한국토지신탁 — 투자설명서 (20220223)
제출인: 한국토지신탁

투자설명서
2.0
(주)한국토지신탁

투 자 설 명 서

2022년 02월 23일

(주)한국토지신탁

(주)한국토지신탁 제41-1회 무기명식 이권부 무보증 공모사채
(주)한국토지신탁 제41-2회 무기명식 이권부 무보증 공모사채

제41-1회 금 칠백억원 (\70,000,000,000)

제41-2회 금 삼백억원 (\30,000,000,000)

1. 증권신고의 효력발생일 :

2022년 02월 23일

2. 모집가액 :

금 일천억원 (\100,000,000,000)

3. 청약기간 :

2022년 02월 23일

4. 납입기일 :

2022년 02월 23일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :

해당사항 없음

다. 투자설명서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : (주)한국토지신탁 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워
 KB증권(주) : 서울시 영등포구 여의나루로 50

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없음

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

KB증권 (주)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의 확인 서명_투자설명서_0223.jpg
대표이사등의 확인 서명_투자설명서_0223

【 본 문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

[투자설명서 이용 시 유의사항 안내문]

하단의 핵심투자위험은 투자설명서 본문에 기재된 투자위험요소 중 중요한 항목만을 투자자의 이해도 제고를 위하여 간단ㆍ명료하게 요약한 것입니다. 자세한 투자위험요소는 "본문-제1부 모집 또는 매출에 관한 사항-Ⅲ. 투자위험요소"에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁
등이 있습니다.

나. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영
향을 받습니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다.
최근 국내외 경제는 COVID-19의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 2020년 국내 경제 성장률은 -0.9% 성장률을 나타냈으며, 2021년 경제 성장률은 4.0%를 기록할 것으로 전망되고 있습니다. IMF는 세계 경제 성장률을 4.4%로 예상하며 2021년 10월에 예상했던 수치에 비해 그 수치를 0.5%p. 하향 조정하였습니다. COVID-19 재확산 외에도 인플레이션 압력, 미국 재정정책 조정, 통화정책 조기 정상화 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확싱성을 더욱 높일 것으로 예상합니다. 당사의 경우, 국내와 해외 매출이 고루 발생하는 바,
향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 경제 지표로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

라.

2021년 3분기 기준,

당사를 비롯한
14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영
위하고 있으며
, 그 중
신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는
2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다.

또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

마.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

바
.
2021년 12월 누적 건설수주규모는 2,119,882억원으로 전년 동기 대비 9.2% 증가하였는데, 이는 발전송배전, 항만공항, 도로교량 등의 토목공사와 사무실,점포, 공장,창고 학교, 관공서 등 일반건축공사 수주 호조에
따른 증가폭이 컸기 때문입니다. 2021년 12월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2021년 수주총액은 정부의 주택공급기조 전환에 따른 건축인허가 증가추세, 코로나 팬데믹 이후 경기회복 등의 영향으로 비주거 건축, 설비투자 등의 증가에 따라 212조원으로 역대 최고 수주액을 기록했습니다.

한편 미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 12월 기준 17,710호를 기록하였습니다.

부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존
하며,
향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향
을 미쳐왔습니다.
2021년 발표된 2.4 부동산 공급 정책 등 현 정부 출범 이후 발표된
각종 부동산 정책들에서 더 나아가 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표
될 수 있습니다.

그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

회사위험

가
.
당사의
2021년 9월말 연결기준 영업수익은 1,772억원으로 전년 동기 대비 5.4% 증
가
했습니다.
그러나, 이자수익은 전년 동기 대비 35.9% 감소하였고, 수수료수익은 1,114억원으로 전년 동기 대비 1.2% 감소했습니다.

토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다. 한편, 당사는 2022년 02월 09일 2021년 4분기 연결기준 잠정 영업실적을 발표하였습니다.
당사의 2021년 4분기 누적 연결기준 잠정 매출액은 2,268억원으로 전년 동기대비 4.5% 감소, 잠정 영업이익은 907억원으로 전년 동기대비 4.5% 감소했습니다. 다만 당사가 공시한 2021년 4분기 연결 기준 잠정실적은 외부감사인의 검토가 완료되지 아니한 상태이므로 향후 외부감사인의 검토 결과에 따라 변경 가능성이 있으니 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 주시길 바랍니다.

나.

2021년 9월말 연결기준 부채비율 66.2%, 차입금의존도 28.8%
로
2014년 이후 당사
의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는
증가하는 추세
입니다.

2021년 9월말 연결기준 차입부채는 약 4,757억원
으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2016년 9월 1,000억원(상환완료), 2017년 2월 1,500억원(상환완료),
2018년 9월 600억원(상환완료), 2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원, 2021년 7월 600억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다

. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습
니다.

다.
당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다.
2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(19년 말 기준 10,944억원 → 21년도 3분기 말 기준 6,871억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.

한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2021년 9월말 2,176억원으로 2015년말의 412억원 대비 428% 증가한 수준을 보이고 있습니다.

향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향
을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기바랍니다.

라
.

2021년 9월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여 147건의 소송(소송가액 130,482백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 40건의 소송(소송가액 38,774백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소
송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

마
.
신고서
제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분
35.46%를
보유하고
있습니다.

그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회
사
, 메리츠종합금융증권 주식
회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

아.
2
020년 12월, 한진중공업은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자
로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.

한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함

하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 당사는 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생했습니다.
인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있
다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의

의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

회차 :
41-1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)
총액
70,000,000,000
모집(매출)총액
70,000,000,000

발행가액
70,000,000,000
이자율

3.892

발행수익률
3.892
상환기일
2024년 02월 23일

원리금
지급대행기관
농협은행
선릉금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

신용등급
(신용평가기관)
A0 / A-
(한국신용평가(주) / 한국기업평가(주))
비고
-

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
-
7,000,000
70,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2022년 02월 23일
2022년 02월 23일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
70,000,000,000

발행제비용
223,120,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준
발행규모
사용
지역
사용
국가
원화 교환
예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을
받은 경우
보증기관
-
지분증권과
연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의
경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채
해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2022년 01월 25일 KB증권㈜과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2022년 02월 18일이며, 상장예정일은 2022년 02월 23일임.

회차 :
41-2
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)
총액
30,000,000,000
모집(매출)총액
30,000,000,000

발행가액
30,000,000,000
이자율
4.455

발행수익률

4.455

상환기일
2025년 02월 21일

원리금
지급대행기관
농협은행
선릉금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

신용등급
(신용평가기관)
A0 / A-
(한국신용평가(주) / 한국기업평가(주))
비고
-

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
-
3,000,000
30,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2022년 02월 23일
2022년 02월 23일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
30,000,000,000

발행제비용
104,911,600

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준
발행규모
사용
지역
사용
국가
원화 교환
예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을
받은 경우
보증기관
-
지분증권과
연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의
경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채
해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2022년 01월 25일 KB증권㈜과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2022년 02월 18일이며, 상장예정일은 2022년 02월 23일임.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
41-1

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
70,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
3.892

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
70,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
3.892

이자지급 방법
및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 사채이율의 1/4씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다.

각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2022년 05월 23일,
2022년 08월 23일,
2022년 11월 23일,
2023년 02월 23일,

2023년 05월 23일,
2023년 08월 23일,
2023년 11월 23일,
2024년 02월 23일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2022년 01월 27일 / 2022년 01월 28일

평가결과등급
A0 / A-

상환방법
및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2024년 02월 23일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2024년 02월 23일

납 입 기 일
2022년 02월 23일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금
지급대행기관
회 사 명
농협은행 선릉금융센터

기 타 사 항

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2022년 01월 25일 KB증권㈜과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2022년 02월 18일이며, 상장예정일은 2022년 02월 23일임.

회 차 :
41-2

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
30,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
4.455

모집 또는 매출가액
각 사채 전자등록총액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
30,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
4.455

이자지급 방법
및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 사채이율의 1/4씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다. 또한, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일부터 마지막 이자지급기일 전일까지 실제 일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째자리 이하의 금액은 절사한다.

각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2022년 05월 23일,
2022년 08월 23일,
2022년 11월 23일,
2023년 02월 23일,

2023년 05월 23일,
2023년 08월 23일,
2023년 11월 23일,
2024년 02월 23일,

2024년 05월 23일,
2024년 08월 23일,
2024년 11월 23일,
2025년 02월 21일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2022년 01월 27일 / 2022년 01월 28일

평가결과등급
A0 / A-

상환방법
및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2025년 02월 21일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2025년 02월 21일

납 입 기 일
2022년 02월 23일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금
지급대행기관
회 사 명
농협은행 선릉금융센터

기 타 사 항

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2022년 01월 25일 KB증권㈜과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2022년 02월 18일이며, 상장예정일은 2022년 02월 23일임.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사, CFO, 재무팀장 등
- 대표주관회사 담당 임원, 팀장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
대표주관회사는 (주)한국토지신탁의 제41회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 동일 신용등급 회사채의 스프레드 동향, 동종 업계의 최근 회사채 발행금리 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.
 
- 제41-1회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

- 제41-2회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

공모희망금리 밴드 산정 근거는 아래 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청
관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.

[제41-1회]
① 최저 신청수량: 10억원
② 최고 신청수량: 600억원
③ 수량단위: 10억원
④ 가격단위: 0.010%p. 

[제41-2회]
① 최저 신청수량: 10억원
② 최고 신청수량: 400억원
③ 수량단위: 10억원
④ 가격단위: 0.010%p. 

수요예측기간은 2022년 02월 15일 09시부터 16시 30분까지로 합니다.

배정대상 및 기준

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 대표주관회사가 결정합니다.

※ "무보증사채 수요예측 모범규준"
제5조(배정에 관한 사항)

가. 배정기준 운영 
- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다. 
나. 배정시 준수 사항 
- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다. 
① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것 
② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것 
다. 배정시 가중치 적용 
- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다. 
① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준 
② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소 
라. 납입예정 물량 배정 원칙 
- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다. 

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 제라항에 따라 대표주관회사인 KB증권(주)는 공모채권을 배정함에 있어 "수요예측에 참여한 "기관투자자"("증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조 제7항의 "신탁업자". 이하 "수요예측 참여자"로 한다.)에 대해 우대하여 배정합니다.

※ 본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정 - 2. 배정"을 참고하시기 바랍니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정 근거

대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 제41-1회 및 제41-2회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.

가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향

국고채권, A- 무보증회사채, 발행회사인 (주)한국토지신탁의 최근 3개월
(2021.11.10 ~2022.02.10)
간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[한국토지신탁 2년/3년 만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2022년 02월 10일 기준)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2년
3.441
3.496
3.452
3.474
3.465

3년
3.979
3.995
3.991
3.992
3.989

자료: 본드웹

[A- 신용등급 2년/3년만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2022년 02월 10일 기준)

만기
한국자산평가(주)
키스자산평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2년
3.221
3.316
3.272
3.294
3.275

3년
3.679
3.755
3.731
3.742
3.726

자료: 본드웹

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(2년/3년 만기)]

일자
2년 평가금리(%)
2년 Credit Spread(%p.)
3년 평가금리(%)
3년 Credit Spread(%p.)

국고채권
A- 등급민평
개별민평
등급민평
- 국고채권
개별민평
- 국고채권
국고채권
A- 등급민평
개별민평
등급민평
- 국고채권
개별민평
- 국고채권

2022-02-10
2.072
3.275
3.465
1.203
1.393
2.265
3.726
3.989
1.461
1.724

2022-02-09
2.082
3.280
3.470
1.198
1.388
2.275
3.735
3.997
1.460
1.722

2022-02-08
2.094
3.300
3.490
1.206
1.396
2.302
3.758
4.021
1.456
1.719

2022-02-07
2.030
3.235
3.425
1.205
1.395
2.240
3.695
3.958
1.455
1.718

2022-02-04
1.976
3.188
3.378
1.212
1.402
2.182
3.637
3.900
1.455
1.718

2022-02-03
1.955
3.151
3.341
1.196
1.386
2.155
3.610
3.872
1.455
1.717

2022-01-28
1.990
3.168
3.358
1.178
1.368
2.192
3.642
3.904
1.450
1.712

2022-01-27
2.006
3.182
3.372
1.176
1.366
2.210
3.659
3.921
1.449
1.711

2022-01-26
1.956
3.146
3.336
1.190
1.380
2.157
3.605
3.867
1.448
1.710

2022-01-25
1.960
3.141
3.331
1.181
1.371
2.172
3.618
3.880
1.446
1.708

2022-01-24
1.920
3.093
3.283
1.173
1.363
2.120
3.563
3.825
1.443
1.705

2022-01-21
1.935
3.100
3.290
1.165
1.355
2.135
3.578
3.840
1.443
1.705

2022-01-20
1.931
3.090
3.280
1.159
1.349
2.112
3.555
3.818
1.443
1.706

2022-01-19
1.885
3.060
3.250
1.175
1.365
2.067
3.510
3.772
1.443
1.705

2022-01-18
1.935
3.090
3.280
1.155
1.345
2.107
3.548
3.811
1.441
1.704

2022-01-17
1.971
3.110
3.300
1.139
1.329
2.142
3.583
3.846
1.441
1.704

2022-01-14
1.880
3.035
3.225
1.155
1.345
2.045
3.488
3.751
1.443
1.706

2022-01-13
1.805
2.970
3.160
1.165
1.355
1.960
3.403
3.666
1.443
1.706

2022-01-12
1.831
2.991
3.181
1.160
1.350
1.987
3.433
3.695
1.446
1.708

2022-01-11
1.870
3.027
3.217
1.157
1.347
2.027
3.476
3.738
1.449
1.711

2022-01-10
1.890
3.051
3.241
1.161
1.351
2.046
3.495
3.757
1.449
1.711

2022-01-07
1.890
3.045
3.235
1.155
1.345
2.025
3.475
3.737
1.450
1.712

2022-01-06
1.887
3.061
3.251
1.174
1.364
2.020
3.475
3.737
1.455
1.717

2022-01-05
1.763
2.961
3.151
1.198
1.388
1.907
3.376
3.639
1.469
1.732

2022-01-04
1.730
2.940
3.130
1.210
1.400
1.883
3.359
3.622
1.476
1.739

2022-01-03
1.706
2.928
3.118
1.222
1.412
1.852
3.335
3.598
1.483
1.746

2021-12-31
1.672
2.886
3.076
1.214
1.404
1.795
3.282
3.544
1.487
1.749

2021-12-30
1.672
2.886
3.076
1.214
1.404
1.795
3.282
3.544
1.487
1.749

2021-12-29
1.670
2.874
3.064
1.204
1.394
1.778
3.267
3.529
1.489
1.751

2021-12-28
1.678
2.895
3.085
1.217
1.407
1.789
3.281
3.543
1.492
1.754

2021-12-27
1.660
2.893
3.083
1.233
1.423
1.777
3.271
3.534
1.494
1.757

2021-12-24
1.666
2.914
3.104
1.248
1.438
1.795
3.289
3.552
1.494
1.757

2021-12-23
1.681
2.932
3.122
1.251
1.441
1.805
3.300
3.563
1.495
1.758

2021-12-22
1.660
2.907
3.097
1.247
1.437
1.755
3.252
3.514
1.497
1.759

2021-12-21
1.642
2.890
3.08
1.248
1.438
1.722
3.220
3.482
1.498
1.760

2021-12-20
1.650
2.898
3.088
1.248
1.438
1.730
3.228
3.490
1.498
1.760

2021-12-17
1.670
2.908
3.098
1.238
1.428
1.760
3.254
3.516
1.494
1.756

2021-12-16
1.664
2.905
3.095
1.241
1.431
1.760
3.254
3.516
1.494
1.756

2021-12-15
1.680
2.928
3.118
1.248
1.438
1.803
3.294
3.557
1.491
1.754

2021-12-14
1.678
2.918
3.108
1.240
1.430
1.785
3.278
3.541
1.493
1.756

2021-12-13
1.685
2.916
3.106
1.231
1.421
1.782
3.269
3.532
1.487
1.750

2021-12-10
1.702
2.945
3.135
1.243
1.433
1.797
3.285
3.547
1.488
1.750

2021-12-09
1.693
2.918
3.108
1.225
1.415
1.792
3.251
3.513
1.459
1.721

2021-12-08
1.708
2.947
3.137
1.239
1.429
1.820
3.274
3.536
1.454
1.716

2021-12-07
1.755
2.982
3.172
1.227
1.417
1.867
3.314
3.576
1.447
1.709

2021-12-06
1.740
2.973
3.163
1.233
1.423
1.867
3.311
3.574
1.444
1.707

2021-12-03
1.768
2.993
3.183
1.225
1.415
1.897
3.337
3.600
1.440
1.703

2021-12-02
1.730
2.954
3.144
1.224
1.414
1.850
3.285
3.547
1.435
1.697

2021-12-01
1.698
2.930
3.117
1.232
1.419
1.817
3.254
3.517
1.437
1.700

2021-11-30
1.654
2.889
3.076
1.235
1.422
1.787
3.228
3.490
1.441
1.703

2021-11-29
1.707
2.941
3.129
1.234
1.422
1.847
3.285
3.548
1.438
1.701

2021-11-26
1.715
2.947
3.134
1.232
1.419
1.872
3.310
3.573
1.438
1.701

2021-11-25
1.750
2.982
3.169
1.232
1.419
1.937
3.367
3.629
1.430
1.692

2021-11-24
1.803
3.028
3.216
1.225
1.413
2.000
3.426
3.689
1.426
1.689

2021-11-23
1.827
3.041
3.228
1.214
1.401
2.020
3.444
3.706
1.424
1.686

2021-11-22
1.822
3.037
3.225
1.215
1.403
2.025
3.449
3.711
1.424
1.686

2021-11-19
1.770
2.987
3.175
1.217
1.405
1.972
3.395
3.658
1.423
1.686

2021-11-18
1.759
2.972
3.155
1.213
1.396
1.947
3.370
3.632
1.423
1.685

2021-11-17
1.781
2.982
3.164
1.201
1.383
1.965
3.388
3.651
1.423
1.686

2021-11-16
1.774
2.966
3.148
1.192
1.374
1.955
3.377
3.639
1.422
1.684

2021-11-15
1.740
2.937
3.120
1.197
1.380
1.912
3.332
3.595
1.420
1.683

2021-11-12
1.761
2.939
3.122
1.178
1.361
1.960
3.376
3.639
1.416
1.679

2021-11-11
1.732
2.919
3.101
1.187
1.369
1.915
3.333
3.595
1.418
1.680

2021-11-10
1.718
2.900
3.083
1.182
1.365
1.882
3.301
3.563
1.419
1.681

자료: 본드웹
주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

나. 최근 6개월 (2021.08.10 ~2022.02.10) 동일등급(A-), 동일만기(2년/3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

<2년만기, A-등급>

(2022년 02월 10일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

발행회사
발행일
등급
만기
발행금액
발행
금리
금리밴드
발행조건

현대중공업지주8-1
2021-10-28
A0/A-
2년
500
3.192
개별민평 -20bp ~ +20bp
+17bp

에이치케이이노엔4-1
2021-10-27
A-
2년
500
2.794
개별민평 -30bp ~ +30bp
+30bp

더블유게임즈1-1
2021-10-27
A0/A-
2년
300
3.097
등급민평 -30bp ~ +30bp
+30bp

DL건설1-1
2021-09-09
A-
2년
200
2.469
등급민평 -30bp ~ +30bp
+10bp

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

<3년만기, A-등급>

(2022년 02월 10일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

발행회사
발행일
등급
만기
발행금액
발행
금리
금리밴드
발행조건

하이트진로홀딩스172
2022-01-27
A-
3년
500
3.405
등급민평 -30bp ~ +30bp
-20bp

현대중공업지주8-2
2021-10-28
A0/A-
3년
1,700
3.630
개별민평 -20bp ~ +20bp
PAR

에이치케이이노엔4-2
2021-10-27
A-
3년
1,500
3.243
개별민평 -30bp ~ +30bp
+29bp

더블유게임즈1-2
2021-10-27
A0/A-
3년
200
3.598
등급민평 -30bp ~ +30bp
+30bp

현대일렉트릭7
2021-10-16
A-
3년
500
3.343
개별민평 -100bp ~ PAR
-124bp

하이트진로홀딩스171
2021-09-29
A-
3년
910
2.945
등급민평 -30bp ~ +30bp
-1bp

DL건설1-2
2021-09-09
A-
3년
390
2.807
등급민평 -30bp ~ +30bp
+1bp

삼양패키징2
2021-09-06
A-
3년
940
2.351
개별민평 -30bp ~ +30bp
+5bp

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

최근 6개월간 발행된 동일등급(A-) 2년 회사채 발행내역은 총 4건이 있었습니다. 4건 중 2건은 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 등급민평으로 설정하였고, 2건은 개별민평으로 설정하였습니다. 수요예측 기준이 등급민평인 경우 금리밴드를 -30bp ~ +30bp로 설정하였으며, 등급민평금리 대비 +10bp~+30bp를 가산하여 발행 되었습니다. 수요예측 기준이 개별민평인 경우 금리밴드를 -20bp~+30bp로 설정하였으며, 개별민평금리 대비 +17bp~+30bp를 가산하여 발행 되었습니다.

최근 3개월간 발행된 동일등급(A-) 3년 회사채 발행내역은 총 8건이 있었습니다. 8건 중 4건은 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 등급민평으로 설정하였고, 4건은 개별민평으로 설정하였습니다. 수요예측 기준이 등급민평인 경우 금리밴드를 -30bp ~ +30bp로 설정하였으며, 등급민평금리 대비 -20bp~+30bp를 가산하여 발행 되었습니다. 수요예측 기준이 개별민평인 경우 금리밴드를 -100bp~+30bp로 설정하였으며, 개별민평금리 대비 -124bp~+29bp를 가산하여 발행 되었습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이 회사채 발행시 동일 등급(A-) 2년/3년 회사채 발행이더라도 각사가 속한 해당산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 발행조건에 차이가 있었음을 확인 할 수 있었으나, 대부분 모집금액을 초과하는 수요를 모았으며 발행가산금리 또한 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

다.

최근 6개월(2021.08.10 ~2022.02.10)
(주)한국토지신탁 유통물 거래 현황

최근 6개월간 (주)한국토지신
탁의 회사채 유통물 거래 현황을 보면 0건이 존재하였습니다.

라. 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.

과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범 규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 

동일 신용등급의 민평금리 및 (주)한국토지신탁의 개별민평금리 등을 참고해본 결과 개별민평금리가 발행기간 중의 금리변동성 및 Credit Risk 변동가능성 등을 가장 잘 반영하고 있다고 판단하였는 바, 최근의 회사채 발행시장 및 유통시장에서 개별민평금리의 활용도를 포함, 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 개별민평금리를 본 사채의 공모희망금리 설정을 위한 기준금리로 사용하였습니다.

마. 최근 채권시장 동향
및 종합결론

당사와 대표주관회사인 KB증권(주)는 금번 발행하는 (주)한국토지신탁 제41-1회 및 제41-2회 무보증사채 발행과 관련하여 공모희망금리 결정 과정에서 당사의 개별민평금리, A-등급 민평금리, 동일 등급 회사채 발행 내역 및 기발행 회사채 유통현황 등을 종합적으로 고려하였습니다.

2018년에 이어 하락세를 지속하던 한국 시장금리는 2019년 8월 19일 국고채권 3년물 금리가 1.093%를 기록하며 최저점을 갱신한 이후 소폭 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 금리인하에 대한 기대가 시장금리에 과도하게 반영된 것 아니냐는 분석, 투자기관의 차익실현(채권매도), 주식시장이 저점을 기록했다는 기대감에 채권에 집중된 자금이 주식시장으로 이동하면서 시장금리가 소폭 상승했으나, 미-중 무역분쟁및 한-일 무역마찰 등 지속으로 수출, 투자, 소비의 하방리스크가 존재하는 가운데 당분간 시장금리가 가파른 상승세를 보일 가능성은 높지 않은 것으로 전망되고 있습니다. 

2019년 7월 기준으로 국내 경기순환시계의 10대 지표 가운데 서비스업생산지수, 소매판매액지수, 건설기성액, 취업자 수, 기업경기실사지수, 소비자기대지수 등 6개 지표가 '하강'에 위치하는 등 부진이 지속되면서 경기 하강 국면이 더 길어질 수 있다는우려가 커지고 있습니다. 둔화되어 오던 소비자 물가 상승률은 국내 소비자 물가지수가 2019년 9월 전년 동월대비 0.4% 하락한 것으로 집계되면서 사상 최초로 실질적 음(-)의 성장을 보였으며, 저물가 기조가 지속될 것으로 예상되면서 디플레이션에 대한 우려까지 고개를 들고 있는 상황입니다. 글로벌 경기지표도 부진이 지속되어 세계경제 성장 전망도 추가 하향세가 예상됨에 따라 국내 통화정책에서도 추가 금리인하 논의가 불가피할 것으로 판단됩니다.

한국은행 금융통화위원회에서 2019년 5월 올해 첫 금리인하 소수의견이 나타났으며, 2019년 7월 금융통화위원회에서 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하했습니다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서도 2019년 6월 기준금리 인하 신호를 강하게 내비치며 연내 금리인하가 필요하다고 밝힌 이후 2019년 7월 FOMC에서 기준금리를 기존 2.25%~2.50%에서 2.00%~2.25%로 인하하였습니다. 9월 FOMC에서도 0.25%p. 추가 인하하였지만, 보험용 인하라는 해석과 향후 추가 인하에 대한 의구심이 짙어 미국 금리 및 국내 금리는 급등하는 모습을 보였습니다.

그러나 10월 FOMC의 기준금리 추가 인하와 그간 이어져온 금리 상승분에 대한 부담으로 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 이에 2019년 10월 개최된 금통위 에서 기준금리 0.25%p 추가 인하하여 1.25%로 하향 조정하였습니다. 이후 11월 금융통화위원회 결과 소수의견(1명)을 확인하고, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정 하면서 2020년도 추가 인하 기대감이 강화되었으며, 국고채 및 회사채 금리의 점진적인 하락세로 이어졌습니다.

이후 2020년, 2019년말 발생한 COVID-19 사태의 장기화로 경기 침체에 대한 불확실성이 고조되며 글로벌 안전자산 선호 현상이 심화되었고 국내외 시장 금리 하락세가 지속되고 있습니다. 이에 미 연준은 예정에 없던 특별회의를 개최해 기준금리를 0.5%p 인하하여 1.00~1.25%로 발표하였고, 이후 3월 3일 정례회의를 통해 채 2주도 안돼 0.0~0.25%로 1%p 금리 인하를 단행하여 글로벌 시장금리의 하방 압력이 거세지고 있습니다. 이에 금융통화위원회 역시 COVID-19 사태와 국제 유가 급락 등 전세계적 경기 침체 영향을 우려하며 3월 16일 임시 금통위를 열어 기준금리를 0.5%p 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 사상 처음 0%대로 진입했습니다.
이후 2021년 6월 미 연준은 회사채 발행/유통시장 매입분의 매각 계획을 발표하면서 유동성 지원의 출구전략 시그널을 내비쳤고, 9월부터는 미국, 노르웨이, 영국 등 주요국이 일사불란하게 통화정책의 전환을 시사하기 시작하였습니다. 한편 8월 금통위에서는 기준금리를 0.50%에서 0.25%p 인상하는 결정을 하였고, 이러한 인상의 배경으로 백신 접종의 확대, 수출 호조로 인한 국내 경제 회복 흐름, 국내 인플레가 당분간 높은 수준을 나타낼 것으로 보인다는 점, 금융불균형의 누적 위험이 높다졌다는 점을 들었습니다. 이후 국고채 금리는 지속적으로 상승한 반면, 9월까지 확대되던 크레딧 스프레드는 횡보세를 이어왔습니다.

2021년 11월 금통위에서는 기준금리를 0.75%에서 1%로 0.25%p 인상하였으며, 가파른 금리 인상 경로를 선반영하며 급등하던 국채 금리는 11월 들어 안정세를 나타냈습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 간 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 물가를 분명히 통제해야할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다. 한편 위드 코로나 정책이 지속 될 것으로 예상되어 왔지만 오미크론 등장과 확진자수 급증으로 국내 방역조치가 강화되었고, 이러한 영향 속 12월 중 채권금리는 장단기물 모두 하락하는 양상을 보였습니다. 이후 2022년 1월 금통위에서 기준금리를 0.25%p 추가 인상하면서 증권신고서 제출일 현재 기준금리는 1.25% 입니다. 연내 추가 인상 가능성도 배제할 수 없는 상황으로 금리변동에 대한 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다. 

현재 글로벌 경기 악화는 신종 전염병에 따른 것으로 전세계적으로 백신 접종이 이루어지고 방역 체계가 강화되며 바이러스 종식 시 회복될 것으로 전망되었으나, 변이바이러스의 등장으로 예상보다 종식이 지연되고 있습니다. 이에 따라 유가 변동성, 신흥국 경기 악화 지속 등에 따른 불확실성 확대 및 부진한 실물경제 지표 지속 등으로 인한 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 있습니다. 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리가 위축될 수 있습니다.

이러한 시장상황을 종합적으로 고려하여 당사와 대표주관회사는 제41회 무보증사채 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. 

[제41-1회]
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율

[제41-2회]
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율

바. 수요예측 결과

(1) 수요예측 참여 내역

[회차 : 제41-1회]

(단위 : 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사
(집합)
투자매매
중개업자
연기금, 운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
-
7
-
-
-
-
7

수량
-
400
-
-
-
-
400

경쟁률
-
0.7 : 1
-
-
-
-
0.7 : 1

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

주2) 경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

[회차 : 제41-2회]

(단위 : 건, 억원)

구분
국내 기관투자자
외국 기관투자자
합계

운용사
(집합)
투자매매
중개업자
연기금, 운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적유*
거래실적무

건수
-
-
1
-
-
-
1

수량
-
-
200
-
-
-
200

경쟁률
-
-
0.5 : 1
-
-
-
0.5 : 1

주1) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

주2) 경쟁률은 최초 발행예정금액 대비 산출한 수치임

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(2) 수요예측 산정가격 분포

[회차 : 제41-1회]
(단위 : bp, 건,억원)

구분
국내기관투자자
외국기관투자자
합계
누적합계
유효
수요

운용사 (집합)
투자매매
중개업자
연기금,
운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적 유*
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

14
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
7.5%
30
7.5%
포함

20
-
-
1
30
-
-
-
-
-
-
-
-
1
30
7.5%
60
15.0%
포함

36
-
-
1
70
-
-
-
-
-
-
-
-
1
70
17.5%
130
32.5%
포함

39
-
-
1
20
-
-
-
-
-
-
-
-
1
20
5.0%
150
37.5%
포함

40
-
-
3
250
-
-
-
-
-
-
-
-
3
250
62.5%
400
100.0%
포함

합계
-
-
7
400
-
-
-
-
-
-
-
-
7
400
100.0%
-
-
-

주) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

[회차 : 제41-2회]
(단위 : bp, 건,억원)

구분
국내기관투자자
외국기관투자자
합계
누적합계
유효
수요

운용사 (집합)
투자매매
중개업자
연기금,
운용사(고유),
은행, 보험
기타
거래실적
유*
거래실적 무

건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
건수
수량
비율
누적수량
누적비율

20
-
-
-
-
1
200
-
-
-
-
-
-
1
200
100.0%
200
100.0%
포함

합계
-
-
-
-
1
200
-
-
-
-
-
-
1
200
100.0%
-
-
-

주) 운용사(집합)은 투자일임재산 계정 및 집합투자재산 계정의 참여내역을 의미함

*) 인수인(해외현지법인 및 해외지점을 포함한다)과 거래관계가 있거나 인수인이 실재성을 인지하고 있는 외국기관투자자

(3) 수요예측 상세 분포 현황

[회차 : 제41-1회]

(단위 : bp, 억원)

수요예측
참여자
한국토지신탁 2년만기 무보증사채 개별민평 대비 스프레드

14
20
36
39
40

기관투자자 1
30
-
-
-
-

기관투자자 2
-
30
-
-
-

기관투자자 3
-
-
70
-
-

기관투자자 4
-
-
-
20
-

기관투자자 5
-
-
-
-
100

기관투자자 6
-
-
-
-
100

기관투자자 7
-
-
-
-
50

합계
30
30
70
20
250

누적합계
30
60
130
150
400

[회차 : 제41-2회]

(단위 : bp, 억원)

수요예측
참여자
한국토지신탁 3년만기 무보증사채 개별민평 대비 스프레드

20

기관투자자 1
200

합계
200

누적합계
200

(4) 유효수요의 범위, 판단기준, 판단근거 및 최종 발행금리에의 반영 내용

구 분
내 용

공모희망금리
[제41-1회]
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. 

[제41-2회]
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

유효수요의 정의
"유효수요"란, 공모금리 결정 시, 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 물량

유효수요의 범위
공모희망금리 상단 이자율 이내로 수요예측에 참여한 모든 물량

유효수요 산정 근거

[본 사채의 발행금액 결정]
제41-1회 무보증사채 : 700억원(최초 증권신고서 제출시 발행예정금액: 600억원)
제41-2회 무보증사채 : 300억원(최초 증권신고서 제출시 발행예정금액: 400억원)

[수요예측 신청현황]
제41-1회 무보증사채
- 총 참여신청금액: 400억원
- 총 참여신청범위: +0.14%p. ~ +0.40%p.
- 총 참여신청건수: 7건

제41-2회 무보증사채
- 총 참여신청금액: 200억원
- 총 참여신청범위: +0.20%p. ~ +0.20%p.
- 총 참여신청건수: 1건

본 채권의 유효수요는 금융투자협회「무보증사채 수요예측 모범규준」및 각 대표주관회사의 내부 지침에 근거하여 발행회사 및 대표주관회사가 협의하여 각각의 수요예측 참여자가 제시한 금리에는 발행회사 및 대표주관회사가 고려한 위험(발행회사의 산업 및 재무 상황, 금리 및 스프레드 전망)이 반영되어 있을 것으로 판단하였고, 공모희망금리밴드 상단 이내로 참여한 건을 유효수요로 정의하였습니다.

최종 발행금리 결정에 대한 수요예측 결과의
반영 내용

본 사채의 최종 발행금리는 앞서 산정한 유효수요의 범위 내에서 낮은 금리부터 누적도수로 계산하는 방법을 사용하였으며, 발행회사와 공동대표주관회사가 최종 협의하여 결정되었습니다.

한편,
발행회사 및 대표주관회사는 협의를 통해
기관투자자의 청약 당일 추가 청약 가능성 등을 감안하여 발행회사 및 대표주관회사의 협의를 통해 총 발행금액을 '기존 41-1회 600억원(2년 만기), 41-2회 400억원(3년 만기)' →
41-1회 700억원(2년 만기), 41-2회 300억원(3년 만기)
으로 발행하기로 최종 결정하였습니다.

'본 사채'에 적용할 이자율은 아래와 같습니다.

- 본사채의 발행금리

[제41-1회 무보증사채]

본 사채의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채전자등록총액에 대하여 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

[제41-2회 무보증사채]

본 사채의 이자율 및 발행수익률은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채전자등록총액에 대하여 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

(1) "대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

가. 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

나. 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제4항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 및 FAX를 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"는 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.

(3) 수요예측 기간은 2022년 02월 15일 09시부터 16시 30분까지로 한다.

(4) 수요예측 결과는 "대표주관회사"가 3년간 보관한다.

(5) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, 법률이 허용하는 범위 내에서 즉시 "발행회사"에 통지하고 최소한의 자료만을 제공한다.

(6) 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

(7) 수요예측에 따른 배정 후, "대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

(8) 불성실 수요예측 참여자의 관리: "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

(9) "대표주관회사" 는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(11) "대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않는다.

(12) "대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다.

(13) 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2015. 9. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리
(1) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.
(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.
가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우
나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우
다. "대표주관회사"와의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우
라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우
(3) "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다.
3. 공모금리 결정

(1) "본 사채"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라 "수요예측" 결과를 최대한 반영하여 "발행회사"와 "대표주관회사"가 합의하여 결정한다.
(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다.
(3) "대표주관회사"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다.
(4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.
(5) "대표주관회사"는 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다. 단, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다.
(6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여 "대표주관회사"가 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다.
(7) "대표주관회사"와 "발행회사"는 금리 결정 시, 유효수요는 "대표주관회사"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다. 단, 필요 시 "대표주관회사"는 "발행회사"와 협의하여 결정한다.
(8) "대표주관회사"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다.
(9) "대표주관회사"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다.
(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다.

나. 청약 및 배정

(1) 일정
① 청약일: 2022년 02월 23일
② 청약서 제출기한: 2022년 02월 23일 09시부터 11시까지
③ 청약금 납부: 2022년 02월 23일 16시까지
(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다.)만으로 한다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우에 한하여 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말한다. 이하 같다.)도 청약에 참여할 수 있다. 
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다. 
① 교부장소 : 청약취급처의 본점
② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
③ 교부일시 : 2022년 02월 23일
④ 기타사항 :
a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.
b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.
(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(5) 청약의 방법
① "대표주관회사"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2022년 02월 23일 11시까지 "대표주관회사"로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.
② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다.
(6) 청약단위: 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.
(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.
(8) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점.
(9) 청약금 납입일: 2022년 02월 23일
(10) "본 사채"의 발행일: 2022년 02월 23일
(11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 농협은행(주)
선릉금융센터

(12) 전자등록기관: "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.
(13) 전자등록신청: 
① "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다. 
② 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제16조2항에 따라 "대표주관회사" 에게 위임한다. 
5. 배정
(1) 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의 100%를 우선배정한다. 
(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수를 완료한 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다. (2)호에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.
(i) "수요예측 참여자"인 기관투자자 : "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"-5. 배정에 관한 사항 에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이 때 "대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.

(ii) "수요예측 참여자"가 아닌 기관투자자, 전문투자자 : 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.

(iii) 일반투자자 : 기관투자자, 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다.
 a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.
 b. 총 청약건수가 미달된모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.
 c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 미달된 잔액에 대해서 "인수단"이 인수하고 "본사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
(1) 교부장소 : 청약취급처의 본점 
(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법
또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시 : 2022년 02월 23일

(4) 기타사항 : 
① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※
관련법규

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>
제9조 (그 밖의 용어의 정의)

⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>

1. 국가

2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조(증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가
가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자
나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자
다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인
라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)
마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자
바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자
가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주
나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원
다. 발행인의 계열회사와 그 임원
라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주
마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원
바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인
사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1., 2013.6.21.>
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

라. 일정
(1) 납입기일: 2022년 02월 23일
(2) 발행일: 2022년 02월 23일

마. 납입장소
농협은행 선릉금융센터

바. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2022년 02월 18일
(2) 상장예정일: 2022년 02월 23일

사. 사채권교부예정일
등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.

아. 사채권 교부장소

본
사채에 대하여는
「주식ㆍ사채 등
의 전자등록에 관
한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다. 

자. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 진다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차 : 41-1]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
KB증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
70,000,000,000
0.20
총액인수

[회 차 : 41-2]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
KB증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
30,000,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 41-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
70,000,000,000
3,000,000
정액수수료

[회 차 : 41-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
30,000,000,000
3,000,000
정액수수료

다. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17조 (특약사항)
"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "대표주관회사"에게 통보하여야
한다.
다만 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "대표주관회사"에 통보한 것으로 간주한다.
1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때
2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때
3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도
4. "발행회사"의 영업목적의 변경
5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때
6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때
7. "자산재평가법"에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때
8. "발행회사" 자기자본의 100%이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있은 때 
9. "발행회사" 자기자본의 100%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
10. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도하고자 하는 때
11. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

II. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제41-1회 무보증사채
700
3.892%
2024년 02월 23일
-

제41-2회 무보증사채
300
4.455%
2025년 02월 21일
-

합 계
1,000
-
-
-

- 당사가 발행하는 제41-1회 및 제41-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채입니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다. 

14. 기한의 이익 상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 삼천억원(￦ 300,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등

당사가 발행하는 제41-1회 및 제41-2회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액

당사가 발행하는 제41-1회 및 제41-2회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.

마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용
제41-1회: 600억원
제41-2회: 400억원
부채비율 300% 이하
"자기자본"의 300% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 
제2-5조의2
(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2022년 02월 11일 한국증권금융 주식회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 농협은행(주) 선릉금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 300% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 66.17%, 부채규모는 658,214,891,674원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의 300%를 넘지 않는 경우(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 0원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 0%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

9. 본 사채관리계약 체결전에 이미 존재하는 담보권 및 지급보증 또는 이들의 갱신에 의해 발생하는 담보권 및 지급보증으로서 당초의 피담보채무금액이 증가하지 않는 경우

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한) ① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70%(자산처분후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매,양도,임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, 구조조정목적으로 처분하는 자산 및 기타 자산유동화증권 발행을 위한 매출채권의 양도 또는 경영상 필요에 의해 사전에 "을"과 합의하는 경우에 대해서는 예외로 한다. 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 1,652,968,163,241원이다.

② “갑”은 매매,양도,임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나. 「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주(최대주주명 ㈜엠케이인베스트먼트) 지분율은 24.25%이다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

가. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 41-1]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
70,000,000,000
-
수수료 : 3,000,000원

[회 차 : 41-2]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
30,000,000,000
-
수수료 : 3,000,000원

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등

(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

구분
내용
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의 
최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과
발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의
주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간
사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

구분
실적

2022년
2021년
2020년
2019년
2018년
2017년
계

계약체결 건수
11건
119건
117건
131건
125건
115건
618건

계약체결 위탁금액
2조 9,320억원
28조 1,360억원
29조 4,840억원
30조 440억원
24조 2,580억원
22조 2,190억원
137조 730억원

주) 업무개시일: 2013.01.18

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융(주)
회사채관리팀
02-3770-8605,8646,8556

다. 사채관리회사의 권한

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류,가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상,재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대 지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대 지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대 지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대 지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항

※ "갑"은 발행회사인

(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 기타사항

사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

<당사 영위사업 개괄>

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)]

당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 수탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 법률관계를 의미합니다. (신탁법 제2조제1항).

부동산 신탁의 종류에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있으며, 각 신탁의 내용은 다음과 같습니다.

(1) 토지(개발)신탁 : 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다.

토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 구분됩니다.

1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

(2) 관리신탁 : 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(3) 처분신탁 : 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. 

(4) 담보신탁 : 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각
(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.
ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율
ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(5) 분양관리신탁 : 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

추가적으로, 당사는 컨설팅, 대리사무, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무를 영위하고 있습니다. 아래는 당사에서 진행하는 신사업 관련 내용입니다.

- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여해 착공 및 분양을 완료하였으며, 현재 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업신규수주 성과를 내고 있습니다.

- 아울러, 특례법인 소규모 주택 정비법의 적용을 받아 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용 받는 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업도 적극적으로 검토하여 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.

- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축,서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 태평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 대구 도원아파트 가로주택정비사업, 인천 경동구역 재개발, 대전 장대B지구 재개발, 원주 단계 주공 재건축, 북가좌제6구역 재건축, 신림1재정비촉진구역 재개발, 서울 신림 미성 재건축, 신정 수정아파트 재건축, 창원 상남 ·산호지구 재개발, 서울 봉천 1-1구역 재건축 등이 있습니다. 한편, 서울 방배삼호아파트 재건축 등도 신탁방식 추진을 위한 지정고시를 준비하고 있습니다.

- 또한, 당사는 리츠 사업 부문을 확대, 신규 수익 창출을 기대하고 있습니다. 이미, 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업을 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있으며, 역삼역 코레이트타워, 판교 H스퀘어, 분당 휴맥스 오피스와 같은 우량 오피스를 리츠방식으로 매입하여 운용하고 있습니다. 또한 코로나19로 물류에 대한 수요가 늘어나면서 우량자산으로 주목받고 있는 물류센터 부문에서도 이천물류센터 등 리츠설립인가를 받아 사업을 진행하고 있으며 향후 우량 오피스 및 물류센터 등을 선별하여 사업을 추진 예정입니다.

이에 더하여, 당사는 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대를 진행 중입니다. 이와 같은 당사의 기존 사업영역 및 사업확대를 통해 영업실적의 개선이 이뤄질 수도 있으나, 부동산신탁업 업황 및 신사업 여건의 악화로 인한 영업실적이 악화될 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험>

나. 당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영
향을 받습니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다.
최근 국내외 경제는 COVID-19의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 2020년 국내 경제 성장률은 -0.9% 성장률을 나타냈으며, 2021년 경제 성장률은 4.0%를 기록할 것으로 전망되고 있습니다. IMF는 세계 경제 성장률을 4.4%로 예상하며 2021년 10월에 예상했던 수치에 비해 그 수치를 0.5%p. 하향 조정하였습니다. COVID-19 재확산 외에도 인플레이션 압력, 미국 재정정책 조정, 통화정책 조기 정상화 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확싱성을 더욱 높일 것으로 예상합니다. 당사의 경우, 국내와 해외 매출이 고루 발생하는 바,
향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 경제 지표로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률,환율 등 글로벌 경기변동에 민감한 산업입니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. COVID-19로 인한 국내 경기 동향, 글로벌 경기 동향의 불확실성은 아래와 같습니다.

① 국내 경기 동향

먼저 국내 경기의 경우, 한국은행이 2021년 11월 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 경제성장률은 2021년 4.0%, 2022년 3.0%, 2023년 2.5%로 전망하였으며, 국내경기는 수출과 투자가 양호한 흐름을 지속하는 가운데 민간소비의 회복세가 강화되면서 견실한 성장흐름을 이어갈 것으로 전망하였습니다. 그러나, 향후 오미크론 변이에 의한 코로나19의 재확산, 실업률 증가, 금융 여건 악화 등 팬데믹 관련 위험뿐만 아니라 미국, 중국간 경제적 갈등 고조, OPEC+(석유수출기구와 러시아 등 10개 산유국 연합) 국가 간 갈등, 헝다그룹의 채무불이행으로 인한 파산과 중국 전반의 부동산 시장의 침체 등이 세계 경제에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으며 특히 코로나19 확산세가 2022년에도 지속될 경우 경기 침체가 더욱 장기화될수 있어 전세계 경제의 불확실성이 존재하는 상황입니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %)

구 분

2018년
2019년
2020년
2021년(E)
2022년(E)
2023년(E)

경제성장률

2.9
2.2
-0.9
4.0
3.0
2.5

주) 2021년, 2022년, 2023년 수치는 한국은행 전망치임

(출처: 한국은행 경제전망보고서, 2021. 11)

국내경기의 경우 민간소비는 백신접종 확대 및 방역정책 전환에 힙입어 회복세가 강화될 것으로 예상됩니다. 또한 국내외 경기회복, 신성장산업 투자 확대 등으로 설비투자 및 건설투자가 양호한 흐름을 보이고, 상품수출 또한 견조한 IT 수요 등에 따라 양호한 흐름을 이어갈 전망입니다. 건설경기는 주거용 건물의 경우 신규착공, 수주 등 선행지표 등을 고려할 때 주택공사물량이 점차 늘어날 전망이며 비주거용 건물 역시 방역정책 전환 등의 영향으로 상업용 건물을 중심으로 투자가 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 최근 정부의 SOC 예산 확대 등으로 토목건설 투자 증가 등을 감안할 때, 국내 건설경기의 추세적 반등 또한 기대되고 있는 상황입니다. 다음은 한국은행의 주요 거시경제지표 전망입니다.

[국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: 전년동기 대비 %)

경제성장률
2020
2021
2022(E)
2023(E)

연간
상반
하반(E)
연간(E)
상반
하반
연간
연간

GDP
-0.9
4.0
4.0
4.0
3.0
3.1
3.0
2.5

민간소비
-5.0
2.4
4.7
3.5
4.1
3.2
3.6
2.5

설비투자
7.1
12.6
3.9
8.2
-0.5
5.5
2.4
1.5

지식재산생산물 투자
4.0
4.0
4.1
4.1
4.1
3.7
3.9
3.8

건설투자
-0.4
-1.5
0.1
-0.7
2.1
3.1
2.6
2.1

상품수출
-0.5
14.4
3.5
8.5
1.9
3.3
2.6
2.5

상품수입
-0.1
12.5
7.8
10.1
2.4
3.7
3.1
2.6

자료: 한국은행 경제전망보고서 2021.11

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2022년 01월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 2022년 세계경제성장률 전망치는 '22년 10월 예상한 전망치(4.9%) 대비 0.5%p. 감소한 4.4%로 발표되었습니다. 코로나19 변이 바이러스 오미크론의 확산, 미중 성장률 둔화 등이 하향 조정의 요인으로 작용하였습니다. 또한 IMF는 미국의 2022년 경제성장 전망치를 2021년 10월 5.2%에서 2022년 1월 4.0%로 1.2%p. 하향조정했고, 이같은 하향 조정의 배경에는 코로나19 재확산, 인플레이션 압력, 미국 재정정책 조정, 통화정책 조기 정상화 등이 있습니다.

아울러, IMF는 최근 전망보고서를 통해 우리나라의 금년 경제성장률을 3.0%로 0.3%p 하향 조정 하였습니다.
이는 주요 교역국의 경기회복에 따른 수출 증가세 등 최근 경제흐름 및 추경 효과 등을 반영한 것으로, 최신 전망보고서에 따른 우리나라에 대한 올해 성장률 전망은 OECD 등 주요기관의 전망 중 가장 높은 수준이며, 향후 세계경제의 회복세는 대외 의존도가 높은 우리경제의 흐름에 긍정적일 것으로 전망됩니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위: %, %p.)

경제성장률
2020년
2021년
2022년
2023년

전망
('22.1월 기준)
조정폭
('21.10월 대비)
전망
('22.1월 기준)
조정폭
('21.10월 대비)

세계
-3.1
5.9
4.4
-0.5
3.8
0.2

선진국
-4.5
5.0
3.9
-0.6
2.6
0.4

미국
-3.4
5.6
4.0
-1.2
2.6
0.4

유로존
-6.4
5.2
3.9
-0.4
2.5
0.5

일본
-4.5
1.6
3.3
0.1
1.8
0.4

신흥개도국
-2.0
6.5
4.8
-0.3
4.7
0.1

중국
2.3
8.1
4.8
-0.8
5.2
-0.1

인도
-7.3
9.0
9.0
0.5
7.1
0.5

한국
-0.9
4.0
3.0
-0.3
2.9
0.1

자료 : IMF World Economic Outlook 2022.01

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아울러,코로나19 변이 바이러스 오미크론의 확산, 미중 성장률 둔화 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상합니다. 향후, 국내 경기의 정상화 및 글로벌 경기의 정상화 여부는 COVID-19 종식에 따라 그 속도가 달라질 수 있습니다. 당사의 경우, 향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 경제 지표로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>

다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조
원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다.
이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2018년까지 5년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2020년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2019년말 대비 46.9조원(+20.4%) 증가한 277.0조원를 기록했습니다. 2021년 11월말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2020년말 대비 60.1조원(+21.7%)증가한 337.1조원을 기록하여 증가세를 유지하였습니다.

전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.

한편 2021년 11월말 토지신탁 및 담보신탁 수탁고는 2020년말 대비 각각 15.4조원(19.8%), 43.8조원(23.8%) 증가하였습니다. 토지신탁 및 담보신탁은 2012년 이후로 꾸준히 증가하고 있습니다.

[국내 부동산신탁회사의 종류별 부동산수탁고 추이]

(단위 : 조원,%)

구 분
2021년
11월말
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년
2008년

토지신탁
93.3
77.9
70.7
64.9
56
47.1
38.5
31.2
28
26
23.2
19.2
16.8
7.7

관리신탁
10.2
8.9
9.5
10.8
11.5
10.3
8.9
7.9
6.4
6.4
7.3
9.1
7.7
7.3

처분신탁
6.2
6.5
6.1
6.1
5.8
6.8
6.2
6.3
8
8.2
15.6
18.1
17.5
16.1

담보신탁
227.5
183.7
143.7
125.0
105.2
91.6
86.2
79.9
76.4
80.3
102.6
95.8
82
64.9

합 계
337.1
277.0
230.1
206.8
178.5
155.8
139.8
125.3
118.8
120.9
148.7
142.2
124
96

자료: 금융투자협회 신탁관련 통계

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세입니다. 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 그러나 향후 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환 될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>

라.

2021년 3분기 기준,

당사를 비롯한
14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영
위하고 있으며
, 그 중
신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는
2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다.

또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

2021년 3분기,
당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받았으며, 이로 인한 부동산신탁사간 경쟁 구도가 강화되고 있습니다.

[2021년 3분기 기준 주요 부동산신탁사 현황]

(단위 : 별도기준, 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁

설립인가일
96.03.05
96.07.12
97.12.01
98.11.04
01.03.20

자본금
2,525
800
1100
160
620

구분
코람코자산신탁
하나자산신탁
아시아신탁
우리자산신탁
무궁화신탁
코리아신탁

설립인가일
01.10.24
04.02.27
07.08.24
07.11.09
09.08.26
09.12.29

자본금
161
100
117
153
140
110

구분
대신자산신탁
신영부동산신탁
한투투자부동산신탁

설립(예비)인가일
19.07.24

19.10.23

19.10.23

자본금
1,500
1,000
1,500

자료: 당사 IR자료, 분기보고서

부동산신탁시장은 2020년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 53.7%를차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 2021년 3분기말 기준 당사의 자본금은 2,525억원으로 동종업계 대비 월등히 높은 자본금을 보유하고 있으며, 2016년 1,651억원, 2017년 2,294억원, 2018년 2,544억원, 2019년 2,396억원의 영업수익을 기록한 바 있습니다. 2020년 기준 당사는 영업수익 2,091억원으로 시장점유율 15.7%로 업계 1위를 유지하고 있습니다.
하지만 2007년 아시아신탁, 국제자산신탁 2009년 무궁화자산신탁, 코리아신탁자산의 시장 진입과 더불어 이들의 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율은 점차 감소하였으며, 이는 당사의 비토지신탁 부분의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산신탁사 시장점유율 추이]

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
교보
자산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나
자산신탁
아시아
신탁
우리
자산신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%

2019년도
영업수익
239,554
121,145
113,416
71,273
205,890
121,164
131,753
71,647
75,191
81,257
64,262

시장점유율
18.42%
9.32%
8.72%
5.48%
15.83%
9.32%
10.13%
5.51%
5.78%
6.25%
4.94%

2018년도
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521
67,986
63,665
64,304
55,771

시장점유율
20.9%
9.4%
8.0%
5.5%
16.8%
11.0%
7.7%
5.6%
5.2%
5.3%
4.6%

2017년도
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411
64,045
53,848
38,574
47,982

시장점유율
22.3%
7.4%
8.3%
5.5%
19.6%
10.4%
6.6%
6.2%
5.2%
3.7%
4.7%

2016년도
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913
52,559
45,862
27,254
37,637

시장점유율
21.0%
8.3%
7.7%
5.9%
15.0%
15.0%
6.3%
6.7%
5.8%
3.5%
4.8%

주) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.

자료: 당사 분기보고서

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 금번 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

금융위원회 예비인가 의결 내용

- 금융위원회는 외부평가위원회의 평가의견 등을 감안하여, (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 예비인가 하였음.

- 이번 예비인가시 금융위원회는 다음과 같은 부대조건을 부과하였음.

i) 관계법령상 요건에 부합하는 임원을 선임하여 부동산신탁업 본인가를 신청할 것
ii) 본인가 2년 후부터 차입형 토지신탁 업무를 영위할 것 (정지조건부 인가) : 단, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년 동안 금융당국으로부터 기관경고 이상의 조치를 받은 경우 해당 업무를 일정기간 동안 추가 제한

- 향후 계획: 에비인가를 받은 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁의 3개사는 예비인가 후 6개월 이내에 인적·물적 요건 등을 갖추어 개별적으로 본인가를 신청하게 됨. 금융위원회는 관련 법령에 따른 검토 및 금융감독원 확인 과정 등을 거쳐 본인가 절차를 진행할 계획

자료: 금융위원회 보도자료 "부동산신탁업 예비인가 결과"

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사
도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능하므로, 올해 하반기부터 차입형 토지신탁에 있어서 본격적인 경쟁이 심화될 것으로 전망됩니다. 

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A를 진행하였습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다
. 또한 2019년에 신한금융지주는 아시아신탁을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다.
이처럼 신규 예비인가 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁 양상이 심화되고 있습니다. 또한,

이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께
서는 유의하시길 바랍니다.

<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>

마.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁의 경우 소요자금에 대해 신탁회사가 먼저 사업비를 조달하여 소요자금을 충당하고, 사후에 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.

개발신탁의 경우, 다양한 부동산 금융기법의 부재로 채권발행이나 차입금 조달을 통하여 마련된 자금을 기반으로 진행됨에 따라 대부분 2~3년 내에 개발과 분양(매각)을 통하여 원리금상환 및 이익회수가 가능한 개발프로젝트에 사업의 포트폴리오가 집중되는 결과가 초래됩니다. 또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 저하로 대손 부담이 증가하고 수익성이 악화되는 등 부동산 경기변동에 민감하게 반응하는 구조적 문제점을 내포하고 있습니다. 

당사는 토지(개발)신탁을 주사업으로 영위하고 있
으며
2021년 3분기말 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비율은 96.08%로 거의 대부분의 비중을 차지하고 있습니다.

[당사 부동산 신탁 종류별 신탁보수]

(단위 : 백만원)

구 분
2021년 3분기
2020년
2019년
2018년
2017년

신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율

토지신탁
52,801
96.08%
89,354
96.68%
119,269
98.03%
153,146
99.36%
151,791
98.98%

관리신탁
45
0.08%
134
0.14%
13
0.01%
22
0.01%
54
0.04%

처분신탁
589
1.07%
83
0.09%
976
0.80%
12
0.01%
48
0.03%

담보신탁
1,143
2.08%
2,540
2.75%
1,022
0.84%
832
0.54%
1,279
0.83%

분양관리신탁
375
0.68%
313
0.34%
388
0.32%
127
0.08%
179
0.12%

합 계
54,953
100.00%
92,424
100.00%
121,668
100.00%
154,139
100.00%
153,351
100.00%

자료: 당사 분기보고서 및 사업보고서

토지개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사업위험을 내포하고 있습니다.

1) 원천적인 사업위험
- 토지개발신탁사업 수탁검토시 사업성에 대한 분석 등의 잘못으로 원천적으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사가 고유계정에서 손실을 안는 경우
2) 위탁사의 부도 등에 따른 위험
- 원천적으로 토지개발신탁의 경우 위탁자는 사업에서 배제되나 위탁사가 시공사 등과 약정 및 계약 등의 관계가 있는 경우 위탁자 부도시 사업 수익권에 대한 분쟁이 발생하여 신탁사에 비재무적인 리스크를 발생시키는 경우
3) 시공사의 부도 등으로 인한 사업위험
- 토지개발신탁사업의 시공사가 공사중 부도 등으로 인해 사업지연과 그에 따른 입주지연으로 금융비용 등이 증가하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우
4) 분양부진으로 인한 사업위험
- 부동산 경기 침체 등으로 분양이 부진하여 미분양물량 증가와 그에 따른 금융비용 부담으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우

상기 기재된 토지개발신탁사업 위험 요인들로 인해 신탁사는 유동성 부족에 처할 수 있습니다. 이는 일반적으로 신탁사업의 분양성이 크게 떨어지거나, 시공사의 부도 또는 내부사정으로 인해 공사가 지연되어 신탁회사의 차입부담이 확대되고 부족자금에 대한 조달도 원활히 이루어지지 못할 경우 발생됩니다. 또한, 준공 이후에도 분양이 지체될 경우 차입금 상환재원 확보시까지 정산이 지연될 수 있어 신탁회사의 유동성을 압박하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만 토지개발신탁은 위탁자가 토지 매입 완료 후 신탁하기 때문에 분양대금 회수 시 신탁계정대의 원리금 상환이 최우선이며, 분양율 저조 시 할인분양 등으로 신속한 사업정리가 가능한 구조를 갖고 있습니다. 신탁계약약정에 의하면 신탁계정대여금이 토지비(총사업비의 평균 12%) 및 사업이익(총사업비의 평균 12%)에 대하여 우선 순위에 위치
해 있
습니다. 따라서 보수적 산정에 의해 준공 이전까지 분양이 이뤄지지 않았다고 가정하는 경우, 주택사업 완공시 평균분양률이 76%를 상회하면 신탁계정대여금 회수위험을 최소화 할 수 있는 구조를 갖고 있습니다.

차입형토지신탁 사업구조.jpg
차입형토지신탁 사업구조

자료: 당사 제공

주1) 상기 평균값은 당사가 실행한 토지개발신탁 사업을 기준으로 계산한 값입니다.

주2) 용어설명
사업이익: 차입형토지신탁 사업을 위탁한 위탁자가 향후 신탁사업 종료 후 수취할 수 있는 최종 이익
토지비: 차입형토지신탁 사업의 신탁원본이 되는 땅값으로 당사가 지불할 수는 없으며, 외부에서 비용 및 권리의 정리가 선행된 후 신탁
공사비: 당사가 시공사와 공사도급계약을 체결하여 시공사에게 지급하게 되는 공사비 비율
기타비용: 토지비, 사업이익, 공사비를 제외하고 본 신탁사업에 들어가는 각종 비용의 합계

비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있어, 신탁업계는 위험부담이 적은 대리사무 및 담보신탁 비중을 확대하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만, 부동산 신탁사 대부분이 금융계열사로부터 일정수준의 영업물량을 지원 받음으로써 차별화된 서비스를 제공할 유인이 없었으나 자통법 개정에 따라 신규업체의 진입이 이루어 지고, 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다.

따라서, 향후 대리사무, 담보신탁 등 비개발 사업은 경쟁이 심화될 것으로 예상되며, 개발신탁 사업은 안정성 위주의 사업구조로 재편될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 개발신탁에서는 관리형 개발신탁이 증가하고 있는데 신탁사의 위험부담이 크지 않은 사업 성격상 향후에도 비중이 커질 것으로 전망됩니다. 2019년 3개의 신규 부동산신탁사가 본인가를 받았으며, 금융투자업법 시행과 함께 증권사 및 보험사들도 부동산 신탁업에 진출할 수 있어 비개발신탁부문의 경쟁은 심화될 것으로 전망되오니 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험>

바
.
2021년 12월 누적 건설수주규모는 2,119,882억원으로 전년 동기 대비 9.2% 증가하였는데, 이는 발전송배전, 항만공항, 도로교량 등의 토목공사와 사무실,점포, 공장,창고 학교, 관공서 등 일반건축공사 수주 호조에
따른 증가폭이 컸기 때문입니다. 2021년 12월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2021년 수주총액은 정부의 주택공급기조 전환에 따른 건축인허가 증가추세, 코로나 팬데믹 이후 경기회복 등의 영향으로 비주거 건축, 설비투자 등의 증가에 따라 212조원으로 역대 최고 수주액을 기록했습니다.

한편 미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 12월 기준 17,710호를 기록하였습니다.

부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존
하며,
향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[국내 건설 수주 동향]

(단위 : 억원,%)

년도
합계(수주액)
공공
민간

금액
증가율
금액
증가율
금액
증가율

2006년
1,073,184
8
295,192
27.5
777,992
72.5

2007년
1,279,118
19.2
370,887
29
908,231
71

2008년
1,200,851
-6.2
418,488
34.9
782,363
65.2

2009년
1,187,142
-1.1
584,875
49.3
602,267
50.7

2010년
1,032,298
-13.1
382,368
37
649,930
63

2011년
1,107,010
7.2
366,248
33.1
740,762
66.9

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
33.6
674,284
66.4

2013년
913,069
-10
361,702
39.6
551,367
60.4

2014년
1,074,664
17.7
407,306
37.9
667,361
62.1

2015년
1,579,836
47
447,329
28.3
1,132,507
69.7

2016년
1,648,757
4.4
474,106
6
1,174,651
3.7

2017년
1,605,282
-2.7
472,037
-0.3
1,133,246
-3.7

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0

2019년
1,660,352
7.4
480,692
13.5
1,179,661
5.2

2020년 12월(누적)
1,940,750
16.9
520,953
8.4
1,419,796
20.4

2021년 12월(누적)
2,119,882
9.2
560,177
7.5
1,559,704
9.9

자료 : 대한건설협회, 2022. 2월, 2021. 12월 월간건설경제동향 보고서
주) 2021년 12월(누적) 및 2
020년 12월(누적)
증가율은 전년 동기대비 증가율임

국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소 추세로 전환되었습니다. 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년은 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년대비 25.3% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.

하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년만에 증가세로 전환되었습니다. 2015년의 국내 건설수주 규모는 157조 9,836억원으로 전년 대비 47.0% 큰 폭으로 증가하였습니다. 특히 민간 수주액은 113조
2,507억원을 기록하며, 전년 대비 69.7% 큰폭으로 증가하였습니다. 국내 건설사의 민간수주액이 급증한 이유는 1,000억원 이상의 대형 공사가 크게 증가하여 역대 최대 수주 실적을 기록하였기 때문입니다.

한편, 2017년 국내 건설수주규모는 16조 5,282억원으로 전년 동기 대비 2.7% 감소한 이후, 지속적으로 감소하는 경향을 보였습니다. 2018년에도 15조 4,528억원으로 전년 동기 대비 3.7% 감소하였습니다. 2019년 말 국내 건설수주규모는 전년대비 7.4% 증가한 16조 6,035억을 기록하였습니다. 한편
2021년 12월 누적 건설수주규모는 2,119,882억원으로 전년 동기 대비 9.2% 증가하였는데, 이는 민
간부문 조경, 기계설치, 철도궤도 중심의 토목공종에서 물량이 증가했기 때문입니다. 2021년 12월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2021년말 수주총액은 정부의 주택공급기조 전환에 따른 건축인허가 증가추세, 코로나 팬데믹 이후 경기회복 등의 영향으로 비주거 건축, 설비투자 등의 증가에 따라 212조원으로 역대 최고 수주액을 기록했습니다.

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 부동산시장 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 건설사의 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2009년말 기준으로 123,297호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후
2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2016년말 56,413호 이후 지속적으로 증가하였습니다. 2017년말 57,300호, 2018년말 58,838호까지 증가하던 미분양주택은 2019년 6월 63.705호까지 증가하였습니다. 한편, 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기에 감소하여 2019년 11월 53,561호를 기록하여 2018년말 대비 9.85% 감소하였습니다.

준공 후 미분양 물량은 2009년을 고점으로 하락세를 보이며, 2016년말 기준 10,011호를 기록하였습니다. 이후 주택공급물량 증가에 따라 준공 후 미분양 물량 또한 지속적으로 증가하여, 2019년말 18,065호, 2020년말 12,006호,
2021년말 7,449호를 기록하고 있습니다.
준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현
금흐름 악화요인으로 작용하여 부동산 시장을 침체시키는 요인이 될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편,
지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가하였으나,
지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 05월말 기준 1,303호를 기록하고 있습니다.
반면, 지방 미
분양 물량의 경우 2014년말 20,565호를 기록하여 2008년말 이래로 크게 감소한 수치를 나타내었으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호로
증가하여 미분양 증가의 주된 원인이 되었습니다. 하지만 2019년 하반기 분양시장의 호조와
부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로
지방미분양은 2019년 41,915호로 감소하였습니다. 

한편 미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 12월 말 기준 17,710호를 기록하였습
니다. 지방 미
분양 또한 16,201호를 기록하였습니다.

향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택이 증가하고 국내 건설경기가 위축될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[미분양주택 현황]

[단위 : 호]

구 분
'21년 12월
'20년 12월
'19년 12월
'18년 12월
'17년 12월
'16년 12월
'15년 12월

미분양주택
17,710
19,005
47,797
58,838
57,330
56,413
61,512

준공후 미분양
7,449
12,006
18,065
16,738
11,720
10,011
10,518

수도권 미분양
1,509
2,131
6,202
6,319
10,387
16,689
30,637

지방 미분양
16,201
16,874
41,915
52,519
46,943
39,724
30,875

구 분
'14년 12월
'13년 12월
'12년 12월
'11년 12월
'10년 12월
'09년 12월

미분양주택
40,379
61,091
74,835
69,807
88,706
123,297

준공후 미분양
16,267
21,751
28,778
30,881
42,655
50,087

수도권 미분양
19,814
33,192
32,547
27,881
29,412
25,667

지방 미분양
20,565
27,899
42,288
41,926
59,294
97,630

자료 : 국토교통부

<정부 규제 및 제도 측면의 위험요인>

사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향
을 미쳐왔습니다.
2021년 발표된 2.4 부동산 공급 정책 등 현 정부 출범 이후 발표된
각종 부동산 정책들에서 더 나아가 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표
될 수 있습니다.

그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

2011년 3월 부동산 종합대책, 2012년 5월 부동산 대책, 2012년 8월 건설업 금융지원방안 등에 이어, 2013년에는 주택 시장을 정상화 하기 위한 4ㆍ1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 발표 되었습니다. 4ㆍ1부동산 정책에는 주택거래 정상화 방안, 보편적 주거복지 방안, 세금 감면 및 금융지원, 공급 물량 조절, 규제 개혁 등의 내용이 포함되어 있습니다.

[2013.4.1 부동산 대책]

구분
대책
주요내용

서민 주거안정을위한 주택시장 정상화 종합대책
5년간 양도세 면제
미분양과 신규분양주택(신축)
기존주택 양도세 면제(9억이상 고가주택과 중대형 주택 배제)
다주택자 주택 매입 후 5년 이내 임대시 양도세 중과 한시적 면제

생애최초 주택구입자 올해 말까지 취득세면제/DTI적용배제
전용면적 85㎡이하, 6억원 이하 실수요자한해 올해 말까지 한시적
현재 연3.8%인 국민주택기금 대출 이자도 3% 초중반대 인하

근로자서민주택구입과 전세자금대출
이자율 최대 1%인하

신혼부부 전세자금 
신설
연소득 5천만원 이하의 신혼부부에게 연3%의 금리로 1억원의 전세자금대출

자료: 기획재정부

한편 2013년 07월 24일 발표된 4ㆍ1 부동산 대책 후속 조치는 주택공급을 큰 폭으로 줄여 수급 불균형을 해소하겠다는 것에 중점을 두고 있습니다. 이는 극도로 침체된 수도권 시장이 공급 과잉 상태에 있다는 판단에서 나온 것이었습니다.

[2013.4.1 부동산 대책 후속조치(7.24 조치)]

구분
대책
주요내용

민간주택
공급조절 및
임대 전환 지원
준공 후 분양 지원
미분양 및 하반기 분양 예정 물량을 후분양으로 전환 시 건설사에 연 5~6% 금리로 분양가의 50~60% 대출 지원

준공 후 
전세 전환 지원
건설사가 준공 후 아파트를 전세 임대 시 연 5~6% 금리로 분양가의 60~70% 대출 지원

분양성 평가 강화
대한주택보증의 분양보증 심사 때 분양 가능성에 따라 보증료율 차등폭 확대

미분양 임대주택 
리츠 도입
리츠가 미분양 주택 매입해 임대사업하면 취득세 및 재산세 감면 등 세제 지원, 매각 안 될 시에는 LH가 매입

공공주택
공급 축소
2016년까지 공공분양 인허가 물량
11만 9,000채 축소
경기 고양 풍동2보금자리지구 해제 및 경기 광명·시흥 등 보금자리지구 면적 축소로 2만 9,000채 축소
27개 보금자리지구, 11개 신도시, 13개 택지개발지구 등에서 9만채 축소

2016년까지 공공분양
청약 물량 5만 1,000채 축소
올해 2만 2,000채, 내년 7,000채 축소

자료: 국토교통부

2013년 8월 28일 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계 기관간 논의와 당정 협의를 거쳐 전월세 시장안정을 위한 대응 방안을 확정 및 발표하였습니다. 정부는 전세 수급불균형 등 임차 시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선 방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담 완화 방안을 마련하였습니다.

[2013.8.28 전월세 대책]

구분
내용

전월세 시장 안정방안
- 취득세 영구인하
- 장기 주택모기지 소득공제 요건 기준 상향
- 국민주택기금의 「근로자, 서민 구입자금」지원 확대
- 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도 도입
- 모기지 보험 가입대상 확대

임대주택 공급확대
- 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급
- 중장기적인 공공임대주택 재고 확충 지속 추진
- 민간의 임대주택 공급도 활성화
- 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용

서민, 중산층 전월세부담 완화
- 월세 소득공제 한도 확대
- 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화
- 선변제권 적용대상 보증금 가액 기준과 우선변제액 확대를 추진

자료: 국토교통부

정부는 2014년에도 건설업 및 부동산 경기를 활성화 시키기 위한 정책들을 지속적으로 발표했습니다. 국토교통부는 2014년 2월 19일 당시의 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것이었습니다. 또한 정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 추가적인 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다.

[2014.2.19 주택시장 정상화를 위한 규제완화 추진]

구분
주요 내용

재건축

규제 완화

- 금년 중 재건축 초과이익 환수제도 폐지 추진

- 재건축 소형주택공급 의무비율 개선
: 국민주택규모 이하 건설비율 등 최소 제한만 남기고, 기타 소형
 평형(60㎡이하) 공급비율 등을 별도로 규정할 수 있도록 한 규정 폐지 계획

- 재건축 조합원 신규분양 기회 확대
: 신규주택을 소유 주택수 만큼 우선 공급받을 수 있도록 허용 계획

주택전매

제한 완화

- 수도권 민간택지의 주택 전매제한 완화
: 수도권 민간택지 주택 전매제한기간을 현행 1년→6개월로 완화 추진

공유형 모기지

지원대상 확대

- 공유형 모기지 수혜대상 확대
: 5년이상 무주택자 까지로 지원대상 확대
: 단,공급물량은 당초 계획된 2조원(1.5만호) 범위내 공급되며,
 금리수준 및 대상주택 등은 기존 계획과 동일

자료: 국토교통부

[2014.2.25 경제혁신 3개년 계획]

구분
대책
주요내용

부동산시장 
안정화
상가 권리금 보호 제도화
- 상가 권리금 법적 개념 정의
- 권리금 거래 표준계약서 도입, 보금
- 계약기간(5년)내 권리금 회수 권리 보호
- 권리금 보호를 위한 보험상품 개발
- 분쟁의 신속한 해결을 위한 분쟁조정기구 설치

전월세시장 안정화
- 월세 소득공제를 '세액공제'로 전환
- 공공임대리츠등 민간자본을 활용한 공공임대 건설방식 도입
- 민간임대사업자 세제 금융 지원 강화 및 규제 완화
- 주택임대관리업 규제 완화 및 세제 지원
- 주거급여(주택바우처)제도 본격 시행

부동산관련 대출규제 완화
- 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 합리적 개선
- 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio) 합리적 개선

민간투자 유도
그린벨트 입지규제 완화
- 그린벨트 추가 해제로 민간투자 유도
- 해제지역 일부에 소형 공장, 아파트 건설 허용
- 도로등 기반시설 설치 지원

자료: 기획재정부

그리고, 정부는 2014년 7월 24일 발표한 새경제팀의 경제정책방향에서 40조 7천억원을 투입하여 내수를 활성화하는 대책을 발표하였습니다. 특히 내수 경제 활성화를 위한 주택구입 자금 대출 확대 등(LTV, DTI 완화)의 부동산 정책을 통해 조기 내수 진작을 기대한 바 있습니다.

[2014.7.24 경제 활성화를 위한 경제정책 중 부동산 관련 대책]

구분
주요 내용

LTV, DTI 완화
- 더 많은 주택구입 자금의 확보를 통한 주택 매입 수요 창출

국민주택기금 6조원 추가 편성
- 국민주택기금 6조원 추가 편성(주택구입자금 4조 9천억원, 공공
임대 융자금 7천억원, 임대주택리츠 출자금 4천억원)

부동산투자이민제 대상 확대
- 영종하늘도시 송도 청라 등 인천경제자유구역내의 미분양 주택

청약제도 개선
- 청약 신청 때 보유중인 주택 수에 따른 감점 폐지
- 청약 저축, 부금, 예금을 청약종합저출으로 일원화
- 청약통장의 소득공제한도를 120만원에서 240만원으로 확대

디딤돌 대출 1주택자 허용
- 무주택자에게만 제공하는 디딤돌 대출(이자 연3% 수준)을 다른
집으로 바꿔 사려는 1주택자에게도 9월부터 확대 적용

자료: 기획재정부

[2014.07.24 대책 관련 LTV, DTI 개선안]

구분
현재
개선안

LTV
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 70%

수도권
50%
60~85%

지방
60%
70~85%

DTI
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 60%

서울
50%
50~55%

경기, 인천
60%
60~65%

자료: 기획재정부

정부는 2014년 9월 1일「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」을 발표하였습니다. 이는 정부가 최근 주택 매매시장이 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황으로 판단하고, 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장 및 기존 주택의 거래를 활성화를 위함입니다. 

부동산 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택시장 회복 및 서민 주거안정 강화입니다. 규제합리화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 재건축 연한 완화(최장 30년) 및 안전진단시 주거환경평가 비중 강화, 둘째, 85㎡이하 민영주택에 대한 청약가점제를 2017년 1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장 일원화, 셋째, GB 해제 수도권 공공택지내 전매제한ㆍ거주의무 기간 단축, 넷째, 택지개발촉진법 폐지, 2017년까지 3년간 LH 공공택지 지정 중단 등이 있습니다. 또한 서민주거안정 강화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 이사철에 공공주택, 입주시기 단축, 미분양주택 전세전환 촉진, 둘째, 임대리츠 8만호 공급, 준공공임대 세제 및 금융지원 확대, 셋째, 주택기금 대출「유한책임 대출」도입, 디딤돌 대출 0.2%p 금리인하가 있습니다. 「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」의 자세한 내용은 다음과 같습니다. 

[규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안]

구분
대책
주요내용

규제합리화를 통한 주택시장 회복
재정비 규제 합리화

- 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년) 최장 30년으로 완화
- 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우 주거환경 평가비중을 강화(예:15%→40%)하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준 합리화
- 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준 폐지 
- 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 변경
- 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화
- 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리 강화

청약제도 
개편

- 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 ’17.1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영
- 민영주택에 적용되는 가점제 개선 
- 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합하여 입주자 선정절차 단순화

- 청약예금 예치금 칸막이를 단순화하여, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선
- 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화하여 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약 허용 
- 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개→2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)

국민 및 기업의 과도한 부담완화
- 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’ 마련 
- 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제 완화 
- 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년) 완화

주택 공급방식 개편

- 대규모 택지 공급시스템인『택지개발촉진법』을 폐지하고, '17년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정 중단 
- 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도 
- 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양

- LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기 조절

서민 주거안정 강화
임대주택 단기공급 확대
- 2014년 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중 6천여호의 입주시기를 1~2개월 단축 
- 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화(업체별 1∼4천억→2∼5천억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환 유도

임대시장 민간참여 활성화

- 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠*(1만호) 등 임대리츠를 통해 ’17년까지 최대 8만호 공급
- 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화 
- 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대 도모

무주택 서민 주거비 부담완화

- 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하여 주택구입자금 마련 부담 완화
- 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원

자료: 국토교통부

2015년 4월 국토교통부는 기획재정부, 금융위원회 등 관계기관 협의를 거쳐,「서민 주거비 부담 완화 방안」을 마련했습니다. 이는 2015년 3월 12일 금통위 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 서민의 '주거비' 부담을 우선적으로 완화하기 위한 것이며, 범 정부 차원의「서민 금융지원 종합대책」은 충분한 검토와 관계부처 협의를 거쳐 별도로 발표할 예정이라고 밝혔습니다.

2015년 4월 6일 발표된「서민 주거비 부담 완화 방안」주요 내용은 임차보증금 반환보증 지원강화, 임차보증금·월세ㆍ구입자금 대출금리 인하, LH 전세→월세 전환율 인하 등입니다. 이는 9.1대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 시장 기대심리가 개선되고, 저금리(3.12일 기준금리 인하, 2%→1.75%)로 인해 주택구입 비용이 줄어들면서 실수요 중심의 회복세가 나타나고 있는 상황에서 매매시장 회복세를 이어 나가되, 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여, 임대차 시장 리스크 완화 및 서민 주거비 부담을 완화하기 위한 보완방안을 마련하기 위함입니다.

「서민 주거비 부담 완화방안」의 주요 내용은 아래와 같습니다.

구분
주요내용

임차보증금 반환보증
지원 강화

- 개인에게 적용되는 보증료율을 0.197%에서 0.150%로 0.047%p 인하(기존대비 24% 감면)하고, 서민·취약계층의 보증료율은 0.158%에서 0.09%로 0.068%p 인하

- 또한, 법인에게 적용되는 보증료율도 0.297%에서 0.227%로 0.070%p 인하(기존대비 23.6% 감면)
- 연소득 기준을 2,500만원 이하에서 4,000만원 이하로 늘리고, 다자녀·장애인·고령자 외에 신혼부부, 한부모·다문화 가정도 포함
- 아파트 거주자의 경우, 가입대상을 LTV 90%이하에서 LTV 100% 이하로 확대(다만, 보증금액은 LTV 90% 한도)

- 보증료 분납기간을 1년 단위에서 6개월 단위로 줄이며,「임차보증금 반환보증」취급기관도 1개 은행에서 희망하는 전체 시중은행으로 확대하여 이용자 편의성도 제고

임차보증금 금융지원
(버팀목 대출) 강화

- 신혼부부 전세대출 지원요건을 부부합산 5,500만원→6,000만원으로 500만원 상향

- 청년층 단독세대주에 대한 지원가능 연령을 만 30세 이상에서 만 25세 이상으로 확대

월세대출 지원요건 완화

- 저소득 가구가 주요 대출대상인 점을 감안하여 금리를 현행 2.0%에서 1.5%로 인하
- '졸업후 3년 이내’ 요건을 삭제하고 취업준비생(만 35세이하)의 부모소득 요건을 3,000만원 이하→6,000만원 이하로 완화

- 지원대상에 부부합산 소득 4,000만원 이하인 '취업 후 5년 이내 사회초년생(만 35세 이하)’을 추가

- 기존에는 대출을 받은 경우, 6개월마다 은행에 방문하여 실거주 여부를 확인해야했으나, 확인주기를 1년으로 늘리고, 은행방문 없이 확인이 가능하도록 개선(거주증명서류 송부 또는 임대인 유선확인).

- 연세(年貰) 형태로 거주하는 세입자인 경우에는 임대인 통장으로 월세대출시 연납 대출(360만원)도 허용

구입자금(디딤돌 대출) 지원 강화
- 금리를 현행 2.6%∼3.4%에서 2.3%∼3.1%로 0.3%p 인하
- 청약 순위제도 변경에 따라, 청약저축 장기가입자 우대도 조정하여, 무주택 서민의 내집 마련 부담을 완화

LH 임대주택 거주자 
임대료 부담 완화

- LH 임대주택 거주자의 부담을 완화하기 위해 월임대료와 보증금의 상호전환을 허용하고 전환이율을 인하

- 현재 월세→보증금으로 전환만 가능하나(전환율 6%), 보증금→월세로의 전환도 허용하되 전환율은 4%를 적용

- 보증금→월세 전환시에는 연체 등에 대비하여 월임대료의 24개월분은 보증금으로 유지토록 할 계획

- 월세→보증금 전환시에는, 현재 전환율 6%를 유지하되, 보증금으로 전환가능한 범위를 월임대료의 50%에서 60%로 확대

자료: 국토교통부 보도자료(2015년 4월 6일)

이와 같이 2015년도 정부의 주택정책은 주택시장 정상화, 서민·중산층 주거비 부담 완화를 목표로 하고 있습니다. 이를 달성하기 위하여 정부는 상기한 방안 이외에도 문제점 해결을 위하여 아래와 같이 규제완화를 시행하였습니다.

[2015년 부동산 정책변화 현황]

구분
내용
시행시기

중개보수
주택 및 오피스텔 중개보수 요율 개편
1월 주)

청약제도
국민주택 청약자격을 무주택 세대원으로 완화
3월

입주자저축 순위는 1,2순위를 1순위로 통합
3월

서울, 수도권 거주자 청약통장 1순위 완화
3월

청약예부금 규모 변경 및 청약제한 기간 폐지
3월

그린벨트 해제 공공택지 전매제한기간 완화
14년 12월

정비사업
재건축 가능 연한 단축(40년 → 30년)
4월

재건축 안전진단 기준 합리화
4월

재건축 초과이익환수법 폐지 추진 내지 기한 연장
7월

정비사업 공공관리제 시공사 선정 시기 개선
16년 3월

개발
택지개발촉진법 폐지 및 공공택지 신규 지정 중단
보류

공공 기부채납 관련규제 완화
9월

금융
합산주택가격 9억원 이하 다주택자 주택연금 가입 가능
14년 11월

저리 월세대출 신설 및 보증부 월세주택 금리 지원
1월

새 거주급여 제도 시행
7월

주택기금 "유한책임 대출" 도입
12월

임대주택
민간임대주택 임차권의 양도 전대 기준 완화
1월

준공공임대 의무 임대기간 단축(10년 → 8년)
7월

자료: 부동산 114 
주) 오피스텔 중개보수료 인하는 2015년 1월부터 시행되었으며, 주택 중개보수 요율은 공인중개사법에 따라 지방자치단체 조례로 정하도록 하고 있는 바, 각 지방자치단체별로 조례개정 시기 차이가 존재함

비사업용토지에 적용되는 양도세 중과세 유예기간이 2015년에 종료됨에 따라 2016년 1월부터는 양도차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받으며, 주택시장에 약영향을 우려해 2천만원 이하 주택임대 소득에 대한 과세를 기존 2016년 12월 종료에서 2018년 12월 종료로 2년 연장을 실시 했습니다.

[2016년 부동산관련 이슈 사항]

시점
주요 내용

1월
- 비사업용토지 양도세 중과세 부활, 16~48% 세율 과세
- 오피스텔(주택임대사업자) 신규분양 취득세 감면 종료, 4.6% 세율 과세
- 주택담보대출 심사 요건 강화

2월
- 표준지 공시지가 발표
- 신분당선 연장 정자~광교 구간 개통
- 수인선 송도~인천 구간 개통
- 경북도청 이전

3월
- 해외 은닉재산 3월까지 자진 신고하면 가산세 면제

4월
- 전국 공동주택 공시가격 발표
- 제20대 국회의원 선거(총선)
- 경의선 효창공원역 개통

5월
- 개별 공시지가 발표
- 행복주택(구 보금자리) 구리갈매지구 첫 입주

6월
- 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 개통
- 성남~여주간 복선전철 개통
(2개 노선 모두 상반기중 개통 예정)

7월
- 주택분 재산세 1/2 납부

8월
- 8.25 가계부채 대책 발표

9월
- 주택분 재산세 1/2 납부

10월
- 경춘선숲길 2단계 완공
- 8.25 가계부채 대책 시행

11월
- 미국 대통령 선거
- 주택 임대소득 과세 연 2,000만원 이하 비과세 유예기간 종료 연장(2018년 12월)

12월
- 종합부동산세 납부

자료: 부동산114

당초 예정되어있던 LTV, DTI 규제 완화의 2016년 7월말 종료는 주택시장에 대한 불안감 가중 방지를 위하여 1년 추가 연장을 결정하였습니다. 2016년중 이루어진 부동산 정책 완화는 아래와 같습니다. 

[2016년 완화된 부동산 주요 정책]

구분
내용

재건축 동의요건 변화
- 재건축 조합 설립 시 아파트 동별로 소유자 절반 이상의 동의 필요 (기존 2/3 동의 필요)

LTV, DTI 규제
- LTV 70%, DTI 60% 1년 연장 (2017년 7월까지 유지)

기부채납 현금납부 요건
-적정 수준의 기반시설 공급을 위해 현금납부는 전체 기부채납의 1/2까지 허용
- 필수 기반시설 (도시공원법상 녹지, 주택법상 진입도로 등)은 현금납부 대상에서 제외

자료: 국토교통부, NH투자증권 리서치센터

이러한 정부의 부동산 경기 부양을 위한 규제 완화 정책 등으로 인하여, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2016년 11월까지의 주택매매 거래량은 96만 4천건으로 5년 평균 85만건 대비 13% 증가한 것으로 나타납니다. 또한, 2016년 초에 비해 수도권 주택시장에 대한 기대감이 높아짐에 따라 주택매매거래량은 2016년 2월 이후 증가세가 지속되고 있는 것으로 나타났습니다.

2017년, 19대 문재인 대통령은 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다. 

[2017년 6.19 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안']

구분
내용

조정 대상지역 추가 선정
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정
(11.3 대책의 37개 지역에 금번 대책으로 3개지역 추가 포함하여 총 40개 지역)
- 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

조정대상지역 
효성 제고
전매제한기간 강화
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시 까지로 강화

맞춤형 
LTV, DTI 강화
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화 
(현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%)
- 잔금대출 DTI 신규 적용
- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

재건축 규제강화
- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택)

주택시장 질서 확립
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시
- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보
- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

자료: 국토교통부

최근 10년간 큰 폭으로 상승한 주택 공급량에 반하여 저소득층의 자가점유율과 자가보유율은 하락하였고, 주택가격이 급하게 상승함에 따라 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 저소득층 기준 9.8에 달하여 주거안정성이 취약해졌습니다. 이에 국토교통부는 서민 실수요자 중심의 주택 공급에 대한 강한 의지를 보이며 2017년 8월 2일 부동산 규제 강화 정책을 발표하였습니다.

8.2 부동산 대책의 핵심골자는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장의 안정화입니다. 주요 내용으로 투기과열지구 지정을 통한 투기수요 유입 차단, 양도소득세 강화, 다주택자 금융규제 강화 등으로 실수요 중심의 수요 관리, 공적임대 주택 공급 등 서민을 위한 주택 공급 확대, 실수요자 중심의 청약 제도 개편 등의 내용을 담고 있습니다. 

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행
② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
③ 조합원 분양권 전매 제한
④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화
⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

'18.1월
'17.9월
'17.9월
'17.9월
'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용
① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제
② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월
(적용시기)'18.4.1 이후 양도분
(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택
(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
② LTV, DTI 강화
③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기

'17.하반기
'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)
② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급
② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화
② 가점제 적용 확대
③ 가점제 당첨자 재당첨 제한
④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

자료 : 국토교통부

한편, 정부는 가계부채의 지속적인 증가에 대한 대책으로 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표, 가계부채증가율을 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락할 수 있도록 유도하는 등 대출규제 정책을 시행하고 있습니다. 이후 국토교통부에서는 2017년 11월 29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵을 발표하여 맞춤형 주거지원, 무주택 서민/실수요자에게 공적 주택을 공급하는 정책을 시행하고 있습니다. 

[정부의 가계부채 종합 대책 - 2017.10.24]

1. 취약차주 맞춤형 지원
- 가계부채 차주 특성별 지원 
- 자영업자에 대한 별도 맞춤형 지원 프로그램 신설
- 취약 차주에 대한 금융상담 활성화
2. 총량측면 리스크 관리
- 가계부채증가율 → 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락 유도
- 신 DTI도입 및 전금융권 여신관리 지표로 DSR단계적 도입
- 가계부채 증가 취약부문 집중관리
3. 구조적 대응
- 가계소득 및 상환능력 제고
- 인구구조 변화 대응 및 가계중심 임대주택시장 개선

자료 : 금융위원회, 언론

[주거복지로드맵 - 2017.11.29]

1. 생애단계별/소득수준별 맞춤형 주거지원
- [청년] 셰어형/창업지원형 등 맞춤형 청년주택 30만실 공급 등
- [신혼] 신혼특화형 공공임대 20만호 공급 등
- [고령] 무장애 설계 적용/복지서비스 연계 등 맞춤형 공공임대 5만호 공급 등
- [취약계층] 저소득층을 위한 공적 임대주택 41만호 공급 등
2. 무주택 서민/실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급
- [공공임대] LH 등 공공이 직접 공급하는 공공임대주택 총 65만호 공급
- [공공지원] 뉴스테이의 공공성을 강화한 공공지원주택 총 20만호 공급
- [공공분양] 공공분양주택을 총 15만호 공급
- [민간분양] 분양가상한제가 적용되는 공공택지 공급을 연 8.5만호 수준
- [택지확보] 기 확보한 77만호 공공택지 외에 수도권 인근 우수한 입지에 40여개 신규 공공주택지구를 개발하여 16만호 부지 추가 확보
3. 법/제도 정비 및 협력적 주거복지 거버넌스 구축
- [법/제도] 주택임대차보호법을 법무-국토부가 공동소관 등
- [거버넌스] 지자체의 주거복지 조직 및 주거복지센터 전문인력 확충 등

자료 : 국토교통부

상기 주거복지 로드맵(11.29)를 통해 무주택 임차인의 주거안정을 위한 공적임대주택 85만호 공급계획을 수립한데 이어, 전월세주택 세입자의 주거불안을 해소하기 위해 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택 확충방안 마련을 위하여 2017년 12월 13일 국토교통부에서는 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다.

[임대주택 등록 활성화방안 - 2017.12.13]

1. 임대주택 등록 활성화
- 지방세 감면 확대: 취득세/재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
- 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대: 2019년부터 주택임대소득 연 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담 완화
- 양도소득세 감면 확대: 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
- 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면: 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과
2. 임차인 보호 강화
- 임차인 권리보호 강화: 전세금반환보증 활성화, 계약갱신 거절기간 단축 등
- 임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권/전월세상한제
3. 임대차시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화
- 임대차시장 정보인프라 구축: 국토부, 국세청, 행안부 보유 주택소유, 임대차계약 자료를 연계하여 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축
- 임대인 행정지원 및 임차인 정보제공 강화: 지자체에 임대 등록시 세무서에서도 자동으로 등록 신청이 가능하게 되도록 함.

자료 : 국토교통부

상기 부동산 규제에도 불구하고, 2018년 상반기에 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화
(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정
(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책
(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)
- 양도세 강화
- 임대사업자 혜택 축소
- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한
2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대
3. 조세 제도 정의 구현
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안
(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급
2. 신혼희망타운 조기 공급
3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고
(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치
2. 분양권 소유자 무주택에서 제외
3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

자료 : 국토교통부

한편, 정부의 부동산 규제 정책으로 서울 아파트 가격은 32주간 하락세를 보였으나, 2019년 6월 4째주 보합, 7월 1주부터 34주만에 상승세로 전환하였는데, 이러한 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났습니다. 이에, 정부는 2019년 8월 12일자 국토교통부 보도자료('민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진')를 통해 이르면 2019년 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 발표하였습니다. 금번 보도자료에 따르면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선안은 아래와 같습니다.

[
개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건]

구분
현행
개선

필수요건
주택가격(A)
직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역

선택요건
분양가격(B)
직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)

청약경쟁률(C)
직전2개월 모두 5:1
(국민주택규모 10:1) 초과
좌동

거래(D)
직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가
좌동

정량요건 판단
A+[B or C or D]

자료 : 국토교통부

2019년 10월 공포된 주택시행령은 민간택지 분양가상한제 적용의 필수요건을 투기과열지구로 변경하고, 선택요건의 일부 문구를 추가하여 적용 범위가 확대되도록 하였습니다. 분양가상한제 적용 지역으로 지정될 경우 분양가는 택지비와 건축비 이하의 가격으로 제한받게 되며, 택지의 고평가에 의한 분양가 상승과 건축비 증가를 통제할 수 있습니다. 

정부는 추가적으로
2019년 12월 16일에 주택시장 안정화 방안을 발표
하였습니다. 해당 방안은 투기적 대출수요 규제 및 주택 보유부담 강화, 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 등 고강도 정책을 포함하고 있습니다. 12.16대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[2019.12.16 주택시장 안정화 방안 주요 내용]

구분
주요 내용

투기적
대출수요 규제
강화
1) 투기지역·투기과열지구 주담대 관리 강화 
 - 시가 9억원 초과 LTV 강화, 초고가 아파트 주담대 금지, 주담대 실수요 요건 강화 등 
2) 전세대출 이용 갭투자 방지 
 - 사적보증의 전세대출보증 규제 강화, 전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한

주택 보유부담
강화 및 양도소득세 
제도 보완
1) 보유부담 강화
 - 종합부동산세 세율 등 상향, 공시가격 현실화·형평성 제고 
2) 양도세 제도 보완 
 - 1주택자 장특공제에 거주기준 요건 추가, 2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장특공제 적용, 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축, 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 등

기타
민간택지 분양가상한제 적용지역 확대, 고가주택 자금출처 전수 분석 등

자료 : 국토교통부

한편, 부동산신탁업무 및 부수업무 관련하여 개정된 법규 내역은 다음과 같습니다.

[최근 부동산신탁업 관련 법규 개정 내역]

구분

내용

지방세법 및

지방세기본법 개정

(2014.1.1 시행)

신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경되었습니다. 이에 따라 본 개정 전에는 위탁자가 신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 업무를 처리하였었으나, 본 개정 이후에는 신탁재산에 대한 재산세 납부 업무를 수탁자(신탁회사)에서 처리하고 있습니다. 다만, 본 개정에도 불구하고 신탁재산에 대한 체납이 있는 경우에도 수탁자의 고유재산으로 이를 납부할 의무를 부담하지는 않으며, 신탁회사의 고유재산에 대한 체납처분도 불가합니다.

택지개발촉진법

시행령 개정

(2015.8.11 시행)

공동주택 건설용지를 공급받은 자가 신탁업자와 개발 또는 담보를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우에는 토지의 전매가 가능하도록 명문화 하였습니다[기존에는 유권해석상 신탁 행위를 공급가 이하의 전매로 간주하여 전매 처리하였음]

법인세법 시행령 개정

(2016.2.12 시행)

법인세법상 제51조의2 제1항 제9호에 의한 “프로젝트금융투자회사”(PFV)가 “건축물의 분양에 관한 법률”에 따른 분양 사업을 시행할 경우 동법 시행령 제86조의2에서 정한 소득공제 요건을 저촉할 가능성이 있었는 바, 본 개정으로 인하여 건분법상 분양사업의 경우에도 소득공제 요건이 적용되도록 명확화 하였습니다.

도시 및 주거환경
정비법 개정
(2016.3.2 시행)
재건축 등 정비사업의 경우 신탁회사의 단독 시행이 제한되어 있었으나, 본 개정으로 신탁회사가 조합 등으로부터 사업 시행의 수탁이 가능해졌습니다.

최근 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기 및 소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에 근거하여 주택시장 안정을 위한 조치를 시행하고 있습니다. 2017년 6월부터 2020년 8월까지 정부가 발표한 주택 정책은 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책, 실수요자 보호 정책, 주택 공급정책으로 구분할 수 있습니다. 주택시장 안정화 정책의 일환으로 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책 중 하나는 급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, 이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, 종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막는 것입니다. 또한, 가격 안정을 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 다음은 2020년 12월 투기 규제지역입니다.

[투기 규제지역 현황]

투기 규제지역 현황(2020.12.18).jpg
투기 규제지역 현황(2020.12.18)

(출처) 국토교통부

투기 규제지역 선정과 더불어 정부는 지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했습니다. 또 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했습니다.주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했습니다. 15억 원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지되며, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화되면서 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 결정했습니다.

다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상에 따라 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용하였습니다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억 원) 폐지하고, 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했습니다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했습니다. 취득세의 경우, 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했습니다. 또한, 2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼습니다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대되었습니다.

실수요자 보호 정책으로는 먼저, 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편하여 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했습니다. 청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상 및 대출한를 늘렸고 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했습니다. 생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 방침입니다. 또한, 임대차시장을 안정화시키고 임차인의 권리 보호를 위해 집주인으로 하여금 임대주택 등록을 활성화하기 위해 2018년 12월 임대주택등록 정책을 마련했습니다. 등록된 임대주택에 대해서 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기위한 조치의 일환입니다. 2019년에는 이같은 혜택에 따른 임대료 증액제한과 부기등기제등 임대인의 의무조건을 강화하였고 2020년 6-7월에는 다시 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장, 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화했습니다.

주택 공급 계획으로는 수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어, 공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안을 마련했습니다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진하기로 결정했습니다. 정부는 2021년 2월 4일 「공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였는데, 이 방안에 따르면 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호 및 전국 83만호 주택 부지를 추가로 공급할 계획입니다. 이에 앞서, 정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했는데 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획입니다. 여기에는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 신규공급 13.2만호+α , 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 수도권내에서 추진중인 정비사업 30만호 등이 포함되어 있습니다. 서울권역 중심으로 발표내용을 종합하면 2020년 8월 4일 현재 신규공급 13.2만호+α와 5월 6일 공급 발표 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정입니다. 다음은 정부의 주택 시장 안정화 정책 중 주요 정책이라고 할 수 있는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 12.16 주택시장 안정화 방안입니다.

[2020.06.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안']

대분류
소분류
상세내역

과열지역에
투기수요
유입 차단
조정대상지역 지정
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역

투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전 17개 지역

토지거래허가구역 지정

거래질서 조사체계 강화
· 실거래 기획조사 시행
· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대

주택담보대출 및
전세자금대출 규제 강화
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화
· 전세자금대출보증 제한 강화

정비사업
규제 정비
재건축안전진단 절차 강화
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재
· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

정비사업 조합원 분양 요건 강화
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

재건축부담금 제도 개선
· 재건축 부담금 본격 징수
· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

법인을 활용한 투기수요 근절
주택매매·임대사업자 대출규제 강화
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지

법인 등 세제 보완
· 종부세율 인상 및 공제 폐지
· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세
· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

부동산 매매업 관리 강화

법인 거래 조사 강화
· 법인 대상 실거래 특별조사
· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
주택시장 안정화 방안
(12·16 대책) 후속조치
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정

수도권 주택공급 기반 강화 방안
(5·6) 후속조치
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)
· 공공재개발시범사업 공모(9월)
· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)
· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)

(출처) 국토교통부

[2019.12.16 '주택시장 안정화 방안']

대분류
소분류
상세내역
추진일정

투기적 대출수요
규제 강화
투기지역·투기과열지구
주택담보대출 관리 강화
① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화
19.12.23

② 초고가아파트 주담대 금지
19.12.17

③ DSR 관리 강화
19.12.23

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
19.12.23

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
19.12.23

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
19.12.23

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등
19.하반기

전세대출을 이용한 갭투자
방지
① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화
20.1월

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
20.1월

주택 보유부담 강화및 양도소득세
제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는
주택 보유부담 강화
① 종합부동산세 관련
20.상반기 (20년 납부분 부터 적용)

② 공시가격 현실화 및 형평성 제고
20.상반기

실수요자 중심의 양도소득세
제도 보완
① 양도소득세 강화

- 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등
20.상반기 (19.12.17 취득분부터 적용)

- 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가
20.상반기 (19.12.17 신규 등록분부터 적용)

- 분양권도 주택수 포함
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 단기보유 양도세 차등 적용
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제
20.상반기 (19.12.17 ∼ 20.6.30 중 양도분에 적용)

투명하고 공정한
거래 질서 확립
① 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대
(적용시점) 19.12.17

② 시장 거래 질서 조사체계 강화

- 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
19.하반기

- 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
20.2월

- 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
20.상반기

- 자금조달계획서 증빙자료 제출
20.상반기

③ 공정한 청약 질서 확립
20.상반기

④ 임대등록제도 보완

- 임대등록 시 세제혜택 축소
20.상반기

- 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검
20.상반기

- 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화
20.상반기

실수요자를 위한
공급 확대
① 서울 도심 내 주택 공급 추진
-

② 수도권 30만호 계획 조속 추진
-

③ 정비사업 추진 지원
-

④ 가로주택정비사업 활성화
20.상반기

⑤ 준공업지역 관련 제도개선
20.상반기

(출처) 국토교통부

2021년 2월 4일 정부는 정부, 지차체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하였으며, 주된 내용은 아래와 같습니다.

[2021.02.04 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안']

공공주도 3080, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안.jpg
공공주도 3080, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

(출처) 국토교통부

이처럼, 2.4 부동산 공급 정책은 국토교통부 장관 교체 이후 첫 부동산 정책으로 1) 역세권, 준공업 지역, 저층주거지 등 고심 공공주택 복합 사업 19.6만호, 2) 기존 재개발, 재건축의 공공 직접시행 정비사업 13.6만호, 3) 신규 공공택지 지정 26.3만호, 4) 그외 소규모 정비사업 11만호, 5) 도시재생 및 단기공급 13.1만호를 주된 내용으로 하고 있습니다.

2.4 부동산 공급 정책은 기존 규제기조의 부동산 정책과 대조적으로 정부의 공급 확대 의지가 확인되었으며, 계획의 규모가 크다는 점에서 긍정적으로 평가 할 수 있습니다. 또한, 주택 부족 우려에 따른 가격 상승을 의식해 빠른 공급 계획을 강조하고 재건축초과이익환수 및 2년 거주 의무 미적용은 건설업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 세부 시행안과 공공 중심의 공급정책으로 민간 정비사업 개선안 및 유인책이 부족하다는 점에서 실효성이 부족한 것으로 판단되며 향후 발표될 보완 정책 모니터링이 필요한 상황입니다.

또한, 2021년 04월 07일 진행되었던 서울시장 보궐선거에서 야당 후보였던 오세훈 후보가 서울시장으로 당선됨에 따라, 향후 정부의 부동산 정책기조를 주목할 필요가 있습니다. 오세훈 서울시장의 후보시절 부동산 정책 관련 공약은 민간주도와 탈규제로 요약할 수 있으며, (1)구역지정 기준완화를 통한 재지정 촉진, (2)한강변 아파트 35층 제한 해제, (3)국가법령 대비 30~100% 낮게 설정된 주거지역 용적률 상향, (4)제2종일반주거지역 7층 이하 규제 폐지, (5)기타 서울시 내부지침 및 기본계획 등의 규제 폐지 등 기존 규제를 완화하거나 전면 폐지하는 등의 내용을 다수 포함하고 있습니다. 서울시장의 잔여임기가 1년이라는 점에서 언급된 부동산 대책 공약들이 모두 달성되기는 어려운 것으로 예상되나, 2.4 부동산 공급 정책을 기점으로 정부의 정책적 기조가 규제 완화로 전환된 점을 고려할 때, 향후 정부의 부동산 정책 기조전환 유지 여부에도 주목할 필요가 있습니다.

한편 2022년 대통령 선거가 예정된 가운데, 증권신고서 제출일 현재 각 대선 후보의 부동산 공약이 발표되고 있습니다. 더불어민주당 대선후보인 이재명 후보는 임기 내 주택을 250만호 이상 공급하고, 이 중 기본주택으로 100만호 이상을 구성하겠다고 공약하였습니다. 반면, 국민의힘 대선 후보인 윤석열 전 검찰총장은 임기 내 주택을 250만호 이상 공급하고, 이 중 청년 원가주택으로 30만호, 역세권 첫 집 주택으로 20만호를 공급하겠다고 공약했습니다. 그 밖에 부동산 시장에 대한 규제도 두 대선후보가 서로 반대되는 주장을 하고 있기 때문에 대선 이후 정책방향에 대해 긴밀한 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

[2022년 대선 주요 후보별 부동산 공약]

후보명
주요 공약

이재명 후보
- 전국 250만호 주택 공급(기본주택 100만호)
- 국토보유세, 과세이연제도 도입
- 분양가상한제/분양원가공개/후분양제 실시
- 실거주, 업무용 부동산 세금 부담완화
- 고위 공직자 부동산 백지신탁제 도입

윤석열 후보
- 전국 250만호 주택 공급(수도권 130만호)
- 재건축/재개발 규제 완화
- 주택담보대출 규제 완화
- 1주택자 보유세 / 양도소득세 완화
- 종합부동산세 전면 재검토

자료 : 언론보도

그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,

부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다

2. 회사위험

<영업수익, 영업손익 및 잠정실적에 관한 사항>

가
.
당사의
2021년 9월말 연결기준 영업수익은 1,772억원으로 전년 동기 대비 5.4% 증
가
했습니다.
그러나, 이자수익은 전년 동기 대비 35.9% 감소하였고, 수수료수익은 1,114억원으로 전년 동기 대비 1.2% 감소했습니다.

토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다. 한편, 당사는 2022년 02월 09일 2021년 4분기 연결기준 잠정 영업실적을 발표하였습니다.
당사의 2021년 4분기 누적 연결기준 잠정 매출액은 2,268억원으로 전년 동기대비 4.5% 감소, 잠정 영업이익은 907억원으로 전년 동기대비 4.5% 감소했습니다. 다만 당사가 공시한 2021년 4분기 연결 기준 잠정실적은 외부감사인의 검토가 완료되지 아니한 상태이므로 향후 외부감사인의 검토 결과에 따라 변경 가능성이 있으니 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 주시길 바랍니다.

당
사의 영업수익은 2015년 1,385억원을 기록한 이후 최근 4년간 부동산시장 분양 호조에 따라 지속적으로 증대되는 추세를 보였습니다.

당사는 신탁계정대이자를 포함하는 이자수익의 증가로 2018년 연결기준 영업수익이 전년 동기 대비 7.7% 증가한 바 있습니다.

당사의
2021년 9월말 연결기준 영업수익은 1,772억원으로 전년 동기 대비 5.4% 증
가하였
습니다. 이자수익은 전년 동기 대비 35.9% 감소하였고, 수수료수익은 1,114억원으로 전년 동기 대비 1.2% 감소했습니다.

신탁보수의 감소는 차입형토지신탁 신규수주규모 축소에 기인합니다.

한편,
2021년 9월말
영업비용은 904억원으로 전년동기대비 6.0% 감소하였습니
다. 이는 대출채권평가및처분손실의 감소에 기인합니다. 이에 따라 영업손익도 전년 동기대비 20.7% 증가한 868억원을 기록하였습니다. 

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2021년 09월
2020년 09월
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년

영업수익
177,165
168,063
237,431
255,696
269,318
249,971
177,999
138,464

수수료수익
111,421
112,715
141,609
159,093
187,476
187,684
134,757
97,401

유가증권평가및 처분이익
3,184
666
23,671
9,050
1,579
2,979
1123
2,176

이자수익
34,645
54,086
71,555
79,868
76,163
53,470
32,980
31,854

기타의 영업수익
27,915
596
596
7,685
4,100
5,838
9,139
7,033

영업비용
90,386
96,150
143,597
136,375
84,752
78,834
64,002
49,469

유가증권평가및 처분손실
266
427
1,383
941
936
187
680
293

이자비용
11,864
10,907
14,707
15,875
15,706
13,895
5,850
1,276

대출채권평가및처분손실
12,541
24,156
43,990
39,721
-
-
-
12,271

판매비와관리비
58,336
55,436
76,758
70,911
60,253
58,397
43,357
34,284

기타영업비용
7,379
5,224
6,759
8,927
7,857
6,355
14,115
1,345

영업손익
86,779
71,913
93,834
119,321
184,566
171,137
113,997
88,995

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

당사의 수탁고는 2014년말 6조 610억원 수준에서 지속적으로 감소하여 2016년말
수탁고는 4조 6,408억원으로 23.4% 감소하였으나 이후 지속적으로 증가하여 2020년말 6조 9,742억원을 기록하였습니다. 신탁보수는 반대로 2014년 누적 695억원에서 2015년 782억원, 2016년 1,098억원, 2017년 1,533억원,
2018년 1,541억원으로 증가했으나, 2019년 1,217억원, 2020년 924억으로 지속적으로 감소하는 모습을 보였습니다.
한편, 2021년 9월말 기준 수탁고는 6조 8,904억원으로 전년말 대비 1.2% 감소하였습니다. 이는 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 감소한것이 큰 영향을 미쳤습니다. 부동산 분양시장 부진에 따라 토지신탁 수수료율이 감소한 것으로 보입니다.

한편, 토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다.
또
한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율 또한 2020년에는 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 2019년 대비 수수료율이 일부 감소한 상황입니다.
2019년 및 2020년 토지신탁 수수료율이 각각 3.32%, 2.21%로 2018년말 대비 0.99%p, 2.10%p 감소하였습니다. 이로 인해 2021년 9월말 신탁보수 총액은 54,953백만원으로 전년 동기 72,203백만원 대비 23.9% 감소하였습니다.

향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당
사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2021년 09월
2020년
2019년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
4,368,517
52,801
1.21%
4,038,206
89,354
2.21%
3,596,690
119,269
3.32%

관리신탁
57,656
45
0.08%
53,186
134
0.25%
72,606
13
0.02%

처분신탁
386,956
589
0.15%
488,001
83
0.02%
395,723
976
0.25%

담보신탁
2,053,180
1,143
0.06%
2,343,097
2,540
0.11%
1,807,785
1,022
0.06%

분양관리신탁
24,130
375
1.55%
51,759
313
0.60%
145,011
388
0.27%

합계
6,890,439
54,953
0.80%
6,974,249
92,424
1.33%
6,017,815
121,668
2.02%

구분
2018년
2017년
2016년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
3,555,978
153,146
4.31%
3,099,012
151,791
4.90%
2,838,781
108,431
3.82%

관리신탁
51,258
22
0.04%
46,932
54
0.12%
80,670
26
0.03%

처분신탁
207,363
12
0.01%
376,116
48
0.01%
375,088
173
0.05%

담보신탁
1,413,602
832
0.06%
1,261,940
1,279
0.10%
1,156,860
961
0.08%

분양관리신탁
51,827
127
0.25%
154,631
179
0.12%
189,359
224
0.12%

합계
5,280,028
154,139
2.92%
4,938,631
153,351
3.11%
4,640,758
109,815
2.37%

구분
2015년
2014년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
2,751,064
76,519
2.78%
2,739,314
67,910
2.48%

관리신탁
72,390
29
0.04%
116,343
130
0.11%

처분신탁
395,438
92
0.02%
466,417
204
0.04%

담보신탁
1,552,998
1,265
0.08%
2,548,930
1,006
0.04%

분양관리신탁
176,691
249
0.14%
189,946
296
0.16%

합계
4,948,581
78,154
1.58%
6,060,950
69,546
1.15%

자료: 당사 사업보고서, 업무보고서

한편, 당사는 2022년 02월 09일 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 '연결재무제표 기준 영업(잠정)실적(공정공시)' 공시를 통해 2021년 4분기 연결기준 잠정 영업실적을 발표하였습니다. 

연결재무제표 기준 영업(잠정)실적(공정공시)

※ 동 정보는 잠정치로서 향후 확정치와는 다를 수 있음.

1. 연결실적내용
단위 : 백만원, %

구분
당기실적
전기실적
전기대비증감율(%)
전년동기실적
전년동기대비증감율(%)

(2021년
연간)
(2020년
연간)
(-)

매출액
당해실적
-
-
-
-
-

누계실적
226,819
237,431
-4.5
-
-

영업이익
당해실적
-
-
-
-
-

누계실적
90,740
93,834
-3.3
-
-

법인세비용차감전계속사업이익
당해실적
-
-
-
-
-

누계실적
207,046
117,226
76.6
-
-

당기순이익
당해실적
-
-
-
-
-

누계실적
154,189
85,148
81.1
-
-

지배기업 소유주지분 순이익
당해실적
-
-
-
-
-

누계실적
153,535
84,815
81.0
-
-

-
-
-
-
-
-

2. 정보제공내역
정보제공자
(주)한국토지신탁 기획팀

정보제공대상자
일반투자자, 기관투자자, 언론, 애널리스트 등

정보제공(예정)일시
2022년 2월 9일

행사명(장소)
-

3. 연락처(관련부서/전화번호)
기획팀/02-3451-1285

4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항

상기 자료는 한국 채택 국제회계기준을 적용한 연결 재무제표 기준 잠정 영업실적입니다.
상기 실적자료 중 2021년 4분기 실적은 한국토지신탁, 그 종속회사 및 관계회사 등에 외부검토인의 회계검토가 완료되지 않은 상태에서 작성된 자료이므로, 그 내용 중 일부는 회계검토과정에서 변경될 수 있습니다.

※ 관련공시
-

당사가 공시한 2021년 4분기 누적 연결기준 잠정 매출액은 2,268억원으로 전년 동기대비 4.5% 감소, 잠정 영업이익은 907억원으로 전년 동기 대비 3.3% 감소했습니다. 2021년 4분기 누적 연결기준 당기순이익도 1,542억원을 기록하며 전년 동기 실적 대비 증가하였습니다. 다만 당사가 공시한 2021년 4분기 연결 기준 잠정실적 수치는 외부감사인의 검토가 완료되지 아니한 상태이므로 향후 외부감사인의 검토 결과에 따라 변경 가능성이 있으니 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

<재무비율 관련 위험>

나.

2021년 9월말 연결기준 부채비율 66.2%, 차입금의존도 28.8%
로
2014년 이후 당사
의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는
증가하는 추세
입니다.

2021년 9월말 연결기준 차입부채는 약 4,757억원
으로 이는 토지신탁사업비 명목으로
2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원, 2021년 7월 600억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다

. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습
니다.

당사의 2021년 9월말 연결기준 부채총계는 6,582억원이며 자본총계는 9,948억원으로 부채비율은 66.2%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부
채 총계는 4,757억원이며 자산총계는 1조 6,530억원으로 차입금의존도는 28.8% 수준입니다.

이는 부동산 시장 호조가 지속되면서 당사의 외형 확대에 따라 차입부채 증가 및 이익잉여
금 누적에 따라 자산총계는 지속적으로 증가함에 기인입니다.

당사의 2021년 9월말 자산총계 1조 6,530억원은 2015년말 6,534억원 대비 153% 증가한 수준이며, 당사의 2021년 9월말
연결기준 이익잉여금 또한 8,400억원으로 2015년말 2,407억원 대비 증가한 수치를 기록하고 있습니다.

한편, 2015년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가하며 부채비율 및 차입금의존도는 뚜렷히 증가하는 추세를 보였습니
다. 2015년말 연결기준 차입부채는 955억원이었으나, 2021년 9월말 연결기준 차입부채는 약 4,757억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로
2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원, 2021년 7월 600억원

의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다. 2021년 9월말 연결기준 부채비율 66.2%, 차입금의존도 28.8%를 고려하면 현재까지의 차입금 증가세가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나,
향후 영업실적 증가세가 하향되면 당사의 차입금 증가세는 재무안정성에 부정적 영향을
미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
2021.09
FY2020
FY2019
FY2018
FY2017
FY2016
FY2015

현금및예치금
253,781
360,148
94,058
183,541
58,628
38,479
40,126

유가증권
594,379
320,438
232,581
178,000
141,036
126,372
62,889

대출채권
624,248
713,774
1,017,147
914,648
919,252
737,206
505,382

대손충당금(-)
-88,107
-100,716
-69,133
-25,318
-19,682
-23,738
-59,321

유형자산
52,002
49,943
5,022
979
1,113
1,485
793

기타자산
58,274
72,195
70,227
98,694
90,679
50,808
44,230

자산총계
1,652,968
1,544,471
1,447,173
1,375,862
1,210,708
954,350
653,420

차입부채
475,730
453,627
437,566
449,437
379,372
279,666
95,483

기타부채
182,485
167,917
128,162
101,842
112,107
84,401
71,745

부채총계
658,215
621,544
565,728
551,279
491,479
364,067
167,228

자본금
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489

자본총계
994,753
922,927
881,445
824,583
719,229
590,283
486,192

부채비율(%)
66.2%
67.3%
64.2%
66.9%
68.3%
61.7%
34.4%

차입금의존도(%)
28.8%
29.4%
30.2%
32.7%
31.3%
29.3%
14.6%

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

2021년 9월말 연결기준 당사의 차입금, 사채 내역 및 연도별 상환계획은 아래와 같습니다.

[차입금]
(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

한국산업은행
일반대출
2.04
30,000,000
30,000,000

농협은행(*)
일반대출
2.70
15,000,000
15,000,000

국민은행(*)
일반대출
3.29
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
일반대출
2.33
30,000,000
30,000,000

주택도시보증공사
주택도시기금
1.50
1,500,000
1,500,000

우리은행
일반대출
2.20
4,650,000
4,650,000

DB저축은행
일반대출
5.50
3,175,000
3,175,000

장안 신협협동조합
일반대출
3.52
5,000,000
-

화서 신용협동조합
일반대출
3.52
2,000,000
-

당산 신용협동조합
일반대출
3.52
1,000,000
-

북수원 신용협동조합
일반대출
3.52
1,000,000
-

전주삼천 신용협동조합
일반대출
3.52
1,000,000
-

엔에이치저축은행
일반대출
5.00
2,000,000
-

에스비아이저축은행
일반대출
5.00
4,000,000
-

더케이저축은행
일반대출
5.00
3,000,000
-

애큐온저축은행
일반대출
5.00
3,000,000
-

합 계
116,325,000
94,325,000

자료: 당사 분기보고서

[사채]
(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
-
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제39회 무보증사채
2023-02-14
2.54
200,000,000
200,000,000
KB증권

제40회 무보증사채
2024-07-26
2.97
60,000,000
-
KB증권

합 계
360,000,000
360,000,000

자료:
당사 분기보고서

[차입금 및 사채의 연도별 상환계획(2021.09.30 기준)
(단위 : 천원)

구분
일반대출
사채
합계

2021.10.01.~2022.09.30.
85,000,000
100,000,000
185,000,000

2022.10.01.~2023.09.30.
26,675,000
200,000,000
226,675,000

2023.10.01.~2024.09.30.
-
60,000,000
60,000,000

2024.09.30 이후
4,650,000
-
4,650,000

합계
116,325,000
360,000,000
476,325,000

자료:
당사 분기보고서

당사의
부채비율 및 차입금의존도는 2015년에 대비 제한적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만 2021년 9월말 연결기준 차입금은 1,163억원, 사채는 3,600억원으로
2020년말 연결기준 차입금은 943억원보다 증가했으며, 사채는 동일합니다.

한편, 2021년 9월말 당사의 차입금 및 사채의 연도별 상환계획을 살펴보면 잔액기준 4,763억원 중 1,850억원은 1년내에 만기가 도래하는 단기성 차입금에 해당하며 그 비중은 약 38.8%에 해당합니다. 나머지 61.2%에 해당하는 2,913억원의 차입금 및 사채는 3년 내에 만기가 도래하는 사채로 구성되어 있어 차입금 만기구조는 일부 장기화가 필요할 것으로 판단됩니다.

당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 하므로 2014년부터 부채 및 차입금이 일부 증가하는 추세입니다. 향후 개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며, 이 경우 이자비용 부담이 증가되며 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험>

다.
당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다.
2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(19년 말 기준 10,944억원 → 21년도 3분기 말 기준 6,871억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.

한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2021년 9월말 2,176억원으로 2015년말의 412억원 대비 428% 증가한 수준을 보이고 있습니다.

향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향
을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기바랍니다.

당
사는 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(19년 말 기준 10,944억원 → 21년도 3분기 말 기준 6,871억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.

2020년말과 2021년 9월말 별도 기준 고정이하 자산 비율(규모)는 각각 52.0%(4,234억원)과 53.1%(3,692억원)입니다.
고정이하자산 규모 자산의 감소와 함께 고정이하비중이 감소할 것으로 예상됩니다. 당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2021년
9월말
2020년말
2019년말
2018년말
2017년말
2016년말
2015년말

건전성분류대상자산

6,871
8,142
10,944
9,785
9,291
6,773
4,573

고정이하
3,692
4,234
3,484
1,641
519
613
509

고정이하 비중
53.7%
52.0%
31.8%
16.8%
5.6%
9.1%
11.1%

대손충당금
791
860
587
326
242
265
617

자기자본
8,635
8,172
7,935
7,482
6,663
5,613
4,893

충당금/고정이하
21.4%
20.3%
16.8%
19.9%
46.6%
43.2%
121.2%

(충당금+자기자본)/고정이하
255.3%
213.3%
244.6%
475.8%
1330.4%
958.9%
1082.5%

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템, 당사 분기보고서 및 사업보고서

이와 관련하여 대여일로부터 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모가 2015년말 11.3%을 기록한 이후 5.0%를 하회하다
가 2018년부터 소폭 반등하는 모습을 보였
으며, 2019년 이후로 다시 하락하여 2021년 9월말 기준 신탁계정대의 채권 잔액은 5,871억원으로 이 중 약 62.9%에 해당하는 3,695억원은 1년 이내 실행되었습니다. 한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2021년 9월말 2,176억원으로 2015년말의 412억원 대비 428% 증가한 수준을 보이고 있습니다.
신탁계정대는 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 말합니다. 신탁계정대 연령은 대여일로부터 계산된 연령분석으로 연체와 직접적인 연관은 없으나, 부실사업장의 경우 자금이 연체되어 연령이 상대적으로 긴 점을 고려할 때 신탁계정대 연령과 연체의 상관관계는 높은 것으로 판단됩니다.

[신탁계정대여금 연령(경과기간)분석 추이]

(단위: 백만원)

구분
2021년
9월말
2020년말
2019년말
2018년말
2017년말
2016년말
2015년말

6개월 이하
273,233
422,654
694,243
763,050
741,706
509,186
312,619

6개월 초과 1년 이하
96,256
129,823
241,632
91,222
104,543
63,468
11,879

1년 이하 소계
369,489
552,477
935,875
854,272
846,249
572,654
324,498

(1년 이하 구성비율)
62.9%
74.6%
91.2%
95.1%
97.6%
98.8%
88.7%

1년 초과 3년 이하
190,322
175,433
80,179
38,638
15,782
2,030
33,274

3년 초과
27,257
12,598
9,694
5,752
5,428
4,931
7,894

1년 초과 소계
217,579
188,031
89,873
44,390
21,210
6,961
41,168

(1년 초과 구성비율)
27.1%
25.4%
8.8%
4.9%
2.4%
1.2%
11.3%

합 계
587,069
740,508
1,025,748
898,662
867,459
579,615
365,666

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

향후 부동산 시장이 침체로 돌아설 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생하는 한편, 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위험요소를 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>

라
.

신고서 제출일 전일 기준 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여 147건의 소송(소송가액 130,482백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 40건의 소송(소송가액 38,774백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소
송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

신고서 제출일 전일 기준 당사는 신탁사업과 관련하여 147건의 소송(소송가액 130,482백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 40건의 소송(소송가액 38,774백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다.

당사가 계류중인 소송 중 17건의 소송(소송가액 26,675백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 2021년 3분기말 현재 동 소송 내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

관리형 토지신탁의 경우 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로 신탁사 고유계정에 대한 직접적인 리스크는 거의 없는 것으로 판단됩니다.

당사는 소송사건과 관련하
여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채로 설정하고 있습니다. 2020년 말 연결기준 소송충당부채는 6.8억원을 기록하였으며,
2021년 9월 누적으로 4.5억원 추가 설정, 1.0억원 환입 등이 발생함에 따라 2021년 9월말 기준 소송충당부채로 설정된 금액은 약 10.3억원입니다. 당사의 2021년 9월말 연결기준 소송충당부채의 변동내역은 아래와 같습니다.

[소송충당부채 변동내역]

(단위 : 천원)

구분
2021년 3분기
2020년 말

기 초
679,784
2,788,730

전 입
449,319
190,666

환 입
(98,000)
-

사 용
-
(2,299,612)

기 말
1,031,103
679,784

출처 : 당사 분기보고서(2021.09)

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍니다.

<최대주주의 변동>

마
.
신고서
제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분
35.46%를
보유하고
있습니다.

그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회
사
, 메리츠종합금융증권 주식
회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 당사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스
트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.
그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동
부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황]

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21

계
보통주
89,544,000
35.46
-

자료: 당사 제시

[5%이상 주주 현황]

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
26.85
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
12.41
최대주주 특수관계인

동부건설
11,778,269
5.16
기타 5%이상 소유주주

우리사주조합
2,064,584
0.82
-

자료: 당사 제시
주) 5% 이상 주주는 자기주식을 제외한 의결권이 있는 주식 228,042,437주를 기준으로 기재하였습니다.

리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 특별관계자인 엠케이인베스트먼트(주)가 보유한 지분 8,800,000주와 합하여 총 87,800,000주의 지분을 보유하여 최대주주가 되었습니다. 과거 최대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2대주주가 되면서 경영권 분쟁이 있었으나, 2015년 03월 30일 (주)한국토지신탁 정기주주총회에서 리딩밸류일호유한회사가 전체 등기이사의 과반수가 넘은 5석을 얻어 경영권을 획득하고, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)로 2018년 02월 06일에 기존 최대주주 리딩밸류일호유한회사(엠케이인베스트먼트(주)의 특수관계인)에서 변경된 바 있습니다. 금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주)외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 취득함에 따른 변경입니다. 2018년 02월 최대주주 변경 관련 공시 및 최근 당사의 최대주주 변동내역은 다음과 같습니다.

[최대주주변경 공시 (2018.02.06)]

1. 변경내용
변경전
최대주주등
리딩밸류일호유한회사외 1인

소유주식수(주)
94,844,000

소유비율(%)
37.56

변경후
최대주주등
엠케이인베스트먼트(주)외 1인

소유주식수(주)
86,044,000

소유비율(%)
34.08

2. 변경사유
펀드 청산에 따른 주식 취득

3. 지분인수목적
경영참여

-인수자금 조달방법
자기자금 및 타인자금

-인수후 임원 선ㆍ해임 계획
없음

4. 변경일자
2018-02-06

5. 변경확인일자
2018-02-06

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주) 외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따른 것임 

※ 변경 후 최대주주에 관한 사항 
 1. 법 인 명 : 엠케이인베스트먼트(주) 
 2. 법적성격 : 주식회사 
 3. 설립일자 : 2013.03.29. 
 4. 대 표 자 : 유상래 
 5. 최대주주 : 엠케이전자(주) 
 6. 주요사업 : 경영컨설팅 
 7. 소 재 지 : 경기도 용인시 처인구 포곡읍

※관련공시
-

자료: 전자공시시스템

[최대주주 변동내역]

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2009년 04월 15일
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
-

2013년 12월 04일
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
-

2018년 02월 06일
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
-

2019년 11월 01일
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
-

2019년 11월 19일
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79

2019년 11월 29일
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99

2019년 12월 06일
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19

2019년 12월 20일
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46

자료: 당사제시

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

2021년 9월말 기준 당사가 토지신탁사업과 관련하여 체결한 약정사항은 다음과 같습니다.

- 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,190,446백만원, 서울보증보험으로부터 114,786백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.
- 2021년 9월말 기준 당사가 체결한 금융기관과의 대출한도 약정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

자료: 당사 분기보고서 (2021.09)

- 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 2016년에 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

- 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 출자의무 불이행시 지배기업이 추가 출자해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

- 당사는 미래에셋대우㈜ 및 대신증권과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

- 당사는 6건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF대출금융한도는 3,082억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 2,543억원입니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

- 당사의 연결대상 종속기업인 코레이트투자운용㈜는 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 2개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 2개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

- 2021년 9월말 기준 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 953,774백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

- 2021년 9월말 기준 당사는 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 지배기업은 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해야 합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 지배기업의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해서는 담보부동산을 일괄매입하거나 제3자에게 매각주선할 의무를 포함하고 있습니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 301,316백만원입니다. 

<투자사업 관련 위험>

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

당사의 2021년 9월말 당기손익공정가치측정증권 장부가액은 약 1,991억원, 기타포괄공정가치측정증권
장부가액은 약 14억원입니다.
당사는 당기손익공정가치측정증권 평가에 따라 이익 혹은 손실이 일부 발생
할 수 있으며, 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.
2021년 9월말 연결기준 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비율은 12.13% 수준으로
자금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

당사의 2021년 9월말 기준 채무증권으로 분류된 당기
손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권) 취득가액 총액은 약 1,659억원으로 장부가액 1,581억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권)]

(기준일: 2021년 09월 30일)
(단위: 주, 백만원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등

마이어사모러시아부동산펀드 제2호
(*1)

-
-
2,000,000
-

코레이트더블루A증권투자신탁[채권]
(*1)
(*2)

-
-
100,000
109,828

코레이트더블루B증권투자신탁[채권]
(*1)
(*2)

-
-
100,000
110,582

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F
(*1)
(*2)

-
-
100,000
110,281

코레이트타겟인컴전문사모
(*1)
(*2)

-
-
500,000
497,495

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)
(*1)
(*2)

-
-
200,000
221,550

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C
(*1)
(*2)

-
-
1,000,000
1,034,080

의정부리듬시티
(*1)
(*2)

-
-
300,000
281,141

코레이트하이일드공모주플러스C-F
(*1)
(*2)

-
-
200,000
209,294

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F
(*1)
(*2)

-
-
200,000
206,158

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁[채권]C
(*1)
(*3)

-
-
2,036,436
2,059,214

울산 남구 신정 1267-11 일원 처분신탁(우)
(*1)

-
-
32,213,400
32,213,400

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)
(*1)

-
-
16,429,540
16,429,540

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)
(*1)

-
-
22,845,090
22,845,090

보험상품(*4)
-
-
410,415
676,114

소 계
78,634,881
77,003,767

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,825
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
200,000
19.99
3,000,000
3,000,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
28,500,000

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
10,000,000

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,190

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,257

제이앤더블유 PEF LP
6,266,855,614
11.98
8,000,000
8,000,000

인사동프로젝트금융투자 주식회사
200
0.02
1,000
1,000

두동물류개발피에프브이 주식회사
100
0.02
1,000
1,000

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
994,020

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
996,033

소 계
87,229,825
81,119,420

합 계
165,864,706
158,123,187

자료: 당사 분기보고서(2021.09)

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*3) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당분기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.

(*4) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당분기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다.
(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

당사의 2021년 9월말 기준 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래
와 같습니다.
지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산 취득가액 총액은 약 174.5억원으로 장부가액 409.5억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(지분증권)]

(기준일: 2021년 09월 30일)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
23,779,666

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
164,060
8.00
15,999,952
15,999,952

필리핀클락
9,999
10.00
231,552
231,552

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

롯데렌탈
5,000
0.01
198,000
198,000

현대중공업
60,000
0.00
407,138
407,138

대신밸런스제10호스팩
2,038
0.04
4,310
4,310

IBKS제16호스팩
1,626
0.05
3,553
3,553

유진스팩7호
1,500
0.04
3,293
3,293

신한제8호스팩
2,211
0.03
4,632
4,632

합 계
17,455,285
40,952,096

자료: 당사 분기보고서

한편, 당사의 종속기업 및 관계기업투자를 감안한 2021년 9월말 별도기준 타법인출자현황은 다음과 같습니다.

[타법인출자현황]

(기준일: 2021년 09월 30일)
(단위: 천원, 주, %)

법인명
상장
여부
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

파이온파트너스 출자금
비상장
2008.04.11
일반투자
1,000,000
10,371
5.00
-
-
-
-
10,371
5.00
-
-
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
비상장
2009.04.30
일반투자
99,500
19,900
19.90
-
-
-
-
19,900
19.90
-
-
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
비상장
2007.07.13
일반투자
750,000
75,000
15.00
-
-
-
-
75,000
15.00
-
-
-

(주)핍스웨이브개발
비상장
2008.07.29
일반투자
300,000
60,000
10.00
300,000
-
-
-
60,000
10.00
300,000
17,741,813
654,330

㈜서울라이트타워
비상장
2009.03.23
일반투자
4,260,826
230,085
5.32
-
-
-
-
230,085
5.32
-
2,136,380
-30,538

이지스자산운용(주)
비상장
2010.03.22
단순투자
334,850
1,004,562
5.93
26,556,285
-105,033
-2,776,619
-
899,529
5.31
23,779,666
438,776,294
22,671,838

(주)케이원제3호위탁관리부동산투자회사
비상장
2018.08.19
일반투자
900,000
180,000
8.88
1,069,000
-
-
-
180,000
8.88
1,069,000
20,682,151
-626,034

코레이트투자운용㈜
비상장
2014.02.28
경영참여
2,735,798
1,500,000
100.00
1,737,949
-
-
-
1,500,000
100.00
1,737,949
14,451,283
617,694

홍대입구교동프로젝트금융투자 주식회사
비상장
2015.02.03
일반투자
500,000
52,800
5.01
264,000
-52,800
-264000
-
-
-
-
78,478,874
5,231,450

㈜케이원제6호위탁관리부동산투자회사
비상장
2016.06.22
일반투자
500,000
100,000
2.94
500,000
-
-
-
100,000
2.94
500,000
15,351,649
-60,435

코레이트자산운용㈜
비상장
2016.08.11
경영참여
19,101,829
2,744,435
68.89
11,420,152
-
-
-
2,744,435
68.89
11,420,152
15,447,871
299,119

키스톤에코프라임스타 기업재무안정 사모투자 합자회사
비상장
2016.08.24
일반투자
64,032,000
64,032,000,000
87.00
64,032,000
-
-
-
64,032,000,000
87.00
64,032,000
62,932,807
-1,103,225

㈜범양케이원제7호천안두정 
 기업형임대주택위탁관리부동산투자회사
비상장
2018.01.05
일반투자
1,300,000
260,000
3.00
1,026,000
-
-
-
260,000
3.00
1,026,000
181,527,637
-2,635,904

㈜케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사
비상장
2015.12.10
일반투자
998,000
199,600
19.96
-
-199,600
-
-
-
-
-
-
-

(주)케이원제8호위탁관리부동산투자회사
비상장
2018.10.14
일반투자
300,000
100,000
10.00
850,000
-
-
-
100,000
10.00
850,000
35,555,508
-808,804

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
비상장
2019.03.14
일반투자
10,000,000
10,000,000,000
23.81
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
23.81
10,000,000
90,065,859
-329,995

에스웨스트피에프브이(주)
비상장
2019.06.18
일반투자
250,000
1,000
0.20
10,000
-
-
-
1,000
0.20
10,000
54,980,208
-1,908,072

부천 상동 PFV
비상장
2019.06.25
일반투자
312,500
312,500
5.00
312,500
-
-
-
312,500
5.00
312,500
56,394,025
-3,202,710

우림에이엠씨 주식회사
비상장
2019.07.25
일반투자
250,000
8,714
15.26
250,000
-
-
-
8,714
15.26
250,000
190,986,649
-2,776,221

(주)케이원제9호위탁관리부동산투자회사
비상장
2019.08.02
일반투자
300,000
620,000
10.80
2,815,420
-
-
-
620,000
10.80
2,815,420
95,317,769
-331,961

㈜우미케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
비상장
2019.11.11
일반투자
300,000
180,000
4.51
1,800,000
-
-
-
180,000
4.51
1,800,000
80,967,224
-288,962

광주중외공원개발(주)
비상장
2019.12.05
일반투자
1,500,000
150,000
30.00
1,500,000
-
-
-
150,000
30.00
1,500,000
255,176,974
-23,886

지에스케이피에프브이(주)
비상장
2020.03.17
일반투자
300,000
30,000
5.60
300,000
-
-
-
30,000
5.60
300,000
95,502,322
-3,254,327

(주)강동식스피에프브이
비상장
2020.05.25
일반투자
917,500
183,500
18.40
680,602
-84,500
-438,543
125,131
99,000
9.90
367,190
86,490,048
-20,036,897

㈜코레이트타워위탁관리부동산투자회사
비상장
2020.06.17
일반투자
300,000
400,000
12.54
20,527,257
-
-
-
400,000
12.54
20,527,257
389,269,456
1,443,960

㈜케이원감만1위탁관리부동산투자회사
비상장
2020.08.21
일반투자
300,000
60,000
100.00
300,000
-
-
-
60,000
100.00
300,000
300,000
0

골든밸리피에프브이주식회사
비상장
2020.12.30
일반투자
900,000
180,000
18.00
900,000
-180,000
-900,000
-
-
-
-
27,059,410
-40,595

㈜케이원제13호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.04.12
일반투자
300,000
-
-
-
200,000
3,000,000
-
200,000
19.998
3,000,000
40,750,515
6,118

㈜케이원제16호분당위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.05.11
일반투자
300,000
-
-
-
200,000
10,000,000
-
200,000
8.71
10,000,000
245,379,609
445,162

㈜케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.06.30
일반투자
28,500,000
-
-
-
570,000
28,500,000
-
570,000
14.86
28,500,000
791,875,831
-1,816,166

㈜케이원제17호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.07.09
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
300,000
-

상봉동케이원청년주택피에프브이㈜
비상장
2021.08.17
일반투자
13,500,000
-
-
-
400,000
13,500,000
-
400,000
81.82
13,500,000
36,368,111
-188,333

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
비상장
2021.09.02
일반투자
85,000,000
-
-
-
85,000,000,000
85,000,000
-
85,000,000,000
94.24
85,000,000
89,195,464
-1,200,390

후오비주식회사
비상장
2021.09.10
일반투자
15,999,952
-
-
-
164,060
15,999,952
-
164,060
8.00
15,999,952
75,211,219
10,373,482

㈜케이원제18호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.09.30
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
300,000
-

제이앤더블유 PEF LP
비상장
2021.09.30
일반투자
8,000,000
-
-
-
6,266,855,614
8,000,000
-
6,266,855,614
11.98
8,000,000
4,189,236
-720,320

합 계
74,040,662,467
-
147,151,165
91,267,887,741
160,220,790
125,131
165,308,550,208
-
307,497,086
3,589,162,196
359,378

(주1)강동식스PFV는 한울회계법인을 통해 주식가치평가 용역을 수행한 결과에 따라 평가손익이 감액되었습니다.
(주2)케이원 제3호, 제6호, 청천2, 코레이트타워는 6개월, 제7호, 제8호, 제9호, 제10호는 12개월 단위 결산입니다.

(주3)케이원 제10호는 최초취득당시에는 발행가액 5,000원으로 취득하였으나, 유상감자 및 유상증자를 거쳐 현재는 발행가액 10,000원으로 취득하였습니다.
(주4)케이원제6호의 당기순이익은 보유 부동산 처분이익이 반영되었으며, 2021년 8월 31일자로 해산되어 청산절차를 진행하고 있습니다.

자료: 당사 분기보고서

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

<타법인주식 및 출자증권 취득결정>

아.
2
020년 12월, 한진중공업은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자
로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.

한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함
하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 당사는 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생했습니다.
인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있
다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

2020년 12월, 한진중공업은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다는 사실을 공시하였습니다. 매각대상은 산업은행 등 채권단이 보유한 한진중공업 보통주 5282만9905주(63.44%)와 태그얼롱(Tag along·동반매도청구권)을 보유한 리잘은행 등 필리핀 금융기관이 소유한 지분 166만4044주(20.01)%에 해당합니다. 한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다.

당사는 타법인 주식 및 출자증권 취득결정 공시를 2021년 03월 03일 최초로 공시하였으며, 2021년 08월 30일 취득금액 확정에 따른 정정공시를 하였습니다. 공시사항은 아래와 같습니다.

<타법인 주식 및 출자증권 취득결정, 정정공시일자 2021년 08월 30일>

타법인 주식 및 출자증권 취득결정

1. 발행회사
회사명
에코프라임마린기업재무안정사모투자 합자회사

국적
대한민국
대표자
(주)에코프라임피이

자본금(원)
90,200,000,000
회사와 관계
-

발행주식총수(주)
90,200,000,000
주요사업
기업재무안정
경영참여형
사모집합투자기구

2. 취득내역
취득주식수(주)
85,000,000,000

취득금액(원)
85,000,000,000

자기자본(원)
834,023,316,682

자기자본대비(%)
10.19

대규모법인여부
미해당

3. 취득후 소유주식수 및 지분비율
소유주식수(주)
85,000,000,000

지분비율(%)
94.24

4. 취득방법
현금취득

5. 취득목적
한진중공업 M&A 관련 PEF투자

6. 취득예정일자
2021-09-02

7. 자산양수의 주요사항보고서 제출대상 여부
아니오

-최근 사업연도말 자산총액(원)
1,377,411,074,433
취득가액/자산총액(%)
6.17

8. 우회상장 해당 여부
아니오

-향후 6월이내 제3자배정 증자 등 계획
아니오

9. 발행회사(타법인)의 우회상장 요건 충족여부
아니오

10. 이사회결의일(결정일)
2021-03-03

-사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

-감사(사외이사가 아닌 감사위원)참석여부
-

11. 공정거래위원회 신고대상 여부
미해당

12. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

-계약내용
-

13. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 상기사항으로 확정되어 최종 대금지급예정일은
 2021년 9월 2일입니다.

※관련공시
2021-06-30 타법인주식및출자증권취득결정
2021-03-03 타법인주식및출자증권취득결정

당사는 2021년 9월 2일 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생했습니다. 인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

<채권상장여부 및 환금성 위험>

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

본 사채는 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있으며, 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요건
요건충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

본 사채의 상장예정일은 2022년 02월 23일이며, 상기에서 보는 바와 같이 동 채권은 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있어 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 사료되는 만큼, 채권 비상장에 따른 환금성 위험은 미약할 것으로 판단됩니다.

그러나 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며, 시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<기한의 이익 상실>

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<원리금상환 불이행위험>

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임집니다.

<경제 상황 등에 따른 위험>

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다. 

<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 (주)한국토지신탁 제41-1회 및 제41-2회 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 KB증권(주)(이하 "대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제119조 제1항 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.

본 장에 기재된 분석의견은 "대표주관회사"가 기업실사과정을 통해 발행회사인 (주)한국토지신탁 으로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 "대표주관회사"가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, "대표주관회사"는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, "대표주관회사"가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 "대표주관회사"의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.

또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
KB증권(주)
00164876

2. 평가개요

대표주관회사인 KB증권(주) (이하 "대표주관회사")는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 

"대표주관회사"는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, "대표주관회사"는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 "대표주관회사"의 내부 규정상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 양호한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2022.01.26 ~ 2022.02.10

방문실사
2022.02.03

실사보고서 작성 완료
2022.02.11

증권신고서 제출
2022.02.11

(2) 기업실사 참여자
<발행회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

(주)한국토지신탁
재무팀
조수민
팀장
재무관련업무

(주)한국토지신탁
재무팀
임정곤
차장
재무관련업무

<대표주관회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

KB증권(주)
기업금융3부
박정호
부서장
기업실사 총괄

기업금융업무
등 19년

KB증권(주)
기업금융3부
서이삭
차장
기업실사 책임

기업금융업무
12년

KB증권(주)
기업금융3부
한정수
주임
기업실사 실무

기업금융업무
2년

3. 기업실사

(1) 기업 실사 항목

신고서 주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항

가. 증권 발행 시 관련 법규를 충족 여부
① 상법상 사채발행한도 초과 여부

② 이사회 승인 여부

③ 증권신고서 제출여부

④ 상장 여부

⑤ 전자등록발행 여부

나. 증권 발행시 이사회 결의 적정 여부

증권의 주요 권리내용

가. 당 증권의 발행과 관련한 원리금지급대행계약 체결여부 확인 및 원리금지급대행계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련 여부
나. 당 증권의 발행과 관련한 사채관리계약 체결여부 확인 및 사채관리계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련되어 있는가? 
다. 청약기회 제공을 위한 공모기간 및 청약방식의 적정 여부

투자위험요소
가. 발행회사의 사업위험, 회사위험, 기타 투자위험이 증권신고서에 적정하게 반영되어 있는가?

자금의 사용목적

가. 본 채권 발행을 통해 조달한 자금의 사용목적 (금번발행과 관련된 신규사업 유무 및 투자자금 사용처의 구체성 여부)

나. 청약 미달 시 자금집행 우선순위, 미달자금 충원계획

다. 기존에 공모를 통해 조달한 자금의 내용 내역

경영능력 및 투명성
[대표이사 변동내역]
가. 최근 1년간 대표이사 및 감사 등의 변동 내역
나. 최근 1년간 임원(미등기 포함)의 50% 이상이 변경된 내역

[소송 및 분쟁내역]
가. 소송 및 분쟁내역
나. 금융 및 조세 관련 법령 위반 혐의로 자료제출 요구 및 소명요구 등을 받고 있는지 여부
다. 횡령 배임관련 소송 진행 여부

[임원의 제재현황]

회사의 개요

가. 최근 신용평가 등급전망 하향 여부

나. 최근 최대주주의 변경 여부 및 최대주주의 지분율에 따른 경영권 불안정성의 대두 가능성

다. 최대주주의 주식 담보제공 및 질권설정 여부

라. 최근 새로 선임된 경영진의 형사처벌 내역 등에 관한 사항

마. 경영권 보호장치 여부

바. 사실상 임원의 존재 여부

사. 특수관계자와의 거래

사업의 내용

가
. 수주 조건 및 계약 등에 관한 사항

나. 직전 사업연도 말 매출채권 증가율이 매출액 증가율 대비 적정 수준인지 여부
다. 재고자산 및 재고자산 회전율의 변동에 관한 사항

라. 주된 거래처와의 지속적인 거래 가능 여부

마. 정기보고서나 주요사항보고서에 기재된 사업추진 계획의 진행 여부

바. 환위험 관리지침과 관련된 사항

사. 파생상품 관련 사항

재무에 관한 사항

가. 주요 재무지표(안정성지표, 수익성지표, 성장성지표)의 연간추이를 동일, 유사업종의 타 기업들과 비교하여 발행회사의 재무 위험요인을 검토

나. 금번 발행과 관련한 신규사업 및 관련 투자자금의 사용처

다. 재무정보에 활용된 재무정보의 기준일, 단위 및 기준통화의 통일여부

라. 금
융업의 경우 자본적정성 확보, 자산유동화 방식에 의한 부실채권 매각거래의 부인등과 관련한 사항을 기재하고 있습니까?

감사인의 감사의견 등

가. 최근 3년간 외부감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 사실 유무
나. 최근 3년간 회계정책상 변경 또는 중대한 오류수정 유무

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
가. 최근 사업연도 종료일 이후 자회사 지분인수 및 매각, 계열회사 편입 등과 관련된 변경사항

주주에 관한 사항

가. 대주주 및 기타 주요주주의 변동 등 회사의 지배구조와 관련된 변경 사항

임원 및 직원 등에 관한 사항

가. 급격한 인력의 변동 혹은 중요 인력의 이탈 유무

이해관계자와의 거래내용 등
가. 감사보고서에 해당 내역의 기재 여부

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

가. 금융당국으
로부터 관련 법
령에 따른 제재조치를 받은 경우 관련 내용 및 증빙자료의 존재 여부

나. 최근 공시와 관련하여 관련기관으로부터 제재 유무
다. 자금관리에 대한 내부통제제도 마련 유무
라. 법인인감, 수표, 통장 등의 관리책임자가 업무분장에 따라 별도로 존재하는지의 여부

마. 과거 횡령, 배임 등이 발생한 경우 유출자금의 회수방안 마련 여부 및 재발방지를 위한 내부통제시스템이 개선되어 운영되는지의 여부

바. 관리조직 내에 주식(공시)담당자 배치 여부

(2) 기업실사 일정 및 실사내용

일 자
기업실사 내용 및 확인자료

2022.01.25
- 발행회사의 무보증 회사채 발행 의사 확인
- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사
- 무보증 회사채 발행 일정 협의
- 실사 사전 요청자료 송부
* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2022.01.26
~
2022.01.28
* 방문실사 전 회사에 대한 이해 및 기초자료 수집
- 실사 사전 요청 자료 목록 제공
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 산업 이해
- 관련 Q&A 등

2022.02.03
- 인터뷰 및 Q&A
- 미수령 및 추가 요청 자료 점검 및 요청
* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사 
1) 사업위험관련 실사 
- 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크 
2) 회사위험관련 실사 
- 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크 
3) 기타위험관련 실사 
* 투자위험요소 세부사항 체크 
- 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토 
- 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인 
- 각 부서 주요 담당자 인터뷰 
* 주요 경영진 면담 
- 경영진 평판 리스크 검토 
- 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토 
- 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2022.02.04
~
2022.02.11
* 실사 추가 자료 요청
* 증권신고서 작성 및 조언
* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인
* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서의 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합평가의견

(1) 동사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)] 2006년까지 부동산 경기 회복으로 부동산 개발사업이 크게 증가하면서 사업성이 양호한 토지(개발)신탁 사업의 수주가 활발하게 이루어졌으며, 이외에도 담보신탁, 관리신탁 등이 크게 확대되는 등 신탁영업의 다양화 측면에서도 커다란 진전이 있었습니다. 신탁사업의 양적 성장과 함께 시장 참여자가 증가하면서 2007
년 아시아자산신탁과 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 2010년 코리아신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였습니다.
2021년 3분기말 기준 동사를 비롯하여 총 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 2020년 말 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산신탁 시장의 53.7%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다.

(2) 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 꾸준히 상승하고 있는 추세로 신탁회사의 신탁보수 또한 2009년 이후로 증가하고 있는 추세이지만, 신탁회사의 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 위험 노출이 큰 토지신탁의 경우 수수료율이 여타 신탁 상품에 비해 높게 유지되고 있으나 향후 경쟁이 치열해질 경우 수수료 하락과 함께 신탁회사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다.

(3) 동사
의
2
021년 9월말 연결기준 영업수익은 1,772억원으로 전년 동기 대비 5.4% 증
가하였
습니다. 이자수익은 전년 동기 대비 35.9% 감소하였고, 수수료수익은 1,114억원으로 전년 동기 대비 1.2% 감소했습니다.

신탁보수의 감소는 차입형토지신탁 신규수주 및 진행사업장 감소에 기인합니다.

또한,
국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 동사에 손익에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

(4)

동사의
2021년 9월말 연결기준 부채총계는 6,582억원이며 자본총계는 9,948억원으로 부채비율은 66.2%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 동사의 차입부
채 총계는 4,757억원이며 자산총계는 1조 6,530억원으로 차입금의존도는 28.8% 수준입니다.

이는 부동산 시장 호조가 지속되면서 동사의 외형 확대에 따라 차입부채 증가 및 이익잉여
금 누적에 따라 자산총계는 지속적으로 증가하는 추세입니다.

동사의 2021년 9월말 자산총계 1조 6,530억원은 2015년말 6,534억원 대비 253% 증가한 수준입
니다.

현재까지의 차입금 증가세가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나,
향후 영업실적 증가세가 하향되면 동사의 차입금 증가세는 재무안정성에 부정적 영향을
미칠 수 있습니다.

(5)

2021년 9월말 연결기준 동사는 신탁사업과 관련하여 147건의 소송(소송가액 130,482백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 40건의 소송(소송가액 38,774백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류 중에 있습니다.

동사가 피소되어 계류중인 소송 중 17건의 소송(소송가액 26,675백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 2021년 3분기말 현재 동 소송 내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없으며,
향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다.

(6)

동사의
최대주주는 동사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스
트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.
그 외에 동사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동
부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

동사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트(주)는 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해 보유하고 있던 주식을 직접 취득함에 따라 2018년 2월 최대주주가 되었습니다. 한편, 리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 최대주주가 된 바 있으며, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

(7) 금번 발행되는 동사의 제41-1회 및 제41-2회 무보증사채와 관련하여 한국기업평가에서 평정한 신용등급은 A-등급(안정적), 한국신용평가에서 평정한 신용등급은 A0등급(안정적)입니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 집니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2022. 02. 11.

대표주관회사 KB증권 주식회사

대표이사 김 성 현

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[제41-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
70,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
223,120,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
69,776,880,000

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정임.

[제41-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
30,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
104,911,600

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
29,895,088,400

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정임.

나. 발행제비용의 내역

[제41-1회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
42,000,000
발행금액 x 0.06%

상장수수료
1,400,000
상장금액 500억원 이상~1,000억원 미만

상장연부과금
200,000
1년당 100,000원

등록수수료
500,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
140,000,000
인수금액 x 0.20%

사채관리수수료
3,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
36,000,000
한국기업평가, 한국신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
223,120,000
-

주1) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

[제41-2회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
21,000,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,300,000
상장금액 250억원 이상~500억원 미만

상장연부과금
291,600
1년당 100,000원

등록수수료
300,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
60,000,000
인수금액 x 0.20%

사채관리수수료
3,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
19,000,000
한국기업평가, 한국신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
104,911,600
-

주1) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적

자금의 사용목적

회차 :
41-1
(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계
비고

-
-
-
70,000
-
-
70,000
-

자금의 사용목적

회차 :
41-2
(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계
비고

-
-
-
30,000
-
-
30,000
-

■ 자금의 세부 사용 내역

당사는 금번 발행하는 제41-1회 및 제41-2회 회사채 1,000억원은 채무상환자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

(단위: 억원)

사채명
발행일
상환일
이자율(%)
발행금액
비고

한국토지신탁 제38회 무보증사채
2019-04-26
2022-04-26
2.508
1,000
-

주) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다.

2. 이자보상비율

이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 당사 및 연결실체의 이자보상비율 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원, 배)

구 분
2021년 9월
2020년 9월
2020년
2019년
2018년

영업이익
86,779
71,913
93,834
119,321
184,566

이자비용
11,864
10,907
14,707
15,875
15,706

이자보상비율
7.3
6.6
6.4
7.5
11.8

자료 : 당사 분기보고서, 사업보고서
주) 이자보상비율 = 영업이익 / 이자비용

당사의 경우 2018년부터 2020년 9월말까지 6.4~11.8배 이상의 이자보상비율을 기록하고 있습니다. 2021년 9월 기준으로 이자보상비율은 7.3이나 여전히 1배 이상의 수치를 기록하고 있습니다. 2021년 9월말 연결기준 누적 영업이익은 86,779백만원으로 전년 동기 대비 20.7% 증가했으며, 이자비용의 경우 8.8% 증가한 11,864백만원을 기록했습니다. 당사의 2021년 9월말 영업수익은 신탁보수의 증가로 금액이 증가한 데 비하여 영업비용이 감소한 결과로 영업이익이 작년 동기대비 다소 증가하였으나, 이자비용은 소폭 상승하는데에 그쳤으며, 꾸준히 양호한 수준의 이자보상비율을 유지하는 것으로 판단됩니다. 그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.

3. 미상환 채무증권 현황

가. 미상환사채

[2022년 02월 10일 기준]
(단위 : 백만원)

종 목
전자등록총액
발행방법
이자율(%)
보증 또는 수탁기관
만기일
비 고

제38회 무보증사채
100,000
공모
2.51
한국투자증권
2022-04-26
-

제39회 무보증사채
200,000
공모
2.54
KB증권
2023-02-14
-

제40회 무보증사채
60,000
공모
2.97
KB증권
2024-07-26
-

합계
360,000
-
-
-
-
-

나. 미상환 기
업어음

[2022년 02월 10일 기준]
(단위 : 백만원)

기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-

자료 : 당사 제시
주) 기초잔액은 2021년 09월 30일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2022년 02월 10일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

다. 단기사채 등

[2022년 02월 10일 기준]
(단위 : 백만원)

발행한도
기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-
-

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
00299631
2022년 01월 27일
41-1, 41-2
A0(안정적)

한국기업평가(주)
00156956
2022년 01월 28일
A-(안정적)

나. 평가의 개요
(1) 당사는 "증권 인수업무에 관한 규정" 제11조에 의거 당사가 발행할 제41-1회 및 제41-2회 무보증회사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주) 2개 신용평가사의 회사채등급평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.

(2) 또한, 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로, 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기 전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시신용평가 등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

- 본 회사채 발행을 위하여 받은 등급 및 등급평정의 주요 내용은 다음과 같습니다.

평 정 사
평정등급
등급의 정의
등급전망
(Rating Outlook)

한국신용평가㈜
A0
원리금상환가능성이높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다.
안정적
(Stable)

한국기업평가㈜
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
안정적
(Stable)

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 부동산 신탁 시장에서의 우수한 시장지위
- 저하된 이익창출력
- 열위한 자산건전성
- 양호한 재무안정성

한국기업평가㈜
- 우수한 시장지위를 보유하고 있으나, 점유율이 하락 추세이다
- 분양실적 개선으로 수익성과 재무건전성이 개선되었다
- 차입형 토지신탁 관련 재무부담 완화되겠으나, 미분양 사업으로 인한 대손부담이 지속될 전망이다
- 유동성 대응 능력이 우수하다

4. 정기평가 공시에 관한 사항

가. 평가시기

(주)한국토지신탁은 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 본사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.

나. 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.
한국신용평가(주) : www.kisrating.com
한국기업평가(주) : www.rating.co.kr

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록으로 발행하므로 사채권은 발행하지 아니합니다.

나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력의발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로서 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.

마. 본 신고서 제출 이후 관계기관과 협의하여 신고서의 내용이 수정될 수 있으며, 경우에 따라 발행상의 일정이 변경될 수 있습니다.

바. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 분기보고서, 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)
가-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분
연결대상회사수
주요
종속회사수

기초
증가
감소
기말

상장
-
-
-
-
-

비상장
19
5
2
22
22

합계
19
5
2
22
22

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

가-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규
연결
플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
지배력 획득

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
지배력 획득

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
지배력 획득

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
지배력 획득

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
지배력 획득

연결
제외
감만1구역 공공지원민간임대주택
지배력 상실

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호
지배력 상실

나. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다.

다. 설립일자 및 존속기간
- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소
- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
- 전화번호 : 02-3451-1100
- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr

마. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

바. 중소기업 등 해당여부
- 당사는 본 보고서 제출일 현재 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당되지않습니다.

중소기업 해당 여부
미해당

벤처기업 해당 여부
미해당

중견기업 해당 여부
미해당

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처
- 해당사항 없습니다.

아. 주요 사업의 내용, 신규사업
- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

자. 계열회사에 관한 사항
- 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다. 
- 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다. 
- 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다. 

차. 신용평가
- 당사는 국내 신용평가기관으로 부터 각각 등급을 받고 있으며, 2021년 9월말 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자
평가대상
평가기관
평가등급
평가등급의 의미

2021.06.25.
Issuer
Rating
한국신용평가
A(안정적)
- A : 원리금 지급확실성이 높지만 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있음
※ 동일등급내 상대적 우열을 나타내기 위하여 "+" 또는 "-" 부가
- 안정적(Stable) : 향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우

2021.06.30.
회사채
한국신용평가
A(안정적)

2021.07.02.
회사채
한국기업평가
A-(안정적)

2021.06.25.
기업어음
한국신용평가
A2
- A2 : 단기적인 채무상환능력이 우수하지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높음
※ 동일등급내 상대적 우열을 나타내기 위하여 "+" 또는 "-" 부가

2021.06.29.
기업어음
NICE신용평가
A2

2021.07.02.
기업어음
한국기업평가
A2-

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항
- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장
(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장
(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등
여부
특례상장 등
적용법규

유가증권시장
2016년 07월 11일
해당사항없음
해당사항없음

2. 회사의 연혁

가. 당사의 설립 이후 주요 변동상황은 다음과 같습니다.

ｏ 본점소재지 :
- 1996. 4. 4 : 서울특별시 강남구 삼성동 144-25
- 2007. 4. 30 : 서울특별시 강남구 테헤란로 309 (사옥이전)
- 2020. 10.12 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 (사옥이전)

ｏ 경영진의 중요한 변동

변동일자
주총종류
선임
임기만료
또는 해임

신규
재선임

2017.03.24
정기주총
1
4
1

2017.12.22
-
-
1
1

2018.03.23
정기주총
2
1
2

2019.03.22
정기주총
1
3
-

2020.03.20
정기주총
1
3
2

2021.03.19
정기주총
4
1
3

- 2017. 3. 24 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임, 이사 차정훈 (각자) 대표이사 중임,
 사외이사 겸 감사위원 임경택 취임,
 사외이사 겸 감사위원 박종우, 장용석 중임
 사외이사 겸 감사위원 김우구 임기만료로 사임
- 2017. 12. 22 : (각자)대표이사 김두석 사임, 이사 최윤성 (각자)대표이사 취임
- 2018. 3. 23 : 사내이사 김성진, 김정선 취임, 사내이사 강성범 사임,
 사외이사 겸 감사위원 이승문 중임,
 사외이사 겸 감사위원 박차웅 사임
- 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임
 사외이사 겸 감사위원 박종우, 장용석 중임
 사외이사 겸 감사위원 이형주 취임,
- 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임,
 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임
 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임,
 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임
- 2021. 3. 19 : 사내이사 최윤성 중임
 사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임
 감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임
 사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임

ｏ 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경
- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주
 변경
- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주
 변경

ｏ 상호의 변경
- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서
 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 변경

나. 종속회사의 연혁

회사의 법적, 상업적명칭
회사의 연혁

코레이트투자운용
주식회사

-2008. 7. 23 설립
ｏ 본점소재지
- 2008. 7. 23 : 서울특별시 서대문구 충정로3가 463 케이원리트빌딩 4층
- 2010. 9. 10 : 서울특별시 강남구 언주로 620, 11층(논현동, 현대인텔렉스빌딩)
- 2016. 1. 1 : 서울특별시 중구 퇴계로 173(충무로 3가, 남산스퀘어 23층)

ｏ 경영진의 변동 

- 2012. 8. 31 : 사내이사 이효근 사임
- 2013. 9. 23 : 대표이사 박래익 사임, 대표이사 권준영, 사내이사 이효근 취임, 감사 문선의 재임
- 2014. 2. 28 : 사외이사 프랑스국인 프랑소와트라우쉬, 감사 문선의, 사내이사 이효근 사임,
 대표이사(이사) 권준영 사임, 대표이사(사내이사) 권준영 취임
 기타비상무이사 김용기, 김주연 취임, 감사 정봉준 취임
- 2015. 6. 1 : 기타비상무이사 김용기 사임, 기타비상무이사 한호경 취임
- 2016. 3. 16 : 기타비상무이사 김주연, 한호경 퇴임, 감사 정봉준 사임,
 기타비상무이사 변산수, 김창수 취임, 감사 이관진 취임
- 2018. 3. 30 : 대표이사(이사) 권준영, 기타비상무이사 변산수, 김창수 중임
- 2019. 3. 29 : 감사 이관진 중임
- 2019. 8. 7 : 대표이사 권준영 사임, 대표이사 송태종 취임
- 2019.12.6 : 사내이사 양지현 취임, 기타 비상무이사 변산수 사임
- 2020.3.13 : 대표이사 송태종 사임, 대표이사 양지현 취임
 기타 비상무이사 변산수 취임, 기타 비상무이사 김창수 재임

ｏ 최대주주의 변동
- 2013. 9. 9 : "지이리얼에스테이트"에서 "지이커머셜서비스"로 최대주주 변경

- 2014. 2. 28 : "지이커머셜서비스"에서 "한국토지신탁"으로 최대주주 변경

ｏ 상호의 변경

- 2014. 2. 28 : "지이자산관리코리아 주식회사"에서 "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment
 Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

- 2014. 3. 4 : "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"에서 "코레이트
 투자운용 주식회사((KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

ｏ 유상증자 

- 2012. 4. 12 : 자본금 5억원 유상증자 (증자후 자본금 75억원, 보통주식수 150만주)

코레이트자산운용
주식회사

가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황

연도
월
주요내용

1987
11월
법인 설립

1997
5월
투자자문업 인가

1999
12월
간접투자자산운용업법하에서의 투자회사운용업 인가

2000
6월
투자일임업 인가

2009
2월
자본시장법하에서의 투자매매업(인수업 제외), 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업 재인가

2010
10월
겸영업무 개시 : 유동화자산관리 업무

2013
1월
겸영 및 부수업무 개시 : 부동산(특별자산 포함) 대출의 중개ㆍ주선 대리업무 및 투자관련 제반 자문 업무 등

2015
10월
전문사모집합투자업 등록

2021
1월
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의한 경영참여형 사모집합투자기구의 업무집행사원에 대하여 금융위원회로부터 등록

나. 상호의 변경

연도
월
변경전
변경후

2007
6월
마이애셋자산운용투자자문(주)
마이애셋자산운용(주)

2016
12월
마이애셋자산운용(주)
코레이트자산운용(주)

다. 회사의 본점소재지 및 그 변경

연도
월
변경전
변경후

2014
5월
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
서울특별시 영등포구 국제금융로 10

2021
7월
서울특별시 영등포구 국제금융로 10
서울 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층

라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)

구분

2021.3.18

2020.3.13

2019.3.26

내용

송태종 (사내이사)
이상배 (사내이사)
이평구 (사외이사)
송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)
이상배 (사내이사)
현형식 (사외이사)
이평구 (사외이사)

이현수 (사내이사)
송태종 (사내이사)
현형식 (사외이사)
이평구 (사외이사)

비고

-

신규선임

신규선임

마. 최대주주의 변동

일자
변경전
변경후

2016.07.20
(주)에스에이엠프라퍼티
(주)한국토지신탁

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
-2009. 6. 29. 설정

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 11. 30. 설정

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 12. 15. 설정

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 12. 23. 설정

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
-2016. 9. 29. 설정

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
-2018. 10. 04. 설정

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
-2019. 02. 25. 설정

구리 A.I 플랫폼시티 개발사업
-2020. 4. 29. 설정

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
-2021. 3.11. 설정

특정금전신탁(MMT)
-2021. 3.31. 설정

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이
- 동사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

(단위 : 원, 주)

종류
구분
당기말

보통주
발행주식총수
252,489,230

액면금액
1,000

자본금
252,489,230,000

우선주
발행주식총수
-

액면금액
-

자본금
-

기타
발행주식총수
-

액면금액
-

자본금
-

합계
자본금
252,489,230,000

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
500,000,000
-
500,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅴ. 자기주식수
24,446,793
-
24,446,793
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
228,042,437
-
228,042,437
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당
가능
이익
범위
이내
취득
직접
취득
장내
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁
계약에 의한
취득
수탁자 보유물량
보통주
24,446,793
-
-
-
24,446,793
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
24,446,793
-
-
-
24,446,793
-

-
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
24,446,793
-
-
-
24,446,793
-

-
-
-
-
-
-
-

※ 당사는 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 아래와 같이 자기주식취득 신탁계약을 체결하고 자기주식을 취득 및 처분하였습니다.

구분
신탁회사
계약금액
계약기간
비고

1차 신탁계약
미래에셋대우
80억원
2010.04.22 ~ 2011.04.22 (신규)
2011.04.23 ~ 2012.04.23 (연장)
2012.04.24 ~ 2013.04.23 (연장)
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (연장)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)
2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)
2021.04.24 ~ 2023.04.23 (연장)
2010.04.22,
2011.04.22,
2012.04.23,
2013.04.19,
2015.04.13,
2017.04.20,
2019.04.22
2020.03.16
2021.04.14
공시자료 참조

2차 신탁계약
미래에셋대우
104억원
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (신규)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)
2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)
2021.04.24 ~ 2023.04.23 (연장)

3차 신탁계약
대신증권
200억원
2020.03.16 ~ 2022.03.15 (신규)

합계
-
384억원
-

※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해 2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원)

다. 보통주외의 주식
- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2019.03.22
제23기 정기주주총회
1-1) 정관 제9조(주식 및 주권의 종류) 3항,
제19조(명의개서대리인),
제22조(사채의 발행), 제29조(준용규정) 변경
1-2) 정관 제20조(주주 등의 주소,
성명 및 인감 또는 서명 등 신고) 삭제

2) 제49조(감사위원회의 직무) 3항 및
제49조의 2(외부감사인의 선임) 신설
1) 주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률시행(2019년 9월 시행)에 따라
상장회사가 발행하는 주식, 사채, 신주인수권은
전자등록계좌부에 사실상 의무적으로
전자등록이 필요함으로 이를 정관에 반영 필요

2) 개정된 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제10조
(감사인의 선임에 따라 감사위원회가 외부감사인을 선정하고,
회사는 선정된 감사인을 선임하는 내용 반영

2021.03.19
제25기 정기주주총회
1-1) 제19조(명의개서대리인) 4항 변경
1-2) 제48조(감사위원회) 2항 및 3항
1-3) 제57조(이익잉여금의 처분) 변경

2-1) 정관 제9조(주식 및 신주인수권증서에
표시되어야 할 권리의 전자등록) 신설
2-2) 제21조의2(주주명부 작성·비치) 신설
2-3) 제37조(이사의 수) 2항 신설
2-4) 제38조(이사의 선임) 3항 신설
제48조(감사위원호) 5항 신설

3) 부칙 제2조(주식발행 및 배정에 대한 경과조치) 신설
1-1) 주식의 전자등록제도 도입에 따른 명의개서대리인의 업무 중
증권에 대한 명의개서 대행업무가 사라져 관련 문구 정비
1-2) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제4조 및
개정 상법 제542조의 12 제2항~제4항, 제434조 등 반영
1-3) 상법 제458조 반영

2-1) 전자등록이 의무화되지 않은 사채 등 기타 주식에 대하여
전자등록대상에서 제외하는 근거 신설
2-2) 전자증권법 제37조 제6항의 규정 내용 반영 및
동법 동조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제31조 제4항 제3호 관련의 근거 규정 마련
2-3) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제12조 제2항 단서규정 반영
2-4) 상법 제368조 제1항의 내용 반영

3) 제3자배정방식으로 기발행된 주식을 정관상 발행한도에서 제외하기 위함

II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

1. 사업의 개요

신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미하며 수탁자는 선관주의의무와 분별관리의무 등 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

당사는 1996년 설립된 부동산신탁사로서 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖고 있는 신탁사로 영업수익, 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 업계 수위를 차지하고 있습니다. 당사가 주로 영위하고 있는 사업은 (토지)신탁사업, 도시정비사업(신탁방식), 리츠, 투자사업 및 기타 부수업무가 있습니다.

토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다. 차입형토지신탁은 사업비 조달에 대한 부담이 있고 분양시장의 상황에 따라 사업비 손실에 대한 리스크가 있지만 신탁보수가 다른 신탁상품보다 높으며 사업비 지급을 통해 이자수익도 발생하게 됩니다. 관리형토지신탁의 경우 사업비조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다.

신탁방식의 도시정비사업은 '16년 법 개정으로 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 토지 등을 수탁받은 후 조합을 대신하여 재건축, 재개발 사업을 완수하게 됩니다. 기존에 조합방식의 정비사업이 초기 사업비나 개발노하우 부족 등으로 사업 추진에 어려움이 있었던 반면 신탁방식 정비사업은 전문적인 개발노하우와 자금력을 갖춘 신탁회사가 조합의 업무를 대행하면서 인허가는 물론 시공사 선정, 일반분양 및 입주 등 조합원의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보할 수 있는 상품입니다. 신탁회사 입장에서는 차입형 토지신탁보다 수익성은 높지 않지만 분양에 대한 리스크가 적어 안정적인 수익창출이 가능합니다.

리츠사업은 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받으며 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 

- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대하였으며, 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.

- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발, 도시환경정비사업에 진출하였습니다.

- 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다.

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요

(가) 토지(개발)신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다.

- 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.

1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(다) 처분신탁

- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다.

- 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.

(라) 담보신탁

- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각
(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.
ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율
ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(마) 분양관리신탁

- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

(바) 컨설팅

- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(사) 대리사무

- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.

- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.

(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무

- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.

- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적

고유계정은 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 111,421백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 3,184백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 34,645백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 분배금수익, 충당부채환입으로 27,915백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 1,445,293백만원의 매출실적을 달성하였습니다. 

(단위 : 백만원)

영 업 종 류
영 업 수 익
비 고

고 유 계 정
177,165
-

신 탁 계 정
1,445,293
-

라. 자금조달 및 운용실적

[고유계정] (단위 : 백만원, % )

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
479,058
1.5~3.35%
490,042
1.5~3.29%
481,525
2.25~3.65%

예수금
4,538
-
5,328
-
3,569
-

충당금
3,138
-
2,760
-
6,113
-

기타부채
101,098
-
90,478
-
71,720
-

자 본
807,522
-
790,962
-
776,979
-

합 계
1,395,354
-
1,379,570
-
1,339,906
-

운
용

현금,예금

247,966
0~0.75%
183,762
0~0.75%
128,530
0~1.7%

유가증권
355,143
-
173,537
-
176,196
-

대출채권
702,719
1.1~7.5%
953,328
1.1~7.6%
957,007
1.1~7.4

기타자산
89,526
-
68,943
-
78,173
-

합 계
1,395,354
-
1,379,590
-
1,339,906
-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

[신탁계정] (단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
733,021
0~7.5%
1,025,999
0~7.6%
1,017,647
0~8.3%

합 계
733,021

1,025,999

1,017,647

운
용
현금,예금
411,709
0.05~1.87%
277,215
0.1~1.87%
322,485
0.1~1.98%

사업비지출 등
321,312

748,784

695,162

합 계
733,021

1,025,999

1,017,647

마. 영업 종류별 현황

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다.

1. 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수

토지신탁
4,368,517
52,801
4,038,206
89,354
3,596,690
119,269

관리신탁
57,656
45
53,186
134
72,606
13

처분신탁
386,956
589
488,001
83
395,723
976

담보신탁
2,053,180
1,143
2,343,097
2,540
1,807,785
1,022

분양관리신탁
24,130
375
51,759
313
145,011
388

합 계
6,890,439
54,953
6,974,249
92,424
6,017,815
121,668

※ 수탁고는 신탁원본 금액임

2. 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

대리업무보수
2,569
4,790
1,315

리츠자산운용보수
3.359
1,224
8,034

리츠자산취득보수
17,633
3,605
3,001

리츠자산처분보수
4,205
-
4,329

컨설팅보수
15,822
6,113
8,052

브랜드이용수익
1,159
2,540
3,647

운용수익
2,361
934
1,742

기타수수료수익
9,361
29,978
7,304

합계
56,469
49,184
37,424

3. 증권평가및처분이익

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

당기손익공정가치측정증권처분이익
2,764
3,140
4,023

당기손익공정가치측정증권평가이익
378
20,530
5,013

상각후원가측정증권처분이익
-
-
13

관계회사투자지분처분이익
42
-
-

합계
3,184
23,670
9,049

4. 이자수익

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

매입대출채권이자
1,531
1,102
327

상각후원가측정증권이자
139
5
92

예금이자
540
1,192
1,823

신탁계정대이자
25,671
63,773
70,349

기타이자수익
6,764
5,483
7,276

합계
34,645
71,555
79,867

5. 기타영업수익

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

배당금수익
795
596
422

분배금수익
22,546
-
-

충당부채환입액
136
-
7,263

대손충당금환입액
4,438
-
-

합계
27,915
596
7,685

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없습니다.

4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.

나. 자동화기기 설치 상황
 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 영업용순자본비율
 (단위 : 백만원, %)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

영업용순자본
418,354
505,436
456,101

총위험
102,407
79,336
72,954

영업용순자본비율(%)
409
637
625

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100
 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)
※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해
 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 함
※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

나. 부채비율
 (단위 : 백만원, %)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

부채총계
658,215
621,544
565,728

자본총계
994,753
922,927
881,445

부채비율
66
67
64

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

다. 시장여건

(1) 시장여건

- 2020년은 대외적으로 미국과 중국의 무역분쟁 지속, 코로나19 확산 등의 부정적 요인으로 세계 경기는 하락을 지속하는 추세였습니다. 대내적으로도 코로나19 및 정부의 각종 부동산 규제정책은 국내 부동산 경기를 크게 위축시켰습니다. 이러한 현상들은 부동산 신탁시장에도 부정적인 영향을 미쳤습니다.
2021년은 코로나19가 백신 접종으로 여건이 개선될 가능성이 있으나 경기 반등을 예측하기에는 글로벌 경기 등 불안정한 요소들이 다수 산재해 있으며, 코로나19 장기화로 인해 단기간에 본격적인 회복세로 진입하기는 어려울 것으로 보입니다. 국내 부동산 경기는 불확실성이 있으나 정부의 공급확대 발표로 시장 기대감이 상승하고 있어 부동산 경기는 상승세가 지속되고 있습니다.

(2) 업계현황 및 경영상황

- 2021년 9월말 기준으로 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 교보자산신탁(舊 생보부동산신탁), 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 우리자산신탁(舊 국제자산신탁), 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 입니다(총 14개사). 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 2019년에 본인가를 받고 신규 신탁영업을 개시하였습니다.

- 2020년 부동산 신탁시장은 정부의 부동산 규제 정책 강화 및 경기 하락 추세의 부정적 환경을 지속하였으나, 2021년에는 정부의 부동산 공급확대 정책 발표로 경영환경 개선 및 새로운 시장에 대한 기대감이 확대되고 있습니다.

- 주요 부동산신탁사 현황 ('21.9.30.기준) (단위 : 억원)

구분
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
교보
자산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나
자산신탁
아시아
신탁
우리
자산신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁
대신
자산신탁
한국투자
부동산신탁
신영
부동산신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.3.20
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29
19.7.24
19.10.23
19.10.23

자본금
2,525
800
1,100
165
620
161
100
117
153
140
110
1,500
2,000
1,000

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다.

- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

- 부동산 신탁시장 규모(수주금액 기준)는 부동산 규제 강화 등으로 2019년 다소 주춤했으나, 신탁방식 정비사업 및 책임준공확약부 관리형 토지신탁 확대로 인해 신탁시장 규모가 상당부분 회복되고 있습니다.

- 당사는 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 · 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 차별성을 부각하며 부동산종합금융회사로 도약하고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
교보
자산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나
자산신탁
아시아
신탁
우리
자산신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%

2019년도
영업수익
239,554
121,145
113,416
71,273
205,890
121,164
131,753
71,647
75,191
81,257
64,262

시장점유율
18.42%
9.32%
8.72%
5.48%
15.83%
9.32%
10.13%
5.51%
5.78%
6.25%
4.94%

2018년도
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521
67,986
63,665
64,304
55,771

시장점유율
20.9%
9.4%
8.0%
5.5%
16.8%
11.0%
7.7%
5.6%
5.2%
5.3%
4.6%

2017년도
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411
64,045
53,848
38,574
47,982

시장점유율
22.3%
7.4%
8.3%
5.5%
19.6%
10.4%
6.6%
6.2%
5.2%
3.7%
4.7%

2016년도
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913
52,559
45,862
27,254
37,637

시장점유율
21.0%
8.3%
7.7%
5.9%
15.0%
15.0%
6.3%
6.7%
5.8%
3.5%
4.8%

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.

(4) 당사의 장점

- 당사의 주력상품인 차입형 토지신탁은 신탁사업의 사업비 조달의무가 신탁사에 있으므로, 차입형 토지신탁을 얼마나 많이 할 수 있느냐는 결국 신탁사의 자기자본 규모와 비례합니다. 당사는 업계 1위의 자본규모 및 자본조달 능력을 바탕으로 1996년창사 이래 가장 많은 차입형 토지신탁 사업을 수주/관리하여 차입형 토지신탁의 수주부터 사업정산시까지 매니지먼트 노하우가 뛰어납니다.

- 다만, 차입형 토지신탁은 신탁사의 자금이 각 신탁사업에 투입되어 신탁사의 자금 회수 리스크가 발생하고, 다수의 사업장이 수도권 이외의 사업장이기 때문에 차입형 토지신탁 수주시에는 엄격한 수주심사기준이 필요합니다. 당사의 경우 "사업수주심사기준"에 따라 사업 수주시 사업부지 확보 여부, 인허가 완료 여부, 신탁사 대지급금(신탁사가 신탁사업에 투입하는 자금) 한도 준수 여부, 시공사 선정 기준, 표준 분양률 및 표준 공정률 적용 여부 등 다각적이고, 세밀한 기준을 적용함으로써 보수적인 수주심사가 이루어지고 있습니다.

- 또한, 당사는 2001년 고유 브랜드인 '코아루'를 런칭하였고, 당사브랜드 사용시 분양외형(신탁사업 총매출)의 약 0.4%를 브랜드 수수료로 수취하고 있습니다.

(5) 당사의 신규추진사업

- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여해 성공리에 착공 및 분양을 완료하였으며, 현재 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업신규수주 성과를 꾸준하게 내고 있습니다.

- 아울러, 특례법인 소규모 주택 정비법의 적용을 받아 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용받는 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업도 적극적으로 검토하여 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.

- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축,서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 태평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 대구 도원아파트 가로주택정비사업, 인천 경동구역 재개발, 대전 장대B지구 재개발, 원주 단계 주공 재건축, 북가좌제6구역 재건축, 신림1재정비촉진구역 재개발, 서울 신림 미성 재건축, 신정 수정아파트 재건축, 창원 상남 ·산호지구 재개발, 서울 봉천 1-1구역 재건축 등이 있습니다. 한편, 서울 방배삼호아파트 재건축 등도 신탁방식 추진을 위한 지정고시를 준비하고 있습니다.

- 또한, 당사는 리츠 사업 부문을 확대, 신규 수익 창출을 기대하고 있습니다. 이미, 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업을 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있으며, 역삼역 코레이트타워, 판교 H스퀘어, 분당 휴맥스 오피스와 같은 우량 오피스를 리츠방식으로 매입하여 운용하고 있습니다. 또한 코로나19로 물류에 대한 수요가 늘어나면서 우량자산으로 주목받고 있는 물류센터 부문에서도 이천물류센터 등 리츠설립인가를 받아 사업을 진행하고 있으며 향후 우량 오피스 및 물류센터 등을 선별하여 사업을 추진 예정입니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.

 (2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황

코레이트자산운용(주)은 집합투자업자로서 2021년 9월말 기준 총수탁고(설정원본)는 18,629억원입니다. 주식ㆍ채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL운용자산으로 1,315억원 입니다.

NPL 운용 부문은 2010년부터 주요 NPL 보유 기관의 외부 자산관리를 위탁받아 회수업무를 시작하였으며, 2012년 하반기부터 NPL펀드 투자사업을 시작하여 현재는 당사의 주된 사업으로 성장시켜 왔으며, 2019년도에는 신규사업으로 확장하고 있는 대체투자부문에서의 투자대상 발굴로 수익확보 및 상품경쟁력 확대에 노력을 다하고 있습니다.

또한, 회사는 2021년에 리츠사업본부를 신설하여 부동산투자회사법에 따른 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자/운영을 위하여 국토교통부의 인가를 진행하고 있습니다.

나. 영업의 종류

 (1) 영업의 규모 및 운영현황

 1) 투자일임(2021.9.30 기준)

고객수
0개사

일임계약건수
0개

일임계약자산총액(계약금액)
0원

일임계약자산총액(평가금액)
0원

2) 집합투자재산
(단위:천원,개, 2021.9.30 기준)

구 분
펀드수
설정원본
순자산가액

주식형
19
53,713,363
36,997,994

혼합형
27
304,935,290
318,650,050

채권형
15
483,331,537
491,116,478

혼합자산
17
178,763,616
192,128,736

파생상품형
1
4,616,382
116,163

부동산형
46
575,408,465
490,240,643

특별자산형
16
130,617,217
64,576,944

합 계
141
1,731,385,870
1,593,827,009

 주1) 별도로 회사는 NPL 자산관리위탁계약에 의한 자산관리자로서 2021년 9월말 현재 1,315억원의 부실채권을 관리하고 있습니다.

3) 고유재산운용
당사는 2021년 9월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목
소분류
금액
비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
출자금
431
금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산
국내수익증권
6,443
코레이트더블루A증권투자신탁[채권]등

종속기업투자지분
국내수익증권
1,004
마이애셋사모뮤지컬특별자산6호 등

합계
7,878

다. 영업실적

(1) 영업수익 (단위:백만원)

과 목
제36기
제35기

I.영업수익
8,810
12,249

(1)수수료수익
7,504
11,313

(2)유가증권평가및처분이익
1,162
828

(3)이자수익
45
36

(4)기타의영업수익
99
72

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황

(단위:백만원)

구분
투자신탁
투자회사
유한회사
투자일임
합계

증권집합투자기구
1,677,552
38,764
15,070
-
1,731,386

 (2) 유가증권 인수업무
 - 해당사항 없음

마. 자금의 조달

(단위: 백만원)

구 분
조달
제36기
제35기
제34기

항목
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율

자본
자본금
13,601
-
77.56%
19,919
-
123.46%
19,919
-
134.09%

자본조정
-13
-
-0.07%
-12
-
-0.07%
-12
-
-0.08%

기타포괄손익누계액
-
-

-
-
-

-

이익잉여금
388
-
2.21%
-6,317
-
-39.15%
-7,413
-
-49.90%

기타
기타부채
3,559
-
20.30%
2,544
-
15.77%
2,36
-
15.89%

합 계
17,535
-
100%
16,134
-
100%
14,855
-
100%

바. 자금운영현황

(단위: 백만원)

구 분
제36기
제35기
제34기

잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중

현금.예금
현금및현금성자산
3,688
-
21.03%
4,297
-
26.63%
5,654
-
38.06%

예치금
-
-
-
-
-

-
-

증권
단기매매증권
872
-
4.97%
929
-
5.76%
-
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
5,571
-
31.77%
6,161
-
38.19%
3,539
-
23.82%

종속기업투자지분
1,004
-
5.73%
1,000
-
6.20%
1,007
-
6.78%

대출채권
단기대여금
140
-
0.80%
193
-
1.20%
186
-
1.25%

유형자산
3,470
-
19.79%
1,020
-
6.32%
808
-
5.44%

기타
2,790
-
15.91%
2,533
-
15.70%
3,662
-
24.65%

합 계
17,535
-
100.00%
16,133
-
100%
14,855
-
100%

사. 영업설비등의 사항
 (1) 점포현황

서울
부산
대구
인천
광주
대전
울산
경기
강원
충북
충남
경북
경남
전북
전남
제주
계

1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1

주소 : [07326] 서울특별시 강남구 테헤란로 124 19층(변협신회관빌딩) (2021.7.26이전)

(3) 자동화기기 설치 상황
- 해당사항 없음

(4) 지점의 신설 및 중요시설의 확충계획
- 해당사항 없음

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없음

4. 영업설비

가. 설치 현황
(1) 본점

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

강원

충북

충남

경북

경남

전북

전남

제주

계

1

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

1

주소: 서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층(변협신회관빌딩)

(2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획
지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.

(3) 자동화기기 설치 현황
자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.

(4) 영업용 부동산 현황
영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 최소영업자본 산정액

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 당사는 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.

- 최소영업자본 산정액

(단위: 백만원)

구 분
FY2021 3분기

필요유지자기자본(A)
6,825

고객자산운용필요자본(B)
393

고유자산운용필요자본(C)
311

최소영업자본액(D=A+B+C)
7,529

나. 자산부채비율

(단위: 백만원)

구 분
FY2021 3분기
FY2020
FY2019

실질자산(A)
10,856
15,525
13,223

실질부채(B)
1,678
2,544
2,361

자산부채비율(A/B)
647
610
560

주1) K-IFRS 별도기준입니다.
주2) 자산부채비율 = 실질자산/실질부채 × 100(실질가치 기준)
 (실질자산, 실질부채는 금융투자업규정 제3-37조제2항 및 별표11을 참조)

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
(2021년 09월말)
제25기
(2020년 12월말)
제24기
(2019년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
253,781
360,148
94,058

Ⅱ. 유가증권
594,379
320,438
232,581

Ⅲ. 대출채권
624,248
713,774
1,017,147

Ⅳ. 유형자산
52,002
49,943
5,022

Ⅴ. 투자부동산
70,284
27,973
28,138

Ⅵ. 기타자산
58,274
72,195
70,227

[자산총계]
1,652,968
1,544,471
1,447,173

Ⅰ. 차입부채
475,730
453,627
437,566

Ⅱ. 기타부채
182,485
167,917
128,162

[부채총계]
658,215
621,544
565,728

Ⅰ.지배기업소유주지분
991,037
919,317
877,665

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
5,380
4,930
5,168

3. 자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

4. 기타포괄손익누계액
(60,420)
(52,062)
(44,073)

5. 이익잉여금
840,032
760,404
692,042

Ⅱ.비지배지분
3,716
3,610
3,780

[자본총계]
994,753
922,927
881,445

구 분
2021.01.01
~2021.09.30
2020.01.01
~2020.12.31
2019.01.01
~2019.12.31

영업수익
177,165
237,431
255,696

영업손익
86,779
93,834
119,321

당기순손익
107,672
85,148
108,270

- 지배회사지분 순이익
107,566
84,815
108,039

- 비지배지분 순이익
106
333
231

주당순손익(단위: 원)
472
364
449

희석주당순손익(단위: 원)
472
364
449

연결에 포함된 회사수
16
14
13

나. 요약별도재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
(2021년 9월말)
제25기
(2020년 12월말)
제24기
(2019년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
237,753
344,566
80,597

Ⅱ. 유가증권
505,217
211,225
155,587

Ⅲ. 대출채권
580,499
694,627
994,191

Ⅳ. 유형자산
44,453
48,911
4,042

Ⅴ. 기타자산
61,975
78,082
75,396

[자산총계]
1,429,897
1,377,411
1,309,813

Ⅰ. 차입부채
445,905
445,802
429,541

Ⅱ. 기타부채
120,486
114,389
86,789

[부채총계]
566,394
560,191
516,330

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,650
6,650
6,650

3. 자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

4. 기타포괄손익누계액
(5,809)
(5,758)
(4,828)

5. 이익잉여금
656,617
610,283
567,133

[자본총계]
863,503
817,220
793,483

종속·관계·공동기업
투자주식의 평가방법
공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법

구 분
2021.01.01
~2021.09.30
2020.01.01
~2020.12.31
2019.01.01
~2019.12.31

영업수익
159,892
209,113
239,554

영업손익
85,629
91,025
137,051

당기순손익
66,859
62,245
90,737

주당순손익(단위: 원)
293
267
377

희석주당순손익(단위: 원)
293
267
377

2. 연결재무제표

가. 연결 재무상태표

연 결 재 무 상 태 표

제 26 기 3분기 2021년 09월 30일 현재

제 25 기 2020년 12월 31일 현재

제 24 기 2019년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기
제24기

[자산]

Ⅰ.현금및예치금
253,781
360,148
94,058

1. 현금및현금성자산
249,354
354,715
93,812

2. 예치금
4,427
5,433
246

Ⅱ.유가증권
594,379
320,438
232,581

1. 당기손익공정가치측정증권
199,075
68,525
21,104

2. 기타포괄공정가치측정증권
1,439
432
432

3. 상각후원가측정증권
44,653
-
5,000

4. 관계기업투자지분
349,212
251,481
206,045

Ⅲ.대출채권
624,248
713,774
1,017,147

(현재가치할인차금)
(254)
(268)
(116)

1. 대여금
61,766
42,225
43,487

2. 매입대출채권
62,725
24,820
9,956

3. 신탁계정대
587,068
740,508
1,025,748

4. 기타(대출채권)
1,050
7,205
7,205

5. 대손충당금(대)
(88,107)
(100,716)
(69,133)

Ⅳ.유형자산
52,002
49,943
5,022

1. 차량운반구
-
-
117

2. 비품
13,596
8,999
3,848

3. 사용권자산
54,911
53,336
9,060

4. 감가상각누계액(-)
(16,505)
(12,392)
(8,003)

Ⅴ.투자부동산
70,284
27,973
28,138

1. 토지
12,752
7,690
7,434

2. 건물
59,435
21,038
21,038

3. 건물감가상각누계액(-)
(1,903)
(755)
(334)

Ⅵ. 기타자산
58,274
72,195
70,227

1. 미수금
14,388
13,302
12,663

2. 미수수익
27,535
39,362
51,098

3. 선급금
38
15
29

4. 선급비용
1,886
1,646
1,108

5. 보증금
20,311
29,633
13,420

6. 무형자산
4,188
4,335
8,783

7. 대손충당금(-)
(10,072)
(16,098)
(16,874)

[자산총계]
1,652,968
1,544,471
1,447,173

[부채]

Ⅰ.차입부채
475,730
453,627
437,566

1. 차입금
116,325
94,325
128,025

2. 사채
360,000
360,000
310,000

(사채할인발행차금)
(595)
(698)
(459)

Ⅱ.기타부채
182,485
167,917
128,162

1. 확정급여채무
14,614
13,308
11,685

2. 사외적립자산(-)
(12,206)
(12,800)
(8,918)

3. 충당부채
3,649
2,228
4,053

4. 리스부채
44,001
44,819
4,314

5. 미지급법인세
14,787
10,877
16,914

6. 미지급배당금
-
-
3

7. 미지급금
10,623
14,272
13,324

8. 미지급비용
3,563
4,268
3,368

9. 임대보증금
21,998
21,466
20,683

10. 선수금
43,399
40,904
43,392

11. 선수수익
1
-
179

12. 이연법인세 부채
31,920
23,784
14,901

13. 제세금예수금
529
490
378

14. 기타예수금
1,249
406
491

15. 기타의부채
3,192
2,730
2,230

16. 신탁예수금
1,166
1,165
1,165

[부채총계]
658,215
621,544
565,728

[자본]

Ⅰ.지배기업소유주지분
991,037
919,317
877,665

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
4,930
4,930
5,168

3. 자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

4. 기타포괄손익누계액
(60,420)
(52,062)
(44,073)

5. 이익잉여금
840,032
760,404
692,042

Ⅱ.비지배지분
3,716
3,610
3,780

[자본총계]
994,753
922,927
881,445

[부채와자본총계]
1,652,968
1,544,471
1,447,173

나. 연결 포괄손익계산서

연 결 포 괄 손 익 계 산 서

제26기 3분기 2021년 1월 1일부터 2021년 9월 30일까지

제25기 3분기 2020년 1월 1일부터 2020년 9월 30일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기 3분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업수익
177,165
168,063
237,431
255,696

(1) 수수료수익
111,421
112,715
141,609
159,093

1. 신탁보수
54,953
72,203
92,424
121,668

2. 대리업무보수
2,569
2,802
4,790
1,315

3. 운용수익
2,361
770
934
1,742

4. 리츠자산관리보수
25,197
4,469
-
15,364

5. 기타
26,341
32,471
43,461
19,004

(2) 증권평가및처분이익
3,184
666
23,671
9,050

1. 당기손익공정가치측정증권처분이익
2,764
122
3,140
4,023

2. 당기손익공정가치측정증권평가이익
378
544
20,531
5,014

3. 상각후원가측정증권처분이익
-
-
-
13

4. 관계회사투자지분처분이익
42
-
-
-

(3) 이자수익
34,645
54,086
71,555
79,868

1. 매입대출채권이자
1,531
747
1,102
327

2. 상각후원가측정증권이자
139
5
5
92

3. 예금이자
540
824
1,192
1,823

4. 신탁계정대이자
25,671
48,267
63,773
70,350

5. 기타이자
6,764
4,243
5,483
7,276

(4) 기타의 영업수익
27,915
596
596
7,685

1. 배당금수익
795
596
596
422

2. 분배금수익
22,546
-
-
-

3. 충당부채환입액
136
-
-
7,263

4. 대손충당금환입액
4,438
-
-
-

Ⅱ. 영업비용
90,386
96,150
143,597
136,375

(1) 증권평가 및 처분손실
266
427
1,383
941

1. 당기손익공정가치측정증권처분손실
136
212
214
112

2. 당기손익공정가치측정증권평가손실
130
215
1,169
829

(2) 이자비용
11,864
10,907
14,707
15,875

1. 차입금이자
2,573
2,873
3,897
4,082

2. 사채이자
7,749
7,455
9,941
11,699

3. 리스이자
1,542
579
869
94

(3) 대출평가 및 처분손실
12,541
24,156
43,990
39,721

1. 대손상각비
7,350
14,991
34,636
29,571

2. 기타대출채권_대손상각비
5,191
9,165
9,354
10,150

(4) 판매비와관리비
58,336
55,436
76,758
70,911

1. 급여
29,768
27,121
38,680
35,014

2. 퇴직급여
2,136
1,990
2,639
2,291

3. 명예퇴직금
-
687
687
1,211

4. 복리후생비
3,506
3,370
4,373
5,554

5. 전산운용비
143
189
255
201

6. 임차료
84
375
373
310

7. 지급수수료
4,609
7,367
9,645
9,220

8. 접대비
1,371
1,275
1,780
1,376

9. 광고선전비
4,045
3,284
4,374
3,693

10. 감가상각비
6,869
5,000
6,905
5,244

11. 조사연구비
48
69
81
47

12. 연수비
221
184
226
502

13. 무형자산상각비
147
147
196
187

14. 세금과공과금
1,652
1,781
2,010
1,974

15. 등기소송비 및 공고비
718
467
812
994

16. 회의비
11
46
46
47

17. 인쇄비
52
17
35
49

18. 여비교통비
457
439
597
675

19. 차량유지비
144
143
178
201

20. 소모품비
33
66
134
71

21. 보험료
185
159
231
343

22. 행사비
14
17
21
34

23. 기타
2,123
1,243
2,480
1673

(5) 기타의 영업비용
7,379
5,224
6,759
8,927

1. 충당부채전입액
1,534
523
506
367

2. 기타대손상각비
-
2,066
2,175
5,659

3. 운용비용
652
612
774
948

4. 기타영업비용
4,428
1,653
2,698
1,518

5. 영업활동지원비
645
370
606
377

6. 네트워크영업비
120
-
-
58

Ⅲ. 영업이익
86,779
71,913
93,834
119,321

Ⅳ. 영업외수익
60,565
21,525
26,038
33,508

1. 유형자산처분이익
-
20
20
37

2. 지분법이익
53,826
20,238
24,041
31,322

3. 상각채권추심이익
5,623
916
917
1,004

4. 기타
1,116
351
1,060
1,145

Ⅴ. 영업외비용
2,471
2,556
2,646
3,214

1. 무형자산손상차손
-
9
37
337

2. 기부금
1,130
1,430
1,460
1,966

3. 관계회사투자지분평가손실
870
-
-
-

4. 기타
25
1,006
1,149
911

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
144,873
90,882
117,226
149,615

Ⅶ. 법인세비용(수익)
37,201
24,018
32,078
41,345

Ⅷ. 당기순이익(손실)
107,672
66,864
85,148
108,270

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(8,358)
(4,363)
(7,980)
(7,608)

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
(8,307)
(4,364)
(7,075)
(7,268)

1. 금융자산평가손익
(16)
-
-
-

2. 지분법자본변동
(8,291)
(4,364)
(7,075)
(5,995)

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(51)
1
(905)
(1,613)

1. 보험수리적손실
(51)
1
(905)
(1,613)

2. 지분법자본변동
-
-
-
-

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
99,314
62,501
77,168
100,662

당기순손익의 귀속:

- 지배기업 소유주지분
107,566
66,594
84,815
108,039

- 비지배지분
106
270
333
231

총포괄손익의 귀속:

- 지배기업 소유주지분
99,208
62,229
76,826
100,430

- 비지배지분
106
272
342
232

XI. 지배기업 소유주지분에 대한
 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
472
284
364
449

- 희석주당순손익
472
284
364
449

다. 연결 자본변동표

연 결 자 본 변 동 표

제26기 3분기 2021년 1월 1일부터 2021년 9월 30일까지

제25기 3분기 2020년 1월 1일부터 2020년 9월 30일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄
손익누계액
이익잉여금
지배지분
비지배
지분
총 계

2019.01.01 (전전기초)
252,489
4,814
(17,696)
(36,464)
617,892
821,035
3,548
824,583

당기순이익
-
-
-
-
108,039
108,039
231
108,270

보험수리적손익
-
-
-
(1,615)
-
(1,615)
1
(1,614)

지분법자본변동
-
-
-
(5,994)
-
(5,994)
-
(5,994)

소계
-
-
-
(7,609)
108,039
100,430
232
100,662

연차배당
-
-
-
-
(33,889)
(33,889)
-
(33,889)

자기주식취득
-
-
(11,862)
-
-
(11,862)
-
(11,862)

자기주식처분
-
354
1,597
-
-
1,951
-
1,951

2019.12.31 (전전기말)
252,489
5,168
(27,961)
(44,073)
692,042
877,665
3,780
881,445

2020.01.01 (전기초)
252,489
5,168
(27,961)
(44,073)
692,042
877,665
3,780
881,445

당기순이익
-
-
-
-
84,815
84,815
333
85,148

보험수리적손익
-
-
-
(914)
-
(914)
9
(905)

지분법자본변동
-
-
-
(7,075)
-
(7,075)
-
(7,075)

소계
-
-
-
(7,989)
84,815
76,826
342
77,168

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)
-
(19,096)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
2,643
2,643
-
2,643

종속기업지분변동
-
(238)
-
-
-
(238)
(512)
(750)

자기주식취득
-
-
(18,483)
-
-
(18,483)
-
(18,483)

2020.12.31 (전기말)
252,489
4,930
(46,444)
(52,062)
760,404
919,317
3,610
922,927

2020.01.01 (전기초)
252,489
5,168
(27,961)
(44,073)
692,042
877,665
3,780
881,445

총포괄손익

분기순이익
-
-
-
-
66,594
66,594
269
66,863

보험수리적손익
-
-
-
(2)
-
(2)
3
1

지분법자본변동
-
-
-
(4,363)
-
(4,363)
-
(4,363)

소계
-
-
-
(4,365)
66,594
62,229
272
62,501

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)
-
(19,096)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
(1,695)
(1,695)
-
(1,695)

자기주식취득
-
-
(17,160)
-
-
(17,160)
-
(17,160)

2020.09.30 (전분기말)
252,489
5,168
(45,121)
(48,438)
737,845
901,943
4,052
905,995

2021.01.01 (당기초)
252,489
4,930
(46,444)
(52,062)
760,404
919,317
3,610
922,927

총포괄손익

분기순이익
-
-
-
-
107,566
107,566
106
107,672

보험수리적손익
-
-
-
(51)
-
(51)
-
(51)

지분법자본변동
-
-
-
(8,290)
-
(8,290)
-
(8,290)

금융자산 평가손익
-
-
-
(17)
-
(17)
-
(17)

소계
-
-
-
(8,358)
107,566
99,208
106
99,314

연차배당
-
-
-
-
(20,524)
(20,524)
-
(20,524)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
(7,414)
(7,414)
-
(7,414)

기타
-
450
-
-
-
450
-
450

2021.09.30 (당분기말)
252,489
5,380
(46,444)
(60,420)
840,032
991,037
3,716
994,753

라. 연결 현금흐름표

연 결 현 금 흐 름 표

제26기 3분기 2021년 1월 1일부터 2021년 9월 30일까지

제25기 3분기 2020년 1월 1일부터 2020년 9월 30일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기 3분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
202,075
197,877
363,130
3,377

1. 분기순이익
107,672
66,864
85,148
108,270

2. 손익항목의 조정
(47,515)
(7,233)
(16,296)
(17,531)

법인세비용
37,201
24,018
32,078
41,345

감가상각비
6,869
5,000
6,905
5,244

유형자산처분이익
-
(20)
(20)
(37)

무형자산상각비
147
147
196
187

퇴직급여
2,136
1,990
2,639
2,291

대손상각비
-
24,156
43,990
39,721

기타대손상각비
-
2,066
2,175
5,660

이자비용
11,864
10,907
14,706
15,875

기타이자비용
-
90
152
358

기타부채이자비용
-
-
500
367

충당부채전입액
1,525
520
5
-

복구충당부채전입액
9
3
-
-

손실충당금전입액
12,542
-
-
-

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
(2,764)
(122)
(3,140)
(4,023)

당기손익공정가치측정금융자산처분손실
136
212
214
112

당기손익공정가치측정증권평가이익
(378)
(544)
(20,530)
(5,014)

당기손익공정가치측정증권평가손실
130
215
1,169
829

상각후원가측정증권처분이익
-
-
-
(13)

관계기업투자주식평가이익
-
-
-
(31,321)

관계기업투자주식처분이익
(42)
-
-
-

지분법이익
(52,955)
(20,238)
(24,041)
-

충당부채환입액
(136)
-
-
(7,263)

대손충당금환입액
(3,363)
-
-
-

운용수익
(2,361)
(770)
(934)
(1,742)

이자수익
(34,988)
(54,279)
(71,804)
(80,022)

배당금수익
(795)
(596)
(596)
(422)

무형자산손상차손
-
9
37
337

무형자산처분손실
-
3
3
-

분배금수익
(22,546)
-
-
-

잡이익
254
-
-
-

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
120,673
121,406
265,118
(106,341)

당기손익공정가치측정금융자산 감소
-
-
-
1,590

신탁계정대
147,677
193,949
280,928
(133,240)

매입대출채권
(37,905)
(74,166)
(14,864)
(9,956)

기타대출채권
4,579
-
-
-

미수금
(333)
(1,152)
(1,726)
16,677

미수수익
8,372
8,639
9,371
12,669

선급비용
(241)
(251)
226
(1,021)

미지급금
(3,944)
(1,708)
1,736
2,533

미지급비용
(1,041)
(542)
892
718

선수금
2,496
281
(2,667)
6,478

선급금
(4)
(16)
14
(108)

제세예수금
29
52
112
56

기타예수금
844
281
(85)
12

충당부채
-
(2,326)
(2,723)
567

확정급여채무
144
(1,635)
(596)
(2,032)

사외적립자산증가
-
-
(5,500)
(1,284)

4. 이자의 수취
28,256
53,319
69,069
75,216

5. 이자의 지급
(10,598)
(10,008)
(13,724)
(15,772)

6. 배당금의 수취
1,165
968
1,339
1,006

7. 법인세의 환급(납부)
(20,124)
(27,439)
(27,524)
(41,471)

8. 분배금의 수취
22,546
-
-
-

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
(282,120)
(57,350)
(74,921)
(41,705)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
591,153
110,736
139,763
135,203

연결범위의 변동
2,315
-
830
181

예치금의감소
1,080
17,073
18,483
12,054

당기손익공정가치측정금융자산의 처분
482,753
24,882
47,713
88,686

상각후원가측정증권의 처분
59,371
5,000
5,000
24,013

관계기업투자주식의 처분
19,434
-
-
-

대여금의 감소
6,775
4,469
4,473
5,428

유형자산의 처분
-
20
20
37

무형자산의 처분
-
441
441
-

보증금의 감소
19,425
58,851
62,803
4,804

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(873,273)
(168,086)
(214,684)
(176,908)

연결범위변동으로 인한 순유출
13,979
17,100
19,200
-

예치금의 증가
107
20,000
23,600
-

당기손익공정가치측정금융자산의 취득
610,328
48,352
55,397
84,974

기타포괄손익공정가치측정금융자산의 취득
800
-
-
-

상각후원가측정증권의 취득
104,024
-
-
28,909

관계기업투자주식의 취득
98,500
12,235
26,235
25,518

대여금의 증가
30,906
1,619
7,282
397

유형자산의 취득
580
1,540
5,352
212

무형자산의 취득
-
-
-
2,333

투자부동산의 취득
80
-
256
28,473

보증금의 증가
13,969
67,240
77,362
6,092

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
(25,356)
6,789
(27,267)
(39,264)

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
289,232
344,742
410,792
376,372

차입금의 증가
226,118
141,721
206,843
253,436

사채의 발행
60,000
199,343
199,343
99,624

임대보증금의 증가
3,114
3,148
4,606
20,683

자기주식처분
-
-
-
2,064

요구불상환지분의 증가
-
530
-
565

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(314,587)
(337,952)
(438,059)
(415,636)

차입금의 상환
226,118
145,420
240,543
215,411

사채의 상환
60,000
150,000
150,000
150,000

리스부채상환
4,863
3,820
5,127
4,339

자기주식의 취득
1
17,073
18,483
11,863

배당금 지급
20,524
19,099
19,098
33,885

임대보증금의 감소
2,682
2,371
3,823
-

비지배지분 배당금 지급
-
-
11
-

요구불상환지분의감소
399
169
224
-

종속기업취득으로 인한 순현금유출
-
-
750
138

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
(105,401)
147,316
260,942
(77,592)

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
354,755
93,812
93,812
171,404

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
249,354
241,128
354,755
93,812

3. 연결재무제표 주석

주석

제 26 기 3분기 2021년 01월 01일부터 2021년 09월 30일까지

제 25 기 3분기 2020년 01월 01일부터 2020년 09월 30일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요

1-1. 지배기업의 개요
주식회사 한국토지신탁(이하 "지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의해 재인가를 받았습니다.

지배기업은 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당분기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당분기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당분기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
11,778,269
4.66

기타
151,166,961
59.88

합 계
252,489,230
100.00

2021년 9월 30일로 종료하는 보고기간에 대한 분기연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.

1-2. 당분기말 현재 연결대상 종속기업의 개요

회사명
소재지
결산월
지분율
회사개요

당분기말
전기말

코레이트투자운용주식회사
서울
9월
100.00%
100.00%
부동산자산관리

코레이트자산운용주식회사
서울
9월
68.90%
68.90%
집합투자업

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1)
서울
9월
96.60%
96.60%
부동산자산관리

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
서울
9월
96.30%
96.30%
부동산투자업

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
서울
9월
97.78%
97.80%
부동산투자업

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
서울
9월
92.96%
88.00%
부동산투자업

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
서울
9월
90.91%
90.90%
부동산투자업

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
서울
9월
96.34%
96.30%
부동산투자업

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*2)
서울
9월
91.03%
91.00%
부동산투자업

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*2)
서울
9월
80.00%
80.00%
부동산투자업

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*2)
서울
9월
100.00%
100.00%
부동산투자업

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*2)
서울
9월
100.00%
100.00%
부동산투자업

마이애셋사모항공기특별자산2호(*2)
서울
9월
100.00%
100.00%
부동산투자업

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*2)
서울
9월
84.63%
84.60%
부동산투자업

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*3)
서울
9월
81.34%
81.30%
부동산투자업

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*4)
서울
9월
50.00%
50.00%
부동산투자업

감만1구역 공공지원민간임대주택
서울
9월
-
100.00%
부동산자산관리

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*5)
서울
9월
-
71.40%
부동산투자업

코레이트신림아트전문투자형사모부동산투자신탁(*5)
서울
9월
98.00%
98.00%
부동산투자업

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
서울
9월
96.91%
-
부동산투자업

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
서울
9월
94.30%
-
부동산투자업

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
서울
9월
98.01%
-
부동산투자업

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
서울
9월
98.71%
-
부동산투자업

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
서울
9월
99.78%
-
투자업

(*1) 지배기업의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 코레이트자산운용 주식회사의 종속회사입니다.
(*3) 지배기업의 직접투자 40%외, 코레이트자산운용주식회사를 통하여 41.34% 간접투자하고 있습니다.
(*4) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 연결회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 연결회사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.
(*5) 코레이트투자운용 주식회사의 종속회사입니다.

1-3. 당분기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

회사명
회사명
사유

연결범위 포함기업
플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
지배력 획득

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
지배력 획득

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
지배력 획득

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
지배력 획득

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
지배력 획득

연결범위 제외기업
감만1구역 공공지원민간임대주택
지배력 상실

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호
지배력 상실

1-4. 당분기말과 전기말 현재 연결대상 종속회사의 재무정보는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
14,188,495
636,904
13,551,591
2,241,640
604,331
587,771

코레이트자산운용주식회사
18,034,836
4,068,445
13,966,391
8,819,306
388,046
388,046

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*)
35,325,409
30,421,010
4,904,399
355,494
(813,703)
(813,703)

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
1,445,287
646
1,444,641
633,200
631,623
631,623

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)
312
3,303
(2,991)
20,347
(5,204)
(5,204)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
7,052,090
7
7,052,083
6,164,195
1,273,083
1,273,083

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
246
2,201
(1,955)
7
(2,207)
(2,207)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,960,115
1,804
7,958,311
22,665
(20,614)
(20,614)

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*)
166,840
-
166,840
-
277
277

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*)
5,613
-
5,613
-
10
10

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*)
2,266
-
2,266
-
4
4

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*)
4,878
4,878
-
-
-
-

마이애셋사모항공기특별자산2호(*)
674
674
-
-
-
-

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*)
662,438
159
662,279
32,358
32,358
32,358

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*)
1,433,277
859,298
573,979
-
(33)
(33)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*)
1,103,440
7,349
1,096,091
51,141
24,204
24,204

코레이트신림아트전문투자형사모부동산투자신탁(*)
5,133,887
215
5,133,672
-
291,890
291,890

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)
10,168,308
3,681
10,164,627
691,218
464,627
464,627

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*)
5,472,016
10,760
5,461,256
370,351
201,256
201,256

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*)
15,245,008
3,456
15,241,552
264,719
(8,448)
(8,448)

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁(*)
48,505,525
22,173,575
26,331,950
386,161
(1,228,019)
(1,228,019)

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사(*)
89,195,464
195,853
88,999,611
-
(1,200,390)
(1,200,390)

(*) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
15,703,952
2,740,131
12,963,821
18,634,475
10,689,503
10,689,503

코레이트자산운용주식회사
16,607,820
3,023,743
13,584,077
12,258,045
1,070,762
1,099,547

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1)
35,438,238
29,720,137
5,718,101
458,030
(1,409,056)
(1,409,056)

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
1,813,271
254
1,813,017
58,267
(1,010,984)
(1,010,984)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
2,523
310
2,213
71,629
(6,471,339)
(6,471,339)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
10,792,609
23,609
10,769,000
641,669
24,680
24,680

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
3,780
3,528
252
3,859,475
(305,499)
(305,499)

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*1)(*2)

-
-
-
-
(107,424)
(107,424)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1)
7,987,187
6,233
7,980,954
30,599
(23,569)
(23,569)

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*1)
167,617
-
167,617
-
777
777

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*1)
5,640
-
5,640
-
27
27

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*1)
2,277
-
2,277
-
11
11

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*1)
4,872
4,872
-
-
-
-

마이애셋사모항공기특별자산2호(*1)
28,036
28,036
-
-
-
-

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*1)
657,348
166
657,182
57,090
51,994
51,994

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*1)
1,433,277
859,266
574,011
-
(44)
(44)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*1)
1,080,299
3,035
1,077,264
8,788
17,264
17,264

감만1구역 공공지원민간임대주택(*1)
300,000
-
300,000
-
-
-

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁 11 호(*1)
700,920
233,553
467,367
-
(232,633)
(232,633)

코레이트 신림아트 전문투자형 사모부동산투자신탁(*1)
5,336,098
92,417
5,243,681
-
243,681
243,681

(*1) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.
(*2) 전기 중 청산한 종속기업입니다.

2. 재무제표 작성기준

2-1. 회계기준의 적용

연결기업의 분기연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

동 연결재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차연결재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.

중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2020년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

분기연결재무제표에서 사용된 연결기업의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책

3-1. 제·개정된 기준서의 적용
기업회계기준서 제1109호, 제1039호, 1107호, 1104호 및 1116호 (개정) - 이자율지표 개혁 - 2단계

개정사항은 은행 간 대출 금리(IBOR)가 대체 무위험 지표(RFR)로 대체될 때 재무보고에 미치는 영향을 다루기 위한 한시적 면제를 제공합니다.

개정사항은 다음의 실무적 간편법을 포함합니다.

-계약상 변경, 또는 개혁의 직접적인 영향을 받는 현금흐름의 변경은 시장이자율의 변동과 같이 변동이자율로 변경되는 것처럼 처리되도록 함.

-이자율지표 개혁이 요구하는 변동은 위험회피관계의 중단없이 위험회피지정 및 위험회피문서화가 가능하도록 허용함.

-대체 무위험 지표(RFR)를 참조하는 금융상품이 위험회피요소로 지정되는 경우 별도로 식별가능해야 한다는 요구사항을 충족하는 것으로 보는 한시적 면제

이 개정사항은 연결기업의 중간재무제표에 미치는 영향은 없습니다. 연결기업은 실무적 간편법이 적용가능하게 되는 미래에 해당 실무적 간편법을 사용할 것입니다.

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 연결기업은 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 연결기업의 재무위험관리 목적과 정책은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당분기와 전분기 중 연결기업의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

<당분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분
당분기 누적

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리
신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산
운용
리츠자산
취득
리츠자산
처분
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
30,678,281
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30,678,281

건설사무관리
18,505,709
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
18,505,709

인허가업무
3,616,870
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,616,870

기타 용역

관리업무
-
45,285
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45,285

관리 및 처분업무
-
-
588,561
-
-
-
-
-
-
-
-
-
588,561

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,142,892
-
-
-
-
-
-
-
-
1,142,892

자금관리업무
-
-
-
-
375,216
-
-
-
-
-
-
-
375,216

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,568,636
-
-
-
-
-
-
2,568,636

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
15,821,601
-
-
-
-
-
15,821,601

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
5,552,022
-
-
-
-
5,552,022

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
17,633,198
-
-
-
17,633,198

리츠자산처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4,204,821
-
-
4,204,821

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,158,883
-
1,158,883

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,528,777
9,528,777

합 계
52,800,860
45,285
588,561
1,142,892
375,216
2,568,636
15,821,601
5,552,022
17,633,198
4,204,821
1,158,883
9,528,777
111,420,752

수익인식시기

분양률로 인식
30,678,281
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30,678,281

원가진행률로 인식
18,505,709
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
18,505,709

기간안분으로 인식
3,616,870
45,285
-
1,726
375,216
2,568,636
15,821,601
5,552,022
-
-
1,158,883
9,528,777
38,669,016

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
17,633,198
-
-
-
17,633,198

처분시점에 인식
-
-
588,561
114,448
-
-
-
-
-
4,204,821
-
-
4,907,830

증서발행시점에 인식
-
-
-
1,026,718
-
-
-
-
-
-
-
-
1,026,718

합 계
52,800,860
45,285
588,561
1,142,892
375,216
2,568,636
15,821,601
5,552,022
17,633,198
4,204,821
1,158,883
9,528,777
111,420,752

<당분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분
당분기 3개월

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리
신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산
운용
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
8,357,398
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8,357,398

건설사무관리
7,069,834
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,069,834

인허가업무
1,626,162
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,626,162

기타 용역

관리업무
-
35,560
-
-
-
-
-
-
-
-
35,560

관리 및 처분업무
-
-
2,410
-
-
-
-
-
-
-
2,410

증서발행 및 환가업무
-
-
-
697,629
-
-
-
-
-
-
697,629

자금관리업무
-
-
-
-
116,611
-
-
-
-
-
116,611

대리사무업무
-
-
-
-
-
750,009
-
-
-
-
750,009

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
2,751,805
-
-
-
2,751,805

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
2,812,051
-
-
2,812,051

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
239,732
-
239,732

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,402,531
3,402,531

합 계
17,053,394
35,560
2,410
697,629
116,611
750,009
2,751,805
2,812,051
239,732
3,402,531
27,861,732

수익인식시기

분양률로 인식
8,357,398
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8,357,398

원가진행률로 인식
7,069,834
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,069,834

기간안분으로 인식
1,626,162
35,560
-
-
116,611
750,009
2,751,805
2,812,051
239,732
3,402,531
11,734,461

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

처분시점에 인식
-
-
2,410
-
-
-
-
-
-
-
2,410

증서발행시점에 인식
-
-
-
697,629
-
-
-
-
-
-
697,629

합 계
17,053,394
35,560
2,410
697,629
116,611
750,009
2,751,805
2,812,051
239,732
3,402,531
27,861,732

<전분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분
전분기 누적

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
34,430,295
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,430,295

건설사무관리
33,199,773
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33,199,773

인허가업무
2,139,518
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,139,518

기타 용역

관리업무
-
14,652
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14,652

관리 및 처분업무
-
-
50,271
-
-
-
-
-
-
-
-
50,271

증서발행 및 환가업무
-
-
-
2,133,872
-
-
-
-
-
-
-
2,133,872

자금관리업무
-
-
-
-
234,881
-
-
-
-
-
-
234,881

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,802,026
-
-
-
-
-
2,802,026

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
4,532,186
-
-
-
-
4,532,186

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
18,459,749
-
-
-
18,459,749

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
-
3,605,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,933,984
-
1,933,984

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,179,191
9,179,191

합 계
69,769,586
14,652
50,271
2,133,872
234,881
2,802,026
4,532,186
18,459,749
3,605,000
1,933,984
9,179,191
112,715,398

수익인식시기

분양률로 인식
34,430,295
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,430,295

원가진행률로 인식
33,199,773
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33,199,773

기간안분으로 인식
2,139,518
14,652
-
3,068
234,881
2,802,026
4,532,186
18,459,749
-
1,933,984
9,179,191
39,299,255

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
-
3,605,000

처분시점에 인식
-
-
50,271
118,968
-
-
-
-
-
-
-
169,239

증서발행시점에 인식
-
-
-
2,011,836
-
-
-
-
-
-
-
2,011,836

합 계
69,769,586
14,652
50,271
2,133,872
234,881
2,802,026
4,532,186
18,459,749
3,605,000
1,933,984
9,179,191
112,715,398

<전분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분
전분기 3개월

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
13,609,248
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,609,248

건설사무관리
9,604,834
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,604,834

인허가업무
577,117
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
577,117

기타 용역

관리업무
-
9,367
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,367

관리 및 처분업무
-
-
33,619
-
-
-
-
-
-
-
-
33,619

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,544,582
-
-
-
-
-
-
-
1,544,582

자금관리업무
-
-
-
-
78,989
-
-
-
-
-
-
78,989

대리사무업무
-
-
-
-
-
1,025,636
-
-
-
-
-
1,025,636

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
956,975
-
-
-
-
956,975

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
2,322,477
-
-
-
2,322,477

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
-
3,605,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
592,380
-
592,380

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,442,481
2,442,481

합 계
23,791,199
9,367
33,619
1,544,582
78,989
1,025,636
956,975
2,322,477
3,605,000
592,380
2,442,481
36,402,705

수익인식시기

분양률로 인식
13,609,248
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,609,248

원가진행률로 인식
9,604,834
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,604,834

기간안분으로 인식
577,117
9,367
-
-
78,989
1,025,636
956,975
2,322,477
-
592,380
2,442,481
8,005,422

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
-
3,605,000

처분시점에 인식
-
-
33,619
-
-
-
-
-
-
-
-
33,619

증서발행시점에 인식
-
-
-
1,544,582
-
-
-
-
-
-
-
1,544,582

합 계
23,791,199
9,367
33,619
1,544,582
78,989
1,025,636
956,975
2,322,477
3,605,000
592,380
2,442,481
36,402,705

6. 이자수익
당분기와 전분기 현재 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

현금및예치금

예금이자
232,574
540,230

상각후원가측정유가증권

자산유동화기업어음이자
115,570
138,643

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
8,089,123
25,671,618

매입대출채권이자
608,093
1,531,325

기타이자
1,714,612
5,259,996

소 계
10,759,972
33,141,812

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
908,984
995,766

기타이자(요구불상환지분이자)
98,637
507,911

합 계
11,767,593
34,645,489

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

현금및예치금

예금이자
224,832
824,480

상각후원가측정유가증권

자산유동화기업어음이자
-
4,836

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
14,452,797
48,267,017

매입대출채권이자
358,502
746,759

기타이자
1,410,656
4,101,891

소 계
16,446,787
53,944,983

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
33,947
75,103

기타이자(요구불상환지분이자)
(28,825)
66,406

합 계
16,451,909
54,086,492

7. 배당금수익 및 분배금수익
7-1. 당분기와 전분기 중 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-
794,794

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-
595,739

7-2. 당분기 중 분배금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산(채무증권)
22,546,299
22,546,299

8. 현금 및 예치금
8-1. 현금및현금성자산
당분기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당분기말
전기말

현금
-
644
1,086

보통예금 등
0.00 ~ 0.10
12,840,722
8,545,133

정기예금
0.46
127,793
3,048,948

MMDA
0.00 ~ 0.45
236,384,809
343,159,374

합 계
249,353,968
354,754,541

8-2. 예치금
연결기업이 보유한 예치금 중 일부는 사용이 제한되어 있는 바, 당분기말과 전기말 현재구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당분기말
전기말
제한내용

장기성예금(*)
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금(*)
자사주신탁
미래에셋증권㈜
252,237
251,256
자사주매입

특정예금(*)
자사주신탁
대신증권㈜
1,545,729
1,539,717
자사주매입

특정예금(*)
청약예치금
하나금융투자㈜
26,760
-
청약예치

정기예금
정기예금
㈜우리은행
2,600,000
3,600,000
-

기타(*)
보통예금
신한은행㈜
56
56
질권설정

합 계
4,426,782
5,393,029

(*)사용이 제한된 예금입니다.

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산
9-1. 채무증권
당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등

마이어사모러시아부동산펀드 제2호(*1)

-
-
2,000,000
-

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*1)(*2)

-
-
100,000
109,828

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*1)(*2)

-
-
100,000
110,582

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*1)(*2)

-
-
100,000
110,281

코레이트타겟인컴전문사모(*1)(*2)

-
-
500,000
497,495

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*1)(*2)

-
-
200,000
221,550

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*1)(*2)

-
-
1,000,000
1,034,080

의정부리듬시티(*1)(*2)

-
-
300,000
281,141

코레이트하이일드공모주플러스C-F(*1)(*2)

-
-
200,000
209,294

코레이트글로벌마켓리더ESG증권투자신탁(H)C-F(*1)(*2)

-
-
200,000
206,158

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁[채권]C(*1)(*3)

-
-
2,036,436
2,059,214

울산 남구 신정 1267-11 일원 처분신탁(우)(*1)

-
-
32,213,400
32,213,400

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)(*1)

-
-
16,429,540
16,429,540

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)(*1)

-
-
22,845,090
22,845,090

보험상품(*4)
-
-
410,415
676,114

소 계
78,634,881
77,003,767

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,825
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
200,000
19.99
3,000,000
3,000,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
28,500,000

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
10,000,000

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*5)
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,190

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,257

제이앤더블유 PEF LP
6,266,855,614
11.98
8,000,000
8,000,000

인사동프로젝트금융투자 주식회사
200
0.02
1,000
1,000

두동물류개발피에프브이 주식회사
100
0.02
1,000
1,000

에이비사모투자합자회사
1,000,000,000
18.15
1,000,000
994,020

시화물류센터 PFV
200,001
11.76
1,000,000
996,033

소 계
87,229,825
81,119,420

합 계
165,864,706
158,123,187

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*3) 연결기업 중 코레이트투자운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*4) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당분기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-4참고).

(*5) 리츠 설립 초기 연결기업의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권

마이어사모러시아부동산펀드 2호(*1)

-
-
2,000,000
-

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*1)(*2)

-
-
200,000
217,046

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*1)(*2)

-
-
200,000
218,084

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*1)(*2)

-
-
1,200,000
1,247,358

코레이트베스트챔피언코리아증권[채권]_C-F(*1)(*2)

-
-
200,000
210,788

코레이트주주성장타겟증권투자신탁[주식]_C-F(*1)(*2)

-
-
200,000
297,536

코레이트타겟인컴전문사모(*1)(*2)

-
-
500,000
505,515

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*1)(*2)

-
-
1,200,000
1,232,160

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁[채권]C(*1)(*3)

-
-
3,027,217
3,029,467

PIM특수상황알파2호 1종(*1)(*2)

-
-
500,000
497,345

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*1)(*2)

-
-
1,000,000
1,006,350

의정부리듬시티(*1)(*2)

-
-
300,000
296,368

용인 스마트물류단지(*1)

-
-
1,000,000
1,000,000

보험상품(*4)
-
-
274,034
374,149

소 계
11,801,251
10,132,166

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,826
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자 주식회사
53,000
5.03
265,000
265,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
-

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

강동식스 PFV
183,500
18.35
917,500
680,602

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,256

인천 금곡지구 도시개발사업 PFV
180,000
18.00
900,000
900,000

인사동프로젝트금융투자 주식회사
200
0.02
1,000
1,000

두동물류개발피에프브이 주식회사
100
0.02
1,000
1,000

기타유가증권
-
-
400,000
400,000

소 계
37,815,326
30,607,778

합 계
49,616,577
40,739,944

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*3) 연결기업 중 코레이트투자운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

(*4) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 전기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-4참고).

9-2. 지분증권
당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다. 

<당분기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
23,779,666

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
164,060
8.00
15,999,952
15,999,952

필리핀클락
9,999
10.00
231,552
231,552

FES제주
2,000
5.38
10,000
10,000

BH제주
2,000
10.00
10,000
10,000

롯데렌탈
5,000
0.01
198,000
198,000

현대중공업
60,000
0.00
407,138
407,138

대신밸런스제10호스팩
2,038
0.04
4,310
4,310

IBKS제16호스팩
1,626
0.05
3,553
3,553

유진스팩7호
1,500
0.04
3,293
3,293

신한제8호스팩
2,211
0.03
4,632
4,632

합 계
17,455,285
40,952,096

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

이지스자산운용㈜
1,004,562
5.93
301,365
26,556,286

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

제이알글로벌리츠
180,000
0.11
900,000
928,800

합 계
1,514,365
27,785,086

10. 상각후원가측정증권
당분기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

발행처
내역
당분기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

하이투자증권
ABCP
34,693,205
34,693,205
-
-

신한금융투자
ABCP
9,960,110
9,960,110
-
-

합계
44,653,315
44,653,315
-
-

11. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
당분기말과 전기말 현재 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

케이에이제6에이 유동화전문유한회사
30
30
-
-

월성제1차(채무증권)
800,000
800,000
-
-

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호
207,095
207,095
(16,560)
-

합 계
1,438,825
1,438,825
(16,560)
-

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

케이에이제6에이 유동화전문유한회사
30
30
-
-

합 계
431,730
431,730
-
-

12. 관계기업투자주식
12-1. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
결산월
당분기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
9월
87.00%
226,031,666
87.00%
195,919,053

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
-
-
49.40%
19,047,080

에코프라임환경1호사모투자합자회사
투자업
9월
23.81%
13,949,806
23.81%
10,716,240

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호(*1)
부동산투자업
9월
50.00%
10,122,127
50.00%
10,147,138

우림에이엠씨㈜(*2)
부동산투자업
9월
15.26%
-
16.00%
119,067

광주중외공원개발주식회사(*2)(*3)
부동산개발업
9월
30.00%
1,554,739
30.00%
1,532,302

신림동 오피스텔 개발사업(*2)(*4)
부동산개발업
9월
-
-
-
14,000,000

상봉케이원청년주택PFV(*5)
부동산투자업
9월
40.00%
13,423,188
-
-

에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)(*6)
투자업
9월
38.64%
84,129,605
-
-

합 계

349,211,131

251,480,880

(*1) 연결기업은 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.
(*2) 지배기업의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류 하였습니다.
(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.
(*4) 수익권증서의 형태로 투자되어 지분율은 표기하지 아니하였습니다.
(*5) 의결권있는 지분율 기준으로 연결기업의 지분율은 20%미만이나 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.
(*6) 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사와 동부건설(주)이 공동으로 에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)를 지배하고 있어 관계기업투자주식으로 분류하고 있으며, 공동약정의 내용은 다음과 같습니다. 그리고 에코프라임마린 기업재무안정사모투자합자회사와 동부건설㈜는 에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)의 후순위출자자로서 타선순위출자자에 대한 우선매수권 및 자금보충의무를 부담하며, 매도청구권을 행사할 수 있는 권한을 보유하고 있습니다.

구분
내용

성격
한진중공업㈜에 대한 경영권은 에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사와 동부건설㈜이 상호 동의 하에 행사

한진중공업㈜에 대한 보유주수
55,672,910주

2021년 9월 30일자 주식가격
10,000원

지분율(*)
38.64%

주식가치에 대한 지분해당액
215,099,879,545원

(*)에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사의 에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)에 대한 지분율입니다.

12-2. 당분기와 전분기 중 관계기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
대체
처분
지분법손익
지분법
자본변동
지분법
이익잉여금변동
배당금
당분기말

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사
195,919,053
-
-
-
50,440,530
(10,653,640)
(9,674,277)
-
226,031,666

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁(*)
19,047,080
-
(13,245,134)
(5,433,559)
(83,747)
(284,640)
-
-
-

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
10,716,240
-
-
-
3,339,463
1,246
(107,143)
-
13,949,806

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호
10,147,138
-
-
41,845
303,077
-
-
(369,933)
10,122,127

우림에이엠씨(주)
119,067
-
-
-
(119,067)
-
-
-
-

신림동 오피스텔 개발사업
14,000,000
-
-
(14,000,000)
-
-
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,532,301
-
-
-
22,438
-
-
-
1,554,739

상봉동케이원청년주택
-
13,500,000
-
-
(76,812)
-
-
-
13,423,188

에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)
-
85,000,000
-
-
(870,395)
-
-
-
84,129,605

합 계
251,480,879
98,500,000
(13,245,134)
(19,391,714)
52,955,487
(10,937,034)
(9,781,420)
(369,933)
349,211,131

(*) 당분기 중 지분 추가 취득으로 관계기업투자주식에서 연결기업으로 편입되었습니다.

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
대체
지분법손익
지분법
자본변동
지분법이익잉여금변동
배당금
전분기말

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사

179,183,798
-
-
19,565,781
(5,744,453)
(2,129,635)
-
190,875,491

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁
6,878,449
12,235,294
-
(65,499)
-
-
-
19,048,244

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
9,840,910
-
-
152,101
(484)
(107,143)
-
9,885,384

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
10,142,304
-
-
585,941
(12,216)
-
(371,903)
10,344,126

우림에이엠씨(주)
-
-
250,000
-
-
-
-
250,000

합 계
206,045,461
12,235,294
250,000
20,238,324
(5,757,153)
(2,236,778)
(371,903)
230,403,245

12-3. 당분기말과 전기말 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사
1,133,675,628
639,403,945
494,271,683
802,459,192
100,489,798
103,484,789

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
110,132,986
51,543,800
58,589,186
66,509,557
14,005,626
14,005,626

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
25,305,331
12
25,305,319
800,346
800,246
800,246

우림에이엠씨㈜
190,986,649
194,205,090
(3,218,441)
723,333
(2,776,221)
(2,776,221)

광주중외공원개발주식회사
255,176,974
250,666,080
4,510,894
-
(60,553)
(60,553)

상봉케이원청년주택PFV
36,368,111
20,056,439
16,311,672
-
(188,333)
(188,333)

에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)

217,747,424
-
217,747,424
-
(2,252,576)
(2,252,576)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사

962,443,845
563,328,323
399,115,522
1,214,628,971
41,078,721
36,591,726

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁
49,704,856
11,144,887
38,559,969
439,796
(144,835)
(144,835)

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
103,382,804
58,374,595
45,008,209
63,106,561
4,458,866
4,458,866

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
20,294,403
127
20,294,276
1,584,882
1,584,764
1,584,764

우림에이엠씨(주)
155,782,367
155,003,524
778,843
981,591
277,759
277,759

광주중외공원개발 주식회사
255,011,625
250,063,192
4,948,433
-
(20,901)
(20,901)

12-4. 당분기와 전분기 중 관계기업투자주식의 지분법자본변동의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증감
법인세효과
당분기말

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사
(46,409,896)
(10,653,640)
2,578,180
(54,485,356)

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁
215,757
(284,640)
68,883
-

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
(54,472)
1,246
(301)
(53,527)

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
(9,260)
-
-
(9,260)

합 계
(46,257,871)
(10,937,034)
2,646,762
(54,548,143)

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증감
법인세효과
전분기말

키스톤에코프라임스타
기업 재무안정사모투자합자회사

(39,344,655)
(5,744,453)
1,390,158
(43,698,950)

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁
215,757
-
-
215,757

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
(54,105)
(484)
117
(54,472)

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
-
(12,216)
2,956
(9,260)

합 계
(39,183,003)
(5,757,153)
1,393,231
(43,546,925)

13. 대출채권
13-1. 당분기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

대여금
61,765,605
42,225,240

신탁계정대
587,068,525
740,507,844

매입대출채권
62,724,805
24,820,069

기타대출채권
1,050,263
7,204,613

소 계
712,609,198
814,757,766

대여금 손실충당금
(15,408,503)
(20,915,349)

신탁계정대 손실충당금
(71,020,911)
(72,347,417)

매입대출채권 손실충당금
(627,248)
(248,200)

기타대출채권 손실충당금
(1,050,263)
(7,204,613)

소 계
(88,106,925)
(100,715,579)

현재가치할인차금
(254,133)
(267,774)

합 계
624,248,140
713,774,413

13-2. 대여금
당분기말과 전기말 현재 PF 대출 등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

주택마련 대여
2,633,869
2,183,828

PF 대여
59,131,736
39,390,734

기타대여
-
650,678

소 계
61,765,605
42,225,240

손실충당금
(15,408,503)
(20,915,349)

현재가치할인차금
(254,133)
(267,774)

합 계
46,102,969
21,042,117

당분기말 현재 대여금에 대한 현재가치할인차금은 최장 25년 동안 1.41%~4.44%의이자율로 할인하여 계산하였습니다. 

13-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당분기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당분기말
전기말

건설업영위법인
132,201,489
208,419,272

기타법인
455,899,829
539,275,715

개인
17,470
17,470

소 계
588,118,788
747,712,457

손실충당금
(72,071,174)
(79,552,030)

합 계
516,047,614
668,160,427

당분기말 현재 신탁계정대와 관련하여 지배기업 명의로 차입한 차입부채는 446,500,000천원이며, 당분기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 25,964,417천원 및 10,322,629천원입니다.

13-4. 손실충당금 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지
않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
2,399,097
30,350,490
84,063,620
116,813,207

12개월 기대신용손실로 대체
838,568
(838,568)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(147,400)
147,400
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(6,607,615)
6,607,615
-

손실충당금전입(환입)
(111,503)
(2,811,772)
12,100,981
9,177,706

제각
-
-
(23,399,618)
(23,399,618)

기타
-
-
(4,412,668)
(4,412,668)

당분기말
2,978,762
20,239,935
74,959,930
98,178,627

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지
않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
234,191
23,132,793
62,640,207
86,007,191

12개월 기대신용손실로 대체
1,637,177
(1,637,177)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(14,248)
14,248
-
-

손실충당금전입(환입)
(298,832)
7,346,091
19,174,156
26,221,415

제각
-
-
(9,469,867)
(9,469,867)

기타
-
-
(4,764,230)
(4,764,230)

전분기말
1,558,288
28,855,955
67,580,266
97,994,509

13-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
242,415,554
524,457,046
100,281,429
867,154,029

12개월 기대신용손실로 대체
94,106,530
(94,106,530)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(82,428,872)
82,428,872
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(34,167,082)
(8,771,113)
42,938,195
-

제각
-
-
(23,399,618)
(23,399,618)

실행한 금융자산
243,994,322
-
-
243,994,322

제거된 금융자산
(218,118,637)
(77,976,297)
(37,468,188)
(333,563,122)

당분기말
245,801,815
426,031,978
82,351,818
754,185,611

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
20,554,062
1,055,873,462
73,613,234
1,150,040,758

12개월 기대신용손실로 대체
194,502,560
(194,502,560)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(226,139,236)
226,139,236
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(11,648,851)
(57,842,088)
69,490,939
-

제각
-
-
(5,399,867)
(5,399,867)

실행한 금융자산
346,400,290
-
-
346,400,290

제거된 금융자산
(133,828,960)
(292,965,965)
(56,237,768)
(483,032,693)

전분기말
189,839,865
736,702,085
81,466,538
1,008,008,488

14. 투자부동산

14-1. 당분기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
12,751,925
-
12,751,925

건물
59,435,338
(1,902,569)
57,532,769

합 계
72,187,263
(1,902,569)
70,284,694

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
7,689,693
-
7,689,693

건물
21,038,560
(755,060)
20,283,500

합 계
28,728,253
(755,060)
27,973,193

상기 투자부동산은 연결기업 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사 및 코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁이 취득한 자산입니다.

14-2. 당분기 및 전분기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
대체
연결범위변동
당분기말

토지
7,689,693
81,400
-
(336,948)
5,317,780
12,751,925

건물
20,283,500
-
(891,530)
-
38,140,799
57,532,769

합 계
27,973,193
81,400
(891,530)
(336,948)
43,458,579
70,284,694

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
감가상각비
전분기말

토지
7,434,145
-
7,434,145

건물
20,704,271
(315,579)
20,388,692

합 계
28,138,416
(315,579)
27,822,837

14-3. 연결기업의 투자부동산은 주변 시장거래의 발생빈도가 매우 낮고, 향후 예상되는 현금흐름 등이 신뢰성 있게 예측가능하지 아니하여 대체적인 추정방법을 적용하는 것이 가능하지 아니한 바, 보고기간종료일 현재 투자부동산의 공정가치를 평가하지 아니하였습니다.

15. 유형자산
15-1. 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
13,596,482
(4,836,390)
8,760,092

사용권자산
54,910,893
(11,668,969)
43,241,924

합 계
68,507,375
(16,505,359)
52,002,016

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
8,998,597
(3,625,260)
5,373,337

사용권자산
53,336,446
(8,766,355)
44,570,091

합 계
62,335,043
(12,391,615)
49,943,428

15-2. 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
해지
연결범위변동
당분기말

비품
5,373,337
579,668
(1,211,130)
-
4,018,217
8,760,092

사용권자산
44,570,091
3,454,645
(4,766,446)
(16,366)
-
43,241,924

합 계
49,943,428
4,034,313
(5,977,576)
(16,366)
4,018,217
52,002,016

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
해지
대체
전분기말

비품
700,115
1,539,503
(343,960)
-
-
1,895,658

사용권자산
4,321,475
67,798,717
(4,340,375)
(474,233)
77,585
67,383,169

합 계
5,021,590
69,338,220
(4,684,335)
(474,233)
77,585
69,278,827

15-3. 당분기말과 전분기말 현재 사용권자산 및 리스부채의 장부 금액과 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구 분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

기초
43,588,703
981,388
44,570,091
44,818,105

증가
3,126,455
328,190
3,454,645
3,202,200

감소
-
(16,366)
(16,366)
(18,726)

감가상각
(4,346,061)
(420,385)
(4,766,446)
-

이자비용
-
-
-
863,327

지급
-
-
-
(4,863,495)

당분기말
42,369,097
872,827
43,241,924
44,001,411

연결기업은 당분기 중 소액자산리스에 따른 리스료 73백만원을 인식하였습니다.

<전분기말>

(단위 : 천원)

구 분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

기초
3,316,210
1,005,265
4,321,475
4,313,969

증가
67,149,154
727,148
67,876,302
66,431,764

감소
(439,958)
(34,275)
(474,233)
(474,233)

감가상각
(3,931,644)
(408,731)
(4,340,375)
-

이자비용
-
-
-
579,186

지급
-
-
-
(3,819,870)

전분기말
66,093,762
1,289,407
67,383,169
67,030,816

연결기업은 전분기 중 소액자산리스에 따른 리스료 46백만원을 인식하였습니다.

15-4. 당분기말과 전기말 현재 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
44,001,411
(49,254,512)
(3,220,299)
(2,984,336)
(5,992,564)
(16,098,147)
(20,959,166)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
44,818,105
(51,129,357)
(3,166,228)
(2,990,003)
(5,056,607)
(14,998,697)
(24,917,822)

16. 무형자산

16-1. 당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
당분기말

회원권
602,840
-
602,840

영업권
3,273,922
-
3,273,922

기타무형자산
458,207
(147,309)
310,898

합 계
4,334,969
(147,309)
4,187,660

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
처분
손상
상각비
전분기말

회원권
4,854,146
(443,458)
(9,091)
-
4,401,597

영업권
3,273,922
-
-
-
3,273,922

기타무형자산
654,619
-
-
(147,309)
507,310

합 계
8,782,687
(443,458)
(9,091)
(147,309)
8,182,829

17. 차입부채

17-1. 당분기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

한국산업은행
일반대출
2.04
30,000,000
30,000,000

농협은행(*)
일반대출
2.70
15,000,000
15,000,000

국민은행(*)
일반대출
3.29
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
일반대출
2.33
30,000,000
30,000,000

주택도시보증공사
주택도시기금
1.50
1,500,000
1,500,000

우리은행
일반대출
2.20
4,650,000
4,650,000

DB저축은행
일반대출
5.50
3,175,000
3,175,000

장안 신협협동조합
일반대출
3.52
5,000,000
-

화서 신용협동조합
일반대출
3.52
2,000,000
-

당산 신용협동조합
일반대출
3.52
1,000,000
-

북수원 신용협동조합
일반대출
3.52
1,000,000
-

전주삼천 신용협동조합
일반대출
3.52
1,000,000
-

엔에이치저축은행
일반대출
5.00
2,000,000
-

에스비아이저축은행
일반대출
5.00
4,000,000
-

더케이저축은행
일반대출
5.00
3,000,000
-

애큐온저축은행
일반대출
5.00
3,000,000
-

합 계
116,325,000
94,325,000

(*)주석 29-3 참조

17-2. 당분기말과 전기말 현재 연결기업이 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
-
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제39회 무보증사채
2023-02-14
2.54
200,000,000
200,000,000
한국투자증권

제40회 무보증사채
2024-07-26
2.97
60,000,000
-
한국투자증권

합 계
360,000,000
360,000,000

17-3. 당분기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당분기말

사채할인발행차금
698,173
227,611
(330,337)
595,447

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
458,798
657,195
(417,820)
698,173

17-4. 당분기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2021.10.01.~2022.09.30.
85,000,000
100,000,000
185,000,000

2022.10.01.~2023.09.30.
26,675,000
200,000,000
226,675,000

2023.10.01.~2024.09.30.
-
60,000,000
60,000,000

2024.09.30 이후
4,650,000
-
4,650,000

합계
116,325,000
360,000,000
476,325,000

18. 종업원급여
18-1. 당분기와 전분기 중 종업원급여와 관련하여 인식된 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

급여
9,922,703
29,767,988
9,861,918
27,120,641

복리후생비
1,250,350
3,505,700
1,062,242
3,370,265

명예퇴직금
-
-
-
687,471

퇴직급여제도 관련 비용(*)
726,587
2,136,244
676,254
1,990,232

합 계
11,899,640
35,409,932
11,600,414
33,168,609

(*) 연결기업 중 종속회사인 코레이트투자운용㈜는 확정기여제도를 운영함에 따라 당분기와 전분기에 각각 48,968천원, 50,045천원을 불입하였습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 확정급여제도와 확정기여제도를 운영함에 따라 확정기여제도와 관련하여 당분기와 전분기에 각각 422,413천원, 273,374천원을 불입하였습니다.

18-2. 당분기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

순확정급여부채
2,407,892
508,334

연결기업은 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행, KEB하나은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 연결기업이 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 1.24%의 수익이 발생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 연결기업은 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

18-3. 당분기와 전분기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당분기
전분기
당분기
전분기
당분기
전분기

기초잔액
13,307,837
11,685,497
(12,799,504)
(8,918,061)
508,333
2,767,436

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,656,314
1,629,486
-
-
1,656,314
1,629,486

이자원가(수익)
193,432
172,178
(184,883)
(134,851)
8,549
37,327

소 계
1,849,746
1,801,664
(184,883)
(134,851)
1,664,863
1,666,813

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
-
(10,101)
67,748
9,663
67,748
(438)

기타

퇴직금 지급
(405,965)
(1,340,123)
549,752
1,728,440
143,787
388,317

퇴직연금 납입
-
-
-
(1,700,000)
-
(1,700,000)

기타
(138,079)
-
161,240
-
23,161
-

분기말잔액
14,613,539
12,136,937
(12,205,647)
(9,014,809)
2,407,892
3,122,128

18-4. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

퇴직연금
12,205,647
12,799,503

18-5. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금성자산
12,205,647
12,799,503

19. 충당부채

당분기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

소송충당부채
1,031,103
679,784

기타충당부채
1,826,430
750,868

신탁위험충당부채
123,207
161,021

복구충당부채
667,975
636,426

합 계
3,648,715
2,228,099

19-1. 소송충당부채
연결기업은 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 연결기업 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당분기와 전기중 연결기업의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
679,784
2,788,730

전 입
449,319
190,666

환 입
(98,000)
-

사 용
-
(2,299,612)

기 말
1,031,103
679,784

19-2. 기타충당부채
연결기업은 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다.

당분기와 전기 중 연결기업의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
750,868
578,278

전 입
1,075,562
172,590

기 말
1,826,430
750,868

19-3. 신탁위험충당부채
연결기업은 조건부매입약정 및 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다. 

당분기와 전기 중 연결기업의 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
161,021
24,094

전 입
-
136,927

환 입
(37,814)
-

기 말
123,207
161,021

19-4. 복구충당부채
연결기업은 구사옥(테헤란로 309)와 신사옥(테헤란로 137) 이전시 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 연결기업의 가중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다.

한편 연결기업이 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
추정기간
할인율

구사옥(테헤란로 309)
4년
6.45%

신사옥(테헤란로 137)
10년
3.78%

당분기와 전기 중 연결기업의 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
636,426
662,075

증 가
252,157
545,121

해 지
(230,000)
(575,876)

전 입
9,392
5,106

기 말
667,975
636,426

20. 자본금
지배기업이 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

21. 자본잉여금과 자기주식

21-1. 자본잉여금
당분기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

기타자본잉여금
(1,269,399)
(1,720,025)

합 계
5,380,426
4,929,800

21-2. 자기주식
당분기말과 전기말 현재 지배기업이 보유중인 자기주식은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예정입니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식수
24,446,793주
24,446,793주

자기주식취득가액
46,443,853
46,443,853

22. 이익잉여금

당분기말과 전기말 현재 연결기업의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

이익준비금
14,845,440
12,793,058

대손준비금
80,821,083
106,303,424

신탁사업적립금
77,003,347
70,778,851

임의적립금
391,606,582
326,780,897

지분법이익잉여금
(7,530,885)
(116,568)

미처분이익잉여금
283,286,018
243,864,080

합 계
840,031,585
760,403,742

23. 법인세
당분기와 전분기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기법인세부담액
22,249,288
16,325,709

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(959,293)
597,886

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
8,136,513
3,855,038

총법인세비용
29,426,508
20,778,633

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
5,035,548
1,936,385

기타
2,738,455
1,302,751

법인세비용
37,200,511
24,017,769

당분기와 전분기의 유효세율은 각각 26.29% 및 26.43% 입니다.

24. 주당이익
24-1. 당분기와 전분기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

분기순이익(지배기업 소유주 지분)
42,464,198,067
107,565,978,295
26,987,416,582
66,594,235,078

가중평균유통보통주식수
228,042,437주
228,042,437주
230,465,765주
234,524,966주

기본 및 희석 주당이익
186
472
117
284

연결기업은 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

24-2. 당분기 및 전분기 중 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주)

구분
당분기
전분기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
68,929,559,790
252,489,230
69,182,049,020

자기주식수
(24,446,793)
(6,673,974,489)
(23,747,061)
(4,922,208,327)

유통보통주식수
228,042,437
62,255,585,301
228,742,169
64,259,840,693

일수

273일

274일

가중평균유통보통주식수

228,042,437

234,524,966

25. 금융상품 위험공시
25-1. 신용위험

25-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말과 전기말 현재 연결기업의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및예치금
253,780,750
360,147,571

대출채권
624,248,140
713,774,413

기타금융자산(*)
52,162,190
66,199,303

합 계
930,191,080
1,140,121,287

(*) 연결기업의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금과 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

25-1-2. 손실충당금

당분기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
61,511,473
(15,408,504)
41,957,466
(20,915,349)

신탁계정대
587,068,525
(71,020,911)
740,507,844
(72,347,417)

매입대출채권
62,724,805
(627,248)
24,820,069
(248,200)

기타대출채권
1,050,263
(1,050,263)
7,204,613
(7,204,613)

기타
금융자산
미수금
14,388,092
(4,639,714)
13,302,460
(4,364,475)

미수수익
27,534,719
(5,431,988)
39,361,578
(11,733,153)

보증금(*)
20,311,081
-
29,632,893
-

합 계
774,588,958
(98,178,628)
896,786,923
(116,813,207)

(*) 대여금 및 보증금의 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

25-1-3. 금융자산의 연령분석
당분기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당분기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
22,133,164
6,817,416

6개월 초과 1년 이하
10,316,697
563,221

1년 초과 3년 이하
13,458,139
8,558,639

3년 초과
15,857,606
26,285,964

소 계
61,765,606
42,225,240

신탁계정대
6개월 이하
273,233,061
422,653,539

6개월 초과 1년 이하
96,255,757
129,823,480

1년 초과 3년 이하
190,322,397
175,433,007

3년 초과
27,257,310
12,597,818

소 계
587,068,525
740,507,844

매입대출채권
6개월 이하
57,776,093
24,820,069

6개월 초과 1년 이하
4,948,712
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
62,724,805
24,820,069

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
6,154,350

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
1,050,263
7,204,613

미 수 금
6개월 이하
4,734,752
3,823,070

6개월 초과 1년 이하
1,393,479
2,040,367

1년 초과 3년 이하
3,873,218
3,762,776

3년 초과
4,386,643
3,676,247

소 계
14,388,092
13,302,460

미수수익
6개월 이하
15,366,730
15,759,526

6개월 초과 1년 이하
354,335
6,391,253

1년 초과 3년 이하
8,127,121
13,019,228

3년 초과
3,686,533
4,191,571

소 계
27,534,719
39,361,578

보 증 금
6개월 이하
16,083,476
24,618,401

6개월 초과 1년 이하
28,000
138,500

1년 초과 3년 이하
559,917
1,537,917

3년 초과
4,834,290
4,666,518

소 계
21,505,683
30,961,336

25-2. 유동성위험
당분기말 및 전기말 현재 연결기업이 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
116,325,000
(119,825,726)
(76,255,969)
(10,765,425)
(27,792,417)
(306,900)
(4,705,015)

사채
359,404,553
(373,444,663)
(4,684,400)
(103,609,052)
(203,687,540)
(61,463,671)
-

소 계
475,729,553
(493,270,389)
(80,940,369)
(114,374,477)
(231,479,957)
(61,770,571)
(4,705,015)

미지급금
10,622,839
(10,622,839)
(1,940,304)
(8,682,535)
-
-
-

미지급비용
3,563,298
(3,563,298)
(3,563,298)
-
-
-
-

임대보증금
21,997,740
(21,997,740)
(3,995,500)
(1,565,200)
(16,289,040)
(10,000)
(138,000)

요구불상환지분
3,191,893
(3,191,893)
(1,178,431)
-
-
(2,013,462)
-

합 계
515,105,323
(532,646,159)
(91,617,902)
(124,622,212)
(247,768,997)
(63,794,033)
(4,843,015)

난외항목:

약정(주2)
-
(382,400,000)
-
(116,816,710)
(111,824,543)
(153,758,747)
-

(주1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.
(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
94,325,000
(96,313,770)
(45,728,081)
(40,460,877)
(299,425)
(5,043,857)
(4,781,530)

사채
359,301,827
(375,445,432)
(4,739,000)
(64,203,068)
(105,877,063)
(200,626,301)
-

소 계
453,626,827
(471,759,202)
(50,467,081)
(104,663,945)
(106,176,488)
(205,670,158)
(4,781,530)

미지급금
14,272,473
(14,272,473)
(14,272,473)
-
-
-
-

미지급비용
4,268,247
(4,268,247)
(4,268,247)
-
-
-
-

임대보증금
21,466,020
(21,466,020)
(11,252,950)
(5,604,000)
(4,409,030)
(62,040)
(138,000)

요구불상환지분
2,729,641
(2,729,641)
(1,957,345)
-
-
(772,296)
-

합 계
496,363,208
(514,495,583)
(82,218,096)
(110,267,945)
(110,585,518)
(206,504,494)
(4,919,530)

난외항목:

약정(주2)
-
(609,487,708)
(233,857,492)
(41,958,694)
(54,945,909)
(278,725,613)
-

(주1)연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.
(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

25-3. 환위험
연결기업은 당분기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다.

25-4. 이자율위험
25-4-1. 당분기말과 전기말 현재 연결기업이 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

고정이자율

금융자산
123,097,991
55,768,233

금융부채
(478,921,446)
(456,356,468)

합 계
(355,823,455)
(400,588,235)

변동이자율

금융자산
752,560,217
1,016,593,469

금융부채
-
-

합 계
752,560,217
1,016,593,469

25-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말과 전분기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당분기말

변동이자율 금융상품
7,525,602
(7,525,602)
7,525,602
(7,525,602)

현금흐름민감도(순액)
7,525,602
(7,525,602)
7,525,602
(7,525,602)

전분기말

변동이자율 금융상품
10,056,236
(10,056,236)
10,056,236
(10,056,236)

현금흐름민감도(순액)
10,056,236
(10,056,236)
10,056,236
(10,056,236)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

26. 금융상품의 공정가치
26-1. 공정가치와 장부금액

당분기말과 전기말 현재 연결기업의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*)

249,353,968
249,353,968
354,754,541
354,754,541

예치금(*)
4,426,782
4,426,782
5,393,029
5,393,029

당기손익-공정가치측정금융자산
199,075,283
199,075,283
68,525,030
68,525,030

상각후원가측정증권(*)
44,653,315
44,653,315
-
-

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
1,438,825
1,438,825
431,730
431,730

대여금 및 수취채권(*)

624,248,141
624,248,141
713,774,413
713,774,413

기타금융자산(*)
52,162,190
52,162,190
66,199,303
66,199,303

합 계
1,175,358,504
1,175,358,504
1,209,078,046
1,209,078,046

금융부채

차입금(*)
116,325,000
116,325,000
94,325,000
94,325,000

사채(*)
359,404,553
359,404,553
359,301,827
359,301,827

기타금융부채(*)
39,375,770
39,375,770
42,736,381
42,736,381

합 계
515,105,323
515,105,323
496,363,208
496,363,208

(*) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧거나 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.

26-2. 공정가치 서열체계

연결기업은 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당분기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

620,926
-
198,454,357
199,075,283

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
1,438,825
1,438,825

소 계
620,926
-
199,893,182
200,514,108

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
644
249,353,324
-
249,353,968

예치금
-
4,426,782
-
4,426,782

상각후원가측정증권
-
-
44,653,315
44,653,315

대여금 및 수취채권
-
-
624,248,141
624,248,141

기타금융자산
-
-
52,162,190
52,162,190

소 계
644
253,780,106
721,063,646
974,844,396

합 계
621,570
253,780,106
920,956,828
1,175,358,504

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
116,325,000
-
116,325,000

사채
-
359,404,553
-
359,404,553

기타금융부채
-
-
39,375,770
39,375,770

합 계
-
475,729,553
39,375,770
515,105,323

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

928,800
-
67,596,230
68,525,030

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,730
431,730

소 계
928,800
-
68,027,960
68,956,760

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
1,086
354,753,455
-
354,754,541

예치금
-
5,393,029
-
5,393,029

대여금 및 수취채권

-
-
713,774,413
713,774,413

기타금융자산
-
-
66,199,303
66,199,303

소 계
1,086
360,146,484
779,973,716
1,140,121,286

합 계
929,886
360,146,484
848,001,676
1,209,078,046

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
94,325,000
-
94,325,000

사채
-
359,301,827
-
359,301,827

기타금융부채
-
-
42,736,381
42,736,381

합 계
-
453,626,827
42,736,381
496,363,208

26-3. 당분기와 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

26-4. 당분기말 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
158,123,187
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
40,331,170
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
198,454,357

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
1,438,825
(*)
-

합 계
1,438,825

(*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
40,739,944
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
26,856,286
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
67,596,230

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
431,730
(*)
-

합 계
431,730

(*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

26-5. 당분기 및 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
67,596,230

취 득
608,178,092

연결범위변동
100,000

처 분
(477,568,287)

평가손익
148,322

당분기말금액
198,454,357

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
431,730

취 득
800,000

연결범위변동
223,655

평 가
(16,560)

당분기말금액
1,438,825

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
21,104,369

취 득
54,467,834

대 체
17,450,000

처 분
(44,787,752)

평가손익
19,361,779

전기말금액
67,596,230

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
431,730

전기말금액
431,730

26-6. 당분기 및 전분기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
2,023,641
347,673

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
(47,431)
137,036

26-7. 당분기말 및 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.
(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.
(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

27. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
27-1. 당분기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치측정
금융자산
기타포괄손익-
공정가치측정
금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
199,075,283
-
-
-
199,075,283

상각후원가측정증권
-
-
44,653,315
-
44,653,315

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
1,438,825
-
-
1,438,825

대여금 및 수취채권
-
-
624,248,141
-
624,248,141

예치금
-
-
4,426,782
-
4,426,782

기타금융자산
-
-
52,162,190
-
52,162,190

합 계
199,075,283
1,438,825
725,490,428
-
926,004,536

금융부채

차입금
-
-
-
116,325,000
116,325,000

사채
-
-
-
359,404,553
359,404,553

기타금융부채
-
-
-
39,375,770
39,375,770

합 계
-
-
-
515,105,323
515,105,323

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치측정
금융자산
기타포괄손익-
공정가치측정
금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
68,525,030
-
-
-
68,525,030

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,730
-
-
431,730

대여금 및 수취채권
-
-
713,774,413
-
713,774,413

예치금
-
-
5,393,029
-
5,393,029

기타금융자산
-
-
66,199,303
-
66,199,303

합 계
68,525,030
431,730
785,366,745
-
854,323,505

금융부채

차입금
-
-
-
94,325,000
94,325,000

사채
-
-
-
359,301,827
359,301,827

기타금융부채
-
-
-
42,736,381
42,736,381

합 계
-
-
-
496,363,208
496,363,208

27-2. 금융수익과 금융비용
27-2-1. 당분기와 전분기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
540,230
540,230

운용수익
-
2,360,838
2,360,838

배당금수익
794,794
-
794,794

분배금수익
22,546,299
-
22,546,299

매입대출채권이자
-
1,531,325
1,531,325

상각후원가측정증권이자
-
138,643
138,643

신탁계정대이자
-
25,671,618
25,671,618

기타이자수익
995,766
5,259,996
6,255,762

금융상품처분이익
2,763,609
-
2,763,609

금융상품평가이익
378,203
-
378,203

금융상품처분손실
(136,087)
-
(136,087)

금융상품평가손실
(130,206)
-
(130,206)

합 계
27,212,378
35,502,650
62,715,028

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
824,480
824,480

운용수익
-
770,386
770,386

배당금수익
595,739
-
595,739

매입대출채권이자
-
746,759
746,759

상각후원가측정증권이자
-
4,836
4,836

신탁계정대이자
-
48,267,017
48,267,017

기타이자수익
75,103
4,168,298
4,243,401

금융상품처분이익
121,582
-
121,582

금융상품평가이익
544,079
-
544,079

금융상품처분손실
(212,402)
-
(212,402)

금융상품평가손실
(215,244)
-
(215,244)

합 계
908,857
54,781,776
55,690,633

27-2-2. 당분기와 전분기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분

이자수익
-
-
507,911
507,911

이자비용
3,251,047
7,749,675
-
11,000,722

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분

이자수익
-
-
66,406
66,406

이자비용
2,872,531
7,455,223
-
10,327,754

28. 자본위험관리
지배기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 지배기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당분기말 및 전기말 현재 지배기업의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액(*1)
863,503,826
817,219,965

차감항목(*2)
(495,674,886)
(372,749,396)

가산항목(*3)
50,525,035
60,965,841

소 계
418,353,975
505,436,410

총위험액(*4)

시장위험액
76,458,501
48,354,533

신용위험액
8,188,221
10,403,529

운영위험액
17,760,263
20,577,553

소 계
102,406,985
79,335,615

영업용순자본비율
408.52%
637.09%

(*1) 별도재무제표 기준의 금액입니다.
(*2) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*3) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*4) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액, 신용위험액, 운영위험액의 합으로 계산됩니다.

29. 약정사항과 우발사항 

29-1. 당분기말 현재 지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,190,446백만원, 서울보증보험으로부터 114,786백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

29-2. 지배기업은 당분기말 현재 신탁사업과 관련하여 147건의 소송(소송가액 130,482백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 40건의 소송(소송가액 38,774백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.

또한, 지배기업이 피소되어 계류중인 소송 중 17건의 소송(소송가액 26,675백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 보고기간종료일 현재 최선의추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류 중에 있습니다. 보고기간종료일 현재 최선의추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

29-3. 당분기말 현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

29-4. 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 2016년에 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

29-5. 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 출자의무 불이행시 지배기업이 추가 출자해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

29-6. 지배기업은 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

29-7. 당분기말 현재 지배기업은 6건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF대출금융한도는 3,082억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 2,543억원입니다. 따라서 지배기업은 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

29-8. 연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 2개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 2개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

30. 특수관계자
30-1. 당분기말과 전기말 현재 연결기업과 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당분기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의
특수관계자
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
㈜발해씨앤에이
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
㈜발해씨앤에이

관계기업(*)
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
에코프라임환경1호사모투자합자회사
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨㈜
광주중외공원개발 주식회사
상봉케이원청년주택PFV
에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨㈜
신림동 오피스텔 개발사업
광주중외공원개발 주식회사

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜, ㈜한진중공업
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 연결기업이 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

30-2. 당분기와 전분기 중 특수관계자 등과의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
당분기
전분기

관계기업
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
배당금수익
369,933
배당금수익
371,903

30-3. 당분기와 전기 중 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
증가
감소
대체
당분기말

관계기업
상봉케이원청년주택PFV
현금출자
-
13,500,000
-
-
13,500,000

에코프라임마린퍼시픽유한회사(SPC)
현금출자
-
85,000,000
-
-
85,000,000

신림동 오피스텔 개발사업
회수
14,000,000
-
(14,000,000)
-
-

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)

현금출자 및 회수

19,235,294
13,507,557
(5,433,559)
(27,309,292)
-

(*)당분기 중 지분 추가 취득으로 관계기업투자주식에서 종속기업투자주식으로 계정대체되었습니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
증가
대체
전기말

관계기업
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
현금출자
7,000,000
12,235,294
-
19,235,294

우림에이엠씨㈜(*)
현금출자
-
-
250,000
250,000

신림동 오피스텔 개발사업
현금출자
-
14,000,000
-
14,000,000

광주중외공원개발 주식회사(*)
현금출자
-
-
1,500,000
1,500,000

(*) 지배기업의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사 할 수 있는 것으로 보아 전기 중 당기손익-공정가치측정 금융자산에서 관계기업투자주식으로 대체되었습니다.

30-4. 연결기업의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함) 총 20명(전분기 총 19명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당분기와 전분기 중 발생한 금액의 합계는 각각 4,272,723천원과 3,764,935천원이며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습니다.

상기 사항 이외에도, 지배기업은 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 지배기업에게 보험금이 지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다. 

30-5. 당분기말 현재 지배기업은 6개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 632,741백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

31. 담보제공자산 등 

31-1. 당분기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 953,774백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

31-2. 당분기말 현재 지배기업은 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 지배기업은 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해야 합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 지배기업의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해서는 담보부동산을 일괄매입하거나 제3자에게 매각주선할 의무를 포함하고 있습니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 301,316백만원입니다. 

32. 비연결구조화기업

비연결구조화기업에 대한 위험
연결기업은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의거한 부동산집합투자기구 등에 투자하고 있는 바, 당분기말 현재 연결기업이 동 투자와 관련하여 인식한 자산에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
자 산
손실에 대한
최대 노출 금액

계정과목
금액

부동산집합투자기구 등
당기손익-공정가치 측정금융자산
157,447,073
157,447,073

사모펀드 등
관계기업투자주식
339,089,004
339,089,004

사모부동산투자신탁
관계기업투자주식
10,122,127
10,122,127

합 계
506,658,204
506,658,204

난외항목:
382,400,000
382,400,000

상기 투자와 관련하여 인식한 부채는 없습니다. 

33. 현금흐름표
33-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당분기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및현금성자산
249,353,968
354,754,541

33-2. 당분기와 전분기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

신탁계정대ㆍ미수금의 제각
11,337,543
5,399,867

대여금ㆍ미수수익의 제각
12,062,075
4,070,000

사용권자산의 증감
(3,438,279)
67,403,069

리스부채의 증감
3,183,473
65,957,531

보험수리적손익
(67,748)
(2,291)

지분법자본변동
(10,937,034)
(5,757,153)

지분법이익잉여금변동
(9,781,420)
(2,201,064)

33-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로
인한 현금흐름
손익
기타
당분기말

차입금
94,325,000
-
-
-
22,000,000
116,325,000

사채
359,301,827
-
-
102,726
-
359,404,553

임대보증금
21,466,020
-
431,720
-
100,000
21,997,740

리스부채
44,818,105
3,183,473
(4,863,495)
863,328
-
44,001,411

요구불상환지분
2,729,641
-
(398,601)
(507,910)
1,368,763
3,191,893

합 계
522,640,593
3,183,473
(4,830,376)
458,144
23,468,763
544,920,597

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로
인한 현금흐름
손익
전분기말

차입금
128,025,000
-
(3,700,000)
-
124,325,000

사채
309,541,202
-
49,342,804
312,175
359,196,181

임대보증금
20,683,000
-
777,100
-
21,460,100

리스부채
4,313,969
65,957,531
(3,819,870)
579,186
67,030,816

요구불상환지분
2,229,549
-
360,968
(66,406)
2,524,111

합 계
464,792,720
65,957,531
42,961,002
824,955
574,536,208

34. COVID-19의 영향
COVID-19의 확산을 차단하기 위하여 전세계적으로 여행 등 이동 제한을 포함한 다양한 예방 및 통제가 시행되고 있습니다. 이는 전세계 경제에 광범위한 영향을 미치고 있으며 그 지속기간과 강도는 예측하기 어렵습니다. 

연결기업은 2021년 9월 30일로 종료되는 보고기간의 연결재무제표에 대하여 COVID-19가 미치는 영향을 합리적으로 추정하여 연결재무제표를 작성하였습니다. 그러나, 향후 COVID-19의 확산이 연결기업의 연결재무상태, 연결재무성과 및 연결현금흐름에 미칠 궁극적인 영향은 현재 예측하기 어렵습니다.

4. 재무제표

가. 재무상태표
[고유계정]

재 무 상 태 표

제 26 기 3분기 2021년 9월 30일 현재

제 25 기 2020년 12월 31일 현재

제 24 기 2019년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기
제24기

[자산]

Ⅰ.현금및예치금
237,753
344,566
80,597

1. 현금및현금성자산
235,953
342,773
80,351

2. 예치금
1,800
1,833
246

Ⅱ.유가증권
505,217
211,225
155,587

1. 당기손익공정가치측정
191,372
58,435
17,562

2. 상각후원가측정증권
44,653
-
5,000

3. 관계기업투자
99,282
119,017
91,032

4. 종속기업투자
169,910
33,773
41,993

Ⅲ.대출채권
580,499
694,627
994,191

(현재가치할인차금)
(254)
(268)
(116)

1. 대여금
2,634
2,184
1,003

2. 매입대출채권
62,725
24,820
9,956

3. 신탁계정대
587,069
740,508
1,025,748

4. 기타대출채권
1,050
7,205
7,204

5. 대손충당금(-)
(72,725)
(79,822)
(49,604)

Ⅳ.유형자산
44,453
48,911
4,042

1. 차량운반구
-
-
117

2. 비품
8,000
7,899
2,914

3. 사용권자산
51,688
51,360
6,561

4. 감가상각누계액(-)
(15,235)
(10,348)
(5,550)

Ⅴ.기타자산
61,975
78,082
75,396

1. 미수금
13,056
12,514
11,760

2. 미수수익
20,813
27,281
38,879

3. 선급비용
1,159
1,457
560

4. 보증금
19,516
28,974
12,104

5. 무형자산
914
1,061
5,143

6. 이연법인세자산
12,871
12,944
16,004

7. 대손충당금(-)
(6,354)
(6,149)
(9,054)

[자산총계]
1,429,897
1,377,411
1,309,813

[부채]

Ⅰ.차입부채
445,905
445,802
429,541

1. 차입금
86,500
86,500
120,000

2. 사채
360,000
360,000
310,000

(사채할인발행차금)
(595)
(698)
(459)

Ⅱ.기타부채
120,489
114,389
86,789

1. 확정급여채무
14,614
13,176
11,364

2. 사외적립자산(-)
(12,206)
(12,638)
(8,553)

3. 충당부채
3,323
1,925
3,801

4. 리스부채
41,221
43,941
3,334

5. 미지급법인세
14,508
9,346
16,914

6. 미지급배당금
-
-
3

7. 미지급금
10,387
12,740
11,963

8. 미지급비용
2,742
3,128
2,742

9. 선수금
43,087
40,894
43,331

10. 제세금예수금
465
375
326

11. 기타예수금
2,348
1,502
1,564

[부채총계]
566,394
560,191
516,330

[자본]

Ⅰ.자본금
252,489
252,489
252,489

Ⅱ.자본잉여금
6,650
6,650
6,650

Ⅲ.자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

Ⅳ.기타포괄손익누계액
(5,809)
(5,758)
(4,828)

Ⅴ.이익잉여금
656,617
610,283
567,133

[자본총계]
863,503
817,220
793,483

[부채와자본총계]
1,429,897
1,377,411
1,309,813

[신탁계정]

재무상태표

제26기 3분기 2021년 9월 30일 현재

제25기 2020년 12월 31일 현재

제24기 2019년 12월 31일 현재

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기
제24기

[자산]

Ⅰ. 유동자산
5,280,745
5,237,471
5,555,224

(1) 당좌자산
720,906
629,670
643,042

1. 현금및현금성자산
486,957
370,855
254,943

2. 단기대여금
584
445
249

3. 미수금
70,179
88,563
96,483

4. 분양미수금
45,245
77,010
196,481

5. 선급금
50,779
32,386
41,435

6. 선급비용
65,097
55,918
48,051

7. 선납법인세
1,056
1,421
1,532

8. 기타의 유동자산
1,009
3,072
3,868

(2) 재고자산
4,559,839
4,607,801
4,912,182

1. 완성건물
985,107
1,531,092
1,498,437

2. 미완성건물
3,574,732
3,076,709
3,413,745

Ⅱ. 비유동자산
2,596,261
3,013,091
2,485,369

(1) 투자자산
70,398
73,948
61,690

1. 장기대여금
63,251
65,693
47,106

2. 보증금
7,147
8,255
14,584

(2) 유형자산
2,525,863
2,939,143
2,423,679

1. 관리부동산
57,656
53,186
72,606

2. 처분부동산
386,956
488,001
395,723

3. 담보부동산
2,053,180
2,343,097
1,807,785

4. 분양관리부동산
24,130
51,759
145,011

5. 기타의신탁자산
3,941
3,100
2,554

[자산총계]
7,877,006
8,250,562
8,040,593

[부채]
-
-
-

Ⅰ. 유동부채
3,215,456
3,427,692
4,240,727

1. 미지급금
435,123
438,079
439,311

2. 청약선수금
9,251
14,393
8,521

3. 분양선수금
1,673,397
1,634,359
2,206,594

4. 신탁사업예수금
507,030
472,493
374,707

5. 예수금
235,655
337,723
475,404

6. 미지급비용
17,682
14,736
16,758

7. 미지급신탁보수지연이자
384
222
163

8. 미지급신탁보수
58,913
44,276
24,817

9. 단기회사계정차
278,021
471,411
694,452

Ⅱ. 비유동부채
727,938
672,533
524,937

1. 장기회사계정차
309,048
269,097
331,296

2. 기타차입금
188,979
177,683
66,217

3. 임대보증금
224,303
220,803
123,617

4. 기타의비유동부채
5,608
4,950
3,807

[부채총계]
3,943,394
4,100,225
4,765,664

[자본]
-
-
-

Ⅰ. 신탁원본
6,890,439
6,974,249
6,017,815

1. 토지신탁원본

4,368,517
4,038,206
3,596,690

2. 관리신탁원본
57,656
53,186
72,606

3. 처분신탁원본
386,956
488,001
395,723

4. 담보신탁원본
2,053,180
2,343,097
1,807,785

5. 분양관리신탁원본
24,130
51,759
145,011

Ⅱ. 신탁잉여금(또는 결손금)
612,427
655,446
796,136

1. 차기이월이익잉여금
612,427
655,446
796,136

Ⅲ. 신탁원본조정
(3,569,254)
(3,479,358)
(3,539,022)

1. 선급신탁이익
(3,569,254)
(3,479,358)
(3,539,022)

[자본총계]
3,933,612
4,150,337
3,274,929

[부채와자본총계]
7,877,006
8,250,562
8,040,593

※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

나. 포괄손익계산서

[고유계정]

포 괄 손 익 계 산 서

제26기 3분기 2021년 1월 1일부터 2021년 9월 30일까지

제25기 3분기 2020년 1월 1일부터 2020년 9월 30일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기 3분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업수익
159,892
143,627
209,113
239,554

(1) 수수료수익
99,700
85,941
110,697
143,072

1. 신탁보수
54,953
72,204
92,425
121,668

2. 대리업무보수
2,569
2,802
4,790
1,315

3. 리츠자산운용보수
3,359
864
4,829
4,061

4. 리츠자산취득보수
17,633
3,605
3,605
3,001

5. 리츠자산처분보수
4,205
-
-
4,329

6. 기타
16,981
6,466
5,048
8,698

(2) 증권평가및처분이익
1,949
133
22,840
8,464

1. 당기손익공정가치측정증권처분이익
1,852
44
2,521
3,739

2. 당기손익공정가치측정증권평가이익
97
89
20,319
4,712

3. 상각후원가측정증권처분이익
-
-
-
13

(3) 이자수익

34,044
54,020
71,342
78,277

1. 매입대출채권이자
1,531
747
1,102
327

2. 상각후원가측정증권이자
139
5
5
92

3. 예금이자
446
824
1,074
1,823

4. 신탁계정대이자
25,672
48,267
63,773
70,350

5. 기타이자
6,256
4,177
5,388
5,685

(4) 기타의 영업수익
24,199
3,533
4,234
9,741

1. 배당금수익
1,517
2,045
2,416
2,478

2. 분배금수익
22,546
-
-
-

3. 충당부채환입액
136
-
-
7,263

4. 대손충당금환입액
-
1,488
1,818
-

Ⅱ. 영업비용
74,263
75,887
118,088
102,503

(1) 증권평가 및 처분손실
-
213
1,253
782

1. 당기손익인식지정금융자산처분손실
-
189
189
34

2. 당기손익공정가치측정증권평가손실
-
24
1,064
748

(2) 이자비용
11,170
10,660
14,370
15,849

1. 차입금이자
2,573
2,873
3,896
4,083

2. 사채이자
7,750
7,455
9,941
11,698

3. 리스이자
847
332
533
68

(3) 대출평가및처분손실
8,653
19,430
39,201
28,612

1. 손실충당금전입
8,653
19,430
39,201
28,612

(4) 판매비와관리비
47,508
43,038
59,455
54,572

1. 급여
24,571
22,412
31,075
28,792

2. 퇴직급여
1,659
1,629
2,172
1,773

3. 명예퇴직금
-
688
687
1,211

4. 복리후생비
3,035
2,926
3,753
4,928

5. 전산운용비
143
189
255
201

6. 임차료
11
375
373
310

7. 지급수수료
3,313
2,653
3,965
2,984

8. 접대비
1,082
1,020
1,439
1,232

9. 광고선전비
4,045
3,279
4,369
3,684

10. 감가상각비
4,886
3,687
5,117
3,350

11. 조사연구비
48
69
81
47

12. 연수비
221
184
226
502

13. 무형자산상각비
147
147
196
187

14. 세금과공과금
1,358
1,571
1,705
1,875

15. 등기소송비 및 공고비
718
467
811
994

16. 회의비
11
46
46
47

17. 인쇄비
45
11
28
45

18. 여비교통비
383
349
483
523

19. 차량유지비
111
107
131
140

20. 소모품비
18
48
113
52

21. 보험료
78
71
116
240

22. 행사비
14
15
18
27

23. 기타
1,611
1,095
2,296
1,428

(5) 기타의 영업비용
6,932
2,546
3,809
2,688

1. 충당부채전입액
1,534
523
505
367

2. 기타대손상각비
205
-
-
368

3. 기타영업비용
5,193
2,023
3,304
1,953

Ⅲ. 영업이익
85,629
67,740
91,025
137,051

Ⅳ. 영업외수익
6,208
1,161
1,438
1,556

1. 유형자산처분이익
-
20
20
37

2. 상각채권추심이익
5,623
916
916
1,005

3. 기타
585
225
502
514

Ⅴ. 영업외비용
1,133
6,747
6,965
13,439

1. 종속회사투자지분손상차손
-
5,185
5,314
11,391

2. 무형자산손상차손
-
9
1,460
1,967

3. 기부금
1,130
1,460
37
78

4. 기타
3
93
154
3

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
90,704
62,154
85,498
125,168

Ⅶ. 법인세비용(수익)
23,845
17,074
23,253
34,431

Ⅷ. 당기순이익(손실)
66,859
45,080
62,245
90,737

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(51)
(6)
(929)
(1,616)

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
(51)
(6)
-
-

1. 금융자산평가이익

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(51)
(6)
(929)
(1,616)

1. 보험수리적손실
(51)
(6)
(929)

(1,616)

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
66,808
45,074
61,316
89,121

XI. 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
293
192
267
377

- 희석주당순손익
293
192
267
377

[신탁계정] 

손 익 계 산 서

제26기 3분기 2021년 1월 1일부터 2021년 9월 30일까지

제25기 3분기 2020년 1월 1일부터 2020년 9월 30일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기 3분기
제25기
제24기

Ⅰ. 매출액
1,445,293
1,915,719
2,669,618
3,297,730

1. 토지신탁분양수익
1,416,540
1,903,157
2,623,318
3,232,318

2. 토지신탁임대수익
280
893
933
1,387

3. 기타처분수익
26,890
11,171
45,283
60,946

4. 기타임대수익
691
44
84
3,079

5. 기타수익
892
454
-
-

Ⅱ. 매출원가
1,183,890
1,546,957
2,217,982
2,564,817

1. 토지신탁분양원가
1,181,925
1,545,739
2,216,764
2,564,025

2. 기타처분원가
1,965
1,218
1,218
792

Ⅲ. 매출총이익
261,403
368,762
451,636
732,913

Ⅳ. 판매비와관리비
243,771
253,863
340,187
313,312

1. 임차료
3,579
3,631
6,219
7,803

2. 세금과공과
5,293
6,598
11,150
9,086

3. 수선유지비
234
2,853
3,679
660

4. 보험료
554
1,903
3,416
1,763

5. 광고선전비
18,187
20,975
28,607
36,124

6. 모델하우스설치비
13,510
12,341
18,458
10,494

7. 모델하우스운영비
1,704
4,039
5,149
7,290

8. 모델하우스철거용역비
378
522
708
852

9. 판매촉진비
8,095
7,415
12,422
5,634

10. 등기소송비
724
1,098
1,486
1,028

11. 지급수수료
27,047
23,842
30,588
56,506

12. 측량수수료
-
2
2
17

13. 브랜드사용료
277
792
792
1,443

14. 분양수수료
130,837
129,871
172,449
135,549

15. 분양신탁보수
4,304
5,372
4,692
3,668

16. 관리신탁보수
29
13
82
14

17. 처분신탁보수
25
125
125
918

18. 담보신탁보수
1,113
2,028
2,425
888

19. 분양관리신탁보수
440
213
283
463

20. 통신비
90
148
196
256

21. 민원처리비
395
1,896
2,202
3,472

22. 신탁재산관리비
4,978
6,545
8,419
9,063

23. 기타관리부대비
71
785
931
415

24. 도서인쇄비
24
41
48
83

25. 소모품비
-
422
889
-

26. 수도광열비
125
218
251
446

27. 개발부담금
2,225
-
109
72

28. 학교용지부담금
195
903
1,098
656

29. 조합운영비
6,717
2,604
4,451
3,555

30. 부가가치세
12,621
16,668
18,861
15,094

Ⅴ. 영업이익
17,632
114,899
111,449
419,601

Ⅵ. 영업외수익
15,710
20,731
28,179
37,874

1. 예금이자
493
548
679
2,119

2. 연체이자
1,481
960
1,257
1,065

3. 기타수입이자와할인료
319
633
645
9

4. 수입위약배상금
8,740
17,790
24,683
34,196

5. 잡이익
2,335
39
45
68

6. 신탁자산처분이익
2,342
761
870
417

Ⅶ. 영업외비용
46,692
79,611
100,126
115,236

1. 회사계정차이자비용
16,384
23,882
30,859
22,199

2. 신탁보수지연이자
77
293
333
426

3. 기타지급이자와할인비용
30,087
53,158
65,501
88,233

4. 지급위약배상금
36
14
14
416

5. 매출할인
-
1,389
1,389
813

6. 잡손실
2
16
1,140
2,034

7. 지체상금
6
693
707
1,062

8. 기부금
100
5
15
53

9. 신탁자산처분손실
-
161
168
-

Ⅷ. 경상이익
(13,350)
56,019
39,502
342,239

Ⅸ. 특별이익
1,873
-
-
-

1. 채무면제이익
1,873
-
-
-

Ⅹ. 법인세비용차감전순이익
(11,477)
56,019
39,502
342,239

ⅩⅠ. 법인세비용
819
3,467
3,471
1,990

ⅩⅡ. 당기순이익
(12,296)
52,552
36,031
340,249

※ 신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

다. 자본변동표

자 본 변 동 표

제26기 3분기 2021년 1월 1일부터 2021년 9월 30일까지

제25기 3분기 2020년 1월 1일부터 2020년 9월 30일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄손익누계액
이익잉여금
총 계

2019.01.01 (전전기초)
252,489
6,296
(17,696)
(3,212)
510,285
748,162

자기주식의 취득
-
-
(11,863)
-
-
(11,863)

자기주식의 처분
-
354
1,597
-
-
1,951

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
90,737
90,737

보험수리적손익
-
-
-
(1,616)
-
(1,616)

소계
-
-
-
(1,616)
90,737
89,121

연차배당
-
-
-
-
(33,888)
(33,888)

2019.12.31 (전전기말)
252,489
6,650
(27,962)
(4,828)
567,134
793,483

2020.01.01 (전기초)
252,489
6,650
(27,962)
(4,828)
567,134
793,483

자기주식의 취득
-
-
(18,483)
-
-
(18,483)

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
62,245
62,245

보험수리적손익
-
-
-
(929)
-
(929)

소계
-
-
-
(929)
62,245
61,316

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)

2020.12.31 (전기말)
252,489
6,650
(46,445)
(5,757)
610,283
817,220

2020.01.01 (전기초)
252,489
6,650
(27,962)
(4,828)
567,134
793,483

총포괄이익
-
-
-
-
-
-

자기주식의 취득
-
-
(17,160)
-
-
(17,160)

분기순이익
-
-
-
-
45,080
45,080

보험수리적손익
-
-
-
(6)
-
(6)

소계
-
-
-
(6)
45,080
45,074

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)

2020.09.30 (전분기말)
252,489
6,650
(45,121)
(4,834)
593,117
802,301

2021.01.01 (당기초)
252,489
6,650
(46,445)
(5,757)
610,283
817,220

총포괄이익
-
-
-
-
-
-

자기주식의 취득
-
-
-
-
-
-

분기순이익
-
-
-
-
66,859
66,859

보험수리적손익
-
-
-
(51)
-
(51)

소계
-
-
-
(51)
66,859
66,808

연차배당
-
-
-
-
(20,524)
(20,524)

2021.09.30 (당분기말)
252,489
6,650
(46,445)
(5,808)
656,618
863,504

라. 현금흐름표

현 금 흐 름 표

제26기 3분기 2021년 1월 1일부터 2021년 09월 30일까지

제25기 3분기 2020년 1월 1일부터 2020년 09월 30일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 3분기
제25기 3분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
204,599
185,145
349,555
2,034

1. 분기순이익
66,859
45,080
62,245
90,737

2. 손익항목의 조정
(8,128)
810
(7,003)
125

법인세비용
23,845
17,074
23,253
34,431

감가상각비
4,886
3,687
5,117
3,350

무형자산상각비
147
147
196
187

무형자산손상차손
-
9
37
78

무형자산처분손실
-
3
3
-

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
(1,852)
(44)
(2,521)
(3,740)

당기손익공정가치측정금융자산처분손실
-
189
189
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(97)
(89)
(20,319)
(4,712)

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
-
24
1,064
748

상각후원가측정증권처분이익
-
-
-
(13)

퇴직급여
1,659
1,629
2,172
1,773

손실충당금전입액
8,653
19,430
-
28,612

기타손실충당금전입액
205
-
-
368

종속회사투자지분손상차손
-
5,185
5,314
11,392

이자비용
11,170
10,750
14,521
15,853

충당부채전입액
1,534
520
505
367

손실충당금환입액
-
(1,488)
(1,818)
-

충당부채환입액
(136)
-
-
(7,263)

유형자산처분이익
-
(20)
(20)
(37)

이자수익
(34,082)
(54,151)
(71,481)
(78,790)

배당금수익
(1,517)
(2,045)
(2,416)
(2,479)

분배금수익
(22,546)
-
-
-

잡손실
3
-
-
-

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
122,069
121,776
264,050
(110,632)

신탁계정대
147,677
194,381
280,928
(133,240)

매입대출채권
(37,905)
(74,166)
(14,864)
(9,956)

기타대출채권
4,579
-
-
-

미수금
(545)
(232)
(1,841)
16,520

미수수익
7,721
7,869
9,656
10,513

선급비용
298
(668)
(133)
(549)

선급금
-
-
-
(80)

미지급금
(2,353)
(2,180)
776
1,953

미지급비용
(675)
(492)
358
80

선수금
2,191
511
(2,436)
6,238

제세예수금
90
60
49
35

기타예수금
847
302
(62)
(9)

충당부채
-
(2,297)
(2,710)
618

확정급여채무
144
388
(171)
(1,641)

사외적립자산 증가
-
(1,700)
(5,500)
(1,114)

4. 이자의 수취
28,261
52,843
68,703
75,562

5. 이자의 지급
(9,931)
(10,000)
(13,392)
(14,848)

6. 배당금의 수취
1,517
2,045
2,416
2,479

7. 분배금의 수취
22,546
-

8. 법인세의 납부
(18,594)
(27,409)
(27,464)
(41,389)

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
(287,000)
(47,174)
(61,584)
(20,110)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
586,412
108,538
134,247
142,895

예치금의 감소
80
17,073
18,483
12,054

당기손익공정가치측정금융자산의 처분
474,286
24,012
44,356
96,809

상각후원가측정증권의 처분
59,371
5,000
5,000
24,013

관계기업투자주식의 처분
19,434
-
-
-

종속기업주식의 처분
15,179
3,437
3,437
4,800

유형자산의 처분
-
20
20
41

무형자산의 처분
-
75
73
-

대여금의 감소
246
69
75
478

보증금의 감소
17,816
58,852
62,803
4,700

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(873,412)
(155,712)
(195,831)
(163,005)

예치금의 증가
80
20,000
20,000
-

종속기업투자지분의 취득
124,307
17,930
19,730
8,851

관계기업투자지분의 취득
27,008
12,235
26,235
25,518

당기손익공정가치측정금융자산의 취득
604,973
36,431
46,192
90,751

상각후원가측정증권의 취득
104,024
-
-
28,909

대여금의 증가
696
600
1,254
360

유형자산의 취득
100
1,404
5,188
191

무형자산의 취득
-
-
-
2,333

보증금의 증가
12,224
67,112
77,232
6,092

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
(24,419)
7,017
(25,548)
(67,036)

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
286,118
341,064
406,186
347,099

차입금의 증가
226,118
141,721
206,843
245,411

사채의 증가
60,000
199,343
199,343
99,624

자기주식의 처분
-
-
-
2,064

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(310,537)
(334,047)
(431,734)
(414,135)

차입금의 상환
226,118
145,221
240,342
215,411

사채의 상환
60,000
150,000
150,000
150,000

자기주식의 취득
-
17,073
18,483
11,863

리스부채의 상환
3,895
2,654
3,810
2,976

배당금 지급
20,524
19,099
19,099
33,885

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
(106,820)
144,988
262,422
(85,112)

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
342,773
80,351
80,351
165,463

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
235,953
225,339
342,773
80,351

5. 재무제표 주석

주석

제 26 기 3분기 2021년 01월 01일부터 2021년 09월 30일까지

제 25 기 3분기 2020년 01월 01일부터 2020년 09월 30일까지

주식회사 한국토지신탁

1. 회사의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "당사"라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의해 재인가를 받았습니다.

당사는 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 당사의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당분기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 당사의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나,2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당분기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당분기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
11,778,269
4.66

기타
151,166,961
59.88

합 계
252,489,230
100.00

2. 재무제표 작성기준

2-1. 회계기준의 적용

당사의 분기재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.

중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2020년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

분기재무제표에서 사용된 당사의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책
3-1. 제·개정된 기준서의 적용
기업회계기준서 제1109호, 제1039호, 1107호, 1104호 및 1116호 (개정) - 이자율지표 개혁 - 2단계

개정사항은 은행 간 대출 금리(IBOR)가 대체 무위험 지표(RFR)로 대체될 때 재무보고에 미치는 영향을 다루기 위한 한시적 면제를 제공합니다.

개정사항은 다음의 실무적 간편법을 포함합니다.

-계약상 변경, 또는 개혁의 직접적인 영향을 받는 현금흐름의 변경은 시장이자율의 변동과 같이 변동이자율로 변경되는 것처럼 처리되도록 함.

-이자율지표 개혁이 요구하는 변동은 위험회피관계의 중단없이 위험회피지정 및 위험회피문서화가 가능하도록 허용함.

-대체 무위험 지표(RFR)를 참조하는 금융상품이 위험회피요소로 지정되는 경우 별도로 식별가능해야 한다는 요구사항을 충족하는 것으로 보는 한시적 면제

이 개정사항은 당사의 중간요약재무제표에 미치는 영향은 없습니다. 당사는 실무적 간편법이 적용가능하게 되는 미래에 해당 실무적 간편법을 사용할 것입니다.

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 당사의 재무위험관리 목적과 정책은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당분기와 전분기 중 당사의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.
<당분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분
당분기 누적

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
리츠자산처분
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
30,678,281
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30,678,281

건설사무관리
18,505,709
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
18,505,709

인허가업무
3,616,870
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,616,870

기타 용역

관리업무
-
45,285
-
-
-
-
-
-
-
-
-
45,285

관리 및 처분업무
-
-
588,561
-
-
-
-
-
-
-
-
588,561

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,142,892
-
-
-
-
-
-
-
1,142,892

자금관리업무
-
-
-
-
375,216
-
-
-
-
-
-
375,216

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,568,636
-
-
-
-
-
2,568,636

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
15,821,601
-
-
-
-
15,821,601

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
3,359,424
-
-
-
3,359,424

리츠자산취득업무

-
-
-
-
-
-
-
-
17,633,198
-
-
17,633,198

리츠자산처분업무

-
-
-
-
-
-
-
-
-
4,204,821
-
4,204,821

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,158,883
1,158,883

합 계
52,800,860
45,285
588,561
1,142,892
375,216
2,568,636
15,821,601
3,359,424
17,633,198
4,204,821
1,158,883
99,699,377

수익인식시기

분양률로 인식
30,678,281
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30,678,281

원가진행률로 인식
18,505,709
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
18,505,709

기간안분으로 인식
3,616,870
45,285
-
1,726
375,216
2,568,636
15,821,601
3,359,424
-
-
1,158,883
26,947,641

취득시점에 인식

-
-
-
-
-
-
-
-
17,633,198
-
-
17,633,198

처분시점에 인식
-
-
588,561
114,448
-
-
-
-
-
4,204,821
-
4,907,830

증서발행시점에 인식
-
-
-
1,026,718
-
-
-
-
-
-
-
1,026,718

합 계
52,800,860
45,285
588,561
1,142,892
375,216
2,568,636
15,821,601
3,359,424
17,633,198
4,204,821
1,158,883
99,699,377

<당분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분
당분기 3개월

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
8,357,399
-
-
-
-
-
-
-
-
8,357,399

건설사무관리
7,069,833
-
-
-
-
-
-
-
-
7,069,833

인허가업무
1,626,163
-
-
-
-
-
-
-
-
1,626,163

기타 용역

관리업무
-
35,559
-
-
-
-
-
-
-
35,559

관리 및 처분업무
-
-
2,411
-
-
-
-
-
-
2,411

증서발행 및 환가업무
-
-
-
697,629
-
-
-
-
-
697,629

자금관리업무
-
-
-
-
116,611
-
-
-
-
116,611

대리사무업무
-
-
-
-
-
750,009
-
-
-
750,009

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
2,751,805
-
-
2,751,805

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
2,535,652
-
2,535,652

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
239,732
239,732

합 계
17,053,395
35,559
2,411
697,629
116,611
750,009
2,751,805
2,535,652
239,732
24,182,803

수익인식시기

분양률로 인식
8,357,399
-
-
-
-
-
-
-
-
8,357,399

원가진행률로 인식
7,069,833
-
-
-
-
-
-
-
-
7,069,833

기간안분으로 인식
1,626,163
35,559
-
-
116,611
750,009
2,751,805
2,535,652
239,732
8,055,531

처분시점에 인식
-
-
2,411
-
-
-
-
-
-
2,411

증서발행시점에 인식
-
-
-
697,629
-
-
-
-
-
697,629

합 계
17,053,395
35,559
2,411
697,629
116,611
750,009
2,751,805
2,535,652
239,732
24,182,803

<전분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분
전분기 누적

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
34,430,295
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,430,295

건설사무관리
33,199,773
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33,199,773

인허가업무
2,139,518
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,139,518

기타 용역

관리업무
-
14,652
-
-
-
-
-
-
-
-
14,652

관리 및 처분업무
-
-
50,271
-
-
-
-
-
-
-
50,271

증서발행 및 환가업무
-
-
-
2,133,872
-
-
-
-
-
-
2,133,872

자금관리업무
-
-
-
-
234,881
-
-
-
-
-
234,881

대리사무업무
-
-
-
-
-
2,802,026
-
-
-
-
2,802,026

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
4,532,186
-
-
-
4,532,186

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
864,138
-
-
864,138

리츠자산취득업무

-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
3,605,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,933,984
1,933,984

합 계
69,769,586
14,652
50,271
2,133,872
234,881
2,802,026
4,532,186
864,138
3,605,000
1,933,984
85,940,596

수익인식시기

분양률로 인식
34,430,295
-
-
-
-
-
-
-
-
-
34,430,295

원가진행률로 인식
33,199,773
-
-
-
-
-
-
-
-
-
33,199,773

기간안분으로 인식
2,139,518
14,652
-
3,068
234,881
2,802,026
4,532,186
864,138
-
1,933,984
12,524,453

취득시점에 인식

-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
3,605,000

처분시점에 인식
-
-
50,271
118,968
-
-
-
-
-
-
169,239

증서발행시점에 인식
-
-
-
2,011,836
-
-
-
-
-
-
2,011,836

합 계
69,769,586
14,652
50,271
2,133,872
234,881
2,802,026
4,532,186
864,138
3,605,000
1,933,984
85,940,596

<전분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분
전분기 3개월

토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
13,609,248
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,609,248

건설사무관리
9,604,834
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,604,834

인허가업무
577,117
-
-
-
-
-
-
-
-
-
577,117

기타 용역

관리업무
-
9,367
-
-
-
-
-
-
-
-
9,367

관리 및 처분업무
-
-
33,619
-
-
-
-
-
-
-
33,619

증서발행 및 환가업무
-
-
-
1,544,582
-
-
-
-
-
-
1,544,582

자금관리업무
-
-
-
-
78,989
-
-
-
-
-
78,989

대리사무업무
-
-
-
-
-
1,025,635
-
-
-
-
1,025,635

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
956,975
-
-
-
956,975

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
311,416
-
-
311,416

리츠자산취득업무

-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
3,605,000

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
592,381
592,381

합 계
23,791,199
9,367
33,619
1,544,582
78,989
1,025,635
956,975
311,416
3,605,000
592,381
31,949,163

수익인식시기

분양률로 인식
13,609,248
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,609,248

원가진행률로 인식
9,604,834
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,604,834

기간안분으로 인식
577,117
9,367
-
-
78,989
1,025,635
956,975
311,416
-
592,381
3,551,880

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
3,605,000
-
3,605,000

처분시점에 인식
-
-
33,619
-
-
-
-
-
-
-
33,619

증서발행시점에 인식
-
-
-
1,544,582
-
-
-
-
-
-
1,544,582

합 계
23,791,199
9,367
33,619
1,544,582
78,989
1,025,635
956,975
311,416
3,605,000
592,381
31,949,163

6. 이자수익
당분기와 전분기 중 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

현금및예치금

예금이자
184,586
446,129

상각후원가측정유가증권

자산유동화기업어음이자
115,570
138,643

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
8,089,123
25,671,618

매입대출채권이자
608,093
1,531,325

기타이자
1,714,612
5,259,996

소 계
10,711,984
33,047,711

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
908,984
995,766

합 계
11,620,968
34,043,477

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

현금및예치금

예금이자
224,680
824,328

상각후원가측정유가증권

자산유동화기업어음이자
-
4,836

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
14,452,797
48,267,017

매입대출채권이자
358,502
746,759

기타이자
1,410,656
4,101,891

소 계
16,446,635
53,944,831

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
33,947
75,103

합 계
16,480,582
54,019,934

7. 배당금 및 분배금수익
7-1. 당분기와 전분기 현재 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

종속기업투자주식
-
423,181

관계기업투자주식
-
369,933

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-
724,193

합 계
-
1,517,307

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

종속기업투자주식
-
1,100,158

관계기업투자주식
-
371,903

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-
572,576

합 계
-
2,044,637

7-2. 당분기 중 분배금수익의 구성내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산(채무증권)
22,546,299
22,546,299

8. 현금 및 예치금
8-1. 현금및현금성자산
당분기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당분기말
전기말

보통예금 등
0.00~0.10
98,258
56,945

MMDA
0.00~0.45
235,855,125
342,675,979

정기예금
-
-
40,000

합 계
235,953,383
342,772,924

8-2. 예치금
당사가 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있는 바, 당분기말과 전기말 현재 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당분기말
전기말
제한내용

장기성예금
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금
자사주신탁
미래에셋증권㈜
252,237
251,256
자사주매입

특정예금
자사주신탁
대신증권㈜
1,545,729
1,539,717
자사주매입

합 계
1,799,966
1,792,973

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산
9-1. 채무상품
당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무상품의 내역은 다음과 같습니다. 

<당분기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등

마이어사모러시아부동산펀드 제2호(*1)
-
-
2,000,000
-

보험상품(*2)
-
-
410,415
676,114

울산 남구 신정 1267-11 일원 처분신탁(우)(*1)
-
-
32,213,400
32,213,400

울산 남구 신정 1335-3 일원 처분신탁(우)(*1)
-
-
16,429,540
16,429,540

울산 남구 신정 673-9 일원 처분신탁(우)(*1)
-
-
22,845,090
22,845,090

소 계
73,898,445
72,164,144

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,825
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
200,000
19.99
3,000,000
3,000,000

케이원제15호 위탁관리부동산투자회사
570,000
14.86
28,500,000
28,500,000

케이원제16호 위탁관리부동산투자회사
200,000
8.71
10,000,000
10,000,000

케이원제17호 위탁관리부동산투자회사(*3)
60,000
100.00
300,000
300,000

케이원제18호 위탁관리부동산투자회사(*3)
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택(*3)
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,190

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,257

제이앤더블유 PEF LP
6,266,855,614
11.98
8,000,000
8,000,000

소 계
85,227,825
79,127,367

합 계
159,126,270
151,291,511

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당분기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5참고).

(*3) 리츠 설립 초기 당사의 지분율 100%이나 추후 유상증자 예정이며, 관련 법령에 의해 지분율을 20%이상 소유할 수 없어 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류하였습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등

마이어사모러시아부동산펀드 제2호(*1)
-
-
2,000,000
-

보험상품(*2)
-
-
274,034
374,149

용인 스마트물류단지(*1)
-
-
1,000,000
1,000,000

소 계
3,274,034
1,374,149

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,826
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자 주식회사
52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
-

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

강동식스 PFV
183,500
18.35
917,500
680,602

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,256

인천 금곡지구 도시개발사업 PFV
180,000
18.00
900,000
900,000

소 계
37,412,326
30,204,778

합 계
40,686,360
31,578,927

(*1) 수익권증서 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 전기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5참고).

9-2. 지분상품
당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분상품의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
23,779,666

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

후오비 주식회사
164,060
8.00
15,999,952
15,999,952

합 계
16,582,807
40,079,618

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

이지스자산운용㈜
1,004,562
5.93
301,365
26,556,286

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

합 계
614,365
26,856,286

10. 상각후원가측정증권
당분기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

발행처
내역
당분기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

하이투자증권
ABCP
34,693,205
34,693,205
-
-

신한금융투자
ABCP
9,960,110
9,960,110
-
-

합계
44,653,315
44,653,315
-
-

11. 관계기업투자주식 및 종속기업투자주식
11-1. 관계기업투자주식
11-1-1. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
결산월
당분기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
9월
87.00%
64,032,000
87.00%
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형
사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
-
-
49.40%
19,235,294

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
투자업
9월
23.81%
10,000,000
23.81%
10,000,000

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호(*1)
부동산투자업
9월
50.00%
10,000,000
50.00%
10,000,000

우림에이엠씨㈜(*2)

부동산투자업
9월
15.26%
250,000
16.00%
250,000

광주중외공원개발주식회사(*2,3)
부동산개발업
9월
30.00%
1,500,000
30.00%
1,500,000

신림동 오피스텔 개발사업(*2,4)
부동산개발업
-
-
-
-
14,000,000

상봉케이원청년주택PFV(*5)
부동산투자업
9월
40.00%
13,500,000
-
-

합 계

99,282,000

119,017,294

(*1) 당사는 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

(*2) 당사의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서의 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.

(*4) 수익권증서의 형태로 투자되어 지분율은 표기하지 아니하였습니다.

(*5) 의결권있는 지분율 기준으로 당사의 지분율은 20%미만이나 이사 선임 등의 경영 의사 결정이 주주 전원의 동의로 이뤄지고 있어 유의적인 영향력이 있다고 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다. 

11-1-2. 당분기와 전분기 중 관계기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
회수
대체
당분기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
64,032,000
-
-
-
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
19,235,294
13,507,557
(5,433,559)
(27,309,292)
-

에코프라임환경1호사모투자합자회사
10,000,000
-
-
-
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,000,000
-
-
-
10,000,000

우림에이엠씨㈜
250,000
-
-
-
250,000

광주중외공원개발주식회사
1,500,000
-
-
-
1,500,000

신림동 오피스텔 개발사업
14,000,000
-
(14,000,000)
-
-

상봉케이원청년주택PFV
-
13,500,000
-
-
13,500,000

합 계
119,017,294
27,007,557
(19,433,559)
(27,309,292)
99,282,000

(*)당분기 중 지분 추가 취득으로 관계기업투자주식에서 종속기업투자주식으로 계정대체되었습니다.

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
대체
전분기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

64,032,000
-
-
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
7,000,000
12,235,294
-
19,235,294

에코프라임환경1호사모투자합자회사
10,000,000
-
-
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,000,000
-
-
10,000,000

우림에이엠씨㈜
-
-
250,000
250,000

합 계
91,032,000
12,235,294
250,000
103,517,294

11-1-3. 당분기말과 전기말 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

1,133,675,628
639,403,945
494,271,683
802,459,192
100,489,798
103,484,789

에코프라임환경1호사모투자합자회사

110,132,986
51,543,800
58,589,186
66,509,557
14,005,626
14,005,626

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호

25,305,331
12
25,305,319
800,346
800,246
800,246

우림에이엠씨㈜

190,986,649
194,205,090
(3,218,441)
723,333
(2,776,221)
(2,776,221)

광주중외공원개발주식회사
255,176,974
250,666,080
4,510,894
-
(60,553)
(60,553)

상봉케이원청년주택PFV
36,368,111
20,056,439
16,311,672
-
(188,333)
(188,333)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

962,443,845
563,328,323
399,115,522
1,214,628,971
41,078,721
36,591,726

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
49,704,856
11,144,887
38,559,969
439,796
(144,835)
(144,835)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
103,382,804
58,374,595
45,008,209
63,106,561
4,458,866
4,458,866

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
20,294,403
127
20,294,276
1,584,882
1,584,764
1,584,764

우림에이엠씨㈜
155,782,367
155,003,524
778,843
981,591
277,759
277,759

광주중외공원개발주식회사
255,011,625
250,063,192
4,948,433
-
(20,901)
(20,901)

11-2. 종속기업투자주식
당분기말과 전기말 현재 종속기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
당분기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
9월
100.00%
2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업
9월
68.90%
19,101,829
11,420,153
(7,681,676)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리
9월
10.00%
850,000
850,000
-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
96.30%
1,523,339
1,141,892
(381,447)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
97.78%
5,000,000
-
(5,000,000)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
92.96%
11,969,187
4,646,081
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
90.91%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
96.34%
7,701,000
7,701,000
-

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*2)
부동산투자업
9월
50.00%
530,000
530,000
-

현대유퍼스트사모부동산1호(*3)
부동산투자업
9월
40.00%
3,000,000
267,030
(2,732,970)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
부동산투자업
9월
96.91%
9,400,000
9,400,000
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
부동산투자업
9월
94.30%
4,960,000
4,960,000
-

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
부동산투자업
9월
98.01%
14,947,000
14,947,000
-

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
9월
98.71%
27,309,292
27,309,292
-

에코프라임기업재무안정사모투자합자회사
투자업
9월
94.24%
85,000,000
85,000,000
-

합 계

197,027,445
169,910,397
(27,117,048)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여
86.6% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 회사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.

(*3) 당분기말 현재 코레이트자산운용 주식회사가 60%의 나머지 지분을 소유하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
전기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
12월
100.00%
2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업
12월
68.90%
19,101,829
11,420,153
(7,681,676)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리
12월
10.00%
850,000
850,000
-

감만1구역 공공지원민간임대주택

부동산자산관리
12월
100.00%
300,000
300,000
-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.30%
2,063,121
1,681,674
(381,447)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
97.78%
5,000,000
-
(5,000,000)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
87.96%
16,607,911
9,284,805
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.91%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.34%
7,701,000
7,701,000
-

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*2)
부동산투자업
12월
50.00%
530,000
530,000
-

현대유퍼스트사모부동산1호(*3)
부동산투자업
12월
40.00%
3,000,000
267,030
(2,732,970)

합 계

60,889,659
33,772,611
(27,117,048)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 회사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.

(*3) 전기말 현재 코레이트자산운용 주식회사가 60%의 나머지 지분을 소유하고 있습니다.

11-3. 당분기말 및 전기말 현재 종속기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
14,188,495
636,903
13,551,592
2,241,640
604,331
587,771

코레이트자산운용주식회사
18,034,836
4,068,445
13,966,391
8,819,306
388,046
388,046

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
35,325,409
30,421,010
4,904,399
355,494
(813,703)
(813,703)

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
1,445,287
647
1,444,640
633,200
631,623
631,623

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*1)

312
3,302
(2,990)
20,347
(5,204)
(5,204)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*1)

7,052,090
7
7,052,083
6,164,195
1,273,083
1,273,083

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*1)

246
2,202
(1,956)
7
(2,207)
(2,207)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1)

7,960,115
1,804
7,958,311
22,665
(20,614)
(20,614)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*1)

1,103,440
7,349
1,096,091
51,141
24,204
24,204

현대유퍼스트사모부동산1호(*1)

1,433,277
859,298
573,979
-
(33)
(33)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호(*1)

10,168,308
3,681
10,164,627
691,218
464,627
464,627

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호(*1)

5,472,016
10,760
5,461,256
370,351
201,256
201,256

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호(*1)

15,245,008
3,456
15,241,552
264,719
(8,448)
(8,448)

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*1)

48,505,525
22,173,575
26,331,950
386,161
(1,228,019)
(1,228,019)

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사(*1)

89,195,464
195,853
88,999,611
-
(1,200,390)
(1,200,390)

(*1) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
15,703,952
2,740,131
12,963,821
18,634,475
10,689,503
10,689,503

코레이트자산운용주식회사
16,607,820
3,023,743
13,584,077
12,258,045
1,070,762
1,099,547

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
35,438,238
29,720,137
5,718,101
458,030
(1,409,056)
(1,409,056)

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사(*1)

-
-
-
85
72
72

감만1구역 공공지원민간임대주택(*1)
300,000
-
300,000
-
-
-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
1,813,272
254
1,813,018
58,267
(1,010,984)
(1,010,984)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
2,524
310
2,214
71,629
(6,471,339)
(6,471,339)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
10,792,610
23,609
10,769,001
641,669
24,680
24,680

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
3,780
3,528
252
3,859,475
(305,499)
(305,499)

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*1,2)
-
-
-
-
(107,424)
(107,424)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1)
7,985,157
6,233
7,978,924
30,599
(25,599)
(25,599)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*1)
1,074,923
3,035
1,071,888
8,788
11,888
11,888

현대유퍼스트사모부동산1호(*1)

1,433,277
859,266
574,011
-
(44)
(44)

(*1) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

(*2) 전기 중 청산하였습니다

12. 대출채권
12-1. 당분기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

대여금
2,633,869
2,183,828

매입대출채권
62,724,805
24,820,069

신탁계정대
587,068,525
740,507,844

기타대출채권
1,050,263
7,204,613

소 계
653,477,462
774,716,354

대여금 손실충당금
(26,338)
(21,838)

매입대출채권 손실충당금
(627,248)
(248,200)

신탁계정대 손실충당금
(71,020,911)
(72,347,417)

기타대출채권 손실충당금
(1,050,263)
(7,204,613)

소 계
(72,724,760)
(79,822,068)

현재가치할인차금
(254,134)
(267,775)

합 계
580,498,568
694,626,511

12-2. 대여금
당분기말과 전기말 현재 임직원 등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

주택마련 대여
2,633,869
2,183,828

손실충당금
(26,338)
(21,838)

현재가치할인차금
(254,134)
(267,775)

합 계
2,353,397
1,894,215

당분기말 현재 대여금에 대한 현재가치할인차금은 최장 25년 동안 1.41%~4.44%의이자율로 할인하여 계산하였습니다. 

12-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당분기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당분기말
전기말

건설업영위법인
132,201,489
208,419,272

기타법인
455,899,829
539,275,715

개인
17,470
17,470

소 계
588,118,788
747,712,457

손실충당금
(72,071,174)
(79,552,030)

합 계
516,047,614
668,160,427

당분기말 현재 신탁계정대와 관련하여 당사 명의로 차입한 차입부채는 446,500,000천원이며, 당분기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 25,964,417천원 및 10,322,629천원입니다. 

12-4. 손실충당금 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지
않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
2,344,141
11,058,008
72,568,768
85,970,917

12개월 기대신용손실로 대체
838,568
(838,568)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(147,400)
147,400
-
-

손실충당금전입(환입)
(110,989)
3,112,702
5,856,001
8,857,714

제각
-
-
(11,337,544)
(11,337,544)

기타
-
-
(4,412,668)
(4,412,668)

당분기말
2,924,320
13,479,542
62,674,557
79,078,419

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지
않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
234,191
11,966,532
46,457,212
58,657,935

12개월 기대신용손실로 대체
1,637,177
(1,637,177)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(14,248)
14,248
-
-

손실충당금전입(환입)
(303,734)
(322,197)
18,567,658
17,941,727

제각
-
-
(5,399,867)
(5,399,867)

기타
-
-
(3,544,464)
(3,544,464)

전분기말
1,553,386
10,021,406
56,080,539
67,655,331

12-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
254,530,532
473,647,237
86,065,809
814,243,578

12개월 기대신용손실로 대체
94,106,530
(94,106,530)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(50,632,710)
50,632,710
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(34,294,842)
(2,163,498)
36,458,340
-

제각
-
-
(11,337,544)
(11,337,544)

실행한 금융자산
212,652,881
-
-
212,652,881

제거된 금융자산
(217,463,725)
(73,626,826)
(37,468,189)
(328,558,740)

당분기말
258,898,666
354,383,093
73,718,416
687,000,175

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 금융자산
신용이 손상된
금융자산

기초
37,214,989
1,002,559,477
54,658,104
1,094,432,570

12개월 기대신용손실로 대체
194,502,560
(194,502,560)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(225,446,487)
225,446,487
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(11,635,142)
(57,842,088)
69,477,230
-

제각
-
-
(5,399,867)
(5,399,867)

실행한 금융자산
343,924,240
-
-
343,924,240

제거된 금융자산
(133,821,506)
(288,565,965)
(51,221,861)
(473,609,332)

전분기말
204,738,654
687,095,351
67,513,606
959,347,611

13. 유형자산
13-1. 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
8,000,194
(3,791,372)
4,208,822

사용권자산
51,687,765
(11,443,193)
40,244,572

합 계
59,687,959
(15,234,565)
44,453,394

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
7,900,218
(2,634,991)
5,265,227

사용권자산
51,359,574
(7,713,396)
43,646,178

합 계
59,259,792
(10,348,387)
48,911,405

13-2. 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
당분기말

비품
5,265,227
99,976
(1,156,381)
4,208,822

사용권자산
43,646,178
328,191
(3,729,797)
40,244,572

합 계
48,911,405
428,167
(4,886,178)
44,453,394

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
해지
감가상각비
전분기말

비품
722,158
1,404,334
-
(321,246)
1,805,246

사용권자산
3,319,898
66,491,661
(344,470)
(3,365,604)
66,101,485

합 계
4,042,056
67,895,995
(344,470)
(3,686,850)
67,906,731

13-3. 당분기 및 전분기 중 당사의 사용권자산 및 리스부채의 장부 금액과 변동 금액은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

당기초
42,833,886
812,292
43,646,178
43,940,781

증가
-
328,191
328,191
328,191

감소
-
-
-
-

감가상각
(3,364,055)
(365,742)
(3,729,797)
-

이자비용
-
-
-
847,249

지급
-
-
-
(3,895,055)

당분기말
39,469,831
774,741
40,244,572
41,221,166

당사는 당분기 중 소액자산리스에 따른 리스료 69백만원을 인식하였습니다.

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

전기초
2,499,315
820,583
3,319,898
3,333,827

증가
66,162,397
329,264
66,491,661
65,124,709

감소
(344,470)
-
(344,470)
(344,470)

감가상각
(3,018,181)
(347,423)
(3,365,604)
-

이자비용
-
-
-
331,865

지급
-
-
-
(2,654,170)

전분기말
65,299,061
802,424
66,101,485
65,791,761

당사는 전분기 중 소액자산리스에 따른 리스료 41백만원을 인식하였습니다.

13-4. 당분기말과 전기말 현재 당사의 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
41,221,166
(46,371,933)
(2,585,691)
(2,555,880)
(5,034,520)
(15,236,676)
(20,959,166)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
43,940,781
(49,925,647)
(2,509,772)
(2,538,484)
(4,987,874)
(14,971,695)
(24,917,822)

14. 무형자산

당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
당분기말

회원권
602,839
-
602,839

기타무형자산
458,207
(147,308)
310,899

합 계
1,061,046
(147,308)
913,738

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
처분
상각비
손상
전분기말

회원권
4,488,353
(77,665)
-
(9,091)
4,401,597

기타무형자산
654,619
-
(147,309)
-
507,310

합 계
5,142,972
(77,665)
(147,309)
(9,091)
4,908,907

15. 차입부채

15-1. 당분기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

중국광대은행
일반대출
2.33
30,000,000
30,000,000

한국산업은행
일반대출
2.04
30,000,000
30,000,000

농협은행(*)
일반대출
2.70
15,000,000
15,000,000

국민은행(*)
일반대출
3.29
10,000,000
10,000,000

주택도시보증공사
주택도시기금
1.50
1,500,000
1,500,000

합 계
86,500,000
86,500,000

(*) 주석 27-3 참조

15-2. 당분기말과 전기말 현재 당사가 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
-
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제39회 무보증사채
2023-02-14
2.54
200,000,000
200,000,000
한국투자증권

제40회 무보증사채
2024-07-26
2.97
60,000,000
-
한국투자증권

합 계
360,000,000
360,000,000

15-3. 당분기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당분기말

사채할인발행차금
698,173
227,611
(330,337)
595,447

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
458,798
657,195
(417,820)
698,173

15-4. 당분기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2021.10.01.~2022.09.30.
85,000,000
100,000,000
185,000,000

2022.10.01.~2023.09.30.
1,500,000
200,000,000
201,500,000

2023.10.01.~2024.09.30.
-
60,000,000
60,000,000

합계
86,500,000
360,000,000
446,500,000

16. 종업원급여
16-1. 당분기와 전분기 중 종업원급여와 관련하여 인식된 손익은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

급여
8,100,562
24,571,361
8,213,923
22,411,712

복리후생비
1,091,762
3,035,817
912,581
2,926,093

명예퇴직금
-
-
-
687,471

확정급여형 퇴직급여제도 관련 비용
552,909
1,658,727
542,894
1,628,683

합 계
9,745,233
29,265,905
9,669,398
27,653,959

16-2. 당분기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

순확정급여부채
2,407,892
537,630

당사는 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행, KEB하나은행의퇴직연금에 가입하고 있습니다. 당사가 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 1.24%의 수익이 발생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 당사는 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

16-3. 당분기와 전분기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당분기
전분기
당분기
전분기
당분기
전분기

기초잔액
13,175,894
11,363,878

(12,638,264)
(8,552,757)

537,630
2,811,121

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,650,178
1,586,091
-
-
1,650,178
1,586,091

이자원가(수익)
193,432
172,178
(184,884)
(129,586)
8,548
42,592

소 계
1,843,610
1,758,269
(184,884)
(129,586)
1,658,726
1,628,683

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
-
-
67,748
7,657 

67,748
7,657

기타

퇴직금 지급
(405,965)
(1,159,416)
549,753
1,547,733
143,788
388,317

퇴직연금 납입
-
-
-
(1,700,000)
-
(1,700,000)

분기말잔액
14,613,539
11,962,731
(12,205,647)
(8,826,953)
2,407,892
3,135,778

16-4. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

퇴직연금
12,205,647
12,638,264

16-5. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금성자산
12,205,647
12,638,264

17. 충당부채

당분기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

소송충당부채
1,031,103
679,784

기타충당부채
1,826,430
750,868

신탁위험충당부채
123,207
161,021

복구충당부채
342,580
333,188

합 계
3,323,320
1,924,861

17-1. 소송충당부채
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당분기와 전기중 당사의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
679,784
2,788,730

전 입
449,319
190,666

환 입
(98,000)
-

사 용
-
(2,299,612)

기 말
1,031,103
679,784

17-2. 기타충당부채
당사는 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다.

당분기와 전기 중 당사의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
750,868
578,278

전 입
1,075,562
172,590

기 말
1,826,430
750,868

17-3. 신탁위험충당부채
당사는 조건부매입약정 및 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다.

당분기와 전기 중 당사의 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
161,021
24,093

전 입
-
136,928

환 입
(37,814)
-

기 말
123,207
161,021

17-4. 복구충당부채

당사는 구사옥(테헤란로 309)과 신사옥(테헤란로137) 이전으로 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 당사의 가중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다. 

한편 당사가 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
추정기간
할인율

구사옥(테헤란로 309)
4년
6.45%

신사옥(테헤란로 137)
10년
3.78%

당분기와 전기 중 당사의 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
333,188
410,098

증 가
-
493,860

감 소
-
(575,876)

전 입
9,392
5,106

기 말
342,580
333,188

18. 자본금
당사가 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

19. 자본잉여금과 자기주식

19-1. 자본잉여금
당분기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

19-2. 자기주식

당분기말 현재 당사가 보유중인 자기주식은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예정입니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식수
24,446,793주
24,446,793주

자기주식취득가액
46,443,853
46,443,853

20. 이익잉여금

당분기말과 전기말 현재 당사의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

이익준비금
14,845,440
12,793,058

대손준비금
80,821,083
106,303,424

신탁사업적립금
77,003,347
70,778,851

임의적립금
391,606,582
326,780,897

미처분이익잉여금
92,341,374
93,626,383

합 계
656,617,826
610,282,613

21. 법인세
당분기와 전분기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기법인세부담액
21,971,439
16,312,581

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(959,293)
597,886

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
72,250
(1,112,040)

총법인세비용
21,084,396
15,798,427

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
16,395
1,853

기타
2,743,741
1,273,739

법인세비용
23,844,532
17,074,019

당분기와 전분기의 유효세율은 각각 26.29% 및 27.47%입니다.

22. 주당이익
22-1. 당분기와 전분기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

분기순이익
29,492,249,974
66,859,032,465
14,654,967,181
45,079,728,789

가중평균유통보통주식수
228,042,437주
228,042,437주
230,465,765주
234,524,966주

기본및희석주당이익
129
293
64
192

당사는 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

22-2. 당분기 및 전분기 중 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 주)

구분
당분기
전분기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
68,929,559,790
252,489,230
69,182,049,020

자기주식수
(24,446,793)
(6,673,974,489)
(23,747,061)
(4,922,208,327)

유통보통주식수
228,042,437
62,255,585,301
228,742,169
64,259,840,693

일수

273일

274일

가중평균유통보통주식수

228,042,437

234,524,966

23. 금융상품 위험공시
23-1. 신용위험

23-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말과 전기말 현재 당사의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및예치금
237,753,350
344,565,897

대출채권
580,498,568
694,626,511

기타금융자산(*)
47,031,505
62,620,861

합 계
865,283,423
1,101,813,269

(*) 당사의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금과 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

23-1-2. 손실충당금

당분기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
2,379,735
(26,339)
1,916,054
(21,838)

매입대출채권
62,724,805
(627,248)
24,820,068
(248,201)

신탁계정대
587,068,525
(71,020,911)
740,507,844
(72,347,417)

기타대출채권
1,050,263
(1,050,263)
7,204,613
(7,204,613)

기타
금융자산
미수금
13,055,946
(4,275,114)
12,514,189
(4,006,787)

미수수익
20,813,165
(2,078,545)
27,280,809
(2,142,062)

보증금(*)
19,516,053
-
28,974,712
-

합 계
706,608,492
(79,078,420)
843,218,289
(85,970,918)

(*) 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

23-1-3. 금융자산의 연령분석
당분기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당분기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
600,000
804,300

6개월 초과 1년 이하
600,000
551,600

1년 초과 3년 이하
911,600
319,600

3년 초과
522,268
508,328

소 계
2,633,868
2,183,828

신탁계정대
6개월 이하
273,233,061
422,653,539

6개월 초과 1년 이하
96,255,757
129,823,480

1년 초과 3년 이하
190,322,397
175,433,007

3년 초과
27,257,310
12,597,818

소 계
587,068,525
740,507,844

매입대출채권
6개월 이하
57,776,093
24,820,068

6개월 초과 1년 이하
4,948,712
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
62,724,805
24,820,068

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
6,154,350

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
1,050,263
7,204,613

미 수 금
6개월 이하
3,757,556
3,389,749

6개월 초과 1년 이하
1,393,479
2,040,367

1년 초과 3년 이하
3,529,468
3,419,026

3년 초과
4,375,443
3,665,047

소 계
13,055,946
12,514,189

미수수익
6개월 이하
13,937,781
14,725,045

6개월 초과 1년 이하
283,088
6,391,253

1년 초과 3년 이하
5,923,588
4,990,829

3년 초과
668,708
1,173,682

소 계
20,813,165
27,280,809

보 증 금
6개월 이하
15,401,654
24,488,654

6개월 초과 1년 이하
28,000
138,500

1년 초과 3년 이하
559,917
1,537,917

3년 초과
4,721,083
4,138,083

소 계
20,710,654
30,303,154

23-2. 유동성위험
당분기말 및 전기말 현재 당사가 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
86,500,000
(87,314,043)
(75,641,506)
(10,150,962)
(1,521,575)
-

사채
359,404,553
(373,444,663)
(4,684,400)
(103,609,052)
(203,687,540)
(61,463,671)

소 계
445,904,553
(460,758,706)
(80,325,906)
(113,760,014)
(205,209,115)
(61,463,671)

미지급금
10,386,974
(10,386,974)
(1,704,439)
(8,682,535)
-
-

미지급비용
2,741,521
(2,741,521)
(2,741,521)
-
-
-

합 계
459,033,048
(473,887,201)
(84,771,866)
(122,442,549)
(205,209,115)
(61,463,671)

난외항목:

약정(주2)
-
(382,400,000)
-
(116,816,710)
(111,824,543)
(153,758,747)

(주1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
86,500,000
(87,450,436)
(45,589,618)
(40,322,414)
(22,500)
(1,515,904)

사채
359,301,827
(375,445,432)
(4,739,000)
(64,203,068)
(105,877,063)
(200,626,301)

소 계
445,801,827
(462,895,868)
(50,328,618)
(104,525,482)
(105,899,563)
(202,142,205)

미지급금
12,739,787
(12,739,787)
(12,739,787)
-
-
-

미지급비용
3,127,734
(3,127,734)
(3,127,734)
-
-
-

합 계
461,669,348
(478,763,389)
(66,196,139)
(104,525,482)
(105,899,563)
(202,142,205)

난외항목:

약정(주2)
-
(609,487,708)
(233,857,492)
(41,958,694)
(54,945,909)
(278,725,613)

(주1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

23-3. 환위험
당사는 당분기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바,환위험에 대한 노출은 없습니다.

23-4. 이자율위험
23-4-1. 당분기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

고정이자율

금융자산
68,159,178
30,166,001

금융부채
(445,904,553)
(445,801,827)

합 계
(377,745,375)
(415,635,826)

변동이자율

금융자산
751,902,740
1,010,836,407

금융부채
-
-

합 계
751,902,740
1,010,836,407

23-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말과 전분기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당분기말

변동이자율 금융상품
7,519,027
(7,519,027)
7,519,027
(7,519,027)

현금흐름민감도(순액)
7,519,027
(7,519,027)
7,519,027
(7,519,027)

전분기말

변동이자율 금융상품
9,992,426
(9,992,426)
9,992,426
(9,992,426)

현금흐름민감도(순액)
9,992,426
(9,992,426)
9,992,426
(9,992,426)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

24. 금융상품의 공정가치
24-1. 공정가치와 장부금액

당분기말과 전기말 현재 당사의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*)

235,953,383
235,953,383
342,772,924
342,772,924

예치금(*)
1,799,966
1,799,966
1,792,973
1,792,973

당기손익-공정가치측정금융자산
191,371,129
191,371,129
58,435,213
58,435,213

상각후원가측정증권(*)
44,653,315
44,653,315
-
-

대여금 및 수취채권(*)

580,498,568
580,498,568
694,626,511
694,626,511

기타금융자산(*)
47,031,505
47,031,505
62,620,861
62,620,861

합 계
1,101,307,866
1,101,307,866
1,160,248,482
1,160,248,482

금융부채

차입금(*)
86,500,000
86,500,000
86,500,000
86,500,000

사채(*)
359,404,553
359,404,553
359,301,827
359,301,827

기타금융부채(*)
13,128,495
13,128,495
15,867,522
15,867,522

합 계
459,033,048
459,033,048
461,669,349
461,669,349

(*) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧고 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.

24-2. 공정가치 서열체계

당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당분기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
191,371,129
191,371,129

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
-
235,953,383
-
235,953,383

예치금
-
1,799,966
-
1,799,966

상각후원가측정증권
-
-
44,653,315
44,653,315

대여금 및 수취채권

-
-
580,498,568
580,498,568

기타금융자산
-
-
47,031,505
47,031,505

소 계
-
237,753,349
672,183,388
909,936,737

합 계
-
237,753,349
863,554,517
1,101,307,866

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
86,500,000
-
86,500,000

사채
-
359,404,553
-
359,404,553

기타금융부채
-
-
13,128,495
13,128,495

합 계
-
445,904,553
13,128,495
459,033,048

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
58,435,213
58,435,213

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
-
342,772,924
-
342,772,924

예치금
-
1,792,973
-
1,792,973

대여금 및 수취채권

-
-
694,626,511
694,626,511

기타금융자산
-
-
62,620,861
62,620,861

소 계
-
344,565,897
757,247,372
1,101,813,269

합 계
-
344,565,897
815,682,585
1,160,248,482

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
86,500,000
-
86,500,000

사채
-
359,301,827
-
359,301,827

기타금융부채
-
-
15,867,522
15,867,522

합 계
-
445,801,827
15,867,522 

461,669,349 

24-3. 당분기 및 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

24-4. 당분기말 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
151,291,511
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
40,079,618
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합계
191,371,129

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
31,578,927
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
26,856,286
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합계
58,435,213

24-5. 당분기 및 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다. 

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
58,435,213

취 득
604,973,157

대 체
300,000

처 분
(472,434,672)

평가손익 (법인세 차감전)
97,431

당분기말금액
191,371,129

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
17,562,082

취 득
46,191,534

대 체
17,450,000

처 분
(42,023,489)

평가손익 (법인세 차감전)
19,255,086

전기말금액
58,435,213

24-6. 당분기 및 전분기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
1,949,237
97,431

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
(80,083)
65,003

24-7. 당분기말 및 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.
(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.
(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

25. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
25-1. 당분기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
191,371,129
-
-
191,371,129

상각후원가측정증권
-
44,653,315
-
44,653,315

대여금 및 수취채권
-
580,498,568
-
580,498,568

예치금
-
1,799,966
-
1,799,966

기타금융자산
-
47,031,505
-
47,031,505

합 계
191,371,129
673,983,354
-
865,354,483

금융부채

차입금
-
-
86,500,000
86,500,000

사채
-
-
359,404,553
359,404,553

기타금융부채
-
-
13,128,495
13,128,495

합 계
-
-
459,033,048
459,033,048

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
58,435,213
-
-
58,435,213

대여금 및 수취채권
-
694,626,511
-
694,626,511

예치금
-
1,792,973
-
1,792,973

기타금융자산
-
62,620,861
-
62,620,861

합 계
58,435,213
759,040,345
-
817,475,558

금융부채

차입금
-
-
86,500,000
86,500,000

사채
-
-
359,301,827
359,301,827

기타금융부채
-
-
15,867,522
15,867,522

합 계
-
-
461,669,349
461,669,349

25-2. 금융수익과 금융비용
25-2-1. 당분기와 전분기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
446,129
446,129

배당금수익
724,193
-
724,193

분배금수익
22,546,299
-
22,546,299

매입대출채권이자
-
1,531,325
1,531,325

상각후원가측정증권이자
-
138,643
138,643

신탁계정대이자
-
25,671,618
25,671,618

기타이자수익
995,766
5,259,995
6,255,761

금융상품처분손익
1,851,806
-
1,851,806

금융상품평가손익
97,432
-
97,432

합 계
26,215,496
33,047,710
59,263,206

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
824,328
824,328

배당금수익
572,577
-
572,577

매입대출채권이자
-
746,759
746,759

상각후원가측정증권이자

4,836
4,836

신탁계정대이자
-
48,267,017
48,267,017

기타이자수익
75,103
4,101,891
4,176,994

금융상품처분손익
(145,087)
-
(145,087)

금융상품평가손익
65,003
-
65,003

합 계
567,596
53,944,831
54,512,427

25-2-2. 당분기와 전분기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채

이자비용
2,572,954
7,749,675
10,322,629

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채

이자비용
2,872,532
7,455,223
10,327,755

26. 자본위험관리
당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당분기말 및 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액
863,503,826
817,219,965

차감항목(*1)
(495,674,886)
(372,749,396)

가산항목(*2)
50,525,035
60,965,841

소 계
418,353,975
505,436,410

총위험액(*3)

시장위험액
76,458,501
48,354,533

신용위험액
8,188,221
10,403,529

운영위험액
17,760,263
20,577,553

소 계
102,406,985
79,335,615

영업용순자본비율
408.52%
637.09%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액, 신용위험액, 운영위험액의 합으로 계산됩니다.

27. 약정사항과 우발사항 

27-1. 현재 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,190,446백만원, 서울보증보험으로부터 114,786백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

27-2. 당사는 당분기말 현재 신탁사업과 관련하여 147건의 소송(소송가액 130,482백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 40건의 소송(소송가액 38,774백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.

또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 17건의 소송(소송가액 26,675백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 보고기간종료일 현재 최선의 추정치를 소송충당부채로 계상하고 있으며, 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다.

27-3. 당분기말 현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

27-4. 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 2016년에 약정금액 69,600백만원 중 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

27-5. 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

27-6. 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

27-7. 당분기말 현재 당사는 6건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF 대출금융한도는 3,082억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 2,543억원입니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

28. 특수관계자
28-1. 당분기말과 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당분기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
㈜발해씨앤에이

오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
㈜발해씨앤에이

종속기업
코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업
현대유퍼스트사모부동산1호
코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
코리에트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
코레이트플렉스전무투자형사모부동산투자신탁5호
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사

코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
감만1구역 공공지원민간임대주택
코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업
현대유퍼스트사모부동산1호

종속기업의 특수관계자
에코프라임마린퍼시픽유한회사, ㈜한진중공업
-

관계기업(*)
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
에코프라임환경1호사모투자합자회사
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨㈜
광주중외공원개발주식회사
상봉케이원청년주택PFV

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨㈜
광주중외공원개발주식회사
신림동 오피스텔 개발사업

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜ , 동부건설㈜
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 당사가 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

28-2. 당분기와 전분기 중 특수관계자 등과의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
당분기
전분기

종속기업
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
수수료수익
292,578
수수료수익
292,578

종속기업
코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
배당금수익
423,181
배당금수익
1,100,158

관계기업
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
배당금수익
369,933
배당금수익
371,903

28-3. 당분기와 전기 중 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
증가
감소
대체
당분기말

종속기업
코레이트플렉스전문투자형사모신탁2호
현금출자
-
9,400,000
-
-
9,400,000

종속기업
코레이트플렉스전문투자형사모신탁3호
현금출자
-
4,960,000
-
-
4,960,000

종속기업
코레이트플렉스전문투자형사모신탁5호
현금출자
-
14,947,000
-
-
14,947,000

종속기업
에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
현금출자
-
85,000,000
-
-
85,000,000

종속기업
특정금전신탁(MMT)
현금출자 및 회수
-
10,000,000
(10,000,000)
-
-

종속기업
코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
회수
2,063,122
-
(539,783)
-
1,523,339

종속기업
코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
회수
16,607,911
-
(4,638,724)
-
11,969,187

종속기업
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁(*)
현금출자 및 회수
19,235,294
13,507,557
(5,433,559)
(27,309,292)
-

관계기업
신림동오피스텔개발사업
회수
14,000,000
-
(14,000,000)
-
-

관계기업
상봉케이원청년주택PFV
현금출자
-
13,500,000
-
-
13,500,000

(*)당분기 중 지분 추가 취득으로 관계기업투자주식에서 종속기업투자주식으로 계정대체되었습니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
증가
감소
대체
전기말

관계기업
코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁

현금출자
7,000,000
12,235,294
-
-
19,235,294

관계기업
우림에이엠씨㈜(*1)

현금출자
-
-
-
250,000
250,000

관계기업

신림동 오피스텔 개발사업
현금출자
-
14,000,000
-
-
14,000,000

관계기업

광주중외공원개발주식회사(*1)

현금출자
-
-
-
1,500,000
1,500,000

종속기업

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업

현금출자
-
530,000
-
-
530,000

종속기업
케이원제9호
위탁관리부동산투자회사(*2)
현금출자
300,000
2,800,000
-
(3,100,000)
-

종속기업
코레이트타워
위탁관리부동산투자회사 (*3)
현금출자
-
14,300,000
(300,000)
(14,000,000)
-

종속기업
감만1구역 공공지원민가임대주택

현금출자
-
300,000
-
-
300,000

종속기업
코레이트통영
전문투자형사모부동산투자신탁
회수
5,200,000
-
(3,136,878)
-
2,063,122

종속기업
케이원제10호
위탁관리부동산투자회사(*4)
현금출자
300,000
1,800,000
-
(2,100,000)
-

(*1)당사의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사 할 수 있는 것으로 보아 전기 중 당기손익-공정가치측정 금융자산에서 관계기업투자주식으로 대체되었습니다.

(*2) 케이원제9호 위탁관리부동산투자회사는 전기 중 유상증자 이후 지분율이 10.8%로 감소하여 종속기업투자주식에서 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 대체되었습니다.

(*3) 코레이트타워위탁관리부동산투자회사는 전기 중 유상증자 이후 지분율이 12.54%로 감소하여 종속기업투자주식에서 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 대체되었습니다.

(*4) 케이원제10호 위탁관리부동산투자회사는 전기 중 유상증자 이후 지분율이 4.51%로 감소하여 종속기업투자주식에서 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 대체되었습니다.

28-4. 당분기말 및 전기말 현재 특수관계자 등에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자 명칭
채권
채무

당분기말
전기말
당분기말
전기말

종속기업
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사

97,526
97,526
-
-

28-5. 당사의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함) 총 12명(전분기 총 10명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당분기와 전분기 중 발생한 금액의 합계는 각각 3,658,840천원과 3,147,055천원이며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습니다. 

상기 사항 이외에도, 당사는 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 당사에게 보험금이지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다. 

28-6. 당분기말 현재 당사는 6개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 632,741백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

29. 담보제공자산 등 
29-1. 당분기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 953,774백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

29-2. 당분기말 현재 당사는 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해야 합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해서는 담보부동산을 일괄매입하거나 제3자에게 매각주선할 의무를 포함하고 있습니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 301,316백만원입니다. 

30. 현금흐름표
30-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당분기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및현금성자산
235,953,383
342,772,924

30-2. 당분기와 전분기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

보험수리적손익
(51,353)
(5,804)

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익
(97,431)
(65,003)

사용권자산의 증감
(328,191)
(64,780,239)

리스부채의 증감
328,191
64,780,239

종속기업투자주식에서 당기손익-공정가치측정금융자산으로의 대체
300,000
16,850,000

관계기업투자주식에서 종속기업투자주식으로의 대체
27,309,292
-

채권의 제각
11,337,544
5,399,867

30-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로
인한 현금흐름
손익
당분기말

차입금
86,500,000
-
-
-
86,500,000

사채
359,301,827
-
-
102,726
359,404,553

리스부채
43,940,781
328,191
(3,895,055)
847,249
41,221,166

합 계
489,742,608
328,191
(3,895,055)
949,975
487,125,719

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로
인한 현금흐름
손익
전분기말

차입금
120,000,000
-
(3,500,000)
-
116,500,000

사채
309,541,202
-
49,342,805
312,174
359,196,181

리스부채
3,333,827
64,780,238
(2,654,170)
331,866
65,791,761

합 계
432,875,029
64,780,238
43,188,635
644,040
541,487,942

31. COVID-19의 영향

COVID-19의 확산을 차단하기 위하여 전세계적으로 여행 등 이동 제한을 포함한 다양한 예방 및 통제가 시행되고 있습니다. 이는 전세계 경제에 광범위한 영향을 미치고 있으며 그 지속기간과 강도는 예측하기 어렵습니다.

당사는 2021년 09월 30일로 종료되는 보고기간의 재무제표에 대하여 COVID-19가 미치는 영향을 합리적으로 추정하여 재무제표를 작성하였습니다. 그러나, 향후 COVID-19의 확산이 당사의 재무상태, 재무성과 및 현금흐름에 미칠 궁극적인 영향은 현재 예측하기 어렵습니다.

나. 신탁계정 주석

(1) 신탁계정 재무제표의 작성기준

당사는 기업회계기준서 제5004호(신탁업자의 신탁계정)에 따라 신탁계정의 재무제표를 작성하였으며, 이 기준서에 구체적으로 정하지 아니한 사항에 대해서는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준을 적용하여 재무제표를 작성하고 있습니다.

다만, 기업회계기준서 제5004호와 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준간의 회계처리방법의 차이로 인하여 회사와 신탁계정간의 채권·채무, 손익거래 등 일부 회사계정 재무제표와 신탁계정 재무제표의 연관항목에 불일치가 발생하고 있습니다.

(2) 중요한 회계처리방침(수익인식기준)
 
토지신탁사업에서 분양, 임대, 처분 등으로 인한 매출은 다음과 같이 인식하고 있습니다
① 완성건물의 분양 및 처분수익은 잔금청산일, 소유권이전 등기일, 사용가능일
 중 빠른 날에 인식하고 있습니다.
② 임대수익은 임대기간의 경과에 따라 인식하고 있습니다.
③ 그 밖의 다른 수익은 ①~② 또는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 
 제1항의 규정에 의한 회계처리기준을 적용하여 인식하고 있습니다.

(3) 신탁원본의 변동내역 

(단위 : 백만원 )

구 분
기초잔액
증가
감소
기말잔액

토지신탁원본
3,724,820
782,404
138,707
4,368,517

관리신탁원본
53,058
13,598
9,000
57,656

처분신탁원본
380,647
6,404
95
386,956

담보신탁원본
1,662,426
439,414
48,660
2,053,180

분양관리신탁원본
24,130
-
-
24,130

계
5,845,081
1,241,820
196,462
6,890,439

(4) 중요한 자산. 부채의 만기내역

① 당분기말 현재 중요한 자산의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

구분
신탁사업명
내역
금액
만기일

단기대여금
전남무안외8개사업
선수관리비등
584
각신탁사업별입주시점까지

장기대여금
인천영종자이외35개사업
중도금대출등
63,251
각신탁사업별입주시점까지

② 당분기말 현재 중요한 부채의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

구분
거래처
이자율
금액
만기일

유동부채

278,021

단기회사계정차
증평미암리외43개사업
3.2~8.8%
278,021
신탁사업종료시까지(중도상환가능)

비유동부채

722,330

장기회사계정차
거제지세포외37개사업
3.7~11.6%
309,048
신탁사업종료시까지(중도상환가능)

기타차입금
인천학익외9개사업
0~2.5%
188,979

임대보증금
전남무안외23개사업
-
224,303
임대기간종료시까지

(5) 회사와 신탁계정 간의 거래

① 당분기말 현재 회사와 신탁계정 간의 채권채무내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

계정과목
사업명
금액

미지급비용(이자)
경주도지동외74개사업
17,682

회사계정차
거제지세포외75개사업
587,069

미지급신탁보수지연이자
강릉사천외3개사업
384

미지급신탁보수
부산서금사외39개사업
58,913

※ 1. 고유계정 미수이자는 금융투자업규정시행세칙 별표3의 규정에 따라
 계상된 수치로 신탁계정의 미지급비용(이자)과 차이가 있습니다.
 2. 고유계정 신탁보수미수금은 신탁이외 보수 포함이며, 진행율 산정 후 수치이기
 때문에 신탁계정의 미지급신탁보수와 차이가 있습니다.

② 당분기 중 회사와 신탁계정 간의 손익 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

계정과목
사업명
금액

회사계정차이자비용
전남무안외105개사업
27,378

신탁보수지연이자
강릉사천외33개사업
292

분양형개발신탁보수
인천경서외94개사업
71,454

분양형분양신탁보수
대구신매외14개사업
4,304

관리신탁보수
서초지웰타워외1개사업
29

처분신탁보수
경기하남외2개사업
25

담보신탁보수
경기용인외31개사업
1,113

분양관리신탁보수
고덕강일외1개사업
440

브랜드사용료
양산평산외2개사업
277

※ 1. 신탁계정 정보는 결산기준일 현재 미종료된 신탁사업을 집계하여 작성하였습니다.

2. 이자비용은 건설자금이자를 포함한 수치입니다.
 3. 고유계정 신탁보수(수수료수익)는 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의
 신탁보수와 차이가 있습니다.

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항
- 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다.

제58조 (이익배당)
①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.
②제1항의 배당은 매 결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록 질권자 에게 지급한다.
③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다.
④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우, 이사회는 이사 3분의 2 이상의결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다.이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.
제59조 (중간배당)
①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다.
②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.
③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.
 1.직전결산기의 자본금의 액
 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액
 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익
 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액
 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금
 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금
④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다.
⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.
제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효)
①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다.

- 당사는 주주친화정책의 일환이자, 회사이익의 일정 부분을 주주에게 환원하기 위한 주요 수단으로 배당을 실시해왔습니다.

제25기 배당총액은 205억원으로 연결기준 당기순이익의 24.1% 수준이며, 전년 대비 6.5% 상향되었습니다(주당 90원). 최근 3개년 간 당사는 평균 20.7% 수준의 현금배당성향을 보여왔습니다.

당사의 연간 주당 배당금은 내부 경영현황 및 대외환경, 배당수익 등을 감안하여 매년 확정할 것이며, 지속적인 주주 가치 제고 및 환원 차원의 기조를 유지하여 배당에 대해 적극 검토하고 시행할 계획입니다. 

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제25기
제24기
제23기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
85,148
108,270
166,981

(별도)당기순이익(백만원)
62,245
90,737
133,467

(연결)주당순이익(원)
364
449
682

현금배당금총액(백만원)
20,524
19,095
33,888

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
24.1
17.6
20.3

현금배당수익률(%)
보통주
4.3
3.6
5.7

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
90
80
140

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
8
4.5
3.9

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

7-1-1. 증자(감자)현황

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자
발행(감소)
형태
발행(감소)한 주식의 내용

종류
수량
주당
액면가액
주당발행
(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

7-1-2. 미상환 전환사채 발행현황

- 해당사항 없습니다.

7-1-3. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황

- 해당사항 없습니다.

7-1-4. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황

- 해당사항 없습니다.

7-1-5. 채무증권의 발행 등과 관련된 사항

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 채무증권 발행실적

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급
(평가기관)
만기일
상환
여부
주관회사

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
2.50%
A2
(한국신용평가,
한국기업평가,
NICE신용평가)
2018년 03월 30일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
3.00%
A2
(한국신용평가,
한국기업평가,
NICE신용평가)
2019년 01월 11일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 08월 27일
50,000
2.25%
A2
(한국신용평가,
한국기업평가,
NICE신용평가)
2018년 09월 19일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2018년 09월 17일
60,000
3.150%
A0
(한국신용평가,
한국기업평가)
2021년 09월 17일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 10월 25일
50,000
2.45%
A2
(한국신용평가,
한국기업평가,
NICE신용평가)
2018년 12월 06일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2019년 04월 26일
100,000
2.508%
A0
(한국신용평가,
한국기업평가)
2022년 04월 26일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2019년 10월 25일
20,000
2.10%
A2
(한국신용평가,
한국기업평가,
NICE신용평가)
2019년 12월 27일
상환
KB증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2019년 10월 25일
30,000
2.25%
A2
(한국신용평가,
한국기업평가,
NICE신용평가)
2020년 10월 23일
상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2020년 02월 14일
200,000
2.538%
A0
(한국신용평가,
한국기업평가)
2023년 02월 14일
미상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2021년 07월 26일
60,000
2.968%
한국신용평가 A0
한국기업평가 A-
2024년 07월 26일
미상환
KB증권

합 계
-
-
-
630,000
-
-
-
-
-

나. 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다. 단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

라. 회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
100,000
200,000
60,000
-
-
-
-
360,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
100,000
200,000
60,000
-
-
-
-
360,000

마. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
15년이하
15년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

바. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사-1. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제38회 회사채
2019년 04월 26일
2022년 04월 26일
100,000
2019년 04월 16일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2021년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2021년 09월 29일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-2. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제39회 회사채
2020년 02월 14일
2023년 02월 14일
200,000
2020년 02월 04일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2021년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2021년 09월 29일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

사-3. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제40회 회사채
2021년 07월 26일
2024년 07월 26일
60,000
2021년 07월 14일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
-
)

재무비율 유지현황
계약내용
-

이행현황
-

담보권설정 제한현황
계약내용
-

이행현황
-

자산처분 제한현황
계약내용
-

이행현황
-

지배구조변경 제한현황
계약내용
-

이행현황
-

이행상황보고서 제출현황
이행현황
-

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

7-2-1. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의
자금사용 계획
실제 자금사용
내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

제38회 회사채
-
2019년 04월 26일
차환자금
100,000
차환자금
100,000
-

제39회 회사채
-
2020년 02월 14일
차환및운영자금
200,000
차환및운영자금
200,000
-

제40회 회사채
-
2021년 07월 26일
차환자금
60,000
차환자금
60,000
-

7-2-2. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의
자금사용 계획
실제 자금사용
내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

-
-
-
-
-
-
-
-

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항

(1) 재무제표 재작성

- 해당사항 없음

(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항
- 해당사항 없음

(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항
- 해당사항 없음

(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항
- 해당사항 없음

나. 대손충당금 설정현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위 : 백만원, % )

구분
계정과목
채권 총액
대손충당금
설정율

제26기
3분기
대여금
61,766
15,409
24.9

신탁계정대
587,068
71,021
12.1

매입대출채권
62,725
627
1.0

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
14,388
4,640
30.3

미수수익
27,535
5,432
18.5

선급금
38
-
-

합 계
754,570
98,179
13.0

제25기
대여금
42,225
20,915
49.5

신탁계정대
740,508
72,347
9.8

매입대출채권
24,820
248
1.0

기타대출채권
7,205
7,205
100.0

미수금
13,302
4,365
32.8

미수수익
39,362
11,733
29.8

선급금
15
-
-

합 계
867,437
116,813
13.5

제24기
대여금
43,487
19,538
45.0

신탁계정대
1,025,748
42,290
4.1

매입대출채권
9,956
100
1.0

기타대출채권
7,205
7,205
100.0

미수금
12,663
5,503
43.5

미수수익
51,098
11,371
22.3

선급금
29
-
-

합 계
1,150,186
86,007
8.3

(2) 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 3분기
제25기
제24기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
116,813
86,007
36,185

2. 회계정책변경효과
-
-
-

3. 순대손처리액(①－②±③)
(27,813)
(15,360)
4,441

① 대손처리액(상각채권액)
(23,400)
(9,470)
(55)

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
(4,413)
(5,890)
4,496

4. 대손상각비 계상(환입)액
9,179
46,166
45,381

5. 기말 대손충당금 잔액합계
98,179
116,813
86,007

(3) 채권 관련 대손충당금 설정방침

연결실체는 신탁계정대, 대여금, 미수금, 미수수익 등 금융자산에 대하여 한국채택국제회계기준에 의거 손상차손 인식 및 대손충당금을 적립하고 있습니다.

금융자산이 손상되었다는 객관적인 증거가 있으며 그 손상사건이 금융자산의 추정미래현금흐름에 영향을 미친 경우에 금융자산이 손상되었다고 판단하고 개별손상 평가대상으로 분류하고 있습니다. 손상사건은 다음과 같습니다.
 ① 미래현금흐름이 부(-)인 경우
 ② 담보권이 소멸되고 채무자가 부도 등으로 회수가능성이 없다고 판단되는 채권
 ③ 관련 소송이 계속 중이고 패소가 확실하다고 판단되는 채권
 ④ 그 밖에 회수가 불가능하다고 판단되는 채권

개별손상 평가대상 금융자산은 장부가액과 유효이자율로 할인한 추정미래현금흐름의 현재가치의 차이를 손상차손으로 인식하고 있습니다.

개별손상 평가대상에 속하지 아니한 금융자산은 집합손상 평가대상으로 분류하고 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산별, 신탁유형별 손상률을 적용하여 손상차손을 인식하고 있습니다. 손상률은 정상채권(정상, 요주의, 고정 분류자산)이 3년 후 손상채권으로 전환된 비율을 3개년도 산술평균하여 산출하며, 손상률이 없는 자산의 경우 금융투자업규정에 따른 최소 적립률을 적용합니다. 

(4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 채권 잔액 등 현황

(단위 : 백만원)

구 분
경과기간
제26기 3분기
구성비율

대여금
6개월 이하
22,133
35.8

6개월 초과 1년 이하
10,317
16.7

1년 초과 3년 이하
13,458
21.8

3년 초과
15,858
25.7

소계
61,766
100.0

신탁계정대
6개월 이하
273,233
46.6

6개월 초과 1년 이하
96,256
16.4

1년 초과 3년 이하
190,322
32.4

3년 초과
27,257
4.6

소계
587,068
100.0

매입대출채권
6개월 이하
57,776
92.1

6개월 초과 1년 이하
4,949
7.9

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소계
62,725
100.0

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
1,050
100.0

소계
1,050
100.0

미수금
6개월 이하
4,735
30.8

6개월 초과 1년 이하
1,393
8.7

1년 초과 3년 이하
3,873
30.9

3년 초과
4,386
29.6

소계
14,387
100.0

미수수익
6개월 이하
15,367
55.8

6개월 초과 1년 이하
354
1.3

1년 초과 3년 이하
8,127
29.5

3년 초과
3,687
13.4

소계
27,534
100.0

보증금
6개월 이하
16,083
74.8

6개월 초과 1년 이하
28
0.1

1년 초과 3년 이하
560
2.6

3년 초과
4,834
22.5

소계
21,506
100.0

다. 재고자산 현황 등
- 연결재무제표 주석 "26. 금융상품의 공정가치" 및 별도재무제표 주석 "24. 금융상품의 공정가치" 부분을 참조하시기 바랍니다.

라. 수주계약 현황
- 해당사항 없습니다.

IV. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

가. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제26기 3분기(당분기)
한영회계법인
본인의 검토결과 상기 요약분기재무제표가
기업회계기준서 제1034호에 따라 중요성의 관점에서
공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였습니다.
해당사항 없음
해당사항 없음

제25기(전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
신탁보수 수수료 수익의 측정
신탁관련 대출채권 손실충당금 측정

제24기(전전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
신탁보수 수수료 수익의 측정
신탁관련 대출채권 손실충당금 측정

나. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제26기 3분기
(당분기)
한영회계법인
1분기검토
2분기검토
3분기검토
331
366
857
610
331
394
882
602

제25기(전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기
반기검토
1분기검토
265
1,107
620
603
320
265
1,088
599
644
323

제24기(전전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기
반기 검토
1분기검토
190
1,190
300
304
298
190
1,289
329
282
323

다. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제26기 3분기(당분기)
-
-
-
-
-

제25기(전기)
2020.06.18
법인세 세무조정
2021.03.10~03.11
10.0
-

-
법인세 세무조정
2020.08.19~08.20
-
-

제24기(전전기)
2019.07.03
법인세 세무조정
2020.03.02~03.03
10.0
-

-
법인세 세무조정
2019.08.08~08.09
-
-

라. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2021.03.03

감사위원회
한영회계법인

대면회의

2020 회계연도
재무제표 감사결과 보고

라-1. 회계감사인의 변경
- 해당사항 없습니다.

마. 조정협의회 주요 내용
- 해당사항 없습니다.

바. 전·당기 재무제표 불일치에 대한 세부정보
- 해당사항 없습니다.

2. 내부통제에 관한 사항

가. 내부통제(감사위원회의 내부통제 감사 결과)
- 특이사항 없습니다.

나. 내부회계관리제도
- 해당사항 없습니다.

[회계감사인의 내부회계관리제도 감사의견 및 검토의견]

사업연도
감사인
감사의견 및 검토의견
지적사항

제25기(당기)
한영회계법인
[감사의견] 회사의 내부회계관리제도는 2020년 12월 31일 현재「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.
해당사항 없음

제24(전기)
한영회계법인
[검토의견] 경영진의 운영실태보고 내용이 중요성의 관점에서 내부회계관리제도 모범규준의 규정에 따라 작성되지 않았다고 판단하게 하는 점이 발견되지 아니하였습니다.
해당사항 없음

제23기(전전기)
한영회계법인
[검토의견] 경영진의 운영실태보고 내용이 중요성의 관점에서 내부회계관리제도 모범규준의 규정에 따라 작성되지 않았다고 판단하게 하는 점이 발견되지 아니하였습니다.
해당사항 없음

다. 내부통제구조의 평가

- 해당사항 없습니다.

V. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

(1) 이사회 운영규정의 주요내용
 - 이사회 구성 : 사내이사와 사외이사로 구성하고 이사 중에서 호선된 자가 의장이 됩니다. 정관상 4인 이상 9인 이내의 이사를 두되, 사내이사는 4인 이하로 하고, 이사는 주주총회에서 선임하도록 정하고 있습니다. 작성기준일 현재 사내이사 4명(대표이사 포함), 사외이사 5명으로 구성되어 있습니다.
 - 권한사항 : "(3) 이사회의 권한내용" 참조
 - 운영 : 정기이사회와 임시이사회로 구분하며, 정기이사회는 매분기 1회 소집합니다.
(2) 이사 현황
 - Ⅷ. 임원 및 직원 등에 관한 사항 1. 임원 및 직원의 현황을 참조하시기 바랍니다.
(3) 이사회의 권한 내용
 - 다음 각호의 사항을 심의 의결합니다.
1. 주주총회에 관한 사항
 가. 주주총회 소집
 나. 주주총회의 승인을 요하는 사항의 제안
2. 다음 각목의 규정의 제정, 개정 및 폐지. 다만, 법령등의 변경으로 인한 자구수정
 은 제외한다.
 가. 이사회운영규정
 나. 경영위원회운영규정
 다. 직제규정
 라. 인사규정
 마. 감사위원회 운영규정
 바. 감사규정
 사. 이사의보수및퇴직급여에관한규정. 다만, 보수한도액 및 퇴직급여에 관한 사항 은 제외함
 아. 내부통제기준에 관한 규정
 자. 내부회계관리규정
 차. 사외이사 후보추천위원회 운영규정
 카. 위험관리규정
 타. 임원대우 별정직원 관리에 관한 규정
 파. 성과평가규정
 하. 부동산투자회사법에 의한 내부통제기준에 관한 규정
 거. 기타 사규 중 이사와 회사간 이해상충이 있는 조문의 제정, 개정 및 폐지
3. 경영일반에 관한 사항
 가. 경영목표 및 경영전략의 설정, 경영의 감독 및 경영성과의 평가
 나. 사업계획, 예산의 승인 및 결산에 관한 사항 (단, 예산의 항간 전용은 대표이사
 사장에게 위임한다.)
 다. 소유자산의 재평가
 라. 중요한 자산의 취득 및 처분
 마. 대규모 재산의 차입
 바. 사채 및 조건부 자본증권의 발행
 사. 본점의 이전(정관의 변경을 요하지 않는 경우에 한한다)
 아. 국내외 지점, 출장소, 사무소, 현지법인, 기타 영업소의 설치ㆍ이전ㆍ폐지
 자. 대표이사, 준법감시인, 위험관리책임자, 지배인의 선임 또는 해임
 차. 이사회 내 위원회의 설치, 운영, 폐지와 그 위원의 선임 및 해임
 카. 이사회 내 위원회의 결의사항에 대한 재결의. 단, 감사위원회 결의에 대하여는
 그러하지 아니함
4. 주식 및 자본에 관한 사항
 가. 자본금의 변경과 준비금, 잉여금의 처분, 적립금의 자본전입
 나. 주식의 발행 또는 소각에 관한 사항
 다. 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위
 라. 임시주주총회의 소집을 위한 주주명부의 폐쇄 및 기준일 설정
5. 다른 기업체에 대한 출자 및 소유지분의 처분.
6. 고유재산 운용방법으로 실행되는 대출, 또는 타인을 위한 담보제공, 채무의 보증
 7. 대주주등과의 거래에 관한 사항. 단, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우로서 거래금
 액이 자기자본의 1만분의 10에 해당하는 금액과 10억원 중 적은 금액보다 큰 경우
 이사회 결의는 재적이사 전원의 찬성으로 한다.
 가. 계열회사(대주주 제외)가 발행한 주식, 채권 및 약속어음을 소유하는 경우
 나. 대주주 및 그 특수관계인에 대해서 신용공여를 하는 경우
8. 이사에 관한 사항
 가. 이사에 대한 경업의 승인
 나. 회사와 사업기회 이용
 다. 이사와 회사 간의 거래
9. 대주주, 임원 등과 회사 간의 이해상충 행위 감독에 관한 사항
10. 조직 및 지배구조에 관한 사항
 가. 해산, 영업양도 및 합병 등 조직의 중요한 변경
 나. 최고경영자의 경영승계 등 지배구조 정책 수립
11. 기타
 가. 감독기관의 인가 또는 승인절차상 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 나. 법령, 정관, 주주총회의 결의 등에 의하여 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 다. 기타 경영위원회가 부의하는 사항 및 이사회가 필요하다고 인정하는 사항

나. 중요의결사항 등

-안건의 주요내용 및 참석현황 등

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선
장용석
이형주
박종우
조재록
송완용
이근형
윤훈열
강영서

최윤성
(출석률:
100%)

차정훈
(출석률:

80
%)

김성진
(출석률:
100%)
김정선
(출석률:
100%)
장용석
(출석률:
100%)
이형주
(출석률:
100%)
박종우
(출석률:
100%)
조재록
(출석률:
100%)
송완용
(출석률:
100%)
이근형
(출석률:
92%)
윤훈열
(출석률:
100%)
강영서
(출석률:
76%)

찬 반 여 부

임시 1회
2021-01-14
부의1. 집행임원 선임
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
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부의2. 이지스자산운용 출자지분 일부 매각
원안의결
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정기 1회
2021-03-04
보고1. 2020년도 4/4분기 경영현황 보고
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보고2. 2020년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
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보고3. 2020년도 임·직원의 재산상 이익제공 및 수령 현황 점검결과 보고
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부의1. 2020년도 회계연도 결산(안) 승인
원안의결
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부의2. 2020년도 영업보고서 승인
원안의결
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부의3. 2021년도 회사채 발행한도 승인
원안의결
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부의4. 사외이사후보추천위원회 구성
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임시 2회
2021-03-03
보고1. 2020년도 개인신용정보 활용·관리실태 점검결과 보고
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보고2. 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
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부의1. 2020 회계연도 수정 결산(안) 승인
원안의결
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부의2. 제25기 정기주주총회 소집
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부의3. PEF 투자금액 및 PEF 정관 기본내용 확정
원안의결
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부의4. 대주주와의 이해상충 방지를 위한 내부통제규정에 따른 이사회 부의
(당진 수청1지구 공동주택 2차 분양형토지신탁)
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임시 3회
2021-03-19
부의1. 대표이사 선임
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부의2. 이사회 의장 및 선임사외이사 선임
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부의3. 이사의 보수지급기준 개정
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임시 4회
2021-04-14
부의1. 자기주식 신탁계약 기간연장
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정기 2회
2021-05-13
보고1. 2021년도 1분기 경영현황 보고
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부의1. 내부통제기준에 관한 규정 개정
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임시 5회
2021-06-30
부의1. 사내이사 직위 결정
원안의결
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부의2. 집행임원 선임
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부의3. 이사의 보수지급기준 개정
원안의결
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정기 3회
2021-08-17
보고1. 2021년도 2분기 경영현황 보고
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부의1. PEF 투자금액 및 정관 변경
원안의결
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임시 6회
2021-09-10
부의1. 타법인주식 및 지분증권 취득 결정
원안의결
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부의2. 2021년도 예산서 변경(안) 승인
원안의결
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부의3. 금융소비자보호법에 의한 내부통제기준에 관한 규정 제정
원안의결
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부의4. 금융소비자보호기준 제정
원안의결
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정기 4회
2021-11-12
보고안1. 2021년도 3분기 경영현황 보고
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부의안1. 준법감시인 선임
원안의결
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부의안2. 경영위원회운영규정 개정
원안의결
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임시 7회
2021-12-17
부의안1. 2022년도 사업계획 및 예산서 승인
원안의결
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부의안2. 집행임원 선임
원안의결
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부의안3. 2022년도 회사채 발행한도 승인
원안의결
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임시 8회
2021-12-23
부의안1. 집행임원 선임
원안의결
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부의안2. 사내이사 직위 결정
원안의결
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부의안3. 이사의 보수지급기준 개정
원안의결
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부의안4. PEF정관 일부변경 동의
원안의결
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주)사외이사 조재록은 제24기 정기주주총회('20.03.20)에서 신규로 선임되었습니다.
주)사외이사 장용석, 이형주, 박종우는 임기 만료에 따라 퇴임하였습니다.
 (제25기 정기주주총회 종결일인 2021.3.19.자로 임기 만료)
주)사외이사 송완용, 이근형, 윤훈열과 감사위원이 되는 사외이사 강영서는 제25기 정기주주총회('21.03.19)에서 신규로 선임되었습니다.

다. 이사회 내 위원회 구성 현황

(1) 위원회 구성 현황

위원회명
구 성
소속이사명
설치목적 및
권한사항
비 고

감사위원회
감사위원인 사외이사 전원
송완용(위원장), 강영서, 윤훈열, 이근형, 조재록
감사를 통한 업무의 적정성 평가 및 개선
-

경영위원회
상임이사 전원
차정훈, 최윤성, 김정선, 김성진

경영의 기본운영에 관한 사항 심의의결
-

사외이사후보
추천위원회
사외이사,
상임이사 중 이사회에서 선임한 위원
-

사외이사 후보의 추천
-

※ 사외이사후보추천위원회(이하 "사추위")는 사외이사의 임기만료, 기타 사유로 인하여 사외이사를 새로 선임할 필요가 있는 경우 이사회의 의결을 거쳐 구성함.

 (2) 위원회 활동내용
 (가) 감사위원회의 주요 활동 내용
 - 감사위원회 활동내역은 아래의 "2.감사제도에 관한 사항" 참조

 (나) 경영위원회 주요 활동 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선

최윤성
(출석률:
100%)
차정훈
(출석률:
100%)
김성진
(출석률:
100%)
김정선
(출석률:
100%)

찬 반 여 부

제1회
2021-01-04
1. 이천국제물류센터 매입·운용 리츠 투자(안)
원안의결
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제2회
2021-01-05
1. 경영현안 보고
원안접수
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제3회
2021-01-12
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 천안 백석동 공동주택 혼합형 차입형토지신탁 사업계획변경(안)
원안의결
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3. 청주 행정타운 코아루 휴티스 주상복합 3차 사업계획변경(안)
원안의결
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제4회
2021-01-19
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 창원 상남산호지구 주택재개발정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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제5회
2021-01-26
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 케이리츠투자운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
 (광양 성황지구 도시개발사업 조건부 선매입약정)
원안부결
반대
반대
반대
반대

3. 서산 석림 센트럴 코아루 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
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4. 거제 지세포 코아루 파크드림 사업계획변경(안)
원안의결
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제6회
2021-02-02
1. 경영현안 보고
원안접수
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제7회
2021-02-09
1. 케이리츠투자운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
 (서귀포 강정 휴양콘도미니엄 조건부 매입확약)
원안의결
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제8회
2021-02-16
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 「LH 공공지원 민간임대('20년 4차, 파주운정3 A3BL)」민간사업자 공모신청 사업계획(안)
원안의결
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제9회
2021-02-23
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 당진 수청1지구 공동주택 2차 분양형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
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찬성
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3. 울산 남구 신정 처분신탁 우선수익권 매수 투자사업(안)
원안의결
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제10회
2021-03-03
1. 경영현안 보고
원안접수
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찬성

제11회
2021-03-09
1. 구리 수택동 오피스텔 및 생활형숙박시설 관리형토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
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제12회
2021-03-16
1. 경영현안 보고
원안접수
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찬성

제13회
2021-03-23
1. 경영현안 보고
원안접수
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찬성

2. 안성 당왕 삼정그린코아 부동산펀드 투자계획변경(안)
원안의결
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제14회
2021-03-25
1. 인천 연수 송도 복합빌딩 사업계획변경(안)
원안의결
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제15회
2021-03-30
1. 경영현안 보고
원안접수
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찬성

2. 판교 H Square 투자 및 매입·운용 리츠 사업 입찰참여(안)
원안의결
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3. 양산 평산 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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4. 서귀포 동홍·호근 코아루 오션뷰 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
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제16회
2021-04-06
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 역삼 피나클타워 투자 및 매입·운용 리츠 사업 입찰참여(안)
원안의결
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찬성
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3. 신정 수정아파트 재건축정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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4. 포천 어룡동 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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5. 울산 남구 신정동 1335-3외 4필지 처분신탁 우선수익권 매수 투자사업(안)
원안의결
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제17회
2021-04-20
1. 경영현안 보고
원안접수
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찬성

2. 을지로3가 제6지구 도시환경정비사업 오피스개발 혼합형 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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3. 구의동 가로주택정비사업 사업계획 2차 변경(안)
원안의결
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4. 서귀포 강정 코아루 도시형생활주택 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
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제18회
2021-04-22
1. 판교 H Square 투자 및 매입·운용 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
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제19회
2021-04-27
1. 경영현안 보고
원안접수
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찬성

2. 분당 휴맥스 사옥 투자 및 매입·운용 리츠 사업 투자(안)
원안의결
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찬성

3. 거제 지세포 코아루 파크드림 부동산펀드 투자계획변경(안)
원안의결
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찬성
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제20회
2021-05-04
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 구미 송정동 공동주택 한도설정 분양형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
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3. 국제선매입전문투자형사모부동산자(子)투자신탁제1호 투자(안)
원안의결
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제21회
2021-05-11
1. 분당 휴맥스 사옥 투자 및 매입·운용 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
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제22회
2021-05-18
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 송도 AIT센터 관리형토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
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3. 「LH 공공지원 민간임대('21년 1차, 양주 회천)」민간사업자 공모신청 사업계획(안)
원안의결
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4. 「LH 공공지원 민간임대('21년 1차, 성남 복정)」민간사업자 공모신청 사업계획(안)
원안의결
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5. 「2021년도 리스크 관리방안」
원안의결
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제23회
2021-05-25
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 양산 평산 두산위브 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
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3. 인천 검단 친환경표면처리센터 사업계획변경(안)
원안의결
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제24회
2021-06-01
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 송도 AIT센터 관리형토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
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3. 김포 학운5일반산업단지 프라임급 물류센터 PFV 투자사업(안)
원안의결
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4. 구미 송정동 공동주택 한도설정 분양형토지신탁(혼합형) 사업계획변경(안)
원안의결
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5. 코레이트 SH펀드 2차 투자계획변경(안)
원안의결
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6. 제40회 무보증 공모사채 발행과 관련한 승인의 건
원안의결
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제25회
2021-06-15
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 광주 광산구 수랑공원 민간특례사업 분양형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
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3. 케이원 감만1 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
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제26회
2021-06-22
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 인천 서구 금곡지구 도시개발사업 PFV 사업계획변경(안)
원안의결
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3. 키움K-블라인드전문투자형사모부동산
원안의결
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제27회
2021-06-23
1. 인천여상주변 재개발정비사업 사업계획변경(안)
원안의결
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제28회
2021-06-29
1. 경영현안 보고
원안접수
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2. 안성 죽산 물류센터 투자 및 매입·운용 리츠사업 투자(안)
원안의결
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3. 상봉동 역세권 2030 청년주택 개발사업 투자(안)
원안의결
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제29회
2021-06-30
1. 관악 신림 1433-1 담보신탁 수익권 양도
원안의결
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제30회
2021-07-13
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 서울 금천 가산 오피스텔 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제31회
2021-07-20
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제32회
2021-07-27
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제33회
2021-08-03
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 양산 평산 코아루 에듀포레 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제34회
2021-08-18
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 울산 남구 신정 673-1번지외 처분신탁 우선수익권 매수 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 케이리츠블라인드펀드 투자자협의회 의사표시[부천 상동 588-4 조건부 선매입약정(연장)]
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제35회
2021-08-24
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 충주 중앙탑 테라스하우스 도시형생활주택 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 포항 코아루 블루인시티 채무일부 감면방침 수립(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제36회
2021-08-31
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 인천 경서3구역 오피스텔 2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제37회
2021-09-14
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. J&W BIG PEF LP 선순위 수익증권 인수 투자계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제38회
2021-09-28
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 성남고등지구 민간임대주택 PFV 주식 인수 펀드 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 서울 동대문 답십리 트리마제 오피스텔 차입형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제39회
2021-10-06
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제40회
2021-10-14
1. 서울 영등포 영등포 9-13외 담보신탁 신탁재산 매각방안
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제41회
2021-10-19
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제42회
2021-10-26
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제43회
2021-11-02
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 인천 학익 재개발정비사업 2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제44회
2021-11-10
1. 김포 학운 케이원 김포로지스 PFV 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제45회
2021-11-16
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 케이리츠투자운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건 “전북 완주군 은교리 공동주택 조건부 선매입약정”
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 여수 학동 주상복합 브릿지론 후순위 대출펀드 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 제천 왕암 코아루 드림 공동주택 사업종료 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 예천 이테크 코아루 공동주택 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제46회
2021-11-19
1. 코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제47회
2021-11-23
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 안성 죽산 물류센터 임차권신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 금정역 역세권 재개발정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제48회
2021-11-25
1. 거제 지세포 코아루 파크드림 2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제49회
2021-11-30
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 코카 프로젝트 경과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 울산 남구 신정동 1267-11외 공동주택 차입형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 제주 함덕 공동주택 한도대지급형 책임준공확약 관리형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 방배 삼호아파트 재건축정비사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

6. 직제규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제50회
2021-12-07
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 포항 죽도동 한신더휴 주상복합 차입형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 대전 문화2구역 재개발정비사업 2차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제51회
2021-12-14
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 인천 석남 재건축정비사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제52회
2021-12-23
1. 경기 용인 동천동 898번지 부동산매매계약 및 매매대금지급 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제53회
2021-12-29
1. 판교 다산타워 투자 및 매입운용 리츠 사업
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

(다) 사외이사후보추천위원회 주요 활동 내용

위원회명
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선
장용석
이형주
박종우
조재록
송완용
이근형
윤훈열
강영서

최윤성
(출석률:
100%)
차정훈
(출석률:
100%)
김성진
(출석률:
100%)
김정선
(출석률:
100%)
장용석
(출석률:
100%)
이형주
(출석률:
100%)
박종우
(출석률:
100%)
조재록
(출석률:
100%)
송완용
(출석률:
-%)
이근형
(출석률:
-%)
윤훈열
(출석률:
-%)
강영서
(출석률:
-%)

찬 반 여 부

사외이사후보
추천위원회
2021.02.04
사외이사 후보 선정 기본계획 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

2021.03.03
사외이사 후보 추천
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

주)사외이사 조재록은 제24기 정기주주총회('20.03.20)에서 신규로 선임되었습니다.
주)사외이사 장용석, 이형주, 박종우는 임기 만료에 따라 퇴임하였습니다.
 (제25기 정기주주총회 종결일인 2021.3.19.자로 임기 만료)
주)사외이사 송완용, 이근형, 윤훈열과 감사위원이 되는 사외이사 강영서는 제25기 정기주주총회('21.03.19)에서 신규로 선임되었습니다.

라. 이사의 독립성

(1) 이사 선출에 대한 독립성 기준 운영 여부 : 해당사항 없습니다.

 (2) 이사의 선임배경 등

상임이사
임기
연임여부
연임횟수
선임배경
및 추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주 및
주요주주와의 관계

차정훈
(각자 대표이사)
2020.03.20.
~2023년 정기주총
연임
2
이사회 추천
회사업무 총괄

-
엠케이전자
기타비상무이사

최윤성
(각자 대표이사)
2021.03.19.
~2023년 정기주총
연임
3
이사회 추천
회사업무 총괄

-
-

김성진
2020.03.20.
~2022년 정기주총
연임
1
이사회 추천
영업부문
-
-

김정선
2020.03.20.
~2022년 정기주총
연임
1
이사회 추천
지원부문
-
-

(3) 사외이사후보추천위원회 구성현황 : Ⅵ.1.다.(2).(다) 참조

사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

9
5
4
-
-

* 이승문, 임경택 감사위원은 임기가 만료되어 퇴임하였습니다.
 (제24기 정기주주총회 종결일인 2020.3.20자로 임기 만료)
* 조재록 감사위원은 제24기 정기주주총회(2020.3.20)에서 신규 선임되었습니다.

마. 사외이사의 전문성

(1) 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
사외이사 일정상 개별 사유

(2) 사외이사의 직무수행을 위한 별도 지원조직
- 해당사항 없음

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원 현황

성명
사외이사
여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

송완용
(위원장)

예

소프트웨어공제조합 이사장
한국시멘트협회 상임고문

-

-

-

강영서

예

건설교통부 행정사무관
국토교통부 서기관/부이사관
대한건설단체총연합회 사무처장

-

-

-

윤훈열

예

한국방송통신위원회 위원
(주)초석 이사
학교법인 계원학원 이사
(사)동아시아예술제위원회 이사장

-

-

-

이근형

예

엘지애드 차장
한국방송광고공사 감사

-

-

-

조재록

예

농협은행 부행장

농협중앙회 경기지역본부장

경기신용보증재단 이사

경기도 교육연구원 이사

예
4호 유형

수원대학교 경영대학원 경제금융 석사

농협중앙회 경기지역본부장('00.07~'14.12)
농협은행 부행장('15.01~'15.07)

* 2021년 4회 감사위원회('21.03.19)에서 송완용 감사위원을 감사위원장으로 선임함
* 사외이사 겸 감사위원인 송완용, 이근형, 강영서, 윤훈열은 제 25기 정기주주총회(2021.3.19)에서 신규 선임됨

나. 감사위원회의 독립성

(1) 감사위원 선출기준
 - 감사위원은 3인 이상의 이사로 구성되고 감사위원의 자격 등은 상법, 자본시장 과 금융투자업에 관한 법률 등 관계법령에 의함
 - 회사 정관에 따라 감사위원의 선임은 주주총회의 결의에 의하고, 감사위원회 는 그 결의로 위원회를 대표할 자를 선정

 (2) 감사위원회 운영현황

- 감사위원회 설치여부 : 2000. 3. 31 설치

- 감사위원회의 직무 : 다음의 사항을 심의ㆍ의결합니다.
 1. 감사업무에 관한 중요사항
 가. 일반감사 계획의 수립
 나. 특별감사 실시
 다. 감사결과 조치사항. 다만, 관계직원의 징계 또는 변상의 경우에 한함.
 라. 부실채권의 상각에 대한 사전검토

2. 관계 법령, 정관 등에 규정한 감사 업무에 관한 사항

가. 주주총회에 관한 사항

(1) 임시주주총회의 소집청구

(2) 주주총회 의안 및 서류에 대한 진술

나. 이사 및 이사회에 관한 사항

(1) 이사회에 대한 보고의무

(2) 감사보고서의 작성 및 제출

(3) 이사의 위법행위에 대한 유지청구

(4) 이사에 대한 영업보고 요구

(5) 이사회에서 위임받은 사항

다. 감사에 관한 사항

(1) 업무, 재산 조사

(2) 자회사의 조사

(3) 이사의 보고 수령

(4) 이사와 회사간의 소에 관한 대표

(5) 소수주주의 이사에 대한 제소 요청시 소 제기 결정 여부

(6) 중요한 회계처리기준의 적정성 및 회계추정 변경의 타당성 검토

(7) 내부회계관리규정의 제·개정에 대한 승인

(8) 내부통제제도(내부회계관리제도 포함)의 평가 및 보고

(9) 외부감사인 선정 및 변경 ·해임

(10) 외부감사인의 선정에 필요한 기준 및 절차의 제·개정

(11) 외부감사인의 감사보수, 감사시간, 감사에 필요한 인력에 관한 사항의 제 ·개정 (12) 외부감사인으로부터 회사가 회계처리 등에 관한 회계처리기준위반한 사실의 보고 수령 및 해당 위반사실 조사 및 대표이사에 대한 시정조치 요구

(13) 회사가 외부감사인 지정을 증권선물위원회에 요청하고자 하는 경우 그에 대한 승인

(14) 회사가 지정감사인을 다시 지정하여 줄 것을 증권선물위원회에 요청하고자 하는 경우 그에 대한 승인

3. 감독기관이나 회장, 사장 또는 이사회가 요청하는 업무의 감사

4. 기타 위원회에서 필요하다고 인정하는 사항

- 감사위원회의 감사업무에 필요한 경영정보접근을 위한 내부장치로써,
 감사위원 모두 이사로서 이사회에 참여함 (이사회 운영규정)

(3) 감사위원회 위원의 독립성

상임이사

선임배경 및 추천인

회사와의 관계

최대주주 및
주요주주와의 관계

기타

송완용

사외이사후보추천위원회

-

-

-

조재록

사외이사후보추천위원회

-

-

-

강영서

사외이사후보추천위원회

-

-

-

이근형

사외이사후보추천위원회

-

-

-

윤훈열

사외이사후보추천위원회

-

-

-

다. 감사위원회의 활동

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

장용석
박종우
이형주
조재록
송완용
강영서
이근형
윤훈열

장용석
(출석률:
100%)
박종우
(출석률:
100%)
이형주
(출석률
100%)
조재록
(출석률
100%)
송완용
(출석률
100%)
강영서
(출석률
100%)
이근형
(출석률
67%)
윤훈열
(출석률
83%)

찬 반 여 부

'21년도 제1회
'21.02.04
1.'20년도 하반기 내부통제 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
해당사항
없음
해당사항
없음
해당사항
없음
해당사항
없음

2.'20년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3.내부회계관리제도 평가계획 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

4.감사위원회 운영실태 평가
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제2회
'21.03.03
1.내부회계관리제도 운영실태 평가
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제3회
'21.03.03
1. 2020 회계연도(제25기) 재무제표 외부감사인 감사보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 자금세탁방지 체제의 적정성 감사결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 내부감시장치에 대한 감사위원회의 평가의견서
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2020 회계연도 감사보고서
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 주주총회 부의안건 조사, 보고
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제4회
'21.03.19
1. 감사위원회 위원장 선정
원안의결
해당사항
없음
(임기만료 퇴임)
해당사항
없음
(임기만료 퇴임)
해당사항
없음
(임기만료 퇴임)
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 회계처리 방침 변경 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 서귀포 동홍 호근 코아루 신탁사업 부실채권 대손상각
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제5회
'21.04.14
1. 신탁사업 부실채권 대손상각(안) 사전승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 회계정책(안) 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제6회
'21.5.13
1. 사업관리본부 일반감사 결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 사업관리본부 일반감사 결과 문책사항 조치요구(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제7회
'21.8.17
1. '21년도 상반기 내부통제 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
-
찬성

2. '21년도 내부회계관리제도 운영실태 점검계획 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
-
찬성

3. 부실채권 대손상각 (충주 중앙탑 테라스하우스 신탁사업)
원안의결
찬성
찬성
찬성
-
찬성

'21년도 제8회
'21.11.12
1. 금융감독원 내부감사 협의제도 시범실시 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2. '22~'24년도 감사인 선임 관련의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 2022년도 일반감사계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 신탁사업 부실채권 대손상각(안) 사전승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 신탁사업 부실채권 대손상각(안) 사전승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제9회
'21.12.17
1. 2021 회계연도 핵심감사사항(KAM) 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
-
-

2. 일반감사 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
-
-

3. 2020년 감사지적사항 정리상황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
-
-

* 장용석, 박종우, 이형주 감사위원은 임기가 만료되어 퇴임하였습니다.
 (제25기 정기주주총회 종결일인 2021.3.19자로 임기 만료)
* 송완용, 강영서, 이근형, 윤훈열 감사위원은 제25기 정기주주총회(2021.3.19)에서 신규 선임되었습니다.

라. 교육 실시 계획
- 2021년도 감사위원회 교육은 상반기에 아래(마. 감사위원회 교육실시 현황)와 같이 시행하였습니다.

마. 감사위원회 교육실시 현황

교육일자
교육실시주체
참석 감사위원
불참시 사유
주요 교육내용

2021.05.13
감사실
송완용, 조재록, 강영서, 이근형, 윤훈열
-
상법, 외부감사법에 정한
감사위원회의 법률상 역할과 책임

바. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

감사팀
4
차장3명(평균15년 이상), 사원 1명
내부감사활동

사. 준법지원인 등 지원조직 현황
사-1. 준법감시인의 인적사항 및 주요경력

성명
직위
선임일/임기
주요경력

박창근
실장
2019.12.20.~2021.12.19.
한국토지신탁 근무('96.04~현재)
현) 감사실장

주) 준법감시인은 관련 법령 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」제26조 제1항의 요건을 충족하고 있습니다.

사-2. 준법감시인 등의 주요 활동내역 및 그 처리결과

점검일시
주요 점검내용
점검 결과

월별
준법관리인을 통해 부서내 상시적 업무사항과
관련된 규정 등의 내부통제 점검내용에 대하여
이상 여부 확인
특이사항 없음

분기별
각 부서장이 내부통제체크리스트에 규정된 법규준수
여부 등 자가점검 실시 내용에 대하여 이상 여부 확인
특이사항 없음

사-3. 준법감시인 등 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

준법지원팀
4
팀장1명, 차장1명, 과장1명, 대리1명 (이상 평균 2년)
준법통제기준 준수 관련 사전 예방활동 및 준법 점검활동 수행

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

(기준일 :
2021년 09월 30일
)

투표제도 종류
집중투표제
서면투표제
전자투표제

도입여부
배제
미도입
미도입

실시여부
-
-
-

나. 의결권 현황

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
252,489,230
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여
의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
24,446,793
신탁계약에 의하여 신탁업자가 취득한 자사주

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수
(F = A - B - C - D + E)
보통주
228,042,437
-

-
-
-

VI. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21
28,305,477
11.21
-

계
보통주
89,544,000
35.46
89,544,000
35.46
-

-
-
-
-
-
-

가. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이인베스트먼트(주)
1
장현민
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황(기준일: 21.09.30.)

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이인베스트먼트(주)

자산총계
257,268

부채총계
102,976

자본총계
154,292

매출액
17,481

영업이익
16,791

당기순이익
14,337

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 상장 또는 비상장주식 또는 투자대상기업의 지분 및 기타 지분관련 증권 등에 대한 투자
 (나) 차입 현황 : 2021년 9월말 기준으로 엠케이인베스트먼트(주)는 한국투자증권 등으로부터 772억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

나. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이전자(주)
14,993
이진
0.05
-
-
(주)오션비홀딩스
24.08

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이전자(주)

자산총계
368,841

부채총계
235,755

자본총계
133,086

매출액
406,985

영업이익
12,058

당기순이익
7,992

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 반도체 IDM 업체와 후공정 업체들을 대상으로 생산, 판매를 진행하고 있는 글로벌 소재 기업으로 사업부문별로는 Bonding Wire, Solder Ball 등의 반도체 소재사업과 원료재생사업, Solder Paste 등의 반도체 제품사업, Tape & Film, 2차전지 등의 신소재 사업을 영위하고 있습니다.

(나) 차입 현황 : 2021년 9월말 기준으로 엠케이전자(주)는 한국증권금융 등으로부터 308억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

2. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 대하여 매도청구권 행사에 의한 취득
-

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부
-

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득
-

2019.11.01
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
주식 추가 취득
-

2019.11.19
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79
주식 추가 취득
-

2019.11.29
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99
주식 추가 취득
-

2019.12.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19
주식 추가 취득
-

2019.12.20
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46
주식 추가 취득
-

2. 주식의 분포

가. 주식 소유현황

(기준일 :
2022년 02월 10일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율(%)
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
24.25
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
11.21
최대주주 특수관계인

우리사주조합
2,117,548
0.84
-

주) 5% 이상 주주는 자기주식을 제외한 의결권이 있는 주식 228,042,437주를
 기준으로 기재하였습니다.

나. 소액주주현황

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액
주주수
전체
주주수
비율
(%)
소액
주식수
총발행
주식수
비율
(%)

소액주주
31,122
31,133
99.95
114,700,803
252,489,230
45.42
-

3. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용
주1)

결 산 일
12월 31일
정기
주주총회
영업연도 말일의 다음날부터 3월 이내에 소집하고,임시주주총회는 필요한 경우에 수시로 소집한다.

주주명부폐쇄시기
주2)

주권의 종류
주3)

명의개서대리인
한국예탁결제원 (☎3774-3000)

주주의 특전
없음
공고게재
회사 인터넷 홈페이지 (www.koreit.co.kr)에 한다. 다만 전산장애 또는 그 밖의 부득이한 사유로 회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 수 없는때에는 매일경제신문에 한다.

주1) 정관 제16조(주식의 발행 및 배정)
① 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.
1. 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
2. 발행주식총수의 100 분의 20 을 초과하지 않는 범위 내에서 신상품 또는 신규 사업모델의 개발, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제 1호 외의 방법으로 특정한 자(회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 제 1호 외의 방법으로 불특정 다수인(회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식
② 제1항 제 3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.
1. 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식
2. 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식
4. 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식
③ 제1항제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.
④ 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.
⑤ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.
⑥ 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.
⑦ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

주2) 정관 제21조(주주명부의 폐쇄 및 기준일)
① 회사는 매년 1월 1일부터 1월 7일까지 주식의 명의개서, 질권의 등록 및 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소를 정지한다.
② 회사는 정기주주총회에 있어서는 매 결산기 최종일 주주명부에 기재되어 있는 주주로 하여금 그 권리를 행사하게 한다
③ 회사는 임시주주총회의 소집, 기타 필요한 때에는 이사회의 결의에 의하여 주주명부의 기재의 변경을 정지하거나 또는 기준일을 정할 수 있다. 이 경우에는 그 기간 또는 기준일의 2주간 전에 공고하는 것으로 한다.

주3)「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 에 따라 주권 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리가 의무적으로 전자등록됨에 따라 '주권의 종류’를 기재하지 않음.

4. 최근 6개월 간의 주가 및 주식 거래실적

 - 최근 6개월간 주가와 거래량은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종 류
'21년 4월
'21년 5월
'21년 6월
'21년 7월
'21년 8월
'21년 9월

종목코드
A034830
최 고
2,495
2,450
2,440
2,380
2,350
2,650

최 저
2,315
2,335
2,315
2,200
2,165
2,380

평 균
2,430
2,391
2,391
2,283
2,254
2,441

최고 일거래량
4,616,020
4,904,387
1,891,443
5,354,980
2,902,304
6,060,854

최저 일거래량
486,315
515,709
238,594
293,318
309,195
298,736

월간거래량
39,554,596
20,697,750
17,323,572
17,648,381
15,358,158
25,406,593

(주1) 최고, 최저가격은 일별 종가 기준임

VII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당
업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의
관계
재직기간
임기
만료일

의결권
있는 주식
의결권
없는 주식

차정훈
남
1963.01
대표이사
사내이사
상근
회장
- 경희대 중어중문학
- 現 한국토지신탁 대표이사 회장
-
-
엠케이전자
기타비상무이사
'15.10.28. ~ 현재
-

최윤성
남
1963.11
대표이사
사내이사
상근
사장
- 전주대 회계학
- 엠케이전자(주)대표이사
- 前 한국토지신탁 부사장
-
-
-
'14.03.21. ~ 현재
-

김성진
남
1963.09
부사장
사내이사
상근
영업부문장
- 고려대 법학
- 한국토지신탁 리스크관리팀장
- 한국토지신탁 사업지원본부장
35,000
-
-
'18.03.23. ~ 현재
-

김정선
남
1965.04
부사장
사내이사
상근
지원부문장
- 중앙대 신문방송학
- 한국토지신탁 영업팀장
- 한국토지신탁 신탁사업1본부장
35,000
-
-
'18.03.23. ~ 현재
-

박종우
남
1960.10
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 경희대 중어중문학
- ㈜경북일보사 기자
- ㈜부산매일신문사 기자
- 울산경제정의실천시민연합 간사
- 대구예술 편집장
- 인문학 강사
-
-
-
'15.10.28.~'21.03.19.
2021.03.19

장용석
남
1962.08
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 서울대 법학
- 연세대 법무대학원 석사
- 대전지검 서산지청장
- 서울지검 특수2부 부부장검사
- 헌법재판소 헌법연구관
- 법무법인 두라 대표변호사
- 공정거래위원회 상임위원
- 법무법인 원 변호사
-
-
-
'15.10.28. ~ '21.03.19.
2021.03.19

이형주
남
1958.06
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 서울대 식품공학
- 대한주택공사 처장
- LH본부장 및 LH토지주택대학교 부총장
- (사)건설경제연구원 학술연구부분 부원장
-
-
-
'19.03.22. ~ '21.03.19.
2021.03.19

조재록
남
1958.03
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 한밭대 회계학
- 농협중앙회 개인고객부장
- 농협중앙회 경기지역 본부장
- 농협은행 부행장
-
-
-
'20.03.20. ~ 현재
-

강영서
남
1958.08
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 인하대 국제통상물류대학원
- 국토교통부/환경부 서기관
- 국토교통부 부이사관
- 대한건설단체총연합회 사무처장
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

윤훈열
남
1962.10
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 중앙대 신방대학원 석사
- 한국방송통신위원회 위원
- (주)초석 이사
- 학교법인 계원학원 이사
- 사단법인 동아시아예술제위원회 이사장
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

이근형
남
1962.08
사외이사
사외이사
비상근
감사위원
- 홍대 광고홍보학 박사
- 엘지애드 차장
- 한국방송광고공사 감사
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

송완용
남
1950.01
사외이사
사내이사
비상근
감사위원
- 전북대 법학
- 소프트웨어공제조합 이사장
- 한국시멘트협회 상임고문
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

한호경
남
1969.05
전무
미등기
상근
전략사업
본부장
- 서울대 국제경제학
- 한국토지신탁 기획실장
-
-
-
'14.11.29. ~ 현재
2021.12.31

문상원
남
1972.08
전무
미등기
상근
경영기획실장
- 명지대학교 경영학, 무역학
- 한국토지신탁 기획팀장
-
-
-
'21.07.01. ~ 현재
2023.06.30

배효진
남
1968.12
상무
미등기
상근
도시재생
2본부장
- 한양대 도시공학
- 삼성물산(주) 건설부문 팀장
- 한국토지신탁 도시재생2팀장
9,000
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2021.12.31

오병주
남
1966.05
상무
미등기
상근
신탁사업
1본부장
- 한국외국어대 경제학
- 한국토지신탁 총무팀장
10,000
-
-
'19.07.15. ~ 현재
2022.12.31

김치완
남
1971.03
상무
미등기
상근
기획실장
- 한남대 법학
- 한국토지신탁 기획팀장
7,120
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2021.12.31

박진수
남
1964.09
상무
미등기
상근
도시재생
1본부장
- 국민대 물리교육학
- 한국토지신탁 도시재생팀장
10,278
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2021.12.31

서홍석
남
1968.07
상무
미등기
상근
신탁사업
2본부장
- 대전대 건축공학
- 한국토지신탁 영업팀장
13,000
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2021.12.31

김태환
남
1964.02
상무
미등기
상근
사업지원
본부장
- 청주대 행정학
- 한국토지신탁 사업관리팀장
25,293
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2021.12.31

정명량
남
1966.02
상무
미등기
상근
건축기술
본부장
- 원광대 건축공학
- 한국토지신탁 건축기술팀장
14,464
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2021.12.31

채현호
남
1971.08
상무
미등기
상근
리츠사업
본부장
- 서울대 수학
- 한국토지신탁 리츠사업팀장
11,000
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2021.12.31

김호태
남
1973.02
상무
미등기
상근
사업관리
본부장
- 서강대 법학
- 한국토지신탁 리스크관리팀장
5,000
-
-
'21.01.01. ~ 현재
2022.12.31

김종규
남
1966.09
상무
미등기
상근
경영지원
본부장
- 조선대학교 건축공학
- 한국토지신탁 기술팀장
-
-
-
'21.01.14. ~ 현재
2022.12.31

(주1) 제24기 정기주주총회(2020.03.20)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다.
- 재선임된 사내이사 차정훈의 임기는 연임 후 3년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.
- 재선임된 사내이사 김성진 및 사내이사 김정선의 임기는 2020.03.20 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.
- 사외이사인 감사위원 조재록의 임기는 2020.03.20 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

(주2) 제25기 정기주주총회(2021.03.19.)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다.
- 재선임된 사내이사 최윤성 및 감사위원이 되는 사외이사인 강영서와 사외이사인 감사위원 윤훈열, 이근형, 송완용의 임기는 2021.03.19. ~ 취임 후 2년 내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지입니다.

(주3) 이사 및 감사의 연임여부 (제25기 정기주주총회 선임 기준)

이 사
연임여부
선임횟수

차정훈
(사내이사
연임
3

최윤성
(사내이사)
연임
4

김성진
(사내이사)
연임
2

김정선
(사내이사)
연임
2

조재록
(감사위원)
최초
1

강영서
(감사위원)
최초
1

윤훈열
(감사위원)
최초
1

이근형
(감사위원)
최초
1

송완용
(감사위원)
최초
1

나. 등기임원후보자 및 해임대상자
- 제25기 정기주주총회('21.03.19.)에 따라 선임된 후보들의 내역을 VIII-1-가. 등에 반영하였습니다.

다. 직원 등 현황

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

직원
소속 외
근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균
근속연수
연간급여
총 액
1인평균
급여액
남
여
계

기간의 정함이
없는 근로자
기간제
근로자
합 계

전체
(단시간
근로자)
전체
(단시간
근로자)

부동산
신탁업
남
154
-
23
-
177
7.2
20,005
113
-
-
-
-

부동산
신탁업
여
37
-
26
-
63
5.0
3,812
61
-

합 계
191
-
5049
-
240
6.6
23,817
99
-

주1) 상기표는 미등기임원을 포함하여 작성하였습니다.
주2) 연간급여총액은 고정급ㆍ성과급ㆍ복리후생비 등을 포함하였으며
 지급총액을 기준으로 작성하였습니다.
주3) 1인평균 급여액은 급여총액을 직원수로 나누어 산출하였습니다.

라. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
12
3,845
320
-

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
4
-
-

사외이사
5
-
-

합계
9
6,500
제25기 정기주주총회 승인금액

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

12
3,659
305
-

주1) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 박종우, 장용석, 이형주 사외이사(2021.03.19.)

2-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
4
3,470
867
-

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
8
189
24
-

감사
-
-
-
-

주1) 보수총액은 고정급·성과급·복리후생비 등이 포함된 누적지급총액입니다.
주2) 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 산출하였습니다.
주3) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 박종우, 장용석, 이형주 사외이사(2021.03.19.)

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
4
-
-

사외이사
5
-
-

합계
9
6,500
제25기 정기주주총회 승인금액

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

12
452
41
-

주1) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 박종우, 장용석, 이형주 사외이사(2021.03.19.)

2-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
4
432
108
-

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
8
20
7
-

감사
-
-
-
-

주1) 보수총액은 고정급·성과급·복리후생비 등이 포함된 누적지급총액입니다.
주2) 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 산출하였습니다.
주3) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 박종우, 장용석, 이형주 사외이사(2021.03.19.)

VIII. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사 현황(요약)

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 사)

기업집단의 명칭
계열회사의 수

상장
비상장
계

-
1
14
15

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

2. 타법인출자 현황(요약)

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 천원)

출자
목적
출자회사수
총 출자금액

상장
비상장
계
기초
장부
가액
증가(감소)
기말
장부
가액

취득
(처분)
평가
손익

경영참여
-
2
2
13,158,101
-
-
13,158,101

일반투자
-
33
33
107,436,779
162,997,409
125,131
270,559,319

단순투자
-
1
1
26,556,285
-2,776,619
-
23,779,666

계
-
36
36
147,151,165
160,036,481
125,131
307,497,086

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

IX. 대주주 등과의 거래내용

- 해당사항 없습니다.

X. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건

당사는 분기말 현재 신탁사업과 관련하여 147건의 소송(소송가액 130,482백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 40건의 소송(소송가액 38,774백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.

또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류 중에 있습니다. 당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을합리적으로 예측할 수 없습니다.

한편, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 17건의 소송(소송가액 26,675백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 당기말 현재 동 소송 내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

나. 약정사항

(1) 당반기말 현재 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,190,446백만원, 서울보증보험으로부터 114,786백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

(2) 당반기말 현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

(3) 2016년 중 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 110,000백만원 중 85,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다.

(4) 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 출자의무 불이행시 당사가 추가 출자해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

(5) 지배기업은 미래에셋대우㈜ 및 대신증권과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

(6) 당분기말 현재 지배기업은 6건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF대출금융한도는 3,082억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 2,543억원입니다. 따라서 지배기업은 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

(7) 연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 2개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대교동프로젝트금융투자회사 외 2개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다. 

다. 담보제공자산 등

다-1. 당분기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 953,774백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

다-2. 당분기말 현재 지배기업은 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 지배기업은 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해야 합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 지배기업의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해서는 담보부동산을 일괄매입하거나 제3자에게 매각주선할 의무를 포함하고 있습니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 301,316백만원입니다. 

라. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 21.2.10.)
(단위 : 매, 백만원)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

3. 제재 등과 관련된 사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

가. 최근 5년 간 제재현황
- 해당사항 없습니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

가. 제재현황

일자
제재기관
대상자
처벌 또는 조치내용
금전적
제재금액
사유
근거법령
처벌 또는 조치에 대한
 회사의 이행현황 및 재발방지대책

2016.11.15
금융감독원
회사
1. 대손충당금 미반영에 따른 주식회사의 외부감사에 대한 법률 및 자본시장법 위반 건 / 자본시장법 제429조1항 및 3항, 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제16조 2항, 외부감사 및 회계 등에 관한 규정 제55조
과징금
6,000만원

재무제표에 충당부채 미적립
자본시장법 제32조 제1항, 외부감사에 관한 법률 13조 /동법 시행령 제7조의2 제1항,
재무재표에 충당부채 적립 및 과징금 납부

2017.2.8
금융감독원
임원(2명)
1. 회계처리기준 위반 / 자본시장법 제32조 및 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조, 동법 시행령 제7조의2 등
-
재무제표에 충당부채 미적립

자본시장법 제32조 제1항, 외부감사에 관한 법률 13조 /동법 시행령 제7조의2 제1항, 

내부회계 관련 내부통제 강화

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

- 해당사항 없습니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

- 당사는 보고서 작성기준일 이후로 송경한 사외이사의 임기 만료로 인하여 11월 12일에 임시주주총회를 개최하였으며, 임시주주총회에서 송경한 사외이사를 재선임하였습니다.

가. 외국지주회사의 자회사 현황

- 해당사항 없습니다.

XI. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

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(단위 : 천원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말
자산총액
지배관계 근거
주요종속
회사 여부

코레이트자산운용 주식회사
1987.11.04.
서울 강남구 테헤란로 124 삼원타워 19층
집합투자업
16,637,117
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호
2007.04.30
(주1)
부동산투자업
167,617
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호
2007.06.18
(주1)
부동산투자업
5,643
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호
2007.10.02
(주1)
부동산투자업
2,278
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모팬텀특별자산3호
2006.01.27
(주1)
부동산투자업
4,868
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모항공기특별자산2호
2007.03.21
(주1)
부동산투자업
27,656
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트투자운용 주식회사
2008.07.23.
서울특별시 중구 퇴계로 173, 23층
부동산투자업
15,222,394
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
2009.06.29
(주1)
부동산투자업
1,433,277
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
2015.11.30.
(주1)
부동산투자업
1,770,849
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
2015.12.15.
(주1)
부동산투자업
2,518
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
2015.12.23.
(주1)
부동산투자업
12,667,621
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
2016.09.29.
(주1)
부동산투자업
3,778
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
2018.10.04.
서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워
부동산투자업
35,302,601
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
2018.12.28
(주1)
부동산투자업
-
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
2019.02.25.
(주1)
부동산투자업
7,968,621
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호
2019.08.14
(주1)
부동산투자업
657,226
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

구리 A.I 플랫폼시티 개발사업
2020.04.29
(주1)
부동산투자업
1,080,169
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트신림아트전문투자형사모부동산투자신탁
2020.08.21
(주1)
부동산투자업
5,234,679
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
2021.03.11
(주1)
부동산투자업
9,720,594
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

에코프라임마린 기업재무안정 사모투자합자회사
2021.03.16
(주1)
투자업
-
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호
2021.05.04
(주1)
부동산투자업
-
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호
2021.09.14
(주1)
부동산투자업
-
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

(주1) 부동산집합투자기구 등은 실질적인 영업활동을 수행하지 않는 종속회사이므로 주소를 기재하지 아니하였습니다.

2. 계열회사 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 사)

상장여부
회사수
기업명
법인등록번호

상장
1
엠케이전자(주)
134511-0004412

-
-

비상장
14
(주)오션비홀딩스
110111-3793951

(주)신성건설
210111-0002289

(주)발해씨앤에이
210111-0072000

(주)발해
164711-0038255

엠케이인베스트먼트(주)
134511-0207735

MK ELECTRON(HK)
-

유구광업(주)
110111-3719288

동부엔텍(주)
110111-7444104

MK ELECTRON(Kunshan)
-

MK Trading(Shanghai)
-

MK International Trading(HK)
-

Kuttuu Jeek
-

코레이트투자운용 주식회사
110111-3940932

코레이트자산운용 주식회사
110111-0549068

투자회사
 피투자회사
㈜한국토지신탁
엠케이
인베스트먼트㈜
엠케이전자㈜
MK ELECTRON
(HK)
MK ELECTRON
(KunShan)
유구광업㈜
㈜신성건설
㈜오션비홀딩스
㈜발해씨앤에이
코레이트
투자운용㈜

㈜한국토지신탁

-

24.25%

11.21%

-

-

-

-

-

-
-

엠케이인베스트먼트㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

-
-

엠케이전자㈜

-

-

-

-

-

-

6.68%

24.08%

-
-

MK ELECTRON (HK)

-

-

77.15%

-

-

-

-

-

-
-

유구광업㈜

-

-

94.10%

-

-

-

-

-

-
-

동부엔텍㈜
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-

MK ELECTRON (KunShan)

-

-

-

96.49%

-

-

-

-

-
-

MK Trading (Shanghai)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-
-

MK International Trading (HK)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-
-

Kuttuu Jeek

-

-

-

-

-

72.50%

-

-

-
-

㈜발해씨앤에이

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

-
-

㈜발해
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-

코레이트투자운용 주식회사

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

-
-

코레이트자산운용 주식회사

68.89%

-

-

-

-

-

-

-

3.77%

3. 타법인출자 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(기준일 :
2021년 09월 30일
)
(단위 : 천원, 주, %)

법인명
상장
여부
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

파이온파트너스 출자금
비상장
2008.04.11
일반투자
1,000,000
10,371
5.00
-
-
-
-
10,371
5.00
-
-
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
비상장
2009.04.30
일반투자
99,500
19,900
19.90
-
-
-
-
19,900
19.90
-
-
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
비상장
2007.07.13
일반투자
750,000
75,000
15.00
-
-
-
-
75,000
15.00
-
-
-

(주)핍스웨이브개발
비상장
2008.07.29
일반투자
300,000
60,000
10.00
300,000
-
-
-
60,000
10.00
300,000
17,741,813
654,330

㈜서울라이트타워
비상장
2009.03.23
일반투자
4,260,826
230,085
5.32
-
-
-
-
230,085
5.32
-
2,136,380
-30,538

이지스자산운용(주)
비상장
2010.03.22
단순투자
334,850
1,004,562
5.93
26,556,285
-105,033
-2,776,619
-
899,529
5.31
23,779,666
438,776,294
22,671,838

(주)케이원제3호위탁관리부동산투자회사
비상장
2018.08.19
일반투자
900,000
180,000
8.88
1,069,000
-
-
-
180,000
8.88
1,069,000
20,682,151
-626,034

코레이트투자운용㈜
비상장
2014.02.28
경영참여
2,735,798
1,500,000
100.00
1,737,949
-
-
-
1,500,000
100.00
1,737,949
14,451,283
617,694

홍대입구교동프로젝트금융투자 주식회사
비상장
2015.02.03
일반투자
500,000
52,800
5.01
264,000
-52,800
-264000
-
-
-
-
78,478,874
5,231,450

㈜케이원제6호위탁관리부동산투자회사
비상장
2016.06.22
일반투자
500,000
100,000
2.94
500,000
-
-
-
100,000
2.94
500,000
15,351,649
-60,435

코레이트자산운용㈜
비상장
2016.08.11
경영참여
19,101,829
2,744,435
68.89
11,420,152
-
-
-
2,744,435
68.89
11,420,152
15,447,871
299,119

키스톤에코프라임스타 기업재무안정 사모투자 합자회사
비상장
2016.08.24
일반투자
64,032,000
64,032,000,000
87.00
64,032,000
-
-
-
64,032,000,000
87.00
64,032,000
62,932,807
-1,103,225

㈜범양케이원제7호천안두정
기업형임대주택위탁관리부동산투자회사
비상장
2018.01.05
일반투자
1,300,000
260,000
3.00
1,026,000
-
-
-
260,000
3.00
1,026,000
181,527,637
-2,635,904

㈜케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사
비상장
2015.12.10
일반투자
998,000
199,600
19.96
-
-199,600
-
-
-
-
-
-
-

(주)케이원제8호위탁관리부동산투자회사
비상장
2018.10.14
일반투자
300,000
100,000
10.00
850,000
-
-
-
100,000
10.00
850,000
35,555,508
-808,804

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
비상장
2019.03.14
일반투자
10,000,000
10,000,000,000
23.81
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
23.81
10,000,000
90,065,859
-329,995

에스웨스트피에프브이(주)
비상장
2019.06.18
일반투자
250,000
1,000
0.20
10,000
-
-
-
1,000
0.20
10,000
54,980,208
-1,908,072

부천 상동 PFV
비상장
2019.06.25
일반투자
312,500
312,500
5.00
312,500
-
-
-
312,500
5.00
312,500
56,394,025
-3,202,710

우림에이엠씨 주식회사
비상장
2019.07.25
일반투자
250,000
8,714
15.26
250,000
-
-
-
8,714
15.26
250,000
190,986,649
-2,776,221

(주)케이원제9호위탁관리부동산투자회사
비상장
2019.08.02
일반투자
300,000
620,000
10.80
2,815,420
-
-
-
620,000
10.80
2,815,420
95,317,769
-331,961

㈜우미케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
비상장
2019.11.11
일반투자
300,000
180,000
4.51
1,800,000
-
-
-
180,000
4.51
1,800,000
80,967,224
-288,962

광주중외공원개발(주)
비상장
2019.12.05
일반투자
1,500,000
150,000
30.00
1,500,000
-
-
-
150,000
30.00
1,500,000
255,176,974
-23,886

지에스케이피에프브이(주)
비상장
2020.03.17
일반투자
300,000
30,000
5.60
300,000
-
-
-
30,000
5.60
300,000
95,502,322
-3,254,327

(주)강동식스피에프브이
비상장
2020.05.25
일반투자
917,500
183,500
18.40
680,602
-84,500
-438,543
125,131
99,000
9.90
367,190
86,490,048
-20,036,897

㈜코레이트타워위탁관리부동산투자회사
비상장
2020.06.17
일반투자
300,000
400,000
12.54
20,527,257
-
-
-
400,000
12.54
20,527,257
389,269,456
1,443,960

㈜케이원감만1위탁관리부동산투자회사
비상장
2020.08.21
일반투자
300,000
60,000
100.00
300,000
-
-
-
60,000
100.00
300,000
300,000
0

골든밸리피에프브이주식회사
비상장
2020.12.30
일반투자
900,000
180,000
18.00
900,000
-180,000
-900,000
-
-
-
-
27,059,410
-40,595

㈜케이원제13호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.04.12
일반투자
300,000
-
-
-
200,000
3,000,000
-
200,000
19.998
3,000,000
40,750,515
6,118

㈜케이원제16호분당위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.05.11
일반투자
300,000
-
-
-
200,000
10,000,000
-
200,000
8.71
10,000,000
245,379,609
445,162

㈜케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.06.30
일반투자
28,500,000
-
-
-
570,000
28,500,000
-
570,000
14.86
28,500,000
791,875,831
-1,816,166

㈜케이원제17호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.07.09
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
300,000
-

상봉동케이원청년주택피에프브이㈜
비상장
2021.08.17
일반투자
13,500,000
-
-
-
400,000
13,500,000
-
400,000
81.82
13,500,000
36,368,111
-188,333

에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사
비상장
2021.09.02
일반투자
85,000,000
-
-
-
85,000,000,000
85,000,000
-
85,000,000,000
94.24
85,000,000
89,195,464
-1,200,390

후오비주식회사
비상장
2021.09.10
일반투자
15,999,952
-
-
-
164,060
15,999,952
-
164,060
8.00
15,999,952
75,211,219
10,373,482

㈜케이원제18호위탁관리부동산투자회사
비상장
2021.09.30
일반투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
-
60,000
100.00
300,000
300,000
-

제이앤더블유 PEF LP
비상장
2021.09.30
일반투자
8,000,000
-
-
-
6,266,855,614
8,000,000
-
6,266,855,614
11.98
8,000,000
4,189,236
-720,320

합 계
74,040,662,467
-
147,151,165
91,267,887,741
160,220,790
125,131
165,308,550,208
-
307,497,086
3,589,162,196
359,378

(주1)강동식스PFV는 한울회계법인을 통해 주식가치평가 용역을 수행한 결과에 따라 평가손익이 감액되었습니다.
(주2)케이원 제3호, 제6호, 청천2, 코레이트타워는 6개월, 제7호, 제8호, 제9호, 제10호는 12개월 단위 결산입니다.

(주3)케이원 제10호는 최초취득당시에는 발행가액 5,000원으로 취득하였으나, 유상감자 및 유상증자를 거쳐 현재는 발행가액 10,000원으로 취득하였습니다.
(주4)케이원제6호의 당기순이익은 보유 부동산 처분이익이 반영되었으며, 2021년 8월 31일자로 해산되어 청산절차를 진행하고 있습니다.
주2)케이원제15호는 2021년 4월 28일 설립되었으며, 2021년 6월 30일 유상증자를 실시하였습니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.