제이알글로벌리츠 — 투자설명서 (20230911)
제출인: 제이알글로벌리츠

투자설명서
2.1
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

투 자 설 명 서

2023년 09월 11일

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 제2회 무기명식 이권부 무보증사채

제2회 금 팔백억원(\80,000,000,000)

1. 증권신고의 효력발생일 :
2023년 09월 11일

2. 모집가액 :
제2회 금 팔백억원(\80,000,000,000)

3. 청약기간 :
2023년 09월 11일

4. 납입기일 :
2023년 09월 11일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :
해당사항 없음

다. 투자설명서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 제이알투자운용(주) - 서울특별시 중구 을지로100(을지로 2가, 파인에비뉴B동 21층) KB증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의나루로 50

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다.

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

KB증권(주)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서명_0911

【 본 문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

가. [국내외 거시경제 경기 둔화에 따른 부동산 경기 하강 위험]당사의 사업계획상 주요 사업수익은 자리츠를 통해
당사가 간접 보유한 해외 상업용부동산 임대를 통해 수취하는 임대료수익을 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 국내외 경기변동에 따른 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 국제통화기금(IMF)이
2023년 7월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 4월 예상한 전망치인 2.8%에서 0.2%p. 상향한 3.0%를 전망했습니다. IMF는 미국 부채한도 협상 타결, 금융시장 불안 완화 등으로 인해 세계경제 회복세가 강화되었다고 평가했습니다. 또한 한국은행이
2023년 08월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.2% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 2023년 2분기까지 이어지던 수출 및 제조업 부진이 완화되었으며 하반기 이후 완만한 소비회복, 수출 회복세가 지속될 것으로 예상된다고 전망하였습니다. 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속, 중국 부동산 부진 지속으로 성장세 악화 등 부정적인 요인에도 불구하고 미국 등 주요국 경제가 양호한 성장흐름이 지속되고 있습니다. 그러나, 지속적인 인플레이션 위험, 러시아-우크라이나 전쟁, 이상기후로 인한 원자재가격 추가 상승과 같은 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등의 여파로
해외 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
나. [금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
향후 기준금리 상승에 따라 차입금리가 상승할 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.
다. [공실 위험]당사의 자회사(또는 자리츠) 중
제이알제26호를 통해 소유한 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(기초자산)인 Finance Tower Complex는 증권신고서 제출일 현재 임대율은 100%이며, 임대수입 구성은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 99.3%, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)이 0.7%입니다. 임대차 계약 기간은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 2034년 12월 31일, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)이 2034년 10월 31일까지입니다. 불가항력의 결과로 임대차목적물이 파괴되는 것과 같이 벨기에 민법 상 임차인의 중도 해지를 허용하는 예외적인 경우를 제외하고는 중도해지는 없습니다.한편, 당사가
제이알제28호를 통해 지분 49.9%를 보유하고 있는 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 실물자산(기초자산)인 498 Seventh Ave.의 경우, 2023년 6월 Newmark 감정평가보고서 기준 현재 전체 임대율은 약 95.87% 수준이며, 14개의 임차인들의 각 임대차 계약에 의거 2023년 8월말 기준 가중평균 잔여임차기간(WALE)이 약 19.3년입니다.
주요 임차인인 동부의료보건노동조합(SEIU)은 총 임대차 가능면적의 약 60.5%를 사용 중이며, 잔여임대기간이 약 26.6년(2050년 3월말까지)으로 기간 중 안정적인 임대수익 수취가 가능할 것으로 예상됩니다.상술한 바와 같이 당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 보유한 각 실물자산(기초자산)은주요 임차인에 의해 장기임대차계약이 체결되어 있어 동 자산을 운용함에 있어 안정적이라고 볼 수 있습니다. 그러나 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고
예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하거나,
임대차계약기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않는 등 상당한 공실이 발생할 경우 당사의 영업실적 및 현금흐름 등 재무적인 사항에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.
라. [부동산가격 하락 위험]일반적으로
부동산투자회사가 보유한 부동산(기초자산) 매각 시점에 해당 부동산(기초자산)의 시장가치 변동에 따라 매각손익이 부동산투자회사의 영업수익에 반영됩니다. 이와 관련하여 당사가 자회사(자리츠)를 통해 해외에 소재한 부동산(기초자산)을 매각하고자 하는 시점에
경기 둔화 및 금리 상승 등 부동산 시장 환경에 부정적인 변화가 생기거나 당초 예상과 달리 실제 매각 가격이 상당히 하락할 경우, 매각 손실이 발생할 수 있습니다.
마. [환율 변동 위험]
당사의 기준통화는 한국 원화이나,
제이알제26호를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 유로이며,
제이알제28호를 통해 보유한 부동산(기초 자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 미화입니다. 이에 따라 투자운용기간 중
환율, FWD, CRS등 외환과 관련된 변수의 변동에 따라 당초 예상과 달리 배당수익률 및 목표수익률 등이 감소하거나, 투자원금 손실이 발생할 수 있습니다.이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 당사는
스왑은행을 통한 현재 운용 중인 자산은 환헤지 계약을 체결하였습니다. 하지만
환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.
바. [현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)인 제이알제26호 및 제이알제28호가 적용 받거나 적용 받을
현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다. 따라서
국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이 경우
예상 배당금의 감소로 인하여 당사의 주식 가치가 하락될 위험이 있습니다.

사. [부동산 상태에 관한 위험]

당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 해외에 위치한 부동산(기초자산)은
예상치 못한 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인하여 건물 내외의 운용시설에 상당한 피해를 줄 수 있습니다. 이에 현재 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 맨해튼 Midtown 소재 부동산(기초자산)인 498 Seventh Ave.는 증권신고서 제출일 현재
자연재해로 인한 피해보상과 관련한 포괄적인 보험에 가입되어 있습니다. 하지만, 보험에 가입하였다 하더라도 부동산(기초자산)
모든피해에 대한 손실을 보장하는 것은 아님을 유의하시기 바랍니다. 아. [대리인 및 이해상충 관련 위험]당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 제이알투자운용(주)는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
당사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 또한, 당사가 현재 투자운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 뉴욕 맨하튼 소재 498 Seventh Ave.는
해외에 위치하고 있어 직접적인 운용 관리의 한계가 있습니다. 이러한 점을 보완한 보다 효과적인 자산관리를 위하여 현지의 자산관리전문회사와 용역계약을 체결하고 직간접적으로 운용 관리를 진행합니다.이외에도 (주)국민은행과 신한아이타스(주)가 일반사무관리 업무를, (주)신한은행이 자산보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의
신용 사건 발생 등으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로,
독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

자. [정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부동산투자회사법'이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 또한, 국토교통부 발표에 따르면 2023년 4월 리츠관리 및 감독체계에 대해 개편을 계획 중이며 구체적인 안건을 준비 중이라 밝혔습니다.
하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

차. [부동산 취득 관련 위험]

부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

회사위험

가. [수익성 관련 위험]당사의 증권신고서 제출일 현재
주요 영업 실적은 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호로부터의 배당수익이며, 이 배당수익의 주요 재원은 벨기에 건물관리청, SEIU 등 각 기초자산의 주요 임차인이 지급하는 부동산의 임대수입입니다. 당사의 제8기 반기(2023년 1월 1일~2023년 3월 31일) 연결재무제표 기준 영업수익은 약 278억원며, 제7기(2022년 7월 1일~2022년 12월 31일) 영업수익은 약 549억입니다. 당기순이익은 제8기 반기 136억원 및 제7기 약 176억원을 달성하였습니다. 이외 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다.당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한,
임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
나. [임대수익 변동에 따른 위험]증권신고서 제출일 현재 제이알제26호를 통하여 투자 및 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산, Finance Tower Complex)은 벨기에 건물관리청과의 임대차계약 조건 상
임대인인 당사는 보험료 및 대수선 관련 비용을 부담하며, 임차인은 자산에서 발생하는 관리비와 제세공과금, 유지비를 부담합니다. 또한 벨기에 건물관리청이 지급하는 임대료는 일종의 물가지수인 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동하여 산정하고 있습니다. 동 부동산(기초자산, Finance Tower Complex)에 투자 후 코로나 19로 인한 글로벌 공급망 병목현상, 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인해 높은 인플레이션이 지속되자 벨기에 건강지수(Health Index)는 상승하는 추세입니다.한편, 당사가 제이알제28호를 통해 운용 중인 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 부동산(기초자산, 498 Seventh Ave.)의 임대차계약조건은 조정 Gross Lease 방식입니다.
주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담합니다. 또한, 해당 자산의 주요 임차인인 SEIU의 경우 임대료가 연평균 1.16% 상승하는 조건이며, 실제로 498 Seventh Ave.의 연 영업수입은 2022년 기준 3,490만 달러, 2023년 기준 3,540만 달러를 기록하며 전년대비 소폭 증가하였습니다.이처럼 회사가 제이알제26호와 제이알제28호를 통해 투자 및 운용대상인 각 기초자산의 주요 임차인 기준 장기임대차계약 및 조건에 따라 임대수익 변동성은 다소 낮은 편입니다. 그러나,
각 기초자산의 해당 국가의 경제 및 부동산 시장 상황을 비롯하여 예상치 못한 변화로 인해 비용이 증가할 경우, 현재 운용 중인 기초자산(Finance Tower Complex)의 임대료 산정과 직접적으로 관련이 있는 건강지수(Health Index)가 상승 둔화 및 하락할 경우 임대수익이 변동될 수 있습니다. 또한, 현재 운용 중인 또다른 기초자산(498 Seventh Ave.)의 각 임차인의 사정에 의한 임대차 계약의 변동 등으로 임대수익의 변동이 발생할 가능성도 있습니다. 이러한 변동으로 인해, 회사의 영업실적 및 재무적 상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
다. [임차인의 지급의무 미이행 관련 위험]당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사이며, 증권신고서 제출일 현재 당사의 대부분
영업실적은 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제26호'라 함)와 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제28호'라 함)로부터의 배당수익입니다. 제이알제26호도 당사와 동일한 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서 제이알제26호의 기초자산은 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(오피스 건물, Finance Tower Complex)이며,
해당 실물자산의 임차인과의 임대차계약에 의거 임대수입(임대료 등)을 수취하고 있습니다. 또한, 제이알제28호도 미국 뉴욕 맨하탄 소재 498 Seventh Ave. 실물자산(오피스건물)을 기초자산으로 편입한 위탁관리부동산투자회사로
해당 기초 자산의 임대수입을 기반으로 사업을 영위하고 있습니다. 이처럼 제이알제26호와 제이알제28호는 실물자산의 임대수입을 기반으로 배당수익을 당사에 지급하고 있습니다.상기 내용과 관련하여 당사의 임대수입 및 배당수익의 안정성은 제이알제26호의 기초자산(Finance Tower Complex)과 제이알제28호의 기초자산(498 Seventh Ave.)의
각 임차인별 임대차계약에 의거 해당 임대차기간 동안 임대료 지급능력 등의 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 이에 각 기초자산의
주요 임차인이 정상적으로 임대료를 지급하지 못하거나, 지연될 경우, 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
라. [재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]당사의
2023년 제8기 반기보고서 상 연결재무제표 기준 총 자산규모는 약 2조 1,553억원이며, 총 부채규모는 약 1조 2,633억원으로 회사의 부채비율은 약 141.6%, 유동비율은 약 89.6% 수준입니다. 또한, 당사의
제8기 반기보고서 기준 이자보상비율은 약 4.3배이나, 금번 공모 무보증사채(회사채) 발행 이
후 금융비용의 증가에 따라 이자보상비율은 다소 하락할 예정입니다. 그럼에도, 당사의
제8기 반기기준 영업이익은 158억원 수준이며, 이는 전년대비 약 22.2% 상승하였으며, 최근 3사업연도 연속(2022년 12월 269.0억원, 2022년 6월 240.9억원, 2021년 12월 240.8억원)으로 영업이익이 확대되었습니다. 이러한 안정적인 영업이익이 유지된다면 이자보상비율은 다시 상승할 것으로 전망됩니다. 회사의 부채비율 및 차입의존도에 따른 이자보상비율은 관련법에 의거 양호한 편이나, 향후 타인자본 및 자기자본을 통해 자금조달로 재무구조가 변동될 수 있습니다. 또한, 편입자산의 임대수입이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재합니다.
마. [차입금 관련 위험]당사의
2023년 제8기 반기(2023.01.01~2023.03.31) 연결 재무제표 기준 총 부채는 약 1조 2,633억원이며, 이 중 현재
제이알제26호를 통해 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 기초자산(FinanceTower Complex) 관련 현지 금융기관으로부터의 장기차입금은 약 1조 258억원(약 721.6백만유로)으로 총 부채 중 약 81.2%를 차지하고 있습니다. 동 장기차입금 만기는 2024년 12월 31일로 회사가 만기 도래시까지 동 기초자산(Finance Tower Complex)을 매각하지 않고 보유할 시 동 장기차입금은 리파이낸싱으로 진행할 예정입니다. 이러한 운용계획에 따라
동 장기차입금의 만기 시점 대출금리가 기존 대출금리 또는 예상 대비 상승할 경우 이자비용 증가에 따라 회사의 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있습니다. 한편, 당사가
제이알제28호를 통해 편입한 기초자산(498 Seventh Ave.)의 경우 미국 현지의 공동투자자와 공통투자(Joint venture) 방식으로 회사는 직간접적으로 동 기초자산을 보유한 회사의 지분 49.9%(의결권 50.0%)를 매입하였습니다. 이에 따라, 현지 금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않습니다. 다만
현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인하여 향후 당사의 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있습니다.당사의 차입금 현황은 상술한 바와 같으나, 향후 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호 외에 신규로 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 추가 매입을 할 경우,
자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있으며, 자산 추가 매입시의 차입 금리 또는 해당 차입금 재조달 시점의 금리 변동은 회사의 수익성 저하에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 급격한 시장환경 변화에 따라 차입금 roll-over가 불가하거나 이전보다 열위한 조건으로 체결될 위험이 발생할 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
바. [지배구조 관련 위험]부동산투자회사법 제15조는 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있으며, 또한 당사는
국내 상장리츠 중 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않은 독자계열 성격의 리츠입니다. 따라서 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 시 최대주주의 참여 또는 유사시 대기업계열 및 금융계열 리츠대비 상대적으로 계열 지원을 기대하기 힘든 구조적 특성을 지니고 있습니다. 2023년 06월 30일 기준 당사의 지분 5%을 보유한 주요주주는
지브이에이자산운용(주) 6.49%, 미래에셋자산운용(주) 5.82%, 메리츠증권(주) 5.22% 등이며, 해당 투자자들은 당사에 대한 투자목적이 다를 수도 있습니다. 이에 당사의 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 및 유사시
의사결정이 필요한 사안이 발생할 경우 투자자별로 다른 의사결정을 취할 수 있으며, 이는 당사 영업상 영향을 초래할 수 있는 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. [환금성 제약 위험]본 사채의 상장예정일은 2023년 09월 11일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.
나. [기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.
다. [예금자보호법 미적용]본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.
라. [공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.
마. [사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.
바. [예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.
사. [신용평가에 관한 사항]본 사채는
한국신용평가(주)와 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 회사가 전적으로 책임을 집니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
80,000,000,000
모집(매출)총액
80,000,000,000

발행가액
80,000,000,000
이자율
7.364%

발행수익률

7.364%

상환기일
2025년 03월 11일

원리금지급대행기관
㈜신한은행여의도중앙기업금융센터
(사채)관리회사
흥국생명보험㈜

비고
-

평가일
신용평가기관
등 급

2023년 08월 28일
한국기업평가
회사채 (A-)

2023년 08월 28일
한국신용평가
회사채 (A-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
8,000,000
80,000,000,000
인수금액의 0.40%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2023년 09월 11일
2023년 09월 11일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
80,000,000,000

발행제비용
536,070,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 08월 16일 KB증권㈜과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 09월 06일이며, 상장예정일은 2023년 09월 11일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행된 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[ 회 차 : 2 ]

(단위 : 원)

항 목

내 용

사 채 종 목

무보증사채

구 분

무기명식 이권부 무보증사채

전 자 등 록 총 액

80,000,000,000

할 인 율(%)

-

발행수익률(%)

7.364

모집 또는 매출가액

사채 권면금액의 100%로 합니다.

모집 또는 매출총액

80,000,000,000

각 사채의 금액

본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따른 전자등록의 방법으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함

이자율

연리이자율(%)

7.364

이자지급 방법 및 기한

이자지급 방법

이자는 본 사채 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 1개월마다 연 이율의 1/12씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같습니다. 다만, 이자지급기일이 영업일이 아닌 경우, 그 다음영업일에 지급하고 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니합니다. 이자지급기일에 발행회사가 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당 원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용합니다.

이자지급 기한

2023년 10월 11일, 2023년 11월 11일, 2023년 12월 11일, 2024년 01월 11일,2024년 02월 11일, 2024년 03월 11일, 2024년 04월 11일, 2024년 05월 11일,

2024년 06월 11일, 2024년 07월 11일, 2024년 08월 11일, 2024년 09월 11일,

2024년 10월 11일, 2024년 11월 11일, 2024년 12월 11일, 2025년 01월 11일,

2025년 02월 11일, 2025년 03월 11일.

신용평가 등급

평가회사명

한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자

2023년 08월 28일 / 2023년 08월 28일

평가결과등급

A-/S, A-/S

대표주관회사

KB증권(주)

상환방법 및 기한

상 환 방 법

본 사채의 원금은 2025년 03월 11일에 일시상환합니다. 다만, 상환기일이 영업일이 아닌 경우 그 다음 영업일에 상환하고 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니합니다. 회사가 원금상환을 이행하지 않을 경우 해당 원금 또는 이자분에 대한 지급기일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점 소재지가 서울인 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출이율 중 최고 이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

상 환 기 한

2025년 03월 11일

청 약 기 일

2023년 09월 11일

납 입 기 일

2023년 09월 11일

등 록 기 관

한국예탁결제원

원리금 지급대행기관

회 사 명

(주)신한은행 여의도중앙기업금융센터

회사고유번호

00149293

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 08월 16일 KB증권(주)과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 09월 06일이며, 상장예정일은 2023년 09월 11일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행된 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
주요내용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 이사회(대표이사 등)- 대표주관회사(KB증권(주)): 담당임원, 부서장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

나. 대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
대표주관회사는 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사의 제2회 무보증사채의 발행에 있어 최근 동일 신용등급 회사채 등급민평금리, 동일 신용등급 회사채 스프레드 동향 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.- 제2회 무보증사채 : 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 A- 등급 1.5년 만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 0.00%p. ~ +2.00%p.를 가산한 이자율로 합니다.공모희망금리 산정에 대한 구체적인 근거는 아래 '공모희망금리 산정근거'를 참고하여주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청 관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며,수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램을 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.① 최저 신청수량: 10억원② 최고 신청수량: 본 사채의 발행예정금액③ 수량단위: 10억원④ 가격단위: 0.01%p ⑤ 수요예측 기간: 2023년 09월 04일 09시부터 16시 30분까지

배정대상 및 기준
본 사채의 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예측업무절차 - 5. 배정에 관한 사항 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 결정합니다.※ "무보증사채 수요예측 모범규준"I. 수요예측 업무절차5. 배정에 관한 사항가. 배정기준 운영- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다.나. 배정시 준수 사항- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다.① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것다. 배정시 가중치 적용- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다.① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소라. 납입예정 물량 배정 원칙- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다."무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예측 업무절차 - 5. 배정에 관한 사항에 따라 대표주관회사는 공모채권을 배정함에 있어 수요예측에 참여한 기관투자자(인수규정 제2조, 자본시장법 제8조의 신탁업자 포함)에 대해 우대하여 배정할 예정입니다.본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항" -Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정방법의 (4) 배정방법을 참고하시기 바랍니다.

유효수요 판단 기준
"유효수요"(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)는 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "대표주관회사 내부지침"과 수요예측 결과에 근거하여 결정됩니다. 이러한 "유효수요" 결정 이후 최종 발행금리 결정시 "발행회사"와 "대표주관회사"가 협의를 통해 최종 결정할 예정입니다.

금리미제시분 및 공모희망금리범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효 수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

■ 공모희망금리 산정근거

대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

구 분
검토사항

①
민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

②
동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

③
공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

④
채권시장 동향

⑤
결론

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향
1) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1.5년 만기 A- 등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균은 다음과 같습니다.

[A- 등급 무보증 회사채 민간채권평가회사 4사 평균 평가금리]

(2023년 08월 29일)
(단위: %)

항목
키스자산평가
한국자산평가
나이스채권평가
에프앤자산평가
산술평균

A- 등급민평1.5년 만기
5.348
5.302
5.314
5.323
5.321

주1) 평균금리: 민간채권평가회사 4사 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준(자료: 본드웹)

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권평가금리, A- 등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균 및 A- 등급 무보증회사채의 크레딧 스프레드는 다음과 같습니다.

[민간채권평가회사 4사 평균 평가금리 추이(최근 3개월)]

1.5년 만기 채권
(단위: %)

구 분
평가금리
Credit Spread

국고채권
A- 무보증 회사채
국고채권/A- 무보증회사채

2023-08-29
3.732
5.321
1.589

2023-08-28
3.745
5.323
1.578

2023-08-25
3.760
5.336
1.576

2023-08-24
3.733
5.314
1.581

2023-08-23
3.739
5.322
1.583

2023-08-22
3.751
5.344
1.593

2023-08-21
3.743
5.333
1.590

2023-08-18
3.700
5.294
1.594

2023-08-17
3.730
5.333
1.603

2023-08-16
3.685
5.289
1.604

2023-08-14
3.705
5.334
1.629

2023-08-11
3.686
5.303
1.617

2023-08-10
3.683
5.292
1.609

2023-08-09
3.683
5.285
1.602

2023-08-08
3.665
5.264
1.599

2023-08-07
3.692
5.292
1.600

2023-08-04
3.726
5.322
1.596

2023-08-03
3.720
5.315
1.595

2023-08-02
3.693
5.290
1.597

2023-08-01
3.677
5.288
1.611

2023-07-31
3.695
5.315
1.620

2023-07-28
3.663
5.280
1.617

2023-07-27
3.628
5.234
1.606

2023-07-26
3.651
5.262
1.611

2023-07-25
3.658
5.287
1.629

2023-07-24
3.655
5.261
1.606

2023-07-21
3.648
5.249
1.601

2023-07-20
3.637
5.233
1.596

2023-07-19
3.610
5.195
1.585

2023-07-18
3.651
5.239
1.588

2023-07-17
3.656
5.260
1.604

2023-07-14
3.665
5.272
1.607

2023-07-13
3.652
5.258
1.606

2023-07-12
3.755
5.353
1.598

2023-07-11
3.755
5.349
1.594

2023-07-10
3.830
5.419
1.589

2023-07-07
3.785
5.380
1.595

2023-07-06
3.722
5.332
1.610

2023-07-05
3.661
5.276
1.615

2023-07-04
3.659
5.271
1.612

2023-07-03
3.649
5.261
1.612

2023-06-30
3.700
5.298
1.598

2023-06-29
3.650
5.252
1.602

2023-06-28
3.625
5.232
1.607

2023-06-27
3.603
5.222
1.619

2023-06-26
3.607
5.231
1.624

2023-06-23
3.651
5.271
1.620

2023-06-22
3.639
5.266
1.627

2023-06-21
3.615
5.247
1.632

2023-06-20
3.625
5.244
1.619

2023-06-19
3.630
5.243
1.613

2023-06-16
3.610
5.243
1.633

2023-06-15
3.635
5.264
1.629

2023-06-14
3.585
5.215
1.630

2023-06-13
3.545
5.179
1.634

2023-06-12
3.554
5.188
1.634

2023-06-09
3.552
5.195
1.643

2023-06-08
3.560
5.227
1.667

2023-06-07
3.540
5.187
1.647

2023-06-05
3.560
5.207
1.647

2023-06-02
3.521
5.170
1.649

2023-06-01
3.563
5.209
1.646

2023-05-31
3.556
5.193
1.637

2023-05-30
3.631
5.273
1.642

주1) 국고채권 금리 및 A- 등급민평은 '한국금융투자협회'가 발표한 "시가평가기준수익률"입니다.주2) '등급민평 스프레드' = 'A- 등급민평' - '국고금리'(자료: 금융투자협회, 본드웹)

최근 3개월간 1.5년 만기 국고금리와 A- 등급민평 금리 추이를 살펴보면, A- 등급민평 금리는 국고금리 추이에 연동되어있는 흐름을 보이고 있습니다. 국고금리 1.5년물이 3개월 전보다 약 10.1bp 상승함에 따라, A- 등급민평 1.5년 금리도 3개월 전 대비 약 4.8bp 수준으로 상승하며 대체적으로 금리가 상승하였습니다.

② 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

[최근 6개월 내 동일등급(A-) 1.5년 만기 공모 회사채 발행 현황]

(단위: 년, 억원, %p., bp)

발행일
수요예측일
발행회사
회차
만기
공모희망금리 밴드
최초모집금액(억원)
발행금액(억원)
발행금리(%)
경쟁률
증액여부
수요예측미달여부

2023-02-28
2023-02-20
한국토지신탁
42-2
1.5년
개별 -30bp ~ +130bp
500
500
7.091
0.520
X
O

2023-03-15
2023-03-07
HD현대두산인프라코어
80-1
1.5년
개별 -30bp ~ +50bp
200
370
4.715
5.730
O
X

2023-04-12
2023-04-04
HD현대중공업
5-1
1.5년
개별 -30bp ~ +50bp
500
1,020
4.783
2.922
O
X

2023-07-25
2023-07-17
에코프로
22-1
1.5년
등급 -50bp ~ +50bp
500
500
5.241
1.780
X
X

2023-07-28
2023-07-20
에스케이에코플랜트
177-1
1.5년
개별 -30bp ~ +150bp
500
680
6.128
2.662
O
X

주1) 개별민평 금리 및 등급민평 금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, 키스자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가) 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준입니다.(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

최근 6개월 이내 동일등급(A-) 1.5년 만기 공모 회사채 발행 건수는 총 5건입니다. 이중 수요예측을 진행한 사례는 총 5건이며, 공모희망금리 상단은 개별민평의 경우 각 발행기업 개별민평 대비 0.50%p. ~ +1.50%p. 수준, 등급민평의 경우 A- 등급 민평 대비 0.50%p. 수준이었습니다. 총 5건의 수요예측을 실시한 발행건은 최초 모집금액을 초과한 투자 수요는 4건이며, 그 중 1건을 제외한 3건은 최초 모집금액 대비 증액 발행했습니다.③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리 및 등급민평을 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다.

④ 채권시장 동향

2020년 코로나19 바이러스의 창궐로 인하여 경기 침체에 대한 불확실성이 고조되며 글로벌 안전자산 선호 현상이 심화되었고, 국내외 시장 금리 하락세가 지속되었습니다. 이에 코로나19 사태와 국제 유가 급락 등 전세계적 경기 침체 영향을 우려하며 미 연준은 0.00~0.25%로, 한국은행은 0.50%로 기준금리를 인하하였습니다.이후 2021년 상반기 백신이 원활히 보급되었고 예상보다 빠르게 경제가 회복세를 보임에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 부각되었습니다. 6월 미 연준은 회사채 발행·유통시장 매입분의 매각 계획을 발표하면서 유동성 지원의 출구전략 시그널을 시사하였고, 9월부터는 미국, 노르웨이, 영국 등 주요국들이 통화정책의 전환을 시사하기 시작하였습니다. 한편, 2021년 8월 금통위에서는 이러한 시그널에 맞춰 선제적으로 기준금리를 0.50%에서 0.25%p 인상, 11월 금통위에서는 기준금리를 0.75%에서 1%로 0.25%p 인상하였습니다. 2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정 후 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였으며, 2022년 7월, 9월, 11월에 열린 FOMC에서 모두 기준금리를 0.75%p 인상하였고, 2022년 12월 0.50%p를 추가로 인상하였습니다.

2023년에도 여전히 높은 물가 상승에 대한 압박으로 미국 FOMC는 2023년 2월 1일 기준금리 0.25%p 인상을 결정했습니다. 또한 2023년 3월 23일 FOMC는 물가안정과 SVB 등 은행 파산에 대응하는 금융안정 사이에서 또 다시 베이비스텝을 유지하며 0.25%p 추가 인상을 결정하였고, 5월 4일 FOMC에서도 기준금리를 0.25%p를 인상하였습니다. 이후 7월 실시된 미국 FOMC에서 인플레이션에 대한 경계로 0.25%p를 추가 인상하며, 미국의 인플레이션이 목표 수준인 2%를 도달할 때까지 통화 긴축정책을 유지할 것으로 피력하였습니다. 미국의 기준금리는 증권신고서 제출일 기준 5.50%입니다. 한편, 국내에서는 2022년 1월에 각각 0.25%p.씩 추가 인상 하였으며, 2022년 4월과 5월 금통위에서도 0.25%p.를 인상하여 한국은행 기준금리는 1.75%로 상승하였습니다. 2022년 7월 금통위에서 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는 점 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p 인상하였습니다. 2022년말 레고랜드 사태에 따른 크레딧 금리 급등에도 불구, 글로벌 금리 인상 기조에 동반한 금통위의 기준금리 인상 기조는 2023년도에도 지속되어 1월 0.25%p 인상되었습니다. 이후 한국은행은 국내 인플레이션이 둔화되고 있는 점과 더불어 통화긴축정책의 시차 및 국내 가계부채를 고려하여 2월 금통위에서는 지난 7번 연속 금리인상 뒤 처음으로 기준금리 동결을 선언하였고, 이후 4월, 5월, 7월 및 8월 금통위에서 모두 기준금리는 동결되었습니다. 증권신고서 제출일 기준 한국의 기준금리는 3.50%를 기록하고 있습니다. 글로벌 금융여건, 지정학적 리스크 등과 관련한 불확실성이 높은 상황 하에서 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 있으며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리가 위축될 수 있습니다.

⑤ 결론

대표주관회사는 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사의 제2회 무보증사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 동일등급, 동일만기 회사채 발행 사례', '③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다.상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 대표주관회사는 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사의 제2회 무보증사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

구 분
내 용

제2회무보증사채
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 A- 등급 1.5년 만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 0.00%p. ~ +2.00%p.를 가산한 이자율로 합니다.

㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사와 대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다.

다. 수요예측결과

① 수요예측 참여 내역[회 차 : 제2회]

(단위: 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
-
2
-
-
-
-
2

수량
-
20
-
-
-
-
20

경쟁율
-
0.03:1
-
-
-
-
0.03:1

주1) 단순경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임.

주2) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

② 수요예측 신청가격 분포[회 차 : 제2회]

(단위: bp, 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계
누적합계
유효수요

운용사 (집합)(주1)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적 유*
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

150
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
50.00%
10
50.00%
포함

170
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
10
50.00%
20
100.00%
포함

합계
-
-
2
20
-
-
-
-
-
-
-
-
2
20
100.00%
-
-
-

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

③ 수요예측 상세 분포현황[회 차 : 제2회]

(단위: bp, 억원)

수요예측참여자
A- 등급 1.5년 만기 무보증 회사채 등급민평 대비 스프레드

150
170
합계

기관투자자1
10

10

기관투자자2

10
10

합계
10
10
20

누적합계
10
20
-

④ 유효수요의 범위, 판단기준, 판단근거 및 최종 발행 금리에서의 반영

구 분
내 용

공모희망금리
[제2회 무보증사채]청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 A- 등급 1.5년 만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 0.00%p. ~ +2.00%p.를 가산한 이자율로 합니다.

유효수요의 정의
"유효수요"란, 공모금리 결정 시, 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 물량

유효수요의 범위
공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 모든 물량

유효수요 산정 근거

[수요예측 신청현황]제2회 무보증사채- 총 참여신청금액: 20억원- 총 참여신청범위: +1.50%p. ~ +1.70%p.- 총 참여신청건수: 2건- 공모희망금리 내 참여신청건수: 2건- 공모희망금리 내 참여신청금액: 20억원"본 사채"의 유효수요는 금융투자협회「무보증사채 수요예측 모범규준」및 "대표주관회사"의 내부 지침에 근거하여 "발행회사" 및 "대표주관회사"가 협의하여 결정하였습니다.① 이번 발행과 관련하여 발행회사인 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사와 대표주관회사인 KB증권㈜는 공모희망금리 산정 시 국고금리 대비 A- 등급민평 스프레드 동향, 동일등급/동일만기 회사채 최근 발행사례와 수요예측 결과, 유사 업종 회사의 최근 회사채 발행금리, 채권시장 동향 및 전망 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.보다 자세한 내용은 본 사채 증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 3. 공모가격 결정방법 내 기재된 공모희망금리 산정근거]를 참고하여 주시길 바랍니다.② 각각의 수요예측 참여자가 제시한 금리에는 발행회사와 대표주관회사가 고려한 위험(발행회사의 산업 및 재무상황, 금리 및 스프레드 전망 등)이 반영되어 있을 것이라고 판단하였고, 수요예측 참여물량 및 참여금리 수준 등을 고려하여, 수요예측에 참여한 물량 중 공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 물량을 유효수요로 정의하였습니다.

최종 발행수익률확정을 위한수요예측 결과 반영

본 사채의 최종 발행금리는 앞서 산정한 유효수요의 범위 내에서 낮은 금리부터 "누적도수"로 계산하는 방법을 사용하였으며, 발행금액과 발행금리는 발행회사와 대표주관회사가 최종 협의하여 결정되었습니다.[제2회 무보증사채]본 사채의 이율은 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 A- 등급 1.5년 만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 +2.00%p.를 가산한 이자율로 합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. "대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자"중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

2. 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-Bond 프로그램을 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"는 협의하여 Fax 접수 등 수요예측 방법을 결정한다.

3. 수요예측 기간은 2023년 09월 04일 09시부터 16시 30분까지로 한다.

4. 수요예측 결과는 "대표주관회사"가 3년간 보관한다.

5. 수요예측 결과는 "발행회사"와 "대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "대표주관회사"는 "인수단"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.

6. 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

7. 수요예측에 따른 배정 후, "대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

8. 불성실 수요예측 참여자의 관리: "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

9. "대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

10. "대표주관회사"는 수요예측 참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

11. "대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않는다.

12. "대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다.

13. 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2020. 7. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따른다.

나. 청약

1. 일정

(1) 청약일 : 2023년 09월 11일

(2) 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지

(3) 청약서 제출기한: 2023년 09월 11일 09시부터 12시까지

(4) 청약금 납입: 2023년 09월 11일 16시까지

2. 청약대상 : 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 "기관투자자"만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총 합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말함. 이하 같음)도 청약에 참여할 수 있다.

3. "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령" 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 다음과 같이 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

(1) 교부장소 : "인수단" 본점

(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시 : 2023년 09월 11일

(4) 기타사항 :

(가) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

(나) "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.

4. 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

5. 청약의 방법

(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약증거금과 함께 2023년 09월 11일 12시까지 청약취급처에 청약한다.

(2) 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 납부한다.

(3) “대표주관회사"는 고객에게 청약받은 청약금 중 배정받은 "본 사채"의 전자등록총액에 해당하는 금액을 납입처에 납입하고, 미배정된 고객의 청약금은 청약 당일 17시까지 고객에게 반환한다.

6. 청약단위: 전자등록금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 '본 사채'의 전자등록총액을 초과하지 못한다.

7. 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점

8. 청약 증거금 : 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

9. 사채금 납입일 : 2023년 09월 11일

10. "본 사채"의 발행일 : 2023년 09월 11일

11. "본 사채"의 납입을 맡을 기관 : ㈜신한은행 여의도중앙기업금융센터

12. 등록기관 : "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률"에 의거하여 전자등록한다.

※ 관련법규『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령』제11조(증권의 모집ㆍ매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1, 2010.12.7, 2013.6.21>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1, 2013.6.21>1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

다. 배정1. 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"라고 한다)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.

2. "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다. 또한 "본 사채"의 배정은 금융투자협회 「무보증사채 수요예측 모범규준」및 "대표주관회사"의 내부 지침에 근거하여 "대표주관회사"가 결정하되, 수요예측 결과에 따른 "유효수요"의 범위를 반영하여 합리적으로 결정하며, 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라, "본 사채" 수요예측에 참여한 투자자에 대해서는 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대 배정한다.

3. "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.

(1) 기관투자자: 청약금에 비례하여 안분배정함을 원칙으로 하되, 인수단 간 협의하여 조정할 수 있다.

(2) 전문투자자 및 일반투자자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음의 방법으로 배정한다.

(가) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위(10억원) 로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.

(나) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.

(3) 상기 (1), (2)의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 "인수단"이 인수하되, 최종 인수금액은 "인수단"이 협의하여 결정한다. "인수단"은 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일에 "본 사채"의 납입을 맡을 은행에 납입한다.

4. 상기 가.목 내지 다.목의 방법으로 배정한 결과에도 불구하고 청약 종료일 16시까지 납부된 청약금이 "본 사채"의 전자등록총액에 미달하는 경우, 각 "인수단"의 인수비율에 따라 자기 책임 하에 처리하기로 한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

5. "본 사채"의 "인수단"은 "대표주관회사"가 납입일 당일 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 제2회 무보증사채를 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

라. 청약단위 - 제2회 : 최저 청약금액은 10억원 이상으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.
마. 청약증거금청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2023년 09월 11일에 "본 사채의" 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다. 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 납부한다. 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주하고, 미청약에 대해서는 인수계약서 제6조 제2항을 따른다.
바. 청약취급처"대표주관회사"의 본점
사. 발행금액 결제일2023년 09월 11일을 발행금액 결제일로 한다.
아. "본 사채"의 납입을 맡을 기관본 사채의 납입을 맡을 기관을 ㈜신한은행 여의도중앙기업금융센터로 한다.
자. 전자등록기관본 사채의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.
차. 전자등록신청

(1) 발행회사는 각 인수단이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.(2) 각 인수단은 발행회사로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 발행회사에 통보하여야 한다. 단 전자등록 신청에 관련한 사항은 대표주관회사 KB증권㈜에게 위임한다.
카. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다.(2) 본 사채권의 원리금지급은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

1. 사채의 인수

[회 차: 2]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

KB증권(주)
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
80,000,000,000
0.40
총액인수

나. 사채의 관리

[회 차: 2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

흥국생명보험㈜
00167068
서울특별시 종로구 새문안로 68(새문안로1가)
80,000,000,000
30,000,000
-

다. 특약사항"인수계약서" 상의 특약사항은 다음과 같습니다

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래 각호의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.

1. "발행회사"의 발행어음 및 수표의 부도 또는 은행거래가 정지된 때

2. 영업의 일부 또는 전부의 변경 또는 정지

3. 영업목적의 변경

4. 화재 홍수 등 천재지변, 재해로 인하여 "발행회사"에 막대한 손해가 발생한 때

5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

6. "발행회사" 자본총액의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있는 때

7. "발행회사" 자본총액의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있는 때

8. 기타 "발행회사"의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

9. "발행회사"의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 일부를 양도할 때

10. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때

11. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

12. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채를 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있는 때

13. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 일반적인 사항

가. 사채의 명칭, 이자율 및 만기에 관한 사항

(단위 : 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제2회 무보증사채
800
7.364%
2025년 03월 11일
-

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

"발행회사"는 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "사채관리회사"는 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.■ 기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 제15호")

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "사채관리회사"에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “발행회사”("발행회사"의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “발행회사”(“발행회사”의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “발행회사”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “발행회사”가 이에 동의(“발행회사” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “발행회사”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “발행회사”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “발행회사”가 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “발행회사”가 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “발행회사”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “발행회사”가 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우(지급불능 또는 지급정지 상태의 인정 여부는 판단 시점 현재 "발행회사"의 전반적인 재무 상황을 고려하여 판단한다)

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “발행회사”가 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “발행회사”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “발행회사”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내려 사채의 상환이 불가능할 것으로 객관적으로 판단되는 경우(“중요한 영업”이라 함은 “발행회사”의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 “발행회사”가 그의 주된 사업을 영위할 수 없어 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) “발행회사”가 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) “발행회사”가 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 팔백억원(￦80,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2[(주)기타 추가로 재무제한조항을 규정한 경우에는 당해 조문을 명시하여야 함]의 의무를 위반한 경우. (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. 기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 당사가 발행하는 제2회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.라. 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.마. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

바. 발행회사의 의무 및 책임

구분
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조변경 제한

발행회사의의무
부채비율 180% 이하
자기자본 180% 이내
자산총계의 50%
원리금지급의무 이행 완료될 때까지 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 함

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 08월 30일 흥국생명보험㈜와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지 급대행자인 ㈜신한은행 여의도중앙기업금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제15호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 180% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 142%, 부채규모는 1조 2,633억원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고상 ‘자기자본’의 180%를 넘지 않는 경우.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 1조 488억원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 118%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한)① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% (자산처분 후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매·양도·임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 2조 1,553억원 이다.

② “갑”은 매매, 양도, 임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나.「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라.「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우 “갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주는 “지브이에이자산운용(주)”이며 지분율은 6.61%이다.

제2-6조(사채관리계약이행상황보고서)) ①“갑”은 금융위원회등에 제출하는 사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내에 본 사채와 관련하여 <별첨1> 양식의「사채관리계약이행상황보고서」를 작성하여 “을”에게 제출하여야 한다.

②제1항의「사채관리계약이행상황보고서」에는 “갑”의 외부감사인이「사채관리계약이행상황보고서」의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다. 단, 「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 "갑"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 또는 반기 감사보고서(검토보고서)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서(검토보고서)의 제출로 갈음할 수 있다.

③“갑”은 제1항의「사채관리계약이행상황보고서」에 “갑”의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다.

④ “을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다.

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자

가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제2-8조(발행회사의 책임) “갑”이 본계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 흥국생명보험㈜와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차: 2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

흥국생명보험㈜
00167068
서울특별시 종로구 새문안로 68(새문안로1가)
80,000,000,000
30,000,000
-

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

구 분
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

다. 사채관리실적

(기준일: 2023년 08월 29일)

구분
실적

2018년
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년

계약체결 건수
1건
1건
2건
1건
3건
6건

계약체결 위탁금액
200억원
200억원
310억원
400억원
1,150억원
2,300억원

라. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

흥국생명보험㈜
신탁팀
02-2002-7505

마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제15호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류·가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상·재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경: 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항: “갑”의 본계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 “을”은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 ‘본 사채의 미상환잔액’에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 “을”은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 “을”이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 “을”에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 “을”이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 “을”은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제4-3조 및 제4-4조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제15호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제15호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본계약 제1-2조 제15호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임)) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

사. 사채관리회사의 사임 ("사채관리계약서 제4-6조")

"갑"은 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 흥국생명보험㈜를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

아. 사채관리회사인 흥국생명보험㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 10월 18일 설립되었으며, 2020년 02월 21일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 또한 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 제이알투자운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.

[당사 투자구조]

투자구조

(자료: 당사 제시)

당사는 2020년 07월 29일 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 소유권을 간접적으로 보유하고 있는 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다. 또한 2021년 02월 23일 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립 시 출자하여 지분 100%를 취득하였고, 이후 2021년 12월 30일, 2022년 01월 12일 및 2022년 02월 15일 추가 유상증자에 참여하여 미국 뉴욕 맨하튼 498 Seventh Avenue를 소유한 법인(JV)의 지분 49.9%를 취득하여 해당 자산의 소유권을 간접적으로 보유하고 있습니다. 모(母)리츠 성격의 당사는 자(子)리츠(제이알제26호리츠 및 제이알제28호리츠)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 바탕으로 이를 당사 투자자들에게 배당해주는 안정적인 사업구조를 보유하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사의 확정된 신규투자계획은 없으며 추후 관련계획 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자자산에 대한 감정평가액 및 매입금액은 다음과 같습니다. Finance Tower Complex에 대한 감정평가액의 경우 2023년 05월 26일 진행한 Kroll Risk & Financial Advisory의 감정평가 내역을, 498 Seventh Avenue의 경우 2023년 06월 01일 기준 Newmark Valuation & Advisory의 감정평가내역을 기반으로 감정평가액을 산출하였습니다.

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 억원)

구분
소재지
취득년월
부동산매입금액
부동산감정평가액
비고

Finance Tower Complex(주1)

벨기에 브뤼셀

2020.07

15,597
20,386
투자부동산, 연결대상

498 Seventh Avenue(주2)
미국 뉴욕 맨하튼
2022.02
8,113
8,021
공동기업투자, 지분법대상

합계

23,710
28,407
-

(주1) 감정평가액 기준환율 (1EUR=1,415.72원), 매입가액 기준환율 (1EUR=1,292.77원)(주2) 감정평가액 기준환율 (1USD=1,197.18원), 매입가액 기준환율 (1USD=1,193.14원)(자료: 당사 제시)

부동산투자회사로서 당사의 사업위험은 (1) 거시경제 등에 따른 공실 및 부동산 가치하락 관련 사업위험 및 (2) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습니다.

1. 사업위험

(1) 거시경제 등에 따른 공실 및 부동산 가치 하락 관련 위험

가. [국내외 거시경제 경기 둔화에 따른 부동산 경기 하강 위험]당사의 사업계획상 주요 사업수익은 자리츠를 통해
당사가 간접 보유한 해외 상업용부동산 임대를 통해 수취하는 임대료수익을 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 국내외 경기변동에 따른 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 국제통화기금(IMF)이
2023년 7월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 4월 예상한 전망치인 2.8%에서 0.2%p. 상향한 3.0%를 전망했습니다. IMF는 미국 부채한도 협상 타결, 금융시장 불안 완화 등으로 인해 세계경제 회복세가 강화되었다고 평가했습니다. 또한 한국은행이
2023년 08월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.2% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 2023년 2분기까지 이어지던 수출 및 제조업 부진이 완화되었으며 하반기 이후 완만한 소비회복, 수출 회복세가 지속될 것으로 예상된다고 전망하였습니다. 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속, 중국 부동산 부진 지속으로 성장세 악화 등 부정적인 요인에도 불구하고 미국 등 주요국 경제가 양호한 성장흐름이 지속되고 있습니다. 그러나, 지속적인 인플레이션 위험, 러시아-우크라이나 전쟁, 이상기후로 인한 원자재가격 추가 상승과 같은 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등의 여파로
해외 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 매출은 자(子)리츠(제이알제26호 및 제이알제28호)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 기반으로 하며, 이외 발생하는 매출은 없습니다.

[보유자산별 수익현황]

(단위 : 백만원)

구분
주요 임차인
임대종료일
제6기 및 제7기(2022년 1월~12월)

영업이익(주1)

제이알제26호(Finance Tower Complex)
벨기에 재무부 등 정부부처(벨기에 건물관리청)
2034년 12월 31일
78,558

제이알제28호(498 Seventh Avenue)
SEIU(미국동부의료보건노동조합)
2050년 03월 31일
40,579

주1) 제이알제26호리츠의 경우 Finance Tower Complex의 임대료수익에서 벨기에 현지 영업비용을 차감. 제이알제28호리츠의 경우 498 Seventh Avenue의 임대료수익에서 뉴욕 현지 영업비용을 차감. (지분율 49.9% 적용 전)주2) 당사는 투자자들에게 연2회 배당을 위해 6개월을 사업기간으로 하며, 편의상 연간 수익현황을 제시하기 위해 2개 사업년도(제6기 및 제7기)를 합산 표기 하였습니다.주3) 상기 요약 보유자산 별 임대료수익은 각각 벨기에 현지법인 및 뉴욕 현지법인(JV)의 2022년 감사보고서상 영업이익(영업외손익 차감 전)을 EUR 및 USD 연평균 환율로 환산한 금액입니다.(자료: 당사 제시)

또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.① 글로벌 경기 동향

2023년 7월 IMF가 발표한 세계경제전망(World Economic Outlook)에 따르면 2022년 세계 경제는 3.5% 성장한 것으로 추정되며, 2023년에는 성장폭이 일부 감소한 3.0%의 성장률을 기록할 것으로 전망하며 COVID-19 이후 완만한 경기 회복세를 나타낼 것으로 전망하고 있습니다. IMF는 미국 부채한도 협상 타결, 실리콘밸리 은행ㆍ크레딧스위스 사태 진정 등으로 금융시장 불안이 완화되었으며 특히 코로나 종식으로 관광 등 서비스 소비가 빠르게 증가하면서 세계경제 회복을 견인했다고 평가했습니다. 하지만 높은 수준의 근원물가상승률 등 여전히 위험요인이 많은 상황이므로 긴축기조의 유지를 권고했으며, 금융시장 위험에 대한 관리ㆍ감독 강화 및 중장기적으로 재정건정성 확보, 노동시장 유연화, 탄소중립 실현 등이 필요함을 강조하였습니다아울러, IMF는 우리나라의 금년 경제성장률을 1.4%로 0.1%p. 하향 조정 하였습니다. 이는 작년 7, 10월에 이어 올해 1, 4, 7월까지 5회 연속으로 성장률 전망치를 낮춘 것으로, 반도체 산업 회복 지연, 당초 예상보다 저조한 중국의 리오프닝 효과 등으로 제조업 중심인 국내 산업 성장률이 부정적임을 의미합니다. 다만, IMF의 내년 우리나라 성장률은 기존 전망치와 동일한 2.4%를 유지하였다는 점에서 내년부터 경제가 다소 회복할 것이라는 관측을 보여주고 있습니다.또한, 유로존의 경우 지속적인 근원 물가 압력으로 추가 금리인상이 예상되나, 에너지 가격 안정 지속과 인플레이션 둔화에 따라 민간 소비가 개선되어 유로존의 완만한 경기회복이 예상됩니다. 따라서, 2023년 하반기에도 서비스업 업황이 양호한 수준을 유지하며, 제조업 경기도 점차 개선될 것으로 전망됩니다. 이에 따라, IMF는 유로존에 대해 2023년 7월 전망치에서 2023년 4월 전망치 0.8%에서 0.1%p. 상향 조정한 0.9%로 전망하였습니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위: %, %p)

경제성장률

2022년(E)

2023년

2024년

23.04월

(A)

23.07월

(B)

조정폭

(B-A)

23.04월

(C)

23.07월

(D)

조정폭

(D-C)

세계

3.5
2.8
3.0
0.2
3.0
3.0
0.0

선진국

2.7
1.3
1.5
0.2
1.4
1.4
0.0

미국

2.1
1.6
1.8
0.2
1.1
1.0
-0.1

유로존

3.5
0.8
0.9
0.1
1.4
1.5
0.1

독일

1.8
-0.1
-0.3
-0.2
1.1
1.3
0.2

프랑스

2.5
0.7
0.8
0.1
1.3
1.3
0.0

이탈리아

3.7
0.7
1.1
0.4
0.8
0.9
0.1

스페인

5.5
1.5
2.5
1.0
2.0
2.0
0.0

일본

1.0
1.3
1.4
0.1
1.0
1.0
0.0

영국

4.1
-0.3
0.4
0.7
1.0
1.0
0.0

캐나다

3.4
1.5
1.7
0.2
1.5
1.4
-0.1

기타 선진국

2.7
1.8
2.0
0.2
2.2
2.3
0.1

한국

2.6
1.5
1.4
-0.1
2.4
2.4
0.0

신흥개도국

4.0
3.9
4.0
0.1
4.2
4.1
-0.1

중국

3.0
5.2
5.2
0.0
4.5
4.5
0.0

인도

7.2
5.9
6.1
0.2
6.3
6.3
0.0

러시아

-2.1
0.7
1.5
0.8
1.3
1.3
0.0

브라질

2.9
0.9
2.1
1.2
1.5
1.2
-0.3

멕시코

8.7
3.1
1.9
-2.1
3.1
2.8
-0.3

사우디

8.7
3.1
1.9
-1.2
3.1
2.8
-0.3

남아공

1.9
0.1
0.3
0.2
1.8
1.7
-0.1

(자료: IMF World Economic Outlook, 2023.07)

② 국내 경기 동향

국내 경기의 경우, 한국은행이 2023년 08월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.2% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다.한국은행은 국내경기의 경우 2분기 중 수출 및 제조업을 중심으로 부진이 완화되었으며, 최근 중국 회복세가 약화되었으나 IT경기 반등, 중국인 관광객 유입 등으로 점차 개설 될 것으로 보이나, 향후 중국 부동산 경기 악화, 선진국 경기흐름, 에너지 가격 추이 등 관련 불확실성이 높은 상황입니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구 분
2022년
2023년
2024(E)

연간
상반기
하반기(E)
연간(E)
상반기
하반기
연간

GDP
2.6
0.9
1.8
1.4
2.3
2.2
2.2

민간소비
4.1
3.0
1.0
2.0
1.8
2.5
2.2

설비투자
-0.9
4.9
-10.3
-3.0
-1.3
9.7
4.0

지식재산생산물투자
5.0
2.8
3.5
3.1
5.1
2.4
3.7

건설투자
-2.8
2.1
-0.5
0.7
-2.5
2.0
-0.1

재화수출
3.6
-1.1
2.6
0.7
2.4
3.8
3.1

재화수입
4.3
1.8
-3.4
-0.8
0.4
5.4
2.9

주1) 2023년 하반기 및 2024년 수치는 한국은행 전망치임주2) 전년 동기대비(자료: 한국은행 경제전망보고서, 2023.08)

한편, 민간소비는 펜트업 수요가 악화되어, 대면서비스 소비를 중심으로 악화되었으나, 향후 양호한 고용 여건, 축적된 초과저축 등 소비여력이 뒷받침 되어 회복흐름이 지속될 것으로 전망됩니다. 국내 소비는 고물가 고금리 등으로 인해 재화와 서비스 소비 모두 완만하게 증가할 것으로 예상됩니다.

[민간소비 전망]

(단위: %)

2022년
2023년(E)
2024년(E)

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

4.1
3.0
1.0
2.0
1.8
2.5
2.2

주1) 2023년 하반기 및 2024년 수치는 한국은행 전망치임주2) 전년 동기대비(자료: 한국은행 경제전망보고서, 2023.08)

한국은행 경제전망 보고서에 따르면 민간소비는 2022년 4분기 중 일시적으로 주춤하였으나, 2023년 상반기 들어 방역조치 추가 해제에 따른 펜트업 수요 등에 힘입어 회복세가 재개되는 모습을 보였습니다. 2023년 하반기에는 민간소비는 고금리, 고물가와 더불어 국내외 여건의 불확실성 확대와 증가하는 가계부채 등으로 인해 둔화될 것으로 전망됩니다.

이처럼 최근 대외적으로는 미국의 양호한 소비 고용흐름 등 선진국이 서비스를 중심으로 예상보다 양호한 모습을 보였으나, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아울러, 우크라이나-러시아 전쟁, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 향방 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 향후, 국내 경기 및 글로벌 경기는 글로벌 통화 긴축 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수 있습니다.

나. [금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
향후 기준금리 상승에 따라 차입금리가 상승할 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수
있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.

2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 신종 COVID-19 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 안전자산 선호가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 이에 미국 연준은 2020년 3월 0.5%p., 3월 정례회의를 통해 1.0%p.를 인하하여 기준금리가 제로금리 정책을 시행하였습니다. 이에 금통위 역시 COVID-19 사태와 국제 유가 급락 등으로 인한 전세계적 경기 침체를 우려하며 2020년 3월 16일 한국은행은 임시 금통위를 열어 기준금리를 인하(1.25% -> 0.75%)하였습니다. 이후 한국은행은 기준금리 동결 기조를 유지하다, 2021년 1월 금통위에서 기준금리를 0.50%로 인하하였습니다. 이후 전세계에 걸친 통화 완화 정책으로 인해 빠르게 경기가 회복되었지만, 인플레이선 기조가 형성되었습니다. 또한, 2021년 상반기에는 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 나타나며 테이퍼링 대한 논의를 시작하였습니다. 그러나, 2021년 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00~0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다.그러나 높은 인플레이션이 지속되자, 2021년 12월 FOMC에서는 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 이후, FOMC는 기준금리를 2022년 3월에 0.25%p., 5월에 0.50%p., 6월에 0.75%p., 7월에 0.75%p., 9월에 0.75%p., 11월에 0.75%p., 12월 0.50%p. 인상하며 2022년 1월 0.25%였던 미국의 기준금리는 2022년 12월 4.5%를 기록하였습니다.2023년에도 노동시장 과열 완화 및 여전히 높은 인플레이션을 근거로 금리인상 기조를 유지하였으며, 2023년 2월 0.25%p. 3월 0.25%p., 7월 0.25%p. 인상하여 증권신고서 제출전일 현재 미국의 기준금리는 5.50%입니다. 향후 미국경제는 금리인상의 영향이 가시화되어 성장세가 점차 둔화되겠으나, 견조한 노동 시장 등 예상보다 양호한 경기흐름을 나타낼 것으로 전망됩니다.유로존의 경우 2020년 COVID-19 이전에도 지속적으로 제로금리 기조를 유지하였으며, 2020년 COVID-19 확산 이후 경제적 충격에 대응하기 위해 팬데믹긴급매입프로그램 등 제로금리와 더불어 양적완화 정책을 시행하였습니다. 그러나, COVID-19 백신 도입과 함께 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격 상승압력이 강화되어 2022년 6월 유로존의 CPI는 8.6%를 기록하는 등 높은 인플레이션이 지속되었습니다. 이후 ECB는 7월 빅스텝을 단행하여 2016년 3월부터 유지하던 제로금리를 6년 만에 중단하며 통화 긴축 정책으로 전환하였습니다.이후 ECB도 전세계적인 통화 긴축 정책 기조로 변경됨에 따라, 2022년 9월 0.75%p., 10월 0.75%p., 12월 0.50%p. 를 인상함에 따라 2022년 6월 0%였던 유로존의 기준금리는 2022년 12월 2.50%를 기록하였습니다. 이후 2023년에도 ECB는 2월 0.50%p., 3월 0.50%p., 5월 0.25%p., 7월 0.2%p. 인상하여 증권신고서 제출전일 현재 ECB의 기준금리는 4.25%입니다.

[ECB 기준금리 변동추이]

기준금리 추이(ecb).jpg
기준금리 추이(ECB)

(자료: ECB 및 당사 제시)

한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 선제적으로 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 2022년 1월 이후, 한국은행은 2월 기준금리를 동결하였으나, 4월 0.25%p., 5월 0.25%p., 7월 0.50%p., 8월 0.25%p., 10월 0.50%p., 11월 0.25%p.를 인상하여 2022년 1월 한국의 기준금리는 1.25%였으나, 2022년 11월에는 3.25%를 기록하였습니다. 2023년에도 한국은행은 통화정책 시차 및 가계부채를 고려하여 1월 0.25%p. 인상을 제외하곤 2월 금융통화위원회부터 8월 금융통화위원회까지 5차례 연속 기준금리를 동결하였습니다. 증권신고서 제출전일 현재 한국의 기준금리는 3.50%입니다. 이와 같이, 금리변동에 대한 리스크가 계속하여 지속될 것으로 예상되며, 금리 변동에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

[한국은행 기준금리 변동추이]

한국의 기준금리(추이).jpg
한국은행 기준금리 변동추이

(자료: 한국은행)

한편, 국내의 경우 기준금리가 지속적으로 인상됨에 따라, 국내 주요 시중은행의 주택담보대출 금리도 동일한 추세를 보였습니다. 특히 2022년 4월 이후로 연이은 기준금리 상승으로 인해 주택담보대출의 경우 2022년 08월에서 4.38%의 주택담보대출 금리가 2022년 12월 5.46%으로 상승하였습니다. 그러나, 2023년 이후 한국은행이 2월부터 기준금리 동결을 지속하자 주택담보대출 금리도 안정화되어, 2023년 1월 5.29%에 이르던 주택담보대출 금리는 2023년 7월 4.45%으로 하락하였습니다.그럼에도, 8월 금융통화위원회에서 한국은행이 밝힌 바 최종금리 인상가능성을 3.75%까지 열어두었으며, 높아진 기준금리를 유지할 전망이므로 주택담보대출 금리도 지속적으로 2022년 이전보다 높은 수준을 유지할 전망입니다. 국내 부동산 경기는 주택담보대출 금리에 영향으로 받는 바, 부동산 시장에 대한 투자가 악화될 가능성이 있습니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
2023-07
2023-06
2023-05
2023-04
2023-03
2023-02
2023-01
2022-12
2022-11
2022-10
2022-09
2022-08

NH농협은행
4.37
4.27
4.24
4.48
4.55
4.68
5.09
5.44
5.55
5.09
4.53
4.48

신한은행
4.79
4.62
4.54
4.82
4.86
5.21
5.61
5.67
5.00
4.94
4.48
4.46

우리은행
4.34
4.27
4.70
5.23
5.27
5.17
5.36
5.71
5.71
5.18
4.59
4.65

하나은행
4.31
4.38
4.35
4.59
4.64
4.65
5.02
5.33
5.46
4.93
4.27
4.17

KB국민은행
4.44
4.25
4.29
4.73
4.89
5.23
5.36
5.15
4.82
4.59
4.29
4.13

산술평균
4.45
4.36
4.42
4.77
4.84
4.99
5.29
5.46
5.31
4.95
4.43
4.38

주1) 주요 시중은행 5개사의 신규대출 및 분할상환방식 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황(자료: 은행연합회)

또한, 추후 한미 기준금리 차이로 인해 한국의 기준금리 상승 압력이 지속되어 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다.

다. [공실 위험]당사의 자회사(또는 자리츠) 중
제이알제26호를 통해 소유한 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(기초자산)인 Finance Tower Complex는 증권신고서 제출일 현재 임대율은 100%이며, 임대수입 구성은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 99.3%, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)이 0.7%입니다. 임대차 계약 기간은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 2034년 12월 31일, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)이 2034년 10월 31일까지입니다. 불가항력의 결과로 임대차목적물이 파괴되는 것과 같이 벨기에 민법 상 임차인의 중도 해지를 허용하는 예외적인 경우를 제외하고는 중도해지는 없습니다.한편, 당사가
제이알제28호를 통해 지분 49.9%를 보유하고 있는 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 실물자산(기초자산)인 498 Seventh Ave.의 경우, 2023년 6월 Newmark 감정평가보고서 기준 현재 전체 임대율은 약 95.87% 수준이며, 14개의 임차인들의 각 임대차 계약에 의거 2023년 8월말 기준 가중평균 잔여임차기간(WALE)이 약 19.3년입니다.
주요 임차인인 동부의료보건노동조합(SEIU)은 총 임대차 가능면적의 약 60.5%를 사용 중이며, 잔여임대기간이 약 26.6년(2050년 3월말까지)으로 기간 중 안정적인 임대수익 수취가 가능할 것으로 예상됩니다.상술한 바와 같이 당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 보유한 각 실물자산(기초자산)은주요 임차인에 의해 장기임대차계약이 체결되어 있어 동 자산을 운용함에 있어 안정적이라고 볼 수 있습니다. 그러나 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고
예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하거나,
임대차계약기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않는 등 상당한 공실이 발생할 경우 당사의 영업실적 및 현금흐름 등 재무적인 사항에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)파이낸스 타워에 대하여 체결된 주요 임차인인 벨기에 건물관리청과 체결한 임대차계약의 주요 조건은 아래와 같습니다.

[파이낸스 타워 임대차계약 개요(벨기에 건물관리청)]

항목
내용

임대차 기간

2002. 1. 1.부터 2034. 12. 31.까지 (총 33년)

자동 연장
임대차계약 종료일로부터 최소 12개월 전에 종료 의사표시를 하지 않는 경우, 1년씩 자동 연장

계약 당사자

- 임차인: 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)- 임대인: TdF FIIS(Tour des Finances SA FIIS, 제이알제26호가 투자한 현지 투자법인)

임대료

69,049,766 유로 (2023년 기준)

임대료 납부
매년 2회(4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납)

임대료 조정

벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정:

어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

제세공과금
임차인 부담

보험

임대인 부담

유지보수
임차인 부담. 단, 임차인의 귀책사유 없는 대수선은 임대인 부담

중도해지

- 원칙적으로 임의에 의한 임대차 중도해지는 불가하나, 다음에 한하여 예외적으로 허용: ● 임대인이 계약 위반을 하였고, 임차인이 이에 대하여 보증인에게 통지하였음에도 15 영업일 내에 적절한 조치를 하지 않는 경우

● 벨기에 계약법 및 임대차 법률상 허용되는 경우:

(i) 당사자 간 중대한 계약 위반이 발생하여 법원 명령으로 계약이 중도 해지 되는 경우 (벨기에 민법 제1184조)(ii) 불가항력의 결과로 임대차목적물 전체가 파괴되어 계약이 자동적으로 종료되는 경우(벨기에 민법 제1722조)(iii) 불가항력의 결과로 임대차목적물의 중요한 부분이 파괴되고, 이로 인하여 임차인이 계약의 중도 해지를 청구할 수 있는 경우 (벨기에 민법 제1722조)

전대 및 양도

임대인의 사전 서면 동의 없이 전대 불가.

※ 벨기에 정부가 지불 의무를 부담하는 정부기관 및 공기업의 점유는 예외이나, 이로 인하여 본건 건물들의 용도가 변경되는 경우는 그렇지 아니함.

개조

- 임대인의 사전 서면 동의를 받아 건물 개조 가능 (단, 개조에 대한 보상 등 권리 주장 불가)

- 임대차계약 종료 시점에 임대인은 임차인에 대한 보상 없이 위 개조된 부분을 취득할 것인지 또는 입주 당시의 상태로 원상회복을 요구할 것인지에 대하여 결정할 수 있음

(자료: 당사 제시)

잔여 임차기간은 약 11년이며, 임대목적물의 파괴, 계약 위반과 같은 상황 발생 시가 아닌 경우 중도해지 조건이 없기 때문에 임대차 기간 중 공실이 발생할 위험은 적은 것으로 전망됩니다. 그러나 예상치 못한 경제, 사회, 법률적 상황이 발생하거나 임대차 기간이 종료되는 경우 공실이 발생할 위험이 존재함에 유의하시기 바랍니다.

또한, 파이낸스 타워가 위치한 구역은 브뤼셀의 CBD(도심업무지구)는 원도심인 Pentagon(Centre, 파이낸스 타워 소재), Leopold(EU본부 소재) 등 총 5개의 하위권역으로 이루어졌습니다. 브뤼셀 CBD 구역 내 프라임 오피스의 안정적인 임대료와 더불어 신규 오피스를 공급할 공간의 제한, 에너지 관련 규제 등으로, CBD 구역 내 프라임 오피스에 대한 수요는 지속되고 있습니다. 아래는 2023년 2분기 기준 브뤼셀 오피스 시장 현황 자료이며, 이를 통해 Pentagon(Centre) 등 브뤼셀 CBD 지역의 평균 공실률 및 연간 임대료가 안정적임을 알 수 있습니다.

2023년 2분기 기준 브뤼셀 권역별 개요 및 공실률 현황

지역 구분
오피스 전체 물량(㎡)
공실 면적(㎡)
공실률
연간임대료

Leopold
3,406,939
122,469
3.59%
€340

Pentagon(Centre)
2,500,325
118,245
4.73%
€270

North
1,627,992
100,469
6.17%
€250

Louise
843,908
41,967
4.97%
€340

Midi
599,938
20,036
3.34%
€195

Decentralised
2,478,724
279,758
11.29%
€200

Periphery
2,170,506
312,982
14.42%
€185

Brussels(전체)
13,628,332
995,926
7.31%
€340

(자료: Cushman & Wakefield Research)

[연간 브뤼셀 오피스 시장 등급별 공실률 추이]

브뤼셀 오피스 시장 공실률(추이).jpg
브뤼셀 오피스 시장 공실률(추이)

(자료: CBRE Research)

EU의 에너지 관련 규제가 점차 강화되면서 주거로의 오피스 용도 전환 추세에 따라 2023년 2분기 브뤼셀 오피스 시장의 평균 공실률은 7.3%로, 2022년 7.8%에서 꾸준한 감소추세를 보이고 있습니다. 또한, 제이알제26호의 기초 자산인 파이낸스 타워의 경우 현재 장기임대차 계약을 기반으로 임대율 100%을 기록하는만큼 단기간 내에 공실로 인한 위험이 발생할 것이라 판단하기는 어렵습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

498 Seventh Ave.는 다수의 임차인(Multi-Tenants)이 임차하여 사용 중인 오피스 건물이며, 임차인 현황은 아래와 같습니다.

[498 Seventh Ave. 임차인 현황]

항목
내용

임대면적

토지: 38,800 SF(3,604.6m2 / 약 1,090.4평)

건물 : 962,456 SF(89,415m2 / 약 27,048.1평)

단위 임대료(연)
약 USD 60.9/SF (약 249만원/평, 월평균 약 21만원/평)

임차인

임차인

임대차만기일

비중(임대면적기준)

SEIU

2050.03

60.5%

Transfix

2025.01

6.3%

Tetra Tech

2032.11

6.2%

Hazen and Sawyer

2025.11

4.6%

CB Insights

2030.12

4.5%

Dattner Architects
2034.02
3.1%

Milrose consultants

2033.11

2.7%

Securitas
2034.12
2.0%

McKissack Group
2034.01
1.5%

William Esper

2032.07

1.1%

Demida Corp

2037.01

0.7%

JP Morgan Chase

2024.12

0.3%

Ground Central Coffee
2032.05
0.1%

Cognet Communication

매월 갱신

0.0%

Sidera Networks

매월 갱신

0.0%

공용면적(로비 창고)

-

1.6%

공실
-
4.7%

(자료: 임대차 계약서 및 당사제시)

498 Seventh Ave.에 대하여 체결된 주요 임차인인 SEIU와 체결한 임대차계약의 주요 조건은 아래와 같습니다.

[SEIU 임대차계약 주요조건]

항목
내용

임대차 기간

2019. 3. 1.부터 2050. 3. 31.까지 (총 31년)

임대차 면적
총 582,495 SF (Basement, Ground, Mezz 층 부분 임대, 지상 2~10층, 16층, 22~25층)

계약 당사자

- 임차인: M2M HOLDINGS LLC (SEIU가 설립한 뉴욕 소재 유한책임회사)- 임대인: 498 SEVENTH, LLC(제이알제28호가 투자한 현지 투자법인)

임대료

임대기간

임차면적

(SF/평)

연간 임대료

(USD)

단위임대료

(USD/SF)

상승률

2021년(최초)

582,495 SF

(16,370평)

35,824,512

62.21

-

2025년(5년차)

35,859,607

62.27

0.1%

2030년(10년차)

38,763,611

67.31

8.2%

2035년(15년차)

41,672,607

72.37

16.3%

2040년(20년차)

43,787,424

76.04

22.2%

2045년(25년차)

46,708,018

81.11

30.4%

2050년(30년차)

49,635,330

86.19

38.6%

보증금
USD 30M(약 345.0억원)

해지조건
- 임대차 계약 개시 후 20년 시점에 1번 계약해지 옵션 보유- 행사 3년 전에 사전통보를 하여야 함

(자료: SEIU 임대차 계약서)

주요 임차인 SEIU의 잔여 임차기간은 약26.6년이며, 임대차계약서상 임대료 개시일로부터 20년이 되는날에 효력이 발생하는 1회의 해지권을 행사할 수 있습니다. 다만, 해지는 임대료 개시일로부터 17년이 되는 날 혹은 그 이전에 통지하여야 하고, 해지지급금(Termination Payment)의 50%를 지급하면서 행사하여야합니다. 해지지급금의 추가 50%는 중도해지일(Early Termination Date) 또는 그 전에 지급되어야 하며, 이때 해지지급금은 (i) 중도해지일 기준 미상각 (unamortized) 거래비용으로서 이자율 7.5%를 적용한 것 및 (ii) 중도해지 일 직후 9개월 간의 임대료를 의미합니다. 계약해지권이 사업계획상 리츠의 예상 운용기간(~2028.09.30) 이후에 발생하며, 위와 같은 높은 계약해지금을 고려시 임대차 기간 중 공실이 발생할 위험은 적은 것으로 전망됩니다.2022년 3월 이후 미국 연준은 급격히 기준금리 인상을 단행하였으며, 또한 코로나19 사태 이후 재택근무가 활성화됨에 따라 미국 상업용 부동산에 대한 공실률이 심화되었습니다. 또한, 미국의 기업들이 사무실 면적을 축소하고 있으며 A급 자산으로의 이전 및 B, C급 자산에서의 면적 축소 등 자산간 양극화가 나타나고, 신축 오피스에 대한 수요가 낮아 공실률이 추가 상승할 가능성이 존재합니다. 실제로 Cushman & Wakefield에 따르면 2023년 2분기 미국 오피스 공실률은 19.2%로 전분기 대비 0.7%p 상승하였습니다. 또한, Newmark의 2분기 미국 맨하튼 오피스 시장관련 보고서의 따르면 미국 맨하튼의 경우도 공실률은 2023년 2분기 13.5%를 기록했으며, 이는 2023년 대비 0.3%p 상승하였으며, 2019년 이후 지속적으로 상승하고 있습니다.

[맨하튼 공실률 추이]

맨하튼공실률(추이)

(자료: Newmark Research)

당사의 공실위험은 오피스 입지의 영향을 받으며, 498 Seventh Ave. 경우 맨하튼 Class A 오피스입니다. 뉴욕 맨하튼은 Midtown, Midtown South, Downtown으로 구분되며, 본 자산은 Midtown 내 세부 권역인 Times Square South에 위치합니다. Midtown 지역은 뉴욕 맨하튼 지역 중 가장 낮은 공실률과 함께 안정적인 호가임대료를 유지하고 있습니다. 하지만, Times Square South의 경우 Midtown 지역내의 평균 공실률 대비 높으며 호가임대료도 낮은 편에 속함을 알 수 있습니다. 그럼에도 498 Seventh Ave. 경우 안정적인 임대차 계약을 보유하고 있으며, 임대율이 95.87%로 전년대비 개선되었습니다.

미국 상업용 오피스 시장 지표(2023년 2분기)

지역 구분
임차면적
공실률
호가임대료(오피스 전체)
호가임대료(Class A)

Midtown
260,605,083
21.7%
$77.05
$83.95

Times Square South
31,122,506
24.1%
$56.02
$62.54

East side / UN
21,323,763
22.0%
$70.38
$71.01

Grand Central
45,798,830
23.4%
$67.74
$69.83

Madison / Fifth
24,302,371
26.1%
$102.72
$110.51

Murray Hill
14,276,425
25.0%
$59.15
$63.15

Park Avenue
20,532,570
15.5%
$91.47
$91.47

Penn Station
30,169,236
23.0%
$110.02
$120.76

Sixth Avenue / Rock Center
41,900,982
14.5%
$76.85
$77.79

West Side
31,178,400
24.1%
$72.27
$75.14

Midtown South
67,571,217
23.0%
$75.84
$93.54

Downtown
86,004,544
24.2%
$56.27
$60.03

Manhattan(전체)
414,180,844
22.4%
$72.12
$79.59

(자료: Cushman & Wakefield Marketbeat report)

특히, 맨하튼 Class A 오피스의 실 임대료는 2023년 2분기 기준 $79.59/SF로 전년 대비 상승하였으나, Class B, Class C 오피스의 실 임대료는 모두 하락하는 추세를 보였으며, 양극화가 확대되었습니다. 498 Seventh Ave.의 경우 Class A 오피스에 속함에 따라, Class B, Class B 오피스에 비해 상대적으로 안정적입니다.또한 공실률은 현지의 임차인 관리 수준에 따라 변동될 수 있습니다. 498 Seventh Ave.의 경우 현지 공동투자자를 두고 Joint Venture 의 방식으로 투자가 이루어지며, 공동투자자인 George Comfort & Sons, Inc. 는 1919년 설립된 상업용 부동산 투자 및 운용회사로 1993년부터 본 건 자산에 투자하여 운용 중에 있습니다.498 Seventh Ave.는 주요 임차인의 낮은 해약가능성, 상대적으로 안정적인 Class A 오피스 및 베테랑 현지 공동투자자의 관리를 통하여 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상되나, 현재 미국 부동산 경기가 악화되고 있으며, 예상치 못한 경제, 사회, 법률적 상황이 발생하거나 임대차 기간이 종료되는 경우 공실이 발생할 위험이 존재함에 유의하시기 바랍니다.

라. [부동산가격 하락 위험]일반적으로
부동산투자회사가 보유한 부동산(기초자산) 매각 시점에 해당 부동산(기초자산)의 시장가치 변동에 따라 매각손익이 부동산투자회사의 영업수익에 반영됩니다. 이와 관련하여 당사가 자회사(자리츠)를 통해 해외에 소재한 부동산(기초자산)을 매각하고자 하는 시점에
경기 둔화 및 금리 상승 등 부동산 시장 환경에 부정적인 변화가 생기거나 당초 예상과 달리 실제 매각 가격이 상당히 하락할 경우, 매각 손실이 발생할 수 있습니다.

당사는 존속기간이 정해진 집합투자기구와 달리 40년의 존속기간을 두고있는 영속형 부동산투자회사로서 사전에 확정된 매각기한을 설정하지는 않을 예정입니다. 당사는 파이낸스타워 및 498 Seventh Ave. 등 현재 편입된 자산의 매각차익이 극대화될 수 있는 시점에 자산의 매각을 진행할 예정입니다.(1) 제이알제26호(파이낸스타워)제이알제26호의 투자 자산인 파이낸스타워는 벨기에 브뤼셀 CBD에 입지한 자산으로 파이낸스 타워 매각 시점의 부동산 매각가치는 벨기에의 거시적 경기 변화 및 상업용 부동산 시장 변화에 직접적인 영향을 받습니다.Cushman & Wakefield 보고서에 따르면 유로존의 높은 인플레이션에 따른 긴축적 통화정책에도 벨기에의 2023년 경제성장률은 0.6%를 기록할 것으로 예상하였습니다. 추후 벨기에의 물가 상승률이 안정됨에 따라 지속적으로 경제성장률이 증가할 것으로 전망하였습니다. 또한 실업률의 경우 2023년 6.17% 기록한 뒤 점차 증가할 것으로 전망하였습니다.

[벨기에 GDP 성장률 추이]

벨기에 gdp 성장률 및 물가상승률 추이.jpg
벨기에 GDP 성장률 추이

(자료: Cushman & Wakefield Marketbeat report)

벨기에 상업용 부동산 투자규모는 2023년 2분기 기준 약 10억 유로를 기록하였으며, 이는 2022년 2분기 80억 유로가 넘는 투자규모를 기록한 것 대비 투자규모가 급감하였습니다. 이는 전세계적으로 높은 인플레이션으로 인해 고금리 기조가 형성되었으며, 특히 ECB의 고강도 긴축이 주요한 요인이였습니다. 또한, 2023년 상반기 브뤼셀 오피스 시장은 불확실한 경제상황으로 인해 투자규모가 급감한 3.08억 유로(약 4,358억원)으로, 전년 동기 10억 유로(약 1조 4,150억원)의 약 30% 수준입니다.

[벨기에 상업용 부동산 투자규모 추이]

벨기에 상업용 부동산 투자 규모(추이).jpg
벨기에 상업용 부동산 투자 규모(추이)

(자료: CBRE Research)

파이낸스 타워의 경우 임대료가 물가상승률과 연동되고 있으며, 소재하는 브뤼셀 CBD지역의 수요가 지속됨에 따라 안정적인 감정평가액을 유지하고 있습니다. 2023년 5월 Kroll사에서 진행한 감정평가가 마지막 감정평가액이며 아래는 2020년 이후 당사가 파이낸스 타워에 대해 진행한 감정평가 결과입니다.

[Finance Tower Complex 감정평가액]

구분
주요 내용

감정평가기관
매입가액
Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield
Kroll
Kroll

감정평가 기준일
2020년 01월 17일
2020년 12월 31일
2021년 12월 31일
2022년 12월 31일
2023년 05월 26일

평가결과
EUR 1,206.5M(약 1조 5,597억원)
EUR 1,454M(약 2조 585억원)
EUR 1,459M(약 2조 655억원)
EUR 1,500M(약 2조 1,236억원)
EUR 1,440M(약 2조 386억원)

주1) 감정평가액: 기준환율(1EUR=1,415.72원) 적용주2) 매입가액: 매입 당시 기준 환율(1EUR=1,292.77원) 적용(자료: 당사 제시)

그러나, 파이낸스 타워는 연면적 기준 총 195,973㎡의 대형 건물로 취득에 상당한 자금이 소요되기 때문에 매수인이 될 수 있는 자가 제한적일 수 있습니다. 즉, 파이낸스 타워와 같은 대형자산은 수요가 제한적이기 때문에 매수인을 찾는 것이 소규모 자산에 비하여 상대적으로 어렵고, 이는 거래가격에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인해 당사가 향후 매각 추진시 매수인을 찾기가 어렵거나, 매도가격이 당사가 목표로 하는 것보다 낮게 결정될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

제이알제28호의 투자 자산인 498 Seventh Ave.는 미국 맨해튼(미드타운)에 입지한 자산으로 매각 시점의 부동산 매각가치는 미국의 거시적 경기 변화 및 상업용 부동산 시장 변화에 직접적인 영향을 받습니다.코로나 19 사태 이후 제로 금리 기조를 유지하던 미국 연준은, 높은 인플레이션 및 강한 노동시장을 근거로 2022년 3월 기준금리 25bp 인상 단행하였습니다. 이를 기점으로 긴축 정책으로 전환한 뒤 지속적으로 금리 인상을 이어갔으며, 현재 미국의 기준금리는 5.25%~5.50%입니다. 그러나 이러한 연준의 긴축적 기조에도 2023년 2분기까지 미국 경제는 글로벌 경기 변동성에도 견조한 고용상황과 소비 등으로 성장흐름을 이어갔습니다. 아래는 2023년 2분기 기준 각 주요 기관의 미국경제 성장률 전망 현황입니다.

[주요 기관의 미국경제 성장률 전망]

구분
전망시점
2023년
2024년

OECD
2023년 6월
1.6%
1.0%

FRB
2023년 6월
1.0%
1.1%

World Bank
2023년 6월
1.1%
0.8%

OEF
2023년 6월
1.3%
0.4%

S&P Global
2023년 5월
1.2%
0.9%

투자은행(76개 투자은행)
2023년 6월
1.2%
0.7%

(자료: 한국은행 2023년 미국경제 동향 및 하반기 전망 보고서)

미국의 실업률은 2023년 4월 3.4%로 54년만에 최저치를 기록했으며 8월 기준 3.5%를 기록하는 등 강한 노동시장이 유지되고 있습니다. 뉴욕의 경우 미국의 실업률 보다 전반적으로 소폭 높은 수치를 기록하였습니다. 그러나, 2023년 3분기 부터는 고금리 기조로 인한 누적 효과가 시차를 두고 내수 부문에 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 또한, 코로나 19, 러시아 우크라이나 전쟁 장기화가 지속됨에 따라 생산 및 소비 부문에서 모멘텀이 작용하여 성장폭이 일부 둔화될 것으로 예상됩니다.498 Seventh Ave. 자산은 West 37th St(웨스트 37번가)와 뉴욕의 주요 도로인 7th Ave(Fashion Ave, 7번가) 접하는 세계적 관광지인 Times Square(타임즈 스퀘어)의 남측인 맨해튼 중심 허브에 위치하고 있으며, 서측에 개발이 진행중인 Hudson Yards(허드슨 야드) 프로젝트는 2025년까지 Western Yards 개발을 목표로 하여 인근 지역은 지속적으로 발전 및 개선이 이루어질 것으로 전망됩니다.미국 상업용부동산은 SVB 사태 등 중소형 은행 위기에 따른 감정평가 하락과 더불어, Class A 자산 대비 Class B 및 Class C 자산에서 공실률, 임대료 등에서 양극화가 드러나고 있습니다. Class A급 자산의 경우 실효임대료 상승 추이를 보이고 있으나, Class B 및 Class C급 자산에서는 명목임대료, 실효임대료가 모두 하락세를 이어가며, 공실률이 증가하였습니다.

[2013년 - 2023년 미국 상업용 부동산 분기별 투자 규모 추이]

미국 상업용 부동산 투자 규모(추이).jpg
미국 상업용 부동산 투자 규모(추이)

(자료: RCA 및 KB증권 리서치센터)

2023년 2분기 기준 미국 상업용 부동산 투자규모는 101조원으로 2022년 3분기부터 4분기 연속 축소 중입니다. 그럼에도, 498 Seventh Ave. 경우 안정적인 임대율(95.87%)과 함께 견조한 감정평가액을 유지하고 있습니다. 2023년 6월 Newmark사에서 진행한 감정평가보고서에 따르면 현재 498 Seventh Ave.의 감정평가액은 USD 670M(한화 약 8,021억원)으로 평가받고 있으며 이는 매입가액 USD 680M(한화 약 8,113억원) 대비 약 1.47% 하락하였습니다. 아래는 최근 3년간 당사가 498 Seventh Ave.에 대해 진행한 감정평가액 결과입니다.

[498 Seventh Avenue 감정평가액]

구분
주요 내용

감정평가기관
매입가액
Cushman & Wakefield
Newmark
Newmark
Newmark

감정평가 기준일
2022년 02월 17일
2021년 04월 30일
2021년 03월 23일
2022년 04월 30일
2023년 06월 01일

평가결과(수익환원법)
USD 680M(약 8,113억원)
USD 680M(약 8,141억원)
USD 690M(약 8,261억원)
USD 720M(약 8,620억원)
USD 670M(약 8,021억원)

주1) 감정평가액: 기준환율(1USD=1,197.18원) 적용주2) 매입가액: 매입 당시 기준 환율(1USD=1,193.14원) 적용(자료: 당사 제시)

498 Seventh Ave.는 총 89,415㎡의 대형 건물로 취득에 상당한 자금이 소요되며, 부분지분에 대한 거래 구조상 공동투자자와의 상호 협의 후 매도가 가능하기 때문에 매수인선정 및 매도 시점이 제한적일 수 있습니다. 이로 인해 당사가 향후 매각 추진 시 매수인을 찾기가 어렵거나, 매도가격이 당사가 목표로 하는 것보다 낮게 결정될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.

마. [환율 변동 위험]
당사의 기준통화는 한국 원화이나,
제이알제26호를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 유로이며,
제이알제28호를 통해 보유한 부동산(기초 자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 미화입니다. 이에 따라 투자운용기간 중
환율, FWD, CRS등 외환과 관련된 변수의 변동에 따라 당초 예상과 달리 배당수익률 및 목표수익률 등이 감소하거나, 투자원금 손실이 발생할 수 있습니다.이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 당사는
스왑은행을 통한 현재 운용 중인 자산은 환헤지 계약을 체결하였습니다. 하지만
환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

당사의 기준통화는 한국 원화이나 제이알제26호 및 제이알제28호는 각각 벨기에 및 미국에 투자 대상 자산이 소재하여 유로화(EUR) 및 미국달러(USD)의 환율 변동에 따라 당사 투자대상의 가치가 변동하는 위험이 존재합니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고 원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수 있습니다.예를 들어 원화의 가치가 투자대상국 통화에 비하여 상대적으로 더 높아지면, 외화자산인 투자대상의 가치는 원화가치로 환산했을 때 낮아집니다. 투자대상의 가격 상승으로 인한 수익이 발생하는 경우에도 투자대상국 통화의 가치가 더 크게 하락할 경우오히려 투자원금의 손실을 초래할 수도 있으며, 투자대상의 가격 하락으로 손실이 발생할 경우에도 투자대상국 해당 통화가치의 하락이 투자원금의 손실폭을 더 확대시킬 수 있습니다. 따라서 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며(환율 인하에 따른 손실), 환율 변동이 부동산 투자에 따른 손실을 확대시킬 수도 있기에 환위험에 노출되어 있음을 각별히 유의하셔야 합니다.2023년에는 원/달러 환율이 1,200원 초반까지 하락하였던 2월 초를 지나면서 거시경제적 요인인 러시아-우크라이나 전쟁의 장기화와 더불어 중국내 COVID-19 확산 및 봉쇄조치의 지속, 글로벌 인플레이션 위험에 따른 미 연준의 긴축 강화에 따라 달러 강세 기조가 확산되어 재차 상승하는 모습을 보였습니다. 다만, 2022년 9월말 1,440원까지 급등했던 원/달러 환율 대비하면 증권신고서 제출일 현재 원/달러 환율은 안정되어 1,300원 수준에서 등락하고 있습니다. 그러나, 미국의 낮은 실업률과 높은 인플레이션이 공존함에 따라 연준은 지속적으로 기준금리를 인상하는 반면, 한국은행은 2023년 2월 이후 5회 연속 기준금리를 동결함에 따라 한미 기준금리 역전이 확대되고 있습니다. 또한 중국의 부동산 경기 악화에 따른 경기불안성이 확대됨에 따라 원달러 환율이 상승하는 추세가 이어지고 있습니다.

[최근 1년간 USD 환율 추이 ]

(단위: 원)

최근 1년간 환율추이.jpg
최근 1년간 환율추이

(자료: 서울외국환중개소)

유로화의 경우 2023년 초 유로화 가치가 하락하는 추세를 보였습니다. 이는 러시아-우크라이나 전쟁 등 유로존 경기불안성이 악화되었으며, 미국의 기준금리와 유로존의 기준금리의 차이가 확대됨에 기인합니다. 미국 연준은 2022년 3월부터 금리 인상을 단행한 반면, ECB는 2022년 7월부터 인상을 시작했기에 강달러 추세로 인해 2023년 1월 유로화는 1,323.90원을 기록하였습니다. 이후 단기적으로 등락을 거듭하였으나, ECB의 공격적인 통화 긴축정책과 함께 미국 연준의 금리인상 속도가 둔화됨에 따라 유로화는 2023년 1월 이후 2023년 5월까지 강화되는 추세로 전환되었습니다. 그러나 2023년 유로존의 기업활동 지수가 약화되었으며, 유럽 지역의 경기 침체 우려가 강화됨에 따라 유로화의 가치는 2023년 8월 기준 달러화 대비 약세를 보이고 있습니다.

[최근 1년간 유로화 환율 추이 ]

(단위: 원)

최근 1년간 환율추이(유로).jpg
최근 1년간 환율추이(유로)

(자료: 서울외국환중개소)

당사 투자대상의 기초자산(부동산)은 벨기에 및 미국에 위치한 자산이므로 투자대상 자산의 기준 통화(유로화, 달러, 원화)가 상이하여 투자기간 중 환율 변동위험에 노출됩니다. 따라서 환율 변동 위험에 대하여 거래비용과 유동성 등을 고려하여 운용기간 중 다음과 같이 환헤지를 통해 환위험을 관리하여 원화 수익을 추구할 예정입니다.

[환헤지에 대한 설명]

환헤지란 통화스왑계약 등을 이용하여 매수시점과 매도시점의 환율변동으로 인한 손실위험을 없애는 것을 말합니다. 즉, 해외 기초자산은 대부분 외국통화로 매입하기 때문에, 도중에 환율이 떨어지면 환차손(환율하락으로 인한 손실)이 발생할 수 있으며 이러한 추가적 손실을 방지하기 위하여 환헤지를 실시하는 것입니다.

(1) 환헤지 방법

당사는 외국에 위치한 부동산 자산에 투자하는 경우 환율변동 위험 축소를 위해 통화스왑계약(Cross Currency Swap), 선도거래(Forward) 등 장외파생상품을 통해 해당 국가의 통화(Finance Tower Complex의 경우 유로화, 498 Seventh Ave.의 경우 달러)와 한국 원화(KRW) 사이의 환헤지를 실행할 계획입니다. 환헤지는 유로화의 경우 투자원금의 100%, 투자기간 동안 예상되는 기간별 배당금 총액의 80%를, 달러의 경우 투자원금의 80%를 대상으로 실행하는 것을 목표로 하되, 구체적인 헤지의 방법과 비율은 개별적인 거래의 구조와 환헤지 실행시점 및 갱신(Roll-over) 시점의 시장 환경 등을 고려하여 달라질 수 있습니다.한편 환헤지 계약의 당사자는 당사 또는 당사의 투자 대상인 부동산 관련 증권의 발행인 등 해당 거래시의 적합한 자로 정할 예정이며, Finance Tower Complex의 경우 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자대상인 제이알제26호가 원금의 100% 및 배당금의 약 80%에 대해 계약기간을 2.5년 및 3년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다.

[제이알제26호 환헤지 계약 개요]

구분
주요내용

환헤지 조건
투자원금 100% 및 예상배당금 80%에 대해 헤지

환헤지 기준금액
1,420원/EUR
1,411원/EUR

환헤지 만기
2025년 11월
2026년 05월

환헤지 원금
EUR 2.69억
EUR 3.00억

(자료: 당사 제시)

498 Seventh Ave.의 경우 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자대상인 제이알제28호가 원금의 80%에 대해 계약기간을 2.5년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다.

[제이알제28호 환헤지 계약 개요]

구분
주요내용

환헤지 조건
투자원금 80%에 대해 헤지

환헤지 기준금액
1,197원/USD

환헤지 기간
2025년 07월

환헤지 원금
USD 1.25억

(자료: 당사 제시)

(2) 환헤지의 장단점환헤지는 외화자산 투자 시 환율변동에 따른 자산가치 변동위험을 회피하기 위한 수단이나, 환헤지된 부분이라 하더라도 외환시장의 상황 및 자산가격의 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아닙니다. 또한 환헤지가 이루어지지 않는 부분에 대해서는 환율변동 위험에 노출되는 만큼 일정부분 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며, 환헤지가 오히려 외화자산 투자로 인한 이익을 상실시킬 수도 있기에 환율변동위험에 여전히 노출되어 있음을 유의하셔야 합니다. 즉, 환헤지는 투자대상 국가의 통화 가치가 하락하는 경우 발생하는 외화자산의 가치 하락을 상쇄할 수 있는 장점이 있으나, 반대로 해당 국가 통화의 가치가 상승하는 경우에는 발생하는 환차익이 환헤지로 인해 상쇄되고, 이 경우 오히려 환헤지로 인해 추가적인 이익의 기회가 상실되기도 합니다.또한 환헤지를 실시할 경우 거래 수수료 등의 추가적인 비용이 소요되고 환헤지 계약의 갱신(Roll-over) 시에도 그에 따른 추가비용이 발생하며, 환헤지 계약의 만기 도래시에는 환헤지 계약의 정산에 자금이 필요한 바 이는 당사의 수익에 악영향을 줄 수 있으며, 예상치 못한 급격한 환율의 상승 등으로 정산시점 정산금 지급을 위해 추가 차입 등이 발생할 위험이 있습니다. 당사는 2022년 하반기 환율의 급격한 상승으로 제이알제28호의 환헤지 정산금 지급 가능성이 예상되어, 2022년 11월 우리은행에서 230억원 규모의 단기차입금을 선제적으로 자금을 조달하였습니다.

[당사의 자금차입 관련 공시]

1. 차입내역
차입금액(원)
23,000,000,000

자기자본(원)
791,618,125,784

자기자본대비(%)
2.91

차입기간
차입일
2022-11-02

상환일
2023-10-31

2. 자금차입목적
자회사의 환헤지 정산금 자금보충 및 운용자금

3. 이사회결의일(결정일)
2022-11-01

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
불참

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
1. 상기 '자기자본'은 당사의 제6기(2022.06.30) 연결재무제표 기준임2. 차입목적: 자회사 제이알제28호리츠의 장외파생상품거래약정(환헤지약정) 및 자금보충약정에 의거, 달러 환율 상승으로 인해 2023년 1월 롤오버시점에 정산금이 발생할 것으로 예상되어, 선제적으로 자금을 조달하여 대비하고자 함3. 차입이자율: 3개월 CD연동대출기준금리 + 연1.62%4. 대출 금융기관: 우리은행5. 담보내역: 자회사인 제이알제26호리츠 보유 외화예금(대수선 비용(Capex) 유보금) 담보※ 차입금은 자금 소요시까지 정기예금으로 운용예정

※ 관련공시
2021-09-30 기타 경영사항(자율공시)

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

한편 Finance Tower Complex에 관하여 제이알제26호가 체결한 환헤지 계약이 만기 도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으므로, 제이알제26호가 체결한 통화스왑계약의 만기(2025년 11월 3일, 2026년 5월 4일) 도래 시점의 외환시장 상황 및 기타 사정상 통화스왑계약의 갱신(Roll-over)이 이루어지지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우 당사는 유로화의 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 유로화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다.또한 498 Seventh Ave.에 관하여 제이알제28호가 체결한 환헤지 계약이 만기 도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으므로, 제이알제28호가 체결한 통화스왑계약의 만기(2025년 7월 17일) 도래 시점의 외환시장 상황 및 기타 사정상 통화스왑계약의 갱신(Roll-over)이 이루어지지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우 당사는 달러의 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 달러화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다. 단기적으로는 환헤지 정산시점에 환율변동에 따른 정산금을 지급하거나 수령할 수 있으며 이에 따라 유동성 위험이 발생할 수 있으나, 장기적으로는 자산 매각대금 원화 환산가치 증감과 상쇄되어 환위험이 적절히 통제될 것으로 판단됩니다.※ 정산의무 및 자금보충약정 관련 참고사항환헤지 계약을 체결한 당사자는 향후 환헤지 만기 도래시 헤지시점보다 환율이 상승하면 환헤지 거래 상대방(대체로 은행으로, 이하 "환헤지은행")에 환헤지 정산금을 지급하여야 하고, 환율이 하락하면 환헤지은행으로부터 정산금을 지급 받게 됩니다.정산금 지급의무가 발생하는 경우 환헤지 계약의 당사자(본건의 경우 제이알제26호 및 제이알제28호)는 정산금 조달을 위해 유상증자를 실시하거나 시장에서 자금을 조달하여야 하며, 그렇지 않을 경우 보유 현금 및 수익금을 활용하여 정산금 납입을 진행해야 하므로 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있고, 이 경우 당사 역시 주주에게 배당금을 일시적으로 지급하지 못하는 경우가 발생합니다.이에 따라 정산금의 지급을 확실히 하기 위하여, 증권신고서 제출일 현재 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 자금보충자로서 제이알제26호와의 사이에 자금보충약정서를 체결하였습니다. 따라서 환율 상승으로 인해 정산금 지급의무가 발생하는 경우 제이알제26호는 정산금을 시장에서 조달하거나, 자금보충자인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가에 자금보충의 이행을 요청함으로써 환헤지 정산금을 지급할 계획입니다.단, 자금보충의무의 이행은 환헤지 계약의 당사자인 제이알제26호, 제이알제28호, 또는 자금보충자인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 외부로부터의 차입 등의 기타 방식으로도 자금을 조달하지 못하는 경우, 제이알제26호 및 제이알제28호는 당시의 보유 현금 및 수익금을 활용하여 환헤지 정산금 납입을 진행해야 하므로 이 경우 역시 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있습니다.

(3) 환헤지의 비용

당사는 환헤지를 수행함에 있어 장외파생상품을 활용할 예정입니다. 환헤지에 따른 비용을 산출함에 있어 장내파생상품은 증거금 및 수수료 등 비용이 정형화되어 있어 비용 산출이 가능하나 장외파생상품인 통화스왑 거래는 비용이 정형화되어 있지 않고 거래상대방과의 손익교환방법에 따라 총 손익을 정산하게 되므로 비용을 별도 분리하여 산출하는 것이 불가능합니다. 따라서 환헤지에 따른 비용을 별도로 기재하지 아니합니다.외환시장의 상황 등으로 인해 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아님을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

바. [현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)인 제이알제26호 및 제이알제28호가 적용 받거나 적용 받을
현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다. 따라서
국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이 경우
예상 배당금의 감소로 인하여 당사의 주식 가치가 하락될 위험이 있습니다.

(1) 제이알제26호(파이낸스타워)제이알제26호는 현지에 실물자산을 보유하고있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다.제이알제26호는 Finance Tower Belgium NV로부터의 배당 수령 시, 한-벨기에 간 조세조약에 따라 15%의 원천징수세율을 적용받으며, 국내 법인세 신고 시 14%를 한도로 환급받음에 따라 원천징수로 인한 현금유출이 일부 발생합니다.그 밖에 국내외 법적 이슈 등으로 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소로 인하여 수익성이 악화될 위험이 있습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)제이알제28호는 현지에 실물자산을 보유하고있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다.제이알제28호는 US Holdco LP로부터의 배당 수령 시, 한-미 조세조약에 따라 10%의 원천징수세율을 적용받으며, 국내 법인세 신고 시 14%를 한도로 환급받음에 따라 실질적으로 원천징수로 인한 현금유출은 발생하지 않습니다.다만 국내외 법적 이슈 등으로 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소로 인하여 수익성이 악화될 위험이 있습니다.(2) 기타 사업위험

사. [부동산 상태에 관한 위험]

당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 해외에 위치한 부동산(기초자산)은
예상치 못한 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인하여 건물 내외의 운용시설에 상당한 피해를 줄 수 있습니다. 이에 현재 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 맨해튼 Midtown 소재 부동산(기초자산)인 498 Seventh Ave.는 증권신고서 제출일 현재
자연재해로 인한 피해보상과 관련한 포괄적인 보험에 가입되어 있습니다. 하지만, 보험에 가입하였다 하더라도 부동산(기초자산)
모든피해에 대한 손실을 보장하는 것은 아님을 유의하시기 바랍니다.

당사는 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시킬 수 있습니다. 이에 당사는 파이낸스타워와 관련하여 임대인인 TdF FIIS를 통하여 보유 부동산인 파이낸스타워에 대하여 재산보험, 영업 및 생산물배상책임보험 및테러보험 등 포괄적인 보험에 가입하였습니다. 498 Seventh Ave.는 현지 자산관리자인 George Comfort & Sons를 통하여 재산보험, 테러보험, 자연재해에대한 보험 등 포괄적인 보험에 가입하였습니다. 다만, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

아. [대리인 및 이해상충 관련 위험]당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 제이알투자운용(주)는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
당사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 또한, 당사가 현재 투자운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 뉴욕 맨하튼 소재 498 Seventh Ave.는
해외에 위치하고 있어 직접적인 운용 관리의 한계가 있습니다. 이러한 점을 보완한 보다 효과적인 자산관리를 위하여 현지의 자산관리전문회사와 용역계약을 체결하고 직간접적으로 운용 관리를 진행합니다.이외에도 (주)국민은행과 신한아이타스(주)가 일반사무관리 업무를, (주)신한은행이 자산보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의
신용 사건 발생 등으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로,
독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

제이알투자운용(주)는 부동산투자회사법에 따라 설립한 자산관리회사로서 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용업무를 수행하고 있습니다. 제이알투자운용(주)는 부동산투자회사법 제22조의2 에 의거하여 회사, 제이알제26호 및 제이알제28호와 자산관리위탁계약을 체결하였고 회사, 제이알제26호 및 제이알제28호의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. 제이알투자운용(주)는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.

[자산관리회사: 제이알투자운용(주)]

구분
내용

회사명
제이알투자운용 주식회사

영문명
J-R AMC Co.,Ltd

대표자
이방주, 김관영, 장현석

본점 사업자등록번호
220-87-74558

본사 주소
서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21 층(을지로 2 가, 파인에비뉴)

본사 전화번호
02-564-7004

본사 팩스번호
02-564-4549

인터넷 홈페이지 주소
www.jramc.com

결산월
12월

업종명
부동산, 금융

회사설립일
2008년 11월 21일

임직원수
59명

(자료: 당사 제시)

당사가 제이알투자운용(주)와 체결한 투자운용업무 위탁계약에 대한 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구분
구분
지급금액

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
매입수수료
운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%

운용수수료
결산기말 현재 회사 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

매각성과수수료
매각차익의 10%

제이알제26호
매입수수료
Finance Tower Belgium NV 지분증권 취득액(부대비용 및 예비비 포함)의 0.30%

운용수수료
매 회계연도 종료일을 기준으로 주식발행금액의 합계액에 0.01%의 보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료
처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%

제이알제28호
매입수수료
총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30%

운용수수료
매 회계연도 종료일을 기준으로 주식발행금액의 합계액에 0.10%의 보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료
처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 1.0%

(자료: 당사 반기검토보고서 및 당사 제시)

한편, 당사는 (주)국민은행 및 신한아이타스(주)와 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무,상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다. 또한, 당사는 (주)신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관 및 관리 업무 위탁계약을 체결하였으며 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다. 아래는 당사가 체결한 일반사무수탁 및 자산보관에 대한 업무별 수수료율입니다.

구분
구분
지급금액

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
일반사무수탁수수료
주식발행가액의 연 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

자산보관수수료
회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

제이알제26호
일반사무수탁수수료
영업인가 또는 등록 신청 시 국토부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원

자산보관수수료
위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원

제이알제28호
일반사무수탁수수료
국토부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에등록이 완료한 날부터 기산하여 연 2,500만원

자산보관수수료
운용자산의 최초 취득일로부터 기산하여 연 1,500만원

(자료: 당사 반기검토보고서 및 당사 제시)

이에 추가로, 당사는 파이낸스타워와 관련하여 The Valesco Group Limited와 재산 인수인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구분
지급금액

운용수수료
Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성 시 초과이익의 10%

(자료: 당사 제시)

제이알제28호의 연결실체는 498 SEVENTH와 관련하여 GEORGE COMFORT & SONS와 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고 매월마다 지급하고 있습니다.

구분
지급금액

운용보수
498 SEVENTH, LLC 전체 임대수입의 2.0%

(자료: 당사 제시)

향후 상기 국내 및 현지 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 신용위험 발생 등 관련 업무를 정상적으로 수행할 수 없는 사정 등 기타 여하한 사유로 정상적인 회사운영이 불가능할 경우 당사는 대체 회사를 선정해야 하는 등의 위험이 발생할 수 있습니다. 또한, 만일 상기 국내 및 해외 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 상기 회사들이 독자적 업무 영역에서 수행하는 이윤 추구 활동이 당사의 이해와 충돌할 가능성도 존재합니다.따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여, 주주총회/이사회를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.특히, 파이낸스타워의 현지 자산회사와 관련하여 발생가능한 대리인 위험을 방지하기 위하여 ① 제이알제26호는 현지 투자기구인 FTB FIIS의 단독 주주로서 주주총회 결의를 하고 이사회의 모든 이사를 선임 및 해임할 권리를 보유하고, ② FIIS의 정관상 현지 자산관리회사(The Valesco Group)의 임의적인 자산의 매각 및 처분을 금지하고, 제한된 범위 내에서만 회사를 대표할 수 있도록 하며, ③ 회사 및 제이알제26호의 자산관리회사인 제이알투자운용(주)가 현지 자산관리회사(The Valesco Group)에 대한 면밀한 관리 및 감독을 실시하는 등의 방법으로 위험을 관리할 계획입니다.또한 제이알제28호는 공동투자자와 Joint Venture 의 형태로 투자 및 운용함에 따라 공동투자자와의 이해상충이 발생할 가능성이 존재합니다. 이러한 이해상충 문제를 해결하기 위하여 Joint Venture operating agreement 상 업무집행 및 주요 의사결정에 대하여 양사의 동의를 득하도록 하고 있으며, 현지관리를 위하여 현지 GP 주요 점검사항에 대한 체크리스트 작성 및 정기 모니터링, 분기별 운용보고서 수령 및 검토, 주기적인 현지와의 커뮤니케이션을 통하여 위험을 관리할 계획입니다.

자. [정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부동산투자회사법'이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 또한, 국토교통부 발표에 따르면 2023년 4월 리츠관리 및 감독체계에 대해 개편을 계획 중이며 구체적인 안건을 준비 중이라 밝혔습니다.
하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로 운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2023년 7월말 355개로 늘어났습니다. 또한, 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 91.7조원으로 지속적으로 증가하는 추세입니다. 이렇게 리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대되었습니다.

[운영 리츠 및 투자규모 현황(2023년 7월)]

운용리츠 및 투자규모(현황).jpg
운용리츠 및 투자규모(현황)

(자료: 한국리츠협회)

이에 따라, 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠 투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 리츠 상장규정 완화에 대한 상세한 내용은 하기와 같습니다.

[리츠 상장규정 완화 상세]

구분

개정 전

개정 후

비고

자기관리

위탁관리

자기관리

위탁관리

개발

비개발

개발

비개발

개발

비개발

개발

비개발

질적심사(상장예비

심사시에만적용)

기업계속성, 경영투명성

(좌동)

-

비개발

위탁관리

리츠는

심사면제

인가 및

등록

인가 또는 등록하였을 것

(좌동)

기업규모

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(상장예비심사 신청일 기준)

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

심사시점

개선

주식분산

25%이상 공모 및

주주 200명 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

(좌동)

감사의견

최근 3사업연도 적정

(좌동)

자본잠식

자본잠식이 없을 것

(설립 후 3년 이내는 자본금의 5% 內 허용)

(좌동)

경영성과(설립 후 3년 경과시 적용)

매출액

300억원

매출액

100억원

매출액

300억원(뉴스테이 200억원)

매출액

70억원

(좌동)

(좌동)

(좌동)

(좌동)

이익액 25억원 또는 ROE 5%

(좌동)

자산구성

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 20% 이내)

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 별도 한도 없음)

간주부동산

규제폐지

주식양도

제한

주식의 양도제한이 없을 것

(좌동)

소송 등

회사경영에 중대한 영향을 미칠 소송 등의 분쟁사건이 없을 것

(좌동)

종류주 상장

관련규정 없음

(좌동)

(좌동)

(좌동)

동시

상장허용

(자료: 국토교통부)

국토교통부는 상기 서술한 내용을 바탕으로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부통산투자회사법'을 2019년 8월 20일 공포하였으며 개정 '부동산투자회사법'은 2020년 2월 21일자로 시행되었습니다. 관련 법규 및 제도의 주요 변화를 살펴보면, ① 공적 자원의 지원 ② 특정 사업주체 중심의 의사결정 및 사업추진 지원 ③ 리츠의 금융투자회사화(재간접투자 등의 허용) ④ 세제혜택 ⑤ 신용평가의무화 등이 있습니다. 주요 개정사항은 아래와 같습니다.한국거래소의 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 것에 대한 기대 효과는 상장 리츠 시장의 확대였습니다.

[2020년 개정 '부동산투자회사법' 주요 제도 변화]

개정방향
개정내용
관련조항
비고(효과)

상장요건 완화
비개발위탁관리리츠 상장 예비심사 폐지 및 우선주상장허용
유가증권시장상장규정 제124조, 132조의2, 3
모자리츠 허용 고려 시 상장 리츠에 대해사실상 공모전 심사 면제 가능우선주 발행시 소액투자자의 의결권 제한

공적기금 투입
주택도시기금의 리츠 투자확대/앵커리츠(母리츠)의 설립
주택도시기금법 제9조
공적기금을 활용 부동산 PF 및 부동산 투자사업 지원

특금신탁, 펀드재투자 규제완화
공모리츠, 특금신탁, 사모펀드 등이리츠 투자시 리츠의 공모 면제
부동산투자회사법시행형 제12조의3
공모리츠의 사모리츠 등이 허용됨으로써공모리츠의 금융투자회사화 기반 마련소수 주주(시행자, 사업주체, 자산운용사, 매도자 및 금융기관 등)가사실상 공모리츠를 지배할 수 있는 기반 마련

리츠 재투자 규정 완화
리츠자산의 70% 이상을 공모리츠에 투자하는 경우공모의무/1인주식보유 한도 예외

신용평가제도도입
일부 공모리츠(PF비중 30% 이하, 총자산 5천억원 이상)에대한 신용평가 의무화
부동산투자회사법 제25조의3
리츠의 채무에 대한 상환가능성 평가

주총결의 대상 구체화
총자산의 30%이상을 초과하는 자산의 취득 및 처분 등으로주주총회 결의 대상을 구체화
부동산투자회사법 제9조
포괄적이였던 주주총회의 결의대상이 축소

자산운용방법 확대
리츠의 대출자산에 대한 투자 허용
부동산투자회사법 제21조
PF사업 시행자에 대한 대출제한 폐지및 리츠의 금융투자회사화

공공시설 개발 운영 특례
역세권 개발, 역사복합개발,복합환승센터 개발/운영사업자 선정시 혜택
철도시설공단 내부지침복합환승센터 개발계획 수립지침
공공자원의 활용에 대한 특혜 제공

공공용지 대한 특례
공모리츠 등에 공공개발 상업용 부동산 우선 공급
산업단지 용지공급,신도시 자족용지,물류단지 개발지침
사업 시행자 특혜

세제혜택
배당소득에 대한 분리과세공모리츠 및 공모리츠가 재투자한 리츠에 대한재산세 분리과세
지방세법 시행령 102조
투자자혜택

기업 특례
기업 보류 부동산의 현물출자 시 양도차익에 대한법인세를 주식 처분시까지 이연
조세특례제한법 97의 8
사업주체 세제혜택

공시 의무면제
공모재간접리츠가 사모리츠 및 부동산펀드에투자하는 경우 집합투자에서 제외
자본시장법 제6조 등관련 조항 개정
자본시장법상 사모/공모의 기준에 예외를 인정재간접리츠가 투자하는 사모리츠및 펀드에 대한 공시의무 등 면제

(자료: 국토교통부 및 한국신용평가)

2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했으며, 아래와 같은 정책은 리츠시장의 지속적인 양적,질적인 성장 및 국민의 안전하고 편리한 리츠투자를 활성화 함으로써, 리츠시장의 확대에 기여할 수 있습니다. 개선방안에 기재된 정책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

['공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안' 주요 내용]

경직적 규제 합리화
인가 시 관계기관 협의절차 간소화

리츠 등록제도 개선

지주회사 규제 합리화

상장리츠 활성화 및투자환경 개선
국민의 리츠 투자수단 다양화

뉴딜 인프라자산 등투자유형 다양화

정책기금 등의 상장리츠 투자지원

공모시스템 개선 및 정보제공 확대

시장의 건전성 강화
리츠명칭 악용 기획부동산 차단

AMC 등 전문성.건전성 관리 강화

(자료: 국토교통부)

국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 기존 시행령에 따르면 자산관리회사는 자기자본 요건 70억원에 미달하면 인가 취소되도록 규정되어, 신설 회사이거나 일시적인 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달하는 경우도 예외 없이 해당 규제가 적용돼 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어지는 등의 부작용이 있었습니다. 따라서 국토교통부는 이를 개선해 설립 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달이 발생한 경우가 아니라면 인가 취소 예외로 개선하였습니다.

「부동산투자회사법 시행령」개정안 주요 내용

임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선
리츠의 부동산자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외

임대주택리츠의 운영부담 완화

자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화
자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달한 것이 아니라면 인가 취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선

투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대
리츠 협회의 업무 및 역할 확대

공적 투자자 범위에 교정공제회 추가
리츠 시장에 추가 투자 유입 기대

(자료: 국토교통부)

그러나 향후 리츠에 대한 규제 완화 및 공모·상장 활성화 정책이 중단되거나 리츠에 대한 규제가 강화되는 정책이 발표되는 등 정부 정책의 변화가 있을 경우 리츠 시장이 전반적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 정부 정책에 따라 리츠 시장이 위축될 경우 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있으므로 투자자분께서는 향후 리츠 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

차. [부동산 취득 관련 위험]

부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로 정관상 사업의 목적은 다음과 같습니다.

[당사 정관]

제 2 조 (목적)

① 회사는 부동산투자회사법(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

회사는 부동산의 취득/관리/처분을 주 사업으로 영위함에 따라 부동산을 취득하는 과정에서 발생할 수 있는 위험요소가 아래와 같이 존재합니다.(i) 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험

(ii) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험(iii) 매입가격 추정 오류의 위험회사는 증권신고서 제출일 현재 중요한 소송사건, 채무인수약정, 채무보증 등 우발부채가 발생할 위험은 없으며, 한국거래소 등 정부기관으로부터 제제를 받은 내역도 없습니다. 또한, 당사는 취득한 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 지속적으로 받고 있으며, 해당 내역을 공개하고 있습니다. 당사는 2020년 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워를 매입한 이후 5회, 2022년 미국 맨하탄 498 Seventh Ave.를 매입한 이후 2회 감정평가를 진행한 바 있습니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다.

2. 회사위험

가. [수익성 관련 위험]당사의 증권신고서 제출일 현재
주요 영업 실적은 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호로부터의 배당수익이며, 이 배당수익의 주요 재원은 벨기에 건물관리청, SEIU 등 각 기초자산의 주요 임차인이 지급하는 부동산의 임대수입입니다. 당사의 제8기 반기(2023년 1월 1일~2023년 3월 31일) 연결재무제표 기준 영업수익은 약 278억원이며, 제7기(2022년 7월 1일~2022년 12월 31일) 영업수익은 약 549억원입니다. 당기순이익은 제8기 반기 136억원 및 제7기 약 176억원을 달성하였습니다. 이외 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다.당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한,
임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로 2019년 10월 18일에 설립되었고, 2020년 02월 21일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 당사는 연 2회 배당을 위해 6월 및 12월에 결산하는 법인입니다. 따라서, 당사의 사업연도는 매월 1월 1일에 개시하여 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 다음 사업연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 따라서 당사의 반기보고서의 경우 3개월을 기준으로, 사업보고서의 경우 6개월을 기준으로 각 공시서류가 작성되고 있습니다.

[최근 당사의 3사업연도 수익성 현황]

(단위: 백만원)

구분
제8기 반기(`23.01~`23.03)
제7기 반기(`22.07~`22.09)
제7기(`22.07~`22.12)
제6기(`22.01~`22.06)
제5기(`21.07~`21.12)

영업수익(매출총이익)
27,801
25,183
54,906
49,076
46,271

영업비용
11,978
12,236
28,004
24,982
22,189

영업이익
15,823
12,948
26,902
24,094
24,082

금융수익
896
295
1,038
374
204

금융비용
4,144
5,411
9,573
10,995
6,683

기타이익
1,394
1,181
33
355
910

기타비용
76
107
364
190
1,054

법인세비용차감전순이익
13,894
8,905
18,036
13,638
17,459

법인세비용
262
175
400
412
447

당기순이익
13,632
8,730
17,635
13,227
17,012

기타포괄손익
(4,721)
407
6,675
3,831
5,504

당기총포괄이익
8,910
9,137
24,311
17,058
22,516

영업이익률
56.9%
51.4%
49.0%
49.1%
52.0%

당기순이익률
49.0%
34.7%
32.1%
27.0%
36.8%

당기총포괄이익률
32.1%
36.3%
44.3%
34.8%
48.7%

(자료: 당사 연결반기검토보고서 및 연결감사보고서)

당사는 제7기(2022년 12월 31일) 연결 재무제표 기준 549억원의 영업수익을 기록하였으며, 176억원의 당기순이익을 기록하였습니다. 당사의 영업수익은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터 수취하는 배당금이며, 2022년 2월 제이알제28호에 498 Seventh Ave. 가 기초자산으로 편입됨에 따라 제6기(2022년 6월 30일)부터 영업수익이 확대되었습니다. 따라서, 2021년 12월 463억원, 2022년 6월 491억원, 2022년 12월 549억원으로 당사의 영업수익이 증가하였습니다. 2023년 3월에도 영업수익은 278억원을 기록하며 전년대비 10.4% 상승하였으며 이는 물가가 상승함에 따라 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 임대료가 증가함에 기인합니다. 아래는 당사 종속기업의 최근 3사업연도 수익성 및 배당금지급 현황입니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 부동산투자회사법 제 28조 제3항에 의거하여 배당금 지급시 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

[최근 종속회사의 3사업연도 수익성 현황]

(단위: 백만원)

구분
제8기 반기(`23.01~`23.03)
제7기(`22.07~`22.12)
제6기(`22.01~`22.06)
제5기(`21.07~`21.12)

제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호

매출액
26,634
1,166
50,786
4,120
47,340
1,736
46,271
-

영업손익
15,796
715
25,050
3,784
25,258
1,293
25,736
(15,851)

당기순손익
14,077
592
18,740
3,644
19,052
1,533
19,131
(15,639)

기타포괄손익
(8,235)
3,494
8,087
(1,412)
(612)
4,443
4,799
-

총포괄손익
5,842
4,086
26,826
2,233
18,439
5,977
23,931
(15,639)

주1) 상기 종속회사의 사업연도별 매출액은 당사 자리츠 투자구조에 따라 제이알26호리츠의 경우 Finance Tower Complex의 임대료 수익이며, 제이알제28호리츠의 경우 공동기업투자에 따른 지분법손익입니다.주2) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이나, 위 표는 당사의 연결재무제표 작성 목적상 당사의 결산시점에 맞추어 작성되었습니다. (자료: 당사 연결반기검토보고서 및 연결감사보고서)

[최근 종속회사의 배당금지급 현황]

(단위: 백만원)

구분
제7기(`22.04~`22.09)
제6기(`21.10~`22.03)
제5기(`21.04~`21.09)

제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호
제이알제26호
제이알제28호

배당금지급
38,120
4,275
37,100
796
33,600
-

주1) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이며, 매 사업연도말 결산 기준으로 배당금을 지급합니다.주2) 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의거하여 위탁관리부동산투자회사의 경우 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으며, 상기 종속회사의 경우 감가상가비 초과배당을 실시하고 있습니다.(자료: 종속회사 감사보고서)

당사의 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료 등으로 구성됩니다. 영엽비용 중 자산관리수수료, 자산보관수수료 등 수수료는 계약에 따라 지급될 예정입니다. 영업비용은 2021년 12월말 222억원, 2022년 6월 250억원, 2022년 12월말 280억원으로 확대되었으나, 영업수익이 증가함에 따라 영업이익도 2021년 12월말 241억원, 2022년 6월 241억원, 2022년 12월 269억원으로 증가하였습니다. 2022년 12월말 영업비용이 증가한 이유는 주로 건물관리비 부분이며, 자산관리수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등 수수료관련 비용은 영업수익이 확대됨에 따라 비례하여 증가하였습니다.

[최근 당사의 3사업연도 수익성 현황]

(단위: 천원)

구 분
제8기 반기(`23.01~`23.03)
제7기 반기(`22.07~`22.09)
제7기(`22.07~`22.12)
제6기(`22.01~`22.06)
제5기(`21.07~`21.12)

임원보수
30,000
30,000
60,000
56,071
45,000

자산관리수수료
755,521
806,901
1,601,867
1,441,856
1,247,762

자산보관수수료
30,177
31,140
63,487
51,289
40,954

사무수탁수수료
44,615
45,503
89,832
79,848
77,374

지급수수료
1,321,355
1,425,553
3,083,175
3,233,070
1,978,744

세금과공과
3,283,527
3,287,827
9,522,249
7,315,853
6,162,743

감가상각비
5,882,255
5,793,133
11,758,750
11,581,882
11,638,889

보험료
332,099
296,896
602,377
578,279
524,532

건물관리비
252,638
444,948
1,117,396
573,138
417,471

수도광열비
20,057
54,529
82,467
51,218
40,893

기부금
691
411
1,462
808
1,177

기타비용
24,782
18,888
21,342
18,770
13,448

합 계
11,977,717
12,235,729
28,004,404
24,982,082
22,188,987

(자료: 당사 연결반기검토보고서 및 연결감사보고서)

당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한, 임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.

나. [임대수익 변동에 따른 위험]증권신고서 제출일 현재 제이알제26호를 통하여 투자 및 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산, Finance Tower Complex)은 벨기에 건물관리청과의 임대차계약 조건 상
임대인인 당사는 보험료 및 대수선 관련 비용을 부담하며, 임차인은 자산에서 발생하는 관리비와 제세공과금, 유지비를 부담합니다. 또한 벨기에 건물관리청이 지급하는 임대료는 일종의 물가지수인 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동하여 산정하고 있습니다. 동 부동산(기초자산, Finance Tower Complex)에 투자 후 코로나 19로 인한 글로벌 공급망 병목현상, 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인해 높은 인플레이션이 지속되자 벨기에 건강지수(Health Index)는 상승하는 추세입니다.한편, 당사가 제이알제28호를 통해 운용 중인 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 부동산(기초자산, 498 Seventh Ave.)의 임대차계약조건은 조정 Gross Lease 방식입니다.
주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담합니다. 또한, 해당 자산의 주요 임차인인 SEIU의 경우 임대료가 연평균 1.16% 상승하는 조건이며, 실제로 498 Seventh Ave.의 연 영업이익은 2022년 기준 3,490만 달러, 2023년 기준 3,540만 달러를 기록하며 전년대비 소폭 증가하였습니다.이처럼 회사가 제이알제26호와 제이알제28호를 통해 투자 및 운용대상인 각 기초자산의 주요 임차인 기준 장기임대차계약 및 조건에 따라 임대수익 변동성은 다소 낮은 편입니다. 그러나,
각 기초자산의 해당 국가의 경제 및 부동산 시장 상황을 비롯하여 예상치 못한 변화로 인해 비용이 증가할 경우, 현재 운용 중인 기초자산(Finance Tower Complex)의 임대료 산정과 직접적으로 관련이 있는 건강지수(Health Index)가 상승 둔화 및 하락할 경우 임대수익이 변동될 수 있습니다. 또한, 현재 운용 중인 또다른 기초자산(498 Seventh Ave.)의 각 임차인의 사정에 의한 임대차 계약의 변동 등으로 임대수익의 변동이 발생할 가능성도 있습니다. 이러한 변동으로 인해, 회사의 영업실적 및 재무적 상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)

[Finance Tower Complex 자산 개요]

구분

Finance Tower Complex

전경

브뤼셀 투자자산 전경.jpg
브뤼셀 투자자산 전경

위치도

벨기에자산 위치도.jpg
벨기에자산 위치도

영문 명칭
Finance Tower Complex (등기부상 명칭 Financietoren)

주소
50 Boulevard du Jardin Botanique1000 Brussels, Belgium (브뤼셀 CBD)

연면적

총 195,973㎡① Finance Tower (본관): 151,578㎡② Door Building(별관): 34,175㎡③ Parking A(주차장 건물): 15,520㎡ 의 65.85% 소유 지분에 해당하는 약 10,220㎡

토지면적

① Finance Tower(본관) 및 Door Building(별관): 15,515㎡ (약 4,693평)② Parking A(주차장 건물): 12,088㎡ (약 3,657평)

건물규모

① Finance Tower (본관): 지하 4층 및 지상 35층② Door Building(별관): 지하 6층 및 지상 11층③ Parking A(주차장 건물): 675대

용도

사무실

준공시기

- 1982년 준공- 2008년 3.25억 유로 상당의 대규모 리노베이션 완료

주요 임차인

Regie des Batiments (벨기에 건물관리청)※ 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청※ 실사용인은 벨기에 연방정부 재무부, 복지부 등(아래 '(나) 상세 임대차 현황' 참고)

임대율
100.0%

2023년 기준 연 임대수입
EUR 69,049,766 (약 967억원)

잔여임대기간
약 11.5년

감정평가기준일
2023년 05월 26일

감정평가기관
Kroll 감정평가법인

감정평가액(주1)
EUR 1,440M (약 2조 386억원)

매입가액(주2)
EUR 1,206.5M (약 1조 5,597억원)

LTV
약 50.2% (2023년 5월 감정평가 대비)

매입주체
제이알제26호리츠

매입시기
2020년 07월 31일

주1) 감정평가액 : 기준환율 (1EUR=1,415.72원) 적용주2) 매입가액 : 매입 당시 기준 환율 (1EUR=1,292.77원) 적용(자료: `23.05 Kroll 감정평가서 및 당사 제시)

당사의 종속회사인 제이알26호가 편입한 파이낸스 타워 부동산 가격의 경우 2023년 5월 기준 14.40억 유로이며 이는 매입가액(12.07억 유로) 대비 약 19.4% 상승하였습니다. 파이낸스 타워의 연 임대수입은 2021년 기준 5,933만 유로, 2022년 기준 6,198만 유로 및 2023년 기준 6,905만 유로로 견조한 임대수입을 기록하고 있습니다.

(가) 비용 부담 조건

파이낸스 타워에 대하여 체결된 임대차계약은 (i) 자산 보유로 인해 발생하는 세금 및일상적인 유지보수 비용을 임차인이 부담하고, (ii) 임대인은 보험료 및 자산의 유지 및 임대목적물 사용에 필요한 유지보수(이하 "대수선") 비용을 부담하는 조건입니다.

임대인인 TdF FIIS는 파이낸스 타워에 대하여 보험에 가입할 의무가 있고, 임대인은 간 약 96만 유로 (2023년 기준)의 보험료를 납입하고 있습니다. 임대인이 파이낸스 타워에 대하여 가입한 보험은 화재 및 자연 재해로 인한 자산 멸실 및 파손, 임대 수익, 배상책임 등 벨기에 오피스 부동산 시장에서 일반적으로 가입하는 보험에서 보장되는 위험을 부보하고 있습니다.

[보험계약 주요 내용]

구분
내용

보험회사
Zurich Insurance plc & others, Lloyds Insurance Company SA, Liberty Mutual Insurance Europe

계약자 및피보험자
TdF FIIS

보험기간
2023.01.16 ~ 2024.01.15

보험료
959,256.62 유로

보험 및가입금액
- 재산보험(Property & Excess Property Combined) : 1,512,000,000 유로- 영업 및 생산물배상책임보험(Public & Excess Public Liability) : 25,000,000 유로- 테러보험(Primary & Excess Layer Terrorism) : 1,511,316,310 유로

(자료: FIIS 보험계약서 및 당사 제시)

파이낸스 타워의 일상적인 유지보수는 임차인의 비용과 책임으로 진행되며, 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사항에 대한 비용을 부담합니다. 파이낸스 타워의 대수선 비용으로 2025년까지 약 650만 유로, 약 2026년에 1,958만 유로가 소요될 것으로 추정되고, 이에 따라 위 금액의 합계 2,608만 유로를 예비비로 유보하여 사용하고 있습니다.다만, 벨기에 내외의 상황 변화에 따라 보험료가 상승하거나, 예상치 못한 물리적 기술적 하자 발생으로 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사유에 해당하는 비용의 상승이 발생하는 경우, 이는 당사가 수취하는 임대수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(나) 임대료

파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index, 이하 "건강지수")에 따라 아래와 같이 매년 자동 조정됩니다. 따라서, 파이낸스 타워의 임대료의 경우 장기 CPI 연동 임대 계약 구조로 인해, 임대료가 현지 물가 상승률을 반영하고 있습니다.

해당년도 임대수입 = 42,700,000 유로×(전년도 12월의 건강지수/79.64)

※ 임대료 조정시 2001년 11월의 건강지수 79.64를 기초지수로 사용합니다.※ 조정 임대료는 파이낸스 타워에 대하여 체결된 임대차계약상 최초 임대료인 42,700,000유로 밑으로 감액될 수 없습니다.

건강지수는 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치입니다. 벨기에 건강지수는 지난 15년(2007년~2022년)간 연평균 약 2.48% 상승하였습니다. 2004년부터 최근(2023년 7월)까지의 건강지수 변동 추이는 아래와 같습니다.

[벨기에 건강지수(Health Index) 추이]

연도
건강지수
증가

2001년 11월(기초지수)
79.64
-

2004년 12월
83.15
-

2005년 12월
85.09
2.33%

2006년 12월
86.68
1.87%

2007년 12월
88.96
2.64%

2008년 12월
92.11
3.54%

2009년 12월
91.87
-0.25%

2010년 12월
94.26
2.60%

2011년 12월
97.31
3.23%

2012년 12월
99.41
2.16%

2013년 12월
100.41
1.01%

2014년 12월
100.40
-0.01%

2015년 12월
102.23
1.82%

2016년 12월
104.05
1.78%

2017년 12월
106.15
2.02%

2018년 12월
108.45
2.17%

2019년 12월
109.18
0.67%

2020년 12월
109.88
0.64%

2021년 12월
115.60
5.20%

2022년 12월
127.89
10.63%

2023년 7월
128.22
0.26%

(자료: Federal Planning Bureau, Statistics Belgium)

[2023년도 벨기에 건강지수(Health Index) 추이 및 전망]

구분
2021년 12월
2022년 3월
2022년 6월
2022년 9월
2022년 12월
2023년 3월
2023년 6월
2023년 9월(E)
2023년 12월(E)

건강지수
115.60
119.05
121.02
124.92
127.89
127.80
127.09
127.93
130.14

벨기에 CPI
115.74
119.69
122.04
125.24
127.70
127.67
127.11
127.99
129.89

(자료: Federal Planning Bureau, Statistics Belgium 및 당사 제시)

벨기에 파이낸스 타워의 임대료의 경우 매년 12월 벨기에 건강지수와 연동되며 2022년 12월 기준 127.89로 이는 전년대비 10.6% 상승한 수치입니다. 또한, 위에 표를 통해 알 수 있듯이 해당 임대료는 벨기에 CPI와 연동되어 있어 벨기에 현지 물가상승률이 임대료에 반영됩니다. 또한, 2023년 12월 벨기에 건강지수가 130.14로 전망되는만큼 2023년 중 임대료 수익이 증가할 것으로 예상됩니다. 이처럼, 2022년에 발발한 러시아 우크라이나 전쟁, 보호무역주의, ESG 기조에 따른 비용 증가에 따른 전세계적인 인플레이션이 발생하였으며, 현 기조가 지속되고 있는 만큼 벨기에 파이낸스 타워의 임대료의 상승 추세는 지속될 것으로 전망됩니다.그러나 과거의 역사적 패턴이 향후에도 동일하게 반복되라는 보장은 존재하지 않고, 향후 러시아 우크라이나 전쟁이 장기화되거나, 혹은 국제정세 불안으로 인한 경기침체가 심화될 경우 건강지수에 대한 부정적인 영향이 커질 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 임대료 상승의 둔화 혹은 임대료 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

[498 Seventh Ave. 자산 개요]

구분

498 Seventh Ave.

전경

맨하탄 투자자산 전경.jpg
맨하탄 투자자산 전경

위치도

미국자산 위치도.jpg
미국자산 위치도

영문 명칭
498 Seventh Avenue

주소
West 37th Street, New York, NY, US

임대면적

962,459 SF / 약 27,048평

조정 임대면적
958,814 SF / 약 26,946평

건축면적
842,295 SF / 약 23,671평

토지면적
38,800 SF / 약 1,090평

건물규모

- Office (2층~25층): 896,907 SF (25,205.9평)

- 1.5층: 12,587 SF (438.0평)

- 1층(코너): 3,200 SF (89.9평)- 1층(Side Street): 22,906 SF (643.7평)- 지하층(창고): 26,488 SF (744.4평)

용도

사무실

준공시기

- 1920년 준공 (뉴욕 오피스빌딩 중 감정평가기관이 선정한 위치와 규모 등이 유사한 35개 건물의 평균 준공년도(1928년)와 유사한 수준)- 1997년, 2010년, 2019년, 2021년 네 차례 리노베이션 완료

주요 임차인(임대면적 비율)

총 14개사 입주 中SEIU(M2M Holdings LLC): 의료보건노동조합 (총 연면적의 60.5%)Transfix: 운송업 (총 연면적의 6.3%)Tetra Tech: 엔지니어링 서비스 (총 연면적의 6.2%)Hazen and Sawyer: 환경/상수도 공급 (총 연면적의 4.6%)CB Insights: 정보통신업 (총 연면적의 4.5%)

임대율
95.87%

NOI(추정)
USD 35.4M (약 424억원)

WALE
19.5년

감정평가기준일
2023년 06월 01일

감정평가기관
Newmark Valuation & Advisory 감정평가법인

감정평가액
USD 670M (약 8,021억원)

매입가액
USD 680M (약 8,113억원)

LTV
약 58.9% (2023년 6월 감정평가 대비)

매입주체
제이알제28호리츠

매입시기
2022년 02월 17일

주1) 감정평가액 : 기준환율 (1USD=1,197.18원) 적용주2) 매입가액 : 매입 당시 기준 환율 (1USD=1,193.14원) 적용(자료: `23.06 Newmark Valuation & Advisory 감정평가서 및 당사 제시)

당사의 종속회사인 제이알28호가 편입한 498 Seventh Ave. 부동산 가격의 경우 2023년 5월 기준 6.7억 달러이며 이는 매입가액(6.8억 달러) 대비 약 1.47% 하락하였습니다. 498 Seventh Ave.의 연 영업이익은 2022년 기준 3,490만 달러, 2023년 기준 3,540만 달러를 기록하였습니다. 2023년의 경우 전년대비 임대료가 상승하는 등 견조한 임대수입을 기록하고 있습니다.(가) 비용 부담 조건

498 Seventh Ave.에 대하여 체결된 임대차계약은 조정 Gross Lease 방식의 임대차 계약으로, 임차인이 기본 임차료 외 재산세, 보험료 및 유지보수비 등의 일부분을 임대차계약에 의거하여 일정비율에 맞춰 부담하는 조건입니다.임대인인 498 Seventh LLC는 498 Seventh Ave.에 대하여 보험에 가입할 의무가 있고, 임대인은 간 약 95만 달러(2022년 기준)의 보험료를 납입하고 있습니다. 임대인이 498 Seventh Ave.에 대하여 가입한 보험은 화재 및 자연 재해로 인한 자산 멸실 및 파손, 임대 수익, 배상책임 등 미국 오피스 부동산 시장에서 일반적으로 가입하는 보험에서 보장되는 위험을 부보하고 있습니다.

[498 Seventh Ave. 보험계약 주요 내용]

구분
내용

보험회사
The Travelers Indemnity Company, Navigators Insurance Company, The Continental Insurance Company, National Union Fire Ins Co of Pittsburg, Factory Mutual Insurance Company

계약자
498 Seventh LLC, George Comfort & Sons Inc.

피보험자
498 Seventh LLC, George Comfort & Sons Inc., MetLife Real Estate Lending LLC 및 그 계열사 그리고/또는 승계인과 양수인

보험기간
2022.10.01~2023.10.01

보험료
947,734.13달러

보험 및가입금액
- 배상책임보험(Liability Insurance): 세부항목에 따라 10,000~25,000,000달러- 재산보험의 증거(Evidence of Commercial Property Insurance): 550,000,000달러- 자기부담금 보상 계약(Deductible Indemnification Agreement): 세부 항목에 따라 100,000~250,000달러

주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담하고 있습니다. 498 Seventh Ave.의 일상적인 유지보수는 임차인의 비용과 책임으로 진행되며, 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사항에 대한 비용을 부담합니다. 다만, 미국 내외의 상황 변화에 따라 보험료가 상승하거나, 예상치 못한 물리적 기술적 하자 발생으로 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사유에 해당하는 비용의 상승이 발생하는 경우, 이는 당사가 수취하는 임대수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.(나) 임대료498 Seventh Ave.는 multi-tenant를 보유하고 있으며, 임대료는 임차인 별 임대차계약에 따라 매년 조정됩니다. 해당 자산의 경우 95%의 높은 임대율, 잔여 임대기간이 약 19.3년으로 장기화되었으며, 상위 5개의 기업(SEIU, Transfix, Tetra Tech, Hazen and Sawyer, CB Insights)이 전체 면적의 82%를 차지하고 있습니다. 이 중, 미국동부의료보건노동조합(SEIU)이 전체 건물의 60.5%를 임차하고 있습니다.SEIU는 2050년 3월 31일까지 임차계약이 체결되어 있으며, 임대차 계약 개시 이후 1회의 계약해지 옵션이 부여되어 있으나, 20년 이후시점인 점, 3년 이전 사전고지를 필요로 하는 점, 높은 계약해지금의 부여 등을 고려하였을 때, 해지의 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 또한, 중도 계약해시 시 9개월 상당의 임대료를 포함한 계약해지금을 수취하는 조건이 임대차 계약에 존재합니다.또한 임대차 계약 상 SEIU의 임차기간동안의 임대료 상승률은 최초년도 대비 38.6%로 연평균 1.16% 상승이 예정되어 있으며, 5년 단위로 조정됩니다.

[SEIU 기간별 연간임대료 변동내역]

seiu 기간별 연간임대료 변동내역.jpg
SEIU 기간별 연간임대료 변동내역

SEIU의 임대차계약 상 주요 내용은 아래와 같습니다.

항목
내용

임차인

M2M HOLDINGS LLC (1199 SEIU가 설립한 뉴욕 소재 유한책임회사)

임대차 면적

총 582,495 SF (Basement, Ground, Mezz 층 부분 임대, 지상 2~10층, 16층, 22~25층)

임차계약기간

2019년 3월 1일 - 2050년 3월 31일 (총 31년)

임대차 계약 연장 옵션

2회 (5년) 또는 1회 (10년) 中 택 1

임대료

최초 (2021년 기준) : USD 35.8M (약 412.0억원)

연간 임대료 및

임대료 상승률

임대기간

연간 임대료

(USD)

단위 임대료

(USD/SF)

상승률

2021년 (최초)

35,824,512

62.21

-

2025년 (5년차)

35,859,607

62.27

0.1%

2030년 (10년차)

38,763,611

67.31

8.2%

2035년 (15년차)

41,672,607

72.37

16.3%

2040년 (20년차)

43,787,424

76.04

22.2%

2045년 (25년차)

46,708,018

81.11

30.4%

2050년 (30년차)

49,635,330

86.19

38.6%

기간평균

1.16%

보증금

USD 30M (약 345.0억원)

해지조건

임대차 계약 개시 후 20년 시점에 1번 계약해지 옵션 보유단, 행사 3년 전에 사전통보를 하여야 함

당사는 현재 뉴욕 오피스 시장의 양극화 상황에 대응하여 현지 파트너사인 George Comfort & Sons와 함께 공실 방어를 우선으로 한 임대 전략을 실행하고 있으며, 실제로 취득 이후 약 5%p 가량 임대율을 상승시켰습니다. 또한, 전체 건물 중 현재 21층만 오피스 공실이 존재하며, 이 또한 신규 임차관련 조건을 협의하고 있는 상황입니다.그러나 이러한 변경가능성이 낮은 계약조건에도 불구하고 경제상황의 급격한 변화나임차인의 사정으로 인한 임대차계약의 변동은 임대료의 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. [임차인의 지급의무 미이행 관련 위험]당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사이며, 증권신고서 제출일 현재 당사의 대부분
영업실적은 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제26호'라 함)와 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제28호'라 함)로부터의 배당수익입니다. 제이알제26호도 당사와 동일한 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서 제이알제26호의 기초자산은 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(오피스 건물, Finance Tower Complex)이며,
해당 실물자산의 임차인과의 임대차계약에 의거 임대수입(임대료 등)을 수취하고 있습니다. 또한, 제이알제28호도 미국 뉴욕 맨하탄 소재 498 Seventh Ave. 실물자산(오피스건물)을 기초자산으로 편입한 위탁관리부동산투자회사로
해당 기초 자산의 임대수입을 기반으로 사업을 영위하고 있습니다. 이처럼 제이알제26호와 제이알제28호는 실물자산의 임대수입을 기반으로 배당수익을 당사에 지급하고 있습니다.상기 내용과 관련하여 당사의 임대수입 및 배당수익의 안정성은 제이알제26호의 기초자산(Finance Tower Complex)과 제이알제28호의 기초자산(498 Seventh Ave.)의
각 임차인별 임대차계약에 의거 해당 임대차기간 동안 임대료 지급능력 등의 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 이에 각 기초자산의
주요 임차인이 정상적으로 임대료를 지급하지 못하거나, 지연될 경우, 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)제이알제26호의 투자자산인 파이낸스타워의 주요 임차인은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)입니다. 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 연방정부의 예산으로 운영되는 기관입니다.벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법에 따라 벨기에 연방정부의 부동산 및 임차 관련 업무를 전담하며, 모든 처분 및 관리 업무는 담당 장관(현재는 국무부 장관)의 책임 하에 수행됩니다. 건물관리청 설립법의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[1971년 건물관리청 설립법 주요 내용]-건물관리청은 국가가 국가서비스 및 공공서비스 활동에 필요한 부동산 관리에 있어서 국가를 대신하며, 임대에 있어서 국가가 동일한 목적으로 임대한 것으로 본다.-건물관리청은 연방정부의 이익을 위하여 벨기에 법률에 의해 권한을 부여받아 운영을 수행할 수 있으며 국가를 대신하여 제3자와 계약을 체결할 수 있다.-건물관리청은 지정된 장관의 책임 하에 놓이며, 담당 장관은 모든 처분 및 관리 행위를 수행할 권한을 갖는다.

(자료: 벨기에 건물관리청)

2021년 기준 벨기에 건물관리청의 국가보조금은 약 10.3억 유로이며, 해당연도 전체 예산 중 약 45.6% (약 4.7억 유로)가 임차료에 지출되었습니다. 파이낸스 타워의 임차료는 벨기에 건물 관리청이 지출한 전체 임차료의 약 12.5% 상당을 차지합니다.벨기에 건물관리청이 관리하는 자산의 실제 사용인은 대부분 벨기에 연방정부의 각 부처이며, 파이낸스 타워 역시 벨기에 연방정부의 각 부처가 점유하여 사용중에 있습니다. 파이낸스 타워는 현재 재무부가 53.78%를, 복지부 16.62%, 식품안전부 15.47% 및 기타 정부부처가 14.13%를 각 사용하고 있습니다.

항목
내용

명칭
Regie des Batiments (벨기에 건물관리청)

설립연도
1971년

직원수
약 838명 (2021년 기준)

주요 업무
벨기에 연방정부 관련 기관의 부동산 자산관리 및 시설관리(공사, 수리, 엔지니어링 및 공사 프로젝트 관리 포함)

주요 관리 대상
- 연방 공공 기관 및 부서 (국무총리관저, 외무부, 내무부 등)- 연방 공공 계획 기관 (빈곤 및 사회경제 대응, 지속가능개발 등)- 왕궁 (Brussels and Laeken)- 벨기에 내 유럽 학교- EU 협의회 등

예산 구성
- 투자 기금 (Investment endowment)- 브뤼셀 법원 기금 (Brussels courthouse endowment)- 임대 기금 (Rent endowment)- 고유 운영 기금 (Own operating endowment)- 대체 파이낸싱 기금 (Alternative financing endowment)- 자산 매각 (Sale of real estate) : 부동산 매매를 통한 수입

주요 관리 기관

주요 관리 기관.jpg
주요 관리 기관

(자료: Regie des Batiments, 2021)

벨기에 건물관리청이 벨기에 연방정부에 의해 운영되기 때문에, 벨기에 건물관리청의 임대료 지급 가능성은 벨기에 연방정부의 신용등급 및 재정 안정성과 깊은 상관관계를 가집니다.벨기에 연방정부의 신용 등급은 하기와 같습니다. 벨기에 연방정부 신용등급의 경우 S&P와 Moody's는 2014년 부여한 신용등급을 마지막으로 현재까지 신용등급의 변화가 없으나, Fitch의 경우 2023년 3월 AA- 안정적에서 부정적으로 신용등급 전망을 하향 조정하였습니다. 그러나, 벨기에 정부의 신용등급은 유럽 국가 내에서도 상위권에 위치하므로 매우 우수한 것으로 평가됩니다.

[벨기에 연방정부 신용등급]

구분
S&P
Moody's
Fitch

장기전망(평가기준일)
AA 안정적(2023년 3월)
Aa3 안정적(2023년 4월)
AA- 부정적(2023년 3월)

(자료: S&P, Moody's, Fitch 홈페이지)

벨기에 연방정부의 재정상태에 대하여 살펴보면, 코로나19 사태와 이로 인한 경제 긴축이 초래한 세수 감소로 2020년 정부 수익은 다소 감소하였으나, 2021년 이후 재정 확대 및 백신 보급의 영향으로 경기가 회복됨에 따라 정부 수익은 증가 추세로 전환되었습니다. 또한, 코로나19 대응 및 완화적 정부 정책에 따라 정부지출이 증가하였습니다. 벨기에 연방정부의 2022년말 기준 GDP 대비 정부 부채는 105.1% 수준이었습니다.

[벨기에 정부 재무제표 주요사항]

(단위: 백만 유로)

구분
2018
2019
2020
2021
2022

총 지출
240,446
248,436
270,922
278,458
294,218

총 수익
236,444
238,941
229,546
250,905
272,873

정부 부채
459,307
467,231
515,181
548,447
577,640

GDP
460,370
478,676
459,827
505,521
549,456

(자료: National Bank of Belgium, 2023.08)

벨기에 중앙은행에 따르면, 2020년 이후 정부지출 상승의 주요한 요인은 자영업자 및 실업자 들에 대한 지원 및 코로나19 보호장비를 공급하는 회사에 대한 보조금 지원입니다. 또한, 최근 우크라이나 사태가 발발함에 따라 유럽 각국은 경기 침체에 대한 대응을 위해 정부 지출을 지속적으로 확대하였으며, 벨기에 정부도 이러한 추세에 따라 정부 지출이 지속적으로 증가하였습니다.벨기에 고용 시장은 코로나19 사태 이후 고용자 수는 지속적으로 감소하였으나, 2021년 이후 반등하였으며 2021년 1분기 기준 69.0%, 2022년 1분기 기준 71.9%, 2023년 1분기 기준 72.1%를 기록하는 등 지속적으로 반등하는 추세에 있습니다.

벨기에 고용률 추이 (단위: %)

고용률(추이)

(자료: National Bank of Belgium, 2023.08)

또한, 최근 1년간 벨기에의 실업률은 5.4%~5.7% 사이에서 횡보하고 있으며, 이는 같은 기간 유로존 평균 실업률 대비 벨기에 실업률이 상대적으로 낮았음을 알 수 있습니다.

[벨기에 및 유로존 실업률 추이]

구분
2022.07
2022.08
2022.09
2022.10
2022.11
2023.12
2023.01
2023.02
2023.03
2023.04
2023.05
2023.06

실업자 수(명)
468,877
479,723
466,045
462,723
458,818
464,470
476,062
473,359
472,043
468,134
463,756
466,265

실업률(%)
5.5
5.4
5.4
5.6
5.7
5.7
5.7
5.6
5.6
5.6
5.7
5.7

유로존 실업률(%)
6.7
6.7
6.7
6.7
6.7
6.7
6.7
6.6
6.5
6.4
6.4
6.4

(자료: National Bank of Belgium, 2023.08)

요컨대, 벨기에의 경우 코로나 19 이후 정부 지출이 증가하였으나 경기가 회복 됨에 따라 정부수익도 동일하게 증가하였습니다. 또한, 같은 기간 벨기에의 노동시장의 고용률은 증가하였으며, 유로존 평균 실업률 대비 안정적인 실업률 지표를 기록하였습니다. 현재 전세계에 걸친 고금리 기조 및 우크라이나 사태로 인한 경기 침체 위험에도 벨기에 정부의 GDP도 지속적으로 증가하였습니다.특히, 벨기에는 수출이 GDP 중 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 이전부터 벨기에는 프랑스, 네덜란드, 독일 등 선진국과 인접한 지리적 이점으로 인하여 서유럽의 외교 중심지로 기능해왔습니다. 2020년 코로나 19사태 이후 수출액은 3,653억 유로를 기록하며 6.7% 소폭 하락하였으나, 이후 경기가 회복됨에 따라 2022년 5,238억원으로 증가하였습니다. 이는 전년도 벨기에의 수출액 약 4,363억 유로 대비 20.0% 상승한 수치입니다. 2023년 1분기에도 수출액 1,324억원을 기록하는 등 수출 호조를 이어가고 있으며, 이러한 호조는 벨기에 GDP 회복에 기여할 것으로 전망됩니다.

[벨기에 수출액 추이]

(단위: 백만 유로)

구분
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년 1분기

총 수출
391,416
365,317
436,323
523,788
132,406

(자료: National Bank of Belgium, 2023.08)

벨기에의 정부 수익 증가 및 경제 회복에 따라 벨기에 연방정부의 재무 현황은 개선될 것으로 전망됩니다. 그러나 높은 인플레이션에 따른 고금리 기조와 함께, 우크라이나사태에 따른 거시 경제의 변동성으로 인해 경기침체 우려가 심화된다면 벨기에의 GDP 상승률이 둔화되거나 경기 침체 극복에 따른 재정 지출 확대로 인해 벨기에 연방정부의 재무안정성이 부정적으로 변동할 수 있는 가능성을 배제할 수 없으며, 임차인이 지급의무를 다하지 않는 경우 당사의 수익에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

2023년 6월 기준 498 Seventh Ave.는 동부의료보건노동조합(SEIU)를 비롯하여 총 14개의 임차인이 95.87%를 임차하고 있습니다. 이 중 상위 5개 임차인(SEIU, Transfix, Tetra Tech, Hazen and Sawyer, CB Insights)이 총 임대가능면적의 82.1%를 차지하고 있습니다.1) 동부의료보건노동조합(SEIU)SEIU는 498 Seventh Ave.(오피스 건물명)의 전체 임대가능 면적의 60.5%를 차지하는 최대 임차인이며, 1932년 설립 이후 현재 45만명 이상의 회원을 보유 하고 있습니다. 2,200명이 근무하고 있으며, 498 Seventh Ave.에서 수취하는 임대료 수익 비중 66.7%를 담당하고 있습니다.

[동부의료보건노동조합(SEIU) 기업개황]

항목
내용

명칭
1199 SEIU United Healthcare Worker East (동부의료보건노동조합)

설립연도
1932년

회원수
약 450,000명 이상

주요 업무
미국내 의료관련 종사자들의 노동기준 향상, 임금 및 복지 향상 등

기타 사항
- 연간 매출액 USD 239M 이상, 연간 잉여금 USD 20M 이상 발생하여 안정적인 재무상태를 유지하고 있음- 본 건물에 근무하고 있는 1199 SEIU 임원 및 직원수는 약 2,200명 수준- SEIU는 본 건물의 60% 이상을 2050년까지 임차하여 본사 사옥으로 사용할 예정이며, 이에 USD 61.2M 이상의 자금을 투입하여 내부 인테리어 공사를 진행함 (SEIU 임직원을 위한 전용 출입구, 전용 엘리베이터 12개, 에스컬레이터 2개 등 설치함)- 전체 임대면적의 약 60.6% 차지함

(자료: SEIU 및 당사 제시)

SEIU의 최근 3개년간 주요 재무제표 아래와 같습니다.

[SEIU 주요 재무제표]

(단위: USD)

구분

2022
2021
2020

총자산(TOTAL ASSETS)
153,936,083
161,371,689

159,757,468

ㄴ현금(Cash)

65,083,474
81,478,546

76,391,844

총부채(TOTAL LIABILITIES)
75,017,339
75,229,051

71,272,759

총자본(NET ASSETS)
78,918,744
86,142,638

88,484,709

매출(CASH RECEIPTS)
197,350,540
198,254,673

279,593,162

지출(CASH DISBURSEMENTS)

213,745,612
193,167,971

236,407,292

(자료: 1199SEIU LM-2 보고서)

또한 임대차 계약 상, 21년 기준 연간 임대료(25,824,512달러) 대비 83.7% 규모의 보증금(30,000,000달러)의 수령으로 향후 예기치 못한 임차인의 지급능력 변동시, 차감의 형식으로 임차인의 지급불능에 대비함으로 인하여 수익성이 악화될 가능성은낮은 것으로 판단됩니다. 주요 임차인(SEIU)의 임대차 계약 내역은 아래와 같습니다.

[주요 임차인(SEIU)의 임대차 계약 개요]

구분
내용

임차인

1199 SEIU United Healthcare Worker East(동부의료보건노동자조합_조합원 수 45만명 규모)

- 최대임차인의 계약서상 임차인명은 M2M Holdings지만, 1199 SEIU에서 임차에 대한 보증 진행

- 본 건물에 근무 하고 있는 SEIU 임직원 수는 약 2,200명 수준

- SEIU는 본 건물의 60% 이상을 2050년까지 임차하여 본사사옥으로 사용할 예정이며, 이에 $65M 이상의 자금을 투입하여 내부 인테리어 공사 진행 예정임

임대면적

582,623 SF (임차가능면적 대비 비중 60.6%, 연간임대료 대비 비중 62.5%)

임대면적

변경옵션

- 축소옵션: 연속적인 단일공간으로 100,000SF 이하의 Rentable Area에 대하여 행사 가능. 단, 임대료 개시일로부터 18년이 되는 날 이전에 통지해야 하며, 당해 축소 임대차는 임대료 개시일로부터 20년째가 되는 날부터 개시됨.

임차계약기간

2019년 3월 1일~ 2050년 3월 31일 (총 31년)

중도해지옵션

임대차 계약 개시일로부터 20년이 되는 날에 한해 1회 행사 가능

- 단, 이를 행사하기 위해서는 임대차 계약 개시일로부터 17년이 되는 날 이전에 사전통보 및 중도해지금 지급.

- 중도해지금은 해지일 기준 미상각거래비용에 7.5%의 이자율을 적용한 금액 및 해지일 직후 9개월간의 임대료를 합산한 금액

연장옵션

5년 연장 2회 혹은 10년 연장 1회 중 택 1

- 연장옵션 행사시 임대료는 시장 임대료 준용

연간임대료

최초 '20년 $35.82M, '22년 예상 임대료 $35.84M

임대료인상

기본임대료 기간 30년 평균상승률 약 1.16% (2050년까지 5년 단위 상승)

Lot

B8

G6, B8

G5, M1

나머지

조건

2025.5월부터

5년마다 $2.5/sf

매년 2%

2025.5월부터

5년마다 2%

2025.5월부터 5년마다 $5.0/sf 인상 (단, 2035년부터는 $3.60/sf)

각종 비용부담

- 운영비용: 표준 운영비용의 비례부담분 혹은 65.28%

- 유지관리: 임대차 목적물에 대한 유지관리 (임대인은 건물 및 건물 전체 시스템에 대한 유지관리 의무)

- 부동산세: 부동산세 비례부담분 혹은 62.74%

- ICAP (Industrial and Commercial Abatement Program): 임대인은 ICAP에 따른 세액 감면 혜택을 신청하며, 성공하는 경우 임차인은 본건 임대차계약상의 세금 납부의무를 일정 비율 공제받음.

임차인 우대조건

- Tenant Improvement: $61.2Mn

- Rent Free: 임대차 계약 개시일로부터 395일 (2020년 3월 30일 종료)

Sponsor

- 1199SEIU United Healthcare Workers East: 완전 지급 및 각종이행 보증

- 1199SEIU National Benefit Fund for Health and Humand Services: 전대차면적에 대한 지급보증

보증금

$30M (약 357.9억원)

(자료: SEIU 임대차계약서 및 당사 제시)

2) Tetra TechTetra Tech는 498 Seventh Ave.(오피스 건물명)의 전체 임대면적의 6.2%를 차지하는 임차인이며, 1966년 설립하여 27,000명 이상의 종업원을 보유하고, 전세계 550여개의 사무소를 갖고 있는 글로벌 엔지니어링, 컨설팅 서비스를 제공하는 기업입니다. 미국 나스닥 상장기업으로 꾸준한 성장을 기록하고 있으며, 안정적인 재무지표를 나타내고 있어 임대료 미지급으로 인한 수익성 악화위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

[Tetra Tech에 관한 사항]

구분
내용

회사명
Tetra Tech, Inc.

시가총액
$8.4B (2023년 8월 22일 기준)

종목코드
NASDAQ: TTEK

설립연도
1966년

본사 주소
3475 E. Foothill Boulevard, Pasadena, California 91107

임직원 수
27,000명

(자료: Tetra Tech 홈페이지)

Tetra Tech의 최근 3개년간 주요 재무제표는 아래와 같습니다.

[주요 임차인(Tetra Tech) 주요 재무제표]

(단위: 1,000 USD)

구분
2022
2021
2020

자산총계
2,622,776
2,576,562
2,378,558

부채총계
1,439,639
1,342,271
1,341,185

자본총계
1,183,137
1,234,291
1,037,373

매출
3,504,048
3,213,513
2,994,891

영업이익
340,446
278,701
41,091

당기순이익
263,125
232,810
173,859

(자료: Tetra Tech 홈페이지)

Tetra Tech의 임대차 계약 내용은 아래와 같습니다.

[주요 임차인(Tetra Tech)의 임대차계약 개요]

구분
내용

임대면적
59,798 SF (임차가능면적 대비 비중 6.2%, 14층 일부 및 15층)

임차계약기간
2020년 3월 1일~ 2032년 11월 30일 (총 12년 9개월)

임대면적변경옵션
- 확장옵션: 14층의 여하한 공간에 대해 임차가 가능해질 경우, 1회의 권리를 보유. 임대의향 및 경제적 조건을 기재한 사전 통지 필요. 단, SEIU 및 CB Insight의 우선임차권(ROFO, Right of First Offer/Refusal)이나 확장 권한보다 후순위임- 축소옵션: 14층 공간에 한해 임대차 계약 개시일로부터 7년이 되는 날에 1회 행사 가능. 단, 이를 행사하기 위해서는 최초 임대료 납입일로부터 6년이 되는 날 이전에 사전통보 및 중도해지금 지급. 중도해지금은 해지일 기준 14층에 대한 미상각거래비용에 7.5%의 이자율을 적용한 금액

연장옵션
5년 연장 1회- 연장옵션 행사시 임대료는 시장 임대료 준용

연간임대료
$3.8M, '27년말부터 $4.0M로 인상

보증금
$1M (약 12.4억원)

(자료: Tetra Tech 임대차계약서 및 당사 제시)

제이알제28호의 주요임차인의 재무건전성 및 계약상의 안정장치로 인하여 임차인의지급의무 미이행 관련 위험은 대체적으로 낮을 것으로 판단하고 있으나, 임대차 계약내용이 변동되는 경우 또는 임차인이 지급의무를 다하지 않는 경우 당사의 수익에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 당사의 경우 2022년 기준 당기순이익의 88%가 벨기에 Finance Tower Complex에서, 12%가 미국 498 Seventh Ave.에서 발생하며, 벨기에 자산에 비해 미국의 자산이 낮은 비중을 차지하고 있습니다. 그럼에도, 벨기에 연방정부 신용도에 준하는 벨기에 건물관리청 대비 맨하튼 주요임차인의 신용도는 상대적으로 열위할 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

라. [재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]당사의
2023년 제8기 반기보고서 상 연결재무제표 기준 총 자산규모는 약 2조 1,553억원이며, 총 부채규모는 약 1조 2,633억원으로 회사의 부채비율은 약 141.6%, 유동비율은 약 89.6% 수준입니다. 또한, 당사의
제8기 반기보고서 기준 이자보상비율은 약 4.3배이나, 금번 공모 무보증사채(회사채) 발행 이
후 금융비용의 증가에 따라 이자보상비율은 다소 하락할 예정입니다. 그럼에도, 당사의
제8기 반기기준 영업이익은 158억원 수준이며, 이는 전년대비 약 22.2% 상승하였으며, 최근 3사업연도 연속(2022년 12월 269.0억원, 2022년 6월 240.9억원, 2021년 12월 240.8억원)으로 영업이익이 확대되었습니다. 이러한 안정적인 영업이익이 유지된다면 이자보상비율은 다시 상승할 것으로 전망됩니다. 회사의 부채비율 및 차입의존도에 따른 이자보상비율은 관련법에 의거 양호한 편이나, 향후 타인자본 및 자기자본을 통해 자금조달로 재무구조가 변동될 수 있습니다. 또한, 편입자산의 임대수입이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재합니다.

회사의 자산은 회사의 최근 3사업연도 연결 기준 재무 현황은 아래와 같습니다. 회사는 2023년 3월 기준 2조 1,553억원, 2022년 12월 2조 271억원, 2022년 6월 2조 49억원을 기록하였으며 지속적으로 증가하는 추세에 있습니다. 이는 주로 부채가 증가함에 기인하였습니다. 또한 회사는 부동산투자회사로 설립 이후 취득한 부동산 자산(파이낸스타워)가 투자부동산 계정에 반영되어 있으며 2023년 3월 기준 자산총계에서 차지하는 비중이 76.1%로 상당한 부분을 차지하고 있습니다.

[최근 회사의 3사업연도 재무제표 현황]

(단위: 백만원, %)

구분
제8기 반기(`23.01~`23.03)
제7기(`22.07~`22.12)
제6기(`22.01~`22.06)
제5기(`21.07~`21.12)

자산총계
2,155,302
2,027,073
2,004,902
1,884,596

유동자산
205,513
156,412
117,917
185,127

현금및현금성자산
87,759
103,065
91,825
155,097

비유동자산
1,949,789
1,870,661
1,886,986
1,699,469

투자부동산
1,639,832
1,564,511
1,574,787
1,589,286

부채총계
1,263,285
1,106,466
1,213,284
1,078,685

유동부채
229,427
131,875
170,659
28,422

단기차입금
23,000
23,000
120,000
0

유동성사채
69,891
69,845
0
0

비유동부채
1,033,858
974,591
1,042,625
1,050,263

장기차입금
1,025,777
974,591
972,870
973,765

사채
0
0
69,755
69,666

파생상품부채
8,081
0
0
6,832

자본총계
892,016
920,607
791,618
805,911

부채비율
141.6%
120.2%
153.3%
133.8%

유동비율
89.6%
118.6%
69.1%
651.4%

주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채(자료: 당사 연결반기검토보고서 및 연결감사보고서)

당사의 2023년 3월 기준 부채비율 141.6%, 유동비율 89.6%로 견조한 수준을 보이고 있습니다. 부채비율의 경우 일정 수준에서 횡보를 하는 추세지만, 유동비율의 경우 2021년 12월에 비해 악화되었습니다. 이는 2021년 발행한 제1회 무보증 공모사채가 유동성사채로 전환되었으며, 당사가 우리은행에서 차입한 단기차입금(2023년 10월 31일 만기)으로 인해 유동부채가 증가하였기 때문입니다. 따라서 당사는 금번 회사채 발행을 통해 제1회 무보증 공모사채 및 단기차입금 상환을 계획하고 있습니다.

당사는 2023년 3월 기타지급채무가 505억원으로, 2022년 12월 대비 422억원 증가하였는데, 이는 2023년 4월 배당금 지급을 위한 미지급금입니다. 이는 기간에 의해 발생하는 특수성입니다. 당사는 2023년 3월 기준 1년 이내 만기가 도래하는 단기차입금은 약 237억원, 사채는 약 717억원, 장기차입금 약 1조 480억원입니다. 이는 당사가 현재 보유한 현금성자산 및 단기금융상품 1,247억원, 매 사업기간 500억원 이상의 영업수익 및 금번 무보증 공모사채 발행을 통해 충분히 유동성위험을 통제할 수 있을 것이라 판단됩니다. 회사의 잔여기간(만기별) 금융부채 현황은 아래와 같습니다.

[잔여기간(만기별) 금융부채 현황]

(단위: 천원)

구 분
제8기 반기
제7기 반기

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계
1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
50,522,885
-
-
50,522,885
49,593,403
-
-
49,593,403

단기차입금(*1,*2)
23,703,308
-
-
23,703,308
-
-
-
-

사채(*1,*2)
71,740,027
-
-
71,740,027
3,010,000
70,230,904
-
73,240,904

장기차입금(*1,*2)
10,804,978
1,037,215,907
-
1,048,020,885
10,708,446
1,033,288,937
-
1,043,997,383

합 계
156,771,198
1,037,215,907
-
1,193,987,105
63,311,849
1,103,519,841
-
1,166,831,690

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(자료: 당사 연결반기검토보고서)

(단위: 천원)

구 분
제7기
제6기

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계
1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
8,319,012
-
-
8,319,012
12,088,922
-
-
12,088,922

단기차입금(*1,*2)
24,065,398
-
-
24,065,398
122,551,233
-
-
122,551,233

사채(*1,*2)
72,482,219
-
-
72,482,219
3,010,000
70,997,836
-
74,007,836

장기차입금(*1,*2)
10,270,404
988,432,222
-
998,702,626
10,261,663
995,294,247
-
1,005,555,910

합 계
115,137,033
988,432,222
-
1,103,569,255
147,911,818
1,066,292,083
-
1,214,203,901

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(자료: 당사 연결감사보고서)

당사는 종속기업으로부터 수취하는 배당금을 주 영업수익으로 두고 있으며, 2023년 3월 기준 당사의 이자보상비율은 4.3배입니다. 이는 전년 동기 대비 65% 증가한 수치입니다. 2022년 12월 기준 3.1배, 2022년 6월 기준 2.4배, 2021년 12월 기준 4.2배를 기록하였습니다. 당사의 이자보상비율은 양호한 편이나, 회사채의 발행 등 자금 차입 시, 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다.

[회사의 이자보상비율 추이]

(단위: 백만원)

구분
제8기 반기(`23.01~`23.03)
제7기 반기(`22.07~`22.09)
제7기(`22.07~`22.12)
제6기(`22.01~`22.06)
제5기(`21.07~`21.12)

영업이익 (A)
15,823
12,948
26,902
24,094
24,082

이자비용 (B)
3,702
4,966
8,671
10,114
5,789

이자보상비율 (A/B)
4.3
2.6
3.1
2.4
4.2

(자료: 당사 연결감사보고서 및 당사 제시)

당사의 현재 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편으로 판단되나, 향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

마. [차입금 관련 위험]당사의
2023년 제8기 반기(2023.01.01~2023.03.31) 연결 재무제표 기준 총 부채는 약 1조 2,633억원이며, 이 중 현재
제이알제26호를 통해 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 기초자산(FinanceTower Complex) 관련 현지 금융기관으로부터의 장기차입금은 약 1조 258억원(약 721.6백만유로)으로 총 부채 중 약 81.2%를 차지하고 있습니다. 동 장기차입금 만기는 2024년 12월 31일로 회사가 만기 도래시까지 동 기초자산(Finance Tower Complex)을 매각하지 않고 보유할 시 동 장기차입금은 리파이낸싱으로 진행할 예정입니다. 이러한 운용계획에 따라
동 장기차입금의 만기 시점 대출금리가 기존 대출금리 또는 예상 대비 상승할 경우 이자비용 증가에 따라 회사의 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있습니다. 한편, 당사가
제이알제28호를 통해 편입한 기초자산(498 Seventh Ave.)의 경우 미국 현지의 공동투자자와 공통투자(Joint venture) 방식으로 회사는 직간접적으로 동 기초자산을 보유한 회사의 지분 49.9%(의결권 50.0%)를 매입하였습니다. 이에 따라, 현지 금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않습니다. 다만
현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인하여 향후 당사의 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있습니다.당사의 차입금 현황은 상술한 바와 같으나, 향후 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호 외에 신규로 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 추가 매입을 할 경우,
자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있으며, 자산 추가 매입시의 차입 금리 또는 해당 차입금 재조달 시점의 금리 변동은 회사의 수익성 저하에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 급격한 시장환경 변화에 따라 차입금 roll-over가 불가하거나 이전보다 열위한 조건으로 체결될 위험이 발생할 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산투자회사법 제29조에 의거하여 필요 시 금융기관으로부터 자금차입 또는 사채 발행을 통해 부채를 조달하고 있습니다. 2023년 반기보고서 연결기준 당사의 자기자본은 8,920억원으로, 금번 제2회 무보증사채 발행의 경우 자기자본의 2배를 초과하지 않으므로 부동산투자회사법 상 사채발행 한도초과에 해당하지 않습니다.

※ 관련법규

「부동산투자회사법」제29조(차입 및 사채 발행) ① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

② 제1항에 따른 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 초과할 수 없다. 다만, 「상법」 제434조의 결의 방법에 따른 주주총회의 특별결의를 한 경우에는 그 합계가 자기자본의 10배를 넘지 아니하는 범위에서 자금차입 및 사채발행을 할 수 있다.

(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)당사는 파이낸스 타워 취득 자금 조달을 위하여 현지 법인인 TdF FIIS가 차주로서 현지 금융기관인 Allianz 계열사 등으로부터 본건 부동산을 담보로 Syndicated Loan 방식으로 723,900,000유로를 차입(선순위 대출)하였습니다. 동 차입금은 연 이자율 1.05%, 만기 일시상환 조건으로, 만기일은 2024년 12월 31일입니다. 해당 장기차입금의 만기 도래시 파이낸스타워를 매각하지 않고 보유하는 경우 당사는 해당 차입금의 리파이낸싱을 진행할 예정입니다. 이에 따라, 해당 시점의 대출 금리가 예상대비 상승할 경우 이자비용이 상승함에 따라 당사의 수익성이 감소할 수 있습니다.

구분

내용

대출기관(Syndicated Loan)

기관명
대출금액(유로)
전체금액중 비율

Allianz 계열사(AllianzLebensversicherungs-Aktiengesellschaft/ Allianz PrivateKrankenversicherungs-Aktiengesellschaft/ Allianz Benelux SA/ Allianz SPA)
356,950,000
49.3%

Euler Hermes
5,000,000
0.7%

Bayerische Landesbank
90,487,500
12.5%

Legal and GeneralAssurance Society Ltd
135,731,250
18.8%

SMBC Brussels Branch
135,731,250
18.8%

차주
TdF FIIS

대출금액
723,900,000유로(금융비용 상각액 고려 시 721,600,849 유로)

LTV

60% (매입가 기준)

대출기간

2020. 1. 16.부터 2024. 12. 31.까지

연간금리
105bp 고정금리(360일 기준)

이자지급방식
매 분기별 지급(1월,4월,7월,10월)

원금 상환
만기 일시 상환

채권보전

- 파이낸스 타워에 대한 1순위 담보권- 차주인 TdF FIIS 발행 주식 100% 질권- 임대료 입금계좌 질권

재무적 준수사항(Financial Covenant)

- 현금유보(Cash Trap) : LTV 70%, Debt yield 6.0%

- 채무불이행(Default) : LTV 75%, Debt yield 5.0%

(자료: FIIS 대출약정서 및 당사 제시)

당사는 매 분기별 약 25.8억원의 이자를 지급하고 있으며, 1순위 담보권과 차주발행 주식 및 임대료 계좌에 대한 질권이 설정되어 있습니다. 또한, 파이낸스 타워의 경우 단기간 내 차환리스크는 적으나, 선순위 대출 계약상 요구되는 재무약정비율(LTV 70% / Debt Yield 6%)이 존재하여 자산 가치 하락 시 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 그러나, 파이낸스 타워 매입 후 해당 자산의 LTV를 50~60%대를 안정적으로 유지하고 있기에 단기간 내 자금 소요가 발생할 가능성은 적은 것으로 판단됩니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)

제이알제28호는 미국 델라웨어의 498 Seventh KOR Holdco LP의 지분 취득을 통하여 498/7 Owners, LLC의 발행지분 49.9%를 공동투자의 방식으로 취득하였습니다. 따라서 연결 재무제표 기준 제이알제28호의 취득으로 인하여 현지금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않습니다. 다만 현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인하여 향후 회사의 수익성 저하에 영향을 미칠수 있습니다. 또한, 498 Seventh Ave.의 경우 파이낸스 타워와 달리 별도의 재무적 준수사항은 없습니다.

[498 Seventh Ave. 현지 차입금 발행현황]

구분

내용

대출기관

MetLife Real Estate Lending LLC

대출금액
400,000,000달러

LTV

58.8% (매입가 기준)

대출기간

2020. 5. 1.부터 2027. 5. 1.까지

연간금리
3.75% 고정금리

원금 상환
만기 일시 상환

보증인
George Comfort & Sons, Inc.

채권보전

- 건물 및 기타 자산에 대한 1순위 저당권- Non-recourse carve-out 보증계약

(자료: 498 Seventh Ave. 대출약정서 및 당사 제시)

(3) 환헤지 정산금 확보를 위한 자금차입당사는 2022년 11월 자리츠인 제이알제28호리츠의 환헤지 정산을 목적으로 우리은행을 통해 230억원 규모의 단기차입금을 조달하였습니다. 환헤지 계약 시점인 2021년보다 2022년 원달러 환율이 상승함에 따라 롤오버시점인 2023년 1월 정산금이 발생할 것으로 예상되어 당사는 선제적으로 자금을 조달하였습니다. 금번 제2회 무보증사채 발행을 통해 차입한 230억 중 100억을 상환할 예정입니다.

[당사의 자금차입 관련 공시]

1. 차입내역
차입금액(원)
23,000,000,000

자기자본(원)
791,618,125,784

자기자본대비(%)
2.91

차입기간
차입일
2022-11-02

상환일
2023-10-31

2. 자금차입목적
자회사의 환헤지 정산금 자금보충 및 운용자금

3. 이사회결의일(결정일)
2022-11-01

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
불참

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
1. 상기 '자기자본'은 당사의 제6기(2022.06.30) 연결재무제표 기준임2. 차입목적: 자회사 제이알제28호리츠의 장외파생상품거래약정(환헤지약정) 및 자금보충약정에 의거, 달러 환율 상승으로 인해 2023년 1월 롤오버시점에 정산금이 발생할 것으로 예상되어, 선제적으로 자금을 조달하여 대비하고자 함3. 차입이자율: 3개월 CD연동대출기준금리 + 연1.62%4. 대출 금융기관: 우리은행5. 담보내역: 자회사인 제이알제26호리츠 보유 외화예금(대수선 비용(Capex) 유보금) 담보※ 차입금은 자금 소요시까지 정기예금으로 운용예정

※ 관련공시
2021-09-30 기타 경영사항(자율공시)

(자료: DART 금융감독원 전자공시시스템)

바. [지배구조 관련 위험]부동산투자회사법 제15조는 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있으며, 또한 당사는
국내 상장리츠 중 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않은 독자계열 성격의 리츠입니다. 따라서 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 시 최대주주의 참여 또는 유사시 대기업계열 및 금융계열 리츠대비 상대적으로 계열 지원을 기대하기 힘든 구조적 특성을 지니고 있습니다. 2023년 06월 30일 기준 당사의 지분 5%을 보유한 주요주주는
지브이에이자산운용(주) 6.49%, 미래에셋자산운용(주) 5.82%, 메리츠증권(주) 5.22% 등이며, 해당 투자자들은 당사에 대한 투자목적이 다를 수도 있습니다. 이에 당사의 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 및 유사시
의사결정이 필요한 사안이 발생할 경우 투자자별로 다른 의사결정을 취할 수 있으며, 이는 당사 영업상 영향을 초래할 수 있는 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

부동산투자회사법 제15조에 의거하여 부동산투자회사의 경우 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있습니다. 당사의 최대주주는 지브이에이자산운용(주)이며 2023년 06월 30일 기준 지분율 6.49%입니다. 아래는 관련법규 및 당사의 지분 5% 이상을 보유한 주요주주 현황입니다.

※ 관련법규

「부동산투자회사법」제15조(주식의 분산) ① 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가ㆍ허가 등이 있은 날부터 6개월이 지난 후)에는 부동산투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(이하 “1인당 주식소유한도”라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.

[5% 이상 보유 주주현황]

(기준일 :
2023년 06월 30일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
지브이에이자산운용(주)
12,818,462
6.49
(주1)

미래에셋자산운용(주)
11,491,067
5.82
(주2)

메리츠증권(주)
10,297,952
5.22
-

한국증권금융(주)
10,220,246
5.18
(주3)

(주1) 지브에이자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 KB증권, 미래에셋증권, 삼성증권에 신탁되어 있습니다.(주2) 미래에셋자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다.(주3) 현대유퍼스트전문투자형사모부동산투자신탁32호의 신탁업자입니다.(자료: 당사 제시)

따라서, 당사는 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않는 독자계열 성격의 리츠이며, 다수의 주주로 분산된 지분구조를 감안하여 유사시 계열 지원을 기대하기 힘든 구조를 가진 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

가. [환금성 제약 위험]본 사채의 상장예정일은 2023년 09월 11일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장예정일은 2023년 09월 11일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제43조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

나. [기한의 이익 상실 선언에 따른 위험]당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

다. [예금자보호법 미적용]본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

라. [공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

마. [사채권 전자등록에 관한 사항]본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

바. [예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조]당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

사. [신용평가에 관한 사항]본 사채는
한국신용평가(주)와 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 회사가 전적으로 책임을 집니다.

회사는 회사가 발행할 제2회 무보증사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 당사의 제2회 무보증사채를 발행하기 위하여 받은 2개 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과 및 등급의 정의]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

한국신용평가(주)
A-
원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있음
stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높음
stable(안정적)

[신용평정 주요 내용]

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 보유 자산의 질 매우 우수 vs 글로벌 상업용 부동산 위험 상승 - 임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등 고려 시 안정적인 임대수익 예상- 재무구조 양호하나 재조달위험(Refinancing Risk) 상승에 대한 모니터링 필요

한국기업평가㈜
- 브뤼셀과 뉴욕 맨하탄에 오피스 빌딩을 보유한 위탁관리부동산투자회사 - 현금흐름의 안정성과 자산포트폴리오의 질 우수- 커버리지 지표(EBITDA/Fixed Charge)는 우수, LTV는 양호한 수준- 차입금 재조달시 금리변동에 따른 이자비용 부담 영향 모니터링 필요

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"대표주관회사"인 KB증권(주)(이하 "대표주관회사")는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 제2회 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 KB증권(주)는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다. 기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다. 분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
KB증권(주)
00164876

2. 평가개요

대표주관회사인 KB증권(주)는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2023.08.16 ~ 2023.08.29

방문실사
2023.08.25

실사보고서 작성 완료
2023.08.29

증권신고서 제출
2023.08.30

나. 기업실사 참여자

[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

제이알투자운용

리츠사업2본부

문성제

이사

운용 및 투자총괄

제이알투자운용

리츠사업2본부

유아람

과장

운용관리 및 공시 담당

제이알투자운용

리츠사업2본부

김선경

과장

재무 및 운용관리 담당

제이알투자운용

리츠사업2본부

이세란

대리

투자 및 재무담당

제이알투자운용

리츠사업2본부

한승주

대리

현지 자산관리 담당

[대표주관회사]

소속기관

부서

성명

직책

실사업무분장

참여기간

주요경력

KB증권(주)
커버리지1부
조경휘
이사
기업실사 총괄
2023.08.16 ~ 2023.08.29
기업금융업무 등 22년

KB증권(주)
커버리지1부
이건명
팀장
기업실사 책임
2023.08.16 ~ 2023.08.29
기업금융업무 등 10년

KB증권(주)
커버리지1부
윤건영
주임
기업실사 및 서류작성
2023.08.16 ~ 2023.08.29
기업금융업무 등 1년

다. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

라. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.2) 동사는 2019년 10월 18일 설립된 법인으로서 동사의 2023년 3월말(제8기 반기) 기준 총자산은 21,553억원이며, 총부채는 12,633억원입니다. 2023년 3월말(제8기 반기) 기준 부채비율은 141.61%, 유동비율은 89.58% 수준을 보이고 있습니다.

[연결재무현황]

(단위 : 원)

제8기 반기

총자산
2,155,301,607,932

총부채
1,263,285,478,971

순자산
892,016,128,961

부채비율
141.61%

유동비율
89.58%

회사는 금번 제2회 회사채 발행을 통해 만기가 도래하는 제1회 회사채 및 은행 차입금을 상환할 예정입니다.

3) 2023년 3월말 기준, 동사의 영업수익은 종속기업으로부터 수취하는 배당금으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 위탁관리부동산투자회사로서 동사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용) 또한 발생할 예정입니다.

[연결기준 손익현황]

(단위 : 원)

구분
제8기 반기
제7기
제6기
제5기

영업수익
27,800,722,761
54,906,441,299
49,076,484,232
46,271,022,113

영업비용
11,977,717,283
28,004,404,364
24,982,082,383
22,188,987,003

영업이익(손실)
15,823,005,478
26,902,036,935
24,094,401,849
24,082,035,110

영업이익률
56.92%
49.00%
49.10%
52.05%

당기순이익(손실)
13,631,544,230
17,635,435,365
13,226,643,525
17,011,995,319

당(분)기순이익률
49.03%
32.12%
26.95%
36.77%

자기자본순이익률
1.53%
1.92%
1.67%
2.11%

(자료: 동사 연결반기검토보고서 및 연결감사보고서)

4) 동사는 금번 무보증 사채 발행을 위해 국내 2개 신용평가사(한국신용평가, 한국기업평가)로부터 신용등급을 부여받았습니다. 한국신용평가와 한국기업평가는 동사의 제2회 무보증사채에 대한 신용등급을 A-/S로 평가하였으며, 따라서 등급전망 하향 관련 해당사항 없습니다.

[동사 국내신용등급 현황]

평가일
평가대상
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가종류

2021.01.20

기업신용평가

A-/안정적

한국신용평가

본평가

2021.06.30

기업신용평가

A-/안정적

한국신용평가

정기평가

2021.08.25
회사채
A-/안정적
한국신용평가
본평가

2022.07.12
회사채
A-/안정적
한국신용평가
정기평가

2023.06.02
기업신용등급(ICR)
A-/안정적
한국기업평가
본평가

2023.06.21
회사채
A-/안정적
한국신용평가
정기평가

2023.06.30
기업신용등급(ICR)
A-/안정적
한국신용평가
본평가

2023.08.28
회사채
A-/안정적
한국기업평가
본평가

2023.08.28
회사채
A-/안정적
한국신용평가
본평가

(자료: 한국신용평가 및 한국기업평가)

2023. 08. 30

대표주관회사 : KB증권 주식회사대표이사 김 성 현

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역가. 자금조달금액

[회 차 : 2 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
80,000,000,000

발행제비용(2)
536,070,000

순수입금[(1)-(2)]
79,463,930,000

(주) 발행제비용은 회사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 2 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
48,000,000
발행가액 × 0.06%

인수수수료
320,000,000
인수총액 × 0.40%

대표주관수수료
120,000,000
인수총액 × 0.15%

신용평가수수료
16,000,000
한국신용평가(주), 한국기업평가(주),부가세 별도

사채관리수수료
30,000,000
정액, 부가세 별도

기타 비용
상장수수료
1,400,000
500억원 이상 - 1,000억원 미만

상장연부과금
150,000
만기 1년당 100,000원(최고 50만원)

등록비용
500,000
권면금액의 100,000분의 1(최고 50만원)

코드발급수수료
20,000
-

합 계
536,070,000
-

2. 자금의 사용목적

회차 :
2
(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
80,000
-
-
80,000
-

3. 자금의 세부사용 내역 금번 당사가 발행하는 제2회 무보증사채 발행자금 800억원은 전액 채무상환자금으로 사용될 예정입니다. 세부 사용내역은 아래와 같으며, 금번 사채 발행으로 조달하는 자금은 실제 자금 사용일까지 은행 예금 등 안정적인 금융상품을 통해 운용할 예정이며, 부족 자금은 회사의 자체 자금으로 충당할 예정입니다.

[공모사채 상환]

(단위: 억원)

종목
발행일
만기일
이자율(%)
권면총액
비고

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사1
2021-10-29
2023-10-29
4.30%
700
-

[은행차입 상환]

(단위: 억원)

차입처
차입일
만기일
금리
금액
비고

우리은행
2022-11-02
2023-10-31
3개월 기준금리 + 연1.62%
100
단기차입금 230억 중 100억 상환

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.

당사는 종속기업으로부터 수취하는 배당금을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제8기 반기 기준 이자보상비율은 4.3배이며, 최근 3개년 이자보상비율은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분
제 8기 반기(2023.01.01~2023.03.31)
제 7기(2022.07.01~2022.12.31)
제 6기(2022.01.01~2022.06.30)
제 5기(2021.07.01~2021.12.31)

영업이익 (A)
15,823,005
26,902,037
24,094,402
24,082,035

이자비용 (B)
3,702,421
8,670,935

10,113,961

5,789,424

이자보상비율 (A/B)
4.3배
3.1배
2.4배
4.2배

3. 미상환 채무증권의 현황당사는 금번 제2회 무보증사채 발행을 통해 2021년 10월 29일 발행한 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 제1회 무보증사채를 상환할 예정입니다.

[(별도기준)미상환 채무증권의 현황]

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사채
공모
2021년 10월 29일
70,000,000,000
4.3
A-(한국신용평가)/BBB+(NICE신용평가)
2023년 10월 29일
미상환
삼성증권, 신영증권,케이비증권, 유안타증권

합 계
-
-
-
70,000,000,000
-
-
-
-
-

4. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황해당사항 없습니다.

5. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
2023-08-28
2
A-/안정적

한국기업평가(주)
2023-08-28
2
A-/안정적

당사의 제2회 무보증 공모사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 보유 자산의 질 매우 우수 vs 글로벌 상업용 부동산 위험 상승 - 임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등 고려 시 안정적인 임대수익 예상- 재무구조 양호하나 재조달위험(Refinancing Risk) 상승에 대한 모니터링 필요

한국기업평가㈜
- 브뤼셀과 뉴욕 맨하탄에 오피스 빌딩을 보유한 위탁관리부동산투자회사 - 현금흐름의 안정성과 자산포트폴리오의 질 우수- 커버리지 지표(EBITDA/Fixed Charge)는 우수, LTV는 양호한 수준- 차입금 재조달시 금리변동에 따른 이자비용 부담 영향 모니터링 필요

나. 평가의 개요당사가 발행할 제2회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

한국신용평가(주)
A-
원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있음
stable(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높음
stable(안정적)

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.

한국신용평가㈜ : http://www.kisrating.com한국기업평가㈜ : https://www.korearatings.com/

6. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 공사채 등록법에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다. 단, 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.나. 자본시장과금융투자업에관한법률 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주) 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 반기보고서, 사업보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적·상업적 명칭당사의 명칭은 '주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다.영문으로는 'JR GLOBAL REIT'라고 표기합니다.
나. 설립일자 및 존속기간당사는 2019년 10월 18일에 설립되었고, 2020년 8월 7일에 유가증권시장에 상장하였으며, 존속기간은 설립일로부터 40년 입니다.
다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소주소 : 서울특별시 중구 을지로100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)전화번호 : 02-2008-7060홈페이지 : http://www.jrglobalreit.com
라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산 임대 및 공급업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 신용평가에 관한 사항

평가일

평가대상

신용등급

평가회사

2021.01.20

기업신용평가

A-/안정적

한국신용평가

2021.06.30

기업신용평가

A-/안정적

한국신용평가

2021.08.25
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2021.08.30
회사채
BBB+/안정적
NICE신용평가

2022.06.29
회사채
BBB+/안정적
NICE신용평가

2022.07.12
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2023.05.31
회사채
BBB+/S
NICE신용평가

2023.06.02
기업신용등급(ICR)
A-/안정적
한국기업평가

2023.06.21
회사채
A-/안정적
한국신용평가

2023.06.30
기업신용등급(ICR)
A-/안정적
한국신용평가

2023.08.28
회사채
A-/안정적
한국기업평가

2023.08.28
회사채
A-/안정적
한국신용평가

<기업신용평가(Issuer Rating) 신용등급별 정의>

등급
정의

AAA
금융채무의 전반적인 상환가능성이 최고 수준이다

AA
금융채무의 전반적인 상환가능성이 매우 높지만, 상위등급(AAA)에 비해 다소 열위한 면이 있다.

A
금융채무의 전반적인 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다

BBB
금융채무의 전반적인 상환가능성이 일정수준 인정되지만, 상위등급(A)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 저하될 가능성이 있다.

BB
금융채무의 전반적인 상환가능성에 불확실성이 내포되어 있어 투기적 요소를 갖고 있다.

B
금융채무의 전반적인 상환가능성에 대한 불확실성이 상당하여 상위등급(BB)에 비해 투기적 요소가 크다

CCC
금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 높고 전반적인 상환가능성이 의문시된다.

CC
금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 매우 높고 전반적인 상환가능성이 희박하다.

C
금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 극히 높고 전반적인 상환가능성이 없다.

D
상환불능상태이다

주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열을 나타내고 있음.주2) 자산유동화평가의 경우 상기 신용등급 뒤에 “(sf)”를 추가하여 표시함.주3) 제3자 신용평가의 경우 “Tp”를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표시함.
사. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
7
-
-
7
6

합계
7
-
-
7
6

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

2) 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

아. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

- 당사는 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당하지 않습니다.

자. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

유가증권시장
2020년 08월 07일
부
-

2. 회사의 연혁

일자

내용

2019.10.18
회사설립(자본금 3억, 보통주식 300,000주)

2019.10.22
자산관리위탁계약체결(제이알투자운용㈜)자산보관위탁계약체결(㈜신한은행)일반사무위탁계약체결(㈜국민은행)

2019.10.28
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 신청

2019.12.03
상호의 변경(변경전) 주식회사 제이알제27호위탁관리부동산투자회사(변경후) 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

2020.01.07
자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)

2020.02.21
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 득

2020.06.02
자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)

2020.06.15
자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)

2020.06.16
유상증자(보통주식 68,600,000주, 증자 후 자본금 68,900,000,000원)

2020.06.16
유상감자(보통주식 300,000주, 감자 후 자본금 68,600,000,000원)

2020.07.29
유상증자(일반공모)(보통주식 97,000,000주, 증자 후 자본금 165,600,000,000원)

2020.07.31
부동산관련 증권취득㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사[보통주식 126,361,290주(지분 100%)]

2020.08.06

부동산관련 증권취득

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사[보통주식 820,000주 추가취득, 총 127,181,290주 보유(지분 100%)]

2020.08.07
한국거래소 유가증권 시장 상장

2020.08.18

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득

(자산관리회사 운용보수 및 매입보수 등 변경)

2021.02.23
부동산관련 증권취득㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 300,000주(지분 100%)]

2021.08.12

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득(신규자산 편입)

2021.12.30
부동산관련 증권취득㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 13,800,000주 추가취득, 총 14,100,000주 보유(지분 100%)]

2022.01.12
부동산관련 증권취득㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 23,600,000주 추가취득, 총 37,700,000주 보유(지분 100%)]

2022.02.15
부동산관련 증권취득㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사[보통주식 400,000주 추가취득, 총 38,100,000주 보유(지분 100%)]

2022.05.25
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득(사업계획 변경(자본조달구조 등))

2022.07.22
유상증자(주주배정 후 실권주 일반공모)(보통주 31,776,000주, 증자 후 자본금 197,376,000,000원)

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본점소재지
비고

2019년 10월 18일
서울특별시 중구 을지로100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)
회사 설립

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2019년 10월 18일
-
대표이사 오남수기타비상무이사 박제혁기타비상무이사 박동규감사 김승준
-
-

2019년 12월 03일
임시주총
기타비상무이사 권영설
-
기타비상무이사 박동규(사임)

2020년 06월 15일
임시주총
기타비상무이사 곽임근
-
기타비상무이사 박제혁(사임)

2021년 03월 29일
정기주총
기타비상무이사 김중한기타비상무이사 서일영
-
기타비상무이사 권영설(사임)

2022년 09월 30일
정기주총
-

대표이사 오남수

감사 김승준

-

2023년 03월 31일
정기주총
-
기타비상무이사 곽임근
-

2023년 05월 01일
-
-
-
기타비상무이사 김중한(사임)

※ 기타비상무이사(곽임근)는 제7기 정기주주총회(2023.03.31) 재선임(예선) 결의 후, 실제 임기만료일자(2023.6.15)에 재선임 등기 완료하였습니다.

다. 상호의 변경

일자
상호명
비고

2019년 10월 18일
주식회사 제이알제27호위탁관리부동산투자회사
회사 설립

2019년 12월 03일
주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
법인명 변경

라. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과- 해당사항 없습니다.

마. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 주식양수 및 유상증자 참여회사는 2020년 07월 29일에 97,000,000주(주당 발행가액 5,000원)의 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득(취득가액: 806,057백만원)하였고, 2020년 08월 06일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 4,100백만원)에 참여하였습니다.2) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 유상증자 참여회사는 2021년 02월 23일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립시 출자하여 지분 100%를 취득(취득가액: 300백만원)하였고, 2021년 12월 30일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 69,000백만원)에 참여하였습니다. 또한 2022년 01월 12일 및 2022년 02월 15일에 유상증자(유상증자가액: 118,000백만원 및 2,000백만원)에 참여하였습니다.

바. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.
사. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 해당사항 없습니다.

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

가. 자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류
구분
제8기2023.06.30
제7기2022.12.31
제6기2022.06.30

보통주
발행주식총수
197,376,000
197,376,000
165,600,000

액면금액
1,000
1,000
1,000

자본금
197,376,000,000
197,376,000,000
165,600,000,000

※ 당사는 보통주 이외의 종류주 등 기타주식을 발행하지 않았습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

의결권 있는 주식
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
5,000,000,000
-
5,000,000,000
보통주

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
165,900,000
-
165,900,000
보통주

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
300,000
-
300,000
보통주

1. 감자
300,000
-
300,000
보통주

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
165,600,000
-
165,600,000
보통주

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
165,600,000
-
165,600,000
보통주

나. 자기주식 - 해당사항 없음

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요
1) 당사의 정관은 2021년 09월 30일자로 개정된 3차 개정 정관입니다.

나. 정관변경이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2021년 09월 30일
제4기 정기주주총회
- 제 16 조 (현물출자)- 제 25 조 (주주총회의 결의사항)- 제 43 조 (자산의 구성)- 제 44 조 (증권에 대한 투자)
- 부동산투자회사법 제19조 제4항 제1호 개정사항 반영- 부동산투자회사법 제12조 제3항, 제1항 제4호 개정사항 반영- 부동산투자회사법 시행령 제27조 제1항 제1호 나목 개정사항 반영 부동산투자회사법 시행령 제27조 제1항 제8호 개정사항 반영- 국토부가 인가한 범위 내에서 회사를 운영하고자 함

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2023년 07월 31일 기준 기업구조조정부동산투자회사 14개, 위탁관리부동산투자회사 337개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 355개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산규모 15.4조원 수준입니다.부동산투자회사 현황- 자료: 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2023년 07월)

1. 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계_23.07.jpg
1. 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계_23.07

2. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계_23.07.jpg
2. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계_23.07

2-1. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계_23.07.jpg
2-1. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계_23.07

3. 자산관리회사별 운용리츠 현황_23.07.jpg
3. 자산관리회사별 운용리츠 현황_23.07

3-1. 자산관리회사별 운용리츠 현황_23.07.jpg
3-1. 자산관리회사별 운용리츠 현황_23.07

2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.
나. 주요종속회사 현황(국내기준)1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사회사는 2020년 07월 29일에 97,000,000주(주당 발행 가액 5,000원)의 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득(취득가액: 806,057백만원)하였고, 2020년 08월 06일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 4,100백만원)에 참여하였으며 제3기(2020.07월~2020.12월)부터 연결대상 종속기업에 포함되었습니다.
2) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사회사는 2021년 02월 23일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립 시 출자하여 지분 100%를 취득(취득가액: 300백만원)하였고, 2021년 12월 30일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 69,000백만원)에 참여하였으며 또한 2022년 01월 12일 및 2022년 02월 15일에 유상증자(유상증자가액: 118,000백만원 및 2,000백만원)에 참여하였습니다. 제4기(2021.01월~2021.06월)부터 연결대상 종속기업에 포함되었습니다.

다. 회사의 현황

1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목상 회사로서, 다수의 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고 취득 부동산 및 부동산 관련 증권의 안정적 운용(임대, 관리, 처분 등)을 통하여 투자자에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다.

당사의 투자대상 기초자산인 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)는 벨기에 연방정부, 금융회사가 밀집한 핵심오피스 지역인 브뤼셀 중심업무지구(CBD) 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치하고 있으며, 벨기에 연방정부 산하의 벨기에 건물관리청이 전체 면적에 대해 2034년말(2034.12.31)까지 중도해지 옵션 없이 임차 중입니다. 당사는 파이낸스 타워를 기초자산으로 보유하고 있는 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 “제이알제26호”)의 발행 주식을 취득함으로써 파이낸스 타워에 투자하여 운용하고 있습니다.

한편, 파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용하여 연간 임대료가 자동으로 조정됩니다. 벨기에 건강지수는 지난 15년(2007년~2022년)간 연평균 약 2.48% 상승하였습니다. 2022년 12월 벨기에 건강지수는 127.89포인트로 전년 동기 대비 10.63% 상승하였습니다. 2023년 5월 발표된 벨기에 연방기획청(Federal Planning Bureau)의 자료에 따르면 2023년 12월말 예상 지수는 130.14포인트로 전년대비 1.76% 상승 예측하고 있습니다. 다만, 실제 벨기에 건강지수의 상승폭이 둔화되거나 하락할 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따른 임대료의 상승폭이 둔화되거나 혹은 하락할 수 있습니다.2021년 12월 이후 분기별 벨기에 건강지수 추이 및 전망을 살펴보면 다음과 같습니다. (2023.7월 기준)

2021.12월

2022.3월

2022.6월

2022.9월

2022.12월

2023.3월

2023.6월

2023.9월

(예상)

2023.12월

(예상)

115.60

119.05

121.02

124.92

127.89

127.80
127.09
127.93
130.14

참고사항1. Health Index: 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치참고사항2. 연간 임대료 조정에 적용되는 벨기에 건강지수: 전년도 12월 건강지수 기준당사의 두번째 투자대상 기초자산인 498 Seventh Avenue는 미국 뉴욕주 맨하튼(Manhattan) 지역에 위치하고 있으며, 총 연면적의 60.6%에 대하여 미국 최대 의료보건노동조합인 SEIU와 2050년까지 장기 임대차 계약이 체결되어 있습니다. SEIU를 포함한 상위 6개 기업들이 전체 면적의 약 85.2%를 임차하고 있으며, 전체 자산은 총 14개사가 입주하여 총 임대율은 2023년 3월말 실제 임차 중인 연면적 기준 91.4%, 계약 기준 95.3%입니다. 총 임대가능면적 기준 가중평균 잔여임대기간(WALE)은 약 19.3년 입니다. 당사는 미국 현지 공동투자자와 공동투자파트너쉽(Joint Venture) 형태로 498 Seventh Avenue에 투자하고 있는 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하 "제이알제28호")의 발행 주식을 취득함으로써 498 Seventh Avenue에 투자하여 운용하고 있습니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 당사의 자회사 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사로부터 수취하는 배당금수익으로 이외 발생하는 매출은 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 재무위험관리요소

(1) 재무위험관리요소연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체의 경우 변동 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 연결실체의 수익및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 현재 연결실체는시장위험(가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다. 다만, 연결실체는 EUR, USD 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.연결실체는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

-
종속기업에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

통화선도계약의 자산과 부채는 재무상태표 상 파생상품으로 표시되어 있습니다. 다음 표는 당반기말 현재 결제되지 않은 통화선도계약의 세부사항을 나타낸 것입니다.

(원화단위 : 천원, 외화단위: EUR, USD)

계약처
만기일
매도선물환
평가금액

하나은행
1년이내
EUR 628,410,277
(37,459,920)

우리은행
1년초과
USD 125,044,000
(8,080,815)

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결실체의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

10% 상승시
10% 하락시
10% 상승시
10% 하락시

EUR
2,810,394
(2,810,394)
2,790,400
(2,790,400)

2) 신용위험신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 매출채권 및 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권과 계약자산

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
50,522,885
-
-
50,522,885

단기차입금(*1,*2)
23,703,308
-
-
23,703,308

사채(*1,*2)
71,740,027
-
-
71,740,027

장기차입금(*1,*2)
10,804,978
1,037,215,907
-
1,048,020,885

합 계
156,771,198
1,037,215,907
-
1,193,987,105

(*1)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(*2)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
8,319,012
-
-
8,319,012

단기차입금(*1,*2)
24,065,398
-
-
24,065,398

사채(*1,*2)
72,482,219
-
-
72,482,219

장기차입금(*1,*2)
10,270,404
988,432,222
-
998,702,626

합 계
115,137,033
988,432,222
-
1,103,569,255

(*1)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(*2)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

다음 표는 파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 다음 표는 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출에 기초하였습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

통화선도(차액결제)
(37,459,920)
(8,080,815)
-
(45,540,735)

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

통화선도(차액결제)
(7,234,523)
-
-
(7,234,523)

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

차입금
1,118,668,092
1,067,435,787

차감: 현금및현금성자산 및 장/단기금융상품
124,768,240
128,737,818

순차입금
993,899,852
938,697,969

총 자본
1,885,915,981
1,859,304,883

자본조달비율
52.70%
50.49%

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없음.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없음.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 원)

구 분
제8기 반기(2023년 03월 31일)
제7기(2022년 12월 31일)
제6기(2022년 06월 30일)

[유동자산]
205,512,549,583
156,412,334,507
117,916,682,672

[비유동자산]
1,949,789,058,349
1,870,660,923,945
1,886,985,595,270

자산총계
2,155,301,607,932
2,027,073,258,452
2,004,902,277,942

[유동부채]
229,427,408,934
131,875,464,044
170,659,143,009

[비유동부채]
1,033,858,070,037
974,590,880,892
1,042,625,009,149

부채총계
1,263,285,478,971
1,106,466,344,936
1,213,284,152,158

[지배기업소유주지분]
891,894,322,481
920,485,107,036
791,496,319,304

자본금
197,376,000,000
197,376,000,000
165,600,000,000

기타불입자본
753,647,073,638
753,641,798,838
649,265,248,688

기타포괄손익누계액
3,489,413,080
8,210,594,250
1,535,304,898

이익잉여금
(62,618,164,237)
(38,743,286,052)
(24,904,234,282)

[비지배지분]
121,806,480
121,806,480
121,806,480

자본총계
892,016,128,961
920,606,913,516
791,618,125,784

구 분
제8기 반기(2023.01.01 ~ 2023.03.31)
제7기(2022.07.01 ~ 2022.12.31)
제6기(2022.01.01 ~ 2022.06.30)

영업수익
27,800,722,761
54,906,441,299
49,076,484,232

영업비용
11,977,717,283
28,004,404,364
24,982,082,383

영업이익
15,823,005,478
26,902,036,935
24,094,401,849

영업외수익
2,290,826,503
1,071,242,352
728,855,622

영업외비용
4,219,993,955
9,937,443,567
11,184,902,919

법인세비용차감전순이익
13,893,838,026
18,035,835,720
13,638,354,552

법인세비용
262,293,796
400,400,355
411,711,027

당기순이익
13,631,544,230
17,635,435,365
13,226,643,525

주당순이익
69
91
80

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수

1) 연결대상 종속회사 및 현황당반기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

연결실체내 기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당반기말

전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
부동산투자
한국
100
100
3월, 9월

Finance Tower Belgium NV (*1)
부동산투자
벨기에
100
100
12월

Tour des Finances NV (*2)
부동산투자
벨기에
100
100
12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
부동산투자
한국
100
100
3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR LLC (*5)
부동산투자
미국
99.9
99.9
12월

(*1) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*2) 연결실체내 기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.(*3) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*4) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%보유하여 유효지분율은 100%입니다.(*5) 연결실체내 기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.

나. 요약재무정보

(단위 : 원)

구 분
제8기 반기(2023년 03월 31일)
제7기(2022년 12월 31일)
제6기(2022년 06월 30일)

[유동자산]
79,383,509,945
84,745,481,644
39,827,346,884

[비유동자산]
1,004,757,000,000
999,457,000,000
999,457,000,000

자산총계
1,084,140,509,945
1,084,202,481,644
1,039,284,346,884

[유동부채]
133,474,418,321
94,999,765,381
122,662,253,258

[비유동부채]
-
-
69,754,597,246

부채총계
133,474,418,321
94,999,765,381
192,416,850,504

[자본금]
197,376,000,000
197,376,000,000
165,600,000,000

[기타불입자본]
753,647,073,638
753,641,798,838
649,265,248,688

[이익잉여금]
(356,982,014)
38,184,917,425
32,002,247,692

자본총계
950,666,091,624
989,202,716,263
846,867,496,380

종속·관계·공동기업

투자주식의 평가방법

원가법
원가법
원가법

구 분
제8기 반기(2023.01.01 ~ 2023.03.31)
제7기(2022.07.01 ~ 2022.12.31)
제6기(2022.01.01 ~ 2022.06.30)

영업수익
-
42,395,000,000
37,895,578,463

영업비용
963,497,768
1,931,300,386
1,511,847,693

영업이익
(963,497,768)
40,463,699,614
36,383,730,770

영업외수익
1,025,497,162
545,289,428
84,392,644

영업외비용
1,102,458,833
3,362,319,309
4,986,152,977

법인세비용차감전순이익
(1,040,459,439)
37,646,669,733
31,481,970,437

법인세비용
-
-
-

당기순이익
(1,040,459,439)
37,646,669,733
31,481,970,437

주당순이익
(5)
194
190

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수

2. 연결재무제표

연결 재무상태표

제 8 기 반기말 2023.03.31 현재

제 7 기말 2022.12.31 현재

(단위 : 원)

제 8 기 반기말

제 7 기말

자산

유동자산

205,512,549,583

156,412,334,507

현금및현금성자산

87,759,170,350

103,065,017,949

단기금융상품

37,009,070,000

25,672,800,000

매출채권

441,066,642

4,121,154,595

기타채권

65,409,606,089

5,663,638,458

기타유동자산

258,894,521

558,894,710

파생상품자산

0

2,770,115,944

당기법인세자산

14,634,741,981

14,560,712,851

비유동자산

1,949,789,058,349

1,870,660,923,945

투자부동산

1,639,832,266,047

1,564,510,832,024

공동기업투자

184,377,849,635

180,571,149,254

무형자산

125,578,942,667

125,578,942,667

자산총계

2,155,301,607,932

2,027,073,258,452

부채

유동부채

229,427,408,934

131,875,464,044

기타지급채무

50,146,593,810

8,319,012,145

단기차입금

23,000,000,000

23,000,000,000

유동성사채

69,890,836,784

69,844,906,442

기타유동부채

48,930,058,209

20,706,906,242

유동파생상품부채

37,459,920,131

10,004,639,215

비유동부채

1,033,858,070,037

974,590,880,892

장기차입금

1,025,777,254,879

974,590,880,892

비유동파생상품부채

8,080,815,158

0

부채총계

1,263,285,478,971

1,106,466,344,936

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

891,894,322,481

920,485,107,036

자본금

197,376,000,000

197,376,000,000

기타불입자본

753,647,073,638

753,641,798,838

기타포괄손익누계액

3,489,413,080

8,210,594,250

이익잉여금(결손금)

(62,618,164,237)

(38,743,286,052)

비지배지분

121,806,480

121,806,480

자본총계

892,016,128,961

920,606,913,516

자본과부채총계

2,155,301,607,932

2,027,073,258,452

연결 포괄손익계산서

제 8 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 7 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 8 기 반기

제 7 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

영업수익

27,800,722,761

27,800,722,761

25,183,494,927

25,183,494,927

매출총이익

27,800,722,761

27,800,722,761

25,183,494,927

25,183,494,927

영업비용

11,977,717,283

11,977,717,283

12,235,728,687

12,235,728,687

영업이익(손실)

15,823,005,478

15,823,005,478

12,947,766,240

12,947,766,240

금융수익

896,450,774

896,450,774

294,839,175

294,839,175

금융비용

4,144,103,903

4,144,103,903

5,411,307,865

5,411,307,865

기타수익

1,394,375,729

1,394,375,729

1,180,631,794

1,180,631,794

기타비용

75,890,052

75,890,052

106,973,908

106,973,908

법인세비용차감전순이익(손실)

13,893,838,026

13,893,838,026

8,904,955,436

8,904,955,436

법인세비용

262,293,796

262,293,796

175,289,538

175,289,538

당기순이익(손실)

13,631,544,230

13,631,544,230

8,729,665,898

8,729,665,898

기타포괄손익

(4,721,181,170)

(4,721,181,170)

407,034,708

407,034,708

파생상품평가손익

(38,306,212,018)

(38,306,212,018)

(46,662,635,339)

(46,662,635,339)

해외사업환산손익

33,585,030,848

33,585,030,848

47,069,670,047

47,069,670,047

당기총포괄손익

8,910,363,060

8,910,363,060

9,136,700,606

9,136,700,606

당기순이익(손실)의 귀속

지배기업의 소유주지분

13,626,561,815

13,626,561,815

8,724,850,034

8,724,850,034

비지배지분

4,982,415

4,982,415

4,815,864

4,815,864

당기총포괄이익(손실)의 귀속

지배기업의 소유주지분

8,905,380,645

8,905,380,645

9,131,884,742

9,131,884,742

비지배지분

4,982,415

4,982,415

4,815,864

4,815,864

주당이익

기본 및 희석 주당이익(손실) (단위 : 원)

69

69

46

46

연결 자본변동표

제 8 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 7 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

비지배지분

자본 합계

자본금

기타불입자본

기타포괄손익누계액

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본 합계

2022.07.01 (기초자본)

165,600,000,000

649,265,248,688

1,535,304,898

(24,904,234,282)

791,496,319,304

121,806,480

791,618,125,784

당기순이익(손실)

0

0

0

8,724,850,034

8,724,850,034

4,815,864

8,729,665,898

파생상품평가손익

0

0

(46,662,635,339)

0

(46,662,635,339)

0

(46,662,635,339)

해외사업환산손익

0

0

47,069,670,047

0

47,069,670,047

0

47,069,670,047

지분의 발행

31,776,000,000

104,376,550,150

0

0

136,152,550,150

0

136,152,550,150

주식발행분담금 환급

0

0

0

0

0

0

0

종속기업의 비지배지분배당

0

0

0

0

0

(4,815,864)

(4,815,864)

배당금지급

0

0

0

(31,464,000,000)

(31,464,000,000)

0

(31,464,000,000)

2022.09.30 (기말자본)

197,376,000,000

753,641,798,838

1,942,339,606

(47,643,384,248)

905,316,754,196

121,806,480

905,438,560,676

2023.01.01 (기초자본)

197,376,000,000

753,641,798,838

8,210,594,250

(38,743,286,052)

920,485,107,036

121,806,480

920,606,913,516

당기순이익(손실)

0

0

0

13,626,561,815

13,626,561,815

4,982,415

13,631,544,230

파생상품평가손익

0

0

(38,306,212,018)

0

(38,306,212,018)

0

(38,306,212,018)

해외사업환산손익

0

0

33,585,030,848

0

33,585,030,848

0

33,585,030,848

지분의 발행

0

0

0

0

0

0

0

주식발행분담금 환급

0

5,274,800

0

0

5,274,800

0

5,274,800

종속기업의 비지배지분배당

0

0

0

0

0

(4,982,415)

(4,982,415)

배당금지급

0

0

0

(37,501,440,000)

(37,501,440,000)

0

(37,501,440,000)

2023.03.31 (기말자본)

197,376,000,000

753,647,073,638

3,489,413,080

(62,618,164,237)

891,894,322,481

121,806,480

892,016,128,961

연결 현금흐름표

제 8 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 7 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 8 기 반기

제 7 기 반기

영업활동현금흐름

(3,458,283,482)

(3,491,168,434)

당기순이익(손실)

13,631,544,230

8,729,665,898

당기순이익조정을 위한 가감

6,835,531,560

8,862,764,479

이자비용

4,144,103,903

5,411,307,865

법인세비용

262,293,796

175,289,538

감가상각비

5,882,255,264

5,793,133,441

이자수익

(896,450,774)

(294,839,175)

지분법이익

(1,166,232,180)

(1,057,900,741)

외화환산이익

(1,390,438,449)

(1,164,226,449)

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

(23,060,752,686)

(18,861,608,144)

매출채권의 감소(증가)

3,748,567,096

17,482,465

미수금의 감소(증가)

(57,559,339,627)

(46,286,025,975)

미수수익의 감소(증가)

0

10,861,684

선급금의 감소(증가)

1,781,730

39,600,309

선급비용의 감소(증가)

298,218,459

314,740,714

미지급금의 증가(감소)

3,436,067,442

5,172,097,875

미지급비용의 증가(감소)

885,563,434

960,074,381

선수수익의 증가(감소)

26,105,933,754

20,909,560,403

예수금의 증가(감소)

22,455,026

0

이자수취(영업)

633,464,319

143,617,020

배당금수취(영업)

2,530,059,356

1,951,397,280

이자지급(영업)

(3,691,807,335)

(4,332,373,545)

법인세납부(환급)

(336,322,926)

15,368,578

투자활동현금흐름

(10,000,000,000)

(26,767,770,000)

단기금융상품의 취득

(10,000,000,000)

0

장기금융상품의 증가

0

(26,767,770,000)

재무활동현금흐름

292,385

16,147,734,286

종속기업의 배당금지급

(4,982,415)

(4,815,864)

주식의 발행

0

136,152,550,150

주식발행분담금 환급

5,274,800

0

단기차입금의 상환

0

(120,000,000,000)

현금및현금성자산의순증가(감소)

(13,457,991,097)

(14,111,204,148)

기초현금및현금성자산

103,065,017,949

91,824,645,387

외화표시현금및현금성자산의환율변동효과

(1,847,856,502)

1,881,387,185

기말현금및현금성자산

87,759,170,350

79,594,828,424

3. 연결재무제표 주석

1. 지배기업의 개요(1) 지배기업의 개요

기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일부터 2020년 1월 31일까지입니다.(2) 연결대상 종속기업 및 현황 회사와 회사의 종속기업(이하 '연결실체')는 부동산 임대 등을 영위하고 있습니다. 한편, 당반기말 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

연결실체내 기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당반기말

전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사

부동산투자

한국

100
100
3월, 9월

Finance Tower Belgium NV

부동산투자

벨기에
100
100
12월

Tour des Finances NV

부동산투자

벨기에
100
100
12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사

부동산투자

한국
100
100
3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR Holdco L.P
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR LLC
부동산투자
미국
99.9
99.9
12월

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책회사와 회사의 종속기업(이하 "연결실체")의 반기연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되는 중간재무제표입니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호'중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 선별적 주석은 직전 연차보고기간말 후 발생한 연결실체의 재무상태와 경영성과의 변동을 이해하는데 유의적인 거래나 사건에 대한 설명을 포함하고 있습니다.

중간재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2022년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

(1) 연결실체가 신규 적용한 제ㆍ 개정 기준서 및 해석서

연결실체는 2023년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였으며, 해당 기준서 및 해석서의 개정이 연결실체의 반기연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 중요한 회계정책 공시

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 리픽싱 조건 금융부채 공시

- 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경 및 오류'(개정): 회계추정치 정의

- 기업회계기준서 제1012호 '법인세'(개정): 이연법인세 최초 인식 예외 규정의 요건 추가

- 기업회계기준서 제1117호 '보험계약'(제정): 기준서 제1104호 '보험계약' 대체

(2) 연결실체가 적용하지 않은 제 ㆍ 개정 기준서 및 해석서

제정ㆍ공표되었으나 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고 연결실체가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 유동부채와 비유동부채의 분류

개정사항은 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않으며 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됨을 명확히 하고 있습니다.

또한, 기업이 약정사항을 준수해야 부채의 결제를 연기할 수 있는 경우, 보고일 또는 그 이전에 준수되도록 요구되는 약정사항만이 부채를 유동 또는 비유동으로 분류하는 데 영향을 미치며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리가 보고기간 후 12개월 이내에 약정사항을 준수했는지 여부에 좌우되는 비유동부채의 경우, 해당 약정사항에 대한 정보 및 기업이 약정사항을 준수하기 어려울 수 있음을 나타내는 사실과 상황 등을 공시하도록 추가 개정되었습니다.

개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

중간재무제표를 작성함에 있어 경영진은 재무제표에 인식되는 금액에 유의적인 영향을 미치는 판단을 하여야 하며(추정과 관련된 사항은 제외), 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는 자산과 부채의 장부금액에 대한 추정 및 가정을 하여야 합니다. 추정치와 관련 가정은 과거 경험 및 관련이 있다고 여겨지는 기타 요인에 근거합니다. 또한 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

중간재무제표를 작성을 위해 회사 회계정책의 적용과정에서 내린 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요원천에 대한 내용은 존재하지 않습니다.

4. 재무위험관리(1) 재무위험관리요소연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체의 경우 변동 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 연결실체의 수익및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 현재 연결실체는시장위험(가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다. 다만, 연결실체는 EUR, USD 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.연결실체는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

-
종속기업에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

통화선도계약의 자산과 부채는 재무상태표 상 파생상품으로 표시되어 있습니다. 다음 표는 당반기말 현재 결제되지 않은 통화선도계약의 세부사항을 나타낸 것입니다.

(원화단위 : 천원, 외화단위: EUR, USD)

계약처
만기일
매도선물환
평가금액

하나은행
1년이내
EUR 628,410,277
(37,459,920)

우리은행
1년초과
USD 125,044,000
(8,080,815)

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결실체의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

10% 상승시
10% 하락시
10% 상승시
10% 하락시

EUR
2,810,394
(2,810,394)
2,790,400
(2,790,400)

2) 신용위험신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결실체는 매출채권 및 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권과 계약자산

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
50,522,885
-
-
50,522,885

단기차입금(*1,*2)
23,703,308
-
-
23,703,308

사채(*1,*2)
71,740,027
-
-
71,740,027

장기차입금(*1,*2)
10,804,978
1,037,215,907
-
1,048,020,885

합 계
156,771,198
1,037,215,907
-
1,193,987,105

(*1)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(*2)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
8,319,012
-
-
8,319,012

단기차입금(*1,*2)
24,065,398
-
-
24,065,398

사채(*1,*2)
72,482,219
-
-
72,482,219

장기차입금(*1,*2)
10,270,404
988,432,222
-
998,702,626

합 계
115,137,033
988,432,222
-
1,103,569,255

(*1)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(*2)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

다음 표는 파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 다음 표는 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출에 기초하였습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

통화선도(차액결제)
(37,459,920)
(8,080,815)
-
(45,540,735)

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

통화선도(차액결제)
(7,234,523)
-
-
(7,234,523)

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

차입금
1,118,668,092
1,067,435,787

차감: 현금및현금성자산 및 장/단기금융상품
124,768,240
128,737,818

순차입금
993,899,852
938,697,969

총 자본
1,885,915,981
1,859,304,883

자본조달비율
52.70%
50.49%

5. 금융상품 공정가치(1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)
87,759,170
87,759,170
103,065,018
103,065,018

단기금융상품(*)
37,009,070
37,009,070
25,672,800
25,672,800

매출채권(*)
441,067
441,067
4,121,155
4,121,155

기타채권(*)
65,409,606
65,409,606
5,663,638
5,663,638

파생상품자산
-
-
2,770,116
2,770,116

합 계
190,618,913
190,618,913
141,292,727
141,292,727

금융부채:

기타지급채무(*)
50,146,594
50,146,594
8,319,012
8,319,012

파생상품부채
45,540,735
45,540,735
10,004,639
10,004,639

단기차입금(*)
23,000,000
23,000,000
23,000,000
23,000,000

사채(*)
69,890,837
69,890,837
69,844,906
69,844,906

장기차입금(*)
1,025,777,255
1,025,777,255
974,590,881
974,590,881

합 계
1,214,355,421
1,214,355,421
1,085,759,438
1,085,759,438

(*)
금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

-
측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-
수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

일부 금융자산과 금융부채는 보고기간말 공정가치로 측정합니다. 이러한 금융자산과금융부채의 공정가치가 산정되는 방법은 다음과 같습니다.

구 분
공정가치(단위: 천원)
공정가치서열체계수준
가치평가기법
유의적이지만관측가능하지 않은투입변수 및 범위
관측가능하지 않은투입변수와 공정가치측정치 간의 연관성

당반기말
전기말

통화선도계약
파생상품자산
-
2,770,116
수준2
할인된 현금흐름선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다.
해당사항 없음
해당사항 없음

파생상품부채
(45,540,735)
(10,004,639)

당반기 및 전반기 중 수준 1과 수준 2 간의 유의적인 이동은 없습니다.(3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에수준간의 이동을 인식하고 있습니다. 또한 당반기 중 수준 2 공정가치 측정치로 분류되는금융상품의 공정가치측정에 사용된 가치평가기법의 변경은 없습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

상각후원가로 측정하는 금융자산
위험회피지정파생상품
상각후원가로 측정하는 금융자산
위험회피지정파생상품

현금및현금성자산
87,759,170
-
103,065,018
-

단기금융상품
37,009,070
-
25,672,800
-

매출채권
441,067
-
4,121,155
-

기타채권
65,409,606
-
5,663,638
-

파생상품자산
-
-
-
2,770,116

합 계
190,618,913
-
138,522,611
2,770,116

2) 금융부채

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

상각후원가로측정하는 금융부채
위험회피지정파생상품
상각후원가로측정하는 금융부채
위험회피지정파생상품

기타지급채무
50,146,594
-
8,319,012
-

파생상품부채
-
45,540,735
-
10,004,639

단기차입금
23,000,000
-
23,000,000
-

사채
69,890,837
-
69,844,906
-

장기차입금
1,025,777,255
-
974,590,881
-

합 계
1,168,814,686
45,540,735
1,075,754,799
10,004,639

(2) 금융상품 범주별 순손익

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익
896,451
294,839

외환차익
2,325
15,372

외화환산이익
1,390,438
1,164,226

외환차손
(61,831)
(10,761)

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용
(3,702,421)
(4,966,650)

금융비용상각액
(441,682)
(444,657)

7. 현금및현금성자산

보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용이 제한된 예금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관
계정과목
당기말
전기말
설정기관
비고

우리은행
현금및현금성자산
25,556,000
25,556,000
우리은행
단기차입금에 대한 담보설정

8. 매출채권 및 기타채권(1) 보고기간 종료일 현재 매출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

매출채권
441,067
4,121,155

차감: 손실충당금
-
-

매출채권(순액)
441,067
4,121,155

(2) 보고기간 종료일 현재 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

미수금
64,519,086
5,036,105

차감: 손실충당금
-
-

미수금(순액)
64,519,086
5,036,105

미수수익
890,520
627,533

차감: 손실충당금
-
-

미수수익(순액)
890,520
627,533

합 계
65,409,606
5,663,638

9. 기타자산보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선급금
2,534
-
4,316
-

선급비용
256,361
-
554,579
-

합 계
258,895
-
558,895
-

10. 종속기업투자(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

연결실체내 기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당반기말

전기말

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
부동산투자
한국
100
100
3월, 9월

Finance Tower Belgium NV (*1)
부동산투자
벨기에
100
100
12월

Tour des Finances NV (*2)
부동산투자
벨기에
100
100
12월

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
부동산투자
한국
100
100
3월, 9월

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)
부동산투자
미국
100
100
12월

498 Seventh KOR LLC (*5)
부동산투자
미국
99.9
99.9
12월

(*1) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*2) 연결실체내 기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.(*3) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.(*4) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%보유하여 유효지분율은 100%입니다.(*5) 연결실체내 기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

유동자산

118,140,053
8,117,624

비유동자산

1,639,832,266
202,033,289

자산 계

1,757,972,319
210,150,913

유동부채

95,747,877
336,855

비유동부채

1,025,777,255
13,380,815

부채 계

1,121,525,132
13,717,670

지배기업 소유주지분

636,447,187
196,311,437

비지배지분

-
121,806

자본 계

636,447,187
196,433,243

(주1)

상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)

상기 요약 재무상태는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(3) 당반기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

매출액
26,634,491
1,166,232

영업손익
15,796,137
715,738

반기순손익
14,076,642
592,258

기타포괄손익
(8,234,835)
3,494,086

반기총포괄손익
5,841,807
4,086,344

(주1)

상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)

상기 요약 경영성과는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당반기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

영업활동으로 인한 현금흐름

481,453
(3,332,469)

투자활동으로 인한 현금흐름

-
-

재무활동으로 인한 현금흐름

(38,120,000)
1,020,018

현금및현금성자산의 순증감

(37,638,547)
(2,312,451)

기초 현금및현금성자산

53,352,370
7,660,888

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동 효과

714,445
(2,562,301)

기말 현금및현금성자산

16,428,268
2,786,136

(주1)

상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)

상기 요약 현금흐름은 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 공동기업

(1) 보고기간 종료일 현재 공동기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

공동기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

결산월

당반기말
전기말

지분율(%)
출자금액
장부금액
지분율(%)
출자금액
장부금액

498/7 Owners, LLC
부동산투자
미국
12월
49.9
170,620,280
184,377,850
49.9
170,620,280
180,571,149

(2) 당반기 및 전반기 중 공동기업투자의 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기)

(단위: 천원)

공동기업명
기초
취득
배당금수령
지분법손익
환율변동차이
당반기말

498/7 Owners, LLC
180,571,149
-
(2,530,059)
1,166,232
5,170,528
184,377,850

(전반기)

(단위: 천원)

공동기업명
기초
취득
배당금수령
지분법손익
환율변동차이
전반기말

498/7 Owners, LLC
186,619,176
-
(1,951,397)
1,057,901
20,470,992
206,196,672

12. 투자부동산(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 당반기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당반기말
전기말

취득원가
상각누계액
순장부가액
취득원가
상각누계액
순장부가액

토지
497,000,261
-
497,000,261
472,411,242
-
472,411,242

건물
1,222,280,219
(79,448,214)
1,142,832,005
1,161,808,074
(69,708,484)
1,092,099,590

합 계
1,719,280,480
(79,448,214)
1,639,832,266
1,634,219,316
(69,708,484)
1,564,510,832

(3) 당반기 및 전반기 중 연결실체의 투자부동산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니다.(당반기)

(단위: 천원)

과 목
기초가액
감가상각비
환율변동차이
기말가액

토지
472,411,242
-
24,589,019
497,000,261

건물
1,092,099,590
(5,882,255)
56,614,670
1,142,832,005

합 계
1,564,510,832
(5,882,255)
81,203,689
1,639,832,266

(전반기)

(단위: 천원)

과 목
기초가액
감가상각비
환율변동차이
기말가액

토지
472,009,175
-
20,550,868
492,560,043

건물
1,102,778,302
(5,793,133)
47,750,337
1,144,735,506

합 계
1,574,787,477
(5,793,133)
68,301,205
1,637,295,549

(4) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당반기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치(*)

토지
497,000,261
2,132,295,000
472,411,242
2,026,800,000

건물
1,142,832,005
1,092,099,590

합 계
1,639,832,266
2,132,295,000
1,564,510,832
2,026,800,000

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 글로벌부동산서비스기업인 CUSHMAN & WAKEFIELD사에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치를 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(5) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

-
측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-
수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

과 목
당반기말
합 계

수준 1
수준 2
수준 3

투자부동산
-
-
2,132,295,000
2,132,295,000

(단위: 천원)

과 목
전기말
합 계

수준 1
수준 2
수준 3

투자부동산
-
-
2,026,800,000
2,026,800,000

(6) 가치평가기법 및 투입변수

(단위: 천원)

과 목
당반기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지않은 투입변수
공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산
2,132,295,000
3
수익환원법
평방미터당 가격및 운영수익
(*1)

(*1)
평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(단위: 천원)

과 목
전기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지않은 투입변수
공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산
2,026,800,000
3
수익환원법
평방미터당 가격및 운영수익
(*1)

(*1)
평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(7) 운용리스 제공내역연결실체는 보유한 투자부동산(벨기에 파이낸스 타워)을 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)과 2034년까지 장기 임대임대차계약을 체결하고 있습니다(주석 28참조).한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당반기
전반기

1년 이내
98,156,314
87,922,107

1년 초과 5년 이내
392,625,255
351,688,426

5년 초과
662,555,118
637,435,272

합 계
1,153,336,687
1,077,045,805

13. 담보제공현황당반기말 현재 차입금과 관련하여 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

구 분
설정권자
채권최고액
장부가액
관련채무
차입금액

외화
원화

투자부동산
Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft
253,209,750
359,945,256
1,639,832,266
장기차입금
1,029,045,567

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft
40,200,000
57,145,506

Allianz Benelux SA
15,075,000
21,429,565

Allianz SPA
50,250,000
71,431,883

Euler Hermes SA
5,025,000
7,143,188

Bayerische Landesbank
90,939,938
129,273,849

Legal and General Assurance Society Limited
136,409,906
193,910,774

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch
136,409,906
193,910,773

합 계
727,519,500
1,034,190,794
1,639,832,266

1,029,045,567

14. 영업권(1) 보고기간종료일 현재 영업권 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

취득원가

125,578,943
125,578,943

손상차손누계액

-
-

장부금액

125,578,943
125,578,943

(2) 당반기 및 전반기 중 영업권의 변동내역은 존재하지 않습니다.

15. 기타지급채무보고기간 종료일 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

미지급금
44,661,687
3,579,351

미지급비용
5,484,907
4,739,661

합 계
50,146,594
8,319,012

16. 기타유동부채보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

부가세예수금
22,455
-

선수수익
48,907,603
20,706,906

합 계
48,930,058
20,706,906

17. 차입금

(1) 보고기간 종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
차입처
만기일
연이자율(%)
당반기말
전기말

단기차입금
우리은행(주1)
2023-10-31
3개월 기준금리 + 연1.62%
23,000,000
23,000,000

합 계
23,000,000
23,000,000

(주1)

연결실체는 단기차입금과 관련하여 현금및현금성자산을 25,556백만원 담보로 제공하고 있습니다.

(2) 보고기간 종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(외화단위: EUR, 원화단위: 천원)

차입처
차입용도
이자율(%360일 기준)
상환방법
최종만기일
당반기말
전기말

외화
원화
외화
원화

Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft
Finance Tower Complex 매입 자금
1.05
만기일시
2024-12-31
251,950,000
358,154,484
251,950,000
340,434,840

Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft
"
"
만기일시
2024-12-31
40,000,000
56,861,200
40,000,000
54,048,000

Allianz Benelux SA
"
"
만기일시
2024-12-31
15,000,000
21,322,950
15,000,000
20,268,000

Allianz SPA
"
"
만기일시
2024-12-31
50,000,000
71,076,500
50,000,000
67,560,000

Euler Hermes SA
"
"
만기일시
2024-12-31
5,000,000
7,107,650
5,000,000
6,756,000

Bayerische Landesbank
"
"
만기일시
2024-12-31
90,487,500
128,630,696
90,487,500
122,266,710

Legal and General Assurance Society Limited
"
"
만기일시
2024-12-31
135,731,250
192,946,044
135,731,250
183,400,065

Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch
"
"
만기일시
2024-12-31
135,731,250
192,946,044
135,731,250
183,400,065

차감 : Finance Fee

(2,299,151)
(3,268,313)
(2,621,965)
(3,542,799)

합 계

721,600,849
1,025,777,255
721,278,035
974,590,881

연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산(주석 12,13 참조)을담보로 제공하고 있습니다.

(3) 보고기간 종료일 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
발행일
만기일
연이자율(%)
당반기말
전기말

제 1회 무보증 공모사채
2021-10-29
2023-10-29
4.30
70,000,000
70,000,000

사채할인발행차금
(109,163)
(155,094)

차감: 유동성 대체
(69,890,837)
(69,844,906)

합 계
-
-

18. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

19. 자본금(1) 당반기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분
보통주

발행할 주식의 총수
5,000,000,000 주

1주당 금액
1,000 원

발행한 주식수
197,376,000 주

자본금
197,376,000 천원

(2) 당반기 중 유통주식수의 변동내역은 존재하지 않습니다.20. 이익잉여금(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

미처분이익잉여금(결손금)
(62,618,164)
(38,743,286)

(2) 이익잉여금(결손금)의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기

전반기

기초
(38,743,286)
(24,904,234)

당기순이익(손실)
13,626,562
8,724,850

배당금지급액
(37,501,440)
(31,464,000)

기말
(62,618,164)
(47,643,384)

21. 기타불입자본보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

주식발행초과금
753,647,074
753,641,799

22. 기타포괄손익누계액

보고기간 종료일 현재 기타포괄손익누계액의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

파생상품평가손익
(47,144,140)
(8,837,928)

해외사업환산손익
50,633,553
17,048,522

합 계
3,489,413
8,210,594

23. 주당이익(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분
당반기
전반기

지배기업의 소유주지분순이익
13,626,561,815
8,724,850,034

보통주 지배기업의 소유주지분순이익
13,626,561,815
8,724,850,034

가중평균유통보통주식수
197,376,000
190,468,174

기본주당이익
69
46

(2) 희석주당이익보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

(3) 가중평균유통주식수

(단위: 주)

구 분
당반기

유통주식수(*1)
가중치
적수

기초
197,376,000
90
17,763,840,000

합 계
197,376,000

17,763,840,000

가중평균유통주식수(*1)

197,376,000

(*1) 가중평균유통주식수 17,763,840,000/90 = 197,376,000

(단위: 주)

구 분
전반기

유통주식수(*1)
가중치
적수

기초
165,600,000
92
15,235,200,000

유상증자
31,776,000
72
2,287,872,000

합 계
197,376,000

17,523,072,000

가중평균유통주식수(*1)

190,468,174

(*1) 가중평균유통주식수 17,523,072,000/92 = 190,468,174

24. 영업비용당반기 및 전반기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

임원보수
30,000
30,000

자산관리수수료
755,521
806,901

자산보관수수료
30,177
31,140

사무수탁수수료
44,615
45,503

지급수수료
1,321,355
1,425,553

세금과공과
3,283,527
3,287,827

감가상각비
5,882,255
5,793,133

보험료
332,099
296,896

건물관리비
252,638
444,948

수도광열비
20,057
54,529

기부금
691
411

기타비용
24,782
18,888

합 계
11,977,717
12,235,729

25. 금융수익 및 금융비용

연결실체의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

이자수익
896,451
294,839

(2) 금융비용

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

이자비용
3,702,421
4,966,650

금융비용상각액
441,683
444,658

합 계
4,144,104
5,411,308

26. 기타수익 및 기타비용

연결실체의 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

외환차익
2,325
15,372

외화환산이익
1,390,438
1,164,226

잡이익
1,613
1,034

합 계
1,394,376
1,180,632

(2) 기타비용

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

외환차손
61,831
10,761

잡손실
14,059
96,213

합 계
75,890
106,974

27. 특수관계자와의 거래(1) 당반기말 현재 회사의 지배회사는 존재하지 않으며, 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자의 명칭

공동기업투자
498/7 Owners, LLC

기타의 특수관계자
주요 경영진

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 없습니다.

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 존재하지 않습니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 없습니다.

(5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

단기급여
30,000
30,000

28. 주요 약정사항

(1) 자산관리계약

연결실체는 제이알투자운용㈜ 와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하며 운용수수료는 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

매입수수료
① 지배회사는 운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30%

운용수수료
① 지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.10%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액

매각수수료
① 지배회사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9%③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 1%

(2) 일반사무수탁계약연결실체는 ㈜국민은행 및 신한아이타스㈜와 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무,상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
① 지배회사는 지배회사의 주식발행가액의 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 국토교통부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에 등록한 날부터 연 2,500만원

(3) 자산보관계약연결실체는 ㈜신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
① 지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)② ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원③ ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 1,500만원

(4) 현지 자산관리위탁계약연결실체는 The Valesco Group Limited와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료를 매분기별로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

운용수수료
Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%

매각성과수수료
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%

또한, 연결실체는 FTI Consulting, Inc.와 회계, 세무, 자산관리 업무와 관련하여 계약을 체결하고, 현지 수수료를 매달 지급하고 있습니다. 수수료는 연간 $147,750 입니다.

(5) 자금보충약정연결실체는 ㈜하나은행과의 환위험 헷지 목적 장외파생상품 계약과 관련하여 메리츠증권㈜와 다음의 자금보충약정을 체결하였습니다.

구 분
내 용

자금보충자
메리츠증권 주식회사

계약기간
2020년 6월 1일부터 3년간

자금보충거래명목금액
€569,574,598

자금보충방식
자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 3영업일 이내에 아래 각 호 중 어느 하나에 해당하는 방식1. 회사에게 자금을 대여2. 회사가 발행하는 의결권없는 상환우선주 취득3. 회사가 발행하는 증권을 취득

자금보충약정 수수료
연간 자금보충약정에 따른 거래명목금액의 0.15%에 해당하는 금액 3년치 선지급

(6) 임대차계약연결실체는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2034년까지의 다음의 장기 임대차계약을 체결하였습니다.

구 분
내 용

임차인
Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) * 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적 으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관

임대차기간
2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지

임대료 납부
매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납

임대료
68,569,852 유로 (2023년 기준)

임대료 조정
벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정:* 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)

29. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

반기순이익
13,631,544
8,729,666

조 정:
6,835,532
8,862,765

이자비용
4,144,104
5,411,308

감가상각비
5,882,255
5,793,133

법인세비용
262,294
175,290

이자수익
(896,451)
(294,839)

지분법이익
(1,166,232)
(1,057,901)

외화환산이익
(1,390,438)
(1,164,226)

영업활동관련 자산부채의 변동:
(23,060,753)
(18,861,609)

매출채권의 감소(증가)
3,748,567
17,482

미수금의 감소(증가)
(57,559,340)
(46,286,026)

미수수익의 감소(증가)
-
10,862

선급금의 감소(증가)
1,782
39,600

선급비용의 감소(증가)
298,218
314,741

미지급금의 증가(감소)
3,436,067
5,172,098

미지급비용의 증가(감소)
885,563
960,074

선수수익의 증가(감소)
26,105,935
20,909,560

부가세예수금의 증가(감소)
22,455
-

영업으로부터 창출된 현금흐름
(2,593,677)
(1,269,178)

(2) 재무활동에서 발생한 부채의 당반기 및 전반기 중 변동내역은 다음과 같습니다.

(당반기)
(단위: 천원)

구 분
기초
현금흐름
비현금 변동
당반기말

환율효과 등

단기차입금
23,000,000
-
-
23,000,000

유동성사채
69,844,906
-
45,931
69,890,837

장기차입금
974,590,881
-
51,186,374
1,025,777,255

(전반기)
(단위: 천원)

구 분
기초
현금흐름
비현금 변동
전반기말

환율효과 등

단기차입금
120,000,000
(120,000,000)
-
-

사채
69,754,597
-
44,898
69,799,495

장기차입금
972,870,412
-
42,822,826
1,015,693,238

(3) 보고기간 종료일 현재 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

미지급배당금
37,501,440
31,464,000

30. 영업부문연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

4. 재무제표

재무상태표

제 8 기 반기말 2023.03.31 현재

제 7 기말 2022.12.31 현재

(단위 : 원)

제 8 기 반기말

제 7 기말

자산

유동자산

79,383,509,945

84,745,481,644

현금및현금성자산

68,544,766,631

42,051,759,422

단기금융상품

10,000,000,000

0

기타채권

742,363,284

42,641,260,273

기타유동자산

3,904,140

6,649,239

당기법인세자산

92,475,890

45,812,710

비유동자산

1,004,757,000,000

999,457,000,000

상각후원가 측정 금융자산

5,300,000,000

0

종속기업에 대한 투자자산

999,457,000,000

999,457,000,000

자산총계

1,084,140,509,945

1,084,202,481,644

부채

유동부채

133,474,418,321

94,999,765,381

기타지급채무

40,561,126,511

2,154,858,939

기타유동부채

22,455,026

0

단기차입금

23,000,000,000

23,000,000,000

유동성사채

69,890,836,784

69,844,906,442

비유동부채

0

0

부채총계

133,474,418,321

94,999,765,381

자본

자본금

197,376,000,000

197,376,000,000

기타불입자본

753,647,073,638

753,641,798,838

이익잉여금(결손금)

(356,982,014)

38,184,917,425

자본총계

950,666,091,624

989,202,716,263

자본과부채총계

1,084,140,509,945

1,084,202,481,644

포괄손익계산서

제 8 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 7 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 8 기 반기

제 7 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

영업수익

0

0

0

0

매출총이익

0

0

0

0

영업비용

963,497,768

963,497,768

1,110,655,145

1,110,655,145

영업이익(손실)

(963,497,768)

(963,497,768)

(1,110,655,145)

(1,110,655,145)

금융수익

754,424,196

754,424,196

216,591,151

216,591,151

금융비용

1,102,458,833

1,102,458,833

2,349,178,794

2,349,178,794

기타수익

271,072,966

271,072,966

516,630

516,630

기타비용

0

0

3,872,210

3,872,210

법인세비용차감전순이익(손실)

(1,040,459,439)

(1,040,459,439)

(3,246,598,368)

(3,246,598,368)

법인세비용

0

0

0

0

당기순이익(손실)

(1,040,459,439)

(1,040,459,439)

(3,246,598,368)

(3,246,598,368)

기타포괄손익

0

0

0

0

당기총포괄손익

(1,040,459,439)

(1,040,459,439)

(3,246,598,368)

(3,246,598,368)

주당이익

기본 및 희석 주당이익(손실) (단위 : 원)

(5)

(5)

(17)

(17)

자본변동표

제 8 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 7 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

기타불입자본

이익잉여금

자본 합계

2022.07.01 (기초자본)

165,600,000,000

649,265,248,688

32,002,247,692

846,867,496,380

당기순이익(손실)

0

0

(3,246,598,368)

(3,246,598,368)

지분의 발행

31,776,000,000

104,376,550,150

0

136,152,550,150

주식발행분담금 환급

0

0

0

0

배당금지급

0

0

(31,464,000,000)

(31,464,000,000)

2022.09.30 (기말자본)

197,376,000,000

753,641,798,838

(2,708,350,676)

948,309,448,162

2023.01.01 (기초자본)

197,376,000,000

753,641,798,838

38,184,917,425

989,202,716,263

당기순이익(손실)

0

0

(1,040,459,439)

(1,040,459,439)

지분의 발행

0

0

0

0

주식발행분담금 환급

0

5,274,800

0

5,274,800

배당금지급

0

0

(37,501,440,000)

(37,501,440,000)

2023.03.31 (기말자본)

197,376,000,000

753,647,073,638

(356,982,014)

950,666,091,624

현금흐름표

제 8 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 7 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 8 기 반기

제 7 기 반기

영업활동현금흐름

41,787,732,409

35,862,723,629

당기순이익(손실)

(1,040,459,439)

(3,246,598,368)

당기순이익조정을 위한 가감

348,034,637

2,132,587,643

이자비용

1,102,458,833

2,349,178,794

이자수익

(754,424,196)

(216,591,151)

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

891,537,993

933,183,755

미수금의 감소(증가)

(7,050)

21,600

미수수익의 감소(증가)

(44,910,051)

0

선급금의 감소(증가)

0

45,106,650

선급비용의 감소(증가)

2,745,099

(8,110,565)

미지급금의 증가(감소)

0

(21,175,000)

미지급비용의 증가(감소)

911,254,969

917,341,070

부가가치세 예수금의 증가(감소)

22,455,026

0

이자수취(영업)

303,238,286

1,490,198

배당금수취(영업)

42,395,000,000

37,895,578,463

이자지급(영업)

(1,062,955,888)

(1,857,157,532)

법인세납부(환급)

(46,663,180)

3,639,470

투자활동현금흐름

(15,300,000,000)

0

단기금융상품의 취득

(10,000,000,000)

0

상각후원가측정금융자산의 취득

(5,300,000,000)

0

재무활동현금흐름

5,274,800

16,152,550,150

주식의 발행

0

136,152,550,150

주식발행분담금 환급

5,274,800

0

단기차입금의 상환

0

(120,000,000,000)

현금및현금성자산의순증가(감소)

26,493,007,209

52,015,273,779

기초현금및현금성자산

42,051,759,422

597,344,687

기말현금및현금성자산

68,544,766,631

52,612,618,466

5. 재무제표 주석

1. 회사의 개요

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일부터 2020년 1월 31일까지입니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책당사의 반기재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표이며, 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성된 중간재무제표로서 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 동 반기재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2022년 12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.

반기재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2022년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다. 당사가 당기에 신규로 적용하는 제ㆍ 개정 기업회계기준서는 다음과 같습니다.

(1) 당사가 신규 적용한 제ㆍ 개정 기준서 및 해석서

당사는 2023년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였으며, 해당 기준서 및 해석서의 개정이 당사의 반기재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 중요한 회계정책 공시

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 리픽싱 조건 금융부채 공시

- 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경 및 오류'(개정): 회계추정치 정의

- 기업회계기준서 제1012호 '법인세'(개정): 이연법인세 최초 인식 예외 규정의 요건 추가

- 기업회계기준서 제1117호 '보험계약'(제정): 기준서 제1104호 '보험계약' 대체

(2) 당사가 적용하지 않은 제 ㆍ 개정 기준서 및 해석서

제정ㆍ공표되었으나 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고 당사가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 유동부채와 비유동부채의 분류

개정사항은 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않으며 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됨을 명확히 하고 있습니다.

또한, 기업이 약정사항을 준수해야 부채의 결제를 연기할 수 있는 경우, 보고일 또는 그 이전에 준수되도록 요구되는 약정사항만이 부채를 유동 또는 비유동으로 분류하는 데 영향을 미치며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리가 보고기간 후 12개월 이내에 약정사항을 준수했는지 여부에 좌우되는 비유동부채의 경우, 해당 약정사항에 대한 정보 및 기업이 약정사항을 준수하기 어려울 수 있음을 나타내는 사실과 상황 등을 공시하도록 추가 개정되었습니다.

개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

중간재무제표를 작성함에 있어 경영진은 재무제표에 인식되는 금액에 유의적인 영향을 미치는 판단을 하여야 하며(추정과 관련된 사항은 제외), 다른 자료로부터 쉽게 식별할 수 없는 자산과 부채의 장부금액에 대한 추정 및 가정을 하여야 합니다. 추정치와 관련 가정은 과거 경험 및 관련이 있다고 여겨지는 기타 요인에 근거합니다. 또한 실제 결과는 이러한 추정치들과 다를 수도 있습니다.

중간재무제표를 작성을 위해 회사 회계정책의 적용과정에서 내린 중요한 판단과 추정 불확실성의 주요원천에 대한 내용은 존재하지 않습니다.4. 재무위험관리(1) 재무위험관리요소회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니 다. 회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 회사의 경우 변동이자율 조건의 자산/부채가 존재하지 않기 때문에 회사의 수익, 비용 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 현재 회사는 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다.

2) 신용위험회사의 경우 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 회사의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 현재 회사는 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다.

① 매출채권과 계약자산

회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

회사의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
40,561,127
-
-
40,561,127

단기차입금(*1,*2)
23,703,308
-
-
23,703,308

사채(*1,*2)
71,740,027
-
-
71,740,027

합 계
136,004,462
-
-
136,004,462

(*1)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(*2)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
2,154,859
-
-
2,154,859

단기차입금(*1,*2)
24,065,398
-
-
24,065,398

사채(*1,*2)
72,482,219
-
-
72,482,219

합 계
98,702,476
-
-
98,702,476

(*1)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(*2)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(2) 자본위험관리 회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

차입금 및 사채
92,890,837
92,890,837

차감: 현금및현금성자산과 단기금융상품
78,544,767
42,051,759

순차입금
14,346,070
50,839,078

총 자본
965,012,162
1,040,041,794

자본조달비율
1.5%
4.9%

5. 금융상품 공정가치(1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)
68,544,767
68,544,767
42,051,759
42,051,759

단기금융상품(*)
10,000,000
10,000,000
-
-

상각후원가측정금융상품(*)
5,300,000
5,300,000
-
-

기타채권(*)
742,363
742,363
42,641,260
42,641,260

합 계
84,587,130
84,587,130
84,693,019
84,693,019

금융부채:

기타지급채무(*)
40,561,127
40,561,127
2,154,859
2,154,859

차입금(*)
23,000,000
23,000,000
23,000,000
23,000,000

사채(*)
69,890,837
69,890,837
69,844,906
69,844,906

합 계
133,451,964
133,451,964
94,999,765
94,999,765

(*)
금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

-
측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-
수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

보고기간 종료일 현재 회사의 금융상품은 현금및현금성자산, 기타채권 및 기타지급채무로 장부가액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 서열 체계공시에서 제외하였습니다.(3) 회사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로 측정하는 금융자산

당반기말

전기말

현금및현금성자산
68,544,767
42,051,759

단기금융상품
10,000,000
-

상각후원가측정금융상품
5,300,000
-

기타채권
742,363
42,641,260

합 계
84,587,130
84,693,019

2) 금융부채

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로 측정하는 금융부채

당반기말

전기말

기타지급채무
40,561,127
2,154,859

차입금
23,000,000
23,000,000

사채
69,890,837
69,844,906

합 계
133,451,964
94,999,765

(2) 금융상품 범주별 순손익

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

상각후원가로 측정하는 금융자산

이자수익
754,424
216,591

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용
(1,102,459)
(2,349,179)

7. 현금및현금성자산보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금잔액은없습니다.

8. 기타채권보고기간 종료일 현재 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

미수금
7
-

미수수익
742,356
246,260

미수배당금
-
42,395,000

합 계
742,363
42,641,260

9. 기타유동자산보고기간 종료일 현재 기타유동자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

선급비용
3,904
6,649

10. 종속기업투자(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당반기말

전기말

(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사

부동산투자

한국

100
100

3, 9월

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사

부동산투자

한국

100
100

3, 9월

(2) 당반기 및 전반기 중 종속기업 투자의 변동내역은 없습니다.

(3) 당반기말 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

유동자산

118,140,053
8,117,624

비유동자산

1,639,832,266
202,033,289

자산 계

1,757,972,319
210,150,913

유동부채

95,747,877
336,855

비유동부채

1,025,777,255
13,380,815

부채 계

1,121,525,132
13,717,670

지배기업 소유주지분

636,447,187
196,311,437

비지배지분

-
121,806

자본 계

636,447,187
196,433,243

(주1)

상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)

상기 요약 재무상태는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당반기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

매출액
26,634,491
1,166,232

영업손익
15,796,137
715,738

반기순손익
14,076,642
592,258

기타포괄손익
(8,234,835)
3,494,086

반기총포괄손익
5,841,807
4,086,344

(주1)

상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)

상기 요약 경영성과는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

(4) 당반기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1,2)
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(주1,2)

영업활동으로 인한 현금흐름
481,453
(3,332,469)

투자활동으로 인한 현금흐름
-
-

재무활동으로 인한 현금흐름
(38,120,000)
1,020,018

현금및현금성자산의 순증감
(37,638,547)
(2,312,451)

기초 현금및현금성자산
53,352,370
7,660,888

외화표시 현금및현금성자산의 환율변동 효과
714,445
(2,562,301)

기말 현금및현금성자산
16,428,268
2,786,136

(주1)

상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(주2)

상기 요약 현금흐름은 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 기타지급채무보고기간 종료일 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

미지급금
37,501,440
-

미지급비용
3,059,687
2,154,859

합 계
40,561,127
2,154,859

12. 기타유동부채보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

부가세예수금
22,455
-

13. 차입금 및 사채

(1) 보고기간 종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
차입처
만기일
연이자율(%)
당반기말
전기말

단기차입금
우리은행(주1)
2023-10-31
3개월 기준금리 + 연1.62%
23,000,000
23,000,000

(주1) 회사는 단기차입금과 관련하여 종속회사인 (주)제이알26호위탁관리부동산투자회사의 현금및현금성자산을 25,556백만원 담보로 제공하고 있습니다.

(2) 보고기간 종료일 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
발행일
만기일
연이자율(%)
당반기말
전기말

제 1회 무보증 공모사채
2021-10-29
2023-10-29
4.30
70,000,000
70,000,000

사채할인발행차금
(109,163)
(155,094)

합 계
69,890,837
69,844,906

14. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.15. 자본금(1) 당반기말 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분
보통주

발행할 주식의 총수
5,000,000,000 주

1주당 금액
1,000 원

발행한 주식수(*)
197,376,000 주

자본금
197,376,000 천원

(2) 당반기 중 유통주식수의 변동내역은 없습니다.

16. 기타불입자본보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

주식발행초과금
753,647,074
753,641,799

17. 이익잉여금(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당반기말

전기말

미처분이익잉여금
(356,982)
38,184,917

(2) 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

기초
38,184,917
32,002,248

반기순이익(손실)
(1,040,459)
(3,246,599)

배당금지급액
(37,501,440)
(31,464,000)

기말
(356,982)
(2,708,351)

18. 주당이익(1) 보통주 기본주당이익(손실)

(단위: 원, 주)

구 분
당반기
전반기

반기순손실
(1,040,459,439)
(3,246,598,368)

보통주반기순손실
(1,040,459,439)
(3,246,598,368)

가중평균유통보통주식수
197,376,000
190,468,174

기본주당손실
(5)
(17)

(2) 희석주당이익(손실)보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당손실은 기본주당손익과 동일합니다.

(3) 가중평균유통주식수

(단위: 주)

구 분
당반기

유통주식수(*1)
가중치
적수

기초
197,376,000
90
17,763,840,000

합 계
197,376,000

17,763,840,000

가중평균유통주식수(*1)

197,376,000

(*1) 가중평균유통주식수 17,763,840,000/90 = 197,376,000

(단위: 주)

구 분
전반기

유통주식수(*1)
가중치
적수

기초
165,600,000
92
15,235,200,000

유상증자
31,776,000
72
2,287,872,000

합 계
197,376,000

17,523,072,000

가중평균유통주식수(*1)

190,468,174

(*1) 가중평균유통주식수 17,523,072,000/92 = 190,468,174

19. 영업비용당반기 및 전반기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

임원보수
15,000
15,000

자산관리수수료
690,577
705,923

자산보관수수료
19,050
19,474

사무수탁수수료
29,766
30,428

지급수수료
31,075
175,193

세금과공과
151,817
143,862

보험료
2,745
3,022

기타비용
23,468
17,753

합 계
963,498
1,110,655

20. 금융수익 및 금융비용

회사의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

이자수익
754,424
216,591

(2) 금융비용

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

이자비용
1,102,459
2,349,179

21. 기타수익 및 기타비용

회사의 기타수익 및 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.(1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

잡이익
1,613
517

(2) 기타비용

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

잡손실
-
3,872

22. 특수관계자와의 거래(1) 당반기말 현재 회사의 지배회사는 존재하지 않으며, 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자의 명칭

종속기업
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사Finance Tower Belgium NV (*1)Tour des Finances NV (*2)㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)498 Seventh KOR LLC (*5)

종속기업의 공동기업
498/7 Owners, LLC (*6)

기타의 특수관계자
주요 경영진

(*1)
종속기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100%를 보유하고 있습니다.

(*2)
종속기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.

(*3)
종속기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.

(*4)
종속기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%를 보유하여 유효지분율은 100%입니다.

(*5)
종속기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.

(*6)
498/7 Owners, LLC(Holdco)은 종속기업인 498 Seventh KOR LLC가 49.9%를 보유하고 있습니다.

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당반기
전반기

종속기업
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
이자수익
83,728
-

수수료수익
269,460
-

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당반기말
전기말

종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
미수배당금
-
38,120,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
미수배당금
-
4,275,000

미수수익
128,638
-

상각후원가측정금융자산
5,300,000
-

(4) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당반기
전반기

종속기업
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
사채취득
상각후원가측정금융자산
5,300,000
-

(5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

주요 경영진 급여
15,000
15,000

23. 주요 약정사항

(1) 자산관리계약

회사는 제이알투자운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

매입수수료
운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%

운용수수료
결산기말 현재 회사 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터기산)

매각성과수수료
매각차익의 10%

(2) 일반사무수탁계약

회사는 ㈜국민은행과 일반사무관리회사와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
1) 상장전: 회사의 주식발행가액의 0.009%(국토교통부에 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산)2) 상장후: 회사의 주식발행가액의 0.0125%

(3) 자산보관계약회사는 ㈜신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)

24. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

반기순손실
(1,040,459)
(3,246,598)

조정:
348,035
2,132,588

이자비용
1,102,459
2,349,179

이자수익
(754,424)
(216,591)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
891,537
933,183

미수금의 감소(증가)
(7)
22

미수수익의 감소(증가)
(44,910)
-

선급금의 감소(증가)
-
45,107

장단기선급비용의 감소(증가)
2,745
(8,111)

미지급금의 증가(감소)
-
(21,175)

미지급비용의 증가(감소)
911,255
917,340

부가세예수금의 증가(감소)
22,454
-

영업으로부터 창출된 현금
199,113
(180,827)

(2) 당반기와 전반기 중 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

미지급배당금
37,501,440
31,464,000

25. 영업부문회사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 01월 01일에 개시하여 06월 30일에 종료하고 07월 01일 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제8기 반기
제7기
제6기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
13,627
17,625
13,218

(별도)당기순이익(백만원)
-1,040
37,647
31,482

(연결)주당순이익(원)
69
91
80

현금배당금총액(백만원)
-
37,501
31,464

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
212.77
238.02

현금배당수익률(%)
보통주
-
4.34
3.68

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
-
190
190

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

※ (연결)당기순이익 : 연결당기순이익의 지배기업 소유주지분 귀속분※ (연결)주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수※ 현금배당수익률: 배당기준일 전전거래일부터 과거 일주일간의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격의 산술평균 가격에 대한 주당배당금의 비율

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
5
7.22
7.22

※ 배당수익률 : 제7기 4.34%, 제6기 3.68%, 제5기 3.51%, 제4기 3.63%, 제3기 2.90%※ 당사는 6개월 결산법인입니다.※ 최근 3년간 : 제3기~제7기 기간의 배당수익률의 합(2.90%+3.63%+3.51%+3.68%+4.34%)/5회 * 2(연환산)※ 최근 5년간 : 제3기~제7기 기간의 배당수익률의 합(2.90%+3.63%+3.51%+3.68%+4.34%)/5회 * 2(연환산)※ 연속 배당횟수는 2020년 8월 7일 유가증권시장상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2019년 10월 18일
-
보통주
300,000
1,000
1,000
설립

2020년 06월 16일
유상증자(제3자배정)
보통주
68,600,000
1,000
5,000
-

2020년 06월 16일
유상감자
보통주
300,000
1,000
1,000
-

2020년 07월 29일
유상증자(일반공모)
보통주
97,000,000
1,000
5,000
-

2022년 07월 22일
유상증자(주주우선공모)
보통주
31,776,000
1,000
4,335
-

나. 전환사채 등 발행현황 증권신고서 제출전일(2023.08.29)현재 미상환 전환사채, 신주인수권부사채 등, 신주인수권이 표시된 증서 등 향후 자본금을 증가시킬 수 있는 증권의 발행 내역은 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항(별도기준)]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사채
공모
2021년 10월 29일
70,000,000,000
4.3
A-(한국신용평가)/BBB+(NICE신용평가)
2023년 10월 29일
미상환
삼성증권, 신영증권,케이비증권, 유안타증권

합 계
-
-
-
70,000,000,000
-
-
-
-
-

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
70,000
-
-
-
-
-
-
70,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
70,000
-
-
-
-
-
-
70,000

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

무보증사채
2021년 10월 29일
2023년 10월 29일
70,000
2021년 10월 19일
부국증권(주)

(이행현황기준일 :
2023년 08월 29일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율을 180% 이하로 유지(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 141.6%)

담보권설정 제한현황
계약내용
사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한(연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (연결기준: 2.6%)

자산처분 제한현황
계약내용
하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한(단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)

이행현황
이행 (해당사항 없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
2023년 6월 14일

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의자금사용 계획
실제 자금사용내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자(일반공모)(유가증권시장상장)(주1)
1
2020년 07월 28일
종속회사 지분투자 등
485,000
종속회사 지분투자 등
485,000
-

공모사채(무보증사채)(주2)
1
2021년 10월 29일
종속회사 지분투자 등
70,000
종속회사 지분투자 등
70,000
-

유상증자(주주우선공모)(유가증권시장상장)
2
2022년 07월 22일
채무상환 및 운용자금
137,749
채무상환 및 운용자금
137,749
-

주1) 당사는 유상증자 및 보유 여유현금 등을 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 810,157백만원을 투자하였습니다.주2) 당사는 공모사채를 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 투자하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에관한 사항 3. 연결재무제표 주석 중 '11.투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제8기(당반기)
한울회계법인
해당사항 없음
-
-

제7기(전기)
한울회계법인
적정
해당사항 없음
(연결재무제표)1. 담보제공자산 내역 공시의 적정성(별도재무제표)1. 종속기업투자 실재성

제6기(전전기)
한울회계법인
적정
해당사항 없음
(연결재무제표)1. 담보제공자산 내역 공시의 적정성(별도재무제표)1. 종속기업투자 실재성

2. 감사용역 체결현황

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제8기(당반기)
한울회계법인
중간검토 및 기말감사
30,000,000원
-
30,000,000원
-

제7기(전기)
한울회계법인
중간검토 및 기말감사
30,000,000원
288
30,000,000원
288

제6기(전전기)
한울회계법인
중간검토 및 기말감사
30,000,000원
295
30,000,000원
295

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제8기(당반기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제7기(전기)
2022.09.20
세무조정
제7기
6,000,000
-

-
-
-
-
-

제6기(전전기)
2022.09.20
세무조정
제6기
6,000,000
-

-
-
-
-
-

2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요증권신고서 제출전일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "Ⅷ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.

나. 이사회의 권한내용당사 정관에 따른 이사회 권한 사항은 다음과 같습니다.

제 34 조 (대표이사 및 이사의 직무)

① 대표이사는 회사를 대표하고 업무를 총괄한다.

② 이사는 대표이사를 보좌하고, 이사회에서 정하는 바에 따라 이 회사의 업무를 분장 집행하며, 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

③ 이사는 이사회의 결의를 거쳐 다음 각 호의 직무를 수행한다.

1. 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사 등에 대한 보수의 지급

2. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

3. 주주 보호를 위해 필요한 사항으로 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

4. 기타 부투법상 이사의 직무로 정한 사항

④ 이사는 회사에 현저하게 손해를 미칠 염려가 있는 사실을 발견한 때에는 즉시 감사에게 이를 보고하여야 한다.

⑤ 이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 자산 상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑥이사는 재임 중뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 안 된다.

제 38 조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 부동산개발사업에 관한 투자결정 및 사업계획서 승인

7. 사무수탁회사와의 일반사무수탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

9. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급

10. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항

11. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

12. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

13. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

14. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

15. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

16. 제50조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

17. 「상법」 기타 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사안

18. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

제 39 조 (이사회의 결의방법)① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

다. 주요 의결사항

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
사내이사
기타비상무이사

오남수
김중한
서일영
곽임근

(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)

1
2023.02.16
제1호 의안 : 제7기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건제2호 의안 : 제7기 현금배당 승인의 건제3호 의안 : 제7기 위탁보수 지급 승인의 건제4호 의안 : 자금보충약정 승인의 건제5호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 상정의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

2
2023.08.11
제1호 의안 : 제8기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건제2호 의안 : 제8기 현금배당 승인의 건제3호 의안 : 제8기 위탁보수 지급 승인의 건제4호 의안 : 회사채 발행 승인의 건제5호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 상정의 건
가결
찬성
-
찬성
찬성

라. 이사의 독립성이사는 주주총회에서 선임하며, 주주총회에서 선임할 이사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하고 있습니다. 이러한 절차에 따라 선임된 이사는 다음과 같습니다.

(기준일 :
2023년 08월 29일
)

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

대표이사(사내이사)
오남수
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

기타비상무이사
서일영
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

기타비상무이사
곽임근
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

마. 사외이사 및 그 변동현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

바. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항1) 감사의 인적사항

성 명
주 요 경 력
비 고

김승준
2010.10 ~ 현재 가율회계법인
비상근

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있으며 기타 이해관계는 아래와 같습니다.

성명
생년월일
최대주주와의 관계
추천인

김승준
1977.02.12
없음
이사회

당사 정관 감사의 직무 규정

제35조(감사의 직무)① 감사는 회사의 회계와 업무를 감사한다.

② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.③ 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총회의 소집을 청구할 수 있다.④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 자회사에 대하여 영업의 보고를 요구할 수 있다. 이 경우 자회사가 지체 없이 보고를 하지 아니할 때 또는 그 보고의 내용을 확인할 필요가 있는 때에는 자회사의 업무와 재산상태를 조사할 수 있다.

⑥ 감사는 회사의 비용으로 전문가의 도움을 구할 수 있다.

⑦ 감사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회(또는 청산인회)에게 보고하여야 한다.

나. 감사의 주요활동내역

당사의 감사는 각 이사회에 참석하여 의견을 진술하며, 회사업무에 있어 일반사무수탁사가 작성한 반기 및 사업연도에 대한 재무제표 및 투자보고서를 검토하고 있으며,신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.
다. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

㈜국민은행펀드서비스부
3
팀장, 차장(2명)
재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사직무 수행지원

바. 준법지원인 지원조직 현황 - 증권신고서 제출전일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

투표제도 현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
도입
도입

실시여부
-
제1기(2019년도)정기주주총회
제6기(2022년도)정기주주총회

나. 의결권 현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
197,376,000
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
197,376,000
-

우선주
-
-

다. 소수주주권 행사여부- 해당사항 없습니다.
라. 경영권 경쟁- 회사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발생하지 않았습니다.
마. 주식사무

정관상 신주인수권의내용

제12조 (신주인수권)① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 “영업인가” 또는 “등록”이라고 하면 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 신청 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행한 경우

2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제11조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

결 산 일
06월 30일, 12월 31일
정기주주총회
사업년도 종료후 3개월 이내

주주명부폐쇄시기
회사는 매 결산기 최종일 다음날부터 15일까지 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리의 전자등록
회사는 주식 및 신주인수권증권을 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리를 전자등록한다.

명의개서대리인
KB국민은행 증권대행부 (02-2073-8123)

주주의 특전
없음
공고게재
홈페이지

바. 주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결의내용

제7기정기주주총회(2023.03.31)
제1호 의안 : 제7기 재무제표 승인의 건제2호 의안 : 제7기 현금배당 승인의 건제3호 의안 : 이사 선임의 건제4호 의안 : 제8기 이사 보수 승인의 건제5호 의안 : 제8기 감사 보수 승인의 건제6호 의안 : 제8기 및 제9기 사업계획 승인의 건제7호 의안 : 차입 및 사채발행계획 승인의 건
가결

VI. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2023년 06월 30일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

지브이에이자산운용㈜
최대주주 본인
보통주
12,818,462
6.49
12,818,462
6.49
-

계
보통주
12,818,462
6.49
12,818,462
6.49
-

-
-
-
-
-
-

※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2023년 06월 30일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.※ 상기 최대주주는 집합투자업자로서 상기 보유주식은 KB증권, 미래에셋증권, 삼성증권 등에 신탁되어 있습니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

지브이에이자산운용㈜
9

박지홍

45.3

-
-

박지홍 및 특수관계자

84.2

-
-
-
-
-
-

※ 상기내용은 2023년 06월 30일 기준이며, 지분은 의결권 기준으로 표기하였습니다.

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
지브이에이자산운용㈜

자산총계
18,008

부채총계

2,695

자본총계

15,313

매출액

5,689

영업이익

2,301

당기순이익

1,638

※ 최근 결산기는 제8기(2023.06.30) 별도재무제표 기준으로 작성되었습니다.

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요- 최대주주의 최대주주가 개인임에 따라 작성하지 아니하였습니다.

라. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2019년 10월 18일
이방주
300,000
100.00
설립자본금 납입
-

2020년 06월 16일
한국증권금융㈜(*)
15,000,000
21.87
유상증자(제3자배정)
유상증자 및 설립자본금 감자로 이방주→ 한국증권금융㈜로 최대주주 변경

2020년 08월 07일
케이비증권㈜(**)
43,898,591
26.51
대표주관회사 실권주 인수
한국증권금융㈜ → 케이비증권㈜로 최대주주 변경

2021년 06월 30일

한국증권금융㈜

15,000,000

9.06

케이비증권㈜의 장내매도 및시간외매매로 지분율 감소

케이비증권㈜ → 한국증권금융㈜로 최대주주 변경

2021년 12월 31일

메리츠증권㈜ 외 1인

17,782,147
10.74
장내매매 등
한국증권금융㈜ →메리츠증권㈜로 최대주주 변경

2022년 06월 09일
지브이에이자산운용㈜(***)
12,408,705
7.49
메리츠증권㈜의 장내매매
메리츠증권㈜→지브이에이자산운용㈜ 로 최대주주 변경

* 현대유퍼스트전문투자형사모부동산투자신탁32호의 신탁업자이며, 집합투자업자는 현대자산운용㈜입니다.** 케이비증권 주식회사는 2020년 06월 16일 상장 전 유상증자에 참여하였고 2020년7월 29일 대표주관사로서 실권주를 인수하였습니다.*** 상기 최대주주는 집합투자업자입니다.※ 2021년 12월 31일은 주주명부폐쇄일인 제5기 사업연도 종료일로, 권리주주확정을 위하여 주주명부 폐쇄 이후 명의개서대리인으로부터 확정된 주주명부를 수령하여 확인하였습니다.※ 2022년 06월 09일은 유상증자 신주배정기준일이며, 유상증자 권리주주확정을 위하여 기준일 설정 이후 명의개서대리인으로부터 확정된 주주명부를 2022년 06월 16일 수령하여 확인하였습니다.

마. 주식 소유현황

(기준일 :
2023년 06월 30일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
지브이에이자산운용(주)
12,818,462
6.49
*

미래에셋자산운용(주)
11,491,067
5.82
**

메리츠증권(주)
10,297,952
5.22
-

한국증권금융(주)
10,220,246
5.18
***

우리사주조합
-
-
-

** 지브에이자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 KB증권, 미래에셋증권, 삼성증권에 신탁되어 있습니다.** 미래에셋자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다.*** 현대유퍼스트전문투자형사모부동산투자신탁32호의 신탁업자입니다.

※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2023년 06월 30일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.
바. 소액주주현황

소액주주현황

(기준일 :
2023년 06월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
30,764
30,772
99.97
134,460,581
197,376,000
68.12
-

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2023년 06월 30일 기준 주주명부를 기준으로 작성되었습니다.

사. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분
2023.02
2023.03
2023.04
2023.05
2023.06
2023.07

주가(보통주)
최고
4,630
4,525
4,475
4,545
4,625
4,305

최저
4,485
4,275
4,310
4,325
4,285
4,010

평균
4,546
4,427
4,384
4,440
4,495
4,123

월간거래량
최고
385,670
586,416
556,231
717,489
705,439
567,596

최저
109,081
142,812
112,868
145,937
151,864
120,433

월계
4,123,650
5,938,207
276,244
287,115
314,655
310,313

※ 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

오남수
남
1948년 11월
대표이사
사내이사
비상근
대표이사
1994~1995 아시아나항공 상무2000~2009 금호그룹 전략경영본부 본부장2010~2015 금호그룹 고문
-
-
-
2019년10월18일~현재
2025년 10월 18일

곽임근
남
1956년 09월
이사
기타비상무이사
비상근
이사
2010~2013 청주시 부시장2013~2015 행정자치부 의정국장2015~2018 지방재정공제회 이사장
-
-
-
2020년06월15일~현재
2023년 06월 15일

서일영
남
1965년 08월
이사
기타비상무이사
비상근
이사
2016.01~2016.12 현대증권 본부장2017.01~2020.12 케이비증권 본부장
-
-
-
2021년03월29일~현재
2024년 03월 29일

김승준
남
1977년 02월
감사
감사
비상근
내부감사
2007.10~2010.03 안진회계법인2010.03~2010.10 딜로이트컨설팅 차장2010.10~현재 가율회계법인 이사
-
-
-
2019년10월18일~현재
2025년 09월 30일

※ 기타비상무이사(곽임근)는 제7기 정기주주총회(2023.03.31)결의를 통해 재선임(예선)되었습니다.

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
여
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음 (부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없음).

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

대표이사
1
9,000,000
월 150만원

이사
3
18,000,000
월 100만원

감사
1
3,000,000
월 50만원

합계
5
30,000,000
-

※ 기타비상무이사(김중한)는 2023년 05월 01일자로 사임 및 등기 완료하여 현재 기타비상무이사는 2명입니다.

나. 보수지급금액

1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

5
15,000,000
3,000,000
-

2) 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
4
13,500,000
3,375,000
-

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
1,500,000
1,500,000
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없음.

라. 산정기준 및 방법- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없음.

바. 산정기준 및 방법- 해당사항 없음.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

가. 계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
-
2
2

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 타법인출자 현황(요약)
타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초 장부 가액(2023년 01월 01일)
증가(감소)
기말 장부 가액(2023년 08월 29일)

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
2
2
999,457
-
-
999,457

단순투자
-
-
-
-
-
-
-

계
-
2
2
999,457
-
-
999,457

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.2. 대주주등과의 사업양수도 등증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

증권신고서 제출전일 기준 해당사항은 없습니다.

4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

(1) 증권신고서 제출전일 현재 회사의 지배회사는 존재하지 않으며, 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자의 명칭

종속기업
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사Finance Tower Belgium NV (*1)Tour des Finances NV (*2)㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)498 Seventh KOR LLC (*5)

종속기업의 공동기업
498/7 Owners, LLC (*6)

기타의 특수관계자
주요 경영진

(*1)
종속기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100%를 보유하고 있습니다.

(*2)
종속기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.

(*3)
종속기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.

(*4)
종속기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%를 보유하여 유효지분율은 100%입니다.

(*5)
종속기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.

(*6)
498/7 Owners, LLC(Holdco)은 종속기업인 498 Seventh KOR LLC가 49.9%를 보유하고 있습니다.

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당반기말
전기말

종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
미수배당금
-
38,120,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
미수배당금
-
4,275,000

미수수익
128,638
-

상각후원가측정금융자산
5,300,000
-

(3) 당반기말 기준 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당반기말
전기말

종속기업
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사
미수배당금
-
37,100,000

(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
미수배당금
-
795,578

(4) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당반기
전반기

종속기업
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
사채취득
상각후원가측정금융자산
5,300,000
-

(5) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

주요 경영진 급여
15,000
15,000

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없음.

2. 우발부채 등에 관한 사항

1) 중요한 소송사건 - 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.2) 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황 - 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.3) 채무보증 현황 - 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.

4) 채무인수약정 현황 - 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.

5) 그 밖의 우발채무 등 - 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.6) 자본으로 인정되는 채무증권의 발행 - 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.

3. 제재 등과 관련된 사항

1) 제재현황

- 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.

2) 작성기준일 이후 발생한 주요사항 - 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.3) 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

- 증권신고서 제출전일 현재 해당사항 없음.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 해당사항 없음.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

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(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (*1)
2019년 10월 18일
서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)
부동산투자
674,016
기업 의결권의 과반수 소유(기업회계기준서 1110호)
여

Finance Tower Belgium NV(*2)
2019년 11월 26일
벨기에

부동산투자

642,921
상동
여

Tour des Finances NV(*2)
2018년 6월 15일
벨기에

부동산투자

1,585,720
상동
여

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(*1)
2021년 02월 23일
서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)
부동산투자
204,640
상동
여

498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC(*2)
2021년 5월 11일
미국
부동산투자
191
상동
부

498 Seventh KOR Holdco L.P(*2)
2021년 5월 11일
미국
부동산투자
183,401
상동
여

498 Seventh KOR LLC(*2)
2021년 4월 12일
미국
부동산투자
183,261
상동
여

(*1) 최근사업연도말 자산총액은 2023년 03월 31일 기준 재무현황입니다.(*2) 최근사업연도말 자산총액은 2022년 12월 31일 기준 재무현황입니다.

2. 계열회사 현황(상세)

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(기준일 :
2023년 08월 29일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
-
-
-

-
-

비상장
2
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
110111-7263695

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
110111-7794822

3. 타법인출자 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
비상장
2020년 07월 31일
일반투자
806,057
127,181,290
100
810,157
-
-
-
127,181,290
100
810,157
674,002
21,736

㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021년 02월 23일
일반투자
300
38,100,000
100
189,300
-
-
-
38,100,000
100
189,300
209,928
3,255

합 계
-
-
999,457
-
-
-
-
-
999,457
-
-

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없음.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없음.