코람코더원리츠 — [기재정정]투자설명서(집합투자증권)(㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사) (20220225)
제출인: 코람코더원리츠

투자설명서(집합투자증권)
1.8
(주)코람코더원위탁관리부동산투자회사

정 정 신 고 (보고)

2022년 02월

25일

1. 정정대상 공시서류 : 투자설명서(집합투자증권)

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2022년 1월 19일

3. 정정사항

항 목
정정사유
정 정 전
정 정 후

※ 금번 정정 내용은 수요예측집계 종료에 따른 기재사항 정정 등으로서, 정정사항은 투자자의 열람 편의를 위해
굵은 빨간색으로 기재하였습니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의 내용 및 절차

가. 모집의 내용 
 (2) 모집조건

자진 정정
(주1) 정정 전
(주1) 정정 후

나. 모집가액 결정방법
 (2) 수요예측에 관한 사항

(타) 수요예측 결과

자진 정정
-
(주2) 정정 후

다. 모집의 절차
 (2) 청약 방법
 (나) 일반청약자의 청약 자격

자진 정정
(주3) 정정 전
(주3) 정정 후

(주1) 정정 전

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
기명식 보통주 19,500,000주

주당 모집가액
예정가액
5,000원 (주1)

확정가액
-

모집 총액
예정가액
97,500,000,000원

확정가액
-

청약단위
(주2)

청약기일
(주3)
기관투자자
개시일
2022년 3월 2일

종료일
2022년 3월 3일

일반투자자
개시일
2022년 3월 2일

종료일
2022년 3월 3일

청약증거금
(주4)
기관투자자
0%

일반청약자
50%

납입기일
2022년 3월 7일

배당기산일(결산일)
(주5)
매년 3월 1일(2월 28일, 윤년일 경우 2월 29일)
/매년 6월 1일(5월 31일) /매년 9월 1일(8월 31일)
/매년 12월 1일(11월 30일)

(주1) 주당 모집가액 및 모집총액은 2022년 1월 13일 이사회 결의를 거쳐 결정한 공모가액인 5,000원이며, 주당 모집가액 결정과는 별개로 청약일 전 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜이 기관투자자(하기 "(3) 모집의 세부 내용" 참고)를 대상으로 수요예측을 실시할 예정입니다.

(후략)

(주1) 정정 후

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수

기명식 보통주
19,500,000
주

주당 모집가액
예정가액
-

확정가액

5,000원 (주1)

모집 총액
예정가액
-

확정가액

97,500,000,000원

청약단위
(주2)

청약기일
주3)
기관투자자
개시일
2022년 3월 2일

종료일
2022년 3월 3일

일반투자자
개시일
2022년 3월 2일

종료일
2022년 3월 3일

청약증거금
기관투자자
0%

일반청약자
50%

납입기일
2022년 3월 7일

배당기산일(결산일)
매년 3월 1일(2월 28일, 윤년일 경우 2월 29일)
/매년 6월 1일(5월 31일) /매년 9월 1일(8월 31일)
/매년 12월 1일(11월 30일)

(주1) 주당 모집가액 및 모집총액은

2
022
년

1
월

13
일

이
사회 결의를 거쳐 결정한 공모가액인 5,000원이며, 주당 모집가액 결정과는 별개로 청약일 전 공동대표주관회사인
하
나금융투자
㈜ 및 삼
성증권㈜
이 기관투자자(하기 "(3) 모집의 세부 내용" 참고)를 대상으로 수요예측을
실시하
였습니다.

(후략)

(주2) 정정 후

(타) 수요예측 결과

1) 수요예측 참여내역

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매ㆍ중개업자
연기금, 운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적 유 (주1)
거래실적 무

건수
348
258
201
6
77
42
932

수량
4,240,410,000
3,041,269,000
2,240,942,000
81,900,000
1,051,050,000
194,818,000
10,850,389,000

경쟁률(주2)
310.65 : 1
222.80 : 1
164.17 : 1
6.00 : 1
77.00 :1
14.27 : 1
794.90 : 1

(주1) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(주2) 경쟁률은 기관투자자 배정주수 13,650,000주를 기준으로 산출한 단순경쟁률입니다.

2)

수요예측 신청가격 분포

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매ㆍ중개업자
연기금,운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적 유 (주1)
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량

5,000원
332
4,053,815,000
257
3,027,619,000
198
2,214,131,000
6
81,900,000
77
1,051,050,000
42
194,818,000
912
10,623,333,000

5,000원 초과
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

미제시
16
186,595,000
1
13,650,000
3
26,811,000
-
-
-
-
-
-
20
227,056,000

합계
348
4,240,410,000
258
3,041,269,000
201
2,240,942,000
6
81,900,000
77
1,051,050,000
42
194,818,000
932
10,850,389,000

(주1) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(주2) 금번 수요예측에 있어서는 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여 방법을 인정하지 않아, 수요예측에 참가하기 위해서는 가격, 수량 및 참여금액을 반드시 제시하여야 하였으나, 증권 인수업무 등에 관한 규정에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우 매입 희망가격을 제출하지 않아야 하므로, 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 희망가격을 제시하지 않는 참여 방법을 인정하였습니다.

3) 의무보유확약 신청내역

구분
참여건수(건)
신청수량(주)

6개월 확약
34
392,373,000

3개월 확약
43
557,075,000

1개월 확약
59
766,739,000

15일 확약
9
74,925,000

확약신청 합계
145
1,791,112,000

총 수량 대비 비율
15.6%
16.5%

미확약
787
9,059,277,000

총계
932
10,850,389,000

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매, 중개업자
연기금, 운용사(고유), 
은행, 보험
기타
거래실적 유 (주1)
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량

6개월 확약
17
227,623,000
5
13,700,000
11
137,400,000
-
-
-
-
1
13,650,000
34
392,373,000

3개월 확약
26
327,314,000
11
150,150,000
5
65,961,000
-
-
1
13,650,000
-
-
43
557,075,000

1개월 확약
23
313,950,000
22
287,250,000
14
165,539,000
-
-
-
-
-
-
59
766,739,000

15일 확약
3
28,655,000
3
32,510,000
3
13,760,000
-
-
-
-
-
-
9
74,925,000

미확약
279
3,342,868,000
217
2,557,659,000
168
1,858,282,000
6
81,900,000
76
1,037,400,000
41
181,168,000
787
9,059,277,000

합계
348
4,240,410,000
258
3,041,269,000
201
2,240,942,000
6
81,900,000
77
1,051,050,000
42
194,818,000
932
10,850,389,000

(주1) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(주3) 정정 전

2) 삼성증권㈜ 청약 자격

[삼성증권㈜ 일반청약자 청약자격]

구 분

내 용

청약한도

일반청약자격

자산평가

- 청약접수일 전월부터 과거 3개월간 자산평가 합계 평잔 2천만원 이상인 고객

1배

우대청약자격

신규고객

- 청약초일 직전 1년 內 주민번호 기준 신규고객 中 전월 평잔 2천만원 이상인 고객
(직전 1년간 청약이력 없을 경우 1회 限)

2배

우수고객

- 청약초일 직전월 자산 평잔 금액 1억원 이상인 고객

연금상품

- 퇴직연금 DC 유효계좌 보유고객 전원
- 연금펀드/연금저축계좌/IRP 고객은 아래 기준 해당고객
▶ 청약 접수일 전월부터 과거 3개월간 당사 연금자산(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP ※현금성 자산 포함 잔고)의 평가합계액의 평잔 4백만원 이상인 고객

▶ 당사 연금저축상품(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP) 적립식 월 10만원 이상 약정 후 청약접수일 직전월(D-1월)과 직직전월(D-2월) 연속 이체 납입한 고객

급여이체

- 청약초일 전월 기준으로 CMA를 통하여 3개월 이상 급여이체 (50만원이상)한 고객

※ 4대 공적연금이 CMA를 통해 3개월 이상 입금 시 포함

적립식

- 정기대체 및 은행이체(적립식CMS이체)를 통하여 청약초일 전월 기준으로 적립식 월 100만원 이상을 6개월 이상 이체한 고객

온라인전용

청약자격

- 청약초일 전일 까지 계좌개설 된 고객 中 온라인(HTS)을 이용하여 청약을 진행하시는 고객(단, 지점청약은 불가)

0.5배

청약방법

- On-Line 청약 : POP HTS, mPOP, ARS를 이용한 청약
- Off-Line 청약 : 영업점 내점, 영업점 유선, 고객센터 상담원 연결

-

청약수수료

구분

Honors 등급 이상

우대

일반

On-Line

무료

무료

2,000원

Off-Line

무료

5,000원

5,000원

주1) 해당 구분은 청약자격이 아닌 당사의 서비스등급입니다(홈페이지 참고).
주2) Off-Line의 경우 청약 시 청약수수료 징수, On-Line의 경우 환불 시 징수하며 청약 미배정 시 수수료가 면제됩니다

-

특이사항

※ 우대가능여부 표기는 청약코드를 선택하여 조회해야 하며, 청약종목정보상의 청약우대여부 항목에 "Y"인 경우에 한해 우대가능여부를 파악하여 제공해 드립니다.

※ 자산 평잔 기준: 全상품(선물/옵션 제외, 비상장주식은 일부 종목만 인정)

-

(주) 삼성증권㈜에 정보통신거래서비스 이용을 신청하신 고객님의 경우에도 당사에서 정한 청약자격의 조건을 충족하셔야만 청약신청을 할 수 있습니다.

(주3) 정정 후

2) 삼성증권㈜ 청약 자격

[삼성증권㈜ 일반청약자 청약자격]

구 분

내 용

청약한도

일반청약자격

자산평가

- 청약접수일 전월부터 과거 3개월간 자산평가 합계 평잔 2천만원 이상인 고객

1배

우대청약자격

신규고객

- 청약초일 직전 1년 內 주민번호 기준 신규고객 中 전월 평잔 2천만원 이상인 고객
(직전 1년간 청약이력 없을 경우 1회 限)

2배

우수고객

- 청약초일 직전월 자산 평잔 금액 1억원 이상인 고객

연금상품

- 퇴직연금 DC 유효계좌 보유고객 전원
- 연금펀드/연금저축계좌/IRP 고객은 아래 기준 해당고객
▶ 청약 접수일 전월부터 과거 3개월간 당사 연금자산(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP ※현금성 자산 포함 잔고)의 평가합계액의 평잔 4백만원 이상인 고객

▶ 당사 연금저축상품(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP) 적립식 월 10만원 이상 약정 후 청약접수일 직전월(D-1월)과 직직전월(D-2월) 연속 이체 납입한 고객

급여이체

- 청약초일 전월 기준으로 CMA를 통하여 3개월 이상 급여이체 (50만원이상)한 고객

※ 4대 공적연금이 CMA를 통해 3개월 이상 입금 시 포함

적립식

- 정기대체 및 은행이체(적립식CMS이체)를 통하여 청약초일 전월 기준으로 적립식 월 100만원 이상을 6개월 이상 이체한 고객

온라인전용

청약자격

- 청약초일 전일까지 청약 가능한 주식계좌 개설 고객
- 단, 다음의 계좌는 청약 당일 계좌 개설 後 공모주 청약이 가능합니다.
 1) 비대면 계좌
 2) 근거계좌를 통한 온라인 추가계좌
 3) 은행연계 계좌

※ 비대면/온라인 추가/은행 연계로 신규계좌개설 하신 고객님께서는 온라인 청약만가능합니다. 지점 청약(지점 방문, 지점 유선 전화, 패밀리센터)은 불가능합니다.

0.5배

청약방법

- On-Line 청약: mPOP, O2, POP HTS/DTS, 홈페이지, ARS를 이용한 청약 
- Off-Line 청약 : 영업점 내점, 영업점 유선, 고객센터 상담원 연결

-

청약수수료

구분

Honors 등급 이상

우대

일반

On-Line

무료

무료

2,000원

Off-Line

무료

5,000원

5,000원

주1) 해당 구분은 청약자격이 아닌 당사의 서비스등급입니다(홈페이지 참고).
주2) Off-Line의 경우 청약 시 청약수수료 징수, On-Line의 경우 환불 시 징수하며 청약 미배정 시 수수료가 면제됩니다

-

특이사항

※ 우대가능여부 표기는 청약코드를 선택하여 조회해야 하며, 청약종목정보상의 청약우대여부 항목에 "Y"인 경우에 한해 우대가능여부를 파악하여 제공해 드립니다.

※ 자산 평잔 기준: 全상품(선물/옵션 제외, 비상장주식은 일부 종목만 인정)

-

(주) 삼성증권㈜에 정보통신거래서비스 이용을 신청하신 고객님의 경우에도 당사에서 정한 청약자격의 조건을 충족하셔야만 청약신청을 할 수 있습니다.

투자위험등급
 1등급[ 매우 높은 위험 ]

(주)
코람코자산신탁, 하나금융투자(주), 삼성증권(주)는
이 투자신탁의
실제 수익률 변동성
(또는 투자대상 자산의 종류 및 위험도 등)
을 감안하여
1등급
으로 분류
하였습니다.
펀드의 위험 등급은 운용실적, 시장 상황 등에 따라 변경될 수 있다는 점을 유의하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

1
2
3
4
5
6

매우
높은
위험
높은
위험
다소
높은
위험
보통
위험
낮은
위험
매우
낮은
위험

투 자 설 명 서

본 투자설명서는 ㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사에 대한 자세한 내용을 담고 있습니다. 따라서 ㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사 수익증권을 매입하기 전에 본 투자설명서를 읽어보시기 바랍니다.

1. 집합투자기구 명칭 :
㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사
(펀드코드 :

DR253

)

2. 집합투자업자 명칭 :
㈜코람코자산신탁

3. 판 매 회 사 :

하나금융투자 주식회사 (서울특별시 영등포구 의사당대로 82)
삼성증권 주식회사 (서울특별시 서초구 서초대로 74길 11)

4. 작 성 기 준 일 :

2022년
2
월
4
일

5. 증권신고서 효력발생일 :

2022년 2월 4일

6. 모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

보통주 19,500,000주(모집
가
액
: 5,000원/주)

[모집(매출) 총액 :

97,500,000,000
원]

7. 모집(매출) 기간(판매기간) : 

(일반청약자) 2022년
3
월
2
일 ~ 2022년
3
월
3
일
(기관투자자) 2022년
3
월
2
일 ~ 2022년
3
월
3
일

8. 집합투자증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 주식회사 코람코자산신탁 (서울특별시 강남구 삼성로 511)
 하나금융투자 주식회사 (서울특별시 영등포구 의사당대로 82)
 삼성증권 주식회사 (서울특별시 서초구 서초대로 74길 11)

9. (안정조작 또는 시장조성 관련)

-해당사항 없음

※ 효력발생일까지 증권신고서의 기재사항 중 일부가 변경될 수 있으며, 개방형 집합투자증권인 경우 효력발생일 이후(청약일 이후)에도 변경될 수 있습니다.

금융위원회가 투자설명서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.
또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

투자결정시 유의사항 안내

1. 본 공모에 대한 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.

3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.

4. 원본손실위험, 투기등급자산에 대한 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 투자위험 부분을 참고하시기 바랍니다.

5. 인수회사는 ㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사(이하 "당사") 투자실적과 무관하며,
인수회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜는 단순히 집합투자증권의 공모청약 및 인수업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다.

6.
집합투자증권은 실적배당상품으로 예금자보호법의 적용을 받지 아니하며, 특히 「예금자보호법」의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고,
집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다. 

7. 당사는「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사(리츠)로 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있음을 유의하시기 바랍니다.

당사의 본 공모 이후 투자단계에서 신규 부동산 취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우, 당사의 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁의 투자심의위원회 및 국토교통부의 변경인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사로서 투자자들께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금을 회수하실 수 있습니다. 다만, 청약 결과 회사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소되며, 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

8. 당사의 사업목적이 부동산을 취득하고, 개발ㆍ운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고,
사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해 정부기관이나 감독원, 판매회사 등이 목적 달
성을 보장하지 않는다는 점을 양지하시기 바랍니다.

9.
당사는 2015년 09월 15일 자본금 5억원으로 설립되어, 2015년 10월 26일 국토교통부로부터 위탁관리부동산투자회사의 영업인가를 최초 획득하였으며, 2020년 10월 29일

자금조달 계획 변경 및 주주 변경을 위한 영업 변경인가를 득하였습니다. 또한,
2021년 10월
19
일 금번
공모(주식 일반청약을 통한 유상증자 등 자금조달계획 변경)
를 위한 영업 변경인가를 득하였습니다.
한편, 2019년 1월 1일부터 시행된 개정 「유가증권시장 상장규정」에 의하여 비개
발 위탁관리부동산투자회사인 당사는 공모 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다. 

당사는
2022년 3월 중
부동산투자회사의 공모 및 상장 요건을 충족하여 유가증권시장 상장을 진행할 계획입니다. 이 경우 투자자는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 그러나
만약 공모 결과 '주식분산 요건(모집 또는 매출한 주식수가 보통주식 총수의 25% 이상 및 주주수 200명 이상)' 등 상장요건(「유가증권시장 상장규정」제127조(신규상장))을 충족하지 못할 경우, 혹은 상장 요건을 충족한다 하더라도 한국거래소가 투자자보호와 시장관리에 적합하지 아니하다고 인정하여 상장을 거부할 경우에는 상장이 불가할 수 있습니다. 비상장 상태가 지속될 경우 투자 시 유동성 및 환금성에 제약을 받을 수 있습니다. 다만, 유가증권시장 상장을 위한 분산요건(공모 후 주주수 200명 이상 등)이 미충족됨에 따라 상장이 불가할 경우 투자자 보호를 위하여 청약증거금을 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다.
이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

10.
관계법령은 부동산투자회사의 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 전반적인 국가경제 및 부동산 시장 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 모집가액 이하로 하락할 수 있고, 당사가 임대차계약 종료 시 임차보증금을 반환하지 못하거나 대출계약 상 기한의 이익이 상실되어 경매를 통하여 보증금액 또는 대출금액의 반환이 진행될 경우, 부동산의 시장가격이 임차보증금액 또는 대출금액 보다 현저히 하락하는 경우에는 당사에 대한 투자시 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하고, 이러한 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며 당사를 포함하여 정부기관, 판매회사 등 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다. 

11. 당사는 부동산투자회사로서 부동산 및 부동산 관련 증권의 매입, 운용, 처분 등을 통해 배당을 지급하는 것이 주된 사업 목표입니다.

당사는 매 회계기간(3개월)마다
배당을 지급하는 것을 목표로 하나, 당사의 배당은 투자대상인 부동산으로부터 발생하는 임대료 수입에 기반하고 있기 때문에
당사의 배당금은 예금이자와 같이 확정된 금액이 아니며 임차인의 신용도, 다양한 경제변수 등 시장 환경의 영향으로 인해 배당을 지급하지 못하거나 배당의 지급이 중단될 가능성이 있습니다. 예컨대, 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하는 경우 또는 예상치 못한 비용 및 자본적 지출 발생시 당사가 계획한 사업계획에 따라 목표로 하는 배당수익을 지급하지 못할 수 있습니다. 

그 외에도 거시경제의 변화, 정부 정책의 변화 등 부동산 시장에 영향을 미치는 영향은 매우 다양하며, 특히 최근 신종 코로나바이러스감염증(COVID-19)의 확산으로 인한 글로벌 경기 침체가 지속되고 있는 상황에서
COVID-19의 지속 및 확산과 그로 인한 경기의 하락이 향후 추가되는 투자대상자산으로부터 발생하
는
임대료
에 영향을 미치거나, 본건 투자자산의 임대시장 전반, 임차인의 신용도 및 지급능력 등에 부정적 영향을 미치고 이로 인해 당사의 배당수익이 하락할 수 있습니다.

12.

당사의 투자대상 부동산은 서울 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 하나금융투자 빌딩입니다.

당사는 하나금융투자 빌딩에 대해 최초 2015년 11월 부동산 소유권을 취득하였고,
자금조달계획 변경에 따라 2020년 11월 당사의 주주가 바뀌는 자본재조정거래를 진행하였습니다. 이에 따라 당사는 2020년 11월 신규 주주로부터 유상증자 주금납입을 통해 구주주의 유상감자 대금을 지급하여 자본재조정거래를 완료하였습니다.

당
사는 증권신고서 제출일 현재 주요 임차인인 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜, ㈜인텔코리아 등과 임대차 계약을 체결한 상태이며, 따라서 하나금융투자 빌딩으로부터 발생하는 임대료 수익 일체는 상기 임차인들 및 기타 임차인들이 지급합니다. 

13. 당사는 부동산투자회사법에 의거하여 인가받은 ㈜코람코자산신탁에 자산관리업무를 위탁하고 부동산의 효용가치 유지 및 증대를 위해 부동산의 최적상태를 유지할 예정입니다. 또한 효율적이고 전문적인 관리를 통하여 위험요소를 최소화하면서 안정적인 배당수익을 확보할 계획입니다.

부동산으로부터 발생하는 임대료수입과 이에 따른 이자수익 등 기타 내부적으로 유보되는 현금자산은 정관에서 정한 범위 내에서 금융기관 예금 등에 운용할 것이며, 이사회에서 운용 방침을 정한 후 자산관리회사를 통하여 매 회계연도 말 배당지급의 의무를 성실히 수행하기 위해 안정성에 중점을 두어 장기상품과 단기상품을 적절히 이용하여 운용 할 계획입니다.

14. 당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용 예정내역]
(단위: 백만원)

구분

금액

후순위 차입금 상환
95,000

발행제비용

2,500

합계
97,500

당사의 자금사용 및 자금조달 구조는 다음과 같습니다.

[자금조달 구조도]

자금조달 구조도.jpg
자금조달 구조도

(주1) 부동산 매입가: 2020년 11월 자본재조정거래시 기준가액을 산정하기 위한 자산재평가 금액입니다.
(주2) 매입부대비용 등: 2020년 11월 자본재조정거래를 위한 부대비용 입니다.
(주3) LTV산정 기준: 2020년 11월 자본재조정거래시 기준가액을 산정하기 위한 자산재평가 금액 기준입니다.

[
자금조달 세부 내역]

구분
금액
비고

자금사용 총계
512,072
-

부동산 매입가
485,800
2020년 11월 자본재조정거래시 기준가액을 산정하기 위한 자산재평가 금액

부동산 매입부대비 등
23,772
2020년 11월 자본재조정거래를 위한 부대비용

∨ 매입수수료
3,500
일정액

∨ 매입관련 실사비용
380
일정액

∨ 인수수수료
3,135
보통주의 3%

∨ 금융자문수수료
3,886
부동산 기준가격의 0.8%

∨ 대출수수료
4,420
선순위차입금 1%, 중순위 차입금 1.5%

∨ 자본등기비용
50
등록면허세 등

∨ 근저당권설정비
1,166
일정액

∨ VAT불공제액
780
부가가치세법 적용

∨ 기타(구주 유상감자비용)
6,269

∨ 예비비
186
일정액

공모 부대비용
2,500
금번 공모를 위한 비용

∨ 인수수수료
1,950
등록면허세 등

∨ 자본등기비용

47
일정액

∨ 법률자문 용역비
110
일정액

∨ 재무세무 용역비
15
일정액

∨ 감정평가 수수료
110
일정액

∨ 지정감사 수수료
84
일정액

∨ IR용역비
50
일정액

∨
IR용역 실비

50
일정액

∨ 기타 실비 등 예비비
84
일정액

당사는 금번 공모자금으로 후순위 차입금 전액을 상환 할 예정입니다. 후순위 차입금
의 차입 조건 및 대주 구성은 다음과 같습니다.

[후순위 대출 주요 조건]

구 분

후순위 담보부차입금

약정일자
2020년 11월 4일

실행일자
2020년 11월 6일

만기

2022년 11월 6일

금액

950억원

대출이자

연 5.0% (고정금리)

상환

만기 일시상환

연체이자
대출이자율 + 연 3%

조기상환수수료
(임의적 조기상환)

- 최초 대출실행일로부터 1년이 경과되는 날까지(당일포함): 조기상환금액의 1.0%
- 1년 이후 조기상환하는 경우: 조기상환수수료 없음

의무적 조기상환
- 공모상장을 완료하는 경우, 공모유상증자 완료일 또는 상장 완료일로부터 5영업일 이내에 공모 유상증자 주금납입대금으로 대출금 전부 또는 일부의 조기상환

[후순위 차입금 대주단 내역]
(단위: 백만원)

차입종류
대주
차입금액

후순위
담보부 차입금
하나캐피탈㈜
30,000

현대커머셜㈜
20,000

케이비캐피탈㈜
10,000

하나생명보험
10,000

㈜대구은행
10,000

㈜신한은행(페블스톤전문투자형리츠
부동산모투자신탁제1-2호의 신탁업자의 지위로서)
10,000

디비캐피탈㈜
5,000

합계
95,000

한편, 공모자금을 재원으로 하여 상기의 후순위 담보부대출금을 상환받을 예정인 대주 중에는 금번 공모 발행 예정인 당사 보통주식에 대하여 2022년 1월

19
일자
로 총액인수계약을 체결한 공동대표주관사인
하나금융투자㈜

가 속한 하나금융그룹의

계열사인 하나

캐
피탈
㈜
및
하나
생명보험㈜이
포함되어 있습니다. 이와 관련하여, 당사가 발행할 예정인 보통주의 총액인수인으로서
하나금융투자㈜
의 이해관계는 당사의 이해관계 및 투자자의 이해관계와 상충될 가능성이
존재한다는 점에 유의하시기 바랍니다.
다만 당사는 이해상충 관리를 위한 자산관리회사의 내부통제기준이 마련되어 있고
이에 따라 내부통제기준을 준수하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

15. 하나금융투자 빌딩의 주요 임차인은 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜, ㈜인텔코리아로 우량한 신용등급의 임차사이며,
증권신고서 제출일
기준 총 면적의
82.6%
를 사용 중에 있습니다.

[
주요 임차인 개요]

구분
주요 임차인

임차인

하나금융투자
㈜

한국쓰리엠㈜

㈜인텔코리아

업종
증권 중개업
문구용품, 회화용품, 사무용품 도매업
상품 중개업

설립일
1977년 1월 18일
1977년 9월 17일
1989년 12월 31일

신용등급
(신용평가기관)
AA0
(한국신용평가)
- (주2)

- (주3)

총 면적(주1)
대비 임대비중
56.6%
20.4%
5.5%

(주1) 총 면적: 총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)
(주2) 한국쓰리엠㈜는 증권신고서 제출일 현재 신용등급이 존재하지 않고, 중간지주회사를 통해 한국쓰리엠㈜의 100% 지분을 소유하고 있는 미
국 3M의 국제 신용등급은 무디스 기준 A1, S&P 기준 A+ 입니다.
(주3)
㈜인텔코리아는 증권신고서 제출일 현재 신용등급이 존재하지 않고, ㈜
인텔코리아의 100%지분을 소유하고 있는 미국 Intel의 국제 신용등급은 무디스 기준 A1, S&P 기준 A+ 입니다.

[
주요 임차인 재무 현황]

(단위: 백만원)

하나금융투자㈜(연결기준)

구분
2021년 9월
2020년 12월
2019년 12월

자본총계
5,212,132
4,428,957
3,475,078

부채총계
32,756,325
31,367,561
24,689,231

자산총계
37,968,458
35,796,518
28,164,310

자본금
372,787
335,537
293,187

영업수익
6,803,684
9,006,623
5,446,947

영업이익
401,279
481,317
349,524

당기순이익
409,766
410,036
279,932

㈜한국쓰리엠

구분
2020년 12월
2019년 12월
2018년 12월

자본총계
651,493
569,408
446,119

부채총계
215,388
233,355
206,752

자산총계
866,881
802,763
652,871

자본금
60,000
60,000
60,000

매출액
1,588,091
1,558,733
1,574,506

영업이익
69,767
119,489
163,785

당기순이익
79,879
119,628
210,085

㈜인텔코리아

구분
2020년 12월
2019년 12월
2018년 12월

자본총계
77,587
59,280
42,680

부채총계
37,151
13,853
15,329

자산총계
114,738
73,133
58,010

자본금
200
200
200

영업수익
69,984
65,119
66,185

영업이익
20,083
17,925
18,626

당기순이익
14,824
13,374
13,608

16. 하나금융투자 빌딩의 주요 임차인의 임대차 현황은 다음과 같습니다.

[하나금융투자 빌딩 임대차 현황]
(기준일: 2022년 1월 19일)

임차인
임대면적(평)
총 면적(주1) 
대비
 임대비중
임대차기간

계약개시
계약종료
계약기간
(월)
계약잔여기간
(월)

하나금융투자㈜
11,242.3
56.6%
2020-12-16
2025-12-15
60
47

223.3
2021-02-01
2024-01-31
36
24

390.6
2021-09-06
2025-12-15
51
47

한국쓰리엠㈜
4,243.6
20.4%
2018-05-01
2023-04-30
60
15

37.0
2020-02-01
2023-04-30
39
15

㈜인텔코리아
1,162.6
5.5%
2019-01-01
2023-12-31
60
23

(주1) 총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)

또한 하나금융투자 빌딩의 공실 현황은 다음과 같습니다. 

[
하나금융투자 빌딩 공실 현황]

(기준일: 2022년 1월 19일)

구분
임대면적(평)
비중
비고

임대면적(주1)
20,737.2
99.0%
-

공실
218.0
1.0%
1~2층 일부

총 면적(주2)
20,955.2
100.0%
-

(주1) 임대면적: 증권신고서 제출일 현재 계약 기준으로, 2022년 1월 25일 임차개시 면적분 반영하였습니다.
(주2) 총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)

사업계획상 가정된 공실기간이 지연되거나, 임차인들의 임대차 만료 시점에 재계약이 되지 않을 위험이 존재합니다. 이러한 경우 당사의 임대료 수입이 감소하여 배당가능이익이 감소할 위험이 있습니다.

하나금융투자 빌딩의 현재 공실 면적인 218평(1층, 2층 일부)과 관련하여
당사는 2022년 12월에 공실이 해소될 것으로 가정하고 배당률 예상하고 있으나, 해당면적의 공실이 예상된 기간보다 지연될 경우 배당률이 감소할 수 있으며
, 배당수익률의 변화는 다음과 같습니다.

[1층 및 2층 공실 해소 지연시 배당수익률 민감도 분석]

(단위: 백만원)

기간
17기
18기
19기
20기

22.12~23.02
23.03~23.05
23.06~23.08
23.09~23.11

현재 기준
예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,359
(6.65%)
3,137
(6.21%)
2,493
(4.94%)
3,473
(6.88%)

1층 및 2층 공실 해소 지연시
예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,301
(6.54%)
3,060
(6.06%)
2,417
(4.79%)
3,397
(6.73%)

또한
당사의 주요 임차인 중 한국쓰리엠㈜과 ㈜인텔코리아가 임대차 만료 시점에 재계약이 되지 않고 해당면적에 대해 임차인을 즉시 유치하지 못하는 경우 배당률이 감소 할 수 있으며,
배당수익률의 변화는 다음과 같습니다.

[주요 임차인의 임대차 계약 만기 후 미갱신시 배당금액 및 배당수익률 민감도 분석]

(단위: 백만원)

기간
18기
19기
20기
21기
22기
23기
24기
25기

23.03~23.05
23.06~23.08
23.09~23.11
23.12~24.02
24.03~24.05
24.06~24.08
24.09~24.11
24.12~25.02

현재 기준
예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,137
(6.21%)
2,493
(4.94%)
3,473
(6.88%)
3,320
(6.58%)
3,540
(7.01%)
2,397
(4.75%)
3,484
(6.90%)
3,519
(6.97%)

임대차 계약 만기 후 공실 해소 지연 시 예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,096
(6.13%)
1,210
(2.40%)
2,189
(4.34%)
1,846
(3.65%)
1,846
(3.66%)
1,953
(3.87%)
3,041
(6.02%)
3,271
(6.48%)

비고

한국쓰리엠
㈜
계약해지
(23년 4월말)

-

㈜인텔코리아
계약해지
(23년12월말)

-

(주) 상기 분석은 계약만기 후 1년간 대체 임차인을 확보하지 못하고, 각 계약 종료 1년 경과 후 임대 기준가액으로 신규 임차인을 유치함을 가정하여 산출된 예상 배당금 입니다.

17. 당사가 증권신고서 제출일 현재 아래와 같이 선순위 차입금 및 후순위 차입금을 사용하고 있으며, 본 차입금 중 후순위 차입금은 금번 공모로 조달하는 자금을 사용하여 상환할 예정입니다. 당사가 사용하고 있는 차입금의 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

[당사 차입금 내역 및 주요 조건]

구 분

선순위 담보부차입금

후순위 담보부차입금(주6)

약정일자

2020년 11월 4일

2020년 11월 4일

실행일자

2020년 11월 6일

2020년 11월 6일

만기

2025년 11월 6일

(5년만기)

2022년 11월 6일

(2년만기)

용도

기존 선순위 대출약정에 따른 대출원리금 상환 
및 유상감자대금
유상감자대금, 기타 부대비용 
및 본건 대출 관련 비용

금액

2,920억원
950억원

대주/금액
삼성화재해상보험㈜ / 1,420억원
한화생명보험㈜ / 1,000억원
농협생명보험㈜ / 500억원

하나캐피탈㈜ / 300억원
현대커머셜㈜ / 200억원
케이비캐피탈㈜ / 100억원
하나생명보험㈜ / 100억원
㈜대구은행 / 100억원

페블스톤1-2호펀드 / 100억원
디비캐피탈㈜ / 50억원

대출이자

연 2.55% (고정금리)
연 5.0% (고정금리)

상환

만기 일시상환
만기 일시상환

연체이자
대출이자율 + 연 3%
대출이자율 + 연 3%

조기상환수수료
(임의적 조기상환)

- 최초 대출실행일로부터 3년이 경과되는 날까지(당일포함): 조기상환금액의 1.5%
- 3년 이후 조기상환하는 경우: 조기상환금액의 1%
- 최초 대출실행일로부터 1년이 경과되는 날까지(당일포함): 조기상환금액의 1.0%
- 1년 이후 조기상환하는 경우: 조기상환수수료 없음

의무적 조기상환
-
공모상장을 완료하는 경우, 
공모유상증자 완료일 또는 상장 완료일로부터 5영업일 이내에 공모 유상증자 주금납입대금으로 대출금 전부 또는 일부의 조기상환

제공 담보

- 본건 투자대상 부동산에 대한 근저당권(1순위)(주1)
- 보험금지급청구권에 대한 근질권(주2)
- 자금관리계좌(수입금계좌 제외)에 대한 예금반환청구권에 대한 예금채권 근질권(주3)
- 자금보충약정

(주4)

- 주식근질권 (주5)

- 본건 투자대상 부동산에 대한 근저당권(2순위)
-
보험금지급청구권에 대한 근질권(2순위)

(주1) 본건 부동산 전부를 공동담보로하여 근저당권을 설정하며, 선순위 제한물권을 제외하고 최선순위로 설정하였습니다.
(주2) 현재 체결되었거나 장래에 체결될 본건 부동산에 대한 재산종합보험계약과 관련한 보험금청구권에 대하여 대주들을 공동 1순위 근질권을 설정하였습니다.
(주3) 보증금계좌, 이자유보계좌 및 보험금계좌에 대한 현재 및 장래의 예금반환청구권에 대하여 대주들을 공동 1순위 근질권자로 하고 근질권을 설정하였습니다.
(주4) 본건 대출 이자의 지급자금 등이 부족한 경우 및 본건 부동산의 임차인 중 하나금융투자㈜가 2025년 5월 15일까지 임대차계약기간을 연장하지 않기로 통지하는 경우(2025년 11월 6일부터 2026년 11월 6일까지 대출계약상 대주에게 지급하여야 하는 1년분 이자금액이 부족한 경우) 자금보충의무자(하나금융투자㈜, 80억원 한도)는 필요한 자금을 제공하였습니다.
(주5) 하나금융투자㈜와 ㈜
코
람코자산신탁이 보유하고 있는 당사의 보통주에 대하여 대주들을 공동 1순위 근질권을 설정하였습니다.

(주6) 후순위 차입금은 본건 공모자금으로 전액 상환할 예정입니다.

18.
신종 코로나바이러스감염증(COVID-19)은 중국 후베이성 우한시에서 2019년 12월 1일 처음으로 발생이 확인된 급성 호흡기 질환으로, 2020년 3월 11일, 세계보건기구(WHO)는 감염병 경보를 기존 5단계에서 최고 단계인 6단계로 상향 조정하여 '세계적 대유행(Pandemic)' 으로 선포하였으며 이러한 상황 속에서 실물경제가 크게 위축되는 모습을 보인 바 있습니다. 이에 따라 금융시장 역시 COVID-19 사태 이후 충격을 받았으며, 하락 및 상승을 번갈아 기록하면서 증권시장의 변동성은 크게 확대되었습니다. 최근에는 오미크론 변이 바이러스까지 발생되어 세계적으로 확산된 COVID-19 사태가 향후 진정세에 접어들지 않고 이에 따른 세계적 경기 침체 및 경제활동 제한이 지속될 시, 각국 정부의 여러 경기 부양 정책에도 불구하고 경기가 더 악화될 가능성은 배제할 수 없습니다.
COVID-19 확산에 따라 실물경기가 지속적으로 악화되어 하나금융투자 빌딩 임차인들의 업황과 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 경우, 임차인의 임대료 지급 여력 부담으로 연결될 가능성이 존재합니다.

19. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 수수료는 아래와 같습니다.

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 다음의 내역으로 인수수수료 등 부과될 예정입니다.

(단위: 원)

구분

인수인

금액

비율

인수수수료
(총 공모금액의
1.5
%) 
(주1)

하나금융투자㈜

731,250,000

50.00
%

삼성증권㈜

731,250,000

50.00
%

합 계
1,462,500,000

100.00
%

대표주관수수료
(총 공모금액의 0.5%)
(주2)
하나금융투자㈜
243,750,000

50.00
%

삼성증권㈜
243,750,000

50.00
%

합 계
487,500,000

100.00
%

(주1) 인수수수료: 총액인수계약에 근거한 기본 인수수수료로 총 공모금액
의
1.5%입니다

(주2) 대표주관수수료: 인수수수료와 별도로 총 공모금액
의
0.5%입니다

(주3) 공모가액인 5,000원을 기준으로 계산된 수수료 금액입니다.

(주4) 인수수수료 산정과 관련하여 "「제2부 집합투자기구에 관한 사항」 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용"을 참고하시기 바랍니다.

 다. 집합투자업자 위탁보수

당사가 자산관리위탁계약에 따라 당사의 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁에 지급하게 될 보수 및 수수료는 다음과 같습니다.

[당사가 자산관리회사에 지급하는 보수 및 수수료

(주1)]

구분

지급금액

지급시기

매입수수료

- 최초 매입관련 거래 이후 추가 부동산 매입의 경우: 부동산 매입가액의 0.6%
- "부동산 매입"은 실물부동산 매입 이외에도 합병, 주식교환, 현물출자 등 위탁자의 실물부동산 매입과 실질적으로 동일한 경제적 효과를 발생시키는 모든 유형의 거래를 포함. 다만, 하나의 실물부동산 매입과 동일한 효과를 발생시키는 일련의 거래는 하나의 매입관련 거래로 봄
- 매입대상 자산이 자리츠 지분증권인 경우, 자리츠가 자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 별도의 매입수수료를 지급하기로 한 경우에는 본 조건에 따른 별도의 매입수수료를 지급하지 않음 
- 자리츠가 별도의 매입수수료를 지급하지 않기로 한 경우, 위탁자가 위탁관리자에게 지급하는 매입수수료는 자리츠 지분증권 매입시의 자리츠 지분의 매매대금을 산정한 기준이 된 기초자산인 부동산의 평가금액(주2)에 자리츠 전체 발행주식 총수 대비 위탁자가 취득한 자리츠 지분증권의 지분율을 곱한 금액의 0.6%로 정함

매입부동산에 관한 소유권이전등기가 접수된 날(매입 관련 거래의 경우 해당거래의 종결일)로부터 7일 이내 지급

운용기본보수

- 사업연도말 총자산가액의 0.21%
- 총자산가액에 자리츠 지분증권의 장부가액이 포함되는 경우, 총자산가액은 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 운용기본보수를 지급하기로 정한 경우 자리츠 지분증권의 장부가액을 차감
 - 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 운용기본보수를 지급하지 않기로 정한 경우 자리츠 지분증권의 장부가액을 차감하고, 자리츠 보유 부동산 평가금액에 자리츠 지분율을 곱한 금액을 더하여 산정

매 사업연도 단위로 결산 주주총회 이후 7일 이내에 지급

운용성과수수료

- 목표배당률 연 6.5% 초과금액의 10%
- 운용성과수수료 산정 대상이 되는 기간(이하 “운용성과수수료 산정기간”)은 매년 1월 1일 개시하여 12월 31일에 종료하는 것으로 하되, 제13결산기부터는 매 연속된 4개의 사업연도로 함

- 운용성과수수료는 운용성과수수료 산정기간에 속한 사업연도 말을 작성 기준일로 하는 재무제표에 따른 배당가능이익(단 운용성과수수료 산정기간에 속한 마지막 사업연도의 경우 운용성과수수료 차감 전)의 합계액(이하 “운용성과수수료 산정 배당가능이익”이라 하며 위탁자 보유 부동산 및 자리츠 지분증권 등의 매각이 포함된 사업연도의 매각차익 배당은 제외함)이 목표수익률(주3) 연 6.5%를 달성하게 하는 운용성과수수료 산정 배당가능이익을 초과 달성한 경우, 그 초과분에 해당하는 운용성과수수료 산정 배당가능이익의 10% 상당액

- 운용성과수수료는 운용성과수수료 산정기간의 평균종가가 해당 운용성과수수료 산정기간 이전의 발행가액의 가중평균가액(주4) 이상인 경우 지급하며, 지급조건을 충족하지 못하는 경우 지급조건 충족시까지 지급을 유예

운용성과수수료 산정기간에 속한 마지막 사업연도 종료일 이후 결산 주주총회 이후 7일 이내 지급

매각기본수수료

- 부동산 매각가액(주5)의 1.0%
- 부동산 매각이란 위탁자 보유 부동산 매각 이외에도 합병, 주식교환, 현물출자 등 위탁자 보유 부동산 매각과 실질적으로 동일한 경제적 효과를 발생시키는 모든 유형의 거래를 포함함. 다만, 하나의 실물부동산 매각과 동일한 경제적 효과를 발생시키는 일련의 거래는 하나의 매각 관련 거래로 봄
- 매각대상 자산이 자리츠 지분증권인 경우, 자리츠가 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 별도의 매각기본수수료를 지급하기로 한 경우에는 별도의 매각기본수수료를 지급하지 않음

- 매각기본수수료는 위탁자와 위탁관리자가 별도로 협의하여 변경할 수 있음

매각완결일(해당 거래의 거래대가 수령일)로부터 7일 이내

매각성과수수료

- 부동산 매각차익(주6)의 10% 
- 매각대상 자산이 자리츠 지분증권인 경우, 자리츠가 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 별도의 매각성과수수료를 지급하기로 한 경우에는 별도의 매각성과수수료를 지급하지 않음

- 매각성과수수료는 위탁자와 위탁관리자가 별도로 협의하여 변경할 수 있음

매각완결일로부터 7일 이내

(주1) 부가가치세 별도이며, ㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사(이하 "위탁자")와 ㈜코람코자산신탁(이하 "위탁관리자")간 자산관리위탁계약 상 보수 및 수수료 조건입니다.
(주2) 부동산의 평가금액: 자리츠 지분증권 매입 시점에 자리츠 보유 부동산의 담보평가 기준의 감정평가금액으로 정한다. 단, 자리츠 지분증권 매입시점에 자리츠 보유 부동산의 담보평가 기준의 감정평가금액이 없을 경우, 시가평가 기준의 감정평가금액으로 정합니다.
(주3) 목표수익률: 위탁자가 운용성과수수료 산정기간까지 발행한 총 주식의 발행가액 대비 해당 운용성과수수료 산정기간의 운용성과수수료 산정 배당가능이익의 비율을 의미합니다.

(주4) 가중평균가액: 발행주식의 각 주당 발행가액과 각 발행주식수를 고려한 총 발행가액을 기준으로 가중평균한 금액을 의미합니다.
(주5) 매각가액: 위탁자 보유 부동산 매각거래의 경우, 부동산 매각을 위해 매수인으로부터 지급받은 금액을 의미하며, 매각 관련 거래의 경우에는 해당 거래의 대가 산정시 기초가된 부동산 매각금액으로서 만약 위탁자 보유 부동산 매각으로 진행하였다면 매수인으로부터 지급받았을 금액을 의미한다.

(주6) 매각차익 : 부동산 매각금액에서 매입시점 장부상 취득원가, 매각기본수수료, 매각부대비용을 차감한 금액으로 하며, 매각차익 산정시 부가가치세는 제외합니다.

 라. 판매회사의 위탁보수

당사가 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜에 지급하게 될 별도 판매 위탁보수는 없으며, 판매수수료 대가로 인수수수료를 지급합니다.

 마. 자산보관회사의 위탁보수

당사가 당사의 현금 및 증권에 대한 자산보관회사인 ㈜신한은행에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분

지급금액

지급시기

비고

자산보관보수

연 3,500만원
해당
결산기에 대한
주주총회일
로부터
7일 이내

단, 자산보관업무 수행기간이
3
개월
에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는
90
일
에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며,
3
개월
이 초과될 경우, 매 결산기 단위의 보수와
3
개월
이 초과된 기간을
90일
에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.
또한 결산기 중 사업연도의 변경으로 결산기가 3개월에 미달하는 경우 연간 보수를 해당 기간의 업무수행 일수에 따라 일할 계산한 금액으로 함.

(주1) 부가가치세는 별도입니다.

바. 사무수탁회사의 위탁보수

당사가 당사의 일반사무수탁회사인 ㈜국민은행에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분

구 분

지급금액

지급시기

비고

일반사무수탁보수

위탁자 주식이 유가증권시장에 상장된 날의 직전일까지 적용되는 보수

(상장 이전 보수)

연간 금 오천만원

(\50,000,000)

사업연도 
기준으로

매 결산일 
주주총회일
로부터
7일 이내

단, 일반사무업무 수행기간이
3개월
에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는
90일
에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며,
3개월
이 초과될 경우, 매 결산기 단위의 보수와
3개월
이 초과된 기간을
90일
에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.

위탁자 주식이 유가증권시장에 상장된 날부터 적용되는 보수

(상장 이후 보수)

연간 금 일억일천만
원

(\110,000,000)

(주1) 부가가치세는 별도입니다.

20.
당사가 영위하는 부동산사업은 시장금리의 상승, 부동산 시장 침체, 보유 부동산 매각 손실 등이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사 주식의 투자매력이 감소하는 경우 주식 매매의 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.
또한, 국내 경기 침체로 인하여
오피스 임대 업종
에 대한 투자매력이 감소하는 경우 거래량이 급감할 수 있으며, 마찬가지로 환금성이 저해될 수 있습니다.

21.
당사가 매입한 부동산 투자자산을 매각하여 투자자금을 회수하고자 할 경우 적시에 적절한 매입자를 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사가 매입한 부동산 투자자산을 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미치거나, 경우에 따라서는 회사가치의 손상 및 주가하락에 따른 투자원금의 손실이 발생할 수 있습니다.

22.
당사의 주권이 신규 상장되더라도 전반적인 시장 금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 당사의 주식에 대한 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 유가증권시장에서의 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 만일 당사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격 보다 낮은 가격으로 매각될 수 있습니다. 아울러, 전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 부동산 및 부동산관련 증권의 기초자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가격이 주당 공모가액 이하로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 본 증권신고서의 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험"에 기재된 내용을 반드시 인지하신 상태에서 투자결정에 임하시기 바랍니다

23.
당사는 명목상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 위탁회사의 경영환경 악화 등이 발생할 경우에는 당사의 배당수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당사와의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

24.
향후「부동산투자회사법」및 관련 하위법 등의 개정은 당사의 자산운용정책에 변화를 가져올 수 있고 이에 따라
배당률과 수익률이 변동될 가능성이 존재합니다. 또한 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당사의 배당률과 수익률이 하락할 가능성이 존재합니다.

25. 「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는「상법」제434조에 따른 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사가 계획하고 있는 부동산개발사업은 없으나 향후 시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출될 수 있습니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.

26. 증권신고서상 기재된 금번 공모자금 사용내역은 사업계획상 확정된 사항입니다. 단,
부동산 사업 특성상 예상치 못한 변수가 존재하며 이에 따라 증권신고서 제출일 현재의 사업계획대로 사용되지 못할 가능성도 있습니다. 따라서 당사에 투자하는 투자자는 이와 같은 불확실성을 인지하시고 유의하시기 바랍니다.

27. 당사는 금번 일반공모로 유가증권시장 상장요건을 갖추게 될 예정이며, 2022년 3월 중에 한국거래소에 유가증권시장 상장신청 등 상장을 위한 일련의 절차를 원활하게 진행할 예정입니다. 다만,
당사의 기대와는 달리 신규상장신청 이후 거래소의 신규상장 심사 결과가 부적격으로 판정되거나 기타 사유로 상장에 실패하는 경우 주식 매매의 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.

28. 당사가 상장 요건을 갖추어 보통주의 신규상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제한될 수 있으며, 또한 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않는 경우 30억원 미만)인 경우 관리종목지정, 2년 연속 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않는 경우 30억원 미만)인 경우는 상장폐지 될 수 있습니다. 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사는 증권신고서 제출일 현재 부동산개발사업이 총자산의 30%를 초과하지 않으므로
2022년 3월 중 신규상장을 가정하면 최초로 도래하는 4개 사업연도(2022년 6월 01일 ~ 2023년 5월 31일)의 매출액이 30억원 미만인 경우 2023년 5월 말 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있습니다.

29. 본 증권신고서 첨부되어 있는 당사의 정관은

2022년 1월 10일
개
정된 정관이며,
2022년 1월 10일

제
1차
임시주주총회의 결의에 의하여 정관 개정사항을 확정하였습니다. 정관의 제·개정 연혁은 아래와 같사오니, 투자 결정 시 참고하시기 바랍니다.

[당사
주요 정관 개정 연혁]

구분
내용
주요 내용

개정전
개정후

제5차 임시주주총회
(2021.08.18)
정관 3차 개정
(2021.10.19)

- 사모 리츠의 운영 목적으로 제정된 정관을 공모 리츠에 맞게 정관의 일부를 변경

제1조(상호) 

이 회사의 상호는 국문으로는 주식회사 코크렙제30호위탁관리부동산투자회사라 하고, 영문으로는 KOCREF REIT (약호
KOCREF REIT
)라 한다.

제2조(목적)

② 이 회사는 부동산투자회사법 및 기타 관련 법령에 따라 그 보유자산을 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여 얻는 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무를 영위할 수 없다.

1. 부동산의 취득·개발·개량 및 처분

2. 부동산개발사업
 3. 부동산의 임대차
 4. 증권의 매매
 5. 금융기관에의 예치
 6. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분
 7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부도산 신탁의 수익권의 취득·관리 및 처분
 8. 위 각호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무 및 관련 법령에 따라 허용되는 기타 업무

제7조(발행예정주식의 총수)

이 회사가 발행할 주식의 총수는 일억(100,000,000)주로 한다.

제8조(1주의 금액)

이 회사가 발행하는 주식 1주의 금액은 오천원으로 한다.

제9조(설립 시에 발행하는 주식의 총수)

이 회사가 설립시에 발행하는 주식의 총수는 일십만(100,000)주로 한다.

제10조(주식의 종류)
이 회사가 발행할 주식은 기명식 보통주식과 기명식 종류주식으로 한다.

<신설>

제15조(신주의 배당기산일)

이 회사가 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 신주를 발행하는 경우 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주를 발행한 때가 속하는 사업연도의 직전 사업연도말에 발행된 것으로 본다.

제48조(거래의 제한)
① 이 회사는 이 회사의 임원 및 그 특별관계자, 이 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자와 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 다만, 일반분양, 경쟁입찰 등으로 거래당사자를 선정하는 등 주주의 이익을 해할 우려가 없는 거래로서 부동산투자회사법 시행령이 정하는 거래는 그러하지 아니하다. 

②
<신설>

제1조(상호)

이 회사의 상호는 국문으로는 주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사라 하고, 영문으로는 KORAMCO THE ONE REIT (약호 KORAMCO THE 1)라 한다.

제2조(목적)

① 이 회사는 부동산투자회사법에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 이 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 그 자산을 투자·운용하여 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

제7조(발행예정주식의 총수)

이 회사가 발행할 주식의 총수는 일십억(1,000,000,000)주로 한다.

제8조(1주의 금액)

이 회사가 발행하는 주식 1주의 금액은 오백원으로 한다.

제9조(설립 시에 발행하는 주식의 총수)

이 회사가 설립시에 발행하는 주식의 총수는 일십만(100,000)주(1주의 금액 5,000원 기준)로 한다.

제10조(주식의 종류)
이 회사가 발행할 주식은 기명식 보통주식으로 한다.

제13조(주식의 상장 등)

회사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 “자본시장법”이라 한다) 제390조 제1항에 따른 상장규정의 상장요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 같은 법 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다.

제16조(신주의 동등배당)

회사가 정한 배당기준일 전에 유상증자, 무상증자, 주식배당 등에 의하여 발행(전환된 경우를 포함한다)한 주식에 대하여는 동등 배당한다.

제50조(거래의 제한)

① 이 회사는 이 회사의 임원 및 그 특별관계자, 이 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자와 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 다만, 일반분양, 경쟁입찰 등으로 거래당사자를 선정하는 등 주주의 이익을 해할 우려가 없는 거래로서 부동산투자회사법 시행령이 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

② 제1항에도 불구하고 회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의(단, 회사가 제13조에 따라 상장한 경우에는 일반결의)에 따른 주주총회의 승인을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 해할 우려가 없는 거래로서 부동산투자회사법 시행령 제34조 제1항이 정하는 거래

③ 회사가 제13조에 따라 상장한 경우 제2항 제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

제7차 임시주주총회

(2021.12.29)

정관 4차 개정

(2021.12.
29
)

- 사업연도변경

제30조(주주총회의 의결사항)

① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4분의 1 이상의 승인에 의해 채택된다.

1. 당해 사업연도의 사업계획의 확정

제53조(사업연도)

① 이 회사의 사업연도는 매년1월1일 개시하여6월30일에 종료하고7월1일 개시하여 12월31일에 종료한다.

② 최초의 사업연도는 설립일로부터 2016년6월30일까지로 한다.
③ 최종의 사업연도는 이 회사의 해산일까지로 한다.

제30조(주주총회의 의결사항)

① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4분의 1 이상의 승인에 의해 채택된다.

1. 당해 사업연도의 사업계획의 확정

(다만 두 기 이상의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.)

제53조(사업연도)

① 이 회사의 사업연도는 매년 3월 1일부터 5월 31일까지, 6월 1일부터 8월 31일까지, 9월 1일부터 11월 30일까지, 12월 1일부터 2월 28일(단, 윤년의 경우 2월 29일)까지로 한다.

② 제1항에도 불구하고 이 회사의 최초의 사업연도는 설립일로부터 2016년 6월 30일까지로 하고, 제2기 사업연도부터 제12기 사업연도까지는 2016년 7월 1일부터 매 6개월 단위로 하고, 제13기 사업연도는 2022년 1월 1일에 개시하여 2022년 5월 31일에 종료하는 것으로 한다. 그 다음 사업연도에 대하여는 제1항을 따른다.
③ 최종의 사업연도는 이 회사의 해산일까지로 한다.

제1차 임시주주총회

(2022.01.10)

정관 5차 개정

(2022.01.
10
)

- 사업연도변경

제53조(사업연도)

① 이 회사의 사업연도는 매년 3월 1일부터 5월 31일까지, 6월 1일부터 8월 31일까지, 9월 1일부터 11월 30일까지, 12월 1일부터 2월 28일(단, 윤년의 경우 2월 29일)까지로 한다.

② 제1항에도 불구하고 이 회사의 최초의 사업연도는 설립일로부터 2016년 6월 30일까지로 하고, 제2기 사업연도부터 제12기 사업연도까지는 2016년 7월 1일부터 매 6개월 단위로 하고, 제13기 사업연도는 2022년 1월 1일에 개시하여 2022년 5월 31일에 종료하는 것으로 한다. 그 다음 사업연도에 대하여는 제1항을 따른다.
③ 최종의 사업연도는 이 회사의 해산일까지로 한다.

제53조(사업연도)

① 이 회사의 사업연도는 매년 3월 1일부터 5월 31일까지, 6월 1일부터 8월 31일까지, 9월 1일부터 11월 30일까지, 12월 1일부터 2월 28일(단, 윤년의 경우 2월 29일)까지로 한다.

② 제1항에도 불구하고 이 회사의 최초의사업연도는 설립일로부터 2016년 6월 30일까지로 하고, 제2기 사업연도부터 제12기 사업연도까지는 2016년 7월 1일부터 매6개월 단위로 하고, 제13기 사업연도는 2022년 1월 1일에 개시하여 2022년 2월28일에 종료하는 것으로 한다. 그 다음 사업연도에 대하여는 제1항 을따른다.
③ 최종의 사업연도는 이 회사의 해산일까지로 한다.

(주) 상기 내역 이외에도 경미한 사항의 정관변경 내역이 존재합니다.

30.
본 증권신고서(투자설명서)의 효력발생은 정부 또는 금융위원회가 본 증권신고서(투자설명서)의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 본 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 본 증권신고서(투자설명서)의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있습니다. 또한, 본 증권신고서(투자설명서)상의 발행 일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.

31.
상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

32. 당사는 투자대상 부동산에 대해 2020년 11월 자본재조정거래시 아래와 같이 감정평가를 받았습니다. 또한 최근 2021년 12월 기준 재감정평가를 받았습니다.

[당사 투자대상 부동산 감정평가 내역]
(단위: 백만원)

투자대상 부동산
소재지

매입금액(주1)

평가기준일
감정평가인
감정평가액

하나금융투자 빌딩
(토지 및 건물)
서울시 영등포구 
의사당대로 82

485,800

2020년 09월 09일
제일감정평가
(담보 감정)
516,000

제일감정평가
(시가 감정)
525,000

2021년 12월 31일
대일감정원
(시가 감정)
549,600

(주1)
매입금액: 2020년 11월 자본재조정거래시 기준가액을 산정하기 위한 자산재평가 금액입니다.

33.

하나금융투자㈜
및 삼성증권
㈜
는 공동대표주관사이며, 당사의 지분을 보유하고 있습니다. 하나금융투자㈜는
증권신고서 제출일 기준
19.14%
, 공모 후
기준
9.90
%
(예정)이
며, 삼성증권
㈜
은 증권신고서 제출일 기준
9.57%
, 공모 후 기준

4.95
%
(
예정) 입
니
다.

「금융투자업규정」 제4-19조 제7호에서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제68조 제5항 제4호 마목에 따라 금지되는 투자매매업자 및 투자중개업자의 불건전 인수행위로서, "금융투자협회가 정하는 이해관계가 있는 자가 발행하는 주식(금융투자협회가 정하는 기업공개를 위하여 발행되는 주식에 한한다)의 인수(모집의 주선을 포함한다)를 위하여 주관회사의 업무를 수행하거나 또는 가장 많은 수량을 인수하는 행위"를 규정하고 있습니다. 
단, 「금융투자업규정」 제4-19조 제7호는 주관회사의 업무 수행 금지가 "금융투자협회가 정하는 기업공개"에만 적용된다는 점을 명시하는 바, 금융투자협회의 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제3호는 "기업공개"를 "주권비상장법인이 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모"로 정의하고, "공모"에 관한 정의 조항인 같은 조 제2호 단서 나목은 "부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사가 행하는 공모"를 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에 의한 공모로 보지 아니한다고 규정하고 있습니다.
따라서, 「금융투자업규정」 제4-19조 제7호에 따른 주관회사의 업무 수행 금지는 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사인 당사(부동산투자회사)의 금번 기업공개에는 적용되지 않습니다.

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사

(펀드코드:

K5MT06DR2537 (DR253)
)

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
(주1), (주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
(주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

바. 고난도금융투자상품
 해당여부
X

(주1) 본 집합투자기구인 ㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다. 따라서「부동산투자회사법」제49조의 3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」규정들 중의 일부를 적용받지 않습니다.

(주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태에 따라 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리
부동산투자회사
명목회사
일반 부동산
자산의 투자 및 운용을 자산관리회사에 위탁

기업구조조정
부동산투자회사
명목회사
기업구조조정
목적 부동산
기업구조조정 목적의 부동산을 투자대상으로 하며
자산의 투자 및 운용을 자산관리회사에 위탁

자기관리
부동산투자회사
실체회사
일반 부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고
자산의 투자 및 운용을 직접 수행

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가
사모형: 국토교통부 영업인가
또는 등록(일정조건 충족시)
국토교통부 영업인가 또는 등록
(금융위 사전협의)
국토교통부
영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후 가능
최저자본금 확보 이후 가능
최저자본금 확보 이후 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :
총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산 관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상

자산운용
전문인력
자산관리회사(5인) 위탁운용
자산관리회사(5인) 위탁운용
5인(상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당
(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당
(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

※자산의 구성비율 계산시 ①설립할 때 납입된 주금(株金) ②신주발행으로 조성한 자금 ③부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 간주

[부동산투자회사 현황]
(2021년 11월 30일 기준)

위탁관리리츠
기업구조조정리츠
자기관리리츠
계
비고(상장리츠)

290개
21개
4개
315개
16개

자료: 국토교통부 리츠정보시스템

(주3) 당사는「부동산투자회사법」및 회사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 대한 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는「부동산투자회사법」 제 2조 제1항 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동 법 제22조 2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 자세한 투자대상은 "「제2부 집합투자기구에 관한 사항」 - 8.집합투자기구의 투자대상 및 9.집합투자기구의 투자전략" 부분을 참조하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

(단위: 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집총액
비고

보통주

19,500,000
주

500

5,000

97,500,000,000

일반공모

합계

19,500,000
주

500

5,000

97,500,000,000

-

(주1) 이사회 결의일: 2022년
1
월

13일

(주2) 주당 모집가액은「부동산투자회사법
」제18조(발행조건) 및「부동산투자회사법」 시행령 제15조(주식의발행가액)에 의거하여,

2022년
1
월
13
일

이사회 결의를 통해 주당 5,000원으로 산정하였으며, 발행가액 산정의 상세 내역은 "「제2
부 집합투자기구에 관한 사항」 - 12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가 - (3) 세부산정 내역"을 참고하시기 바랍니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건)

① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액)

법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

가. 자금조달금액

(단위: 원)

구분
금액

총 공 모 금 액(1)

97,500,000,000

발 행 제 비 용(2)
2,500,000,000

순 수 입 금[(1)-(2)]
95,000,000,000

주) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금은
당사가 차입한 후순위 대출 전액을 상환할 예정으로
공모자금사용에 관한 자세한 내용은 "「제2부 집합투자기구에 관한 사항」 - 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조 - 다. 수익구조"를 참고하시기 바랍니다.

나. 발행제비용의 내역

(단위: 원)

구분
금액
비고

인수수수료

1,462,500,000

공모금액의
1.50
%

주관수수료
487,500,000

공모금액의
0.50
%

발행분담금
4,875,000
총 발행금액의 0.005%

신규상장수수료
4,946,600
[1,475만원 + 2,000억원 초과금액의 10억원당 4.5만원]의 1/3

등기비
39,000,000
등록면허세: 증자 자본금의 0.4%

7,800,000
지방교육세: 등록면허세의 20%

기타 (가정)
493,378,400
각종 자문 및 용역수수료, 홍보비, 인쇄비 등 기타 제비용 (예상)

합계
2,500,000,000
-

(주1) 상기 발행제비용의 내역 중 인수수수료 및 발행분담금, 신규상장수수료 등은 주당 공모가액 5,000원 기준입니다.

(주2) 인수수수료 산정과 관련하여 "「제2부 집합투자기구에 관한 사항」 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용"을 참고하시기 바랍니다.

(주3) 상기 발행제비용은 예상치로, 실제 집행 내역과 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 모집의 내용 및 절차

가. 모집의 내용

(1) 모집방법 : 일반공모

(단위: 원)

모집대상
주수(비율)
주당모집가액
모집총액
비 고

일반모집

19,500,000
주(100%)

5,000

97,500,000,00
0

-

주주배정
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-

합 계

19,500,000
주(100%)

5,000

97,500,000,000

-

(주1) 주당 모집가액, 모집총액은 공모가액인 5,000원 기준입니다.

(주2) 금번 일반공모는 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼
성증권㈜이
참여하게 되며, 공동대표주관회사의 총액인수방식으로 진행하고, 공동대표주관회사에서 청약사무업무를 진행합니다.

(주3) 당사는「부동산투자회사법」에 따라 임직원이 없는 명목상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 따라서 금번 일반공모의 우리사주조합 배정 물량은 없습니다.

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수

기명식 보통주
19,500,000
주

주당 모집가액
예정가액
-

확정가액
5,000원 (주1)

모집 총액
예정가액
-

확정가액

97,500,000,000
원

청약단위
(주2)

청약기일
(주3)
기관투자자
개시일

2022년
3
월
2
일

종료일

2022년
3
월
3
일

일반투자자
개시일

2022년
3
월
2
일

종료일

2022년
3
월
3
일

청약증거금
(주4)
기관투자자
0%

일반청약자
50%

납입기일

2022년
3
월
7
일

배당기산일(결산일)
(주5)

매년 3월 1일(2월 28일, 윤년일 경우 2월 29일)
/매년 6월 1일(5월 31일) /매년 9월 1일(8월 31일)
/매년 12월 1일(11월 30일)

(주1) 주당 모집가액 및 모집총액은

2
022
년

1
월

13
일

이
사회 결의를 거쳐 결정한 공모가액인 5,000원이며, 주당 모집가액 결정과는 별개로 청약일 전 공동대표주관회사인
하
나금융투자
㈜ 및 삼
성증권㈜
이 기관투자자(하기 "(3) 모집의 세부 내용" 참고)를 대상으로 수요예측을

실시하
였습니다.

(주2) 청약단위
① 기관투자자 : 1,000주
② 일반청약자 : 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜에서 청약 가능하며, 청약단위는 아래 "다. 모집의 절차 - (2)청약방법 - (다) 일반청약자의 청약단위"를 참조하고 기타 사항은 각 인수단 구성원 각 사에서 정하여 공시한 방법으로 합니다.
③ 기관투자자의 청약은 수요예측에 참여하여 물량을 배정받은 수량단위로 하며, 청약 미달을 고려하여 추가 청약을 하고자 하는 기관투자자는 각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청가격 X 신청수량)과 수요예측 최고 참여한도 중 작은 금액으로 하여 1주 단위로 추가 청약할 수 있습니다. 세부적인 내용은 "「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항」 - 4. 모집의내용 및 절차 - 나. 모집가액 결정방법 - (2) 수요예측에 관한사항"을 참고해 주시기 바랍니다.
④ 일반청약자의 청약자격 및 배정기준은 "「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항」 - 4. 모집의 내용 및 절차 - 다. 모집의 절차" 부분 참고해 주시기 바랍니다.

(주3) 미청약 물량에 대한 청약 : 기관투자자 및 일반청약자의 청약 종료 이후 최종 미청약 물량에 대해 인수하고자 하는 기관투자자의 경우 청약 종료 후 배정 전까지 추가 청약이 가능합니다.

(주4) 청약증거금
ⓛ 일반청약자의 청약 증거금은 청약금액의 50%로 함.
② 기관투자자의 청약 증거금은 없음.
③ 일반청약자의 청약증거금은 주금납입
기일(2022년

3
월

7
일)에 주금납입금으로 대체하되, 초과청약금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일까지 반환하며, 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.
④ 기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2022년

3
월

7
일 08:00 ~ 13:00(한국시간 기준) 사이에 당해 청약을 접수한 공동대표주관회사인

하
나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜에 납입하여야 하며, 동 납입금액은 주금납입기일에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 인수인이 그 미달 금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.
⑤ 청약증거금이 납입주금에 초과하였으나 「유가증권시장상장규정」 제127조 제2항 제3호에 의한 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 발행회사와 공동대표주관회사는 협의를 통하여 주식 분산요건을 충족하기 위한 추가 신주 공모 또는 재공모 여부를 결정합니다. 또한 청약증거금이 납입주금에 미달하고 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 공동대표주관회사는 발행회사와 협의를 통하여 재공모 및 신규 상장 취소 여부를 결정합니다. 상기의 사유로 재공모 또는 신규 상장 취소가 결정 될 경우, 청약증거금은 청약자에게 반환 가능성이 존재함을 유의하시기 바랍니다.

(주5) 결산기는

3
개월 단위로 구성되어 있습니다.

(주6) 청약취급처

ⓛ 하나금융투자㈜를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자: 하나금융투자㈜의 본ㆍ지점
② 삼성증권㈜를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자: 삼성증권㈜의 본ㆍ지점
③ 일반청약자 : 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜ 의 본ㆍ지점
④ 일반청약자는 각 청약취급처를 통해 한 청약처에 동일인의 명의로 개설된 복수의 계좌를 이용한 이중청약을 할 수 없으며, 복수의 청약취급처에 동일인의 명의로 개설된 계좌를 동시에 이용한 중복청약 또한 불가능합니다. 일반청약자가 이중청약을 하는 경우 해당 청약은 청약하지 않은 것으로 간주되며, 일반청약자의 청약 중 중복여부 확인기준에 따라 중복청약으로 판단되는 청약이 있는 경우 청약수량과 관계없이 가
정 먼저 접수된 청약만을 유효한 것으로 인정하되,
동일한 시간에 중복청약이 이루어지거나, 전산 등의 문제로 청약시간 확인이 불가능한 경우에는 i) 일반청약자의 청약금액이 큰 순서 ii) 청약건수가 적은 회사 순서로 순차적으로 적용합니다.

(3) 모집의 세부 내용

(가) 청약자 유형군에 따른 배정비율

배정 대상

주식수

배정 비율

기관투자자

13,650,000주
70.0%

일반청약자

5,850,000주
30.0%

합 계

19,500,000주
100.0%

(주1) 상기의 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

(주2) 기관투자자에게 배정된 모집물량은 공동대표주
관회사인

하
나금융투자

㈜ 및 삼성증권㈜을 통하여 청약이 실시됩니다.

(나) 배정 주식에 대한 인수

인수회사

주식수

인수 비율

배정대상

하나금융투자㈜

9,750,000
주

50
.00%

기관투자자
일반청약자

삼성증권㈜

9,750,000
주

50
.00%

합 계

19,500,000주

100.00%

-

(주) 각 사별 최종 인수주식수 및 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

(다) 청약취급처별 일반청약자 배정주식수

회사명

주식수

비율

하나금융투자㈜

2,925,000주

50
.00%

삼성증권㈜
2,925,000주

50
.00%

합 계

5,850,000주

100.00%

(주1) 어느 청약취급처 구성원이 일반청약자 청약업무를 수행함에 있어서 청약증거금을 수령하는 경우, 해당 인수단 구성원은 동 금액을 해당 인수단 구성원이 별도로 정하는 은행 또는 한국증권금융 주식회사에 발행회사의 청약증거금 명목으로 별도 예치하기로 합니다.

(주2) 청약자는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나, 별도로 실명확인을 하여야 합니다.

(주3) 일반청약자는 어느 한 청약취급처에 동일인의 명의로 개설된 복수의 계좌를 동시에 이용한 이중 청약을 할 수 없고, 일반청약자가 이중 청약을 하는 경우 그 전부를 청약하지 않은 것으로 봅니다.

(주4) 일반청약자는 복수의 청약취급처에 동일인의 명의로 개설된 계좌를 동시에 이용한 중복청약을 할 수 없고, 일반청약자의 청약 중 중복청약으로 판단되는 청약이 있는 경우 청약수량과 관계없이 가정 먼저 접수된 청약만을 유효한 것으로 인정하되, 동일한 시간에 중복청약이 이루어지거나, 전산 등의 문제로 청약시간 확인이 불가능한 경우에는 i) 일반청약자의 청약금액이 큰 순서 ii) 청약건수가 적은 회사 순서로 순차적으로 적용합니다.

(주5) 청약자에게 제공될 청약서식과 당해 청약서식을 제출하는 방법 또는 다른 청약방법은 법령이 허용하는 범위 내에서 상관례에 따라 인수단 구성원들 사이에 합의하기로 합니다.

나. 모집가액 결정방법

(1) 모집가격 결정 절차

당사는 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법 시행령」 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여, 이사회 결
의(
2022
년
1
월
13
일
)를 거
쳐 금번 일반공모의 1주당 모집가액을 5,000원으로 결정하였습니다. 모집가액 산정의 상세 내역은 "「제2부 집합투자기구에 관한 사항」 - 12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가 - 가. 기준가격의 산정 및 공시" 부분을 참조하시기 바랍니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건)
① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.
② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조 (주식의 발행가액)
법 제18조 제2항에 따른 주식의 발행가액은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의8제2항에 따라 산정한 가격 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.
 1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수
 가. 부동산의 경우:「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.
 나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.
 다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법
 라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법
 2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

당사는 모집가액의 결정과는 별개로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 수요예측 절차에 대한 사항 등을 참고하여 수요예측을 실시할 예정입니다.

금번 당사의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업공개'에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 수요예측 절차에 대한 사항 등을 동 규정에서 정한 바를 대체로 참고하여 실시할 예정입니다. 그렇기 때문에 금번 공모에는 일반적인 주권비상장법인의 기업공개시 적용되는
수요예측 관련 사항들과 상이한 점(일반청약자 1인당 청약한도 및 수요예측 참가자격 등)이
있을 수 있으니, 금번 공모에 참여할 예정인 투자자께서는 본 증권신고서 기재 내용을 면밀히 참고하시고 참여 시 유의하여 주시기 바랍니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제2조(용어의 정의)

이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 다만, 이 규정에서 정하지 아니한 용어는 관계법령에서 정하는 바에 따른다.

2. "공모"란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.

가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사

나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사

다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사

라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구

마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. "기업공개"란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

7. "수요예측"이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 공동대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

(2) 수요예측에 관한 사항

(가) 수요예측공고 및 수요예측 일시

구 분
내 용
비 고

공고 일시

2022년
2
월
21
일(
월)

(주1)

기업 IR

2022년
2
월
7
일(
월
) ~ 2022년 2월 18일(금)

(주2)

수요예측 일시

2022년
2
월
21
일(
월
) ~ 2022년 2월 22일(화)

(주3)

문의처

㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사(☎ 02-
787-0000
)

하
나금융투자
㈜(☎ 02-
3771
-
3325
/3339
)

삼성증권㈜(☎ 02-2020-6791/7626)

-

(주1) 수요예측 공고는 공동대표주관회사인
하
나금융투자
㈜ 홈페이지(https://
hanaw
.com) 및 삼성증권㈜의 홈페이지(https://www.samsungpop.com))에 게시함으로써 개별 통지에 갈음합니다.

(주2) 본 공모와 관련하여 기업 IR은 국내에서 진행할 예정입니다.

(주3) 수요예측 마감시간은 2022년
2
월
22
일 17시(한국시간 기준)까지임을 유의하시기 바랍니다. 수요예측 마감시각 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

(주4) 상기 일정은 추후 공모 일정에 따라서 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(나) 수요예측 참가자격

1) 기관투자자

기관투자자란 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조 제8호에 의한 다음 각 목에 해당하는 자를 말합니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제2조(용어의 정의)

8. "기관투자자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자

나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6 또는 제249조의10에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구

다. 국민연금법에 의하여 설립된 국민연금공단

라. 「우정사업본부 직제」에 따른 우정사업본부

마. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)

바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자

사. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항의 금융투자업자 중 아목 이외의 자(이하 "신탁회사"라 한다)

아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 "부동산신탁회사"라 한다)

※ 금번 공모와 관련하여 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조 제1항 제2호 단서조항의 "창업투자회사등"의 수요예측 참여는 허용되지 않습니다.

※ 공동대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.
또한, 공동대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목 및 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 고위험고수익투자신탁이란 『조세특례제한법』제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등을 말하며,『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁으로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 것을 말합니다.

1. 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우, "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁 등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.
2. 국내 자산에만 투자할 것

다만, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제2조 제18호에 의거 해당 투자신탁 등의 설정일·설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 합니다.

[고위험고수익투자신탁]

[조세특례제한법]

제91조의15(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)
① 거주자가 대통령령으로 정하는 채권 또는 대통령령으로 정하는 주권을 일정 비율 이상 편입하는 대통령령으로 정하는 투자신탁 등(이하"고위험고수익투자신탁"이라 한다)에 2017년12월31일까지 가입하는 경우 1명당 투자금액 3천만원(모든 금융회사에 투자한투자신탁 등의 합계액을 말한다) 이하인 투자신탁 등에서 받는 이자소득 또는 배당소득에 대해서는 「소득세법」 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다.

[조세특례제한법 시행령]

제93조(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)
① 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 채권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자(이하 이 조에서 "신용평가업자"라 한다) 2명 이상이 평가한 신용등급 중 낮은 신용등급이 BBB+ 이하[「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제59조에 따른 단기사채 등(같은 법 제2조 제1호 나목에 따른 권리에 한정한다)의 경우 A3+ 이하]인 사채권(이하 이 조에서 "비우량채권"이라 한다)을 말한다. ② 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 주권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장에 상장된 주권(이하 이 조에서 "코넥스 상장주식"이라 한다)을 말한다.

③ 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 투자신탁 등"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁(이하 이 조에서 "투자신탁등"이라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.

1. 해당 투자신탁등의 설정일·설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율(이하 이 조에서 "일일보유비율"이라 한다)을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.

2. 국내 자산에만 투자할 것

※ 투자일임회사와 부동산신탁회사의 경우 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2에 의거, 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 참여조건을 충족해야 합니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제5조의2(투자일임회사 등의 수요예측등 참여 조건)
① 투자일임회사는 투자일임계약을 체결한 투자자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 투자일임재산으로 기업공개를 위한 수요예측등에 참여할 수 있다. 다만, 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁의 경우에는 제1호 및 제4호를 적용하지 아니한다.
1. 제2조제8호에 따른 기관투자자일 것
2. 제9조제4항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것
3. 제17조의2제5항제1호에 따라 불성실 수요예측등 참여자로 지정되어 기업공개를 위한 수요예측등 참여 및 공모주식 배정이 금지된 자가 아닐 것
4. 투자일임계약 체결일로부터 3개월이 경과하고, 수요예측등 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원이상일 것
② 투자일임회사는 투자일임재산으로 수요예측등에 참여하는 경우 제1항의 조건이 모두 충족됨을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 공동대표주관회사에 제출하여야 한다.
③ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측등에 참여할 수 있다.
④ 제1항 및 제2항의 규정은 신탁회사에 준용한다. 이 경우 제1항 중 "투자일임회사"는 "신탁회사"로, "투자일임계약"은 "신탁계약"으로, "투자일임재산"은 "신탁재산"으로 본다.
⑤ 고위험고수익투자신탁을 운용하는 기관투자자는 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우 제2조제18호의 요건이 모두 충족됨을 확인하여야 한다.

제2조(용어의 정의)

(중략)
8. “기관투자자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
가. 법 시행령 제10조 제2항 제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조 제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항 제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자
나. 법 제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6 또는 제249조의10에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구
다. 국민연금법에 의하여 설립된 국민연금공단
라. 「우정사업본부 직제」에 따른 우정사업본부
마. 법 제8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)
바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자
사. 법 제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이하 "신탁회사"라 한다)
아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 "부동산신탁회사"라 한다) 
(중략)
18. “고위험고수익투자신탁”이란 조세특례제한법 제91조의15제1항에 따른 투자신탁 등을 말한다. 다만, 해당 투자신탁 등의 최초 설정일·설립일로부터 수요예측 참여일까지의 기간이 6개월 미만인 경우에는 같은 법 시행령 제93조제3항제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 수요예측 참여일 직전 영업일의 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 한다.

2) 참여제외대상

다음에 해당하는 자는 수요예측에 참여할 수 없습니다. 다만 하기 ④항 및 ⑤항에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

① 인수회사 및 인수회사의 이해관계인(「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제9호에 의한 이해관계인을 말함). 다만, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조의2 제1항에 따라 위탁재산으로 청약하는 집합투자회사, 투자일임회사, 신탁회사(이하 "집합투자회사등"이라 한다)는 인수회사 및 인수회사의 이해관계인으로 보지 아니합니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제9조의2(자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 배정)
① 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측등에 참여하고자 하는 경우 각각 법 시행령 제87조제1항제2호의4, 제99조제2항제2호의4, 제109조제1항제2호의4에 해당함을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 공동대표주관회사에 제출하여야 한다.
② 기업공개를 위한 공동대표주관회사가 제1항에 따라 집합투자회사등에게 공모주식을 배정하고자 하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.
1. 수요예측등에 참여하는 집합투자회사등은 위탁재산의 경우 매입 희망가격을 제출하지 아니하도록 할 것
2. 수요예측등에 참여한 기관투자자가 공모가격 이상으로 제출한 전체 매입 희망수량이 증권신고서에 기재된 수요예측 대상주식수를 초과할 것
3. 동일한 인수회사를 자기 또는 관계인수인으로 하는 집합투자업자등에게 배정하는 공모주식의 합계를 기관투자자에게 배정하는 전체수량의 1% 이내로 할 것
③ 제1항 및 제2항에 따라 공동대표주관회사가 집합투자회사등에게 공모주식을 배정한 경우 해당 수량을 증권발행실적보고서에 기재하여야 한다.

② 발행회사의 이해관계인(『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제9호에 의한 이해관계인을 말하며, 동 규정 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원은 제외함)
③ 기타 본 건 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자
④ 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자
⑤ 공동대표주관회사가 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의신규 상장일이 금번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 2017년 1월 1일 이후 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등
⑥『증권 인수업무 등에 관한 규정』제17조의2 제3항에 의거 금번 공모 이전에 실시한 공모에서 수요예측일 현재 한국금융투자협회 홈페이지에 "불성실 수요예측 참여자"로 분류되어 제재기간 중에 있는 기관투자자
⑦ 금번 공모시에는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제10조의3 제1항에 따른 환매청구권을 부여하지 않음에 따라 동 규정 제5조 제1항 제2호에서 정의하는 창업투자회사등은 금번 수요예측시 참여할 수 없습니다. 
⑧ 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제7호까지의 규정에 준하는 경우

※ 금번 수요예측에 참여한 후 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제17조의2 제1항에 해당하는 "불성실 수요예측 참여자"로 지정되는 경우 동 규정 동조 제3항에 의거하여 해당 불성실 수요예측 발생일로부터 일정 기간 동안 수요예측의 참여 및 공모주식 배정이 제한되므로 유의하시기 바랍니다.

불성실 수요예측 참여자

『증권 인수업무 등에 관한 규정』
제17조의2(불성실 수요예측등 참여자의 관리) ① 기업공개 또는 무보증사채 공모시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 불성실 수요예측등 참여행위로 본다.
1. 수요예측등에 참여하여 주식 또는 무보증사채를 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 주금 또는 무보증사채의 납입금을 납입하지 아니한 경우.
2. 기업공개시 수요예측에 참여하여 의무보유를 확약하고 주식을 배정받은 후 의무보유기간 내에 해당 주식을 처분(해당 주식을 대여하거나 해당 종목에 대하여 법 제180조제1항제2호에 따른 공매도를 하는 등 경제적 실질이 매도와 동일한 일체의 행위를 포함한다. 이하 이항 및 <별표 1>에서 같다)하는 경우. 이 경우 의무보유기간 확약의 준수여부는 해당기간 중 일별 잔고(해당 종목에 대하여 법 제180조제1항제2호에 따른 공매도를 한 경우 공매도 수량을 차감하여 산정한다. 이하 이항 및 <별표 1>에서 같다)를 기준으로 확인한다.
3. 수요예측등에 참여하면서 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우
4. 수요예측등에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써 법 제11조를 위반한 경우
5. 투자일임회사, 신탁회사, 부동산신탁회사가 제5조의2 제1항부터 제4항까지를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측등에 참여한 경우
6. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 벤처기업투자신탁의 신탁계약이 설정일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 신탁계약이 해지(신탁계약기간이 3년 이상인 집합투자기구의 신탁계약기간 종료일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우
7. 사모의 방법으로 설정된 벤처기업투자신탁이 수요예측등에 참여하여 공모주식을 배정받은 후 최초 설정일로부터 1년 6개월 이내에 환매되는 경우
8. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 고위험고수익투자신탁의 설정일·설립일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 해지(계약기간이 1년 이상인 고위험고수익투자신탁의 만기일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우
9. 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제8호까지의 규정에 준하는 경우
(중략)
③ 협회는 제1항에 따른 불성실 수요예측등 참여행위를 한 자에 대하여 협회 정관 제41조에 따라 설치된 자율규제위원회(이하 "위원회"라 한다)의 의결을 거쳐 불성실 수요예측등 참여자로 지정하여야 하며, 위원회는 불성실 수요예측등 참여자로 지정된 자에 대하여 <별표 1> "불성실 수요예측등 참여자 지정기준"에 따라 수요예측등 참여를 제한하여야 한다. 다만, 불성실 수요예측등 참여행위의 원인이 단순 착오나 오류에 기인하거나 위원회가 필요하다고 인정하는 경우에는 불성실 수요예측등 참여자로 지정하지 아니하거나 협회 정관 제45조제1항제4호의 제재금을 부과할 수 있다.

※ 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜의 불성실수요예측참여자의 정보관리에 관한 사항:

「증권 인수업무 등에 관한 규정」제17조의2에 의거 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜는 상기 사유에 해당하는 불성실 수요예측참여자에 대한 정보를 금융투자협회에 통보하며, 해당 불성실 수요예측참여자에 대한 정보 및 제재사항 등 하기의 정보를 기재한 불성실 수요예측참여자 등록부를 작성하여 관리합니다.

- 사업자등록번호 또는 외국인투자등록번호

- 불성실 수요예측등 참여자의 명칭

- 해당 사유가 발생한 종목

- 해당 사유

- 해당 사유의 발생일

- 기타 협회가 필요하다고 인정하는 사항

- 불성실 제재사항: 불성실 수요예측 참여 등 행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측 참여 제한

[불성실 수요예측 참여 제재사항]

불성실수요예측등 참여 행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측 등 참여 제재(미청약·미납입과 의무보유 확약위반 행위에 대한 제재기준을 분리·적용)

적용 대상

위반금액

수요예측등 참여제한기간

정의

규모

미청약ㆍ미납입

미청약ㆍ미납입 주식수

X 공모가격

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
5천만원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 24개월

1억원 이하

6개월

의무보유확약

위반

의무보유확약
 위반 주식수(주1)

X 공모가격

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
1.5억원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

1억원 이하

6개월

수요예측등 정보

허위작성ㆍ제출

배정받은 주식수 X 공모가격

미청약ㆍ미납입과 동일

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

자본시장법
 제11조 위반

대리청약

대리청약 처분이익

미청약ㆍ미납입과 동일

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

투자일임회사 등

수요예측등
 참여조건 위반

배정받은 주식수 X 공모가격

미청약ㆍ미납입과 동일

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 6개월

벤처기업투자신탁 해지금지 위반

12개월 이내 금지

사모 벤처기업투자신탁 환매금지 위반 (주2)

12개월 X 환매비율

고위험고수익투자신탁 해지금지 위반

12개월 이내 금지

기타 인수질서 문란행위

6개월 이내 금지

(주1) 의무보유 확약위반 주식수: 의무보유 확약 주식수와 의무보유 확약 기간 중 보유주식수가 가장 적은 날의 주식수와의 차이

(주2) 사모 벤처기업투자신탁 환매비율: (환매금액 누계) / (설정액 누계-환매 외 출금액 누계)

(주3) 가중: 해당 사유발생일 직전 2년 이내에 불성실 수요예측등 참여자로 지정된 사실이 있는 자에 대하여는 100분의 200 범위 내 가중할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여자 지정횟수(종목수 기준이며, 해당 지정심의건을 포함)가 2회인 경우 100분의 50, 3회 및 4회인 경우 100분의 100, 5회 이상인 경우 100분의 200을 가중할 수 있음. 다만 수요예측등 참여제한 기간은 미청약ㆍ미납입의 경우 36개월, 기타의 경우 24개월을 초과할 수 없음

(주4) 감면: 
1) 해당 사유 발생일 직전 1년 이내 불성실 수요예측등 참여자 지정 여부, 고의ㆍ중과실 여부, 사후 수습 노력의 정도, 위반금액 및 비중을 고려하여 그 결과가 경미한 경우 감경할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여행위의 원인이 단순 착오나 오류에 기인하거나 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 제재금을 부과하거나 면제(불성실 수요예측등 참여자로 지정하되 수요예측등 참여를 제한하지 않는 것) 할 수 있습니다.
2) 위원회가 필요하다고 인정하여 제재금을 부과하는 경우에 의무보유 확약위반 후 사후 수습을 위하여 확약기간 내 해당 주식을 재매수하거나 위반비중이 경미하여 확약준수율([해당 주식의 확약기간 내 일별 잔고 누계액 / (배정받은 주식수 × 확약기간 일수)] × 100(%). 단, 일별 잔고는 확약한 수량 이내로 함)이 70% 이상인 경우 위원회는 확약준수율 이내에서 수요예측등 참여제한 기간을 감면할 수 있습니다.
(주5) 제재금 산정기준: MAX[수요예측등 참여제한기간(개월수)×500만원, 경제적 이익(100만원 이하의 경제적 이익은 절사)]
(주6) 경제적 이익 산정표준
 경제적 이익 산정표준을 기준으로 구체적인 사례에 따라 손익을 조정할 수 있으며, 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 달리 정할 수 있습니다.

적용 대상

경제적 이익 산정표준

미청약ㆍ미납입

의무보유확약을 한 경우:

배정수량의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익 X (-1)

의무보유확약을 하지 않은 경우:

배정수량의 공모가격 대비 상장일 종가 기준 평가손익 X (-1)

의무보유확약
위반

배정받은 주식 중 처분한 주식의 처분손익

+ 미처분 보유주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익(*)
- 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익

(* 사후수습을 위하여 재매수한 주식의 재매수가격 대비 평가손익 포함)

수요예측 등
정보 허위작성ㆍ제출

의무보유확약을 한 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익

의무보유확약을 하지 않은 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가 기준 평가손익

법 제11조 위반
대리청약

대리청약 처분이익

투자일임회사 등
수요예측 등
참여조건 위반

의무보유확약을 한 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가(*) 기준 평가손익

의무보유확약을 하지 않은 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가 기준 평가손익

(* 위원회 의결일 전 5영업일까지 의무보유 확약기간이 경과하지 아니한 경우 위원회 의결일 5영업일 전일을 기산일로 하여 과거 3영업일간의 종가평균을 확약종료일 종가로 적용하여 산정)

(다) 수요예측 대상주식에 관한 사항

구 분
주식수
비율
비고

기관투자자

13,650,000주

70.0
%

-

(주1) 비율은 전체 공모주식수

19,500,000주에 대한 비율입니다.

(주2) 일반청약자 배정분
5,850,000
주는 수요예측 대상주식이 아닙니다.

(라) 수요예측 참가 신청수량 최고 및 최저한도

구 분
최고한도
최저한도

기관
투자자

각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청수량 X 신청가격) 또
는
13,650,000주(기관배정물량) 중 적은 수량

1,000주

(주1) 수요예측에 있어서는 물량 배정시 "참여가격, 참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려하여 물량 배정이 이루어지는 바, 이러한 조건을 충족하는 수요예측 참여자에 대해서는 최대 수요예측 참여수량 전체에 해당하는 물량이 배정될 수도 있습니다. 따라서, 각 수요예측 참여자는 수요예측 참여시 이러한 사항을 각별히 유의하시고, 반드시 각 수요예측 참여자가 소화할 수 있는 실수요량 범위 내에서 수요예측에 참여하시기 바랍니다.

(주2) 금번 수요예측에 참여하는 기관투자자는 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월의 의무보유기간을 확약할 수 있습니다.

(마) 수요예측 참가 수량단위

- 수량단위: 1,000주
- 가격단위: 100원

※ 금번 수요예측에 있어서는 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여 방법을 인정하지 않습니다. 따라서 수요예측에 참가하기 위해서는 가격, 수량 및 참여금액을 반드시 제시하여야 합니다. 다만, 증권 인수업무 등에 관한 규정에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우 매입 희망가격을 제출하지 않아야 하므로, 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 희망가격을 제시하지 않는 참여 방법을 인정합니다.

(바) 수요예측 참여방법

금번 수요예측은 공동대표주관회
사인
하
나금융투자
㈜ 및 삼성증권㈜에서 수행하오니 아래의 수요예측 참여 방법 등을 참고하시어 참여해주시기 바랍니다.

[
하
나금융투자
㈜를 통하여 수요예측에 참여하는 기관투자자]

공동대표주관회사인
하
나금융투자
㈜의 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 받으며, 서면으로는 접수 받지 않습니다. 다만,
하
나금융투자
㈜의 홈페이지 문제로 인해 인터넷 접수가 불가능할 경우에는 보완적으로 유선, 팩스, E-mail 등의 방법에 의해 접수를 받습니다.

[
하
나금융투자

㈜ 인터넷 접수방법]

① 홈페이지 접속:「www.hanaw.com ☞ 온라인지점 ☞ 청약/권리 ☞ 수요예측신청(기관전용)」
② 로그인: 사업자(투자)등록번호, 하나금융투자㈜ 위탁계좌번호, 계좌비밀번호 입력
③ 참여기관 및 담당자 기본정보 입력 후 수요예측 참여

대표주관회사인 하나금융투자㈜의 수요예측에 처음 참여하는 기관투자자는 기관투자자임을 증명하는 서류를 하나금융투자 홈페이지에 사전 제출 후 참여하실 수 있습니다.

고위험고수익투자신탁은 대표주관회사인 하나금융투자㈜ 홈페이지에서 "고위험고수익투자신탁 확약서" 양식을 다운로드하여 해당 확약서를
"
ditc885
@hanafn.com"로 보내주시기 바랍니다.

또한, 수요예측에 참여한 집합투자재산 및 고위험고수익투자신탁의 경우 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측 참여집계표"를 "
ditc885
@hanafn.com"으로 보내주시기 바랍니다.

벤처기업투자신탁은 대표주관회사인 하나금융투자㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 20호에 해당하는 벤처기업투자신탁은 대표주관회사인 하나금융투자㈜ 홈페이지에서 "벤처기업투자신탁 확약서" 양식을 다운로드하여 해당 확약서
를 "
ditc885
@hanafn.com"로 보내주시기 바랍니다. 또한, 수요예측에 참여한 집합투자재산 및 벤처기업투자신탁의 경우 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측 참여집계표"를 "
ditc885
@hanafn.com"으로 보내주시기 바랍니다.

[삼성증권㈜를 통하여 수요예측에 참여하는 기관투자자]

공동대표주관회사인 삼성증권㈜의 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 받으며, 서면으로는 접수받지 않습니다. 다만, 삼성증권㈜의 홈페이지 문제 등으로 인해 인터넷 접수가 불가능할 경우에는 보완적으로 인편, 우편, 유선, Fax, E-Mail 등의 방법에 의해 접수를 받습니다. 인터넷 접수와 관련한 세부 사항은 아래와 같습니다.

[인터넷 접수방법]

① 홈페이지 접속
- www.samsungpop.com → 전체메뉴 펼침 → 수요예측

② 로그인
- 사업자등록번호 입력 후 로그인

③ 수요예측 참가 화면에서 종목명을 선택하고 삼성증권(주) 종합(위탁) 계좌번호, 
계좌 비밀번호, 참여기관 기본정보 입력(또는 확인) 후 수요예측 참여

④ 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제8조 제6항 및 제7항의 금융투자업자의 경우에는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 수요예측에 참여할 수 있습니다.

⑤ 집합투자회사의 경우 고유재산, 집합투자재산, 고위험고수익투자신탁을 각각 개별 계좌로 신청해야 합니다. 또한, 그 외 기관투자자가 고위험고수익투자신탁분을 수요예측에참여하고자 하는 경우 고유재산과 고위험고수익투자신탁을 각각 개별 계좌로 신청해야 합니다.

⑥ 기관투자자가 고위험고수익투자신탁으로 참여하는 경우 공동대표주관회사인 삼성증권(주)가 정하는 '펀드명, 계좌번호, 자산총액, 자산구성내역, 신청금액, 신청가격, 신청수량, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁에 해당됨을 확인하는 내용' 등을 기재한 고위험고수익투자신탁 확약서를 수요예측 참가 화면에서 다운로드 후 작성하여 날인 후 ssipo@samsung.com으로 제출하여야 합니다.

⑦ 투자일임업자가 투자일임재산으로 참여하는 경우 공동대표주관회사인 삼성증권(주)가 정하는 "종목명, 계약일, 만기일, 계좌번호, 자산총액, 신청가격, 신청금액 및 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조의2 제1항의 요건을 모두 충족됨을 확인하는 내용' 등을 기재한 투자일임업회사 확약서를 수요예측 참가 화면에서 다운로드 후 작성하여 날인 후 ssipo@samsung.com으로 제출하여야 합니다.

⑧ 동일한 집합투자업자의 경우 각 펀드별 수요를 취합하여 1건으로 통합신청하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 고위험고수익투자신탁 펀드별 참여내역을 기관투자자 명의 1건으로 통합하여 참여하여야 하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 한편, 각 펀드의 경우 수요예측일 현재 약관승인 및 설정이 완료된 경우에 한하며, 해당 펀드의 종목별 편입한도, 만기일 등은 사전에 자체적으로 확인한 후 신청하여 주시기 바랍니다.

⑨ 공동대표주관회사인 삼성증권(주)는 수요예측 후 물량배정 시에 당해 집합투자업자에 대해 전체 물량 (뮤추얼 펀드, 신탁형 펀드 등에 배정되는 물량을 합산한 물량)을 배정하며, 또한, 기관투자자의 고위험고수익투자신탁에 대해서는 1건으로 통합 배정합니다. 펀드별 물량배정은 각각의 집합투자업자 및 그 외 기관투자자가 자체적으로 마련한 기준에 의해 자율적으로 배정합니다. 단, 해당 펀드에 배정하여 발생하는 문제에 관하여 공동대표주관회사인 삼성증권(주)와 발행회사는 책임을 지지 아니합니다.

※ 금번 공모 시 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당하는 청약수수료를 납입금과 함께 청약사무취급처에 입금해야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

(사) 수요예측 접수일시 및 방법

공동대표주관회사를 통한 수요예측 접수기간, 접수처 및 연락처는 다음과 같습니다.

[국내 기관투자자]

접수기간

2022년
2
월
21
일(
월
) ~ 2022년 2월 22일(화) 17:00 (한국시간)

접수방법
인터넷 접수

구분

하
나금융투자
㈜를 통하여
수요예측에 참여하는 기관투자자

삼성증권㈜을 통하여
수요예측에 참여하는 기관투자자

접수방법

하
나금융투자
㈜ 홈페이지
(https://
hanaw
.com)

삼성증권㈜ 홈페이지
(https://www.samsungpop.com)

TEL

02) 3771-
3325
/3339

02) 2020-6791

FAX

02)
3771-3649

02) 2020-7502

(주1)

수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

(주2)
금번 수요예측에서 해외기관투자자의 경우 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜의 홈페이지를 통한 인터넷 접수 및 삼성증권㈜(주) Wholesale본부 법인영업팀을 통해 접수 가능합니다.

(아) 기타 수요예측 참여와 관련한 유의사항

① 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여/정정/취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

② 모든 수요예측 참가자는 수요예측 인터넷 참여 이전까지 공동대표주관회사인
하
나금융투자
㈜
및 삼성증권㈜에 본인 명의의 위탁 계좌를 개설하여야 합니다.

③ 참가신청금액이 각 수요예측참여자별 최고 한도를 초과할 때에는 최고 한도로 참가한 것으로 간주합니다.

④ 금번 수요예측에 있어서 가격을 제시하지 않고, 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여 방법을 인정하지 않습니다. 따라서 수요예측에 참가하기 위해서는 가격, 수량 및 참여금액을 반드시 제시하여야 합니다.
단, 증권 인수업무 등에 관한 규정에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 희망가격을 제시하지 않는 참여 방법을 인정합니다.

⑤ 수요예측 참여시 입력(또는 확인)된 참여기관의 기본정보에 허위의 내용이 있을 경우 참여 자체를 무효로 하며, 불성실 수요예측참여자로 관리합니다. 특히, 집합투자업자가 불성실 수요예측 참여 행위를 하는 경우에는 당해 집합투자업자가 운용하는 전체 펀드에 대해 불성실 수요예측참여자로 관리합니다.

⑥ 집합투자회사등이 위탁재산으로

자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측등에 참여하고자 하는 경우 각각 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제87조 제1항 제2호의4, 제99조 제2항 제2호의4, 제109조 제1항 제2호의4에 해당함을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 공동대표주관회사에
제출하여야 합니다.

또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 펀드가 조세특례제한법 제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등에 해당하는지 여부(다만, 해당 투자신탁 등의 최초 설정일·설립일로부터 수요예측 참여일까지의 기간이 6개월 미만인 경우에는 같은 법 시행령 제93조 제3항 제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 수요예측 참여일 직전 영업일의 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상 일것)를 확인하여야 하며, 공동대표주관회사는 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑦ 투
자일임회사의 경우, 투자일임계약을 체결한 투자자가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조 제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실수요예측 참여자 여부와 투자일임계약 체결일로 부터 3개월 경과여부 및 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원 이상인 지를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑧ 부동산신탁회사의 경우, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2제3항에 따라 고유재산으로만 수요예측에 참여할 수 있으며, 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우
불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑨ 집합투자회사가 통합신청하는 각 펀드의 경우 수요예측일 현재 약관승인 및 설정이 완료된 경우에 한합니다. 또한, 동일한 집합투자업자의 경우 각 펀드별 수요를 취합하여 1건으로 통합신청하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 고위험고수익투자신탁 펀드별 참여내역을 기관투자자 명의 1건으로 통합하여 참여하여야 하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 한편, 해당 펀드의 종목별 편입한도, 만기일 등은 사전에 자체적으로 확인한 후 신청하여 주시기 바랍니다.

⑩ 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 해당 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산의 가입자가 인수회사 또는 발행회사의 이해관계인인지 여부를 확인하여야 하며, 이에 해당하는 경우 해당 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산이 공모주 수요예측에 참가하지 않도록 조치하여야 합니다.

⑪ 수요예측 인터넷 참여를 위한 "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리의 책임은 전적으로 기관투자자 본인에게 있으며, "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리 부주의로 인해 발생되는 문제에 대한 책임은 당해 기관투자자에게 있음을 유의하시기 바랍니다.

⑫ 수요예측 참가시 의무보유 확약기간을 미확약, 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월로 제시가 가능합니다.

⑬ 수요예측참가시 의무보유 확약을 한 기관투자자의 경우 기준일로부터 의무보유 확약 +2일의 기간까지의 일별잔고증명서 및 매매내역서를 의무보유확약기간 종료 후 1주일 이내에 공동대표주관회사에 제출하여 의무보유확약 기간 동안 동 주식의 거래가 없었음을 증명하여야 합니다. 이때 제출하지 않은 기관투자자는 '불성실수요예측참여자'로 지정되어 일정기간(불성실 수요예측 발생일 이후 6개월부터 12개월까지) 수요예측에 참여할 수 없습니다. 또한 펀드만기가 의무보유확약기간에 미치지 못해 매도를 하는 경우에도 '불성실 수요예측 참여자'로 지정하오니 기관투자자등은 수요예측에 참여하기 전에 해당 펀드의 만기를 확인하여 수요예측에 참여하기 바랍니다.

⑭ 의무보유확약기간은 결제일 기준이 아니므로 의무보유확약기간 종료일 익일부터 매매가 가능하며, 잔고증명서 및 매매내역서는 동 기준에 근거하여 제출하여야 합니다.

(자) 수량배정 방법

상
기와 같은 방법에 의해 결정된 공모가액으로 수요예측에 참여한 기관을 대상으로 "참여가격, 참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려한 후, 공동대표주관회사가 자율적으로 배정물량을 결정합니다. 단,
금번 수요예측 후 배정시에는「증권 인수업무에 등에 관한 규정」제9조에 따른 주식의 배정에 대한 사항이 적용되지 않습니다.

(차) 배정결과 통보

기관별 배정물량은 수요예측 참여기관이 개별적으로 공동대표주관회사인
하
나금융투자㈜ 홈페이지(https://
www.hanaw
.com) 및 삼성증권㈜ 홈페이지(https://www.samsungpop.com)에 접속한 후 배정물량을 직접 확인하여야 하며, 이를 개별 통보에 갈음합니다. 수요예측 참여에 의해 배정된 물량을 미청약한 경우에는 불성실 수요예측참여자로 금융투자협회의 업무관련 홈페이지(http://work.kofia.or.kr)에 게시 등록됩니다.

(카) 기타 수요예측 실시에 관한 유의사항

1) 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정받기를 희망하는 기관투자자 등은 공동대표주관회사에 미리 청약의 의사를 표시하
고 청약일에 추가청약할 수 있습니다. 다만 수요예측에서 배정된 수량에 대한 청약이 모두 완료되는 경우에는 배정받을 수 없습니다.
2)
상기와 같은 기관투자자에 대한 추가 청약 후 잔여물량이 있을 경우에는 이를 일반청약자 배정 물량에 합산하여 배정할 수 있습니다.

3) 수요예측 참여시 참가신청서를 허위로 작성 또는 제출된 참가신청서를 임의 변경하거나 허위자료를 제출하는 자는 참여자체를 무효로 합니다.
4) 상기 배정의 결과 불가피한 상황이 발생하여 배정이 원활하지 못할 경우 공동대표주관회사가 판단하여 배정에 대한 기준을 변경할 수 있습니다.

(타) 수요예측 결과

1) 수요예측 참여내역

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매ㆍ중개업자
연기금, 운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적 유 (주1)
거래실적 무

건수
348
258
201
6
77
42
932

수량
4,240,410,000
3,041,269,000
2,240,942,000
81,900,000
1,051,050,000
194,818,000
10,850,389,000

경쟁률(주2)
310.65 : 1
222.80 : 1
164.17 : 1
6.00 : 1
77.00 :1
14.27 : 1
794.90 : 1

(주1) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(주2) 경쟁률은 기관투자자 배정주수 13,650,000주를 기준으로 산출한 단순경쟁률입니다.

2)

수요예측 신청가격 분포

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매ㆍ중개업자
연기금,운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적 유 (주1)
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량

5,000원
332
4,053,815,000
257
3,027,619,000
198
2,214,131,000
6
81,900,000
77
1,051,050,000
42
194,818,000
912
10,623,333,000

5,000원 초과
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

미제시
16
186,595,000
1
13,650,000
3
26,811,000
-
-
-
-
-
-
20
227,056,000

합계
348
4,240,410,000
258
3,041,269,000
201
2,240,942,000
6
81,900,000
77
1,051,050,000
42
194,818,000
932
10,850,389,000

(주1) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(주2) 금번 수요예측에 있어서는 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여 방법을 인정하지 않아, 수요예측에 참가하기 위해서는 가격, 수량 및 참여금액을 반드시 제시하여야 하였으나, 증권 인수업무 등에 관한 규정에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우 매입 희망가격을 제출하지 않아야 하므로, 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 희망가격을 제시하지 않는 참여 방법을 인정하였습니다.

3) 의무보유확약 신청내역

구분
참여건수(건)
신청수량(주)

6개월 확약
34
392,373,000

3개월 확약
43
557,075,000

1개월 확약
59
766,739,000

15일 확약
9
74,925,000

확약신청 합계
145
1,791,112,000

총 수량 대비 비율
15.6%
16.5%

미확약
787
9,059,277,000

총계
932
10,850,389,000

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사(집합)
투자매매, 중개업자
연기금, 운용사(고유), 
은행, 보험
기타
거래실적 유 (주1)
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량

6개월 확약
17
227,623,000
5
13,700,000
11
137,400,000
-
-
-
-
1
13,650,000
34
392,373,000

3개월 확약
26
327,314,000
11
150,150,000
5
65,961,000
-
-
1
13,650,000
-
-
43
557,075,000

1개월 확약
23
313,950,000
22
287,250,000
14
165,539,000
-
-
-
-
-
-
59
766,739,000

15일 확약
3
28,655,000
3
32,510,000
3
13,760,000
-
-
-
-
-
-
9
74,925,000

미확약
279
3,342,868,000
217
2,557,659,000
168
1,858,282,000
6
81,900,000
76
1,037,400,000
41
181,168,000
787
9,059,277,000

합계
348
4,240,410,000
258
3,041,269,000
201
2,240,942,000
6
81,900,000
77
1,051,050,000
42
194,818,000
932
10,850,389,000

(주1) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

다. 모집의 절차

(1) 모집 일자 및 방법

구 분
일 자
매 체

수요예측 안내 공고

2022년
2
월
21
일

인터넷공고 (주1)

모집가액 확정 공고
-
(주2)

청약 공고

2022년
3
월
2
일

인터넷공고 (주3)

배정 공고

2022년
3
월

4
일

인터넷공고 (주3)

(주1)

수요예측 안내공고는 2022년
2
월
21
일 공동대표주관회사인
하
나금융투자
㈜의 홈페이지(https://
www.hanaw
.com) 및 삼성증권㈜ 홈페이지(https://www.samsungpop.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

(주2)

금번 공모는 모집가액이 주당
5,000원으로 확정되어있기 때문에, 수요예측 이후의 별도의 모집가액 확정 공고를 진행하지 않습니다.

(주3)

일반청약자에 대한 배정공고는 2022년
3
월

4
일
하
나금융투자㈜ 홈페이지(www.hanaw.com) 및 삼성증권㈜ 홈페이지(
www.samsungpop.com
)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

(주4)

일반청약자의 경우 청약증거금이 배정금액에 미달하는 경우 동 미달금액에 대하여 납입일(2022년
3
월
7
일)에 추가납입을 하여야 합니다. 추가납입을 하지 않은 일반청약자의 경우 동 미달 수량에 대하여는 배정받을 수 없습니다.

(주5)
상기 일정은 추후 공모 및 상장 일정에 따라서 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(2) 청약 방법

모든 청약자는「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 의한 실명자이어야하며, 해당 청약사무취급처는 소정의 주식청약서를 청약증거금(단, 기관투자자의 청약증거금이 면제)과 함께 제출하여야 합니다. 단, 해외 기관투자자는 수요예측이나 추가 청약을 접수한 당해 증권회사가 정하는 방법에 따릅니다.

(가) 일반청약자의 청약

일반청약자는 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약기간에 소정의 주식 청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 이를 해당 청약취급처에 제출하여야 합니다. 

일반청약자는 하나의 청약사무취급처 내에 개설된 복수의 계좌를 이용하여 동시에 청약하는 이중청약을 할 수 없으며, 2021년 6월 20일 이후 증권신고서가 제출된 공모부터는 복수의 청약사무취급처에 개설된 계좌에 동시에 청약하는 중복청약도 금지됨에 따라 본건 공모에서 일반청약자는 중복청약을 할 수 없습니다. 중복청약 시 적격 청약을 제외한 나머지 청약에 대해서는 공모주식이 배정되지 않습니다. 중복청약자 판별을 위한 일반청약자 종류별 식별정보 기준은 아래와 같으며, 식별번호 외의 번호(여권번호 등)로 개설된 계좌의 경우 중복청약 여부 확인이 곤란하여 청약이 불가할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

구분

중복여부 확인기준 식별정보

개인(내국인 및 재외국민)

주민등록번호

법인 등

사업자등록번호, 고유번호

외국인

외국인등록번호

투자등록번호

* 비거주자로서 외국인등록번호가 없는 경우

국내거소신고번호

* 외국국적동포로서 외국인등록번호가 없는 경우

일반청약자가 중복청약을 하는 경우 청약 수량과 관계없이 가장 먼저 접수된 청약만을 유효한 것으로 인정하되, 동일한 시간에 중복청약이 이루어지거나, 전산 등의 문제로 청약시간 확인이 불가능한 경우에는 i) 일반청약자의 청약금액이 큰 순서, ii) 청약건수가 적은 회사 순서를 순차적으로 적용합니다.

※ 청약사무 취급처: 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜의 본ㆍ지점

(나) 일반청약자의 청약 자격

일반청약자의 청약 자격은 일반청약사무 취급처인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜ 본ㆍ지점의 일반청약자 청약자격에 따르며 증권신고서 제출일 현재 청약자격은 아래와 같습니다. 동 청약자격은 향후 변경될 수 있으므로 청약자격이 변경될 경우는 청약사무처 홈페이지를 통하여 고지할 예정입니다.

1) 하나금융투자㈜ 청약 자격

[하나금융투자㈜ 일반청약자 청약자격]

구분

내용

청약자격

청약초일 전일까지 청약가능한 주식계좌 개설 고객

단, 다음의 계좌는 청약 당일 계좌개설 후 공모주 청약이 가능합니다.
 ① 비대면 개설 계좌
 ② 근거계좌를 통한 비대면(온라인) 상품계좌

청약방법

① 지점 내방청약
② 온라인청약 (홈페이지 및 HTS, MTS)
③ 유선 및 ARS

우대고객기준

구분

기준평점

등급

평점적용방법의 자세한 내용은 하나금융투자(주) 홈페이지(www.hanaw.com) ☞ 화면 상단 "고객지원" ☞ 화면 좌측 "서비스안내/통합우대고객서비스"에서 참고하시기 바랍니다.

우대고객

10,000점

HANA VIP

3,000점

VIP

1,000점

HANA FAMILY

일반고객

500점 이상

FAMILY

500점 미만

GREEN

청약증거금률

50%

1인당 청약한도

일반고객

1,460,000
주, 우대고객 2,920,000주

청약수수료

구분

등급

HANA VIP

VIP

HANA FAMILY

FAMILY

GREEN

청약 한도

200%

200%

200%

100%

100%

지점 내방 및
 유선 청약 수수료

면제

면제

면제

4,000원

4,000원

온라인 및 ARS
 청약 수수료

면제

면제

면제

2,000원

2,000원

배정방법

① 5사6입을 원칙으로 잔여주식이 최소화 되도록 배정함
② 잔여주식이 발생한 경우 추첨을 통해 배정함

2) 삼성증권㈜ 청약 자격

[삼성증권㈜ 일반청약자 청약자격]

구 분

내 용

청약한도

일반청약자격

자산평가

- 청약접수일 전월부터 과거 3개월간 자산평가 합계 평잔 2천만원 이상인 고객

1배

우대청약자격

신규고객

- 청약초일 직전 1년 內 주민번호 기준 신규고객 中 전월 평잔 2천만원 이상인 고객
(직전 1년간 청약이력 없을 경우 1회 限)

2배

우수고객

- 청약초일 직전월 자산 평잔 금액 1억원 이상인 고객

연금상품

- 퇴직연금 DC 유효계좌 보유고객 전원
- 연금펀드/연금저축계좌/IRP 고객은 아래 기준 해당고객
▶ 청약 접수일 전월부터 과거 3개월간 당사 연금자산(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP ※현금성 자산 포함 잔고)의 평가합계액의 평잔 4백만원 이상인 고객

▶ 당사 연금저축상품(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP) 적립식 월 10만원 이상 약정 후 청약접수일 직전월(D-1월)과 직직전월(D-2월) 연속 이체 납입한 고객

급여이체

- 청약초일 전월 기준으로 CMA를 통하여 3개월 이상 급여이체 (50만원이상)한 고객

※ 4대 공적연금이 CMA를 통해 3개월 이상 입금 시 포함

적립식

- 정기대체 및 은행이체(적립식CMS이체)를 통하여 청약초일 전월 기준으로 적립식 월 100만원 이상을 6개월 이상 이체한 고객

온라인전용

청약자격

- 청약초일 전일까지 청약 가능한 주식계좌 개설 고객
- 단, 다음의 계좌는 청약 당일 계좌 개설 後 공모주 청약이 가능합니다.
 1) 비대면 계좌
 2) 근거계좌를 통한 온라인 추가계좌
 3) 은행연계 계좌

※ 비대면/온라인 추가/은행 연계로 신규계좌개설 하신 고객님께서는 온라인 청약만가능합니다. 지점 청약(지점 방문, 지점 유선 전화, 패밀리센터)은 불가능합니다.

0.5배

청약방법

- On-Line 청약: mPOP, O2, POP HTS/DTS, 홈페이지, ARS를 이용한 청약 
- Off-Line 청약 : 영업점 내점, 영업점 유선, 고객센터 상담원 연결

-

청약수수료

구분

Honors 등급 이상

우대

일반

On-Line

무료

무료

2,000원

Off-Line

무료

5,000원

5,000원

주1) 해당 구분은 청약자격이 아닌 당사의 서비스등급입니다(홈페이지 참고).
주2) Off-Line의 경우 청약 시 청약수수료 징수, On-Line의 경우 환불 시 징수하며 청약 미배정 시 수수료가 면제됩니다

-

특이사항

※ 우대가능여부 표기는 청약코드를 선택하여 조회해야 하며, 청약종목정보상의 청약우대여부 항목에 "Y"인 경우에 한해 우대가능여부를 파악하여 제공해 드립니다.

※ 자산 평잔 기준: 全상품(선물/옵션 제외, 비상장주식은 일부 종목만 인정)

-

(주) 삼성증권㈜에 정보통신거래서비스 이용을 신청하신 고객님의 경우에도 당사에서 정한 청약자격의 조건을 충족하셔야만 청약신청을 할 수 있습니다.

(다) 일반청약자의 청약 단위

일반청약자는 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약이 가능합니다. 청약단위는 아래와 같으며 기타 사항은 투명하고 공정하게 정하여 공시한 방법에 의합니다. 단, 청약단위와 상이한 청약수량은 그 청약수량의 바로 하위 청약단위에 해당하는 청약수량만큼 청약한 것으로 간주합니다.

1) 하나금융투자㈜ 청약 단위

[하나금융투자㈜의 일반청약자 청약한도 및 청약 단위]

구분

일반청약자 배정물량

최고청약한도(주1)

청약증거금율

일반청약자

2,925,000주

1,460,000주

50%

(주) 하나금융투
자㈜ 일반고객 최고청약한도
는
1,460,000주(
100%)이며, 우대고객의 경우

2,920,000주
(200%
)까지 청약이 가능합니다.

[하나금융투자㈜의 일반청약자 청약단위
]

청약주식수

청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 50,000주 이하

2,000주

50,000주 초과
5,000주

2) 삼성증권㈜ 청약 단위

[삼성증권㈜의 일반청약자 청약한도 및 청약 단위]

구분

청약 배정물량

최고청약한도(주1)

청약 증거금률

일반청약자

2,925,000
주

1,460,000주

50%

(주) 삼성증권㈜ 일반고객 최고청약한도는 1,460,000주(100%)이며, 우대고객의 경우 2,920,000주(200%)까지 청약이 가능하고, 온라인전용 청약자격 고객의 경우 730,000주(50%)까지 청약 가능합니다

[삼성증권㈜의 일반청약자 청약단위
]

청약주식수

청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 50,000주 이하

2,000주

50,000주 초과
5,000주

(라) 기관투자자의 청약

하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜를 통하여 수요예측에 참여한 기관투자자 :
수요예측에 참가하여 배정받은 주식에 대한 청약은 청약일인 2022년
3
월
2
일(
수
) ~ 3월 3일(목) 10:00 ~ 16:00 (한국시간 기준) 사이에
하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜가 정하는 소정의 주식청약서(청약증거금율 0%)를 작성하여
하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하여야 하며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을 납입일인 2022년
3
월
7
일(
월
) 08:00 ~ 12:00 (한국시간 기준) 사이에
하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜의 본ㆍ지점에 납입하여야 합니다.

한편, 수요예측에 참가한 기관투자자 중 수요예측 결과 배정받은 물량을 초과하여 청약하고자 하는 기관투자자는 전체 기관투자자 배정 물량 범위 내에서 추가 청약이 가능합니다. 또한 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정을 받기를 희망하는 기관투자자 등은 공동대표주관회사에 미리 청약의사를 표시하고 202
2년
3
월
7
일(
월
) 08:00 ~ 16:00 (한국시간 기준)에 추가 청약할 수 있습니다. 다만, 수요예측에서 배정된 수량이 모두 청약된 경우에는 배정받을 수 없습니다.

※ 금번 공모 시 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당하는 청약수수료를 납입금과 함께 청약사무취급처에 입금해야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

(마) 청약이 제한되는 자

「증권 인수업무 등에 관한 규정」제9조 제4항 각호에 해당하는 자가 청약을 한 경우에는 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 보아 배정하지 아니합니다. 다만,「증권 인수업무 등에 관한 규정」제9조 제4항 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다. 

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제9조(주식의 배정)

④ 제
1항에 불구하고 기업공개를 위한 공모주식을 배정함에 있어 대표주관회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 공모주식을 배정하여서는 아니 된다.
다만, 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하거나 제5호의 창업투자회사등이 일반청약자의 자격으로 청약하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 인수회사 및 인수회사의 이해관계인. 다만, 제9조의2제1항에 따라 위탁재산으로 청약하는 집합투자회사, 투자일임회사, 신탁회사(이하 "집합투자회사등"이라 한다)는 인수회사 및 인수회사의 이해관계인으로 보지 아니한다.

2. 발행회사의 이해관계인. 다만, 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원을 제외한다. <개정 2012. 6. 28>

3. 해당 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자

4. 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는

5. 자신이 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의 신규 상장일이 이번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등

(바) 기타

본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.
또한, 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

라. 청약결과 배정방법

청약 결과 모집주식의 배정은 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜, 발행회사가 사전에 총액인수계약서 상에서 약정한 배정기준에 의거 다음과 같이 배정합니다.

(1) 공모주식 배정비율

공모주식 배정비율은 하기 총액인수계약서에 정하는 바에 따릅니다.

[주식총액인수계약
서]

제5조 (배정)

① 기관투자자에게 총 공모주식의 70%(13,650,000주)를 배정한다

② 일반청약자에게 총 공모주식의 30%(5,850,000주)를 배정한다

③ 본 조 제1항, 제2항의 청약자 유형군에 따른 배정 비율은 기관투자자에 대한 수요예측 결과에 따라 청약일 이전에 변경될 수 있다.

④ 기관투자자의 청약주식수가 본 조에 따른 기관투자자에 대한 배정주식 수에 미달하는 경우 공동대표주관회사는 해당 미청약물량을 일반청약자에게 배정할 수 있고, 일반청약자 배정 이후에도 잔여 미청약물량이 있는 경우 기관투자자에게 다시 배정할 수 있으며 이후의 잔여 기관투자자 미청약물량은 제2조 제3항에서 정한 인수한도주식수의 비율에 따라 공동대표주관회사가 개별채무로 인수한다.

⑤ 일반청약자에 대한 배정은 제4조 제7항에 기재된 청약사무취급처별 일반청약 취급주식수에 대하여 각 청약사무취급처가 각자 실시한다.

⑥ 청약사무취급처를 통하여 접수된 각 청약사무취급처별 일반청약자의 청약주식수가 제4조 제7항에 정한 각 청약사무취급처별 일반청약자 배정주식수를 초과한 경우에는, 각 청약사무취급처별 일반청약자의 청약주식수에 비례하여 안분배정하고, 각 청약사무취급처별로 일반청약자의 청약분의 배정 결과 발생하는 1주 미만의 단수주는 원칙적으로 5사6입 등 잔여주식이 최소화되도록 배정한다. 그럼에도 불구하고 잔여주식이 발생하는 경우에는 추첨을 통하여 배정한다.

⑦ 각 청약사무취급처를 통하여 접수된 일반청약자의 청약주식수가 제2항의 일반청약자 배정수량 또는 제4조 제7항에서 정하는 각 청약사무취급처의 일반청약 취급주식수에 미달되는 경우 공동대표주관회사는 해당 미청약물량을 기관투자자에게 배정할 수 있으며, 그 이후에도 청약사무취급처 중 어느 하나가 접수한 일반청약 주식수가 해당 공동대표주관회사의 제4조 제7항에 따른 일반청약 취급주식 수 대비 미달되는 경우에는 제2조 제3항 내지 제4항에서 정하는 바에 따라 각 공동대표주관회사가 개별채무로 인수한다.

(2) 자기 또는 관계인수인에 대한 배정
자기 또는 관계인수인이 인수한 주식을 배정하고자 하는 경우 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제9조의2에 따라 배정하며, 공동대표주관회사는 배정 수량을 증권발행실적보고서에 기재합니다.

「증권 인수업무 등에 관한 규정」

제9조의2(자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 배정)

① 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측등에 참여하고자 하는 경우 각각 법 시행령 제87조제1항제2호의4, 제99조제2항제2호의4, 제109조제1항제2호의4에 해당함을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.
② 기업공개를 위한 대표주관회사가 제1항에 따라 집합투자회사등에게 공모주식을 배정하고자 하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.
1. 수요예측등에 참여하는 집합투자회사등은 위탁재산의 경우 매입 희망가격을 제출하지 아니하도록 할 것
2. 수요예측등에 참여한 기관투자자가 공모가격 이상으로 제출한 전체 매입 희망수량이 증권신고서에 기재된 수요예측 대상주식수를 초과할 것
3. 동일한 인수회사를 자기 또는 관계인수인으로 하는 집합투자업자등에게 배정하는 공모주식의 합계를 기관투자자에게 배정하는 전체수량의 1% 이내로 할 것
③ 제1항 및 제2항에 따라 대표주관회사가 집합투자회사등에게 공모주식을 배정한 경우 해당 수량을 증권발행실적보고서에 기재하여야 한다.

(3) 배정결과의 통지

일반청약자에 대한 배정결과 각 청약자에 대한 배정내용 및 초과청약금의 환불등에 관한 배정공고는 2022
년
3
월
4
일(
금
) 일반청약사무처인 하나금융투자㈜ 홈페이지(www.hanaw.com) 및 삼성증권(주) 홈페이지(
www.samsungpop.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다. 기관투자자의 경우에는 수요예측을 통하여 물량을 배정받은 내역과 청약내역이 다른 경우에 한하여 개별 통지합니다.

마. 투자설명서 교부에 관한 사항

(1) 투자설명서의 교부 및 청약방법

2009년
2월 4일부로 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조에 의하면 누구든지 증권신고서의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 아래에서 언급하는 대통령령으로 정하는 자를 제외함)에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 안됩니다. 따라서, 본 주식에 투자하고자 하는 투자자는 청약전 투자설명서를 교부받아야 합니다. 다만, (i) 동법 제9조 제5항의 전문투자자, (ii) 법 시행령 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 회계법인, 신용평가회사, 연고자 등, (iii) 법 시행령 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자, (iv) 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자는 투자설명서의 교부 없이 청약이 가능합니다.

투자설명서 교부 의무가 있는 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 및 동법 시행령 제132조에 의하여 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 투자자에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 청약 전 교부할 예정입니다. 투자설명서 교부 후 투자자는 투자설명서 내용을 충분히 숙지하고 청약기간에 각각의 청약사무취급처에서 소정의 주식청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령]

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서"대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

[금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정]

제2-5조(설명의무 등)
1. (생략)
2. 금융투자회사는 금융소비자보호법 제19조제2항에 따라 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 설명서(제안서, 설명서 등 명칭을 불문한다. 이하 같다)를 일반투자자에게 제공하여야 한다. 다만, 법 제123조제1항에 따른 투자설명서, 법 제124조제2항제3호에 따른 공모집합투자기구 집합투자증권의 간이투자설명서 및 법 제249조의4제2항에 따른 일반 사모집합투자기구 집합투자증권의 핵심상품설명서(이하 "핵심상품설명서"라 한다)에 대해서는 일반투자자가 영 제132조제2호에 따라 수령을 거부하는 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 법 제123조제1항에 따른 투자설명서와 법 제124조제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 제외한 설명서 및 핵심상품설명서는 준법감시인 또는 금융소비자보호 총괄책임자의 사전심의를 받아야 하며, 내용 중 금융소비자보호법 시행령 제14조에 따라 중요한 내용은 부호, 색채, 굵고 큰 글자 등으로 명확하게 표시하여 알아보기 쉽게 작성하여야한다. (이하생략)

(2) 투자설명서의 교부를 원하는 경우

(가) 하나금융투자㈜

[하나금융투자㈜ 투자설명서 교부방법]

구분
교부방법
비고

영업점 내방
주식청약서를 통한 투자설명서 수령확인서 작성(투자설명서 수령 혹은 거부 확인) 후 청약 가능합니다.
-

온라인(홈페이지 및 HTS, 모바일)
공인인증서로 로그인 후 전자문서 수령절차에 따라 온라인 투자설명서 다운로드 확인 후 청약이 가능합니다.
-

유선 및 ARS
홈페이지(www.hanaw.com)에서 투자설명서를 교부받은 후 청약이 가능합니다.
-

(나) 삼성증권㈜

[삼성증권㈜ 투자설명서 교부방법]

구 분

투자설명서 교부방법

영업점 내방

삼성증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 투자설명서 인쇄물을 교부 받으실 수 있습니다.

온라인

(HTS, 홈페이지)

삼성증권㈜의 HTS인 POP HTS를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

ARS

사전에 홈페이지(http://www.samsungpop.com)를 통해 ARS 관련 약정을 체결하신 분에 한해서 이용이 가능하며, 청약 전 ARS 상으로 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 표시한 자에 한해서 ARS로 청약하실 수 있습니다.

(3) 투자설명서의 교부를 원하지 않는 경우

청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제132조에 의거 투자설명서 수령거부의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시하여야 합니다.

투자설명서를 교부받지 않거나, 수령거부의사를 표시하지 않을 경우 청약에 참여할 수 없습니다.

바. 청약증거금의 대체 , 반환 및 납입에 관한 사항

일반투자자 청약증거금은 주금납입기일(2022
년
3
월
7
일)에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납입일까지 당해 청약자로부터 그 미달 금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 인수단 구성원이 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일인 2022년
3
월
7
일에 환불합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.

기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2022년
3
월
7
일 08:00~13:00(한국시간 기준) 사이에 당해 청약을 접수한 공동대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은 주금납입기일에 주금납입금으로 대체됩니다.

한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 공동대표주관회사는 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.

대표주관회사는 각 청약자의 주금납입금을 납입기일(2022년
3
월
7
일)에 발행회사가 지정한 주금납입
처

(
신

한은행
FI영
업
3부
)
에

납입합니다.

사. 주식 전자등록에 관한 사항

「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」(이하 '전자증권법')이 2019년 9월 16일 시행됨에 상장법인의 상장 주식에 대한 실물 주권 발행이 금지됩니다. 이에 당사는 금번 공모로 발행하는 주식의 실물 주권을 발행하는 대신 전자등록기관에 주식의 권리를 전자등록하는 방법으로 주식을 발행할 예정입니다.

따라서 주금을 납입한 청약자 또는 인수인은 계좌관리기관 또는 전자등록기관에 전자등록계좌를 개설하여야 하며, 해당 계좌에 주식이 전자등록되는 방법으로 주식이 발행될 예정입니다.「전자증권법」제35조에 따라 전자등록계좌부에 전자등록된 자는 해당 주식에 대하여 전자등록된 권리를 적법하게 가지는 것으로 추정됩니다.

아. 기타의 사항

① 신주의 배당기산일

금번 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은
20
22년
03
월 01일
0시입니다.

② 신주인수권증서에 관한 사항

금번 유가증권시장 상장공모는 기존 주주의 신주인수권을 배제한 일반공모 증자방식이므로 신주인수권증서를 발행하지 않습니다.

③ 전자등록된 주식 양도의 효력에 관한 사항

전자증권법 제35조 제2항에 따라 전자등록주식은 계좌간 대체에 대한 전자등록을 하여야 그 효력이 발생합니다.

④ 인수인의 정보이용 제한 및 비밀유지
공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜는 총액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.

⑤ 주권의 매매개시일

주권의 신규상장 및 매매개시일은 아직 확정되지 않았으며, 향후 일정이 확정되는 대로 한국거래소 시장 공시시스템을 통하여 안내할 예정입니다.

⑥ 한국거래소 상장예비심사신청 승인에 관한 사항

당사는 부동산개
발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 위탁관리부동산투자회사
(비개발 위탁관리부동산투자회사)로
2
018년 12월 20일 개정되고 2019년 1월 1일부터 시행된 유가증권시장 상장규정 개정에 의하여 공모 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다.

[유가증권시장 상장규정]

제124조(상장예비심사) ①부동산투자회사주권의 신규상장신청인은 제127조에 따라 신규상장을 신청하기 전에 세칙으로 정하는 상장예비심사신청서와 첨부서류를 거래소에 제출하여 상장예비심사를 받아야 한다. 다만, 신규상장신청인이 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목 및 다목에 따른 부동산투자회사(이하 "위탁관리 부동산투자회사"라 한다) 중 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사(이하 "비개발 위탁관리 부동산투자회사"라 한다)에 해당하지 않는 경우에 한한다.

(이하 생략)

⑦ 주권의 신규상장 및 매매개시일은 아직 확정되지 않았으며, 향후 일정이 확정되는 대로 한국거래소 시장 공시시스템을 통하여 안내할 예정입니다.

5. 인수에 관한 사항

가. 인수방법에 관한 사항

(단위: 원)

인 수 인
인수주식의
종류
인수주식의
수량
인수금액
인수조건

명 칭
주 소

하나금융투자㈜
서울시 영등포구 의사당대로 82
보통주

9,750,000
주

48,750,000,000

총액인수

삼성증권㈜
서울특별시 서초구 서초대로 74길 11
보통주

9,750,000
주

48,750,000,000

총액인수

(주1) 인수금액은 공모가액인 5,000원 기준으로 계산한 금액입니다.

(주2) 금번 유가증권시장 상장을 위한 공모에서는 별도의 초과배정옵션 계약을 체결하지 않았으므로 추가로 발행되는 주식 및 별도의 인수수수료는 없습니다.

나. 인수대가에 관한 사항

(단위: 원)

구분

인수인

금액

비율

인수수수료
(총 공모금액의
1.5
%) 
(주1)

하나금융투자㈜

731,250,000

50.00
%

삼성증권㈜

731,250,000

50.00
%

합 계
1,462,500,000

100.00
%

대표주관수수료
(총 공모금액의 0.5%)
(주2)
하나금융투자㈜
243,750,000

50.00
%

삼성증권㈜
243,750,000

50.00
%

합 계
487,500,000

100.00
%

(주1) 인수수수료: 총액인수계약에 근거한 기본 인수수수료로 총 공모금액
의
1.5%입니다

(주2) 대표주관수수료: 인수수수료와 별도로 총 공모금액
의
0.5%입니다

(주3) 공모가액인 5,000원을 기준으로 계산된 수수료 금액입니다.

(주4) 인수수수료 산정과 관련하여 "「제2부 집합투자기구에 관한 사항」 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용"을 참고하시기 바랍니다.

다. 기타의 사항

(1) 회사와 인수인 간 특약사항

[주식총액인수계약서
]

제9조 (발행회사의 보장)

① 발행회사는 공동대표주관회사에게 본 계약서의 체결일과 청약 기간과 주금납입기일 각 일자에 다음 각 호의 1의 사항을 보장한다.

1. 발행회사의 이사회는 2022년 1월 13일 적법한 절차에 따라 본 주식의 공모를 승인하는 결의를 하였고, 그 이후 본 주식의 공모조건의 변경, 공모의 취소 또는 공모와 관련하여 추가로 어떠한 내용의 결의를 하지 않았다. 또한, 발행회사가 알고 있는 한, 본 주식의 공모와 관련하여 소송, 경영권 다툼 등 어떠한 법률적 분쟁이 없음을 확인한다.

2. 발행회사가 현재까지 발행하여 유효하게 존속 중인 보통주식 20,900,000주는 적법한 절차에 따라 발행되었다.

3. 발행회사가 공동대표주관회사에게 제공한 발행회사의 재무제표는 기업회계기준(한국채택국제회계기준 포함)에 의하여 작성되었으며, 위 재무제표는 해당 일자 현재의 발행회사의 재무상황과 해당 기간 동안의 발행회사의 포괄이익(손실), 자본의 변동 및 현금흐름을 공정하게 표시하였다.

4. 증권신고서는 청약 기간 이전에 효력이 발생하였고, 효력이 발생한 이후, 금융위에서 증권신고서에 대한 어떠한 정정지시 또는 그러한 지시를 계획하고 있다는 통보를 하지 않았다.

5. 증권신고서 및 투자설명서에는 투자자들이 본 주식 투자에 대한 결정을 하는데 필요한 발행회사, 관계인 및 본 주식에 관한 중요한 사항이 모두 포함되었으며, 증권신고서와 투자설명서에 중요한 사항이 허위로 기재되거나 누락되지 않았다. 발행회사가 본 주식의 공모와 관련하여 공동대표주관회사에게 제공한 자료와 정보에도 중요한 사항이 허위로 기재되거나 누락되지 않았다.

6. 발행회사가 본 주식의 공모와 관련하여 금융위에 제출한 증권신고서, 투자설명서 등의 자료는 관련 법령, 규정, 준칙, 지침 등을 위반하지 않는다.

7. 발행회사가 공동대표주관회사에게 이미 공개한 내용 외에는 발행회사의 최근 재무제표 기준일인 2021년 12월 31일 이후 발행회사의 수익, 운영결과, 자금, 재무 등의 경영상태 및 예상과 관련하여 중대하면서 불리한 어떠한 변화도 발생하지 않았다.

8. 발행회사의 이사회는 본 계약의 체결과 이행 및 본 주식의 공모를 승인하였고, 발행회사는 본 계약을 체결하고 이행하는 것이 발행회사의 정관이나, 발행회사가 일방 당사자인 다른 계약 및 협약 등의 어느 조항과도 상충되지 않으며, 본 계약서에 언급된 조항 외에 추가로 정부와 공공기관, 유관기관의 승인 또는 신고나 기타 제3자의 동의가 필요하지 않다.

② 발행회사는 본 조 제1항의 보장사항이 사실과 다르거나, 이를 위반하여 공동대표주관회사와 그 임·직원에게 발생한 손해(실제로 지출한 소송비용, 변호사 비용 등을 포함하되, 간접손해 등은 배제한다)를 배상한다. 단, 발행회사로부터 배상을 받을 자의 고의 또는 중과실로 인해 발생한 손해에 대하여는 예외로 한다.

③ 증권신고서 기타 발행회사가 그 진실성을 보장한 서류(이하 “제반 서류”)에 기재된 내용이 진실하지 아니하거나 중요사항이 누락되었음을 공동대표주관회사가 알게 된 때에는 공동대표주관회사는 발행회사에 대하여 제반 서류에 기재된 내용의 수정, 추가, 삭제 등 보완을 요구할 수 있다. 공동대표주관회사의 보완요구에도 불구하고 발행회사가 3영업일 이내 납득할 만한 추가설명이나 자료 제출 없이 이에 응하지 않는 경우, 공동대표주관회사는 발행회사가 제반 서류의 보완을 완료할 때까지 본 주식 인수의무의 이행을 연기하거나 보완이 불가능한 경우 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 상기 제출기간은 요청 받은 자료의 성격이나 요청시점의 업무진행 상황 등에 따라서 상호 협의 하에 조정할 수 있다.

제10조 (발행회사의 선약)

① 발행회사는 금융위 또는 국토교통부의 명령, 또는 공동대표주관회사의 사전동의 없이(공동대표주관회사는 그러한 사전 동의를 합리적인 이유 없이 거절하거나 지연하지 아니한다) 증권신고서를 수정하거나 수정하기 위한 정정신고서를 금융위에 제출하지 않고, 본 주식의 공모가 완료될 때까지 증권신고서의 수정을 필요로 하게 하는 행위를 하지 않는다.

② 발행회사는 본 계약일부터 본 주식이 상장된 이후 6개월까지 공동대표주관회사의 사전 서면동의 없이는 본 계약에 의한 본 주식을 공동대표주관회사에게 매각하는 것 이외에 주식 또는 전환사채 등 주식과 연결된 유가증권을 발행하거나 직·간접적으로 매수 또는 매도를 하지 않는다. 단, 발행회사가 부동산투자회사법에 의하여 (i) 신규 투자부동산을 직접 취득하기 위해 주식을 발행(유상증자)하거나, (ii) 신규 투자부동산을 취득하고자 하는 부동산투자회사가 발행하는 주식을 취득하기 위해 주식을 발행(유상증자)하는 경우는 제외한다.

③ 발행회사는 본 조 제2항의 기간 동안 발행회사의 최대주주 등이 공동대표주관회사의 사전 서면동의 없이 발행회사의 주식을 직·간접적으로 매매하거나, 담보제공 등 제3자와의 거래를 하지 않도록 한다.

④ 발행회사는 공동대표주관회사가 본 주식의 공모를 위한 청약을 권유하는데 필요하여 요청하는 물량의 투자설명서 및 증권신고서를 공동대표주관회사에게 제공한다.

⑤ 발행회사는 본 주식을 발행한 이후 2년 동안 금융위, 국토교통부 또는 한국거래소에 제출하는 발행회사의 재무제표와 감사보고서 또는 투자보고서를 위 제출 후 3일 내에 공동대표주관회사에도 제출한다. 단, 금융위 또는 한국거래소가 운영하는 전자공시시스템을 통하여 공시되는 경우에는 제출에 갈음할 수 있다.

⑥ 발행회사는 본 주식이 유가증권시장에 상장될 때까지 상장에 지장을 초래하는 어떠한 행위를 하지 않으며, 한국거래소가 인정하는 사유로 인한 경우 외에는 증권신고서에 기재된 예정 상장일에 유가증권시장에 주권을 신규로 상장한다.

⑦ 발행회사는 발행회사가 본 계약을 위반하는 경우가 발생하면 이를 즉시 공동대표주관회사에 통보한다.

⑧ 발행회사는 본 조의 선약 사항을 위반하거나, 불이행하여 공동대표주관회사 및 그 임·직원에게 발생한 손해(실제로 지출한 소송비용, 변호사비용 등을 포함하되, 간접손해 등은 배제한다)를 배상한다. 단, 발행회사로부터 배상을 받을 자의 고의 또는 중과실로 인해 발생한 손해에 대하여는 예외로 한다.

제11조 (공동대표주관회사의 보장 및 선약)

① 각 공동대표주관회사는 증권신고서에 포함된 내용 중 해당 공동대표주관회사가 제공한 본 계약에 의한 인수업무에 관한 정보에 사실과 다른 내용이 없음을 보장하며, 그와 같은 정보가 사실이 아니거나 부정확하게 되는 경우가 발생하면 이를 지체 없이 발행회사에 통보한다.

② 각 공동대표주관회사는 본 주식을 투자자에게 모집하는 과정에 발행회사가 작성한 투자설명서를 사용하여 청약을 권유하여야 하며, ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’ 등 관련 법령이 정한 절차를 준수하여야 한다.

③ 각 공동대표주관회사는 본 계약의 이행과 관련하여 취득한 내용(단, (a) 해당 공동대표주관회사의 본 계약 위반 없이 일반에 널리 공개된 자료 및 정보, (b) 해당 공동대표주관회사가 제3자로부터 정당하게 취득한 자료 및 정보, (c) 해당 공동대표주관회사의 피고용인, 대리인 또는 대표자가 발행회사로부터 제공받은 자료를 활용하지 아니하고 독립적으로 개발한 자료 및 정보는 제외)을 제3자(본 계약의 이행을 위하여 위 내용을 사용할 필요가 있는 자로서 해당 공동대표주관회사가 사용하거나 선임한 법무법인, 회계법인 등의 전문가 집단은 제외)에게 누설하거나 본 계약의 목적 이외로 이용하지 않는다. 다만, 관계법령, 법원의 제출명령 및 감독기관의 제출 요청 등에 의한 경우에는 그러하지 아니하나 인수회사는 법이 허용하는 범위 내에서 그리고 현실적으로 가능한 기간 내에 지체 없이 이를 발행회사에게 통지해야 하고, 자료의 비밀유지 또는 보안을 위해 발행회사가 요청하거나 취하는 조치에 이의를 제기하지 아니하고 협조하여야 하며, 그 공개의 범위도 현실적으로 가능한 한 관계법령상 요구되는 최소한이 되도록 상업적으로 합리적인 노력을 하여야 한다.

(2) 회사와 주관회사 간 중요한 이해관계

당사는
본건 공모를 위해
하나금융투자㈜
및 삼성증권
㈜
과 2021년 7월 28일 대표주관계약을 체결 하였습니다.

하나금융투자㈜
및 삼성증권
㈜
는 공동대표주관사이며, 당사의 지분을 보유하고 있습니다. 하나금융투자㈜는
증권신고서 제출일 기준
19.14%
, 공모 후
기준
9.90
%
(예정)이
며, 삼성증권
㈜
은 증권신고서 제출일 기준
9.57%
, 공모 후 기준

4.95
%
(
예정) 입
니다.

「금융투자업규정」 제4-19조 제7호에서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제68조 제5항 제4호 마목에 따라 금지되는 투자매매업자 및 투자중개업자의 불건전 인수행위로서, "금융투자협회가 정하는 이해관계가 있는 자가 발행하는 주식(금융투자협회가 정하는 기업공개를 위하여 발행되는 주식에 한한다)의 인수(모집의 주선을 포함한다)를 위하여 주관회사의 업무를 수행하거나 또는 가장 많은 수량을 인수하는 행위"를 규정하고 있습니다. 
단, 「금융투자업규정」 제4-19조 제7호는 주관회사의 업무 수행 금지가 "금융투자협회가 정하는 기업공개"에만 적용된다는 점을 명시하는 바, 금융투자협회의「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제3호는 "기업공개"를 "주권비상장법인이 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모"로 정의하고, 그 "공모"에 관한 정의 조항인 같은 조 제2호 단서 나목은 "부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사가 행하는 공모"를 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에 의한 공모로 보지 아니한다고 규정하고 있습니다.
따라서, 「금융투자업규정」 제4-19조 제7호에 따른 주관회사의 업무 수행 금지는 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사인 당사(부동산투자회사)의 금번 기업공개에는 적용되지 않습니다.

(3) 초과배정옵션

당사는 금번 공모에서는 "초과배정 옵션 계약"을 체결하지 않았습니다.

(4) 일반청약자의 환매청구권

금번 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에 의한 공모에 해당하지 않는 바, 일반청약자에게 동 규정 제10조의3 제1항에 따른 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(환매청구권)를 부여하지 않습니다.

(5) 기타 공모 관련 서비스 내역

당사는 금번 유가증권시장 상장을 위한 공모와 관련하여 인수인이 아닌 자로부터 인수회사 탐색 중개, 모집 또는 매출의 주선, 공모가격 또는 공모조건에 대한 컨설팅, 증권신고서 작성 등과 관련한 서비스를 제공받은 사실이 없습니다.

(6) 의무보유

「유가증권시장 상장규정」 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 의무보유하여야 합니다.

당사는 금번 공모 이후 유가증권시장 상장을 위한 요건을 충족하게되면 지체없이 한국거래소에 유가증권시장 상장을 신청할 계획입니다. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주주들은 상기 유가증권시장 상장규정에 따른 의무보유기간의 적용 대상이 아니
나
,

2021년 4월 13일 주주간 계약서 체결에 따라 공모상장 완료 이후 6개월이 되는 날까지 자
발
적
계속보유확약 예정입니다.

[당사 주주 내역]
(단위: 원)

발행회사와의 
 관계
주주명
주식위 
종류
신고서 제출일 현재
납입금액
납입일
비고

주식수
지분율

최대주주
㈜신한은행(페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호의 신탁업자 지위)
보통주
8,000,000주
38.3%
40,000,000,000
2021-04-13
주식양수도

공동대표주관회사
하나금융투자㈜
보통주
4,000,000주
19.1%
20,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
케이비증권㈜(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
㈜한국스탠다드차타드은행(엠플러스전문투자형사모부동산모투자신탁21-2호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

공동대표주관회사
삼성증권(주)
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

자산관리회사
㈜코람코자산신탁
보통주
1,000,000주
4.8%
5,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
㈜스마일게이트홀딩스
보통주
900,000주
4.3%
4,500,000,000
2021-03-05
주식양수도

부동산관리회사(PM)
한화호텔앤드리조트㈜
보통주
600,000주
2.9%
3,000,000,000
2020-11-05
유상증자

시설관리회사(AM)
㈜라셋
보통주
400,000주
1.9%
2,000,000,000
2020-11-05
유상증자

합계
-
20,900,000주
100.0%
104,500,000,000
-
-

6. 상장 및 매매에 관한 사항

금번 일반공모를 통하여 모집될 당사의 주
식은 2022년
3

월 중에 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청 후

신규 상장될 예정으로 영속적으로 거래됨을 원칙으로 합니다.
그러나 전반적인 시장금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않을 수 있습니다.

「부동산투자회사법」 제20조(주식의 상장 등)에 따르면, 부동산투자회사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제390조 제1항에 따른 상장규정의 상장요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다고 규정되어 있습니다. 이에 당사는 금번 공모 이후 유가증권시장의 신규상장요건을 갖추게 된 때 지체 없이 상장을 추진할 예정입니다. 

[유가증권시장 상장규정 제127조 제2항 (부동산투자회사의 신규상장요건)]

상장요건

(신규상장신청일 기준)

㈜코람코더원
위탁관리부동산투자회사

충족여부

1. 국토교통부의 인가

- 부동산투자회사법 제9조의 규정에 의하여 국토교통부장관의 영업인가를 득하였거나 동법 제9조의2에 따라 주무부처 장관에게 등록하였을 것

2015년
10월 26일 최초영업인가 승인
2020년 10월 29일 영업변경인가 승인

2021년 10월 19일
영업변경인가 승인

충족

2. 기업규모

- 자기자본 100억원 이상
 (종속회사가 있는 법인의 경우 자기자본은 연결재무제표상 자본총계에서 비지배지분을 제외한 금액을 기준으로 함)

- 상장예정 보통주식총수 100만주 이상

2021년 12월 31

일 기준
자기자본
:

약

1,15
4.3

억원

충족

3. 주식분산요건

- 모집 또는 매출로 발행하거나 매각한 주식수가 보통주식총수의 100분의 25이상

- 주주의 수가 200명 이상

공모예정주식수:
19,500,000
주

상장예정주식수:
40,400,000
주

미충족
(공모 후 충족 가능)
(주2)

4. 감사의견

최근 3사업연도(1사업연도가 1년 미만인 경우에는 3년으로 한다)의 개별재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 모두 적정일 것. 다만, 설립 후 3사업연도가 경과되지 않은 경우에는 경과된 사업연도의 개별재무제표로 하고, 설립 후 1사업연도가 경과되지 않은 경우에는 경과월분의 개별재무제표로 한다.

제7기(2019.01.01~2019.06.30): 적정
제8기(2019.07.01~2019.12.31): 적정
제9기(2020.01.01~2020.06.30): 적정
제10기(2020.07.01~2020.12.31): 적정
제11기(2021.01.01~2021.06.30): 적정

제12기(2021.07.01~2021.12.31): 적정

충족

5. 자본잠식

- 자본잠식이 없을 것(제1호에 따른 인가 또는 등록 후 3년이 경과하지 아니한 부동산투자회사인 경우에는 자본금의 100분의 5를 초과하는 자본잠식이 없을 것).

- 종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용한다.

자본잠식 없음

충족

6. 경영성과

제1호의 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 3년이 경과된 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족할 것
(
최근 사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 함
)

가.
최근사업연도 매출액이 70억원 이상일 것

나. 최근사업연도의 영업이익, 법인세차감전계속사업이익과 당기순이익이 있고, 그 중 적은 금액을 기준으로 다음의 어느 하나에 해당할 것

(1) 최근 사업연도의 이익액이 25억원 이상일 것

(2) 최근 사업연도의 자기자본이익률이 100분의 5 이상일 것

2021년 12월 31일 기준

매출액
:
26
6.4
억원
(1년 기준)
당기순이익:
4
3.9
억
원
(1
년 기준)

충족

7. 자산의 구성

총자산 중 부동산의 비중이 100분의 70 이상일 것

2021
년
12월
31일 기준

총자산: 약
5,2
33.3
억원

투자부동산: 약
5,123.3
억원
부동산자산 비중: 약
9
7.9

%

충족

8. 주식양도제한

주식양도의 제한이 없을 것

(다만, 법령·정관 등에 따라 주식의 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.)

정관상 주식 양도 제한 관련 조항:
해당사항 없음

충족

9. 소송 등

회사 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 소송 등의 분쟁사건이 없을 것

소송 등 없음

충족

(주1) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 상기 「유가증권시장 상장규정」 중
주식 분산 요건
을 제외하고 다른 모든 요건을 충족하고 있습니다. 
(주2) 당사는 금번 일반공모를 통해 주식의 분산 요건(주주수 200명 이상, 모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 25% 이상)을 충족하고자 합니다.

이와는 별도로, 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도말 현재 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 매출액이 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 그러나 관련 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이
에

1사업연도가 3개월인 당사의 경우
2022년 3월 중 신규상장을 가정하면 최초로 도래하는 4개 사업연도(2022년 6월 01일 ~ 2023년 5월 31일)의 매출액이 30억원 미만인 경우 2023년 5월 말 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있습니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서

사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의
 법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식

최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식
(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

매출액

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우
- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

주가

종가가 액면가액의 100분의 20에 미달인 상태가 30일(해당 주권의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 항에서 같다)동안 계속되는 경우.

다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

주가 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 상태가 10일 이상 계속될 것

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 일수가 30일 이상일 것

시가총액

상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산

-

법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도

-

발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도

-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

관리종목 지정 후 회생 미인가 등의 경우 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무

위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산
구성요건

「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우

관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건

「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달

최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-

업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

경영성과

비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우

경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

기타

공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

ㆍ상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성,그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사
(
펀드코드:
K5MT06DR2537 (DR253)

)

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
주요 내용

2015년 09월 15일
발기인 총회

2015년 09월 15일
회사설립 (자본금 5억원)

2015년 09월 17일
일반사무위탁계약 체결 (㈜국민은행)

2015년 09월 17일
자산관리위탁계약 체결 (㈜코람코자산신탁)

2015년 09월 17일
자산보관위탁계약 체결 (㈜)신한은행)

2015년 10월 26일
국토교통부 영업인가

2015년 11월 06일
1, 2차 유상증자 (증자 후 자본금 184억원)

2015년 11월 06일
부동산 취득 (여의도 소재, 하나금융투자 빌딩)

2016년 06월 20일
주소변경
-변경전: 서울특별시 강남구 삼성로 511, 19층 (삼성동, 골든타워)
-변경후: 서울특별시 강남구 삼성로 511 (삼성동, 골든타워)

2020년 10월 07일
자산관리위탁변경계약 체결(㈜코람코자산신탁)

2020년 10월 29일
국토교통부 변경 인가(사업지속을 위한 자금조달계획 변경 및 주주 변경 등)

2020년 11월 04일
자산관리위탁변경계약 체결 (㈜코람코자산신탁)

2020년 11월 05일
3차 유상증자 (증자 후 자본금 288억원)

2020년 11월 06일
1차, 2차 유상감자 (감자 후 자본금 104억원)

2021년 8월 18일
정관변경(액면분할) 
-변경전: 5,000원
-변경후: 500원

2021년 10월 19일
국토교통부 변경 인가(주식 일반청약을 통한 유상증자 등 자금조달계획 변경)

2021년 10월 19일
정관변경(사명변경)
-변경전: ㈜코크렙제30호위탁관리부동산투자회사
-변경후: ㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사

2021년 12월 29일
정관변경(결산기 변경) 
-변경전: 설립일로부터 2016년 6월 30일까지, 이후 결산기부터 6개월 단위
-변경후: 13기 2022년 1월부터 5월까지, 이후 결산기부터 3개월 단위

2022년 01월 10일
정관변경(결산기 변경) 
-변경전: 13기 2022년 1월부터 5월까지, 이후 결산기부터 3개월 단위
-변경후: 13기 2022년 1월부터 2월까지, 이후 결산기부터 3개월 단위

나. 회사의 본점소재지 및 그 변경

변경시기
주소변경 내용

2016년 06월 20일
변경전: 서울특별시 강남구 삼성로 511, 19층 (삼성동, 골든타워)
변경후: 서울특별시 강남구 삼성로 511 (삼성동, 골든타워)

다. 설립일자 및 존속기간

당사는 2015년 09월 15일「부동산투자회사법」제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 정관상 존립기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 다만 시장 상황 등 여건을 고려하여 주주총회의 의결 및 관계 법령에 따라 존립기간 만료 전 청산할 수 있습니다.
당사 '정관 61조(해산)'에서 회사의 해산 사유를 규정하고 있으며 해당 사유는 다음과 같습니다. 

[정관]

제61조(해산)
이 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.
1. 주주총회의 해산결의
2. 합병
3. 파산
4. 법원의 해산명령 또는 해산판결
5. 국토교통부장관의 부동산투자회사법 제42조에 따른 영업인가의 취소
6. 부동산투자회사법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가가 거부된 경우
7. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못한 경우

라. 주주 및 지분현황

[당사 주주 현황]

발행회사와의 
 관계
주주명
주식위 
종류
신고서 제출일 현재
납입금액(원)
납입일
비고

주식수
지분율

최대주주
㈜신한은행(페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호의 신탁업자 지위)
보통주
8,000,000주
38.3%
40,000,000,000
2021-04-13
주식양수도

공동대표주관회사
하나금융투자㈜
보통주
4,000,000주
19.1%
20,000,000,000
2020-11-05
유상증자

공동대표주관회사
삼성증권㈜
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
케이비증권㈜(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
㈜한국스탠다드차타드은행(엠플러스전문투자형사모부동산모투자신탁21-2호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

자산관리회사
㈜코람코자산신탁
보통주
1,000,000주
4.8%
5,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
㈜스마일게이트홀딩스
보통주
900,000주
4.3%
4,500,000,000
2021-03-05
주식양수도

부동산관리회사(PM)
한화호텔앤드리조트㈜
보통주
600,000주
2.9%
3,000,000,000
2020-11-05
유상증자

시설관리회사(AM)
㈜라셋
보통주
400,000주
1.9%
2,000,000,000
2020-11-05
유상증자

합계
-
20,900,000주
100.0%
104,500,000,000
-
-

(주) 「부동산투자회사법」제15조에서는 최저자본금준비기간(영업인가일로부터 6개월)이후 주주 1인과 그 특별관계자가 합하여 발행주식총수의 50% 이상을 소유하지 못하도록 하고 있으며, 당사는 증권신고서 제출일 현재 관련 규정을 준수하고 있습니다.

[부동산투자회사법]

제15조(주식의 분산)
① 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가ㆍ허가 등이 있는 날부터 6개월이 지난 후)에는 부동산투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(이하 "1인당 주식소유한도"라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.
② 주주 1인과 그 특별관계자(이하 "동일인"이라 한다)가 제1항을 위반하여 부동산투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 그 주식의 의결권 행사 범위는 1인당 주식소유한도로 제한된다.
③ 국토교통부장관은 제1항을 위반하여 동일인이 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 6개월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.
④ 제3항에도 불구하고 국토교통부장관은 동일인이 현물출자로 인하여 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 현물출자에 따른 주식의 발행일부터 1년 이상 1년 6개월 이하의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을명할 수 있다.

마. 상호의 변경

당사는 2021년 10월 19일 상호를 변경하였습니다. (2021년 10월 27일 등기)

구분
변경전
변경후

국문
㈜코크렙제30호위탁관리부동산투자회사
㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사

영문
KOCREF REIT 30
KORAMCO THE ONE REIT

바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밝은 적이 있거나 현재 진행 중인 경우

해당사항 없음

사. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용

해당사항 없음

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

해당사항 없음

자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

해당사항 없음

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

위탁회사명

업무범위

계약기간

자산관리회사

㈜코람코자산신탁

1. 자산(부동산, 유가증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공
2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분
3. 부동산의 임대차
4. 유가증권의 매매
5. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분과 관련된 계약 체결
6. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁
7. 일반사무수탁회사의 매분기, 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공
8. 주식발행시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공
9. 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공
10. 자산운용관리지침의 작성 및 제공
11. 해상시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무과 관련한 청산 업무의 수행
12. 관련 수탁회사, 자산실사기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 게약 체결
13. 기타 위 업무들과 관련하여 위탁받은 업무

계약체결일
로부터 
청산종결일 까지

일반사무수탁회사

㈜국민은행

1. 발행주식 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행에 관한 업무
3. 운영에 관한 업무
4. 계산에 관한 업무
5. 세무에 관한 업무
6. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무
7. 청산 업무

효력발생일(국토교통부의 영업인가를 득한 날)로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 계약 제 18조에서 정한 해지일까지

자산보관기관

㈜신한은행

1. 부동산의 보관

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리
4. 해산(청산)관련 업무

효력발생일(계약체결일 2015년 9월 17일)로부터 청산등기일 또는 제28조에서 정한 중도 해지시까지

(주1) 집합투자기구의 존속기간은 투자자가 투자하고자 하는 기간, 즉 일반적인 용어로 저축만기와 다를 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(주2) 법령 또는 신탁계약상 일정한 경우에는 강제로 해산(해지)되거나, 사전에 정한 절차에 따라 임의로 해지(해산)될 수 있습니다. 자세한 사항은 “제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항 - 2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항”을 참고하시기 바랍니다.

4. 집합투자업자

㈜코람코자산신탁는「부동산투자회사법」에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 집합투자업자로서 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명

주식회사 코람코자산신탁

영문명

Koramco REITs Management and Trust Co., Ltd.

대표자

정준호

본점 사업자등록번호

107-86-07628

본사 주소

서울특별시 강남구 삼성로 511, 4층(삼성동, 골든타워)

본사 전화번호

02-787-0000

본사 팩스번호

02-787-0129

인터넷 홈페이지 주소

www.koramco.co.kr

기업규모

대기업

결산월

12월

업종명

부동산신탁, 자산관리, 부동산매매

회사설립입

2001년 10월 24일

임직원수(명)

188명

주) 자세한 사항은 "「제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항」 - 1. 집합투자업자에 관한 사항"부분을 참조하시기 바랍니다.

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 ㈜코람코자산신탁과 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, ㈜코람코자산신탁의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

성 명

최종학력

(전공)

최종학력

(전공)

주요경력

윤장호
전무
석사
(부동산금융 및 경제학)
- 교보리얼코
- 삼성물산

장성권
이사
학사 (건축학)
- 중앙디자인
- Cushman & Wakefield

김한얼
차장
학사 (독문학)
- SAMS
- 삼성에스원

이정주
차장
석사 (건축학)
- 유진기업
- 메이트플러스

김태현
차장
학사 (건축공학)
- (주)포스코오앤엠
- 주식회사 젠스타

박진석
과장
학사 (부동산학)
- 에스엔아이코퍼레이션

오진석
과장
석사 (부동산학)
- 코람코자산신탁

(주) 부동산투자회사법 제22조3 제1항 제2호의 규정에 의한 제22조 제1항 각 호의 자격을 갖춘 자산운용전문인력입니다.

6. 집합투자기구의 구조

가. 투자구조

당사투자구조도

나. 회사의 지배구조

당사는 위탁관리부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두어야 하고 그 역할과 권한이 당사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할계획입니다. 

부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

[당사 지배구조도]

당사 지배구조도.jpg
당사 지배구조도

(1) 이사회 구성

직책

성명(생년월일)

주요 경력

대표이사
서길석
(1951.05.15)

전)하나투어투자운용㈜

기타비상무이사
서진교
(1972.06.08)
현)페블스톤자산운용

기타비상무이사
박준화
(1987.06.25)
현)하나금융투자㈜

감사
김숭철
(1968.01.18)
현)일신회계법인, 회계사

(2) 이사회의 권한

구분

세부 내용

비고

구성, 소집

1. 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

2. 이사회는 대표이사 또는 이사회에서 따로 정한 이사가 있는 경우에는 그 이사가 회의 7일 전에 각 이사 및 감사에게 이사회의 개최 일시, 장소 및 안건 등을 통지하여 소집한다. 그러나 이사 및 감사 전원의 동의가 있을 때에는 소집절차를 생략할 수 있다.

3. 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.

정관

제41조

결의사항

① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 이사 과반수의 출석과 출석이사의 과반수 승인에 의해 결의한다.

1. 주주총회의 소집(단, 정관 개정을 위한 주주총회의 경우 제2항 제1호에 따름)

2. 부동산투자회사법 제47조에 따른 내부통제기준의 제정·개정 및 준법감시인의 임면에 관한 사항

3. 자산운용관리지침의 변경 및 자산운용관리세부지침의 제정 또는 변경

4. 일반사무관리회사와의 위탁계약 체결 및 변경에 관한 사항

5. 판매회사와의 주식판매위탁계약의 체결 및 변경에 관한 사항

6. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실할 경우, 또는 신주배정 시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법

7. 회사의 대표이사의 선임 및 해임

8. 이사회 의장의 선임 및 해임

9. 부동산투자회사법 제30조 단서 및 동법 시행령 제34조에 해당하는 거래

10. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

② 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 이사 과반수의 출석과 출석이사의 전원 승인에 의해 결의한다.

1. 정관 개정을 위한 주주총회의 소집

2. 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항

3. 부동산투자회사법 시행령이 정하는 일정금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항

4. 차입 및 사채발행에 관한 사항

5. 자본시장법 제165조의6에 따른 일반공모증자를 포함한 신주의 발행

6. 투자와 관련된 자금의 조달, 재자금조달 또는 기존 자금조달 조건의 변경

7. 회사의 자산의 5%를 초과하는 부담을 내용으로 하는 자산의 투자, 운용에 관한 계약 또는 이에 준하는 계약의 체결 또는 변경에 관한 사항

정관

제42조

결의방법

1. 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 출석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송·수신하는 원격통신수단에 의하여 결의에 참가하는 것을 허용할 수 있다. 이경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

2. 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

정관

제43조

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항

(1) 감사

인원수

상근 여부

취임시기

관련법상 자격요건 충족여부

비고

1명

비상근

2021.8.30 중임

부동산투자회사법 제14조의2 및

정관 제39조에 의거 충족

공인회계사

감사의 권한 내용은 다음과 같습니다.

[정관] 

제39조(감사의 직무)

① 감사는 이 회사의 회계와 업무를 감사한다.

② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

③ 감사는 회의의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시총회의 소집을 청구할 수 있다.

④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 이 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 일반사무관리회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 감사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회(또는 청산인회)에게 보고하여야 한다.

⑥ 감사는 재임 중 뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 안 된다.

(2) 준법감시인

해당사항 없습니다.

라. 주주총회에 관한 사항

관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4 분의 1 이상의 승인에 의해 채택됩니다. 단, '주주총회 결의사항'을 정하고 있는 「부동산투자회사법」, 「상법」 등 관련 법령이 개정된 경우 그 시행일부터는 개정된 규정에 의합니다.

[정관]

제30조 (주주총회의 의결사항)

① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4 분의 1 이상의 승인의 의해 채택된다.

1. 당해 사업연도의 사업계획의 확정

(다만 두 기 이상의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두번 확정 하지않음)

2. 당해 사업연도의 차입계획 및 사채발행 계획

3. 자산의 투자·운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득, 처분 등 부동산투자회사법 시행령 제 9조 제 1 항에서 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

4. 자산관리위탁계약, 자산보관계약의 체결 또는 변경에 관한 사항

5. 배당에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

② 다음 각 호의 사항은 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 승인에 의하여 채택된다.

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만으로 주식발행

3. 회사의 자본감소

4. 사후설립

5. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 분할 또는 분할합병

8. 회사의 사업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 또는 일부의 양수

10. 이사 또는 감사의 해임

11. 회사의 존립기간의 변경

12. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적·대상·범위 등 부동산투자회사법 시행령으로 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

13. 부동산투자회사법 제19조에 따른 부동산의 현물출자에 관한 사항

14. 상법 기타 관련 법령상 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 '연기주주총회')를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식총수가 발행된 주식총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 관계법령 및 이 정관에 다른 정함이 있는 경우에 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 한다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 투자목적

당사는「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 명목상 회사로서, 다수의 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산 등의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 일반 투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산 등에 대한 분산투자를 통해 단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다. 다만 당사가 추구하는 투자목적 또는 성과목표가 반드시 달성된다는 보장이 없다는 사실을 유의하시기 바랍니다.

나. 설립취지

당사는 다음과 같은 위탁관리부동산투자회사의 설립취지를 실현하고자 합니다.

(1) 부동산시장과 자본시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화

(2) 부동산 시장의 투명화ㆍ선진화의 유도

(3) 부동산의 유동화, 증권화의 활성을 통한 부동산 경기회복

(4) 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

다. 정관상 목적 사업

당사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 다음과 같습니다.

[정관]

제2조 (목적)
① 회사는 「부동산투자회사법」에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 1에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치
 4. 위 각 호에 부수하는 업무

다만, 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

증권신고서 제출일 현재 기준 당사의 투자대상 부동산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자대상 부동산]
(단위: 백만원)

투자대상
투자대상의 
종류
용도
매입면적
소재지

매입금액
(주1)

부동산 감정평가

감정평가금액
평가기준일
감정평가인

하나금융투자 빌딩

부동산
(토지 및 건물)

업무시설
(토지) 7,570㎡
(건물) 69,826㎡
서울시 영등포구
 의사당대로 82

485,800

516,000
2020년 09월 09일
제일감정평가(담보감정)

525,000
제일감정평가(시세감정)

549,600
2021년 12월 31일
대일감정원(시세감정)

(
주1)
매입금액: 2020년 11월 자본재조정거래시 기준가액을 산정하기 위한 자산재평
가 금액입니다.

당사의 투자대상 부동산은 서울 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 하나금융투자 빌딩입니다.

당사는 하나금융투자 빌딩에 대해 최초 2015년 11월 부동산 소유권을 취득하였고,
자금조달계획 변경에 따라 2020년 11월 당사의 주주가 바뀌는 자본재조정거래를 진행하였습니다. 이에 따라 당사는 2020년 11월 신규 주주로부터 유상증자 주금납입을 통해 구주주의 유상감자 대금을 지급하여 자본재조정거래를 완료하였습니다. 

[당사 자본재조정거래 관련 연혁]

일자
내용
비고

2015년 09월 15일
발기설립
증자 자본금 500백만원

2015년 11월 06일
유상증자 주금납입(보통주 및 종류주)
증자 자본금 17,900백만원

2015년 11월 06일
최초 부동산 소유권 취득

2020년 10월 29일
국토교통부 변경인가
자금조달계획 변경 및 주주 변경

2020년 11월 05일
[자본재조정거래]
신규 유상증자 주금납입(보통주)
증자 자본금 10,450백만원

2020년 11월 06일
[자본재조정거래]
기존 차입금 리파이낸싱, 유상감자 대금지급
감자 자본금 18,400백만원

(주) 증권신고서 제출일 현재 자본금은 10,450백만원 입니다.

당사의 사업구조도는 다음과 같습니다.

[당사 사업구조도]

당사 사업구조도

당사는 본건 공모 완료 이후 납입자금(975억원)을 이용하여 후순위 대출(950억원) 전액을 상환할 예정입니다.

[자금조달구조 세부 내역]
(단위: 백만원)

구분
공모전(금액)
공모후(금액)
증감액(금액)
비고

자금사용

부동산 매입금액(주1)
485,800
485,800
-

하나금융투자 빌딩 토지 및 건물
- 2020.09 기준 감정평가액 대비 93.3%
- 2021.12 기준 감정평가액 대비

88.4%

부동산 매입부대비용(주2)
23,772
23,772
-
자문수수료, 실사비용 등

본건 공모 부대비용
-
2,500
(+)2,500
인수수수료, 감정평가비용 등

합계

509,572

512,072
(+)2,500
-

자금조달

자기자본
104,500
202,000
(+)97,500
본건 공모 납입금

선순위 담보차입금
292,000
292,000
-
-

후순위 담보차입금
95,000
-
(-)95.000
본건 공모 납입금으로 상환 예정

임대보증금
18,072
18,072
-
-

합계
509,572

512,072

(+)2,500
-

(주1) 부동산 매입금액은
2020년 11월 자본재조정거래시 기준가액 산정을 위한 자산재평가 금액입니다.
(주2)
부동산 매입부대비용은 2020년 11월 자본재조정거래를 위한 부대비용 입니다.

(1) 부동산 현황

[하나금융투자 빌딩]

구분
내용

소재지
서울시 영등포구 의사당대로 82

사용승인일

1994년 6월 7일

용도지역
일반상업지역

대지면적
7,570.0㎡ (2,289.93평)

건축면적
2,821.63㎡ (853.54평)

연면적
69,826.48㎡ (21,122.51평)

건폐율/용적율
37.27% / 580.48%

층수
지하 5층 / 지상 23층

주차대수
571대 (옥내 514대, 옥외 57대)

승강기
승객용 10대, 비상용 2대

주요 임차인
하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜, ㈜인텔코리아 등

건물전경

빌딩 전경.jpg
빌딩 전경

1층전경

1층전경2

층별 
조감도
(2022.1.19 
기준)

층별 조감도.jpg
층별 조감도

하나금융투자 빌딩은 서울시 영등포구 여의도동에 소재하고 있고, 지하철 5·9호선 '여의도역’ 북서측 인근에 소재하고 있습니다. 본 빌딩은 여의도 금융 업무지대의 중심에 위치하고 있으며, 인근에는 금융감독원, 전경련회관, IFC, 파크원 외에 각종 증권회사의 본사 사옥이 위치하고 있습니다. 남측으로는 광장아파트, 미성아파트 등 대단위 아파트단지와 북측으로는 여의도 공원이 위치하고 있습니다.

하나금융투자 빌딩은 의사당대로와 접해있으며 올림픽대로를 따라 서울의 동서지역으로 이동이 가능합니다. 인근에는 여의도역 및 여의도환승센터 등이 위치하고 있어 서울, 경기 주요 도시 및 인천공항으로의 이동이 가능하여 대중교통상황은 양호한 편입니다.

서울의 오피스 시장은 도심권역(Central Business District, 이하 CBD), 강남권역(Gangnam Business District, 이하 GBD), 여의도권역(Yeuido Business District, 이하 YBD)의 3개의 주요 권역으로 구분되며 그 외 서울 기타권역(Others)으로 형성되어 있으며, 당
사
의 투자대상 부동산인 하나금융투자 빌딩이 소재한 여의도권역(YBD)은 서울 3대 오피스 권역들의 중심에 있습니다. 차량으로 이동시 도심권역(CBD)까지 15분 및 강남권역(GBD)까지 30분 가량 소요되며, 특히 하나금융빌딩이 위치한 여의도역은 9호선의 중심부에 위치하고 있어, 지하철로 강남 권역까지 15분 내로 진입이 가능한 교통의 요지에 위치하고 있습니다.

[하나금융투자 빌딩 위치도]

위치 
및 주위환경

하나금융투자 위치1.jpg
하나금융투자 위치1

도로 
및 교통상황

하나금융투자 위치2.jpg
하나금융투자 위치2

(2) 임차인 현황

본 투자대상 부동산인 하나금융투자 빌딩의 가중평균잔여임대차기간(WALE)은 증권신고서 제출일 현재 기준
2.9년
입니다
.

하나금융투자 빌딩의 주요 임차인은 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아 등으로 우량한 신용도의 임차인들이
임차하여 사용중에 있습니다.

증권신고서 제출일 현재 기준
임
차인별 임대차 세부 현황은 다음과 같습니다.

[
임차인별 임대차 현황]

(단위: 원)

구분
임차인
사용층
임대면적(평)
총 면적 대비
 임대비중
임대차기간
임대료조건

계약개시
계약종료
계약기간
(월)
계약잔여기간
(월)
평당
월임대료
평당
월관리비
평당
임대보증금

오피스
하나금융투자㈜
23F
 17~16F
 14~12F
 10~8F
6F
 4~3F
 1~B1F
11,242.3
56.6%
2020-12-16
2025-12-15
60
47
81,233
39,993
926,147

10F
223.3
2021-02-01
2024-01-31
36
24
81,229
39,992
-

5F
390.6
2021-09-06
2025-12-15
51
47
86,827
41,000
-

한국쓰리엠㈜
22~18F
 2F
 B1~B2F
4,243.6
20.4%
2018-05-01
2023-04-30
60
15
90,685
44,156
727,444

B1
37.0
2020-02-01
2023-04-30
39
15
52,458
20,400
-

메트라이프생명보험㈜
18F
228.9
1.1%
2017-11-29
2023-11-28
72
22
86,098
41,945
780,000

하나유비에스자산운용㈜
15F
831.2
4.0%
2018-07-01
2022-06-30
48
5
94,855
42,000
842,781

푸르덴셜생명보험㈜
11F
223.3
1.1%
2021-05-05
2024-05-04
36
27
82,500
40,000
825,000

에이치자산운용㈜
11F
221.4
1.1%
2021-11-01
2026-10-31
60
57
82,500
40,000
825,000

(주)해커스홀딩스
11F
221.4
1.1%
2021-09-14
2026-09-13
60
56
82,500
40,000
990,000

(주)하나은행
11F
96.1
5.4%
2021-07-01
2022-11-24
17
10
97,437
42,800
796,455

7F
889.4
2017-11-25
2022-11-24
60
10

11F
127.2
2022-01-25
2022-11-24
10
10
97,437
42,800
-

에셋원자산운용㈜
6F
193.8
0.9%
2017-09-24
2023-09-23
72
20
89,074
43,395
852,327

㈜인텔코리아
18F
 5~4F
 B1F
1,162.6
5.5%
2019-01-01
2023-12-31
60
23
88,272
42,000
700,000

리테일
갤러리치과의원
2F
51.6
0.2%
2017-08-23
2025-08-22
96
43
69,417
38,768
966,905

㈜케이지할리스에프앤비
2~1F
135.4
0.6%
2017-11-13
2023-11-05
71
22
169,950
17,510
1,650,000

(주)하나은행
 하나금융투자센터점
1F
218.1
1.0%
2020-11-28
2023-11-27
36
22
121,113
41,000
2,609,563

총 임대면적(주1)
20,737.2
99.0%
-

총 면적(주2)
20,955.2
100.0%
-

(
주1) 총 임대면적: 증권신고서 제출일 현재 계약 기준으로, 2022년 1월 25일 임차개시 면적분 반영하였습니다.
(주2)
총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)

(출
처:
당사 제시)

하나금융투자 빌딩은
증권신고서 제출일 현재
(2022년 1월 19일) 계약기준 공실률은 1.0%입니다.

[
하나금융투자 빌딩 공실 현황]

(기준일: 2022년 1월 19일)

구분
임대면적(평)
비중
비고

임대면적(주1)
20,737.2
99.0%
-

공실
218.0
1.0%
1~2층 일부

총 면적(주2)
20,955.2
100.0%
-

(주1) 임대면적: 증권신고서 제출일 현재 계약 기준으로, 2022년 1월 25일 임차개시 면적분 반영하였습니다.
(주2) 총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)

본 투자대상 부동산의 주요 임차인인 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아의 임대차 계약 조건 상 90일에서 7개월전까지 재계약 통보 기한을 설정하였고, 서면에 의한 계약만료 통지가 없는 한 임대차계약기간은 자동으로 1년 연장됩니다. 
또한 하나금융투자㈜의 경우 계약만료 7개월 전까지 임대인에게 서면 통지에 의하여 추가 5년간 임대차계약을 연장할 수 있습니다.

증권신고서 제출일 현재 기준 주요 임차인의 임대차 계약 조건은 다음과 같습니다. 

[
주요 임차인의 임대차 계약 조건]

임차인
사용층
인상조건
재계약통보
(통보기한)
해지시　
위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

하나금융투자㈜
23F, 17~16F
 14~12F, 10~8F
6F, 4~3F, 1~B1F
- 보증금 동결
- 임대료, 관리비 매년 3% 인상
7개월 전
(25.05.15)
6개월분
 임대료 및 관리비

10F
- 보증금 동결
- 임대료, 관리비 매년 3% 인상
90일전
(23.10.31)
6개월분
 임대료 및 관리비

5F
- 보증금 없음
- 임대료 매년 3% 인상
- 관리비 매년 평당 1,000원 인상
7개월 전
(25.05.15)
6개월분
 임대료 및 관리비

한국쓰리엠㈜
22~18F
 2F
 B1~B2F
- 보증금 동결
- 임대료 매년 2.0% 인상
- 관리비 매년 2.0% 인상
6개월 전
(22.10.31)
-

B1
- 보증금 없음 
- 임대료 매년 2% 인상 
- 관리비 매년 2% 인상
90일전
 (23.01.30)
-

㈜인텔코리아
18F
 5~4F
 B1F
- 보증금 동결 
- 임대료 매년 3% 인상 
- 관리비 매년 평당 1,000원 인상
6개월전
(23.06.30)
3개월분
 임대료 및 관리비

(출
처: 당사 제시)

한편, 당사는 주요 임차인인 하나금융투자㈜와 체결한 임대차계약에 따라, 임대인인 당사가 하나금융투자 빌딩을 매각하고자 하는 경우, 임차인인 하나금
융투자㈜는 매각예정 부동산에 대한 우선매수청구권 및 매수선택권을 행사 할 수 있습니다.

향후 당사는 하나금융투자㈜가 우선매수청구권 및 매수선택권을 행사 할 경우, 부동산투자회사법(제30조 제1항 및 제2항) 및 정관(제30조)에 따라 이사회 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인 등 관련 절차를 준수할 예정입니다.

[당사와 하나금융투자(주)와 체결한 임대차 계약 내용]

구분
내용

계약체결일
2020년 11월 2일

임대차계약기간
2020년 12월 16일부터 2025년 12월 15일까지

임대인
㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사

임차인
하나금융투자㈜

매각예정 부동산
하나금융투자 빌딩

우선매수청구권
1. 임대인이 매각예정 부동산을 매각하고자 하는 경우, 매각예정가액(공개입찰의 결과 선정된 우선협상대상자가 제시한 금액) 등을 임차인에게 서면으로 통지하여야 함.
2. 임차인은 통지를 수령한 날로부터 1개월 이내에 (i) 매각예정가액을 매매대금으로 하여 하나금융투자 빌딩을 매수할 것인지 여부 및 (ii) (매수하기로 한 경우) 임차인이 직접 매수할지 아니면 제3자{(가)임차인 또는 (나)임차인의 계열회사 또는 (다)임차인 내지 임차인의 계열회사가 지분의 50% 이상 투자하는 부동산간접투자기구로 한정함}를 매수인이 될 자로 임대인에게 통지하여야 함.
3. 임대인에게 매각예정 부동산을 매수하기로 통지한 경우, 임대인이 통지를 받은 날로부터 2개월 이내에 매매거래를 종결함.
4. 임차인이 기한 내 매수의향통지를 하지 않는 등의 경우, 임차인의 우선매수청구권은 소멸하며, 임대인은 우선협상대상자를 포함한 제3자에게 매각할 수 있음.

매수선택권
1. 임차인은 임대차개시일로부터 만 59개월이 되는 날을 기준으로 임대인이 매각예정 부동산의 매각절차를 진행하지 않은 경우, 그 다음날(2025년 11월 16일)로부터 30일의 기간동안 매각예정 부동산 전부를 직접 또는 제3자(전항 제2호의 제3자로 한정함)에 의해 매입할 수 있는 권리를 가짐.
2. 임차인은 매각예정 부동산을 매수하고자 하는 경우, 임대인에게 서면으로 통지하고 임대인은 통지를 수령한 날로부터 2개월 이내에 하나금융투자 빌딩 매각을 위한 공개 입찰 절차를 개시해야 함.
임대인은 우선협상대상자를 선정하고, 우선협상대상자가 제시한 매매가액을 임차인에게 통지함.
3. 임차인의 매수선택권 행사가액은 우선협상대상자가 제시한 매매가액과 감정평가금액 2개의 산술평균액 중 큰 금액으로 함.
4. 임차인이 매각예정 부동산을 매수하기로 매수의향통지를 한 경우, 통지를 받은 날로부터 2개월 이내에 매매거래를 종결함.
5. 임차인이 매각예정 부동산을 매수하지 아니하기로 통지하는 경우 등 매매거래 종결이 이루어지지 않은 경우, 임차인의 매수선택권은 소멸하고 임대인은 거래조건의 제한 없이 우선협상대상자를 포함하여 제3자에게 매각예정 부동산을 매각할 수 있음.

하나금융투자 빌딩의 주요 3대 임차인인 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아는
증권신고서 제출일 현재 기준
총 면적의
82.6%를
사용 중에 있습니다.

하나금융투자
㈜
가 총 면적의
56.6%
임차하여 안정적으로 본사 사옥으로 사용하고 있으며, 한국쓰리엠㈜은 총
면적 중
20.4%
사용하고
있으며, 업무용 오피스 및 어린이집으로 사용하고 있습니다.
또한 ㈜인텔코리아는 총 면적의 5.5%를 임차하여 업무용 오피스로 사용하고 있습니다.
이러한
주요 임차인을 통하여 안정적으로 임대료를 확보하고 공실 발생시 지속적으로 증평중에 있
습니다.

[
주요 임차인 개요]

구분
주요 임차인

임차인

하나금융투자
㈜

한국쓰리엠㈜

㈜인텔코리아

업종
증권 중개업
문구용품, 회화용품, 사무용품 도매업
상품 중개업

설립일
1977년 1월 18일
1977년 9월 17일
1989년 12월 31일

신용등급
(신용평가기관)
AA0
(한국신용평가)
- (주2)

- (주3)

총 면적(주1)
대비 임대비중
56.6%
20.4%
5.5%

(주1) 총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)
(주2) 한국쓰리엠㈜는 증권신고서 제출일 현재 신용등급이 존재하지 않고, 중간지주회사를 통해 한국쓰리엠㈜의 100% 지분을 소유하고 있는 미
국 3M의 국제 신용등급은 무디스 기준 A1, S&P 기준 A+ 입니다.
(주3)
㈜인텔코리아는 증권신고서 제출일 현재 신용등급이 존재하지 않고, ㈜
인텔코리아의 100%지분을 소유하고 있는 미국 Intel의 국제 신용등급은 무디스 기준 A1, S&P 기준 A+ 입니다.

[
주요 임차인 재무 현황]

(단위: 백만원)

하나금융투자㈜(연결기준)

구분
2021년 9월
2020년 12월
2019년 12월

자본총계
5,212,132
4,428,957
3,475,078

부채총계
32,756,325
31,367,561
24,689,231

자산총계
37,968,458
35,796,518
28,164,310

자본금
372,787
335,537
293,187

영업수익
6,803,684
9,006,623
5,446,947

영업이익
401,279
481,317
349,524

당기순이익
409,766
410,036
279,932

㈜한국쓰리엠

구분
2020년 12월
2019년 12월
2018년 12월

자본총계
651,493
569,408
446,119

부채총계
215,388
233,355
206,752

자산총계
866,881
802,763
652,871

자본금
60,000
60,000
60,000

매출액
1,588,091
1,558,733
1,574,506

영업이익
69,767
119,489
163,785

당기순이익
79,879
119,628
210,085

㈜인텔코리아

구분
2020년 12월
2019년 12월
2018년 12월

자본총계
77,587
59,280
42,680

부채총계
37,151
13,853
15,329

자산총계
114,738
73,133
58,010

자본금
200
200
200

영업수익
69,984
65,119
66,185

영업이익
20,083
17,925
18,626

당기순이익
14,824
13,374
13,608

(출처: 각사 감사보고서 및 검토보고서)

하나금융투자 빌딩은

대형 오피스 자산
에 해당하며,
높은 임차인 안정성과 희소성을 동시에
보유하고 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 증권신고서 제출일 현재 당사는 판단하고 있습니다.

(3) 서울 오피스 부동산 시장 현황

오피스 빌딩은 사무업무의 지원을 위해서 제공되는 부동산의 한 유형이기 때문에 다른 상가 등과 같은 비주거용 부동산과 달리 경기변화에 즉각적으로 반응하지 않는 안정된 부동산 유형입니다. 오피스 빌딩은 임대차 계약기간이 일정하고 중도에 해지하는 경우가 드물며, 특수한 경우가 아니라면 공실률이 급격하게 상승하거나 하락하는 경우가 적은 편입니다.

서울의 오피스 시장은 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 3개의 주요 권역으로 구분되며 그 외 서울 기타권역(Others)으로 분류될 수 있습니다.

[서울 오피스 시장권역]

서울 오피스 시장권역.jpg
서울 오피스 시장권역

도심권역(CBD)
강남권역(GBD)
여의도권역(YBD)

종로구 및 중구 일대
강남구, 서초구, 잠실 일대
여의도, 마포역 일대

CBD

GBD

YBD

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

1) 오피스 매매 시장 현황

① 서울 오피스 매매시장 개요

2021년 3분기 기준 서울 오피스 거래규모는 전 분기 대비 97억원(0.3% 하락), 전년 동기대비 1조 6,683억원(30% 하락) 하락한 3조 8,130억 원을 기록하며 3분기까지 누적 거래규모는 10조원을 돌파하였습니다.

2021년 3분기 기준
서울 전체 평당 거래가는 전 분기 대비 94만원(4% 하락) 하락한 2,412만원을 기록하며 전 분기와 유사한 수준을 나타냈습니다. 다만, 도심권역(CBD)에서는
2021년 3분기
SK서린동 빌딩이 평당 3,955만원에 거래되어 권역 최고가를 기록하였습니다.

2021년 4분기에는 KT용산·노량진지사, TCC동양타워, 보라매 옴니타워 등 기타권역에 위치한 일부 자산들의 거래가 예정되어 있으나 초대형 거래는 없는 것으로 확인되고 있습니다.

② 서울 오피스 매매가격 지수

2021년 3분기 기준 서울 오피스 매매가격 지수(2000년 1/4분기=100)는 420으로 전 분기와 동일(전년 대비 10.5% 상승)한 것으로 나타났으며, 이는 전 분기와 유사한 수준의 평당 거래가를 기록한 것에서 기인합니다.

[서울 오피스 매매가격 지수(2021년 3분기 기준)]

서울 오피스 매매가격 지수.jpg
서울 오피스 매매가격 지수

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

③ 서울 오피스 Cap.Rate 추이

2021년 3분기 서울 오피스 Cap.Rate는 전 분기 대비 소폭 하락한 4.0%를 기록하였습니다. 각 권역별 Cap. Rate는 도심권역(CBD) 3.9%, 강남권역(GBD) 3.6%, 여의도권역(YBD) 3.7%, 기타권역(Others) 4.7%로 도심권역(CBD)은 처음으로 Cap.Rate 3%대 구간에 진입하였고 강남권역(GBD) 또한 지속적으로 Cap.Rate가 하락하고 있습니다.

[서울 오피스 캡레이트 추이(2021년 3분기 기준)]

서울 오피스 cap.rate 추이.jpg
서울 오피스 Cap.Rate 추이

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

④ 서울 오피스 거래규모 추이

2021년 3분기 기준 서울 오피스 거래규모는 3조 8,130억원으로 지난 2분기 거래규모(3조 8,226억원)와 유사한 규모가 거래되었습니다. 2021년 3분기에는 여의도권역(YBD)을 제외한 모든 권역에서 1조원대 거래규모를 돌파하였는데, 특히 기타권역(Others)은 지난 2분기에 이어 연속하여 1조원대 거래규모를 기록하였습니다. 도심권역(CBD)은 다양한 규모의 자산들이 고르게 손바뀜 되며 1조 6,458억원이 거래된 반면, 강남권역(GBD)은 5천평 미만의 중소형 자산들 위주로 거래되며 1조 1,670억원의 거래규모를 기록하였습니다. 기타권역(Others)에서는 초대형 오피스 2건이 권역 전체 거래규모의 약 91%의 비중을 기록하며 1조 1억원이 거래되었습니다.

[서울 오피스 거래규모 추이(2021년 3분기 기준)]

서울 오피스 거래규모 추이.jpg
서울 오피스 거래규모 추이

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

⑤ 권역별 오피스 거래 면적 및 평당 거래가격

2021년 3분기 기준 서울 오피스 거래는 21개동 약 152천평이 거래되며 전 분기 대비 소폭 하락하였습니다. 지난 2분기 더피나클역삼, 우신빌딩 등 다양한 자산이 권역 최고가를 경신하며 평당 거래가격이 급격히 상승했던 강남권역(GBD)은 2021년 3분기 강남, 기타지역에 위치한 자산들 위주로 거래되며 평당 거래가는 전 분기 대비 평당 789만원 하락한 2,689만 원을 기록하였습니다. 반면, 도심권역(CBD)은 SK서린동 빌딩이 평당 3,955만원에 거래되며 삼일빌딩이 가지고 있던 권역 최고가를 또 다시 경신한 사례로 기록되고 있으며 SK서린동 빌딩 거래의 영향으로 도심권역(CBD) 평당가는 2,878만 원을 기록하며 강남권역(GBD) 평당가를 역전하였습니다.

[서울 오피스 권역별 거래 면적 및 평당 거래가격(2021년 3분기 기준)]

권역별 거래 면적 및 평당 거래가격.jpg
권역별 거래 면적 및 평당 거래가격

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

⑥ 여의도권역(YBD) 내 오피스 거래사례 

[여의도 권역(YBD) 내 주요 오피스 거래사례(2019년 2분기 이후 사례)]

거래시점
빌딩명
규모
준공년도
연면적(평)
거래가격(억원)
평당가격(만원)
Cap.Rate
매수자

2020년 4분기
본건 투자대상
하나금융투자 빌딩
23F/B5
1994
21,123
4,858
2,300
4.32%
당사
(자산재평가)

2021년 2분기
오투타워
23F/B7
1998
13,570
3,360
2,476
3.40%
삼성SRA자산운용

2020년 4분기
KB금융타워
20F/B6
1994
12,233
2,666
2,179
4.03%
코람코자산신탁

2020년 3분기
Parc.1 Tower2
53F/B7
2020
49,072
9,500
1,936
7.30%
NH투자증권

2019년 4분기
BNK금융타워
20F/B6
1995
12,209
2,715
2,224
4.27%
BNK자산운용

2019년 4분기
NH투자증권빌딩
20F/B6
1994
13,763
2,549
1,852
4.73%
마스턴투자운용

2019년 2분기
여의도파이낸스타워
21F/B7
1994
12,810
2,322
1,813
5.18%
케펠자산운용

(출처: 대일감정원 내부자료, GenstarMate, Savills)

2) 오피스 임대 시장 현황

경기 회복세 및 금융 불균형의 심화에 대한 우려가 지속되는 가운데, 한국은행은 2021년 8월 금통위에서 연 0.5%에서 연 0.75%로 기준금리를 인상하였고 이어 2021년 11월 0.75%에서 1.00%로 기준금리를 인상하였으며, 최근 2022년 1월 금통위에서 1.00%에서 1.25%로 기준금리 인상을 결정하였습니다. 이에 국고채 3년물 금리는 2022년 1월 18일 기준
2.107%를 기록하며 2021년 6월말 1.452% 대비 0.655
%p. 상승하며 오름세를 유지하고 있습니다. 
 소비자 물가지수는 2021년 12월말 기준 전년 동월 대비 3.7% 상승하며 2021년 4월 이후 연속 2% 이상의 상승률을 지속하고 있습니다.

① 서울 오피스 임대시장 개요

모든 권역에서 공실률이 하락함에 따라, 2021년 3분기 기준 서울 전체 공실률은 전 분기 대비 0.6%p 하락한 6.4%를 기록하며 2012년 이후 최저치를 기록하였습니다. 1분기 센터필드의 공급으로 일시적으로 상승했던 공실률은 빠르게 안정화되고 있으며, 2021년 3분기에는 도심권역(CBD)의 케이스퀘어시티 외에 뚜렷한 신규 공급은 확인되지 않아, 기존 오피스의 공실 해소 영향이 공실률 하락을 견인한 것으로 분석됩니다. 도심권역(CBD)은 2021년 3분기 케이스퀘어시티가 신규 공급되었으나 웅진, 로카모빌리티가 입주를 완료하며 일부 공실을 해소하였고, 파인에비뉴 B동, Center1, 콘코디언에 증평 수요가 관측되며 전 분기 대비 0.1%p 하락한 9.0%를 기록하였습니다. 강남권역(GBD)은 다른 세부지역에 비해 상대적으로 신축 및 잔여공실이 많았던 테헤란로 지역을 위주로 공실을 해소하며, 2012년 이후 가장 낮은 권역 공실률인 3.9%를 기록하였습니다. 여의도권역(YBD)은 신규공급 없이 전통적인 임차업종인 금융업과 더불어 제조업, IT업 등에서 임차수요를 보이며 전 분기 대비 1.0%p 하락한 9.2%를 기록하였습니다. 2021년 4분기에는 대형 이상 규모의 신규 공급이 확인되지 않아, 서울 공실률은 지속적으로 안정화 추세를 유지할 것으로 예상됩니다.

[서울 오피스 임대료 및 공실률(2021년 3분기 기준)]
(단위: 원/3.3㎡)

구분
서울전체
도심권역
(CBD)
강남권역
(GBD)
여의도권역
(YBD)
기타권역
(Others)

월임대료
(전분기대비 증감)
79,080
 (1.2%p▲)
96,660
 (0.2%p▲)
80,584
 (0.1%p▲)
77,736
 (7.0%p▲)
56,329
 (0.7%p▲)

관리비
(전분기대비 증감)
35,276
 (0.8%p▲)
40,441
 (0.2%p▲)
34,913
 (0.1%p▲)
35,309
 (3.4%p▲)
29,325
 (0.8%p▲)

공실률(신축포함)
(전분기대비 증감)
6.4%
 (0.6%p▼)
9.0%
 (0.1%p▼)
3.9%
 (1.0%p▼)
9.2%
 (1.0%p▼)
4.6%
 (0.4%p▼)

공실률(신축제외)
(전분기대비 증감)
5.7%
 (0.3%p▲)
8.6%
 (0.3%p▼)
2.1%
 (0.7%p▼)
9.4%
 (4.5%p▲)
4.5%
 (0.3%p▼)

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

② 여의도권역(YBD) 오피스 임대시장

[여의도권역(YBD) 오피스 임대료 현황(2021년 3분기 기준)]

임대료현황 범례.jpg
임대료현황 범례

[여의도권역(YBD) 오피스 세부 지역별 임대료 현황(2021년 3분기 기준)]
(단위: 천원/3.3㎡)

세부지역
보증금
월임대료
관리비

여의도권역 전체
777.4
7.0%▲
77.7
7.0%▲
35.3
3.4%▲

서여의도
468.1
-
46.8
-
24.2
-

동여의도증권
902.4
0.1%▲
90.2
0.1%▲
41.0
0.1%▲

동여의도기타
804.2
13.1%▲
80.4
13.1%▲
35.6
6.6%▲

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

2021년 3분기 기준 여의도권역(YBD)은 보증금은 777.4천원/평, 임대료는 77.7천원/평으로 전 분기 대비 7.0% 상승하였으며, 관리비는 35.3천원/평으로 3.4% 상승하였습니다.
 2021년 3분기 파크원 타워1과 NH금융타워(구. 파크원 타워2)의 안정화 표본 편입으로 여의도권역(YBD) 임대료가 상승한 효과를 보이고 있습니다.

[여의도권역(YBD) 임대료, 관리비 상승률 (2021년 3분기 기준 전년동기 대비)]

ybd 임대료, 관리비 상승률.jpg
YBD 임대료, 관리비 상승률

여의도권역(YBD)은 파크원, 여의도 포스트타워 등 대규모 공급이 이루어진 2020년 하반기 이후 신규 공급이 관측되지 않고 있으며, 2022년 예정된 여의도 MBC부지 개발 이전까지는 대형 규모 이상의 신규 오피스가 없는 것으로 확인되고 있습니다.

2020년 3분기 이후 뚜렷한 공실률 하락세를 보이는 여의도권역(YBD)은 2021년 3분기 기준 전분기 대비 1.0%p 하락한 9.2%의 공실률을 기록하였습니다. 반면, 2021년 3분기 신축 제외 공실률은 4.5%p 상승하였는데, 이는 지난 해 공급된 파크원 타워1, NH금융타워(구 파크원 타워2)가 안정화 표본으로 편입된 것에서 기인합니다.
파크원 타워1, NH금융타워의 표본 편입 영향으로 초대형 오피스의 신축 제외 공실률이 상승하였지만, 두 빌딩 모두 LG화학, 유한건강생활 등 다수의 신규 임차사를 유치하며 각 빌딩별 공실률은 하락하였습니다.
대형 오피스에서는 KT여의도타워가 증권업 퇴거로 발생한 공실을 KT 자사 증평 및 상품 중개업 신규 임차로 해소하며 공실률 하락에 기여하였습니다.
중대형 오피스의 경우, SIMPAC(제조업), 농협문화복지재단빌딩(금융 및 보험업) 등의 영향으로 전 분기 대비 1.7%p 하락한 5.1%를 기록하였습니다.
신규 공급이 있었던 동여의도 기타지역 외에 다른 세부지역에서도 모두 공실률이 하락하는 모습을 보여 신규 오피스 외 기존 오피스에 대한 임차 수요 또한 지속적으로 확인되고 있습니다.

[여의도권역(YBD) 공실률 현황 범례 (2021년 3분기 기준)]

여의도 공실률 범례.jpg
여의도 공실률 범례

[여의도권역(YBD) 규모별 공실률 (2021년 3분기 기준 전분기 대비)]

규모
공실률(신축포함)
공실률(신축제외)
세부지역
공실률(신축포함)
공실률(신축제외)

전체
9.2%
1.0%p▼
9.4%
4.5%p▲
여의도 전체
9.2%
1.0%p▼
9.4%
4.5%p▲

초대형
12.8%
1.1%p▼
12.8%
11.1%p▲
서여의도
6.0%
0.8%p▼
6.0%
0.8%p▼

대형
8.3%
0.6%p▼
9.0%
0.7%p▼
동여의도증권
6.9%
0.6%p▼
6.9%
0.6%p▼

중대형
5.1%
1.7%p▼
5.1%
1.7%p▼
동여의도기타
11.4%
1.2%p▼
11.5%
9.0%p▲

중형
1.3%
0.9%p▼
1.3%
0.9%p▼
-
-
-
-
-

소형
4.6%
-
4.6%
-
-
-
-
-
-

(출처: GenstarMate 2021.3Q Office Market Report)

(4) 예상 임대수익

당사가 향후 인식할 것으로 추정되는 하나금융투자 빌딩의 예상 임대수익은 다음과 같습니다.

[하나금융투자 빌딩 예상 임대수익]
(단위: 백만원)

사업연도
예상 임대료 수익
예상 관리비 수익

13기(2022.01.01~2022.02.28)
2,709
1,755

14기(2022.03.01~2022.05.31)
4,063
2,633

15기(2022.06.01~2022.08.31)
4,070
2,639

16기(2022.09.01~2022.11.30)
4,074
2,642

17기(2022.12.01~2023.02.28)
4,098
2,666

18기(2023.03.01~2023.05.31)
4,108
2,688

19기(2023.06.01~2023.08.31)
4,084
2,710

20기(2023.09.01~2023.11.30)
4,078
2,712

21기(2023.12.01~2024.02.29)
4,096
2,727

22기(2024.03.01~2024.05.31)
4,112
2,735

23기(2024.06.01~2024.08.31)
4,074
2,711

24기(2024.09.01~2024.11.30)
4,105
2,731

25기(2024.12.01~2025.02.28)
4,121
2,742

26기(2025.03.01~2025.05.31)
4,121
2,742

27기(2025.06.01~2025.08.31)
4,121
2,747

28기(2025.09.01~2025.10.31)
2,746
1,833

(출처: 성지회계법인 재무타당성 분석보고서)

나. 투자제한

1. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 일반원칙

당사는 관련 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)

(전략)

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조(거래의 제한) 
① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 “주요주주”라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외) 
법 제22조의2제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외) 
① 법 제30조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

② 법 제30조제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 기관 또는 단체”란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 “현물출자”는 “부동산 매매거래”로, “현물출자자”는 “거래당사자”로 본다.

[정관]

제2조 (목적)

① 회사는 「부동산투자회사법」에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 1에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치
 4. 위 각 호에 부수하는 업무

제46조 (자산의 투자운용)

① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금 포함)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 그 자산을 투자·운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치
③ 회사는 자산운용에 관한 세부사항을 자산운용관리지침에서 정할 수 있다.
④ 회사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자, 운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 수 있다.

2. 부동산에의 투자 및 운용

1) 당사는 그 자산을 다음 각 호의 해당하는 방법으로 투자 및 운용하여야 합니다.

[정관]

제46조 (자산의 투자운용)

① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여야 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 그 자산을 투자·운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제1항 각 호에서 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부동산투자회사법 시행령 제17조의2 제2항에서 정하는 방법에 따른 대출, 예치
③ 회사는 자산운용에 관한 세부사항을 자산운용관리지침에서 정할 수 있다.
④ 회사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자, 운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 수 있다.

2) 당사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 이사회를 통하여 이루어질 것이며, 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」제24조 및 같은 법 시행령 제26조에 의거하여 부동산을 취득한 후 동 규정 및 시행령에서 정하는 기간 이내에는 이를 처분할 수 없습니다. 다만 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

3) 당사는 최저자본금준비기간(부동산투자회사법에 의한 영업인가를 받은 날부터 6개월)이 도래한 부동산투자회사로서 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금(금융기관에의 예치금 포함)으로 구성하고 있습니다.

[부동산투자회사법]

제25조(자산의 구성) 
① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제27조(자산의 산정기준) 
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 법 제25조제1항 후단 및 제49조의2제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다.

1. 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.

가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액

나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액

다. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액

2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.

5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

8. 법 제21조제2항제3호에 따라 대출한 모든 금액

② 법 제25조제1항 전단에 따른 현금에는 금융기관에의 예치금을 포함한다.

③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.

1. 부동산의 경우: 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가업자가 제16조에 따라 산정한 가액으로 할 수 있다.

2. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 “평가기준일”은 “산정기준일”로 본다.

3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

4. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상의 금액에 의하는 방법

[정관]

제47조 (자산의 구성)

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 경과한 이후에는 매 분기말 현재 총 자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총 자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물 포함한다)이어야 한다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준은 부투법 시행령 제27조를 따른다.

② 제1항에 따라 자산의 구성비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 회사 소유 부동산의 매각대금

③ 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부투법 시행령 제26조 제4항이 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

4) 회사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에 취득 또는 처분의 결정은 회사의 이사회 또는 주주총회를 통하여 이루어질 것입니다.

5) 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부동산투자회사법 시행령 제26조 제4항이 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 합니다.

6) 회사는 총자산의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니되며, 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적, 대상, 범위 등 부동산투자회사법 시행령 제9조가 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항에 대한 결정 및 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율에 대한 결정을 위해서는 주주총회의 특별결의를 득하여야 합니다.

3. 증권에 대한 투자 및 운용

1) 당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다
.

① 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

② 다른 회사와 합병하는 경우

③ 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

④ 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우
⑤ 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부동산투자회사법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

⑥ 투자자보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부동산투자회사법 시행령 제31조가 정하는 경우

[부동산투자회사법]

제27조(증권에 대한 투자) 
① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우
2. 다른 회사와 합병하는 경우
3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우
4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우
4의2. 부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우
5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
② 부동산투자회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.
③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 
④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제31조(증권에 대한 투자) 
① 법 제27조제1항제4호의2에서 "「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업
2. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업
3. 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업
4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호에 따른 주택임대관리업
5. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 물류터미널사업 및 같은 조 제5호의3에 따른 물류창고업
6. 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포, 같은 조 제4호에 따른 준대규모점포 및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업
7. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 체육시설업
8. 제1호부터 제7호까지의 사업과 유사한 사업으로서 국토교통부령으로 정하는 사업
② 법 제27조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 
1. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제14조에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우
2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우
가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구
나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관
3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우
4. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우
5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우
6. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우
7. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우
③ 법 제27조제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다.
1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관에서 발행한 채권
2. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권
3. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다)
4. 「주택저당채권유동화회사법」 및 「한국주택금융공사법」에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권
5. 회사가 다른 회사를 합병하거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 "기업인수ㆍ합병"이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 "인수ㆍ합병회사등"이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다)
6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여 「자산유동화에 관한 법률」 제31조에 따라 발행되는 사채
7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제324조에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서
8. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권
9. 제27조제1항제1호나목에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고 「법인세법」 제51조의2제1항제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
10. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
11. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
12. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권
가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구
나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관
14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권

[정관]

제47조의2 (증권에 대한 투자)

① 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 부투법 시행령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

② 회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

③ 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부투법 시행령 제31조 제3항으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항 제5호에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니된다.

④ 회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

2) 회사는

위 1)의 ②부터 ④까지의
규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 전 1)항의 규정에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

3) 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령 제31조 제3항이 정하는 증권은 제외)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 위 1)의 ⑤에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득할 수 없습니다.

4) 회사는 보유하고 있는 증권이 위 3)의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 위 3)의 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략 및 위험관리

1) 투자전략

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산을 취득 및 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 시장요구수익률 수준의 배당을 실시하여 부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다.

당사의 투자대상 부동산은 서울 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 하나금융투자 빌딩입니다.

[당사 투자대상 부동산 요약]
(단위: 백만원)

투자대상 부동산
소재지

매입금액(주1)

평가기준일
감정평가인
감정평가액

하나금융투자 빌딩
(토지 및 건물)
서울시 영등포구 
의사당대로 82

485,800

2020년 09월 09일
제일감정평가
(담보 감정)
516,000

제일감정평가
(시가 감정)
525,000

2021년 12월 31일
대일감정원
(시가 감정)
549,600

(주1)
매입금액: 2020년 11월 자본재조정거래시 기준가액을 산정하기 위한 자산재평가 금액입니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 의거하여 ㈜코람코자산신탁에 자산관리업무를 위탁하고 부동산의 효용가치 유지 및 증대를 위해 부동산의 최적 상태를 유지할 예정입니다.

또한 부동산으로부터 발생하는 임대료 수입과 이에 따른 이자수익 등 누적현금자산이 발생하게 되며, 이러한 현금자산은 부동산투자회사법 등 관계법령에서 정한 범위 내에서 유가증권 투자 또는 금융기관 예치 방법으로 운용할 것이며, 이사회에서 운용방침을 정한 후 자산관리회사를 통하여 배당 및 기타의 비용지출에 지장이 없도록 운용할 계획입니다.

또한 당사는 본건
공모 이후에 우량 오피스 중심 추가자산
편입을 통해 포트폴리오 다변화와 더불어 지속성장형 리츠를 추구 하고 있습니다.

[당사 투자전략]

당사 투자전략.jpg
당사 투자전략

2) 위험관리

당사의 위험관리가 반드시 성공한다는 보장은 없습니다. 위험관리는 증권신고서 제출 시점 현재의 시장 상황을 감안하여 작성된 것으로 시장 상황의 변동이나 당사 내부기준의 변경 또는 기타 사정 에 의하여 변경될 수 있습니다. 이러한 경우 관련 규정 및 절차에 따라 해당 내용은 공시될 예정입니다.

(1) 자산매입위험 관리계획

부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험의 종류는 1) 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 2) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시에 예상하지 못하였던 일정 금액 이상의 추가 자본 지출을 발생시킬 수 있는 위험, 3) 운영과 관련한 자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토 상의 매입가격 추정 오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 
다만, 당사는 실제 위험 발생 가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통해 위험 최소화 방안을 마련하고, 매매계약 및 임대차계약 체결 등의 과정에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기하였습니다. 

당사는
2020년 11월 자본재조정거래시점 및

2021년
12월 금번 공모를 위하여
하나금융투자 빌딩에 대한 법률실사, 물리실사, 감정평가를 완료하였습니다.

- 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험 관련

본건 투자대상 부동산에는 유효하게 존속하는 가압류, 가처분 또는 압류등의 부담은 존재하지 않았으며, 본건 부동산에 대한 법률실사는 법무법인 세종에서 수행함으로써 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 제한하였습니다.

- 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담의 위험 관련

본건 투자대상 부동산의 물리적, 기술적 위험을 최소화하기 위하여 당사는 한화호텔앤드리조트㈜에 물리적 실사를 위탁하였고, 이를 바탕으로 발견된 물리적 하자에 대해서는 사업계획에 반영하여 관리하고 있습니다.

- 매입가격 추정 오류의 위험 관련

당사는 2020년 9월 하나금융투자 빌딩에 대해 ㈜제일감정평가법인으로 부터 감정평가를 받아, 자본재조정을 위한 매입가치(기준가액)을 산정하였습니다. 또한 금번 공모를 위한 공모가액 산정을 위해 2021년 12월 ㈜감정평가법인 대일감정원으로부터 감정평가를 받았습니다.

(2) 자산운용위험 관리계획

당사의 배당가능 현금흐름 및 배당 여부는 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하는 경우에 영향을 받을 수 있습니다. 당사는 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜, ㈜인텔코리아 등을 주요 임차인으로하여 임대차계약을 체결하였습니다.

당사는 상기 임차인들로부터 고정임대료를 지급받는 구조이므로 시장상황과 별도로 안정적인 현금흐름이 예상되나, 신종 코로나바이러스감염증(COVID-19) 및 국내외 경제상황 악화에 따라 임차인들의 임대료 지급 부담이 가중될 가능성 역시 존재합니다.

(3) 대리인위험 및 이해상충위험 관리계획

당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

(4) 부동산 건물 노후화위험 관리계획

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요가 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를
위해 임대인은 벽, 천정, 복도, 냉난방시설 및 기타 임대인이 설치한 시설물에 대한 수선 의무를 부담합니다. 다만 임차인이 고의 또는 과실로 인하여 필요하게 된 수선비용은 임차인의 부담으로 하며, 임차인이 시설한 시설물에 대한 수선비용은 임차인의 부담으로 하는
임대차계약을 체결하였습니다.

그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 투자 부동산에 대하여 자산관리 전문 업체가 부동산 관리 업무를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

나. 수익구조

(1) 영업수익의 추정

당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 영업수익은 투자부동산의 임대차계약 및 기타 수익 등에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 투자부동산의 실제 운용 및 투자부동산 추가 매입 등에 따라 아래의 추정 영업수익이 변동될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

(i) 임대수익

 ① 각 임차인별 임대수익

각 임차인별 임대료 산출내역은 다음과 같습니다.

[각 임차인별 임대수익]
(단위: 백만원)

구분

임차인

임대면적

(3.3㎡)

월임대료

월관리비

보증금

OFFICE

하나금융투자㈜- 14개층

11,242

941

463

10,412

OFFICE

하나금융투자㈜- 10층

223

19

9

-

OFFICE

하나금융투자㈜- 5층

391

34

16

-

OFFICE

한국쓰리엠㈜- 8개층

4,244

385

187

3,087

OFFICE

한국쓰리엠㈜-B1

37

2

1

-

OFFICE

메트라이프생명보험㈜

229

20

10

179

OFFICE

하나유비에스자산운용㈜

831

79

35

701

OFFICE

하나은행-7층,11층(층변경)

986

96

42

785

OFFICE

㈜해커스홀딩스

221

18

9

219

OFFICE

에이치자산운용㈜

221

18

9

183

OFFICE

푸르덴셜생명보험㈜

223

18

9

184

OFFICE

에셋원자산운용㈜

194

17

8

165

OFFICE

하나은행 증평(11츨)

127

12
5

546

OFFICE

㈜인텔코리아

1,163

106

50

814

RETAIL

갤러리아치과

52

4

2

50

RETAIL

할리스에프앤피

135

24

2

223

RETAIL

하나은행-1층

218

26

9

569

OFFICE

2F 공실

109

-

-

-

OFFICE

1F 공실

109

-

-

-

합계

20,955

1,819
867
18,116

(주) 증권신고서 제출일 현재(2022년 1월 19일) 계약기준으로 하나은행 증평면적(127평, 2022년 1월 25일 임차개시) 반영하였습니다.

② 사업연도별 임대수익

당사의 임대료수익은 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜, ㈜인텔코리아 등으로부터 발생되며,

임차인에 따라 매년 임대료 및 관리비가 2~3% 인상됩니다.
사업연도별 임대료 및 관리비 수익은 임차인별 예상 렌트프리 및 임관리비의 상승률을 고려하여 산정하였고, 계약만기예정인 임차인의 경우 만기 후 임대료 인상률은 0%로 가정하였습니다.

[당사 임대료수익 및 관리비수익 추정]
(단위: 백만원)

구분
예상 임대료 수익
예상 관리비수익

13기(2022.01.01~2022.02.28)
2,709
1,755

14기(2022.03.01~2022.05.31)
4,063
2,633

15기(2022.06.01~2022.08.31)
4,070
2,639

16기(2022.09.01~2022.11.30)
4,074
2,642

17기(2022.12.01~2023.02.28)
4,098
2,666

18기(2023.03.01~2023.05.31)
4,108
2,688

19기(2023.06.01~2023.08.31)
4,084
2,710

20기(2023.09.01~2023.11.30)
4,078
2,712

21기(2023.12.01~2024.02.29)
4,096
2,727

22기(2024.03.01~2024.05.31)
4,112
2,735

23기(2024.06.01~2024.08.31)
4,074
2,711

24기(2024.09.01~2024.11.30)
4,105
2,731

25기(2024.12.01~2025.02.28)
4,121
2,742

26기(2025.03.01~2025.05.31)
4,121
2,742

27기(2025.06.01~2025.08.31)
4,121
2,747

28기(2025.09.01~2025.10.31)
2,746
1,833

(ii) 기타 수익

기타수익은 주차료 수입, 중계기수입 및 수도광열비 회입분 수입으로 구성되어 있으며, 임대료 지연납부에 대한 연체료 또는 임대차계약 해지에 대한 위약금 등의 기타수익이 발생하지 않는것으로 가정하였습니다.

[당사 기타수익 추정]
(단위: 백만원)

구분
월수입
인상률

주차수입
29.87
3.00%

중계기수입
0.75
0.00%

수도광열비 회입분
35.50
1.00%

(2) 영업비용의 추정

당사는 아래와 같이 영업비용을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 영업비용은 향후의 보험료, 외부에 지급하는 수수료, 제세공과금 등에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 실제 발생하는 영업비용과 아래의 추정 영업비용은 상이할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사의 영업비용은 자산관리비용, 제세공과금, 리츠운용비용, 기타비용으로 구성되어 있습니다.

구분
내용

자산관리비용
부동산관리회사(PM) 보수, 시설관리회사(FM) 보수, 수선유지비, 수도광열비, 보험료, 임대차개선비용

제세공과금
재산세, 교통유발부담금, 도로점용료, 간주임대료 부가세

리츠운영비용
자산관리보수, 자산보관보수, 사무수탁보수

기타비용
회계감사, 일반관리비

(i) 자산관리비용

자산관리비용은 하기와 같이 발생한다고 가정하였습니다.

[당사 자산관리비용 추정]

구분
내역
상승률

부동산관리회사(PM) 보수
연면적(평) x 1,130원/월
연 2.50% 상승

시설관리회사(FM) 보수
연면적(평) x 9,250원/월
연 3.00% 상승

수선유지비
연면적(평) x 2,000원/월
연 2.00% 상승

수도광열비
연면적(평) x 6,000원/월
연 1.00% 상승

보험료
연면적(평) x 200원/월
연 0.10% 상승

임대차개선비용
연면적(평) x 300원/월
-

(ii) 제세공과금

부동산 등의 보유와 관련하여 부과되는 제세공과금은 건물분재산세, 토지분재산세 및 교통유발부담금 등의 각종 부담금으로 구성되어 있습니다. 또한 임차인으로부터 수령하는 임대보증금에 대해서는 간주임대료 부가세가 발생하게 됩니다.

- 건물분 재산세와 그 부가세 등

건물분 재산세와 그 부가세 등의 추정을 위한 일반사항은 다음과 같습니다.

[건물분 재산세와 그 부가세 등의 추정을 위한 일반사항]

구 분

내 역

적용세율

건물분 재산세

일반건축물의 세율 2.5/1,000

지역자원시설세

지방세법 제146조에 따른 세율

지방교육세

재산세액의 20%

과세기준일

매년 6월 1일

납부기간

7월 16일 ~ 7월 31일

과세표준

건물분 재산세

시가표준액×공정시장가액비율

지역자원시설세

건물분 재산세 과세표준

지방교육세

건물분 재산세액

건물분 재산세의 과세표준의 요소인 시가표준액은 신축건축물 기준가격(㎡당)에 각종 적용지수(구조지수, 용도지수, 위치지수, 잔가율 및 가감산특례율)를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다.

- 토지분 재산세 및 그 부가세 등

토지분 재산세와 그 부가세 등의 추정을 위한 일반사항은 다음과 같습니다.

[토지분 재산세와 그 부가세 등의 추정을 위한 일반사항]

구 분

내 역

토지분 재산세 과세방법

분리과세

적용 세율

토지분 재산세

2/1,000

지역자원시설세

1.4/1,000

지방교육세

재산세액의 20%

과세기준일

매년 6월 1일

납기

9월 16일 ~ 9월 30일

과세 표준

토지분 재산세

개별공시지가 × 공정시장가액비율(70%)

지역자원시설세

토지분 재산세 과세표준

지방교육세

토지분 재산세액

지방세법은 과세표준의 급격한 증가로 인한 부동산 보유세 부과세액의 급격한 증가를 방지하는 취지에서 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직 전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다는 조항(지방세법 제 122조)을 두고 있습니다.

당해 재산을 신축ㆍ증축 등으로 새로이 취득하거나 승계취득함으로써 직전연도에 당해 납세의무자에게 실제 과세된 재산세액이 없는 경우에는 과세기준일 현재 납세의무자가 보유한 당해 재산에 대하여 직전연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액을 직전연 도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액으로 간주합니다(지방세법 시행령 제118조).

- 간주임대료부가세

부가가치세법 시행령 제49조의 2에 따라 부동산임대사업을 영위하는 자는 임차인으로부터 수취한 전세금 또는 임대보증금에 대하여 다음의 산식을 적용한 과세표준(간주임대료)에 대하여 부가가치세를 납부하여야 합니다.

과세표준 ＝
당해기간의 전세금 또는 임대보증금
x 과세대상기간의 일수 x
계약기간 1년의 
정기예금이자율
/ 365(윤년 : 366)

임대보증금의 간주임대료에 대한 부가가치세를 산정하기 위하여 부가가치세법시행규칙 제15조 제1항의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 계약기간 1년의 정기예금이자율인 1.8%를 적용하여 임대보증금에 대한 간주임대료를 산정하였으며, 이를 과세표준으로 부가가치세율 10%를 적용 하였습니다. 

(iii) 리츠운용비용

리츠운용비용은 자산관리보수, 자산보관보수, 사무수탁보수로 구성되어 있으며, 하기와 같이 발생한다고 가정하였습니다.

[당사 리츠운용비용 추정]

구분
내역
비고

자산관리보수(기본보수)
사업연도말 총자산가액의 0.21%
-

자산보관보수

연 50백만원
-

사무수탁보수(상장전)

연 50백만원
-

사무수탁수보수(상장후)
연 110백만원
-

(ⅳ) 기타비용

기타비용은 회계감사 등 및 기타예비비로 구성되어 있으며, 세부 내역을 다음과 같습니다.

[당사 기타비용 추정]

구분
금액
상승률
비고

회계감사 등
연 73백만원
-
-

일반관리비
연 186백만원
-
비정기적 발생

(3) 영업외수익과 영업외비용 추정

영업외수익 및 영업외비용은 이자수익과 이자비용으로 구성되며, 기타 비경상적이고 비정상적으로 발생하는 수익과 비용은 없는 것으로 가정하였습니다.
이자수익은 임대보증금의 운영결과로 발생하는 수익금액이며,
본 분석상 매 월말 현금잔액에 연 0.46%의 이자율을 적용하여 산출하였습니다.
이자비용은 선순위담보대출은 2.55%의 이자율을 적용하였습니다.

(4) 추정 손익현황

당사의 손익은 아래와 같이 추정할 수 있습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "(1) 영업수익의 추정 ~ (3) 영업외손익과 영업외비용 추정"에서 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정하였으며 상기 기재된 변수 외에도 다수의 가정 및 변수들이 영향을 미치는 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동 가능함에 유의하시기 바랍니다.

[당사 추정 손익 현황]
(단위 : 백만원)

구분
13기
14기
15기
16기
17기
18기
19기
20기

2022-02-28
2022-05-31
2022-08-31
2022-11-30
2023-02-28
2023-05-31
2023-08-31
2023-11-30

영업수익
4,599
6,899
6,911
6,920
6,969
7,002
7,000
6,999

영업비용
1,663
2,543
3,544
2,512
2,653
2,909
3,555
2,573

영업이익
2,936
4,356
3,368
4,408
4,316
4,093
3,445
4,426

영업외수익
22
33
34
32
31
32
31
31

영업외비용
2,039
1,871
1,881
1,881
1,881
1,881
1,890
1,890

당기순이익
919
2,518
1,520
2,559
2,466
2,244
1,586
2,567

구분
21기
22기
23기
24기
25기
26기
27기
28기

2024-02-29
2024-05-31
2024-08-31
2024-11-30
2025-02-28
2025-05-31
2025-08-31
2025-10-31

영업수익
7,034
7,057
6,995
7,049
7,076
7,076
7,081
142,749

영업비용
2,762
2,565
3,651
2,618
2,612
2,774
3,691
12,728

영업이익
4,272
4,492
3,344
4,431
4,465
4,302
3,390
130,021

영업외수익
32
32
32
31
33
34
34
22

영업외비용
1,890
1,890
1,900
1,900
1,900
1,900
1,909
1,273

당기순이익
2,414
2,634
1,476
2,563
2,597
2,436
1,514
128,771

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.

당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 증권신고서 제출 시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

당사는 본 증권신고서에 기재한 사업이 종료되기 전에 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 증권신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 증권신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당금액 및 예상 배당수익률 또한 또한 변경될 수 있습니다.

한편,
본 증권신고서 상에는 제출일 기준 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.

당사는 존속기간이 없는 영속형 회사로서 당사 주식에 투자하는 투자자들은 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금을 회수할 수 있습니다. 다만, 청약 결과 당사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소되며 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

당사가 영위하는 사업의 특성상 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 등 다양한 영역에서 위험요소가 발생할 수 있으나, 이에 따른 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있는 경우, 당사가 위험 회피 전략 수립 시 상정한 제반사항의 변동이 발생하는 경우 등 위험이 발생할 가능성을 배제할 수 없음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.

가. 일반위험

(1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)

관계법령은 당사와 같은 위탁관리부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않기 때문에, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 공모가 이하로 하락할 가능성이 있고, 청산 시 부동산의 시장가격이 최초 예상보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 손실이 발생할 위험이 항상 존재합니다. 또한, 당사의 투자대상 부동산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외 증권시장의 변동에 따른 주가 하락으로 인하여 손실이 발생할 위험 또한 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 원본손실 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.

(2) 경기변동에 따른 위험

당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 임대수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이는 대체 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 당사의 수익성에 악영향을 줄 수 있습니다.

또한 향후 당사가 보유한 부동산을 매각할 경우에 매각차익이 보장되지 않으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 이와 같이 다양한 상황에서 발생할 수 있는 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

(3) 전염병 등 천재지변에 따른 위험

신종 코로나바이러스감염증(COVID-19)은 중국 후베이성 우한시에서 2019년 12월 1일 처음으로 발생이 확인된 급성 호흡기 질환으로, 2020년 3월 11일, 세계보건기구(WHO)는 감염병 경보를 기존 5단계에서 최고 단계인 6단계로 상향 조정하여 '세계적 대유행(Pandemic)' 으로 선포하였으며 이러한 상황 속에서 실물경제가 크게 위축되는 모습을 보인 바 있습니다. 이에 따라 금융시장 역시 COVID-19 사태 이후 충격을 받았으며, 하락 및 상승을 번갈아 기록하면서 증권시장의 변동성은 크게 확대되었습니다. 최근에는 오미크론 변이 바이러스까지 발생되어 세계적으로 확산된 COVID-19 사태가 향후 진정세에 접어들지 않고 이에 따른 세계적 경기 침체 및 경제활동 제한이 지속될 시, 각국 정부의 여러 경기 부양 정책에도 불구하고 경기가 더 악화될 가능성은 배제할 수 없습니다. 신종 코로나바이러스감염증(COVID-19) 확산에 따라 실물경기가 지속적으로 악화되어 하나금융투자 빌딩 임차인들의 업황과 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 경우, 임차인의 임대료 지급 여력 부담으로 연결될 가능성이 존재합니다. 

(4) 금리변동 위험 등

증권신고서 제출일 현재 당사는 하나금융투자 빌딩 매입을 기 완료하였으며, 자체 자금 이외에, 삼성화재 및 한화생명보험 등 대주단으로부터 총 2,920억원의 선순위 차입금을, 하나캐피탈㈜ 및 현대커머셜㈜ 등 대주단으로부터 총 950억원의 후순위 차입금을 사용하고 있습니다. 동 차입금 중 후순위대출 금액 950억원은 금번 공모를 통해 유입된 자금을 사용하여 전액 상환할 예정입니다. 당사가 사용하고 있는 차입금의 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다. 

[당사 차입금 내역 및 주요 조건]

구 분

선순위 담보부차입금

후순위 담보부차입금(주6)

약정일자

2020년 11월 4일

2020년 11월 4일

실행일자

2020년 11월 6일

2020년 11월 6일

만기

2025년 11월 6일

(5년만기)

2022년 11월 6일

(2년만기)

용도

기존 선순위 대출약정에 따른 대출원리금 상환 
및 유상감자대금
유상감자대금, 기타 부대비용 
및 본건 대출 관련 비용

금액

2,920억원
950억원

대주/금액
삼성화재해상보험㈜ / 1,420억원
한화생명보험㈜ / 1,000억원
농협생명보험㈜ / 500억원

하나캐피탈㈜ / 300억원
현대커머셜㈜ / 200억원
케이비캐피탈㈜ / 100억원
하나생명보험㈜ / 100억원
㈜대구은행 / 100억원

페블스톤1-2호펀드 / 100억원
디비캐피탈㈜ / 50억원

대출이자

연 2.55% (고정금리)
연 5.0% (고정금리)

상환

만기 일시상환
만기 일시상환

연체이자
대출이자율 + 연 3%
대출이자율 + 연 3%

조기상환수수료
(임의적 조기상환)

- 최초 대출실행일로부터 3년이 경과되는 날까지(당일포함): 조기상환금액의 1.5%
- 3년 이후 조기상환하는 경우: 조기상환금액의 1%
- 최초 대출실행일로부터 1년이 경과되는 날까지(당일포함): 조기상환금액의 1.0%
- 1년 이후 조기상환하는 경우: 조기상환수수료 없음

의무적 조기상환
-
공모상장을 완료하는 경우, 
공모유상증자 완료일 또는 상장 완료일로부터 5영업일 이내에 공모 유상증자 주금납입대금으로 대출금 전부 또는 일부의 조기상환

제공 담보

- 본건 투자대상 부동산에 대한 근저당권(1순위)(주1)
- 보험금지급청구권에 대한 근질권(주2)
- 자금관리계좌(수입금계좌 제외)에 대한 예금반환청구권에 대한 예금채권 근질권(주3)
- 자금보충약정

(주4)

- 주식근질권 (주5)

- 본건 투자대상 부동산에 대한 근저당권(2순위)
-
보험금지급청구권에 대한 근질권(2순위)

(주1) 본건 부동산 전부를 공동담보로하여 근저당권을 설정하며, 선순위 제한물권을 제외하고 최선순위로 설정하였습니다.
(주2) 현재 체결되었거나 장래에 체결될 본건 부동산에 대한 재산종합보험계약과 관련한 보험금청구권에 대하여 대주들을 공동 1순위 근질권을 설정하였습니다.
(주3) 보증금계좌, 이자유보계좌 및 보험금계좌에 대한 현재 및 장래의 예금반환청구권에 대하여 대주들을 공동 1순위 근질권자로 하고 근질권을 설정하였습니다.
(주4) 본건 대출 이자의 지급자금 등이 부족한 경우 및 본건 부동산의 임차인 중 하나금융투자㈜가 2025년 5월 15일까지 임대차계약기간을 연장하지 않기로 통지하는 경우(2025년 11월 6일부터 2026년 11월 6일까지 대출계약상 대주에게 지급하여야 하는 1년분 이자금액이 부족한 경우) 자금보충의무자(하나금융투자㈜, 80억원 한도)는 필요한 자금을 제공하였습니다.
(주5) 하나금융투자㈜와 ㈜
코
람코자산신탁이 보유하고 있는 당사의 보통주에 대하여 대주들을 공동 1순위 근질권을 설정하였습니다.

(주6) 후순위 차입금은 본건 공모자금으로 전액 상환할 예정입니다.

거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 증가를 야기하며, 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 금번 공모자금으로 만기가 2022년 11월인 후순위 차입금을 전액 상환할 예정으로, 본건 공모 이후에는 만기가 2025년 11월인 선순위 차입금(고정금리 연 2.55%)만 사용하게 됩니다. 다만, 향후 당사가 투자 대상부동산을 추가 매입 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있으며, 차입금은 금리 변동에 따라 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.

또한 당사 차입금의 최초 만기 이전 기간에는 금리 변동 리스크가 없으나, 만기가 도래하는

2025년 11월 이후에는 해당 담보부차입금에 대하여 만기연장 또는 리파이낸싱이 필요할 수 있으며, 이 경우 대출금리 인상에 따라 배당가능이익이 당초 예상보다 감소할 가능성이 있습니다.

당사는 시장 금리 변동의 동향을 수시로 파악하고, 담보대출 만기 시점 도래 전 기존 대주와의 담보대출 연장 또는 조기 리파이낸싱 등 금리 변동 리스크를 최소화 하기 위해 만전을 기할 계획입니다.

(5) 신용위험(부도위험)

당사의 2021년 12월말 기준 부채총계는 약
4,077억원으로, 투자 대상부동산의 매입
을 위한 일정 수준의 차입금을 조달하였으며, 임차인들로부터 임대보증금을 받았습니다.
또한 당사가 향후 신규부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도 일정비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 차입금
이나 임대보증금은 당사의 신용도, 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 또한, 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이 때 신규차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

(6) 배당 재원 부족에 따른 위험

「부동산투자회사법」 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을 일정규모 이상 보유할 수 있습니다.

당사는 직접 취득하여 보유하고 있는 하나금융투자 빌딩으로부터 발생하는 임대료 수익을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다.

당사의 사업계획상 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 당사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있습니다. 또한, 향후 추가적인 부동산 자산 매매가 이루어지거나 실제 부동산 운영과정에서 배당수익이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이점에 대하여 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 (예상)배당]
(단위 : 백만원)

사업연도
배당금
배당률

13기(2022.01.01~2022.02.28)
1,505
8.64%

14기(2022.03.01~2022.05.31)
3,398
6.73%

15기(2022.06.01~2022.08.31)
2,414
4.78%

16기(2022.09.01~2022.11.30)
3,452
6.84%

17기(2022.12.01~2023.02.28)
3,359
6.65%

18기(2023.03.01~2023.05.31)
3,137
6.21%

19기(2023.06.01~2023.08.31)
2,493
4.94%

20기(2023.09.01~2023.11.30)
3,473
6.88%

21기(2023.12.01~2024.02.29)
3,320
6.58%

22기(2024.03.01~2024.05.31)
3,540
7.01%

23기(2024.06.01~2024.08.31)
2,397
4.75%

24기(2024.09.01~2024.11.30)
3,484
6.90%

25기(2024.12.01~2025.02.28)
3,519
6.97%

26기(2025.03.01~2025.05.31)
3,357
6.65%

27기(2025.06.01~2025.08.31)
2,450
4.85%

28기(2025.09.01~2025.10.31)
2,215
6.58%

(출처: 성지회계법인 재무타당성 분석보고서)

(주1)
당사는 제14기부터 분기결산 입니다.

(주2) 공모가액 5,000원 기준 예상 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당수익률은 관련 법규, 세제, 조례, 회계기준(IFRS 포함) 등의 제도의 변경 및 해석, 시장상황 등에 의하여 실제 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

(주3) 사업계획상 예상목표배당수익률은 납입자본금 및 기간별 배당금을 기준으로 산출하였으며, 공모투자자의 투자기간을 고려한 연환산 배당수익률입니다.

나. 특수위험

(1) 부동산 취득 구조 관련 위험

당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.

당사의 투자대상 부동산은 서울 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 하나금융투자 빌딩입니다.

당사는 하나금융투자 빌딩에 대해 최초 2015년 11월 부동산 소유권을 취득하였고,
자금조달계획 변경에 따라 2020년 11월 당사의 주주가 바뀌는 자본재조정거래를 진행하였습니다. 이에 따라 당사는 2020년 11월 신규 주주로부터 유상증자 주금납입을 통해 구주주의 유상감자 대금을 지급하여 자본재조정거래를 완료하였습니다.

따라서 2020년 11월 자본재조정거래시

신규 주주들은 하나금융투자 빌딩을 재평가된 금액으로 매입한 것과 동일한 경제적 효과를 가지게 되었습니다.

당사는 본건 투자대상 부동산에 대한 위험요소를 해소하기 위해 법률, 재무, 물리 등 각종 실사를 수행하였으나, 그럼에도 불구하고 실사를 통해 미처 예상치 못한 사실이나 위험이 추가로 발생할 수 있고, 그로 인해 당사의 수익성에 부정적 영향이 발생하거나 주식의 가치가 하락할 수 있습니다 . 나아가 향후 당사가 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 취득하는 과정에서도 위와 동일한 취득 관련된 위험이 발생할 수 있습니다.

당사는 금번 공모 이후 부동산 또는 부동산 관련 증권 신규 취득에 대한 구체적 계획은 아직 없는 상태이나, 지속적으로 투자매력 높은 우량 부동산 자산을 편입하여 운용자산규모의 성장을 도모할 계획을 가지고 있으며, 이로 인하여 상기 규정 및 그 외 부동산 취득과 관련한 법령 및 규정 미준수 상태가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

(2) 소유권 제한의 위험

당사가 취득한 하나금융투자 빌딩의 경우 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는
권
리분석 등을 통하여 그 결과를 매매목적물 소유권 취득과정에 반영하여 매입을 진행하였습니다.

향후 추가 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 경우에도 소유권 제한 등의 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 후 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 해당 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어 질 가능성을 배제할 수는 없습니다.

(3) 자산재평가금액 추정 오류의 위험

당사가 투자대상 부동산인 하나금융투자 빌딩을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험요소로는 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 자산재평가금액 추정오류의 위험을 들 수 있습니다.

당사는 2020년 11월 및 2021년 12월 기준 하나금융투자 빌딩에 대하여 감정평가를 진행하였습니다. 하나금융투자 빌딩의

매입금
액은

2020년 11월 자본재조정시 기준가액을 산정하기 위한 감정평가금액
기준 93.3
%(담보감정 및 시가감정 평균금액 대비), 2021년 12월 공모가액 산정을 위한 감정평가금액 기준 88.4%(시가감정) 수준입니다.

[당사 투자대상 부동산 매입금액]
(단위: 백만원)

투자대상 부동산
소재지

매입금액(주1)

평가기준일
감정평가인
감정평가액

하나금융투자 빌딩
(토지 및 건물)
서울시 영등포구 
의사당대로 82

485,800

2020년 09월 09일
제일감정평가
(담보 감정)
516,000

제일감정평가
(시가 감정)
525,000

2021년 12월 31일
대일감정원
(시가 감정)
549,600

(주1) 2020년 11월
자본재조정시 기준가액 산정을 위한 자산재평가 금액입니다.

감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의
실제 시장가치와 다를 수 있습니다.

당사가 2020년 11월 하나금융투자 빌딩 매입시 Cap
.Ra

t
e는

4.32%
입
니다
. 본건 부동산과 유사한 상업시설 부동산의 최근 거래사례는 다음과 같습니다. 최근 거래사례는 매입가격 적정성 판단 시 비교자료로 참고할 수 있으나, 매입 건별로 입지, 거래시점 등 차이가 발생할 수 있는 다수의 개별요소가 존재하기 때문에 절대적인 비교 대상은 될 수 없습니다.

[여의도 권역(YBD) 내 주요 오피스 거래사례]

빌딩명

본건 부동산

거래사례 1

거래사례 2

거래사례 3

하나금융투자 빌딩
오투타워
KB금융타워
Parc.1 Tower2

빌딩사진

하나금융투자

오투타워

KB금융타워

파크원

소재지

여의도동 27-3

여의도동 23-6

여의도동 23-9

여의도동 22

용도지역

일반상업

일반상업

일반상업

일반상업

대지면적 
(3.3㎡)

2,290

961

961

14,056

사용승인일

1994.06.07

1998.05.29

1994.03.04

2020.07.14

구조

철골철근콘크리트조

철골철근콘크리트조

철골철근콘크리트조

철골철근콘크리트조

규모

B5/23F

B7/23F

B6/20F

B7/53F

연면적 
(3.3㎡)

21,122.51

13,569.93

12,233.09

49,071.93

거래면적 
(3.3㎡)

21,122.51

13,569.93

12,233.09

49,071.93

용적률(%)

580.48

830.28

694.10

791.67

전용률(%)

49.72

40.57

43.40

51.70

거래시점
2020년 4분기
2021년 2분기
2020년 4분기
2020년 3분기

거래금액 
(천원)

485,800,000
(주1)

336,000,000

266,600,000

950,000,000

연면적당 거래단가 
(원/3.3㎡)

23,000,000

24,760,000

21,790,000

19,360,000

Cap.Rate
4.32%
3.40%
4.03%
7.30%

매수자

당사 자산재평가

삼성SRA자산운용

코람코자산신탁

NH투자증권

빌딩명

거래사례 4

거래사례 5

거래사례 6

거래사례 7

BNK금융타워
(구)NH투자증권빌딩
여의도파이낸스타워
SK증권빌딩

빌딩사진

BNK금융타워

NH투자빌딩

여의도 파이낸스.jpg
여의도파이낸스

SK증권빌딩

소재지

여의도동 23-10

여의도동 23-4

여의도동 23-8

여의도동 45-1

용도지역

일반상업

일반상업

일반상업

일반상업

대지면적 
(3.3㎡)

961

1,121

961

1,190

사용승인일

1995.03.20

1994.10.21

1994.02.05

2017.03.23

구조

철골철근콘크리트조

철골철근콘크리트조

철골철근콘크리트조

철골철근콘크리트조

규모

B6/20F

B6/20F

B7/21F

B5/15F

연면적 
(3.3㎡)

12,209.23

13,763.47

12,810.00

14,327.04

거래면적
 (3.3㎡)

12,209.23

13,763.47

12,810.00

14,327.04

용적률(%)

702.37

676.86

720.85

799.41

전용률(%)

41.00

41.00

45.00

57.39

거래시점
2019년 4분기
2019년 4분기
2019년 2분기
2018년 2분기

거래금액
 (천원)

271,500,000

254,900,000

232,200,000

295,100,000

연면적당 
거래단가 
(원/3.3㎡)

22,240,000

18,520,000

18,130,000

20,600,000

Cap.Rate

4.27%
4.73%
5.18%
4.59%

매수자

BNK자산운용

마스턴투자운용

케펠자산운용

KB자산운용

(출처: 대일감정원 내부자료, GenstarMate, Savills)

(주1) 당사 투자대상 부동산의 거래금액은 자본재조정시 기준가액을 산정하기 위한 자산재평가 금액 기준으로 작성되었습니다.

향후 추가적인 부동산 등의 취득 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가 또는 가치평가를 진행할 예정입니다. 그러나 매입 시 감정(가치)평가금액 이상의 금액으로 매입할 가능성이 있으며, 또한 감정평가금액보다 낮은 금액으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

(4) 임대료 지급불능 가능성 및 공실 발생 관련 위험

당사의 수익 대부분은 당사가 보유하고 있는 투자대상 부동산인 하나금융투자 빌딩의 임대수익을 통해 발생하고 있습니다. 따라서 당사가 보유한 부동산의 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료를 적시에 지급하지 못하는 경우 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 일정기간 임대료 연체시 임대차계약에서 정한 지연손해금과 당사가 확보하고 있는 임대차보증금

에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있겠으나, 소송 등의 법적분쟁 등 예상치 못한 손해를 가져올 수 있습니다.

증권신고서 제출일 현재 기준 하나금융투자 빌딩의 임대차 상세 현황은 다음과 같습니다.

[
임차인별 임대차 현황]

(단위: 원)

구분
임차인
사용층
임대면적(평)
총 면적 대비
 임대비중
임대차기간
임대료조건

계약개시
계약종료
계약기간
(월)
계약잔여기간
(월)
평당
월임대료
평당
월관리비
평당
임대보증금

오피스
하나금융투자㈜
23F
 17~16F
 14~12F
 10~8F
6F
 4~3F
 1~B1F
11,242.3
56.6%
2020-12-16
2025-12-15
60
47
81,233
39,993
926,147

10F
223.3
2021-02-01
2024-01-31
36
24
81,229
39,992
-

5F
390.6
2021-09-06
2025-12-15
51
47
86,827
41,000
-

한국쓰리엠㈜
22~18F
 2F
 B1~B2F
4,243.6
20.4%
2018-05-01
2023-04-30
60
15
90,685
44,156
727,444

B1
37.0
2020-02-01
2023-04-30
39
15
52,458
20,400
-

메트라이프생명보험㈜
18F
228.9
1.1%
2017-11-29
2023-11-28
72
22
86,098
41,945
780,000

하나유비에스자산운용㈜
15F
831.2
4.0%
2018-07-01
2022-06-30
48
5
94,855
42,000
842,781

푸르덴셜생명보험㈜
11F
223.3
1.1%
2021-05-05
2024-05-04
36
27
82,500
40,000
825,000

에이치자산운용㈜
11F
221.4
1.1%
2021-11-01
2026-10-31
60
57
82,500
40,000
825,000

(주)해커스홀딩스
11F
221.4
1.1%
2021-09-14
2026-09-13
60
56
82,500
40,000
990,000

(주)하나은행
11F
96.1
5.4%
2021-07-01
2022-11-24
17
10
97,437
42,800
796,455

7F
889.4
2017-11-25
2022-11-24
60
10

11F
127.2
2022-01-25
2022-11-24
10
10
97,437
42,800
-

에셋원자산운용㈜
6F
193.8
0.9%
2017-09-24
2023-09-23
72
20
89,074
43,395
852,327

㈜인텔코리아
18F
 5~4F
 B1F
1,162.6
5.5%
2019-01-01
2023-12-31
60
23
88,272
42,000
700,000

리테일
갤러리치과의원
2F
51.6
0.2%
2017-08-23
2025-08-22
96
43
69,417
38,768
966,905

㈜케이지할리스에프앤비
2~1F
135.4
0.6%
2017-11-13
2023-11-05
71
22
169,950
17,510
1,650,000

(주)하나은행
 하나금융투자센터점
1F
218.1
1.0%
2020-11-28
2023-11-27
36
22
121,113
41,000
2,609,563

총 임대면적(주1)
20,737.2
99.0%
-

총 면적(주2)
20,955.2
100.0%
-

(
주1) 총 임대면적: 증권신고서 제출일 현재 계약 기준으로, 2022년 1월 25일 임차개시 면적분 반영하였습니다.
(주2)
총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)

(출
처:
당사 제시)

하나금융투자 빌딩은 하나금융투자㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아 등 우량한 신용도의 임차인들이
임차하여 사용중에 있습니다.

[
주요 임차인 개요]

구분
주요 임차인

임차인

하나금융투자
㈜

한국쓰리엠㈜

㈜인텔코리아

업종
증권 중개업
문구용품, 회화용품, 사무용품 도매업
상품 중개업

설립일
1977년 1월 18일
1977년 9월 17일
1989년 12월 31일

신용등급
(신용평가기관)
AA0
(한국신용평가)
- (주2)

- (주3)

총 면적(주1)
대비 임대비중
56.6%
20.4%
5.5%

(주1) 총 면적: 총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)
(주2) 한국쓰리엠㈜는 증권신고서 제출일 현재 신용등급이 존재하지 않고, 중간지주회사를 통해 한국쓰리엠㈜의 100% 지분을 소유하고 있는 미
국 3M의 국제 신용등급은 무디스 기준 A1, S&P 기준 A+ 입니다.
(주3)
㈜인텔코리아는 증권신고서 제출일 현재 신용등급이 존재하지 않고, ㈜
인텔코리아의 100%지분을 소유하고 있는 미국 Intel의 국제 신용등급은 무디스 기준 A1, S&P 기준 A+ 입니다.

하나금융투자㈜는 1994년 하나금융투자 빌딩 준공 이후부터 본 빌딩을 본사 사옥으로 사용하고 있으며, 2022년 1월 19일 기준 총 면적 중 56.6%를 임차하고 사용하고 있습니다. 2020년 12월 하나금융투자㈜는 2025년 12월 만기(5년만기)로 임대차계약을 재체결하였고, 임대차기간은 추가 5년 연장 가능한 조건입니다. 다만, 증권신고서 제출일 현재 기준, 만기 도래 시 하나금융투자의 재계약 여부는 확정된 바 없습니다.

또한, 총 면적의 20.4%를 사용하고 있는 한국쓰리엠㈜은 본 빌딩을 업무용 오피스뿐 아니라 어린이집으로 사용하고 있습니다. 

[
주요 임차인의 임대차 계약 조건] (2022년 1월 19일 기준)

임차인
사용층
인상조건
임대차계약
계약만기일
재계약통보
(통보기한)
해지시　
위약벌

보증금, 임대료, 관리비 조정조건

하나금융투자㈜
23F, 17~16F
 14~12F, 10~8F,
6F, 4~3F, 1~B1F
- 보증금 동결
- 임대료, 관리비 매년 3% 인상
2025-12-15
7개월 전
(2025-05-15)
6개월분
 임대료 및 관리비

10F
- 보증금 동결
- 임대료, 관리비 매년 3% 인상
2024-01-31
90일전
(2023-10-31)
6개월분
 임대료 및 관리비

5F
- 보증금 없음
- 임대료 매년 3% 인상
- 관리비 매년 평당 1,000원 인상
2025-12-15
7개월 전
(2025-05-15)
6개월분
 임대료 및 관리비

한국쓰리엠㈜
22~18F
 2F
 B1~B2F
- 보증금 동결
- 임대료 매년 2.0% 인상
- 관리비 매년 2.0% 인상
2023-04-30
6개월 전
(2022-10-31)
-

B1
- 보증금 없음 
- 임대료 매년 2% 인상 
- 관리비 매년 2% 인상
2023-04-30
90일전
 (2023-01-30)
-

㈜인텔코리아
18F
 5~4F
 B1F
- 보증금 동결 
- 임대료 매년 3% 인상 
- 관리비 매년 평당 1,000원 인상
2023-12-31
6개월전
(2023-06-30)
3개월분
 임대료 및 관리비

(출
처: 당사 제시)

하나금융투자 빌딩은
증권신고서 제출일 현재
(2022년 1월 19일) 계약기준 공실률은 1.0%입니다.

[
하나금융투자 빌딩 공실 현황]

(기준일: 2022년 1월 19일)

구분
임대면적(평)
비중
비고

임대면적(주1)
20,737.2
99.0%
-

공실
218.0
1.0%
1~2층 일부

총 면적(주2)
20,955.2
100.0%
-

(주1) 임대면적: 증권신고서 제출일 현재 계약 기준으로, 2022년 1월 25일 임차개시 면적분 반영하였습니다.
(주2) 총 면적: 연면적(21,122.5평) - 관리실면적(167.4평)

사업계획상 가정된 공실기간이 지연되거나, 임차인들의 임대차 만료 시점에 재계약이 되지 않을 위험이 존재합니다. 이러한 경우 당사의 임대료 수입이 감소하여 배당가능이익이 감소할 위험이 있습니다.

하나금융투자 빌딩의 현재 공실 면적인 218평(1층, 2층 일부)과 관련하여
당사
는 2022년 12월에 공실이 해소될 것으로 가정하고 배당률 예상하고 있으나, 해당면적의 공실이 예상된 기간보다 지연될 경우 배당률이 감소할 수 있으며, 배당수익률의 변화는 다음과 같습니다.

[1층 및 2층 공실 해소 지연시 배당수익률 민감도 분석]

(단위: 백만원)

기간
17기
18기
19기
20기

22.12~23.02
23.03~23.05
23.06~23.08
23.09~23.11

현재 기준
예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,359
(6.65%)
3,137
(6.21%)
2,493
(4.94%)
3,473
(6.88%)

1층 및 2층 공실 해소 지연시
예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,301
(6.54%)
3,060
(6.06%)
2,417
(4.79%)
3,397
(6.73%)

또한 당사의 주요 임차인 중 한국쓰리엠㈜과 ㈜인텔코리아가 임대차 만료 시점에 재계약이 되지 않고 해당면적에 대해 임차인을 즉시 유치하지 못하는 경우 배당률이 감소 할 수 있으며, 배당수익률의 변화는 다음과 같습니다.

[주요 임차인의 임대차 계약 만기 후 미갱신시 배당금액 및 배당수익률 민감도 분석]

(단위: 백만원)

기간
18기
19기
20기
21기
22기
23기
24기
25기

23.03~23.05
23.06~23.08
23.09~23.11
23.12~24.02
24.03~24.05
24.06~24.08
24.09~24.11
24.12~25.02

현재 기준
예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,137
(6.21%)
2,493
(4.94%)
3,473
(6.88%)
3,320
(6.58%)
3,540
(7.01%)
2,397
(4.75%)
3,484
(6.90%)
3,519
(6.97%)

임대차 계약 만기 후 공실 해소 지연 시 예상 배당금액
(연환산 배당수익률)
3,096
(6.13%)
1,210
(2.40%)
2,189
(4.34%)
1,846
(3.65%)
1,846
(3.66%)
1,953
(3.87%)
3,041
(6.02%)
3,271
(6.48%)

비고

한국쓰리엠
㈜
계약해지
(23년 04월말)

-

㈜인텔코리아
계약해지
(23년12월말)

-

(주) 상기 분석은 계약만기 후 1년간 대체 임차인을 확보하지 못하고, 각 계약 종료 1년 경과 후 임대 기준가액으로 신규 임차인을 유치함을 가정하여 산출된 예상 배당금 입니다.

당사가 취득한 하나금융투자 빌딩은 기존에 체결된 임
대차계약에 따라
증권신고서 제출일 현재 계약 기준 99.0%를
기록하고 있으나, 공실과 관련된 위험이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인 해지 가능성을 사전 모니터링하여 해지의사 확인 시 잠재 임차인 대상 사전 마케팅 등을 진행하여 공실 리스크를 최소화할 예정입니다. 다만 예상치 못한 부정적 대외변수(신종 코로나바이러스감염증(COVID-19) 등과 같은 전염성 감염병 유행 상황 포함)가 발생하여 장기화되거나 주요 임차인의 사업 업황이 악화되는 경우 임차인의 현금창출능력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 임차인의 영업현황 등 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 중도 해지 위험을 사전에 대비할 계획입니다. 또한 유사시를 대비하여 시장의 대체 임차인군을 지속적으로 구축, 중도해지 시 공실 발생 가능성을 최소화하도록 만전을 기할 계획입니다.

(5) 부동산 상태에 관한 위험

하나금융투자 빌딩은 1994년도에 준공되어, 최근 2018년 엘레베이터 교체 공사, 2019년 비상발전기 소모품 교체 및 정비 공사, 2020년 냉, 난방 코일 교체 공사 등 지속적으로 시설 보수 중에 있습니다.

건축물의 특성상 이러한 주기적인 시설 보수 수요가 발생하게 되며 당사가 투자하는 부동산 건물에 대하여 자산관리회사와 부동산 시설관리 전문업체가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 본 건 리츠는 시설 유지ㆍ관리를 위한 용역비용을 감안하여 사업계획을 수립하였으나, 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성도 있습니다. 또한 대규모 수선이 발생한 경우에는 수익성 악화를 초래 할 수 있으며, 결과적으로 당사의 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(6) 추후 매수인 확보에 관한 위험

당사가 증권신고서 제출일 현재 소유한 부동산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사가 보유하고 있는 부동산의 2021년 12월 말 기준 감정평가금액은 당사
의
2020년 11월 자본재조정시 기준가액 산정을 위한 자산재평가금액
보다 높은 수준입니다. 그러나 이러한 감정평가액이 향후 매도가격을 의미하지는 않으며, 당사의 매입가액 이하로 부동산을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

(7) 부동산 개발사업 진출에 따른 위험

「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발 사업을 영위할 수 있습니다. 증권신고서 제출일 현재 당사가 계획하고 있는 개발사업은 없으나 향후 시장상황과 당사의 사업 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위내에서 부동산 개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할수 있습니다.

(8) 임차인 관련 위험

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 하나금융투자 빌딩을 1994년도 준공 이후부터 본사사옥으로 사용하고 있는 하나금융투자㈜(전체 임대료 기준

54.6
%
비중)로 부터 발생하고 있습니다. 하나금융투자㈜는 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 당사에 임대료를 납부하고 있으며, 따라서 당사의 현금흐름은 하나금융투자㈜가 영위하는 사업의 업황과 밀접하게 연관되어 있습니다.

[하나금융투자㈜ 요약 연결재무현황]
(단위: 백만원)

구분
2021년 9월
2020년 12월
2019년 12월

자본총계
5,212,132
4,428,957
3,475,078

부채총계
32,756,325
31,367,561
24,689,231

자산총계
37,968,458
35,796,518
28,164,310

자본금
372,787
335,537
293,187

영업수익
6,803,684
9,006,623
5,446,947

영업이익
401,279
481,317
349,524

당기순이익
409,766
410,036
279,932

(출처: 동사 감사보고서 및 검토보고서)

당사는 임대차계약 조건상 고정 임대료를 지급하도록 하기 때문에, 주요 임차인인 하나금융투자㈜의 실적 저하가 당사의 임대료 수취에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다. 그러나, 임대료 지급능력이 악화되는 등의 사유로 임대차계약 중도 해지가 현실화될 시 공실 리스크가 발생할 가능성은 상존한다는 점에 반드시 유의하시기 바랍니다.

(9)
주요주주의 임대료 등 적정성 관련 위험

증권신고서 제출일 현재 기준 하나금융투자 빌딩 오피스면적 전체의 실질NOC(Net Occupancy Cost, 임차인이 실제 사용하는 전용면적당 지불하는 비용)는 207,139원 수준이며, 최고 233,627원에서 최저 193,781원 수준에서 실질 NOC를 형성하고 있습니다.
당사의 주요주주(당사의 주식을 100분의 10이상을 소유)이자 하나금융투자 빌딩의 임차인인 하나금융투자㈜의 실질NOC는 203,074원으로 본 빌딩 오피스면적 전체의 실질NOC와 유사한 수준으로 임대차계약이 체결되어 있습니다. 또한 하나금융투자㈜의 임대차계약상 임대료 및 관리비는 매년 3% 인상조건으로 체결되어 있어 다른 임차인들의 매년 2~3% 인상조건 대비 유리한 조건이 아닌것으로 판단되나, 다른 임차인(추가 임차인 및 신규 임차인)과 임대차계약체결시 하나금융투자㈜를 포함한 기존의 임차인들의 임대차계약 조건이 경제 환경, 부동산 환경 등 대외적인 환경으로 인해 상대적으로 유리하거나 불리하게 변동 될 가능성이 있다는점을 유의하시기 바랍니다. 

하나금융투자(오피스면적) 빌딩 실질NOC
(금액: 원)

임차인
임대면적
평당
월임대료
평당
월관리비
평당
임대보증금
평균
렌트프리(월)
실질NOC
(주1)
최고 NOC
최저 NOC

오피스 
전체 평균
20,332.0평
85,278
41,251
822,741
3.3
207,139
233,627
193,781

하나금융투자㈜
11,856.1평
81,417
40,026
878,197
3.0
203,074
-
-

(주1) 실질NOC: ((평당보증금x2.0%/12)+(평당월임대료x(12-렌트프리)/12)+평당월관리비)/전용률

[임차인별 임대료 등 인상조건]

구분

임차인별

층수

임대면적 
(3.3㎡)

인상조건

보증금
임대료
관리비

오피스

하나금융투자㈜

23F,16~17F, 12~14F,
8~10F, 6F, B1~4F

11,242.32

동결
매년 3% 인상
매년 3% 인상

하나금융투자㈜

10F

223.27

동결
매년 3% 인상
매년 3% 인상

하나금융투자㈜

5F

390.57

동결
매년 3% 인상
매년 1,000원/3.3 ㎡ 인상

한국쓰리엠㈜

18~22F, 2F, B2~B1

4,243.57

동결
매년 2% 인상
매년 2% 인상

한국쓰리엠㈜

B1

37.00

동결
매년 2% 인상
매년 2% 인상

메트라이프 생명보험㈜

18F

228.93

동결
매년 2.5% 인상
매년 2.5% 인상

푸르덴셜 생명보험㈜

11F

223.30

동결
매년 3% 인상
매년 3% 인상

에이치자산운용㈜

11F

221.38

동결
매년 2% 인상
매년 2% 인상

㈜해커스홀딩스

11F

221.38

동결
매년 3% 인상
매년 3% 인상

㈜하나은행

11F, 7F

985.50

동결
매년 2% 인상
매년 1,000원/3.3 ㎡ 인상

에셋원자산운용㈜

6F

193.84

동결
매년 3.5% 인상
매년 3.5% 인상

㈜인텔코리아

18F, 4~5F, B1

1,162.58

동결
매년 3% 인상
매년 1,000원/3.3 ㎡ 인상

(10) 부채규모 증가에 따른 위험

당사가 가지고 있는 부채는 증권신고서 제출일 현재 차입금 3,870억원과 임대보증금 약 181억원입니다. 당사는 본건 공모로 조달하는 자금 대부분을 후순위 차입금 950억원을 상환하는 데 사용할 예정입니다.

또한 당사가 향후 신규부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도 일정비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 차입금
이나 임대보증금은 당사의 신용도, 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 또한, 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이 때 신규차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

(11) 실사 내용별 세부 위험

1) 법률적인 위험

당사는 하나금융투자 빌딩 공모상장을 추진하면서, 투자 과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해 법무법인 세종을 통해 법률실사를 수행하여 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 검토하였습니다. 당사가 하나금융투자빌딩의 소유권을 유지 및 공모상장 하는데 있어 중요한 권리관계의 법률적인 문제나 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있는 가능성은 낮은 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고 법률실사에 포함된 법률의견의 경우 추후 법원 또는 관할 행정관청에 의하여 달리 해석되거나 판단될 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

구분

주요내용

REIT

(1) 본건 REIT 일반사항

- 본건 REIT의 2021.12.28.자 법인등기사항전부증명서, 2021.12.2. 기준 주주명부 및 2021.10.19. 개정 정관에 따른 본건 REIT 개요는 아래와 같습니다.

상호

주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사

회사성립연월일

2015. 9. 15.

발행할 주식의 총수

1,000,000,000주

발행주식의 총수

보통주 20,900,000주

1주의 금액

금 500원

자본금의 액

10,450,000,000원

주주

주주

주식종류

소유주식수

지분율

하나금융투자 주식회사

보통주

4,000,000주

19.14%

주식회사 코람코자산신탁

보통주

1,000,000주

4.78%

주식회사 스마일게이트홀딩스

보통주

900,000주

4.31%

한화호텔앤드리조트 주식회사

보통주

600,000주

2.87%

주식회사 라셋

보통주

400,000주

1.91%

케이비증권 주식회사

(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호의 신탁업자)

보통주

2,000,000주

9.57%

주식회사 한국스탠다드차타드은행(엠플러스전문투자형사모부동산모투자신탁21-2호의 신탁업자)

보통주

2,000,000주

9.57%

삼성증권 주식회사

보통주

2,000,000주

9.57%

주식회사 신한은행(페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호의 신탁업자)

보통주

8,000,000주

38.28%

합 계

20,900,000주

100%

(2) 본건 거래에 관한 내부수권 절차

- 당사는 발행주식을 상장하기로 하는 의사결정 및 일반공모증자방식으로 신주를 발행하는 것과 관련하여 당사 이사회의 결의를 거쳤습니다.

- 부동산투자회사법 및 상법에서는 부동산투자회사가 그 발행주식을 유가증권시장에 상장하는 경우 주주총회 결의를 거쳐야 한다는 규정을 두고 있지 아니하며, 당사의 정관상으로도 발행주식의 상장이나 일반공모증자 방식의 신주 발행에 대해 주주총회 결의를 거쳐야 한다고 규정하고 있지 아니하므로, 이에 대해 주주총회 결의를 거칠 필요는 없을 것으로 사료됩니다.

(3) 본건 REIT의 유가증권시장 상장규정상 상장요건 충족 여부

- 본건 REIT는 2015. 10. 26. 국토교통부로부터 최초로 영업인가를 받았고, 2021. 10. 19. 상호변경, 자금조달계획변경 등에 관한 정관변경에 대하여 국토교통부로부터 변경인가를 받아 유가증권시장 상장규정 요건을 충족합니다.

- 2021. 9. 30. 현재 자본잠식상태에 있지 아니하며, 자본총계가 자본금을 크게 상회하므로 특별한 사정이 없는 한 신규상장신청일에 자본잠식이 발생할 가능성은 높지 않은 것으로 사료됩니다.

- 2021. 11. 15.자 투자보고서에 따르면, 2021. 9. 30. 기준 본건 REIT의 총자산 중 부동산의 비율은 98.6%로, 본건 부동산을 매각하는 등 사유가 없는 한 총 자산구성 중 부동산이 차지하는 비중이 70% 미만으로 하락할 가능성은 낮습니다.

- 2021. 4. 12.자 주주간계약서(이하 “주주간계약서”)에 따르면, 공모를 실시하기 위한 증권신고서 제출 예상일 10영업일 전의 날로서 주주들에게 서면으로 통지한 날까지만 양도제한이 적용되므로, 신규상장신청일을 기준으로 본건 REIT의 주식 양도가 제한된다고 판단되지는 않을 것으로 사료됩니다.

- 기업규모 및 주식분산에 관한 요건 관련, 본건 REIT는 해당 요건을 충족할 수 있도록 일반공모증자방식으로 신주를 발행하므로 요건 충족할 수 있을 것으로 사료됩니다.

투자 목적물

(1) 건물

- 본건 하나금융투자빌딩 건물에 관한 2021.12.28.자 건축물대장 및 2021.12.28자 등기부등본에 의하면, 본건 건물의 주요현황은 다음과 같습니다.

주소

연면적

건축면적

서울특별시 영등포구 여의도동 27-3

69,826.48㎡

2,821.63㎡

건물내역

용적률

건폐율

철골철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지상 23층, 지하 5층

580.48%

37.27%

건물높이

주용도

사용승인일

110.55m

업무시설

1994. 6. 07.

(2) 토지

- 본건 하나금융투자빌딩 토지의 주요 현황은 다음과 같습니다.

지번

지목

면적

서울특별시 영등포구 여의도동 27-3

대

7,570㎡

권리

관계

(1) 소유권
- 본건 토지에 관한 2021.12.28.자 등기부등본에 의하면, 본건 REIT와 전 소유자로 등기된 자가 각각 본건 토지의 소유자로 등기된 기간을 합산하면 10년간의 등기사실이 인정되므로, 이들이 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 무과실로 본건 토지를 점유해 왔다면, 본건 REIT는 등기부취득시효의 완성으로 적법하게 본건 토지에 대한 소유권을 보유하고 있는 것으로 판단됩니다.

- 본건 건물에 관한 2021.12.28자 등기부등본에 의하면, 2010.12.16. 본건 토지와본건 건물에 관하여 하나의 매매계약을 원인으로 하여 소유권이전등기가 마쳐졌으며 소유권을 본건 부동산은 현재 주식회사 신한은행에게 신탁되어 있습니다.

(2) 제한물권

- 본건 부동산에 관한 등기부등본에 의하면, 본건 부동산에는 다수의 근저당권, 전세권 등이 설정 되어 있습니다.

- 본건 부동산에 설정된 근저당권 및 전세권 대부분은 본건 건물을 임차하고 있는 임차인과 체결된 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환청구권을 담보하기 위하여 설정되었습니다.

- 본건 건물 및 본건 토지를 공동담보로 하여 설정된 근저당권은 본건 REIT에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 설정되었습니다.

- 그 외 지역권, 유치권, 경계침범 사항은 없는것으로 보입니다.

대출약정

- 본건 REIT는 2020.11.4. 후순위 대주들로부터 유상감자에 필요한 자금조달을 위한 대출약정을 체결하였습니다.

- 후순위 대출약정에 따라, 본건 REIT는 (i)추가적인 Pre-IPO 투자자 모집을 통한 유상증자 납입대금을 수령하는 경우 또는 (ii)공모를 통한 유상증자 또는 부투법에 따른 상장을 완료하는 경우 차주는 공모를 통한 유상증자 완료일 또는 상장 완료일 이후에 공모 유상증자에 따라 납입된 주금납입대금을 재원으로 대출금 전부 또는 일부를 조기 상환하여야 합니다.

임대차

계약

- 주요임차인에 대한 임대차 계약에 관한 사항은 제2부 8. 집합투자기구의 투자대상에서 기술하였습니다.

- 본건 REIT는 동일한 내용으로 구성된 표준 임대차계약서를 이용하여 임대차계약을 체결하였으며 임대차 조건은 임차인 별로 조금씩 차이가 있습니다.

[표준 임대차계약서의 주요 내용]

항목

내용

임대차계약기간

- 임대차계약기간 만료 90일전까지 일방 당사자의 서면에 의한 계약만료 통지가 없는 한, 1년간 자동 연장됨

임대차 보증금, 임대료 및 관리비의 조정

- 임대인은 전년도 소비자물가상승률, 인근유사빌딩 임대료의 현저한 상승 및 기타 경제사정의 현저한 변동에 따라 추가 인상이 필요한 경우, 임대차보증금, 임대료 및 관리비를 상호 협의하여 조정 가능

임대인의 변경

- 임대인은 본건 부동산을 제3자에게 양도하는 경우 임차인에게 서면통지하고 임차인은 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요 서류제출

해지

- 임차인이 다음 각호에 해당하는 행위시 임대인은 최고없이 계약 해지 및 명도 요구 가능

- 아래는 주요 내용 정리사항임

1. 임차인이 임대차보증금, 임대료, 관리비 또는 기타 제비용의 지급을 지급기일로부터 2개월 초과하여 연체하거나 연간 총 3회 이상 연체시

2. 임차인이 계약의무 위반하고 임대인의 시정 통지 받은 날로부터 15일이내 치유하지 않은 경우

[기존 표준 임대차계약서의 주요 내용]

항목

내용

중도해지

- 임대인 또는 임차인의 중도해지 가능 예외 조항

1. 당사자 어느 일방이 본 계약 채무를 불이행하거나 당사자 중 어느 일방에게 부도, 파산, 회생절차 신청, 해산 등 법정 중도해지 사유에 해당하게 된 때

2.임대인과 임차인이 서면으로 중도해지에 합의한 때

3.임차인의 폐업이나 해외이전 등으로 국내영업이 불가능하게 되었을 때

4.본 계약 제18조 및 제21조 제1항의 각 호에 해당하는 사유가 발생하게 된 때

임대차 보증금 반환

- 본 계약이 종료되는 경우 임대인은 임차인의 임대차목적물 명도 및 전세권 또는 근저당권 말소와 동시이행으로 임대보증금을 반환하여야 함

구조변경 
및 내부시설

- 임차인은 임대인의 사전 서면 동의를 얻어 임차인의 비용으로 구조변경 등의 행위가 가능하며, 이에 근거하여 부담한 제반 유익비 및 권리금 등에 대해 일체의 반환청구권과 부속물 매수청구권을 포기함

수선

- 자연적으로 발생한 파손, 마모 등의 수선(도장 포함) 비용은 임대인의 부담으로 하나, 임차인의 과실이나 필요에 의해 발생하는 수선비용은 임차인의 부담으로 함

[상가건물임대차보호법(이하 “상임법”에 대한 주요 검토 내용]

항목

내용

상가건물임대차
보호법 적용여부

- 임대차보증금 및 월 임대료에 대한 정보가 제공된 본건 건물에 대한 임대차계약의 경우, 하나생명보험 임대차계약을 제외하고 모두 보증금 초과 임대차계약에 해당

계약갱신요구권

- 본건 임대차계약상 임차인이 각 임대차계약에서 정하는 본건 임대차계약상 계약갱신 거절의사 통지 기한을 도과하였다 하더라도 상임법에서 정하는 기한 내 요구하는 경우, 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없음

권리금 회수기회 
보호

- 본건 건물에 대한 임대차계약 종료시, 해당 임차인이 신규 임차인에 대하여 영업권을 주장하거나 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니됨

차임연체와 해지

- 표준 임대차계약에 따른 해지조항에도 불구, 상임법 규정에 따르면 임차인이 3기분의 임대료 지급을 연체할 경우에만 해지 가능할 것으로 사료됨

인허가

- 인허가 사항 등과 관련하여, 본건 REIT는 본건 부동산의 취득 및 운영과 관련된 인허가 사항을 대부분 유효하게 취득하여 유지하고 있으며, 조치명령이나 이행강제금을 부과받는다고 하더라도 본건 REIT에게 중대한 부정적인 영향이 발생할 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

(1) 건축허가 등

- 본건 건물에 관한 2021.12.28.자 일반건축물대장에 의하면, 본건 건물에 관하여 용도변경 및 증축이 있었고, 건축물대장상 본건 건물에 대한 위반 건축물 표시가 이루어지지 아니한 점에 비추어 보면, 적법하게 이루어졌을 것으로 사료됩니다.

(2) 도로점용허가

- 2020.3.16.자 및 2020.12.28.자 각 도로점용허가증 및 그에 관한 도로점용료 납부영수증에 의하면 아래와 같은 내용의 도로점용허가를 받았고, 도로점용료를 모두 납부하였습니다.

점용장소

점용규모

점용목적

점용기간

서울 영등포구 여의도동 27-3번지 앞 도로(보도)

250㎡

차량진출입시설 및 건축물, 진입로, 출입로

2015.1.1 ~ 2023.12.31

(3) 주차장

- 주차장법 제19조 및 동법 시행령, 서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례에 따르면 , 본건 건물의 법정 주차대수는 425대인 것으로 판단되며 본건 건물에 관한 2021.12.28.자 일반건축물대장에 따르면 본건 건물은 법정 기준을 충족한 것으로 사료됩니다.

(4) 옥외광고물

- 옥외광고물에 관한 법률적 하자로 인하여 본 리츠의 영업, 재무, 사업 전망 등에 중대한 문제가 발생할 수 있는 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

- 법률실사보고서에 포함된 법률의견에 의하면 추후 법원 또는 관할 행정관청이 옥외광고물의 설치자 또는 건물의 소유자에 대하여 철거 명령 및/또는 이행강제금 처분을 내릴 가능성을 배제할 수 없음. 그러나, 이 경우에도 당사가 옥외광고물의 설치자인 임차인과 체결한 임대차계약서에 따르면 옥외광고물로 인한 벌과금 부과 및 철거이행 강제 등은 임차인의 책임과 비용으로 해결하도록 되어있기 때문에, 위와 같은 처분이 당사에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

(5) 교통유발부담금

- 본건 건물은 교통유발부담금 부과 대상에 해당하며, 2016년도부터 2021년도에 대해 부과된 교통유발부담금을 모두 납부하였습니다.

(6) 관련 법령 위반으로 인한 행정처분

- 본건 부동산과 관련된 인허가 사항을 위반한 사실 또는 그로 인한 행정처분 등을 받은 사실은 존재하지 않습니다.

환경

(1) 실내공기질 관리

- 실내공기질 관리법에 의하여 본건 건물 중 실내주차장 부분에 대해서는 실내공기질 측정의무를 부담하고 있습니다.

- 실내공기질측정대행업 등록을 한 ㈜대명환경기술연구소가 측정한 결과에 따르면 본건 건물 중 실래주차장의 실내공기질은 실내공기질 관리법상 기준에 부합하게 관리되고 있습니다.

(2) 토양 오염 관리

- 본건 토지의 경우 토양오염이 발생한 사실이 없고 토양오염관리대상시설이 설치되어 있지 않아 해당사항 없습니다.

(3) 석면 관리

- 본건 건물은 석면안전관리법 시행일 이전인 1994. 6. 7.부터 사용승인을 받아 본건 건물 내 실내주차장에 대한 석면조사를 2013.12.18. ㈜대명환경기술연구소에 의해 실시하였습니다. 2020. 4. 23.자 석면검사 시험성적서에 의하면 ‘기준 이내’로 판정되어, 행정청으로부터 조치명령을 받을 가능성은 낮습니다.

보험

본건REIT는 패키지보험(화재보험 특약 포함), 가스사고배상책임보험, 승강기사고배상책임보험 가입 계약을 체결하였으며 현재까지 유효합니다.

항목

계약기간

패키지보험

2021. 11. 06. ~ 2022. 11. 06.

가스사고배상책임보험

2021. 11. 5. ~ 2022. 11. 5.

승강기사고배상책임보험

2021. 11. 5. 24:00 ~ 2022. 11. 5. 24:00

소송

본건과 관련하여 특별한 영향을 미치는 소송은 없는 것으로 사료됩니다.

2) 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담 위험

당사는 당사 발행주식의 공모상장을 위하여 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 전문 업체인 한화호텔앤드리조트㈜를 통해 대상 부동산에 대한 물리적 실사를 실시하였습니다. 본건 물리실사 보고서는 2022년 1월 5일 도면 등 관련 서류 및 현장조사 결과에 대한 검토를 통하여 한화호텔앤드리조트㈜에 의해 작성되었으며, 종합적인 측면에서 부동산의 물리적인 특성을 평가하였습니다.

실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락 시킬만한 중대한 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 물리실사 보고서 결과를 반영하여 부동산 가치의 유지를 위하여 향후 10년간 장기적인 보수계획을 수립 및 실행할 예정입니다. 그럼에도 불구하고 예상치 못했던 부동산의 물리적, 기술적 하자가 발생할 가능성은 존재하며 이 경우 예상 금액 이상의 추가 자본 지출이 발생할 수 있습니다.

구분

주요내용

구조

- 본 건축물 구조물에 유해한 변형이나 변위는 발생하지 않았으며 전반적인 마감재의 상태는 양호합니다.

- 옥상 및 옥탑 부위에 설치되어 있는 냉각탑 장비 보강재 등은 장시간 경과에 따른 부식이 발생, 외부 보 및 벽체 균열이 조사되어 계획에 의한 보수 시행을 권장합니다.

- 지상1층 주차장 램프 천정 및 지하1층 계단실 천정 누수 발생한 흔적이 있으나 최근 방수작업을 완료하여 현재 상태 양호합니다.

건축

- 본 건축물 전반적인 마감재 상태는 보통입니다.

- 옥상시설물 전반적으로 노후가 진행되었으며, 건축물 최상층 외벽에 설치된 원형구조물에서 지속적인 우수유입이 발생하여 보수 계획의 수립을 권장합니다.

- 지상1층은 과거 전체 리모델링을 실시하여 내부 마감 상태 양호합니다.

- 지하층의 기계식 주차설비(B2F,B3F)는 전반적으로 양호하나 일부 파렛트 도장 작업이 요구됩니다.

기계

- 전반적인 기계 설비의 전반적 상태는 보통인 수준으로 판단됩니다.

- 본 건축물 터보 냉동기 중 1호기의 경우 설비 효율과 성능 유지를 위한 오버홀을 시행(2020.04월)하였으며, 잔여 터보 냉동기에 대한 오버홀 시행이 필요한 것으로 판단됩니다.

- 보일러 및 급배기 시설 등 전반적인 설비 상태는 양호한 것으로 조사됩니다.

전기

- 본 건축물 전기 부문의 전반적인 상태는 양호한 수준입니다.

- 수변전설비는 2017년 전면 교체되어 안정적인 전기 공급이 이루어지고 있음

- 현재 고효율에너지 절감형의 LED가 설치되어 운영중인 것으로 조사됨됩니다.

- 각종 기계 등의 전원공급용 동력판넬 및 전자개폐기 등이 준공당시 제품으로 원활한 기능유지를 위해 교체를 권장합니다.

소방

- 소방/방재 설비는 양호한 상태입니다.

- 2018년 알람밸브 및 프리액셜 밸브 모두 교체하는 등 전반적인 소화설비는 양호하나, 소화펌프의 경우 단계적으로 교체가 필요합니다.

- 지상1층 특별피난계단의 부속실에 방화문이 설치되어 있지 않아 제연설비의 요구 성능 발휘하기 어려운 상태입니다.

- 소방시설종합정밀점검을 통하여 안정적으로 운영중 입니다.

3) 경제적 위험

당사가 직접 매입하여 보유하고 있는 투자대상인 하나금융투자빌딩은 부동산투자회사법 등에 의거하여 자산가치를 평가했습니다. 본 건 투자수익률 분석은 성지회계법인을 선정하여 신뢰성 있는 재무실사를 진행하였으며, ㈜감정평가법인 대일감정원에 투자 대상 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하여 공모가 산정을 위한 감정평가액을 산출하였습니다.

감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의 시장가치와 다를 수 있습니다. 또한, 재무실사의 경우에도 손익추정 및 현금흐름의 추정에 대한 제반 가정은 장래 예측에 대한 정확성을 판단하거나 실현가능성을 보증하는 것은 아니며, 향후 경제상황이나 제반 여건의 변화에 따라 그 내용이나 결과가 달라질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

감정평가

- 당사는 하나금융투자빌딩 공모상장을 위하여 부동산에 대한 감정평가를 진행하였습니다. 하나금융투자빌딩 감정평가의 기준시점은 2021년 12월 31일입니다.

구 분

주요내용

하나금융투자빌딩 감정평가

- 본건 감정평가의 대상은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 지하철 5·9호선 "여의도역" 북서측 인근 일반상업지역 내에 위치하는 업무용 부동산("하나금융투자빌딩")으로서, 일반거래(시가참고) 목적의 감정평가임

- 「감정평가에 관한 규칙」 제9조 제2항 단서에 의거 기준시점은 2021년 12월 31일을 기준 시점으로 하였음

- 감정평가액 : 549,600,000,000원
 (토지: 452,760,480,000원, 건물: 96,839,520,000원)

다. 기타 투자위험

(1) 유가증권 시장에서 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험

당사가 금번 공모를 통하여 유가증권시장에 상장 예정인 주식수는

19,500,000주이며, 상장예정주식의 주당 액면가 500원을 적용한 자본금은 9,750,000,000원입니다.

「유가증권시장 상장규정」 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 의무보유하여야 합니다.

당사는 금번 공모 이후 유가증권시장 상장을 위한 요건을 충족하게되면 지체없이 한국거래소에 유가증권시장 상장을 신청할 계획입니다. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주주들은 상기 유가증권시장 상장규정에 따른 의무보유기간의 적용 대상이 아니
나
,

2021년 4월 13일 주주간 계약서 체결에 따라 공모상장 완료 이후 6개월이 되는 날까지
자
발
적
계속보유확약
예정입니다.

[당사 주주 내역]

발행회사와의 
 관계
주주명
주식위 
종류
신고서 제출일 현재
납입금액(원)
납입일
비고

주식수
지분율

최대주주
㈜신한은행(페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호의 신탁업자 지위)
보통주
8,000,000주
38.3%
40,000,000,000
2021-04-13
주식양수도

공동대표주관회사
하나금융투자㈜
보통주
4,000,000주
19.1%
20,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
케이비증권㈜(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
㈜한국스탠다드차타드은행(엠플러스전문투자형사모부동산모투자신탁21-2호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

공동대표주관회사
삼성증권㈜
보통주
2,000,000주
9.6%
10,000,000,000
2020-11-05
유상증자

자산관리회사
㈜코람코자산신탁
보통주
1,000,000주
4.8%
5,000,000,000
2020-11-05
유상증자

타인
㈜스마일게이트홀딩스
보통주
900,000주
4.3%
4,500,000,000
2021-03-05
주식양수도

부동산관리회사(PM)
한화호텔앤드리조트㈜
보통주
600,000주
2.9%
3,000,000,000
2020-11-05
유상증자

시설관리회사(AM)
㈜라셋
보통주
400,000주
1.9%
2,000,000,000
2020-11-05
유상증자

합계
-
20,900,000주
100.0%
104,500,000,000
-
-

당사가 영위하는 부동산 관련 사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 자산 매각 손실 등으로 인해 주가가 하락할 시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.

또한, 금번 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 상장일까지 환금성에 제약이 있습니다. 유가증권시장에 상장될 때 유상증자로 발행되는 신주의 발행가액 수준의 주가가 유지되지 않을 수 있으며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주식가치 하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

(2) 지분 희석 및 주식가치 희석에 따른 위험

당사는 현재 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권 취득에 대하여 구체적인 계획은 없으나, 향후에도 신규 투자대상 물건 취득을 위하여 현재 추진하고 있는 유상증자 이후에도 유상증자가 진행될 수 있습니다. 이는 부동산투자회사 특성상 규모의 경제를 통해 일반관리비의 비중을 낮추어 수익을 극대화 하기 위한 방안이며 지속적인 부동산 투자를 위함입니다. 이러한 추가적인 유상증자를 하는 경우 투자자의 지분 희석을 초래할 수 있으며, 유상증자를 통한 자금조달을 통하여 추가로 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자분들은 이러한 지분 희석 및 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.

(3) 투자대상 선정의 위험

당사는 투자대상 자산 선정시 이사회 및 주주총회 결의를 득해야 하며, 일정 규모 이상의 자산을 추가 취득하기 위하여는 국토교통부로부터 영업 변경인가를 득하여야 합니다. 또한 당사의 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁은 동사의 내규에 의하여 투자대상 자산 선정시 자체적인 투자심의위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

(4) 공모자금 사용처 및 이해관계 상충 관련 위험

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용 예정내역]
(단위: 백만원)

구분

금액

후순위 차입금 상환
95,000

발행제비용

2,500

합계
97,500

당사는 금번 공모를 통해 유입된 자금(975억원)으로 당사가 2020년 11월 차입한 후순위 대출(950억원)을 상환하는데 사용할 예정입니다. 다만, 시장환경 등의 급작스런 변화 등으로 인해 공모자금 사용내역이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

[후순위 차입금 내역]
(단위: 백만원)

차입종류
대주
차입금액

후순위
담보부 차입금
하나캐피탈㈜
30,000

현대커머셜㈜
20,000

케이비캐피탈㈜
10,000

하나생명보험
10,000

㈜대구은행
10,000

㈜신한은행(페블스톤전문투자형리츠
부동산모투자신탁제1-2호의 신탁업자의 지위로서)
10,000

디비캐피탈㈜
5,000

합계
95,000

상기의 후순위 담보부대출금을 상환받을 예정인 대주 중에는 금번 공모 발행 예정인 당사 보통주식
에 대하여 2022년 1월
19
일자로 총액인수계약을 체결한 공동대표주관사인
하나금융투자㈜

가 속한 하나금융그룹의

계열사가 포함되어 있습니다.

이와 관련하여, 당사가 발행할 예정인 보통주의 총액인수인으로서 하나금융투자㈜의 이해관계는 당사의 이해관계 및 투자자의 이해관계와 상충될 가능성이 존재한다는 점에 유의하시기 바랍니다.
다
만 당사는 이해상충 관리를 위한 자산관리회사의 내부통제기준이 마련되어 있고
이에 따라 내부통제기준을 준수하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

(5) 대리인 및 이해상충위험

당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량부족과 업무 태만이 나타날 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

당사 자산의 운용 및 관리을 위탁받은 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

위탁회사명
업무범위
계약기간

자산관리회사

㈜코람코자산신탁

1. 자산(부동산, 유가증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공

2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분

3. 부동산의 임대차

4. 유가증권의 매매

5. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무
6. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

7. 일반사무수탁회사의 매분기, 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공
8. 회사의 주식발행시 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공
9. 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공
10. 회사를 위한 자산운용관리지침(안)의 작성 및 제공
11. 회사의 해산시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무의 수행
12. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등)기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결
13. 기타 위 업무들과 관련하여 회사와 협의하여 위탁받은 업무

설립등기일로부터 
청산등기일까지

자산보관기관

㈜신한은행

1. 부동산의 보관 및 관리
2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 위탁자의 해산 시 청산인 또는 청산감독인의 재량에 따라 결정된 필요한 자산보관에 관련된 업무

계약체결일로부터 
청산등기일까지

일반사무관리회사

국민은행㈜

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행에 관한 사무

3. 운영에 관한 사무

4. 계산에 관한 업무

5. 세무에 관한 사무

6. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

7. 청산 업무

국토부 영업인가 완료일부터
청산종결등기일까지

당사의 주주들은 당사에 자산의 투자 및 운용에 관한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항을 요구할 수 있으며, 당사는 주주들의 요구가 있을 시 정기주주총회 또는 임시주주총회에 당사의 위탁계약 내용에 대하여 안건으로 상정 및 주주총회의 결정에 따라 회사의 주요 사항을 결정할 예정입니다.

당사의 이사회 구성원은 당사의 자산운용에 관한 사항을 감독하고 있으며, 대리인 및 이해상충위험이 발생하지 않도록 성실히 업무를 수행하고 있습니다. 상장 후에도 당사의 이사회는 주주로서 금번 공모에 참여한 주주들과 함께 당사의 위탁관리회사들이 신의성실의 원칙을 지켜 당사가 효율적으로 운영될 수 있도록 노력할 예정입니다.

한편, 당사는 운용 및 관리에 대한 위탁의 대가로 수수료를 지급하며, 각 위탁회사의 수수료 체계는 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용 - (2) 집합투자업자 위탁보수"의 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

(6) 관리종목 및 상장폐지에 따른 위험

당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약 될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목으로 지정될 수 있고, 2년 연속 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.

주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사의 경우 상장 후 최초 도래하는 사업연도의 결산일로부터 직전 1년간 매출액이 30억원 미만인 경우 관리종목에 편입될 수 있습니다.

당사의 경우 현재 사업계획으로는 1년간 매출액이 30억원을 하회할 가능성은 높지 않지만, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정 및 상장 폐지의 가능성을 배제할 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서

사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의 법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식

최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식
(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

매출액

ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우
ㆍ부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

ㆍ 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

주가

종가가 액면가액의 100분의 20에 미달인 상태가 30일(해당 주권의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 항에서 같다)동안 계속되는 경우.

다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

주가 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 상태가 10일 이상 계속될 것

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 일수가 30일 이상일 것

시가총액

상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산

-

법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도

-

발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도

-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

관리종목 지정 후 회생 미인가 등의 경우 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무 위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산구성요건

「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우

관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건

「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달

최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

업무정지
-
업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

경영성과

비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우

경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

기타

공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성,그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

(7) 관련 법률 및 제도변화 위험

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사이며, 「상법」상 주식회사입니다. 또한 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 규제를 받고 있습니다. 당사는 관련 법률을 준수하는 준법 경영을 목표로 하고 있습니다. 하지만 해당 주무관청에 의한 관련 법률 및 하위규정의 불리한 해석, 관련 법률 및 규제의 변경, 신규 법 제정 등이 불리하게 적용될 수 있으며, 이러한 경우 당사의 법률 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 이런 법률 환경의 변화는 당사 사업에 불리한 영향을 끼칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 또한, 부동산투자회사는 정부의 정책 결정에 많은 영향을 받고, 그 중에도 정부의 세무관련 새로운 제도의 도입이나 법령의 변경 및 해석 기준이 달라짐에 따라 투자법인의 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서, 이러한 자산에 투자한 투자회사의 대출채권이나 지분투자 역시 영향을 받을 수 있습니다.

(8) 집단소송 관련 위험

「증권관련 집단소송법」에 따르면 국내 상장사의 합계 지분율이 총지분의 0.01% 이상이고 회사가 발행한 주식 관련 거래로 인해 손해를 입었다고 주장하는 50명 이상의 사람들을 대신하여 한 명 이상의 원고가 집단소송을 제기할 수 있습니다. 증권 거래 관련 집단소송이 발생할 경우 당사는 추가적인 소송 위험에 노출될 수 있으며, 이 경우 상당한 비용이 발생할 수 있으며 당사의 관심과 자원을 당사의 핵심 사업에 집중하지 못하게 될 수 있습니다.

(9) 소수주주권 관련 위험

본 공모 이후 당사 주식은 한국거래소 유가증권시장에 상장될 예정입니다. 국내 법에 의하면, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 1% 이상을 보유한 주주들은 (i) 해당 부동산투자회사를 대리하여 주주대표소송을 제기할 수 있고 (ii) 이사가 부동산투자회사의 정관, 관련 법률이나 신의성실의무를 위반한 경우 해당 이사에 대하여 그 행위를 중단할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 3% 이상을 보유한 주주들은 (x) 부동산투자회사의 회계장부를 열람하고, (y) 이사, 감사 또는 청산인의 해임이 부동산투자회사의 주주총회에서 승인되지 않은 경우 법원에 이들에 대한 해임 명령을 신청할 수 있으며, (z) 법원에 주주총회 소집 명령 또는 부동산투자회사의 사업이나 재정 상황을 검사하기 위한 검사인의 선임 명령을 신청할 수 있습니다. 당사의 소액주주들과 이사회 및 주요주주와의 이해관계는 상이할 수 있으며, 이로 인해 소액주주들이 법적 행동을 통해 당사 이사회가 결의한 전략의 시행을 방해할 경우 당사의 사업과 성과에 불리한 영향을 미칠 수 있습니다.

(10) 상장 지연 또는 실패 관련 위험

공모 자금 납입일 이후 당사가 상장 신청 시 상장요건에 부합할 수 없는 경우, 당사 보통주의 상장이 지연되거나 실패할 수 있으며 이는 당사 보통주의 유동성 및 시장가격에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(11) 미래 예측 관련 위험

본 증권신고서는 당사의 현재 예측을 토대로 한 미래 예측에 대한 내용을 포함하고 있으며, 상기에 언급된 당사 사업 관련 위험 및 기타 요인들로 인하여 본 증권신고서에 포함된 다양한 미래 예측에 대한 내용과 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 상기 위험 및 기타 위험과 관련된 일부 기업정보공시는 그 특성상 예측에 불과하며, 이러한 불확실성이나 위험이 하나 이상 현실화되는 경우, 실제결과는 과거 실적은 물론 추정치, 예상치와도 상당히 달라질 수 있습니다. 미래 예측 자료들은 본 증권신고서 기준일자 현 시점에서 이루어진 것으로 투자자분들께서는 이에 과도하게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 또한 당사는 법률이 요구하는 바를 제외하고는 새로운 정보취득, 미래 사건 발생 등과 관계없이 미래 예측 자료를 갱신 또는 수정할 어떠한 의무도 없으며, 이와 같은 의무를 명시적으로 부인하는 바입니다. 향후 당사 또는 당사 대리인이 제공하는 모든 미래 예측에 대한 내용에는 본 부문에 기재된 유의사항이 적용됩니다.

(12) 부외부채 위험

당사가 취득한 부동산은 현재 존재하나 알려지지 않은 채무를 수반할 수 있습니다. 부동산 매매계약은 일정한 시간적 제한을 두고 부외부채에 대한 책임을 자산 매도자가 부담하도록 하고 있으나, 만약 매도자가 이러한 채무로부터 당사를 면책하지 못하거나 손해를 배상하지 못한다면 당사에 손실이 발생할 수 있고, 이러한 손실이 심각한 경우 당사의 사업, 재정 상태 및 운영 결과에 중대한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우높은 위험

자산관리회사와 공동대표주관회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.

당사는 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.

따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 가능성이 높으므로, 동 부채가 없는 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.

당사는 공모 후 한국거래소에 상장할 예정이나 유동성이 낮아 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 공모가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우 높은 위험
높은 위험
다소 높은 위험
보통 위험
낮은 위험
매우 낮은 위험

국내채권
(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0
채권
특수채, 금융채 / A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 / 원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식, K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드
(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)
국내주식형
해외주식형
파생형
원금비보존
ELF
채권형
(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, `, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형
(A-이상)
원금보존
추구형
ELF
국공채형
MMF

(주1) 자산관리회사와 공동대표주관회사는 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분류하고 있습니다.

(주2) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 판매회사 또는 집합투자업자 내 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사의 총 발행금액의 내역은 아래와 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위: 주, 원)

일자

원인

증자(감소)한 주식의 내용

증(감)자한

자본금

증(감)자 후 
자본금

신주의

배정방법

증(감)자

비율

종류

수량

주당 발행가액

주당 액면가액

2015.09.15
설립
보통주
1,000,000
500
500
500,000,000
500,000,000
발기주주
0.00%

2015.11.06
증자
보통주
1,000,000
9,500
500
500,000,000
1,000,000,000
유상증자
100.00%

2015.11.06
증자
보통주
4,000,000
5,000
500
2,000,000,000
3,000,000,000
유상증자
400.00%

2015.11.06
증자
종류주
30,800,000
5,000
500
15,400,000,000
18,400,000,000
유상증자
3,080.00%

2020.11.05
증자
보통주
20,900,000
5,000
500
10,450,000,000
28,850,000,000
유상증자
56.79%

2020.11.06
감자
보통주
-6,000,000
5,000
500
-3,000,000,000
25,850,000,000
유상감자
-10.40%

2020.11.06
감자
종류주
-30,800,000
5,000
500
-15,400,000,000
10,450,000,000
유상감자
-59.57%

(주)

당사는 주당액면가액에 대해
2022년 1월 정관변경을 통하여 5,000원에서 500원으로 변경하였고 상기 내용에 반영 하였습니다.

당사의 금번 일반공모 증자는 2022년 3월 2일부터 3월 3일까지 2영업일간 청약이 실시되는 일반 공모를 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 신주를 포함한 당사의 전체 주식은 2022년 3월에 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청하여, 2022년 3월 중 신규 상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[공모금액]

(단위: 주, 원)

주식
종류

공모 예정
주식수

주당
액면가

액면총액

주당
공모가

공모총액

비고

보통주

19,500,000
500
9,750,000,000
5,000
97,500,000,000

일반공모

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

해당사항 없습니다

다. 전환

해당사항 없습니다

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

(1) 기준가격 산정방법

당사는「부동산투자회사법」제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령제15조(주식의 발행가액)에 의거, 이사회 결의(2022년 1월 13일)를 통해 금번 일반공모의 1주당 모집가액을 주당 5,000원으로 결정하였습니다.
아울러, 금번 일반공모를 통해 발행예정인 주식은 모두 보통주로 의결권, 배당, 잔여재산분배 등을 포함한 모든 권리내용은 동일합니다.

(2) 기준가격 산정 관련 근거

부동산투자회사인 당사는 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자 회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여 주식의 발행가액을 산정하였습니다. 현재 당사는 비상장법인이므로, 부동산투자회사법 시행령 제15조 단서조항에 언급된 방식을 준용하였습니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건) ① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액) 법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다.

다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (
증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한
개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가.
부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법
. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

(3) 개별자산의 가치합계액 산정 내역

당사는 비상장 상태이므로, 「부동산투자회사법 시행령」 제15조에 따라 공모가격을 결정하기 위하여 증권신고서 제출일 전일 현재 기 취득한 자
산의
감
정평가금액을
기준으로 개별 자산의 가치합계액을 산정하였습니다.

[감정평가금액]

(단위: 백만원)

내역
감정평가금액
감정평가인
평가시점

하나금융투자 빌딩
549,600
대일감정원(시가 감정)
2021년 12월

(4) 주당 공모가액 산출 내역

[주당 공모가액 산출내역]

(단위: 원)

구분
금액
비고

하나금융투자 빌딩 감정평가액
549,600,000,000
-

+ 기타 자산 합계액
10,997,559,281
현금 및 현금성 자산 등

= 개별자산가치 합계액
560,597,559,281
(A)

- 타인자본(공모후)
292,000,000,000
(B)

= 순자산가치액
268,597,559,281
(C) = (A) - (B)

÷ 발행주식총수(공모후)

40,400,000

(D)

주당가액

6,648

(E) = (C) / (D)

할인률
24.8%
(F)

주당 공모가액

5,000

(P) = (E) x (1-(F))

(주1) 당사의 관계법령인 「부동산투자회사법」 제18조 및 동법 시행령 제15조는 부동산투자회사가 주식을 발행할 때, 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발행주식 총수로 나눈 금액(주당가액(E))과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건을 감안하여 이사회에서 결정하도록 하고 있습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 국내 유가증권시장내 비상장법인으로 당사의 주식의 시장가격이 형성되어 있지 않습니다.
(주2) 상기 예정금액은 「부동산투자회사법」 제18조 및 동법시행령 제15조에 의거하여 산정하였습니다. 상기 금액은 절대적 평가금액 또는 상장 후 주가를 의미하는 것이 아니며, 상장 후 주가는 공모가를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(5) 공시시기 및 방법

1) 공시시기
당사는 「유가증권시장 상장규정」에 의거 상장요건을 충족시켜 한국거래소 유가증권시장에 상장됨을 전제로 향후 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 및 관련 규정에서 정하는바에 따라 사업보고서 등을 공시하는 것을 원칙으로 하며, 자산가치의 현저한 변화 등 주요공시사항 발생시에는 지체없이 공시할 예정입니다.

2) 공시방법

금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 한국거래소 상장공시시스템(http://kind.krx.co.kr)을 통해 공시합니다.

나. 집합투자재산의 평가방법

해당사항 없습니다

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

명칭
(클래스)
가입자격
수수료율

선취
판매수수료
후취
판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

명칭
(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자
업자
보수
판매회사
보수
수탁회사
보수
일반사무
관리회사
보수
총 보수
(동종유형
총 보수)
기타비용
총 보수
ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권
거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

해당사항 없으나, 다음의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위: 원)

구분

인수인

금액

비율

인수수수료
(총 공모금액의
1.5
%) 
(주1)

하나금융투자㈜

731,250,000
원

50.00
%

삼성증권㈜

731,250,000
원

50.00
%

합 계
1,462,500,000원

100.00
%

대표주관수수료
(총 공모금액의 0.5%)
(주2)
하나금융투자㈜
243,750,000원

50.00
%

삼성증권㈜
243,750,000원

50.00
%

합 계
487,500,000원

100.00
%

(주1) 인수수수료: 총액인수계약에 근거한 기본 인수수수료로 총 공모금액
의
1.5%입니다

(주2) 대표주관수수료: 인수수수료와 별도로 총 공모금액
의
0.5%입니다

(주3) 공모가액인 5,000원을 기준으로 계산된 수수료 금액입니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

당사가 자산관리위탁계약에 따라 당사의 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁에 지급하게 될 보수 및 수수료는 다음과 같습니다.

[당사가 자산관리회사에 지급하는 보수 및 수수료

(주1)]

구분

지급금액

지급시기

매입수수료

- 최초 매입관련 거래 이후 추가 부동산 매입의 경우: 부동산 매입가액의 0.6%
- "부동산 매입"은 실물부동산 매입 이외에도 합병, 주식교환, 현물출자 등 위탁자의 실물부동산 매입과 실질적으로 동일한 경제적 효과를 발생시키는 모든 유형의 거래를 포함. 다만, 하나의 실물부동산 매입과 동일한 효과를 발생시키는 일련의 거래는 하나의 매입관련 거래로 봄
- 매입대상 자산이 자리츠 지분증권인 경우, 자리츠가자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 별도의 매입수수료를 지급하기로 한 경우에는 본 조건에 따른 별도의 매입수수료를 지급하지 않음 
- 자리츠가 별도의 매입수수료를 지급하지 않기로 한 경우, 위탁자가 위탁관리자에게 지급하는 매입수수료는 자리츠 지분증권 매입시의 자리츠 지분의 매매대금을 산정한 기준이 된 기초자산인 부동산의 평가금액(주2)에 자리츠 전체 발행주식 총수 대비 위탁자가 취득한 자리츠 지분증권의 지분율을 곱한 금액의 0.6%로 정함

매입부동산에 관한 소유권이전등기가 접수된 날(매입 관련 거래의 경우 해당거래의 종결일)로부터 7일 이내 지급

운용기본보수

- 사업연도말 총자산가액의 0.21%
- 총자산가액에 자리츠 지분증권의 장부가액이 포함되는 경우, 총자산가액은 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 운용기본보수를 지급하기로 정한 경우 자리츠 지분증권의 장부가액을 차감
 - 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 운용기본보수를 지급하지 않기로 정한 경우 자리츠 지분증권의 장부가액을 차감하고, 자리츠 보유 부동산 평가금액에 자리츠 지분율을 곱한 금액을 더하여 산정

매 사업연도 단위로 결산 주주총회 이후 7일 이내에 지급

운용성과수수료

- 목표배당률 연 6.5% 초과금액의 10%
- 운용성과수수료 산정 대상이 되는 기간(이하 “운용성과수수료 산정기간”)은 매년 1월 1일 개시하여 12월 31일에 종료하는 것으로 하되, 제13결산기부터는 매 연속된 4개의 사업연도로 함

- 운용성과수수료는 운용성과수수료 산정기간에 속한 사업연도 말을 작성 기준일로 하는 재무제표에 따른 배당가능이익(단 운용성과수수료 산정기간에 속한 마지막 사업연도의 경우 운용성과수수료 차감 전)의 합계액(이하 “운용성과수수료 산정 배당가능이익”이라 하며 위탁자 보유 부동산 및 자리츠 지분증권 등의 매각이 포함된 사업연도의 매각차익 배당은 제외함)이 목표수익률(주3) 연 6.5%를 달성하게 하는 운용성과수수료 산정 배당가능이익을 초과 달성한 경우, 그 초과분에 해당하는 운용성과수수료 산정 배당가능이익의 10% 상당액

- 운용성과수수료는 운용성과수수료 산정기간의 평균종가가 해당 운용성과수수료 산정기간 이전의 발행가액의 가중평균가액(주4) 이상인 경우 지급하며, 지급조건을 충족하지 못하는 경우 지급조건 충족시까지 지급을 유예

운용성과수수료 산정기간에 속한 마지막 사업연도 종료일 이후 결산 주주총회 이후 7일 이내 지급

매각기본수수료

- 부동산 매각가액(주5)의 1.0%
- 부동산 매각이란 위탁자 보유 부동산 매각 이외에도 합병, 주식교환, 현물출자 등 위탁자 보유 부동산 매각과 실질적으로 동일한 경제적 효과를 발생시키는 모든 유형의 거래를 포함함. 다만, 하나의 실물부동산 매각과 동일한 경제적 효과를 발생시키는 일련의 거래는 하나의 매각 관련 거래로 봄
- 매각대상 자산이 자리츠 지분증권인 경우, 자리츠가 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 별도의 매각기본수수료를 지급하기로 한 경우에는 별도의 매각기본수수료를 지급하지 않음

- 매각기본수수료는 위탁자와 위탁관리자가 별도로 협의하여 변경할 수 있음

매각완결일(해당 거래의 거래대가 수령일)로부터 7일 이내

매각성과수수료

- 부동산 매각차익(주6)의 10% 
- 매각대상 자산이 자리츠 지분증권인 경우, 자리츠가 자리츠 자산관리위탁계약에 따라 위탁관리자에게 별도의 매각성과수수료를 지급하기로 한 경우에는 별도의 매각성과수수료를 지급하지 않음

- 매각성과수수료는 위탁자와 위탁관리자가 별도로 협의하여 변경할 수 있음

매각완결일로부터 7일 이내

(주1) 부가가치세 별도이며, ㈜코람코더원위탁관리부동산투자회사(이하 "위탁자")와 ㈜코람코자산신탁(이하 "위탁관리자")간 자산관리위탁계약 상 보수 및 수수료 조건입니다.
(주2) 부동산의 평가금액: 자리츠 지분증권 매입 시점에 자리츠 보유 부동산의 담보평가 기준의 감정평가금액으로 정한다. 단, 자리츠 지분증권 매입시점에 자리츠 보유 부동산의 담보평가 기준의 감정평가금액이 없을 경우, 시가평가 기준의 감정평가금액으로 정합니다.
(주3) 목표수익률: 위탁자가 운용성과수수료 산정기간까지 발행한 총 주식의 발행가액 대비 해당 운용성과수수료 산정기간의 운용성과수수료 산정 배당가능이익의 비율을 의미합니다.

(주4) 가중평균가액: 발행주식의 각 주당 발행가액과 각 발행주식수를 고려한 총 발행가액을 기준으로 가중평균한 금액을 의미합니다.
(주5) 매각가액: 위탁자 보유 부동산 매각거래의 경우, 부동산 매각을 위해 매수인으로부터 지급받은 금액을 의미하며, 매각 관련 거래의 경우에는 해당 거래의 대가 산정시 기초가된 부동산 매각금액으로서 만약 위탁자 보유 부동산 매각으로 진행하였다면 매수인으로부터 지급받았을 금액을 의미한다.

(주6) 매각차익 : 부동산 매각금액에서 매입시점 장부상 취득원가, 매각기본수수료, 매각부대비용을 차감한 금액으로 하며, 매각차익 산정시 부가가치세는 제외합니다.

라. 판매회사의 위탁보수

당사가 공동대표주관회사인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권㈜에 지급하게 될 별도 판매 위탁보수는 없으며, 판매수수료 대가로 인수수수료를 지급합니다.

마. 자산보관회사의 위탁보수

당사가 당사의 현금 및 증권에 대한 자산보관회사인 ㈜신한은행에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분

지급금액

지급시기

비고

자산보관보수

연 3,500만원

결산일 이후
7일 이내

단, 자산보관업무 수행기간이
3
개월
에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는
90
일
에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며,
3
개월
이 초과될 경우, 매 결산기 단위의 보수와
3
개월
이 초과된 기간을
90일
에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.
또한 결산기 중 사업연도의 변경으로 결산기가 3개월에 미달하는 경우 연간 보수를 해당 기간의 업무수행 일수에 따라 일할 계산한 금액으로 함.

(주1) 부가가치세는 별도입니다.

바. 사무수탁회사의 위탁보수

당사가 일반사무수탁회사인 국민은행㈜에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구분

지급금액

지급시기

비고

일반사무수탁보수

연간 금 오천만원

(\50,000,000)

사업연도 
기준으로

매 결산일 
주주총회일
로부터
7일 이내

단, 일반사무업무 수행기간이
3개월
에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는
90일
에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며,
3개월
이 초과될 경우, 매 결산기 단위의 보수와
3개월
이 초과된 기간을
90일
에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.

연간 금 일억일천만
원

(\110,000,000)

(주1) 부가가치세는 별도입니다.

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익

당사는 「부동산투자회사법」 제28조 및 당사

정관 제57조 등에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 또는 이사회 결의를 통해 확정할 예정입니다.

[정관]

제 57 조 (이익의 배당)

① 배당은 제53조에서 정한 사업연도별로 지급하여야 한다.

② 이 회사는 관련법령이 허용하는 범위 내에서 당해 사업연도 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있다.

③ 이익배당(초과배당 포함, 이하 같다)은 상법 등 관련 법령이 허용하는 절차에 따라 행한다.

④ 회사가 제13조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다. 이와 같이 결정된 배당은 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.

제58조(배당금지급청구권의 소멸시효)

① 배당금의 지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

② 제1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 이 회사에 귀속한다.

(2) 배당정책

당사의 회계연도는
매년 3월 1일 개시하여 5월 30일에 종료, 6월 1일 개시하여 8월 31일 종료, 9월 1일에 개시하여 11월 30일 종료, 12월 1일 개시하여 2월 28일(단, 윤년의 경우 2월 29일)에 종료할 계획입니다.

한편, 당사는 기존 반기 결산(배당)에서, 분기 결산(배당)으로 회계연도를 변경하였습니다. 따라서, 결산기 변경으로 인해 13기는 2022년 1월 1일 개시하여 2022년 2월 28일(단, 윤년의 경우 2월 29일)에 종료하고, 이후 14기부터는 분기 결산(배당) 합니다.

[배당정책과 관련한 변경 내역]

일자
내용

2022.1.10
임시주주총회: 정관변경 승인의 건 (결산기 변경)

배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 적법하게 등재된 당사의 주주에게 지급됩니다.

(3) 예상 배당

당사의 사업 계획상 예상 배당금 및 배당률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 회사의 사업 계획을 수립하기 위한 제반 사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 운용결과에 따라 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[사업계획상 (예상)배당]
(단위: 백만원)

사업연도
배당금
배당률

13기(2022.01.01~2022.02.28)
1,505
8.64%

14기(2022.03.01~2022.05.31)
3,398
6.73%

15기(2022.06.01~2022.08.31)
2,414
4.78%

16기(2022.09.01~2022.11.30)
3,452
6.84%

17기(2022.12.01~2023.02.28)
3,359
6.65%

18기(2023.03.01~2023.05.31)
3,137
6.21%

19기(2023.06.01~2023.08.31)
2,493
4.94%

20기(2023.09.01~2023.11.30)
3,473
6.88%

21기(2023.12.01~2024.02.29)
3,320
6.58%

22기(2024.03.01~2024.05.31)
3,540
7.01%

23기(2024.06.01~2024.08.31)
2,397
4.75%

24기(2024.09.01~2024.11.30)
3,484
6.90%

25기(2024.12.01~2025.02.28)
3,519
6.97%

26기(2025.03.01~2025.05.31)
3,357
6.65%

27기(2025.06.01~2025.08.31)
2,450
4.85%

28기(2025.09.01~2025.10.31)
2,215
6.58%

(출처: 성지회계법인 재무타당성 분석보고서)

(주1)
당사는 제14기부터 분기결산 입
니
다.

(주2) 공모가액 5,000원 기준 예상 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당수익률은 관련 법규, 세제, 조례, 회계기준(IFRS 포함) 등의 제도의 변경 및 해석, 시장상황 등에 의하여 실제 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

(주3) 사업계획상 예상목표배당수익률은 납입자본금 및 기간별 배당금을 기준으로 산출하였으며, 공모투자자의 투자기간을 고려한 연환산 배당수익률입니다.

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

1) 자본금에 대한 등록면허세

지방세법 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 지방세법 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

2) 부동산 취득에 대한 취득세

부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

② 농어촌특별세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 농어촌특별세법 제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

③ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

3) 취득 부동산에 대한 부가가치세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대하여 부가가치세법 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.

4) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 법인세법 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의2 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 상법 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 부동산투자회사법 제28조 규정에 따라 상법 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으므로, 위탁관리부동산투자회사가 납부할 법인세가 발생하지 않을 수 있습니다.

5) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세

부가가치세법 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 부가가치세법 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 부가가치세 과세 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.

6) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

① 토지분재산세

부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사가 발행주식총수의 100분의 100을 보유하고 있는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 목적사업에 사용하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호에 따라 재산세가 분리과세 됩니다.

한편, 투자자가 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제14조 제2항에 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자로만 이루어지지 않은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항 제2호에 따른 전문투자형 사모집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제9호에 따라 별도합산과세대상 토지로 분류되어 재산세를 납부하여야 합니다.

다만, 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제30728호, 2020.6.2) 제3조에 따르면 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호 및 제9호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지에 대하여는 이러한 지방세법 시행령의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 간주됩니다. 아울러 이러한 경과 규정은 토지의 납세의무자가 변경되지 않는 경우에 한하여 적용됩니다.

과세연도

비율

2021년

100/100

2022년

80/100

2023년

60/100

2024년

40/100

2025년

20/100

② 토지분종합부동산세

지방세법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상 토지에 대하여는 종합부동산세법 제11조에 따라 종합부동산세가 과세됩니다. 별도합산과세 대상 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 종합부동산세법 제13조 제2항에 따라 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 95%(2022년 이후에는 100%)를 곱하여 산출됩니다.

③ 농어촌특별세

농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호에 따라 종합부동산세법에 따라 납부하여야 할 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세액으로 납부하여야 합니다.

④ 건물분재산세

위탁관리부동산투자회사가 매년 6월1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제4조 제2항 및 제111조 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 재산세 과세표준을 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준 산정 기준이 되는 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다. (시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱한 금액이 과세표준)

⑤ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

⑥ 재산세 도시지역분

위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 과세되지 아니합니다.

⑦ 지역자원시설세

위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04%에서 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(2) 주주에 대한 과세

1) 배당소득에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

① 개인주주

- 거주자

회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 종합소득세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다.
단, 2020년 1월 1일 이후 지급받는 배당소득분에 대해서는 조세특례제한법 제87조의7 규정에 따라 거주자가 공모부동산투자회사를 포함한 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권에

2023년 12월 31일
까지 투자하는 경우 해당 거주자가 보유하고 있는 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권 중 거주자별 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득(투자일부터 3년 이내에 지급받는 경우에 한정한다)은 거주자의 종합소득과세표준에 합산되지 아니하고 9%의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다(지방소득세 0.9% 및 농어촌특별세 0.5% 별도). 분리과세를 적용받기 위해서는, 매매를 위탁한 투자매매업자 또는 투자중개업자에게 해당 내용을 신청하셔야 하며, 분리과세 신청 후 3년 이내에 매도 또는 신청 내역 해지시 세액이 추징될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

- 비거주자

위탁관리부동산투자회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 됩니다. 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자기구 신고서를 제출하여야 합니다.

② 법인주주

- 내국법인

내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2 및 제18조의3에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

- 외국법인

위탁관리부동산투자회사는 외국법인 주주에게 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 법인세를 원천징수합니다. 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 외국법인은 위탁관리부동산투자회사에게 법인세법 제98조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자신고서를 제출하여야 합니다.

2) 주식 양도소득에 대한 과세

① 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 한국법인이 발행한 지분의 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.

다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전 5년의 기간 중 계속하여 특수관계인과 합하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 증권시장을 통하여 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 소득세법 제156조의 2 및 법인세법 제98조의 4에 따른 비과세·면제신청서 또는 국외투자신고서를 위탁관리부동산투자회사를 통해 한국의 과세관청에 제출하여야 합니다.

② 거주자 개인주주

소액주주인 거주자 개인주주가 증권시장에서 상장주식을 거래하는 경우, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

③ 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(11%~27.5%, 지방소득세 포함)를 신고·납부하여야 합니다.

3) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

증권거래세법 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는
그 양도가액의 0.23% 세율(2023년 1월 1일 이후로는 0.15% 적용)을 적용하여 산출된 증권거래세(농어촌특별세 포함)를 부담하여야 합니다. 참고로, 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 증권거래세법 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고·납부할 필요는 없습니다.

(3) 기타사항

위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

위탁관리부동산투자회사는 인적 및 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제74조 및 제75조 제2항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 동법 제83조의 규정에 의한 법인 사업소분 주민세의 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

(1) 발기인의 명칭: ㈜코람코자산신탁

(2) 발기인의 실명확인번호(법인등록번호): 110111-2359837

(3) 발기인의 주요경력 또는 연혁

당사의 발기인은 ㈜코람코자산신탁입니다.

구분
내용

회사명
㈜코람코자산신탁

대표이사
정준호

본점 사업자등록번호
107-86-07628

본사 주소
서울특별시 강남구 삼성로, 4층 (삼성동, 골든타워)

본사 전화번호
02-787-0000

기업규모
대기업

자본금
110억원

업종명
부동산신탁, 자산관리, 부동산매매

회사설립일
2001년 10월 24일

임직원수
188명

주주구성
㈜LF, ㈜우리은행, 산업은행, 키움증권㈜ 등

(4) 비고

회사의 발기인은 부동산투자회사법 제7조에 해당하는 결격사항이 없습니다.

부동산투자회사법 

제7조(발기인) 
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 부동산투자회사의 발기인이 될 수 없다. 이 경우 외국인 또는 외국의 법령에 따라 설립된 법인 중 해당 국가에서 다음 각 호의 어느 하나와 동일하거나 유사한 사유에 해당하는 자도 또한 같다.

1. 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인

2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

3. 이 법 또는 「공인중개사법」, 「부동산 거래신고에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 「형법」 제214조부터 제224조까지 및 제347조, 제347조의2, 제348조, 제348조의2, 제349조부터 제359조까지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 금융 관련 법률(이하 이 조에서 “관련법률”이라 한다)에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 면제된 후 5년이 지나지 아니한 자

4. 이 법 또는 관련법률에 따라 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자

5. 이 법 또는 관련법률에 따라 영업의 허가ㆍ인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임직원이었던 자(그 허가ㆍ인가 또는 등록 등의 취소 사유의 발생에 관하여 직접적인 책임이 있거나 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자만 해당한다)로서 해당 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 지나지 아니한 자

6. 이 법 또는 관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 지나지 아니한 자

나. 감독이사에 관한 사항

해당사항 없습니다.

다. 감독이사의 보수지급기준

해당사항 없습니다.

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

가. 요약재무정보

요약 재무제표

제12(당)기: 2021년 07월 01일부터 2021년 12월 31일까지

제11(전)기: 2021년 01월 01일부터 2021년 06월 30일까지

주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사
(구, 주식회사 코크렙제30호위탁관리부동산투자회사)

(단위 : 원)

과목
제12(당)기
(주1)

제11(전)기
(주2)

영업수익
13,440,087,961
13,199,139,887

영업비용
4,417,054,449
5,256,833,181

영업이익
9,023,033,512
7,942,306,706

당기순이익
2,685,766,036
1,701,683,109

자산

유동자산
10,524,771,835
9,953,879,888

비유동자산
512,806,152,029
515,452,174,312

투자부동산
512,333,364,583
513,883,788,737

장기금융상품
362,787,446
1,458,385,575

기타비유동자산
110,000,000
110,000,000

자산 총계
523,330,923,864
525,406,054,200

부채

유동부채
100,259,380,059
5,640,076,142

비유동부채
307,644,370,988
403,204,009,749

부채 총계
407,903,751,047
408,844,085,891

자본

자본금
10,450,000,000
10,450,000,000

자본잉여금
25,782,612,120
25,782,612,120

이익잉여금
79,194,560,697
80,329,356,189

자본 총계
115,427,172,817
116,561,968,309

부채와 자본 총계
523,330,923,864
525,406,054,200

(주1) 당사는 금번 공모상장을 위해 일반기업회계기준에서 한국채택국제회계기준으로 전환(전환일 2021년 1월 1일)하여 재무제표를 작성하였으며, 제12기 재무제표 감사에 대하여 감사인을 지정받아 적정의견을 받았습니다. 
(주2) 비교표시된 제11기 재무제표는 일반기업회계기준에 따라 전기 감사인의 적정 감사의견을 받은 재무제표를 기준으로, 당사가 한국채택국제회계기준 조정사항 및 기타조정사항을 반영한 재무제표입니다. 따라서 제12기 재무제표를 감사하는 지정감사인은 상기 제11기 재무제표에 대하여 감사의견을 표명하지 않았습니다.

나. 재
무상태표

재무상태표

제12(당)기말: 2021년 12월 31일 현재

제11(전)기말: 2021년 06월 30일 현재

제11(전)기초: 2021년 01월 01일 현재

주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사
(구, 주식회사 코크렙제30호위탁관리부동산투자회사)
(단위 : 원)

과목
제12(당)기말
(주1)

제11(전)기말

(주2)

제11(전)기초

(주2)

자산

유동자산
10,524,771,835
9,953,879,888
7,484,905,406

현금및현금성자산
5,963,362,726
7,683,434,154
4,895,174,308

단기금융상품
2,453,476,742
1,351,241,269
1,343,967,598

매출채권
1,958,174,485
831,637,429
906,947,041

기타유동금융자산
67,142,395
51,985,877
39,580,248

기타유동자산
79,635,387
33,197,649
295,202,341

당기법인세자산
2,980,100
2,383,510
4,033,870

비유동자산
512,806,152,029
515,452,174,312
516,854,508,951

투자부동산
512,333,364,583
513,883,788,737
515,470,345,422

장기금융상품
362,787,446
1,458,385,575
1,274,163,529

기타비유동자산
110,000,000
110,000,000
110,000,000

자산 총계
523,330,923,864
525,406,054,200
524,339,414,357

부채

유동부채
100,259,380,059
5,640,076,142
4,565,247,694

유동성장기차입금
95,000,000,000
-
-

유동성임대보증금
1,456,428,636
895,231,067
751,478,185

기타유동금융부채
2,667,133,428
3,533,509,334
2,738,024,279

기타유동부채
1,135,817,995
1,211,335,741
1,075,745,230

비유동부채
307,644,370,988
403,204,009,749
403,322,118,234

장기차입금
292,000,000,000
387,000,000,000
387,000,000,000

임대보증금
14,714,097,515
15,067,093,289
15,032,565,203

기타비유동부채
930,273,473
1,136,916,460
1,289,553,031

부채 총계
407,903,751,047
408,844,085,891
407,887,365,928

자본

자본금
10,450,000,000
10,450,000,000
10,450,000,000

자본잉여금
25,782,612,120
25,782,612,120
25,782,612,120

이익잉여금
79,194,560,697
80,329,356,189
80,219,436,309

자본 총계
115,427,172,817
116,561,968,309
116,452,048,429

부채와 자본 총계
523,330,923,864
525,406,054,200
524,339,414,357

(주1) 당사는 금번 공모상장을 위해 일반기업회계기준에서 한국채택국제회계기준으로 전환(전환일 2021년 1월 1일)하여 재무제표를 작성하였으며, 제12기 재무제표 감사에 대하여 감사인을 지정받아 적정의견을 받았습니다. 
(주2) 비교표시된 제11기 재무제표는 일반기업회계기준에 따라 전기 감사인의 적정 감사의견을 받은 재무제표를 기준으로, 당사가 한국채택국제회계기준 조정사항 및 기타조정사항을 반영한 재무제표입니다. 따라서 제12기 재무제표를 감사하는 지정감사인은 상기 제11기 재무제표에 대하여 감사의견을 표명하지 않았습니다.

다. 손익계산서

포괄손익계산서

제12(당)기: 2021년 07월 01일부터 2021년 12월 31일까지

제11(전)기: 2021년 01월 01일부터 2021년 06월 30일까지

주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사
(구, 주식회사 코크렙제30호위탁관리부동산투자회사)
(단위 : 원)

과목
제12(당)기
(주1)

제11(전)기

(주2)

영업수익
13,440,087,961
13,199,139,887

영업비용
4,417,054,449
5,256,833,181

영업이익
9,023,033,512
7,942,306,706

금융수익
33,209,316
27,103,731

금융비용
6,370,448,608
6,267,774,121

기타수익
1,517
46,793

기타비용
29,701
-

법인세비용차감전순이익
2,685,766,036
1,701,683,109

법인세비용
-
-

당기순이익
2,685,766,036
1,701,683,109

기타포괄손익
-
-

당기총포괄이익
2,685,766,036
1,701,683,109

주당순손익

기본 및 희석주당손손익
129
81

(주1) 당사는 금번 공모상장을 위해 일반기업회계기준에서 한국채택국제회계기준으로 전환(전환일 2021년 1월 1일)하여 재무제표를 작성하였으며, 제12기 재무제표 감사에 대하여 감사인을 지정받아 적정의견을 받았습니다. 
(주2) 비교표시된 제11기 재무제표는 일반기업회계기준에 따라 전기 감사인의 적정 감사의견을 받은 재무제표를 기준으로, 당사가 한국채택국제회계기준 조정사항 및 기타조정사항을 반영한 재무제표입니다. 따라서 제12기 재무제표를 감사하는 지정감사인은 상기 제11기 재무제표에 대하여 감사의견을 표명하지 않았습니다.

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 원)

기간
기간초 잔고
회계기간 중
기간말 잔고
주당
발행가액
비고

설정(발행)
환매

주수
 (출자지분수)
금액
주수
 (출자지분수)
금액
주수
 (출자지분수)
금액
주수
 (출자지분수)
금액

2015.09.15
1,000,000
500,000,000
1,000,000
500,000,000

1,000,000
500,000,000
500
발기주주

2015.11.06
1,000,000
500,000,000
1,000,000
500,000,000

2,000,000
1,000,000,000
9,500
유상증자

2015.11.06
2,000,000
1,000,000,000
4,000,000
2,000,000,000

6,000,000
3,000,000,000
5,000
유상증자

2015.11.06
6,000,000
3,000,000,000
30,800,000
15,400,000,000

36,800,000
18,400,000,000
5,000
유상증자

2020.11.05
36,800,000
18,400,000,000
20,900,000
10,450,000,000

57,700,000
28,850,000,000
5,000
유상증자

2020.11.06
57,700,000
28,850,000,000

-6,000,000
-3,000,000,000
51,700,000
25,850,000,000
5,000
유상감자

2020.11.06
51,700,000
25,850,000,000

-30,800,000
-15,400,000,000
20,900,000
10,450,000,000
5,000
유상감자

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

[증권신고서 제출 전일 기준]
(단위: 주)

구 분

보통주

종류주식

합 계

제1종

제2종

소 계

발행할 주식의 총수

1,000,000,000

-

-

-

1,000,000,000

현재까지 발행한 주식의 총수

26,900,000
30,800,000

-

30,800,000
57,700,000

현재까지 감소한 주식의 총수

6,000,000
30,800,000

-

-

36,800,000

발행주식의 총수

20,900,000

-

-

-

20,900,000

미발행 주식수(모집할 주식수 포함)

979,100,000

-

-

-

979,100,000

상장예정주식수

40,400,000

-

-

-

40,400,000

(주1) 상기 주식수는 액면가액 500원 기준이며, 발행할 주식의 총수는 당사 정관에서 정하는 발행할 주식의 총수로 기재하였습니다.
(주2) 상장예정주식수는 기발행주식
20,900,000
주와 금번 모집예정주식수인
19,500,000
주를 합산한 수치입니다.

나. 발행한 출자지분의 내용

[증권신고서 제출 전일 기준]
(단위: 원)

주주명
주식위 
종류
주식수
주당 
발행가격
납입금액

㈜신한은행(페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호의 신탁업자 지위)
보통주
8,000,000주
5,000
40,000,000,000

하나금융투자㈜
보통주
4,000,000주
5,000
20,000,000,000

케이비증권㈜(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
5,000
10,000,000,000

㈜한국스탠다드차타드은행(엠플러스전문투자형사모부동산모투자신탁21-2호의 신탁업자 지위)
보통주
2,000,000주
5,000
10,000,000,000

삼성증권㈜
보통주
2,000,000주
5,000
10,000,000,000

㈜코람코자산신탁
보통주
1,000,000주
5,000
5,000,000,000

㈜스마일게이트홀딩스
보통주
900,000주
5,000
4,500,000,000

한화호텔앤드리조트㈜
보통주
600,000주
5,000
3,000,000,000

㈜라셋
보통주
400,000주
5,000
2,000,000,000

합 계
-
20,900,000주
-
104,500,000,000

(주) 액면가격:

500원 (당사는 2021.08.18 일자 임시주총에 따라 정관변경을 통해 액면분할 하였습니다)

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

제12기
(2021.07.01~2021.12.31)
제11기
(2021.01.01~2021.06.30)
제10기
(2020.07.01~2020.12.31)
제9기
(2020.01.01~2020.06.30)
제8기
(2019.07.01~2019.12.31)
5기(제8기~제12기)
연평균수익률

8.31%
7.31%
9.14%
8.71%
6.36%
7.97%

나. 연도별 수익률 추이

(단위 : 원)

구분

제 12기(주1)

제 11기

제 10기(주2)

제 9기

제 8기

당기순이익

2,033,107,916
2,086,988,843
-3,819,184,363
6,483,088,833
4,322,843,786

상법상 배당가능이익

-14,573,424,429
-13,306,319,746
-13,801,545,360
-5,842,859,144
-6,478,243,956

당기 감가상각비 등

18,917,195,443
17,178,171,289
15,444,598,604
13,852,835,375
12,325,947,977

이익배당한도

4,343,771,014
3,871,851,543
1,643,053,244
8,009,976,231
5,847,704,021

배당금

4,343,771,014
3,820,561,528
1,591,763,229
8,009,976,231
5,847,704,021

주당배당금

2,078
1,828
762
2,177
1,589

배당수익율

4.16%
3.66%
1.52%
4.35%
3.18%

연환산배당율

8.31%
7.31%
9.14%
8.71%
6.36%

※ 상법상 배당가능이익: 순자산가액 - 자본금 - 자본준비금 - 상법 시행령 제19조의 미실현이익 - 기타(주식할인발행차금 상각액 등)
※ 당기 감가상각비 등 : 당기 감가상각비 + 전기이전 감가상각비 초과배당누적액
※ 이익배당한도 : 상법상 배당가능이익 + 당기 감가상각비 등
※ 주당배당금 : 배당금 / 발행주식수
※ 배당수익율 : 배당액 / 납입자본금
※ 1기의 사업연도가 1년 미만일 경우, 비교목적으로 연환산배당율을 다음의 산식으로 추가기재 - 연환산배당율: 배당수익율 x 365일 / (해당사업연도의 일수)
(주1) 감사받지 아니한 가결산 재무제표이며, 향후 감사받은 재무제표와 비교하여 차이가 발생할 수 있습니다.
(주2) 2020년 11월 자본재조정거래를 고려한 연환산 배당수익률 입니다.

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위: 원)

자산 구성
제12(당)기말
(2021년 12월 31일)
제11(전)기말
(2021년 06월 30일 현재)

자산총액
비율
자산총액
비율

투자부동산
512,333,364,583
98.3%
513,883,788,737
98.0%

현금및현금성자산
7,321,241,339
1.4%
9,034,675,423
1.7%

기타 유동자산(단기금융상품 등)
1,245,356,011
0.2%
87,567,036
0.0%

기타 비유동자산(장기금융상품 등)
472,787,446
0.1%
1,568,385,575
0.3%

자산총계
521,372,749,379
100.0%
524,574,416,771
100.0%

(주) 자산 구성 현황은 제12기 결산(2021.12.31) 재무제표를 기준으로 작성하였으며, 본 재무제표는 감사받지 아니한 가결산 자료로, 향후 감사받은 재무제표에 따른 수치와 비교하여 차이가 발생할 수 있습니다.

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

㈜코람코자산신탁은 부동산투자회사법에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구에 대한 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

가. 회사 개요

구분
내용

회사명
㈜코람코자산신탁

대표이사
정준호

본점 사업자등록번호
107-86-07628

본사 주소
서울특별시 강남구 삼성로, 4층 (삼성동, 골든타워)

본사 전화번호
02-787-0000

기업규모
대기업

자본금
110억원

업종명
부동산신탁, 자산관리, 부동산매매

회사설립일
2001년 10월 24일

임직원수
188명

주주구성
㈜LF, ㈜우리은행, 산업은행, 키움증권㈜ 등

나. 주요 업무

구분

주요 내용

업무 범위

1. 자산(부동산, 유가증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공

2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분

3. 부동산의 임대차

4. 유가증권의 매매

5. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무
6. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

7. 일반사무수탁회사의 매분기, 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공
8. 회사의 주식발행시 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공
9. 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련 법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공
10. 회사를 위한 자산운용관리지침(안)의 작성 및 제공
11. 회사의 해산시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무의 수행
12. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등)기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결
13. 기타 위 업무들과 관련하여 회사와 협의하여 위탁받은 업무

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

1) 재무상태표

재 무 상 태 표

제 21(당) 기 2020년 12월 31일 현재

제 20(전) 기 2019년 12월 31일 현재

주식회사 코람코자산신탁
(단위 : 원)

과 목
제 21(당) 기
제 20(전) 기

자 산

I. 현금및예치금
133,361,608,206

32,441,609,481

II. 당기손익-공정가치측정금융자산
133,784,421,382

88,615,421,128

III. 종속기업투자
10,000,000,000

10,000,000,000

IV. 상각후원가측정대출채권
303,514,236,438

368,196,470,162

V. 유형자산
9,389,459,807

10,529,934,278

VI. 무형자산
6,734,060,490

3,885,071,401

VII. 이연법인세자산
3,436,629,674

1,553,051,819

VIII. 기타자산
42,806,565,034

62,487,645,854

자산총계

643,026,981,031

577,709,204,123

부 채

I. 차입부채
254,967,577,335

252,825,389,807

II. 당기법인세부채
5,429,297,582

992,191,048

III. 기타부채
29,524,832,330

55,472,026,251

부채총계

289,921,707,247

309,289,607,106

자 본

I. 자본금
16,092,980,000

11,022,815,000

II. 자본잉여금
61,514,260,410

702,663,200

III. 자본조정
(102,096,000)

(102,096,000)

IV. 이익잉여금
275,600,129,374

256,796,214,817

자본총계

353,105,273,784

268,419,597,017

부채 및 자본총계

643,026,981,031

577,709,204,123

(출처: 2020.12 ㈜코람코자산신탁 감사보고서)

2) 손익계산서

포 괄 손 익 계 산 서

제 21(당) 기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지
제 20(전) 기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 코람코자산신탁
(단위 : 원)

과 목
제 21(당) 기
제 20(전) 기

I. 영업수익

116,081,434,692

121,163,619,253

1. 수수료수익
76,408,571,441

79,897,467,826

자산관리수익
35,211,824,472

19,873,495,914

신탁수익
39,884,874,672

58,955,912,569

대리업무보수
1,311,872,297

1,068,059,343

2. 금융수익
39,672,863,251

41,266,151,427

이자수익
21,494,394,739

33,251,881,465

배당금수익
14,007,944,588

5,265,896,796

기타금융수익
4,170,523,924

2,748,373,166

II. 영업비용

89,113,397,243

112,040,289,636

1. 금융비용
11,619,386,859

11,261,177,593

이자비용
11,156,151,801

11,254,049,853

기타금융비용
463,235,058

7,127,740

2. 대손상각비
34,183,003,690

56,718,769,933

3. 판매비와관리비
42,265,023,055

43,940,753,707

4. 기타영업비용
1,045,983,639

119,588,403

III. 영업이익

26,968,037,449

9,123,329,617

IV. 영업외수익

495,118,853

20,004,205,543

V. 영업외비용

61,811,732

457,507,154

VI. 법인세비용차감전순이익

27,401,344,570

28,670,028,006

VII. 법인세비용

5,296,966,513

7,041,325,079

VIII. 당기순이익

22,104,378,057

21,628,702,927

IX. 기타포괄손익

-

-

X. 총포괄이익

22,104,378,057

21,628,702,927

XI. 주당순이익

기본주당이익

9,553

9,830

(출처: 2020.12 ㈜코람코자산신탁 감사보고서)

라. 운용자산 규모

No.
리츠명(PFV포함)㈜
투자대상
설립연도
만기(존속기간)
총 자산

1
코크렙벽은호텔(주)
서초신라스테이
2012
13년
847

2
주식회사 코크렙제36호위탁관리부동산투자회사
광화문센터포인트
2016
5년
3,178

3
(주)코크렙제38호기업구조조정부동산투자회사
한국울산석유공사사옥
2021
5년
2,366

4
(주)코크렙제51호위탁관리부동산투자회사
타임스퀘어 A동 및 B동
2019
5년
2,748

5
(주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사
인천항동물류센터
2019
7년
83

6
코크렙상무 주식회사
행정공제회 광주회관
2019
5년
540

7
코크렙안양(주)
안양물류센터 재건축사업
2020
5년
943

8
(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사
NC 백화점 등 5개점 (이리츠코크렙)
2005
영속
5,882

9
(주)코크렙제47호위탁관리부동산투자회사
강남KG타워
2018
5년
1,055

10
(주)코크렙티피위탁관리부동산투자회사
서울회관 재건축
2018
35년
535

11
(주)동탄2대우코크렙뉴스테이부동산투자회사
동탄행복마을푸르지오
2015
11년
3,955

12
(주)지에스코크렙뉴스테이위탁관리부동산투자회사
동탄레이크자이더테라스
2016
영속
3,609

13
(주)엘티코크렙용산제6호위탁관리부동산투자회사
원효로2030청년주택
2019
10년
1,306

14
(주)계룡코크렙제1호위탁관리부동산투자회사
세종행복도시 4-1생활권 H1, H2 블록 공공지원민간임대주택
2018
10년
640

15
(주)코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사
주유소 187개
2019
10년
10,358

16
(주)분당두산타워위탁관리부동산투자회사
분당두산타워
2021
영속
6,820

17
코람코오천프로젝트금융투자 (주)
오천주유소
2020
3년
883

18
코람코반포프로젝트금융투자 (주)
반포주유소
2020
4년
839

19
코람코암사프로젝트금융투자 (주)
암사주유소
2020
3년
179

20
코람코동작프로젝트금융투자 (주)
동작주유소
2020
4년
256

21
(주)코크렙제40호기업구조조정부동산투자회사
MG신용정보빌딩
2017
5년
383

22
(주)코크렙제30호위탁관리부동산투자회사
하나금융투자빌딩
2015
5년
5,233

23
(주)코크렙제31호위탁관리부동산투자회사
에이플러스에셋타워
2015
영속
2,243

24
(주)코크렙엔피에스제1호위탁관리부동산투자회사
서울시티타워 및 골든타워
2006
영속
5,811

25
(주)코크렙청진18호위탁관리부동산투자회사
그랑서울 타워1
2011
10년
6,538

26
(주)코크렙청진19호위탁관리부동산투자회사
그랑서울 타워2
2011
10년
5,381

27
(주)코크렙제41호위탁관리부동산투자회사
마제스타시티타워2
2017
영속
2,245

28
(주)코크렙제43호위탁관리부동산투자회사
삼성물산 서초사옥
2018
7년
7,918

29
(주)코크렙제48호위탁관리부동산투자회사
한진중공업 서울사옥
2019
5년
1,762

30
(주)코크렙서면위탁관리부동산투자회사
NC백화점 서면
2014
9년
953

31
(주)코크렙케이스퀘어위탁관리부동산투자회사
케이스퀘어 홍대
2015
5년
718

32
(주)코람코가치부가형부동산제2의1호위탁관리자부동산
케이스퀘어 강남2
2018
7년
1,671

33
코람코가치부가형부동산제2의2호위탁관리자부동산
케이스퀘어 시티(시티은행 다동사옥)
2018
7년
2,214

34
코람코가치부가형부동산제2의3호위탁관리자
갤러리아 센터시티
2019
6년
3,144

35
(주)코람코가치투자부동산제3의1호위탁관리자부동산투자회사
신림 포도몰
2020
6년
2,433

36
코람코가치투자부동산제3의2위탁관리자부동산투자회사
광교갤러리아
2021
5년
7,312

37
(주)코람코가치투자부동산제3의3호위탁관리자부동산투자회사
마곡MICE오피스
2021
6년
8,128

38
(주)코람코가치투자부동산제3의4호위탁관리자부동산투자회사
김포케이로지스 물류센터
2021
5년
1,806

39
(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사
주택도시기금 앵커리츠(디앤디)
2021
7년
509

40
㈜코람코지속성장오피스제1의1호위탁관리자부동산투자회사
강동이스트센트럴
2021
11년
5,877

41
(주)코크렙57호 위탁관리부동산투자회사
분당퍼스트타워
2021
10년
4,917

42
코크렙양재위탁관리부동산투자회사
강남P타워
2013
12년
2,600

43
(주)코람코평택브레인시티대토제1호위탁관리부동산투자회사
평택브레인시티 오피스텔 및 상가 개발
2021
4년
1,218

합계
128,036

(주) 기준: 21년 3분기 결산 재무제표 기준

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

해당사항 없습니다

나. 기타 업무의 수탁회사

해당사항 없습니다

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 자산보관회사

(1) 자산보관회사 개요

구분
내용

회사명
주식회사 신한은행

주소
서울특별시 중구 세종대로9길 20

설립일
1897년 02월 19일

(2) 자산보관위탁계약 개요

1) 업무범위 및 계약기간

위탁회사명
업무범위
계약기간

자산보관기관
㈜신한은행

1. 부동산의 보관
2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터
위탁자의 청산등기일 또는 제28조에서 정한 중도해지시까지로 한다.

2) 위탁보수

구분

지급금액

지급시기

비고

자산보관보수

연 3,500만원
해당
결산기에 대한
주주총회일
로부터
7일 이내

단, 자산보관업무 수행기간이
3
개월
에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는
90
일
에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며,
3
개월
이 초과될 경우, 매 결산기 단위의 보수와
3
개월
이 초과된 기간을
90일
에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.
또한 결산기 중 사업연도의 변경으로 결산기가 3개월에 미달하는 경우 연간 보수를 해당 기간의 업무수행 일수에 따라 일할 계산한 금액으로 함.

(주1) 부가가치세는 별도입니다.

나. 일반사무관리회사

(1) 사무수탁회사 개요

구분
내용

회사명
주식회사 국민은행

주소
서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 26(여의도동)

설립일
2001년 11월 1일

(2) 일반사무위탁계약 개요

1) 업무범위 및 계약기간

위탁회사명
업무범위
계약기간

일반사무위탁
㈜국민은행

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무
(단, 명의개서 대리인을 별도로 두지 않거나 주식을 전자등록하기 전의 경우에 한함)

2. 주식의 발행에 관한 사무
(단, 일부 업무의 경우 명의개서 대리인을 별도로 두지 않거나 주식을 전자등록하기 전의 경우에 한함)

3. 상장 관련 업무

4.
운영에 관한 사무

5.
계산에 관한 업무

6.
세무에 관한 사무

7.
법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

8.
청산 업무

9. 부동산투자회사법 등 관련 법령에 따른 국토교통부 보고 업무 지원
10. 위 각호의 부수업무

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터
위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일까지로 한다.

2) 위탁보수

구분

구 분

지급금액

지급시기

비고

일반사무수탁보수

위탁자 주식이 유가증권시장에 상장된 날의 직전일까지 적용되는 보수

(상장 이전 보수)

연간 금 오천만원

(\50,000,000)

사업연도 
기준으로

매 결산일 
주주총회일
로부터
7일 이내

단, 일반사무업무 수행기간이
3개월
에 미달하는 경우 당해 결산기 보수는
90일
에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며,
3개월
이 초과될 경우, 매 결산기 단위의 보수와
3개월
이 초과된 기간을
90일
에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 함.

위탁자 주식이 유가증권시장에 상장된 날부터 적용되는 보수

(상장 이후 보수)

연간 금 일억일천만
원

(\110,000,000)

(주1) 부가가치세는 별도입니다.

다. 판매회사

[하나금융투자㈜]

구분

주요 내용

회사명

하나금융투자 주식회사

주소

서울특별시 영등포구 의사당대로 82

대표이사

이 은 형

주요 연혁

- 1968.11 한국투자공사 설립

- 1977.01 대한투자신탁㈜ 설립등기 및 영업개시

- 2003.06 대한투자증권㈜ 사명변경

- 2005.12 하나금융지주 자회사 편입

- 2007.06 하나대투증권㈜ 사명변경

- 2008.12 하나IB증권 흡수합병

- 2015.09 하나금융투자㈜ 사명변경

- 2018.03.27 자본금 2,467억으로 증가(유상증자)

- 2018.09.03 에스앤피(S&P) "A-" 국제신용등급 획득

- 2018.12.21 자본금 2,932억으로 증가(유상증자)

- 2019.07.10 종합금융투자사업자 지정

- 2020.03.27 자본금 3,355억으로 증가(유상증자)
- 2021.04.27 자본금 3,728억으로 증가(유상증자)

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

[삼성증권㈜]

구분

주요 내용

회사명

삼성증권㈜

주소

서울시 서초구 서초대로 74길 11

대표이사

장석훈

주요 연혁

- 1982.10 국제증권 창립총회, 회사설립등기

- 1988.03 기업공개

- 1992.11 삼성그룹으로 편입, 삼성증권으로 상호변경

- 2000.12 삼성투자신탁증권 흡수합병 업무제휴

- 2010.09 지점 고객 예탁자산 100조 돌파

- 2017.08 금융감독원 금융소비자보호실태평가 금융투자사 업계 유일 전부문 최고 등급

- 2018.09 국내 금융사 최초, DJSI World 9년 연속 편입

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(2) 판매위탁계약의 개요

1) 계약기간: 계약 체결일로부터 본건 공모 및 상장이 완료되고 총액인수계약에 따른 수수료가 모두 지급되는 시점까지

2) 수수료: 공모금액의 2.00% (인수수수료 1.5% 및 대표주관수수료 0.50%)

3) 보수의 지급 방식: 주금납입기일로부터 3영업일 이내 현금으로 지급

4) 주요 업무

① 주식의 청약권유 및 모집

② 주식의 배정 및 공고

③ 초과청약금의 환불

④ 관련 서식의 작성 및 공고

⑤ 기타 필요한 사항

라. 집합투자기구평가회사

해당사항 없습니다

마. 채권평가회사

해당사항 없습니다

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 주주총회등

(1) 주주총회의 구성

당사는 전체 주주로 구성된 주주총회를 개최하며, 회사 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 합니다.

[정관]

제20조 (소집시기)

① 이 회사의 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 한다.

② 정기주주총회는 매 결산기 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회의 결의와 부동산투자회사법, 상법 등 관련 법률에 따라 언제든지 소집될 수 있다.

(2) 주주총회의 소집 및 의결권 행사방법

[정관]

제21조 (소집권자)

① 주주총회의 소집은 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 이사회의 결의에 따라 대표이사가 소집한다.

② 대표이사가 유고 시에는 이 정관 제 38조 제 2항의 규정을 준용한다. 

제22조(소집통지)

① 주주총회를 소집함에는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항 등을 주주총회일 2주전에 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다.

② 제13조에 따라 주식이 상장된 이후에는 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 1 이하의 주식을 소유한 주주에 대한 소집통지는 주주총회일 2주 전에 주주총회를 소집한다는 뜻과 회의의 일시, 장소 및 목적사항을 머니투데이와 매일경제신문에 각각 2회 이상 공고하거나 금융감독원 또는 한국거래소가 운용하는 전자공시시스템을 통하여 공고함으로써 제1항의 소집통지에 갈음할 수 있다.

③ 회사가 제1항의 규정에 의한 소집통지 또는 제2항의 규정에 의한 공고를 함에 있어 회의의 목적사항이 이사 또는 감사의 선임에 관한 사항인 경우에는 이사후보자 또는 감사후보자의 성명, 약력, 추천인 그밖에「상법 시행령」이 정하는 후보자에 관한 사항을 통지 또는 공고하여야 한다.

④ 회사가 제1항과 제2항에 따라 주주총회의 소집통지 또는 공고를 하는 경우에는「상법」 제542조의4 제3항이 규정하는 사항을 통지 또는 공고하여야 한다. 다만, 그 사항을 회사의 인터넷 홈페이지에 게재하고, 회사의 본·지점, 명의개서대행회사, 금융위원회, 한국거래소에 비치하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제23조 (소집지)

주주총회는 본점 소재지에서 개최함을 원칙으로 하되 필요한 경우 이사회의 결의로써 본점 인접지역에서도 개최할 수 있다. 

제26조 (주주의 의결권)

주주는 주식 1주에 대하여 1개의 의결권을 가진다. 

제27조(의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 이 회사에 제출하여야 한다.

제28조 (주주총회의 결의방법 및 의결권의 행사)

① 주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되, 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

제29조 (서면에 의한 의결권행사)

① 주주는 총회에 출석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.

② 회사는 주주총회의 소집을 통지하거나 주주의 청구가 있는 때에는 총회의 소집통지서에 주주의 서면에 의한 의결권 행사에 필요한 서면과 참고자료를 첨부하여야 한다.

③ 서면에 의하여 의결권을 행사하고자 하는 주주는 제 2항의 서면에 필요한 사항을 기재하여, 회일의 전일까지 회사에 제출하여야 한다.

④ 서면에 의하여 행사한 의결권의 수는 주주총회에 출석하여 행사한 의결권의 수에 산입한다.

(3) 주주총회 결의사항

[정관]

제30조 (주주총회의 의결사항)

① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4 분의 1 이상의 승인의 의해 채택된다.

1. 당해 사업연도의 사업계획의 확
정
(다만 두 기 이상의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두번 확정 하지않음)

2. 당해 사업연도의 차입계획 및 사채발행 계획

3. 자산의 투자·운용에 관하여 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득, 처분 등 부동산투자회사법 시행령 제 9조 제 1 항에서 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

4. 자산관리위탁계약, 자산보관계약의 체결 또는 변경에 관한 사항

5. 배당에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

② 다음 각 호의 사항은 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 승인에 의하여 채택된다.

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만으로 주식발행

3. 회사의 자본감소

4. 사후설립

5. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

6. 다른 부동산투자회사와의 합병

7. 회사의 분할 또는 분할합병

8. 회사의 사업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 또는 일부의 양수

10. 이사 또는 감사의 해임

11. 회사의 존립기간의 변경

12. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적·대상·범위 등 부동산투자회사법 시행령으로 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

13. 부동산투자회사법 제19조에 따른 부동산의 현물출자에 관한 사항

14. 상법 기타 관련 법령상 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 '연기주주총회')를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식총수가 발행된 주식총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 관계법령 및 이 정관에 다른 정함이 있는 경우에 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 한다.

(4) 주식매수청구권

당사는 주식매수청구권 관련하여 부동산투자회사법 제20조의2 및 회사 정관 제14조에 따라 주식의 매수를 제한하는 경우, 다른 부동산투자회사와 합병 하는 경우 및 현물출자에 의한 신주를 발행하는 경우에 주주가 주주총회 전에 반대의사를 서면통지한 경우 그 주주총회 결의일로부터 20일 이내에 주식 매수를 청구할 수 있습니다.

[부동산투자회사법]

제20조의2(부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 부동산투자회사 이사회가 결의한 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 부동산투자회사에 서면으로 그 결의에 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.
 1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 부동산투자회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구 기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제2항에도 불구하고 부동산투자회사는 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

[정관]

제14조 (주식매수청구권)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회의 결의가 있는 경우, 그 결의에 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 통지하고, 그 주주총회 결의일로부터 20일 내에 주식의 종류와 수를 기재한 서면으로 자기가 소유하고 있는 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하는 경우
 2. 다른 부동산투자회사와의 합병
 3. 부동산투자회사법 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 회사가 제1항의 규정에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우에는 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 한다. 이 경우 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하거나 공고하여야 한다.

③ 회사는 제1항의 규정에 의하여 주주로부터 주식의 매수청구를 받은 때에는 매수청구기간이 만료한 날로부터 20일 이내에 그 주식을 매수하여야 한다. 
④ 제3항 규정에 의한 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법은 부동산투자회사법 및 동법 시행령이 정하는 방법에 의한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정에도 불구하고 회사는 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배

당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사로서 관련 법규나 정관의 규정에 따라 해산사유가 발생하여 청산하는 경우 청산일 직전 사업년도의 이익금과 자본금을 잔여재산 분배 시에 합산하여 지급합니다. 이 경우 잔여재산은 수회에걸쳐 분배될 수 있습니다.

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권

당사의 주주와 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주총회 의사록, 주주명부, 이사회 의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임

① 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관기관 및 판매회사(이하 “관련 수탁회사”)가 업무를 소홀히 하여 업무를 위탁한 위탁관리부동산투자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 위탁관리부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

② 관련 수탁회사가 위탁관리부동산투자회사 또는 제3자에게 손해배상 책임을 부담하는 경우 이사, 감사 또는 다른 관련 수탁회사에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

③ 당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수합니다.
1. 「부동산투자회사법」 제32조에 근거한 미공개 자산운용 정보의 이용 금지
2. 「부동산투자회사법」 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위
3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위

④ 당사는 「부동산투자회사법」 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다.

당사는 회사 정관 제62조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

[정관]

제62조(법규 적용 등)
이 정관에 규정되지 아니한 사항은 주주총회의 결의, 부동산투자회사법, 동법 시행령·시행규칙 및 상법, 기타 법률의 관계규정에 의한다.

마. 재판관할

당사의 운영과 관련된 분쟁 발생 시 관할법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

관할법원
서울중앙지방법원

주소
06594 서울시 서초구 서초중앙로 157

연락처
교환 (02) 530-1114

공탁소 민원
(02) 530-1707 / FAX (02) 3477-8102 / 안내(02) 533-6850

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한

당사는 정관에 존속기한이 정해져 있지 아니한 영속형 부동산투자회사입니다.

나. 해산 사유

당사는 「부동산투자회사법」 및 정관 제61조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

[부동산투자회사법]

제44조 (해산)

부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.

1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2 (청산 시 채권자에 대한 최고)

청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조 (해산등기의 촉탁)

① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

[정관]

제61조(해산)

이 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.
1. 주주총회의 해산결의
2. 합병
3. 파산
4. 법원의 해산명령 또는 해산판결
5. 국토교통부장관의 부동산투자회사법 제42조에 따른 영업인가의 취소
6. 부동산투자회사법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가가 거부된 경우
7. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못한 경우

다. 영업인가 취소 사유

[부동산투자회사법]

제42조(영업인가 등의 취소)

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

9. 제26조의3제1항에 따른 부동산투자회사가 같은 조 제3항을 위반하는 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

 (1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를 작성하여 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하여야 합니다.

당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표(부속명세서를 포함함. 이와 같음)와 투자보고서를, 매 분기후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 공시하여야 합니다.

재무제표와 투자보고서의 공시는 부동산투자회사법 제37조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 합니다.

[부동산투자회사법]

제37조(투자보고서 및 공시 등) 
① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 부동산투자회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.
② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.
1. 부동산투자회사 및 그 자산관리회사의 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력
2. 부동산투자회사에 대통령령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우
3. 부동산투자회사의 주주총회 결의내용
4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 해당 부동산투자회사(위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사인 경우 해당 자산관리회사를 말한다)의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법
2. 해당 부동산투자회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법
4. 삭제

[정관]

제54조 (재무제표 및 영업보고서의 작성, 비치 등)

이 회사의 대표이사는 정기주주총회 회일의 6주간 전에 다음의 서류와 그 부속명세서 및 영업보고서를 작성하여 감사의 감사를 받아야 하며, 다음 각 호의 서류와 영업보고서를 정기주주총회에 제출하여야 한다.

1. 재무상태표

2. 손익계산서

3. 이익잉여금 처분계산서 또는 결손금 처리계산서

4. 현금흐름표

5. 회사가 상법 제447조 제2항에 해당하는 경우 연결재무제표

6. 자본변동표

② 감사는 제1항의 서류를 받은 날로부터 4주간 내에 감사보고서를 대표이사에게 제출하여야 한다.

③ 대표이사는 제1항 각 호의 서류와 그 부속명세서를 영업보고서 및 감사보고서와 함께 정기주주총회 회일의 1주간 전부터 본점에 5년간 비치하여야 한다.

④ 대표이사는 제1항의 각 호의 서류에 대한 주주총회의 승인을 얻은 때에는 지체없이 대차대조표를 공고하여야 한다.

제55조(투자보고서의 작성, 비치 등)

① 이 회사는 부동산투자회사법이 정하는 바에 따라 매 분기 및 결산기의 투자보고서를 작성하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 투자보고서에는 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함되어야 한다.

③ 이 회사는 부동산투자회사법 시행령이 정하는 바에 따라 매 분기 및 결산기의 재무제표와 투자보고서를 비치·공시하고 주주 및 채권자들이 열람할 수 있게 제공하여야 한다.

④ 이회사는 부동산투자회사 등에 관한 감독규정 제7조에 의거 매 결산기 종료일 후 90일 이내에 매 결산기의 재무제표와 투자보고서를, 매분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 국토교통부장관 및 금융위원회에 제출하여야 한다.

 (2) 자산운용보고서

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제88조에서 정하는 본 보고서와 관련하여, 당사는 「부동산투자회사법」 제49조의3에 의해 그 의무를 적용받지 않습니다. 다만 당사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제88조(자산운용보고서의 교부) 
① 집합투자업자는 자산운용보고서를 작성하여 해당 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자의 확인을 받아 3개월마다 1회 이상 해당 집합투자기구의 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산운용보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

② 집합투자업자는 제1항에 따른 자산운용보고서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다) 현재의 해당 집합투자기구의 자산ㆍ부채 및 집합투자증권의 기준가격

가. 회계기간의 개시일부터 3개월이 종료되는 날

나. 회계기간의 말일

다. 계약기간의 종료일 또는 존속기간의 만료일

라. 해지일 또는 해산일

2. 직전의 기준일(직전의 기준일이 없는 경우에는 해당 집합투자기구의 최초 설정일 또는 성립일을 말한다)부터 해당 기준일까지의 기간(이하 이 조에서 "해당 운용기간"이라 한다) 중 운용경과의 개요 및 해당 운용기간 중의 손익 사항

3. 기준일 현재 집합투자재산에 속하는 자산의 종류별 평가액과 집합투자재산 총액에 대한 각각의 비율

4. 해당 운용기간 중 매매한 주식의 총수, 매매금액 및 대통령령으로 정하는 매매회전율

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 제1항에 따른 자산운용보고서의 교부시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) 
① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

 (3) 자산보관ㆍ관리보고서

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제248조에서 정하는 본 보고서와 관련하여, 당사는 「부동산투자회사법」제49조의3에 의해 그 의무를 적용받지 않습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제248조(자산보관ㆍ관리보고서의 교부) 
① 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자는 집합투자재산에 관하여 제90조제2항 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 다음 각 호의 사항이 기재된 자산보관ㆍ관리보고서를 작성하여 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산보관ㆍ관리보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

1. 집합투자규약의 주요 변경사항

2. 투자운용인력의 변경

3. 집합투자자총회의 결의내용

4. 제247조제5항 각 호의 사항

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 신탁업자는 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서를 제1항의 기간 이내에 금융위원회 및 협회에 교부하여야 한다.

③ 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서의 제공시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) 
① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

 (4) 기타장부 및 서류

당사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제89조에서 정하는 수시공시 의무는 「부동산투자회사법」 제49조의3에 의해 당사에 적용되지 않습니다.

 (1) 신탁계약변경에 관한 공시

- 해당사항 없음

 (2) 수시공시

- 해당사항 없음

 (3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시

- 해당사항 없음

 (4) 위험지표의 공시

- 해당사항 없음

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계자 거래제한 규정은「부동산투자회사법」 제49조3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 

부동산투자회사법 제30조 제1항 2호 및 동법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 당사가당사의 주식을 100분의 10이상 소유하고 있는 주주와 거래를 하기 위해서는 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다.

이에 당사는 당사의 주식을 100분의 10이상을 소유하고 있는 하나금융투자㈜(증권신고서 제출일 기준
19.14%
, 공모 후 기준
9.90
%(예정))와 임대차계약 체결과 관련하여 이사회 승인
(

2020. 10. 21
) 및 주주총회의 특별결의(
2020. 10. 21
)
에 의한 승인을 득한바 있습니다.

[부동산투자회사법]

제30조(거래의 제한)

① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와

제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의
어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 
1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 
1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래
2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. 
④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법) 
① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.

1. 부동산

2.
부동산개발사업

3.
지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2.
관리(시설운영을 포함한다),
임대차
및 전대차

3. 제2조제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

[부동산투자회사법 시행령]

제34조 (부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서

이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는
부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

한편, 당사는
본건 공모를 위해
주요주주인 하나금융투자㈜ 및 삼성증권
㈜
와 대표주관계약을 체결(2021. 7. 28) 하였습니다.

당사는 부동산투자회사법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 부동산투자회사법 제3조 제2항에 따라 상법의 적용을 받으며, 상법 제398조 제1호, 제542조의8 제2항 제6호에 따라 주식회사가 의결권 있는 발행주식총수의 10% 이상을 소유한 주요주주와 거래하고자 하는 경우, 회사는 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 주요사실을 밝히고 이사회 승인을 받아야 하며, 이 경우 이사회의 승인은 이사 3분의 2 이상의 수로써 하여야 하고, 그 거래의 내용과 절차는 공정하여야 합니다.

공동대표주관사 중 하나금융투자㈜
는 당사의 의결권 있는 발행주식총수의 10% 이상을 소유한 주요주주에 해당하므로, 당사는 상법 제398조에 따라 본건 대표주관계약의 체결에 앞서 사전에 이사회 승인
(2021. 7. 23)을 득하였고, 출석이사 전원의 찬성으로 승인이 가결되었습니다.

본건 대표주관계약의 조건은 이해관계가 없는 자와 체결되는 계약의 조건에 비추어 정상거래로 평가될 수 있는 수준으로, 대표주관계약에 따라 하나금융투자가 수취하는 수수료가 본건 상장과 유사한 거래에서 이해관계가 없는 제3자인 대표주관사가 수취하였던 수수료와 큰 차이가 없는 수준입니다.

[부동산투자회사법]

제3조(법인격) 
①
부동산투자회사는 주식회사로 한다.

②
부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

[상법]

제398조(이사 등과 회사 간의 거래) 
다
음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 자기 또는 제3자의 계산으로 회사와
거래
를 하기 위하여는 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 이사회의 승인을 받아야 한다.
이 경우 이사회의 승인은 이사 3분의 2 이상의 수로써 하여야 하고, 그 거래의 내용과 절차는 공정하여야 한다.

1.
이사 또는 제542조의8제2항제6호에 따른 주요주주

2. 제1호의 자의 배우자 및 직계존비속

3. 제1호의 자의 배우자의 직계존비속

4. 제1호부터 제3호까지의 자가 단독 또는 공동으로 의결권 있는 발행주식 총수의 100분의 50 이상을 가진 회사 및 그 자회사

5. 제1호부터 제3호까지의 자가 제4호의 회사와 합하여 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 50 이상을 가진 회사

제542조의8(사외이사의 선임)
① 상장회사는 자산 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 이사 총수의 4분의 1 이상을 사외이사로 하여야 한다. 다만, 자산 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 상장회사의 사외이사는 3명 이상으로 하되, 이사 총수의 과반수가 되도록 하여야 한다.

② 상장회사의 사외이사는 제382조제3항 각 호 뿐만 아니라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되지 아니하여야 하며, 이에 해당하게 된 경우에는 그 직을 상실한다. <개정 2011. 4. 14., 2018. 9. 18.>

1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인

2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

3. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행이 면제된 후 2년이 지나지 아니한 자

4. 대통령령으로 별도로 정하는 법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 2년이 지나지 아니한 자

5. 상장회사의 주주로서 의결권 없는 주식을 제외한 발행주식총수를 기준으로 본인 및 그와 대통령령으로 정하는 특수한 관계에 있는 자(이하 “특수관계인”이라 한다)가 소유하는 주식의 수가 가장 많은 경우 그 본인(이하 “최대주주”라 한다) 및 그의 특수관
계인

6. 누구의 명의로 하든지 자기의 계산으로 의결권 없는 주식을 제외한 발행주식총수의 100분의 10 이상의 주식을 소유하거나 이사ㆍ집행임원ㆍ감사의 선임과 해임 등 상장회사의 주요 경영사항에 대하여 사실상의 영향력을 행사하는 주주(이하 “주요주주”라 한다) 및 그의 배우자와 직계 존속ㆍ비속

또한 「금
융투자업규정」 제4-19조 제7호에 다른 주관회사 업무수행금지는
「증권인수
업무 등에 관한 규정」
제2조 제2호 및 제3호에 따라 "금융투자협회가 정하는 기업공개"에만 적용되어,
「부동산투자회사법」에 따른 본건 부동산투자회사의 기업공개에는 적용되지 않습니다.

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

- 해당사항 없음

다. 투자중개업자 선정 기준

- 해당사항 없음

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

당사의 자산관리회사인 ㈜코람코자산신탁은 당사의 보통주 1,00
0,000주를 투자
(공모전 지분율 4.80%, 공모후 지분율 2.5% 예상)
하고
있으며
, 투
자일로부터 5년간(2025년 11월) 투자금액을 유지할 예정입니다.

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

- 해당사항 없음