KB스타리츠 — 투자설명서(집합투자증권)(㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사) (20220822)
제출인: KB스타리츠

투자설명서(집합투자증권)
1.8
(주)케이비스타위탁관리부동산투자회사

투자위험등급 1등급[ 매우 높은 위험 ]

KB자산운용㈜
,
KB증권㈜
는 이 투자신탁의
실제 수익률 변동성
(또는 투자대상 자산의 종류 및 위험도 등)을 감안하여
1등급으로 분류
하였습니다.
펀드의 위험 등급은 운용실적, 시장 상황 등에 따라 변경될 수 있다는 점을 유의하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

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매우높은위험
높은위험
다소높은위험
보통위험
낮은위험
매우낮은위험

투 자 설 명 서

이 투자설명서는 ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사에 대한 자세한 내용을 담고 있습니다. 따라서 ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사의 주식 공모에 참여하시기 전에 반드시 투자설명서를 읽어 보시기 바랍니다.

1. 집합투자기구 명칭 :
㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사
(펀드코드 :
DU712
)

2. 집합투자업자 명칭 :
KB자산운용㈜

3. 판 매 회 사 :
KB증권㈜

4. 작 성 기 준 일 :
2022년 08월 22일

5. 증권신고서 효력발생일 :
2022년 08월 21일

6. 모집(매출) 증권의 종류 및 수 :
기명식 보통주 30,700,000주 (모집가액: 5,000원)

[모집(매출) 총액 : 153,500,000,000원]

7. 모집(매출) 기간(판매기간) :
2022년 09월 15일 ~ 2022년 09월 16일

8. 집합투자증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : KB자산운용㈜ (서울특별시 영등포구 국제금융로 10)

KB증권㈜ (서울특별시 영등포구 여의나루로 50)

9. (안정조작 또는 시장조성 관련)

해당사항 없음

※ 효력발생일까지 증권신고서의 기재사항 중 일부가 변경될 수 있으며, 개방형 집합투자증권인 경우 효력발생일 이후(청약일 이후)에도 변경될 수 있습니다.

금융위원회가 투자설명서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

투자결정시 유의사항 안내

1. 금번 공모에 대한 투자판단 시 증권신고서, 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서를 교부받은 경우 투자설명서의 교부를 요청하실 수 있습니다.2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.3. 증권신고서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.4. 원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 본문의 투자위험 부문을 참고하시기 바랍니다.5. 위탁판매회사는 ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사(이하 "당사" 혹은 "KB스타리츠")의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 KB증권㈜는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다. 6.
집합투자증권은 실적배당상품으로 「예금자보호법」의 적용을 받지 아니하며, 특히 「예금자보호법」의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고,
집합투자업자나 판매회사 등 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.7. 당사는「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 국토교통부로터 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서 부동산투자회사(리츠)의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다.
위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 위탁회사의 경영환경 악화 혹은 업무 태만이 발생할 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 위탁회사가 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.8. 당사는 금번 공모 이후 투자단계에서 신규 부동산 취득 등 국토교통부 영업인가 시의 사업계획과 달라지는 경우 변경인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되며, 이에 따라 당사의 사업계획이 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.또한, 당사의 사업목적이 부동산 및 부동산 관련 증권 등을 취득하고, 투자대상 부동산의 개발ㆍ운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고,
사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해 정부기관, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 인지하고 투자에 임하시기 바랍니다.9.
관계법령은 당사와 같은 부동산투자회사의 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 당사에 대한 투자시 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하고, 이러한 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며,
당사를 포함하여 정부기관, 판매회사 등 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.10. 당사는 2022년 02월 08일 자본금 3억원으로 설립되어, 2022년 02월 24일 국토교통부로부터 위탁관리부동산투자회사의 영업인가를 획득하였으며, 2022년 06월 28일 변경인가를 획득하였습니다. 당사는 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 위탁관리부동산투자회사(비개발 위탁관리 부동산투자회사)로서 「유가증권시장 상장규정」 제124조 제1항에 의하여 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다.당사는 2022년 9월 중 공모를 통해 부동산투자회사의 공모 및 상장 요건을 충족하여 유가증권시장 상장을 추진할 계획입니다. 이 경우 투자자는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 그러나
공모 결과 "주식분산 요건(모집 또는 매출한 주식수가 보통주식총수의 25% 이상 및 주주수 200명 이상)" 등 「유가증권시장 상장규정」제127조 제2항에 따른 상장 요건을 충족하지 못할 경우, 혹은 상장 요건을 충족한다 하더라도 한국거래소가 상장이 공익 실현과 투자자 보호에 적합하지 않는다고 인정하여 상장을 거부할 경우에는 상장이 불가할 수 있습니다. 당사 주식이 비상장 상태가 지속될 경우 투자한 자금의 유동성 및 환금성에 제약을 받을 수 있습니다. 다만, 청약 결과 유가증권시장 상장을 위한 주식분산 요건이 미충족됨에 따라 상장이 불가할 경우 금번 공모는 취소되며, 당사는 투자자 보호를 위하여 기 납부된 청약증거금을 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다.
이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.11. 당사는 부동산투자회사로서 부동산 및 부동산 관련 증권의 매입, 운용, 처분 등을 통해 배당을 지급하는 것이 주된 사업 목표입니다. 당사는 매 회계기간(6개월)마다 배당을 지급하는 것을 목표로 하나, 당사의 배당은 투자대상인 부동산으로부터 발생하는 임대료 수입에 기반하고 있기 때문에
당사의 배당금은 예금이자와 같이 확정된 금액이 아니며, 임차인의 신용도 및 임대료 지급능력, 공실률 등 다양한 변수로 인해 배당을 예상만큼 지급하지 못하거나 배당의 지급이 중단될 가능성이 있습니다. 예컨대, 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하는 경우 또는 예상치 못한 비용 및 자본적 지출 발생시 당사가 계획한 사업계획에 따라 목표로 하는 배당수익을 지급하지 못할 수 있습니다.그 외에도 거시경제의 변화, 정부 정책의 변화 등 부동산 시장에 영향을 미치는 영향은 매우 다양하며, 특히
COVID-19의 지속 등에 따른 글로벌 경기의 하락이 향후 투자대상자산으로부터 발생하는 임대료와 연동된 각종 지표에 영향을 미치거나, 본건 투자자산의 임대시장 전반, 임차인의 신용도 및 지급능력 등에 부정적 영향을 미치고 이로 인해 당사의 배당수익이 하락할 수 있습니다. 12. 당사는 2022년 07월 05일자 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 조달한 3,465억원과 금번 공모를 통해 모집할 자금 1,535억원의 합계인 금 5,000억원을 재원으로
(1) 벨기에 브뤼셀 소재 North Galaxy Towers에 투자한 ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠" 혹은 "KB스타갤럭시타워리츠") 보통주 100% 및 (2) 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자한 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호(이하 "LB영국부동산펀드18호, 19호")의 수익증권 약 89%를 매입할 예정입니다.투자대상 자산 매입 완료 후 개략적인 당사의 투자구조는 다음과 같습니다.

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KB스타리츠_투자 구조도

당사는 2022년 07월 05일자 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 모집한 자금 3,465억원을 재원으로 ① 2022년 07월 05일 벨기에 브뤼셀 소재 North Galaxy Towers에 투자한 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 보통주(100%) 약 2,957억원을 매입하였으며, ② 2022년 08월 12일 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자한 LB영국부동산펀드18호, 19호의 수익증권 약 464억원을 매입 완료하였습니다.나아가 당사는 금번 공모를 통해 1,535억원을 조달하여 ① 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)의 신주 13,349,700주 약 1,335억원을 추가로 인수하고, ② LB영국부동산펀드18호의 수익증권 12억원을 추가로 취득할 예정입니다.

당사의 자금 조달 및 사용과 관련된 구조를 도식화하면 다음과 같습니다.

kb스타리츠_자금 조달 및 사용 구조도_220801.jpg
KB스타리츠_자금 조달 및 사용 구조도_220801

당사의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 및 LB영국부동산펀드18호, 19호가 보유하는 부동산의 내역은 다음과 같습니다.

[투자자산 요약]

투자대상

기초자산

임대면적

임대율

임대형태

준공연도

임대 만기

(㎡)

(평)

기본

중도해지

자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)

North Galaxy Towers

121,803

36,845

100%

NN

(주1)

2004년

2031년 11월

(27년)

없음

LB영국부동산펀드18호, 19호

Samsung Europe HQ

9,317

2,818

100%

FRI

(주2)

2000년

2039년 12월

(20년)

2034년 12월

(15년차)

(주1)
NN(Net Net Lease): 제세공과금과 보험료를 임차인이 부담하는 구조 (단, 건물보험비용 및 일부 유지보수비용은 임대인 부담)

(주2)
FRI(Full Repairing and Insuring Lease) : 부동산의 수리 및 보험에 대한 모든 비용을 임차인이 부담하는 구조로 NNN과 유사

[투자자산 감정평가금액 및 매입가격]

자산 매수자

자산명

당사 최초편입 시점

감평가액

매입가격

감평가 대비매입 할인율

CapRate

자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)

Star GalaxyScomm

North GalaxyTowers

2022.07.05

EUR 649M(약 8,703억원)

EUR 630M(약 8,448억원)

2.93%

4.64%

집합투자기구(LB영국부동산펀드18호, 19호)

Hillswood PropertyUnit Trust

Samsung Europe HQ
2022.08.12

GBP 64.2M(약 1,006억원)

GBP 64.0M(약 1,003억원)

0.31%

5.07%

(주1)
적용환율: 1,341 KRW/EUR, 1,567 KRW/GBP

13. 당사가
자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)를 통해 투자한 자산인 벨기에 North Galaxy Towers의 임차인은 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)이며, 실제 사용 임차인은 벨기에 중앙 정부(S&P 기준 신용등급 AA)의 세무 및 재무 업무를 총괄하는 Federal Public Service Finance(벨기에 재무부)입니다. 또한, 당사가
LB영국부동산펀드18호, 19호를 통해 투자한 자산인 영국 Samsung Europe HQ의 임차인은 Samsung Electronics (UK) Limited(삼성전자 UK)로 삼성전자의 영국 본사 및 유럽지역을 총괄하는 법인으로 우량한 신용등급(S&P 기준 AA-)을 보유하고 있습니다. 각 자산별 상세 임차현황 및 주요 내용은 다음과 같습니다.가. 벨기에 North Galaxy Towers본 자산은 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)과 2031년 11월 까지의 장기 임대차계약이 체결되어 있습니다. 본건 Ground층 리테일 부분에 프랜차이즈 레스토랑(Exki)이 2031년 5월까지 임차 중이나, 전체 면적에 대한 비중은 0.35% 수준입니다.

[North Galaxy Towers 임차 현황]

용도

임차인

임대시작일

임대종료일

임대면적(㎡)

비율(%)

임대료

총 금액(EUR)

㎡당(EUR)

오피스

RegieDes Batiments

2004.12.01

2031.11.30

121,381

99.65

30,356,264

250

리테일

Exki A

2013.04.01

2031.05.31

(주1)

93

0.35

23,189

249

Exki B

2012.09.01

226

64,361

285

Exki C

2022.04.01

103

25,450

247

합계

-

-

-

121,803

100

30,469,264

250

(주1)
Exki A,B,C 통합계약 체결(2022.06.01~2031.05.31)

[North Galaxy Towers 임대차계약 주요 내용]

구 분

내용

임차인

Federal Public Service Finance (벨기에 정부 재무 및 세무부)

임차 면적
(주1)

121,381㎡(약 36,718평, 전체자산의 99.65%)

임대차 기간
(주2)

2004년 12월 1일 ~ 2031년 11월 30일

계약 해지조건

없음

임대연장조건

임대차 만기 12개월 전까지 임대인 혹은 임차인의 퇴거 의향이 서면 통지되지 않을 시 자동 3년 연장되며, 자동연장 이후에도 만기 12개월 전 퇴거의향을 서면 통지하지 않을 시 자동 3년 연장됨

임대수입
(주3)

EUR 30,356,264

임대료

납입주기

4월, 10월 반기별 선납입

임대료

상승조건

매년 1월, 직전년도 12월 Health Index에 연동하여 변경(주4)

운영비용

NN (단, 건물보험 비용 및 일부 유지보수비용은 임대인 부담)

원상복구조항

임차인 부담 원상복구 후 퇴거(단, 임대인 동의 시 복구 면제 가능)

(주1)
사무공간 88,426㎡ + 포디움(로비) 16,572㎡ + 데이터센터(지하)16,383㎡

(주2)
기존계약은 18년 임차로 2022년 11월 30일 만기 예정이었으나 2012년에 9년 연장되어 2031년 11월 30일 만기로 연기됨

(주3)
환율 1,341원 기준 1년차 임대료 약 407억원, 면적당 임대료 EUR 250/㎡ 수준

(주4)
Health Index는 CPI에서 주류, 담배, 일부 유류비 등의 항목을 삭제한 벨기에 대표 물가지수 중 하나임

나. 영국 Samsung Europe HQ본 자산 임차인은 Samsung Electronics (UK) Limited(삼성전자 UK)로 1984년 1월에 설립되었으며, 2003년 4월부터 현재 영국 본사 및 유럽 총괄 법인으로 1000 및 2000 Hillswood Drive에서 사업을 전개 중입니다.

[Samsung Europe HQ 임차 현황]

임차인

임대시작일

임대종료일

임대면적

비율

총 임대료(GBP)

Samsung Electronics (UK) Limited

2019.12.19

2039.12.18

9,317.34㎡(2,818평)

100%

3,250,750.24

[Samsung Europe HQ 임대차계약 주요 내용]

구 분

내용

임차인

Samsung Electronics (UK) Limited

임대차 목적물

2000 Hillswood Drive, Chertsey

임차 면적
총 임대면적 100% 단독임차 9,317.34㎡ (2,818평)

임대차 개시일

2019.12.19

임대차 기간
임대차 개시일부터 20년(2019년 12월 19일 ~ 2039년 12월 18일)

임대료

GBP 3,250,750.24 (부가세 별도)

임대료 지급
매 3개월 선지급

임대료 조정(주2)
매 5년 마다 연RPI 누적 상승분 반영하여 적용(최소 연 2.0% - 최대 연 4.0% 누적 반영)

임대료 개시일(주3)
2022년 06월 19일(임대차 개시일 이후 2년 6개월 기간동안 Rent-free 제공)

중도해지
12개월 전 사전서면통지를 통해 2034년 12월 19일 이후 해지할 수 있음

(주1)
RPI(Retail Price Index)는 영국 통계청에서 산출하는 인플레이션 관련 소매 물가 지수임

(주2)
임대료는 5년 단위로 물가지수에 따라 조정되며, 임대차 개시 후 최초 임대료 조정일은 2024년 12월 19일로 예정됨

(주3)
기존 매도인이 해당 금액을 에스크로 계좌에 예치하여 Rent-free 기간동안 에스크로 계좌에서 임대료 수익을 받아 배당 재원으로 사용하였음

14. 당사의 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)는 현지에 설립된 자회사인 Star Galaxy Scomm를 통해, LB영국부동산펀드18호, 19호는 현지에 설립된 Hillswood Management Ltd.를 통하여 본건 자산매입을 위한 선순위대출을 받았습니다. 각 선순위대출의 주요 내용은 다음과 같습니다.가. 벨기에 North Galaxy Towers

구분

내용

대출 목적

North Galaxy Towers 오피스 매입 관련 선순위 담보대출

대주

Standard Chartered Bank

차주

Star Galaxy Scomm

대출 금액

EUR 368,550,000 (LTV 58.5%, 매입금액 EUR 630,000,000 기준)

대출 만기

3년 (+1년 연장 2회 가능)- 대출기간: 2022.05.05 ~ 2025.05.04

상환 방식

원금 만기 일시상환

이자 지급

매 3개월 후취

이자율

연 1.20%(고정) + EURIBOR(0미만시 0으로 적용)(단, 전체 대출금액의 75%에 대해서는 연 1.20% 고정금리로 이자율 변동위험을 헤지함)

대출 선취수수료

대출금액의 1.40%

조기상환수수료

인출시점으로 부터, - 1년차: 조기상환 금액의 1.5% - 2년차: 조기상환 금액의 1.0% - 3년차: 조기상환 금액의 0.5% - 3년차 이후: 없음

재무약정사항

- Debt Yield(이자상환전 영업이익 / 차입금) 6.0% 이상 유지- LTV 68.5% 이내 유지

- 상기 재무약정사항은 매 이자 지급일에 확인하여야 하며, 재무약정사항 미준수 시 현금유보의무가 발생하거나 경우에 따라 채무불이행으로 간주될 수 있음.

나. 영국 Samsung Europe HQ

구분

내용

대출 목적

Samsung Europe HQ 오피스 매입 관련 선순위 담보대출

대주

Deutsche Pfandbriefbank

차주

Hillswood Management Ltd.

대출 금액

GBP 36,000,000 (LTV 60%, 매입금액 GBP 60,000,000 기준)

대출 만기

5년- 대출기간 : 2019.12.13 ~ 2024.12.12

상환 방식

원금 만기 일시상환

이자 지급

매 3개월 후취

이자율

연 2.306%(고정)- Margin 1.4% + Swap rate 0.906%

대출 선취수수료

대출금액의 1.60%

조기상환수수료

인출시점으로 부터, - 1년차: 조기상환 금액의 1.5% - 2년차: 조기상환 금액의 1.0% - 3년차: 조기상환 금액의 0.5% - 3년차 이후: 없음

재무약정사항

- LTV 70.0% 이내 유지

- 상기 재무약정사항은 매 이자 지급일에 확인하여야 하며, 재무약정사항 미준수 시 현금유보의무가 발생하거나 경우에 따라 채무불이행으로 간주될 수 있음.

15. 당사의 주된 수익은 임대료를 재원으로 하는 배당수익을 통해 발생하고 있습니다. 따라서
임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비 등을 적시에 지급하지 못하는 경우 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다.당사 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)의 기초자산인 North Galaxy Towers는 증권신고서 제출일 현재 총 임대가능 면적의 100%를 임대하고 있으며, Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)가 우량 임차인으로서 임차비율 99.65%를 차지하고 있습니다. 2031년 11월 30일까지 임대차 계약이 체결되어 있으며, 만기 12개월 전까지 퇴거 의향을 통지하지 않을 경우 임대차 기간 자동 3년 연장 조항이 존재합니다.LB영국부동산펀드18호, 19호의 기초자산인 Samsung Europe HQ 역시 증권신고서 제출일 현재 총 임대가능 면적의 100%를 임대하고 있으며, 임차인으로 Samsung Electronics (UK) Limited(삼성전자 UK)와 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인과는 2039년 12월 18일까지 임대차 계약이 체결되어 있어 임대수입에 대한 변동성이 높지 않을 것으로 전망하며, 임차인인 삼성전자 UK는 2003년 4월부터 현재 영국 본사 및 유럽 총괄 법인으로 사업을 영위 중인 데다가 삼성전자는 2016년 BREXIT에도 EU 총괄 법인을 영국에 유지하기로 결정하였으며, 대상자산에 20년 임차 중(15년차 중도해지 옵션 보유)에 있어 향후 유럽 내 영국의 지정학적 위치와 관계없이 대대적인 변화를 추진할 가능성은 희박할 것으로 예상됩니다.16.
당사의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)는 환헤지 은행(국민은행)과 2025년 6월까지 원금의 100%, 배당금의 80%에 대해 환헤지 계약을 체결하였습니다. 또한 당사의 투자대상인 LB영국부동산펀드18호, 19호의 경우도 원금의 100% 및 배당금의 85%에 대해 계약기간을 5년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결하였습니다.환헤지는 외화자산 투자 시 환율변동에 따른 자산가치 변동위험을 회피하기 위한 수단이나, 환헤지된 부분이라 하더라도 외환시장의 상황 및 자산가격의 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아닙니다. 또한
환헤지가 이루어지지 않는 부분에 대해서는 환율변동 위험에 노출되는 만큼 일정부분 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며, 환헤지가 오히려 외화자산 투자로 인한 이익을 상실시킬 수도 있기에 환율변동 위험에 여전히 노출되어 있음을 유의하셔야 합니다. 즉, 환헤지는 투자대상 국가의 통화 가치가 하락하는 경우 발생하는 외화자산의 가치 하락을 상쇄할 수 있는 장점이 있으나, 반대로 해당 국가 통화의 가치가 상승하는 경우에는 발생하는 환차익이 환헤지로 인해 상쇄되고, 이 경우 오히려 환헤지로 인해 추가적인 이익의 기회가 상실되기도 합니다.또한
환헤지를 실시할 경우 거래 수수료 등의 추가적인 비용이 소요되고 환헤지 계약의 갱신(Roll-over) 시에도 그에 따른 추가비용이 발생하며, 환헤지 계약의 만기 도래시에는 환헤지 계약의 정산에 자금이 필요한 바 이는 당사의 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.한편
환헤지 계약이 만기 도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으므로, 통화스왑계약의 만기 도래 시점의 외환시장 상황 기타 사정상 통화스왑계약의 갱신(Roll-over)이 이루어지지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우 당사는 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 유로화, 파운드화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다.※ 정산의무 및 자금보충약정 관련 참고사항환헤지 계약을 체결한 당사자는 향후 환헤지 만기 도래시 헤지시점보다 환율이 상승하면 환헤지 거래 상대방(대체로 은행으로, 이하 "환헤지은행")에 환헤지 정산금을 지급하여야 하고, 환율이 하락하면 환헤지은행으로부터 정산금을 지급 받게 됩니다.
정산금 지급의무가 발생하는 경우 환헤지 계약의 당사자는 정산금 조달을 위해 유상증자를 실시하거나 시장에서 자금을 조달하여야 하며, 그렇지 않을 경우 보유 현금 및 수익금을 활용하여 정산금 납입을 진행해야 하므로 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있고, 이 경우 당사 역시 주주에게 배당금을 일시적으로 지급하지 못하는 경우가 발생합니다.이에 따라 정산금의 지급을 확실히 하기 위하여, 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 및 LB영국부동산펀드18호, 19호에 대하여 각각 KB증권이 자금보충금융기관으로서 자금보충약정서를 체결하였습니다. 따라서 환율 상승으로 인해 정산금 지급의무가 발생하는 경우 정산금을 시장에서 조달하거나, 자금보충금융기관인 KB증권에 자금보충의 이행을 요청함으로써 환헤지 정산금을 지급할 계획입니다.단,
자금보충금융기관의 자금보충의무의 이행은 해외 현지로부터 받는 수익금을 당사에 배당하기 전에 우선적으로 자금보충금융기관으로부터의 차입금 상환에 사용하는 조건으로 이루어질 수 있고, 이 경우 자리츠가 해당 차입금을 전부 상환하거나 신규 차입을 하기 전까지는 일시적으로 당사에 배당금을 지급하지 못하는 경우가 발생합니다. 또한, 자금보충금융기관이 부도 등의 사유로 자금보충을 이행하지 못하고, 자리츠 및 투자대상펀드가 외부로부터의 차입 등의 기타 방식으로도 자금을 조달하지 못하는 경우, 자리츠 및 투자대상펀드가 당시의 보유 현금 및 수익금을 활용하여 환헤지 정산금 납입을 진행해야 하므로 이 경우 역시 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있습니다.17.
당사는 해외 소재 부동산에 투자함에 따라 해당 국가의 시장, 정치 및 경제상황 등에 따른 위험에 더 많이 노출되어 있습니다. 또한, 해당 국가의 정부 정책 및 제도 변화로 인해 예상치 못한 자산가치의 손실이 발생할 수 있으며, 외국인에 대한 투자제한, 조세제도 변화, 관련 정책 변화 등의 위험도 있습니다. 즉, 투자대상이 해외에 존재함에 따라 해당 국가의 정치, 경제 관련 법규, 정부정책, 과세제도 등의 변경에 의해 현 시점의 투자 가정의 내용이 변경될 수 있으며, 이로 인해 수익률 하락 및 원금 손실 위험이 있습니다.예컨대, 이러한 변화로 인해 임대차기간 만료 이후 새로운 임차인을 구하지 못하여 공실이 발생하거나, 또는 임대차기간 만료 전이라도 투자자산의 매각 추진시 매각가격이 하락하여 투자자산의 자산가치에 부정적 영향이 발생할 수 있고 이는 당사의 수익률에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 그 외에도 정책 또는 제도 변화로 인해 발생할 수 있는 위험은 매우 다양하며, 현재 시점에서 합리적인 예측이 불가능합니다.또한, 투자대상 국가의 투자 관련(외국인 투자 포함) 제도의 차이로 인하여 분쟁 발생 시 불리한 판결 등의 위험이 있을 수 있으며 투자대상 국가의 법률에 따른 소송 또는 기타 청구권 발생 위험이 있습니다.나아가 해외에 소재하는 부동산의 경우 국내와는 상이한 법령과 제도, 경제적 환경 등으로 인하여 국내 부동산 투자시에 예측하지 못한 위험이 발생할 가능성이 있습니다. 당사는 이러한 위험을 최소화하기 위하여 기초자산에 대한 법률, 재무, 세무, 환경 등의 실사를 수행하였으나 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 발견하지 못한 사실이나 위험이 추가로 발생할 수 있고, 이로 인해 당사 주식의 가치가 하락할 수 있습니다.18. 당사는 부동산투자회사로서 부동산 및 부동산 관련 증권의 투자 등을 통해 배당을 지급하는 것이 주된 사업 목표이나,
투자대상 부동산의 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하거나 부동산 매각이 지연되는 경우 당사가 제시한 사업계획 및 목표배당수익률을 달성하지 못할 수 있습니다.다만 임대차계약의 잔여 평균 임대차 기간은 각각 North Galaxy Towers 약 9년, Samsung Europe HQ 약 17년으로 예정되어 있고 임대료는 물가 등에 연동되어 있기 때문에 사업 계획서 상 예정된 부동산 매각 시기보다 지연되더라도 임대수입이 급격하게 감소하지는 않을 것입니다. 다만 부동산 매각 지연으로 환헤지 연장에 따른 비용 및 해외 현지 대출 연장에 따른 배당수익률 감소의 위험이 있습니다. 당사는 부동산 시장을 상시적으로 모니터링하여 부동산이 당초 계획하였던 당사의 수익률에 영향을 주지 않는 수준으로 매각될 수 있도록 만전을 기할 계획입니다.

19. 당사가 투자대상 자산을 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 위험으로는 관련 법규 또는 세제의 영향으로 거래에 중대한 영향을 미치거나 추가적인 비용이 발생할 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못한 추가적인 자본적 지출이 발생할 위험, 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 매입가격 추정오류의 위험 등이 있습니다.

20. 당사의 예상배당수익률은 미래와 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 당사 투자대상자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 투자대상자산의 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련법상의 법적 요인과 관련된 비용 및 보증되지 않은 손실과 관련이 있습니다.
예상배당수익률과 관련된 가정은 당사가 정확하게 예상할 수 없거나 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며, 당사가 제시한 예상배당수익률이 달성될 수 있다는 보장은 없으니 유의하시기 바랍니다.

21. 당사의 주식이 신규상장되더라도 전반적인 시장금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 유가증권시장에서의 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 만일 당사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 매각하게 될 수 있습니다. 또한 글로벌 경기 및 부동산 시장의 상황에 따라 당사가 투자한 기초자산(부동산)의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가격이 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있습니다.특히,
시장금리의 상승은 리츠 투자자로 하여금 보다 높은 투자수익률을 요구하게 함으로서 당사 주식가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 시장금리의 상승은 예금, 국채 등 안전자산에 대한 수요를 증가시키고 주가 변동에 따른 위험에 노출되어 있는 부동산투자회사 주식에 대한 투자 매력의 감소를 야기할 수 있고, 실제 최근 미국, 한국을 비롯한 세계 각국의 인플레이션 우려에 따른 금리인상에 따라 국내 리츠 주가 역시 전반적인 하락을 경험한 바 있습니다.
향후 인플레이션 및 금리 인상의 지속 여부 및 범위와 같은 거시경제의 요소는 정확한 예측이 불가능하고, 그에 따른 당사를 비롯한 부동산투자회사 주식의 주가 추이와 변동성 역시 예측이 불가능함을 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.22. 향후
「부동산투자회사법」등 관련 법령의 개정은 당사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 예상 배당수익률이 하락할 위험이 있습니다. 또한, 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당사의 예상 배당수익률이 하락할 위험이 있습니다.23. 「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다.
증권신고서 제출일 현재 당사가 계획하고 있는 부동산개발사업은 없으나 향후 시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.24. 증권신고서 상 기재된 공모자금의 사용내역은 사업계획 상 확정된 사항입니다.
단, 부동산 사업 특성 상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 향후 공모자금이 현재의 사업계획대로 사용되지 못할 가능성도 있습니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 유의하시기 바랍니다.25. 당사는 금번 일반공모를 통해 유가증권시장 상장요건을 갖추어 신규상장을 신청하는 등 상장을 위한 일련의 절차를 원활하게 진행할 예정입니다. 다만,
당사의 기대와는 달리 신규상장신청 이후 거래소의 신규상장 심사 결과가 부적격으로 판정되거나 기타 사유로 상장에 실패하는 경우 주식 매매의 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.

26. 당사가 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있습니다. 또한, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 매출액이 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 관련 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않고 1사업연도가 1년 미만인 당사의 경우
2022년 10월 상장을 하는 경우 최초로 도래하는 2개 사업연도(2022년 07월 01일 ~ 2023년 07월 31일)의 매출액이 30억원 미만을 기록할 시 2023년 7월말 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있습니다.당사는 상기 매출액 요건 이외에도 「유가증권시장 상장규정」에 의하여
상장 후 정기보고서 미제출, 감사의견 미달, 자본잠식, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청, 공시의무 위반, 자산 구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.27. 투자자에게 직접 부과되는 수수료 및 당사가 각종 위탁과 관련하여 지급하는 보수는 다음과 같습니다.가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용해당사항 없으나, 인수수수료, 주관수수료가 하기의 내역처럼 부과될 예정입니다.

(단위: 주, 원)

구분

인수인

인수주식수

인수금액

인수비율
인수수수료

인수수수료(총 공모금액의 1.5%)

KB증권㈜

30,700,000
153,500,000,000
100.0%
2,302,500,000

합계

30,700,000

153,500,000,000

100.0%

2,302,500,000

구분

대표주관회사
주관수수료

주관수수료(총 공모금액의 0.5%)

KB증권㈜
767,500,000

합계

767,500,000

(주1)
인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.5%에 해당하는 금액입니다.

(주2)
주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 KB증권㈜에 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

다. 집합투자업자 위탁보수당사가 자산관리회사인 KB자산운용㈜에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

구분

지급금액

지급시기

매입수수료

- 지분 매입금액의 0.8%

- 자산관리회사가 자리츠로부터 매입수수료를 지급받은 경우에는 지급하지 아니함

- 부가세 별도

지분 취득한 날 이후자산관리회사가 청구한 날부터7영업일 이내

운용기본수수료(주1)

- 회계기간 1~2기: 주식발행금액 합계액의 연0.05%

- 회계기간 3기 이후: 주식발행금액 합계액의 연0.18%

- 부가세 별도

매월 안분하여 지급

운용성과수수료

- 매 결산기별 목표수익률을 초과하여 배당한 금액의 10%

- 부가세 별도

정기주주총회일로부터 7영업일 이내

매각기본수수료

- 대상 지분 및 수익증권 처분가액의 0.6%

- 부가세 별도

정기주주총회일로부터 7영업일 이내

매각성과수수료

- 매각금액에서 매각기본수수료 및 매각 부대비용을 공제한 금액에 대해 매각대상지분 및 수익증권 취득금액을 초과하는 금액의 10%

- 자산관리회사가 자리츠로부터 매각수수료를 지급받은 경우에는 지급하지 아니함

- 부가세 별도

정기주주총회일로부터 7영업일 이내

(주1)
주식발행금액: 주식발행 이외에 대출 등(회사채 발행, 신용대출, 전환사채 발행 등의 자금조달 수단 일체)을 통해 부동산투자회사의 지분 또는 집합투자기구의 수익증권을 매입하는 경우에는 해당 매입금액을 주식발행 합계액에 포함합니다.

라. 판매회사의 위탁보수당사가 대표주관회사인 KB증권㈜에 지급하는 수수료는 인수수수료 및 주관수수료 외에는 없습니다.마. 자산보관회사의 위탁보수

당사가 자산보관회사인 엔에이치투자증권㈜에 지급하는 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관수수료

- 연간 1,500만원 (결산기별 750만원)- 자산 추가 매입 시 위탁자산별 연 500만원(결산기별 250만원)- 부가세 별도

매 결산기 재무제표승인일로부터 7일 이내

일할 계산

바. 일반사무수탁회사의 위탁보수

당사가 일반사무수탁회사인 국민은행㈜에 지급하는 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁수수료

- 연간 1,000만원 (결산기별 500만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

상장

직전

- 연간 8,000만원 (결산기별 4,000만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

1~2기

- 연간 1억원 (결산기별 5,000만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

3~4기

- 연간 1억2,000만원 (결산기별 6,000만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

5기

이후

사. 투자대상인 자리츠 및 피투자 집합투자기구가 지급하는 보수(1) 자리츠당사의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)가 지급하는 각종 보수는 아래와 같습니다.

[집합투자업자 위탁보수]

구분

지급금액

지급시기

매입수수료

- 3,400,000,000원, 매입금액의 약 0.40%

- 부가세 별도

- 재원조달 금액의 자금조달이 모두 완료된 날(일부)

- 대상자산을 취득한 날(잔금)

운용수수료

- 회계기간 1~2기: 연 205백만원

- 이후 회계기간: 연 409백만원

- 부가세 별도

매월 안분하여 지급

매각기본수수료

- 해당사항 없음

-

매각성과수수료

- 해당사항 없음

-

(주1)
자리츠의 자산관리회사는 당사와 동일합니다.

(주2)
매각금액은 위탁자의 대상지분 및 수익증권을 의미합니다.

[그 외 위탁보수]

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관수수료

- 연간 1,500만원 (결산기별 750만원)- 자산 추가 매입 시 위탁자산별 연 500만원 (결산기별 250만원)- 부가세 별도

매 결산기 재무제표 승인일로부터 7일 이내

-

일반사무수탁 수수료

- 연간 3,000만원 (결산기별 1,500만원)

- 부가세 별도

매 사업연도 말일로부터 7영업일 이내

일할

계산

(주1)
자리츠의 자산보관회사 및 일반사무수탁회사는 당사와 동일합니다.

(2) 피투자 집합투자기구

당사의 투자대상인 피투자 집합투자기구(LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호)가 지급하는 각종 보수는 아래와 같습니다.

지급대상
구분
지급시기
비고

엘비자산운용㈜

매입보수

매입 대금 지급 완료일로부터 5영업일 이내

최종 투자대상부동산 매매가액(파운드화(GBP)를 기준으로 함)의 0.2%.

운용보수

보수계산기간(매6개월) 종료 시 또는 투자신탁 일부 혹은 전부 해지 시

투자신탁 평균 순자산총액(매일의 투자신탁 순자산총액을 누적하여 합한 금액을 보수계산기간의 일수로 나눈 금액)의 연환산율 0.2%를 곱한 금액에서 보수계산기간의 일수를 곱하고 이를 연간일수로 나눈 금액.

단, 일부해지의 경우 해지분에 상당하는 투자신탁 보수만을 인출함.

매각성과보수

투자신탁 전부 해지 시

투자자 IRR 5.0% 초과시 그 초과분의 10%.

단 매각 차익이 존재하지 않을 경우에는 지급하지 않음.

가. IRR이라 함은 내부수익률(internal rate of return)을 의미하는 것으로, 어떤 사업에 대해 사업기간 동안 현금수익흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 의미함.

나. 매각차익 = 부동산등의 매각가격 - 매각부대비용 - 양도세 - 매입부대비용 - 부동산 등의 매입가격

농협은행㈜

신탁업자보수

보수계산기간(매6개월) 종료 시 또는 투자신탁 일부 혹은 전부 해지 시

투자신탁 평균 순자산총액(매일의 투자신탁 순자산총액을 누적하여 합한 금액을 보수계산기간의 일수로 나눈 금액)의 연환산율 0.02%를 곱한 금액에서 보수계산기간의 일수를 곱하고 이를 연간일수로 나눈 금액. 단, 일부해지의 경우 해지분에 상당하는 투자신탁 보수만을 인출함.

KB증권㈜

판매회사보수

㈜국민은행

일반사무수탁보수

28.
본 증권신고서의 효력발생은 금융위원회가 본 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 본 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 본 증권신고서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있습니다. 또한, 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.29.
상기 유의사항은 본 증권신고서 작성 시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사[펀드코드: K5MR37DU7122 / DU712]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
(주1), (주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
(주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

바. 고난도금융투자상품 해당여부
X

(주1)
본 집합투자기구인 ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다. 따라서「부동산투자회사법」 제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」규정들 중의 일부를 적용 받지 않습니다.

(주2)

부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자ㆍ운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 「상법」 상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태에 따라 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정용 부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(일정조건 충족 시)
국토교통부 영업인가 또는 등록
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근 없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한 없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후제한없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정용 부동산:총자산의 70% 이상
부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)위탁운용
자산관리회사(5인)위탁운용
5인(상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)

90% 이상 의무배당(초과배당 불가능)

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
영속

*
자산의 구성 비율을 계산할 때 1) 설립할 때 납입된 주금(株金) 2) 신주발행으로 조성한 자금 3) 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 간주

[부동산투자회사 현황]

(2022년 07월 31일 기준)
(단위: 개)

기업구조조정리츠
위탁관리리츠
자기관리리츠
계
(상장리츠)

14
322
4
340
(20)

(주3)
당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조의2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조』 부분을 참고하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

가. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집총액
비고

보통주
30,700,000
500
5,000
153,500,000,000
일반공모

합계

30,700,000

500
5,000

153,500,000,000

일반공모

(주1)
증자 이사회 결의일은 2022년 08월 02일입니다.

(주2)
주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조 및 동법 시행령 제15조에 의거하여 2022년 08월 02일 이사회 결의를 통해 5,000원으로 결정하였습니다. 발행가액 산정의 상세 내역은 증권신고서『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가 - 나. 관련 근거』 부분을 참고하시기 바랍니다.

[부동산투자회사법]
제18조(발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 않은 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 고려하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 "감정평가업인등"이라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

나. 자금조달금액

(단위: 원)

구분

금액

총 공모금액 (1)
153,500,000,000

발행제비용 (2)
3,460,865,000

순수입금 [(1)-(2)]
150,039,135,000

당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금을 자리츠의 신주 약 1,335억원 매입, LB영국부동산펀드18호의 수익증권 12억원 매입 및 예비비 등으로 활용할 예정입니다. 공모자금 사용에 관한 자세한 사항은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (2) 자금 조달 및 사용 계획』을 참조하시기 바랍니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위: 원)

구분

금액

계산근거

인수수수료

2,302,500,000

총 공모금액의 1.5%

주관수수료
767,500,000
총 공모금액의 0.5%

발행분담금

7,675,000

총 발행금액의 0.005%

신규상장수수료

9,510,000
상장할 금액이 5,000억원 초과 2조원 이하인 집합투자증권의 경우:[(2,825만원) + (5,000억원 초과금액의 10억원당 3.5만원)]의 1/3

등록면허세
61,400,000

증자자본금의 0.4%

지방교육세
12,280,000
등록면허세의 20%

기타비용
300,000,000
금번 공모 관련 각종 자문 및 용역수수료, 홍보비, 인쇄비, 예비비 등 기타 제비용 (예상)

합계

3,460,865,000
-

(주1)
상기 발행제비용은 예상금액으로서 향후 변경될 수 있습니다.

(주2)
인수수수료 및 주관수수료의 산정과 관련하여 증권신고서『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용』 부분을 참고하시기 바랍니다.

4. 모집의 내용 및 절차

가. 모집의 내용(1) 모집방법: 일반공모

모집대상

주식수(비율)

주당 모집가액

모집총액

일반모집

30,700,000주(100%)

5,000원

153,500,000,000원

주주배정

-

-

-

우리사주배정

-

-

-

기타

-

-

-

합계

30,700,000주(100%)

5,000원

153,500,000,000원

(주1)
당사는 「부동산투자회사법」에 따라 직원 또는 상근 임원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며 금번 일반공모에는 우리사주조합 배정물량이 없습니다.

(주2)
금번 일반공모는 판매회사인 KB증권㈜가 대표주관회사로서 총액인수 방식으로 참여하며, 청약사무업무를 진행합니다.

(2) 모집조건금번 당사의 상장 공모와 관련한 모집조건은 아래와 같습니다.

항 목

내 용

모집 또는 매출주식의 수

보통주 30,700,000주

주당 모집가액 (주1)

5,000원

모집 총액

153,500,000,000원

청약단위

(주2)

청약기일(주3)

기관투자자
개시일

2022년 09월 15일(목)

종료일
2022년 09월 16일(금)

일반청약자
개시일

2022년 09월 15일(목)

종료일
2022년 09월 16일(금)

청약증거금(주4)

기관투자자

0%

일반청약자
50%

납입기일

2022년 09월 20일(화)

배당기산일(결산일)(주7)

2022년 07월 01일(2023년 01월 31일)

(주1)
주당 모집가액주당 모집가액은 2022년 08월 02일 이사회 결의를 거쳐 결정한 5,000원이며 주당 모집가액 결정과는 별개로 청약일 전 대표주관회사인 KB증권㈜가 기관투자자(하기 "(3) 모집의 세부 내용" 참고)를 대상으로 수요예측을 실시할 예정입니다.

(주2)
청약단위① 기관투자자의 청약단위는 1주로 합니다.② 일반청약자는 대표주관회사인 KB증권㈜의 본ㆍ지점을 통하여 청약이 가능합니다. 청약단위는 아래 "다. 모집절차 - (2) 청약방법 - (라) 일반청약자의 청약한도 및 청약단위"를 참고해 주시기 바라며, 기타 사항은 KB증권㈜에서 투명하고 공정하게 정하여 공시한 방법에 의합니다.③ 기관투자자의 청약은 수요예측에 참여하여 물량을 배정받은 수량단위로 하며, 청약 미달을 고려하여 추가 청약을 하고자 하는 기관투자자는 각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청가격 X 신청수량)과 수요예측 최고 참여한도 중 작은 금액으로 하여 1주 단위로 추가 청약할 수 있습니다. 세부적인 내용은 아래 "나. 모집가액 결정방법 - (2) 수요예측에 관한 사항"을 참고하시기 바랍니다.④ 일반청약자의 청약자격 및 배정기준은 "다. 모집절차 - (2) 청약방법 및 (3) 청약결과 배정방법"을 참고하시기 바랍니다.

(주3)
청약기일기관투자자 및 일반청약자의 청약 후 최종 미청약 물량에 대해 인수하고자 하는 기관투자자의 경우 청약 종료 후 배정전까지 추가로 청약을 할 수 있습니다.

(주4)
청약증거금ⓛ 기관투자자의 청약증거금은 없습니다.② 일반청약자의 청약증거금은 청약금액의 50%로 합니다..③ 일반청약자의 청약증거금은 주금납입기일(2022년 09월 20일)에 주금납입금으로 대체하되, 초과청약금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일까지 반환하며, 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.④ 기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2022년 09월 20일 08:00 ~ 12:00 사이에 당해 청약을 접수한 대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입금액은 주금납입기일(2022년 09월 20일)에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 인수인이 그 미달 금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.

(주5)
청약취급처① 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자 : KB증권㈜ 본ㆍ지점② 일반청약자 : KB증권㈜의 본ㆍ지점③ 일반청약자는 한 청약처에 동일인의 명의로 개설된 복수의 계좌를 이용한 이중청약을 할 수 없으며, 일반청약자가 이중청약을 하는 경우 해당 청약은 청약하지 않은 것으로 간주됩니다.

(주6)
청약증거금이 납입주금에 초과하였으나 「유가증권시장 상장규정」 제127조 제2항 제3호에 의한 "주식분산 요건"의 미충족 사유 발생 시 발행회사와 대표주관회사는 협의를 통하여 "주식분산 요건"을 충족하기 위한 추가 신주 공모 여부를 결정합니다. 또한 청약증거금이 납입주금에 미달하고 "주식분산 요건"의 미충족 사유 발생 시 대표주관회사는 발행회사와 협의를 통하여 재공모 및 신규 상장 취소 여부를 결정합니다. 상기의 사유로 재공모 또는 신규 상장 취소가 결정될 가능성이 존재하며 이 경우 청약증거금은 청약자에게 반환된다는 점에 유의하시기 바랍니다.

(주7)
당사의 2기 회계연도는 2022년 07월 01일 개시하여 2023년 01월 31일에 종료하고, 이후 회계연도는 6개월 단위로 매년 02월 01일과 08월 01일에 개시합니다. 따라서 금번 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일(결산일)은 2022년 07월 01일(2023년 01월 31일)이며, 이후의 배당기산일(결산일)은 매년 02월 01일(07월 31일), 매년 08월 01일(01월 31일)입니다.

(3) 모집의 세부 내용(가) 청약자 유형군에 따른 배정비율

배정 대상

주식수

배정 비율

기관투자자

19,955,000주

65.0%

일반청약자

10,745,000주
35.0%

합계

30,700,000주

100.0%

(주1)
상기의 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

(주2)
기관투자자에게 배정된 모집물량은 대표주관회사인 KB증권㈜를 통하여 청약이 실시됩니다.

(나) 배정 주식에 대한 인수

인수회사

주식수

인수 비율

배정대상

KB증권㈜
30,700,000주
100.0%
기관투자자, 일반청약자

합계

30,700,000주
100.0%

-

(주1)
최종 인수주식수 및 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

(다) 청약취급처별 일반청약자 배정주식수

회사명

주식수

비율

KB증권㈜
10,745,000주
100.0%

합계

10,745,000주

100.0%

(주1)
일반청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 따라 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나, 청약 시 별도로 실명확인의 절차가 필요합니다.

(주2)
일반청약자는 어느 한 청약취급처에 동일인의 명의로 개설된 복수의 계좌를 동시에 이용한 이중청약을 할 수 없고, 일반청약자가 이중청약을 하는 경우 그 전부를 청약하지 않은 것으로 봅니다.

나. 모집가액 결정방법(1) 모집가액 결정절차당사는 「부동산투자회사법」 제18조 및 「부동산투자회사법 시행령」 제15조에 의거하여, 2022년 08월 02일 이사회 결의에 의해 금번 일반공모의 주당 모집가액을 공5,000원으로 결정하였습니다. 모집가액 산정의 상세 내역은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가 - 가. 기준가격의 산정 및 공시』를 참고하시기 바랍니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 않은 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 고려하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

당사는 모집가액의 결정과는 별개로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 수요예측 절차에 대한 사항 등을 참고하여 수요예측을 실시할 예정입니다.금번 ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 "공모"에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 "기업공개"에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 수요예측 절차에 대한 사항 등을 동 규정에서 정한 바를 대체로 참고하여 실시할 예정입니다. 이에 금번 공모에서는 일반적인 주권비상장법인의 기업공개시 적용되는 수요예측 관련 사항들과 상이한 점(수요예측 참가자격 등)이 있을 수 있으니, 금번 공모에 참여할 예정인 투자자께서는 증권신고서 기재 내용을 면밀히 참고하시고 참여 시 유의하여 주시기 바랍니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]
제2조(용어의 정의)

2. "공모"란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. "기업공개"란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

(중략)

7. "수요예측"이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

(2) 수요예측에 관한 사항

(가) 수요예측공고 및 수요예측 일시

구 분
내 용
비 고

공고 일시
2022년 09월 06일(화)
(주1)

기업 IR
2022년 08월 22일(월) ~ 2022년 09월 05일(월)
(주2)

수요예측 일시
기관투자자(한국시간 기준)
2022년 09월 06일(화) ~ 2022년 09월 07일(수)
(주3)

문의처
KB증권㈜ (☎ 02-6114-0987, 0995, 0458)
-

(주1)
수요예측 안내공고는 2022년 09월 06일(화) 대표주관회사인 KB증권㈜의 홈페이지(https://www.kbsec.com)에 게시함으로써 개별 통지에 갈음합니다.

(주2)
금번 공모와 관련하여 기업 IR은 기관투자자를 대상으로 진행할 예정입니다.

(주3)
수요예측에 참여하는 기관투자자의 경우 2022년 09월 06일(화) ~ 2022년 09월 07일(수)에 수요예측이 진행되며, 마감시간은 한국시간 기준 2022년 09월 07일(수) 오후 5시입니다. 수요예측 마감시각 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

(주4)
상기 일정은 추후 공모 일정에 따라서 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(나) 수요예측 참가자격1) 기관투자자

기관투자자는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제8호에 의한 다음 각 목에 해당하는 자를 말합니다.가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제249조의6 또는 제249조의 10에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구다. 「국민연금법」에 의하여 설립된 국민연금공단라. 「우정사업본부 직제」에 따른 우정사업본부마. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자사.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이하 "신탁회사"라 한다)아. 「금융투자업규정」 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 "부동산신탁회사"라 한다)※ 대표주관회사는 본 수요예측에 투자일임회사, 신탁회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목 및 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.※ 대표주관회사는 본 수요예측에 해외 기관투자자로 참여하는 경우 상기 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.※ 고위험고수익투자신탁이란 「조세특례제한법」 제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등을 말하며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁으로서 다음 각호의 요건을 충족해야 합니다.① 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우, "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁 등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.② 국내 자산에만 투자할 것다만, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제18호에 의거 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 합니다.

[조세특례제한법]
제91조의15(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)① 거주자가 대통령령으로 정하는 채권 또는 대통령령으로 정하는 주권을 일정 비율 이상 편입하는 대통령령으로 정하는 투자신탁 등(이하"고위험고수익투자신탁"이라 한다)에 2017년12월31일까지 가입하는 경우 1명당 투자금액 3천만원(모든 금융회사에 투자한투자신탁 등의 합계액을 말한다) 이하인 투자신탁 등에서 받는 이자소득 또는 배당소득에 대해서는 「소득세법」 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다.

[조세특례제한법 시행령]

제93조(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)① 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 채권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자(이하 이 조에서 "신용평가업자"라 한다) 2명 이상이 평가한 신용등급 중 낮은 신용등급이 BBB+ 이하(「전자단기사채등의 발행 및 유통에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전자단기사채의 경우 A3+ 이하)인 사채권(이하 이 조에서 "비우량채권"이라 한다)을 말한다.② 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 주권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장에 상장된 주권(이하 이 조에서 "코넥스 상장주식"이라 한다)을 말한다.

③ 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 투자신탁 등"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁(이하 이 조에서 "투자신탁등"이라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.

1. 해당 투자신탁등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율(이하 이 조에서 "일일보유비율"이라 한다)을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.

2. 국내 자산에만 투자할 것

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제2조(용어의 정의)

18. "고위험고수익투자신탁"이란 조세특례제한법 제91조의15제1항에 따른 투자신탁 등을 말한다. 다만, 해당 투자신탁 등의 최초 설정일ㆍ설립일로부터 수요예측 참여일까지의 기간이 6개월 미만인 경우에는 같은 법 시행령 제93조제3항제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 수요예측 참여일 직전 영업일의 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 한다.

※ 투자일임회사, 신탁회사, 부동산신탁회사, 일반 사모집합투자업을 등록한 집합투자회사의 경우 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제5조의2에 의거하여 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
① 투자일임회사는 투자일임계약을 체결한 투자자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 투자일임재산으로 기업공개를 위한 수요예측등에 참여할 수 있다. 다만, 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁의 경우에는 제1호 및 제4호를 적용하지 아니한다.1. 제2조제8호에 따른 기관투자자(같은 호 마목에 따른 투자일임회사는 제외한다)일 것2. 제9조제4항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것3. 제17조의2제6항제1호에 따라 불성실 수요예측등 참여자로 지정되어 기업공개를 위한 수요예측등 참여 및 공모주식 배정이 금지된 자가 아닐 것4. 투자일임계약 체결일로부터 3개월이 경과하고, 수요예측등 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원이상일 것② 투자일임회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한하여 투자일임회사의 고유재산으로 기업공개를 위한 수요예측등에 참여할 수 있다.1. 투자일임업 등록일로부터 2년이 경과하고, 투자일임회사가 운용하는 전체 투자일임재산의 수요예측등 참여일전 3개월간의 일평균 평가액이 50억원 이상일 것2. 투자일임회사가 운용하는 전체 투자일임재산의 수요예측등 참여일전 3개월간의 일평균 평가액 (투자일임업 등록일로부터 3개월이 경과하지 않은 경우에는 투자일임업 등록일부터 수요예측등 참여일전까지 투자일임재산의 일평균 평가액을 말한다)이 300억원 이상일 것③ 투자일임회사는 투자일임재산 또는 고유재산으로 수요예측등에 참여하는 경우 각각 제1항 또는 제2항의 조건이 모두 충족됨을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서 및 이를 증빙하기 위하여 대표주관회사가 요구하는 서류를 대표주관회사에 제출하여야 한다.④ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측등에 참여할 수 있다.⑤ 제1항 및 제3항의 규정은 신탁회사에 준용한다. 이 경우 "투자일임회사"는 "신탁회사"로, "투자일임계약"은 "신탁계약"으로, "투자일임재산"은 "신탁재산"으로 본다.⑥ 제2항 및 제3항의 규정은 일반 사모집합투자업을 등록한 집합투자회사에 준용한다. 이 경우 "투자일임회사"는 "집합투자회사"로, "투자일임업"은 "일반 사모집합투자업"으로, "투자일임재산"은 "집합투자재산"으로 본다.⑦ 고위험고수익투자신탁을 운용하는 기관투자자는 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우 제2조제18호의 요건이 모두 충족됨을 확인하여야 한다.
※ 집합투자회사등의 경우「증권 인수업무 등에 관한 규정」제9조의2에 의거하여 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.① 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측등에 참여하고자 하는 경우 각각 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제87조제1항제2호의4, 제99조제2항제2호의4, 제109조제1항제2호의4에 해당함을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.② 기업공개를 위한 대표주관회사가 제1항에 따라 집합투자회사등에게 공모주식을 배정하고자 하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.1. 수요예측등에 참여하는 집합투자회사등은 위탁재산의 경우 매입 희망가격을 제출하지 아니하도록 할 것2. 수요예측등에 참여한 기관투자자가 공모가격 이상으로 제출한 전체 매입 희망수량이 증권신고서에 기재된 수요예측 대상주식수를 초과할 것3. 동일한 인수회사를 자기 또는 관계인수인으로 하는 집합투자업자등에게 배정하는 공모주식의 합계를 기관투자자에게 배정하는 전체수량의 1% 이내로 할것

※ 참가자격 관련 참고사항

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 집합투자증권에 자산총액의 100분의 40을 초과하여 투자할 수 있는 부동산투자회사의 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제81조 제1항 제3호 다목에 의거하여, 동법 시행령 제80조 제1항 제8호의2에 따른 집합투자기구 및 동법 제249조의8 제1항에 따른 일반 사모집합투자기구 이외의 펀드(이하 "일반 공모펀드")의 주식 취득이 제한됩니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제81조(자산운용의 제한)① 집합투자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 투자자 보호 및 집합투자재산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 이를 할 수 있다.

3. 집합투자재산을 집합투자증권(제279조제1항의 외국 집합투자증권을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)에 운용함에 있어서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

다.
집합투자증권에 자산총액의 100분의 40을 초과하여 투자할 수 있는 집합투자기구(제279조제1항의 외국 집합투자기구를 포함한다)의 집합투자증권에 투자하는 행위

그러나 당사가 취득한 투자자산 중 ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사는 사모 부동산투자회사이고, 사모 부동산투자회사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조 제5항 제1호, 동법 시행령 제6조 제1항 제1호에 따라 집합투자의 범위에서 제외됩니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]
제6조(금융투자업)⑤ 제4항에서 "집합투자"란 2인 이상의 투자자로부터 모은 금전등을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 아니하면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외한다.1.
대통령령으로 정하는 법률에 따라 사모(私募)의 방법으로 금전등을 모아 운용ㆍ배분하는 것으로서 대통령령으로 정하는 투자자의 총수가 대통령령으로 정하는 수 이하인 경우

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령]제6조(집합투자의 적용배제)① 법 제6조제5항제1호에서 "대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다. 1.
「부동산투자회사법」

또한, 당사가 취득한 투자자산 중 집합투자증권에 해당하는 LB영국일반사모부동산신탁 18호 및 19호의 수익증권은 당사 자산총액의 100분의 40을 초과하지 않으며, 당사는 상장 이후에도 집합투자증권에 자산총액의 100분의 40을 초과하여 투자하지 않을 예정입니다. 따라서 금번 공모 시 일반 공모펀드의 참여가 제한되지 않는 점 참고하시기 바랍니다.

참고로, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조 제5항 제1호, 제9조 제18항, 동법 시행령 제6조 제3항 제2문, 제14조 제2항 제2문에 따르면, 당사와 같이 (1) 부동산에 자산총액의 100분의 50을 초과하여 투자하는 일반사모집합투자기구(LB영국일반사모부동산신탁 18호 및 19호가 이에 해당합니다) 또는 (2) 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사(㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사가 이에 해당합니다)에 대한 투자금액을 합산한 금액이 자산총액의 100분의 80을 초과하는 공모부동산투자회사에 대해서는 투자자 합산 조항이 적용되지 않습니다. 따라서 당사가 LB영국일반사모부동산신탁 18호 및 19호의 수익증권 발행총수, ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사의 주식 발행총수의 100분의 10 이상을 취득하는 경우에도 LB영국일반사모부동산신탁 18호 및 19호, ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사 의 투자자 수를 산정함에 있어 당사의 투자자 수를 합산하지 않으므로, 당사의 투자와 관계없이 LB영국일반사모부동산신탁 18호 및 19호, ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사는 사모로 유지됩니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]
제6조(금융투자업)⑤ 제4항에서 "집합투자"란 2인 이상의 투자자로부터 모은 금전등을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 아니하면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외한다.1.
대통령령으로 정하는 법률에 따라 사모(私募)의 방법으로 금전등을 모아 운용ㆍ배분하는 것으로서 대통령령으로 정하는 투자자의 총수가 대통령령으로 정하는 수 이하인 경우
제9조(그 밖의 용어의 정의)(19) 이 법에서 "사모집합투자기구"란 집합투자증권을 사모로만 발행하는 집합투자기구로서 대통령령으로 정하는 투자자의 총수가 대통령령으로 정하는 방법에 따라 산출한 100인 이하인 것을 말하며, 다음 각 호와 같이 구분한다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령]제6조(집합투자의 적용배제)③ 법 제6조제5항제1호에서 "대통령령으로 정하는 수"란 49인을 말한다. 이 경우 49인을 계산할 때 다른 집합투자기구(제80조제1항제5호의2에 따른 사모투자재간접집합투자기구, 같은 항
제5호의3에 따른 부동산ㆍ특별자산투자재간접집합투자기구 또는 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 집합투자기구 등에 대한 투자금액을 합산한 금액이 자산총액의 100분의 80을 초과하는 「부동산투자회사법」 제49조의3제1항에 따른 공모부동산투자회사는 제외한다)가 해당 집합투자기구의 집합투자증권 발행총수의 100분의 10 이상을 취득하는 경우에는 그 다른 집합투자기구의 투자자(제2항에 따른 투자자를 말한다)의 수를 더해야 한다.
제14조(사모집합투자기구의 기준) ② 법 제9조제19항 각 호 외의 부분에 따른 사모집합투자기구의 투자자 총수는 다음 각 호의 구분에 따른 투자자의 수를 합산한 수로 한다. 이 경우 투자자의 총수를 계산할 때 다른 집합투자기구(제80조제1항제5호의2에 따른 사모투자재간접집합투자기구, 같은 항
제5호의3에 따른 부동산ㆍ특별자산투자재간접집합투자기구 또는 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 집합투자기구 등에 대한 투자금액을 합산한 금액이 자산총액의 100분의 80을 초과하는 「부동산투자회사법」 제49조의3제1항에 따른 공모부동산투자회사는 제외한다)가 그 집합투자기구의 집합투자증권 발행총수의 100분의 10 이상을 취득하는 경우에는 그 다른 집합투자기구의 투자자(제1항에 따른 투자자를 말한다. 이하 제3항에서 같다)의 수를 더해야 한다.
제80조(자산운용한도 제한의 예외 등)① 법 제81조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우를 말한다.
5의3. 법 제81조제1항제3호가목을 적용할 때 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 집합투자기구 등의 집합투자증권(라목의 경우에는 「부동산투자회사법」 제14조의8제3항에 따른 부동산투자회사가 발행한 지분증권을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)에 대한 투자금액을 합산한 금액이 자산총액의 100분의 80을 초과하는 집합투자기구(이하 "부동산ㆍ특별자산투자재간접집합투자기구"라 한다)가 같은 집합투자업자가 운용하는 집합투자기구 등의 집합투자증권에 각 집합투자기구 등의 자산총액의 100분의 100까지 투자하는 행위

가. 부동산집합투자기구

나. 제5호다목1) 및 2)에 해당하는 특별자산에 투자하는 특별자산집합투자기구

다.
부동산 또는 나목에 따른 특별자산에 자산총액의 100분의 50을 초과하여 투자하는 일반사모집합투자기구(법 제249조의7제5항 각 호의 방법으로 집합투자재산을 운용하지 않는 일반사모집합투자기구로 한정한다)

라.
「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사

2) 참여제외대상다음에 해당하는 자는 수요예측에 참여할 수 없습니다. 다만 하기 ④항 및 ⑤항에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.① 인수회사 및 인수회사의 이해관계인(「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제9호에 의한 이해관계인을 말함). 다만, 동 규정 제9조의2제1항에 따라 위탁재산으로 청약하는 집합투자회사, 투자일임회사, 신탁회사(이하 "집합투자회사등"이라 한다)는 인수회사 및 인수회사의 이해관계인으로 보지 아니한다.

② 발행회사의 이해관계인. 다만, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조제9호의 가목 및 라목의 임원은 제외한다.③ 금번 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자④ 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자⑤ 대표주관회사가 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의신규 상장일이 금번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등⑥ 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제17조의2제3항에 의거 금번 공모 이전에 실시한 공모에서 수요예측일 현재 한국금융투자협회 홈페이지에 "불성실 수요예측등 참여자"로 분류되어 제재기간 중에 있는 기관투자자⑦ 금번 공모시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제10조의3제1항에 따른 환매청구권을 부여하지 않음에 따라 동 규정 제5조제1항제2호에서 정의하는 창업투자회사등

※ 금번 수요예측에 참여한 후 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제17조의2 제1항에 해당하는 "불성실 수요예측등 참여자"로 지정되는 경우 동 규정 동조 제3항에 의거하여 해당 불성실 수요예측 발생일로부터 일정 기간 동안 수요예측의 참여 및 공모주식 배정이 제한되므로 유의하시기 바랍니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]제17조의2(불성실 수요예측등 참여자의 관리)① 기업공개 또는 무보증사채 공모시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 불성실 수요예측등 참여행위로 본다.1. 수요예측등에 참여하여 주식 또는 무보증사채를 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 주금 또는 무보증사채의 납입금을 납입하지 아니한 경우2. 기업공개시 수요예측에 참여하여 의무보유를 확약하고 주식을 배정받은 후 의무보유기간 내에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우. 이 경우 의무보유기간 확약의 준수여부는 해당기간 중 일별 잔고를 기준으로 확인한다.가. 해당 주식을 매도 등 처분하는 행위

나. 해당 주식을 대여하거나, 담보로 제공 또는 대용증권으로 지정하는 행위

다. 해당 주식의 종목에 대하여 법 제180조제1항제2호에 따른 공매도를 하는 행위. 이 경우 일별 잔고는 공매도 수량을 차감하여 산정한다.(이하 이 항 및 <별표 1>에서 같다)

라. 그 밖에 경제적 실질이 가목부터 다목에 준하는 일체의 행위3. 수요예측등에 참여하면서 관련정보를 허위로 작성ㆍ제출하는 경우4. 수요예측등에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써 법 제11조를 위반한 경우5. 투자일임회사, 신탁회사, 부동산신탁회사 및 일반 사모집합투자업을 등록한 집합투자회사가 제5조의2 제1항부터 제6항까지를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측등에 참여한 경우6. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 벤처기업투자신탁의 신탁계약이 설정일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 신탁계약이 해지(신탁계약기간이 3년 이상인 집합투자기구의 신탁계약기간 종료일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우7. 사모의 방법으로 설정된 벤처기업투자신탁이 수요예측등에 참여하여 공모주식을 배정받은 후 최초 설정일로부터 1년 6개월 이내에 환매되는 경우8. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 고위험고수익투자신탁의 설정일ㆍ설립일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 해지(계약기간이 1년 이상인 고위험고수익투자신탁의 만기일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우9. 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제8호까지의 규정에 준하는 경우

※ 대표주관회사인 KB증권㈜의 불성실 수요예측등 참여자의 정보관리에 관한 사항「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제17조2에 의거 대표주관회사인 KB증권㈜는 상기 사유에 해당하는 불성실 수요예측등 참여자에 대한 정보를 한국금융투자협회에 통보하며, 협회는 협회 정관 제41조에 따라 설치된 자율규제위원회의 의결을 거쳐 불성실 수요예측등 참여자로 지정하고, 불성실 수요예측등 참여자의 명단을 협회 홈페이지에 게시합니다. 또한, 대표주관회사인 KB증권㈜는 금번 공모를 통해 발생한 불성실 수요예측등 참여자에 관하여 KB증권㈜ 인터넷 홈페이지(http://www.kbsec.com)에 다음 각호의 내용을 게시할 수 있습니다.1. 사업자등록번호 또는 외국인투자등록번호2. 불성실 수요예측등 참여자의 명칭3. 해당 사유가 발생한 종목4. 해당 사유5. 해당 사유의 발생일6. 기타 협회가 필요하다고 인정하는 사항

[불성실 수요예측 참여 제재사항]

불성실 수요예측등 참여행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측등 참여 제재(미청약ㆍ미납입과 의무보유 확약위반 행위에 대한 제재기준을 분리ㆍ적용)

적용 대상

위반금액

수요예측 참여제한기간

정의

규모

미청약ㆍ미납입

미청약ㆍ미납입주식수 × 공모가격

1억원초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액5천만원 당 1개월씩 가산

* 참여제한기간 상한 : 24개월

1억원이하

6개월

의무보유 확약위반

의무보유 확약위반주식수 × 공모가격

1억원초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액1.5억원 당 1개월씩 가산* 참여제한기간 상한 : 12개월

1억원이하

6개월

수요예측등 정보허위 작성ㆍ제출

배정받은 주식수 × 공모가격

미청약ㆍ미납입과 동일* 참여제한기간 상한 : 12개월

법 제11조 위반대리청약

대리청약 처분이익

미청약ㆍ미납입과 동일* 참여제한기간 상한 : 12개월

투자일임회사 등수요예측등참여조건 위반

배정받은 주식수 × 공모가격

미청약ㆍ미납입과 동일* 참여제한기간 상한 : 6개월

벤처기업투자신탁 해지금지 위반

12개월 이내 금지

사모 벤처기업투자신탁 환매금지 위반

12개월 × 환매비율

고위험고수익투자신탁 해지금지 위반

12개월 이내 금지

기타 인수질서 문란행위

6개월 이내 금지

(주1)
의무보유확약위반 주식수: 의무보유확약 주식수와 의무보유확약 기간 중 보유주식가 가장 적은 날의 주식수와의 차이

(주2)
사모 벤처기업투자신탁 환매비율 : 환매금액 누계 / (설정액 누계 - 환매외 출금액 누계)

(주3)
가중: 해당 사유발생일 직전 2년 이내에 불성실 수요예측등 참여자로 지정된 사실이 있는 자에 대하여는 100분의 200 범위 내 가중할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여자 지정횟수(종목수 기준이며, 해당 지정심의건을 포함)가 2회인 경우 100분의 50, 3회 및 4회인 경우 100분의 100, 5회 이상인 경우 100분의 200을 가중할 수 있음. 다만, 수요예측 참여제한 기간은 미청약, 미납입의 경우 36개월, 기타의 경우 24개월을 초과할 수 없음

(주4)
감면:1) 해당 사유 발생일 직전 1년 이내 불성실 수요예측등 참여자 지정 여부, 고의ㆍ중과실 여부, 사후 수습 노력의 정도, 위반금액 및 비중의 경미성, 그 밖의 정상을 참작하여 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 감경 또는 면제(불성실 수요예측등 참여자로 지정하되 수요예측 참여를 제한하지 않는 것) 할 수 있음2) 위원회가 필요하다고 인정하여 제재금을 부과하는 경우에 의무보유 확약위반 후 사후 수습을 위하여 확약기간 내 해당 주식을 재매수하거나 위반비중이 경미하여 확약준수율*이 70% 이상인 경우 위원회는 확약준수율 이내에서 수요예측등 참여제한 기간을 감면할 수 있음* 확약준수율 : [해당 주식의 확약기간 내 일별 잔고 누계액 / (배정받은 주식수 X 확약기간 일수) ] X 100(%). 단, 일별 잔고는 확약한 수량 이내로 함

(주5)

제재금 산정기준1) Max [수요예측등 참여제한기간(개월수) × 500만원, 경제적 이익*]* 100만원 이하의 경제적 이익은 절사

- 해당 사유 발생일 직전 1년 이내 불성실 수요예측등 참여자 지정 여부, 고의ㆍ중과실 여부, 사후 수습 노력의 정도, 위반금액 및 비중을 고려하여 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 감경할 수 있음2) 불성실 수요예측등 적용 대상별 경제적 이익- 경제적 이익 산정표준을 기준으로 구체적인 사례에 따라 손익을 조정할 수 있으며, 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 달리 정할 수 있음

적용 대상

경제적 이익 산정표준

미청약ㆍ미납입

- 의무보유 확약을 한 경우 : 배정 수량의 공모가격 대비 확약종료일 종가**기준 평가손익×(-1)

- 의무보유 확약을 하지 아니한 경우 : 배정 수량의 공모가격 대비 상장일 종가기준 평가손익×(-1)

의무보유확약위반

배정받은 주식 중 처분한 주식의 처분손익 + 미처분 보유 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익(*) - 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가(**) 기준 평가손익

* 사후 수습을 위하여 재매수한 주식의 재매수가격 대비 평가손익 포함

수요예측 등 정보허위 작성ㆍ제출

- 의무보유 확약을 한 경우 : 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가**기준 평가손익

- 의무보유 확약을 하지 아니한 경우 : 배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가기준 평가손익

법 제11조 위반 대리청약

대리청약 처분이익

투자일임회사 등수요예측등참여조건 위반

- 의무보유 확약을 한 경우 : 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가**기준 평가손익

- 의무보유 확약을 하지 아니한 경우 : 배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가기준 평가손익

** 위원회 의결일 전 5 영업일까지 의무보유 확약기간이 경과하지 아니한 경우 위원회 의결일 5 영업일 전일을 기산일로 하여 과거 3영업일간의 종가평균을 확약종료일 종가로 적용하여 산정

(다) 수요예측 대상주식에 관한 사항

구분
주식수
비율

기관투자자
19,955,000주
65.0%

(주1)
비율은 전체 공모주식수 30,700,000주에 대한 비율입니다.

(주2)
일반청약자 배정분 10,745,000주는 수요예측 대상주식이 아닙니다.

(라) 수요예측 참가 신청수량 최고 및 최저한도

구 분
최고한도
최저한도

기관투자자
각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청수량 X 신청가격)또는 19,955,000주(기관배정물량) 중 적은 수량
1,000주

(주1)
금번 수요예측에 있어서는 물량 배정 시 "참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려하여 물량 배정이 이루어지는 바, 이러한 조건을 충족하는 수요예측 참여자에 대해서는 최대 수요예측 참여수량 전체에 해당하는 물량이 배정될 수도 있습니다. 따라서, 각 수요예측 참여자는 수요예측 참여시 이러한 사항을 각별히 유의하시고, 반드시 각 수요예측 참여자가 소화할 수 있는 실수요량 범위 내에서 수요예측에 참여하시기 바랍니다.

(주2)
금번 수요예측에 참여하는 기관투자자는 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월의 의무보유기간을 확약할 수 있습니다.

(마) 수요예측 참가 수량단위금번 수요예측 시 참가 수량단위는 1,000주입니다.※ 금번 수요예측 시, 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여방법을 인정합니다. 단, 이 경우 해당 기관투자자는 주당 5,000원으로 배정받겠다고 의사를 표시한 것으로 간주합니다. 한편, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우 가격을 제시하지 않고 참여하여야 합니다.

(바) 수요예측 참여방법

금번 수요예측은 대표주관회사인 KB증권㈜에서 수행하오니 아래의 수요예측 참여 방법 등을 참고하시어 참여해주시기 바랍니다.대표주관회사인 KB증권㈜는 국내 및 해외 기관투자자 모두 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 받으며, 서면으로는 접수를 받지 않습니다. 다만, KB증권㈜의 홈페이지 문제로 인해 인터넷 접수가 불가능할 경우 및 수요예측 참여자의 인터넷 수요예측 참여가 불가능한 경우에는 보완적으로 유선, fax, e-mail 등의 방법에 의해 접수를 받습니다. ※ 인터넷 접수방법

①
홈페이지 접속: http://www.kbsec.com ⇒ 최하단의 기업금융 ⇒ 수요예측 ⇒ 수요예측 참가

②
Log-in: 사업자등록번호 (해외기관투자자의 경우 투자등록번호), KB증권㈜ 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호 입력

③
참여기관 기본정보 입력 (또는 확인) 후 수요예측 참여

④
기관투자자로 금번 수요예측에 참가하고자 하나, 금융위원회 사이트 등에서 객관적으로 확인이 되지 않는 기관투자자는 반드시 기관투자자임을 증빙하는 서류를 KB증권㈜ ECM본부 E-mail(ipo@kbsec.com)로 송부하여 주시기 바라며, 증빙서류 없이 확인이 되지 않는 기관투자자는 물량배정에서 제외될 수 있습니다.

※ 인터넷 접수시 유의사항

①
수요예측에 참여하고자 하는 기관투자자는 수요예측 참여 전까지 KB증권㈜에 본인 명의의 위탁계좌가 개설되어 있어야 합니다. 집합투자회사는 고유재산, 집합투자재산, 투자일임재산, 고위험고수익투자신탁을 각각 개별 계좌로 참여하여야 하며, 그 외 기관투자자는 고유재산, 투자일임재산, 고위험고수익투자신탁을 각각 계별 계좌로 참여하여야 합니다.

②
비밀번호 5회 입력 오류시에는 소정의 서류를 지참하여 KB증권㈜ 영업점을 방문하여 비밀번호 변경을 하여야 하오니, 수요예측참여 전 반드시 비밀번호를 확인하신 후 참여하시기 바랍니다.

③
수요예측참여 내역은 수요예측마감시간 이전까지 정정 또는 취소가 가능하며, 최종 접수된 참여내역만을 유효한 것으로 간주합니다.

④
집합투자회사는 고유재산, 집합투자재산, 투자일임재산, 고위험고수익투자신탁을 구분하여 접수하셔야 하며, 집합투자재산의 경우 펀드별 참여내역을 통합하여 1건으로 참여하셔야 합니다. 한편, 대표주관회사는 수요예측 후 물량 배정시 당해 집합투자회사에 고유재산, 집합투자재산, 투자일임재산, 고위험고수익투자신탁을 구분하여 배정하며, 집합투자재산의 펀드별 물량 배정은 각각의 집합투자회사가 자체적으로 마련한 기준에 의해 자율적으로 배정하여야 합니다.

⑤
또한, 집합투자회사 참여분 중 집합투자재산의 경우 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 를 수요예측 인터넷 접수시 Excel 파일로 첨부하여야합니다.

⑥
고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우, 각 고위험고수익투자신탁 펀드별 참여내역을 기관투자자 명의 1건으로 통합하여 참여하여야 합니다. 한편 대표주관회사는 수요예측 후 물량 배정시 당해 기관투자자의 고위험고수익투자신탁에 대해 1건으로 통합 배정하며, 펀드별 물량 배정은 각각의 기관투자자가 마련한 기준 및 법령 등 관계 규정에 따른 기준에 의해 배정합니다.

⑦
또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우, 대표주관회사가 정하는 소정의 양식(「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제18호에 해당하는 고위험투자신탁임을 확약하는 "고위험고수익투자신탁 확약서")을 홈페이지에서 다운로드 후 작성 및 날인하여 업로드하여야 합니다.

⑧
투자일임회사가 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 경우, 투자일임계약을 체결한 투자자가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조 제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실 수요예측등 참여자 여부와 투자일임계약 체결일로 부터 3개월 경과여부 및 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원 이상인 지를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑨
투자일임회사가 고유재산으로 수요예측에 참여하는 경우, 투자일임업 등록일로부터 2년 경과 및 수요예측 참여일전 3개월간의 투자일임회사가 운용하는 전체 투자일임재산의 일평균 평가액이 50억원 이상인지 여부 혹은 수요예측 참여일전 3개월간의 투자일임회사가 운용하는 전체 투자일임재산의 일평균 평가액(투자일임업 등록일로부터 3개월이 경과하지 않은 경우에는 투자일임업 등록일부터 수요예측 참여일전까지 투자일임재산의 일평균 평가액)이 300억원 이상인지 여부를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑩
신탁회사로 수요예측에 참여하는 경우, 신탁계약을 체결한 투자자가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실 수요예측등 참여자 여부와 신탁계약 체결일로 부터 3개월 경과여부 및 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 신탁재산의 평가액이 5억원 이상인 지를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑪
부동산신탁회사로 수요예측에 참여하는 경우, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2 제3항에 따라 고유재산으로만 수요예측에 참여할 수 있으며, 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑫
집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 수요예측에 참여하는 경우, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조의2제1항에 따른 "확약서"를 징구할 수 있으며, 이를 요청받은 집합투자회사등이 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

⑬
대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제8호 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 금번 공모시 국내 및 해외 기관투자자를 대상으로 한 청약수수료는 없습니다.

(사) 수요예측 접수일시 및 방법

구분
접수일시
문의처

KB증권㈜를 통하여 수요예측에참여하는 기관투자자
2022년 09월 06일(화) ~2022년 09월 07일(수)
TEL : 02) 6114-0987, 0995, 0458FAX : 02) 6114-5642

(주1)
국내 및 해외 기관투자자의 경우 2022년 09월 06일(화) ~ 2022년 09월 07일(수)]에 수요예측이 진행되며, 마감시간은 한국시간 기준 2022년 09월 07일(수) 오후 5시입니다. 수요예측 마감시각 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

(아) 기타 수요예측 참여와 관련한 유의사항

① 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여/정정/취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

② 모든 수요예측 참가자는 수요예측 인터넷 참여 이전까지 대표주관회사인 KB증권㈜에 본인 명의의 위탁 계좌를 개설하여야 합니다.

③ 참가신청금액이 각 수요예측 참여자별 최고 한도를 초과할 때에는 최고 한도로 참가한 것으로 간주합니다.

④ 금번 수요예측 시, 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여방법을 인정합니다. 단, 이 경우 해당 기관투자자는 주당 5,000원으로 배정받겠다고 의사를 표시한 것으로 간주합니다. 한편, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우 가격을 제시하지 않고 참여하여야 합니다. 이때 집합투자회사등은 각각 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제87조제1항제2호의4, 제99조제2항제2호의4, 제109조제1항제2호의4에 해당함을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 합니다.⑤ 수요예측 참여시 입력(또는 확인)된 참여기관의 기본정보에 허위의 내용이 있을 경우 참여 자체를 무효로 하며, 불성실 수요예측등 참여자로 관리합니다. 특히, 집합투자업자가 불성실 수요예측등 참여 행위를 하는 경우에는 당해 집합투자업자가 운용하는 전체 펀드에 대해 불성실 수요예측등 참여자로 관리합니다.

⑥ 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 펀드가 조세특례제한법 제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등에 해당하는지 여부(다만, 해당 투자신탁 등의 최초 설정일ㆍ설립일로부터 수요예측 참여일까지의 기간이 6개월 미만인 경우에는 같은 법 시행령 제93조 제3항 제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 수요예측 참여일 직전 영업일의 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상 일것)를 확인하여야 하며, 대표주관회사는 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑦ 투자일임회사의 경우, 투자일임계약을 체결한 투자자가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조 제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실 수요예측등 참여자 여부, 투자일임계약 체결일로 부터 3개월이 경과하고 수요예측등 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원 이상인지 여부를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.또한, 투자일임회사가 고유재산으로 수요예측에 참여하는 경우, 투자일임업 등록일로부터 2년 경과 및 수요예측 참여일전 3개월간의 투자일임회사가 운용하는 전체 투자일임재산의 일평균 평가액이 50억원 이상인지 여부 또는 수요예측 참여일전 3개월간의 투자일임회사가 운용하는 전체 투자일임재산의 일평균 평가액(투자일임업 등록일로부터 3개월이 경과하지 않은 경우에는 투자일임업 등록일부터 수요예측 참여일전까지 투자일임재산의 일평균 평가액)이 300억원 이상인지 여부를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.⑧ 신탁회사로 수요예측에 참여하는 경우, 신탁계약을 체결한 투자자가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실 수요예측등 참여자 여부와 신탁계약 체결일로 부터 3개월 경과여부 및 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 신탁재산의 평가액이 5억원 이상인 지를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.⑨ 부동산신탁회사의 경우, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2 제3항에 따라 고유재산으로만 수요예측에 참여할 수 있으며, 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실 수요예측등 참여자에 해당될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑩ 집합투자회사가 통합신청하는 각 펀드의 경우 수요예측일 현재 약관승인 및 설정이 완료된 경우에 한합니다. 또한, 동일한 집합투자업자의 경우 각 펀드별 수요를 취합하여 1건으로 통합신청하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다.또한, 고위험고수익투자신탁 혹은 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각각의 펀드별 참여내역을 고위험고수익투자신탁 혹은 투자일임재산으로 통합하여 참여하여야 하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 한편, 해당 펀드의 종목별 편입한도, 만기일 등은 사전에 자체적으로 확인한 후 신청하여 주시기 바랍니다.

⑪ 고위험고수익투자신탁 혹은 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 해당 고위험고수익투자신탁 혹은 투자일임재산의 가입자가 인수회사 또는 발행회사의 이해관계인인지 여부를 확인하여야 하며, 이에 해당하는 경우 해당 고위험고수익투자신탁 혹은 투자일임재산이 공모주 수요예측에 참가하지 않도록 조치하여야 합니다.

⑫ 수요예측 인터넷 참여를 위한 "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리의 책임은 전적으로 기관투자자 본인에게 있으며, "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리 부주의로 인해 발생되는 문제에 대한 책임은 당해 기관투자자에게 있음을 유의하시기 바랍니다.

⑬ 수요예측 참가시 의무보유 확약기간을 미확약, 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월로 제시가 가능합니다.

⑭ 수요예측 참가시 의무보유 확약을 한 기관투자자의 경우 기준일로부터 의무보유 확약 +2일의 기간까지의 일별잔고증명서 및 매매내역서를 의무보유확약기간 종료 후 1주일 이내에 대표주관회사인 KB증권㈜ ECM본부 E-mail(ipo@kbsec.com)로 보내주시기 바랍니다. 이때 제출하지 않은 기관투자자는 불성실 수요예측등 참여자로 지정되어 불성실 수요예측등 발생일 이후 1년 이내의 일정기간동안 수요예측에 참여할 수 없습니다. 또한 펀드만기가 의무보유확약기간에 미치지 못해 매도를 하는 경우에도 불성실 수요예측등 참여자로 지정하오니 기관투자자등은 수요예측에 참여하기 전에 해당 펀드의 만기를 확인하여 수요예측에 참여하기 바랍니다.

⑮ 의무보유확약기간은 결제일 기준이 아니므로 의무보유확약기간 종료일 익일부터 매매가 가능하며, 잔고증명서 및 매매내역서는 동 기준에 근거하여 제출하시길 바랍니다.

(자) 수량배정 방법상기와 같은 방법에 의해 수요예측 참여자들을 대상으로 "참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려한 후, 대표주관회사인 KB증권㈜가 배정물량을 결정합니다. 단, 금번 수요예측 후 배정시에는「증권 인수업무 등에 관한 규정」제9조에 따른 주식의 배정에 대한 사항이 적용되지 않습니다.(차) 배정결과 통보

수요예측 참여기관은 개별적으로 대표주관회사인 KB증권㈜ 홈페이지(https://www.kbsec.com)에 접속한 후 기관별 배정물량을 직접 확인하여야 하며, 이를 개별 통보에 갈음합니다. 수요예측 참여에 의해 배정된 물량을 미청약한 경우에는 불성실 수요예측등 참여자로 금융투자협회의 업무관련 홈페이지(http://work.kofia.or.kr)에 게시 등록됩니다.

(카) 기타 수요예측실시에 관한 유의사항

① 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정받기를 희망하는 기관투자자 등은 대표주관회사에 미리 청약의 의사를 표시하고 청약일에 추가청약할 수 있습니다. 다만, 최종적으로 기관투자자에 배정된 수량에 대한 청약이 모두 완료되는 경우에는 추가로 배정받을 수 없습니다.

② 상기와 같은 기관투자자에 대한 추가 청약 후 잔여물량이 있을 경우에는 이를 일반청약자 배정 물량에 합산하여 배정합니다. 그럼에도 불구하고 미청약물량이 있는 경우 기관투자자에게 다시 배정할 수 있습니다.

③ 수요예측 참여시 참가신청서를 허위로 작성 또는 제출된 참가신청서를 임의 변경하거나 허위자료를 제출하는 자는 참여자체를 무효로 합니다.

④ 상기 배정의 결과 불가피한 상황이 발생하여 배정이 원활하지 못할 경우 대표주관회사가 판단하여 배정에 대한 기준을 변경할 수 있습니다.

다. 모집절차(1) 모집 일자 및 방법

구분
일자
매체

수요예측 안내 공고
2022년 09월 06일(화)
인터넷 공고 (주1)

모집가액 확정 공고
-
(주2)

청약공고
2022년 09월 15일(목)
인터넷 공고

배정공고
2022년 09월 20일(화)
인터넷 공고 (주3)

(주1)
수요예측 안내공고는 2022년 09월 06일(화) 대표주관회사인 KB증권㈜의 홈페이지(http://www.kbsec.com)에 게시함으로써 개별통지를 갈음합니다.

(주2)
금번 공모는 주당 모집가액이 5,000원으로 확정되었기 때문에, 수요예측 이후 별도의 모집가액 확정공고를 진행하지 않습니다.

(주3)
일반청약자에 대한 배정공고는 2022년 09월 20일(화) 대표주관회사인 KB증권㈜의 홈페이지(http://www.kbsec.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

(주4)
일반청약자의 경우 청약증거금이 배정금액에 미달하는 경우 동 미달금액에 대하여 배정일(2022년 09월 20일(화))에 추가납입을 하여야 합니다. 추가납입을 하지 않은 일반청약자의 경우 동 미달 수량에 대하여는 배정받을 수 없습니다.

(주5)
상기 일정은 추후 공모 및 상장 일정에 따라서 변동 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(2) 청약방법(가) 청약의 개요

모든 청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 의한 실명자이어야 하며, 해당 청약사무취급처에 소정의 주식청약서를 청약증거금(단, 기관투자자의 경우 청약증거금이 면제됨)과 함께 제출하여야 합니다.

(나) 일반청약자의 청약

일반청약자는 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약 기간에 소정의 주식 청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 이를 해당 청약사무취급처에 제출하여야 합니다. 일반청약자의 경우 하나의 청약사무취급처 내에 개설된 복수의 계좌를 이용하여 동시에 청약하는 이중청약은 불가능합니다.※ 청약사무취급처: 대표주관회사인 KB증권㈜의 본ㆍ지점

(다) 일반청약자의 청약자격

일반청약자의 청약 자격은 청약사무취급처인 KB증권㈜의 본ㆍ지점의 일반청약자 청약자격에 따르며, 증권신고서 제출일 현재 각 청약사무취급처의 청약자격은 아래와 같습니다. 동 청약자격은 향후 변경될 수 있으므로 청약자격이 변경이 되는 경우는 각 청약사무처 홈페이지를 통하여 고지하도록 하겠습니다.

[KB증권㈜의 일반청약자 참가 자격]

구분
청약자격

청약자격

KB증권 영업점 개설 계좌

청약개시일(초일) 직전일까지 계좌개설 후 청약 가능

제휴은행 영업점 개설 계좌

KB증권 비대면 개설 계좌
청약 당일 계좌개설 후 청약 가능 (별도 제한 없음)

제휴은행 비대면 개설 계좌

최고 청약한도
■ 일반고객(100%): 청약한도의 100%

■ 우대고객(120%): 일반고객 청약한도의 120%

■ 우대고객(150%): 일반고객 청약한도의 150%

■ 우대고객(200%): 일반고객 청약한도의 200%

■ 우대고객(250%): 일반고객 청약한도의 250%

■ 우대고객(300%): 일반고객 청약한도의 300%

청약방법
■ HTS/MTS/홈페이지 청약

■ 지점 내방 청약

■ 유선청약(지점/고객센터)

■ ARS 청약

※ 일반고객의 경우 온라인 청약만 가능 (영업점(유선포함)/고객센터 청약 불가)

※ 단, 만 65세 이상 고객은 영업점(유선포함)/고객센터 청약 가능

청약한도우대기준
일반고객은 아래 조건에 따라 청약한도의 100%, 우대고객은 아래 조건에 따라 120%, 150%, 200%, 250% 또는 300%까지 청약이 가능합니다.

구분
세부내용

일반
100%
우대 조건에 해당하지 않는 고객

우대
120%
아래 ①, ② 중 1가지 이상 충족

① 프라임클럽 가입 및 유지

② 공모주청약 전일까지 마이데이터 타사계좌 연동 및 유지

150%
아래 ①, ②, ③, ④, ⑤ 중 1가지 이상 충족

① 직전 2개월 이상 적립식상품 월 30만원 이상(정기대체)

- 정기대체 및 은행이체 포함(임의식, 자유적립식, 정액정립식)

(단, 발행어음 및 주식/ETF/브라질채권 등 적립식서비스 제외)

- 정기대체 납입완료일 기준/직전 2개월(전월말기준)

② 공모주청약 전일까지 중개형 ISA 계좌에 1백만원 이상 순납입

- 타 금융사 및 당사 기존 ISA계좌에서 이전한 금액 포함

※ 순납입 = 납입금액 - 출금금액

③ 직전월말까지 KB국민은행 'KB증권 공모주 1.5배 정기예금' 가입

- 'KB able Plus통장' 동시 보유

④ 직전 3개월 주식약정 3천만원 이상

⑤ 직전월 자산 평잔 3천만원 이상

200%
아래 ①, ②, ③, ④, ⑤ 중 1가지 이상 충족

① 직전 3개월 주식약정 1억원 이상

② 직전월 자산 평잔 1억원 이상

③ 직전 2개월 이상 적립식상품 월 1백만원 이상(정기대체)

- 정기대체 및 은행이체 포함(임의식, 자유적립식, 정액정립식)

(단, 발행어음 및 주식/ETF/브라질채권 등 적립식서비스 제외)

- 정기대체 납입완료일 기준/직전2개월(전월말기준)

④ 공모주청약 전일까지 중개형 ISA 계좌에 1천만원 이상 순납입

- 타 금융사 및 당사 기존 ISA계좌에서 이전한 금액 포함

※ 순납입 = 납입금액 - 출금금액

⑤ 직전월말까지 개인형 IRP 계좌에 1천만원 이상 순납입

- 타 금융사 및 당사 기존 ISA계좌에서 이전한 금액 포함

※ 순납입 = 납입금액 - 출금금액

250%
KB스타클럽(MVP스타/로얄스타 등급) 고객

- 개인: 매월 10일 변경 등급 반영 / 법인: 매월 1일 변경 등급 반영

300%
아래 ①, ② 중 1가지 이상 충족

① Able Premier Members

- Able Premier Members 프리미엄블랙, 블랙, 퍼플 등급

② 직전월 자산 평잔 3억원 이상 & 직전월말 자산 3억원 이상 동시 만족

- 자산: 국내/해외주식, CMA, 현금성자산, 금융상품 등 총자산(단, 신용공여 자산 제외)

(주1) 개인/법인 고객 우대요건 동일 적용

유통시장별 구분
유통시장별 구분없이 청약

배정기준

청약주식수에 비례하여 안분배정하고
배정 결과 발생하는 1주 미만 단수주는 원칙적으로 5사6입 등 잔여주식이 최소화되도록 배정하며, 배정 후 잔여주식이 발생하는 경우 일반청약자 대상으로 추첨하거나 KB증권㈜가 인수할 수 있음

청약수수료
구분
MVP/로얄
골드/프리미엄
일반

오프라인(지점/고객센터)
무료
4,000원

온라인(HTS/MTS/홈페이지/ARS)
무료
1,500원

기타사항
- 경로자(만65세) 수수료 면제

- 기존 자문형 랩 '공모주서비스' 등록 계좌 수수료 면제

- 개인 공모주 청약 수수료는 able포인트로 납부 가능

- 법인우수고객 수수료 면제

청약증거금
청약증거금률 50%(모든 고객에 동일 적용)

(라) 일반청약자의 청약한도 및 청약단위

일반청약자는 KB증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약이 가능합니다. KB증권㈜의 1인당 청약한도, 청약단위는 아래와 같으며, 기타사항은 KB증권㈜가 투명하고 공정하게 정하여 공시한 방법에 의합니다. 단, 청약단위와 상이한 청약수량은 그 청약수량 하위의 청약단위로 청약한 것으로 간주합니다.

[KB증권㈜의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률]

구 분
일반청약자배정물량
최고 청약한도
청약증거금률

KB증권㈜
10,745,000주
(주1)

50%

(주1)

KB증권㈜의 일반청약자(100%) 최고청약한도는 3,580,000주이나, KB증권㈜의 우대기준 및 청약단위에 따른 청약한도는 다음과 같습니다. 단, 120% 우대고객은 아래 기재된 청약주식별 청약단위에 의거하여, 4,296,000주가 아닌, 4,295,000주의 청약한도가 적용됩니다.

구분
청약한도

일반
100%
3,580,000주

우대
120%

4,295,000
주

150%

5,370,000
주

200%

7,160,000
주

250%

8,950,000
주

300%

10,740,000
주

[KB증권㈜ 청약주식별 청약단위]

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하
10주

100주 이상 ~ 500주 이하
50주

500주 이상 ~ 1,000주 이하
100주

1,000주 이상 ~ 5,000주 이하
500주

5,000주 이상 ~ 10,000주 이하
1,000주

10,000주 이상 ~ 50,000주 이하
2,000주

50,000주 이상 ~ 10,740,000주 이하
5,000주

(마) 기관투자자의 청약

수요예측에 참가하여 배정받은 주식에 대한 청약은 청약일인 2022년 09월 15일(목) ~ 2022년 09월 16일(금) 08:00~16:00 (한국시간 기준)에 대표주관회사인 KB증권㈜의 홈페이지(http://www.kbsec.com > 하단 기업금융 > 수요예측 > 수요예측종목청약 > 로그인 후 청약)에서 접수 받으며, KB증권㈜의 본ㆍ지점 및 서면으로는 접수 받지 않습니다. 동 청약 주식에 해당하는 주금을 납입일인 2022년 09월 20일(화) 08:00~12:00 (한국시간 기준) 사이에 대표주관회사인 KB증권㈜의 본ㆍ지점에 납입하여야 합니다.

한편, 수요예측에 참가한 기관투자자 중 수요예측 결과 배정받은 물량을 초과하여 청약하고자 하는 기관투자자는 전체 기관투자자 배정 물량 범위 내에서 추가 청약이 가능합니다. 또한 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정을 받기를 희망하는 기관투자자 등은 대표주관회사인 KB증권㈜에 미리 청약의사를 표시하고 2022년 09월 15일(목) ~ 2022년 09월 16일(금) 08:00~16:00 (한국시간 기준)에 추가 청약할 수 있습니다. 다만, 수요예측에서 배정된 수량이 모두 청약된 경우에는 배정받을 수 없습니다.
※ 금번 공모시 국내 및 해외 기관투자자를 대상으로 한 청약수수료는 없습니다.(바) 청약이 제한되는 자

「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제4항 각호에 해당하는 자가 청약을 한 경우에는 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 보아 배정하지 아니합니다. 다만, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제4항 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하거나 제5호의 창업투자회사등이 일반청약자의 자격으로 청약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]
제9조(주식의 배정)

④ 제1항에 불구하고 기업공개를 위한 공모주식을 배정함에 있어 대표주관회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 공모주식을 배정하여서는 아니 된다. 다만, 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하거나 제5호의 창업투자회사등이 일반청약자의 자격으로 청약하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 인수회사 및 인수회사의 이해관계인. 다만, 제9조의2제1항에 따라 위탁재산으로 청약하는 집합투자회사, 투자일임회사, 신탁회사(이하 "집합투자회사등"이라 한다)는 인수회사 및 인수회사의 이해관계인으로 보지 아니한다.

2. 발행회사의 이해관계인. 다만, 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원을 제외한다.

3. 해당 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자

4. 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자

5. 자신이 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의 신규 상장일이 이번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사 등

(사) 기타

증권신고서는 금융감독원이 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 증권신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.또한, 본 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

(3) 청약결과 배정방법청약 결과 모집주식의 배정은 수요예측 결과 결정된 확정모집가액으로 대표주관회사인 KB증권㈜ 및 발행회사인 ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사가 사전에 총액인수계약서 상에서 약정한 배정기준에 의거 다음과 같이 배정합니다.(가) 공모주식 배정비율

[㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사 주식총액인수계약서]
제5조(배정)

(1) 대표주관회사는 다음과 같이 공모주식을 배정한다. 단, 아래의 배정비율 및 주식수는 수요예측 및 청약 현황 등을 감안하여 조정될 수 있다.

배정대상
주식수
비율

일반청약자
10,745,000주
35.0%

기관투자자
19,955,000주
65.0%

합계
30,700,000주
100.0%

(2) 제1항의 청약자 유형군에 따른 배정분 중 청약 미달 또는 미납입된 주식이 있는 경우 대표주관회사는 이를 타 청약자 유형군에 배정할 수 있다.

(3) 일반청약자의 청약주식수가 배정주식수를 초과한 경우 위 배정된 주식을 일반청약자의 청약주식수에 비례하여 안분배정하고, 배정 결과 발생하는 1주 미만의 단수주는 원칙적으로 5사6입 등 잔여주식이 최소화되도록 배정하며, 배정 후 잔여주식이 발생하는 경우 대표주관회사의 내부규정 및 지침에 의거하여 처리할 수 있다.

(4) 위 항에 따라 배정을 하였음에도 불구하고 청약미달분이 발생한 경우, 해당 청약미달분은 대표주관회사가 자기계산에 따른 인수책임을 부담한다.

(5) 기타 공모주식의 배정에 관한 구체적인 사항은 본 신고서에 기재된 바에 따른다.

(나) 배정결과의 통지

일반청약자에 대한 배정결과 청약자에 대한 배정내용 및 초과청약금의 환불 등에 관한 배정공고는 2022년 09월 20일(화) 청약취급사무처인 KB증권㈜의 홈페이지(http://www.kbsec.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.기관투자자의 경우에는 수요예측을 통하여 물량을 배정받은 내역과 청약내역이 다른 경우에 한하여 개별 통지합니다.

(4) 투자설명서 교부에 관한 사항

(가) 투자설명서의 교부 및 청약방법

2009년 02월 04일부로 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의거하여 누구든지 증권신고서의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는자 (전문투자자, 그밖에 아래에서 언급하는 대통령령으로 정하는 자를 제외함)에게 같은 법 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 안됩니다. 따라서 본 주식에 투자하고자 하는 투자자는 청약전 투자설명서를 교부받아야 합니다. 다만, (i) 동법 제9조제5항의 전문투자자 / (ii) 동법 시행령 제132조에 규정된, 회계법인, 신용평가업자 등 / (iii) 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자는 투자설명서의 교부 없이 청약이 가능합니다.

투자설명서 교부 의무가 있는 대표주관회사인 KB증권㈜는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 및 동법 시행령 제132조에 의하여 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 투자자에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 청약 전 교부할 예정입니다. 투자설명서 교부 후 투자자는 투자설명서 내용을 충분히 숙지하고 청약기간에 각각의 청약취급처에서 소정의 주식청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]
제124조(정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령]
제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서"대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

[금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정]
제2-5조(설명의무 등)

② 금융투자회사는 금융소비자보호법 제19조제2항에 따라 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 설명서(제안서, 설명서 등 명칭을 불문한다. 이하 같다)를 일반투자자에게 제공하여야 한다. 다만, 법 제123조제1항에 따른 투자설명서, 법 제124조제2항제3호에 따른 공모집합투자기구 집합투자증권의 간이투자설명서 및 법 제249조의4제2항에 따른 일반 사모집합투자기구 집합투자증권의 핵심상품설명서(이하 "핵심상품설명서"라 한다)에 대해서는 일반투자자가 영 제132조제2호에 따라 수령을 거부하는 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 법 제123조제1항에 따른 투자설명서와 법 제124조제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 제외한 설명서 및 핵심상품설명서는 준법감시인 또는 금융소비자보호 총괄책임자의 사전심의를 받아야 하며, 내용 중 금융소비자보호법 시행령 제14조에 따라 중요한 내용은 부호, 색채, 굵고 큰 글자 등으로 명확하게 표시하여 알아보기 쉽게 작성하여야한다

(나) 투자설명서의 교부를 원하는 경우

① 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부 의사를 서면 등으로 표시하여야 합니다.② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부 의사를 서면 등으로 표시하지 않을 경우 본 청약에 참여할 수 없습니다.

[KB증권㈜ 투자설명서 교부방법]

청약방법
투자설명서 교부형태

지점 내방 청약
책자 형태로 투자설명서 교부받은 후 내점 청약

HTS/MTS/홈페이지 청약
HTS/MTS/홈페이지로 로그인 후 청약화면에서 투자설명서 교부받은 후 청약

지점/고객센터유선청약ARS 청약
본ㆍ지점 방문을 통해 투자설명서 교부받은 후 청약홈페이지로 로그인 후 투자설명서 교부받은 후 청약E-mail로 투자설명서 교부 받은 후 청약

(주1)
지점 내방 청약금번 공모의 청약 취급처인 KB증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물에 의한 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다. 인쇄물에 의한 투자설명서 교부시는 투자설명서 교부확인서를 작성하셔서 청약을 하셔야 합니다.

주2)
HTS/MTS/홈페이지 청약KB증권㈜의 HTS, MTS 또는 홈페이지를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.

주3)
지점/고객센터 유선청약 및 ARSKB증권㈜에서 ARS나 유선 청약을 하고자 하는 투자자는 청약 이전에 투자설명서를 교부받아야만 청약을 진행 할 수 있습니다. 투자자는 청약 이전에 KB증권㈜ 홈페이지(http://www.kbsec.com : 인터넷뱅킹 → 청약 → 투자설명서 교부)에서 다운로드 방식을 통해 투자설명서를 교부받거나 KB증권 본ㆍ지점에 내방하여 인쇄물에 의한 투자설명서를 교부받으실 수 있으며, KB증권㈜에 등록되어 있는 E-mail을 통해서도 투자설명서를 교부받을수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서를 교부받는 투자자는 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부받으실 수 있으며, 지점에 내방하여 투자설명서를 교부받을 경우에는 반드시 교부확인서를 작성하여야 합니다. 또한 E-mail을 통해 투자설명서를 교부받는 투자자는 유선으로 반드시 투자설명서 교부 여부를 확인하여야 합니다. 이와같이 투자설명서를 교부받은 투자자는 KB증권㈜ 지점/고객센터로 유선청약 또는 ARS 청약을 진행할 수 있습니다.

(다) 투자설명서의 교부를 원하지 않는 경우

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제132조 및「금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정」제2-5조 제2항에 의거 투자설명서 교부를 원하지 않는 경우에는 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 대표주관회사에 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하여야 청약이 가능합니다.

(5) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항

일반청약자의 청약증거금은 주금납입기일(2022년 09월 20일(화))에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납입일까지 당해 청약자로부터 그 미달 금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 대표주관회사인 KB증권㈜가 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일(2022년 09월 20일(화))에 환불합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.

기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2022년 09월 20일(화) 08:00~12:00 사이에 당해 청약을 접수한 KB증권㈜에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은 주금납입기일(2022년 09월 20일(화))에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 대표주관회사인 KB증권㈜가 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.

대표주관회사는 각 청약자의 주금납입금을 납입기일(2022년 09월 20일(화))에 발행회사가 지정한 주금납입처(국민은행 구조화금융부)에 납입합니다.

(6) 주식의 전자등록에 관한 사항

「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」(이하 "전자증권법")이 2019년 09월 16일부로 시행되었으며, 이에 따라 상장법인의 상장 주식에 대한 실물 주권 발행이 금지됩니다. 이에 당사는 금번 공모로 발행하는 주식의 실물 주권을 발행하는 대신 전자등록기관에 주식의 권리를 전자등록하는 방법으로 주식을 발행할 예정입니다.

따라서 주금을 납입한 청약자 또는 인수인은 계좌관리기관 또는 전자등록기관에 전자등록계좌를 개설하여야 하며, 해당 계좌에 주식이 전자등록되는 방법으로 주식이 발행될 예정입니다. 전자증권법 제35조에 따라 전자등록계좌부에 전자등록된 자는 해당 주식에 대하여 전자등록된 권리를 적법하게 가지는 것으로 추정됩니다.

(7) 기타의 사항(가) 신주의 배당기산일

금번 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2022년 07월 01일입니다.

(나) 신주인수권증서에 관한 사항

금번 유가증권시장 상장공모는 기존 주주의 신주인수권을 배제한 일반공모 증자방식이므로 신주인수권증서를 발행하지 않습니다.

(다) 전자등록된 주식 양도의 효력에 관한 사항

전자증권법 제35조 제2항에 따라 전자등록주식은 계좌간 대체에 대한 전자등록을 하여야 그 효력이 발생합니다.

(라) 인수인의 정보이용 제한 및 비밀유지

대표주관회사인 KB증권㈜는 총액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.

(마) 주권의 매매개시일

주권의 신규상장 및 매매개시일은 아직 확정되지 않았으며, 향후 일정이 확정되는 대로 한국거래소 상장공시시스템을 통하여 안내할 예정입니다.

(바) 한국거래소 상장예비심사신청 승인에 관한 사항

당사는 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 위탁관리부동산투자회사(비개발 위탁관리 부동산투자회사)로 「유가증권시장 상장규정」 제124조 제1항에 의하여 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다.

[유가증권시장 상장규정]

제124조(상장예비심사)① 부동산투자회사주권의 신규상장신청인은 제127조에 따라 신규상장을 신청하기 전에 세칙으로 정하는 상장예비심사신청서와 첨부서류를 거래소에 제출하여 상장예비심사를 받아야 한다. 다만, 신규상장신청인이 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목 및 다목에 따른 부동산투자회사(이하 "위탁관리 부동산투자회사"라 한다) 중 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사(이하 "비개발 위탁관리 부동산투자회사"라 한다)에 해당하지 않는 경우에 한한다.

5. 인수에 관한 사항

가. 인수방법에 관한 사항

[인수방법 : 총액인수]
(단위: 주, 원)

인수인
인수주식의수량
인수금액
비율
인수조건

명칭
주소

KB증권㈜

서울특별시 영등포구 여의나루로 50
30,700,000
153,500,000,000
100.0%
총액인수

합계

30,700,000

153,500,000,000

100.0%
총액인수

(주1)
금번 유가증권시장 상장 공모에는 별도의 초과배정옵션 계약을 체결하지 않았으므로, 추가로 발행되는 주식 및 별도의 인수수수료는 없습니다

나. 인수대가에 관한 사항

(단위: 주, 원)

구분

인수인

인수주식수

인수금액

인수비율
인수수수료

인수수수료(총 공모금액의 1.5%)

KB증권㈜

30,700,000
153,500,000,000
100.0%
2,302,500,000

합계

30,700,000

153,500,000,000

100.0%

2,302,500,000

구분

대표주관회사
주관수수료

주관수수료(총 공모금액의 0.5%)

KB증권㈜
767,500,000

합계

767,500,000

(주1)
인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.5%에 해당하는 금액입니다.

(주2)
주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 KB증권㈜에 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

(주3)
인수수수료 산정과 관련하여 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용』을 참고하시기 바랍니다

다. 기타의 사항(1) 회사와 인수인 간 특약사항

[㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사 주식총액인수계약서]

제9조(발행회사의 진술 및 보장)

발행회사는 대표주관회사에게 본 계약의 체결일 및 납입기일의 각 일자에 다음 각 호의 사항을 진술 및 보장한다. 발행회사는 본 조의 진술 및 보장을 위반한 경우 그로 인하여 대표주관회사와 그 임직원에게 발생한 손해(실제로 발생한 소송비용, 변호사 비용 등 포함)를 배상하여야 한다.

1. 발행회사는 대한민국 법률에 따라 법인으로 적법하게 설립되어 유효하게 존속하고 있고, 공모서류에 기재된 바와 같이 그 재산을 소유, 임대 및 운영하고 사업을 영위하며 본 계약에 따른 자신의 의무를 이행하는데 필요한 모든 능력 및 권한을 보유하고 있다. 자회사는 대한민국 또는 설립지의 법률에 따라 적법하게 설립되어 유효하게 존속하고 있고, 양호한 상태(good standing)에 있으며(해당되는 경우), 그 재산을 소유, 임대 및 운영하고 사업을 영위하는데 필요한 모든 능력 및 권한을 보유하고 있다. 단, 자회사의 경우 위 요건을 갖추지 못한 것이 중대한 부정적 영향을 미치지 않을 것으로 합리적으로 예상되는 경우는 제외한다.

2. 본 계약은 발행회사에 의하여 적법하게 수권, 체결되어 교부되었으며, 도산ㆍ사해행위ㆍ기업구조조정 등에 관한 법률 및 채권자들의 권리와 일반적인 형평의 원칙과 관련되거나 그에 영향을 미치는 일반적으로 적용되는 유사한 법률에 의해 제한되는 경우를 제외하고 본 계약서의 내용에 따라 발행회사에 대하여 집행될 수 있다.

3. 발행회사가 본 계약을 체결하고 이행하는 것은 (i) 발행회사 또는 자회사의 정관이나 발행회사 또는 자회사가 일방 당사자이거나 발행회사 또는 자회사의 재산 또는 자산에 관한 다른 모든 계약 및 협약 등의 어느 조항과도 상충되지 않으며, (ii) 발행회사 또는 자회사나 그 재산 또는 자산에 관하여 관할권을 갖는 관할지의 법령, 규정, 법원이나 정부기관 또는 단체의 명령 등에 대한 위반을 초래하지 않는다.

4. 본 계약서에 언급된 사항을 제외하고는, 발행회사가 본 계약을 체결하고 이행하기 위하여 추가로 정부와 공공기관, 유관기관의 승인 또는 신고나 기타 제3자의 동의를 필요로 하지 않는다.

5. 발행회사 및 자회사의 재무제표는 한국채택국제회계기준 등 해당 설립지의 법률에 따라 적용되어야 하는 회계기준에 의거하여 작성되었으며, 발행회사 및 자회사의 재무상황을 중요한 관점에서 공정하게 기술하고 있다.

6. 발행회사의 이사회는 2022년 8월 2일 적법한 절차에 따라 공모주식의 공모를 승인하는 결의를 하였고, 그 이후 공모주식의 조건 변경, 공모의 취소 또는 공모와 관련하여 추가로 어떠한 내용의 결의를 하지 않았다. 또한, 공모주식 및 공모주식의 공모와 관련하여 소송, 경영권 다툼 등 어떠한 법률적 분쟁도 존재하지 않는다.

7. 발행회사의 수권주식과 발행주식은 공모서류에 기재된 바와 같다. 발행회사의 발행주식은 적법하게 수권되어 유효하게 발행되었고 주금 전액이 가장납입 없이 적법하게 납입되어 추가 납입 의무가 없으며, 어떠한 발행주식도 발행회사 주주의 신주인수권 또는 기타 유사한 권리를 침해하여 발행된 바 없다. 공모서류에 기재된 경우를 제외하고, 발행회사의 증권으로 전환되거나 교환될 수 있는 증권, 또는 발행회사의 증권을 매수하거나 청약할 수 있는 워런트, 권리나 옵션, 또는 그러한 워런트, 권리나 옵션을 부여하는 계약, 또는 발행회사의 증권을 설정, 발행, 매도 또는 달리 처분해야 하는 발행회사의 의무 또는 약정이 존재하지 아니한다.

8. 공모주식의 공모와 관련된 주권신규상장신청서의 제출 및 공모주식의 공모를 제외하고, 발행회사는 공모주식을 유가증권시장에 신규 상장하는데 필요한 관련 법령상의 각 요건을 모두 충족하였거나 납입기일까지 모두 충족할 것이다.

9. 발행회사가 공모주식의 공모와 관련하여 금융위에 제출한 공모서류 및 기타 자료는 관련 법령, 규정, 준칙, 지침 등을 위반하지 않는다.

10. 본 신고서는 청약기간 이전에 효력이 발생하였고, 효력이 발생한 이후 금융위로부터 본 신고서에 대한 어떠한 정정 지시 또는 그러한 지시를 계획하고 있다는 통보를 받은 사실이 없다.

11. 발행회사가 대표주관회사에게 이미 공개한 내용 외에는 발행회사의 설립일 이후 중대한 부정적인 영향이 발생하지 않았다.

12. 공모서류는 투자자들이 공모주식에 대한 투자 여부를 결정함에 있어 필요한 중요 사항을 모두 포함하고 있고 허위의 사실이나 중요 사실의 누락 기타 투자자로 하여금 그릇된 판단을 하게 할 수 있는 내용을 포함하고 있지 아니하며, 그 내용 중 예측자료의 경우 합리적인 판단 또는 가정의 근거를 구비하고 있고 현재 그 예측을 수정하거나 판단의 근거를 변경하여야 하는 사정이 있지 아니하다. 발행회사가 대표주관회사에게 제공한 자료와 정보 역시 허위이거나 중요 사실의 누락 기타 대표주관회사로 하여금 그릇된 판단을 하게 할 수 있는 내용이 없다.

13. 공모서류에 기재된 경우를 제외하고, 중대한 부정적 영향을 초래할 수 있는 발행회사 및 자회사의 직원과의 고용, 임금, 기타 노무 관련 분쟁이 존재하지 않고, 발행회사가 알고 있는 한 그와 같은 분쟁 발생이 예상되지 아니한다.

14. 공모서류에 기재된 경우를 제외하고, 중대한 부정적 영향을 초래할 수 있는 발행회사 및 자회사, 그 자산 또는 그 임직원에 대한 국내외의 소송, 법적 절차, 수사 또는 중재절차가 현재 계속ㆍ계류 중에 있지 않으며, 발행회사가 알고 있는 한 그러한 절차가 개시될 우려도 없다.

15. 공모서류에 기재되거나 보유하지 못하거나 조건을 준수하지 못하게 되더라도 중대한 부정적 영향을 초래하지 않는 경우를 제외하고, 발행회사 및 자회사는 (a) 현재 영위하는 사업을 운영하는데 필요한 한국 또는 외국의 적절한 규제 기관 또는 조직의 인가, 허가, 면허, 승인, 동의 등(이하 “정부인허가”)을 보유하고 있고, (b) 정부인허가의 조건을 준수하고 있으며, 발행회사가 알고 있는 한 정부인허가의 취소 또는 변경과 관련한 절차에 대한 어떠한 통지도 수령한 바 없다.

16. 공모서류에 기재되거나 보유하지 못하거나 조건을 준수하지 못하게 되더라도 중대한 부정적 영향을 초래하지 않는 경우를 제외하고, 발행회사 및 자회사는 소유하고 있는 일체의 부동산 및 동산에 대한 완전한 소유권을 어떠한 부담이나 제한ㆍ하자 없이 보유하고 있다.

17. 공모서류에 기재되거나 중대한 부정적 영향을 초래하지 않는 경우를 제외하고, 발행회사 및 자회사는 그 사업과 관련하여 적용되는 법령(안전, 보건, 환경 관련 법령을 포함하며 이에 제한되지 아니함)을 준수하고 있으며, 발행회사가 알고 있는 한 정부 기타 규제기관으로부터 법령 위반 사실에 대한 통지를 받은 바가 없다.

18. 공모서류에 기재되었거나 중대한 부정적 영향을 초래하지 않을 경우를 제외하고, 발행회사 및 자회사는 현재 영위하고 있는 사업을 수행하는데 필요한 모든 특허, 상표, 서비스표, 상호, 저작권 및 라이선스(통칭하여 “지적재산권”)를 소유하거나 이를 사용할 수 있는 충분한 권리를 보유하고 있으며, 현재 지적재산권(발행회사 소유 및 타인 소유의 지적재산권을 모두 포함) 관련 소송 기타 분쟁이 존재하지 않으며, 발행회사가 알고 있는 한 그러한 분쟁이 발생할 것으로 예상되지 아니한다. 발행회사 및 자회사는 자신의 영업비밀에 대한 자신들의 권리를 유지 및 보호하고 타인이 그 타인의 지적재산권과 관련하여 발행회사 및 자회사에게 제공한 비밀정보를 보호하기 위해 합리적인 조치를 취하였다.

19. 발행회사, 그 계열회사 또는 그 임직원 또는 대리인은 직접 또는 간접적으로 공모주식의 모집을 용이하게 하기 위하여 발행회사가 발행한 증권 가격의 안정 또는 조작을 초래하도록 계획되었거나 구성하였거나 초래하거나 구성할 것으로 합리적으로 예상되는 어떠한 조치도 취하지 않았고, 향후에도 취하지 않을 것이다.

20. 발행회사는 공모서류를 제외하고 공모주식의 모집과 관련된 다른 공모 자료를 배포하지 아니하였으며, 납입기일과 공모주식의 배정 완료일 중 나중에 도래하는 날의 전까지 공모서류를 제외한 어떠한 기타 공모자료도 배포하지 아니할 것이다.

제10조(발행회사의 확약)

발행회사는 대표주관회사에게 다음 각 호의 사항을 확약한다. 발행회사는 본조의 확약 사항 위반으로 인하여 대표주관회사 및 그 임직원에게 발생한 손해(실제로 발생한 소송비용, 변호사비용 등 포함)를 배상하여야 한다.

1. 발행회사는 대표주관회사의 사전 동의 없이 본 신고서를 수정하거나 수정하기 위한 정정신고서를 금융위에 제출하지 않고, 공모주식의 공모가 완료될 때까지 본 신고서의 수정을 필요하게 하는 행위를 하지 않는다.

2. 발행회사는 본 계약의 체결일부터 공모주식의 상장일 이후 6개월까지 대표주관회사의 사전 서면동의 없이는 주식 또는 전환사채 등 주식과 연결된 증권을 발행하거나 직ㆍ간접적으로 매수 또는 매도하지 않는다. 단, 본 계약에 따른 공모, 본 계약의 체결 이전에 발행한 전환사채 등 주식 연계 증권 또는 기타 주식의 발행의무가 있는 증권(주식매수선택권 포함)의 행사에 따른 주식발행 및 주식배당에 의한 주식 발행과 매도는 제외한다.

3. 발행회사는 본조 제2호의 기간 동안 발행회사의 최대주주 등이 대표주관회사의 사전 서면동의 없이 발행회사의 주식을 직접 또는 간접적으로 매매하거나 담보 제공하는 등의 거래를 제3자와 하지 않도록 한다.

4. 발행회사는 발행회사가 인지한 범위 내에서 기관투자자에게 배정하는 공모주식에 대하여 발행회사의 이해관계인(다만, 발행회사의 임원과 계열회사의 임원은 제외), 공모주식의 모집과 관련하여 발행회사에 용역을 제공하였거나 중대한 이해관계가 있는 자 등 법령상 공모주식의 배정이 제한되는 자로 하여금 공모에 참여하지 않도록 한다.

5. 발행회사는 대표주관회사가 공모주식의 공모를 위한 청약을 권유하는데 필요하여 요청하는 물량의 공모서류를 대표주관회사에게 제공한다.

6. 발행회사는 공모주식을 발행한 이후 2년 동안 금융위 또는 거래소에 제출하는 발행회사의 재무제표, 분기재무제표 및 반기재무제표와 감사보고서를 위 제출 후 3일 내에 대표주관회사에도 제출한다. 단, 금융위 또는 거래소가 운영하는 전자공시시스템을 통하여 공시되는 경우에는 제출에 갈음할 수 있다.

7. 발행회사는 공모주식이 상장될 때까지 상장에 지장을 초래하는 어떠한 행위도 하지 않으며, 거래소가 인정하는 사유로 인한 경우 외에는 본 신고서에 기재된 상장 예정일에 유가증권시장에 주권이 신규로 상장될 수 있도록 최선의 노력을 다하여야 한다.

8. 발행회사는 제6조 제3항에 따른 전자증권의 발행 및 계좌입고가 이루어지도록 하기 위하여 대표주관회사가 합리적으로 요청하는 모든 조치를 취하기로 한다.

9. 발행회사는 본건 신주의 납입대금을 오로지 공모서류에 기재된 용도로만 사용할 것이다.

10. 본 계약의 체결일자로부터 납입기일까지 발행회사는 발행회사, 공모주식의 공모 및 기타 재무 또는 거래 조건 또는 발행회사의 향후 전망과 관련하여 통상적인 영업 과정 이외의 공표를 하거나 공표를 초래하는 행위 또는 공표가 필요한 행위를 하기 전에 대표주관회사와 협의를 해야 한다. 다만, 발행회사가 관련 법령에 따라 상기 공표 또는 행위를 할 의무를 부담하는 경우에는 대표주관회사와 협의할 의무가 없다.

11. 발행회사는 발행회사가 본 계약을 위반하는 경우가 발생하면 이를 즉시 대표주관회사에게 통보한다.

제11조(대표주관회사의 진술, 보장 및 확약)

1. 대표주관회사는 본 신고서에 포함된 내용 중 대표주관회사가 제공한 본 계약에 의한 인수업무에 관한 정보에 사실과 다른 내용이 없음을 진술 및 보장한다.

2. 대표주관회사는 발행회사가 작성한 투자설명서를 사용하여 청약을 권유하여야 하며, 자본시장법 등 관련 법령상의 청약 관련 규제를 준수하여야 한다.

3. 대표주관회사는 본 계약의 이행과 관련하여 취득한 정보(단, (i) 일반에 공개된 자료 및 정보, (ii) 발행회사 외의 제3자로부터 정당하게 취득한 자료 및 정보, (ii) 대표주관회사의 피고용인, 대리인 또는 대표자가 발행회사로부터 제공받은 자료를 활용하지 않고 독립적으로 개발한 자료 및 정보는 제외)을 제3자(본 계약의 이행을 위하여 위 정보를 사용할 필요가 있는 자로서 대표주관회사가 사용하거나 선임한 법무법인, 회계법인 등의 전문가는 제외)에게 누설하거나 본 계약의 목적 외로 이용하지 않는다. 다만, 관계 법령, 법원 및 감독기관의 요청에 의한 경우에는 그러하지 아니하다.
제19조(특약)당사자들은 발행회사가 본 계약에 따른 공모주식의 모집을 통해 조달한 자금으로 (i) 주식회사 케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사가 발행하는 보통주식 신주 13,350,000주를 취득하고, (ii) 대표주관회사인 KB증권㈜와 그 계열사인 KB증권 홍콩법인(KB Securities Hong Kong Ltd.)로부터 자본시장법에 따라 설정된 집합투자기구인 LB영국일반사모부동산투자신탁18호의 수익증권 31,146,230,520좌와 LB영국일반사모부동산투자신탁19호의 수익증권 10,849,905,132좌를 취득하는 방법으로 투자할 것임을 인지하고 있다.

(2) 회사와 주관회사 간 중요한 이해관계「금융투자업규정」 제4-19조 제7호에서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제68조 제5항 제4호 마목에 따라 금지되는 투자매매업자 및 투자중개업자의 불건전 인수행위로서, "금융투자협회가 정하는 이해관계가 있는 자가 발행하는 주식(금융투자협회가 정하는 기업공개를 위하여 발행되는 주식에 한한다)의 인수(모집의 주선을 포함한다)를 위하여 주관회사의 업무를 수행하거나 또는 가장 많은 수량을 인수하는 행위"를 규정하고 있습니다. 단, 「금융투자업규정」 제4-19조 제7호는 주관회사의 업무 수행 금지가 "금융투자협회가 정하는 기업공개"에만 적용된다는 점을 명시하는 바, 금융투자협회의「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제3호는 "기업공개"를 "주권비상장법인이 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모"로 정의하고, 그 "공모"에 관한 정의 조항인 같은 조 제2호 단서 나목은 "「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사가 행하는 공모"를 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에 의한 공모로 보지 아니한다고 규정하고 있습니다.따라서, 「금융투자업규정」 제4-19조 제7호에 따른 주관회사의 업무 수행 금지는 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사인 당사의 금번 기업공개에는 적용되지 않습니다.

(3) 초과배정옵션당사는 금번 공모에서 "초과배정옵션 계약"을 체결하지 않았습니다.(4) 일반청약자의 환매청구권금번 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제10조의3 제1항에 해당하지 않아, 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리인 환매청구권을 부여하지 않습니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]
제10조의3(환매청구권)

① 기업공개(국내외 동시상장공모를 위한 기업공개는 제외한다)를 위한 주식의 인수회사는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(이하 "환매청구권"이라 한다)를 부여하고 일반청약자가 환매청구권을 행사하는 경우 증권시장 밖에서 이를 매수하여야 한다. 다만, 일반청약자가 해당 주식을 매도 하거나 배정받은 계좌에서 인출하는 경우 또는 타인으로부터 양도받은 경우에는 그러하지 아니하다.1. 공모예정금액(공모가격에 공모예정주식수를 곱한 금액)이 50억원 이상이고, 공모가격을 제5조제1항제1호의 방법으로 정하는 경우2. 제5조제1항제2호 단서에 따라 창업투자회사등을 수요예측등에 참여시킨 경우3. 금융감독원의 「기업공시서식 작성기준」에 따른 공모가격 산정근거를 증권신고서에 기재하지 않은 경우4. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제2조제1항제39호나목에 따른 기술성장기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우5. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제2조제1항41호의 요건을 충족하는 기업(이하 "이익미실현 기업"이라 한다)의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

(후략)

(5) 기타 공모 관련 서비스 내역당사는 금번 유가증권시장 상장을 위한 공모와 관련하여 인수인이 아닌 자로부터 인수회사 탐색 중개, 모집 또는 매출의 주선, 공모가격 또는 공모조건에 대한 컨설팅, 증권신고서 작성 등과 관련한 서비스를 제공받은 사실이 없습니다.(6) 의무보유「유가증권시장 상장규정」 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 의무보유하여야 합니다.당사의 의무보유대상자는 「유가증권시장 상장규정」에 따라 해당 주식의 발행일로부터 1년간(2022년 07월 05일~2023년 07월 04일) 한국예탁결제원에 보관하고 해당주식을 의무보유할 예정입니다.

증권신고서 제출일 현재 주주 현황은 아래와 같습니다.

(단위: 주)

관계

주주명

주식의종류

발행일

신고서 제출일 현재

의무보유 예정 주식수

의무보유기간

주식수

지분율

주식수

지분율

최대주주

㈜한국씨티은행(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
16,836,580
23.81%
16,836,580
23.81%
발행일로부터 1년간(2022년 07월 05일~2023년 07월 04일)

타인

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
9,183,672
12.99%
9,183,672
12.99%
상동

타인

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제3호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,214,255
1.72%
1,214,255
1.72%
상동

타인

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
12,134,180
17.16%
12,134,180
17.16%
상동

타인

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
255,800
0.36%
255,800
0.36%
상동

타인

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제1호(전문투자자)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
6,080,000
8.60%
6,080,000
8.60%
상동

타인

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,520,000
2.15%
1,520,000
2.15%
상동

타인

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사

보통주식
2022.07.05
4,081,632
5.77%
4,081,632
5.77%
상동

타인

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제19호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,224,490
1.73%
1,224,490
1.73%
상동

타인

KB증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제23호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%
상동

타인

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제30호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%
상동

타인

삼성증권㈜

(코람코멀티블라인드일반사모투자신탁제33호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
306,123
0.43%
306,123
0.43%
상동

타인

KB증권㈜

(코람코상장리츠전문투자형사모투자신탁제24호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,081
0.29%
204,081
0.29%
상동

타인

미래에셋증권㈜

(브이엠 트리니티 공모주 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,409
1.44%
1,020,409
1.44%
상동

타인

미래에셋증권㈜

(브이엠 스탠다드 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,409
1.44%
1,020,409
1.44%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 에너지 하이일드 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
816,327
1.15%
816,327
1.15%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 공모주 일반 사모투자신탁 1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(리딩블루얼터너티브일반사모투자신탁1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
3,061,224
4.33%
3,061,224
4.33%
상동

타인

한국투자증권㈜

(디와이 코스닥벤처 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,224,490
1.73%
1,224,490
1.73%
상동

타인

한국투자증권㈜

(디와이 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%
상동

타인

한국투자증권㈜

(디와이 코넥스하이일드 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%
상동

타인

㈜화인파트너스

보통주식
2022.07.05
1,020,410
1.44%
1,020,410
1.44%
상동

타인

화인파트너스 사내근로복지기금

보통주식
2022.07.05
408,164
0.58%
408,164
0.58%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(씨스퀘어리츠플러스일반사모부동산투자신탁1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,142,856
1.62%
1,142,856
1.62%
상동

타인

신한금융투자㈜

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%
상동

타인

신영증권㈜

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%
상동

타인

한국투자증권㈜

(스타퀘스트 롱숏공모주멀티전략 일반사모투자신탁제1호의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류PreIPO플러스 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스V 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,081
0.29%
204,081
0.29%
상동

타인

KB증권㈜

(파인밸류PreIPO 10호 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,081
0.29%
204,081
0.29%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,083
0.29%
204,083
0.29%
상동

타인

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
102,041
0.14%
102,041
0.14%
상동

타인

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%
상동

타인

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
102,041
0.14%
102,041
0.14%
상동

타인

서울신기술투자㈜

보통주식
2022.07.05
612,244
0.87%
612,244
0.87%
상동

타인

매일유업㈜

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%
상동

합계
70,714,285
100.00%
70,714,285
100.00%
-

6. 상장 및 매매에 관한 사항

금번 일반공모를 통하여 모집될 당사의 주식은 2022년 9월 한국거래소 유가증권시장에 신규상장신청될 예정이고, 2022년 10월 신규상장되어 영속적으로 거래됨을 원칙으로 합니다. 그러나 공모 후 상장 요건을 충족하더라도 심사 과정 등에서 상장이 미승인될 수 있으며, 상장 후에도 전반적인 시장금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않을 수 있습니다.

「부동산투자회사법」 제20조(주식의 상장 등)에 따르면, 부동산투자회사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제390조 제1항에 따른 상장규정의 상장 요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다고 규정되어 있습니다. 이에 당사는 금번 공모 이후 유가증권시장의 신규상장 요건을 갖추게 된 때 지체 없이 상장을 추진할 예정입니다.

[유가증권시장 상장규정 제127조 제2항(신규상장 요건)]

상장 요건
㈜케이비글로벌위탁관리부동산투자회사
충족여부

1. 인가 및 등록- 「부동산투자회사법」 제9조에 따라 국토교통부장관의 영업인가를 받았거나 동법 제9조의2에 따라 국토교통부장관에게 등록하였을 것
2022.02.24 영업인가 승인2022.06.28 변경인가 승인
충족

2. 기업규모가. 상장예정주식수: 100만주 이상나. 자기자본: 100억원 이상(단, 종속회사가 있는 경우 연결재무제표상 자본총계에서 비지배지분을 제외한 금액 기준)
상장예정주식수: 101,414,285주자기자본: 2022.08.05 기준 약 3,374억원
충족

3. 주식분산가. 모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 100분의 25 이상일 것나. 주주수가 200명 이상일 것
공모주식수: 30,700,000주
미충족 (공모후 충족 가능)

4. 감사의견 - 최근 3사업연도(1사업연도가 1년 미만인 경우에는 3년으로 한다)의 개별재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 모두 적정일 것. 다만, 설립 후 3사업연도가 경과되지 않은 경우에는 경과된 사업연도의 개별재무제표로 하고, 설립 후 1사업연도가 경과되지 않은 경우에는 경과월분의 개별재무제표로 한다.

제1(당)기(2022.02.08~2022.06.30)감사보고서 감사의견: 적정

충족

5. 자본잠식 - 자본잠식이 없을 것(인가 또는 등록 후 3년이 경과하지 아니한 부동산투자회사인 경우에는 자본금의 100분의 5를 초과하는 자본잠식이 없을 것)(단, 종속회사가 있는 경우 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분 제외) 기준)
해당사항 없음
충족

6. 경영성과- 인가 또는 등록 후 3년이 경과된 비개발 위탁관리 부통산투자회사의 경우에는 다음 각목의 요건 충족할 것. 다만, 최근 사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 한다.가. 최근 사업연도의 매출액이 70억원 이상일 것나. 최근 사업연도 영업이익, 법인세차감전계속사업이익과 당기순이익이 있고, 그중 적은 금액을 기준으로 다음 어느 하나에 해당할 것(1) 최근 사업연도의 이익액이 25억원 이상일 것

(2) 최근 사업연도의 자기자본이익률이 100분의 5 이상일 것

해당사항 없음
(영업인가 후 3년 미만 경과)

충족

7. 자산구성- 총자산 중 부동산 비중이 100분의 70 이상일 것.

2022.08.05 기준총자산: 약 3,374억원부동산: 약 2,957억원비중: 87.65%

충족

8. 주식양도 제한- 주식양도의 제한이 없을 것
해당사항 없음
충족

9. 소송 등- 회사경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 소송 등의 분쟁사건이 없을 것
해당사항 없음
충족

(주1)
증권신고서 제출일 현재 당사는「유가증권시장 상장규정」상의 "주식분산"을 제외한 모든 요건을 충족하고 있으며, 금번 일반공모를 통하여 주식분산 요건(모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 25% 이상, 주주수 200명 이상)을 충족하고자 합니다.

(주2)

당사는 금번 일반공모를 통하여 조달한 자금을 자리츠의 신주 약 1,335억원 매입, LB영국부동산펀드18호의 수익증권 12억원 매입에 사용할 예정입니다. 부동산 취득 후 당사의 자산구성은 총자산 약 4,922억원, 부동산 약 4,768억원, 비중 96.88%로 자산구성 관련 신규상장 요건을 충족할 것으로 예상됩니다.

한편, 당사가 상장 요건을 갖추어 유가증권시장에 신규상장을 완료했다고 하더라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있습니다.또한, 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 최근 사업연도말 매출액이 30억원 미만인 경우 관리종목으로 지정될 수 있고, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액이 30억원 미만인 경우 상장폐지가 될 수 있습니다.주권상장 부동산투자회사의 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않고 1사업연도가 1년 미만인 당사의 경우 2022년 10월 상장을 하는 경우 최초로 도래하는 2개 사업연도(2022년 07월 01일 ~ 2023년 07월 31일)의 매출액이 30억원 미만을 기록할 시 2023년 7월말 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있습니다.

[유가증권시장 상장규정 제129조 제1항 및 제130조 제1항, 제2항(관리종목 지정 및 상장폐지 요건)]

구 분
관리종목 지정
상장폐지

정기보고서
- 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의 법정기한 내 미제출
- 사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정기한으로부터 10일 이내 미제출- 분기/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업/반기/분기보고서를 법정기한까지 미제출

감사의견

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정

- 최근 반기의 개별재무제표에 대한 검토의견이 부적정 또는 의견거절

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사의견이 부적정 또는 의견거절- 감사의견 한정으로 관리종목으로 지정된 후 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정

자본잠식
- 최근 사업연도말 자본잠식률 50% 이상(단, 종속회사가 있는 경우 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분 제외) 기준)
- 최근 사업연도말 자본금 전액잠식- 자본잠식률 50% 이상으로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말에도 자본잠식률 50% 이상

매출액
- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하는 부동산투자회사의 최근 사업연도 매출액이 50억원 미만- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근 사업연도 매출액이 30억원 미만
- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액이 50억원 미만- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액이 30억원 미만

주가
- 종가가 액면가의 20% 미달인 상태가 30일(매매거래일 기준)간 지속(단, 해당 30일 동안의 평균 시가총액이 5,000억원 이상인 경우는 제외)
- 주가 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일 동안 다음 각 목의 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우가. 액면가의 20% 이상인 상태가 10일 이상 계속나. 액면가의 20% 이상인 일수가 30일 이상

시가총액
- 50억원 미만인 상태가 30일간 지속
- 시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일 동안 다음 각 목의 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우가. 50억원 이상인 상태가 10일 이상 계속나. 50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산
- 해당사항 없음
- 법률에 따른 해산사유 발생 시

최종부도
- 해당사항 없음
- 어음ㆍ수표 최종부도 또는 은행과의 거래정지

주식양도
- 해당사항 없음
- 주식양도에 제한을 받는 경우

파산신청 등
- 회생절차개시신청 또는 파산신청 시(단, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목 지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외)
- 회생절차개시신청으로 관리종목으로 지정된 상태에서 회생절차가 인가되지 않은 경우(단, 간이회생절차개시신청의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제293조의5 제2항 제2호 가목의 회생절차개시결정이 있거나 같은 조 제4항에 따라 회생절차가 속행되는 경우를 제외)(상장적격성 실질심사 대상)

공시의무

- 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상가. 불성실공시법인으로 지정된 경우

나. 개선계획서를 제출하지 않은 경우

다. 공시책임자ㆍ공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

- 공시의무 위반으로 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 경우 가. 불성실공시 누계벌점이 최근 1년간 15점 이상 추가된 경우나. 고의나 중과실로 공시의무를 위반하여 불성실공시법인으로 지정된 경우(상장적격성 실질심사 대상)

자산구성
- 「부동산투자회사법」 제25조 제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2 제1항 제1호로 한다)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달
- 자산구성 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

배당요건
- 「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
- 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달한 경우

업무정지
- 해당사항 없음
- 업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 사실이 확인된 경우(단, 자기관리 부동산투자회사는 해당사항 없음)

경영성과
- 비개발 위탁관리 부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
- 경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

기타
- 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠져있는 사실이 발견된 경우(상장적격성 실질심사 대상)- 자기관리 부동산투자회사가 유가증권시장 상장규정 제48조 제2항 제4호 각 목의 사유(제48조제2항 제4호 라목의 경우 세칙 제50조제1항제4호라목에 따른 판단은 제외한다)에 해당하는 경우(상장적격성 실질심사 대상)

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사[펀드코드: K5MR37DU7122 / DU712]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
내용

2022.02.08

회사 발기설립 (설립자본금 3억원)

2022.02.17

자산보관위탁계약체결 (엔에이치투자증권㈜)

2022.02.17

일반사무위탁계약체결 (㈜국민은행)

2022.02.18

자산관리위탁계약체결 (KB자산운용㈜)

2022.02.21

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 신청

2022.02.24

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인

2022.03.25

대표주관계약체결 (KB증권㈜)

2022.04.08

증권대행업무수탁계약체결 (㈜국민은행)

2022.04.29

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 신청

2022.06.28
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 승인

2022.06.28
정관변경(결산기 변경)- 변경전: 1기는 설립일로부터 2022년 06월 30일까지, 이후 결산기부터 6개월 단위- 변경후: 1기는 설립일로부터 2022년 06월 30일까지, 2기는 2022년 07월 01일부터 2023년 01월 31일까지, 이후 결산기부터 6개월 단위

2022.07.05

사모 유상증자(모집총액 3,465억원)

2022.07.06
설립자본금 3억원 유상감자

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지 주소
변경사항

서울특별시 영등포구 국제금융로10, 41층(여의도동, 쓰리아이에프씨)

해당사항 없음

다. 설립일자 및 존속기간당사는 2022년 02월 08일「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로, 정관 상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 다만, 시장 상황 등 여건을 고려하여 주주총회의 의결 및 관계 법령에 따라 존속기간과 무관하게 청산할 수 있습니다.당사 정관 제57조(해산)은 회사의 해산사유를 규정하고 있으며 해당 사유는 하기와 같습니다.

[정관]제57조 (해산)회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 국토교통부부장관의 영업인가 또는 등록의 취소7. 「부동산투자회사법」 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우8. 설립 후1년6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

라. 주주 및 지분현황

증권신고서 제출일 현재 주주 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 주)

관계

주주명

주식의종류

발행일

신고서 제출일 현재

의무보유 예정 주식수

주식수

지분율

주식수

지분율

최대주주

㈜한국씨티은행(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
16,836,580
23.81%
16,836,580
23.81%

타인

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
9,183,672
12.99%
9,183,672
12.99%

타인

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제3호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,214,255
1.72%
1,214,255
1.72%

타인

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
12,134,180
17.16%
12,134,180
17.16%

타인

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
255,800
0.36%
255,800
0.36%

타인

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제1호(전문투자자)의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
6,080,000
8.60%
6,080,000
8.60%

타인

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,520,000
2.15%
1,520,000
2.15%

타인

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사

보통주식
2022.07.05
4,081,632
5.77%
4,081,632
5.77%

타인

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제19호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,224,490
1.73%
1,224,490
1.73%

타인

KB증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제23호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%

타인

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제30호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%

타인

삼성증권㈜

(코람코멀티블라인드일반사모투자신탁제33호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
306,123
0.43%
306,123
0.43%

타인

KB증권㈜

(코람코상장리츠전문투자형사모투자신탁제24호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,081
0.29%
204,081
0.29%

타인

미래에셋증권㈜

(브이엠 트리니티 공모주 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,409
1.44%
1,020,409
1.44%

타인

미래에셋증권㈜

(브이엠 스탠다드 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,409
1.44%
1,020,409
1.44%

타인

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 에너지 하이일드 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
816,327
1.15%
816,327
1.15%

타인

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 공모주 일반 사모투자신탁 1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%

타인

엔에이치투자증권㈜

(리딩블루얼터너티브일반사모투자신탁1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
3,061,224
4.33%
3,061,224
4.33%

타인

한국투자증권㈜

(디와이 코스닥벤처 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,224,490
1.73%
1,224,490
1.73%

타인

한국투자증권㈜

(디와이 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%

타인

한국투자증권㈜

(디와이 코넥스하이일드 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%

타인

㈜화인파트너스

보통주식
2022.07.05
1,020,410
1.44%
1,020,410
1.44%

타인

화인파트너스 사내근로복지기금

보통주식
2022.07.05
408,164
0.58%
408,164
0.58%

타인

엔에이치투자증권㈜

(씨스퀘어리츠플러스일반사모부동산투자신탁1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,142,856
1.62%
1,142,856
1.62%

타인

신한금융투자㈜

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%

타인

신영증권㈜

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%

타인

한국투자증권㈜

(스타퀘스트 롱숏공모주멀티전략 일반사모투자신탁제1호의 신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
1,020,408
1.44%
1,020,408
1.44%

타인

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류PreIPO플러스 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%

타인

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%

타인

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스V 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,081
0.29%
204,081
0.29%

타인

KB증권㈜

(파인밸류PreIPO 10호 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,081
0.29%
204,081
0.29%

타인

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,083
0.29%
204,083
0.29%

타인

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
102,041
0.14%
102,041
0.14%

타인

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
204,082
0.29%
204,082
0.29%

타인

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주식
2022.07.05
102,041
0.14%
102,041
0.14%

타인

서울신기술투자㈜

보통주식
2022.07.05
612,244
0.87%
612,244
0.87%

타인

매일유업㈜

보통주식
2022.07.05
408,163
0.58%
408,163
0.58%

합계
70,714,285
100.00%
70,714,285
100.00%

[부동산투자회사법]
제15조(주식의 분산)① 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가 ㆍ허가 등이 있는 날부터 6개월이 지난 후)에는 부동산투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(이하 "1인당 주식소유한도"라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.② 주주 1인과 그 특별관계자(이하 "동일인"이라 한다)가 제1항을 위반하여 부동산투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 그 주식의 의결권 행사 범위는 1인당 주식소유한도로 제한된다.③ 국토교통부장관은 제1항을 위반하여 동일인이 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 6개월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.④ 제3항에도 불구하고 국토교통부장관은 동일인이 현물출자로 인하여 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 현물출자에 따른 주식의 발행일부터 1년 이상 1년 6개월 이하의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.

「부동산투자회사법」 제15조에서는 최저자본금준비기간이 끝난 후 주주 1인과 특별관계자가 합하여 발행주식총수의 100분의 50을 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주등의 지분율은 23.81%로서 동법을 준수하고 있습니다.
마. 상호의 변경

당사의 설립일부터 증권신고서 제출일 현재까지 상호 변경 이력은 다음과 같습니다.

일자

변경 전 사명

변경 후 사명

2022.06.28
㈜케이비스타글로벌위탁관리부동산투자회사
㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사

바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행 중인 경우해당사항 없습니다.
사. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용해당사항 없습니다.
아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화해당사항 없습니다.
자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용해당사항 없습니다.

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

위탁회사명

업무범위

계약기간

자산관리회사

KB자산운용㈜

1) 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분업무

2) 부동산 개발 및 임대차업무

3) 증권 매매업무

4) 금융기관에의 예치업무

5) 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분업무

6) 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분

7) 기타 상기 각항과 관련하여 필요한 사항 또는 당해 회사를 대행하는 업무

① 당해 회사의 투자관리업무

② 부동산투자와 관련된 위험관리 시스템의 구축 및 위험평가업무

③ 관련인가관청의 인가와 관련된 업무

④ 관계법령에 의하여 사무수탁회사가 주주, 채권자, 감독기관 등에 보고, 공시, 통지 등의 업무를 수행하는데 필요한 자산운용 자료의 제공

⑤ 상기 각호 이외에 당해 회사를 대행하여 수행하도록 별도 계약을 맺은 업무

계약의 효력발생일(영업인가일의 익일)로부터 청산종결 등기일 까지

자산보관기관

엔에이치투자증권㈜

1) 증권의 보관 및 관리

① 증권의 인수, 인도 및 보관

② 증권 상 인정되는 제반 권리의 행사

③ 기타 상기 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2) 현금의 보관 및 관리

① 현금의 수령, 지급 및 보관

② 제세공과금의 지급

③ 관련 수탁기관에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

④ 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3) 당해 회사의 해산시 청산인 또는 청산 감독인의 재량에 따라 결정된 필요한 자산관리에 관련된 업무

계약의 효력발생일로부터 청산종결 등기일 까지

일반사무수탁회사

㈜국민은행

1) 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2) 주식의 발행에 관한 사무

3) 운영에 관한 사무

4) 계산에 관한 사무

5) 세무에 관한 사무

6) 법령 또는 정관에 의한 통지업무

7) 해산 및 청산업무

8) 부동산투자회사법 등 관련 법령에 따른 국토교통부 보고 지원9) 상기 업무외 부수업무

계약의 효력발생일로부터 청산종결 등기일 까지

4. 집합투자업자

KB자산운용㈜는 「부동산투자회사법」에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 투자운용업무를 수행하며, 세부사항은 다음과 같습니다.

구분

내용

회사명

KB자산운용 주식회사

영문명

KB Asset Management Co., Ltd.

대표자

이현승

본점 사업자등록번호

116-81-33085

본사 주소

서울특별시 영등포구 국제금융로10, 18,40,41층(여의도동, 쓰리아이에프씨)

본사 전화번호

02-2167-8200

본사 팩스번호

02-3671-4172

인터넷 홈페이지 주소

http://kbam.co.kr

결산월

12 월

업종명

신탁업 및 집합투자업

회사설립일

1988년 04월 28일

임직원수

327명 (2021년 12월말 기준)

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 KB자산운용㈜와 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, KB자산운용㈜의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

성 명

출생년도

최종학력

(전공)

주요경력

임현규

1973년

단국대학교 석사 (부동산학)

2013.06 ~ 2018.08: 제이알투자운용

2018.08 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

임준형
1979년
University ofSouthernCalifornia 석사(부동산/법학)

2007.04 ~ 2018.08 : 대우건설 투자개발팀 2018.09 ~ 2019.10 : NH투자증권 Project금융부2019.11 ~ 2021.02 : 한화자산운용 대체투자운용팀

2021.02 ~ 2022.06 : 전북은행 투자금융부

2022.07 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

조용범

1980년

중앙대학교 학사 (경제학)

2014.01 ~ 2016.07: KB국민은행 리스크관리본부

2016.07 ~ 2019.07: KB증권 기업금융심사부

2019.07 ~ 2022.01: KB국민은행 자본시장영업그룹

2022.01 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

서나영

1986년

중앙대학교 학사 (경영학)

2013.04 ~ 2019.10: 세빌스코리아 GIC팀

2019.11 ~ 2021.05: 롯데에이엠씨 운용팀

2021.05 ~ 2022.01: 한국자산에셋운용 투자팀

2022.02 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

고현호

1988년

숭실대학교 학사 (경영학)

2016.09 ~ 2018.12 : Deloitte 안진회계법인 Tax

2019.01 ~ 2019.08 : ADH holdings (시행사)

2019.09 ~ 2021.06: Crowe 한울회계법인 FAS / Audit

2021.07 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

김종일
1990년
고려대학교 학사(건축사회환경공학)

2018.01 ~ 2020.03 : 현대엔지니어링 건축사업본부

2020.04 ~ 2022.05 : 무궁화신탁 도시재생사업본부

2022.06 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

최정호

1992년

연세대학교 학사 (도시공학)

2018.08 ~ 2020.12: 롯데자산개발 해외사업본부

2021.02 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

송재섭

1994년

단국대학교 학사

(부동산학)

2018.12 ~ 2019.05: LH한국토지주택공사 주택판매부

2019.05 ~ 2019.08: HDC현대아이파크몰 영업팀

2020.07 ~ 2021.07: 유화증권 총무팀

2021.09 ~ 현재: KB자산운용 리츠운용본부

(주1)
상기 인력은 「부동산투자회사법」 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력에 해당합니다.

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조 현황당사는 위탁관리부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두어야 하고 그 역할과 권한이 당사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할계획입니다.부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자 의사결정의 승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

지배구조도

나. 이사회에 관한 사항(1) 이사회 구성

직책

성명

주요 경력

관련법상 자격요건충족여부

대표이사

신명재

(1963년생)

경성대학교 경영학 학사헬싱키경제대 경영학 석사전) KB자산운용 부동산운용본부장

「부동산투자회사법」제14조 및 제14조의2해당 결격사항 없음

기타비상무이사

허연

(1963년생)

한양대학교 경영학 학사경희대학교 연금금융 석사전) KB증권 Wholesale부문 부사장

기타비상무이사
서일영(1965년생)
서강대학교 경영학 학사전) KB증권 Advisory본부장

「부동산투자회사법」상 이사의 자격은 아래와 같으며, 당사의 이사들은 「부동산투자회사법」 제14조에 따른 이사의 자격요건을 충족하고 있습니다.

[부동산투자회사법]

제14조(이사의 자격 등)① 부동산투자회사의 이사에 관하여는 제7조를 준용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 위탁관리 부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.

1. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제133조제3항에 따른 특별관계자를 말한다. 이하 같다)

2. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람

3. 이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 부동산투자회사의 이사로 선임된 사람이 제1항 또는 제2항(위탁관리 부동산투자회사의 이사인 경우만 해당한다)에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 밝혀진 경우에는 당연히 해임된다.

④ 제3항에 따라 해임된 이사가 해임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 아니한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제11조(이사의 자격 및 직무)① 법 제14조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사람"이란 법 제14조제2항제1호 및 제2호에 해당하는 자의 배우자 또는 직계 존속ㆍ비속을 말한다.

(2) 이사회의 권한이사회 및 이사회의 권한은 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따르며, 「부동산투자회사법」 또는 정관에 정함이 없는 사항에 대해서는 「상법」에 따릅니다.

구분

정관 세부 내용

구성, 소집

정관 제38조(이사회의 구성과 소집)1. 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

2. 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일 전까지 개최 일시, 장소 및 안건 등을 각 이사및 감사에게 서면 통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.

3. 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.

결의사항

정관 제39조(이사회의 결의사항)이사회는 법률이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급

9. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

10. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항

11. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

12. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

13. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

14. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

15. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

16. 제51조 제6항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

17. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

결의방법

정관 제40조(이사회의 결의방법)1. 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

2. 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

3. 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항(1) 감사

성명(생년)

상근 여부

선임시기

주요 경력

관련법상 자격요건 충족여부

김종수(1973년생)

비상근

2022.02.08
서강대학교 경영학 학사고려대학교 경영학 석사현) 회계법인 성지 이사*한국공인회계사

「부동산투자회사법」제14조의2및 정관 제32조에 의거 충족

당사는 위와 같이 비상근감사 1인을 선임하고 있습니다. 「부동산투자회사법」에 의하면 감사는 공인회계사로서 「부동산투자회사법」 제14조의2 제2항에서 정한 결격요건에 해당하지 않아야 하며, 당사의 감사는 「부동산투자회사법」에 따른 자격 요건을 충족하고 있습니다.

[부동산투자회사법]제14조의2(감사의 자격 등)① 부동산투자회사의 감사는 「공인회계사법」에 따른 공인회계사이어야 한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.1. 제7조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람2. 「공인회계사법」에 따라 업무정지 기간 중에 있는 회계법인에 소속된 사람3. 「공인회계사법」에 따라 직무정지 기간 중에 있는 사람4. 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람③ 감사의 해임 및 직무에 관하여는 제14조 제3항부터 제5항까지의 규정을 준용한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제12조(감사의 자격 및 직무)① 법 제14조의2 제2항 제4호에서 정하는 "대통령령으로 정하는 사람"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.1. 해당 부동산투자회사의 이사2. 해당 부동산투자회사의 주요주주(주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주를 말한다. 이하 같다)3. 해당 부동산투자회사의 업무를 위탁받은 자산관리회사ㆍ자산보관기관으로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 자의 배우자 또는 직계 존속ㆍ비속5. 해당 부동산투자회사와 관련하여 「공인회계사법」 제21조에 따라 감사(監査)가 제한되는 사람 또는 같은 법 제33조에 따라 감사가 제한되는 회계법인에 소속된 사람

감사의 권한은 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따르며, 「부동산투자회사법」 또는 정관에 정함이 없는 사항에 대해서는 「상법」에 따릅니다.

[정관]
제36조(감사의 직무)① 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.③ 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총회의 소집을 청구할 수 있다.

④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.⑤ 감사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회(또는 청산인회)에게 보고하여야 한다.

(2) 준법감시인당사는 「부동산투자회사법」상 위탁관리부동산투자회사로서 별도로 준법감시인을 선임하지 아니합니다.
라. 주주총회에 관한 사항주주총회의 권한(결의사항)에 대해서는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따르며, 「부동산투자회사법」 또는 정관에 정함이 없는 사항에 대해서는 「상법」에 따릅니다.

[정관]제25조(주주총회의 결의방법)

① 주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

제26조(주주총회의 결의사항)

① 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 제1호에 따라 주주총회에서 승인받은 부투법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획에서 정한 주주의 배당수익이 30% 이상 하락할 것이 예상되거나, 회사 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 등 부투법 제12조 제1항 제3호에 따른 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 다만, 회사 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 계약 중, 제1호에 따라 주주총회의 승인을 얻은 사업계획에 이미 기재된 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약에 대해서는 별도의 주주총회의 결의가 요구되지 않는다.

4. 부투법 시행령 제9조 제1항에서 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 단, 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)은 제외함.

5. 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

8. 제51조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

9. 이익배당에 관한 사항

10. 기타 이사회가 부의한 사항

11. 기타 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항

② 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다.

1. 회사 정관의 변경

2. 상법 제417조에 따른 액면가 미만의 주식 발행

3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행

4. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

5. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 분할 또는 분할합병

8. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 부분의 양도

9. 다른 부동산투자회사의 영업의 전부의 양수

10. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 일부의 양수

11. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

12. 이사 및 감사의 해임

13. 부동산 개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적?대상?범위 등 부투법 시행령 제9조 제2항에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

14. 제17조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

15. 제46조 제2항 제2호(단, 회사가 제11조에 따라 상장한 경우 제1항의 결의에 의함), 제3호 및 동조 제4항 제6호에 해당하는 거래

16. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)

17. 기타 「상법」및 부투법 등 관련 법령상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식을 통한 주주총회 결의를 하도록 규정하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 지날 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회를 소집하여야 한다.④ 제3항에 따라 소집된 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 한다. 다만, 제2항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1이상의 수로써 한다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 투자목적

당사는 2022년 2월 「부동산투자회사법」에 의하여 설립되고 2022.02.24. 국토교통부장관으로부터 영업인가를, 2022.06.28. 변경인가를 받은 부동산투자회사로서, 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다.투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산에 대한 분산투자를 통해 단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다.다만 당사가 추구하는 투자목적 또는 성과목표가 반드시 달성된다는 보장이 없다는 사실을 유의하시기 바랍니다.

나. 회사의 설립취지

당사는 「부동산투자회사법」에 따른 위탁관리부동산투자회사로 금번 주식의 공모 및 상장 추진을 통해 투자자들에게 안정적인 부동산 간접투자의 기회를 제공함과 동시에 다음과 같은 사항들을 목표로 설립되었습니다.

1) 대한민국 공모 상장 리츠 시장의 활성화

2) 부동산시장과 금융시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화

3) 부동산시장의 투명화, 선진화의 유도

4) 부동산의 유동화, 증권화의 활성화로 부동산 경기 회복

5) 개인투자자에게 다양한 투자 포트폴리오를 제공하여 위험의 헤지 기능 강화

6) 건설 및 부동산 경기의 활성화

7) 부동산 직접투자로 인한 위험회피 및 소액 투자기회 제공

다. 정관상 목적 사업

당사의 정관에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]제2조(목적)

① 회사는 「부동산투자회사법」(이하 "부투법"이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 그 자산을 투자ㆍ운용하여 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

(1) 투자대상 개요당사는 2022년 07월 05일자 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 조달한 3,465억원과 금번 공모를 통해 모집할 자금 1,535억원의 합계인 금 5,000억원을 재원으로 (1) 벨기에 브뤼셀 소재 North Galaxy Towers에 투자한 ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠" 혹은 "KB스타갤럭시타워리츠") 보통주 100% 및 (2) 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자한 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호(이하 "LB영국부동산펀드18호, 19호")의 수익증권 약 89%를 매입할 예정입니다.투자대상 자산 매입 완료 후 개략적인 당사의 투자구조는 다음과 같습니다.

kb스타리츠_투자 구조도_220727.jpg
KB스타리츠_투자 구조도

당사의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 및 LB영국부동산펀드18호, 19호가 보유하는 부동산의 내역은 다음과 같습니다.

[투자자산 요약]

투자대상

기초자산

임대면적

임대율

임대형태

준공연도

임대 만기

(㎡)

(평)

기본

중도해지

자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)

North Galaxy Towers

121,803

36,845

100%

NN

(주1)

2004년

2031년 11월

(27년)

없음

LB영국부동산펀드18호, 19호

Samsung Europe HQ

9,317

2,818

100%

FRI

(주2)

2000년

2039년 12월

(20년)

2034년 12월

(15년차)

(주1)
NN(Net Net Lease): 제세공과금과 보험료를 임차인이 부담하는 구조 (단, 건물보험비용 및 일부 유지보수비용은 임대인 부담)

(주2)
FRI(Full Repairing and Insuring Lease) : 부동산의 수리 및 보험에 대한 모든 비용을 임차인이 부담하는 구조로 NNN과 유사

[투자자산 감정평가금액 및 매입가격]

자산 매수자

자산명

당사 최초편입 시점

감평가액

매입가격

감평가 대비매입 할인율

CapRate

자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)

Star GalaxyScomm

North GalaxyTowers

2022.07.05

EUR 649M(약 8,703억원)

EUR 630M(약 8,448억원)

2.93%

4.64%

집합투자기구(LB영국부동산펀드18호, 19호)

Hillswood PropertyUnit Trust

Samsung Europe HQ
2022.08.12

GBP 64.2M(약 1,006억원)

GBP 64.0M(약 1,003억원)

0.31%

5.07%

(주1)
적용환율: 1,341 KRW/EUR, 1,567 KRW/GBP

(2) 자금 조달 및 사용 계획

당사의 사모 유상증자(Pre-IPO) 및 금번 공모를 통한 자금 조달 및 사용 계획은 아래와 같습니다. 다만, 최종 거래 시점 환율 및 제반 비용의 변동으로 인해 세부 금액은 다소 변동될 수 있습니다.(가) 사모 유상증자(Pre-IPO)당사는 2022년 07월 05일자 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 모집한 자금 3,465억원을 재원으로 ① 2022년 07월 05일 벨기에 브뤼셀 소재 North Galaxy Towers에 투자한 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 보통주(100%) 약 2,957억원을 매입하였으며, ② 2022년 08월 12일 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자한 LB영국부동산펀드18호, 19호의 수익증권 지분 약 464억원을 매입 완료하였습니다.

[사모 유상증자(Pre-IPO)]

(단위: 백만원)

구분

내용

금액

비고

자금 소요

자리츠(구주) 지분투자액
295,724
-

LB영국부동산펀드18호, 19호수익증권 1차 취득액
46,397
-

부대비용
4,328
-

예비비
51
-

합계

346,500

-

재원 조달

사모 유상증자(Pre-IPO)
346,500
-

(주1)
적용환율: 1,341 KRW/EUR, 1,567 KRW/GBP

(나) 금번 공모나아가 당사는 금번 공모를 통해 1,535억원을 조달하여 ① 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)의 신주 13,349,700주 약 1,335억원을 추가로 인수하고, ② LB영국부동산펀드18호의 수익증권 지분 12억원을 추가로 취득할 예정입니다.

[금번 공모]

(단위: 백만원)

구분

내용

금액

비고

자금 소요

자리츠(신주) 지분투자액
133,497
-

LB영국부동산펀드18호수익증권 2차 취득액
1,200
-

발행제비용
3,461
(주2)

부대비용
750
(주3)

예비비
14,592
(주4)

합계

153,500

-

재원 조달

금번 공모
153,500
-

(주1)
적용환율: 1,341 KRW/EUR, 1,567 KRW/GBP

(주2)
발행제비용에 관한 자세한 사항은 증권신고서 『제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 3. 모집예정금액 - 다. 발행제비용의 내역』 부분을 참고하시기 바랍니다.

(주3)
매입수수료 및 실사수수료, 기타 제반비용 등

(주4)
예비비는 향후 투자자산의 대수선 혹은 추가자산 편입 등에 활용할 계획입니다.

당사의 자금 조달 및 사용과 관련된 구조를 도식화하면 다음과 같습니다.

kb스타리츠_자금 조달 및 사용 구조도_220801.jpg
KB스타리츠_자금 조달 및 사용 구조도

(3) 투자대상 세부사항

(가) 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)

당사의 투자대상인 KB스타갤럭시타워리츠는 「부동산투자회사법」에 의거하여 2022년 01년 12일 설립되어 2022년 02월 24일 영업인가를 득한 위탁관리부동산투자회사입니다.

[KB스타갤럭시타워리츠 개요]

항목

내용

명칭

㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사

자산관리회사

KB자산운용㈜

자산보관회사

엔에이치투자증권㈜

일반사무수탁회사
㈜국민은행

존속기한

영속

기초자산

벨기에 브뤼셀 소재 오피스 North Galaxy Towers

발행주식총수

28,900,000주

자본금

28,900,000,000원

매입 지분율
보통주 100%

(주1)
발행주식수 및 자본금은 증권신고서 제출일 현재 기준입니다.

자리츠는 North Galaxy Towers 투자를 위해 2개의 SPC(에이치제이갤럭시제일차㈜, 에이치제이갤럭시제이차㈜)를 통해 2022년 3월 289,000백만원을 다음과 같이 조달하였습니다.

[자리츠 1차 자금조달 내역]

인수자
종류
주식수(주)
주당발행가액(원)
발행금액(백만원)

에이치제이갤럭시제일차㈜
보통주
14,450,000
10,000
144,500

에이치제이갤럭시제이차㈜
보통주
14,450,000
10,000
144,500

합계
28,900,000
10,000
289,000

(주1)
각 SPC는 유동화 SPC로서 전자단기사채를 발행하여 자금을 조달하였으며, KB증권㈜는 사모사채 인수확약 방식으로 각 SPC에 대해 신용공여를 제공하였습니다.

(주2)
자리츠는 벨기에 법률에 따른 부동산 투자 목적 투자기구인 FIIS의 지분을 2022년 5월 취득함으로써 North Galaxy Towers를 보유하고 있습니다. 자세한 사항은 아래 "(7) 투자구조 상세 - (가) KB스타갤럭시타워리츠 개요" 부분을 참고하시기 바랍니다.

당사는 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 모집한 자금을 재원으로 자리츠의 주주인 각 SPC로부터 자리츠 발행주식 전량을 2022년 07월 05일 다음과 같이 매입하였습니다.

[자리츠 지분증권 취득 개요]

항목

내용

비고

거래당사자

양도인: 에이치제이갤럭시제일차㈜, 에이치제이갤럭시제이차㈜

양수인: ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사

-

거래목적물

KB스타갤럭시타워리츠 보통주 28,900,000주

-

거래대금
295,724백만원
(주1)

거래종결일

2022년 07월 05일

-

(주1)
자리츠의 구주 매입금액 295,724백만원은 자리츠의 발행금액 289,000백만원에 대해서 SPC가 자금을 최초 납입한 2022년 03월 21일부터 당사가 SPC의 지분을 인수하는 2022년 07월 05일까지의 기간에 대한 배당금 상당액(6,724백만원, 자리츠 기준 연평균 수익률 8% 가정)을 조정하여 산정된 금액입니다.

또한, 당사는 금번 공모를 통해 모집한 자금을 재원으로 자리츠의 신주 13,349,700주를 매입할 예정입니다. 유상증자를 통해 자리츠에 유입된 자금은 자리츠의 브릿지 대출 1,200억원의 상환에 사용하고, 잔여 금액은 예비비 등으로 활용할 예정입니다.

[자리츠 2차 자금조달 예정 내역]

인수자
종류
주식수(주)
주당발행가액(원)
발행금액(백만원)

당사(KB스타리츠)
보통주
13,349,700
10,000
133,497

합계
13,349,700
10,000
133,497

금번 공모를 통한 당사의 자리츠 신주 13,349,700주 매입 이후 자리츠의 발행주식총수는 다음과 같이 변경될 예정입니다.

[자리츠 발행주식총수 변경 예정 내역]

구분
주주
공모 전
공모 후

주식수
지분율
주식수
지분율

보통주
당사(KB스타리츠)
28,900,000
100%
42,249,700
100%

합계
28,900,000
100%
42,249,700
100%

(나) LB영국부동산펀드18호, 19호

당사의 투자대상인 LB영국부동산펀드18호, 19호는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의거하여 2019년 12월 17일 설정된 투자신탁형 일반사모집합투자기구입니다.

[LB영국부동산펀드18호, 19호 개요]

항목

내용

명칭

LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호

집합투자업자
LB자산운용 주식회사

종류 및 형태

일반 사모집합투자기구, 단위형, 사모형, 폐쇄형

설정일

2019년 12월 17일

기초자산

영국 처트시 소재 오피스 Samsung Europe HQ

존속기간

펀드설정일로부터 5년

결산월

매년 5월말 및 11월말

자금집행
GBP 65.99M (약 1,034억원)- 매매대금 : GBP 60M (약 940억원)- 현지 매입부대비용 : GBP 4.38M (약 69억원)- 국내 매입부대비용 : GBP 1.61M (약 25억원)

재원조달
GBP 65.99M (약 1,034억원)- 현지 선순위 대출 : GBP 36M (약 564억원)- 펀드설정액 : GBP 29.99M (약 470억원)

설정액

GBP 29.99M (약 470억원) - LB영국부동산펀드18호: GBP 22.75M(약 356억원) - LB영국부동산펀드19호: GBP 7.24M(약 114억원)

매입 대상지분율
LB영국부동산펀드18호, 19호 전체 수익증권 지분율 89.36% - LB영국부동산펀드18호: 31,146,230,520좌 (87.38%) - LB영국부동산펀드19호: 10,849,905,132좌 (95.59%)

(주1)
적용환율: 1,567 KRW/GBP

당사는 LB영국부동산펀드18호, 19호의 수익증권을 양도인인 KB증권㈜, KB증권 홍콩법인(KB Securities Hong Kong Ltd.)으로부터 취득할 예정입니다. 우선 당사는 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 모집한 자금을 재원으로 2022년 08월 12일 1차 거래를 통해 수익증권 지분 46,397백만원을 매입 완료하였으며, 금번 공모를 통해 모집한 재원으로 수익증권 지분 1,200백만원을 추가로 매입할 예정입니다.

[LB영국부동산펀드18호, 19호 수익증권 취득 개요]

항목

내용

거래당사자

양도인: KB증권㈜, KB증권 홍콩법인(KB Securities Hong Kong Ltd.)

양수인: ㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사

거래목적물

LB영국부동산펀드18호, 19호 수익증권 총 41,996,135,652좌 - LB영국부동산펀드18호: 31,146,230,520좌 - LB영국부동산펀드19호: 10,849,905,132좌

거래대금
47,597백만원

거래종결일

1차: 2022년 08월 12일2차: 공모자금 납입 직후

상기 수익증권 거래대금 47,597백만원은 수익증권 취득시 소요금액을 기준으로 펀드 최초 편입시점 대비 기초자산의 자산가치 상승분을 반영하여 다음과 같이 산정되었습니다.

[LB영국부동산펀드18호, 19호 수익증권 거래대금 산정내역]

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

수익증권 전량 취득시 소요금액
46,996
(A)

자산가치 상승분
6,268
(B)

합계
53,264
(C) = (A) + (B)

거래대금
47,597
(D) = (C) x 89.36% (매입 지분율)

당사는 금번 거래에 앞서 LB영국부동산펀드18호, 19호의 기초자산인 Samsung Europe HQ에 대해 BNP를 통해 2022년 04월 28일 기준 감정평가를 실시하였습니다. 자산가치 상승분은 펀드 최초 편입 시 기초자산 취득가액인 94,020백만원과 금번 거래 시 기초자산 매입가액인 100,288백만원의 차이로 다음과 같이 산출되었습니다.

[Samsung Europe HQ의 자산가치 상승분 계산내역]

구분
금액(백만 GBP)
금액(백만원)
비고

펀드 최초 편입 시 취득가액
60.0
94,020
(A)

금번 거래 시 매입가액
64.0
100,288
(B)

자산가치 상승분
4.0
6,268
(C) = (B) - (A)

(주1)
적용환율: 1,567 KRW/GBP

(주2)
Samssung Europe HQ의 2022년 04월 28일 기준 감정평가액은 GBP 64.2M(100,601백만원)입니다.

한편, 1차 및 2차 거래가 종결된 후 LB영국부동산펀드18호, 19호의 수익자는 다음과 같이 구성될 예정입니다.

[LB영국부동산펀드18호,19호의 수익자 구성 현황]

수익자
LB영국부동산펀드18호
LB영국부동산펀드19호
18호, 19호 합계

좌수
지분율
좌수
지분율
좌수
지분율

KB스타리츠
31,146,230,520
87.38%
10,849,905,132
95.59%
41,996,135,652
89.36%

기관투자자 등
4,500,000,000
12.62%
500,000,000
4.41%
5,000,000,000
10.64%

합계
35,646,230,520
100.00%
11,349,905,132
100.00%
46,996,135,652
100.00%

(주1)
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제189조에 따라 집합투자업자는 수익자명부의 작성을 전자등록기관에 위탁하여야 하며, 해당 전자등록기관은 수익자에 관한 정보를 타인에게 제공할 수 없습니다. 따라서 상기 펀드 수익자 구성에 관하여 KB스타리츠를 제외한 수익자에 대한 정보는 제공이 불가능합니다.

(주2)
18호, 19호 합계 좌수 및 지분율은 투자자의 이해의 편의를 위한 목적으로 독립된 펀드인 LB영국부동산펀드18호와 LB영국부동산펀드19호의 좌수를 합산하여 산출한 수치입니다.

(4) 현지 선순위대출 주요 내용(가) North Galaxy Towers

구분

내용

대출 목적

North Galaxy Towers 오피스 매입 관련 선순위 담보대출

대주

Standard Chartered Bank

차주

Star Galaxy Scomm

대출 금액

EUR 368,550,000 (LTV 58.5%, 매입금액 EUR 630,000,000 기준)

대출 만기

3년 (+1년 연장 2회 가능)- 대출기간: 2022.05.05 ~ 2025.05.04

상환 방식

원금 만기 일시상환

이자 지급

매 3개월 후취

이자율

연 1.20%(고정) + EURIBOR(0미만시 0으로 적용)(단, 전체 대출금액의 75%에 대해서는 연 1.20% 고정금리로 이자율 변동위험을 헤지함)

대출 선취수수료

대출금액의 1.40%

조기상환수수료

인출시점으로 부터, - 1년차: 조기상환 금액의 1.5% - 2년차: 조기상환 금액의 1.0% - 3년차: 조기상환 금액의 0.5% - 3년차 이후: 없음

재무약정사항

- Debt Yield(이자상환전 영업이익 / 차입금) 6.0% 이상 유지- LTV 68.5% 이내 유지

- 상기 재무약정사항은 매 이자 지급일에 확인하여야 하며, 재무약정사항 미준수 시 현금유보의무가 발생하거나 경우에 따라 채무불이행으로 간주될 수 있음.

(나) Samsung Europe HQ

구분

내용

대출 목적

Samsung Europe HQ 오피스 매입 관련 선순위 담보대출

대주

Deutsche Pfandbriefbank

차주

Hillswood Management Ltd.

대출 금액

GBP 36,000,000 (LTV 60%, 매입금액 GBP 60,000,000 기준)

대출 만기

5년- 대출기간 : 2019.12.13 ~ 2024.12.12

상환 방식

원금 만기 일시상환

이자 지급

매 3개월 후취

이자율

연 2.306%(고정)- Margin 1.4% + Swap rate 0.906%

대출 선취수수료

대출금액의 1.60%

조기상환수수료

인출시점으로 부터, - 1년차: 조기상환 금액의 1.5% - 2년차: 조기상환 금액의 1.0% - 3년차: 조기상환 금액의 0.5% - 3년차 이후: 없음

재무약정사항

- LTV 70.0% 이내 유지

- 상기 재무약정사항은 매 이자 지급일에 확인하여야 하며, 재무약정사항 미준수 시 현금유보의무가 발생하거나 경우에 따라 채무불이행으로 간주될 수 있음.

(5) 외환 위험 관리

당사는 원금의 100%, 배당금의 80% 수준에 대해 환헤지 하는 것을 기본 계획으로 하며, 자리츠를 통해 환헤지 계약을 체결하였습니다.

구분

내용

계약 체결 주체
㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사

환헤지 대상

원금의 100%, 배당금의 80%

계약 형태

통화스왑계약

계약 일자

2022.03.29 (결제 기준)

원금 계약 기간

2025.06.16 (3년 만기)

Capital Call

- KB증권㈜가 자리츠에 대해 자금보충약정서 체결(자금보충약정에 관한 상세한 사항은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조 - 나. 위험관리 - (3) 환위험 관리 - (나) 환헤지의 장단점 - ※ 정산의무 및 자금보충약정 관련 참고사항』 부분을 참고하시기 바랍니다.)

- 환헤지 오픈한 부분을 통해 향후 정산 / Roll-over시 버퍼로 활용 예정

거래상대방

㈜국민은행

(6) 기초자산 상세(가) North Galaxy Towers1) 자산개요

구분

내용

명칭
North Galaxy Towers

주소

Boulevard du Roi Albert II 33, Brussels, Belgium

토지면적

11,996㎡(3,629평)

규모

B4F / 27F 오피스 2개동B4F / 5F 오피스 1개동

임대 면적

121,803㎡(36,845평)

준공연도

2004년(2019년 레노베이션)

임차인
(주1)

Regie des Batiments(벨기에 건물관리청)

임대형태

Double Net

대상전경

North Galaxy Towers

(주1)
실사용 임차인은 Federal Public Service Finance (벨기에 정부 재무 및 세무부)

2) 감정평가내역대상 부동산의 시장가치 평가를 위해 현지 2개 업체 BNP Paribas 및 Cushman & Wakefield를 선정하고 부동산투자회사법 및 관련법령에 따라 감정평가액을 산출토록 하였으며, 국내업체인 경일감정평가법인에서 해당 감정평가금액에 대한 리뷰를 진행하였습니다.

구분
감정평가액
면적

소재지
대지
건물

North GalaxyTowers(오피스)
BNP
수익환원법

EUR 649 m (약 8,703억원)

Boulevard du Roi Albert II 33, Brussels, Belgium| (벨기에, 브뤼셀)

11,996㎡(3,629평)

121,803㎡(36,845평)

C&W
수익환원법

EUR 629 m (약 8,435억원)

DCF

EUR 633 m (약 8,489억원)

(주1)
감정평가시점: BNP 2021년 12월 31일/ C&W 2022년 01월 07일

(주2)
적용환율: 1,341 KRW/EUR

3) 위치 및 주변환경가) 입지 분석

브뤼셀 오피스시장은 CBD내 5개 지역(North, Pentagon(Centre), South, Leopold, Louise)과 CBD 외로 구성되어 있으며, 본 건 자산이 소재한 North District은 CBD내에서 세번째로 규모가 큰 오피스 지역으로 벨기에 정부기관 및 주요 금융회사, 다국적 기업의 본사 등이 위치하고 있습니다

브뤼셀 CBD권역 및 주요특징

출처: Eastdil Secured/CBRE Offering Memorandum (2021.11)

브뤼셀은 벨기에 내 가장 방문자가 많은 도시로, 상업 및 정치적 명성과 깊은 역사와 풍부한 문화적 가치를 보유한 지역입니다. 본건 자산으로부터 차량 이동 10분 거리 내에 브뤼셀 중심 광장 및 오페라 하우스 등이 위치해 있어 문화생활이 용이합니다.

주요 명소 위치도

출처: Eastdil Secured/CBRE Offering Memorandum (2021.11)

나) 자산 주변 현황

본건 자산이 속한 North District는 주요 정부기관 및 금융기업이 위치하여 호텔, 교통, 편의시설이 지속적으로 확충되고 있으며 주요 시설 등의 증가로 핀테크, 공유오피스등의 신규 산업이 유입되고 있고, 해당 기업에 근무하는 젊은 인구 비중이 상승하는 추세입니다.North District 는 기업 및 유럽위원회, NATO 등국제기구가 밀집해 있으며 본건 자산은 해당 기관들이 위치한 빌딩 중에서도 가장 중심에 위치하고 있습니다.

North District 주요 빌딩

출처: Eastdil Secured/CBRE Offering Memorandum (2021.11)

4) 교통 및 개발 계획본건 자산을 기준으로 1km 이내 브뤼셀 중심가로 연결 되며, 인근 500m 이내 4개의 버스노선, 3개의 지하철, 5개의 트램정류장이 분포해 있어 우수한 대중교통 접근성을 보유하고 있습니다. 본 건 자산은 브뤼셀 North역과 연결되어 있으며, 해당 역은 주당 약 20만명, 연간 2,300백만명이 이용하는 동시에 약 30개의 버스노선이 교차하는 곳으로 유동인구가 많은 지역입니다.

대중교통 현황 및 지하철 노선도

출처: Eastdil Secured/CBRE Offering Memorandum (2021.11)

North District는 유럽 전역을 경유하는 유로스타, 벨기에 전국 철도 SNCB, 브뤼셀 지하철(STIB)의 정거장이 위치해 전유럽 이동이 가능합니다. STIB는 2025년까지 EUR 5.2Bn 규모 버스및 지하철 노선 효율화를 계획하며, EUR 1.4 Bn을 투자해 신규노선을 증축 중입니다. North District 중심 다수의 교통인프라 프로젝트가 추진중으로 추후 도시 전역 및 주변 접근성 향상이 예상됩니다.

5) 임차인 현황

가) 개요본 자산은 Regie des Batiments (벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2031년 11월 까지의 장기 임대차계약이 체결되어 있습니다. 단, 본건 Ground층 리테일 부분에 프랜차이즈 레스토랑(Exki)이 2031년 5월까지 임차 중이나, 전체 면적에 대한 비중은 0.35%로서 본 증권신고서상 임대차에 대한 설명은 벨기에 건물관리청이 임차한 부분을 중심으로 기술합니다.

용도

임차인

임대시작일

임대종료일

임대면적(㎡)

비율(%)

임대료

총 금액(EUR)

㎡당(EUR)

오피스

RegieDes Batiments

2004.12.01

2031.11.30

121,381

99.65

30,356,264

250

리테일

Exki A

2013.04.01

2031.05.31

(주1)

93

0.35

23,189

249

Exki B

2012.09.01

226

64,361

285

Exki C

2022.04.01

103

25,450

247

합계

-

-

-

121,803

100

30,469,264

250

(주1)
Exki A,B,C 통합계약 체결(2022.06.01~2031.05.31)

나) 임차인(Regie des Batiments)에 관한 사항본 자산의 주요 임차인은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments) 입니다. 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'uneRegie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관입니다.벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법에 따라 벨기에 정부의 부동산 및 임차 관련 업무를 전담하며, 모든 처분 및 관리 업무는 담당 장관(현재는 법무부 장관)의 책임 하에 수행됩니다. 건물관리청 설립법의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[1971년 건물관리청 설립법 주요 내용]- 건물관리청은 국가가 국가서비스 및 공공서비스 활동에 필요한 부동산 관리에 있어서 국가를 대신하며, 임대에 있어서 국가가 동일한 목적으로 임대한 것으로 본다.- 건물관리청은 연방정부의 이익을 위하여 벨기에 법률에 의해 권한을 부여받아 운영을 수행할 수 있으며 국가를 대신하여 제3자와 계약을 체결할 수 있다.- 건물관리청은 지정된 장관의 책임 하에 놓이며, 담당 장관은 모든 처분 및 관리 행위를 수행할 권한을 갖는다.

한편, 벨기에의 신용등급은 다음과 같습니다.

[벨기에 신용등급]

구분
S&P
Moody's
Fitch

신용등급(2022년 5월 기준)
AA
Aa3
AA-

벨기에 건물관리청이 관리하는 자산의 실제 사용인은 대부분 벨기에 연방정부의 각 부처이며, 본 자산인 North Galaxy Towers 역시 벨기에 연방정부의 재무부(Federal Public Service Finance)가 전대하여 사용중에 있습니다. 다) 실사용 임차인(Federal Public Service Finance)에 관한 사항본 건 자산의 실제 사용 임차인인 벨기에 중앙 정부의 세무 및 재무 업무를 총괄하는 Federal Public Service Finance는 2002년 벨기에의 제47대 총리인 Guy Verhofastadt 내각 개편에 의해 신설되었으며 본 건 자산이 준공된 2004년부터 임대차계약을 체결하여 사용 중에 있습니다.(2012년 추가 연장하여,총 27년을 사용 예정)

구 분

내 용

부서명

Federal Public Service Finance (FPS)

설립

2002년

주소

Boulevard du Roi Albert Ⅱ 33, Brussels, Belgium (본 건 자산 소재지)

대표

Hans D’Hondt

직원수

약 28,500명 (약 3,200명 본 건 자산 근무)

주요업무

- 벨기에 소재 법인/개인별 소득세, 원천징수세 징수 및 관리 - 주 정부별 세수 수입 통합 관리 및 연방정부 예산 편성- 유럽연합(EU) 국가간 수입통관 및 대외 재무 업무 담당- 금융 기관 및 상품 감독/감시 기능 등

라) 임대차계약 주요내용

구 분

내용

임차인

Federal Public Service Finance (벨기에 정부 재무 및 세무부)

임차 면적
(주1)

121,381㎡(약 36,718평, 전체자산의 99.65%)

임대차 기간
(주2)

2004년 12월 1일 ~ 2031년 11월 30일

계약 해지조건

없음

임대연장조건

임대차 만기 12개월 전까지 임대인 혹은 임차인의 퇴거 의향이 서면 통지되지 않을 시 자동 3년 연장되며, 자동연장 이후에도 만기 12개월 전 퇴거의향을 서면 통지하지 않을 시 자동 3년 연장됨

임대수입
(주3)

EUR 30,356,264

임대료

납입주기

4월, 10월 반기별 선납입

임대료

상승조건

매년 1월, 직전년도 12월 Health Index에 연동하여 변경(주4)

운영비용

NN (단, 건물보험 비용 및 일부 유지보수비용은 임대인 부담)

원상복구조항

임차인 부담 원상복구 후 퇴거(단, 임대인 동의 시 복구 면제 가능)

(주1)
사무공간 88,426㎡ + 포디움(로비) 16,572㎡ + 데이터센터(지하)16,383㎡

(주2)
기존계약은 18년 임차로 2022년 11월 30일 만기 예정이었으나 2012년에 9년 연장되어 2031년 11월 30일 만기로 연기됨

(주3)
환율 1,341원 기준 1년차 임대료 약 407억원, 면적당 임대료 EUR 250/㎡ 수준

(주4)
Health Index는 CPI에서 주류, 담배, 일부 유류비 등의 항목을 삭제한 벨기에 대표 물가지수 중 하나임

6) 매매사례 비교 및 자산 매입가격 적정성아래 표상 인근지역 거래 사례 고려시, 단가 및 Cap Rate(초기 자본환원율)이 사례 범위 내에 있어 당사가 매입하는 가격은 적정한 것으로 판단됩니다.

주요 오피스 매매 사례

출처: Cushman & Wakefield - Appraisal Report (2021.11)

7) 시장분석가) 벨기에 브뤼셀 오피스시장 현황브뤼셀 오피스 take-up(임차수요)는 2021년 3분기 기준 68,000㎡로 전분기 대비 소폭 하락하였으며, 전년 동기 대비 유사한 수준이며, 임대차 거래량은 전년 동기간 대비 유사한 거래량을 보였습니다.브뤼셀 소재 예상 오피스 신규 공급(2021년 3분기 기준)은 약 315,000㎡ 를 기록할 것으로 예상되며, 최근 Quatour프로젝트 (60,000㎡)가 개발이 완료 되었습니다. 2021년 까지 신규 공급이 예상되는 프로젝트는 Mobius II (34,000㎡) 및 BNP Paribas의 신규 본사 건물인 Montage Du Parc3 (95,000㎡)이 존재합니다. 2022년과 2023년에는 각각 약 226,000㎡, 275,000㎡면적의신규 공급을 앞두고 있습니다.브뤼셀 오피스 투자 규모(2021년 3분기 기준)는 €270M, 1~3분기 기간의 투자 규모는 총 €1.17B 를 기록하였습니다. 3분기 투자 건 중 78%는 long-term 코어 자산으로, 투자자들의 코어 자산에 대한 선호도가 나타납니다. 브뤼셀 오피스의 yield는 3.70%를 기록하며 사상 최저치를 유지하고 있으며, long-term yield는 3.20% 입니다. Prime yield경우 2023년까지 약 3.60% 선에서 유지될 것으로 예상됩니다

브뤼셀 투자규모 및 Prime Office Yield

출처 : C&W Brussels Office Market beat Q3 2021

Health Index는 본건 자산의 임대료 상승률이 연동되는 지표로 소비자물가지수(CPI)와 함께 벨기에 물가를 측정하는 데에 활용되는 주요 지표이며 시장 전반적으로 상업용 부동산에 큰 영향을 미치는 지수입니다. Health Index는 116.2를 기록한 2011년부터 135.5를 기록한 2021년까지 연평균 성장률 1.5%로 꾸준히 상승했습니다.

Health Index

출처 : Belgium in Statistics (2022.01)

나) 벨기에 브뤼셀 North District 오피스시장 현황North District는 브뤼셀 오피스마켓 중 3번째로 큰 시장으로, 공실률은 4.98%로 브뤼셀 전체 지역 대비 낮은 수치를 기록하고 있으며, 프라임 yield 또한 4.90%로 높은 수치를 기록하였습니다. North District 프라임 오피스 임대료는 Brussels 시장 전체 대비 약 €100/m2/year 낮은 수치를 보이고 있습니다.

north district 오피스 시장.jpg
North district 오피스 시장

출처 : C&W Appraisal Report (November 2021)

브뤼셀 North District의 take-up (임차수요)는 2019년 약 145,711㎡를 기록하며 최고치를 경신했으며, 2021년 2분기 기준 약 21,128㎡를 기록, 2021년말까지 약 45,000㎡를 기록할 것으로 예상되어 5개년 평균인 66,271㎡ 보다는 낮은 수준으로 기록될 것으로 전망됩니다.

north district 임차수요.jpg
North district 임차 수요

출처 : Eastdil Secured/CBRE Offering Memorandum (2021.11)

2020년 브뤼셀 North District에 약 180,000㎡의 신규 공급이 있었으며, Manhattan Center (48,000㎡), Iris Tower (43,000㎡), Mobius I (26,600㎡)등이 공급 되었습니다. 2021년 약 107,738㎡ 면적의 추가 공급이 발생하며 North District 중심으로 활발한 개발이 이루어지고 있습니다.

north district 오피스 공급.jpg
North district 오피스 공급

출처 : Eastdil Secured/CBRE Offering Memorandum (2021.11)

브뤼쉘 North District의 공실률은 2021년 2분기 기준 약 6.0%대를 기록하였으며 2019년과 2020년에 신규 공급된 North District 내 오피스가 높은 공실률의 원인을 제공하였습니다.

브뤼셀 submarket 공실률.jpg
브뤼셀 submarket 공실률

출처 : Eastdil Secured/CBRE Offering Memorandum (2021.11)

브뤼셀 North District의 Prime 임대료는 2016년 이후 45% 증가 하며 2021년 2분기 기준 €280/㎡를 기록하였으며, North District의 수익률은 2016년 이후 소폭 하락하는 추이를 보이며 2021년 2분기 기준 약 3.5% 수준을 기록하였습니다.

north district 임대료 및 수익률.jpg
North district 임대료 및 수익률

(나) Samsung Europe HQ1) 자산개요

구분

내용

명칭
Samsung Europe HQ

주소

2000 Hillswood Drive, Chertsey, UK

토지면적

26,790.19㎡(8,104평)

규모

3F

임대 면적

9,317.34㎡(2,818평)

준공연도

2004년(2019년 레노베이션)

임차인

Samsung Electronics (UK) Ltd(삼성전자 UK)

임대형태

FRI
(주1)

대상전경

samsung europe hq.jpg
Samsung Europe HQ

(주1)
FRI(Full Repairing and Insuring Lease) : 부동산의 수리 및 보험에 대한 모든 비용을 임차인이 부담하는 구조로 NNN과 유사

2) 감정평가내역

구분

감정평가

소재지

면적

기관
방법
금액

대지

건물

Samsung Europe HQ

(오피스)

BNP

MarketApproach(시장접근법)

GBP 64.2 m

(약 1,006억원)

2000 Hillswood Drive,Chertsey, UK (영국, 처트시)

26,790㎡(8,104평)

9,317㎡(2,818평)

(주1)
감정평가시점은 2022년 04월 28일입니다.

(주2)
적용환율: 1,567 KRW/GBP

3) 위치 및 주변환경

Samsung Europe HQ는 영국 런던 권역 Chertsey에 소재하며, 런던 순환고속도로인 M25 및 M3의 교차점에 입지하여 런던권역내 동서남북 이동이수월하며 M4 및 기차역(5분 거리)과 인접하여 런던 시내 (40분 거리)및 Heathrow Airport (14분 거리) 등의 접근이 용이합니다삼성전자는 고객 방문 시 지리적 이점이 높은 Heathrow Airport 인근 Business Park를 전략적 위치로 선점하였으며, 임직원들의 퀄리티 높은 근무환경 및 주차시설 규모 등을 고려,과거 EA Europe 및 Astellas Europe 본사로 사용되어 글로벌 기업의 유럽 사옥으로 최적화된 희소성 높은 본건에 임차를 확정하였습니다.

삼성 유럽 hq입지.jpg
Samsung Europe HQ 입지

출처: LB자산운용 삼성전자 유럽 본사 투자제안서(2022.05)

4) 교통 및 주변시설글로벌 기업 해외 사옥의 경우 국제공항 및 해당 국가 제1경제도시와의 거리, 임직원들의 업무 및 생활편의성, 사옥으로서의기능성 등 다양한 핵심요소들을 종합적으로 고려해서 결정됩니다.

본 자산은 M25 / M3의 교차점 및 Chertsey 기차역과 인접하여 Heathrow Airport(14분 거리) 및 Technology Innovation Hub 세계 3위 국가인 영국 수도 런던 중심으로부터 40분 거리에 위치하여 국제공항 및 수도와의 접근성과 더불어 인근 풍부한 편의시설들을 보유하고 있어 대상자산은 높은 스탠다드를 보유한 글로벌 기업들의 사옥용도로 사용되어 왔습니다.

삼성 유럽 hq 주변.jpg
Samsung Europe HQ 주변 환경

출처: LB자산운용 삼성전자 유럽 본사 투자제안서(2022.05)

5) 임차인 현황

가) 개요본 자산 임차인은 Samsung Electronics (UK) Limited (이하 "삼성전자 UK")로 1984년 1월에 설립되었으며, 2003년 4월부터 현재 영국 본사 및 유럽 총괄 법인으로 1000 및 2000 Hillswood Drive에서 사업을 전개 중입니다.

임차인

임대시작일

임대종료일

임대면적

비율

총 임대료(GBP)

Samsung Electronics (UK) Limited

2019.12.19

2039.12.18

9,317.34㎡(2,818평)

100%

3,250,750.24

나) 임차인(삼성전자)에 관한 사항삼성전자(S&P 기준 AA-)는 2021년도 글로벌 반도체 시장점유율(매출액)12.3% (1위), 글로벌 스마트폰 시장점유율(매출액)18.9% (1위) 및 미국 글로벌 기업들(애플, 구글, 마이크로소프트, 아마존, 월마트)과 더불어 6대 글로벌 브랜드 가치를 보유한 아시아 내 유일무이한 대한민국 글로벌 최정상 전자제품 제조업체입니다.2021년도 기준 매출 구성도를 살펴보면 핵심사업 부문인 IM(스마트폰) 및 반도체가 각각 33.69% 및 38.35% 수준을 차지하며 2021년도 IM 부문 매출은 107조원 / 반도체 부문은 94조원을 달성한 가운데 출고량 기준 글로벌 스마트폰 시장점유율은 19.5%를 기록 (2위 업체 애플 시장점유율 17.1%)하였으며, 매출액 기준 글로벌 반도체 시장 내에서는 인텔과 함께 독보적인 양대산맥을 구축하고 있는 것으로 분석됩니다.

삼성전자 현황.jpg
삼성전자 현황

본 자산 임차인은 Samsung Electronics (UK) Limited로 2019년 12월부터 임차를 개시하였으며 점진적으로 1000 Hillswood Drive 내 사업부문을 본 자산인 2000 Hillswood Drive로 순차적으로 통합하여 유럽 HQ 역할을 하고 있습니다.삼성전자는 2016년 BREXIT에도 EU 총괄 법인을 영국에 유지하기로 결정하였으며, 대상자산에 20년 임차 중(15년차 중도해지 옵션 보유)에 있어 향후 유럽 내 영국의 지정학적 위치와 관계없이 대대적인 변화를 추진할 가능성은 희박할 것으로 예상됩니다. 더불어 본 자산은 삼성전자 이외 기타 계열사들의 영국 및 유럽 내 사업을 영위함에 있어 핵심적인 기능을 담당할 것으로 전망됩니다.

삼성전자 uk 현황.jpg
삼성전자 UK 현황

다) 임대차계약 주요내용

[Samsung Europe HQ 임대차계약 주요 내용]

구 분

내용

임차인

Samsung Electronics (UK) Limited

임대차 목적물

2000 Hillswood Drive, Chertsey

임차 면적
총 임대면적 100% 단독임차 9,317.34㎡ (2,818평)

임대차 개시일

2019.12.19

임대차 기간
임대차 개시일부터 20년(2019년 12월 19일 ~ 2039년 12월 18일)

임대료

GBP 3,250,750.24 (부가세 별도)

임대료 지급
매 3개월 선지급

임대료 조정(주2)
매 5년 마다 연RPI 누적 상승분 반영하여 적용(최소 연 2.0% - 최대 연 4.0% 누적 반영)

임대료 개시일(주3)
2022년 06월 19일(임대차 개시일 이후 2년 6개월 기간동안 Rent-free 제공)

중도해지
12개월 전 사전서면통지를 통해 2034년 12월 19일 이후 해지할 수 있음

(주1)
RPI(Retail Price Index)는 영국 통계청에서 산출하는 인플레이션 관련 소매 물가 지수임

(주2)
임대료는 5년 단위로 물가지수에 따라 조정되며, 임대차 개시 후 최초 임대료 조정일은 2024년 12월 19일로 예정됨

(주3)
기존 매도인이 해당 금액을 에스크로 계좌에 예치하여 Rent-free 기간동안 에스크로 계좌에서 임대료 수익을 받아 배당 재원으로 사용하였음

6) 매매사례 비교 및 자산 매입가격 적정성지난 2020년부터 런던권역내 주요 장기임대차기반 매매사례들을 살펴보면 NIY 기준 4.75%~5.25% 수준에 거래가 완료된 가운데 본건은 5.07% 수준입니다.

국제공항(Heathrow Airport) 및 런던 도심과의 거리, 임차인 신용도(삼성전자), 랜드마크 희소성(영화 인셉션), 잔여임차기간 등을 고려 시 대상자산의 예상 NIY는 경쟁력 있는 수준인 것으로 판단됩니다.

런던권역 거래사례.jpg
런던권역 거래사례

구 분

대상자산①

매매사례②

매매사례③

매매사례④

매매사례⑤

매매사례⑥

매매시기

2022 3Q

2021 4Q

2021 3Q

2021 1Q

2020 4Q

진행중

매매가(GBP)

64.00M
15.85M
19.00M
49.55M
15.60M
210M

준공년도

2019년(대수선)
2002년
1994년
2011년(대수선)
1990년
2023년(예정)

NIY

4.77%
4.75%
5.75%
5.22%
4.08%
4.75%

임차인

삼성전자
Lane Clark
CountrysideProperties
P&G
영국 정부
AFL

임대면적(sq.ft)

100,291
29,203
38,878
17,450
31,500
363,000

잔여임차(2022년)
17년
14년
15년
10년
15년
15년

출처: LB자산운용 삼성전자 유럽 본사 투자제안서(2022.05)

7) 시장분석
가) 영국 부동산 시장영국 부동산 시장은 코로나 쇼크로 인한 충격에서 회복하고 있는 가운데, 2021년 거래량은 GBP 67.1bil.을 기록하면서 전년비 40% 이상 증가하였고,총 거래량의 55%는 해외 자금이라는 점에서 여전히 해외 투자자들이 선호하는 안정적 투자처로 인식되고 있는 것으로 나타납니다.

2021년 런던 부동산 시장은 GBP 16.8 bil.을 기록하면서 영국내 부동산 거래량의 25%를 차지하고 있으며, 향후에도 꾸준한 시장 임대료 상승과 지가상승을 바탕으로 지속적으로 성장할 것으로 예상됩니다.

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영국 부동산 시장

출처 : Colliers International, MSCI, CBRE

나) 런던 오피스 시장 현황2021년도 런던 오피스 거래량은 2020년 대비 약 31% 증가한 GBP 12.5bil.을 기록하며 코로나에서 회복하는 모습을 보이고 있으며, 런던내 전체 상업용 부동산 거래량 GBP 16.8bil. 중 74%를 기록하여 런던내 오피스가 여전히 투자자들의 가장 선호하는 자산임을 나타내고 있습니다.

2021년 런던 오피스 거래량 중 62%가 해외 투자자 자금이었으며, City 지역으로 한정할 경우 80%가 해외 투자자 자금인 것으로 파악됩니다.

Prime Yield의 경우 코로나에도 불구하고 안정적인 흐름을 보이며, West End 3% 초반, City 3% 후반 수준을 유지하였습니다. Prime Rent의 경우 2021년 한해동안 4.0% 상승하며 연평균 물가상승률 2.6%를 뛰어넘는 성장률을 기록하였습니다.

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런던 오피스 시장

2021년도 기준 런던 take-up(임차 수요)은 8.1mil sq.ft를 기록,코로나 상황이던 2020년도 take-up 4.3mil. sq.ft수준을 2배 가까이 뛰어 넘으며 회복세를 보였으며

2021년 Q4 take-up은 3.07mil. sq.ft 수준으로 전년 동기비 236% 증가하며, 평년수준을 회복해가는 모습을 보이고 있습니다.

공실률의경우 경기에 후행하는오피스 상품의 특성상 City공실률은8.0%, West End 공실률은 7.4%를 기록하며 통합 7.8%의 공실률수준을 기록하고 있으며, 추후 완만히 회복할 것으로 기대됩니다.

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런던 오피스 임차수요 및 공실률

런던 지역별 임대료 추이를 살펴보면 지역 대부분이 코로나 이전 수준으로 회복하는 모습을 나타내고 있는 것으로 분석됩니다. 본격적인 코로나 리오프닝에 따라 신규 Take-up이 평년 수준을 회복하고, 제한적인 공급 상황이 이어진다면 금년말 임대료 수준이 코로나 이전 대비 상승 반전할 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.

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런던 지역별 임대료

출처: JLL, Knight Frank

다) 런던 광역 및 동남부지역 오피스 시장 현황2021년 런던 광역 및 동남부지역의 오피스 시장은 기업들의 임대 수요 증대로 인해 코로나 이전 평년 수준으로 회복 중에 있습니다. 2021년 신규 Take-up은 평년 수준의 93% 수준까지 회복하였으며, YoY 46%의 성장률을 보이며 빠르게 회복하고 있습니다. 오피스 전체 Take-up 중 Grade A 가 65% 비중인 2.3 Mil sqft를 차지하면서 전년비 72% 상승하였습니다.

구축을 포함한 오피스 공급 잔량은 14.1 Mil sqft로 전년비 6% 상승하였으나, 2024년까지 공급 예정인 신규 개발 물량이 1.6 Mil sqft로 2021년 신규 Take-up의 절반에도 못미치는수준으로 Grade A 급 자산에 대한 Prime Rent는 계속하여 증가할 것으로 전망됩니다.

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런던 광역 및 동남부 오피스 시장

출처: Savills

(7) 투자구조 상세

(가) KB스타갤럭시타워리츠 개요당사는 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 KB스타갤럭시타워리츠(자리츠)의 발행주식구주 전량을 취득하였습니다. 또한, 당사는 금번 공모를 통해 자리츠의 신주를 취득하고, 유상증자를 통해 자리츠에 유입된 자금은 자리츠의 브릿지 대출 상환에 사용될 예정입니다.KB스타갤럭시타워리츠는 벨기에 법률에 따른 부동산 투자 목적 투자기구인 FIIS를 통하여 North Galaxy Towers를 보유하고 있습니다. KB스타갤럭시타워리츠는 벨기에 현지에 설립된 Star Galaxy Scomm(이하 "HoldCo", Acquisition FIIS) 주식 100%를 보유하고 있으며, HoldCo는 North Galaxy Towers의 소유권을 보유한 Galaxy Properties SA(이하 "PropCo", Target FIIS)의 주식 100%를 보유하고 있습니다.

※참고: 투자구조상 HoldCo와 PropCo의 2개의 회사(FIIS)를 설정한 이유는 크게 아래의 세가지입니다.1) KB스타갤럭시타워리츠의 North Galaxy Towers 취득은 매도인으로부터 North Galaxy Towers의 소유자인 PropCo의 지분을 매입하는 방식으로 진행되었습니다. 그런데 선순위 대출 조건상 차주인 PropCo의 지분에 대한 담보 제공이 필요한 상황에서 KB스타갤럭시타워리츠가 직접 소유하는 종속회사의 지분을 선순위 대주에게 담보로 제공하는 것이 부동산투자회사법상 가능하지 않았기에 KB스타갤럭시타워리츠가 PropCo 지분을 직접 취득하는 대신 HoldCo를 설립하여 HoldCo가 PropCo 지분을 취득하고, 그 소유의 PropCo의 지분을 선순위 대주에게 담보로 제공하도록 하였습니다.2) KB스타갤럭시타워리츠는 매도인으로부터 North Galaxy Towers의 소유자인 PropCo의 지분을 매입하는 방식으로 North Galaxy Towers 매입을 진행함에 있어, 자산의 소유권을 안정적으로 확보하기 위하여 현지 실사 및 매매계약에 필요한 부수계약 체결을 하고자 하였습니다. 그러나 비거주자인 KB스타갤럭시타워리츠는 벨기에 현지 회사들과의 계약 체결이 제한적이었기 때문에 거주자인 HoldCo를 설립하여 PropCo지분을 매입하고 각종 계약 체결을 진행하였습니다.3) 부동산을 소유한 PropCo에서 리파이낸싱 진행시 기존 차입금 이상 금액의 대출이 불가능하여 HoldCo에서 매입에 필요한 금액만큼 차입하여 리파이낸싱을 진행하였습니다.

HoldCo는 KB스타갤럭시타워리츠로부터 조달한 자기자본 및 현지은행 선순위 대출 차입금을 통해 자산을 소유한 PropCo의 지분을 매입하여 소유권을 취득하였습니다. PropCo는 North Galaxy Towers의 법률적인 소유자*로서, North Galaxy Towers에 대해 체결된 임대차계약상의 임대인이자 선순위 대출의 차주입니다.

*PropCo가 North Galaxy Towers에 대해 갖는 권리는 벨기에 법률에 따른 완전한 소유권(Full ownership)이며, 장기임차권(Leasehold Interest) 등 타인의 소유권에 기초하여 부동산을 사용할 수 있는 부분적 권리가 아닙니다.

금번 공모 이후 KB스타갤럭시타워리츠의 투자 구조도는 다음과 같습니다.

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KB스타갤럭시타워리츠_투자 구조도

한편, 벨기에 법률에 따른 부동산 투자 목적 투자기구인 FIIS의 주요 특징 및 세제혜택은 다음과 같습니다.

[FIIS 주요 특징]

구분

내용

정식 명칭

Fonds d’Investissement Immobiliers Specialises (부동산특별투자기구)

관련 법규
Royal Decree of November 9, 2016

장점
- 부채비율 제한 없음- 분산투자 의무 없음- 신고제로서 신속한 회사 설립 및 운영 가능- 포괄적인 세제 혜택: 부가가치세, 당해 FIIS 지분 양도 차익 관련 법인세, 자산의 임대 소득 등 면세

투자 관련제한 사항
- 적격투자자에 의한 투자가 진행되어야 함- 부동산 자산 (실물자산 또는 실물자산을 보유한 SPC)만 매입가능- FIIS 신고 이후 2년 이내에 10백만 유로 이상 취득 (매입 자산의 숫자에는 제한 없음)- 개발 사업 투자 불가 (단, 투기 목적이 아니라는 전제하에 파생상품 투자 및 헤지 전략 채택 가능)

운영상의무
- 공시 의무: 정관, 보유 자산의 매입가격/ 보험가액/ 최신감정평가액, 운용보수, 투자 및 배당 전략, 감사보고서 등- 외부 가치평가: FIIS의 순자산가치 평가를 위해 매년 공인된 제3의 기관에 외부 감정평가를 진행해야 함- 외부 감사인 선임: 매 회계연도별 연방정부 금융감독원 (FSMA, Autorite des Services et Marches Financiers)이 지정한 외부 회계감사 진행 의무.

배당 의무

배당 가능 금액의 80% 이상 배당

[FIIS 세제 혜택]

구분

항목
세율
상세 내용

취득단계
거래세

0%

FIIS 지분 양도 시

12.5%

벨기에 소재 부동산을 직접 매입시(Asset Deal)

운용단계
법인세

0%

임대수입, 양도소득, 벨기에 소재 또는 해외 부동산 투자와 관련된 배당소득 또는 이자소득

25%

무상 혜택을 받는 부분이 있거나 세법상 비용차감이 안되는 항목

51.5% 또는 103%

보고되지 않은 특정수수료

부가가치세

0%

FIIS 운용과 관련 부가가치세 면제(항목에 따른 차이 발생 가능함)

Net Asset Tax

0.01%

FIIS 지분이 벨기에 투자자에 의해 보유되고 있는 경우

0%
FIIS 지분이 외국 투자자에 의해 보유되고 있는 경우

매각단계
법인세

0%

지분양도에 대한 양도차익에 대해 법인세가 부과되지 않음

부가가치세

0%

지분양도에 대해 부가가치세 면제

2) 현지 법인(FIIS)에 대한 관리계획 FIIS는 국내 법률상 부동산투자회사와 유사한 성격을 가지고 있습니다. 주요 의사결정은 이사회 및 주주총회를 통하여 진행되며, 일상적인 운용은 자산관리회사에 위임하는 구조입니다. KB스타갤럭시타워리츠는 현지 법인 HoldCo의 단독 주주로서 주주총회 결의를 할 수 있고, 이사회의 모든 이사를 선임 및 해임할 권리를 가지며, (i) 주요 자산의 취득 및 처분, (ii) 금전의 차입 및 사채의 발행, (iii) 주요 자산의 임대차계약의 체결은 주주총회의 전속 의결 사항입니다.현지 법인의 정관에 근거하여, 현지 자산관리회사(Knight Frank Investment Management)는 제한된 범위 내에서만 회사를 대표할 수 있습니다. KB스타갤럭시타워리츠가 현지 자산관리회사에 위탁한 업무는 자산 및 임대 관리, 각종 투자 관련 사항 보고, 자산 매각 전략 수립 및 조언 등이 포함되며, 당해 매각 전략 및 조언의 집행을 위해서는 위탁자의 승인이 요구되는 바, 현지 자산관리회사에 임의적인 자산의 매각 및 처분 권한은 없습니다.현지 법인의 정관에 근거하여, 회사의 운영에 대한 포괄적인 권한을 갖는 협의체를 이사회로 규정하며, 당해 이사회는 이사 3명으로 구성됩니다. 이사는 이사회 결의 사항에 대한 최종 승인 권한을 가지므로 본건 리츠의 운용에 대한 선관의무를 가지고 당사의 이익을 대변할 수 있는 KB자산운용의 직원으로 선임하여 현지 법인에 대한 지배력 행사를 공고히 하고 현지 자산관리회사에 의한 사고 위험을 방지하고자 합니다.

(8) 현지 자산관리회사에 관한 사항
당사 투자대상의 기초자산을 관리하는 현지 자산관리회사인 Knight Frank Investment Management(이하 "KFIM")은 Knight Frank Group의 일원으로서 영국 및 유럽 전역에 걸친 주거용 및 상업용 부동산 전문 기업입니다. KFIM은 글로벌 부동산 서비스를 제공하는 회사로 유럽 전역에 걸쳐 안정적인 사업을 영위하고 있습니다.

[Knight Frank Investment Management]

구분

내용

회사명

Knight Frank Investment Management

설립연월

2012년 3월

홈페이지

www.kf-im.com

본사 위치

Saddlers House, 44 Gutter Lane, London

대표임원

Kevin Aitchison (CEO), Ian Whittock (CIO), David Love (CFO)

운용규모

GBP 3.5 Bn (USD 4.25Bn)

글로벌 규모

58개 국가 417개 사무소

주요 사업

Office, Retail, Industrial, Student Housing, Car Showroom, Care Home, Leisure

자산관리보수
- 벨기에 North Galaxy Towers: 매입금액의 0.13%- 영국 Samsung Europe HQ : 매입금액의 0.15%

나. 투자제한

(1) 자산의 투자ㆍ운용에 관한 일반원칙당사는 법령 및 정관에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정ㆍ시행할 것이며, 정관 상 자산운용의 기본방침을 수립하여 투자자 보호에 임하고 있습니다.

자산의 투자ㆍ운용과 관련하여 당사 정관 및 관련 법령에 기재된 사항은 다음과 같습니다.

[정관]

제2조(목적)

① 회사는 「부동산투자회사법」(이하 "부투법"이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 그 자산을 투자ㆍ운용하여 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

제44조(자산의 구성)

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 경과한 이후에는 매 분기말 현재 총 자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총 자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물 포함한다)이어야 한다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준은 부투법 시행령 제27조를 따른다.

② 제1항에 따라 자산의 구성비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 회사 소유 부동산의 매각대금

③ 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부투법 시행령 제26조 제4항이 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

제46조(거래의 제한)

① 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 본 정관 제43조 제1항 각 호에 대하여, 제43조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 회사의 임직원 및 그 특별관계자(자본시장법 제133조 제3항에 따른 특별관계자를 말하며, 이하 같다)

2. 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 회사의 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의(단, 회사가 제11조에 따라 상장한 경우에는 일반결의)에 따른 주주총회의 승인을 받은 부동산 매매거래

3. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

4. 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (다만, 제1항 제1호의 어느 하나에 해당하는 자와의 거래는 제외한다)

5. 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 회사의 합병·해산·분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

③ 회사가 제11조에 따라 상장한 경우 제2항 제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 회사는 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자와 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 부투법 시행령 제15조 제1호 각목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 회사의 합병·해산·분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 부투법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식을 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 회사의 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

[부동산투자회사법]
제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조(거래의 제한)

① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

(2) 부동산에 대한 투자 및 운용

당사는 정관 제43조에 의거하여 자산을 다음과 같이 투자 및 운용하여야 합니다.

[정관]

제43조(자산의 투자ㆍ운용)

① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금 포함)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 그 자산을 투자ㆍ운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치

또한 당사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 이사회를 통하여 이루어질 것이며, 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」제24조 및 같은 법 시행령 제26조에 의거하여 부동산을 취득한 후 동 규정 및 시행령에서 정하는 기간 이내에는 이를 처분할 수 없습니다. 다만 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우에는 그러하지 아니합니다.더불어 부동산투자회사는 매분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 합니다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 합니다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 「부동산투자회사법」 제25조 및 같은 법 시행령 제27조에 의합니다.

[부동산투자회사법]
제24조(부동산의 처분에 대한 제한 등)① 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우2. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우② 부동산투자회사는 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지(제2조제4호나목에 따라 조성된 토지는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)는 해당 토지에 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 그 토지를 처분하여서는 아니 된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.③ 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서(實査報告書)를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.
제25조(자산의 구성)① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.1. 설립할 때 납입된 주금(株金)2. 신주발행으로 조성한 자금3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제26조(부동산의 처분에 대한 제한 등)① 법 제24조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택: 1년. 다만, 부동산투자회사가 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)을 취득하는 경우에는 정관에서 정하는 기간으로 한다.2. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택이 아닌 부동산: 1년3. 국외에 있는 부동산: 정관에서 정하는 기간② 법 제24조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우를 말한다.③ 법 제24조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 부동산개발사업을 하기 위하여 토지를 취득한 후 관련 법규의 제정ㆍ개정 또는 폐지 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하됨으로써 부동산개발사업을 수행하는 것이 곤란하다고 객관적으로 입증되어 해당 토지의 처분이 불가피한 경우2. 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우④ 법 제24조제3항에 따른 실사보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 해당 부동산의 현황, 거래가격 및 거래비용2. 해당 부동산과 관련된 재무자료3. 해당 부동산의 수익에 영향을 미치는 요소4. 그 밖에 해당 부동산의 거래 여부를 결정하는 데에 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항
제27조(자산의 산정기준)① 다음 각 호에 해당하는 금액은 법 제25조제1항 후단 및 제49조의2제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다. 1. 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「법인세법」 제51조의2제1항제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액다. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 재무상태표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관8. 법 제21조제2항제3호에 따라 대출한 모든 금액② 법 제25조제1항 전단에 따른 현금에는 금융기관에의 예치금을 포함한다.③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.1. 부동산의 경우: 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가업자가 제16조에 따라 산정한 가액으로 할 수 있다.2. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 임대하고 받은 임대보증금은 제외한다)과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법4. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표에 표시된 금액에 의하는 방법

(3) 증권에 대한 투자 및 운용당사는 정관 제45조에 의거하여 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 정관 제45조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다

[정관]
제45조(증권에 대한 투자)

① 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

② 회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

③ 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부투법 시행령 제31조 제3항으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항 제5호에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니된다.

④ 회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법]
제27조(증권에 대한 투자)① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우2. 다른 회사와 합병하는 경우3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우4의2. 부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우② 부동산투자회사는 제1항제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. ④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]
제31조(증권에 대한 투자)① 법 제27조제1항제4호의2에서 "「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.1. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업2. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업3. 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호에 따른 주택임대관리업5. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 물류터미널사업 및 같은 조 제5호의3에 따른 물류창고업6. 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포, 같은 조 제4호에 따른 준대규모점포 및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업7. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 체육시설업8. 제1호부터 제7호까지의 사업과 유사한 사업으로서 국토교통부령으로 정하는 사업② 법 제27조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제14조에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우4. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우6. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우7. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우③ 법 제27조제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다. 1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관에서 발행한 채권2. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권3. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다)4. 「주택저당채권유동화회사법」 및 「한국주택금융공사법」에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권5. 회사가 다른 회사를 합병하거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 "기업인수ㆍ합병"이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 "인수ㆍ합병회사등"이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다)6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여 「자산유동화에 관한 법률」 제31조에 따라 발행되는 사채7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제324조에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서8. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권9. 제27조제1항제1호나목에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고 「법인세법」 제51조의2제1항제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채10. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채11. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채12. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권

다. 편입한 집합투자증권에 관한 사항 (1) LB영국부동산펀드18호, 19호 개요

항목

내용

명칭

LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호

종류 및 형태

일반 사모집합투자기구, 단위형, 사모형, 폐쇄형

설정일

2019년 12월 17일

설정기간
5년

투자대상 부동산

영국 처트시 소재 오피스 Samsung Europe HQ

존속기간

펀드설정일로부터 5년

결산월

매년 5월말 및 11월말

설정액

GBP 29.99M (약 470억원)- LB영국부동산펀드18호: GBP 22.75M(약 356억원)- LB영국부동산펀드19호: GBP 7.24M(약 114억원)

상장 여부
비상장

(주1)
적용환율: 1,567 KRW/GBP

(2) LB영국부동산펀드18호, 19호 투자목적, 투자대상 및 투자제한당사가 투자한 LB영국부동산펀드18호, 19호의 투자목적, 투자대상 및 투자제한에 관하여 해당 펀드의 신탁계약서 상 관련 내용을 다음과 같이 발췌하였습니다. 해당 펀드의 기초자산에 관한 자세한 설명은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (6) 기초자산 상세 - (나) Samsung Europe HQ』 부분을 참고하시기 바랍니다.

[LB영국일반사모부동산투자신탁 18호, 19호 신탁계약서]

제14조(투자목적)이 투자신탁은 영국 런던권역 소재 부동산(이하 "최종 투자대상부동산"이라 한다) 관련 권리의 취득, 개발, 임대, 운영, 관리 및 개량 등과 이에 준하는 사업(투자 등을 포함한다)을 목적으로 설립된 부동산투자목적회사(이하 "투자대상회사"라 한다)가 발행한 지분증권 및 투자대상회사에 대한 금전대여(개인을 차주로 하는 경우는 제외하며, 주주간대출을 포함한다. 이하 같다) 등을 주요 투자대상자산으로 운용하며, 이러한 주요 투자대상자산으로부터 발생하는 수익을 운용수익으로 추구하는 것을 목적으로 한다.

제15조(투자대상자산 등)① 집합투자업자는 투자신탁재산을 다음 각호의 투자대상 및 투자방법으로 운용한다.

1. 법 제229조 제2호의 규정에 의한 부동산(부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 그 밖에 법 시행령으로 정하는 부동산과 관련된 증권 및 이와 동일하거나 유사한 성질의 외국에서 발행한 증권에 투자하는 경우를 포함한다) 및 부동산의 취득, 개발, 임대, 운용, 관리 및 개량 등과 이에 준하는 사업(투자 등을 포함한다)을 영위하는 개인이 아닌 차주에 대한 금전대여(이하 "부동산 등"이라 한다)

2. 법 제5조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 통화관련 장내파생상품 및 장외파생상품(이하 "파생상품"이라 하며, 환율변동으로 인한 투자신탁재산의 위험을 회피하기 위한 거래에 한한다)

3. 법 시행령 제268조 제4항의 규정에 의한 신탁업자 고유재산과의 거래

② 제1항의 규정에 불구하고 집합투자업자는 환매를 원활하게 하고 투자대기자금을 효율적으로 운용하기 위하여 필요한 경우 원화 및 외화 자산으로 다음 각호의 방법으로 운용할 수 있다.

1. 단기대출(30일 이내의 금융기관간 단기자금거래에 의한 자금공여를 말한다)

2. 금융기관에의 예치(만기 1년 이내인 상품에 한한다)

③ 집합투자업자는 제1항의 규정에도 불구하고 법원의 화의 또는 회사정리절차개시결정, 기업구조조정촉진법에 따라 채권금융기관이 결정한 채권 및 어음 등의 채권회수를 위해 불가피한 경우에는 투자신탁재산으로 지분증권인 주식 등을 취득할 수 있다.

제16조(투자대상자산 취득한도)집합투자업자는 제15조의 규정에 의하여 투자신탁재산을 운용 함에 있어 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 따른다.

1. 부동산 등에의 투자는 투자신탁 자산총액의 50% 초과로 한다.

2. 부동산의 취득, 개발, 임대, 운용, 관리 및 개량 등과 이에 준하는 사업(투자 등을 포함한다)을 영위하는 개인이 아닌 차주에 대한 금전대여에 의한 투자는 투자신탁 자산총액의 100% 미만으로 한다.

3. 파생상품매매에 따른 위험평가액은 투자신탁 자산총액의 40% 미만으로 한다.

4. 제15조 제2항 각 호의 투자 합계는 투자신탁 자산총액의 50% 미만으로 한다.

제17조(운용 및 투자 제한)집합투자업자는 투자신탁재산을 운용함에 있어 다음 각 호에 해당하는 행위를 신탁업자에게 지시할 수 없다. 다만, 법령 및 규정에서 예외적으로 인정한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 이 투자신탁 자산총액의 10%를 초과하여 법 시행령 제84조에서 정하는 집합투자업자의 이해관계인에게 다음 각 목의 방법으로 운용하는 행위. 다만, 집합투자업자의 대주주나 계열회사인 이해관계인과는 다음 각 목의 방법으로 운용할 수 없다.

가. 법 제83조 제4항에 따른 단기대출

나. 환매조건부매수(증권을 일정기간 후에 환매도할 것을 조건으로 매수하는 경우를 말한다. 이하 같다)

2. 다음 각 목의 금액을 합산한 금액이 이 투자신탁 순자산총액의 200%를 초과하여 투자하는 행위

가. 파생상품에 투자하는 경우 그 파생상품의 매매에 따른 위험평가액

나. 투자신탁재산으로 이 투자신탁 외의 자를 위하여 채무보증 또는 담보제공을 하는 방법으로 운용하는 경우 그 채무보증액 또는 담보목적물의 가액

다. 투자신탁의 계산으로 금전을 차입하는 경우 그 차입금의 총액

3. 법 시행령 제 80 조 제 5 항에서 정하는 적격 요건을 갖추지 못한 자와 장외파생상품을 매매하는 행위

4. 집합투자재산을 금전대여로 운용하는 경우, 차주의 목적이 부동산 또는 특별자산 관련 사업이 아닌 경우에 개인 및 일반법인이 집합투자증권을 취득하는 행위

5. 집합투자재산을 금전대여로 운용하는 경우, 개인에게 집합투자재산을 대여하거나 이를 회피할 목적의 연계거래를 이용하여 개인에게 대출하는 행위

제18조(한도 및 제한의 예외)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제1호 내지 제3호의 규정은 그 투자한도를 적용하지 아니한다. 다만, 다음 제4호 및 제5호의 사유에 해당하는 경우에는 투자비율을 위반한 날부터 15일 이내에 그 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

1. 투자신탁 최초설정일부터 6월간

2. 투자신탁 회계기간 종료일 이전 1월간(회계기간이 3월 이상인 경우에 한한다)

3. 투자신탁 계약기간 종료일 이전 1월간(계약기간이 3월 이상인 경우에 한한다)

4. 3영업일 동안 누적하여 추가설정 또는 일부해지가 각각 투자신탁 자산총액의 10%를 초과하는 경우

5. 투자신탁재산인 증권 등 자산의 가격변동으로 제16조 제2호 내지 제3호의 규정을 위반하게 되는 경우

(3) LB영국부동산펀드18호, 19호 투자신탁재산 평가 및 기준가격 산정 방식LB영국부동산펀드18호, 19호 투자신탁재산의 평가 및 기준가격 산정 방식은 다음과 같으며, 해당 펀드의 기준가격 산정은 일반사무관리회사인 국민은행㈜에서 실시합니다.

[LB영국일반사모부동산투자신탁 18호, 19호 신탁계약서]
제27조(집합투자재산 평가)① 집합투자업자는 법 제238조 제1항에 따라 투자신탁재산을 시가에 따라 평가하되, 평가일 현재 신뢰할 만한 시가가 없는 경우 공정가액으로 평가하여야 한다. ② 집합투자업자는 제1항에 따른 투자신탁재산의 평가업무를 수행하기 위하여 법 제238조 제 2항에서 정하는 집합투자재산평가위원회를 구성ㆍ운영하여야 한다.③ 집합투자업자는 투자신탁재산에 대한 평가가 공정하고 정확하게 이루어질 수 있도록 신탁업자의 확인을 받아 법 제238조 제3항에서 정하는 집합투자재산의 평가와 절차에 관한 기준(이하 이조에서 "집합투자재산평가기준"이라 한다)을 마련하여야 한다.

④ 집합투자업자는 제2항에 따른 평가위원회가 신탁재산을 평가한 경우 그 평가명세를 지체없이 신탁업자에게 통보하여야 한다.

제28조(기준가격 산정 및 공고)① 집합투자업자는 제27조의 규정에 따른 투자신탁재산의 평가결과에 따라 기준가격을 산정한다. 기준가격은 그 직전일의 대차대조표상에 계상된 투자신탁 자산총액에서 부채총액을 차감한 금액(이하 "순자산총액"이라 한다)을 직전일의 수익증권 총좌수로 나누어 산정하며, 1,000좌 단위로 원미만 셋째자리에서 4사5입하여 원미만 둘째자리까지 계산한다.

② 이 투자신탁을 최초로 설정하는 날의 기준가격은 1좌를 1원으로 하여 1,000원으로 계산한다.

③ 집합투자업자는 기준가격 산정업무를 일반사무관리회사에 위탁할 수 있으며, 이 경우 그 수수료는 이 투자신탁재산에서 부담한다.

④ 제3항의 규정에 따라 기준가격 산정업무를 위탁 받은 일반사무관리회사는 제1항의 규정에 의하여 이 투자신탁 기준가격을 산정하여 집합투자업자 및 신탁업자에 통보하여야 하며, 집합투자업자 및 판매회사는 산정된 기준가격을 수익자에게 통지하거나 수익자의 요청이 있는 경우 제시한다.

(4) LB영국부동산펀드18호, 19호 투자배경 및 검토 내역LB영국부동산펀드18호, 19호가 투자한 자산인 Samsung Europe HQ는 우량임차인인 Samsung Electronics (UK) Limited가 20년 임차 중(15년차 중도해지 옵션 보유)인 우량 자산입니다. 특히, 삼성전자는 2016년 Brexit에도 불구하고 EU 총괄 법인을 영국에 유지하기로 결정하였으며, 본 자산은 삼성전자 이외 기타 계열사들의 영국 및 유럽 내 사업을 영위함에 있어 핵심적인 기능을 담당할 것으로 전망됩니다.이에 당사는 국내외 우량 부동산에 투자하는 부동산투자회사로서 해당 자산의 투자를 결정하게 되었으며, 관련 법규 및 투자자산의 가치를 고려하여 당사가 판단하는 적정한 가격에 매입을 결정하게 되었습니다. 매입 과정에서 당사는 자체적으로 법률, 세무, 재무, 물리/환경 실사 및 감정평가를 실시하여 매입 과정에서의 위험을 최소화하기 위해 노력하였습니다.한편, 피투자펀드의 투자와 관련한 위험에 대해서는 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험 - 나. 특수위험』 부분을 참고하시기 바랍니다.

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략

당사는 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 KB스타갤럭시타워리츠(자리츠)의 지분증권 및 LB영국부동산펀드18호, 19호의 수익증권 일부를 취득하였습니다. 또한, 당사는 금번 공모를 통해 추가 수익증권 매입 및 자리츠의 신주를 취득하고, 유상증자를 통해 자리츠에 유입된 자금은 자리츠의 브릿지 대출 상환에 사용될 예정입니다. 당사는 향후 당사의 운용 전략에 따라 지속적으로 부동산 자산에 투자하여 포트폴리오를 다각화할 계획입니다.(1) 기본 운용방향당사는 KB스타갤럭시리츠 지분증권을 영속형으로 보유 및 운용하며 임대수입을 재원으로 배당 및 관리할 예정입니다. 영국 소재 Samsung Europe HQ 자산에 대해서는 펀드 설정기간 만료시점(2024년 12월)의 경제환경 및 부동산 시장환경을 고려하여, 시장매각 등을 진행할 예정입니다. 시장매각시 매각차익은 주주에게 배당으로 지급하며 원금에 대해서는 신규 자산에 재투자함으로써 지속적으로 투자대상으로서의 당사의 가치를 제고할 계획입니다.(2) 추가자산 편입 전략 당사는 추가자산 편입을 위해 실물매입 또는 재간접 투자 전략을 통해 국내외 자산을 편입하여 포트폴리오 다각화를 추진할 예정입니다. 실물매입 전략으로는 자리츠 설립을 통한 자산 추가 편입 및 매각 예정인 기존 리츠에 투자하는 전략을 강구할 예정이며 이를 위해 KB금융 계열사간 협업채널을 활용할 예정입니다.재간접투자 전략으로는 부동산펀드 수익증권 및 리츠 주식에 대한 지분 투자를 할 예정이며, 부동산펀드는 우량 자산을 보유한 부동산펀드 위주로 수익증권의 50~99% 수준으로 투자하고 리츠는 배당률 6% 이상의 수익이 안정적인 주식에 대한 선별 투자 전략을 강구할 예정입니다.

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추가자산편입 전략

다만, 위 전략은 현재 시장 상황을 고려하여 계획한 것으로 절대적인 투자 기준은 아니며, 향후 시장 상황 등 변동을 고려하여 투자자에 이익이 될 수 있는 방향으로 변경될 수 있습니다.

한편, 「부동산투자회사법」상 부동산투자회사의 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득 또는 처분은 주주총회 결의(일반결의)사항이므로, 당사가 향후 총자산의100분의 30을 초과하는 추가 자산을 편입하기 위해서는 주주총회 결의를 거쳐야 합니다. 즉, 추가 투자대상의 선정은 일차적으로 자산관리회사에 의해 이루어질 것이나, 최종적인 의사결정은 주주총회를 통한 주주들의 의사에 따라 결정될 것입니다. 단, 이는 당사 총자산의 100분의 30을 초과하는 추가 자산의 경우에만 그러하며, 총자산의 100분의 30 이하의 자산 취득은 이사회에 의해 결정됩니다.

[부동산투자회사법]제12조(주주총회의 결의사항)① 다음 각 호의 사항은 주주총회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 제4호, 제4호의2 및 제5호의 사항에 대한 결의에 관하여는 「상법」 제434조를 준용한다.

1. 해당 연도의 사업계획의 확정

2. 해당 연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 등 대통령령으로 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항4. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 대통령령으로 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

4의2. 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

5. 제19조에 따른 부동산의 현물출자에 관한 사항

6. 제35조제1항에 따른 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

제13조(이사회의 결의사항) ① 다음 각 호의 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

1. 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항

2. 대통령령으로 정하는 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 제47조에 따른 내부통제기준의 제정ㆍ개정 및 준법감시인의 임면(任免)에 관한 사항

② 이사는 이사회 개최 7일 전에 이사회의 개최 일시, 장소 및 안건 등을 감사에게 송부하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]제9조(주주총회의 결의사항) ① 법 제12조제1항제3호에서 "총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 등 대통령령으로 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 제40조제1항제1호에 따른 회계기간 말일 기준으로 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분계약 또는 변경체결에 관한 사항

2. 자산관리회사와의 업무위탁 계약의 체결 또는 변경체결(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 계약을 포함한다)에 관한 사항② 법 제12조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 부동산개발사업계획의 목적이 되는 부동산개발사업이 변경되어 법 제2조제4호의 다른 유형의 사업에 해당하게 되는 경우

2. 부동산개발사업계획의 대상이 되는 토지, 공유수면, 건축물이나 그 밖의 인공구조물이 변경되는 경우

3. 부동산개발사업계획의 사업비 또는 사업규모가 100분의 30 이상 변경되는 경우

4. 부동산개발사업계획이 취소되는 경우

당사는 간접적으로 보유할 부동산 자산 및 향후 편입되는 자산의 매각차익이 극대화될 수 있는 시점에 매각을 진행할 예정입니다. 당사는 존속기간이 정해진 집합투자기구와 달리 존속기간이 없는 영속형 부동산투자회사로서 사전에 확정된 매각 기한을 설정하지는 아니할 예정입니다. 그럼에도 당사는 편입 자산에 대한 매각 계획을 마련할 것이나, 이는 확정된 계획은 아니며 실제 매각의 실행 여부 및 시점은 향후 부동산 시장 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 즉 실제 자산의 매각은 향후 부동산 시장 상황, 당시 시점에서의 당사의 포트폴리오 구성 현황 등을 고려하여 결정될 사항이며, 이는 당사의 협상력을 극대화하고 시장 변화에 유연하게 대처하기 위한 것입니다. 당사는 수익을 극대화하기 위하여 단기 매각, 장기 보유, 임대차 계약 만기 시점까지의 보유 및 재임대차계약 체결 후 매각 등 다양한 매각 전략을 구사할 수 있습니다.
나. 위험관리

(1) 일반위험

관계법령은 당사와 같은 위탁관리부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않기 때문에, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 액면가 이하로 하락하거나 청산 시 부동산의 시장가격이 최초 예상 보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 회사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

당사는 서류상 회사로 부동산 취득, 운용 및 매각을 위한 제반 업무를 외부 업체에 위탁함에 따라 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 외부 위탁 업체의 역량 부족, 이해관계 상충에 따라 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으나 신의 성실 원칙에 입각하여 당사 수익성 향상에 기여할 수 있는 업체를 선정하여 해당 리스크를 저감할 계획입니다.

본 사업은 실적배당상품으로 투자원리금이 보장 또는 보호되지 않으며, 따라서 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이 투자금액의 손실 또는 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하고 자산운용사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자대상 부동산 선정시 자체적인 투자심의위원회를 통해 파악된 위험요소를 최대한 반영하여 분석하였으나 해당 절차상 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이뤄지지 않을 수 있으며 매입 시점 또는 그 이후 인식되지 않은 위험요소가 존재할 수 있습니다. 이러한 위험을 경감하기 위해서 자산관리회사는 외부 자문사를 선정하여 다방면에 걸쳐 실사를 통해 사전에 위험을 파악하고 해당 위험을 경감하기 위해서 노력하였으며, 향후 추가자산 투자시에도 동일한 절차를 통해 위험 경감을 위해 노력을 경주할 계획입니다.

본 건의 인근지역의 현저한 변화로 자산가치 하락에 영향을 주는 시설이 위치할 수 있으며 국내 및 해외의 정치ㆍ경제적 상황, 정부정책 및 과세제도의 변화로 인한 영향을 받을 수 있습니다.

(2) 자산운용위험

당사는 부동산투자회사로서 상법 및 부동산투자회사법 외 자본시장법 등을 적용 받고 있으며 관련 법률 및 규정의 제정, 개정 및 해석 등의 불리한 적용으로 인해 관련 비용이 발생하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으나 벨기에 North Galaxy Towers는 글로벌 로펌 Allen&Overy 및 법무법인(유한) 세종의 법률실사를 통해, 영국 Samsung Europe HQ는 글로벌 로펌 Dentons 및 법무법인(유한) 세한의 법률실사를 통해 해당 리스크를 저감할 계획이며, 매도인과의 매매계약 협상, 소유권, 담보권, 구분지상권, 인허가, 임대차계약 승계, 세금 등 본건 투자에 따라 발생될 수 있는 법률적 리스크가 존재하나 진술 및 보장, 매도인 확약 및 거래종결 선행조건 등 본건 매매계약서에 해당 리스크를 최소화할 수 있도록 법률실사업체의 검토결과를 반영하였습니다.

대상 부동산의 매입가격은 벨기에 North Galaxy Towers는 BNP Paribas 및 Cushman&Wakefield에서 산출한 감정평가액을 기초로, 영국 Samsung Europe HQ는 BNP Paribas에서 산출한 감정평가액을 기초로 검증 하였으며, 본 건 투자수익률 분석은 벨기에 North Galaxy Towers는 삼도회계법인, 영국 Samsung Europe HQ는 성지회계법인을 선정하여 신뢰성 있는 재무실사를 진행하였으나 이는 향후 매각 시 매각차익을 보장하는 것은 아닙니다.

자리츠 및 LB영국부동산펀드18호, 19가 매입한 두 자산은 모두 준공이 완료되어 운영 중인 자산이며, 하자, 구조적 결함 등이 발생할 가능성을 대비하여 모든 물건에 대해 현장실사 및 물리실사를 진행하였으며, 이를 통해 운용기간 중 현금흐름에 악영향을 줄 수 있는 하자 내지 결함이 확인될 경우 매매계약서상 안전장치를 마련하고, 잠재적인 CAPEX 및 OPEX 관련 비용을 산출하여 해당 치유 비용을 사업계획에 반영하였으나, 예기치 못한 비용으로 인해 수익률이 저하될 수 있습니다.

대상 부동산의 매입과 관련한 현지 담보대출(자세한 사항은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (4) 현지 선순위대출 주요 내용』 부분 참조)은 투자기간이 예정되어 있는 초기 기간동안 고정금리 조달을 통해 금리 변동 리스크를 헤지할 예정이나, 운용기간 중 리파이낸싱시 금리 변동 또는 매각시점의 금리변동으로 운용기간 배당 및 매각손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

당사 투자대상의 기초자산(부동산)인 벨기에 North Galaxy Towers는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청)에서 오피스 전체 면적에 대해 장기 책임임대차계약(임대만기 2031년)이 체결되어 있고, 영국 Samsung Europe HQ는 Samsung Electronics (UK) Limited에서 전체 면적에 대해 장기 임대차계약(임대만기 2039년)을 체결하여 부동산을 보유하는 동안 공실위험을 최소화하였습니다. 잔존 기간이 만료함에 따라 임대차계약이 종료될 수 있는 위험이 다소 존재하나, 주변 사업부문을 본건 리츠의 자산으로 통합하고 자기자본을 투자하여 레노베이션을 진행하였기에 공실 리스크는 투자기간 동안 낮은 것으로 사료됩니다.

운영 중 예상치 못한 비용이 발행하여 수익률이 하락할 수 있으나, 상기 모든 자산에 대해 임차인과의 임대차계약은 벨기에 North Galaxy Towers의 경우 Double Net 구조이고 영국 Samsung Europe HQ의 경우 FRI(Triple Net과 유사)구조이므로, 각 자산에 대한 세금, 보험비용의 부담주체가 대부분 임차인 부담으로 현지 운영 비용증가에 따른 임대인의 수익성 하락 위험은 제한적이라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임대인이 부담하는 비용의 증가로 인해 수익률이 하락할 수 있습니다.

부동산자산의 재해위험과 관련하여 보험을 임대차계약서 상 임차인의 비용으로 가입하여 화재, 풍수 등 재해위험 등에 대비하였습니다.

대상 부동산이 해외에 소재하여 직접적인 관리가 어려울 수 있으며, 이에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실의 위험이 있습니다. 관련하여, 본건 자산 매입 후 현지관리회사를 통해 인허가, 법규준수 및 건물 상태를 정기적으로 점검할 계획이며, 운용기간 동안 설비 및 건물 등에 대한 유지보수가 요구될 경우를 대비하여 예비비를 사업계획에 반영하고 적시에 집행할 예정입니다. 또한 현지관리회사가 현장실사 조율, 임차인 협의, 신규 임대 협의, 현지 SPC 관련 회계 / 재무 지원 등 다양한 방면의 업무를 진행할 예정입니다.

투자시점 본건 리츠 두 자산의 현지 자산 관리회사는 Knight Frank Investment Management(KFIM)이며, 관리회사의 업무 범위는 자산별, 시장별, 임대조건 등에 따라 상이한 관계로 운용기간 동안 필요에 따라 추가되거나 변동될 수 있습니다.

[현지 자산관리회사 업무수행 모니터링 계획 ]

구분

빈도

모니터링 항목

사업계획

연 1회

- 다음 회계연도 60일 전까지 사업계획서 및 예산안 제출 및 45일 전까지 최종 확정

- 주요 점검사항 체크리스트 작성요청 및 점검

현지 자산관리회사에 대한 정기적인 실사

연 1회

이상

- 조직체계 및 인력의 변동 사항 확인

- 자산관리체계의 변동 사항 확인

- 자산관리인력과 면담

- 현지 자산관리회사가 작성한 체크리스트와 상이점 여부 확인

정기적인 전화회의

월 1회

이상

- 투자 자산 현황 확인

- 시장현황 업데이트

정기 보고서 검토

분기별

- 현지 자산관리회사가 제공하는 분기별 보고서를 검토하여 현황 확인 (분기 종료후 30일 이내 제출)

현지 운용 가이드라인 점검

수시

- 해외 파트너 운용 가이드라인 준수여부 확인

- 운용 가이드라인의 현지 시장현황 부합 여부 점검

비정기적 전화회의

수시

- 주요 의사결정 사항 논의

현지 시장조사

수시

- 시장자료 수령 및 검토

자금관리

정기

- 현지법인 자금 입/출금현황에 대한 자료수령

외환관리

수시

- 해외 외환 송금/입금에 대한 관리

법률 관련 검토

상시

- 현지 및 국내에서의 법률 관련 점검 사항에 대하여 전문성 있는 법률자문사를 선정하여 체계적 및 전문적으로 관리

세무 관련 검토

상시

- 현지 및 국내에서의 세무 관련 점검 사항에 대하여 전문성 있는 세무자문사를 선정하여 체계적 및 전문적으로 관리

회계 관련 검토

분기별

- 현지 AM 작성 재무제표에 대하여 전문성 있는 회계자문사를 선정하여 체계적 및 전문적으로 관리 및 정기 외부감사 진행

당사는 영속형 회사이기는 하나, 시장에서 부동산을 매각하는 것을 원칙으로 하고 있으므로 운영기간 동안 효율적 자산 관리와 함께 청산시점에서의 용이한 부동산 처분이 매우 중요합니다. 처분시 시장 위험과 관련하여, 국내 및 해외 전반적인 경제 및 부동산 시장의 여건에 따라서 영향을 받을 것이므로 이는 당사의 전반적인 수익률에 변화를 주는 중요 변수가 될 수 있습니다. 또한, 당사 자산 매각 시 적정 매각 대상을 선정하지 못 하거나 매수인을 확보하지 않아 투자자금의 회수가 지연될 수 있으며 이로 인해 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 경제 및 부동산 시장을 상시적으로 모니터링 하여 부동산자산이 당초 계획하였던 당사의 수익률에 영향을 주지 않는 수준으로 매각될 수 있도록 만전을 기할 계획이며, 당사의 수익률을 고려하여 시장 상황에 따라 조기 매각할 수 있습니다.

부동산 관련 법률, 제도 또는 유권해석 등의 변동에 따라 투자자산 및 재원조달과 관련한 추가 비용 발생시 매각 후 대주 또는 주주의 사후 부담이 발생할 수 있으나, 매각 법률자문을 통해 해당 리스크를 최소화할 계획입니다.

현금 및 유가증권 운용규모를 최소화할 계획이나 임대료 수취 누적액과 사내유보금이 있는 경우 이를 재원으로 취득하는 유가증권을 보유하게 될 수 있습니다. 당사가 현금 및 유가증권 자산을 운용함에 있어서 직면하는 위험은 금리변동 위험으로,현금 및 유가증권의 운용수익의 증감은 전반적인 경제상황 및 금융 시장의 질적 변화, 정부의 재정 및 금융정책의 변화, 물가상승률 등에 따른 금리의 변동에 좌우될 것입니다. 따라서 동 자산의 운용과 관련하여 대책이 필요한 바, 당사는 현금 및 유가증권의 운용방침을 이사회에서 결정하되, 운용원칙은 배당지급 의무를 성실히 수행할 수 있도록 안정성을 도모함과 동시에 수익률을 극대화하는 방향으로 추진할 계획입니다.

또한 여유자금은 장기상품과 단기상품을 적절히 혼합하여 운용하고 주요 운용대상으로서 금리하락이 일정기간 예상될 때는 국공채 및 고정금리부 예금자산, 금리상승이 일정기간 예상될 때는 변동 금리부 예금자산 등을 활용할 계획입니다.

(3) 환위험 관리

당사 투자대상의 기초자산(부동산)은 벨기에 브뤼셀에 위치한 North Galaxy Towers 및 영국 처트시에 위치한 Samsung Europe HQ이며, 투자대상 자산의 기준 통화(유로화/원화, 파운드화/원화)가 상이하여 투자기간 중 환율 변동위험에 노출됩니다. 따라서 환율 변동 위험에 대하여 거래비용과 유동성 등을 고려하여 운용기간 중 다음과 같이 환헤지를 통해 환위험을 관리하여 원화 수익을 추구할 예정입니다.

[환헤지에 대한 설명]

환헤지란 통화스왑계약 등을 이용하여 매수시점과 매도시점의 환율변동으로 인한 손실위험을 없애는 것을 말합니다. 즉, 해외 기초자산은 대부분 외국통화로 매입하기 때문에, 도중에 환율이 떨어지면 환차손(환율하락으로 인한 손실)이 발생할 수 있으며 이러한 추가적 손실을 방지하기 위하여 환헤지를 실시하는 것입니다.

(가) 환헤지 방법

당사는 외국에 위치한 부동산 자산에 투자하는 경우 환율변동 위험 축소를 위해 통화스왑계약(Cross Currency Swap), 선도거래(Forward) 등 장외파생상품을 통해 해당 국가의 통화(North Galaxy Towers의 경우 유로화, Samsung Europe HQ의 경우 파운드화)와 한국 원화(KRW) 사이의 환헤지를 실행할 계획입니다. 환헤지는 투자원금의 100%, 투자기간 동안 예상되는 기간별 배당금 총액의 80%를 대상으로 실행하는 것을 목표로 하되, 구체적인 헤지의 방법과 비율은 개별적인 거래의 구조와 환헤지 실행시점 및 갱신(Roll-over) 시점의 시장 환경 등을 고려하여 달라질 수 있습니다. 한편 환헤지 계약의 당사자는 당사 또는 당사의 투자 대상인 부동산 관련 증권의 발행인 등 해당 거래시의 적합한 자로 정할 예정이며, North Galaxy Towers의 경우 자리츠인 케이비스타갤럭시타워리츠가 원금의 100% 및 배당금의 약 80%에 대해 계약기간을 3년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결하였으며, Samsung Europe HQ의 경우 LB영국부동산펀드18호, 19호가 원금의 100% 및 배당금의 85%에 대해 계약기간을 5년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결하였습니다.

(나) 환헤지의 장단점

환헤지는 외화자산 투자 시 환율변동에 따른 자산가치 변동위험을 회피하기 위한 수단이나, 환헤지된 부분이라 하더라도 외환시장의 상황 및 자산가격의 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아닙니다. 또한 환헤지가 이루어지지 않는 부분에 대해서는 환율변동 위험에 노출되는 만큼 일정부분 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며, 환헤지가 오히려 외화자산 투자로 인한 이익을 상실시킬 수도 있기에 환율변동 위험에 여전히 노출되어 있음을 유의하셔야 합니다. 즉, 환헤지는 투자대상 국가의 통화 가치가 하락하는 경우 발생하는 외화자산의 가치 하락을 상쇄할 수 있는 장점이 있으나, 반대로 해당 국가 통화의 가치가 상승하는 경우에는 발생하는 환차익이 환헤지로 인해 상쇄되고, 이 경우 오히려 환헤지로 인해 추가적인 이익의 기회가 상실되기도 합니다.또한 환헤지를 실시할 경우 거래 수수료 등의 추가적인 비용이 소요되고 환헤지 계약의 갱신(Roll-over) 시에도 그에 따른 추가비용이 발생하며, 환헤지 계약의 만기 도래시에는 환헤지 계약의 정산에 자금이 필요한바 이는 당사의 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.한편 환헤지 계약이 만기 도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으므로, 통화스왑계약의 만기 도래 시점의 외환시장 상황 기타 사정상 통화스왑계약의 갱신(Roll-over)이 이루어지지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우 당사는 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 유로화, 파운드화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다. ※ 정산의무 및 자금보충약정 관련 참고사항환헤지 계약을 체결한 당사자는 향후 환헤지 만기 도래시 헤지시점보다 환율이 상승하면 환헤지 거래 상대방(대체로 은행으로, 이하 "환헤지은행")에 환헤지 정산금을 지급하여야 하고, 환율이 하락하면 환헤지은행으로부터 정산금을 지급 받게 됩니다. 정산금 지급의무가 발생하는 경우 환헤지 계약의 당사자는 정산금 조달을 위해 유상증자를 실시하거나 시장에서 자금을 조달하여야 하며, 그렇지 않을 경우 보유 현금 및 수익금을 활용하여 정산금 납입을 진행해야 하므로 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있고, 이 경우 당사 역시 주주에게 배당금을 일시적으로 지급하지 못하는 경우가 발생합니다.이에 따라 정산금의 지급을 확실히 하기 위하여, 벨기에 North Galaxy Towers 및 영국 Samsung Europe HQ 2건에 대하여 각각 KB증권이 자금보충금융기관으로서 자금보충약정서를 체결하였습니다. 따라서 환율 상승으로 인해 정산금 지급의무가 발생하는 경우 정산금을 시장에서 조달하거나, 자금보충금융기관인 KB증권에 자금보충의 이행을 요청함으로써 환헤지 정산금을 지급할 계획입니다.단, 자금보충금융기관의 자금보충의무의 이행은 해외 현지로부터 받는 수익금을 당사에 배당하기 전에 우선적으로 자금보충금융기관으로부터의 차입금 상환에 사용하는 조건으로 이루어질 수 있고, 이 경우 자리츠가 해당 차입금을 전부 상환하거나 신규 차입을 하기 전까지는 일시적으로 당사에 배당금을 지급하지 못하는 경우가 발생합니다. 또한, 자금보충금융기관이 부도 등의 사유로 자금보충을 이행하지 못하고, 자리츠 및 투자대상펀드가 외부로부터의 차입 등의 기타 방식으로도 자금을 조달하지 못하는 경우, 자리츠 및 투자대상펀드가 당시의 보유 현금 및 수익금을 활용하여 환헤지 정산금 납입을 진행해야 하므로 이 경우 역시 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있습니다.

(다) 환헤지의 비용

당사는 환헤지를 수행함에 있어 장외파생상품을 활용할 예정입니다. 환헤지에 따른 비용을 산출함에 있어 장내파생상품은 증거금 및 수수료 등 비용이 정형화되어 있어 비용 산출이 가능하나 장외파생상품인 통화스왑 거래는 비용이 정형화되어 있지 않고 거래상대방과의 손익교환방법에 따라 총 손익을 정산하게 되므로 비용을 별도 분리하여 산출하는 것이 불가능합니다. 따라서 환헤지에 따른 비용을 별도로 기재하지 아니합니다.

(4) 회사 경영 및 운영 위험 관리계획

당사는 주주에게 회사의 안정적인 성장과 함께 존속기간 동안 비교적 안정적인 배당수익을 분배할 계획입니다.

그러나 당사는 첫째, 폐쇄형 명목회사(Paper Company)로서 원칙상 환매가 제한되므로 이에 따른 환금성 위험과 둘째, 대상 자산시설의 가치 하락에 따른 자본손실(Capital Loss)위험이 있습니다.

이러한 위험을 경감하기 위해 부동산 매각 방법 이외에도 상장 이전 장외거래를 통해보유주식의 매각을 통해 유동성 확보가 가능합니다. 당사는 부동산투자회사법 등 관계 법령이 정하는 바에 따라 한국거래소에 상장을 계획하고 있기에 상장 이후 거래소를 통해 보유주식 매각이 가능할 것으로 기대합니다.

단, 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우, 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며 단시일 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 매각하게 될 위험이 있습니다.

당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

따라서, 이러한 대리인 위험을 방지하기 위해 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 강화하여 위탁업무회사와의 계약해지와 퇴출기준을 각 위탁계약서에서 보다 구체적으로 규정하였으며, 내부통제기준과 감사인 제도를 두어 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사간 원활한 업무의 조정과 이해상충 소지를 줄일 계획입니다.

당사의 자산관리회사는 KB증권㈜와 계열회사 관계이며, 당사가 매입한 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자하는 LB영국부동산펀드18호, 19호 수익증권의 매도인이 KB증권㈜, KB증권 홍콩법인(KB Securities Hong Kong Ltd.) 입니다. 그리고 당사가 매입한 North Galaxy Towers에 투자하는 자리츠의 주식의 매도인은 2개의 유동화 SPC(에이치제이갤럭시제일차㈜, 에이치제이갤럭시제이차㈜)로서 전자단기사채를 발행하여 자금을 조달할 때 KB증권㈜이 사모사채 인수확약 방식으로 각 SPC에 대해 신용공여를 제공하였습니다. 이와 관련하여 사전에 법규준수 여부, 거래가격 적정성, 수수료 적정성 등에 대해 면밀히 검토하였으며 거래 시점 및 그 이후에도 지속적인 검토를 통해 이해상충의 소지가 없도록 할 예정입니다. 본 거래와 관련된 자세한 사항은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 - 가. 투자대상 - (3) 투자대상 세부사항 - (나) LB영국부동산펀드18호, 19호』,『제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항 - 4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항』 부분을 참고하시기 바랍니다.

최근까지 「부동산투자회사법」 등 관련법령의 변화를 감안할 때 당사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져 올 수 있는 요인은 없다고 할 수 있으나 추후 불가피하게 법 개정과 제도변화가 있을 경우를 상정, 사업을 효율적으로 운영하여 당초 계획하였던 사업의 수익률을 유지하고자 노력할 계획입니다.

한편, 부동산 관련 세제의 변동에 의해 당사의 예상 배당률과 수익률이 하락할 위험이 있습니다. 따라서 당사는 법 개정이 예상된 경우 사전에 대비하도록 노력할 계획이며, 이에 대한 영향분석을 철저히 하고 불가피하게 법 개정과 제도변화에따른 수익률 하락이 예상되는 경우를 상정하여 사업을 효율적으로 운영하여 당초 계획하였던 사업의 수익률을 최대한 유지할 계획입니다.

다. 수익구조

(1) 손익 추정 가정

(가) 영업수익의 추정당사는 정관 상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 다만, 시장 상황 등 여건을 고려하여 주주총회의 의결 및 관계 법령에 따라 존속기간과 무관하게 보유자산을 매각하고 청산할 수 있습니다. 이에 당사의 영업수익 추정 시 향후 7개년에 대한 운영배당금수익과 청산배당금수익을 추정하였습니다. 운영배당금수익은 당사가 투자한 KB스타갤럭시타워리츠 및 LB영국부동산펀드18호, 19호의 운영기간배당에 대한 배당금수익으로 구성되며, 청산배당금수익은 KB스타갤럭시타워리츠 및 LB영국부동산펀드18호, 19호가 각각 현지에서 부동산을 매각하고 배분하는 매각차익으로 구성됩니다.(나) 영업비용의 추정

당사의 영업비용은 위탁관리수수료(자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료), 리츠운영비(임원보수, 회계감사수수료, 세무조정수수료 등), 예비비로 구성 됩니다.

(다) 영업외수익 추정당사의 영업외수익은 여유자금의 운용결과로 발생하는 이자수익으로 구성되며, 기타 비경상적이고 비정상적으로 발생하는 수익은 없는 것으로 가정하였습니다.

(라) 영업외비용 추정당사는 증권신고서 제출 시점 기준 차입금이 존재하지 않으므로 이자비용이 발생하지 않으며, 기타 비경상적이고 비정상적으로 발생하는 비용은 없는 것으로 가정하였습니다. (2) 추정 손익 현황 당사의 손익은 아래와 같이 추정할 수 있습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "가)영업수익의 추정~ 라) 영업외비용" 추정에서 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동가능함에 유의하시기 바랍니다.

(단위 : 백만원)

구분

제2기(E)

제3기(E)

제4기(E)

제5기(E)

제6기(E)

제7기(E)

제8기(E)

2023-01-31

2023-07-31

2024-01-31

2024-07-31

2025-01-31

2025-07-31

2026-01-31

I. 영업수익
16,484
19,145
19,059
18,856
29,858
17,607
17,849

II. 영업비용
385
708
707
708
7,441
658
658

III. 영업이익
16,099
18,437
18,352
18,148
22,417
16,949
17,191

IV. 영업외수익
662
728
776
764
756
717
730

V. 영업외비용
-
-
-
-
-
-
-

VI. 당기순이익
16,761
19,165
19,128
18,912
23,173
17,666
17,921

구분

제9기(E)

제10기(E)

제11기(E)

제12기(E)

제13기(E)

제14기(E)

제15기(E)

2026-07-31

2027-01-31

2027-07-31

2028-01-31

2028-07-31

2029-01-31

2029-07-31

I. 영업수익
17,716
18,275
18,077
18,262
18,056
18,655
53,461

II. 영업비용
659
659
659
659
659
659
7,603

III. 영업이익
17,057
17,616
17,418
17,603
17,397
17,996
45,858

IV. 영업외수익
719
734
726
739
731
741
992

V. 영업외비용
-
-
-
-
-
-
-

VI. 당기순이익
17,776
18,350
18,144
18,342
18,128
18,737
46,850

(주1)
영업수익은 당사가 투자하는 부동산 관련 증권의 배당계획에 따른 예상 배당금액으로 벨기에 North Galaxy Towers 임대료와 연동되는 Health Index의 실제 값에 따라 변동될 수 있습니다.

(주2)
영업수익 추정 시 당사가 투자하는 LB영국부동산펀드18호, 19호의 펀드 만기가 2024년 12월 중 도래하는 것을 고려하여, 영국 Samsung Europe HQ의 경우 2024년 11월 30일 매입시점의 Cap rate 수준에서 매각하는 것을 가정하였습니다. 벨기에 North Galaxy Towers의 경우 2029년 03월 31일 매입시점의 Cap rate 수준에서 매각하는 것을 가정하였습니다.

(주3)
당사는 부동산 관련 증권에 투자하므로 임대료 및 관리비 등은 별도로 집계하지 않았습니다.

(주4)
이자수익은 여유자금의 운용결과로 발생하는 수익금액이며, 본 분석상 2기 사업연도까지는 매 월말 현금잔액에 연 1.0%의 이자율을 적용하여 산출하였으며, 3기 사업연도부터는 매 월말 현금잔액에 연 5.5%의 이자율을 적용하여 산출하였습니다.

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.당사는 본 증권신고서에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다.한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추구하는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.당사는 별도의 존속기간을 두지 않는 영속형 부동산투자회사이므로 당사에 주식에 투자하는 투자자들은 실질적으로 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 다만, 청약결과 당사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번주식의 모집은 취소되며, 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.당사 발행 주식에 대한 투자는 당사 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험 회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.
가. 일반위험

구분

투자위험의 주요 내용

주식가격의변동 위험(투자원금에 대한손실의 위험)
관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 매출액(분배금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 당사의 투자대상인 자리츠 보통주 및 LB영국부동산펀드18호, 19호 발행 수익증권의 분배금 수익의 경우에도 임대료 하락 또는 미지급, 인근 업무시설 공급 과잉, 건물 노후화로 인한 가격 하락 등이 발생할 경우 투자자의 손실로 귀속됩니다.또한, 당사의 투자대상 자산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험에 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.

환율 변동 위험

원화와 투자대상국 통화 간의 환율 변동에 따라 당사 투자대상의 가치가 변동하는 위험이 존재합니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고 원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 투자 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수 있습니다.

예를 들어 원화의 가치가 투자대상국 통화에 비하여 상대적으로 더 높아지면, 외화자산인 투자대상의가치는 원화가치로 환산했을 때 낮아집니다. 심지어 투자대상의 가격 상승으로 인한 수익이 발생하더라도 투자대상국 통화의 가치가 더 크게 하락할 경우 오히려 투자원금의 손실을 초래할 수도 있으며, 투자대상의 가격 하락으로 손실이 발생할 경우에도 투자대상국 해당 통화가치의 하락이 투자원금의 손실폭을 더 확대시킬 수 있습니다.

특히, 당사 투자대상의 기초자산은 해외에 위치한 부동산임에 따라 당사는 투자 대상국 통화와 관련한 환위험에 노출됩니다. 따라서 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며(환율 인하에 따른 손실), 환율 변동이 부동산 투자에 따른 손실을 확대시킬 수도 있기에 환위험에 노출되어 있음을 각별히 유의하셔야 합니다.

자리츠는 파생상품을 통해 환율에 노출된 자산의 환율 변동 위험을 축소하고자 투자금 및 예상 분배금 일부에 대해 유로화 대비 한국 원화 변동에 대한 환헤지를 실행하였습니다. 그럼에도 불구하고 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 환율 변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아닙니다.

환헤지 위험

당사는 외국에 위치한 부동산 자산에 투자하는 경우 환율변동 위험 축소를 위해 통화스왑계약(Cross Currency Swap), 선도거래(Forward) 등 장외파생상품을 통해 해당 국가의 통화(최초 투자자산의 경우 EUR, GBP)와 한국 원화(KRW) 사이의 환헤지를 실행할 계획입니다. 환헤지는 투자원금 100% 및 투자기간 동안 예상되는 기간별 배당금 총액의 80%를 대상으로 실행하는 것을 목표로 하되, 구체적인 헤지의 방법과 비율은 개별적인 거래의 구조와 환헤지 실행시점 및 갱신(Roll-over) 시점의 시장 환경 등을 고려하여 달라질 수 있습니다.

한편 환헤지 계약의 당사자는 당사 또는 당사의 투자 대상 등 해당 거래시 가장 적합한 자로 정할 예정이며, 기초자산에 대해서는 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자대상인 자리츠가 당사 총투자 원금의 100% 및 배당금의 약 80%에 대해 계약 기간을 3년으로 하는 스왑거래를 체결하였습니다. 환헤지는 외화자산 투자 시 환율변동에 따른 자산가치 변동위험을 회피하기 위한 수단이나, 환헤지된 부분이라 하더라도 외환시장의 상황, 자산가격의 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아닙니다. 또한 환헤지가 이루어지지 않는 부분에 대해서는 환율변동 위험에 노출되는 만큼 일정부분 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며, 환헤지가 오히려 외화자산 투자로 인한 이익을 상실시킬 수도 있기에 환율변동위험에 여전히 노출되어 있음을 유의하셔야 합니다. 즉, 환헤지는 투자대상 국가의 통화 가치가 하락하는 경우 발생하는 외화자산의 가치 하락을 상쇄할 수 있는 장점이 있으나, 반대로 해당 국가 통화의 가치가 상승하는 경우에는 발생하는 환차익이 환헤지로 인해 상쇄되고, 이 경우 오히려 환헤지로 인해 추가적인 이익의 기회가 상실되기도 합니다.

또한, 환헤지를 실시할 경우 거래 수수료 및 헤지 비용 등 추가적인 비용이 소요되고 환헤지 계약의 갱신(Roll-over) 시에도 그에 따른 추가비용이 발생하며, 환헤지 계약의 만기 도래시에는 환헤지 계약의 정산에 자금이 필요할 수 있어 이는 당사의 수익에 악영향을 줄 수 있습니다. 특히 만기 또는 갱신시 필요 자금이 당사가 보유 예정인 유동성 대비 규모가 커 추가 대출 및 증자 등 추가자금 조달이 필요할 수 있으며, 자금 조달에 실패할 경우 계약불이행 상황이 발생할 수 있어 수익률 하락 및 원본 손실의 위험이 있습니다. 이를 대비해서 당사는 환헤지 비율을 조절하여 정산시 버퍼로 활용하고자 합니다. 한편 기초자산에 대하여 자리츠가 체결한 환헤지 계약이 만기 도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으므로, 자리츠가 체결한 통화스왑계약의 만기(2025년 6월 16일) 도래 시점의 외환시장 상황 기타 사정상 통화스왑계약의 갱신(Roll-over)이 이루어지지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우 당사는 유로화의 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

그 밖에 환헤지 위험에 관한 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항_8. 집합투자기구의 투자대상_가. 투자대상_(4) 외환 위험 관리 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조_나. 위험관리_(2) 자산운용위험" 부분을 참고하시기 바랍니다.

배당금변동 위험

「부동산투자회사법」 제28조에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 동법 제25조 제1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야하므로 현금성 자산을 일정규모 이상 보유할 수 있습니다. 만약 연간 최소 금액 요건 이상의 현금배당을 실시하지 못할 경우 해당 회계연도의 과세 대상 소득에서 배당금을 공제할 수 없으므로, 법인세(지방소득세 포함) 지급부담이 발생할 수 있으며 부동산투자회사법 위반으로 국토교통부로부터 제재 조치가 부과될 수 있습니다.

당사의 사업계획상 예상 배당수익률은 아래와 같습니다. 그러나 예상 배당수익률은 각 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금 및 예상 배당수익률은 본 신고서에 기재된 다양한 위험으로 인해 이를 하회할 수 있으며 이 경우 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[예상 배당수익률]

구분

예상 배당수익률(연)

2기(2022.07.01~2023.01.31)

7.40%

3기(2023.02.01~2023.07.31)

7.73%

4기(2023.08.01~2024.01.31)

7.59%

5기(2024.02.01~2024.07.31)

7.59%

6기(2024.08.01~2025.01.31)

7.83%

7기(2025.02.01~2025.07.31)

7.67%

8기(2025.08.01~2026.01.31)

7.65%

9기(2026.02.01~2026.07.31)

7.72%

10기(2026.08.01~2027.01.31)

7.82%

11기(2027.02.01~2027.07.31)

7.86%

12기(2027.08.01~2028.01.31)

7.81%

13기(2028.02.01~2028.07.31)

7.81%

14기(2028.08.01~2029.01.31)

7.97%

15기(2029.02.01~2029.07.31)

8.20%

평균
7.76%

(주1)
5,000원 기준 예상 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

(주2)
당사가 투자하는 LB영국부동산펀드18호, 19호의 펀드 만기가 2024년 12월 중 도래하는 것을 고려하여, 2024년 11월 30일 영국 Samsung Europe HQ 매각 후 매각차익을 제외한 투자원금에 대해 수익률 5.5%의 재투자를 가정하였습니다.

(주3)
상기 수익률은 일부 배당금의 환헤지 이전 예상 수익률로 환율 변동 및 향후 Roll-over 또는 조기 정산 등으로 인해 관련 비용 및 수익률이 변동될 수 있습니다.

단, 2021년 공포된 개정세법에 따라 간접투자회사, 투자신탁 등이 국외에서 얻은 소득에 대하여 납부한 외국법인세액이 있는 경우 간접투자회사 등의 과세표준 신고 시 그 사업연도의 법인세액에서 공제하거나 법인세액을 초과하는 경우 환급하던 특례를 폐지하고, 투자자인 내국법인이 해당 사업연도의 산출세액에서 공제할 수 있도록 하거나 간접투자회사 등이 투자자인 내국법인에 그 소득을 지급할때 원천징수세액에서 외국납부세액을 차감한 금액을 원천징수하는 개정 내용이 적용될 예정이며, 이는 2023년 01월 01일 이후 시행될 예정입니다. 이에 따라 이중 구조로 이루어진 모자형 리츠로 된 경우에는 모리츠가 배당가능이익의 90% 이상을 배당금으로 지급하여 납부할 법인세가 없을 것으로 예상되고, 이 경우 모리츠는 외국납부세액 조정(환급)을 받지 못 하는 상황이 초래될 수 있습니다. 다만, 2022년 세제개편안(기획재정부, 2022. 7. 21.)에 따르면 간접투자회사 등의 외국납부세액 관련 시행일이 2023년 01월 01일에서 2025년 01월 01일로 조정되고 모자형리츠 등 재간접 형태에서 발생하는 외국납부세액을 공제대상에 포함하는 것으로 예고되었으며, 입법예고기간을 거쳐 2022년 9월 중 정기국회에 제출될 예정입니다.결국, 주주단계에서 세후수익률에는 차이가 없으나, 개정세법 적용시 배당 단계의 세전수익률에는 영향을 줄 수 있으며 외국납부세액 미환급시 예상 배당 수익률은 아래와 같습니다.

[외국납부세액 미환급시 예상 배당수익률]

구분

예상 배당수익률(연)

2기(2022.07.01~2023.01.31)

7.40%

3기(2023.02.01~2023.07.31)

6.85%

4기(2023.08.01~2024.01.31)

6.66%

5기(2024.02.01~2024.07.31)

6.67%

6기(2024.08.01~2025.01.31)

6.82%

7기(2025.02.01~2025.07.31)

6.78%

8기(2025.08.01~2026.01.31)

6.75%

9기(2026.02.01~2026.07.31)

6.33%

10기(2026.08.01~2027.01.31)

6.41%

11기(2027.02.01~2027.07.31)

6.45%

12기(2027.08.01~2028.01.31)

6.41%

13기(2028.02.01~2028.07.31)

6.41%

14기(2028.08.01~2029.01.31)

6.55%

15기(2029.02.01~2029.07.31)

6.74%

평균
6.65%

(주1)
5,000원 기준 예상 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

(주2)
당사가 투자하는 LB영국부동산펀드18호, 19호의 펀드 만기가 2024년 12월 중 도래하는 것을 고려하여, 2024년 11월 30일 영국 Samsung Europe HQ 매각 후 매각차익을 제외한 투자원금에 대해 수익률 5.5%의 재투자를 가정하였습니다.

(주3)
상기 수익률은 일부 배당금의 환헤지 이전 예상 수익률로 환율 변동 및 향후 Roll-over 또는 조기 정산 등으로 인해 관련 비용 및 수익률이 변동될 수 있습니다.

부동산 시장환경 변화 위험

당사는 부동산투자회사로서 부동산 및 부동산 관련 증권 취득을 목적 사업으로 영위함에 따라, 부동산 시장 및 거시경제 환경의 변화 등으로 인해 임대료, 공실률 등이 변동하여 당사의 예상 배당수익이 하락할 위험이 있습니다.※ COVID-19 관련 거시경제 환경 변화당사의 배당수익의 원천은 벨기에, 영국 등 각 투자대상 국가 소재 오피스에서 발생하는 임대료이며, 이는 글로벌 경제와 연동되어 있습니다. 당사는 해당 투자대상 부동산의 임차인과 장기계약을 통해 리스크를 관리하고 있으나, COVID-19 등과 같은 재해가 글로벌 거시경제에 부정적 영향을 줄 수 있으며, 투자대상 국가 역시 경기 침체로 인해 향후 발생하는 임대료에 영향을 줄 수 있습니다.

정치/법률적 위험
당사의 배당수익은 각 투자대상 국가 정부의 정책 및 관련 법령의 변경 등에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 예상치 못한 조세제도 변화에 따라 세금 부담이 증가하여 당사의 배당수익이 감소할 수 있습니다. 또한 투자대상 국가 정부 정책 및 법령 등의 변경으로 인해 임대료 수취가 지연되는 등의 문제점이 발생할 수 있습니다. 이러한 정책 및 법령 변경에 따라 당사의 주식 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

불가항력 등 위험
당사는 부동산투자회사로서 부동산 및 부동산 관련 증권 취득을 목적 사업으로 영위함에 따라, 테러 등 예상치 못한 불가항력 등의 위험에 노출되어 있습니다. 대주나 임차인의 요청이 있는 경우, 테러 등 위험을 고려한 재산보험에 가입하여 투자 손실이 발생할 위험을 최소화 할 예정이나, 부보(Coverage)를 초과하는 피해 및 자산가치 하락이 발생할 수 있습니다

재해 위험
당사는 부동산투자회사로서 부동산 및 부동산 관련 증권 취득을 목적 사업으로 영위함에 따라, 화재, 풍수 등 예상치 못한 재해의 위험에 노출되어 있습니다. 이에 당사는 종합보험가입을 통해 화재, 풍수 등 재해 위험에 대비하고 있습니다. 하지만 이러한 보험 가입에도 불구하고, 보험으로 보장되지 않은 위험이 발생할 경우 손실이 발생함에 따라 당사의 주식 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

계약불이행관련 위험
당사가 투자시 양수도 받는 각종 계약 및 추후 운영 과정에서 체결하는 계약, 보유하고 있는 자산을 매각하는 과정에서 체결할 계약 관련 계약상대방의 계약불이행 관련 위험이 발생할 수 있습니다. 특히, 당사는 향후 자산 매각을 추진할 경우 법률 실사를 통해 계약불이행 위험을 최소화하고 계약불이행 시 보상방안과 관련하여 점검할 계획입니다. 하지만 매매계약서 및 임대차계약서 등 계약상대방의 계약불이행으로 인해 예상치 못한 투자손실이 발생할 수 있습니다.

신용 위험
영업환경 및 재무상황이 악화됨에 따라 임차인의 신용등급 하락, 채무불이행, 부도 등의 신용 사건이 발생할 경우, 당사가 보유한 자산의 가치가 급격히 하락할 수 있으며, 이에 따라 당사의 주식 가치가 크게 하락할 수 있습니다.특히 당사가 투자하게 될 부동산(기초자산)은 North Galaxy Towers, Samsung Europe HQ 총 2개의 자산으로 구성되어있습니다. 임차인은 벨기에 정부기관과 삼성전자로 우량한 신용도를 보유하고 있으나, 이처럼 단일 임차인 부동산의 경우 다수의 임차인을 두고 있는 부동산과 달리 임차인의 계약 불이행으로 인한 위험이 분산되지 않습니다.

금리 변동 위험

당사는 각 자산을 매입하기 위해 LTV 약 58.5% 수준으로 현지 금융기관을 통해 자금을 조달하였으며, 이에 대한 내용은 아래 표와 같습니다.(자세한 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항_8. 집합투자기구의 투자대상_가. 투자대상_(4) 현지 선순위대출 주요 내용" 부분을 참고하시기 바랍니다.)

자산
금리
금액
만기
대주

North Galaxy Towers

1.20% + EURIBOR (
주1)

EUR 368,550,000
3년 (+1년 연장 2회 가능)(2022.05.05 ~ 2025.05.04)
Standard Chartered Bank

Samsung Europe HQ

2.306%
(주2)

GBP 36,000,000
5년(2019.12.13 ~ 2024.12.12)
Deutsche Pfandbriefbank

(주1)
EURIBOR는 0 미만시 0으로 적용하며, 전체 대출금액의 75%에 대해서는 연 1.20% 고정금리로 이자율 변동위험을 헤지함

(주2)
Margin 1.4% + Swap rate 0.906%

각각의 대출은 만기가 3년(2022.05.05 ~ 2025.05.04, +1년 연장 2회 가능), 5년(2019.12.13~2024.12.12)이며, 대출만기가 도래함에 따라 리파이낸싱을 진행할 경우 대출금리는 변동될 수 있으며, 현재 시점에서 미래의 대출금리를 예측할 수 없습니다. 만약 대출금리가 상승할 경우 이자비용이 증가함에 따라 당사의 배당수익은 감소하게 되며, 이는 당사의 주식 가치 하락을 야기할 수 있습니다.벨기에 North Galaxy Towers 자산은 전체 대출금액의 75%인 EUR 257,985,000에 대하여는 대출계약 조건에 따라 연 1.20% 고정금리로 이자율 헤지를 완료하였으나, 나머지 25%의 금액에 대해서는 금리가 상승할 경우 수익률이 하락할 위험이 있습니다. 영국 Samsung Europe HQ 자산은 전체 대출금액에 대하여 대출 만기일까지 2.306%(Margin 1.4% + Swap rate 0.906%)로 금리를 고정하였습니다.

한편, 벨기에 North Galaxy Towers의 현지 선순위 대출에 적용되는 EURIBOR는 3개월물이며, 벨기에 North Galaxy Towers 현지 선순위 대출에 대한 금리 민감도 분석은 다음과 같습니다.

EURIBOR(3개월물)
변동금리(미헤지분 25%)
고정금리(헤지분 75%)
전체 금리(100%)
평균 배당수익률(주1)
비고

(-)
1.20%
1.20%
1.20%
7.76%
-

0.00%
1.20%
1.20%
7.76%
증권신고서 기준

0.20%
1.40%
1.25%
7.73%
-

0.40%
1.60%
1.30%
7.69%
-

0.60%
1.80%
1.35%
7.65%
-

0.80%
2.00%
1.40%
7.62%
-

1.00%
2.20%
1.45%
7.58%
-

1.20%
2.40%
1.50%
7.55%
-

1.40%
2.60%
1.55%
7.51%
-

1.60%
2.80%
1.60%
7.47%
-

1.80%
3.00%
1.65%
7.44%
-

2.00%
3.20%
1.70%
7.40%
-

(주1)
2기(2022.07.01~2023.01.31)부터 15기(2029.02.01~2029.07.31)까지의 5,000원 기준 예상 연환산 배당수익률의 평균 수치입니다.

또한, 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 추가 매입을 할 경우에도 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 자산 추가 매입시의 차입 금리 또는 해당 차입금 재조달 시점의 금리 변동은 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.그 외에도 시장금리의 상승은 리츠 투자자로 하여금 보다 높은 투자수익률을 요구하게 함으로서 당사 주식가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 시장금리의 상승은 예금, 국채 등 안전자산에 대한 수요를 증가시키고 주가 변동에 따른 위험에 노출되어 있는 부동산투자회사 주식에 대한 투자 매력의 감소를 야기할 수 있고, 실제 최근 미국, 한국을 비롯한 세계 각국의 인플레이션 우려에 따른 금리인상에 따라 국내 리츠 주가 역시 전반적인 하락을 경험한 바 있습니다. 향후 인플레이션 및 금리 인상의 지속 여부 및 범위와 같은 거시경제의 요소는 정확한 예측이 불가능하고, 그에 따른 당사를 비롯한 부동산투자회사 주식의 주가 추이와 변동성 역시 예측이 불가능함을 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

나. 특수위험

구분

투자위험의 주요 내용

지배구조로부터 발생하는 대리인 위험

당사는 자리츠를 통해 North Galaxy Towers, 그리고 LB영국부동산펀드18호, 19호를 통해 Samsung Europe HQ를 보유하고, 현지 자산관리회사(Knight Frank Investment Management)를 통하여 투자자산에 대한 자산관리 업무를 수행하도록 할 예정인 바, 이러한 지배구조로부터 발생하는 대리인 위험에 노출되어 있습니다.이와 관련하여 당사 및 자리츠의 자산관리회사인 KB자산운용㈜가 직접, 또는 현지 자산관리회사(Knight Frank Investment Management)에 대한 면밀한 관리 및 감독을 실시하는 등의 방법으로 위험을 관리할 계획입니다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고 관련 위험을 원천적으로 제거하는 것은 불가능하며, 대리인 비용 등이 발생함에 따라 당사의 주식 가치가 하락할 수 있습니다.

이에 관한 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항_8. 집합투자기구의 투자대상_마. 기초자산 상세" 및"제2부 집합투자기구에 관한 사항_9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조_나. 위험관리_(2) 자산운용 위험" 부분을 참고하시기 바랍니다.

자산 취득관련 위험

당사가 투자대상인 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 매입함에 있어 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받거나, 투자 대상 부동산에 예상치 못한 물리적 또는 규제상의 결함이 존재하거나, 관련 자료의 불충분성 또는 분석의 착오 등으로 인해 수익성을 잘못 판단하거나 매입가격을 잘못 산정하는 등의 다양한 위험이 존재합니다.

당사는 이러한 위험을 해소하기 위하여 취득 대상인 부동산 관련 증권 및 기초자산에 관한 법률, 재무, 세무, 물리 등 각종 실사를 수행하였습니다. 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 예상치 못한 사실이나 위험이 추가로 발생할 수 있고, 그로 인해 당사의 수익성에 부정적 영향이 발생하거나 주식의 가치가 하락할 수 있습니다. 이러한 위험성은 국내 부동산을 투자하는 경우에도 존재하나, 당사의 투자대상인 자리츠 보통주 및 LB영국일반사모부동산투자신탁 18호, 19호 수익증권은 법령과 제도가 국내와 상이한 해외 부동산을 기초자산으로 하고 있기 때문에 실사에서 예측하지 못한 위험이 발생할 가능성이 더욱 높다는 점을 유의하시기 바랍니다. 나아가 향후 당사가 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 취득하는 과정에서도 위와 동일한 취득 관련된 위험이 발생할 수 있습니다.

특정국가

투자 위험

당사는 해외 소재 부동산에 투자하기 때문에 해당 국가의 시장, 정치 및 경제상황 등에 따른 위험에 더 많이 노출되어 있습니다. 또한, 해당 국가의 정부 정책 및 제도 변화로 인해 예상치 못한 자산가치의 손실이 발생할 수 있으며, 외국인에 대한 투자제한, 조세제도 변화, 관련 정책 변화 등의 위험도 있습니다. 즉, 투자대상이 해외에 존재함에 따라 해당 국가의 정치, 경제 관련 법규, 정부정책, 과세제도 등의 변경에 의해 현 시점의 투자 가정의 내용이 변경될 수 있으며, 이로 인해 수익률 하락 및 원금 손실 위험이 있습니다. 예컨대, 이러한 변화로 인해 임대차기간 만료 이후 새로운 임차인을 구하지 못하여 공실이 발생하거나, 또는 임대차기간 만료 전이라도 투자자산의 매각 추진시 매각가격이 하락하여 투자자산의 자산가치에 부정적 영향이 발생할 수 있고 이는 당사의 수익률에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 그 외에도 정책 또는 제도 변화로 인해 발생할 수 있는 위험은 매우 다양하며, 현재 시점에서 합리적인 예측이 불가능합니다.또한 투자대상 국가의 투자 관련(외국인 투자 포함) 제도의 차이로 인하여 분쟁 발생 시 불리한 판결 등의 위험이 있을 수 있으며 투자대상 국가의 법률에 따른 소송 또는 기타 청구권 발생 위험이 있습니다.나아가 해외에 소재하는 부동산의 경우 국내와는 상이한 법령과 제도, 경제적 환경 등으로 인하여 국내 부동산 투자시에 예측하지 못한 위험이 발생할 가능성이 있습니다. 당사는 이러한 위험을 최소화하기 위하여 기초자산에 대한 법률, 재무, 세무, 환경 등의 실사를 수행하였으나 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 발견하지 못한 사실이나 위험이 추가로 발생할 수 있고, 이로 인해 당사 주식의 가치가 하락할 수 있습니다.

투자자금송환 위험
증권신고서 제출일 현재 당사 투자대상의 기초자산인 North Galaxy Towers, Samsung Europe HQ는 특정국가(유럽)의 부동산임에 따라, 배당소득 및 매매차익의 본국 송환 등의 과정에서 예기치 못한 사유로 인해 송환 행위가 제한될 수 있습니다. 이러한 투자제한의 적용 또는 자금의 송환에 대한 해당 국가 정부의 승인이 지연되거나 거절당함으로써 불리한 영향을 받을 수 있습니다. 또한 해외 금융시장의 환경 변화와 국제금융결제와 관련한 송금 지연 등의 사유로 인해 투자자금 송환이 지연될 수 있습니다.

운영 및

관리 위험

증권신고서 제출일 현재 당사 투자대상의 기초자산인 North Galaxy Towers, Samsung Europe HQ는 유럽 각 지역에 위치하고 있어 직접적인 관리가 어려울 수 있으며 이에 따라 투자손실이 발생할 위험이 있습니다. 이러한 위험을 관리하기 위하여 당사는 현지 자산관리회사인 Knight Frank Investment Management를 통해 투자자산에 대한 자산 관리, 임대 관리, 재무/세무 관리, 자산 가치 제고 등 다방면의 자산 관리를 수행하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 현지 자산관리회사의 전문성 부족, 도덕적 해이 등으로 부동산 운영 및 관리에 문제가 발생할 경우 당사 주식의 가치가 하락할 수 있습니다.

공실 위험
증권신고서 제출일 현재 각 투자대상의 임대차계약서 상 North Galaxy Towers는 별도의 중도해지 옵션이 없고 Samsung Europe HQ는 15년차 이후 중도해지옵션이 있는 상태로 임대면적의 100% 를 임차하고 있으며 향후에도 공실이 발생할 위험성은 낮은 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 현재 시점에서 예상치 못한 경제, 사회, 법률적 사정 발생으로 인해 향후 공실이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으며, 이 경우 당사가 실시할 배당의 궁극적 재원이 되는 기초자산의 임대료 수입이 감소함으로써 당사의 주식 가치가 하락할 수 있습니다. 또한 공실 발생은 각 자산의 취득 자금 조달을 위해 실행된 선순위 대출에 악영향을 끼칠 수 있습니다. 즉, 공실 발생으로 인해 임대료 수입이 감소하는 경우 선순위 대출계약상 조건에 따라 배당 중단 또는 감소, 선순위 대출을 위해 담보로 제공된 각 대상자산의 강제처분 등의 위험이 발생할 수 있습니다.

임차인신용 위험

증권신고서 제출일 현재 당사 투자대상의 기초자산(부동산)은 North Galaxy Towers, Samsung Europe HQ로 구성되어 있습니다. North Galaxy Towers의 임차인은 벨기에 건물관리청으로 벨기에의 S&P 신용등급은 AA이며, Samsung Europe HQ의 임차인은 삼성전자로 S&P 신용등급 AA-입니다.이처럼 우량한 임차인을 두고 있어 안정적인 현금흐름이 발생할 것으로 기대되나, 예상치 못한 사유로 인하여 핵심 임차인인의 경영상태가 악화되거나 신용도 하락, 채무불이행, 부도 등 신용사건이 발생할 경우 임대료를 지급하지 못하는 등 임대차계약이 정상적으로 이행되지 못하거나 해지될 수 있으며, 이에 따라 당사의 주식 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

또한 임차인의 신용 이벤트 발생은 각 자산의 취득 자금 조달을 위해 실행된 선순위 대출에 악영향을 끼칠 수 있습니다. 즉, 임차인의 신용 이벤트로 인해 임대료 수입이 중단 또는 감소하는 경우 선순위 대출을 위해 담보로 제공된 각 자산의 강제처분등이 발생할 가능성이 있습니다.

임대료변동 위험

증권신고서 제출일 현재 당사 투자대상의 임대료는 각 투자대상 소재국가의 물가지수의 일종인 Health Index, RPI에 연동되어 있습니다. 벨기에 North Galaxy Towers의 경우 매년 마다 Health Index에 연동되어 임대료가 변동되며, 영국 Samsung Europe HQ의 경우 매 5년 마다 연RPI의 누적 상승분을 반영하여 임대료가 변동됩니다.

구분
North Galaxy Towers
Samsung Europe HQ

임대기간

2004.12.01~2031.11.30(임대차 개시일부터 27년)

2019.12.19~2039.12,18 (임대차 개시일부터 20년)

중도해지 옵션
없음
2034.12.19(임대차 개시일부터 15년차) 이후

임대료 상승률
매년 마다 Health Index 연동
매 5년 마다 연RPI 누적 상승분 반영(최소 연 2% - 최대 연 4%)

연장 옵션
임대차 만기 12개월전까지 임대인 혹은 임차인의 퇴거 의향이 서면 통지되지 않을 시 자동 3년 연장되며, 자동연장 이후에도 만기 12개월 전 퇴거의향을서면 통지하지 않을 시 자동 3년 연장됨
임차인은 임대차법에 따라 사용권을 가지며, 계약기간 종료시 특정상황 및 조건에 따라 새로운 임대차 계약을 체결할 권리가 있음

(주1)
Health Index는 CPI에서 주류, 담배, 일부 유류비 등의 항목을 삭제한 벨기에 대표 물가지수 중 하나임

(주2)
RPI(Retail Price Index)는 영국 통계청에서 산출하는 인플레이션 관련 소매 물가 지수임

(주3)

Samsung Europe HQ의 임대차는 2019년 12월 19일 개시되었으며, 임대차 개시 후 최초 임대료 조정일은 2024년 12월 19일로 예정되어 있습니다.

North Galaxy Towers의 경우 Helath Index의 상승에 따른 임대료 상승 시 임차인의 우량한 신용등급을 감안하였을 때, 임차인의 임대료 지급능력에는 무리가 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 신용 위험이 발생하거나 기존 임대차계약의 만기 이후 신규 임대차 계약을 체결할 경우 임대료 상승의 불확실성이 존재합니다. 또한, 임대료 상승이 당사의 가정 또는 기대에 미치지 못하는 경우 배당수익률에 부정적 영향을 미치고, 이는 당사의 주식가치에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.한편, Samsung Euorpe HQ의 경우 해당 자산을 기초자산으로 하는 LB영국부동산펀드18호, 19호의 펀드 만기가 2024년 12월 중 도래함에 따라, 당사는 2024년 11월 30일 Samsung Europe HQ의 매각을 가정하였습니다. 2019년 12월 19일 임대차 개시 후 최초 임대료 조정일이 2024년 12월 19일로 예정됨에 따라, 당사가 Samsung Europe HQ에 투자하는 기간 동안 해당 자산의 임대료는 RPI에 연동되어 상승하지 않음을 유의하시기 바랍니다.

임대차계약중도해지 위험
벨기에 North Galaxy Towers는 임대차 계약 상 임대인의 귀책사유로 인한 해지 또는 천재지변, 수용 등 제한적인 사유 외에 임차인의 임의해지는 불가능하며, 이러한 경우 임대인은 손해배상 조항 등에 따라 배상받을 수 있습니다. 단, 소송 등 법적 조치를 진행하여 수취하게 되는 경우 일부 금액 미수취 또는 수취 지연 가능성이 있습니다. 또한, 임대차 계약상 임대인의 의무를 불이행하거나 해당 자산이 천재지변이나 수용 등 다양한 불가피한 사유로 인해 임차인의 영업이 불가한 상황으로 될 경우 임대차 계약이 해지될 수 있습니다.영국 Samsung Europe HQ는 15년차(2034년) 이후 중도해지 위험이 있으며, 운용기간 중 국내외 경제상황의 악화 또는 임차인의 경영상태 악화로 인하여 임차인의 갑작스런 계약해지 및 신규 임차인 유치 지연, 시장의 임대료 수준 변화 등으로 예상치 못한 공실이 발생할 수 있으며, 이로 인한 예상 배당수익률 하락이 발생할 수 있습니다. 또한 공실률 증가는 부동산의 매각가치에부정적 영향을 미치므로 투자원금의 손실이 발생할 수 있습니다.

자본적 지출위험
각 대상자산 임대차계약서 상 임대인이 부담하는 자본적 지출에 대해 재무실사, 물리실사, 환경실사 등을 진행하여 보유기간 동안 예상되는 지출 금액을 반영한 바 있으나, 부동산 시설의 노후 및 파손 등에 따라 예상치 못한 자본적 지출이 크게 발생할 수 있으며, 이러한 요인으로 투자손실이 발생할 위험이 있습니다. 특히 법규 의무 이행을 위한 임대차계약서 상 임대인이 부담하는 추가적인 자본적 지출이 있을 수 있습니다.

관리비용 증가위험
당사의 투자대상 자산은 대부분 NN 구조 이상의 임대차계약을 체결하고 있어 보험, 세금 등 대부분의 비용을 임차인이 부담합니다. 다만, NN 및 FRI 구조라 하더라도 계약별로 임대인이 부담하는 비용이 있으며, 예를 들어, 일부 보험관련 비용, 건물의 구조나 외형, 외부 포장 등 일부 항목 관련 보수 비용 등에 대해서는 임대인이 관련 비용을 부담하고, 경우에 따라 임차인이 부담하는 관리 비용의 상한이 존재하기도 합니다. 따라서, 이러한 임대인 부담 비용의 증가로 인해 수익률이 하락할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서 매입 시점에 재무 및 법률, 물리/환경 실사 등을 실시하나 실사 과정에서 드러나지 않은 이유로 인해 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 해외 투자자산의 경우 세제 및 관리의 효율성, 현지 대주의 요구 등으로 인해 다층의 현지 투자목적회사를 통해서 투자를 집행합니다. 이 경우, 현지 세제 및 제도의 변화 등으로 인해 현지 법인 유지 관련 의무가 증가할 수 있으며 이로 인한 비용 증가로 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.그리고, 추후 추가 투자자산 또는 최초 투자자산 임대 갱신시에는 임대차계약 구조가 현재의 구조와 동일하지 않을 수 있으며, 이 경우에 관리비용 증가의 위험성이 증대될 수 있습니다.

환경 관련 위험
최근 다양한 환경관련 요구사항의 증가로 인해 기존 법규의 변경 또는 새로운 법규 제정시 관련 의무를 이행하기 위해서, 또는 사고 발생시 피해 보상을 위해서 잠재적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이를 위해 당사는 각 자산 매입시 환경 실사를 실시하고 해당 현장에 특이사항이 없음을 확인 후 매입하나, 실사에서 밝혀지지 않은 유해물질의 발생이나 오염 등으로 인해 유지 비용이 증가하거나 대상 자산의 사용이 어려워 질 수 있습니다. 이 경우 자산가치가 하락할 수 있습니다. 이를 대비하여 현지에서 요구하는 관리 의무를 이행하고 있고, 피해 발생시 보상이 가능한 보험에 가입하였으며, 현지 모니터링 업체를 통해 지속적으로 상황을 모니터링할 계획입니다.

매입가격추정 오류의 위험

당사는 부동산 투자시 각 자산에 대한 감정평가를 실시하며, 수익증권에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 관련 법규에 의거 가치평가를 진행할 예정입니다. 당사는 수익증권 매입시 평가된 가액보다 높지 않은 가격으로 매입할 예정이나, 최선의 노력을 기울였음에도 불구하고, 해당 감정평가 또는 수익증권 가치평가시 추정 방법에 있어 오류가 있을 수 있고, 이에 따라 자산 가치가 과대 평가되었을 수 있습니다.

자산 매각관련 위험

당사는 매입 예정인 부동산 자산이 매각차익이 극대화될 수 있는 시점에 매각을 진행할 예정입니다. 당사는 존속기간이 정해진 집합투자기구와 달리 영속형 부동산투자회사로서 사전에 확정된 매각 기한을 설정하지는 아니할 예정입니다. 그럼에도 당사는 편입 자산에 대한 매각 계획을 마련할 것이나, 이는 확정된 계획은 아니며 실제 매각의 실행 여부 및 시점은 향후 부동산 시장 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 즉 실제 자산의 매각은 향후 부동산 시장 상황, 당시 시점에서의 당사의 포트폴리오 구성 현황 등을 고려하여 결정될 사항입니다. 한편 당사가 보유한 자산을 매각하고자 하는 경우 해당 시점의 거시경제의 변화, 해당 부동산 시장환경의 변화, 정부의 부동산 정책의 변화, 적절한 매수인 선정의 어려움 등으로 인하여 매각이 적절한 시점에 진행되지 못하거나, 실제 매각 가격이 예상했던 가액에 미치지 못할 수 있습니다. 만일 적절한 시점에 매각이 이루어지지 못하거나(조기 매각 또는 매각 지연), 매각이 예상한 가격에 미치지 못할 경우 당사의 주식 가치가 하락하여 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 또한 당사의 매입 예정인 부동산 자산 같은 대형 자산은, 취득에 막대한 자금이 소요되기 때문에 매수인이 될 수 있는 자가 소규모 투자자산 대비 제한적입니다. 즉, 대형자산은 수요가 제한적이기 때문에 매수인을 찾는 것이 소규모자산에 비하여 상대적으로 어렵고, 이는 거래가격에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인해 당사가 향후 매각 추진시 매수인을 찾기가 어렵거나, 매도가격이 당사가 목표로 하는 것보다 낮게 결정될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.

자금 차입(선순위 대출)관련 위험

당사는 각 자산을 매입하기 위해 LTV 약 60%로 현지 금융기관을 통해 자금을 조달하였으며, 이에 대한 내용은 아래 표와 같습니다.(자세한 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항_8. 집합투자기구의 투자대상_가. 투자자산_(5) 기초자산 상세" 부분을 참고하시기 바랍니다.)

자산
금리
금액
만기
대주

North Galaxy Towers

1.20% + EURIBOR (
주1)

EUR 368,550,000
3년 (+1년 연장 2회 가능)(2022.05.05 ~ 2025.05.04)
Standard Chartered Bank

Samsung Europe HQ

2.306%
(주2)

GBP 36,000,000
5년(2019.12.13 ~ 2024.12.12)
Deutsche Pfandbriefbank

(주1)
EURIBOR는 0 미만시 0으로 적용하며, 전체 대출금액의 75%에 대해서는 연 1.20% 고정금리로 이자율 변동위험을 헤지함

(주2)
Margin 1.4% + Swap rate 0.906%

선순위 대출계약상 차주는 특정 재무비율(Financial Ratio)을 일정 수준으로 유지할 의무를 부담하며, 이를 위반시 현금 유보의무(Cash Trap)가 발생하며, 경우에 따라 채무불이행(Default)으로 간주될 수 있습니다. 위와 같은 상황 및 기타 선순위 대출계약상 차주의 여타 의무 위반이 발생하는 경우 현지 SPC가 임대료 수입을 배당에 활용하는 것이 제한되어(Cash Trap) 당사의 배당금 지급이 불가능해지거나, 선순위 대출의 기한이익이 상실(Default)되어 담보로 제공된 투자자산의 강제처분, 현지 SPC에 대한 지분의 몰취 등으로 인해 당사의 주식 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 또한 기존 선순위 대출의 만기 시점 또는 이전에 리파이낸싱하는 경우, 대출금리는 해당 시점의 시장 상황에 따라 결정되는 것이므로 대출금리가 변동될 수 있으며, 현재의 조달금리와 동일한 수준으로 리파이낸싱을 할 수 있을지 여부는 불명확합니다. 또한 투자대상 자산의 가치가 하락하여 대출 금액이 감소할 수도 있습니다. 만약 대출금리가 상승할 경우 이자비용이 증가함에 따라 당사의 수익률에 부정적 영향을 받게되며, 대출 금액이 감소하는 경우 기존 대출금 상환을 위해 일시적으로 대규모 비용이 발생하거나 대출금 미상환으로 인한 채무 불이행이 발생할 수도 있으며, 이는 당사의 주식 가치 하락으로 연결될 수 있습니다. 나아가 리파이낸싱에 실패하는 경우 담보로 제공된 부동산의 강제처분 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

현지 원천징수세율

및 외국납부세액

환급 관련 위험

자리츠 및 LB영국일반사모부동산투자신탁 18호, 19호가 적용 받을 현지 원천징수세율 및 국내 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다. 따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소에 따른 당사 주식의 가치가 하락할 위험이 있습니다.

재간접투자 위험
증권신고서 제출시점 현재 당사가 매입예정인 자산은 부동산투자회사법에 따른 사모 부동산투자회사인 자리츠 발행 보통주 및 자본시장법에 따른 일반사모부동산투자신탁인 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호 수익증권입니다. 사모 부동산투자회사 및 일반사모부동산투자신탁은 공모 부동산투자회사에 적용되는 공시의무 등이 제한적으로 적용되므로, 운용과 관련된 정보를 충분히 얻지 못할 수 있으며, 이는 향후에 당사가 사모 형태의 부동산 관련 증권에 투자하는 경우에도 동일합니다.또한, 이러한 구조로 인해 당사가 투자하는 자리츠 및 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호에서 발생하는 위험이 당사에 전이되어 그로 인해 원금 손실 가능성이 존재합니다. 그리고, 자리츠 및 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호는 폐쇄형 명목회사이며 비상장 사모 리츠 및 집합투자기구이므로 환금성에 제약이 있습니다. 따라서 최종 투자 자산이 매각되기 전에는 투자금을 회수하는 데에 어려움이 있으며, 이로 인해 본 리츠의 유동성에 제약이 있을 수 있습니다.

다. 기타 특수위험

구분

투자위험의 주요 내용

유가증권시장 내

거래량 부족에 따른 환금성저해 위험

당사가 추진하는 주식의 공모가 성공적으로 완료될 경우 한국거래소 유가증권시장에 상장하게 될 주식수는 101,414,285주입니다. 그 중 「유가증권시장 상장규정」에 따라 신규상장신청 시 제출할 의무보유증명서에 의거하여 70,714,285주가 2022년 07월 05일부터 2023년 07월 04일까지 1년간 의무보유예탁될 예정입니다. 공모 후 주식수의 69.73%가 상장 후 2023년 07월 04일까지 유통이 제한됨에 따라 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험을 야기할 수 있습니다.또한, 당사가 영위하는 부동산사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 부동산 매각 손실 등으로 인해 주가 하락 시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따라 환금성이 저해될 위험이 있습니다.

지분 및

주식가치

희석 위험

당사가 현재 투자대상 취득을 위해 추진하고 있는 금번 공모 이외에도 유가증권시장 상장 이후 향후 추가적인 부동산을 투자하거나, 유상증자가 실시될 수 있으며, 이는 투자자의 지분 희석을 초래할 수 있습니다. 또한, 유상증자를 통한 자금조달로 추가 취득하는 부동산의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자분들은 이러한 지분 및 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.

투자대상선정 위험
당사는 투자대상 선정 시 이사회 및 주주총회 결의를 득하고 있으며, 신규부동산 취득 시 국토교통부로부터 변경인가를 받게 됩니다. 당사는 이렇게 관련 법령 및 정관에 규정된 사항 이외에도, 당사의 자산관리회사인 KB자산운용㈜는 회사의 내규에 의하여 투자대상 선정 시 자체적인 투자심의위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수 있으니, 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

공모자금 사용의불확실성에 따른위험
당사는 금번 공모를 통해 1,535억원을 모집하여 자리츠의 신주 매입 약 1,335억원, LB영국부동산펀드18호의 수익증권 12억원 매입, 발행제비용 약 35억원 및 예비비 등으로 활용할 예정입니다. 한편 자리츠의 유상증자를 통해 자리츠에 유입된 자금은 자리츠의 브릿지 대출 상환에 사용될 예정입니다. 하지만 공모자금의 사용과 관련하여 매입가격의 변동, 매입시기의 연기 등 많은 변수가 존재함에 따라, 현재의 사업계획대로 공모자금이 사용되지 못할 위험이 존재합니다. 따라서 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정된 내역이며 확정된 것이 아니므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

대리인 및

이해상충

관련 위험

당사는 위탁관리부동산투자회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 당사는 주주총회 및 이사회를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여 나갈 계획입니다. 그럼에도 불구하고 대리인 및 이해상충 관련 위험은 존재하며, 대리인 비용 등이 발생함에 따라 당사의 주식 가치가 하락할 수 있습니다.

괸리종목 지정

및 상장폐지

관련 위험

당사는 한국거래소 유가증권시장 상장 이후 「유가증권시장 상장규정」 제129조 및 제130조에 의거하여 아래와 같이 일정 요건을 충족하지 못할 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지 관련 유가증권시장 상장규정]

구 분
관리종목 지정
상장폐지

정기보고서
- 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의 법정기한 내 미제출
- 사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정기한으로부터 10일 이내 미제출- 분기/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업/반기/분기보고서를 법정기한까지 미제출

감사의견

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정

- 최근 반기의 개별재무제표에 대한 검토의견이 부적정 또는 의견거절

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사의견이 부적정 또는 의견거절- 감사의견 한정으로 관리종목으로 지정된 후 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정

자본잠식
- 최근 사업연도말 자본잠식률 50% 이상(단, 종속회사가 있는 경우 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분 제외) 기준)
- 최근 사업연도말 자본금 전액잠식- 자본잠식률 50% 이상으로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말에도 자본잠식률 50% 이상

매출액
- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하는 부동산투자회사의 최근 사업연도 매출액이 50억원 미만- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근 사업연도 매출액이 30억원 미만
- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액이 50억원 미만- 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액이 30억원 미만

주가
- 종가가 액면가의 20% 미달인 상태가 30일(매매거래일 기준)간 지속(단, 해당 30일 동안의 평균 시가총액이 5,000억원 이상인 경우는 제외)
- 주가 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일 동안 다음 각 목의 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우가. 액면가의 20% 이상인 상태가 10일 이상 계속나. 액면가의 20% 이상인 일수가 30일 이상

시가총액
- 50억원 미만인 상태가 30일간 지속
- 시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일 동안 다음 각 목의 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우가. 50억원 이상인 상태가 10일 이상 계속나. 50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산
- 해당사항 없음
- 법률에 따른 해산사유 발생 시

최종부도
- 해당사항 없음
- 어음ㆍ수표 최종부도 또는 은행과의 거래정지

주식양도
- 해당사항 없음
- 주식양도에 제한을 받는 경우

파산신청 등
- 회생절차개시신청 또는 파산신청 시(단, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목 지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외)
- 회생절차개시신청으로 관리종목으로 지정된 상태에서 회생절차가 인가되지 않은 경우(단, 간이회생절차개시신청의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제293조의5 제2항 제2호 가목의 회생절차개시결정이 있거나 같은 조 제4항에 따라 회생절차가 속행되는 경우를 제외)(상장적격성 실질심사 대상)

공시의무

- 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상가. 불성실공시법인으로 지정된 경우

나. 개선계획서를 제출하지 않은 경우

다. 공시책임자ㆍ공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

- 공시의무 위반으로 관리종목으로 지정된 상태에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 경우 가. 불성실공시 누계벌점이 최근 1년간 15점 이상 추가된 경우나. 고의나 중과실로 공시의무를 위반하여 불성실공시법인으로 지정된 경우(상장적격성 실질심사 대상)

자산구성
- 「부동산투자회사법」 제25조 제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2 제1항 제1호로 한다)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달
- 자산구성 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

배당요건
- 「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
- 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달한 경우

업무정지
- 해당사항 없음
- 업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 사실이 확인된 경우(단, 자기관리 부동산투자회사는 해당사항 없음)

경영성과
- 비개발 위탁관리 부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
- 경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

기타
- 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠져있는 사실이 발견된 경우(상장적격성 실질심사 대상)- 자기관리 부동산투자회사가 유가증권시장 상장규정 제48조 제2항 제4호 각 목의 사유(제48조제2항 제4호 라목의 경우 세칙 제50조제1항제4호라목에 따른 판단은 제외한다)에 해당하는 경우(상장적격성 실질심사 대상)

(주1)
매출액의 경우 최근 사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다.

회사의 종류에따른 위험

당사는 국토교통부 인가를 받아 위탁관리부동산투자회사로서 사업을 영위할 수 있고, 자산관리회사는 국토교통부 인가를 받아 당사의 자산을 관리할 수 있습니다. 당사가 부동산투자회사로서의 지위를 유지하고 자산관리회사가 자산관리회사로서의 지위를 유지하려면, 당사와 자산관리회사는 각각 관련 법률 및 규정에 따라 요구되는 사항을 준수하여야 하고, 정부당국의 지속적인 감독을 받게 될 것입니다. 부동산투자회사와 자산관리회사에 적용될 수 있는 법률 및 규제는 변경될 수 있으며, 이 경우 당사의 주가 및 배당금 지급 능력에 영향을 미칠 수 있습니다.

당사는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.

제도 변화 위험
「부동산투자회사법」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 등 법률 개정에 따라 당사의 운용성과에 영향을 미칠 수 있습니다.

부외부채 위험
본 부동산 관련 증권 매매거래의 일부분으로서 당사가 취득하는 부동산 및 부동산 관련 수익증권은 현재 존재하나 알려지지 않은 채무를 수반할 수 있습니다. 부동산 매매계약은 일정한 시간적 제한을 두고 부외부채에 대한 책임을 매도인이 부담하도록 하고 있으나, 만약 매도인이 이러한 채무로부터 당사를 면책하지 못하거나 손해를 배상하지 못한다면 당사에 손실이 발생할 수 있고, 이러한 손실이 심각한 경우 당사의 사업, 재정 상태 및 운영 결과에 중대한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

집단소송 위험
「증권관련 집단소송법」에 따르면 국내 상장사의 합계 지분율이 총지분의 0.01% 이상이고 회사가 발행한 주식 관련 거래로 인해 손해를 입었다고 주장하는 50명 이상의 사람들을 대신하여 한 명 이상의 원고가 집단소송을 제기할 수 있습니다. 증권 거래 관련 집단소송이 발생할 경우 당사는 추가적인 소송 위험에 노출될 수 있으며, 이 경우 상당한 비용이 발생할 수 있으며 당사의 관심과 자원을 당사의 핵심 사업에 집중하지 못하게 될 수 있습니다.

소수주주권 위험
금번 공모 이후 당사 주식은 한국거래소 유가증권시장에 상장될 예정입니다. 국내 법에 의하면, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 1% 이상을 보유한 주주들은 (i) 해당 부동산투자회사를 대리하여 주주대표 소송을 제기할 수 있고 (ii) 이사가 부동산투자회사의 정관, 관련 법률이나 신의성실의무를 위반한 경우 해당 이사에 대하여 그 행위를 중단할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 3% 이상을 보유한 주주들은 (x) 부동산투자회사의 회계장부를 열람하고, (y) 이사, 감사 또는 청산인의 해임이 부동산투자회사의 주주총회에서 승인되지 않은 경우 법원에 이들에 대한 해임 명령을 신청할 수 있으며, (z) 법원에 주주총회 소집 명령 또는 부동산투자회사의 사업이나 재정 상황을 검사하기 위한 검사인의 선임 명령을 신청할 수 있습니다. 당사의 소액주주들과 이사회 및 주요주주와의 이해관계는 상이할 수 있으며, 이로 인해 소액주주들이 법적 행동을 통해 당사 이사회가 결의한 전략의 시행을 방해할 경우 당사의 사업과 성과에 불리한 영향을 미칠 수 있습니다.

과세제도변경 위험
투자에 따른 손익에 대한 세금부과 방법이나 기준은 한국 또는 투자대상 국가 정부의 정책적 판단 등에 따라 변경될 수 있으며, 특히 투자자의 지위에 따라 각기 다른 과세기준이 적용될 수 있습니다. 따라서, 과세에 관한 사항은 투자자 본인의 재산상태 등을 생각하시어 세무 전문가와의 상담 등 추가적인 확인을 권장합니다.

해외납세의무자관련 위험
투자자의 국적 또는 세법상 거주지국이 대한민국 이외의 국가인 경우 국제조세조정에 관한 법률 및 관련 조세조약에 따라 투자자의 금융정보가 국세청 및 해당 국가(투자자의 국적상 국가 또는 세법상 거주지국)의 권한 있는 당국에 보고될 수 있으며, 판매회사는 투자자의 국적 또는 세법상 거주지국 확인을 위하여 계좌 개설 시 수집된 정보 이외의 추가자료를 요구할 수 있습니다.

미래 예측 위험
본 증권신고서는 당사의 미래 예측에 대한 내용을 포함하고 있으며, 상기에 언급된 당사의 사업 관련 위험 및 기타 요인들로 인하여 본 증권신고서에 포함된 다양한 미래 예측에 대한 내용과 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 상기 위험과 관련된 일부 기업정보공시는 그 특성상 예측에 불과하며, 이러한 불확실성이나 위험이 하나 이상 현실화되는 경우, 실제 결과는 추정치 및 예상치와 상당히 달라질 수 있습니다. 미래 예측 자료들은 본 증권신고서 기준일자 현 시점에서 이루어진 것으로, 투자자분들께서는 이에 과도하게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 또한 당사는 법률이 요구하는 바를 제외하고는, 새로운 정보 취득, 미래 사건 발생 등과 관계없이 미래 예측 자료를 갱신 또는 수정할 어떠한 의무도 없으며, 이와 같은 의무를 명시적으로 부인하는 바입니다. 향후 당사 또는 당사 대리인이 제공하는 모든 미래 예측에 대한 내용에는 본 부문에 기재된 유의사항이 적용됩니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우 높은 위험

자산관리회사인 KB자산운용㈜는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자 유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.

위험등급분류

당사는 부동산 관련 증권에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.

따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 당사는 별도의 존속기간을 두지 않는 영속형 부동산투자회사로서, 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.

당사는 공모 후 유가증권시장에 상장할 예정이나 유동성이 낮아 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 공모가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

참고로 자산관리회사인 KB자산운용㈜는 투자대상 자산의 종류 및 위험도를 기준으로 투자위험 등급을 다음과 같이 6개의 등급으로 분류하고 있습니다.

위험등급

국내투자 신규펀드 등급 분류기준

1등급

(매우 높은 위험)

- 레버리지 등 수익구조가 특수하여 투자시 주의가 필요한 집합투자기구

- 최대손실률이 20%를 초과하는 파생결합증권에 주로 투자하는 집합투자기구

- 기타 이와 유사한 위험수준을 갖는 집합투자기구

2등급

(높은 위험)

- 고위험자산에 80% 이상 투자하는 집합투자기구

- 기타 이와 유사한 위험수준을 갖는 집합투자기구

3등급

(다소 높은 위험)

- 고위험자산에 80% 미만으로 투자하는 집합투자기구

- 최대손실률이 20% 이하인 파생결합증권에 주로 투자하는 집합투자기구

- 기타 이와 유사한 위험수준을 갖는 집합투자기구

4등급

(보통 위험)

- 고위험자산에 50% 미만으로 투자하는 집합투자기구

- 중위험자산에 최소 60% 이상 투자하는 집합투자기구

- 기타 이와 유사한 위험수준을 갖는 집합투자기구

5등급

(낮은 위험)

- 저위험자산에 최소 60% 이상 투자하는 집합투자기구

- 수익구조상 원금보존추구형 파생결합증권에 주로 투자하는 집합투자기구

- 기타 이와 유사한 위험수준을 갖는 집합투자기구

6등급

(매우 낮은 위험)

- 단기금융집합투자기구(MMF)

- 단기 국공채 등에 주로 투자하는 집합투자기구

- 기타 이와 유사한 위험수준을 갖는 집합투자기구

(주1)
"고위험자산"은 주식, 상품, REITs, 투기등급채권(BB+등급 이하), 고위험 파생상품 및 이와 유사한 수준의 위험을 갖는 자산

(주2)
"중위험자산"은 채권(BBB-등급 이상), CP(A3등급 이상), 담보부 대출, 대출채권 및 이와 유사한 수준의 위험을 갖는 자산

(주3)
"저위험자산"은 국공채, 지방채, 회사채(A-등급 이상), CP(A2-등급 이상), 현금성 자산 및 이와 유사한 수준의 위험을 갖는 자산

(주4)
해외투자펀드는 국내펀드 분류기준을 준용하되 환헤지여부ㆍ투자국가 등을 고려하여 필요시 위험등급을 조정합니다.

(주5)
위에 명시되지 않은 펀드의 위험등급은 투자대상ㆍ손실가능성 등을 고려하여 내부 심의위원회에서 정하며, 개별펀드의 위험자산 투자비율은 운용전략ㆍ벤치마크(BM) 등을 고려하여 결정됩니다.

(주6)
이 기준은 KB자산운용㈜ 내부기준으로 주로 시장리스크 및 신용리스크를 가장 큰 리스크요인 사항으로 고려하여 평가하였으며, 투자자 본인이 판단하는 기준과 일치하지 않을 수 있습니다. 상기 투자위험 분류 기준표는 추후 시장 상황 등에 따라 변경될 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사의 총 발행금액은 다음과 같습니다.

[발행금액 변동내역]

(단위: 주, 백만원)

연월일

주식종류

주식수

주당

액면가액(원)

주당

발행가액(원)

총발행금액

증(감)자 후자본금

비 고

2022.02.08

보통주

600,000

500

500

300

300

설립

2022.07.05
보통주
70,714,285
500
4,900
346,500
35,657
유상증자

2022.07.06
보통주
(600,000)
500
500
300
35,357
유상감자

합계

70,714,285
-
-
346,500
35,357
-

(주1)
설립자본금 300,000,000원(600,000주)은 전액 감자하였습니다.

당사의 공모증자는 2022년 09월 15일부터 09월 16일까지 2영업일간 청약이 실시되는 일반공모를 통하여 이루어질 예정입니다. 또한, 금번 공모를 통하여 발행될 신주를 포함한 당사의 전체 주식은 2022년 10월 신규상장되어 거래되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[공모(예정)금액]

(단위: 주, 원)

주식종류

공모예정주식수

주당액면가(원)

액면총액

주당공모가(원)

공모총액

비고

보통주

30,700,000
500
15,350,000,000

5,000

153,500,000,000

일반공모

(주1)
주당 공모가액, 공모총액은 공모가액인 1주당 5,000원 기준

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

해당사항 없습니다.

다. 전환해당사항 없습니다.

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

(1) 기준가격 산정방법당사는「부동산투자회사법」 제18조 및 「부동산투자회사법 시행령」 제15조에 의거하여, 2022년 08월 02일 이사회 결의에 의해 금번 일반공모의 주당 공모가액을 평가가격인 주당 5,000원으로 결정하였습니다. 아울러, 금번 일반공모를 통해 발행예정인 주식은 모두 보통주로 의결권, 배당, 잔여재산분배 등을 포함한 모든 권리내용은 동일합니다.(2) 기준가격 산정 관련 근거당사는「부동산투자회사법」 제18조 및 「부동산투자회사법 시행령」 제15조에 의거하여 주식의 발행가액을 산정하였습니다. 현재 당사는 비상장법인이므로, 부동산투자회사법 시행령」 제15조 단서조항에 언급된 방식을 준용하였습니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건)

① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액)

법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표에 표시된 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

(3) 개별자산의 가치합계액 산정 내역당사는 증권신고서 제출일 현재 비상장 법인이므로, 「부동산투자회사법 시행령」 제15조에 따라 공모가액을 결정하기 위하여 증권신고서 제출일 현재 기 취득한 자산 및 공모 이후 취득 예정인 자산의 취득가액을 기준으로 개별 자산의 가치합계액을 산정하였습니다.

[투자자산 내역]

구분
금액(백만원)

자리츠 지분증권

429,221

LB영국부동산펀드18호, 19호 수익증권

47,597

개별자산의 가치합계액

476,818

[지분 취득 관련 자금 소요내역]

소요금액
금액(백만원)

자리츠 지분증권 취득가액

429,221

LB영국부동산펀드18호, 19호 수익증권 취득가액

47,597

인수수수료

6,461

주관수수료

768

기타 상장 관련 비용(발행분담금, 신규상장수수료 등)

317

등록면허세 및 지방교육세

243

실사비용

331

매입수수료

419

예비비

14,643

합계

500,000

(4) 주당 공모가액 산출 내역

구분
금액(백만원)
비고

자리츠 지분 취득금액
429,221
-

+ 수익증권 취득 소요금액
47,597
-

= 개별자산가치 합계액
476,818
(A)

+ 기타 소요비용
23,182
(B) (발행제비용 포함)

- 타인자본 (공모 후)
-
(C)

= 자기자본 (공모 후)
500,000
(D) = (A) + (B) - (C)

- 사모 자기자본 (기발행분)
346,500
(E)

= 공모 자기자본 (공모 예정분)
153,500
(F) = (D) - (E)

÷ 공모예정주식수
30,700,000주
(G)

= 주당가액
5,000원
(P) = (F) / (G)

주당 공모가액
5,000원
-

(주1)
발행제비용에 관한 자세한 사항은 증권신고서 『제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 3. 모집예정금액 - 다. 발행제비용의 내역』 부분을 참고하시기 바랍니다.

(주2)
당사의 관계법령인 「부동산투자회사법」 제18조 및 동법 시행령 제15조는 부동산투자회사가 주식을 발행할 때, 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발행주식 총수로 나눈 금액(주당가액(P))과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건을 감안하여 이사회에서 결정하도록 하고 있습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 국내 유가증권시장내 비상장법인으로 당사의 주식의 시장가격이 형성되어 있지 않습니다.

(주3)
상기 예정금액은 「부동산투자회사법」 제18조 및 동법 시행령 제15조에 의거하여 산정하였습니다. 상기 금액은 절대적 평가금액 또는 상장 후 주가를 의미하는 것이 아니며, 상장 후 주가는 공모가액을 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(5) 공시시기 및 방법(가) 공시시기

당사는 「유가증권시장 상장규정」에 의거 상장요건을 충족시켜 한국거래소 유가증권시장에 상장됨을 전제로 향후 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 및 관련 규정에서 정하는 바에 따라 사업보고서 등을 공시하는 것을 원칙으로 하며, 자산가치의현저한 변화 등 주요공시사항 발생시에는 지체없이 공시할 예정입니다.(나) 공시방법

금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 한국거래소 상장공시시스템(http://kind.krx.co.kr)을 통해 공시합니다.

나. 집합투자재산의 평가방법

해당사항 없습니다.

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료해당사항 없습니다.

명칭(클래스)
가입자격
수수료율

선취판매수수료
후취판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용
해당사항 없으나, 인수수수료, 주관수수료가 하기의 내역처럼 부과될 예정입니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(단위: 주, 원)

구분

인수인

인수주식수

인수금액

인수비율
인수수수료

인수수수료(총 공모금액의 1.5%)

KB증권㈜

30,700,000
153,500,000,000
100.0%
2,302,500,000

합계

30,700,000

153,500,000,000

100.0%

2,302,500,000

구분

대표주관회사
주관수수료

주관수수료(총 공모금액의 0.5%)

KB증권㈜
767,500,000

합계

767,500,000

(주1)
인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.5%에 해당하는 금액입니다.

(주2)
주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 KB증권㈜에 총 공모금액의 0.5%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

다. 집합투자업자 위탁보수당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. KB자산운용㈜는 1988년 04월 28일 설립되어 2020년 10월 12일 국토교통부로부터 겸영인가를 받은 「부동산투자회사법」 상의 자산관리회사이며, 당사가 자산관리회사인 KB자산운용㈜에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

구분

지급금액

지급시기

매입수수료

- 지분 매입금액의 0.8%

- 자산관리회사가 자리츠로부터 매입수수료를 지급받은 경우에는 지급하지 아니함

- 부가세 별도

지분 취득한 날 이후자산관리회사가 청구한 날부터7영업일 이내

운용기본수수료(주1)

- 회계기간 1~2기: 주식발행금액 합계액의 연0.05%

- 회계기간 3기 이후: 주식발행금액 합계액의 연0.18%

- 부가세 별도

매월 안분하여 지급

운용성과수수료

- 매 결산기별 목표수익률을 초과하여 배당한 금액의 10%

- 부가세 별도

정기주주총회일로부터 7영업일 이내

매각기본수수료

- 대상 지분 및 수익증권 처분가액의 0.6%

- 부가세 별도

정기주주총회일로부터 7영업일 이내

매각성과수수료

- 매각금액에서 매각기본수수료 및 매각 부대비용을 공제한 금액에 대해 매각대상지분 및 수익증권 취득금액을 초과하는 금액의 10%

- 자산관리회사가 자리츠로부터 매각수수료를 지급받은 경우에는 지급하지 아니함

- 부가세 별도

정기주주총회일로부터 7영업일 이내

(주1)
주식발행금액: 주식발행 이외에 대출 등(회사채 발행, 신용대출, 전환사채 발행 등의 자금조달 수단 일체)을 통해 부동산투자회사의 지분 또는 집합투자기구의 수익증권을 매입하는 경우에는 해당 매입금액을 주식발행 합계액에 포함합니다.

라. 판매회사의 위탁보수
당사가 대표주관회사인 KB증권㈜에 지급하는 수수료는 인수수수료 및 주관수수료 외에는 없습니다.
마. 자산보관회사의 위탁보수

당사가 자산보관회사인 엔에이치투자증권㈜에 지급하는 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관수수료

- 연간 1,500만원 (결산기별 750만원)- 자산 추가 매입 시 위탁자산별 연 500만원(결산기별 250만원)- 부가세 별도

매 결산기 재무제표승인일로부터 7일 이내

일할 계산

바. 일반사무수탁회사의 위탁보수

당사가 일반사무수탁회사인 국민은행㈜에 지급하는 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁수수료

- 연간 1,000만원 (결산기별 500만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

상장

직전

- 연간 8,000만원 (결산기별 4,000만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

1~2기

- 연간 1억원 (결산기별 5,000만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

3~4기

- 연간 1억2,000만원 (결산기별 6,000만원)

- 자산 추가 매입 시 보수증액 없음- 부가세 별도

매 결산기 마다 주주총회승인일로부터 7일이내 현금 지급

5기

이후

사. 투자대상인 자리츠 및 피투자 집합투자기구가 지급하는 보수(1) 자리츠당사의 투자대상인 자리츠(㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사)가 지급하는 각종 보수는 아래와 같습니다.

[집합투자업자 위탁보수]

구분

지급금액

지급시기

매입수수료

- 3,400,000,000원, 매입금액의 약 0.40%

- 부가세 별도

- 재원조달 금액의 자금조달이 모두 완료된 날(일부)

- 대상자산을 취득한 날(잔금)

운용수수료

- 회계기간 1~2기: 연 205백만원

- 이후 회계기간: 연 409백만원

- 부가세 별도

매월 안분하여 지급

매각기본수수료

- 해당사항 없음

-

매각성과수수료

- 해당사항 없음

-

(주1)
자리츠의 자산관리회사는 당사와 동일합니다.

(주2)
매각금액은 위탁자의 대상지분 및 수익증권을 의미합니다.

[그 외 위탁보수]

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관수수료

- 연간 1,500만원 (결산기별 750만원)- 자산 추가 매입 시 위탁자산별 연 500만원 (결산기별 250만원)- 부가세 별도

매 결산기 재무제표 승인일로부터 7일 이내

-

일반사무수탁 수수료

- 연간 3,000만원 (결산기별 1,500만원)

- 부가세 별도

매 사업연도 말일로부터 7영업일 이내

일할

계산

(주1)
자리츠의 자산보관회사 및 일반사무수탁회사는 당사와 동일합니다.

(2) 피투자 집합투자기구

당사의 투자대상인 피투자 집합투자기구(LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호)가 지급하는 각종 보수는 아래와 같습니다.

지급대상
구분
지급시기
비고

엘비자산운용㈜

매입보수

매입 대금 지급 완료일로부터 5영업일 이내

최종 투자대상부동산 매매가액(파운드화(GBP)를 기준으로 함)의 0.2%.

운용보수

보수계산기간(매6개월) 종료 시 또는 투자신탁 일부 혹은 전부 해지 시

투자신탁 평균 순자산총액(매일의 투자신탁 순자산총액을 누적하여 합한 금액을 보수계산기간의 일수로 나눈 금액)의 연환산율 0.2%를 곱한 금액에서 보수계산기간의 일수를 곱하고 이를 연간일수로 나눈 금액.

단, 일부해지의 경우 해지분에 상당하는 투자신탁 보수만을 인출함.

매각성과보수

투자신탁 전부 해지 시

투자자 IRR 5.0% 초과시 그 초과분의 10%.

단 매각 차익이 존재하지 않을 경우에는 지급하지 않음.

가. IRR이라 함은 내부수익률(internal rate of return)을 의미하는 것으로, 어떤 사업에 대해 사업기간 동안 현금수익흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 의미함.

나. 매각차익 = 부동산등의 매각가격 - 매각부대비용 - 양도세 - 매입부대비용 - 부동산 등의 매입가격

농협은행㈜

신탁업자보수

보수계산기간(매6개월) 종료 시 또는 투자신탁 일부 혹은 전부 해지 시

투자신탁 평균 순자산총액(매일의 투자신탁 순자산총액을 누적하여 합한 금액을 보수계산기간의 일수로 나눈 금액)의 연환산율 0.02%를 곱한 금액에서 보수계산기간의 일수를 곱하고 이를 연간일수로 나눈 금액. 단, 일부해지의 경우 해지분에 상당하는 투자신탁 보수만을 인출함.

KB증권㈜

판매회사보수

㈜국민은행

일반사무수탁보수

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익당사는 「부동산투자회사법」제28조 및 당사 정관 제54조에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 결의를 통해 확정할 것입니다.

[부동산투자회사법]제28조(배당)① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 2016년 12월 31일까지 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 주주총회의 결의로 이익배당을 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조제1항에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당연도 감가상각비의 범위에서 대통령령으로 정한다.

④ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 총자산에서 대통령령으로 정하는 비율 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 결정된 배당은 주주총회의 결의를 거쳐 실시한다. 다만, 정관으로 이사회의 결의로 배당을 할 수 있다고 규정하는 경우에는 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.

[정관]제54조(이익의 배당)

① 회사는 매 사업연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주총회 또는 제51조 제6항에 따른 이사회의 결의에 따라 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」제462조 제1항에도 불구하고 부투법 제28조 제3항 및 부투법 시행령 제32조가 정하는 바에 따라 해당 사업연도의 감가상각비 상당액을 초과배당할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 현금으로 하여야 한다.

③ 회사가 제11조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다. 이 경우 이사회 결의로 배당을 실시할 수 있다.

(2) 배당정책

당사는 기본적으로 사업연도별 해당연도 배당이익한도의 90% 이상을 현금 배당할 계획이 있으며, 실질적인 배당금액의 확정은 「상법」에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 당사의 1기 회계연도는 당사 설립일인 2022년 02월 08일 개시하여 2022년 06월 30일에 종료하며, 2기 회계연도는 같은 해 07월 01일 개시하여 다음 해 01월 31일에 종료하고, 이후 회계연도는 6개월 단위로 매년 02월 01일과 08월 01일에 개시합니다. 배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 적법하게 등재된 당사의 주주에게 지급됩니다.(3) 예상 배당금

당사의 사업 계획상 예상 배당금 및 배당률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금 및 예상 배당률은 당사의 사업 계획을 수립하기 위한 제반 사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 운용결과에 따라 배당금 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 예상배당률]

회계년도

회계기간

예상 배당금(백만원)

예상 배당률

제2기

2022.07.01 ~ 2023.01.31

16,761

7.40%

제3기

2023.02.01 ~ 2023.07.31

19,165

7.73%

제4기

2023.08.01 ~ 2024.01.31

19,128

7.59%

제5기

2024.02.01 ~ 2024.07.31

18,912

7.59%

제6기

2024.08.01 ~ 2025.01.31

19,724

7.83%

제7기

2025.02.01 ~ 2025.07.31

19,019

7.67%

제8기

2025.08.01 ~ 2026.01.31

19,274

7.65%

제9기

2026.02.01 ~ 2026.07.31

19,129

7.72%

제10기

2026.08.01 ~ 2027.01.31

19,703

7.82%

제11기

2027.02.01 ~ 2027.07.31

19,497

7.86%

제12기

2027.08.01 ~ 2028.01.31

19,695

7.81%

제13기

2028.02.01 ~ 2028.07.31

19,481

7.81%

제14기

2028.08.01 ~ 2029.01.31

20,090

7.97%

제15기

2029.02.01 ~ 2029.07.31

20,342

8.20%

(주1)
2024 년 11 월 30 일 영국 Samsung Europe HQ 매각 후 매각차익을 제외한 투자원금에 대해 수익률 5.5%의 재투자를 가정하였습니다.

(주2)
외국납부세액 환급을 가정한 예상배당률입니다.

추가로, 공모 후 배당 첫번째 기에 해당하는 제2기의 배당은 사모 유상증자(Pre-IPO) 투자자 및 금번 공모 투자자와의 투자시점 차이로 인해 금번 공모 투자자의 연환산 배당수익률이 더 높을 수 있음을 인지 부탁드립니다.

(4) 배당지급시기 및 결정 방법

당사의 회계연도는 증권신고서 제출일 현재 정관 기준으로 1기 사업연도는 당사 설립등기일인 2022년 02월 08일 개시하여 2022년 06월 30일에 종료하며, 2기 사업연도는 같은 해 07월 01일 개시하여 다음 해 01월 31일에 종료하고, 이후 사업연도는 6개월 단위로 매년 02월 01일과 08월 01일에 개시합니다. 배당금은 정기주주총회 결의로 승인을 받아 통해 매 회계연도 종료일 현재 주주명부 폐쇄일 기준 주주명부에 등재된 당사 주주에게 지급됩니다.

[정관]제55조(이익배당의 지급)

① 배당금은 정기주주총회 또는 제51조 제6항에 따른 이사회의 결의로 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하되, 지급방법 및 시기는 이사회에서 결정한다.

② 회사는 이익 배당을 정기주주총회의 결의 또는 제51조 제6항에 따른 이사회의 결의를 한 날부터 1개월 이내에 하여야 한다. 다만, 주주총회 또는 이사회에서 배당금의 지급시기를 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제56조(배당금지급청구권의 소멸시효)① 배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

② 제1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 회사에 귀속한다.

나. 과세

아래 내용은 증권신고서 제출일 현재 유효한 법인세법, 소득세법, 부가가치세법, 지방세법, 종합부동산세법 등 관련 세법 및 각 세법 시행령 등 현행세제에 근거하였습니다. 향후 관련 세제의 변경이 발생하는 경우 아래의 내용은 변경될 수 있으며, 그로 인하여 회사의 배당이 감소할 가능성이 있습니다. 하기 내용은 국내 관련 법규에 따라 발생하는 과세 내용을 기술한 것으로 해외 현지에서 발생하는 별도의 과세 내용은 제외하였습니다.(1) 발행회사에 대한 과세(가) 자본금에 대한 등록면허세「지방세법」 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 「지방세법」 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.(나) 부동산 취득에 대한 취득세

해외에 소재한 부동산 취득에 대해서는 부동산 소재지국의 법률에 따라 취득세 등이 부과될 수 있습니다. 참고로 국내 부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

1) 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

2) 농어촌특별세위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우「농어촌특별세법」제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며,「농어촌특별세법」제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

3) 지방교육세위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 「지방세법」 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 「지방세법」 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

(다) 취득 부동산에 대한 부가가치세해외에 소재한 부동산 취득에 대해서는 부동산 소재지국의 법률에 따라 부가가치세 등이 부과될 수 있습니다. 참고로 위탁관리부동산투자회사가 취득하는 국내 부동산에 대해서는 「부가가치세법」 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.(라) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 「법인세법」 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의3 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 「상법」제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 「부동산투자회사법」 제28조 규정에 따라 「상법」 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정 사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으며, 이 경우 부동산투자회사가 납부할 법인세는 사실상 발생하지 아니합니다.

(마) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세해외에 소재한 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서는 부동산 소재지국의 법률에 따라 부가가치세 등이 부과될 수 있습니다. 참고로 위탁관리부동산투자회사가 임대하는 국내 부동산에 대해서는 「부가가치세법」 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 「부가가치세법」 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.(바) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

해외에 소재한 부동산의 보유에 따른 조세는 부동산 소재지국의 법률에 따라 부과됩니다. 참고로 국내 부동산 보유에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

1) 토지분재산세

공모부동산투자회사가 매년 06월 01일 기준지목적사업에 사용하기 위하여 보유하고 있는 토지에 대하여는 「지방세법 시행령」 제102조 제8항 제3호의 규정에 의하여 분리과세되며, 동법 제111조 제1항 제1호의 규정에 따라 1000분의 2의 세율을 적용하게 됩니다. 증권신고서 제출일 현재 당사는 직접적으로 보유하고 있는 토지가 없어 이에 해당하지 않습니다.

2) 건물분재산세

위탁관리부동산투자회사가 매년 06월 01일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 「지방세법」 제4조 제2항 및 제111조에 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 재산세 과세표준을 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준인 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다.

3) 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 「지방세법」 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 「지방세법」 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

4) 재산세 도시지역분

위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 「지방세법」 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 「지방세법」 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 과세되지 아니합니다.

5) 지역자원시설세

위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 「지방세법」 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 「지방세법」 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04%에서 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(사) 부동산투자회사의 외국납부세액공제

(구)「법인세법」 제57조의2에 따르면, 위탁관리부동산투자화사가 국외 자산에 투자하여 얻은 소득에 대하여 납부한 외국법인세액이 있는 경우에는 당해 소득이 발생한 사업 연도의 과세표준 신고 시 직접 외국납부세액과 국외 자산에 투자하여 얻은 소득의 14% 중 작은 금액을 외국 납부 세액으로 공제할 수 있습니다. 또한, 위탁관리 부동산투자회사의 외국납부세액이 해당 사업연도의 법인세액을 초과하는 경우에는 다음의 금액을 환급받을 수 있습니다. ※ 환급세액: (A) - (B)

(A)
당해 사업연도의 외국납부세액(「법인세법」 제57조의 2 제1항의 규정에 따라 계산한 외국납부세액) 을 당해 사업 연도 소득금액 중 과세 대상 소득금액에서 당해 사업연도 소득금액 중 국외 원천 과세 대상 소득금액을 나눈 금액과 곱한 금액

(B)
당해 사업 연도의 법인세액

다만, 관련 세법 개정으로 인해 2023년 01월 01일부터 외국법인세액에 대한 이중과세 조정의 방식이 변경 예정에 있습니다. 기존 위탁관리부동산투자회사가 외국법인세액을 납부할 법인세액에서 공제(초과분 환급)받는 방식에서, 투자자가 직접 외국납부세액을 직접 공제받거나 투자자의 배당금에 대한 원천징수세액과 상계하는 방식으로 변경될 예정입니다. 이에 따라 이중 구조로 이루어진 모자형 리츠로 된 경우에는 모리츠가 배당가능이익의 90% 이상을 배당금으로 지급하여 납부할 법인세가 없을 것으로 예상되고, 이 경우 모리츠는 이중과세 조정을 받지 못 하는 상황이 초래될 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 다만, 2022년 세제개편안(기획재정부, 2022. 7. 21.)에 따르면 간접투자회사 등의 외국납부세액 관련 시행일이 2023년 01월 01일에서 2025년 01월 01일로 조정되고 모자형리츠 등 재간접 형태에서 발생하는 외국납부세액을 공제대상에 포함하는 것으로 예고되었으며, 입법예고기간을 거쳐 2022년 9월 중 정기국회에 제출될 예정입니다.

(2) 주주에 대한 과세(가) 배당소득에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 「법인세법」 제18조 제8호, 동법 제93조 제2호, 「소득세법」제17조 제1항 및 동법 시행령 제26조의3 제6항에 따라, 「상법」에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

1) 개인주주

- 국내 거주자

회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 종합소득세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다.한편, 「조세특례제한법」 제87조의7 제1항 제2호에 따라 거주자가 2023년 12월 31일까지 공모부동산투자회사에 3년 이상 투자하는 경우 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득 및 금융투자소득(투자일로부터 3년 이내에 발생하는 경우로 한정한다)은 종합소득과세표준 및 금융투자소득과세표준에 합산되지 않고 9%의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다(지방소득세 0.9% 및 농어촌특별세 0.5% 별도). 분리과세를 적용받기 위해서는 매매를 위탁한 투자매매업자 또는 투자중개업자에게 해당 내용을 신청하셔야 하며, 해당 거주자가 투자일로부터 3년이 되는 날 이전에 매도하는 경우 또는 신청내역 해지시 과세 특례를 적용받은 세액이 추징될 수 있으니 유의하시길 바랍니다. 당해 규정은 2023년 12월 31일까지 적용될 예정입니다.

- 국내 비거주자

회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 됩니다. 다만, 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 「소득세법」 제156조의6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자기구 신고서를 제출하여야 합니다.

2) 법인주주

- 내국법인

내국법인 주주인 경우 배당금은 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 「법인세법」 제18조의2 및 제18조의3에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

- 외국법인

회사는 외국법인 주주에게 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 법인세를 원천징수합니다. 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 외국법인은 위탁관리부동산투자회사에게 「법인세법」 제98조의6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자신고서를 제출하여야 합니다.

(나) 주식 양도소득에 대한 과세

1) 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 지분 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 「소득세법」 제156조 제1항 제7호 및 「법인세법」 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천징수를 통해 과세됩니다.다만, 「소득세법 시행령」 제179조 제11항 제1호 및 「법인세법 시행령」 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전5년의 기간 중 계속하여 특수관계인과 합하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 증권시장을 통해서 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 「소득세법」 제156조의2 및 「법인세법」 제98조의4에 따른 비과세ㆍ면제신청서 또는 국외투자신고서를 위탁관리부동산투자회사 또는 한국의 과세관청에 제출하여야 합니다.2) 거주자 개인주주

소액주주인 거주자 개인주주가 증권시장에서 거래한다면, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 「소득세법」 제94조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다. 한편, 「소득세법」 개정으로 인해 2023.1.1. 이후 발생한 개인주주(소액주주 포함)의 주식양도소득은 금융투자소득에 합산되어 금융투자소득세(22%~27.5%, 지방소득세 포함)로 과세가 이루어집니다.

3) 내국법인 주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(11%~27.5%, 지방소득세 포함)를 신고납부하여야 합니다.

(다) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

「증권거래세법」 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의 0.23%의 세율(2023년 1월 1일 이후 0.15% 적용)을 적용하여 산출된 증권거래세(농어촌특별세 0.15% 포함)를 부담하여야 합니다. 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 「증권거래세법」 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고ㆍ납부할 필요는 없습니다.(3) 기타사항위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 「주택도시기금법 시행령」 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.위탁관리부동산투자회사는 인적ㆍ물적 설비를 갖추지 아니하므로 「지방세법」 제74조 및 제75조 제2항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 동법 제83조의 규정에 의한 법인 사업소분 주민세의 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.또한, 위탁관리부동산투자회사는「지방세법」제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

당사 발기인은 이현상 입니다.

구분
내용

성명

이현상

영문명

Lee HyunSang

주민등록번호(앞자리)

750225

(주1)
발기인이 당사 설립시 취득한 보통주 600,000주는 2022년 07월 06일 전액 감자하였고, 증권신고서 제출일 현재 발기인은 당사의 주식을 보유하고 있지 않습니다.

나. 감독이사에 관한 사항해당사항 없습니다.

다. 감독이사의 보수지급기준해당사항 없습니다.

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 요약재무정보

(단위: 원)

구 분
제1(당)기2022년 06월 30일 현재

자산총계
300,068,220

부채총계
35,543,000

자본총계
264,525,220

구 분
제1(당)기2022년 02월 08일부터 2022년 06월 30일까지

영업수익
-

영업비용
35,543,000

영업이익(손실)
(35,543,000)

법인세비용차감전순이익(손실)
(35,474,780)

법인세비용
-

당기순이익(손실)
(35,474,780)

(주1)
당사는 한국채택국제회계기준으로 재무제표를 작성하였으며, 금번 상장을 위해 제1기 재무제표 감사에 대하여 삼정회계법인을 감사인으로 지정받아 적정의견을 받았습니다.

나. 재무상태표

제1(당)기 2022년 06월 30일 현재

주식회사 케이비스타위탁관리부동산투자회사

(단위: 원)

과 목
제1(당)기

자산

Ⅰ. 유동자산
300,068,220

1. 현금및현금성자산
300,044,512

2. 기타유동채권
23,708

자산총계
300,068,220

부채

Ⅰ. 유동부채
35,543,000

1. 기타유동채무
35,543,000

부채총계
35,543,000

자본

Ⅰ. 자본금
300,000,000

Ⅱ. 이익잉여금(결손금)
(35,474,780)

자본총계
264,525,220

(주1)
당사는 한국채택국제회계기준으로 재무제표를 작성하였으며, 금번 상장을 위해 제1기 재무제표 감사에 대하여 삼정회계법인을 감사인으로 지정받아 적정의견을 받았습니다.

다. 포괄손익계산서

제1(당)기 2022년 02월 08일부터 2022년 06월 30일까지

주식회사 케이비스타위탁관리부동산투자회사

(단위: 원)

과 목
제1(당)기

Ⅰ. 영업수익
-

Ⅱ. 영업비용
35,543,000

III. 영업이익
(35,543,000)

IV. 영업외손익
68,220

V. 법인세비용차감전순손익
(35,474,780)

VI. 법인세비용
-

VII. 당기순손실
(35,474,780)

VIII. 기타포괄손익
-

IX.총포괄손익(손실)
(35,474,780)

X. 주당손실

1. 기본주당손실
(59)

(주1)
당사는 한국채택국제회계기준으로 재무제표를 작성하였으며, 금번 상장을 위해 제1기 재무제표 감사에 대하여 삼정회계법인을 감사인으로 지정받아 적정의견을 받았습니다.

라. 자본변동표

제1(당)기 2022년 02월 08일부터 2022년 06월 30일까지

주식회사 케이비스타위탁관리부동산투자회사

(단위: 원)

과 목
자본금
이익잉여금
총 계

2022년 02월 08일(당기초)
-
-
-

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 등:

유상증자
300,000,000

300,000,000

총포괄손익:

당기순손실
-
(35,474,780)
(35,474,780)

2022년 06월 30일(당기말)
300,000,000
(35,474,780)
264,525,220

(주1)
당사는 한국채택국제회계기준으로 재무제표를 작성하였으며, 금번 상장을 위해 제1기 재무제표 감사에 대하여 삼정회계법인을 감사인으로 지정받아 적정의견을 받았습니다.

마. 현금흐름표

제1기 2022년 02월 08일부터 2022년 06월 30일까지

주식회사 케이비스타위탁관리부동산투자회사

(단위: 원)

과 목
제1(당)기

Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름
44,512

1. 당기순손실
(35,474,780)

2. 조정
(68,220)

이자수익
(68,220)

3. 영업활동으로 인한 자산부채의 변동
35,534,910

미지급금의 증가
35,543,000

미수법인세환급액의 증가
(8,090)

4. 이자수취
52,602

Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름
-

Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름
300,000,000

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
300,000,000

설립자본금
300,000,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
-

현금및현금성자산의 증감
300,044,512

기초의 현금및현금성자산
-

기말의 현금및현금성자산
300,044,512

(주1)
당사는 한국채택국제회계기준으로 재무제표를 작성하였으며, 금번 상장을 위해 제1기 재무제표 감사에 대하여 삼정회계법인을 감사인으로 지정받아 적정의견을 받았습니다.

바. 보고기간 후 사건

(1) 당사는 2022년 06월 23일 이사회 결의 및 2022년 06월 24일 주주총회 특별결의를 통해 2022년 07월 05일 유상증자를 실시하여 보통주 70,714,285주를 신주 발행하였으며 자본금 및 주식발행초과금이 각각 35,357백만원 311,143백만원 증가하였습니다.

유상증자 후 주주의 구성은 다음과 같습니다.

주주

주식수
주식의 종류
지분율

㈜한국씨티은행(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

16,836,580
보통주
23.61%

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

9,183,672
12.88%

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제3호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

1,214,255
1.70%

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제1호의 신탁업자 지위에서)

12,134,180
17.02%

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제2호의 신탁업자 지위에서)

255,800
0.36%

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제1호(전문투자자)의 신탁업자 지위에서)

6,080,000
8.53%

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서)

1,520,000
2.13%

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사

4,081,632
5.72%

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제19호의 신탁업자 지위에서)

1,224,490
1.72%

KB증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제23호의 신탁업자 지위에서)

1,020,408
1.43%

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제30호의 신탁업자 지위에서)

408,163
0.57%

삼성증권㈜

(코람코멀티블라인드일반사모투자신탁제33호의 신탁업자 지위에서)

306,123
0.43%

KB증권㈜

(코람코상장리츠전문투자형사모투자신탁제24호의 신탁업자 지위에서)

204,081
0.29%

미래에셋증권㈜

(브이엠 트리니티 공모주 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)

1,020,409
1.43%

미래에셋증권㈜

(브이엠 스탠다드 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)

1,020,409
1.43%

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 에너지 하이일드 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)

816,327
1.14%

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 공모주 일반 사모투자신탁 1호의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(리딩블루얼터너티브일반사모투자신탁1호의 신탁업자 지위에서)

3,061,224
4.29%

한국투자증권㈜

(디와이 코스닥벤처 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

1,224,490
1.72%

한국투자증권㈜

(디와이 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

408,163
0.57%

한국투자증권㈜

(디와이 코넥스하이일드 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

408,163
0.57%

㈜화인파트너스

1,020,410
1.43%

화인파트너스 사내근로복지기금

408,164
0.57%

엔에이치투자증권㈜

(씨스퀘어리츠플러스일반사모부동산투자신탁1호의 신탁업자 지위에서)

1,142,856
1.60%

신한금융투자㈜

1,020,408
1.43%

신영증권㈜

1,020,408
1.43%

한국투자증권㈜

(스타퀘스트 롱숏공모주멀티전략 일반사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

1,020,408
1.43%

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류PreIPO플러스 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스V 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,081
0.29%

KB증권㈜

(파인밸류PreIPO 10호 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,081
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

204,083
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서)

102,041
0.14%

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서)

102,041
0.14%

서울신기술투자㈜

612,244
0.86%

매일유업㈜

408,163
0.57%

이현상
600,000
0.84%

합계
71,314,285
-
100.00%

(2) 당사는 2022년 06월 23일 이사회 결의 및 2022년 06월 24일 주주총회 특별결의를 통해 2022년 07월 05일 LB영국일반사모부동산투자신탁18호 및 LB영국일반사모부동산투자신탁19호 수익증권 양수도거래의 계약금(총 취득가액 47,597백만원의 10%)을 지급하였습니다.(3) 당사는 2022년 06월 23일 이사회 결의 및 2022년 06월 24일 주주총회 특별결의를 통해 2022년 07월 05일 ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사의 지분 100%(보통주 28,900,000주)를 취득(취득가액: 295,724백만원)하였습니다.(4) 당사는 2022년 06월 02일 이사회 및 주주총회 결의를 통해 자본금감소 효력이 발생하기 전 모든 유상증자가 완료되는 것을 전제로 설립자본금 300백만원(보통주 600,000주, 1주당 금액: 500원)에 대한 유상감자를 실시하였으며, 2022년 07월 06일자로 보통주 600,000주 및 자본금 300백만원이 감소하였습니다.유상감자 후 주주의 구성은 다음과 같습니다.

주주

주식수
주식의 종류
지분율

㈜한국씨티은행(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

16,836,580
보통주
23.81%

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

9,183,672
12.99%

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제3호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

1,214,255
1.72%

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제1호의 신탁업자 지위에서)

12,134,180
17.16%

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제2호의 신탁업자 지위에서)

255,800
0.36%

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제1호(전문투자자)의 신탁업자 지위에서)

6,080,000
8.60%

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서)

1,520,000
2.15%

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사

4,081,632
5.77%

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제19호의 신탁업자 지위에서)

1,224,490
1.73%

KB증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제23호의 신탁업자 지위에서)

1,020,408
1.44%

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제30호의 신탁업자 지위에서)

408,163
0.58%

삼성증권㈜

(코람코멀티블라인드일반사모투자신탁제33호의 신탁업자 지위에서)

306,123
0.43%

KB증권㈜

(코람코상장리츠전문투자형사모투자신탁제24호의 신탁업자 지위에서)

204,081
0.29%

미래에셋증권㈜

(브이엠 트리니티 공모주 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)

1,020,409
1.44%

미래에셋증권㈜

(브이엠 스탠다드 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)

1,020,409
1.44%

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 에너지 하이일드 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서)

816,327
1.15%

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 공모주 일반 사모투자신탁 1호의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(리딩블루얼터너티브일반사모투자신탁1호의 신탁업자 지위에서)

3,061,224
4.33%

한국투자증권㈜

(디와이 코스닥벤처 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

1,224,490
1.73%

한국투자증권㈜

(디와이 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

408,163
0.58%

한국투자증권㈜

(디와이 코넥스하이일드 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

408,163
0.58%

㈜화인파트너스

1,020,410
1.44%

화인파트너스 사내근로복지기금

408,164
0.58%

엔에이치투자증권㈜

(씨스퀘어리츠플러스일반사모부동산투자신탁1호의 신탁업자 지위에서)

1,142,856
1.62%

신한금융투자㈜

1,020,408
1.44%

신영증권㈜

1,020,408
1.44%

한국투자증권㈜

(스타퀘스트 롱숏공모주멀티전략 일반사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

1,020,408
1.44%

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류PreIPO플러스 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스V 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,081
0.29%

KB증권㈜

(파인밸류PreIPO 10호 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서)

204,081
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

204,083
0.29%

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서)

102,041
0.14%

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서)

204,082
0.29%

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서)

102,041
0.14%

서울신기술투자㈜

612,244
0.87%

매일유업㈜

408,163
0.58%

합계
70,714,285
-
100.00%

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 주, 원)

기간

기간초 잔고

회계기간 중

기간말 잔고

비고

설정(발행)

환매(감자)

주식수(출자지분수)

금액

주식수(출자지분수)

금액

주식수(출자지분수)

금액

주식수(출자지분수)

금액

2022.02.08

-
-

600,000

300,000,000

-

-

600,000

300,000,000
발기인출자

2022.07.05

600,000

300,000,000
70,714,285
346,499,996,500
-
-

71,314,285

346,799,996,500

유상증자

2022.07.06
71,314,285

346,799,996,500

-
-

600,000

300,000,000

70,714,285

346,499,996,500

유상감자

(주1)
설립자본금 600,000주(300,000,000원)은 전액 감자하였습니다.

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(단위: 주)

구분
보통주
합계

발행할 주식의 총수
10,000,000,000
10,000,000,000

현재까지 발행한 주식의 총수
71,314,285
71,314,285

현재까지 감소한 주식의 총수
600,000
600,000

발행주식의 총수
70,714,285
70,714,285

미발행 주식수(모집예정주식수 포함)
9,929,285,715
9,929,285,715

상장예정주식수
101,414,285
101,414,285

(주1)
상기 주식수는 액면가액 500원 기준이며, 발행할 주식의 총수는 정관 상 발행예정주식의 총수로 기재하였습니다.

(주2)
상장예정주식수는 발행주식의 총수 70,714,285주와 금번 모집예정주식수인 30,700,000주를 합산한 수치입니다.

나. 발행한 출자지분의 내용

(단위: 주, 원)

주주

주식의 종류
주식수
주당발행가격
납입금액

이현상
보통주
600,000
500
300,000,000

㈜한국씨티은행(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주
16,836,580
4,900
82,499,242,000

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주
9,183,672
4,900
44,999,992,800

㈜한국씨티은행

(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제3호(재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서)

보통주
1,214,255
4,900
5,949,849,500

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제1호의신탁업자 지위에서)

보통주
12,134,180
4,900
59,457,482,000

중소기업은행

(라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제2호의신탁업자 지위에서)

보통주
255,800
4,900
1,253,420,000

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제1호(전문투자자)의 신탁업자 지위에서)

보통주
6,080,000
4,900
29,792,000,000

한국투자증권㈜

(지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주
1,520,000
4,900
7,448,000,000

㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사

보통주
4,081,632
4,900
19,999,996,800

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제19호의신탁업자 지위에서)

보통주
1,224,490
4,900
6,000,001,000

KB증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제23호의신탁업자 지위에서)

보통주
1,020,408
4,900
4,999,999,200

삼성증권㈜

(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제30호의신탁업자 지위에서)

보통주
408,163
4,900
1,999,998,700

삼성증권㈜

(코람코멀티블라인드일반사모투자신탁제33호의신탁업자 지위에서)

보통주
306,123
4,900
1,500,002,700

KB증권㈜

(코람코상장리츠전문투자형사모투자신탁제24호의신탁업자 지위에서)

보통주
204,081
4,900
999,996,900

미래에셋증권㈜

(브이엠 트리니티 공모주 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주
1,020,409
4,900
5,000,004,100

미래에셋증권㈜

(브이엠 스탠다드 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주
1,020,409
4,900
5,000,004,100

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 에너지 하이일드 일반 사모투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주
816,327
4,900
4,000,002,300

엔에이치투자증권㈜

(브이엠 공모주 일반 사모투자신탁 1호의신탁업자 지위에서)

보통주
204,082
4,900
1,000,001,800

엔에이치투자증권㈜

(리딩블루얼터너티브일반사모투자신탁1호의신탁업자 지위에서)

보통주
3,061,224
4,900
14,999,997,600

한국투자증권㈜

(디와이 코스닥벤처 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주
1,224,490
4,900
6,000,001,000

한국투자증권㈜

(디와이 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주
408,163
4,900
1,999,998,700

한국투자증권㈜

(디와이 코넥스하이일드 일반 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주
408,163
4,900
1,999,998,700

㈜화인파트너스

보통주
1,020,410
4,900
5,000,009,000

화인파트너스 사내근로복지기금

보통주
408,164
4,900
2,000,003,600

엔에이치투자증권㈜

(씨스퀘어리츠플러스일반사모부동산투자신탁1호의신탁업자 지위에서)

보통주
1,142,856
4,900
5,599,994,400

신한금융투자㈜

보통주
1,020,408
4,900
4,999,999,200

신영증권㈜

보통주
1,020,408
4,900
4,999,999,200

한국투자증권㈜

(스타퀘스트 롱숏공모주멀티전략 일반사모투자신탁제1호의 신탁업자 지위에서)

보통주
1,020,408
4,900
4,999,999,200

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류PreIPO플러스 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주
204,082
4,900
1,000,001,800

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주
204,082
4,900
1,000,001,800

엔에이치투자증권㈜

(파인밸류IPO플러스V 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주
204,081
4,900
999,996,900

KB증권㈜

(파인밸류PreIPO 10호 일반 사모증권투자신탁의신탁업자 지위에서)

보통주
204,081
4,900
999,996,900

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주
204,083
4,900
1,000,006,700

엔에이치투자증권㈜

(안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주
102,041
4,900
500,000,900

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제1호의신탁업자 지위에서)

보통주
204,082
4,900
1,000,001,800

중소기업은행

(안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제2호의신탁업자 지위에서)

보통주
102,041
4,900
500,000,900

서울신기술투자㈜

보통주
612,244
4,900
2,999,995,600

매일유업㈜

보통주
408,163
4,900
1,999,998,700

합계
-
71,314,285
-
346,799,996,500

(주1)
이현상이 출자한 설립자본금 300,000,000원(600,000주)은 전액 감자하였습니다.

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

당사는 회사 설립 이후 자금을 조달하고 부동산 관련 증권 매입을 실시하였으나, 증권신고서 제출일 현재 부동산 관련 증권에서 발생한 배당수입이 없으므로, 투자자 배당이 발생한 바 없습니다.

나. 연도별 수익률 추이당사는 회사 설립 이후 자금을 조달하고 부동산 관련 증권 매입을 실시하였으나, 증권신고서 제출일 현재 부동산 관련 증권에서 발생한 배당수입이 없으므로, 투자자 배당이 발생한 바 없습니다.

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위: 원)

항목
자산총액
비율(%)

부동산
토지 및 그 정착물
-
-

지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리
-
-

부동산관련증권
295,724,000,000
87.65%

증권
-
-

금융기관 예치
41,670,002,349
12.35%

기타자산
-
-

총자산
자기자본
337,377,056,672
99.99%

부채
16,945,677
0.01%

(주1)
자산 구성 현황은 증권신고서 제출일 현재를 기준으로 작성하였습니다. 상기 자료는 감사받지 아니한 가결산 재무제표에 기반한 자료입니다.

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

KB자산운용㈜는 「부동산투자회사법」에 따른 당사의 적법한 자산관리회사이고 본 집합투자기구의 집합투자업자로서 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

가. 회사 개요

(1) 명칭KB자산운용㈜ (영문: KB Asset Management Co., Ltd.)(2) 주소서울특별시 영등포구 국제금융로 10, 18,40,41층(여의도동, 쓰리아이에프씨)(3) 연혁

연월
내용

2020.10
국토교통부 자산관리회사 (겸영)설립인가 획득

2021.09
㈜케이비운용제1호위탁관리부동산투자회사 운용 개시

2022.01
㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사 설립

2022.02
㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사 설립

(4) 자본금에 관한 사항

(단위 : 주, 원)

주식수

금액

지분율

7,667,550

38,337,750,000

100.00%

(주1)
2021년 12월 31일 기준입니다.

나. 주요 업무

(1) 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 관한 업무

(2) 부동산의 개발에 관한 업무

(3) 부동산의 임대차에 관한 업무

(4) 증권의 매매에 관한 업무

(5) 금융기관에의 예치에 관한 업무

(6) 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분에 관한 업무

(7) 「부동산투자회사법」 제29조에 따른 차입에 관한 업무

(8) 자산관리에 관한 일반적인 업무

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

(1) 요약 연결재무상태표

(단위 : 원)

과 목

제34(당)기말

제33(전)기말

2021. 12. 31

2020. 12. 31

자 산

Ⅰ. 현금및예치금

24,731,965,119
25,208,659,305

Ⅱ. 당기손익-공정가치측정 금융자산

263,882,958,430
228,849,406,734

Ⅲ. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산

31,232,442,840
32,860,820,000

Ⅳ. 파생상품자산

92,644
1,044,163,484

Ⅴ. 대출채권

2,667,000,000
2,949,000,000

Ⅵ. 유형자산

5,886,597,143
6,355,630,714

Ⅶ. 기타금융자산

37,876,816,124
28,704,817,657

Ⅷ. 이연법인세자산

3,180,592,536
3,990,483,712

Ⅸ. 기타자산

6,280,645,012
5,638,463,233

자 산 총 계

375,739,109,848
335,601,444,839

부 채

Ⅰ. 예수부채

1,553,477,688
4,941,546,898

Ⅱ. 파생상품부채

297,257,099
119,023,012

Ⅲ. 기타금융부채

88,079,518,208
75,298,649,941

Ⅳ. 충당부채

742,612,802
624,068,802

Ⅴ. 순확정급여부채

343,807,433
363,701,108

Ⅵ. 기타부채

37,572,098,495
31,175,368,763

부 채 총 계

128,588,771,725
112,522,358,524

자 본

Ⅰ. 지배기업주주지분

247,150,338,123
223,079,086,315

1. 자본금

38,337,750,000
38,337,750,000

2. 자본잉여금

245,566,038
245,566,038

3. 기타포괄손익누계액

-604,350,341
223,285,397

4. 이익잉여금

209,171,372,426
184,272,484,880

Ⅱ. 비지배지분

-
-

자 본 총 계

247,150,338,123
223,079,086,315

부 채 및 자 본 총 계

375,739,109,848
335,601,444,839

(주1)
상기 요약재무정보는 K-IFRS 연결 기준이며, 회계감사인으로부터 적정의견을 받은 재무정보입니다.

(2) 요약 연결포괄손익계산서

(단위 : 원)

과 목

제34(당)기

제33(전)기

2022. 12. 31

2021. 12. 31

Ⅰ. 영업수익

254,161,757,236
191,426,762,601

1. 수수료수익

183,354,629,399
143,064,009,356

2. 이자수익

4,260,637,380
5,030,503,388

3. 금융상품평가 및 처분이익

26,739,330,328
26,786,498,664

4. 외환거래이익

8,573,821,633
3,398,299,453

5. 배당금수익

618,507,630
546,692,265

6. 기타영업수익

30,614,830,866
12,600,759,475

Ⅱ. 영업비용

146,225,405,575
112,687,066,575

1. 수수료비용

14,011,427,714
9,487,522,314

2. 이자비용

155,644,386
181,641,551

3. 금융상품평가 및 처분손실

17,478,361,870
16,089,831,913

4. 외환거래손실

2,253,714,178
6,047,106,257

5. 판매비와관리비

75,772,330,930
65,642,212,384

6. 기타영업비용

36,553,926,497
15,238,752,156

Ⅲ. 영업이익

107,936,351,661
78,739,696,026

Ⅳ. 영업외수익

527,210,305
260,895,588

Ⅴ. 영업외비용

880,558,113
1,060,170,173

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익

107,583,003,853
77,940,421,441

Ⅶ. 법인세비용

27,684,116,307
20,623,778,042

Ⅷ. 당기순이익

79,898,887,546
57,316,643,399

Ⅸ. 기타포괄손익

-827,635,738
485,230,514

당기손익으로 재분류되지 않는 포괄손익

1. 순확정급여부채 재측정 요소
-13,052,379
-17,332,711

2. 기타포괄손익-공정가치 측정지분상품 평가손익
-813,244,941
659,148,192

후속적으로 당기손익으로 재분류되는 포괄손익

1. 기타포괄손익-공정가치 측정채무상품 평가손익
-393,182,081
-15,667,584

2. 해외사업장 환산손익
391,843,663
-140,917,383

Ⅹ. 총포괄이익
79,071,251,808
57,801,873,913

==============
==============

당기순이익의 귀속

지배기업주주지분순손익
79,898,887,546
57,316,643,399

비지배지분순손익
-
-

당기총포괄이익의 귀속

지배기업주주지분총포괄손익
79,071,251,808
57,801,873,913

비지배지분총포괄손익
-
-

(주1)
상기 요약재무정보는 K-IFRS 연결 기준이며, 회계감사인으로부터 적정의견을 받은 재무정보입니다.

라. 운용자산 규모

(1) KB자산운용 부동산투자회사 운용자산 규모

(단위 : 억원)

리츠명
설립연도
상장여부

운용자산규모

㈜케이비운용제1호위탁관리부동산투자회사

2021.09

비상장

4,150

㈜케이비스타위탁관리부동산투자회사

2022.02

상장(예정)

3,465

㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사

2022.02

비상장

4,157

합 계

11,772

(주1)
2022년 07월 31일 기준입니다.

(2) KB자산운용 전체 운용자산 규모

(단위 : 억원)

회사명
증권

특별자산

MMF

부동산

파생상품

혼합자산

합계

주식

채권

혼합

재간접

소계

KB자산운용㈜

87,252

95,955

23,364

38,963

245,534

127,769

88,372

44,918

22,324

12,688

541,605

(주1)
2021년 12월 31일 기준입니다. (출처 : 금융투자협회 발표자료)

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

해당사항 없습니다.

나. 기타 업무의 수탁회사

해당사항 없습니다.

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 자산보관회사

(1) 자산보관회사의 개요

구 분
내 용
비 고

회사명

엔에이치투자증권 주식회사

-

주소

서울특별시 영등포구 여의대로 108 파크원 NH금융타워(타워2)

-

주요연혁

1969년 1월 : 한보증권으로 설립

1975년 7월 : 상호명을 한보증권에서 대보증권으로 변경

1983년 11월 : 상호명을 대보증권에서 럭키증권으로 변경

1995년 3월 : 상호명을 럭키증권에서 LG증권으로 변경

1999년 10월 : 상호명을 LG증권에서 LG투자증권으로 변경

2004년 5월 : LG그룹에서 LG카드로 대주주 변경

2004년 12월 : 우리금융그룹에 편입

2005년 4월 : 상호명을 LG투자증권에서 우리투자증권으로 변경

2014년 6월 : 상호명을 우리투자증권에서 NH투자증권으로 변경

2015년 1월 : NH농협증권과 우리투자증권이 합병하여 NH투자증권 출범

-

수탁규모

총 수탁고 : 약 48.1조원(NAV 기준)수탁 계약수 : 약 47,119개

2021.12.31기준

(2) 자본금에 관한 사항

출자자

소유주식수(주)

구성비(%)

농협금융지주

188,452,535
56.82

기타

143,213,386

43.18

계

331,665,921

100.00

(주1)
2022년 03월 31일 보통주 기준으로 작성하였습니다.

(3) 위탁계약의 내용

구 분
내 용
비 고

회사명
엔에이치투자증권 주식회사
-

업무범위

1. 부동산의 보관

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

-

수수료기준

매 결산기별 750만원(VAT 별도)

-

계약기간

계약 체결일로부터 회사 청산등기일 까지

-

(주1)
최초로 매입하는 자산 외에 추가로 매입하는 자산이 있는 경우, 매 결산기보수는 상기 표에 기재된 보수에 '추가 수수료'를 합한 금액으로 합니다. 자세한 사항은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항』 부분을 참조하시기 바랍니다.

(주2)
결산기는 6개월 단위로 구성되어 있습니다. (단, 최초 결산기 제외)

나. 일반사무수탁회사

(1) 일반사무수탁회사의 개요

구 분
내 용
비 고

회사명

주식회사 국민은행

-

주소

서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 26

-

주요연혁

2001.11 국민은행과 주택은행 합병2003.12 정부의 국민은행 지분매각에 따른 완전 민영화2008.03 KB투자증권 출범2008.09 KB금융지주 출범

2020.08 푸르덴셜생명 KB금융그룹 자회사 편입

2020.12 KB 미얀마은행 설립2021.10 캄보디아 프라삭 마이크로파이낸스 100%지분인수2022.01 이재근 은행장 취임

-

수탁규모

총 수탁고 : 약 268.6조원(NAV 기준)수탁 계약수 : 약 113개

2021.12.31 기준

(2) 자본금에 관한 사항

출자자

소유주식수(주)

구성비(%)

KB금융지주

404,379,116

100.00

계

404,379,116

100.00

(주1)
2022년 03월 31일 보통주 기준으로 작성하였습니다.

(3) 위탁계약의 내용

구 분
내 용
비 고

회사명

주식회사 국민은행

-

업무범위

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행에 관한 업무

3. 주식 상장 관련 업무

4. 운영에 관한 업무

5. 계산에 관한 업무

6. 세무에 관한 업무

7. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시, 국토교통부 보고 업무

8. 해산 및 청산 업무

9. 상기 업무에 대한 부수업무

-

수수료기준

매 결산기별 1,500만원(VAT 별도)

-

계약기간

계약 체결일로부터 회사 청산등기일 까지

-

(주1)
추가 매입자산이 있는 경우, 매 결산기의 보수는 상기 표에 기재된 보수에 추가 매입한 자산의 가중평균 매입가액에 일정 보수율로 산정한 금액을 합한 금액으로 합니다(부가가치세 별도). 자세한 사항은 증권신고서 『제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항』 부분을 참조하시기 바랍니다.

(주2)
결산기는 6개월 단위로 구성되어 있습니다. (단, 최초 결산기 제외)

다. 판매회사
(1) 판매회사의 개요

구 분
주 요 내 용

회사명
KB증권 주식회사

주소
서울특별시 영등포구 여의나루로 50 The - K타워

대표이사
김성현, 박정림

주요연혁
1962.06 국일증권 주식회사 설립1977.11 현대그룹 편입1986.06 현대증권으로 상호 변경2016.05 KB금융그룹 편입2016.12 KB증권으로 출범

(2) 위탁계약의 내용

구 분
주 요 내 용

계약기간

계약 체결일로부터 유효하며, 관련 법령에 의한 본건 상장 관련 제발절차가 완료되는 시점 또는 당사자가 별도로 합의한 날에 종료한다. 단, 성질상 본 계약 종료 이후에도 그 효력을 유지할 필요가 있는 조항의 경우에는 본 계약 이후에도 유효하다.

수수료

공모금액의 1.5% (업무주관수수료 0.5% 별도)

보수지급방식

주금납입기일로부터 3영업일 이내 현금으로 지급

주요업무

1. 주식의 청약 권유 및 모집

2. 주식의 배정 및 공고

3. 초과청약금의 환불

4. 관련 서식의 작성 및 공고

5. 기타 필요한 사항

(주1)
자세한 사항은 증권신고서 『제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 5. 인수에 관한 사항』 부분을 참조하시기 바랍니다.

라. 집합투자기구평가회사

해당사항 없습니다.

마. 채권평가회사

해당사항 없습니다.

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 주주총회등

(1) 주주총회의 구성

당사는 주주총회의 구성에 관하여 정관 제19조를 통해 다음과 같이 규정하고 있습니다.

[정관]제19조(주주총회의 종류와 개최시기)

① 회사의 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 한다.

② 정기주주총회는 매 사업연도 종료 후 3월 이내에, 임시 주주총회는 이사회의 결의와 관련 법률에 따라 언제든지 소집할 수 있다.

(2) 주주총회의 소집 및 의결권 행사방법(가) 주주총회의 소집당사는 주주총회의 소집에 관하여 정관 제20조 및 제21조를 통해 다음과 같이 규정하고 있습니다.

[정관]제20조(소집권자 및 소집통지)

① 주주총회는 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 이사회의 결의에 따라 대표이사가 소집한다. 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 이사 중 1인이 소집한다.② 주주총회를 소집함에 있어서, 대표이사는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항을 총회일 2주전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단축될 수 있다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지된 목적 이외의 사항에 대하여 결의할 수 없다.

③ 제11조에 따라 주식이 상장된 이후에는 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 1 이하의 주식을 소유한 주주에 대한 소집통지는 총회일 2주 전에 주주총회를 소집한다는 뜻과 회의의 일시, 장소 및 목적사항을 머니투데이와 문화일보에 각각 2회 이상 공고하거나 금융감독원 또는 한국거래소가 운용하는 전자 공시 시스템에 공고함으로써 제2항의 소집통지에 갈음할 수 있다.

제21조(소집지)

주주총회의 소집지는 이사회에서 결정하고, 그 소집지는 본점 소재지 또는 이사회가 정할 수 있는 대한민국 내의 다른 장소로 한다.

(나) 주주총회의 의결권 행사방법당사는 주주총회의 의결권 행사방법에 관하여 정관 제24조, 제25조, 제27조, 제28조 및 제29조를 통해 아래와 같이 규정하고 있습니다.

[정관]제24조(주주의 의결권)

주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다.

제25조(주주총회의 결의방법)① 주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.
제27조(서면에 의한 의결권행사)① 주주는 총회에 출석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.② 회사는 총회소집통지서에 서면에 의한 의결권 행사에 필요한 서면과 참고자료를 송부하여야 한다.③ 제1항의 의결권을 행사하고자 하는 주주는 회사에서 송부한 서면에 의결권행사의 내용을 기재하여 총회 전까지 회사에 제출하여야 한다.④ 서면에 의하여 행사한 의결권의 수는 출석한 주주의 의결권 수에 산입한다.
제28조(의결권의 불통일행사)① 2 이상의 의결권을 가지고 있는 주주가 의결권을 통일하지 아니하고 행사하고자 할 때에는 총회일의 3일전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.

② 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우 외에는 회사는 주주의 의결권의 불통일행사를 거부할 수 있다.

제29조(의결권의 대리행사)① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면을 회사에 제출하여야 한다.

(3) 주주총회 결의사항당사는 주주총회 결의사항에 관하여 정관 제26조를 통해 아래와 같이 규정하고 있습니다.

[정관]제26조(주주총회의 결의사항)

① 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기 이상의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 제1호에 따라 주주총회에서 승인받은 부투법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획에서 정한 주주의 배당수익이 30% 이상 하락할 것이 예상되거나, 회사 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 등 부투법 제12조 제1항 제3호에 따른 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 다만, 회사 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 계약 중, 제1호에 따라 주주총회의 승인을 얻은 사업계획에 이미 기재된 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약에 대해서는 별도의 주주총회의 결의가 요구되지 않는다.

4. 부투법 시행령 제9조 제1항에서 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 단, 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)은 제외함.

5. 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

8. 제51조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

9. 이익배당에 관한 사항

10. 기타 이사회가 부의한 사항

11. 기타 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항

② 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다.

1. 회사 정관의 변경

2. 상법 제417조에 따른 액면가 미만의 주식 발행

3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행

4. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

5. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 분할 또는 분할합병

8. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 부분의 양도

9. 다른 부동산투자회사의 영업의 전부의 양수

10. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 일부의 양수

11. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

12. 이사 및 감사의 해임

13. 부동산 개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부투법 시행령 제9조 제2항에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

14. 제17조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

15. 제46조 제2항 제2호(단, 회사가 제11조에 따라 상장한 경우 제1항의 결의에 의함), 제3호 및 동조 제4항 제6호에 해당하는 거래

16. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)

17. 기타 「상법」및 부투법 등 관련 법령상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식을 통한 주주총회 결의를 하도록 규정하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회를 소집하여야 한다.

④ 제3항에 따라 소집된 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 한다. 다만, 제2항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1이상의 수로써 한다.

(4) 주식매수청구권「부동산투자회사법」 제20조의2 및 당사 정관 제18조에 따라, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우, 그 결의에 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있습니다.1. 정관을 변경하여 주식의 매수를 제한하거나 그 존립기간을 연장하고자 하는 경우 2. 다른 부동산투자회사와 합병하고자 하는 경우3. 현물출자에 의하여 신주를 발행하는 경우

[부동산투자회사법]

제20조의2(부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 부동산투자회사 이사회가 결의한 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 부동산투자회사에 서면으로 그 결의에 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 부동산투자회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구 기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제2항에도 불구하고 부동산투자회사는 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

[정관]

제18조(주식매수청구권)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우, 그 결의에 반대하는 주주는 해당사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 회사 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제17조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 회사가 제1항 규정에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 하고, 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하여야 한다.

③ 회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등은 부투법 시행령 제17조가 정하는 바에 따른다.

④ 회사는 제3항에도 불구하고 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배

당사는 영속형 부동산투자회사임에도 불구하고 관련 법규나 정관의 규정에 따라 해산사유가 발생하여 당사가 청산하는 경우, 청산일 직전 사업연도의 이익금과 자본금은 잔여재산 분배시에 합산하여 지급하며 이 경우 잔여재산은 여러 회에 걸쳐 분배될 수 있습니다.

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권

당사의 주주 및 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주명부, 이사회의사록, 주주총회의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 관련 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임

당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수합니다.1. 「부동산투자회사법」 제32조에 근거한 미공개 자산운용정보의 이용 금지2. 「부동산투자회사법」 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위당사는 「부동산투자회사법」 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다.당사는 정관 제58조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

[정관]제58조(법규 적용 등)

이 정관에 규정되지 아니한 사항은 부투법, 동법 시행령, 동법 시행규칙 및 「상법」 기타 법령의 관계규정에 의한다.

마. 재판관할

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한

당사는 정관에 존속기한이 정해져 있지 아니한 영속형 부동산투자회사입니다.

나. 해산 사유당사는 「부동산투자회사법」 및 정관 제57조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

[부동산투자회사법]

제44조(해산)

부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.

1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2(청산 시 채권자에 대한 최고)

청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조(해산등기의 촉탁)

① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

[정관]

제57조(해산)

회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 국토교통부장관의 영업인가 또는 등록의 취소

7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

8. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

다. 영업인가 취소 사유
「부동산투자회사법」상 부동산투자회사에 대한 영업인가 취소 사유는 아래와 같습니다.

[부동산투자회사법]

제42조(영업인가 등의 취소)

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

9. 제26조의3제1항에 따른 부동산투자회사가 같은 조 제3항을 위반하는 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

부동산투자회사의 자산관리회사는 「부동산투자회사법」에 의거하여 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를 작성하여 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하여야 합니다.

당사는 정관에 의거하여 당사의 자산관리회사를 통하여 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표와 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 공시하여야 하며, 공시는 「부동산투자회사법」 제37조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 합니다.

[부동산투자회사법]

제37조(투자보고서 및 공시 등)① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 부동산투자회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.③ 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.1. 부동산투자회사 및 그 자산관리회사의 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력2. 부동산투자회사에 대통령령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우3. 부동산투자회사의 주주총회 결의내용4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.1. 해당 부동산투자회사(위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사인 경우 해당 자산관리회사를 말한다)의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법2. 해당 부동산투자회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.3. 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법4. 삭제

[정관]

제52조(투자보고서의 공시 등)

① 회사는 그의 자산관리회사를 통하여 다음 표에 따라 사업연도별로 분기마다 회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 그 투자보고서를 제출하고 이를 공시하여야 한다.

구분
투자보고서 작성일
투자보고서 제출, 공시 기한

1
회계기간의 말일.단, 회사가 해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 경우에는 해산일 또는 합병일을 말함.
(작성일이 해산일 또는 합병일에해당하지 않는 경우)작성일로부터 90일 이내

(작성일이 해산일 또는 합병일에해당하는 경우)작성일로부터 45일 이내

2
사업연도 개시일로부터 매3개월이종료되는 날(회계기간의 말일은 제외)
작성일로부터 45일 이내

② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 부투법 시행령 제40조 제3항으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.③ 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 그의 자산관리회사를 통하여 부투법 제37조 제3항, 제4항 및 부투법 시행령 제40조의2에서 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.

1. 자산관리회사의 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 최근 3년 이내의 경력2. 부투법 시행령 제40조의2 제2항에서 정한 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우3. 회사 주주총회의 결의내용4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 투자설명서의 변경 등 부투법 시행령 제40조의2 제3항이 정하는 사항이 발생한 경우

④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.1. 회사 또는 자산관리회사의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법2. 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 회사가 제11조에 따라 상장한 경우 등 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제40조의2 제5항으로 정하는 경우에는 제외함.3. 부투법 제49조의6 제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법

(2) 자산운용보고서

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제88조에서 정하는 자산운용보고서는 「부동산투자회사법」 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만, 당사의 영업활동 및 자산운용과 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다.

(3) 자산보관ㆍ관리보고서

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제248조에서 정하는 자산보관ㆍ관리보고서는 「부동산투자회사법」 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다.

(4) 기타장부 및 서류

당사의 기타장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리회사, 자산보관회사, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제89조에서 정하는 수시공시는 「부동산투자회사법」 제49조의3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다.(1) 신탁계약변경에 관한 공시

해당사항 없습니다.(2) 수시공시

해당사항 없습니다.(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시

해당사항 없습니다.(4) 위험지표의 공시

해당사항 없습니다.

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계인 거래제한 규정은 「부동산투자회사법」 제49조의3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 다만, 「부동산투자회사법」 제22조의2 제3항 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 따라 자산관리회사 등 일정한 자(이하 "이해관계인")와의 일정한 내용의 거래는 제한적으로 가능합니다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
제30조(거래의 제한)① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래
제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

「부동산투자회사법」 제22조의2 제3항 단서 및 동법 시행령 제20조 제6호에 의하면, 당사가 자산관리회사인 KB자산운용㈜ 및 그 특별관계자와 부동산 또는 증권의 거래행위를 하기 위해서는 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다. 또한, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 당사가 주요주주 등과 거래를 하기 위해서는 역시 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다.이에 당사는 자산관리회사의 특별관계자이자 금번 공모의 인수인 겸 대표주관회사인 KB증권㈜와 총액인수계약 체결을 위하여 2022년 08월 02일 이사회 결의 및 2022년 08월 03일 주주총회 특별결의에 의한 승인을 득하고 2022년 08월 05일 계약을 체결하였습니다.그리고 당사의 자산관리회사인 KB자산운용㈜는 KB증권㈜와 계열회사 관계이며, 당사가 매입한 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자하는 LB영국부동산펀드18호, 19호 수익증권의 매도인은 KB증권㈜, KB증권 홍콩법인(KB Securities Hong Kong Ltd.) 입니다. 이에 당사는 자산관리회사의 특별관계자인 KB증권㈜, KB증권 홍콩법인(KB Securities Hong Kong Ltd.)와 수익증권양수도계약 체결을 위해 2022년 06월 23일 이사회 결의 및 2022년 06월 24일 주주총회 특별결의에 의한 승인을 득하고 2022년 07월 04일 계약을 체결하였습니다. 본 거래와 관련하여, 매도인인 KB증권 및 KB증권 홍콩법인(KB Securities Hong Kong Ltd.)은 양수도대상의 하자(수익증권과 관련한 신탁계약, 현지임대차계약, 현지대출계약 등과 관련한 수익증권양수도계약상의 진술과 보장의 위반을 포함한다)가 발견되는 경우 이로 인하여 매수인인 당사에게 발생하는 일체의 손해, 손실, 비용을 양수도대금의 10% 범위 내에서 보전할 것을 확약하였습니다. 단, 이러한 의무는 LB영국부동산펀드18호, 19호의 만기일인 2024년 12월 31일 또는 해당 펀드가 조기청산되는 경우 청산일 중 먼저 도래하는 날까지 존속합니다.한편 당사가 매입한 North Galaxy Towers에 투자하는 자리츠 주식의 매도인은 2개의 유동화 SPC(에이치제이갤럭시제일차㈜, 에이치제이갤럭시제이차㈜)로서 전자단기사채를 발행하여 자금을 조달할 때 KB자산운용㈜의 계열회사인 KB증권㈜가 사모사채 인수확약 방식으로 각 SPC에 대해 신용공여를 제공하였습니다. 위 유동화 SPC가 KB증권㈜의 계열회사는 아니나 잠재적인 이해상충 가능성을 고려하여 당사는 SPC와의 주식양수도계약 체결을 위해 2022년 06월 23일 이사회 결의 및 2022년 06월 24일 주주총회 특별결의에 의한 승인을 득하고 2022년 07월 04일 계약을 체결하였습니다.

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항해당사항 없습니다.

다. 투자중개업자 선정 기준

해당사항 없습니다.

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

해당사항 없습니다.

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

해당사항 없습니다.

[붙임] 용어풀이

구 분
내 용

금융투자상품
이익 추구 혹은 손실 회피 목적으로 만들어진 재산적 가치를 지닌 금융상품으로 증권 및 파생상품 등이 이에 속합니다.

집합투자
2인 이상의 투자자로부터 자금을 모집하여 금융투자상품 등에 투자하여 그 운용 성과를 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.

펀드
집합투자를 수행하는 기구로서 법적으로 집합투자기구라 표현되며 통상 펀드라고 불립니다. 대표적으로 투자신탁 및 투자회사가 이에 해당합니다.

투자신탁
집합투자업자와 수탁회사간 신탁계약 체결에 의해 만들어지는 펀드를 말합니다.

투자회사
설립자본금을 바탕으로 주식회사 형태로 만들어지는 펀드를 말합니다.

수익증권
펀드(투자신탁)에 투자한 투자자들에게 출자비율에 따라 나눠주는 증권으로서 주식회사의 주권과 유사한 개념입니다.

순자산
펀드의 운용성과 및 투자원금을 합한 금액으로서 원으로 표시됩니다.

증권집합투자기구
집합투자재산의 50%를 초과하여 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 말합니다.

부동산집합투자기구
집합투자재산의 50%를 초과하여 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 합니다.

혼합자산집합투자기구
혼합형 펀드로서 투자대상에 대한 투자한도의 제한을 받지 않고, 주식, 채권, 특별자산, 부동산 및 부동산 관련 증권 등 여러 자산에 투자하는 펀드를 말합니다.

개방형
환매가 가능한 펀드를 말합니다.

폐쇄형
환매가 가능하지 않은 펀드를 말합니다.

추가형
추가로 자금 납입이 가능한 펀드를 말합니다.

모자형
운용하는 펀드(모펀드)와 이 펀드에만 투자하는 펀드(자펀드)로 구성된 펀드 형태를 말합니다. 자펀드는 모펀드 외에는 투자할 수 없습니다.

종류형
멀티클래스 펀드로서 자금납입방법, 투자자자격, 투자금액 등에 따라 판매보수 및 수수료를 달리 적용하는 펀드입니다.

기준가격
펀드의 가격으로서 매일매일 운용성과에 따라 변경되며 매입 혹은 환매 시 적용됩니다.

자본이득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 시세 차익을 말합니다.

배당소득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 이자 및 배당금을 말합니다.

보수
펀드에 가입 후 펀드 운용 및 관리에 대해 고객이 지불하는 비용입니다.

설정
펀드에 자금이 납입되는 것을 지칭합니다.

해지
펀드를 소멸시키는 행위로서 투자회사의 해산과 유사한 개념입니다.

투자자총회
집합투자규약상의 중요 사항을 변경할 때 펀드의 모든 가입자들이 모여서 의사 결정하는 기구. 그 방법 및 절차는 법령 및 해당 규약에 따릅니다.

자산운용협회 펀드코드
자산운용협회가 투자자들이 쉽게 공시사항을 조회ㆍ활용할 수 있도록 펀드에 부여하는 5자리의 고유 코드를 말합니다.

원천징수
소득금액 또는 수입금액을 지급할 때, 그 지급자(보통은 판매회사)가 그 지급받는 자(투자자)가 부담할 세액을 미리 국가를 대신하여 징수하는 것을 말합니다.

성과보수
집합투자업자가 펀드의 성과에 따라 추가적으로 받는 보수를 말하며 사모 펀드에서만 혀용이 되고 있습니다.