코람코라이프인프라리츠 — [기재정정]증권신고서(집합투자증권-회사형)(주식회사코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사) (20220310)
제출인: 코람코라이프인프라리츠

증권신고서(집합투자증권-회사형)
2.3
코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사

정 정 신 고 (보고)

2022년 03월 10일

1. 정정대상 공시서류 : 증권신고서(집합투자증권-회사형)

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2022년 02월 28일

[증권신고서 제출 및 정정 내역]

제출일자
문서명
비고

2022년 02월 28일
증권신고서(집합투자증권-회사형)
최초제출

2022년 03월 10일
[정정]증권신고서(집합투자증권-회사형)

기재정정(
파란색)

3. 정정사항

항 목
정정사유
정 정 전
정 정 후

※ 금번 증권신고서 정정은 내용 보완을 위한 기재 정정으로, 정정사항은
파란색으로 굵게 기재하였습니다.

투자결정시 유의사항 안내
기재정정
(주1) 정정 전

(주1) 정정 후

제2부. 집합투자기구에 관한 사항

8. 집합투자기구의 투자대상 가. 신규 투자 대상
기재정정
(주2) 정정 전
(주2) 정정 후

8. 집합투자기구의 투자대상 나. 투자 대상 상세 (2) 사업지 분석 ② 주요 거래 사례
기재정정
(주3) 정정 전
(주3) 정정 후

10. 집합투자기구의 투자위험 나. 특수위험 14) 준공예정일 변동 위험
기재정정
(주4) 정정 전
(주4) 정정 후

(주1) 정정 전

21.
당사가 취득 예정인 남청라 물류센터
는

2022년 04월
28일 매매대금납입 및 소유권 이전을 통해 양수를 완료할 예정
입니다.

당사는 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험을 방지하기 위해 매매대급납입 및 소유권 이전의 선행조건으로 적법하게 사용승인(준공)을 완료해야한다는 조건을 매매계약서에 반영
하였으며, 신고서 제출일 현재 사용승인(준공)예정일은 3월 22일 입니다. 당사는 남청라 물류센터 준공예정일의 변경으로 거래 종결이 지연되는 경우 매매계약서에 따라 거래종결기한일(매매 당사자간의 협의에 따라 조정되는 경우 그 조정일까지)의 다음 날부터 본건 거래가 종결되는 날까지의 기간에 대하여 매매대금의 연 6%의 비율을 적용하여 일할 계산(1년을 365일로 계산함)한 금원을 거래종결지연에 대한 손해배상액으로 수령한다는 조건을 통해

사용승인 지체로 인한 거래종결지연에 대한 위험을 방지

하였습니다.
다만 준공예정일이 변경되는 경우 증권신고서의 효력 발생이 지연될 수 있으며, 이는 청약 및 납입 일정의 변경을 야기할 수 있습니다. 청약 및 납입 일정의 변경은 대출조건 및 대출 실행일 변동으로 이어져 차입비용의 증가와 추정배당이익의 감소로 이어질 수 있다는 점을 투자자 여러분께서는 양지하시기 바랍니다.

(주1) 정정 후

21.
당사가 취득 예정인 남청라 물류센터
는

2022년 04월
28일 매매대금납입 및 소유권 이전을 통해 양수를 완료할 예정
입니다.

당사는 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험을 방지하기 위해 매매대급납입 및 소유권 이전의 선행조건으로 적법하게 사용승인(준공)을 완료해야한다는 조건을 매매계약서에 반영
하였으며, 신고서 제출일 현재 사용승인(준공)예정일은 3월 22일 입니다. 당사는 남청라 물류센터 준공예정일의 변경으로 거래 종결이 지연되는 경우 매매계약서에 따라 거래종결기한일(매매 당사자간의 협의에 따라 조정되는 경우 그 조정일까지)의 다음 날부터 본건 거래가 종결되는 날까지의 기간에 대하여 매매대금의 연 6%의 비율을 적용하여 일할 계산(1년을 365일로 계산함)한 금원을 거래종결지연에 대한 손해배상액으로 수령한다는 조건을 통해

사용승인 지체로 인한 거래종결지연에 대한 위험을 방지

하였습니다.
다만 준공예정일이 변경되는 경우 청약 및 납입 일정이 변동될 수 있으
며

청약 및 납입 일정의 변동은
대출조건 및 대출 실행일 변동으로 이어져 차입비용의 증가와 추정배당이익의 감소로 이어질 수 있습니다.
또한 당사와 쿠팡(주)와의 임대차계약에
따
라 2022년 03월
22일(사용승인(준
공)예정일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 사용승인예정일 다음 날부터 실제 사용승인을 득한 날까지에 해당하는 일수만큼의 월 임대료 면제를 임차인인 쿠팡에게 추가로 제공하여야 하며 사용승인예정일로부터 1개월이 경과하는 날(2022년 4월 22일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 임차인인 쿠팡(주)는 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

이렇듯 사용승인(준공)예정일의 변경은 당사가 신고서 제출일 현재 추정한 임대료 수익, 운영비용, 이자비용 및 예상배당금에 부정적인 영향을 미칠 수 있
다는 점을 투자자 여러분께서는 양지하시기 바랍니다.

(주2) 정정 전
(중략)

당사는 금번 공모를 통하여 조달한 보통주 납입금
을 남청라 물류센터 매입 대금 일부로 사용할 예정입니다.
남청라 물류센터 매입을 위해 사용한 재원(부동산 취득 및 부대비용 등 포함)의 조달 구조는 하기와 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

자금 소요

부동산 매매대금
310,000
토지 및 건물

부동산 취득 부대비용
18,833
매입보수, 실사비용, 등기비용, 매입세 및 취득세 등

기타비용
2,131
신탁 및 대출 관련비용, 증권사 수수료, 등기비용 등

합계
330,965
-

재원 조달

보유 현금
16,327
-

임대보증금
9,637
임대보증금

차입금
190,000
담보부 선순위대출

유상증자
115,000
금번 유상증자 모집 금액

합계
330,965

출처 : 회사제시

(주2) 정정 후

(중략)

당사는 금번 공모를 통하여 조달한 보통주 납입금
을 남청라 물류센터 매입 대금 일부로 사용할 예정입니다.
남청라 물류센터 매입을 위해 사용한 재원(부동산 취득 및 부대비용 등 포함)의
내

용 및 매입금융 구조도는

하기와 같습니다.

매입 금융 구조도

자금조달 구조.jpg
자금조달 구조

출처 : 회사제시

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

자금 소요

부동산 매매대금
310,000
토지 및 건물

부동산 취득 부대비용
18,833
매입보수, 실사비용, 등기비용, 매입세 및 취득세 등

기타비용
2,131
신탁 및 대출 관련비용, 증권사 수수료, 등기비용 등

합계
330,965
-

재원 조달

보유 현금
16,327
-

임대보증금
9,637
임대보증금

차입금
190,000
담보부 선순위대출

유상증자
115,000
금번 유상증자 모집 금액

합계
330,965

출처 : 회사제시

(주3) 정정 전

(중략)

최근 기준금리는 2021년 11월 25일 1.00%로 25bp 상승, 이후 2022년 01월 14일 1.1.25%로 25bp 상승하는 모습을 보였으며 견고한 수요가 뒷받침되는 물류 자산에 대한 투자 경쟁이 심화되고 있습니다. 이커머스와 빠른 배송 성장의 폭발적인 성장세로 임차 리스크를 지는 선매입 사례도 지속적으로 관측되고 있습니다.

[물류센터 최근 주요 거래 사례]

지역
당 사업지
안산
인천
인천
인천

이름
남청라 물류센터
G 물류센터
A 물류센터
H 물류센터
T 물류센터

거래시기
2022.1Q
2021.2Q
2021.3Q(E)
2021.2Q
2021.2Q

창고유형
복합
복합
복합
복합
복합

준공연도
2022.1Q(E)
2021
2021.10(E)
2021.04
2021.04

연면적(평)
42,336
33,311
73,566
44,804
24,404

매각가 (백만원)
310,000
320,000
614,800
402,000
152,000

매각단가 (천원/평)
7,322
9,606
8,357
8,972
6,230

비고
선매입
선매입
선매입
선매입
선매입

출처:Cushman&Wakefield

[물류센터 최근 주요 거래 사례(계속)]

지역
용인
안성
용인
김포
안산

이름
B 물류센터
L 물류센터
D 물류센터
M 물류센터
H 물류센터

거래시기
2020.3Q
2020.1Q
2019.4Q
2019.4Q
2019.2Q

창고유형
복합
복합
복합
복합
복합

준공연도
2020
2018
2019
2019
2019

연면적(평)
13,018
14,145
15,009
13,188
72,281

매각가 (백만원)
94,000
94,000
118,000
78,600
420,000

매각단가 (천원/평)
7,221
6,645
7,862
5,960
5,811

비고
-
-
-
-
-

출처:Cushman&Wakefield

최근 공급 물건 중 복합물류센터 비중이 높으며, 주로 만평 이상 대형 물건이 저온 단독 대비 임대에 유리하고 상온 단독 대비 수익성이 높아 A급지에 물건 선점 및 매입가 절감을 위한 선매입 추세가 두드러지고 있습니다. 글로벌 상업 부동산 서비스기업인 Cushman&Wakefield 에 따르면 남청라 물류센터는 서부권 핵심지 선매입건으로 2021년 인천에서 거래된 물건 평균 거래가인 8백만원/평 대비 0.7백만원/평 낮게 거래한 물건입니다.

[서부권 핵심지 Cap. rate 추이]

cap rate 추이.jpg
cap rate 추이

출처:Cushman&Wakefield

또한 Cushman&Wakefield 리서치에 따르면 최근 거래된 핵심 권역의 신축 물건은 약 3%의 Cap. rate를 보이고 있습니다. 일반적으로 저온물류센터의 Cap. rate가 상온 대비 높게 형성되나, 최근 거래된 저온 물류센터의 Cap. rate는 3.80%를 기록하였으며, 시장의 거래 추이를 볼 때 본 건의 Cap. rate는 적정한 수준으로 판단됩니다.

(주3) 정정 후

(중략)

최근 기준금리는 2021년 11월 25일 1.00%로 25bp 상승, 이후 2022년 01월 14일 1.1.25%로 25bp 상승하는 모습을 보였으며 견고한 수요가 뒷받침되는 물류 자산에 대한 투자 경쟁이 심화되고 있습니다. 이커머스와 빠른 배송 성장의 폭발적인 성장세로 임차 리스크를 지는 선매입 사례도 지속적으로 관측되고 있습니다.

[물류센터 최근 주요 거래 사례]

지역
당 사업지
안산
인천
인천
인천

이름
남청라 물류센터
G 물류센터
A 물류센터
H 물류센터
T 물류센터

거래시기
2022.1Q
2021.2Q
2021.3Q(E)
2021.2Q
2021.2Q

창고유형
복합
복합
복합
복합
복합

준공연도
2022.1Q(E)
2021
2021.10(E)
2021.04
2021.04

연면적(평)
42,336
33,311
73,566
44,804
24,404

매각가 (백만원)
310,000
320,000
614,800
402,000
152,000

매각단가 (천원/평)
7,322
9,606
8,357
8,972
6,230

비고
선매입
선매입
선매입
선매입
선매입

출처:Cushman&Wakefield
시장실사보고서

[물류센터 최근 주요 거래 사례(계속)]

지역
용인
안성
용인
김포
안산

이름
B 물류센터
L 물류센터
D 물류센터
M 물류센터
H 물류센터

거래시기
2020.3Q
2020.1Q
2019.4Q
2019.4Q
2019.2Q

창고유형
복합
복합
복합
복합
복합

준공연도
2020
2018
2019
2019
2019

연면적(평)
13,018
14,145
15,009
13,188
72,281

매각가 (백만원)
94,000
94,000
118,000
78,600
420,000

매각단가 (천원/평)
7,221
6,645
7,862
5,960
5,811

비고
-
-
-
-
-

출처:Cushman&Wakefield
시장실사보고서

최근 공급 물건 중 복합물류센터 비중이 높으며, 주로 만평 이상 대형 물건이 저온 단독 대비 임대에 유리하고 상온 단독 대비 수익성이 높아 A급지에 물건 선점 및 매입가 절감을 위한 선매입 추세가 두드러지고 있습니다. 글로벌 상업 부동산 서비스기업인 Cushman&Wakefield 에 따르면 남청라 물류센터는 서부권 핵심지 선매입건으로 2021년 인천에서 거래된 물건 평균 거래가인 8백만원/평 대비 0.7백만원/평 낮게 거래한 물건입니다.

[서부권 핵심지 Cap. rate 추이]

cap rate 수정.jpg
cap rate 수정

출처:Cushman&Wakefield
시장실사보고서

또한 Cushman&Wakefield 리서치에 따르면 최근 거래된 핵심 권역의 신축 물건은 약 3%의 Cap. rate를 보이고 있습니다. 일반적으로 저온물류센터의 Cap. rate가 상온 대비 높게 형성되나, 최근 거래된 저온 물류센터의 Cap. rate는 3.80%를 기록하였으며, 시장의 거래 추이를 볼 때 본 건의 Cap. rate는 적정한 수준으로 판단됩니다.
(주4) 정정 전
당사가 취득 예정인 남청라 물류센터
는
2022년 02월 25일 매매계약을 체결하였으며
2022년 04월
28일 매매대금납입 및 소유권 이전을 통해 양수를 완료할 예정
입니다. 당사는 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험을 방지하기 위해 매매대급납입 및 소유권 이전의 선행조건으로 적법하게 사용승인(준공)을 완료해야한다는 조건을 매매계약서에 반영하였으며, 신고서 제출일 현재 사용승인(준공)예정일은 3월 22일 입니다.당사는 남청라 물류센터 준공예정일의 변경으로 거래 종결이 지연되는 경우 매매계약서에 따라 거래종결기한일(매매 당사자간의 협의에 따라 조정되는 경우 그 조정일까지)의 다음 날부터 본건 거래가 종결되는 날까지의 기간에 대하여 매매대금의 연 6%의 비율을 적용하여 일할 계산(1년을 365일로 계산함)한 금원을 거래종결지연에 대한 손해배상액으로 수령
한다는
매
매계약체결
을 통해 사용승인 지체에 대한 위험을 방지하였습니다. 다만 준공예정일이 변경되는 경우 증권신고서의 효력 발생이 지연될 수 있으며, 이는 청약 및 납입 일정의 변경을 야기할 수 있습니다. 청약 및 납입 일정의 변경은 대출조건 및 대출 실행일 변동으로 이어져 차입비용의 증가와 추정배당이익의 감소로 이어질 수 있다는 점을 투자자 여러분께서는 양지하시기 바랍니다.

(주4) 정정 후 당사가 취득 예정인 남청라 물류센터
는
2022년 02월 25일 매매계약을 체결하였으며
2022년 04월
28일 매매대금납입 및 소유권 이전을 통해 양수를 완료할 예정
입니다. 당사는 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험을 방지하기 위해 매매대급납입 및 소유권 이전의 선행조건으로 적법하게 사용승인(준공)을 완료해야한다는 조건을 매매계약서에 반영하였으며, 신고서 제출일 현재 사용승인(준공)예정일은 3월 22일 입니다.당사는 남청라 물류센터 준공예정일의 변경으로 거래 종결이 지연되는 경우 매매계약서에 따라 거래종결기한일(매매 당사자간의 협의에 따라 조정되는 경우 그 조정일까지)의 다음 날부터 본건 거래가 종결되는 날까지의 기간에 대하여 매매대금의 연 6%의 비율을 적용하여 일할 계산(1년을 365일로 계산함)한 금원을 거래종결지연에 대한 손해배상액으로 수령
한다는
매
매계약체결
을 통해 사용승인 지체에 대한 위험을 방지하였습니다.
다만 준공예정일이 변경되는 경우 청약 및 납입 일정이 변동될 수 있으
며

청약 및 납입 일정의 변동은

대출조건 및 대출 실행일 변동으로 이어져 차입비용의 증가와 추정배당이익의 감소로 이어질 수 있습니다.

또한 당사와 쿠팡(주)와의 임대차계약에
따
라 2022년 03월
22일(사용승인(준
공)예정일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 사용승인예정일 다음 날부터 실제 사용승인을 득한 날까지에 해당하는 일수만큼의 월 임대료 면제를 임차인인 쿠팡에게 추가로 제공하여야 하며 사용승인예정일로부터 1개월이 경과하는 날(2022년 4월 22일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 임차인인 쿠팡(주)는 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

이렇듯 사용승인(준공)예정일의 변경은 당사가 신고서 제출일 현재 추정한 임대료 수익, 운영비용, 이자비용 및 예상배당금에 부정적인 영향을 미칠 수 있
다
는 점을 투자자 여러분께서는 양지하시기 바랍니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

우리는 ㈜코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁의 대표이사 및 신고업무담당 이사로서 이 증권신고서의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 증권신고서에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2022. 03. 10

㈜코람코자산신탁

㈜코람코자산신탁 대표이사

정 준 호

(서명)

㈜코람코자산신탁 신고업무담당이사

윤 장 호

(서명)

220310 대표이사등확인서명.jpg
220310 대표이사등확인서명

증 권 신 고 서

[집합투자증권-회사형]

금융위원회 귀중
2022년 02월 28일

집합투자기구 명칭 :
주식회사 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사

(펀드코드: K5MR12D71514(D7151))

집합투자업자 명칭 :
주식회사 코람코자산신탁

연 락 처 :
(주 소) 서울시 강남구 삼성로 511, 4층(삼성동, 골든타워)

(전 화) 02-787-0000

작 성 책 임 자 :
(직 책) (주)코람코자산신탁 대표이사 (성 명) 정 준 호

(전 화) 02-787-0000

모집(매출) 증권의 종류 및 수 :
보통주 18,914,474주 (예정 모집가액 6,080원/주)

[모집(매출) 총액 : 115,000,001,920원]

모집(매출) 기간 (판매기간) :
구주주 청약 : 2022년 04월 18일 ~ 2022년 04월 19일일반공모 청약 : 2022년 04월 21일 ~ 2022년 04월 22일

집합투자증권신고서 작성 기준일 :
2022년 02월 28일

집합투자증권신고서 및 투자설명서의 공시장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

서면문서 : (주)코람코자산신탁 (서울시 강남구 삼성로 511, 4층) NH투자증권(주) (서울시 영등포구 여의대로 108) 삼성증권(주) (서울시 서초구 서초대로74길 11)

금융위원회가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

▣ 집합투자기구 명칭 및 펀드코드(종류형 포함)

집합투자기구 명칭(종류형 명칭)
펀드코드

주식회사 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사
D7151

투자결정시 유의사항 안내

1. 투자판단 시
증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청할 수 있습니다.2.
집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고,
귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된
투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.4.
원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 투자위험 부문을 참고하시기 바랍니다.5. 위탁판매회사는 주식회사 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")의 투자실적과 무관하며,
위탁판매회사인 NH투자증권(주) 및 삼성증권(주)는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다.
6. 집합투자증권은 실적배당상품으로 「예금자보호법」의 적용을 받지 아니하며, 특히 「예금자보호법」의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고, 집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.
7. 당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있음을 유의하시기 바랍니다.현재 당사는 국토교통부의 변경인가를 완료하였습니다. 다만, 현재의 사업계획이 변경되는 경우 당사의 자산관리회사인 (주)코람코자산신탁의 투자심의위원회 및 국토교통부의 변경인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 됩니다.
투자자께서는 증권신고서 제출일 현재 부동산투자회사의 사업계획과 향후 사업계획이 상이하게 될 가능성이 존재함에 유의하시기 바랍니다.또한, 당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은
영속형 부동산투자회사로서 투자자들께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금을 회수하실 수 있습니다.
8. 당사의 사업목적이 부동산을 취득하고, 개발ㆍ운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해 정부기관이나 감독원, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 양지하시기 바랍니다.
9. 관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 매출액(분배금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는
주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는
투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실 발생 위험이 존재합니다.
이러한 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.
10.
금번 회사의 자금조달 목적은 2022년 04월 28일 소유권 이전 예정인 남청라 스마트로지스틱스 물류창고에 대한 재원 일부를 마련하기 위함입니다. 현재 남청라 스마트로지스틱스 물류창고(이하 "남청라 물류센터")는 인천광역시 서구 원창동 394-20 일원에 위치하고 있으며 2022년 02월 25일 매매계약을 체결, 2022년 04월 28일 소유권 이전을 통해 거래가 완료될 예정입니다.
11. 회사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 수수료는 아래와 같습니다.

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료 및 실권수수료가 부과될 예정입니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

구분

인수인

인수주식수(주)

인수금액(원)

인수비율
인수수수료(원)

인수수수료(모집총액의
0.9%)

NH투자증권 주식회사
9,457,237
57,500,000,960
50.0%
517,500,008

삼성증권 주식회사
9,457,237
57,500,000,960
50.0%
517,500,008

합 계
18,914,474
115,000,001,920
100.0%
1,035,000,016

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 모집총액
의
0.9%에 해당하는 금액입니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 ㈜코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사 보통주 유상증자 예정 발행가액인
6,080원
을 기준으로 산출한 금액이며, 최종 확정 발행가액에 따라 변경될 수 있습니다.

구분
인수인
내용

실권수수료
NH투자증권 주식회사
자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%

삼성증권 주식회사

주1) 일반공모를 거쳐 배정한 후에도 미 청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여 대표주관회사가 인수비율대로 잔액인수하기로 하며, 각 회사의 자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%를 지급합니다.

다. 판매회사의 위탁보수위탁관리 부동산투자회사는 주식발행사무를 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제12조에 따른 투자매매업, 투자중개업의 인가를 받은 자(판매회사)에 위탁하여야 합니다. 당사가 공동대표주관회사인 NH투자증권(주) 및 삼성증권(주)에 지급하게 될 별도 판매 위탁보수는 없으며, 판매 대가로 인수수수료 및 실권수수료를 지급합니다.

구분

수수료 수취인

수수료율(%)

인수수수료

NH투자증권㈜

모집총액의 0.9% 중 50%(모집총액의 0.45%)

삼성증권㈜
모집총액의 0.9% 중 50%(모집총액의 0.45%)

실권수수료

NH투자증권㈜

자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%

삼성증권㈜
자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%

주1) 모집총액은 금번 모집 주식의 총 수에 최종발행가액을 곱한 금액을 말합니다.

주2) 일반공모를 거쳐 배정한 후에도 미 청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여 공동대표주관회사가 인수비율대로 잔액인수하기로 하며, 각 회사의 자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%를 지급합니다.

라. 자산보관기관의 위탁보수
2020년 2월 21일부터 시행된 「부동산투자회사법」시행령 제37조 제2항에 따라 금융기관등의 채무를 불이행하면 수탁자가 해당 자산의 공매 등을 통한 매각대금을 그금융기관에 우선적으로 배분하는 내용의 계약을 포함하여 체결할 수 있게 되었습니다. 이에 따라 당사는 투자대상 부동산의 매입을 위한 금융기관 차입과 관련 된 담보 설정방식을 기존 근저당 설정 방식에서 담보 신탁 방식으로 진행함에 따라 자산 보관기관을 부동산과 부동산 외 자산(증권 및 현금 등)의 보관기관으로 각각 선정하였으며, 선정기관 및 보수는 다음과 같습니다.

구분
자산보관 대상
자산보관기관
지급금액(주)
지급시기

자산보관보수
부동산 외 자산(증권 및 현금 등)
NH투자증권(주)
매 결산기마다1,500만원(연간 3,000만원)
매 결산기마다 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급

부동산
교보자산신탁(주)
매 결산기마다500만원(연간 1,000만원)
매 결산기마다 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급

(주) 부가가치세 별도

마. 일반사무수탁회사의 위탁보수당사의 일반 사무관리는「부동산투자회사법」제22조의2 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제254조에 따른 일반사무관리회사(일반사무수탁회사)에 위탁하여야 합니다. 당사의 일반사무관리회사는 ㈜국민은행에 위탁하였으며, 당사가 ㈜국민은행에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구 분

지급시기

일반사무수탁보수

상장 전
연간 8,000만원(매 결산기마다 4,000만원)
매 결산기마다 해당 결산기에 대한주주총회일로부터 7일 이내에 지급

상장 후
연간 1억 7,500만원(매 결산기마다 8,750만원)

(주) 부가가치세 별도

12. 회사가 소유 및 운용 중인 부동산은 전국 168개 소재한 주유소로 증권신고서 제출일 현재 당사가 예측한 연간 전체 예상 임대료 수입 중
약
91%는
주요 임차인인 현대오일뱅크(주유, 세차 및 편의점 시설 임차 운영, 당사 전체 임대료 수입의 약
84%
비중) 및 에스케이네트웍스(차량경정비업시설 임차 운영, 당사 전체 임대료 수입의
약 7%
비중)와 2030년 5월까지 체결된 장기 임대차계약을 통해 창출되며, 나머지는 임대차 잔여계약기간이 비교적 짧은 기타 임차인으로부터 창출됩니다. 금번 매입대상 자산의 경우 쿠팡과의 2027년 11월 30일까지의 장기 임대차계약을 통해 수익을 창출할 예정이나
추후 기타 임차인들과 추가적인 임대차계약이 체결되지 않거나 신규 임차인을 찾지 못해 공실이 발생할 경우 배당 재원이 감소할 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.
13. 금번 매입 대상인 자산은 물류센터로, 노동인력이 밀집되어 있는 물류센터의 작업환경 특성상 집단감염이 발생할 가능성이 있으며 특정 물류센터에서 다수 인원이 코로나19 확진 판정을 받게 되는 경우 해당 물류센터의 운영에 차질이 발생하여 임차인이 정상적인 영업활동을 영위하지 못하거나 임대료 지급에 지장이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 아직까지 물류 산업 내에서 코로나19로 인한 직접적인 경제적 타격은 발생하지 않은 것으로 관찰되나,
코로나19로 인한 실물경기 침체가 장기화될 경우 물류 산업 전반에도 악영향을 끼칠 가능성 역시 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 상기와 같은 물류 산업에서의 코로나19 관련 위험에 유의하시기 바랍니다.14. 증권신고서 제출일 현재 당사의 차입금 규모는 명목가액 기준 약 5,153억원이며, 임대보증금 규모는 명목가액 기준 약 818억원(당사의 주요 임차인인 현대오일뱅크 및 기타임차인들의 임대보증금으로 구성) 입니다. 향후 당사가 신규 부동산을 취득할 경우에도 일정 비율의 차입을 통한 자금 조달을 진행할 수 있습니다.
당사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차계약의 만료시 계약이 갱신되지 않거나, 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 할 수 있으며, 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

15.
당사의 예상배당률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 현재 당사가 보유중인 자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 당사 차입금의 금리 수준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 편입대상 자산의 편입 및 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련 법상의 법적요인과 관련된 비용 및 보증되지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 사정은당사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거나, 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며,
따라서 당사가 제시한 예상 배당률을 지급할 수 있다는 보장은 없으니 이점 유의하시기 바랍니다
.16. 당사의 투자대상 부동산 중 전국
168개 주유소
는 석유류의 제조 및 저장시설로 토양환경보전법상 특정토양오염관리대상시설에 해당되어 관련 법령에 따라 정기적(또는 수시)으로 토양오염검사를 실시하여야 하며, 검사 결과에 따라 오염 토양의 정화 또는 오염 토양 개선 작업을 수행하여야 합니다. 현대오일뱅크는 당사와의 임대차기간 동안 정기적으로 토양오염검사를 실시하고, 그 결과 보고서를 당사에 교부하여야 합니다. 이를 통해 최초 토양오염검사 이후(최초 토양오염검사 결과 오염이 발생되지 않은 경우에는 임대차기간 개시일부터, 최초 토양오염검사 결과 오염이 발생된 경우에는 해당 오염토의 정화가 완료된 시점부터) 발견 또는 발생된 토양오염의 정화비용에 대해서는 당사의 소유물인 탱크, 배관의 하자가 원인일 경우에만 정해진 총 한도금액 이내에서 토양오염 정화비용을 부담하고, 당사 부담분 외 일체의 토양오염 정화비용은 현대오일뱅크가 부담할 수 있도록 합의된 내용을 임대차계약서에 반영하였습니다. 이로 인해 당사 투자대상 부동산의 토양오염으로 인해 당사가 부담할 수 있는 비용 및 책임 등은 제한적일 것으로 판단하고 있습니다.
다만, 당사의 이러한 판단에도 불구하고 향후 당사가 예측할 수 없었던 사항으로 인해 당사가 부담해야 하는 토양오염 정화비용이 발생하여 배당재원이 감소될 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.
17.
현재 전세계적으로 대유행(pandemic) 중인 코로나 19 사태 등과 같은 불가항력적인 사건 발생으로 인해 당사가 예기치 못한 일부 임차인들의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 임대료 수익이 감소되는 위험에 노출될 수 있으며 이로 인해 당사의 배당가능 현금흐름에 큰 영향을 미칠 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.
18. 당사가 현재 보유중인 투자대상 부동산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매수 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
19. 전반적인 시장 금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 부동산투자회사에 대한 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장 참여자의 부족으로 인해 상장 후 유가증권시장에서의 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 만일 당사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 매각하게 될 수 있습니다.
또한
전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가격이 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합
투자기구의 투자위험" 사항을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.
20.
지난해 3월 조세심판원 판결상에는 "「지방세특례제한법」 제2조 제1항 제6호에서 지방세 특례를 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함)로 각각 규정하고 있고, 이들은 모두 납세자가 납부하여야 하는 세액을 감소시키는 것으로 넓은 의미에서 모두 감면에 해당된다"고 나와 있습니다.
세무당국은 중과세 '배제'가 넓은 의미에서 '감면'으로 볼수 있다는 해석을 바탕으로 부동산 취득세 중과에서 '배제'하였던 세금 일부를 농어촌특별세로 다시 납부하라는 취지의 공문을 2022년 초 자산운용사, 건설사 및 부동산 디벨로퍼 등에게 발송하였습니다.
이에 당사는 금번 부동산 취득 가정에 농어촌특별세 추가 납부분을 반영하여 재무실사를 진행하였습니다. 다만, 추후 취득세 중과배제 해석 방법이 달라지는 경우 당사의 재무가정 역시 수정될 수 있으며, 이는 배당가능재원의 감소를 야기할 수 있으니 투자자분들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
21.
당사가 취득 예정인 남청라 물류센터
는

2022년 04월
28일 매매대금납입 및 소유권 이전을 통해 양수를 완료할 예정
입니다.

당사는 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험을 방지하기 위해 매매대급납입 및 소유권 이전의 선행조건으로 적법하게 사용승인(준공)을 완료해야한다는 조건을 매매계약서에 반영
하였으며, 신고서 제출일 현재 사용승인(준공)예정일은 3월 22일 입니다. 당사는 남청라 물류센터 준공예정일의 변경으로 거래 종결이 지연되는 경우 매매계약서에 따라 거래종결기한일(매매 당사자간의 협의에 따라 조정되는 경우 그 조정일까지)의 다음 날부터 본건 거래가 종결되는 날까지의 기간에 대하여 매매대금의 연 6%의 비율을 적용하여 일할 계산(1년을 365일로 계산함)한 금원을 거래종결지연에 대한 손해배상액으로 수령한다는 조건을 통해

사용승인 지체로 인한 거래종결지연에 대한 위험을 방지

하였습니다.
다만 준공예정일이 변경되는 경우 청약 및 납입 일정이 변동될 수 있으
며

청약 및 납입 일정의 변동은
대출조건 및 대출 실행일 변동으로 이어져 차입비용의 증가와 추정배당이익의 감소로 이어질 수 있습니다.
또한 당사와 쿠팡(주)와의 임대차계약에
따
라 2022년 03월
22일(사용승인(준
공)예정일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 사용승인예정일 다음 날부터 실제 사용승인을 득한 날까지에 해당하는 일수만큼의 월 임대료 면제를 임차인인 쿠팡에게 추가로 제공하여야 하며 사용승인예정일로부터 1개월이 경과하는 날(2022년 4월 22일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 임차인인 쿠팡(주)는 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

이렇듯 사용승인(준공)예정일의 변경은 당사가 신고서 제출일 현재 추정한 임대료 수익, 운영비용, 이자비용 및 예상배당금에 부정적인 영향을 미칠 수 있
다는 점을 투자자 여러분께서는 양지하시기 바랍니다.

22. 당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 회사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당해 회사와의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.
23. 향후「부동산투자회사법」및 관련 하위법 등의 개정은 당사의 자산운용정책에 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동될 가능성이 존재합니
다.
또한 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당사의 배당률과 수익률이 하락할 가능성이 존재합니다.24. 「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는「상법」제434조에 따른 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니
다.
현재 당사는 목감주유소 및 비산주유소에 대하여 부동산 개발계획을 가지고 있으며,

향후 시장상황과 당사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추가 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 당사는 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회사이며, 그 중에서도 부동산투자회사법 제9조의2 제①항 제4호 및 한국거래소 유가증권시장 상장규정 제124조 제①항에서 정하고 있듯이 부동산개발사업에 대한 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내인 비개발 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사가 주주총회의 (특별)결의 등을 통해 부동산개발사업에 투자하게 되는 경우라도 그 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내의 범위인 경우 비개발위탁관리부동산투자회사로서의 영업활동 및 적법성에는 영향을 미치지 않습니다.
부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자 실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.
25. 증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 사업계획대로 사용되지 못 할 가능성도 있습니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 투자에 유의하시기 바랍니다.
26. 당사의 주식은 부동산투자회사라는특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며,
주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 경우 30억원 미만)인 경우 관리종목 지정, 2년 연속 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 경우 30억원 미만)인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 대한 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.
27. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에 따라 변경될 수 있습니다. 본 일정이 지연될 경우 증권신고서 정정을 통해 투자자들에게 사전 안내를 제공할 예정입니다.

28. 상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

우리는 ㈜코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁의 대표이사 및 신고업무담당 이사로서 이 증권신고서의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 증권신고서에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2022. 02. 28

㈜코람코자산신탁

㈜코람코자산신탁 대표이사

정 준 호

(서명)

㈜코람코자산신탁 신고업무담당이사

윤 장 호

(서명)

kep 대표이사등의 확인서명_신고서.jpg
kep 대표이사등의 확인서명_신고서

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

㈜코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사[펀드코드 : K5MR12D71514(D7151)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
(주1), (주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
(주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

바. 고난도금융투자상품 해당여부
X

(주1) 본 집합투자기구인 ㈜코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다. 따라서「부동산투자회사법」제49조의 3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」규정들 중의 일부를 적용 받지 않습니다.

(주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태에 따라 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
의무사항 아님
요건충족시 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후제한없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에위탁운용
자산관리회사(5인)에위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

(2021년까지 50% 가능)

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
영속

(*) 자산의 구성 비율을 계산할 때 1) 설립할 때 납입된 주금(株金) 2) 신주발행으로 조성한 자금 3) 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

[부동산투자회사 현황]

(2021년 12월 31일 기준
)

(단위: 개)

기업구조조정리츠
위탁관리리츠
자기관리리츠
계
(상장리츠)

20
291
4
315
(18)

(자료 : 국토교통부)

(주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집 총액
비고

보통주
18,914,474주
500원
6,080원
115,000,001,920원
주주배정 후 실권주 일반공모

합 계
18,914,474주
-
-
115,000,001,920원
-

주1) 이사회 결
의일: 2022년
02월 28일
주2) 주당 모집가액은 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 다만, 해당 기준 금액은 이사회결의일 직전 거래일인 2022년
02월 25일
을 기산일로 하여 추정한 금액으로 아직 확정되지 아니한 금액입니다.

「부동산투자회사법」

제18조(발행조건) ① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법 시행령」

제15조(주식의 발행가액) 법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

가. 모집(매출)가액 산정 방식
부동산투자회사법 제18조와 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말함)의 100분의 70이상으로 산정합니다. 또한 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거 주주배정증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여, (舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 발행가액을 산정합니다.① 예정 발행가액 산정 : 이사회결의일(2022년 02월 28일) 직전 거래일(2022년 02월 25일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및
기산일
가중산술평균주가
를 산술평균하여 산정한 가액과
기산일
가중산술평균주가
중 낮은 금액을 기준주가로 하여
할인율
5.00%
를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 예정 발행가액
=

기준주가 X 【 1 - 할인율(

5.0%
) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(
27.17%
) X 할인율(
5.0%
)】

[예정발행가액 산정표 (2022.01.26.~2022.02.25.)]
(단위 : 원, 주)

일수
일 자
종 가
거 래 량
거래대금

1
2022-01-26
6,310
66,570
420,224,660

2
2022-01-27
6,250
119,211
748,894,220

3
2022-01-28
6,230
172,022
1,064,578,810

4
2022-02-03
6,230
182,895
1,136,300,470

5
2022-02-04
6,430
275,228
1,730,844,360

6
2022-02-07
6,450
152,396
971,832,740

7
2022-02-08
6,440
116,268
753,364,470

8
2022-02-09
6,530
133,315
865,635,270

9
2022-02-10
6,570
97,865
639,490,490

10
2022-02-11
6,580
166,629
1,088,018,660

11
2022-02-14
6,570
67,873
444,497,740

12
2022-02-15
6,510
111,712
730,493,240

13
2022-02-16
6,530
60,098
391,523,050

14
2022-02-17
6,500
112,063
732,036,480

15
2022-02-18
6,540
95,928
622,566,060

16
2022-02-21
6,540
85,805
559,207,270

17
2022-02-22
6,540
61,725
403,462,890

18
2022-02-23
6,540
119,624
780,015,770

19
2022-02-24
6,540
119,052
776,807,590

20
2022-02-25
6,540
79,553
518,515,850

1개월 가중산술평균(A)
6,418.8

1주일 가중산술평균(B)
6,522.7

기산일
가중산술평균주가
(C)

6,517.9

A,B,C의 산술평균(D)
6,486.4
[(A)+(B)+(C)]/3

기준주가[Min(C,D)]
6,486.4
(C)와 (D)중 낮은 가액

할인율

5.0%

증자비율
27.17%

예정발행가액
6,080원
기준주가 X (1- 할인율) 예정발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율) (단, 호가단위 미만은 절상하며,액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일(2022년 03월 15일)전 제3거래일(2022년 03월 10일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및
기산일
가중산술평균주가
를 산술평균하여 산정한 가액과
기산일
가
중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은

5.0%
를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 1차 발행가액
=

기준주가 X 【 1 - 할인율(

5.0%

) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(
27.17%
) X 할인율(

5.0%

)】

③ 2차 발행가액 산정: 구주주 청약 개시일(2022년 04월 18일) 전 제3거래일(2022년 04월 13일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및
기산일
가
중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과

기산일
가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은
5.0%
를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 2차 발행가액 = 기준주가 ×【1 - 할인율(
5.0%
)】

④ 확정 발행가액 산정: 확정발행가액은 ②의 1차 발행가액과 ③의 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 단, 자본시장법 제165조의6 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2, 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여, 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우, 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가액을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 확정 발행가액 = MAX[MIN[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 70%]

⑤ 모집가액 확정공시에 관한 사항: 1차 발행가액은 2022년 03월 10일에 결정되고, 2022년 03월 11일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시됩니다. 확정 발행가액은 2022년 04월 13일에 결정되어 2022년 04월 14일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정이며, 회사의 인터넷 홈페이지(http://www.koramcoenergyplus.co.kr)에 공고됩니다. 확정 발행가액 결정에 따라 정정 증권신고서가 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시됩니다.※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

나
. 조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
115,000,001,920

발행제비용(2)
1,108,120,687

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
113,891,881,233

주1) 상기 금액은 예정 모집가액을 기준으로 산정한 예정금액이며, 모집가액 확정 시 변경될 수 있습니다.주2) 실권(미청약)이 발생하지 않은 것으로 가정하여 상기 발행제비용에 실권수수료는 미반영하였습니다.주3) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금과
차입금 조달 및 임차보증금 등을 활용하여 신규 편입자산에 투자를 실행할 예정입니다.
공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 『제2부 집합투자기구에 관한 사항_8. 집합투자기구의 투자대상』을 참조하시기 바랍니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분
금액
계산근거

발행분담금
5,750,000
모집총액의 0.005% (10원 미만 절사)(금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 <별표3>)

인수수수료
1,035,000,017

모집총액의
0.9%
(잔액인수계약서)

추가상장수수료
6,630,000
추가상장 금액 1,000억원 초과 2,000억원 이하:[1,797만원 + (1,000억원 초과금액의 10억원당 12만원)] * (1/3)(10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림)(유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)

신주인수권증서표준코드부여수수료
10,000
신주인수권증서(R) 건당 10,000원(증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의2)

발행등록수수료
1,000,000
1,000주당 300원(상한: 50만원/ 하한: 4천원)신주인수권증서 및 보통주에 대하여 각 50만원 발생

등록면허세
37,828,948
증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사)(지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))

지방교육세
7,565,790
등록면허세의 20%(10원 미만 절사)(지방세법 제151조 제1항 제2호)

기타
14,335,932
투자설명서 인쇄비, 우편비용 등

합계
1,108,120,687
-

주1) 상기 금액은 예정 모집가액을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 확정 공모가액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주2) 실권(미청약)이 발생하지 않은 것으로 가정하여 실권수수료는 미반영하였습니다.

주3) 기타비용은 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 모집의 내용 및 절차

■ 유상증자 방식 적정 여부 검토(1) 회사의 규제법령당사는 부동산투자회사로 부동산투자회사법의 규제를 받는 회사입니다. 또한, 부동산투자회사법 제3조 제1항에 따라 주식회사이며, 제2항에 따라 상법의 적용을 받는 회사입니다.

「
부동산투자회사법
」
제3조 (법인격)① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.

② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

또한 당사는 공모부동산투자회사로서 부동산투자회사법 제49조의3에 따라 「자본시장과금융투자업에관한법률」제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터제 84조까지, 제85조 제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지,
「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조 제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정
및「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니합니다.

「부동산투자회사법
」

제49조의3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지,

「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

(2) 신주발행의 근거당사는 부동산투자회사이며 상법상 주식회사입니다. 다만 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제194조부터 제206조까지를 적용받지 아니합니다.

「
자본시장과 금융투자업에 관한 법률
」
제206조(「상법」과의 관계)① 투자회사에 「상법」을 적용함에 있어서 「상법」 제259조제4항, 제298조제4항, 제299조, 제299조의2, 제300조, 제325조, 제422조, 제467조제1항부터 제3항까지, 제536조, 제539조 및 제541조 중 "법원"은 각각 "금융위원회"로, 제176조 중 "검사"는 각각 "금융위원회"로 본다.② 「상법」 제19조, 제177조, 제288조, 제292조, 제298조제1항부터 제3항까지, 제301조부터 제313조까지, 제330조, 제335조제1항 단서, 제335조의2부터 제335조의7까지, 제341조, 제341조의2, 제341조의3, 제342조, 제342조의2, 제342조의3, 제343조, 제344조, 제344조의2, 제344조의3, 제345조부터 제351조까지, 제365조, 제374조의2, 제383조, 제389조제1항, 제397조, 제408조의2부터 제408조의9까지, 제409조, 제409조의2, 제410조부터 제412조까지, 제412조의2부터 제412조의5까지, 제413조, 제413조의2, 제414조, 제415조, 제415조의2, 제417조부터 제420조까지, 제420조의2부터 제420조의5까지, 제438조, 제439조, 제449조, 제449조의2, 제450조, 제458조부터 제461조까지, 제461조의2 및 제604조는 투자회사에 적용하지 아니한다.

따라서 당사는 일반적인 투자회사가 적용받은 상법 배제 조항인 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제206조까지를 적용받지 않아 상법 제4절 신주의 발행 제416조부터 제432조의 적용을 받습니다. 따라서 상법에 따라 신주의 발행이 가능합니다.

「상법」

제416조 (발행사항의 결정)회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음의 사항으로서 정관에 규정이 없는 것은 이사회가 결정한다. 다만, 이 법에 다른 규정이 있거나 정관으로 주주총회에서 결정하기로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신주의 종류와 수

2. 신주의 발행가액과 납입기일

2의2. 무액면주식의 경우에는 신주의 발행가액 중 자본금으로 계상하는 금액

3. 신주의 인수방법

4. 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수

5. 주주가 가지는 신주인수권을 양도할 수 있는 것에 관한 사항

6. 주주의 청구가 있는 때에만 신주인수권증서를 발행한다는 것과 그 청구기간

제417조 (액면미달의 발행) ①회사가 성립한 날로부터 2년을 경과한 후에 주식을 발행하는 경우에는 회사는 제434조의 규정에 의한 주주총회의 결의와 법원의 인가를 얻어서 주식을 액면미달의 가액으로 발행할 수 있다.

②전항의 주주총회의 결의에서는 주식의 최저발행가액을 정하여야 한다.

③법원은 회사의 현황과 제반사정을 참작하여 최저발행가액을 변경하여 인가할 수 있다. 이 경우에 법원은 회사의 재산상태 기타 필요한 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인을 선임할 수 있다.

④제1항의 주식은 법원의 인가를 얻은 날로부터 1월내에 발행하여야 한다. 법원은 이 기간을 연장하여 인가할 수 있다.

제418조 (신주인수권의 내용 및 배정일의 지정ㆍ공고) ①주주는 그가 가진 주식 수에 따라서 신주의 배정을 받을 권리가 있다.

②회사는 제1항의 규정에 불구하고 정관에 정하는 바에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만, 이 경우에는 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우에 한한다.

③회사는 일정한 날을 정하여 그 날에 주주명부에 기재된 주주가 제1항의 권리를 가진다는 뜻과 신주인수권을 양도할 수 있을 경우에는 그 뜻을 그 날의 2주간전에 공고하여야 한다. 그러나 그 날이 제354조제1항의 기간 중인 때에는 그 기간의 초일의 2주간전에 이를 공고하여야 한다.

④ 제2항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 회사는 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

제419조 (신주인수권자에 대한 최고)①회사는 신주의 인수권을 가진 자에 대하여 그 인수권을 가지는 주식의 종류 및 수와 일정한 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니하면 그 권리를 잃는다는 뜻을 통지하여야 한다. 이 경우 제416조제5호 및 제6호에 규정한 사항의 정함이 있는 때에는 그 내용도 통지하여야 한다.

②제1항의 통지는 제1항의 기일의 2주간전에 이를 하여야 한다.

③제1항의 통지에도 불구하고 그 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니한 때에는 신주의 인수권을 가진 자는 그 권리를 잃는다.

제420조 (주식청약서)이사는 주식청약서를 작성하여 다음의 사항을 적어야 한다.

1. 제289조제1항제2호 내지 제4호에 게기한 사항

2. 제302조제2항제7호ㆍ제9호 및 제10호에 게기한 사항

3. 제416조제1호 내지 제4호에 게기한 사항

4. 제417조에 따른 주식을 발행한 경우에는 그 발행조건과 미상각액(未償却額)

5. 주주에 대한 신주인수권의 제한에 관한 사항 또는 특정한 제삼자에게 이를 부여할 것을 정한 때에는 그 사항

6. 주식발행의 결의연월일

제420조의2 (신주인수권증서의 발행)①제416조제5호에 규정한 사항을 정한 경우에 회사는 동조제6호의 정함이 있는 때에는 그 정함에 따라, 그 정함이 없는 때에는 제419조제1항의 기일의 2주간전에 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

②신주인수권증서에는 다음 사항과 번호를 기재하고 이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

1. 신주인수권증서라는 뜻의 표시

2. 제420조에 규정한 사항

3. 신주인수권의 목적인 주식의 종류와 수

4. 일정기일까지 주식의 청약을 하지 아니할 때에는 그 권리를 잃는다는 뜻

제420조의3 (신주인수권의 양도)①신주인수권의 양도는 신주인수권증서의 교부에 의하여서만 이를 행한다.

②제336조제2항 및 수표법 제21조의 규정은 신주인수권증서에 관하여 이를 준용한다.

제420조의4 (신주인수권의 전자등록)회사는 신주인수권증서를 발행하는 대신 정관으로 정하는 바에 따라 전자등록기관의 전자등록부에 신주인수권을 등록할 수 있다. 이 경우 제356조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

제420조의5(신주인수권증서에 의한 청약)①신주인수권증서를 발행한 경우에는 신주인수권증서에 의하여 주식의 청약을 한다. 이 경우에는 제302조제1항의 규정을 준용한다.

②신주인수권증서를 상실한 자는 주식청약서에 의하여 주식의 청약을 할 수 있다. 그러나 그 청약은 신주인수권증서에 의한 청약이 있는 때에는 그 효력을 잃는다.

제421조 (주식에 대한 납입)① 이사는 신주의 인수인으로 하여금 그 배정한 주수(株數)에 따라 납입기일에 그 인수한 주식에 대한 인수가액의 전액을 납입시켜야 한다.

② 신주의 인수인은 회사의 동의 없이 제1항의 납입채무와 주식회사에 대한 채권을 상계할 수 없다.

제422조 (현물출자의 검사)①현물출자를 하는 자가 있는 경우에는 이사는 제416조제4호의 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 한다. 이 경우 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산의 가액이 자본금의 5분의 1을 초과하지 아니하고 대통령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우

2. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산이 거래소의 시세 있는 유가증권인 경우 제416조 본문에 따라 결정된 가격이 대통령령으로 정한 방법으로 산정된 시세를 초과하지 아니하는 경우

3. 변제기가 돌아온 회사에 대한 금전채권을 출자의 목적으로 하는 경우로서 그 가액이 회사장부에 적혀 있는 가액을 초과하지 아니하는 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③법원은 검사인의 조사보고서 또는 감정인 감정결과를 심사하여 제1항의 사항을 부당하다고 인정한 때에는 이를 변경하여 이사와 현물출자를 한 자에게 통고할 수 있다.

④전항의 변경에 불복하는 현물출자를 한 자는 그 주식의 인수를 취소할 수 있다.

⑤법원의 통고가 있은 후 2주내에 주식의 인수를 취소한 현물출자를 한 자가 없는 때에는 제1항의 사항은 통고에 따라 변경된 것으로 본다.

제423조 (주주가 되는 시기, 납입해태의 효과)①신주의 인수인은 납입 또는 현물출자의 이행을 한 때에는 납입기일의 다음 날로부터 주주의 권리의무가 있다. 이 경우 제350조제3항 후단의 규정을 준용한다.

②신주의 인수인이 납입기일에 납입 또는 현물출자의 이행을 하지 아니한 때에는 그 권리를 잃는다.

③제2항의 규정은 신주의 인수인에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제424조 (유지청구권)회사가 법령 또는 정관에 위반하거나 현저하게 불공정한 방법에 의하여 주식을 발행함으로써 주주가 불이익을 받을 염려가 있는 경우에는 그 주주는 회사에 대하여 그 발행을 유지할 것을 청구할 수 있다.

제424조의2 (불공정한 가액으로 주식을 인수한 자의 책임)①이사와 통모하여 현저하게 불공정한 발행가액으로 주식을 인수한 자는 회사에 대하여 공정한 발행가액과의 차액에 상당한 금액을 지급할 의무가 있다.

②제403조 내지 제406조의 규정은 제1항의 지급을 청구하는 소에 관하여 이를 준용한다.

③제1항 및 제2항의 규정은 이사의 회사 또는 주주에 대한 손해배상의 책임에 영향을 미치지 아니한다.

제425조 (준용규정)①제302조제1항, 제3항, 제303조, 제305조제2항, 제3항, 제306조, 제318조와 제319조의 규정은 신주의 발행에 준용한다.

②제305조제2항의 규정은 신주인수권증서를 발행하는 경우에 이를 준용한다.

제426조 (미상각액의 등기)제417조에 따른 주식을 발행한 경우에 주식의 발행에 따른 변경등기에는 미상각액을 등기하여야 한다.

제427조 (인수의 무효주장, 취소의 제한)신주의 발행으로 인한 변경등기를 한 날로부터 1년을 경과한 후에는 신주를 인수한 자는 주식청약서 또는 신주인수권증서의 요건의 흠결을 이유로 하여 그 인수의 무효를 주장하거나 사기, 강박 또는 착오를 이유로 하여 그 인수를 취소하지 못한다. 그 주식에 대하여 주주의 권리를 행사한 때에도 같다.

제428조 (이사의 인수담보책임)①신주의 발행으로 인한 변경등기가 있은 후에 아직 인수하지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청약이 취소된 때에는 이사가 이를 공동으로 인수한 것으로 본다.

②전항의 규정은 이사에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제429조 (신주발행무효의 소)신주발행의 무효는 주주ㆍ이사 또는 감사에 한하여 신주를 발행한 날로부터 6월내에 소만으로 이를 주장할 수 있다.

제430조 (준용규정)제186조 내지 제189조ㆍ제190조 본문ㆍ제191조ㆍ제192조 및 제377조의 규정은 제429조의 소에 관하여 이를 준용한다.

제431조 (신주발행무효판결의 효력)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 신주는 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

②전항의 경우에는 회사는 지체없이 그 뜻과 일정한 기간내에 신주의 주권을 회사에 제출할 것을 공고하고 주주명부에 기재된 주주와 질권자에 대하여는 각별로 그 통지를 하여야 한다. 그러나 그 기간은 3월 이상으로 하여야 한다.

제432조 (무효판결과 주주에의 환급)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 회사는 신주의 주주에 대하여 그 납입한 금액을 반환하여야 한다.

②전항의 금액이 전조제1항의 판결확정시의 회사의 재산상태에 비추어 현저하게 부당한 때에는 법원은 회사 또는 전항의 주주의 청구에 의하여 그 금액의 증감을 명할 수 있다.

③제339조와 제340조제1항, 제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.

또한 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 환매금지형집합투자기구의 신주발행 제한 규정인 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제230조의 적용을 받지 않습니다.

「
자본시장과 금융투자업에 관한 법률
」

제230조 (환매금지형집합투자기구)① 투자신탁ㆍ투자유한회사ㆍ투자합자회사ㆍ투자유한책임회사ㆍ투자합자조합 및 투자익명조합을 설정ㆍ설립하고자 하는 집합투자업자 또는 투자회사의 발기인(이하 이 절에서 "집합투자업자등"이라 한다)은 제235조제1항에 불구하고 존속기간을 정한 집합투자기구에 대하여만 집합투자증권의 환매를 청구할 수 없는 집합투자기구(이하 이 조에서 "환매금지형집합투자기구"라 한다)를 설정ㆍ설립할 수 있다.

② 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 투자회사등은 기존 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 등 대통령령으로 정하는 때에만 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 추가로 발행할 수 있다.

또한 당사 정관 제12조 제1항에 따라 당사는 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있습니다. 또한 당사 정관 제12조 제2항에 따라 주주배정 방식의 증자가 가능합니다.

[정관]

제12조 (신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 “영업인가” 또는 “등록”이라고 하면 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 6개월 이내에 영업인가 신청 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행한 경우

2. 제2조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제11조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

(3) 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 유상증자 선정 경위당사는 상법상 주식회사이며, 상법상 주식회사가 그 성립이후에 신주를 발행하는 경우 주주는 상법 제418조에 의해 신주를 배정받을 권리가 있습니다. 해당 권리를 보장하는 이유는 주주의 지분율 희석 등을 방지하여 주주 권익을 보호하기 위함으로 풀이됩니다. 이에 당사는 주주 분들의 권익을 최대한 보장하는 방법의 유상증자를 진행하고자 하는 취지에서 주주를 배제하지 않는 주주배정 증자 방법을 선택하였습니다. 또한 주주의 신주인수권의 양도를 허용하여 구주주 청약에 참여하지 않더라도 신주인수권증서 양도를 통해 주주의 권익을 보호하고자 하였습니다.

그러나 당
사의 사업계획상 편입 예정인 자산에 대하여 당사가 계획하는 조달 및 투자구조를 완성하기 위해서는

당사가 필요한 자금 중 일부가 금번 유상증자로 충분히 조달되어야 합니다. 이를 위하여 NH투자증권㈜ 및 삼성증권㈜와의 잔액인수계약에 의거한 주주배정 후 실권주 일반공모를 진행하여 자금조달의 불확실성을 제거하고자 하였습니다. 이에 따라 당사는 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 진행하게 되었습니다.(4) 발행가액 산정방법「부동산투자회사법」제18조에는 신주의 발행조건이 명시되어 있으며, 2020년 2월 21일자로 개정된「부동산투자회사법 시행령」제15조에 따라 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70 이상이어야 합니다.

「
부동산투자회사법
」
제18조 (발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「
부동산투자회사법
시행령」

제15조 (주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 따라
2022년 02월 28일
당사의 이사회는 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 -3. 모집예정금액'에 기재된 발행가액 산정 방법 및 하기의 내용으로 신주를 발행하기로 결의하였습니다.

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

모집대상
주수(비율)
주당 모집가액
모집총액
비고

일반모집
-
-
-
-

주주배정

18,914,474주
(100%)

6,080원

115,000,001,920원
-

우리사주배정
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-

합 계

18,914,474주
(100%)

6,080원

115,000,001,920원
-

주1) 주당 모집가액은 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 상기 주당 모집가액 및 모집 총액은 예정 발행가액 기준입니다.

주2) 당사는 부동산투자회사법에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

주3) 금번 유상증자는 판매회사인 NH투자증권(주) 및 삼성증권(주)를 공동대표주관회사로 각사의 잔액인수방식으로 진행됩니다. 또한, 금번 주주배정후 실권주 일반공모 후에도 청약되지 아니한 물량이 발생할 경우 인수계약서 상에 기재된 방법에 따라 NH투자증권(주) 및 삼성증권(주)가 청약 미달분을 인수하게 됩니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분
상세내역

A. 보통주식수
69,620,000주

B. 우선주식수
-

C. 발행주식총수 (A+B)
69,620,000주

D. 자기주식수 및 자기주식신탁
-

E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)
69,620,000주

F. 유상증자 주식수
18,914,474주

G. 증자비율 (F/C)
27.17%

H. 구주주 배정주식수
18,914,474주

I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)
0.2716816145

주) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비
율인
0.2716816145주
를 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약한도 주식수(배정한도 주식 1주당
최대 1주
, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하고, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(

0.2716816145
) (단, 1주 미만 절사)(iii) 초과청약한도 주식수 = 배정한도 주식수 x 초과청약비율
(
100%) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
18,914,474주

주당 모집가액 또는 매출가액
예정가액

6,080원

확정가액

-

모집총액 또는 매출총액
예정가액
115,000,001,920원

확정가액

-

청 약 단 위

1) 구주주1주로 하며, 개인별 청약한도는 보유하고 있는 신주인수
권증서와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당
1주
를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수입니다.2) 일반공모일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모 청약자의 청약한도는 "일반공모 배정분"의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주 단위

100주 초과
500주 이하
50주 단위

500주 초과
1,000주 이하
100주 단위

1,000주 초과
5,000주 이하
500주 단위

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주 단위

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주 단위

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주 단위

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

200,000주 단위

청약기일
우리사주배정
개시일
-

종료일
-

구주주(신주인수권증서 보유자)
개시일
2022년 04월 18일

종료일
2022년 04월 19일

일반모집 또는 매출
개시일
2022년 04월 21일

종료일
2022년 04월 22일

청약증거금
주주배정(신주인수권증서)
청약금액의 100%

초과청약
청약금액의 100%

일반모집 또는 매출
청약금액의 100%

납입기일
2022년 04월 26일

배당기산일(결산일)

2021년 12월 01일

주1) 일반공모의 청약한도는 일반공모주식의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.주2) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정 요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

나. 모집의 절차(1) 모집 일자 및 방법

구 분
일 자
매 체

신주발행(신주배정기준일)의 공고
2022년 02월 28일
1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://koramcoenergyplus.com)

모집 또는 매출가액 확정의 공고
2022년 04월 14일
1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://koramcoenergyplus.com)

실권주 일반공모 청약공고
2022년 04월 20일

1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://koramcoenergyplus.com)2) NH투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)

3) 삼성증권㈜ 홈페이지 (https://www.samsungpop.com)

실권주 일반공모 배정공고
2022년 04월 25일

1) NH투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)

2) 삼성증권㈜ 홈페이지 (https://www.samsungpop.com)

주) 실권주 일반공모 청약공고는 발행회사 및 공동대표주관회사의 홈페이지에 게시하고 실권주 일반공모 배정공고는 공동대표주관회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지를 갈음합니다.

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자
증자절차
비고

2022년 02월 28일
신주발행 이사회결의
-

2022년 02월 28일
증권신고서 제출
-

2022년 02월 28일
신주발행 및 기준일 공고
당사 인터넷 홈페이지 (http://koramcoenergyplus.com)

2022년 03월 10일
1차 발행가액 확정
신주배정기준일 3거래일 전

2022년 03월 14일
권리락
-

2022년 03월 15일
신주배정기준일
주주확정

2022년 03월 25일
신주배정 통지
-

2022년 04월 01일~2022년 04월 07일
신주인수권증서 상장기간
5거래일 이상 거래

2022년 04월 08일
신주인수권증서 상장폐지
구주주 청약초일 5거래일전에상장폐지되어 있어야함

2022년 04월 13일
확정 발행가액 산정
구주주 청약초일 3거래일 전

2022년 04월 14일
확정 발행가액 공고
당사 인터넷 홈페이지 (http://koramcoenergyplus.com)

2022년 04월 18일~2022년 04월 19일
구주주청약 및 초과청약
-

2022년 04월 20일
일반공모 청약 공고

1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://koramcoenergyplus.com)2) NH투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.nhqv.com)

3) 삼성증권㈜ 홈페이지 (https://www.samsungpop.com)

2022년 04월 21일~2022년 04월 22일
일반공모 청약
-

2022년 04월 26일
주금납입 / 환불
-

2022년 05월 09일
신주의 유통개시일
유상증자 신주 추가상장예정일

주) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(2) 청약방법1) 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본·지점 및 공동대표주관회사의 본·지점에서 청약할 수 있다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 공동대표주관회사의 본·지점에서 청약할 수 있다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행되어, 주권 상장법인의 상장주식은 전자증권 의무전환대상으로 전자증권제도 시행일에 전자증권으로 일괄 전환되었습니다. 전자증권제도 시행전까지 증권회사에 예탁하고 있는 실질주주 주식은 해당 증권회사 계좌에 전자증권으로 일괄 전환되었으며, 기존 명부주주가 보유한 주식은 명의개서대행기관이 개설하는 특별계좌에 발행되어 소유자별로 관리됩니다.금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 "실질주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 "명부주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 신주인수권증서의 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 이전 없이 "공동대표주관회사"의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관 내 "특별계좌"에서 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

2) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자는
신주인수권증서 청약 한도 주식수의
100%
에 해당하는 물량을 추가로 청약할 수 있습니다.
3) 일반공모 청약 : 일반청약자는 “금융실명거래및비밀보장에관한법률” 규정에의한 실명자이어야 하며, 청약사무 취급처에 실명확인증표, 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 일반 청약자의 청약시, 각 청약처 별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한개 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 또한 청약일 현재 청약취급사무처에 청약 가능한 위탁 계좌 보유 고객에 한하여 청약하실 수 있으며, 청약 종일까지 계좌개설 후 청약이 가능합니다.4) 청약은 청약주식의 단위에 따라 될 수 있으며, 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이 때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.5) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제132조에따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.6) 기타① 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 신주인수권증서 보유자가 보유한 신주인수권증서 수량에 따라 청약을 한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.
④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 같은 법 시행령 제208조의4제1항에 따라 2022년 03월 01일부터 2022년 04월 13일까지 공매
도
를 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 같은 법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 같은 법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」
제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우 (매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 증권시장업무규정 또는 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위(*)가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

(*) 금융투자업규정 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계좌를 사용하는 등의 요건을 갖춘 거래단위

(3) 청약한도 및 청약단위① 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.2716816145주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 초과청약을 포함한 주주배정 후 실권이 발생한 주식 수와 동일합니다. 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다. 청약단위는 아래와 같습니다.

【 청약주식별 청약단위 】

구분
청약단위

10주 이상
100주 이하
10주 단위

100주 초과
500주 이하
50주 단위

500주 초과
1,000주 이하
100주 단위

1,000주 초과
5,000주 이하
500주 단위

5,000주 초과
10,000주 이하
1,000주 단위

10,000주 초과
50,000주 이하
5,000주 단위

50,000주 초과
100,000주 이하
10,000주 단위

100,000주 초과

500,000주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

200,000주 단위

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약(신주인수권증서 청약): 신주배정기준일(
2022년 03월 15일 예정) 18:00 현재 주주명부에 등재된 구주주에게 본 주식을 1주당 0.2716816145주
를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

2) 초과청약에 대한 배정 : 구주주(신주인수권증서보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서보유자)가

초과청약(초과청약 비율: 배정 신주 1주당 1주)
한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

* 초과청약 배정 비율 =
실권주[구주주배정분-구주주청약분]-----------------------------------------초과청약 주식수

주) 구주주 청약분은 신주인수권증서 보유자의 청약분을 의미합니다.

3) 일반공모 청약① 상기 구주주 청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 아래와 같이
공동대표주관회사가
일반에게 공모합니다. 배정수량 계산시에는 청약사무취급처에 청약된 청약주식수를 모두 합산하여 동일한 배정비율로 통합배정합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산시에는 공동대표주관회사의 각 청약물량(공동대표주관회사의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 공동대표주관회사에 대하여 각 개별적으로 산정한다.)에 대해서는 공동대표주관회사의 총청약물량(공동대표주관회사가 일반공고 방식으로 접수를 받은 청약물량의 합을 말한다)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 공동대표주관회사의 강 청약자에 배정하는 방식(이하 “통합배정”)으로 합니다.(ii) 일반공모에 관한 배정시 공동대표주관회사의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사 6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 한다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여주식보다 많은 경우에는 공동대표주관회사가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.

(iii) 공동대표주관회사의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 공동대표주관회사는 실권주에 관해서 인수계약서에 따라 각자 인수할 의무를 지는 수량의 주식을 각각 자기의 계산으로 잔액인수합니다.

[인수계약 내용에 따른 공동대표주관회사 및 인수회사의 인수한도 비율]

구 분
구 분
인수한도 의무주식수 비율

공동대표주관회사
NH투자증권 주식회사
50.0%

삼성증권 주식회사
50.0%

주) 인수한도 의무주식수는 "총 모집주식수×각 인수회사별 인수비율(%)"을 의미하며, 1주 미만의 단수주가 발생하는 경우 공동대표주관회사가 합의하는 바에따라 처리합니다.

4) 위 제1호 내지 제3호에도 불구하고, 공동대표주관회사는 증권 인수업무 등에 관한 규정 제9조 제2항에 의거 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 50,000주(액면가 금 500원 기준) 이하이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있으며, 잔여주식은 공동대표주관회사가 자기계산으로 인수합니다.

(5) 투자설명서 교부의무▶ 2009년 2월 4일부터 시행된 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따라, 동법 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.▶ 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약하시기 전, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.▶ 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

「
자본시장과 금융투자업에 관한 법률
」

제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「
자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시
행령」
제11조 (증권의 모집·매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)

법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

1) 교부장소 : 공동대표주관회사의 본점 및 지점2) 교부방법※ 투자설명서 교부방법 및 일시

구분

교부방법

교부일시

구주주

청약자

아래 1), 2) 및 3)을 병행

1) 우편 송부

2) 공동대표주관회사의 본점 및 지점에서 교부

3) 공동대표주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 우편송부시: 구주주 청약 초일인 2022년 04월 18일 이전 수취 가능

2) 공동대표주관회사의 본·지점 : 구주주 청약 종료일(2022년 04월 19일)까지

3) 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS에서 교부: 구주주 청약 종료일(2022년 04월 19일)까지

일반청약자

아래 1) 및 2)를 병행1) 공동대표주관회사의 본점 및 지점에서 교부

2) 공동대표주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 공동대표주관회사의 본·지점: 일반공모 청약 종료일(2022년 04월 21일)까지

2) 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS에서 교부: 일반공모 청약 종료일(2022년 04월 22일)까지

① 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 공동대표주관회사를 통해 구주주 청약을 하시는 주주께서는 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.② 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- 공동대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받으실 수 있으며, 다운로드를 완료하신 이후에 청약하실 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서수신자가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

③ 기타사항- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

3) 투자설명서 수령 확인절차① 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)

- 청약하시기 위해 청약처를 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- HTS 및 MTS를 통한 청약시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 유선 청약시에는 각 청약처의 녹취기록을 통해 투자설명서 교부를 확인할 수 있습니다(해당 청약처의 안내를 참고해주시기 바랍니다).② 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시

- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

③ 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.
※ 청약자 유형별 청약취급처1) 구주주 중 일반주주(기존 "실질주주") : 주권을 예탁한 증권회사 및 공동대표주관회사의 본·지점2) 구주주 중 특별계좌보유자(기존 "명부주주") : 공동대표주관회사의 본·지점

3) 일반공모 청약자 : 공동대표주관회사의 본·지점4) 기타① 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후, 신주배정기준일 현재 주주명부상 주주에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.② 구주주 청약시 공동대표주관회사 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법 : 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조, 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서의 교부가 면제되는 대상에게는 투자설명서 교부의무가 없습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」
제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)

법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

「금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정」
제2-5조(설명의무 등)1. (생략)2.

금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 영 제132조제2호에 따라 설명서(금융소비자보호법 제19조제2항의 설명서를 말하고, 제안서, 계약서, 설명서 등 명칭을 불문하며, 법 제123조제1항에 따른 투자설명서 및 집합투자증권의 경우 법 제124조제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 포함한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자설명사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다.

6) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입일기일에 환불합니다.공동대표주관회사 및 인수회사는 청약자의 주금납입금을 납입기일에

기업은행 서울대역지점
에
납입합니다.
(7) 주권 교부에 관한 사항업유상증자 신주 유통 개시(예정)일: 2022년 05월 09일 (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(8) 신주인수권증서에 관한 사항

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 제3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.2) 금번 유상증자 시 신주인수권증서는 전자증권제도가 시행됨에 따라 별도의 실물 증서를 발행하지 않습니다. 개별 주주의 계좌에 입고되어 있는 주식(기존의 "실질주주"가 보유한 주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존의 "명부주주"가 보유한 주식)에 대해 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 공동대표주관회사인 NH투자증권 주식회사 및 삼성증권 주식회사로 합니다.

4) 신주인수권증서 매매 등신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 투자자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 공동대표주관회사의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권청약 한도 주식과 초과청약 한도 주식수에 대해 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.

6) 당사는 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우, 상장기간은 2022년 04월 01일부터 2022년 04월 07일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2022년 04월 08일에 상장폐지될 예정입니다. ("유가증권시장상장규정" 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함.)7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.② 일반주주(기존 "실질주주")의 신주인수권증서 거래

구분
상장거래 방식
계좌대체거래 방식

방법
주주의 신주인수권증서를 전자등록발행하여 상장합니다. 상장된 신주인수권증서를 장내거래를 통하여 매수하여 증권사 계좌에 보유한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 주주의 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물 증서는 발행되지 않습니다.
신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 위탁증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

기간
2022년 04월 01일부터 2022년 04월 07일까지
2022년 03월 25일부터 2022년 04월 11일까지

주1)
상장거래: 2022년 04월 01일부터 2022년 04월 07일까지(5영업일간) 거래 가능합니다.

주2)
계좌대체거래 : 신주배정통지일인 2022년 03월 25일(예정)부터 2022년 04월 11일까지 거래 가능합니다.-> 신주인수권증서 상장거래 말일의 결제일인 2022년 04월 11일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 그 이후부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.

주3)
신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물은 발행되지 않습니다.

③ 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 신주인수권증서 거래 : 특별계좌 보유자(기존 명부주주)의 경우 명의개서대리인의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 신주인수권증서를 매매하거나, 또는 청약에 참여하실 수 있습니다. 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 가능하지만, 청약은 신주인수권증서의 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 이전 없이 공동대표주관회사의 본·지점에서 직접 청약이 가능합니다.

(9) 기타의 사항1) 신주의 배당기산일본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2021년 12월 01일입니다.2) 정보이용제한공동대표주관회사인 NH투자증권(주) 및 삼성증권(주)는 잔액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.3) 공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한자본시장법 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 금번 공모에서 2022년 03월 01일부터 2022년 04월 13일까지 당사의 보통주에 대하여 공매도를 하였거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 자본시장법 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 자본시장법 시행령 제208조의4 제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당하는 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」
제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

「금융투자업규정」
제6-34조(유상증자 참여 예외)① 영 제208조의4 제2항 제2호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 바"란 법 제393조 제1항에 따른 증권시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적의 거래를 말한다.

② 영 제208조의4 제2항 제3호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 법 제392조 제2항에 따른 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

2. 동일한 법인 내에서 영 제208조의4 제1항의 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위가 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하는 경우

4) 기타본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다. 또한, 이 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

5. 인수에 관한 사항

[인수방법 : 잔액인수]

인수인
인수주식 종류 및 수
인수금액
인수대가

공동대표주관회사
NH투자증권㈜

인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수한도 의무주식수 X
50.0%

57,500,000,960원

인수수수료 : 모집총액의 0.9
% 中
50.0%

삼성증권㈜

인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수한도 의무주식수 X
50.0%

57,500,000,960원

인수수수료 : 모집총액의
0.9% 中
50.0
%

합계
115,000,001,920원
-

주1) 모집총액 : 최종 발행가액 X 총 발행주식수

주2) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미 청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여는 공동대표주관회사가 인수비율대로 각자 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다.

6. 상장 및 매매에 관한 사항

[추가 상장 예정 일정]

일자 (예정)
내용

2022년 04월 29일
추가상장 신청

2022년 05월 09일
유상증자 신주 추가상장

(1) 회사는 환매금지형 투자회사로서 회사가 발행한 주식은 한국거래소(Korea Exchange) 유가증권시장에 상장되어 있습니다.(2) 주주는 상장 후 한국거래소 유가증권시장에서 주식을 매도하는 방법에 의해서만 투자자금을 회수할 수 있습니다.(3) 그러나 전반적인 시장금리가 상승할 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않는 등의 사유로 해당 주식의 환금성이 크게 제약 받을 수 있습니다.

(4) 당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약 될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다.

당사 제2기(2020.12.1~2021.05.31) 매출액 242억원 및 제3기(2021.06.01~2021.11.30) 매출액 410억원을 고려할때 관리종목 편입 가능성은 매우 제한적인 것으로 판단됩니다. 다만, 차후에도 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 대한 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서

사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식

최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

매출액

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

주가

종가가 액면가액의 100분의 20에 미달인 상태가 30일(해당 주권의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 항에서 같다)동안 계속되는 경우.

다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

주가 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 상태가 10일 이상 계속될 것

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 일수가 30일 이상일 것

시가총액

상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산

-

법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도

-

발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도

-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

관리종목 지정 후 회생 미인가 등의 경우 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산구성요건

「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우

관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건

「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달

최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-

업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

경영성과

비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우

경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

기타

공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

ㆍ상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성,그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

(주)코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사[펀드코드 : K5MR12D71514(D7151)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
내용

2019년 12월 10일
회사 발기설립(설립자본금 3억원)

2019년 12월 20일
자산관리위탁계약 체결(㈜코람코자산신탁)

2019년 12월 20일
일반사무관리위탁계약 체결(㈜국민은행)

2019년 12월 20일
자산보관위탁계약 체결(NH투자증권㈜)

2020년 03월 27일
대표주관회사 계약 체결(NH투자증권㈜)

2020년 04월 01일
국토교통부 영업인가

2020년 04월 27일
자산관리위탁계약 변경체결(㈜코람코자산신탁)

2020년 04월 27일
일반사무관리위탁계약 변경체결(㈜국민은행)

2020년 05월 13일
국토교통부 변경인가

2020년 05월 25일
(현금 및 증권) 자산보관위탁계약 체결(NH투자증권㈜)

2020년 05월 25일
(부동산) 자산보관위탁계약 및 담보신탁계약 체결(교보자산신탁㈜)

2020년 05월 30일
유상증자(증자 후 자본금: 244.5억원)

2020년 06월 01일
187개 주유소 취득

2020년 06월 23일

유상감자
(
감자 후
자본금: 241.5억원)

2020년 06월 24일
주식총액인수계약 체결(NH투자증권㈜)

2020년 08월 12일

유상증자
(
증자 후
자본금: 348.1억원)

2020년 08월 31일
한국거래소 유가증권시장 상장

2021년 06월 21일
유형자산 양도결정(금사셀프 외 16개 주유소)

2022년 02월 21일
국토교통부 변경인가

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

일자
본 점 소 재 지
비 고

2019년 12월 10일
서울특별시 강남구 삼성로511, 4층(삼성동, 골든타워)
회사 설립

다. 설립일자 및 존속기간
당사는 2019년 12월 10일 「부동산투자회사법」제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로 2020년 08월 31일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.
당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 다만 시장 상황 등 여건을 고려하여 주주총회의 의결 및 관계 법령에 따라 존립기간 만료 전 청산할 수 있습니다.당사 정관 57조(해산)은 회사의 해산 사유를 규정하고 있으며 해당 사유는 하기와 같습니다.

[정관]제57조(해산)회사는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 해산한다.1. 주주총회의 해산결의2. 합병3. 파산4. 법원의 해산명령 또는 해산판결5. 영업인가의 취소6. 부동산투자회사법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된경우7. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

라. 주주 및 지분현황

보고서 제출일 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주주
주식의 종류
주식수(주)
지분율(%)

KB증권(코람코자산운용-신한은행) (주1)
보통주식
14,713,420
21.13

현대오일뱅크(주)
8,000,000
11.49

교보생명보험(주)
6,000,000
8.62

(주)코람코자산신탁
4,000,000
5.75

에스케이네트웍스(주)
3,600,000
5.17

기타
33,306,580
47.84

합계
69,620,000
100.00

주1) 케이비증권 주식회사(코람코자산운용-신한은행)는 기존 코람코Pre-IPO REITs 전문투자형사모부동산투자신탁제9호(8,600,000주 보유) 및 코람코공모상장예정리츠 전문투자형사모투자신탁제13호(6,113,420주 보유)의 신탁업자 입니다.

주2) 2021년 11월 30일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

마. 상호의 변경

해당사항 없습니다
.

바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행 중인 경우해당사항 없습니다.
사. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용해당사항 없습니다.
아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화해당사항 없습니다.
자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

시기
내용
비고

2019.11.01
에스케이네트웍스 MOST 사업부 매각 거래의 우선협상대상자 선정
현대오일뱅크와 컨소시엄 구성

2019.11.15
양해각서 체결
에스케이네트웍스-코람코자산신탁-현대오일뱅크 3자간 체결

2020.02.28
부동산매매계약 체결
매도인: 에스케이네트웍스매수인: 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사

2020.04.02
현대오일뱅크 책임임대차계약 체결
임대인: 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사임차인: 현대오일뱅크

2020.05.28
스피드메이트 책임임대차계약 체결
임대인: 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사임차인: 에스케이네트웍스

2020.05.28
부동산매매계약에 대한 변경계약 체결
매매목적물 확정에 따른 변경 사항 반영(주유소 187개)

2020.05.28
현대오일뱅크 책임임대차계약에 대한 변경계약 체결
임대차목적물 확정에 따른 변경사항 반영(주유소 187개)

2021.03.19
자산 매각 추진
연산셀프 주유소 등 27개 주유소 매각 추진

2021.04.05
현대오일뱅크 책임임대차계약에 대한 변경계약 체결
용도전환 등의 사유로 임대차목적물 추가에 따른 월임대료 증액 반영

2021.05.20
금사셀프 주유소 등 15개 주유소 매매계약 체결
-

2021.05.26

현대오일뱅크 책임임대차계약에

대한 변경계약

체결

용도전환 등의 사유로 임대차목적물 추가에 따른 월임대료 증액 반영

2021.05.28
차사랑셀프 주유소 매매계약 체결
-

2021.06.21
만수동셀프 주유소 매매계약 체결
-

2021.11.25
부동산 양해각서 체결(광교 희망주유소)
매도인: 휴세코매수인: 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사

2021.11.25
부동산 양해각서 체결 (죽전 물류센터)
매도인: 에스케이네트웍스매수인: 코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사

2022.02.25
남청라 스마트로지스틱스 매매계약 체결

매도인 : 씨엠에스컨소시엄매수인 :
코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

위탁회사명
업무범위
계약기간

자산관리회사
(주)코람코자산신탁
1. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무2. 부동산의 개발에 관한 업무3. 부동산의 임대차에 관한 업무4. 증권의 매매에 관한 업무5. 금융기관에의 예치에 관한 업무6. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분에 관한 업무7. 「부동산투자회사법」 제29조에 따른 차입에 관한 업무8. 자산관리에 관한 일반적인 업무
회사설립일로부터 청산등기일까지

일반사무수탁회사
㈜국민은행

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무(단, 제1, 2호의 경우 명의개서 대리인을 별도로 두지 않거나 주식을 전자등록하기 전의 경우에 한함)

2. 주식의 발행에 관한 업무

3. 주식 상장 관련 업무

4. 운영에 관한 사무

5. 계산에 관한 사무

6. 세무에 관한 업무

7. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시, 국토교통부 보고 업무

8. 해산 및 청산 업무

9. 제1호 내지 제8호의 부수업무

영업인가일로 부터 5년또는 계약 해지일까지

자산보관회사
NH투자증권(주)
1. 증권의 보관 및 관리2. 현금의 보관 및 관리3. 해산(청산)관련 업무
계약체결일로부터2025년 5월 31일까지또는 중도 해지시까지

교보자산신탁(주)
1. 부동산의 보관2. 부동산의 매각 및 처분 등에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리3. 해산(청산)관련 업무
계약체결일로부터 청산등기일또는 중도 해지시까지

4. 집합투자업자

(주)코람코자산신탁은「부동산투자회사법」에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 집합투자업자로서 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
주식회사 코람코자산신탁

영문명
Koramco REITs Management and Trust Co., Ltd.

대표자
정준호

본점 사업자등록번호
107-86-07628

본사 주소
서울시 강남구 삼성로 511, 4층(삼성동, 골든타워)

본사 전화번호
02-787-0000

본사 팩스번호
02-787-0120

인터넷 홈페이지 주소
https://www.koramco.co.kr

기업규모
대기업

결산월
12월

업종명
부동산관련서비스, 부동산업, 부동산신탁, 자산관리, 부동산매매

회사설립일
2001년 10월 24일

임직원수(명)(주2)
221명

(주1) 자세한 사항은 "제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항_1. 집합투자업자에관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.

(주2) 2021년말 기준

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 (주)코람코자산신탁과 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, (주)코람코자산신탁의 자산운용전문인력은 다음과 같습니다.

성 명

직책
출생연도

최종학력(전공)

주요경력

윤장호
상무
1970년
석사(부동산금융 및 경제학)

- 교보리얼코

- 삼성물산

장성권
이사
1976년
학사(건축학)

- Cushman & Wakefield - 중앙디자인

김한얼
차장
1982년
학사(독문학)

- 삼성에스원- SAMS

이정주
차장
1980년
석사(건축학)

- 메이트플러스- 유진기업

김태현
차장
1984년
학사(건축공학)

- 주식회사젠스타- (주)포스코오앤엠

박진석
과장
1987년
학사(부동산학)
- 에스엔아이코퍼레이션

오진석
과장
1989년
석사(부동산학)
- 코람코자산신탁

(주1) 상기인력은 증권제출일 현재「부동산투자회사법」제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력에 해당됩니다.

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조 현황당사는 위탁관리부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목상 회사입니다. 그러나 부동산투자회사는「부동산투자회사법」상 내부기관으로 주주총회와 이사회를두어야 하고 그 역할과 권한이「부동산투자회사법」 및 당사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획입니다. 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 당사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

의사결정 구조.jpg
의사결정 구조

나. 이사회에 관한 사항(1) 이사회 구성

(기준일 :
2022년 02월 25일
)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원여부
상근여부
담당업무
주요경력
재직기간
임기만료일

이성균
남
1959년 01월
대표이사
사내이사
비상근
대표이사
1982 서울대학교 경영학과 졸업1993년 美위스콘신대 이학 석사 졸업2002~2019 코람코자산신탁 준법감시인
2020.06.12 ~ 현재
2023년 06월 12일

이세중
남
1977년 05월
이사
기타비상무이사
비상근
이사
2001 서울대학교 법학과 졸업2007 서울시립대학교 세무대학원 졸업2007~현재 법무법인(유한) 광장 파트너변호사
2020.06.12 ~ 현재
2023년 06월 12일

도병운
남
1974년 12월
이사
기타비상무이사
비상근
이사
1997 장안대학교 행정학과 졸업2013~현재 법무법인(유한)세한 실장
2020.06.12 ~ 현재
2023년 06월 12일

장선균
남
1978년 01월
감사
기타비상무이사
비상근
내부감사
2004 한양대학교 경영학부 졸업2012~2018 신우회계법인 공인회계사2018~현재 삼목세무회계 공인회계사
2020.02.21~현재
2023년 02월 21일

「부동산투자회사법」

제14조 (이사의 자격 등)① 부동산투자회사의 이사에 관하여는 제7조를 준용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 위탁관리 부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.

1. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제133조제3항에 따른 특별관계자를 말한다. 이하 같다)

2. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람

3. 이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 부동산투자회사의 이사로 선임된 사람이 제1항 또는 제2항(위탁관리 부동산투자회사의 이사인 경우만 해당한다)에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 밝혀진 경우에는 당연히 해임된다. <개정 2020. 6. 9.>

④ 제3항에 따라 해임된 이사가 해임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 아니한다.

⑤ 이사의 직무에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2010. 4. 15.]

제7조 (발기인)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 부동산투자회사의 발기인이 될 수 없다. 이 경우 외국인 또는 외국의 법령에 따라 설립된 법인 중 해당 국가에서 다음 각 호의 어느 하나와 동일하거나 유사한 사유에 해당하는 자도 또한 같다. <개정 2015. 6. 22., 2016. 1. 19.>

1. 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인

2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

3. 이 법 또는 「공인중개사법」, 「부동산 거래신고에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 「형법」 제214조부터 제224조까지 및 제347조, 제347조의2, 제348조, 제348조의2, 제349조부터 제359조까지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 금융 관련 법률(이하 이 조에서 "관련법률"이라 한다)에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 면제된 후 5년이 지나지 아니한 자

4. 이 법 또는 관련법률에 따라 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자

5. 이 법 또는 관련법률에 따라 영업의 허가ㆍ인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임직원이었던 자(그 허가ㆍ인가 또는 등록 등의 취소 사유의 발생에 관하여 직접적인 책임이 있거나 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자만 해당한다)로서 해당 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 지나지 아니한 자

6. 이 법 또는 관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 지나지 아니한 자

제14조의2 (감사의 자격 등)① 부동산투자회사의 감사는 「공인회계사법」에 따른 공인회계사이어야 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.

1. 제7조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람

2. 「공인회계사법」에 따라 업무정지 기간 중에 있는 회계법인에 소속된 사람

3. 「공인회계사법」에 따라 직무정지 기간 중에 있는 사람

4. 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 감사의 해임 및 직무에 관하여는 제14조 제3항부터 제5항까지의 규정을 준용한다.

제14조의3 (법인이사 및 감독이사의 선임)① 위탁관리 부동산투자회사는 제22조의2에 따라 해당 위탁관리 부동산투자회사의 자산 투자ㆍ운용 업무를 위탁하는 자산관리회사인 이사(이하 "법인이사"라 한다)와 감독이사를 정관으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다. 이 경우 법인이사와 감독이사를 두는 부동산투자회사에는 제14조 및 제14조의2에 따른 이사와 감사를 두지 아니한다.

② 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 법인이사와 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 1인과 감독이사 2명 이상을 선임하여야 한다.

[본조신설 2012. 12. 18.]

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 사업목적
당사는 2019년 12월 10일 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 명목상 회사로서, 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산 및 부동산 관련 증권의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 일반 투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산 및 부동산 관련 증권에 대한 분산투자를 통해 단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다. 다만, 당사가 추구하는 투자목적 또는 성과목표가 반드시 달성된다는 보장이 없다는 사실을 유의하시기 바랍니다.
나. 회사의 설립취지

당사는 위탁관리부동산투자회사로 금번 상장 추진을 통해 투자자들에게 안정적인 부동산간접투자의 기회를 제공함과 동시에 다음과 같은 사항들을 목표로 설립되었습니다.1) 대한민국 상장리츠의 활성화를 통한 일반인들의 부동산 간접투자 기회 제공2) 부동산시장과 자본시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화3) 부동산 시장의 투명화ㆍ선진화의 유도4) 부동산의 유동화, 증권화의 활성을 통한 부동산 경기회복

다. 정관상 목적 사업

당사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]
제2조(목적)

① 회사는「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목의 위탁관리부동산투자회사로서, 그 자산을 「부동산투자회사법」 등 관련 법령에 따라 다음 각호의 1에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 및 이에 부수 또는 관련되는 업무 기타 「부동산투자회사법」 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 1에 해당하는 방법으로 투자,운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 「부동산투자회사법」이 정하는 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 「부동산투자회사법」이 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 「부동산투자회사법」이 정한 방법에 따른 대출, 예치

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

당사는 2019년 설립 이후 취득한 부동산 자산(보고서 작성일 현재 전국 168개 주유소)에 대하여 주유소 내 주유판매업(세차 및 편의점 운영 포함) 운영임차인, 차량경정비업 임차인 및 기타 임차인(QSR 등)들로 구성하여 해당 임차인들로부터 임대료 수취를 통해 수익을 창출하고 보유부동산 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다.

(단위: ㎡)

No.
구 주유소명
신 주유소명(주1)
주소
대지면적
부대시설 현황

세차(주2)
편의점(주2)
차량경정비(주3)
QSR(주4)

1
고속
고속셀프
서울특별시 강동구 둔촌동 600-1
1,322
O
O
-
-

2
명일
명일셀프
서울특별시 강동구 명일동 305-51
662
-
-
-
O

3
해바라기(서울강서)
강서제일셀프
서울특별시 강서구 화곡동 20-1 외 1필지
1,140
O
O
O
-

4
장호
장호셀프
서울특별시 광진구 자양동 677-5
1,349
O
-
O
-

5
대명
대명셀프
서울특별시 광진구 화양동 302-13
1,299
O
O
-
-

6
순환도로
금천제일
서울특별시 금천구 독산동 900-4
525
O
-
-
-

7
하계
하계
서울특별시 노원구 하계동 243-3
1,072
O
-
-
-

8
흑석동
흑석동셀프
서울특별시 동작구 흑석동 9-46
1,140
O
-
-
O

9
아리랑
아리랑
서울특별시 성북구 정릉동 113-61
850
O
-
-
-

10
북악
북악셀프
서울특별시 성북구 정릉동 428
1,455
O
-
-
-

11
서원
서원
서울특별시 송파구 가락동 146-6 외 1필지
701
O
-
-
-

12
올림픽
올림픽셀프
서울특별시 송파구 오금동 4 외 3 필지
1,644
O
O
O
-

13
SKOK(서울양천)
양천
서울특별시 양천구 목동 122-2외 1필지
1,827
O
O
O
-

14
남부(신월)
남부순환셀프
서울특별시 양천구 신월동 525-1
2,309
O
O
-
O

15
윈윈
영등포제일셀프
서울특별시 영등포구 대림동 667-9
757
O
-
O
-

16
강변(용산)
강변현대
서울특별시 용산구 청암동 168-36 외 3필지
1,570
O
-
O
-

17
SK흥국
한남동
서울특별시 용산구 한남동 726-370
1,022
O
O
O
-

18
재동
재동
서울특별시 종로구 경운동 96-18
548
-
O
-
-

19
독립문
독립문
서울특별시 서대문구 홍제동 103-9 외 1필지
896
-
O
-
-

20
레이디스
화정2호셀프
경기도 고양시 덕양구 화정동 695-1
658
O
-
-
-

21
유공판매
장항IC셀프
경기도 고양시 일산동구 장항동 541
1,624
O
-
O
-

22
유공(고양)
탄현셀프
경기도 고양시 일산서구 덕이동 260-3
906
O
-
-
-

23
새광주
새광주셀프
경기도 광주시 쌍령동 113-8
1,442
O
-
-
-

24
토평
토평1호셀프
경기도 구리시 토평동 989
1,485
O
O
O
-

25
김포
김포셀프
경기도 김포시 북변동 800
1,605
O
O
O
-

26
강변(남양주)
강변셀프
경기도 남양주시 삼패동 604 외 1필지
1,355
O
-
-
-

27
SK상동
상동셀프
경기도 부천시 상동 499-6
1,093
O
O
-
-

28
중동대로
중동대로셀프
경기도 부천시 약대동 192-3
2,000
O
O
O
-

29
분당
서현셀프
경기도 성남시 분당구 분당동 130
1,000
O
-
-
-

30
수내동
수내동
경기도 성남시 분당구 수내동 86
2,151
O
-
O
-

31
이매동
이매동셀프
경기도 성남시 분당구 이매동 88-1 외 1필지
1,558
O
O
O
-

32
남문
남문
경기도 성남시 수정구 태평동 6536-1 외 4필지
328
-
-
-
-

33
영통제일
영통제일셀프
경기도 수원시 영통구 매탄동 540-5
1,246
O
-
O
-

34
송죽동
송죽현대셀프
경기도 수원시 장안구 송죽동 200-5 외 1필지
1,519
O
-
-
O

35
장안(경기수원)
경수대로
경기도 수원시 장안구 영화동 104-28
4,789
O
-
O
-

36
북수원
북수원셀프
경기도 수원시 장안구 율전동 114-3
2,038
O
O
O
-

37
천천
천천현대셀프
경기도 수원시 장안구 천천동 521
1,409
O
O
O
-

38
군자
군자셀프
경기도 시흥시 거모동 1770-12
805
O
O
-
-

39
목감
목감
경기도 시흥시 목감동 202-7 외 2필지
5,739
O
O
O
-

40
안산공원
안산공원셀프
경기도 안산시 단원구 고잔동 779-1
1,983
O
O
O
-

41
신도시(경기안산)
신도시셀프
경기도 안산시 상록구 월피동 445-5
1,107
-
O
-
-

42
제이
제이셀프(주5)
경기도 안산시 단원구 선부동 1076-16
1,329
-
-
-
-

43
동양
동양
경기도 안산시 단원구 신길동 1743
1,051
O
O
-
-

44
중앙(경기안산)
안산중앙
경기도 안산시 단원구 와동 852 외 1필지
882
O
O
-
-

45
반월
반월셀프
경기도 안산시 상록구 일동 648 외 1필지
1,513
O
O
-
-

46
팔곡
팔곡셀프
경기도 안산시 상록구 팔곡이동 445-4
1,207
O
O
-
-

47
안평
안성TG
경기도 안성시 공도읍 진사리 1-16 외 9필지
2,156
O
O
-
-

48
새관양
관양현대셀프
경기도 안양시 동안구 관양동 1466-3 외 2필지
995
O
O
-
-

49
비산
비산현대셀프
경기도 안양시 동안구 비산동 576-13
4,766
O
-
O
O

50
호계
호계현대셀프
경기도 안양시 동안구 호계동 1006-7
866
O
-
-
-

51
석수동
석수현대셀프
경기도 안양시 만안구 석수동 259-1
2,336
O
O
O
-

52
목련
목련
경기도 안양시 만안구 석수동 319-3 외 1필지
1,658
O
-
O
-

53
드림셀프
드림셀프
경기도 양주시 광사동 659-3
1,411
O
-
-
-

54
원동
오산셀프
경기도 오산시 원동 513
1,413
O
O
-
-

55
동백스카이
동백스카이셀프
경기도 용인시 기흥구 상하동 639-1
2,883
O
-
O
-

56
구갈S/S
기흥현대셀프
경기도 용인시 기흥구 구갈동 270-1
868
O
-
O
-

57
기흥톨게이트
기흥TG셀프
경기도 용인시 기흥구 농서동 267-2 외 1필지
995
O
O
O
-

58
용인행복
용인현대셀프
경기도 용인시 처인구 남동 404-2
1,498
O
-
O
-

59
일석삼조
마평현대셀프
경기도 용인시 처인구 마평동 533-7
1,314
O
-
-
-

60
백암
백암
경기도 용인시 처인구 백암면 근곡리 690-2
986
O
-
-
-

61
SK고속(용인)
수지현대셀프
경기도 용인시 수지구 상현동 373-3 외 1필지
1,022
O
O
O
-

62
클린파워
성복현대
경기도 용인시 수지구 성복동 54-6
1,084
O
O
-
-

63
죽전
죽전현대셀프
경기도 용인시 수지구 죽전동 889
1,435
O
-
-
O

64
SKTG
용인IC셀프
경기도 용인시 처인구 유방동 245
1,745
O
O
O
-

65
둔전
둔전셀프
경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 52-1 외2필지
1,304
O
O
-
-

66
민락
민락셀프
경기도 의정부시 용현동 2-1 외 3필지
1,413
O
O
O
-

67
한일
이천제일셀프
경기도 이천시 대월면 사동리 382-5 외 1필지
3,681
O
-
O
-

68
SK교하
교하
경기도 파주시 문발동 549-2
1,427
O
-
O
-

69
중리(경기평택)
서동대로
경기도 평택시 오성면 죽리 10-1
1,246
O
O
-
-

70
경기
송탄제일셀프
경기도 평택시 장당동 477-2 외 1필지
1,173
O
O
-
-

71
포천대로
포천대로셀프
경기도 포천시 소흘읍 이동교리 338-30
1,801
O
O
-
-

72
삼성(반월리)
동탄제일
경기도 화성시 반월동 539-1
1,224
O
O
-
-

73
봉담톨게이트
봉담IC셀프
경기도 화성시 봉담읍 동화리 357-1 외 1필지
1,382
O
O
O
-

74
SK프리미엄
프리미엄셀프
경기도 화성시 석우동 3-6
1,676
O
O
O
-

75
우영
효행로셀프
경기도 화성시 안녕동 39-1
415
-
O
-
-

76
21세기(경기화성)
향남현대
경기도 화성시 향남읍 제암리 286-4
2,031
O
-
-
-

77
유화(인천)
유화셀프
인천광역시 계양구 효성동 206-3 외 3필지
1,745
O
O
O
-

78
SK인천
인천셀프
인천광역시 미추홀구 도화동 53-1
1,582
O
-
-
-

79
장미(인천남주)
미추홀셀프
인천광역시 미추홀구 주안동 1468
1,062
O
O
-
-

80
공단2
공단2
인천광역시 남동구 고잔동 673-10
3,636
O
O
O
-

81
공단1
공단1
인천광역시 남동구 남촌동 624
3,302
O
O
O
-

82
공단(인천부평)
부평공단셀프
인천광역시 부평구 갈산동 181-8
1,827
O
-
O
-

83
부평
산곡셀프
인천광역시 부평구 산곡동 411-16
1,292
O
O
O
-

84
SK서인천
서인천셀프
인천광역시 서구 연희동 711-4 외 1필지
1,660
O
-
O
-

85
인천대교
인천대교
인천광역시 연수구 동춘동 913-4
2,798
O
O
O
-

86
송도행복
송도셀프
인천광역시 연수구 송도동 158-4
1,783
O
-
O
O

87
송도역
송도역
인천광역시 연수구 옥련동 304-6 외 4필지
2,105
O
O
-
-

88
SK신공항
신공항
인천광역시 중구 운서동 2797-1 외 2필지
1,732
O
O
O
-

89
영종행복
영종셀프
인천광역시 중구 중산동 1878-4
1,975
O
O
-
O

90
샘터
샘터
강원도 강릉시 연곡면 방내리 187-18
4,135
-
-
-
-

91
삼천리
삼천리
강원도 속초시 조양동 1534-1
1,231
O
-
-
-

92
SK평원
평원현대
강원도 원주시 평원동 184-3
1,191
O
-
-
-

93
신철원
신철원
강원도 철원군 갈말읍 지포리 38-4
1,802
O
-
-
-

94
춘천제일
춘천제일
강원도 춘천시 석사동 970
1,442
O
-
-
-

95
개나리
개나리셀프
강원도 춘천시 석사동 818-6 외 1필지
1,484
O
O
O
-

96
동광(강원춘천)
춘천
강원도 춘천시 후평동 753-6
1,316
O
-
-
-

97
보령고속
현대보령셀프
충청남도 보령시 내항동 374
780
O
-
-
-

98
잠홍
잠홍셀프
충청남도 서산시 잠홍동 752-1
1,168
O
O
-
-

99
대성(충남아산)
아산셀프(주5)
충청남도 아산시 풍기동 474
3,248
-
-
O
-

100
천안푸른
천안푸른
충청남도 천안시 동남구 봉명동 146-2
1,696
O
-
-
-

101
쌍용대로
쌍용대로셀프
충청남도 천안시 동남구 봉명동 204-29
891
O
-
-
-

102
대양
대양셀프
충청남도 천안시 서북구 쌍용동 394-10 외 1필지
2,407
O
-
O
O

103
SK홍성
옥암
충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 227
2,660
O
-
O
-

104
조양(충북체천)
조양
충청북도 제천시 천남동 30-3 외 3필지
4,886
O
-
-
-

105
SK제천
제천대로셀프
충청북도 제천시 청전동 125-12
1,383
O
O
-
-

106
보라매
보라매
충청북도 청주시 상당구 방서동 45-26
801
O
-
-
-

107
수동
수암골셀프
충청북도 청주시 상당구 수동 448-1
1,062
O
-
-
-

108
동서(충북청주)
동서셀프
충청북도 청주시 상당구 지북동 206-3
1,461
O
-
-
-

109
서원경
서원경
충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1614 외 1필지
1,824
O
-
O
-

110
AUTO TOWN
교대셀프
충청북도 청주시 서원구 분평동 246-3
3,164
O
-
O
-

111
동남
대덕
대전광역시 대덕구 상서동 442-2 외 1필지
2,235
O
O
-
-

112
공단(대전대덕)
4공단
대전광역시 대덕구 신일동 1684
1,500
O
O
O
-

113
럭키(대전대덕)
럭키셀프
대전광역시 대덕구 오정동 60-17 외 2필지
818
O
-
-
-

114
동원(대전동삼)
동원
대전광역시 동구 삼정동 95
1,094
-
-
-
-

115
셀프스토리(SK푸른)
홍도셀프
대전광역시 동구 홍도동 11-25 외 4필지
1,892
O
O
O
-

116
SK대전청사
대전청사셀프
대전광역시 서구 둔산동 1161
1,671
O
O
O
-

117
노은
노은
대전광역시 유성구 노은동 534-11 외 1필지
1,323
O
O
O
-

118
대전첨단
첨단
대전광역시 유성구 신성동 160-1 외 3필지
1,827
O
-
-
-

119
스마트
스마트셀프
대전광역시 유성구 원촌동 49-3
1,045
O
-
-
-

120
SK세종
세종관문셀프
대전광역시 유성구 하기동 511-1
2,552
O
-
-
O

121
대전
중앙로셀프
대전광역시 중구 대흥동 522-1
2,835
O
-
O
O

122
중촌
중촌셀프
대전광역시 중구 선화동 155-8 외 2필지
1,005
O
-
-
-

123
구봉산(장미)
구봉산셀프
전라남도 여수시 여서동 179-5 외 8필지
1,232
O
-
-
-

124
산북
산북
전라북도 군산시 산북동 1055 외 1필지
3,806
O
-
-
-

125
이리
이리
전라북도 익산시 팔봉동 848-1 외 1필지
2,998
O
-
-
-

126
하남제일
하남제일
광주광역시 광산구 도천동 295-1 외 2필지
3,477
O
O
-
-

127
장덕
장덕셀프
광주광역시 광산구 장덕동 85-3
1,019
O
-
-
-

128
SKOK(광주북동)
동천마을셀프
광주광역시 북구 동림동 885-12
1,698
O
O
O
-

129
양산(신)
양산
광주광역시 북구 양산동 610-17
1,044
O
O
-
-

130
sk용두셀프
빛고을로셀프
광주광역시 북구 용두동 1043-1
1,586
O
-
-
-

131
행복날개
베스트현대셀프
광주광역시 서구 치평동 202-15 외 3필지
884
O
O
-
-

132
고현
고현셀프
경상남도 거제시 고현동 963-4
1,653
O
O
-
-

133
SK도움아주
조선해양
경상남도 거제시 아주동 246-7
1,202
O
O
-
-

134
김해신도시 Self
김해대로셀프
경상남도 김해시 삼계동 1492-1
1,002
O
-
-
-

135
유통단지(부산)
장유대로셀프
경상남도 김해시 신문동 524-3
1,471
O
-
O
-

136
SK밀양
밀양현대
경상남도 밀양시 삼문동 358-110
1,497
O
-
O
-

137
SK삽량
양산대로
경상남도 양산시 상북면 소토리 563
1,850
-
-
-
-

138
SK진주 Self
진주셀프
경상남도 진주시 평거동 194-2 외 1필지
1,163
O
O
O
-

139
극동 Self
극동셀프
경상남도 창원시 마산회원구 석전동 270-32
2,082
O
O
-
-

140
녹원
녹원
경상남도 창원시 진해구 용원동 1237
1,032
O
-
-
-

141
터미널
마산현대
경상남도 창원시 마산회원구 합성동 132-3 외 1필지
2,993
O
-
O
-

142
거북
거북셀프
경상남도 통영시 북신동 663-8
2,488
O
-
-
-

143
SK경산
진량현대
경상북도 경산시 진량읍 신상리 1083 외 2필지
1,600
-
O
O
-

144
새화랑
새화랑
경상북도 경주시 동천동 936
2,391
O
O
O
-

145
하이웨이 Self
하이웨이셀프
경상북도 구미시 오태동 163-5 외 2필지
1,448
O
O
-
-

146
가산IC
가산IC셀프
경상북도 칠곡군 가산면 천평리 4
2,393
-
O
-
-

147
포항제일
포항제일
경상북도 포항시 북구 대신동 949-3 외 2필지
1,907
O
-
O
-

148
포항 Self
포항셀프
경상북도 포항시 남구 대잠동 948-6
1,161
O
O
-
-

149
대잠
대잠셀프
경상북도 포항시 남구 대잠동 98-59
1,694
O
-
O
-

150
영일대
영일대셀프
경상북도 포항시 북구 두호동 1087-2
1,257
O
-
O
-

151
법원앞
법원앞셀프
경상북도 포항시 북구 장성동 1370-8
1,693
O
-
-
O

152
열린
열린
경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 379-1
2,141
-
-
-
-

153
독도랑우리랑 Self
포항나루끝셀프
경상북도 포항시 북구 우현동 142-20
976
O
-
-
-

154
인덕
인덕
경상북도 포항시 남구 인덕동 85-2
1,870
-
-
-
-

155
송현 Self
송현셀프
대구광역시 달서구 성당동 830-27 외 1필지
1,546
O
-
O
-

156
남대구IC Self
남대구IC셀프
대구광역시 달서구 월성동 210 외 1필지
2,216
O
O
-
-

157
공단제일
공단제일
대구광역시 달서구 호산동 720-2
2,140
O
-
O
O

158
중앙 Self
중앙셀프
대구광역시 북구 복현동 375-9
1,823
O
O
O
-

159
경대 Self
경대셀프
대구광역시 북구 침산동 13-49 외 2필지
1,460
O
-
O
-

160
대성
대성
울산광역시 울주군 청량읍 상남리 624
2,596
-
-
-
-

161
SK성안 Self
함월셀프
울산광역시 중구 성안동 826-13
1,199
O
-
-
-

162
박물관
부경셀프
부산광역시 남구 대연동 574-2
3,224
O
-
-
-

163
명성
우암로셀프
부산광역시 남구 우암동 184-348
1,324
O
-
-
-

164
SK동래
동래(주5)
부산광역시 동래구 온천동 504-3 외 1필지
1,353
-
-
O
-

165
강변
낙동로
부산광역시 사상구 삼락동 409-1 외 2필지
1,864
O
O
O
-

166
괴정제일
괴정제일셀프
부산광역시 사하구 괴정동 273-3 외 1필지
746
O
-
-
-

167
SK Self
연산셀프
부산광역시 연제구 거제동 1-1 외 1필지
4,017
O
-
O
O

168
행복가득 Self
반송대로셀프
부산광역시 해운대구 반송동 15-9
1,188
O
-
O
-

합 계
168개 주유소
283,846
151개 입점
74개 입점
71개 입점
14개 입점

(주1) 2020년 06월 01일부로 소유권 이전 후, 현대오일뱅크가 주유판매업 관련 임대차를 개시하며 주유소 상호명을 변경하였습니다.

(주2) 현대오일뱅크는 주유판매업 외 세차 및 편의점 시설을 운영합니다.

(주3) 에스케이네트웍스가 임차하여 "스피드메이트" 브랜드로 운영합니다.

(주4) Quick Service Restaurant의 약자로 맥도날드, 버거킹 등이 임차하여 운영합니다.

(주5) 아산셀프, 제이셀프, 동래 주유소는 용도를 전환하고 하이프라자가 전차하여 "LG베스트샵" 브랜드로 전재매장을 운영(예정)합니다.

가. 신규 투자 대상

금번 당사의 주주배정 후 실권주 일반공모를 통해 조달된 자금과 차입금, 기보유 현금을 사용하여 인천광역시 서구에 위치한 물류센터(이하 "남청라 물류센터")을 매입하여 운용할 예정입니다.

당사가 금번 신규 매입 예정인 부동산의 예상 매출액은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
기간
임대수익
관리비수익
합계

제4기
2021.12.01~2022.05.31
1,582
83
1,665

제5기
2022.06.01~2022.11.30
8,384
498
8,882

제6기
2022.12.01~2023.05.31
8,834
498
9,332

제7기
2023.06.01~2023.11.30
8,834
498
9,332

제8기
2023.12.01~2024.05.31
8,967
498
9,465

제9기
2024.06.01~2024.11.30
8,967
498
9,465

제10기
2024.12.01~2025.05.31
9,101
498
9,599

제11기
2025.06.01~2025.11.30
9,101
498
9,599

제12기
2025.12.01~2026.05.31
9,238
498
9,736

제13기
2026.06.01~2026.11.30
9,238
498
9,736

제14기
2026.12.01~2027.05.31
9,376
498
9,874

상기 내용과 관련된 자세한 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항_9. 집합투자기구 투자대상_나. 수익구조"의 내용을 참고하시기 바랍니다.당사는 금번 공모를 통하여 조달한 보통주 납입금
을 남청라 물류센터 매입 대금 일부로 사용할 예정입니다.
남청라 물류센터 매입을 위해 사용한 재원(부동산 취득 및 부대비용 등 포함)의
내

용 및 매입금융 구조도는

하기와 같습니다.

매입 금융 구조도

자금조달 구조 - 본문.jpg
자금조달 구조 - 본문

출처 : 회사제시

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

자금 소요

부동산 매매대금
310,000
토지 및 건물

부동산 취득 부대비용
18,833
매입보수, 실사비용, 등기비용, 매입세 및 취득세 등

기타비용
2,131
신탁 및 대출 관련비용, 증권사 수수료, 등기비용 등

합계
330,965
-

재원 조달

보유 현금
16,327
-

임대보증금
9,637
임대보증금

차입금
190,000
담보부 선순위대출

유상증자
115,000
금번 유상증자 모집 금액

합계
330,965

출처 : 회사제시

나. 투자 대상 상세

(1) 부동산 현황

구분
내용

소재지
인천광역시 서구 원창동 394-20 일원

사용승인(예정)일
2022년 03월 22일

용도지역
준공업지역, 제1종지구단위계획구역

주용도
창고시설

대지면적
44,480.40㎡ (13,457.74평)

연면적
139,953.97㎡ (42,336.08평)

규모
B1 / 7F

건폐율
49.91%(법정 50%)

용적률
239.76% (법정 300%)

타입
상온(66%), 저온(34%)

조감도

남청라 조감도.jpg
남청라 조감도

임차인
쿠팡

임대면적
118,261㎡(35,774.61평)

감정평가기관
나라감정평가법인

감정평가기준일
2022년 02월 28일

감정평가액
330,950,000,000원

취득 Cap. Rate
5.15%

서울 근교 수도권 물류센터 핵심 권역인 동남권역(용인, 이천)을 중심으로 개발 규제가 강화됨에 따라 비교적 제한이 적은 서부 및 인천 권역을 중심으로 물류센터 신규 개발이 활발히 이루어지는 권역입니다. 동 사업부지는 인천국제공항고속도로 및 제2경인 고속도로, 제 2순환 고속도로를 이용하여 서울 지역에 신속하게 접근이 가능한 우수한 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

남청라 물류센터 교통인프라.jpg
남청라 물류센터 교통인프라

또한 2025년 개통 예정인 연륙교 개발(상기①) 및 2026년 개통 예정인 수도권 제2순환고속도로(상기②) 및 이 예정되어 있어 수도권 핵심지와 연계가 강화될 예정입니다.
(2) 사업지 분석① 사업지 위치 분석글로벌 상업 부동산 서비스기업인 Cushman&Wakefield가 작성한 시장실사보고서에 따르면 동 사업지가 입지한 서부권의 공급은 인천항 배후 물류단지, 인천공항 물류단지, 인천터미널 물류단지, 김포고촌 물류단지 및 부천오청 물류단지 총 5개 물류단지를 중심으로 공급되었습니다. 현재 5개 물류단지 중 4개 단지는 개발부지 부족 등으로 공급이 중단된 상황으로 동 사업지가 위치한 인천항 배후 물류단지가 서부권 유일한 신규 공급 가능 지역입니다.인천항 배후 물류단지를 세부적으로 인천터미널/북항/남항&아암 물류단지 등 총 3개 권역으로 나누어 볼 수 있습니다. 동 사업지가 입지한 북항배후단지는 원창동 부지 내 물류센터 개발이 지속되며 인천내 공급을 주도하고 있습니다.특히 2020년까지 인천 내 공급된 물류센터 중 연면적 3천평 이상 규모의 물류센터는 인천 공급량의 15% 수준이며, 이중 73%가 10년 이상 노후 자산으로 임차인의 임대 물건 선택의 폭이 매우 협소하여 남청라 물류센터는 임차인 확보에 유리할 것으로 예상됩니다. ② 주요 거래 사례
최근 기준금리는 2021년 11월 25일 1.00%로 25bp 상승, 이후 2022년 01월 14일 1.1.25%로 25bp 상승하는 모습을 보였으며 견고한 수요가 뒷받침되는 물류 자산에 대한 투자 경쟁이 심화되고 있습니다. 이커머스와 빠른 배송 성장의 폭발적인 성장세로 임차 리스크를 지는 선매입 사례도 지속적으로 관측되고 있습니다.

[물류센터 최근 주요 거래 사례]

지역
당 사업지
안산
인천
인천
인천

이름
남청라 물류센터
G 물류센터
A 물류센터
H 물류센터
T 물류센터

거래시기
2022.1Q
2021.2Q
2021.3Q(E)
2021.2Q
2021.2Q

창고유형
복합
복합
복합
복합
복합

준공연도
2022.1Q(E)
2021
2021.10(E)
2021.04
2021.04

연면적(평)
42,336
33,311
73,566
44,804
24,404

매각가 (백만원)
310,000
320,000
614,800
402,000
152,000

매각단가 (천원/평)
7,322
9,606
8,357
8,972
6,230

비고
선매입
선매입
선매입
선매입
선매입

출처:Cushman&Wakefield
시장실사보고서

[물류센터 최근 주요 거래 사례(계속)]

지역
용인
안성
용인
김포
안산

이름
B 물류센터
L 물류센터
D 물류센터
M 물류센터
H 물류센터

거래시기
2020.3Q
2020.1Q
2019.4Q
2019.4Q
2019.2Q

창고유형
복합
복합
복합
복합
복합

준공연도
2020
2018
2019
2019
2019

연면적(평)
13,018
14,145
15,009
13,188
72,281

매각가 (백만원)
94,000
94,000
118,000
78,600
420,000

매각단가 (천원/평)
7,221
6,645
7,862
5,960
5,811

비고
-
-
-
-
-

출처:Cushman&Wakefield
시장실사보고서

최근 공급 물건 중 복합물류센터 비중이 높으며, 주로 만평 이상 대형 물건이 저온 단독 대비 임대에 유리하고 상온 단독 대비 수익성이 높아 A급지에 물건 선점 및 매입가 절감을 위한 선매입 추세가 두드러지고 있습니다. 글로벌 상업 부동산 서비스기업인 Cushman&Wakefield 에 따르면 남청라 물류센터는 서부권 핵심지 선매입건으로 2021년 인천에서 거래된 물건 평균 거래가인 8백만원/평 대비 0.7백만원/평 낮게 거래한 물건입니다.

[서부권 핵심지 Cap. rate 추이]

cap rate 수정_본문.jpg
cap rate 수정_본문

출처:Cushman&Wakefield
시장실사보고서

또한 Cushman&Wakefield 리서치에 따르면 최근 거래된 핵심 권역의 신축 물건은 약 3%의 Cap. rate를 보이고 있습니다. 일반적으로 저온물류센터의 Cap. rate가 상온 대비 높게 형성되나, 최근 거래된 저온 물류센터의 Cap. rate는 3.80%를 기록하였으며, 시장의 거래 추이를 볼 때 본 건의 Cap. rate는 적정한 수준으로 판단됩니다.다. 투자제한

1. 자산의 투자 운용에 관한 일반원칙

회사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것이며, 정관상 자산운용의 기본방침을 수립하고 있어 투자자 보호에 임하고 있습니다. 관련된 규정 및 당사 정관에 기재된 사항은 다음과 같습니다.

「부동산투자회사법」

제22조의2 (위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) (중략)

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조 (거래의 제한)

① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의

어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. <신설 2017. 3. 21., 2020. 4. 7.>

④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법 시행령」

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)

법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제 <2016. 7. 19.>

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

[정관]
제45조 (거래의 제한)① 회사는 회사의 임직원 및 그 특별관계자(자본시장법 제133조 제3항에 따른 특별관계자를 말하며, 이하 같다), 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자와 부동산투자회사법 제21조 제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 1에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

② 제1항에도 불구하고 회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의(단, 회사가 제11조에 따라 상장한 경우에는 일반결의)에 따른 주주총회의 승인을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 해할 우려가 없는 거래로서 부동산투자회사법 시행령 제34조 제1항이 정하는 거래

③ 회사가 제11조에 따라 상장한 경우 제2항 제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 회사는 부동산투자회사법 시행령 제20조에서 정하는 경우를 제외하고는 그 자산의 투자, 운용을 위탁한 자산관리회사 및 그 특별관계자와 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니된다.

2. 부동산에의 투자 및 운용

1) 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목의 위탁관리부동산투자회사로서, 그 자산을 「부동산투자회사법」 등 관련 법령에 따라 다음 각호의 1에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 및 이에 부수 또는 관련되는 업무 기타 「부동산투자회사법」 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

2) 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 1에 해당하는 방법으로 투자·운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 「부동산투자회사법」이 정하는 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 「부동산투자회사법」이 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 「부동산투자회사법」이 정한 방법에 따른 대출, 예치

한편, 당사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 이사회를 통하여 이루어질 것이며「부동산투자회사법」제24조 및 동법 시행령 제26조에 의거하여 부동산을 취득한 후 동 규정 및 시행령에서 정하는 기간 이내에는 이를 처분할 수 없습니다. 다만, 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우에는 그러하지 아니합니다. 또한 부동산투자회사는 매분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 합니다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 합니다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은「부동산투자회사법」제25조 및 같은 법 시행령 제27조에 의합니다.

「부동산투자회사법」

제24조(부동산의 처분에 대한 제한 등)

① 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우

2. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우

② 부동산투자회사는 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지(제2조제4호나목에 따라 조성된 토지는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)는 해당 토지에 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 그 토지를 처분하여서는 아니 된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서(實査報告書)를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

제25조 (자산의 구성)

① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

제26조(부동산개발사업에 대한 투자)
① 제12조제1항제4호의2에 따른 총자산은 부동산개발사업에 대한 투자비율을 결의한 주주총회 개최일 전날을 기준으로 하여 직전 분기 말 현재의 대차대조표상의 자산총액을 말한다.

② 제12조제1항제4호의2에 따라 부동산개발사업에 대한 투자비율을 산정할 때 건축물을 신축하거나 재축하는 부동산개발사업의 경우에는 부동산투자회사가 소유한 토지의 가액은 총자산에는 산입하되, 부동산개발사업의 투자액에서는 제외한다.

③ 부동산투자회사가 부동산개발사업에 투자하려면 개발 대상 토지, 개발 방법, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함된 사업계획서를 작성하여 부동산투자자문회사의 평가를 거쳐야 하며, 부동산투자자문회사가 작성한 평가서를 부동산개발사업에 투자하기 1개월 전에 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

「부동산투자회사법 시행령」

제26조(부동산의 처분에 대한 제한 등)

① 법 제24조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택: 1년. 다만, 부동산투자회사가 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)을 취득하는 경우에는 정관에서 정하는 기간으로 한다.

2. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택이 아닌 부동산: 1년

3. 국외에 있는 부동산: 정관에서 정하는 기간

② 법 제24조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우를 말한다.

③ 법 제24조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 부동산개발사업을 하기 위하여 토지를 취득한 후 관련 법규의 제정ㆍ개정 또는 폐지 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하됨으로써 부동산개발사업을 수행하는 것이 곤란하다고 객관적으로 입증되어 해당 토지의 처분이 불가피한 경우

2. 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우

④ 법 제24조제3항에 따른 실사보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 해당 부동산의 현황, 거래가격 및 거래비용

2. 해당 부동산과 관련된 재무자료

3. 해당 부동산의 수익에 영향을 미치는 요소

4. 그 밖에 해당 부동산의 거래 여부를 결정하는 데에 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항

제27조(자산의 산정기준)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 법 제25조제1항 후단 및 제49조의2제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다.

1. 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.

가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액

나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「법인세법」 제51조의2제1항제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액

다. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액

2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제1조의3에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.

5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

② 법 제25조제1항 전단에 따른 현금에는 금융기관에의 예치금을 포함한다.

③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.

1. 부동산의 경우: 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가업자가 제16조에 따라 산정한 가액으로 할 수 있다.

2. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

4. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상의 금액에 의하는 방법

3. 증권에의 투자 및 운용

1) 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다.

① 특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

② 다른 회사와 합병하는 경우

③ 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

④ 회사의 권리를 행사할 때 그 적을 달성하기 위하여 필요한 경우

⑤ 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령으로 정하는 권리를 말함)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부동산투자회사법시행령 제31조 제1항이 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

⑥ 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

⑦ 부투법 시행령 제27조 제1항 제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(부투법 시행령 제27조 제1항 제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우

⑧ 그 밖에 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

2) 회사는 전 1)항 제②호부터 제④호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 전 1)항의 규정에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

3) 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령 제31조 제3항이 정하는 증권은 제외)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 전1)항 제⑤호에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득할 수 없습니다.

4) 회사는 보유하고 있는 증권이 전 3)항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 전 3)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

4. 거래의 제한1) 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 당사 정관 제45조(거래의 제한) 에 해당하는 거래를 하여서는 아니됩니다.

① 회사는 회사의 임직원 및 그 특별관계자(자본시장법 제133조 제3항에 따른 특별관계자를 말하며, 이하 같다), 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자와 부동산투자회사법 제21조 제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 1에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

2) 전 1)항에도 불구하고 회사는 전 1) 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

① 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

② 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의(단, 회사가 제11조에 따라 상장한 경우에는 일반결의)에 따른 주주총회의 승인을 받은 부동산 매매거래

③ 그 밖에 주주의 이익을 해할 우려가 없는 거래로서 부동산투자회사법 시행령 제34조 제1항이 정하는 거래

3) 회사가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제39조 제1항에 따라 상장한 경우 전2)항 제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

4) 회사는 「부동산투자회사법 시행령」 제20조에서 정하는 경우를 제외하고는 그 자산의 투자, 운용을 위탁한 자산관리회사 및 그 특별관계자와 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니된다

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략 및 위험관리

(1) 투자전략 1) 기존 투자부동산당사의 기초 투자부동산은 전국 187개 소재의 주유소로 2020년 2월 28일 기존 소유주인 에스케이네트웍스와 매매계약을 체결한 후 2020년 06월 01일 매매대금 납입 및 소유권 이전을 완료하였습니다. 이후 19개 자산을 매각하여 증권신고서 제출일 현재 소유중인 투자부동산은 전국 168개 주유소 입니다.당사는 투자부동산의 운영을 위해 현대오일뱅크 및 에스케이네트웍스와 신규로 장기임대차계약을 체결하였으며, 기존 소유주가 투자대상 부동산의 유휴공간등에 대하여 기타 임차인(QSR 업체 등)들과 체결되어있던 임대차계약 등을 승계 받았습니다 당사가 투자부동산의 주요 임차인과 체결한 임대차계약의 주요 조건은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

주요 임차인
임대차시설
임대료 조건
임대료 상승률
임대차기간
비고

현대오일뱅크
주유/세차시설, 편의점
고정임대료
임차 6년차 시점 전년대비 1.5% 1회 적용
2020.6.1~2030.5.31
(주1)

에스케이네트웍스
차량경정비(스피드메이트)
고정임대료
임차 6년차 부터전년대비 1.5% 매년 적용
2020.6.1~2030.5.31
(주1)

(주1) 임대인이 부담하는 소유와 관련하여 발생하는 재산세를 제외한 일체의 제세공과금 및 임대차목적물의 사용, 수익 및 유지, 관리에 필요한 제 비용은 임차인이 부담합니다.

당사는 2021년 12월 09일 이사회 결의를 통해 보유중인 주요소 자산 19개를 외부에 매각하기로 하였습니다.

목록
내용

양도 대상 자산
금사셀프 외 18개 주유소

양도금액
140,258,780,000원

양도목적
유형자산 처분으로 인한 보유자산 리밸런싱및 투자재원 확보

상기 거래에 대한 자세한 내용은 2021년 12월 09일 제출한 '주요사항보고서(유형자산양도결정)'을 참고하시기 바랍니다.
2) 신규 투자부동산당사는 금번 물류센터 자산 취득을 바탕으로 Mobilty Retail Platform(모빌리티 리테일 플랫폼)을 구축하고자하는 당사의 목표에 다가가고자 합니다. 당사는 안정적인 수익성 기반인 주유사업을 바탕으로 주요 거점이라는 입지를 활용한 비주유사업 역량을 확대하는 모빌리티 리테일 플랫폼을 운영하여 회사 및 리츠 투자자들의 만족을 극대화 하고자 노력하고 있습니다.이에 따라 당사는 물류센터 자산을 편입하여 수익성을 향상시켜 투자자들에게 안정적인 배당
지급을 하고자 합니다.

현재 당사 투자부동산으로 편입 예정인 남청라 물류센터는
쿠팡
(주)와
임대차계약을 체결한 상태
이며 주요 임차조건은 아래와 같습니다.

주요 임차인
임대차시설
임대료 조건
임대료 상승률
임대차기간
WALE(년)
비고

쿠팡
물류센터
고정임대료
임대료 한정 매년 1.5% 인상(2023년 12월 1일부터 인상률 적용)
2022.4.1~2027.11.30
6.58년
(주1)

(주1) 의무계약기간은 68개월이며, 임차인이 의무계약기간 종료 6개월 전 서면통지 시 60개월 연장 가능

(주2) 당사의 물류센터 취득 예정일
은

2022년
04월 28일이
며, 취득예정일을 기준으로 한 WALE을 기재하였습니다.

본 물류센터에서 발생하는 임대료 수입과 이에 따른 이자수익 등 누적현금자산이 발생하게 되며, 이러한 현금자산은 정관에서 정한 범위 내에서 유가증권 투자등에 운용할 것이며, 이사회에서 운용 방침을 정한 후 자산관리회사를 통하여 배당 및 기타의 비용지출에 지장이 없도록 운용할 계획입니다. 또한 당사는 보유 중인 자산 및 향후 매입하게 될 자산을 장기간 보유할 예정입니다. 다만 어느 자산이라도 임대차 기간이 만료되는 등 매각이 불가피한 상황이라고 판단되는 경우 관련 법률 및 규정에 따라 매각을 추진할 수 있고, 당사의 투자 판단 기준에 적합한 여타 자산이 있을 경우 기존 보유자산의 매각대금을 신규 자산 투자에 활용할 수 있습니다. 또한, 다수의 자산 중 어느 하나의 자산의 매각손실이 예상되는 경우에는 다른 운용자산과 함께 매각을 진행하는 등의 방법으로 안전성을 보강할 계획입니다.
(2) 위험 관리
1) 자산운용위험 관리계획당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험의 종류는 동 부동산의 법률적, 경제적 및 물리적 위험으로 구분되며, 당사는 부동산 매매계약서 체결 전 실사를 통하여 위험 발생 가능성을 최소하였습니다. 또한 이와 관련된 위험에 대비하여 매매계약 및 임대차계약 등에서 적극적으로 회피하도록 만전을 기할 계획이며, 당사는 아래와 같이 상기 위험사항들에 대하여 검토하였습니다.- 자산 매입 관련당사가 취득예정인 남청라 물류센터 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 거래의 적법성과 권리관계 분석 등을 통하여 그 결과를 투자대상 자산(남청라 물류센터)의 소유권 취득 과정에 반영하였습니다.- 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험 관련
당사가 취득 예정인 남청라 물류센터는 씨엠에스컨소시엄이 개발하는 부동산으로 매도인과의 부동산 선도계약을 통해 양수하였습니다.

해당 부동산 및 부동산 거래와 관련된 법률실사는 법무법인 세한에서 수행하였으며, 이러한 법률실사를 통해 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 제한하였습니다.

- 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담의 위험 관련

당사는 매입 부동산의 물리적, 기술적 위험을 최소화하기 위하여 (주)젠스타메이트에 매입대상 부동산에 대한 물리적 실사를 위탁하였습니다. 이를 바탕으로 준공 후 발견될 물리적 하자에 대해 주기적인 관리를 진행할 예정입니다.

- 임대 공실 관련당사의 투자부동산의 주요 임차인과 체결한 임대차 계약의 주요 조건은 아래와 같습니다.

[당사 투자 자산 및 주요 임차인]

구분
주요 임차인
임대차시설
임대료 조건
임대료 상승률
임대차기간
비고

기존 자산
현대오일뱅크
주유/세차시설, 편의점
고정임대료
임차 6년차 시점 전년대비 1.5% 1회 적용
2020.6.1~2030.5.31
(주1)

에스케이네트웍스
차량경정비(스피드메이트)
고정임대료
임차 6년차 부터전년대비 1.5% 매년 적용
2020.6.1~2030.5.31
(주1)

신규 자산
쿠팡
물류창고
고정임대료
임대료 한정 매년 1.5% 인상(2023년 12월 1일부터 인상률 적용)
2022.4.1~2027.11.30
(주2)

(주1) 임대인이 부담하는 소유와 관련하여 발생하는 재산세를 제외한 일체의 제세공과금 및 임대차목적물의 사용, 수익 및 유지, 관리에 필요한 제 비용은 임차인이 부담합니다.

(주2) 의무계약기간 종료 6개월 전 서면통지 시 60개월 연장 가능

당사의 기존 자산은 현대오일뱅크 및 에스케이네트웍스가 장기 임대하였으며, 신규 투자대상 자산인 남청라 물류센터는 쿠팡 주식회사가 전체 임대할 예정입니다. 쿠팡 주식회사는 임대차목적물(남청라 물류센터) 인
도예정일(2022년 04월 01일 예정)로부터 68개월(2027년 11월 30일 예정, 의무계약기간 68개월)간 임차를 진행할 예정이며,

이와 관련된 임대차계약을 체결한 상태입니다.
당사의 투자 대상 부동산 모두 장기임대차계약을 바탕으로 운영하고 있어 공실 리스크는 높지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 상기 외에도 당사는 투자부동산의 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하고, 신규 잠재임차인을 대상으로 꾸준하게 마케팅을 진행하여 모든 투자부동산에서의 공실 발생 가능성을 최소화할 계획입니다.그럼에도 불구하고, 현재 발생한 코로나19 사태 등과 같은 불가항력적 이벤트로 인해, 당사가 예기치 못한 일부 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되는 '공실 위험'에 노출될 가능성은 배제할 수 없습니다.

2) 회사 경영 및 운영 위험 관리계획- 대리인 및 이해상충위험 관련대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 정관에 반영하였으며, 각 위탁회사들과의 계약에 따라 업무의 품질 및 이해상충 여부를 관리하는 등 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사간 원활한 업무의 조정과 이해상충 소지를 줄여나갈 계획이며, 특수관계인과의 거래에 대한 내부통제규정을 통해 이해상충 위험을 방지할 계획입니다.

나. 수익구조

(1) 수익구조(가) 영업수익 추정당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 영업수익은 투자부동산의 임대차계약 및 기타 수익에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 투자부동산의 실제 운용결과에 따라 변동 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다. - 임대료 수익 : 임차인과 임대차계약에 의하여 임대료 수익을 수취할 예정이며, 신규 자산으로 발생할 기간별 임대료 수익은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
기간
임대수익
관리비수익
합계

제4기
2021.12.01~2022.05.31
1,582
83
1,665

제5기
2022.06.01~2022.11.30
8,384
498
8,882

제6기
2022.12.01~2023.05.31
8,834
498
9,332

제7기
2023.06.01~2023.11.30
8,834
498
9,332

제8기
2023.12.01~2024.05.31
8,967
498
9,465

제9기
2024.06.01~2024.11.30
8,967
498
9,465

제10기
2024.12.01~2025.05.31
9,101
498
9,599

제11기
2025.06.01~2025.11.30
9,101
498
9,599

제12기
2025.12.01~2026.05.31
9,238
498
9,736

제13기
2026.06.01~2026.11.30
9,238
498
9,736

제14기
2026.12.01~2027.05.31
9,376
498
9,874

(나) 운영비용 가정

(단위: 백만원)

구분
연간비용
지급시기
비용상승률 (연간)
비고

부동산위탁관리비
733
매 1개월
1.0%

시설위탁관리비
901
매 1개월
1.0%

임대대행수수료
351
발생 시

수선유지비
59
매 1개월
0.0%

수도광열비
5
매 1개월

기타관리비
16
매 1개월

임원보수
25
매 1개월
0.0%

감가상각비
8,181

보험료
1,292
매 12개월
1.0%
1년 선급

자산관리수수료(기본)
2,897
매 6개월

총자산×0.223%

자산관리수수료(성과)
79
발생시

배당률 6.3% 초과분×10%

자산보관수수료
43
매 1개월
0.0%

사무수탁수수료
175
매 1개월
0.0%

외부감사수수료
70
매 6개월
0.0%

세무용역수수료
40
매 6개월
0.0%

지급수수료
200
매 1개월
0.0%

재산세(토지분)
1,808
9월
5.0%
분리과세

재산세(건물분)
1,129
7월

교통유발부담금
12
10월
3.0%

도로점용료
833
6월
5.0%

간주매출부가세
112
매 3개월

이자율 1.2%

기타비용
-
발생 시

합계
18,961

(다) 영업외손익 추정투자부동산 취득 등을 위한 차입금에 대한 이자비용으로, 아래 이자율을 적용하였습니다.

구분
적용 이자율(주)

담보대출금

실유효금리 (All-in cost) 연 3.5%

(주) 대출약정서상의 이자율을 기재하였으며, 대출금액 및 대출 세부 조건등은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 _ 10. 집합투자기구의 투자위험 _ 가.일반위험_(3) 금리변동 위험"에 상세히 기재하였으니 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

이자비용 상세 추정내역은 아래와 같습니다.

단위: 백만원)

구분
금액(연간)
비고

이자비용(담보)
21,082
기존 연 2.9% (All-in cost)신규 연 3.5% (All-in cost)

이자비용(한도)
210
자본적지출을 위한 한도차입금에 대한 이자비용

이자비용(부가세)
115
4, 5기에만 발생

합계
21,407,459

(2) 추정 손익현황

(단위 : 백만원)

구분
제4기(2021.12.01~2022.05.31
제5기 (2022.06.01~2022.11.30)
제6기 (2022.12.01~2023.05.31)
제7기 (2023.06.01~2023.11.30)
제8기 (2023.12.01~2024.05.31)
제9기 (2024.06.01~2024.11.30)
제10기 (2024.12.01~2025.05.31)
제11기 (2025.06.01~2025.11.30)
제12기 (2025.12.01~2026.05.31)
제13기 (2026.06.01~2026.11.30)
제14기 (2026.12.01~2027.05.31)

영업수익
1,665
8,882
9,332
9,332
9,465
9,465
9,599
9,599
9,736
9,736
9,874

영업비용
(356)
(2,135)
(2,138)
(2,168)
(2,171)
(2,201)
(2,205)
(2,235)
(2,239)
(2,270)
(2,273)

영업이익
1,309
6,748
7,194
7,165
7,294
7,264
7,395
7,364
7,497
7,466
7,601

영업외손익
(588)
(3,297)
(3,183)
(3,183)
(3,183)
(3,183)
(3,183)
(3,183)
(3,183)
(3,183)
(3,183)

당기순이익
722
3,451
4,012
3,982
4,111
4,081
4,212
4,181
4,314
4,283
4,418

(출처 : 성지회계법인 재무실사보고서, 회사 제시자료)

금번 편입대상 자산과 관련된 추정 손익은 성지회계법인의 재무실사를 통해 추정되었으며, 제반 가정이 변경될 경우 추정 손익이 달라질 수 있으니 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.당사는 본 증권신고서(투자설명서)에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다.한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추구하는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.당사는 별도의 존속기간을 두지 않는 영속형 부동산투자회사이므로 당사에 주식에 투자하는 투자자들은 실질적으로 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다.당사는 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험 회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.
가. 일반위험

(1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 매출액(분배금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실 발생 위험이 존재합니다. 당사의 신규 투자대상 부동산인 남청라 물류센터의 경우에도 임대 수요 감소, 인근 업무시설 공급 과잉, 건물 노후화로 인한 가격 하락 등이 발생할 수 있으며, 이 경우 주식가격 하락으로 인한 투자자의 손실이 발생할 수 있습니다.또한, 당사의 투자대상 자산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험에 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.

(2) 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있으며 당사의 임대료 수익 위주의 매출구조에 불리하게 작용할 수 있습니다.

또한, 향후 당사가 보유한 부동산을 매각할 경우 매각으로부터 차익이 발생하리라고 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.(3) 금리변동 위험 등

당사가 취득 예정인 부동산은 약 2,097억원의 차입금을 사용할 예정이며 이 중 197억원은 부가가치세 납부를 위한 단기 차입금입니다. 해당 차입금의 세부 조건은 다음과 같습니다.

[차입금 내역]

(단위: 백만원)

구분
대주
만기일(기간)
이자율(%)
금액
인출방식

선순위 차입금
한국산업은행
2025.04.28(3년)
고정금리 3.2%(주1)
95,000
일시대출(담보대출) (주2)

교보생명보험(주)
2025.04.28(3년)
고정금리 3.5%
95,000

선순위 차입금 소 계 (한도대출 제외)
190,000

부가가치세 차입금
우리은행
2022.7.28(3개월)
고정금리 4.5%
19,621
(주3)

총 차입금 합 계
209,621

(주1) 대출금의 합계액의 0.9%의 금융주선수수료가 별도 부과되었으며, 금융주선수수료를 고려한 실유효금리(All-in cost)는 3.5%입니다.

(주2) 남청라스마트로지스틱스 물류센터 매입 자금 조달을 위한 목적의 차입금입니다.

(주3) 남청라스마트로지스틱스 물류센터 매입 관련하여 발생한 부가가치세 납부를 위해 단기로 조달한 차입금 입니다.

[차입금 세부조건]

(단위: 백만원)

구분
대주
대출금
대출 세부 조건

선순위 차입금
한국산업은행 (Tranche A-1)
95,000

- 실행 : 2022년 4월 28일

- 만기 : 대출실행일로부터 3년이 되는 날(2025년 4월 28일)- 용도 : 남청라스마트로지스틱스 물류센터 매매대금, 취득세 등 취득부대비용, 제반 비용(금융비용포함)등- 이자율 : Tranche A-1 대출금 - 연 3.2%, Tranche A-2 대출금 - 연 3.5%- 이자기간 : 매 3개월- 연체이자 : 약정이자율에 연 3.0% 가산- 금융주선수수료 : Tranche A-1 대출의 금융주관사로서 TrancheA-1 대주에게 금융주선수수료로서 대출금의합계액의 0.9% 상당의 금액을 대출실행일에 지급- 담보 : (1) 대주에게 1순위 우선수익권(우선수익권 한도금액은 각 대주 대출약정금의 120%)을 부여하는 내용의 부동산담보신탁계약 체결 (2) 보험금청구권 등에 대하여 1순위 공동근질권(채권최고액은 각 대주 대출약정금의 120%) 을 설정하는 보험근질권설정계약 체결 (3) 보험금수령계좌 및 선순위이자유보계좌에 대한 예금채권에 대하여 1순위 공동근질권(채권최고액은 각 대주대출약정금의 120%)을 설정하는 예금채권근질권설 정계약(보험금수령계좌, 선순위이자유보계좌) 체결- 중도상환수수료 : 1) 대출의 실행일로부터 1년 이내 - 조기상환금액의 1.0%, 2) 1)의 기간을 초과하여 대출만기일 이내 - 조기상환금액의 0.5%, 3) 2)의 기간을 초과하여 대출만기일 이내 - 조기상환금액의 0.01%

교보생명보험㈜ (Tranche A-2)
95,000

부가가치세 대출
우리은행
19,621
- 실행 : 2022년 4월 28일- 만기 : 실행일로부터 3개월이 되는 날(2022년 7월 28일) 또는 본건 부동산에 대한 부가치세가 환급된 날로부터 5영업일이 되는 날 중 먼저 도래 한 날- 용도 : 투자대상 부동산 매입 관련 건물에 관한 부가가치세 납부- 이자율 : 연 4.5%- 이자기간 : 대출만기일에 후불로 이자 지급- 연체이자 : 약정이자율에 연 3.0% 가산- 담보 : 부가가치세 환급계좌에 대하여 대주를 근질권자로 하고 대주의 대출약정금 합계액의 120%를 채권최고액으로 하는 예금채권근질권설정계약 체결

거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 증가를 야기할 수 있으며, 이는 회사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.또한, 향후 당사가 부동산 추가 매입을 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입으로 조달하고 있습니다. 따라서 당사가 담보대출을 받았거나, 향후 계획하고 있는 담보대출금의 금리가 상승할 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 만일 제2금융권으로 대출이 변경될 경우 금리 상승 가능성이 높아져 당사의 이익이 축소될 수 있으며, 이로 인해 배당가능 이익이 축소될 가능성이 존재합니다.

(4) 신용위험(부도위험) 증권신고서 제출일 현재 당사의 차입금 규모는 명목가액 기준 약 5,153억원이며, 임대 규모는 명목가액 기준 약 818억원(당사의 주요 임차인인 현대오일뱅크 및 기타임차인들의 임대보증금으로 구성) 입니다. 향후 당사가 신규 부동산을 취득할 경우에도 일정 비율의 차입을 통한 자금 조달을 진행할 수 있으며 이러한 대출이나 임대보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유 가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다.당사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차계약의 만료시 계약이 갱신되지 않거나, 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 할 수 있으며, 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있음에 유의하시기 바랍니다.(5) 배당금 변동 위험「부동산투자회사법」제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산) 하도록 규정하고 있습니다. 또한, 동법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함) 이어야 함으로써 현금성 자산을 일정규모 이상 보유할 수 있습니다. 만약 연간 최소 금액 요건 이상의 현금배당을 실시하지 못할 경우 해당 회계연도의 과세 대상 소득에서 배당금을 공제할 수 없으므로, 법인세(지방소득세 포함) 지급 부담이 발생할 수 있으며 부동산투자회사법 위반으로 국토교통부로부터 제재 조치가 부과될 수 있습니다.당사의 투자대상 부동산은 전국 168곳에 소재한 주유소 및 신규 편입 예정인 물류센터이며, 사업계획상 책임임대차계약에 의거하여 주유소 내 주유판매업(세차 및 편의점 운영 포함) 운영 임차인, 차량경정비업 임차인 및 기타 임차인들로부터 임대료 수취를 통해 수익을 창출하고, 이를 배당재원으로 하고 있습니다. 향후 당사가 계획하고 있는 부동산 및 부동산 관련 수익증권을 자산에 편입하고자 할 경우, 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존할 가능성이 높습니다. 이러한 담보대출의 증가는 향후 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 미쳐 당사의 이익이 축소될 수 있고, 이에 따라 배당 가능이익이 축소될 위험이 있습니다.당사의 사업계획상 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 운용결과에 따라 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 예상 배당률]

회계연도
회계기간

예상배당금(
천원
)

연 예상배당률(주1)

제4기
2021.12~2022.05
15,376,972
6.64%

제5기
2022.06~2022.11
12,709,945
5.49%

제6기
2022.12~2023.05
14,172,340
6.12%

제7기
2023.06~2023.11
14,052,943
6.07%

제8기
2023.12~2024.05
14,144,017
6.11%

제9기
2024.06~2024.11
14,420,381
6.23%

제10기
2024.12~2025.05
14,543,486
6.28%

제11기
2025.06~2025.11
14,826,379
6.40%

제12기
2025.12~2026.05
14,901,102
6.44%

제13기
2026.06~2026.11
14,789,820
6.39%

제14기
2026.12~2027.05
14,906,718
6.44%

(출처 : 성지회계법인 재무실사보고서, 회사 제시자료)

(주1) 연환산 예상 배당금액을 기간평균 납입자본총액으로 나눈 예상 배당률이며, 본건 유상증자의 발행가액 확정 과정에서 변동될 수 있습니다.

(주2) 실제 배당금 및 배당률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

(6) 부동산 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 임차인의 변경, 임대료 연체, 감소, 미납 등의 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으며, 당사가 의존하는 임대수익 위주의 매출구조에 불리하게 작용할 수 있습니다.이러한 경우 향후 당사가 보유한 투자대상 자산을 매각하고자 할 때 매각차익을 기대하기 어려우며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 투자대상 자산 외에 추후 계획된 타 투자대상 물건이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자자의 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

나. 특수위험(1) 자산 취득 관련 위험

당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정 오류의 위험 등을 들 수 있습니다

당사가 취득 예정인 남청라 물류센터
는
2022년 02월 25일 매매계약을 체결하였으며
2022년 04월
28일 매매대금납입 및 소유권 이전을 통해 양수를 완료할 예정
입니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 당사가 보유하고 있는 투자부동산 이외의 신규 부동산 취득에 대한 계획은 없는 상태이나, 향후 추가 취득할 가능성을 배제할 수 없으며 이로 인한 취득 관련 위험이 발생할 수 있습니다. (2) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험당사가 취득 예정인 남청라 물류센터의 경우 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의제한 위험을 분석하기 위해 당사는 법률실사를 통한 결과를 관련 계약에 반영하였으며,
허용된 부담 외 제한 물권은 존재하지 않는 것으로 파악되고 있습니다. 금번 취득 예정 물류센터 소유권 이전이 완료될때까지 상기 위험에 노출되지 않도록 지속적인 검토를 수행할 예정이며 향후 추가 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 경우에도 소유권 제한 등의 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 후 매입 등을 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어질 가능성을 배제할 수 없습니다. (3) 매입가격 추정 오류의 위험당사는 남청라 물류센터의 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 남청라 물류센터를 아래표와 같이 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것이 아니며 감정평가의 기초가 된 가정이 수정될 경우 감정평가액이 수정될 수 있으므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[당사 보유 부동산 감정평가액]

(단위 : 백만원)

취득자산명
매입금액(A)
감정평가액 (B)
감정평가액(기준일별) 대비매입금액 비율(A/B)

남청라 물류센터
(시가)

310,000

330,950
(주1)

93.67%

(주1)

시장가치 감정평가 기준일 2022.02.28

.

당사는 향후 추가적인 부동산을 취득 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가 또는 가치평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시 감정(가치)평가가액 이상의 가격으로 매입할 가능성을 배제할 수 없으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매각차익을 보장하는 것이 아니므로 투자시 유의하시기 바랍니다.

4) 임대료 변동 또는 지급불능에 따른 위험

당사는 남청라 물류센터의 운영을 위해
증권신고서 제출일 현재
쿠팡 주식회사와 신규로 장기 임대차 계약(신규 취득 물류센터 전체에 대한 임대차 계약)을 체결한 상태입니다. 당사와 주요 임차인 사이에 체결한 임대차계약의 주요 조건은 다음과 같습니다.

주요 임차인
임대차시설
임대료 조건
임대료 상승률
임대차기간
WALE(년)(주1)
비고

쿠팡
남청라 물류센터
고정임대료
임대료 한정 매년 1.5% 인상
2022.4.1~2027.11.30
6.58
(주2)

(주1)
남청라 물류센터 소유권 이전 예정일인 2022년 04월 28일 기준으로 산정한 WALE입니다.

(주2)
임차인이 의무계약기간 종료 6개월 전 서면 통지 시 60개월 연장 가능

임차인에게 임대차목적물 인도일로부터 8개월 무상입주공사기간(Fit Out)으로 제공(해당 기간동안 월 임대료 지급을 면제하되, 일반관리비 및 임차인 수도, 전기 등 실비성 비용은 지급함)

임대인은 매년 1개월씩(의무 계약기간 중 총 5개월)을 무상임대기간으로 제공(해당 기간 동안 월 임대료 지급을 면제하되, 일반관리비 및 임차인의 수도, 전기 등 사용에 따른 실비성 비용을 지급하기로 하며, 각 연도별 무상임대기간 적용 기간은 임대인과 임차인이 합의하여 정하기로 함)

임차인은 임대차목적물 중 일부 면적에 대하여 임대차기간(연장된 경우 연장기간 포함)중 전대차계약이 필요할 경우, 임대인으로부터 전대차동의서를 교부받아야 하고, 이 때 임대인은 합리적인 사유가 없는 한 전대차동의서를 교부하여야 한다. 단, 임차인의 계열회사에 대한 전대계약의 경우 전대동의 없이 전대가 가능함.

당사가 금번 편입대상 자산과 관련하여 예상하고 있는 예상 임대수입은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
기간
임대수익
관리비수익
합계

제4기
2021.12.01~2022.05.31
1,582
83
1,665

제5기
2022.06.01~2022.11.30
8,384
498
8,882

제6기
2022.12.01~2023.05.31
8,834
498
9,332

제7기
2023.06.01~2023.11.30
8,834
498
9,332

제8기
2023.12.01~2024.05.31
8,967
498
9,465

제9기
2024.06.01~2024.11.30
8,967
498
9,465

제10기
2024.12.01~2025.05.31
9,101
498
9,599

제11기
2025.06.01~2025.11.30
9,101
498
9,599

제12기
2025.12.01~2026.05.31
9,238
498
9,736

제13기
2026.06.01~2026.11.30
9,238
498
9,736

제14기
2026.12.01~2027.05.31
9,376
498
9,874

임차인의 연장 가능 권리에도 불구하고 계약 연장이 이루어지지 않을 경우에는 다른 우량한 임차인의 유치가 필요하며, 임차 수요 감소로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 당사의 배당수익률이 하락할 수 있습니다. 또한, 당사가 현재 매입한 투자부동산을 통한 수익 대부분은 임대료를 통해 발생하고 있어 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 임대료를 적시에 지급하지 못하는 경우 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 되며, 이 경우 당사의 배당수익률이 하락할 수 있습니다.이 경우 일정기간 임대료 연체 시 임대차계약에서 정한 지연손해금과 당사가 확보하고 있는 임대차보증금에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있겠으나, 소송 등의 법적분쟁으로 수익 보전이 지연되거나, 보전 금액이 감소하는 등 예상치 못한 손해를 가져올 수 있습니다. 다만, 당사가 현재 매입한 투자부동산의 경우 대부분의 수익은 임대료를 통해 발생하고 있기 때문에, 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료를 적시에 지급하지 못하는 경우 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 운용수익을 확보하지 못할 가능성이 존재합니다. 다만 이러한 경우 이 경우 임대차계약에서 정한 지연손해금과 당사가 확보하고 있는 임대차보증금에서 공제하는 것으로 수익 일부를 보전할 수 있겠으나, 소송 등의 법적분쟁으로 수익 보전이 지연되거나 보전 금액이 감소하는 등 예상치 못한 손해를 가져올 가능성을 배제할 수 없으며 이로 인해 당사의 배당수익률이 하락할 수 있습니다.5) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 향후 천재지변이나 안전사고 등으로 인하여 예기치 못한 대규모 수선이나 유지보수비용 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있고, 이로 인해 당사의 수익이 감소할 수 있습니다.6) 추후 매수인 확보에 관한 위험당사가 현재 소유한 투자대상 자산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매수인을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 투자대상 자산을 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사가 투자하는 부동산 자산의 감정평가액은 매입(간주)가격과 비교하여 높은 수준입니다. 그러나 이러한 감정평가액이 향후 매도가격을 의미하지는 않으며, 당사의 매입가액 이하로 투자부동산을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.7) 임차인 관련 위험금번 편입 대상 자산인 남청라 물류센터의 주요 사업현금흐름인 임대료는 전체 임대가능면적을 임차하고 있는 쿠팡(주)와의 임대차 계약을 통해 발생할 예정입니다. 해당 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 악화될 경우 이는 각사의 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 조달금리 등의 인상으로 인하여 임대료 지급 능력이 하락하여 궁극적으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.쿠팡(주)에 관한 사항은 다음과 같습니다.

[쿠팡(주) 개요]

구분
내용

회사명
쿠팡 주식회사(Coupang Corp.)

주소
서울특별시 송파구 송파대로 570 , 18층(신천동)

주요사업
통신 판매업

신용등급
-

[쿠팡(주) 주요 재무 현황(연결기준)]

(연결기준)
(단위 : 백만원)

2020년 (제8기)
2019년 (제7기)
2018년 (제6기)
2017년 (제5기)

자산총계
5,119,951
3,061,575
1,803,648
1,072,615

부채총계
5,478,494
3,012,363
1,841,306
1,333,682

자본총계
(358,543)
49,212
(37,658)
(261,067)

매출액
13,923,597
7,153,094
4,354,586
2,684,630

영업이익(손실)
(550,430)
(720,529)
(1,127,964)
(638,897)

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

이 외 당사의 임대료수익은 현대오일뱅크(주) 및 에스케이네트웍스(주)와의 임대차 계약을 통해 발생하고 있으며, 현대오일뱅크(주), 에스케이네트웍스(주)는 주유판매업과 주유소 내 입점한 세차 및 편의점 등의 운영에서 발생하는 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 현대오일뱅크(주), 에스케이네트웍스(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다.현대오일뱅크(주)에 관한 사항은 다음과 같습니다.

[현대오일뱅크(주) 개요]

구분
내용

회사명
현대오일뱅크 주식회사(Hyundai Oilbank Co., Ltd.)

주소
충청남도 서산시 대산읍 평신2로 182

주요사업

석유류정제, 동제품 및 부제품의 판매, 원유 및 정제유의 수출입 등

신용등급
회사채 AA-(한국신용평가, NICE신용평가), 기업어음 A1(한국신용평가,NICE신용평가)

[현대오일뱅크(주) 유형별 매출실적]

(단위: 백만원)

사업부문
구 분
매출유형
품 목
2021년 3분기
2020년
2019년

원 유정 제
정 유
제 품
휘발유
수출
1,216,270
834,808
1,370,326

내수
1,270,235
1,095,748
1,603,807

합계
2,486,505
1,930,556
2,974,133

등유
수출
732,749
801,701
2,401,458

내수
562,170
369,691
584,859

합계
1,294,920
1,171,393
2,986,317

경유
수출
2,561,517
2,265,007
3,085,869

내수
2,704,514
2,635,653
4,032,988

합계
5,266,030
4,900,661
7,118,857

중유
수출
847,648
776,422
807,713

내수
628,016
478,822
842,164

합계
1,475,664
1,255,244
1,649,877

기타
수출
2,322,088
1,545,121
2,359,322

내수
3,711,801
3,130,240
4,158,734

합계
6,033,889
4,675,361
6,518,056

상 품
중유
수출
-
-
-

내수
1,192
329
196

합계
1,192
329
196

기타
수출
188,145
120,739
155,173

내수
99,230
87,185
53,892

합계
287,374
207,924
209,065

석 유화 학
제 품
BTX그룹
수출
675,561
490,275
777,345

내수
456,013
376,692
403,426

합계
1,131,574
866,966
1,180,771

기타
수출
-
-
-

내수
141,870
132,794
142,867

합계
141,870
132,794
142,867

기 타
역무서비스 및매출할인 등
수출
(25,089)
74,381
3,330

내수
(143,799)
280,076
139,594

합계
(168,888)
354,457
142,924

해외법인 및연결조정
수출
1,312,909
1,524,609
3,124,890

내수
(4,600,966)
(3,330,378)
(4,931,109)

합계
(3,288,056)
(1,805,769)
(1,806,218)

합 계
수출
9,831,799
8,433,063
14,085,425

내수
4,830,276
5,256,852
7,031,419

합계
14,662,074
13,689,914
21,116,844

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

[현대오일뱅크(주) 수익성 지표(연결기준)]

(단위: 백만원)

과 목
2021년 3분기
2020년 3분기
2020년
2019년

매출액
14,662,074
10,295,982
13,689,914
21,116,844

매출원가
13,415,134
10,467,422
13,808,865
20,181,785

매출총이익
1,246,940
(171,441)
(118,951)
935,059

판매비와관리비
395,351
343,295
474,393
413,082

영업이익
851,590
(514,735)
(593,344)
521,977

금융수익
17,584
102,895
176,031
61,571

금융비용
232,440
168,763
182,912
218,423

기타영업외수익
297,997
214,341
391,037
304,560

기타영업외비용
377,385
275,405
362,953
306,625

지분법손익
(16,145)
4,352
1,169
40,466

당(분)기순이익
349,465
(429,053)
(359,771)
312,919

매출총이익률
8.5%
-1.7%
-0.9%
4.4%

영업이익률
5.8%
-5.0%
-4.3%
2.5%

당기순이익률
2.4%
-4.2%
-2.6%
1.5%

[현대오일뱅크(주) 안정성 지표(연결기준)]

(단위: 백만원)

과 목
2021년 3분기
2020년
2019년

Ⅰ. 유 동 자 산
5,593,121
3,292,680
4,565,449

Ⅱ. 비 유 동 자 산
12,432,516
11,383,560
8,290,412

자 산 총 계
18,025,637
14,676,240
12,855,862

Ⅰ. 유 동 부 채
5,174,046
3,237,509
4,086,675

Ⅱ. 비 유 동 부 채
7,259,516
6,167,828
3,327,593

부 채 총 계
12,433,563
9,405,338
7,414,268

자 본 총 계
5,592,074
5,270,902
5,441,593

유동비율
108.1%
101.7%
111.7%

부채비율
222.3%
178.4%
136.3%

상기 표와 같이 현대오일뱅크(주)는 2020년 들어 코로나19 등의 영향으로 원유 수급상의 불안정성과 정제마진의 악화로 인하여 실적은 적자로 전환하였으나, 2021년 3분기말 기준 흑자로 전환하였으나 부채비율은 2020년 기준 178.4%, 2021년 3분기말 기준 222.3%로 소폭 상승하였습니다.에스케이네트웍스(주)에 관한 사항은 다음과 같습니다.

[에스케이네트웍스(주) 개요]

구분
내용

회사명
에스케이네트웍스 주식회사(SK Networks Company Limited)

주소
경기도 수원시 장안구 경수대로 795

주요사업
휴대폰 중심의 정보통신 유통사업, 글로벌 Trading 사업,렌터카, 자동차 경정비 등 Car Biz. 사업, 주방가전/환경가전 렌탈 사업 등

신용등급
회사채 AA-(한국신용평가. NICE신용평가, 한국기업평가),기업어음 A1(한국신용평가, NICE신용평가, 한국기업평가)

[에스케이네트웍스(주) 수익성 지표(연결기준)]

(단위: 백만원)

과 목
2021년 3분기
2020년 3분기
2020년
2019년

매출액
8,111,465
7,869,031
10,625,906
13,054,240

매출원가
7,273,155
7,068,184
9,547,514
11,939,913

매출총이익
838,310
800,847
1,078,392
1,114,327

판매비와관리비
737,618
685,561
954,443
1,004,955

영업이익
100,692
115,286
123,949
109,372

금융수익
165,829
139,840
201,387
187,299

금융비용
224,778
217,710
309,541
266,262

기타영업외수익
77,887
14,207
135,292
22,304

기타영업외비용
19,468
22,907
43,114
50,995

지분법손익
(4)
(604)
(644)
(178)

당기순이익
123,445
111,134
42,053
(122,613)

매출총이익률
10.3%
10.2%
10.1%
8.5%

영업이익률
1.2%
1.5%
1.2%
0.8%

당기순이익률
1.5%
1.4%
0.4%
-0.9%

[에스케이네트웍스(주) 안정성 지표(연결기준)]

(단위: 백만원)

과 목
2021년 3분기
2020년
2019년

Ⅰ. 유 동 자 산

3,239,785

2,638,678

3,965,679

Ⅱ. 비 유 동 자 산

6,358,321

6,134,804

6,173,093

자 산 총 계

9,598,106

8,773,482

10,138,772

Ⅰ. 유 동 부 채

4,051,906

3,723,299

4,521,974

Ⅱ. 비 유 동 부 채

3,176,303

2,804,933

3,311,545

부 채 총 계

7,228,209

6,528,232

7,833,519

자 본 총 계

2,369,897

2,245,250

2,305,253

유동비율
80.0%
70.9%
87.7%

부채비율
305.0%
290.8%
339.8%

에스케이네트웍스(주)는 2019년 들어 적자로 전환하였으나, 2020년에는 흑자로 전환하였습니다. 또한 2019년 들어 재무 사정이 악화되며 부채비율은 339.8%를 기록하였으며, 2021년 3분기 말 기준 소폭 회복하여 305.0%를 기록하고 있습니다. 이와 같이 주요 임차인인 현대오일뱅크(주), 에스케이네트웍스는 최근 수익성 및 안정성 지표가 회복되었으나 유가 등 대외적인 요인에 지속적으로 노출되어 있는 상황입니다. 향후 임차인의 현금창출 능력이 악화되고 재무상태가 악화될 경우, 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 당사의 임대 수익에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

증권신고서 제출일 현재 지속되고 있는 코로나19 영향이나 경기 악화 등으로 다른 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 악화될 경우 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약의 중도해지가 발생할 수 있으며, 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 수 있으니, 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다. 당사는 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하고, 신규 잠재임차인을 대상으로 꾸준하게 마케팅을 진행하여 공실 발생 가능성을 최소화하도록 만전을 기할 계획입니다.8) 부채에 따른 위험증권신고서 제출일 현재 당사의 차입금 규모는 명목가액 기준 약 5,153억원이며, 임대보증금 규모는 명목가액 기준 약 818억원(당사의 주요 임차인인 현대오일뱅크 및 기타임차인들의 임대보증금으로 구성) 입니다. 또한, 향후 신규부동산을 취득할 경우에는 일정비율의 차입 등이 발생할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 부동산 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환을 해야할가능성도 배제할 수 없습니다. 또한 회사는 대출만기 시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대차보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 회사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다. 9) 부동산 개발사업 진출에 따른 위험부동산투자회사법에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있습니
다.
현재, 당사는 목감주유소 및 비산주유소에 대하여 부동산 개발계획을 가지고 있으며,
향후 시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위내에서 부동산 개발사업을
추가
추진할
가능성을 배제할 수는 없습니다. 당사는 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회사이며, 그 중에서도 부동산투자회사법 제9조의2 제①항 제4호 및 한국거래소 유가증권시장 상장규정 제124조 제①항에서 정하고 있듯이 부동산개발사업에 대한 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내인 비개발 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사가 주주총회의 (특별)결의 등을 통해 부동산개발사업에 투자하게 되는 경우라도 그 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내의 범위인 경우 비개발위탁관리부동산투자회사로서의 영업활동 및 적법성에는 영향을 미치지 않습니다.다만, 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 회사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.10) 추후 투자의 실패 위험당사의 본 공모 후 추가 부동산에 대한 투자는 성공적이지 못하거나 당사의 기대를 충족하지 못할 수 있습니다. 당사의 부동산에 대한 투자 및 취득은 투자 실적의 예상치 미달, 부동산 개량에 소요되는 비용 예산의 부정확성, 임차인, 운영자 또는 관리인의 실적 부진 등 부동산 투자와 관련된 일반적인 위험을 수반합니다. 비록 당사가 향후 추가적인 부동산을 취득할 수 있다 하더라도 해당 부동산이 기존의 실적을 유지할 수 있거나 해당 부동산으로부터 기존의 소유자와 동일한 수준의 수익을 실현할 수 있다고 보장할 수 없습니다. 11) 임대차 거래 관련 위험- 임대료 변동 위험

[당사 투자 자산 및 주요 임차인]

구분
주요 임차인
임대차시설
임대료 조건
임대료 상승률
임대차기간

기존 자산
현대오일뱅크
주유/세차시설, 편의점
고정임대료
임차 6년차 시점 전년대비 1.5% 1회 적용
2020.6.1~2030.5.31

에스케이네트웍스
차량경정비(스피드메이트)
고정임대료
임차 6년차 부터전년대비 1.5% 매년 적용
2020.6.1~2030.5.31

신규 자산
쿠팡
물류창고
고정임대료
임대료 한정 매년 1.5% 인상(2023년 12월 1일부터 인상률 적용)
2022.4.1~2027.11.30

당사의 투자부동산 관련하여 예상되는 연간 주요 임대료 수입은 현대오일뱅크, 에스케이네트웍스 및 쿠팡으로부터 발생하는 임대료수익 입니다. 임대차계약과 관련하여서도 당사가 예기치 못한 경기불황은 물론 임대료 납부지연/미납 또는 중도해지 등에 따라 당사가 사업계획에서 가정한 수준보다 임대수익이 감소하여 배당수익률이 하락할 수 있습니다.- 임대료 지급 불능에 따른 위험당사의 투자부동산과 관련된 임대료 수입은 임차인(현대오일뱅크, 에스케이네트웍스 및 쿠팡)의 임대료를 통해 수익이 발생하고 있습니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료를 적시에 지급하지 못하는 경우 임대수익이 감소할 수 있으며, 이 경우 당사의 배당수익률이 하락할 수 있습니다. 또한, 임차인의 유동성 악화 등으로 임대료 지급 능력에 대한 불확실성이 증가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 큰 영향을 미칠 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다. - 공실 위험당사의 투자대상자산은 운용 기간동안 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다. 당사가 투자하는 전국 168개 주유소의 연간 전체 예상 임대수입 중 대다수는 현대오일뱅크 및 에스케이네트웍스와 체결한 10년간 장기 임대차계약으로부터 발생하고 있어 공실 발생 가능성으로 인한 임대수입 감소 위험은 제한적일 것으로 판단됩니다.금번 편입대상 자산 역시 약

5.6년간의 장기 임대차계약으로 공실 발생 가능성은 제한적일 것으로 판단됩니다. 다만 기타 임차인(전체 연간 예상 임대료 수입의 약 11% 비중)들의 잔여계약기간이 길지 않아, 기존 계약이 연장되지 않거나 신규 기타 임차인을 찾지 못할 경우 공실로 인해 임대수익이 감소할 수 있습니다.당사의 신규 투자부동산인 남청라 물류센터는
쿠팡 주식회사가 임대차목적물(남청라 물류센터) 인
도예정일(2022년 04월 01일 예정)로부터 68개월(2027년 11월 30일 예정, 의무계약기간 68개월)간 임차를 진행할 예정인 점을 고려했을 때, 향후 공실에 따른 위험은 제한적으로 판단됩니다. 그러나 현재 전세계적으로 대유행(pandemic) 중인 코로나 19 사태 등과 같은 불가항력적인 사건 발생으로 인해 당사가 예기치 못한 일부 임차인들의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 임대료 수익이 감소되는 위험에 노출될 수 있습니다.금번 매입대상 물류센터 임차면적에 대해 임차를 해지하고 이로 인해 발생한 공실면적에 대해 대체임차인을 유치하지 못하는 경우를 가정하여 분석시 예상되는 배당금 변화는 아래와 같습니다.

(단위 : 원)

구분

제5기(E)

제6기(E)

제7기(E)

제8기(E)

`22.06.01 ~22.11.30

22.12.01 ~23.05.31

`23.06.01 ~23.11.30

23.12.01 ~24.05.31

현재 기준 예상 주당배당금

144
160
159
160

공실 5% 증가 시 예상 주당배당금

139
155
153
154

공실 10% 증가 시

예상 주당배당금

134
150
148
149

공실 20% 증가 시 예상 주당배당금

123
139
138
138

(출처 : 회사 제시)

주1) 상기 내용은 금번 유상증자로 매입 예정인 남청라 물류센터 공실 변동성만을 가정하여 산정한 수치입니다.

주2) 남청라 물류센터 임대차 면적 전부에 대하여 단일 임차인(쿠팡)이 임차할 계획이며, 당사가 투자를 완료하는 시점에 단일 임차인(쿠팡)과의 임대차계약이 해지되어 신규 임차인을 유치하게 될 경우 공실 발생을 가정하여 민감도 분석을 수행하였습니다.

당사는 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하여 공실 발생 가능성을 최소화하도록 만전을 기할 계획입니다.12) 투자 대상 부동산 관련 위험(가) 법률적인 위험

당사가 신규 투자부동산에 투자하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해 법무법인 세한에서 수행하여 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 제한하였습니다. 남청라 물류센터 소유권을 취득하는데 중요한 권리관계의 법률적인 문제나 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있는 가능성은 낮은 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고 법률실사에 포함된 법률의견의 경우 추후 법원 또는 관할 행정관청에 의하여 달리 해석되거나 판단될 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

[법률실사]

본 법률실사보고서(이하 "본 보고서")는 장래에 준공될 예정인 물류센터 및 사업부지를 매입하여 임대하는 사업을 영위하고자(이하 위와 같은 일련의 업무를 "본건 사업"), 매도인과 매수인 사이에 본건 부동산에 관한 부동산 선도계약(이하 "본건 선도매매계약")을 체결할 예정(이와 같은 매매거래를 이하 "본건 거래")으로 본건 거래와 관련하여 주요하게 짚어 보아야 할 사항들을 검토하기 위하여 작성되었습니다. 본건 실사와 관련하여, 법무법인은 (i) 제공된 모든 문서의 인영 및 서명은 모두 진정하며 해당 문서의 적법한 절차에 의거하여 작성된 것이고, (ii) 제공된 모든 사본은 원본과 동일한 것이며, (iii) 제공된 모든 문서의 내용은 진실된 것이고 누락된 부분이 없으며 정확하고 최근의 내용까지 모두 반영된 것이고, (iv) 본 보고서와 관련하여 제공된 관련 당사자의 답변 및 정보는 모두 진실한 것임을 전제로 하였습니다. 마지막으로 본 보고서에 기재된 분석은 한국법(단, 조세법 및 회계 부분은 제외)과 관련한 문제에 국한되며, 외국의 법령과 관련한 사항에 대한 의견은 포함하지 아니하였습니다.

구 분
주요내용

투자 목적물

㈜씨엠에스컨소시엄(이하 "매도인") 및 당사(이하 "매수인") 사이에 2020. 2. 28. 체결된 매매계약서(이하 "본건 매매계약서")를 기준으로 인천광역시 서구 원창동 394-20외 3필지(이하 "본건 사업부지") 지상에 연면적 54,100.00㎡, 지하1층 지상 7에 해당하는 부동산으로 주 용도는 창고시설 입니다.

권리관계

(1) 소유권- 사업부지에 관한 2021.9.30 자 등기사항전부증명서에 따르면 매도인은 본건 사업부지에 대하여 2019.12.06.자 매매를 이유로 한 소유권 이전등기를 경료하였고, 2020.06.22. KB부동산신탁에게 본건 사업부지를 신탁하였는 바, 매도인이 본건 건물을 적법하게 소유하고 있는것으로 추정됨

(2) 제한물권 현황

- 2021.09.30. 자 토지 등기사항전부증명서에 따르면, 해당 사업부지에는 저당권, 전세권 등 제한물권이 설정되어 있지 아니합니다..

- 다만 매도인은 본건 사업부지의 확보 및 본건 물류센터의 증축 비용 등을 조달하기 위하여 PF 대출약정(이하 "본건 PF 약정")을 체결하면서, 본건 사업부지 및 차후 신축되는 본건 물류센터에 관하여 KB부동산신탁과 관리형토지신탁계약을 체결하고 대주들에게 동 신탁계약에 따른 우선수익권, 매도인 발행 주식에 대한 근질권, 보험금청구권에 대한 근질권, 예금계좌에 대한 근질권 등을 본건 PF 약정의 담보로 제공한 바 있음. 한편, 본건 PF약정서에 의하면 매도인은 본건 선도매매거래에 수령하는 매매대금으로 본건 PF약정상의 대출원리금을 상환하게 됨. 따라서 매수인으로서는 본건 선도매매계약에 따라 수령하는 매매대금으로 본건 PF약정상의 대출원리금을 상환할 것을 매도인의 진술 및 보장사항으로 규정하여야 하고, 차후 본건 부동산에 제한물권 등 일체의 부담이 설정되지 않도록 본건 선도매매계약상 거래종결일까지 유지할 것을 후행 조건으로 요구할 필요가 있음

인허가
- 2020.04.06. 인천광역시 서구청장에게 본건 물류센터 건축을 위한 건축허가를 신청하였고, 도로의 점용허가, 배수설비 및 정화조 설치 신고 등에 대한 허가 의제를 함께 신청하였음.- 이에 대해 인천광역시 서구청장은 2020.05.19. 본건 물류센터의 신축을 허가함

소송
- 매도인에 따르면, 본건 사업과 관련하여 현재 진행 중인 소송이나 각종 분쟁이 없는 상황이라고 함

조세
- 매도인으로부터 제공받은 2021.09.30.자 국세 납세증명서 및 지방세 납세증명서에 의하면 매도인의 국세 및 지방세 체납 사실이 없는 것으로 확인됨

(나) 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담의 위험

당사는 본 공모 및 투자를 위하여 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체인 주식회사 젠스타메이트를 통해 대상 부동산에 대한 물리적 실사(Physical Due Diligence)를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았습니다.

[물리실사]

본 보고서는 2021년 09월 16일 관련 서류 및 현장조사 결과에 대한 검토를 통하여 주식회사 젠스타메이트에 의해 작성되었으며, 구조, 건축, 전기 및 소방 등 공종별로 범위를 설정하여 조사하되 종합적인 측면에서 부동산의 물리적인 특성을 평가하도록 하였습니다. 본 실사는 대상건축물의 제공자료와 허용된 현장에 한하여 육안 목측 검사를 실시하였으며, 당사가 요청한 자료 및 제공된 자료는 첨부에 별도로 기록하였습니다. 또한, 시설특성상 나타나지 않는 부분과 발견할 수 없는 부분이 있을 수 있습니다. 장비시설의 작동기능 확인은 제외되었고 관리주체로부터 OPEN되지 않은 사항에 대하여 보증할 수 없음을 원칙으로 합니다. 본 보고서는 2021년 09월 16일의 현장상황을 기준으로 작성되었습니다.

주요내용

건축 및 구조

- 준공 후 결로발생의 가능성이 높은 저온창고와 램프 바닥 마감재 파손 가능성이 높은 물류창고의 특성상, 입주전 전수조사를 실시하고 확인된 하자는 시공사를 통한 하자보수이행이 필요합니다.- 준공 이후 잦은 물자운반으로 바닥마감재(표면 강화제) 탈락 및 마모, 균열 등이 발생할 수 있으므로 주기적인 관찰 및 관리가 필요합니다.- 대상건축물의 지원시설(식당, 휴게실, 숙소, 사무실 등)은 설계도면 상 지상7층의 중정(휴게마당)을 중심으로 계획, 시공예정으로 확인되었습니다. 준공 이후 내부 마감재 하자와 파손, Wet Zone 하부 누수가 발생하지 않도록 준공 후 주기적인 관찰 및 관리가 필요합니다.- 공용부인 주차장·하역장·경사로는 준공 이후 고 중량의 활하중(Live Load) 차량의 이동으로 인한 바닥마감재의 탈락 및 크랙에 대한 주기적인 관리가 필요합니다.- 계단실의 경우 다수의 사용자가 이용하는 특성상 준공이후 마감재 하자와 파손에 대한 주기적인 관찰 및 관리가 필요합니다.- 화장실의 경우 바닥면적의 증감이 경미한 사항으로 판단되며, 준공처리시 일괄신고를 통해 민원업무처리를 권장드립니다.- 기계실, 전기실 및 발전기실의 경우 상부슬래브가 저온창고, 옥외 차량동선이므로 추후 방수파괴에 의한 크랙 및 누수가 발생하지 않도록 주기적인 관찰 및 관리가 필요합니다.

전기설비
- 대상건척물의 반송설비는 ELEV. 12대가 승객용 8대(1,350kg), 화물용 4대(3,000kg)로 설치된 예정이며, 설치 시 한국승강기안전공단에서 실시하는 『설치검사』결과 합격 후 사용될 예정입니다.

소방설비
- 대상건축물의 소방시설 점검은 사용승인 후 『종합정밀점검』 연 1회, 『작동기능점검』연 1회를 실시해야 합니다.- 대상건축물은 사용승인 후, 『화재예방, 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률(이하 "소방시설법"이라 함) 시행규칙 제 14조 1항』에 의거하여 건축물의 완공일로부터 30일 이내에 소방안전관리자를 선임하여야 합니다.- 『소방시설법 제20조 4항』에 의거하여 소방안전관리대상물의 관계인이 소방안전관리자를 선임한 경우에는 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 선임한 날로부터 14일 이내에 소방본부장이나 소방서장에게 신고하고 소방안전관리대상물의 출입자가 쉽게 알 수 있도록 소방안전관리자의 성명과 그 밖에 행정안전부령으로 정하는 사항을 게시하여야 합니다. 만약 소방안전관리자 또는 소방안전관리보조자를 기한내에 선임하지 않으면 『소방시설법 제50조 5호』에 의거하여 300만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 또한 소방안전관리자 또는 소방안전관리보조자를 선임하였더라도 기한내에 선임신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 『소방시설법 제53조 2항 3호』에 의거하여 200만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.- 옥내외소화전설비와 관련화여, 화재발생 시 옥내소화전 앞 물건 적재로 인하여 소화활동이 불가할 수 있으므로 항시 적재물이 없도록 관리자의 지속적인 유지관리가 필요하겠습니다. 또한 임차시설 운영 중, 지게차 이동이 잦을 경우 운전자 부주의에 의하여 옥내소화전함과 충돌이 우려되므로 보호 볼라드 설치 검토가 필요하겠습니다.

(다) 경제적인 위험당사가 매입 예정인 투자부동산의 매입가격 산정은 ㈜나라감정평가법인이 산출한 감정평가액을 기초로 하였으며 본 건 투자수익률 분석은 성지회계법인을 선정하여 신뢰성 있는 재무실사 및 추정재무분석을 진행하였습니다.

[감정평가]

(주)나라감정평가법인은 인천광역시 서구 원창동 소재 "인천북항 다목적부두" 서측 인근에 개발 중인 부동산(물류창고 예정)으로서, 일반거래(시가참고)를 목적으로 하는 감정평가를 진행하였습니다. 본건의 기준시점은 「감정평가에 관한 규칙」 제5조 제1항의 "시장가치"를 기준으로 평가하였습니다. 본건의 기준시점은 「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항 단서에 따라 귀 의뢰인 제시일인 2022년 02월 28일자입니다.

주요내용

물류센터

- 인천광역시 서구 원창동 소재 "인천북항 다목적부두" 서측 인근에 개발 중인 부동산(물류창고예정)으로서, 담보를 목적으로 하는 감정평가임.- 토지 44,488.
4㎡ / 건물 139,953.97㎡- 감정평가액
330,950,000,000원

감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의 시장가치와 다를 수 있습니다. 또한, 재무실사 및 추정재무분석의 경우에도 손익추정 및 현금흐름의 추정에 대한 제반 가정은 장래 예측에 대한 정확성을 판단하거나 실현가능성을 보증하는 것은 아니며, 향후 경제상황이나 제반 여건의 변화에 따라 그 내용이나 결과가 달리질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.13) 핵심임차인의 임대차 기간 완료 후의 위험당사가 현재 투자 예정인 부동산의 경우 주된 수익은 임대료 수익에 기반하고 있습니다. 특히 전체 면적을 쿠팡이 임차할 예정이기에 쿠팡이 임대차계약을 중도해지 하거나, 임대차계약 만료 시점에 임대차 계약이 연장되지 않을 경우에는 당사의 수익이 크게 하락하여 배당가능이익이 감소될 수 있습니다.당사는 이를 대비하기 위해 쿠팡과 의무계약기간 68개월(임대차목적물 인도 예정일인 2022년 4월 1일로부터 2027년 11월 30일까지)의 임대차계약을 체결하여 충분한 임대차기간을 확보하였으며, 임차인이 의무계약기간 종료 6개월 전 서면통지 시 60개월 연장 가능한 조건으로 계약을 체결한 상태입니다.다만 이러한 사항에도 불구하고 쿠팡과의 임대차계약이 만기시점에 연장되지 않을 경우에는 현재와 같은 코로나 사태 또는 경기 불황 등의 상황으로 인해 신규 후속 임차인을 적시에 찾지 못하거나, 자산의 매각 등이 지연됨에 따라 원활한 운용수익이 확보되지 못하여 당사의 배당 가능 현금흐름이 크게 감소하거나 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.14) 준공예정일 변동 위험 당사가 취득 예정인 남청라 물류센터
는
2022년 02월 25일 매매계약을 체결하였으며
2022년 04월
28일 매매대금납입 및 소유권 이전을 통해 양수를 완료할 예정
입니다. 당사는 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험을 방지하기 위해 매매대급납입 및 소유권 이전의 선행조건으로 적법하게 사용승인(준공)을 완료해야한다는 조건을 매매계약서에 반영하였으며, 신고서 제출일 현재 사용승인(준공)예정일은 3월 22일 입니다.당사는 남청라 물류센터 준공예정일의 변경으로 거래 종결이 지연되는 경우 매매계약서에 따라 거래종결기한일(매매 당사자간의 협의에 따라 조정되는 경우 그 조정일까지)의 다음 날부터 본건 거래가 종결되는 날까지의 기간에 대하여 매매대금의 연 6%의 비율을 적용하여 일할 계산(1년을 365일로 계산함)한 금원을 거래종결지연에 대한 손해배상액으로 수령
한다는
매
매계약체결
을 통해 사용승인 지체에 대한 위험을 방지하였습니다.
다만 준공예정일이 변경되는 경우 청약 및 납입 일정이 변동될 수 있으
며

청약 및 납입 일정의 변동은

대출조건 및 대출 실행일 변동으로 이어져 차입비용의 증가와 추정배당이익의 감소로 이어질 수 있습니다.

또한 당사와 쿠팡(주)와의 임대차계약에
따
라 2022년 03월
22일(사용승인(준
공)예정일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 사용승인예정일 다음 날부터 실제 사용승인을 득한 날까지에 해당하는 일수만큼의 월 임대료 면제를 임차인인 쿠팡에게 추가로 제공하여야 하며 사용승인예정일로부터 1개월이 경과하는 날(2022년 4월 22일)까지 사용승인을 득하지 못한 경우 임차인인 쿠팡(주)는 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

이렇듯 사용승인(준공)예정일의 변경은 당사가 신고서 제출일 현재 추정한 임대료 수익, 운영비용, 이자비용 및 예상배당금에 부정적인 영향을 미칠 수 있

다는 점을 투자자 여러분께서는 양지하시기 바랍니다.

다. 기타 투자위험

(1) 유가증권 시장에서 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험당사가 금번
주주배정후 실권주 일반공모 유상증자를 통하여 유가증권시장에 추가상장할 예정인 주식수는
18,914,474주
이며, 추가상장예정주식의 주당 액면가 500원을 적용한 자본금은

9,457,237,000원
입니다.

당사가 영위하는 부동산 관련 사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 자산 매각 손실 등으로 인해 주가가 하락시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.또한, 금번 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 추가상장일까지 환금성에 제약이 있습니다. 추가상장되어 유통이 개시되는 시점에 신주의 발행가액 수준의 주가가 유지되지 않을 수 있으며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주식가치 하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.(2) 지분 희석 및 주식가치 희석에 따른 위험당사는 현재 계획 중인 투자대상 자산 외에 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권 취득에 대하여 구체적인 계획은 없으나, 향후에도 신규 투자대상 물건 취득을 위하여 현재 추진하고 있는 유상증자 이후에도 유상증자가 진행될 수 있습니다. 이는 부동산투자회사 특성상 규모의 경제를 통해 일반관리비의 비중을 낮추어 수익을 극대화 하기 위한 방안이며 지속적인 부동산 투자를 위함입니다. 이러한 추가적인 유상증자를 하는 경우 투자자의 지분 희석을 초래할 수 있으며, 유상증자를 통한 자금조달을 통하여 추가로 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자분들은 이러한 지분 희석 및 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.

(3) 투자대상 선정의 위험당사는 투자대상 자산 선정시 이사회 및 주주총회 결의를 득해야 하며, 일정 규모 이상의 자산을 추가 취득하기 위하여는 국토교통부로부터 영업 변경인가를 득하여야 합니다. 또한 당사의 자산관리위탁업체인 (주)코람코자산신탁는 동사의 내규에 의하여 투자대상 자산 선정시 자체적인 투자심의위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

(4) 공모자금 사용의 불확실성에 따른 위험당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용내역]

(단위 : 백만원)

구분

금액

내용

부동산 매매대금
310,000
토지 및 건물

부동산 취득 부대비용
18,833
매입보수, 실사비용, 등기비용, 매입세 및 취득세 등

기타비용
2,131
신탁 및 대출 관련비용, 증권사 수수료, 등기비용, 예비비 등

합계
330,964
-

(주1) 공모를 통해 유입된 자금으로 부족한 부분에 대해서는 당사 보유 자금을 사용할 예정입니다

주요 자금용도는 남청라 물류창고 매입 대금입니다. 다만, 시장환경 등의 급작스런 변화 등으로 인해 공모자금 사용내역이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사가 금번 주주배정후 실권주 일반공모를 통하여 조달한 대금 및 추가 차입금, 임대보증금 등을 활용하여 매입할 부동산의 투자 소요금액 및 조달방안의 상세내역은 아래와 같습니다.

[당사 투자 소요금액]

(단위 : 백만원, %)

구분
금액
비율(주1)
지급처

소요재원 총계

1) 부동산 매입가액
310,000
93.67%
(주)씨엠에스컨소시엄

2) 취득부대비용

매입보수
1,550
0.47%
(주)코람코자산신탁

감정평가수수료
130
0.04%
(주)나라감정평가법인

법률자문수수료
50
0.02%
법무법인(유) 세한

재무자문(실사)수수료
50
0.02%
회계법인 성지

물리실사수수료
30
0.01%
(주)젠스타메이트

시장실사수수료
40
0.01%
Cushman&Wakefield

법무사수수료
20
0.01%
법무사

취득세 등
16,891
5.10%
-

VAT불공제액
72
0.02%
-

3) 주식발행관련

대표주관 및 잔액인수수수료
1,035
0.31%
공동대표주관회사

등록면허세
45
0.01%
금융감독원, 거래소, 예탁결제원

발행분담금
6
0.00%
-

기타비용
115
0.03%
-

담보신탁비용 등
75
0.02%

대출취급수수료
855
0.26%

330,964
100.00%

출처 : 성지회계법인 재무실사보고서 및 회사 제시주1) 각 항목별 비율은 소요재원 총계 대비 비율을 나타냅니다.

[당사 재원조달 방안]

(단위 : 백만원, %)

구분
금액
비율

보유 현금
16,327
4.93%

임대보증금
9,637
2.91%

차입금
190,000
57.41%

유상증자
115,000
34.75%

합계
330,964
100.00%

출처 : 성지회계법인 재무실사보고서주) 유상증자 발행가액 변동에 따라 상기 금액은 변동될 수 있습니다.

(5) 중과배제 취득세에 관한 위험지난해 3월 조세심판원 판결상 "「지방세특례제한법」 제2조 제1항 제6호에서 지방세 특례를 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함)로 각각 규정하고 있고, 이들은 모두 납세자가 납부하여야 하는 세액을 감소시키는 것으로 넓은 의미에서 모두 감면에 해당된다"고 나와 있습니다.세무당국은 중과세 '배제'가 넓은 의미에서 '감면'으로 볼수 있다는 해석을 바탕으로 부동산 취득세 중과에서 '배제'하였던 세금 일부를 농어촌특별세로 다시 납부하라는 취지의 공문을 2022년 초 자산운용사, 건설사 및 부동산 디벨로퍼 등에게 발송하였습니다. 이에 당사는 금번 부동산 취득 가정에 농어촌특별세 추가 납부분을 반영하여 재무실사를 진행하였습니다. 다만, 추후 취득세 중과배제 해석 방법이 달라지는 경우 당사의 재무가정 역시 수정될 수 있으며, 이는 배당가능재원의 감소를 야기할 수 있으니 투자자분들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(6) 대리인 및 이해상충위험

당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량부족과 업무 태만이 나타날 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

당사 자산의 운용 및 관리을 위탁받은 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

종류

계약상대방

위탁 업무

수수료

계약체결시기

및 계약기간

자산관리회사

(주)코람코자산신탁

1. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무2. 부동산의 개발에 관한 업무3. 부동산의 임대차에 관한 업무4. 증권의 매매에 관한 업무5. 금융기관에의 예치에 관한 업무6. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한권리의 취득, 관리, 처분에 관한 업무7. 「부동산투자회사법」 제29조에 따른 차입에 관한 업무8. 자산관리에 관한 일반적인 업무
- 매입수수료 : 최초 매입시 50억원, 추가자산 매입시 각 매입금액의 0.5%- 운용기본수수료 : 최초 매입 대상 자산의 소유권이전일로 부터 사업연도 말 현재 자산총계의 연 0.223%- 운용성과수수료 : 해당 사업연도의 배당가능이익이 목표 수익률 연 6.3%를 달성하게 하는 배당가능 이익을 초과달성한 경우 그 초과분 배당가 능이익의 10% 상당액- 매각성과수수료 : 각 매각 자산별로 매각차익의 15%(누적적 매각차익 발생시)
2019.12.20(회사설립일로부터 청산등기일 까지)

자산보관기관

NH투자증권(주)
1.증권의 보관 및 관리2.현금의 보관 및 관리3 해산(청산)관련 업무
- 연간 3,000만원 (VAT 별도)
2019.12.20(계약 체결일로부터2025년 5월 31일까지 또는 중도 해지시까지)

교보자산신탁(주)
1.부동산의 보관2.부동산의 매각 기타 처분 등에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리3.해산(청산)관련 업무

-
연간 1,000만원 (VAT 별도)

2020.05.25(계약일로부터 청산등기일또는 중도 해지시까지)

일반사무관리회사

(주)국민은행
1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무2. 주식의 발행에 관한 업무3. 주식 상장 관련 업무4.운영에 관한 사무5.계산에 관한 사무 6.세무에 관한 업무7.법령 또는 정관에 의한 통지업무8.해산 및 청산 업무9.상기 업무(제1호 내지 제8호)의 부수업무
- 상장 전 : 연간 8,000만원 (VAT 별도)- 상장 후 : 연간 17,500만원 (VAT 별도)
2020.04.27(영업인가일로부터 5년 또는 계약 해지일까지)

당사의 주주들은 당사에 자산의 투자 및 운용에 관한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항을 요구할 수 있으며, 당사는 주주들의 요구가 있을 시 정기주주총회 또는 임시주주총회에 당사의 위탁계약 내용에 대하여 안건으로 상정 및 주주총회의 결정에 따라 회사의 주요 사항을 결정할 예정입니다.

당사의 이사회 구성원은 당사의 자산운용에 관한 사항을 감독하고 있으며, 대리인 및 이해상충위험이 발생하지 않도록 성실히 업무를 수행하고 있습니다. 당사의 이사회는 주주로서 금번 공모에 참여한 주주들과 함께 당사의 위탁관리회사들이 신의성실의 원칙을 지켜 당사가 효율적으로 운영될 수 있도록 노력할 예정입니다.

(7) 관리종목 및 상장폐지에 따른 위험회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약 될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다.

당사 제2기(2020.12.1~2021.5.31) 매출액 242억원 및 제3기(2021.06.01~2021.11.30) 매출액 410억원을 고려할때 관리종목 편입 가능성은 매우 제한적인 것으로 판단됩니다. 다만, 차후에도 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 대한 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서

사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식

최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

매출액

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

주가

종가가 액면가액의 100분의 20에 미달인 상태가 30일(해당 주권의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 항에서 같다)동안 계속되는 경우.

다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

주가 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 상태가 10일 이상 계속될 것

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 일수가 30일 이상일 것

시가총액

상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산

-

법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도

-

발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도

-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

관리종목 지정 후 회생 미인가 등의 경우 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산구성요건

「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우

관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건

「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달

최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-

업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

경영성과

비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우

경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

기타

공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

ㆍ상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성,그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

(7) 관련 법률 및 제도변화 위험당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사이며, 「상법」상 주식회사입니다. 또한 당사는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 규제를 받고 있습니다. 당사는 관련 법률을 준수하는 준법 경영을 목표로 하고 있습니다. 하지만 해당 주무관청에 의한 관련 법률 및 하위규정의 불리한 해석, 관련 법률 및 규제의 변경, 신규 법 제정 등이 불리하게 적용될 수 있으며, 이러한 경우 당사의 법률 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 이런 법률 환경의 변화는 당사 사업에 불리한 영향을 끼칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 또한, 부동산투자회사는 정부의 정책 결정에 많은 영향을 받고, 그 중에도 정부의 세무관련 새로운 제도의 도입이나 법령의 변경 및 해석 기준이 달라짐에 따라 투자법인의 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서, 이러한 자산에 투자한 투자회사의 대출채권이나 지분투자 역시 영향을 받을 수 있습니다.
(8) 본 유상증자의 구주주 청약일은 2022년 04월 18일 ~ 2022년 04월 19일로 예정되어 있으며 일반공모청약일은 2022년 04월 21일~2022년 04월 22일로 예정되어 있습니다. 본 청약일정은 예상일정으로 본 건 공모와 관련한 유관기관 협의과정 및 증권신고서 심사 과정에 따라 변경될 수 있습니다. 본 일정이 지연될 경우 증권신고서 정정을 통해 투자자들에게 사전 안내를 제공할 예정입니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우 높은 위험

자산관리회사와 공동대표주관회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.당사는 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 예정으로 부채가 전혀 없었을 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.당사는 한국거래소 유가증권시장에 상장되어 있으나 거래량이 부족할 경우 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 투자자가 매입한 주식가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우 높은위험
높은 위험
다소 높은위험
보통 위험
낮은 위험
매우 낮은위험

국내채권(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0채권
특수채, 금융채 / A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 / 원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식, K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)국내주식형해외주식형파생형원금비보존ELF
채권형(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, `, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형(A-이상)
원금보존추구형ELF
국공채형MMF

주1) 자산관리회사와 공동대표주관회사는 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분류하고 있습니다.

주2) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 판매회사 또는 집합투자업자 내 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사의 총 발행금액은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

일자

원인

증자(감소)한 주식의 내용

증(감)자

한 자본금

증자

비율

(%)

종류

수량

주당

액면가액

주당

발행가액

2019.12.10
설립

보통주

600,000
500

500

300,000,000
-

2020.05.30
유상증자
보통주
48,300,000
500
5,000
24,150,000,000
8,050.00

2020.06.23
유상감자

보통주

(600,000)

500

500
(300,000,000)
(1.23)

2020.08.12
유상증자

보통주

21,320,000

500

5,000

10,660,000,000
44.14

합 계

69,620,000

34,810,000,000

당사의 금번 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자는 2022년 4월 18일부터 4월 19일까지 2영업일간 구주주청약, 구주주 배정물량에서 실권이 발생하는 경우 2022년 4월 21일부터 4월 22일까지 2영업일간 일반공모청약을 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 유상증자 신주는 2022년 5월 중 추가상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[공모 금액]

(단위: 주, 원)

주식종류

공모 예정주식수

주당액면가

액면총액

주당모집가액

모집총액

비고

보통주

18,914,474주

500원

9,457,237,000원
6,080원
115,000,001,920원
주주배정 후실권주 일반공모

주) 주당 모집가액 및 모집총액은 이사회결의일 직전 거래일인 2022년
02월 25일
을 기산일로 하여 추정한 금액으로 아직 확정되지 아니한 금액입니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

해당사항 없습니다.

다. 전환

해당사항 없습니다.

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

부동산투자회사법 제18조와 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다.)의 100분의 70이상으로 산정합니다.

「부동산투자회사법」제18조 (발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다

「부동산투자회사법 시행령」

제15조 (주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70이상으로 산정하도록 하였습니다.또한 발행가액은 또한 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거 주주배정증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여, (舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제 57조를 일부 준용하여 아래와 같이 발행가액을 산정합니다.

① 예정발행가액 : 이사회결의일 직전 거래일을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및
기산일
가
중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과
기산일
가중
산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여
할인율 5.00%
를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.* 예정발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

② 1차발행가액은, 신주배정기준일 전 제3거래일을 기산일로 하여, 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산순평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 1차 발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

③ 2차 발행가액은 구주주 청약일 전 제3거래일을 기산일로 하여, 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및
기산일
가중산술평균주가
를 산술평균하여 산정한 가액과
기산일
가중산술평균주가
중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며
할인율은 5%
를 적용합니다. 아래의 산식에 의하여 산정한 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 하며 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다.

* 2차 발행가액 = 기준주가 × (1-할인율)

④ 확정 발행가액 : 확정발행가액은 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 단, 자본시장법 제165조의6 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2, 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여, 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우, 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가액을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.▶ 확정 발행가액 = Max[Min(1차 발행가액, 2차 발행가액), 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70]

나. 집합투자재산의 평가방법

해당사항 없습니다.

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료해당사항 없습니다

명칭(클래스)
가입자격
수수료율

선취판매수수료
후취판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료 등이 부과될 예정입니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

구분

인수인

인수주식수(주)

인수금액(원)

인수비율
인수수수료(원)

인수수수료(모집총액의
0.9%)

NH투자증권 주식회사
9,457,237
57,500,000,960
50.0%
517,500,008

삼성증권 주식회사
9,457,237
57,500,000,960
50.0%
517,500,008

합 계
18,914,474
115,000,001,920
100.0%
1,035,000,016

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 모집총액
의
0.9%에 해당하는 금액입니다.

주2) 상기 표의 인수대가는 (주)코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사 보통주 유상증자 예정 발행가액인
6,080원
을 기준으로 산출한 금액이며, 최종 확정 발행가액에 따라 변경될 수 있습니다.

구분
인수인
내용

실권수수료
NH투자증권 주식회사
자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%

삼성증권 주식회사

주1) 일반공모를 거쳐 배정한 후에도 미 청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여 대표주관회사가 인수비율대로 잔액인수하기로 하며, 각 회사의 자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%를 지급합니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

당사가 자산관리위탁업체인 ㈜코람코자산신탁에 지급하게될 위탁보수는 다음과 같습니다

구분
지급대상
항목
지급금액(주1)
지급시기
비고

자산관리보수
㈜코람코자산신탁
매입수수료
최초 매입 시 50억원
매입자산이 소유권이전및 매입대가가 지급된날로 부터 7일 이내 지급
(주2)

추가자산 매입시 각 매입금액의 0.5%
(주3)

운용기본보수
최초 매입 대상 자산의 소유권이전일로부터 사업연도 말 현재 자산총계의 연 0.223%
매 결산기 단위로 결산 주주총회 이후 7일 이내 일할 계산 지급
(주4)

운용성과수수료
해당 사업연도의 배당가능이익이 목표수익률 연 6.3%를 달성하게 하는 배당가능이익을 초과달성한 경우 그 초과분 배당가능이익의 10% 상당액
매 결산기 단위로 결산 주주총회 이후 7일 이내에 일할 계산 지급
(주4)

매각성과수수료
각 매각 자산별로매각차익의 15%
매각 자산 별로 매각 자산의 매각완결일(매매대금 수령일)로부터 7일 이내에 지급
(주5)

(주1)
부가가치세 별도

(주2)
2020년 6월 1일 전국 187개 주유소를 매입 관련 수수료로 지급하였습니다.

(주3)
추가로 취득하는 자산 매입업무에는 현물출자 대상 자산의 취득에 관한 업무 포함합니다.

(주4)
당사 소유의 모든 자산이 처분 완료된 날 또는 청산기의 운용성과수수료는 없는 것으로 합니다.

(주5)
"매각차익"이란 자산의 매각금액에서 매입 시점의 장부상 취득원가, 자산 매각과 관련하여 부담한 각종 실사 및 자문수수료, 중개수수료, 비용 등 매각 부대비용을 차감한 금액을말하고, 기매각 자산에 대한 손실이 있을 경우 해당 손실금액의 누적액을 더한 금액을 의미합니다.

라. 판매회사의 위탁보수당사가 공동대표주관회사인 NH투자증권㈜과 삼성증권㈜에 지급하게 될 위탁보수는 없으며, 판매 대가로 인수수수료 및 실권수수료를 지급합니다.

구분

수수료 수취인

수수료율(%)

인수수수료

NH투자증권㈜

모집총액의 0.9% 중 50%(모집총액의 0.45%)

삼성증권㈜
모집총액의 0.9% 중 50%(모집총액의 0.45%)

실권수수료

NH투자증권㈜

자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%

삼성증권㈜
자기계산으로 잔액인수하는 금액의 3.0%

마. 자산보관회사의 위탁보수당사가 NH투자증권(주)와 교보자산신탁(주)에게 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분
지급대상
지급금액
지급시기
비고

자산보관보수
NH투자증권(주)
매 결산기마다 1,500만원(연간 3,000만원)
매 결산기마다 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급
현금 및 증권 보관 위탁

교보자산신탁(주)

매 결산기
마다
500만원
(연간
1,000만원
)

매 결산기마다 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급
부동산보관 위탁

바. 사무관리회사의 위탁보수당사가 (주)국민은행에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분
지급대상
지급금액
지급시기
비고

일반사무수탁보수
(주)국민은행
1) 유가증권시장에 상장된 날 직전일까지는 연간 8,000만원(매 결산기마다 4,000만원)2) 유가증권시장에 상장된 날부터는 연간 1억 7,500만원(매 결산기마다 8,750만원)
매 결산기마다 해당 결산기에 대한 주주총회일로부터 7일 이내에 지급
-

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익당사는「부동산투자회사법」제28조 및 당사 정관 제54조에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 결의를 통해 확정할 것입니다.

「부동산투자회사법」

제 28 조(배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 2016년 12월 31일까지 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다.

1. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의

2. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제462조제2항 본문에 따른 주주총회의 결의

③ 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조제1항에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도 감가상각비의 범위에서 대통령령으로 정한다.

④ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 총자산에서 대통령령으로 정하는 비율 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 결정된 배당은 주주총회의 결의를 거쳐 실시한다. 다만, 정관으로 이사회의 결의로 배당을 할 수 있다고 규정하는 경우에는 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.

[정관]

제 54 조 (이익의 배당)

① 회사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 현금으로 배당하며, 상법 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 회사는 관련법령이 허용하는 범위 내에서 당해 사업연도 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있다. 매 사업연도별 초과배당액은 당해 사업연도 감가상각비 이내로 하되, 기본적으로 당해 사업연도 감가상각비의 100% 전액을 배당하며, 필요시 이사회가 당해 사업연도의 감가상각비 내에서 조정할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정시 이를 포함하지 아니한다.

③ 회사가 제11조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다. 이와 같이 결정된 배당은 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.

④ 이익배당(초과배당 포함, 이하 같다)은 매 사업연도별로 이익배당을 위한 주주총회 또는 제51조 제5항에 따른 이사회의 재무제표 승인 결의가 있은 날로부터 1개월 내에 현금으로 지급하여야 한다. 단, 대출약정상 배당금 지급제한 규정의 준수나 적정 현금시재의 보유 필요성 등 기타 합리적인 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 배당정책당사의 배당금액은 기본적으로 사업연도별 당기 배당가능이익의 90% 이상을 현금 배당할 계획으로 있으며, 실질적인 배당금액의 확정은 「상법」에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 당사의 사업연도는 정관 제48조(사업연도)에 따라 매년 6월 1일 개시하여 11월 30일에 종료하고 12월 1일 개시하여 익년 5월 31일에 종료합니다. 배당금은 정관 제51조(재무제표 및 영업보고서의 작성, 비치 등) 1항, 3항 및 5항에 의해 정기주주총회 또는 이사회 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 적법하게 등재된 당 회사의 주주에게 지급됩니다.

[정관]

제 48 조 (사업연도)

① 회사의 사업연도는 매년 6월 1일 개시하여 11월 30일에 종료하고, 12월 1일에 개시하여 익년 5월 31일에 종료 한다.

② 최초의 사업연도는 설립일로부터 2020년 11월 30일까지로 한다.

③ 회사가 해산되는 사업연도의 경우에는 해산일이 속하는 사업연도의 초일부터 그 해산일까지로 한다.
제 51 조 (재무제표 및 영업보고서의 작성, 비치 등)

① 대표이사는 정기주주총회 회일 6주간 전에 다음의 서류와 그 부속명세서 및 영업보고서를 작성하여 감사에게 제출하여 감사를 받아야 하며, 다음 각호의 서류와 영업보고서를 정기주주총회에 제출하여야 한다. 다만 회사가 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조 제1항에 따른 외부감사 대상 회사인 경우에는 다음 각 호의 서류, 현금흐름표 및 주석을 포함한다.

1. 대차대조표

2. 손익계산서

3. 그 밖에 회사의 재무상태와 경영성과를 표시하는 것으로서 상법 시행령에서 정하는 서류

② 감사는 본 조 제1항의 서류를 받은 날로부터 4주간 내에 감사보고서를 대표이사에게 제출하여야 한다.

③ 대표이사는 본 조 제1항 각호의 서류와 그 부속명세서를 영업보고서 및 감사보고서와 함께 정기주주총회 회일의 1주간 전부터 본점에 5년간 비치하여야 한다.

④ 대표이사는 본 조 제1항 각호의 서류를 정기주주총회에 제출하여 그 승인을 요구하여야 하고, 영업보고서를 정기주주총회에 제출하여 그 내용을 보고하여야 한다.

⑤ 본 조 제4항에도 불구하고 회사는 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 경우에는 이사회의 결의로 이를 승인할 수 있다.

1. 본 조 제1항 각호의 서류가 법령 및 정관에 따라 회사의 재무상태 및 경영성과를 적정하게 표시하고 있다는 외부감사인의 의견이 있을 때

2. 감사 전원의 동의가 있을 때

⑥ 제5항에 따라 이사회가 승인한 경우에는 대표이사는 제1항 각 호의 서류의 내용을 주주총회에 보고하여야 한다.

⑦ 대표이사는 본 조 제1항의 각호의 서류에 대한 제4항의 주주총회의 승인 또는 제5항의 이사회 승인을 얻은 때에는 지체 없이 대차대조표를 공고하여야 한다.

(3) 예상배당금

향후 예상 배당금 산정을 위한 추정손익계산서 가정은 아래와 같습니다.당사의 사업계획상 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 운용결과에 따라 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 예상 배당률]

회계연도
회계기간
예상배당금(천원)
연 예상배당률(주1)

제4기
2021.12~2022.05
15,376,972
6.64%

제5기
2022.06~2022.11
12,709,945
5.49%

제6기
2022.12~2023.05
14,172,340
6.12%

제7기
2023.06~2023.11
14,052,943
6.07%

제8기
2023.12~2024.05
14,144,017
6.11%

제9기
2024.06~2024.11
14,420,381
6.23%

제10기
2024.12~2025.05
14,543,486
6.28%

제11기
2025.06~2025.11
14,826,379
6.40%

제12기
2025.12~2026.05
14,901,102
6.44%

제13기
2026.06~2026.11
14,789,820
6.39%

제14기
2026.12~2027.05
14,906,718
6.44%

(출처 : 성지회계법인 재무실사보고서, 회사 제시자료)

(주1) 연환산 예상 배당금액을 기간평균 납입자본총액으로 나눈 예상 배당률이며, 본건 유상증자의 발행가액 확정 과정에서 변동될 수 있습니다.

(주2) 실제 배당금 및 배당률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

(가) 자본금에 대한 등록면허세「지방세법」제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며,「지방세법」제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

(나) 부동산 취득에 대한 취득세

1) 부동산 취득세

당사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

2) 농어촌특별세당사가 취득세를 납부하는 경우「농어촌특별세법」제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며,「농어촌특별세법」제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

3) 지방교육세당사가 위 취득세를 납부하는 경우 「지방세법」 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 「지방세법」 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

(다) 취득 부동산에 대한 부가가치세당사가 취득하는 부동산에 대하여「부가가치세법」제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 당사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.(라) 소득에 대한 법인세

당사는「법인세법」제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의2 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고「상법」제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여「부동산투자회사법」제28조 규정에 따라「상법」제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며,「상법」제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으며, 이 경우 위탁관리부동산투자회사가 할 법인세는 사실상 발생하지 아니합니다.(마) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세「부가가치세법」제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만,「부가가치세법」제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.(바) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세1) 토지분재산세

부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사가 발행주식총수의 100분의 100을 보유하고 있는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 목적사업에 사용하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호에 따라 재산세가 분리과세 됩니다.

한편, 투자자가 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제14조 제2항에 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자로만 이루어지지 않은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항 제2호에 따른 전문투자형 사모집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제9호에 따라 별도합산과세대상 토지로 분류되어 재산세를 납부하여야 합니다.

과세연도
분리과세 적용비율

2022년
80/100

2023년
60/100

2024년
40/100

2025년
20/100

다만, 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제30728호, 2020.6.2) 제3조에 따르면 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호 및 제9호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지에 대하여는 이러한 지방세법 시행령의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 간주됩니다. 아울러 이러한 경과 규정은 토지의 납세의무자가 변경되지 않는 경우에 한하여 적용됩니다.2) 토지분종합부동산세

지방세법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상 토지에 대하여는 종합부동산세법 제11조에 따라 종합부동산세가 과세됩니다. 별도합산과세 대상 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 종합부동산세법 제13조 제2항에 따라 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 95%(2022년 이후에는 100%)를 곱하여 산출됩니다.

3) 농어촌특별세농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호에 따라 종합부동산세법에 따라 납부하여야 할 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세액으로 납부하여야 합니다

4) 건물분재산세당사가 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는「지방세법」제4조 제2항 및 제111조에 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 「소득세법」상 건물신축가격기준액을 사용하여 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준 요소인 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다.(시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱한 금액이 과세표준)5) 지방교육세위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

6) 재산세 도시지역분위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 과세되지 아니합니다.7) 지역자원시설세위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04%에서 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(2) 주주에 대한 과세(가) 배당소득세에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

1) 개인주주- 국내 거주자회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 종합소득세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다. 단, 2020년 1월 1일 이후 지급받는 배당소득분에 대해서는 조세특례제한법 제87조의7 규정에 따라 거주자가 공모부동산투자회사를 포함한 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권에 2021년 12월 31일까지 투자하는 경우 해당 거주자가 보유하고 있는 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권 중 거주자별 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득(투자일부터 3년 이내에 지급받는 경우에 한정한다)은 거주자의 종합소득과세표준에 합산되지 아니하고 9%의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다(지방소득세 0.9% 및 농어촌특별세 0.5% 별도). 분리과세를 적용받기 위해서는, 매매를 위탁한 투자매매업자 또는 투자중개업자에게 해당 내용을 신청하셔야 하며, 분리과세 신청 후 3년 이내에 매도 또는 신청 내역 해지시 세액이 추징될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.- 국내 비거주자위탁관리부동산투자회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 됩니다. 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자기구 신고서를 제출하여야 합니다.2) 법인주주-내국법인내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2 및 제18조의3에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

-외국법인위탁관리부동산투자회사는 외국법인 주주에게 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 법인세를 원천징수합니다. 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 외국법인은 위탁관리부동산투자회사에게 법인세법 제98조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자신고서를 제출하여야 합니다.

(나) 주식 양도소득에 대한 과세

1) 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 한국법인이 발행한 지분의 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.

다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전 5년의 기간 중 계속하여 특수관계인과 합하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 증권시장을 통하여 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 소득세법 제156조의 2 및 법인세법 제98조의 4에 따른 비과세·면제신청서 또는 국외투자신고서를 위탁관리부동산투자회사를 통해 한국의 과세관청에 제출하여야 합니다.

2) 거주자 개인주주

소액주주인 거주자 개인주주가 증권시장에서 상장주식을 거래하는 경우, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

3) 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(11%~27.5%, 지방소득세 포함)를 신고·납부하여야 합니다.

(다) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

증권거래세법 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의 0.23% 세율(2023년 1월 1일 이후로는 0.15% 적용)을 적용하여 산출된 증권거래세(농어촌특별세 포함)를 부담하여야 합니다. 참고로, 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 증권거래세법 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고·납부할 필요는 없습니다.

(3) 기타사항

위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

위탁관리부동산투자회사는 인적 및 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제74조 및 제75조 제2항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 동법 제83조의 규정에 의한 법인 사업소분 주민세의 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

당사의 발기인은 (주)코람코자산신탁이며, 발기인에 관한 사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
주식회사 코람코자산신탁

영문명
Koramco REITs Management and Trust Co., Ltd.

대표자
정준호

본점 사업자등록번호
107-86-07628

본사 주소
서울시 강남구 삼성로 511, 4층(삼성동, 골든타워)

본사 전화번호
02-787-0000

본사 팩스번호
02-787-0120

인터넷 홈페이지 주소
https://www.koramco.co.kr

기업규모
대기업

결산월
12월

업종명
부동산관련서비스, 부동산업, 부동산신탁, 자산관리, 부동산매매

회사설립일
2001년 10월 24일

임직원수(명)(주)
221명

(주) 2021년말 기준

나. 감독이사에 관한 사항

해당사항 없습니다.

다. 감독이사의 보수지급기준

해당사항 없습니다

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 재무상태표

재무상태표

제 3 기 2021.11.30 현재

제 2 기 2021.05.31 현재

제 1 기 2020.11.30 현재

(단위 : 원)

제 3 기

제 2 기

제 1 기

자산

유동자산

77,306,522,552

130,577,646,803

25,217,660,993

현금및현금성자산

64,604,421,664

38,208,586,904

23,473,793,130

매출채권 및 기타채권

986,053,674

839,832,287

702,306,549

기타유동자산

1,142,249,643

49,932,256

1,038,926,594

당기법인세자산

18,692,760

8,527,880

2,634,720

매각예정자산

10,555,104,811

91,470,767,476

0

비유동자산

910,211,233,126

922,652,240,539

1,015,594,228,503

투자부동산

910,211,233,126

922,652,240,539

1,015,594,228,503

자산총계

987,517,755,678

1,053,229,887,342

1,040,811,889,496

부채

유동부채

15,936,784,831

24,034,174,854

12,139,324,101

기타지급채무

8,780,601,840

6,769,784,485

5,907,830,016

기타유동부채

7,156,182,991

17,109,972,946

5,898,790,209

단기임대보증금

0

154,417,423

332,703,876

비유동부채

610,139,906,888

676,397,729,207

675,990,409,144

장기차입금

529,308,337,575

586,580,007,927

586,190,328,479

임대보증금

62,443,416,376

68,048,852,103

66,669,805,068

장기선수수익

18,388,152,937

21,768,869,177

23,130,275,597

부채총계

626,076,691,719

700,431,904,061

688,129,733,245

자본

자본금

34,810,000,000

34,810,000,000

34,810,000,000

기타불입자본

310,709,965,873

310,709,965,873

310,709,965,873

이익잉여금

15,921,098,086

7,278,017,408

7,162,190,378

자본총계

361,441,063,959

352,797,983,281

352,682,156,251

자본과부채총계

987,517,755,678

1,053,229,887,342

1,040,811,889,496

나. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 3 기 2021.06.01 부터 2021.11.30 까지

제 2 기 2020.12.01 부터 2021.05.31 까지

제 1 기 2019.12.10 부터 2020.11.30 까지

(단위 : 원)

제 3 기

제 2 기

제 1 기

영업수익

40,987,464,527

24,230,931,230

24,513,055,226

매출총이익

40,987,464,527

24,230,931,230

24,513,055,226

영업비용

10,317,263,428

5,295,548,917

5,433,378,252

영업이익(손실)

30,670,201,099

18,935,382,313

19,079,676,974

금융수익

128,448,875

42,520,069

29,006,123

금융비용

9,284,869,738

9,696,473,149

11,949,428,687

기타수익

9,076,320

6,953,171

2,935,968

기타비용

1,273,695,198

2,242

0

법인세비용차감전순이익(손실)

20,249,161,358

9,288,380,162

7,162,190,378

당기순이익(손실)

20,249,161,358

9,288,380,162

7,162,190,378

총포괄손익

20,249,161,358

9,288,380,162

7,162,190,378

주당이익

기본주당이익(손실)

291

133

224

다. 자본변동표

자본변동표

제 3 기 2021.06.01 부터 2021.11.30 까지

제 2 기 2020.12.01 부터 2021.05.31 까지

제 1 기 2019.12.10 부터 2020.11.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

기타자본구성요소

이익잉여금

자본 합계

2019.12.10(기초자본)

0

0

0

0

당기순이익(손실)

0

0

7,162,190,378

7,162,190,378

설립자본금

0

0

0

300,000,000

유상증자

34,810,000,000

310,709,965,873

0

345,519,965,873

유상감자

0

0

0

(300,000,000)

배당금지급

0

0

0

0

2020.11.30(기말자본)

34,810,000,000

310,709,965,873

7,162,190,378

352,682,156,251

2020.12.01(기초자본)

34,810,000,000

310,709,965,873

7,162,190,378

352,682,156,251

당기순이익(손실)

0

0

9,288,380,162

9,288,380,162

설립자본금

0

0

0

0

유상증자

0

0

0

0

유상감자

0

0

0

0

배당금지급

0

0

9,172,553,132

9,172,553,132

2021.05.31(기말자본)

34,810,000,000

310,709,965,873

7,278,017,408

352,797,983,281

2021.06.01(기초자본)

34,810,000,000

310,709,965,873

7,278,017,408

352,797,983,281

당기순이익(손실)

0

0

20,249,161,358

20,249,161,358

설립자본금

0

0

0

0

유상증자

0

0

0

0

유상감자

0

0

0

0

배당금지급

0

0

11,606,080,680

11,606,080,680

2021.11.30(기말자본)

34,810,000,000

310,709,965,873

15,921,098,086

361,441,063,959

라. 현금흐름표

현금흐름표

제 3 기 2021.06.01 부터 2021.11.30 까지

제 2 기 2020.12.01 부터 2021.05.31 까지

제 1 기 2019.12.10 부터 2020.11.30 까지

(단위 : 원)

제 3 기

제 2 기

제 1 기

영업활동현금흐름

(13,103,056,312)

24,023,148,906

109,632,099,427

당기순이익(손실)

20,249,161,358

9,288,380,162

7,162,190,378

당기순이익조정을 위한 가감

(6,837,273,071)

10,608,543,358

12,567,675,076

감가상각비

1,949,040,043

2,317,700,518

2,010,362,754

이자비용

9,284,869,738

9,696,473,149

11,949,428,687

투자부동산손상차손

1,272,523,055

0

0

임대료수익

(1,240,303,192)

(1,363,110,240)

(1,363,110,242)

투자부동산처분이익

(17,974,953,840)

0

0

이자수익

(128,448,875)

(42,520,069)

(29,006,123)

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

(18,681,680,640)

12,219,206,608

96,247,112,568

매출채권의 감소(증가)

92,764,040

(24,029,107)

(392,061,246)

미수금의 감소(증가)

(195,574,577)

(109,300,962)

(298,347,871)

선급금의 감소(증가)

1,131,932

1,790,205

(3,108,652)

선급비용의 감소(증가)

(1,093,449,319)

987,204,133

(1,035,817,942)

미지급금의 증가(감소)

544,160,733

68,291,426

15,068,700

미지급비용의 증가(감소)

944,517,261

51,864,356

1,713,673,970

선수금의 증가(감소)

(9,590,595,589)

11,208,991,018

2,423,774,886

예수금의 증가(감소)

0

0

4,514,640

부가가치세 예수금의 증가(감소)

(93,385,121)

3,895,539

745,416,083

임대보증금의 증가(감소)

(9,291,250,000)

30,500,000

93,074,000,000

이자수취(영업)

85,038,025

38,324,400

17,108,691

이자지급(영업)

(7,908,137,104)

(8,125,412,462)

(6,359,352,566)

법인세납부(환급)

(10,164,880)

(5,893,160)

(2,634,720)

투자활동현금흐름

109,060,772,980

(115,802,000)

(1,017,484,543,993)

매각예정자산의처분

109,378,396,774

0

0

토지의 취득

(2,215,114)

0

(927,412,731,594)

건물의 취득

(315,408,680)

(115,802,000)

(90,071,812,399)

재무활동현금흐름

(69,561,881,908)

(9,172,553,132)

931,326,237,696

단기차입금의 증가

0

0

112,000,000,000

장기차입금의 증가

0

0

589,910,000,000

설립자본금

0

0

300,000,000

유상증자

0

0

345,519,965,873

단기차입금의 상환

0

0

(112,000,000,000)

장기차입금의 상환

(57,955,801,228)

0

0

장기차입금의 원가

0

0

(4,103,728,177)

유상감자

0

0

(300,000,000)

배당금지급

(11,606,080,680)

(9,172,553,132)

0

현금및현금성자산의순증가(감소)

26,395,834,760

14,734,793,774

23,473,793,130

기초현금및현금성자산

38,208,586,904

23,473,793,130

0

기말현금및현금성자산

64,604,421,664

38,208,586,904

23,473,793,130

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위 : 주, 백만원)

기간

기간초 잔고

회계기간 중

기간말 잔고

비고

설정 (발행)

환매

주수

금액

주수

금액

주수

금액

주수

금액

2019.12.10
600,000
300
-
-
-
-
600,000
300
발기인 출자(보통주식) (주1)

2020.05.30
600,000
300
48,300,000
241,500
-
-
48,900,000
241,800
유상증자(보통주식) (주2)

2020.06.23
48,900,000
241,800
-
-
600,000
300
48,300,000
241,500
유상감자(보통주식) (주3)

2020.08.12
48,300,000
241,500
21,320,000
10,660
-
-
69,620,000
348,100
유상감자(보통주식) (주4)

(주1) 2019년에 이루어진 발기인 출자는 최초 액면가 500원, 발행주식 600,000주에 출자되었습니다.

(주2) 당사의 전국 187개 주유소 매입 자금조달을 위해 발행가액 5,000원(액면가 500원)에 사모 모집하였습니다.

(주3) 발기설립자본금 600,000주(300,000,000원)은 전액 감자하였습니다.

(주4) 상장을 위한 공모발행을 진행하였으며, 증권신고서 제출일 현재 주식수는 69,620,000주 입니다.

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(증권신고서 제출일 현재 기준)
(단위 : 주)

구 분

보통주

종류주식

합 계

제1종

제2종

제3종

소 계

발행할 주식의 총수

2,000,000,000

-

-

-

-

2,000,000,000

현재까지 발행한 주식의 총수

70,220,000

-

-

-

-

70,220,000

현재까지 감소한 주식의 총수

600,000

-

-

-

-

600,000

발행주식의 총수

69,620,000

-

-

-

-

69,620,000

미발행 주식수(모집할 주식수 포함)

1,930,380,000

-

-

-

-

1,930,380,000

주) 상기 주식수는 액면가액 500원 기준이며, 발행할 주식의 총수는 정관상의 발행예정주식총수로 기재하였습니다.

나. 발행한 출자지분의 내용

(증권신고서 제출일 현재 기준)
(단위 : 원, 주)

구 분
주식 액면가액
발행주식수(주1)
발행가액 총액
비고

보통주
500
69,620,000
348,100,000,000
-

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

당사는 유가증권시장 신규상장 이후 최초 결산기인 제1기 중 약 245억원의 영업수익 및 약 72억원의 당기순이익을 시현하였고 이에 따라 제1기말인 2020년 11월 30일 기준 약 91억원의 현금배당금을 지급하면서 안정적인 운용 실적을 시현하였습니다.
당사의 제3기말(2021년 11월 30일) 주주명부를 기준으로 배당총액 221억원, 주당 318원의 보통주 배당금이 지급되었으며,
이
는 당사의 보통주 신규상장을 위한 공모 당시 주당 공모가격인 5,000원 기준 연환산 배당수익률 12.75% 나타냅니다..

[배당 실시 내역]

사업연도

결산기

현금배당액(원)
연환산 배당수익률 (주2)

2019.12.10.~2020.11.30.

1기

9,172,553,132
2.69%

2020.12.01.~2021.05.31.
2기
11,606,080,680
6.70%

2021.06.01.~2021.11.30.
3기
22,198,201,401
12.75%

주1) 제3기의 매각차익에 따른 특별배당이 반영된 수치

주2) 공모가격 5,000원 기준 연환산 배당수익률

나. 연도별 수익률 추이

[배당 실시 내역]

사업연도

결산기

현금배당액(원)
연환산 배당수익률 (주2)

2019.12.10.~2020.11.30.

1기

9,172,553,132
2.69%

2020.12.01.~2021.05.31.
2기
11,606,080,680
6.70%

2021.06.01.~2021.11.30.
3기
22,198,201,401
12.75%

주1) 제3기의 매각차익에 따른 특별배당이 반영된 수치

주2) 공모가격 5,000원 기준 연환산 배당수익률

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위 : 백만원)

항목
제3기(2021.11)
제2기(2021.05)
제1기(2020.11)

금액
비중
금액
비중
금액
비중

부동산
토지 및 그 정착물
910,211
92.17%
922,652
87.60%
1,015,594
97.58%

지상권, 임차권 등부동산 사용에 관한 권리
-
0.00%
-
0.00%
-
0.00%

부동산관련증권
-
0.00%
-
0.00%
-
0.00%

증권
-
0.00%
-
0.00%
-
0.00%

금융기관예치
64,604
6.54%
38,209
3.63%
23,474
2.26%

기타 자산
12,702
1.29%
92,369
8.77%
1,744
0.17%

총자산
자기자본
361,441
36.60%
352,798
33.50%
352,682
33.89%

부채
626,077
63.40%
700,432
66.50%
688,130
66.11%

자산총계
987,518
100.00%
1,053,230
100.00%
1,040,812
100.00%

주) 상기 자산구성현황은 별도 재무제표 기준으로 작성되었습니다.

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

가. 회사 개요

(1) 회사 상호 : ㈜코람코자산신탁

(2) 주소 : 서울특별시 강남구 삼성로 511, 골든타워 4층

(3) 연혁

- 2001년 : 회사 설립(자본금 70억원) 및 건설교통부 자산관리회사 인가

- 2002년 : 자본금 증액(85.5억원) 및 기업구조조정리츠 출시(코크렙1호)

- 2005년 : 위탁관리리츠 출시(코크렙7호)

- 2006년 : 자본금 증액(100억원), 사명변경 및 신탁업 진출(코람코자산신탁)

- 2010년 : 코람코자산운용 설립(자본금 100억원)

나. 주요 업무

구분

주요 내용

업무범위

1. 자산(부동산, 증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공

2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무

6. 부동산의 개발

7. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

8. 일반사무수탁회사의 매분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공

9. “리츠”의 증권 발행시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 등 필요한 작성자료 제공

10. 일반사무수탁회사의 「부동산투자회사법」 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청 또는 등록신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공

11. “리츠”을 위한 “자산운용관리지침”(안)(수정안 포함, 이하 같음)의 작성 및 제공

12. “리츠”의 해산시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무의 수행

13. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등)기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결

14. “리츠”의 Financing 관련 업무

15. 기타 위 업무들과 관련하여 “리츠”와 협의하여 위탁받은 업무

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

[연결재무상태표]

(단위 : 원)

과 목
제 21(당) 기(2020년 12월 31일)
제 20(전) 기(2019년 12월 31일)

자 산

I. 현금및예치금
147,992,016,334

41,781,199,543

II. 당기손익-공정가치측정금융자산
140,267,344,132

93,021,384,995

III. 상각후원가측정대출채권
360,539,649,436

451,732,037,203

IV. 유형자산
12,152,283,140

13,266,346,644

V. 무형자산
7,697,413,633

4,864,842,005

VI. 이연법인세자산
3,480,214,590

1,598,609,766

VII. 기타자산
49,164,000,681

70,559,429,000

자산총계

721,292,921,946

676,823,849,156

부 채

I. 차입부채
304,967,577,335

338,825,389,807

II. 당기법인세부채
9,402,221,167

1,458,510,417

III. 기타부채
36,466,420,897

60,353,332,232

부채총계

350,836,219,399

400,637,232,456

자 본

I. 지배기업 소유지분

370,456,702,547

276,186,616,700

1. 자본금
16,092,980,000

11,022,815,000

2. 자본잉여금
61,366,836,410

555,239,200

3. 자본조정
(102,096,000)

(102,096,000)

4. 이익잉여금
293,098,982,137

264,710,658,500

II. 비지배주주지분

-

-

자본총계

370,456,702,547

276,186,616,700

부채 및 자본총계

721,292,921,946

676,823,849,156

[연결포괄손익계산서]

(단위 : 원)

과 목
제 21(당) 기
제 20(전) 기

I. 영업수익

144,275,184,388

138,730,683,603

1. 수수료수익
110,029,026,252

94,715,016,153

자산관리수익
68,322,268,624

32,549,770,269

신탁수익
39,884,874,672

58,955,912,569

대리업무보수
1,311,872,297

1,068,059,343

기타
510,010,659

2,141,273,972

2. 금융수익
34,246,158,136

44,015,667,450

이자수익
21,774,221,795

37,662,446,203

배당금수익
8,248,325,559

3,473,965,132

기타금융수익
4,223,610,782

2,879,256,115

II. 영업비용

103,381,590,499

127,923,885,315

1. 금융비용
12,219,969,607

13,978,774,134

이자비용
11,687,909,155

13,800,942,107

기타금융비용
532,060,452

177,832,027

2. 대손상각비
33,621,150,852

56,775,628,083

3. 판매비와관리비
56,494,486,401

57,049,894,695

4. 기타영업비용
1,045,983,639

119,588,403

III. 영업이익

40,893,593,889

10,806,798,288

IV. 영업외수익

576,149,769

20,009,103,204

V. 영업외비용

64,590,314

484,701,801

VI. 법인세비용차감전순이익

41,405,153,344

30,331,199,691

VII. 법인세비용

9,716,366,207

7,928,746,788

VIII. 연결당기순이익

31,688,787,137

22,402,452,903

1. 지배주주지분순이익
31,688,787,137

22,402,452,903

2. 비지배주주지분순이익
-

-

IX. 연결기타포괄손익

-

-

X. 연결총포괄이익

31,688,787,137

22,402,452,903

1. 지배주주지분총포괄이익
31,688,787,137

22,402,452,903

2. 비지배주주지분총포괄이익
-

-

XI. 주당순이익

기본주당이익

13,695

10,182

라. 운용자산 규모

(기준일 : 2021년 12월 31일)
(단위 : 억원)

No.
리츠명(PFV포함)
투자대상
설립연도
만기(존속기간)
총 자산

1
㈜이리츠 코크렙
NC 백화점 등 5개점 (이리츠코크렙)
2005
2104-07-25
5,764

2
㈜코크렙 NPS 제1호
골든타워 외 2개 자산
2006
2023-09-30
5,253

3
㈜코크렙청진 제18호
그랑서울 타워1
2011
2024-04-30
6,369

4
㈜코크렙청진 제19호
그랑서울 타워2
2011
2024-04-30
5,231

5
㈜코크렙양재
강남P타워
2013
2025-01-01
2,607

6
㈜코크렙서면
NC백화점 서면
2013
2022-11-30
953

7
㈜동탄2대우코크렙
동탄행복마을푸르지오
2015
2026-12-02
3,692

8
㈜코크렙케이스퀘어
케이스퀘어 홍대
2015
2023-07-31
714

9
㈜코람코더원
하나금융투자빌딩
2015
2025-11-05
5,233

10
㈜코크렙 제31호
에이플러스에셋타워
2015
2023-04-01
2,216

11
㈜지에스코크렙뉴스테이
동탄레이크자이더테라스
2016
2027-06-30
3,541

12
㈜코크렙 제36호
광화문센터포인트
2016
2021-09-28
4,426

13
㈜코크렙 제38호
한국울산석유공사사옥
2021
2026-11-30
3,272

14
㈜코크렙 제40호
MG신용정보빌딩
2017
2022-08-31
382

15
㈜코크렙 제41호
마제스타시티타워2
2017
2022-08-31
2,208

16
㈜코크렙 제43호
삼성물산 서초사옥
2018
2025-08-31
7,906

17
㈜코크렙티피
서울회관 재건축
2018
2054-05-31
1,040

18
㈜코람코가치부가형부동산제2의1호
케이스퀘어 강남2
2018
2025-10-29
1,871

19
㈜코크렙 제47호
강남KG타워
2018
2023-11-30
1,060

20
㈜코크렙 제48호
한진중공업 서울사옥
2019
2024-02-28
1,746

21
㈜코람코가치부가형부동산제2의2호
케이스퀘어 시티(시티은행 다동사옥)
2018
2025-10-29
2,417

22
㈜코크렙 제51호
타임스퀘어 A동 및 B동
2019
2024-10-30
2,742

23
㈜계룡코크렙제1호
세종행복도시 4-1생활권 H1, H2 블록 공공지원민간임대주택
2018
2031-02-28
1,062

24
㈜엘티코크렙용산제6호
원효로2030청년주택
2019
2030-11-30
1,858

25
㈜코람코가치부가형부동산제2의3호
갤러리아 센터시티
2019
2025-10-29
3,101

26
㈜코람코가치투자부동산제3의1호
신림 포도몰
2020
청산일
2,478

27
㈜코람코에너지플러스
주유소 170개
2019
2030-05-31
9,823

28
㈜코크렙제52호
인천항동물류센터
2019
2026-10-17
3,606

29
㈜분당두산타워
분당두산타워
2021
2026-01-15
6,796

30
㈜코람코주택도시기금
주택도시기금 앵커리츠(디앤디)
2021
2028-05-28
516

31
㈜코람코가치투자부동산제3의2호
광교갤러리아
2021
2027-10-29
6,823

32
㈜코람코가치투자부동산제3의3호
마곡MICE오피스
2021
2027-10-29
810

33
㈜코람코가치투자부동산제3의4호
김포케이로지스 물류센터
2021
2027-10-29
1,701

34
㈜코람코지속성장오피스제1의1호
강동이스트센트럴
2021
2028-10-31
5,873

35
㈜코람코가치부가형부동산 제2호위탁관리모
-
2018
2025-10-29
2,112

36
㈜코람코가치투자부동산제3호위탁관리모
-
2020
2027-07-08
3,121

37
㈜코람코지속성장오피스제1호위탁관리모
-
2021
청산일
1,071

38
㈜코크렙광교
롯데광교아울렛
2013
청산일
10

39
㈜코크렙57호
분당퍼스트타워
2021
2028-10-31
4,783

40
㈜코람코평택브레인시티대토제1호
평택브레인시티 오피스텔 및 상가 개발
2021
2025-06-30
263

41
코크렙벽은호텔㈜
서초신라스테이
2012
2025-12-24
833

42
코크렙상무㈜
행정공제회 광주회관
2019
2029-12-09
650

43
코람코오천프로젝트금융투자㈜
오천주유소
2020
2023-08-31
888

44
코람코반포프로젝트금융투자㈜
반포주유소
2020
2024-02-29
841

45
코람코암사프로젝트금융투자㈜
암사주유소
2020
2023-05-31
183

46
코람코동작프로젝트금융투자㈜
동작주유소
2020
2024-11-30
257

47
코크렙안양㈜
안양물류센터 재건축사업
2020
2030-06-08
1,047

합계
131,149

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

해당사항 없습니다

나. 기타 업무의 수탁회사

해당사항 없습니다

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가.
자산보관회사

(1) 현금 등(가) 자산보관기관의 개요- 회사명 : NH투자증권 주식회사- 주소 : 서울특별시 영등포구 여의대로 108 파크원 NH금융타워(타워2)(나) 자산보관위탁계약의 내용

구 분
내 용
비 고

업무범위
1.증권의 보관 및 관리2.현금의 보관 및 관리3 해산(청산)관련 업무
-

계약기간
계약 체결일로부터 2025년 5월 31일까지 또는 중도 해지시까지
-

수수료
연간 3,000만원 (VAT 별도)
-

(2) 부동산(가) 자산보관기관의 개요 - 회사명 : 교보자산신탁 주식회사- 주소 : 서울특별시 강남구 테헤란로 424

(나) 자산보관위탁계약의 내용

구 분
내 용
비 고

업무범위
1.부동산의 보관2.부동산의 매각 기타 처분 등에 따라 수취하는 현금의 보관 및 관리3.해산(청산)관련 업무
-

계약기간
계약 체결일로부터 청산등기일 또는 중도 해지시까지
-

수수료
연간 1,000만원 (VAT 별도)
-

나. 일반사무관리회사

(1) 사무수탁회사의 개요

- 명칭: 주식회사 국민은행

- 주소: 서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 26 (여의도동)

(2) 위탁계약의 내용

구 분
내 용
비 고

업무범위
1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무2. 주식의 발행에 관한 업무3. 주식 상장 관련 업무4. 운영에 관한 사무5. 계산에 관한 사무 6. 세무에 관한 업무7. 법령 또는 정관에 의한 통지업무8. 해산 및 청산 업무9. 상기 업무(제1호 내지 제8호)의 부수업무
-

계약기간
계약 효력발생(영업인가를 득한 날)일로부터 5년 또는 중도 해지시까지
-

수수료
- 상장 전 : 연간 8,000만원(VAT별도)- 상장 후 : 연간 17,500만원(VAT별도)
-

다. 판매회사

(1) NH투자증권 주식회사

구분

주요 내용

회사명

엔에이치투자증권 주식회사

주소

서울특별시 영등포구 여의대로 108

대표이사
정 영 채

주요 연혁

- 1969.01. 한보증권주식회사 설립- 1995.03. LG증권으로 상호 변경(1999.10.01.LG투자증권으로 상호변경)- 1998.10. 인터넷트레이딩 서비스 개시- 2005.04. LG투자증권과 우리증권 합병으로 우리투자증권으로 상호변경- 2014.12. 우리투자증권과 NH농협증권 합병으로 NH투자증권으로 상호변경- 2015.01. 국내최초 은행-증권-보험 복합점포 오픈- 2015.12. 국내최초 로보어드바이저 상품 '로보어카운트' 출시- 2016.08. 증권사 최초 헤지펀드운용업 진출- 2017.11. 초대형 투자은행(IB) 선정- 2018.06. 단기금융업인가 취득

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

(2) 삼성증권 주식회사

구분

주요 내용

회사명

삼성증권 주식회사

주소

서울시 서초구 서초대로 74길 11

대표이사
장 석 훈

주요 연혁

- 1982.10. 회사 설립- 1992.11. 삼성증권으로 상호변경- 1998.12. 국내최초 뮤추얼펀드 판매 개시
- 2000.12. 삼성투자신탁증권(주) 흡수합병- 2015.04. 삼성증권ㆍ우리은행 비계열 금융사간 최초 '금융복합점포' 오픈- 2016.08. 국내 증권사 최초, 대만 주식 거래 서비스 개시- 2016.09. 국내 금융사 최초, DJSI World 7년 연속 편입- 2016.12. 업계 최초 초대형 금융센터 오픈(삼성타운, 강북, 강남) - 2020.02. 국내 금융사 최초, 싱가포르 주식시장 온라인매매서비스 개시- 2021.02. 국내 금융사 최초, 중개형ISA 출시

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

라. 집합투자기구평가회사

해당사항 없습니다

마. 채권평가회사

해당사항 없습니다

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 투자자총회등
(1) 주주총회의 구성당사는 전체 주주로 구성된 주주총회를 개최하며, 회사 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 합니다(2) 주주총회의 소집 및 의결권 행사방법(가) 주주총회의 소집정기주주총회는 매사업연도 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회의 결의와 관련 법률에 따라 언제든지 소집할 수 있습니다. (나) 주주총회의 소집통지주주총회를 소집함에 있어서, 대표이사는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항을 총회 일 2주전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 각 주주의 동의를 받아 전자 문서로 통지를 발송하여야 합니다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단 축될 수 있습니다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지된 목적 이외의 사항 에 대하여 결의할 수 없습니다.
주주총회는 본점 소재지에서 개최하되 필요에 따라 본점 인접지에서도 개최할 수 있습니다. (다) 의결권 행사 방법

[정관]

제26조(주주의 의결권)

주주는 주식 1주에 대하여 1개의 의결권을 가진다.

제27조(의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 본 조 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.

제28조(주주총회의 결의방법 및 의결권의 행사)

① 주주총회의 결의는 법령 또는 본 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되, 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

제29조(서면에 의한 의결권행사)

① 주주는 주주총회에 출석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.

② 회사는 주주총회의 소집통지서에 주주의 서면에 의한 의결권 행사에 필요한 서면과 참고자료를 첨부하여야 한다.

③ 서면에 의하여 의결권을 행사하고자 하는 주주는 본 조 제2항의 서면에 필요한 사항을 기재하여, 주주총회 전까지 회사에 제출하여야 한다.

④ 서면에 의하여 행사한 의결권의 수는 주주총회에 출석하여 행사한 의결권의 수에 산입한다.

(3) 주주총회 결의사항

「부동산투자회사법」제12조(주주총회의 결의사항)① 다음 각 호의 사항은 주주총회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 제4호, 제4호의2 및 제5호의 사항에 대한 결의에 관하여는 「상법」 제434조를 준용한다.1. 해당 연도의 사업계획의 확정2. 해당 연도의 차입계획 및 사채발행계획3. 자산의 투자ㆍ운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 등 대통령령으로 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항4. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 대통령령으로 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항4의2. 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율5. 제19조에 따른 부동산의 현물출자에 관한 사항6. 제35조제1항에 따른 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항② 부동산투자회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 부동산투자회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 이 조에서 "연기주주총회"라 한다)를 소집하여야 한다.③ 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제1항제4호, 제4호의2 및 제5호의 사항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수로써 한다.

[정관]

제30조(주주총회의 의결사항)

① 다음 각 호의 사항은, 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4분의 1 이상의 승인에 의해 채택된다.

1. 당해 사업연도 및 그 다음 사업연도의 사업계획 확정. 다만, 사업계획의 확정은 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 각 단위별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 의결하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않는다.

2. 당해 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 총자산의 30%를 초과하는 자산의 취득,처분 계약 또는 변경체결 등 부동산투자회사법 제12조 제1항 제3호에 따른 자산의 투자·운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 단, 총 자산의 30%를 초과하는 자산을 취득,처분하는 경우라도 주주총회의 승인을 받은 본 항 제1호의 사업계획과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외됨.

4. 배당에 관한 사항

5. 이사 및 감사의 선임, 연임에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

7. 기타 이사회가 부의한 사항

8. 회사가 제11조에 따라 상장한 경우 제45조 제2항 제2호의 거래

9. 자산보관위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

10. 기타 상법 등 관련 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항

② 다음 각 호의 사항은 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 승인에 의하여 채택된다.

1. 회사의 정관의 변경

2. 상법 제417조에 따른 액면가 미만의 주식발행

3. 자기자본의 2배를 초과하는 자금차입 및 사채발행(자기자본의 10배 범위 내)

4. 회사의 자본감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

5. 사후설립

6. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

7. 다른 부동산투자회사와의 합병

8. 회사의 분할 또는 분할합병

9. 회사의 사업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

10. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 전부 또는 일부의 양수

11. 이사 및 감사의 해임

12. 회사의 존립기간의 변경

13. 부동산개발사업계획의 확정 및 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 중요한 부분의 변경에 관한 사항

14. 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

15. 부동산투자회사법 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

16. 자산관리위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

17. 제45조 제2항 제2호(단, 회사가 제11조에 따라 상장한 경우 제1항의 결의에 의함) 의 거래

18. 기타 상법 및 부동산투자회사법상 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 “연기주주총회”)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 본 조 제2항 제13호, 제14호, 제15호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수로써 한다.

(4) 주식매수청구권

당사는 주식매수청구권 관련하여「부동산투자회사법」제20조의2 및 당사 정관 제17조에 따라 정관을 변경하여 주식의 매수를 제한하거나 그 존립기간을 연장하고자 하는 경우, 다른 부동산투자회사와 합병하고자 하는 경우 및 현물출자에 의하여 신주를 발행하는 경우에 주주가 주주총회 전에 반대의사를 서면통지한 경우 그 주주총회 결의일로부터 20일 이내에 주식 매수를 청구할 수 있습니다.

「부동산투자회사법」

제20조의2(부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 부동산투자회사 이사회가 결의한 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 부동산투자회사에 서면으로 그 결의에 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 부동산투자회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구 기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제2항에도 불구하고 부동산투자회사는 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

[정관]

제 17 조 (주주의 주식매수청구권)

①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 「부동산투자회사법」제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

②회사가 본 조 제1항의 규정에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우에는 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 한다. 이 경우 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하거나 공고하여야 한다.

③회사는 본 조 제1항의 규정에 의하여 주주로부터 주식의 매수청구를 받은 때에는 매수청구기간이 만료한 날로부터 20일 이내에 그 주식을 매수하여야 하며, 이에 따라 주식을 매수한 경우 주주명부에 그 내역을 기재하고 그 주식을 소각하거나, 매수한 날로부터 1년 6개월 이내에 매각하여야 한다.

④본 조 제3항 규정에 의한 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 「부동산투자회사법」 시행령 제17조가 정하는 바에 따른다.

⑤본 조 제3항 및 제4항에도 불구하고 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 회사는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

당사의 만기가 도래하여 청산하는 시점에는 청산일 직전 사업년도의 이익금과 자본금은 잔여재산 분배시에 합산하여 지급합니다

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권

당사의 주주, 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주총회 의사록, 주주명부, 이사회 의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임
당사의 주주, 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주총회 의사록, 주주명
부, 이사회 의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다

마. 재판관할

당사의 운영과 관련된 분쟁 발생 시 관할법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

관할법원
서울중앙지방법원

주소
06594 서울시 서초구 서초중앙로 157

연락처
교환 (02) 530-1114

공탁소 민원
(02) 530-1707 / FAX (02) 3477-8102 / 안내(02) 533-6850

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한당사는 정관에 존속기한이 정해져 있지 아니한 영속형 부동산투자회사입니다.

나. 해산 사유

당사는 「부동산투자회사법」 및 정관 제57조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

「부동산투자회사법」

제44조 (해산)

부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.

1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2 (청산 시 채권자에 대한 최고)

청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조 (해산등기의 촉탁)

① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

[정관]
제57조 (해산)

회사는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 해산한다.

1. 주주총회의 해산결의

2. 합병

3. 파산

4. 법원의 해산명령 또는 해산판결

5. 영업인가의 취소

6. 「부동산투자회사법」 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

7. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

다. 영업인가 취소 사유

「부동산투자회사법」

제42조 (영업인가 등의 취소)

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

9. 제26조의3제1항에 따른 부동산투자회사가 같은 조 제3항을 위반하는 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등 당사는 매분기 및 결산기의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관 및 금융위원회에 매 결산기 종료일 후 90일 이내, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 그 투자보고서를 제출하여야 합니다.

「부동산투자회사법」

제37조(투자보고서 및 공시 등)① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 부동산투자회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.③ 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.1. 부동산투자회사 및 그 자산관리회사의 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력2. 부동산투자회사에 대통령령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우3. 부동산투자회사의 주주총회 결의내용4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.1. 해당 부동산투자회사(위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사인 경우 해당 자산관리회사를 말한다)의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법2. 해당 부동산투자회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.3. 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법4. 삭제

[정관]

제52조(투자보고서의 작성, 비치 등)

① 회사는 부동산투자회사법이 정하는 바에 따라 매분기 및 결산기의 투자보고서를 작성하여야 한다.

② 본 조 제1항의 규정에 의한 투자보고서에는 부동산투자회사법 시행령 제40조 제3항에서 정한 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함되어야 한다.

③ 회사는 부동산투자회사법 및 동법 시행령이 정하는 바에 따라 매분기 및 결산기의 재무제표와 투자보고서를 비치·공시하고 주주 및 채권자들의 열람에 제공하여야 한다.

④ 회사는 부동산투자회사등에 관한 감독규정에 의거 매결산기 종료일 후 90일 이내에 매결산기의 재무제표와 투자보고서를, 매분기 종료일 후 45일 이내에 매분기의 재무제표와 투자보고서를 국토교통부 및 금융위원회에 제출하여야 한다.

(2) 자산운용보고서

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제88조에서 정하는 본 보고서는 「부동산투자회사법」제49조3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만 당사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제88조(자산운용보고서의 교부)① 집합투자업자는 자산운용보고서를 작성하여 해당 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자의 확인을 받아 3개월마다 1회 이상 해당 집합투자기구의 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산운용보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다. <개정 2009. 2. 3.>

② 집합투자업자는 제1항에 따른 자산운용보고서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다) 현재의 해당 집합투자기구의 자산ㆍ부채 및 집합투자증권의 기준가격

가. 회계기간의 개시일부터 3개월이 종료되는 날

나. 회계기간의 말일

다. 계약기간의 종료일 또는 존속기간의 만료일

라. 해지일 또는 해산일

2. 직전의 기준일(직전의 기준일이 없는 경우에는 해당 집합투자기구의 최초 설정일 또는 성립일을 말한다)부터 해당 기준일까지의 기간(이하 이 조에서 "해당 운용기간"이라 한다) 중 운용경과의 개요 및 해당 운용기간 중의 손익 사항

3. 기준일 현재 집합투자재산에 속하는 자산의 종류별 평가액과 집합투자재산 총액에 대한 각각의 비율

4. 해당 운용기간 중 매매한 주식의 총수, 매매금액 및 대통령령으로 정하는 매매회전율

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 제1항에 따른 자산운용보고서의 교부시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법」

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지
,
금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정
및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

(3) 자산보관ㆍ관리보고서

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제248조에서 정하는 본 보고서는 「부동산투자회사법」 제49조3에 의하여 적용받지 않습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제248조(자산보관ㆍ관리보고서의 교부) ① 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자는 집합투자재산에 관하여 제90조제2항 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 다음 각 호의 사항이 기재된 자산보관ㆍ관리보고서를 작성하여 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산보관ㆍ관리보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

1. 집합투자규약의 주요 변경사항

2. 투자운용인력의 변경

3. 집합투자자총회의 결의내용

4. 제247조제5항 각 호의 사항

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 신탁업자는 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서를 제1항의 기간 이내에 금융위원회 및 협회에 교부하여야 한다.

③ 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서의 제공시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법」

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지
,
금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정
및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

(4) 기타장부 및 서류

당사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제89조에서 정하는 본 보고서는 「부동산투자회사법」제49조3에 의하여 적용받지 않습니다.

(1) 신탁계약변경에 관한 공시

당사는 해당사항 없습니다.

(2) 수시공시

당사는 해당사항 없습니다.

(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시

당사는 해당사항 없습니다.

(4) 위험지표의 공시

당사는 해당사항 없습니다.

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계자 거래제한 규정은「부동산투자회사법」 제49조3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 다만, 「부동산투자회사법」 제22조의2 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 따라 자산관리회사 등 일정한 자(이하 "이해관계인")와의 일정한 내용의 거래는 제한적으로 가능합니다.

「부동산투자회사법」

제22조의2 (위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
제30조 (거래의 제한)① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. ④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

「부동산투자회사법 시행령」

제20조 (위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래
제34조 (부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

부동산투자회사법 제22조의2 제3항 단서, 동법 시행령 제20조 제6호에 의하면, 본건 리츠 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁 및 그 특별관계자와 부동산 또는 증권의 거래행위를 하기 위해서는 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다. 또한, 부동산투자회사법 제30조 제2항, 동법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 본건 리츠가 그 특별관계자와 거래를 하기 위해서는 역시 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다.

이에 당사는
남청라 물류센터 취득을 위한 매매계약의 체결에 대해 2022년 02월 15일 주주총회를 통해 결의을 하였으며,
본건 유상증자의 경우

2022년 02월 28일
이사회 결의를 진행하였습니다.

한편, 부동산투자회사법 제22조의2 제3항 단서, 동법 시행령 제20조 제3호에 의하면, 부동산투자회사법 시행령 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래에 경우에는 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인 없이도 당사가 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁 및 그 특별관계자와의 부동산 또는 증권의 거래행위가 가능합니다.

「부동산투자회사법」

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)
① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 “일반사무등 위탁기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
「부동산투자회사법 시행령」

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
법 제22조의2제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제15조(주식의 발행가액)
법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 않은 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 고려하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 “감정평가업자”라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 “평가기준일”은 “산정기준일”로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

(1) 이해관계인 현황

당사의 신고서 제출일 현재주주현황은 다음과 같습니다.

[신고서 제출일 현재 주요 주주 현황]

주주
주식의 종류
주식수(주)
지분율(%)

KB증권(코람코자산운용-신한은행) (주1)
보통주식
14,713,420
21.13

현대오일뱅크(주)
8,000,000
11.49

교보생명보험(주)
6,000,000
8.62

(주)코람코자산신탁
4,000,000
5.75

에스케이네트웍스(주)
3,600,000
5.17

기타
33,306,580
47.84

합계
69,620,000
100.00

주1) 케이비증권 주식회사(코람코자산운용-신한은행)는 기존 코람코Pre-IPO REITs 전문투자형사모부동산투자신탁제9호(8,600,000주 보유) 및 코람코공모상장예정리츠 전문투자형사모투자신탁제13호(6,113,420주 보유)의 신탁업자 입니다.

주2) 2021년 11월 30일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

당사의 최대주주는 코람코Pre-IPO REITs전문투자형사모투자신탁제9호(신탁업자: KB증권) 입니다.

(2) 특수관계자와의 거래 현황2021년 11월 30일 현재 및 동일로 종료되는 보고기간의 감사보고서를 토대로 작성한 이해관계자와의 거래현황은 아래와 같습니다.(가) 보고기간(2021.06.01~2021.11.30) 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
회사명
거래내용
당기

기타특수관계자
(주)코람코자산신탁
자산관리수수료
4,826,503

(나) 보고기간말(2021.11.30) 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무는 없습니다.

(단위 : 천원)

구분
회사명
채권채무내용
당기말

기타특수관계자
(주)코람코자산신탁
미지급비용
2,212,089

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

해당사항 없습니다.

다. 투자중개업자 선정 기준

해당사항 없습니다.

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

해당사항 없습니다.

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

해당사항 없습니다.

[붙임] 용어풀이

구 분
내 용

금융투자상품
이익 추구 혹은 손실 회피 목적으로 만들어진 재산적 가치를 지닌 금융상품으로 증권 및 파생상품 등이 이에 속합니다.

집합투자
2인 이상의 투자자로부터 자금을 모집하여 금융투자상품 등에 투자하여 그 운용 성과를 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.

펀드
집합투자를 수행하는 기구로서 법적으로 집합투자기구라 표현되며 통상 펀드라고 불립니다. 대표적으로 투자신탁 및 투자회사가 이에 해당합니다.

투자신탁
집합투자업자와 수탁회사간 신탁계약 체결에 의해 만들어지는 펀드를 말합니다.

투자회사
설립자본금을 바탕으로 주식회사 형태로 만들어지는 펀드를 말합니다.

수익증권
펀드(투자신탁)에 투자한 투자자들에게 출자비율에 따라 나눠주는 증권으로서 주식회사의 주권과 유사한 개념입니다.

순자산
펀드의 운용성과 및 투자원금을 합한 금액으로서 원으로 표시됩니다.

증권집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 말합니다.

부동산집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 합니다.

혼합자산집합투자기구
혼합형 펀드로서 집합투자재산의 40%를 주식, 채권, 특별자산, 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 말합니다.

개방형
환매가 가능한 펀드를 말합니다.

폐쇄형
환매가 가능하지 않은 펀드를 말합니다.

추가형
추가로 자금 납입이 가능한 펀드를 말합니다.

모자형
운용하는 펀드(모펀드)와 이 펀드에만 투자하는 펀드(자펀드)로 구성된 펀드 형태를 말합니다. 자펀드는 모펀드 외에는 투자할 수 없습니다.

종류형
멀티클래스 펀드로서 자금납입방법, 투자자자격, 투자금액 등에 따라 판매보수 및 수수료를 달리 적용하는 펀드입니다.

기준가격
펀드의 가격으로서 매일매일 운용성과에 따라 변경되며 매입 혹은 환매 시 적용됩니다.

자본이득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 시세 차익을 말합니다.

배당소득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 이자 및 배당금을 말합니다.

보수
펀드에 가입 후 펀드 운용 및 관리에 대해 고객이 지불하는 비용입니다.

설정
펀드에 자금이 납입되는 것을 지칭합니다.

해지
펀드를 소멸시키는 행위로서 투자회사의 해산과 유사한 개념입니다.

투자자총회
집합투자규약상의 중요 사항을 변경할 때 펀드의 모든 가입자들이 모여서 의사 결정하는 기구. 그 방법 및 절차는 법령 및 해당 규약에 따릅니다.

자산운용협회펀드코드
자산운용협회가 투자자들이 쉽게 공시사항을 조회ㆍ활용할 수 있도록 펀드에 부여하는 5자리의 고유 코드를 말합니다.

원천징수
소득금액 또는 수입금액을 지급할 때, 그 지급자(보통은 판매회사)가 그 지급받는 자(투자자)가 부담할 세액을 미리 국가를 대신하여 징수하는 것을 말합니다.

성과보수
집합투자업자가 펀드의 성과에 따라 추가적으로 받는 보수를 말하며 원칙적으로 사모 펀드에서 허용이 되고 있고, 공모부동산투자회사에서는 허용됩니다(부동산투자회사법 제49조의3제1항, 자본시장법 제86조 적용배제).

지역권
설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 부동산 용익물권의 일종으로서, 등기된 지역권이 존재하거나 지역권을 시효취득한 자가 존재하는 경우 해당 부동산의 사용, 권리행사 등에 대한 제한으로 작용함.

유치권
타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리로서 법정담보물권의 일종. 유치권은 그 성립요건으로서 등기를 요하지 아니하고 단순히 목적물을 점유하면 충분하므로 등기되지 아니한 유치권이 성립할 수 있음.

경계침범
건물이 그 대지의 범위를 벗어나서 인접지를 침범하고 있거나 반대로 제3자의 건물이 토지를 침범하는 경우를 의미함.