NH올원리츠 — 투자설명서(집합투자증권)((주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사) (20211015)
제출인: NH올원리츠

투자설명서(집합투자증권)
1.8
(주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

투자위험등급
 1등급[ 매우 높은 위험 ]

엔에이치농협리츠운용

㈜
,
한국투자증권㈜
,
NH투자증권㈜
및
대신증권㈜

는 이 투자신탁의
실제 수익률 변동성
(또는 투자대상 자산의 종류 및 위험도 등)
을 감안하여
1등급으로 분류
하였습니다.
펀드의 위험 등급은 운용실적, 시장 상황 등에 따라 변경될 수 있다는 점을 유의하여 투자판단을 하시기 바랍니다.

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6

매우
높은
위험
높은
위험
다소
높은
위험
보통
위험
낮은
위험
매우
낮은
위험

투 자 설 명 서

이 투자설명서는

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사에 대한 자세한 내용을 담고 있습니다. 따라서

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사의 보통주 공모에 참여하기 전에 반드시 본 투자설명서를 읽어보시기 바랍니다.

1. 집합투자기구 명칭 :
엔에이치올원위탁관리부동산투자회사
(펀드코드 :
DO147
)

2. 집합투자업자 명칭 :
엔에이치농협리츠운용 주식회사

3. 판 매 회 사 :

한국투자증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 의사당대로 88)
NH투자증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 여의대로 108)
대신증권 주식회사 (서울특별시 중구 삼일대로 343)

4. 작 성 기 준 일 :

2021년 10월 15일

5. 증권신고서 효력발생일 :

2021년 10월 15일

6. 모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

보통주 28,100,000주 (모집가액: 5,000원/주)

[모집(매출) 총액 : ]

140,500,000,000원

7. 모집(매출) 기간(판매기간) : 

(일반청약자) 2021년 11월 03일 ~ 2021년 11월 05일
(기관투자자) 2021년 11월 03일 ~ 2021년 11월 05일

8. 집합투자증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 집합투자업자, 판매회사 및 협회 (전화번호, 홈페이지 주소)

9. (안정조작 또는 시장조성 관련)

※ 효력발생일까지 증권신고서의 기재사항 중 일부가 변경될 수 있으며, 개방형 집합투자증권인 경우 효력발생일 이후(청약일 이후)에도 변경될 수 있습니다.

금융위원회가 투자설명서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.
또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

3_본문-직접작성(회사형)

투자결정시 유의사항 안내

1. 본 공모에 대한 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.

3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.

4. 원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 투자위험 부문을 참고하시기 바랍니다.

5. 위탁판매회사는 주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 (이하 "당사")의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 한국투자증권 주식회사, NH투자증권 주식회사, 대신증권 주식회사는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다.

6. 집합투자증권은 실적배당상품으로 예금자보호법의 적용을 받지 아니하며, 특히 예금자보호법의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고, 집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

7. 당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있음을 유의하시기 바랍니다.

당사는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산 취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가, 투자심의위원회 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 50년의 존속기간을 둔 회사로서 투자자는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 다만, 청약결과 회사가 유가증권시장상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소가 되며, 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

8. 당사의 사업목적이 부동산 및 부동산관련 증권 등을 취득하고, 투자대상 부동산의 개발·운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해, 정부 기관이나 금융감독원, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 인지하고 투자에 임하시기 바랍니다.

9. 당사는 2019년 11월 20일 자본금 3억원으로 설립되어, 2019년 12월 26일 국토교통부로부터 위탁관리부동산투자회사로 최초 영업인가를 득하였습니다. 

2019년 1월 1일부터 시행된 개정 유가증권시장 상장규정에 의하여 비개발 위탁관리부동산투자회사인 당사는 공모상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다. 또한 당사는 금번 공모를 통해 부동산투자회사의 공모 및 상장 요건을 충족하여 2021년 11월 유가증권시장 상장을 진행할 계획입니다. 만약 금번 공모 결과 '주식분산 요건(모집 또는 매출한 주식수가 보통주식총수의 25% 이상 및 주주수 200명 이상)' 등 상장요건(유가증권시장상장규정 제127조(신규상장))을 충족하지 못할 경우, 혹은 한국거래소가 투자자보호와 시장관리에 적합하지 아니하다고 판단하여 상장을 거부할 경우에는 상장이 불가할 수 있습니다. 비상장 상태가 지속될 경우 투자 시 유동성 및 환금성에 제약을 받을 수 있습니다. 다만, 유가증권시장 상장을 위한 분산요건(공모 후 주주수 200명 이상 등)이 미충족됨에 따라 상장이 불가할 경우 투자자 보호를 위하여 청약증거금을 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

10. 관계법령은 당사와 같은 위탁관리부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 모집가액 이하로 하락할 수 있고, 당사가 임대차계약 종료 시 임차보증금을 반환하지 못하거나 대출계약 상 기한의 이익이 상실되어 경매를 통하여 보증금액 또는 대출금액의 반환이 진행될 경우, 부동산의 시장가격이 임차보증금액 또는 대출금액 보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

11. 당사가 소유 및 운용중인 부동산은 경기도 분당 소재 오피스빌딩(분당스퀘어 업무시설) 지상 9층 ~ 20층 및 주차빌딩(비전월드) 지상 1층 일부 및 지상 4층 ~ 7층으로, 증권신고서 제출일 현재 당사는 임차인인 라인플러스 및 선데이토즈 임대차 계약(잔여기간 5년)을 체결한 상태이며, 임대율은 100%를 기록하고 있습니다. 본 자산의 가중평균 잔여임대차기간은 2021년 8월말 기준 5.37년입니다. 

또한 당사는 증권신고서 제출일 현재 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 보유한 모회사로서 당 회사들로부터 배당금 수익을 수취합니다. 당사의 100% 자리츠인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사는 증권신고서 제출일 현재 에이원타원타워 당산, 에이원타워 인계(이하 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 운용자산)와 도지물류센터(이하 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 운용자산)를 운영 중이며, 이로부터 발생하는 임대수익에 기반하여 당사에 배당금을 지급합니다. 

에이원타워 당산의 경우 삼성생명서비스손해사정 및 삼성생명보험이 전체 임대율의 88.4%를 차지하고 있으며, 임대율은 96.2%, 잔여 임대차기간은 5.67년입니다. 에이원타워 인계의 경우 삼성생명보험 및 농협은행이 전체 임대율의 79.3%를 차지하고 있으며, 임대율은 94.1%, 잔여 임대차
기간은
2.15
년입니다. 도지물류센터의 경우 동원로엑스㈜ 및 ㈜하나로티앤에스가 임차면적 점유율 기준으로 48.98%, 47.29%를 차지하고 있으며, 임대율은 97.2%(창고시설의 경우 100%) 2021년 8월말 기준 잔여 임대차기간은 2.8년입니다.

당사의 최종 투자부동산 전체(분당스퀘어 업무시설(지상 9층 ~ 20층), 비전월드 주차빌딩, 에이원타워 당산, 에이원타워 인계 및 도지물류센터)에 대하여 임차인의 신용도 및 입지 조건 등을 종합적으로 고려하였을 때, 추가적인 공실이 발생할 가능성은 낮은 것으로 판단되나, 추후 임대차계약 기간 종료 후 계약 연장에 실패하거나 후속 임대차계약을 신규로 체결하는 데 실패할 경우 신규 임차인을 찾지 못해 공실이 발생할 가능성은 배제할 수 없으며, 이 경우 배당 재원이 감소할 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다. 

[당사 투자 소요금액 및 조달구조]

(단위: 백만원)

소요금액
주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

금액
비중(%)
(*)
비고

소요재원 총계
329,000
100.00%
-

▶ 분당스퀘어 매입 재원
201,093
61.12%
-

☞ 부동산 매입가액
190,156
57.80%
-

☞ 취득부대비용
10,937
3.32%
-

√ 매입보수
1,500
0.46%
부동산 취득가격의 0.79%

√ 매입관련 실사비용
189
0.06%
법률/재무/물리/감평/시장

√ 법무사비용
30
0.01%
소유권이전 등기비용

√ 매입세액 불공제액
250
0.08%
토지 취득분 VAT 불공제

√ 취득세 등
8,968
2.73%
-

→ 취득세
7,798
2.37%
취득세 과세표준 * 4.0%

→ 농어촌특별세
390
0.12%
취득세 과세표준 * 2.0% * 10.0%

→ 지방교육세
780
0.24%
취득세 과세표준 * (취득세율-2.0%) *20.0%

▶ ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 지분 취득 재원
79,500
24.16%
-

▶ ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 지분 취득 재원
37,200
11.31%
-

▶ 기타비용
11,207
3.41%
-

☞ 대출취급수수료
2,098
0.64%

☞ 담보설정비용
573
0.17%

☞ 총액인수수수료
835
0.25%

☞ IPO 주관수수료
3,316
1.01%
Pre-IPO 납입금액의 1.0% 및 IPO 모집금액의 2.0%

√ Pre-IPO
506
0.15%
Pre-IPO 사모주선수수료

√ IPO
2,810
0.85%
IPO 인수수수료 및 대표주관수수료

☞ 자본등기비용
166
0.05%
자본금의 0.48%

☞ 예비비
305
0.09%
-

☞
기타비용

3,915
1.19%
-

(*) 상기 소요금액의 각 항목별 비중은 소요재원 총계 대비 비중을 나타냅니다.

재원 조달금액
주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

공모 전
조달금액
비중(%)
(주2)
비고
공모 후
조달금액
비중(%)

조달금액 총계
239,500
100.00%
-
329,000
100.00%

▶ 자기자본
52,000
21.71%

엔에이치농협리츠운용
㈜
및 기타 기관투자자(사모)

211,000
64.13%

▶ 타인자본
187,500
78.29%
-
118,000
35.87%

☞ 차입금
187,500
78.29%
-
118,000
35.87%

√ 장기차입금
118,000
49.27%
-
118,000
35.87%

√ 단기차입금
69,500
29.02%
(주1)
-
0.00%

☞ 임대보증금
-
0.00%
-
-
0.00%

주1) 본건 공모로 조달하는 자금을 사용하여 상환할 예정인 금액입니다.

주2) 상기 조달금액의 항목별 비중은 조달금액 총계 대비 비중을 나타냅니다.

주3) 공모 전 조달금액 총계 약 2,395억원은 소요금액 총계 약 3,290억원 대비 약 895억원 부족하며, 동 부족분
은
자리츠 지분 취득 재원과 공모 시 추가 소요되는 발행제비용에 해당하여 금번 공모 납입금으로 충당할 계획입니다.

[당사 투자 소요금액 및 조달구조]

(단위: 백만원)

소요금액
주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사

금액
비중(%)
(*)
비고

소요재원 총계
193,076
100.00%
-

▶ 에이원타워 당산/인계 매입 재원
187,636
97.18%
-

☞ 부동산 매입가액
176,500
91.41%
-

☞ 취득부대비용
11,136
5.77%
-

√ 매입보수
2,200
1.14%
부동산 취득가격의 1.25%

√ 매입관련 실사비용
319
0.17%
법률/재무/물리/감평/시장

√ 법무사비용
32
0.02%
소유권이전 등기비용

√ 매입세액 불공제액
236
0.12%
토지 취득분 VAT 불공제

√ 취득세 등
8,349
4.32%
-

→ 취득세
7,260
3.76%
취득세 과세표준 * 4.0%

→ 농어촌특별세
363
0.19%
취득세 과세표준 * 2.0% * 10.0%

→ 지방교육세
726
0.38%
취득세 과세표준 * (취득세율-2.0%) *20.0%

▶ 기타비용
5,441
2.82%
-

☞ 대출취급수수료
1,403
0.73%

☞ 담보설정비용
522
0.27%

☞ 총액인수수수료
530
0.27%

☞ 자본등기비용
100
0.05%
자본금의 0.48%

☞ 예비비
2,870
1.49%
-

☞
기타비용

16
0.01%
-

(*) 상기 소요금액의 각 항목별 비중은 소요재원 총계 대비 비중을 나타냅니다.

재원 조달금액
주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사

공모 전
조달금액
비중(%)
(주2)
비고
공모 후
조달금액
비중(%)

조달금액 총계
191,576
100.00%
-
193,076
100.00%

▶ 자기자본
19,000
9.92%
(주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사
79,500
41.18%

▶ 타인자본
172,576
90.08%
-
113,576
58.82%

☞ 차입금

167,000

87.17%

-

108,000

55.94%

√ 장기차입금
108,000

56.37%

-

108,000

55.94%

√ 단기차입금
59,000
30.08%
(주1)
-
0.00%

☞ 임대보증금
5,576

2.91%

5,576

2.89%

주1) 본건 공모로 조달하는 자금을 사용하여 상환할 예정인 금액입니다.

주2) 상기 조달금액의 항목별 비중은 조달금액 총계 대비 비중을 나타냅니다.

주3) 공모 전 조달금액 총계 약 1,916억원은 소요금액 총계 약 1,931억원 대비 약 15억원 부족하며, 동 부족분은 공모 시 추가 소요되는 발행제비용에 해당하여 금번 공모 납입금으로 충당할 계획입니다.

[당사 투자 소요금액 및 조달구조]

(단위: 백만원)

소요금액
주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

금액
비중(%)
(*)
비고

소요재원 총계
114,751
100.00%
-

▶ 도지물류센터 매입 재원
109,735
95.63%
-

☞ 부동산 매입가액
103,500
90.20%
-

☞ 취득부대비용
6,235
5.43%
-

√ 매입보수
1,056
0.92%
부동산 취득가격의 1.02%

√ 매입관련 실사비용
198
0.17%
법률/재무/물리/감평/시장

√ 법무사비용
20
0.02%
소유권이전 등기비용

√ 매입세액 불공제액
63
0.05%
토지 취득분 VAT 불공제

√ 취득세 등
4,898
4.27%
-

→ 취득세
4,260
3.71%
취득세 과세표준 * 4.0%

→ 농어촌특별세
213
0.19%
취득세 과세표준 * 2.0% * 10.0%

→ 지방교육세
426
0.37%
취득세 과세표준 * (취득세율-2.0%) *20.0%

▶ 기타비용
5,016
4.37%
-

☞ 대출취급수수료
1,384
1.21%

☞ 담보설정비용
312
0.27%

☞ 총액인수수수료
-
0.00%

☞ 자본등기비용
48
0.04%
자본금의 0.48%

☞ 예비비
3,249
2.83%
-

☞
기타비용

23
0.02%
-

(*) 상기 소요금액의 각 항목별 비중은 소요재원 총계 대비 비중을 나타냅니다.

재원 조달금액
주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

공모 전
조달금액
비중(%)
(주2)
비고
공모 후
조달금액
비중(%)

조달금액 총계
113,051
100.00%
-
114,751
100.00%

▶ 자기자본
11,700
9.92%
(주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사
37,200
32.42%

▶ 타인자본
101,351
90.08%
-
77,551
67.58%

☞ 차입금
100,000
88.46%
-
76,200
66.40%

√ 장기차입금
76,200
67.40%
-
76,200
66.40%

√ 단기차입금

23,800

30.80%
(주1)
-
0.00%

☞ 임대보증금
1,351
2.91%

1,351

1.18%

주1) 본건 공모로 조달하는 자금을 사용하여 상환할 예정인 금액입니다.

주2) 상기 조달금액의 항목별 비중은 조달금액 총계 대비 비중을 나타냅니다.

주3) 공모 전 조달금액 총계 약 1,131억원은 소요금액 총계 약 1,148억원 대비 약 17억원 부족하며, 동 부족분은 공모 시 추가 소요되는 발행제비용에 해당하여 금번 공모 납입금으로 충당할 계획입니다.

12. 당사 및 당사의 100% 자리츠인 ㈜엔
에이치제3호위탁관리부동산투자회사
및
㈜엔
에이
치제5호위탁관리부동산투자회사
의 자산관리회사는 엔
에이치농협리츠운용㈜
로 동일합
니다. 또한 증권신고서 제출 전일 기준 당사의 최대주주는 디비금융투자(신탁)이나, 특수관계인은 존재하지 않습니다.

당사는 현재
㈜엔
에이치제3호위탁관리부동산투자회사
및
㈜엔
에이치제5호위탁관리부동산투자회사
의
지분 100%를 소유하고 있는
모자(母子)리츠 구조이며
, 금번 상장을 위한 구조는 다음과 같습니다. 

[당사 구조도]

nh올원구조도

당사는 부동산투자회사법(이하 "부투법")에 근거하여 설립되어 존속되고 있으며, 부투법 제21조 제1항 제5호는 부동산투자회사의 투자 대상에는 '증권'이 포함되어 있습니다. 부투법상 '증권'이란 자본시장법 제4조 제1항의 증권 등을 의미하고, 여기에는 지분증권이나 수익증권이 포함됩니다. 

[부동산투자회사법]

제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법) 

① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 제2조제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

(이하 생략)

[자본시장법]

제4조(증권) 

① 이 법에서 “증권”이란 내국인 또는 외국인이 발행한 금융투자상품으로서 투자자가 취득과 동시에 지급한 금전등 외에 어떠한 명목으로든지 추가로 지급의무(투자자가 기초자산에 대한 매매를 성립시킬 수 있는 권리를 행사하게 됨으로써 부담하게 되는 지급의무를 제외한다)를 부담하지 아니하는 것을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권은 제2편제5장, 제3편제1장(제8편부터 제10편까지의 규정 중 제2편제5장, 제3편제1장의 규정에 따른 의무 위반행위에 대한 부분을 포함한다) 및 제178조ㆍ제179조를 적용하는 경우에만 증권으로 본다. <개정 2013. 5. 28., 2015. 7. 24.>

1. 투자계약증권

2. 지분증권, 수익증권 또는 증권예탁증권 중 해당 증권의 유통 가능성, 이 법 또는 금융관련 법령에서의 규제 여부 등을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정하는 증권

② 제1항의 증권은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 채무증권

2. 지분증권

3. 수익증권

4. 투자계약증권

5. 파생결합증권

6. 증권예탁증권

(이하 생략)

상기
모자(母子)리츠 구조
는 직접적으로 실물자산을 취득하는 구조와 자산 소유권 확보에 있어 실질적인 차이는 없으나, 자리츠 주요 의사결정을 모리츠의 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에서 수행함에 따라 임시주주총회 소집 절차가 생략되어 신속한 의사결정이 가능해지는 이점이 존재합니다. 또한 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호에 따라 상장리츠 및 상장리츠가 발행주식 총수를 보유한 리츠(자리츠)의 경우, 재산세 분리과세가 적용됨에 따라 보유세가 절감된다는 이점이 있습니다.

[지방세법 시행령]

 제102조(분리과세대상 토지의 범위)

⑧ 법 제106조제1항제3호아목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.

1. 제22조제2호에 해당하는 비영리사업자가 1995년 12월 31일 이전부터 소유하고 있는 토지

2. 「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합, 농협경제지주회사 및 그 자회사, 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 조합, 「산림조합법」에 따라 설립된 조합 및 「엽연초생산협동조합법」에 따라 설립된 조합(조합의 경우 해당 조합의 중앙회를 포함한다)이 과세기준일 현재 구판사업에 직접 사용하는 토지와 「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제70조에 따른 유통자회사에 농수산물 유통시설로 사용하게 하는 토지 및 「한국농수산식품유통공사법」에 따라 설립된 한국농수산식품유통공사가 농수산물 유통시설로 직접 사용하는 토지. 다만, 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 농수산물종합유통센터 중 대규모점포의 요건을 충족하는 것을 포함한다)로 사용하는 토지는 제외한다.

3. 「부동산투자회사법」 제49조의3제1항에 따른 공모부동산투자회사(같은 법 시행령 제12조의3제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자가 발행주식 총수의 100분의 100을 소유하고 있는 같은 법 제2조제1호에 따른 부동산투자회사를 포함한다)가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지

(이하생략)

당사는 금번 공모를 통해 조달하는 금액 1,405억원 중 620억원으로 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 보통주 지분 605억원, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 보통주 지분 15억원을 취득할 예정이며, 취득후 당사의
㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사에 대한
지분율은 모두 100%이며, 자리츠의 지분증권은 모두 부투법상 '부동산관련 증권'에 해당하므로, 부투법 제25조 제1항에도 위반되지 않습니다.

[부동산투자회사법]

제25조(자산의 구성) 
① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2010. 4. 15.]

당사가 자리츠 및 투자대상펀드의 지분을 취득하는 과정에서 고려할 수 있는 위험요소로는 관련 법규 또는 세제의 영향으로 거래에 중대한 영향을 미치거나 추가적인 비용이 발생할 위험, 부동산의 물리적, 기술
적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운영과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 당사의 자금 구조도는 하기 표와 같습니다.

[당사 자금 구조도]

수정자금구조도1

주) 엔에이치제5호리츠 출자금액 및 사모주식 감자금액 759.7억원 중 Pre-IPO모집금액 705억원을 제외한 54.7억원은 올원리츠가 운용상 보유한 여유현금에서 조달

[당사 자금 구조도(사모 및 Pre-IPO단계)]

수정자금구조도2

[당사 자금 구조도(IPO단계 및 IPO완료 후)]

수정자금구조도3

13.
당사의 투자부동산 관련하여 예상되는 제4~5기(21.07~22.06) 전체 예상 영업수익 중 약 53.22%는 라인플러스, 선데이토즈 등이 임차하는 분당스퀘어 업무시설 및 비전월드 주차타워에서 발생하는 임대료로, 잔여임대차계약기간은 5.37년입니다. 또한 동기간 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사로부터 예상되는 배당금수익은 전체 예상 영업수익의 47.78%입니다.

상기와 같이 당사와 자리츠가 각각이 보유하는 투자자산의 임차인과 체결한 임대차계약의 조건은 안정성 측면에서 우수한 것으로 판단되나, 기존 계약이 만료되는 시점에 부동산 시장 상황이나 코로나19와 같은 예기치 못한 천재지변 등으로 인하여 임차수요가 악화될 경우, 기존 계약의 연장에 실패할 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 신규 임차인을 구하지 못해 공실이 발생할 가능성은 상존합니다. 신규 임차인을 구한 경우에도 임대료 시세가 기존 대비 하락하였을 경우 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익이 감소할 수 있습니다.

14. 당사 및 당사의 100% 자리츠인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 투자대상자산은 운용 기간 동안 임차인으로부터 발생하는 임대료를 주 수익원으로 삼고 있습니다. 당사가 직접 취득한 분당스퀘어 및 비전월드(주차시설)의 경우 잔여임차기간이 5.37년,
㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가
취득한 에이원타워 당산, 에이원타워 인계 삼성생명 및 농협은행 등 임차인의 신용도가 높으며,

㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
가
취득한 도지물류센터 또
한 동원로엑스㈜ 및 ㈜하나로티앤에스가 임차면적 점유율 기준으로 48.98%, 47.29%를 차지하고 있어 공실 발생 가능성은 제한적일 것으로 판단됩니다. 다만 기존 계약기간 내에 코로나 19 사태 등과 같은 불가항력적인 사건 발생으로 인해 당사가 예기치 못한 임대료 납부지연/미납 등이 발생하거나, 임대차계약이 해지 또는 해제되는 경우, 기존 임대차계약기간 만료 시 계약이 연장되지 않을 경우, 신규 기타 임차인을 찾지 못할 경우 공실이 일정 기간 지속되어 임대료 수익이 감소되는 위험에 노출될 가능성이 존재합니다.

1
5.
당사는 부동산투자회사로서 부동산 및 부동산 관련 증권을 취득하고, 이를 운용 및 처분함으로써 발생하는 수익을 투자자에게 지급하는 것을 목적 사업으로 영위합니다. 따라서 부동산 시장의 변화, 임차인의 신용도 및 임차료 지급능력, 임대수익률, 공실률 등 부동산 시장 그로 인한 부동산의 가치와 관련된 다양한 변수로 인하여 당사의 예상 배당수익이 하락할 위험이 있습니다. 

그 외에도 거시경제의 변화, 정부 정책의 변화 등 부동산 시장에 영향을 미치는 영향은 매우 다양하며, 특히 최근 COVID-19의 확산으로 인한 글로벌 경기 침체가 지속되고 있는 상황에서 COVID-19의 지속 및 확산과 그로 인한 경기의 하락이 투자대상자산으로부터 발생하는 임대료와 연동된 각종 지표(Index)에 영향을 미치거나, 임차인의 신용도 및 지급능력 등에 부정적 영향을 미치고 이로 인해 당사의 배당수익이 하락할 수 있습니다.

16. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수 및 수수료는 아래와 같습니다.

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 다음의 내역으로 인수수수료 등이 부과될 예정입니다.

(1) 인수대가

(단위 : 원, 주, %)

구분

인수인

인수주식수

인수금액

인수비율
인수수수료

인수수수료

(총 공모금액의
1.5%)
(주1)

한국투자증권 주식회사

22,100,000주
110,500,000,000원
78.6%
1,657,500,000원

NH투자증권 주식회사
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%
225,000,000원

대신증권 주식회사
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%
225,000,000원

합 계
28,100,000주
140,500,000,000원
100.00%
2,107,500,000원

구분

대표주관회사
대표주관수수료

대표주관수수료
(총 공모금액의 0.5%)
(주2)

한국투자증권 주식회사

702,500,000원

합 계
702,500,000원

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의
1.50
%에 해당하는 금액입니다.

주2) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권(주)에 총 공모금액의 0.50%에 해당하는 대표주관수수료를 지급합니다.

주3) 상기 표의 인수대가는 (주)엔에이올원위탁관리부동산투자회사 보통주 주당 공모가격인 5,000원을 기준으로 산출한 금액이며 총 인수대가 금액 합계 2,810,000,000원(총 공모금액의 2.00% 수준)을 지급할 예정입니다.

(2) 집합투자업자 위탁보수

- 당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 부동산투자회사법에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 엔에이치농협리츠운용(주)는 2018년 06월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2018년 07월 02일 설립된 부동산투자회사법상의 자산관리회사이며, 당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다. 

[당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수
및 수수료

매입수수료

매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
주2)

(a) 위탁자의 별도 재무제표 기준 총자산
(b) 위탁자가 보유한 자리츠(위탁자가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 수탁자가 위탁관리하는 부동산투자회사를 말함)의 지분증권에 대한 장부가액
자산관리수수료 = 《(a)-(b)》 × 영점이퍼센트(0.20%)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

처분수수료
및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)
단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

주2) 다만, 당해 수탁자의 자산운용업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 결산기에 대한 수수료는 180일에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며, 6개월이 초과될 경우 매 결산기 단위의 수수료와 6개월이 초과된 기간을 180일에 대한 실제업무 수행기간을 일할 계산한 금액을 합한 금액으로 한다. 또한, 본 수수료는 당사가 공모상장을 완료하여 발행주식이 한국증권거래소에 최초로 상장된 날이 속한 결산기의 초일부터 적용됩니다.

한편, 당사가 당사의 자산관리회사에게 지급하는 보수 및 수수료 외에 자리츠 역시 각각 그 자산관리회사에게 보수 및 수수료를 지급합니다. 

당사의 자리츠 각각의 자산관리회사도 당사와 동일한 엔에이치농협리츠운용(주)로 동일하나, 자리츠가 자산관리회사에게 지급한 자산관리수수료, 매입수수료, 처분수수료 및 처분성과수수료는 각각 자리츠에서 자산관리회사에만 지급하는 조건으로 위탁계약을 체결, 보수의 이중지급이 발생하지 않도록 조치하였습니다. 

[(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수
및 수수료

매입수수료

매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
주2)

매 결산기마다 200,000,000원(\200,000,000)
연간 환산 시 400,000,000원 (\400,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료
및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)
단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

주2) 제1기 및 제2기 자산관리수수료는 없음

[(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수
및 수수료

매입수수료

매입수수료 = 금 일십억오천육백만원(\1,056,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료

매 결산기마다 85,000,000원(\85,000,000)
연간 환산 시170,000,000원 (\170,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료
및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)
단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(10%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(3) 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 위탁보수

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

유안타증권(주)
주2)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 일천일백만원(\11,000,000)
연간 환산 시 금 이천이백만원(\22,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)
주3)

일반사무
수탁보수

(i) 상장 이전: 매 결산기 마다 금 일천팔백만원(\18,000,000)
 연간 환산시 금 삼천육백만원(\36,000,000)
(ii) 상장 이후 제4기 ~ 제6기 사업연도 :
 매 결산기 마다 금 사천만원(\40,000,000)
 연간 환산시 금 팔천만원(\80,000,000)
(iii) 상장 이후 제7기 사업연도부터 :
 매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)
 연간 환산시 금 일억이천만원(\120,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도
주2) 보수지급 기산점은 “위탁자”의 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로하고 보수지급의 만기일은 “위탁자”의 청산 종결등기일까지로 한다. 최초 보수 지급 시기는 위 보수지급 기산점 이후 최초로 도래하는 분기 말일로 하며, 당해 분기에 “수탁자”의 실제 운용 기간이 6개월에 미달하는 경우 보수는 해당6개월에 대한 실제 운용기간을 일할 계산한 금액으로 한다. 다만, “위탁자”가 본건 부동산의 취득 전에 해산하는 경우 보수는 발생하지 아니한다.
주3) 보수는 위탁자가 국토교통부장관으로부터 영업인가 또는 등록을 득하는 것을 조건으로, 위탁자가 영업인가 또는 등록신청시 최초로 취득하는 것으로 신고한 부동산(이하“최초취득부동산”)의 소유권을 취득한 날로부터 위탁자의 청산종결등기일까지를 계산기간으로 하여 지급되는 것으로 한다.

[(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

유안타증권(주)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 칠백오십만원(\7,500,000)
연간 환산 시 금 일천오백만원(\15,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)

일반사무
수탁보수

매 결산기 마다 금 이천이백만원(\22,000,000)
연간 환산시 금 사천사백만원(\44,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

[(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

NH투자증권(주)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 오백만원(\5,000,000)
연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)

일반사무
수탁보수

매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)
연간 환산시 금 이천오백만원(\25,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

[(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

유안타증권(주)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 칠백오십만원(\7,500,000)
연간 환산 시 금 일천오백만원(\15,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)

일반사무
수탁보수

(매 결산기 마다 금 이천이백만원(\22,000,000)
연간 환산시 금 사천사백만원(\44,000,000
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

[(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

NH투자증권(주)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 오백만원(\5,000,000)
연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)

일반사무
수탁보수

매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)
연간 환산시 금 이천오백만원(\25,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

17. 당사의 예상 배당률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 현재 당사가 투자할 자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 당사 차입금의 금리 수준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 편입대상 자산의 편입 및 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련 법상의 법적 요인, 기타 관련 비용 및 보증되지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 사정은 당사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거나 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며, 따라서 당사가 제시한 예상배당률을 지급할 수 있다는 보장은 없으니 이점 유의하시기 바랍니다.

18. 당사의 주된 수익은 당사가 보유하는 부동산의 임차인으로부터 수령하는 임대료와 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사와 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사로부터 수취하는 배당금수익을 통해 발생하고 있습니다. ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사와 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 당사에 지급하는 배당금 역시 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사와 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 보유하는 부동산의 임차인으로부터 수령하는 임대료에 기반합니다. 따라서 당사 및 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사와 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 보유하는 부동산의 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비 등을 적시에 지급하지 못하는 상황이 발생할 경우 원활한 운용수익을 확보하지 못할 가능성을 배제할 수 없습니다. 일정 기간 임대료 연체 시 당사 및 본건 펀드가 임차인으로부터 수령한 임대보증금에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있으나, 소송 등의 법적 분쟁으로 인한 해당 사업지 이미지 저하 등 예상치 못한 손실을 가져올 수 있습니다.

19.
금
번 공모 후 당사의 첫 배당금액 확정은 제4기 사업연도 결산일(2021년 12월 31일)에 대한 결산이 확정되는 2022년 03월 중에 이루어질 예정입니다. 

20. 당사가 보유 중인 투자자산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

21. 당사의 주권이 신규 상장되더라도 전반적인 시장 금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 부동산투자회사에 대한 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장 참여자의 부족으로 인해 상장 후 유가증권시장에서의 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 만일 당사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 매각하게 될 수 있습니다. 또한 전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가격이 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 「제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험」 사항을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

22. 당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 회사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당해 회사와의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

23. 향후 『부동산투자회사법』 및 동법 시행령, 시행규칙의 개정은 당해 회사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동할 위험이 있습니다. 한편 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당사의 예상 배당률과 수익률이 하락할 위험이 있습니다.

24.『부동산투자회사법』 제12조에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재 당사가 계획하고 있는 부동산개발사업은 없으나 향후 시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 

당사는 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회사이며, 그 중에서도 부동산투자회사법 제9조의2 제①항 제4호 및 한국거래소 유가증권시장 상장규정 제124조 제①항에서 정하고 있듯이 부동산개발사업에 대한 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내인 비개발 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사가 주주총회의 (특별)결의 등을 통해 부동산개발사업에 투자하게 되는 경우라도 그 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내의 범위인 경우 비개발위탁관리부동산투자회사로서의 영업활동 및 적법성에는 영향을 미치지 않습니다.
부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못 할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.

25. 증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 사업계획대로 사용되지 못 할 가능성도 있습니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 유의하시기 바랍니다.

26. 당사는 『유가증권시장 상장규정』에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.

27. 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 매출액이 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 관련 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사의 주권이 상장을 하게되면, 상장 후 최초로 도래하는 사업연도말(1사업연도가 1년 미만인 경우 1년을 기준) 현재 매출액이 30억원 미만인 경우 관리종목에 편입될 수 있습니다.

28. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.

29. 상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

30.

코로나 19 확산의 영향으로 실물경제가 크게 위축되고 금융시장도 충격을 받아 증권시장의 변동성은 매우 커졌습니다. 증권신고서 제출일 현재보다 코로나바이러스가 국내외로 확산되어 전세계적으로 경기침체가 지속될 시, 정부의 여러 경기 부양 정책에도 불구하고 경기가 더 악화될 가능성이 있고, 코로나바이러스 확산에 따라 경기가 현재보다 악화되어 임차인의 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 존재합니다. 이로 인한 임차인의 재무 영향을 합리적으로 추정할 수 없지만, 영향을 받을 가능성을 완전히 배제할 수 없을 것으로 예상하고 있습니다. 또한, 금융시장 변동성이 커지는 상황 속에서 공모 이후 당사 주가 역시 급격한 변동성을 보일 가능성이 존재하므로 투자자께서는 이점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.

요 약 정 보

NH올원리츠_간이투자설명서
02. 간이투자설명서(10.15).pdf

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

(주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사
[펀드코드: K5M4H6DO1473 (DO147) ]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
(주1), (주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
(주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

바. 고난도금융투자상품
 해당여부
X

(주1) 본 집합투자기구인 ㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다. 따라서「부동산투자회사법」제49조의 3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」규정들 중의 일부를 적용 받지 않습니다.

(주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태에 따라 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용
부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가
사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 등록
(금융위 사전협의)
국토교통부
영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사
(상근 없음)
실체회사
(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님
(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
의무사항 아님
요건충족시 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후
제한없이 가능
최저자본금 확보 이후
제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후
제한 없이 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :
총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상

자산운용
전문인력
자산관리회사(5인)에
위탁운용
자산관리회사(5인)에
위탁운용
5인
(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당
(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당
(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

(2021년까지 50% 가능)

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
영속

(*) 자산의 구성 비율을 계산할 때 1) 설립할 때 납입된 주금(株金) 2) 신주발행으로 조성한 자금 3) 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

[부동산투자회사 현황]

(2021년 06월 30일 기준)
(단위: 개)

기업구조조정리츠
위탁관리리츠
자기관리리츠
계
(상장리츠)

22
273
4
299
(13)

(주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

가. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
(주2)
모집총액
비고

보통주
28,100,000
500
5,000
140,500,000,000
일반공모

합계
28,100,000
500
5,000
140,500,000,000
일반공모

주1) 증자 이사회 결의일: 202
1년 09월
29
일
주2) 주당 모집예정가액은 공모희망가액인 5,000원으로 청약일 전 대표주관회사인 한국투자증권㈜이 기관투자자(하기 '4. 모집의 내용 및 절차 - 가. 모집의 내용 - (3) 모집의 세부 내용' 참고)를 대상으로 수요예측을 실시하며, 동 수요예측 결과를 반영하여 대표주관회사와 ㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사가 합의하여 주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정입니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건)
① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.
② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액) 법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 않은 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 고려하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 “감정평가업자”라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 “평가기준일”은 “산정기준일”로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

[전문개정 2010. 7. 15.]

나. 자금조달금액

(단위: 원)

구분

금액

총 공 모 금 액 (1)
140,500,000,000

발 행 제 비 용 (2)
3,194,025,000

순 수 입 금 [ (1) - (2) ]
137,305,975,000

주) 금번 공모에 소요되는 발행제비용은 금번 공모로 조달하는 자금으로 충당할 예정이며, 당사가 취득할 예정인 자산의 취득가액 외 기타 비용에 포함되어 있습니다.

당사는 금번 공모를 통해 조달 예정인 자금 약 1,405억원을 차입금 상환, 자리츠 보통주 지분 취득 및 IPO주관수수료, 발행분담금, 지정감사비용 등 재원조달 및 상장과정에서 발생하는 기타비용에 사용할 예정입니다. 당사가 금번 일반공모를 통해 상환 예정인 중/후순위 차입금은 695억원이며, ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 보통주 지분 605억원, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 보통주 지분 15억원을 취득할 예정입니다. 상환 예정 및 보통주 취득 예정 대비 초과 조달되는 약 90억원은 당사 자체 보유 현금과 함께 본건 공모 발행 제비용을 충당하는데 사용할 계획입니다.

[공모 전 당사 투자자산 취득 재원 조달 구조 개요]

(금액단위: 백만원)

투자자산
소요금액
재원조달

분당스퀘어 업무시설 및 비전월드 주차시설
190,156

자기자본: 52,000
임대보증금 (주
1)
장기차입금: 118,000

단기차입금:
69,500

합계: 239,500

엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
19,000

엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
11,700

기타 비용
18,644

합계
239,500

(출처: 삼일회계법인 재무분석보고서)
주1) 분당스퀘어 업무시설 및 비전월드 주차시설에 대한 임대보증금은 예금질권으로 설정되어 재원조달 시 타인자본 내역에 불포함됨

다. 발행제비용의 내역

(단위: 원)

구분

금액

계산근거

기본인수수수료

2,107,500,000

총 공모금액의
1.50
%

대표주관수수료
702,500,000

총 공모금액의
0.50
%

발행분담금

7,025,000

총 공모발행금액의 0.005% (10원 미만 절사)

신규상장수수료

9,560,000
상장할 금액이 1,000억원 초과 2,000억원 이하
(875만원 + 1,000억원 초과금액의 10억원당 6만원)/3

등록면허세
56,200,000

증자자본금의 0.4% (10원 미만 절사)

지방교육세
11,240,000
등록면허세의 20% (10원 미만 절사)

기타비용
300,000,000
본건 공모 관련 각종 자문 및 용역수수료, 홍보비, 인쇄비 등 기타 제비용 (예상)

합 계

3,194,025,000
-

(주1) 상기 발행제비용은 예상금액으로서 향후 변경될 수 있습니다.

(주2) 인수수수료 산정과 관련하여 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13. 보수 및 수수료에 관한 사항 - 나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용" 부분을 참고하시기 바랍니다.

4. 모집의 내용 및 절차

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 일반공모

모집대상

주식수(비율)

주당 모집가액주2)

모집총액

비고

일반모집

28,100,000주(100%)

5,000원

140,500,000,000원

-

주주배정

-

-

-

-

우리사주배정(주1)

-

-

-

-

기타

-

-

-

-

합계

28,100,000주(100%)

5,000원

140,500,000,000원

-

주1) 회사는 부동산투자회사법에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며 금번 일반공모에는 우리사주조합 배정물량이 없습니다.

주2) 금번 일반공모는 한국투자증권㈜가 대표주관회사로서, NH투자증권㈜, 대신증권㈜가 인수회사로서 총액인수 방식으로 참여하며, 각 사 모두 청약사무업무를 진행합니다.

(2) 모집조건

금번 당사의 상장공모와 관련한 모집조건은 아래와 같습니다.

항 목

내 용

모집 또는 매출주식의 수

기명식 보통주 28,100,000주

주당 모집가액

5,000원 (주1)

모집 총액

140,500,000,000원

청약단위

(주2)

청약기일
(주3)

기관투자자
개시일

2021년 11월 03일 (수)

종료일
2021년 11월 05일 (금)

일반청약자
개시일

2021년 11월 03일 (수)

종료일
2021년 11월 05일 (금)

청약증거금
(주4)

기관투자자

0%

일반청약자
50%

납입기일

2021년 11월 09일 (화)

배당기산일 (주6)

매년 06월 30일 / 매년 12월 31일

(주1) 모집예정가액
주당 모집예정가액은 공모희망가액인 5,000원으로 청약일 전 대표주관회사인 한국투자증권㈜가 기관투자자(하기 '4. 모집의 내용 및 절차 - 가. 모집의 내용 - (3) 모집의 세부 내용' 참고)를 대상으로 수요예측을 실시하며, 동 수요예측 결과를 반영하여 대표주관회사와 ㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사가 합의하여 주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정입니다.
(주2) 청약단위
① 기관투자자의 청약
단위는
1,000주
로 합니다.
② 일반청약자는 대표주관회사인 한국투자증권㈜와
인
수회
사인
NH투자증권
㈜, 대신증권㈜의 본·지점을 통하여 청약이 가능합니다. 청약단위는 아래 "다. 청약방법 - (5) 일반청약자의 청약단위"를 참조해 주시기 바라며, 기타 사항은 인수단 구성원 각 사에서 투명하고 공정하게 정하여 공시한 방법에 의합니다.
③ 기관투자자의 청약은 수요예측에 참여하여 물량을 배정받은 수량단위로 하며, 청약 미달을 고려하여 추가 청약을 하고자 하는 기관투자자는 각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청가격 X 신청수량)과 수요예측 최고 참여한도 중 작은 금액으로 하여 1주 단위로 추가 청약할 수 있습니다. 세부적인 내용은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의내용 및 절차 - 나. 모집가액 결정방법 - (2) 수요예측에 관한사항을 참고하시기 바랍니다.
④ 일반청약자의 청약자격 및 배정기준은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의 내용 및 절차 - 다. 모집절차」 부분을 참고하시기 바랍니다.
주3) 청약기일
기관투자자 및 일반청약자의 청약 후 최종 미청약 물량에 대해 인수하고자 하는 기관투자자의 경우 청약 종료 후 배정전까지 추가로 청약을 할 수 있습니다.
※ 상기의 일정은 효력발생일의 변경 및 회사 상황, 주식시장 상황에 따라 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
주4) 청약증거금
ⓛ 기관투자자의 청약 증거금은 없습니다.
② 일반청약자의 청약 증거금은 청약금액의 50%로 합니다..
③ 일반청약자의 청약증거금은 주금납입기일(2021년 11월 09일)에 주금납입금으로 대체하되, 초과청약금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일까지 반환하며, 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.
④ 기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2021년 11월 09일 08:00 ~ 13:00 사이에 당해 청약을 접수한 대표주관회사 또는 인수회사에 납입하여야 하며, 동 납입금액은 주금납입기일(2021년 11월 09일)에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 인수인이 그 미달 금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.
주5) 청약취급처

① 한국투자증권㈜를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자:
한국투자증권(주) 본ㆍ지점
② 일반청약자 : 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및 인수회사
인
NH투자증권㈜, 대신증권
㈜
의
본ㆍ지점

③

일반청약자는 각 청약취급처를 통해 한 청약처에 동일인의 명의로 개설된 복수의 계좌를 이용한 이중청약을 할 수 없으며,
복수의 청약취급처에 동일인의 명의로 개설된 계좌를 동시에 이용한 중복청약 또한 불가능합니다.
일반청약자가 이중청약을 하는 경우 해당 청약은 청약하지 않은 것으로 간주되며, 일반청약자의 청약 중 중복청약
으로 판단되는 청약이 있는 경우 청약수량과 관계없이 가정 먼저 접수된 청약만을 유효한 것으로 인정합니다.

주6) 사업연도 구분 및 배당기산일

당사의 사업연도는 매년 1월 1일 ~ 6월 30일, 7월 1일 ~ 12월 31일로 구성됩니다. 제4기 사업연도의 배당기산일은 2021년 12월 31일입니다.

청약증거금이 납입주금에 초과하였으나 『유가증권시장 상장규정』 제127조 제2항 제3호에 의한 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 발행회사와 대표주관회사는 협의를 통하여 주식 분산요건을 충족하기 위한 추가 신주 공모 여부를 결정합니다. 또한
청약증거금이 납입주금에 미달하고 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 대표주관회사는 발행회사와 협의를 통하여 재공모 및 신규 상장 취소 여부를 결정합니다. 상기의 사유로 재공모 또는 신규 상장 취소가 결정될 가능성이 존재하며 이 경우 청약증거금은 청약자에게 반환된다는 점에 유의하시기 바랍니다.

(3) 모집의 세부 내용

1) 청약자 유형군에 따른 배정비율

배정 대상

주식수

배정 비율

기관투자자

18,700,000주

66.5%

일반청약자

9,400,000주
33.5%

합 계

28,100,000주

100.0%

주1) 상기의 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.
주2) 기관투자자에게 배정된 모집물량은 대표주관회사를 통하여 청약이 실시됩니다.

2) 배정 주식에 대한 인수

인수회사

주식수

인수 비율

배정대상

한국투자증권㈜

22,100,000주
78.6%
기관투자자, 일반청약자

NH투자증권㈜
3,000,000주
10.7%
일반청약자

대신증권㈜
3,000,000주
10.7%
일반청약자

합 계

28,100,000주
100.00%

-

주) 각 사별 최종 인수주식수 및 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

3) 청약취급처별 일반청약자 배정주식수

회사명

주식수

비율

한국투자증권㈜

3,400,000주
36.2%

NH투자증권㈜
3,000,000주
31.9%

대신증권㈜
3,000,000주
31.9%

합 계

9,400,000주
100%

주1) 어느 청약취급처 구성원이 일반청약자 청약업무를 수행함에 있어서 청약증거금을 수령하는 경우, 해당 인수단 구성원은 동 금액을 해당 인수단 구성원이 별도로 정하는 은행 또는 한국증권금융 주식회사에 발행회사의 청약증거금 명목으로 별도 예치하기로 합니다.

주2) 청약자는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나, 별도로 실명확인을 하여야 합니다.

주3) 일반청약자는 어느 한 청약취급처에 동일인의 명의로 개설된 복수의 계좌를 동시에 이용한 이중 청약을 할 수 없고, 일반청약자가 이중 청약을 하는 경우 그 전부를 청약하지 않은 것으로 봅니다.

주4) 일반청약자는 복수의 청약취급처에 동일인의 명의로 개설된 계좌를 동시에 이용한 중복청약을 할 수 없고,
일반청약자의 청약 중 중복청약으로 판단되는 청약이 있는 경우 청약수량과 관계없이 가정 먼저 접수된 청약만을 유효한 것으로 인정합니다.

주5) 청약자에게 제공될 청약서식과 당해 청약서식을 제출하는 방법 또는 다른 청약방법은 법령이 허용하는 범위 내에서 상관례에 따라 인수단 구성원들 사이에 합의하기로 합니다.

나. 모집가액 결정방법

(1) 모집가액 결정

당사는 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법 시행령」 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여, 2021년 09월
29일 이사회 결의에 의해 금번 일반공모의 주당 모집가액을 5,000원으로 결정하였으며, 주당 모집가액 결정과는 별개로 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 이 기관투자자(상기 가. 모집의 내용 - (3) 모집의 세부 내용' 참고)를 대상으로 수요예측을 실시할 예정입니다.

공모가액 산정의 상세 내역은 「제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가 - 가. 기준가격의 산정 및 공시」를 참조하시기 바랍니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건) ① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액) 법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 않은 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 고려하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 “감정평가업자”라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 “평가기준일”은 “산정기준일”로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

회사는 모집가액의 결정과는 별개로『증권 인수업무 등에 관한 규정』에서 정하고 있는 수요예측 절차에 대한 사항 등을 참고하여 수요예측을 실시할 예정입니다.

금번 ㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업공개'에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 『증권 인수업무 등에 관한 규정』에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 수요예측 절차에 대한 사항 등을 동 규정에서 정한 바를 대체로 참고하여 실시할 예정입니다. 그렇기 때문에 금번 공모에는 일반적인 주권비상장법인의 기업공개시 적용되는 수요예측 관련 사항들과 상이한 점(일반청약자 1인당 청약한도 및 수요예측 참가자격 등)이 있을 수 있으니, 금번 공모에 참여할 예정인 투자자께서는 본 증권신고서 기재 내용을 면밀히 참고하시고 참여 시 유의하여 주시기 바랍니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제2조(용어의 정의)

(전략)

2. “공모”란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만,
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.
가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사

나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사
다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사
라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구
마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. “기업공개”란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

7. “수요예측”이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

(2) 수요예측에 관한 사항

1) 수요예측공고 및 수요예측 일시

구 분
내 용
비 고

공고 일시
2021년 10월 28일(목)
주1)

기업 IR
2021년 10월 18일(월) ~ 2021년 10월 27일(수)
주2)

수요예측 일시
기관투자자
(한국시간 기준)
2021년 10월 28일(목)
~ 2021년 10월 29일(금)
주3)

문의처

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 (☎ 02-

6264-2840)
한국투자증권㈜ (☎ 02-3276-5367/5357/5640)

-

주1)
수요예측 안내공고는 2021년 10월 28일(목) 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지(https://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별 통지에 갈음합니다.

주2)
본 공모와 관련하여 기업 IR은 기관투자자를 대상으로 진행할 예정입니다.

주3)
수요예측에 참여하는 기관투자자의 경우 2021년 10월 28일(목) ~ 2021년 10월 29일(금)에 수요예측이 진행되며, 마감시간은 한국시간 기준 2021년 10월 29일(금) 오후 5시입니다. 수요예측 마감시각 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

주4)
상기 일정은 추후 공모 일정에 따라서 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

2) 수요예측 참가자격

(가) 기관투자자

『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제8호에 의한 다음 각 목에 해당하는 자를 말합니다.

가. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령』 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자
나.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6 또는 제249조의 10에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구
다. 『국민연금법』에 의하여 설립된 국민연금공단
라. 『우정사업본부 직제』에 따른 우정사업본부
마. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제 8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)
바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자
사.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이하 "신탁회사"라 한다)
아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 “부동산신탁회사”라 한다)

※ 금번 공모와 관련하여 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조 제1항 제2호 단서조항의 "창업투자회사등"의 수요예측 참여는 허용되지 않습니다.

※ 대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.
또한, 대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목 및 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 고위험고수익투자신탁이란 『조세특례제한법』제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등을 말하며,『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁으로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 것을 말합니다.
1. 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우, "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁 등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.
2. 국내 자산에만 투자할 것
다만, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제2조 제18호에 의거 해당 투자신탁 등의 설정일·설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 합니다.

[고위험고수익투자신탁]

『조세특례제한법』

제91조의15(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례) ① 거주자가 대통령령으로 정하는 채권 또는 대통령령으로 정하는 주권을 일정 비율 이상 편입하는 대통령령으로 정하는 투자신탁 등(이하"고위험고수익투자신탁"이라 한다)에 2017년12월31일까지 가입하는 경우 1명당 투자금액 3천만원(모든 금융회사에 투자한투자신탁 등의 합계액을 말한다) 이하인 투자신탁 등에서 받는 이자소득 또는 배당소득에 대해서는 「소득세법」 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다.

『조세특례제한법 시행령』

제93조(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례) ① 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 채권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자(이하 이 조에서 "신용평가업자"라 한다) 2명 이상이 평가한 신용등급 중 낮은 신용등급이 BBB+ 이하(「전자단기사채등의 발행 및 유통에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전자단기사채의 경우 A3+ 이하)인 사채권(이하 이 조에서 "비우량채권"이라 한다)을 말한다. 
② 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 주권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장에 상장된 주권(이하 이 조에서 "코넥스 상장주식"이라 한다)을 말한다.

③ 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 투자신탁 등"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁(이하 이 조에서 "투자신탁등"이라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.

1. 해당 투자신탁등의 설정일·설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율(이하 이 조에서 "일일보유비율"이라 한다)을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.

2. 국내 자산에만 투자할 것

※ 투자일임회사와 부동산신탁회사의 경우 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제5조의2에 의거, 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 참여조건을 충족해야 합니다.

『증권 인수업무 등에 관한 규정』

제5조의2(투자일임회사 등의 수요예측등 참여 조건) ① 투자일임회사는 투자일임계약을 체결한 투자자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 투자일임재산으로 기업공개를 위한 수요예측등에 참여할 수 있다. 다만, 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁의 경우에는 제1호 및 제4호를 적용하지 아니한다.
1. 제2조제8호에 따른 기관투자자일 것
2. 제9조제4항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것
3. 제17조의2제5항제1호에 따라 불성실 수요예측등 참여자로 지정되어 기업공개를 위한 수요예측등 참여 및 공모주식 배정이 금지된 자가 아닐 것
4. 투자일임계약 체결일로부터 3개월이 경과하고, 수요예측등 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원이상일 것
② 투자일임회사는 투자일임재산으로 수요예측등에 참여하는 경우 제1항의 조건이 모두 충족됨을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.
③ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측등에 참여할 수 있다.
④ 제1항 및 제2항의 규정은 신탁회사에 준용한다. 이 경우 제1항 중 "투자일임회사"는 "신탁회사"로, "투자일임계약"은 "신탁계약"으로, "투자일임재산"은 "신탁재산"으로 본다.
⑤ 고위험고수익투자신탁을 운용하는 기관투자자는 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우 제2조제18호의 요건이 모두 충족됨을 확인하여야 한다.

제2조(용어의 정의)
(중략)
8. “기관투자자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
가. 법 시행령 제10조 제2항 제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조 제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항 제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자
나. 법 제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6 또는 제249조의10에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구
다. 국민연금법에 의하여 설립된 국민연금공단
라. 「우정사업본부 직제」에 따른 우정사업본부
마. 법 제8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)
바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자
사. 법 제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이하 "신탁회사"라 한다)
아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 "부동산신탁회사"라 한다) 
(중략)
18. “고위험고수익투자신탁”이란 조세특례제한법 제91조의15제1항에 따른 투자신탁 등을 말한다. 다만, 해당 투자신탁 등의 최초 설정일·설립일로부터 수요예측 참여일까지의 기간이 6개월 미만인 경우에는 같은 법 시행령 제93조제3항제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 수요예측 참여일 직전 영업일의 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 한다.

※ 대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제8호 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다. 

※ 대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제8호 마목, 사목, 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

(나) 참여제외대상

다음에 해당하는 자는 수요예측에 참여할 수 없습니다. 다만 하기 ④항 및 ⑤항에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

① 인수회사 및 인수회사의 이해관계인(『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조제9호에 의한 이해관계인을 말함).
다만, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조의2 제1항에 따라 위탁재산으로 청약하는 집합투자회사, 투자일임회사, 신탁회사(이하 "집합투자회사등"이라 한다)는 인수회사 및 인수회사의 이해관계인으로 보지 아니합니다.

『증권 인수업무 등에 관한 규정』
제9조의2(자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 배정) ① 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측등에 참여하고자 하는 경우 각각 법 시행령 제87조제1항제2호의4, 제99조제2항제2호의4, 제109조제1항제2호의4에 해당함을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.
② 기업공개를 위한 대표주관회사가 제1항에 따라 집합투자회사등에게 공모주식을 배정하고자 하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.
1. 수요예측등에 참여하는 집합투자회사등은 위탁재산의 경우 매입 희망가격을 제출하지 아니하도록 할 것
2. 수요예측등에 참여한 기관투자자가 공모가격 이상으로 제출한 전체 매입 희망수량이 증권신고서에 기재된 수요예측 대상주식수를 초과할 것
3. 동일한 인수회사를 자기 또는 관계인수인으로 하는 집합투자업자등에게 배정하는 공모주식의 합계를 기관투자자에게 배정하는 전체수량의 1% 이내로 할 것
③ 제1항 및 제2항에 따라 대표주관회사가 집합투자회사등에게 공모주식을 배정한 경우 해당 수량을 증권발행실적보고서에 기재하여야 한다.

② 발행회사의 이해관계인(『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제9호에 의한 이해관계인을 말하며, 동 규정 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원은 제외함)
③ 기타 본 건 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자
④ 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자
⑤ 대표주관회사가 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의신규 상장일이 금번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 2017년 1월 1일 이후 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등
⑥『증권 인수업무 등에 관한 규정』제17조의2 제3항에 의거 금번 공모 이전에 실시한 공모에서 수요예측일 현재 한국금융투자협회 홈페이지에 "불성실 수요예측 참여자"로 분류되어 제재기간 중에 있는 기관투자자
⑦ 금번 공모시에는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제10조의3 제1항에 따른 환매청구권을 부여하지 않음에 따라 동 규정 제5조 제1항 제2호에서 정의하는 창업투자회사등은 금번 수요예측시 참여할 수 없습니다.

※ 금번 수요예측에 참여한 후 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제17조의2 제1항에 해당하는 "불성실 수요예측 참여자"로 지정되는 경우 동 규정 동조 제3항에 의거하여 해당 불성실 수요예측 발생일로부터 일정 기간 동안 수요예측의 참여 및 공모주식 배정이 제한되므로 유의하시기 바랍니다.

불성실 수요예측 참여자

『증권 인수업무 등에 관한 규정』

제17조의2(불성실 수요예측등 참여자의 관리) ① 기업공개 또는 무보증사채 공모시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 불성실 수요예측등 참여행위로 본다.
1. 수요예측등에 참여하여 주식 또는 무보증사채를 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 주금 또는 무보증사채의 납입금을 납입하지 아니한 경우.
2. 기업공개시 수요예측에 참여하여 의무보유를 확약하고 주식을 배정받은 후 의무보유기간 내에 해당 주식을 처분(해당 주식을 대여하거나 해당 종목에 대하여 법 제180조제1항제2호에 따른 공매도를 하는 등 경제적 실질이 매도와 동일한 일체의 행위를 포함한다. 이하 이항 및 <별표 1>에서 같다)하는 경우. 이 경우 의무보유기간 확약의 준수여부는 해당기간 중 일별 잔고(해당 종목에 대하여 법 제180조제1항제2호에 따른 공매도를 한 경우 공매도 수량을 차감하여 산정한다. 이하 이항 및 <별표 1>에서 같다)를 기준으로 확인한다.
3. 수요예측등에 참여하면서 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우
4. 수요예측등에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써 법 제11조를 위반한 경우
5. 투자일임회사, 신탁회사, 부동산신탁회사가 제5조의2 제1항부터 제4항까지를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측등에 참여한 경우
6. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 벤처기업투자신탁의 신탁계약이 설정일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 신탁계약이 해지(신탁계약기간이 3년 이상인 집합투자기구의 신탁계약기간 종료일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우
7. 사모의 방법으로 설정된 벤처기업투자신탁이 수요예측등에 참여하여 공모주식을 배정받은 후 최초 설정일로부터 1년 6개월 이내에 환매되는 경우
8. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 고위험고수익투자신탁의 설정일·설립일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 해지(계약기간이 1년 이상인 고위험고수익투자신탁의 만기일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우
9. 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제8호까지의 규정에 준하는 경우
(중략)
③ 협회는 제1항에 따른 불성실 수요예측등 참여행위를 한 자에 대하여 협회 정관 제41조에 따라 설치된 자율규제위원회(이하 "위원회"라 한다)의 의결을 거쳐 불성실 수요예측등 참여자로 지정하여야 하며, 위원회는 불성실 수요예측등 참여자로 지정된 자에 대하여 <별표 1> "불성실 수요예측등 참여자 지정기준"에 따라 수요예측등 참여를 제한하여야 한다. 다만, 불성실 수요예측등 참여행위의 원인이 단순 착오나 오류에 기인하거나 위원회가 필요하다고 인정하는 경우에는 불성실 수요예측등 참여자로 지정하지 아니하거나 협회 정관 제45조제1항제4호의 제재금을 부과할 수 있다.

※ 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 불성실수요예측참여자의 정보관리에 관한 사항:

「증권 인수업무 등에 관한 규정」제17조의2에 의거 한국투자증권㈜는 상기 사유에 해당하는 불성실 수요예측참여자에 대한 정보를 금융투자협회에 통보하며, 해당 불성실 수요예측참여자에 대한 정보 및 제재사항 등 하기의 정보를 기재한 불성실 수요예측참여자 등록부를 작성하여 관리합니다.

- 사업자등록번호 또는 외국인투자등록번호

- 불성실 수요예측등 참여자의 명칭

- 해당 사유가 발생한 종목

- 해당 사유

- 해당 사유의 발생일

- 기타 협회가 필요하다고 인정하는 사항

- 불성실 제재사항: 불성실 수요예측 참여 등 행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측 참여 제한

또한「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제17조의2에 의거하여 한국투자증권㈜는 상기 사유에 해당하는 불성실 수요예측 참여자에 대한 정보를 금융투자협회에 통보하며, 해당 불성실 수요예측 참여자에 대한 정보 및 제재사항 등을 기재한 불성실 수요예측 참여자 등록부를 작성하여 관리하고 한국투자증권(주)의 인터넷 홈페이지(www.truefriend.com )에 다음 각호의 내용을 게시할 수 있습니다.

[불성실 수요예측등 참여자의 정보]

- 사업자등록번호 또는 외국인투자등록번호

- 불성실 수요예측등 참여자의 명칭

- 해당 사유가 발생한 종목

- 해당 사유

- 해당 사유의 발생일

- 기타 협회가 필요하다고 인정하는 사항

[불성실 수요예측 참여 제재사항]

불성실수요예측등 참여 행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측 등 참여 제재(미청약·미납입과 의무보유 확약위반 행위에 대한 제재기준을 분리·적용)

적용 대상

위반금액

수요예측등 참여제한기간

정의

규모

미청약ㆍ미납입

미청약ㆍ미납입 주식수

X 공모가격

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
 5천만원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 24개월

1억원 이하

6개월

의무보유확약

위반

의무보유확약
 위반 주식수(주1)

X 공모가격

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
 1.5억원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

1억원 이하

6개월

수요예측등 정보

허위작성ㆍ제출

배정받은 주식수 X 공모가격

미청약ㆍ미납입과 동일

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

자본시장법
 제11조 위반

대리청약

대리청약 처분이익

미청약ㆍ미납입과 동일

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

투자일임회사 등

수요예측등
 참여조건 위반

배정받은 주식수 X 공모가격

미청약ㆍ미납입과 동일

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 6개월

벤처기업투자신탁 해지금지 위반

12개월 이내 금지

사모 벤처기업투자신탁 환매금지 위반 (주2)

12개월 X 환매비율

기타 인수질서 문란행위

6개월 이내 금지

(주1) 의무보유 확약위반 주식수: 의무보유 확약 주식수와 의무보유 확약 기간 중 보유주식수가 가장 적은 날의 주식수와의 차이

(주2) 사모 벤처기업투자신탁 환매비율: (환매금액 누계) / (설정액 누계 및 환매 외 출금액 누계)

(주3) 가중: 해당 사유발생일 직전 2년 이내에 불성실 수요예측등 참여자로 지정된 사실이 있는 자에 대하여는 100분의 200 범위 내 가중할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여자 지정횟수(종목수 기준이며, 해당 지정심의건을 포함)가 2회인 경우 100분의 50, 3회 및 4회인 경우 100분의 100, 5회 이상인 경우 100분의 200을 가중할 수 있음. 다만 수요예측등 참여제한 기간은 미청약ㆍ미납입의 경우 36개월, 기타의 경우 24개월을 초과할 수 없음

(주4) 감면: 해당 사유 발생일 직전 1년 이내 불성실 수요예측등 참여자 지정 여부, 고의·중과실 여부, 사후 수습 노력의 정도, 위반금액 및 비중의 경미성, 그 밖의 정상을 참작하여 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 감경 또는 면제(불성실 수요예측참여자로 지정하되 수요예측 참여를 제한하지 않는 것) 할 수 있음

(주5) 제재금 산정기준: MAX[수요예측등 참여제한기간(개월수)×500만원, 경제적 이익(100만원 미만 절사)]

(주6) 경제적 이익 산정표준

적용 대상

경제적 이익 산정표준

미청약ㆍ미납입

의무보유확약을 한 경우:

배정수량의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익 X (-1)

의무보유확약을 하지 않은 경우:

배정수량의 공모가격 대비 상장일 종가 기준 평가손익 X (-1)

의무보유확약
위반

배정받은 주식 중 처분한 주식의 처분손익

+ 미처분 보유주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익(*)
 - 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익

(* 사후수습을 위하여 재매수한 주식의 재매수가격 대비 평가손익 포함)

수요예측 등
정보 허위작성ㆍ제출

의무보유확약을 한 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익

의무보유확약을 하지 않은 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가 기준 평가손익

법 제11조 위반
대리청약

대리청약 처분이익

투자일임회사 등
수요예측 등
참여조건 위반

의무보유확약을 한 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가(*) 기준 평가손익

의무보유확약을 하지 않은 경우:

배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가 기준 평가손익

(* 위원회 의결일 전 5영업일까지 의무보유 확약기간이 경과하지 아니한 경우 위원회 의결일 5영업일 전일을 기산일로 하여 과거 3영업일간의 종가평균을 확약종료일 종가로 적용하여 산정)

3) 수요예측 대상주식에 관한 사항

구 분
주식수
비율
비고

기관투자자
18,700,000주
66.5%
-

(주1)
비율은 전체 공모주식수 28,100,000주에 대한 비율입니다.

(주2)

일반청약자 배정분

9,400,000주는 수요예측 대상주식이
아닙니다.

4) 수요예측 참가 신청수량 최고 및 최저한도

구 분
최고한도
최저한도

기관
투자자
각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청수량 X 신청가격)
또는 18,700,000주(기관배정물량) 중 적은 수량
1,000주

(주1)
금번 수요예측에 있어서는 물량 배정시 "참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려하여 물량 배정이 이루어지는 바, 이러한 조건을 충족하는 수요예측 참여자에 대해서는 최대 수요예측 참여수량 전체에 해당하는 물량이 배정될 수도 있습니다. 따라서, 각 수요예측 참여자는 수요예측 참여시 이러한 사항을 각별히 유의하시고, 반드시 각 수요예측 참여자가 소화할 수 있는 실수요량 범위 내에서 수요예측에 참여하시기 바랍니다.

(주2)
금번 수요예측에 참여하는 기관투자자는 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월의 의무보유기간을 확약할 수 있습니다.

5) 수요예측 참가 수량단위

- 수량단위:
1,000주

- 가격단위:
500원

※ 금번 수요예측에 있어서는 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여 방법을 인정하지 않습니다. 따라서 수요예측에 참가하기 위해서는 가격, 수량 및 참여금액을 반드시 제시하여야 합니다. 다만, 증권 인수업무 등에 관한 규정에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우 매입 희망가격을 제출하지 않아야 하므로, 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 희망가격을 제시하지 않는 참여 방법을 인정합니다.

6) 수요예측 참여방법

금번 수요예측은 대표주관회사인 한국투자증권㈜에서 수행하오니 아래의 수요예측 참여 방법 등을 참고하시어 참여해주시기 바랍니다.

[한국투자증권㈜를 통하여 수요예측에 참여하는 기관투자자]

대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 받으며, 서면으로는 접수 받지 않습니다. 다만, 한국투자증권㈜의 홈페이지 문제로 인해 인터넷 접수가 불가능할 경우에는 보완적으로 유선, 팩스, E-mail 등의 방법에 의해 접수를 받습니다.

【 한국투자증권㈜ 인터넷 접수방법 】

① 홈페이지 접속 : 「https://www.truefriend.com ⇒ 상단 [투자정보] 메뉴
 ⇒ [IPO] ⇒ [수요예측] ⇒ [수요예측 참여]」

② Log-in : 사업자등록번호(해외기관투자자의 경우 투자등록번호), 
 한국투자증권㈜ 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호 입력

③ 참여기관 기본정보 입력(또는 확인) 후 수요예측 참여

※ 수요예측 인터넷 접수시 유의사항

ⓐ 수요예측에 참여하고자 하는 기관투자자는 수요예측 참여 이전까지 한국투자증권㈜에 본인 명의의 위탁계좌가 개설되어 있어야 합니다. 또한 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 벤처기업투자신탁, 신탁회사를 구분하여 접수해야 하며, 접수 시 각각 개별 계좌로 참여해야 합니다.
ⓑ 비밀번호 5회 입력 오류 시에는 소정의 서류를 지참하여 한국투자증권㈜ 영업점을 방문하여 비밀번호를 변경하여야 하오니, 수요예측 참여 전 반드시 비밀번호를 확인하신 후 참여하시기 바랍니다.
ⓒ 수요예측 참여 내역은 수요예측 마감시간 이전까지 정정 또는 취소가 가능하며, 최종 접수된 참여내역만을 유효한 것으로 간주합니다.
ⓓ 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 벤처기업투자신탁, 신탁재산을 구분하여 접수하셔야 하며, 집합투자재산의 경우 펀드별 참여내역을 통합하여 참여하셔야 합니다. 한편 대표주관회사는 수요예측 후 물량 배정 시 당해 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 벤처기업투자신탁, 신탁재산을 구분하여 배정하며, 집합투자재산의 펀드별 물량 배정은 각각의 집합투자회사가 자체적으로 마련한 기준에 의해 자율적으로 배정하여야 합니다.
ⓔ 또한 집합투자회사 참여분 중 집합투자재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 벤처기업투자신탁, 신탁재산의 경우 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표"를 수요예측 인터넷 접수 시 Excel 파일로 첨부하여야 합니다.
ⓕ 고위험고수익투자신탁은 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제18호에 해당하는 고위험고수익투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "고위험고수익투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다.
ⓖ 투자일임회사는 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제5조의2 제1항의 각 호에 해당하는 투자일임회사임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "투자일임회사 확약서"를 첨부하여야 합니다.
ⓗ 벤처기업투자신탁은 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제2조제20호에 해당하는 벤처기업투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "벤처기업투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다.
ⓘ 신탁회사는 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제5조의2 제1항의 각 호에 해당하는 신탁회사임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "신탁회사 확약서"를 첨부하여야 합니다.
ⓙ 「금융투자업규정」 제3-4조제1항의 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있습니다.

※ 금번 공모시 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당하는 청약수수료를 입금해야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다. 이는 청약처별로 모두 동일하게 적용됩니다.

7) 수요예측 접수일시 및 방법

구 분

접수처

문의처

접수일시

한국투자증권㈜를 통하여
 수요예측에 참여하는 기관투자자

한국투자증권㈜

☎ 02-3276-5367, 5357, 5640

2021년 10월 28일(목) 09:00
 ~
 2021년 10월 29일(금) 17:00

주1) 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해주시기 바랍니다.

주2) 수요예측 마감시간은 한국 시간 기준이며, 해외 기관투자자의 경우에도 동일하게 적용됩니다.

8) 기타 수요예측 참여와 관련한 유의사항

① 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여/정정/취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

② 모든 수요예측 참가자는 수요예측 인터넷 참여 이전까지 대표주관회사인 한국투자증권㈜에 본인 명의의 위탁 계좌를 개설하여야 합니다.

③ 참가신청금액이 각 수요예측참여자별 최고 한도를 초과할 때에는 최고 한도로 참가한 것으로 간주합니다.

④ 금번 수요예측에 있어서 가격을 제시하지 않고, 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여 방법을 인정하지 않습니다. 따라서 수요예측에 참가하기 위해서는 가격, 수량 및 참여금액을 반드시 제시하여야 합니다. 단, 증권 인수업무 등에 관한 규정에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 희망가격을 제시하지 않는 참여 방법을 인정합니다.

⑤ 수요예측 참여시 입력(또는 확인)된 참여기관의 기본정보에 허위의 내용이 있을 경우 참여 자체를 무효로 하며, 불성실 수요예측참여자로 관리합니다. 특히, 집합투자업자가 불성실 수요예측 참여 행위를 하는 경우에는 당해 집합투자업자가 운용하는 전체 펀드에 대해 불성실 수요예측참여자로 관리합니다.

⑥ 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측등에 참여하고자 하는 경우 각각 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제87조 제1항 제2호의4, 제99조 제2항 제2호의4, 제109조 제1항 제2호의4에 해당함을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 합니다.
또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 펀드가 조세특례제한법 제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등에 해당하는지 여부(다만, 해당 투자신탁 등의 최초 설정일·설립일로부터 수요예측 참여일까지의 기간이 6개월 미만인 경우에는 같은 법 시행령 제93조 제3항 제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 수요예측 참여일 직전 영업일의 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상 일것)를 확인하여야 하며, 대표주관회사는 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑦ 투자일임회사의 경우, 투자일임계약을 체결한 투자자가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조 제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실수요예측 참여자 여부와 투자일임계약 체결일로 부터 3개월 경과여부 및 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원 이상인 지를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑧ 부동산신탁회사의 경우, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2제3항에 따라 고유재산으로만 수요예측에 참여할 수 있으며, 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑨ 집합투자회사가 통합신청하는 각 펀드의 경우 수요예측일 현재 약관승인 및 설정이 완료된 경우에 한합니다. 또한, 동일한 집합투자업자의 경우 각 펀드별 수요를 취합하여 1건으로 통합신청하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 고위험고수익투자신탁 펀드별 참여내역을 기관투자자 명의 1건으로 통합하여 참여하여야 하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 한편, 해당 펀드의 종목별 편입한도, 만기일 등은 사전에 자체적으로 확인한 후 신청하여 주시기 바랍니다.

⑩ 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 해당 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산의 가입자가 인수회사 또는 발행회사의 이해관계인인지 여부를 확인하여야 하며, 이에 해당하는 경우 해당 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산이 공모주 수요예측에 참가하지 않도록 조치하여야 합니다.

⑪ 수요예측 인터넷 참여를 위한 "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리의 책임은 전적으로 기관투자자 본인에게 있으며, "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리 부주의로 인해 발생되는 문제에 대한 책임은 당해 기관투자자에게 있음을 유의하시기 바랍니다.

⑫ 수요예측 참가시 의무보유 확약기간을 미확약, 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월로 제시가 가능합니다.

⑬ 수요예측참가시 의무보유 확약을 한 기관투자자의 경우 기준일로부터 의무보유 확약 +2일의 기간까지의 일별잔고증명서 및 매매내역서를 의무보유확약기간 종료 후 1주일 이내에 대표주관회사에 제출하여 의무보유확약 기간 동안 동 주식의 거래가 없었음을 증명하여야 합니다. 이때 제출하지 않은 기관투자자는 '불성실수요예측참여자'로 지정되어 일정기간(불성실 수요예측 발생일 이후 6개월부터 12개월까지) 수요예측에 참여할 수 없습니다. 또한 펀드만기가 의무보유확약기간에 미치지 못해 매도를 하는 경우에도 '불성실 수요예측 참여자'로 지정하오니 기관투자자등은 수요예측에 참여하기 전에 해당 펀드의 만기를 확인하여 수요예측에 참여하기 바랍니다.

⑭ 의무보유확약기간은 결제일 기준이 아니므로 의무보유확약기간 종료일 익일부터 매매가 가능하며, 잔고증명서 및 매매내역서는 동 기준에 근거하여 제출하시길 바랍니다.

9) 확정공모가액 결정방법

수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 감안하여 대표주관회사 및 발행회사가 합의하여 확정공모가액을 결정합니다. 대표주관회사와 발행회사는 수요예측참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 공모가격 결정시 가중치를 달리할 수 있습니다. 또한 과도하게 높거나 낮은 참여가격은 공모가격 결정시 배제하거나 낮은 가중치를 부여할수 있으며, 금번 수요예측에 있어서는 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여 방법을 인정하지 않습니다. 따라서 수요예측에 참가하기 위해서는 가격, 수량 및 참여금액을 반드시 제시하여야 합니다. 다만, 증권 인수업무 등에 관한 규정에 의거하여 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우 매입 희망가격을 제출하지 않아야 하므로, 집합투자회사등이 위탁재산으로 자기 또는 관계인수인이 인수한 주식의 기업공개를 위한 수요예측에 참여하는 경우에 한하여 희망가격을 제시하지 않는 참여 방법을 인정합니다.

10) 수량배정 방법

상기와 같은 방법에 의해 결정된 확정공모가액 이상의 가격을 제시한 수요예측 참여자들을 대상으로 참여가격, 참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등) 등을 종합적으로 고려한 후, 대표주관회사가 자율적으로 배정물량을 결정합니다. 단, 금번 수요예측 후 배정시에는「증권 인수업무에 등에 관한 규정」제9조에 따른 주식의 배정에 대한 사항이 적용되지 않습니다.

11) 배정결과 통보

기관별 배정물량은 수요예측 참여기관이 개별적으로 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 홈페이지(https://www.truefriend.com)에 접속한 후 배정물량을 직접 확인하여야 하며, 이를 개별 통보에 갈음합니다. 수요예측 참여에 의해 배정된 물량을 미청약한 경우에는 불성실 수요예측참여자로 금융투자협회의 업무관련 홈페이지(http://work.kofia.or.kr)에 게시 등록됩니다.

12) 기타 수요예측실시에 관한 유의사항

① 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정받기를 희망하는 기관투자자 등은 공대표주관회사에 미리 청약의 의사를 표시하고 청약일에 추가청약할 수 있습니다. 다만 수요예측에서 배정된 수량에 대한 청약이 모두 완료되는 경우에는 배정받을 수 없습니다.

② 상기와 같은 기관투자자에 대한 추가 청약 후 잔여물량이 있을 경우에는 이를 일반청약자 배정 물량에 합산하여 배정합니다. 그럼에도 불구하고 미청약물량이 있는 경우 기관투자자에게 다시 배정할 수 있습니다.

③ 수요예측 참여시 참가신청서를 허위로 작성 또는 제출된 참가신청서를 임의 변경하거나 허위자료를 제출하는 자는 참여자체를 무효로 합니다.

④ 상기 배정의 결과 불가피한 상황이 발생하여 배정이 원활하지 못할 경우 대표주관회사가 판단하여 배정에 대한 기준을 변경할 수 있습니다.

다. 모집절차

(1) 모집 일자 및 방법

구 분
일 자
매 체

수요예측 안내 공고
2021년 10월 28일(목)
인터넷 공고 (주1)

모집가액 확정 공고
2021년 11월 02일(화)
인터넷 공고 (주2)

청 약 공 고
2021년 11월 02일(화)
인터넷 공고 (주2)

배 정 공 고
2021년 11월 09일(화)
인터넷 공고 (주3)

주1) 수요예측 안내공고는 2021년 10월 28일(목) 대표주관회사인 한국투자증권(주) 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.
주2) 모집 또는 매출가액 확정공고는 2021년 10월 28일 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 홈페이지(http://www.truefriend.com) 에 게시함으로써 개별통지에 갈음하며, 2021년 11월 02일자 당사 정관에 따라 당사의 홈페이지에 공고되는 청약공고 시 함께 공고합니다. 금번 공모 시 별도의 신문 공고는 진행하지 않습니다.

주3) 일반청약자에 대한 배정공고는 2021년 11월 09일 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지(https://www.truefriend.com) 및 인수회사
인
NH투자증권㈜의 홈페이지(https://www.nhqv.com), 대신증권㈜의 홈페이지(https://www.daishin.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

주4) 일반청약자의 경우 청약증거금이 배정금액에 미달하는 경우 동 미달금액에 대하여 배정일(2021년 11월 09일)에 추가납입을 하여야 합니다. 추가납입을 하지 않은 일반청약자의 경우 동 미달 수량에 대하여는 배정받을 수 없습니다.

주5) 상기 일정은 추후 공모 및 상장 일정에 따라서 변동 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(2) 청약방법

1) 청약의 개요

모든 청약자는 "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"에 의한 실명자이어야 하며, 해당 청약사무취급처에 소정의 주식청약서를 청약증거금(단, 기관투자자의 경우 청약증거금이 면제됨)과 함께 제출하여야 합니다.

2) 일반청약자의 청약

일반청약자는 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약 기간에 소정의 주식 청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 이를 해당 청약취급처에 제출하여야 합니다. 한 청약사무취급처 내에서의 이중청약은 불가합니다.

※ 청약사무 취급처: 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 인수회사인 NH투자증권㈜ 및 대신증권㈜의 본ㆍ지점

3) 일반청약자의 청약자격

일반청약자의 청약 자격은 일반청약사무 취급처인 한국투자증권㈜, NH투자증권㈜, 대신증권㈜의 본ㆍ지점의 일반청약자 청약자격에 따르며, 증권신고서 제출일 현재 각 청약사무취급처의 청약자격은 아래와 같습니다. 동 청약자격은 향후 변경될 수 있으므로 청약자격이 변경이 되는 경우는 각 청약사무처 홈페이지를 통하여 고지하도록 하겠습니다

[한국투자증권㈜ 일반청약자 청약자격]

구 분

내 용

청약자격

1) 청약일 초일 현재 당사 청약가능계좌 (위탁계좌, 증권저축계좌) 또는 BanKIS Direct 위탁계좌 보유고객
 2) 청약일 현재 제휴은행 개설 BanKIS 위탁계좌 또는 온라인개설 위탁계좌, 스마트폰 개설 위탁계좌 보유고객

청약 수수료 및
 청약방법

- 청약수수료

구 분

VIP

골드

프라임

패밀리

On-Line

무료

무료

무료

2,000원

Off-Line

무료

무료

3,000원

5,000원

주1) 청약증거금 환불 시 징수함

주2) 기타 당사가 정하는 특정상품 가입고객의 경우 청약수수료가 면제됨

- 고객등급별 점수 기준

고객등급

점수 기준

VIP

1만점 이상

골드

1천점 이상

프라임

3백점 이상

패밀리

3백점 미만

주) 당사 거래를 통한 자산 및 수익기여도와 기타 거래 가산점 합계로 산출된 고객별 점수를 기준으로 상기의 4등급으로 구분

- 청약방법
On-Line 청약 : HTS, 홈페이지, 한국투자주식(스마트폰 App) 를 이용한 청약

Off-Line 청약 : 영업점 내점, 영업점 유선, 고객센터 상담원 연결

청약한도 및
 우대기준

일반청약자의 경우 일반ㆍ우대 고객이 아닌 온라인전용 고객의 경우 청약한도의 50%인 1,700,000주, 일반 고객의 경우 청약한도의 100%인 3,400,000주, 우대 고객의 경우 청약한도의 200%인 6,800,000주, 최고우대 고객의 경우 청약한도의 300%인 10,200,000주를 청약한도로 합니다.

◆ 청약한도 우대기준◆

구분

내용

청약
한도

청약채널

온라인
전용

- 일반 및 우대에 해당하지 않는 고객

50%

온라인

일반

- 직전 3개월 평잔 3천만원 이상 또는
 직전 3개월 약정 3천만원 이상

100%

온라인/

오프라인

우대(*)

- 청약일 현재 또는 전월 말일기준 VIP, 골드 등급의 고객 
- 청약일 전일 기준 당사 퇴직연금(DB형, DC형, IRP계좌) 가입 고객
 단, IRP계좌는 청약일까지 1천만원 이상 입금 실적이 있는 고객(단, 해지계좌, 입금대기계좌 제외) 
- 청약일 직전 3개월 자산 평잔 5천만원 이상인 고객 
- 청약일 직전 3개월 주식약정 1억원 이상인 고객
- 청약일 전월 말일 기준 연금상품 펀드 매입금액이 1천만원 이상인 고객
(1) 개인연금펀드, 신연금펀드, 연금저축계좌를 포함하여 실명번호단위로 합산(퇴직연금, IRP 제외)

(2) MMF, ETF 매입금액은 제외

200%

온라인/
 오프라인

최고우대

- 청약일 전월 기준 아래 2가지 요건을 모두 갖춘 고객
(1) 청약일 직전 3개월 자산 평잔 1억원 이상
(2) 청약일 전월 말일 잔고 5억원 이상

300%

온라인/

오프라인

* 1가지 이상의 요건 충족 시 우대 한도 적용

- 평잔 산정시 제외 항목

구분

내용

예수금

- 청약자예수금(공모주, 실권주, ELS/DLS 등)

유가증권

- 장외주식, 비상장주식
 - 선물옵션, 해외선물, FX마진

배정 및 잔여
 주식처리방법

1) 일반청약자가 희망수량을 청약하면 균등배정 물량(일반청약자 배정물량의 50% 이상)을 모든 청약자에게 균등배정하고 나머지를 비례배정하는 일괄청약방식으로 배정합니다.

2) 배정 가능한 주식수 한도 내에서 청약경쟁률에 따라 5사 6입을 원칙으로 안분배정합니다.

3) 잔여주식이 발생한 경우 추첨을 통해 재배정합니다.

기타 유의사항

- CMA급여계좌 : 급여계좌로 등록하고 급여이체 또는 생활자금을 매월 정기적으로 입금하여 주거래 금융계좌로 사용하는 계좌
- 고객등급 조회 방법
1) 홈페이지(https://www.truefriend.com) →"고객센터" →"고객등급 조회하기" →"나의 등급 조회하기"
2) HTS(e-Friend) →"7802" 화면(고객등급 조회)

[NH투자증권㈜ 일반청약자 청약자격]

구분
내 용

청약자격
청약개시일 직전일까지 청약 가능 계좌 보유 고객

청약한도 및
우대기준

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사의 공모청약시 우수 고객 우대 기준에 의한 우대청약한도 등이 적용되지 않습니다.

청약수수료

인터넷/HTS/MTS
영업점 내방/유선
고객지원센터 유선

무료
건당 5,000원
건당 2,000원

청약증거금
50% (모든 고객에게 동일 적용)

[대신증권(주) 일반청약자 청약 자격]

구 분
내 용

청약자격

오프라인 청약

- 청약개시일 전일 계좌 보유중인 고객 중 프라임(정기등급) 이상
 (프라임 등급(정기등급) : 직전 분기 자산 평잔 1천만원 이상
* 오프라인 청약 : 영업점 내방 및 유선청약

온라인 청약

- 청약개시일 전일 계좌 보유중인 모든 고객

* 온라인 청약 : 홈페이지, HTS, MTS, ARS

청약한도

우대기준

청약 한도

자격 요건

200%

① 고객등급 HNW등급 이상 개인고객
(HNW 등급(정기등급) : 직전 분기 자산 평잔 1억원 이상 개인고객)
② 연금 저축(펀드) 계좌 직전 월 말잔 4백만원(CIF기준)이상(예수금 제외)
③ 펀드 평가금액 직전 월 말잔 기준 5천만원(CIF기준) 이상
 (단, 로보펀드의 경우 1천만원 이상)
④ 개인형퇴직연금(IRP) 계좌 직전월 말잔 4백만원(CIF기준)이상 (예수금 제외)

⑤ 타사대체 순입고 1천만원 이상 (직전월 포함 3개월 합산)

⑥ 국내 및 해외주식 거래 1천만원 이상 (직전월 포함 3개월 평균)

※ 우대고객 중 오프라인 청약 고객은 연금보유고객이라도 기본 청약자격(프라임등급)이상 충족 할 것

유의사항

(온/오프라인 동일)

청약개시일 전일까지 계좌 개설이 되어 있는 고객에 한하여 청약 가능
※ 청약개시일 계좌개설 후 청약 불가

청약수수료

구분

HNW/UHNW

FF/패밀리/프라임/클래식

오프라인
(지점/고객센터)

면제

3,000원

온라인
(HTS/MTS/홈페이지/ARS)

2,000원

기타사항

- 공모주 미배정 고객 청약수수료 면제

- 법인고객 청약수수료 면제

(주1)

고객 정기등급 산출 방법(연4회)

- 3월, 6월, 9월, 12월 매월 말일 기준으로 평가하여 다음달 첫 영업일부터 적용

(주2)

연금보유고객 (CIF 기준)

- 연금저축계좌(직전월 말잔 기준 펀드잔고 4백만원 이상)

- 연금저축펀드(직전월 말잔 기준 4백만원 이상)

- 연금저축계좌와 연금저축펀드 동시 보유고객은 연금저축계좌 펀드잔고와 연금저축펀드 합산 400만원 이상

(주3)

펀드보유고객 (CIF 기준)
- 로보펀드는 로보어드바이저 테스트베드를 통과한 펀드 중 당사가 지정한 펀드
- 펀드 평가금액 산정 시 예수금 및 연금펀드 제외
- 로보펀드 또는 펀드 평가금액 기준 중 하나만 충족해도 우대 적용

(주4)

개인형 퇴직 연금(IRP) 보유 고객 (CIF기준)
- 개인형퇴직연금(IRP) 보유 고객(직전월 말잔 기준 4백만원 이상)

(주5)

일반청약자의 청약시 "추가납입"에 대한 선택이 필요합니다.

4) 일반청약자의 청약한도 및 청약단위

일반청약자는 한국투자증권㈜, NH투자증권㈜, 대신증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약이 가능합니다. 일반청약 수량에 대한 청약 한도 및 청약단위는 아래와 같습니다. 단, 청약단위와 상이한 청약수량은 그 청약수량 하위의 청약단위로 청약한 것으로 간주합니다.

한국투자증권㈜의 일반청약자에 대한 배정물량, 최고 청약한도, 청약증거금 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【한국투자증권㈜의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분

일반청약자 배정물량

청약한도

청약증거금률

한국투자증권㈜

3,400,000주

3,400,000주 (*)

50%

주) 한국투자증권(주)의 일반 고객 최고청약한도는 3,400,000주(100%)이며, 우대 고객의 경우 6,800,000주(200%), 최고우대 고객의 경우 10,200,000주(300%)까지 청약이 가능하고, 온라인전용 고객의 경우1,700,000주(50%)주까지 청약 가능합니다.

【한국투자증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수

청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하

200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 20,000주 이하

2,000주

20,000주 초과
5,000주

NH투자증권㈜의 일반청약자에 대한 배정물량, 최고 청약한도, 청약증거금 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【NH투자증권㈜의 일반청약자 배정물량, 최고청약한도 및 청약증거금율】

구 분
일반청약자 배정물량
최고 청약한도
청약증거금율

NH투자증권㈜
3,000,000주
3,000,000주
50%

주) NH투자증권㈜의 일반청약자 최고청약한도는 3,000,000주이며, 금번 공모시에는 NH투자증권㈜의 우대기준이 적용되지 않으므로, 청약 당일까지 계좌개설 고객의 경우 누구나 최고 청약한도까지 청약 가능합니다.

【NH투자증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수

청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하

200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 20,000주 이하

2,000주

20,000주 초과
5,000주

대신증권㈜의 일반청약자에 대한 배정물량, 최고 청약한도, 청약증거금 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【대신증권(주)의 일반청약자 배정물량, 최고청약한도 및 청약증거금율】

구 분
일반청약자 배정물량
최고 청약한도
청약증거금율

대신증권(주)
3,000,000주
1,500,000주
50%

(주1) 대신증권(주)의 일반청약자 청약한도는 청약자격별로 상이합니다.
□ 우대그룹의 청약한도 : 3,000,000 주 (200%)
□ 일반그룹의 청약한도 : 1,500,000 주 (100%)
청약자격의 기준에 관한 사항은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의 내용 및 절자 - 다. 모집의 절차 - (2) 청약 방법 - (나) 일반청약자의 청약자격」을 참고하시기 바랍니다.

(주2) 대신증권(주)의 일반청약자 청약증거금율은 50%입니다.
청약자격의 기준에 관한 사항은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의 내용 및 절자 - 다. 모집의 절차 - (2) 청약 방법 - (나) 일반청약자의 청약자격」을 참고하시기 바랍니다.

[대신증권(주)의 일반청약자 청약단위]

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하

200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 20,000주 이하

2,000주

20,000주 초과
5,000주

5) 기관투자자의 청약

한국투자증권㈜ 를 통하여 수요예측에 참여한 기관투자자 :
 수요예측에 참가하여 배정받은 주식에 대한 청약은 청약일인 2021년 11월 03일(수) ~ 11월 05일(금) 10:00 ~ 16:00 (한국시간 기준) 사이에 한국투자증권㈜ 가 정하는 소정의 주식청약서(청약증거금율 0%)를 작성하여 한국투자증권㈜ 의 본ㆍ지점에서 청약하여야 하며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을 납입일인 2021년 11월 10일(수) 08:00 ~ 12:00 (한국시간 기준) 사이에 한국투자증권㈜ 의 본ㆍ지점에 납입하여야 합니다.

한편, 수요예측에 참가한 기관투자자 중 수요예측 결과 배정받은 물량을 초과하여 청약하고자 하는 기관투자자는 전체 기관투자자 배정 물량 범위 내에서 추가 청약이 가능합니다. 또한 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정을 받기를 희망하는 기관투자자 등은 대표주관회사에 미리 청약의사를 표시하고 2021년 11월 03일(수) ~ 11월 05일(금) 08:00 ~ 16:00 (한국시간 기준)에 추가 청약할 수 있습니다. 다만, 수요예측에서 배정된 수량이 모두 청약된 경우에는 배정받을 수 없습니다.

※ 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당되는 청약수수료를 입금해야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

6) 청약이 제한되는 자

아래 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조 제4항 각호에 해당하는 자가 청약을 한 경우에는 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 보아 배정하지 아니합니다. 다만, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조 제4항 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

【 증권 인수업무 등에 관한 규정 】

제9조(주식의 배정)

(전략)

④ 제1항에 불구하고 기업공개를 위한 공모주식을 배정함에 있어 대표주관회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 공모주식을 배정하여서는 아니 된다. 다만, 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하거나 제5호의 창업투자회사 등이 일반청약자의 자격으로 청약하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 인수회사 및 인수회사의 이해관계인. 다만, 제9조의2제1항에 따라 위탁재산으로 청약하는 집합투자회사, 투자일임회사, 신탁회사(이하 "집합투자회사등"이라 한다)는 인수회사 및 인수회사의 이해관계인으로 보지 아니한다.

2. 발행회사의 이해관계인. 다만, 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원을 제외한다.

3. 해당 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자

4. 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자

5. 자신이 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의 신규 상장일이 이번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 금융위원회에 제출된 증권신고서의 “주주에 관한 사항”에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사 등

7) 기타

본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.
또한, 이 집합투자증권은 『예금자보호법』에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

(3) 청약결과 배정방법

청약 결과 모집주식의 배정은 수요예측 결과 결정된 확정모집가액으로 대표주관회사인 한국투자증권(주) 및 발행회사인 (주)엔에이치올원위탁관리부동부동산투자회사가 사전에

총액인수계약서 상에서 약정한 배정기준
에 의거 다음과 같이 배정합니다.

1) 공모주식 배정비율

주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 주식총액인수계약서

제5조 (배정)

① 기관투자자에게 총 공모주식의 66.5% (18,700,000주)를 배정한다

② 일반청약자에게 총 공모주식의 33.5% (9,400,000주)를 배정한다

③ 본 조 제1항, 제2항의 청약자 유형군에 따른 배정 비율은 기관투자자에 대한 수요예측 결과에 따라 청약일 이전에 변경될 수 있다.

④ 기관투자자의 청약주식수가 본 조에 따른 기관투자자에 대한 배정주식 수에 미달하는 경우 대표주관회사는 해당 미청약물량을 일반청약자에게 배정 할 수 있고, 일반청약자 배정 이후에도 잔여 미청약물량이 있는 경우 기관투자자에게 다시 배정할 수 있으며 이후의 잔여 기관투자자 미청약물량은 제2조 제3항에서 정한 인수한도주식수의 비율에 따라 대표주관회사가 개별채무로 인수한다.

⑤ 일반청약자에 대한 배정은 제4조 제7항에 기재된 청약사무취급처별 일반청약 취급주식수에 대하여 각 청약사무취급처가 각자 실시한다.

⑥ 각 청약사무취급처를 통하여 접수된 일반청약자의 총 청약주식수가 본 조 제2항에 정한 일반청약자 배정주식수를 초과한 경우에는, 일반청약자의 총 청약주식수에 비례하여 안분배정하고, 일반청약자의 청약분의 배정 결과 발생하는 1주 미만의 단수주는 원칙적으로 5사6입 등 잔여주식이 최소화되도록 배정한다. 그럼에도 불구하고 잔여주식이 발생하는 경우에는 추첨을 통하여 배정한다. 다만, 어느 일반청약취급 인수단 구성원에게 청약한 일반청약자의 청약이 해당 인수단 구성원의 일반청약 취급주식수를 초과하더라도, 그 초과 청약분을 나머지 일반청약취급 인수단 구성원에게 청약한 일반청약자에게 배정하지 아니한다.

⑦ 각 청약사무취급처를 통하여 접수된 일반청약자의 청약주식수가 제2항의 일반청약자 배정수량제4조 제7항에서 정하는 각 청약사무취급처의 일반청약 취급주식수에 미달되는 경우 대표주관회사는 해당 미청약물량을 기관투자자에게 배정할 수 있으며, 그 이후에도 청약사무취급처 중 어느 하나가 접수한 일반청약 주식수가 해당 인수단 구성원의 제4조 제7항에 따른 일반청약 취급주식수 대비 미달되는 경우에는 제2조 제3항 내지 제4항에서 정하는 바에 따라 각 인수회사가 개별채무로 인수한다.

2) 배정결과의 통지

일반청약자에 대한 배정결과 각 청약자에 대한 배정내용 및 초과청약금의 환불 등에 관한 배정공고는 2021년 11월 09일(화) 일반청약사무처인 한국투자증권㈜ 홈페이지(https://www.truefriend.com),

및 NH투자증권㈜ 홈페이지(https://www.nhqv.co.kr), 대신증권
㈜
홈페이지(
https://
www.daishin.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

기관투자자의 경우에는 수요예측을 통하여 물량을 배정받은 내역과 청약내역이 다른 경우에 한하여 개별 통지합니다.

(4) 투자설명서 교부에 관한 사항

1) 투자설명서의 교부 및 청약방법

2009년 2월 4일 부로 시행된 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』에 의거 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자 (전문투자자, 그밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외함)에게 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 안됩니다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 의거하여 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면 또는 유선 등으로 표시한 자는 투자설명서의 교부없이 청약이 가능합니다.

본 주식에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약전 투자설명서를 교부 받아야 합니다.

대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및 인수회사인

NH투자증권㈜, 대신증권
㈜
는
청약자가 실명자임을 확인한 후 투자설명서를 교부하고 투자설명서 교부 사실을 확인한 후 청약을 접수하여야 합니다. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 및 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서 교부 의무가 면제되는 대상인 전문투자자, 수령거부 의사를 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 의거한 서면 또는 유선 등의 방법으로 표시한 자, 회계법인, 신용평가업자, 기타 전문가 등은 제외합니다.

투자설명서 교부 의무가 있는 대표주관회사 한국투자증권㈜ 및 인수회사인

NH투자증권㈜, 대신증권
㈜
는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 및 동법 시행령 제132조에 의하여 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 투자자에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 청약 전 교부할 예정입니다.

□ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률

제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

□ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서
"대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

□ 금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정

제2-5조(설명의무 등)
(전략)

2. 금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 서명 또는 기명날인의 방법으로 설명서(파생결합증권 및 집합투자증권의 경우 법 제123조에 따른 투자설명서를 말한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자유의사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다.

(후략)

① 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부 받지 않고자 할 경우, 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조』에 의거 투자설명서 수령 거부의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시하여야 합니다.

② 투자설명서를 교부받지 않거나, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 의거한 방법으로 수령 거부 의사를 표시하지 않을 경우 청약에 참여할 수 없습니다.

2) 투자설명서의 교부를 원하는 경우

【 한국투자증권㈜ 투자설명서 교부방법】

구 분

투자설명서 교부방법

영업점 내방

한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물 또는 전자문서에 의한 투자설명서를 이메일로 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 이메일을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 경우에는 청약신청서에 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체(이메일)를 지정하여야 하며, 수신 사실을 서면(또는 유선)으로 확인 하셔야만 투자설명서 교부가 가능합니다.

온라인
 (HTS, 홈페이지)

- 전자문서에 의한 투자설명서 교부 방법: 
 ① 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 홈페이지(https://www.truefriend.com)의 [인터넷뱅킹>청약>투자설명서 교부]로 접속
 ② 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하고, 전자매체를 지정하며, 수신사실을 확인해야 투자설명서 교부가 가능함(참고로, 투자설명서 다운로드 후 [다운로드 확인] 을 반드시 클릭하여야 수신사실이 확인됨)
한국투자증권㈜의 HTS인 eFriend를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

ARS / 유선청약

사전에 홈페이지(https://www.truefriend.com)를 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으신 경우에는 별도의 교부 절차 없이 ARS로 청약하실 수 있습니다.

【NH투자증권(주) 투자설명서 교부 방법】

구 분

투자설명서 교부방법

지점내방 청약
본 공모의 청약 취급처인 NH투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 청약신청서 작성시 투자설명서 교부 확인서의 교부 희망 또는 교부 거부를 선택하신 후 청약신청을 하실 수 있습니다.

HTS/홈페이지
청약
NH투자증권의 HTS인 QV, NAMUH 또는 홈페이지를 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 당사의 HTS인 QV와 당사 홈페이지(www.nhqv.com)에서 뱅킹ㆍ계좌정보 ⇒ 청약/권리=>공모/실권주=> 공모/실권주청약에서 투자설명서를 확인하셔야만 청약이 진행됩니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

고객지원센터
유선청약
/ ARS 청약
청약신청 전에 투자설명서 교부 확인한 개인고객을 대상으로 청약을 받고 있습니다. 투자설명서 교부확인 방법으로는 HTS약정 되어있지 않아도 홈페이지(www.nhqv.com)에서 계좌번호 및 계좌비밀번호로 로그인하여 뱅킹ㆍ계좌정보 ⇒ 청약/권리=>공모/실권주=>투자설명서본인확인 에서 아래 교부방법 중 택일하여 등록 처리합니다.
1)다운로드, 2)e-mail수신(고객의 수신받길 원하는 e-mail주소를 입력하고 등록하면 투자설명서 실시간 발송), 3)교부거부(유선으로 신청가능)
고객지원센터 청약이 가능하며, ARS 청약의 경우 ARS 약정 후 ARS거래비밀번호 등록된 고객만 청약이 가능하며, ARS청약메뉴는 611번, ARS청약 취소는 62번 입니다.

【대신증권(주) 투자설명서 교부 방법】

구 분

투자설명서 교부방법

일반청약자

1), 2)와 3)을 병행

1) 본 공모의 청약취급처인 대신증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 서면에 의한 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다. 다만, 영업점 내방을 통해 투자설명서를 교부받은 후에는 반드시 투자설명서의 수령 확인서를 제출하셔야 합니다. 투자설명서 교부를 원하지 않는 경우에는 반드시 대신증권(주) 본ㆍ지점에 내방하시어, 투자설명서의 교부를 거부한다는 의사를 서면으로 표시하여야 청약이 가능합니다.

2) 대신증권(주) 홈페이지나 HTS에서 교부
① CYBOS5 이용시 4727 청약약정승인신청을 한 후 온라인서비스>공모주청약>4778 공모주 청약으로 청약을 진행하며 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하고, 지정한 전자매체에 다운로드 후, 다운로드 사실을 확인해야만 투자설명서가 교부되며 청약이 가능합니다.
② 홈페이지 이용시 청약약정승인신청을 한후 인터넷뱅킹>청약>공모주청약신청의 절차로 진행하여 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하고, 지정한 전자매체에 다운로드 후, 다운로드 사실을 확인해야만 투자설명서가 교부되며 청약이 가능합니다.

3) 대신증권(주) 본지점에서 이메일로 교부(유선청약시)유선청약은 대신증권(주) 본지점에 내방하여 유선청약 약정을 하신 고객에게 가능합니다. 유선으로 투자설명서 수령ㆍ거부 의사를 나타내야 하며 수령시 대신증권(주) 이메일로 고객에게 투자설명서를 발송하여 수신확인 후 청약을 진행할 수 있으며 수령거부의 경우에는 대신증권(주) 직원에게 수령거부의사를 통해 직원이 수령거부에 표시하고 위험고지를 한 후 청약을 진행하실 수 있습니다.

(5) 청약증거금의 대체 , 반환 및 납입에 관한 사항

일반청약자의 청약증거금은 주금납입기일(2021년 11월 10일)에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납입일까지 당해 청약자로부터 그 미달 금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 인수단 구성원이 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일(2021년 11월 10일)에 환불합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.

기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2021년 11월 10일 08:00~13:00 사이에 당해 청약을 접수한 대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은 주금납입기일(2021년 11월 10일)에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 인수단 구성원이 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.

대표주관회사 및 인수회사는 각 청약자의 주금납입금을 납입기일(2021년 11월 10일)에 발행회사가 지정한 주금납입
처(
신한은행 삼성역기업금융센터
)에 납입합니다.

(6) 주식의 전자등록에 관한 사항

「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」(이하 '전자증권법')이 2019년 9월 16일부로 시행되었으며, 이에 따라 상장법인의 상장 주식에 대한 실물 주권 발행이 금지됩니다. 이에 당사는 금번 공모로 발행하는 주식의 실물 주권을 발행하는 대신 전자등록기관에 주식의 권리를 전자등록하는 방법으로 주식을 발행할 예정입니다.

따라서 주금을 납입한 청약자 또는 인수인은 계좌관리기관 또는 전자등록기관에 전자등록계좌를 개설하여야 하며, 해당 계좌에 주식이 전자등록되는 방법으로 주식이 발행될 예정입니다. 전자증권법 제35조에 따라 전자등록계좌부에 전자등록된 자는 해당 주식에 대하여 전자등록된 권리를 적법하게 가지는 것으로 추정됩니다.

(7) 기타의 사항

① 신주의 배당기산일

금번 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2021년 07월 01일입니다.

② 신주인수권증서에 관한 사항

금번 유가증권시장 상장공모는 기존 주주의 신주인수권을 배제한 일반공모 증자방식이므로 신주인수권증서를 발행하지 않습니다.

③ 전자등록된 주식 양도의 효력에 관한 사항

전자증권법 제35조 제2항에 따라 전자등록주식은 계좌간 대체에 대한 전자등록을 하여야 그 효력이 발생합니다.

④ 인수인의 정보이용 제한 및 비밀유지

대표주관회사인 한국투자증권㈜는 총액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.

⑤ 주권의 매매개시일

주권의 신규상장 및 매매개시일은 아직 확정되지 않았으며, 향후 일정이 확정되는 대로 한국거래소 시장 공시시스템을 통하여 안내할 예정입니다.

⑥ 한국거래소 상장예비심사신청 승인에 관한 사항

당사는 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 위탁관리부동산투자회사(비개발 위탁관리부동산투자회사)로 2018년 12월 20일 개정되고 2019년 1월 1일부터 시행된 유가증권시장 상장규정 개정에 의하여 공모 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다.

[유가증권시장 상장규정]

제124조(상장예비심사) ①부동산투자회사주권의 신규상장신청인은 제127조에 따라 신규상장을 신청하기 전에 세칙으로 정하는 상장예비심사신청서와 첨부서류를 거래소에 제출하여 상장예비심사를 받아야 한다. 다만, 신규상장신청인이 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목 및 다목에 따른 부동산투자회사(이하 "위탁관리 부동산투자회사"라 한다) 중 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사(이하 "비개발 위탁관리 부동산투자회사"라 한다)에 해당하지 않는 경우에 한한다.

(이하 생략)

5. 인수에 관한 사항

가. 인수방법에 관한 사항

[인수방법 : 총액인수]

인수인
인수주식의
수량
인수금액 (원)
비율
인수조건

명칭
주소

한국투자증권(주)
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
22,100,000주
110,500,000,000원
78.6%
총액인수

NH투자증권(주)
서울특별시 영등포구 여의대로 108 
파크원NH금융타워
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%
총액인수

대신증권(주)
서울특별시 중구 삼일대로 343 저동1가
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%

총액인수

합계
28,100,000주
140,500,000,000원
100.00%
-

주1) 금번 유가증권시장 상장 공모에는 별도의 초과배정옵션 계약을 체결하지 않았으므로, 추가로 발행되는 주식 및 별도의 인수수수료는 없습니다

나. 인수대가에 관한 사항

(단위 : 원, 주, %)

구분

인수인

인수주식수

인수금액

인수비율
인수수수료

인수수수료
(총 공모금액의
1.5
%)
(주1)

한국투자증권 주식회사

22,100,000주
110,500,000,000원
78.6%
1,657,500,000원

NH투자증권 주식회사
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%
225,000,000원

대신증권 주식회사
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%
225,000,000원

합 계
28,100,000주
140,500,000,000원
100.00%
2,107,500,000원

구분

대표주관회사
수수료

대표주관수수료
(총 공모금액의 0.5%)
(주2)

한국투자증권 주식회사

702,500,000원

합 계
702,500,000원

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의
1.50
%에 해당하는 금액입니다.

주2) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권(주)에 총 공모금액의 0.50%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주3) 상기 표의 인수대가는 (주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 보통주 주당 공모가격인 5,000원을 기준으로 산출한 금액이며 총 인수대가 금액 합계 2,810,000,000원(총 공모금액의 2.00% 수준)을 지급할 예정입니다.

다. 기타의 사항

(1) 회사와 인수인 간 특약사항

엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 주식회사 주식총액인수계약서

제9조 (발행회사의 보장)

① 발행회사는 인수단에게 본 계약서의 체결일과 청약 기간과 주금납입기일 각 일자에 다음 각 호의 1의 사항을 보장한다.

1. 발행회사의 이사회는 2021년 9월 29일 적법한 절차에 따라 본 주식의 공모를 승인하는 결의를 하였고, 그 이후 본 주식의 공모조건의 변경, 공모의 취소 또는 공모와 관련하여 추가로 어떠한 내용의 결의를 하지 않았다. 또한, 본 주식의 공모와 관련하여 소송, 경영권 다툼 등 어떠한 법률적 분쟁이 없음을 확인한다.

2. 발행회사가 현재까지 발행하여 유효하게 존속중인 보통주식

14,100,000주
는 적법한 절차에 따라 발행되었다.

3. 발행회사가 인수단에게 제공한 발행회사의 재무제표는 기업회계기준(한국채택국제회계기준 포함)에 의하여 작성되었으며, 위 재무제표는 각 회사의 재무상황을 사실대로 기술하였다.

4. 발행회사가 금융위에 제출한 본 증권신고서의 증권 평가의견을 작성하는데 필요하여, 인수단에게 제공한 과거 및 예측자료와 정보에 허위사실 또는 중요한 사항이 누락되지 않았으며, 모든 예측자료 및 정보는 합리적 가정 또는 판단의 근거가 있으며, 그 예측의 수정 또는 근거의 변경을 요구하는 상황이 없다.

5. 증권신고서는 청약 기간 이전에 효력이 발생하였고, 효력이 발생한 이후, 금융위에서 증권신고서에 대한 어떠한 정정지시 또는 그러한 지시를 계획하고 있다는 통보를 하지 않았다.

6. 증권신고서 및 투자설명서에는 투자자들이 본 주식 투자에 대한 결정을 하는데 필요한 발행회사, 관계인 및 본 주식에 관한 중요한 사항이 모두 포함되었으며, 증권신고서와 투자설명서에 중요한 사항이 허위로 기재되거나 누락되지 않았다. 발행회사가 본 주식의 공모와 관련하여 인수단에게 제공한 자료와 정보에도 사실과 다르거나, 인수단으로 하여금 그릇된 판단을 하게 하는 내용이 없다.

7. 발행회사가 본 주식의 공모와 관련하여 금융위에 제출한 증권신고서, 투자설명서 등의 자료는 관련 법령, 규정, 준칙, 지침 등을 위반하지 않는다.

8. 발행회사가 인수단에게 이미 공개한 내용 외에는 발행회사의 최근 재무제표 기준일인 2021년 6월 30일 이후 발행회사의 수익, 운영결과, 자금, 재무 등의 경영상태 및 예상과 관련하여 중대하면서 불리한 어떠한 변화도 발생하지 않았다.

9. 발행회사의 이사회는 본 계약의 체결과 이행 및 본 주식의 공모를 승인하였고, 발행회사는 본 계약을 체결하고 이행하는 것이 발행회사의 정관이나, 발행회사가 일방 당사자인 다른 계약 및 협약 등의 어느 조항과도 상충되지 않으며, 본 계약서에 언급된 조항 외에 추가로 정부와 공공기관, 유관기관의 승인 또는 신고나 기타 제3자의 동의가 필요하지 않다.

② 발행회사는 본 조 제1항의 보장사항이 사실과 다르거나, 이를 위반하여 인수단과 그 임·직원에게 발생한 손해(실제로 지출한 소송비용, 변호사 비용 등 포함)를 배상한다.

③ 증권신고서 기타 발행회사가 그 진실성을 보장한 서류(이하 “제반 서류”)에 기재된 내용이 진실하지 아니하거나 중요사항이 누락되었음을 인수단이 알게 된 때에는 인수단은 발행회사에 대하여 제반 서류에 기재된 내용의 수정, 추가, 삭제 등 보완을 요구할 수 있다. 인수단의 보완요구에도 불구하고 발행회사가 3영업일 이내 납득할 만한 추가설명이나 자료 제출 없이 이에 응하지 않는 경우, 인수단은 발행회사가 제반 서류의 보완을 완료할 때까지 본 주식 인수의무의 이행을 연기하거나 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 상기 제출기간은 요청 받은 자료의 성격이나 요청시점의 업무진행 상황 등에 따라서 상호 협의 하에 조정할 수 있다.

제10조 (발행회사의 선약)

① 발행회사는 인수단의 사전동의 없이 증권신고서를 수정하거나 수정하기 위한 정정신고서를 금융위에 제출하지 않고, 본 주식의 공모가 완료될 때까지 증권신고서의 수정을 필요로 하게 하는 행위를 하지 않는다.

② 발행회사는 본 계약일부터 본 주식이 상장된 이후 6개월까지 대표주관회사의 사전 서면동의 없이는 본 계약에 의한 본 주식을 인수단에게 매각하는 것 이외에 주식 또는 전환사채 등 주식과 연결된 유가증권을 발행하거나 직·간접적으로 매수 또는 매도를 하지 않는다. 단, 발행회사가 부동산투자회사법에 의하여 신규 투자부동산을 취득하기 위해 주식을 발행(유상증자)하는 경우는 제외한다.

③ 발행회사는 본 조 제2항의 기간 동안 발행회사의 최대주주 등이 대표주관회사의 사전 서면동의 없이 발행회사의 주식을 직·간접적으로 매매하거나, 담보제공 등 제3자와의 거래를 하지 않도록 한다.

④ 발행회사는 인수단이 본 주식의 공모를 위한 청약을 권유하는데 필요하여 요청하는 물량의 투자설명서 및 증권신고서를 인수단에게 제공한다.

⑤ 발행회사는 본 주식을 발행한 이후 2년 동안 금융위, 국토교통부 또는 한국거래소에 제출하는 발행회사의 재무제표, 분기재무제표 및 반기재무제표와 감사보고서 또는 투자보고서를 위 제출 후 3일 내에 대표주관회사에도 제출한다. 단, 금융위 또는 한국거래소가 운영하는 전자공시시스템을 통하여 공시되는 경우에는 제출에 갈음할 수 있다.

⑥ 발행회사는 본 주식이 유가증권시장에 상장될 때까지 상장에 지장을 초래하는 어떠한 행위를 하지 않으며, 한국거래소가 인정하는 사유로 인한 경우 외에는 증권신고서에 기재된 예정 상장일에 유가증권시장에 주권을 신규로 상장한다.

⑦ 발행회사는 발행회사가 본 계약을 위반하는 경우가 발생하면 이를 즉시 대표주관회사에게 통보한다.

⑧ 발행회사는 본 조의 선약 사항을 위반하거나, 불이행하여 인수단 및 그 임·직원에게 발생한 손해(실제로 지출한 소송비용, 변호사비용 등 포함)를 배상한다.

제11조 (인수회사의 보장 및 선약)

① 각 인수회사는 증권신고서에 포함된 내용 중 해당 인수회사가 제공한 본 계약에 의한 인수업무에 관한 정보에 사실과 다른 내용이 없음을 보장한다.

② 각 인수회사는 본 주식을 투자자에게 모집하는 과정에 발행회사가 작성한 투자설명서를 사용하여 청약을 권유한다.

③ 각 인수회사는 본 계약의 이행과 관련하여 취득한 내용(단, (a)일반에 널리 공개된 자료 및 정보, (b) 해당 인수회사가 제3자로부터 정당하게 취득한 자료 및 정보, (c) 해당 인수회사의 피고용인, 대리인 또는 대표자가 발행회사로부터 제공받은 자료를 활용하지 아니하고 독립적으로 개발한 자료 및 정보는 제외)을 제3자(본 계약의 이행을 위하여 위 내용을 사용할 필요가 있는 자로서 해당 인수회사가 사용하거나 선임한 법무법인, 회계법인 등의 전문가 집단은 제외)에게 누설하거나 본 계약의 목적 이외로 이용하지 않는다. 다만, 관계법령, 법원의 제출명령 및 감독기관의 제출 요청 등에 의한 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 회사와 주관회사 간 중요한 이해관계 

대표주관회사인 한국투자증권(주)는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제6조(공동주관회사) 제1항에 해당하는 사항이 없습니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제6조(공동주관회사)

① 금융투자회사는 자신과 자신의 이해관계인이 합하여 100분의 5 이상의 주식 등을 보유하고 있는 회사의 기업공개 또는 장외법인공모를 위한 주관회사 업무를 수행하는 경우 다른 금융투자회사(해당 발행회사와 이해관계인에 해당하지 아니하면서 해당 발행회사의 주식등을 보유하고 있지 아니한 금융투자회사를 말한다)와 공동으로 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업의 기업공개를 위한 주관회사업무를 수행하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 기업인수목적회사

2. 외국 기업(주식등의 보유를 통하여 외국 기업의 사업활동을 지배하는 것을 주된 목적으로 하는 국내법인을 포함한다. 이하 같다)

② 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 관하여는 법 시행규칙 제14조제1항을 준용한다.

③ 제2항에 불구하고 금융투자회사가 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제6항제2호에 따라 취득하는 코스닥시장 상장법인(코스닥시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식 및 「코넥스시장 상장규정」에 따른 지정자문인 계약을 체결하고 해당 계약의 효력이 유지되는 상태에서 취득하는 코넥스시장 상장법인(코넥스시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식은 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 있어 보유한 것으로 보지 아니한다.

④ 제2항에 불구하고 금융투자회사 또는 금융투자회사의 이해관계인이 다음 각 호의 어느 하나(이하 이항에서 “조합등”이라 한다)에 출자하고 해당 조합등이 발행회사의 주식등을 보유하고 있거나, 발행회사 또는 발행회사의 이해관계인이 조합등에 출자하고 해당 조합 등이 금융투자회사의 주식 등을 보유하고 있는 경우에는 해당 조합등에 출자한 비율만큼 주식 등을 보유한 것으로 본다.

1.「중소기업창업지원법」제2조제5호에 따른 중소기업창업투자조합

2.「여신전문금융업법」제41조제3항에 따른 신기술사업투자조합

3.「벤처기업육성에관한특별조치법」제4조의3에 따른 한국벤처투자조합

4. 법 제249조의6 또는 제249조의10에 따라 금융위원회에 등록된 사모집합투자기구 중 환매가 금지된 집합투자기구

(3) 초과배정옵션
당사는 금번 공모에서는 "초과배정 옵션 계약"을 체결하지 않았습니다.

(4) 일반청약자의 환매청구권
금번 공모는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제10조의3 제1항에 해당하지 않아, 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(환매청구권)을 부여하지 않습니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제10조의3(환매청구권)

① 기업공개(국내외 동시상장공모를 위한 기업공개는 제외한다)를 위한 주식의 인수회사는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(이하 “환매청구권”이라 한다)를 부여하고 일반청약자가 환매청구권을 행사하는 경우 증권시장 밖에서 이를 매수하여야 한다. 다만, 일반청약자가 해당 주식을 매도 하거나 배정받은 계좌에서 인출하는 경우 또는 타인으로부터 양도받은 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 공모예정금액(공모가격에 공모예정주식수를 곱한 금액)이 50억원 이상이고, 공모가격을 제5조제1항제1호의 방법으로 정하는 경우

2. 제5조제1항제2호 단서에 따라 창업투자회사등을 수요예측 등에 참여시킨 경우

3. 금융감독원의 「기업공시서식 작성기준」에 따른 공모가격 산정근거를 증권신고서에 기재하지 않은 경우

4. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제7항제1호에 따른 기술성장기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

5. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제7항제2호에 따른 기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

② 인수회사가 일반청약자에게 제1항의 환매청구권을 부여하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

1. 환매청구권 행사가능기간

가. 제1항제1호부터 제3호까지의 경우 : 상장일부터 1개월까지

나. 제1항제4호의 경우 : 상장일부터 6개월까지

다. 제1항제5호의 경우 : 상장일부터 3개월까지

2. 인수회사의 매수가격 : 공모가격의 90%이상. 다만, 일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수가 상장일 직전 매매거래일의 주가지수에 비하여 10%를 초과하여 하락한 경우에는 다음 산식에 의하여 산출한 조정가격 이상. 이 경우, 주가지수는 한국거래소가 발표하는 코스피지수, 코스닥지수 또는 발행회사가 속한 산업별주가지수 중 대표주관회사가 정한 주가지수를 말한다.

조정가격 = 공모가격의 90% × [1.1 + (일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수 - 상장일 직전 매매거래일의 주가지수) ÷ 상장일 직전 매매거래일의 주가지수]

(5) 기타 공모 관련 서비스 내역
당사는 금번 유가증권시장 상장을 위한 공모와 관련하여 인수인이 아닌 자로부터 인수회사 탐색 중개, 모집 또는 매출의 주선, 공모가격 또는 공모조건에 대한 컨설팅, 증권신고서 작성 등과 관련한 서비스를 제공받은 사실이 없습니다.

(6) 의무보유

『유가증권시장 상장규정』 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 의무보유하여야 합니다.

당사는 금번 공모 이후 유가증권시장 상장을 위한 요건을 충족하게되면 지체없이 한국거래소에 유가증권시장 상장을 신청할 계획입니다. 당사의 최대주주를 포함한 하기 주주들은 유가증권시장 상장규정에 따라 신규 상장 신청시 제출할 계속보유확약서 및 대표주관회사
인
한국투자증권(주)와 체결한 보호예수 약정서
에 의거하여, 보유하고 있는 당사의 보통주 14,100,000주 전량을 각 주식의 보호예수 신청 이후 1년이 경과되는 시점까지 한국예탁결제원에 보관하고, 유가증권시장 상장법인의 경쟁력 향상이나 지배구조의 개선을 위한 기업인수, 합병 등 한국거래소가 필요하다고 인정하는 경우 이외에는 그 주식을 인출하거나 매각하지 않을 것이며, 보관 인출 또는 매각의 방법 및 절차 등에 관하여는 위 확약서에 정하는 바에 따릅니다.

[당사 주주 현황]

(기준일: 2021년 09월 28일)

(단위: 주, 원)

발행회사와의 관계
주주명
보유주식의 종류
보유주식
주당 발행가격
납입금액
납입일
발행일
의무보유 기한
출고가능일
비고

주식수
지분율

최대주주
디비금융투자 주식회사(신탁)
보통주식
1,740,000
12.34%
5,000
8,700,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

소계
1,740,000
12.34%
-
8,700,000,000
-
-
-
-
-

기관투자자
자산관리회사
엔에이치농협리츠운용 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
주주배정 
유상증자

대표주관회사
한국투자증권 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
주주배정
 유상증자

타인
신한캐피탈 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
동양생명보험 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
사단법인 새마을운동중앙회
보통주식
1,400,000
9.93%
5,000
7,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
주식회사 한화저축은행
보통주식
1,000,000
7.09%
5,000
5,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
엔에이치투자증권 주식회사(안다크루즈전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)
보통주식
300,000
2.13%
5,000
1,500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

엔에이치투자증권 주식회사(
안다크루즈전문투자형사모투자신탁2호의 신탁업자 지위
)

보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

미래에셋증권 주식회사(안다보이저전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
0.71%
5,000
500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
미래에셋증권 주식회사(GVA Fortress-A 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)
보통주식
900,000
6.38%
5,000
4,500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

미래에셋증권 주식회사(GVA Saber-V 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
0.71%
5,000
500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
주식회사 부림저축은행
보통주식
400,000
2.84%
5,000
2,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
농협은행 주식회사
보통주식
690,000
4.89%
5,000
3,450,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

인수회사
대신증권 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

타인
한국캐피탈 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

인수회사
엔에이치투자증권 주식회사
보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

타인
농협손해보험 주식회사
보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

소계
12,360,000
87.66%
-
61,800,000,000
-
-
-
-
-

합계
14,100,000
100.00%

70,500,000,000
-
-
-
-
-

주
)
보호예수의 경우 현재 진행중
에 있으며, 상장 이전에 완료 예정임
(출처: 당사 제시)

6. 상장 및 매매에 관한 사항

금번 일반공모를 통하여 모집될 당사의 주식은 2021년 11월 중에 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청될 예정이고, 동월 중에 신규 상장되어 영속적으로 거래됨을 원칙으로 합니다. 그러나 전반적인 시장금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않을 수 있습니다.
 
 『부동산투자회사법』 제20조(주식의 상장 등)에 따르면, 부동산투자회사는 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제390조 제1항에 따른 상장규정의 상장요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다고 규정되어 있습니다. 이에 당사는 금번 공모 이후 유가증권시장의 신규상장요건을 갖추게 된 때 지체 없이 상장을 추진할 예정입니다. 

[유가증권시장 상장규정 제127조 제2항 (부동산투자회사의 신규상장요건)]

상장요건

(신규상장신청일 기준)

㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

충족여부

1. 국토교통부의 인가

- 부동산투자회사법 제9조의 규정에 의하여 국토교통부장관의 영업인가를 득하였거나 동법 제9조의2에 따라 주무부처 장관에게 등록하였을 것

2019년 12월 26일

영업인가 취득

충족

2. 기업규모

- 자기자본 100억원 이상
 (종속회사가 있는 법인의 경우 자기자본은 연결재무제표상 자본총계에서 비지배지분을 제외한 금액을 기준으로 함)

- 상장예정 보통주식총수 100만주 이상

자기자본: 2021년 11월 10일 기준

-자기자본 :
약 2,110억원 예정(금번 공모로 모집하는 금액 포함)

-상장예정주식수 : 42,200,000주

충족
예정

3. 주식분산요건

- 모집 또는 매출로 발행하거나 매각한 주식수가 보통주식총수의 100분의 25이상

- 주주의 수가 200명 이상

공모예정주식수: 28,100,000주

공모 후
충족 예정

4. 감사의견

최근 3사업연도(1사업연도가 1년 미만인 경우에는 3년으로 한다)의 개별재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 모두 적정일 것. 다만, 설립 후 3사업연도가 경과되지 않은 경우에는 경과된 사업연도의 개별재무제표로 하고, 설립 후 1사업연도가 경과되지 않은 경우에는 경과월분의 개별재무제표로 한다.

제 3기 사업연도
감사의견 적정

충족

5. 자본잠식

- 자본잠식이 없을 것(제1호에 따른 인가 또는 등록 후 3년이 경과하지 아니한 부동산투자회사인 경우에는 자본금의 100분의 5를 초과하는 자본잠식이 없을 것).

- 종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용한다.

자본잠식 없음

충족

6. 경영성과

제1호의 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 3년이 경과된 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족할 것 (최근 사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 함)

가. 최근사업연도 매출액이 70억원 이상일 것

나. 최근사업연도의 영업이익, 법인세차감전계속사업이익과 당기순이익이 있고, 그 중 적은 금액을 기준으로 다음의 어느 하나에 해당할 것

(1) 최근 사업연도의 이익액이 25억원 이상일 것

(2) 최근 사업연도의 자기자본이익률이 100분의 5 이상일 것

해당사항 없음

(영업인가 후 3년 미만 경과)

충족

7. 자산의 구성

총자산 중 부동산의 비중이 100분의 70 이상일 것

2021년 06월 30일 기준

총자산(별도기준): 약 246,425백만원
부동산자산: 약 198,843백만원

부동산자산 비중: 약 80.69%

충족(예정)

8. 주식양도제한

주식양도의 제한이 없을 것

(다만, 법령·정관 등에 따라 주식의 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.)

정관상 주식 양도 제한 관련 조항:
해당사항 없음

충족

9. 소송 등

회사 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 소송 등의 분쟁사건이 없을 것

소송 등 없음

충족

주) 증권신고서 제출 전일 현재 당사는 상기 『유가증권시장 상장규정』 중 분산 요건을 제외하고 다른 모든 요건을 충족하고 있습니다. 이에 당사는 금번 일반공모를 통해 주식의 분산 요건(주주수 200명 이상, 모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 25% 이상)을 충족하고자 합니다.

이와는 별도로, 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도말 현재 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 매출액이 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 그러나 관련 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 1사업연도가 3개월인 당사의 경우 2021년 11월 중 주권을 상장하게 되면, 최초로 도래하는 4개 사업연도 기간(2021년 12월 01일 ~ 2022년 09월 30일)의 매출액이 30억원 미만인 때 관리종목에 편입될 수 있습니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분

관리종목 지정

(유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)

상장폐지

(유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)

정기보고서

사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의
 법정기한 내 미제출

ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출

ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출

감사의견

ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우

ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우

자본잠식

최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식
 (종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)

ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우

ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우

매출액

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우
 - 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우

- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우

주가

종가가 액면가액의 100분의 20에 미달인 상태가 30일(해당 주권의 매매거래일을 기준으로 한다. 이하 이 항에서 같다)동안 계속되는 경우.

다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.

주가 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 상태가 10일 이상 계속될 것

ㆍ액면가액의 100분의 20 이상인 일수가 30일 이상일 것

시가총액

상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우

시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우

ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속

ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상

해산

-

법률에 따른 해산사유 해당시

최종 부도

-

발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우

주식 양도

-

주식의 양도가 제한되는 경우.

다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.

파산신청 등

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우.

다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.

관리종목 지정 후 회생 미인가 등의 경우 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

공시의무

위반

다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과 받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우

ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우

ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우

ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우

다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가

ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반

자산
구성요건

「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 동법 제49조의2제1항제1호)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우

관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우

배당 요건

「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달

최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달

경영성과

비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우

경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우

기타

공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

ㆍ상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성,그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

ㆍ업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사
[펀드코드: K5M4H6DO1473(DO147)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
내용

2019년 11월 20일
회사 발기설립 (자본금: 3억원 / 납입금: 3억원 / 발행주식: 60만주 / 주당 발행가액: 500원)

2019년 11월 25일
일반사무관리위탁계약 체결 (㈜국민은행)

자산관리위탁계약 체결 (엔에이치농협리츠운용㈜)

자산보관위탁계약 체결 (유안타증권㈜)

2019년 12월 26일

국토교통부 영업
인가

2019년 12월 30일
자산관리위탁계약 변경체결(엔에이치농협리츠운용㈜)

2020년 01월 07일
유상증자 52.5억원(증자후 자본금 55.5억원)
부동산 매입 완료(분당스퀘어 및 비전월드 주차장)

2020년 01월 11일
유상감자 3억원(감자후 자본금 52.5억원)

2020년 02월 27일

유상증자 47.5억원(증자후 자본금 100억원)

㈜
엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 지분 취득(지분 100%, 190억원)

2020년 12월 01일
엔에이치올원위탁관리부동산투자회사로 상호 변경

2020년 12월 18일
유상증자 30억원(증자후 자본금 130억원)

2020년 1
2월
22
일

㈜
엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 지분 취득(지분 100%, 117억원)

2021년 08월 31일
유상증자 59.05억원 (증자후 자본금 189.05억원)

2021년 09월 10일
유상증자 11.45억원 (증자후 자본금 200.5억원)

2021년 09월 10일
유상감자 130억원 (감자후 자본금 70.5억원)

2021년 09월 29
일

총액인수계약 체결(계약상대방: 한국투자증권㈜, NH투자증권
㈜
, 대신증권
㈜
)

2021년 09월 29일
최초 증권신고서 제출

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지
변경사항

서울특별시 영등포구 국제금융로8길 2, 5층 (여의도동, 농협재단빌딩)
2021.05.20 본점 이전

다. 설립일자 및 존속기간

당사는 2019년 11월 20일 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 50년의 존속기간을 두고 지속적으로 거래됨을 원칙으로 합니다. 다만 시장 상황 등 여건을 고려하여 주주총회의 의결 및 관계 법령에 따라 존립기간 만료 전 청산할 수 있습니다.

당사 정관 제60조(해산)은 회사의 해산 사유를 규정하고 있으며 해당 사유는 하기와 같습니다.

[정관]

제60조(해산)
회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 영업인가의 취소 또는 등록의 취소

7. 부동산투자회사법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

8. 회사 설립 후1년6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

라. 주주 및 지분현황

[당사 주주 현황]

(기준일: 2021년 09월 28일)

(단위: 주, 원)

발행회사와의 관계
주주명
보유주식의 종류
보유주식
주당 발행가격
납입금액
납입일
발행일
의무보유 기한
출고가능일
비고

주식수
지분율

최대주주
디비금융투자 주식회사(신탁)
보통주식
1,740,000
12.34%
5,000
8,700,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

소계
1,740,000
12.34%
-
8,700,000,000
-
-
-
-
-

기관투자자
자산관리회사
엔에이치농협리츠운용 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
주주배정 
유상증자

대표주관회사
한국투자증권 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
주주배정
 유상증자

타인
신한캐피탈 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
동양생명보험 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
사단법인 새마을운동중앙회
보통주식
1,400,000
9.93%
5,000
7,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
주식회사 한화저축은행
보통주식
1,000,000
7.09%
5,000
5,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
엔에이치투자증권 주식회사(안다크루즈전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)
보통주식
300,000
2.13%
5,000
1,500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

엔에이치투자증권 주식회사(
안다크루즈전문투자형사모투자신탁2호의 신탁업자 지위
)

보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

미래에셋증권 주식회사(안다보이저전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
0.71%
5,000
500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
미래에셋증권 주식회사(GVA Fortress-A 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)
보통주식
900,000
6.38%
5,000
4,500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

미래에셋증권 주식회사(GVA Saber-V 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
0.71%
5,000
500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
주식회사 부림저축은행
보통주식
400,000
2.84%
5,000
2,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
농협은행 주식회사
보통주식
690,000
4.89%
5,000
3,450,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

인수회사
대신증권 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

타인
한국캐피탈 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

인수회사
엔에이치투자증권 주식회사
보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

타인
엔에이치손해보험 주식회사
보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

소계
12,360,000
87.66%
-
61,800,000,000
-
-
-
-
-

합계
14,100,000
100.00%

70,500,000,000
-
-
-
-
-

주)

보호예수의 경우 현재 진행중에 있으며, 상장 이전에 완
료
예정임
(출처: 당사 제시)

마. 상호의 변경

상호명

비고

주식회사 엔에이치제2호위탁관리부동산투자회사

-

주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

2020.12.01 정관변경

바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행 중인 경우

- 해당사항 없습니다.

사. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없습니다.

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 당사는 설립 이후 합병, 기업분할, 영업양수도를 실시한 바 없습니다.

- 당사는 2020년 01월 11일, 2021년 09월 10일 유상감자를 실시하였습니다. 유상감자 상세내역은 다음과 같습니다.

일자

원인

증자(감소)한 주식의 내용

증(감)자

자본금

신주의

배정방법

증자

비율

(%)

종류

수량

주당

액면가액

주당

발행가액

2020.02.27

감자

보통주

-600,000

500

500

-300,000,000

유상감자

-5.4

2021.09.10
감자
제1종종류주
-17,750,000
500
2,000
-8,875,000,000
유상감자

제2종 종류주
-4,500,000
500
2,000
-2,250,000,000
유상감자

보통주
-3,750,000
500
2,000
-1,875,000,000
유상감자

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

구분
업무범위
계약기간 등

자산관리회사
엔에이치농협리츠운용(주)

① 위탁자는 수탁자에게 다음 각 호의 업무(이하 총칭하여 “자산운용업무”)를 위탁하고, 수탁자는 위탁자로부터 위탁받은 자산운용업무를 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 수행하기로 한다.

1. 부동산 등의 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무

가. 부동산 등의 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정(관련법령 및 위탁자의 정관에 따른 위탁자의 주주총회 또는 이사회 결의를 말한다. 이하 같다)을 지원하기 위한 평가자료(실사보고서 포함) 등의 제공

나. 부동산 등의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 관하여 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 계약을 협상하고 작성하는 업무, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결하는 업무, 기타 위탁자의 의사결정에 따라 부동산 등을 취득ㆍ관리ㆍ개량 또는 처분하는 것과 관련된 일체의 업무(관련법령에 따른 관리자의 선임, 보험계약의 체결 등을 포함함)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 부동산 등의 임대차에 관한 업무

가. 위탁자의 의사결정에 따라 위탁자를 위하여 부동산 등의 임대차와 관련된 계약(임대차계약, 임대대행계약을 포함하되 이에 한정되지 않음)의 협상 및 작성, 위탁자 명의로 해당 계약을 체결, 변경 및 해지하는 업무

나. 가목에 따라 체결된 계약의 사후관리업무(임대료 및 임대차보증금의 청구, 임대부동산의 하자보수를 위한 업무를 포함하되 이에 한정되지 않음)

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 증권의 매매 및 권리 행사

가. 증권 취득 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 업무(평가자료 제공 등)

나. 위탁자의 의사결정에 따라 증권 취득 및 처분에 관한 계약의 협상 및 작성, 위탁자 명의의 계약 체결 업무

다.위탁자를 위하여 위탁자의 재산에 속하는 지분증권에 대한 의결권 행사를 포함한 권리 행사

라. 기타 증권의 매매 및 권리 행사를 위하여 필요한 부수업무

4. 부동산 개발사업 투자 관련 업무

가. 위탁자의 부동산 개발사업 투자에 관한 사업계획서 작성 및 부동산투자자문 기관에의 자문 위탁을 포함한 부동산 개발사업에 관한 용역, 부동산 개발사업에 관한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료 작성 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따른 부동산 개발사업 관련 제반 업무(부동산개발사업에 관한 인허가 취득, 시공 관련 대관업무, 부동산 개발사업을 위한 용역ㆍ위탁계약의 체결 및 시공사 선정을 포함하며 이에 한정되지 않음)

다. 기타 위탁자의 부동산 개발사업에 필요한 업무

5. 차입 및 주식 발행 등 자금조달에 관한 업무

가. 차입 및 주식 발행에 관한 위탁자의 의사결정 지원 업무

나. 위탁자의 의사결정에 따라 차입 및 주식 발행에 관한 계약을 협상ㆍ작성하고, 위탁자의 이름으로 해당 계약을 체결하는 업무, 차입에 따른 변제에 관한 업무

다. 기타 위탁자의 차입 및 주식 발행에 필요한 업무

6. 기타 자산관리에 관한 업무

가. 관련 수탁회사에 대한 관련 업무의 지시ㆍ협조 요청 업무

나. 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시, 기타 법령 및 정관에서 정한 공시 업무

다. 부동산투자자문회사의 선정 및 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁 업무

라. 자산 실사기관(법률, 회계, 감정평가 등) 등 부동산투자회사의 운영과 관련된 자문기관의 선정과, 위탁자 명의의 관련 계약 체결

마. 다음의 자료를 작성하여 관련 기관에 제공하는 업무

1) 위탁자의 자산 취득ㆍ관리ㆍ개량ㆍ처분 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 초안, 차입계획 및 사채발행계획 초안

2) 위탁자의 매 분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 기초자료

3) 부투법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시를 위한 투자보고서

4) 위탁자가 주식을 발행하는 경우 위탁자의 의사결정에 필요한 자료 및 투자설명서 등 주식 발행에 필요한 자료

5) 일반사무수탁회사의 부투법 기타 관련법령이 정하는 바에 따라 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료

6) 기타 법령 및 정관에서 정한 보고서

바. 위탁자 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용업무와 관련한 실무 업무

7. 기타 본 계약 및 관련법령에서 수탁자(자산관리회사)의 업무로 정한 사항 및 위탁자로부터 별도로 위탁받은 업무 

② 수탁자는 부투법 및 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회 결의 및/또는 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 위탁자의 주주총회 및/또는 이사회 결의에 따라 해당 업무를 수행하여야 한다.

자산관리위탁계약서

제18조 (계약의 효력발생일)

본 계약은 위탁자가 부투법 기타 관련법령에 따라 국토교통부장관의 영업인가를 득하거나 등록이 완료된 직후부터 그 효력이 발생한다. 단, 자산운용업무 중 현금 자산의 운용에 관하여는 위탁자의 설립등기일을 효력발생일로 본다.

제19조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결일까지로 한다.

제20조 (계약의 변경)
① 본 계약의 당사자들은 제19조의 계약기간 중 언제라도 당사자간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 30일 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다.

별지 2 (계약의 해지)
1. 계약해지 사유

① 일방 당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다.

가. 위탁자가 보유한 부동산 등과 증권 기타 자산이 모두 처분되어 위탁자가 청산하는 경우

나. 어느 당사자가 본 계약의 중요한 내용을 위반하여 상대방 당사자로부터 시정을 요구하는 서면통지를 받은 날로부터 30일 내에 위반 사항을 치유하지 않은 경우

다. 상대방 당사자에게 파산, 회생 또는 이와 유사한 절차가 개시되고 60일 이내에 해소되지 못한 경우

② 위탁자는 수탁자가 관련법령을 중요하게 위반하여 수탁자에게 정부기관에 의한 중대한 제재가 내려진 경우 본 계약을 중도해지할 수 있다. 본 항에서의 중대한 제재라 함은 본 계약에 따른 의무를 이행하기 위하여 필요한 수탁자의 인허가가 취소된 경우를 의미한다.

일반사무수탁회사
(주) 국민은행

당사(이하 "위탁자")는 주식회사 국민은행 (이하 "수탁자")를 일반사무수탁회사로 선임하고, 다음 각호의 업무를 위탁한다.

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무(위탁자가 별도의 명의개서 대리인을 두지 않는 경우에 한함)

2. 주식의 발행에 관한 사무(위탁자가 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 따라 전자등록의 방법으로 주식을 발행하는 경우 전자등록에 관한 업무를 포함함)

3. 위탁자가 주식을 상장하는 경우 상장에 관한 업무

4. 운영에 관한 사무

5. 계산에 관한 사무

6. 세무에 관한 실무사무

7. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무

8. 해산 및 청산 업무

9. 관련 법령에 따른 국토교통부 등 주무부처 보고 업무

10. 제1호 내지 제9호에 부수하는 업무

일반사무관리업무위탁계약서

제15조 (효력발생일)

본 계약은 위탁자가 관련법령에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부장관의 영업인가를 받거나 등록한 날로부터 그 효력이 발생한다.

제16조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일 중 먼저 도래하는 날까지로 한다.

제17조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제16조의 계약기간 중 언제라도 당사자 간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방 당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우, 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방 당사자에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다. 다만, 위탁자의 판단에 따라 긴급한 변경의 필요성이 있다고 인정되는 경우, 그 긴급성 및 제반 사정을 고려하여 사전통보기한을 1개월 보다 단기로 할 수 있다.

제18조 (계약의 해지)
① 본 계약의 일방 당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방 당사자는 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 수탁자가 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 위탁자에 도달한 날로부터 60일을 초과하지 않는 범위 내에서 위탁자가 새로운 일반사무수탁회사와 일반사무수탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다. 이를 위하여 위탁자는 위 60일 이내에 새로운 일반사무수탁회사와 일반사무수탁계약을 체결하여야 한다. 또한, 위탁자의 귀책사유로 본 계약이 중도해지(만기일 이전 계약해지 포함) 되는 경우, 수탁자는 그 해지일까지의 일반사무업무에 관한 보수를 수취할 권리를 가진다.

② 어느 일방 당사자에게 거래정지, 인가(등록)취소, 영업취소, 영업정지 등의 처분이 내려지거나 회생, 파산 등의 절차가 개시되어 본 계약상의 의무를 이행하기 어려운 사정이 발생한 경우 상대방 당사자는 서면 통지에 의하여 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

③ 본 계약의 일방 당사자가 계약기간 중 본 계약을 해지하고자 하는 경우, 계약 해지를 원하는 날로부터 60일 전에 상대방 당사자에게 그 뜻을 서면으로 통보하여야 하고, 이 경우 양 당사자는 서면 합의에 의해 본 계약을 해지할 수 있다.

자산보관기관
유안타증권(주)

“위탁자”는 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무(이하 총칭하여 “자산보관업무”)를 “수탁자”에게 위탁하며, “수탁자”는 “위탁자” 또는 자산관리회사(이하 “위탁자 등”)의 지시에 따라 이를 성실히 수행하여야 한다.

1. 부동산의 보관

가. 본건 부동산을 포함하여, “위탁자”가 “수탁자”에게 위탁하는 모든 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

나. “위탁자”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 처분에 관한 계약의 체결 및 이에 따라 등기명의를 제3자에게 경료하는 데 필요한 이전등기 관련 업무

다. “위탁자”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 등기권리의 기재사항 변경(전세권, 근저당권 및 임차권 설정 등) 업무

라. 임차인 등의 요청에 의한 확인서 발급 업무

마. 위 각 목의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 증권의 보관 및 관리

가. 증권의 인수, 인도 및 보관. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제308조에 따른 예탁대상 증권의 경우 한국예탁결제원에 예탁하여야 하며, 자체 보관하는 경우 내화금고에 보관하여야 한다.

나. 증권상 인정되는 원리금 수령, 유무상 청약 등 제반 권리의 행사

다. 위 각 목의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 현금의 보관 및 관리

가. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 현금의 수령, 지급 및 보관

나. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 제세공과금의 지급

다. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 관련 수탁회사에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

라. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 계좌개설, 폐지 및 변경 업무

마. 위 각 목의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

제25조 (계약의 효력발생일)

본 계약은 “위탁자”가 부동산투자회사법 등 관련법령에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 영업인가 완료일(이하 “효력발생일”)부터 그 효력이 발생한다. 다만, “수탁자”에 대한 보수 지급은 제21조에 정한 바에 따른다.

제26조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “위탁자”의 청산종결등기일까지 또는 본 계약 제28조에서 정한 중도 해지시 까지로 한다.

제27조 (계약의 변경)

① 본 계약의 당사자들은 제26조의 계약기간 중 언제라도 당사자 간의 서면합의에 의하여 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

② 본 계약의 일방당사자가 제1항에 의하여 계약의 내용을 변경하고자 하는 경우 변경하고자 하는 날로부터 1개월 전에 상대방에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 한다. 다만, “위탁자 등”의 판단에 따라 긴급한 변경의 필요성이 있다고 인정되는 경우에는 그 긴급성 및 제반 사정을 고려하여 사전통보기한을 1개월보다 단기로 할 수 있다.

③ “위탁자”가 “수탁자”에게 신탁하는 본건 부동산의 일부를 처분하거나, 새로운 부동산을 “수탁자”에게 신탁할 필요가 있는 경우 “위탁자”는 본 계약의 계약기간 중 언제라도 “수탁자”에 대하여 본 계약의 변경을 요구할 수 있으며, 그 변경은 별지 1을 변경(교체)하는 방법에 의한다. 다만, “위탁자”의 요구에 따라 변경될 수 있는 사항은 본건 부동산의 내용에 관한 사항에 한하며, 다른 계약조건은 기존 계약조건과 동일한 조건을 유지한다.

제28조 (계약의 해지)

① 그 이유를 불문하고 (i) “위탁자”가 영업인가를 받지 못하는 것으로 확정된 경우, (ii) “위탁자”가 본건 부동산을 취득하지 못하는 것으로 확정된 경우, 또는 (iii) “위탁자“의 자산이 모두 처분되어 “위탁자”가 청산되는 경우, 일방 당사자는 본 계약의 계약기간 중이라도 언제든지 본 계약을 해지할 수 있다.

② 본 계약의 일방 당사자가 본 계약에 따른 의무를 이행하지 아니하는 경우 상대방 당사자는 14일 이상의 기간(이하 “시정기간”)을 정하여 위반사항의 시정을 서면으로 요구할 수 있고, 그 시정기간 내에 위반사항이 시정되지 아니하는 경우 상대방 당사자는 본 계약을 해지할 수 있다.

③ “수탁자”에게 인가취소, 지급불능, 부도, 파산, 회생절차 등 자산보관업무의 정상적인 수행이 불가능한 사정이 발생하거나 또는 발생할 것으로 예상되는 합리적인 사정이 있는 경우 “위탁자”는 본 계약을 즉시 해지할 수 있다.

④ “위탁자”와 “수탁자”는 당사자 간의 서면합의에 따라 계약기간 중이라도 본 계약을 해지할 수 있으며, 서면합의가 없더라도 본 계약의 일방 당사자가 계약해지를 원하는 날로부터 60일 전의 사전 서면통지로써도 본 계약을 해지할 수 있다. 사전 서면통지로써 본 계약의 해지의사를 접수한 상대방 당사자는 정당한 사유가 없는 한 동 계약 해지의사를 거부하지 못한다.

⑤ 본 조에 따라 “수탁자”가 본 계약을 해지하는 경우 그 해지의 효력은 해지의 의사표시가 “위탁자”에 도달한 날로부터 90일을 초과하지 않는 범위 내에서 “위탁자”가 새로운 자산보관기관과 자산보관위탁계약을 체결할 때에 비로소 발생한다.

4. 집합투자업자

엔에이치농협리츠운용(주)는 부동산투자회사법에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
엔에이치농협리츠운용 주식회사

영문명
NongHyup REITs Management Co., Ltd.

대표자
서철수

본점 사업자등록번호
389-87-01126

본사 주소
서울특별시 영등포구 국제금융로8길 2 (여의도동, 농협재단빌딩) 5층

본사 전화번호
02-6264-2834

본사 팩스번호
02-6264-2845

인터넷 홈페이지 주소
www.nhreits.com

결산월
12월

업종명
기타 부동산 개발 및 공급업

회사설립일
2018년 07월 02일

임직원수
33명

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 (주)엔에이치농협리츠운용과 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, (주)엔에이치농협리츠운용의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

성명
 (출생연도)

최종학력 (전공)

주요경력

비고

서철수
(1966)
- 한양대학교 회계학과
한국투자신탁운용
-

이종은
(1972)
- 서울대학교 독어독문학
한국투자신탁운용
변호사

주영민
(1981)
- 서강대학교 경영학과
한국토지신탁
공인회계사

이상준
(1981)
- 한양대학교 경제학과 대학원
한국리츠협회
 농협금융지주
-

박성환
(1982)
- 건국대학교 부동산대학원
KT AMC
주식회사 한양
-

이남경
(1991)
- 부산대학교 부동산학과
주식회사 KT
에이커트리
-

이규민
(1994)
- 연세대학교 경제학과
-
-

안용호
(1995)
- 고려대학교 건축공학과
-
-

(*) 부동산투자회사법 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력임.

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조 현황

회사는 위탁관리 부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두어야 하고 그 역할과 권한이 부동산투자회사법 및 회사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획입니다.

부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

당사의 지배구조도

나. 이사회에 관한 사항

(1) 이사회 구성

직책
성명
주요 경력
관련법상 자격요건 충족여부

대표이사
김범수
(1970년생)
한양대학교 대학원 회계학 석사
공인회계사
현) 우일회계법인 파트너
부동산투자회사법 제14조 및 
제14조의2 
해당 결격사항 없음

기타비상무이사
남세일
(1979년생)
감정평가사
현) 미래새한감정평가법인 이사

기타비상무이사
정현섭
(1980년생)
연세대학교 대학원 경영학 석사
세무사
전) KB부동산신탁
현) 세무법인 신안

감사
진형준
(1973년생)
서울대학교 경영학 학사
공인회계사
현) 이지회계법인 대표이사

(2) 이사회의 권한 및 결의사항

당사의 이사회는 정관에 의하여 법률이나 당사의 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의합니다.

정관

제 41조 (이사회의 구성과 소집)

① 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

② 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일전까지 개최 일시, 장소 및 안건 등을 각 이사 및 감사에게 서면통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 출석한 이사 과반수 결의에 의하여 의장직을 수행할 이사를 정한다. 

제42조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다. (개정 2020.2.25)

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7의2. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급

8. 제14조에 따른 신주발행에 관한 사항

9. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주배정 시 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

10. 회사의 대표이사 선임 및 해임에 관한 사항

11. 이사회 의장의 선임(제41조 제3항에 따라 대표이사가 이사회에 불출석하거나 이사회 의장직을 수행할 수 없는 경우에 한함) 및 해임에 관한 사항

12. 제54조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

13. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항. 단, 금전의 분배 및 배당의 실시는 본 조 제13의2호에 따라 이사회 결의로 배당하는 경우를 제외하고는 주주총회 결의를 거쳐야 함.

13의2 제57조 제1항 및 제54조 제5항에 따라 이사회 결의로 배당할 수 있는 경우 그 배당에 관한 사항

14. 종류주식의 내용에 관한 사항

15. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

16. 그 밖에 주주 보호를 위하여 필요한 사항으로 국토부장관이 정하여 고시하는 사항

제 43 조 (이사회의 결의방법)

① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항

(1) 감사

감사의 권한 내용은 다음과 같습니다.

인원수
상근여부
선임시기
관련법상 자격요건 충족여부
비고

1명
비상근
2019.11.20
「부동산투자회사법」제14조의2 및 정관 제36조에 의거 충족
한국공인회계사

정관

제 40조 (감사의 직무)

① 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.

② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사의 업무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에 이를 보고하여야 한다.

(2) 준법감시인

당사는 해당사항 없습니다. 

라. 주주총회에 관한 사항

당사의 정관상 주주총회의 결의방법 및 결의사항에 관한 사항은 다음과 같습니다

정관

제 28조 (주주총회의 결의방법)

주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

제 29 조 (주주총회의 결의사항)

① 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 주주총회는 다음 사항을 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하는 사업계획의 경우, 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의함.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항으로 부투법 제12조 제1항 제3호에서 정하는 사항

4. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

5. 이사 및 감사의 선임에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

7. 배당에 관한 사항

8. 기타 이사회가 부의한 사항

9. 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회 보통결의를 요하는 사항

②관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항에 대하여는 상법 제434조에 따라 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다. 

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만의 주식 발행

3. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

4. 회사의 해산(존립기간을 정한 경우, 그의 만기에 따른 해산을 제외함)

5. 다른 부동산투자회사와의 합병

6. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도

7. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수

8. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부투법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

9. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

10. 제20조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

11. 이사 및 감사의 해임에 관한 사항

12. 상법, 부투법 기타 관계 법령상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식에 의한 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항 제8호 내지 제10호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수로써 한다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 사업목적

당사는 2019년 11월 20일 부동산투자회사법에 의하여 설립된 명목회사로서, 다수
의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산 또는 부동산 관련
증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하
여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공할 계획입니다. 당사는 다음
중 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 사업목적으로 합니다. 그러나 이
위탁관리부동산투자회사의 투자목적이 반드시 달성된다는 보장은 없습니다.

1) 부동산
2) 부동산개발사업
3) 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
4) 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권
5) 증권, 채권
6) 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

나. 회사의 설립취지 및 그 성격

당사는 위탁관리부동산투자회사로 금번 상장 추진을 통해 투자자들에게 안정적인
부동산간접투자의 기회를 제공함과 동시에 다음과 같은 사항들을 목표로 설립되었
습니다.

1) 부동산시장과 자본시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화
2) 부동산 시장의 투명화ㆍ선진화의 유도
3) 부동산의 유동화, 증권화의 활성을 통한 부동산 경기회복
4) 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

다. 정관상 목적 사업

회사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]

제2조 (목적)

회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무(이에 부수하는 업무를 포함함) 및 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없다.(개정 2020. 2. 25.)

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

(1) 투자대상 개요

당사는 2020년 1월 7일 분당스퀘어 업무시설 및 비전월드 주차시설 매입을 완료하였습니다. 2020년 2월 28일에는 (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%(보통주)를 취득하였으며, 12월 22일에는 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%(보통주)를 취득하였습니다. 또한 당사는 2021년 9월 13일 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 지분(보통주)를 추가로 취득하였으며, 100% 주주의 지위를 유지하고 있습니다. 증권신고서 제출일 전일 현재 당사의 투자대상자산 내역은 다음과 같습니다. 

[공모 이전 당사 투자대상자산 요약]

투자대상
투자대상의 종류

매입금액

(매입주식수)

(보유)자산

부동산

감정평가액(주1)

부동산양수도

(간주)가액

본건 거래
Cap. Rate

분당스퀘어 업무시설

실물 부동산

190,156백만원

경기도 성남시 분당구 서현동 263 (황새울로 360 번길 42) 분당스퀘어

담보 : 290,000
백만원
시가 : 295,000백만원

190,156백만원

5.21%

비전월드 (주차시설)
실물 부동산
경기도 성남시 분당구 서현동 256 (서현로 180 번길 19) 비전월드

㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
부동산투자회사주권
(보통주)
19,000백만원
(10,000,000주)
서울시 영등포구 당산동 4 가 38-1 소재 에이원타워 당산

담보 : 160,000
백만원
시가 : 165,000백만원

176,500백만원
4.61%

경기도 수원시 팔달구 인계동 942-9 소재 에이원타워 인계

담보 : 52,900
백만원
시가 : 55,000백만원

6.66%

㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

부동산투자회사주권
(보통주)

35,670백만원

(19,400,000주)

경기도 이천시 백사면 조읍리 25 소재 도지물류센터
담보: 112,000백만원
시가: 113,000백만원

103,500백만원

4.26%

합계

담보: 614,900백만원
시가: 628,000백만원

470,156백만원

-

(주1) 자산별 감정평가를 실시한 법인 및 감정평가 시점은 다음과 같습니다.
 - 분당스퀘
어 업무시설 및 비전월드 주차시설 :
(주
)대한감정평가법인, 2021년 8월 31일
 - 에이원타워 당산 / 에이원타워 인계 :

(주
)대한감정평가법인, 2021년 8월 31일
 - 이천 도지물류센터 :
(주)대한감정평가법인, 2021년 08월 31일

(주2) 상기 표의 금액 등은 삼일회계법인이 작성한 당사의 재무분석보고서에 기재된 내용과 일치합니다.

금번 공
모 이후 당사가 보유하는 자산의 구조는 다음과 같습니다.
공모 이후 당사의
㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사에 대한
지분율은 모두 100%이며, 자리츠의 지분증권은 모두 부투법상 '부동산관련 증권'에 해당하므로, 부투법 제25조 제1항에 위반되지 않습니다.

[당사 사업 구조도]

NH올원리츠 사업구조도

(출처: 당사 제시)
주) 당사는 상기 도표상의 "母(모)리츠"에 해당합니다

당사가 분당스퀘어 매입 및 당사의 자리츠인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 지분 취득에 사용한 재원(부동산 취득 부대비용 등 포함)의 조달 구조는 하기와 같습니다.

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

자금 소요

부동산 매매대금
190,156
분당스퀘어 토지 및 건물

부동산 취득 부대비용
10,937

자리츠 지분 취득금액
54,670
(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, 
(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

기타비용
2,237

합계
258,000
-

재원 조달

자기자본
70,500

임대보증금
-

장기차입금
118,000
담보부 선순위 대출

단기차입금
69,500
본건 공모 납입금으로 상환 예정

합계
258,000

(출처: 삼일회계법인 재무분석보고서)

부동산투자회사법 제21조 제1항에 의하면, 부동산투자회사는 그 자산을 부동산 등에 투자하여야 하고 그 투자 대상에는 '증권'이 포함됩니다. (부동산투자회사법 제21조 제1항 제5호). 또한, 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총 자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련증권 및 현금으로 구성하여야 합니다. (동법 제25조 제1항). 부동산투자회사법상 '증권' 이란 자본시장법 제4조 제1항의 증권 등을 의미하고, 여기에는 지분증권이나 수익증권이 포함됩니다. 또한 '부동산관련 증권'에는 부동산투자회사의 주식, 자본시장법 제229조 제2호에서 정한 부동산에 집합투자재산의 100분의 80을 초과하여 투자하는 전문투자형 사모집합투자기구의 집합투자증권 역시 포함됩니다.(부동산투자회사법 제2조 제3호, 동법 시행령 제2조 제1항). 이에 의하면, 당사가 취득한 (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 보통주는 부동산투자회사법상의 '증권'에 해당하므로, 부동산투자회사인 회사가 이를 취득하는 것은 가능합니다. 또한 위 자리츠의 발행주식은 부동산투자회사법상의 '부동산관련 증권'에 해당하므로 부동산투자회사법 제25조 제1항에도 위반되지 않습니다. 

- 공모 금액으로 취득하고자 하는 사항

당사는 금번 공모를 통하여 조달한 보통주 납입금을 사용하여 i) 당사의 투자대상인 (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 보통주 유상증자에 참여하여 주식을 추가 취득하고, ii) 당사의 투자대상인 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 보통주 유상증자에 참여하여 주식을 추가 취득

(15억원 규모)
하고 iii) 분당스퀘어에 대한 중/후순위 담보대출(단기차입금)을 상환할 예정입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 유상증자 이후에도, 당사는 각 자리츠의 지분증권을 100% 취득하게 됩니다.

[공모 이후 당사 투자대상자산 요약]

투자대상
투자대상의 종류

매입금액

(매입주식수)

(보유)자산

부동산

감정평가액(주1)

부동산양수도

(간주)가액

분당스퀘어 업무시설

실물 부동산

190,156백만원

경기도 성남시 분당구 서현동 263 (황새울로 360 번길 42) 분당스퀘어

담보 : 290,000
백만원
시가 : 295,000백만원

190,156백만원

비전월드 (주차시설)
실물 부동산
경기도 성남시 분당구 서현동 256 (서현로 180 번길 19) 비전월드

㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
부동산투자회사주권
(보통주)
79,500백만원
(41,842,105주)
서울시 영등포구 당산동 4 가 38-1 소재 에이원타워 당산

담보 : 160,000
백만원
시가 : 165,000백만원

176,500백만원

경기도 수원시 팔달구 인계동 942-9 소재 에이원타워 인계

담보 : 52,900
백만원
시가 : 55,000백만원

㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

부동산투자회사주권
(보통주)

37,100백만원

(20,000,000주)

경기도 이천시 백사면 조읍리 25 소재 도지물류센터
담보: 112,000백만원
시가: 113,000백만원

103,500백만원

합계

담보: 614,900백만원
시가: 628,000백만원

470,156백만원

(주1) 자산별 감정평가를 실시한 법인 및 감정평가 시점은 다음과 같습니다.
 - 분당스퀘어 업
무시설 및 비전월드 주차시설 :
(주
)대한감정평가법인, 2021년 8월 31일
 - 에이원타워 당산 / 에이원타워 인계 :

(주
)대한감정평가법인, 2021년 8월 31일
 - 이천 도지물류센터 :
(주)대한감정평가법인, 2021년 08월 31일

(주2) 상기 표의 금액 등은 삼일회계법인이 작성한 당사의 재무분석보고서에 기재된 내용과 일치합니다.

당사가 당사의 자리츠인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 추가 지분을 취득하고, 단기차입금을 상환한 후의 자금조달구조는 하기와 같습니다. 

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

자금 소요

부동산 매매대금
190,156

부동산 취득 부대비용
10,937

자리츠 지분 취득금액
116,700
지분증권 100% 취득

기타비용
11,207

합계
329,000
별도 재무제표 기준

재원 조달

자기자본
211,000

임대보증금
-
-

장기차입금
118,000
상장 이후 유지예정

단기차입금
-
상환

합계
329,000
별도 재무제표 기준

(2) 예상 매출액

증권신고서 제출일 현재 당사의 예상 매출액은 다음과 같습니다. 다만, 당사의 예상 매출액은 분당스퀘어 업무시설의 임대수익, (주)엔에이치제3호리츠 및 (주)엔에이치제5호리츠의 정관 및 사업계획에 따라 분배되는 예상 배당금에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로, 향후 직/간접적 투자대상인 부동산의 실제 운용과 분배금 현황에 따라 변동될 수 있습니다. 

(단위: 백만원)

구분
예상 매출액
비고

제4~5기(E)
('21.07 ~ '22.06)
제6~7기(E)
('22.07 ~ '23.06)

임대수익
7,657
7,876
분당스퀘어 업무시설

배당금수익
6,366
7,617
엔에이치제3호 및 제5호리츠

합계
14,023
15,493

(주1) 임대수익 및 배당금 수익은 국제회계원칙에 따라 계상한 회계상 매출에 해당함
(주2) 2021년 11월까지 공모 및 투자대상 부동산관련증권의 추가취득 완료를 가정하여 추정한 수치이며, 공모 및 투자대상 부동산관련증권의 추가 취득 시점 및 자산운용의 결과에 따라 예상 매출액이 변경될 수 있음 
(주3) 매기 회계기간은 6개월이며, 결산월은 6월과 12월임

나. 투자대상 상세

(1) 분당스퀘어

1) 부동산 개요

분당스퀘어는 분당 주요 오피스 권역인 서현권역 중심에 위치하고, 해당 권역 내 인근 오피스 중 최고 높이를 보유한 랜드마크 자산입니다. 분당선 서현역과 직접 연결되어 교통여건이 우수합니다. (주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사가 소유한 업무시설은 저층부 리테일 시설과 진출입 동선을 분리하고 전용 승강기를 사용하고 있어 접근성이 우수합니다. 

(주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사는 분당스퀘어 업무시설 외 분당스퀘어와 도보 3분 거리에 있는 비전월드의 주차시설 일부 (지하 1층, 4~7층)을 소유하고 있습니다. 

구 분

분당스퀘어 업무시설

비전월드 부속주차장

소재지

경기도 성남시 분당구 황새울로 360번길 42

경기도 성남시 분당구 서현로 180번길 19

준공일

1997년 10월

1997년 12월

용 도

업무시설

근린생활시설, 주차시설

구 조

철골철근콘크리트조

철골철근콘크리트조

대 지

면 적

전 체 : 15,604.5㎡

매입면적 : 3,547.0㎡

전 체 : 5,311.6㎡

매입면적 : 2,663.5㎡

연면적

전 체 : 119,535.3㎡

매입면적 : 27,073.9㎡

전 체 : 44,209.7㎡

매입면적 : 20,618.3㎡

건폐율

71.38%

76.68%

용적율

473.76%

620.80%

규 모

층 수

전 체 : 지하 6층, 지상 20층

매입부분 : 지상 9~20층

전 체 : 지하 3층, 지상 8층

매입부분 : 지하1층 일부, 지상 4~7층

승강기

17대

(비상용 2대 포함, 오피스 전용 8대)

3대

주 차

대 수

전 체 : 930대

매입대상 : 60대

전 체 : 652대

매입대상 : 452대

건 물 전 경

분당스퀘어 전경

비전월드 전경

분당스퀘어 업무시설 및 비전월드에 대한 담보감정평가 내역은 다음과 같습니다. 

[부동산 내역과 감정평가자료]
(평가일 : 2021년 8월 31일 )

구 분

용도

매입면적(㎡)

감정기관

감정평가액

토지

(대지권)

건물

분당스퀘어 업무시설

업무시설

3,547.0

27,073.9

㈜대한감정

평가법인

290,000백만원

비전월드 부속주차장

근린생활시설,

주차시설

2,663.5

20,618.3

합 계

6,210.5

47,692.2

-

290,000백만원

2) 임차인 분석

본
자
산의 가중평균잔여임대차기간 (WALE)은 2021년 8월말 기준 5.37년입니다. 네이버의 자회사인 라인플러스가 본 자산의 약 72%를 임차하고 있고, 스마일게이트 계열의 게임회사인 선데이토즈가 18.53%를 임차하고 있습니다. 라인플러스의 경우 2020년 1월 당사가 본 건을 매입할 당시 사용 면적에 대하여 3개의 분할된 임대차계약을 체결한 형태였으나, 2021년 5월 전체 면적에 대한 통합 임대차계약을 체결하였습니다. 

[주요 임차인별 임대면적 및 비중]
(단위 : 원, 2021년 8월 기준)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

라인플러스
71.99%

네이버 관련사
2.75%
해피빈, 네이버문화재단

선데이토즈
18.53%
선데이토즈플레이(자회사) 포함

크로다유럽
4.07%
화학제품 도소매업, 영업소

AK S&D
2.66%
저층부 AK플라자 운영사

공실
0.00%

합계
100.00%

주요 임차인의
임대차계약 조건 및 주요 임차인 개요는 아래와 같습니다.

[ 분당스퀘어 주요 임차인 및 임대차계약 개요 ]

임차인
라인플러스(주)
선데이토즈(주)

설립일자
2013.02.28
2010.02.25

업종
포털 및 기타 인터넷 
정보매개서비스업
유선 온라인 게임 소프트웨어 
개발 및 공급업

신용등급
A-
(한국기업데이터, 2021.08.11)
AA
(한국기업데이터, 2021.08.31)

기업경쟁력
아시아 최대 모바일 메신저 라인 운영 및 캐릭터 사업 영위
스마일게이트 계열사, 애니팡 등 인기 모바일 게임 운영

점유면적(㎡)
33,686.74㎡ 
(10,190.24평)
8,102.47㎡ 
(2,451.00평)

위치
17~20층, 15층, 13층, 12층 일부
10층, 11층
16층 일부, 9층 일부, 14층 일부

계약 만료일
2028년 04월 30일
16층 일부 : 2024년 07월 06일
16층 일부 : 2023년 02년 28일
9, 14층 일부 : 2022년 09월 15일
9층 일부 : 2025년 03월 31일

임대료
(원/평)
58,676원
51,804원

임대차 보증금
(원/평)
527,181원
487,822원

특약사항
5년 의무사용 후 중도해지 가능
(2026년 04월 30일)
-

3) 입지 분석 및 권역 동향

-

입지분석
본 건은 분당 주요 업무권역인 서현권역에 위치하고 있습니다. 서현업무지구는
1990년대 분당 신도시 조성 및 분당선 개통과 함께 성장한
분당권역 내 전통적인 핵심 상업지역으로, 경부고속도로 등 주요 광역도로와 수인분당선 및 신분당선을 통한 서울 주요 권역으로의 진출이 용이합니다. 

분당 입지.jpg
분당권역 입지현황

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

- 권역 동향

2010년 입주가 시작된 제1판교 테크노밸리와 인접하여, IT관련 제조업, 소프트웨어 플랫폼, 게임, 바이오 등 첨단산업 업종의 수요가 높아 서울 대비 낮은 공실률을 유지하고 있습니다. 

2021년
2분기 현재 분당 전체 공실률은 1.6%로, 서울 전체 공실률인 7.0% 대비 5.4%p 낮습니다. 단 임대료는 서울 임대료 (79,000원/평) 대비 34% 낮은 52,000원/평 수준에 형성되어 있습니다. 서현권역은 평당 약 51,000원 수준으로 판교를 제외한 분당권역에서 가장 높은 것으로 나타납니다. 

분당 오피스 권역동향

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

판교 외 분당지역은 경부고속도로 축선을 따라 사옥 목적의 신규공급이 일부 예정되어 있습니다. 본건 반경 1.5km 내 위치한 백현 MICE 개발 부지 중 일부 부지에 업무시설을 조성할 계획입니다.

분당권역 공급예정 현황

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

분당권역과 인접한 판교권역의 경우 2021년 알파돔 6-1, 2BL 준공을 마지막으로 제1판교테크노밸리 및 중심상업지역의 신축 오피스 공급이 대부분 마무리될 예정입니다. 이후 제2, 3판교 테크노밸리에 사옥 목적의 중형 자산 위주의 공급이 추가될 전망입니다.

분당 공급예정.jpg
판교권역 공급예정 현황

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

- 인근 임대사례 비교

분당 내 세부권역인 서현 및 수내권역의 경우 임차인에 대한 Rent Free 제공 등이 매우 제한적으로 이루어지고 있는 임대인 우위 시장을 형성하고 있습니다.
서현 및 수내권역에 위치한 주요 경쟁빌딩별 임대사례 비교 결과, 지역 평균 명목 NOC는 평당 10만원 중, 후반대에 형성되어 있는 것으로 확인됩니다. 본건의 명목 NOC는 평당 약 19.5만원으로 경쟁빌딩 대비 높은 수준입니다. 다만 본 자산의 서현권역내 입지 및 자산
규
모를 고려할 때, 해당 NOC 수준은 적정하다고 판단됩니다. 또한 본 자산은 판교 권역 주요 빌딩 대비 90% 수준의 실질 임대료를 수취하고 있습니다. 

분당권역 경쟁빌딩 임대사례

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

- 인근 거래사례 비교

2020년과 2021년 서현역과 수내역을 중심으로 오피스 반복거래가 활발하게 이루어져 자산의 거래 평단가가 상승하고, Cap. Rate이 하락하였습니다. 권역 내 주요 거래사례는 아래와 같습니다. 

분당 및 판교 권역 거래사례

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

서울 및 분당 오피스 Cap. Rate는 지난 10년간 완만하게 우하향하여 안정화 추세를 보이고 있으며, 2021년 2분기 기준 서울 및 분당 Cap. Rate는 4.3%로 유사한 수준을 보입니다. 분당권역의 경우 2021년 2분기 역대 최저치를 기록하였습니다.

분당 cap.jpg
서울, 분당권역 오피스 Cap. Rate 추이

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

4) 예상 임대수익

당사가 향후 인식할 것으로 추정되는 분당스퀘어의 예상 임대수익은 다음과 같습니다. 

[예상 임대수익]
(단위 : 백만원)

구분
예상 임대수익(주1)

4기 (2021.07~2021.12)
3,820

5기 (2022.01~2022.06)
3,838

6기 (2022.07~2022.12)
3,830

7기 (2023.01~2023.06)
4,046

8기 (2023.07~2023.12)
4,096

9기 (2024.01~2024.06)
4,096

10기 (2024.07~2024.12)

4,069

(출처 : 삼일회계법인 재무분석보고서)
(주1) 본 리츠의 결산기는 매 6개월이며, 결산월은 6월, 12월입니다. 
(주2) 향후 시장 상황 변화 등에 따라 예상 임대수익은 변동될 수 있습니다.

(2) (주)엔에이치제3호리츠 지분증권

1) 자리츠 개요 및 자금조달 구조

엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사는 당사의 100% 종속회사로, 2020년 01월 10일 설립되어 2월 26일 최초 영업인가를 득한 후, 2개 오피스 자산을 취득하였습니다.

[자리츠 개요]

구분

내용

명칭

주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사

엔에이치농협리츠운용 주식회사

자산보관회사

유안타증권 주식회사

사무수탁회사

KB국민은행 주식회사

존속기한

50년

기초자산

서울시 영등포구 국회대로 559, 에이원타워 당산
경기도 수원시 팔달구 경수대로 560, 에이원타워 인계

발행예정주식총수

20,000,000,000주

총 자본금(예정)

20,921,060,000원

주) 만원단위 미만 절사, 액면가 500원/발행가 1,900원 기준

엔에이치제3호리츠는 당사의 상장 이후 당사로부터의 유상증자를 통하여 자금조달구조를 변경할 계획입니다.

[엔에이치제3호리츠 지분구조]
(2021년 9월 기준)

구분

구분

금액(억원)

지분율

금리

대상

비고

차입

임대보증금

56

-

-

임차인

근저당권 설정

선순위

1,080

-
2.90%(고정)

증자 후 차입 유지

중순위
300
-
4.40%(고정)

증자 후 상환 예정

후순위
290
-
6.00%(변동)

증자 후 상환 예정

자본

보통주

190

100%

-

올원리츠

합계

1,916

100%

[엔에이치제3호리츠 지분구조]
(당사 공모상장 완료 후)

구분

구분

금액(억원)

지분율

금리

대상

비고

차입

임대보증금

56

-

-

임차인

근저당권 설정

선순위

1,080

-
2.90%(고정)

증자 후 차입 유지

자본

보통주

795

100%

-

올원리츠

유상증자

합계

1,931

100%

2) 투
자부동산 취득 구조

(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 투자대상인 에이원타워 당산 및 에이원타워 인계를 취득한 금액은 176,500백만원이며, 부동산 취득부대비용 등을 포함한 총 193,076백만원의 재원조달 구조는 하기와 같습니다. 

[투자부동산 취득구조]
(단위 : 백만원)

구분
금액
비고

자금 소요

부동산 매매대금
176,500
에이원타워 당산 및 인계

부동산 취득 부대비용
11,136

기타비용
5,440

합계
193,076

재원 조달

자기자본
79,500

임대보증금
5,576

장기차입금
108,000

단기차입금
-
60,500백만원,
본건 공모 납입금으로 상환 예정

합계
193,076

(출처 : 삼일회계법인 재무분석보고서)
(주) 공모상장 완료 후 기준으로 기재하였음

에
이원타워 당산 및 인계의 담보 감정평가내역은 다음과 같습니다.

[부동산 내역과 감정평가자료]
(평가일 : 2021년 8월 31일)

구 분

용도

매입면적(㎡)

감정기관

감정평가액

토지

(대지권)

건물

에이원타워 당산

업무시설

3,244.5

27,991.9

㈜대한감정

평가법인

160,000백만원

에이원타워 인계

업무시설

3,528.0

27,698.4

52,900백만원

합 계

6,772.5

55,690.3

-

212,900백만원

(출처 : PWC 재무분석보고서)
(주) 공모상장 완료 후 기준으로 기재하였음

3) 부동산 개요

① 에이원타워 당산 

에이원타워 당산은 연면적 8,468평 규모의 업무용 빌딩으로, 2011년 준공 후 현재까지 삼성생명서비스가 본사로 사용중인 자산입니다. 또한 저층부에는 삼성생명보험 강서지역단이 영업거점으로 사용중에 있습니다. 대로가 교차하는 사거리에 위치하여가시성이 매우 우수한 자산입니다. 

2021년 8월말 기준 본 자산의 임대율은 96.2%고, 잔여임대차기간은 5.39년입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 최초 매입 후 2020년 11월 에이원타워로 빌딩명을 변경한 바 있습니다. 

또한 2021년 4월 개통한 신월-여의지하도로로 인하여, 본건 토지 일부(536.8㎡)에 서울특별시를 지상권자로 하는 구분지상권이 2017년 03월 08일부터 도로시설 존속 시까지 설정되어 있습니다. 

구 분

에이원타워 당산

소재지

서울시 영등포구 국회대로 559

준공일

2011년 12월

용 도

업무시설

구 조

철골철근콘크리트조

대지면적

3,244.5㎡

연면적

27,991.9㎡

건폐율

32.6%

용적율

476.8%

규모/층수

지상 17층, 지하 6층

승강기

6대 (비상용 1대 포함, 승객용 5대)

주차대수

199대 (옥내자주식)

건물 전경

에이원타워 당산

② 에이원타워 인계

에이원타워 인계는 연면적 8,379평 규모의 업무용 빌딩으로, 1997년 준공된 건물이나 건물 외관 및 유지 상태가 우수한 건물입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 2020년 2월 본 건 매입 당시의 공실률은 19.8%이었으나, 삼성생명과의 임대차 연장 및 농협은행, 고용노동부 일자리고용센터 등 신용도 높은 임차인을 유치하여, 2021년 8월말 기준 본 자산의 임대율은 94.1%이고, 잔여임대차기간은 2.15년입니다. (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 최초 매입 후 2020년 11월 에이원타워로 빌딩명을 변경한 바 있습니다. 

구 분

에이원타워 인계

소재지

경기도 수원시 팔달구 경수대로 560

준공일

1997년 5월

용 도

업무시설

구 조

철골철근콘크리트조

대지면적

3,528.0㎡

연면적

27,698.4㎡

건폐율

57.9%

용적율

479.4%

규모/층수

지상 14층, 지하 4층

승강기

4대 (비상용 1대 포함, 승객용 3대)

주차대수

238대 (옥내 기계식 83대 포함)

건물 전경

에이원타워 인계

4) 임차인 분석 

① 에이원타워 당산

본건 준공 시점인 2011년 이후부터 삼성생명서비스손해사정(주)가 본사로 임차하고 있고, 저층부는 삼성생명보험(주) 강서지역단이 영업거점으로 사용하고 있습니다. 주요 임차인별 임대비중은 다음과 같습니다. 

[주요 임차인별 임대면적 및 비중]
(2021년 9월 기준)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

삼성생명서비스
63.76%

삼성생명
24.62%

삼성계열사
0.56%
화재, 카드

병원 및 리테일
7.21%

공실
3.85%

합계
100.00%

주요 임차인인 삼성생명서비스손해사정은 2028년 12월까지 본 자산을 임차하여 사용할 예정입니다. 삼성생명의 경우 2021년 4월 연장 및 증평계약을 체결하였습니다. 상기 주요 임차인의
임대차계약 조건 및 주요 임차인 개요는 아래와 같습니다.

[ 에이원타워 당산 주요 임차인 및 임대차계약 개요 ]

임차인
삼성생명서비스손해사정(주)
(주)삼성생명보험

설립일자
2000.01.18
1957.04.24

업종
기타 보험 및 연금관련 서비스업
생명보험업

신용등급
BBB+
(한국기업데이터, 2020.12.31 기준)
-

기업경쟁력
삼성생명보험 100% 자회사
생명보험 업계 1위

점유면적(㎡)
14,725.17㎡ 
(4,454.37평)
6,861.55㎡ 
(2,893.32평)

위치
9층~18층, 1층
7,8층, 5층 일부, 6층 일부, 3층 일부

계약 만료일
2028년 12월 26일
2023년 12월 26일

임대료
(원/평)
49,000원
52,000원

임대차 보증금
(원/평)
483,000원
457,000원

특약사항
-
-

② 인계 

삼성생명의 경인지역 영업단이 임차하여 사용하고 있으며 단기계약을 지속적으로 연장하여 사용하는 임대차구조를 갖고 있습니다. 삼성생명의 경우 2021년 3월 연장 및 증평계약을 체결하였으며, 삼성생명서비스와의 업무 연계도가 높아 지속적인 연장이 기대되는 임차인입니다. 

[주요 임차인별 임대면적 및 비중]
(2021년 6월 기준)

주요 임차인
비중 (임대면적 기준)
비고

삼성생명
67.62%
금융경원보험대리점 포함

삼성생명서비스
4.87%

삼성계열사
6.86%
카드, 화재, 전자서비스

고용노동부
6.71%
일자리상담센터 운영

농협은행
2.53%

유베이스
2.78%

기타
0.75%
디비엠엔에스 (손보사)

리테일
2.03%

공실
5.86%

합계
100.00%

[ 에이원타워 인계 주요 임차인 및 임대차계약 개요 ]

임차인

(주)삼성생명보험

설립일자
1957.04.24

업종
생명보험업

신용등급(주1)
-

기업경쟁력
생명보험 업계 1위

점유면적(㎡)

18,728.72㎡ (5,665.45평)
- 삼성금융경원보험대리점 : 2,301.88
㎡

위치
14, 13. 10, 9, 7, 5, 4, 3층
12층 일부, 11층 일부, 6층 일부, 1층 일부, B1층 일부

계약 만료일
- 삼성금융경원보험대리점 : 22,120원
- 14, 13, 11, 10층 일부, 9,7,4층, 1, B1층 일부 : 27,407원
- 11, 6, 3, B1층 일부 : 19,777원
- 3층 일부 : 27,786원

임대료
(원/평)

- 삼성금융경원보험대리점 : 211,000원
- 14, 13, 11, 10층 일부, 9,7,4층, 1, B1층 일부 : 243,000원
- 11, 6, 3, B1층 일부 : 188,000원
- 3층 일부 : 264,000원

임대차 보증금
(원/평)

- 삼성금융경원보험대리점 : 2023년 12월 26일
- 14, 13, 11, 10층 일부, 9,7,4층, 1, B1층 일부 : 2023년 12월 26일
- 11, 6, 3, B1층 일부, : 2021년 12월 26일

5) 입지분석 및 권역 동향

① 당산

- 입지현황 
에이원타워 당산은 영등포구청역, 당산역 대로변에 인접하여 대중교통 여건이 매우 우수한 자산입니다. 본건이 입지한 당산권역은 영등포와 여의도의 가교 역할을 하는 오피스 분포지역입니다. 영등포와 유사한 제조업 관련 오피스 임차인 또는 콜센터 기능을 가진 임차인들이 주로 분포하고 있습니다. 이는 금융권 임차인이 다수 분포한 여의도 업무권역의 부도심 역할로 해당 권역에 콜센터 기관 및 중소업체들이 다수 분포하기 때문입니다. 국회대로, 올림픽대로, 서부간선도로를 통한 수도권 접근성이 높고 인구 유동성이 풍부하여 보험사 및 금융기관 콜센터 선호지역입니다. 또한 영등포 지구단위계획 등 지속적 개발이 예상되며, 인근 국회대로 지하화 사업 진행에 따른 추가적인 가치상승이 예상됩니다.

당산 입ㅈ.jpg
당산권역 입지 현황

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

- 본건 인근지역 및 기타권역 오피스 공급동향

본 자산과 가장 인접한 주요 업무지구는 여의도 업무권역으로, MBC 부지 재개발, TP타워, 삼천리 빌딩 및 한전사옥의 오피스 공급이 예정되어 있습니다. TP타워 공급 이후 해당 권역에 공실률 상승이 예상됩니다. 

여의도 권역 오피스 공급동향

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

본 자산이 위치한 서남부 오피스권역은 영등포 외 마곡, 구로지역에 주요 오피스들이 밀집되어 있습니다. 본 자산과 약 7km 정도 떨어져있는 마곡지구의 CP1~4 구역은 2024년 준공 예정으로, 오피스 면적 기준 약 25만평의 대규모 공급이 예정되어 있습니다. 다만 마곡산업단지는 R&D클러스터를 조성하고자 추진되는 초대형 복합개발 모델로, 글로벌 R&D센터, 연구소, IT, BT 산업군의 임차인이 유입될 것으로 예상됩니다. 

당산 공급.jpg
기타 권역 오피스 공급동향

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

- 영등포권역 시장 공실률 

여의도 및 서남권 권역 공실률은 여의도 및 구로권역의 대형 오피스 공급에 따라 타 권역대비 상승하였으나, 안정화기간을 거치며 점차 하락하는 추세를 보이고 있습니다.

영등포권역 시장 공실률 현황.jpg
영등포권역 시장 공실률 현황

(출처 : 한국부동산원 상업용부동산 임대동향 조사)

- 임대사례

본 자산 인근 영등포, 당산 권역 경쟁빌딩의 임대가 수준은 본 자산 대비 80% 수준으로 낮은 수준에서 형성되어 있습니다. 본 자산은 삼성생명서비스가 본사로 사용하는 앵커테넌트 확보로 인하여 높은 임대료 수준을 유지하고 있으며, 삼성생명 계열사 임차인 만족도 제고 등 적극적인 임차인 관리를 통해 해당 임대수준을 유지할 계획입니다. 

에이원타워 당산 인근 임대사례 비교.jpg
에이원타워 당산 인근 임대사례 비교

(출처 : 농협네트웍스 월간보고서)

- 거래사례

영등포 권역의 대형 자산인 타임스퀘어, 영시티 등 주요자산의 거래 평단가는 본건의 거래평단가 보다 높은 수준에서 형성되어 있습니다. 또한 본건과 근접한 TCC동양빌딩의 매각이 예정되어 있습니다. 권역 내 반복거래 발생으로 거래단가의 지속적 상승이 예상됩니다. 

당산 및 기타권역 거래사례

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

② 인계 

- 입지현황 및 주변개발계획 

본 자산이 위치한 인계권선지역은 수원시 행정 중심지이자 최대 업무지구입니다. 신분당선 수원신청역을 중심으로 각종 공공기관, 금융 및 보험업, 대기업 계열사의 임차수요가 지속적으로 존재하는 수원 대표 오피스 지역입니다. 

인계 권역은 수원시청 인근 중심상업지역과 인근 일반주거지역에 분포하는 오피스권역으로 나뉘며, 본건은 제2종일반주거지역에 위치하고 있습니다. 수원 지역 다수의 개발계획이 완료되어 배후 인구가 증가하는 경우 보험사 영업점 등 금융계열 임차인의 수요가 증가할 것으로 예상됩니다.

본건은 권역 내 연면적 및 층수가 가장 큰 건물 중 하나로 경수대로에서의 가시성이 우수한 자산입니다. 차량 15분 거리 내 광교신도시, 삼성전자 수원사업장, 경기도청, 아주대학교 등이 위치하여, 수원 시내 주요지역 접근성이 우수합니다. 

인계 개발계획.jpg
인계 주변 개발계획

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

본 자산 인근
팔달 6, 10구역 재개발로 인한 신규 주거 인구 유입이 예정되어있습니다. 보험사 사옥 분포 지역에 위치한 다수 보험업 임차인의 영업거점으로의 입지 강화가
예
상됩니다. 또한 국토교통부의 수도권 광역철도망 개발 계획에 따라 수원역~서울, 분당
업무지구로의 접근성 향상이 예상됩니다. 또한 본 자산(팔달구) 동측에 위치한 영통구를 경기융합타운으로 개발하고자 하는 계획이 추진중에 따라, 공공업무단지 및 행정기관의 추가 공급이 예상됩니다. 

- 수원 지역 오피스 공급동향

2021년 상반기 기준 수원시 오피스 재고량은 158,000평(61개동) 수준으로, 2010년대에 들어서며 공공기관 지역본부 수립, 법조타운 등을 목적으로 인계동, 영통구 이의동 중심으로 공급이 이루어 졌습니다.
대형 오피스의 경우 사옥 용도로 예정된 경기신용보증재단 사옥, 경기융복합센터(2023년 준공 예정)외에는 파악되지 않으며, 제한적인 신규 공급의 영향으로 수원오피스 시장 공실은 기존 오피스를 중심으로 계속해서 해소될 것으로 예상됩니다.
수원은 소형오피스 (35개동) 위주로 공급이 이루어져, 본 건이 속한 중대형 규모는 10개동으로 희소성이 있습니다. 

수원 공급 오피스.jpg
수원 오피스 공급 현황

(출처 : GenstarMate Research 시장실사보고서)

- 인계동 시장 공실률 

본 자산이 위치한 수원 인계권역의 공실률은 2020년 이후로 상승하는 추세를 보였으나, 경기 전체 및 경기도 내 주요 업무권역인 분당권역 대비 낮은 수준의 공실률을 보이고 있습니다. 

인계권역 시장 공실률 현황.jpg
인계권역 시장 공실률 현황

(출처 : 한국부동산원 상업용부동산 임대동향 조사)

- 임대사례

에이원타워 인계 인근 임대사례 비교.jpg
에이원타워 인계 인근 임대사례 비교

(출처 : 농협네트웍스 월간보고서)

본 권역은 수원시청 인근 및 경수대로변 보험사 사옥 밀집지역으로 구분 되며, 본 건의 실질 임대료 수준은 수원시청 인근 대비 낮은 편이나, 주요 보험사 사옥과 유사한 수준에서 형성되어 있습니다.

- 거래사례 

인계권역 내 본건과 유사한 규모의 오피스 거래사례가 발생하지 않았으나, 인근 한화생명 사옥의 매각이 진행중입니다. 본건 보다 작은 규모의 소형 오피스 빌딩의 거래가 주로 발생한 것으로 확인되며, 평균적으로 545만원 수준에서 거래평단가가 형성된 것으로 확인됩니다. 

인계권역 거래사례 비교.jpg
인계권역 거래사례 비교

(출처 : 대한감정평가법인, 인계빌딩 감정평가보고서)

8) 예상 임대수익

당사가 향후 인식할 것으로 추정되는 에이원타워 당산 및 인계의 예상 임대수익은 다음과 같습니다. 

[예상 임대수익]
(단위 : 백만원)

구분
예상 임대수익(주1)

5기 (2021.07~2021.12)
3,596

6기 (2022.01~2022.06)
3,469

7기 (2022.07~2022.12)
3,761

8기 (2023.01~2023.06)
3,764

9기 (2023.07~2023.12)
3,804

10기 (2024.01~2024.06)
3,514

11기 (2024.07~2024.12)

3,877

(출처 : 삼일회계법인 재무분석보고서)
(주1) 본 리츠의 결산기는 매 6개월이며, 결산월은 6월, 12월입니다. 
(주2) 향후 시장 상황 변화 등에 따라 예상 임대수익은 변동될 수 있습니다.

(3) (주)엔에이치제5호리츠 지분증권

1) 자리츠 개요 및 자금조달 구조

엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사는 당사의 100% 종속회사로, 2020년 10월 20일 설립되어 12월 03일 최초 영업인가를 득한 후, 1개 물류센터 자산을 취득하였습니다. 

[자리츠 개요]

구분

내용

명칭

주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

자산관리회사

엔에이치농협리츠운용 주식회사

자산보관회사

엔에이치투자증권 주식회사

사무수탁회사

주식회사 국민은행

존속기한

50년

기초자산

이천 도지물류센터

소재지
경기도 이천시 백사면 조읍리 25

발행주식총수(예정)(주1)

20,000,000주

총 자본금(예정)(주2)

10,000,000,000원

(주1) 본건 공모 대금을 사용하여 당사가 자리츠의 주주배정 유상증자 신주를 추가 매입할
예정임

(주2) 총 자본금은 액면가 500원 기준이며, 1차 유상증자의 발행가는 1,170원이었으나 2021년 9월 13일 진행한 2차 유상증자의 발행가는 2,550원임. 공모대금을 통한 유상증자 신주 매입 시 발행가는 2,550원일 예정임.

엔에이치제5호리츠는 당사의 상장 이후 당사로부터의 유상증자를 통하여 자금조달구조를 변경할 계획입니다. 추가 취득한 재원은 전액 보통주로, 예비비 재원으로 활용될 예정입니다.

[엔에이치제5호리츠 지분구조]
(증권신고서 제출일 현재 기준)

구분

구분

금액(억원)

비율

금리

대상

비고

차입

임대보증금

14
-
-

임차인

선순위

602
-
2.7%(고정)
-
증자 후 차입 유지

중순위
160
-
4.2%(고정)
-
증자 후 차입 유지

자본

보통주

357
100%
-

올원리츠

유상증자

합계

1,133

100%

-

-

[엔에이치제5호리츠 지분구조]
(당사 공모상장 완료 후)

구분

구분

금액(억원)

비율

금리

대상

비고

차입

임대보증금

14
-
-

임차인

선순위

602
-
2.7%(고정)
-

중순위
160
-
4.2%(고정)
-

자본

보통주

372
100%
-

올원리츠

유상증자

합계

1,148
100%
-

-

2) 투
자부동산 취득 구조

(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 투자대상인 이천 도지물류센터를 취득한 금액은 103,500백만원이며, 부동산 취득부대비용 등을 포함한 총 113,051백만원의 재원조달 구조는 하기와 같습니다. 

[투자부동산 취득구조]
(단위 : 백만원)

구분

금액

비고

자금 소요

부동산 매매대금

103,500

도지물류센터 토지 및 건물

부동산 취득 부대비용

6,235

기타비용

5,016

합계

114,751

재원 조달

자기자본

37,200

임대보증금

1,351

장기차입금

76,200

합계

114,751

(출처 : 삼일회계법인 재무분석보고서)
(주) 공모상장 완료 후 기준으로 기재하였음

3)

부동
산
개요

- 입지분석

구 분

도지물류센터

소재지

경기도 이천시 백사면 조읍리 25

사용승인일

2020년 5월 22일

용 도

창고시설(물류창고)

구 조

B2~2F : PC구조 / 3F : PEB구조

대지면적
39,757.00㎡ (12,026.49평)

연면적

45,876.22㎡ (13,877.56평)

- A동(창고동) : 45,238.76㎡ (13,684.72평)

- B동(지원동) : 617.46㎡ (186.78평)

- C동(경비동) : 20.00㎡ (6.05평)

연면적

45,876.22㎡ (13,877.56평)

건폐율

36.13%

용적율

56.52%

규모/층수

지상 3층, 지하 2층

건물 전경

[도지물류센터 전경]

- 물리적 특성

본 자산은 저온/상온 복합 물류센터로, 저온창고 약 6,600평, 상온창고 1층 약 4,250평, 3층 1,900평에 달하는 넓은 층별 면적을 갖추어 화주사 선호도가 높은 자산입니다. 최고 9.8m에 달하는 높은 층고로 4단 rack 설치가 가능하여 효율적인 적재가 가능합니다. 최고층을 제외한 전층이 PC구조로 설계되어 건물이 내구성이 높고 자산 노후화에 대한 품질 관리가 용이합니다.

창고동 외부마감은 그라스울 판넬로 시공되어 있으며, 전층 불꽃감지기와 스프링클러를 갖추고 있어 방화 능력이 우수합니다. 창고동 면적 중 약 33%를 차지하는 저온창고는 지하층에 위치하여, 열효율이 높아 전기비용 절감이 가능합니다.

부지 내 자연경사로를 통해 창고 전층에 직접 접안이 가능한 구조로 설계되어 지하2층은 측면 전체, 지상 1층과 지상 3층은 두 개 면에 접안이 가능합니다. 각 층마다 도크 캐노피 및 넓은 야드가 마련되어 있고, 모든 램프에 스노우멜팅 시설이 설치되어 있어 원활하고 안전한 화물 운행이 가능합니다.

층별 창고 구성 현황

각 층 접안로 및 야드 현황

- 임차인 분석 (임대차계약 개요)

도지물
류센터의 임차인은 동원로엑스(주), (주)하나로티앤에스 및 구내 식당을 운영중인 티제이알 등으로 구성되어 있으며, 동원로엑스(주)는 지하2층 창고 및 관련 사무공간, (주)하나로티앤에스는 지상1층과 지상3층 창고 및 관련 사무공간을 사용하고 있습니다. 도지물류센터의 가중평균 잔여임대차기간은 2021년 8월말 기준 2.79년입니다. 임대차계약 조건 및 주요 임차인 개요는 아래와 같습니다.

[ 도지물류센터 임대차계약 개요 ]

임차인
동원로엑스(주)
(주)하나로티앤에스
티제이알

점유면적(㎡)
21,251.81㎡ 
(6,428.67평)
20,517.95㎡ 
(6,206.68평)
313.69㎡ 
(94.89평)

위치
창고동 B2~B1
창고동 1F~3F
지원동 1F

계약 만료일
2026년 2월 28일
2022년 11월 30일
2022년 7월31일

임대료
(원/평)
저온 57,000원
상온/사무공간 24,000원
상온/사무공간 24,000원
5,000원

임대차 보증금
(원/평)
139,821원
72,000원
52,692원

보관 물품/용도
가공식품류 보관
가전제품 보관
식당/매점

[ 도지물류센터 주요 임차인 개요 ]

임차인
동원로엑스(주)
(주)하나로티앤에스

설립일자
2011년 1월
1999년 1월

업종
유통, 물류, 3PL 등
물류, 운송, 3PL 등

자본금(주1)
272억원
27.5억원

신용등급
A-
(한국기업데이터, 2021.05.22)
BBB+
(한국기업데이터, 2021.07.07)

기업경쟁력
동원그룹 핵심 물류업체
22개국 52거점 법인 운영

기타사항
동원산업(신용등급 AA-)
지분 100% 자회사
본건 물류센터
삼성전자 가전 취급

- 권역 동향

가. 입지적 특성

도지물류센터는 수도권 주요 소비권역에 1시간 30분 이내 도달이 가능한 도지IC, 호평JC, 이천IC 주변에 위치하고 있으며, 해당 권역은 영동·중부내륙·광주원주고속도로 등 주요 고속도로와의 접근성이 우수하여 전국통합 거점으로도 활용도가 높은 입지입니다. 또한 동이천IC가 2025년 준공 예정으로, 영동고속도로와의 추가적인 접근성 향상을 기대할 수 있습니다.

[ 광역 입지 현황 ]

[ 주변 도로 현황 ]

나. 물류센터 권역 현황

(가) 수도권 물류센터 권역 개황

수도권 물류센터 권역은 서울을 기준으로 한 입지 및 주요 고속도로를 기준으로 6개 권역으로 구분됩니다. 본 건이 위치한 이천시는 동남권역으로 분류되며, 주요 고속도로와의 접근성이 뛰어나 유통업계에서 전국통합 거점으로 활용하는 지역입니다.

[수도권 물류센터 권역 개요]

(나) 인근 권역 신규 공급 및 임대료 추이

물류시장의 성장에 따라 수도권 물류센터 연면적은 2013년부터 2018년까지 매년 11.8% 증가하여, 2018년 기준 총 면적은 5.6백만평으로 집계된 바 있습니다. 지난 2019년~20년 사이 급격한 물류시장의 성장을 바탕으로, 현재까지 이천시의 물류센터 공급량은 2021년 기준 동남권 누적 공급량 약 251만평 중 102만평 (40.6%)를 차지하며 물류센터 주요 지역으로서 자리매김하였습니다.
다만, 신규 물류센터 부지의 인허가 규제 강화, 물류센터 개발 관련 민원의 증가, 토지가격 상승 등으로 수도권 물류센터의 신규 공급은 감소하는 추세이며, 그로 인해 당분간 해당 권역의 물류 부동산은 공급 우위 시장을 유지할 것으로 예상됩니다.

[ 수도권 권역별 물류센터 공급 및 공급 예정 면적 현황 ]

(다) 권역별 물류센터 거래규모 및 Cap. Rate 추이

2021년 2분기 기준 물류 부동산 전체 Cap. Rate은 5.22%, 용도 분류에 따른 상온/저온 혼합 물류 부동산 Cap. Rate은 4.81% 수준이며, 지역 분류에 따른 동남권 물류 부동산의 Cap. Rate은 5.18%입니다.

[ 물류센터 Cap. Rate 추이 ]

(라) 권역 내 공급 현황 및 예정 공급 현황

이천권역은 전통적인 물류센터 밀집 지역으로 공급이 활발하게 이루어져 왔으나, 최근 발생한 물류센터 화재사고 이후 인허가 규제로 인하여 공급 감소가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.

[ 본건 주변 물류센터 공급 예정 현황 ]

- 인근 임대사례 비교

본 건 인근 권역의 상온 물류센터 임대료 수준은 약 25,000원/평~27,000원/평이며, 저온 물류센터 임대료 수준은 약 55,000원/평~60,000원/평 입니다. 평균적으로 수도권 권역 내 저온 물류창고의 임대료는 상온 대비 약 2배 이상 높게 형성되어 있습니다.

[ 상온 물류창고 임대사례 ]

[ 저온 물류창고 임대사례 ]

- 인근 거래사례 비교

본건의 인근 권역인 이천시 내 물류센터의 매매 사례를 분석하였습니다. 상온/저온 혼합물류센터의 희소성 및 물류센터 공급 우위 시장 형성 등을 바탕으로, 최근 혼합 물류센터 매매 사례의 평당 매각단가는 1,100만원 수준으로 상승한 바 있습니다.

[ 본건 인근 거래사례 현황 ]

- 예상 임대수익

당사가 향후 인식할 것으로 추정되는 도지물류센터의 예상 임대수익은 다음과 같습니다. 

[도지물류센터 예상 임대수익]
(단위 : 백만원)

구분

예상 임대수익(결산기당)(주2)

2기 (2021.07~2021.12) (주1)

2,361

3기 (2022.01~2022.06)

2,361

4기 (2022.07~2022.12)

2,373

5기 (2023.01~2023.06)

2,432

6기 (2023.07~2023.12)

2,432

7기 (2024.01~2024.06)

2,432

8기 (2024.07~2024.12)

2,432

9기 (2025.01~2025.06)

2,432

10기 (2025.07~2025.12)

2,432

11기 (2026.01~2026.06)

2,70

(출처 : 삼일회계법인 재무분석보고서)
(주1) 제1기 결산기는 2020.10.12~2021.06.30 입니다.
(주2) 본 리츠의 결산기는 매 6개월이며, 결산월은 6월, 12월입니다. 
(주3) 향후 시장 상황 변화 등에 따라 예상 임대수익은 변동될 수 있습니다.

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로서, 당사의 설립 목적은 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 및 부동산 관련 증권을 취득한 후 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 높은 수준의 배당을 실시함으로부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 기여하는 것입니다. 

당사는 다양한 유형(Multi-sector)의 코어플러스(Core+) 자산에 투자하는 전략을 통하여 수익추구형 복합리츠로 성장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 

부동산 투자의 전략은 목표하는 수익률과 위험이 반영된 기초 자산의 특성에 따라 코어(Core), 코어플러스(Core+), 밸류애드(Value-add), 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략으로 구분됩니다. 

[부동산 투자 전략 개요]

투자전략

당사는 오피스 빌딩 시장에서 가장 큰 거래 비중을 차지하는 중형 오피스 빌딩 및 새롭게 성장하고 있는 물류센터 등과 같은 중위험-중수익의 코어플러스 자산에 투자하는 전략으로 코어 대비 높은 수익성과 성장성을 추구합니다. 

또한 당사는 현재 보유하고 있는 오피스 빌딩 및 물류센터 뿐만 아니라 향후 다양한 섹터의 자산을 편입하여 시장충격 및 경기변동에도 안정적인 배당을 실현하고자 합니다. 

당사는 편입자산의 가치상승 실현과 신규 자산 편입을 통해 10년내 2조원 규모의 복합리츠로 성장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 첫번째 단계인 공모상장이 완료되면 두번째 단계로 규모의 성장을 통해 수익성을 제고할 계획입니다. 경쟁입찰 및 수의계약 참여, 블라인드 자금 조성, 농협그룹의 시너지 등을 활용해 지속적인 Deal Pipeline을 확보하고 상장리츠의 금융구조를 활용하여 추가 차입 및 자본확충을 통해 신규자산 매입을 추진할 계획입니다. 규모의 성장이 완료되면 시장 사이클을 반영한 포트폴리오 조정을 통해 안정성과 수익성을 제고할 계획입니다.

성장로드맵

나. 위험관리

당사의 위험관리가 반드시 달성된다는 보장은 없습니다. 위험관리는 증권신고서 제출 시점 현재의 시장 상황을 감안하여 작성된 것으로 시장 상황의 변동이나 당사 내부기준의 변경 또는 기타 사정에 의하여 변경될 수 있습니다. 이러한 경우 관련 규정 및 절차에 따라 해당 내용은 공시될 예정입니다.

(1) 자산운용위험 관리계획

1) 자산매입 관련

당사가 취득한 투자부동산이나 당사가 지분증권 100%를 취득한 (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 각각 보유하는투자부동산에 있어서 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 거래의 적법성과 권리관계 분석 등을 통하여 그 결과를 투자대상 자산 (투자부동산 및 지분증권)의 소유권 취득 과정에 반용하였으며, 향후 추가로 편입하는 자산에 대하여도 동일한 위험관리 체계를 적용하여 자산매입 관련 위험을 최소화할 계획입니다. 

2) 임대 공실 관련 
당사의 투자부동산인 분당스퀘어의 2021년 8월 기준 임대율은 100%입니다. 당사는운영기간 동안 분당스퀘어의 주요 임차인인 라인플러스, 선데이토즈 등의 재무현황과 영업현황을 지속적으로 점검하여 사전에 공실 발생 가능성을 최소화 할 수 있는 방안 등을 마련할 예정입니다. 

당사가 100% 지분을 취득한 (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사의 투자부동산은 에이원타워 당산 및 에이원타워 인계로 2021년 8월 기준 임대율은 각각 96.2%, 94.1% 입니다. 에이원타워 당산, 인계의 주요 임차인은 삼성생명보험, 삼성생명서비스손해사정, 삼성화재해상보험 등입니다. 당사는 운영기간 동안 지속적인 임차인 모니터링 및 권역별 잠재임차인을 대상으로 임대마케팅을 실시 하여 공실을 최소화할 계획입니다. 

당사가 100% 지분을 취득한 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회의 투자부동산은 도지물류센터로 2021년 8월 기준 임대율은 97.2% 입니다. 임차인은 동원로엑스와 하나로티앤에스로 당사는 임차인의 재무현황, 영업현황 및 물류시장 환경을 지속적으로 점검하여 사전에 공실 발생 가능성을 최소화 할 수 있는 방안 등을 마련할 예정입니다. 

그럼에도 불구하고 현재 전세계적으로 대유행 중인 코로나19 사태 등과 같이 불가항력적인 재난 발생으로 인해, 당사가 예기치 못한 일부 임차인들의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차 계약 중도해지 등이 발생할 수 있으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 친행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 목표한 임대료 수익에 미달하는 위험에 노출될 수 있습니다. 

3) 부동산 자산 관련 

부동산 자산에 불가항력적으로 발생할 수 잇는 화재, 풍수 등의 자연재해 위험은 패키지보험 가입을 통해 대비하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 자연재해 등으로 인해

투자부동산에 물리적 손산이 발생하는 경우 보험금으로 손실액 전체를 보상받지 못할 수도 있습니다. 

4) 현금 및 유가증권의 운용

현금 및 유가증권 운용규모를 최소화할 계획이나 사내유보금이 있는 경우 이를 재원으로 취득하는 유가증권을 보유하게 됩니다. 당해 회사가 현금 및 유가증권 자산을 운용함에 있어서 직면하는 위험은 금리변동 위험입니다. 즉, 현금 및 유가증권의 운용수익의 증감은 전반적인 경제상황 및 금융 시장의 질적 변화, 정부의 재정 및 금융정책의 변화, 물가상승률 등에 따른 금리의 변동에 좌우됩니다.따라서 동 자산의 운용과 관련하여 대책이 필요한 바 당해 회사는 현금 및 유가증권의 운용방침을 이사회에서 결정하되, 운용원칙은 배당지급 의무를 성실히 수행할 수 있도록 안정성을 도모함과 동시에 수익률을 극대화하는 방향으로 추진할 계획입니다. 또한 여유자금은 장기상품과 단기상품을 적절히 혼합하여 운용하고 주요 운용대상으로서 금리하락이 일정기간 예상될 때는 국공채 및 고정금리부 예금자산, 금리상승이 일정기간 예상될 때는 변동 금리부 예금자산을 활용할 계획입니다.

(2) 회사 경영 및 운영 위험 관리계획

당사는 위탁관리부동산투자회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야하는 바, 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것이나, 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 다소 부정적인 영향을 줄 수 있으며 당사와의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 위험을 방지하기 위해 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 정관에 반영하였으며, 특수관계자에 대한 통제규정을 두어 이해상충위험을 줄여나갈 예정입니다. 

다. 수익구조 
 

(1) 수익구조

1) 영업수익의 추정

당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 영업수익은 투자부동산의 임대료수익 및 관리수익, 주차수익, 기타수익과 (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 보통주로부터 발생 예정인 예상 배당금 등에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 투자 부동산의 실제 운용과 보통주식의 배당에 따라 변동될 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 

[영업수익 추정]
(단위 : 백만원)

구분

제4기(E)
제5기(E)
제6기(E)
제7기(E)
제8기(E)
제9기(E)
제10기(E)

기간

2021.07.01~
2021.12.31
2022.01.01~
2022.06.30
2022.07.01~
2022.12.31
2023.01.01~
2023.06.30
2023.07.01~
2023.12.31
2024.01.01~
2024.06.30
2024.06.01~
2024.12.31

영업수익

9,423
10,476
10,171
10,853
10,608
11,042
10,145

임대료수익

3,820
3,838
3,830
4,046
4,096
4,096
4,069

관리수익

2,091
2,069
2,025
2,212
2,147
2,194
2,179

주차수익

549
566
566
583
583
600
600

배당수익
2,846
3,885
3,633
3,983
3,662
4,029
3,175

기타수익

117
119
119
120
120
122
122

(출처: PWC 재무분석보고서, 당사 제시)

상기 수익은 당사의 투자부동산에서 발생하는 임대료수익, 관리수익, 주차수익, 기타수익과 당사가 투자하는 (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 수익 및 비용에 기반하여 발생하는 배당금입니다. 산출의 가정은 아래와 같습니다. 

[수익에 대한 가정]

구분

내용

임대료수익 및 
관리 수익

각 투자부동산에 현재 임차 중인 각 개별 임차인의 임차조건과 계약 연장 가능성 및 인근 임대시장 환경 등을 종합적으로 고려하여 추정하였습니다.

주차수익 및
기타수익

주차장 운영 및 구내통신서비스 등을 통하여 수취하고 있는 주차수익 및기타수익을 기준으로 추정하였습니다.

2) 영업비용의 추정 
당사의 영업비용은 위탁보수, 회사운영 제비용, 및 예비비 등으로 구성되며 산출의 가정은 아래와 같습니다. 

[비용에 대한 가정]

구분

관련항목
비고

위탁보수

자산관리, 자산보관, 사무수탁 등
계약서 상 요율을 적용하여 반영하였습니다

부동산
관리비
수선유지비, 수도광열비, 제세공과금, 보험료, 임대중개수수료 등
부동산 관리 과정에서 실제 발생할 것으로 예상되는 부동산관리수수료, 제세공과금, 수도광열비, 보험료 등의 항목의 현시점 비용에 적정 인상률을 적용하여 반영하였습니다.

회사운영
제비용
임원보수, 주주총회 개최 비용, 외부감사수수료, 세무용역
현 시점에서 추정 가능한 비용 수준을 가정하였습니다.

예비비
예비 재원
현 시점에서 예상 가능한 필요 예비비를 반영하였습니다.

3) 영업외수익 추정 
영업외수익은 이자수익으로 구성되어 있으며, 해당 이자수익은 당사의 잉여현금의 운용에 따른 이자수익과 질권 설정 대상 임대보증금을 특정예금에 거치함에 따른 이자수익으로 나뉩니다. 잉여현금 운용에 따른 이자수익은 본 분석상 매
월말
현금잔액에 연 0.50%의 이자율을 적용하였으며, 특정예금 이자율은 연 1.10%를 가정하였습니다. 

4) 영업외비용 추정 
영업외비용은 선순위 장기차입금의 이자비용 등으로 구성되어 있으며, 선순위 장기차입금의 이자율은 기 체결된 대출약정에 따라 연 3.0%로 적용하였습니다.

(2) 추정 손익 현황 
당사의 손익은 아래와 같이 추정할 수 있습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "1) 영업수익의 추정 ~ 4)여업외비용추정"에서 기재된 것 과 같은 여러 가정들을 전제로한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동이 가능함에 유의하시기 바랍니다. 

[당사 추정 손익 현황]
(단위 : 백만원)

구분

제4기(E)
제5기(E)
제6기(E)
제7기(E)
제8기(E)
제9기(E)
제10기(E)

기간

2021.07.01~
2021.12.31
2022.01.01~
2022.06.30
2022.07.01~
2022.12.31
2023.01.01~
2023.06.30
2023.07.01~
2023.12.31
2024.01.01~
2024.06.30
2024.06.01~
2024.12.31

영업수익

9,423
10,476
10,171
10,853
10,608
11,042
10,145

영업비용

2,666
3,039
2,718
3,135
2,799
3,190
2,860

영업이익

6,757
7,438
7,454
7,718
7,809
7,852
7,286

영업외수익

57
66
71
68
70
67
67

영업외비용
3,907
2,060
2,065
1,800
1,801
1,801
1,801

당기순이익

2,906
5,444
5,460
5,986
6,079
6,118
5,552

(자료 : PWC 재무분석보고서, 당사 제시)

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다. 

당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다. 

당사는 본 증권신고서(투자설명서)에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득, 임대, 처분, 개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다. 

한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추구하는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다. 

당사의 존립기간은 정관상 50년으로 당사의 주식에 투자하는 투자자들은 실질적으로 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 다만, 청약결과 당사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주 수 요건 (200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소되며, 기 납부한 청약 증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 

당사 발행 주식에 대한 투자는 당사 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생살 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험 회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정시 충분히 숙지하시기 바랍니다. 

가. 일반 위험 

(1) 주식가격 변동위험 (투자원금에 대한 손실의 위험)

관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서, 전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 액면가 이하로 하락하거나 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며 회사를 포함한 어떠한 당사자도 투자 손실에 대하여 책임을 지지 않습니다. 
당사의 투자대상 부동산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험이 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다. 

(2) 경기 변동에 따른 위험 
당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내외 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의종하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다. 
또한, 향후 당사가 보유한 부동산 및 부동산 관련 증권 등을 매각할 경우 기대하는 매각차익 실현을 보장할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 이와 같이 투자 금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다. 

(3) 금리변동 위험 등 

당사가 금번 공모로 발행하는 보통주 납입금은 당사가 자리츠 보통주 및 당사의 직접투자대상 부동산을 매입하는데 사용한 재원 중 일부 단기 차입으로 조달한 부채를 상환하는데 사용될 예정이며, 이에 따라 궁극적으로는 당사의 투자 자산 매입 재원에 해당합니다. 

당사와 자리츠들은 자본성 조달 금액에 추가로 대주부터 실행받은 차입금을 사용하여 투자대상 부동산 자산을 취득하였습니다. 

당사가 체결한 대출약정의 주요 금융조건은 다음과 같습니다.

(금액단위: 억원)

구분
당사
엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사

선순위 대출
중순위 대출
후순위 대출 주1)
선순위 대출
중순위 대출
후순위 대출 주2)
선순위 대출
중순위 대출

대출금액
1,180
405
290
1,080
300
290
602
160

만기
3년
3년
3년
5년
3년
3년
3년
3년

이자율(연)
3.0%
4.4%
5.4%
2.9%
4.4%
6.0%
2.7%
4.2%

취급수수료
-
0.5%
0.05%
0.3%
0.3%
0.7%
0.9%
1.32%

중도상환수수료
인출일로부터 
일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 
이년 이내 : 0.3%
-
-
인출일로부터 
일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 
이년 이내 : 0.3%
인출일로부터 
일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 
이년 이내 : 0.3% 
 의무적 조기상환에 해당
하는 경우 수수료 없음
인출일로부터 
일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 
이년 이내 : 0.3% 
 의무적 조기상환에 
해당하는 경우 수수료 없음
인출일로부터 
일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 
이년 이내 : 0.3%
인출일로부터 
일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 
이년 이내 : 0.3%

비고
상장이후 유지 예정
공모자금으로 상환예정
공모자금으로 상환예정
상장이후 유지 예정
공모자금으로 상환예정
공모자금으로 상환예정
상장이후 유지 예정
공모자금으로 상환예정

연체가산이율
3.00%

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

이자기간
3개월

원금상환방법
만기일시상환

주1) 본 후순위대출의 대주는 (주)키스비디에스로, 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 ㈜키스비디에스가 발행하는 유동화증권에 대하여 2020년 1월 3일 체결한 사모사채인수확약에 의거하여 유동화지급보증 하고있음
주2) 본 후순위대출의 대주는 (주)키스디아이로, 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 ㈜키스비디에스가 발행하는 유동화증권에 대하여 2020년 1월 3일 체결한 사모사채인수확약에 의거하여 유동화지급보증 하고있음
(자료: 당사 제시)

당사와 자리츠들이 대주를 그 상대방으로 체결한 대출약정의
상세
금융조건은 아래와 같습니다. 

[당사 차입현황 (선순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

선순위대출
1,180억원
3년
없음
3.0%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
인출일로부터 일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 이년 이내 : 0.3%

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

[당사 차입현황 (중순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

중순위대출
405억원
3년
0.5%
4.4%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
없음

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

비고
공모자금으로 상환 예정

[당사 차입현황 (후순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

후순위대출
290억원
3년
0.5%
5.4%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
없음

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

비고
공모자금으로 상환 예정 
 본 후순위대출의 대주는 (주)키스비디에스로, 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 ㈜키스비디에스가 발행하는 유동화증권에 대하여 2020년 1월 3일 체결한 사모사채인수확약에 의거하여 유동화지급보증 하고있음.

[자리츠-(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 차입현황 (선순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

선순위대출
1,080억원
2025.02.24
0.3%
2.9%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
인출일로부터 일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 이년 이내 : 0.3%

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

[자리츠-(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 차입현황 (중순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

중순위대출
300억원
2023.02.24
0.3%
4.4%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
인출일로부터 일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 이년 이내 : 0.3% 
 의무적 조기상환에 해당하는 경우 수수료 없음

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

비고
공모자금으로 상환 예정

[자리츠-(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 차입현황 (후순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

후순위대출
290억원
2023.02.24
0.7%
6.0%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
인출일로부터 일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 이년 이내 : 0.3% 
 의무적 조기상환에 해당하는 경우 수수료 없음

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

비고
공모자금으로 상환 예정 
본 후순위대출의 대주는 (주)키스디아이로, 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 ㈜키스비디에스가 발행하는 유동화증권에 대하여 2020년 1월 3일 체결한 사모사채인수확약에 의거하여 유동화지급보증 하고있음.

[자리츠-(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 차입현황 (선순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

선순위대출
602억원
3년
0.9%
2.7%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
인출일로부터 일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 이년 이내 : 0.3%

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

[자리츠-(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 차입현황 (중순위)]

구분
대출금액
만기
수수료
이자율(연)
이자기간
상환방식

중순위대출
160억원
3년
1.32%
4.2%
3개월
만기일시상환

연체이자율
약정금리 + 3.0%

중도상환수수료
인출일로부터 일년 이내 : 0.5%
 인출일로부터 이년 이내 : 0.3%

담보
자산 근저당권 설정 (채권채고액은 대출약정금의 120%)
 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 근질권설정

거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 증가를 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 대출 비중이 높기 때문에 회사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하기 바랍니다. 또한, 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 

(4) 신용위험 (부도위험)
당사 및 당사가 지분 100%를 보유하는 자리츠들은 투자대상 자산 투자를 위하여 일정 수준의 차입금을 조달하였습니다. 또한 당사가 향후 신규부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도 일정비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 또한, 대출만기시점에 계약기간
연
장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이 때 신규차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다. 

(5) 부동산 경기변동에 따른 위험
당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 회사가 의존하는 임대수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할수 있습니다. 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.
또한, 향후 당사가 보유한 부동산을 매각할 경우 기대하는 매각차익도 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 부동산외에 추후 계획된 타 투자대상 물건이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자자의 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다.
이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 회사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

(6) 배당 재원 부족에 따른 위험 
「부동산투자회사법」 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을일정규모 이상 보유할 수 있습니다.

당사는 사업계획상 직접 취득하여 보유하는 부동산으로부터의 임대수익 및 자리츠로부터의 배당금 수익 등을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다. 향후 당사가 계획하고 있는 부동산 및 부동산 관련 증권을 자산에 편입하고자 할 경우, 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존할 가능성이 높습니다. 이와 같은 담보대출의 증가는 향후 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 이에 따라 당사의 이익이 축소될 수 있고 배당 가능이익이 축소될 위험이 있습니다. 

당사의 사업계획상 예상 목표배당수익률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 목표 배당수익률은 가 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금 및 예상 배당수익률은 이를 하회할 수 있으며 이 경우 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 

[당사 보통주 예상 배당액 및 배당수익률]
(단위 : 백만원, 연환산%)

구분

예상배당액
예상 배당수익률(연)

제5기 (2022.01.01~2022.06.30)
6,388
6.06%

제6기 (2022.07.01~2022.12.31)
6,404
6.07%

제7기 (2023.01.01~2023.06.30)
6,950
6.59%

제8기 (2023.07.01~2023.12.31)
7,044
6.68%

제9기 (2024.01.01~2024.06.30)
6,541
6.74%

제10기 (2024.07.01~2024.12.31)
7,258
6.20%

(출처 : PWC 재무분석보고서)

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다. 

(7) 전염병 등 천재지변에 따른 위험

코로나19 확산의 영향으로 실물경제가 크게 위축되고 금융시장도 충격을 받아 증권시장의 변동성은 매우 커졌습니다. 증권신고서 제출일 현재보다 코로나바이러스가 국내외로 확산되어 전세계적으로 경기침체가 지속될 시, 정부의 여러 경기 부양 정책에도 불구하고 경기가 더 악화될 가능성이 있고, 코로나바이러스 확산에 따라 경기가 현재보다 악화되어 임차인의 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 존재합니다. 이로 인한 임차인의 재무 영향을 합리적으로 추정할 수 없지만, 영향을 받을 가능성을 완전히 배제할 수 없을 것으로 예상하고 있습니다. 또한, 금융시장 변동성이 커지는 상황속에서 공모 이후 당사 주가 역시 급격한 변동성을 보일 가능성이 존재하므로 투자자께서는 이점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.

나. 특수 위험 

(1) 자산 취득관련 위험 

당사가 부동산을 신규 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자가(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본 지출을 발생시킬
수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.

당사 및
자리츠는 증권신고서 제출일 현재 투자대상 자산에 대한 소유권 이전을 완료하여 자산 취

득

관련 위험은 없습니다. 다
만 향후 추가 취득할 가능성을 배제할 수 없으며 이로 인하여 취득과 관련된 위험이 발생할 수 있습니다. 

(2) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험 
당사가 현재 취득한 부동산의 경우는 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 권리분석 등을 통하여 그 결과를 각종 계약에 반영하여 소유권 이전을 완료한 상태이며 제한물권은 존재하지 않는 것으로 파악되고 있습니다. 향후 추가 취득하는 부동산의 경우에도 상기 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 다음에 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어 질 가능성을 배제할 수 없습니다.

(3) 매입가격 추정 오류의 위험

당사와 자리츠는 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사와 자리츠들은 부동산 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

[투자부동산 감정평가내역]

(단위 : 백만원)

구분

매입금액
감정평가금액
(일반거래)
감정평가금액
(담보가액)
기준일
감정평가기관

분당스퀘어 
및 비전월드(주차장)
190,156
295,000
290,000
2021.08.31.
대한감정평가법인

에이원타워 당산
130,300
165,000
160,000
2021.08.31.
대한감정평가법인

에이원타워 인계
46,200
55,000
52,900
2021.08.31.
대한감정평가법인

도지물류센터
103,500
113,000
112,000
2021.08.31.
제일감정평가법인

(4) 적정 임대가 산정의 위험 
당사는 현재 취득한 사업지에 대하여 적절한 임대가액을 산출하기 위하여 지속적으로 임대 시세 등을 검토하고 있습니다. 당사는 우량임차인을 유치하기 위하여 합리적인 수준의 임대 조건을 제시하고 있으며, 사업계획상의 배당률을 고려하여 공실률 최소화에 노력하고 있으나, 장기계약으로 인한 적시의 임대료 상승분 적용에 제한사항이 있을 수 있습니다. 또한 주요 임차인이 재계약을 하지 않을 경우, 공실률이 큰폭으로 상승할 수도 있습니다. 또한 주변 오피스빌딩 및 물류센터와의 임차인 유치 경쟁으로 신규 임대차계약 및 재계약 시점에 임대료 시세가 예상보다 하락할 가능성이 있으며, 임대수요 하락으로 인한 임대료 시세 하락의 위험이 항상 상존하고 있습니다. 

(5) 임대료 지급불능에 따른 위험 
당사가 현재 매입한 투자부동산 경우 대부분의 수익은 임대료를 통해 발생하고 있습니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비등을 적시에 지급하지 못하는 경우 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 일정기간 임대료 및 관리비 연체시 임대차계약에서 정한 지연손해금과 당사가 확보하고 있는 임대차보증금에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있겠으나, 소송 등의 법적분쟁 등 예상치 못한 손해를 가져올 수 있습니다.

본 건 자리츠가 보유하고 있는 물건의 주요 임차인은 라인플러스와 삼성생명서비스손해사정이 있습니다. 해당 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 악화될 경우 이는 각사의 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 조달금리 등의 인상으로 인하여 임대료 지급 능력이 하락하여 궁극적으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주요 임차인의 재무정보는 다음과 같습니다.

(1) 라인플러스(주)

주요 재무상태표

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

자산총계

540,791

685,247

663,537

부채총계

163,884

208,312

268,214

자본총계

376,907

476,935

395,323

주요 손익계산서

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

매출액

398,672

413,795

507,231

영업이익

49,628

27,581

135,474

당기순이익

-13,660

-44,893

33,169

(2) 삼성생명서비스손해사정(주)

주요 재무상태표

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

자산총계

58,854

95,521

96,432

부채총계

37,999

77,655

75,997

자본총계

20,855

17,866

20,435

주요 손익계산서

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

매출액

187,068

201,597

206,163

영업이익

1,761

2,349

3,922

당기순이익

1,434

270

1,588

(3) 삼성생명

주요 재무상태표

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

자산총계

289,427,655
312,762,272
336,569,287

부채총계

258,922,196
275,445,867
292,958,653

자본총계

30,505,459
37,316,405
43,610,634

주) 연결재무제표 기준

주요 손익계산서

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

매출액

32,240,885
31,804,022
34,534,340

영업이익

2,583,311
1,252,581
1,790,046

당기순이익

1,733,710
1,051,692
1,370,502

주) 연결재무제표 기준

(6) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험 추가
건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요가 발생하게 되며 회사가 투자하는 부동산에 대하여 자산관리회사와 부동산시설관리 전문업체가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 해당 유지, 관리 비용을 감안하여 사업계획을 수립하였으나, 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 대규모 수선이 발생하는 경우 수익성 악화를 초래 할 수 있으며, 결과적으로 회사의 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 

(7) 추후 매수인 확보에 관한 위험 
당사가 매입한 부동산 및 부동산 관련 증권을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 대상 부동산이 매입 가격 이하로 매각될 경우 매각손실이 발생하여 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 회사가 및 자리츠들이 보유하고 있는 부동산의 경우 부동산감정평가액은 매입가격 보다 높은 수준입니다. 그러나 이러한 감정평가액이 향후 매도가격을 의미하지 않으며, 매입가격 이하로 부동산을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 

(8) 부채에 따른 위험
증권신고서 제출일 현재, 당사 및 자회사가 가지고 있는 부채는 차입금 약 4,307억원과 임대보증금 약 134억원입니다. 당사는 본건 공모로 조달하는 자금 중 일부로 투자자산 취득 목적으로 차입한 단기차입금 1,285억원을 상환하는데 사용할 예정입니다
.
또
한 위 단기차입금 중 분당스퀘어에 대한 후순위담보대출 290억원과, (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 소유한 에이원타워 당산 및 인계에 대한 후순위 담보대출 290억원의 대주에 대하여 대표주관사인 한국투자증권(주)가 유동화지급보증하고 있습니다.

다만, 향후 신규부동산을 취득할 경우에는 일정비율의 차입 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임대보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기 시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환을 해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한 회사는 대출만기 시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대차 보증금을 상환해야합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 회사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.
 
(9) 부동산 개발사업 지출에 따른 위험 
부동산투자회사법에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재 회사가 계획하고 있는 개발사업은 없으나 향후 시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위내에서 부동산 개발 사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 부동산 개발사업은 이미 준공하여 운용중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 회사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자 실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다. 

(10) 공실 위험

당사는 사업계획상 직접 취득하여 보유하는 부동산으로부터의 임대수익 및 자리츠로부터의 배당금 수익을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다. 당사의 자리츠는 각 리츠가 취득하여 보유하는 부동산으로부터의 임대수익을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다.

당사 및 당사의 자리츠가 취득한 오피스 자산 3개 및 물류센터 자산 1개의 총 임대가능 면적은 146,941.3㎡ 이며, 총 97.3%인 142,949.2㎡의 면적이 임대 완료된 상태입니다. 전체 투자대상의 임차인 상세 현황은 다음과 같습니다.

[최종 투자대상 자산 임차인 현황]

(기준일 : 2021년 9월 30일)
(단위; ㎡ )

임차대상

임차인

계약면적

잔여기간(년)

계약면적 비중

분당스퀘어

라인플러스

34,334.10

6.6

23.4%

선데이토즈

8,836.17

1.5

6.0%

해피빈

891.77

0.4

0.6%

네이버문화재단

420.87

0.4

0.3%

AK에스앤디

1,266.61

5.4

0.9%

크로다유럽

1,942.85

0.2

1.3%

에이원타워 당산

삼성생명서비스손해사정

17,846.82

7.0

12.1%

삼성생명보험

6,892.08

2.2

4.7%

삼성화재해상보험

92.9

0.8

0.1%

삼성카드

62.84

0.8

0.0%

기타(리테일)

2,044.92

3.8

1.4%

에이원타워 인계

삼성생명보험

16,426.84

2.2

11.2%

삼성생명서비스손해사정

1,349.29

2.2

0.9%

삼성금융경원보험대리점

2,301.88

2.2

1.6%

삼성전자서비스

1,673.25

0.3

1.1%

삼성화재해상보험

190.60

1.0

0.1%

삼성카드

36.65

1.0

0.0%

유베이스

768.66

0.5

0.5%

고용노동부

1,858.35

4.3

1.3%

농협은행

700.33

4.1

0.5%

디비엠엔에스

207.67

1.3

0.1%

기타(리테일)

562.27

0.6

0.4%

도지물류센터

하나로티엔에스

20,517.95

1.2

14.0%

동원로엑스

21,251.81

4.4

14.5%

기타(숙소 및 식당)

471.76

0.8

0.3%

합계

146,941.32

-

-

주) 동일 자산 내 동일 임차인의 계약이 다수로 분할되어 있는 경우 계약별 면적 가중평균하여 산출

전체 계약면적 사용 기준으로 최상위 임차인인 라인플러스와 차상위 임차인인 삼성생명서비스손해사정(당산)은 임차중인 자산을 본사로 사용중입니다. 두 임차인의 계약 종료 시점은 2028년으로, 해당 연도에 전체 계약면적의 35%에 대한 계약 종료시점이 도래합니다. 

전체 계약면적의 23%를 차지하는 라인플러스의 경우, 2028년 4월 30일 계약이 종료됩니다. 라인플러스의 경우 기존 3개로 분할되었던 계약을 변경하여 2021년 4월 27일 7년 통합계약을 체결하였고, 2021년 9월 분당스퀘어에 신규 발생한 공실에 대하여 추가 임대차계약을 체결하였습니다. 해당 임차인의 자산 선호도 및 분당스퀘어 임차 편의성 등을 고려할 때 계약 종료 시점 도래 시 계약 해지 가능성이 제한적일 것으로 판단됩니다. 

에이원타워 당산을 본사로 사용하는 삼성생명서비스의 경우 2028년 12월 26일에 임대차계약이 종료됩니다. 에이원타워 당산의 준공시점부터 현재까지 지속적으로 본사로 사용하고 있으며, 삼성생명 영업거점과의 업무연계성, 높은 지역거점 활용도 등을 고려할 시 이전 가능성이 낮을 것으로 예상됩니다.

단, 라인플러스와 당산 삼성생명서비스의 임대차 만료 시점에 재계약이 되지 않을 위험이 존재합니다. 이러한 경우 당사의 임대료 수입이 감소하여 배당가능이익이 감소할 위험이 있습니다. 두 임차인에 대한 재계약이 되지않고, 해당 면적에 대한 대체 임차인을 즉시 유치하지 못하는 경우를 가정하여 예상되는 배당수익 변화는 다음과 같습니다.

[라인플러스 및 삼성생명서비스(당산) 계약 시 예상 배당가능이익 및 연환산배당률]

구분

제17기

제18기

제19기

제20기

기간

‘28.01~’28.06

‘28.07~’28.12

‘29.01~’
29.06

‘29.07~’
29.12

현재 기준 예상 배당금

(연환산 배당률)

7,901

(7.49%)

8,497

(8.05%)

8,679

(8.23%)

7,842

(7.43%)

임대차 계약 100% 해지 시 예상 배당금

(연환산 배당률)

6,151

(5.83%)

3,235

(3.07%)

4,236

(4.02%)

5,694

(5.40%)

비고

라인플러스 계약 해지

삼성생명서비스(당산) 계약해지

주) 단, 상기 분석은 계약해지 후 1년간 대체임차인을 확보하지 못하고, 각 계약 종료 1년 경과후 임대 기준가액으로 신규 임차인을 유치함을 가정하여 산출된 예상 배당금입니다.

다만 계약 해지 발행 시 신규 임차인 유치 기간을 확보하기 위하여 당사는 주요 임차인과 계약 종료 전 해지 의사 통보를 계약 조항에 포함하였습니다. 라인플러스와 당사가 체결한 임대차 계약의 경우, 임차인이 계약만료시점 6개월 전까지 갱신에 대한 반대의사를 서면으로 통지하지 않는 한 임대차기간이 자동으로 1년 연장됩니다. 삼성생명서비스손해사정(당산)의 경우, 임차인은 계약만료시점 9개월 전 만료 의사를 통지해야 하며, 쌍방의 서면 통지가 없는 경우 1년간 자동연장됩니다.

당사는 임차인 만족도 모니터링, 권역 내 오피스 임대시장 동향을 수시로 파악하여 임대차 만료시점 도래에 대비할 계획입니다. 만료 시점 도래 전 사전적으로 임차인과 긴밀히 협의하여 재계약 해지 여부를 신속히 파악하고, 해지 발생 시 대체임차인 확보를 위해 만전을 기할 계획입니다.

다. 기타 투자위험 

(1) 환금성 및 유동성 관련 위험

당사의 주식은 사모방식으로 모집되었으나 자산 매입 후 중순위 대출과 후순위 대출 상환을 위해 공모방식으로 투자자를 모집하고 유가증권시장에 상장할 예정입니다. 또한 당해 회사는 폐쇄형 명목회사로서 원칙상 환매가 제한되므로 환금성의 제약이 있을 수 있습니다. 그러므로 투자의사결정 이전에 이 점 유의하시기 바랍니다. 당사는 공모의 방식으로 투자자를 모집하기 전까지에 증권시장 등에 상장하지 않을 예정이므로 장외거래를 통해 보유주식의 매각이 가능하나 매수수요가 충분하지 않을 경우 단시일 내에 매각이 어려우며 기대가격 이하로 매각하게 될 위험이 존재합니다.

(2) 회사 경영 및 운영 등 기타 위험

1) 대리인 및 이해상충 관련 위험
당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 회사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당해 회사와의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

2) 제도변화 관련 위험

향후 부동산투자회사법, 시행령 및 시행규칙의 개정은 당해 회사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동할 위험이 있습니다.

한편 부동산 관련 세제의 변동에 의해 당해 회사의 예상 배당률과 수익률이 하락할 위험이 있습니다. 따라서 당해 회사는 법 개정이 예상된 경우에 사전대비와 이에 대한 영향분석을 철저히 하고 불가피하게 법 개정과 제도변화에 따른 수익률 하락이 예상되는 경우를 상정하여 사업을 효율적으로 운영하고 때에 따라서는 합리적인 투자대상을 선정하여 당초 계획하였던 사업의 수익률을 유지할 계획입니다.

3) 현금 및 증권의 운용관련 위험

당사는 현금 및 증권의 운용규모를 최소화할 계획이지만, 사내 보유현금과 이를 재원으로 취득하는 증권을 보유하게 됩니다. 이러한 현금 및 증권의 운용방침은 이사회에서 결정하되, 운용원칙은 배당지급 의무를 성실히 수행할 수 있도록 안정성을 도모함과 동시에 수익률을 극대화하는 방향으로 추진할 계획입니다. 하지만 전반적인 경제상황 및 금융시장의 질적 변화, 정부의 재정 및 금융정책의 변화, 물가상승률 등에 따른 금리의 변동이 있을 경우 자산을 운용함에 있어 위험이 수반될 수 있습니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우높은 위험

자산관리회사와 대표주관회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.

당사는 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.

따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 가능성이 높으므로, 동 부채가 없는 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.

당사는 공모 후 한국거래소에 상장할 예정이나 유동성이 낮아 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 공모가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우 높은 위험
높은 위험
다소 높은 위험
보통 위험
낮은 위험
매우 낮은 위험

국내채권
(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0
채권
특수채, 금융채 / A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 / 원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식, K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드
(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)
국내주식형
해외주식형
파생형
원금비보존
ELF
채권형
(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, `, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형
(A-이상)
원금보존
추구형
ELF
국공채형
MMF

주1) 자산관리회사와 대표주관회사는 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분류하고 있습니다.

주2) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 판매회사 또는 집합투자업자 내 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사 주식의 증감 현황은 다음과 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위: 주, 백만원)

일자

원인

증자(감소)한 주식의 내용

증(감)자

자본금

신주의

배정방법

증자

비율

(%)

종류

수량

주당

액면가액

주당

발행가액

2019.11.20

설립

보통주

600,000

500

500

300,000,000

발기주주

-

2020.01.07

증자

보통주

2,000,000

500

2,000

1,000,000,000

유상증자

333.3

2020.01.07

증자

제1종

종류주

6,500,000

500

2,000

3,250,000,000

유상증자

250.0

2020.01.07

증자

제2종

종류주

2,000,000

500

2,000

1,000,000,000

유상증자

22.0

2020.02.27

감자

보통주

-600,000

500

500

-300,000,000

유상감자

-5.4

2020.02.27

증자

보통주

1,750,000

500

2,000

875,000,000

유상증자

16.7

2020.02.27

증자

제1종

종류주

6,000,000

500

2,000

3,000,000,000

유상증자

49.0

2020.02.27

증자

제2종

종류주

1,750,000

500

2,000

875,000,000

유상증자

9.6

2020.12.18

증자

제1종

종류주

5,250,000

500

2,000

2,625,000,000

유상증자

26.3

2020.12.18

증자

제2종

종류주

750,000

500

2,000

375,000,000

유상증자

3.0

2021.09.01
증자
보통주
11,810,000
500
5,000
5,905,000,000
유상증자
45.4

2021.09.10
감자
보통주
-3,750,000
500
2,000
-1,875,000,000
유상감자
-9.9

2021.09.10
감자
제1종
종류주
-17,750,000
500
2,020
-8,875,000,000
유상감자
-52.1

2021.09.10
감자
제2종
종류쥬
-4,500,000
500
2,020
-2,250,000,000
유상감자
-27.6

2021.09.11
증자
보통주
2,290,000
500
5,000
1,145,000,000
유상증자
19.4

합 계

보통주식 : 14,100,000

총 주 식 : 14,100,000

7,050,000,000

당사의 금번 일반공모 증자는 2021년 11월 03일부터 11월 05일까지 3영업일간 청약이 실시되는 일반 공모를 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 신주를 포함한 당사의 전체 주식은 2021년 11월에 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청하여, 동월 중 신규 상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[공모(예정) 금액]

(단위: 주, 원)

주식
종류

공모 예정
주식수

주당
액면가(원)

액면총액

주당
공모가(원)

공모총액

비고

보통주

28,100,000

500

14,050,000,000

5,000

140,500,000,000

일반공모

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

- 해당사항 없습니다

다. 전환

- 해당사항 없습니다

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

(1) 기준가격 산정방법

당사는「부동산투자회사법」제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령제15조(주식의 발행가액)에 의거,
이사회 결의(
2021년 09월
29
일
)를
통해
금번 일반공모의 1주당 모집희망가액을 평가가격인 주당 5,000원으로 결정하였습니다. 확정 모집가액은 금번 공모의 수요예측 결과를 반영하여 대표주관회사와 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사㈜가 합의하여 최종 결정할 예정입니다. 아울러, 금번 일반공모를 통해 발행예정인 주식은 모두 기명식 보통주로 의결권, 배당, 잔여재산분배 등을 포함한 모든 권리내용은 동일합니다.

(2) 기준가격 산정 관련 근거

부동산투자회사인 당사는 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자 회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여 주식의 발행가액을 산정하였습니다. 현재 당사는 비상장법인이므로, 부동산투자회사법 시행령 제15조 단서조항에 언급된 방식을 준용하였습니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건) ① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액) 법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

(3) 개별자산의 가치합계액 산정 내역

당사는 비상장 상태이므로, 『부동산투자회사법 시행령』 제15조에 따라 공모가격을 결정하기 위하여 증권신고서 제출일 전일 현재 기 취득한 부동산 자산의 담보감정평가액 및 지분증권 투자자산의 장부가액을 기준으로 개별 자산의 가치합계액을 산정하였습니다.

[투자자산 내역]

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

분당스퀘어 (A)
290,000
담보감정평가액
주1)

엔에이치제3호 (B)
185,000
에이원타워 당산, 인계 장부가액주2)

엔에이치제5호 (C)
108,663
도지물류센터 장부가액

개별자산의 가치합계액
583,663

주1) 담보감정평가 :
(주)대한감정평가법인, 2021년 08월 31일

주2) 지분증권 투자자산 장부가액 : 당사 제3기 연결재무제표 기준, 삼정회계법인

(4) 주당 공모가액 산출 내역

[주당 공모가액 산출내역]

구분
금액
비고

분당스퀘어 담보감정평가액
290,000,000,000
-

+ 자리츠 지분 장부금액
293,663,829,000
-

+ 기타 자산 합계액
14,066,816,000
현금 및 현금성 자산

= 개별자산가치 합계액
597,730,645,000
(A)

- 타인자본 (공모 후)
342,979,520,000
(C)

= 자기자본 (공모 후)

254,751,125,000

(D) =

(A)+(B)-(C)

(÷) 발행주식총수 (공모 후)

42,200,000

(E)

주당가액 (원/주)

6,036

(P) = (D) / (E)

주당 공모가액

5,000원

(P)

주1) 당사의 관계법령인 『부동산투자회사법』 제18조 및 동법 시행령 제15조는 부동산투자회사가 주식을 발행할 때, 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발행주식 총수로 나눈 금액(주당가액(E))과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건을 감안하여 이사회에서 결정하도록 하고 있습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 국내 유가증권시장내 비상장법인으로 당사의 주식의 시장가격이 형성되어 있지 않습니다.
주2) 상기 예정금액은 『부동산투자회사법』 제18조 및 동법시행령 제15조에 의거하여 산정하였습니다. 상기 금액은 절대적 평가금액 또는 상장 후 주가를 의미하는 것이 아니며, 상장 후 주가는 공모가를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(5) 공시시기 및 방법

1) 공시시기
당사는 『유가증권시장 상장규정』에 의거 상장요건을 충족시켜 한국거래소 유가증권시장에 상장됨을 전제로 향후 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 및 관련 규정에서 정하는바에 따라 사업보고서 등을 공시하는 것을 원칙으로 하며, 자산가치의 현저한 변화 등 주요공시사항 발생시에는 지체없이 공시할 예정입니다.

2) 공시방법

금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 한국거래소 상장공시시스템(http://kind.krx.co.kr)을 통해 공시합니다.

나. 집합투자재산의 평가방법

- 해당사항 없습니다

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

- 해당사항 없습니다

명칭
(클래스)
가입자격
수수료율

선취
판매수수료
후취
판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

- 해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료 및 위탁보수 등이 부과될 예정입니다.

명칭
(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자
업자
보수
판매회사
보수
수탁회사
보수
일반사무
관리회사
보수
총 보수
(동종유형
총 보수)
기타비용
총 보수
ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권
거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

(1) 인수대가

(단위 : 원, 주, %)

구분

인수인

인수주식수

인수금액

인수비율
인수수수료

인수수수료
(총 공모금액의
1.5
%)
(주1)

한국투자증권 주식회사

22,100,000주
110,500,000,000원
78.6%
1,657,500,000원

NH투자증권 주식회사
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%
225,000,000원

대신증권 주식회사
3,000,000주
15,000,000,000원
10.7%
225,000,000원

합 계
28,100,000주
140,500,000,000원
100.00%
2,107,500,000원

구분

대표주관회사
수수료

대표주관수수료
(총 공모금액의 0.5%)
(주2)

한국투자증권 주식회사

702,500,000원

합 계
702,500,000원

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의
1.50
%에 해당하는 금액입니다.

주2) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와는 별도로 대표주관회사인 한국투자증권(주)에 총 공모금액의 0.50%에 해당하는 주관수수료를 지급합니다.

주3) 상기 표의 인수대가는 (주)엔에이치올원위탁관리부동산투자회사 보통주 주당 공모가격인 5,000원을 기준으로 산출한 금액이며 총 인수대가 금액 합계 2,810,000,000원(총 공모금액의 2.00% 수준)을 지급할 예정입니다.

(2) 집합투자업자 위탁보수

- 당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 부동산투자회사법에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 엔에이치농협리츠운용(주)는 2018년 06월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2018년 07월 02일 설립된 부동산투자회사법상의 자산관리회사이며, 당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다. 

[당사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수
및 수수료

매입수수료

매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
주2)

(a): 위탁자의 별도 재무제표 기준 총자산
(b) 위탁자가 보유한 자리츠(위탁자가 지분증권을 인수하는 방식으로 투자한 부동산투자회사 중 수탁자가 위탁관리하는 부동산투자회사를 말함)의 지분증권에 대한 장부가액
자산관리수수료 = 《(a)-(b)》 × 영점이퍼센트(0.20%)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

처분수수료
및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)
단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

주2) 다만, 당해 수탁자의 자산운용업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 결산기에 대한 수수료는 180일에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며, 6개월이 초과될 경우 매 결산기 단위의 수수료와 6개월이 초과된 기간을 180일에 대한 실제업무 수행기간을 일할 계산한 금액을 합한 금액으로 한다. 또한, 본 수수료는 당사가 공모상장을 완료하여 발행주식이 한국증권거래소에 최초로 상장된 날이 속한 결산기의 초일부터 적용됩니다.

당사의 자리츠(㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사)의 자산관리회사는 당사의 자산관리회사와 동일한 엔에이치농협리츠운용(주)이며, 당사의 자리츠(㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사)가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

[(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수
및 수수료

매입수수료

매입수수료 = 금 일십오억원(\1,500,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료
주2)

매 결산기마다 200,000,000원(\200,000,000)
연간 환산 시 400,000,000원 (\400,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료
및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)
단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(15%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

주2) 제1기 및 제2기 자산관리수수료는 없음

[(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수
및 수수료

매입수수료

매입수수료 = 금 일십억오천육백만원(\1,056,000,000)
위탁자가 [영업인가 신청시 제출된 사업계획서상 투자대상자산(이하 “투자대상자산”)]의 소유권을 취득한 날로부터7일 이내

자산관리수수료

매 결산기마다 85,000,000원(\85,000,000)
연간 환산 시170,000,000원 (\170,000,000)
주주총회일로부터 7일이내 현금 지급

처분수수료
및 처분성과수수료

처분수수료 = 《처분가액》 × 일퍼센트(1.0%)
단, 처분가액이 취득가액(자본적지출 및 취득부대비용 포함)에 처분수수료를 더한 값을 초과할 경우, 초과분의 일십오퍼센트(10%)를 처분성과수수료(부가가치세 별도)로서 추가로 지급
-

주1) 부가가치세 별도

(3) 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 위탁보수

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

유안타증권(주)
주2)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 일천일백만원(\11,000,000)
연간 환산 시 금 이천이백만원(\22,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)
주3)

일반사무
수탁보수

(i) 상장 이전: 매 결산기 마다 금 일천팔백만원(\18,000,000)
 연간 환산시 금 삼천육백만원(\36,000,000)
(ii) 상장 이후 제4기 ~ 제6기 사업연도 :
 매 결산기 마다 금 사천만원(\40,000,000)
 연간 환산시 금 팔천만원(\80,000,000)
(iii) 상장 이후 제7기 사업연도부터 :
 매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)
 연간 환산시 금 일억이천만원(\120,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도
주2) 보수지급 기산점은 “위탁자”의 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로하고 보수지급의 만기일은 “위탁자”의 청산 종결등기일까지로 한다. 최초 보수 지급 시기는 위 보수지급 기산점 이후 최초로 도래하는 분기 말일로 하며, 당해 분기에 “수탁자”의 실제 운용 기간이6개월에 미달하는 경우 보수는 해당6개월에 대한 실제 운용기간을 일할 계산한 금액으로 한다. 다만, “위탁자”가 본건 부동산의 취득 전에 해산하는 경우 보수는 발생하지 아니한다.
주3) 보수는 위탁자가 국토교통부장관으로부터 영업인가 또는 등록을 득하는 것을 조건으로, 위탁자가 영업인가 또는 등록신청시 최초로 취득하는 것으로 신고한 부동산(이하“최초취득부동산”)의 소유권을 취득한 날로부터 위탁자의 청산종결등기일까지를 계산기간으로 하여 지급되는 것으로 한다.

[(주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

유안타증권(주)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 칠백오십만원(\7,500,000)
연간 환산 시 금 일천오백만원(\15,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)

일반사무
수탁보수

매 결산기 마다 금 이천이백만원(\22,000,000)
연간 환산시 금 사천사백만원(\44,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

[(주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자

구 분

지급금액

지급시기

비고

엔에이치투자증권(주)
자산보관보수
매 결산기 마다 금 오백만원(\5,000,000)
연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)
매 결산기에 대한 정기 주주총회일부터 7일 이내에 지급
일할계산

(주)국민은행
(일반사무)

일반사무
수탁보수

매 결산기 마다 금 일천이백오십만원(\12,500,000)
연간 환산시 금 이천오백만원(\25,000,000)
-
일할계산

주1) 부가가치세 별도

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익

당사는 「부동산투자회사법」 제28조 및 당사 정관 제56조 등에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 또는 이사회 결의를 통해 확정할 것입니다.

[정관]

제 57조(이익의 배당)

① 회사는 상법, 부투법, 기타 관련 법령에 따라 주주총회 결의(단, 제54조 제5항에 따라 이사회가 재무제표를 승인한 경우 이사회 결의)로 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 상법 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.(개정 2020. 2. 25.)

② 회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 상법 제462조 제1항에도 불구하고 부투법 시행령 제32조가 정하는 바에 따라 해당 사업연도의 감가상각비 범위 내에서 초과배당 할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 현금으로 하여야 한다.

③ 회사가 제13조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

제 58조 (이익배당의 지급)

① 배당금은 정기주주총회(제57조 제1항에 따라 이사회 결의로 배당하는 경우 이사회)의 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하되, 지급방법 및 시기는 이사회에서 결정한다.

② 회사는 이익 배당을 정기주주총회 결의를 한 날(제57조 제1항에 따라 이사회 결의로 배당하는 경우 제54조 제5항에 따른 이사회의 결의를 한 날)로부터 1개월 이내에 하여야 한다. 다만, 주주총회 또는 이사회에서 배당금의 지급시기를 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제 59 조 (배당금지급청구권의 소멸시효)

① 배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

② 제1항에 따라 시효가 완성된 배당금지급청구권에 대한 배당금은 회사에 귀속한다. 

(2) 배당정책

- 회계연도는 매년 1월 1일 개시하여 6월 30일에 종료, 7월 1일 개시하여 12월 31일 종료할 계획입니다.

- 최초 회계연도는
당사의 설립일인 2019년 11월 20일에 개시하여
2020년 6월 30일에 종료하였으며, 제2기는 2020년 7월 1일에 개시하여 2020년 12월 31일 종료되었습니다.

- 배당금은 정기주주총회 또는 당사의 정관 제57조 제1항에 따른 이사회의 결의로 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하며, 배당금은 배당금 승인을 한 정기주주총회 또는 이사회에서 달리 결정되지 않는 한 정기주주총회 또는 이사회의 승인일로부터 1개월 내에 지급할 계획입니다.

(3) 예상 배당

향후 예상 배당금 산정을 위한 추정손익계산서 가정은 아래와 같습니다.

[예상 배당 산출을 위한 추정손익계산서상의 가정]

구분
주요 내용

영업수익

본 분석에서 당사의 영업수익은
분당스퀘어 및 비전월드의 임차인들과 임대차계약을 바탕으로 한 임대수익, 관
리수익, 주차수익, 기타수익 및 투자주식(㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 보통주) 취득에 따른 금융수익으로 구성됨

분당스퀘어 임차인별 임대차 현황 및 가정:

층수
임차인
임대종료일
임대면적
(3.3m2)
임대료
관리비
임대보증금

임대료
상승률
관리비
상승률
보증금
상승률

20F
LinePlus
28년 4월
1,173.93
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

19F
28년 4월
1,173.93
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

18F
28년 4월
1,132.15
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

17F
28년 4월
1,216.32
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

16F
Sunday toz
24년 7월
422.11
44,841
3.00%
22,421
3.00%
434,921
-

16F
Happybean
22년 2월
269.81
37,237
2.50%
23,235
2.50%
132,041
-

16F
Naver Foundation
22년 2월
127.30
37,235
2.50%
23,233
2.50%
86,929
-

16F
Sundaytozplay(Anipang Plus)
23년 2월
397.11
44,709
3.00%
22,355
3.00%
434,070
-

15F
LinePlus
28년 4월
1,216.32
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

14F
Sunday toz
22년 9월
1,216.32
46,049
3.00%
23,847
3.00%
434,059
2.50%

13F
LinePlus
28년 4월
1,216.32
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

12F
28년 4월
628.61
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

12F
CRODA
21년 11월
587.69
47,362
3.00%
23,386
3.00%
446,431
2.50%

11F
LinePlus
28년 4월
1,216.32
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

10F
28년 4월
1,216.32
52,311
2.50%(주2)
24,225
2.50%
470,000
-

9F
Sunday toz
22년 9월
415.38
46,049
3.00%
23,847
3.00%
434,059
3.00%

9F
Sunday toz
25년 3월
221.94
45,410
3.50%
23,188
3.50%
469,991
-

9F
AK S&D(Locker room)
28년 2월
181.89
56,003
-
28,002
-
-
-

9F
AK S&D
26년 2월
201.27
54,796
3.00%
26,041
3.00%
426,348
-

9F
Shinsho
21년 8월
195.84
50,385
3.00%
23,809
3.00%
426,374
-

(주1) LinePlus와 2028년 4월말까지 후속계약완료
(주2) 2026년 1월 이후 연 상승률 3.0%

후속 및 신규 임대차 가정:

후속 및 신규임대차 계약은 NH 리츠운용 제시 운용개시연도 층별기준금액에 상승률을 적용 하였으며, 임대료 등은 매 년마다 갱신되는 것으로 반영

구분
임대료
관리비
임대보증금

금액
상승률
금액
상승률
금액
상승률

오피스
책임임대차(주 1)
44,000
2.5%
23,000
2.5%
470,000
-

그 외
440,000
-

주1) NH올원리츠는 농협네트웍스와 책임임대차 계약을 체결하였음. 책임임대차 대상 부동산은 현재 LinePlus주식회사가 임차한 부동산 중 15층을 제외한 나머지 부분이며, 책임임대차 대상 부동산 중 LinePlus㈜의 임대차가 종료된 날의 익일부터 임대차를 개시, 개시일로부터 23개월이 되는 날과 계약종료일(2024년 12월말) 중 먼저 도래하는 날까지 임대하는 계약임. 다만, LinePlus㈜는 2021년 5월 7년간의 통합임대차계약을 체결한 바 있음.

공실률의 경우,FY10기까지 2.0% 이후 3.0%의 공실률을 적용

주차·기타수익 가정:

구분
금액

주차수익
금액
연간 1,098백만원

상승률
연 3.00%

기타수익
금액
연간 234백만원

상승률
연 1.50%

연간 배당수익:

구분
투자대상
투자금액
지분율
비고

㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사
보통주
61,000백만원
100%
-

㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사
보통주
11,700백만원
100%
-

영업비용

리츠 관리비용:

구분
내용
지급시기
연간비용
비용상승률

운용수수료
(총자산-자리츠지분증권)의 0.2%
매 6개월
414백만원
-

자산보관보수
일정액
매 6개월
22백만원
-

일반사무관리보수
FY6 이전
일정액
매 6개월
80백만원
-

이후
120백만원

부동산 관리비용

구분
지급시기
기준
연간비용

내용
연간
상승률

PM수수료
매달
연면적
평당 513원 / 월
89백만원
연 2.50%

FM수수료
매달
연면적
평당 3,285원 / 월
569백만원
연 3.20%

주차장사용료
매달
연면적
평당 1,475원 / 월
255백만원
연 2.00%

수도광열비
매달
연면적
평당 3,966원 / 월
687백만원
연 2.50%

보험료
매달
연면적
평당 112원 / 월
19백만원
연 2.00%

수선유지비
매달
연면적
평당 1,405원 / 월
243백만원
연 2.50%

공용관리비
매달
연면적
평당 3,398원 / 월
588백만원
연 2.00%

기타예비비
매달
연면적
평당 510원 / 월
88백만원
연 2.00%

교통유발부담금
매년7월
연면적
평당 140원 / 월
24백만원
연 11.13%

임대중개수수료
신규
임대 
개시시점
월임대료의
200.0%
-
-

재계약
80.00%
-
-

법인세비용

법인세법 제51조의2 제1항 제4호에 의거하여 부동산투자회사에서 발생하는 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 경우 동 배당액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제하므로 법인세는 발생하지 않는 것으로 가정

당사의 예상목표 배당수익률은 아래와 같습니다.

[당사 보통주 예상 배당수익 및 배당수익률]

(단위: 연환산,%)

구분

예상배당수익률(주1)
1,2 종류주(주2)
비고

4기(2021.07.01~2021.12.31)

9.55%
-

2021 년 8 월말 Pre-IPO
2021 년 11 월말 IPO

(2021년 11월 주금납입 후 
12월 31일까지의 약 1개월에 대한 연환산 수익률 기재)
(주3)

5기(2022.01.01~2022.06.30)

6.06%
-

6기(2022.07.01~2022.12.31)

6.07%
-

7기(2023.01.01~2023.06.30)

6.59%
-

8기(2023.07.01~2023.12.31)

6.68%
-

9기(2024.01.01~2024.06.30)

6.74%
-

10기(2024.07.01~2024.12.31)

6.20%
-

11기(2025.01.01~2025.06.30)

6.88%
-

12기(2025.06.30~2025.12.31)

6.95%
-

13기(2026.01.01~2026.06.30)
7.05%
-
-

14기(2026.07.01~2026.12.31)
7.07%
-
-

(출처: PWC 추정 재무분석보고서)

주1) 발행가액 5,000원 기준 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니
다.
주2) 2021년 8월 및 9월 Pre-IPO를 통해 1종 및 2종 종류주식을 소각하였습니다.

주3) Pre-IPO와 IPO투자자 배당금은 6개월분을 수령하지만, 납입자본금액은 각각 4개월, 1개월분만 포함됨에 따라, 납입자본금액의 투자기간 대비 높은 수익률로 산정됨.

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

1) 자본금에 대한 등록면허세

지방세법 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 지방세법 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

2) 부동산 취득에 대한 취득세

부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

② 농어촌특별세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 농어촌특별세법 제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

③ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

3) 취득 부동산에 대한 부가가치세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대하여 부가가치세법 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.

4) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 법인세법 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의2 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 상법 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 부동산투자회사법 제28조 규정에 따라 상법 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으므로, 위탁관리부동산투자회사가 납부할 법인세가 발생하지 않을 수 있습니다.

5) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세

부가가치세법 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 부가가치세법 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 부가가치세 과세 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.

6) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

부동산 보유에 대해 부과되는 조세는 책임임대차계약에 따라 임차인이 전액 부담하며, 그 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 토지분재산세

부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사가 발행주식총수의 100분의 100을 보유하고 있는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 목적사업에 사용하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호에 따라 재산세가 분리과세 됩니다.

한편, 투자자가 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제14조 제2항에 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자로만 이루어지지 않은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항 제2호에 따른 전문투자형 사모집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제9호에 따라 별도합산과세대상 토지로 분류되어 재산세를 납부하여야 합니다.

다만, 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제30728호, 2020.6.2) 제3조에 따르면 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호 및 제8호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지에 대하여는 이러한 지방세법 시행령의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 간주됩니다. 아울러 이러한 경과 규정은 토지의 납세의무자가 변경되지 않는 경우에 한하여 적용됩니다.

과세연도

비율

2021년

100/100

2022년

80/100

2023년

60/100

2024년

40/100

2025년

20/100

② 토지분종합부동산세

지방세법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상 토지에 대하여는 종합부동산세법 제11조에 따라 종합부동산세가 과세됩니다. 별도합산과세 대상 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 종합부동산세법 제13조 제2항에 따라 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 95%를 곱하여 산출됩니다.

③ 농어촌특별세

농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호에 따라 종합부동산세법에 따라 납부하여야 할 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세액으로 납부하여야 합니다.

④ 건물분재산세

위탁관리부동산투자회사가 매년 6월1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제4조 제2항 및 제111조에 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 재산세 과세표준을 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준인 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다.

⑤ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

⑥ 재산세 도시지역분

위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 과세되지 아니합니다.

⑦ 지역자원시설세

위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04%에서 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(2) 주주에 대한 과세

1) 배당소득세에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

① 개인주주

- 거주자

회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 종합소득세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다. 단, 2020년 1월 1일 이후 지급받는 배당소득분에 대해서는 조세특례제한법 제87조의7 규정에 따라 거주자가 공모부동산투자회사를 포함한 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권에 2021년 12월 31일까지 투자하는 경우 해당 거주자가 보유하고 있는 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권 중 거주자별 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득(투자일부터 3년 이내에 지급받는 경우에 한정한다)은 거주자의 종합소득과세표준에 합산되지 아니하고 9.9%(지방소득세 포함)의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다.

- 비거주자

위탁관리부동산투자회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 됩니다. 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자기구 신고서를 제출하여야 합니다.

② 법인주주

- 내국법인

내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2 및 제18조의3에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

- 외국법인

위탁관리부동산투자회사는 외국법인 주주에게 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 법인세를 원천징수합니다. 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 외국법인은 위탁관리부동산투자회사에게 법인세법 제98조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자신고서를 제출하여야 합니다.

2) 주식 양도소득에 대한 과세

① 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 한국법인이 발행한 지분의 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.

다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전 5년의 기간 중 계속하여 특수관계자와 합하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 증권시장을 통하여 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 소득세법 제156조의 2 및 법인세법 제98조의 4에 따른 비과세·면제신청서 또는 국외투자신고서를 위탁관리부동산투자회사 또는 한국의 과세관청에 제출하여야 합니다.

② 거주자 개인주주

소액주주인 거주자 개인주주가 증권시장에서 상장주식을 거래하는 경우, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

③ 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(11%~27.5%, 지방소득세 포함)를 신고·납부하여야 합니다.

3) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

증권거래세법 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의 0.25% 세율을 적용하여 산출된 증권거래세(농어촌특별세 포함)를 부담하셔야 합니다. 참고로, 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 증권거래세법 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고·납부하실 필요는 없습니다.

(3) 기타사항

위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

위탁관리부동산투자회사는 인적 및 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제75조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 법인 균등분 주민세 납부의무가 발생하지 아니합니다.

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제75조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 사업주에 해당하지 아니하므로 동법 제83조의 규정에 의한 재산분 주민세신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

발기인에 관한 사항은 다음과 같습니다.

성명

생년월일

주요경력
비고

정현섭

1980.11.06
세무법인 신안
결격사유 없음

박대규

1972.09.02
제일감정평가법인
결격사유 없음

나. 감독이사에 관한 사항

해당사항 없습니다.

다. 감독이사의 보수지급기준

- 감독이사의 보수는 정기 주주총회의 결의로 이를 정합니다.

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 재무상태표

연 결 재 무 상 태 표

제 3(당) 기 2021년 06월 30일 현재

제 2(전) 기 2020년 12월 31일 현재

주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주석
제 3(당)기
제 2(전)기

자 산

Ⅰ. 유동자산

17,412,974,059

28,964,680,357

1. 현금및현금성자산
2,3,6,21
14,066,816,454

9,931,733,812

2. 단기금융자산
4,6,21
1,120,247,200

10,028,867,600

3. 매출채권및기타채권
5,6
1,324,072,541

264,922,816

4. 기타유동자산
7,21
901,837,864

8,739,156,129

Ⅱ. 비유동자산

499,011,656,699

495,980,185,092

1. 투자부동산
2,8
492,476,989,499

494,796,398,692

2. 투자자산
2,6,9,21
6,534,667,200

1,183,786,400

자 산 총 계

516,424,630,758

524,944,865,449

부 채

Ⅰ. 유동부채

157,294,771,242

165,869,614,967

1. 단기차입금
2,6,12,19,21
23,539,303,381

31,010,903,546

2. 유동성장기차입금
2,6,12,19,21
128,216,678,256

128,043,132,845

3. 매입채무및기타채무
7,10
3,774,932,009

3,228,829,852

4. 기타유동부채
6,11,21
1,763,857,596

3,586,748,724

Ⅱ. 비유동부채

312,956,014,904

310,115,019,347

1. 장기차입금
2,6,12,19,21
299,438,120,937

298,845,267,314

2. 기타비유동부채
2,6,11,19,21
13,517,893,967

11,269,752,033

부 채 총 계

470,250,786,146

475,984,634,314

자 본

Ⅰ. 자본금
1,13

13,000,000,000

13,000,000,000

1. 보통주자본금

1,875,000,000

1,875,000,000

2. 우선주자본금

11,125,000,000

11,125,000,000

Ⅱ. 자본잉여금
14

38,205,259,040

38,467,759,040

Ⅲ. 자본조정
14

(14,959,990)

-

Ⅳ. 결손금
15

(5,016,454,438)

(2,792,567,915)

Ⅴ. 비지배지분

-

285,040,010

자 본 총 계

46,173,844,612

48,960,231,135

부 채 및 자 본 총 계

516,424,630,758

524,944,865,449

나. 포괄손익계산서

연 결 포 괄 손 익 계 산 서

제 3(당) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 06월 30일까지

제 2(전) 기 2020년 07월 01일부터 2020년 12월 31일까지

주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
주석
제 3(당)기
제 2(전)기

Ⅰ. 영업수익
15

16,235,684,779

12,701,526,825

1. 임대료수익

10,223,702,127

7,416,530,746

2. 관리수익

5,086,918,407

4,620,578,779

3. 주차수익

542,139,000

542,139,000

4. 기타영업수익

382,925,245

122,278,300

Ⅱ. 영업비용
15

7,462,454,927

5,064,284,684

1. 부동산관리용역위탁수수료

1,765,587,786

1,342,192,432

2. 수선유지비

26,464,000

(62,325,500)

3. 임원보수

3,600,000

3,600,000

4. 감가상각비

2,660,689,183

1,961,519,183

5. 보험료
19
104,982,621

27,974,948

6. 자산관리수수료
19
492,000,000

420,694,444

7. 자산보관수수료
19
23,500,000

18,781,704

8. 사무수탁수수료
19
52,500,000

40,694,444

9. 지급수수료

280,247,818

185,359,606

10. 세금과공과

822,466,099

45,072,288

11. 간주매출부가세

8,444,133

11,131,058

12. 기타영업비용

1,221,973,287

1,069,590,077

III. 영업이익

8,773,229,852

7,637,242,141

IV. 금융수익
16
46,368,682

60,632,754

V. 금융비용
16
10,299,093,320

(7,558,835,486)

VI. 기타수익

601,914,120

354

VII. 기타비용

5,354,732

(20)

VIII. 법인세비용차감전순손익

(882,935,398)

139,039,743

IX. 법인세비용
17
-

-

X. 당기순이익(손실)

(882,935,398)

139,039,743

지배기업 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)

(882,935,398)

153,999,733

비지배지분에게 귀속되는 당기순이익(손실)

-

(14,959,990)

XI. 기타포괄손익

-

-

XII. 당기총포괄손익

(882,935,398)

139,039,743

지배기업 소유주에게 귀속되는 총포괄손익

(882,935,398)

153,999,733

비지배지분에게 귀속되는 총포괄손익

-

(14,959,990)

XIII. 주당손실
2,18

기본주당손실

(630)

(260)

다. 자본변동표

연 결 자 본 변 동 표

제 3(당) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 06월 30일까지

제 2(전) 기 2020년 07월 01일부터 2020년 12월 31일까지

주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
자 본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본
비지배지분
총 계

자본금
자본잉여금
자본조정
이익잉여금
(결손금)
지배기업소유주 
지분 합계

2020.07.01 (전기초)
10,000,000,000
29,487,243,040
-
(1,386,585,143)
38,100,657,897
-
38,100,657,897

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
153,999,733
153,999,733
(14,959,990)
139,039,743

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 등:

유상증자
3,000,000,000
8,980,516,000
-
-
11,980,516,000
-
11,980,516,000

종속기업의 설립
-
-
-
-
-
300,000,000
300,000,000

배당금지급
-
-
-
(1,559,982,505)
(1,559,982,505)
-
(1,559,982,505)

2020.12.31 (전기말)
13,000,000,000
38,467,759,040
-
(2,792,567,915)
48,675,191,125
285,040,010
48,960,231,135

2021.01.01 (당기초)
13,000,000,000
38,467,759,040
-
(2,792,567,915)
48,675,191,125
285,040,010
48,960,231,135

총포괄손익

당기순이익
-
-

(882,935,398)
(882,935,398)
-
(882,935,398)

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 등:

주식발행비용
-
(262,500,000)

-
(262,500,000)
-
(262,500,000)

연결범위 변동
-
-
(14,959,990)
-
(14,959,990)
(285,040,010)
(300,000,000)

배당금지급
-
-

(1,340,951,125)
(1,340,951,125)
-
(1,340,951,125)

2021.06.30 (당기말)
13,000,000,000
38,205,259,040
(14,959,990)
(5,016,454,438)
46,173,844,612
-
46,173,844,612

라. 현금흐름표

연 결 현 금 흐 름 표

제 3(당) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 06월 30일까지

제 2(전) 기 2020년 07월 01일부터 2020년 12월 31일까지

주식회사 엔에이치올원위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위 : 원)

과 목
제 3(당)기
제 2(전)기

Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름

11,273,824,157

(3,968,670,125)

1. 당기순이익(손실)
(882,935,398)

139,039,743

2. 비현금항목의 조정
12,316,860,352

9,459,721,915

감가상각비
2,660,689,183

1,961,519,183

이자비용
10,299,093,320

7,558,835,486

해지손실
5,354,716

-

이자수익
(46,368,682)

(60,632,754)

조건변경이익
(601,908,185)

-

3. 영업활동으로 인한 자산부채의 변동
8,029,509,131

(7,130,556,319)

미수금의 감소(증가)
(1,232,727,457)

1,596,842,123

선급금의 증가
134,860,626

(159,602,574)

선급부가세의 증가
7,998,285,455

(7,998,285,455)

선급비용의 증가
(279,045,546)

(361,821,566)

미수법인세환급액의 감소(증가)
(16,782,270)

1,140,980

미지급금의 증가(감소)
103,012,132

(1,506,548,786)

미지급비용의 감소
1,005,994,909

(620,067,634)

선수수익의 감소
(116,633,684)

(195,821,758)

장기선수수익의 감소
1,292,234

(1,292,234)

선수금의 증가
(108,110,130)

1,468,363,334

부가세예수금의 증가(감소)
109,448,462

(56,584,049)

임대보증금의 증가
429,914,400

703,121,300

4. 이자의 수취
114,948,897

4,996,070

5. 이자의 지급
(8,304,558,825)

(6,441,871,534)

Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름

3,216,459,610

(110,326,949,224)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
14,567,239,600

252,967,500

단기금융상품의 감소
10,567,239,600

252,967,500

장기금융상품의 감소
4,000,000,000

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(11,350,779,990)

(110,579,916,724)

토지의 취득
-

25,776,858,732

건물의 취득
-

83,958,950,992

단기금융상품의 증가
6,220,087,200

8,107,000

장기금융상품의 증가
4,789,412,800

836,000,000

건설중인자산의 증가
341,279,990

Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름

(10,355,201,125)

117,384,376,695

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
-

120,198,266,000

설립증자
-

-

유상증자
-

11,980,516,000

장기차입금의 증가
-

76,200,000,000

단기차입금의 증가
-

31,717,750,000

비지배지분의 증가
-

300,000,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(10,355,201,125)

(2,813,889,305)

대출취급수수료등의 지급
534,000,000

1,253,906,800

비지배지분의 감소
300,000,000

-

단기차입금의 감소
7,917,750,000

-

설립비용의 지급
262,500,000

배당금의 지급
1,340,951,125

1,559,982,505

Ⅳ. 현금및현금성자산의 증감

4,135,082,642

3,088,757,346

기초의 현금및현금성자산

9,931,733,812

6,842,976,466

Ⅴ. 기말의 현금및현금성자산

14,066,816,454

9,931,733,812

마. 보고기간 후 사건

(1)
회사는 기존 주주에 대한 유상감자 대금 지급과 종속기업 유상증자 등을 목적으로 2021년 8월 30일과 2021년 9월 10일 이사회 결의를 통하여 14,100,000주를 발행하는 705억원 규모의 유상증자를 결정하였습니다. 주주별 유상증자 세부내역은 다음과 같습니다.

[당사 주주 현황]

(기준일: 2021년 09월 28일)

(단위: 주, 원)

발행회사와의 관계
주주명
보유주식의 종류
보유주식
주당 발행가격
납입금액
납입일
발행일
의무보유 기한
출고가능일
비고

주식수
지분율

최대주주
디비금융투자 주식회사(신탁)
보통주식
1,740,000
12.34%
5,000
8,700,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

소계
1,740,000
12.34%
-
8,700,000,000
-
-
-
-
-

기관투자자
자산관리회사
엔에이치농협리츠운용 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
주주배정 
유상증자

대표주관회사
한국투자증권 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
주주배정
 유상증자

타인
신한캐피탈 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
동양생명보험 주식회사
보통주식
1,690,000
11.99%
5,000
8,450,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
사단법인 새마을운동중앙회
보통주식
1,400,000
9.93%
5,000
7,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
주식회사 한화저축은행
보통주식
1,000,000
7.09%
5,000
5,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
엔에이치투자증권 주식회사(안다크루즈전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)
보통주식
300,000
2.13%
5,000
1,500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

엔에이치투자증권 주식회사(
안다크루즈전문투자형사모투자신탁2호의 신탁업자 지위
)

보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

미래에셋증권 주식회사(안다보이저전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
0.71%
5,000
500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
미래에셋증권 주식회사(GVA Fortress-A 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)
보통주식
900,000
6.38%
5,000
4,500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인

미래에셋증권 주식회사(GVA Saber-V 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
0.71%
5,000
500,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
주식회사 부림저축은행
보통주식
400,000
2.84%
5,000
2,000,000,000
2021-08-31
2021-09-01
2022-09-01
2022-09-02
제3자 배정 유상증자

타인
농협은행 주식회사
보통주식
690,000
4.89%
5,000
3,450,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

인수회사
대신증권 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

타인
한국캐피탈 주식회사
보통주식
600,000
4.26%
5,000
3,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

인수회사
엔에이치투자증권 주식회사
보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

타인
농협손해보험 주식회사
보통주식
200,000
1.42%
5,000
1,000,000,000
2021-09-10
2021-09-11
2022-09-11
2022-09-12
제3자 배정 유상증자

소계
12,360,000
87.66%
-
61,800,000,000
-
-
-
-
-

합계
14,100,000
100.00%

70,500,000,000
-
-
-
-
-

주)
보호예수의 경우 현재 진행중에 있으며, 상장 이전에 완
료
예정임
(출처: 당사 제시)

(2) 회사는 2021년 7월 21일 임시주주총회 결의를 통하여 2021년 9월 10일자로 기존주주가 보유한 제1종종류주식 17,750,000주, 제2종종류주식 4,500,000주, 보통주식 4,350,000주를 유상감자 하였습니다. 주당 감자금액은 제1종종류주식 및 제2종종류주식 2,020원, 보통주식 2,000원입니다.

(3) 회사는 2021년 9월 9일 이사회 및 주주총회 결의를 통하여 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사의 보통
주
9,400,000주,(출자금액 23,970백만원)
를 취득하였습니다.

(4) 2021년 9월 중 종속기업인 (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사는 tr.C, tr. D 대출약정 의무적 조기상환 조항에 따라 2021년 9월 14일 23,800백만원을 상환하였습니다. 

(5) 회사의 유가증권시장 상장을 위한 공모발행과 관련하여 당사는 [인수회사]와 2021년 9월 29일 총액인수계약을 체결하였으며, 인수대상 주식은 28,100,000주(주당 5,000원, 인수총액 140,500,000,000원 입니다.)

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 주, 원)

기간

기간초 잔고

회계기간 중

기간말 잔고(예상)

주당
발행가액
(원)
비고

설정(발행)

환매

주수

(출자
지분수)

금액

주수

(출자
지분수)

금액

주수

(출자
지분수)

금액

주수

(출자
지분수)

금액

2019.11.20

600,000
300,000,000
600,000
300,000,000

600,000
300,000,000
500

발기주주

2020.01.07

600,000
300,000,000
2,000,000
1,000,000,000

2,600,000
1,300,000,000
2,000

유상증자

2020.01.07

2,600,000
1,300,000,000
6,500,000
3,250,000,000

9,100,000
4,550,000,000
2,000

유상증자

2020.01.07

9,100,000
4,550,000,000
2,000,000
1,000,000,000

11,100,000
5,550,000,000
2,000

유상증자

2020.02.27

11,100,000
5,550,000,000

-600,000
-300,000,000
10,500,000
5,250,000,000
500

유상감자

2020.02.27

10,500,000
5,250,000,000
1,750,000
875,000,000

12,250,000
6,125,000,000
2,000

유상증자

2020.02.27

12,250,000
6,125,000,000
6,000,000
3,000,000,000

18,250,000
9,125,000,000
2,000

유상증자

2020.02.27

18,250,000
9,125,000,000
1,750,000
875,000,000

20,000,000
10,000,000,000
2,000

유상증자

2020.12.18

20,000,000
10,000,000,000
5,250,000
10,500,000,000

25,250,000
12,625,000,000
2,000

유상증자

2020.12.18

25,250,000
12,625,000,000
750,000
1,500,000,000

26,000,000
13,000,000,000
2,000

유상증자

2021.09.01
26,000,000
13,000,000,000
11,810,000
5,905,000,000

37,810,000
18,905,000,000
5,000
유상증자

2021.09.10
37,810,000
18,905,000,000

-3,750,000
-1,875,000,000
34,060,000
17,030,000,000
2,000
유상감자

2021.09.10
34,060,000
17,030,000,000

-4,500,000
-2,250,000,000
29,560,000
14,780,000,000
2,020
유상감자

2021.09.10
29,560,000
14,780,000,000

-17,750,000
-8,875,000,000
11,810,000
5,905,000,000
2,020
유상감자

2021.09.11
11,810,000
5,905,000,000
2,290,000
1,145,000,000

14,100,000
7,050,000,000
5,000
유상증자

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(기준일: 2021년 09월 28일)
(단위: 주)

구 분

보통주

종류주식

합 계

제1종

제2종

소 계

발행할 주식의 총수

2,000,000,000

-

-

-

2,000,000,000

현재까지 발행한 주식의 총수

4,350,000
17,750,000
4,500,000
22,250,000
26,600,000

현재까지 감소한 주식의 총수

600,000
-
-
-
600,000

발행주식의 총수

3,750,000
17,750,000
4,500,000
22,250,000
26,000,000

미발행 주식수(모집할 주식수 포함)

1,974,000,000
-
-
-
1,974,000,000

상장예정주식수

31,850,000

-

-

-

31,850,000

주1) 상기 주식수는 액면가액 500원 기준이며, 발행할 주식의 총수는 당사 정관에서 정하는 발행할 주식의 총수로 기재하였습니다.
주2) 상장예정주식수는 기발행주식 3,750,000주와 금번 모집예정주식수인 28,100,000주를 합산한 수치입니다.

나. 발행한 출자지분의 내용

(기준일: 2021년 09월 28일)

주주명
보유주식의 종류
보유 주식수(주)
액면가격(원)
주당 발행가격(원)
납입금액(원)

디비금융투자 주식회사(신탁)
보통주식
1,740,000
500
5,000
8,700,000,000

엔에이치농협리츠운용 주식회사
보통주식
600,000
500
5,000
3,000,000,000

한국투자증권 주식회사
보통주식
1,690,000
500
5,000
8,450,000,000

신한캐피탈 주식회사
보통주식
1,690,000
500
5,000
8,450,000,000

동양생명보험 주식회사
보통주식
1,690,000
500
5,000
8,450,000,000

사단법인 새마을운동중앙회
보통주식
1,400,000
500
5,000
7,000,000,000

주식회사 한화저축은행
보통주식
1,000,000
500
5,000
5,000,000,000

엔에이치투자증권 주식회사(안다크루즈전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)
보통주식
300,000
500
5,000
1,500,000,000

엔에이치투자증권 주식회사(
안다크루즈전문투자형사모투자신탁2호의 신탁업자 지위
)

보통주식
200,000
500
5,000
1,000,000,000

미래에셋증권 주식회사(안다보이저전문투자형사모투자신탁1호의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
500
5,000
500,000,000

미래에셋증권 주식회사(GVA Fortress-A 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)
보통주식
900,000
500
5,000
4,500,000,000

미래에셋증권 주식회사(GVA Saber-V 전문투자형사모투자신탁의 신탁업자 지위)

보통주식
100,000
500
5,000
500,000,000

주식회사 부림저축은행
보통주식
400,000
500
5,000
2,000,000,000

농협은행 주식회사
보통주식
690,000
500
5,000
3,450,000,000

대신증권 주식회사
보통주식
600,000
500
5,000
3,000,000,000

한국캐피탈 주식회사
보통주식
600,000
500
5,000
3,000,000,000

엔에이치투자증권 주식회사
보통주식
200,000
500
5,000
1,000,000,000

농협손해보험 주식회사
보통주식
200,000
500
5,000
1,000,000,000

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

항목

제2기(2020.07.31~2020.12.31)

제1기(2019.11.20.~2020.06.30.)주1)

당해 위탁관리부동산투자회사
5.87%
12.78%

주1) 당해 회사 설립일부터 현재까지의 연환산 배당수익률

나. 연도별 수익률 추이

(단위: 원)

항목

제 3기
제 2기

당기순이익
1,243,421,119
434,537,117

당기감가상각비 등
906,964,843
906,414,008

이익배당한도
2,150,385,962
1,340,951,125

배당금
2,150,385,962
1,340,951,125

주당배당금
보통주
140.93
174.70

제1종 종류주
72.89
55.63

제2종 종류주
72.89
55.88

배당수익율
보통주
7.05%
8.73%

제1종 종류주
3.64%
2.78%

제2종 종류주
3.64%
2.79%

연환산배당율
보통주
13.98%
20.95%

제1종 종류주
7.23%
6.70%

제2종 종류주
7.23%
6.70%

주1) 상법상 배당가능이익 : 순자산가액 - 자본금 - 자본준비금 - 상법 시행령 제19조의 미실현이익- 기타(주식할인발행차금 상각액 등)
주2) 당기 감가상각비 등 : 당기 감가상각비 + 전기이전 감가상각비 초과배당누적액
주3) 이익배당한도 : 상법상 배당가능이익 + 당기 감가상각비 등
주4) 주당배당금 : 배당금 / 발행주식수
주5) 배당수익율 : 배당액 / [ (기초납입자본금+기말납입자본금)/2 ] 로 계산
주6) 1기의 사업연도가 1년 미만일 경우, 비교목적으로 연환산배당율을 다음의 산식으로 추가기재 연환산배당율 : 배당수익율 x 365일 / (해당사업연도의 일수)
주7) 제1종 종류주 및 제2종 종류주는 2021년 9월 10일자로 전액 유상감자 완료

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위: 백만원, %)

항목

제3기

제2기

자산총액
비율
자산총액
비율

부동산

198,846
80.69
199,408
80.89

부동산관련 유가증권

30,700
12.46
30,700
12.45

현금

9,666
3.92
4,777
1.94

기타 자산

7,213
2.93
11,633
4.72

총계
246,425
100.00
246,518
100.00

주) 자산 구성 현황은
제

3기 결산(2021.06.30) 별
도재무제표
를 기준으로 작성하였습니다.

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

가. 회사 개요

구분

내용

회사명

엔에이치농협리츠운용 주식회사

영문명

NongHyup REITs Management Co., Ltd.

대표이사

서 철 수

본사 주소

서울특별시 영등포구 국제금융로8길 2, 5층(여의도동)

본사 전화번호

02-6264-2830

본사 팩스번호

02-6264-2846

인터넷 홈페이지 주소

http://www.nhreits.com/

회사 연혁

- 2018. 06. 27. : 자산관리회사 설립인가 (국토교통부)

- 2018. 07. 02. : 엔에이치농협리츠운용 주식회사 설립 (자본금 300억원)

- 2018. 09. 01. : 기업집단 『농협』 계열 편입

- 2018. 12. 10. : (주)엔에이치제1호기업구조조정부동산투자회사 설립

- 2019. 05. 30. : (주)엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사 설립

- 2019. 11. 20. : (주)엔에이치제2호위탁관리부동산투자회사 설립

- 2019. 12. 05. : (주)엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사 상장

- 2020. 01. 10. : (주)엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 설립

- 2020. 10. 12. : (주)엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 설립
- 2020. 11. 19 : 전문사모집합투자업 등록

자본금

300억원

주요주주 현황

농협금융지주 (100%)

나. 주요 업무

(1) 자산(부동산, 증권, 부동산의 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 결산기의 사업계획 초안, 차입계획 및 사채발행계획 초안의 작성 및 제공

(2) 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분과 관련된 업무

(3) 부동산의 임대차

(4) 증권의 매매

(5) 필요한 경우 부동산투자자문회사에 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁

(6) 일반사무수탁회사의 매 분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공

(7) 부동산의 개발

(8) 부동산투자회사법 제37조 제1항 및 제3항에 따른 공시의무(매 분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)

(9) 회사가 주식발행을 위하여 주간사회사 등을 선정할 필요가 있을 경우, 이를 위하여 투자설명서 등 필요한 자료 제공

(10) 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 기타 관련법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공

(11) 회사의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용업무와 관련한 실무 사무

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

1) 재무상태표

재 무 상 태 표

제 3(당)기 2020년 12월 31일까지

제 2(전)기 2019년 12월 31일까지

엔에이치농협리츠운용주식회사
(단위 : 원)

과 목
제 3 (당)기말
제 2 (전)기말

자 산

I. 현금및예치금

1,261,613,368

32,423,220

II. 당기손익-공정가치 측정 금융자산

28,244,937,871

22,812,245,867

III. 유형자산

197,618,616

267,683,799

Ⅳ. 무형자산

13,342,119

22,166,896

V. 사용권자산

127,657,689

275,200,902

VI. 기타자산

879,509,877

6,442,085,107

1. 미수금
-

387,330

2. 미수수익
599,567,499

718,698,070

3. 선급비용
91,217,082

32,879,540

4. 보증금
127,072,244

5,623,665,487

5. 이연법인세자산
61,653,052

-

6. 연결미수법인세
-

66,454,680

6. 부가세대급금
-

-

VII. 순확정급여자산

64,030,472

-

자산총계

30,788,710,012

29,851,805,791

부 채

I. 기타부채

1,444,301,773

1,012,104,722

1. 리스부채
127,997,255

272,873,669

2. 복구충당부채
44,654,655

43,452,752

3. 이연법인세부채
-

204,387,370

4. 연결미지급법인세
510,334,396

-

5. 미지급금
143,324,138

154,137,679

6. 미지급비용
568,451,629

301,760,372

7. 예수금
49,539,700

35,492,880

II. 순확정급여부채

-

39,234,302

부채총계

1,444,301,773

1,051,339,024

자 본

I. 자본금

30,000,000,000

30,000,000,000

II. 자본조정

(441,131,000)

(441,131,000)

1. 주식할인발행차금
(441,131,000)

(441,131,000)

III. 기타포괄손익누계액

(102,212,806)

(44,855,619)

Ⅳ. 결손금

(112,247,955)

(713,546,614)

자본총계

29,344,408,239

28,800,466,767

부채와 자본총계

30,788,710,012

29,851,805,791

2) 손익계산서

포 괄 손 익 계 산 서

제 3(당)기 2020년 12월 31일까지

제 2(전)기 2019년 12월 31일까지

엔에이치농협리츠운용주식회사
(단위 : 원)

과 목
제 3 (당)기
제 2 (전)기

I. 영업수익

4,744,743,591

3,473,098,381

1. 매입수수료수익
3,556,000,000

1,769,000,000

2. 운용수수료수익
813,974,336

105,868,802

3. 당기손익-공정가치측정금융자산관련이익
169,263,633

1,345,317,352

1)당기손익-공정가치측정금융자산처분이익
54,963,633

197,298,572

2)당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
0

1,043,263,712

3)당기손익-공정가치측정금융자산기타수익
114,300,000

104,755,068

4. 이자수익
205,505,622

252,912,227

II. 영업비용

5,048,177,606

2,859,483,187

1. 당기손익-공정가치측정금융자산관련손실
1,659,067,522

0

1)당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
1,659,067,522

0

2. 판매비와 관리비
3,383,422,566

2,849,806,074

3.기타의 영업비용
5,687,518

9,677,113

1) 리스부채이자
4,485,615

8,507,560

2) 복구충당부채이자
1,201,903

1,169,553

III. 영업이익(손실)

(303,434,015)

613,615,194

IV. 영업외수익

1,233,800,560

567,293

V. 영업외비용

18,545,674

41,686,575

VI. 법인세비용차감전순이익(손실)

911,820,871

572,495,912

VII. 법인세비용(수익)

275,371,764

164,200,071

VIII. 당기순이익(손실)

636,449,107

408,295,841

IX. 기타포괄손익

(57,357,187)

(29,936,742)

1. 당기손익으로 재분류될 수 있는 항목
0

0

2. 당기손익으로 재분류되지 않는 항목
(57,357,187)

(29,936,742)

순확정급여부채의 재측정요소
(73,534,855)

(38,380,438)

법인세효과
16,177,668

8,443,696

X. 당기총포괄이익(손실)

579,091,920

378,359,099

XI. 주당이익(손실)

기본및희석주당이익(손실)

106

68

라. 운용자산 규모

(1) 부동산투자회사(리츠) 관련 내역

(기준일: 2021
년
06월 30일
)

(단위 : 억원)

No.
리츠명
투자대상
설립연도
만기(존속기간)
수탁자산

1
㈜엔에이치제1호기업구조조정부동산투자회사(사모)
청남빌딩 서울특별시 서초구 동작대로 204
2018
10년
341

2
㈜엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사(공모)
ARA펀드 수익증권 1종(서울스퀘어)
케이비강남1호 리츠 우선주(강남N타워)
유경11호펀드 수익증권(잠실SDS타워)
현대38호펀드 수익증권(삼성물산 서초사옥)
2019
50년
927

3
㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사(사모)
분당스퀘어 업무시설, 비전월드(주차시설)
2019
50년
2,452

4
㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사(사모)
에이원타워 당산, 에이원타워 인계
2020
50년
1,891

5
㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사(사모)
도지물류센터
2020
50년
1,103

합 계
6,714

(2) 펀드 관련 내역

(기준일: 202
1년
06월 30일
)

(단위 : 억원)

No.
펀드명
설정일
설정액
비고

1
NH IPO 전문투자형 사모투자신탁 제1호 (104억)
2021.04.21
104
-

2
NH 하이일드 전문투자형 사모투자신탁 제1호 (101억)
2021.04.21
100
-

합 계
204

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

- 해당사항 없음

나. 기타 업무의 수탁회사

- 해당사항 없음

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 자산보관회사

(1) 자산보관기관의 개요
- 명칭: 유안타증권 주식회사 
- 주소: 서울특별시 중구 을지로 76 (을지로2가) 

(2) 자산보관위탁계약의 개요

1) 계약기간: 본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “위탁자”의 청산종결등기일까지 또는 본 계약 제28조에서 정한 중도 해지시 까지로 한다.

2) 보수:

① “위탁자”는 “수탁자”에 대하여 자산보관업무의 수행에 대한 대가로서 보수를 지급하기로 한다.

② 제1항의 보수는 연간 금 이천이백만원(\22,000,000)[VAT별도]으로 하고, “위탁자”는 매 결산기마다 금 일천일백만원(\11,000,000)[VAT 별도]을 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급한다. 보수지급 기산점은 “위탁자”의 국토교통부장관으로부터 영업인가를 득한 날로하고 보수지급의 만기일은 “위탁자”의 청산 종결등기일까지로 한다. 최초 보수 지급 시기는 위 보수지급 기산점 이후 최초로 도래하는 분기 말일로 하며, 당해 분기에 “수탁자”의 실제 운용 기간이 6개월에 미달하는 경우 보수는 해당 6개월에 대한 실제 운용기간을 일할 계산한 금액으로 한다. 다만, “위탁자”가 본건 부동산의 취득 전에 해산하는 경우 보수는 발생하지 아니한다.

(3) 위탁업무의 범위

“위탁자”는 본 계약에 따라 다음 각 호의 업무(이하 총칭하여 “자산보관업무”)를 “수탁자”에게 위탁하며, “수탁자”는 “위탁자” 또는 자산관리회사(이하 “위탁자 등”)의 지시에 따라 이를 성실히 수행하여야 한다.

1. 부동산의 보관

가. 본건 부동산을 포함하여, “위탁자”가 “수탁자”에게 위탁하는 모든 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

나. “위탁자”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 처분에 관한 계약의 체결 및 이에 따라 등기명의를 제3자에게 경료하는 데 필요한 이전등기 관련 업무

다. “위탁자”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 등기권리의 기재사항 변경(전세권, 근저당권 및 임차권 설정 등) 업무

라. 임차인 등의 요청에 의한 확인서 발급 업무

마. 위 각 목의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

2. 증권의 보관 및 관리

가. 증권의 인수, 인도 및 보관. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제308조에 따른 예탁대상 증권의 경우 한국예탁결제원에 예탁하여야 하며, 자체 보관하는 경우 내화금고에 보관하여야 한다.

나. 증권상 인정되는 원리금 수령, 유무상 청약 등 제반 권리의 행사

다. 위 각 목의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

3. 현금의 보관 및 관리

가. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 현금의 수령, 지급 및 보관

나. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 제세공과금의 지급

다. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 관련 수탁회사에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

라. “위탁자 등”의 운용지시에 따른 계좌개설, 폐지 및 변경 업무

마. 위 각 목의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무

4. “위탁자”의 해산 시 청산인 또는 청산감독인의 지시에 따른 보관업무 및 관련 실무 사무

5. 기타 본 계약 또는 관련법령에서 “수탁자”의 업무로 정한 사항

나. 일반사무관리회사

(1) 사무수탁회사 개요

- 명칭: 주식회사 국민은행
- 주소: 서울시 영등포구 국제금융로8길 26

(2) 일반사무관리업무위탁계약 개요

1) 계약기간: 본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일 중 먼저 도래하는 날

2) 보수: 
① 위탁자는 수탁자에 대하여 일반사무업무의 수행에 대한 대가로서 보수를 지급하기로 한다. 보수는 위탁자가 국토교통부장관으로부터 영업인가 또는 등록을 득하는 것을 조건으로, 위탁자가 영업인가 또는 등록 신청 시 최초로 취득하는 것으로 신고한 부동산(이하 “최초취득부동산”)의 소유권을 취득한 날로부터 위탁자의 청산종결등기일까지를 계산기간으로 하여 지급되는 것으로 한다.
② 제①항의 보수는 결산기별로 구별하여 지급한다. 보수는 제4기부터 제6기 사업연도에 대하여 연간 금 팔천만원(\80,000,000)(부가가치세별도)으로 정하고, 매 결산기 마다 금 사천만원(\40,000,000)(부가가치세별도)을 해당 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급한다. 제7기 이후의 사업연도에 대하여 연간 금 일억이천만원(\120,000,000)(부가가치세별도)으로 정하고, 매 결산기 마다 금 육천만원(\60,000,000)(부가가치세별도)을 해당 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급한다. 다만 수탁자의 수탁업무수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 결산기 수수료는 180일에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며, 6개월이 초과될 경우 매 결산기 단위의 수수료와 6개월이 초과된 기간을 180일에 대한 실제 업무수행기간을 일할 계산한 금액으로한다.
③ 최초취득부동산을 취득한 이후 추가로 부동산 또는 부동산투자회사의 증권을 취득하거나 위탁자가 그 주식을 증권거래소에 상장하는 경우, 제2항에 따른 보수는 수탁자의 업무범위와 시장상황을 고려하여 위탁자와 수탁자가 별도로 협의하여 정하기로 한다.

3) 위탁업무의 범위

- 발행주식의 명의개서에 관한 업무(위탁자가 별도의 명의개서대리인을 두지 않는 경우에 한함)

- 주식의 발행에 관한 업무
- 상장 관련 업무(위탁자가 주식을 상장하는 경우에 한함)

- 운영에 관한 사무

- 계산에 관한 사무

- 세무에 관한 실무사무

- 법령 또는 정관에 의한 통지업무

- 해산 및 청산 업무

다. 판매회사

(1) 판매회사의 개요

1) 한국투자증권㈜

구분

주요 내용

회사명

한국투자증권 주식회사

주소

서울특별시 영등포구 의사당대로 88

대표이사

정 일 문

주요 연혁

- 1974.09.16 영업개시

- 2000.06.03 증권사 전환 등기(한국투자신탁증권 주식회사)

- 2000.07.12 증권영업 개시

- 2003.06.03 한국투자신탁증권에서 한국투자증권으로 사명 변경

- 2009.10.21 투자매매업/투자중개업 장내파생상품 (선물업) 본인가 취득

- 2013.10.30 종합금융투자사업자 지정

- 2016.11.29 유상증자 실시로 자기자본 4조원 이상 초대형 투자은행 요건 충족

- 2017.11.13 자기자본 4조원인 종합금융투자사업자(초대형IB) 지정 및 단기금융 업무 인가

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

(2) NH투자증권 주식회사

구분

주요 내용

회사명

엔에이치투자증권 주식회사

주소

서울특별시 영등포구 여의대로 60

대표이사
정 영 채

주요 연혁

- 1969.01.16. 한보증권주식회사 설립
- 1995.03.02. LG증권으로 상호 변경(1999.10.01.LG투자증권으로 상호변경)
- 1998.10. 인터넷트레이딩 서비스 개시
- 2005.04.01. LG투자증권과 우리증권 합병으로 우리투자증권으로 상호변경
- 2014.12.31. 우리투자증권과 NH농협증권 합병으로 NH투자증권으로 상호변경
- 2015.01. 국내최초 은행-증권-보험 복합점포 오픈
- 2015.12. 국내최초 로보어드바이저 상품 '로보어카운트' 출시
- 2016.08. 증권사 최초 헤지펀드운용업 진출
- 2017.11. 초대형 투자은행(IB) 선정
- 2018.06. 단기금융업인가 취득

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

(3) 대신증권 주식회사

구분

주요 내용

회사명

대신증권 주식회사

주소

서울특별시 중구 삼일대로 343

대표이사
오 익 근

주요 연혁

- 1962.08.07. 증권업 등록
- 1971.11.14. 신용공여업무 개시
- 1975.04.22. 대신증권주식회사로 상호변경
- 1997.01.23. 외국투자신탁증권 국내판매 대행업무 겸영인가 취득
- 2001.02.03. 투자자문업 등록
- 2001.03.12. 선물업 허가
- 2005.12.09. 신탁업 인가
- 2008.11.25. 금융투자업 인가
- 2008.12.02. 금융투자업 등록
- 2016.12.24. 본사 이전(서울시 중구 삼일대로 343)

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

(4) 판매위탁계약의 개요

1) 계약기간: 계약 체결일로부터 본건 공모 및 상장이 완료되고 총액인수계약에 따른 수수료가 모두 지급되는 시점까지

2) 수수료: 공모금액의
2.00% (인수수수료 1.50% 및 대표주관회사 수수료 0.50%)

3) 보수의 지급 방식:
주금납입기일로부터
5
영업일 이내
현금으로 지급

4) 주요 업무

① 주식의 청약권유 및 모집

② 주식의 배정 및 공고

③ 초과청약금의 환불

④ 관련 서식의 작성 및 공고

⑤ 기타 필요한 사항

라. 집합투자기구평가회사

- 해당사항 없습니다

마. 채권평가회사

- 해당사항 없습니다

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 주주총회 등

(1) 주주총회의 구성

<정관>

제22조 (주주총회의 종류와 개최)

① 회사의 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 한다.

② 정기주주총회는 매 사업연도 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회의 결의와 관련 법률에 따라 언제든지 소집할 수 있다.

(2) 주주총회의 소집 및 의결권 행사방법

<정관>

제23조 (소집권자 및 소집통지)

① 주주총회는 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 이사회의 결의에 따라 대표이사가 소집한다. 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 이사 중 1인이 소집한다.

② 주주총회를 소집함에 있어서, 대표이사는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항을 총회일 2주전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 또는 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단축될 수 있다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지된 목적 이외의 사항에 대하여 결의할 수 없다.

제24조 (소집지)

주주총회는 본점 소재지에서 개최하되 필요에 따라 다른 지역에서도 개최할 수 있다.

제25조 (의장)

① 주주총회의 의장은 대표이사로 한다.

② 대표이사가 불출석하거나 주주총회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 이사회가 정한 직무대행순서에 따라 이사 중 1인이 의장직을 수행한다.

제26조 (의장의 질서유지권)

① 주주총회의 의장은 그 주주총회에서 고의로 의사진행을 방해하기 위한 발언ㆍ행동을 하는 등 현저히 질서를 문란케 하는 자에 대하여 그 발언의 정지 또는 퇴장을 명할 수 있다.

② 주주총회의 의장은 의사진행의 원활을 기하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 주주의 발언 시간 및 횟수를 제한할 수 있다.

제27조 (주주의 의결권)

주주의 의결권은 보통주식 및 제1종 종류주식 1주마다 1개로 한다.

제28조(주주총회의 결의방법)

주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

제33조(의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면을 회사에 제출하여야 한다.

(3) 주주총회 결의사항

제29조 (주주총회의 결의사항)

① 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 주주총회는 다음 사항을 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하는 사업계획의 경우, 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의함.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항으로 부투법 제12조 제1항 제3호에서 정하는 사항

4. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

5. 이사 및 감사의 선임에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

7. 배당에 관한 사항

8. 기타 이사회가 부의한 사항

9. 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회 보통결의를 요하는 사항

② 관계 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항에 대하여는 상법 제434조에 따라 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식 총수의 3분의 1 이상의 수로써 결의한다.

1. 회사 정관의 변경

2. 액면가 미만의 주식 발행

3. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

4. 회사의 해산(존립기간을 정한 경우, 그의 만기에 따른 해산을 제외함)

5. 다른 부동산투자회사와의 합병

6. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도

7. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수

8. 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부투법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

9. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

10. 제20조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

11. 이사 및 감사의 해임에 관한 사항

12. 상법, 부투법 기타 관계 법령상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식에 의한 주주총회의 특별결의를 요하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회(이하 “연기주주총회”라 한다)를 소집하여야 한다.

④ 연기주주총회의 회의 개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 한다. 다만, 제2항 제8호 내지 제10호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수로써 한다.

(4) 반대매수청구권/주식매수청구권

<정관>

제21조 (주식매수청구권)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우, 그 결의에 반대하는 주주는 해당사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 회사 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제20조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 회사가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 하고, 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하여야 한다

③ 회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구기간이 끝난 날부터 20일 (단, 제13조에 따라 회사의 주식이 상장된 경우에는 1개월) 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등은 부투법 시행령 제17조가 정하는 바에 따른다.

④ 회사는 제3항에도 불구하고 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배

청산 등의 사유로 회사가 잔여재산을 분배하는 경우 회사 자산을 구성하는 모든 재산을 현금으로 환금한 후 회사의 모든 확정채무를 변제하고 비용 등을 지급하며, 불확정 채무 및 책임에 대한 적립을 마친 후 다음 각 호의 순서에 따라 주주에게 분배합니다. 불확정 채무 및 책임에 대하여 회사의 책임이 없다고 확정된 경우에도 같은 순서에 따라 주주에게 분배하며, 이 경우 잔여재산은 수차에 나누어 분배될 수 있습니다.

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권

당해 회사의 주주, 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주총회 의사록, 주주명부, 이사회의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임

① 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관기관 및 판매회사(이하 “관련수탁회사”)가 업무를 소홀히 하여 업무를 위탁한 위탁관리부동산투자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 위탁관리부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

② 관련 수탁회사가 위탁관리부동산투자회사 또는 제3자에게 손해배상 책임을 부담하는 경우 이사, 감사 또는 다른 관련 수탁회사에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

③ 당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수합니다.
1. 『부동산투자회사법』 제32조에 근거한 미공개 자산운용 정보의 이용 금지
2. 『부동산투자회사법』 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위
3. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위

④ 당사는 『부동산투자회사법』 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다.

당사는 회사 정관 제59조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

<정관>

제61조 (법규 적용 등)

이 정관에 규정되지 아니한 사항은 부투법, 동법 시행령, 동법 시행규칙 및 상법 기타 법률의 관계 규정에 의한다.

마. 재판관할

당사의 운영과 관련된 분쟁 발생 시 관할법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

관할법원
서울중앙지방법원

주소
06594 서울시 서초구 서초중앙로 157

연락처
교환 (02) 530-1114

공탁소 민원
(02) 530-1707 / FAX (02) 3477-8102 / 안내(02) 533-6850

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한

당사는 회사 정관에 따라 존립기간을 법인설립일 이후 50년으로 합니다.

나. 해산 사유

당사는 「부동산투자회사법」 및 정관 제58조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

[부동산투자회사법]

제44조 (해산)

부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.

1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2 (청산 시 채권자에 대한 최고)

청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조 (해산등기의 촉탁)

① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

<정관>

제59조 (해산)

회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 영업인가의 취소 또는 등록의 취소

7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

8. 회사 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

다. 영업인가 취소 사유

[부동산투자회사법]

제42조 (영업인가 등의 취소)

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를 작성하여 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하여야 합니다.

당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표(부속명세서를 포함함. 이와 같음)와 투자보고서를, 매 분기(사업연도 기준으로 분기를 계산함) 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 본점에 비치·공시하고 주주 및 채권자가 열람할 수 있도록 하여야 합니다.

당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표와 투자보고서를 회사의 주주 및 채권자에게 송부하여야 합니다. 다만, 인터넷 등 전자매체를 이용하여 공시하는 경우에는 그러하지 아니합니다

[부동산투자회사법]

제37조(투자보고서 및 공시 등)
① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 부동산투자회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.
② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.
1. 부동산투자회사 및 그 자산관리회사의 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력
2. 부동산투자회사에 대통령령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우
3. 부동산투자회사의 주주총회 결의내용
4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 해당 부동산투자회사(위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사인 경우 해당 자산관리회사를 말한다)의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법
2. 해당 부동산투자회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법
4. 삭제

<정관>

제55조 (재무제표 및 투자보고서의 공시 등)

① 회사는 자산관리회사로 하여금 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우에는 해산일 또는 합병일을 말한다) 및 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)마다 회사의 투자보고서를 작성하도록 한다. 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서부투법 시행령 제40조 제3항에서 정하는 사항이 포함되어야 한다. 

② 회사는 자산관리회사로 하여금 제1항에 따라 작성한 투자보고서를 다음 각 호의 기한 내에 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하고, 이를 공시하도록 한다.

1. 회계기간의 말일에 작성하는 투자보고서 : 90일 이내

2. 해산일 또는 합병일에 작성하는 투자보고서 : 45일 이내

3. 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)에 작성하는 투자보고서: 45일 이내

③ 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 자산관리회사로 하여금 부투법에 따라 이를 지체 없이 공시하도록 한다.

1. 회사 및 그 자산관리회사의 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력

2. 부투법 시행령 제40조의2 제2항에서 정한 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우

3. 회사의 주주총회 결의내용

4. 그 밖에 부투법 시행령 제40조의2 제3항이 정하는 사항이 발생한 경우

④ 제2항 및 제3항의 공시는 부투법 제37조 제4항의 방법에 의한다. 

(2) 자산운용보고서

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제88조에서 정하는 본 보고서는 『부동산 투자회사법』 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만 당사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다. 

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제88조(자산운용보고서의 교부) ① 집합투자업자는 자산운용보고서를 작성하여 해당 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자의 확인을 받아 3개월마다 1회 이상 해당 집합투자기구의 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산운용보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

② 집합투자업자는 제1항에 따른 자산운용보고서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다) 현재의 해당 집합투자기구의 자산ㆍ부채 및 집합투자증권의 기준가격

가. 회계기간의 개시일부터 3개월이 종료되는 날

나. 회계기간의 말일

다. 계약기간의 종료일 또는 존속기간의 만료일

라. 해지일 또는 해산일

2. 직전의 기준일(직전의 기준일이 없는 경우에는 해당 집합투자기구의 최초 설정일 또는 성립일을 말한다)부터 해당 기준일까지의 기간(이하 이 조에서 "해당 운용기간"이라 한다) 중 운용경과의 개요 및 해당 운용기간 중의 손익 사항

3. 기준일 현재 집합투자재산에 속하는 자산의 종류별 평가액과 집합투자재산 총액에 대한 각각의 비율

4. 해당 운용기간 중 매매한 주식의 총수, 매매금액 및 대통령령으로 정하는 매매회전율

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 제1항에 따른 자산운용보고서의 교부시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

(3) 자산보관ㆍ관리보고서

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제248조에서 정하는 본 보고서는 『부동산투자회사법』제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제248조(자산보관ㆍ관리보고서의 교부) ① 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자는 집합투자재산에 관하여 제90조제2항 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 다음 각 호의 사항이 기재된 자산보관ㆍ관리보고서를 작성하여 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산보관ㆍ관리보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다.

1. 집합투자규약의 주요 변경사항

2. 투자운용인력의 변경

3. 집합투자자총회의 결의내용

4. 제247조제5항 각 호의 사항

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 신탁업자는 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서를 제1항의 기간 이내에 금융위원회 및 협회에 교부하여야 한다.

③ 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서의 제공시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

(4) 기타장부 및 서류

당사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제89조에서 정하는 수시공시는 '부동산투자회사법' 제49조의3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다.

(1) 신탁계약변경에 관한 공시

- 해당사항 없음

(2) 수시공시

- 해당사항 없음

(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시

- 해당사항 없음

(4) 위험지표의 공시

- 해당사항 없음

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계자 거래제한 규정은「부동산투자회사법」 제49조3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 다만, 「부동산투자회사법」 제22조의2 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 따라 자산관리회사 등 일정한 자(이하 "이해관계인")와의 일정한 내용의 거래는 제한적으로 가능합니다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)
① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조(거래의 제한)
① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 
1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자
2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자
② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 
1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래
2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래
3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래
③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. 
④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조 (부동산투자회사의 거래 제한의 예외)
① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

부동산투자회사법 제22조의2 제3항 단서, 동법 시행령 제20조 제6호에 의하면, 당사 및 당사의 자리츠가 자산관리회사인 엔에이치농협리츠운용㈜ 및 그 특별관계자와 부동산 또는 증권의 거래행위를 하기 위해서는 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다. 또한, 부동산투자회사법 제30조 제2항, 동법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 본건 리츠 및 본건 자리츠가 그 특별관계자와 거래를 하기 위
해서는 역시 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 얻어야 합니다.

이에 당사는 2019년
12월 30일
분당스퀘어에 대한 부동산매매계약 및 책임임대차계약의 체결 및 이행에 관하여 이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 득하였고, 당사의 자리츠인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사 역시
부동산매매계약의 체결 및 이행에 관하여 각
각 2020년
02월 25일
과
2020년
12월 11일
이사회의 승인 및 주주총회의 특별결의에 의한 승인을 득하였습니다.

(1) 이해관계인 현황

신고서 제출일 전일
(2021년 09월 28일)

현재 당사의 최대주주는 다음과 같으며, 특별관계인은 존재하지 않습니다.

관계
이름
보유주식수(주)
지분율

최대주주
디비금융투자(신탁)
1,740,000
12.34%

합계
1,740,000
12.34%

주) 특별관계자는 자본시장법 시행령 제141조제1항의 특수관계인 및 공동보유자를 의미

(2) 당사의 특수관계자와의 주요 자금 및 지분 거래 내역

- 해당사항 없음. 

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

- 해당사항 없음

다. 투자중개업자 선정 기준

- 해당사항 없음

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

- 해당사항 없음

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

- 해당사항 없음