되어 있으며 환헤지 거래 상대방에 대한 신용 위험이 존재합니다. 또한 당사의 투자 이후 예상치 못한 사유로 투자기구를 청산하거나 매각에 따른 원본 상환이 불가능할 경우 환헤지 거래와 관련한 파생상품 청산(Unwinding)이 필요하며 정산 결과 손실이 발생할 수 있습니다. 또한 제반 사유에 따라 원본 상환이 지연될 경우 환헤지를 위한 파생상품의 만기 연장(Roll-over)에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 또한 당사는 해외 투자 원본 금액에 대해서만 환헤지 계약을 체결하였으므로 환율 변동에 따른 배당수익률 하락 가능성이 존재하므로 이점 유의하시기 바랍니다.

[바. 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)가 보유하고 있는 북미DC포트폴리오가 적용 받거나 적용 받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다.
따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며,이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

당사의 자회사(또는 자리츠)가 보유하고 있는 북미DC포트폴리오가 적용 받거나 적용 받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다.
따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며,이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을수 있습니다.

[사. 대리인 및 이해상충 관련 위험]회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 이지스자산운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다. 회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도 스카이펀드서비스㈜가 일반사무 업무를, (주)우리은행이 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 2010년 3월 22일 설립된 이지스자산운용㈜는 2018년 6월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받은 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사입니다. 동사는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.당사는 이지스자산운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였으며 상세 조건은 아래와 같습니다.

구 분
내 용
비 고

매입보수(*)
매입금액의 0.7%
각 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본보수(*)
해당 사업연도 내에 취득한 대상자산의 매입금액의 연 0.5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

운용성과보수
(주가수익 - 결손금) X 5%
결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (상장일이 속한 사업연도부터 발생)

매각기본보수(*)
자산 처분가액의 1.0%
각 대상 자산의 처분일로부터 7일 이내

매각성과보수(*)
매각차익의 10% - 기지급 운용성과보수의 누계액
처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

자산관리보수는 회사가 체결한 '자산관리위탁계약'에 따라 '연간 자산총액'을 기준으로 부과되며, 당반기 및 전반기 중 상기 계약과 관련하여 발생한 자산관리보수는 없습니다.당사는 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여, 투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 70 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁보수로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다. 또한 당사는 (주)우리은행과 부동산,유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 최초로 체결하였습니다. 보수는 연 30백만원(부가세 별도)으로 하고, 당해 결산기 종료 후 업무수행기간에 따라 일할 계산된 금액을 매 결산 정기주주총회일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.

향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

2. 회사위험

당사의 자산관리회사는 이지스자산운용㈜로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다.

[가. 수익성 관련 위험]당사의 주요 영업수익은 투자 자산(수익증권, 지분증권 등)으로부터 받는 분배금 및 배당금 수익으로 구성되어 있습니다. 당사의 제8기(2023.03.01 ~ 2023.08.31)연결기준 영업수익은 약 536억원이었으며, 당기순이익 약 342억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만,
향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 3월 1일에 개시하여 8월 31일에 종료하고, 9월 1일에 개시하여 2월 28일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2019년 10월 31일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

연결 포괄손익계산서

(단위 : 원)

제8기
제7기
제6기
제5기

2023.03.01 ~ 2023.08.31
2022.09.01 ~2023.02.28
2022.03.01 ~ 2022.08.31
2021.09.01 ~2022.02.28

영업수익

53,573,815,675
43,416,383,608
47,138,389,959
6,309,052,394

영업비용

13,448,626,687
11,120,997,088
1,552,595,908
1,154,886,030

영업이익(손실)

40,125,188,988
32,295,386,520
45,585,794,051
5,154,166,364

금융수익

135,906,663
169,054,618
28,337,019
14,484,832

금융비용

6,027,853,146
3,172,383,614
681,619,742
262,296,224

기타수익

829,734
2,596,963,253
100,043,624
34,501

기타비용

-
227,853,648
22,016,747
7

법인세비용차감전순이익(손실)

34,234,072,239
31,661,167,129
45,010,538,205
4,906,389,466

법인세비용
17,679,360
7,559,832
-
-

당기순이익

34,216,392,879
31,653,607,297
45,010,538,205
4,906,389,466

지배기업의 소유주지분

34,239,363,620
31,673,918,022
45,007,641,766
4,971,321,940

비지배지분

(22,970,741)
(20,310,725)
2,896,439
(64,932,474)

기타포괄손익

-
-
642,373,736
(642,373,736)

당기손익으로 재분류되지 않는 기타포괄손익

-
-
-
-

당기손익으로 재분류될 수 있는 기타포괄손익

-
-
642,373,736
(642,373,736)

총 포괄손익의 귀속

34,216,392,879
31,653,607,297
45,652,911,941
4,264,015,730

지배기업의 소유주지분

34,239,363,620
31,673,918,022
45,650,015,502
4,328,948,204

비지배지분

(22,970,741)
(20,310,725)
2,896,439
(64,932,474)

주당이익

875
862
1,343
181

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

875
862
1,343
181

증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유하고 있는 수익증권 또는지분증권으로부터 수취하는 분배금 및 배당금 수입입니다. 신고서 제출일 현재 당사에서 추가로 투자 예정인 자산은 없으나, 추후 투자계획에 변화가 발생할 수 있으며, 이에 따라 당사의 수익구조에 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 향후 1년간 예상 배당수익은 아래와 같습니다.

[당사 배당수익 추정치]

(단위: 백만원)

구분
제9기
제10기

기간
(2023.09.01~2024.02.29)
(2024.03.01~2024.09.30)

이지스25호(트윈트리 타워)
4,858
7,762

이지스97호(태평로 빌딩)
4,992
4,202

이지스248호(이수화학반포사옥)
731
731

이지스데이터센터리츠
682
773

카이트20호리츠
2,907
-

배당수익 합계
14,170
13,468

(출처: 당사 사업계획 및 삼화회계법인 재무분석보고서)

(주1) 제9기 사업연도의 카이트20호리츠 배당금 수익에는 기초자산 매각에 따른 예상 매각익이 포함되어 있으나, 시장환경에 따라 자산 매각 시점은 변동될 수 있으며, 2024년 내 매각을 목표로 자산 매각 절차를 진행하고 있습니다.

[나. 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

당사의 신고서 제출일 현재 최근 결산일(2023.03.01 ~ 2023.08.31) 연결기준 자기자본규모는 약 4,041억원, 부채규모는 약 1,569억원으로 당사의 부채비율은 38.83%입니다. 당사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 총 400억원을 조달 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 모두 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.한편, 당사의 최근 결산일(2023.03.01 ~ 2023.08.31) 연결기준 당사의 이자보상배율(영업이익을 이자비용으로 나눈 값)은 약 6.7배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 회계상 연결 대상이 아닌 집합투자기구 등을 통하여 차입한 부동산 담보대출 등을 고려할 경우 실질적인 부채비율은 상기 부채비율보다 높을 수 있으며, 이자보상배율은 상기 값보다 낮을 수 있습니다. 또한 추후 부채 혹은 자본 조달로
재무구조가 변동될 가능성이 존재하며 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 각 투자기구가 보유한 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 최근 결산일 기준 연결기준 재무현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

제8기말

제7기말

제6기말
제5기말

2023.08.31
2023.02.28
2022.08.31
2022.02.28

자산

유동자산

66,957,914,354

15,682,379,751

10,627,523,324
15,037,044,390

현금및현금성자산

11,086,593,140

2,840,690,964

7,747,889,819
6,124,904,239

단기금융상품

4,300,000,000

11,200,000,000

2,013,536,000
4,000,000,000

기타유동채권

388,313,668

351,309,062

282,121,482
4,087,467,531

기타유동자산

80,238,023

79,396,935

49,498,872
269,588,430

당기법인세자산

953,453,400

1,210,982,790

534,477,151
555,084,190

매각예정자산
50,149,316,123

비유동자산

493,995,971,415

517,541,961,863

318,646,792,174
254,029,295,562

비연결종속기업투자

493,987,758,378

467,052,707,066

259,528,910,010
194,510,285,031

유형자산

-

50,481,041,760

59,109,669,127
59,510,797,494

무형자산

8,213,037

8,213,037

8,213,037
8,213,037

자산총계

560,953,885,769

533,224,341,614

329,274,315,498
269,066,339,952

부채

유동부채

154,513,272,079

179,158,660,533

605,507,370
17,264,438,577

기타유동채무

2,433,864,975

3,081,439,080

529,101,388
506,038,577

단기차입금

152,000,000,000

176,000,000,000

16,758,400,000

기타유동부채

79,407,104

77,221,453

76,405,982

비유동부채

2,386,421,023

38,370,452,411

39,034,720,302
37,771,306,736

장기차입금

-

36,000,000,000

36,000,000,000
36,000,000,000

기타비유동부채

1,128,933,000

1,128,933,000

1,128,933,000
1,128,933,000

기타비유동금융부채

1,257,488,023

1,241,519,411

1,905,787,302
642,373,736

부채총계

156,899,693,102

217,529,112,944

39,640,227,672
55,035,745,313

자본

지배기업 소유주지분

403,682,226,877

315,300,292,139

289,211,665,037
213,606,854,359

자본금

51,443,469,000

36,745,335,000

36,745,335,000
30,872,852,000

기타불입자본

197,223,241,050

149,955,542,948

152,010,833,211
125,303,327,910

자본조정

(1,100,565,368)

(1,100,565,368)

(1,100,565,368)
(1,100,565,368)

기타포괄손익누계액

-
-
-
(642,373,736)

이익잉여금(결손금)

156,116,082,195

129,699,979,559

101,556,062,194
59,173,613,553

비지배지분

371,965,790

394,936,531

422,422,789
423,740,280

자본총계

404,054,192,667

315,695,228,670

289,634,087,826
214,030,594,639

자본과부채총계

560,953,885,769

533,224,341,614

329,274,315,498
269,066,339,952

부채비율
38.83%
68.90%
13.69%
25.71%

유동비율
43.3%
8.8%
1755.1%
87.1%

(주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채

당사의 제8기말 기준 부채비율은 38.83%, 유동비율은 43.33%의 수준을 보이고 있습니다. 당사는 부동산투자회사로 보유하고 있는 수익증권 및 지분증권(부동산관련증권) 5개(매입가 기준 약 3,420억원)가 비연결종속기업투자 계정에 반영되어 있으며, 연결대상인 종속기업을 통하여 보유한 부동산(매입가 기준 약 480억원)은 매각예정자산으로 반영되어 있습니다. 제8기말 자산총계에서 부동산 및 부동산관련 증권이 차지하는 비중은 97.00%로 자산의 대부분을 차지하고 있습니다.한편, 신고서 제출일 현재 당사의 차입금 및 사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제8기말
제7기말

단기차입금

단기일반차입금
152,000,000
176,000,000

소계
152,000,000
176,000,000

장기차입금
-
36,000,000

합계
152,000,000
212,000,000

(자료 : 당사 최근 사업보고서)(주1) 제7기말 단기차입금은 이지스25호 투자를 위하여 차입한 '23년 12월 만기의 브릿지론 1,760억원이며, 제7기말 장기차입금은 연결대상인 카이트20호리츠의 부동산 담보대출 360억원입니다.(주2) 제8기말 단기차입금은 기존 브릿지론 1,760억원 중 유상증자로 600억원을 상환한 잔여금액 1,160억원과 기초자산이 매각예정자산으로 계정이 변경됨에 따라 단기차입금으로 계정이 전환된 카이트20호리츠의 부동산 담보대출 360억원입니다.

한편, 제8기말 기준 당사의 이자보상비율은 6.66배를 기록하고 있습니다.

[당사 이자보상비율 추이]

(단위: 원, 배)

구분
제8기
제7기
제6기
제5기

영업이익(A)
40,125,188,988
32,295,386,520
45,585,794,051
5,154,166,364

이자비용(B)
6,027,853,146
3,172,383,614
681,619,742
262,296,224

이자보상비율(A/B)
6.66
10.18
66.88
19.65

(자료: 당사 사업보고서)

당사의 부채비율 및 이자보상비율은 현재 양호한 편이나, 향후 자금조달 계획에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재합니다.

[다. 임대료수익 변동에 따른 위험]증권신고서 제출 전일 기준 당사 투자자산의 평균 임대율(임대면적가중평균)은 96.2%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다.
그럼에도 불구하고, 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

당사의 투자 대상 부동산의 임대 현황 및 임대차 계약 현황은 아래와 같습니다.

[투자대상 부동산 임대현황]

(기준 시점: 2023년 9월말)

구분
태평로빌딩
트윈트리타워
이수화학 반포사옥
분당Hostway IDC
북미DC포트폴리오
이천YM물류센터

투자기구
이지스97호
이지스25호
이지스248호
이지스데이터센터리츠
카이트20호리츠

코람코127호 펀드
Valhalla I-A

임대율
85.9%
100%
100%
100%
100%
100%

WALE(가중평균잔여임대차기간)
2.8년
4.6년
7.2년
10.8년
7.6년
3.2년

임대료상승률
3.0%
3.0%
2.0%
1.8%
2.1%
1.5%

주요 임차인
삼성생명보험㈜,중국공상은행
SK에코엔지니어링, 예술경영지원센터, 일본국대사관
이수화학 및동회사의 계열사
Hostway IDC
글로벌 IT 대기업(S&P 신용등급 AAA)
국내 IT 대기업의2PL 물류 자회사

(주1) 태평로빌딩, 트윈트리타워는 여러 임차인으로 구성된 Multi-Tenant 자산으로 각 임대차계약별 임대료 상승률은 다를 수 있으나, 최근에 체결된 주요 임차인과의 임대차계약 상 임대료 상승률을 표기하였음(주2) 북미DC포트폴리오는 용량 가중평균 임대료 상승률을 표기하였음

상기와 같이 당사와 자리츠 각각이 보유하는 투자자산의 임대차 현황은 안정성 측면에서 우수한 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 조건에도 불구하고 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

[라. 매입가격 추정 오류의 위험]당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.
당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며,
감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[투자부동산 시가 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분
매입(간주)금액
투자시점
최근시점

감정평가금액
기준일
감정평가기관
감정평가금액
기준일
감정평가기관

태평로빌딩
302,500
312,300
2019.07
경일감정평가법인
434,300
2023.08
경일감정평가법인

트윈트리타워
556,900
614,400
2022.11
경일감정평가법인
650,400
2023.09
경일감정평가법인

이수화학 반포사옥
80,000
82,400
2021.08
경일감정평가법인
101,700
2023.08
경일감정평가법인

분당Hostway IDC
43,000
44,100
2020.08
제일감정평가법인
54,700
2022.12
제일감정평가법인

북미DC포트폴리오
4,147,404
4,147,404
2020.07
PwC
5,791,202
2023.06
PwC

이천YM물류센터
48,000
52,400
2021.02
삼창감정평가법인
57,800
2021.10
삼창감정평가법인

(자료: 이지스자산운용, 한국자산신탁, 코람코자산운용, CBRE Caledon)

(주1) 매입(간주)금액은 수익증권 양수도, 자리츠 유상증자 등 지분거래(Share Deal)의 기준이 되는 금액으로, 실제 부동산 거래 금액과 다를 수 있습니다.

(주2) 분당Hostway IDC의 최근 시점 평가액은 가격조사보고서를 바탕으로 코람코127호 펀드의 집합투자업자가 집합투자재산평가 규정에 따라 평가한 금액입니다.

(주3) 북미DC포트폴리오는 평가액은 감정평가금액이 아닌 투자대상을 소유한 기업가치에 대한 Valuation Report에 따른 금액입니다. 최초 투자시점 환율은 1,188원/달러, 최근 시점 환율은 1,321원/달러 기준입니다.

(주4) 이천YM물류센터의 최근 시점 감정평가액은 담보목적 감정평가입니다.

이 외 당사 보유 투자부동산과 관련된 상세 내역은 [제2부 발행인에 관한 사항 -II. 사업의 내용 - 1. 사업의 개요 - 라-2.]를 참고하시기 바랍니다.당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입(간주)가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

[마. 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험]부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 투자하는 투자 기구의 집합투자업자, 자산관리회사 등이 시설 관리 전문 업체를 통하여 해당 업무를 수행하고 있습니다.당사에서 투자하는 오피스빌딩의 경우 투자 전 리모델링이 완료되어 단기간 내에 추가적인 대규모 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높지 않을 것으로 판단됩니다. 태평로빌딩의 경우 2019년, 이수화학 반포사옥의 경우 2020년, 트윈트리타워는 2022년에 리모델링이 완료된 바 있습니다. 이천YM물류센터와 북미DC포트폴리오 또한 비교적 최근에 신축된 건물로 단기간에 대규모 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.그럼에도 불구하고, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 자리츠, 펀드 등으로부터 수취하는 배당금, 분배금 수익이 감소할 수 있습니다.

부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 투자하는 투자 기구의 집합투자업자, 자산관리회사 등이 시설 관리 전문 업체를 통하여 해당 업무를 수행하고 있습니다. 자산관리회사 및 시설관리업체 현황은 아래와 같습니다.

[자산관리회사 및 시설관리 전문업체 현황]

구분
자산관리회사 또는집합투자업자
시설관리회사
비고

태평로빌딩
이지스자산운용
현대C&R㈜
-

트윈트리타워
이지스자산운용
㈜에이렘
-

이수화학 반포사옥
이지스자산운용
임차인(책임임차)
임차인 계열사인㈜이수AMC에서 시설관리

분당Hostway IDC
코람코자산운용
임차인(책임임차)
-

북미DC포트폴리오
CBRE Caledon,Vantage Data Center
Vantage DevCo
-

이천YM물류센터
한국자산신탁
㈜라셋
-

당사에서 투자하는 오피스빌딩의 경우 투자 전 리모델링이 완료되어 단기간 내에 추가적인 대규모 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높지 않을 것으로 판단됩니다. 태평로빌딩의 경우 2019년, 이수화학 반포사옥의 경우 2020년, 트윈트리타워는 2022년에 리모델링이 완료된 바 있습니다. 이천YM물류센터와 북미DC포트폴리오 또한 비교적 최근에 신축된 건물로 단기간에 대규모 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.그럼에도 불구하고, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

3. 기타위험

[가. 환금성 제약 위험]
본 사채의 상장예정일은 2023년 11월 27일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장예정일은 2023년 11월 27일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제43조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

[나. 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

[다. 예금자보호법 미적용]본 사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

[라. 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

[마. 사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[바. 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도
경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다.또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[사. 신용평가에 관한 사항]본 사채는
한국신용평가(주)와 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로
원리금 상환은 회사가 전적으로 책임을 집니다.

회사는 회사가 발행할 제1-1회, 제 1-2회 무보증사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과 및 등급의 정의]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

한국신용평가(주)
A-
원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다.
stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급 확실성은 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높다.
stable(안정적)

[신용평정 주요 내용]

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
매우 우수한 보유자산 가치, 운영자산을 통한 현금흐름의 안정성 우수 등

한국기업평가㈜
현금흐름의 안정성과 자산 포트폴리오의 질 매우 우수, 커버리지 지표 매우 우수 등

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

[아. ESG채권 관련 사항]금번 제1-1회, 제1-2회 무보증 사채는
친환경 건축물(서울시 소재 오피스 빌딩 트윈트리타워) 인수 목적의 녹색채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다.
제1-1회, 제1-2회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제1-1회, 제1-2회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다. 당사의 예정 프로젝트가 국제자본시장협회(ICMA)의 녹색채권원칙(Green Bond Principle) 기준에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한 ESG 금융상품 평가 결과 한국기업평가(주)로부터 G1등급을 획득하였습니다. 다만,
동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다..

금번 제1-1회, 제1-2회 무보증 사채는 친환경 건축물(서울시 소재 오피스 빌딩 트윈트리타워) 인수 목적의 녹색채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다. 제1-1회, 제1-2회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제1-1회, 제1-2회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다.한국기업평가(주)로부터 당사의 프로젝트가국제자본시장협회(ICMA)의 녹색채권원칙(Green Bond Principle) 기준에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한 ESG 금융상품 평가 결과 G1등급을 획득하였습니다. 한국기업평가(주)로부터 획득한 G1등급의 정의는 다음과 같으며, 구체적인 평가내용은 기타공시첨부서류로 첨부한 ESG인증평가보고서를 참조하시기 바랍니다.

[제1-1회, 제1-2회 무보증사채]

평가기관
등급
정의

한국기업평가(주)
G1
채권의 발행대금이 적격 프로젝트에 사용되는 비중이 높고, 프로젝트 평가 및 선정 절차, 조달자금의 관리 체계 및 공시 수준이 매우 우수

다만, 동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

본 사채 중 제1-1회, 제1-2회 무보증 사채는 발행 직후 한국거래소 사회책임투자(SRI)채권 전용 세그먼트에 등록될 예정이며, 당사는 제1-1회, 제1-2회 무보증 사채 발행을 통해 조달한 자금의 집행이 완료될 때까지 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 운영지침에 따라 매년 당사 홈페이지 및 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트를 통해 조달자금의 사용내역, 미사용 금액의 사용예정시기, ESG개선 효과 등을 공시할 예정이오니 이를 참고하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"공동대표주관회사"인 삼성증권㈜, 한국투자증권㈜ 및 KB증권㈜는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제71조 및 동법 시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 ㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 무보증사채의 인수인이자 "공동대표주관회사"인 삼성증권㈜, 한국투자증권㈜ 및 KB증권㈜는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 공동대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 ㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 공동대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 공동대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 공동대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 공동대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
삼성증권(주)
00104856

대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

대표주관회사
KB증권(주)
00164876

2. 평가개요"공동대표주관회사"인 삼성증권㈜, 한국투자증권㈜ 및 KB증권㈜는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제71조 및 동법 시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

공동대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 「금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준」(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 공동대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2023.11.02. ~ 2023.11.15.

방문실사
2023.11.06.

실사보고서 작성 완료
2023.11.15.

증권신고서 제출
2023.11.15.

나. 기업실사 참여자[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트1팀
조환석
상무

리츠운용 총괄

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트1팀
원종건
팀장
리츠운용 담당

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트1팀
정동훈
부장
리츠운용 담당

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트1팀
김현웅
과장
리츠운용 담당

이지스자산운용
리츠부문 리츠1파트1팀
김용재
대리
리츠운용 담당

[공동대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

삼성증권(주)
리츠금융팀
윤주원
팀장
기업실사 총괄
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일

부동산/기업금융업무 16년

삼성증권(주)
리츠금융팀
신용설
부장
기업실사 책임
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일

부동산/기업금융업무 14년

삼성증권(주)
리츠금융팀
김슬빈
과장
기업실사 및 서류작성
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일

부동산/기업금융업무 7년

삼성증권(주)
리츠금융팀
임민지
대리
기업실사 및 서류작성
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일

부동산/기업금융업무 3년

한국투자증권(주)
커버리지1부
김지훈
팀장
기업실사 책임
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일
기업금융업무 15년

한국투자증권(주)
커버리지1부
강용구
대리
기업실사 및 서류작성
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일
기업금융업무 7년

KB증권(주)
기업금융3부
박정호
부서장
기업실사 총괄
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일
기업금융업무 등 22년

KB증권(주)
기업금융3부
배영한
부장
기업실사 책임
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일
기업금융업무 등 14년

KB증권(주)
기업금융3부
김나은
대리
기업실사 및 서류작성
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일
기업금융업무 5년

KB증권(주)
기업금융3부
한정수
대리
기업실사 및 서류작성
2023년 11월 02일 ~ 2023년 11월 15일
기업금융업무 3년

3. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.
4. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.

2) 동사는 2019년 7월 신설된 법인으로서 동사의 제8기말(2023년 08월 31일) 기준 총자산은 5,610억원이며, 총부채는 1,569억원입니다. 제8기말(2023년 08월 31일) 기준 부채비율은 38.8%, 유동비율은 43.3%로 유동비율은 낮은 편이나 이는 부동산투자회사의 특성 상 영업이익의 대부분이 배당을 통해 유출되는 구조에 기인하였습니다. 동사는 부동산투자회사로, 취득한 수익증권 및 지분증권 외 다수의 부동산관련증권이 자산 계정에 반영되어 있으며, 제8기말 자산에서 부동산 및 부동산관련증권이 차지하는 비중은 97.00%로 자산의 대부분을 차지하고 있습니다.

[연결재무현황]

(단위 : 원)

구분
제 8 기

제 7 기

제 6 기

유동자산(A)
66,957,914,354

15,682,379,751

10,627,523,324

유동부채(B)
154,513,272,079

179,158,660,533

605,507,370

유동비율(A/B)
43.3%
8.8%
1755.1%

부채총계(C)
156,899,693,102

217,529,112,944

39,640,227,672

자본총계(D)
404,054,192,667

315,695,228,670

289,634,087,826

부채비율(C/D)
38.8%
68.9%
13.7%

출처: 동사 각 사업연도 사업보고서

동사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 400억원을 조달할 예정입니다. 조달한 자금은 기존 채무상환을 위한 자금으로 사용될 예정이며 이에 따라 부채비율상 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.

3) 동사는 2019년 7월 설립 이후 부동산관련증권 등을 취득 및 투자하고, 취득한 자산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 하는 부동산투자회사입니다.동사가 신고서 제출일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다.

[동사 투자대상자산 요약]

투자대상(투자기구명)
투자기구의 종류

매입금액

(좌수, 주식수)

지분율
자산 소재지

감정평가액(시점)

부동산양수도

(간주)가액(주3)

임대율(2023년 9월말 기준)

태평로빌딩[이지스일반사모부동산투자신탁97호(이하 "이지스97호")]

펀드(수익증권)

1,132억원(1,132억좌)
99.9%
서울시 중구 세종대로 73
4,343억원(2023년 8월)
3,025억원
85.9%

트윈트리타워[이지스일반사모부동산투자신탁25호(이하 "이지스25호")]
펀드(수익증권)
1,839억원(1,839억좌)
99.7%
서울시 중구 율곡로 6
6,504억원(2023년 9월)
5,569억원
100%

이수화학 반포사옥[이지스일반사모부동산투자신탁248호(이하 "이지스248호")
펀드(수익증권)
212억원(212억좌)(주1)
80.3%
서울시 서초구 사평대로 84
1,017억원(2023년 8월)
800억원
100%

분당Hostway IDC[㈜이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사(이하 "이지스데이터센터리츠",코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호(이하 "코람코127호")]

펀드(수익증권)
99억원(99억좌)
60.0%
성남시 분당구 장미로 36
547억원(2022년 12월)(주2)
430억원
100%

북미DC포트폴리오[이지스데이터센터리츠,CBRE Caledon Valhalla Investments I-A, LP(이하 "북미DC포트폴리오")
지분증권
138억원
5.2%
미국: 캘리포니아주 Santa Clara (실리콘밸리) 8개, 워싱턴주 Quincy 2개캐나다: 퀘벡주 Montreal 1개, 퀘벡주 Quebec city 2개 자산 소재
5조 7,912억원(2023년 6월)(주4)
4조 1,474억원
100%(2023년 6월)

이천YM물류센터[㈜카이트제이십호위탁관리부동산투자회사(이하 "카이트20호리츠")]
부동산투자회사 주권
150억원(보통주 150만주, 우선주 150만주)
96.8%
이천시 대월면 대평로 195-66
578억원(2021년 10월)
480억원
100%

출처: 동사 제시(주1) 동사는 이지스248호 펀드가 발행한 제1종 수익증권 212억좌 100%를 보유하고 있으며, 제1종 수익증권은 누적적 우선배당 6.9%(연환산)와 매각차익의 30%를 분배받습니다.(주2) 분당 Hostway IDC의 평가액은 집합투자업자인 코람코자산운용이 집합투자재산평가규정에 따라 감정평가업자로부터 수령한 가치수준 추정보고서를 바탕으로 재평가한 금액입니다.(주3) 부동산양수도간주가액은 펀드 수익증권, 리츠 주권 및 Limited Partnership 지분증권의 거래시 기준이 되는 부동산 자산가격 또는 기업가치(북미DC포트폴리오)를 의미합니다.(주4) 매입시점(부동산양수도간주가액) 환율: 1,188원/달러, 최근시점(감정평가액) 환율: 1,321원/달러 기준

증권신고서 제출일 현재 동사의 주요 수입원은 동사가 보유 중인 수익증권 및 지분증권에서 발생하는 배당수익입니다. 한편, 제8기말 기준 동사의 영업수익은 536억원으로 전년 동기 대비 23.4%, 영업이익은 401억원으로 전기 대비 24.2% 상승하였습니다.

연결 포괄손익계산서

제 8 기 2023.03.01 부터 2023.08.31 까지

제 7 기 2022.09.01 부터 2023.02.28 까지

제 6 기 2022.03.01 부터 2022.08.31 까지

(단위 : 원)

제 8 기

제 7 기

제 6 기

영업수익

53,573,815,675
43,416,383,608

47,138,389,959

영업비용

13,448,626,687
11,120,997,088

1,552,595,908

영업이익

40,125,188,988
32,295,386,520

45,585,794,051

금융수익

135,906,663
169,054,618

28,337,019

금융비용

6,027,853,146
3,172,383,614

681,619,742

기타수익

829,734
2,596,963,253

100,043,624

기타비용

-
227,853,648

22,016,747

법인세비용차감전순이익(손실)

34,234,072,239
31,661,167,129

45,010,538,205

법인세비용

17,679,360
7,559,832
-

당기순이익

34,216,392,879
31,653,607,297
45,010,538,205

지배기업의 소유주지분

34,239,363,620
31,673,918,022
45,007,641,766

비지배지분

(22,970,741)
(20,310,725)
2,896,439

기타포괄손익

-
-
642,373,736

당기손익으로 재분류되지 않는 기타포괄손익

-
-
-

당기손익으로 재분류될 수 있는 기타포괄손익

-
-
642,373,736

총 포괄손익의 귀속

34,216,392,879
31,653,607,297
45,652,911,941

지배기업의 소유주지분

34,239,363,620
31,673,918,022
45,650,015,502

비지배지분

(22,970,741)
(20,310,725)
2,896,439

주당이익

875
862
1,343

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

875
862
1,343

매출액영업이익률
74.9%
74.4%
96.7%

매출액순이익률
63.9%
72.9%
96.8%

자기자본순이익률
8.5%
10.0%
15.5%

출처: 동사 각 사업년도 사업보고서

다만 이는 동사가 투자하는 투자대상 수익증권 및 지분증권의 평가에서 발생한 평가손실에서 기인한 것이며, 사업보고서상 영업수익 및 영업비용의 상세 내역은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제 8 기
제 7 기

영업수익

비연결종속기업평가이익
39,032,735
34,071,853

배당수익
12,927,699
7,812,166

임대수익
1,375,040
1,354,720

관리비수익
105,251
104,209

기타영업수익
133,091
73,436

합 계
53,573,816
43,416,384

영업비용

비연결종속기업평가손실
12,113,652
9,783,788

급 여
17,400
2,400

건물관리비
136,693
70,659

지급수수료
343,963
410,765

감가상각비
401,726
401,128

자산관리수수료
207,089
202,874

자산보관수수료
33,693
31,794

사무수탁수수료
64,733
65,835

세금과공과
56,990
98,564

지급임차료
1,623
341

기타비용(판관)
71,065
52,849

합 계
13,448,627
11,120,997

출처 : 동사 사업보고서

당기손익금융자산평가이익 및 평가손실은 실현되지 않은 평가손익으로 신고서 제출일 현재 부동산투자회사인 동사의 배당가능이익에 미치는 영향은 적은 것으로 판단하나, 추후 해당 손익이 실현될 경우 배당가능이익에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없으며 이 경우 동사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

4) 동사의 제1-1회, 제1-2회 무보증사채와 관련하여 한국신용평가(주) 및 한국기업평가에서 평정한 무보증사채 신용등급은 A-(안정적)으로 평가하였으며, 신고서 제출일 현재 등급전망 하향과 관련된 사항은 없습니다.

[동사 국내신용등급 현황]

평가일
평가대상 유가증권 등
평가대상 유가증권의 신용등급
평가회사 (신용평가등급범위)
평가구분

2022년 06월 24일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 09월 06일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
수시평가

2023년 09월 08일
기업신용평가(ICR)
A-/안정적
한국신용평가(AAA~D)
수시평가

2023년 11월 08일
제1-1회 및 제1-2회 무보증사채
A-/안정적
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 11월 10일
제1-1회 및 제1-2회 무보증사채
A-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

출처: 동사 제시

2023. 11. 15

공동대표주관회사 삼성증권 주식회사

대표이사 장 석 훈

공동대표주관회사 한국투자증권 주식회사

대표이사 정 일 문

공동대표주관회사 KB증권 주식회사

대표이사 김 성 현

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[회 차 : 1-1]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
30,000,000,000

발행제비용(2)
100,070,000

순수입금[(1)-(2)]
29,899,930,000

(주1) 발행제비용은 회사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

[회 차 : 1-2]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
10,000,000,000

발행제비용(2)
49,370,000

순수입금[(1)-(2)]
9,950,630,000

(주1) 발행제비용은 회사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.(주2) 상기 기재된 제1-1회, 제1-2회의 총액(전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액)은 예정 금액이며, 투자자 모집 현황에 따라 제1-1회, 제1-2회 무보증사채의 총액은 금 육백억원(\60,000,000,000) 이하의 범위 내에서 변경될 수 있고, 이에 따라 상기 인수인의 인수수량 및 인수금액이 조정될 수 있습니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 1-1]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
-
중소기업 면제

인수수수료
60,000,000
인수가액 × 0.20%

사채관리수수료
18,750,000
정액

신용평가수수료
6,000,000
한국기업평가, 한국신용평가

표준코드부여수수료
20,000
종목당 20,000원

상장수수료
-
ESG 채권 면제

상장연부과금
-
ESG 채권 면제

채권발행등록수수료
300,000
발행액 × 0.001% (최대 50만원)

ESG평가수수료
15,000,000
한국기업평가

합계
100,070,000
-

(주1) 사회책임투자채권 발행 신규상장수수료 및 연부과금 면제

(주2) 세부내역- 발행분담금 : 금융기관분담금 징수등에 관한 규정 제5조- 인수수수료 : 발행사와 인수단 협의- 사채관리수수료 : 발행사와 사채관리회사 협의- 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료- 표준코드부여수수료 : 종목당 20,000원- 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10>- 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10>- 등록비용 : 채권등록업무규정 <별표>

[회 차 : 1-2]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
-
중소기업 면제

인수수수료
30,000,000
인수가액 × 0.30%

사채관리수수료
6,250,000
정액

신용평가수수료
8,000,000
한국기업평가, 한국신용평가

표준코드부여수수료
20,000
종목당 20,000원

상장수수료
-
ESG 채권 면제

상장연부과금
-
ESG 채권 면제

채권발행등록수수료
100,000
발행액 × 0.001% (최대 50만원)

ESG평가수수료
5,000,000
한국기업평가

합계
49,370,000
-

(주1) 사회책임투자채권 발행 신규상장수수료 및 연부과금 면제

(주2) 세부내역- 발행분담금 : 금융기관분담금 징수등에 관한 규정 제5조- 인수수수료 : 발행사와 인수단 협의- 사채관리수수료 : 발행사와 사채관리회사 협의- 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료- 표준코드부여수수료 : 종목당 20,000원- 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10>- 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10>- 등록비용 : 채권등록업무규정 <별표>

2. 자금의 사용목적

회차 :
1-1
(기준일 :
2023년 11월 15일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
30,000
-
-
30,000
녹색채권

회차 :
1-2
(기준일 :
2023년 11월 15일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
10,000
-
-
10,000
녹색채권

3. 자금의 세부사용 내역금번 당사의 제1-1회, 제1-2회 무보증사채는 ESG채권(녹색채권)으로, 발행을 통해 유입되는 자금은 총 400억원이며, 해당 자금은 채무상환 자금으로 사용될 예정입니다. 자금의 세부 사용 내역은 아래와 같습니다.

[녹색채권 조달자금 프로젝트 분야별 투입 계획]

(단위 : 억원)

사용목적
구분
프로젝트 분야
프로젝트 명
본 채권 배분금액
자금배분 비율
신규투자/차환사용비율

채무상환
녹색
친환경 건축물
친환경 건축물 인수
400
100.0%
차환 100%

합계
400
100.0%
차환 100%

출처 : ESG 인증평가 보고서

금번 당사가 발행하는 제1-1회, 제1-2회 무보증사채는 ESG 채권(ESG Bond)입니다. ESG 채권은 국제자본시장협회(International Capital Markets Association)에서 제정한 '녹색채권 원칙'(Green Bond Principles), '사회적 채권 원칙'(Social Bond Principles) 및 지속가능채권 가이드라인(Sustainability Bond Guidelines)에 부합하도록 4가지 핵심 요소를 준수하여 발행되는 채권입니다. 금번 당사가 발행하는 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채는 녹색 채권(Green Bond)으로 조달자금 전액을 적격 프로젝트에 투입할 예정입니다.당사는 ESG채권을 위한 별도의 관리체계를 구축하였으며, 이에 대한 구체적인 내용은 기타공시첨부서류로 '녹색 채권 ESG 인증평가 보고서(한국기업평가 발행)'를 참고하시기 바랍니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.

2. 이자보상비율이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.

당사는 보유 부동산을 임대차 하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제8기말 기준 이자보상비율은 6.7배 입니다.

(단위: 천원)

구분
제8기말

영업이익 (A)
40,125,189

이자비용 (B)
6,027,853

이자보상비율 (A/B)
6.66

(출처 : 당사 사업보고서)

3. 미상환 채무증권의 현황가. 미상환 회사채 현황해당사항 없습니다.

나. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황해당사항 없습니다.

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
2023.11.08
제1-1회 및 제1-2회 무보증사채
A- (안정적)

한국기업평가(주)
2023.11.10
제1-1회 및 제1-2회 무보증사채
A- (안정적)

당사의 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가(주)
매우 우수한 보유자산 가치, 운영자산을 통한 현금흐름의 안정성 우수 등

한국기업평가(주)
현금흐름의 안정성과 자산 포트폴리오의 질 매우 우수, 커버리지 지표 매우 우수 등

나. 평가의 개요당사가 발행할 제1-1회 및 제1-2회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.

2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의
등급전망(Rating Outlook)

한국신용평가(주)
A-
원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다
Stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급 확실성은 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높다.
Stable(안정적)

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.한국신용평가(주) : http://www.kisrating.com

한국기업평가(주) : http://www.korearatings.com
5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다. 또한 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없습니다.나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 분기보고서, 반기보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

6. ESG채권에 관한 사항

항 목

내 용

회 차

제1-1회, 제1-2회

ESG채권 종류

녹색채권

준거기준

- 국제자본시장협회(International Capital Markets Association, ICMA)의 '녹색채권 원칙'(Green Bond Principles, GBP), '사회적 채권 원칙'(Social Bond Principles, SBP) 및 지속가능채권 가이드라인(Sustainability Bond Guidelines, SBG)

㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

ESG채권 관리체계

조달자금의사용

- 당사는 녹색채권 발행자금 전액을 친환경 건축물(서울시 소재 오피스 빌딩 트윈트리타워) 인수에 투입할 예정이며 본 프로젝트는 ICMA의 GBP의 프로젝트 분류 기준에 부합하는 것으로 판단됨

프로젝트 평가및 선정 절차

- 대상 사업의 주관부서인 이지스자산운용 리츠부문에서는 해당 프로젝트의 환경 및 사회적 영향을 작성하여 이지스자산운용 리스크관리 주관부서에 전달- 리스크관리 주관부서는 리스크 관리 체계 상 검토와 더불어 프로젝트의 환경 및 사회적 개선 기여도 등을 종합적으로 검토하여 대상 프로젝트에 대한 투자 여부를 확정할 계획

조달자금관리

당사의 ESG 채권 발행을 통한 조달자금의 전반적인 관리는 이지스자산운용 리츠부문에서 주관하며, 조달자금은 적합한 프로세스 및 방법에 따라 관리될 계획임. 당사는 ESG채권을 통해 조달한 자금을 일반계좌를 통해 관리 및 운용할 계획이며, 사채원리금지급 대행기관과의 계약을 통하여 별도의 계정으로 채권 발행을 관리할 방침임[당사 ESG자금관리 명부]

구분
내용

채권 정보
- 식별번호- 발행금액- 발행일- 만기일- 기타 사항

자금 사용 내역
- 투자대상 프로젝트- 자금의 용도- 조달자금 사용금액 및 미사용 잔액 현황- 자금 사용에 따른 환경, 사회적 영향- 기타 사항

당사은 본 채권을 통해 조달한 자금을 선정된 프로젝트에 전액 배분·행하여 관리 및 운용할 계획임. 당사 ESG채권 발행대금 중 미분배자금에 대해서는 내부 자금관리 규정에 의거하여 현금, 현금성자산 및 단기금융상품 등 유동성과 안전성이 높은 자산 형태로 보유 및 운용할 예정이며 ESG채권 발행대금의 관리 적정성을 확보하기 위하여 이사회(이사 및 감사) 승인을 거쳐 자금배분을 진행할 예정임

사후보고

- 당사의 ESG채권 관련 공시를 담당하는 이지스자산운용 리츠부문 및 사무수탁사에서는 투자자에게 필수 공시사항 등이 포함된 보고서를 작성하여 적정 기간동안 적시성 있게 공시할 예정임.- 당사는 투자자에게 ESG채권의 만기 또는 발행대금이 소진되는 시점까지 발행사 홈페이지 및 한국거래소(KRX) SRI 채권 세그먼트 ESG채권 관련 정보를 통해 투자자, 고객 등에 제공하여 집행 투명성을 제고할 계획임.[ESG 채권 관련 주요 공시 내용]

구분
내용

투입대상 프로젝트
- 발행대금의 집행 대상 관련 정보

발행대금 배분사항
- 발행대금의 집행 금액 관련 정보- 발행대금 중 미사용 금액 현황

대상 프로젝트에 따른 효과
- 투자 대상 프로젝트의 환경 개선 기여도 등

외부평가

외부평가기관

한국기업평가㈜

평가유형

인증

평가결과

- 한국기업평가㈜는 당사의 ESG채권 관리체계가 ICMA의 GBP 기준에 부합하는 것으로 평가함- 당사의 무보증사채를 통해 조달한 자금을 환적으로 긍정적인 효과가 예상되는 적격 프로젝트에 전액 투입될 예정임을 확인하였으며, 프로젝트 평가 및 선정, 조달자금관리 및 사후보고 프로세스 수준이 매우 우수한 수준으로 평가됨. 따라서 ESG인증 평가방법론에 기반하여 G1 등급을 부여함

주) 제1-1회, 제1-2회 녹색채권에 관한 구체적인 내용은 기타공시첨부서류로 첨부한 '㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 녹색채권 ESG 인증평가 보고서'를 참고하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황1-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
3
-
1
2
1

합계
3
-
1
2
1

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

1-2. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사
회사 청산

-
-

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭당사의 명칭은 '주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'IGIS Value Plus REIT Co,. Ltd' 라고 표기합니다.
다. 설립일자 및 존속기간당사는 2019년 7월 16일에 설립되었으며, 당사의 존속기간은 설립일로부터 40년 입니다.
라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주소 : 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)- 전화번호 : 02-6959-3100- 홈페이지 : http://www.igisvaluereit.com
마. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률- 자산을 부동산 또는 부동산 관련 증권에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 부동산투자회사법에 따라 설립되었습니다.

바. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

- 회사는 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당됩니다.
사. 주요 사업의 내용 및 향후 추진하려는 신규사업에 관한 간략한 설명1-1. 지배회사의 주요사업회사는 부동산투자, 취득, 매매업을 주요 사업으로 하고 있습니다.기타의 자세한 내용은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.1-2. 종속회사의 주요 사업

종속회사명
사업의 내용

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
부동산투자 및 임대

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
부동산투자 및 임대

아. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

상장
2020년 07월 16일
-
-

2. 회사의 연혁

가. 회사의 연혁

시 기

내 용

2019.07.16

회사 발기설립(자기자본 15억원)

자산관리계약체결 (이지스자산운용(주))

자산보관계약체결 ((주)우리은행)

일반사무위탁계약체결 ((주)국민은행)

2019.07.18

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 신청

2019.09.11
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가

2019.09.18
대표주관계약체결 (삼성증권(주))

2019.09.25
명의개서대리계약체결(한국예탁결제원)

2019.09.30
총액인수계약체결(삼성증권(주), 한화투자증권(주), 신영증권(주))

2020.04.28

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업변경인가

2020.05.18

총액인수계약체결(삼성증권(주), 한화투자증권(주), 신영증권(주))

2020.06.20

유상증자(일반공모)

(보통주식 23,700,000 주, 증자 후 자본금 24,000,000,000 원)

2020.06.22

부동산 관련 증권(이지스97호(태평로빌딩)) 취득

2020.07.16

유가증권시장(KOSPI) 상장

2021.03.25
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업변경인가

2021.04.26
(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사 지분 100% 매입

2021.07.08
(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사 지분 22억원 추가 매입 (지분율 100%)

2021.09.16
(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사 지분 35억원 추가 출자 (지분율 100%)

2021.11.18
(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 지분 3억원 취득(지분율 100%)

2021.11.24
(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 지분 100억원 추가 출자 (지분율 100%)

2021.11.25
(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 부동산관련 유가증권 매입 (코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호)

2021.11.30
유상증자(제3자배정)(보통주식 6,872,852 주, 증자 후 자본금 30,872,852,000 원)

2021.11.30
(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사 유상증자 주금납입 (150억원)

2021.12.17
(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 지분 158억원 추가 출자 (지분율 100%)

2021.12.29
(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 부동산관련 유가증권 매입 (CBRE Caledon Valhalla Investments I-A, LP)

2022.01.27
(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사 지분 30억원 추가 출자 (지분율 100%)

2022.06.11
유상증자(제3자배정)(보통주식 5,872,483 주, 증자 후 자본금 36,745,335,000 원)

2022.06.17
이지스248호(이수화학 반포사옥) 수익증권 212억원 취득 완료

2022.11.29
(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사 청산 및 분배 완료(총 수령 청산 분배금 11,378,443,793원)

2022.12.09
이지스25호(트윈트리타워) 수익증권 1,839억원 취득 완료

2023.02.28
일반사무위탁계약 해지합의 (㈜국민은행)

2023.02.28
일반사무위탁계약 체결 (스카이펀드서비스㈜)

2023.08.02
유상증자(주주배정)(보통주식 14,698,134 주, 증자 후 자본금 51,443,469,000원)

2. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지 주소

서울특별시 영등포구 여의공원로 115(여의도동, 세우빌딩14층)이지스자산운용㈜ 內

3. 경영진의 중요한 변동- 공시서류작성기준일 현재, 당사의 이사회는 대표이사 1인(도병운), 기타비상무이사 2인(류규태, 정신아), 총 3인의 이사로 구성되어 있습니다.

일자

직책

성명

비고

2019년 7월 16일

대표이사

도병운

회사설립

2019년 7월 16일

기타비상무이사

류규태

2019년 7월 16일

기타비상무이사

정신아

2019년 7월 16일

감사

이종섭

(*1) 2022년 5월 27일 정기주주총회에서 사내이사로 선임(중임) 후 2022년 6월 23일 이사회에서 대표이사로 선임(중임)하였습니다(*2) 2022년 5월 27일 정기주주총회에서 기타비상무이사로 선임(중임)하였습니다(*3) 2022년 5월 27일 정기주주총회에서 감사로 선임(중임)하였습니다
4. 최대주주의 변동

증권신고서 제출일 현재 최대주주는 이지스자산운용(주)이며,
2023년 9월 30일 기준 보통주식 7,494,361주를 보유하고 있습니다.

주주명부 변동일
최대주주명
소유주식수
지분율

2021년 05월 31일
미래에셋증권(신탁) 외
1,515,790주
6.32%

2021년 11월 30일
이지스자산운용(주)
4,502,549주
14.58%

2022년 06월 11일
(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
5,033,557주
13.70%

2023년 6월 30일
이지스자산운용(주)
7,494,361주
14.57%

* 지분율은 '주주명부 변동일' 기준 총발행주식수로 계산된 지분율입니다.※ 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였습니다* 자세한 사항은 동 사업보고서의 "VII. 주주에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.

5. 상호의 변동해당사항 없습니다.
6. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나, 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과해당사항 없습니다.
7. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용해당사항 없습니다.
8. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용(1) 최초 공모 및 상장- 회사는 2020년 5월 18일 이사회의 유상증자 결의를 근거로, 동년 6월 19일을 주금납입일로 하여 보통주식 23,700,000주를 액면가 1,000원 / 발행가 5,000원에 신주 발행 하였습니다.

- 회사는 동 유상증자 자금을 재원으로, 서울시 중구 소재한 태평로빌딩을 소유하고 있는 이지스97호 펀드의 지분 99.9%를 2020년 6월 22일 매입 완료하였습니다.

- 회사는 부동산투자회사법 제20조에 따른 주식의 상장 의무를 충족하기 위하여, 2020년 6월 30일 한국거래소에 주권신규상장신청서를 제출하였으며, 동년 7월 16일 유가증권시장에 상장되었습니다.(2) 1차 신규 투자- 회사는 ㈜이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사(이하 '이지스로지스틱스리츠') 주식을 2021년 4월 26일 100% 인수하고, 2021년 7월 8일, 2021년 9월 16일 및 2022년 1월 27일 유상증자에 참여하여 투자를 집행하였습니다. 이지스로지스틱스리츠는 물류센터 자산 취득을 위하여 매매계약을 체결하였으나 2022년 8월 1일 매매계약을 해제하여 기지급한 계약금(20억원), 중도금(60억원)을 반환받고 계약금 및 기타 비용 상당액인 26.4억원을 합의금으로 수취하였습니다. 이지스로지스틱스리츠는 반환금 및 합의금을 수취한 후 해산 및 청산이 완료되었습니다.(3) 2차 신규 투자- 회사는 2021년 11월 19일 이사회의 유상증자 결의를 근거로, 동년 11월 29일을 주금납입일로 하여 보통주식 6,872,852주를 액면가 1,000원 / 발행가 5,820원에 신주 발행 하였습니다.- 회사는 동 유상증자 자금을 재원으로 (i) 이지스데이터센터리츠 주식을 2021년 11월 18일 100% 인수하고, 2021년 11월 24일 및 2021년 12월 17일 유상증자에 참여하여 현재 지분 100%를 보유하고 있습니다. 이지스데이터센터리츠는 11월 25일 경기도 분당구 야탑동 소재 분당 Hostway IDC에 투자하는 코람코127호 펀드 지분 60%를 99억원에 취득하였고, 12월 24일 북미DC포트폴리오에 투자하는 Valhalla I-A, LP 에 138억원을 투자하였습니다.- 회사는 동 유상증자 자금으로 (ii) 2021년 11월 30일 카이트20호리츠 유상증자에 참여하여 150억원을 출자하였으며 현재 지분 약 97%를 보유하고 있습니다. 카이트20호리츠는 경기도 이천시 초지리 소재 이천YM물류센터에 투자하는 부동산투자회사입니다.(4) 3차 신규 투자- 회사는 2022년 5월 30일 이사회의 유상증자 결의를 근거로, 동년 6월 10일을 주금납입일로 하여 보통주식 5,872,483주를 액면가 1,000원 / 발행가 5,960원에 신주 발행 하였습니다.- 회사는 동 유상증자 자금을 재원으로, 서울시 서초구 반포동에 소재한 이수화학 반포사옥을 소유하고 있는 이지스248호펀드의 제1종 수익증권 100%를 2022년 6월 17일 매입 완료하였습니다.- 또한 회사는 2022년 12월 9일 보유자산(수익증권 및 주식)을 담보로 1,760억원을 차입하여 보유 현금과 함께 이지스25호 펀드 수익증권 1,839억좌(지분율 99.7%)를 1,839억원에 매입하였습니다. 이지스25호 펀드는 서울시 중구 율곡로 6 소재 트윈트리타워를 보유하고 있습니다.

- 회사는 2023년 06월 05일 이사회의 유상증자 결의를 근거로, 동년 8월 1일을 주금납입일로 하여 보통주식 14,698,134주를 액면가 1,000원 / 발행가 4,270원에 신주 발행 하였습니다.

3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류
구분
8기(2023.08월말)
7기(2023.02월말)
6기(2022.08월말)

보통주
발행주식총수
51,443,469
36,745,335
36,745,335

액면금액
1,000
1,000
1,000

자본금
51,443,469,000
36,745,335,000
36,745,335,000

우선주
발행주식총수
-
-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

기타
발행주식총수

-
-

액면금액
-
-
-

자본금
-
-
-

합계
자본금
51,443,469,000
36,745,335,000
36,745,335,000

4. 주식의 총수 등

주식의 총수 현황

(기준일 :
2023년 8월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
1,000,000,000
1,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
51,443,469
51,443,469
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-

1. 감자
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-

4. 기타
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
51,443,469
51,443,469
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
51,443,469
51,443,469
-

5. 정관에 관한 사항

정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2019년 09월 25일
2019년 제3차 임시주주총회
제11조- 주권의종류
전자증권 도입에 따른 정관 변경

2019년 09월 25일
2019년 제3차 임시주주총회
제15조- 명의개서대리인
전자증권 도입에 따른 정관 변경

2019년 09월 25일
2019년 제3차 임시주주총회
제15조의2(삭제)- 주주 등의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등의 신고
전자증권 도입에 따른 정관 변경

2019년 09월 25일
2019년 제3차 임시주주총회
제46조의2(신설)- 사채 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리의 전자증권
전자증권 도입에 따른 정관 변경

2019년 09월 25일
2019년 제3차 임시주주총회
제46조의3(신설)- 사채발행에 관한 준용규정
전자증권 도입에 따른 정관 변경

2020년 01월 28일
2020년 제1차 임시주주총회
제49조- 사업연도
사업연도 변경

2020년 01월 28일
2020년 제1차 임시주주총회
제50조- 재무제표 등의 승인 및 공고
연결재무제표 추가

2020년 01월 28일
2020년 제1차 임시주주총회
제53조- 이익의 배당
배당한도 변경

2023년 05월 24일
제7기 정기주주총회
제6조- 공고 방법제14조- 신주의 배당기산일제20조- 소집권자 및 소집통지제26조- 주주총회의 결의사항제46조의 2- 사채 및 신주인수권증권에 표시되어야할 권리의 전자등록제46조의 3- 사채발행에 관한 준용규정제58조- 투자자의 보호
제6조- 공고방법 변경제14조- 삭제 후 제14조 동등배당 신설제20조 3항 신설- 소집통지 방식 추가제26조- 주주총회 결의사항 변경 및 추가제46조의 2, 제46조의 3- 전환사채 발행 변경 조문 신설로 인한 조문번호 변경제58조-투자자의 보호 추가

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 리츠 산업의 현황리츠 산업은 부동산투자회사법이 2001년 제정된 이래로 성장하여 2023년 9월 말 현재 설립된 리츠 수는 357개, 총 자산은 약 91.97조원에 이르고 있습니다. 최근 부동산 등 대체투자에 대한 시장의 관심 증가와 리츠 관련 정부의 규제 완화 및 활성화 정책 등으로 리츠 산업은 꾸준히 성장할 것으로 예상됩니다.

부동산투자회사 현황- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2023년 9월)

리츠통계 2309 (1).jpg
리츠통계 2309 (1)

리츠통계 2309 (2).jpg
리츠통계 2309 (2)

리츠통계 2309 (3).jpg
리츠통계 2309 (3)

리츠통계 2309 (4).jpg
리츠통계 2309 (4)

리츠통계 2309 (5).jpg
리츠통계 2309 (5)

나. 리츠 산업의 특성리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 일반적으로 리츠 주식에 투자함으로써 얻는 수익은 고위험, 고성장 상품의 수익보다는 낮으나 안정적이며, 예금, 채권같은 저위험 상품의 수익보다는 높은 인컴형(Income)투자상품입니다.리츠 시장은 과거 사모 리츠 중심에서 현재 회사를 비롯한 다수의 공모상장리츠 출시로, 투자자 범위가 기관 투자자에서 개인 투자자로 확대되며 성장하고 있습니다. 리츠 시장의 경기변동 특성 및 계절성은 명확히 확인된 바 없으나, 현재 설립된 리츠의 대부분이 부동산 임대료를 수입의 기반으로 하고 있음을 고려할 때, 일반적으로 경기 상승시 수익 창출이 확대 되며, 경기 하락시 수익이 감소하는 경향이 있을 것으로 보입니다.

다. 시장의 특성전술한 "1. 사업의 개요"를 참조하시기 바랍니다.
라. 시장 점유율전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 영업의 개요회사는 2019년 7월 16일 설립된 부동산투자회사로, 2019년 9월 11일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 정관상 회사는 존속기간을 두지 않는 영속형 회사이며, 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)에 위치하고 있습니다.회사의 주요 사업은 부동산의 취득ㆍ개발ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 관리, 임대차 및 전대차, 증권ㆍ채권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출ㆍ예치 등을 하는 방법으로 자산을 투자 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사는 2020년 7월 16일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.
나. 보유부동산

회사가 공시서류작성기준일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다.

투자대상(투자기구명)
투자기구의 종류

매입금액

(좌수, 주식수)

지분율
자산 소재지

감정평가액(시점)

부동산양수도

(간주)가액(주3)

임대율(2023년 9월말 기준)

태평로빌딩[이지스일반사모부동산투자신탁97호(이하 "이지스97호")]

펀드(수익증권)

1,132억원(1,132억좌)
99.9%
서울시 중구 세종대로 73
4,343억원(2023년 8월)
3,025억원
85.9%

트윈트리타워[이지스일반사모부동산투자신탁25호(이하 "이지스25호")]
펀드(수익증권)
1,839억원(1,839억좌)
99.7%
서울시 중구 율곡로 6
6,504억원(2023년 9월)
5,569억원
100%

이수화학 반포사옥[이지스일반사모부동산투자신탁248호(이하 "이지스248호")
펀드(수익증권)
212억원(212억좌)(주1)
80.3%
서울시 서초구 사평대로 84
1,017억원(2023년 8월)
800억원
100%

분당Hostway IDC[㈜이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사(이하 "이지스데이터센터리츠",코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호(이하 "코람코127호")]

펀드(수익증권)
99억원(99억좌)
60.0%
성남시 분당구 장미로 36
547억원(2022년 12월)(주2)
430억원
100%

북미DC포트폴리오[이지스데이터센터리츠,CBRE Caledon Valhalla Investments I-A, LP(이하 "북미DC포트폴리오")
지분증권
138억원
5.2%
미국: 캘리포니아주 Santa Clara (실리콘밸리) 8개, 워싱턴주 Quincy 2개캐나다: 퀘벡주 Montreal 1개, 퀘벡주 Quebec city 2개 자산 소재
5조 7,912억원(2023년 6월)(주4)
4조 1,474억원
100%(2023년 6월)

이천YM물류센터[㈜카이트제이십호위탁관리부동산투자회사(이하 "카이트20호리츠")]
부동산투자회사 주권
150억원(보통주 150만주, 우선주 150만주)
96.8%
이천시 대월면 대평로 195-66
578억원(2021년 10월)
480억원
100%

(주1) 당사는 이지스248호 펀드가 발행한 제1종 수익증권 212억좌 100%를 보유하고 있으며, 제1종 수익증권은 누적적 우선배당 6.9%(연환산)와 매각차익의 30%를 분배받습니다.(주2) 분당 Hostway IDC의 평가액은 집합투자업자인 코람코자산운용이 집합투자재산평가규정에 따라 감정평가업자로부터 수령한 가치수준 추정보고서를 바탕으로 재평가한 금액입니다.(주3) 부동산양수도간주가액은 펀드 수익증권, 리츠 주권 및 Limited Partnership 지분증권의 거래시 기준이 되는 부동산 자산가격 또는 기업가치(북미DC포트폴리오)를 의미합니다.(주4) 매입시점(부동산양수도간주가액) 환율: 1,188원/달러, 최근시점(감정평가액) 환율: 1,321원/달러 기준

보유자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다.- 태평로빌딩

구분
내용

사진

태평로빌딩

위치도

태평로빌딩 위치도.jpg
태평로빌딩 위치도

주소
서울시 중구 세종대로 73

대지면적 / 연면적
2,893.4㎡ / 40,001.8㎡

건물규모
지하 6층 / 지상 26층

승강기 / 주차대수
7대 / 337대

용도
업무시설, 판매시설

준공연도
1997년 9월

입지
시청역 인근 (1, 2호선)

주요 임차인
삼성생명, 중국공상은행 등

임대율 (2023년 9월)
85.9%

WALE (2023년 9월)
2.8년

감정평가액(기관, 시점)
4,343억원(경일감정평가법인, 2023년 8월)

부동산양수도(간주)가액(투자시점)
3,025억원(2020년 6월)

Cap. Rate (매입/현재)
매입 4.4% / 현재 5.1%

투자기구 (지분율)
이지스97호 펀드 (99.9%)

- 트윈트리타워

구분
내용

사진

트윈트리타워

위치도

트윈트리타워 위치도.jpg
트윈트리타워 위치도

주소
서울시 중구 율곡로 6

대지면적 / 연면적
4,430.1㎡ / 55,785.3㎡(中 투자대상 면적 4,392.1㎡ / 55,201.9㎡)

건물규모
지하 8층 / 지상 17층

승강기 / 주차대수
10대 / 226대

용도
업무시설, 근린생활시설 등

준공연도
2010년 12월

입지
5호선 광화문역, 3호선 경복궁역, 안국역 인근

주요 임차인
SK에코엔지니어링, 예술경영지원센터, 일본국대사관 등

임대율 (2023년 9월)
100%

WALE (2023년 9월)
4.6년

감정평가액(기관, 시점)
6,504억원(경일감정평가법인, 2023년 9월)

부동산양수도(간주)가액(투자시점)
5,569억원(2022년 12월)

Cap. Rate (매입/현재)
매입 4.1% / 현재 4.2%

투자기구 (지분율)
이지스25호 펀드 (99.7%)

- 이수화학 반포사옥

구분
내용

사진

이수화학

위치도

이수화학 위치도.jpg
이수화학 위치도

주소
서울시 서초구 사평대로 84

대지면적 / 연면적
2,155㎡ / 12,184.1㎡

건물규모
지하 4층 / 지상 8층

승강기 / 주차대수
2대 / 80대

용도
업무시설

준공연도
1997년 7월 (2020년 7월 리모델링)

입지
3, 7, 9호선 고속터미널역 인근

주요 임차인
이수화학 및 동회사의 계열사(100%)

임대율 (2023년 9월)
100%

WALE (2023년 9월)
7.2년

감정평가액(기관, 시점)
1,017억원(경일감정평가법인, 2022년 8월)

부동산양수도(간주)가액(투자시점)
800억원(2022년 6월)

Cap. Rate (매입/현재)
매입 4.2% / 현재 4.5%

투자기구 (지분율)
이지스248호 펀드 (80.3%) (주1)

(주1) 당사는 이지스248호 펀드가 발행한 제1종 수익증권 212억좌 100%를 보유하고 있으며, 누적적 우선배당 6.9%(연환산)와 매각차익의 30%를 분배받는 우선주 성격의 수익증권입니다. 보통주 성격의 제2종 수익증권 총 52억좌는 책임임차인인 이수화학에서 100% 보유하고 있습니다. 상기 지분율 80.3%는 제1종, 제2종 수익증권 전체 합산 기준입니다.

- 북미DC포트폴리오

구분
내용

사진

북미dc포트폴리오

위치도

북미dc포트폴리오 위치도.jpg
북미dc포트폴리오 위치도

주소
미국 실리콘밸리, 캐나다 퀘벡 등 북미지역

자산 유형
데이터센터 13개 자산 포트폴리오

총 용량
187MW

주요 임차인
S&P 신용등급 AAA의 IT기업 (계약 용량의 절반 이상 점유)

임대율 (2022년 12월)
100%

WALE (2023년 6월)
7.6년

감정평가액(기관, 시점)
5조 7,912억원(PwC, 2023년 6월)(주1), (주2)

부동산양수도(간주)가액(투자시점)
4조 1,474억원(2021년 12월) (주2)

Cap. Rate (매입/현재)
매입 5.1% / 현재 5.2%

투자기구 (지분율)
이지스데이터센터(100%) → Valhalla I-A (5.2%) (주3)

(주1) 상기 감정평가액은 보유 부동산에 대한 감정평가 금액이 아닌, 부동산을 보유하고 있는 기업(YieldCo)의 가치 평가액입니다.(주2) 감정평가액은 1,267.3원/달러 기준, 양수도가액은 1,188원/달러 기준(주3) 북미DC포트폴리오에 대한 궁극적인 지분율은 5.2%이나, 투자기구인 Valhalla I-A에서 차입한 영구채 성격의 Equity Bridge Loan(약 USD 76 Million)이 존재하며, 당사가 실질적으로 북미DC포트폴리오에 투입한 투자원금은 138억원(약 USD 11.6 Million) 입니다.

- 분당 Hostway IDC

구분
내용

사진

분당hostway idc.jpg
분당hostway idc

위치도

분당hostway idc 위치도.jpg
분당hostway idc 위치도

주소
성남시 분당구 장미로 36

대지면적 / 연면적
3,588.3㎡ / 14,533.4㎡

건물규모
지상 5층 (지하층 없음)

승강기 / 주차대수
3대 / 75대

용도
방송통신시설 등

준공연도
2000년 6월

입지
분당선 야탑역 인근

주요 임차인
Hostway (100%)

임대율 (2023년 9월)
100%

WALE (2023년 9월)
10.8년

감정평가액(기관, 시점)
547억원 (주1)(제일감정평가법인, 2022년 12월)

부동산양수도(간주)가액(투자시점)
430억원(2021년 11월)

Cap. Rate (매입/현재)
매입 5.4% / 현재 5.8%

투자기구 (지분율)
이지스데이터센터(100%) → 코람코127호 펀드 (60.0%)

(주1) 분당Hostway IDC의 평가액은 가격조사보고서를 바탕으로 코람코127호 펀드의 집합투자업자가 집합투자재산평가 규정에 따라 평가한 금액입니다.

- 이천YM물류센터

구분
내용

사진

이천ym물류센터 1.jpg
이천ym물류센터

위치도

이천ym물류센터 위치도.jpg
이천ym물류센터 위치도

주소
이천시 대월면 대평로 195-66

대지면적 / 연면적
5,769.9㎡ / 28,707.9㎡

건물규모
지하 1층 / 지상 3층

층고
10.5m

승강기 / 주차대수
5대 (일반승강기 2대, 화물용 1대, 수직반송기 2대) / 101대

용도
창고시설 (100% 상온 물류센터)

준공연도
2021년 12월

입지
영동고속도로 이천IC 인근

주요 임차인
S사 (국내 IT 대기업 물류 자회사) 100%

임대율 (2023년 9월)
100%

WALE (2023년 9월)
3.2년

감정평가액(기관, 시점)
578억원(삼창감정평가법인, 2021년 10월)

부동산양수도(간주)가액(투자시점)
480억원(2021년 12월)

Cap. Rate (매입/현재)
매입 5.4% / 현재 5.5%

투자기구 (지분율)
카이트20호리츠 (96.8%) (주1)

(주1) 카이트20호리츠는 우선주 150만주(발행가 5,000원, 연환산 6.0% 누적적 우선배당, 매각차익의 10%) 및 보통주 160만주(발행가 5,000원)를 발행하였으며, 당사는 우선주 150만주(100%) 및 보통주 150만주(93.8%)에 투자하여 합산 96.8%의 지분을 보유하고 있습니다.

3. 원재료 및 생산설비

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 당사의 위험관리 목표 및 정책당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.
나. 파생거래

해당사항 없습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

7. 기타 참고사항

해당사항 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

1-1. 연결재무정보

(단위 : 원)

과 목
제 8(당)기말
제 7(전)기말
제 6(전전)기말

Ⅰ.유동자산
66,957,914,354
15,682,379,751
10,627,523,324

Ⅱ.비유동자산
503,067,693,660
517,541,961,863
318,646,792,174

자 산 총 계
570,025,608,014
533,224,341,614
329,274,315,498

Ⅰ.유동부채
154,513,272,079
179,158,660,533
605,507,370

Ⅱ.비유동부채
2,386,421,023
38,370,452,411
39,034,720,302

부 채 총 계
156,899,693,102
217,529,112,944
39,640,227,672

지배기업 소유주지분
412,753,949,122
315,300,292,139
289,211,665,037

Ⅰ.자본금
51,443,469,000
36,745,335,000
36,745,335,000

Ⅱ.기타불입자본
197,223,241,050
149,955,542,948
152,010,833,211

Ⅲ.자본조정
(1,100,565,368)
(1,100,565,368)
(1,100,565,368)

Ⅳ.기타포괄손익누계액
-
-
-

Ⅴ.이익잉여금
165,187,804,440
129,699,979,559
101,556,062,194

비지배지분
371,965,790
394,936,531
422,422,789

자 본 총 계
413,125,914,912
315,695,228,670
289,634,087,826

구 분
제 8(당)기말(2023.03.01 ~ 2023.08.31)
제 7(전)기말(2022.09.01 ~ 2023.02.28)
제 6(전전)기말(2022.03.01 ~ 2022.08.31)

Ⅰ.영업수익
56,955,513,051
43,416,383,608
47,138,389,959

Ⅱ.영업비용
7,758,601,818
11,120,997,088
1,552,595,908

Ⅲ.영업이익
49,196,911,233
32,295,386,520
45,585,794,051

Ⅳ. 영업외손익
(5,891,116,749)
(634,219,391)
(575,255,846)

Ⅴ. 법인세비용차감전이익
43,305,794,484
31,661,167,129
45,010,538,205

Ⅵ. 법인세비용
17,679,360
7,559,832
-

Ⅶ. 당기순이익
43,288,115,124
31,653,607,297
45,010,538,205

Ⅷ.기타포괄손익
-
-
642,373,736

Ⅸ.총포괄손익
43,288,115,124
31,653,607,297
45,652,911,941

Ⅹ.주당순이익 (주1)
1,107
862
1,343

[연결에 포함된 회사수]
2
2
3

1-2. 별도재무정보

(단위 : 원)

과 목
제 8(당)기말
제 7(전)기말
제 6(전전)기말

Ⅰ.유동자산
14,847,095,213
13,590,977,181
7,902,903,570

Ⅱ.비유동자산
516,141,326,000
485,199,633,000
277,236,392,000

자 산 총 계
530,988,421,213
498,790,610,181
277,236,392,000

Ⅰ.유동부채
117,691,484,930
178,466,838,249
116,734,702

Ⅱ.비유동부채
-
-
-

부 채 총 계
117,691,484,930
178,466,838,249
116,734,702

Ⅰ.자본금
51,443,469,000
36,745,335,000
36,745,335,000

Ⅱ.기타불입자본
197,223,241,050
149,955,542,948
152,010,833,211

Ⅲ.이익잉여금
164,630,226,233
133,622,893,984
96,266,392,657

자 본 총 계
413,296,936,283
320,323,771,932
285,022,560,868

구 분
제 8(당)기말(2023.03.01 ~ 2023.08.31)
제 7(전)기말(2022.09.01 ~ 2023.02.28)
제 6(전전)기말(2022.03.01 ~ 2022.08.31)

Ⅰ.영업수익
50,466,571,620
42,073,321,918
43,313,211,464

Ⅱ.영업비용
6,727,100,792
1,288,335,817
523,226,824

Ⅲ.영업이익
43,739,470,828
40,784,986,101
42,789,984,640

Ⅳ. 영업외손익
(4,908,877,595)
101,515,883
(126,055,983)

Ⅴ. 법인세비용차감전이익
38,830,593,233
40,886,501,984
42,663,928,657

Ⅵ. 법인세비용
-
-
-

Ⅶ. 당기순이익
38,830,593,233
40,886,501,984
42,663,928,657

Ⅷ. 주당순이익 (주1)
992
1,113
1,273

2. 연결재무제표

연결재무상태표

제 8 기 2023년 08월 31일 현재

제 7 기 2023년 02월 28일 현재

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기말
제 7(전) 기말

자 산

Ⅰ.유동자산

66,957,914,354

15,682,379,751

1. 현금및현금성자산
4,5,24,26
11,086,593,140

2,840,690,964

2. 단기금융상품
6,24
4,300,000,000

11,200,000,000

3. 기타유동채권
7,24
388,313,668

351,309,062

4. 기타유동자산
8
80,238,023

79,396,935

5. 당기법인세자산
9
953,453,400

1,210,982,790

6. 매각예정자산
28
50,149,316,123

-

Ⅱ. 비유동자산

493,995,971,415

517,541,961,863

1. 비연결종속기업투자
10,24
493,987,758,378

467,052,707,066

2. 유형자산
11
-

50,481,041,760

3. 무형자산
12
8,213,037

8,213,037

자 산 총 계

560,953,885,769

533,224,341,614

부 채

Ⅰ.유동부채

154,513,272,079

179,158,660,533

1. 기타유동채무
13,24
2,433,864,975

3,081,439,080

2. 차입금
16,24
152,000,000,000

176,000,000,000

2. 기타유동부채
15
79,407,104

77,221,453

Ⅱ.비유동부채

2,386,421,023

38,370,452,411

1. 장기차입금
16,24
-

36,000,000,000

2. 기타비유동채무
13,24
1,128,933,000

1,128,933,000

3. 기타비유동금융부채
14,24
1,257,488,023

1,241,519,411

부 채 총 계

156,899,693,102

217,529,112,944

자 본

지배기업 소유주지분

403,682,226,877

315,300,292,139

Ⅰ.자본금
17

51,443,469,000

36,745,335,000

Ⅱ.기타불입자본
17

197,223,241,050

149,955,542,948

Ⅲ.자본조정
17

(1,100,565,368)

(1,100,565,368)

Ⅳ.이익잉여금
17

156,116,082,195

129,699,979,559

비지배지분
27

371,965,790

394,936,531

자 본 총 계

404,054,192,667

315,695,228,670

부채 및 자본총계

560,953,885,769

533,224,341,614

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연결포괄손익계산서

제 8(당) 2023년 03월 01일부터 2023년 08월 31일까지

제 7(전) 2022년 09월 01일부터 2023년 02월 28일까지

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

Ⅰ.영업수익
18,24,25

53,573,815,675

43,416,383,608

Ⅱ.영업비용
18

13,448,626,687

11,120,997,088

Ⅲ.영업이익

40,125,188,988

32,295,386,520

1.금융수익
19,24
135,906,663

169,054,618

2.금융비용
19
6,027,853,146

3,172,383,614

3.기타수익
20
829,734

2,596,963,253

4.기타비용
20
-

227,853,648

Ⅳ.법인세비용차감전순이익

34,234,072,239

31,661,167,129

Ⅴ.법인세비용
21

17,679,360

7,559,832

Ⅵ.당기순이익

34,216,392,879

31,653,607,297

지배기업 소유주지분

34,239,363,620

31,673,918,022

비지배지분
27
(22,970,741)

(20,310,725)

Ⅶ.기타포괄손익

-

-

후속적으로 당기손익으로 재분류되지 않는 포괄손익

-

-

후속적으로 당기손익으로 재분류되는 포괄손익

-

-

파생상품평가손익

-

-

Ⅷ.총포괄손익

34,216,392,879

31,653,607,297

지배기업 소유주지분

34,239,363,620

31,673,918,022

비지배지분

(22,970,741)

(20,310,725)

Ⅸ.주당이익

875

862

1.기본주당이익
22

875

862

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연결자본변동표

제 8(당) 2023년 03월 01일부터 2023년 08월 31일까지

제 7(전) 2022년 09월 01일부터 2023년 02월 28일까지

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
자본금
기타불입자본
자본조정
기타포괄손익누계액
이익잉여금
지배기업소유주지분 계
비지배지분
총 계

2022.09.01(전기초)
36,745,335,000
152,010,833,211
(1,100,565,368)
-
101,556,062,194
289,211,665,037
422,422,789
289,634,087,826

총포괄손익:

당기순이익
-
-
-
-
31,673,918,022
31,673,918,022
(20,310,725)
31,653,607,297

소유주와의 거래:

이익잉여금 이입
-
(2,055,290,263)
-
-
2,055,290,263
-
-
-

배당금의 지급
-
-
-
-
(5,585,290,920)
(5,585,290,920)
(7,175,533)
(5,592,466,453)

2023.02.28(전기말)
36,745,335,000
149,955,542,948
(1,100,565,368)
-
129,699,979,559
315,300,292,139
394,936,531
315,695,228,670

2023.03.01(당기초)
36,745,335,000
149,955,542,948
(1,100,565,368)
-
129,699,979,559
315,300,292,139
394,936,531
315,695,228,670

총포괄손익:

당기순이익
-
-
-
-
34,239,363,620
34,239,363,620
(22,970,741)
34,216,392,879

소유주와의 거래:

유상증자
14,698,134,000
47,267,698,102
-
-
-
61,965,832,102
-
61,965,832,102

배당금의 지급
-
-
-
-
(7,823,260,984)
(7,823,260,984)
-
(7,823,260,984)

2023.08.31(당기말)
51,443,469,000
197,223,241,050
(1,100,565,368)
-
156,116,082,195
403,682,226,877
371,965,790
404,054,192,667

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연결현금흐름표

제 8(당) 2023년 03월 01일부터 2023년 08월 31일까지

제 7(전) 2022년 09월 01일부터 2023년 02월 28일까지

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

영업활동으로 인한 현금흐름

7,273,331,058

9,771,731,598

1. 영업으로부터 창출된 현금흐름
26
791,889,392

3,278,872,948

2. 이자 수취

131,190,753

107,916,690

3. 이자 지급

(6,783,195,613)

(743,158,355)

4. 배당금 수취

12,893,596,496

7,813,798,374

5. 법인세 납부(환급)

239,850,030

(685,698,059)

투자활동으로 인한 현금흐름

6,830,000,000

(185,086,464,000)

1. 투자활동으로 인한 현금유입

10,200,000,000

15,538,450,127

단기금융상품 처분

10,200,000,000

7,538,450,127

유형자산의 처분

-

8,000,000,000

2. 투자활동으로 인한 현금유출

(3,370,000,000)

(200,624,914,127)

단기금융상품 취득

3,300,000,000

16,724,914,127

비연결종속기업투자 취득

-

183,900,000,000

유형자산의 취득

70,000,000

-

재무활동으로 인한 현금흐름

(5,857,428,882)

170,407,533,547

1. 재무활동으로 인한 현금유입

61,965,832,102

176,000,000,000

유상증자

61,965,832,102

-

단기차입금 차입

-

176,000,000,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출

(67,823,260,984)

(5,592,466,453)

배당금 지급

7,823,260,984

5,585,290,920

단기차입금 상환

60,000,000,000

-

비지배지분 감소

-

7,175,533

현금및현금성자산의 증가(감소)

8,245,902,176

(4,907,198,855)

기초 현금및현금성자산

2,840,690,964

7,747,889,819

기말 현금및현금성자산

11,086,593,140

2,840,690,964

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

3. 연결재무제표 주석

1. 회사의 개요

(1) 지배기업의 개요주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2019년 7월 16일 설립되었으며, 국토교통부로부터 2019년 9월 11일 '위탁관리부동산투자회사' 영업인가를 취득하였습니다.회사의 주요 목적사업은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익증권의 취득ㆍ관리 및 처분 등을 하는 방법 등을 통해 자산을 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.회사의 본점은 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층에 위치하고 있습니다.

당기말 현재 지배기업의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분
주주명
주식수(주)
지분율(%)

보통주
이지스자산운용(주)(주1)
7,473,402
14.53%

기타
43,970,067
86.30%

합 계
51,443,469
100.00%

(주1) 당기 중에 최대주주가 변경되었으며, 전기 최대주주는 (주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사이며 지분율은 13.7%입니다.

(2)종속기업의 개요

1) 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명
소재지
결산월
업종
지분율

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
서울
5월, 11월
부동산임대
100%

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
서울
6월, 12월
부동산임대
96.8%

2) 연결 대상 종속기업의 당기말 현재 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
재무상태표
손익계산서

자산
부채
매출액
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
19,813,488
1,748,774
1,993,862
(3,897,079)
(3,897,079)

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
51,243,764
37,459,435
1,613,382
(217,121)
(217,121)

(주1) 카이트제이십호위탁관리부동산투자회사 재무정보는 2023년 6월 30일자 재무정보를 이용하여 연결을 하였습니다.

2. 중요한 회계정책 연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었으며 연결재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다

연결재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.

(1) 연결재무제표 작성기준

연결회사의 연결재무제표는 2019년 7월 16일 설립일로부터 국제회계기준을 채택하여 제정한 한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서, 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

한국채택국제회계기준은 연결재무제표 작성시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 연결재무제표는 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정되는 특정 비유동자산과 금융자산 및 금융부채을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다. 역사적원가는 일반적으로 자산을 취득하기 위하여 지급한 대가의 공정가치로 측정하고 있습니다.(2) 연결회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서연결회사는 2023년 3월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - '회계정책'의 공시

중요한 회계정책 정보를 정의하고 이를 공시하도록 하였습니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2) 기업회계기준서 제1001호 ' 재무제표 표시 ' - 행사가격 조정 조건이 있는 금융부채 평가손익 공시

발행자의 주가 변동에 따라 행사가격이 조정되는 조건이 있는 금융상품의 전부나 일부가 금융부채로 분류되는 경우 그 금융부채의 장부금액과 관련 손익을 공시하도록 하였습니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

3) 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' - '회계추정'의 정의

회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다.

해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

4) 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - 단일거래에서 생기는 자산과 부채에 대한 이연법인세

자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래시점 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는 요건을 추가하였습니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 연결회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니 다. 연결회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

연결회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(4) 중요한 판단과 추정연결회사의 회계정책을 적용함에 있어서, 경영진은 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는 자산과 부채의 장부금액에 대한 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

한국채택국제회계기준에서는 연결재무제표를 작성함에 있어서 경영진으로 하여금 회계정책의 적용이나, 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 판단, 추정치, 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 실제 결과는 이러한 추정치와 다를 수 있습니다.

추정과 기초적인 가정은 계속하여 검토됩니다. 회계추정에 대한 수정은 그러한 수정이 오직 당해 기간에만 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간에 인식되며, 당기와 미래 기간 모두 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간과 미래 기간에 인식됩니다.또한 차기 회계연도에 자산과 부채의 장부금액에 대한 중요한 조정을 유발할 수 있는유의적인 위험을 내포하고 있는 미래에 대한 가정과 보고기간말 현재 추정 불확실성에 대한 기타 주요 원천은 다음과 같습니다.

1) 공정가치의 결정관측 가능한 시장가격이 없는 금융자산과 금융부채의 공정가치 결정을 위해서는 가치평가 기법들이 요구됩니다. 빈번한 거래가 이루어지지 않고 가격의 투명성이 낮은 금융상품의 경우, 공정가치의 객관성은 낮아지고 유동성, 집중도, 시장요소의 불확실성, 가격결정의 가정 및 기타 위험에 대한 광범위한 판단이 요구됩니다. 경영자는 금융상품의 공정가치 결정에 사용된 평가기법과 가정들이 적절하다고 믿고 있습니다.

(5) 종속기업투자기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배회사인 회사는 별도재무제표에서 종속기업, 관계기업 및 공동기업에 대한 투자를 기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따라 원가법으로 처리하거나 기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 공정가치로 회계처리하고 있습니다.또한 종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자에 대한 객관적인 손상의 징후가 있는 경우 종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자의 회수가능액과 장부금액과의 차이는 손상차손으로 인식됩니다.(6) 금융상품

금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.1) 금융자산가. 최초 인식과 측정금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 연결회사의 사업모형에 따라 달라집니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출채권을 제외하고는, 연결회사는 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가감합니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하지 않은 매출채권은 기업회계기준서 제1115호에 따라 결정된 거래원가로 측정합니다.금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.금융자산의 관리를 위한 연결회사의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을 관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 연결회사가 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

나. 후속 측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.- 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)- 누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품)- 제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

다. 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)연결회사는 아래 조건을 모두 만족하는 경우에 금융자산을 상각후원가로 측정합니다.- 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자 산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생함.상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)

연결회사는 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 측정합니다.- 계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의 제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.연결회사의 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품은 비유동자산으로 분류되는 채무상품에 포함됩니다.라. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)최초 인식 시점에, 연결회사는 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 연결회사가 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타수익으로 인식되며, 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.연결회사는 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다.

마. 당기손익-공정가치 측정 금융자산당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할 수 있습니다.당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 포괄손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다.주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다.

바. 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 '차입금'으로 분류하고 있습니다.

사. 금융자산의 손상연결회사는 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 연결회사가 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

기대신용손실은 두 개의 stage로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.매출채권에 대하여, 연결회사는 기대신용손실 계산에 간편법을 적용할 수 있습니다. 따라서, 연결회사는 신용위험의 변동을 추적하지 않는 대신에, 각 결산일에 전체기간기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 인식합니다. 연결회사는 특정 채무자에 대한 미래전망정보와 경제적 환경을 반영하여 조정된 과거 신용손실 경험에 근거하여 충당금 설정률표를 설정합니다.기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에 대하여, 연결회사는 낮은 신용위험 간편법을 적용합니다. 매 결산일에, 연결회사는 과도한 원가나 노력 없이 이용할 수 있는 합리적이고 뒷받침될 수 있는 모든 정보를 사용하여 채무상품이 낮은 신용위험을 가지고 있다고 고려되는지를 평가합니다. 이러한 평가를 위해서, 연결회사는 채무상품의 내부 신용 등급을 재평가합니다.연결회사의 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품이 최상위 투자등급에 해당하는 상장 채권만으로 구성되어 있다면 낮은 신용 위험 투자자산으로 평가됩니다. 연결회사의 정책은 이러한 상품을 12개월 기대신용손실로 측정하는 것입니다. 그러나, 최초 인식 이후에 신용위험의 유의적인 증가가 있다면 손실충당금은 전체기간 기대신용손실에 근거하여 산출됩니다. 연결회사는 채무상품의 신용위험이 유의적으로 증가했는지를 결정하고 기대신용손실을 측정하기 위해 신용평가기관의 등급을 사용합니다.

2) 금융부채가. 최초인식과 측정금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 차입금, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다.모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 차입금 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

연결회사의 금융부채는 기타지급채무 등을 포함합니다.

나. 후속측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다.

다. 차입금최초 인식 이후에, 차입금은 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다.

라. 제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

(7) 파생상품과 위험회피활동 파생상품은 파생상품 계약 체결 시점에 공정가치로 최초 인식되며 이후 매 보고기간말에 공정가치로 재측정됩니다. 위험회피수단이 아닌 파생상품의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식하고, 위험회피수단인 파생상품은 위험회피대상의 특성과 지정된 위험회피 관계의 유형에 따라 회계처리됩니다. 위험회피회계의 적용 요건을 충족하지 않는 파생상품의 공정가치변동은 거래의 성격에 따라 '기타수익(비용)' 또는 '금융수익(비용)'으로 손익계산서에 인식됩니다. 현금흐름위험회피 대상으로 지정되어 적용요건을 충족하는 파생상품의 공정가치 변동 중 위험회피에 효과적인 부분은 기타포괄손익으로 인식되고, 비효과적인 부분은 '기타수익(비용)' 또는 '금융수익(비용)'으로 당기손익에 인식됩니다. 연결회사는 위험회피의 개시시점에 위험회피수단이 위험회피대상의 현금흐름의 변동을 상쇄할 것으로 기대되는지를 포함하여 위험회피수단과 위험회피대상의 경제적 관계를 문서화합니다. 연결회사는 각 위험회피 관계의 개시시점에 다양한 위험회피를 수행하는 위험관리의 목적과 전략을 공식적으로 지정하고 문서화합니다. 위험회피수단인 파생상품의 전체 공정가치는 위험회피대상의 잔여 만기가 12개월보다 길 경우 비유동자산이나 부채로 분류되고, 12개월 이하인 경우 유동자산이나 유동부채로 분류됩니다. 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품부채는 결제일에 따라 유동과 비유동으로 구분되고, 파생상품자산은 예상만기에 따라 유동과 비유동으로 구분됩니다.(8) 유형자산

유형자산은 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하여 표시됩니다. 역사적원가는 자산의 취득에 직접적으로 관련된 지출을 포함합니다.

토지를 제외한 자산은 취득원가에서 잔존가치를 제외하고, 다음의 추정 경제적 내용연수에 걸쳐 정액법으로 상각됩니다.

구 분
추정 내용연수

건물
50년

(9) 무형자산영업권은 취득원가에서 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시되고 있습니다. 영업권을 제외한 무형자산은 역사적 원가로 최초 인식되고, 원가에서 상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다.한편, 당기말 현재 연결기업은 영업권을 제외한 무형자산을 보유하고 있지 않습니다.(10) 비금융자산의 손상영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

(11) 충당부채충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다.(12) 당기법인세 및 이연법인세 법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.

법인세비용은 당기말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자지분과 관련된 가산할 일시적 차이에 대해 소멸시점을 통제할 수 있는 경우, 그리고 예측가능한 미래에 일시적 차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한 이러한 자산으로부터 발생하는 차감할 일시적 차이에 대하여 일시적 차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높고 일시적 차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에만 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.한편, 연결회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

(13) 이익잉여금연결회사는 부동산투자회사법 제 28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.또한, 연결회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어 당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다.

(14) 리스

연결회사는 리스된 자산을 사용할 수 있는 리스개시일에 사용권자산과 이에 대응하는 부채를 인식합니다. 각 리스료는 리스부채의 상환과 금융원가로 배분합니다. 금융원가는 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간 이자율이 산출되도록 계산된 금액을 리스기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다. 사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.리스에서 생기는 자산과 부채는 최초에 현재가치기준으로 측정합니다. 리스부채는 다음 리스료의 순현재가치를 포함합니다.­ 받을 리스 인센티브를 차감한 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함)­ 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료­ 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액­ 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격­ 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.사용권자산은 다음 항목들로 구성된 원가로 측정합니다.­ 리스부채의 최초 측정금액­ 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료­ 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가­ 복구원가의 추정치

단기리스나 소액자산 리스와 관련된 리스료는 정액법에 따라 당기손익으로 인식합니다. 단기리스는 리스기간이 12개월 이하인 리스이며, 소액리스자산은 구입가격이 중요하지 않은 자산을 의미합니다.연결회사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

(15) 수익인식1) 이자수익이자수익은 시간의 경과에 따라 유효이자율법으로 인식하고 있습니다. 유효이자율은금융자산의 예상만기에 걸쳐 수취할 미래현금의 현재가치를 순장부금액과 일치시키는 이자율입니다.

2)임대수익임대수익은 임대차계약에 의하여 기간의 경과에 따라 발생하는 수익을 인식하고 있습니다.

3. 영업부문

연결회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 연결회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다.연결회사의 영업수익은 국내 또는 캐나다에서 발생하였으며, 당기말 현재 연결회사 영업수익의 10%를 초과하는 주요 외부고객은 이지스일반사모부동산투자신탁25호가 있습니다.

4. 재무위험관리(1) 재무위험관리요소 연결회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결회사의 전반적인 위험관리는 연결회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.1) 이자율위험 연결회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 이자율위험을 관리하기 위하여 고정금리부차입금과 변동금리부차입금의 적절한 균형을 유지하고 있습니다.

2) 외환위험

경영진은 연결회사 내의 회사들이 각각의 기능통화에 대한 외환위험을 관리하도록 하는 정책을 수립하고 있습니다. 일부 연결회사내의 회사들은 외환위험을 회피하기 위하여 통화선도 등의 파생상품을 활용하고 있습니다.

당기말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 외화에 대한 원화의 환율 10% 변동시 연결회사의 세후 당기순이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
세후 당기순이익에 대한 영향

상승시
435,368

하락시
(435,368)

3) 신용위험

연결회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.·상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

- 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권입니다. 연결회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고있지 않습니다.4) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다.

(2) 자본위험관리연결회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다. 산업 내의 타사와 마찬가지로 연결회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같으며, 전기말 현재 차입금이 없으므로, 자본조달비율을 산출하지 아니하였습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

총차입금
152,000,000
212,000,000

차감: 현금및현금성자산
11,086,593
2,840,691

순부채
140,913,407
209,159,309

자본총계
404,054,193
315,695,229

총자본
544,967,600
524,854,538

자본조달비율
25.86%
39.85%

5. 현금및현금성자산당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

보통예금
11,086,593
2,840,691

(주) 연결회사의 보통예금 중 492,761천원이 차입금 이자상환 관련하여 인출이 제한되어 있습니다.

6. 단기금융상품당기말과 전기말 현재 단기금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말

정기예금
국민은행
4,300,000
11,200,000

7. 기타유동채권당기말과 전기말 현재 기타유동채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수금
317,814
285,525

미수수익
70,500
65,784

합 계
388,314
351,309

8. 기타유동자산당기말과 전기말 현재 기타유동자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

선급비용
63,583
57,955

부가세대급금
16,655
21,442

합 계
80,238
79,397

9. 당기법인세자산당기말과 전기말 현재 당기법인세자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수법인세환급액
953,453
1,210,983

10. 비연결종속기업투자(1) 연결회사는 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 따른 투자기업의 정의를충족하여, 당기말 현재 연결회사가 지배력을 보유하고 있는 종속기업을 연결하지 않고 종속기업에 대한 투자자산을 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 공정가치로 측정하여 당기손익에 반영하였습니다.(2) 당기 및 전기말 현재 비연결종속기업투자에 대한 내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
평가
기 말

(수익증권)

이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호(주1)
대한민국
99.91%
113,200백만좌
201,131,496
-
-
33,989,432
235,120,928

이지스일반사모부동산투자신탁248호
대한민국
80.3%
21,200백만좌
25,004,340
-
-
3,375,888
28,380,228

이지스일반사모부동산투자신탁25호(주1)
대한민국
99.73%
183,900백만좌
217,963,797
-
-
(6,423,627)
211,540,170

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호
대한민국
60.0%
9,900 백만좌
12,925,341
-
-
1,667,415
14,592,756

CBRE Caledon Valhalla Investments I-A LP
캐나다
98.94%
-
10,027,733
-
-
(5,674,057)
4,353,676

합 계

467,052,707
-
-
26,935,051
493,987,758

(주1) 자산 투자자금 조달목적의 차입과 관련하여 당기에 이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호 수익증권 및 이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권을 담보로 제공하였습니다.(주2) 각 비연결종속기업투자의 취득원가(투자원금)는 아래와 같습니다.- 이지스일반사모부동산투자신탁25호: 1,839억원- 이지스일반사모부동산투자신탁97호: 1,132억원- 이지스일반사모부동산투자신탁248호: 212억원- 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호: 99억원- CBRE Caledon Valhalla Investements I-A LP: 138억원

<전기>
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
평가
기 말

(수익증권)

이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호
대한민국
99.91%
113,200백만좌
202,140,108
-
-
(1,008,612)
201,131,496

이지스일반사모부동산투자신탁248호
대한민국
80.3%
21,200백만좌
24,996,284
-
-
8,056
25,004,340

이지스일반사모부동산투자신탁25호(주1)
대한민국
99.73%
183,900백만좌
-
183,900,000
-
34,063,797
217,963,797

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호
대한민국
60.0%
9,900 백만좌
13,034,043
-
-
(108,702)
12,925,341

CBRE Caledon Valhalla Investments I-A LP
캐나다
98.94%
-
19,358,475
-
-
(9,330,742)
10,027,733

합 계

259,528,910
183,900,000
-
23,623,797
467,052,707

(주1) 자산 투자자금 조달목적의 차입과 관련하여 당기에 이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호 수익증권 및 이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권을 담보로 제공하였습니다.(주2) 각 비연결종속기업투자의 취득원가(투자원금)는 아래와 같습니다.- 이지스일반사모부동산투자신탁25호: 1,839억원- 이지스일반사모부동산투자신탁97호: 1,132억원- 이지스일반사모부동산투자신탁248호: 212억원- 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호: 99억원- CBRE Caledon Valhalla Investements I-A LP: 138억원

11. 유형자산(1) 당기말 현재 회사의 유형자산 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

취득금액
상각누계액
장부금액
취득금액
상각누계액
장부금액

토지
-
-
-
11,237,316
-
11,237,316

건물
-
-
-
40,112,838
(869,112)
39,243,726

합 계
-
-
-
51,350,154
(869,112)
50,481,042

(2) 당기 및 전기 중 유형자산의 증감내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
기 초
증 가
처분/폐기
감가상각비
대 체
기 말

토지
11,237,316
-
-
-
(11,237,316)
-

건물
39,243,726
70,000
-
(401,726)
(38,912,000)
-

건설중인자산
-
-
-
-
-
-

합 계
50,481,042
70,000
-
(401,726)
(50,149,316)
-

(주) 당기 중 YM물류센터를 매각예정자산으로 분류하였습니다.

<전기>
(단위: 천원)

구 분
기 초
증 가
처분/폐기
감가상각비
대 체
기 말

토지
11,237,316
-
-
-
-
11,237,316

건물
39,644,854
-
-
(401,128)
-
39,243,726

건설중인자산
8,227,499
-
(8,227,499)
-
-
-

합 계
59,109,669
-
(8,227,499)
(401,128)
-
50,481,042

12. 무형자산(1) 당기말과 전기말 현재 회사의 무형자산 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

취득금액
상각누계액
장부금액
취득금액
상각누계액
장부금액

영업권
8,213
-
8,213
8,213
-
8,213

(2) 당기 중 무형자산의 증감내역은 다음과 같습니다

<당기>
(단위: 천원)

구 분
기 초
증 가
처분/폐기
감가상각비
대 체
연결범위 변동
기 말

영업권
8,213
-
-
-
-
-
8,213

<전기>
(단위: 천원)

구 분
기 초
증 가
처분/폐기
감가상각비
대 체
연결범위 변동
기 말

영업권
8,213
-
-
-
-
-
8,213

13. 기타채무당기 및 전기말 현재 기타채무는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
구분
당기말
전기말

유동
미지급금
95,160
96,250

미지급비용
2,338,705
2,985,189

합 계
2,433,865
3,081,439

비유동
보증금
1,128,933
1,128,933

합 계
1,128,933
1,128,933

14. 기타비유동금융부채(1) 당기 및 전기말 현재 기타비유동금융부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기말
전기말

파생상품
1,257,488
1,241,519

(2) 회사는 환율변동으로 인한 환위험을 회피하고자 통화선도계약을 체결하고 있으며, 당기 및 전기말 현재 파생상품의 약정내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
거래처
만기일
약정환율
단위
계약금액
누적 평가손익

통화선도
(주)스탠다드차티드은행
2026-12-24
1,147.00
USD
13,323,737
(1,257,488)

파생상품금융부채

(1,257,488)

<전기>
(단위: 천원)

구 분
거래처
만기일
약정환율
단위
계약금액
누적 평가손익

통화선도
(주)스탠다드차티드은행
2026-12-24
1,147.00
USD
13,323,737
(1,241,519)

파생상품금융부채

(1,241,519)

15. 기타유동부채당기말 및 전기말 현재 기타유동부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
구분
당기말
전기말

유동
예수금
-
442

부가세예수금
79,407
76,779

합 계
79,407
77,221

16. 차입금(1) 당기말 및 전기말 현재 총 차입금 내역은 다음과 같습니다.

구 분
당기말
전기말

유동차입금

단기차입금
116,000,000
176,000,000

유동성 장기차입금
36,000,000
-

소계
152,000,000
176,000,000

비유동차입금

장기차입금
-
36,000,000

합계
-
36,000,000

(2) 당기말 및 전기말 현재 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
내 역
만기
변동/고정여부
연이자율
당기말
전기말

(주)삼성증권
자산담보대출
2023-12-09
고정
6.00%
116,000,000
176,000,000

(주) 상기 차입금과 관련하여 당기말 현재 (주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사의 주식과 이지스일반사모부동산투자신탁97호 수익증권 및 이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권을 담보로 제공하고 있으며, 담보설정액은 211,200백만원입니다.

(3) 당기 및 전기말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
내 역
만기일
변동/고정 여부
연이자율(%)
당기말
전기말

(주)스탠다드차티드은행
수익증권담보대출
2024-05-01
변동
CD(3개월)+1.68
28,000,000
28,000,000

(주)하나은행
수익증권담보대출
2024-05-01
변동
CD(3개월)+1.68
8,000,000
8,000,000

합계
36,000,000
36,000,000

차감 : 유동성 대체
(36,000,000)
-

차감 : 계
-
36,000,000

(주) 상기 차입금과 관련하여 당기말 현재 연결회사의 매각예정자산이 담보로 제공되어 있으며, 담보설정액은 43,200백만원입니다당기말 및 전기말 연결회사의 장기차입금은 모두 만기 일시 상환예정입니다.

17. 자본(1) 당기 및 전기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 주, 천원)

주식의 종류
수권주식수
발행주식수
주당 액면가액(원)
자본금

보통주
1,000,000,000
51,443,469
1,000
51,443,469

<전기>
(단위: 주, 천원)

주식의 종류
수권주식수
발행주식수
주당 액면가액(원)
자본금

보통주
1,000,000,000
36,745,335
1,000
36,745,335

(2) 당기 및 전기 중 유통보통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당 기
전 기

발행주식수
자본금
발행주식수
자본금

기 초
36,745,335
36,745,335
36,745,335
36,745,335

유상증자
14,698,134
14,698,134
-
-

기 말
51,443,469
51,443,469
36,745,335
36,745,335

(3) 당기 및 전기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당 기
전 기

발행주식수
주식발행초과금
발행주식수
주식발행초과금

기 초
36,745,335
152,010,834
36,745,335
152,010,834

이익잉여금 이입
-
-
-

(2,055,291)

유상증자
14,698,134
47,267,698
-
-

기 말
51,443,469
197,223,241
36,745,335
149,955,543

(4) 당기 및 전기말 현재 자본조정의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

기타자본조정
(1,100,565)
(1,100,565)

(5) 이익준비금연결회사는 부동산투자회사법 제 28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.

(6) 당기와 전기 중 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

기초
129,699,979
101,556,062

배당
(7,823,261)
(5,585,291)

당기순이익
34,239,364
31,673,918

이익잉여금 이입
-
2,055,290

당기말
156,116,082
129,699,979

(7) 회사의 당기말 및 전기말 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구 분
당기말
전기말

배당금
10,338,586,154
7,823,260,984

총발행주식수
51,443,469
51,443,469

주당배당금
201
152

액면금액
1,000
1,000

주당배당률
20.1%
15.2%

18. 영업수익 및 영업비용당기 및 전기 중 영업수익 및 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

영업수익

비연결종속기업평가이익
39,032,735
34,071,853

배당수익
12,927,699
7,812,166

임대수익
1,375,040
1,354,720

관리비수익
105,251
104,209

기타영업수익
133,091
73,436

합 계
53,573,816
43,416,384

영업비용

비연결종속기업평가손실
12,113,652
9,783,788

급 여
17,400
2,400

건물관리비
136,693
70,659

지급수수료
343,963
410,765

감가상각비
401,726
401,128

자산관리수수료
207,089
202,874

자산보관수수료
33,693
31,794

사무수탁수수료
64,733
65,835

세금과공과
56,990
98,564

지급임차료
1,623
341

기타비용(판관)
71,065
52,849

합 계
13,448,627
11,120,997

19. 금융수익 및 금융비용당기 및 전기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

금융수익
이자수익
135,906
169,055

외화환산이익
1
-

합 계
135,907
169,055

금융비용
이자비용
6,027,853
3,172,383

외화환산손실
-
1

합 계
6,027,853
3,172,384

20. 기타수익 및 기타비용당기 및 전기 중 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

기타수익
잡이익
830
2,596,963

기타비용
잡손실
-
355

유형자산처분손실
-
227,499

합계
-
227,854

21. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았으며, 종속회사인 (주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사의 배당소득공제 대상에 해당하지 않는 배당금 일부에 대한 법인세비용이 17,679천원 발생하였습니다.

22. 주당손익(1) 기본주당손익

(단위: 원, 주)

구 분
당 기
전 기

지배회사지분 당기순이익
34,239,363,620
31,673,918,022

가중평균유통보통주식수
39,141,770
36,745,335

보통주기본주당이익
875
862

(2) 당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

<당기>

항 목
기 간
유통주식수(주)
일수(일)
적수(주)

보통주
2023.03.01 ~ 2023.08.01
36,745,335
154
5,658,781,590

보통주
2023.08.02 ~ 2023.08.31
51,443,469
30
1,543,304,070

합 계
184
7,202,085,660

가중평균유통보통주식수
39,141,770

<전기>

항 목
기 간
유통주식수(주)
일수(일)
적수(주)

보통주
2022.09.01 ~ 2023.02.28
36,745,335
181
6,650,905,635

합 계
181
6,650,905,635

가중평균유통보통주식수
36,745,335

(3) 희석주당손익

연결회사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당손익은 기본주당손익과 동일합니다.

23. 우발부채 및 주요약정사항

(1) 자산관리위탁계약연결회사는 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.[(주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 자산관리위탁보수]

구 분
내 용
지급시기

매입수수료
매입금액의 0.7%
대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본수수료
매입금액의 연 0.5%
사업연도 정기주주총회일로부터 7일 이내

운용성과수수료
(주가수익 - 결손금) x 5.0%단, 어느 사업연도의 주가수익이 결손금 미만이거나, 어느 사업연도의 평균종가가 해당 사업연도 이전의 각 사업연도별 평균종가 중 가장 높은 금액에 미달하는 경우에는 운용성과수수료를 지급하지 아니함1) 결손금 : 상장일이 속한 사업연도로부터 계산한 주가수익의 누적 합계액이 음수일 경우 그 절대값2) 평균종가 : 어느 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균 값3) 주가수익 : '해당 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균값(주1)'에서 '해당사업연도의 주당 공모발행가액(주2)'을 차감한 금액에 '주당공모발행가액과 해당사업연도말의 상장 주식총수(주3)'를 곱한 뒤 '해당사업연도의 주당 공모발행가액(주2)'으로 나눈 값* 상장일이 속하지 않은 사업연도주1. 해당 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균주2. 직전 사업연도의 마지막 15거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균주3. 15거래일 기간 동안 한국거래소에서 거래된 거래량 가중평균 주당 거래가격
사업연도 정기주주총회일로부터 7일 이내

매각기본수수료
매각금액의 1.0%
자산 처분일로부터 7일 이내

매각성과수수료
매각차익의 10% - 기지급 운용성과수수료 누계액
처분일이 속한 사업연도의 정기주주총회일로부터 7일 이내

[(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 자산관리위탁보수]

구 분
내 용
지급시기

매입수수료
매입금액(주1)의 0.5%
대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본수수료
매입금액(주1)의 연 0.4%
사업연도 정기주주총회일로부터 7일 이내

개발수수료
취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세를 포함한 금액의 5%
사업연도 정기주주총회일로부터 7일 이내

매각기본수수료
자산처분가액의 1.0%
자산 처분일로부터 7일 이내

매각성과수수료
매각차익의 10%
처분일이 속한 사업연도의 정기주주총회일로부터 7일 이내

(주1) 부동산관련 증권의 경우 자산 취득시점 피투자기구의 기초자산 평가금액에 피투자기구에 대한 지분율을 곱하여 산정하며, 다층의 지분 투자단계를 거치는 경우 실질적인 투자대상이 되는 피투자기구의 기업가치에 지분율을 곱하여 산정함.

또한, 연결회사는 한국자산신탁(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
비고

운용기본수수료
1. 대상자산 준공전 운용보수: 금삼천만원2. 대산자산 준공후 운용보수: 매반기별 금오천만원
결산기 단위로 지급

매입수수료
매입금액의 1.0%
-

매각기본수수료
매각가액의 1.0%
-

매각성과수수료
매각차익의 10%
보통주 IRR 15% 이상분의 경우 30%

한편, 연결회사가 매입한 자산이 부동산투자회사법 제2조 제2항에 따른 부동산관련증권이고, 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사 또는 집합투자업자가 당해 회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 운용기본보수, 매각기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 지급하지 않습니다.따라서 현재 연결회사가 보유한 투자자산 중 '이지스일반사모부동산투자신탁97호'와 '이지스일반사모부동산투자신탁248호'에 대한 수익증권과 관련하여 매입수수료 및 운용기본수수료는 지급하지 않습니다.

2) 일반사무수탁계약

연결회사는 (주)국민은행과 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여 아래와 같이 보수를 지급하고 있습니다.

구분
이지스밸류플러스
이지스데이터센터
카이트20호

사무수탁회사
(주)국민은행
(주)국민은행
신한아이타스(주)

사무수탁보수
연 70 백만원
연 40 백만원
연 22백만원

지급
매 결산기
매 결산기
매 분기

3) 자산보관계약

연결회사는 (주)우리은행 및 엔에이치투자증권(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 아래와 같이 보수를 지급하고 있습니다.

구분
이지스밸류플러스
이지스데이터센터
카이트20호

자산보관회사
(주)우리은행
엔에이치투자증권(주)
엔에이치투자증권(주)

자산보관보수
연 30 백만원
연 20 백만원
연 14 백만원

지급
매 결산기
매 결산기
매 결산기

4) 담보제공자산 및 자금차입약정연결회사는 전기 중에 자산 투자 자금 조달을 위해 삼성증권(주)로부터 1,760억원의 차입한도 약정을 체결하였으며, 당기말 현재 차입금 잔액은 1,160억원입니다. 또한 동 차입을 위해 비연결종속기업투자 이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호 수익증권 및 이지스일반사모부동산투자신탁25 수익증권를 담보로 제공하였습니다.한편, 연결회사가 장기차입금 및 임대보증금과 관련하여 담보로 제공한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보제공자산
설정권리
관리자
채권최고액
관련채무
관련채무금액

매각예정자산(토지 및 건물)
담보신탁계약에 따른 우선수익권
(주)스탠다드차티드은행
33,600,000
장기차입금
28,000,000

(주)하나은행
9,600,000
8,000,000

근저당권
삼성전자로지텍(주)
1,467,613
임대보증금
1,128,933

합 계
44,667,613

37,128,933

상기 사항 이외에 동 장기차입금과 관련하여 삼성화재보험(주) 패키지 보험이 질권 설정되어 있습니다.

24. 범주별 금융상품 및 공정가치(1) 당기 및 전기말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
범 주
과 목
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로측정하는 금융자산
현금및현금성자산
11,086,593
11,086,593

기타유동채권
388,314
388,314

단기금융상품
4,300,000
4,300,000

당기손익-공정가치측정금융자산
비연결종속기업투자
493,987,758
493,987,758

합 계
509,762,665
509,762,665

금융부채
상각후원가로측정하는 금융부채
기타유동채무
2,433,865
2,433,865

기타비유동채무
1,128,933
1,128,933

유동차입금
152,000,000
152,000,000

파생상품부채
기타비유동금융부채
1,257,488
1,257,488

합 계
156,820,286
156,820,286

<전기>
(단위: 천원)

구 분
범 주
과 목
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로측정하는 금융자산
현금및현금성자산
2,840,691
2,840,691

기타유동채권
351,309
351,309

단기금융상품
11,200,000
11,200,000

당기손익-공정가치측정금융자산
비연결종속기업투자
467,052,707
467,052,707

합 계
481,444,707
481,444,707

금융부채
상각후원가로측정하는 금융부채
기타유동채무
3,081,439
3,081,439

기타비유동채무
1,128,933
1,128,933

유동차입금
176,000,000
176,000,000

장기차입금
36,000,000
36,000,000

파생상품부채
기타비유동금융부채
1,241,519
1,241,519

합 계
217,451,891
217,451,891

(2) 공정가치 서열체계 및 측정방법

공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 연결회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.연결회사는 공정가치로 측정되는 자산ㆍ부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산ㆍ부채의 경우 동 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.

수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 직ㆍ간접적으로 관측한 정보에 해당하면 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다.

수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.

자산ㆍ부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

(3) 공정가치 서열체계별 공정가치당기 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산과 부채의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다. 한편 당기말 현재 연결회사의 경영진은 재무상태표에 상각후원가로 측정되는 금융상품의 장부금액은 공정가치와 근사하다고 판단하고 있습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
소 계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
493,987,758
-
-
493,987,758

파생상품

통화선도
1,257,488
-
1,257,488
-

<전기>
(단위: 천원)

구 분
소 계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
467,052,707
-
-
467,052,707

파생상품

통화선도
1,241,519
-
1,241,519
-

당기 및 전기말 현재 공정가치로 측정되는 자산ㆍ부채 중 공정가치 서열체계 수준 2 및 수준3으로 분류된 자산ㆍ부채의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
종 류
금 액
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
사모펀드의 수익증권
493,987,758
순자산가치법
-

파생상품

파생상품부채
통화선도
1,257,488
현재가치법
할인율

<전기>
(단위: 천원)

구 분
종 류
금 액
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
사모펀드의 수익증권
467,052,707
순자산가치법
-

파생상품

파생상품부채
통화선도
1,241,519
현재가치법
할인율

(4) 금융상품 범주별 손익당기 및 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
내 역
당 기
전 기

당기손익-공정가치측정금융자산

비연결종속기업투자
평가손익
26,919,083
24,288,065

배당수익
12,927,699
7,812,166

외환손익
1
(1)

합 계
39,846,783
32,100,230

상각후원가로 측정하는 금융자산

보통예금
이자수익
135,907
169,055

상각후원가로 측정하는 금융부채

차입금
이자비용
6,027,853
3,172,382

파생상품

파생상품부채
평가손실
15,969
664,268

25. 특수관계자 등(1) 당기말 현재 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자명

최대주주(*)
이지스자산운용(주)

종속기업
이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호

CBRE Caledon Valhalla Investments I-A LP

이지스일반사모부동산투자신탁248호

이지스일반사모부동산투자신탁25호

(*)당기 중 최대주주가 (주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사에서 이지스자산운용(주)로 변경되었습니다.(2) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
내 역
당 기
전 기

이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호
배당금수익
3,896,558
3,696,734

이지스일반사모부동산투자신탁248호
배당금수익
725,388
713,390

이지스일반사모부동산투자신탁25호
배당금수익
7,979,305
3,091,594

코람코전문투자형사모부동산투자신탁제127호
배당금수익
326,448
310,448

이지스자산운용(주)
자산관리보수
41,527
37,192

(3) 당기 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
내 역
당 기
전 기

이지스자산운용(주)
미지급비용
37,808
37,192

(4) 주요 경영진에 대한 보상주요 경영진은 이사 및 이사회의 구성원을 포함하고 있습니다. 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

단기급여
17,400
2,400

26. 영업으로부터 창출된 현금 (1) 당기 및 전기 중 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기순이익
34,216,393
31,653,607

조정

법인세비용
17,679
7,560

당기손익-공정가치측정금융자산관련손익
(26,919,083)
(24,288,065)

배당수익
(12,927,699)
(7,812,166)

이자수익
(135,907)
(169,055)

이자비용
6,027,853
3,172,382

감가상각비
401,726
401,128

유형자산처분손실
-
227,499

영업활동으로 인한 자산부채의 변동

선급비용
(5,627)
(16,900)

미지급금
(1,090)
3,417

미지급비용
108,858
119,699

미수금
1,814
(8,050)

부가세대급금
4,786
(12,998)

부가세예수금
2,628
633

예수금
(442)
182

영업으로부터 창출된 현금
791,889
3,278,873

(2) 연결기업의 현금흐름표는 간접법에 의해 작성되었으며, 보고기간 중 현금의 유입과 유출이 없는 주요한 거래는 차입금 유동성 대체 36,000,000천원, 유형자산 매각예정자산 대체 50,149,316천원입니다.

(3) 당기와 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 조정내용은 다음과 같습니다

<당기>
(단위: 천원)

구분
기초
현금흐름
비현금 변동
당기말

취득
기타변동

단기차입금
176,000,000
(60,000,000)

116,000,000

장기차입금
36,000,000
-
-
(36,000,000)
-

유동성장기차입금
-
-
-
36,000,000
36,000,000

임대보증금
1,128,933
-
-
-
1,128,933

재무활동으로부터의 총부채
213,128,933
(60,000,000)
-
-
153,128,933

<전기>
(단위: 천원)

구분
기초
현금흐름
비현금 변동
당기말

취득
기타변동

단기차입금
-
176,000,000
-
-
176,000,000

장기차입금
36,000,000
-
-
-
36,000,000

임대보증금
1,128,933
-
-
-
1,128,933

재무활동으로부터의 총부채
37,128,933
176,000,000
-
-
213,128,933

27. 비지배지분에 대한 정보

연결회사에 포함된 비지배지분이 중요한 종속기업의 자본 중 비지배지분에 배분된 당기순손익 및 누적비지배지분은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

회사명
비지배지분율(%)
기초누적비지배지분
비지배지분에배분된 당기순손익
연결범위 변동
지분율 변동 등
기말누적비지배지분

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
3.22
394,937
(22,971)
-
-
371,966

<전기>
(단위: 천원)

회사명
비지배지분율(%)
기초누적비지배지분
비지배지분에배분된 당기순손익
연결범위 변동
지분율 변동 등
기말누적비지배지분

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
3.22
422,423
(20,311)
-
(7,175)
394,937

28. 매각예정분류자산(1) 당기말 현재 매각예정분류자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분

당기말

매각예정분류자산

토지
11,237,316

건물
40,182,837

건물_감가상각누계액
(1,270,837)

합 계
50,149,316

(2) 연결회사는 매각예정자산과 관련하여 재산종합보험 등(부보금액: 28,700백만원)에 가입하고 있습니다.29. 보고기간 후 사건연결회사는 2023년 11월 13일 이사회 결의를 통해 재무제표일 현재 회사의 단기차입금(1,160억원) 차환을 위한 공모사채(300억원) 발행 및 수익증권담보대출(860억원) 차입 예정입니다.

29. 보고기간 후 사건연결회사는 현재 단기차입금(1,160억원) 차환을 위한 공모사채발행(400억원 예정) 및 수익증권담보대출(760억원 예정) 관련 절차를 진행 중에 있으며, 추후 공시가 필요한 세부사항을 DART공시할 예정입니다.

4. 재무제표

재무상태표

제 8 기 2023년 08월 31일 현재

제 7 기 2023년 02월 28일 현재

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기말
제 7(전) 기말

자 산

Ⅰ.유동자산

14,847,095,213

13,590,977,181

1. 현금및현금성자산
4,5,22
9,526,592,814

2,068,255,406

2. 단기금융상품
6,22
4,300,000,000

10,300,000,000

3. 기타유동채권
7,22
70,463,873

61,870,763

4. 기타유동자산
8
35,956

45,672

5. 당기법인세자산
9
950,002,570

1,160,805,340

Ⅱ. 비유동자산

508,141,326,000

485,199,633,000

1. 종속기업투자
10
33,100,000,000

41,100,000,000

2. 비연결종속기업투자
11,22
475,041,326,000

444,099,633,000

자 산 총 계

522,988,421,213

498,790,610,181

부 채

Ⅰ.유동부채

117,691,484,930

178,466,838,249

1. 기타유동채무
12,22
1,691,484,930

2,466,838,249

2. 단기차입금
13,22
116,000,000,000

176,000,000,000

부 채 총 계

117,691,484,930

178,466,838,249

자 본

Ⅰ.자본금
14

51,443,469,000

36,745,335,000

Ⅱ.기타불입자본
14

197,223,241,050

149,955,542,948

Ⅲ.이익잉여금
14,15

156,630,226,233

133,622,893,984

자 본 총 계

405,296,936,283

320,323,771,932

부채 및 자본총계

522,988,421,213

498,790,610,181

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

포괄손익계산서

제 8(당) 2023년 03월 01일부터 2023년 08월 31일까지

제 7(전) 2022년 09월 01일부터 2023년 02월 28일까지

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
주 석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

Ⅰ.영업수익
16,22

50,466,571,620

42,073,321,918

Ⅱ.영업비용
16

14,727,100,792

1,288,335,817

Ⅲ.영업이익

35,739,470,828

40,784,986,101

1.금융수익
17,22
117,799,543

95,781,395

2.금융비용
17
5,027,506,847

2,372,383,561

3.기타수익
18
829,709

2,378,472,697

4.기타비용
18
-

354,648

Ⅳ.법인세비용차감전순이익

30,830,593,233

40,886,501,984

Ⅴ.법인세비용
19

-

-

Ⅵ.당기순이익

30,830,593,233

40,886,501,984

Ⅶ기타포괄손익

-

-

Ⅷ.총포괄손익

30,830,593,233

40,886,501,984

Ⅸ.주당이익

1.기본주당이익
20

788

1,113

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

자본변동표

제 8(당) 2023년 03월 01일부터 2023년 08월 31일까지

제 7(전) 2022년 09월 01일부터 2023년 02월 28일까지

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
자본금
기타불입자본
이익잉여금
총 계

2022.09.01(전기초)
36,745,335,000
152,010,833,211
96,266,392,657
285,022,560,868

총포괄손익:

당기순이익
-
-
40,886,501,984
40,886,501,984

소유주와의 거래:

이익잉여금 이입
-
(2,055,290,263)
2,055,290,263
-

배당금의 지급
-
-
(5,585,290,920)
(5,585,290,920)

2023.02.28(전기말)
36,745,335,000
149,955,542,948
133,622,893,984
320,323,771,932

2023.03.01(당기초)
36,745,335,000
149,955,542,948
133,622,893,984
320,323,771,932

총포괄손익:

당기순이익
-
-
30,830,593,233
30,830,593,233

소유주와의 거래:

유상증자
14,698,134,000
47,267,698,102
-
61,965,832,102

배당금의 지급
-
-
(7,823,260,984)
(7,823,260,984)

2023.08.31(당기말)
51,443,469,000
197,223,241,050
156,630,226,233
405,296,936,283

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

현금흐름표

제 8(당) 2023년 03월 01일부터 2023년 08월 31일까지

제 7(전) 2022년 09월 01일부터 2023년 02월 28일까지

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과 목
주석
제 8(당) 기
제 7(전) 기

영업활동으로 인한 현금흐름

7,315,766,290

7,063,848,945

1. 영업으로부터 창출된 현금흐름
24
(307,357,548)

(302,348,933)

2. 이자 수취

109,206,433

38,203,561

3. 이자 지급

(5,798,136,985)

-

4. 배당금 수취

13,101,251,620

8,003,101,506

5. 법인세 납부(환급)

210,802,770

(675,107,189)

투자활동으로 인한 현금흐름

6,000,000,000

(180,809,623,891)

1. 투자활동으로 인한 현금유입

9,300,000,000

18,915,290,236

단기금융상품 처분

9,300,000,000

7,538,450,127

종속기업투자의 처분

-

11,376,840,109

2. 투자활동으로 인한 현금유출

(3,300,000,000)

(199,724,914,127)

단기금융상품 취득

3,300,000,000

15,824,914,127

비연결종속기업투자 취득

-

183,900,000,000

재무활동으로 인한 현금흐름
24

(5,857,428,882)

170,414,709,080

1. 재무활동으로 인한 현금유입

61,965,832,102

176,000,000,000

단기차입금의 차입

-

176,000,000,000

유상증자

61,965,832,102

-

2. 재무활동으로 인한 현금유출

(67,823,260,984)

(5,585,290,920)

배당금 지급

7,823,260,984

5,585,290,920

단기차입금의 상환

60,000,000,000

-

현금및현금성자산의 증가(감소)

7,458,337,408

(3,331,065,866)

기초 현금및현금성자산

2,068,255,406

5,399,321,272

기말 현금및현금성자산

9,526,592,814

2,068,255,406

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

5. 재무제표 주석

제 8 기 2023년 08월 31일 현재

제 7 기 2023년 02월 28일 현재

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

1. 회사의 개요

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2019년 7월 16일 설립되었으며, 국토교통부로부터 2019년 9월 11일 '위탁관리부동산투자회사' 영업인가를 취득하였습니다.회사의 주요 목적사업은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익증권의 취득ㆍ관리 및 처분 등을 하는 방법 등을 통해 자산을 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.회사의 본점은 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층에 위치하고 있습니다.

당기말 현재 회사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분
주주명
주식수(주)
지분율(%)

보통주
이지스자산운용(주)(주1)
7,473,402
14.53%

기타
43,970,067
85.47%

합 계
51,443,469
100.00%

(주1) 당기 중에 최대주주가 변경되었으며, 전기 최대주주는 (주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사이며 지분율은 13.7%입니다.

2. 중요한 회계정책재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었으며 재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다

재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.

(1) 재무제표 작성기준

회사의 재무제표는 2019년 7월 16일 설립일로부터 국제회계기준을 채택하여 제정한한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서,해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.한국채택국제회계기준은 재무제표 작성시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 재무제표는 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다. 역사적원가는 일반적으로 자산을 취득하기 위하여 지급한 대가의 공정가치로 측정하고 있습니다.

(2) 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

회사는 2023년 3월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - '회계정책'의 공시

중요한 회계정책 정보를 정의하고 이를 공시하도록 하였습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - 행사가격 조정 조건이 있는 금융부채평가손익 공시

발행자의 주가 변동에 따라 행사가격이 조정되는 조건이 있는 금융상품의 전부나 일부가 금융부채로 분류되는 경우 그 금융부채의 장부금액과 관련 손익을 공시하도록 하였습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

3) 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' - '회계추정'의 정의

회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다.

해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

4) 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - 단일거래에서 생기는 자산과 부채에 대한 이연법인세

자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래시점 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는 요건을 추가하였습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(4) 중요한 판단과 추정회사의 회계정책을 적용함에 있어서, 경영진은 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는자산과 부채의 장부금액에 대한 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

한국채택국제회계기준에서는 재무제표를 작성함에 있어서 경영진으로 하여금 회계정책의 적용이나, 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 판단, 추정치, 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 실제 결과는 이러한 추정치와 다를 수 있습니다.

추정과 기초적인 가정은 계속하여 검토됩니다. 회계추정에 대한 수정은 그러한 수정이 오직 당해 기간에만 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간에 인식되며, 당기와 미래 기간 모두 영향을 미칠 경우 수정이 이루어진 기간과 미래 기간에 인식됩니다.또한 차기 회계연도에 자산과 부채의 장부금액에 대한 중요한 조정을 유발할 수 있는유의적인 위험을 내포하고 있는 미래에 대한 가정과 보고기간말 현재 추정 불확실성에 대한 기타 주요 원천은 다음과 같습니다.

1) 공정가치의 결정관측 가능한 시장가격이 없는 금융자산과 금융부채의 공정가치 결정을 위해서는 가치평가 기법들이 요구됩니다. 빈번한 거래가 이루어지지 않고 가격의 투명성이 낮은 금융상품의 경우, 공정가치의 객관성은 낮아지고 유동성, 집중도, 시장요소의 불확실성, 가격결정의 가정 및 기타 위험에 대한 광범위한 판단이 요구됩니다. 경영자는 금융상품의 공정가치 결정에 사용된 평가기법과 가정들이 적절하다고 믿고 있습니다.

(5) 종속기업투자기업회계기준서 제1110호 '재무제표'에 의한 지배회사인 회사는 별도재무제표에서 종속기업, 관계기업 및 공동기업에 대한 투자를 기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따라 원가법으로 처리하거나 기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 공정가치로 회계처리하고 있습니다.또한 종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자에 대한 객관적인 손상의 징후가 있는 경우 종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자의 회수가능액과 장부금액과의 차이는 손상차손으로 인식됩니다.

(6) 금융상품

금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.

1) 금융자산가. 최초 인식과 측정금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 회사의 사업모형에 따라 달라집니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출채권을 제외하고는, 회사는 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가감합니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하지 않은 매출채권은 기업회계기준서 제1115호에 따라 결정된 거래원가로 측정합니다.금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.금융자산의 관리를 위한 회사의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 회사가 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

나. 후속 측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.- 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)- 누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채 무상품)- 제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)- 당기손익-공정가치 측정 금융자산다. 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)회사는 아래 조건을 모두 만족하는 경우에 금융자산을 상각후원가로 측정합니다.- 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자 산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생함.

상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)회사는 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 측정합니다.- 계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고,- 금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐 름이 발생기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의 제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.회사의 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품은 비유동자산으로 분류되는 채무상품에 포함됩니다.라. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)최초 인식 시점에, 회사는 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.

이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 회사가 금융자산의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우를 제외하고는, 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타수익으로 인식되며, 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.회사는 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다.

마. 당기손익-공정가치 측정 금융자산당기손익-공정가치 측정 금융자산은 단기매매항목, 최초 인식 시에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융자산 또는 공정가치로 측정하도록 요구되는 금융자산을 포함합니다. 단기간 내에 매도하거나 재구매할 목적으로 취득한 금융자산은 단기매매항목으로 분류됩니다. 분리된 내재파생상품을 포함한 파생상품은 효과적인 위험회피수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되지 않은 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류 및 측정됩니다. 상기 문단에서 서술된 것과 같이 채무상품이 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됨에도 불구하고 회계 불일치를 제거하거나 유의적으로 감소시킬 수 있다면 채무상품을 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정할 수 있습니다.당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 포괄손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다.이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택을 하지않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정된 시점에 당기손익으로 인식합니다.

복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약으로부터 분리하여 별도의파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을 유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가발생합니다.주계약이 금융자산인 복합계약에서 내재파생상품은 분리하여 회계처리하지 않습니다. 주계약인 금융자산과 내재파생상품은 상품 전체를 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류합니다.

바. 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 '차입금'으로 분류하고 있습니다.

사. 금융자산의 손상회사는 당기손익-공정가치 항목을 제외한 모든 채무상품에 대하여 기대신용손실(ECL)에 대한 충당금을 인식합니다. 기대신용손실은 계약상 수취하기로 한 현금흐름과 회사가 수취할 것으로 예상하는 모든 현금흐름의 차이를 최초의 유효이자율로 할인하여 추정합니다. 예상되는 현금흐름은 보유한 담보를 처분하거나 계약의 필수 조건인 그 밖의 신용 보강으로부터 발생하는 현금흐름을 포함합니다.

기대신용손실은 두 개의 stage로 인식합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 없는 신용 익스포저에 대하여, 기대신용손실은 향후 12개월 내에 발생할 가능성이 있는 채무불이행 사건으로부터 발생하는 신용손실(12개월 기대신용손실)을 반영합니다. 최초 인식 이후 신용위험의 유의적인 증가가 있는 신용 익스포저에 대하여, 손실충당금은 채무불이행 사건이 발생하는 시기와 무관하게 익스포저의 남은 존속기간에 대한 기대신용손실(전체기간 기대신용손실)을 측정하도록 요구됩니다.매출채권에 대하여, 회사는 기대신용손실 계산에 간편법을 적용할 수 있습니다. 따라서, 회사는 신용위험의 변동을 추적하지 않는 대신에, 각 결산일에 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 인식합니다. 회사는 특정 채무자에 대한 미래전망정보와 경제적 환경을 반영하여 조정된 과거 신용손실 경험에 근거하여 충당금 설정률표를 설정합니다.기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에 대하여, 회사는 낮은 신용위험 간편법을 적용합니다. 매 결산일에, 회사는 과도한 원가나 노력 없이 이용할 수 있는 합리적이고 뒷받침될 수 있는 모든 정보를 사용하여 채무상품이 낮은 신용위험을 가지고 있다고 고려되는지를 평가합니다. 이러한 평가를 위해서, 회사는 채무상품의 내부 신용 등급을 재평가합니다.회사의 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품이 최상위 투자등급에 해당하는 상장 채권만으로 구성되어 있다면 낮은 신용 위험 투자자산으로 평가됩니다. 회사의 정책은 이러한 상품을 12개월 기대신용손실로 측정하는 것입니다. 그러나, 최초 인식 이후에 신용위험의 유의적인 증가가 있다면 손실충당금은 전체기간 기대신용손실에 근거하여 산출됩니다. 회사는 채무상품의 신용위험이 유의적으로 증가했는지를 결정하고 기대신용손실을 측정하기 위해 신용평가기관의 등급을 사용합니다.

2) 금융부채가. 최초인식과 측정금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 차입금, 미지급금 또는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다.모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 차입금 및 미지급금의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다.

회사의 금융부채는 기타지급채무 등을 포함합니다.

나. 후속측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다.금융부채가 단기간 내에 재매입되는 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다.단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다.

다. 차입금최초 인식 이후에, 차입금은 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다.상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다.

라. 제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다.금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다.

(7) 비금융자산의 손상영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

(8) 충당부채충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다.(9) 당기법인세 및 이연법인세 법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 당기말 현재 제정됐거나 실질적으로제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자지분과 관련된 가산할 일시적 차이에 대해 소멸시점을 통제할 수 있는 경우, 그리고 예측가능한 미래에 일시적 차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한 이러한 자산으로부터 발생하는 차감할 일시적 차이에 대하여 일시적 차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높고 일시적 차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에만 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.한편, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

(10) 이익잉여금회사는 부동산투자회사법 제 28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다.

(11) 리스

회사는 리스된 자산을 사용할 수 있는 리스개시일에 사용권자산과 이에 대응하는 부채를 인식합니다. 각 리스료는 리스부채의 상환과 금융원가로 배분합니다. 금융원가는 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간 이자율이 산출되도록 계산된 금액을 리스기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다. 사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.

리스에서 생기는 자산과 부채는 최초에 현재가치기준으로 측정합니다. 리스부채는 다음 리스료의 순현재가치를 포함합니다.­ 받을 리스 인센티브를 차감한 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함)­ 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료­ 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액­ 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격­ 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.사용권자산은 다음 항목들로 구성된 원가로 측정합니다.­ 리스부채의 최초 측정금액­ 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료­ 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가­ 복구원가의 추정치

단기리스나 소액자산 리스와 관련된 리스료는 정액법에 따라 당기손익으로 인식합니다. 단기리스는 리스기간이 12개월 이하인 리스이며, 소액리스자산은 구입가격이 중요하지 않은 자산을 의미합니다.회사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

(12) 수익인식1) 이자수익이자수익은 시간의 경과에 따라 유효이자율법으로 인식하고 있습니다. 유효이자율은금융자산의 예상만기에 걸쳐 수취할 미래현금의 현재가치를 순장부금액과 일치시키는 이자율입니다.

3. 영업부문

회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익 및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다.회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생하였으며, 당기말 현재 회사 영업수익의 10%를 초과하는 주요 외부고객은 이지스일반사모부동산투자신탁25호가 있습니다.

4. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 회사는 외화환율변동에 노출되었거나, 이자율 변동위험에 노출된 자산 및 차입금이 없습니다.

2) 신용위험

회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.·상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

- 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다.

(2) 자본위험관리회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다. 산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다. 당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

총차입금
116,000,000
176,000,000

차감: 현금및현금성자산
9,526,593
2,068,255

순부채
106,473,407
173,931,745

자본총계
405,296,936
320,323,772

총자본
511,770,343
494,255,517

자본조달비율
20.80%
35.19%

5. 현금및현금성자산당기 및 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

보통예금
9,526,593
2,068,255

(주) 상기 금융상품중 사용이 제한된 예금은 없습니다.

6. 단기금융상품당기 및 전기말 현재 단기금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말

정기예금
국민은행
4,300,000
10,300,000

7. 기타유동채권당기 및 전기말 현재 기타유동채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수수익
70,464
61,871

8. 기타유동자산당기 및 전기말 현재 기타유동자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

선급비용
36
46

9. 당기법인세자산당기 및 전기말 현재 당기법인세자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수법인세환급액
950,003
1,160,805

10. 종속기업투자(1) 당기 및 전기말 현재 종속기업에 대한 지분투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
소재지
지분율
당기말
전기말

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
대한민국
100%
18,100,000
26,100,000

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
96.77%
15,000,000
15,000,000

합계
33,100,000
41,100,000

(주1) 자산 투자자금 조달목적의 차입과 관련하여 (주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사의 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

(2) 당기 및 전기 중 종속기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
손상차손
기 말

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
100.00%
6,880,000주
26,100,000
(8,000,000)
18,100,000

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
대한민국
96.77%
3,000,000주
15,000,000
-
15,000,000

합계
41,100,000
(8,000,000)
33,100,000

<전기>
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
처분 및 청산
기 말

(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사(주1)
대한민국
-
-
9,000,000
(9,000,000)
-

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
대한민국
100.00%
6,880,000주
26,100,000
-
26,100,000

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
대한민국
96.77%
3,000,000주
15,000,000
-
15,000,000

합계
50,100,000
(9,000,000)
41,100,000

(주1) 전기 중에 청산이 완료되었습니다.

(3) 종속기업의 당기말 현재 요약재무정보는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
재무상태표
손익계산서

자산
부채
매출액
당기순손익
총포괄손익

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
19,813,488
1,748,774
1,993,862
(3,897,079)
(3,897,079)

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사(주1)
51,243,764
37,459,435
1,613,382
(217,121)
(217,121)

(주1) 카이트제이십호위탁관리부동산투자회사 재무정보는 2023년 6월 30일자 재무정보입니다.

11. 비연결종속기업투자(1) 회사는 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 따른 투자기업의 정의를 충족하여, 당기말 현재 회사가 지배력을 보유하고 있는 종속기업을 연결하지 않고 종속기업에 대한 투자자산을 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 공정가치로 측정하여 당기손익에 반영하였습니다.(2) 당기 및 전기말 현재 비연결종속기업투자주식에 대한 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
평가손익
기 말

(수익증권)

이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호(주1)
대한민국
99.91%
113,200백만좌
201,131,496
-
-
33,989,432
235,120,928

이지스일반사모부동산투자신탁248호
대한민국
80.3%
21,200백만좌
25,004,340
-
-
3,375,888
28,380,228

이지스일반사모부동산투자신탁25호(주1)
대한민국
99.73%
183,900백만좌
217,963,797
-
-
(6,423,627)
211,540,170

합계
444,099,633
-
-
30,941,693
475,041,326

(주1) 자산 투자자금 조달목적의 차입과 관련하여 이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호 수익증권 및 이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권을 담보로 제공하고 있습니다.(주2) 각 비연결종속기업투자의 취득원가(투자원금)는 아래와 같습니다.- 이지스일반사모부동산투자신탁25호: 1,839억원- 이지스일반사모부동산투자신탁97호: 1,132억원- 이지스일반사모부동산투자신탁248호: 212억원

<전기>
(단위: 천원)

구 분
소재지
지분율
출자좌수
기 초
취 득
처 분
평가손익
기 말

(수익증권)

이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호(주1)
대한민국
99.91%
113,200백만좌
202,140,108
-
-
(1,008,612)
201,131,496

이지스일반사모부동산투자신탁248호
대한민국
80.3%
21,200백만좌
24,996,284
-
-
8,056
25,004,340

이지스일반사모부동산투자신탁25호(주1)
대한민국
99.73%
183,900백만좌
-
183,900,000
-
34,063,797
217,963,797

합계
227,136,392
183,900,000
-
33,063,241
444,099,633

(주1) 자산 투자자금 조달목적의 차입과 관련하여 이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호 수익증권 및 이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권을 담보로 제공하고 있습니다.(주2) 각 비연결종속기업투자의 취득원가(투자원금)는 아래와 같습니다.- 이지스일반사모부동산투자신탁25호: 1,839억원- 이지스일반사모부동산투자신탁97호: 1,132억원- 이지스일반사모부동산투자신탁248호: 212억원

12. 기타유동채무당기 및 전기말 현재 기타유동채무는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미지급금
-
5,586

미지급비용
1,691,485
2,461,252

합 계
1,691,485
2,466,838

13. 차입금당기말 및 전기말 현재 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
내 역
만기
변동/고정여부
연이자율
당기말
전기말

(주)삼성증권
자산담보대출
2023-12-09
고정
6.00%
116,000,000
176,000,000

(주) 상기 차입금과 관련하여 당기말 현재 (주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사의 주식과 이지스일반사모부동산투자신탁97호 수익증권 및 이지스일반사모부동산투자신탁25호 수익증권을 담보로 제공하고 있으며, 담보설정액은 211,200백만원입니다.

14. 자본(1) 당기 및 전기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 주, 천원)

주식의 종류
수권주식수
발행주식수
주당 액면가액(원)
자본금

보통주
1,000,000,000
51,443,469
1,000
51,443,469

<전기>
(단위: 주, 천원)

주식의 종류
수권주식수
발행주식수
주당 액면가액(원)
자본금

보통주
1,000,000,000
36,745,335
1,000
36,745,335

(2) 당기 및 전기 중 유통보통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당 기
전 기

발행주식수
자본금
발행주식수
자본금

기 초
36,745,335
36,745,335
36,745,335
36,745,335

유상증자
14,698,134
14,698,134
-
-

기 말
51,443,469
51,443,469
36,745,335
36,745,335

(3) 당기 및 전기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)

구 분
당 기
전 기

발행주식수
주식발행초과금
발행주식수
주식발행초과금

기 초
36,745,335
149,955,543
36,745,335
152,010,834

이익잉여금 이입
-
-
-
(2,055,290)

유상증자
14,698,134
47,267,698
-
-

기 말
51,443,469
197,223,241
36,745,335
149,955,543

(4) 이익준비금회사는 부동산투자회사법 제 28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.

15. 이익잉여금처분계산서(1) 당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

이 익 잉 여 금 처 분 계 산 서

제8(당)기
2023년 03월 01일부터
제7(전)기
2022년 09월 01일부터

2023년 08월 31일까지
2023년 02월 28일까지

처분예정일
2023년 11월 29일
처분확정일
2023년 5월 24일

(단위: 원)

구 분
당 기
전 기

I. 미처분이익잉여금

156,630,226,233

133,622,893,984

- 전기이월미처분이익잉여금
125,799,633,000

92,736,392,000

- 당기순이익
30,830,593,233

40,886,501,984

II. 이익잉여금이입액(주1)

2,449,689,000

-

- 주식발행초과금
2,449,689,000

-

III. 이익잉여금처분액

(10,338,586,154)

(7,823,260,984)

- 연차배당(주2)
10,338,586,154

7,823,260,984

IV. 차기이월미처분이익잉여금

148,741,329,079

125,799,633,000

(주1) 당사는 정기주주총회 의결을 통해 상법 제461조의2에 따라 적립된 자본준비금(주식발행초과금) 중 자본금의 1.5배를 초과하는 금액의 일부를 감액하여 배당재원으로 활용할 예정입니다.(주2) 당사는 부동산투자회사법 제28조에 따라 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당 한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 배당가능이익 전액 및 이입된 이익잉여금 전액을 정기주주총회 의결을 거쳐 배당할 예정입니다.

(2) 회사의 당기말 및 전기말 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구 분
당기말
전기말

배당금
10,338,586,154
7,823,260,984

총발행주식수
51,443,469
51,443,469

주당배당금
201
152

액면금액
1,000
1,000

주당배당률
20.1%
15.2%

16. 영업수익 및 영업비용당기 및 전기 중 영업수익 및 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

영업수익

비연결종속기업평가이익
37,365,320
34,071,853

배당수익
13,101,252
8,001,469

합 계
50,466,572
42,073,322

영업비용

비연결종속기업평가손실
6,423,627
1,008,612

종속기업투자손상차손
8,000,000
-

급 여
1,800
1,800

지급수수료
196,414
190,388

자산관리수수료
41,527
37,192

자산보관수수료
16,611
14,877

사무수탁수수료
38,500
35,000

세금과공과
-
67

기타비용
8,622
400

합 계
14,727,101
1,288,336

17. 금융수익 및 금융비용당기 및 전기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

금융수익
이자수익
117,800
95,781

금융비용
이자비용
5,027,507
2,372,384

18. 기타수익 및 기타비용(1) 당기 및 전기 중 기타수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

기타수익
종속기업투자처분이익
-
2,378,473

잡이익
830
-

(2) 당기 및 전기 중 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

기타비용
잡손실
-
355

19. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다.

20. 주당손익(1) 기본주당손익

(단위: 원, 주)

구 분
당 기
전 기

보통주당기순이익
30,830,593,233
40,886,501,984

가중평균유통보통주식수
39,141,770
36,745,335

보통주기본주당이익
788
1,113

(2) 당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.<당기>

항 목
기 간
유통주식수(주)
일수(일)
적수(주)

보통주
2023.03.01 ~ 2023.08.01
36,745,335
154
5,658,781,590

보통주
2023.08.02 ~ 2023.08.31
51,443,469
30
1,543,304,070

합 계
184
7,202,085,660

가중평균유통보통주식수
39,141,770

<전기>

항 목
기 간
유통주식수(주)
일수(일)
적수(주)

보통주
2022.09.01 ~ 2023.02.28
36,745,335
181
6,650,905,635

합 계
181
6,650,905,635

가중평균유통보통주식수
36,745,335

(3) 희석주당손익

회사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당손익은 기본주당손익과 동일합니다.

21. 우발부채 및 주요약정사항

(1) 자산관리위탁계약회사는 이지스자산운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용
지급시기

매입수수료
매입금액의 0.7%
대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

운용기본수수료
매입금액의 연 0.5%
사업연도 정기주주총회일로부터 7일 이내

운용성과수수료
(주가수익 - 결손금) x 5.0%단, 어느 사업연도의 주가수익이 결손금 미만이거나, 어느 사업연도의 평균종가가 해당 사업연도 이전의 각 사업연도별 평균종가 중 가장 높은 금액에 미달하는 경우에는 운용성과수수료를 지급하지 아니함1) 결손금 : 상장일이 속한 사업연도로부터 계산한 주가수익의 누적 합계액이 음수일 경우 그 절대값2) 평균종가 : 어느 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균 값3) 주가수익 : '해당 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균값(주1)'에서 '해당사업연도의 주당 공모발행가액(주2)'을 차감한 금액에 '주당공모발행가액과 해당사업연도말의 상장 주식총수(주3)'를 곱한 뒤 '해당사업연도의 주당 공모발행가액(주2)'으로 나눈 값* 상장일이 속하지 않은 사업연도주1. 해당 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균주2. 직전 사업연도의 마지막 15거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균주3. 15거래일 기간 동안 한국거래소에서 거래된 거래량 가중평균 주당 거래가격
사업연도 정기주주총회일로부터 7일 이내

매각기본수수료
매각금액의 1.0%
자산 처분일로부터 7일 이내

매각성과수수료
매각차익의 10% - 기지급 운용성과수수료 누계액
처분일이 속한 사업연도의 정기주주총회일로부터 7일 이내

한편, 회사가 매입한 자산이 부동산투자회사법 제2조 제2항에 따른 부동산관련증권이고, 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사 또는 집합투자업자가 당해 회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에관한 매입보수, 운용기본보수, 매각기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 지급하지 않습니다.따라서 현재 회사가 보유한 투자자산 중 '이지스일반사모부동산투자신탁97호'와 '이지스일반사모부동산투자신탁248호', '이지스일반사모부동산투자신탁25호'에 대한 수익증권과 관련하여 매입수수료 및 운용기본수수료는 지급하지 않습니다.(2) 일반사무수탁계약회사는 스카이펀드서비스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여투자대상자산을 최초로 취득한 시점부터 연 70 백만원(부가세 별도)을 일할 계산하여 사무위탁수수료로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다.(3) 자산보관계약회사는 (주)우리은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 투자 대상자산을 최초로 취득한 시점부터 30 백만원(부가세 별도)를 일할 계산하여 자산보관수수료로 매 결산일로부터 7 영업일 이내 지급하고 있습니다.(4) 자금차입약정회사는 전기 중에 자산 투자 자금 조달을 위해 삼성증권(주)로부터 1,760억원의 차입한도 약정을 체결하였으며, 당기말 현재 차입금 잔액은 1,160억원입니다. 또한 동 차입을 위해 종속회사 (주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사 및 비연결종속기업투자 이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호 수익증권와 이지스일반사모부동산투자신탁25 수익증권를 담보로 제공하고 있습니다.

22. 범주별 금융상품 및 공정가치(1) 당기 및 전기말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
범 주
과 목
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
9,526,593
9,526,593

기타유동채권
70,464
70,464

단기금융상품
4,300,000
4,300,000

당기손익-공정가치측정금융자산
비연결종속기업투자
475,041,326
475,041,326

합 계
488,938,383
488,938,383

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타금융채무
1,691,485
1,691,485

단기차입금
116,000,000
116,000,000

합계
117,691,485
117,691,485

<전기>
(단위: 천원)

구 분
범 주
과 목
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
2,068,255
2,068,255

기타유동채권
61,871
61,871

단기금융상품
10,300,000
10,300,000

당기손익-공정가치측정금융자산
비연결종속기업투자
444,099,633
444,099,633

합 계
456,529,759
456,529,759

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타금융채무
2,466,838
2,466,838

단기차입금
176,000,000
176,000,000

합계
178,466,838
178,466,838

(2) 공정가치 서열체계 및 측정방법

공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.회사는 공정가치로 측정되는 자산, 부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산ㆍ부채의 경우 동 자산.부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.

수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 직ㆍ간접적으로 관측한 정보에 해당하면 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다.

수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.

자산ㆍ부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

(3) 공정가치 서열체계별 공정가치당기 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산과 부채의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다. 한편 당기말 현재 회사의 경영진은 재무상태표에 상각후원가로 측정되는 금융상품의 장부금액은 공정가치와 근사하다고 판단하고 있습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
소 계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
475,041,326
-
-
475,041,326

<전기>
(단위: 천원)

구 분
소 계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
444,099,633
-
-
444,099,633

당기 및 전기말 현재 공정가치로 측정되는 자산ㆍ부채 중 공정가치 서열체계 수준 3으로 분류된 자산ㆍ부채의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
종 류
금 액
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
사모펀드의 수익증권
475,041,326
순자산가치법
-

<전기>
(단위: 천원)

구 분
종 류
금 액
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
사모펀드의 수익증권
444,099,633
순자산가치법
-

(4) 금융상품 범주별 손익당기 및 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
내 역
당 기
전 기

당기손익-공정가치측정금융자산

비연결종속기업투자
평가이익
37,365,320
34,071,853

평가손실
6,423,627
1,008,612

배당수익
13,101,252
8,001,469

상각후원가로 측정하는 금융자산

보통예금
이자수익
117,800
95,781

상각후원가로 측정하는 금융부채

단기차입금
이자비용
5,027,507
2,372,384

23. 특수관계자 등(1) 당기말 현재 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자명

최대주주
이지스자산운용(주)(주1)

비연결종속기업
이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호

종속기업
(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사

종속기업
(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사

비연결종속기업
이지스일반사모부동산투자신탁248호

비연결종속기업
이지스일반사모부동산투자신탁25호

(주1) 당기 중 최대주주가 (주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사에서 이지스자산운용(주)로 변경되었습니다.

(2) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
내 역
당 기
전 기

이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호
배당금수익
3,896,558
3,696,734

(주)이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사(주1)
투자금회수
-
9,000,000

처분이익
-
2,378,473

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
배당금수익
500,000
170,715

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
배당금수익
-
329,036

이지스일반사모부동산투자신탁248호
배당금수익
725,388
713,390

이지스일반사모부동산투자신탁25호
배당금수익
7,979,305
3,091,594

이지스자산운용(주)
자산관리보수
41,527
37,192

(주1) 전기 중 청산이 완료되었으므로 청산완료일까지 거래만을 포함하였습니다.(3) 당기 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

회사명
내 역
당 기
전 기

이지스자산운용(주)
미지급비용
37,808
37,192

(4) 주요 경영진에 대한 보상주요 경영진은 이사 및 이사회의 구성원을 포함하고 있습니다. 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

단기급여
1,800
1,800

24. 영업으로부터 창출된 현금 (1) 당기 및 전기 중 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

당기순이익
30,830,593
40,886,502

조정

당기손익-공정가치측정금융자산관련손익
(30,941,693)
(33,063,241)

종속기업투자처분이익
-
(2,378,473)

배당금수익
(13,101,252)
(8,001,469)

이자수익
(117,800)
(95,781)

종속기업투자손상차손
8,000,000
-

이자비용
5,027,507
2,372,384

영업활동으로 인한 자산부채의 변동

선급비용
10
10

미지급금
(5,586)
(21,417)

미지급비용
863
(863)

영업으로부터 창출된 현금
(307,358)
(302,349)

(2) 당기 중 재무활동에서 생기는 부채의 조정내용은 다음과 같습니다

(단위: 천원)

구분
기초
현금흐름
비현금 변동
당기말

취득
기타변동

단기차입금
176,000,000
(60,000,000)
-
-
116,000,000

재무활동으로부터의 총부채
176,000,000
(60,000,000)
-
-
116,000,000

25. 보고기간 후 사건연결회사는 현재 단기차입금(1,160억원) 차환을 위한 공모사채발행(400억원 예정) 및 수익증권담보대출(760억원 예정) 관련 절차를 진행 중에 있으며, 추후 공시가 필요한 세부사항을 DART공시할 예정입니다.

6. 배당에 관한 사항

6-1. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제8기
제7기
제6기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
34,216
31,654
45,010

(별도)당기순이익(백만원)
30,831
40,887
42,664

(연결)주당순이익(원)
875
862
1,343

현금배당금총액(백만원)
10,339
7,823
5,585

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
30.22
24.71
12.41

현금배당수익률(%)

4.02
4.26
3.04

-
-
-

주식배당수익률(%)

-
-
-

-
-
-

주당 현금배당금(원)

201
213
152

-
-
-

주당 주식배당(주)

-
-
-

-
-
-

6-2. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
8
6.81
5.26

* 제1기(약 4개월) 0.11%, 제2기(10개월) 1.21%, 제3기(6개월) 3.02%, 제4기(6개월) 3.04%, 제5기(6개월) 3.04%, 제6기(6개월) 3.04%, 제7기(6개월) 4.26%, 제8기(6개월) 연속하여 배당함.* 당사는 6개월 결산 법인이나 제1기와 제2기 사업연도는 각각 약 4개월, 10개월로, 최근 3년간 및 5년간 평균 배당수익률(연환산)은 제1기~제8기 사업연도(총 약 50개월) 배당률을 일할계산하여 산출하였음.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

1. 증자(감자)현황

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2019년 07월 16일
-
보통주식
300,000
1,000
5,000
발기인출자

2020년 06월 20일
유상증자(일반공모)
보통주식
23,700,000
1,000
5,000
-

2021년 11월 30일
유상증자(제3자배정)
보통주식
6,872,852
1,000
5,820
-

2022년 06월 11일
유상증자(제3자배정)
보통주식
5,872,483
1,000
5,960
-

2023년 08월 02일
유상증자(주주배정)
보통주식
14,698,134
1,000
4,270
-

미상환 전환사채 발행현황

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원, 주)

종류＼구분
회차
발행일
만기일
권면(전자등록)총액
전환대상주식의 종류
전환청구가능기간
전환조건
미상환사채
비고

전환비율(%)
전환가액
권면(전자등록)총액
전환가능주식수

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-

-

- 해당사항 없음.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-

-

-해당사항 없음.

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

-해당사항 없음.

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

-해당사항 없음.

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

-해당사항 없음.

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-해당사항 없음.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

1. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(일반공모)
1
2020년 06월 19일
신규투자자산 편입
118,500
신규투자자산 편입
118,500
-

유상증자(주주배정)
4
2023년 08월 01일
차입금 상환
62,761
차입금 상환
62,761
-

2. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(제3자배정)
2
2021년 11월 29일
타법인증권 취득자금
40,000
타법인증권 취득자금
40,000
(*)

유상증자(제3자배정)
3
2022년 06월 11일
타법인증권 취득자금
35,000
타법인증권 취득 및 차입금 상환, 기타 부대비용
35,000
(**)

(*) 회사는 2021년 12월 1일 (주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사의 유상증자에 참여하여 지분증권 3,000,000주(75.0%)를 150억원에 취득하였습니다. 취득 후 (주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사의 기존 주식의 감자로 인해 최종 지분율은 96.8%로 증가되었습니다.(*) 회사는 2021년 11월 25일, 2021년 12월 17일 (주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사의 유상증자에 참여하여 각각 지분증권 5,000,000주(100.0%)를 100억원에, 지분증권 1,580,000주(100.0%)를 158억원에 취득하였습니다.(**) 회사는 2022년 06월 15일 130억원 차입금을 상환하였습니다.(**) 회사는 2022년 06월 17일 이지스248호 제1종 수익증권을 212억원에 취득하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

8-1 공정가치평가

(1) 당기말과 전말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
범 주
과 목
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
9,526,593
9,526,593

기타유동채권
70,464
70,464

단기금융상품
4,300,000
4,300,000

당기손익-공정가치측정금융자산
비연결종속기업투자
475,041,326
475,041,326

합 계
488,938,383
488,938,383

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타금융채무
1,691,485
1,691,485

단기차입금
116,000,000
116,000,000

합계
117,691,485
117,691,485

<전기>
(단위: 천원)

구 분
범 주
과 목
장부금액
공정가치

금융자산
상각후원가로 측정하는 금융자산
현금및현금성자산
2,068,255
2,068,255

기타유동채권
61,871
61,871

단기금융상품
10,300,000
10,300,000

당기손익-공정가치측정금융자산
비연결종속기업투자
444,099,633
444,099,633

합 계
456,529,759
456,529,759

금융부채
상각후원가로 측정하는 금융부채
기타금융채무
2,466,838
2,466,838

단기차입금
176,000,000
176,000,000

합계
178,466,838
178,466,838

(2) 공정가치 서열체계 및 측정방법

공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다.회사는 공정가치로 측정되는 자산.부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산ㆍ부채의 경우 동 자산.부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.

수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 직ㆍ간접적으로 관측한 정보에 해당하면 자산ㆍ부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다.

수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산ㆍ부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.

자산ㆍ부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

(3) 공정가치 서열체계별 공정가치당반기말 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산과 부채의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다. 한편, 회사의 경영진은 재무상태표에 상각후원가로 측정되는 금융상품의 장부금액은 공정가치와 근사하다고 판단하고 있습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
소 계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
475,041,326
-
-
475,041,326

<전기>
(단위: 천원)

구 분
소 계
수준1
수준2
수준3

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
444,099,633
-
-
444,099,633

당기 및 전기말 현재 공정가치로 측정되는 자산ㆍ부채 중 공정가치 서열체계 수준 3으로 분류된 자산ㆍ부채의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

<당기>
(단위: 천원)

구 분
종 류
금 액
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
사모펀드의 수익증권
475,041,326
순자산가치법
-

<전기>
(단위: 천원)

구 분
종 류
금 액
가치평가방법
투입변수

<자 산>

비연결종속기업투자

수익증권
사모펀드의 수익증권
444,099,633
순자산가치법
-

(4) 금융상품 범주별 손익당기 및 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
내 역
당 기
전 기

당기손익-공정가치측정금융자산

비연결종속기업투자
평가손익
37,365,320
34,071,853

배당수익
6,423,627
1,008,612

합 계
13,101,252
8,001,469

상각후원가로 측정하는 금융자산

보통예금
이자수익
117,800
95,781

상각후원가로 측정하는 금융부채

단기차입금
이자비용
5,027,507
2,372,384

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제8기(당기)
다산회계법인
적정
해당사항 없음
실증적분석 및 입증감사절차

제7기(전기)
다산회계법인
적정
해당사항 없음
비연결종속기업투자의 공정가치

제6기(전전기)
다산회계법인
적정
해당사항 없음
사업결합 회계처리

2. 감사용역 체결현황

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제8기(당기)
다산회계법인
개별 반기검토 및 기말감사(연결포함)
2,500만원
388
2,500만원
388

제7기(전기)
다산회계법인
개별 반기검토 및 기말감사(연결포함)
2,500만원
430
2,500만원
430

제6기(전전기)
다산회계법인
개별 반기검토 및 기말감사(연결포함)
2,500만원
430
2,500만원
430

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제8기(당기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제7기(전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제6기(전전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

2. 내부통제에 관한 사항

당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요회사의 이사회는 3인의 비상근이사(사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인)와 1인의 감사로 구성되어 있습니다.1) 이사회의 권한- 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

- 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

- 차입 및 사채발행에 관한 사항

- 주주총회의 소집에 관한 사항

- 자산관리회사와의 업무위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

- 일반사무수탁회사와의 업무위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

- 자산보관기관과의 자산보관계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 판매회사와의 업무위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항- 신주발행에 관한 사항

- 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

- 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

- 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

- 재무제표 등의 승인에 관한 사항

- 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

2) 이사회 내 위원회해당사항 없습니다.

나. 이사회의 결의방법① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.
다. 이사회의 의사록이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을 작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치합니다.
라. 이사의 독립성1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부- 이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다.- 회사는 정관을 통해 특별한 이해관계가 있는 자는 이사회의 의결권을 행사하지 못하도록 규정하고 있습니다.2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

- 해당사항 없습니다.

마. 중요의결사항 등

개최일자
의안내용
가결여부
사내이사
기타비상무이사

도병운

(출석률 : 100%)

류규태

(출석률 : 100%)

정신아(출석률 : 100%)

찬반여부

2023-04-11
제7기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성

2023-04-17
기업신용평가 약정서 체결의 건
가결
찬성
찬성

찬성

2023-04-25
양해각서(MOU)체결의 건
가결
찬성
찬성

찬성

2023-05-08
제7기 현금 배당의 건
가결
찬성
찬성
찬성

정관 변경 승인의 건
가결
찬성
찬성

찬성

차입계획 승인의 건
가결
찬성
찬성

찬성

사채 발행계획 승인의 건

가결

찬성
찬성

찬성

정기주주총회 소집 및 부의 안건 결정의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-06-02
업무위탁보수 지급의 건

가결

찬성
찬성

찬성

자리츠의 중요 경영 사안에 대한 의사결정의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-06-05
신주 발행의 건

가결

찬성
찬성

찬성

잔액인수계약 및 신주인수권 중개협약 체결의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-08-11
외부감사(지정감사) 계약 체결의 건

가결

찬성
찬성

찬성

용역 계약 체결의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-08-29
자리츠의 중요 경영 사안에 대한 의사결정의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-09-14
용역 계약 체결의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-09-21
자리츠의 중요 경영 사안에 대한 의사결정의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-10-17
제8기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-11-13
자본준비금 감액 결의의 건

가결

찬성
찬성

찬성

제8기 현금 배당의 건

가결

찬성
찬성

찬성

제9기 및 제10기 사업계획 승인의 건

가결

찬성
찬성

찬성

차입계획 승인의 건

가결

찬성
찬성

찬성

사채 발행계획 승인의 건

가결

찬성
찬성

찬성

정관 변경의 건

가결

찬성
찬성

찬성

업무위탁보수 지급의 건

가결

찬성
찬성

찬성

정기주주총회 소집 및 부의 안건 결정의 건

가결

찬성
찬성

찬성

2023-11-15
제1-1회 및 제1-2회 무보증사채 발행 및 관련 계약 체결의 건
가결
찬성
찬성
찬성

※ 증권신고서 제출일 현재 사업연도(제9기) 및 직전 사업연도(제8기) 기간 중 개최한 이사회 의안 상정 및 심의결과입니다.

바. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

바-1. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원회 관련 사항(1) 감사위원회 설치여부회사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다.
나. 감사 관련 사항

(1) 감사의 인적사항

성 명

주요 경력

비고

이종섭

2004 성균관대학교 경영학과2004~ 2010 안진회계법인 감사본부 2011 ~ 현재 대영회계법인 감사본부 이사
비상근

(2) 감사의 독립성당사의 감사는 정관에 따라 주주총회의 의결을 거쳐 선임되며, 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 동의가 필요합니다. 그리고 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 3을 초과하는 수의 주식을 가진 주주는 그 초과하는 주식에 관하여 의결권을 행사하지 못합니다. 그리고 당사는 「상법」 제382조의2에서 규정하는 집중투표제를 채택하지 않습니다. 그리고 감사의 경우 「부동산투자회사법」에 따른 임원의 결격사유에 해당하지 않는 자이어야 합니다.(3) 감사의 주요활동 내용- 당사의 감사는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다.

- 당사 정관에 따른 감사의 직무는 다음과 같습니다.

제 36 조 (감사의 직무)

① 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.

② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에게 보고하여야 한다.

다. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치되어있지 않습니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황본 보고서 제출일 현재 당사에 감사위원회 지원조직이 없습니다.

바. 준법지원인 등 지원조직 현황본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2023년 8월 31일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
도입
도입

실시여부
미실시
2023.05.247기 정기주주총회
2023.05.247기 정기주주총회

나. 소수주주권 행사여부- 당사는 공시대상 기간 중 소수주주권이 행사되지 않았습니다.
다. 경영권 경쟁- 당사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발행하지 않았습니다.

라. 의결권 현황

(기준일 :
2023년 8월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
51,443,469
-

종류주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

종류주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

종류주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

종류주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

종류주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
51,443,469
-

종류주
-
-

마. 주식사무

정관상 신주인수권의내용

제13조 (신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만, 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 “영업인가” 또는 “등록”이라 하면, 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제12조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

결 산 일
2월 28(29)일, 8월 31일
정기주주총회
사업년도 종료 후3개월 이내

주주명부폐쇄시기
회사는 매 결산기 최종일의 이익부터 15일까지 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증권을 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리를 전자등록한다.

명의개서대리인
한국예탁결제원

주주의 특전
없음
공고게재
홈페이지

바. 주주총회 의사록 요약

구분

일자

안건제목

가결 / 부결

제7기정기주주총회

2023-05-24

제1호의안 : 제7기 재무제표 승인의 건

가결

제2호의안 : 제7기 현금 배당의 건

가결

제3호의안 : 정관 변경의 건
가결

제4호의안 : 차입계획 승인의 건
가결

제5호의안 : 사채 발행계획 승인의 건
가결

제6호의안 : 제8기 이사 보수 승인의 건
가결

제7호의안 : 제8기 감사 보수 승인의 건
가결

VI. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

이지스자산운용(주)
최대주주
보통주
4,760,326
12.95
7,494,361
14.57
-

조갑주
특별관계자
보통주
100,000
0.27
100,000
0.19
-

스카이밸류(주)
특별관계자
보통주
100,000
0.27
100,000
0.19
-

계
보통주
4,960,326
13.49
7,694,361
14.96

0
0.0
-
0.0
-
-

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

이지스자산운용(주)
83
강영구
0.03

손화자
12.40

이규성
1.04

신동훈
0.02

- 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 2023.06.30 반기보고서 기준입니다.

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
이지스자산운용(주)

자산총계
855,813

부채총계
429,812

자본총계
426,001

매출액
369,288

영업이익
69,193

당기순이익
17,502

- 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 2023.06.30 반기보고서 기준입니다.

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

이지스자산운용 주식회사(이하 "당사")는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라집합투자업, 전문사모집합투자업 및 투자자문업 등을 주요 사업목적으로 하여 2010년 3월 22일 설립되어, 동년 5월 26일에 금융위원회로부터 승인을 받았으며 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 요인은 없습니다.(4) 최대주주의 변동현황

(기준일: 2023년 09월 30일)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2021년 11월 30일
이지스자산운용(주)
4,467,268
14.47
장내매매, 제3자배정유상증자
-

2022년 06월 11일
(주) 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
5,033,557
13.07
제3자배정유상증자
-

2023년 06월 30일
이지스자산운용(주)
7,494,361
14.57
장내매수, 주주배정유상증자
-

(5) 주식 소유현황

(기준일 :
2023년 09월 30일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
이지스자산운용(주)
7,494,361
14.57
-

(주) 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
7,046,979
13.70
-

(주)코람코자산운용
6,161,877
11.98
-

우리사주조합
-
-
-

* 위 주주현황은 2023.08.31 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성되었습니다.(6) 소액주주현황

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : )

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
6,812
6,815
99.96
28,410,993
51,443,469
55.23
-

* 위 주주현황은 2023.08.31 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성되었습니다.

다. 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용해당사항 없습니다.

라. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적

최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분
2023.03
2023.04
2023.05
2023.06
2023.07
2023.08

주가(보통주)
최고
4,653
4,712
4,853
4,878
4,670
4,595

최저
4,307
4,502
4,556
4,551
4,390
4,275

평균
4,491
4,588
4,660
4,693
4,486
4,424

일간거래량
최고
76,511
68,094
78,172
185,785
97,353
550,475

최저
6,350
6,873
7,753
7,222
18,264
32,720

월계
588,961
557,793
619,503
1,111,054
1,026,028
3,191,197

* 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

도병운(주1)
남
1974년 12월
대표이사
사내이사
비상근
이사회의결

1998.02장안전문대학교 행정과 졸업

1998.03 ~ 2003.03법무법인 세종 대리

2003.04 ~ 2009.12법무법인 에버그린 과장

2010.01 ~ 2013.03법무법인 세종 차장

2013.04 ~ 현재법무법인(유한) 세한 실장

-
-
-
2019.07.16~현재
2025년 05월 27일

류규태(주2)
남
1970년 11월
이사
기타비상무이사
비상근
이사회의결

1996.02조선대학교 기계설계학과 졸업

1996.10 ~ 2001.10법무사 박운태 사무소 대리

2001.11 ~ 2008.08법무사 선하윤 사무소 실장

2008.09 ~ 2014.10법무사 김영구 사무소 실장

2014.11. ~ 현재법무법인(유한) 세한 차장

-
-
-
2019.07.16~현재
2025년 05월 27일

정신아(주2)
여
1978년 08월
이사
기타비상무이사
비상근
이사회의결

2001.02한국체육대학교 사회체육과 졸업

2001.03 ~ 2003.05법무사 김철환 사무소주임

2003.05 ~ 2009.12법무법인 에버그린 대리

2010.01 ~ 2013.03법무법인 세종 대리

2013.04 ~ 현재법무법인(유한) 세한 차장

-
-
-
2019.07.16~현재
2025년 05월 27일

이종섭(주3)

남
1977년 08월
감사
감사
비상근
감사
2004성균관대학교 경영학과2004~ 2010안진회계법인 감사본부2011 ~ 현재대영회계법인 감사본부 이사
-
-
-
2019.07.16~현재
2025년 05월 27일

(주1) 2022년 5월 27일 정기주주총회에서 사내이사로 선임(중임) 후 2022년 6월 23일 이사회에서 대표이사로 선임(중임)하였습니다(주2) 2022년 5월 27일 정기주주총회에서 기타비상무이사로 선임(중임)하였습니다(주3) 2022년 5월 27일 정기주주총회에서 감사로 선임(중임)하였습니다
나. 직원 등 현황

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
여
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

회사는 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

해당사항 없습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

이사
3
-
-

감사
1
1,800,000
-

나. 보수지급금액

나-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

1
900,000
900,000
-

이사는 무보수이므로 산출에서 제외 함.

나-2. 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
3
-
-
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
900,000
900,000
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

가. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

-
-
-
-

해당사항 없습니다.
나. 산정기준 및 방법

(단위 : 원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

근로소득
급여
-
-

상여
-
-

주식매수선택권행사이익
-
-

기타 근로소득
-
-

퇴직소득
-
-

기타소득
-
-

해당사항 없습니다.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

가. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

-
-
-
-

해당사항 없습니다.

나. 산정기준 및 방법

(단위 : 원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

-
근로소득
급여
-
-

상여
-
-

주식매수선택권행사이익
-
-

기타 근로소득
-
-

퇴직소득
-
-

기타소득
-
-

해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

-
-
2
2

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
-
-
-
-
-
-

단순투자
-
5
5
485,199
-
30,942
516,141

계
-
5
5
485,199
-
30,942
516,141

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주 등에 대한 신용공여 등해당사항 없습니다.
2. 대주주와의 자산양수도해당사항 없습니다.
3. 대주주와의 영업거래해당사항 없습니다.
4. 대주주 이외의 이해관계자외의 거래해당사항 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

해당사항 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

2-1 중요한 소송사건해당사항 없습니다.
2-2 견질 또는 담보용 어음.수표현황해당사항 없습니다.
2-3 채무보증 현황해당사항 없습니다.
2-4 채무인수약정 현황해당사항 없습니다.
2-5 그 밖의 우발채무 등해당사항 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

3-1 제재현황해당사항 없습니다.
3-2 한국거래소 등으로부터 받은 제재해당사항 없습니다.
3-3 단기매매차익의 발생 및 반환에 관한 사항해당사항 없습니다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
2020.11.26
서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 세우빌딩 14층(여의도동)
부동산업 금융업
28,885
기업 의결권의 과반수소유(회계기준서1110호)
해당사항 없음

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
2021.02.04
서울특별시 강남구 테헤란로 306, 19층
부동산업
51,334
기업 의결권의 과반수소유(회계기준서1110호)
해당(최근 사업연도말 자산총액이 지배회사 자산총액의 10% 이상인 종속회사)

(주1) (주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사 최근사업연도 재무현황은 2023년 5월 31일 기준입니다(주2) 카이트제이십호위탁관리부동산투자회사의 최근사업연도 재무현황은 20232년 3월 31일자 재무정보입니다.
2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
-
-
-

-
-

비상장
2
(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
110111-7696408

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
110111-7775989

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 :
2023년 08월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

이지스일반사모부동산투자신탁97호

<종류C2(제3종) 수익증권>

비상장
2020년 06월 26일
정관상목적사업
113,200
113,200,000,000
99.91
201,131
-
-
1,391
113,200,000,000
99.91
235,121
235,882
37,877

(주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사
비상장
2021년 11월 18일
정관상목적사업
300
6,880,000
100
26,100
-
-
-
6,880,000
100
26,100
28,885
6,189

(주)카이트제이십호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021년 12월 01일
정관상목적사업
15,000
3,000,000
96.77
15,000
-
-
-
3,000,000
96.77
15,000
51,334
(72)

이지스일반사모부동산투자신탁248호<제1종 수익증권>
비상장
2022년 06월 17일
정관상목적사업
21,200
21,200,000,000
80.3
25,004
-
-
373
21,200,000,000
80.3
28,380
28,380
4,085

이지스일반사모부동산투자신탁25호<제2종 수익증권>
비상장
2022년 12월 09일
정관상목적사업
183,900
183,900,000,000
99.73
217,964
-
-
228
183,900,000,000
99.73
211,540
212,115
1,499

합 계
-
-
485,199
-
-
1,992
-
-
516,141
556,596
49,578

(주1) (주)이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사의 최근 사업연도 재무현황은 2023년 8월 31일 기준입니다. (주2) 카이트제이십호위탁관리부동산투자회사의 최근사업연도 재무현황은 2023년 6월 30일 기준입니다.(주4) 이지스일반사모부동산투자신탁97호의 최근 사업연도 재무현황은 2023년 8월 31일 기준입니다.(주5) 이지스일반사모부동산투자신탁248호의 최근 사업연도 재무현황은 2023년 8월 25일 기준입니다.(주6) 이지스일반사모부동산투자신탁25호의 최근 사업연도 재무현황은 2023년 8월 31일 기준입니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없습니다.