SK리츠 — 투자설명서 (20221007)
제출인: SK리츠

투자설명서
2.0
에스케이위탁관리부동산투자회사(주)

투 자 설 명 서

2022년 10월 07일

에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜ 제1회 무기명식 이권부 무보증사채

제1회 금 구백육십억원(\96,000,000,000)

1. 증권신고의 효력발생일 :
2022년 10월 07일

2. 모집가액 :
제1회 금 구백육십억원(\96,000,000,000)

3. 청약기간 :
2022년 10월 07일

4. 납입기일 :
2022년 10월 07일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :
해당사항 없음

다. 투자설명서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 :에스케이리츠운용㈜ (서울특별시 중구 세종대로 136)한국투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 의사당대로 88)SK증권㈜ (서울특별시 영등포구 국제금융로8길 31)삼성증권㈜ (서울특별시 서초구 서초대로74길 11)

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없음

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

한국투자증권㈜, SK증권㈜

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의확인_221007

【 본 문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

본 예비투자설명서에 기재된 신규자산 취득과 관련된 조달금액 및 세부 일정 등은 시장 상황 및 이해관계자간의 협의에 따라 변경될 수 있으며, 추후 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.

구 분
내 용

사업위험

(1-1) 공실 및 임대료 하락 위험당사 및 당사의 종속회사가 매입한 투자부동산은 SK서린빌딩, 종로타워(매입 예정), SK U-타워 및 전국 116개 주유소 자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이악화될 수 있습니다. 당사의 기존 편입 자산인
SK서린빌딩, SKU-타워 및 전국 116개 주유소 자산은 각각 임차인과 5년, 5년 및 10년 계약기간으로 책임임대차계약을 체결하였으므로 공실 위험이 거의 없다고 판단되며 연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정되어 있으므로 임대료 하락의 위험은 없습니다. 또한
당사가 자리츠를 통해 매입 예정인 종로타워는 증권신고서 제출 전일 현재 공실률이 0.56%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있습니다. 하지만
향후 (책임)임차계약기간 종료 후 재계약 여부및 재계약에 따른 임대료조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한
잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.
(1-2) 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에직면하게 됩니다. 최근 국내외 경제는 코로나19 사태의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 높게 유지되고 있는 상황입니다.
글로벌 경제는 코로나19 사태 외에도 러시아-우크라이나 사태로 인한 공급망 훼손, 물가 상승 등 직접적인 영향 뿐만 아니라 장기적인 관점에서도 지정학적 리스크로 인한 경기 하강 리스크를 내포하고 있습니다.
국내 경기 또한 2022년 코로나19의 종식이 예상과 달리 지연되면서 경제성장 개선세가 둔화되고 있습니다. 이러한
국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.
(1-3) 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
향후 기준금리 상승에 따라 차입금리가 상승할 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소할 수 있습니다.
부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산매각손실이 발생할 수 있습니다. 또한
당사는 자산 매입 시소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이처럼
금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.
(1-4) 부동산 상태에 관한 위험

당사는
투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시에 물리적 실사를 실시하였습니다.
실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나
당사가 직접 소유 또는 자리츠를 통해서 소유하는 투자부동산 중 SK서린빌딩, SK U-타워 및 116개 주유소 자산은 모두 책임임대차계약 상 통상적인 마모와 손실을 제외하고, 임차인은 그 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선하며, 임대차 개시일 당시에 존재하는 상태와 부합하게 양호하고, 안전하며, 운용할 수 있는 상태로 유지해야합니다. 또한 당사는
매입 예정 자산인 종로타워에 대해서 물리 실사를 진행하였으며, 향후 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였습니다.
당사는 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 물리적 하자를 발견 및 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고,
예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

(1-5) 대리인 및 이해상충 관련 위험회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로
에스케이리츠운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도
신한아이타스㈜가 일반사무 업무를, 대한토지신탁㈜가 부동산 자산 보관 업무를, SK증권㈜가 증권 및 현금 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

회사위험

(2-1) 수익성 관련 위험당사의
영업수익은 직접 취득 투자부동산인 SK서린빌딩 및 SK U-타워에서 창출되는 임대료수익 및 자리츠가 취득한 투자부동산에서 창출되는 임대료수익에서 발생합니다. 당사의
제5기(2022년 04월 01일~2022년 06월 30일) 연결기준 영업수익은 약 186억원이었으며, 당기순이익 약 88억원을 달성하였습니다. 또한 당사의
주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다. 당사는
금번 공모사채로 조달한 금액을 자리츠 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜에 출자 후, 자리츠를 통해 신규 부동산 자산 종로타워 편입을 예정하고 있습니다.
신규 투자부동산에서 발생하는 임대료수익 및 관련 비용은 당사의 영업이익 및 영업비용에 변동을 줄 것이며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.
(2-2) 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험당사의
2022년 06월 30일 연결기준 자산총계는 2조 4,580억원, 부채총계는 1조 6,854억원으로 부채비율은 218.15%, 차입금의존도는 65.33%입니다. 당사의
부채비율이 제4기 143.04%에서 제5기 218.15%로 급증한 것은 SK U-타워 매입에 필요한 금액을 전자단기사채, 단기차입금 및 장기차입금으로 차입 조달하였기 때문입니다. 당사는
2022년 08월 12일 납입된 유상증자 대금 및 자체현금으로 SK U-타워 매입을 위해 발행한 전자단기사채를 상환하였으며, 사채 상환으로 당사의 차입금 및 부채비율은 감소할 예정입니다. 당사의 자리츠인
토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "자리츠")는 종로타워 매입을 위해 총 6,768억원을 조달할 예정이며, 부동산 담보대출(2,448억원) 및 당사의 출자금(4,214억원)을 통해 조달할 계획입니다. 한편,
당사는 자리츠에 대한 출자금 조달 및 향후 안정적인 운용을 위하여 금번 공모사채(960억원), 전자단기사채(3,309억원) 및 전환사채(320억원)를 발행할 예정이며, 상기 전자단기사채, 전환사채 발행금액 및 담보대출 실행금액은 금번 공모사채의 조달규모 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 이처럼
당사 및 당사의 자리츠는 종로타워 매입을 위한 조달금액 대부분을 금번 공모사채를 포함하여 대부분 차입금 및 사채로 조달할 예정이며, 이로 인해 당사의 부채비율 및 차입금의존도가 높아질 수 있습니다. 당사의
2022년 06월 30일 연결기준 이자보상비율은 약 2.35배로 양호한 수준이나, SK U-타워 및 종로타워(예정) 매입을 위해 조달한 차입금 및 사채로 인해 향후 이자비용을 포함한 금융비용이 증가할 예정입니다. 하지만,
SK U-타워 및 종로타워 편입으로 신규 부동산 자산에서 발생하는 임대료수익이 회사의 영업수익에 반영됨에 따라서 이자보상비율이 크게 하락하지 않을 것으로 전망합니다. 또한
당사는 추후 유상증자 대금 등으로 종로타워 편입을 위해 당사가 발행 예정인 전자단기사채를 상환할 예정이며, 2023년 경 유상증자를 계획하고 있으나 시장 상황을 고려하여 유상증자 등의 시기와 방법을 결정할 계획입니다. 당사의
부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나, 향후 자금조달 계획에 따라 변동될 수 있습니다. 또한,
투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재합니다.
(2-3) 임대료수익 변동에 따른 위험당사의 100% 자리츠인
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 116개 주유소 자산에 대하여 SK에너지㈜를 임차인으로 하여 계약기간 10년의 책임임대차 계약을 체결하였으며,
당사 역시 SK서린빌딩 및 SK U-타워 각각에 대하여 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하는 계약기간 5년의 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 각
책임임대차계약 모두 임대료는 매년 부동산 소재 지역 CPI 인상률에 연동되어 상승하도록 되어 있으며, 연 임대료 상승률의 하한이 서린빌딩은 1.5%, SK U-타워는 1.5%, 자리츠 소유 주유소는 1.0%로 설정되어있습니다. 또한 2022년10월 11월에 당사의 100% 종속회사로 편입될 예정인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 2022년 10월 12일에 매입할 예정인
종로타워는 증권신고서 제출 전일 현재 임대율은 99.44%이며 오피스 면적의 가중평균임대차기간은 4.10년입니다. 이 중
SK그룹 계열사가 임대면적 기준 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있으며, 계열사들의 임대차 기간이 5년 이상으로 안정적인 임대차 현황을 보여주고 있습니다. 임대차 계약의 만기가 도래했을 때
임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.
(2-4) 차입금 관련 위험당사와 자리츠는 자본성 조달금액 외에
차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, SK U-타워 및 자리츠 소유 116개의 주유소 자산을 매입하였습니다. 이에 당사는
2022년 09월 23일 연결기준 명목가액 기준 총 1조 6,059억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 이 중 당사는
SK U-타워 매입을 위해 조달한 차입금 및 사채 중 전자단기사채 2,340억원을 2022년 08월 12일 납입된 유상증자 대금 및 보유현금으로 상환하였습니다. 당사의 자리츠인
토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "자리츠")는 종로타워 매입을 위해 총 6,768억원을 조달할 예정이며, 부동산 담보대출(2,448억원) 및 당사의 출자금(4,214억원)을 통해 조달할 계획입니다. 한편,
당사는 자리츠에 대한 출자금 조달 및 향후 안정적인 운용을 위하여 금번 공모사채(960억원), 전자단기사채(3,309억원) 및 전환사채(320억원)를 발행할 예정이며, 상기 전자단기사채, 전환사채 발행금액 및 담보대출 실행금액은 금번 공모사채의 조달규모 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 이처럼
당사 및 당사의 자리츠는 종로타워 매입을 위한 조달금액 대부분을 금번 공모사채를 포함하여 대부분 차입금 및 사채로 조달할 예정입니다. 또한
당사는 2023년 경 유상증자를 실시할 예정이며, 유상증자 대금으로 종로타워 매입을 위해 발행한 전자단기사채를 상환할 예정입니다. 2022년 01월 14일, 04월 14일, 05월 26일, 07월 13일, 08월 25일 총 5차례에 걸쳐 금융통화위원회는 한국은행 기준금리를 기존 1.00%에서 2.50%로 상향 조정하여 통화정책을 운용하기로 하였으며,
전세계적인 긴축 통화정책 수립 전망으로 인한 추가적인 금리 인상 가능성 등이 전망되고 있습니다. 이와 같은
거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며,
당사 및 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후
당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.
(2-5) 임차인 관련 위험당사는 위탁관리부동산투자회사로 부동산 임대료수익이 주된 수익원입니다. 당사의 100% 자리츠인
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜를 임차인으로 하여 책임임대차 계약을 체결하였으며, 당사 역시 SK서린빌딩 및 SK U-타워 각각에 대하여 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하는 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 당사가 자리츠를 통해서
매입 예정인 종로타워 또한 SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있어 당사의 향후 수익성은 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜의 수익성이 악화됨에 따라 임대료 지급에 차질이 생길 경우 하락할 수 있습니다. 또한,
당사의 주요 임차인이자 최대주주인 SK㈜가 당사 지분의 42.99%를 보유하고 있으며, 당사는 대규모기업집단인 SK그룹에 소속되어 있어, SK그룹 관련 회사위험은 당사의 회사위험을파악하는데 있어 모니터링이 필요합니다.
(2-6) 매입가격 추정 오류의 위험당사는
기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 SK서린빌딩, SK U-타워 및 종로타워(매입 예정)를
자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다. 당사의
자리츠 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 매도자측 감정평가금액과 매수자인 자리츠의 감정평가금액의 산술평균으로 매입하여 매수자인 자리츠의 감정가 대비약 1% 높은 가격으로 116개 주유소 자산을 매입하였습니다.
투자부동산의 감정가격을 상회하는 매입가격은 향후 해당 투자부동산의 수익성에 상대적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나
향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.
(2-7) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험
부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직접 투자하고 있는 부동산과 당사의 자리츠를 통하여 투자하는 국내 116개 주유소 자산 및 종로타워(예정)에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다.
당사의 투자부동산(서린빌딩, SK U-타워, 자리츠 소유 전국 주유소 116개)에서 발생하는 일반적인 수준의 유지보수의무 및 CAPEX 관련비용은 임대차계약에 따라 임차인이 부담하는 것으로계약되어 있습니다. 상기와 같이 당사 보유 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고
신규 취득 예정인 종로타워의 임대차계약은 CAPEX, OPEX 등의 비용을 임대인이 부담하도록 되어 있으며, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있어 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.
(2-8) 신규 매입 투자부동산 관련 위험당사는
신규 투자부동산인 종로타워를 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적, 경제적 및 물리적 위험을 최소화하기 위해 부동산매매계약 체결 전 실사를 진행하였습니다.
법률적인 위험과 관련하여 법무법인 세종에서 본 물건 관련 계약 및 소송 등을 검토하였으며, 필요한 사항에 대해서 매매계약서 상 매도인 등의 진술보장 및 의무 사항으로 반영하였습니다. 경제적인 위험과 관련하여 동 부동산의 매입가 산정 등은 KPMG삼정회계법인의 재무 분석 결과를 기초로 하였습니다. 본건 부동산의물리적, 기술적 위험 최소화를 위하여 ㈜에스원을 통하여 대상물건에 대한 물리적 실사(Physical Due Diligence)를 실시하였습니다.

기타 투자위험

(3-1) 환금성 제약 위험본 사채의 상장예정일은 2022년 10월 07일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.
(3-2) 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함
을 선언할 수 있습니다.
(3-3) 예금자보호법 미적용본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.
(3-4) 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.
(3-5) 사채권 전자등록에 관한 사항본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.
(3-6) 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조당사는
상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)총액
96,000,000,000
모집(매출)총액
96,000,000,000

발행가액
96,000,000,000
이자율
5.059%

발행수익률
5.059%
상환기일
2023년 10월 06일

원리금지급대행기관
㈜하나은행 SK센터지점
(사채)관리회사
한국증권금융㈜

신용등급(신용평가기관)
AA- (안정적)(한국기업평가㈜ /NICE신용평가㈜)
비고
-

인수(주선) 여부
채무증권 상장을 위한 공모여부

인수
예

인수인
증권의종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
-
3,840,000
38,400,000,000
0.10%
총액인수

대표
SK증권
-
3,840,000
38,400,000,000
0.10%
총액인수

인수
삼성증권
-
1,920,000
19,200,000,000
0.10%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2022년 10월 07일
2022년 10월 07일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

타법인증권취득자금
96,000,000,000

발행제비용
180,220,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준발행규모
사용지역
사용국가
원화 교환예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을받은 경우
보증기관
-
지분증권과연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의관계
매출전보유증권수
매출증권수
매출후보유증권수

-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ 본 사채 발행을 위해 2022년 09월 08일에 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및 SK증권㈜와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2022년 10월 04일이며, 상장예정일은 2022년 10월 07일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

[회 차: 제 1 회]
(단위: 원)

항 목
내 용

사채종목
무보증사채

구 분
무기명식 무보증 이권부 원화표시 공모사채

전자등록 총액
96,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
5.059

모집 또는 매출가액
각 사채 권면(전자등록) 금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
96,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채의 경우 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따른 전자등록으로 발행하므로 실물채권을 발행하지 않는다.

연리이자율(%)
5.059

이자지급방법 및 기한
이자지급방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하고, 매 3개월마다 "본 사채"의 이율을 적용한 연간 이자의1/4씩 분할 후급하여 아래의 이자지급기일에 지급한다. 이자지급기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우 그 다음 영업일에 이자를 지급하되, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 단, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일로부터 마지막 이자지급기일 전일까지 실제 일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째자리 이하의 금액을 절사한다. 이자지급 연체시에는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채"의 이율을 적용한다.

이자지급기한
2023년 01월 07일, 2023년 04월 07일, 2023년 07월 07일, 2023년 10월 06일

신용평가등급
평가회사명
한국기업평가㈜, NICE신용평가㈜

평가일자
2022년 09월 22일 / 2022년 09월 23일

평가결과등급
AA- (안정적) / AA- (안정적)

대표주관회사
한국투자증권㈜, SK증권㈜

상환방법 및 기한
사채의 원금은 2023년 10월 06일에 일시상환한다. 다만, 원금상환기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우 그 다음 영업일에 원금을 상환하되, 원금상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 원금상환 연체시에는 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 "본 사채"의 이율을 하회하는 경우에는 "본 사채"의 이율을 적용한다.

납 입 기 일
2022년 10월 07일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금지급대행기관
회 사 명
㈜하나은행 SK센터지점

회사고유번호
00158909

기 타 사 항

▶ 본 사채 발행을 위해 2022년 09월 08일에 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및SK증권㈜와 대표주관계약을 체결함.▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2022년 10월 04일이며, 상장예정일은 2022년 10월 07일임.

주1) 2019년 09월 16일 시행되는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 본 사채의 '권면'은 존재하지 않으며, 전자등록총액을 한국예탁결제원에 전자등록합니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
주요내용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 법인이사의 대표이사, 본부장 등- 공동대표주관회사: 담당임원, 팀장 및 부장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 공동대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

나. 공동대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
공동대표주관회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 제1회 무보증사채의 발행에 있어 최근 동일 신용등급 회사채 등급민평금리, 동일 신용등급 회사채 스프레드 동향 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.- 제1회 무보증사채 : 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율공모희망금리 산정에 대한 구체적인 근거는 아래 '공모희망금리 산정근거'를 참고하여주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청 관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며,수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램을 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.① 최저 신청수량: 제1회 10억원② 최고 신청수량: 본 사채의 발행예정금액③ 수량단위: 제1회 10억원④ 가격단위: 1bp

배정대상 및 기준
본 사채의 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예측업무절차 - 5. 배정에 관한 사항 및 공동대표주관회사의 내부지침에 따라 결정합니다.※ "무보증사채 수요예측 모범규준"I. 수요예측 업무절차5. 배정에 관한 사항가. 배정기준 운영- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다.나. 배정시 준수 사항- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다.① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것다. 배정시 가중치 적용- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다.① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소라. 납입예정 물량 배정 원칙- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다."무보증사채 수요예측 모범규준" - I. 수요예측 업무절차 - 5. 배정에 관한 사항에 따라 대표주관회사는 공모채권을 배정함에 있어 수요예측에 참여한 기관투자자(인수규정 제2조, 자본시장법 제8조의 신탁업자 포함)에 대해 우대하여 배정할 예정입니다.본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항" -Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정방법의 (4) 배정방법을 참고하시기 바랍니다.

유효수요 판단 기준
"유효수요"(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)는 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "대표주관회사 내부지침"과 수요예측 결과에 근거하여 결정됩니다. 이러한 "유효수요" 결정 이후 최종 발행금리 결정시 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의를 통해 최종 결정할 예정입니다.

금리미제시분 및 공모희망금리범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효 수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

■ 공모희망금리 산정근거

공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

구 분
검토사항

①
민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

②
동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

③
공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

④
채권시장 동향

⑤
결론

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

1) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균은 다음과 같습니다.

[AA-등급 무보증 회사채 민간채권평가회사 4사 평균 평가금리]

(2022년 09월 23일)
(단위: %)

항목
키스채권평가
한국자산평가
나이스채권평가
에프앤자산평가
산술평균

AA-등급민평1년 만기
4.566
4.562
4.607
4.567
4.575

(자료 : 본드웹)주1) 평균금리: 민간채권평가회사 4사 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권평가금리, AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균 및 AA-등급 무보증회사채의 크레딧 스프레드는 다음과 같습니다.

[민간채권평가회사 4사 평균 평가금리 추이(최근 3개월)]

1년 만기 채권

(단위: %)

구 분
평가금리
Credit Spread

국고채권
AA- 무보증 회사채
국고채권/AA- 무보증회사채

2022-09-23
3.392
4.575
1.183

2022-09-22
3.303
4.483
1.18

2022-09-21
3.178
4.294
1.116

2022-09-20
3.168
4.255
1.087

2022-09-19
3.167
4.213
1.046

2022-09-16
3.196
4.211
1.015

2022-09-15
3.202
4.206
1.004

2022-09-14
3.19
4.149
0.959

2022-09-13
3.187
4.131
0.944

2022-09-08
3.178
4.131
0.953

2022-09-07
3.232
4.186
0.954

2022-09-06
3.238
4.177
0.939

2022-09-05
3.225
4.154
0.929

2022-09-02
3.256
4.186
0.93

2022-09-01
3.301
4.229
0.928

2022-08-31
3.267
4.185
0.918

2022-08-30
3.246
4.16
0.914

2022-08-29
3.275
4.177
0.902

2022-08-26
3.223
4.111
0.888

2022-08-25
3.206
4.115
0.909

2022-08-24
3.07
3.985
0.915

2022-08-23
3.014
3.935
0.921

2022-08-22
2.948
3.896
0.948

2022-08-19
2.901
3.856
0.955

2022-08-18
2.87
3.829
0.959

2022-08-17
2.85
3.816
0.966

2022-08-16
2.846
3.812
0.966

2022-08-12
2.89
3.849
0.959

2022-08-11
2.89
3.829
0.939

2022-08-10
2.905
3.839
0.934

2022-08-09
2.898
3.837
0.939

2022-08-08
2.907
3.844
0.937

2022-08-05
2.873
3.826
0.953

2022-08-04
2.89
3.846
0.956

2022-08-03
2.89
3.874
0.984

2022-08-02
2.893
3.904
1.011

2022-08-01
2.915
3.945
1.03

2022-07-29
2.9
3.923
1.023

2022-07-28
2.94
3.981
1.041

2022-07-27
2.938
3.963
1.025

2022-07-26
2.931
3.966
1.035

2022-07-25
2.929
3.965
1.036

2022-07-22
2.948
3.983
1.035

2022-07-21
2.971
4.001
1.03

2022-07-20
2.975
3.996
1.021

2022-07-19
2.956
3.961
1.005

2022-07-18
2.982
3.976
0.994

2022-07-15
2.991
3.966
0.975

2022-07-14
3.008
3.966
0.958

2022-07-13
2.966
3.903
0.937

2022-07-12
2.985
3.927
0.942

2022-07-11
2.99
3.913
0.923

2022-07-08
2.96
3.889
0.929

2022-07-07
2.951
3.857
0.906

2022-07-06
2.92
3.828
0.908

2022-07-05
2.948
3.832
0.884

2022-07-04
2.968
3.836
0.868

2022-07-01
2.962
3.824
0.862

2022-06-30
3.01
3.792
0.782

2022-06-29
2.92
3.697
0.777

2022-06-28
2.892
3.648
0.756

2022-06-27
2.872
3.613
0.741

2022-06-24
2.836
3.538
0.702

2022-06-23
2.858
3.518
0.66

(자료: 본드웹)주1) 국고채권 금리 및 등급민평은 '한국금융투자협회'가 발표한 "시가평가기준수익률"입니다.주2) 등급민평은 AA- 무보증 회사채 등급의 민평금리를 의미합니다.주3) 상기 평가금리는 민간채권평가회사 4사에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사) 기준입니다. 주4) Credit Spread: 국고채권과 회사채 간의 금리차이로서 상기 자료는 AA- 등급 무보증 회사채와 국고채권의 민간채권평가회사 평균평가금리의 차이를 기재하였습니다.

2020년 COVID-19에 대응한 글로벌 국가들의 대폭적인 정책금리 하락 결정에 따라 한국은행은 기준금리를 지속 동결하였다가, 2021년 08월 금융통화위원회부터 금리 인상을 단행하였습니다. 이후 계속되는 금리 인상을 단행하였으며, 2022년 8월 25일 0.25% 인상으로 증권신고서 제출 전일 기준 한국은행 기준금리는 2.50%입니다. 국고채 만기별로는 단기물보다 금리 전망을 반영하는 장기물 금리가 인플레이션 기대에 연동하여 더 큰 폭으로 상승하여 장단기 금리차는 연초 이후 지속적으로 증가하게 되었습니다. 당사의 개별민평 및 회사채 AA- 등급민평은 이러한 국고채 금리 흐름에 연동되어 변동하는 모습을 보이고 있습니다.

② 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

[최근 6개월 내 동일등급(AA-) 1년 만기 공모 회사채 발행 현황]

(단위: 년, 억원, %p., bp)

발행일
수요예측일
발행회사
회차
만기
공모희망금리 밴드
최초모집금액(억원)
발행금액(억원)
발행금리(%)
경쟁률
증액여부
수요예측미달여부

2022-07-29
-
롯데리츠
3-1
1년
등급민평1년+0.60%p.
800
800
4.581
-
X
미실시

2022-04-27
2022-04-06
메리츠증권
2004
1년
2.20%~2.90%
1,000
2,000
2.850
1.37 : 1
O
X

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)주1) 개별민평금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, 키스자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가) 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준입니다.주2) 롯데리츠 제3-1회차는 수요예측을 실시하지 않았습니다.주3) 상기 발행건은 롯데리츠 제3-1회차(담보부사채)를 제외하고 모두 무보증사채입니다.

최근 6개월 이내 동일등급(AA-) 1년 만기 공모 회사채 발행 건수는 총 2건입니다. 이중 수요예측을 진행한 사례는 총 1건이며, 공모희망금리 상단은 각 발행기업 개별민평 대비 -0.40%p. ~ +0.40%p. 수준이었습니다. 총 1건의 수요예측을 실시한 발행건은 최초 모집금액을 초과한 투자 수요를 확보하였으며, 최초 모집금액 대비 증액 발행했습니다. 최근 동일등급 회사채 발행 현황을 통해, 우량한 신용등급을 보유한 AA- 등급 기업이 발행하는 회사채에 대한 높은 투자수요를 확인할 수 있었습니다.③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정
2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 하지만, 금번 발행이 당사가 발행하는 첫번째 공모사채 발행이므로 신고서 제출 전일 현재, 민간채권평가회사에서 제공되는 해당 회사채 개별민평 수익률이 존재하지 않습니다. 이에 따라 공모희망금리를 산정하는데 있어 동일등급 회사채(AA-)의 등급민평을 기준금리로 설정하였습니다.

④ 채권시장 동향

국내 채권시장은 2012년부터 저금리 기조가 지속되어 왔습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% → 2.00%)가 있었고, 2015년 3월 및 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% → 1.50%) 이후 1년만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% → 1.25%)가 있었습니다.2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월과 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00% ~ 1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의 금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다. 2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월 및 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 한국 금통위는 기준금리를 0.25%p. 추가 인하하여 기준금리를 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.

2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 신종 코로나19 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 안전자산 선호가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 이에 미국 연준은 2020년 3월 예정에 없던 특별회의를 개최해 기준금리를 0.5%p. 인하하였고, 이후 3월 정례회의를 통해 1.0%p.의 추가 인하를 단행하며 기준금리가 0.25%를 도달하였고 이로 인해 글로벌 시장금리의 하방 압력이 거세졌습니다.이에 금통위 역시 코로나19 사태와 국제 유가 급락 등으로 인한 전세계적 경기 침체를 우려하며 2020년 3월 16일 한국은행은 임시 금통위를 열어 기준금리를 인하(1.25% → 0.75%)하였습니다. 이후 한국은행은 기준금리 동결 기조를 유지하다, 2021년 1월 금통위에서 기준금리를 0.50%로 인하하였습니다. 한편, 시중금리는 2020년 11월 이후 경기 지표 개선 및 물가상승과 더불어 연준의 기준금리 인상 시기가 기존 전망보다 앞당겨질 수 있다는 우려감에 일시적으로 장기물 위주로 상승하는 모습을 보였습니다.2021년 1월 파월 미국 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, 코로나19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 2021년 상반기에는 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 나타나며 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션이 일시적인 현상이라 언급하며 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다. 미국 FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 큰 폭으로 앞당겼고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 2021년 7월과 9월에 열린FOMC에서 기준금리를 0.00~0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서는 기준금리는 동결했지만 물가는 분명히 통제해야 할 대상이라고 언급하였습니다. 이후, FOMC는 기준금리를 2022년 3월에 0.25%p., 5월에 0.5%p., 6월에 0.75%p., 7월에 0.75%p., 9월에 0.75%p.를 인상하며 미국 기준금리는 증권신고서 제출 전일 기준 3.00%~3.25%입니다. 2022년 9월 FOMC에서 연준은 지속적 금리 인상 및 적극적인 통화긴축 의지를 드러냈고, 2022년 말 미국 기준금리 전망은 4.4%(기존 전망치 3.4%), 2023년 기준금리 전망은 4.6%(기존 전망치 3.8%)로 큰 폭 상향했습니다. 이에 따라 2022년 남은 두차례의 FOMC에서도 추가적인 금리 인상 조치가 있을 것으로 예상됩니다.한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 코로나19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일 및 5월 26일 시행된 금통위에서 금리를 각각 0.25%p. 인상하였으며, 2022년 7월 13일 0.50%p. '빅스텝' 인상을 단행하였습니다. 해당 인상은 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다. 2022년 8월 25일 금통위에서도 0.25%의 기준금리 인상을 발표하며, 증권신고서 제출 전일 기준 한국은행 기준금리는 2.50%입니다.전세계적으로 백신 접종이 이루어지고 방역 체계가 강화되며 바이러스 종식 시 글로벌 경제가 회복될 것으로 전망되었으나, 코로나19 변이 바이러스의 확산 및 러시아-우크라이나 사태로 경기 회복이 지연되고 있습니다. 코로나19는 2022년 초 오미크론변이 대확산에 이어 최근 하위 변이 바이러스의 국내 감염자가 급등으로 여전히 경기회복을 지연시키는 주된 위험 요인으로 작용하고 있습니다. 러시아-우크라이나 사태와 관련하여 2022년 2월 24일 유럽연합(EU)은 금융 및 무역부문을 중심으로 러시아에 대한 경제제재를 강화하였습니다. 금융부문에서는 러시아 중앙은행이 보유한 외환 보유액을 포함한 자산과 관련된 모든 거래를 전면 금지하였으며, 무역부문에서는 제조업 및에너지 관련 시설에 교역 제한조치를 단행했습니다. 이러한 제재로 인한전세계적인 에너지, 금속, 곡물 등 원자재 가격 급등은 글로벌 경제에 불안감을 고조시키고 있습니다. 상기 대내외적인 요인들로 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 높다고 판단됩니다. 또한 개별 회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로기관투자자들의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 최근 재무 실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 더욱 위축될 것으로 보입니다.

⑤ 결론

공동대표주관회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 제1회 무보증사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 동일등급, 동일만기 회사채 발행 사례', '③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다.상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 공동대표주관회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 제1회 무보증사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

구 분
내 용

제1회무보증사채
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다.

다. 수요예측결과

① 수요예측 참여 내역[회 차 : 제1회]

(단위: 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
1
-
2
-
-
-
3

수량
100
-
100
-
-
-
200

경쟁율
0.10:1
-
0.10:1
-
-
-
0.21:1

주1) 단순경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임.

주2) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

② 수요예측 신청가격 분포[회 차 : 제1회]

(단위: bp, 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계
누적합계
유효수요

운용사 (집합)(주1)
투자매매중개업자
연기금, 운용사(고유),은행, 보험
기타
거래실적 유(주2)
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

40
-
-
-
-
1
50
-
-
-
-
-
-
1
50
25.00%
50
25.00%
포함

60
-
-
-
-
1
50
-
-
-
-
-
-
1
50
25.00%
100
50.00%
불포함

80
1
100
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
100
50.00%
200
100.00%
불포함

합계
1
100
-
-
2
100
-
-
-
-
-
-
3
200
100.00%
-
-
-

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

③ 수요예측 상세 분포현황[회 차 : 제1회]

(단위: bp, 억원)

수요예측참여자
AA-등급 1년 만기 무보증 회사채 등급민평 대비 스프레드

40
60
80
합계

기관투자자1
50
-
-
50

기관투자자2
-
50
-
50

기관투자자3
-
-
100
100

합계
50
50
100
200

누적합계
50
100
200
-

④ 유효수요의 범위, 판단기준, 판단근거 및 최종 발행 금리에서의 반영

구 분
내 용

공모희망금리
[제1회 무보증사채]청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, KIS자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA- 등급 1년 만기 무보증사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

유효수요의 정의
"유효수요"란, 공모금리 결정 시, 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 물량

유효수요의 범위
공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 모든 물량

유효수요 산정 근거

[수요예측 신청현황]제1회 무보증사채- 총 참여신청금액: 200억원- 총 참여신청범위: +0.40%p. ~ +0.80%p.- 총 참여신청건수: 3건- 공모희망금리 내 참여신청건수: 1건- 공모희망금리 내 참여신청금액: 50억원"본 사채"의 유효수요는 금융투자협회「무보증사채 수요예측 모범규준」및 "대표주관회사"의 내부 지침에 근거하여 "발행회사" 및 "공동대표주관회사"가 협의하여 결정하였습니다.① 이번 발행과 관련하여 발행회사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜와 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및 SK증권㈜는 공모희망금리 산정 시 국고금리 대비 AA- 등급민평 스프레드 동향, 동일등급/동일만기 회사채 최근 발행사례와 수요예측 결과, 유사 업종 회사의 최근 회사채 발행금리, 채권시장 동향 및 전망 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. 보다 자세한 내용은 본 사채 증권신고서의 [제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 3. 공모가격 결정방법 내 기재된 공모희망금리 산정근거]를 참고하여 주시길 바랍니다.② 각각의 수요예측 참여자가 제시한 금리에는 발행회사와 공동대표주관회사가 고려한 위험(발행회사의 산업 및 재무상황, 금리 및 스프레드 전망 등)이 반영되어 있을 것이라고 판단하였고, 수요예측 참여물량 및 참여금리 수준 등을 고려하여, 수요예측에 참여한 물량 중 공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 물량을 유효수요로 정의하였습니다.

최종 발행수익률확정을 위한수요예측 결과 반영
본 사채의 최종 발행금리는 앞서 산정한 유효수요의 범위 내에서 낮은 금리부터 "누적도수"로 계산하는 방법을 사용하였으며, 발행금액과 발행금리는 발행회사와 공동대표주관회사가 최종 협의하여 결정되었습니다.[제1회 무보증사채]본 사채의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 적용하며, 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 1년만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. "공동대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 "기관투자자"일 것, 다만 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 "기관투자자" 여부에 관계없이 참여가 가능하다.(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 인수규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것2. 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 Fax 접수방법 등을 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.3. 수요예측기간은 2022년 09월 27일 09시부터 16시 30분까지로 한다.4. 수요예측 신청 시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 다음과 같다.

- 제1회(1) 최저 신청수량 : 10억원

(2) 수량단위: 10억원

5. "본 사채"의 수요예측 공모희망 금리 - 제1회수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.6. "수요예측"에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 결정하며, 인수단은 이에 따른 모든 권한을 "공동대표주관회사"에 위임한다.

7. "수요예측"에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.8. "공동대표주관회사"는 "수요예측" 결과를 "발행회사"에 한해서만 공유할 수 있다. 단, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준정부기관 및 정부기관에 준하거나 그 업무를 위탁받아 수행하는 감독기관 및 단체 등 포함)으로부터 자료 등의 요구를 받는 경우,즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다9. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.10. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.11. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.12. "공동대표주관회사"는 집합투자업자의 경우 수요예측 참여시 펀드재산과 고유재산을 구분하여 접수하여야 한다.13. "공동대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.

14. "공동대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니 된다.

15. "공동대표주관회사"는 수요예측 관련 사항을 기록하고 이와 관련된 자료를 발행일로부터 3년 이상 보관하여야 한다.16. "공동대표주관회사"는 금융감독원의 명령에 따라 "본 사채"의 발행일정이 변경될 경우, 별도의 수요예측을 재실시하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.

나. 청약 및 배정방법

(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 제출하는 방법으로 청약한다.(2) 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 투자설명서를 교부받아야 한다. ① 교부장소 : 인수단의 본ㆍ지점 ② 교부방법 : "본 사채"의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

③ 교부일시 : 2022년 10월 07일

④ 기타사항 :

(i) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면 등으로 표시하여야 하며, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등으로도 투자설명서 수령거부의사를 표시할 수 있다. 해당지점은 "본 사채"의 투자설명서(수령/수령거부) 확인서를 보관하도록 한다.

(ii) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등의 방법으로 표시하지 않을 경우 본 사채의 청약에 참여할 수 없다.(4) 배정방법 ① 수요예측에 참여한 기관투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제8조 제7항의 "신탁업자"를 포함)(이하 "수요예측 참여자"라 한다)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다. ② 상기 ①의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 청약금액 중 수요예측 결과에 따른 최종 배정금액 이내의 청약금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수한 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있으며, 이 경우 다음의 순서에 따른다. (i) "수요예측 참여자"인 기관투자자 : "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 제6조에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이때 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다. (ii) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정하되, 청약자별 배정금액의 오십억원 미만의 금액은 절사하며 잔여금액은 "공동대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다. (iii) 일반투자자 : 전문투자자 및 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다. a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다. b. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다. c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 "인수단"이 협의하여 인수하고 "본 사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다

※ 관련법규『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>1. 국가2. 한국은행3. 대통령령으로 정하는 금융기관4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자제124조(정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령』제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1, 2010.12.7, 2013.6.21>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원다. 발행인의 계열회사와 그 임원라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1, 2013.6.21>1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

다. 청약단위 - 제1회 : 최저 청약금액은 10억원 이상으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.
라. 청약증거금청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2022년 10월 07일에 "본 사채의" 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다. 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 납부한다. 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주하고, 미청약에 대해서는 인수계약서 제6조 제2항을 따른다.마. 청약취급처"공동대표주관회사"의 본점. 단, "공동대표주관회사"와 "인수단"이 사전협의한 경우에한하여 "인수회사"에서 같은 방법으로 청약할 수 있다.바. 발행금액 결제일: 2022년 10월 07일사. "본 사채"의 납입을 맡을 기관: ㈜하나은행 SK센터지점아. 전자등록기관본 사채의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.자. 전자등록신청(1) 발행회사는 각 인수단이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.(2) 각 인수단은 발행회사로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 발행회사에 통보하여야 한다. 단 전자등록 신청에 관련한 사항은 공동대표주관회사 중 SK증권㈜에게 위임한다.차. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항(1) 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다.(2) 본 사채권의 원리금지급은 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 1]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표
한국투자증권
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
38,400,000,000
0.10%
총액인수

대표
SK증권
00131850
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 31
38,400,000,000
0.10%
총액인수

인수
삼성증권
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
19,200,000,000
0.10%
총액인수

나. 특약사항"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제 17 조 (특약사항)

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래 각호의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "공동대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "공동대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.

1. "발행회사"의 발행어음 및 수표의 부도 또는 은행거래가 정지된 때

2. 영업의 일부 또는 전부의 변경 또는 정지

3. 영업목적의 변경

4. 화재 홍수 등 천재지변, 재해로 인하여 "발행회사"에 막대한 손해가 발생한 때

5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

6. "발행회사" 자본총액의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있는 때

7. "발행회사" 자본총액의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있는 때

8. 기타 "발행회사"의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

9. "발행회사"의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 일부를 양도할 때

10. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때

11. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

12. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채를 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있는 때

13. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위: 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제1회 무보증사채
960
5.059%
2023년 10월 06일
-

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

"발행회사"는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "사채관리회사"는 한국증권금융㈜를 지칭합니다.■ 기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 제14호")

가. 기한의 이익 상실(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 일천억원(￦ 100,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.
다. 기한의 이익 상실의 취소사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

다. 당사가 발행하는 제1회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.라. 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.마. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

바. 발행회사의 의무

구분
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조변경 제한

발행회사의의무
부채비율 400% 이하
자기자본 400% 이내
자산총계의 70%
상호출자제한기업집단에서의 제외

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2022년 09월 26일 한국증권금융㈜와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 별도재무제표 기준으로 적용합니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조")

"발행회사"는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "사채관리회사"는 한국증권금융㈜를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무)① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 ㈜하나은행(SK센터지점)에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지)“갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 400% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 218%, 부채규모는 1,685,392,867,702원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한)① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의 400%를 넘지 않는 경우(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 1,433,150,672,000원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 186%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한)① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70%(자산처분후 1년 이내에 처분가액등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매·양도·임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 2,457,976,945,157원이다.

② “갑”은 매매·양도·임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한)① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제31조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 말한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 지배구조변경으로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 “에스케이”이다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

가. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

제2-6조(사채관리계약이행상황보고서)① “갑”은 금융위원회 등에 제출하는 사업보고서 제출일로부터 30일 이내에 본 사채와 관련하여 <별첨1> 양식의 「사채관리계약이행상황보고서」를 작성하여 “을”에게 제출하여야 한다.

② 제1항의 「사채관리계약이행상황보고서」에는 “갑”의 외부감사인이 「사채관리계약이행상황보고서」의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다. 단,「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 "갑"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 감사보고서의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서의 제출로 갈음할 수 있다.

③ “갑”은 제1항의 「사채관리계약이행상황보고서」에 “갑”의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다.

④ “을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다.

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무)① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제2-8조(발행회사의 책임)“갑”이 본 계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융㈜와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차: 1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융
00159643
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 10 한국증권금융
96,000,000,000
5,000,000
-

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

구 분
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

다. 사채관리실적

(기준일: 2022년 09월 23일)

구분
실적

2022년

2021년

2020년

2019년

2018년

계약체결 건수
82건
119건
117건
131건
125건

계약체결 위탁금액
21조 1,670억원
28조 1,360억원
29조 4,840억원
30조 440억원
24조 2,580억원

라. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융㈜
회사채관리팀
02-3770-8605

마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")

"발행회사"는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "사채관리회사"는 한국증권금융㈜를 지칭합니다.
제4-1조(사채관리의 권한)① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류·가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상·재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다.) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며“을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무)① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채모집위탁계약서 제4-3조 및 제4-4조")

제4-3조(사채관리회사의 공고의무)① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임)① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

사. 사채관리회사의 사임 ("사채모집위탁계약서 제4-6조")

제4-6조(사채관리회사의 사임)① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

아. 사채관리회사인 한국증권금융㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능
최저자본금 확보 이후가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

주1) 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2021년 03월 15일 설립되었으며, 2021년 06월 07일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 에스케이리츠운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 또한 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행 중입니다.

당사는 2021년 07월 06일 SK서린빌딩을 매입하였으며, 2021년 07월 07일 자리츠 1호인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 당사가 취득한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2021년 07월 06일, 11월 25일에 걸쳐 116개 주유소 자산을 매입하였습니다. 2022년 06월 30일에 당사는 SK U-타워를 매입하였으며, 2022년 10월 11일에 자리츠 2호인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 지분 100%를 취득할 예정입니다. 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사의 출자금 및 자체 차입금(담보대출)으로 2022년 10월 12일에 종로타워를 매입할 예정입니다. 당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다.단, 본 증권신고서에 기재된 신규자산 취득과 관련된 조달금액 및 세부 일정 등은 시장 상황 및 이해관계자간의 협의에 따라 변경될 수 있으며, 추후 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자(예정)자산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상
투자대상의 종류

매입금액(주6)

기초(보유)자산

부동산감정평가액
부동산매입금액

SK서린빌딩

부동산

1,003,000

서울 종로구 종로26 (토지 및 건물)

1,003,000(주1)

1,003,000

SK U-타워
부동산
507,200
경기도 성남시 분당구정자동 25-1 (토지 및 건물)

507,200(주2)

507,200

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

766,378(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ (예정)
부동산투자회사주권(보통주)
593,300(30,250,000주)
종로타워 (예정)(서울 종로구 종로2가 6 외 2필지,토지 및 건물)
641,800(주5)
621,451

합계

2,918,378
2,898,029

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시)주1) SK서린빌딩에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 중앙감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2021년 02월 26일입니다.주2) SK U-타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 미래새한감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 03월 24일입니다.주3) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 2021년 11월 25일 SK에너지㈜를 계약상대방으로 하여 매매계약 체결을 통해 황금주유소 건물분을 취득한 바 있으며, 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 중앙감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2021년 10월 29일입니다.주4) 116개 주유소의 부동산 감정평가액 및 부동산 매입금액은 매수인 및 매도인측 감정평가액을 산술평균한 금액입니다.주5) 종로타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 삼창감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 07월 21일입니다.주6) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 및 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 매입금액은 당사의 해당회사에 대한 총 출자액을 의미하며, 당사는 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜에 2022년 09월 26일 및 2022년 10월 11일에 걸쳐 출자할 예정입니다.

(1-1) 공실 및 임대료 하락 위험당사 및 당사의 종속회사가 매입한 투자부동산은 SK서린빌딩, 종로타워(매입 예정), SK U-타워 및 전국 116개 주유소 자산으로
해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.당사의 기존 편입 자산인
SK서린빌딩, SK U-타워 및 전국 116개 주유소 자산은 각각 임차인과 5년, 5년 및 10년 계약기간으로 책임임대차계약을 체결하였으므로 공실 위험이 거의 없다고 판단되며 연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정되어 있으므로 임대료 하락의 위험은 없습니다. 또한
당사가 자리츠를 통해 매입 예정인 종로타워는 증권신고서 제출 전일 현재 공실률이 0.56%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있습니다. 하지만
향후 (책임)임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한
잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

당사 및 당사의 종속회사가 매입한 투자부동산은 SK서린빌딩, 종로타워(매입 예정), SK U-타워 및 전국 116개 주유소 자산으로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 당사의 기존 편입 자산인 SK서린빌딩, SK U-타워 및 전국 116개 주유소 자산은 각각 임차인과 5년, 5년 및 10년 계약기간으로 책임임대차계약을 체결하였으므로 공실 위험이 거의 없다고 판단되며 연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정되어 있으므로 임대료 하락의 위험이 낮습니다. 또한
당사가 자리츠를 통해 매입 예정인 종로타워는 서울 오피스 시장의 중심부에 위치한 부동산으로 증권신고서 제출 전일 현재 공실률 0.56%로 안정적인 임대차현황을 보여주고 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있습니다. 종로타워는 오피스 공간에 대하여 임차인들과 5년 이상의 장기 임대차계약을 체결하고 있으며, 평균 2.85%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다. 또한 2022년 08월 31일 기준, 리테일 공간에 대한 총 24건의 임대차계약 중 19건은 순매출액의 일정비율을 임대료로 수취하는 조건으로, 임대료가 임차인의 매출과 연동되어있어 물가상승 및 경기변동에 의한 임대료 상승의 일정부분을 임대인이 수취할 수 있습니다. 또한 상기 19건의 변동임대료 임대차계약 중 12건은 임차인의 매출 감소로 인한 임대료 하락을 방지하기 위해 최소보증 임대료를 설정하여 임대료의 하방 경직성을 확보하고 있습니다. 종로타워는 지금까지 오피스 및 리테일 공간을 안정적으로 임대해왔으며, 향후 당사의 매입 이후에도 안정적인 임대료수익을 확보할 것으로 판단됩니다.

[종로타워(매입 예정) 임대차계약 개요]

(기준일: 2022년 09월 23일)

대상자산

종로타워

매매가

621,451,000,000원

임차인

(오피스) SK그룹 계열사 외 4개사

(리테일) 스타벅스 외 23개사

임대차 기간(주1)

4.10년

연임대료(주2)

(오피스) 약 192억원(리테일) 약 22억원(기타) 약 6억원

임대차 보증금(주3)

약 183억원 (매매가의 2.94%)

기타

임대인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(자료: 당사 제시)주1) 오피스 가중평균잔존임대기간(증권신고서 제출 전일 현재 기준)주2) 증권신고서 제출 전일 현재 월 명목임대료 기준으로 산정하였으며, 리테일의 경우 매출 연동 계약 형태가 다수이나 증권신고서 제출월(2022년 09월)의 매출이 확정되지 않았으므로 2022년 08월 청구 임대료를 기준으로 산정함.

주3) 보증금/매매가

[종로타워 용도별 비중]

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위: 평, %)

구분
비중(전체)

오피스
74.16%

리테일
20.66%

기타 (창고 등)
5.18%

합계
100%

(자료: 당사 제시)

[종로타워 용도별 임차 현황]

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위: 평, %)

구분
임대면적(평)
전용면적(평)
비중(용도별)
비중(전체)

오피스
SK그룹 계열사
8,409.19
4,258.20
61.86%
45.87%

시큐아이
1,978.09
1,000.00
14.55%
10.79%

메리츠화재
1,635.90
840.64
12.03%
8.92%

맥도날드
785.83
402.16
5.78%
4.29%

JTI
785.83
402.16
5.78%
4.29%

소계
13,594.83
6,903.16
100.00%
74.16%

리테일
스타벅스
675.14
339.29
17.82%
3.68%

애슐리
733.96
289.32
19.38%
4.00%

기타
2,276.21
989.91
60.09%
12.42%

공실
102.74
44.79
2.71%
0.56%

소계
3,788.05
1,663
100%
20.66%

기타
창고, 기타
948.77
-
100.00%
5.18%

소계
948.77
-
100.00%
5.18%

합계
18,331.66
8,566.48
100%
100%

(자료: 당사 제시)

당사의 투자부동산은 공실 발생 가능성이 낮은 편에 속하며 안정적인 임대료수익을 창출할 것으로 판단되지만,
향후 (책임)임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 당사 투자부동산을 소재 지역별로 분류하여 공실 발생 및 임대료 하락 가능성을 검토하였습니다
1) SK서린빌딩 및 종로타워당사의 투자부동산 중 SK서린빌딩 및 종로타워(매입 예정)는 서울 오피스 권역 중 CBD(중심업무지구) 권역에 위치하고 있으며 향후 임대료 및 공실률은 CBD 오피스 시장 동향과 연관성이 높습니다. 서울 오피스 공급 규모는 2013년~2020년 기간 연평균 약 31만평 규모였으나, 향후 예상되는 공급량은 연 약 5만평 수준으로 2020년 이전 대비 제한적일 것으로 예상됩니다. 파크원, 그랜드 센트럴, 센터포인트 돈의문, 센트로폴리스 및 을지 트윈타워 등 재정비촉진구역 및 확장 권역을 중심으로 지속적인 대규모 오피스 공급이 있었으나, 권역별로 예정되었던 대규모 오피스 공급물량이 기 준공되었고 최근에는 개발 가능한 재정비촉진구역이 대부분 소진되어 향후 공급은 리모델링 또는 중ㆍ소형 오피스가 주를 이룰 것으로 예상되는 바, 향후 공급예정 물량이 제한될 것으로 예상되며, 이에 따라 CBD 내 Prime 오피스의 희소성이 증가하고 안정적인 임대차 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.CBD 권역은 금융 및 보험업 제조업을 영위하는 대기업 규모 임차인의 오피스 입주가 활발한 것으로 확인되며, 서울 내 주요 권역과 비교해 볼 때 A급 오피스의 임차비율이 가장 높기 때문에 권역 내 A급 또는 프라입급 오피스에 대한 임대수요가 풍부한 것으로 분석됩니다.

[CBD 권역 규모별 임대료 현황]

(단위: 천원/평)

규모
보증금
월 임대료
월 관리비

전체
981.9
98.2
41.0

초대형
1,181.9
118.2
45.5

대형
983.8
98.4
41.9

중대형
724.9
72.5
35.4

중형
668.4
66.8
31.2

소형
568.7
56.9
27.2

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

[CBD 권역 임대료 및 관리비 상승률(전년동기대비)]

(단위: %)

서울 임대료 상승률.jpg
CBD 임대료 상승률

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

대규모 오피스 공급이 본격적으로 시작된 2010년 이후 YBD(여의도업무지구) 권역의 공실률은 최저 0.9% 에서 최고 33.0% 로 높은 등락을 보이고 있으나, CBD 권역은 Prime 오피스의 지속적인 공급에도 불구하고 최저 5.6%에서 최고 12.9%로 안정적인 공실률 수준을 유지하고 있습니다. 이는 타 권역 대비 높은 Prime 오피스 선호도 및 흡수율에 기인한 것으로 파악됩니다. CBD 권역의 공실률은 재정비촉진사업(그랑서울, D타워, 센트로폴리스, 을지트윈타워, 센터포인트 돈의문) 및 리모델링 중심의 프라임 오피스 신규 공급 시기에 일시적으로 상승하는 모습을 보였으나 신규 공급 후 약 1년 경과 후 이전의 공실률 수준을 회복하였습니다. CBD 내 신규 공급이 가능한 재정비촉진지구는 대부분 소진됨에 따라 향후 대규모 신규공급은 제한될 것으로 보이며, CBD 권역의 급격한 공실 상승이 발생할 가능성 또한 낮을 것으로 예상됩니다.

[CBD 권역 오피스 공실률 현황]

(단위: %, 개)

규모
신축포함
신축제외

공실률
전분기대비
공실률
전분기대비

전체
5.6%
▼1.0%p
5.4%
▼1.0%p

초대형
5.0%
▼1.4%p
5.0%
▼1.4%p

대형
7.6%
▼0.4%p
7.0%
▼0.4%p

중대형
3.3%
▼1.3%p
3.3%
▼1.3%p

중형
3.6%
▼0.6%p
3.6%
▼0.6%p

소형
8.1%
▼2.0%p
8.1%
▼2.0%p

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

2) SK U-타워당사의 투자부동산 중 SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하였으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성도 매우 높습니다. 정자역 도보 2분 이내에 위치한 초역세권 자산으로 분당선/신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 높습니다. 분당/판교 오피스 시장은 공급 물량은 감소하나 투자 수요가 증가함에 따라 매입 경쟁이 심화되며 주요 권역의 평당 매입가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 서울 기타권역 및 분당권역의 오피스 수요가 지속적으로 증가하며, 전체 오피스 거래규모에서 해당 지역이 차지하는 비율도 지속적인 증가 추세에 있으며, 평당 거래가격도 지속적으로 갱신 중에 있습니다.

[BBD 권역 임대료 및 관리비 상승률(전년동기대비)]

(단위: %)

bbd임대료

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

BBD 권역의 공실률은 2022년 2분기 신축포함 공실률은 15.4%로 높은편이지만, 이는 판교에 신축 초대형 오피스의 입주가 2022년 하반기에 예정되어 있어 발생하는 일시적 현상입니다. 신축을 제외한 BBD 권역의 공실률은 0.8%이며, 2022년 하반기에 카카오, 네이버 등이 초대형 오피스에 입주하면 초대형 오피스 공실률은 감소할 예정입니다.

[BBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황]

(단위: %, 개)

규모
신축포함
신축제외

공실률
전분기대비
공실률
전분기대비

전체
15.4%
-
0.8%
▲0.4%p

초대형
33.4%
▼0.8%p
0.0%
-

대형
0.3%
▲0.2%p
0.3%
▲0.2%p

중대형
3.9%
▲3.9%p
3.9%
▲3.9%p

중형
1.3%
-
1.3%
-

소형
1.5%
▼0.4%p
1.5%
▼0.4%p

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

3) SK에너지㈜ 주유소 116개소 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 투자부동산인 SK에너지 주유소 116개소는 국내 정유 업계 1위 SK에너지㈜가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 직영 주유소들입니다. 책임임차기간이 10년이므로 향후 공실 발생 가능성이 현저히 낮은편이며, 임대료 상승률도 전국 CPI에 연동 및 하한이 설정되어 있어임대료 하락의 위험 또한 낮습니다. 해당 주유소 자산은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치한다는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 우수한 접근성으로 휴게음식점, 경정비, 세차서비스 등의 주유소 외 사업 뿐만 아니라 공간공유 서비스, 택배 운송 서비스, 물류 서비스 등 주유소의 유휴공간을 활용하여 새로운 부가가치를 창출을 기대할 수 있습니다. 이로 인해 책임임차계약기간이 종료된 이후에도 다시 임차인을 확보하는 것이 어렵지 않을 것으로 판단됩니다.

당사의 투자부동산 중 오피스 자산이 위치한 CBD 권역 및 BBD 권역의 임대료 및 공실 동향을 살펴본 결과 임대료 하락 및 공실 발생으로 인한 당사의 수익성 악화 위험은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 또한 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 보유하고 있는 116개 주유소 자산의 가치평가 추이를 검토한 결과 향후 해당 자산의 가치가 하락할 위험은 적은 것으로 판단됩니다. 하지만 향후 부동산 시장의 동향은 지금까지의 향방과 달라질 가능성이 있으며, 이에 따라 당사의 투자부동산에 대한 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

(1-2) 경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험부동산투자회사 특성 상,
보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서,
당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다.
국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치는 하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 최근 국내외 경제는 코로나19 사태의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 높게 유지되고 있는 상황입니다.
글로벌 경제는 코로나19 사태 외에도 러시아-우크라이나 사태로 인한 공급망 훼손, 물가 상승 등 직접적인 영향 뿐만 아니라 장기적인 관점에서도 지정학적 리스크로 인한 경기 하강 리스크를 내포하고 있습니다.
국내 경기 또한 2022년 코로나19의 종식이 예상과 달리 지연되면서 경제성장 개선세가 둔화되고 있습니다. 이러한
국내외 경기 변동은 당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 주요사업은 부동산의 매입 및 운용이며, 주요 사업수익은 이 과정에서 발생하는 임대료 수입입니다. 또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 당사의 사업은 부동산 업황 및 거시경제와 연관성이 높습니다.

IMF는 2022년 7월 발표한 세계경제전망 수정(World Economic Outlook Update)에서 2022년 세계경제성장률을 지난 4월 전망치 대비 0.4%p. 낮은 3.2%, 2023년 세계경제성장률은 지난 4월 전망치 대비 0.7%p. 낮은 2.9%로 발표하였습니다. 또한 한국의 경제성장률도 2022년 전망치는 2.3%, 2023년 전망치는 2.1%로 지난 4월 전망치 대비 모두 하락하였습니다. 전세계적으로 경제성장률 전망치가 하락한 주된 요인으로는 러시아-우크라이나 전쟁 악화로 인한 공급망 훼손, 물가상승 등 직접효과 뿐만 아니라 러시아의 채무 불이행에 따른 장기적인 관점에서의 보호주의, 기술교류 제한 등 국제질서 저해 가능성을 꼽았습니다. 또한, 유가/식품가 폭등, 난민에 따른 사회적 불안, 중국의 성장 둔화 장기화 등의 리스크도 상존하는 것을 언급하였습니다.

[IMF의 주요국 경제성장률 전망치]

(단위: %)

구분
2021년
2022년
2023년

2022년 04월
2022년 07월
2022년 04월
2022년 07월

세계
6.1
3.6
3.2
3.6
2.9

선진국
5.2
3.3
2.5
2.4
1.4

미국
5.7
3.7
2.3
2.3
1.0

유로존
5.4
2.8
2.6
2.3
1.2

일본
1.7
2.4
1.7
2.3
1.7

영국
7.4
3.7
3.2
1.2
0.5

캐나다
4.6
3.9
3.4
2.8
1.8

신흥국
6.8
3.8
3.6
4.4
3.9

러시아
4.7
-8.5
-6.0
-2.3
-3.5

중국
8.1
4.4
3.3
5.1
4.6

인도
8.9
8.2
7.4
6.9
6.1

한국
4.0
2.5
2.3
2.9
2.1

(자료 : IMF World Economic Outlook Update, 2022.07)주1) 2022년 및 2023년 수치는 전망치임.

국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 코로나19의 확산은 현재도 종식되지 않고 진행 중에 있으나, 2021년에는 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가 하였으며, 기저효과로 인하여 4.0%의 높은 경제성장률을 기록했습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %, 억달러)

구 분
2010년
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년
2021년

경제성장률
6.8
3.7
2.4
3.2
3.2
2.8
2.9
3.2
2.7
2.2
-0.9
4.0

국내총생산(GDP)
11,437
12,533
12,780
13,706
14,845
14,660
14,997
16,231
17,254
16,514
16,379
17,985

(자료: 한국은행 경제통계시스템)

한편, 2022년 8월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 2022년 및 2023년 국내 경제성장률은 각각 2.6%, 2.1% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 국내경제는 중국 봉쇄조치, 러시아-우크라이나 사태 등 대외 여건 악화가 하방요인으로 작용하겠으나, 방역조치 완화 및 사회적 거리두기 해제 등에 힘입어 회복세를 지속할 것으로 예상하였습니다. 경제전망보고서에 따르면 한국은행은 국내 민간소비는 거리두기 해제, 소득 여건 개선 등에 힘입어 회복세를 이어갈 것으로 전망하였으며, 설비투자는 최근 공급 차질의 영향 등으로 조정을 지속하였으나 향후 완만한 회복 흐름을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 또한 건설투자는 원자재 가격 상승 등으로 당분간 부진하겠으나 하반기에는 완만한 개선세를 보일 것으로 예상하였으나, 상품수출은 주요국 성장세 약화, 중국 봉쇄조치 등의 영향으로 증가세가 점차 둔화될 것으로 전망하였습니다. 이러한 국내 경제성장률 둔화 및 경기 회복 지연은 부동산 매매가격 및 부동산 시장 전반에 직·간접적인 영향을 끼칠 수 있습니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구 분
2021년
2022년(E)
2023(E)

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

GDP
4.1
2.9
2.4
2.6
1.7
2.4
2.1

민간소비
3.7
4.2
3.8
4.0
3.1
2.1
2.6

설비투자
9.0
-7.1
-0.2
-3.8
3.1
-1.4
0.9

지식재산생산물투자
4.4
4.5
3.6
4.0
3.2
3.7
3.5

건설투자
-1.6
-4.3
1.0
-1.5
3.3
1.3
2.2

상품수출
10.5
5.9
0.8
3.1
-1.5
4.6
1.6

상품수입
12.8
5.2
0.6
2.9
0.9
3.2
2.1

(자료: 한국은행 경제전망보고서, 2022.08)주1) 2022년 및 2023년 수치는 전망치임.

부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 임대료수익 및 매각손익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 변동으로 부동산 가격이 현저히하락할 경우 당사의 기업가치는 하락할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재 시점에서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 경기변동 흐름을 정확하게 예측하는 것은 어렵기에 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

[경제심리지수 추이]

구분
2015.12
2016.12
2017.12
2018.12
2019.12
2020.06
2020.12
2021.06
2021.12
2022.06
2022.07
2022.08

경제심리지수
93.6
94
101.7
94.4
94.8
68.7
85.6
109.2
104.5
102.5
97.8
99.3

(자료: 통계청 국가통계포털)

기업과 소비자 등 민간 경제주체의 경제 상황에 대한 심리를 종합적으로 보여주는 지표인 경제심리지수는 100을 기준으로 하는 상대지수이며, 지수가 100보다 높으면 소비자와 기업이 경제 상황을 이전보다 나아졌다고, 100보다 낮으면 그렇지 않다고 여긴다는 뜻입니다. 경제심리지수의 추이를 살펴보면, 코로나19 사태 이전까지는 지수가 100 내외를 기록하였지만, 코로나19 사태로 인해 2020년에는 지표가 65 수준까지 하락하였습니다. 2021년부터 사회적 거리두기 해제 및 전세계적인 확장적 재정·통화 정책 등으로 인해 경기가 회복됨에 따라 경제심리지수가 다시 100 이상을 기록하였습니다. 하지만 2022년 코로나19의 종식이 예상과 달리 지연되고 러시아-우크라이나 사태로 인해 경제심리지수가 다시 100 보다 낮은 수치를 보이며 아직 경기 불확실성이 높은 상황임을 짐작할 수 있습니다.또한 코로나19 사태가 가져온 글로벌 공급망 훼손, 경기 회복 과정에서의 인플레이션 등의 문제는 러시아-우크라이나 전쟁 등의 대외변수로 인해 심화되고 있으며, 추가적으로 경제 전망 지표가 하향조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 국내외 경기 불확실성의 증대는 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 수 있으며, 국내 경제성장률이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기도 악화될 수 있습니다. 이처럼 향후 당사 보유 부동산의 매각시점에 국내 부동산 경기의 악화된다며 당사는 부동산의 매각손실 등으로 인해 사업성이 악화될 위험이 있으며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

(1-3) 금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
향후 기준금리 상승에 따라 차입금리가 상승할 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소할 수 있습니다.
부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다. 또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이처럼
금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 2010년까지 지속적으로 기준금리를 인하했습니다. 2008년 5.25%까지 상승했던 기준금리를 이후 지속적으로 인하하여 2009년 2월 2.00%까지 하락했으며, 이후 세계 경제가 금융위기로 인한 침체에서 개선되는 모습을 보이자 한국은행은 다시 기준금리 인상을 단행하며 2011년 6월 3.25%까지 상승하였습니다. 하지만 이후 다시금 전세계적인 경기 위축이 우려되자, 한국은행은 2012년 7월 다시 금리 인하를 단행했으며 이러한 저금리 기조는 2016년까지 이어졌습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% -> 2.00%)가 있었고, 2015년 3월, 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% -> 1.50%) 이후 1년 만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% -> 1.25%)가 있었습니다.2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월, 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00% ~ 1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다. 2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월, 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 금통위는 기준금리를 0.25%p 추가 인하하여 기준금리는 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 신종 COVID-19 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 안전자산 선호가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 이에 미국 연준은 2020년 3월 예정에 없던 특별회의를 개최해 기준금리를 0.5%p. 인하하였고, 이후 3월 정례회의를 통해 1.0%p.의 추가 인하를 단행하며 기준금리가 0.25%를 도달하며 이로 인해 글로벌 시장금리의 하방 압력이 거세졌습니다.이에 금통위 역시 COVID-19 사태와 국제 유가 급락 등으로 인한 전세계적 경기 침체를 우려하며 2020년 3월 16일 한국은행은 임시 금통위를 열어 기준금리를 인하(1.25% -> 0.75%)하였습니다. 이후 한국은행은 기준금리 동결 기조를 유지하다, 2021년 1월 금통위에서 기준금리를 0.50%로 인하하였습니다. 한편, 시중금리는 2020년 11월 이후 경기 지표 개선 및 물가상승과 더불어 연준의 기준금리 인상 시기가 기존 전망보다 앞당겨질 수 있다는 우려감에 일시적으로 장기물 위주로 상승하는 모습을 보였습니다.2021년 1월 파월 미국 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 2021년 상반기에는 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 나타나며 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적인 현상이라 언급하며 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다. 미국 FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 큰 폭으로 앞당겼고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 2021년 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00~0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서는 기준금리는 동결했지만 물가는 분명히 통제해야 할 대상이라고 언급하였습니다. 이후, FOMC는 기준금리를 2022년 3월에 0.25%p., 5월에 0.5%p., 6월에 0.75%p., 7월에 0.75%p., 9월에 0.75%p.를 인상하며 미국 기준금리는 증권신고서 제출 전일 기준 3.00%~3.25%입니다. 2022년 9월 FOMC에서 연준은 지속적 금리 인상 및 적극적인 통화긴축 의지를 드러냈고, 2022년 말 미국 기준금리 전망은 4.4%(기존 전망치 3.4%), 2023년 기준금리 전망은 4.6%(기존 전망치 3.8%)로 큰 폭 상향했습니다. 이에 따라 2022년 남은 두차례의 FOMC에서도 추가적인 금리 인상 조치가 있을 것으로 예상됩니다.한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일 및 5월 26일 시행된 금통위에서 금리를 각각 0.25%p. 인상하였으며, 2022년 7월 13일 0.50%p. '빅스텝' 인상을 단행하였습니다. 해당 인상은 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다. 2022년 8월 25일 금통위에서도 0.25% 의 기준금리 인상을 발표하며, 증권신고서 제출 전일 기준 한국은행 기준금리는 2.50%입니다. 이처럼 한국, 미국 모두 향후 추가적인 금리 인상 가능성을 배제할 수 없는 상황으로 금리변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

[한국은행 기준금리 변동추이]

한국은행 기준금리 추이.jpg
한국은행 기준금리 추이

(자료: 한국은행)

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 2021년 08월 이후 상승세를 보이고 있는 상황으로, 이는 기준금리 인상, 기대 인플레이션 등의 영향으로 시장금리가 급격하게 오르고 있기 때문입니다. 이후 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 8월 기준 4.38%을 기록하였습니다. 향후 기준금리 추가 인상이 단행될 경우 전반적인 시장금리는 현재 대비 추가로 상승할 수 있습니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
2022-08
2022-07
2022-06
2022-05
2022-04
2022-03
2022-02
2022-01
2021-12
2021-11
2021-10
2021-09

KB국민은행
4.13
4.04
3.86
3.84
3.91
3.96
3.98
3.82
3.61
3.34
2.97
2.76

NH농협은행
4.48
4.36
3.96
3.92
4.02
4.06
4.30
4.24
3.38
3.36
3.16
3.04

신한은행
4.46
4.43
4.04
4.12
4.08
4.10
3.92
3.69
3.82
3.76
3.37
3.08

우리은행
4.65
4.78
4.36
4.37
4.32
4.37
4.33
4.01
3.62
3.05
2.87
2.82

하나은행
4.17
4.21
4.02
4.31
4.18
4.00
3.88
3.66
3.78
3.61
3.33
3.15

산술평균
4.38
4.36
4.05
4.11
4.10
4.10
4.08
3.88
3.64
3.42
3.14
2.97

(자료: 전국은행연합회)주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(1-4) 부동산 상태에 관한 위험

당사는
투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시에 물리적 실사를 실시하였습니다.
실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나
당사가 직접 소유 또는 자리츠를 통해서 소유하는 투자부동산 중 SK서린빌딩, SK U-타워 및 116개 주유소 자산은 모두 책임임대차계약 상 통상적인 마모와 손실을 제외하고, 임차인은 그 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선하며, 임대차개시일 당시에 존재하는 상태와 부합하게 양호하고, 안전하며, 운용할 수 있는 상태로 유지해야 합니다. 또한 당사는
매입 예정 자산인 종로타워에 대해서 물리 실사를 진행하였으며, 향후 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였습니다.
당사는 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 물리적 하자를 발견 및 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고,
예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나
당사가 직접 소유 또는 자리츠를 통해서 소유하는 투자부동산 중 SK서린빌딩, SK U-타워 및 116개 주유소 자산은 책임임대차계약 상 통상적인 마모와 손실을 제외하고, 임차인은 그 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선하며, 임대차개시일 당시에 존재하는 상태와 부합하게 양호하고, 안전하며, 운용할 수 있는 상태로 유지해야 합니다. 또한 당사는
매입 예정 자산인 종로타워에 대해서 물리 실사를 진행하였으며, 향후 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 없음을 확인하였습니다. 당사는 이렇게 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 물리적 하자를 발견 및 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 하기와 같이 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

투자부동산 중 당사 및 SK서린빌딩의 임차인인 SK이노베이션㈜가 당사를 피보험자로 하여 SK서린빌딩에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

[SK서린빌딩 보험 내역]

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
303,466,619
현대해상화재보험㈜

승강기사고배상책임
대물 1사고당 10,000대인 1인당 80,000

가스사고배상책임
대물 1사고당 5,000,000대인 1인당 80,000

기업휴지위험
해당사항 없음
103,389,000

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 10,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 722,160,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

2022년 06월 30일 기준 당사가 투자부동산 중 SK U-타워에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

[SK U-타워 보험 내역]

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
228,285,000
현대해상화재보험㈜

승강기사고배상책임
대물 1사고당 10,000대인 1인당 80,000

가스사고배상책임
대물 1사고당 300,000대인 1인당 80,000

기업휴지위험
해당사항 없음
41,904,888

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 10,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 365,256,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.2022년 06월 30일 기준 당사 자리츠의 투자부동산인 116개 주유소 자산에 대하여 임차인인 SK에너지㈜가 당사를 피보험자로 하여 가입한 보험의 내역은 다음과 같습니다.

[116개 주유소 자산 보험 내역]

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
117,108,730
현대해상화재보험㈜

기업휴지위험
해당사항 없음
118,347,590

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 3,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 540,120,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

당사는 매입 예정 투자부동산인 종로타워에 대하여 하기와 같이 당사를 피보험자로 하여 보험에 가입할 예정입니다.

[종로타워 보험 내역(예정)]

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재산종합위험
건물, 기계 등
139,138,024
현대해상화재보험㈜

기업휴지위험
해당사항없음
53,253,851

배상책임위험
시설소유관리자
1사고당, 대인대물일괄 5,000,000자기부담금 100

주차장
1사고당, 대인대물일괄 300,000자기부담금 100

구내치료비
대물 1사고당 10,000대인 1인당 2,000

(1-5) 대리인 및 이해상충 관련 위험회사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로
에스케이리츠운용㈜는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
회사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 이외에도
신한아이타스㈜가 일반사무 업무를, 대한토지신탁㈜가 부동산 자산 보관 업무를, SK증권㈜가 증권 및 현금 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다.
향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 에스케이리츠운용㈜는 2021년 03월 26일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2021년 03월 26일 설립된 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사입니다. 에스케이리츠운용㈜는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.

구분
내용

회사명
에스케이리츠운용 주식회사

영문명
SK REITs Management Co., Ltd.

대표자
신도철

본점 사업자등록번호
791-87-02314

본사 주소
서울특별시 중구 세종대로 136 (태평로1가, 파이낸스빌딩15층)

본사 전화번호
02-6353-7000

본사 팩스번호
02-6353-7099

인터넷 홈페이지 주소
http://skamc.co.kr

결산월
12월

업종명
부동산업

회사설립일
2021년 03월 26일

임직원수
18명

[당사가 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수및 수수료

자산관리보수(주3)

자산관리보수 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점이퍼센트(0.2%) ÷365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자대상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

자산관리성과수수료(주4)

자산관리성과수수료 = (당해 결산기에 대한 《수수료 등 차감 전 배당액》-《최고 수수료 등 차감전 배당액》) X 《일평균 발행주식수》 X 이십오퍼센트(25%)다만, 자산관리성과수수료가 음수(-)인 경우 및 위탁자의 상장일이 속한 해에 포함되는 각 결산기에 대하여는 자산관리성과수수료가 없는 것으로 한다.
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 지급

매입수수료(주5)

매입수수료 = 《매입가액》 × 영점오퍼센트(0.5%)
위탁자가 투자대상자산의 소유권을 취득한 때마다그 날부터 7일 이내에 지급

처분수수료(주6)

처분자산이 실물 부동산인 경우:처분수수료 = 《처분가액》 × 영점칠퍼센트(0.7%)처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:처분수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》) × 《처분비율》 × 영점칠퍼센트(0.7%)
투자대상자산의 소유권을 이전한 날부터 7일 이내에 수탁자에게 지급

처분성과수수료(주6, 주7)
처분자산이 실물 부동산인 경우:처분성과수수료 = (《처분가액》- 《매입가액》 - 《처분수수료》) × 일십퍼센트(10%) - 《자산관리성과수수료 누계액》처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:처분성과수수료 = (《처분자산의 총가치》 + 《프리미엄》 - 《매입가액》- 《처분수수료》) × 《처분 비율》 × 일십퍼센트(10%) - 《자산관리성과수수료 누계액》

개발보수

수탁자가 계약기간 중 투자대상자산의 개발에 관한 업무를 수행하는 경우, 위탁자는 해당 투자대상자산의 개발과 관련하여 발생한 공사비, 국민주택채권매각차손, 법률자문수수료, 건설공사보험료, 안전관리예치금 보험료, 설계비, 감리비, 인허가비용, 광고홍보비, 민원처리비, 부담금 등 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지비 및 금융비용은 제외함)를 합한 금액의 오퍼센트(5%) 상당액(이하 “총 개발보수”)을 수탁자에게 개발업무에 대한 수수료로 지급

해당 사업연도에 대한 외부감사인의 결산보고서에대하여 주주총회 승인이 있은 날부터 일(1)주일 이내에 수탁자에게 당해 사업연도에 대한 개발보수를 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 다만, 어느 투자대상자산과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 본 계약의 다른 규정에도 불구하고, 해당 투자대상자산에 대한 본 계약에 따른 보수는 없는 것으로 한다.

1. 위탁자가 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 다른 부동산투자회사(이하 “자리츠”) 발행주식(의결권 있는 주식을 기준으로 함)을 소유하고 있고 수탁자가 「부동산투자회사법」상 자리츠의 자산관리회사로서 자리츠로부터 그 업무에 대한 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

2. 위탁자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 설립ㆍ설정된 부동산집합투자기구 발행 집합투자증권을 소유하고 있고 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자와 수탁자가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사 관계에 있는 경우로서 해당 부동산집합투자기구의 집합투자규약에 따라 해당 집합투자업자가 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

주3) 《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 매입수수료 계산식의 매입가액과 같은 방식으로 계산하며, 자산관리보수는 각 투자대상자산별로 산정함.

주4)※《수수료 등 차감 전 배당액》은 당해 결산기에 대한 위탁자의 자산관리성과수수료 차감 전 주당 배당액으로 함. 단, 투자대상자산의 매각으로 인한 배당액(투자대상자산의 처분에 따른 배당금으로, 투자대상자산이 집합투자증권 또는 지분증권 등 부동산 외의 자산인 경우 해당 집합투자증권, 지분증권 등의 기초자산인 부동산의 매각으로 위탁자가 지급받는 배당을 말함)은 《수수료 등 차감 전 배당액》에 포함(산입)하지 않음.※《최고 수수료 등 차감전 배당액》은 당해 결산기의 직전 결산기까지의 《수수료 등 차감 전 배당액》 중 가장 큰 금액으로 함.※《일평균 발행주식수》는 당해 결산기 동안 매일의 위탁자 발행 총 주식수를 합산한 것을 당해 결산기에 속한 날 수로 나누어 계산함.

주5)

※《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 실물 부동산인 경우, 투자대상자산에 관한 매매계약에서 정한 《매매대가》

- 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우, 《기초자산인 부동산의 평가금액》 X 《위탁자의 지분율》

※《매매대가》는 투자대상자산의 매매계약상 매매대금(부가가치세를 제외함)으로 규정된 총 금액(투자대상자산의 매입과 관련하여 승계한 임대보증금 등 부채와 투자대상자산의 수익과 비용의 정산과 관련한 공제액을 공제하지 아니한 금액)으로 함.

※《기초자산인 부동산의 평가금액》은 해당 투자대상자산의 《매매대가》 산정의 기준이 된 투자대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액으로 함.

※《위탁자의 지분율》은 투자대상자산 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 투자대상자산이 집합투자증권인 경우에는 해당 집합투자증권을 발행한 집합투자기구(수익증권인 집합투자증권의 경우 집합투자업자)가 발행한 총 집합투자증권(수익증권인 집합투자증권의 경우 해당 수익증권에 관한 집합투자기구를 위하여 발행한 것에 한함) 중 위탁자가 소유한 집합투자증권이 차지하는 비율

- 투자대상자산이 지분증권인 경우에는 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 총 지분증권 중 위탁자가 소유한 지분증권이 차지하는 비율

주6)※《처분가액》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)으로 함. 매매가격 산정 시 매매계약서에 따라 임대보증금 등 위탁자가 거래 상대방에게 승계시킨 채무 및 수익ㆍ비용의 정산에 따른 공제액은 고려(차감)하지 않음.※《처분자산의 총가치》는 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 『(《처분자산의 기본가치》/《처분자산의 비중》) + 《총 부채》』의 산식에 따라 계산된 금액으로 함.

※《처분자산의 기본가치》는 위탁자의 재무제표(개별 재무제표를 기준으로 함)에 계상된 처분자산의 가액(명확히 하면, 처분자산이 투자대상자산 중 일부인 경우 《처분비율》에 따른 투자대상자산의 가액)으로 함.

※《처분자산의 비중》은 처분자산의 유형별로 다음의 구분에 따름

- 처분자산이 집합투자증권인 경우, 처분자산인 집합투자증권(수량)을 해당 집합투자증권을 발행한 집합투자기구(수익증권인 집합투자증권의 경우 집합투자업자)가 발행한 총 집합투자증권(수량)(수익증권인 집합투자증권의 경우 해당 수익증권에 관한 집합투자기구를 위하여 발행한 것에 한함)으로 나눈 값으로 함.

- 투자대상자산이 지분증권인 경우, 처분자산인 지분증권(수량)을 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 전체 지분증권(수량)으로 나눈 값으로 함.

※《총 부채》는 처분자산의 발행인(처분자산이 집합투자증권인 경우 해당 집합투자기구)의 재무제표상 총 부채로 함.

※《프리미엄》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)에서 《처분자산의 기본가치》를 차감한 금액으로 함.

※《처분비율》은 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 위탁자가 보유한 처분자산인 투자대상자산의 총 수량(총 좌수ㆍ주수)에 대한 처분자산의 수량(좌수ㆍ주수) 비율로 함.

주7)

※《자산관리성과수수료 누계액》은 다음에 따름.

- 최초의 처분성과수수료를 지급하는 경우, 위탁자의 주권이 상장된 날(당일 포함)부터 투자대상자산이 최초로 처분된 날(당일 제외)까지의 기간동안 제3조에 따라 수탁자에게 지급된 자산관리성과수수료의 합계액

- 최초의 처분성과수수료 지급 후에 처분성과수수료를 지급하는 경우, 직전 처분성과수수료 지급일(당일 포함)부터 해당 처분자산이 처분된 날(당일 제외)까지의 기간동안 제3조에 따라 수탁자에게 지급된 자산관리성과수수료의 합계액

당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 및 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 자산관리회사는 당사의 자산관리회사와 동일한 에스케이리츠운용㈜입니다. 당사 및 자리츠는 둘 중 어느 하나가 이미 보수를 지급한 명목에 대하여는 다른 하나가 중복하여 보수를 지급하지 않도록 하는 조건으로 자산관리위탁계약을 체결, 당사의 투자대상자산인 집합투자기구 집합투자업자가 동일함에 따른 보수의 이중지급이 되지 않도록 조치하였습니다.

[클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수및 수수료

자산관리보수(주3)

자산관리보수 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점이이퍼센트(0.22%) ÷365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자대상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

매입수수료(주4)

매입수수료 = 《매입가액》 × 영점오퍼센트(0.5%)
위탁자가 투자대상자산의 소유권을 취득한 때마다 그 날부터 7일 이내에 지급

처분수수료(주5)

처분자산이 실물 부동산인 경우:처분수수료 = 《처분가액》 × 영점칠퍼센트(0.7%)처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:처분수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》) × 《처분비율》 × 영점칠퍼센트(0.7%)
투자대상자산의 소유권을 이전한 날부터 7일 이내에 수탁자에게 지급

처분성과수수료(주4, 주5, 주6)
처분자산이 실물 부동산인 경우:처분성과수수료 = (《처분가액》- 《매입가액》- 《처분수수료》) × 일십퍼센트(10%) - 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:처분성과수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》- 《매입가액》- 《처분수수료》) × 《처분 비율》 × 일십퍼센트(10%) - 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》

개발보수

수탁자가 계약기간 중 투자대상자산의 개발에 관한 업무를 수행하는 경우, 위탁자는 해당 투자대상자산의 개발과 관련하여 발생한 공사비, 국민주택채권매각차손, 법률자문수수료, 건설공사보험료, 안전관리예치금 보험료, 설계비, 감리비, 인허가비용, 광고홍보비, 민원처리비, 부담금 등 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지비 및 금융비용은 제외함)를 합한 금액의 오퍼센트(5%) 상당액(이하 “총 개발보수”)을 수탁자에게 개발업무에 대한 수수료로 지급

해당 사업연도에 대한 외부감사인의 결산보고서에 대하여 주주총회 승인이 있은 날부터 일(1)주일 이내에 수탁자에게 당해 사업연도에 대한 개발보수를 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 다만, 어느 투자대상자산과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 본 계약의 다른 규정에도 불구하고, 해당 투자대상자산에 대한 본 계약에 따른 보수는 없는 것으로 한다.

1. 위탁자가 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 다른 부동산투자회사 발행주식(의결권 있는 주식을 기준으로 함)을 소유하고 있고 수탁자가 「부동산투자회사법」상 자리츠의 자산관리회사로서 자리츠로부터 그 업무에 대한 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

2. 위탁자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 설립ㆍ설정된 부동산집합투자기구 발행 집합투자증권을 소유하고 있고 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자와 수탁자가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사 관계에 있는 경우로서 해당 부동산집합투자기구의 집합투자규약에 따라 해당 집합투자업자가 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

주3) 《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 매입수수료 계산식의 매입가액과 같은 방식으로 계산하며, 자산관리보수는 각 투자대상자산별로 산정함.

주4)

※《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 실물 부동산인 경우, 투자대상자산에 관한 매매계약에서 정한 《매매대가》

- 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우, 《기초자산인 부동산의 평가금액》 X 《위탁자의 지분율》

※《매매대가》는 투자대상자산의 매매계약상 매매대금(부가가치세를 제외함)으로 규정된 총 금액(투자대상자산의 매입과 관련하여 승계한 임대보증금 등 부채와 투자대상자산의 수익과 비용의 정산과 관련한 공제액을 공제하지 아니한 금액)으로 함.

※《기초자산인 부동산의 평가금액》은 해당 투자대상자산의 《매매대가》 산정의 기준이 된 투자대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액으로 함.

※《위탁자의 지분율》은 투자대상자산 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 투자대상자산이 집합투자증권인 경우에는 해당 집합투자증권을 발행한 집합투자기구(수익증권인 집합투자증권의 경우 집합투자업자)가 발행한 총 집합투자증권(수익증권인 집합투자증권의 경우 해당 수익증권에 관한 집합투자기구를 위하여 발행한 것에 한함) 중 위탁자가 소유한 집합투자증권이 차지하는 비율

- 투자대상자산이 지분증권인 경우에는 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 총 지분증권 중 위탁자가 소유한 지분증권이 차지하는 비율

주5)※《처분가액》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)으로 함. 매매가격 산정 시 매매계약서에 따라 임대보증금 등 위탁자가 거래 상대방에게 승계시킨 채무 및 수익ㆍ비용의 정산에 따른 공제액은 고려(차감)하지 않음.※《처분자산의 총가치》는 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 『(《처분자산의 기본가치》/《처분자산의 비중》) + 《총 부채》』의 산식에 따라 계산된 금액으로 함.

※《처분자산의 기본가치》는 위탁자의 재무제표(개별 재무제표를 기준으로 함)에 계상된 처분자산의 가액(명확히 하면, 처분자산이 투자대상자산 중 일부인 경우 《처분비율》에 따른 투자대상자산의 가액)으로 함.

※《처분자산의 비중》은 처분자산의 유형별로 다음의 구분에 따름

- 처분자산이 집합투자증권인 경우, 처분자산인 집합투자증권(수량)을 해당 집합투자증권을 발행한 집합투자기구(수익증권인 집합투자증권의 경우 집합투자업자)가 발행한 총 집합투자증권(수량)(수익증권인 집합투자증권의 경우 해당 수익증권에 관한 집합투자기구를 위하여 발행한 것에 한함)으로 나눈 값으로 함.

- 투자대상자산이 지분증권인 경우, 처분자산인 지분증권(수량)을 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 전체 지분증권(수량)으로 나눈 값으로 함.

※《총 부채》는 처분자산의 발행인(처분자산이 집합투자증권인 경우 해당 집합투자기구)의 재무제표상 총 부채로 함.

※《프리미엄》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)에서 《처분자산의 기본가치》를 차감한 금액으로 함.

※《처분비율》은 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 위탁자가 보유한 처분자산인 투자대상자산의 총 수량(총 좌수ㆍ주수)에 대한 처분자산의 수량(좌수ㆍ주수) 비율로 함.

주6)

※《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》 위탁자의 발행주식을 보유한 부동산투자회사(이하 “모리츠”)와 모리츠의 자산관리회사로서 수탁자가 체결한 자산관리위탁계약에 따라 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 자산관리성과수수료[모리츠의 배당성과를 기준으로 지급받는 성과보수로, 해당 투자대상자산과 관련하여 지급되었는지를 불문함]를 다음의 방법으로 합산한 금액(누계액)으로 함.

- 최초의 처분성과수수료를 지급하는 경우, 모리츠의 주권이 상장된 날(당일 포함)부터 위탁자의 해당 투자대상자산이 최초로 처분된 날(당일 제외)까지의 기간동안 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 모리츠 자산관리성과수수료의 합계액- 최초의 처분성과수수료 지급 후에 처분성과수수료를 지급하는 경우, 직전 처분성과수수료 지급일(당일 포함)부터 위탁자의 해당 투자대상자산이 처분된 날(당일 제외)까지의 기간동안 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 모리츠 자산관리성과수수료의 합계액

[토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수및 수수료

자산관리수수료(주3)

최초 지급월~4년차(48개월간):자산관리수수료 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점이퍼센트(0.2%) ÷ 365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자대상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수4년차 이후:자산관리수수료 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점삼퍼센트(0.3%) ÷ 365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자대상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

매입수수료

매입수수료 = 64.2억원
위탁자가 투자대상자산의 소유권을 취득한 때마다 그 날부터 7일 이내에 지급

처분수수료(주4)

처분자산이 실물 부동산인 경우:처분수수료 = 《처분가액》 × 영점칠퍼센트(0.7%)처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:처분수수료 = (《처분자산의 총가치》 + 《프리미엄》) × 《처분비율》 × 영점칠퍼센트(0.7%)
투자대상자산의 소유권을 이전한 날부터 7일 이내에 수탁자에게 지급

처분성과수수료(주3, 4, 5)
처분자산이 실물 부동산인 경우:(《처분가액》- 《매입가액》- 《처분수수료》) × 일십퍼센트(10%) - 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:처분성과수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》 - 《매입가액》- 《처분수수료》) × 《처분 비율》 × 일십퍼센트(10%) - 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》

개발보수

수탁자가 계약기간 중 투자대상자산의 개발에 관한 업무를 수행하는 경우, 위탁자는 해당 투자대상자산의 개발과 관련하여 발생한 공사비, 국민주택채권매각차손, 법률자문수수료, 건설공사보험료, 안전관리예치금 보험료, 설계비, 감리비, 인허가비용, 광고홍보비, 민원처리비, 부담금 등 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지비 및 금융비용은 제외함)를 합한 금액의 오퍼센트(5%) 상당액(이하 “총 개발보수”)을 수탁자에게 개발업무에 대한 수수료로 지급

해당 사업연도에 대한 외부감사인의 결산보고서에 대하여 주주총회 승인이 있은 날부터 일(1)주일 이내에 수탁자에게 당해 사업연도에 대한 개발보수를 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 다만, 어느 투자대상자산과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 본 계약의 다른 규정에도 불구하고, 해당 투자대상자산에 대한 본 계약에 따른 보수는 없는 것으로 한다.

1. 위탁자가 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 다른 부동산투자회사 발행주식(의결권 있는 주식을 기준으로 함)을 소유하고 있고 수탁자가 「부동산투자회사법」상 자리츠의 자산관리회사로서 자리츠로부터 그 업무에 대한 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

2. 위탁자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 설립ㆍ설정된 부동산집합투자기구 발행 집합투자증권을 소유하고 있고 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자와 수탁자가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사 관계에 있는 경우로서 해당 부동산집합투자기구의 집합투자규약에 따라 해당 집합투자업자가 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

주3)※《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 실물 부동산인 경우, 투자대상자산에 관한 매매계약에서 정한 《매매대가》

- 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우, 《기초자산인 부동산의 평가금액》 X 《위탁자의 지분율》

주4)※《처분가액》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)으로 함. 매매가격 산정 시 매매계약서에 따라 임대보증금 등 위탁자가 거래 상대방에게 승계시킨 채무 및 수익ㆍ비용의 정산에 따른 공제액은 고려(차감)하지 않음.※《처분자산의 총가치》는 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 『(《처분자산의 기본가치》/《처분자산의 비중》) + 《총 부채》』의 산식에 따라 계산된 금액으로 함.

※《처분자산의 기본가치》는 위탁자의 재무제표(개별 재무제표를 기준으로 함)에 계상된 처분자산의 가액(명확히 하면, 처분자산이 투자대상자산 중 일부인 경우 《처분비율》에 따른 투자대상자산의 가액)으로 함.

※《처분자산의 비중》은 처분자산의 유형별로 다음의 구분에 따름

- 처분자산이 집합투자증권인 경우, 처분자산인 집합투자증권(수량)을 해당 집합투자증권을 발행한 집합투자기구(수익증권인 집합투자증권의 경우 집합투자업자)가 발행한 총 집합투자증권(수량)(수익증권인 집합투자증권의 경우 해당 수익증권에 관한 집합투자기구를 위하여 발행한 것에 한함)으로 나눈 값으로 함.

- 투자대상자산이 지분증권인 경우, 처분자산인 지분증권(수량)을 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 전체 지분증권(수량)으로 나눈 값으로 함.

※《총 부채》는 처분자산의 발행인(처분자산이 집합투자증권인 경우 해당 집합투자기구)의 재무제표상 총 부채로 함.

※《프리미엄》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)에서 《처분자산의 기본가치》를 차감한 금액으로 함.

※《처분비율》은 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 위탁자가 보유한 처분자산인 투자대상자산의 총 수량(총 좌수ㆍ주수)에 대한 처분자산의 수량(좌수ㆍ주수) 비율로 함.

주5)

※《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》은 위탁자의 발행주식을 보유한 부동산투자회사(이하 “모리츠”)와 모리츠의 자산관리회사로서 수탁자가 체결한 자산관리위탁계약에 따라 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 자산관리성과수수료[모리츠의 배당성과를 기준으로 지급받는 성과보수로, 해당 투자대상자산과 관련하여 지급되었는지를 불문함. 이하 같다]를 다음의 방법으로 산정한 금액으로 함.

- 수탁자가 자산관리하거나 자산관리했던 모리츠 및 자리츠(이하 총칭하여 “전체 리츠”) 중에서 투자대상자산을 처분하여 최초로 “매각차익이 발생”한 경우, 모리츠의 주권이 최초로 상장된 날(당일 포함)부터 최초로 “매각차익이 발생”한 날(투자대상자산의 소유권을 이전한 날을 의미하며, 당일을 제외한다. 이하 같다.)까지의 기간동안 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 모리츠 자산관리성과수수료의 합계액

(“매각차익 발생”이라 함은,《처분가액》- 《매입가액》- 《처분수수료》가 ‘0’ 이상인 경우를 의미한다. 이하 같다)

- “전체 리츠” 중에서 최초로 “매각차익이 발생”한 후 위탁자가 투자대상자산을 처분하여 “매각차익이 발생”한 경우, “전체 리츠”를 기준으로 직전 “매각차익 발생”일(당일 포함)부터 위탁자가 해당 투자대상자산을 처분하여 “매각차익이 발생”한 날(당일 제외)까지의 기간동안 수탁자가 지급받은 모리츠 자산관리성과수수료의 합계액

(명확히 하면, “전체 리츠” 중 어느 하나의 처분성과수수료 산정시 기 차감된《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》은 다음 처분성과수수료(“전체 리츠” 중 어느 리츠인지 불문) 산정시 차감 대상 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》에서 제외한다).

이외에도 신한아이타스㈜가 일반사무 업무를, 대한토지신탁㈜가 부동산 자산 보관 업무를, SK증권㈜가 증권 및 현금 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

SK증권㈜(증권 및 현금 보관)

자산보관보수

별도기준:매 결산기마다 금 오백만원(\5,000,000)(부가가치세 별도)연간 환산시 금 이천만원((\20,000,000)(부가가치세 별도)연결기준:매 결산기마다 금 육백오십만원(\6,500,000)(부가가치세 별도)연간 환산시 금 이천육백만원((\26,000,000)(부가가치세 별도)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

추가수수료 (주1)
추가수수료 = 추가매입자산의 《가중평균 매입가액》× 《추가수수료율》

대한토지신탁㈜(부동산 보관)
자산보관보수
별도기준:매 결산기 마다 금 일백이십오만원(\1,250,000)(부가가치세 별도)연간 환산 시 금 오백만원(\5,000,000)(부가가치세 별도)연결기준:매 결산기 마다 금 이백오십만원(\2,500,000)(부가가치세 별도)연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)(부가가치세 별도)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

신한아이타스㈜(일반사무)

일반사무수탁보수

기본보수(별도기준)(i) 상장 이전: 매 결산기별 1,100만원(부가가치세 별도) 연간 환산시 4,400만원(부가가치세 별도)(ii) 상장 이후: 매 결산기별 5,000만원(부가가치세 별도) 연간 환산시 20,000만원(부가가치세 별도)기본보수(연결기준)(i) 상장 이전: 매 결산기별 2,600만원(부가가치세 별도) 연간 환산시 10,400만원(부가가치세 별도)(ii) 상장 이후: 매 결산기별 6,500만원(부가가치세 별도) 연간 환산시 26,000만원(부가가치세 별도)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 현금으로 지급
일할계산

추가수수료 (주1)
추가수수료 = 추가매입자산의 《가중평균 매입가액》×《추가수수료율》

주1)

※ 가중평균 매입가액: 추가매입자산의 《매입가액》 × 《추가매입자산의 보유기간》 / 《당해 결산기의 총일수》

※ 당해 결산기의 총일수: 당해 결산기의 실제 총일수를 의미하며, 최초 결산기 및 최종 결산기의 경우 90일을 총일수로 간주한다.

※ 매입가액: 추가매입자산의 매입 시 거래 상대방과 체결한 매매계약에서 정한 매매대금(부가가치세를 제외함)으로 규정된 총 금액(추가매입자산의 매입과 관련하여 승계한 임대보증금 등 부채와 추가매입자산의 수익과 비용의 정산과 관련한 공제액을 공제하지 아니한 금액)으로 한다.※ 자산보관 추가수수료율: (결산기별) 0.0005%, (연간) 0.002% / 일반사무수탁 추가수수료율: (결산기별) 0.001875%, (연간) 0.0075%※ 추가매입자산의 보유기간: 해당 결산기에 위탁자가 추가매입자산을 보유하고 있는 총일수로서, 보유하고 있는 총일수를 계산함에 있어 최초의 보유일은 해당 추가매입자산의 소유권을 취득한 날(소유권이전등기 신청일을 말하되, 소유권이전등기가 경료될 것을 조건으로 함)로 하고, 최종 보유일은 위탁자가 해당 자산을 처분하고 처분대가를 완납 받은 날로 한다.

2. 회사위험

당사의 자산관리회사는 에스케이리츠운용㈜로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 SK그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다. 이를 위한 시작으로, 당사와 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사 ㈜는 지난 2021년 7월 6일과 2021년 7월 7일에 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 116개소를, 2022년 6월 30일에는 SK U-타워를 추가로 매입하였습니다. 또한 당사와 당사의 종속기업은 각각 SK서린빌딩에 대하여 SK㈜와 5년, SK U-타워에 대하여 SK하이닉스㈜와 5년, SK에너지㈜와 10년의 임대차기간 및 유지관리비, 보험료, 제세공과금 및 자본적 지출 비용을 모두 임차인의 부담으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하여 현재까지 안정적으로 운용하고 있습니다.
2022년 06월 30일에 당사는 차입금으로 SK U-타워를 매입하였으며, 2022년 10월 11일에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 지분 100%를 취득할 예정입니다. 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사가 취득한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2022년 10월 12일에 종로타워를 매입할 예정입니다.당사는 2021년 03월 15일 설립 후 제2기(2021년 07월 01일~2021년 09월 30일) 중 최초 자산 편입을 완료하였으며, 영업수익 또한 제2기부터 발생했습니다. 당사의 사업연도는 매년 01월 01일에 개시하여 같은 해 03월 31일에 종료하며, 04월 01일에 개시하여 같은 해 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 개시하여 같은 해 09월 30일에 종료하며, 10월 01일에 개시하여 같은 해 12월 31일에 종료합니다. 당사가 설립 이후 사업을 영위한 사업연도는 제1기(2021년 03월 15일~2021년 06월 30일), 제2기(2021년 07월 01일~2021년 09월 30일), 제3기(2021년 10월 01일~2021년 12월 31일), 제4기(2022년 01월 01일~2022년 03월 31일), 제5기(2022년 04월 01일~2022년 06월 30일)입니다.

(2-1) 수익성 관련 위험당사의
영업수익은 직접 취득 투자부동산인 SK서린빌딩 및 SK U-타워에서 창출되는 임대료수익 및 자리츠가 취득한 투자부동산에서 창출되는 임대료수익에서 발생합니다. 당사의
제5기(2022년 04월 01일~2022년 06월 30일) 연결기준 영업수익은 약 186억원이었으며, 당기순이익 약 88억원을 달성하였습니다. 또한 당사의
주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.당사는
금번 공모사채로 조달한 금액을 자리츠 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜에 출자 후, 자리츠를 통해 신규 부동산 자산 종로타워 편입을 예정하고 있습니다.
신규 투자부동산에서 발생하는 임대료수익 및 관련 비용은 당사의 영업이익 및 영업비용에 변동을 줄 것이며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.

당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로 2021년 03월 16일에 설립되었고, 2021년 06월 07일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 승인받았습니다. 당사는 2021년 07월 06일에 SK서린빌딩, 2021년 07월 07일 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 100%, 2022년 06월 30일에 SK U-타워를 취득하였으며, 2022년 10월 11일에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 100%를 취득할 예정입니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 2021년 07월 07일 전국 116개 주유소 자산을 매입 완료하였으며, 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 2022년 10월 12일 종로타워를 매입할 예정입니다.당사의 영업수익은 상기 직접 취득 투자부동산인 SK서린빌딩 및 SK U-타워에서 창출되는 임대료수익 및 자리츠가 취득한 투자부동산에서 창출되는 임대료수익에서 발생합니다. 당사의 제5기(2022년 04월 01일~2022년 06월 30일) 연결기준 영업수익은 186억원이었으며, 당기순이익 88억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다. SK U-타워는 당사가 2022년 06월 30일에 매입하였기에 해당 투자부동산에서 발생하는 임대료수익은 당사의 제6기 영업수익부터 반영될 예정이며, 매입 예정 투자부동산인 종로타워에서 발생할 임대료수익도 당사 제8기 영업수익부터 반영될 예정입니다.

[연결기준 수익성 추이]

(단위: 원)

구분

제 5 기

제 4 기

제 3 기

제 2 기

영업수익

18,644,699,787

18,587,055,903

18,579,453,134

17,088,721,815

영업비용

3,473,191,781

3,246,113,255

3,376,107,897

3,601,311,339

영업이익(손실)

15,171,508,006

15,340,942,648

15,203,345,237

13,487,410,476

금융수익

82,652,318

45,904,068

19,399,086

4,269,622

금융원가

6,456,706,138

6,284,727,721

6,447,438,557

7,215,731,075

기타이익

1,514,875

34,626,028

44,923

1,098,546

기타손실

3

-

-

22

법인세비용차감전순이익(손실)

8,798,969,058

9,136,745,023

8,775,350,689

6,277,047,547

법인세비용

-
-
-
-

당기순이익(손실)

8,798,969,058

9,136,745,023

8,775,350,689

6,277,047,547

기타포괄손익

-
-
-
-

총포괄손익

8,798,969,058

9,136,745,023

8,775,350,689

6,277,047,547

영업이익률
81.37%
82.54%
81.83%
78.93%

당기순이익률
47.19%
49.16%
47.23%
36.73%

(자료: 당사 반기보고서 및 사업보고서)

[당사 투자부동산에서 발생한 손익 추이]

(단위: 천원)

구분
제 5 기
제 4 기
제 3 기
제 2 기

영업수익
18,644,700
18,587,056
18,579,453
17,088,722

영업비용
3,473,192
3,246,113
3,376,108
3,601,311

투자부동산 수익(주1)
18,644,700
18,587,056
18,579,453
17,088,722

투자부동산 비용(주2)
3,136,920
3,026,505
3,086,870
2,906,704

(자료: 당사 반기보고서 및 사업보고서)주1) 수익은 영업수익 중 임대료수익입니다.주2) 영업비용 중 감가상각비, 자산보관수수료, 자산관리위탁수수료 및 부동산관리용역위탁수수료입니다.

당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였습니다. 당사의 추정 영업수익은 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜와의 책임임대차계약을 바탕으로 한 임대수익 및 투자주식(자리츠 보통주) 취득에 따른 배당수익으로 구성됩니다. 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 2022년 10월 12일에 종로타워를 매입할 예정이며, 해당 투자부동산에서 수취하는 배당수익은 당사의 제8기 영업수익부터 반영될 예정입니다.

[클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 예상 배당금]

(단위: 백만원)

구분
예상 배당금

2022.07.01~2022.12.31

9,888

2023.01.01~2023.06.30

9,876

2023.07.01~2023.12.31

9,866

2024.01.01~2024.06.30

9,857

(자료: 한울회계법인 재무분석보고서)주1) 실제 배당금은 변동될 수 있습니다.주2) 상기 예상 배당금은 한울회계법인에서 작성한 재무분석보고서상의 추정 손익계산서를 기반으로 합니다.주3) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜로부터 수취하는 배당금이 당사의 영업수익에 반영되는 기간 기준입니다.

[토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 예상 배당금]

(단위: 백만원)

구분
예상 배당금

2023.01.01~2023.06.30

2,977

2023.07.01~2023.12.31

3,246

2024.01.01~2024.06.30

6,350

(자료: KPMG삼정회계법인 재무분석보고서)주1) 실제 배당금은 변동될 수 있습니다.주2) 상기 예상 배당금은 KPMG삼정회계법인에서 작성한 재무분석보고서상의 추정 손익계산서를 기반으로 합니다.주3) 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜로부터 수취하는 배당금이 당사의 영업수익에 반영되는 기간 기준입니다.

[당사 영업수익 추정치]

(단위 : 백만원)

구분
제6~7기(E)
제8~9기(E)
제10~11기(E)
제12~13기(E)

기간
(2022.07.01~2022.12.31)
(2023.01.01~ 2023.06.30)
(2023.07.01~ 2023.12.31)
(2024.01.01~ 2024.06.30)

임대수익
SK서린빌딩
20,966
20,966
20,966
20,966

SK U-타워
11,183
11,183
11,183
11,183

임대보증금선수수익
473
478
483
488

배당수익
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜
9,888
9,876
9,866
9,857

토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜
-
2,977
3,246
6,350

영업수익
42,511
45,480
45,745
48,844

(자료: 한울회계법인 재무분석보고서)주1) 실제 임대수익 및 배당수익은 변동될수 있습니다.주2) 상기 예상 임대수익 및 배당수익은 한울회계법인에서 작성한 재무분석보고서상의 추정 손익계산서를 기반으로 합니다.

당사는 금번 공모사채로 조달한 금액을 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜에 출자 후, 자리츠를 통해 신규 부동산 자산 종로타워 편입을 예정하고 있습니다. 신규 투자부동산에서 발생하는 임대료수익 및 관련 비용은 당사의 영업이익 및 영업비용에 변동을 줄 것이며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.

(2-2) 재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험당사의
2022년 06월 30일 연결기준 자산총계는 2조 4,580억원, 부채총계는 1조 6,854억원으로 부채비율은 218.15%, 차입금의존도는 65.33%입니다. 당사의
부채비율이 제4기 143.04%에서 제5기 218.15%로 급증한 것은 SK U-타워 매입에 필요한 금액을 전자단기사채, 단기차입금 및 장기차입금으로 차입 조달하였기 때문입니다. 당사는
2022년 08월 12일 납입된 유상증자 대금 및 자체현금으로 SK U-타워 매입을 위해 발행한 전자단기사채를 상환하였으며, 사채 상환으로 당사의 차입금 및 부채비율은 감소할 예정입니다.당사의 자리츠인
토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "자리츠")는 종로타워 매입을 위해 총 6,768억원을 조달할 예정이며, 부동산 담보대출(2,448억원) 및 당사의 출자금(4,214억원)을 통해 조달할 계획입니다. 한편,
당사는 자리츠에 대한 출자금 조달 및 향후 안정적인 운용을 위하여 금번 공모사채(960억원), 전자단기사채(3,309억원) 및 전환사채(320억원)를 발행할 예정이며, 상기 전자단기사채, 전환사채 발행금액 및 담보대출 실행금액은 금번 공모사채의 조달규모 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 이처럼
당사 및 당사의 자리츠는 종로타워 매입을 위한 조달금액 대부분을 금번 공모사채를 포함하여 대부분 차입금 및 사채로 조달할 예정이며, 이로 인해 당사의 부채비율 및 차입금의존도가 높아질 수 있습니다.당사의
2022년 06월 30일 연결기준 이자보상비율은 약 2.35배로 양호한 수준이나, SK U-타워 및 종로타워(예정) 매입을 위해 조달한 차입금 및 사채로 인해 향후 이자비용을 포함한 금융비용이 증가할 예정입니다. 하지만,
SK U-타워 및 종로타워 편입으로 신규 부동산 자산에서 발생하는 임대료수익이 회사의 영업수익에 반영됨에 따라서 이자보상비율이 크게 하락하지 않을 것으로 전망합니다. 또한
당사는 추후 유상증자 대금 등으로 종로타워 편입을 위해 당사가 발행 예정인 전자단기사채를 상환할 예정이며, 2023년 경 유상증자를 계획하고 있으나 시장 상황을 고려하여 유상증자 등의 시기와 방법을 결정할 계획입니다.당사의
부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나, 향후 자금조달 계획에 따라 변동될 수 있습니다. 또한,
투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재합니다.

당사의 2022년 06월 30일 연결기준 투자부동산 계정은 2조 3,901억원이며, 이는 자산총계 2조 4,580억원 중 97.24%를 차지합니다. 당사의 자산 대부분은 투자부동산에 해당하며, 투자부동산에서 발생하는 임대료수익이 당사의 영업수익을 구성합니다. 당사는 SK U-타워를 2022년 06월 30일에 매입 완료하여 하기와 같이 제5기 중 투자부동산 변동내역 중 취득분에 반영되어있으나, 해당 부동산에서의 임대료수익은 제 6기부터 발생하므로 당사의 제5기 영업수익에는 반영되지 않았습니다.

[당사 투자부동산 변동 내역]

(단위: 천원)

과 목
제4기말
취득
감가상각비
제5기말

토지
1,545,010,200
297,117,047
-
1,842,127,247

건물
312,963,413
237,124,048
(2,098,912)
547,988,549

합 계
1,857,973,613
534,241,095
(2,098,912)
2,390,115,796

(자료: 당사 사업보고서)

[당사 투자부동산에서 발생한 손익 추이]

(단위: 천원)

구분
제5기
제4기
제3기
제2기

영업수익
18,644,700
18,587,056
18,579,453
17,088,722

영업비용
3,473,192
3,246,113
3,376,108
3,601,311

투자부동산 수익(주1)
18,644,700
18,587,056
18,579,453
17,088,722

투자부동산 비용(주2)
3,136,920
3,026,505
3,086,870
2,906,704

(자료: 당사 사업보고서)주1) 수익은 영업수익 중 임대료수익입니다.주2) 영업비용 중 감가상각비, 자산보관수수료, 자산관리위탁수수료 및 부동산관리용역위탁수수료입니다.

당사의 2022년 06월 30일 연결기준 자산총계는 2조 4,580억원, 부채총계는 1조 6,854억원으로 부채비율은 218.15%, 차입금의존도는 65.33%입니다. 당사의 부채비율이 제4기 143.04%에서 제5기 218.15%로 급증한 것은 SK U-타워 매입에 필요한 금액을 전자단기사채, 단기차입금 및 장기차입금으로 차입 조달하였기 때문입니다. 당사는 2022년 08월 12일에 납입된 유상증자 대금 및 자체현금으로 SK U-타워 매입을 위해 발행한 전자단기사채를 상환하였으며, 사채 상환으로 당사의 차입금 및 부채비율은 감소할 예정입니다. 당사의 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "자리츠")는 종로타워 매입을 위해 총 6,768억원을 조달할 예정이며, 부동산 담보대출(2,448억원) 및 당사의 출자금(4,214억원)을 통해 조달할 계획입니다. 한편, 당사는 자리츠에 대한 출자금 조달 및 향후 안정적인 운용을 위하여 금번 공모사채(960억원), 전자단기사채(3,309억원) 및 전환사채(320억원)를 발행할 예정이며, 상기 전자단기사채, 전환사채 발행금액 및 담보대출 실행금액은 금번 공모사채의 조달규모 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 이처럼 당사 및 당사의 자리츠는 종로타워 매입을 위한 조달금액 대부분을 금번 공모사채를 포함하여 대부분 차입금 및 사채로 조달할 예정이며, 이로 인해 당사의 부채비율 및 차입금의존도가 높아질 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 추이]

(단위: 원, %)

구분
제 5 기
제 4 기
제 3 기
제 2 기

자산총계
2,457,976,945,157
1,883,198,007,589
1,884,244,264,087
1,882,681,805,129

부채총계
1,685,392,867,702
1,108,331,198,226
1,107,643,964,364
1,106,485,783,192

자본총계
772,584,077,455
774,866,809,363
776,600,299,723
776,196,021,937

차입금
1,605,866,912,280
1,046,037,186,400
1,045,415,162,700
1,044,783,013,773

현금및현금성자산
27,013,462,420
12,983,945,200
12,411,083,242
20,189,921,807

순차입금
1,578,853,449,860
1,033,053,241,200
1,033,004,079,458
1,024,593,091,966

부채비율
218.15%
143.04%
142.63%
142.55%

차입금의존도
65.33%
55.55%
55.48%
55.49%

순차입금의존도
64.23%
54.86%
54.82%
54.42%

(자료: 당사 사업보고서)주1) 부채비율(%)= (부채총액/자본총계)*100주2) 차입금의존도(%)= (총차입금/총자산)*100주3) 순차입금의존도(%)= (순차입금/총자산)*100

[별도기준 재무안정성 추이]

(단위: 원, %)

구분
제 5 기
제 4 기
제 3 기
제 2 기

자산총계
1,978,387,829,227
1,403,465,030,084
1,404,618,719,511
1,403,815,555,952

부채총계
1,209,504,846,727
632,705,554,969
632,366,104,535
631,707,258,889

자본총계
768,882,982,500
770,759,475,115
772,252,614,976
772,108,297,063

차입금
1,158,022,536,374
598,465,604,366
598,111,822,669
597,752,280,804

현금및현금성자산
23,884,751,899
1,914,072,187
1,671,300,413
9,399,550,876

순차입금
1,134,137,784,475
596,551,532,179
596,440,522,256
588,352,729,928

부채비율
157.31%
82.09%
81.89%
81.82%

차입금의존도
58.53%
42.64%
42.58%
42.58%

순차입금의존도
57.33%
42.51%
42.46%
41.91%

(자료: 당사 사업보고서)주1) 부채비율(%)= (부채총액/자본총계)*100주2) 차입금의존도(%)= (총차입금/총자산)*100주3) 순차입금의존도(%)= (순차입금/총자산)*100

[유상증자 결정]

1. 신주의 종류와 수
보통주식 (주)
41,533,547

기타주식 (주)
-

2. 1주당 액면가액 (원)
500

3. 증자전 발행주식총수 (주)
보통주식 (주)
155,020,532

기타주식 (주)
-

4. 자금조달의 목적
시설자금 (원)
-

영업양수자금 (원)
-

운영자금 (원)
-

채무상환자금 (원)
210,159,747,820

타법인 증권취득자금 (원)
-

기타자금 (원)
-

5. 증자방식
주주배정후 실권주 일반공모

※ 기타주식에 관한 사항

정관의 근거
-

주식의 내용
-

기타
-

6. 신주 발행가액
확정발행가
보통주식 (원)
5,060

기타주식 (원)
-

예정발행가
보통주식 (원)
-
확정예정일
-

기타주식 (원)
-
확정예정일
-

7. 발행가 산정방법
24. 기타 투자판단에 참고할 사항- 가. 신주 발행가액 산정방법 참조

8. 신주배정기준일
2022년 07월 04일

9. 1주당 신주배정주식수 (주)
0.2679228774

10. 우리사주조합원 우선배정비율 (%)
-

11. 청약예정일
우리사주조합
시작일
-

종료일
-

구주주
시작일
2022년 08월 04일

종료일
2022년 08월 05일

12. 납입일
2022년 08월 12일

13. 실권주 처리계획
24. 기타 투자판단에 참고할 사항- 나. 신주의 배정방법 참조

14. 신주의 배당기산일
2022년 07월 01일

15. 신주권교부예정일
-

16. 신주의 상장예정일
2022년 08월 26일

17. 대표주관회사(직접공모가 아닌 경우)
한국투자증권, 삼성증권

18. 신주인수권양도여부
예

- 신주인수권증서의 상장여부
예

- 신주인수권증서의 매매 및 매매의 중개를 담당할 금융투자업자
한국투자증권, 삼성증권

19. 이사회결의일(결정일)
2022년 06월 16일

- 사외이사 참석여부
참석 (명)
-

불참 (명)
-

- 감사(감사위원) 참석여부
참석

20. 증권신고서 제출대상 여부
예

21. 제출을 면제받은 경우 그 사유
-

22. 청약이 금지되는 공매도 거래 기간
해당여부
예

시작일
2022년 06월 17일

종료일
2022년 08월 01일

23. 공정거래위원회 신고대상 여부
해당

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)주1) 당사는 부동산투자회사법에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.주2) 구주주 청약 및 초과 청약 결과 발생한 실권주에 대해 2022년 08월 09일과 2022년 08월 10일 양일간 해당 실권주를 일반에 공모하는 일반공모 청약을 진행할 예정입니다.주3) 당사는 2022년 05월 26일 국토교통부로부터 영업변경인가를 득한 바에 따라, 2022년 06월 09일에 SK하이닉스㈜와 경기도 성남시 분당구 정자동에 위치한 SK U-타워에 대한 매매계약과 책임임대차계약을 체결하였습니다. SK U-타워의 매입 자금은 선순위 담보대출 차입과 전자단기사채를 발행하여 조달하였으며, 금번 유상증자 대금 약 2,102억원은 전자단기사채 상환 자금으로 사용되었습니다.

당사의 2022년 06월 30일 연결기준 이자보상비율은 약 2.35배로 양호한 수준이나, SK U-타워 및 종로타워(예정) 매입을 위해 조달한 차입금 및 사채로 인해 향후 이자비용을 포함한 금융비용이 증가할 예정입니다. 하지만, SK U-타워 및 종로타워 편입으로 신규 부동산 자산에서 발생하는 임대료수익이 회사의 영업수익에 반영됨에 따라서 이자보상비율이 크게 하락하지 않을 것으로 전망합니다. 또한
당사는 추후 유상증자 대금 등으로 종로타워 편입을 위해 당사가 발행 예정인 전자단기사채를 상환할 예정이며, 2023년 경 유상증자를 계획하고 있으나 시장 상황을 고려하여 유상증자 등의 시기와 방법을 결정할 계획입니다. 종로타워 매입을 위한 차입금 조달로 당사의 재무안정성 지표가 일시적으로 악화될 수 있으나, 유상증자 이후 다시금 개선될 것으로 예상됩니다.

[당사 이자보상비율 추이]

(단위: 천원, 배)

구분
제5기
제4기
제3기
제2기

영업이익(A)
15,171,508
15,340,943
15,203,345
13,487,410

이자비용(B)
6,456,706
6,284,728
6,447,439
7,215,731

이자보상비율(A/B)
2.35
2.44
2.36
1.87

(자료: 당사 사업보고서)

[당사의 자금차입 관련 공시]

1. 차입내역
차입금액(원)
758,500,000,000

자기자본(원)
774,866,809,363

자기자본대비(%)
97.9

차입기간
차입일
2022-10-07

상환일
2025-10-06

2. 자금차입목적
신규 지분증권(토털밸류제1호리츠) 취득

3. 이사회결의일(결정일)
2022-09-01

- 사외이사 참석여부
참석(명)
-

불참(명)
-

- 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부
참석

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
1. 신규로 취득할 지분증권은 당사의 자회사로 편입 될 예정인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "토털밸류제1호리츠")의 지분증권임2. 상기 "차입금액"은 회사채 및 전자단기사채 발행한도의 합계액이며, 발행에 관한 세부사항은 법인이사에게 위임함.3. 상기 "자기자본"은 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 당사의 최근 정기주주총회에서 승인받은 2022년 03월 31일 기준 연결재무제표 기준임.4. 상기 차입내역은 회사채 및 전자단기사채로 구성될 예정이며, '차입기간'은 회사채의 경우 발행일로부터 3년이내, 전자단기사채의 경우 인출일로부터 1년 이내임.5. 차입 세부내역1) 회사채 발행- 발행금액 : 3,600억원(금 삼천육백억원)이내- 발행금리 : 발행시점의 시장금리- 만 기 : 3년 이내2) 전자단기사채- 발행금액 : 3,985억원(금 삼천구백팔십오억원)이내- 발행금리 : 발행시점의 시장금리- 기 타 : 추후 유상증자를 통해 상환 예정6. 본 차입관련 당사 주주총회의(22.9.16, 예정) 결의를 받을 예정이며, 시장상황 및 협의에 따라 변동될 수 있으며, 변동시 정정공시할 예정임.

※ 관련공시
-

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

당사의 부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나, 향후 자금조달 계획에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재합니다.

(2-3) 임대료수익 변동에 따른 위험당사의 100% 자리츠인
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 116개 주유소 자산에 대하여 SK에너지㈜를 임차인으로 하여 계약기간 10년의 책임임대차 계약을 체결하였으며,
당사 역시 SK서린빌딩 및 SK U-타워 각각에 대하여 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하는 계약기간 5년의 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 각
책임임대차계약 모두 임대료는 매년 부동산 소재 지역 CPI 인상률에 연동되어 상승하도록 되어 있으며, 연 임대료 상승률의 하한이 서린빌딩은 1.5%, SK U-타워는 1.5%, 자리츠 소유 주유소는 1.0%로 설정되어있습니다.또한 2022년 10월 11월에 당사의 100% 종속회사로 편입될 예정인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 2022년 10월 12일에 매입할 예정인
종로타워는 증권신고서 제출 전일 현재 임대율은 99.44%이며 오피스 면적의 가중평균임대차기간은 4.10년입니다. 이 중
SK그룹 계열사가 임대면적 기준 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있으며, 계열사들의 임대차 기간이 5년 이상으로 안정적인 임대차 현황을 보여주고 있습니다. 임대차 계약의 만기가 도래했을 때
임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜를 임차인으로 하여 책임임대차 계약을 체결하였으며, 당사 역시 SK서린빌딩 및 SK U-타워 각각에 대하여 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하는 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 당사 및 당사의 자리츠가 투자부동산의 주요 임차인과 체결한 임대차계약의 주요 조건은 다음과 같습니다.

[당사 및 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 투자부동산 임대차계약 개요]

대상자산

SK서린빌딩

SK U-타워

주유소(116개)

매매가

10,030억원

5,072억원

7,664억원

임대료율(주1)

3.9%

4.1%

4.2%

임차인(주2)

SK㈜
SK하이닉스㈜
SK에너지㈜

임대차 기간(주3)

5년

5년

10년

임대료(주4)

연간 약 392억원

연간 약 208억원

연간 약 322억원

임대료 인상률(주5)

직전연도 서울지역CPI인상률 연동

직전연도 경기지역CPI인상률 연동

(1~5년) 임대료 고정

(6년~) 직전연도 전국 CPI인상률 연동

임대차 보증금

월 임대료의 10개월 분

월 임대료의 10개월 분

월 임대료의 10개월 분

임차인 우선매수권

임차인 우선매수(협상)권 보유

운영비 부담(주6)

Triple Net

기타

임차인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(자료: 당사 반기보고서)주1) 임대료/매매가

주2) 100% Master Lease(책임임차)

주3) 임차인 요구 時 연장 가능 조건 (+5년)주4) 임대차 계약 1년차 연간 임대료 기준

주5) 직전년도 CPI인상률에 연동하되, 임대료 인상률 하한 및 상한을 각 자산별로 설정함 (연 상승률 서린빌딩 하한 1.5%, 주유소 하한 1.0%, SK U-타워 하한 1.5% 및 상한 5.0% 조건)

주6) 관리비, 보험료, 제세공과금을 임차인이 부담

당사가 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜과 체결한 책임임대차 계약기간은 각 5년이며, 책임임차인의 요청이 있을 경우 5년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 각 임대차계약 모두 임대료는 매년 부동산 소재 지역 CPI 인상률에 연동되어 상승하도록 되어 있으며, SK서린빌딩은 연 임대료 상승폭 하한선이 1.5%로, SK U-타워는 연 임대료 상승폭 하한선이 1.5%, 상한선이 5.0%로 설정되었습니다. 이로 인해 두 투자부동산 모두 CPI 인상률이 1.5%에 미치지 못할 경우에도 연 임대료의 상승률 1.5%가 보장됩니다또한 당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜와 주유소 116개소에 대하여 10년간 책임임차하는 임대차계약을 체결하였으며, 책임임차인의 요청이 있을 경우 5년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 임대료 상승률 조건은 최초 5년간 고정, 그 이후 매년 전국 CPI 상승률에 연동되도록 되어 있으며 연 임대로의 상승폭 하한선은 1.0%입니다.또한 2022년 10월 11월에 당사의 100% 종속회사로 편입될 예정인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 2022년 10월 12일에 매입할 예정인 종로타워는 증권신고서 제출 전일 현재 기준 임대율은 99.44%이며 오피스 면적의 가중평균임대차기간은 4.10년입니다. 이 중 SK그룹 계열사가 임대면적 기준 약 46%
(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있으며, 계열사들의 임대차 계약 종료일은 2027년 2월로 안정적인 임차현황을 보여주고 있습니다. 종로타워는 용도별 임차 현황은 하기와 같이 오피스가 74%, 리테일이 21%, 기타가 5%를 차지하고 있습니다. 서울 오피스 시장의 중심부에 위치한 종로타워는 오피스 공간에 대하여 임차인들과 5년 이상의 장기 임대차계약을 체결하고 있으며, 평균 2.85%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다. 또한 2022년 08월 31일 기준, 리테일 공간에 대한 총 24건의 임대차계약 중 19건은 순매출액의 일정비율을 임대료로 수취하는 조건으로, 임대료가 임차인의 매출과 연동되어있어 물가상승 및 경기변동에 의한 임대료 상승의 일정부분을 임대인이 수취할 수 있습니다. 또한 상기 19건의 변동임대료 임대차계약 중 12건은 임차인의 매출 감소로 인한 임대료 하락을 방지하기 위해 최소보증 임대료를 설정하여 임대료의 하방 경직성을 확보하고 있습니다. 종로타워는 지금까지 오피스 및 리테일 공간을 안정적으로 임대해왔으며, 향후 당사의 매입 이후에도 안정적인 임대료수익을 확보할 것으로 판단됩니다.

[종로타워(매입 예정) 임대차계약 개요]

(기준일: 2022년 09월 23일)

대상자산

종로타워

매매가

621,451,000,000원

임차인

(오피스) SK그룹 계열사 외 4개사

(리테일) 스타벅스 외 23개사

임대차 기간(주1)

4.10년

연임대료(주2)

(오피스) 약 192억원(리테일) 약 22억원(기타) 약 6억원

임대차 보증금(주3)

약 183억원 (매매가의 2.94%)

기타

임대인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(자료: 당사 제시)주1) 오피스 가중평균잔존임대기간(증권신고서 제출 전일 현재 기준)주2) 증권신고서 제출 전일 현재 월 명목임대료 기준으로 산정하였으며, 리테일의 경우 매출 연동 계약 형태가 다수이나 증권신고서 제출월(2022년 09월)의 매출이 확정되지 않았으므로 2022년 08월 청구 임대료를 기준으로 산정함.

주3) 보증금/매매가

[종로타워 용도별 비중]

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위: 평, %)

구분
비중(전체)

오피스
74.16%

리테일
20.66%

기타 (창고 등)
5.18%

합계
100%

(자료: 당사 제시)

[종로타워 용도별 임차 현황]

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위: 평, %)

구분
임대면적(평)
전용면적(평)
비중(용도별)
비중(전체)

오피스
SK그룹 계열사
8,409.19
4,258.20
61.86%
45.87%

시큐아이
1,978.09
1,000.00
14.55%
10.79%

메리츠화재
1,635.90
840.64
12.03%
8.92%

맥도날드
785.83
402.16
5.78%
4.29%

JTI
785.83
402.16
5.78%
4.29%

소계
13,594.83
6,903.16
100.00%
74.16%

리테일
스타벅스
675.14
339.29
17.82%
3.68%

애슐리
733.96
289.32
19.38%
4.00%

기타
2,276.21
989.91
60.09%
12.42%

공실
102.74
44.79
2.71%
0.56%

소계
3,788.05
1,663
100%
20.66%

기타
창고, 기타
948.77
-
100.00%
5.18%

소계
948.77
-
100.00%
5.18%

합계
18,331.66
8,566.48
100%
100%

(자료: 당사 제시)

상기와 같이 당사와 자리츠 각각이 보유하는 투자자산의 임대차 현황은 안정성 측면에서 우수한 것으로 판단되나, 기존 계약이 만료되는 시점에 부동산 시장 상황이나 코로나19와 같은 예기치 못한 천재지변 등으로 인하여 임차 수요가 악화될 경우, 기존 계약의 연장에 실패할 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 신규 임차인을 구하지 못해 공실이 발생할 가능성은 상존합니다. 신규 임차인을구한 경우에도 임대료 시세가 기존 대비 하락하였을 경우 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익이 감소할 수 있습니다.

(2-4) 차입금 관련 위험당사와 자리츠는 자본성 조달금액 외에
차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, SK U-타워 및 자리츠 소유 116개의 주유소 자산을 매입하였습니다. 이에 당사는
2022년 09월 23일 연결기준 명목가액 기준 총 1조 6,059억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 이 중 당사는
SK U-타워 매입을 위해 조달한 차입금 및 사채 중 전자단기사채 2,340억원을 2022년 08월 12일 납입된 유상증자 대금 및 보유현금으로 상환하였습니다. 당사의 자리츠인
토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "자리츠")는 종로타워 매입을 위해 총 6,768억원을 조달할 예정이며, 부동산 담보대출(2,448억원) 및 당사의 출자금(4,214억원)을 통해 조달할 계획입니다. 한편,
당사는 자리츠에 대한 출자금 조달 및 향후 안정적인 운용을 위하여 금번 공모사채(960억원), 전자단기사채(3,309억원) 및 전환사채(320억원)를 발행할 예정이며, 상기 전자단기사채, 전환사채 발행금액 및 담보대출 실행금액은 금번 공모사채의 조달규모 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 이처럼
당사 및 당사의 자리츠는 종로타워 매입을 위한 조달금액 대부분을 금번 공모사채를 포함하여 대부분 차입금 및 사채로 조달할 예정입니다. 또한
당사는 2023년 경 유상증자를 실시할 예정이며, 유상증자 대금으로 종로타워 매입을 위해 발행한 전자단기사채를 상환할 예정입니다.2022년 01월 14일, 04월 14일, 05월 26일, 07월 13일, 08월 25일 총 5차례에 걸쳐 금융통화위원회는 한국은행 기준금리를 기존 1.00%에서 2.50%로 상향 조정하여 통화정책을 운용하기로 하였으며,
전세계적인 긴축 통화정책 수립 전망으로 인한 추가적인 금리 인상 가능성 등이 전망되고 있습니다. 이와 같은
거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며,
당사 및 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.또한, 향후
당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

당사와 자리츠는 자본성 조달금액 외에 차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, SK U-타워 및 자리츠 소유 116개의 주유소 자산을 매입하였습니다. 이에 당사는 2022년 09월 23일 연결기준 명목가액 기준 총 1조 6,059억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 이 중 당사는 SK U-타워 매입을 위해 조달한 차입금 및 사채 중 전자단기사채 2,340억원을 2022년 08월 12일 납입된 유상증자 대금 2,102억원 및 보유현금으로 상환하였습니다.당사의 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "자리츠")는 종로타워 매입을 위해 총 6,768억원을 조달할 예정이며, 부동산 담보대출(2,448억원) 및 당사의 출자금(4,214억원)을 통해 조달할 계획입니다. 한편, 당사는 자리츠에 대한 출자금 조달 및 향후 안정적인 운용을 위하여 금번 공모사채(960억원), 전자단기사채(3,309억원) 및 전환사채(320억원)를 발행할 예정이며, 상기 전자단기사채, 전환사채 발행금액 및 담보대출 실행금액은 금번 공모사채의 조달규모 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 이처럼 당사 및 당사의 자리츠는 종로타워 매입을 위한 조달금액 대부분을 금번 공모사채를 포함하여 대부분 차입금 및 사채로 조달할 예정입니다. 또한 당사는 2023년 경 유상증자를 실시할 예정이며, 유상증자 대금으로 종로타워 매입을 위해 발행한 전자단기사채를 상환할 예정입니다.

[연결기준 당사 단기차입금 내역]

(기준일: 2022년 06월 30일)
(단위: 천원, %)

차입처
차입용도
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
40,000,000
-
3.49
2023-06-30
만기일시상환

㈜미쓰이스미토모은행
40,000,000
-

㈜미즈호은행
40,000,000
-

㈜한국스탠다드차타드은행
부가가치세차입금
22,500,000
-
4.04
2022-09-03
만기일시상환

소 계
142,500,000
-

차감 : 현재가치할인차금
(300,000)
-

합 계
142,200,000
-

(자료: 당사 반기보고서)

[연결기준 당사 장기차입금 내역]

(기준일: 2022년 06월 30일)
(단위: 천원, %)

차입처
차입용도
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
246,100,000
246,100,000
2.08
2024-07-05
만기일시상환

에스케이오피스원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

클린에너지원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

에스타이거케이㈜
80,000,000
80,000,000

에스타이거에너지㈜
40,000,000
40,000,000

㈜국민은행
280,000,000
280,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
135,800,000
135,800,000

㈜미즈호은행
150,000,000
150,000,000

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
37,380,000
-
4.04
2025-06-30
만기일시상환

㈜국민은행
69,000,000
-

㈜미쓰이스미토모은행
39,000,000
-

㈜미즈호은행
39,000,000
-

소 계
1,236,280,000
1,051,900,000

차감 : 현재가치할인차금
(6,613,088)
(5,862,814)

합 계
1,229,666,912
1,046,037,186

(자료: 당사 반기보고서)

2022년 01월 14일, 04월 14일, 05월 26일, 07월 13일, 08월 25일 총 5차례에 걸쳐 금융통화위원회는 한국은행 기준금리를 기존 1.00%에서 2.50%로 상향 조정하여 통화정책을 운용하기로 하였으며, 전세계적인 긴축 통화정책 수립 전망으로 인한 추가적인 금리 인상 가능성 등이 전망되고 있습니다. 이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.또한, 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

(2-5) 임차인 관련 위험당사는 위탁관리부동산투자회사로 부동산 임대료수익이 주된 수익원입니다. 당사의 100% 자리츠인
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜를 임차인으로 하여 책임임대차 계약을 체결하였으며, 당사 역시 SK서린빌딩 및 SK U-타워 각각에 대하여 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하는 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 당사가 자리츠를 통해서
매입 예정인 종로타워 또한 SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있어 당사의 향후 수익성은 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜의 수익성이 악화됨에 따라 임대료 지급에 차질이 생길 경우 하락할 수 있습니다. 또한,
당사의 주요 임차인이자 최대주주인 SK㈜가 당사 지분의 42.99%를 보유하고 있으며, 당사는 대규모기업집단인 SK그룹에 소속되어 있어, SK그룹 관련 회사위험은 당사의 회사위험을 파악하는데 있어 모니터링이 필요합니다.

당사의 영업수익은 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. 당사 및 당사의 종속기업의 임차인은 하기와 같이 SK그룹 계열사이며, 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입할 종로타워도 SK그룹 계열사가 46%
(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있습니다. 따라서 당사의 향후 수익성은 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜의 수익성이 악화됨에 따라 임대료 지급에 차질이 생길 경우 하락할 수 있습니다. 또한, 당사의 주요 임차인이자 최대주주인 SK㈜가 당사 지분의 42.99%를 보유하고 있으며, 당사는 대규모기업집단인 SK그룹에 소속되어 있어, SK그룹 관련 회사위험은 당사의 회사위험을 파악하는데 있어 모니터링이 필요합니다. 임대료 지급의 안정성을 검토하기 위해 당사 투자부동산의 주요 임차인들의 최근 손익을 확인한 결과, 향후 당사는 안정적으로 임대료를 수취할 수 있을것으로 판단됩니다.

[당사 및 자리츠의 임차인별 임대료 수익 현황]

(단위: 원, %)

구분
제 5 기
제 4 기

매출액(원)
비율(%)
매출액(원)
비율(%)

SK㈜
10,288,043,377
55.2
10,288,043,376
55.3

SK하이닉스㈜
57,767,974
0.3
-
-

SK에너지㈜
8,298,888,436
44.5
8,299,012,527
44.7

합계
18,644,699,787
100.0
18,587,055,903
100.0

(자료: 당사 사업보고서)

1) SK㈜당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK서린빌딩은 SK그룹의 지주회사인 SK㈜(신용등급 AA+)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 기간 SK㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

[SK㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준
(단위: 백만원)

구분
별도기준

2022년 반기
2021년
2020년
2019년

자산
27,890,225

27,216,975

23,592,397

22,535,086

부채
11,901,498

11,426,869

8,760,834

9,132,524

자본
15,988,727

15,790,106

14,831,563

13,402,562

매출액(영업수익)
1,694,461

2,749,536

3,473,984

3,245,516

영업이익
670,191

830,132

1,658,031

1,480,899

당기순이익
569,758

1,499,764

1,716,045

1,420,543

영업이익률
39.55%
30.2%
47.7%
45.6%

당기순이익률
33.62%
54.5%
49.4%
43.8%

(자료 : SK㈜ 2022년 반기보고서 및 사업보고서)

[SK㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준
(단위: 백만원)

구분
연결기준

2022년 반기
2021년
2020년
2019년

자산
187,054,151
165,380,861
137,667,906
132,611,423

부채
115,691,612
99,815,712
85,807,988
80,435,391

자본
71,362,539
65,565,149
51,859,918
52,176,032

매출액(영업수익)
64,091,393
98,325,016
80,818,755
97,184,175

영업이익
6,631,121
4,935,539
-76,894
3,840,452

당기순이익
5,368,044
5,718,424
-108,432
1,606,039

영업이익률
10.35%
5.0%
-0.1%
4.0%

당기순이익률
8.38%
5.8%
-0.1%
1.7%

(자료 : SK㈜ 2022년 반기보고서 및 사업보고서)

SK㈜의 2022년 반기 별도 재무제표 기준 영업수익은 1조 6,945억원이었으며, 투자부문의 영업수익은 7,084억원(41.8%), 사업부문의 영업수익은 9,861억원(58.2%)입니다. 2021년말 매출액은 2조 7,495억원으로 2020년말 3조 4,740억원 대비 20.9% 감소하였습니다. SK㈜의 별도기준 매출액 감소는 자회사로부터의 배당금수익이 감소한 것에 기인합니다. 2021년말 별도기준 배당금수익은 약 7,447억원으로 매출액의 27.08%를 차지하고 있습니다. 별도기준 2022년 반기말 6,702억원을 기록하였으며, 당기순이익은 5,698억원을 기록하였습니다. 당사가 직접 취득한 SK서린빌딩의 책임임차인인 SK㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

2) SK하이닉스㈜당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK U-타워는 SK하이닉스㈜(신용등급 AA0)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 기간 SK하이닉스㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

[SK하이닉스㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준
(단위: 백만원)

구분
별도기준

2022년 반기
2021년
2020년
2019년

자산
91,270,524
84,972,544
64,071,005
58,168,926

부채
28,317,640
26,234,930
14,496,701
12,132,018

자본
62,952,884
58,737,614
49,574,304
46,036,908

매출액(영업수익)
22,739,286
41,557,337
30,524,987
25,320,755

영업이익
7,243,375
12,183,360
4,545,877
1,989,700

당기순이익
5,515,678
9,567,226
4,217,841
1,476,981

영업이익률
31.85%
29.3%
14.9%
7.9%

당기순이익률
24.26%
23.0%
13.8%
5.8%

(자료 : SK하이닉스㈜ 2022년 반기보고서 및 사업보고서)

[SK하이닉스㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준
(단위: 백만원)

구분
연결기준

2022년 반기
2021년
2020년
2019년

자산
104,147,622
96,386,474
71,173,853
65,248,350

부채
37,387,462
34,195,416
19,264,756
17,312,468

자본
66,760,160
62,191,058
51,909,097
47,935,882

매출액(영업수익)
25,966,654
42,997,792
31,990,418
26,990,733

영업이익
7,052,232
12,410,340
5,012,624
2,719,179

당기순이익
4,859,749
9,616,188
4,758,914
2,009,078

영업이익률
27.16%
28.9%
15.7%
10.1%

당기순이익률
18.72%
22.4%
14.9%
7.4%

(자료 : SK하이닉스㈜ 2022년 반기보고서 및 사업보고서)

SK하이닉스㈜의 2022년 반기 별도 재무제표 기준 영업수익은 22조 7,393억원, 당기순이익은 5조 5,157억원이었습니다. 2021년말 매출액은 41조 5,573억원으로 2020년말 대비 36.14% 증가하였고, 당기순이익은 9조 5,672억원으로 2020년말 대비 126.83% 증가하였습니다. SK하이닉스㈜의 영업이익 및 당기순이익은 지속적으로 증가하는 추세입니다. SK하이닉스㈜는 수익구조와 유동성 비율이 안정적인 상태를 유지하고 있습니다.당사가 직접 취득한 SK U-타워의 책임임차인인 SK하이닉스㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

3) SK에너지㈜당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득하여 운용하는 116개 주유소에 대하여는 SK에너지㈜(신용등급 AA0)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약을 체결한 바 있습니다. SK에너지㈜는 2022년 3월 말 기준 국내 주유소 개수 및 내수시장 경질유 판매량 점유율 1위로 시장지위가 우수한 정유사업자입니다.

[국내 정유사별 주유소 개수 현황]

(단위: 개소, %)

구분

SK

현대

GS

S-Oil

기타

합계

주유소

2,922(26.6%)

2,364(21.5%)

2,187(19.9%)

2,112(19.2%)

1,413(12.8%)

10,998(100%)

(출처 : 한국석유공사 OPINET, 2022년 6월말 영업소 수 기준)

[SK에너지㈜ 내수시장 경질유 판매량 기준 시장점유율추이]

(단위: %)

구 분

2020년

2021년

2022년 6월 누적

SK에너지

29.9

29.8

28.9

(출처 : 한국석유공사 석유정보시스템, 2022년 6월 누적 기준)

최근 사업연도 기간 SK에너지㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

[SK에너지㈜ 요약 손익계산서 ] - 별도기준
(단위: 백만원)

구분
별도기준

2022년 반기
2021년
2020년
2019년

자산
20,667,944
14,837,329
12,449,921
14,593,983

부채
14,975,440
10,900,003
9,022,217
9,270,409

자본
5,692,504
3,937,326
3,427,704
5,323,574

매출액(영업수익)
23,891,373
26,491,681
19,946,849
32,253,828

영업이익
2,930,864
704,234
-1,943,438
361,753

당기순이익
1,768,810
480,107
-1,602,855
-37,109

영업이익률
12.27%
2.66%
-9.74%
1.12%

당기순이익률
7.40%
1.81%
-8.04%
-0.12%

(자료 : SK에너지㈜ 2022년 반기보고서 및 사업보고서)

[SK에너지㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준
(단위: 백만원)

구분
연결기준

2022년 반기
2021년
2020년
2019년

자산
20,755,545
14,912,803
12,528,973
14,662,636

부채
14,963,745
10,898,529
9,000,987
9,241,386

자본
5,791,800
4,014,274
3,527,986
5,421,250

매출액(영업수익)
23,970,872
26,668,570
20,159,809
32,442,265

영업이익
2,934,145
712,064
-1,936,136
375,109

당기순이익
1,782,374
469,528
-1,592,382
-32,216

영업이익률
12.24%
2.67%
-9.60%
1.16%

당기순이익률
7.44%
1.76%
-7.90%
-0.10%

(자료 : SK에너지㈜ 2022년 반기보고서 및 사업보고서)

2019년에는 미국 정제 가동률 상승에 따른 원유 공급증가와 아시아 OSP 상승으로 인해 정제마진이 대폭 줄어들었으며 이 영향으로 SK에너지㈜ 2019년 별도기준 영업이익은 약 3,618억원으로 급락하였습니다. 특히 2019년 Global 경기 둔화 우려 속 석유제품 수요가 감소하였고 Light 제품의 공급과잉 이슈가 지속되며 정제마진은 더욱 약세를 보여 SK에너지㈜ 별도기준 당기순이익은 적자전환하여 371억원의 순손실을기록하였습니다. 뒤이어 2020년에는 코로나19 여파로 중국 원유 수입 감소, 운송 연료 수요 급감 등 전 세계 산업활동 침체로 이어져졌습니다. 또한 4월에 사우디와 러시아 양국의 증산을 통한 유가전쟁 양상으로 번지고 산업활동 중지 등으로 인한 수요급감이 맞물리면서 석유가 과잉공급되어 저장할 공간마저 부족해지면서 두바이유 국제유가는 4월말 배럴당 10달러 초반대까지 하락하면서 정제마진 또한 마이너스를 기록하게 되었습니다. SK에너지㈜의 2020년 별도기준 매출액은 전년동기 대비 약 38% 감소한 19조 9,468억원을 기록하였고, 영업이익은 적자전환하여 1조 9,434억원의 영업손실을, 당기순이익은 적자지속으로 1조 6,029억원의 당기순손실을 기록했습니다.그러나 2020년 중 반등하기 시작한 국제유가 상승세가 지속되면서 정제마진이 개선되기 시작하였고, 2021년 당사는 COVID-19 백신 보급 확산에 따른 경기 회복 및 수익구조 개선을 통하여 별도기준 26조 4,916억원의 매출과 7,042억원의 영업이익을 기록하였습니다. 2022년에는 우크라이나-러시아 사태로 전세계적인 유가가 상승하며 2022년 반기에는 2021년 반기 대비 별도기준 매출액이 111.96%, 당기순이익은이 779.51% 상승하였습니다. 이와 같이 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 보유하는 주유소 자산의 주요 임차인인 SK에너지㈜는 2021년 들어 실적이 개선되는 모습을 보이고 있으나 2020년까지 당기순손실을 기록하는 등 수익성 및 안정성 지표가 악화되어 온 모습을 보이며, 유가 등 대외적인 요인에 지속적으로 노출되어 있는 상황입니다. 향후 임차인의 현금창출 능력이 악화되고 재무상태가 악화될 경우, 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 상황이 악화되어 100% 책임임차인인 SK에너지㈜의 임대료 납부가 지연 또는 미납될 경우 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 임대 수익에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 당사가 자리츠로부터 수취하는 배당금수익에도 불가피하게 악영향을 미칠 수 있어, 투자자 여러분들께서는 주요 임차인이 영위하는 산업의 업황과영업실적을 주의깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 경우 대부분의 임대료 수입이 정유 및 주유판매업을 영위하는 SK에너지㈜로부터 발생하는 상황에서, 유가 하락, 정제마진(석유제품가격에서 원유가격과 수송비 등 비용을 제한 것) 감소 등과 같은 외부적 요인으로 수익성이 악화되는 상황이 발생하거나, 영국과 프랑스등 유럽을 중심으로 한 향후 내연기관 자동차 판매 금지 정책의 전세계적 확대 등으로 인해 주유판매업종의 사양산업화가 급속도로 진행될 경우, 임차인의 유동성 악화 등으로 임대료 지급 능력에 대한 불확실성이 증가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.

(2-6) 매입가격 추정 오류의 위험당사는
기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 SK서린빌딩,SK U-타워 및 종로타워(매입 예정)를
자산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다. 당사의
자리츠 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 매도자측 감정평가금액과 매수자인 자리츠의 감정평가금액의 산술평균으로 매입하여 매수자인 자리츠의 감정가 대비 약 1% 높은 가격으로 116개 주유소 자산을 매입하였습니다.
투자부동산의 감정가격을 상회하는 매입가격은 향후 해당 투자부동산의 수익성에 상대적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나
향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입하거나 매입 예정인 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[투자부동산 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분
매입금액
감정평가금액
기준일
감정평가기관

SK서린빌딩 (주1)

1,003,000
1,003,000
2021.02.26
중앙감정평가법인

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜보유 116개 주유소 (주2)

766,378
766,378
2021.02.26
중앙감정평가법인

SK U-타워 (주3)
507,200
507,200
2022.03.24
미래새한감정평가법

종로타워 (매입 예정) (주4)
621,451
641,800
2022.07.21
삼창감정평가법인

(자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시자료)주1) SK서린빌딩에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 중앙감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2021년 02월 26일입니다.주2) 116개 주유소의 강정평가금액은 매수인 및 매도인 측 감정평가액을 산술평균한 금액입니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 2021년 11월 25일 SK에너지㈜를 계약 상대방으로 하여 매매계약 체결을 통해 황금주유소 건물분을 취득한 바 있으며, 중앙감정평가법인의감정평가 기준시점은 2021년 10월 29일입니다.주3) 「부동산투자회사법」 제30조 제3항에 의거, 감정평가협회 추천에 따라 감정평가법인 2개사 제일감정평가법인(매도자측, 평가액 5,075억원, 2022년 3월 24일 기준) 및 미래새한감정평가법인(매수자측, 평가액 5,072억원, 2022년 3월 24일 기준)이 평가한 감정평가액 중 낮은 값을 거래가격으로 정함.주4) 종로타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 삼창감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 07월 21일입니다.

당사의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜는 당사의 직접 보유 부동산인 SK서린빌딩과 SK U-타워, 그리고 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 116개주유소와 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입 예정인 종로타워에 대하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사가 직접 매입한 SK서린빌딩과 SK U-타워의 경우 당사의 매입가격은 감정가와 일치합니다. 또한 당사의 자리츠 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 2022년 10월 04일에 종로타워에 대한 매매계약을 체결할 예정이며, 2022년 07월 21일을 기준시점으로 ㈜삼창감정평가법인이 평가한 감정가 6,418억원 대비 약 3% 낮은 매입가격으로 매입할 예정입니다.당사의 자리츠 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 매도자인 SK에너지㈜ 및 SK네트웍스㈜와 매수자인 자리츠의 감정평가금액의 산술평균으로 매입하여 매수자인 자리츠의 감정가 대비 약 1% 높은 매입가격으로 SK에너지㈜로부터 116개 주유소를, SK네트웍스㈜로부터 116개 주유소 중 1개 주유소 내 일부 필지 및 건물을 매입하였습니다. 투자부동산의 감정가격을 상회하는 매입가격은 향후 해당 투자부동산의 수익성에 상대적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 한편, 당사는 2022년에 SK서린빌딩 및 자리츠 소유 116개 투자 부동산에 대하여 ㈜경일감정평가법인으로부터 감정평가를 받았으며, 2022년 06월 30일 기준 SK서린빌딩의 감정가는 1조 778억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 7.5% 상승한 것으로 나타났습니다. 자리츠 소유 116개 주유소 자산의 감정가는 약 8,357억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 9.0% 상승한 것으로 나타났습니다.

1) SK서린빌딩

당사의 투자부동산인 SK서린빌딩은 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치한 연면적 2만5천평의 최고수준의 스마트 오피스입니다. SK서린빌딩은 SK그룹의 성장과 함께 해 온 상징적인 건물로서 SK㈜가 100% 임차하여 SK그룹의 통합 사옥으로 활용하고 있습니다. 도심권역(CBD) 내 10여개 뿐인 2만평 이상의 희소한 프라임급 오피스로 최근 약 1,200억원을 투자하여 리모델링한 신축 수준의 오피스 입니다. 당사는 본 자산을 2021년 7월 6일 1조 30억원에 매입하였습니다. 2022년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 1조 778억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 7.5% 상승한 것으로나타납니다.

[자산 개요]

구분

내용

소재지

서울특별시 종로구 종로 26 (서린동 99) 외 1필지

사용승인일

1999년 10월 19일 (2019년 리모델링)

용도지역

도시지역, 일반상업지역

주용도

업무시설

대지면적

5,778.8 ㎡ (1,748.09 평)

연면적

83,827,66 ㎡ (25,357.87 평)

전용률

53.50%

규모

B7 / 36F

책임 임차인

SK㈜

매입가
1,003,000,000,000원 (2021.07.06)

부동산 가치추정 중위값
1,077,800,000,000원 (2022.06.30, 경일감정평가법인)

sk서린빌딩 내외부사진.jpg
SK서린빌딩 내외부사진

(자료: 당사 반기보고서)

2) SK U-타워

당사의 투자부동산인 SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치한 연면적 2만6천평의 오피스입니다. SK U-타워는 SK하이닉스㈜와 100% 책임임대차 계약을 체결하고 있으며, 주요 전차인으로는 SK㈜ 등이 있습니다. 2022년 03월 24일 당사가 미래새한감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 값은 507,200,000,000원이었으며, 매수인측 감정평가액과 동일한 금액으로 2022년 6월 30일 해당 자산을 매입하였습니다.

[자산 개요]

구분

내용

소재지

경기도 성남시 분당구 정자동 25-1

사용승인일

2005년 6월 27일

용도지역

중심상업지역, 지구단위계획구역,

도시교통정비구역, 벤처기업촉진지구

주용도

업무시설 / 집합건물

대지면적

9,967.80㎡ (3,015.26평)

구분소유 연면적 (주1)

86,803.86㎡ (26,258.17평)

전체 연면적

138,719.21㎡ (41,962.56평)

전용률

55.49%

규모

B6 / 28F

매입가
507,200,000,000원 (2022.06.09)

감정평가액
507,200,000,000원 (2022.03.24, 미래새한감정평가법인)

sk u-타워 실내외사진.jpg
sk U-타워 실내외사진

임차인

SK하이닉스㈜

주요 전차인

SK㈜ 계열회사 등

sk u타워 사용현황.jpg
SK U-타워 사용현황

(자료: 당사 반기보고서)주1) 전체 연면적 중 SK U-타워에 해당하는 구분소유부분 연면적을 의미함

SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하였으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성도 매우 높습니다. 정자역 도보 2분 이내에 위치한 초역세권 자산으로 분당선/신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 높습니다.

분당-판교 업무지구는 다수의 도시개발 건이 진행 및 예정 중에 있어 업무 권역의 확장 및 위상의 공고화가 예상됩니다. 2022년부터 신규 공급 예정인 판교 제2·3테크노밸리의 개발 및 향후 GTX-A 노선 개통 및 8호선 연장 등으로 자산가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

3) SK에너지㈜ 116개 주유소당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 본 자산을 2021년 7월 6일 및 11월 25일에 걸쳐 총 766,377,929,000원에 매입하였습니다. 2022년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정감정평가 컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 835,706,846,635원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 9.0% 상승한 것으로 나타납니다.

[자산 개요]

구분

내용

소재지

서울 강서구 가양동 151-1 외 전국 115개(서울 16개, 경기인천 40개, 지방광역시 28개, 기타 32개)

대지면적 합계

170,942㎡(51,710평)

평균 대지면적
1,474㎡(446평)

연면적 합계
85,369㎡(25,822평)

평균 연면적
736㎡(223평)

책임 임차인

SK에너지㈜

매입가
766,377,929,000원 (2021.07.06, 2021.11.25)

부동산 가치추정 중위값
835,706,846,635원 (2022.06.30, 경일감정평가법인)

sk에너지 주유소 전경사진.jpg
SK에너지 주유소 전경 (4개소)

(자료: 당사 반기보고서)

당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 보유한 SK에너지 주유소 116개소는 전체 주유소의 48%가 수도권 내 위치하며, 평균 대지면적은 약 450평이며, 54%의 주유소가 용도지역이 우수하여 토지 활용가치가 높은 자산으로 구성되어 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 당사는 판단하고 있습니다.

[SK에너지 주유소 권역별 자산 현황]

(단위 : 백만원)

구분
합계
서울
경기/인천
지방광역시
기타

주유소 수(개)
116
16
40
28
32

대지면적(㎡)
170,942
19,727
63,518
42,603
45,094

대지면적(평)
51,710
5,967
19,214
12,887
13,641

평균 대지면적(평)
446
373
480
460
426

매입금액
766,378
219,652
273,773
186,016
86,937

평균 매입금액
6,607
13,728
6,844
6,643
2,717

대지 매입금액
726,063
211,831
259,098
177,389
77,745

대지 평균 매입 평당가
14
35.5
13.5
13.8
5.7

상업지역(개)
27
2
7
5
7

준주거 및 3종일반주거지역(개)
18
8
3
4
3

공업지역(개)
18
5
10
2
1

(자료: 당사 반기보고서)

주유소 자산 가치의 약 95%는 토지로 구성되고 있습니다. 지난 5년간 공시지가가 평균 약 5.7% 상승한 점을 미루어 보아 당사의 투자부동산도 향후 토지가치 상승에 따라 자산가치가 상승할 것이라 판단 됩니다.

[SK 에너지 주유소 5개년 공시지가 상승률]

구분
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
5년 평균

116개 전체
9.0%
4.2%
5.9%
5.2%
4.2%
5.7%

서울
10.0%
4.6%
5.8%
3.8%
3.3%
5.5%

경기/인천
8.9%
4.2%
4.1%
3.5%
2.6%
4.7%

지방광역시
10.1%
5.0%
9.2%
9.4%
7.5%
8.2%

기타
7.9%
3.4%
5.2%
4.4%
3.6%
4.9%

(자료: 한국부동산원)

4) 종로타워

당사가 편입 예정중인 종로타워는 서울 중심업무지구(CBD) 권역에 위치한 오피스 건물로, 서울 전반 및 CBD 권역 오피스 시장의 영향을 받습니다. 투자부동산의 임대료수익 및 매각차익이 당사 영업수익의 주된 재원이므로, 종로타워가 위치한 CBD 권역의 임대료 및 거래가격 추이는 당사의 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.CBD 권역은 신문로 권역, 종로 권역, 을지로 권역, 남대문 권역, 태평로 권역 등 총 5개의 업무권역으로 세분화됩니다. 종로타워는 대기업 및 금융사들의 핵심 오피스 권역인 CBD 권역 중에서도 중심부인 종로권역에 입지하여 주변에 Prime급 및 A급 오피스가 다수 위치하고 있으며, 서울특별시청 등의 행정시설과 광화문역, 종각역 및 을지로입구역 부근 백화점, 호텔 등의 상업시설 및 숙박시설 등 배후상권이 풍부한 입지 여건을 보유하고 있습니다

[종로타워 위치도]

종로타워 위치.jpg
종로타워 위치

(자료: KPMG삼정회계법인 시장분석보고서)

종로타워 지하철 1호선 종각역과 지하도로 연결되어있으며, 도보 10분 내 지하철 4개 노선이 위치해 있으며 대중교통, 도로교통, 도보 접근성이 매우 우수합니다. 또한 주요 업무지구인 GBD와 YBD 뿐만 아니라 서울시 전역으로의 접근성이 탁월한 교통환경을 보유하고 있습니다. 광역버스 및 공항버스 등 대중교통과 차량을 활용하여 인근 경기 권역 및 김포국제공항과 인천국제공항으로의 접근성도 양호합니다.종로타워가 위치한 종로구/중구 일대에는 도시환경정비사업, 도시계획시설사업 등의 재정비사업이 활발히 진행중이며, 동탄, 서울역, 운정을 가로지르는 수도권광역급행철도(GTX-A) 또한 2023년 준공 예정으로 접근성이 더 향상될 것으로 기대되어 CBD 권역의 오피스 자산가치 상승세와 투자 관심도는 더욱 확대ㆍ강화될 것으로 전망되고 있습니다.

① 서울 오피스 부동산 시장서울특별시의 주요 오피스 권역은 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD) 및 기타 업무권역으로 구분됩니다. 종로타워가 소재한 CBD 권역은 1960년대 중반 이후 개발된 전통적인 업무권역으로 2022년 2분기 기준 서울 오피스 권역 중 가장 높은 평당 98,186원 수준의 임대료를 보이고 있습니다. CBD 권역은 주요 정부기관 대기업 및 금융기관 본사, 다국적기업 및 대사관이 주로 분포해 있습니다.

[서울 3대 오피스 권역 개요]

구분
CBD
GBD
YBD

주요 용도
업무시설 중심
업무 및 상업시설
업무 및 주거시설

개발 시점
1960년대 중반 이후
1980년대 중반 이후
1980년대 중반 이후

임대료(원/평)
98,186
85,241
79,276

임대료 변동률(전기대비)
0.40%▲
0.50%▲
0.20%▲

공실률
5.40%
1.60%
4.50%

공실변동률(전기대비)
1.00%▼
0.50%▼.
1.30%▲

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

서울특별시 주요 오피스 Cap. rate은 과거부터 지속적인 하락세를 보여 왔으며, 2022년 2분기 기준 3.5%를 기록하고 있습니다.

[서울 오피스 시장 Cap Rate 추이]

서울 cap rate.jpg
서울 cap rate

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

② CBD 오피스 투자시장서울 오피스 공급 규모는 2013년~2020년 기간 연평균 약 31만평 규모였으나, 향후 예상되는 공급량은 연 약 5만평 수준으로 2020년 이전 대비 제한적일 것으로 예상됩니다. 파크원, 그랜드 센트럴, 센터포인트 돈의문, 센트로폴리스 및 을지 트윈타워 등 재정비촉진구역 및 확장 권역을 중심으로 지속적인 대규모 오피스 공급이 있었으나, 권역별로 예정되었던 대규모 오피스 공급물량이 기 준공되었고 최근에는 개발 가능한 재정비촉진구역이 대부분 소진되어 향후 공급은 리모델링 또는 중ㆍ소형 오피스가 주를 이룰 것으로 예상되는 바, 향후 공급예정 물량이 제한될 것으로 예상되며, 이에 따라 CBD 내 Prime 오피스의 희소성이 증가하고 안정적인 임대차 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.

CBD 권역은 을지로, 종로, 남대문로, 신문로, 태평로 등 총 5 개 세부 권역으로 구성되어 있습니다. 종로타워는 이 중 종로 권역 내에 위치하며 5개 세부 권역 중 가장 높은 수준의 임대료(평당 116.4천원)를 보이는 우수한 임대차 시장을 보유하고 있습니다. 종로타워는 종각역, 을지로입구역 및 광화문 광장을 중심으로 형성된 CBD 권역 내 핵심 Core 지역에 해당합니다.과거 CBD 권역 내 소재하는 주요 오피스의 거래단가는 연면적 기준 평당 2,500만원~3,000 만원 내외 수준을 기록하였습니다. 오피스 거래단가는 장기적으로 증가하는 추세를 보이며, 특히 CBD 권역은 2022년 2분기 기준 평당 거래가격 3,217만원을 기록하며 서울 오피스 평균인 2,802만원을 상회하며 거래단가 상승을 주도적으로 견인하고 있습니다. CBD 권역 내 오피스 거래단가는 지속적인 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.

[서울 주요 오피스권역 거래가격 추이]

cbd평당거래가

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

2022년 2분기 CBD에서는 2개의 오피스 건물 거래건이 있었으며, 거래규모는 전 분기 대비 4,220억 원 늘어난 4,920억 원을 기록하였습니다.

[CBD 오피스 주요 거래 사례]

(단위: 평, 억원, 만원)

건물
소재지
거래면적(평)
거래가격(억원)
평당 거래단가(만원)

유안타증권빌딩
중구 을지로2가
8,477
3,060
3,610

순화타워
중구 순화동
6,586
1,860
2,824

(자료: 2022년 2분기 Office Market Report, 젠스타메이트)

당사가 편입 예정인 종로타워는 서울 주요 오피스 권역인 CBD, 그중에서도 중심부에 속하는 종로권역에 위치한 대형 오피스 건물로 향후 거래가격 및 임대료가 안정적으로 상향할 것으로 예상됩니다. 경기변동 등 다양한 이유로 임대료가 하락할 수 있으며, 향후 당사가 보유한 투자대상 자산을 매각할 경우 매각차익을 실현하리라고 확정적으로 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다.당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

(2-7) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험
부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직접 투자하고 있는 부동산과 당사의 자리츠를 통하여 투자하는 국내 116개 주유소 자산 및 종로타워(예정)에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다.
당사의 투자부동산(서린빌딩, SK U-타워, 자리츠 소유 전국 주유소 116개)에서 발생하는 일반적인 수준의 유지보수의무 및 CAPEX 관련비용은 임대차계약에 따라 임차인이 부담하는 것으로 계약되어 있습니다.상기와 같이 당사 보유 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고
신규 취득 예정인 종로타워의 임대차계약은 CAPEX, OPEX 등의 비용을 임대인이 부담하도록 되어 있으며, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있어 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직접 투자하고 있는 부동산과 당사의 자리츠를 통하여 투자하는 국내 116개 주유소 자산 및 종로타워(예정)에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다.SK서린빌딩의 경우 2019년 대대적 리모델링을 완료하여 단기간 내에 추가적인 대규모 유지보수 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단되며, 그 외 일반적인 수준의 유지보수의무는 임대차계약에 따라 임차인인 SK㈜가 부담합니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득한 주유소 자산 또한 유지보수의무는 임대차계약에 따라 임차인인 SK에너지㈜가 부담합니다. SK U-타워도 책임임대차계약 상 임차인인 SK하이닉스㈜가 CAPEX 비용을 포함한 유지보수의무를 부담하는 것으로 계약되어 있습니다.당사의 매입 예정 투자부동산인 종로타워는 당사의 다른 투자부동산과 달리 유지보수의무가 임대인에게 있으며, CAPEX 관련 비용 또한 임대인이 부담하는 임대차 계약을 체결할 예정입니다. 그러나 2022년 08월 05일 종로타워에 대해 실시한 물리적 실사 결과 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았습니다. 또한 종로타워의 향후 예상 개선비용은 투자비(CAPEX) 약 93억원 및 수선비(OPEX) 약 7억원 총 100억원으로 추정되어 당사가 부담할 추가 비용에 대해 사전적으로 파악하였습니다. 그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.상기와 같이 당사 투자부동산의 유지보수 관련해 당사가 부담할 비용이 예상하고 있는 비용 외에 추가적으로 발생할 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 신규 취득 예정인 종로타워의 임대차계약은 CAPEX, OPEX 등의 비용을 임대인이 부담하도록 되어 있으며, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

(2-8) 신규 매입 투자부동산 관련 위험당사는
신규 투자부동산인 종로타워를 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적, 경제적 및 물리적 위험을 최소화하기 위해 부동산매매계약 체결 전 실사를 진행하였습니다.
법률적인 위험과 관련하여 법무법인 세종에서 본 물건 관련 계약 및 소송 등을 검토하였으며, 필요한 사항에 대해서 매매계약서 상 매도인 등의 진술보장 및 의무 사항으로 반영하였습니다. 경제적인 위험과 관련하여 동 부동산의 매입가 산정 등은 KPMG삼정회계법인의 재무 분석 결과를 기초로 하였습니다. 본건 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위하여 ㈜에스원을 통하여 대상물건에 대한 물리적 실사(Physical Due Diligence)를 실시하였습니다.

(가) 법률적인 위험당사는 신규 취득 대상 물건인 종로타워의 매도인으로부터 법률상, 사실상 현황 그대로 종로타워를 매수하기로 하는 계약을 체결하였는바, 당사가 궁극적으로 종로타워에 투자하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해, 매매대상 부동산의 매도인에 관한 정보 및 매매대상 부동산의 현황을 파악하고 그와 관련된 중요한 법률 문제를 분석하는 것을 목적으로 법무법인(유) 세종에서 법률실사를 수행하였습니다. 당사가 매수하는 종로타워의 소유권을 유지하는데 중요한 권리관계의 법률적인 문제나 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있는 가능성은 낮은 것으로 파악되었으며, 종로타워의 소유권은 2022년 10월 04일자로 체결 예정인 부동산매매계약을 원인으로 하여 2022년 10월 12일 실제 매매거래 종결이 이루어질 예정이며, 같은 날 당사의 자산보관기관인 대한토지신탁㈜ 앞으로 신탁될 예정입니다.(나) 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담의 위험

당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체인 ㈜에스원를 통해 2022년 08월 05일에 종로타워에 대한 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 준공된지 약 23년이 지난 건축물로서 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 물리실사 결과 종로타워의 향후 예상 개선비용은 투자비(CAPEX) 약 93억원 및 수선비(OPEX) 약 7억원 총 100억원으로 추정되며, 해당 금액은 약 권장 개선기간 5년에 걸친 비용이기 때문에 당사가 종로타워를 통해 기대하는 임대료수익 및 매각차익 대비 지나치게 높은 비용이라고 판단되지 않습니다. 그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

(다) 경제적인 위험

당사가 신규로 취득하는 종로타워 매입가격 산정은 ㈜삼창감정평가법인이 산출한 감정평가액을 기초로 하였으며, 본 건 투자수익률 분석은 KPMG삼정회계법인을 선정하여 신뢰성 있는 재무실사를 진행하였습니다. 그럼에도 불구하고, 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의 시장가치와 다를 수 있습니다. 또한, 재무실사의 경우에도 손익추정 및 현금흐름의 추정에 대한 제반 가정은 장래 예측에 대한 정확성을 판단하거나 실현가능성을 보증하는 것은 아니며, 향후 경제상황이나 제반 여건의 변화에 따라 그 내용이나 결과가 달리질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[감정평가]

당사는 종로타워 매입을 위하여 부동산에 대한 감정평가를 진행하였습니다. 종로타워 감정평가의 기준시점은 2022년 07월 21일입니다.

주요내용

종로타워감정평가
- 본건 감정평가의 대상물건은 서울특별시 종로구 종로1가 소재 지하철1호선 '종각역' 북동측에 인접한 부동산(토지, 건물-'종로타워', 연면적 60,600.56㎡, 대지면적 5,007.9㎡)으로서, 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사에서 의뢰된 일반거래(시가참고) 목적의 감정평가임.-「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사의 투자ㆍ운용자산에 대한 일반거래(시가참고)목적으로 실시되었음.- 「감정평가에 관한 규칙」 제9조 제2항에 따라 2022년 07월 21일을 기준 시점으로 하였음- 감정평가액: 641,800,000,000원

3. 기타위험

(3-1) 환금성 제약 위험본 사채의 상장예정일은 2022년 10월 07일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다.
하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장예정일은 2022년 10월 07일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제43조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

(3-2) 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은
사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함
을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

(3-3) 예금자보호법 미적용본사채는
예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

(3-4) 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이
동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

(3-5) 사채권 전자등록에 관한 사항본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고
사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다.

(3-6) 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조당사는
상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

※ 상기 사업위험, 회사위험 및 기타위험을 고려하시어 투자자 제위의 현명한 판단을 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"공동대표주관회사"인 SK증권㈜ 및 한국투자증권㈜(이하 "공동대표주관회사")는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜ 제1회 공모 무보증 사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 SK증권㈜ 및 한국투자증권㈜는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 공동대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 공동대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 공동대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다. 다만, 공동대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 공동대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다. 기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다. 분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
한국투자증권㈜
00160144

공동대표주관회사
SK증권㈜
00131850

2. 평가개요

공동대표주관회사인 SK증권㈜ 및 한국투자증권㈜는『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.공동대표주관회사인 SK증권㈜ 및 한국투자증권㈜는 인수 또는 모집·매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 채무증권의 인수 또는 모집·매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 각사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2022.09.08 ~ 2022.09.23

방문실사
2022.09.19

실사보고서 작성 완료
2022.09.23

증권신고서 제출
2022.09.26

나. 기업실사 참여자[발행회사]

소속기관
성명
직책
담당업무

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜
전혁주

팀장

리츠운용 총괄

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜
이상윤
PL
리츠운용

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜
천상환
PL
리츠운용

[공동대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

SK증권㈜
Coverage1팀
연명필
팀장
기업실사 총괄
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 등 16년

SK증권㈜
Coverage1팀
문수환
과장
기업실사 책임
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 등 7년

SK증권㈜
Coverage1팀
박태균
대리
기업실사 및 서류작성
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 5년

SK증권㈜
Coverage1팀
이승현
주임
기업실사 및 서류작성
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 2년

한국투자증권㈜
인수영업1부
김동완
이사
기업실사 총괄
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 등 22년

한국투자증권㈜
인수영업1부
김다운
팀장
기업실사 책임
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 등 17년

한국투자증권㈜
인수영업1부
강용구
대리
기업실사 및 서류작성
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 6년

한국투자증권㈜
인수영업1부
신재원
대리
기업실사 및 서류작성
2022년 09월 08일 ~ 2022년 09월 23일
기업금융업무 등 6년

3. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.
4. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.

2) 에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "동사")는 2021년 3월 15일 설립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2021년 9월 14일자로 한국거래소 유가증권시장에상장되었습니다. 동사의 2022년 반기말(제5기 말) 연결기준 부채비율은 218.15%, 유동비율은 17.8%입니다. 동사는 부동산투자회사로 보유하고 있는 투자부동산계정에 부동산 약 2.4조원이 반영되어 있으며, 제5기 말 자산총계 2조 4,580억원에서 차지하는 비중이 97.2%로 대부분을 차지하고 있습니다.

[재무현황(연결기준)]

(단위 : 원)

구분
제 5 기

총자산
2,457,976,945,157

유동자산
67,861,149,121

비유동자산(투자부동산)
2,390,115,796,036

총부채
1,685,392,867,702

유동부채
380,691,547,912

순자산
772,584,077,455

부채비율
218.15%

유동비율
17.8%

자료 : 동사 사업보고서(22.06)

3) 증권신고서 제출일 현재 동사의 주요 수입원은 동사가 보유 중인 투자부동산에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다.
동사는 2022년 6월말 연결기준 영업수익 186.4억원, 영업이익 151.7억원, 당기순이익 88.0억원을 기록하였습니다.

2022년 6월말 기준, 동사의 영업수익은 보유부동산 운용리스계약에서 발생하는 임대료만으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 위탁관리부동산투자회사로서 동사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 공모 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용)이 증가 될 수 있습니다.

동사는 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 동사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 향후 임차인인 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 동사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[손익현황]

(단위: 원)

구분
제 5 기

영업수익
18,644,699,787

영업비용
3,473,191,781

영업이익(손실)
15,171,508,006

영업이익률
81.37%

당기순이익(손실)
8,798,969,058

당기순이익률
47.19%

(주) 연결기준자료 : 동사 사업보고서(22.06)

[임차인 별 매출액 및 매출비중]

(단위: 원)

구분
제5(당)기
제4(전)기

매출액(원)
비율(%)
매출액(원)
비율(%)

SK㈜
10,288,043,377
55.2
10,288,043,376
55.3

SK하이닉스㈜
57,767,974
0.3
-
-

SK에너지㈜
8,298,888,436
44.5
8,299,012,527
44.7

합계
18,644,699,787
100.0
18,587,055,903
100.0

(주1) 상기 매출액에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액이 포함되어 있습니다.(주2) 연결기준자료 : 동사 사업보고서

4) 동사는 금번 무보증 사채 발행을 위해 국내 2개 신용평가사(NICE신용평가, 한국기업평가)로부터 신용등급을 부여받았습니다. NICE신용평가와 한국기업평가는 동사의 제1회 공모 무보증 사채에 대한 신용등급을 AA-(안정적)로 평가하였으며, 따라서 등급전망 하향 관련 해당사항 없습니다.

[동사 국내신용등급 현황]

평가일
평가대상
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가종류

2022년 03월 10일
기업신용등급(ICR)
AA-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2022년 05월 20일
기업신용등급(ICR)
AA-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2022년 09월 23일
기업신용등급(ICR)
AA-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2022년 09월 22일
기업신용등급(ICR)
AA-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

2022. 09. 26

"공동대표주관회사" : 한국투자증권 주식회사대표이사 정 일 문"공동대표주관회사" : SK증권 주식회사대표이사 김 신

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[회 차 : 1]
(단위: 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
96,000,000,000

발행제비용(2)
180,220,000

순수입금[(1)-(2)]
95,819,780,000

주) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 1]
(단위: 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
48,000,000
발행가액 × 0.05% (만기가 1년이하인 채무증권)

인수수수료
96,000,000
인수가액 × 0.10%

사채관리수수료
5,000,000
정액

신용평가수수료
29,200,000
한국기업평가, NICE신용평가

표준코드부여수수료
20,000
종목당 20,000원

상장수수료
1,400,000
500억원 이상 1,000억원 미만

상장연부과금
100,000
1년당 100,000원 (최대 50만원)

등록비용
500,000
발행액 × 0.001% (최대 50만원)

합계
180,220,000
-

주) 세부내역 - 발행분담금 : 금융기관분담금 징수등에 관한 규정 제5조 - 인수수수료 : 발행사와 인수단 협의 - 사채관리수수료 : 발행사와 사채관리회사 협의 - 신용평가수수료 : 각 신용평가사별 수수료 - 표준코드부여수수료 : 종목당 20,000원 - 상장수수료 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 상장연부과금 : 유가증권시장 상장규정 및 시행세칙 <별표10> - 등록비용 : 채권등록업무규정 <별표>

2. 자금의 사용목적

회차 :
1
(기준일 :
2022년 09월 23일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수자금
운영자금
채무상환자금
타법인증권취득자금
기타
계
비고

-
-
-
-
96,000
-
96,000
-

3. 자금의 세부 사용 내역

금번 당사가 발행하는 제1회 무보증사채 발행자금 총 960억원은 타법인증권취득자금(신규자산 편입 목적)으로 사용될 예정입니다. 세부 내역은 아래와 같습니다.가. 증권취득예정 타법인 개요당사는 제1회 무보증사채 발행자금 전액을 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "자리츠 2호")의 보통주 취득에 사용할 예정입니다. 당사는 2022년 09월 01일 이사회 결의에 따라, 2022년 09월 26일에 자리츠 2호의 지분증권을 에스케이리츠운용㈜로부터 3억원에 양수하고, 자리츠 2호가 발행하는 지분증권을 2022년 10월 11일에 금번 무보증사채 발행자금으로 취득할 예정입니다. 해당 거래 이후 자리츠 2호는 당사의 100% 종속회사가 될 예정입니다.자리츠 2호는 당사의 출자금 및 차입금(담보대출)으로 서울시 종로구에 위치한 오피스 건물 종로타워를 신규 편입하고, 해당 매매를 2022년 10월 12일에 종결할 예정입니다. 당사는 자리츠 2호의 지분 확보 및 신규자산 편입을 통해 종로타워에서 발생하는 임대수익을 기반으로 배당수익을 수취할 예정입니다.나. 신규 편입 예정 부동산 개요본 신규 편입 예정 대상 부동산인 종로타워는 서울 오피스 시장 핵심 지역인 CBD 권역의 중심부 종로권역에 위치하고 있으며, 현재 SK그룹이 Green Campus로 사용중에 있습니다.

[종로타워 개요]

구분
내용

소재지
서울특별시 종로구 종로2가 6 외 2필지

사용승인일
1999년 09월 02일

용도지역

일반사업지역, 중심미관지구, 정비구역(도시환경정비사업)

주용도

업무시설/판매시설/전시시설/1종,2종 근린생활시설

대지면적

5,007.9㎡ (1,514.9평)

건축면적

1,996.4㎡ (603.9평)

연면적

60,600.6㎡ (18,331.7평)

규모
B6층~33층 (건축물대장상 B6층~24층)

건폐율/용적률
39.9%/721.2%

전용률

51.4%

건물높이

133.5m

매입예정가격(주1)
621,451,000,000원

감정평가액(주2)
641,800,000,000원

주차대수
총273대

승강기
8대

임차인

SK그룹 계열사 외 다수

주1) 2022년 10월 12일에 매도자인 KB자산운용과 거래 종결 예정입니다.주2) 종로타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 삼창감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 07월 21일입니다.

다. 임대차 관련사항종로타워는 SK그룹 계열사가 지속적으로 임차하여 이용 중입니다. 임대면적 기준 오피스(74.16%), 리테일(20.66%), 기타(5.18%) 공간으로 구성되어 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%
(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있으며 공실률은 0.56%로 안정적인 임차현황을 보유하고 있습니다.

[종로타워(매입 예정) 임대차계약 개요]

(기준일: 2022년 09월 23일)

대상자산

종로타워

매매가

621,451,000,000원

임차인

(오피스) SK그룹 계열사 외 4개사

(리테일) 스타벅스 외 23개사

임대차 기간(주1)

4.10년

연임대료(주2)

(오피스) 약 192억원(리테일) 약 22억원(기타) 약 6억원

임대차 보증금(주3)

약 183억원 (매매가의 2.94%)

기타

임대인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(자료: 당사 제시)주1) 오피스 가중평균잔존임대기간(증권신고서 제출 전일 현재 기준)주2) 증권신고서 제출 전일 현재 월 명목임대료 기준으로 산정하였으며, 리테일의 경우 매출 연동 계약 형태가 다수이나 증권신고서 제출월(2022년 09월)의 매출이 확정되지 않았으므로 2022년 08월 청구 임대료를 기준으로 산정함.

주3) 보증금/매매가

[종로타워 용도별 임차 현황]

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위: 평, %)

구분
임대면적(평)
전용면적(평)
비중(용도별)
비중(전체)

오피스
SK그룹 계열사
8,409.19
4,258.20
61.86%
45.87%

시큐아이
1,978.09
1,000.00
14.55%
10.79%

메리츠화재
1,635.90
840.64
12.03%
8.92%

맥도날드
785.83
402.16
5.78%
4.29%

JTI
785.83
402.16
5.78%
4.29%

소계
13,594.83
6,903.16
100.00%
74.16%

리테일
스타벅스
675.14
339.29
17.82%
3.68%

애슐리
733.96
289.32
19.38%
4.00%

기타
2,276.21
989.91
60.09%
12.42%

공실
102.74
44.79
2.71%
0.56%

소계
3,788.05
1,663
100%
20.66%

기타
창고, 기타
948.77
-
100.00%
5.18%

소계
948.77
-
100.00%
5.18%

합계
18,331.66
8,566.48
100%
100%

(자료: 당사 제시)

라. 자금사용목적당사는 자회사 2호를 통해 신규 부동산 자산인 종로타워 매입할 예정입니다. 이와 관련하여 당사는 본 건 무보증사채 발행자금, 보유현금, 추가 차입금을 재원으로 자리츠 2호에 신규 자산 취득을 위하여 출자할 예정입니다. 마. 신규 자산 편입 기대효과당사는 종로타워 편입을 통하여 투자자산의 다각화 및 배당수익률의 상승을 기대하고 있습니다. 하지만 거시경제 상황으로 인한 조달비용의 증가 및 임대차계약의 변경 등으로 인한 임대료 감소 등의 영향으로 당사의 수익성은 변동될 가능성이 존재합니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성 등- 해당사항 없습니다.
2. 이자보상비율(연결기준)

이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다. 그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.

당사는 종속기업으로부터 수취하는 배당금 및 부동산 임대료를 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제5기(2022년 04월 01일 ~ 2022년 06월 30일) 연결기준 이자보상비율은 2.35배 입니다.

(단위: 천원, 배)

구분
제5기
제4기
제3기
제2기
제1기

기간
2022.04.01~2022.06.30
2022.01.01~2022.03.31
2021.10.01~2021.12.31
2021.07.01~2021.09.30
2021.04.01~2021.06.30

영업이익(A)
15,171,508

15,340,943

15,203,345

13,487,410

-

이자비용(B)
6,456,706
6,284,728
6,447,439
7,215,731
-

이자보상비율(A/B)
2.35
2.44
2.36
1.87
-

(자료: 당사 사업보고서)

3. 채무증권 발행실적

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜
전자단기사채
사모
2022년 06월 27일
234,000,000,000
3.8
A1(한국기업평가,NICE신용평가)
2022년 08월 24일
상환
에스케이증권㈜,한국투자증권㈜,삼성증권㈜

합 계
-
-
-
234,000,000,000
-
-
-
-
-

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

4. 미상환 채무증권의 현황가. 회사채 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

나. 기업어음 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

다. 전자단기사채 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

(자료 : 당사 제공, 별도기준)

라. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

마. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

5. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회차
등 급

NICE신용평가㈜
00648466
2022년 09월 23일
제1회
AA-

한국기업평가㈜
00156956
2022년 09월 22일
제1회
AA-

당사의 제1회 무보증 공모사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

NICE신용평가㈜
- SK그룹 연계 부동산 임대 관련 사업에 주력하는 위탁관리리츠임- 장기간의 책임임대차 및 Triple Net 계약구조 등 감안 시 임대의 질적 수준 매우 우수- 금융비용 충당능력은 양호한 수준이나 최근 금리상승 등을 감안할 때 저하 예상- SK그룹 주요 계열사의 사옥 편입 등을 통해 중단기적으로 운용자산 증가 예상

한국기업평가㈜
- 도심권(CBD), 분당권(BBD) 프라임급 자산편입을 통한 이익창출력 확대 전망- 현금흐름의 안정성과 자산포트폴리오의 질 최고 수준- 리파이낸싱 가능성 우수- 추가자산 편입 후 커버리지 지표 및 리파이낸싱 가능성 유지 전망- 우수한 신용도의 임차인이 Capex 부담함으로써 현금흐름의 안정성

나. 평가의 개요당사는 증권 인수업무 등에 관한 규정 제11조에 의거, 당사가 발행할 제1회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가 받은 신용등급을 사용하였습니다. 2개 신용평가회사의 회사채 평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다. 또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의
전망(Outlook)

NICE신용평가㈜
AA-
원리금 지급확실성이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한 요소가 있음.
Stable(안정적)

한국기업평가㈜
AA-
원리금 지급확실성이 매우 높으며, 예측 가능한 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 낮다.
Stable(안정적)

라. 정기평가 공시에 관한 사항

(1) 평가시기당사는 NICE신용평가㈜, 한국기업평가㈜로 하여금 만기상환일까지 당사의 매 사업년도 결산 후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고, 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.(2) 공시방법NICE신용평가㈜, 한국기업평가㈜는 상기 정기평가에 대한 내용을 각 신용평가회사의 홈페이지에 게시하여 공시합니다.NICE신용평가㈜ : http://www.nicerating.com한국기업평가㈜ : http://www.korearating.co.kr
6. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다.

나. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 에스케이위탁관리부동산회사㈜가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.라. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
1
-
-
1
1

합계
1
-
-
1
1

주1) 상기 당사의 주요 종속회사는 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜입니다.주2) 당사는 SK리츠운용㈜의 자회사인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 600,000주(현금취득금액 3억원)를 2022년 09월 26일 SK리츠운용㈜로부터 취득할 예정이며, 금번 주식 취득으로 2022년 09월 26일에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사의 100% 종속회사가 될 예정입니다.주3) 2022년 09월 16일 당사 주주총회에서 상기 SK리츠운용㈜와의 주식양수도 계약에 대해 결의를 완료하였습니다.

나. 연결대상회사의 변동내용

(기준일: 2022년 09월 23일)

구 분
자회사
사 유

신규연결
-
-

-
-

연결제외
-
-

-
-

다. 회사의 법적, 사업적 명칭당사의 명칭은 '에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사' 라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'SK REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다.
라. 설립일자 및 존속기간당사는 2021년 3월 15일에 설립되었고, 2021년 9월 14일에 상장하였으며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다.
마. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소- 주소 : 서울시 중구 세종대로 136, 서울파이낸스센터 15층- 전화번호 : 02-6353-7070- 홈페이지 : http://www.skreit.co.kr
바. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 부동산투자회사법에 따라 설립되었습니다.
사. 주요사업의 내용당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.
아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 '에스케이' 기업집단에 속한 계열회사입니다. 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.
자. 신용평가에 관한 사항

평가일
평가대상
신용등급
평가회사(신용평가등급범위)
평가종류

2022년 3월 10일
기업신용등급(ICR)
AA-/안정적
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

2022년 5월 20일
기업신용등급(ICR)
AA-/안정적
한국기업평가(AAA~D)
본평가

<
NICE신용평가 신용등급별 정의>

신용등급
국내신용등급체계
부 여 의 미

기업신용등급(ICR)
AAA
전반적인 채무상환능력이 최고수준이며, 현단계에서 합리적으로 예측가능한 장래의 어떠한 환경변화에도 영향을 받지 않을 만큼 안정적임

AA
전반적인 채무상환능력이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한요소가 있음

A
전반적인 채무상환능력이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음

BBB
전반적인 채무상환능력은 인정되지만 장래 환경변화로 전반적인 채무상환능력이 저하될 가능성이 있음

BB
전반적인 채무상환능력에 당면 문제는 없지만 장래의 안정성 면에서는 투기적 요소가 내포되어 있음

B
전반적인 채무상환능력이 부족하여 투기적이며, 장래의 안정성에 대해서는 현단계에서 단언할 수 없음

CCC
채무불이행이 발생할 가능성을 내포하고 있어 매우 투기적임

CC
채무불이행이 발생할 가능성이 높아 상위등급에 비해 불안요소가 더욱 많음

C
채무불이행이 발생할 가능성이 극히 높고 현단계에서는 장래 회복될 가능성이 없을 것으로 판단됨

D
채무 지급불능상태에 있음

주1) AA등급에서 CCC등급까지는 그 상대적 우열 정도에 따라 +,-기호를 첨부할 수 있음.

<한국기업평가 신용등급별 정의>

신용등급
국내신용등급체계
부 여 의 미

기업신용등급(ICR)
AAA
최고 수준의 신용상태, 채무불이행 위험 거의 없음

AA
매우 우수한 신용상태, 채무불이행 위험 매우 낮음

A
우수한 신용상태, 채무불이행 위험 낮음

BBB
보통 수준의 신용상태, 채무불이행 위험 낮지만 변동성 내재

BB
투기적인 신용상태, 채무불이행 위험 증가 가능성 상존

B
매우 투기적인 신용상태, 채무불이행 위험 상존

CCC
불량한 신용상태, 채무불이행 위험 높음

CC
매우 불량한 신용상태, 채무불이행 위험 매우 높음

C
취악의 신용상태, 채무불이행 불가피

D
채무불이행 상태

주1) AA부터 B까지는 동일 등급내에서 상대적인 우열을 나타내기 위하여 "+" 또는 "-"의 기호를 부가할 수 있음.

차. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

당사는 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당하지 않습니다.

카. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등여부
특례상장 등적용법규

유가증권시장
2021년 09월 14일
부
-

2. 회사의 연혁

시기
내용

2021년 03월 15일
회사 발기설립(보통주식 600,000주, 자본금 3억원)

2021년 04월 12일
자산관리위탁계약 체결 (SK리츠운용㈜)

일반사무관리위탁계약 체결 (신한아이타스㈜)

자산보관위탁계약 체결 (SK증권㈜,대한토지신탁㈜)

2021년 04월 28일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 신청

2021년 06월 07일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인

2021년 06월 30일
SK서린빌딩 매매계약 체결

2021년 07월 03일
유상증자(주주배정, 보통주식 6,400,000주, 증자 후 자본금 35억원)

2021년 07월 05일
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 600,000주 매수(매도인 : SK㈜, 주당취득가액 : 500원, 매매대금 : 3억원)

2021년 07월 06일
유상증자(주주배정, 보통주식 76,810,266주)유상증자(제3자배정, 보통주식 31,000,000주)SK서린빌딩 취득 및 신탁(수탁자:대한토지신탁㈜)

2021년 07월 07일
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 67,731,364주 취득(주주배정, 주당 취득가액 : 5,000원, 출자금액 : 3,387억원)

2021년 07월 14일
일반공모 유상증자 및 기업공개(IPO) 이사회 결의

2021년 07월 19일
총액인수계약 체결(상대방: 한국투자증권㈜, 삼성증권㈜,SK증권㈜,하나금융투자㈜)

2021년 08월 05일
증권신고서 효력발생

2021년 09월 06일
한국거래소 유가증권시장 상장신청

2021년 09월 14일
한국거래소 유가증권시장 상장

2022년 05월 26일
국토교통부 변경인가(신규자산 추가편입을 위한 사업계획 변경)

2022년 06월 09일
SK U-타워 매매계약 체결

2022년 06월 30일
SK U-타워 취득 및 신탁(수탁자:대한토지신탁㈜)

가. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지
비 고

서울특별시 중구 세종대로 136(서울파이낸스타워, 15층)
-

나. 경영진의 중요한 변동

일 자
변동내역
성명
비 고

2021.03.15
대표이사기타비상무이사기타비상무이사감 사
이준혁김혜라김이태김정현
회사 설립

2021.04.08
법인이사감독이사감독이사
SK리츠운용㈜권혁진김재정
법인이사, 감독이사로 변경

2021.05.25
감독이사
권혁진
사임

2021.05.25
감독이사
김동수
선임

다. 최대주주의 변동

- 해당사항 없습니다.

라. 상호의 변경- 해당사항 없습니다.
마. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과- 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용
- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

시 기
내 용

2021년 6월 30일
SK서린빌딩 매매계약 체결

2021년 7월 06일
SK서린빌딩 취득 및 신탁(수탁자:대한토지신탁㈜)

2021년 7월 07일
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 보통주 67,731,364주 취득(주주배정, 주당 취득가액 : 5,000원, 출자금액 : 3,387억원)

2022년 6월 09일
SK U-타워 매매계약 체결

2022년 6월 30일
SK U-타워 취득(수탁자:대한토지신탁㈜)

자. 경영진 및 감사의 중요한 변동

(기준일: 2022년 09월 23일)

변동일자
주총종류
선임
임기만료또는 해임

신규
재선임

2021년 04월 08일
임시주총
SK리츠운용㈜
-
-

2021년 04월 08일
임시주총
권혁진
-
-

2021년 04월 08일
임시주총
김재정
-
-

2021년 05월 25일
임시주총
권혁진
-
사임

2021년 05월 25일
임시주총
김동수
-
-

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원, 주)

종류
구분
2022년 09월 23일
당기말(2022년 06월)
4기(2022년 03월)
3기(2021년 12월)

보통주
발행주식총수
196,554,079
155,020,532
155,020,532
155,020,532

액면금액
500
500
500
500

자본금
98,277,039,500
77,510,266,000
77,510,266,000
77,510,266,000

우선주
발행주식총수
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-

기타
발행주식총수
-
-
-
-

액면금액
-
-
-
-

자본금
-
-
-
-

합계
자본금
98,277,039,500
77,510,266,000
77,510,266,000
77,510,266,000

4. 주식의 총수 등

주식의 총수 현황

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
5,000,000,000
-
5,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
196,554,079
-
196,554,079
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
196,554,079
-
196,554,079
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
196,554,079
-
196,554,079
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황- 해당사항 없습니다.
다. 종류주식 발행현황- 해당사항 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요1) 당사의 정관은 2022년 09월 16일자 주주총회 결의를 득한 후 국토교통부장관으로부터 정관변경인가를 득한 2022년 09월 23일자로 개정 시행된 4차 개정 정관입니다.

나. 정관변경이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2022년 06월 09일
제4기 정기주주총회
제60조(주주 보호에 관한 사항) 제61조(주주 보호를 위한 임원의 행위준칙 등)
부동산투자회사법 시행령에 따른 투자자 보호에 관한 사항 추가 기재

2022년 09월 23일
제5기 정기주주총회
제28조(주주총회 결의사항)제41조(이사회의 결의사항)제49조의2(전환사채의 발행)제49조의3(신주인수권부사채의 발행)
1) 두 기 이상의 사업연도를 한 단위로 하는 차입계획 및 사채발행계획을 먼저 도달하는 사업연도의 주주총회에서 통합하여 결의할 수 있도록 반영2) 운용 효율성 및 향후 자금조달시 다양한 금융기법을 활용하고자, 정관에 주주총회의 결의사항(사채의 발행)의 변경 및 전환사채, 신주인수권부사채를 추가

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 2021년 3월 15일 설립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2021년 9월 14일자로 한국거래소 유가증권시장에상장되었습니다. 리츠란 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권등에 투자하고 운용하여 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말하고, 위탁관리리츠는 리츠의 구조 중 자산의 투자 및 운용을자산관리회사에 위탁하는 명목회사를 말합니다. 당사의 자산관리회사는 에스케이리츠운용㈜로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 SK그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다. 이를 위한 시작으로, 당사와 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사는 지난 2021년 7월 6일과 2021년 7월 7일에 SK서린빌딩과 SK에너지주유소 116개소를, 2022년 6월 30일에는 SK U-타워를 추가로 매입하였습니다. 또한 당사와 당사의 종속기업은 각각 SK서린빌딩에 대하여 SK㈜와는 5년, SK U-타워에 대하여는 SK하이닉스㈜와 5년, SK에너지㈜와는 10년 임대차기간과 유지관리비, 보험료, 제세공과금 및 자본적 지출 비용을 모두 임차인의 부담으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하여 현재까지 안정적으로 운용하고 있습니다.
당사의 사업연도는 매년 1월 1일에 개시하여 같은 해 3월 31일에 종료하며, 4월 1일에 개시하여 같은 해 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 같은 해 9월 30일에 종료하며, 10월 1일에 개시하여 같은 해 12월 31일에 종료합니다. 이를 통해 국내 상장리츠 업계 최초로 연 4회 배당을 실시합니다. 당사는 부동산 임대(부동산의 취득 ·관리 ·개량 및 처분, 부동산의 개발)를 단일사업으로 영위하고 있으며, 당사의 제5기 연결재무제표 기준 매출액은 18,644,699,787원 입니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 투자부동산 내역

1) SK서린빌딩

당사의 투자부동산인 SK서린빌딩은 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치한 연면적 2만5천평의 최고수준의 스마트 오피스입니다. SK서린빌딩은 SK그룹의 성장과 함께 해 온 상징적인 건물로서 SK㈜가 100% 임차하여 SK그룹의 통합 사옥으로 활용하고 있습니다. 도심권역(CBD) 내 10여개 뿐인 2만평 이상의 희소한 프라임급 오피스로 최근 약 1,200억원을 투자하여 리모델링한 신축 수준의 오피스 입니다. 당사는 본 자산을 2021년 7월 6일 1조 30억원에 매입하였습니다. 2022년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 1조 778억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 7.5% 상승한 것으로나타납니다.

[자산 개요]

구분

내용

소재지

서울특별시 종로구 종로 26 (서린동 99) 외 1필지

사용승인일

1999년 10월 19일 (2019년 리모델링)

용도지역

도시지역, 일반상업지역

주용도

업무시설

대지면적

5,778.8 ㎡ (1,748.09 평)

연면적

83,827,66 ㎡ (25,357.87 평)

전용률

53.50%

규모

B7 / 36F

책임 임차인

SK㈜

매입가
1,003,000,000,000원 (2021.07.06)

부동산 가치추정 중위값
1,077,800,000,000원 (2022.06.30, 경일감정평가법인)

sk서린빌딩 내외부사진.jpg
SK서린빌딩 내외부사진

SK서린빌딩은 지하철 반경 400m 내 지하철 1호선(종각역), 2호선(을지로입구역), 5호선(광화문역)역이 있는 트리플역세권에 위치합니다. 주요 업무지구인 강남권역(GBD)와 여의도권역(YBD) 뿐만 아니라 서울시 전역으로의 접근성이 탁월한 교통환경을 보유하고 있습니다. SK서린빌딩이 속한 종로구 및 중구 일대에는 동탄, 서울역, 운정을 가로지르는 수도권광역급행철도(GTX A) 또한 2023년 준공 예정으로 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대되어 CBD 권역의 오피스 자산가치 상승세와 투자 관심도는 더욱 확대ㆍ강화될 것으로 기대하고 있습니다.
[접근성]

sk서린빌딩 교통환경.jpg
sk서린빌딩 교통환경

SK서린빌딩이 위치한 도심권역(CBD)은 대기업 및 금융사들이 밀집한 핵심 오피스 권역으로, SK서린빌딩은 그 중 최고 중심 권역인 종로 권역, 신문로 권역, 을지로 권역의 접점에 입지하고 있습니다. 을지로 권역 대표자산으로는 서울파이낸스센터(SFC), 센터원 빌딩, 파인에비뉴, 남산스퀘어 등 Prime급 오피스가 있습니다. 과거 재정비촉진사업을 통해 오피스 공급이 이루어 졌으나, 최근에는 리모델링 또는 중소형 오피스가 주를 이루어 도심권역(CBD) 내 SK서린빌딩과 같은 Prime급 오피스의 투자 매력도 및 임대차 수요가 증가될 것으로 예상됩니다.
[입지환경]

sk서린빌딩 입지환경.jpg
sk서린빌딩 입지환경

2) SK U-타워

당사의 투자부동산인 SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치한 연면적 2만6천평의 오피스입니다. SK U-타워는 SK하이닉스㈜와 100% 책임임대차 계약을 체결하고 있으며, 주요 전차인으로는 SK㈜ 등이 있습니다. 당사는 본 자산을 2022년 6월 30일 5,072억원에 매입하였습니다.

[자산 개요]

구분

내용

소재지

경기도 성남시 분당구 정자동 25-1

사용승인일

2005년 6월 27일

용도지역

중심상업지역, 지구단위계획구역,

도시교통정비구역, 벤처기업촉진지구

주용도

업무시설 / 집합건물

대지면적

9,967.80㎡ (3,015.26평)

구분소유 연면적 (주1)

86,803.86㎡ (26,258.17평)

전체 연면적

138,719.21㎡ (41,962.56평)

전용률

55.49%

규모

B6 / 28F

매입가
507,200,000,000원 (2022.06.09)

감정평가액
507,200,000,000원 (2022.03.24, 미래새한감정평가법인)

sk u-타워 실내외사진.jpg
sk U-타워 실내외사진

임차인

SK하이닉스㈜

주요 전차인

SK㈜ 계열회사 등

sk u타워 사용현황.jpg
SK U-타워 사용현황

(주1) 전체 연면적 중 SK U-타워에 해당하는 구분소유부분 연면적을 의미함

SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하였으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성도 매우 높습니다. 정자역 도보 2분 이내에 위치한 초역세권 자산으로 분당선/신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 높습니다.
[접근성]

sk u타워 위치.jpg
SK U-타워 위치

분당-판교 업무지구는 다수의 도시개발 건이 진행 및 예정 중에 있어 업무 권역의 확장 및 위상의 공고화가 예상됩니다. 2022년부터 신규 공급 예정인 판교 제2·3테크노밸리의 개발 및 향후 GTX-A 노선 개통 및 8호선 연장 등으로 자산가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

[입지환경]

BBD 권역 입지환경

3) SK에너지 주유소 116개소 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사 (이하 "클린에너지리츠")의 투자부동산인 SK에너지 주유소 116개소는 국내 정유 업계 1위 SK에너지㈜가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 직영 주유소들입니다. 주유소 자산은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치한다는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 우수한 접근성으로 휴게음식점, 경정비, 세차서비스 등의 주유소 외 사업 뿐만 아니라 공간공유 서비스, 택배 운송 서비스, 물류 서비스 등 주유소의 유휴공간을 활용하여 새로운 부가가치를 창출을 기대할 수 있습니다. 이처럼 클린에너지리츠의 주유소 자산은 높은 임차 안정성과 더불어 향후 토지활용가치가 높은 자산들로 구성되어 있습니다. 당사의 종속기업인 클린에너지리츠는 본 자산을 2021년 7월 6일 및 11월 25일에 걸쳐 총 766,377,929,000원에 매입하였습니다. 2022년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정감정평가 컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 835,706,846,635원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 9.0% 상승한 것으로 나타납니다.

[자산 개요]

구분

내용

소재지

서울 강서구 가양동 151-1 외 전국 115개(서울 16개, 경기인천 40개, 지방광역시 28개, 기타 32개)

대지면적 합계

170,942㎡(51,710평)

평균 대지면적
1,474㎡(446평)

연면적 합계
85,369㎡(25,822평)

평균 연면적
736㎡(223평)

책임 임차인

SK에너지㈜

매입가
766,377,929,000원 (2021.07.06, 2021.11.25)

부동산 가치추정 중위값
835,706,846,635원 (2022.06.30, 경일감정평가법인)

sk에너지 주유소 전경사진.jpg
SK에너지 주유소 전경 (4개소)

당사의 종속기업인 클린에너지리츠가 보유한 SK에너지 주유소 116개소는 전체 주유소의 48%가 수도권 내 위치하며, 평균 대지면적은 약 450평이며, 54%의 주유소가 용도지역이 우수하여 토지 활용가치가 높은 자산으로 구성되어 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 당사는 판단하고 있습니다.

[SK에너지 주유소 권역별 자산 현황]

(금액단위 : 백만원)

구분
합계
서울
경기/인천
지방광역시
기타

주유소 수(개)
116
16
40
28
32

대지면적(㎡)
170,942
19,727
63,518
42,603
45,094

대지면적(평)
51,710
5,967
19,214
12,887
13,641

평균 대지면적(평)
446
373
480
460
426

매입금액
766,378
219,652
273,773
186,016
86,937

평균 매입금액
6,607
13,728
6,844
6,643
2,717

대지 매입금액
726,063
211,831
259,098
177,389
77,745

대지 평균 매입 평당가
14
35.5
13.5
13.8
5.7

상업지역(개)
27
2
7
5
7

준주거 및 3종일반주거지역(개)
18
8
3
4
3

공업지역(개)
18
5
10
2
1

주유소 자산 가치의 약 95%는 토지로 구성되고 있습니다. 지난 5년간 공시지가가 평균 약 5.7% 상승한 점을 미루어 보아 당사의 투자부동산도 향후 토지가치 상승에 따라 자산가치가 상승할 것이라 판단 됩니다.

[SK 에너지 주유소 5개년 공시지가 상승률]

구분
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
5년 평균

116개 전체
9.0%
4.2%
5.9%
5.2%
4.2%
5.7%

서울
10.0%
4.6%
5.8%
3.8%
3.3%
5.5%

경기/인천
8.9%
4.2%
4.1%
3.5%
2.6%
4.7%

지방광역시
10.1%
5.0%
9.2%
9.4%
7.5%
8.2%

기타
7.9%
3.4%
5.2%
4.4%
3.6%
4.9%

※ 자료출처: 한국부동산원

주유소 116개소의 세부내역은 아래와 같습니다.

[SK 에너지 주유소 부동산 세부내역]

구분
소재지
대지면적
연면적

(㎡)
(평)
(㎡)
(평)

1
가양
서울 강서구 가양동 151-1
1,290.00
390.23
744.11
225.09

2
신봉천
서울 관악구 봉천동 1663-11
713.10
215.71
448.85
135.78

3
이가
서울 금천구 독산동 150-6
847.90
256.49
679.83
205.65

4
SK박미
서울 금천구 시흥동 980
1,128.20
341.28
593.21
179.45

5
삼미북부
서울 도봉구 쌍문동 103-7
2,260.20
683.71
689.50
208.57

6
대농창동(구 풍념)
서울 도봉구 창동 650-65
887.40
268.44
787.70
238.28

7
장안킹
서울 동대문구 장안동 164-2
1,162.00
351.51
556.28
168.27

8
군자동
서울 성동구 용답동 236-1
1,052.60
318.41
435.35
131.69

9
드림랜드
서울 성북구 장위동 219-43 외
827.00
250.17
303.85
91.91

10
신평
서울 양천구 신정동 209-6 외
1,302.00
393.86
945.80
286.10

11
SK경인
서울 양천구 신정동 872-5
873.40
264.20
506.38
153.18

12
신길동
서울 영등포구 신길동 50-8 외
1,107.00
334.87
513.11
155.22

13
양평
서울 영등포구 양평3가 80-2
2,757.50
834.14
6,557.29
1,983.58

14
박석고개
서울 은평구 갈현동 1-6 외
2,022.00
611.66
715.11
216.32

15
은평뉴타운(구 통일)
서울 은평구 불광동 493
992.00
300.08
252.11
76.26

16
퇴계로(중부)
서울 중구 필동2가 51-1 외
504.50
152.61
278.32
84.19

17
청평
경기 가평군 청평면 청평리 619-14 외
1,650.00
499.13
796.98
241.09

18
SK오일파워
경기 고양시 일산동구 중산동 1710
1,197.20
362.15
573.07
173.35

19
백마(경기고양)
경기 고양시 일산동구 백석동 1236
827.20
250.23
255.63
77.33

20
복사골
경기 부천시 소사구 송내동 403-4
1,202.30
363.70
562.14
170.05

21
심곡(부천)
경기 부천시 심곡동 343-12 외
1,187.20
359.13
677.01
204.80

22
판교모드니
경기 성남시 분당구 백현동 598
958.60
289.98
712.39
215.50

23
판교운중
경기 성남시 분당구 삼평동 737
832.40
251.80
515.72
156.01

24
단대
경기 성남시 수정구 산성동 2172 외
1,059.50
320.50
432.61
130.86

25
SK드림
경기 수원시 권선구 권선동 1019-7
1,164.50
352.26
1,115.84
337.54

26
2002
경기 수원시 권선구 서둔동 9-26
2,184.00
660.66
624.30
188.85

27
시흥셀프
경기 시흥시 신천동 712-2 외
859.60
260.03
1,151.17
348.23

28
시흥2공단
경기 시흥시 정왕동 1359-9
1,976.60
597.92
771.15
233.27

29
시화산업
경기 시흥시 정왕동 1365-4
2,074.20
627.45
919.84
278.25

30
파워디젤
경기 시흥시 정왕동 1852-6
2,719.20
822.56
1,279.77
387.13

31
도시공간
경기 시흥시 정왕동 1885-9
1,365.30
413.00
821.93
248.63

32
고잔
경기 안산시 단원구 고잔동 519-2
1,978.40
598.47
944.52
285.72

33
시화공단
경기 안산시 단원구 성곡동 710-11
1,980.90
599.22
650.95
196.91

34
평촌신도시
경기 안양시 동안구 관양동 1597-2
1,479.30
447.49
985.20
298.02

35
평촌
경기 안양시 동안구 호계동 1073-2
1,497.90
453.11
1,053.90
318.80

36
운암뜰
경기 오산시 오산동 835-2
1,427.90
431.94
379.05
114.66

37
용인엔크린
경기 용인시 수지구 죽전동 899-8
1,126.00
340.62
3,755.64
1,136.08

38
SK의정부
경기 의정부시 의정부동 476 외
1,648.50
498.67
1,230.05
372.09

39
엔크린
경기 의정부시 의정부동 609-2
912.40
276.00
559.70
169.31

40
행복나라
경기 파주시 문발동 233-6
1,626.00
491.87
473.45
143.22

41
라인45
경기 평택시 팽성읍 남산리 218-7
1,451.00
438.93
243.82
73.76

42
포승행복
경기 평택시 포승읍 만호리 573-1
4,721.10
1,428.13
995.84
301.24

43
동화
경기 화성시 봉담읍 동화리 2-3
2,331.00
705.13
416.83
126.09

44
동탄맥
경기 화성시 능동 1051-1
1,346.60
407.35
1,179.45
356.78

45
동탄SELF
경기 화성시 능동 1105
1,734.00
524.54
973.19
294.39

46
솔빛나루
경기 화성시 반송동 241
1,321.50
399.75
699.20
211.51

47
하나원
인천시 계양구 작전동 616-1 외
1,173.00
354.83
638.69
193.20

48
행복날개
인천시 계양구 작전동 864-8
1,280.30
387.29
736.85
222.90

49
해바라기(인천)
인천시 동구 송림동 295-2
1,240.70
375.31
684.22
206.98

50
북항
인천 동구 송현동 1-776
2,609.00
789.22
812.16
245.68

51
남강
인천시 미추홀구 숭의동 341-17 외
1,395.00
421.99
576.33
174.34

52
문학
인천시 미추홀구 문학동 379-8
662.00
200.26
449.28
135.91

53
SK삼산
인천시 부평구 삼산동 270-4
1,309.00
395.97
595.83
180.24

54
봉수대로
인천시 서구 석남동 224-11
1,400.00
423.50
577.10
174.57

55
영종3(스카이파크)
인천 중구 운남동 1598-4
1,964.00
594.11
933.34
282.34

56
남항
인천시 중구 항동7가 30-2
2,644.70
800.02
1,403.45
424.54

57
SK교동
강원 강릉시 교동 1893
1,271.80
384.72
653.45
197.67

58
주문진
강원 강릉시 주문진읍 교항리 368-8
1,220.00
369.05
174.00
52.64

59
월드컵(강릉)
강원 강릉시 포남동 1141-3 외
756.20
228.75
287.28
86.90

60
SK강릉
강원 강릉시 포남동 1288
1,337.90
404.71
1,578.86
477.61

61
커피향(舊 강현농협)
강원 양양군 강현면 정암리 156-3
1,960.00
592.90
423.29
128.05

62
삼한
강원 원주시 우산동 85-15 외
2,125.60
642.99
1,487.70
450.03

63
소양강Self
강원 춘천시 소양로1가 93-8
2,557.00
773.49
1,586.67
479.97

64
부안
강원 춘천시 후평동 24-4 외
820.00
248.05
143.00
43.26

65
OK
강원 춘천시 후평동 701-3 외
913.00
276.18
571.57
172.90

66
세봉
강원 태백시 문곡동 27-52
3,264.00
987.36
258.00
78.05

67
SK선경
대전 유성구 전민동 571
3,479.00
1,052.40
661.61
200.14

68
용암
충북 청주시 상당구 금천동 220-14 외
1,074.00
324.89
477.30
144.38

69
신세계(청주)
충북 청주시 서원구 모충동 121-14
1,491.20
451.09
635.77
192.32

70
HAPPYSTATION
충북 청주시 서원구 산남동 334-7
1,488.00
450.12
384.24
116.23

71
황금
충북 청주시 청원구 주중동 560-3 외
1,569.00
474.62
394.21
119.25

72
신도시(계룡)
충남 계룡시 엄사면 엄사리 28-2
1,267.00
383.27
425.64
128.76

73
중부
충남 천안시 서북구 성정동 1099
822.30
248.75
604.05
182.73

74
대한
충남 천안시 서북구 쌍용동 922 외
1,076.60
325.67
392.47
118.72

75
삼성제일
대구 달서구 신당동 1629-22 외
975.00
294.94
764.62
231.30

76
신세계(대구)
대구 달서구 이곡동 1248-2
1,505.90
455.53
3,633.58
1,099.16

77
칠곡IC
대구 북구 관음동 1230-2
2,406.40
727.94
672.38
203.39

78
해바라기(대구)
대구 북구 대현동 158-1 외
1,494.90
452.21
574.11
173.67

79
맘모스
대구 북구 산격동 755-1 외
2,094.00
633.44
576.94
174.52

80
한일(대구)
대구 북구 태전동 409-3
775.00
234.44
243.82
73.76

81
중앙2(청기와2)
대구 수성구 만촌동 1330-4 외
844.40
255.43
364.70
110.32

82
송현(안동)
경북 안동시 송현동 259-5 외
1,613.00
487.93
344.19
104.12

83
용상(안동)
경북 안동시 용상동 1076-3 외
3,939.00
1,191.55
838.05
253.51

84
V2010(포항)
경북 포항시 남구 해도동 96-3 외
1,473.40
445.70
622.78
188.39

85
새부산
부산 강서구 강동동 85-1
1,506.00
455.57
313.56
94.85

86
연지오토SELF
부산 부산진구 연지동 202-4
4,090.00
1,237.23
398.55
120.56

87
SK전포
부산 부산진구 전포동 892-16
1,392.10
421.11
536.33
162.24

88
SK신광SELF
부산 북구 만덕동 275
918.00
277.70
1,147.93
347.25

89
두꺼비
부산 북구 화명동 193
1,189.00
359.67
478.53
144.76

90
SK괴정(금호)
부산 사하구 괴정동 493-10 외
1,065.00
322.16
389.25
117.75

91
국영
부산 사하구 장림동 328-38 외
990.00
299.48
558.75
169.02

92
강일
부산 수영구 수영동 450-9
1,586.00
479.77
1,667.07
504.29

93
부흥
부산 연제구 연산동 489-14
1,636.40
495.01
738.21
223.31

94
태종로
부산 영도구 청학동 346
2,722.00
823.41
532.64
161.12

95
돌고래
부산 해운대구 우동 640-8
1,820.70
550.76
786.80
238.01

96
신도시(부산)
부산 해운대구 좌동 812
702.00
212.36
264.15
79.91

97
월드컵SELF(울산)
울산 남구 무거동 1576-9 외
1,309.00
395.97
505.87
153.03

98
달동 맥
울산 남구 달동 819
2,168.00
655.82
1,158.60
350.48

99
삼산제일
울산 남구 삼산동 1536-9
1,696.60
513.22
778.45
235.48

100
천마
경남 양산시 덕계동 737-7 외
2,047.00
619.22
430.40
130.20

101
SK해운
경남 창원시 마산합포구 해운동 43 외
876.60
265.17
360.36
109.01

102
삼계SELF
경남 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 24-8
860.10
260.18
527.40
159.54

103
도계
경남 창원시 의창구 도계동 346-11
725.40
219.43
448.98
135.82

104
그린
경남 창원시 진해구 여좌동 124-18 외
859.30
259.94
134.00
40.54

105
SK자은셀프
경남 창원시 진해구 자은동 787-1
1,034.00
312.79
471.84
142.73

106
태양(광주광산)
광주 광산구 산정동 918 외
893.50
270.28
232.74
70.40

107
으뜸SELF(광주북구)
광주 북구 두암동 589-5
979.20
296.21
507.99
153.67

108
일곡제일
광주 북구 삼각동 569
676.00
204.49
254.18
76.89

109
보람
광주 북구 신안동 473-1
873.90
264.35
389.00
117.67

110
문흥
광주 북구 오치동 965-15 외
815.20
246.60
273.68
82.79

111
나운
전북 군산시 나운동 342-29 외
857.00
259.24
199.40
60.32

112
군산
전북 군산시 중앙로2가 113
826.00
249.87
246.58
74.59

113
대광제일
전북 전주시 완산구 서신동 813
1,733.50
524.38
649.91
196.60

114
노송
전북 전주시 완산구 중노송동 253-54 외
766.00
231.72
307.65
93.06

115
서곡
전북 전주시 완산구 효자동3가 848-2
1,576.00
476.74
1,377.42
416.67

116
신도시(목포)
전남 목포시 상동 827-4
894.00
270.44
358.04
108.31

합계
170,941.90
51,709.92
85,368.93
25,822.33

나. 임
대차계약 체결 내역 1) SK서린빌딩당사와 SK㈜는 SK서린빌딩 전체를 임대차목적물로 하는 임대차계약을 지난 2021년 6월 30일 체결하였습니다. 해당 임대차계약은 SK㈜의 5년+5년의 장기 책임임차로 수익이 안정적이고, 운영비를 임차인 모두 부담하는 Triple-Net 구조로 비용 변동성이 낮은 것이 특징입니다. SK서린빌딩은 1999년 건립일부터 현재까지 SK㈜의 통합 사옥으로 활용되고 있으며, SK㈜는 최고 수준의 스마트 사옥을 위해 2018년부터 대수선 공사에 착수하여 2020년까지 총 약 1,200억원을 투자한 바 있어 향후에도 임차인의 이탈 가능성은 낮을 것으로 판단되어 안정적인 운용이 가능할 것으로 예상됩니다.

[SK서린빌딩 임대차계약 개요]

대상자산

SK서린빌딩

매매가

10,030억원

임대료율(주1)

3.9%

임차인(주2)

SK 주식회사

임대차 기간(주3)

5년

임대료

연간 약 392억원

임대료 인상률(주4)

직전연도 CPI인상률 연동

임대차 보증금

월 임대료의 10개월 분

임차인 우선매수협상권

임차인 우선매수협상권 보유 예정

운영비 부담(주5)

Triple Net

기타

임차인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(주1) 임대료율 = 연간 예상 임대료 / 매매가

(주2) 100% Master Lease

(주3) 임차인 요구 時 연장 가능 (+5년)

(주4) 직전년도 CPI인상률에 연동하되, 인상률 하한선 1.5% 조건

(주5) 운영비 Triple Net: 관리비, 보험료 및 제세공과금 임차인이 부담

2) SK U-타워

당사와 SK하이닉스㈜는 SK U-타워를 임대차목적물로 하는 임대차계약을 2022년 6월 9일 체결하였습니다. 해당 임대차계약은 SK하이닉스㈜의 5년+5년의 장기 책임임차로 수익이 안정적이고, 운영비를 임차인 모두 부담하는 Triple-Net 구조로 비용 변동성이 낮은 것이 특징입니다.SK하이닉스㈜가 100% 책임임차하여 SK하이닉스㈜ 및 다른 SK그룹 계열회사의 사옥으로 활용하고 있는 SK U-타워는 높은 임차인 안정성과 희소성을 동시에 보유하고 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 예상됩니다.

[SK U-타워 임대차계약 개요]

대상자산

SK U-타워

매매가

5,072억원

임대료율(주1)

4.10%

임차인(주2)

SK하이닉스㈜

임대차 기간(주3)

5년

임대료

연간 약 208억원

임대료 인상률(주4)

직전연도 경기지역 CPI인상률 연동

임대차 보증금

월 임대료의 10개월 분

임차인 우선매수협상권

임차인 우선매수협상권 보유

운영비 부담(주5)

Triple Net

기타

임차인이 CAPEX 부담

(자료: 당사 반기보고서)(주1) 임대료율 = 연간 예상 임대료 / 매매가

(주2) 100% Master Lease

(주3) 임차인 요구 時 연장 가능 (+5년)

(주4) 직전년도 CPI인상률에 연동하되, 연 인상률 하한 수준 1.5%, 상한 수준 5.0% 조건

(주5) 운영비 Triple Net: 관리비, 보험료 및 제세공과금 임차인이 부담

3) SK에너지 주유소 116개소 당사의 종속기업인 클린에너지리츠는 SK에너지㈜와 주유소 116개소 전체를 임대차 목적물로 하는 임대차계약을 지난 2021년 6월 30일 및 2021년 11월 25일 체결하였습니다. 10년+5년의장기 책임임차로 수익이 안정적이고, 운영비를 임차인 모두 부담하는 Triple-Net 구조로 비용 변동성이 낮은 것이 특징입니다. 또한 주유 사업으로 유발될 수 있는 환경오염 관련 모든 비용 및 책임은 책임임대차계약에 정한 바에 따라 SK에너지㈜에서 부담하여 부동산의 토양오염으로 인해 당사가 부담할 수 있는 비용 및 책임 등은 제한적일 것으로 판단하고 있습니다.

[SK에너지 주유소 임대차계약 개요]

대상자산

전국 116개 주유소

매매가

7,664억원

임대료율(주1)

4.2%

임차인(주2)

SK에너지㈜

임대차 기간(주3)

10년

임대료

연 322억원

임대료 인상률(주4)

(1~5년) 임대료 고정

(6년~) 직전연도 CPI인상률 연동

임대차 보증금

월 임대료의 10개월 분

임차인 우선매수협상권

임차인 우선매수협상권 보유 예정

운영비 부담(주5)

Triple Net

기타

임차인의 비용과 책임으로임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(주1) 임대료율 = 연간 예상 임대료 / 매매가

(주2) 100% Master Lease

(주3) 임차인 요구 時 연장 가능 (+5년)

(주4) 직전년도 CPI인상률에 연동하되, 인상률 하한선 1.0% 조건

(주5) 운영비 Triple Net: 관리비, 보험료 및 제세공과금 임차인이 부담

3. 원재료 및 생산설비

당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

당사의 매출은 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. 임대차계약 내용은 전술한 '주요 제품 및 서비스'의 '나. 임대차계약 체결 내역'을 참고하시기 바랍니다. 당사 및 당사의 종속기업의 임차인별 임대료 수익은 아래와 같습니다.

구분
제5(당)기
제4(전)기

매출액(원)
비율(%)
매출액(원)
비율(%)

SK㈜
10,288,043,377
55.2
10,288,043,376
55.3

SK하이닉스㈜
57,767,974
0.3
-
-

SK에너지㈜
8,298,888,436
44.5
8,299,012,527
44.7

합계
18,644,699,787
100.0
18,587,055,903
100.0

※ 상기 매출액에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액이 포함되어 있습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 당사의 위험관리 목표 및 정책당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

나. 위험관리

당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다.이를 위해 신용도가 우량한 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜를 책임임차인으로 하는 장기임대차계약을 통하여 공실에 대한 리스크를 줄였으며, 수선유지비, 보험료, 제세공과금을 임차인이 부담하는 Triple net 계약 구조를 통해 운영비용을 최소화하는 등 경영성과에 대한 예측성을 높이고, 임대수익의 변동리스크를 낮추었습니다.당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니다. 이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 'Ⅲ.재무에관한 사항' 중 '3. 연결재무제표 주석'을 참조하여 주시기 바랍니다.

다. 파생거래당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다.
가. 에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사의 주요계약

구분
계약상대방
계약시점
주요계약내용
지급시점

부동산매매계약
농협은행㈜(하나대체투자랜드칩사모부동산투자신탁33호의 신탁업자)
2021.06.30
1. 매매목적물 : SK서린빌딩 건물 및 해당 토지 2. 매매금액 : 1,003,000,000,000원 (건물분 부가세 제외)
2021년 7월 6일

SK하이닉스㈜
2022.06.09
1. 매매목적물 : SK U-타워 건물 및 해당 토지 2. 매매금액 : 507,200,000,000원 (건물분 부가세 제외)
2022년 6월 30일

부동산책임임대차계약
SK㈜
2021.06.30
1.계약기간: 2021.07.06 ~ 2026.07.05(5년)2.임대보증금: 32,711,600천원3.월임대료: 3,271,160천원
매월 5일

SK하이닉스㈜
2022.06.09
1.계약기간: 2022.06.30 ~ 2027.06.30(5년)2.임대보증금: 17,330,392천원3.월임대료: 1,733,039천원
매월 10일

자산관리
SK리츠운용㈜
2021.04.12
1.매입수수료: 운용자산 매입가액의 0.5%(부가가치세별도)2.자산관리수수료: 운용자산 매입가액의 0.2%/365일 (윤년의 경우 366일)*일수(운용자산 보유일수)3.자산관리성과수수료: (수수료 등 차감전 배당액-최고 수수료 등 차감전 배당액)*(일평균 발행주식수)*25%4.처분수수료: 1)실물부동산: 처분가액의 0.7% 2)그외: (처분자산의 총가치+프리미엄)*처분비율*0.7%5.처분성과수수료: 1)실물부동산: (처분가액-매입가액-처분수수료)*10%-자산관리 성과수수료누계 2)그외: (처분자산의 총가치+프리미엄-매입가액-처분수수료)*처 분비율*10%-자산관리성과수수료누계
정기주총일로부터 7일 이내

자산보관(현금)
SK증권㈜
2021.04.12
매결산기 500만원(부가가치세별도)
정기주총일로부터 7일 이내

자산보관(부동산)
대한토지신탁㈜
2021.04.12
매결산기 125만원(부가가치세별도)
정기주총일로부터 7일 이내

사무수탁
신한아이타스㈜
2021.04.12
매결산기 5,000만원(부가가치세별도)
정기주총일로부터 7일 이내

나. 클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사의 주요계약

구분
계약상대방
계약시점
주요계약내용
지급시점

부동산매매계약
SK에너지㈜SK네트웍스㈜
2021.06.30
1. 매매목적물 : 주유소 116개소 건물 및 토지2. 매매금액 : 765,405,996,000원 (건물분 부가세 제외)
2021년 7월 7일

SK에너지㈜
2021.11.25
1. 매매목적물 : 황금주유소의 건물 및 캐노피2. 매매금액 : 971,963,000원 (건물분 부가세 제외)
2021년 11월 25일

부동산책임임대차계약
SK에너지㈜
2021.06.24
1.계약기간: 2021.07.07 ~ 2031.06.30(10년)2.임대보증금: 26,789,200천원3.월임대료: 2,678,920천원
매월 10일

2021.11.25
1.계약기간: 2021.11.25 ~ 2031.06.30(10년)2.임대보증금: 39,480천원3.월임대료: 3,948천원
매월 10일

자산관리
SK리츠운용㈜
2021.04.12
1.매입수수료: 운용자산 매입가액의 0.5%(부가가치세별도)2.자산관리수수료: 운용자산 매입가액의 0.22%/365일 (윤년의 경우 366일)*일수(운용자산 보유일수)3.처분수수료: 1)실물부동산: 처분가액의 0.7% 2)그외: (처분자산의 총가치+프리미엄)*처분비율*0.7%4.처분성과수수료: 1)실물부동산: (처분가액-매입가액-처분수수료)*10%-모리츠 자산관리 성과수수료누계 2)그외: (처분자산의 총가치+프리미엄-매입가액-처분수수료)*처 분비율*10%-모리츠 자산관리성과수수료누계
정기주총일로부터 7일 이내

자산보관(현금)
SK증권㈜
2021.04.12
매결산기 150만원(부가가치세별도)
정기주총일로부터 7일 이내

자산보관(부동산)
대한토지신탁㈜
2021.04.12
매결산기 125만원(부가가치세별도)
정기주총일로부터 7일 이내

사무수탁
신한아이타스㈜
2021.04.12
매결산기 1,500만원(부가가치세별도)
정기주총일로부터 7일 이내

7. 기타 참고사항

가. 우선매수협상권

당사는 SK텔레콤㈜ 등이 보유한 부동산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있으며, 이에 대한 내용은 다음과 같습니다.

자산보유자
대상 부동산

SK텔레콤㈜
1) 서울시 중구 소재 SK T타워2) 이천시 소재 SK텔레콤 연수원3) 성남시 소재 SK플래닛 판교사옥

SK플래닛㈜
성남시 소재 SK플래닛 판교사옥

-
자산보유자가 대상 부동산을 처분하고자 하는 경우 우선매수협상권을 행사.

-
매매조건과 임대차조건은 부동산투자회사법 등 관련 법령을 준수하는 범위내에서 상호협의하여 결정.

나. 관련 법령 또는 정부의 규제 현황 당사는 부동산투자회사법의 적용를 받는 부동산투자회사에 해당하고, 이를 성실히 준수하기 위해 모든 노력을 다하고 있습니다. 당사가 속한 SK그룹은 2021년 5월 공정거래위원회가 발표한 상호출자ㆍ채무보증 제한기업집단으로 정보통신, 에너지/화학, 건설 등의 사업을 영위하고 있습니다. 공정거래위원회가 지정한 상호출자ㆍ채무보증제한 기업집단은 공정거래법 등 관련 법규에 의해 계열사 간 채무보증 및 직접적인 지원이 제한되어 있습니다. 이에 당사에 대한 계열사의 직ㆍ간접적인 자금 지원은 제한적일 수 있으며, 계열사의 경영환경 또는 이미지가 악화될 경우 당사에도 직ㆍ간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
다. 시장여건 및 영업의 개황 리츠가 우리나라에 도입된 것은 부동산투자회사법이 제정된 2001년 입니다. 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 도입되었던 리츠는 이후 오피스, 리테일, 물류창고 등 상업용 부동산으로 투자 대상이 다양화 되었고, 과거 기관 투자자 중심의 사모리츠 시장에서, 개인들이 비교적 쉽게 투자가능한 당사와 같은 공모상장리츠 출시로 투자자의 범위도 확대 되었습니다. 이와 더불어 2018년 9월 7일, 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여형(DB) 퇴직연금이 공모상장리츠에 투자할 수 있게되었고, 2019년 12월 18일, 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)도 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다.이러한 투자상품 다양화, 투자자 범위 확대, 규제완화의 결과로 리츠 산업은 2017년말 총 자산 34.2조원, 설립된 리츠수 193개에서 2022년 06월 말 현재 총자산 80.7조원, 리츠 수 332개로 총 자산 기준 연평균 약 26% 성장하였습니다. 이러한 리츠 산업의 성장은 향후에도 계속 될 것으로 판단됩니다.

구분
`17
`18
`19
`20
`21
'22.06

총자산(조원)
34.2
43.2
51.2
61.3
75.6
80.7

리츠수(개)
193
219
248
282
315
332

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약 연결 재무정보

(단위: 원)

구 분
제5기(2022년 06월 30일)
제4기(2022년 03월 31일)
제3기(2021년 12월 31일)

1. 유동자산
67,861,149,121
25,224,394,943
24,216,223,185

2. 비유동자산
2,390,115,796,036
1,857,973,612,646
1,860,028,040,902

자 산 총 계
2,457,976,945,157
1,883,198,007,589
1,884,244,264,087

1. 유동부채
380,691,547,912
3,948,014,927
3,865,108,845

2. 비유동부채
1,304,701,319,790
1,104,383,183,299
1,103,778,855,519

부 채 총 계
1,685,392,867,702
1,108,331,198,226
1,107,643,964,364

1. 자본금
77,510,266,000
77,510,266,000
77,510,266,000

2. 기타불입자본
687,262,384,420
687,262,384,420
687,262,384,420

3. 이익잉여금
7,811,427,035
10,094,158,943
11,827,649,303

자 본 총 계
772,584,077,455
774,866,809,363
776,600,299,723

구 분
(2022년 04월 01일부터 2022년 06월 30일까지)
(2022년 01월 01일부터 2022년 03월 31일까지)
(2021년 10월 01일부터 2021년 12월 31일까지)

1. 영업수익
18,644,699,787
18,587,055,903
18,579,453,134

2. 영업비용
3,473,191,781
3,246,113,255
3,376,107,897

3. 영업이익(손실)
15,171,508,006
15,340,942,648
15,203,345,237

4. 법인세비용차감전순이익(손실)
8,798,969,058
9,136,745,023
8,775,350,689

5. 법인세 비용
-
-
-

6. 당기순이익
8,798,969,058
9,136,745,023
8,775,350,689

7. 주당순이익
56.76
58.94
56.61

※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.※ 제5기(당기)는 주주총회 승인 전 재무제표입니다. 향후 정기주주총회에서 재무제표 승인 관련 안건이 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

나. 요약 별도 재무정보 (단위: 원)

구 분
제5기(2022년 06월 30일)
제4기(2022년 03월 31일)
제3기(2021년 12월 31일)

1. 유동자산
56,172,105,654
13,745,199,633
13,194,283,616

2. 비유동자산
1,922,215,723,573
1,389,719,830,451
1,391,424,435,895

자 산 총 계
1,978,387,829,227
1,403,465,030,084
1,404,618,719,511

1. 유동부채
378,932,477,716
2,189,014,182
2,197,220,108

2. 비유동부채
830,572,369,011
630,516,540,787
630,168,884,427

부 채 총 계
1,209,504,846,727
632,705,554,969
632,366,104,535

1. 자본금
77,510,266,000
77,510,266,000
77,510,266,000

2. 기타불입자본
687,262,384,420
687,262,384,420
687,262,384,420

3. 이익잉여금
4,110,332,080
5,986,824,695
7,479,964,556

자 본 총 계
768,882,982,500
770,759,475,119
772,252,614,976

구 분
(2022년 04월 01일부터 2022년 06월 30일까지)
(2022년 01월 01일부터 2022년 03월 31일까지)
(2021년 10월 01일부터 2021년 12월 31일까지)

1. 영업수익
15,481,515,634
15,314,275,346
14,701,916,345

2. 영업비용
2,591,862,722
2,376,971,639
2,496,006,124

3. 영업이익(손실)
12,889,652,912
12,937,303,707
12,205,910,221

4. 법인세비용차감전순이익(손실)
9,205,208,351
9,377,095,522
8,515,390,816

5. 법인세 비용
-
-
-

6. 당기순이익
9,205,208,351
9,377,095,522
8,515,390,816

7. 주당순이익
59.38
60.49
54.93

※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.※ 제5기(당기)는 주주총회 승인 전 재무제표입니다. 향후 정기주주총회에서 재무제표 승인 관련 안건이 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

2. 연결재무제표

연결 재무상태표

제 5 기 2022.06.30 현재

제 4 기 2022.03.31 현재

제 3 기 2021.12.31 현재

(단위 : 원)

제 5 기

제 4 기

제 3 기

자산

유동자산

67,861,149,121

25,224,394,943

24,216,223,185

현금및현금성자산

27,013,462,420

12,983,945,200

12,411,083,242

단기금융상품

16,000,000,000

11,000,000,000

11,000,000,000

매출채권 및 기타유동채권

142,084,440

0

0

기타유동금융자산

1,355,656,109

888,711,127

450,969,622

기타유동자산

23,349,946,152

351,738,616

354,170,321

비유동자산

2,390,115,796,036

1,857,973,612,646

1,860,028,040,902

투자부동산

2,390,115,796,036

1,857,973,612,646

1,860,028,040,902

자산총계

2,457,976,945,157

1,883,198,007,589

1,884,244,264,087

부채

유동부채

380,691,547,912

3,948,014,927

3,865,108,845

기타유동금융부채

1,964,493,054

1,117,773,455

1,135,948,178

기타유동부채

2,527,054,858

2,830,241,472

2,729,160,667

단기차입금

142,200,000,000

0

0

유동성사채

234,000,000,000

0

0

비유동부채

1,304,701,319,790

1,104,383,183,299

1,103,778,855,519

장기차입금

1,229,666,912,280

1,046,037,186,400

1,045,415,162,700

장기임대보증금

66,616,603,017

52,147,953,917

51,887,268,776

기타비유동부채

8,417,804,493

6,198,042,982

6,476,424,043

부채총계

1,685,392,867,702

1,108,331,198,226

1,107,643,964,364

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

772,584,077,455

774,866,809,363

776,600,299,723

자본금

77,510,266,000

77,510,266,000

77,510,266,000

자본잉여금

687,262,384,420

687,262,384,420

687,262,384,420

이익잉여금(결손금)

7,811,427,035

10,094,158,943

11,827,649,303

자본총계

772,584,077,455

774,866,809,363

776,600,299,723

자본과부채총계

2,457,976,945,157

1,883,198,007,589

1,884,244,264,087

연결 포괄손익계산서

제 5 기 2022.04.01 부터 2022.06.30 까지

제 4 기 2022.01.01 부터 2022.03.31 까지

제 3 기 2021.10.01 부터 2021.12.31 까지

(단위 : 원)

제 5 기

제 4 기

제 3 기

영업수익

18,644,699,787

18,587,055,903

18,579,453,134

영업비용

3,473,191,781

3,246,113,255

3,376,107,897

영업이익(손실)

15,171,508,006

15,340,942,648

15,203,345,237

금융수익

82,652,318

45,904,068

19,399,086

금융원가

6,456,706,138

6,284,727,721

6,447,438,557

기타이익

1,514,875

34,626,028

44,923

기타손실

3

0

0

법인세비용차감전순이익(손실)

8,798,969,058

9,136,745,023

8,775,350,689

법인세비용

0

0

0

당기순이익(손실)

8,798,969,058

9,136,745,023

8,775,350,689

기타포괄손익

0

0

0

총포괄손익

8,798,969,058

9,136,745,023

8,775,350,689

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

56.76

58.94

56.61

연결 자본변동표

제 5 기 2022.04.01 부터 2022.06.30 까지

제 4 기 2022.01.01 부터 2022.03.31 까지

제 3 기 2021.10.01 부터 2021.12.31 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

자본 합계

자본금

자본잉여금

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본 합계

2021.10.01 (기초자본)

77,510,266,000

687,994,835,422

10,690,920,515

776,196,021,937

776,196,021,937

당기순이익(손실)

0

0

8,775,350,689

8,775,350,689

8,775,350,689

지분의 발행

0

(120,092,000)

0

(120,092,000)

120,092,000

배당금지급

0

0

8,250,980,903

8,250,980,903

8,250,980,903

자본잉여금의 이익잉여금 전입

0

(612,359,002)

612,359,002

0

0

2021.12.31 (기말자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

11,827,649,303

776,600,299,723

776,600,299,723

2022.01.01 (기초자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

11,827,649,303

776,600,299,723

776,600,299,723

당기순이익(손실)

0

0

9,136,745,023

9,136,745,023

9,136,745,023

지분의 발행

0

0

0

0

0

배당금지급

0

0

10,870,235,383

10,870,235,383

10,870,235,383

자본잉여금의 이익잉여금 전입

0

0

0

0

0

2022.03.31 (기말자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

10,094,158,943

774,866,809,363

774,866,809,363

2022.04.01 (기초자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

10,094,158,943

774,866,809,363

774,866,809,363

당기순이익(손실)

0

0

8,798,969,058

8,798,969,058

8,798,969,058

지분의 발행

0

0

0

0

0

배당금지급

0

0

11,081,700,966

11,081,700,966

11,081,700,966

자본잉여금의 이익잉여금 전입

0

0

0

0

0

2022.06.30 (기말자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

7,811,427,035

772,584,077,455

772,584,077,455

연결 현금흐름표

제 5 기 2022.04.01 부터 2022.06.30 까지

제 4 기 2022.01.01 부터 2022.03.31 까지

제 3 기 2021.10.01 부터 2021.12.31 까지

(단위 : 원)

제 5 기

제 4 기

제 3 기

영업활동현금흐름

(12,118,980,224)

11,443,097,341

12,627,014,103

당기순이익(손실)

8,798,969,058

9,136,745,023

8,775,350,689

당기순이익조정을 위한 가감

8,188,190,550

8,008,416,774

8,238,334,899

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

(22,321,196,190)

(348,475,495)

1,154,522,057

이자지급(영업)

(6,833,575,001)

(5,394,950,132)

(5,549,132,269)

이자수취(영업)

55,781,479

48,299,331

9,358,657

법인세납부(환급)

(7,150,120)

(6,938,160)

(1,419,930)

투자활동현금흐름

(539,241,093,790)

0

(12,034,779,765)

종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름

0

0

0

단기금융상품의 처분

3,000,000,000

0

0

투자부동산의 취득

(534,241,093,790)

0

(1,034,779,765)

단기금융상품의 취득

(8,000,000,000)

0

(11,000,000,000)

재무활동현금흐름

565,389,591,234

(10,870,235,383)

(8,371,072,903)

주식의 발행

0

0

(120,092,000)

단기차입금의 증가

142,143,750,000

0

0

단기차입금의 상환

0

0

0

장기차입금의 증가

182,997,150,000

0

0

사채의 증가

234,000,000,000

0

0

임대보증금의 증가

17,330,392,200

0

0

배당금지급

(11,081,700,966)

(10,870,235,383)

(8,250,980,903)

현금및현금성자산의순증가(감소)

14,029,517,220

572,861,958

(7,778,838,565)

기초현금및현금성자산

12,983,945,200

12,411,083,242

20,189,921,807

기말현금및현금성자산

27,013,462,420

12,983,945,200

12,411,083,242

3. 연결재무제표 주석

제 5(당)기 2022년 04월 01일부터 2022년 06월 30일까지

제 4(전)기 2022년 01월 01일부터 2022년 03월 31일까지

에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사와 그 종속기업

1. 지배기업의 개요

한국채택국제회계기준 제1110호(연결재무제표)에 의한 지배기업인 에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "지배기업")와 연결재무제표 작성대상 종속기업(이하 에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사와 그 종속기업을 일괄하여 "연결실체")을 연결대상으로 하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다. 지배기업은 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2021년 3월 15일에 설립되었습니다. 지배기업의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 지배기업의 본점 소재지는 서울특별시 중구 세종대로 136 이며, 지배기업은 2021년 9월 14일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니 다.당기말 현재 지배기업의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

SK㈜
77,510,266
보통주
50.00

㈜신한은행(이지스리츠포트폴리오전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
9,400,000
보통주
6.06

새마을금고중앙회
9,400,000
보통주
6.06

기타
58,710,266
보통주
37.88

합 계
155,020,532

100.00

연결대상 종속기업 및 현황 연결실체는 부동산 임대 등을 영위하고 있습니다. 한편, 당기말과 전기말 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당기말

전기말

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

부동산투자

한국

100
100

3, 6, 9, 12월

2. 연결재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책(1) 연결재무제표 작성기준

연결실체는 주식회사등의외부감사에관한법률 제 5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 연결재무제표를 작성하였습니다. 연결재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당기 연결재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 전기 연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.연결재무제표는 아래의 회계정책에서 설명한 바와 같이 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다. 역사적 원가는 일반적으로 자산을 취득하기 위하여 지급한 대가의 공정가치로 측정하고 있습니다.공정가치는 가격이 직접 관측가능한지 아니면 가치평가기법을 사용하여 추정하는지의 여부에 관계없이 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격입니다. 자산이나 부채의 공정가치를 추정함에 있어 연결실체는 시장참여자가 측정일에 자산이나 부채의 가격을 결정할 때 고려하는 자산이나 부채의 특성을 고려합니다. 기업회계기준서 제1102호 '주식기준보상'의 적용범위에 포함되는 주식기준보상거래, 기업회계기준서 제1116호 '리스'의 적용범위에 포함되는 리스거래, 기업회계기준서 제1002호 '재고자산'의 순실현가능가치 및 기업회계기준서 제1036호 '자산손상'의 사용가치와 같이 공정가치와 일부 유사하나 공정가치가 아닌 측정치를 제외하고는 측정 또는 공시목적상 공정가치는 상기에서 설명한 원칙에 따라 결정됩니다.

경영진은 연결재무제표를 승인하는 시점에 연결실체가 예측가능한 미래기간 동안 계속기업으로서 존속할 수 있는 충분한 자원을 보유한다는 합리적인 기대를 가지고 있습니다. 따라서 경영진은 계속기업을 전제로 연결재무제표를 작성하였습니다.

1) 당기에 새로 도입된 기준서 및 해석서는 존재하지 않습니다.

2) 당기말 현재 제정ㆍ공표되었으나, 아직 시행일이 도래하지 아니하였으며 연결실체가 조기 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같으며, 연결실체의 재무제표에 중요한 영향을 미치지 않습니다.

- 기업회계기준서 제 1001호 유동부채와 비유동부채의 분류(개정)

동 개정사항은 재무상태표에서 유동부채와 비유동부채의 표시에만 영향을 미치며, 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다.

동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 당기말 현재 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할 지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 당기말 현재 차입약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품, 그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니 다.

동 개정사항은 2023 년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도의 개시일 이후 소급적으로 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1001호 회계정책의 공시 (개정)동 개정사항은 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다. 동 개정사항은 중요한 회계정책을 정의하고 공시하도록 하며, 중요성 개념을 적용하는 방법에 대한 지침을 제공하기 위하여 국제회계기준 실무서 2 '회계정책 공시'를 개정하였습니다.

동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1008호 회계추정의 정의 (개정)동 개정사항은 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다. 동 개정사항은 회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용됩니다. - 기업회계기준서 제1012호 '법인세' (개정) 동 개정사항은 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다.

동 개정사항은 자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래시점 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는요건을 추가하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. (2) 연결기준

연결실체는 지배기업과 지배기업(또는 그 종속기업)이 지배하고 있는 다른 기업의 재무제표를 통합하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다. 연결실체는 1) 피투자자에 대한 힘, 2) 피투자자에 대한 관여로 인한 변동이익에 대한 노출 또는 권리, 3) 투자자의 이익금액에 영향을 미치기 위하여 피투자자에 대하여 자신의 힘을 사용하는 능력이 3가지 요소를 모두 충족할 때 지배력이 존재한다고 판단하고 있습니다. 또한 상기지배력의 3가지 요소 중 하나 이상에 변화가 있음을 나타내는 사실과 상황이 존재하는 경우, 피투자자를 지배하는지 재평가 하고 있습니다.

연결실체가 피투자자 의결권의 과반수 미만을 보유하더라도, 피투자자의 관련활동을일방적으로 지시할 수 있는 실질적인 능력을 가지기에 충분한 의결권을 보유하고 있다면 피투자자에 대한 힘을 보유하고 있는 것으로 판단하고 있습니다. 연결실체가 보유하고 있는 의결권이 피투자자에 대한 힘을 부여하기에 충분한지 여부를 평가할 때 다음 사항을 포함하여 모든 관련 사실과 상황을 고려하고 있습니다.

-
보유 의결권의 상대적 규모와 다른 의결권 보유자의 주식 분산 정도

-
연결실체, 다른 의결권 보유자 또는 다른 당사자가 보유한 잠재적 의결권

-
계약상 약정에서 발생하는 권리

-
과거 주주총회에서의 의결양상을 포함하여, 결정이 이루어져야 하는 시점에 연결실체가 관련활동을 지시하는 현재의 능력을 가지고 있는지를 나타내는 다른 추가적인 사실과 상황

종속기업의 연결은 지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 획득하는 날부터 시작되어지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실할 때 중지됩니다. 특히 당기 중 취득 또는 처분한 종속기업과 관련된 수익과 비용은 취득이 사실상 완료된 날부터 또는 처분이 사실상 완료된 날까지 연결포괄손익계산서에 포함됩니다. 당기순손익과 기타포괄손익의 각 구성요소를 지배기업의 소유주와 비지배지분에 귀속시키고 있으며, 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 총포괄손익은 지배기업의 소유주와 비지배지분에귀속시키고 있습니다.

연결실체를 구성하는 기업이 유사한 상황에서 발생한 동일한 거래나 사건에 대하여 연결재무제표에서 채택한 회계정책과 다른 회계정책을 사용한 경우에는 그 재무제표를 적절히 수정하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다.

연결실체 내의 거래, 이와 관련된 자산과 부채, 수익과 비용 등은 연결재무제표 작성시 모두 제거하고 있습니다.

종속기업의 비지배지분은 연결실체의 자본과 별도로 식별합니다. 취득일에 피취득자에 대한 비지배지분의 요소가 현재의 지분이며 청산시에 보유자에게 기업 순자산의 비례적 몫에 대하여 권리를 부여하고 있는 경우에는 이러한 비지배지분은 취득일에 1) 공정가치와 2) 피취득자의 식별가능한 순자산에 대하여 인식한 금액 중 현재의 지분상품의 비례적 몫 중 하나의 방법으로 측정할 수 있습니다. 이러한 측정기준의 선택은 각 취득거래별로 이루어집니다. 그 밖의 모든 비지배지분 요소는 취득일의 공정가치로 측정합니다. 취득 후에 비지배지분의 장부금액은 최초 인식한 금액에 취득 이후 자본 변동에 대한 비지배지분의 비례지분을 반영한 금액입니다. 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 총포괄손익은 비지배지분에 귀속되고 있습니다.

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 연결실체의 소유지분변동은 자본거래로 회계처리하고 있습니다. 연결실체의 지배지분과 비지배지분의 장부금액은 종속기업에 대한 상대적 지분변동을 반영하여 조정하고 있습니다. 비지배지분의 조정금액과 지급하거나 수취한 대가의 공정가치의 차이는 자본으로 직접 인식하고 지배기업의 소유주에게 귀속시키고 있습니다.

지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실한 경우, (i) 수취한 대가 및 보유한 지분의 공정가치의 합계액과 (ii) 종속기업의 자산(영업권 포함)과 부채, 비지배지분의 장부금액의 차이금액을 처분손익으로 계상하고 있습니다. 종속기업과 관련하여 기타포괄손익으로 이전에 인식한 금액에 대하여 관련 자산이나 부채를 직접 처분한 경우의 회계처리(즉 당기손익으로 재분류하거나 이익잉여금으로 직접 대체)와 동일한 기준으로 회계처리하고 있습니다. 지배력을 상실한 날에 이전의 종속기업에 대한 투자자산의 공정가치는 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따른 금융자산의 최초 인식시의 공정가치로 간주하거나 적절한 경우 관계기업 또는 공동기업에 대한 투자의 최초 인식시의 원가로 간주하고 있습니다.

(3) 사업결합

종속기업 및 사업의 취득은 취득법을 적용하여 회계처리하였습니다. 사업결합 이전대가는 피취득자에 대한 지배력을 대가로 이전하는 자산, 연결실체가 피취득자의 이전 소유주에 대하여 부담하는 부채 및 발행한 지분의 취득일의 공정가치의 합계로 산정하고 있습니다. 취득관련원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

취득일에 식별가능한 취득자산, 인수부채 및 우발부채는 다음을 제외하고는 취득일에 공정가치로 인식하고 있습니다.

-
이연법인세자산이나 부채와 종업원급여약정과 관련된 자산이나 부채는 각각 기업회계기준서 제1012호 '법인세'와 기업회계기준서 제1019호 '종업원급여'에 따라 인식하고 측정하고 있습니다.

-
연결실체가 피취득자의 주식기준보상을 자신의 주식기준보상으로 대체하면서 발생한 부채나 지분상품은 기업회계기준서 제1102호 '주식기준보상'에 따라 측정하고 있습니다.

-
기업회계기준서 제1105호 '매각예정비유동자산과 중단영업'에 따라 매각예정자산으로 분류된 비유동자산(또는 처분자산집단)은 기업회계기준서 제1105호에 따라 측정하고 있습니다.

영업권은 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액, 연결실체가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액이 취득일 현재 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 공정가치순액을 초과하는 금액으로 측정하고 있습니다. 취득일에 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 공정가치순액이 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액, 연결실체가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액을 초과하는 금액이 재검토 후에도 존재하는 경우에, 그 초과금액은 즉시 염가매수차익으로 당기손익에 반영하고 있습니다.

사업결합으로 인한 연결실체의 이전대가에는 조건부 대가 약정으로 인한 자산과 부채를 포함하고 있으며 조건부 대가는 취득일의 공정가치로 측정하고 사업결합으로 인한 이전대가의 일부로 포함되어 있습니다. 취득일 이후 공정가치의 변동액은 측정기간 조정사항의 조건을 충족하는 경우 소급하여 조정하고 해당 영업권에서 조정하고 있습니다. 측정기간 조정사항이란 '조정기간'(취득일로부터 1년을 초과할 수 없 음)동안 취득일 현재 존재하던 사실과 상황에 대한 추가적 정보를 획득하여 발생하는조정사항을 말합니다.

측정기간 조정사항의 조건을 충족하지 않는 조건부 대가의 공정가치 변동액은 조건부 대가의 분류에 따라 회계처리하고 있습니다. 자본으로 분류된 조건부 대가는 이후보고일에 재측정하지 않고 결제되는 경우 자본으로 회계처리하고 있습니다. 그 밖의 조건부 대가는 이후 보고일에 공정가치로 재측정하고, 공정가치 변동은 당기손익으로 인식하고 있습니다.

단계적으로 이루어지는 사업결합에서 연결실체는 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분(공동영업 포함)을 취득일의 공정가치로 재측정하고 그 결과 차손익이 있다면 당기손익(또는 적절한 경우 기타포괄손익)으로 인식하고 있습니다. 취득일 이전에피취득자에 대한 지분의 가치변동을 기타포괄손익으로 인식한 금액은 이전에 보유한지분을 직접 처분하였다면 적용할 기준과 동일하게 인식하고 있습니다.

사업결합에 대한 최초 회계처리가 사업결합이 발생한 보고기간 말까지 완료되지 못한다면, 연결실체는 회계처리가 완료되지 못한 항목의 잠정 금액을 연결재무제표에 보고하고 있습니다. 측정기간(위 참고) 동안에 취득일 현재 존재하던 사실과 상황에 대하여 새롭게 입수한 정보가 있는 경우 연결실체는 취득일에 이미 알았더라면 취득일에 인식된 금액의 측정에 영향을 주었을 그 정보를 반영하기 위하여 취득일에 인식한 잠정금액을 소급하여 조정하거나 추가적인 자산과 부채를 인식하고 있습니다.

(4) 현금및현금성자산현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.(5) 수익인식
연결실체는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 리스이용자의 투자부동산 이용에 따른 효익 감소를 반영하는 체계적인 기준으로 인식하고 있으며, 따라서, 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

(6) 리스

연결실체는 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다.

연결실체가 중간리스제공자인 경우 연결실체는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도계약으로 회계처리하고 있습니다. 연결실체는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다.

연결실체는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 연결실체는 그 기준을 적용합니다. 연결실체는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

금융리스에서 리스이용자로부터 받는 금액은 연결실체의 리스순투자로서 수취채권으로 인식합니다. 연결실체는 연결실체의 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 배분합니다.

최초 인식 이후에 연결실체는 추정 무보증잔존가치를 정기적으로 검토하며, 기업회계기준서 제1109호의 제거 및 손상에 대한 요구사항을 적용하여 리스채권의 기대신용손실을 손실충당금으로 인식합니다.

금융리스수익은 리스채권의 총장부금액을 참조하여 계산합니다. 다만 신용이 손상된금융리스채권의 경우에는 상각후원가(즉 손실충당금 차감 후 금액)를 참조하여 금융수익을 계산합니다.

계약에 리스요소와 비리스요소가 포함되어 있는 경우, 연결실체는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 각 구성요소에 배분합니다.

(7) 외화환산

연결재무제표는 그 기업의 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화(기능통화)로 표시하고 있습니다. 연결재무제표를 작성하기 위해 기업들의 경영성과와 재무상태는 연결실체의 기능통화이면서 연결재무제표 작성을 위한 표시통화인 '원'으로 표시하고 있습니다.

연결재무제표 작성에 있어서 해당 기업의 기능통화 외의 통화(외화)로 이루어진 거래는 거래일의 환율로 기록됩니다. 당기말 현재 화폐성 외화항목은 당기말 현재의 환율로 재환산하고 있습니다. 한편 공정가치로 측정하는 비화폐성 외화항목은 공정가치가 결정된 날의 환율로 환산하지만, 역사적 원가로 측정되는 비화폐성 외화항목은 재환산하지 않습니다.(8) 차입원가

연결실체는 적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가를 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다.

적격자산을 취득하기 위하여 변동금리부 차입금을 차입하고, 그 차입금이 이자율위험의 적격한 현금흐름위험회피의 대상인 경우 파생상품의 효과적인 부분은 기타포괄손익으로 인식하고 적격자산이 당기손익에 영향을 미칠 때 당기손익으로 재분류됩니다. 적격자산을 취득하기 위하여 고정금리부 차입금을 차입하고, 그 차입금이 이자율위험의 적격한 공정가치위험회피의 대상인 경우 자본화된 차입원가는 위험회피 대상이자율을 반영합니다.

적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금에서 발생하는 일시적 운용 투자수익은 자본화가능차입원가에서 차감하고 있습니다.

기타 차입원가는 발생한 기간의 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(9) 투자부동산임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득시 발생한 거래원가를 포함하여 최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 취득원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을차감한 금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.

후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래경제적효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 토지를 제외한 투자부동산은 경제적 내용연수에 따라 30년~40년을 적용하여 정액법으로 상각하고 있습니다.

투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간 말에 재검토하고 있으며, 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 미래경제적효익을 기대할 수 없는 경우에 해당 투자부동산의 장부금액을 재무상태표에서 제거하고 있습니다. 투자부동산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정하고 있으며, 해당 투자부동산이 제거되는 시점의 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(10) 당기법인세 및 이연법인세 법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 당기말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결실체가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결실체는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. 이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결실체가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.다만, 연결실체는 법인세법 제 51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 연결실체가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 당기말 현재 미래에 차감할 일시적차이에대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

(11) 금융상품

금융자산 및 금융부채는 연결실체가 계약의 당사자가 되는 때에 연결실체의 연결재무상태표에 인식하고 있습니다. 금융자산 및 금융부채는 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 매출채권을 제외하고는 최초 인식시 공정가치로 측정하고 있습니다. 금융자산의 취득이나 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 최초 인식시 금융자산 또는 금융부채의 공정가치에 차감하거나 가산하고 있습니다. 다만 당기손익-공정가치측정금융자산의 취득이나 당기손익-공정가치측정금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 발생 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다. (12) 금융자산

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 모두 매매일에 인식하거나 제거하고 있습니다. 금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 관련 시장의 규정이나 관행에 의하여 일반적으로 설정된 기간 내에 금융상품을 인도하는 계약조건에 따라 금융자산을 매입하거나 매도하는 계약입니다.

모든 인식된 금융자산은 후속적으로 금융자산의 분류에 따라 상각후원가나 공정가치로 측정합니다.

1) 금융자산의 분류

다음의 조건을 충족하는 채무상품은 후속적으로 상각후원가로 측정합니다.

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계약상 현금흐름을 수취하기 위하여 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유한다.

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금융자산의 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

다음의 조건을 충족하는 채무상품은 후속적으로 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다.

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계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유한다.

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금융자산의 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

상기 이외의 모든 금융자산은 후속적으로 당기손익-공정가치로 측정합니다.

상기에 기술한 내용에도 불구하고 연결실체는 금융자산의 최초 인식시점에 다음과 같은 취소불가능한 선택 또는 지정을 할 수 있습니다.

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특정 요건을 충족하는 경우 지분상품의 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시하는 선택을 할 수 있습니다.

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당기손익-공정가치측정항목으로 지정한다면 회계불일치를 제거하거나 유의적으로줄이는 경우 상각후원가측정금융자산이나 기타포괄손익-공정가치측정금융자산의 요건을 충족하는 채무상품을 당기손익-공정가치측정항목으로 지정할 수 있습니다.

2) 외화환산손익외화로 표시되는 금융자산의 장부금액은 외화로 산정되며 당기말 현물환율로 환산합니다.

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상각후원가로 측정하는 금융자산의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 환율차이는 '기타영업외손익' 항목에 당기손익으로 인식됩니다.

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기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 채무상품의 상각후원가의 환율차이는 '기타영업외손익' 항목에 당기손익으로인식됩니다. 당기손익으로 인식하는 외화요소는 상각후원가로 측정하는 경우와 동일하기 때문에 장부금액(공정가치)의 환산에 기초한 잔여 외화요소는 평가손익누계액 항목에 기타포괄손익으로 인식됩니다.

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당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 환율차이는 공정가치변동에 따른 손익의 일부로 '기타영업외손익' 항목에 당기손익으로 인식됩니다.

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기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품의 경우 평가손익누계액 항목에 기타포괄손익으로 인식됩니다.

3) 금융자산의 손상

연결실체는 상각후원가나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 투자, 리스채권, 매출채권 및 계약자산과 금융보증계약에 대한 기대신용손실을 손실충당금으로 인식합니다. 기대신용손실의 금액은 매 보고기간에 금융상품의 최초 인식 이후 신용위험의 변동을 반영하여 갱신됩니다.

연결실체는 매출채권, 계약자산 및 리스채권에 대해 전체기간 기대신용손실을 인식합니다. 이러한 금융자산에 대한 기대신용손실은 연결실체의 과거 신용손실 경험에 기초한 충당금 설정률표를 사용하여 추정하며, 차입자 특유의 요소와 일반적인 경제 상황 및 적절하다면 화폐의 시간가치를 포함한 현재와 미래 예측 방향에 대한 평가를통해 조정됩니다.

이를 제외한 금융자산에 대해서는 최초 인식 후 신용위험이 유의적으로 증가한 경우 전체기간 기대신용손실을 인식합니다. 그러나 최초 인식 후 금융자산의 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 경우 연결실체는 금융상품의 기대신용손실을 12개월 기대신용손실에 해당하는 금액으로 측정합니다.

전체기간 기대신용손실은 금융상품의 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건에 따른 기대신용손실을 의미합니다. 반대로 12개월 기대신용손실은 당기말 이후 12개월 내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인해 기대되는 전체기간 기대신용손실의 일부를 의미합니다.

4) 금융자산의 제거

금융자산의 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나, 금융자산을 양도하고 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 다른 기업에게 이전할 때에만 금융자산을 제거하고 있습니다. 만약 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 않고 보유하지도 않으며, 양도한 금융자산을 계속하여 통제하고 있다면, 연결실체는 당해 금융자산에 대하여 지속적으로 관여하는 정도까지 계속하여 인식하고 있습니다. 만약 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 보유하고 있다면, 연결실체는 당해 금융자산을 계속 인식하고 수취한 대가는 담보 차입으로 인식하고 있습니다.상각후원가로 측정하는 금융자산을 제거하는 경우, 당해 자산의 장부금액과 수취하거나 수취할 대가의 합계의 차이를 당기손익으로 인식합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 투자를 제거하는 경우 이전에 인식한 손익누계액을 당기손익으로 재분류합니다. 반면에 최초 인식시점에 기타포괄손익-공정가치항목으로 지정한 지분상품에 대한 투자는 이전에 인식한 손익누계액을 당기손익으로 재분류하지 않으나 이익잉여금으로 대체합니다.

(13) 금융부채와 지분상품

1) 금융부채ㆍ자본 분류 채무상품과 지분상품은 계약의 실질 및 금융부채와 지분상품의 정의에 따라 금융부채 또는 자본으로 분류하고 있습니다.

2) 지분상품

지분상품은 기업의 자산에서 모든 부채를 차감한 후의 잔여지분을 나타내는 모든 계약입니다. 연결실체가 발행한 지분상품은 발행금액에서 직접발행원가를 차감한 순액으로인식하고 있습니다.

자기지분상품을 재취득하는 경우, 이러한 지분상품은 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 않습니다.

3) 금융부채

모든 금융부채는 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정하거나 당기손익-공정가치로 측정합니다. 그러나 금융자산의 양도가 제거요건을 충족하지 못하거나 지속적 관여 접근법이 적용되는 경우에 발생하는 금융부채와 발행한 금융보증계약은 아래에 기술하고 있는 특정한 회계정책에 따라 측정됩니다.

4) 당기손익-공정가치측정금융부채

금융부채는 사업결합에서 취득자의 조건부대가이거나 단기매매항목이거나 최초 인식시 당기손익인식항목으로 지정할 경우 당기손익-공정가치측정금융부채로 분류하고 있습니다.

5) 상각후원가측정금융부채

금융부채는 사업결합에서 취득자의 조건부대가이거나 단기매매항목이거나 최초 인식시 당기손익인식항목으로 지정할 경우에 해당하지 않는 경우 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다.

유효이자율법은 금융부채의 상각후원가를 계산하고 관련 기간에 걸쳐 이자비용을 배분하는 방법입니다. 유효이자율은 금융부채의 기대존속기간이나(적절하다면) 더 짧은 기간에 지급하거나 수취하는 수수료와 포인트(유효이자율의 주요 구성요소임), 거래원가 및 기타 할증액 또는 할인액을 포함하여 예상되는 미래현금지급액의 현재가치를 금융부채의 상각후원가와 정확히 일치시키는 이자율입니다.

6) 금융보증부채

금융보증계약은 채무상품의 최초 계약조건이나 변경된 계약조건에 따라 지급기일에 특정 채무자가 지급하지 못하여 보유자가 입은 손실을 보상하기 위해 발행자가 특정금액을 지급하여야 하는 계약입니다.

금융보증부채는 공정가치로 최초 측정하며, 당기손익인식항목으로 지정되거나 자산의 양도로 인해 발생한 것이 아니라면 다음 중 큰 금액으로 후속측정하여야 합니다.

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 산정한 손실충당금

- 최초인식금액에서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

7) 금융부채의 제거

연결실체는 연결실체의 의무가 이행, 취소 또는 만료된 경우에만 금융부채를 제거합니다. 제거되는 금융부채의 장부금액과 지급하거나 지급할 대가의 차이는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

기존 대여자와 실질적으로 다른 조건으로 채무상품을 교환한 경우에 기존 금융부채는 소멸하고 새로운 금융부채를 인식하는 것으로 회계처리합니다. 이와 마찬가지로 기존 금융부채(또는 금융부채의 일부)의 조건이 실질적으로 변경된 경우에도 기존 금융부채는 소멸하고 새로운 부채를 인식하는 것으로 회계처리합니다. 지급한 수수료에서 수취한 수수료를 차감한 수수료 순액을 포함한 새로운 조건에 따른 현금흐름을 최초 유효이자율로 할인한 현재가치가 기존 금융부채의 나머지 현금흐름의 현재가치와 적어도 10% 이상이라면 조건이 실질적으로 달라진 것으로 간주합니다. 조건변경이 실질적이지 않다면 조건변경 전 부채의 장부금액과 조건변경 후 현금흐름의 현재가치의 차이는 변경에 따른 손익으로 '기타영업외손익' 항목으로 인식합니다.(14) 영업부문 영업부문별 정보는 최고영업의사결정자에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석 32 참조). 최고영업의사결정자는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 연결실체는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고의사결정자로 보고 있습니다. 연결실체는 부동산임대업이 주 사업목적인 단일 영업부문으로 구성되어 있습니다.(15) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

연결실체는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

(16) 연결재무제표 발행 승인동 연결재무제표는 2022년 7월 28일자 이사회에서 승인되었으며, 2022년 9월 16일자 정기주주총회에서 수정승인 될 수 있습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천연결실체는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다.
(1) 법인세 연결실체의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다. (2) 투자부동산의 공정가치연결실체는 투자부동산의 공정가치를 추정하기 위해 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 투입변수를 포함하는 평가기법을 사용하였습니다.

4. 금융위험관리 (1) 금융위험관리요소 연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 연결실체의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 연결실체의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 연결실체의 이자율 변동위험은 주로차입금에서 비롯됩니다. 다만, 원화 고정 이자율로 발행된 차입금으로 인하여 연결실체는 현금흐름 및 공정가치 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 신용위험

연결실체는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.

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송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급

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상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

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기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

한편, 연결실체는 신용위험에 노출된 금융자산의 장부금액이 신용위험에 대한 최대 노출정도를 가장 잘 나타내는 경우에 해당하여 별도의 공시를 생략하였습니다.

① 매출채권과 계약자산

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 당기말 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 연결실체는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 연결실체 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 연결실체의 금융부채를 당기말 및 전기말로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

미지급금
1,928,100
-
-
1,928,100

미지급비용
36,393
-
-
36,393

단기차입금(*1)(*2)
146,849,877
-
-
146,849,877

장기차입금(*1)(*2)
30,065,992
1,274,883,483
-
1,304,949,475

회사채(*1)(*2)
234,000,000
-
-
234,000,000

임대보증금(*2)
-
50,041,992
26,828,680
76,870,672

합 계
412,880,362
1,324,925,475
26,828,680
1,764,634,517

(*1)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(*2)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

미지급금
1,117,773
-
-
1,117,773

장기차입금(*1)(*2)
21,879,520
1,079,585,432
-
1,101,464,952

임대보증금(*2)
-
32,711,600
26,828,680
59,540,280

합 계
22,997,293
1,112,297,032
26,828,680
1,162,123,005

(*1)
향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(*2)
잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(2) 자본위험관리 연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 연결실체는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 및 사채 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

차입금 및 사채
1,605,866,912
1,046,037,186

차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
43,013,462
23,983,945

순차입금
1,562,853,450
1,022,053,241

총 자본
2,335,437,527
1,796,920,050

자본조달비율
66.9%
56.9%

5. 금융상품 공정가치 당기말 및 전기말 현재 금융상품 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

(1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)
27,013,462
27,013,462
12,983,945
12,983,945

단기금융상품(*)
16,000,000
16,000,000
11,000,000
11,000,000

매출채권및기타채권(미수금)(*)
142,084
142,084
-
-

기타유동금융자산(미수수익)(*)
1,355,656
1,355,656
888,711
888,711

합 계
44,511,202
44,511,202
24,872,656
24,872,656

금융부채:

기타유동금융부채(미지급금)(*)
1,928,100
1,928,100
1,117,773
1,117,773

기타유동금융부채(미지급비용)(*)
36,393
36,393
-
-

단기차입금(*)
142,200,000
142,200,000
-
-

회사채(*)
234,000,000
234,000,000
-
-

장기차입금(*)
1,229,666,912
1,229,666,912
1,046,037,186
1,046,037,186

임대보증금(*)
66,616,603
66,616,603
52,147,954
52,147,954

합 계
1,674,448,008
1,674,448,008
1,099,302,913
1,099,302,913

(*)
금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계 공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

-
측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-
수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

당기말 현재 연결실체의 금융상품은 장부가액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 서열 체계공시에서 제외하였습니다.(3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 금융상품(1) 당기말 및 전기말 현재 금융상품 범주별 장부금액은 다음과 같습니다. 1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융자산

당기말
전기말

현금및현금성자산
27,013,462
12,983,945

단기금융상품
16,000,000
11,000,000

매출채권및기타채권(미수금)
142,084
-

기타유동금융자산(미수수익)
1,355,656
888,711

합 계
44,511,202
24,872,656

2) 금융부채

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융부채

당기말
전기말

기타유동금융부채(미지급금)
1,928,100
1,117,773

기타유동금융부채(미지급비용)
36,393
-

단기차입금
142,200,000
-

회사채
234,000,000
-

장기차입금
1,229,666,912
1,046,037,186

임대보증금
66,616,603
52,147,954

합 계
1,674,448,008
1,099,302,913

(2) 당기와 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익
82,652
45,904

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용
6,456,706
6,284,728

7. 현금및현금성자산

당기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말
비고

현금및현금성자산
㈜한국스탠다드차타드은행 등
27,013,462
12,983,945
질권설정(*)

(*) 다만, 연결실체의 보유계좌 중 운영계좌의 입출금은 기한의 이익이 상실되는 경우 또는 다수 대주가 합리적으로 판단하여 제한하는 경우를 제외하고 자유로이 허용되고 있습니다.8. 단기금융상품

당기말 및 전기말 현재 단기금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말
비고

정기예금
㈜국민은행
16,000,000
11,000,000
질권설정(*)

(*) 상기 정기예금은 ㈜국민은행 등에 근질권이 설정되어 있습니다.

9. 매출채권 및 기타채권당기말 및 전기말 현재 매출채권 및 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

미수금
142,084
-

차감: 손실충당금
-
-

미수금(순액)
142,084
-

10. 기타금융자산당기말 및 전기말 현재 기타금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

미수수익
1,355,656
-
888,711
-

11. 기타자산

당기말 및 전기말 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선급비용
1,738,847
-
342,860
-

선납세금
16,029
-
8,879
-

부가세대급금
21,595,070
-
-
-

합 계
23,349,946
-
351,739
-

12. 종속기업(1) 당기말 및 전기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당기말

전기말

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

부동산투자

한국

100
100

3, 6, 9, 12월

(2) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

당기말
전기말

유동자산

11,689,043
11,479,195

비유동자산

806,856,892
807,210,602

자산 계

818,545,935
818,689,797

유동부채

1,759,070
1,759,000

비유동부채

474,128,951
473,866,643

부채 계

475,888,021
475,625,643

지배기업 소유주지분

342,657,914
343,064,154

비지배지분

-
-

자본 계

342,657,914
343,064,154

상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(3) 당기와 전기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

당기
전기

매출액
8,298,888
8,299,013

영업손익
7,417,559
7,429,871

당기순손익
4,729,465
4,785,881

기타포괄손익
-
-

총포괄손익
4,729,465
4,785,881

상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(4) 당기와 전기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

당기
전기

영업활동으로 인한 현금흐름
5,194,542
5,356,322

투자활동으로 인한 현금흐름
(8,000,000)
-

재무활동으로 인한 현금흐름
(5,135,704)
(5,026,232)

현금및현금성자산의 순증감
(7,941,162)
330,090

기초 현금및현금성자산
11,069,873
10,739,783

기말 현금및현금성자산
3,128,711
11,069,873

상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.13. 투자부동산(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 당기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
순장부가액
취득원가
감가상각누계액
순장부가액

토지
1,842,127,247
-
1,842,127,247
1,545,010,200
-
1,545,010,200

건물
556,210,705
(8,222,156)
547,988,549
319,086,659
(6,123,246)
312,963,413

합 계
2,398,337,952
(8,222,156)
2,390,115,796
1,864,096,859
(6,123,246)
1,857,973,613

(3) 투자부동산의 변동 내역은 다음과 같습니다.1) 당기

(단위: 천원)

과 목
기초가액
취득
감가상각비
기말가액

토지
1,545,010,200
297,117,047
-
1,842,127,247

건물
312,963,413
237,124,048
(2,098,912)
547,988,549

합 계
1,857,973,613
534,241,095
(2,098,912)
2,390,115,796

2) 전기

(단위: 천원)

과 목
기초가액
취득
감가상각비
기말가액

토지
1,545,010,200
-
-
1,545,010,200

건물
315,017,841
-
(2,054,428)
312,963,413

합 계
1,860,028,041
-
(2,054,428)
1,857,973,613

(4) 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기
전기

수익(*1)
18,644,700
18,587,056

비용(*2)
3,136,920
3,026,505

(*1) 영업수익 중 임대료수익입니다.

(*2) 영업비용 중 감가상각비,자산보관수수료,자산관리위탁수수료 및 부동산관리용역위탁수수료입니다.

(5) 투자부동산의 공정가치1) 투자부동산 중 SK㈜에 운용리스를 제공하는 SK서린빌딩의 당기말 및 전기말 현재 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치(*)

토지
779,333,004
797,572,000
779,333,004
781,292,000

건물
269,706,461
280,228,000
271,430,006
274,508,000

합 계
1,049,039,465
1,077,800,000
1,050,763,010
1,055,800,000

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 경일감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다. 평가기준일은 2022년 06월 30일입니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치로 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

2) 투자부동산 중 SK하이닉스㈜에 운용리스를 제공하는 SK U-타워의 당기말 및 전기말 현재 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치(*)

토지
297,117,047
282,003,200
-
-

건물
237,102,392
225,196,800
-
-

합 계
534,219,439
507,200,000
-
-

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 미래새한감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다. 평가기준일은 2022년 03월 24일이며, 당기 중 유의적인 변동은 없습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치로 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

3) 투자부동산 중 SK에너지㈜에 운용리스를 제공하는 주유소의 당기말 및 전기말 현재 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치(*)

토지
765,677,197
789,917,835
765,677,197
769,909,332

건물
41,179,695
45,789,011
41,533,405
44,081,992

합 계
806,856,892
835,706,846
807,210,602
813,991,324

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 경일감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다. 평가기준일은 2022년 06월 30일입니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 원가방법에 의한 평가액을 공정가치를 결정하였습니다. 원가방법에 의한 평가방법은 토지의 경우 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 공정가치를 측정하며, 건물의 경우 재조달원가에 감가수정을 하여 대상건물의 공정가치를 측정합니다.(6) 운용리스 제공 내역

1) SK㈜에 대한 제공내역연결실체는 보유한 SK서린빌딩에 대해 SK㈜ 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고있으며, 동 운용리스자산의 감가상각비는 당기 및 전기 중 각각 1,723,546천원 및 1,704,606천원입니다.

한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기말
전기말

1년 이내

39,842,729
39,695,527

1년 초과 2년 이내

40,440,370
40,290,959

2년 초과 3년 이내
41,046,975
40,895,324

3년 초과 4년 이내
41,662,680
41,508,754

4년 초과 5년 이내
-
10,415,670

합 계

162,992,754
172,806,234

또한, 당기와 전기 중 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기
전기

임대료수익

10,288,043
10,288,043

2) SK하이닉스㈜에 대한 제공내역

연결실체는 당기 중 취득한 SK U-타워에 대해 대해 SK하이닉스㈜에 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 동 운용리스자산의 감가상각비는 당기 중 21,655천원입니다.

한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기말
전기말

1년 이내

20,796,471
-

1년 초과 2년 이내

21,108,418
-

2년 초과 3년 이내
21,425,044
-

3년 초과 4년 이내
21,746,420
-

4년 초과 5년 이내
22,072,616
-

합 계

107,148,969
-

또한, 당기와 전기 중 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기
전기

임대료수익

57,768
-

3) SK에너지㈜에 대한 제공내역

연결실체는 보유한 가양주유소 등 다수 주유소에 대해 SK에너지㈜와 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 해당 운용리스자산의 감가상각비는 당기 및 전기 중각각 353,710천원, 349,823천원입니다.

한편, 당기말 및 전기말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기말
전기말

1년 이내

32,194,416
32,194,416

1년 초과 2년 이내

32,194,416
32,194,416

2년 초과 3년 이내
32,194,416
32,194,416

3년 초과 4년 이내
32,194,416
32,194,416

4년 초과 5년 이내
32,516,360
32,435,874

5년 초과

133,349,756
141,478,846

합 계

294,643,780
302,692,384

또한, 당기와 전기에 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기
전기

임대료수익

8,298,888
8,299,013

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치가 공시되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

1) 당기말

(단위: 천원)

과 목
당기말
합 계

수준 1
수준 2
수준 3

투자부동산
-
-
2,420,706,846
2,420,706,846

2) 전기말

(단위: 천원)

과 목
전기말
합 계

수준 1
수준 2
수준 3

투자부동산
-
-
1,869,791,324
1,869,791,324

(8) 가치평가기법 및 투입변수

(단위: 천원)

과 목
당기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지않은 투입변수
공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산
2,420,706,846
3
(*1)
평방미터당 가격및 운영수익
(*2)

(*1) SK㈜ 및 SK하이닉스㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건은 수익환원법을 적용하였으며, SK에너지㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건은 원가방식 및 표준지가를 기초로 한 보정방식을 적용하여 산정하였습니다.(*2) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(단위: 천원)

과 목
전기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지않은 투입변수
공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산
1,869,791,324
3
(*1)
평방미터당 가격및 운영수익
(*2)

(*1) SK㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건은 수익환원법을 적용하였으며, SK에너지㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건은 원가방식 및 표준지가를 기초로 한 보정방식을 적용하여 산정하였습니다.(*2) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

14. 담보제공현황

당기말 현재 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
담보제공자산
설정권자
채권최고액
장부가액
관련채무

투자부동산(SK서린빌딩)
토지/건물(*)
1순위
㈜한국스탠다드차타드은행
139,200,000
116,000,000
장기차입금

에스케이오피스원큐제일차(유)
72,000,000
60,000,000

에스타이거케이㈜
96,000,000
80,000,000

㈜국민은행
180,000,000
150,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
138,960,000
115,800,000

㈜미즈호은행
96,000,000
80,000,000

계
722,160,000
601,800,000

2순위
SK㈜
39,253,920
32,711,600
임대보증금

계
39,253,920
32,711,600

소 계
761,413,920
634,511,600

투자부동산(SK U-타워)
토지/건물(*)
1순위
㈜한국스탠다드차타드은행
44,856,000
37,380,000
장기차입금

㈜국민은행
82,800,000
69,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
46,800,000
39,000,000

㈜미즈호은행
46,800,000
39,000,000

계
221,256,000
184,380,000

㈜한국스탠다드차타드은행
48,000,000
40,000,000
단기차입금

㈜미쓰이스미토모은행
48,000,000
40,000,000

㈜미즈호은행
48,000,000
40,000,000

계
144,000,000
120,000,000

2순위
SK하이닉스㈜
20,796,470
17,330,392
임대보증금

계
20,796,470
17,330,392

소 계
386,052,470
321,710,392

투자부동산(가양주유소 외다수 주유소)
토지/건물(*)
1순위
㈜한국스탠다드차타드은행
156,120,000
130,100,000
장기차입금

클린에너지원큐제일차(유)
72,000,000
60,000,000

에스타이거에너지㈜
48,000,000
40,000,000

㈜국민은행
156,000,000
130,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
24,000,000
20,000,000

㈜미즈호은행
84,000,000
70,000,000

계
540,120,000
450,100,000

2순위
SK에너지㈜
32,194,416
26,828,680
임대보증금

계
32,194,416
26,828,680

소 계
572,314,416
476,928,680

합 계
1,719,780,806
1,433,150,672

(*) 연결실체가 담보로 제공한 토지와 건물의 가액은 서린빌딩 1,049,039,465천원, SK U-타워 534,219,439천원, 가양주유소 외 다수 주유소 806,856,892천원입니다.

15. 보험가입현황(1) 당기말 현재 투자부동산 중 연결실체 및 연결실체의 임차인인 SK이노베이션㈜가연결실체를 피보험자로 하여 SK서린빌딩에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
303,466,619
현대해상화재보험㈜

승강기사고배상책임
대물 1사고당 10,000대인 1인당 80,000

가스사고배상책임
대물 1사고당 5,000,000대인 1인당 80,000

기업휴지위험
해당사항 없음
103,389,000

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 10,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 722,160,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

(2) 당기말 현재 연결실체가 투자부동산 중 SK U-타워에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
228,285,000
현대해상화재보험㈜

승강기사고배상책임
대물 1사고당 10,000대인 1인당 80,000

가스사고배상책임
대물 1사고당 300,000대인 1인당 80,000

기업휴지위험
해당사항 없음
41,904,888

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 10,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 365,256,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

(3) 당기말 현재 연결실체의 임차인인 SK에너지㈜가 연결실체를 피보험자로 하여 가입한 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
117,108,730
현대해상화재보험㈜

기업휴지위험
해당사항 없음
118,347,590

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 3,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 540,120,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

16. 기타금융부채

당기말 및 전기말 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

미지급금
1,928,100
-
1,117,773
-

미지급비용
36,393
-
-
-

합 계
1,964,493
-
1,117,773
-

17. 기타부채당기말 및 전기말 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선수수익
1,765,259
8,417,804
1,138,972
6,198,043

부가세예수금
761,539
-
1,691,141
-

예수금
257
-
128
-

합 계
2,527,055
8,417,804
2,830,241
6,198,043

18. 사채 및 차입금

(1) 당기말 및 전기말 현재 회사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

기관명
구분
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜SK증권
전자단기사채
100,000,000
-
3.8
2022-08-24
만기일시상환

㈜한국투자증권
100,000,000
-

㈜삼성증권
34,000,000
-

합 계
234,000,000
-

(2) 당기말 및 전기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입용도
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
40,000,000
-
3.49
2023-06-30
만기일시상환

㈜미쓰이스미토모은행
40,000,000
-

㈜미즈호은행
40,000,000
-

㈜한국스탠다드차타드은행
부가가치세차입금
22,500,000
-
4.04
2022-09-03
만기일시상환

소 계
142,500,000
-

차감 : 현재가치할인차금
(300,000)
-

합 계
142,200,000
-

상기 단기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다.(주석 14 참조).

(3) 당기말 및 전기말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입용도
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
246,100,000
246,100,000
2.08
2024-07-05
만기일시상환

에스케이오피스원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

클린에너지원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

에스타이거케이㈜
80,000,000
80,000,000

에스타이거에너지㈜
40,000,000
40,000,000

㈜국민은행
280,000,000
280,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
135,800,000
135,800,000

㈜미즈호은행
150,000,000
150,000,000

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
37,380,000
-
4.04
2025-06-30
만기일시상환

㈜국민은행
69,000,000
-

㈜미쓰이스미토모은행
39,000,000
-

㈜미즈호은행
39,000,000
-

소 계
1,236,280,000
1,051,900,000

차감 : 현재가치할인차금
(6,613,088)
(5,862,814)

합 계
1,229,666,912
1,046,037,186

상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 14 참조).

19. 임대보증금당기말 및 전기말 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

명목가액
76,870,672
59,540,280

현재가치할인차금
(10,254,069)
(7,392,326)

장부가액
66,616,603
52,147,954

20. 자본금당기말 및 전기말 현재 지배기업의 정관에 의한 발행할 주식의 총수, 1주의 금액, 발행주식수 및 자본금은 다음과 같습니다.

구 분
당기말
전기말

보통주
보통주

발행할 주식의 총수
5,000,000,000 주
5,000,000,000 주

1주당 금액
500 원
500 원

발행한 주식수
155,020,532 주
155,020,532 주

자본금
77,510,266 천원
77,510,266 천원

21. 기타불입자본당기말 및 전기말 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

주식발행초과금
687,262,384
687,262,384

22. 배당금지배기업의 배당금 지급 예정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구 분
보통주

당기
전기

배당금 총액
10,950,409,019
11,081,700,966

발행주식수
155,020,532
155,020,532

1주당 배당금
71
71

1주당 액면금액
500
500

배당률
14.13%
14.30%

23. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제 51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결실체가 부담할 법인세 등은 없어 당기법인세를 계상하지 않았습니다.

24. 주당이익당기 및 전기의 주당이익의 내역은 다음과 같습니다.(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분
당기
전기

당기순이익
8,798,969,058
9,136,745,023

보통주당기순이익
8,798,969,058
9,136,745,023

가중평균유통보통주식수
155,020,532
155,020,532

기본주당이익
57
59

(2) 가중평균유통보통주식수 산정내역

1) 당기

(단위: 주)

구분
기간
유통주식수
일수(일)
적수

기초자본금
2022.04.01~2022.06.30
155,020,532
91
14,106,868,412

합계
14,106,868,412

가중평균유통보통주식수
155,020,532

2) 전기

(단위: 주)

구분
기간
유통주식수
일수(일)
적수

기초자본금
2022.01.01~2022.03.31
155,020,532
90
13,951,847,880

합계
13,951,847,880

가중평균유통보통주식수
155,020,532

(3) 희석주당이익보고기간 종료일 현재 연결실체는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 연결실체의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.25. 영업수익당기 및 전기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

임대료수익
18,644,700
18,587,056

26. 영업비용당기 및 전기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

임원보수
18,000
18,000

보험료
9,474
9,370

감가상각비
2,098,912
2,054,428

자산관리위탁수수료
976,125
910,364

자산보관수수료
9,012
9,000

일반사무수탁수수료
65,123
65,018

부동산관리용역위탁수수료
52,873
52,713

지급수수료
225,805
109,333

세금과공과
-
270

간주임대료
17,868
17,617

합 계
3,473,192
3,246,113

27. 금융손익

당기 및 전기의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

금융수익
이자수익
82,652
45,904

금융비용
이자비용
6,456,706
6,284,728

합 계
(6,374,054)
(6,238,824)

28. 영업외손익

당기 및 전기의 영업외손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

기타수익
잡이익
1,515
34,626

기타비용
잡손실
-
-

합 계
1,515
34,626

29. 특수관계자와의 거래(1) 당기말 현재 연결실체의 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자의 명칭

지배기업
SK㈜

기타의 특수관계자
에스케이리츠운용 주식회사

대규모기업집단계열회사
SK에너지㈜, SK네트웍스㈜ 등 SK기업집단 계열회사

(2) 당기 및 전기 중 현재 특수관계자에 대한 중요한 거래 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기
전기

지배기업
SK㈜
임대료수익(*1)
10,128,063
10,128,062

지급수수료
11,967
7,077

기타 특수관계자
에스케이리츠운용 주식회사
자산관리위탁수수료
976,125
910,364

대규모기업집단계열회사
SK에너지㈜
임대료수익(*2)
8,174,095
8,174,158

SK하이닉스㈜
임대료수익
57,768
-

투자부동산의 취득
507,200,000
-

SK쉴더스㈜
부동산관리용역위탁수수료
160
-

물리실사수수료
24,000
-

(*1)
당기 및 전기 중 선수수익의 영업수익 반영금액인 159,981천원 및 159,981천원은 제외되었습니다.

(*2)
당기 및 전기 중 선수수익의 영업수익 반영금액인 124,793천원 및 124,855천원은 제외되었습니다.

(3) 당기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기말
전기말

지배기업
SK㈜
임대보증금(*1)
32,711,600
32,711,600

미수수익
943,749
629,166

미지급금
-
7,077

기타 특수관계자
에스케이리츠운용 주식회사
미지급금
1,015,584
1,001,400

대규모기업집단계열회사
SK에너지㈜
임대보증금(*2)
26,828,680
26,828,680

미수수익
376,349
250,857

SK하이닉스㈜
임대보증금(*1)
17,330,392
-

SK쉴더스㈜
미지급금
24,160
-

(*1)
당기말 및 전기말 현재 각각 현재가치할인차금 5,716,584천원 및 2,740,411천원이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(*2)
당기말 및 전기말 현재 각각 현재가치할인차금 4,537,485천원 및 4,651,915천원이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(4) 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

주요 경영진 급여
18,000
18,000

(5) 당기 및 전기 중 특수관계자에게 지급한 배당금은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
당기
전기

지배기업
SK㈜
5,540,850
5,435,118

30. 주요 약정사항

(1) 자산관리계약1) SK㈜와 SK하이닉스㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건

연결실체는 에스케이리츠운용 주식회사와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산개발, 임대차및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

매입수수료
운용자산 매입가액의 0.5%(부가가치세별도)

자산관리수수료
운용자산 매입가액의 0.2%/365일(윤년의 경우 366일) * 일수(운용자산 보유일수)

자산관리성과수수료
(수수료 등 차감전 배당액 - 최고 수수료 등 차감전 배당액) * (일평균 발행주식수) * 25%

처분수수료
실물부동산: 처분가액의 0.7%그외: (처분자산의 총가치 + 프리미엄) * 처분비율 * 0.7%

처분성과수수료
실물부동산: (처분가액 - 매입가액 - 처분수수료) * 10% - 자산관리성과수수료누계그외: (처분자산의 총가치 + 프리미엄 - 매입가액 - 처분수수료) * 처분비율 * 10% - 자산관리성과수수료누계

2) SK에너지㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건

연결실체는 에스케이리츠운용 주식회사와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산개발, 임대차및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

매입수수료
운용자산 매입가액의 0.5%(부가가치세별도)

자산관리수수료
운용자산 매입가액의 0.22%/365일(윤년의 경우 366일) * 일수(운용자산 보유일수)

처분수수료
실물부동산: 처분가액의 0.7%그외: (처분자산의 총가치 + 프리미엄) * 처분비율 * 0.7%

처분성과수수료
실물부동산: (처분가액 - 매입가액 - 처분수수료) * 10% - "모리츠"자산관리성과수수료누계그외: (처분자산의 총가치 + 프리미엄 - 매입가액 - 처분수수료) * 처분비율 * 10% - "모리츠"자산관리성과수수료 누계액

(2) 일반사무수탁계약1) SK㈜와 SK하이닉스㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건

연결실체는 신한아이타스㈜와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 연결실체의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
매결산기 5,000만원(부가가치세별도)

2) SK에너지㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건

연결실체는 신한아이타스㈜와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 연결실체의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
매결산기 1,500만원(부가가치세별도)

(3) 자산보관계약1) SK㈜와 SK하이닉스㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건연결실체는 대한토지신탁㈜ 및 SK증권㈜와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
부동산: 매결산기 125만원(부가가치세별도)유가증권, 현금: 매결산기 500만원(부가가치세별도)

2) SK에너지㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건

연결실체는 대한토지신탁㈜ 및 SK증권㈜와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
부동산: 매결산기 125만원(부가가치세별도)유가증권, 현금: 매결산기 150만원(부가가치세별도)

(4) 우선매수협상권연결실체는 SK텔레콤㈜ 등이 보유한 부동산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있으며, 이에 대한 내용은 다음과 같습니다.

자산보유자
대상 부동산

SK텔레콤㈜
1) 중구 소재 SK T타워2) 이천시 소재 SK텔레콤 연수원3) 성남시 소재 SK플래닛 판교사옥

SK플래닛㈜
성남시 소재 SK플래닛 판교사옥

- 자산보유자가 대상 부동산을 처분하고자 하는 경우 우선매수협상권을 행사- 매매조건과 임대차조건은 부동산투자회사법 등 관련 법령을 준수하는 범위내에서 상호 협의하여 결정.

(5) 책임임대차계약1) SK㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건연결실체는 SK서린빌딩의 임대차와 관련하여 SK㈜와 2021년 7월 6일부터 2026년 7월 5일까지 5년간 책임임대차계약(임대보증금 32,711,600천원 및 월 임대료 3,271,160천원)을 체결하였습니다.2) SK에너지㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건연결실체는 SK에너지 가양주유소 외 115개 주유소의 임대차 계약과 관련하여 SK에너지㈜와 2021년 7월 7일부터 2031년 6월 30일까지 책임임대차계약(임대보증금 26,828,680천원 및 월 임대료 2,682,868천원)을 체결하였습니다.3) SK하이닉스㈜에 대한 운용리스 제공 계약 건연결실체는 SK U-타워의 임대차와 관련하여 SK하이닉스㈜와 2022년 6월 30일부터 2027년 6월 29일까지 5년간 책임임대차계약(임대보증금 17,330,392천원 및 월 임대료 1,733,039천원)을 체결하였습니다.(6) 차입약정당기말 현재 연결실체가 체결하고 있는 차입약정은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입약정액
대출실행액
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

선순위 차입금(SK서린빌딩)
㈜한국스탠다드차타드은행
116,000,000
116,000,000
2.08
2024-07-05
만기일시상환

에스케이오피스원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

에스타이거케이㈜
80,000,000
80,000,000

㈜국민은행
150,000,000
150,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
115,800,000
115,800,000

㈜미즈호은행
80,000,000
80,000,000

소 계
601,800,000
601,800,000

선순위 차입금(SK U-타워)
㈜한국스탠다드차타드은행
40,000,000
40,000,000
3.49
2023-06-30
만기일시상환

㈜미쓰이스미토모은행
40,000,000
40,000,000

㈜미즈호은행
40,000,000
40,000,000

소 계
120,000,000
120,000,000

후순위 차입금(SK U-타워)
㈜한국스탠다드차타드은행
37,380,000
37,380,000
4.44
2025-06-30
만기일시상환

㈜국민은행
69,000,000
69,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
39,000,000
39,000,000

㈜미즈호은행
39,000,000
39,000,000

소 계
184,380,000
184,380,000

부가가치세차입금
㈜한국스탠다드차타드은행
22,500,000
22,500,000
4.04
2022-09-03
만기일시상환

소 계
22,500,000
22,500,000

선순위 차입금(가양주유소 외 115개 주유소)
㈜한국스탠다드차타드은행
130,100,000
130,100,000
2.08
2024-07-05
만기일시상환

클린에너지원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

에스타이거에너지㈜
40,000,000
40,000,000

㈜국민은행
130,000,000
130,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
20,000,000
20,000,000

㈜미즈호은행
70,000,000
70,000,000

소 계
450,100,000
450,100,000

합 계
1,378,780,000
1,378,780,000

(7) 담보신탁계약연결실체는 연결실체의 투자부동산에 대하여 대한토지신탁㈜와 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, ㈜한국스탠다드차타드은행 외 7개사를 우선수익자로 하고 있습니다.(8) 브랜드사용계약당기말 현재 연결실체는 SK㈜와 브랜드 사용계약을 체결하고 있으며, 이에 대하여 매출액에서 광고선전비를 차감한 금액의 0.2% 등을 지급하고 있습니다.

31. 현금흐름표(1) 당기 및 전기 중 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

당기순이익
8,798,969
9,136,745

조 정:
8,188,192
8,008,417

감가상각비
2,098,912
2,054,428

이자비용
6,456,706
6,284,728

임대료수익
(284,774)
(284,835)

이자수익
(82,652)
(45,904)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
(22,321,197)
(348,476)

미수금의 감소(증가)
(142,084)
-

미수수익의 감소(증가)
(440,076)
(440,137)

선급비용의 감소(증가)
(24,820)
9,371

부가세대급금의 감소(증가)
(21,595,070)
-

부가세예수금의 증가(감소)
(929,603)
100,380

미지급금의 증가(감소)
810,327
(18,175)

예수금의 증가(감소)
129
85

영업으로부터 창출된 현금
(5,334,036)
16,796,686

(2) 당기 및 전기 중 현금및현금성자산의 사용을 수반하지 않는 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기
전기

장기선수수익의 유동성대체
911,061
284,590

장기선수수익의 증가
3,130,823
-

(3) 당기와 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기

기초
현금흐름
상각
비현금거래
기말

단기차입금
-
142,143,750
-
56,250
142,200,000

장기차입금
1,046,037,186
182,997,150
632,576
-
1,229,666,912

회사채
-
234,000,000
-
-
234,000,000

임대보증금
52,147,954
17,330,392
269,080
(3,130,823)
66,616,603

(단위: 천원)

구분
전기

기초
현금흐름
상각
비현금거래
기말

장기차입금
1,045,415,163
-
622,023
-
1,046,037,186

임대보증금
51,887,269
-
260,685
-
52,147,954

32. 영업부문연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 연결실체의 최고영업의사결정자가 정기적으로검토하는 보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

연결실체의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당기 및 전기 중 연결실체의 영업수익의 10%를 초과하는 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

고객명
구분
당기
전기

SK㈜
영업수익(*1)
10,128,062
10,128,062

SK하이닉스㈜
영업수익
57,768
-

SK에너지㈜
영업수익(*2)
8,174,095
8,174,158

(*1) 당기 및 전기 중 선수수익의 영업수익 반영금액인 각각 159,981천원 및 159,981천원은 제외되었습니다.

(*2) 당기 및 전기 중 선수수익의 영업수익 반영금액인 각각 124,793천원 및 124,609천원은 제외되었습니다.

33. 보고기간 후 사건 재무제표에 수정을 요하지 않는 보고기간 후 사건은 다음과 같습니다. (1) 연결실체는 2022년 6년 16일 이사회결의로 유상증자를 결정하였으며, 유상증자 내역은 다음과 같습니다.

구분
내용

신주 발행의 건
SK U-타워의 매입 자금 조달을 위한 전자단기사채의 상환 및 기타 운용에 필요한 자금조달 등 회사의 경영상 목적

발행 예정 주식수
기명식 보통주식 41,533,547주

1주당 발행가액
1주당 5,060원

신주 발행 총액
금 210,159,747,820원

신주배정기준일
2022년 07월 04일

발행방식
주주배정방식

청약일
구주주: 2022년 8월 4일 ~ 2022년 8월 5일(2일간)일반공모: 2022년 8월 9일 ~ 2022년 8월 10일(2일간)

납입일
2022년 08월 12일

(2) 연결실체는 2022년 8월 24일 주석 34-(1)의 유상증자를 통해 회사채 2,340억원을 상환하였습니다. (3) 연결실체는 2022년 8월 12일 부가가치세환급액을 통해 단기차입금 225억원을 조기 상환하였습니다.

4. 재무제표

재무상태표

제 5 기 2022.06.30 현재

제 4 기 2022.03.31 현재

제 3 기 2021.12.31 현재

(단위 : 원)

제 5 기

제 4 기

제 3 기

자산

유동자산

56,172,105,654

13,745,199,633

13,194,283,616

현금및현금성자산

23,884,751,899

1,914,072,187

1,671,300,413

단기금융상품

8,000,000,000

11,000,000,000

11,000,000,000

매출채권 및 기타유동채권

142,084,440

0

0

기타유동금융자산

952,289,019

636,190,835

323,973,127

기타유동자산

23,192,980,296

194,936,611

199,010,076

비유동자산

1,922,215,723,573

1,389,719,830,451

1,391,424,435,895

투자부동산

1,583,258,903,573

1,050,763,010,451

1,052,467,615,895

종속기업, 조인트벤처와 관계기업에 대한 투자자산

338,956,820,000

338,956,820,000

338,956,820,000

자산총계

1,978,387,829,227

1,403,465,030,084

1,404,618,719,511

부채

유동부채

378,932,477,716

2,189,014,182

2,197,220,108

기타유동금융부채

1,466,133,345

620,107,751

628,486,510

기타유동부채

1,266,344,371

1,568,906,431

1,568,733,598

단기차입금

142,200,000,000

0

0

유동성사채

234,000,000,000

0

0

비유동부채

830,572,369,011

630,516,540,787

630,168,884,427

장기차입금

781,822,536,374

598,465,604,366

598,111,822,669

장기임대보증금

44,325,407,913

29,971,189,260

29,817,334,047

기타비유동부채

4,424,424,724

2,079,747,161

2,239,727,711

부채총계

1,209,504,846,727

632,705,554,969

632,366,104,535

자본

자본금

77,510,266,000

77,510,266,000

77,510,266,000

자본잉여금

687,262,384,420

687,262,384,420

687,262,384,420

이익잉여금(결손금)

4,110,332,080

5,986,824,695

7,479,964,556

자본총계

768,882,982,500

770,759,475,115

772,252,614,976

자본과부채총계

1,978,387,829,227

1,403,465,030,084

1,404,618,719,511

포괄손익계산서

제 5 기 2022.04.01 부터 2022.06.30 까지

제 4 기 2022.01.01 부터 2022.03.31 까지

제 3 기 2021.10.01 부터 2021.12.31 까지

(단위 : 원)

제 5 기

제 4 기

제 3 기

영업수익

15,481,515,634

15,314,275,346

14,701,916,345

영업비용

2,591,862,722

2,376,971,639

2,496,006,124

영업이익(손실)

12,889,652,912

12,937,303,707

12,205,910,221

금융수익

49,414,778

33,889,740

11,418,071

금융원가

3,735,374,208

3,594,128,963

3,701,982,393

기타이익

1,514,871

31,038

44,917

기타손실

2

0

0

법인세비용차감전순이익(손실)

9,205,208,351

9,377,095,522

8,515,390,816

법인세비용

0

0

0

당기순이익(손실)

9,205,208,351

9,377,095,522

8,515,390,816

기타포괄손익

0

0

0

총포괄손익

9,205,208,351

9,377,095,522

8,515,390,816

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

59.38

60.49

54.93

자본변동표

제 5 기 2022.04.01 부터 2022.06.30 까지

제 4 기 2022.01.01 부터 2022.03.31 까지

제 3 기 2021.10.01 부터 2021.12.31 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

자본잉여금

이익잉여금

자본 합계

2021.10.01 (기초자본)

77,510,266,000

687,994,835,422

6,603,195,641

772,108,297,063

당기순이익(손실)

0

0

8,515,390,816

8,515,390,816

지분의 발행

0

(120,092,000)

0

120,092,000

배당금지급

0

0

8,250,980,903

8,250,980,903

자본잉여금의 이익잉여금 전입

0

(612,359,002)

612,359,002

0

2021.12.31 (기말자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

7,479,964,556

772,252,614,976

2022.01.01 (기초자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

7,479,964,556

772,252,614,976

당기순이익(손실)

0

0

9,377,095,522

9,377,095,522

지분의 발행

0

0

0

0

배당금지급

0

0

10,870,235,383

10,870,235,383

자본잉여금의 이익잉여금 전입

0

0

0

0

2022.03.31 (기말자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

5,986,824,695

770,759,475,115

2022.04.01 (기초자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

5,986,824,695

770,759,475,115

당기순이익(손실)

0

0

9,205,208,351

9,205,208,351

지분의 발행

0

0

0

0

배당금지급

0

0

11,081,700,966

11,081,700,966

자본잉여금의 이익잉여금 전입

0

0

0

0

2022.06.30 (기말자본)

77,510,266,000

687,262,384,420

4,110,332,080

768,882,982,500

현금흐름표

제 5 기 2022.04.01 부터 2022.06.30 까지

제 4 기 2022.01.01 부터 2022.03.31 까지

제 3 기 2021.10.01 부터 2021.12.31 까지

(단위 : 원)

제 5 기

제 4 기

제 3 기

영업활동현금흐름

(12,177,817,732)

11,113,007,157

11,642,822,440

당기순이익(손실)

9,205,208,351

9,377,095,522

8,515,390,816

당기순이익조정을 위한 가감

135,475,264

78,632,147

859,196,368

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

(22,195,651,390)

(313,418,887)

1,041,580,272

배당금수취(영업)

5,135,704,283

5,026,231,970

4,413,872,968

이자지급(영업)

(4,499,467,390)

(3,086,492,053)

(3,189,375,120)

이자수취(영업)

47,899,420

36,254,858

2,537,216

법인세납부(환급)

(6,986,270)

(5,296,400)

(380,080)

투자활동현금흐름

(531,241,093,790)

0

(11,000,000,000)

종속기업과 기타 사업의 지배력 획득에 따른 현금흐름

0

0

0

단기금융상품의 처분

3,000,000,000

0

0

투자부동산의 취득

(534,241,093,790)

0

0

단기금융상품의 취득

0

0

(11,000,000,000)

재무활동현금흐름

565,389,591,234

(10,870,235,383)

(8,371,072,903)

주식의 발행

0

0

(120,092,000)

단기차입금의 증가

142,143,750,000

0

0

단기차입금의 상환

0

0

0

장기차입금의 증가

182,997,150,000

0

0

사채의 증가

234,000,000,000

0

0

임대보증금의 증가

17,330,392,200

0

0

배당금지급

(11,081,700,966)

(10,870,235,383)

(8,250,980,903)

현금및현금성자산의순증가(감소)

21,970,679,712

242,771,774

(7,728,250,463)

기초현금및현금성자산

1,914,072,187

1,671,300,413

9,399,550,876

기말현금및현금성자산

23,884,751,899

1,914,072,187

1,671,300,413

5. 재무제표 주석

제 5(당)기 2022년 04월 01일부터 2022년 06월 30일까지

제 4(전)기 2022년 01월 01일부터 2022년 03월 31일까지

에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사

1. 당사의 개요

에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에 의한부동산투자회사로서 2021년 3월 15일에 설립되었습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 세종대로 136 이며, 당사는 2021년 9월 14일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.당기말 현재 당사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

SK㈜
77,510,266
보통주
50.00

㈜신한은행(이지스리츠포트폴리오전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
9,400,000
보통주
6.06

새마을금고중앙회
9,400,000
보통주
6.06

기타
58,710,266
보통주
37.88

합 계
155,020,532

100.00

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책(1) 별도재무제표 작성기준

당사는 주식회사등의외부감사에관한법률 제 5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다. 동 재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로, 별도재무제표는 지배기업 또는 피투자자에 대하여 공동지배력이나 유의적인 영향력이 있는 투자자가 투자자산을 원가법 또는 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따른 방법, 기업회계기준서 제1028호 '관계기업과 공동기업에 대한 투자'에서 규정하는 지분법 중 어느 하나를 적용하여 표시한재무제표입니다.재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당기 재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 전기 재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.재무제표는 아래의 회계정책에서 설명한 바와 같이 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다. 역사적 원가는 일반적으로 자산을 취득하기 위하여 지급한 대가의 공정가치로 측정하고 있습니다.공정가치는 가격이 직접 관측가능한지 아니면 가치평가기법을 사용하여 추정하는지의 여부에 관계없이 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격입니다. 자산이나 부채의 공정가치를 추정함에 있어 당사는 시장참여자가 측정일에 자산이나 부채의 가격을 결정할 때 고려하는 자산이나 부채의 특성을 고려합니다. 기업회계기준서 제1102호 '주식기준보상'의 적용범위에 포함되는 주식기준보상거래, 기업회계기준서 제1116호 '리스'의적용범위에 포함되는 리스거래, 기업회계기준서 제1002호 '재고자산'의 순실현가능가치 및 기업회계기준서 제1036호 '자산손상'의 사용가치와 같이 공정가치와 일부 유사하나 공정가치가 아닌 측정치를 제외하고는 측정 또는 공시목적상 공정가치는 상기에서 설명한 원칙에 따라 결정됩니다.경영진은 재무제표를 승인하는 시점에 당사가 예측가능한 미래기간 동안 계속기업으로서 존속할 수 있는 충분한 자원을 보유한다는 합리적인 기대를 가지고 있습니다. 따라서 경영진은 계속기업을 전제로 재무제표를 작성하였습니다.

1) 당기에 새로 도입된 기준서 및 해석서는 존재하지 않습니다.

2) 당기말 현재 제정ㆍ공표되었으나, 아직 시행일이 도래하지 아니하였으며 당사가 조기 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같으며, 당사의 재무제표에 중요한 영향을 미치지 않습니다.

- 기업회계기준서 제 1001호 유동부채와 비유동부채의 분류(개정)

동 개정사항은 재무상태표에서 유동부채와 비유동부채의 표시에만 영향을 미치며, 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다.

동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 당기말 현재 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 당기말 현재 차입약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품, 그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니 다.

동 개정사항은 2023 년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도의 개시일 이후 소급적으로 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1001호 회계정책의 공시 (개정)동 개정사항은 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다. 동 개정사항은 중요한 회계정책을 정의하고 공시하도록 하며, 중요성 개념을 적용하는 방법에 대한 지침을 제공하기 위하여 국제회계기준 실무서 2 '회계정책 공시'를 개정하였습니다.

동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용됩니다.

- 기업회계기준서 제1008호 회계추정의 정의 (개정)동 개정사항은 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다. 동 개정사항은 회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용됩니다. - 기업회계기준서 제1012호 '법인세' (개정) 동 개정사항은 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지 않습니다.

동 개정사항은 자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래시점 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는요건을 추가하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다.

(2) 현금및현금성자산현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.

(3) 수익인식
당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 리스이용자의 투자부동산 이용에 따른 효익 감소를 반영하는 체계적인 기준으로 인식하고 있으며, 종속기업으로부터 발생하는 배당금 수익은 받을 권리와 금액이 확정되는 시점에서 인식하고 있습니다. 따라서, 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

(4) 리스

당사는 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다.

당사가 중간리스제공자인 경우 당사는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도 계약으로 회계처리하고 있습니다. 당사는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는 사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다.

당사는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 당사는 그 기준을 적용합니다. 당사는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

금융리스에서 리스이용자로부터 받는 금액은 당사의 리스순투자로서 수취채권으로 인식합니다. 당사는 당사의 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 배분합니다.

최초 인식 이후에 당사는 추정 무보증잔존가치를 정기적으로 검토하며, 기업회계기준서 제1109호의 제거 및 손상에 대한 요구사항을 적용하여 리스채권의 기대신용손실을 손실충당금으로 인식합니다.

금융리스수익은 리스채권의 총장부금액을 참조하여 계산합니다. 다만 신용이 손상된금융리스채권의 경우에는 상각후원가(즉 손실충당금 차감 후 금액)를 참조하여 금융수익을 계산합니다.

계약에 리스요소와 비리스요소가 포함되어 있는 경우, 당사는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 각 구성요소에 배분합니다.

(5) 외화환산

재무제표는 그 기업의 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화(기능통화)로 표시하고 있습니다. 재무제표를 작성하기 위해 기업들의 경영성과와 재무상태는 당사의 기능통화이면서 재무제표 작성을 위한 표시통화인 '원'으로 표시하고 있습니다.

재무제표 작성에 있어서 해당 기업의 기능통화 외의 통화(외화)로 이루어진 거래는 거래일의 환율로 기록됩니다. 당기말 현재 화폐성 외화항목은 당기말 현재의 환율로 재환산하고 있습니다. 한편 공정가치로 측정하는 비화폐성 외화항목은 공정가치가 결정된 날의 환율로 환산하지만, 역사적 원가로 측정되는 비화폐성 외화항목은 재환산하지 않습니다.(6) 차입원가

당사는 적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가를 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다.

적격자산을 취득하기 위하여 변동금리부 차입금을 차입하고, 그 차입금이 이자율위험의 적격한 현금흐름위험회피의 대상인 경우 파생상품의 효과적인 부분은 기타포괄손익으로 인식하고 적격자산이 당기손익에 영향을 미칠 때 당기손익으로 재분류됩니다. 적격자산을 취득하기 위하여 고정금리부 차입금을 차입하고, 그 차입금이 이자율위험의 적격한 공정가치위험회피의 대상인 경우 자본화된 차입원가는 위험회피 대상이자율을 반영합니다.

적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금에서 발생하는 일시적 운용 투자수익은 자본화가능차입원가에서 차감하고 있습니다.

기타 차입원가는 발생한 기간의 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(7) 투자부동산임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득시 발생한 거래원가를 포함하여 최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 취득원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을차감한 금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.

후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래경제적효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 토지를 제외한 투자부동산은 경제적 내용연수에 따라 30 ~ 40년을 적용하여 정액법으로 상각하고 있습니다.

투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간 말에 재검토하고 있으며, 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 미래경제적효익을 기대할 수 없는 경우에 해당 투자부동산의 장부금액을 재무상태표에서 제거하고 있습니다. 투자부동산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정하고 있으며, 해당 투자부동산이 제거되는 시점의 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(8) 종속기업투자

당사의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표로서 종속기업의 투자자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다.

당사는 종속기업에 대한 투자자산에 대해서 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법을 선택하여 회계처리하고 있습니다. 한편 종속기업으로부터 수취하는 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(9) 당기법인세 및 이연법인세 법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 당기말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 당사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 당사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. 이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 당사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.다만, 당사는 법인세법 제 51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 당기말 현재 미래에 차감할 일시적차이에대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.(10) 금융상품

금융자산 및 금융부채는 당사가 계약의 당사자가 되는 때에 당사의 재무상태표에 인식하고 있습니다. 금융자산 및 금융부채는 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 매출채권을 제외하고는 최초 인식시 공정가치로 측정하고 있습니다. 금융자산의 취득이나 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 최초 인식시 금융자산 또는 금융부채의 공정가치에 차감하거나 가산하고 있습니다. 다만 당기손익-공정가치측정금융자산의 취득이나 당기손익-공정가치측정금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 발생 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다. (11) 금융자산

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 모두 매매일에 인식하거나 제거하고 있습니다. 금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 관련 시장의 규정이나 관행에 의하여 일반적으로 설정된 기간 내에 금융상품을 인도하는 계약조건에 따라 금융자산을 매입하거나 매도하는 계약입니다.

모든 인식된 금융자산은 후속적으로 금융자산의 분류에 따라 상각후원가나 공정가치로 측정합니다.

1) 금융자산의 분류

다음의 조건을 충족하는 채무상품은 후속적으로 상각후원가로 측정합니다.

-
계약상 현금흐름을 수취하기 위하여 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유한다.

-
금융자산의 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

다음의 조건을 충족하는 채무상품은 후속적으로 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다.

-
계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유한다.

-
금융자산의 계약조건에 따라 특정일에 원금과 원금잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

상기 이외의 모든 금융자산은 후속적으로 당기손익-공정가치로 측정합니다.

상기에 기술한 내용에도 불구하고 당사는 금융자산의 최초 인식시점에 다음과 같은 취소불가능한 선택 또는 지정을 할 수 있습니다.

-
특정 요건을 충족하는 경우 지분상품의 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시하는 선택을 할 수 있습니다.

-
당기손익-공정가치측정항목으로 지정한다면 회계불일치를 제거하거나 유의적으로 줄이는 경우 상각후원가측정금융자산이나 기타포괄손익-공정가치측정금융자산의 요건을 충족하는 채무상품을 당기손익-공정가치측정항목으로 지정할수 있습니다.

2) 외화환산손익외화로 표시되는 금융자산의 장부금액은 외화로 산정되며 당기말 현물환율로 환산합니다.

-
상각후원가로 측정하는 금융자산의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 환율차이는 '기타영업외손익' 항목에 당기손익으로 인식됩니다.

-
기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 채무상품의 상각후원가의 환율차이는 '기타영업외손익' 항목에 당기손익으로 인식됩니다. 당기손익으로 인식하는 외화요소는 상각후원가로 측정하는 경우와 동일하기 때문에 장부금액(공정가치)의 환산에 기초한 잔여 외화요소는 평가손익누계액 항목에 기타포괄손익으로 인식됩니다.

-
당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우(위험회피관계로 지정된 부분 제외) 환율차이는 공정가치변동에 따른 손익의 일부로 '기타영업외손익' 항목에 당기손익으로 인식됩니다.

-
기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품의 경우 평가손익누계액 항목에 기타포괄손익으로 인식됩니다.

3) 금융자산의 손상

당사는 상각후원가나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 투자, 리스채권, 매출채권 및 계약자산과 금융보증계약에 대한 기대신용손실을 손실충당금으로 인식합니다. 기대신용손실의 금액은 매 보고기간에 금융상품의 최초 인식 이후 신용위험의 변동을 반영하여 갱신됩니다.

당사는 매출채권, 계약자산 및 리스채권에 대해 전체기간 기대신용손실을 인식합니다. 이러한 금융자산에 대한 기대신용손실은 당사의 과거 신용손실 경험에 기초한 충당금 설정률표를 사용하여 추정하며, 차입자 특유의 요소와 일반적인 경제 상황 및 적절하다면 화폐의 시간가치를 포함한 현재와 미래 예측 방향에 대한 평가를 통해 조정됩니다.

이를 제외한 금융자산에 대해서는 최초 인식 후 신용위험이 유의적으로 증가한 경우 전체기간 기대신용손실을 인식합니다. 그러나 최초 인식 후 금융자산의 신용위험이 유의적으로 증가하지 않은 경우 당사는 금융상품의 기대신용손실을 12개월 기대신용손실에 해당하는 금액으로 측정합니다.

전체기간 기대신용손실은 금융상품의 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건에 따른 기대신용손실을 의미합니다. 반대로 12개월 기대신용손실은 당기말 이후 12개월 내에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인해 기대되는 전체기간 기대신용손실의 일부를 의미합니다.

4) 금융자산의 제거

금융자산의 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나, 금융자산을 양도하고 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 다른 기업에게 이전할 때에만 금융자산을 제거하고 있습니다. 만약 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 않고 보유하지도 않으며, 양도한 금융자산을 계속하여 통제하고 있다면, 당사는당해 금융자산에 대하여 지속적으로 관여하는 정도까지 계속하여 인식하고 있습니 다. 만약 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 보유하고 있다면, 당사는 당해 금융자산을 계속 인식하고 수취한 대가는 담보 차입으로 인식하고 있습니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산을 제거하는 경우, 당해 자산의 장부금액과 수취하거나 수취할 대가의 합계의 차이를 당기손익으로 인식합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 투자를 제거하는 경우 이전에 인식한 손익누계액을 당기손익으로 재분류합니다. 반면에 최초 인식시점에 기타포괄손익-공정가치항목으로 지정한 지분상품에 대한 투자는 이전에 인식한 손익누계액을 당기손익으로 재분류하지 않으나 이익잉여금으로 대체합니다.

(12) 금융부채와 지분상품

1) 금융부채ㆍ자본 분류 채무상품과 지분상품은 계약의 실질 및 금융부채와 지분상품의 정의에 따라 금융부채 또는 자본으로 분류하고 있습니다.

2) 지분상품

지분상품은 기업의 자산에서 모든 부채를 차감한 후의 잔여지분을 나타내는 모든 계약입니다. 당사가 발행한 지분상품은 발행금액에서 직접발행원가를 차감한 순액으로인식하고 있습니다.

자기지분상품을 재취득하는 경우, 이러한 지분상품은 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 않습니다.

3) 금융부채

모든 금융부채는 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정하거나 당기손익-공정가치로 측정합니다. 그러나 금융자산의 양도가 제거요건을 충족하지 못하거나 지속적 관여 접근법이 적용되는 경우에 발생하는 금융부채와 발행한 금융보증계약은 아래에 기술하고 있는 특정한 회계정책에 따라 측정됩니다.

4) 당기손익-공정가치측정금융부채

금융부채는 사업결합에서 취득자의 조건부대가이거나 단기매매항목이거나 최초 인식시 당기손익인식항목으로 지정할 경우 당기손익-공정가치측정금융부채로 분류하고 있습니다.

5) 상각후원가측정금융부채

금융부채는 사업결합에서 취득자의 조건부대가이거나 단기매매항목이거나 최초 인식시 당기손익인식항목으로 지정할 경우에 해당하지 않는 경우 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다.

유효이자율법은 금융부채의 상각후원가를 계산하고 관련 기간에 걸쳐 이자비용을 배분하는 방법입니다. 유효이자율은 금융부채의 기대존속기간이나 (적절하다면) 더 짧은 기간에 지급하거나 수취하는 수수료와 포인트(유효이자율의 주요 구성요소임), 거래원가 및 기타 할증액 또는 할인액을 포함하여 예상되는 미래현금지급액의 현재가치를 금융부채의 상각후원가와 정확히 일치시키는 이자율입니다.

6) 금융보증부채

금융보증계약은 채무상품의 최초 계약조건이나 변경된 계약조건에 따라 지급기일에 특정 채무자가 지급하지 못하여 보유자가 입은 손실을 보상하기 위해 발행자가 특정금액을 지급하여야 하는 계약입니다.

금융보증부채는 공정가치로 최초 측정하며, 당기손익인식항목으로 지정되거나 자산의 양도로 인해 발생한 것이 아니라면 다음 중 큰 금액으로 후속측정하여야 합니다.

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'에 따라 산정한 손실충당금

- 최초인식금액에서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

7) 금융부채의 제거

당사는 당사의 의무가 이행, 취소 또는 만료된 경우에만 금융부채를 제거합니다. 제거되는 금융부채의 장부금액과 지급하거나 지급할 대가의 차이는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

기존 대여자와 실질적으로 다른 조건으로 채무상품을 교환한 경우에 기존 금융부채는 소멸하고 새로운 금융부채를 인식하는 것으로 회계처리합니다. 이와 마찬가지로 기존 금융부채(또는 금융부채의 일부)의 조건이 실질적으로 변경된 경우에도 기존 금융부채는 소멸하고 새로운 부채를 인식하는 것으로 회계처리합니다. 지급한 수수료에서 수취한 수수료를 차감한 수수료 순액을 포함한 새로운 조건에 따른 현금흐름을 최초 유효이자율로 할인한 현재가치가 기존 금융부채의 나머지 현금흐름의 현재가치와 적어도 10% 이상이라면 조건이 실질적으로 달라진 것으로 간주합니다. 조건변경이 실질적이지 않다면 조건변경 전 부채의 장부금액과 조건변경 후 현금흐름의 현재가치의 차이는 변경에 따른 손익으로 '기타영업외손익' 항목으로 인식합니다.(13) 영업부문 영업부문별 정보는 최고영업의사결정자에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석 33 참조). 최고영업의사결정자는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 당사는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고의사결정자로 보고 있습니다. 당사는 부동산임대업이 주 사업목적인 단일 영업부문으로 구성되어 있습니다. (14) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

당사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.(15) 재무제표 발행 승인동 재무제표는 2022년 7월 28일자 이사회에서 승인되었으며, 2022년 9월 16일자 정기주주총회에서 수정승인 될 수 있습니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천당사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다.
(1) 법인세당사의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다. (2) 투자부동산의 공정가치당사는 투자부동산의 공정가치를 추정하기 위해 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 투입변수를 포함하는 평가기법을 사용하였습니다

4. 금융위험관리 (1) 금융위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다.당사의 전반적인 위험관리는 당사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험 당사의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 당사의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 당사의 이자율 변동위험은 주로 차입금에서 비롯됩니다. 다만, 원화 고정 이자율로 발행된 차입금으로 인하여 당사는 현금흐름 및 공정가치 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 신용위험

당사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.

-
송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급

-

상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

-

기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

한편, 당사는 신용위험에 노출된 금융자산의 장부금액이 신용위험에 대한 최대 노출정도를 가장 잘 나타내는 경우에 해당하여 별도의 공시를 생략하였습니다.① 매출채권과 계약자산

당사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 당기말 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 당사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 당사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

당사의 금융부채를 당기말 및 전기말로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

1년 이내
1년초과~5년이내
합 계

기타유동금융부채(미지급금)
1,429,740
-
1,429,740

기타유동금융부채(미지급비용)
36,393
-
36,393

단기차입금(*1)(*2)
146,849,877
-
146,849,877

장기차입금(*1)(*2)
20,703,912
815,241,856
835,945,768

회사채(*1)(*2)
234,000,000
-
234,000,000

임대보증금(*2)
-
50,041,992
50,041,992

합 계
403,019,922
865,283,848
1,268,303,770

(*1) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(*2) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
합 계

기타유동금융부채(미지급금)
620,108
-
620,108

장기차입금(*1)(*2)
12,517,440
617,609,698
630,127,138

임대보증금(*2)
-
32,711,600
32,711,600

합 계
13,137,548
650,321,298
663,458,846

(*1) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(*2) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

(2) 자본위험관리 당사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 당사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.산업 내의 타사와 마찬가지로 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 및 사채 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

차입금 및 사채
1,158,022,536
598,465,604

차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
31,884,752
12,914,072

순차입금
1,126,137,784
585,551,532

총 자본
1,895,020,767
1,356,311,007

자본조달비율
59.4%
43.2%

5. 금융상품 공정가치 당기말 및 전기말 현재 금융상품 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

(1) 금융상품 종류별 공정가치

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산:

현금및현금성자산(*)
23,884,752
23,884,752
1,914,072
1,914,072

단기금융상품(*)
8,000,000
8,000,000
11,000,000
11,000,000

매출채권및기타채권(미수금)(*)
142,084
142,084
-
-

기타유동금융자산(미수수익)(*)
952,289
952,289
636,191
636,191

합 계
32,979,125
32,979,125
13,550,263
13,550,263

금융부채:

기타유동금융부채(미지급금)(*)
1,429,740
1,429,740
620,108
620,108

기타유동금융부채(미지급비용)(*)
36,393
36,393
-
-

단기차입금(*)
142,200,000
142,200,000
-
-

회사채(*)
234,000,000
234,000,000
-
-

장기차입금(*)
781,822,536
781,822,536
598,465,604
598,465,604

임대보증금(*)
44,325,408
44,325,408
29,971,189
29,971,189

합 계
1,203,814,077
1,203,814,077
629,056,901
629,056,901

(*)
금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계 공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

-
측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-
수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

당기말 현재 당사의 금융상품은 현금및현금성자산, 기타채권 및 기타지급채무, 차입금, 임대보증금으로 장부가액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 서열 체계공시에서 제외하였습니다.(3) 당사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 금융상품(1) 당기말 및 전기말 현재 금융상품 범주별 장부금액은 다음과 같습니다. 1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융자산

당기말
전기말

현금및현금성자산
23,884,752
1,914,072

단기금융상품
8,000,000
11,000,000

매출채권및기타채권(미수금)
142,084
-

기타유동금융자산(미수수익)
952,289
636,191

합 계
32,979,125
13,550,263

2) 금융부채

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융부채

당기말
전기말

기타유동금융부채(미지급금)
1,429,740
620,108

기타유동금융부채(미지급비용)
36,393
-

단기차입금
142,200,000
-

회사채
234,000,000
-

장기차입금
781,822,536
598,465,604

임대보증금
44,325,408
29,971,189

합 계
1,203,814,077
629,056,901

(2) 당기와 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익
49,415
33,890

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용
3,735,374
3,594,129

7. 현금및현금성자산

당기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말
비고

현금및현금성자산
㈜한국스탠다드차타드은행 등
23,884,752
1,914,072
질권설정(*)

(*) 다만, 당사의 보유계좌 중 운영계좌의 입출금은 기한의 이익이 상실되는 경우 또는 다수 대주가 합리적으로 판단하여 제한하는 경우를 제외하고 자유로이 허용하고 있습니다.8. 단기금융상품

당기말 및 전기말 현재 단기금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말
전기말
비고

정기예금
㈜국민은행
8,000,000
11,000,000
질권설정(*)

(*) 상기 정기예금은 ㈜국민은행 등에 근질권이 설정되어 있습니다. 9. 매출채권 및 기타채권당기말 및 전기말 현재 매출채권 및 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

미수금
142,084
-

차감: 손실충당금
-
-

미수금(순액)
142,084
-

10. 기타금융자산당기말 및 전기말 현재 기타금융자산의 내역은 다음과 같습니다 .

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

미수수익
952,289
-
636,191
-

11. 기타자산

당기말 및 전기말 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선급비용
1,584,950
-
188,962
-

선납세금
12,960
-
5,975
-

부가세대급금
21,595,070
-
-
-

합 계
23,192,980
-
194,937
-

12. 종속기업투자(1) 당기말 및 전기말 현재 종속기업투자의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및 영업소재지

기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당기말

전기말

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

부동산투자

한국

100
100

3, 6, 9, 12월

(2) 당기와 전기 중 종속기업투자의 변동 내역은 없습니다.

13. 투자부동산(1) 당사의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

취득원가
감가상각누계액
순장부가액
취득원가
감가상각누계액
순장부가액

토지
1,076,450,051
-
1,076,450,051
779,333,004
-
779,333,004

건물
513,648,930
(6,840,077)
506,808,853
276,524,883
(5,094,877)
271,430,006

합 계
1,590,098,981
(6,840,077)
1,583,258,904
1,055,857,887
(5,094,877)
1,050,763,010

(3) 투자부동산의 변동 내역은 다음과 같습니다.1) 당기

(단위: 천원)

과 목
기초가액
취득
감가상각비
기말가액

토지
779,333,004
297,117,047
-
1,076,450,051

건물
271,430,006
237,124,048
(1,745,201)
506,808,853

합 계
1,050,763,010
534,241,095
(1,745,201)
1,583,258,904

2) 전기

(단위: 천원)

과 목
기초가액
취득
감가상각비
기말가액

토지
779,333,004
-
-
779,333,004

건물
273,134,612
-
(1,704,606)
271,430,006

합 계
1,052,467,616
-
(1,704,606)
1,050,763,010

(4) 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기
전기

수익(*1)
10,345,811
10,288,043

비용(*2)
2,314,990
2,213,094

(*1) 영업수익 중 임대료수익입니다.

(*2) 영업비용 중 감가상각비,자산보관수수료,자산관리위탁수수료 및 부동산관리용역위탁수수료입니다.

(5) 투자부동산의 공정가치

1) 투자부동산 중 SK㈜에 운용리스를 제공하는 SK서린빌딩의 당기말 및 전기말 현재 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치(*)

토지
779,333,004
797,572,000
779,333,004
781,292,000

건물
269,706,461
280,228,000
271,430,006
274,508,000

합 계
1,049,039,465
1,077,800,000
1,050,763,010
1,055,800,000

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 경일감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다. 평가기준일은 2022년 06월 30일입니다.

2) 투자부동산 중 SK하이닉스㈜에 운용리스를 제공하는 SK U-타워의 당기말 및 전기말 현재 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치(*)

토지
297,117,047
282,003,200
-
-

건물
237,102,392
225,196,800
-
-

합 계
534,219,439
507,200,000
-
-

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 미래새한감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다. 평가기준일은 2022년 03월 24일이며, 당기 중 유의적인 변동은 없습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 수익환원방법에 의한 평가액을 공정가치로 결정하였습니다. 수익방식에 의한 수익환원방법은 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율 및 영업경비율 등을 반영하여 투자부동산으로부터 창출되는 순현금흐름을 위험조정할인율로 할인한 현재가치로 투자부동산의 공정가치를 측정합니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측가능하지 않은 주요 투입변수는 예상 임대차시장 성장률, 공실기간, 임대율, 위험조정할인율, 영업경비율입니다.

(6) 운용리스 제공 내역 1) SK㈜에 대한 제공내역당사는 보유 중인 SK서린빌딩에 대해 SK㈜ 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 해당 운용리스자산의 감가상각비는 당기 및 전기 중 각각 1,723,546천원 및 1,704,606천원입니다.한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기말
전기말

1년 이내

39,842,729
39,695,527

1년 초과 2년 이내

40,440,370
40,290,959

2년 초과 3년 이내
41,046,975
40,895,324

3년 초과 4년 이내
41,662,680
41,508,754

4년 초과 5년 이내
-
10,415,670

합 계

162,992,754
172,806,234

또한, 당기와 전기 중 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기
전기

임대료수익

10,288,043
10,288,043

2) SK하이닉스㈜에 대한 제공내역

당사는 당기 중 취득한 SK U-타워에 대해 SK하이닉스㈜에 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 동 운용리스자산의 감가상각비는 당기 중 21,655천원입니다.한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기말
전기말

1년 이내

20,796,471
-

1년 초과 2년 이내

21,108,418
-

2년 초과 3년 이내
21,425,044
-

3년 초과 4년 이내
21,746,420
-

4년 초과 5년 이내
22,072,616
-

합 계

107,148,969
-

또한, 당기와 전기 중 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기
전기

임대료수익

57,768
-

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치를 공시하는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

1) 당기말

(단위: 천원)

과 목
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

투자부동산

1,585,000,000
1,585,000,000

2) 전기말

(단위: 천원)

과 목
수준 1
수준 2
수준 3
합 계

투자부동산
-
-
1,055,800,000
1,055,800,000

(8) 가치평가기법 및 투입변수

(단위: 천원)

과 목
당기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지않은 투입변수
공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산
1,585,000,000
3
수익환원법
운영수익
(*)

(*)
운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

(단위: 천원)

과 목
전기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지않은 투입변수
공정가치와투입변수와의 관계

투자부동산
1,055,800,000
3
수익환원법
운영수익
(*)

(*)
운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다

14. 담보제공현황

당기말 현재 당사가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
담보제공자산
설정권자
채권최고액
장부가액
관련채무

투자부동산(SK서린빌딩)
토지/건물(*)
1순위
㈜한국스탠다드차타드은행
139,200,000
116,000,000
장기차입금

에스케이오피스원큐제일차(유)
72,000,000
60,000,000

에스타이거케이㈜
96,000,000
80,000,000

㈜국민은행
180,000,000
150,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
138,960,000
115,800,000

㈜미즈호은행
96,000,000
80,000,000

계
722,160,000
601,800,000

2순위
SK㈜
39,253,920
32,711,600
임대보증금

계
39,253,920
32,711,600

소 계
761,413,920
634,511,600

투자부동산(SK U-타워)
토지/건물(*)
1순위
㈜한국스탠다드차타드은행
44,856,000
37,380,000
장기차입금

㈜국민은행
82,800,000
69,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
46,800,000
39,000,000

㈜미즈호은행
46,800,000
39,000,000

계
221,256,000
184,380,000

㈜한국스탠다드차타드은행
48,000,000
40,000,000
단기차입금

㈜미쓰이스미토모은행
48,000,000
40,000,000

㈜미즈호은행
48,000,000
40,000,000

계
144,000,000
120,000,000

2순위
SK하이닉스㈜
20,796,470
17,330,392
임대보증금

계
20,796,470
17,330,392

소 계
386,052,470
321,710,392

합 계
1,147,466,390
956,221,992

(*) 당사가 담보로 제공한 토지와 건물의 가액은 SK서린빌딩 1,049,039,465천원, SK U-타워 534,219,439천원입니다.

15. 보험가입현황(1) 당기말 현재 투자부동산 중 당사 및 당사의 임차인인 SK이노베이션㈜가 당사를 피보험자로 하여 SK서린빌딩에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
303,466,619
현대해상화재보험㈜

승강기사고배상책임
대물 1사고당 10,000대인 1인당 80,000

가스사고배상책임
대물 1사고당 5,000,000대인 1인당 80,000

기업휴지위험
해당사항 없음
103,389,000

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 10,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 722,160,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.(2) 당기말 현재 투자부동산 중 SK U-타워에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재물종합위험
건물 등
228,285,000
현대해상화재보험㈜

승강기사고배상책임
대물 1사고당 10,000대인 1인당 80,000

가스사고배상책임
대물 1사고당 300,000대인 1인당 80,000

기업휴지위험
해당사항 없음
41,904,888

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 10,000,000

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 365,256,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

16. 기타금융부채

당기말 및 전기말 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

미지급금
1,429,740
-
620,108
-

미지급비용
36,393
-
-
-

합 계
1,466,133
-
620,108
-

17. 기타부채당기말 및 전기말 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

선수수익
1,266,087
4,424,425
639,922
2,079,747

부가세예수금
-
-
928,856
-

예수금
257
-
128
-

합 계
1,266,344
4,424,425
1,568,906
2,079,747

18. 사채 및 차입금

(1) 당기말 및 전기말 현재 회사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

기관명
구분
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜SK증권
전자단기사채
100,000,000
-
3.8
2022-08-24
만기일시상환

㈜한국투자증권
100,000,000
-

㈜삼성증권
34,000,000
-

합 계
234,000,000
-

(2) 당기말 및 전기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입용도
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
40,000,000
-
3.49
2023-06-30
만기일시상환

㈜미쓰이스미토모은행
40,000,000
-

㈜미즈호은행
40,000,000
-

㈜한국스탠다드차타드은행
부가가치세차입금
22,500,000
-
4.04
2022-09-03
만기일시상환

소 계
142,500,000
-

차감 : 현재가치할인차금
(300,000)
-

합 계
142,200,000
-

상기 단기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다.(주석 14 참조).

(3) 당기말 및 전기말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입용도
당기말
전기말
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
116,000,000
116,000,000
2.08
2024-07-05
만기일시상환

에스케이오피스원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

에스타이거케이㈜
80,000,000
80,000,000

㈜국민은행
150,000,000
150,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
115,800,000
115,800,000

㈜미즈호은행
80,000,000
80,000,000

㈜한국스탠다드차타드은행
시설자금
37,380,000
-
4.44
2025-06-30
만기일시상환

㈜국민은행
69,000,000
-

㈜미쓰이스미토모은행
39,000,000
-

㈜미즈호은행
39,000,000
-

소 계
786,180,000
601,800,000

차감 : 현재가치할인차금
(4,357,464)
(3,334,396)

합 계
781,822,536
598,465,604

상기 장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다.(주석 14 참조).

19. 임대보증금당기말 및 전기말 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

명목가액
50,041,992
32,711,600

현재가치할인차금
(5,716,584)
(2,740,411)

장부가액
44,325,408
29,971,189

20. 자본금당기말 및 전기말 현재 당사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수, 1주의 금액, 발행주식수 및 자본금은 다음과 같습니다.

구 분
당기말
전기말

보통주
보통주

발행할 주식의 총수
5,000,000,000 주
5,000,000,000 주

1주당 금액
500 원
500 원

발행한 주식수
155,020,532 주
155,020,532 주

자본금
77,510,266 천원
77,510,266 천원

21. 기타불입자본당기말 및 전기말 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

주식발행초과금
687,262,384
687,262,384

22. 이익잉여금처분계산서당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

(단위: 원)

과 목
당기처분예정일: 2022년 9월 16일
전기처분확정일: 2022년 6월 9일

미처분이익잉여금

4,110,332,080

5,986,824,695

전기이월미처분이익잉여금 (전기이월미처리결손금)
(5,094,876,271)

(3,390,270,827)

당기순이익
9,205,208,351

9,377,095,522

이익잉여금처분액

10,950,409,019

11,081,700,966

보통주현금배당:
주당배당금(률) -당기 71원(14.13%) -전기 71원(14.30%)

10,950,409,019

11,081,700,966

차기이월미처분이익잉여금(차기이월미처리결손금)

(6,840,076,939)

(5,094,876,271)

23. 배당금당사의 배당금 지급 예정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구 분
보통주

당기
전기

배당금 총액
10,950,409,019
11,081,700,966

발행주식수
155,020,532
155,020,532

1주당 배당금
71
71

1주당 액면금액
500
500

배당률
14.13%
14.30%

24. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다.

25. 주당이익당기 및 전기의 주당이익의 내역은 다음과 같습니다.(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분
당기
전기

당기순이익
9,205,208,351
9,377,095,522

보통주당기순이익
9,205,208,351
9,377,095,522

가중평균유통보통주식수
155,020,532
155,020,532

기본주당이익
59
60

(2) 가중평균유통보통주식수 산정내역

1) 당기

(단위: 주)

구분
기간
유통주식수
일수(일)
적수

기초자본금
2022.04.01~2022.06.30
155,020,532
91
14,106,868,412

합계
14,106,868,412

가중평균유통보통주식수
155,020,532

2) 전기

(단위: 주)

구분
기간
유통주식수
일수(일)
적수

기초자본금
2022.01.01~2022.03.31
155,020,532
90
13,951,847,880

합계
13,951,847,880

가중평균유통보통주식수
155,020,532

(3) 희석주당이익보고기간 종료일 현재 당사는 잠재적 보통주가 없어 희석주당이익은 기본주당이익과동일합니다.26. 영업수익

당기 및 전기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

임대료수익
10,345,811
10,288,043

배당금수익
5,135,705
5,026,232

합 계
15,481,516
15,314,275

27. 영업비용당기 및 전기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

임원보수
12,000
12,000

보험료
9,474
9,370

감가상각비
1,745,201
1,704,606

자산관리위탁수수료
555,772
494,630

자산보관수수료
6,250
6,250

일반사무수탁수수료
50,105
50,000

부동산관리용역위탁수수료
7,768
7,608

지급수수료
195,450
82,694

세금과공과
-
135

간주임대료
9,843
9,679

합 계
2,591,863
2,376,972

28. 금융수익 및 금융비용

당기 및 전기의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

금융수익
이자수익
49,415
33,890

금융비용
이자비용
3,735,374
3,594,129

합 계
(3,685,959)
(3,560,239)

29. 영업외손익

당기 및 전기의 영업외손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

기타수익
잡이익
1,515
31

기타비용
잡손실
-
-

합 계
1,515
31

30. 특수관계자와의 거래(1) 당기말 현재 당사의 특수관계자 등의 현황은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자의 명칭

지배기업
SK㈜

종속기업
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

기타의 특수관계자
에스케이리츠운용 주식회사

대규모기업집단계열회사
SK에너지㈜, SK네트웍스㈜ 등 SK기업집단 계열회사

(2) 당기 및 전기 중 현재 특수관계자에 대한 중요한 거래 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기
전기

지배기업
SK㈜
임대료수익(*)
10,128,062
10,128,062

지급수수료
11,967
7,077

종속기업
클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜
배당금수익
5,135,705
5,026,232

기타 특수관계자
에스케이리츠운용 주식회사
자산관리 위탁수수료
555,772
494,630

대규모기업집단계열회사
SK하이닉스㈜
임대료수익(*)
57,768
-

투자부동산 취득
507,200,000
-

SK쉴더스㈜
부동산관리용역위탁수수료
160
-

물리실사수수료
24,000
-

(*) 당기 및 전기 중 선수수익의 영업수익 반영금액인 각각 159,981천원 및 159,981천원은 제외되었습니다.

(3) 당기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기말
전기말

지배기업
SK㈜
임대보증금(*)
32,711,600
32,711,600

미수수익
943,749
629,166

미지급금
-
7,077

기타 특수관계자
에스케이리츠운용 주식회사
미지급금
553,196
544,093

대규모기업집단계열회사
SK하이닉스㈜
임대보증금(*)
17,330,392
-

SK쉴더스㈜
미지급금
24,160
-

(*) 당기말 및 전기말 현재 각각 현재가치할인차금 5,716,584천원 및 2,740,411천원이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(4) 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

주요 경영진 급여
12,000
12,000

(5) 당기 및 전기 중 특수관계자에게 지급한 배당금은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
당기
전기

지배기업
SK㈜
5,540,850
5,435,118

31. 주요 약정사항

(1) 자산관리계약

당사는 에스케이리츠운용 주식회사와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

매입수수료
운용자산 매입가액의 0.5%(부가가치세별도)

자산관리수수료
운용자산 매입가액의 0.2%/365일(윤년의 경우 366일) * 일수(운용자산 보유일수)

자산관리성과수수료
(수수료 등 차감전 배당액 - 최고 수수료 등 차감전 배당액) * (일평균 발행주식수) * 25%

처분수수료
실물부동산: 처분가액의 0.7%그외: (처분자산의 총가치 + 프리미엄) * 처분비율 * 0.7%

처분성과수수료
실물부동산: (처분가액 - 매입가액 - 처분수수료) * 10% - 자산관리성과수수료누계그외: (처분자산의 총가치 + 프리미엄 - 매입가액 - 처분수수료)* 처분비율 * 10% - 자산관리성과수수료누계

(2) 일반사무수탁계약

당사는 신한아이타스㈜와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 당사의 운영에 관한사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
매결산기 5,000만원(부가가치세별도)

(3) 자산보관계약당사는 대한토지신탁㈜ 및 SK증권㈜와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
부동산: 매결산기 125만원(부가가치세별도)유가증권, 현금: 매결산기 500만원(부가가치세별도)

(4) 우선매수협상권당사는 SK텔레콤㈜ 등이 보유한 부동산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있으며, 이에 대한 내용은 다음과 같습니다.

자산보유자
대상 부동산

SK텔레콤㈜
1) 중구 소재 SKT 타워2) 이천시 소재 SK텔레콤 연수원3) 성남시 소재 SKP 판교사옥

SK플래닛㈜
성남시 소재 SKP 판교사옥

- 자산보유자가 대상 부동산을 처분하고자 하는 경우 우선매수협상권을 행사.- 매매조건과 임대차조건은 부동산투자회사법 등 관련 법령을 준수하는 범위내에서 상호협의하여 결정.

(5) 책임임대차계약당사는 SK서린빌딩의 임대차와 관련하여 SK㈜와 2021년 7월 6일부터 2026년 7월 5일까지 5년간 책임임대차계약(임대보증금 32,711,600천원 및 월 임대료 3,271,160천원)을 체결하였습니다.당사는 SK U-타워의 임대차와 관련하여 SK하이닉스㈜와 2022년 6월 30일부터 2027년 6월 29일까지 5년간 책임임대차계약(임대보증금 17,330,392천원 및 월 임대료 1,733,039천원)을 계약하였습니다.

(6) 차입약정당기말 현재 당사가 체결하고 있는 차입약정은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입약정액
대출실행액
연이자율(%)
최종만기일
상환방법

선순위 차입금(SK 서린빌딩)
㈜한국스탠다드차타드은행
116,000,000
116,000,000
2.08
2024-07-05
만기일시상환

에스케이오피스원큐제일차(유)
60,000,000
60,000,000

에스타이거케이㈜
80,000,000
80,000,000

㈜국민은행
150,000,000
150,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
115,800,000
115,800,000

㈜미즈호은행
80,000,000
80,000,000

소 계
601,800,000
601,800,000

선순위 차입금(SK U-타워)
㈜한국스탠다드차타드은행
40,000,000
40,000,000
3.49
2023-06-30
만기일시상환

㈜미쓰이스미토모은행
40,000,000
40,000,000

㈜미즈호은행
40,000,000
40,000,000

소 계
120,000,000
120,000,000

후순위 차입금(SK U-타워)
㈜한국스탠다드차타드은행
37,380,000
37,380,000
4.44
2025-06-30
만기일시상환

㈜국민은행
69,000,000
69,000,000

㈜미쓰이스미토모은행
39,000,000
39,000,000

㈜미즈호은행
39,000,000
39,000,000

소 계
184,380,000
184,380,000

부가가치세차입금
㈜한국스탠다드차타드은행
22,500,000
22,500,000
4.04
2022-09-03
만기일시상환

소 계
22,500,000
22,500,000

합 계
928,680,000
928,680,000

(7) 담보신탁계약당사는 당사의 투자부동산에 대하여 대한토지신탁㈜와 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, ㈜한국스탠다드차타드은행 외 5개사를 우선수익자로 하고 있습니다.(8) 브랜드사용계약당기말 현재 당사는 SK㈜와 브랜드 사용계약을 체결하고 있으며, 이에 대하여 매출액에서 광고선전비를 차감한 금액의 0.2% 등을 지급하고 있습니다.

32. 현금흐름표(1) 당기 및 전기 중 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

당기순이익
9,205,208
9,377,096

조 정:
135,474
78,632

감가상각비
1,745,201
1,704,606

이자비용
3,735,374
3,594,129

임대료수익
(159,981)
(159,981)

배당금수익
(5,135,705)
(5,026,232)

이자수익
(49,415)
(33,890)

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
(22,195,650)
(313,419)

미수금의 감소(증가)
(142,084)
-

미수수익의 감소(증가)
(314,582)
(314,584)

선급비용의 감소(증가)
(24,820)
9,370

부가세대급금의 감소(증가)
(21,595,070)
-

부가세예수금의 증가(감소)
(928,856)
87

미지급금의 증가(감소)
809,633
(8,378)

예수금의 증가(감소)
129
86

영업으로부터 창출된 현금
(12,854,968)
9,142,309

(2) 당기 및 전기 중 현금및현금성자산의 사용을 수반하지 않는 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기
전기

장기선수수익의 유동성대체
786,145
159,981

장기선수수익의 증가
3,130,823
-

(3) 당기 및 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기

기초
현금흐름
상각
비현금거래
기말

단기차입금
-
142,143,750
-
56,250
142,200,000

장기차입금
598,465,604
182,997,150
359,782
-
781,822,536

회사채
-
234,000,000
-
-
234,000,000

임대보증금
29,971,189
17,330,392
154,650
(3,130,823)
44,325,408

(단위: 천원)

구분
전기

기초
현금흐름
상각
비현금거래
기말

장기차입금
598,111,823
-
353,781
-
598,465,604

임대보증금
29,817,334
-
153,855
-
29,971,189

33. 영업부문당사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 당사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

당사의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당기 및 전기 중 영업수익의 10%를초과하는 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

고객명
구분
당기
전기

SK㈜
영업수익(*)
10,128,063
10,128,062

SK하이닉스㈜
영업수익
57,768
-

(*) 당기 및 전기 중 선수수익의 영업수익 반영금액인 159,981천원 및 159,981천원은 제외되었습니다.

34. 보고기간 후 사건 재무제표에 수정을 요하지 않는 보고기간 후 사건은 다음과 같습니다. (1) 당사는 2022년 6년 16일 이사회결의로 유상증자를 결정하였으며, 유상증자 내역은 다음과 같습니다.

구분
내용

신주 발행의 건
SK U-타워의 매입 자금 조달을 위한 전자단기사채의 상환 및 기타 운용에 필요한 자금조달 등 회사의 경영상 목적

발행 예정 주식수
기명식 보통주식 41,533,547주

1주당 발행가액
1주당 5,060원

신주 발행 총액
금 210,159,747,820원

신주배정기준일
2022년 07월 04일

발행방식
주주배정방식

청약일
구주주: 2022년 8월 4일 ~ 2022년 8월 5일(2일간)일반공모: 2022년 8월 9일 ~ 2022년 8월 10일(2일간)

납입일
2022년 08월 12일

(2) 당사는 2022년 8월 24일 주석 34-(1)의 유상증자를 통해 회사채 2,340억원을 상환하였습니다. (3) 당사는 2022년 8월 12일 부가가치세환급액을 통해 단기차입금 225억원을 상환하였습니다.

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제56조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 정관 기준으로 당사의 사업연도는 매년 1월 1일에 개시하여 같은 해 3월 31일에 종료하며, 4월 1일에 개시하여 같은 해 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 같은 해 9월 30일에 종료하며, 10월 1일에 개시하여 같은 해 12월 31일에 종료합니다.
나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제5기
제4기
제3기

주당액면가액(원)
500
500
500

(연결)당기순이익(백만원)
8,799
9,136
8,775

(별도)당기순이익(백만원)
9,205
9,377
8,515

(연결)주당순이익(원)
57
59
57

현금배당금총액(백만원)
10,950
11,082
10,870

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
100
100
100

현금배당수익률(%)
보통주
5.62
5.72
5.61

우선주
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
70
71
70

우선주
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2022년 09월 23일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행(감소)일자
발행(감소)형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당액면가액
주당발행(감소)가액
비고

2021년 03월 15일
-
보통주
600,000
500
500
발기인출자

2021년 07월 05일
유상증자(주주배정)
보통주
100,000
500
32,000
-

2021년 07월 06일
유상증자(주주배정)
보통주
76,810,266
500
5,000
-

2021년 07월 06일
유상증자(제3자배정)
보통주
31,000,000
500
5,000
-

2021년 09월 04일
유상증자(일반공모)
보통주
46,510,266
500
5,000
-

2022년 08월 13일
유상증자(주주배정)
보통주
41,533,547
500
5,060
-

나. 미상환 전환사채 발행현황- 해당사항 없습니다.
다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황- 해당사항 없습니다.
라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황- 해당사항 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급(평가기관)
만기일
상환여부
주관회사

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜
전자단기사채
사모
2022년 06월 27일
234,000,000,000
3.8
A1(한국기업평가, NICE신용평가)
2022년 08월 24일
상환
에스케이증권㈜,한국투자증권㈜,삼성증권㈜

합 계
-
-
-
234,000,000,000
-
-
-
-
-

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기사채 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과30일이하
30일초과90일이하
90일초과180일이하
180일초과1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

회사채 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과15년이하
15년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과2년이하
2년초과3년이하
3년초과4년이하
4년초과5년이하
5년초과10년이하
10년초과20년이하
20년초과30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 공모자금의 사용내역

공모자금의 사용내역

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의 자금사용 계획
실제 자금사용 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

일반공모 유상증자
1
2021년 09월 03일
단기차입상환
232,551
단기차입상환
232,551
-

공모사채(전자단기사채)
1
2022년 06월 27일
부동산매매대금 지급
234,000
부동산매매대금 지급
234,000
-

주주배정유상증자
2
2022년 08월 12일
단기차입상환
210,159
단기차입상환
210,159
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 'Ⅲ. 재무에 관한 사항의 3. 연결재무제표 주석' 중 '12. 투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

가. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견)

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제5기(당기)
삼정회계법인
적정
해당사항 없음
(연결재무제표)투자부동산의 손상 징후 평가(별도재무제표)종속기업투자의 손상 징후 평가

제4기(전기)
삼정회계법인
적정
해당사항 없음
(연결재무제표)투자부동산의 손상 징후 평가(별도재무제표)종속기업투자의 손상 징후 평가

제3기(전전기)
삼정회계법인
적정
해당사항 없음
(연결재무제표)투자부동산의 손상 징후 평가(별도재무제표)종속기업투자의 손상 징후 평가

나. 감사용역 체결현황

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제5기(당기)
삼정회계법인
별도, 연결재무제표 기말감사
50,000,000원
500
50,000,000원
508

제4기(전기)
삼정회계법인
별도, 연결재무제표 기말감사,영문감사보고서
60,000,000원
500
60,000,000원
503

제3기(전전기)
삼정회계법인
별도, 연결재무제표 기말감사
50,000,000원
500
50,000,000원
504

주1) 제4기에는 영문감사보고서에 대한 감사보수 1천만원이 포함되어 있음

다. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제5기(당기)
-
-
-
-
-

제4기(전기)
-
-
-
-
-

제3기(전전기)
-
-
-
-
-

라. 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2022년 07월 29일
회사 : 감독이사 2인감사인 : 업무수행이사 외 2인
서면
재무제표에 대한 경영진 책임 및 부정관련사항, 비감사업무 독립성, 감사계획, 핵심감사사항 등

2
2022년 08월 17일
회사 : 감독이사 2인감사인 : 업무수행이사 외 2인
서면
감사인의 독립성, 핵심감사사항, 감사수행시간, 입증감사 진행결과 보고

2. 내부통제에 관한 사항

당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 법인이사(대표자)1인, 감독이사 2인으로 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 이사회 의장은 법인이사의 대표자 또는 그 대표자가 정관 제38조 제3항에 따라 선임한 직무수행자로 하고, 의장은 이사회의 모든 회의를 주재합니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 두고 있지 않으며, 이사회내 소위원회 역시 별도로 두고 있지 않습니다. 이사의 주요 이력 및 업무분장은 'VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항'을 참고하시기 바랍니다

나. 이사회의 권한 및 운영 규정당사의 정관에 따른 이사회 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제38조(법인이사의 직무)① 법인이사는 회사를 대표하고 업무를 집행한다.

② 법인이사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 업무를 집행하려면 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

③ 법인이사는 법인이사의 직무의 범위를 정하여 그 직무를 수행할 사람을 해당 법인이사 소속 임직원 중에서 선임할 수 있다. 이 경우 법인이사는 이를 회사에 서면으로 알려야 한다. 본 항에 따라 선임된 법인이사 소속 임직원(이하 "직무수행자")이 법인이사의 직무 범위에서 한 행위는 법인이사의 행위로 본다.④ 법인이사는 3개월마다 1회 이상 그 업무의 집행상황 및 자산의 운용 내용을 이사회에 보고하여야 한다.⑤ 법이이사는 재임 중뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 아니된다.

제39조(감독이사의 직무)① 감독이사는 부동산투자회사법 및 관련 법령에 따라 법인이사의 업무집행을 감독한다.② 감독이사는 회사의 업무 및 재산상황을 파악하기 위하여 필요한 때에는 법인이사와회사의 업무를 위탁 받은 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사와 관련되는 업무 및 재산상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.③ 감독이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 회계감사인에 대하여 회계감사에 관한 보고를 요구할 수 있다.
제41조(이사회의 결의사항)1.제38조 제2항 각 호에 관한 사항

2.주주총회의 소집에 관한 사항

3.신주발행에 관한 사항4.주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

5.재무제표 등의 승인에 관한 사항6.종류주식의 내용에 관한 사항

7.기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

제42조(이사회의 결의방법)

① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 영상과 음성 또는 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

제44조(이사회의 의사록)

이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을 작성하고 회의에 출석한 법인이사 및 감독이사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치한다.

다. 이사회 주요 의결사항

(기준일: 2022년 09월 23일)

회차
개최일자
의안내용
가결여부
비고

1
2022.01.27
1호안건: 제3기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결
-

2
2022.03.02
1호안건: 제3기 위탁관리회사 보수 지급의건2호안건: 제3기 현금배당 결의의 건3호안건: 국토교통부장관에 대한 영업변경인가 신청의 건4호안건: 제3기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
-

3
2022.04.19
1호안건: 제4기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결
-

4
2022.05.25
1호안건: 부동산매매계약 체결의 건(SK U-타워)2호안건: 차입 및 사채발행계획 승인의 건3호안건: 책임임대차계약 체결의 건(SK U-타워)4호안건: 부동산자산관리계약(PM) 체결의 건5호안건: 제4기 위탁관리회사 보수 지급의 건6호안건: 제4기 현금배당 결의의 건7호안건: 제4기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
-

5
2022.06.26
1호안건: 신주발행(유상증자)의 건2호안건: 잔액인수계약 체결의 건
가결
-

6
2022.06.28
1호안건: SK(주)와의 유가증권 거래의 건 (대규모내부거래 승인의 건)
가결
-

7
2022.07.14
1호안건: 추가사업자등록 신청의 건 (사업자단위 과세)
가결
-

8
2022.07.28
1호안건: 제5기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
가결
-

9
2022.09.01
1호안건: 자리츠(토털밸류제1호) 주식 취득의 건2호안건: 자리츠(토털밸류제1호) 주식 출자의 건3호안건: 사채발행계획 승인의 건4호안건: 제5기 위탁관리회사 보수 지급의 건5호안건: 제5기 현금배당 결의의 건6호안건: 제5기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결의의 건
가결
-

라. 이사의 독립성
이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 규정에 의거하여 주주총회에서 선임하며, 주주총회에서 선임할 이사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하고 있습니다. 이러한 절차에 따라 선임된 이사는 다음과 같습니다.

(기준일: 2022년 09월 23일)

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

법인이사
SK리츠운용㈜
이사회
이사회의결
하단 기재내용 참조
계열회사

감독이사
김재정
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
김동수
이사회
이사회의결
해당사항 없음
해당사항 없음

※ 당사와 법인이사 SK리츠운용㈜ 사이에 자산관리위탁계약이 체결되어 있으며 당기(2022.04.01~2022.06.30)에 발생한 자산관리수수료는 976,125천원입니다

마. 사외이사 및 그 변동현황

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

3
-
-
-
-

※ 이사의 수에는 법인이사가 포함되어 있습니다.

바. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없음

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항
1) 감사위원회 설치여부- 당사는 공시서류작성 기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다.

나. 감독이사 관련 사항
1) 감독이사의 인적사항

성 명
주 요 경 력
비 고

김재정
1986 서울대학교 사법학과 졸업1990 서울대학교 대학원 경영학과 졸업1995 위스콘신대학교 대학원 경영학과 졸업2008 ~ 2013 국토해양부 토지정책관, 국토교통부 주택정책관, 건설정책국장 등2013 ~ 2018 국토교통부 국토도시실장, 기획조정실 실장 등2019 ~ 2022 ㈜에이치더블유컨설팅 고문2022 ~ 현재 법무법인(유) 화우 고문
비상근

김동수
1985 서울대학교 경영학과 졸업1988 서울대학교대학원 경영학(재무관리) 졸업2003 뉴욕주립대(ALBANY) 행정정책학 졸업2014~2016 코오롱글로벌 CFO2017~2019 코오롱인재개발센터 원장2020~현재 대주회계법인 부대표
비상근

2) 감독이사의 독립성당사는 관련법령 및 정관에 따라 감독이사 업무를 수행하고 있습니다.
#당사 정관 감사의 직무 규정

제39조(감독이사의 직무)① 감독이사는 부동산투자회사법 및 관련 법령에 따라 법인이사의 업무집행을 감독한다.② 감독이사는 회사의 업무 및 재산상황을 파악하기 위하여 필요한 때에는 법인이사와회사의 업무를 위탁 받은 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사와 관련되는 업무 및 재산상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.③ 감독이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 회계감사인에 대하여 회계감사에 관한 보고를 요구할 수 있다.

다. 감독이사의 주요활동내역당사의 감독이사는 이사회에 참석하여 안건에 대한 의견을 진술하며, 신뢰할 수 있는회계정보의 작성 및 공시를 위하여 일반사무수탁사가 작성한 사업연도에 대한 재무제표 등을 검토하고 있으며, 회사의 업무집행 등을 감독하기 위하여 자산관리회사 및일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.
라. 감사위원 현황

성명
사외이사여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

마. 감사위원회교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

- 당사는 공시서류작성 기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

바.감사 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

신한아이타스㈜대체투자사업부
3
팀장,과장,대리
재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사 직무수행지원

사.준법지원인 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

-
-
-
-

- 부동산투자회사법상 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2022년 06월 30일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
도입

실시여부
미실시
미실시
실시

나. 의결권 현황

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
196,554,079
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)
보통주
196,554,079
-

우선주
-
-

다. 주식사무

※ 5기 기간 중 개최한 주주총회 의안 상정 및 심의 결과이며, 5기 결산 및 현금배당결의 등을 위한 '제5기 정기주주총회'는 2022년 09월 16일에 개최되었습니다. 이와 관련된 사항은 금융감독원 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)에 공시된 정기주주총회결과 공시를 참고하시기 바랍니다.

정관상 신주인수권의 내용

제 13 조 (신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우 회사는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사가 부동산투자회사법에 따른 영업인가 또는 등록전에는 주주가 아닌자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수없다.

1. 최저자본금준비기간(부동산투자회사법 제10조에 정의된 의미를 가지며, 이하 같음) 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우

3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시 주주 전원이 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제12조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다, 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

결산일
3월 31일 / 6월 30일 / 9월 30일 / 12월 31일

정기주주총회
매 사업년도 종료후 3개월 이내

주주명부폐쇄시기
매 결산기(사업연도) 최종일의 익일부터 15일 동안 주주명부의 기재변경을 정지한다

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다

명의개서대리인
한국예탁결제원

주주의 특전
-

공고방법
회사의 인터넷 홈페이지

라.주주총회 의사록 요약

(기준일: 2022년 09월 23일)

주총일자
안 건
결의내용
비 고

정기주주총회 (2022.03.18)
제1호 의안: 제3기 재무제표 승인의 건제2호 의안: 제3기 현금배당 결의의 건제3호 의안: 제4기 감독이사 보수 승인의 건제4호 의안: 제4기 사업계획 승인의 건
가결
-

정기주주총회 (2022.06.09)
제1호 의안: 부동산매매계약 체결의 건(SK U-타워)제2호 의안: 차입 및 사채발행계획 승인의 건제3호 의안: 부동산자산관리계약(PM) 체결의 건제4호 의안: 자산보관계약 변경의 건제5호 의안: 제4기 재무제표 승인의 건제6호 의안: 제4기 현금배당 결의의 건제7호 의안: 제5기 감독이사 보수 승인의 건제8호 의안: 제5,6,7기 사업계획 승인의 건제9호 의안: 정관 변경의 건
가결
-

정기주주총회 (2022.09.16)
제1호 의안: 제7기 사업계획 변경 승인의 건제2호 의안:[특별결의]자리츠(토털밸류제1호) 주식 취득의 건제3호 의안:[특별결의]자리츠(토털밸류제1호) 주식 출자의 건제4호 의안:[특별결의]사채발행계획 승인의 건제5호 의안:[특별결의]정관 변경의 건제6호 의안: 제5기 재무제표 승인의 건제7호 의안: 제5기 현금배당 결의의 건제8호 의안: 자본잉여금 전입의 건제9호 의안: 제6기 감독이사 보수 승인의 건
가결
-

VI. 주주에 관한 사항

가.최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말 (주1)

주식수
지분율
주식수
지분율

SK㈜
최대주주 본인
보통주
77,510,266
50.00
84,503,272
42.99
(주2, 주3)

계
보통주
77,510,266
50.00
84,503,272
42.99
(주2, 주3)

-
-
-
-
-
-

주1) 기말 소유주식수 및 지분율은 2022년 09월 23일 기준 소유현황입니다.주2) 상기 소유주식수 및 지분율은 2022.08.13 유상증자 이후 내역이며, 해당 사항은 6기말(2022.09.30) 주주명부 폐쇄 이후 확인 가능합니다.주3) 각 주주의 지분율 산정시 소수점 둘째자리 이하는 사사오입하였으므로 일부 오차가 생길 수 있습니다.

나.최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

(기준일: 2022년 06월 30일)

명 칭
출자자수(명)
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

SK㈜
213,159

최태원

17.50
-
-

최태원

17.50

장동현

-
-
-
-
-

박성하
-
-
-
-
-

법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

(기준일: 2022년 06월 30일)

변동일
대표이사(대표조합원)
업무집행자(업무집행조합원)
최대주주(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2018년 10월 24일
최태원
23.12
-
-
최태원
23.12

2018년 11월 21일
최태원
18.44
-
-
최태원
18.44

2021년 12월 09일
최태원
17.50
-
-
최태원
17.50

※ 법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 지분율 변동내역 상세

(기준일: 2022년 06월 30일)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2018년 10월 24일
최태원
16,265,472
23.12%
증여
△200,000주(△0.28%): 최종현학술원

2018년 11월 21일
최태원
12,975,472
18.44%
증여
△3,290,000주(△4.68%): 최재원 외 17명

2021년 12월 09일
최태원
12,975,472
17.50%
-
(舊)SK머티리얼즈 주식회사 합병 시 총발행주식수 증가에 따른 지분율 하락

* 상기 지분율은 보통주 기준임

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황
당사의 최대주주인 SK주식회사의 제32기 2분기 재무현황입니다.

(단위 : 백만원)

구 분
내 용

법인 또는 단체의 명칭
SK주식회사

자산총계
187,054,151

부채총계
115,691,612

자본총계
71,362,539

매출액
64,091,393

영업이익
6,631,121

당기순이익
5,368,044

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없습니다.

다.최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

- 당사의 최대주주의 최대주주는 개인이므로 해당사항 없습니다.

라. 최대주주 변동내역

- 당기 중 당사의 최대주주 변동내역은 없습니다.

마. 주식 소유현황
1) 5% 이상 주주에 관한 사항

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
SK㈜
84,503,272
42.99
-

㈜신한은행
10,337,001
5.26
이지스리츠포트폴리오전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자

새마을금고중앙회
16,710,807
8.50
-

우리사주조합
-
-
-

주1) 상기 소유주식수 및 지분율은 2022.08.13 유상증자 이후 내역이며, 해당 사항은 6기말(2022.09.30) 주주명부 폐쇄 이후 확인 가능합니다.

2) 소액주주현황

소액주주현황

(기준일 :
2022년 06월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액주주수
전체주주수
비율(%)
소액주식수
총발행주식수
비율(%)

소액주주
69,254
69,261
99.99
42,396,048
155,020,532
27.35
-

※ 소액주주는 총발행주식수의 100분의 1 미만으로 보유하는 주주 기준입니다.

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의관계
재직기간
임기만료일

의결권있는 주식
의결권없는 주식

SK리츠운용㈜
남
-
법인이사
사내이사
비상근
대표자법인이사
-
-
-
계열회사
2021.04.08~ 현재
-

김재정
남
1963년 11월
감독이사
감사
비상근
감독이사
1986 서울대학교 사법학과 졸업1990 서울대학교 대학원 경영학과 졸업1995 위스콘신대학교 대학원 경영학과 졸업2008 ~ 2013 국토해양부 토지정책관, 국토교통부 주택정책관, 건설정책국장 등2013 ~ 2018 국토교통부 국토도시 실장, 기획조정실 실장 등2019 ~ 2022 ㈜에이치더블유컨설팅 고문2022 ~ 현재 법무법인(유) 화우 고문
-
-
-
2021.04.08~ 현재
2024년 06월 14일

김동수
남
1962년 04월
감독이사
감사
비상근
감독이사
1985 서울대학교 경영학과 졸업1988 서울대학교대학원 경영학 졸업2003 뉴욕주립대 행정정책학 졸업2014 ~ 2016 코오롱글로벌 CFO2017 ~ 2019 코오롱인재개발센터 원장2020 ~ 현재 대주회계법인 부대표
-
-
-
2021.05.25~ 현재
2024년 06월 14일

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2022년 06월 30일
)
(단위 : 천원)

직원
소속 외근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균근속연수
연간급여총 액
1인평균급여액
남
여
계

기간의 정함이없는 근로자
기간제근로자
합 계

전체
(단시간근로자)
전체
(단시간근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2022년 06월 30일
)
(단위 : 천원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 천원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

감독이사
2
12,000
감독이사 2인

합계
2
12,000
-

나. 보수지급금액

1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 천원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

2
12,000
6,000
-

2) 유형별

(단위 : 천원)

구 분
인원수
보수총액
1인당평균보수액
비고

등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
2
12,000
6,000
감독이사 2인

사외이사(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
-
-
-
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액

(단위 : 천원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.

라. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없습니다.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액

(단위 : 천원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없습니다.

바. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없습니다.

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

가. 계열회사의 현황
1) 기업집단의 개요- 기업집단명 : 에스케이- 소속회사명 : SK㈜ [법인등록번호 : 110111-0769583]

2) 계열회사 현황(요약)
에스케이의 2022년 6월 30일 기준 계열회사 현황입니다.

(기준일 :
2022년 06월 30일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

에스케이
20
714
734

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2022년 09월 23일
)
(단위 : 백만원)

출자목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초장부가액
증가(감소)
기말장부가액

취득(처분)
평가손익

경영참여
-
1
1
-
338,957
-
338,957

일반투자
-
-
-
-
-
-
-

단순투자
-
-
-
-
-
-
-

계
-
1
1
-
338,957
-
338,957

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

주1) 상기 당사의 주요 종속회사는 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜입니다.주2) 당사는 SK리츠운용㈜의 자회사인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 600,000주(현금취득금액 3억원)를 2022년 09월 26일 SK리츠운용㈜로부터 취득할 예정이며, 금번 주식 취득으로 2022년 09월 26일에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사의 100% 종속회사가 될 예정입니다.주3) 2022년 09월 16일 당사 주주총회에서 상기 SK리츠운용㈜와의 주식양수도 계약에 대해 결의를 완료하였습니다.

IX. 대주주 등과의 거래내용

가. 대주주등에 대한 신용공여 등- 해당사항 없습니다.
나. 대주주등과의 자산양수도 등

- 해당사항 없습니다.
다. 대주주와의 영업거래 (단위: 백만원)

법인명
관계
거래종류
거래금액

SK㈜
대주주
임대료수입
10,288

- 대주주인 에스케이㈜와 체결한 책임임대차계약에 의해 공시대상기간(2022.04.01~2022.06.30) 중 당사가 수취한 임대료금액입니다.- 상기 임대료수입에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액이 포함되어 있습니다.
라. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래내역- 기업공시서식 작성기준 제10-1-4조에 해당하는 주주, 직원 등 이해관계자와의 거래는 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건- 해당사항 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

다. 채무보증 현황- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
라. 채무인수약정 현황- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
마. 그 밖의 우발채무 등- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

가. 제재현황- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
나. 작성기준일 이후 발생한 주요사항- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.
다. 견질 또는 담보용 어음 수표현황- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말자산총액
지배관계 근거
주요종속회사 여부

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜
2021.03.15
서울시 중구 세종대로 136
부동산 임대
818,690
기업 의결권의과반수 소유
O

주1) 상기 당사의 주요 종속회사는 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜입니다.주2) 당사는 SK리츠운용㈜의 자회사인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 600,000주(현금취득금액 3억원)를 2022년 09월 26일 SK리츠운용㈜로부터 취득할 예정이며, 금번 주식 취득으로 2022년 09월 26일에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사의 100% 종속회사가 될 예정입니다.주3) 2022년 09월 16일 당사 주주총회에서 상기 SK리츠운용㈜와의 주식양수도 계약에 대해 결의를 완료하였습니다.

2. 계열회사 현황(상세)

(기준일 :
2022년 06월 30일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
20
SKC㈜
130111-0001585

SK가스㈜
110111-0413247

SK네트웍스㈜
130111-0005199

SK디스커버리㈜
130111-0005727

SK디앤디㈜
110111-3001685

SK렌터카㈜
110111-0577233

SK바이오사이언스㈜
131111-0523736

SK바이오팜㈜
110111-4570720

SK스퀘어㈜
110111-8077821

SK아이이테크놀로지㈜
110111-7064217

SK위탁관리부동산투자회사㈜
110111-7815446

SK이노베이션㈜
110111-3710385

SK㈜
110111-0769583

SK케미칼㈜
131111-0501021

SK텔레콤㈜
110111-0371346

SK하이닉스㈜
134411-0001387

인크로스㈜
110111-3734955

㈜나노엔텍
110111-0550502

㈜드림어스컴퍼니
110111-1637383

㈜에스엠코어
110111-0128680

비상장
714
(유)나눔푸드
214114-0003055

(유)행복도시락
110114-0076958

11번가㈜
110111-6861490

F&U신용정보㈜
135311-0003300

SK E&S㈜
110111-1632979

SKC FT 홀딩스㈜
211211-0025048

SKC솔믹스㈜
134711-0014631

SKC하이테크앤마케팅㈜
161511-0225312

SK네트웍스서비스㈜
135811-0141788

SK넥실리스㈜
110111-6480232

SK렌터카서비스㈜
160111-0306525

SK루브리컨츠㈜
110111-4191815

SK리츠운용㈜
110111-7832127

SK매직서비스㈜
134811-0039752

SK매직㈜
110111-5125962

SK머티리얼즈그룹포틴㈜
171411-0032197

SK머티리얼즈리뉴텍㈜
110111-2559792

SK머티리얼즈에어플러스㈜
230111-0134111

SK머티리얼즈제이엔씨㈜
134811-0595837

SK머티리얼즈퍼포먼스㈜
164711-0095338

SK멀티유틸리티㈜
230111-0363760

SK모바일에너지㈜
161511-0076070

SK바이오텍㈜
160111-0395453

SK브로드밴드㈜
110111-1466659

SK쇼와덴코㈜
175611-0018553

SK쉴더스㈜ (舊 ㈜ADT캡스)
110111-2007858

SK스토아㈜
110111-6585884

SK스페셜티㈜ (舊 SK머티리얼즈㈜)
175611-0025475

SK실트론㈜
175311-0001348

SK어드밴스드㈜
230111-0227982

SK어스온㈜
110111-8042361

SK에너지㈜
110111-4505967

SK에코엔지니어링㈜ (舊 BLH엔지니어링㈜)
110111-8061337

SK에코플랜트㈜
110111-0038805

SK엠앤서비스㈜
110111-1873432

SK오앤에스㈜
110111-4370708

SK온㈜
110111-8042379

SK인천석유화학㈜
120111-0666464

SK임업㈜
134811-0174045

SK지오센트릭㈜ (舊 SK종합화학㈜)
110111-4505975

SK커뮤니케이션즈㈜
110111-1322885

SK케미칼대정㈜
131111-0587675

SK텔레시스㈜
110111-1405897

SK텔레콤CST1㈜
110111-7170189

SK텔링크㈜
110111-1533599

SK트레이딩인터내셔널㈜
110111-5171064

SK트리켐㈜
164711-0060753

SK티비엠지오스톤㈜
154311-0056421

SK플라즈마㈜
131111-0401875

SK플래닛㈜
110111-4699794

SK플러그하이버스㈜ (舊 ㈜해일로하이드로젠)
110111-8171657

SK피아이씨글로벌㈜
230111-0324803

SK피유코어㈜ (舊 미쓰이케미칼앤드에스케이씨폴리우레탄㈜)
230111-0233880

SK핀크스㈜
224111-0003760

SK하이닉스시스템IC㈜
150111-0235586

SK하이스텍㈜
134411-0037746

SK하이이엔지㈜
134411-0017540

강동그린컴플렉스㈜
171211-0127207

강원도시가스㈜
140111-0002010

경기환경에너지㈜
134211-0058473

경북환경에너지㈜
176011-0055291

경산맑은물길㈜
120111-0701848

경인환경에너지㈜
134811-0279340

곡성환경㈜
200111-0187330

굿서비스㈜
110111-4199877

그린순창㈜
160111-0134942

그린화순㈜
160111-0199459

나래에너지서비스㈜
110111-4926006

내트럭㈜
110111-3222570

달성맑은물길㈜
160111-0317770

당진에코파워㈜
165011-0069097

당진행복솔라㈜
110111-8022925

대원그린에너지㈜
161511-0134795

대원하이테크㈜
161511-0197397

도시환경㈜
115311-0009435

동남해안해상풍력㈜
110111-8180335

디앤디리빙솔루션㈜
110111-8150924

디앤디인베스트먼트㈜
110111-6618263

디앤디프라퍼티매니지먼트㈜
110111-5848712

마인드노크㈜
110111-6638873

미디어에스㈜
110111-7739191

민팃㈜
124411-0057457

보령LNG터미널㈜
164511-0021527

부사호행복나눔솔라㈜
200111-0654256

부산정관에너지㈜
180111-0484898

브로드밴드노원방송㈜
110111-2261909

새한환경㈜
161511-0073563

서남환경에너지㈜
184611-0017968

서비스에이스㈜
110111-4368688

서비스탑㈜
160111-0281090

성주테크㈜
284411-0087386

스튜디오웨이브㈜
110111-7891785

아리울행복솔라㈜
110111-7725041

아이디퀀티크(유)
131114-0009566

아이지이㈜
120111-1134494

아이파킹㈜
110111-2991580

에코밴스㈜
135811-0433028

에프에스케이엘앤에스㈜
131111-0462520

엔티스㈜
130111-0021658

여주에너지서비스㈜
110111-6897817

영남에너지서비스㈜
175311-0001570

울산GPS㈜
165011-0035072

울산아로마틱스㈜
110111-4499954

원스토어㈜
131111-0439131

유베이스매뉴팩처링아시아㈜
230111-0168673

유빈스㈜
135111-0077367

인프라커뮤니케이션즈㈜
110111-6478873

전남2해상풍력㈜
110111-7985661

전남3해상풍력㈜
110111-7985934

전남도시가스㈜
201311-0000503

전남해상풍력㈜
110111-7400817

전북에너지서비스㈜
214911-0004699

제주유나이티드FC㈜
224111-0015012

㈜DDIOS108위탁관리부동산투자회사
110111-8092150

㈜DDISC49위탁관리부동산투자회사
110111-7725653

㈜DDIYS832위탁관리부동산투자회사
110111-7280425

㈜그린환경기술
115211-0030408

㈜대한송유관공사
110111-0671522

㈜더비즈
110111-4070358

㈜디디에스
170111-0422999

㈜로크미디어
110111-2741216

㈜부산도시가스
180111-0039495

㈜사피온코리아
131111-0657618

㈜삼원이엔티
170111-0804791

㈜스튜디오돌핀
110111-7604170

㈜신안증도태양광
201111-0052938

㈜쏠리스
205711-0024452

㈜에이앤티에스
110111-3066861

㈜올뉴원
230111-0364213

㈜와이에스텍
170111-0397522

㈜와이엘피
110111-5969229

㈜원폴
165011-0032888

㈜이메디원
200111-0254767

㈜이메디원로지스
121111-0414789

㈜제이에스아이
124611-0261880

㈜채움에프앤비
180111-1287720

㈜캡스텍
110111-3141663

㈜한국거래소시스템즈
110111-2493601

㈜행복담은네모
150111-0129383

㈜휘찬
110111-1225831

지에너지㈜
110111-7788750

충청에너지서비스㈜
150111-0006200

충청환경에너지㈜
165011-0013078

카티니㈜
110111-7983392

코원에너지서비스㈜
110111-0235617

콘텐츠웨이브㈜
110111-4869173

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜
110111-7815602

티맵모빌리티㈜
110111-7733812

파주에너지서비스㈜
110111-4629501

파킹클라우드㈜
110111-4221258

피에스앤마케팅㈜
110111-4072338

한국넥슬렌(유)
230114-0003328

해솔라에너지㈜
201111-0050106

해쌀태양광㈜
161411-0049376

행복나래㈜
110111-2016940

행복동행㈜
175611-0021671

행복디딤㈜
110111-6984325

행복모아㈜
150111-0226204

행복모음㈜
230111-0318187

행복믿음㈜
110111-8079215

행복채움㈜
176011-0130902

행복키움㈜
110111-6984672

행복한울㈜
110111-7197167

호남환경에너지㈜
160111-0523369

홈앤서비스㈜
110111-6420460

환경시설관리㈜
134111-0486452

SK Materials JNC Japan Co., Ltd
-

NanoEntek America Inc.
-

NanoEntek Bio-Technology (Beijing) Ltd
-

Dongguan Iriver Electronics Co., Ltd.
-

Iriver China Co., Ltd.
-

Iriver Enterprise Ltd.
-

LIFE DESIGN COMPANY INC.
-

SK E&S Hong Kong Co., Ltd.
-

SMC US, INC
-

SMCORE INDIA PRIVATE LIMITED
-

Beijing Mitsui Chemicals &SKC Polyurethanes Co., Ltd.
-

MCNS Polyurethanes Europe Sp. zo.o
-

MCNS Polyurethanes India Pvt. Ltd.
-

MCNS Polyurethanes Mexico, S. de R.L. de C.V
-

MCNS Polyurethanes RUS LLC.
-

MCNS Polyurethanes USA Inc.
-

SKC(Shanghai) Technology & Trading Co., Ltd.
-

MINTIT VINA
-

SK Gas International Pte. Ltd.
-

SK Gas Petrochemical Pte. Ltd.
-

SK Gas Trading LLC
-

SK Gas USA Inc.
-

Hico Capital (舊 TenX Capital)
-

Networks Tejarat Pars
-

P.T. SK Networks Indonesia
-

POSK(Pinghu) Steel Processing Center Co.,Ltd.
-

Shenyang SK Bus Terminal Co.,Ltd.
-

SK BRASIL LTDA
-

SK Networks (Xiamen) Steel Processing Center
-

SK NETWORKS AMERICA, Inc.
-

SK Networks Deutschland GmbH
-

SK Networks HongKong Ltd.
-

SK Networks Japan Co., Ltd.
-

SK Networks Resources Australia (Wyong) Pty Ltd.
-

SK Networks Resources Pty Ltd.
-

SK Networks Trading Malaysia Sdn Bhd
-

SK Networks(Dandong) Energy Co.,Ltd.
-

SK Networks(Shanghai) Co.,Ltd.
-

SKN (China) Holdings Co.,Ltd.
-

Springvale SK Kores Pty Ltd.
-

Nexilis Management Malaysia SDN. BHD
-

SK Nexilis Malaysia SDN. BHD
-

SK Nexilis Poland sp. z o.o
-

Iberian Lube Base Oils Company, S.A.
-

PT. Patra SK
-

SK Energy Lubricants (Tianjin) Co., Ltd.
-

SK Lubricants & Oils India Pvt. Ltd.
-

SK Lubricants Americas, Inc.
-

SK Lubricants Europe B.V.
-

SK Lubricants Japan Co., Ltd.
-

SK Lubricants Rus Limited Liability Company
-

SK Magic Retails Malaysia Sdn. Bhd
-

SK MAGIC VIETNAM CO.,LTD
-

SK specialty Japan Co., Ltd.
-

SK specialty (Jiangsu) Co., Ltd.
-

SK Materials (Shanghai) Co., Ltd.
-

SK Materials Taiwan Co., Ltd.
-

SK Materials (Xi'An) Co., Ltd.
-

Mobile Energy Battery America, LLC
-

Yancheng Yandu District M EnergyConsulting Limited Company
-

Ignis Therapeutics
-

SK Life Science, Inc
-

SK생물의약과기(상해) 유한공사
-

Infosec Information technology(Wuxi) Co., Ltd.
-

SK shieldus America, Inc.
-

NextGen Broadcast Orchestration
-

NextGen Broadcast service
-

SK Square Americas, Inc.
-

ID Quantique Ltd.
-

ID Quantique Inc.
-

ID Quantique S.A.
-

Techmaker GmbH
-

SK Siltron America, Inc.
-

SK Siltron CSS, LLC
-

SK Siltron Japan, Inc.
-

SK Siltron Shanghai Co., Ltd.
-

SK Siltron USA, Inc.
-

Absolics Inc.
-

NEX INVESTMENT LIMITED
-

NEX UK HOLDINGS LIMITED
-

SKC (Jiangsu) High Tech Plastics
-

SKC (Nantong) PU Specialty Co., Ltd.
-

SKC Europe GmbH
-

SKC International Shanghai Trading Co., Ltd.
-

SKC PU Specialty Co., Ltd.
-

SKC, Inc.
-

ZA Advanced PVB Film(Nantong) Co., Ltd.
-

SE(Jiangsu) Electronic Materials Co., LTD
-

SKC (Nantong) Semiconductor MaterialsTechnology Co., Ltd.
-

SKC Semiconductor Materials(Wuxi) Co., Ltd
-

SKC Solmics Hong Kong Co., LTD
-

SKC-ENF Electronic Materials Ltd.
-

SOLMICS SHANGHAI INTERNATIONALTRADING CO., LTD.
-

SOLMICS TAIWAN CO., LTD.
-

SKC hi-tech&marketing Polska SP.Z.O.O
-

SKC hi-tech&marketing USA LLC
-

SKC hi-tech&marketing VINA Co., Ltd.
-

SKC hi-tech&marketing(Suzhou) Co., Ltd.
-

SK hi-tech battery materials (Jiangsu) Co., Ltd.
-

SK hi-tech battery materials Poland sp. z o.o.
-

Asia Bitumen Trading Pte, Ltd.
-

GREEN & CO. ASIA LIMITED
-

Netruck Franz Co., Ltd.
-

Shandong SK Hightech Oil Co., Ltd.
-

SK Energy Hong Kong Co., Ltd.
-

SK Energy Road Investment Co., Ltd.
-

SK Energy Road Investment(HK) Co., Ltd.
-

SK Shanghai Asphalt Co., Ltd.
-

Green Technology Management Pty Ltd
-

BAKAD Investment and Operation LLP
-

Mesa Verde RE Ventures, LLC
-

TES-ENVIROCORP PTE. LTD.
-

Shanghai Taixiang Network Technology Co., Ltd
-

BT RE Investments, LLC
-

SK International Investment Singapore Pte. Ltd.
-

Avrasya Tuneli Isletme Insaat Ve Yatirim A.S.
-

Jurong Aromatics Corporation Pte. Ltd.
-

Thai Woo Ree Engineering Co., Ltd
-

SK E&C Consultores Ecuador S.A.
-

Goldberg Enterprises Ltd
-

TES-AMM CORPORATION (CHINA) LTD
-

TES B PTE. LTD.
-

TES ESS PTE. LTD.
-

TES Sustainable Battery Solutions B.V.
-

TES Sustainable Battery Solutions GmbH
-

TES CHINA HOLDINGS PTE. LTD.
-

TES-AMM EUROPE HOLDINGS LTD
-

TES-AMM NEW ZEALAND LIMITED
-

WEEE Return GmbH
-

SHANGHAI TES-AMM WASTE PRODUCTSRECYCLE CO., LTD
-

TES-AMM (BEIJING) CO., LTD
-

TES-AMM (Guangzhou) Co., Ltd
-

TES-AMM (SUZHOU) E-WASTESOLUTIONS CO. LTD
-

CASH FOR TECH LTD
-

CUSTOM CONTROLLERS UK LIMITED
-

Dataserv Compliance Services Limited
-

Envirofone Limited
-

Integrations Et Services
-

REDEEM HOLDINGS LIMITED
-

Redeem UK Limited
-

Stock Must Go Limited
-

Technology Supplies International Ltd.
-

TES CONSUMER SOLUTIONS LTD
-

TES Total Environmental Solution AB
-

TES-AMM (Europe) Ltd
-

TES-AMM Central Europe GmbH
-

TES-AMM ESPANA ASSET RECOVERY ANDRECYCLING, S.L.
-

TES-AMM ITALIA SRL
-

TES-AMM SAS
-

TES-AMM UK Ltd
-

VSL Support Limited
-

Sustainable Product Stewards Pty Ltd
-

TES Recupyl
-

Advanced Datacom (Australia) Pty Ltd
-

Environment & Asset Services (Thailand) Co., Ltd
-

GENPLUS PTE. LTD
-

PC Off Corporation
-

PT. TES-AMM INDONESIA
-

TES ENERGY SOLUTIONS PTE. LTD.
-

TES SUSTAINABILITY PRODUCTS PTE. LTD.
-

TES USA, Inc.
-

TES-AMM (CAMBODIA) CO., LTD
-

TES-AMM (H.K.) LIMITED
-

TES-AMM (MALAYSIA) SDN. BHD.
-

TES-AMM (SINGAPORE) PTE. LTD.
-

TES-AMM (TAIWAN) CO., LTD
-

TES-AMM AUSTRALIA PTY LTD
-

TES-AMM JAPAN K.K.
-

TES-AMM MIDDLE EAST FZE
-

TES-AMM PHILIPPINES, INC.
-

Total Environmental Solutions Co., Ltd.
-

Hi Vico Construction Company Limited
-

BAKAD International B.V
-

Eco Frontier (Singapore) Pte. Ltd.
-

KS Investment B.V.
-

SBC GENERAL TRADING &CONTRACTING CO. W.L.L.
-

Silvertown Investco Ltd.
-

SK E&C BETEK Corp.
-

SK E&C India Private Ltd.
-

SK E&C Jurong Investment Pte. Ltd.
-

SK E&C Saudi Company Limitied
-

SK Engineering&Construction(Nanjing)Co.,Ltd.
-

SK Holdco Pte. Ltd
-

SKEC Anadolu LLC
-

SKEC(Thai) Limited
-

Sunlake Co., Ltd.
-

ecoengineering Canada Co., Ltd.
-

SK on Certification Center (Jiangsu) Co., Ltd.
-

SK Battery America, Inc.
-

SK Battery Manufacturing Kft.
-

SK On (Shanghai) Co., Ltd.
-

SK On Hungary Kft.
-

SK On Jiangsu Co., Ltd.
-

SK On Yancheng Co., Ltd.
-

Blue Dragon Energy Co., Limited
-

SK E&P Company (舊. SK Innovation Americas Inc.)
-

SK Innovation Insurance (Bermuda), Ltd.
-

SK USA, Inc.
-

ESSENCORE Limited
-

Essencore Microelectronics (ShenZhen) Limited
-

S&G Technology
-

ShangHai YunFeng Encar Used Car SalesService Ltd.
-

SK S.E. Asia Pte. Ltd.
-

SK C&C Beijing Co., Ltd.
-

SK C&C Chengdu Co., Ltd.
-

SK C&C India Pvt., Ltd.
-

SK C&C USA, INC.
-

Abrasax Investment Inc.
-

AMPAC Fine Chemicals Texas, LLC
-

AMPAC Fine Chemicals Virginia, LLC
-

AMPAC Fine Chemicals, LLC
-

Fine Chemicals Holdings Corp.
-

SK Biotek Ireland Limited
-

SK Biotek USA, Inc.
-

SK Pharmteco Inc.
-

Crest Acquisition LLC
-

YPOSKESI, SAS
-

Dogus SK Finansal veTicari Yatirim ve Danismanlik A.S.
-

EM Holdings (Cayman) L.P.
-

EM Holdings (US) LLC
-

Gemini Partners Pte. Ltd.
-

Hermed Alpha Industrial Co., Ltd.
-

Hermed Capital
-

Hermed Capital Health Care (RMB) GP Limited
-

Hermed Capital Health Care Fund L.P.
-

Hermed Capital Health Care GP Ltd
-

Hermed Equity Investment Management (Shanghai) Co., Ltd.
-

Hermeda Industrial Co. Ltd
-

Prostar APEIF GP Ltd.
-

Prostar APEIF Management Ltd.
-

Prostar Asia Pacific Energy Infrastructure SK Fund L.P.
-

Prostar Capital (Asia-Pacific) Ltd.
-

Prostar Capital Ltd.
-

Prostar Capital Management Ltd.
-

Shanghai Hermed Equity Investment Fund Enterprise
-

Solaris GEIF Investment
-

Solaris Partners Pte. Ltd.
-

SK Investment Management Co., Limited.
-

SK Semiconductor Investments Co., Ltd
-

SL (Beijing) Consulting and Management Co., Ltd
-

SL Capital Management (Hong Kong) Ltd
-

SL Capital Management Limited
-

SL Capital Partners Limited
-

SLSF I GP Limited
-

Wuxi Junhai Xinxin Investment Consulting Ltd
-

Wuxi United Chips Investment Management Limited
-

Beijing Junhai Tengxin Consulting and Management Co.,Ltd
-

SK SOUTH EAST ASIA INVESTMENT PTE., LTD.
-

SK INVESTMENT VINA Ⅰ Pte., Ltd.
-

SK INVESTMENT VINA Ⅱ Pte., Ltd.
-

SK INVESTMENT VINA Ⅲ Pte., Ltd.
-

Imexpharm Corporation
-

SK INVESTMENT VINA IV Pte., Ltd.
-

MSN INVESTMENT Pte. Ltd.
-

SK MALAYSIA INVESTMENT I PTE. LTD.
-

VIETNAM DIGITALIZATION FUND
-

Lotus Fund, L.P.
-

SK INVESTMENT VINA V PTE. LTD.
-

SK INVESTMENT VINA VI PTE. LTD.
-

SK GI Management
-

SOCAR MOBILITY MALAYSIA SDN. BHD.
-

PT Future Mobility Solutions
-

Future Mobility Solutions SDN. BHD.
-

EINSTEIN CAYMAN LIMITED
-

ZETA CAYMAN LIMITED
-

Golden Pearl EV Solutions Limited
-

Shanghai SKY Real Estate Development Co.,Ltd.
-

SK Auto Service Hong Kong Ltd.
-

SK Bio Energy HongKong Co.,Limited
-

SK China Company, Ltd.
-

SK China Investment Management Company Limited
-

SK China Real Estate Co., Limited
-

SK China(Beijing) Co.,Ltd.
-

Zhuhai XinZhi
-

SK Financial Leasing Co, Ltd.
-

SK Industrial Development China Co., Ltd.
-

SK International Agro-Products Logistics Development Co., Ltd.
-

SK International Agro-Sideline Products Park Co.,Ltd.
-

SK Property Investment Management Company Limited
-

SKY Investment Co., Ltd
-

SKY Property Mgmt. Ltd.
-

Skyline Auto Financial Leasing Co, Ltd.
-

Beijing LIZHIWEIXIN Technology Company Limited
-

SKY (ZHUHAI HENGQIN) TECHNOLOGY CO., LTD
-

SK Networks (Liaoning) Logistics Co., Ltd
-

Hudson Energy NY II, LLC
-

Hudson Energy NY III, LLC
-

Hudson Energy NY, LLC
-

Plutus Capital NY, Inc.
-

GROVE ENERGY CAPITAL LLC
-

Plutus Capital NY II, Inc
-

Grove Energy Capital II, LLC
-

PLUTUS CAPITAL NY III, INC.
-

Grove Energy Capital III, LLC
-

Grove Energy Capital IV, LLC
-

Atlas NY, LLC
-

Plutus Fashion NY, Inc
-

Wonderland NY, LLC
-

Digital Center Capital Inc.
-

Martis Capital, LLC
-

I CUBE CAPITAL INC
-

Tellus Investment Partners, Inc. (舊. I CUBE CAPITAL II, INC)
-

Terra Investment Partners LLC
-

Primero Protein LLC
-

SK Mobility Investments Company Limited
-

I Cube Capital Hong Kong 1. LP
-

Castanea Bioscience Inc.
-

AUXO CAPITAL INC.
-

AUXO CAPITAL MANAGERS LLC
-

SK GLOBAL DEVELOPMENT ADVISORS LLC
-

TELLUS (HONG KONG) INVESTMENT CO.,LIMITED
-

Saturn Agriculture Investment Co., Limited
-

Leiya Dahe (Tianjin) Equity Investment Limited Partnership
-

SK Japan Investment Inc.
-

Tillandsia, Inc.
-

NEW&COMPANY ONE PTE. LTD.
-

BU12 Australia Pty. Ltd.
-

BU13 Australia Pty. Ltd.
-

CAES, LLC
-

CAILIP Gas Marketing, LLC
-

China Gas-SK E&S LNG Trading Ltd.
-

DewBlaine Energy, LLC
-

Electrodes Holdings, LLC
-

Energy Solution Holdings, Inc.
-

EverCharge Hawaii, LLC
-

EverCharge Services, LLC
-

EverCharge, Inc.
-

Fajar Energy International Pte. Ltd.
-

Grid Solution II, LLC
-

Grid Solution, LLC
-

KCE Brushy Creek Holdings, LLC
-

KCE CT 1, LLC
-

KCE CT 10, LLC
-

KCE CT 2, LLC
-

KCE CT 4, LLC
-

KCE CT 5, LLC
-

KCE CT 6, LLC
-

KCE CT 7, LLC
-

KCE CT 8, LLC
-

KCE CT 9, LLC
-

KCE Global Holdings, LLC
-

KCE IL 1, LLC
-

KCE IL 2, LLC
-

KCE IN 1, LLC
-

KCE IN 2, LLC
-

KCE IN 3, LLC
-

KCE Land Holdings, LLC
-

KCE Market Operations, LLC
-

KCE MD 1, LLC
-

KCE ME 1, LLC
-

KCE ME 2, LLC
-

KCE MI 1, LLC
-

KCE MI 2, LLC
-

KCE MI 3, LLC
-

KCE NY 1, LLC
-

KCE NY 10, LLC
-

KCE NY 11, LLC
-

KCE NY 12, LLC
-

KCE NY 14, LLC
-

KCE NY 18, LLC
-

KCE NY 19, LLC
-

KCE NY 2, LLC
-

KCE NY 21, LLC
-

KCE NY 22, LLC
-

KCE NY 25, LLC
-

KCE NY 26, LLC
-

KCE NY 27, LLC
-

KCE NY 28, LLC
-

KCE NY 29, LLC
-

KCE NY 3, LLC
-

KCE NY 32, LLC
-

KCE NY 33, LLC
-

KCE NY 5, LLC
-

KCE NY 6, LLC
-

KCE NY 8, LLC
-

KCE OK 1, LLC
-

KCE OK 2, LLC
-

KCE OK 3, LLC
-

KCE OK 4, LLC
-

KCE PF Holdings 2021, LLC
-

KCE PF Holdings 2022, LLC
-

KCE Texas Holdings 2020, LLC
-

KCE TX 10, LLC
-

KCE TX 11, LLC
-

KCE TX 12, LLC
-

KCE TX 13, LLC
-

KCE TX 14, LLC
-

KCE TX 15, LLC
-

KCE TX 16, LLC
-

KCE TX 17, LLC
-

KCE TX 19, LLC
-

KCE TX 2, LLC
-

KCE TX 20, LLC
-

KCE TX 21, LLC
-

KCE TX 22, LLC
-

KCE TX 24, LLC
-

KCE TX 25, LLC
-

KCE TX 26, LLC
-

KCE TX 27, LLC
-

KCE TX 28, LLC
-

KCE TX 7, LLC
-

KCE TX 8, LLC
-

KCE TX 9, LLC
-

Key Capture Energy, LLC
-

LNG Americas, Inc.
-

LAI CCS, LLC
-

Lunar Energy, Inc.
-

Mobility Solution I, Inc.
-

Mobility Solution II, Inc.
-

PassKey, Inc.
-

PNES Investments, LLC
-

PRISM DARWIN PIPELINE PTY LTD
-

PRISM DLNG PTE. LTD.
-

Prism Energy International China Limited
-

Prism Energy International Hong Kong Limited
-

Prism Energy International Pte., Ltd.
-

Prism Energy International Zhoushan Limited
-

PT PRISM Nusantara International
-

PT Regas Energitama Infrastruktur
-

RNES Holdings, LLC
-

Roughneck Storage LLC d/b/a KCE TX 23, LLC
-

Shandong Order-PRISM China Investment Co., Ltd.
-

SK E&S Americas, Inc.
-

SK E&S Australia Pty Ltd.
-

SK E&S Dominicana S.R.L.
-

LAI LNG, LLC
-

Wagner Battery Storage LLC
-

Moixa Energy Holdings Limited
-

Moixa Technology Limited
-

Moixa Energy Limited
-

Green & Connect Capital, Inc.
-

Ningbo SK Performance Rubber Co., Ltd.
-

SABIC SK Nexlene Company Pte.Ltd.
-

Sino-Korea Green New Material (JiangSu) Limited.
-

SK Functional Polymer, S.A.S
-

SK GC Americas, Inc.
-

SK Geo Centric (Bei Jing) Holding Co., Ltd.
-

SK Geo Centric Brazil LTDA
-

SK Geo Centric China Ltd.
-

SK Geo Centric International Trading (Shanghai) Co., Ltd.
-

SK Geo Centric Investment Hong Kong Ltd.
-

SK Geo Centric Japan Co., Ltd.
-

SK Geo Centric Singapore Pte. Ltd.
-

SK Geo Centric International Trading (Guangzhou) Co., Ltd.
-

SK Primacor Americas LLC
-

SK Primacor Europe, S.L.U.
-

SK Saran Americas LLC
-

SK Chemicals (Shanghai) Co., Ltd
-

SK Chemicals (Suzhou) Co., Ltd
-

SK Chemicals (Yantai) Co., Ltd.
-

SK Chemicals America
-

SK Chemicals GmbH
-

SK Chemicals Malaysia
-

SK Telesys Corp.
-

TechDream Co. Limited
-

AI ALLIANCE, LLC
-

Atlas Investment Ltd.
-

Axess II Holdings
-

CYWORLD China Holdings
-

Deutsche Telekom Capital Partners Venture Fund Ⅱ Parallel GmbH & Co. KG
-

SK TELECOM(CHINA)HOLDING CO.,Ltd.
-

SKTA Innopartners, LLC
-

ULand Company Limited
-

YTK Investment Ltd.
-

SK Telecom Americas, Inc.
-

SK Telecom China Fund 1 L.P.
-

SK Telecom Innovation Fund, L.P.
-

SK telecom Japan Inc.
-

SK Telecom Venture Capital, LLC
-

SK Global Healthcare Business Group Ltd.
-

SK Latin America Investment S.A.
-

SK MENA Investment B.V.
-

SK planet Japan Inc.
-

SK Technology Innovation Company
-

Global Opportunities Breakaway Fund
-

Global opportunities Fund, L.P
-

SAPEON Inc.
-

FREEDOM CIRCLE CAPITAL, INC.
-

Montague ESG CAPITAL, LLC.
-

T1 esports US, Inc.
-

SK Energy Americas Inc.
-

SK Energy Europe, Ltd.
-

SK Energy International Pte, Ltd.
-

SK Terminal B.V.
-

Dogus Planet Inc.
-

SCODYS PTE. LTD.
-

SK Planet Global Holdings Pte, Ltd.
-

SK Planet, Inc.
-

SKP America, LLC
-

Gauss Labs Inc.
-

HITECH Semiconductor (Wuxi) Co.,Ltd. (HITECH)
-

SK APTECH Ltd.
-

SK Hynix (Wuxi) Education Service Development Co., Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Education Technology Co., Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Industry Development Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Investment Ltd.
-

SK hynix (Wuxi) Semiconductor Sales Ltd.
-

SK hynix America Inc.
-

SK hynix Asia Pte.Ltd.
-

SK hynix cleaning(Wuxi) Ltd.
-

SK hynix Deutschland GmbH
-

SK hynix Happiness (Wuxi) Hospital Management Ltd.
-

SK hynix Italy S.r.l
-

SK hynix Japan Inc.
-

SK hynix memory solutions America, Inc.
-

SK hynix memory solutions Eastern Europe, LLC.
-

SK hynix memory solutions Taiwan, Inc.
-

SK hynix NAND Product Solutions (Beijing) Co., Ltd.
-

SK Hynix NAND Product Solutions (Shanghai) Co., Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Asia Pacific LLC
-

SK hynix NAND Product Solutions Canada Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Corp.
-

SK hynix NAND Product Solutions International LLC
-

SK hynix NAND Product Solutions Israel Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Japan G.K.
-

SK hynix NAND Product Solutions Malaysia Sdn. Bhd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Mexico, S. DE R.L. DE C.V.
-

SK hynix NAND Product Solutions Poland sp. Z o.o.
-

SK hynix NAND Product Solutions Singapore Pte. Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions Taiwan Co., Ltd.
-

SK hynix NAND Product Solutions UK Limited
-

SK hynix Semiconductor (China) Ltd.
-

SK hynix Semiconductor (Chongqing) Ltd.
-

SK hynix Semiconductor (Dalian) Co., Ltd.
-

SK hynix Semiconductor (Shanghai) Co.,Ltd.
-

SK hynix Semiconductor Hong Kong Ltd.
-

SK hynix Semiconductor India Private Ltd.
-

SK hynix Semiconductor Taiwan Inc.
-

SK hynix U.K. Ltd.
-

SK hynix Ventures America LLC
-

SK hynix Ventures Hong Kong Limited
-

Hystars Semiconductor (Wuxi) Co., Ltd
-

SK hynix system ic (Wuxi) Co., Ltd
-

SkyHigh Memory Limited Japan
-

SkyHigh Memory China Limited
-

SkyHigh Memory Limited
-

FSK L&S (Jiangsu) Co., Ltd.
-

FSK L&S (Shanghai) Co., Ltd.
-

FSK L&S Hungary Kft.
-

FSK L&S VIETNAM COMPANY LIMITED
-

FSK L&S USA, Inc.
-

ONESTORE GLOBAL PTE.LTD.
-

PHILKO UBINS LTD. CORP.
-

PARKINGCLOUD MALAYSIA SDN BHD
-

CHONGQING HAPPYNARAE Co., Ltd.
-

HAPPYNARAE AMERICA LLC.
-

HAPPYNARAE HUNGARY KFT.
-

SUZHOU HAPPYNARAE Co., Ltd.
-

주1) '22.1.18일자로 ㈜부산도시가스 상장 폐지주2) ㈜해일로하이드로젠은 '22.5.16일자로 SK플러그하이버스㈜로 사명 변경주3) 미쓰이케미칼앤드에스케이씨폴리우레탄㈜는 '22.6.14일자로 SK피유코어㈜로 사명 변경주4) SK머티리얼즈㈜는 '22.5.25일자로 SK스페셜티㈜로 사명 변경주5) '22.7.1일자로 서울공항리무진㈜, SK실트론CSS코리아㈜ 계열편입주6) '22.7.11일자로 ㈜DDISC49위탁관리부동산투자회사 계열제외주7) '22.8.1일자로 에이피개발㈜ 계열편입주8) 해외계열회사는 비상장사로 분류함(*) 사명 변경 : SK㈜ (舊 SK C&C㈜), 엔티스㈜ (舊 SK사이텍㈜), 미쓰이케미칼앤드에스케이씨폴리우레탄㈜ (舊 에스엠피씨㈜), 파주에너지서비스㈜ (舊 피엠피㈜), SK엠앤서비스㈜ (舊 엠앤서비스㈜), SK매직서비스㈜ (舊 매직서비스㈜), SK디스커버리㈜ (舊 SK케미칼㈜), SKC하이테크앤마케팅㈜ (舊 SKC하이테크앤마케팅(유)), SK렌터카서비스㈜ (舊 카라이프서비스㈜), ㈜드림어스컴퍼니 (舊 ㈜아이리버), SK오앤에스㈜ (舊 네트웍오앤에스㈜), 울산GPS㈜ (舊 당진에코파워㈜), SK렌터카 (舊 AJ렌터카㈜), 당진에코파워㈜ (舊 당진에코태양광발전㈜), 나래에너지서비스㈜ (舊 위례에너지서비스㈜), SK넥실리스 (舊 케이씨에프테크놀로지스㈜), 디앤디프라퍼티매니지먼트㈜ (舊 비앤엠개발㈜), SK머티리얼즈퍼포먼스㈜ (舊 SK퍼포먼스머티리얼즈㈜), SK머티리얼즈에어플러스 (舊 SK에어가스㈜), SK머티리얼즈리뉴텍㈜ (舊 ㈜한유케미칼), SK에코플랜트㈜ (舊 SK건설㈜), SK지오센트릭㈜ (舊 SK종합화학㈜), SK쉴더스㈜ (舊 ㈜ADT캡스), SK에코엔지니어링㈜ (舊 BLH엔지니어링㈜), SK머티리얼즈홀딩스㈜ (舊 SK머티리얼즈㈜), SK플러그하이버스㈜ (舊 ㈜해일로하이드로젠), SK피유코어㈜ (舊 미쓰이케미칼앤드에스케이씨폴리우레탄㈜), SK스페셜티㈜ (舊 SK머티리얼즈㈜)

3. 타법인출자 현황(상세)

(기준일: 2022년 09월 23일)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
상장여부
최초취득일자
출자목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도재무현황

수량
지분율
장부가액
취득(처분)
평가손익
수량
지분율
장부가액
총자산
당기순손익

수량
금액

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜
비상장
2021년 07월 05일
투자
300
68,331,364
100
338,957
-
-
-
68,331,364
100
338,957
818,546
4,729

합 계
68,331,364
100
338,957
-
-
-
68,331,364
100
338,957
818,546
4,729

주1) 상기 당사의 주요 종속회사는 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜입니다.주2) 당사는 SK리츠운용㈜의 자회사인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 600,000주(현금취득금액 3억원)를 2022년 09월 26일 SK리츠운용㈜로부터 취득할 예정이며, 금번 주식 취득으로 2022년 09월 26일에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사의 100% 종속회사가 될 예정입니다.주3) 2022년 09월 16일 당사 주주총회에서 상기 SK리츠운용㈜와의 주식양수도 계약에 대해 결의를 완료하였습니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

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2. 전문가와의 이해관계

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