롯데리츠 — 증권신고서(채무증권) (20230720)
제출인: 롯데리츠

증권신고서(채무증권)
3.8
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

N

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2023년 07월 20일

회 사 명 :
롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

대 표 이 사 :
롯데에이엠씨 주식회사

본 점 소 재 지 :
서울특별시 송파구 올림픽로 300, 30층(신천동)

(전 화) 02-3213-8156

(홈페이지) http://www.lottereit.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) 롯데에이엠씨주식회사 리츠사업부문 운용팀장

(성 명) 최동민 (전 화) 02-3213-8154

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제3-3회 무기명식 이권부 담보부사채

모집 또는 매출총액 :
80,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 롯데에이엠씨 주식회사 (위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사) - 서울특별시 송파구 올림픽로 300 한국투자증권(주) - 서울특별시 영등포구 의사당대로 88 하나증권(주) - 서울특별시 영등포구 의사당대로 82 삼성증권(주) - 서울특별시 서초구 서초대로 74길 11 케이비증권(주) - 서울특별시 영등포구 여의나루로 50

【 대표이사 등의 확인 】

[롯데리츠]_대표이사 등의 확인.서명_2023.07.20-1.jpg
[롯데리츠]_대표이사 등의 확인.서명_2023.07.20-1

요약정보

1. 핵심투자위험

하단의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]가.
당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 아직까지도 COVID-19로 인한 전세계 팬데믹 리스크가 잔존하고 있으며, 글로벌 경기 침체 우려도 확대되고 있습니다. 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)이 2023년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 1월 예상한 전망치인 2.9%에서 0.1%p. 하향한 2.8%를 전망했습니다. IMF는 올해 세계경제를 우크라이나-러시아 전쟁, 팬데믹 영향이 지속되는 가운데 통화긴축 기조가 회복세를 제한하면서 성장세가 둔화될 것으로 예측했습니다. 그룹별로 분석하면 신흥국은 중국 및 러시아 등에 힘입어 전년 대비 0.1%p. 하향 조정하며 전년 수준의 전망치를 유지한 반면, 선진국의 경우 미국, 유로존, 영국 등 주요국 부진으로 전년 대비 1.4%p. 하락한 1.3%를 전망하며 큰 폭 하락을 예상했습니다. 이는 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속 등 부정적인 요인에도 불구하고 중국의 리오프닝에 따른 경기 회복 기대와 주요국(미국, 유럽 등)에서의 예상외 견조한 소비 및 투자 등의 영향이나
경기침체, 인플레이션 위험 또는 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등의 여파로 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]나.
당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며, 부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은
정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다.
2018년부터 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라
2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하며 그 노선을 이어갔습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다.
2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다.
그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]다.
금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되어 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~5.25%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다.
이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]라. 증권신고서 제출일 현재
당
사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2020년 COVID-19 팬데믹으로 인해 급락했던 소비자심리지수는 2021년 보복소비 영향으로 반등했지만, 2022년 들어 경기 둔화 우려, 부동산 시장 위축, 금융시장 불안정 등 영향으로 다시금 100을 하회하는 모습을 보였습니다. 소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2022년 3분기부터 전염병의 재확산, 지정학적 리스크, 전세계적인 긴축적 재정정책 등의 영향으로 감소하는 경향을 보였습니다.
2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였습니다. 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기는 2023년 2분기 1년만에 소폭 반등(64→73) 하였으나, 고금리 고물가 상황에 소비여력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습니다.
업태별로는 2023년 2분기 기준 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데, 백화점(94), 대형마트(87)이 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 상기 내용을 포함한 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지속될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
[롯데쇼핑: 외부충격(코로나19의 확산, 물가상승 등)이 유통시장에 미치는 위험]마. 일반적으로 유통업계의 사업 특성상
소비자들의 외출이 자제 혹은 제한되는 경우, 유통업계 전반의 매출 감소에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합니다. 실제로 2014년 세월호 사건 및 2015년 중동호흡기증후군(MERS, 이하 '메르스')으로 인하여 국내 내수 침체를 겪은 바 있습니다. 2019년에는 미-중 무역전쟁 등의 외부 정치적인 이슈로 경기침체가 우려되었고, 이는 유통시장에도 큰 타격을 주었습니다. 또한,
2020년 이후 확산된 코로나19는 글로벌 차원에서의 경기침체를 야기하였으며, 국내의 경우 사회적거리두기 격상, 영업시간 규제 등이 시행되어 유통업계 전반에 큰 타격으로 작용하였습니다.2020년 1월 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려가 심화되면서 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 73.3을 기록하기도 하였으나, 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후
소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이며 2023년 5월에는 물가 상승폭 둔화와 일상 회복 기대감으로 소비자심리지수가 98.0를 기록하며 11개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 그럼에도 불구하고, 대내외 불확실성에 따른 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 여전히 100을 하회하고 있습니다.이러한 외부 충격 요소들의 발생과 지속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통산업을 영위하고 있는 당사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험]

바. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만,
현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있는 대형 3사(롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점)간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니다. 특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한
대규모 투자를 진행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]사. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다.
2020년에는 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의되었으며, 복합쇼핑몰 등의 출점 요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한편,
2023년 최저임금은 시간당 9,620원으로 전년 대비 460원(5.0%) 증가했습니다.
향후에도 정부 정책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
(3) 기타 사업 위험

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

아. 당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨(주)이며,
롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여,
당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한,
당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[부동산 취득 관련 위험]

자. 부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

차. 당사가 보유한 부동산은
지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

[정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

카. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부동산투자회사법'이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다.
하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

회사위험

(1) 롯데리츠 - 회사위험[수익성 관련 위험]가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다.
당사는 2023년 3월말 기준 영업수익 291.8억원, 영업이익 171.2억원, 당기순이익 41.6억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후
추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2023년 제9기 반기 검토보고서 상
총자산규모는 2조 3,319억원, 부채규모는 1조 2,548억원으로
당사의 부채비율은 116.50%입니다. 당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다. 한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며 이에 따라 제9기 반기말(2023.01.01~2023.03.31) 기준
당사의 이자보상배율은 1.3배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[임대차계약 관련 위험]다. 당사의
부동산 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간은 7년~15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서
향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다.
(2) 롯데쇼핑 - 회사위험

[롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]

라.
롯데쇼핑(주)의 2023년 1분기 연결기준 매출액은 3조 5,616억원으로 전년 동기 3조 7,708억원 대비 2,092억원 감소한 반면, 영업이익은 1,125억원으로 전년 동기 687억원 대비 438억원 증가하였습니다. 분기순이익은 578억원을 기록하여 전년 동기 분기순이익 691억원 대비 113억원 감소하였습니다. 2022년 코로나 변이 바이러스의 확산에도 불구하고 점차 경기 및 소비가 개선되며 영업이익 개선이 이루어졌으나, 2022년 하반기 이후 고금리, 고물가 상황 지속되며 가처분 소득 감소의 여파로 2023년 1분기 매출이 감소한 것으로 판단 됩니다. 반면, 백화점 고마진 패션상품군 매출 호조로 인한 매출총이익 증가로 영업이익은 상승하였습니다. 다만
유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등은 동사의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때,
동사의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]

마.
최근 이어진 온라인 채널의 급성장 및 유통채널간 경쟁심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 유통업태 전반의 저성장 추이와 함께 코로나19로 인한 수익성 악화로 인해 동사의 차입금 관련 부담은 증대하는 추세를 보이고 있습니다. 동사는 차입금 부담 완화를 목적으로 한 재무구조 개선의 일환으로 2019년에 일부 자산을 동사의 종속회사인 롯데위탁관리부동산투자회사에 일부 매각한 것에 이어, 2021년 3월 동사는 롯데백화점중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데 프리미엄 아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯데마트몰 김포 물류센터를 롯데위탁관리부동산투자회사에 7,342억원에 매각하였습니다. 또한, 2021년 5월 롯데월드타워 토지 및 건물에 대한 소유 지분을 롯데물산에 8,313억원에 매각하였습니다.
하지만, 이러한 노력에도 불구하고 지속적인 투자를 기반으로 신규 수요를 창출하여야 하는 동사 사업의 특성상 향후에도 지속적인 투자활동에 따른 자금 소요가 예상되며, 이로 인해 차입금이 증가될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]

바. 롯데쇼핑의 연결기준 2023년 1분기 대손충당금 설정액은 464억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.8%입니다. 2022년말 대손충당금 설정액은 445억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2021년말 대손충당금 설정액은 382억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2020년말 대손충당금 설정액은 666억원으로 채권 등에 대한 설정률은 2.9%였습니다.
동사 대손충당금의 대부분은 미수금으로, 연결기준 2023년 1분기 미수금 총액 2,893억원 중 10.6%에 해당하는 307억원에 대하여 대손충당금을 설정하고 있습니다. 매출채권 및 기타채권 등이 동사의 자산에서 차지하는 비중은 높지 않으나, 향후 회수가 지연되거나 불가능할 경우 동사의 대손충당금 설정율 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.동사의 연결기준 재고자산은 취득원가 기준 2023년 1분기 1조 5,460억원, 2022년말 1조 4,442억원, 2021년말 1조 4,480억원, 2020년말 1조 3,014억원으로 그 변동폭이 크지는 않은 편입니다.
2023년 1분기 재고자산평가손실충당금 또한 635억원 수준으로 2022년말 582억원 대비 큰 차이를 보이고 있지는 않습니다.2023년 1분기 연결기준 재고자산 장부금액 대비 손실충당금 설정비율이 4.3% 수준이며 재고자산회전율이 5.4회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 총자산대비 재고자산 구성비율이 2023년 1분기 4.6%로 재고자산의 평가손실이 동사의 수익성에 미칠 영향은 제한적으로 보입니다. 하지만 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 영업권 손상차손 관련 위험]사. 롯데쇼핑은 2023년 1분기말 연결기준 약 691억원의 분기순이익을 기록하였습니다. 2022년말 영업권 및 무형자산의 경우, 1조 1,407억원의 금액이 산정되었으며, 3,607억의 무형자산 손상차손을 인식하였습니다. 반면, 2021년의 경우 2,729억의 당기순손실을 기록했으며, 1,226억의 무형자산 손상차손을 인식했습니다. 동사가 영위하는 사업의
수익성이 악화될 경우 추가적으로 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있습니다.
[롯데쇼핑: 구조조정 관련 위험]아. 동사는
2020년 2월 13일 '2020년 운영 전략' 및 '미래 사업 청사진' 발표를 통해 향후 유통 부문의 체질을 개선하고 수익성을 강화하기 위한 전략을 발표하였습니다. 강도 높은 다운사이징(Downsizing)을 통해 자산을 효율적으로 경량화하여 영업손실 규모를 축소하고, 재무건전성과 기업가치를 높이는 것이 전략의 핵심입니다. 동사는 몇해간 이어오는 고질적인 수익성 악화를 극복하기 위하여 백화점, 마트, 슈퍼, 롭스 등 오프라인 전체 700여개의 점포 중 약 30%에 해당하는 200여개를 구조조정 및 수익성 개선 대상으로 분류하고 부진점포 철수 및 구조조정을 진행하였습니다. 특히, 할인점 사업부문 중 롭스는 구조조정 진행으로 2022년 말 모든 점포를 철수 하였습니다. 또한, 사업성이 열악한 해외 점포도 줄여나갔습니다.2022년 코로나19 상황의 완화와 함께
약 3년간의 강도 높은 '다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 동사의 연결기준 영업이익률은 2021년 1.33%에서 2022년 2.50%, 2023년 1분기 3.16%로 반등하며 수익성이 개선되는 모습을 보이고 있습니다. 그러나, 향후 외부환경의 변화 등으로 인해 다시 수익성이 악화 될 경우 추가적인 구조조정이 필요할 수 있습니다. 동사의 구조조정과 관련하여 부진점포 철수 과정에서 단기적 비용부담이 발생할 수 있으며, 동사의 시장지위와 경쟁력, 재무 및 투자여력 등의 변동이 발생할 수 있는 점 투자자께서는 유의해주시기 바랍니다.(3) 롯데그룹 - 회사위험

[롯데그룹 평판 관련 위험]

자.
검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후
2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다. 이후
2019년 10월 17일 상고심에서 대법원은 피고인들과 검사의 상고를 모두 기각하여 원심 판결을 확정하였습니다. 2022년 8월 12일 법무부 보도자료에 따르면 정부는 2022년 광복절을 맞이하여, 2022년 8월 15일자로 중소기업인, 소상공인 등 서민생계형 형사범, 주요 경제인, 노사관계자, 특별배려 수형자 등 1,693명에 대한 특별사면을 단행하였다고 발표하였습니다. 경제 활성화를 통한 경제위기 극복을 위해, 최근 형 집행을 종료한 이재용 삼성전자 부회장을 복권하고, 집행유예 기간 중인 신동빈 롯데그룹 회장을 특별사면(형선고실효) 복권한다고 발표하였습니다.
상호출자제한기업집단 계열 순위 5위의 대기업 그룹인 만큼, 추후에도 롯데그룹의 최고 경영진이 유사한 혐의로 재판을 받게 될 경우, 해당 재판의 결과가 롯데그룹 및 당사의 전반적인 평판 및 경영 안정성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]가.
금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 삼창 감정평가법인의 평가액은 562,000,000,000원입니다. 증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3-3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3-1회 담보부사채는 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3-2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30% 수준을 갖추고 있다고 판단됩니다.
하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채의 전자등록총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

[환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는
채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한,
상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른
투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[예측자료에 관한 사항]라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래예측진술(판단)이 포함되어 있으며
미래예측진술(판단)은 다양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래할 수 있습니다.

[사채권 발행 청구]마. 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[전자공시 관련 사항]바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은
금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.
[신용평가에 관한 사항]사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로
한국신용평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 AA-로 평가받았습니다. 다만,
해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 바, 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
3-3
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
담보부사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
80,000,000,000
모집(매출)총액
80,000,000,000

발행가액
80,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2024년 07월 28일

원리금지급대행기관
(주)우리은행롯데월드타워금융센터
(사채)관리회사
-

비고
롯데백화점 강남점 담보제공

평가일
신용평가기관
등 급

2023년 07월 18일
한국신용평가
회사채 (AA-)

2023년 07월 19일
나이스신용평가
회사채 (AA-)

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수(주선)인
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
하나증권
2,000,000
20,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

대표
한국투자증권
2,000,000
20,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

대표
삼성증권
2,000,000
20,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

대표
케이비증권
2,000,000
20,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2023년 07월 28일
2023년 07월 28일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
80,000,000,000

발행제비용
232,020,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
부동산(토지, 건물)
권리행사가격
-

담보금액
562,000,000,000
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】
▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려움.▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 07월 06일 하나증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주) 및 케이비증권(주)과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 07월 26일이며, 상장예정일은 2023년 07월 28일임.

(주1) "제3-3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + [0.95%p.]를 가산한 이자율로 합니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
서울특별시 강남구 대치동 937 외- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
롯데위탁관리부동산투자회사 제3-3회 담보부사채

담보금액
원 금
\80,000,000,000

이 자
원금 \80,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \80,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에관한 사항
기 준 일 자
2022년 09월 20일

평가(조사)기관
주식회사 삼창감정평가법인

평가방법및 기준

1. 감정평가 목적- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철 수인분당선＂한티역＂ 동쪽 인근에 위치하는 상업용 부동산(토지, 건물, 구분건물)으로서, 담보 및 기타 목적의 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다.3. 감정평가 조건- 해당사항 없습니다.4. 감정평가 기준시점- 본건의 기준시점은 귀사 제시일자를 기준하여 2022년 09월 20일로 함

5. 감정평가의 기준가치- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.6. 실지조사 실시기간 및 그 내용- 본건 평가대상 물건에 대하여 2022년 07월 1일부터 2022년 8월 1일까지 조사를 진행하였으며, 실지조사를 통하여 대상물건의 이용상황과 공부와의 일치여부 및 지가수준을 확인하였습니다. 7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.8. 대상물건에 적용한 감정평가방법- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수익방식이 있습니다.(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.(2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.(3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

결 과

1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액

구분
원가방식(원)
비교방식(원)
수익방식(원)

토지, 건물
605,447,081,320
557,800,000,000
533,500,000,000

2. 시산가액의 조정 및 감정평가액의 결정가. 시산가액의 조정- '시산가액'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 도출된 가격을 말하고, '시산가액조정'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격인 시산가액을 비교, 대조하여 각 방식에 따른 시산가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이들을 통일적, 일관적이도록 상호 관련시켜 조화 있는 상태로 조정하는 것을 의미합니다.- 원가방식에 의한 가액은 대형판매점 부동산과 같은 수익성 부동산의 특성상 토지와 건물이 일체로 거래되는 거래관행의 미반영, 토지+건물의 개별적 부동산가치의 합산으로 복합부동산의 수익성을 적절히 반영하지 못하는 한계를 가지고 있으나, 대상 토지 및 건물의 개별성을 충분히 담아내고 있는 가격으로서 평가목적에 따라 유의미한 가격으로서의 역할을 합니다. 대상 부동산의 경우 토지의 입지가 부동산의 가치에 많은 영향을 끼치는 바, 원가방식에 의한 시산가액의 중요도가 인정됩니다.- 한편, 대상물건의 감정평가 목적, 실제 시장에서의 거래관행, 풍부한 시장자료 등을 고려한 비교방식에 의한 시산가액은 현재의 부동산 시장에 대한 정보를 반영하고 있다는 점에서 합리적이며, 현금흐름이 가격 결정에 있어 중요한 요소가 되는 현실을 고려한 수익방식에 의한 수익가액 또한 합리적이라고 판단됩니다.- 따라서 3방식의 유용성 및 한계, 대상물건의 특성, 감정평가의 목적 등을 고려할 때 수익방식에 비중을 두어 시산가액을 조정을 하는 것이 합리적이라 판단됩니다.나. 감정평가액의 결정- 수익성이 중요시 되는 대상 부동산의 특성과 감정평가 목적을 고려하여 아래와 같이 각 3방식에 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하였습니다.

구 분
시산가액(원, A)
가중치(B)
가중치적용(A x B, 원)

원가법에 의한 시산가액(원)
605,447,081,320
30.0%
181,634,124,396

거래사례비교법에 의한 시산가액(원)
557,800,000,000
30.0%
167,340,000,000

수익환원법에 의한 시산가액(원)
533,500,000,000
40.0%
213,400,000,000

감정평가액 산출(원)
100.0%
562,374,124,396

감정평가액 결정(원)
562,000,000,000

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

구분
배분비율
배분액(원)

토지
92.09%
517,546,000,000

건물
7.91%
44,454,000,000

합계
100.00%
562,000,000,000

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3-3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3-1회 담보부사채는 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3-2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30% 수준을 갖추고 있다고 판단됩니다.

(주2) 선순위 권리 현황- 근저당권

순위번호
근저당권자
접수일자
채권최고액
채무자

17
대한토지신탁주식회사
2022.07.29. 제111160호
금 300,000,000,000원
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

19
롯데쇼핑주식회사
2022.07.29. 제111162호
금 36,010,405,210원
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

-임차권

순위번호
임차권자
접수일자
임차보증금
존속기간

18
롯데쇼핑주식회사
2022.07.29. 제111161호
금 20,837,059,460원
2019.10.16 ~ 2030.10.15

-전세권

순위번호
전세권자
접수일자
전세금
전세권설정자

-
-
-
-
-

- 선순위 임대차

임대차계약
임차인
환산보증금
임대인
비고

-
-
-
-
2023년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

구분지상권설정
2004. 2. 2.제6764호
2003. 10. 17.설정계약
- 목적 : 지하연결통로의 가설- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지- 지상권자: 서울특별시- 관리청: 강남구청- 도면편철장 : 1책92장

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[회 차 :
3-3
]
(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
담보부사채

구 분
무기명식 이권부 담보부사채

권 면 총 액(전자등록총액)
80,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록)금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
80,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

이자율
연리이자율(%)
-

변동금리부사채이자율
-

이자지급방법및 기한
이자지급 방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 이율의 1/4씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

이자지급 기한
2023년 10월 28일, 2024년 01월 28일, 2024년 04월 28일, 2024년 07월 28일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / NICE신용평가(주)

평가일자
2023년 07월 18일 / 2023년 07월 19일

평가결과등급
AA-(안정적) / AA-(안정적)

주관회사의분석
주관회사명
한국투자증권(주), 하나증권(주), 삼성증권(주), 케이비증권(주)

분석일자
2023년 07월 19일

상환방법및 기한
상 환 방 법
"본 사채"의 원금은 2024년 07월 28일에 일시 상환한다. 다만, 상환일이 은행 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하되, 늦추어진 해당 일수에 대하여 발행 당시 표면금리로 계산한 경과이자를 지급한다.

상 환 기 한
2024년 07월 28일

청 약 기 일
2023년 07월 28일

납 입 기 일
2023년 07월 28일

전 자 등 록 기 관
한국예탁결제원

사채관리회사
-

상 장 여 부
본 증권은 2023년 07월 28일 한국거래소에 상장될 예정임

원리금지급대행기관
회 사 명
(주)우리은행 롯데월드타워금융센터

회사고유번호
00254045

기 타 사 항
▶본 사채 발행을 위해 한국신용평가㈜와 NICE신용평가㈜로부터 AA-(안정적) 등급을 부여받았으나, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려움.▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2023년 07월 06일 하나증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주) 및 케이비증권(주)과 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.▶ 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2023년 07월 26일이며, 상장예정일은 2023년 07월 28일임.

(주1) "제3-3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + [0.95%p.]를 가산한 이자율로 합니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
서울특별시 강남구 대치동 937 외- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
롯데위탁관리부동산투자회사 제3-3회 담보부사채

담보금액
원 금
\80,000,000,000

이 자
원금 \80,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \80,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에관한 사항
기 준 일 자
2022년 09월 20일

평가(조사)기관
주식회사 삼창감정평가법인

평가방법및 기준

1. 감정평가 목적- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철 수인분당선＂한티역＂ 동쪽 인근에 위치하는 상업용 부동산(토지, 건물, 구분건물)으로서, 담보 및 기타 목적의 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다.3. 감정평가 조건- 해당사항 없습니다.4. 감정평가 기준시점- 본건의 기준시점은 귀사 제시일자를 기준하여 2022년 09월 20일로 함

5. 감정평가의 기준가치- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.6. 실지조사 실시기간 및 그 내용- 본건 평가대상 물건에 대하여 2022년 07월 1일부터 2022년 8월 1일까지 조사를 진행하였으며, 실지조사를 통하여 대상물건의 이용상황과 공부와의 일치여부 및 지가수준을 확인하였습니다. 7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.8. 대상물건에 적용한 감정평가방법- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수익방식이 있습니다.(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.(2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.(3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

결 과

1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액

구분
원가방식(원)
비교방식(원)
수익방식(원)

토지, 건물
605,447,081,320
557,800,000,000
533,500,000,000

2. 시산가액의 조정 및 감정평가액의 결정가. 시산가액의 조정- '시산가액'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 도출된 가격을 말하고, '시산가액조정'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격인 시산가액을 비교, 대조하여 각 방식에 따른 시산가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이들을 통일적, 일관적이도록 상호 관련시켜 조화 있는 상태로 조정하는 것을 의미합니다.- 원가방식에 의한 가액은 대형판매점 부동산과 같은 수익성 부동산의 특성상 토지와 건물이 일체로 거래되는 거래관행의 미반영, 토지+건물의 개별적 부동산가치의 합산으로 복합부동산의 수익성을 적절히 반영하지 못하는 한계를 가지고 있으나, 대상 토지 및 건물의 개별성을 충분히 담아내고 있는 가격으로서 평가목적에 따라 유의미한 가격으로서의 역할을 합니다. 대상 부동산의 경우 토지의 입지가 부동산의 가치에 많은 영향을 끼치는 바, 원가방식에 의한 시산가액의 중요도가 인정됩니다.- 한편, 대상물건의 감정평가 목적, 실제 시장에서의 거래관행, 풍부한 시장자료 등을 고려한 비교방식에 의한 시산가액은 현재의 부동산 시장에 대한 정보를 반영하고 있다는 점에서 합리적이며, 현금흐름이 가격 결정에 있어 중요한 요소가 되는 현실을 고려한 수익방식에 의한 수익가액 또한 합리적이라고 판단됩니다.- 따라서 3방식의 유용성 및 한계, 대상물건의 특성, 감정평가의 목적 등을 고려할 때 수익방식에 비중을 두어 시산가액을 조정을 하는 것이 합리적이라 판단됩니다.나. 감정평가액의 결정- 수익성이 중요시 되는 대상 부동산의 특성과 감정평가 목적을 고려하여 아래와 같이 각 3방식에 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하였습니다.

구 분
시산가액(원, A)
가중치(B)
가중치적용(A x B, 원)

원가법에 의한 시산가액(원)
605,447,081,320
30.0%
181,634,124,396

거래사례비교법에 의한 시산가액(원)
557,800,000,000
30.0%
167,340,000,000

수익환원법에 의한 시산가액(원)
533,500,000,000
40.0%
213,400,000,000

감정평가액 산출(원)
100.0%
562,374,124,396

감정평가액 결정(원)
562,000,000,000

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

구분
배분비율
배분액(원)

토지
92.09%
517,546,000,000

건물
7.91%
44,454,000,000

합계
100.00%
562,000,000,000

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3-3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3-1회 담보부사채는 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3-2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30% 수준을 갖추고 있다고 판단됩니다.

(주2) 선순위 권리 현황- 근저당권

순위번호
근저당권자
접수일자
채권최고액
채무자

17
대한토지신탁주식회사
2022.07.29. 제111160호
금 300,000,000,000원
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

19
롯데쇼핑주식회사
2022.07.29. 제111162호
금 36,010,405,210원
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

-임차권

순위번호
임차권자
접수일자
임차보증금
존속기간

18
롯데쇼핑주식회사
2022.07.29. 제111161호
금 20,837,059,460원
2019.10.16 ~ 2030.10.15

-전세권

순위번호
전세권자
접수일자
전세금
전세권설정자

-
-
-
-
-

- 선순위 임대차

임대차계약
임차인
환산보증금
임대인
비고

-
-
-
-
2023년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

구분지상권설정
2004. 2. 2.제6764호
2003. 10. 17.설정계약
- 목적 : 지하연결통로의 가설- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지- 지상권자: 서울특별시- 관리청: 강남구청- 도면편철장 : 1책92장

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

"제3-3회 담보부사채"의 발행과 관련된 공모가격 결정방법은 당사와 대표주관회사의 협의에 의한 확정가 지정방법으로, "제3-3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + [0.95%p.]를 가산한 이자율로 합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집관련 사항

1. 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지2. 청약일 : 2023년 07월 28일 09시부터 12시까지3. 청약방법(1) 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.

(2) 청약대상: 기관투자자에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정한다. 청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다.

(3) 청약단위: 최저청약단위는 10억원 이상으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못한다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

(5) 청약증거금: 사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2023년 07월 28일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

(6) 청약취급처: "인수단"의 본점

(7) 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다.

(8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주한다.

(9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다.

가. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각호의 방법으로 배정한다.

① 기관투자자: 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다.

② 일반청약자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 일십억원 단위로 안분 배정한다.

나. 청약자의 특성 등을 고려하여 "공동대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는 자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다.

4. 투자설명서의 교부: "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약 전 투자설명서를 교부받아야 한다.

① 교부장소: "인수단"의 본점

② 교부방법: "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

③ 교부일시: 2023년 07월 28일

④ 기타사항:

가. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.

나. 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면·전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

5. "본 사채"의 사채금 납입기일: 2023년 07월 28일

6. "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 주식회사 우리은행 롯데월드타워금융센터

7. 등록기관: "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거하여 전자등록한다.

8. 전자등록 신청:

가."발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다. 나. 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제15조 제2항에 따라 "공동대표주관회사"인 KB증권 주식회사에게 위임한다.

※ 관련법규<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관 4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다. 5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28> 1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것 2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것 3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것 4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1, 2010.12.7, 2013.6.21> 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가 가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자 나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자 다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인 라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다) 마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자 바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자 가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주 나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원 다. 발행인의 계열회사와 그 임원 라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인경우에는 그 주주 마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그국내 계열회사의 임직원 바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인 사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1, 2013.6.21> 1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자 2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자 3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

나. 일정(1) 납입기일: 2023년 07월 28일(2) 발행일: 2023년 07월 28일
다. 납입장소(주)우리은행 롯데월드타워금융센터
라. 상장일정(1) 상장신청예정일: 2023년 07월 26일(2) 상장예정일: 2023년 07월 28일
마. 사채권교부예정일전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.
바. 사채권 교부장소"본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
사. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) "본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.(2) 본 사채권의 원리금 지급은 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출 이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

[회 차: 3-3]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

명칭
고유번호
인수금액(원)
수수료율(%)

하나증권(주)
00113465
서울특별시 영등포구 의사당대로 82
20,000,000,000
0.15
총액인수

한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
20,000,000,000
0.15
총액인수

삼성증권(주)
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
20,000,000,000
0.15
총액인수

케이비증권(주)
00164876
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
20,000,000,000
0.15
총액인수

II. 증권의 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회차
발행금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제3-3회 담보부사채
800
-
2024.07.28
-

주1) "제3-3회 담보부사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 + [0.95%p.]를 가산한 이자율로 합니다.(1) 당사가 발행하는 제3-3회 담보부사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.(2) 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 전자등록기관은 한국예탁결제원입니다.

나. 근저당권 설정에 관한 사항

* 금번 발행하는 롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사 제3-3회 담보부사채는 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위해 2022년 7월 21일 체결된 근저당설정계약서에 근거하여 발행됨에 따라 별도로 추가적인 근저당권 설정 계약서를 체결하지 않음.

대한토지신탁(주)("근저당권자" 및 "갑"), 롯데위탁관리부동산투자회사(주)("채무자", "근저당권설정자" 및 "을")

채무자 겸 근저당설정자는 2022년 7월 21일 담보부사채신탁법 제3조에 따라 담보부사채를 발행하기 위한 담보부사채신탁계약(이하 “신탁계약”라고 함)을 근저당권자와 체결하였다. 근저당권자는 담보부사채신탁법상 신탁업자로서 동법에 따라 총사채권자를 위해 별지1 부동산(이하 “본건 부동산” 또는 “담보목적물”이라 함)에 대한 담보권을 설정 받고, 해당 담보권 설정등기의 등기권자가 되는 자이다. 이에 채무자 겸 근저당설정자는 아래의 피담보채무를 담보하기 위하여 근저당권자와 이 계약을 체결하기로 하고 아래와 같이 약정한다.(2) 저당권의 설정 및 범위- 근저당권의 설정

① “을”은 “본건 채무”를 담보하기 위하여 본건 부동산(담보목적물)에 대해 근저당설정계약서 별지2의 선순위 권리에 이은 후순위로 채권최고액 금 삼천억원정(￦300,000,000,000)의 근저당권을 본 사채의 발행일에 설정한다. “을”은 본 항의 근저당권 설정을 위해 그 자산보관회사인 주식회사 대한토지신탁에 필요한 지시를 하여야 한다.

② “을”은 본 사채의 납입일 당일까지 담보목적물에 관하여 “갑”을 위한 근저당권설정등기 신청을 하여야 한다.

- 근저당권의 범위

① 근저당권의 효력은 담보목적물에 설치되어 부합된 시설 및 담보목적물과 일체를 이루거나 그에 부착된 기계 및 도구 그리고 수리 및 증개축 등으로 담보목적물과 일체를 이루거나 그에 부합 또는 종속될 물건에 대하여도 당연히 미친다.

② 본 계약 체결일 이후 근저당권의 범위에 속하되 근저당설정계약서 별지1에 기재되어 있지 않은 여하한 자산이나 재산은 자동적으로 피담보채무의 이행을 담보하기 위한 담보권의 대상이 된다. 이를 위하여 “을”은 “갑”이 요청하는 경우, “갑”에게 누락자산에 대한 근저당권을 설정하기 위하여 필요한 계약서나 증서를 작성하여야 하고, 동 담보권 설정을 위하여 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(3) 근저당설정자의 담보보존의무

① “을”은 “갑”의 사전승낙 없이는 본건 부동산에 대하여 소유권의 이전, 저당권, 지상권, 임차권 등 각종 권리의 설정 또는 등기, 등기상황의 이동 기타 그 현상을 변경하지 아니한다. 단, “을”이 위 담보목적물에 관하여 체결하였거나 체결될 임대차계약의 임차인에게 “갑”보다 후순위의 임차권, 근저당권을 설정하는 경우는 그러하지 아니하다.

② “을”은 본건 부동산의 멸실, 훼손, 공용징수 기타의 원인으로 위 부동산에 이상이 생기거나 이상이 생길 염려가 있을 때에는 즉시 이를 “갑”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 아닌 제3자가 담보목적물을 압류(가압류 포함), 몰수하거나 유치권 등을 설정하거나 이를 주장, 청구하거나 또는 그러한 권리를 취득하는 경우, “을”은 즉시 이를 “갑”에게 통지하여야 하며, “갑”과 협의 하에 당해 압류, 몰수, 유치권 등을 실효시키기 위해 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(4) 근저당권의 실행

① “신탁증서” 제29조(기한의 이익상실)의 사유가 발생하였을 때에는 “갑”은 법정절차에 의하여 근저당권을 실행하기로 한다.

② 제1항에 따라 “갑”이 수령한 금액이 피담보채무액 및 근저당권 실행에 관한 비용을 전부 상환하는데 부족한 경우, “을”은 그 부족분에 대하여 여전히 상환할 채무를 부담한다. 반면 각종 비용과 피담보채무를 변제하고 남는 금전이 있는 경우 “갑”은 즉시 남은 금전을 “을”에게 반환한다.

다. 기한의 이익상실에 관한 사항

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하고 그 지급기일로부터 10일 이내에 지급하지 않는 경우

(사) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

(아) “갑”이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

(타) “갑”이 본 사채조건을 위반하고, “을”이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “갑”의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “갑”이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “을”이 합리적으로 판단하였을 때

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “갑”이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”이 “부채비율”을 200% 이하로 유지하지 못한 경우 (“부채비율”은 “갑”이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 재무상태표의 부채총계/자기자본총계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”의 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 (“지배구조 변경사유”는 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “지배구조 변경사유”로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 "롯데" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “지배구조 변경사유”에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. “을”은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여야 한다.

가. “지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

라. 수탁회사의 변제수령권한
: 대한토지신탁(주)는 신탁증서에 따라 본 사채에 관한 신탁을 인수한 회사로써 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받는 데 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부문서 중 신탁증서를 참조하시기 바랍니다.

마. 사채관리계약에 관한 사항담보부사채의 경우, "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 신탁계약에 의거하여 신탁의 수탁회사(신탁회사)인 대한토지신탁㈜가 사채관리회사의 권한과 의무 상당을 보유합니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 03월 29일 설립되었으며, 2019년 05월 14일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 롯데쇼핑(주)가 50.00% 소유하고 있습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 롯데에이엠씨(주)가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 롯데에이엠씨(주)가 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행중입니다.

[롯데리츠_지분구조]

롯데리츠_지분구조도

증권신고서 제출일 현재, 당사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취득하였으며 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점/ 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시하였으며, 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점의 매입 및 책임임차를 개시하여 보유부동산의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사의 확정된 신규투자계획은 없습니다.당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 당사가 보유한 부동산 임대(임차인: 롯데쇼핑(주), 롯데글로벌로지스(주))를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 그 중 주요 임차인 롯데쇼핑(주)은 백화점, 할인점, 전자제품전문점, 슈퍼 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 롯데쇼핑(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다. 따라서, 본 사업위험은 (1) 부동산투자회사로서 보유 부동산의 가치가 하락할 사업위험 (2) 주요 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험 (3) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습니다.

("III. 투자위험요소" 문구에 기재된 "당사"는 증권신고서 작성 주체인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)를 의미하고, "동사"는 당사의 최대주주이자 책임임차인인 롯데쇼핑(주)"를 의미합니다.)

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]가.
당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 아직까지도 COVID-19로 인한 전세계 팬데믹 리스크가 잔존하고 있으며, 글로벌 경기 침체 우려도 확대되고 있습니다. 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)이 2023년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 1월 예상한 전망치인 2.9%에서 0.1%p. 하향한 2.8%를 전망했습니다. IMF는 올해 세계경제를 우크라이나-러시아 전쟁, 팬데믹 영향이 지속되는 가운데 통화긴축 기조가 회복세를 제한하면서 성장세가 둔화될 것으로 예측했습니다. 그룹별로 분석하면 신흥국은 중국 및 러시아 등에 힘입어 전년 대비 0.1%p. 하향 조정하며 전년 수준의 전망치를 유지한 반면, 선진국의 경우 미국, 유로존, 영국 등 주요국 부진으로 전년 대비 1.4%p. 하락한 1.3%를 전망하며 큰 폭 하락을 예상했습니다. 이는 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속 등 부정적인 요인에도 불구하고 중국의 리오프닝에 따른 경기 회복 기대와 주요국(미국, 유럽 등)에서의 예상외 견조한 소비 및 투자 등의 영향이나
경기침체, 인플레이션 위험 또는 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등의 여파로 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 매출은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다.

■ 임차인별 임대료(매출금액) 내역

(단위 : 백만원, %)

구분
제9기 반기(2023년 1월~3월)
제8기(2022년 7월~12월)

매출금액
비중
매출금액
비중

롯데쇼핑㈜
27,428
96.1
54,426
96.1

롯데글로벌로지스㈜
1,110
3.9
2,203
3.9

합계
28,538
100.0
56,629
100.0

주) 상기 매출금액에는 임대보증금 수익이 반영되지 않았습니다. 자료: 당사 반기보고서

또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.① 국내 경기 동향

국내 경기의 경우, 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구 분
2022년
2023년(E)
2024(E)

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

GDP
2.6
0.8
1.8
1.4
2.4
2.3
2.3

민간소비
4.3
3.3
1.4
2.3
2.2
2.6
2.4

설비투자
-0.5
5.3
-11.1
-3.2
-1.8
9.8
3.7

지식재산생산물투자
4.7
3.1
3.4
3.3
4.9
2.6
3.7

건설투자
-3.5
0.7
-1.4
-0.4
-1.7
1.9
0.2

재화수출
3.4
-2.3
3.0
0.4
4.1
2.7
3.3

재화수입
4.7
2.2
-2.5
-0.2
1.3
5.0
3.1

(자료: 한국은행 경제전망보고서(2023.05))주1) 2023년 및 2024년 수치는 한국은행 전망치임주2) 전년 동기대비

한편, 민간소비는 가계소득 증가, 소비심리 개선 등으로 완만한 회복세를 보일 것으로 예상되며, 설비투자는 IT경기 위축과 금융비용 부담 등으로 부진한 흐름이 이어질 것으로 예상되고, 지식재산생산물 투자는 글로벌 경기 부진 등에도 불구하고 디지털 전환 수요 등에 힘입어 꾸준한 증가세를 나타낼 것으로 전망됩니다. 또한, 건설투자는 부동산 경기 둔화, 정부 SOC 예산 축소 등으로 부진한 흐름을 지속할 것으로 전망되며, 재화수출은 당분간 부진한 흐름을 보이다가 2023년 하반기 이후 점차 개선될 것으로 전망됩니다.

[민간소비 전망]

(단위: %)

2022년
2023년(E)
2024년(E)

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

4.3
3.3
1.4
2.3
2.2
2.6
2.4

(자료: 한국은행 경제전망보고서(2023.05))주1) 2023년 및 2024년 수치는 한국은행 전망치임주2) 전년 동기대비

한국은행 경제전망 보고서에 따르면 민간소비는 2022년 4분기 중 일시적으로 주춤하였으나, 2023년 1분기 들어 방역조치 추가 해제에 따른 펜트업 수요 등에 힘입어 회복세가 재개되는 모습을 보였습니다. 앞으로도 민간소비는 고금리와 고물가가 제약요인으로 작용하겠으나 양호한 고용사정, 가계소득 증가 및 소비심리 개선 등으로 완만한 회복세를 이어갈 것으로 예상됩니다.

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2023년 4월 발표한 세계경제전망에 따르면, 최근 금융시장 불안이 실물시장으로 파급될 가능성을 우려하며 2023년 세계 경제성장률을 2022년 3.4%에서 0.6%p 떨어진 2.8%로 전망하였습니다. 이는 지난 1월 전망치인 2.9%에 비해 0.1% 하향조정된 수치입니다.또한, 세계 경제 중기전망률(5년뒤 전망률)을 3.0%로 전망하였는데 이는 WEO가 발간된 이후 가장 낮은 수치입니다.IMF는 올해 세계 경제 여건을 험난한 회복과정(A Rocky Recovery)으로 평가하였으며, 지난해부터 이어진 러시아-우크라이나 전쟁, 경제분철화 심화, 인플레이션 등 불안요인이 해결되지 못한 채 최근의 실리콘밸리 은행, 크레딧스위스 사태 등 금융시장 불안이 확산되는 상황에 대한 우려를 나타냈습니다. 이 외에도 지나치게 높은 공공·민간 부채수준, 신흥국 및 개도국 그룹 중심으로 나타나는 신용 스프레드 상승 등을 잠재적인 요인으로 제시하였습니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위 : %, %p.)

구분

2022년

2023년(E)

2024년(E)

23.1월(A)
23.4월(B)
조정폭(B-A)
23.1월(C)
23.4월(D)
조정폭(D-C)

세계

3.4
2.9
2.8
-0.1
3.1
3.0
-0.1

선진국

2.7
1.2
1.3
0.1
1.4
1.4
0.0

미국

2.1
1.4
1.6
0.2
1.0
1.1
0.1

유로존

3.5
0.7
0.8
0.1
1.6
1.4
-0.2

독일

1.8
0.1
-0.1
-0.2
1.4
1.1
-0.3

프랑스

2.6
0.7
0.7
0.0
1.6
1.3
-0.3

이탈리아

3.7
0.6
0.7
0.1
1.4
1.3
-0.1

스페인

5.5
1.1
1.5
0.4
2.4
2.0
-0.4

일본

1.1
1.8
1.3
-0.5
0.9
1.0
0.1

영국

4.0
-0.6
-0.3
0.3
0.9
1.0
0.1

캐나다

3.4
1.5
1.5
0.0
1.5
1.5
0.0

기타 선진국

2.6
2.0
1.8
-0.2
2.4
2.2
-0.2

한국

2.6
1.7
1.5
-0.2
2.6
2.4
-0.2

신흥개도국

4.4
5.3
5.3
0.0
5.2
5.1
-0.1

중국

3.0
5.2
5.2
0.0
4.5
4.5
0.0

인도

6.8
6.1
5.9
-0.2
6.8
6.3
-0.5

러시아

-2.1
0.3
0.7
0.4
2.1
1.3
-0.8

브라질

2.9
1.2
0.9
-0.3
1.5
1.5
0.0

멕시코

3.1
1.7
1.8
0.1
1.6
1.6
0.0

사우디

8.7
2.6
3.1
0.5
3.4
3.1
-0.3

남아공

2.0
1.2
0.1
-1.1
1.3
1.8
0.5

자료: IMF World Economic Outlook (2023.04)

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아울러, 우크라이나-러시아 전쟁, 글로벌 통화 긴축 정책 지속 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 향후, 국내 경기 및 글로벌 경기는 글로벌 통화 긴축 정책 속도의 변화 및 그에 따른 실물 경기 변화에 따라 정상화 여부가 달라질 수 있습니다.

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 더욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]나.
당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며, 부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은
정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다.
2018년부터 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라
2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하며 그 노선을 이어갔습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다.
2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다.
그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

부동산 가격은 정부의 부동산 시장 운영정책에 따라 변동성이 심화될 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 2023년 반기말 기준 당사의 자산총액 2조 3,319억원 중 98.5%에 해당하는 2조 2,968억원이 투자부동산(비유동자산) 에 해당하며, 부동산투자회사 특성 상 부동산 가격이 하락하는 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만, 2017년 문재인 정부에서는 부동산 시장이 과열되었다는 판단하에 부동산 시장 규제 강화로 노선을 변경하였습니다. 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다.

8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화③ 조합원 분양권 전매 제한④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화③ 분양권 전매시 양도소득세 강화

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화② LTV, DTI 강화③ 중도금 대출보증 건수 제한

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화② 가점제 적용 확대③ 가점제 당첨자 재당첨 제한④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선

출처 : 국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다.

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)
주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)3. 집중 모니터링 지역 지정4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한주거복지 로드맵(2017. 11. 29)
1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는임대주택 등록 활성화 방안(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화2. 임대차시장 정보인프라 구축3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업(2017. 12. 14)
1. 대상지 68곳 확정

출처 : 국토교통부

2017년 11월 29일 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

[11.29 주거복지로드맵 - 주요과제]

주거복지 로드맵 주요 과제

1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원
2. 무주택 서민, 실수요자를 위한 주택 공급 확대
3. 임대차시장의 투명성, 안정성 강화

추진과제 실천을 위한 기반 구축

1. 법, 제도 정비- 주택임대차보호법 관리체계 개편- 주거실태조사 강화- 공공임대 수요자 편의성 강화
2. 협력적 거버넌스 구축- 주거복지 전달체계 개편- 지자체의 임대주택 공급 확대- 사회주택 공급 활성화- LH, HUG 주거지원 역량 강화
3. 재원 마련- 재원소요 : 5년 간 119조- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니다.정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

[12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요

[집주인]
[세입자]

임대주택 등록시 지원 확대1. 지방세 감면 확대- '21년까지 취득세, 재산세 감면- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제곱미터 이하)도 감면2. 임대소득세 감면 확대- 1주택만 임대해도 감면- 필요경비율 차등화(등록 70%, 미등록 50%)3. 양도세 감면 확대- (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용4. 종부세 감면기준 개선- (합산배제) 5년 → 8년 임대시5. 건보료 부담 완화- (4년 임대) 40% (8년 임대) 80% 감면
주거안정 강화1. 4~8년간 거주 가능- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주- 이사 및 중개비용 절감2. 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상→ 전월세상한제 수혜대상 확대 ('16년) 23% → ('22년) 45%권리보호 및 거래안전 강화1. 권리보호 강화- 계약갱신 거절 통지기간 단축- 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화2. 거래안전 강화- 소액보증금 최우선변제범위 확대- 전세금 반환보증 활성화

[임대차시장 정보 인프라구 구축]1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 관계부처

정부의 정책과 더불어 2018년 4월부터 다주택 양도세 중과가 시행되면서 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안이 당초 시장의 기대에 비해 규제강도가 약하다는 평가를 받으며, 시장 내 존재하던 불안감이 커지는 역효과를 불러일으켰습니다.

부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)- 양도세 강화- 임대사업자 혜택 축소- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대3. 조세 제도 정의 구현4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급2. 신혼희망타운 조기 공급3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치2. 분양권 소유자 무주택에서 제외3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처 : 국토교통부

2019년 4월 정부는 주거종합계획을 발표했습니다. 주거종합계획의 4대 중점 과제는 포용적 주거 복지 성과의 본격 확산, 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화, 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성, 고품질의 편안한 주거환경 조성이었습니다. 2018년 9.13 주택시장 안정대책에 이어 2019년 5월7일에 발표한 수도권 주택30만호 공급방안 제3차 신규택지 추진계획(1차로 17곳에 3.5만호(18.9.21), 2차로 41곳에 15.5만호(18.12.19)) 3차로 고양 창릉, 부천 대장 등 2곳에 5.8만호 추가하여 발표하였습니다. 이후 12.16 주택시장 안정화 방안을 통해 실수요 중심을 공급확대, 투기적 대출수요 규제를 강화하였습니다.2020년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안을 발표하면서, 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으나, 이후 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역 및 일부 지방의 상승세가 관측되었습니다. 이에 6.17 부동산 대책을 통해 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화하는 등 보다 강화된 안정화 방안을 발표하였고, 이어 2020년 8월 수도권 주택공급을 확대하는 방안을 발표하였습니다.

2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 "공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안"을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 것이라고 발표하였으며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

대분류
소분류
상세내역

압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소
물량
서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급

속도
건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)

품질
특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC

가격
공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급

청약
3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편

과감한 규제혁신과 개발이익 공유
도시·건축규제 완화
용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화

재초환 미부과
공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과

인허가 신속 지원
중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의

개발이익 공유
토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
토지주
10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담

민간
새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

자료 : 국토교통부

결론적으로, 문재인 대통령의 재임기간 동안 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의 유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하는 등 부동산 시장 안정화를 위해 노력하였습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다.2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안'이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 2027년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호)를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도입 등의 방안을 제시하였습니다. 특히, 신규 정비구역 지정을 5년간 22만호로 확대하고, 재건축 부담금 및 안전진단 관련 규제에 대한 변화도 예고하는 등 도시정비 사업의 확대를 강조했습니다. 이와 같이 윤석열 정부는 이전 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. '8/16 국민 주거안정 실현방안'의 주요 추진전략에 대한 사항은 아래와 같습니다.

[2022년 8/16 국민 주거안정 실현 주요 추진전략]

대분류
소분류
상세내용

도심 공급 확대
재개발/재건축 사업 정상화 착수
- 신규 정비구역 지정 확대: 5년간 전국 22만 호 (서울 10만 호 포함)- 재건축부담금 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입- 안전진단: 구조안전성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용- 정비사업 전문성/투명성 강화

2) 민간 도심복합사업: 2023년 상반기 지자체 공모 착수
- 민간 도심복학사업 신규 도입- 도심복합개발법 올해 12월 제정, 내년 상반기 중 공모 착수 계획

주거환경 혁신 및 안전 강화
1) 우수입지 공공택지 신규 지정
- 신규택지: 15만 호 신규 발굴하여 10월부터 순차 발표

2) 신도시 정주환경 개선
- GTX: A노선 2024년 6월 이전 조기 개통, B, C 노선 조기 착공

3) 지방 주거환경 개선
- 공공재개발, 공공도심복합사업을 지방 사업 여건에 맞춰 개선

4) 재해취약주택 해소대책 마련
- 재해 대응: 재해 취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련

공급시차 단축
1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선
- 통합심의: 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

2) 소규모사업 추진 애로요인 해소
- 가용자가 부족한 도심에 신속 주택 공급 목표

3) 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토
- 수요 억제 위주로 대응을, 향후 공급속도 제고 방식으로 접근

주거사다리 복원
1) 청년원가/역세권 첫집 공급 추진
- 청년원가/역세권첫집 총 50만 호 공급, 연내 3천호 사전청약

2) 신모델 민간분양 주택 도입(내집마련 리츠)
- 내집마련 리츠 12월 시범사업

주택품질 제고
1) 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고
- 층간소음: 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 비용 인정

2) 공공임대주택 혁신
- 공공임대: 신규주택 평형 확대, 노후 임대 정비 본격화

자료: 국토교통부

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

[2022.6.21 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제']

정책 과제

조치사항 ·시기

시행시기

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정

('22.7월)

'21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금·대출한도 확대

주택도시기금운용계획 변경('22.7월)

'22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정

('22.下)

'22년 월세액부터

적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정

('22.下)

'22년 전월세

보증금 대출

상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.7월 시행

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정

('22.下)

법개정('22.下)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법('22.下) 법인세법 시행령('22.7월)

개정

법('22.下)· 시행령 개정('22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공분야 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정

('22.下)

'23.上

- 규제지역 주담대 처분·전입의무 완화

금융업권별 감독규정 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정('22.下)

'23.上

- 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

-

'22.3/4 입주자

모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관 내규 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정 개정('22.3/4)

'22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자·장기보유자 납부유예 도입, 일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정

('22.3/4)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정

('22.下)

'22.6.21일 이후

취득 주택부터

소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역('22.6~) 및

부동산가격공시위원회 심의

'22.11월

수정·보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정

('22.3/4)

'22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정

('22.4/4)

'22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등

('22.5월~)

'22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

-

'22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙

개정('22.7~8월)

입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 적용

- HUG 고분양가 관리제도 개선

HUG 시행세칙 개정

('22.6월)

입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회

심의('22.6월)

개정 고시 이후

즉시 적용

(출처) 국토교통부

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법」일부개정법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되며, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 주요 내용]

대분류
소분류
상세내역

다주택자 규제 패러다임 전환
세제 부문
① 취득세 중과 완화(최대 12% -> 최대 6%)

② 양도세 중과 배제 연장(~'24.5) 및 근본적 개편안 마련

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

금융 부문
① 규제지역 주담대 금지 규제 해제(LTV 0% -> 30% 허용)

실수요자 대상규제 개선
규제 정상화
① 규제지역 추가 해제 및 분양가상한제 적용 지역 조정

② 실거주 및 전매제한 규제 5년 이전 수준으로 완화

③ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

④ 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향(현재 50%)

주거부담 완화
① 재산세 부담 완화를 위한 공시가격 및 공정시장가액비율 인하

② 특례보금자리론(1년 한시) 도입

주택공급기반위축 방지
정비사업
① 재건축 안전진단 비중 합리적 개선

공공주택
① 기 발표된 공급 계획은 정상 추진하되, 시장 상황을 고려하여 속도 조절

PF시장 지원
① 부동산개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통 지원으로 부실 방지

임대차 시장안정화 도모
민간 등록임대
① 전용 85㎡ 장기 아파트 민간등록임대 등록 재개 및 인센티브 제공

민간 사적임대
① 임대차 2법 개정 여부 및 방향에 대한 사회적 합의 추진

공공임대
① 공공임대 50만호 공급 계획 탄력적인 이행 및 주거 질 개선 작업 병행

(출처) 국토교통부

[2023년 부동산 부문 경제정책방향 세부 내용]

대분류
소분류
상세 내역

구분
현행
개선

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율
분양권
1년 미만 70%1년 이상 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

주택·입주권
1년 미만 70%1~2년 60%
1년 미만 45%1년 이상 -> 폐지

재건축 안전진단 합리화 방안
구조안전성 비중
50%
30%

주거환경 비중
15%
30%

설비노후도 비중
25%
30%

무조건부 재건축 허용 판정점수 기준
30점 이하
45점 이하

공공기관 적정성 검사 의무 시행
폐지
지자체 요청 시에만 제한적 시행

등록임대주택 복원 및 세제·금융 혜택
단기(4년) 건설임대
폐지
-

단기(4년) 매입임대
폐지
-

장기(10년) 건설임대
존치
-

장기(10년) 매입임대
축소(비아파트만 허용)
복원(85㎡ 이하 아파트)

<세제 인센티브>1. 지방세: 신규 아파트 매입임대사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면2. 국세: 기 폐지된 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원 및 추가 혜택 제공3. 의무임대기간을 현행 10년에서 15년까지 확대하는 경우 추가 혜택 제공<금융 인센티브>1. 등록임대 사업자에 대해서는 다주택자보다 높은 LTV 적용2. 단, 투자수요 방지를 위해 임대주택을 2호 이상 등록 신청 시 허용

PF시장 연착륙 지원
1. HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원)2. 차환발행의 어려움 지속 시 PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전화할 수 있는 사업자보증(HUG, HF 신설)* 현행 토지 전체 매입이 완료되고 분양 개시 이전 사업장만 보증이 가능하나, 토지 일부(예 95%)만 매입한 경우와 분양완료 사업장까지 검토 가능

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 완화
1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지2. 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지3. 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등

(출처) 국토교통부

결론적으로 2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 부동산 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 부동산시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 지속적으로 위축될 경우 당사의 보유 부동산 가치 하락으로 인하여 당사의 수익성이 악화될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]다.
금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되어 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~5.25%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다.
이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보이고 있습니다. 향후 시장 금리 상승에 따른 차입금리의 상승 등이 발생할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다.2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2016년 상반기 미국의 정책금리 인상에도 불구하고 국내경기 회복지연 등을 이유로 2016년 06월 또 한번의 기준금리 인하를 단행하여 한국은행 기준금리는 역사적인 최저 수준을 기록하였습니다.

[한국은행 기준금리 변화]

한은기준금리

출처: 한국은행

2020년 들어 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 COVID-19 발병에 따른 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 시장에 안전자산 선호 경향이 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 정례회의에 앞서 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p. 인하하였으며, 이후 15일 1.0%p.를 추가로 인하하며 0~0.25%로 기준금리가 떨어졌습니다. 이와 같은 미국의 기준금리 인하는, 연준이 1994년 통화정책을 공개한 이후 유례가 없는 파격적인 결정이었던 만큼 현재 글로벌 경기 악화의 심각성을 보여주고 있습니다. 미국의 기준금리 인하에 따라 한국은행은 4월 9일 예정된 금통위에 앞서 3월 16일 임시 금통위를 열어 0.5%p.를 전격 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 5월 28일 기준금리를 0.75%에서 0.50%로 0.25%p. 추가 인하하며 사상 처음 0%대로 진입했습니다.2021년에는 양국 모두 COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼치겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따른 경제 회복세가 빨라지기 시작했했고, 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 의견이 제시되었으나, 미국의 경우 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단하에 가능성을 일축하였습니다. 하지만 FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 열린 7월, 9월 FOMC 모드 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책을 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승 압력이 확산되었습니다. 12월 FOMC에서는 테이퍼링에서 금리인상 까지 긴 시간이 걸리지 않을 것임을 시사하며 인플레이션이 일시적이라는 의견을 선회하였습니다. 한국은행은 기준금리를 0.50%로 동결하였다가 8월 금통위에서 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 한국은행은 팬데믹으로 인해 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출 호조 및 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 이후 추가적으로 2021년 11월 0.25%p. 추가 인상을 단행하였습니다.2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~5.25%를 유지하고 있습니다.한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다. 양국 모두 2022년 대비 인상 속도를 다소 늦추고 있는 형국으로 시장에서는 통화긴축의 조기 종료에 대한 전망도 일부 존재하고 있지만, 향후 인플레이션 전개 상황에 따라 통화긴축 정책이 상당 기간 지속될 수 있으며, 기준금리의 추가 인상 가능성 역시 배제할 수 없는 상황으로 금리변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 2021년 08월 이후 상승세를 보이고 있는 상황으로, 이는 기준금리 인상, 기대 인플레이션 등의 영향으로 시장금리가 급격하게 오르고 있기 때문입니다. 이후 2022년 4분기말 평균 주택담보대출 금리는 5.45%로, 2012년 3분기(4.45%) 이후 가장 높은 수준을 보였으며, 2022년 연말까지 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 다만, 2023년 들어 한국 및 미국 중앙은행이 금리인상 속도를 다소 조절하는 모습을 보여주면서, 금융시장에 통화긴축 정책의 조기종료에 대한 기대감이 형성되면서 Credit 시장 전반에서 금리가 소폭 안정되는 모습을 보였습니다. 그러나 2023년 02월 미국 물가지수가 시장의 기존 기대치를 상회하는 등 미국 거시경제에 인플레이션 압력이 상존하고 있어 기준금리 추가 인상이 단행될 가능성을 배제할 수 없고, 기준금리가 추가 인상될 경우 전반적인 시장금리는 현재 대비 추가로 상승하여 부동산 시장 매입수요에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분

2023-06

2023-05

2023-04

2023-03

2023-02

2023-01

2022-12

2022-11

2022-10

2022-09

2022-08

2022-07

2022-06

2022-05

KB국민은행
4.25
4.29
4.73
4.89

5.23

5.36

5.11

4.82

4.59

4.29

4.13

4.04

3.86

3.84

NH농협은행
4.27
4.24
4.48
4.55

4.68

5.09

5.44

5.55

5.09

4.53

4.48

4.36

3.96

3.92

신한은행
4.62
4.54
4.82
4.86

5.17

5.61

5.71

5.71

5.18

4.59

4.65

4.43

4.04

4.12

우리은행
4.27
4.70
5.23
5.27

5.21

5.36

5.67

5.00

4.94

4.48

4.46

4.78

4.36

4.37

하나은행
4.38
4.35
4.59
4.64

4.65

5.02

5.33

5.46

4.93

4.27

4.17

4.21

4.02

4.31

산술평균
4.36
4.42
4.77
4.84
4.99

5.29

5.45

5.31

4.95

4.43

4.38

4.36

4.05

4.11

(주) 주요 시중은행 5개사를 대상으로, 분할상환방식, 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황 자료. (은행별 평균금리).

출처 : 전국은행연합회

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험

[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재
당
사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2020년 COVID-19 팬데믹으로 인해 급락했던 소비자심리지수는 2021년 보복소비 영향으로 반등했지만, 2022년 들어 경기 둔화 우려, 부동산 시장 위축, 금융시장 불안정 등 영향으로 다시금 100을 하회하는 모습을 보였습니다. 소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2022년 3분기부터 전염병의 재확산, 지정학적 리스크, 전세계적인 긴축적 재정정책 등의 영향으로 감소하는 경향을 보였습니다.
2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였습니다. 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기는 2023년 2분기 1년만에 소폭 반등(64→73) 하였으나, 고금리 고물가 상황에 소비여력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습니다.
업태별로는 2023년 2분기 기준 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데, 백화점(94), 대형마트(87)이 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 상기 내용을 포함한 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지속될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

롯데쇼핑은 국내 최대 규모의 유통업체로 본사를 통한 백화점, 대형마트, 슈퍼마켓 사업과 자회사를 통한 홈쇼핑, 전자제품 유통 등 소매유통업을 영위하고 있습니다. 유통산업은 국민 경제적 측면에서 생산과 소비를 연결시켜주는 기능을 수행하며, 유통과정의 흐름상 소매유통업은 최종소비자에 대한 판매를 영위하고 있습니다. 소매유통업은 국내외 경기, 국내 소비심리, 국내 소득 및 소비지출의 변화와 밀접한 관계가 있습니다. 이에 따라 롯데쇼핑의 경영실적은 경기 변동에 직접적인 영향을 받고 있습니다.수년간 하향 기조를 보인 소비자 심리지수는 2017년 2분기 이후부터 약 1년간 국내 정치상황 안정화에 따른 기저효과로 개선되었으나, 미-중 무역분쟁 및 미국 통화긴축 기조 등 국내외 경제환경의 불확실성이 지속되고, 국내 투자가 일부 둔화되는 모습 등으로 인해 2018년 하반기부터 다시 위축되는 모습을 보였습니다. 이후 2020년 초까지 미-중 무역분쟁 진행 경과 및 반도체, 화학 등 국내 주요산업 업황 변동 등으로 혼조세를 보이다가, 2020년 3월 이후 코로나19 확산에 의한 경기 침체 우려가 확산되고 사회적 거리두기 시행 등으로 국내 소비가 큰 폭으로 위축되며 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 72.5를 기록했습니다. 하지만 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 이처럼 개선세를 보이던 소비자심리지수는 변이 바이러스의 지속적인 등장에 따른 코로나19 종식이 예상보다 지연될 것이라는 인식으로 인해 2022년 5월 102.9에서 2022년 7월 86.3으로 두달만에 수치가 16.6p. 하락하였습니다. 2022년 9월에는 각국 통화 긴축 및 경기 불확실성 속에서 고용 및 대면서비스 소비가 양호한 흐름을 보이고 국제유가가 하락하며 소비자물가지수가 91.6로 소폭 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이다가 2023년 6월에는 물가 상승폭이 둔화되고 마스크 전면 해제 등에 따른 일상 회복 기대감의 영향으로 소비자심리지수가 100.7를 기록하며 12개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다.

[국내 소비자 심리지수]

구분
'19.12
'20.12
'21.12
'22.01
'22.02
'22.03
'22.04
'22.05
'22.06
'22.07
'22.08
'22.09
'22.10
'22.11
'22.12
'23.01
'23.02
'23.03
'23.04
'23.05
'23.06

소비자 심리지수
101.3
91.2
103.9
104.7
103.3
103.5
104.1
102.9
96.7
86.3
89.0
91.6
89.0
86.7
90.2
90.7
90.2
92.0
95.1
98.0
100.7

출처 : e-나라지표, 소비자동향지수주) 소비자심리지수가 100보다 클 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋음을, 100보다 작을 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타냄

한편, 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다. 향후 성장경로는 국내외 중앙은행의 통화긴축정책 강도 및 글로벌 경기둔화에 따른 국내기업의 수출 변동, 국내 부동산 및 금융시장 위축에 따른 건설투자 변동에 따라 불확실성이 높은 상황입니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이]

소매유통업 경기전망지수.jpg
소매유통업 경기전망지수

자료: 대한상공회의소 (2023.04)주) 소매유통업 경기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index): 지수가 100을 넘으면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의미이고,100미만이면 반대를 의미함

경기변동에 따른 개인의 소득 심리 변화는 소비지출에 영향을 미치는 한편 유통업의 실적과 연결될 가능성이 높습니다. 소매유통업 경기전망지수(RBSI)는 유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사하는 지표로 소매유통업 경기전망지수가 100을 넘으면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의미이고, 100 미만이면 반대를 의미합니다.유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사한 대한상공회의소의 소매유통업 경기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index) 추이를 살펴보면 코로나19 확산세가 감소함에 따라 2021년 2분기부터 지수가 100을 넘어서며 경기전망이 연이어 긍정적이였으나, 2022년 3분기에는 전염병 확산세가 다시금 심해지며 수치가 전분기 대비 15p하락하며 엔데믹(감염병의 풍토병화)과 리오프닝(경제활동 재개)으로 살아나던 유통업 체감경기가 다시금 크게 악화된 것으로 나타났습니다. 2022년 4분기에는 고물가, 고금리 상황이 장기화될 가능성이 높아지면서 경기침체에 대한 우려가 커지고 소비심리가 크게 위축되어 전분기 대비 11p 하락한 73을 기록하였습니다. 또한, 2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융위기(2009년 1분기, 73)와 코로나 충격(2020년 2분기, 66)보다 낮은 64를 기록하였습니다. 한편, 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기가 2023년 2분기 전망도 여전히 부정적인 것으로 나타났으나, 지수값은 1년만에 소폭 반등(64→73) 했습니다. 대한상공회의소는 2023년 2분기 전망치를 "4년만의 마스크 의무해제와 온화한 날씨로 야외활동이 증가하면서 오프라인을 중심으로 일부 기대감이 살아나고 있지만, 고금리에 부채상황이 늘고 대출은 어려워 소비여력이 크지 않은데다 먹거리 등 생활물가 수준이 높아 부정적 전망이 우세했다"고 분석했습니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이(업태별)]

업태
2019년
2020년
2021년
2022년
2023년

1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기

종합
92
91
93
91
88
66
82
85
84
103
106
99
96
99
84
73
64
73

백화점
94
89
86
103
93
61
93
96
98
96
107
98
102
111
97
94
71
94

대형마트
94
92
94
81
80
44
51
54
43
95
98
85
88
97
86
76
83
87

편의점
71
77
87
78
75
55
82
78
61
97
100
88
85
96
103
60
58
80

슈퍼마켓
80
82
84
75
75
63
71
61
65
93
96
98
82
99
51
48
49
58

홈쇼핑
110
100
103
105
105
84
97
108
114
114
129
110
107
96
88
80
65
66

온라인쇼핑
103
103

(자료: 대한상공회의소(2023.04))주1) 조사대상 : 백화점, 대형마트, 편의점, 슈퍼마켓, 온라인.홈쇼핑 등 5개 업태 500社주2) 조사지역 : 전국 7대 도시주3) RBSI 산출식 : (호전예상 응답 기업수-악화예상 응답 기업수)/응답기업수 x100 +100

한편, 업태별 소매유통업 경기전망지수 추이를 살펴보면, 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데 백화점(71→94)은 업태 중에서 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 대형마트(83→87), 편의점(58→80), 슈퍼마켓(49→58), 온라인쇼핑(65→66) 등 전 업태에서 경기 회복에 대한 기대감을 나타냈습니다.백화점(94)은 업태 중에서 가장 높은 전망치를 기록했습니다. 소비심리 위축, 해외여행 재개 등의 영향으로 그간 백화점 성장을 견인했던 명품 실적은 둔화될 것으로 예상됐지만, 실내 마스크 착용 의무해제와 야외활동이 증가하면서 화장품, 패션 등 외출관련 매출이 증가할 것으로 전망됐습니다.대형마트(87)는 고물가로 인한 장바구니 부담을 줄이기 위해 세일, 특가행사 등을 지속적으로 계획하고 있어 매출 상승에 긍정적으로 작용할 전망입니다. 반면, 따뜻한 날씨에 따른 외출 증가로 외식이 늘고, 가공식품 등 서민 먹거리 물가가 높다는 점은 부정적 요인으로 지목됐습니다.편의점(80)은 도시락 등 즉석식품, 가공식품 수요가 꾸준한데다 봄철을 맞이하여 유동인구와 나들이객 증가가 예상되면서 매출 상승에 대한 가장 높은 기대감을 나타냈습니다. 반면, 지난해 대비 5% 인상된 최저임금은 인건비 부담으로 작용하여 전망치 상승을 제약하고 있는 것으로 분석됐습니다.슈퍼마켓(58)은 이번 분기에도 업태 중에서 가장 낮은 전망치를 기록했습니다. 주요 매출 품목인 식품은 온라인, 편의점은 물론 동네 식자재마트와도 경쟁이 치열하고, 출점규제로 매장을 늘리는 것도 쉽지 않아 비관적 전망이 높은 것으로 파악됐습니다.온라인쇼핑(66)은 엔데믹에 따른 일상 회복이 본격화되면서 비대면소비에서 대면소비로 소비의 흐름 전환이 본격화될 것으로 예상되어 전망치가 기준치(100)를 크게 밑돌 것으로 조사됐습니다.

롯데쇼핑의 경우, 2023년 1분기 기준 롯데쇼핑의 매출 중 40.6%로 가장 높은 비중을 차지하는 할인점(대형마트)의 긍정적인 전망이 롯데쇼핑 매출에 기여할 것으로 보이나, 매출 비중의 22.4%, 9.1%를 차지하는 백화점과 슈퍼마켓의 경우 경기침체 우려로 인한 부정적 전망에 따라 매출에 악영향을 미칠 수 있습니다. 또한 2023년 1분기말 기준 전체 매출액의 0.8%를 차지하고 있는 롯데쇼핑의 사업부문인 이커머스(온라인쇼핑) 역시 리오프닝에 따른 매출 하락의 위험이 높으니 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다. 롯데쇼핑이 영위하는 백화점, 할인점, 전자제품 전문점 등의 소매유통업종은 소비심리 및 경기 변동에 따른 영향을 받는 사업으로 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 둔화되거나 경기침체가 지속될 경우 롯데쇼핑의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 부동산 임대수익 안정성에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 외부충격(코로나19의 확산, 물가상승 등)이 유통시장에 미치는 위험]마. 일반적으로 유통업계의 사업 특성상
소비자들의 외출이 자제 혹은 제한되는 경우, 유통업계 전반의 매출 감소에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합니다. 실제로 2014년 세월호 사건 및 2015년 중동호흡기증후군(MERS, 이하 '메르스')으로 인하여 국내 내수 침체를 겪은 바 있습니다. 2019년에는 미-중 무역전쟁 등의 외부 정치적인 이슈로 경기침체가 우려되었고, 이는 유통시장에도 큰 타격을 주었습니다. 또한,
2020년 이후 확산된 코로나19는 글로벌 차원에서의 경기침체를 야기하였으며, 국내의 경우 사회적거리두기 격상, 영업시간 규제 등이 시행되어 유통업계 전반에 큰 타격으로 작용하였습니다.2020년 1월 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려가 심화되면서 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 73.3을 기록하기도 하였으나, 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후
소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이며 2023년 5월에는 물가 상승폭 둔화와 일상 회복 기대감으로 소비자심리지수가 98.0를 기록하며 11개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 그럼에도 불구하고, 대내외 불확실성에 따른 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 여전히 100을 하회하고 있습니다.이러한 외부 충격 요소들의 발생과 지속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통산업을 영위하고 있는 당사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

일반적으로 유통업계의 사업 특성상 소비자들의 외출이 자제 혹은 제한되는 경우, 유통업계 전반의 매출 감소에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합니다. 실제로 2014년 세월호 사건 및 2015년 중동호흡기증후군(MERS, 이하 '메르스')으로 인하여 국내 내수 침체를 겪은 바 있습니다. 당시 세월호 사건의 여파로 휴가철과 추석 연휴가 있는 2014년 3ㆍ4분기 기간 동안 국민들의 소비심리가 크게 위축되었으며, 2015년 메르스 창궐로 인하여 전염병 감염을 우려하여 외출을 자제하는 소비자들이 증가함에 따라 국내 경기 부진의 주요 원인으로 작용하였습니다. 2019년에는 미-중 무역전쟁 등의 외부 정치적인 이슈로 경기침체가 우려되었고, 이는 유통시장에도 큰 타격을 주었습니다. 또한, 2020년 이후 확산된 코로나19는 글로벌 차원에서의 경기침체를 야기하였으며, 국내의 경우 사회적거리두기 격상, 영업시간 규제 등이 시행되어 유통업계 전반에 큰 타격으로 작용하였습니다.

[국내 소비자심리지수 추이]

소비자 심리지수 추이.jpg
소비자 심리지수 추이

(자료: e-나라지표, 소비자동향지수)주1) 소비자심리지수가 100보다 클 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋음을, 100보다 작을 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타냄

[국내 소비자 심리지수]

구분
'19.12
'20.12
'21.12
'22.01
'22.02
'22.03
'22.04
'22.05
'22.06
'22.07
'22.08
'22.09
'22.10
'22.11
'22.12
'23.01
'23.02
'23.03
'23.04
'23.05
'23.06

소비자 심리지수
101.3
91.2
103.9
104.7
103.3
103.5
104.1
102.9
96.7
86.3
89.0
91.6
89.0
86.7
90.2
90.7
90.2
92.0
95.1
98.0
100.7

(자료 : e-나라지표, 소비자동향지수)주1) 소비자심리지수가 100보다 클 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋음을, 100보다 작을 경우 과거 평균적인 경기상황보다 좋지 않음을 나타냄

한편, 2020년 1월 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려가 심화되면서 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 73.3을 기록하기도 하였으나, 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 이처럼 개선세를 보이던 소비자심리지수는 변이 바이러스의 지속적인 등장에 따른 코로나19 종식이 예상보다 지연될 것이라는 인식으로 인해 2022년 5월 102.9에서 2022년 7월 86.3으로 두달만에 수치가 16.6p. 하락하였습니다. 2022년 9월에는 각국 통화 긴축 및 경기 불확실성 속에서 고용 및 대면서비스 소비가 양호한 흐름을 보이고 국제유가가 하락하며 소비자물가지수가 91.6로 소폭 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이다가 2023년 5월에는 물가 상승폭이 둔화되고 마스크 전면 해제 등에 따른 일상 회복 기대감의 영향으로 소비자심리지수가 98.0를 기록하며 11개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 그럼에도 불구하고, 현재 소비자심리지수는 대내외 불확실성에 따른 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 여전히 100을 하회하고 있습니다.이러한 외부 충격 요소들의 발생과 지속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통산업을 영위하고 있는 당사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험]

바. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만,
현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있는 대형 3사(롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점)간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니다. 특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한
대규모 투자를 진행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

백화점은 매장면적의 합계가 3천 제곱 미터 이상이며 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자 편의시설이 함께 설치된 점포를 의미합니다. 백화점은 타 유통업종에 비해 의류, 잡화, 가전, 가구, 보석, 식품 등 풍부한 상품 구색을 갖추고 있어, 원스톱 쇼핑이 가능한 특징을 가집니다. 이와 더불어 식당가, 시네마, 문화센터, 문화홀 등 서비스 시설 및 다양한 문화 강좌와 각종 이벤트 행사로 고객들의 라이프스타일을 선도하는 등, 도시 생활의 큰 부분을 차지하고 있습니다. 최근 백화점들은 경쟁업체 및 다른 유통업태들과 차별성을 강조하는 방향으로 운영 전략을 수정하여 해외 역직구 및 국내/외 유명 브랜드 직소싱샵과 편집매장 등의 매장 차별화 전략은 물론, 온라인 채널 확대, 복합쇼핑몰 개발, 자체 컨텐츠 개발 등을 통해 경쟁력을 높여 나가고 있습니다.

백화점 산업의 성장성의 경우 미국, 일본과 같은 글로벌 백화점 업계와 마찬가지로 최근 국내 백화점 산업 또한 성장률이 둔화되고 있습니다. 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대, 옴니채널 서비스 강화 등으로 온ㆍ오프라인 영역에서 신성장동력을 지속적으로 발굴하여, 저성장 기조를 극복하려 노력하였습니다. 한편, 국내 백화점 시장의 2020년 시장규모는 27.4조원으로 전년대비 9.9% 감소하였으나, 2021년 다시 22.6% 증가하여 33.6조원의 시장규모를 기록했고 이는 코로나19 사태가 벌어지기 이전의 시장규모보다 큰 수치입니다. 한편, 국내 백화점 시장의 2023년 1분기 기준 시장규모는 9.5조원으로 전년동기 8.9조원 대비 약 7.2% 증가하였습니다. 이는 코로나19 확산으로 인해 침체되었던 소비가 대면 고객 확대 및 보복소비 심리 증대에 따른 매출 회복에 기인한 것으로 판단됩니다.

[백화점 시장규모 추이]

(단위 : 조, %)

구분

2020년
2021년
2022년
2022년 1분기
2023년 1분기(P)

시장규모

27.4
33.6
37.8
8.9
9.5

증감율

-9.9
+22.6
+12.1
+16.7
+7.2

(자료: 통계청)주1) 아울렛은 제외한 수치임주2) 2023년 1분기 수치는 잠정치

백화점의 경쟁력은 입지, 규모, MD구성, 브랜드 인지도, 구매협상력, 우수한 상권 확보에 달려 있습니다. 롯데, 현대, 신세계 등 빅3 백화점의 경우 시장선점을 통해 우수한 상권을 확보하고 전국적인 네트워크를 구축하고 있으며, 이에 따른 관리비용의 절감과 대규모 구매를 통한 구매협상력 제고 등 규모의 경제에 따른 경쟁력을 확보하고있습니다. 아울러 점포 확장도 빅3를 중심으로 진행됨에 따라 과점화가 더욱 진전되는 추세입니다. 또한 백화점 사업은 치열한 시장점유율 경쟁이 진행되고 있습니다. 동사의 경우 잠실, 명동을 비롯한 서울권역과 부산, 광주 등 광역도시에 위치한 주력점포들의 우수한 입지여건 및 고급 백화점으로서 차별화된 브랜드 이미지를 바탕으로 한 경쟁력을 보유 중입니다.특히 롯데, 현대, 신세계로 대표되는 빅3 백화점의 경우 대부분의 백화점이 크게 다음과 같이 3가지 형태로 대형화되어 있습니다. 첫째, 복합쇼핑MALL 백화점, 둘째, Lifestyle 전문백화점, 셋째, Multi-엔터테인먼트 백화점으로 매장 면적의 합계가 3천 제곱미터 이상이며, 백화점을 짓기 위해서 대규모 자금이 소요되는 것으로 보고 있습니다. 이와 같은 초기의 대규모 투자는 시장에 이미 진입한 업체에게는 시장을 선점할 수 있는 기회로 작용하는 반면 신규 진입 업체에게는 진입장벽으로 작용할 수 있습니다.

[백화점 시장점유율 추이]

(단위 : %)

구 분
2020년
2021년
2022년

롯데
37%
34%
34%

현대
28%
29%
28%

신세계
25%
26%
28%

(자료: 각 사 사업보고서)

주1) 동사 매출은 총판매액(임대매장 판매액 포함) 기준.

주2) 시장 점유율 산출 시 참조하는 통계청 수치에는 아울렛 판매액이 제외되어 동사 시장 점유율 산출 시에도 아울렛 점포를 제외한 수치로 점유율 산출.

주3) 현대백화점 매출범위 : 연결회사의 백화점 점포의 매출(임대매출ㆍ특약매출 포함)

주4) 신세계백화점의 자료는 총판매액(임대매장 판매액 포함) 기준이며, (주)신세계가 운영하는 백화점 외에 계열회사인 (주)광주신세계가 운영하는 신세계광주점, (주)신세계동대구 복합환승센터가 운영하는 신세계대구점, (주)대전신세계가 운영하는 대전신세계 Art & Science점, 위탁운영중인 신세계천안아산점 등을 포함하여 시장점유율을 산정함

롯데백화점의 백화점 시장점유율은 2022년말 기준 33.8%이며, 주요 백화점 업체(롯데, 현대, 신세계)의 시장점유율의 합은 약 90% 수준을 유지하며 과점 현상을 보이고있습니다. 백화점 내 경쟁은 상위 3사로 재편되어가고 있으나, 할인점과 홈쇼핑의 성장세, 해외직구와 E-커머스 등 신업태와의 경쟁도 치열해지고 있습니다. 이러한 상황에서 백화점 업계 상위 3사는 시장점유율 향상 및 브랜드 가치 증대를 위해 향후에도 신규 출점 등 투자 계획을 가지고 있습니다. 따라서 이러한 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁심화 가능성이 존재합니다.

[롯데쇼핑의 진행중인 투자]

(단위 : 억원)

사업부문
구분
투자기간
투자대상 자산
투자효과
총투자액
기투자액
향후투자액
비 고

백화점
신규투자
2023년~2025년
유형자산
매출증대
8,952
242
8,709
-

할인점
신규투자
2023년~2025년
유형자산
매출증대
1
0
1
-

(자료: 롯데쇼핑 1분기보고서)주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 국내 신규 투자 계획이며 경상투자, 출자, 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

[롯데쇼핑의 향후 투자계획]

(단위 : 억원)

사업부문
계획명칭
예상투자총액
연도별 예상투자액
투자효과
비 고

자산형태
금액
2023년
2024년
2025년

백화점
신규,경상투자
유형자산 외
15,926
3,889
6,815
5,222
매출증대
-

할인점
신규,경상투자
유형자산 외
2,061
496
927
638
매출증대
-

(자료: 롯데쇼핑 1분기보고서)주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 국내 신규 투자 계획이며 경상투자, 출자, 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

한편, 최근 백화점이 사실상 포화상태에 다다르면서, 동종업계 내에서 부지를 놓고 다투는 사례가 발생하기도 하였습니다. 이러한 상황은 백화점 산업 성장성의 한계와 경쟁 심화를 보여주고 있습니다. 점포를 빼앗기는 기업은 매출감소 및 성장동력 상실의 부정적인 영향을, 점포를 빼앗는 기업은 과다 프리미엄 지출로 인한 투자 수익성 훼손 등의 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 이처럼 대규모 투자를 비롯한 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]

사. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다.
2020년에는 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의되었으며, 복합쇼핑몰 등의 출점 요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한편,
2023년 최저임금은 시간당 9,620원으로 전년 대비 460원(5.0%) 증가했습니다.
향후에도 정부 정책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

유통산업과 관련한 규제는 법률상으로 '유통산업 발전법'을 통해 강제하는 형태와 공정거래위원회에서 권고하는 업태별 모범거래 기준으로 나뉩니다. 입법규제인 유통산업발전법은 유통업체의 영업자체를 제한하는 반면, 공정위의 규제는 대기업 및 중소기업, 가맹본부와 가맹점주의 거래관계의 균형을 조절하는 것을 목적으로 합니다.

[유통산업 주요 규제 및 정책 현황]

구분
영향 업태
주요 내용
영향

유통산업발전법
대형마트, 슈퍼
1) 대형 , 준대규모 점포 영업시간 제한2) 매월 이틀 의무휴업일 지정3) 상권영향평가 범위 확대
1) 영업시간 및 영업일수 제한으로 매출 감소2) 상권영향평가 기준 강화로 신규출점 제약

유통산업발전법(의안)(발의 2020년07월02일)
대형마트, 슈퍼, 아울렛, 백화점, 복합쇼핑몰 등
1) 상호출자제한기업집단의 계열회사가 운영하는 복합쇼핑몰과 백화점, 면세점, 전문점 의무휴업일 지정2) 기준 초과 규모 프렌차이즈 점포 의무휴업일 지정3) 지역협력개발서 작성 (지역상생, 고용활성화)
개정안 시행 시,복합쇼핑몰 , 아울렛 등 신규업태를 통한 성장성 확보에 차질

특약매입거래부당성에 관한 심사 지침
백화점, 아울렛 , 대형마트*규제대상 거래 비중백화점(72%), 아울렛 (80%), 대형마트 (16%)
1) 판촉비 분담 비율은 예상 이익 비율에 따라 정하되 , 입점업체 분담 비율은 50% 초과 금지2) 가격할인분도 판촉비에 포함
판촉비부담이 과거 대비 증가함에 따라 수익성 감소 및 시행초기 기준 산정의 어려움으로 과징금 부과 가능성

자율규약, 상생협약
편의점
1) 근접출점 지양2) 가맹점주와 상생협약 체결 및 이행3) 가맹계약 해지 시 위약금 감경 , 면제
점포 확장을 통한 수익기반 확대 제약가맹점주와의 상생협약 과정에서 수익성 감소 가능성

최저임금
대형마트, 슈퍼 , 백화점 , 편의점
2020년 2.9%, 2021년 1.5%, 2022년 5.1%, 2023년 5.0% 인상
인건비 부담 증가, 수익성 저하

(자료 : 해당 법률 내용 발췌 및 한국신용평가)

2012년 01월 '유통산업발전법' 개정안의 국회 통과(2013년 04월 24일 시행)로 영업시간 제한, 의무휴업일 지정 등에 관한 내용이 법제화되었으며, 신규 출점 부문에 있어서는 기존의 신고제가 사실상의 허가제로 전환되었습니다. 구체적인 내용을 살펴보면 대형마트의 영업시간 제한은 자정부터 오전 10시까지 확대되었으며, 의무휴업일은 '일요일을 포함한 공휴일 월 2회'로 규정되었습니다. 또한, 향후 점포 입점시 지자체장에게 신고가 의무화되는 '사전입점예정신고제'가 시행되었으며, 전통시장 반경 1,000m 내에는 점포 개설에 제한을 받게 되었습니다. '유통산업발전법'의 주요 개정 내용은 아래와 같습니다.

['유통산업발전법' 개정 내용(영업시간 제한 및 의무휴업일 지정 관련)]

구분
기존
변경

규제대상 점포
대형마트(농수산물 50% 이상 판매점 제외)
대형마트(쇼핑센터/쇼핑몰 내 마트 포함,농수산물 55% 이상 판매점 제외)

영업시간 제한
00:00∼08:00
00:00∼10:00

의무휴업일 지정
1∼2일 범위 내 재량권 지정
공휴일 2일 의무 지정

강제 규정
과태료 3천만원 이하
과태료 1억원 이하(3회 이상 위반시 1개월 영업정지 가능)

출처: 법제처주) 2013.04.24 시행

['유통산업발전법' 개정 내용(신규 출점 제한 관련)]

구분
기존
변경
비고

개설 계획 예고제
-
- 점포 오픈 30일전까지개설 계획 예고 필요
2013.04.24 시행

등록서류
- 개설등록신청서 및사업계획서 등 제출
- 상권영향평가서 및지역협력계획서 추가 제출
등록요건 강화(2013.07.24 시행)

전통상업보존구역
- 신규점/기존점 위치 이전시등록제한 가능
- 신규점/기존점 위치 이전시등록제한 가능- 매장면적 10% 이상 증축시등록제한 가능
증축제한 근거 확보

출처: 법제처

2017년 7월 국정기획자문위원회에서 발표한 국정운영 5개년 계획상 2018년부터 복합쇼핑몰에 대하여 대형마트 수준의 영업제한 등을 통해 골목상권을 보호한다는 내용이 포함되었습니다. 이후 2017년 9월과 2018년 1월 2차례에 걸쳐 이와 관련된 내용이포함된 유통산업발전법 일부개정법률안이 발의된 바 있습니다. 이후 2020년대에 들어 '유통산업발전법 개정안'이 다수 발의되었습니다. 2020년 9월 24일 기존 규제(대규모점포의 전통상업보존구역 내 입점 제한, 의무휴업 및 영업시간 제한)의 적용기간을 2025년 11월까지 연장하는 유통산업발전법 개정안이 국회 본회의에서 통과되었습니다. 이 밖에도 다수의 유통산업발전법 개정안이 계류되어 있으며, 이들 대부분이 기존 규제의 강도를 높이거나 새롭게 규제하는 방식입니다. 특히, 홍익표의원 등 14인이 제안한 의안(의안번호 2101347)의 경우 현재 대형마트의 월2회 의무휴업일 적용을 복합쇼핑몰에도 적용하겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 또한, 국회에서는 2021년 1월 상품권법에 관한 법률이 발의(의안번호 2107197)되었습니다. 주요 골자는 상품권 발행에 대한 자격요건 신고, 상품권 유효기간 및 의무 명시사항, 연간 발행한도 제한, 채무지급보증 계약, 상품권이용자의 권리 보호 등을 규정한 법률을 마련하는 것입니다. 업계에서는 동 법안이 시행될 경우 상품권 구매 위축으로 이어질 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 또한, 고용진의원 등 11인이 제안한 의안(의안번호 2110899)의 경우 대형마트 및 준대규모점포 매장이 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」에 따른 통신판매를 하는 경우에는 의무휴업 및 영업시간 제한의 대상에서 제외하겠다는 내용이 포함되어 있어 동사의 영업에 직접적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 한편, 2022년 3월 29일 임오경 의원 등 10인이 발의한 의안(의안번호 2114999)에 따르면, 대규모점포를 개설하거나 전통상업보존구역에 준대규모점포를 개설하는 경우에 해당 행정구역의 기초자치단체장의 승인(현행법) 뿐만 아니라, 인접 지자체의 기초자치단체장 및 협의회의 의견 또한 청취하는 내용을 포함하고 있습니다.롯데쇼핑의 경우 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 동사가 영위하는 사업부문의 대형마트 채널을 통한 판매량 등에 일부 변동성이 발생할 수 있습니다. 증권신고서 제출 기준일 현재 동 발의안 본회의 통과 여부는 예측할 수 없으나 의안이 통과될 시 동사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

['유통산업발전법' 개정 및 발의안]

구분
내용

기존규제 연장(통과)
기존 규제(대규모점포의 전통상업보존구역 내 입점 제한, 의무휴업 및 영업시간 제한)의 적용기간을 2025년 11월까지 연장

발의안(의안번호 2101347)
- 백화점, 복합쇼핑몰 등으로 의무휴업, 영업시간 제한 대상 확대- 전통상업보존구역을 현행 1km에서 최대 20km로 확대- 대규모 점포 개설을 위해 필요한 행정절차를 등록제에서 허가제로 변경

발의안(의안번호 2107197)
- 상품권을 발행하려는 자는 일정한 자격요건을 갖춰 금융위에 신고- 상품권 발행자가 유효기간을 3년 미만으로 정한 상품권의 유효기간은 발행일로부터 3년으로 보며, 상품권의 발행일로부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 유효기간이 경과한 상품권을 제시하는 자에게 100분의 90이하의 범위에서 현금, 물품 또는 용역을 상환하겠다는 뜻을 상품권에 명시- 금융위원회는 중앙행정기관의 장과 협의하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 상품권 연간발행한도 등을 제한할 수 있음

발의안(의안번호 2110899)
- 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포 중 대규모점포를 경영하는 회사 등이 점포 개업에 드는 총비용의 100분의 50을 초과하여 부담하는 점포만이 준대규모점포에 해당하도록 개정- 유통산업발전기본계획의 수립 주기를 3년으로 단축- 대형마트 및 준대규모점포 매장이 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」에 따른 통신판매를 하는 경우에는 의무휴업 및 영업시간 제한의 대상에서 제외- 대규모점포 등을 개설하려는 자는 상권영향평가서의 작성을 산업통상자원부장관이 지정하는 기관 또는 단체에 위탁하도록 규정- 유통산업 실태조사를 유통산업 관련 기관 또는 단체에 위탁할 수 있도록 규정

발의안(의안번호 2114999)
- 점포의 소재지 특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 점포의 개설 및 변경에 관하여 인접지역의 특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장과 협의하여야 함.- 점포의 소재지로부터 산업통상자원부령으로 정하는 거리 이내의 범위 일부가 인접 특별자치시ㆍ시ㆍ군ㆍ구에 속하여 있는 경우 인접 특별자치시ㆍ시ㆍ군ㆍ구에 소속된 협의회의 의견을 청취하여야 함.

(자료 : 유통산업발전법 내용 발췌 및 국회 의안정보시스템)

공정거래위원회 모범거래 기준은 거래의 공정성을 기준으로 모범거래기준을 마련하여, 중소상인 및 자영업자를 보호하는 것을 목적으로 합니다. 특히 대형유통업체와 납품업체와의 관계에서는 대형유통업체가 협상력이 약한 중소납품업체에게 높은 수수료를 부과하는 것을 제한하여 중소납품업체들의 수익을 보호하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 백화점 업계는 2011년 11월 공정거래위원회와 협의 끝에 정부의 규제 및 동반성장 정책에 동참하는 취지에서 롯데백화점 403개, 신세계백화점 330개, 현대백화점 321개의 중소 납품업체에 대해 판매수수료를 3~7% 인하하기로 합의하였습니다.

[대형유통업체의 판매수수료 인하 합의 내용]

구분
인하대상
인하 폭 및 업체 수

롯데백화점
800개 중소납품업체의 50%*수수료 인하대상에서 제외된 약 400개중소납품업체에 대해 1,000억원 범위에서무이자 단기대출 실시

7%p
5%p
3%p
계

164개
75개
164개
403개(50.4%)

신세계백화점
610개 중소납품업체의 54%

7%p
5%p
3%p
계

105개
138개
87개
330개(54.1%)

현대백화점
626개 중소납품업체의 51%

7%p
6%p
5%p
4%p
3%p
계

63개
80개
100개
26개
52개
321개(51.3%)

(자료 : 공정거래위원회)

또한, 특약매입거래 부당성에 관한 심사 지침이 시행되면서 판촉비(가격할인분도 판촉비에 포함) 분담비율은 예정 이익비율에 따라 정하되, 입점업체 분담비율은 50%를초과해서는 안됩니다. 판촉비 부담이 과거 대비 증가함에 따라 유통업체의 수익성 감소가 예상되며 시행초기 기준 산정의 어려움으로 과징금이 부과될 가능성이 있습니다.이와 같은 규제의 영향으로 대형백화점 평균 판매수수료율은 매년 감소 추세를 보이며 2021년 거래 기준 실질 판매수수료율이 19.3%이며, 향후 규제가 강화되거나 업계 전반의 수수료율이 더욱 낮아지는 추세를 보일 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이와 같이 당국의 규제 환경이 동사를 비롯한 대형 소매유통업체에 불리한 방향으로 조성되고 있으며, 이는 향후 대형유통업체의 영업환경에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인하여 동사의 매출실적 및 수익성이 악화되는 결과를 초래할 가능성이 있음을 투자 시 유의하시기 바랍니다.

[최근 백화점별 판매수수료율(실질)]

(단위: %)

구분
2019년
2020년
2021년

롯데백화점
22.2
20.0
19.5

현대백화점
20.9
19.9
20.0

신세계
20.7
19.7
19.4

AK플라자
20.8
20.0
20.2

갤러리아
19.1
17.6
17.1

NC
17.9
17.9
17.5

전체 평균
21.1
19.7
19.3

(자료: 공정거래위원회 (2022.11.23))

[연도별 백화점 판매수수료율(실질) 변동 추이]

(단위: %, %p)

구분
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년

판매수수료율(%)
21.6
21.7
21.1
19.7
19.3

증감(%p)
-0.4
0.1
-0.6
-1.4
-0.4

(자료: 공정거래위원회 (2022.11.23))

한편, 최저임금제는 국가가 노ㆍ사간의 임금 결정 과정에 개입하여 임금의 최저수준을 정하고, 사용자에게 이 수준 이상의 임금을 지급하도록 강제하는 제도로 당사 또한 최저임금법의 적용을 받고 있습니다.

[ 연도별 최저임금 결정현황 ]

최저임금추이

(자료 : 최저임금위원회)

2019년에 진행된 최저임금위원회에서 2020년 최저임금은 시간당 8,590원으로 전년 대비 2.9% 인상하였고, 2020년 진행된 최저임금위원회에서 2021년 최저임금은 시간당 8,720원으로 전년 대비 1.5% 인상되면서 역대 가장 낮은 인상률을 기록하였습니다. 그러나 2021년 7월 최저임금위원회는 2022년 최저임금을 전년대비 5.1% 큰폭으로 상승한 9,160원으로 최종 의결하였음을 발표하였습니다. 또한 2023년 최저임금의 경우 9,620원으로 전년 대비 5.0% 증가하였습니다. 향후에도 정부 정책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분들께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

(3) 기타 사업위험

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

아. 당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨(주)이며,
롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여,
당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한,
당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

롯데에이엠씨(주)는 부동산투자회사법에 따라 롯데지주(주)가 100% 출자하여 설립(2019년 3월)한 자산관리회사로서 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용업무를 수행하고 있습니다. 롯데에이엠씨(주)는 당사의 대표이사이며, 부동산투자회사법 제22조의2에 의거하여 당사와 2019년 04월 05일 자산관리위탁계약을 체결하여 당사의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. 롯데에이엠씨(주)는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다. 당사가 롯데에이엠씨(주)와 체결한 투자운용업무 위탁계약에 대한 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분
내 용

매입수수료
- 롯데에이엠씨㈜의 자산의 매입업무(현물출자 포함)에 대한 대가로서 각 대상 자산별로 매입금액의 0.4%

운용수수료
- 각 대상 자산을 운용하고 있는 기간 동안 매입금액(현물출자 포함)의 연 0.2%

매각기본수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.7%

매각성과수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 매각차익의 10%

출처: 당사 감사보고서 및 리츠정보시스템

한편, 당사는 (주)국민은행과 주식발행에 관한 사무, 상장 관련 업무, 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며, (주)우리은행 및 대한토지신탁(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관·관리업무 위탁계약을 체결하였으며, 관련 계약사항은 다음과 같습니다.

구분

계약상대방

계약시점
주요계약내용
수수료율
지급시점

자산보관
㈜우리은행[유가증권, 현금]
2022.9
- 당사의 현금 또는 증권 등의 보관과 관련된 업무 수행
- 매입금액의 연 0.3bp
결산 주주총회 이후 7일 이내

대한토지신탁(주)[부동산]
2022.9
- 당사의 부동산 보관과 관련된 업무 수행
- 현재 보수 없음. 단, 향후 위탁부동산의 자산보관의 방법을 담보신탁으로 합의한 경우 담보신탁계약에 의해 정하는 바에 따라 별도로 보수 발생
결산 주주총회 이후 7일 이내

일반사무수탁
(주)국민은행
2019.4
- 당사 자산의 계산, 통지 및 공고 등 운영 전반에 관한 업무수행
- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날의 직전일까지는 매입가액의 연 0.5bp- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날 이후부터 매입가액의 연 0.9bp
결산 주주총회 이후 7일 이내

출처: 당사 반기보고서 및 검토보고서

향후 자산관리회사인 롯데에이엠씨(주)를 비롯한 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 신용위험 발생이나 부동산투자회사법 상 자산관리자로서 자산관리 업무를 정상적으로 수행할 수 없는 사정 등 기타 여하한 사유로 정상적이 회사운영이 불가능할 경우 당사는 대체자산관리자를 선정해야 하는 등의 위험이 발생할 수 있습니다.

또한, 당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁함으로써 발생하는 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사(롯데에이엠씨(주)), 자산보관회사(우리은행, 대한토지신탁) 및 일반사무수탁회사(국민은행)는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적인 업무 및 이익 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다.

[자산관리회사 : 롯데에이엠씨(주)]

구분
내용

회사명
롯데에이엠씨(주)

영문명
LOTTE AMC

대표자
고원석

본점 사업자등록번호
445-88-01331

본사 주소
서울특별시 송파구 올림픽로 300 30층(신천동, 롯데월드타워앤드롯데월드몰)

본사 전화번호
02-3213-8161

본사 팩스번호
02-3213-8149

인터넷 홈페이지 주소
www.lotteamc.com

결산월
12월

업종명
부동산업

회사설립일
2019년 03월 26일

임직원수
17명

따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여, 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

[부동산 취득 관련 위험]

자. 부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로 정관상 사업의 목적은 다음과 같습니다.

[롯데위탁관리부동산투자회사 정관]

제2조 (목적)회사는 부동산투자회사법("이하 부투법"이라 한다.)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.1. 부동산의 취득·관리·개량 및 처분2. 부동산의 개발사업3. 부동산의 임대차4. 증권의 매매5. 금융기관에의 예치6. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리·처분8. 위 각 호에 부수하는 업무

당사는 부동산의 취득/관리/처분을 주 사업으로 영위함에 따라 부동산을 취득하는 과정에서 발생할 수 있는 위험요소가 아래와 같이 존재합니다. (i) 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험

(ii) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험(iii) 매입가격 추정 오류의 위험: 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

차. 당사가 보유한 부동산은
지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

당사는 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산의 소유자로서 부동산에 적용되는 다양한 환경, 보건, 안전 법규를 준수하여야 합니다. 환경법에 따른 인허가를 포함하여 임차 부동산의 상업적 사용을 위한 모든 인허가를 취득하고 유지할 의무를 임차인이 부담하는 임대차계약을 체결하였습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 당사의 부동산에 편리하게 접근할 수 있고 잠재적인 고객이 안정적으로 유입되고 있습니다. 하지만 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

카. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부동산투자회사법'이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다.
하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠 투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 리츠 상장규정 완화에 대한 상세한 내용은 하기와 같습니다.

[리츠 상장규정 완화 상세]

구분

개정 전

개정 후

비고

자기관리

위탁관리

자기관리

위탁관리

개발

비개발

개발

비개발

개발

비개발

개발

비개발

질적심사

(상장예비

심사시에만적용)

기업계속성, 경영투명성

(좌동)

-

비개발

위탁관리

리츠는

심사면제

인가 및

등록

인가 또는 등록하였을 것

(좌동)

기업규모

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(상장예비심사 신청일 기준)

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

심사시점

개선

주식분산

25%이상 공모 및

주주 200명 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

(좌동)

감사의견

최근 3사업연도 적정

(좌동)

자본잠식

자본잠식이 없을 것

(설립 후 3년 이내는 자본금의 5% 內 허용)

(좌동)

경영성과

(설립 후 3년 경과시 적용)

매출액

300억원

매출액

100억원

매출액

300억원(뉴스테이 200억원)

매출액

70억원

(좌동)

(좌동)

(좌동)

(좌동)

이익액 25억원 또는 ROE 5%

(좌동)

자산구성

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 20% 이내)

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 별도 한도 없음)

간주부동산

규제폐지

주식양도

제한

주식의 양도제한이 없을 것

(좌동)

소송 등

회사경영에 중대한 영향을 미칠 소송 등의 분쟁사건이 없을 것

(좌동)

종류주 상장

관련규정 없음

(좌동)

(좌동)

(좌동)

동시

상장허용

(자료: 국토교통부)

국토교통부는 상기 서술한 내용을 바탕으로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부통산투자회사법'을 2019년 8월 20일 공포하였으며 개정 '부동산투자회사법'은 2020년 2월 21일자로 시행되었습니다. 관련 법규 및 제도의 주요 변화를 살펴보면, ① 공적 자원의 지원 ② 특정 사업주체 중심의 의사결정 및 사업추진 지원 ③ 리츠의 금융투자회사화(재간접투자 등의 허용) ④ 세제혜택 ⑤ 신용평가의무화 등이 있습니다. 주요 개정사항은 아래와 같습니다.한국거래소의 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 것에 대한 기대 효과는 상장 리츠 시장의 확대였습니다.

[2020년 개정 '부동산투자회사법' 주요 제도 변화]

개정방향
개정내용
관련조항
비고(효과)

상장요건 완화
비개발위탁관리리츠 상장 예비심사 폐지 및 우선주상장허용
유가증권시장상장규정 제124조, 132조의2, 3
모자리츠 허용 고려 시 상장 리츠에 대해사실상 공모전 심사 면제 가능우선주 발행시 소액투자자의 의결권 제한

공적기금 투입
주택도시기금의 리츠 투자확대/앵커리츠(母리츠)의 설립
주택도시기금법 제9조
공적기금을 활용 부동산 PF 및 부동산 투자사업 지원

특금신탁, 펀드재투자 규제완화
공모리츠, 특금신탁, 사모펀드 등이리츠 투자시 리츠의 공모 면제
부동산투자회사법시행형 제12조의3
공모리츠의 사모리츠 등이 허용됨으로써공모리츠의 금융투자회사화 기반 마련소수 주주(시행자, 사업주체, 자산운용사, 매도자 및 금융기관 등)가사실상 공모리츠를 지배할 수 있는 기반 마련

리츠 재투자 규정 완화
리츠자산의 70% 이상을 공모리츠에 투자하는 경우공모의무/1인주식보유 한도 예외

신용평가제도도입
일부 공모리츠(PF비중 30% 이하, 총자산 5천억원 이상)에대한 신용평가 의무화
부동산투자회사법 제25조의3
리츠의 채무에 대한 상환가능성 평가

주총결의 대상 구체화
총자산의 30%이상을 초과하는 자산의 취득 및 처분 등으로주주총회 결의 대상을 구체화
부동산투자회사법 제9조
포괄적이였던 주주총회의 경의대사이 축소

자산운용방법 확대
리츠의 대출자산에 대한 투자 허용
부동산투자회사법 제21조
PF사업 시행자에 대한 대출제한 폐지및 리츠의 금융투자회사화

공공시설 개발 운영 특례
역세권 개발, 역사복합개발,복합환승센터 개발/운영사업자 선정시 혜택
철도시설공단 내부지침복합환승센터 개발계획 수립지침
공공자원의 활용에 대한 특혜 제공

공공용지 대한 특례
공모리츠 등에 공공개발 상업용 부동산 우선 공급
산업단지 용지공급,신도시 자족용지,물류단지 개발지침
사업 시행자 특혜

세제혜택
배당소득에 대한 분리과세공모리츠 및 공모리츠가 재투자한 리츠에 대한재산세 분리과세
지방세법 시행령 102조
투자자혜택

기업 특례
기업 보류 부동산의 현물출자 시 양도차익에 대한법인세를 주식 처분시까지 이연
조세특례제한법 97의 8
사업주체 세제혜택

공시 공모의 무면제
공모재간접리츠가 사모리츠 및 부동산펀드에투자하는 경우 집합투자에서 제외
자본시장법 제6조 등관련 조항 개정
자본시장법상 사모/공모의 기준에 예외를 인정재간접리츠가 투자하는 사모리츠및 펀드에 대한 공시의무 등 면제

(자료: 국토교통부 및 한국신용평가)

2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했으며, 아래와 같은 정책은 리츠시장의 지속적인 양적,질적인 성장 및 국민의 안전하고 편리한 리츠투자를 활성화 함으로써, 리츠시장의 확대에 기여할 수 있습니다. 개선방안에 기재된 정책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

['공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안' 주요 내용]

경직적 규제 합리화
인가 시 관계기관 협의절차 간소화

리츠 등록제도 개선

지주회사 규제 합리화

상장리츠 활성화 및투자환경 개선
국민의 리츠 투자수단 다양화

뉴딜 인프라자산 등투자유형 다양화

정책기금 등의 상장리츠 투자지원

공모시스템 개선 및 정보제공 확대

시장의 건전성 강화
리츠명칭 악용 기획부동산 차단

AMC 등 전문성.건전성 관리 강화

(자료: 국토교통부)

국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 기존 시행령에 따르면 자산관리회사는 자기자본 요건 70억원에 미달하면 인가 취소되도록 규정되어, 신설 회사이거나 일시적인 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달하는 경우도 예외 없이 해당 규제가 적용돼 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어지는 등의 부작용이 있었습니다. 따라서 국토교통부는 이를 개선해 설립 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달이 발생한 경우가 아니라면 인가 취소 예외로 개선하였습니다.

「부동산투자회사법 시행령」개정안 주요 내용

임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선
리츠의 부동산자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외

임대주택리츠의 운영부담 완화

자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화
자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달한 것이 아니라면 인가 취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선

투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대
리츠 협회의 업무 및 역할 확대

공적 투자자 범위에 교정공제회 추가
리츠 시장에 추가 투자 유입 기대

(자료: 국토교통부)

그러나 향후 리츠에 대한 규제 완화 및 공모·상장 활성화 정책이 중단되거나 리츠에 대한 규제가 강화되는 정책이 발표되는 등 정부 정책의 변화가 있을 경우 리츠 시장이 전반적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 정부 정책에 따라 리츠 시장이 위축될 경우 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있으므로 투자자분께서는 향후 리츠 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

2. 회사위험

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)과의 임대차계약을 통해 발생할 예정이며, 2023년 3월말 기준 발생하는 총 임대료 약 285억원 중 약 274억원으로 비중 96.1%를 차지하는 주요 임차인 롯데쇼핑(주)은 백화점, 할인점, 전자제품전문점, 슈퍼 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 롯데쇼핑(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다. 또한, 당사는 롯데쇼핑(주)가 50% 지분을 보유함에 따라 대규모기업집단인 롯데그룹에 소속되어 있으며, 롯데그룹 관련 회사 위험 또한 투자자께서는 모니터링이 필요합니다. 따라서, 본 회사위험은 (1) 롯데리츠 관련 회사위험, (2) 주요 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 회사위험, (3) 롯데그룹 관련 회사위험으로 구분하여 기재하였습니다.

(1) 롯데리츠 - 회사위험

[수익성 관련 위험]가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다.
당사는 2023년 3월말 기준 영업수익 291.8억원, 영업이익 171.2억원, 당기순이익 41.6억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후
추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로 2019년 03월 29일에 설립되었고, 2019년 05월 14일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 당사의 사업연도는 매월 01월 01일에 개시하여 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 다음 사업연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 설립등기일인 2019년 03월 29일부터 2019년 06월 30일까지입니다.

[포괄손익계산서]

(단위: 원)

제9기 반기말
제8기
제7기
제6기
제5기
제4기
제3기

영업수익
29,184,000,100

57,920,144,213

57,479,677,985
56,179,895,055
48,642,163,634
38,327,150,631
38,093,181,102

매출총이익
29,184,000,100

57,920,144,213

57,479,677,985
56,179,895,055
48,642,163,634
38,327,150,631
38,093,181,102

영업비용
12,065,418,997

23,812,030,108

23,731,552,186
23,414,084,036
19,609,465,325
14,175,769,054
14,190,084,052

영업이익(손실)
17,118,581,103

34,108,114,105

33,748,125,799
32,765,811,019
29,032,698,309
24,151,381,577
23,903,097,050

금융수익
379,908,269

546,683,252

315,553,869
187,994,161
104,467,494
119,575,298
122,038,554

금융비용
13,337,510,457

20,539,989,189

15,035,109,631
14,547,844,086
12,158,720,474
8,657,534,356
8,632,419,310

기타수익
17,386

16,646

18,256
20,666
15,293
14,378
155,013,726

기타비용
13

11

3
3
10
8
13

법인세비용차감전순이익(손실)
4,160,996,288

14,114,824,803

19,028,588,290
18,405,981,757
16,978,460,612
15,613,436,889
15,547,730,007

당기순이익(손실)
4,160,996,288

14,114,824,803

19,028,588,290
18,405,981,757
16,978,460,612
15,613,436,889
15,547,730,007

총포괄손익
4,160,996,288

14,114,824,803

19,028,588,290
18,405,981,757
16,978,460,612
15,613,436,889
15,547,730,007

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)
17
58
78
75
79
91
90

출처: 당사 사업보고서 및 반기보고서

당사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취득하였으며 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점/ 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점을 매입 및 책임임대차를 개시하여 보유부동산의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대료입니다.한편, 2023년 3월말 기준 당사의 영업수익은 291.8억원으로 전년 동기 대비 1.19%, 영업이익은 171.2억원으로 전년 동기 대비 1.00% 상승하였습니다.

당사의 2023년 3월말 기준 운용리스계약과 관련된 미래의 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
리스료 수취계획
리스료총액

1년이내
1년 ~ 5년
5년초과

최소리스료
115,899,161
480,471,242
236,324,362
832,694,765

출처: 당사 반기보고서

당사의 2023년 3월말 기준 보유 부동산 개요는 다음과 같습니다.

구 분

롯데백화점 강남점

위치

서울특별시 강남구 대치동 937서울특별시 강남구 대치동 936-21서울특별시 강남구 대치동 938-1

연면적
67,517㎡

대지면적
11,319㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2030.10.15 (11년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 21,788백만원임대차보증금: 20,837백만원

구 분

롯데백화점 구리점

위치

경기도 구리시 인창동 677경기도 구리시 인창동 675-2

연면적
79,271㎡

대지면적
11,844㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 9,358백만원임대차보증금: 8,951백만원

구 분

롯데백화점 광주점

위치

광주광역시 동구 대인동 7-1, 7-10, 7-11광주광역시 동구 대인동 31, 31-13

연면적
92,997㎡

대지면적
10,039㎡

임대차기간
2019.10.16~2030.10.15 (11년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 7,178백만원임대차보증금: 6,863백만원

구 분

롯데백화점 창원점

위치

경상남도 창원시 성산구 상남동 79경상남도 창원시 성산구 상남동 80

연면적
140,977㎡

대지면적
27,253㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 12,515백만원임대차보증금: 11,959백만원

구 분

롯데아울렛 청주점 & 롯데마트 서청주점

위치

충청북도 청주시 흥덕구 비하동 811

연면적
81,561㎡

대지면적
25,875㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 7,612백만원임대차보증금: 7,284백만원

구 분

롯데아울렛 & 롯데마트 대구율하점

위치

대구광역시 동구 율하동 1117

연면적
100,773㎡

대지면적
20,021㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 9,098백만원임대차보증금: 8,694백만원

구 분

롯데마트 의왕점

위치

경기도 의왕시 내손동 743외 3필지

연면적
36,879㎡

대지면적
14,444㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 7,122백만원임대차보증금: 6,815백만원

구 분

롯데마트 장유점

위치

경상남도 김해시 대청동 300

연면적
38,838㎡

대지면적
12,646㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 3,117백만원임대차보증금: 2,987백만원

구 분

롯데마트몰 김포물류센터

위치

경기도 김포시 고촌읍 전호리 664

연면적
30,870㎡

대지면적
17,465㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2036.03.16 (15년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 4,514백만원임대차보증금: 4,298백만원

구 분

롯데프리미엄아울렛 이천점

위치

경기도 이천시 호법면 단천리 864 외

연면적
162,729㎡

대지면적
103,876㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2032.03.16 (11년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 12,250백만원임대차보증금: 11,750백만원

구 분

롯데백화점 안산점

위치

경기도 안산시 단원구 고잔동 536-2 외

연면적
54,887㎡

대지면적
7,165㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 4,706백만원임대차보증금: 4,460백만원

구 분

롯데백화점 중동점

위치

경기도 부천시 중동 1140, 1140-1

연면적
93,419㎡

대지면적
7,999㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 7,775백만원임대차보증금: 7,434백만원

구 분

롯데마트 춘천점

위치

강원도 춘천시 온의동 6-25

연면적
40,570㎡

대지면적
13,633㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2032.03.16 (11년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 2,703백만원임대차보증금: 2,588백만원

구 분

롯데마트 계양점

위치

인천광역시 계양구 계산동 1059-1

연면적
58,119㎡

대지면적
10,797㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 3,353백만원임대차보증금: 3,170백만원

구 분

롯데마트 경기양평점

위치

경기도 양평군 양평읍 공흥리 468-33 외

연면적
9,977㎡

대지면적
6,473㎡

임대차기간
2021.12.15 ~ 2028.03.16 (6년 3개월간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 1,522백만원임대차보증금: 1,487백만원

(자료 : 당사 반기보고서)※ 상기 표에 기재된 강남점, 구리점, 광주점, 창원점, 청주점, 대구율하점, 의왕점, 장유점의 연간임대료는 2022.10.16~2023.10.15까지 1년간 임대료 기준입니다. ※ 상기 표에 기재된 김포물류센터, 이천점, 안산점, 중동점, 춘천점, 계양점, 경기양평점의 연간임대료는 2023.03.17~2024.03.16까지 1년간 임대료 기준입니다.

2023년 3월말 기준, 당사의 영업수익은 보유부동산 운용리스계약에서 발생하는 임대료만으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 위탁관리부동산투자회사로서 당사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 공모 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용)이 증가 될 수 있습니다.

당사는 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 향후 임차인인 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2023년 제9기 반기 검토보고서 상
총자산규모는 2조 3,319억원, 부채규모는 1조 2,548억원으로
당사의 부채비율은 116.50%입니다. 당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다. 한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며 이에 따라 제9기 반기말(2023.01.01~2023.03.31) 기준
당사의 이자보상배율은 1.3배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 설립 이후 제 9기 반기말 기준 재무현황은 다음과 같습니다.

[재무상태표]

(단위: 원)

구 분
제 9 기 반기말
제 8기말
제 7기말
제 6 기말

제 5 기말

제 4 기말

제 3 기말

자산

유동자산

35,104,703,322
56,708,372,270
64,761,746,436

55,416,551,273

58,833,170,798

42,642,550,468

41,287,200,976

현금및현금성자산

9,335,110,420
21,476,137,035
5,160,937,272

7,397,904,272

3,961,702,043

18,996,963,217

24,276,868,853

매출채권및기타채권

10,505,898,671
10,443,140,007
10,337,761,734

10,408,027,367

10,010,497,984

7,087,164,279

6,929,807,662

기타유동금융자산

15,118,193,403
24,139,592,252
42,132,441,422

37,587,368,324

38,050,357,389

16,536,360,942

10,070,046,151

기타유동비금융자산

611,798
566,415,076
7,088,952,028
-

6,796,680,912

-

-

당기법인세자산

144,889,030
83,087,900
41,653,980

23,251,310

13,932,470

22,062,030

10,478,310

비유동자산

2,296,822,437,562
2,307,153,694,846
2,327,816,209,414

2,348,478,723,982

2,332,348,324,097

1,531,220,967,908

1,543,339,895,573

투자부동산

2,296,822,437,562
2,307,153,694,846
2,327,816,209,414

2,348,478,723,982

2,332,348,324,097

1,531,220,967,908

1,543,339,895,573

자산총계

2,331,927,140,884
2,363,862,067,116
2,392,577,955,850

2,403,895,275,255

2,391,181,494,895

1,573,863,518,376

1,584,627,096,549

부채

유동부채

607,802,332,007
1,060,346,004,230
1,121,924,723,513

657,615,095,237

17,308,944,667

8,500,509,660

8,053,871,960

차입금 및 사채
593,708,254,292
1,047,261,676,583
1,104,055,904,554

646,204,532,923

-
-
-

기타지급채무

-
-
-

1,806,230,000

-

110,000,000

-

기타유동금융부채

8,903,877,010
7,201,217,620
5,625,503,285

5,660,196,082

5,222,585,428

4,427,499,914

4,366,745,886

기타유동부채

5,190,200,705
5,883,110,027
12,243,315,674

3,944,136,232

12,086,359,239

3,963,009,746

3,687,126,074

비유동부채

647,017,769,164
195,792,680,090
137,353,571,486

593,202,912,223

1,205,244,049,782

716,298,343,476

715,344,403,663

차입금 및 사채

540,717,592,860
89,453,458,175
30,923,939,451

486,666,633,707

1,100,033,665,698

643,935,359,269

642,883,135,931

기타비유동금융부채

90,828,637,726
90,222,027,522
89,021,126,012

87,836,460,863

85,453,778,110

58,219,264,304

57,419,516,705

기타비유동부채

15,471,538,578
16,117,194,393
17,408,506,023

18,699,817,653

19,756,605,974

14,143,719,903

15,041,751,027

부채총계

1,254,820,101,171
1,256,138,684,320
1,259,278,294,999

1,250,818,007,460

1,222,552,994,449

724,798,853,136

723,398,275,623

자본

자본금

121,484,442,000
121,484,442,000
121,484,442,000

121,484,442,000

121,484,442,000

85,984,442,000

85,984,442,000

자본잉여금

1,060,934,641,668
1,060,934,641,668
1,060,934,641,668

1,060,932,527,812

1,060,932,527,812

766,009,139,803

766,009,139,803

이익잉여금(결손금)

(105,312,043,955)
(74,695,700,872)
(49,119,422,817)

(29,339,702,017)

(13,788,469,366)

(2,928,916,563)

9,235,239,123

자본총계

1,077,107,039,713
1,107,723,382,796
1,133,299,660,851

1,153,077,267,795

1,168,628,500,446

849,064,665,240

861,228,820,926

자본과부채총계

2,331,927,140,884
2,363,862,067,116
2,392,577,955,850

2,403,895,275,255

2,391,181,494,895

1,573,863,518,376

1,584,627,096,549

출처: 당사 반기보고서 (2023.03)

주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채

당사의 2023년 3월말(제9기 반기말) 기준 부채비율은 116.50%, 유동비율은 5.78%의 수준을 보이고 있습니다. 당사는 부동산투자회사로 보유하고 있는 부동산 15개(매입가 기준 약 2.3조원)가 투자부동산 계정에 반영되어 있으며, 제9기 반기말 자산총계 2조 3,319억원에서 차지하는 비중이 98.50%로 대부분을 차지하고 있습니다.당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다.

한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며 이후, 이에 따라 제9기 반기말(2023.01.01~2023.03.31) 기준 당사의 이자보상배율은 1.3배를 기록하고 있습니다.

[이자보상배율 현황]

(단위: 원, 배)

구분

제9기 반기
(2023.01.01~2023.03.31)

제8기
(2022.07.01~2022.12.31)

제7기
(2022.01.01~2022.06.30)

제6기
(2021.07.01~2021.12.31)

제5기
(2021.01.01~2021.06.30)

제4기
(2020.07.01~2020.12.31)

제3기
(2020.01.01~2020.06.30)

제2기
(2019.07.01~2019.12.31)

영업이익(A)
17,118,581,103
34,108,114,105
33,748,125,799
32,765,811,019

29,032,698,309

24,151,381,577

23,903,097,050

14,503,657,319

이자비용(B)
13,337,510,457
20,539,989,189
15,035,110,000
14,547,844,000

12,158,720,474

8,657,534,356

8,632,419,310

4,567,015,663

이자보상배율(A/B)
1.3
1.7
2.2
2.3
2.4
2.8
2.8
3.2

출처: 당사 사업보고서 및 반기보고서

당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 당사가 영위하는 사업의 목적의 특성상 향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[임대차계약 관련 위험]다. 당사의
부동산 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간은 7년~15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서
향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다.

당사와 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)간에 체결된 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초합니다. Triple Net Lease란, 임차인이 임대료 이외에 재산세, 보험, 수리유지비를 부담하는 조건의 임대차계약입니다.

당사와 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)는 임대차목적물 전체에 대한 책임임대차 계약을 체결하였으며 2023년 3월말 기준 계약의 주요 사항은 다음과 같습니다.

[책임임대차계약 현황]

(단위: 백만원)

구 분
해당점포
임대보증금
월임대료(주1)
임대차기간
인상율 등
관리비등부담(주2)

Tranche A
롯데백화점 창원점롯데마트 의왕점롯데마트 장유점
21,761
1,896
9년
(주3)
임차인부담

Tranche B
롯데백화점 구리점롯데아울렛 청주점롯데아울렛 대구율하점롯데마트 서청주점롯데마트 대구율하점
24,929
2,172
10년

Tranche C
롯데백화점 강남점롯데백화점 광주점
27,700
2,414
11년

Tranche D
롯데백화점 안산점롯데백화점 중동점롯데마트 계양점
15,064
1,353
7년
(주4)

롯데마트 경기양평점
1,487
130
6년3개월
(주5)

Tranche E
롯데프리미엄아울렛 이천점롯데마트 춘천점
14,337
1,261
11년
(주4)

Tranche F
롯데마트몰 김포물류센터
4,298
386
15년
(주6)

합 계
109,576
9,612

출처: 당사 반기보고서(주1) 보고기간 종료일 현재 적용되는 월임대료입니다.(주2) 관리비, 보험료 및 제세공과금 등을 임차인이 전액 부담하는 조건입니다.(주3) 월임대료는 임대차기간의 초일로부터 매 1년마다 직전 년의 월임대료에 대하여 1.5%씩 인상됩니다.(주4) 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가되며, 월매출연동임대료는 직전년도의 매출총액에 0.45%를 곱한 금액(연매출연동임대료)을 12로 나눈 금액입니다. 월임대료는 임대차개시일로부터 1년이 경과한 날의 다음날로부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수)상승률에 연동하여 인상됩니다.(주5) 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가되며, 월매출연동임대료는 직전년도의 매출총액에 0.5%를 곱한 금액(연매출연동임대료)을 12로 나눈 금액입니다.

월임대료는 2023년 3월 17일부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수)상승률에 연동하여 인상됩니다.(주6) 월고정임대료는 임대차개시일로부터 1년이 경과한 날의 다음날로부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수)상승률에 연동하여 인상됩니다.

증권신고서 제출전일 기준 롯데글로벌로지스(주)가 공시한 "특수관계인(롯데위탁관리부동산투자회사(주))으로부터부동산임차" 공시 내용은 다음과 같습니다.

[특수관계인으로부터부동산임차(2020.11.13)]

(단위 : 백만원)

거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사(주)
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2020.12.23

나. 임차목적물
김포마트온라인센터(토지, 건물, 구축물, 기계장치)

다. 소재지
경기도 김포시 고촌읍

라. 거래내역
임차기간
2021년 3월 중 ~ 2036년 3월 중(15년간)

거래금액
4,375

- 보증금
4,298

- 연간임차료
4,298

3. 거래의 목적
Sale & Lease back을 통한 임대차계약으로 자산 양도 전과 동일하게장기적 김포마트온라인센터 운영

4. 이사회 의결일
2020.11.13

- 사외이사 참석여부
참석(명)
3

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
불참

5. 기타
- 상기 '2. 임차일자'는 임대차계약 체결 예정일임- 당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며, 동시에 거래상대방 으로부터 임차목적물을 임차할 예정임 (2020.11.13 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조)- 상기 거래금액은 연간 거래금액임 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]- 상기내용은 2020년 12월 중 예정된 거래상대방의 임시주주총회 결과에 따라 최종 확정되며, 향후 진행상황에 따라 변경될 수 있음

※ 관련공시일
-

출처: 금융감독원 전자공시시스템

증권신고서 제출전일 기준 롯데쇼핑(주)가 공시한 "특수관계인(롯데위탁관리부동산투자회사(주))으로부터부동산임차" 공시 내용은 다음과 같습니다.

[특수관계인으로부터부동산임차(2020.11.12)]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2020.12월 중.

나. 임차목적물
롯데백화점 중동점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
경기도 부천시 중동

라. 거래내역
임차기간
2021.03월 중~2028.03월 중(7년간)

거래금액
7,571

- 보증금
7,437

- 연간임차료
7,437

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데백화점 중동점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2020.11.12.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
1

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데백화점 중동점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]- 연간 임차료는 고정임차료(6,525백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(913백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차(2020.11.12)]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2020.12월 중.

나. 임차목적물
롯데백화점 안산점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
경기도 안산시 고잔동

라. 거래내역
임차기간
2021.03월 중~2028.03월 중(7년간)

거래금액
4,528

- 보증금
4,448

- 연간임차료
4,448

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데백화점 안산점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2020.11.12.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
1

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데백화점 안산점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]- 연간 임차료는 고정임차료(3,747백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(701백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차(2020.11.12)]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2020.12월 중.

나. 임차목적물
롯데아울렛 이천점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
경기도 이천시 호법면

라. 거래내역
임차기간
2021.03월 중~2032.03월 중(11년간)

거래금액
11,943

- 보증금
11,732

- 연간임차료
11,732

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데아울렛 이천점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2020.11.12.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
1

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데아울렛 이천점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(10,461백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(1,271백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차(2020.11.12)]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2020.12월 중.

나. 임차목적물
롯데마트 계양점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
인천광역시 계양구 계산동

라. 거래내역
임차기간
2021.03월 중~2028.03월 중(7년간)

거래금액
3,241

- 보증금
3,183

- 연간임차료
3,183

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데마트 계양점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2020.11.12.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
1

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데마트 계양점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(2,892백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(291백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차(2020.11.12)]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2020.12월 중.

나. 임차목적물
롯데마트 춘천점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
강원도 춘천시 온의동

라. 거래내역
임차기간
2021.03월 중~2032.03월 중(11년간)

거래금액
2,658

- 보증금
2,611

- 연간임차료
2,611

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데마트 춘천점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2020.11.12.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
1

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데마트 춘천점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(2,318백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(293백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

※ 관련공시일
-

출처: 금융감독원 전자공시시스템

롯데쇼핑(주)가 2019년 07월 25일 공시한 "[정정]특수관계인으로부터부동산임차" 공시 내용은 다음과 같습니다.

[정정]특수관계인으로부터부동산임차

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데백화점 강남점 토지, 건물, 부속물 및 조형물

다. 소재지
서울 강남구 대치동

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2030.10월 중(11년간)

거래금액
21,275

- 보증금
20,837

- 연간임차료
20,837

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 현물출자 이후 롯데백화점 강남점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
- 당사는 2019.05.30. 거래상대방에게 롯데백화점 강남점 토지, 건물, 부속물 및 조형물(임대차목적물)을 현물출자함과 동시에 2019.05.30.부터 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차하고 있음. 롯데백화점 강남점에 대한 기존 임대차계약(이하 "기존 임대차계약")상 약정에 따라(아래 추가 설명 참조), 당사 소유의 타 부동산인 롯데백화점 광주점을 거래상대방에게 추가 매각(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조)함과 동시에 기 임차하고 있는 롯데백화점 강남점과 위 광주점을 하나의 임대차목적물로써 거래상대방과 2019.08.02. 신규 임대차계약(이하 "신규 임대차계약")을 체결하고 이에 따라 롯데백화점 광주점의 소유권이전일부터 롯데백화점 강남점, 광주점을 거래상대방으로부터 임차할 예정임. 롯데백화점 강남점에 대한 기존 임대차계약은 신규 임대차계약의 임대차 개시와 동시에 자동 종료함. 따라서 신규 임대차계약의 조건에 따라 롯데백화점 강남점에 대한 임차료, 임대차보증금, 임대차기간이 변경되므로 정정신고함.- 상기 2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료(초년차 임차료) + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]- 기존 임대차 계약의 계약기간은 11년이나, 기존 임대차계약에 따르면 임대인과 임차인의 합의에 따라 임차인이 임대인에게 임차인 소유의 타 부동산(이하 "관련매장")을 추가 매도하고 기존 임대차계약의 임대차목적물과 관련매장을 통합한 관련매장 임대차 계약이 체결되는 경우, 기존 계약의 임대차 기간은 관련매장 임대차계약의 임대차 개시일에 자동 종료되며, 관련매장 임대차계약에 따라 임대차목적물에 대한 임대차 지속될 예정이라는 점이 명시되어 있음. 당사와 거래상대방은 당사 소유의 롯데백화점 광주점을 위 관련매장으로 합의하여 당사는 거래상대방에게 롯데백화점 광주점을 추가 매각하고 롯데백화점 강남점과 광주점을 통합한 신규 임대차계약을 2019.08.02. 체결할 예정임(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조). 따라서 신규 임대차계약 효력발생일(2019.10월 중 예정)까지는 기존 임대차계약의 조건을 적용받고 신규 임대차계약 효력발생일(2019.10월 중 예정) 이후부터는 신규 임대차계약의 조건을 적용받을 예정임. 향후 상기 2. 라. 거래내역은 변동될 수 있음.- 임대차목적물의 현물출자에 대한 공정거래위원회의 기업결합 승인, 법원의 현물출자 인가, 회사의 영업을 위한 국토교통부의 부동산투자회사 영업인가가 이행되어, 기존 임대차계약은 효력을 발생함. 신규 임대차계약은 롯데백화점 광주점에 대한 매매거래가 완결됨과 동시에 효력을 발생함.- 상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.- 상기 가. 임차일자는 신규 임대차계약 체결 예정일임.

※ 관련공시일
2019.05.09.

출처: 금융감독원 전자공시시스템

상기 공시에 따르면, 당사는 롯데백화점 강남점을 현물출자 유상증자 형태로 롯데쇼핑(주)로부터 양수하였으며, 롯데쇼핑(주)가 롯데백화점 강남점에서 동일하게 영업할 지속할 수 있도록 임대차계약을 체결하였습니다. 한편, 롯데쇼핑(주)는 2019년 07월 25일 이사회에서 롯데백화점 구리점, 롯데백화점 광주점, 롯데백화점 창원점, 롯데아울렛/롯데마트 대구율하점, 롯데아울렛/롯데마트 청주점, 롯데마트 장유점, 롯데마트 의왕점에 대하여 당사에게 자산을 양도하고, 해당 부동산에 대하여 임대차계약을 체결할 예정임을 결의하였습니다. 각 임대차계약의 공시 내용은 다음과 같습니다.

[특수관계인으로부터부동산임차]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데백화점 구리점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
경기도 구리시 인창동

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2029.10월 중(10년간)

거래금액
9,139

- 보증금
8,951

- 연간임차료
8,951

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데백화점 구리점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
ㆍ당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조), 동시에 거래상대방으로부터 임차목적물을 임차할 예정임.ㆍ상기 임차일자는 임대차계약 체결 예정일임.ㆍ상기 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데백화점 광주점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
광주광역시 동구 대인동

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2030.10월 중(11년간)

거래금액
7,007

- 보증금
6,863

- 연간임차료
6,863

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데백화점 광주점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
ㆍ당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조), 동시에 거래상대방으로부터 임차목적물을 임차할 예정임.ㆍ상기 임차일자는 임대차계약 체결 예정일임.ㆍ상기 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데백화점 창원점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
경상남도 창원시 성산구 상남동

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2028.10월 중(9년간)

거래금액
12,210

- 보증금
11,959

- 연간임차료
11,959

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데백화점 창원점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
ㆍ당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조), 동시에 거래상대방으로부터 임차목적물을 임차할 예정임.ㆍ상기 임차일자는 임대차계약 체결 예정일임.ㆍ상기 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데아울렛ㆍ롯데마트 대구율하점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
대구광역시 동구 율하동

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2029.10월 중(10년간)

거래금액
8,877

- 보증금
8,694

- 연간임차료
8,694

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데아울렛ㆍ롯데마트 대구율하점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
ㆍ당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조), 동시에 거래상대방으로부터 임차목적물을 임차할 예정임.ㆍ상기 임차일자는 임대차계약 체결 예정일임.ㆍ상기 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데아울렛ㆍ롯데마트 청주점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
충청북도 청주시 흥덕구

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2029.10월 중(10년간)

거래금액
8,037

- 보증금
7,284

- 연간임차료
7,884

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데아울렛ㆍ롯데마트 청주점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
ㆍ당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조), 동시에 거래상대방으로부터 임차목적물을 임차할 예정임.ㆍ상기 임차일자는 임대차계약 체결 예정일임.ㆍ상기 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데마트 의왕점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
경기도 의왕시 내손동

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2028.10월 중(9년간)

거래금액
6,958

- 보증금
6,815

- 연간임차료
6,815

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데마트 의왕점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
ㆍ당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조), 동시에 거래상대방으로부터 임차목적물을 임차할 예정임.ㆍ상기 임차일자는 임대차계약 체결 예정일임.ㆍ상기 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

※ 관련공시일
-

[특수관계인으로부터부동산임차]

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임차내역
가. 임차일자
2019.08.02.

나. 임차목적물
롯데마트 장유점(토지, 건물, 부속물 및 조형물 일체)

다. 소재지
경상남도 김해시 대청동

라. 거래내역
임차기간
2019.10월 중~2028.10월 중(9년간)

거래금액
3,050

- 보증금
2,987

- 연간임차료
2,987

3. 거래의 목적
부동산 유동화를 위한 거래상대방에 대한 매매계약 이후 롯데마트 장유점 영업지속을 위한 책임임대차 계약 체결

4. 이사회 의결일
2019.07.25.

- 사외이사 참석여부
참석(명)
5

불참(명)
0

- 감사(감사위원)참석여부
참석

5. 기타
ㆍ당사는 거래상대방에게 상기 임차목적물을 매각할 예정이며(2019.07.25. 특수관계인에 대한 자산양도 공시 참조), 동시에 거래상대방으로부터 임차목적물을 임차할 예정임.ㆍ상기 임차일자는 임대차계약 체결 예정일임.ㆍ상기 거래금액은 연간 거래금액임. 거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

※ 관련공시일
-

출처: 금융감독원 전자공시시스템

당사의 부동산 임대차계약 기간은 7년~15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서 향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 즉, 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

한편, 임대차계약 기간 만료 이후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다. 또한, 신규 임차인을 찾는 데 상당한 시간이 소요될 수 있고, 공실 기간이 발생할 수 있습니다. 당사가 소유한 매장을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있고, 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사는 합리적 판단에 근거하여 보유 부동산에 대하여 임대차계약을 체결하였으나, 금리 혹은 물가상승률 등이 당사가 예상한 수준보다 상승할 경우 향후 당사의 임대차계약은 공정한 시장 임대료를 반영하지 못할 가능성이 존재합니다. 또한, 임대차계약 기간 만료 시 임대차계약 갱신, 타 임차인에 대한 재임대 등이 발생할 수 있으며 이에 따라 의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 인지하시기 바랍니다.

(2) 롯데쇼핑 - 회사위험

[롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]

라.
롯데쇼핑(주)의 2023년 1분기 연결기준 매출액은 3조 5,616억원으로 전년 동기 3조 7,708억원 대비 2,092억원 감소한 반면, 영업이익은 1,125억원으로 전년 동기 687억원 대비 438억원 증가하였습니다. 분기순이익은 578억원을 기록하여 전년 동기 분기순이익 691억원 대비 113억원 감소하였습니다. 2022년 코로나 변이 바이러스의 확산에도 불구하고 점차 경기 및 소비가 개선되며 영업이익 개선이 이루어졌으나, 2022년 하반기 이후 고금리, 고물가 상황 지속되며 가처분 소득 감소의 여파로 2023년 1분기 매출이 감소한 것으로 판단 됩니다. 반면, 백화점 고마진 패션상품군 매출 호조로 인한 매출총이익 증가로 영업이익은 상승하였습니다. 다만
유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등은 동사의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때,
동사의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

롯데쇼핑의 연결기준 영업이익률은 2018년 3.35%, 2019년 2.43%, 2020년 2.14%, 2021년에는 1.33%까지 하락하였으나, 2022년에는 2.50%로 반등하였습니다. 2023년 1분기 기준으로도 영업이익률 3.16%를 기록하며 2022년 1분기 1.82% 대비 상승하였습니다. 국내의 경기침체에 따른 내수경기 위축 및 해외사업 손실 지속 등으로 인하여 영업실적이 부진한 모습을 보이고 있습니다. 또한 소비패턴 변화로 인한 경쟁력이 약화된 임차 점포들 중 향후 실적이 장부가액에 미치지 못할 것으로 예상되는 부진점포와 관련하여 2019년 9,475억원 규모의 사용권자산 손상차손을 포함하여 1조 1,876억원의 손상차손을 인식하였습니다. 이에 2019년 8,165억원에 달하는 대규모 당기순손실을 기록하였습니다. 이어지는 2020년에는 손상차손 8,785억원, 당기순손실 6,866억원, 2021년에는 손상차손 5,520억원, 당기순손실 2,730억원, 2022년에는 손상차손 7,204억원, 당기순손실 3,187억원을 기록하였습니다.2023년 1분기 연결기준 매출액은 3조 5,616억원으로 전년 동기 3조 7,708억원 대비 2,092억원 감소한 반면, 영업이익은 1,125억원으로 전년 동기 687억원 대비 438억원 증가하였습니다. 분기순이익은 578억원을 기록하여 전년 동기 분기순이익 691억원 대비 113억원 감소하였습니다.2022년 코로나 변이 바이러스의 확산에도 불구하고 점차 경기 및 소비가 개선되며 영업이익 개선이 이루어졌으나, 2022년 하반기 이후 고금리, 고물가 상황 지속되며 가처분 소득 감소의 여파로 2023년 1분기 매출이 감소한 것으로 판단 됩니다. 반면, 백화점 고마진 패션상품군 매출 호조로 인한 매출총이익 증가로 영업이익은 상승하였습니다.

[연결기준 영업이익률]

(단위: %)

구분
2023년 1분기
2022년 1분기
2022년
2021년
2020년
2019년
2018년

영업이익률
3.16%
1.82%
2.50%
1.33%
2.14%
2.43%
3.35%

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서 및 사업보고서)주1) 2016년 및 2017년 연결기준 손익계산서는 2017년 10월에 진행된 분할합병에 따라 분할되는 투자사업부문 관련 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 비교 표시되는 기간의 포괄손익계산서는 재작성되었습니다.주2) 2015년 이전 손익계산서는 2017년 10월에 진행된 분할합병에 따라 분할되는 투자사업부문관련 손익을 계속사업손익으로 하여 작성되어 2016년 및 2017년 손익계산서와 비교가능성이 하락하였습니다.

동사가 영위하는 산업 전반적으로 비우호적인 업황이 지속되는 가운데, 동사의 영업수익성은 2019년부터 하락세를 나타내며 2021년에는 1.33%의 영업이익률로 저점을 기록하였지만, 2022년부터는 영업이익률이 2.50%로 반등을 하며 영업수익성이 개선되고 있습니다. 소비행태가 온라인 채널로 빠르게 변화하며 오프라인 매장의 경쟁력은 점차 약화되고 있고, 심화된 경쟁체제 하에서 시장점유율, 시장지위 및 매출 규모를 유지하기 위해 강도 높은 경쟁이 지속되고 있습니다. 이러한 업황 및 심화되는 경쟁구조는 동사의 수익성 저하에 큰 영향을 주고 있습니다.또한 유통산업 내 구조적인 변화 속에서 동사의 실적이 빠르게 회복되기에는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다. 낮은 출산율로 인한 인구 및 가구 구성의 변화, 스마트폰과 인터넷의 발달로 인한 오프라인 매장 전반의 매력도가 약화되고 있으며, 대형 유통채널에 대한 정부의 규제와 정책도 동사의 수익성에 부정적으로 작용하고 있습니다. 코로나19 이후 온라인 영역으로의 고객이탈 속도가 빠르게 증가하는 것은 백화점의 영업이익 비중이 높은 동사의 수익성에 향후 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높을 것으로 판단됩니다.

[연결기준 수익성 추이]

(단위: 백만원,%)

구분
2023년 1분기
2022년 1분기
2022년
2021년
2020년
2019년

매출액
3,561,591
3,770,797
15,476,036
15,573,550
16,184,382
17,622,000

매출원가
1,949,895
2,183,348
8,662,606
9,031,313
9,643,709
10,184,621

매출총이익
1,611,695
1,587,449
6,813,429
6,542,237
6,540,673
7,437,379

판매비와관리비
1,499,596
1,518,430
6,424,519
6,333,903
6,192,267
7,009,469

영업이익
112,514
68,714
386,226
207,603
346,085
427,911

기타수익
31,526
60,451
158,256
217,932
219,026
88,864

기타비용
14,997
7,171
783,082
647,586
960,676
1,326,606

금융수익
137,042
86,061
342,807
253,828
267,490
289,934

금융비용
177,618
138,266
798,363
760,311
649,110
693,285

관계기업 투자손익
18,353
34,283
129,663
96,433
13,224
86,335

계속영업당기순이익(손실)
57,775
69,125
(318,692)
(272,964)
(710,249)
(883,681)

중단영업당기순이익(손실)
-
-
-
-
23,680
67,203

당기순이익(손실)
57,775
69,125
(318,692)
(272,964)
(686,570)
(816,478)

매출총이익률
45.25%
42.10%
44.03%
42.01%
40.41%
42.21%

영업이익률
3.16%
1.82%
2.50%
1.33%
2.14%
2.43%

당기순이익률
1.62%
1.83%
-2.06%
-1.75%
-4.24%
-4.63%

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서 및 사업보고서)

동사는 2022년 연결기준 7,204억원의 자산손상을 반영하였습니다. 해당 자산손상은 향후 예상되는 손실을 선반영 한 것이며, 현금유출이 동반되지 않는 비현금성 비용입니다. 그러나 대규모 당기순손실 인식에 따른 자산총액 감소로 부채비율 및 차입금의존도 등 재무안정성 지표가 저하되었습니다. 2022년에는 영업권손상차손의 영향으로 전자제품 전문점의 손상인식액이 3,256억원으로 가장 큰 비중을 차지하였습니다. 2021년 이후 매출총이익률과 영업이익률이 개선되고 있지만 온기기준 당기순이익 적자가 이어지고 있는 것은 동사 재무안정성에 악영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[2022년 사업부문별 손상인식액(연결기준)]

(단위: 천원)

구 분
백화점
할인점
전자제품전문점
슈퍼
영화상영업
이커머스
기타
사업부문 계

유형자산손상차손
15,840,729
16,122,190
11,917,013
8,698,784
477,268
32,934,116
11,236,480
97,226,580

무형자산(영업권제외)손상차손
43,059
-
40,230
582,461
234,931
49,814,522
11,953,324
62,668,527

영업권손상차손
-
-
297,669,963
356,838
-
-
-
298,026,801

사용권자산손상차손
62,925,747
54,280,680
15,989,840
10,875,971
9,906,245
18,518,347
684,112
173,180,942

투자부동산손상차손
-
-
-
-
-
-
89,300,321
89,300,321

합 계
78,809,535
70,402,870
325,617,046
20,514,054
10,618,444
101,266,985
113,174,237
720,403,171

(자료 : 롯데쇼핑 사업보고서)

사업부문별 수익성을 분석해보면 백화점부문의 매출 비중은 2022년 연결기준 20.9%수준이나, 영업이익 비중은 129.0%에 달하며 전체적으로 백화점부문에 대한 이익의존도가 높은 수준입니다. 동사의 영업이익의 상당부분이 백화점 사업부에서 창출되는 상황에서 국내 민간소비 심리 둔화 등에 따라 백화점 사업부의 영업실적이 부진할 시 향후 동사는 수익성이 크게 저하될 수 있다는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[사업부문별 수익성 추이]

(단위: 백만원,%)

사업부문
구 분
2023년 1분기
2022년
2021년
2020년

금 액
비 중
금액
비중
금 액
비 중
금 액
비 중

백화점
매출액
796,436
22.4
3,231,877
20.9
3,161,263
20.3
2,924,726
18.1

영업이익
130,965
116.4
498,362
129.0
434,712
209.4
366,234
105.8

할인점
매출액
1,446,829
40.6
5,904,325
38.2
5,722,827
36.7
6,165,974
38.1

영업이익
31,907
28.4
48,375
12.5
-63,216
-30.5
-14,018
-4.1

전자제품전문점
매출액
626,074
17.6
3,336,821
21.6
3,869,749
24.8
4,051,729
25

영업이익
-25,805
-22.9
-52,011
-13.5
106,835
51.5
161,076
46.5

슈퍼
매출액
325,700
9.1
1,343,176
8.7
1,452,331
9.3
1,656,537
10.2

영업이익
8,406
7.5
-5,499
-1.4
-5,181
-2.5
-20,071
-5.8

홈쇼핑
매출액
231,218
6.5
1,077,774
7
1,102,726
7.1
1,075,865
6.6

영업이익
3,837
3.4
78,021
20.2
102,040
49.2
125,193
36.2

영화상영업
매출액
111,911
3.1
497,346
3.2
234,793
1.5
265,699
1.6

영업이익
-11,034
-9.8
792
0.2
-132,313
-63.7
-160,442
-46.4

이커머스
매출액
29,263
0.8
113,135
0.7
108,234
0.7
137,896
0.9

영업이익
-19,988
-17.8
-155,853
-40.4
-155,821
-75.1
-94,831
-27.4

기타
매출액
-5,840
-0.1
-28,418
-0.3
-78,373
-0.4
-94,044
-0.5

영업이익
-5,774
-5.2
-25,961
-6.7
-79,453
-38.3
-15,381
-4.3

합계
매출액
3,561,591
100.0
15,476,036
100.0
15,573,550
100.0
16,184,382
100.0

영업이익
112,514
100.0
386,226
100.0
207,603
100.0
347,760
100.5

중단손익
매출액
-
-
-
-
-
-
-
-

영업이익
-
-
-
-
-
-
-1,676
-0.5

연결
매출액
3,561,591
100.0
15,476,036
100.0
15,573,550
100.0
16,184,382
100.0

영업이익
112,514
100.0
386,226
100.0
207,603
100.0
346,084
100.0

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서 및 사업보고서)주1) 기타는 연결조정금액을 포함합니다.주2) 공통자산 및 비용배부 기준 : 공통자산 및 비용은 각 사업부문별 귀속이 명확한 경우에는 직접 귀속시키고, 귀속여부가 불분명한 경우에는 별도의 배부기준 (매출액 비율, 인건비 비율 등)을 적용하여 각 사업부문에 배부합니다.주3) 2022년 3분기 중 동사와 롯데인천개발, 롯데타운동탄, 롯데송도쇼핑타운 및 롯데쇼핑타운대구의 합병으로 부문이 일부 변경되었으며, 관련된 2021년 및 2020년 부문 정보가 재작성 되었습니다.

동사는 국내 할인점 시장에 안주하지 않고, 미래 신성장 동력을 얻기 위해 2008년 중국 마크로 8개 점포 인수를 시작으로 2008년 11월 인도네시아 마크로 19개점 인수, 2008년 12월 베트남 1호점 진출, 2009년 중국 3개점을 OPEN 하였습니다. 2009년 하반기에는 중국 내 확실한 입지구축을 위하여 대형마트 체인 TIMES (대형마트54개점, 슈퍼11개점) 인수하였습니다. 다만 중국 할인점 사업의 경우, 2018년 8월 상해·북경 점포 법인매각 및 2018년 9월 심양·중경 점포 폐점하여, 현재 운영 중인 중국 점포는 없습니다. 2023년 3월 말 현재 인도네시아 50개점, 베트남 15개점 총 65개점의 해외 점포를 운영 중입니다.동사 해외할인점 총 매출액은 2022년 말 기준 1조 3,900억원으로 2021년 말 1조 2,100억원 대비 14.9% 증가하였고, 해외 할인점의 영업이익은 2022년 말 270억원으로 2021년 말 50억원 대비 404.7% 증가하였습니다. 이는 2021년 코로나19 방역 정책 강화 기저효과로 베트남 중심 기존점 매출 신장 및 영업이익 증가의 영향입니다.

[해외 할인점 연도별 손익 추이]

(단위: 십억원)

구분
2023년 1분기
2022년 1분기
2022년
2021년
2020년

해외 할인점법인 전체
총 매출액
379
347
1,390
1,210
1,328

영업이익
13
9
27
5
21

(자료: 롯데쇼핑 사업연도별 IR 자료)

과거 동사가 운영하던 중국 마트 실적 저조 사유는 사드 배치로 인한 중국 내 영업정지 및 소비자의 부정적 인식이 증가되었기 때문입니다. 2016년 7월 정부의 THAAD 배치 발표 이후, 중국은 비관세 장벽을 높이는 등 국내 기업에 보다 엄격한 규제 잣대를적용하고 있어, 중국과 연관 있는 대부분의 사업분야에서 피해가 발생했던 것으로 판단됩니다.또한 2022년 윤석열 대통령 취임 이후 현 정부는 외교 및 안보 정책에 있어 한미 동맹을 강화하는 입장을 표명하여 중국과의 관계에서 불확실성이 증대했고, 향후 북핵 사태 해결 및 THAAD 등을 포함한 다양한 사안과 관련한 양국의 입장차이에 따라 한중 관계는 다시 악화될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이처럼 한중 갈등관계가 지속된다면 동사의 피해가 지속될 수 있으며, 이로 인한 동사의 재무안정성 및 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.전반적인 수익성 측면을 종합적으로 분석해보면 동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 동사가 영위하는 사업별 매출액에서 차지하는 비중은 2023년 1분기 기준 백화점 사업 22.4%, 할인점 사업 40.6%, 전자제품 전문점 17.6%, 슈퍼 9.1%, 홈쇼핑 6.5%, 영화상영업 3.1%, 이커머스 0.8%, 기타 -0.1%로 백화점 및 할인점 사업이 동사의 주력사업입니다. 그러나 향후 해당 오프라인 유통업의 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 온/오프라인에서의 경쟁이 심화되고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 동사의 주력사업인 백화점과 할인점 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.최근 코로나19의 급격한 글로벌 확산 및 변이 바이러스로 인한 전염병 종식의 지연은 동사의 수익성에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 판단되며, 단기적인 실적 저하는 불가피 할 것으로 예상됩니다. 일부 점포 휴업 등으로 인하여 공급이 감소하고, 오프라인 매장에 대한 고객들의 수요는 급감할 것으로 예상됩니다.과거 사스와 메르스의 사례를 참고로 할 때, 전염병이 유통업에 미치는 중장기적인 영향은 적었습니다. 2023년 6월 1일을 기준으로 코로나19 위기경보 단계가 '경계'로 하향되면서, 마스크 착용 의무와 확진자 격리 의무가 해제되어 코로나19도 사실상 종식 단계에 접어들고 있습니다. 그러나, 코로나19가 전세계 경제에 끼친 영향은 지속되고 있으며, 고금리, 고물가 상황의 지속은 가처분 소득의 감소와 소비심리 악화를 불러와 동사 수익성 회복을 지연시킬 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]

마.
최근 이어진 온라인 채널의 급성장 및 유통채널간 경쟁심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 유통업태 전반의 저성장 추이와 함께 코로나19로 인한 수익성 악화로 인해 동사의 차입금 관련 부담은 증대하는 추세를 보이고 있습니다. 동사는 차입금 부담 완화를 목적으로 한 재무구조 개선의 일환으로 2019년에 일부 자산을 동사의 종속회사인 롯데위탁관리부동산투자회사에 일부 매각한 것에 이어, 2021년 3월 동사는 롯데백화점중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데 프리미엄 아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯데마트몰 김포 물류센터를 롯데위탁관리부동산투자회사에 7,342억원에 매각하였습니다. 또한, 2021년 5월 롯데월드타워 토지 및 건물에 대한 소유 지분을 롯데물산에 8,313억원에 매각하였습니다.
하지만, 이러한 노력에도 불구하고 지속적인 투자를 기반으로 신규 수요를 창출하여야 하는 동사 사업의 특성상 향후에도 지속적인 투자활동에 따른 자금 소요가 예상되며, 이로 인해 차입금이 증가될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

동사는 과거 하이마트 인수, CS유통 인수 등 대규모 투자를 집행하였으며, 이후에도 해외(중국, 베트남, 인도네시아, 러시아)에서의 백화점, 대형마트 사업의 경쟁력 강화를 위한 신규 출점 및 타법인 인수로 인하여 투자 부담이 증가하였습니다. 이후 2013년 11월 15일 2,700억원 규모의 사모 후순위 신종자본증권 발행, 2014년 보유 백화점 및 할인점 점포의 자산유동화, 2015년 이후 투자규모 조절 등을 통해 차입 규모 확대를 통제해 왔습니다. 2018년 전기에 이연된 5,000억원 규모의 매입채무 결제가 이루어졌고, 중국마트 철수로 인한 홍콩홀딩스 관련 6,100억원 규모의 재무적 지원이 이어지면서 2018년말 차입금 규모는 증가하였습니다. 2019년 리츠 상장을 통한 공모자금 4,299억원 및 백화점, 마트 사업 등 구조조정을 통한 현금 유입으로 차입금이 소폭 감소하였습니다. 이후 2021년에 1,400억원, 2022년에 300억원 총 1,700억원 규모의 사모 후순위 신종자본증권을 다시 발행하였습니다.최근 이어진 온라인 채널의 급성장 및 유통채널간 경쟁심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 유통업태 전반의 저성장 추이와 함께 코로나19로 인한 수익성 악화로 인해 동사의 차입금 관련 부담은 증대하는 추세를 보이고 있습니다. 동사의 2022년 말 별도기준 부채비율 및 차입금 의존도는 각각 166.86%, 45.65%로 2021년 말 별도기준 부채비율 및 차입금의존도인 148.33%, 43.77%보다 높아지며 재무구조가 악화되는 모습을 보였습니다. 2023년 1분기 별도기준 부채비율 및 차입금 의존도는 각각 165.76%, 46.25%로 2022년 말과 비슷한 수준을 유지했습니다. 동사의 재무안정성 지표들은 2018년 말 별도기준 부채비율 및 차입금의존도인 88.9%, 24.4% 대비하여 2019년부터 급격하게 악화된 이후 크게 개선되고 있지 못한 상황입니다. 이는 2019년 리스회계기준 개정으로 2019년 말 별도기준 리스부채 6조 4,407억원이 계상됨에 따라 별도 기준 차입금(리스부채포함)이 2018년 말 별도기준 5조 3,406억원에서 11조 6,426억원으로 급증했기 때문입니다. 2023년 1분기 별도기준 리스부채는 5조 1,403억원이고 이를 포함한 총차입금은 11조 3,881억원으로 2022년 말 총차입금 11조 2,891억원 대비 소폭 증가하였지만 비슷한 규모를 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

[재무안정성 지표]

(단위: 백만원, %)

구분
K-IFRS 연결기준
K-IFRS 별도기준

2023년 1분기
2022년
2021년
2020년
2023년 1분기
2022년
2021년
2020년

자산총계
31,884,716
31,703,576
33,426,534
32,829,404
24,620,213
24,731,774
24,226,350
24,924,205

부채총계
20,846,831
20,668,459
21,629,527
21,740,642
15,356,220
15,464,184
14,470,568
15,325,247

자본총계
11,037,884
11,035,117
11,797,007
11,088,763
9,263,993
9,267,590
9,755,783
9,598,958

유동성차입금 및 사채
4,965,576
5,651,752
4,192,756
4,555,025
2,742,820
2,892,467
1,806,447
2,376,344

비유동성차입금 및 사채
10,518,947
9,490,338
11,706,349
11,855,507
8,645,235
8,396,622
8,798,127
9,113,784

총차입금
15,484,523
15,142,089
15,899,105
16,410,532
11,388,055
11,289,089
10,604,575
11,490,128

현금및현금성자산
1,931,858
1,800,810
2,398,789
1,913,236
1,171,599
1,166,441
1,574,016
1,058,445

순차입금
13,552,665
13,341,280
13,500,316
14,497,296
10,216,455
10,122,648
9,030,559
10,431,683

부채비율
188.87%
187.30%
183.35%
196.06%
165.76%
166.86%
148.33%
159.66%

차입금의존도
48.56%
47.76%
47.56%
49.99%
46.25%
45.65%
43.77%
46.10%

순차입금의존도
42.51%
42.08%
40.39%
44.16%
41.50%
40.93%
37.28%
41.85%

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서 및 사업보고서)주1) 부채비율(%)= (부채총액/자본총계)*100주2) 차입금의존도(%)= (총차입금/총자산)*100주3) 순차입금의존도(%)= (순차입금/총자산)*100주4) 단수조정을 실시하지 않았습니다.주5) 2019년 리스회계기준 개정(K-IFRS 1116호)에 따라 계상된 리스부채를 차입금으로 재조정하였습니다.

또한, 동사는 소비패턴 변화로 인한 경쟁력이 약화된 임차 점포들 중 향후 실적이 장부가액에 미치지 못할 것으로 예상되는 부진점포와 관련하여 2019년 연결기준 9,475억원의 사용권자산 손상차손을 포함하여 1조 1,876억의 손상차손을 인식하였고, 2020년 연결기준 5,043억원의 사용권자산 손상차손을 포함하여 총 8,785억원의 손상차손을 인식하였습니다. 2021년에는 연결기준 3,362억원의 사용권자산 손상차산을 포함하여 5,520억원의 손상차손을 인식하며 그 규모가 점차 감소하는 추세를 보였습니다. 2022년에는 사용권자산 손상차손은 1,732억원으로 감소하였으나, 영업권 손상차손이 2,980억원 반영되며 총 손상차손 7,204억원으로 손상차손이 다시 증가하는 모습을 보였습니다. 이러한 손상차손의 반영은 자산총액과 자본총액을 감소시켜 부채비율 및 차입금의존도의 증가에 영향을 미치고 있습니다.

[차입금 및 사채내역(연결기준)]

(단위: 백만원)

구 분
2023년 1분기
2022년

단기차입금
2,284,340
1,579,073

유동성장기차입금
447,450
1,814,322

유동성현재가치할인차금
-1,740
-3,883

단기사채
-
199,989

유동성사채
1,498,360
1,306,060

유동성사채할인발행차금
-1,204
-1,272

사채상환할증금
799
799

교환권조정
-8
-240

유동부채 계
4,227,998
4,894,848

장기차입금
2,304,655
1,722,041

현재가치할인차금
-6,078
-6,156

사채
3,707,913
3,154,736

사채할인발행차금
-6,242
-4,180

비유동부채 계
6,000,248
4,866,440

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

[ 차입금 및 사채내역(별도기준) ]

(단위: 백만원)

구 분
2023년 1분기
2022년

단기차입금
700,000
200,000

유동성장기차입금
200,000
1,000,000

유동성장기차입금현재가치할인차금
-1,265
-2,674

유동성사채
1,102,360
945,060

유동성사채할인발행차금
-464
-741

유동성사채상환할증금
799
799

교환권조정
-8
-240

유동부채 계
2,001,423
2,142,204

장기차입금
1,152,694
945,000

장기차입금현재가치할인차금
-266
-124

사채
3,097,913
2,924,736

사채할인발행차금
-4,023
-3,448

비유동부채 계
4,246,318
3,866,164

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

한편, 2023년 1분기말 및 2022년말 별도기준 동사의 차입금 및 사채 현황, 상환계획은 아래와 같습니다.

<단기차입금 내역>

(단위 : 천원)

차입처
내 역
연이자율(%)
2023년 1분기말
2022년말

신한은행 외
기업어음
91일 CD금리 + 0.9 ~ 6.80
245,353,573
245,406,990

산업은행 외
원화일반대출
3.67 ~ 7.30
1,298,424,586
660,667,065

케이에스제일차(주)
원화일반차입금
3.19
80,000,000
80,000,000

하나은행 외
외화일반대출
5.65 ~ JIBOR 3M + 2.00
660,561,985
592,999,164

합 계
2,284,340,144
1,579,073,219

주1) 2023년 1분기말 기준 91일 CD금리: 3.59%주2) 2023년 1분기말 기준 JIBOR 3M: 6.76%

<장기차입금 내역>

(단위 : 천원)

차입처
내 역
연이자율(%)
2023년 1분기말
2022년말

대신증권 외
기업어음
2.16 ~ 3.69
301,265,144
300,000,000

미즈호코퍼레이트은행 외
원화일반대출
1.95 ~3M 금융채Ⅰ(은행채) AAA + 5.15
1,063,645,777
1,156,928,236

에스퍼스트엘 외
원화일반차입금
2.48 ~ 91일 CD금리 +1.44
772,734,856
1,574,000,000

하나은행 외
외화일반대출
3M SOFR + 1.95~ 3M Cost of Fund + 0.9
614,459,511
505,434,603

소 계
2,752,105,288
3,536,362,839

현재가치할인차금
(7,818,584)
(10,038,406)

총 장부금액
2,744,286,704
3,526,324,433

유동성장기차입금
(445,709,844)
(1,810,439,773)

합 계
2,298,576,860
1,715,884,660

주1) 2023년 1분기말 기준 3M 금융채Ⅰ(은행채) AAA : 3.49%주2) 2023년 1분기말 기준 91일 CD금리: 3.59%주3) 2023년 1분기말 기준 3M term SOFR : 4.51%주4) 2023년 1분기말 기준 3M Cost of Fund : 8.04%

<사채 내역>

(단위:천원)

종 류
만기일
연이자율(%)
2023년 1분기말
2022년말

제66-3회 원화사채
2025-06-23
2.98
140,000,000
140,000,000

제70-3회 원화사채
2026-04-04
2.48
70,000,000
70,000,000

제73-3회 원화사채
2024-06-15
2.69
100,000,000
100,000,000

제75회 원화사채
2024-08-07
2.74
150,000,000
150,000,000

제77-2회 원화사채
2023-05-30
2.96
310,000,000
310,000,000

제77-3회 원화사채
2028-05-30
3.47
100,000,000
100,000,000

제79회 원화사채
2033-08-07
3.55
70,000,000
70,000,000

제80회 원화사채
2038-08-29
3.40
30,000,000
30,000,000

제82-2회 원화사채
2024-01-30
2.29
150,000,000
150,000,000

제82-3회 원화사채
2029-01-30
2.73
140,000,000
140,000,000

제83-1회 원화사채
2024-08-29
1.59
100,000,000
100,000,000

제83-2회 원화사채
2026-08-28
1.67
70,000,000
70,000,000

제83-3회 원화사채
2029-08-29
1.80
110,000,000
110,000,000

제85회 원화사채
2023-04-28
2.33
350,000,000
350,000,000

제86-1회 원화사채
2025-07-18
2.20
30,000,000
30,000,000

제86-2회 원화사채
2030-07-19
2.58
20,000,000
20,000,000

제87-1회 외화사채(*1)
2023-08-18
3M USD Libor + 1.40
130,380,000
126,730,000

제87-2회 외화사채(*1)
2023-08-21
3M USD Libor + 1.30
65,190,000
63,365,000

제87-3회 외화사채(*1)
2023-08-28
3M USD Libor + 2.10
65,190,000
63,365,000

제88-1회 원화사채
2025-09-23
2.07
135,000,000
135,000,000

제88-2회 원화사채
2030-09-23
2.55
60,000,000
60,000,000

제89-1회 원화사채
2024-04-16
1.63
170,000,000
170,000,000

제89-2회 원화사채
2026-04-16
2.13
190,000,000
190,000,000

제89-3회 원화사채
2031-04-16
2.95
35,000,000
35,000,000

제90-1회 외화사채(*1)
2024-05-21
3M USD Libor + 0.05
130,380,000
126,730,000

제90-2회 외화사채
2024-05-20
0.53
228,165,000
221,777,500

제91회 외화사채
2024-08-19
0.86
130,380,000
126,730,000

제92회 외화사채
2025-03-25
2.54
208,608,000
202,768,000

제93-1회 원화사채
2024-09-06
4.75
100,000,000
100,000,000

제93-2회 원화사채
2025-09-05
4.86
110,000,000
110,000,000

제93-3회 원화사채
2027-09-07
4.93
40,000,000
40,000,000

제94회 외화사채
2025-11-28
4.87
130,380,000
126,730,000

제95-1회 원화사채
2025-02-21
4.41
70,000,000
-

제95-2회 원화사채
2026-02-23
4.55
190,000,000
-

제95-3회 원화사채
2028-02-23
4.79
40,000,000
-

교환사채(*2)
2023-04-04
-
31,600,000
31,600,000

제2회 무보증공모사채(롯데위탁관리부동산투자회사)
2023-12-15
2.90
31,000,000
31,000,000

제3-1회 담보부공모사채(롯데위탁관리부동산투자회사)
2023-07-29
4.58
80,000,000
80,000,000

제3-2회 담보부공모사채(롯데위탁관리부동산투자회사)
2024-07-29
4.67
90,000,000
90,000,000

제4회 담보부공모사채(롯데위탁관리부동산투자회사)
2024-07-16
5.69
70,000,000
-

제5-1회 담보부공모사채(롯데위탁관리부동산투자회사)
2024-03-17
5.00
75,000,000
-

제5-2회 담보부공모사채(롯데위탁관리부동산투자회사)
2024-09-17
5.20
125,000,000
-

단기사채(롯데위탁관리부동산투자회사)
2023-01-17
-
-
200,000,000

7회차 회사채(롯데하이마트)
2023-06-11
2.18
200,000,000
200,000,000

8회차 회사채(롯데하이마트)
2024-06-28
1.97
140,000,000
140,000,000

9-1회차 회사채(롯데하이마트)
2025-02-03
5.11
80,000,000
-

9-2회차 회사채(롯데하이마트)
2026-02-03
5.18
55,000,000
-

제3회 원화사채(롯데컬처웍스)
2023-11-26
3.55
10,000,000
10,000,000

제4회 원화사채(롯데컬처웍스)
2023-03-03
-
-
40,000,000

제8회 원화사채(롯데컬처웍스)
2025-02-08
7.80
10,000,000
-

제9회 원화사채(롯데컬처웍스)
2026-02-27
5.66
20,000,000
-

제10회 원화사채(롯데컬처웍스)
2025-03-06
7.80
20,000,000
-

소계
5,206,273,000
4,660,795,500

사채할인발행차금
(7,446,186)
(5,463,975)

사채상환할증금
799,480
799,480

교환권조정
(7,752)
(240,306)

총 장부금액
5,199,618,542
4,655,890,699

유동성사채(*3)
(1,497,947,692)
(1,505,335,451)

합 계
3,701,670,850
3,150,555,248

(*1) 2023년 1분기말 기준 3M USD Libor : 5.18%

(*2) 롯데쇼핑은 종속기업인 롯데하이마트의 주식을 기초자산으로 하는 교환사채를 발행하였으며 발행내역은 다음과 같습니다. 한편, 2021년 중 사채권자의 조기상환청구권 행사로 인해 교환사채 총 3,036억원 중 2,720억원을 조기상환하였습니다.

구 분
내 용

1. 사채의 종류
기명식무보증무담보 해외교환사채

2. 사채의 권면총액(원)
303,600,000,000

3. 사채의 이율
표면이자율
0%

만기이자율
0.50%

4. 만기일
2023년 04월 04일

5. 원금상환방법
1. 만기상환: 만기까지 조기상환사유가 발생하지 아니하고 교환권을 행사하지 아니한 사채의 원리금에 대하여 만기일에 일시 상환

2. 조기상환: 롯데쇼핑의 조기상환권(Call Option) 및 사채권자의 조기상환청구권(Put Option) 있음.

6. 투자자의 조기상환권
사채권자의 조기상환청구권(Put Option): 다음의 사유 발생시 조기상환청구권 행사 가능- 납입일로부터 3년 후(2021년 04월 04일)- 회사의 지배권 변동(Change of Control)이 발생하는 경우- 회사발행주식이 상장폐지되거나 30 연속 거래일 이상 거래정지되는 경우

7. 발행자의 조기상환권
다음의 사유 발생시 조기상환 가능- 납입일로부터 3년 후 (2021년 04월 04일)부터 사채 만기일 30영업일 전까지 30연속 거래일의 기간 동안 교환대상 주식 종가가 조기상환을 적용한 사채권면금액을 교환비율로 나눈 금액의 130%이상인 날이 20 거래일 이상일 경우- 미상환사채잔액이 총 발행총액의 10% 미만인 경우(Clean Up Call)- 관련 법령의 개정 등으로 인한 추가조세부담사유가 발생하는 경우

8. 교환에 관한 사항
교환비율 (%)
100

교환가액 (원/주)
85,840

교환대상
롯데하이마트 주식회사 보통주식

교환청구기간
시작일
2018년 05월 14일

종료일
2023년 03월 24일

교환가액 조정에 관한 사항
주식배당 등 사유발생시 사채인수계약서에서 정한 바에 따라 조정

2023년 1분기말 기준 동사의 장기차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
장기차입금
사채
합 계

2023.04.01 ~ 2024.03.31
447,450,125
1,498,360,000
1,945,810,125

2024.04.01 ~ 2025.03.31
1,546,480,000
1,922,533,000
3,469,013,000

2025.04.01 ~ 2026.03.31
276,045,295
810,380,000
1,086,425,295

2026.04.01 ~ 2027.03.31
318,057,993
330,000,000
648,057,993

2027.04.01 이후
164,071,875
645,000,000
809,071,875

합 계
2,752,105,288
5,206,273,000
7,958,378,288

롯데쇼핑은 백화점, 할인점을 중심으로 핵심 사업역량을 강화해 왔습니다. 그러나 유통산업의 특성상 외형 확장은 곧 비용 부담으로 연결되어 실적이 둔화될 경우 고정비 부담으로 인해 영업이익에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다. 롯데쇼핑은 백화점 중심의 사업 구조를 아울렛 및 복합몰 중심으로 재정비해 성장을 이어가고 있으며, 2016년 아울렛 진주점, 아울렛 남악점을, 2017년에는 아울렛 고양점을 개점하였습니다. 그리고 2018년에는 아울렛 군산점, 아울렛 기흥점을, 2019년에는 인천터미널점을 개점하였고, 2021년에는 복합몰로써 의왕점 및 동탄점(타임빌라스)을 개점하였습니다.롯데백화점은 2023년 1분기말 현재 롯데쇼핑 주식회사 소유의 백화점 32개점(위수탁운영 2개점(영등포점, 대구점) 포함), 아울렛 22개점, 해외백화점 4개점, 쇼핑몰/피트인 6개점(위수탁 운영점 롯데월드몰점 포함) 등 총 64개점이 영업 중에 있습니다. 해외로는 현재 중국 1개, 베트남 2개, 인도네시아 1개로 총 4개의 해외점포를 운영 중입니다. 2019년 상반기에 당사는 롯데백화점 창원점을 포함한 5개점과 롯데마트 의왕점을 포함한 4개점을 1조 629억원에 매각 후 임차하여 사용하고 있습니다. 이어 2021년 3월 당사는 롯데백화점 중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데 프리미엄 아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯데마트몰 김포 물류센터를 롯데위탁관리부동산투자회사에 7,342억원에 매각을 완료하였습니다. 또한, 2021년 5월 롯데월드타워 토지 및 건물에 대한 소유 지분을 롯데물산에 8,313억원에 매각하였습니다. 이외에도 대형마트 유휴부지 및 지분 매각을 통해 재무구조 개선작업을 진행할 예정입니다. 한편, 2023년 1분기말 기준 롯데쇼핑이 진행중인 투자 및 향후 투자계획은 아래와 같습니다.

[현재 진행중인 투자]

(단위: 억원)

사업부문
구분
투자기간
투자대상 자산
투자효과
총투자액
기투자액
향후투자액
비 고

백화점
신규투자
2023년~2025년
유형자산
매출증대
8,952
242
8,709
-

할인점
신규투자
2023년~2025년
유형자산
매출증대
1
0
1
-

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서)주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 국내 신규 투자 계획이며 경상투자, 출자, 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

[향후 투자계획]

(단위: 억원)

사업부문
계획명칭
예상투자총액
연도별 예상투자액
투자효과
비 고

자산형태
금액
2023년
2024년
2025년

백화점
신규,경상투자
유형자산 외
15,926
3,889
6,815
5,222
매출증대
-

할인점
신규,경상투자
유형자산 외
2,061
496
927
638
매출증대
-

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서)주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.주2) 국내 신규 투자 계획이며 경상투자, 출자, 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

아울러 2022년 11월 하기와 같이 온라인 장보기 시장 내 시장지위 확보를 위한 파트너십 체결을 위한 목적으로 투자를 진행하였습니다.

[신규 시설투자 등]

1. 투자구분
신규시설투자

- 투자대상
오카도 스마트 플랫폼(OSP: Ocado Smart Platform) 및 자동화물류센터(CFC)

2. 투자내역
투자금액(원)
950,000,000,000

자기자본(원)
11,797,006,676,936

자기자본대비(%)
8.05

대규모법인여부
해당

3. 투자목적
국내 온라인 장보기 (eGrocery) 시장 내 Market Leadership 확보를 위한 파트너십 체결

4. 투자기간
시작일
2022-11-01

종료일
2030-12-31

5. 이사회결의일(결정일)
2022-11-01

- 사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
1

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
-

6. 공시유보 관련내용
유보사유
-

유보기한
-

7. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
1. 상기 투자내역의 자기자본은 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성된 2021년 12월 31일 기준 연결 재무제표 기준입니다.2. 투자에 관한 주요 사항 - 투자금액 : 총 투자비 9,500억원(토지, 건축/설비 등 포함) - 투자기간 : 상기 투자기간 시작일은 본 계약 체결일이며, 종료일은 투자계획상 예정일을 기재하였습니다.3. 상기 투자금액, 투자기간 등은 집행 과정에서 일부 변경될 수 있습니다.

※ 관련공시
-

(자료: 금융감독원 Dart 공시)

롯데쇼핑은 보유자산에 기반한 우수한 대체자금 조달 능력을 갖고 있으나, 최근 온라인 채널의 급성장 및 이에 따른 유통채널간 경쟁심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 인해 유통업태 전반의 저성장 추이가 나타나고 있습니다. 외형 정체와 더불어 신규점포 출점에 따른 고정비용 증가도 사업 부문별 수익성 저하의 공통적인 요인으로 작용합니다. 경기 둔화의 영향으로 인해 외형 확대 및 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 당사의 수익성 감소의 요인이 되고, 고정비 부담 및 차입금 증가로 이어질 가능성이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

한편, 롯데쇼핑이 보유한 2023년 1분기 별도기준 현금 및 현금성자산은 약 1조 1,716억원으로 2022년말 1조 1,664억원 대비하여 52억원 증가하였습니다. 2023년 1분기 영업활동현금흐름은 2,033억원의 순유입을 기록했으며, 투자활동현금흐름은 1,194억원, 재무활동현금흐름은 789억원의 순유출을 기록하였습니다.

[별도 기준 현금흐름 추이]

(단위: 백만원)

구분
2023년 1분기
2022년 1분기
2022년
2021년
2020년

기초 현금 및 현금성자산
1,166,440
1,574,016
1,574,016
1,058,445
726,809

영업활동으로 인한 현금흐름
203,329
235,461
1,422,896
1,449,494
880,396

투자활동으로 인한 현금흐름
-119,420
328,086
-363,149
1,052,529
-31,727

재무활동으로 인한 현금흐름
-78,856
-454,511
-1,472,791
-1,991,560
-504,561

현금및현금성자산에 대한 환율변동효과
107
2,048
5,468
5,109
-12,472

기말 현금 및 현금성자산
1,171,599
1,685,100
1,166,441
1,574,016
1,058,445

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서 및 사업보고서)

지속적인 투자를 기반으로 신규 수요를 창출하여야 하는 롯데쇼핑 사업의 특성상 향후에도 지속적인 투자활동에 따른 자금 소요가 예상되며, 이로 인해 차입금이 증가될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]

바. 롯데쇼핑의 연결기준 2023년 1분기 대손충당금 설정액은 464억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.8%입니다. 2022년말 대손충당금 설정액은 445억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2021년말 대손충당금 설정액은 382억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2020년말 대손충당금 설정액은 666억원으로 채권 등에 대한 설정률은 2.9%였습니다.
동사 대손충당금의 대부분은 미수금으로, 연결기준 2023년 1분기 미수금 총액 2,893억원 중 10.6%에 해당하는 307억원에 대하여 대손충당금을 설정하고 있습니다. 매출채권 및 기타채권 등이 동사의 자산에서 차지하는 비중은 높지 않으나, 향후 회수가 지연되거나 불가능할 경우 동사의 대손충당금 설정율 증가로 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다.동사의 연결기준 재고자산은 취득원가 기준 2023년 1분기 1조 5,460억원, 2022년말 1조 4,442억원, 2021년말 1조 4,480억원, 2020년말 1조 3,014억원으로 그 변동폭이 크지는 않은 편입니다.
2023년 1분기 재고자산평가손실충당금 또한 635억원 수준으로 2022년말 582억원 대비 큰 차이를 보이고 있지는 않습니다.2023년 1분기 연결기준 재고자산 장부금액 대비 손실충당금 설정비율이 4.3% 수준이며 재고자산회전율이 5.4회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 총자산대비 재고자산 구성비율이 2023년 1분기 4.6%로 재고자산의 평가손실이 동사의 수익성에 미칠 영향은 제한적으로 보입니다. 하지만 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점
투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

롯데쇼핑의 2023년 1분기 대손충당금 설정액은 464억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.8%입니다. 2022년말 대손충당금 설정액은 445억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2021년말 대손충당금 설정액은 382억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2020년말 대손충당금 설정액은 666억원으로 채권 등에 대한 설정률은 2.9%였습니다. 동사 대손충당금의 대부분은 미수금으로, 연결기준 2023년 1분기 미수금 총액 2,893억원 중 10.6%에 해당하는 307억원에 대하여 대손충당금을 설정하고 있습니다.

매출채권 및 기타채권이 당사의 자산에서 차지하는 비중은 2023년 1분기 및 지난 3개년 2%대 수준으로 높지 않으나, 향후 회수가 지연되거나 불가능할 경우 당사의 대손충당금 설정율 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[대손충당금 설정현황(연결기준)

(단위 : 백만원, %)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금설정률

2023년1분기
매출채권
388,255
8,699
2.2

미수금
289,340
30,733
10.6

유동성리스채권
34,207
185
0.5

단기대여금
231,385
1,900
0.8

선급금
61,840
-
-

미수수익
17,043
-
-

장기성매출채권
1,064
-
-

장기미수금
23,220
475
2.0

비유동성리스채권
84,391
521
0.6

장기대여금
2,441
-
-

보증금
1,229,896
2,678
0.2

장기선급금
181,304
1,179
0.7

합 계
2,544,388
46,371
1.8

2022년
매출채권
565,808
9,006
1.6

미수금
250,684
28,374
11.3

유동성리스채권
26,265
194
0.7

단기대여금
231,357
1,900
0.8

선급금
37,808
-
-

미수수익
9,663
-
-

장기성매출채권
1,988
-
-

장기미수금
20,515
504
2.5

비유동성리스채권
78,893
692
0.9

장기대여금
2,426
-
-

보증금
1,229,271
2,678
0.2

장기선급금
178,820
1,179
0.7

합 계
2,633,498
44,527
1.7

2021년
매출채권
450,215
7,064
1.6

미수금
183,872
26,824
14.6

유동성리스채권
25,302
-
-

단기대여금
10,278
34
0.3

선급금
38,504
-
-

미수수익
7,509
-
-

장기성매출채권
302
-
-

장기미수금
21,118
103
0.5

비유동성리스채권
74,425
79
0.1

장기대여금
14,477
-
-

보증금
1,267,233
2,678
0.2

장기선급금
180,489
1,400
0.8

합 계
2,273,724
38,182
1.7

2020년
매출채권
410,595
6,127
1.5

미수금
282,315
53,959
19.1

유동성리스채권
30,775
76
0.2

단기대여금
10,888
34
0.3

선급금
16,116
-
-

미수수익
6,935
-
-

장기성매출채권
1,990
-
-

장기미수금
22,936
195
0.8

비유동성리스채권
172,129
566
0.3

장기대여금
22,373
1,950
8.7

보증금
1,160,458
1,653
0.1

장기선급금
138,172
2,085
1.5

합 계
2,275,682
66,645
2.9

(자료: 롯데쇼핑 분기보고서 및 사업보고서)

2023년 1분기 연결기준 재고자산 장부금액 대비 손실충당금 설정비율이 4.3% 수준이며 재고자산회전율이 5.4회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 총자산대비 재고자산 구성비율이 2023년 1분기 4.6%로 재고자산의 평가손실이 동사의 수익성에 미칠 영향은 제한적으로 보입니다. 하지만 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[재고자산 현황(연결기준)]

(단위 : 백만원)

사업부문
계정과목
2023년 1분기
2022년
2021년
비고

백화점
상품
80,597
80,313
73,764
-

제품
-
-
-
-

재공품
-
-
-
-

반제품
-
-
-
-

원재료
-
-
-
-

부재료
-
-
-
-

저장품
-
-
-
-

미착품
9,861
4,851
5,239
-

미분양건물
2,907
2,907
-
-

미완성건물
-
-
3,401
-

용지
-
-
-
-

소 계
93,365
88,071
82,404
-

할인점
상품
445,719
394,044
375,314
-

제품
9,391
10,928
14,520
-

재공품
-
-
-
-

반제품
64
47
5
-

원재료
11,235
8,067
10,629
-

부재료
1,193
1,218
881
-

저장품
-
-
-
-

미착품
11,013
12,702
6,047
-

미분양건물
-
-
-
-

미완성건물
-
-
-
-

용지
-
-
-
-

소 계
478,615
427,006
407,396
-

전자제품전문점
상품
502,750
470,228
520,961
-

제품
-
-
-
-

재공품
-
-
-
-

반제품
-
-
-
-

원재료
-
-
-
-

부재료
-
-
-
-

저장품
-
-
-
-

미착품
366
608
366
-

미분양건물
-
-
-
-

미완성건물
-
-
-
-

용지
-
-
-
-

소 계
503,116
470,836
521,327
-

슈퍼
상품
41,990
40,710
48,255
-

제품
721
459
333
-

재공품
-
-
-
-

반제품
-
-
-
-

원재료
-
-
-
-

부재료
-
-
-
-

저장품
610
616
434
-

미착품
-
-
-
-

미분양건물
-
-
-
-

미완성건물
9,012
6,949
3,605
-

용지
10,527
12,772
16,307
-

소 계
62,860
61,506
68,934
-

홈쇼핑
상품
30,595
24,892
27,610
-

제품
-
-
-
-

재공품
-
-
-
-

반제품
-
-
-
-

원재료
-
-
-
-

부재료
-
-
-
-

저장품
246
209
203
-

미착품
-
-
-
-

미분양건물
-
-
-
-

미완성건물
-
-
-
-

용지
-
-
-
-

소 계
30,841
25,101
27,813
-

영화상영업
상품
1,968
2,622
1,334
-

제품
-
-
-
-

재공품
-
-
-
-

반제품
-
-
-
-

원재료
-
-
-
-

부재료
-
-
-
-

저장품
5
4
13
-

미착품
-
-
-
-

미분양건물
-
-
-
-

미완성건물
-
-
-
-

용지
-
-
-
-

소 계
1,973
2,626
1,347
-

이커머스
상품
1,262
1,223
819
-

제품
-
-
-
-

재공품
-
-
-
-

반제품
-
-
-
-

원재료
-
-
-
-

부재료
-
-
-
-

저장품
3
27
2
-

미착품
-
-
-
-

미분양건물
-
-
-
-

미완성건물
-
-
-
-

용지
-
-
-
-

소 계
1,265
1,250
821
-

기 타
상품
23,628
24,655
15,289
-

제품
6,631
8,120
6,631
-

재공품
264
475
492
-

반제품
-
-
-
-

원재료
764
814
330
-

부재료
-
-
-
-

저장품
82
124
129
-

미착품
535
442
1,308
-

미분양건물
49,864
47,836
53,459
-

미완성건물
228,674
227,202
207,600
-

용지
-
-
-
-

소 계
310,442
309,668
285,238
-

합 계
상품
1,128,509
1,038,687
1,063,346
-

제품
16,743
19,506
21,484
-

재공품
264
475
492
-

반제품
64
47
5
-

원재료
11,999
8,881
10,959
-

부재료
1,193
1,218
881
-

저장품
946
980
781
-

미착품
21,775
18,603
12,960
-

미분양건물
52,771
50,743
53,459
-

미완성건물
237,686
234,151
214,606
-

용지
10,527
12,772
16,307
-

합 계
1,482,477
1,386,063
1,395,280
-

총자산대비 재고자산 구성비율(%)[재고자산합계÷기말자산총계×100]
4.6%
4.4%
4.2%
-

재고자산회전율(회수)[연환산 매출원가÷{(기초재고＋기말재고)÷2}]
5.4회
6.2회
6.8회
-

[장기체화재고 등 현황(연결기준)]

(단위: 백만원)

계정과목
취득원가
보유금액
평가손실
기말잔액
비고

재고자산
1,546,019
1,546,019
63,542
1,482,477
-

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서

2023년 1분기말 기준 재고자산회전율이 5.4회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단되나, 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 영업권 손상차손 관련 위험]

사. 롯데쇼핑은 2023년 1분기말 연결기준 약 691억원의 분기순이익을 기록하였습니다. 2022년말 영업권 및 무형자산의 경우, 1조 1,407억원의 금액이 산정되었으며, 3,607억의 무형자산 손상차손을 인식하였습니다. 반면, 2021년의 경우 2,729억의 당기순손실을 기록했으며, 1,226억의 무형자산 손상차손을 인식했습니다. 동사가 영위하는 사업의
수익성이 악화될 경우 추가적으로 영업권 상각으로 인한 손상차손
이 발생할 수 있습니다.

롯데쇼핑의 경우 사업결합으로 취득한 영업권은 사업결합으로 인한 시너지효과의 혜택을 받게 될 것으로 기대되는 각 현금창출단위에 배분합니다. 또한 동사는 사업결합의 결과로 취득한 영업권에 대해서는 자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여, 매 보고기간말 손상검사를 수행하고 있습니다. 매 보고기간 말 영업권 등의 무형자산에서 손상차손이 발생 시, 무형자산손상차손 증가로 기타비용이 증가하게 되어 동사의 수익성 및 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 롯데쇼핑의 연결기준 무형자산 변동내역과 최근 기타비용 추이는 아래와 같습니다.

[무형자산 변동내역(연결기준)] - 2022년

(단위: 천원)

과 목
기초장부금액
취 득
상 각
손 상
처 분
기타증(감)(*)
기말장부금액

영업권
1,185,880,116
-
-
(298,026,801)
(54,323)
(994,434)
886,804,558

산업재산권
136,743,094
130,317
(239,378)
(107,090)
(39,934)
33,655
136,520,664

시설이용권
610,596
-
(418,088)
-
-
881
193,389

회원권
27,086,936
1,533,000
-
(220,746)
(2,657,200)
-
25,741,990

기타의무형자산
169,480,906
16,542,588
(120,328,154)
(62,340,691)
(1,734,350)
89,868,410
91,488,709

합 계
1,519,801,648
18,205,905
(120,985,620)
(360,695,328)
(4,485,807)
88,908,512
1,140,749,310

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서주) 기타증(감)에는 계정간 대체 및 환율변동효과 등이 포함되어 있습니다.

[무형자산 변동내역(연결기준)] - 2021년

(단위: 천원)

과 목
기초장부금액
취 득
사업결합
상 각
손 상
처 분
기타증(감)(*)
기말장부금액

영업권
1,288,440,122
-
14,122,538
-
(119,259,032)
-
2,576,488
1,185,880,116

산업재산권
136,679,556
240,493
-
(247,206)
(3,869)
(3,661)
77,781
136,743,094

시설이용권
1,154,591
-
-
(546,640)
-
-
2,645
610,596

회원권
27,544,272
-
-
-
96,047
(553,383)
-
27,086,936

기타의무형자산
178,480,127
47,332,782
2,406,942
(88,224,688)
(3,467,584)
(8,175,051)
41,128,378
169,480,906

합 계
1,632,298,668
47,573,275
16,529,480
(89,018,534)
(122,634,438)
(8,732,095)
43,785,292
1,519,801,648

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서주) 기타증(감)에는 계정간 대체 및 환율변동효과 등이 포함되어 있습니다.

롯데쇼핑의 무형자산손상차손의 대부분은 영업권 손상차손에서 발생하였습니다. 2022년 기말 영업권 장부금액은 8,868억원이며, 2021년 기말 영업권 장부금액은 1조 1,859억원입니다. 동사의 2023년 1분기말 영업권 장부금액은 8,894억원으로 전자제품전문점 부문 4,637억원, 홈쇼핑 부문 2,733억, 백화점 부문 1,047억, 할인점 부문 392억원, 슈퍼 부문에 29억, 이커머스 부문 49억, 기타 부문에 8억가량의 영업권이 배부되어 있습니다. 최근 3년간 매년 말 영업권 손상검사 이후 영업부문별 각 현금창출단위에 배부된 영업권은 아래와 같습니다.

[ 영업부문별 영업권 장부금액 ]

(단위: 천원)

구 분
2023년 1분기
2022년
2021년
2020년

백화점
104,656,119
104,656,119
63,029,290
99,829,187

할인점
39,160,984
36,584,496
37,562,484
34,985,996

전자제품전문점
463,738,216
463,738,216
761,408,179
843,672,711

홈쇼핑
273,296,452
273,296,452
273,296,452
273,296,452

슈퍼
2,872,960
2,872,960
3,284,121
3,337,032

이커머스
4,860,068
4,860,068
4,860,068
-

기타
796,247
796,247
42,439,522
33,318,744

합 계
889,381,046
886,804,558
1,185,880,116
1,288,440,122

출처 : 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

상기 영업부문별 각 현금창출단위집단에 대한 회수가능가액은 순공정가치와 사용가치 중 큰 금액을 사용하였습니다. 순공정가치는 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산을 매각하여 받을 것으로 예상되는 금액에서 추정 처분부대원가를 뺀 금액으로 산출하였습니다. 사용가치는 해당 현금창출단위집단이 지속적으로 사용됨에 따라 발생할 미래현금흐름의 할인을 통해서 결정되었습니다.별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 2022년의 사용가치는 2021년에 사용된 가정을 근거로 추정 하였습니다. 사용가치에 대한 계산은 다음의 주요 가정들을 근거로합니다.

* 주요 가정

- 현금흐름은 과거 경험, 실질적인 영업 결과와 향후 5년간의 사업계획을 근거로 추정하였습니다.- 5년간의 수익 성장률은 과거 평균 성장률의 추세와 외부전문기관이 추정한 객관적인 성장률을 감안하여 산정하였으며, 5년 이후의 현금흐름은 0%~2.0%(전기 0%~2.0%)의 성장률을 가정하여 추정하였습니다.

- 현금창출단위당 회수가능금액을 결정하기 위해 각 현금창출 단위별 동종산업 가중평균자본비용을 할인율로 적용하였습니다. 영업부문별 각 현금창출단위의 할인율은 다음과 같습니다.

구 분
2022년
2021년

백화점
6.69% ~ 8.53%
7.23% ~ 11.81%

할인점
6.69% ~ 10.37%
7.34% ~ 10.91%

전자제품전문점
7.92%
7.89%

홈쇼핑
9.04%
9.65%

슈퍼
6.69%
7.34%

영화상영업
10.40% ~ 11.01%
8.00% ~ 10.91%

이커머스
9.93%
7.34%

기타
5.55% ~ 13.05%
5.30% ~ 10.24%

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서

2022년 손상검사 결과, 전자제품전문점 2,977억, 슈퍼 4억원에서 주요한 손상차손을 계상했으며 합계 2,980억원 이었습니다. 롯데쇼핑은 2021년 백화점 368억, 전자제품전문점 부문에서 823억원, 슈퍼 부문에서 0.5억원, 기타 부문에서 1.4억원 등의 영업권 손상차손을 인식하였으며, 합계 1,193억원 이었습니다. 2022년 및 2021년 기준 손상이 발생한 영업부문별 각 현금흐름창출단위의 손상차손 및 회수가능액은 다음과 같습니다.

[ 영업부문별 각 현금흐름창출단위의 손상차손 및 회수가능액 ]

(단위:천원)

구 분
2022년
2021년

백화점
-
36,799,897

슈퍼
356,838
52,911

전자제품전문점
297,669,963
82,264,531

기타
-
141,693

합 계
298,026,801
119,259,032

동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가적으로 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 영업실적 저하에 따른 손상차손 인식과 같은 기타비용 증가가 동사의 수익성 및 재무안정성에 영향을 미칠 수 있음을 인지하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 구조조정 관련 위험]

아. 동사는
2020년 2월 13일 '2020년 운영 전략' 및 '미래 사업 청사진' 발표를 통해 향후 유통 부문의 체질을 개선하고 수익성을 강화하기 위한 전략을 발표하였습니다. 강도 높은 다운사이징(Downsizing)을 통해 자산을 효율적으로 경량화하여 영업손실 규모를 축소하고, 재무건전성과 기업가치를 높이는 것이 전략의 핵심입니다. 동사는 몇해간 이어오는 고질적인 수익성 악화를 극복하기 위하여 백화점, 마트, 슈퍼, 롭스 등 오프라인 전체 700여개의 점포 중 약 30%에 해당하는 200여개를 구조조정 및 수익성 개선 대상으로 분류하고 부진점포 철수 및 구조조정을 진행하였습니다. 특히, 할인점 사업부문 중 롭스는 구조조정 진행으로 2022년 말 모든 점포를 철수 하였습니다. 또한, 사업성이 열악한 해외 점포도 줄여나갔습니다.2022년 코로나19 상황의 완화와 함께
약 3년간의 강도 높은 '다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 동사의 연결기준 영업이익률은 2021년 1.33%에서 2022년 2.50%, 2023년 1분기 3.16%로 반등하며 수익성이 개선되는 모습을 보이고 있습니다. 그러나, 향후 외부환경의 변화 등으로 인해 다시 수익성이 악화 될 경우 추가적인 구조조정이 필요할 수 있습니다. 동사의 구조조정과 관련하여 부진점포 철수 과정에서 단기적 비용부담이 발생할 수 있으며, 동사의 시장지위와 경쟁력, 재무 및 투자여력 등의 변동이 발생할 수 있는 점 투자자께서는 유의해주시기 바랍니다.

동사는 2020년 2월 13일 '2020년 운영 전략' 및 '미래 사업 청사진' 발표를 통해 향후 유통 부문의 체질을 개선하고 수익성을 강화하기 위한 전략을 발표하였습니다. 강도 높은 다운사이징(Downsizing)을 통해 자산을 효율적으로 경량화하여 영업손실 규모를 축소하고, 재무건전성과 기업가치를 높이는 것이 전략의 핵심입니다.동사는 몇해간 이어오는 고질적인 수익성 악화를 극복하기 위하여 백화점, 마트, 슈퍼, 롭스 등 오프라인 전체 700여개의 점포 중 약 30%에 해당하는 200여개를 구조조정 및 수익성 개선 대상으로 분류하고 부진점포 철수 및 구조조정을 진행하였습니다. 특히, 할인점 사업부문 중 롭스는 구조조정 진행으로 2022년 말 모든 점포를 철수 하였습니다.또한, 사업성이 열악한 해외 점포도 줄여나갔습니다. 2018년 3분기 중국 내 할인점을 모두 철수한 것에 이어, 2019년 중국 내 백화점 두 곳과 인도네시아 소매점 한 곳의 운영 점포를 철수 하였습니다. 2020년 4월과 6월에는 각각 중국 백화점 선양점과 러시아 모스크바점이 영업을 종료하였습니다. 2023년 1분기 기준 해외 백화점은 중국 청두점을 포함하여 베트남 하노이점과 호치민점 및 인도네시아 롯데쇼핑 에비뉴점, 총 4개의 해외점포에서 영업 활동을 지속하고 있으며, 할인점은 인도네시아 50개점, 베트남 15개점으로 총 65개점의 해외 점포를 운영 중입니다.

[국내 백화점/할인점 운영 점포 현황]

(단위 : 점)

구분
2020년말
2021년말
2022년말
2023년 1분기
2023년말 (예상)

백화점
백화점
29
30
30
30
30

위탁점
2
3
3
3
3

영플라자
-
-
-
-
-

아울렛
21
22
22
22
22

쇼핑몰
-
5
5
5
5

계
52
60
60
60
60

할인점
마트
113
112
112
111
111

롭스
101
49
-
-
-

계
214
161
112
111
111

(자료 : 롯데쇼핑 IR자료)주1) 위탁점 : 영등포점/대구점(역사), 잠실 월드몰(물산)

[해외 백화점/할인점 운영 점포 현황]

(단위 : 점)

구분
2020년말
2021년말
2022년말
2023년 1분기
2023년말 (예상)

백화점
중국
1
1
1
1
1

베트남
2
2
2
2
3

인도네시아
1
1
1
1
1

백화점 계
4
4
4
4
5

할인점(슈퍼)
베트남
14
14
15
15
17

인도네시아
도매
35
35
36
36
37

소매
14
14
14
14
12

인도네시아 소계
49
49
50
50
49

할인점 계
63
63
65
65
66

(자료: 롯데쇼핑 IR자료)주1) 지분법 손익 반영 점포 : 호치민점(베트남)

코로나19의 확산으로 인한 오프라인 유통채널에 대한 소비심리의 악화의 영향으로 동사의 수익성과 재무안정성은 2020년, 2021년까지 계속 악화되었습니다. 그러나, 2022년 코로나19 상황이 완화되면서 주요 사업부문인 백화점, 할인점 매출이 상승하였고, 약 3년간의 강도 높은 '다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 당사의 연결기준 영업이익률은 2021년 1.33%에서 2022년 2.50%, 2023년 1분기 3.16%로 반등하며 수익성이 개선되는 모습을 보이고 있습니다. 이에 2023년말에는 국내 백화점과 할인점 수는 현재 수준을 유지하고, 해외 백화점은 베트남 1개점 신설로 5점, 해외 할인점은 베트남 1개점 신설, 인도네시아 1개점 신설, 1개점 철수로 66개점이 되는 것을 전망하고 있습니다.약 3년간의 강도 높은 '다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 동사의 수익성이 개선되는 모습을 보이고 있지만, 향후 외부환경의 변화 등으로 인해 다시 수익성이 악화 될 경우 추가적인 구조조정이 필요할 수 있습니다. 동사의 구조조정과 관련하여 부진점포 철수 과정에서 단기적 비용부담이 발생할 수 있으며, 동사의 시장지위와 경쟁력, 재무 및 투자여력 등의 변동이 발생할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의해주시기 바랍니다.

(3) 롯데그룹 - 회사위험

[롯데그룹 평판 관련 위험]

자.
검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후
2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다. 이후
2019년 10월 17일 상고심에서 대법원은 피고인들과 검사의 상고를 모두 기각하여 원심 판결을 확정하였습니다. 2022년 8월 12일 법무부 보도자료에 따르면 정부는 2022년 광복절을 맞이하여, 2022년 8월 15일자로 중소기업인, 소상공인 등 서민생계형 형사범, 주요 경제인, 노사관계자, 특별배려 수형자 등 1,693명에 대한 특별사면을 단행하였다고 발표하였습니다. 경제 활성화를 통한 경제위기 극복을 위해, 최근 형 집행을 종료한 이재용 삼성전자 부회장을 복권하고, 집행유예 기간 중인 신동빈 롯데그룹 회장을 특별사면(형선고실효) 복권한다고 발표하였습니다.
상호출자제한기업집단 계열 순위 5위의 대기업 그룹인 만큼, 추후에도 롯데그룹의 최고 경영진이 유사한 혐의로 재판을 받게 될 경우, 해당 재판의 결과가 롯데그룹 및 당사의 전반적인 평판 및 경영 안정성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후 2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에서 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었습니다.

이후 2019년 10월 17일 상고심에서 대법원은 피고인들과 검사의 상고를 모두 기각하여 원심 판결을 확정하였습니다. 대법원은 “피고인 신동빈이 박근혜 대통령의 요구에 따라 K스포츠재단에 70억원의 뇌물을 공여하고, 피고인 신격호, 신동빈, 신영자가 롯데시네마가 직영하던 매점을 피고인 서미경, 신영자가 지배하는 법인에게 임대해 회사에 재산상 손해를 가한 점 등 공소사실에 대해서는 '유죄'임이 인정되며, 나머지 공소사실에 대해서는 무죄 또는 면소됨을 밝혔습니다. 최종 판결에 대해서는 “기존 판례 법리에 따라 검토한 결과 원심의 각 유죄, 무죄, 면소 판단에 자유심증주의의 한계를 일탈하거나 관련 법리를 오해한 잘못이 없음을 확인했다”고 원심을 유지하는 것에 대한 근거를 밝혔습니다.

[횡령ㆍ배임사실 확인]

1. 사실확인 내용
1. 당사 전현직 임직원의 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(배임) 혐의에 대한 대법원의 최종(3심) 판결입니다.(1) 대상자 : 신격호- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(배임) : 무죄2. 당사 전현직 임직원의 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(횡령) 혐의에 대한 대법원의 최종(3심) 판결입니다.(1) 대상자 : 신격호 - 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(횡령) : 무죄(2) 대상자 : 신동빈 - 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(횡령) : 무죄(3) 대상자 : 신동주 - 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(횡령) : 무죄

2. 횡령 등 금액
사실확인금액(원)
-

자기자본(원)
13,544,327,240,513

자기자본대비(%)
-

대규모법인여부
해당

3. 향후대책
-

4. 확정일자
2019-10-17

5. 확인일자
2019-10-17

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
1. 상기 2. 자기자본은 2018년말 연결재무제표 기준 자본총계 입니다.2. 상기 4. 확정일자 및 상기 5. 확인일자는 대법원의 최종(3심) 판결선고일 기준입니다.

※ 관련공시
2018-10-05 횡령ㆍ배임사실확인2017-12-22 횡령ㆍ배임사실확인2016-10-26 횡령ㆍ배임혐의발생2016-10-19 횡령ㆍ배임혐의발생

출처 : 전자공시시스템

2022년 08월 12일 법무부 보도자료에 따르면 정부는 2022년 광복절을 맞이하여, 2022년 08월 15일자로 중소기업인, 소상공인 등 서민생계형 형사범, 주요 경제인, 노사관계자, 특별배려 수형자 등 1,693명에 대한 특별사면을 단행하였다고 발표하였습니다.경제 활성화를 통한 경제위기 극복을 위해, 최근 형 집행을 종료한 이재용 삼성전자 부회장을 복권하고, 집행유예 기간 중인 신동빈 롯데그룹 회장을 특별사면(형선고실효) 복권한다고 발표하였습니다.롯데그룹 입장에서는 오랜 기간 그룹의 경영 공백에서 초래된 위기나 전반적인 평판에 영향을 끼쳐왔던 국정농단 재판은 마무리되었으나, 추후 롯데그룹의 최고 경영진이 다시 유사한 혐의로 재판을 받게 될 경우, 해당 재판의 결과가 롯데그룹 및 당사의 전반적인 평판 및 경영안정성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

롯데그룹 횡령 및 배임 사건과 관련하여, 정부는 2022년 08월 15일자로 특별사면을 단행하였고 이에 롯데그룹 및 회사 차원의 진행중인 횡령 및 배임 사건은 존재하지 않습니다.

위와 같은 사건이 재발하지 않도록, 롯데그룹은 2016년 10월 25일 그룹 경영쇄신안을 발표하고(외부 전문가가 참여하는 회장 직속 컴플라이언스 위원회 구축을 통한 그룹 및 계열회사의 준법경영체계 정착 등), 2017년 02월 기존 정책본부를 경영혁신실과 컴플라이언스 위원회로 개편하였으며, 그룹 계열회사 지배구조를 지주회사 체제로 전환하였습니다. 그룹 컴플라이언스 위원회에서는 그룹 및 계열회사 관련 법률 자문, 계열회사 준법경영 실태 점검 및 개선 작업, 컴플라이언스 시스템 구축 등을 담당하며 임직원에 대한 컴플라이언스 교육과 모니터링, 제도 개선 등을 통해 그룹 전체의 준법경영 제고에 필요한 노력을 강화하고 있습니다.

3. 기타위험

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]

가.
금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 삼창 감정평가법인의 평가액은 562,000,000,000원입니다. 증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3-3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3-1회 담보부사채는 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3-2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30% 수준을 갖추고 있다고 판단됩니다.
하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채의 전자등록총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채입니다. 담보물인 부동산 담보에 대한 평가는 (주)삼창감정평가법인이 진행하였으며, 평가 기준일 2022년 09월 20일 기준 평가액은 5,620억원입니다. 평가 방법은 평가방식의 가중치에 의한 평가로 진행하였으며, 감정평가에 대한 세부내용은 아래와 같습니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
서울특별시 강남구 대치동 937 외- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
롯데위탁관리부동산투자회사 제3-3회 담보부사채

담보금액
원 금
\80,000,000,000

이 자
원금 \80,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \80,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에관한 사항
기 준 일 자
2022년 09월 20일

평가(조사)기관
주식회사 삼창감정평가법인

평가방법및 기준

1. 감정평가 목적- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철 수인분당선＂한티역＂ 동쪽 인근에 위치하는 상업용 부동산(토지, 건물, 구분건물)으로서, 담보 및 기타 목적의 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다.3. 감정평가 조건- 해당사항 없습니다.4. 감정평가 기준시점- 본건의 기준시점은 귀사 제시일자를 기준하여 2022년 09월 20일로 함

5. 감정평가의 기준가치- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.6. 실지조사 실시기간 및 그 내용- 본건 평가대상 물건에 대하여 2022년 07월 1일부터 2022년 8월 1일까지 조사를 진행하였으며, 실지조사를 통하여 대상물건의 이용상황과 공부와의 일치여부 및 지가수준을 확인하였습니다. 7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.8. 대상물건에 적용한 감정평가방법- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수익방식이 있습니다.(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.(2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.(3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

결 과

1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액

구분
원가방식(원)
비교방식(원)
수익방식(원)

토지, 건물
605,447,081,320
557,800,000,000
533,500,000,000

2. 시산가액의 조정 및 감정평가액의 결정가. 시산가액의 조정- '시산가액'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 도출된 가격을 말하고, '시산가액조정'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격인 시산가액을 비교, 대조하여 각 방식에 따른 시산가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이들을 통일적, 일관적이도록 상호 관련시켜 조화 있는 상태로 조정하는 것을 의미합니다.- 원가방식에 의한 가액은 대형판매점 부동산과 같은 수익성 부동산의 특성상 토지와 건물이 일체로 거래되는 거래관행의 미반영, 토지+건물의 개별적 부동산가치의 합산으로 복합부동산의 수익성을 적절히 반영하지 못하는 한계를 가지고 있으나, 대상 토지 및 건물의 개별성을 충분히 담아내고 있는 가격으로서 평가목적에 따라 유의미한 가격으로서의 역할을 합니다. 대상 부동산의 경우 토지의 입지가 부동산의 가치에 많은 영향을 끼치는 바, 원가방식에 의한 시산가액의 중요도가 인정됩니다.- 한편, 대상물건의 감정평가 목적, 실제 시장에서의 거래관행, 풍부한 시장자료 등을 고려한 비교방식에 의한 시산가액은 현재의 부동산 시장에 대한 정보를 반영하고 있다는 점에서 합리적이며, 현금흐름이 가격 결정에 있어 중요한 요소가 되는 현실을 고려한 수익방식에 의한 수익가액 또한 합리적이라고 판단됩니다.- 따라서 3방식의 유용성 및 한계, 대상물건의 특성, 감정평가의 목적 등을 고려할 때 수익방식에 비중을 두어 시산가액을 조정을 하는 것이 합리적이라 판단됩니다.나. 감정평가액의 결정- 수익성이 중요시 되는 대상 부동산의 특성과 감정평가 목적을 고려하여 아래와 같이 각 3방식에 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하였습니다.

구 분
시산가액(원, A)
가중치(B)
가중치적용(A x B, 원)

원가법에 의한 시산가액(원)
605,447,081,320
30.0%
181,634,124,396

거래사례비교법에 의한 시산가액(원)
557,800,000,000
30.0%
167,340,000,000

수익환원법에 의한 시산가액(원)
533,500,000,000
40.0%
213,400,000,000

감정평가액 산출(원)
100.0%
562,374,124,396

감정평가액 결정(원)
562,000,000,000

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

구분
배분비율
배분액(원)

토지
92.09%
517,546,000,000

건물
7.91%
44,454,000,000

합계
100.00%
562,000,000,000

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채(제3-3회 담보부사채)에 대한 물상담보로 본건 부동산에 대해 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3-3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3-1회 담보부사채는 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3-2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30% 수준을 갖추고 있다고 판단되지만 향후 부동산 경기 위축에 따라 담보부동산의 가치가 급격히 하락할 경우 담보 대상 자산의 가치가 사채의 전자등록총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험을 배제할 수 없습니다.

(주1) 담보부사채신탁증서 및 신탁(변경)증서의 주요 내용

("갑"은 발행회사이자 위탁회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주), "을"은 신탁업자 및 수탁회사인 대한토지신탁(주), "병"은 신규자산보관회사인 대한토지신탁(주), "정"은 기존자산보관회사인 (주)우리은행을 의미합니다.)

제 23 조(신탁의 인수) “을”은 본 신탁증서에 따라 본 사채의 물상담보(담보물에 대하여 제15조에 따라 설정된 근저당권)에 관한 신탁을 인수한다.제 24 조(수탁회사의 변제수령권한) “을”은 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받는 데 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 한다.

제 28 조(승인을 요하는 사항) “갑”은 다음 각 호의 경우에는 미리 서면으로 “을”의 승인을 받아야 한다.

1. “갑”이 본 사채의 담보물의 전부 또는 일부 및 그 부속물건의 매수에 응하거나 타인에게 대여 또는 양도하고자 할 때, 그 사업의 관리를 타인에게 위탁하고자 할 때 및 사업의 전부 또는 일부를 휴업 또는 폐업하거나 타인에게 이전하고자 할 때. 단, “갑”의 통상적인 영업과정에서 발생하는 담보물에 대한 “을”보다 후순위인 임차권, 담보물의 임차인을 위한 후순위 근저당권의 설정, 갱신 및 변경은 제외한다.

2. “갑”이 본 사채의 담보물을 타인의 채무의 담보로 공여하고자 할 때

3. “갑”이 자본을 감소하고자 할 때

4. “갑”이 다른 회사와 합병하고자 할 때

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하고 그 지급기일로부터 10일 이내에 지급하지 않는 경우

(사) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

(아) “갑”이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

(타) “갑”이 본 사채조건을 위반하고, “을”이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “갑”의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “갑”이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “을”이 합리적으로 판단하였을 때

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “갑”이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”이 “부채비율”을 200% 이하로 유지하지 못한 경우 (“부채비율”은 “갑”이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 재무상태표의 부채총계/자기자본총계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”의 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 (“지배구조 변경사유”는 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “지배구조 변경사유”로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 "롯데" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “지배구조 변경사유”에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. “을”은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여야 한다.

가. “지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

(주2) 담보목록 기재

* 토지

순번
명세

1

서울특별시 강남구 대치동 936-21 대 729.8㎡

2

서울특별시 강남구 대치동 937 대 9,695.4㎡

3

서울특별시 강남구 대치동 938-1 대 894.1㎡

* 건물

순번

명세

1

서울특별시 강남구 대치동 936-21

[도로명주소: 서울특별시 강남구 선릉로62길 15]

롯데백화점 문화센타

철근콘크리트 스라브지붕 5층 교육연구시설

1층 344.50㎡

2층 337.71㎡

3층 320.69㎡

4층 284.02㎡

5층 211.11㎡

지하1층 502.18㎡

지하중층 123.23㎡

2

서울특별시 강남구 대치동 937 롯데백화점 강남점 본관

[도로명주소: 서울특별시 강남구 도곡로 401]

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 판매시설

1층 3318.22㎡

2층 3324.02㎡

3층 3285.61㎡

4층 3285.61㎡

5층 3324.02㎡

6층 3285.61㎡

7층 3285.61㎡

8층 3285.61㎡

9층 228.38㎡

지하1층 5476.96㎡

지하2층 4011.83㎡

지하3층 3689.09㎡

3

서울특별시 강남구 대치동 937 롯데백화점 강남점 별관

[도로명주소: 서울특별시 강남구 도곡로 401]

철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층 판매시설

1층 2226.61㎡

2층 2230.08㎡

3층 2226.61㎡

4층 2226.61㎡

5층 2226.61㎡

6층 2230.08㎡

7층 2226.61㎡

지하1층 3493.97㎡

지하2층 3505.28㎡

4

서울특별시 강남구 대치동 938-1 롯데백화점 강남점 문화센터

[도로명주소: 서울특별시 강남구 선릉로62길 28]

철골철근콘크리트구조 철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층

교육연구시설

지1층 603.91㎡

1층 160.83㎡

2층 435.86㎡

3층 449.65㎡

4층 449.65㎡

5층 449.65㎡

6층 449.65㎡

옥탑1층 54.75㎡

(주3) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호
근저당권자
접수일자
채권최고액
채무자

17
대한토지신탁주식회사
2022.07.29. 제111160호
금 300,000,000,000원
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

19
롯데쇼핑주식회사
2022.07.29. 제111162호
금 36,010,405,210원
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

-임차권

순위번호
임차권자
접수일자
임차보증금
존속기간

18
롯데쇼핑주식회사
2022.07.29. 제111161호
금 20,837,059,460원
2019.10.16 ~ 2030.10.15

-전세권

순위번호
전세권자
접수일자
전세금
전세권설정자

-
-
-
-
-

- 선순위 임대차

임대차계약
임차인
환산보증금
임대인
비고

-
-
-
-
2023년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

구분지상권설정
2004. 2. 2.제6764호
2003. 10. 17.설정계약
- 목적 : 지하연결통로의 가설- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지- 지상권자: 서울특별시- 관리청: 강남구청- 도면편철장 : 1책92장

[환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는
채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한,
상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장신청예정일은 2023년 07월 26일이고, 상장예정일은 2023년 07월 28일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장 심사요건(유가증권시장 상장규정 제88조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장 심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단하고 있으며, 환금성 위험은 미약한 것으로 판단하고 있습니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성을 배제할 수는 없으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른
투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 공모 담보부사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임지며, 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[예측자료에 관한 사항]

라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래예측진술(판단)이 포함되어 있으며
미래예측진술(판단)은 다양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래할 수 있습니다.

기 언급된 당사 사업 관련 위험 이외에도 다양한 요인으로 인해 본 신고서에 포함된 미래예측진술과 실제 발생한 결과는 상이할 수 있습니다. 이들 요인에는 정부의 정책을 포함한 경제상황 및 금융시장 환경 등 거시적인 변수와 동종업종간 경쟁, 기술력 및 영업력, 제품 수급 등 현재시점에서 예상할 수 없는 사항이 포함됩니다. 이러한 위험과 관련된 공시는 그 특성상 현재시점의 추정치에 불과하며, 불확실성에 의해 예상치 못한 변수가 발생하는 경우 실제 결과는 과거 실적에 기반한 추정치, 예상치와도 크게 달라질 수 있습니다. 또한 법으로 요구하는 경우를 제외하고는 당사는새로운 정보 취득, 미래 사건 발생 등과 무관하게 미래예측 진술을 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다. 따라서 투자자 여러분들께서는 본 신고서의 공개일자 기준으로 작성된 미래예측진술에 전적으로 의존하여 투자판단을 하여서는 안 된다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[사채권 발행 청구]

마. 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라
한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[전자공시 관련 사항]

바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은
금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

[신용평가에 관한 사항]

사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로
한국신용평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 AA-로 평가받았습니다. 다만,
해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 바, 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

당사는 당사가 발행할 제3-3회 담보부사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 한국신용평가㈜ 및 NICE신용평가㈜로부터 각각 AA- 등급을 받았습니다. 다만, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 바, 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다. 당사의 제3-3회 담보부사채를 발행하기 위하여 받은 2개 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

NICE신용평가(주)
AA-
원리금 지급 확실성이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한 요소가 있음.
stable(안정적)

한국신용평가(주)
AA-
원리금 상환가능성이 매우 높지만, 상위등급(AAA)에 비해 다소 열위한 면이 있다.
stable(안정적)

[신용평정 주요 내용]

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 매우 우수한 보유자산 가치- 현금흐름 변동성이 제한적인 임대수익 구조- 차입금의존도를 감안한 안정적인 재무구조- 주 임차인이자 주주인 롯데쇼핑의 신용도- 담보자산과 LTV를 반영한 상환가능성 제고 효과 감안(담보부사채)

NICE신용평가㈜
- 롯데쇼핑(주) 등과의 장기임대차계약 등에 기반한 안정적인 임대수익 및 현금흐름 전망- 편입 자산의 규모, 다변화된 매장활용도 등을 감안한 우수한 자산경쟁력- 약 50% 수준의 LTV 등 양호한 재무안정성 유지 전망- 시장금리의 상승으로 금융비용 부담 증가- 담보목적물이 보유한 우량한 담보가치 등에 기반한 회사채의 회수 및 리파이낸싱 가능성 제고

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"공동대표주관회사"인 KB증권(주), 삼성증권(주), 한국투자증권(주) 및 하나증권(주)(이하 "공동대표주관회사")는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 롯데위탁관리부동산투자회사(주) 담보부사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 한국투자증권(주) 및 하나증권(주)는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 공동대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 공동대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 공동대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 공동대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 공동대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
KB증권(주)
00164876

공동대표주관회사
삼성증권(주)
00104856

공동대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

공동대표주관회사
하나증권(주)
00113465

2. 평가개요

공동대표주관회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 한국투자증권(주) 및 하나증권(주)는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

공동대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 공동대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2023.07.07 ~ 2023.07.19

방문실사
2023.07.17

실사보고서 작성 완료
2023.07.19

증권신고서 제출
2023.07.20

나. 기업실사 참여자[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

롯데AMC(주)
리츠사업부문운용팀
윤 영 주

상무

리츠운용 총괄

롯데AMC(주)
리츠사업부문운용팀

최 동 민

팀장

재무 담당

롯데AMC(주)
리츠사업부문운용팀
김 재 용
책임
재무 담당

롯데AMC(주)
리츠사업부문운용팀
조 민 진
대리
재무 담당

롯데AMC(주)
리츠사업부문운용팀
조 현 우
사원
재무 담당

[공동대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

KB증권(주)
기업금융2부
이기우
이사
기업실사 총괄
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 등 19년

KB증권(주)
기업금융2부
이종훈
차장
기업실사 책임
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 등 13년

KB증권(주)
기업금융2부
신지환
대리
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 5년

KB증권(주)
기업금융2부
전영진
주임
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 2년

삼성증권(주)

Advisory2팀
김태홍
팀장
기업실사 총괄
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 21년

삼성증권(주)
Advisory2팀
김지은
이사
기업실사 책임
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 17년

삼성증권(주)

Advisory2팀
윤희덕
과장
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 7년

삼성증권(주)

Advisory2팀
방관석
대리
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 4년

삼성증권(주)

Advisory2팀
김보현
대리
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 2년

한국투자증권(주)

커버리지3부
이영주
이사

기업실사 총괄

2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 21년

한국투자증권(주)

커버리지3부
윤병호
팀장

기업실사 책임

2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 12년

한국투자증권(주)

커버리지3부
정원대
대리

기업실사 실무

2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 4년

한국투자증권(주)
커버리지3부
노승현
주임
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 2년

하나증권(주)
기업금융실
조한성
실장
기업실사 총괄
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 22년

하나증권(주)
기업금융실
김근수
이사
기업실사 책임
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 15년

하나증권(주)
기업금융실
안은희
부장
기업실사 책임
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 13년

하나증권(주)
기업금융실
송지은
과장
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 9년

하나증권(주)
기업금융실
이가원
대리
기업실사 실무
2023년 07월 07일 ~ 2023년 07월 19일
기업금융업무 2년

3. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.4. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.

2) 동사는 2019년 3월 신설된 법인으로서 동사의 2023년 3월말(제9기 반기말) 검토보고서 상
총자산규모는 2조 3,319억원, 부채규모는 1조 2,548억원입니다. 2023년 3월말(제9기 반기말) 검토보고서 기준 부채비율은 116.50%, 유동비율은 5.78%로 유동비율은 낮은 편이나 이는 부동산투자회사의 특성 상 영업이익의 대부분이 배당을 통해 유출되는 구조에 기인한 바, 이자보상배율은 1.3배로 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 동사는 부동산투자회사로 2019년 5월에 취득한 롯데백화점 강남점을 필두로 다수의 투자부동산이 계정에 반영되어 있으며, 제9기 반기말 자산총계 2조 3,319억원에서 차지하는 비중이 98.50%로 대부분을 차지하고 있습니다.

[연결재무현황]

(단위 : 원)

구분
제 9 기 반기

총자산
2,331,927,140,884

총부채
1,254,820,101,171

순자산
1,077,107,039,713

부채비율
116.50%

유동비율
5.78%

자료 : 동사 반기보고서(2023.03)

동사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정입니다. 조달한 자금은 기존 채무 800억원 상환을 위한 자금으로 사용될 예정입니다. 다만 자금 조달 직후 기존 채무 상환 전의 부채비율은 2023년 3월말 기준 116.50%에서 조달 직후 123.93%로 7.43%p. 증가할 것으로 예상됩니다.

구분
2023년 3월말 기준
부채확대 (800억원 발행기준)
신고서 제출일 시점 추정규모

자기자본
1,077,107,039,713
-
1,077,107,039,713

총 부채
1,334,820,101,171
80,000,000,000
1,254,820,101,171

주) 회사채 발행 부채확대만을 고려한 것으로, 회사의 경상손익 발생 등 기타 사유로 인한 자본/부채 확대, 축소 등은 고려하지 않음

3) 동사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취득하였으며 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점/ 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점을 매입 및 책임임대차를 개시하여 보유부동산의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다.증권신고서 제출일 현재 동사의 주요 수입원은 동사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다. 한편, 2023년 3월말 기준 동사의 영업수익은 291.8억원으로 전년 동기 대비 1.19%, 영업이익은 171.2억원으로 전년 동기 대비 0.59% 상승하였습니다.

[포괄손익계산서]

(단위 : 원)

제 9 기 반기말
제 8 기 반기말
제 8 기

제 7 기

제 6 기

제 5 기

제 4 기

영업수익

29,184,000,100

28,839,551,472

57,920,144,213

57,479,677,985

56,179,895,055

48,642,163,634

38,327,150,631

매출총이익

29,184,000,100

28,839,551,472

57,920,144,213

57,479,677,985

56,179,895,055

48,642,163,634

38,327,150,631

영업비용

12,065,418,997

11,820,947,979

23,812,030,108

23,731,552,186

23,414,084,036

19,609,465,325

14,175,769,054

영업이익(손실)

17,118,581,103

17,018,603,493

34,108,114,105

33,748,125,799

32,765,811,019

29,032,698,309

24,151,381,577

금융수익

379,908,269

273,340,650

546,683,252

315,553,869

187,994,161

104,467,494

119,575,298

금융비용

13,337,510,457

8,538,085,615

20,539,989,189

15,035,109,631

14,547,844,086

12,158,720,474

8,657,534,356

기타수익

17,386

16,644

16,646

18,256

20,666

15,293

14,378

기타비용

13

2

11

3

3

10

8

법인세비용차감전순이익(손실)

4,160,996,288

8,753,875,170

14,114,824,803

19,028,588,290

18,405,981,757

16,978,460,612

15,613,436,889

당기순이익(손실)

4,160,996,288

8,753,875,170

14,114,824,803

19,028,588,290

18,405,981,757

16,978,460,612

15,613,436,889

총포괄손익

4,160,996,288

8,753,875,170

14,114,824,803

19,028,588,290

18,405,981,757

16,978,460,612

15,613,436,889

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

17

36

58
78
75
79

91

자료 : 동사 사업보고서

4) 동사의 제3-3회 담보부사채와 관련하여 한국신용평가(주) 및 NICE신용평가(주)에서 평정한 담보부사채 신용등급은 AA-(안정적)입니다. 금번 발행하는 사채 중 제3-3회는 롯데백화점 강남점을 담보한 담보부사채로서, 담보에 대한 감정평가법인의 감정평가액은 토지 5,175억원, 건물 445억원으로 총 5,620억원입니다. 동사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채(제3-3회 담보부사채)에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다. 증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3-3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3-1회 담보부사채는 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3-2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30% 수준을 갖추고 있다고 판단됩니다. 하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 담보로서의 효용이 낮아지거나 본사채의 담보가치가 사채총액보다 하락할위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이점에 유의하시기 바랍니다.

2023. 07. 20

"공동대표주관회사": KB증권 주식회사

대표이사 김 성 현

"공동대표주관회사": 삼성증권 주식회사

대표이사 장 석 훈

"공동대표주관회사": 한국투자증권 주식회사

대표이사 정 일 문

"공동대표주관회사": 하나증권 주식회사

대표이사 강 성 묵

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역가. 자금조달금액

[회 차 : 3-3 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
80,000,000,000

발행제비용(2)
232,020,000

순수입금[(1)-(2)]
79,767,980,000

(주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 3-3 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
40,000,000
발행가액 × 0.05%

인수수수료
120,000,000
인수총액 × 0.15%

신탁수수료
24,000,000
대한토지신탁, 부가세 별도

신용평가수수료
46,000,000
한국신용평가, NICE신용평가, 부가세 별도

기타 비용
상장수수료
1,400,000
500억원 이상 ~ 1,000억원 미만

상장연부과금
100,000
만기 1년당 100,000원(최고 50만원)

등록비용
500,000
전자등록금액의 100,000분의 1(최고 50만원)

코드발급수수료
20,000
-

합 계
232,020,000
-

(주1) 세부내역 - 발행분담금 : 금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 제5조 - 인수수수료 : 회사와 인수단 협의 - 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료 - 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 표준코드부여수수료 : 증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의 2 - 등록비용 : 채권등록업무규정 <별표>

2. 자금의 사용목적

회차 :
3-3
(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
80,000
-
-
80,000
-

(주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

3. 자금의 세부사용 내역금번 당사의 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 유입되는 자금은 총 800억원이며, 전액 채무상환자금으로 사용될 예정입니다. 당사는 2023년 07월 29일 만기가 도래하는 제3-1회 무기명식 이권부 담보부사채 800억원을 상환할 예정입니다. [채무상환자금 세부내역]

(단위: 원)

종목
발행일자
전자등록총액
발행방법
이자율
만기일

제3-1회 담보부사채
2022-07-29
80,000,000,000
공모
4.581%
2023-07-29

(주) 상기 담보부사채는 금번 발행하는 담보부사채와 당사의 동일한 투자부동산(토지 및 건물)을 담보로 제공받습니다. 당사는 금번 3-3회 담보부사채를 발행하여 기 발행한 3-1회 담보부사채를 상환할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.당사는 보유 부동산을 임대차 하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제9기 반기(2023년 01월 01일 ~ 2023년 03월 31일) 기준 이자보상비율은 1.28배 입니다.

(단위 : 천원)

구분
제9기 반기(2023.01.01~2023.03.31)

영업이익 (A)
17,118,581

이자비용 (B)
13,337,510

이자보상비율 (A/B)
1.28

(출처 : 당사 반기보고서)

3. 미상환 채무증권의 현황

가. 미상환 사채

(2023년 07월 19일 기준)
(단위 : 백만원)

종 목
발행일자
권면(전자등록)총액
발행방법
이자율
보증 또는 수탁기관
만기일
비 고

2회 회사채
2021-12-15
31,000
공모
2.900%
한국예탁결제원
2023-12-15
-

3-1회 회사채
2022-07-29
80,000
공모
4.581%
대한토지신탁
2023-07-29
담보부

3-2회 회사채
2022-07-29
90,000
공모
4.665%
대한토지신탁
2023-07-29
담보부

4회 회사채
2023-01-16
70,000
공모
5.687%
대한토지신탁
2024-07-16
담보부

5-1회 회사채
2023-03-17
75,000
공모
5.00%
대한토지신탁
2024-03-17
담보부

5-2회 회사채
2023-03-17
125,000
공모
5.20%
대한토지신탁
2024-09-17
담보부

4. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황해당사항 없습니다.

5. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
2023년 07월 18일
3-3회
AA- (안정적)

NICE신용평가(주)
2023년 07월 19일
3-3회
AA- (안정적)

당사의 제3-3회 공모 담보부사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 매우 우수한 보유자산 가치- 현금흐름 변동성이 제한적인 임대수익 구조- 차입금의존도를 감안한 안정적인 재무구조- 주 임차인이자 주주인 롯데쇼핑의 신용도- 담보자산과 LTV를 반영한 상환가능성 제고 효과 감안(담보부사채)

NICE신용평가㈜
- 롯데쇼핑 등과의 장기임대차계약 등에 기반한 안정적인 임대수익 및 현금흐름 전망- 편입 자산의 규모, 다변화된 매장활용도 등을 감안한 우수한 자산경쟁력- 약 50% 수준의 LTV 등 양호한 재무안정성 유지 전망- 시장금리의 상승으로 금융비용 부담 증가- 담보목적물이 보유한 우량한 담보가치 등에 기반한 회사채의 회수 및 리파이낸싱 가능성 제고

나. 평가의 개요당사가 발행할 제3-3회 공모 담보부사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로 한국신용평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 AA-로 평가받았습니다. 다만, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 점이 있습니다.2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의

NICE신용평가(주)
AA-
원리금 지급 확실성이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한 요소가 있음.

한국신용평가(주)
AA-
원리금 상환가능성이 매우 높지만, 상위등급(AAA)에 비해 다소 열위한 면이 있음.

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 NICE신용평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.

한국신용평가㈜ : http://www.kisrating.co.krNICE신용평가㈜ : http://www.nicerating.com

6. 기타 투자의사결정에 필요한 사항가. 본 사채에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다. 또한 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없습니다. 나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 반기보고서, 사업보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 '롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'LOTTE REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다.

나. 설립일자
- 당사는 2019년 3월 29일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 2019년 10월 30일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.
다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

1) 주소: 서울특별시 송파구 올림픽로 300, 30층2) 전화번호 : 02-3213-8156

3) 홈페이지 주소: http://www.lottereit.co.kr

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항
- 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 롯데 기업집단에 속한 계열회사입니다. 자세한 사항은 Ⅸ.계열회사 등에 관한 사항을 참조하시기 바랍니다.

사. 신용평가에 관한 사항

평가일
평가대상 유가증권 등
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가구분

2022년 7월 8일
담보부사채(제3-1, 3-2회)
AA-
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2022년 7월 8일
담보부사채(제3-1, 3-2회)
AA-
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2022년 7월 8일
무보증사채(제2회)
A+
NICE신용평가(AAA~D)
정기평가

2022년 7월 8일
무보증사채(제2회)
A+
한국신용평가(AAA~D)
정기평가

2022년 10월 6일
전자단기사채
A2+
NICE신용평가(A1~D)
본평가

2022년 10월 4일
전자단기사채
A2+
한국신용평가(A1~D)
본평가

2023년 1월 5일
담보부사채(제4회)
AA-
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 1월 5일
담보부사채(제4회)
AA-
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 3월 2일
담보부사채(제5-1, 5-2회)
AA-
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 3월 3일
담보부사채(제5-1, 5-2회)
AA-
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 7월 18일
담보부사채(제3-3회)
AA-
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2023년 7월 19일
담보부사채(제3-3회)
AA-
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

<회사채 신용평가등급체계와 해당 신용등급에 부여된 의미>

구 분
내 용

회사채
AAA
원리금 지급능력이 최고임.

AA
원리금 지급능력이 매우 우수하나 AAA에 비해 다소 열위임.

A
원리금 지급 능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건 및 환경악화에 따른 영향을 받기 쉬운면이 있음.

BBB
원리금 지급능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건 및 환경악화에 따라 장래 원리금의 지급능력이 저하될 가능성이 내포하고 있음.

BB
원리금 지급능력이 당장은 문제가 되지 않으나 장래 안전에 대해서는 단언할 수 없는 투기적 요소를 내포하고 있음.

B
원리금 지급능력이 결핍되어 투기적이며 불황시 이자지급이 확실하지 않음.

CCC
원리금 지급에 관하여 현재에도 불안 요소가 있으며, 채무불이행의 위험이 커 매우 투기적임.

CC
상위등급에 비하여 더욱 불안요소가 큼.

C
채무불이행의 위험성이 높고 전혀 원리금 상환능력이 없음.

D
채무불이행 상태에 있으며, 원리금의 일방 또는 쌍방이 연체부도 상태에 있음.

* 상기 등급 중 AA부터 B까지는 당해 등급내에서의 상대적 위치에 따라 + 또는 - 부호를 부여할 수 있음.* 상기 등급 중 AAA에서 BBB까지는 적기상환능력이 인정되는 등급이며, BB이하 등급은 환경변화에 따라 적기상환능력이 크게 영향을 받을 수 있는 투기적 등급으로 분류됨.

아. 연결대상 종속회사 개황
(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-

- 연결대상 종속회사에 관한 사항은 없습니다.

2) 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

- 연결대상 종속회사에 관한 사항은 없습니다.

자. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

차. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

상장
2019년 10월 30일
-
-

2. 회사의 연혁

시기
내용

2019년 03월 29일
발기인총회(자본금: 50억원)

2019년 04월 04일
일반사무관리위탁계약 체결 (㈜국민은행)

2019년 04월 05일
자산관리위탁계약 체결 (롯데에이엠씨㈜)

자산보관위탁계약 체결 (㈜우리은행)

2019년 05월 14일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가

2019년 05월 30일
롯데백화점 강남점 취득(현물출자) 및 책임임대차 개시 (책임임차인: 롯데쇼핑㈜)

2019년 05월 30일
유상증자 (현물출자, 자본금: 380억원)

2019년 10월 16일
롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 취득 및 책임임대차 개시

롯데아울렛 율하점, 청주점 취득 및 책임임대차 개시

롯데마트 율하점, (서)청주점, 의왕점, 장유점 취득 및 책임임대차 개시

2019년 10월 16일
유상증자 (일반공모, 자본금: 860억원)

2019년 10월 30일
한국거래소 유가증권시장 상장 (보통주: 171,968,884주)

2020년 12월 14일
국토교통부 변경인가

2021년 03월 17일

유상증자 (주주배정, 자본금: 1,215억원)

롯데백화점 안산점, 중동점 취득 및 책임임대차 개시

롯데프리미엄아울렛 이천점 취득 및 책임임대차 개시

롯데마트 춘천점, 계양점 취득 및 책임임대차 개시

롯데마트몰 김포물류센터 취득 및 책임임대차 개시

2021년 03월 26일
한국거래소 유상증자 신주발행(보통주 71,000,000주)

2021년 12월 15일
롯데마트 경기양평점 취득 및 책임임대차 개시

2022년 09월 26일
자산보관변경위탁계약체결(증권 및 현금: ㈜우리은행, 부동산: 대한토지신탁(주))

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본 점 소 재 지
비 고

2019년 03월 29일
서울특별시 송파구 올림픽로 300, 30층
회사 설립

나. 경영진의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2019년 03월 29일
-
법인이사: 롯데에이엠씨㈜감독이사: 변진호감독이사: 김진홍
-
-

2022년 03월 18일
정기주총
감독이사: 김신희감독이사: 강경진
-
감독이사: 변진호(임기만료)감독이사: 김진홍(임기만료)

다. 최대주주의 변동

- 해당사항 없습니다.

라. 상호의 변경
- 해당사항 없습니다.

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과- 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

시기
내용

2019년 05월 30일
롯데백화점 강남점 취득 (롯데쇼핑㈜의 현물출자)롯데백화점 강남점 임대 (책임임차인:롯데쇼핑㈜)

2019년 10월 16일
롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 취득(매도인:롯데쇼핑㈜)롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 임대(책임임차인:롯데쇼핑㈜)롯데아울렛 율하점, 청주점 취득(매도인:롯데쇼핑㈜)롯데아울렛 율하점, 청주점 임대(책임임차인:롯데쇼핑㈜)롯데마트 율하점, (서)청주점, 의왕점, 장유점 취득(매도인:롯데쇼핑㈜)롯데마트 율하점, (서)청주점, 의왕점, 장유점 임대(책임임차인:롯데쇼핑㈜)

2021년 03월 17일
롯데백화점 안산점, 중동점 취득(매도인:롯데쇼핑㈜)롯데백화점 안산점, 중동점 임대(책임임차인:롯데쇼핑㈜)롯데프리미엄아울렛 이천점 취득(매도인:롯데쇼핑㈜)롯데프리미엄아울렛 이천점 임대(책임임차인:롯데쇼핑㈜)롯데마트 춘천점, 계양점 취득(매도인:롯데쇼핑㈜)롯데마트 춘천점, 계양점 임대(책임임차인:롯데쇼핑㈜)롯데마트몰 김포물류센터 취득(매도인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)롯데마트몰 김포물류센터 임대(책임임차인:롯데글로벌로지스㈜)

2021년 12월 15일
롯데마트 경기양평점 취득(매도인:㈜국민은행(마스턴전문투자형사모부동산투자신탁제33호의 신탁업자)롯데마트 경기양평점 임대(책임임차인:롯데쇼핑㈜)

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류
구분
제9기 반기2023.03.31
제8기2022.12.31
제7기2022.06.30
제6기2021.12.31
제5기2021.06.30
제4기2020.12.31

보통주
발행주식총수
242,968,884
242,968,884
242,968,884
242,968,884
242,968,884
171,968,884

액면금액
500
500
500
500
500
500

자본금
121,484,442,000
121,484,442,000
121,484,442,000
121,484,442,000
121,484,442,000
85,984,442,000

* 당사는 보통주 이외의 종류주 등 기타주식을 발행하지 않았습니다.

나. 자본금 변동상황

(단위 : 원, 주)

일자

원인

증자(감소)한 주식의 내용

증(감)자

한 자본금

신주의

배정방법

증자

비율

(%)

종류

수량

주당

액면가액

주당

발행가액

2019.03.29
설립

보통주

10,000,000
500

500

5,000,000,000
발기주주
-

2019.05.30
증자(현물)

보통주

75,984,442

500

5,592
37,992,221,000
유상증자
759.84

2019.10.16
증자(공모)

보통주

85,984,442

500

5,000

42,992,221,000

유상증자

100.00

2021.03.17
증자(주주배정)
보통주
71,000,000
500
4,695
35,500,000,000
유상증자
41.29

합 계

242,968,884

121,484,442,000

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
2,000,000,000
-
2,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
242,968,884
-
242,968,884
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
242,968,884
-
242,968,884
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
242,968,884
-
242,968,884
-

나. 자기주식
- 해당사항 없음.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요당사의 정관은 2023년 03월 10일자로 개정된 3차 개정 정관입니다.

나. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2022년 03월 18일
제6기 정기주주총회
제26조(주주총회의 결의사항) 제2항 제2호 단서 추가2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 차입계획 및 사채발행계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의한다.
차입계획 및 사채발행계획에 대하여 두 기의 사업연도 계획을 한 단위로 확정할 수 있도록 함으로서 효율적이고 전략적인 계획수립을 도모

2022년 03월 18일
제6기 정기주주총회
제27조(서면에 의한 의결권 행사) 삭제
전자투표를 활용한 의결권행사 비중이 높아지는 반면, 서면의결권행사 비중은 점차 감소함에 따라, 서면의결권행사 제도를 폐지하고 이와 관련하여 소요되는 비용을 절감

2022년 03월 18일
제6기 정기주주총회
제32조(감독이사 선임) 제4항 신설④ 회사가 「상법」 제368조의 4 제1항에 따라 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 한 경우에는 「상법」 제368조 제1항 및 정관 제26조 제1항에도 불구하고 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 제1항에 따른 감독이사의 선임을 결의할 수 있다.
2020.12.29일자로 개정된 상법 제409조 제3항을 반영하여 해당조항을 신설

2023년 03월 10일
제8기 정기주주총회

제38조(이사회의 결의사항) 11호 단서 추가

이사회는 법령과 정관이 정하는 사항에 대하여만 의결권한을 갖는다. 이사회는 다음 각 호의 1에 해당하는 사항을 의결한다.

1. ~ 10. (생략)

11. 기타 정관에서 정한 이사회의 결의사항 및 회사의 경영에 관한 중요 사안(단, 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항은 제외함)

(신설)

차입처 다변화를 통한 운용 효율성 증대

2023년 03월 10일
제8기 정기주주총회

제 46 조 (차입 및 사채의 발행) 2항 단서 추가

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산의 투자·운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행 사채를 상환하기 위하여 부투법에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

② 회사가 제1항에 따라 자금을 차입하는 경우 부투법 시행령 제33조 제1항 각 호의 금융기관 등으로부터 차입하여야 한다. 다만, 제38조 제11호에 따라 이사회 결의에 의하여 위 금융기관 등 이외의 자로부터 차입할 수 있고, 기타 정관이나 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의로 달리 정하는 경우에는 그에 따라 차입할 수 있다.

차입처 다변화를 통한 운용 효율성 증대

2023년 03월 10일
제8기 정기주주총회

제46조의2 (전환사채의 발행) 신설

① 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 이사회의 결의로 주주 외의 자에게 전환사채를 발행할 수 있다.

1. 사채의 액면총액이 금200,000,000,000원을 초과하지 아니하는 범위에서 자본시장법 제165조의6 규정에 의한 일반공모 방식으로 전환사채를 발행하는 경우

2. 사채의 액면총액이 금200,000,000,000원을 초과하지 아니하는 범위에서 제42조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 전환사채를 발행하는 경우

② 본 조 제1항의 전환사채에 있어서 이사회는 그 일부에 대하여만 전환권을 부여하는 조건으로도 이를 발행할 수 있다.

③ 전환으로 인하여 발행하는 주식은 보통주식으로 하고, 전환가액은 주식의 액면금액 또는 그 이상의 가액으로 사채발행시 이사회가 정한다.

④ 전환을 청구할 수 있는 기간은 당해 사채의 발행일 이후 1개월이 경과하는 날로부터 그 상환 기일의 직전일까지로 한다. 그러나 위 기간 내에서 이사회의 결의로써 청구기간을 조정할 수 있다.

⑤ 전환으로 인하여 발행하는 주식에 대한 이익의 배당과 전환사채에 대한 이자의 지급에 관하여는 제14조의 규정을 준용한다.

신규 조달방식 추가를 통한 운용 효율성 증대

2023년 03월 10일
제8기 정기주주총회

제46조의3 (신주인수권부사채의 발행) 신설

①회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 이사회의 결의로 주주 외의 자에게 신주인수권부사채를 발행할 수 있다.1. 사채의 액면총액이 금200,000,000,000원을 초과하지 아니하는 범위에서 자본시장법 제165조의6 규정에 의한 일반공모 방식으로 신주인수권부사채를 발행하는 경우

2. 사채의 액면총액이 금200,000,000,000원을 초과하지 아니하는 범위에서 제42조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주인수권부사채를 발행하는 경우

② 신주인수를 청구할 수 있는 금액은 사채의 액면총액을 초과하지 않는 범위 내에서 이사회에서 정한다.

③ 신주인수권의 행사로 인하여 발행하는 주식은 보통주식으로 하고, 그 발행가액은 액면금액 또는 그 이상의 금액으로 사채발행시 이사회가 정한다.

④ 신주인수권을 행사할 수 있는 기간은 당해 사채의 발행일 이후 1개월이 경과하는 날로부터 그 상환 기일의 직전일까지로 한다. 그러나 위 기간 내에서 이사회의 결의로써 신주인수권의 행사기간을 조정할 수 있다.

⑤ 신주인수권의 행사로 인하여 발행하는 주식에 대한 이익의 배당에 관하여는 제14조의 규정을 준용한다.

신규 조달방식 추가를 통한 운용 효율성 증대

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황
1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 출시되었고 이후에도 추가적인 공모상장리츠가 예정되어 있어, 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2023년 3월말 기준 총 354개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 90.5조원이며, 이 중 상장리츠는 22개, 총 자산규모 13.9조원 수준입니다.
- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2023년 3월)

1. 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg
1. 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계

2) 리츠 산업의 성장성
지난 약 7년간(2015년말~2023년 3월) 리츠 총자산 규모는 약 72.5조원이 증가하였고, 리츠수는 229개가 증가하였습니다. 향후 공모 상장 리츠가 활성화되고, 확정급여(DB)형 퇴직연금의 리츠투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다.
- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2023년 3월)

2. 리츠 규모별 리츠수 및 자산총계1.jpg
2. 리츠 규모별 리츠수 및 자산총계1

2. 리츠 규모별 리츠수 및 자산총계2.jpg
2. 리츠 규모별 리츠수 및 자산총계2

3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 공모상장리츠에 대한 정부의 정책지원이 점진적으로 확대되고 있습니다. 2019년 12월에는 고용노동부가 DC형과 IRP형 퇴직연금도 공모상장리츠에 투자할 수 있도록 시행규칙을 개정하여, 상장리츠의 수요기반에 크게 기여할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 또한 국토교통부에서 2019년 9월에 발표한 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'의 일환으로 추진하는 정책들도 있습니다. 특히, 공모리츠(펀드)에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지방침과 투자금액 5천만원 한도로 3년 보유시 배당소득 분리과세 9% 적용, 그리고 현물출자에 대한 양도차익 법인세 과세이연 등의 혜택 등으로 공모형 상장리츠 시장은 향후 더욱 확대될것으로 기대됩니다.

나. 임대조건
회사는 롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜와 책임임대차(Master lease) 계약을 체결하였으며, Triple-net계약 조건에 따라, 수선유지비, 보험, 제세공과 등을 임차인이 부담하여, 회사의 관리부담을 경감시키고, 안정적인 배당수익률을 유지합니다.

다. 시장의 특성

전술한 '가.업계의 현황' 참고
라. 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 영업개황 및 사업부문의 구분

1) 영업개황

당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ계량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 단일영업부문을 영위하고 있습니다. 회사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취득하였으며 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점, 이천점 / 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시하였으며 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점을 매입 및 책임임대차를 개시하였습니다.
3) 보유 부동산 개요

구 분

롯데백화점 강남점

위치

서울특별시 강남구 대치동 937서울특별시 강남구 대치동 936-21서울특별시 강남구 대치동 938-1

연면적
67,517㎡

대지면적
11,319㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2030.10.15 (11년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 21,788백만원 임대차보증금: 20,837백만원

구 분

롯데백화점 구리점

위치

경기도 구리시 인창동 677경기도 구리시 인창동 675-2

연면적
79,271㎡

대지면적
11,844㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 9,358백만원임대차보증금: 8,951백만원

구 분

롯데백화점 광주점

위치

광주광역시 동구 대인동 7-1, 7-10, 7-11광주광역시 동구 대인동 31, 31-13

연면적
92,997㎡

대지면적
10,039㎡

임대차기간
2019.10.16~2030.10.15 (11년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 7,178백만원임대차보증금: 6,863백만원

구 분

롯데백화점 창원점

위치

경상남도 창원시 성산구 상남동 79경상남도 창원시 성산구 상남동 80

연면적
140,977㎡

대지면적
27,253㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 12,515백만원임대차보증금: 11,959백만원

구 분

롯데아울렛 청주점 & 롯데마트 서청주점

위치

충청북도 청주시 흥덕구 비하동 811

연면적
81,561㎡

대지면적
25,875㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 7,612백만원임대차보증금: 7,284백만원

구 분

롯데아울렛 & 롯데마트 대구율하점

위치

대구광역시 동구 율하동 1117

연면적
100,773㎡

대지면적
20,021㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2029.10.15 (10년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 9,098백만원임대차보증금: 8,694백만원

구 분

롯데마트 의왕점

위치

경기도 의왕시 내손동 743외 3필지

연면적
36,879㎡

대지면적
14,444㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)

임대료 및 보증금
연간임대료 : 7,122백만원임대차보증금: 6,815백만원

구 분

롯데마트 장유점

위치

경상남도 김해시 대청동 300

연면적
38,838㎡

대지면적
12,646㎡

임대차기간
2019.10.16 ~ 2028.10.15 (9년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 3,117백만원임대차보증금: 2,987백만원

구 분

롯데마트몰 김포물류센터

위치

경기도 김포시 고촌읍 전호리 664

연면적
30,870㎡

대지면적
17,465㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2036.03.16 (15년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 4,514백만원임대차보증금: 4,298백만원

구 분

롯데프리미엄아울렛 이천점

위치

경기도 이천시 호법면 단천리 864 외

연면적
162,729㎡

대지면적
103,876㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2032.03.16 (11년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 12,250백만원임대차보증금: 11,750백만원

구 분

롯데백화점 안산점

위치

경기도 안산시 단원구 고잔동 536-2 외

연면적
54,887㎡

대지면적
7,165㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 4,706백만원임대차보증금: 4,460백만원

구 분

롯데백화점 중동점

위치

경기도 부천시 중동 1140, 1140-1

연면적
93,419㎡

대지면적
7,999㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 7,775백만원임대차보증금: 7,434백만원

구 분

롯데마트 춘천점

위치

강원도 춘천시 온의동 6-25

연면적
40,570㎡

대지면적
13,633㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2032.03.16 (11년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 2,703백만원임대차보증금: 2,588백만원

구 분

롯데마트 계양점

위치

인천광역시 계양구 계산동 1059-1

연면적
58,119㎡

대지면적
10,797㎡

임대차기간
2021.03.17 ~ 2028.03.16 (7년간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 3,353백만원임대차보증금: 3,170백만원

구 분

롯데마트 경기양평점

위치

경기도 양평군 양평읍 공흥리 468-33 외

연면적
9,977㎡

대지면적
6,473㎡

임대차기간
2021.12.15 ~ 2028.03.16 (6년 3개월간)

임대료 및 보증금

연간임대료 : 1,522백만원임대차보증금: 1,487백만원

※ 상기 표에 기재된 강남점, 구리점, 광주점, 창원점, 청주점, 대구율하점, 의왕점, 장유점의 연간임대료는 2022.10.16~2023.10.15까지 1년간 임대료 기준입니다. ※ 상기 표에 기재된 김포물류센터, 이천점, 안산점, 중동점, 춘천점, 계양점, 경기양평점의 연간임대료는 2023.03.17~2024.03.16까지 1년간 임대료 기준입니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로서, 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 임차인별 임대료 내역은 아래와 같습니다. ■ 임차인별 임대료(매출금액) 내역

(단위 : 백만원)

구분
제9기 반기
제8(전)기

매출금액
%
매출금액
%

롯데쇼핑㈜
27,428
96.1
54,426
96.1

롯데글로벌로지스㈜
1,110
3.9
2,203
3.9

합계
28,538
100.0
56,629
100.0

* 상기 매출금액에는 임대보증금 수익이 반영되지 않았습니다. - 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

1) 당사의 위험관리 목표 및 정책당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

2) 위험관리

- 당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다. 이를 위해 신용도가 우량한 롯데쇼핑㈜와 롯데글로벌로지스㈜를 책임임차인으로 하는 장기임대차계약을 통하여 공실에 대한 리스크를 줄였으며, 수선유지비, 보험료, 제세공과금을 임차인이 부담하는 Triple-net 계약 구조를 통해 운영비용을 최소화하는 등 경영성과에 대한 예측성을 높이고, 임대수익의 변동리스크를 낮추었습니다. - 당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측 및 대응하고 있습니다. 이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에 관한 사항 5. 재무제표 주석을 참조하여 주시기 바랍니다.

3) 파생거래

- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 당사가 맺은 주요계약현황은 아래표와 같습니다.

구분

계약상대방

계약시점

주요계약내용

지급시점

부동산책임임대차계약
롯데쇼핑㈜
2019.8
ㆍ롯데백화점 강남점 등 8개 부동산 자산에 대한 책임 임대차계약 체결 ㆍ임대개시 : 2019.10.16
매월 15일 임대료 지급(후급)

부동산책임임대차계약
롯데쇼핑㈜롯데글로벌로지스㈜
2020.12
ㆍ롯데백화점 중동점 등 6개 부동산 자산에 대한 책임 임대차계약 체결 ㆍ임대개시 : 2021.3.17
매월 15일(롯데쇼핑), 25일(롯데글로벌로지스) 임대료 지급(후급)

부동산책임임대차계약
롯데쇼핑㈜
2021.12
ㆍ롯데백화점 경기양평점에 대한 책임 임대차계약 체결ㆍ임대개시 : 2021.12.15
매월 15일 임대료 지급(후급)

자산관리
롯데에이엠씨㈜
2019.3
ㆍ당사의 투자 및 운용과 관련한 전반적인 업무 수행ㆍ보수기준 : 매입금액 X 0.2% (연간금액, 운용보수기준)
감사보고서 제출 후7일 이내

사무수탁
KB국민은행
2019.4
ㆍ당사 자산의 계산, 통지 및 공고 등 운영 전반에 관한 업무수행ㆍ보수기준 : 매입금액 X 0.009% (연간금액)
결산 주주총회 이후7일 이내

부동산관리(PM)
롯데물산㈜
2021.2
ㆍ당사 자산의 부동산운용 및 임차인 관리에 관한 업무 수행ㆍ보수기준 : 부동산 자산당 150만원
매월 10일

자산보관
㈜우리은행
2022.9
ㆍ당사의 현금 또는 증권 등의 보관과 관련된 업무수행ㆍ보수기준 : 매입금액 X 0.003% (연간금액)
결산 주주총회 이후7일 이내

자산보관
대한토지신탁
2022.9
ㆍ당사의 부동산 보관과 관련된 업무수행ㆍ보수기준 : 없음.
결산 주주총회 이후7일 이내

주1) 부동산 임대차계약기간은 점포별로 상이하며, 점포별 임대차계약기간 등은 본보고서 'II. 사업의 내용 2. 주요 제품 및 서비스'를 참고하시기 바랍니다.
- 상기표에는 당사가 체결한 모든 계약을 기재하지 않았으나, 상기 계약 이외에 당사 재무제표에 영향을 미치는 주요계약은 존재하지 않습니다.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없음.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

(단위 : 원)

구 분

제9기 반기말(2023년 03월 31일)

제8기(2022년 12월 31일)

제7기(2022년 06월 30일)

1. 유동자산
35,104,703,322
56,708,372,270
64,761,746,436

2. 비유동자산
2,296,822,437,562
2,307,153,694,846
2,327,816,209,414

자산총계
2,331,927,140,884
2,363,862,067,116
2,392,577,955,850

1. 유동부채
607,802,332,007
1,060,346,004,230
1,121,924,723,513

2. 비유동부채
647,017,769,164
195,792,680,090
137,353,571,486

부채총계
1,254,820,101,171
1,256,138,684,320
1,259,278,294,999

1. 자본금
121,484,442,000
121,484,442,000
121,484,442,000

2. 자본잉여금
1,060,934,641,668
1,060,934,641,668
1,060,934,641,668

3. 이익잉여금
△105,312,043,955
△74,695,700,872
△49,119,422,817

자본총계
1,077,107,039,713
1,107,723,382,796
1,133,299,660,851

구 분

(2023.01.01~ 2023.03.31)

(2022.07.01~ 2022.12.31)

(2022.01.01~ 2022.06.30)

1. 영업수익
29,184,000,100
57,920,144,213
57,479,677,985

2. 영업비용
12,065,418,997

23,812,030,108

23,731,552,186

3. 영업이익 (손실)
17,118,581,103

34,108,114,105

33,748,125,799

4. 법인세비용차감전순이익(손실)
4,160,996,288
14,114,824,803
19,028,588,290

5. 법인세 비용
-
-
-

6. 당기순이익
4,160,996,288
14,114,824,803
19,028,588,290

7. 주당순이익
17
58
78

[△는 부(-)의 값임]※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.

2. 연결재무제표

- 해당사항 없음.

3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없음.

4. 재무제표

재무상태표

제 9 기 반기말 2023.03.31 현재

제 8 기말 2022.12.31 현재

(단위 : 원)

제 9 기 반기말

제 8 기말

자산

유동자산

35,104,703,322

56,708,372,270

현금및현금성자산

9,335,110,420

21,476,137,035

매출채권및기타채권

10,505,898,671

10,443,140,007

기타유동금융자산

15,118,193,403

24,139,592,252

기타유동비금융자산

611,798

566,415,076

당기법인세자산

144,889,030

83,087,900

비유동자산

2,296,822,437,562

2,307,153,694,846

투자부동산

2,296,822,437,562

2,307,153,694,846

자산총계

2,331,927,140,884

2,363,862,067,116

부채

유동부채

607,802,332,007

1,060,346,004,230

차입금및사채

593,708,254,292

1,047,261,676,583

기타유동금융부채

8,903,877,010

7,201,217,620

기타유동부채

5,190,200,705

5,883,110,027

비유동부채

647,017,769,164

195,792,680,090

차입금및사채

540,717,592,860

89,453,458,175

기타비유동금융부채

90,828,637,726

90,222,027,522

기타비유동부채

15,471,538,578

16,117,194,393

부채총계

1,254,820,101,171

1,256,138,684,320

자본

자본금

121,484,442,000

121,484,442,000

자본잉여금

1,060,934,641,668

1,060,934,641,668

이익잉여금(결손금)

(105,312,043,955)

(74,695,700,872)

자본총계

1,077,107,039,713

1,107,723,382,796

자본과부채총계

2,331,927,140,884

2,363,862,067,116

포괄손익계산서

제 9 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 8 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 9 기 반기

제 8 기 반기

3개월

누적

3개월

누적

영업수익

29,184,000,100

29,184,000,100

28,839,551,472

28,839,551,472

매출총이익

29,184,000,100

29,184,000,100

28,839,551,472

28,839,551,472

영업비용

12,065,418,997

12,065,418,997

11,820,947,979

11,820,947,979

영업이익(손실)

17,118,581,103

17,118,581,103

17,018,603,493

17,018,603,493

금융수익

379,908,269

379,908,269

273,340,650

273,340,650

금융비용

13,337,510,457

13,337,510,457

8,538,085,615

8,538,085,615

기타수익

17,386

17,386

16,644

16,644

기타비용

13

13

2

2

법인세비용차감전순이익(손실)

4,160,996,288

4,160,996,288

8,753,875,170

8,753,875,170

당기순이익(손실)

4,160,996,288

4,160,996,288

8,753,875,170

8,753,875,170

총포괄손익

4,160,996,288

4,160,996,288

8,753,875,170

8,753,875,170

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

17

17

36

36

자본변동표

제 9 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 8 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

자본잉여금

이익잉여금(결손금)

자본 합계

2022.07.01 (기초자본)

121,484,442,000

1,060,934,641,668

(49,119,422,817)

1,133,299,660,851

배당금지급

(39,691,102,858)

(39,691,102,858)

당기순이익(손실)

8,753,875,170

8,753,875,170

2022.09.30 (기말자본)

121,484,442,000

1,060,934,641,668

(80,056,650,505)

1,102,362,433,163

2023.01.01 (기초자본)

121,484,442,000

1,060,934,641,668

(74,695,700,872)

1,107,723,382,796

배당금지급

0

0

(34,777,339,371)

(34,777,339,371)

당기순이익(손실)

0

0

4,160,996,288

4,160,996,288

2023.03.31 (기말자본)

121,484,442,000

1,060,934,641,668

(105,312,043,955)

1,077,107,039,713

현금흐름표

제 9 기 반기 2023.01.01 부터 2023.03.31 까지

제 8 기 반기 2022.07.01 부터 2022.09.30 까지

(단위 : 원)

제 9 기 반기

제 8 기 반기

영업활동현금흐름

24,719,226,903

26,106,785,087

당기순이익(손실)

4,160,996,288

8,753,875,170

당기순이익조정을 위한 가감

22,643,203,657

17,950,346,434

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

(2,023,171,912)

(560,889,547)

법인세납부(환급)

(61,801,130)

(36,546,970)

투자활동현금흐름

9,401,307,118

24,237,318,375

이자수취

401,307,118

237,318,375

단기금융상품의 처분

40,000,000,000

40,000,000,000

단기금융상품의 취득

(31,000,000,000)

(16,000,000,000)

재무활동현금흐름

(46,261,560,636)

(46,950,317,198)

사채의 증가

268,330,274,328

168,680,751,000

단기차입금의 증가

128,708,667,000

0

장기차입금의 증가

257,319,927,472

0

유동성장기차입금의 상환

(458,000,000,000)

0

이자지급

(7,843,090,065)

(5,939,965,340)

사채의 상환

(200,000,000,000)

(170,000,000,000)

배당금지급

(34,777,339,371)

(39,691,102,858)

현금및현금성자산의순증가(감소)

(12,141,026,615)

3,393,786,264

기초현금및현금성자산

21,476,137,035

5,160,937,272

기말현금및현금성자산

9,335,110,420

8,554,723,536

5. 재무제표 주석

1. 당사의 개요

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 3월 29일에 설립되었고 2019년 5월 14일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 송파구 올림픽로 300이며, 2019년 10월 30일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.당사의 사업연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 다음 사업연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다.당반기말 현재 주요 주주현황은 다음과 같습니다.

주 주
보통주식수(주)
지분율(%)

롯데쇼핑㈜

121,484,442

50.0

기타

121,484,442

50.0

계

242,968,884

100.0

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책 (1) 재무제표 작성기준

당사의 반기재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에 따라 제정된 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었습니다.

(2) 중요한 회계정책재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 2022년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다. 당사는 공표되었으나 시행되지 않은 기준서, 해석서, 개정사항을 조기적용한 바 없습니다.

1) 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서당사는 2023년 1월 1일부터 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다.

① 기업회계기준서 제 1001호 '재무제표 표시' (개정)개정 기준서는 공시 대상 회계정책 정보를 '유의적인' 회계정책에서 '중요한' 회계정책으로 바꾸고 중요한 회계정책 정보의 의미를 설명하였습니다. 동 개정사항의 적용이 당사의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.② 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' (개정)개정 기준서는 '회계추정치'를 측정불확실성의 영향을 받는 재무제표상 화폐금액으로 정의하고, 회계추정치의 예를 보다 명확히 하였습니다. 또한 새로운 정보의 획득, 새로운 상황의 전개나 추가 경험의 축적으로 투입변수나 측정기법을 변경한 경우 이러한 변경이 전기오류수정이 아니라면 회계추정치의 변경임을 명확히 하였습니다. 동 개정사항의 적용이 당사의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.③ 기업회계기준서 제 1012호 '법인세' (개정)개정 기준서는 이연법인세 최초 인식 예외규정을 추가하여 단일 거래에서 자산과 부채를 최초 인식할 때 동일한 금액으로 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이가 생기는 경우 각각 이연법인세 부채와 자산을 인식하도록 하였습니다.'단일 거래에서 생기는 자산과 부채에 관련되는 이연법인세'는 비교 표시되는 가장 이른 기간의 시작일 이후에 이루어진 거래에 적용하며, 비교 표시되는 가장 이른 기간의 시작일에 이미 존재하는 (1) 사용권자산과 리스부채, (2) 사후처리 및 복구 관련 부채 및 이에 상응하여 자산 원가의 일부로 인식한 금액에 관련되는 모든 차감할 일시적 차이와 가산할 일시적 차이에 대해 이연법인세 자산과 부채를 인식하며, 최초 적용 누적 효과를 이익잉여금(또는 자본의 다른 구성요소) 기초 잔액을 조정하여 인식합니다. 동 개정사항의 적용이 당사의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.④ 기업회계기준서 제1001호 ' 재무제표 표시 ' - 행사가격 조정 조건이 있는 금융부채 평가손익 공시발행자의 주가 변동에 따라 행사가격이 조정되는 조건이 있는 금융상품의 전부나 일부가 금융부채로 분류되는 경우 그 금융부채의 장부금액과 관련 손익을 공시하도록 하였습니다. 동 개정사항의 적용이 당사의 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2) 공표되었으나 아직 시행되지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서제정·개정·공표되었으나 시행일이 도래하지 아니하여 적용하지 않은 기준서와 해석서는 다음과 같으며, 당사는 의무적용일에 동 개정사항을 적용할 예정입니다.

① 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(3) 중요한 판단과 추정중간재무제표를 작성함에 있어, 경영진은 회계정책 적용과 자산ㆍ부채 및 수익ㆍ비용에 영향을 미치는 판단, 추정 및 가정을 해야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치와다를 수 있습니다.

중간재무제표 작성을 위해 당사 회계정책의 적용과 추정 불확실성의 주요 원천에 대해 경영진이 내린 중요한 판단은 2022년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표와 동일합니다.

3. 금융상품의 구분 및 공정가치(1) 당반기말과 전기말 현재 당사의 금융자산 중 공정가치로 측정되는 금융자산은 존재하지 않으며, 상각후원가로 평가하는 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융자산 범주
내 역
당반기말
전기말

상각후원가 금융자산(주1)
현금및현금성자산
9,335,110
21,476,137

매출채권및기타채권(주2)
10,505,899
10,443,140

기타금융자산(주3)
15,118,193
24,139,592

합 계
34,959,202
56,058,869

(주1) 상각후원가로 평가하는 금융자산의 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지않습니다.(주2) 매출채권및기타채권은 매출채권으로 구성되어 있습니다.(주3) 기타금융자산은 단기금융상품과 미수수익으로 구성되어 있습니다.

(2) 당반기말과 전기말 현재 당사의 금융부채 중 공정가치로 측정되는 금융부채는 존재하지 않으며, 상각후원가로 평가하는 금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융부채 범주
계정명
당반기말
전기말

상각후원가로 평가하는금융부채(주1)
차입금및사채
1,134,425,847
1,136,715,135

기타금융부채(주2)
99,732,515
97,423,245

합 계
1,234,158,362
1,234,138,380

(주1) 상각후원가로 평가하는 금융부채는 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지않습니다.(주2) 기타금융부채는 미지급비용과 임대보증금으로 구성되어 있습니다.

4. 매출채권 및 기타채권

(1) 당반기말과 전기말 현재 매출채권 및 기타채권의 상세 내역은 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위: 천원)

구 분
매출채권
미수금
합 계

총장부금액
10,505,899
-
10,505,899

차감: 대손충당금
-
-
-

순장부금액
10,505,899
-
10,505,899

<전기말>

(단위: 천원)

구 분
매출채권
미수금
합 계

총장부금액
10,443,140
-
10,443,140

차감: 대손충당금
-
-
-

순장부금액
10,443,140
-
10,443,140

(2) 매출채권 및 기타채권의 관리정책당사는 매출채권 및 기타채권과 관련하여 주기적으로 거래처의 신용도를 재평가하여신용거래한도를 재검토하고 담보수준을 재조정하고 있습니다.당사는 과거 경험상 채권회수 불확실성을 판단하여 대손설정을 하고 있으며, 개별적인 손상사건이 파악된 채권에 대해 개별 분석을 통한 회수가능금액을 산정하여 산정된 회수가능가액과 장부금액의 차액을 손상차손으로 인식하고 있습니다. 당사는 매출채권 등의 회수가능성을 판단하는 데 있어서 신용공여 개시일부터 보고기간말까지의 매출채권에 대한 신용등급의 변화를 고려하고 있습니다.(3) 당반기말과 전기말 현재 연체되었으나 손상되지 아니한 매출채권 및 기타채권은 없습니다.(4) 당반기와 전반기 중 매출채권 및 기타채권의 대손충당금 변동은 없습니다.

5. 기타금융자산

당반기말과 전기말 현재 기타금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

미수수익
118,193
139,592

단기금융상품
15,000,000
24,000,000

합 계
15,118,193
24,139,592

6. 기타비금융자산당반기말과 전기말 현재 기타비금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

미수금
612
2,103

선급비용
-
564,312

합 계
612
566,415

7. 투자부동산(1) 당반기말과 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당반기말
전기말

취득원가
상각누계액
장부금액
취득원가
상각누계액
장부금액

토지(주1)
1,427,084,774
-
1,427,084,774
1,427,084,774
-
1,427,084,774

건물(주1)
989,541,961
(119,804,297)
869,737,664
989,541,961
(109,473,040)
880,068,921

합 계
2,416,626,735
(119,804,297)
2,296,822,438
2,416,626,735
(109,473,040)
2,307,153,695

(주1) 당반기말 현재 토지와 건물은 차입금 및 담보부사채와 관련하여 근저당권이 설정되어 있으며, 토지 중 일부는 지하연결통로의 가설, 차집관로 및 맨홀 보호 등 을 위하여 지상권이 설정되어 있습니다(주석 19 참조).

(2) 당반기와 전반기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위: 천원)

과 목
기초장부금액
취득
상 각
당반기말

토지
1,427,084,774
-
-
1,427,084,774

건물
880,068,921
-
(10,331,257)
869,737,664

합 계
2,307,153,695
-
(10,331,257)
2,296,822,438

<전반기>

(단위: 천원)

과 목
기초장부금액
취득
상 각
전반기말

토지
1,427,084,774
-
-
1,427,084,774

건물
900,731,436
-
(10,331,258)
890,400,178

합 계
2,327,816,210
-
(10,331,258)
2,317,484,952

(3) 당반기와 전반기 중 투자부동산 관련 수익 및 비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

임대수익
29,184,000
28,839,551

직접 운영비용(주1)
11,614,875
11,642,584

(주1) 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 부동산위탁관리비를 합한 금액입니다.

(4) 당반기말과 전기말 현재 투자부동산에 대한 공정가치 평가내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
장소
당반기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

토지 및 건물
서울특별시 강남구 대치동 937 등
2,296,822,438
2,767,400,000
2,307,153,695
2,634,400,000

(5) 투자부동산의 공정가치는 수익환원법, 원가법, 거래사례비교법을 사용하여 측정하며, 미래현금흐름을 추정하기 위하여 임대료 인상률, 공실률 및 미래현금흐름 현재가치 계산을 위한 할인율에 대한 가정이나 추정과 같이 관측가능한 시장가격이나 비율에 근거하지 않은 가정이 일부 사용됩니다. 임대료 인상률이 상승하고, 공실률 및 할인율이 하락한다면 투자부동산의 공정가치는 증가할 것입니다. 당사는 상기에서 언급된 주요 가정과 추정이 투자부동산 공정가치에 미치는 영향이 유의적인 것으로 판단하여 투자부동산의 공정가치측정치를 공정가치 서열체계상 수준 3으로 분류하였습니다.2019년에 취득한 구리점, 광주점, 창원점, 율하점, 청주점, 의왕점 및 장유점의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 삼창감정평가법인(광주점, 창원점, 율하점, 의왕점 및장유점의 평가기준일은 2022년 9월 20일, 구리점과 청주점의 평가기준일은 2022년 12월 19일)이 수행한 평가에 근거하여 결정되어 2022년 하반기에 변동되었습니다. 한편, 2019년에 취득한 강남점의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 삼창감정평가법인(평가기준일: 2022월 6월 2일)이 수행한 평가에 근거하여 결정되어 2022년 상반기에 변동되었습니다. 2021년 상반기에 취득한 안산점, 중동점, 이천점, 춘천점, 계양점 및 김포물류센터의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 나라감정평가법인(평가기준일: 2023년 3월 17일)이 수행한평가에 근거하여 결정되었으며, 당반기 중 변동되었습니다.

2021년 하반기에 취득한 경기양평점의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 나라감정평가법인(평가기준일: 2022년 12월 28일)이 수행한 평가에 근거하여 결정되어 2022년 하반기에 변동되었습니다.

(6) 운용리스 제공 내역당사는 보유 중인 투자부동산에 대해 롯데쇼핑㈜ 및 롯데글로벌로지스㈜와 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당반기와 전반기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 각각 10,331,257천원과 10,331,257천원입니다.

당반기말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게 될 것으로 기대되는 리스료 수취계획은 주석 13에서 설명하고 있습니다.

8. 차입금 및 사채

(1) 당반기말과 전기말 현재 당사의 차입금 및 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
차입처
만기일
연이자율(%)
당반기말
전기말

유동성

단기차입금(주1,2)
산업은행 등
2023.10.17
CD+1.22%
280,000,000
280,000,000

현재가치할인차금
(572,734)
(832,935)

단기차입금(주1,2)
국민은행 등
2024.01.16
CD+2.08%
130,000,000
-

현재가치할인차금
(1,026,885)
-

소 계
408,400,381
279,167,065

유동성장기부채
-
-
-
-
458,000,000

현재가치할인차금
-
(472,627)

소 계
-
457,527,373

제2회 사채(주3)
-
2023.12.15
2.90
31,000,000
31,000,000

사채할인발행차금
(37,226)
(50,173)

제3-1회 사채(주1,2)
-
2023.07.29
4.58
80,000,000
80,000,000

사채할인발행차금
(213,333)
(371,258)

제5-1회 사채(주1,2)
-
2024.03.17
5.00
75,000,000
-

사채할인발행차금
(441,568)
-

단기사채
-
-
-
-
200,000,000

사채할인발행차금
-
(11,330)

소 계
185,307,873
310,567,239

합 계
593,708,254
1,047,261,677

비유동성

장기차입금(주1,2)
하나은행 등
2024.09.17
5.33
100,000,000
-

현재가치할인차금
(232,113)
-

장기차입금(주1,2)
하나은행 등
2025.03.17
CD+1.91%
158,000,000
-

현재가치할인차금
(434,474)
-

소 계
257,333,413
-

제3-2회 사채(주1,2)
-
2024.07.29
4.67
90,000,000
90,000,000

사채할인발행차금
(463,436)
(546,542)

제4회 사채(주1,2)
-
2024.07.16
5.69
70,000,000
-

사채할인발행차금
(398,404)
-

제5-2회 사채(주1,2)
-
2024.09.17
5.20
125,000,000
-

사채할인발행차금
(753,980)
-

소 계
283,384,180
89,453,458

합 계
540,717,593
89,453,458

(주1) 상기 차입금 및 사채에 대하여 당사의 투자부동산 등이 담보로 제공되어 있습니다(주석 19 참조). 당사는 약정에 따라 차입금 및 사채의 원리금 지급의무 이행이 완료될 때까지 담보권의 설정제한, 자산의 처분제한 등의 제약을 받습니다.(주2) 상기 차입금 및 사채와 관련하여 당사는 약정에 따라 차입금의 원리금 지급의무 이행이완료될 때까지 재무비율의 유지(부채비율 200% 이하) 등의 제약을 받습니다.(주3) 상기 사채와 관련하여 당사는 약정에 따라 사채의 원리금 지급의무 이행이 완료될 때까지 재무비율의 유지(부채비율 300% 이하) 등의 제약을 받습니다. 또한 약정에 따라 사채의 원리금 지급의무 이행이 완료될 때까지 자산의 처분제한, 담보권의설정제한 등의 제약을 받습니다.

(2) 당반기와 전반기 중 차입금 및 사채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

기초금액
1,136,715,135
1,134,979,844

차입
654,338,119
168,680,751

상환
(658,000,000)
(170,000,000)

상각
1,372,593
1,093,164

기말금액
1,134,425,847
1,134,753,759

9. 기타금융부채

당반기말과 전기말 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

미지급비용
8,903,877
7,201,218

유동부채 계
8,903,877
7,201,218

임대보증금(주1)
109,576,032
109,576,032

현재가치할인차금
(18,747,394)
(19,354,005)

비유동부채 계
90,828,638
90,222,027

(주1) 임대보증금은 임차권이 설정되어 있습니다(주석 19 참조).

10. 기타비금융부채

당반기말과 전기말 현재 기타비금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

선수수익
2,582,623
2,582,623

미지급비용
556
3,602

부가세예수금
2,607,021
3,296,884

유동부채 계
5,190,200
5,883,109

장기선수수익
15,471,539
16,117,194

비유동부채 계
15,471,539
16,117,194

11. 자본금 및 자본잉여금

(1) 당반기말과 전기말 현재 당사의 자본금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 주,천원)

구 분
당반기말
전기말

수권주식수(주)
2,000,000,000
2,000,000,000

주당금액
500원
500원

발행주식수(주)
242,968,884
242,968,884

보통주자본금
121,484,442
121,484,442

(2) 당반기말과 전기말 현재 자본잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

주식발행초과금
1,060,934,642
1,060,934,642

(3) 당반기와 전반기 중 자본금 및 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
주식수(단위: 주)
1주당 액면가액(단위: 원)
자본금
자본잉여금
합 계

전기초
242,968,884
500
121,484,442
1,060,934,642
1,182,419,084

전반기말
242,968,884
500
121,484,442
1,060,934,642
1,182,419,084

당기초
242,968,884
500
121,484,442
1,060,934,642
1,182,419,084

당반기말
242,968,884
500
121,484,442
1,060,934,642
1,182,419,084

12. 주당이익

(1) 당반기와 전반기 중 주당이익의 산정내역은 다음과 같습니다.

내 역
당반기
전반기

반기순이익
4,160,996,288원
8,753,875,170원

가중평균유통보통주식수
242,968,884주
242,968,884주

기본주당순이익
17원/주
36원/주

(2) 가중평균유통보통주식수는 다음과 같이 산출하였습니다.<당반기>

구 분
당반기

주식수(주)
누적일자(일)
적수

전기이월유통보통주식수
242,968,884
90
21,867,199,560

가중평균유통보통주식수

242,968,884

<전반기>

구 분
전반기

주식수(주)
누적일자(일)
적수

전기이월유통보통주식수
242,968,884
92
22,353,137,328

가중평균유통보통주식수

242,968,884

한편, 당사는 잠재적보통주를 발행하지 않았으므로 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

13. 영업수익(1) 당사는 보유 중인 투자부동산에 대해 롯데쇼핑㈜ 및 롯데글로벌로지스㈜와 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당반기와 전반기 중 수익으로 인식된 리스료는 각각 29,184,000천원과 28,839,551천원입니다. 한편, 당사의 영업수익은 롯데쇼핑㈜ 및 롯데글로벌로지스㈜와의 운용리스에서 발생합니다.(2) 당사는 단일 영업부문을 영위하고 있으며, 영업부문별 정보를 공시하지 아니합니다. 또한, 영업수익의 대부분이 국내에서 발생하므로 지역별 정보에 대한 분석자료를별도로 공시하지 않았습니다. (3) 당반기말 현재 운용리스계약과 관련된 미래의 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
리스료 수취계획
리스료총액

1년이내
1년 ~ 5년
5년초과

최소리스료
115,899,161
480,471,242
236,324,362
832,694,765

14. 영업비용

당반기와 전반기 중 발생한 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

내 역
당반기
전반기

급여
24,000
24,000

감가상각비
10,331,257
10,331,257

자산관리수수료
1,134,545
1,159,758

자산보관수수료
17,018
22,880

사무수탁수수료
51,055
52,189

부동산위탁관리비
81,000
76,500

지급수수료
344,860
117,560

기타비용
81,684
36,804

합 계
12,065,419
11,820,948

15. 기타수익과 기타비용당반기와 전반기 중 발생한 기타수익과 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당반기
전반기

기타수익:

잡이익
17
17

기타비용:

잡손실
-
-

16. 금융수익과 금융비용(1) 당반기와 전반기 중 발생한 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

금융수익:

이자수익
379,908
273,341

금융비용:

이자비용
13,337,510
8,538,086

(2) 당반기와 전반기 중 발생한 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

상각후원가금융자산
상각후원가로 평가하는 금융부채
상각후원가금융자산
상각후원가로 평가하는 금융부채

이자수익
379,908
-
273,341
-

이자비용
-
13,337,510
-
8,538,086

17. 법인세비용당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있으며, 당사는 배당가능이익에 대해 100분의 90이상을 배당하고 있으므로, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없습니다.

18. 현금흐름표

(1) 당반기와 전반기 중 영업활동현금흐름의 조정내역 및 영업활동으로 인한 자산ㆍ부채의 변동은 다음과 같습니다.1) 조정

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

감가상각비
10,331,257
10,331,257

이자비용
13,337,510
8,538,086

임대료수익
(645,655)
(645,656)

이자수익
(379,908)
(273,341)

합 계
22,643,204
17,950,346

2) 영업활동으로 인한 자산ㆍ부채의 변동

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

매출채권의 증가
(62,759)
-

선급부가세의 감소
-
273,083

미지급금의 증가
-
57,000

미지급비용의 감소
(1,270,686)
(1,163,203)

부가세예수금의 증가(감소)
(689,727)
272,230

합 계
(2,023,172)
(560,890)

(2) 당반기와 전반기 중 현금의 유입과 유출이 없는 주요한 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

장기선수수익 유동성 대체
645,656
645,656

(3) 당반기와 전반기 중 현금흐름 및 비현금 변동에서 발생하는 변동을 포함한 재무활동으로 인한 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
비현금흐름
차입
상환
당반기말

상각
대체

장기차입금
736,694,438
1,010,761
-
386,028,594
(458,000,000)
665,733,793

사채
400,020,696
361,832
(20,750)
268,330,275
(200,000,000)
468,692,053

합 계
1,136,715,134
1,372,593
(20,750)
654,358,869
(658,000,000)
1,134,425,846

<전반기>

(단위: 천원)

구 분
기초금액
비현금흐름
차입
상환
전반기말

상각

장기차입금
934,084,183
889,573
-
-
934,973,756

사채
200,895,661
203,592
168,680,751
(170,000,000)
199,780,004

합 계
1,134,979,844
1,093,165
168,680,751
(170,000,000)
1,134,753,760

19. 우발부채와 약정사항

(1) 책임임대차계약당사는 롯데쇼핑㈜ 및 롯데글로벌로지스㈜와 임대차목적물 전체에 대한 책임임대차계약을 체결하였으며 계약의 주요 사항은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
해당점포
임대보증금
월임대료(주1)
임대차기간
인상율 등
관리비등부담(주2)

Tranche A
롯데백화점 창원점롯데마트 의왕점롯데마트 장유점
21,761
1,896
9년
(주3)
임차인부담

Tranche B
롯데백화점 구리점롯데아울렛 청주점롯데아울렛 대구율하점롯데마트 서청주점롯데마트 대구율하점
24,929
2,172
10년

Tranche C
롯데백화점 강남점롯데백화점 광주점
27,700
2,414
11년

Tranche D
롯데백화점 안산점롯데백화점 중동점롯데마트 계양점
15,064
1,353
7년
(주4)

롯데마트 경기양평점
1,487
130
6년3개월
(주5)

Tranche E
롯데프리미엄아울렛 이천점롯데마트 춘천점
14,337
1,261
11년
(주4)

Tranche F
롯데마트몰 김포물류센터
4,298
386
15년
(주6)

합 계
109,576
9,612

(주1) 보고기간 종료일 현재 적용되는 월임대료입니다.(주2) 관리비, 보험료 및 제세공과금 등을 임차인이 전액 부담하는 조건입니다.(주3) 월임대료는 임대차기간의 초일로부터 매 1년마다 직전 년의 월임대료에 대하여 1.5%씩 인상됩니다.(주4) 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가되며, 월매출연동임대료는 직전년도의 매출총액에 0.45%를 곱한 금액(연매출연동임대료)을 12로 나눈 금액입니다. 월임대료는 임대차개시일로부터 1년이 경과한 날의 다음날로부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수)상승률에 연동하여 인상됩니다.(주5) 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가되며, 월매출연동임대료는 직전년도의 매출총액에 0.5%를 곱한 금액(연매출연동임대료)을 12로 나눈 금액입니다. 월임대료는 2023년 3월 17일부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수)상승률에 연동하여 인상됩니다.(주6) 월고정임대료는 임대차개시일로부터 1년이 경과한 날의 다음날로부터 매 1년마다 직전 년의 연임대료에 대하여 전년도 소비자물가지수(총지수)상승률에 연동하여 인상됩니다.

(2) 자산관리 위탁계약

당사는 롯데에이엠씨㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무 별 수수료율은 다음과같습니다.

구 분
내 용

매입수수료
- 롯데에이엠씨㈜의 자산의 매입업무(현물출자 포함)에 대한 대가로서 각 대상 자산별로 매입금액의 0.4%

운용수수료
- 각 대상 자산을 운용하고 있는 기간 동안 매입금액(현물출자 포함)의 연 0.2%

매각기본수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.7%

매각성과수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 매각차익의 10%

(3) 일반사무수탁계약

당사는 ㈜국민은행과 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날의 직전일까지는 매입가액의 연 0.5bp- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날 이후부터 매입가액의 연 0.9bp

(4) 자산보관 위탁계약

당사는 대한토지신탁㈜ 및 ㈜우리은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분
내 용
비 고

자산보관수수료
- 현재 자산보관위탁계약에 따라 자산보관업무의 수행과 관련하여 지급하는 보수는 없음. 단, 향후 위탁부동산의 자산보관의 방법을 담보신탁으로 합의한 경우, 담보신탁계약에 의해 정하는 바에 따라 별도로 보수 발생

부동산

[대한토지신탁㈜]

- 연간 부동산 매입액 기준 0.3bp

유가증권 및 현금

[㈜우리은행]

(5) 보험가입현황당반기말 현재 당사의 주요 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
부보금액
보험회사명

재산종합위험담보(주1)
2,286,537,221
롯데손해보험㈜

기계위험담보

기업휴지위험담보
255,747,827

시설소유배상책임

롯데쇼핑(주) 해당분 10,000,000

롯데글로벌로지스(주) 해당분 5,000,000(대인대물일괄/1사고당)

주차장배상담보
롯데쇼핑(주) 해당분 300,000(사고당&총보상한도)

(주1) 상기 보험계약의 보험금청구권은 차입금 담보 목적으로 질권 설정(801,600,000천원)이 되어 있습니다.
한편, 당사는 상기 외 가스사고배상책임보험 등에 가입하고 있습니다.

(6) 담보제공현황

당반기말 현재 담보로 제공된 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보제공자산
채권최고액
담보권자
관련채무
담보권의 종류

토지 및 건물
624,000,000
대한토지신탁(담보부사채신탁법상 신탁업자)
담보부사채
근저당권

336,000,000
한국산업은행
차입금
우선수익권

645,600,000
미즈호은행
차입금
우선수익권

492,000,000
국민은행
차입금
우선수익권

465,600,000
하나은행
차입금

우선수익권

156,000,000
수협은행
차입금
우선수익권

105,278,532
롯데쇼핑㈜
임대보증금
임차권

136,862,092
근저당권 및 우선수익권

4,297,500
롯데글로벌로지스㈜
임대보증금
임차권

5,586,750
근저당권

(7) 브랜드 사용계약 등당반기말 현재 당사는 롯데지주㈜와 브랜드 사용계약, 공시지원시스템 이용계약을 체결하고 있으며, 이에 대하여 매출액에서 광고선전비를 차감한 금액의 0.20% 등을 지급하고 있습니다.(8) 보고기간 종료일 현재 당사 소유 토지 중 일부는 지하철 출입구 설치, 지하연결통로의 가설, 차집관로 및 맨홀보호 등을 위하여 서울특별시, 대구광역시, 창원시, 김해시, 부천시에 의해 지상권이 설정되어 있습니다. (9) 당반기말 현재 당사의 계류 중인 소송사건은 없습니다.

20. 특수관계자와의 거래

(1) 당반기말 현재 당사의 지배기업 및 기타특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자의 명칭

지배기업
롯데쇼핑㈜

기타특수관계자(주1)
롯데지주㈜

롯데에이엠씨㈜

롯데물산㈜

롯데글로벌로지스㈜

기타(주1)
롯데그룹기업집단 소속 계열회사

(주1) 기타특수관계자는 기업회계기준서 제1024호의 특수관계자 범주에 해당하지 않으나, 공정거래법에 따른 롯데그룹기업집단 소속 계열회사가 포함되어 있습니다.

(2) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위: 천원)

구 분
특수관계자명
영업수익(주1)
영업비용

지배기업
롯데쇼핑㈜
27,428,051
-

기타특수관계자
롯데지주㈜
-
66,320

롯데에이엠씨㈜
-
1,134,545

롯데물산㈜
-
73,324

롯데글로벌로지스㈜
1,110,293
-

합 계
28,538,344
1,274,189

(주1) 영업수익에는 선수수익에서 임대수익으로 반영된 금액 645,656천원이 제외되었습니다.

<전반기>

(단위: 천원)

구 분
특수관계자명
영업수익(주1)
영업비용

지배기업
롯데쇼핑㈜
27,092,661
-

기타특수관계자
롯데지주㈜
-
64,823

롯데에이엠씨㈜
-
1,159,758

롯데물산㈜
-
68,864

롯데글로벌로지스㈜
1,101,234
-

합 계
28,193,895
1,293,445

(주1) 영업수익에는 선수수익에서 임대수익으로 반영된 금액 645,656천원이 제외되었습니다.

(3) 당반기말과 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.<당반기말>

(단위: 천원)

구 분
특수관계자명
채권
채무

매출채권
미수금
임대보증금(주1)
미지급비용

지배기업
롯데쇼핑㈜
10,092,148
612
105,278,532
556

기타특수관계자
롯데지주㈜
-
-
-
2,972

롯데에이엠씨㈜
-
-
-
1,134,545

롯데물산㈜
-
-
-
27,225

롯데글로벌로지스㈜
413,750
-
4,297,500
-

합 계
10,505,898
612
109,576,032
1,165,298

(주1) 현재가치할인차금 18,747,394천원이 반영되지 않은 명목가액입니다.

<전기말>

(단위: 천원)

구 분
특수관계자명
채권
채무

매출채권
미수금
임대보증금(주1)
미지급비용

지배기업
롯데쇼핑㈜
10,039,354
2,103
105,278,532
3,602

기타특수관계자
롯데지주㈜
-
-
-
2,624

롯데에이엠씨㈜
-
-
-
2,319,515

롯데물산㈜
-
-
-
79,750

롯데글로벌로지스㈜
403,786
-
4,297,500
-

합 계
10,443,140
2,103
109,576,032
2,405,491

(주1) 현재가치할인차금 19,354,005천원이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(4) 당반기와 전반기 중 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.<당반기>

(단위: 천원)

구 분
특수관계자명
현금배당

지배기업
롯데쇼핑㈜
17,388,661

<전반기>

(단위: 천원)

구 분
특수관계자명
현금배당

지배기업
롯데쇼핑㈜
19,845,543

(5) 당사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 지배기업인 롯데쇼핑㈜ 및 롯데글로벌로지스㈜와 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 롯데쇼핑㈜ 및 롯데글로벌로지스㈜에게 임대차목적물에 대한 우선매수협상권을 부여하고 있습니다.(6) 당반기와 전반기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기
전반기

단기종업원급여
24,000
24,000

(7) 당반기말 현재 당사는 특수관계자인 롯데쇼핑㈜와 롯데글로벌로지스㈜에 대하여임대보증금을 목적으로 하는 임차권 및 근저당권을 담보권으로 투자부동산을 담보로제공하고 있습니다(주석 19 참조). 한편, 당반기말 현재 당사가 특수관계자로부터 제공받고 있는 담보 및 지급보증은 없습니다.

21. 위험관리

(1) 금융위험관리1) 당사의 목표 및 정책당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 신용위험, 유동성위험, 시장위험 등의 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 지원하고,동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 금융비용을 절감함으로써 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

재무위험관리 체계를 구축하고 시행하기 위하여, 자산관리자의 통제 및 검토를 엄격히 수행하여 위험관리정책과 절차를 준수하고 있습니다.

2) 신용위험

신용위험이란 당사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 고객이나 거래상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않아 당사가 재무손실을 입을 위험을 의미합니다.당사 수익의 대부분은 특수관계자에 대한 임대수익이며, 이에 따른 신용위험은 크게발생하지 않습니다.

① 신용위험에 대한 노출정도금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대 노출정도를 표시하고 있습니다. 당반기말과 전기말 현재 신용위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

현금및현금성자산
9,335,110
21,476,137

매출채권(주1)
10,505,899
10,443,140

미수수익(주1)
118,193
139,592

단기금융상품(주1)
15,000,000
24,000,000

합 계
34,959,202
56,058,869

(주1) 당반기말과 전기말 현재 매출채권, 미수수익 및 단기금융상품은 연체 및 손상되지 않았습니다.

3) 유동성위험 유동성위험이란 당사의 경영환경 및 외부환경의 악화로 인하여 당사가 금융부채에 관련된 의무를 적기에 이행하는데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적인 단기 및 중장기 자금관리계획 수립과 실제 현금 유출입 스케쥴을 지속적으로 분석, 검토하여 발생가능한 위험을적기에 예측하고 대응하고 있습니다.당반기말과 전기말 현재 금융부채의 계약에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위: 천원)

구 분
0 ~ 3개월
3개월 ~ 1년
1년 초과

미지급비용
1,324,559
-
-

임대보증금(주1)
-
-
109,576,032

사채(주2)
5,748,300
201,187,750
292,339,700

차입금(주2)
8,880,802
433,197,201
269,424,304

합 계
15,953,661
634,384,951
671,340,036

(주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다. (주2) 현재가치할인하지 않은 금액이며 이자비용이 포함된 금액입니다.
<전기말>

(단위: 천원)

구 분
0 ~ 3개월
3개월 ~ 1년
1년 초과

미지급비용
2,593,554
-
-

임대보증금(주1)
-
-
109,576,032

사채(주2)
202,190,575
116,655,525
93,148,875

차입금(주2)
463,624,438
290,248,000
-

합 계
668,408,567
406,903,525
202,724,907

(주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다. (주2) 현재가치할인하지 않은 금액이며 이자비용이 포함된 금액입니다.

당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(2) 자본관리당사의 자본관리는 건전한 자본구조의 유지를 통한 주주이익의 극대화를 목적으로 하고 있으며, 최적 자본구조 달성을 위해 부채비율, 순차입금비율 등의 재무비율을 매월 모니터링하여 필요할 경우 적절한 재무구조 개선방안을 실행하고 있습니다.

당반기말과 전기말 현재의 부채비율, 순차입금비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당반기말
전기말

부채(A)
1,254,820,101
1,256,138,684

자본(B)
1,077,107,040
1,107,723,383

예금(C)
9,335,110
21,476,137

차입금및사채(D)
1,134,425,847
1,136,715,135

부채비율(A/B)
116%
113%

순차입금비율((D-C)/B)
104%
101%

22. 영업부문

(1) 부문별 정보당사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 당사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

(2) 기업전체 수준에서의 공시

당사의 영업수익은 임대수익이며, 지배기업인 롯데쇼핑㈜ 및 롯데글로벌로지스㈜로부터 발생하였습니다(주석 20 참조).

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제9기 반기
제8기
제7기

주당액면가액(원)
500
500
500

(연결)당기순이익(백만원)
-
-
-

(별도)당기순이익(백만원)
-
-
-

(연결)주당순이익(원)
-
-
-

현금배당금총액(백만원)
-
34,777
39,691

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
-

현금배당수익률(%)
보통주식
-
3.49
2.95

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주식
-
143
163

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

※ 현금배당수익률: 1주당 현금배당금 / 과거 1주일간 배당부 종가 (배당기준일 전전거래일)의 평균※ 주당배당금은 소숫점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야 함

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
7
3.09
2.91

※ 배당수익률 : 제8기 3.49%, 제7기 2.95%, 제6기 2.83%, 제5기 2.30%, 제4기 2.99%※ 당사는 6개월 단위 결산법인입니다.※ 최근 3년간 배당수익률 : 제6기~제8기(21.07~22.12)기간의 평균 배당수익률※ 최근 5년간 배당수익률 : 제4기~제8기(20.07~22.12)기간의 평균 배당수익률※ 연속 배당횟수는 2019년 10월 30일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2019년 03월 19일
-
보통주식
10,000,000
500
500
발기인 출자

2019년 05월 31일
현물출자
보통주식
75,984,442
500
5,592
현물출자

2019년 10월 16일
유상증자(일반공모)
보통주식
85,984,442
500
5,000
공모(상장)

2021년 03월 17일
유상증자(주주배정)
보통주식
71,000,000
500
4,695
주주배정

나. 전환사채 등 발행현황
증권신고서 작성기준일 전일(2023.07.19)현재 미상환 전환사채, 신주인수권부사채 등, 신주인수권이 표시된 증서 등 향후 자본금을 증가시킬 수 있는 증권의 발행 내역은 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

롯데위탁관리부동산투자회사㈜ 주1)

회사채
공모
2019년 07월 31일
170,000
1.550

AA-(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)

2022년 07월 29일
상환
삼성증권, 한국투자증권

롯데위탁관리부동산투자회사㈜주2)

회사채
공모
2021년 12월 15일
31,000
2.900

A+(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)

2023년 12월 15일
미상환
한국투자증권,삼성증권,미래에셋증권

롯데위탁관리부동산투자회사㈜ 주3)

회사채
공모
2022년 07월 29일
80,000
4.581
AA-(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)
2023년 07월 29일
미상환
SK증권, 미래에셋증권, 한국투자증권, 삼성증권

롯데위탁관리부동산투자회사㈜ 주4)

회사채
공모
2022년 07월 29일
90,000
4.665
AA-(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)
2024년 07월 29일
미상환
SK증권, 미래에셋증권, 한국투자증권, 삼성증권

롯데위탁관리부동산투자회사㈜ 주5)

전자단기사채
사모
2022년 10월 17일
200,000
6.200
A2+(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)
2023년 01월 17일
상환
한국투자증권, SK증권, 삼성증권, 미래에셋증권, KB증권

롯데위탁관리부동산투자회사㈜ 주6)

회사채
공모
2023년 01월 16일
70,000
5.687
AA-(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)
2024년 07월 16일
미상환
한국투자증권, SK증권, 삼성증권, 미래에셋증권, KB증권

롯데위탁관리부동산투자회사㈜ 주7)

회사채
공모
2023년 03월 17일
75,000
5.000
AA-(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)
2024년 03월 17일
미상환
KB증권(주), 삼성증권(주), 미래에셋증권(주), 한국투자증권(주), SK증권(주), 하나증권(주), 신한투자증권(주)

롯데위탁관리부동산투자회사㈜ 주8)

회사채
공모
2023년 03월 17일
125,000
5.200
AA-(한국신용평가㈜ / NICE신용평가㈜)
2024년 09월 17일
미상환
KB증권(주), 삼성증권(주), 미래에셋증권(주), 한국투자증권(주), SK증권(주), 하나증권(주), 신한투자증권(주)

합 계
-
-
-
841,000
-
-
-
-
-

※ 주1) - 롯데백화점 강남점을 물상담보로 하는 담보부사채이며, 담보부사채신탁법 관련조항에 의거, 대한토지신탁과 2019년 07월 22일자로 신탁계약을 체결함.- 평가등급 : 회사는 담보부사채 발행을 위해 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 2019년 07월 05 일과 2019년 7월 10일에 AA- 등급을 받았으며, 2021년 06월 30일과 2021년 07월 15일에 동일평가기 관의 정기평가를 통해 해당등급(AA-)을 유지함.- 2022년 7월 29일 상환 완료.※ 주2) - 평가등급 : 회사는 무보증사채 발행을 위해 나이스신용평가와 한국신용평가로부터 2021년 11월 19 일과 2021년 11월 23일에 A+ 등급을 받았으며, 2022년 07월 08일, 2023년 03월 02일, 2023년 03월 03일에 동일평가기간의 정기평가를 통해 해당등급(A+)을 유지함.※ 주3), 주4)- 제1회 담보부사채(1,700억원) 상환을 위해 발행.- 평가등급 : 회사는 무보증사채 발행을 위해 나이스신용평가와 한국신용평가로부터 2022년 07월 08 일, 2021년 11월 23일, 2023년 03월 02일, 2023년 03월 03일에 AA- 등급을 받았음.※ 주5) - 평가등급 : 회사는 단기사채 발행을 위해 나이스신용평가와 한국신용평가로부터 2022년 10월 04일과 2022년 10월 6일에 A2+ 등급을 받았으며, 2023년 01월 17일 상환을 완료 하였습니다.※ 주6)- 전자단기사채(2,000억원 중 700억) 상환을 위해 발행.- 평가등급 : 담보부사채 발행을 위해 나이스신용평가와 한국신용평가로부터 2023년 01월 05일, 2023년 03월 02일, 2023년 03월 03일에 AA- 등급을 받았음.※ 주7), 주8)- 담보대출(4,580억원 중 2,000억) 상환을 위해 발행.- 평가등급 : 담보부사채 발행을 위해 나이스신용평가와 한국신용평가로부터 2023년 03월 02일과 2023년 03월 3일에 AA- 등급을 받았음.

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
256,000
215,000
-
-
-
-
-
471,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
256,000
215,000
-
-
-
-
-
471,000

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리계약체결일
사채관리회사

제2회 무보증 공모사채
2021년 12월 15일
2023년 12월 15일
31,000
2021년 12월 03일
한국예탁결제원

(이행현황기준일 :
2023년 03월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율을 300% 이하로 유지(연결재무제표 기준)

이행현황
이행(연결기준: 116%)

담보권설정 제한현황
계약내용
사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액이 "자기자본"의 200%이하로 제한

이행현황
이행(연결기준: 106%)

자산처분 제한현황
계약내용
하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한

이행현황
이행(해당사항 없음)

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경 제한

이행현황
이행(해당사항 없음)

이행상황보고서 제출현황
이행현황
사업보고서 및 반기보고서 제출일로부터 30일 이내 제출

* 이행현황기준일은 회계감사인의 감사의견이 표명된 가장 최근 재무제표의 작성기준일('23.03.31)이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

공모사채(담보부사채)
1
2019년 07월 31일
부동산매매대금납부
170,000
부동산매매대금지급
170,000
-

일반공모유상증자
1
2019년 10월 16일
부동산매매대금납부
408,426
부동산매매대금지급
429,922
주1)

일반공모주주배정
1
2021년 03월 17일
부동산매매대금납부
333,345
부동산매매대금지급
333,345
-

공모사채(무보증사채)
2
2021년 12월 15일
부동산매매대금납부
31,000
부동산매매대금지급
31,000
-

공모사채(담보부사채)
3-1
2022년 07월 29일
제1회 담보부사채 상환
80,000
제1회 담보부사채 상환
80,000
-

공모사채(담보부사채)
3-2
2022년 07월 29일
제1회 담보부사채 상환
90,000
제1회 담보부사채 상환
90,000
-

공모사채(담보부사채)
4
2023년 01월 16일
전자단기사채 상환
70,000
전자단기사채 상환
70,000
-

공모사채(담보부사채)
5-1
2023년 03월 17일
부동산담보대출 상환
75,000
부동산담보대출 상환
75,000
-

공모사채(담보부사채)
5-2
2023년 03월 17일
부동산담보대출 상환
125,000
부동산담보대출 상환
125,000
-

주1) 유가증권시장 상장을 위해 공시한 투자설명서에는 공모청약의 희망공모가밴드 (4,750원~5,000원)하단가인 주당 4,750원 기준으로 공모금액(4,084억원)이 기재되었으나, 최종 공모가가 주당 5,000원으로 결정됨에 따라, 실제 모집금액과 차이가 발생하였습니다. (단, 모집주수는 당초계획과 동일합니다.)

나. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

전자단기사채
1
2022년 10월 17일
기존차입금 차환
200,000
기존차입금 차환
200,000
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역
당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에관한 사항 5.재무제표 주석 중 '7.투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제9기(당반기)
삼덕회계법인
해당사항 없음
-
-

제8기(전기)
삼덕회계법인
적정
-
특수관계자 거래 및 잔액공시의 적정성

제7기(전전기)
삼덕회계법인
적정
-
특수관계자 거래 및 잔액공시의 적정성

2. 감사용역 체결현황

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제9기(당반기)
삼덕회계법인
반기 및 기말 감사
35,000,000
-
-
-

제8기(전기)
삼덕회계법인
반기 및 기말 감사
35,000,000
456
35,000,000
456

제7기(전전기)
삼덕회계법인
반기 및 기말 감사
35,000,000
448
35,000,000
448

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제9기(당반기)
2023.2.10
연간 국.영문 임의감사
2023.2.~2023.3월
1,200만원
주1)

제8기(전기)
-
-
-
-
-

제7기(전전기)
2022.2.18
연간 국.영문 임의감사
2022.2.~2022.5월
1,200만원
주1)

주1) 연간 투자운용 현황 및 감사보고서 게시를 통한 투자자 소통 강화 및 FTSE EPRA NAREIT GLOBAL REAL ESTATE INDEX 편입 및 유지를 위하여 심사목적으로 연간 재무제표에 대한 임의감사 용역을 회계감사인에 의뢰함.

2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항 제2호에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요
공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 법인이사(대표자) 1인, 감독이사 2인으로총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 법인이사의 대표자입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "Ⅶ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.
나. 이사회의 권한 및 운영 규정
당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제37조(이사회의 구성과 소집)

① 이사회는 법인이사와 감독이사로 구성한다.

② 이사회는 법인이사가 회의 7일 전에 감독이사에게 이사회의 개최일시, 장소 및 안건 등을 통지하여 소집한다. 그러나 법인이사 및 감독이사 전원의 동의가 있을 때에는 소집절차를 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 법인이사의 대표자 또는 그 대표자가 제34조 제3항에 따라 선임하여 그 직무를 위임한 법인이사의 소속 임직원으로 한다.

제38조(이사회의 결의사항)

이사회는 법령과 정관이 정하는 사항에 대하여만 의결권한을 갖는다. 이사회는 다음 각 호의 1에 해당하는 사항을 의결한다.

1. 주주총회 소집

2. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실할 경우, 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호에 따른 일반공모증자, 기타 신주의 발행에 관한 사항4. 제15조 제2항의 사항5. 제16조 제3항의 사항6. 제22조 제2항의 사항7. 제34조 제2항 각 호의 사항8. 제45조 제2항 제2호 내지 제4호 및 동조 제4항 제2호 및 제6호에 해당하는 거래9. 제50조 제6항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항10. 제53조 제3항에 따른 이익배당에 관한 사항11. 기타 정관에서 정한 이사회의 결의사항 및 회사의 경영에 관한 중요사안 (단, 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항은 제외함)

제39조(이사회의 결의방법)

① 법령이나 정관에서 달리 정하는 경우를 제외하고, 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사회가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

제41조(이사회의 의사록)

① 이사회의 의사에 관하여는 의사록을 작성하고 이를 회사의 본점에 비치한다.

② 의사록에는 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기재하고 출석한 법인이사 및 감독이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

③ 감독이사는 감사에 관하여 감사록을 작성하여야 한다. 감사록에는 감사의 실시요령과 그 결과를 기재하고 감사를 실시한 감독이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

다. 이사회 주요 의결사항
(기준일 : 2023년 03월 31일)

회 차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
법인이사
감독이사

롯데에이엠씨㈜(출석율:100%)
김신희(출석율:100%)
강경진(출석율:100%)

1
2023.01.05
제1호 의안 : 단기사채 차환(리파이낸싱)의 건
가결
찬성
찬성
찬성

2
2023.01.26
제1호 의안 : 제8기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건제2호 의안 : 제8기 현금 배당 결의의 건제3호 의안 : 제8기 위탁보수 지급의 건제4호 의안 : 롯데백화점 강남점 대수선 및 개축 추진의 건제5호 의안 : 제8기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

3
2023.02.17
제1호 의안 : 제5회 담보부사채 발행 및 관련 계약 체결의 건제2호 의안 : 부동산담보대출의 건제3호 의안 : 제8기 정기주주총회 소집 및 부의안건(변경) 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

라. 이사의 독립성
1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다. 2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계
(기준일 : 2023년 03월 31일)

구 분
성 명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

법인이사
롯데에이엠씨㈜
이사회
이사회의결
하단 기재내용 참조
계열회사

감독이사
김신희
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당없음

감독이사
강경진
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당없음

※ 당사와 법인이사 롯데에이엠씨㈜ 사이에 자산관리위탁계약이 체결되어있으며 당기(2023.01.01~ 2023.03.31)에 발생한 자산관리수수료는 1,134,545천원임.

마. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

※ 회사는 부동산투자회사법에 따라, 법인이사 1인, 감독이사 2인으로 이사회를 구성하고 있으며, 동법 관련규정에 따라, 사외이사는 선임하지 않습니다.

사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항
1) 감독이사의 인적사항

성 명
주 요 경 력
비 고

김신희
2015 - 2018 서울지방국세청 송무3과장2020 - 현재 한국조세재정연구원 인권경영위원 2021 - 현재 국세청 조세법률고문2021 - 현재 국제조세협회 WIN회장2018 - 현재 법무법인(유한) 대륙아주 변호사
비상근

강경진
2000 - 2004 삼일회계법인 회계사2004 - 현재 한국상장사협의회 정책1본부장
비상근

2) 감독이사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감독이사 업무를 수행하고 있습니다.

# 당사 정관 감사의 직무 규정

제35조 (감독이사의 직무)

① 감독이사는 법인이사의 업무집행을 감독한다.

② 감독이사는 부동산투자회사의 업무 및 재산상황을 파악하기 위하여 필요한 경우에는 법인이사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 부동산투자회사와 관련되는 업무 및 재산상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감독이사는 그 직무를 수행함에 있어서 필요하다고 인정하는 경우에는 회계감사인에 대하여 회계감사에 관한 보고를 요구할 수 있다.

나. 감독이사의 주요활동내역

당사의 감독이사는 이사회에 참석하여 안건에 대한 의견을 진술하며, 신뢰할 수 있는회계정보의 작성 및 공시를 위하여 일반사무수탁사가 작성한 반기 및 사업연도에 대한 재무제표 등을 검토하고 있으며, 회사의 업무집행 등을 감독하기 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.

다. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

㈜국민은행 펀드서비스부

2
팀장, 차장
재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사직무수행지원

※ 당사는 감사위원회가 설치되어 있지 않으나, 부동산투자회사법 제22조의2 및 동법 시행령 제19조 제2항에 따라, 상기 회사가 사무수탁회사로서 결산, 회계 및 이사회, 주주총회 개최 등 경영전반에 관한 업무를 담당 및 지원하고 있습니다.

바. 준법지원인 지원조직 현황
- 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2023년 03월 31일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
도입

실시여부
-
-
제8기(2023년도)정기주주총회

나. 의결권 현황

(기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
242,968,884
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
242,968,884
-

우선주
-
-

다. 주식사무

정관상 신주인수권의내용

제 13 조 (신주인수권)① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우 회사는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사가 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전까지는 그러하지 아니하다(이하 “영업인가” 또는 “등록”은 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1.회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4.신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제12조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

결 산 일
6월 30일, 12월 31일
정기주주총회
매 사업년도 종료후 3개월 이내

주주명부폐쇄시기
매 결산기의 최종일 다음날부터 15일 동안 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리의 전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다

주권의 종류
이 회사가 발행할 주권의 종류는 1주권, 5주권, 10주권, 50주권, 100주권, 500주권, 1,000주권, 10,000주권의 8종으로 한다.

명의개서대리인
한국예탁결제원

주주의 특전
-
공고게재
회사 인터넷 홈페이지

라. 주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결의내용
비 고

제8기정기주주총회(2023.03.10)
제1호 의안 : 제8기 재무제표 승인의 건제2호 의안 : 제8기 현금배당 결의의 건제3호 의안 : 제9기 사업계획 승인의 건제4호 의안 : 제9기 및 제10기 차입(사채발행)계획 승인(변경)의 건제5호 의안 : 정관변경 승인의 건제6호 의안 : 제9기 감독이사 보수 승인의 건
가결
-

VI. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

롯데쇼핑㈜
최대주주 본인
보통주
121,484,442
50.00
121,484,442
50.00
-

계
보통주
121,484,442
50.00
121,484,442
50.00
-

-
-
-
-
-
-

※ 위 주주현황은 2023.06.30 기준 주주명부를 바탕으로 작성되었습니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

롯데쇼핑㈜
54,202
김사무엘상현
-
-
-
롯데지주㈜
40.00

정준호
-
-
-
-
-

강성현
-
-
-
-
-

주1) 지분율은 총발행주식수 대비 보통주와 우선주를 합산한 기준입니다.주2) 출자자수 및 지분율은 2022.12.31. 기준입니다.주3) 별도 업무집행자 및 업무집행조합원은 없습니다.주4) 2019년 3분기 (체결일기준 거래일자: 8월23일,26일,27일,28일,29일 / 9월2일,3일,4일,5일,6일) 롯데지주㈜가 롯데쇼핑 주식 총 340,704주를 장내매수함에 따라, 롯데지주㈜의 롯데쇼핑 지분율은 38.80%에서 40.00%로 변경되었습니다. 상기 거래내역은 19년8월29일과 9월6일에 롯데지주㈜가 공시한 「임원·주요주주 특정증권등 소유상황보고서」를 참고하여 작성하였습니다

(2) 법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2018.04.02
-
-
-
-
롯데지주㈜
38.54

2018.08.01
-
-
-
-
롯데지주㈜
38.80

2019.09.06
-
-
-
-
롯데지주㈜
38.80

2020.03.24
강희태
0.00
-
-
-
-

2021.12.01
강성현
-
-
-
-
-

2022.03.23
김사무엘상현
-
-
-
-
-

2022.03.23
정준호
-
-
-
-
-

주1) 2018년 4월 2일 롯데지주㈜의 합병 및 분할에 따라 롯데지주㈜의 롯데쇼핑 지분율은 25.87%에서 38.54%로 변경되었습니다.(기존 한국후지필름㈜과 롯데아이티테크㈜가 소유하고 있던 롯데쇼핑㈜의 주식이 롯데지주㈜가 소유하는 주식으로 변경)주2) 2018년8월 1일 롯데쇼핑㈜가 ㈜롯데닷컴을 소규모 합병함에 따라, 롯데지주㈜의 롯데쇼핑지분율은 38.54%에서 38.80%으로 변경되었습니다(합병으로 인해 롯데쇼핑㈜의 발행주식 총수는 28,288,755주가 되었고, 롯데지주가 소유한 롯데쇼핑 주식수는 10,974,799주가 됨)주3) 2019년 3분기(체결일기준 거래일자: 8월23일,26일,27일,28일,29일 / 9월2일,3일,4일,5일,6일) 에 롯데지주㈜가 쇼핑주식 총 340,704주를 장내매수함에 따라, 롯데지주㈜의 롯데쇼핑 지분율은 38.80%에서 40.00%로 변경되었습니다. 해당 거래내역은 19년8월29일과 9월6일에 롯데지주㈜가 공시한 「임원·주요주주 특정증권등 소유상황보고서」를 참고하여 작성하였으며, 상기 표의 변동일(2019.09.06)은 해당 주식매수의 마지막 거래일자를 기재하였습니다.주4) 기존 선임된 강희태 대표이사는 2021년 11월 30일부 사임하였으며, 강성현 대표이사가 신규 선임되었습니다.주5) 2022년 3월 23일 롯데쇼핑㈜ 이사회에서 김사무엘상현, 정준호 대표이사가 선임되었습니다.

(3) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
롯데쇼핑㈜

자산총계
31,703,574

부채총계
20,668,458

자본총계
11,035,116

매출액
15,476,036

영업이익
386,226

당기순이익
-318,692

※ 상기 내용은 롯데쇼핑㈜의 2022년 12월말 연결 재무제표 기준입니다.

(4) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

당사 최대주주인 롯데쇼핑㈜는 1970년 07월 02일 백화점 경영을 목적으로 설립되었으며 2022년말 현재 총 37개의 종속회사가 있습니다. 당사와 당사의 종속기업(이하 "연결실체")는 수익을 창출하는 재화와 용역의 성격, 시장 및 판매방법의 특징, 사업부문 구분의 계속성 등을 고려하여 경영의 다각화 실태를 적절히 반영할 수 있도록 백화점 사업부문, 할인점 사업부문, 전자제품전문점 사업부문, 슈퍼 사업부문, 홈쇼핑 사업부문, 기타 사업부문으로 세분하였습니다.

(5) 최대주주의 최대주주 현황

1)최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

롯데지주㈜
51,717
신동빈
13.04
-
-
신동빈
13.04

이동우
0.00
-
-
-
-

※ 출자자수 및 지분율은 2022.12.31 기준입니다.※ 출자자수 및 지분율은 보통주 기준입니다.※ 별도 업무집행자 및 업무집행조합원은 없습니다.

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)인 롯데지주㈜의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2018.04.02
신동빈
8.63
-
-
신동빈
8.63

2018.06.23
신동빈
10.54
-
-
신동빈
10.54

2018.12.25
신동빈
11.71
-
-
신동빈
11.71

2020.02.19
황각규
0.00
-
-
-
-

2020.03.20
신동빈
11.75
-
-
신동빈
11.75

2020.03.20
황각규
0.00
-
-
-
-

2020.03.27
송용덕
0.00
-
-
-
-

2020.04.21
송용덕
0.00
-
-
-
-

2020.07.27
신동빈
13.04
-
-
신동빈
13.04

2020.08.31
황각규
-
-
-
-
-

2020.10.08
이동우
0.00
-
-
-
-

2022.12.19
송용덕
-
-
-
-
-

※ 2020.08.31. 황각규 대표이사 사임※ 2020.10.08. 이동우 대표이사 선임※ 2022.12.19. 송용덕 대표이사 사임

(3) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
롯데지주㈜

자산총계
22,175,417

부채총계
12,409,158

자본총계
9,766,259

매출액
14,111,852

영업이익
489,831

당기순이익
336,571

※ 상기 내용은 롯데지주㈜의 2022년 12월말 연결 재무제표 기준입니다.

(4) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용당사 최대주주인 롯데쇼핑㈜의 최대주주인 롯데지주㈜는 지주사 전환에 따라 순환출자 해소 및 지배구조 단순화로 불투명성을 해소하였으며, 자회사들의 사업과 투자 분리를 통한 효율적인 사업구조 확립을 추진하고 있습니다.

나. 최대주주 변동현황

- 설립 이후 당사의 최대주주 변동내역은 없습니다.

다. 주식 소유현황
1) 5% 이상 주주에 관한 사항

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
롯데쇼핑㈜
121,484,442
50.00
-

미래에셋자산운용㈜
12,416,726
5.11
-

우리사주조합
-
-
-

※ 위 주주현황은 2023.06.30 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성되었습니다.

2) 소액주주에 관한 사항

소액주주현황

(기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
39,079
39,084
99.99
96,970,571
242,968,884
39.91
-

※ 소액주주는 총발행주식수의 100분의 1 미만으로 보유하는 주주 기준입니다.

라. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적
최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분
2023.01
2023.02
2023.03
2023.04
2023.05
2023.06

주가(보통주)
최고
4,305
4,140
4,000
3,710
3,915
4,010

최저
3,900
3,765
3,620
3,595
3,625
3,650

평균
4,108
3,953
3,802
3,653
3,817
3,885

월간거래량
최고
1,483,026
386,816
292,550
325,780
481,594
422,781

최저
70,475
79,903
48,158
118,516
109,422
128,865

월계
5,651,127
3,766,151
2,902,905
4,331,530
3,936,656
5,381,598

※ 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

임원 현황

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

롯데에이엠씨주식회사
남
-
법인이사
사내이사
비상근
대표자법인이사
-
-
-
계열회사
2019.03.29 ~ 현재
-

김신희
여
1968년 01월
감독이사
감사
비상근
감독이사
2015 - 2018 서울지방국세청 송무3과장2020 - 현재 한국조세재정연구원 인권경영위원2021 - 현재 국세청 조세법률고문2021 - 현재 국제조세협회 WIN회장2018 - 현재 법무법인(유한) 대륙아주 변호사
-
-
-
2022.03.18~ 현재
2025년 03월 18일

강경진
남
1972년 07월
감독이사
감사
비상근
감독이사
2000 - 2004 삼일회계법인 회계사2004 - 현재 한국상장사협의회 정책1본부장
-
-
-
2022.03.18~ 현재
2025년 03월 18일

※ 법인이사(롯데에이엠씨 주식회사)는 당사 정관에 정한 바에 따라, 별도 임기를 두고 있지 않습니다.※ 감독이사 임기의 경우, 회사 정관에 따라, 취임 후 3년으로 하되, 3년 내의 최종 결산기의 정기주주총회의 종결시까지로 합니다

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
여
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음. (부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없음)

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2023년 07월 19일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 천원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

감독이사
2
48,000
-

합계
2
48,000
-

나. 보수지급금액

1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 천원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

2
24,000
12,000
-

2) 유형별

(단위 : 천원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
2
24,000
12,000
감독이사

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
-
-
-
-

* 인원수는 보고서 작성기준일 현재 기준입니다.* 보수총액은 당해 사업연도에 재임 또는 퇴임한 등기이사가 지급받은 소득세법상의 소득금액입니다.* 1인당 평균보수액은 보수총액을 작성기준일 현재 기준 인원수로 나누어 계산하였습니다

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다

라. 산정기준 및 방법
- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

바. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없음.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사 현황(요약)
가. 국내
당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 롯데 기업집단에 속한 계열회사로서, 롯데 기업집단의 최상위 지배기업은 롯데지주㈜(종목코드 : 004990)입니다. 2023년 03월말 현재 총 89개의 국내 계열회사가 있습니다. 이 중 상장사는 당사를 포함하여 총 10개사이며 비상장사는 총 79개사입니다.

(기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

롯데
10
79
89

나. 해외

출자회사명
피출자회사명
지분율

Chocolaterie Guylian N.V
Aimee BVBA
99.0%

LOTTE Rakhat JSC
Almaty Sweets LLC
100.0%

LOTTE LAND CO., LTD
An Hung Investment TM DV Corporation
55.0%

Chocolaterie Guylian N.V
Chocolaterie Guylian Deutschland GmbH
100.0%

Lotte Confectionery Holdings (Europe) B.V.
Chocolaterie Guylian N.V
99.97%

롯데물산㈜
Coralis S.A.
77.5%

Coralis S.A.
Coralis Vietnam Co.,Ltd.
100.0%

㈜대홍기획
DAEHONG COMMUNICATIONS VIETNAM CO., LTD
95.0%

㈜롯데
Dari K ㈜
100.0%

Chocolaterie Guylian N.V
Guylian Iberia, LDA
99.3%

Chocolaterie Guylian N.V
Guylian UK Ltd
100.0%

Chocolaterie Guylian N.V
Guylian USA, Inc
100.0%

Lotte Holdings Hong Kong Limited
HAI THANH-LOTTE COMPANY LIMITED
70.0%

롯데건설㈜
HAU GIANG COMMERCIAL AND CONSTRUCTION INVESTMENT CORPORATION
51.0%

롯데제과㈜
HAVMOR ICE CREAM PRIVATE LIMITED
100.0%

롯데컬처웍스㈜
Hemisphere Film Investors Ⅲ, LLC
100.0%

㈜호텔롯데
HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
INTERNATIONAL BUSINESS CENTER COMPANY LIMITED
50.0%

LOTTE Hotel Holdings Europe B.V.
JSC Lotte RUS
100.0%

Lotte International Australia Pty Ltd
Kestrel Farming Pty Ltd
100.0%

롯데케미칼㈜
Kor-Uz Gas Chemical Investment Ltd.
49.0%

롯데제과㈜
L & M Confectionery Pte. Ltd.
100.0%

롯데제과㈜
L&M Mayson Company Limited
45.5%

LOTTE Chemical USA Corporation
LACC, LLC
50.0%

Lotte Food Holding Co.,Ltd.
LH Foods Co.,Ltd
50.0%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
LHK Chicago, LLC
100.0%

롯데칠성음료㈜
LOTTE AKHTAR BEVERAGES (PRIVATE) LTD
52.0%

롯데알미늄㈜
LOTTE ALUMINIUM Hungary Kft
100.0%

Lotte Battery Materials USA Corporation
LOTTE ALUMINIUM MATERIALS USA LLC
70.0%

롯데알미늄㈜
LOTTE ALUMINIUM USA Corporation
100.0%

롯데케미칼㈜
Lotte Battery Materials USA Corporation
100.0%

롯데칠성음료㈜
LOTTE BEVERAGE AMERICA CORP.
100.0%

롯데칠성음료㈜
LOTTE Beverage Holdings (Singapore) Pte. Ltd.
100.0%

롯데바이오로직스㈜
Lotte Biologics USA, LLC
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical (Thailand) Co., Ltd.
49.3%

롯데케미칼㈜
Lotte Chemical Alabama Corporation
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical California, Inc.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical Deutschland GMBH
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical Engineering Plastics (Dongguan) Co., Ltd.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical Engineering Plastics (Haryana) Private Limited
99.9%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical Engineering Plastics (Tianjin) Co., Ltd.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical Hungary Ltd.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical Japan Co., Ltd.
100.0%

LOTTE Chemical USA Corporation
LOTTE Chemical Louisiana, LLC
100.0%

LOTTE Chemical California, Inc.
LOTTE Chemical Mexico S.A. de C.V.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE CHEMICAL NIGERIA LIMITED
100.0%

롯데케미칼㈜
Lotte Chemical Pakistan Limited
75.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan (M) Sdn. Bhd.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan Corporation SDN. BHD.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
74.7%

PT. Lotte Chemical Titan Tbk
Lotte Chemical Titan International Limited
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan International Sdn. Bhd.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan Trading Sdn. Bhd.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical USA Corporation
60.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical Vietnam Co., Ltd.
100.0%

롯데칠성음료㈜
LOTTE CHILSUNG (SHANGHAI) BEVERAGE CO., LTD
100.0%

롯데제과㈜
Lotte Confectionery (S.E.A.) Pte. Ltd.
100.0%

롯데제과㈜
Lotte Confectionery Holdings (Europe) B.V.
51.0%

㈜롯데
Lotte Confectionery Pilipinas Corp.
100.0%

롯데제과㈜
Lotte Confectionery RUS LLC
100.0%

롯데정보통신㈜
Lotte Data Communication Company Limited Vietnam
100.0%

롯데정보통신㈜
LOTTE DATA COMMUNICATION R&D CENTER INDIA LLP
99.99%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
Lotte Duty Free Guam, LLC
100.0%

HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
Lotte Duty Free Hong Kong Ltd.
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
Lotte Duty Free Japan Co., Ltd.
80.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
Lotte Duty Free Kansai Co., Ltd.
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
Lotte Duty Free Macau Co., Ltd.
100.0%

㈜호텔롯데
LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
100.0%

롯데건설㈜
Lotte E&C Malaysia Sdn. Bhd.
100.0%

LOTTE LAND CO., LTD
LOTTE ECO LOGIS LONG AN CO., LTD.
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
LOTTE E-COMMERCE VIETNAM CO., LTD
100.0%

롯데건설㈜
Lotte Engineering and Construction India Pvt. Ltd.
100.0%

롯데건설㈜
Lotte Engineering and Construction Vietnam Co., Ltd
100.0%

롯데건설㈜
Lotte Engineering Construction Mongolia LLC
100.0%

롯데컬처웍스㈜
LOTTE ENTERTAINMENT VIETNAM COMPANY LIMITED
50.0%

LOTTE Hotel Holdings Europe B.V.
Lotte Europe Investment B.V.
100.0%

롯데지알에스㈜
LOTTE F&G VIETNAM COMPANY LIMITED
67.0%

㈜롯데파이낸셜
Lotte F&L Singapore Pte. Ltd.
100.0%

롯데정밀화학㈜
LOTTE Fine Chemical Europe GmbH
100.0%

롯데정밀화학㈜
LOTTE Fine Chemical Trading(Shanghai) Co., Ltd.
100.0%

LOTTE LAND CO., LTD
LOTTE FLC JSC
60.0%

롯데지주㈜
Lotte Food Holding Co.,Ltd.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
LOTTE Global Logistics (Germany) GmbH
100.0%

LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
LOTTE Global Logistics (Hongkong) Co., Limited
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
100.0%

LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (INDIA) PRIVATE LIMITED
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (MALAYSIA) SDN. BHD.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (NORTH AMERICA) INC.
100.0%

LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (SINGAPORE) PTE. LTD.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) CO., LTD.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
LOTTE GLOBAL LOGISTICS HUNGARY Kft.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
Lotte Global Logistics Kazakhstan Co., Ltd
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS PHILIPPINES INC.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS VIETNAM CO.,LTD
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS(SINGAPORE) HOLDINGS PTE. LTD.
100.0%

Lotte Properties(Shenyang) Ltd.
Lotte Glory Properties(Shenyang) Ltd.
100.0%

Lotte Hotel & Retail Vietnam Pte. Ltd.
Lotte Holdings Hong Kong Limited
100.0%

㈜호텔롯데
Lotte Hotel & Retail Vietnam Pte. Ltd.
50.0%

㈜호텔롯데
Lotte Hotel Arai Co., Ltd.
100.0%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
Lotte Hotel Guam LLC.
100.0%

㈜호텔롯데
LOTTE Hotel Holdings Europe B.V.
100.0%

㈜호텔롯데
LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
100.0%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
LOTTE HOTEL NEW YORK PALACE, LLC.
100.0%

LOTTE Hotel Holdings Europe B.V.
Lotte Hotel Saint Petersburg, LLC.
100.0%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
LOTTE Hotel Seattle LLC
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE HOTEL VIETNAM CO., LTD.
100.0%

㈜호텔롯데
LOTTE Hotel Vladivostok, LLC.
100.0%

롯데제과㈜
LOTTE INDIA Co., Ltd.
98.9%

롯데상사㈜
Lotte International America Corp.
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Australia Pty Ltd
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Khorol LLC
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Mikhailovka LLC
100.0%

롯데지주㈜
LOTTE INTERNATIONAL OCEANIA PTY LTD.
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Primorye LLC
49.99%

롯데지주㈜
LOTTE INVESTMENT PARTNERS SINGAPORE PTE. LTD.
100.0%

롯데제과㈜
Lotte Kolson(Pvt.) Limited
96.5%

롯데건설㈜
LOTTE LAND CO., LTD
100.0%

롯데칠성음료㈜
LOTTE LIQUOR JAPAN CO.,LTD
100.0%

낙천(북경)물류유한공사
LOTTE Logistics (HongKong) Co., Limited
90.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
Lotte Mart C&C India Private Limited
100.0%

롯데멤버스㈜
LOTTE Members Vietnam Co., Ltd.
100.0%

LOTTE Beverage Holdings (Singapore) Pte. Ltd.
LOTTE MGS Beverage (Myanmar) Co., Ltd.
77.8%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE PHU KHANH DUTY FREE TRADING COMPANY LIMITED
60.0%

롯데쇼핑㈜
LOTTE PROPERTIES (CHENGDU) HK LIMITED
73.5%

롯데쇼핑㈜
LOTTE PROPERTIES (HANOI) SINGAPORE PTE. LTD.
90.0%

LOTTE PROPERTIES (HANOI) SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE PROPERTIES HANOI CO., LTD
100.0%

롯데쇼핑㈜
LOTTE PROPERTIES HCMC COMPANY LIMITED
40.0%

롯데자산개발㈜
Lotte Properties(Shenyang) Ltd.
37.2%

롯데물산㈜
Lotte Property & Development Vietnam Co., Ltd.
100.0%

롯데제과㈜
LOTTE QINGDAO FOODS CO., LTD.
90.0%

롯데제과㈜
LOTTE Rakhat JSC
95.6%

롯데렌탈㈜
LOTTE Rent-A-Car (Thailand) Co.,Ltd.
49.0%

Lotte Rental (Vietnam) Company Limited
Lotte Rent-A-Car Vina Company Limited
49.0%

롯데렌탈㈜
Lotte Rental (Vietnam) Company Limited
100.0%

롯데쇼핑㈜
LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
Lotte Shopping India Pvt.,Ltd
90.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
Lotte Shopping Plaza Vietnam Co.,Ltd.
100.0%

㈜롯데
Lotte Taiwan Co., Ltd.
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE TRAVEL RETAIL AUSTRALIA PTY LTD
100.0%

LOTTE TRAVEL RETAIL AUSTRALIA PTY LTD
LOTTE TRAVEL RETAIL NEW ZEALAND LIMITED
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE TRAVEL RETAIL SINGAPORE PTE. LTD.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE UBE SYNTHETIC RUBBER SDN. BHD.
50.0%

롯데벤처스㈜
LOTTE VENTURES VIETNAM COMPANY LIMITED
100.0%

㈜롯데
Lotte Vietnam Co., Ltd.
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
LOTTE VIETNAM SHOPPING JOINT STOCK COMPANY
99.99%

롯데상사㈜
Lotte Vina International Co., Ltd.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE VINATRANS GLOBAL LOGISTICS (VIETNAM) CO., LTD
51.0%

㈜롯데
Lotte Wedel Sp. z o.o.
100.0%

㈜호텔롯데
Lotte World Vietnam Co., Ltd
100.0%

롯데컬처웍스㈜
LotteCinema Vietnam Co., Ltd.
90.0%

롯데정보통신㈜
Lotte-HPT High Tech. Vietnam Company Limited
100.0%

Dari K ㈜
P.T. Kakao Indonesia Cemerlang
99.0%

㈜롯데
P.T. Lotte Indonesia
99.9%

롯데케미칼㈜
PEKER SURFACE DESIGNS INDUSTRY AND TRADE JOINT STOCK COMPANY
72.5%

롯데칠성음료㈜
Pepsi-Cola Products Philippines, Inc.
73.6%

Lotte Wedel Sp. z o.o.
Pijalnie Czekolady Sp. z o.o.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
PT LOTTE CHEMICAL INDONESIA
51.0%

PT. Lotte Chemical Titan Tbk
PT LOTTE CHEMICAL TITAN NUSANTARA
99.9%

롯데건설㈜
PT LOTTE LAND INDONESIA
100.0%

PT LOTTE LAND INDONESIA
PT LOTTE LAND KELAPA GADING
100.0%

PT LOTTE LAND INDONESIA
PT LOTTE LAND MODERN REALTY
60.0%

PT LOTTE LAND INDONESIA
PT LOTTE LAND SAWANGAN
70.0%

롯데지주㈜
PT LOTTE RND CENTER INDONESIA
33.3%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
PT LOTTE SHOPPING AVENUE INDONESIA
99.5%

㈜대홍기획
PT. Daehong Communications Indonesia
99.6%

롯데캐피탈㈜
PT. LOTTE CAPITAL INDONESIA
78.1%

롯데케미칼㈜
PT. Lotte Chemical Engineering Plastics Indonesia
99.9%

Lotte Chemical Titan International Sdn. Bhd.
PT. Lotte Chemical Titan Tbk
92.5%

롯데글로벌로지스㈜
PT. Lotte Global Logistics Indonesia
99.0%

롯데알미늄㈜
PT. Lotte Packaging
99.4%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
PT. Lotte Shopping Indonesia
80.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
PT. SJ Indonesia
99.8%

롯데정보통신㈜
PT.Lotte Data Communication Company Indonesia
99.8%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
PT.Lotte Mart Indonesia
61.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat TR
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Aktau LLP
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Aktobe LLP
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Astana LLP
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Karaganda LLP
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Oral LLP
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Shymkent LLP
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Shymkent Trading House LLP
100.0%

LOTTE Rakhat JSC
Rakhat-Taldykorgan LLP
100.0%

Lotte International Australia Pty Ltd
Sandalwood Feedlot Pty Ltd
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
Shanghai Hyundai Asia Shipping International Freight Forwarding Co.Ltd.
66.0%

㈜롯데
Thai Lotte Co., Ltd.
98.2%

롯데지주㈜
VIETNAM LOTTERIA CO., LTD
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
낙천(북경)물류유한공사
100.0%

Lotte Food Holding Co.,Ltd.
낙천(중국)투자유한공사
100.0%

롯데케미칼㈜
낙천공정소료(가흥)유한공사
100.0%

롯데케미칼㈜
낙천공정소료(심양)유한공사
100.0%

롯데케미칼㈜
낙천공정소료(합비)유한공사
50.0%

Lotte Properties(Shenyang) Ltd.
낙천물업관리(심양)유한공사
100.0%

롯데쇼핑㈜
낙천백화(성도)유한공사
100.0%

롯데건설㈜
낙천성건설(북경)유한공사
100.0%

HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
낙천유락(심양)유한공사
100.0%

HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
낙천유락구자문(북경)유한공사 (Lotte Duty Free Beijing Co., Ltd.)
100.0%

롯데캐피탈㈜
낙천융자조임(중국)유한공사
100.0%

롯데칠성음료㈜
낙천주업(북경)유한공사
100.0%

LOTTE PROPERTIES (CHENGDU) HK LIMITED
낙천지산(성도)유한공사
100.0%

롯데알미늄㈜
낙천포장(북경)유한공사
40.0%

롯데케미칼㈜
낙천화학(가흥)유한공사
100.0%

롯데베르살리스엘라스토머스㈜
늑미상무(상해)유한공사
100.0%

㈜롯데홀딩스
롯데벤처스 재팬 투자사업유한책임조합
99.9%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
롯데부동산㈜
100.0%

롯데케미칼㈜
삼강낙천화공유한공사
50.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제10투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제11투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제12투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제1투자회사
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜L제2투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제3투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제4투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제5투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제6투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제7투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제8투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제9투자회사
100.0%

㈜롯데
㈜긴자코지코나
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데리아
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데벤처스재팬
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데서비스
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데스트레티직인베스트먼트
31.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데시티호텔
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜롯데파이낸셜
51.0%

㈜광윤사
㈜롯데홀딩스
28.1%

㈜롯데
㈜메리초코렛컴퍼니
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜지바롯데마린즈
82.1%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜패밀리
24.9%

롯데케미칼㈜
호석화학무역(상해)유한공사
100.0%

CHINA RISE ENTERPRISE LIMITED
㈜경유물산
100.0%

※ 기준일은 2023년 3월 말 ※ 광윤사, 마켓비전, 롯데그린서비스, 미도리상사, CHINA RISE ENTERPRISE LIMITED, SD&CE Holdings Pte Ltd.의 최대출자자는 개인임

2. 계열회사의 지분현황

보고서 제출 기준일 현재 당사가 속한 계열회사의 주요 계통도는 다음과 같습니다.

No
출자회사 피출자회사
롯데지주㈜
㈜호텔롯데
㈜부산롯데호텔
롯데물산㈜
롯데웰푸드㈜(舊 롯데제과㈜)
롯데칠성음료㈜
롯데지알에스㈜
㈜빅썸바이오
롯데쇼핑㈜

1
롯데지주㈜
32.34%
11.06%
0.94%
-
-
-
-
-
-

2
㈜호텔롯데
-
0.17%
0.55%
-
-
-
-
-
-

3
롯데면세점제주㈜
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-

4
㈜부산롯데호텔
-
-
0.00%
-
-
-
-
-
-

5
롯데물산㈜
-
32.83%
-
-
-
-
-
-
-

6
스마일위드㈜
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-

7
롯데디에프리테일㈜
-
91.52%
-
-
-
-
-
-
-

8
롯데웰푸드㈜ (舊 롯데제과㈜)
47.47%
-
-
-
6.29%
-
-
-
-

9
롯데칠성음료㈜
43.16%
0.37%
-
-
-
-
-
-
-

10
롯데네슬레코리아㈜
-
-
-
-
50.00%
-
-
-
-

11
롯데지알에스㈜
54.44%
18.77%
11.29%
-
-
-
0.00%
-
-

12
㈜롯데아사히주류
-
-
-
-
-
50.00%
-
-
-

13
㈜충북소주
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-

14
씨에이치음료㈜
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-

15
㈜백학음료
-
-
-
-
-
86.06%
-
-
-

16
스위트위드㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

17
산청음료㈜
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-

18
그린위드㈜
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-

19
롯데후레쉬델리카제1호㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

20
롯데후레쉬델리카제2호㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

21
롯데후레쉬델리카제3호㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

22
롯데후레쉬델리카제4호㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

23
㈜빅썸바이오
-
-
-
-
-
52.93%
-
-
-

24
㈜라바이오
-
-
-
-
-
-
-
80.00%
-

25
하남씨엔에프㈜
-
-
-
-
-
-
50.09%
-
-

26
푸드위드㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

27
롯데쇼핑㈜
40.00%
8.86%
0.78%
-
-
-
-
-
0.06%

28
롯데역사㈜
44.53%
-
1.00%
-
-
-
-
-
-

29
㈜코리아세븐
92.33%
-
-
-
-
-
-
-
-

30
롯데씨브이에스711㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

31
에프알엘코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
49.00%

32
㈜우리홈쇼핑
-
-
-
-
-
-
-
-
53.49%

33
롯데김해개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%

34
롯데수원역쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%

35
롯데지에프알㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
99.97%

36
한국에스티엘㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
50.00%

37
씨에스유통㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
99.95%

38
롯데하이마트㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
65.25%

39
롯데인천타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%

40
롯데울산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
96.83%

41
롯데컬처웍스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
86.37%

42
롯데디엠씨개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
95.00%

43
롯데케미칼㈜
25.31%
-
-
20.00%
-
-
-
-
-

44
㈜케이피켐텍
-
-
-
-
-
-
-
-
-

45
롯데엠시시㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

46
삼박엘에프티㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

47
롯데미쓰이화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

48
롯데베르살리스엘라스토머스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

49
롯데정밀화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

50
한덕화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

51
롯데지에스화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

52
롯데에스케이에너루트㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

53
㈜울산에너루트1호
-
-
-
-
-
-
-
-
-

54
㈜울산에너루트2호
-
-
-
-
-
-
-
-
-

55
한국후지필름㈜
76.09%
8.00%
-
-
-
-
-
-
-

56
롯데알미늄㈜
-
38.23%
3.89%
-
-
-
-
-
-

57
캐논코리아㈜
50.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

58
㈜엔젤위드
-
-
-
-
-
-
-
-
-

59
롯데건설㈜
-
43.30%
-
-
-
-
-
-
-

60
롯데멤버스㈜
93.88%
-
1.02%
-
-
-
-
-
-

61
롯데상사㈜
44.86%
32.57%
-
-
-
-
-
-
-

62
롯데글로벌로지스㈜
46.04%
10.87%
-
-
-
-
-
-
-

63
롯데부산신항로지스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

64
롯데렌탈㈜
-
37.80%
22.83%
-
-
-
-
-
-

65
롯데오토케어㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

66
㈜그린카
-
-
-
-
-
-
-
-
-

67
㈜이지고
-
-
-
-
-
-
-
-
-

68
서울복합물류프로젝트금융투자㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

69
서울복합물류자산관리㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

70
렌탈파트너㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

71
롯데정보통신㈜
64.95%
-
-
-
-
-
-
-
-

72
㈜대홍기획
68.70%
20.02%
-
-
-
-
-
-
-

73
㈜엠허브
-
-
-
-
-
-
-
-
-

74
롯데미래전략연구소㈜
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

75
롯데헬스케어㈜
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

76
롯데바이오로직스㈜
80.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

77
㈜롯데자이언츠
98.10%
-
-
-
-
-
-
-
-

78
㈜씨텍
-
-
-
-
-
-
-
-
-

79
롯데제이티비㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
50.00%

80
롯데자산개발㈜
89.38%
10.62%
-
-
-
-
-
-
-

81
마곡지구피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

82
은평피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

83
롯데에이엠씨㈜
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

84
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
50.00%

85
스틱인터랙티브㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

86
㈜에스디제이
-
-
-
-
-
-
-
-
-

87
롯데캐피탈㈜
-
32.59%
4.69%
-
-
-
-
-
-

88
롯데오토리스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

89
롯데벤처스㈜
-
39.97%
-
-
-
-
-
-
-

No
출자회사 피출자회사
㈜코리아세븐
롯데하이마트㈜
롯데케미칼㈜
롯데정밀화학㈜
롯데에스케이에너루트㈜
한국후지필름㈜
롯데알미늄㈜
캐논코리아㈜
롯데멤버스㈜

1
롯데지주㈜
-
-
-
-
-
-
5.08%
-
-

2
㈜호텔롯데
-
-
-
-
-
-
-
-
-

3
롯데면세점제주㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

4
㈜부산롯데호텔
-
-
-
-
-
-
-
-
-

5
롯데물산㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

6
스마일위드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7
롯데디에프리테일㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

8
롯데웰푸드㈜ (舊 롯데제과㈜)
-
-
-
-
-
-
6.82%
-
-

9
롯데칠성음료㈜
-
-
-
-
-
-
7.35%
-
-

10
롯데네슬레코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

11
롯데지알에스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

12
㈜롯데아사히주류
-
-
-
-
-
-
-
-
-

13
㈜충북소주
-
-
-
-
-
-
-
-
-

14
씨에이치음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

15
㈜백학음료
-
-
-
-
-
-
-
-
-

16
스위트위드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

17
산청음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

18
그린위드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

19
롯데후레쉬델리카제1호㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

20
롯데후레쉬델리카제2호㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

21
롯데후레쉬델리카제3호㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

22
롯데후레쉬델리카제4호㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

23
㈜빅썸바이오
-
-
-
-
-
-
-
-
-

24
㈜라바이오
-
-
-
-
-
-
-
-
-

25
하남씨엔에프㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

26
푸드위드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

27
롯데쇼핑㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

28
롯데역사㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

29
㈜코리아세븐
1.41%
-
-
-
-
-
-
-
-

30
롯데씨브이에스711㈜
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

31
에프알엘코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

32
㈜우리홈쇼핑
-
-
-
-
-
-
-
-
-

33
롯데김해개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

34
롯데수원역쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

35
롯데지에프알㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

36
한국에스티엘㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

37
씨에스유통㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

38
롯데하이마트㈜
-
2.00%
-
-
-
-
-
-
-

39
롯데인천타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

40
롯데울산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

41
롯데컬처웍스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

42
롯데디엠씨개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

43
롯데케미칼㈜
-
-
0.67%
-
-
-
-
-
-

44
㈜케이피켐텍
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-

45
롯데엠시시㈜
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

46
삼박엘에프티㈜
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-

47
롯데미쓰이화학㈜
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

48
롯데베르살리스엘라스토머스㈜
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

49
롯데정밀화학㈜
-
-
43.50%
1.28%
-
-
-
-
-

50
한덕화학㈜
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

51
롯데지에스화학㈜
-
-
51.00%
-
-
-
-
-
-

52
롯데에스케이에너루트㈜
-
-
45.00%
-
-
-
-
-
-

53
㈜울산에너루트1호
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

54
㈜울산에너루트2호
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-

55
한국후지필름㈜
-
-
-
-
-
0.02%
2.59%
-
-

56
롯데알미늄㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

57
캐논코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

58
㈜엔젤위드
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-

59
롯데건설㈜
-
-
44.02%
-
-
-
9.51%
-
-

60
롯데멤버스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
0.00%

61
롯데상사㈜
-
-
-
-
-
-
5.87%
-
-

62
롯데글로벌로지스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

63
롯데부산신항로지스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

64
롯데렌탈㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

65
롯데오토케어㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

66
㈜그린카
-
-
-
-
-
-
-
-
-

67
㈜이지고
-
-
-
-
-
-
-
-
-

68
서울복합물류프로젝트금융투자㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

69
서울복합물류자산관리㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

70
렌탈파트너㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

71
롯데정보통신㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

72
㈜대홍기획
-
-
-
-
-
-
-
-
-

73
㈜엠허브
-
-
-
-
-
-
-
-
-

74
롯데미래전략연구소㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

75
롯데헬스케어㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

76
롯데바이오로직스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

77
㈜롯데자이언츠
-
-
-
-
-
-
1.90%
-
-

78
㈜씨텍
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

79
롯데제이티비㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

80
롯데자산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

81
마곡지구피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

82
은평피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

83
롯데에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

84
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

85
스틱인터랙티브㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

86
㈜에스디제이
-
-
-
-
-
-
-
-
-

87
롯데캐피탈㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

88
롯데오토리스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

89
롯데벤처스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-

No
출자회사 피출자회사
롯데상사㈜
롯데글로벌로지스㈜
롯데렌탈㈜
롯데정보통신㈜
㈜대홍기획
롯데자산개발㈜
롯데캐피탈㈜

1
롯데지주㈜
-
-
-
-
-
-
-

2
㈜호텔롯데
-
-
-
-
-
-
-

3
롯데면세점제주㈜
-
-
-
-
-
-
-

4
㈜부산롯데호텔
-
-
-
-
-
-
-

5
롯데물산㈜
-
-
-
-
-
-
-

6
스마일위드㈜
-
-
-
-
-
-
-

7
롯데디에프리테일㈜
-
-
-
-
-
-
-

8
롯데웰푸드㈜ (舊 롯데제과㈜)
-
-
-
-
-
-
-

9
롯데칠성음료㈜
-
-
-
-
-
-
-

10
롯데네슬레코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-

11
롯데지알에스㈜
-
-
-
-
-
-
-

12
㈜롯데아사히주류
-
-
-
-
-
-
-

13
㈜충북소주
-
-
-
-
-
-
-

14
씨에이치음료㈜
-
-
-
-
-
-
-

15
㈜백학음료
-
-
-
-
-
-
-

16
스위트위드㈜
-
-
-
-
-
-
-

17
산청음료㈜
-
-
-
-
-
-
-

18
그린위드㈜
-
-
-
-
-
-
-

19
롯데후레쉬델리카제1호㈜
-
-
-
-
-
-
-

20
롯데후레쉬델리카제2호㈜
-
-
-
-
-
-
-

21
롯데후레쉬델리카제3호㈜
-
-
-
-
-
-
-

22
롯데후레쉬델리카제4호㈜
-
-
-
-
-
-
-

23
㈜빅썸바이오
-
-
-
-
-
-
-

24
㈜라바이오
-
-
-
-
-
-
-

25
하남씨엔에프㈜
-
-
-
-
-
-
-

26
푸드위드㈜
-
-
-
-
-
-
-

27
롯데쇼핑㈜
-
-
-
-
-
-
-

28
롯데역사㈜
-
-
-
-
-
-
-

29
㈜코리아세븐
-
-
-
-
-
-
-

30
롯데씨브이에스711㈜
-
-
-
-
-
-
-

31
에프알엘코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-

32
㈜우리홈쇼핑
-
-
-
-
-
-
-

33
롯데김해개발㈜
-
-
-
-
-
-
-

34
롯데수원역쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-

35
롯데지에프알㈜
-
-
-
-
-
-
-

36
한국에스티엘㈜
-
-
-
-
-
-
-

37
씨에스유통㈜
-
-
-
-
-
-
-

38
롯데하이마트㈜
-
-
-
-
-
-
-

39
롯데인천타운㈜
-
-
-
-
-
-
-

40
롯데울산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-

41
롯데컬처웍스㈜
-
-
-
-
-
-
-

42
롯데디엠씨개발㈜
-
-
-
-
-
-
-

43
롯데케미칼㈜
-
-
-
-
-
-
-

44
㈜케이피켐텍
-
-
-
-
-
-
-

45
롯데엠시시㈜
-
-
-
-
-
-
-

46
삼박엘에프티㈜
-
-
-
-
-
-
-

47
롯데미쓰이화학㈜
-
-
-
-
-
-
-

48
롯데베르살리스엘라스토머스㈜
-
-
-
-
-
-
-

49
롯데정밀화학㈜
-
-
-
-
-
-
-

50
한덕화학㈜
-
-
-
-
-
-
-

51
롯데지에스화학㈜
-
-
-
-
-
-
-

52
롯데에스케이에너루트㈜
-
-
-
-
-
-
-

53
㈜울산에너루트1호
-
-
-
-
-
-
-

54
㈜울산에너루트2호
-
-
-
-
-
-
-

55
한국후지필름㈜
-
-
-
-
-
-
-

56
롯데알미늄㈜
-
-
-
-
-
-
-

57
캐논코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-

58
㈜엔젤위드
-
-
-
-
-
-
-

59
롯데건설㈜
-
-
-
-
-
-
-

60
롯데멤버스㈜
-
-
-
-
-
-
4.60%

61
롯데상사㈜
7.55%
-
-
-
-
-
-

62
롯데글로벌로지스㈜
-
0.01%
-
-
-
-
-

63
롯데부산신항로지스㈜
-
51.00%
-
-
-
-
-

64
롯데렌탈㈜
-
-
-
-
-
-
-

65
롯데오토케어㈜
-
-
100.00%
-
-
-
-

66
㈜그린카
-
-
84.71%
-
-
-
-

67
㈜이지고
-
40.00%
-
-
-
-
-

68
서울복합물류프로젝트금융투자㈜
-
37.55%
-
-
-
-
-

69
서울복합물류자산관리㈜
-
37.55%
-
-
-
-
-

70
렌탈파트너㈜
-
-
100.00%
-
-
-
-

71
롯데정보통신㈜
-
-
-
1.73%
-
-
-

72
㈜대홍기획
-
-
-
-
0.05%
-
-

73
㈜엠허브
-
-
-
-
100.00%
-
-

74
롯데미래전략연구소㈜
-
-
-
-
-
-
-

75
롯데헬스케어㈜
-
-
-
-
-
-
-

76
롯데바이오로직스㈜
-
-
-
-
-
-
-

77
㈜롯데자이언츠
-
-
-
-
-
-
-

78
㈜씨텍
-
-
-
-
-
-
-

79
롯데제이티비㈜
-
-
-
-
-
-
-

80
롯데자산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-

81
마곡지구피에프브이㈜
-
-
-
-
-
100.00%
-

82
은평피에프브이㈜
-
-
-
-
-
100.00%
-

83
롯데에이엠씨㈜
-
-
-
-
-
-
-

84
롯데위탁관리부동산투자회사㈜
-
-
-
-
-
-
-

85
스틱인터랙티브㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-

86
㈜에스디제이
-
-
-
-
-
-
-

87
롯데캐피탈㈜
-
-
-
-
-
-
-

88
롯데오토리스㈜
-
-
100.00%
-
-
-
-

89
롯데벤처스㈜
-
-
-
-
-
-
-

※ 지분율은 전체 주식수(보통주+우선주) 기준입니다

3. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
-
-
-
-
-
-

일반투자
-
-
-
-
-
-
-

단순투자
-
-
-
-
-
-
-

계
-
-
-
-
-
-
-

IX. 대주주 등과의 거래내용

가. 대주주등에 대한 신용공여 등

- 해당사항 없음.
나. 대주주등과의 자산양수도 등

- 해당사항 없음.

다. 대주주와의 영업거래

(단위 : 백만원)

법인명
관계
거래종류
거래기간
거래금액

롯데쇼핑㈜
대주주
임대료
2023.1.1~3.31
27,428

롯데글로벌로지스㈜
기타특수관계자
임대료
2023.1.1~3.31
1,110

롯데에이엠씨㈜
기타특수관계자
자산관리용역수수료
2023.1.1~3.31
1,135

※ '기업공시서식 작성기준 제10-1-2조'에 의거하여, 거래기간 내 발생하는 거래금액이 1억원 미만 거래 는 기재하지 않음※ 당사는 대주주인 롯데쇼핑(주)와 기타특수관계자인 롯데글로벌로지스(주)와 책임임대차계약에 의거 하여, 임대료를 수취하고 있으며, 상기 거래금액은 공시서류작성대상기간 동안 발생한 임대료 수익을 기재하였음. 단, 임대보증금 수익은 반영하지 않음※ 부동산 임대차계약기간은 점포별로 상이하므로, 임대차계약기간 등은 본보고서 'II. 사업의 내용 2. 주 요 제품 및 서비스'를 참고바람※ 당사는 롯데에이엠씨(주)와 부동산투자회사법에 의거하여, 자산관리용역계약을 체결하였으며, 상기 거래금액은 공시서류작성대상기간 동안 발생한 자산관리 용역수수료를 기재하였음

라. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래 내역
- 기업공시서식 작성기준 제10-1-4조에 해당하는 주주, 직원 등 이해관계자와의 거래는 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없음.

2. 우발부채 등에 관한 사항

1) 중요한 소송사건

구분
내용

소송의 내용

- 당사는 롯데백화점 강남점을 2019.5월 현물출자로 취득함- 취득당시, 지방세특례제한법(이하 '지특법') 제180조의2에 의거, 일반세율(4.6%) 적용하여 취득세 197억원 납부함 - 이후 지특법 제180조의2와 동법 제57조의 2(현물출자로 취득한 재산은 취득세 75%감면)를 모두 적용받기 위해 강 남구청 경정청구 및 서울시 이의신청 제기- 지특법 제180조의2와 동법 제57조의 2는 중복감면이므로 둘 중 감면율 높은 제57조의 2만 적용해야 한다는 서울시 이의신청 결과에 따라, 취득세 일부만 환급 처분- 이에 따라, 당사는 강남구청 및 서울시의 경정거부처분을 취소하고, 취득세 75% 감면 조항(지특법 제57조의 2)와 중 과세율 배제조항(지특법 제180조의 2)에 해당하는 취득세 부분의 반환을 청구하는 행정소송 제기

소송가액
- 77억원

소 제기일
- 2021.6.18

소송 당사자
- 원고 : 롯데위탁관리부동산투자회사- 피고 : 강남구청장

진행상황
- 2021.6.18 소장 접수- 2022.2.11 1심 선고 (원고패)- 2022.10.27 2심 선고 (원고패)- 2023.03.16 상고 기각 (원고패)

향후 소송일정
종결

향후 소송결과에 따른 회사의 영향
- 재무제표에 미치는 영향은 중요하지 않을 것으로 판단됨

2) 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(단위 : 백만원)

구분
제공처
어음건수
금액

견질어음
롯데건설㈜
3
6,148

*
당사가 2021.3월 편입한 부동산자산 일부(롯데백화점 안산점)와 관련하여, 편입 전 완료한 리뉴얼 및 대수선공사에 대해, 전 소유자인 롯데쇼핑㈜가 시공자인 롯데건설㈜로부터 하자보수청구권 명목으로 받은 견질어음을 당사가 2021.3.22일자로 양도받은 사항입니다.

3) 채무보증 현황- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.4) 채무인수약정 현황- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

5) 그 밖의 우발채무 등- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

3. 제재 등과 관련된 사항

1) 제재현황

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

2) 한국거래소 등으로부터 받은 제재

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

3) 단기매매차익의 발생 및 반환에 관한 사항

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 해당사항 없음.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(단위 : 원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
10
롯데지주㈜
1101110076300

롯데렌탈㈜
1101113326588

롯데쇼핑㈜
1101110000086

롯데위탁관리부동산투자회사㈜
1101117061081

롯데정밀화학㈜
1812110000013

롯데정보통신㈜
1101116557114

롯데웰푸드㈜ (舊 롯데제과㈜)
1101116536481

롯데칠성음료㈜
1101110003684

롯데케미칼㈜
1101110193196

롯데하이마트㈜
1101110532633

비상장
79
그린위드㈜
1101117915395

렌탈파트너㈜
1101117904372

롯데건설㈜
1101110014764

롯데글로벌로지스㈜
1101110578231

롯데김해개발㈜
1955110125398

롯데네슬레코리아㈜
1101110548052

롯데디에프리테일㈜
1101110205339

롯데디엠씨개발㈜
1101116959188

롯데멤버스㈜
1101115605790

롯데면세점제주㈜
2201110130616

롯데물산㈜
1101110320707

롯데미래전략연구소㈜
1101116609402

롯데미쓰이화학㈜
2062110042966

롯데바이오로직스㈜
1101118323232

롯데베르살리스엘라스토머스㈜
2062110050365

롯데벤처스㈜
1101115964112

롯데부산신항로지스㈜
1801110684282

롯데상사㈜
1101110159099

롯데수원역쇼핑타운㈜
2811110092342

롯데씨브이에스711㈜
1101111376139

롯데알미늄㈜
1101110003121

롯데에스케이에너루트㈜
1101118436374

롯데에이엠씨㈜
1101117056660

롯데엠시시㈜
1614110016995

롯데역사㈜
1101110505903

롯데오토리스㈜
1341110213433

롯데오토케어㈜
1101115082922

롯데울산개발㈜
2301110254240

롯데인천타운㈜
1201110709298

롯데자산개발㈜
1101112394263

롯데제이티비㈜
1101113685710

롯데지알에스㈜
1101110262850

롯데지에스화학㈜
2062110073383

롯데지에프알㈜
1101112730962

롯데캐피탈㈜
1101111217416

롯데컬처웍스㈜
1101116768969

롯데헬스케어㈜
1101118251269

롯데후레쉬델리카제1호㈜
1345110547339

롯데후레쉬델리카제2호㈜
1313110268932

롯데후레쉬델리카제3호㈜
2341110126205

롯데후레쉬델리카제4호㈜
2001110651286

마곡지구피에프브이㈜
1101115472818

산청음료㈜
1948110004183

삼박엘에프티㈜
1615110034466

서울복합물류자산관리㈜
1101114659970

서울복합물류프로젝트금융투자㈜
1101114660232

스마일위드㈜
1101116986066

스위트위드㈜
1313110163108

스틱인터랙티브㈜
1101114045426

씨에스유통㈜
1101111178840

씨에이치음료㈜
1346110040480

에프알엘코리아㈜
1101113133298

은평피에프브이㈜
1101115511864

㈜그린카
1101114236520

㈜대홍기획
1101116707800

㈜라바이오
2001110680540

㈜롯데아사히주류
1101110530033

㈜롯데자이언츠
1101110317556

㈜백학음료
1349110029305

㈜부산롯데호텔
1801110053461

㈜빅썸바이오
1101116089282

㈜씨텍
1101110589171

㈜에스디제이
1101115850593

㈜엔젤위드
1314110292939

㈜엠허브
1101111619729

㈜우리홈쇼핑
1101112248957

㈜울산에너루트1호
2301110381514

㈜울산에너루트2호
2301110381522

㈜이지고
1101117116183

㈜충북소주
1501110082218

㈜케이피켐텍
2301110100443

㈜코리아세븐
1101110899976

㈜호텔롯데
1101110145410

캐논코리아㈜
1301110007666

푸드위드㈜
1501110279873

하남씨엔에프㈜
1101118456984

한국에스티엘㈜
1101114676792

한국후지필름㈜
1101116707214

한덕화학㈜
1101111144388

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일 :
2023년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

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합 계
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- 타법인출자에 관한 사항은 없습니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없음.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없음.