한국토지신탁 — 증권신고서(채무증권) (20210714)
제출인: 한국토지신탁

증권신고서(채무증권)
3.3
(주)한국토지신탁

N

Y

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2021년 07월 14일

회 사 명 :

주식회사 한국토지신탁

대 표 이 사 :

차정훈, 최윤성

본 점 소 재 지 :

서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워

(전 화) 02-3451-1100

(홈페이지) http://www.koreit.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) 사장 (성 명) 최 윤 성

(전 화) 02-3451-1252

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
㈜한국토지신탁 제40회 무기명식 이권부 무보증사채

모집 또는 매출총액 :
60,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : (주)한국토지신탁 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워
 KB증권(주) : 서울시 영등포구 여의나루로 50

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의확인_한국토지신탁40_증권신고서

요약정보

1. 핵심투자위험

[증권신고서 이용 시 유의사항 안내문]

아래의 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소를 주요 항목 위주로 요약한 것이므로 투자위험 전부를 대표하지 않으며, 본문에 기재된 투자위험요소 중 일부 항목이 기재되지 아니할 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 반드시 본 증권신고서 본문 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅲ. 투자위험요소" 부분을 주의 깊게 검토하신 후 투자판단을 하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

나.당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영향을 받습니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다.
최근 국내외 경제는 COVID-19의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 2020년 국내 경제 성장률은 -1.0% 성장률을 나타냈으며, 2021년 경제 성장률은 3.0%를 기록할 것으로 전망되고 있습니다. IMF는 세계 경제 성장률을 6.0%로 예상하며 1월에 예상했던 수치에 비해 그 수치를 0.5%p. 상향 조정하였습니다. COVID-19 외에도 미중 무역 갈등의 상존, 브렉시트 이슈 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확싱성을 더욱 높일 것으로 예상합니다. 당사의 경우, 국내와 해외 매출이 고루 발생하는 바,
향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 경제 지표로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

라.

2021년 1분기말 기준,

당사를 비롯한
14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영
위하고 있으며
, 그 중
신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는
2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다.

또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

마.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

바
. 2021년 5월 누적 건설수주규모는 8,321억원으로 전년 동기 대비 35.8% 증가하였는데, 이는 발전송배전, 항만공항, 도로교량 등의 토목공사와 사무실,점포, 공장,창고 학교, 관공서 등 일반건축공사 수주 호조에 따른 증가폭이 컸기 때문입니다. 2021년 5월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2021년말 수주총액은 하반기 회복현상으로 증가할 것으로 예상되며, 향후 추이는 금리상승 압력과 정부규제의 정도에 따라 결정될 것으로 전망되고 있습니다. 한편 미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 05월 기준 15,660호를 기록하였습니다. 부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어
부동산시장의 불확실성 또한 상존하며, 향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향
을 미쳐왔습니다.
2020년 발표된 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 후속 발표된 공급 대책
등 현 정부 출범 이후 발표된 각종 부동산 정책들에서 더 나아가 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 수 있습니다.

그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

회사위험

가
.
당사의

2021년 3월말 연결기준 영업수익은 426억원으로 전년 동기 대비 34.5% 감소
하였습니다.
이자수익은 전년 동기 대비 34.1% 감소하였고, 수수료수익은 275억원으로 전년 동기 대비 39.0% 감소하였기 때문입니다.

토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

나.

2021년 3월말 연결기준 부채비율 67.4%, 차입금의존도 29.6%로 2014년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는 증가하는 추세
입니다.
2021년 3월말 연결기준 차입부채는 약 4,537억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2016년 9월 1,000억원(상환 완료), 2017년 2월 1,500억원(상환완료), 2018년 9월 600억원, 2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하시킬 수 있습니다.

다.
당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다.
2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(19년 말 기준 10,257억원 → 21년도 1분기 말 기준 6,279억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.

한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2021년 3월말 1,901억원으로 2015년말의 412억원 대비 461% 증가한 수준을 보이고 있습니다.

향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향
을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기바랍니다.

라
.

2021년 3월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여 189건의 소송(소송가액 112,572백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 30건의 소송(소송가액 97,636백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소
송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

마
.

신고서
제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분
35.46%를
보유하고
있습니다.

그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회
사
, 메리츠종합금융증권 주식
회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

아.
2
020년 12월, 한진중공업은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자
로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.
한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함
하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 당사는 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생할 예정입니다. 실사과정에서 당초보다 기간이 더 소요되어 취득예정일자는 2021년 6월말에서 2021년 8월말로 변경되었습니다.
인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있습니다.
취득예정일자(발행회사의 한진중공업에 대한 인수대금 지급예정일)는 향후 일정에 따라 변동될 수 있으므로, 향후 정정공시를 참고하셔야 한다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1_모집또는매출에관한일반사항

회차 :
40
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)
총액
60,000,000,000
모집(매출)총액
60,000,000,000

발행가액
60,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2024년 07월 26일

원리금
지급대행기관
농협은행
선릉금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

신용등급
(신용평가기관)
A0 / A-
(한국신용평가)/ (한국기업평가)

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
-
6,000,000
60,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2021년 07월 26일
2021년 07월 26일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
60,000,000,000

발행제비용
224,220,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준
발행규모
사용
지역
사용
국가
원화 교환
예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을
받은 경우
보증기관
-
지분증권과
연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의
경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채
해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2021년 06월 09일 KB증권㈜과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2021년 07월 21일이며, 상장예정일은 2021년 07월 26일임.

주1) 본 사채는 2021년 07월 19일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2021년 07월 20일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
40

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
60,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 권면금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
60,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법
및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 사채이율의 1/4씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다.

각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한

2021년 10월 26일,
2022년 01월 26일,
2022년 04월 26일,
2022년 07월 26일,

2022년 10월 26일,
2023년 01월 26일,
2023년 04월 26일,
2023년 07월 26일,

2023년 10월 26일,
2024년 01월 26일,
2024년 04월 26일,
2024년 07월 26일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2021년 06월 30일 / 2021년 07월 02일

평가결과등급
A0 / A-

상환방법
및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2024년 07월 26일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2024년 07월 26일

납 입 기 일
2021년 07월 26일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금
지급대행기관
회 사 명
농협은행 선릉금융센터

기 타 사 항

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2021년 06월 09일 KB증권㈜과 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2021년 07월 21일이며, 상장예정일은 2021년 07월 26일임.

주1) 본 사채는 2021년 07월 19일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2021년 07월 20일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사, CFO, 재무팀장 등
- 대표주관회사 담당 임원, 팀장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
대표주관회사는 (주)한국토지신탁의 제40회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 동일 신용등급 회사채의 스프레드 동향, 동종 업계의 최근 회사채 발행금리 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.
 
- 제40회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다.

공모희망금리 밴드 산정 근거는 아래 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청
관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.

[제40회]
① 최저 신청수량: 10억원
② 최고 신청수량: 600억원
③ 수량단위: 10억원
④ 가격단위: 0.010%p. 

수요예측기간은 2021년 07월 19일 09시부터 16시까지로 합니다.

배정대상 및 기준

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 대표주관회사가 결정합니다.

※ "무보증사채 수요예측 모범규준"
제5조(배정에 관한 사항)

가. 배정기준 운영 
- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다. 
나. 배정시 준수 사항 
- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다. 
① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것 
② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것 
다. 배정시 가중치 적용 
- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다. 
① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준 
② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소 
라. 납입예정 물량 배정 원칙 
- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다. 

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 제라항에 따라 대표주관회사인 KB증권(주)는 공모채권을 배정함에 있어 "수요예측에 참여한 "기관투자자"("증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제8조 제7항의 "신탁업자". 이하 "수요예측 참여자"로 한다.)에 대해 우대하여 배정합니다.

※ 본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정 - 2. 배정"을 참고하시기 바랍니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정 근거

대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 제40회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.

가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향

국고채권, A- 무보증회사채, 발행회사인 (주)한국토지신탁의 최근 3개월
(2021.04.13 ~2021.07.13)
간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[한국토지신탁 3년만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2021년 07월 13일 기준)

한국자산평가(주)
키스채권평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2.805%
3.089%
2.857%
3.081%
2.958%

자료: 본드웹

[A- 신용등급 3년만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2021년 07월 13일 기준)

한국자산평가(주)
키스채권평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2.655%
2.719%
2.707%
2.721%
2.700%

자료: 본드웹

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(3년 만기)]

일자
평가금리(%)
Credit Spread(%p.)

국고채권
A- 등급민평
개별민평
등급민평
- 국고채권
개별민평
- 국고채권

2021-07-13
1.422
2.700
2.958
1.278
1.536

2021-07-12
1.387
2.666
2.924
1.279
1.537

2021-07-09
1.370
2.649
2.906
1.279
1.536

2021-07-08
1.355
2.634
2.891
1.279
1.536

2021-07-07
1.412
2.690
2.948
1.278
1.536

2021-07-06
1.460
2.738
2.996
1.278
1.536

2021-07-05
1.457
2.735
2.993
1.278
1.536

2021-07-02
1.485
2.762
2.641
1.277
1.156

2021-07-01
1.475
2.752
2.631
1.277
1.156

2021-06-30
1.452
2.729
2.608
1.277
1.156

2021-06-29
1.460
2.736
2.615
1.276
1.155

2021-06-28
1.477
2.753
2.632
1.276
1.155

2021-06-25
1.444
2.720
2.599
1.276
1.155

2021-06-24
1.385
2.659
2.538
1.274
1.153

2021-06-23
1.335
2.608
2.487
1.273
1.152

2021-06-22
1.330
2.603
2.482
1.273
1.152

2021-06-21
1.356
2.628
2.507
1.272
1.151

2021-06-18
1.312
2.585
2.464
1.273
1.152

2021-06-17
1.330
2.607
2.486
1.277
1.156

2021-06-16
1.285
2.569
2.448
1.284
1.163

2021-06-15
1.310
2.589
2.468
1.279
1.158

2021-06-14
1.280
2.559
2.438
1.279
1.158

2021-06-11
1.242
2.521
2.400
1.279
1.158

2021-06-10
1.274
2.547
2.426
1.273
1.152

2021-06-09
1.135
2.506
2.385
1.371
1.250

2021-06-08
1.165
2.531
2.410
1.366
1.245

2021-06-07
1.197
2.556
2.435
1.359
1.238

2021-06-04
1.215
2.570
2.449
1.355
1.234

2021-06-03
1.192
2.546
2.425
1.354
1.233

2021-06-02
1.200
2.550
2.429
1.350
1.229

2021-06-01
1.212
2.561
2.440
1.349
1.228

2021-05-31
1.227
2.574
2.453
1.347
1.226

2021-05-28
1.162
2.511
2.390
1.349
1.228

2021-05-27
1.115
2.466
2.345
1.351
1.230

2021-05-26
1.165
2.511
2.390
1.346
1.225

2021-05-25
1.142
2.490
2.369
1.348
1.227

2021-05-24
1.115
2.465
2.344
1.350
1.229

2021-05-21
1.092
2.442
2.321
1.350
1.229

2021-05-20
1.102
2.452
2.331
1.350
1.229

2021-05-18
1.095
2.446
2.325
1.351
1.230

2021-05-17
1.102
2.454
2.333
1.352
1.231

2021-05-14
1.112
2.464
2.343
1.352
1.231

2021-05-13
1.121
2.472
2.351
1.351
1.230

2021-05-12
1.117
2.468
2.347
1.351
1.230

2021-05-11
1.117
2.468
2.347
1.351
1.230

2021-05-10
1.135
2.484
2.363
1.349
1.228

2021-05-07
1.132
2.481
2.360
1.349
1.228

2021-05-06
1.135
2.482
2.361
1.347
1.226

2021-05-04
1.157
2.504
2.383
1.347
1.226

2021-05-03
1.148
2.495
2.374
1.347
1.226

2021-04-30
1.137
2.487
2.366
1.350
1.229

2021-04-29
1.122
2.472
2.351
1.350
1.229

2021-04-28
1.110
2.464
2.343
1.354
1.233

2021-04-27
1.095
2.450
2.329
1.355
1.234

2021-04-26
1.112
2.468
2.347
1.356
1.235

2021-04-23
1.117
2.470
2.349
1.353
1.232

2021-04-22
1.112
2.465
2.344
1.353
1.232

2021-04-21
1.110
2.464
2.343
1.354
1.233

2021-04-20
1.130
2.489
2.373
1.359
1.243

2021-04-19
1.130
2.489
2.373
1.359
1.243

2021-04-16
1.147
2.506
2.390
1.359
1.243

2021-04-15
1.140
2.498
2.382
1.358
1.242

2021-04-14
1.100
2.459
2.343
1.359
1.243

2021-04-13
1.132
2.491
2.375
1.359
1.243

자료: 본드웹
주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

나. 최근 3개월 (2021.04.13 ~2021.07.13) 동일등급(A-), 동일만기(3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

(2021년 07월 13일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

발행회사
발행일
등급
만기
발행금액
발행
금리
금리밴드
발행조건

펄어비스1
2021-07-13
A-
3년
1,470
2.516%
등급민평 -30bp ~ +30bp
-15bp

서흥25
2021-07-13
A-
3년
430
2.101%
등급민평 -20bp ~ +20bp
-7bp

사조산업54
2021-06-25
A-
3년
200
2.784%
개별민평 -30bp ~ +30bp
+10bp

팬오션21
2021-06-25
A-
3년
500
2.154%
개별민평 -30bp ~ +30bp
-15bp

동화기업16
2021-06-07
A-
3년
400
2.273%
개별민평 -20bp ~ +20bp
+5bp

한화건설109-2(녹)
2021-04-30
A-
3년
1,200
2.442%
등급민평 0bp ~ +80bp
-3bp

KCC건설28
2021-04-27
A-
3년
500
2.478%
등급민평 -25bp ~ +55bp
+1bp

현대코퍼레이션41
2021-04-27
A-
3년
500
2.388%
등급민평 -40bp ~ +40bp
-8bp

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

최근 3개월간 발행된 동일등급(A-) 3년 회사채 발행내역은 총 8건이 있었습니다. 8건 중 5건은 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 등급민평으로 설정하였고, 3건은 개별민평으로 설정하였습니다. 수요예측 기준이 등급민평인 경우 금리밴드를 -40bp ~ +80bp로 설정하였으며, 등급민평금리 대비 -15bp~+1bp를 가산하여 발행 되었습니다. 수요예측 기준이 개별민평인 경우 금리밴드를 -30bp~+30bp로 설정하였으며, 개별민평금리 대비 -15bp~+10bp로를 가산하여 발행 되었습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이 회사채 발행시 동일 등급(A-) 3년 회사채 발행이더라도 각사가 속한 해당산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 발행조건에 차이가 있었음을 확인 할 수 있었으나, 모두 모집금액을 초과하는 수요를 모았으며 발행가산금리 또한 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

다.

최근 3개월(2021.04.13 ~2021.07.13)
(주)한국토지신탁 유통물 거래 현황

최근 3개월간 (주)한국토지신
탁의 회사채 유통물 거래 현황을 보면 3건이 존재하였으며, 개별민평금리 대비 7~31.5bp 높은 수준에서 거래되었습니다. (주)한국토지신탁의 최근 3개월간 미상환채권 유통현황은 다음과 같습니다.

(주)한국토지신

탁

최근 3개월

(2021.04.13 ~2021.07.13)

종목별 유통 수익률 현황

종목명
일자
민평금리
(%)
유통수익율(%)
스프레드(bp)
잔존기간
만기일
거래량
(억원)

최고
최저
평균
평균

한국토지신탁39
2021-07-08
2.229
2.35
2.266
2.299
7
1년7개월
2023-02-14
72

한국토지신탁39
2021-05-26
1.745
2.15
1.9
2.012
26.7
1년8개월
2023-02-14
50

한국토지신탁39
2021-04-27
1.786
2.3
2.03
2.101
31.5
1년9개월
2023-02-14
70

자료: 본드웹
주) 50억원 이상

라. 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.

과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 

동일 신용등급의 민평금리 및 (주)한국토지신탁의 개별민평금리 등을 참고해본 결과 개별민평금리가 발행기간 중의 금리변동성 및 Credit Risk 변동가능성 등을 가장 잘 반영하고 있다고 판단하였는 바, 최근의 회사채 발행시장 및 유통시장에서 개별민평금리의 활용도를 포함, 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 개별민평금리를 본 사채의 공모희망금리 설정을 위한 기준금리로 사용하였습니다.

마. 최근 채권시장 동향
및 종합결론

당사와 대표주관회사인 KB증권(주)는 금번 발행하는 (주)한국토지신탁 제40회 무보증사채 발행과 관련하여 공모희망금리 결정 과정에서 당사의 개별민평금리, A-등급 민평금리, 동일 등급 회사채 발행 내역 및 기발행 회사채 유통현황 등을 종합적으로 고려하였습니다.

2018년에 이어 하락세를 지속하던 한국 시장금리는 2019년 8월 19일 국고채권 3년물 금리가 1.093%를 기록하며 최저점을 갱신한 이후 소폭 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 금리인하에 대한 기대가 시장금리에 과도하게 반영된 것 아니냐는 분석, 투자기관의 차익실현(채권매도), 주식시장이 저점을 기록했다는 기대감에 채권에 집중된 자금이 주식시장으로 이동하면서 시장금리가 소폭 상승했으나, 미-중 무역분쟁및 한-일 무역마찰 등 지속으로 수출, 투자, 소비의 하방리스크가 존재하는 가운데 당분간 시장금리가 가파른 상승세를 보일 가능성은 높지 않은 것으로 전망되고 있습니다. 

2019년 7월 기준으로 국내 경기순환시계의 10대 지표 가운데 서비스업생산지수, 소매판매액지수, 건설기성액, 취업자 수, 기업경기실사지수, 소비자기대지수 등 6개 지표가 '하강'에 위치하는 등 부진이 지속되면서 경기 하강 국면이 더 길어질 수 있다는우려가 커지고 있습니다. 둔화되어 오던 소비자 물가 상승률은 국내 소비자 물가지수가 2019년 9월 전년 동월대비 0.4% 하락한 것으로 집계되면서 사상 최초로 실질적 음(-)의 성장을 보였으며, 저물가 기조가 지속될 것으로 예상되면서 디플레이션에 대한 우려까지 고개를 들고 있는 상황입니다. 글로벌 경기지표도 부진이 지속되어 세계경제 성장 전망도 추가 하향세가 예상됨에 따라 국내 통화정책에서도 추가 금리인하 논의가 불가피할 것으로 판단됩니다.

한국은행 금융통화위원회에서 2019년 5월 올해 첫 금리인하 소수의견이 나타났으며, 2019년 7월 금융통화위원회에서 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하했습니다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서도 2019년 6월 기준금리 인하 신호를 강하게 내비치며 연내 금리인하가 필요하다고 밝힌 이후 2019년 7월 FOMC에서 기준금리를 기존 2.25%~2.50%에서 2.00%~2.25%로 인하하였습니다. 9월 FOMC에서도 0.25%p. 추가 인하하였지만, 보험용 인하라는 해석과 향후 추가 인하에 대한 의구심이 짙어 미국 금리 및 국내 금리는 급등하는 모습을 보였습니다.

그러나 10월 FOMC의 기준금리 추가 인하와 그간 이어져온 금리 상승분에 대한 부담으로 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 이에 2019년 10월 개최된 금통위 에서 기준금리 0.25%p 추가 인하하여 1.25%로 하향 조정하였습니다. 이후 11월 금융통화위원회 결과 소수의견(1명)을 확인하고, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정 하면서 2020년도 추가 인하 기대감이 강화되었으며, 국고채 및 회사채 금리의 점진적인 하락세로 이어졌습니다.

이후 2020년, 2019년말 발생한 COVID-19 사태의 장기화로 경기 침체에 대한 불확실성이 고조되며 글로벌 안전자산 선호 현상이 심화되었고 국내외 시장 금리 하락세가 지속되고 있습니다. 이에 미 연준은 예정에 없던 특별회의를 개최해 기준금리를 0.5%p 인하하여 1.00~1.25%로 발표하였고, 이후 3월 3일 정례회의를 통해 채 2주도 안돼 0.0~0.25%로 1%p 금리 인하를 단행하여 글로벌 시장금리의 하방 압력이 거세지고 있습니다. 이에 금융통화위원회 역시 COVID-19 사태와 국제 유가 급락 등 전세계적 경기 침체 영향을 우려하며 3월 16일 임시 금통위를 열어 기준금리를 0.5%p 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 사상 처음 0%대로 진입했습니다. 이후 금통위에서는 기준금리 동결 기조를 유지해왔고 지난 2021년 5월.

27일에 개최된 금통위에서도 기준금리를 현수준인 0.50%로 동결하기로 결정하였습니다. 한편, 시중금리는 2020년 11월 이후 경기 지표 개선 및 물가상승과 더불어 연준의 기준금리 인상 시기가 기존 전망보다 앞당겨질 수 있다는 기대감에 장기물 위주로 상승하는 모습을 보였습니다.

하지만 파월 연준 총재는 2021년 1월 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐갈 뜻을 밝혔습니다. 시장에서는 연준이 2022년까지 기준금리를 인상하기는 어려울 것으로 예측하고 있고, 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 기준금리 인상/인하 없이는 한국은행의 추가적인 금리인상/인하는 없을 것으로 예상됩니다.

현재 글로벌 경기 악화는 COVID-19에 따른 것으로 전세계적으로 백신 접종이 이루어지고 방역 체계가 강화되며 바이러스 종식 시 회복될 것으로 전망되고 있으나, 예상보다 COVID-19의 종식이 지연되어 현재의 경기 회복 지연 상태가 지속될 가능성이 존재합니다. 그에 따라, 주요 선진국들의 경기 회복 추이, 유가 변동성, 신흥국 경기 악화 지속 등에 따른 불확실성 확대 및 부진한 실물경제 지표 지속 등으로 인한 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 있습니다. 특히 우량 등급 회사채의 경우 상대적으로 양호한 투자매력도를 바탕으로 안정적인 수요 확보는 가능할 것으로 전망되나, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리가 위축될 수 있습니다.

이러한 시장상황을 종합적으로 고려하여 당사와 대표주관회사는 제40회 무보증사채 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. 

[제40회]
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

(1) "대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

가. 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

나. 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제4항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 및 FAX를 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"는 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.

(3) 수요예측 기간은 2021년 07월 19일 09시부터 16시까지로 한다.

(4) 수요예측 결과는 "대표주관회사"가 3년간 보관한다.

(5) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, 법률이 허용하는 범위 내에서 즉시 "발행회사"에 통지하고 최소한의 자료만을 제공한다.

(6) 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

(7) 수요예측에 따른 배정 후, "대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

(8) 불성실 수요예측 참여자의 관리: "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

(9) "대표주관회사" 는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(11) "대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않는다.

(12) "대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다.

(13) 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2015. 9. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리
(1) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.
(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.
가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우
나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우
다. "대표주관회사"와의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우
라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우
(3) "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다.
3. 공모금리 결정

(1) "본 사채"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라 "수요예측" 결과를 최대한 반영하여 "발행회사"와 "대표주관회사"가 합의하여 결정한다.
(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다.
(3) "대표주관회사"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다.
(4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.
(5) "대표주관회사"는 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다. 단, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다.
(6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여 "대표주관회사"가 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다.
(7) "대표주관회사"와 "발행회사"는 금리 결정 시, 유효수요는 "대표주관회사"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다. 단, 필요 시 "대표주관회사"는 "발행회사"와 협의하여 결정한다.
(8) "대표주관회사"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다.
(9) "대표주관회사"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다.
(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다.

나. 청약 및 배정

(1) 일정
① 청약일: 2021년 07월 26일
② 청약서 제출기한: 2021년 07월 26일 09시부터 11시까지
③ 청약금 납부: 2021년 07월 26일 16시까지
(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다.) 및 회사채ㆍCP매입기구(SPV)만으로 한다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우에 한하여 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 회사채ㆍCP매입기구(SPV), 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자, 회사채ㆍCP매입기구(SPV) 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말한다. 이하 같다.)도 청약에 참여할 수 있다. 
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다. 
① 교부장소 : 청약취급처의 본점
② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
③ 교부일시 : 2021년 07월 26일
④ 기타사항 :
a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.
b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.
(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(5) 청약의 방법
① "대표주관회사"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2021년 07월 26일 11시까지 "대표주관회사"로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.
② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다.
(6) 청약단위: 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.
(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.
(8) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점.
(9) 청약금 납입일: 2021년 07월 26일
(10) "본 사채"의 발행일: 2021년 07월 26일
(11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 농협은행(주)
선릉금융센터

(12) 전자등록기관: "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.
(13) 전자등록신청: 
① "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다. 
② 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제16조2항에 따라 "대표주관회사" 에게 위임한다. 
5. 배정
(1) 수요예측에 참여한 기관투자자 및 "회사채ㆍCP매입기구(SPV)" (이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의 100%를 우선배정한다. 
(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수를 완료한 전문투자자 및 "회사채ㆍCP매입기구(SPV)"와 일반투자자에게 배정할 수 있다. (2)호에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.
(i) "수요예측 참여자"인 기관투자자 : "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"-5. 배정에 관한 사항 에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이 때 "대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.

(ii) "수요예측 참여자"가 아닌 기관투자자, 전문투자자 및 "회사채ㆍCP 매입기구(SPV)" : 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.

(iii) 일반투자자 : 기관투자자, 전문투자자 및 "회사채ㆍCP 매입기구(SPV)" 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다.
 a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.
 b. 총 청약건수가 미달된모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.
 c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 미달된 잔액에 대해서 "인수단"이 인수하고 "본사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항

"자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
(1) 교부장소 : 청약취급처의 본점 
(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법
또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시 : 2021년 07월 26일

(4) 기타사항 : 
① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과금융투자업에관한법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※
관련법규

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>
제9조 (그 밖의 용어의 정의)

⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>

1. 국가

2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조(증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가
가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자
나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자
다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인
라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)
마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자
바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자
가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주
나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원
다. 발행인의 계열회사와 그 임원
라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주
마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원
바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인
사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1., 2013.6.21.>
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

라. 일정
(1) 납입기일: 2021년 07월 26일
(2) 발행일: 2021년 07월 26일

마. 납입장소
농협은행 선릉금융센터

바. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2021년 07월 21일
(2) 상장예정일: 2021년 07월 26일

사. 사채권교부예정일
등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.

아. 사채권 교부장소

본
사채에 대하여는
「주식ㆍ사채 등
의 전자등록에 관
한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다. 

자. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 진다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차 : 40]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

대표주관회사
KB증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
60,000,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 40]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
60,000,000,000
6,000,000
정액수수료

다. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17조 (특약사항)
"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "대표주관회사"에게 통보하여야
한다.
다만 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "대표주관회사"에 통보한 것으로 간주한다.
1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때
2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때
3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도
4. "발행회사"의 영업목적의 변경
5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때
6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때
7. "자산재평가법"에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때
8. "발행회사" 자기자본의 100%이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있은 때 
9. "발행회사" 자기자본의 100%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
10. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도하고자 하는 때
11. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제40회 무보증사채
600
주1)
2024년 07월 26일
-

합 계
600
-
-
-

주1) 이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 적용하며, 본 계약 체결 후 수행하는 수요예측 결과를 반영하여 "발행회사"와 "대표주관회사"가 합의한 본 사채 발행과 관련한 "최종 인수계약서"의 사채의 이율을 따릅니다. 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2021년 07월 20일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

- 당사가 발행하는 제40회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채입니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다. 

14. 기한의 이익 상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 삼천억원(￦ 300,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등

당사가 발행하는 제40회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액

당사가 발행하는 제40회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.

마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용
제40회: 600억원
부채비율 300% 이하
"자기자본"의 300% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 
제2-5조의2
(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2021년 07월 14일 한국증권금융 주식회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 농협은행(주) 선릉금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 300% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 67.39%, 부채규모는 620,927,044,513원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의 300%를 넘지 않는 경우(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 0원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 0%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

9. 본 사채관리계약 체결전에 이미 존재하는 담보권 및 지급보증 또는 이들의 갱신에 의해 발생하는 담보권 및 지급보증으로서 당초의 피담보채무금액이 증가하지 않는 경우

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한) ① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70%(자산처분후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매,양도,임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, 구조조정목적으로 처분하는 자산 및 기타 자산유동화증권 발행을 위한 매출채권의 양도 또는 경영상 필요에 의해 사전에 "을"과 합의하는 경우에 대해서는 예외로 한다. 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 1,542,339,410,013원이다.

② “갑”은 매매,양도,임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나. 「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주(최대주주명 ㈜엠케이인베스트먼트) 지분율은 24.25%이다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

가. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 40]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
60,000,000,000
-
수수료 : 6,000,000원

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등

(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

구분
내용
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의 
최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과
발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의
주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간
사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

구분
실적

2017년
2018년
2019년
2020년
2021년
계

계약체결 건수
115
125
131
117
71
256

계약체결 위탁금액
222,190
242,580
300,440
294,840
189,370
1,249,420

주) 업무개시일: 2013.01.18

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융(주)
사채관리팀
02-3770-8605,8646,8556

다. 사채관리회사의 권한

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류,가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상,재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대 지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대 지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대 지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대 지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항

※ "갑"은 발행회사인

(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 기타사항

사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

<당사 영위사업 개괄>

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)]

당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 수탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 법률관계를 의미합니다. (신탁법 제2조제1항).

부동산 신탁의 종류에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있으며, 각 신탁의 내용은 다음과 같습니다.

(1) 토지(개발)신탁 : 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다.

토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 구분됩니다.

1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

(2) 관리신탁 : 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(3) 처분신탁 : 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. 

(4) 담보신탁 : 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각
(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.
ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율
ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(5) 분양관리신탁 : 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

추가적으로, 당사는 컨설팅, 대리사무, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무를 영위하고 있습니다. 아래는 당사에서 진행하는 신사업 관련 내용입니다.

- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여해 착공 및 분양을 완료하였으며, 현재 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업신규수주 성과를 내고 있습니다.

- 아울러, 특례법인 소규모 주택 정비법의 적용을 받아 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용 받는 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업도 적극적으로 검토하여 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.

- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축,서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 태평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 대구 도원아파트 가로주택정비사업, 인천 경동구역 재개발, 대전 장대B지구 재개발, 원주 단계 주공 재건축, 북가좌제6구역 재건축, 신림1재정비촉진구역 재개발 등이 있습니다. 한편, 서울 봉천 1-1구역 재건축, 서울 방배삼호아파트 재건축 등도 신탁방식 추진을 위한 지정고시를 준비하고 있습니다.

- 또한, 당사는 리츠 사업 부문을 확대, 신규 수익 창출을 기대하고 있습니다. 이미, 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업을 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있으며, 역삼역 코레이트타워와 같은 우량 오피스를 리츠방식으로 매입하여 운용하고 있고, 카카오 등 우량 임차인이 입주해 있는 판교 H스퀘어에 2021년 4월 매각 우선협상대상자로 선정되어 리츠설립인가를 앞두고 있습니다. 또한 코로나19로 물류에 대한 수요가 늘어나면서 우량자산으로 주목받고 있는 물류센터 부문에서도 이천물류센터 등 리츠설립인가를 받아 사업을 진행하고 있습니다.

이에 더하여, 당사는 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대를 진행 중입니다. 이와 같은 당사의 기존 사업영역 및 사업확대를 통해 영업실적의 개선이 이뤄질 수도 있으나, 부동산신탁업 업황 및 신사업 여건의 악화로 인한 영업실적이 악화될 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험>

나.당사가 영위하는
부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률 등 글로벌 경기변동에 영
향을 받습니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업입니다.
최근 국내외 경제는 COVID-19의 영향으로 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 2020년 국내 경제 성장률은 -1.0% 성장률을 나타냈으며, 2021년 경제 성장률은 3.0%를 기록할 것으로 전망되고 있습니다. IMF는 세계 경제 성장률을 6.0%로 예상하며 1월에 예상했던 수치에 비해 그 수치를 0.5%p. 상향 조정하였습니다. COVID-19 외에도 미중 무역 갈등의 상존, 브렉시트 이슈 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확싱성을 더욱 높일 것으로 예상합니다. 당사의 경우, 국내와 해외 매출이 고루 발생하는 바,
향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 경제 지표로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률,환율 등 글로벌 경기변동에 민감한 산업입니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. COVID-19로 인한 국내 경기 동향, 글로벌 경기 동향의 불확실성은 아래와 같습니다.

① 국내 경기 동향

먼저 국내 경기의 경우, 한국은행이 2021년 2월 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 경제성장률은 2021년 3.0%, 2022년 2.5%로 전망하였으며, 국내경기는 민간소비 회복이 더디겠으나 글로벌 경기개선 등에 힘입어 수출과 투자를 중심으로 완만하게 회복될 것으로 전망하였습니다. 2020년 초 코로나19 확산의 영향으로 성장세가 일시 위축었으나, 재정정책이 확장적으로 운용되고 설비투자가 회복세를 보였으며, 감염사태가 진정된 이후 민간소비와 수출도 부진에서 벗어나면서 성장흐름이 점차 개선되었습니다. 다만, 코로나19 확산세에 따라 불확실성이 매우 높은 상황입니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %)

구 분

2017년
2018년
2019년
2020년
2021년(E)
2022년(E)

경제성장률

3.2
2.9
2.0
-1.0
3.0
2.5

주) 2021년,2022년 수치는 한국은행 전망치임

(출처: 한국은행 경제전망보고서, 2021. 02)

국내경기의 경우 민간소비는 코로나19 확산세 심화, 가계소득 여건 부진 등으로 회복 속도가 2020년 감소된 폭에 비해 다소 더딜 것으로 예상됩니다. 하지만 글로벌 경기 개선 등에 힘입어 설비투자 및 건설투자가 회복세를 보이고, 상품수출 또한 반도체 수요 회복에 따라 양호한 흐름을 이어갈 전망입니다. 건설경기는 주거용 건물의 경우 신규착공, 수주 등 선행지표의 부진이 지속됨에 따라 부진이 지속될 것이며 비주거용 건물 역시 상업용 건물을 중심으로 공급물량 확대, 공실률 상승, 투자수익률 하락 등으로 당분간 부진한 흐름이 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 그러나 최근 정부의 예산집행 확대 등으로 부진이 다소 완화되고 있는 점과 공공주택 조기 공급 정책과 미분양주택 감소 현상 등을 감안할 때, 국내 건설경기의 추세적 반등 또한 기대되고 있는 상황입니다. 다음은 한국은행의 주요 거시경제지표 전망입니다.

[한국은행 국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구분
2020년
2021년(E)
2022년(E)

상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간
연간

GDP
-0.7
-1.2
-1.0
2.6
3.4
3.0
2.5

민간소비
-4.4
-5.5
-5.0
0.2
3.8
2.0
2.8

설비투자
5.6
8.0
6.8
6.9
3.8
5.3
3.0

지식재산
생산물투자
3.3
4.2
3.7
4.1
4.0
4.1
3.5

건설투자
1.7
-1.8
-0.1
-1.2
2.6
0.8
2.1

상품수출
-2.9
1.7
-0.5
13.0
2.0
7.1
2.3

상품수입
-0.9
0.8
0.0
7.6
5.3
6.4
3.3

주) 전년 동기 대비

(출처: 한국은행 경제전망보고서, 2021. 02)

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2021년 04월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 2021년 세계경제성장률 전망치는 '21년 01월 예상한 전망치(5.5%) 대비 0.5%p. 증가한 6.0%로 발표되었습니다. 이는 선진국 및 일부 신흥국의 경우 금년 여름, 기타 대부분 국가는 '22년 하반기까지 광범위하게 백신이 보급되고, '22년말에는 지역감염이 세계적으로 낮은 수준으로 감소하며, 주요 중앙은행들이 '22년말까지 현 금리 수준을 유지하는 것을 가정한 것입니다. IMF는 각국의 전례없는 정책 대응으로글로벌 경기가 예상보다 빠르게 회복되고 있다고 분석하며, 선진국의 추가 재정 확대 및 백신 보급의 영향으로 하반기 이후의 경제 회복 모멘텀이 강화될 것으로 전망하였습니다. 다만 팬데믹 전개의 불확실성으로 위험요인이 혼재하여, 팬데믹 재확산, 금융여건 위축, 사회 불안 확대 및 지정학적 무역갈등으로 인한 경기하방 가능성을 지적하였습니다.

아울러, IMF는 최근 전망보고서를 통해 우리나라의 금년 경제성장률을 3.6%로 0.5%p 상향 조정 하였습니다. 이는 주요 교역국의 경기회복에 따른 수출 증가세 등 최근 경제흐름 및 추경 효과 등을 반영한 것으로, 최신 전망보고서에 따른 우리나라에 대한 올해 성장률 전망은 OECD 등 주요기관의 전망 중 가장 높은 수준이며, 향후 세계경제의 회복세는 대외 의존도가 높은 우리경제의 흐름에 긍정적일 것으로 전망됩니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

(단위: %, %p)

경제성장률

2020년

2021년

2022년

21.1월

(A)

21.4월

(B)

조정폭

(B-A)

21.1월

(C)

21.4월

(D)

조정폭

(D-C)

세계

-3.3

5.5

6.0

0.5

4.2

4.4

0.2

선진국
(소비자물가)

-4.7

(0.7)

4.3

(1.3)

5.1

(1.6)

0.8

(0.3)

3.1

(1.5)

3.6

(1.7)

0.5

(0.2)

미국

-3.5

5.1

6.4

1.3

2.5

3.5

1.0

유로존

-6.6

4.2

4.4

0.2

3.6

3.8

0.2

독일

-4.9

3.5

3.6

0.1

3.1

3.4

0.3

프랑스

-8.2

5.5

5.8

0.3

4.1

4.2

0.1

이탈리아

-8.9

3.0

4.2

1.2

3.6

3.6

0.0

스페인

-11.0

5.9

6.4

0.5

4.7

4.7

0.0

일본

-4.8

3.1

3.3

0.2

2.4

2.5

0.1

영국

-9.9

4.5

5.3

0.8

5.0

5.1

0.1

캐나다

-5.4

3.6

5.0

1.4

4.1

4.7

0.6

기타 선진국

-2.1

3.6

4.4

0.8

3.1

3.4

0.3

한국

-1.0

3.1

3.6

0.5

2.9

2.8

-0.1

신흥개도국
(소비자물가)

-2.2

(5.1)

6.3

(4.2)

6.7

(4.9)

0.4

(0.7)

5.0

(4.2)

5.0

(4.4)

0.0

(0.2)

중국

2.3

8.1

8.4

0.3

5.6

5.6

0.0

인도

-8.0

11.5

12.5

1.0

6.8

6.9

0.1

러시아

-3.1

3.0

3.8

0.8

3.9

3.8

-0.1

브라질

-4.1

3.6

3.7

0.1

2.6

2.6

0.0

멕시코

-8.2

4.3

5.0

0.7

2.5

3.0

0.5

사우디

-4.1

2.6

2.9

0.3

4.0

4.0

0.0

남아공

-7.0

2.8

3.1

0.3

1.4

2.0

0.6

자료: IMF World Economic Outlook, 2021.04

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아울러, COVID-19 외에도 미중 무역 갈등의 상존, 브렉시트 이슈 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상합니다. 향후, 국내 경기의 정상화 및 글로벌 경기의 정상화 여부는 COVID-19 종식에 따라 그 속도가 달라질 수 있습니다. 당사의 경우, 향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 경제 지표로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>

다. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조
원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다.
이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2018년까지 5년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2018년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2017년말 대비 28.3조원(+15.9%) 증가한 206.8조원를 기록했습니다. 2019년 6월말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2018년말 대비 12.9조원(+6.2%)증가한 219.7조원을 기록하여 증가세를 유지하였습니다.

전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.

한편 2021년 3월말 토지신탁 및 담보신탁 수탁고는 각각 0.8조원(1.0%), 9.5조원(5.2%) 증가하였습니다. 토지신탁 및 담보신탁은 2012년 이후로 꾸준히 증가하고 있습니다.

[국내 부동산신탁회사의 종류별 부동산수탁고 추이]

(단위 : 조원,%)

구 분
2021년
3월말
2020년
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년
2008년

토지신탁
78.7
77.9
70.8
64.9
56
47.1
38.5
31.2
28
26
23.2
19.2
16.8
7.7

관리신탁
8.7
8.9
9.5
10.8
11.5
10.3
8.9
7.9
6.4
6.4
7.3
9.1
7.7
7.3

처분신탁
6.1
6.5
6.1
6.1
5.8
6.8
6.2
6.3
8
8.2
15.6
18.1
17.5
16.1

담보신탁
193.6
184.1
144.2
125
105.2
91.6
86.2
79.9
76.4
80.3
102.6
95.8
82
64.9

합 계
287.1
277.4
230.6
206.8
178.5
155.8
139.8
125.3
118.8
120.9
148.7
142.2
124
96

자료: 금융투자협회 21.1분기 신탁관련 통계

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세입니다. 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 그러나 향후 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환 될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>

라.

2021년 1분기 기준,

당사를 비롯한
14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영
위하고 있으며
, 그 중
신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는
2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다.

또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

2021년 1분기,
당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받았으며, 이로 인한 부동산신탁사간 경쟁 구도가 강화되고 있습니다.

[2021년 1분기 기준 주요 부동산신탁사 현황]

(단위 : 별도기준, 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
교보자산신탁
한국자산신탁

설립인가일
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.3.20

자본금
2,525
800
1100
100
620

구분
코람코자산신탁
하나자산신탁
아시아신탁
국제신탁
무궁화신탁
코리아신탁

설립인가일
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.08.26
09.12.29

자본금
161
100
117
153
140
110

구분
대신자산신탁
신영부동산신탁
한투부동산신탁

설립(예비)인가일
19.03.03

19.03.03

19.03.03

자본금
1,000
500
300

자료: 당사 IR자료, 분기보고서

부동산신탁시장은 2020년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 53.7%를차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 2021년 1분기말 기준 당사의 자본금은 2,525억원으로 동종업계 대비 월등히 높은 자본금을 보유하고 있으며, 2016년 1,651억원, 2017년 2,294억원, 2018년 2,544억원, 2019년 2,396억원의 영업수익을 기록한 바 있습니다. 2020년 기준 당사는 영업수익 2,091억원으로 시장점유율 15.7%로 업계 1위를 유지하고 있습니다.
하지만 2007년 아시아신탁, 국제자산신탁 2009년 무궁화자산신탁, 코리아신탁자산의 시장 진입과 더불어 이들의 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율은 점차 감소하였으며, 이는 당사의 비토지신탁 부분의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산신탁사 시장점유율 추이]

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
교보
자산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나
자산신탁
아시아
신탁
우리
자산신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%

2019년도
영업수익
239,554
121,145
113,416
71,273
205,890
121,164
131,753
71,647
75,191
81,257
64,262

시장점유율
18.42%
9.32%
8.72%
5.48%
15.83%
9.32%
10.13%
5.51%
5.78%
6.25%
4.94%

2018년도
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521
67,986
63,665
64,304
55,771

시장점유율
20.9%
9.4%
8.0%
5.5%
16.8%
11.0%
7.7%
5.6%
5.2%
5.3%
4.6%

2017년도
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411
64,045
53,848
38,574
47,982

시장점유율
22.3%
7.4%
8.3%
5.5%
19.6%
10.4%
6.6%
6.2%
5.2%
3.7%
4.7%

2016년도
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913
52,559
45,862
27,254
37,637

시장점유율
21.0%
8.3%
7.7%
5.9%
15.0%
15.0%
6.3%
6.7%
5.8%
3.5%
4.8%

주) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.

자료: 당사 분기보고서

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 금번 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

금융위원회 예비인가 의결 내용

- 금융위원회는 외부평가위원회의 평가의견 등을 감안하여, (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 예비인가 하였음.

- 이번 예비인가시 금융위원회는 다음과 같은 부대조건을 부과하였음.

i) 관계법령상 요건에 부합하는 임원을 선임하여 부동산신탁업 본인가를 신청할 것
ii) 본인가 2년 후부터 차입형 토지신탁 업무를 영위할 것 (정지조건부 인가) : 단, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년 동안 금융당국으로부터 기관경고 이상의 조치를 받은 경우 해당 업무를 일정기간 동안 추가 제한

- 향후 계획: 에비인가를 받은 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁의 3개사는 예비인가 후 6개월 이내에 인적·물적 요건 등을 갖추어 개별적으로 본인가를 신청하게 됨. 금융위원회는 관련 법령에 따른 검토 및 금융감독원 확인 과정 등을 거쳐 본인가 절차를 진행할 계획

자료: 금융위원회 보도자료 "부동산신탁업 예비인가 결과"

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사
도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능하므로, 올해 하반기부터 차입형 토지신탁에 있어서 본격적인 경쟁이 심화될 것으로 전망됩니다. 

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A를 진행하였습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다
. 또한 2019년에 신한금융지주는 아시아신탁을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다.
이처럼 신규 예비인가 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁 양상이 심화되고 있습니다. 또한,

이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께
서는 유의하시길 바랍니다.

<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>

마.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁의 경우 소요자금에 대해 신탁회사가 먼저 사업비를 조달하여 소요자금을 충당하고, 사후에 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.

개발신탁의 경우, 다양한 부동산 금융기법의 부재로 채권발행이나 차입금 조달을 통하여 마련된 자금을 기반으로 진행됨에 따라 대부분 2~3년 내에 개발과 분양(매각)을 통하여 원리금상환 및 이익회수가 가능한 개발프로젝트에 사업의 포트폴리오가 집중되는 결과가 초래됩니다. 또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 저하로 대손 부담이 증가하고 수익성이 악화되는 등 부동산 경기변동에 민감하게 반응하는 구조적 문제점을 내포하고 있습니다. 

당사는 토지(개발)신탁을 주사업으로 영위하고 있
으며
2021년 1분기말 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비율은 94.45%로 거의 대부분의 비중을 차지하고 있습니다.

[당사 부동산 신탁 종류별 신탁보수]

(단위 : 백만원)

구 분
2021년 1분기
2020년
2019년
2018년
2017년

신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율

토지신탁
17,119
94.45%
89,354
96.68%
119,269
98.03%
153,146
99.36%
151,791
99.0%

관리신탁
7
0.04%
134
0.14%
13
0.01%
22
0.01%
54
0.0%

처분신탁
583
3.22%
83
0.09%
976
0.80%
12
0.01%
48
0.0%

담보신탁
288
1.59%
2,540
2.75%
1,022
0.84%
832
0.54%
1,279
0.8%

분양관리신탁
128
0.71%
313
0.34%
388
0.32%
127
0.08%
179
0.1%

합 계
18,125
100.00%
92,424
100.00%
121,668
100.00%
154,139
100.00%
153,351
100.0%

자료: 당사 분기보고서 및 사업보고서

토지개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사업위험을 내포하고 있습니다.

1) 원천적인 사업위험
- 토지개발신탁사업 수탁검토시 사업성에 대한 분석 등의 잘못으로 원천적으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사가 고유계정에서 손실을 안는 경우
2) 위탁사의 부도 등에 따른 위험
- 원천적으로 토지개발신탁의 경우 위탁자는 사업에서 배제되나 위탁사가 시공사 등과 약정 및 계약 등의 관계가 있는 경우 위탁자 부도시 사업 수익권에 대한 분쟁이 발생하여 신탁사에 비재무적인 리스크를 발생시키는 경우
3) 시공사의 부도 등으로 인한 사업위험
- 토지개발신탁사업의 시공사가 공사중 부도 등으로 인해 사업지연과 그에 따른 입주지연으로 금융비용 등이 증가하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우
4) 분양부진으로 인한 사업위험
- 부동산 경기 침체 등으로 분양이 부진하여 미분양물량 증가와 그에 따른 금융비용 부담으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우

상기 기재된 토지개발신탁사업 위험 요인들로 인해 신탁사는 유동성 부족에 처할 수 있습니다. 이는 일반적으로 신탁사업의 분양성이 크게 떨어지거나, 시공사의 부도 또는 내부사정으로 인해 공사가 지연되어 신탁회사의 차입부담이 확대되고 부족자금에 대한 조달도 원활히 이루어지지 못할 경우 발생됩니다. 또한, 준공 이후에도 분양이 지체될 경우 차입금 상환재원 확보시까지 정산이 지연될 수 있어 신탁회사의 유동성을 압박하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만 토지개발신탁은 위탁자가 토지 매입 완료 후 신탁하기 때문에 분양대금 회수 시 신탁계정대의 원리금 상환이 최우선이며, 분양율 저조 시 할인분양 등으로 신속한 사업정리가 가능한 구조를 갖고 있습니다. 신탁계약약정에 의하면 신탁계정대여금이 토지비(총사업비의 평균 12%) 및 사업이익(총사업비의 평균 12%)에 대하여 우선 순위에 위치
해 있
습니다. 따라서 보수적 산정에 의해 준공 이전까지 분양이 이뤄지지 않았다고 가정하는 경우, 주택사업 완공시 평균분양률이 76%를 상회하면 신탁계정대여금 회수위험을 최소화 할 수 있는 구조를 갖고 있습니다.

차입형토지신탁 사업구조.jpg
차입형토지신탁 사업구조

자료: 당사 제공

주1) 상기 평균값은 당사가 실행한 토지개발신탁 사업을 기준으로 계산한 값입니다.

주2) 용어설명
사업이익: 차입형토지신탁 사업을 위탁한 위탁자가 향후 신탁사업 종료 후 수취할 수 있는 최종 이익
토지비: 차입형토지신탁 사업의 신탁원본이 되는 땅값으로 당사가 지불할 수는 없으며, 외부에서 비용 및 권리의 정리가 선행된 후 신탁
공사비: 당사가 시공사와 공사도급계약을 체결하여 시공사에게 지급하게 되는 공사비 비율
기타비용: 토지비, 사업이익, 공사비를 제외하고 본 신탁사업에 들어가는 각종 비용의 합계

비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있어, 신탁업계는 위험부담이 적은 대리사무 및 담보신탁 비중을 확대하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만, 부동산 신탁사 대부분이 금융계열사로부터 일정수준의 영업물량을 지원 받음으로써 차별화된 서비스를 제공할 유인이 없었으나 자통법 개정에 따라 신규업체의 진입이 이루어 지고, 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다.

따라서, 향후 대리사무, 담보신탁 등 비개발 사업은 경쟁이 심화될 것으로 예상되며, 개발신탁 사업은 안정성 위주의 사업구조로 재편될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 개발신탁에서는 관리형 개발신탁이 증가하고 있는데 신탁사의 위험부담이 크지 않은 사업 성격상 향후에도 비중이 커질 것으로 전망됩니다. 2019년 3개의 신규 부동산신탁사가 본인가를 받았으며, 금융투자업법 시행과 함께 증권사 및 보험사들도 부동산 신탁업에 진출할 수 있어 비개발신탁부문의 경쟁은 심화될 것으로 전망되오니 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험>

바
.
2021년 5월 누적 건설수주규모는 8,321억원으로 전년 동기 대비 35.8% 증가하였는데, 이는 발전송배전, 항만공항, 도로교량 등의 토목공사와 사무실,점포, 공장,창고 학교, 관공서 등 일반건축공사 수주 호조에
따른 증가폭이 컸기 때문입니다. 2021년 5월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2021년말 수주총액은 하반기 회복현상으로 증가할 것으로 예상되며, 향후 추이는 금리상승 압력과 정부규제의 정도에 따라 결정될 것으로 전망되고 있습니다.

한편 미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 05월 기준 15,660호를 기록하였습니다.

부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존
하며,
향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[국내 건설 수주 동향]

(단위 : 억원,%)

년도
합계(수주액)
공공
민간

금액
증가율
금액
증가율
금액
증가율

2006년
1,073,184
8
295,192
27.5
777,992
72.5

2007년
1,279,118
19.2
370,887
29
908,231
71

2008년
1,200,851
-6.2
418,488
34.9
782,363
65.2

2009년
1,187,142
-1.1
584,875
49.3
602,267
50.7

2010년
1,032,298
-13.1
382,368
37
649,930
63

2011년
1,107,010
7.2
366,248
33.1
740,762
66.9

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
33.6
674,284
66.4

2013년
913,069
-10
361,702
39.6
551,367
60.4

2014년
1,074,664
17.7
407,306
37.9
667,361
62.1

2015년
1,579,836
47
447,329
28.3
1,132,507
69.7

2016년
1,648,757
4.4
474,106
6
1,174,651
3.7

2017년
1,605,282
-2.7
472,037
-0.3
1,133,246
-3.7

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0

2019년
1,660,352
7.4
480,692
13.5
1,179,661
5.2

2020년 5월(누적)
612,613
3.5
153,216
2.1
459,398
4.0

2021년 5월(누적)
832,140
35.8
221,781
44.8
610,359
32.9

자료 : 대한건설협회, 2021. 5월, 2020. 5월 월간건설경제동향 보고서
주) 2021년 5월(누적) 및 2
020년 5월(누적)
증가율은 전년 동기대비 증가율임

국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소 추세로 전환되었습니다. 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년은 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년대비 25.3% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.

하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년만에 증가세로 전환되었습니다. 2015년의 국내 건설수주 규모는 157조 9,836억원으로 전년 대비 47.0% 큰 폭으로 증가하였습니다. 특히 민간 수주액은 113조
2,507억원을 기록하며, 전년 대비 69.7% 큰폭으로 증가하였습니다. 국내 건설사의 민간수주액이 급증한 이유는 1,000억원 이상의 대형 공사가 크게 증가하여 역대 최대 수주 실적을 기록하였기 때문입니다.

한편, 2017년 국내 건설수주규모는 16조 5,282억원으로 전년 동기 대비 2.7% 감소한 이후, 지속적으로 감소하는 경향을 보였습니다. 2018년에도 15조 4,528억원으로 전년 동기 대비 3.7% 감소하였습니다. 2019년 말 국내 건설수주규모는 전년대비 7.4% 증가한 16조 6,035억을 기록하였습니다. 한편
2021년 5월 누적 건설수주규모는 8,321억원으로 전년 동기 대비 35.8% 증가하였는데, 이는 발전송배전, 항만공항, 도로교량 등의 토목공사와 사무실,점포, 공장,창고 학교, 관공서 등 일반건축공사 수주 호조에
따른 증가폭이 컸기 때문입니다. 2021년 5월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2021년말 수주총액은 하반기 회복현상으로 증가할 것으로 예상되며, 향후 추이는 금리상승 압력과 정부규제의 정도에 따라 결정될 것으로 전망되고 있습니다.

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 부동산시장 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 건설사의 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2009년말 기준으로 123,297호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후
2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2016년말 56,413호 이후 지속적으로 증가하였습니다. 2017년말 57,300호, 2018년말 58,838호까지 증가하던 미분양주택은 2019년 6월 63.705호까지 증가하였습니다. 한편, 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기에 감소하여 2019년 11월 53,561를 기록하여 2018년말 대비 9.85% 감소하였습니다.

준공 후 미분양 물량은 2009년을 고점으로 하락세를 보이며, 2016년말 기준 10,011호를 기록하였습니다. 이후 주택공급물량 증가에 따라 준공 후 미분양 물량 또한 지속적으로 증가하여, 2017년말 16,737호, 2018년말 16,738호,
2019년 11월말 19,587호를 기록하고 있습니다.
준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현
금흐름 악화요인으로 작용하여 부동산 시장을 침체시키는 요인이 될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편,
지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가하였으나,
지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 05월말 기준 1,303호를 기록하고 있습니다.
반면, 지방 미
분양 물량의 경우 2014년말 20,565호를 기록하여 2008년말 이래로 크게 감소한 수치를 나타내었으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호로
증가하여 미분양 증가의 주된 원인이 되었습니다. 하지만 2019년 하반기 분양시장의 호조와
부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로
지방미분양은 2019년 41,915호로 감소하였습니다. 

한편 미분양 주택은 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 2020년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 05월 기준 15,660호를 기록하였습
니다. 지방 미
분양 또한 14,357호를 기록하였습니다.

향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택이 증가하고 국내 건설경기가 위축될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[미분양주택 현황]

[단위 : 호]

구 분
'21년 05월
'20년 12월
'19년 12월
'18년 12월
'17년 12월
'16년 12월
'15년 12월

미분양주택
15,660
19,005
47,797
58,838
57,330
56,413
61,512

준공후 미분양
9,235
16,084
18,065
16,738
11,720
10,011
10,518

수도권 미분양
1,303
2,137
6,202
6,319
10,387
16,689
30,637

지방 미분양
14,357
16,874
41,915
52,519
46,943
39,724
30,875

구 분
'14년 12월
'13년 12월
'12년 12월
'11년 12월
'10년 12월
'09년 12월

미분양주택
40,379
61,091
74,835
69,807
88,706
123,297

준공후 미분양
16,267
21,751
28,778
30,881
42,655
50,087

수도권 미분양
19,814
33,192
32,547
27,881
29,412
25,667

지방 미분양
20,565
27,899
42,288
41,926
59,294
97,630

자료 : 국토교통부

<정부 규제 및 제도 측면의 위험요인>

사.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향
을 미쳐왔습니다.
2020년 발표된 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 후속 발표된 공급 대책 등 현 정부 출범 이후 발표된
각종 부동산 정책들에서 더 나아가 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표
될 수 있습니다.

그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

2011년 3월 부동산 종합대책, 2012년 5월 부동산 대책, 2012년 8월 건설업 금융지원방안 등에 이어, 2013년에는 주택 시장을 정상화 하기 위한 4ㆍ1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 발표 되었습니다. 4ㆍ1부동산 정책에는 주택거래 정상화 방안, 보편적 주거복지 방안, 세금 감면 및 금융지원, 공급 물량 조절, 규제 개혁 등의 내용이 포함되어 있습니다.

[2013.4.1 부동산 대책]

구분
대책
주요내용

서민 주거안정을위한 주택시장 정상화 종합대책
5년간 양도세 면제
미분양과 신규분양주택(신축)
기존주택 양도세 면제(9억이상 고가주택과 중대형 주택 배제)
다주택자 주택 매입 후 5년 이내 임대시 양도세 중과 한시적 면제

생애최초 주택구입자 올해 말까지 취득세면제/DTI적용배제
전용면적 85㎡이하, 6억원 이하 실수요자한해 올해 말까지 한시적
현재 연3.8%인 국민주택기금 대출 이자도 3% 초중반대 인하

근로자서민주택구입과 전세자금대출
이자율 최대 1%인하

신혼부부 전세자금 
신설
연소득 5천만원 이하의 신혼부부에게 연3%의 금리로 1억원의 전세자금대출

자료: 기획재정부

한편 2013년 07월 24일 발표된 4ㆍ1 부동산 대책 후속 조치는 주택공급을 큰 폭으로 줄여 수급 불균형을 해소하겠다는 것에 중점을 두고 있습니다. 이는 극도로 침체된 수도권 시장이 공급 과잉 상태에 있다는 판단에서 나온 것이었습니다.

[2013.4.1 부동산 대책 후속조치(7.24 조치)]

구분
대책
주요내용

민간주택
공급조절 및
임대 전환 지원
준공 후 분양 지원
미분양 및 하반기 분양 예정 물량을 후분양으로 전환 시 건설사에 연 5~6% 금리로 분양가의 50~60% 대출 지원

준공 후 
전세 전환 지원
건설사가 준공 후 아파트를 전세 임대 시 연 5~6% 금리로 분양가의 60~70% 대출 지원

분양성 평가 강화
대한주택보증의 분양보증 심사 때 분양 가능성에 따라 보증료율 차등폭 확대

미분양 임대주택 
리츠 도입
리츠가 미분양 주택 매입해 임대사업하면 취득세 및 재산세 감면 등 세제 지원, 매각 안 될 시에는 LH가 매입

공공주택
공급 축소
2016년까지 공공분양 인허가 물량
11만 9,000채 축소
경기 고양 풍동2보금자리지구 해제 및 경기 광명·시흥 등 보금자리지구 면적 축소로 2만 9,000채 축소
27개 보금자리지구, 11개 신도시, 13개 택지개발지구 등에서 9만채 축소

2016년까지 공공분양
청약 물량 5만 1,000채 축소
올해 2만 2,000채, 내년 7,000채 축소

자료: 국토교통부

2013년 8월 28일 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계 기관간 논의와 당정 협의를 거쳐 전월세 시장안정을 위한 대응 방안을 확정 및 발표하였습니다. 정부는 전세 수급불균형 등 임차 시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선 방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담 완화 방안을 마련하였습니다.

[2013.8.28 전월세 대책]

구분
내용

전월세 시장 안정방안
- 취득세 영구인하
- 장기 주택모기지 소득공제 요건 기준 상향
- 국민주택기금의 「근로자, 서민 구입자금」지원 확대
- 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도 도입
- 모기지 보험 가입대상 확대

임대주택 공급확대
- 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급
- 중장기적인 공공임대주택 재고 확충 지속 추진
- 민간의 임대주택 공급도 활성화
- 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용

서민, 중산층 전월세부담 완화
- 월세 소득공제 한도 확대
- 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화
- 선변제권 적용대상 보증금 가액 기준과 우선변제액 확대를 추진

자료: 국토교통부

정부는 2014년에도 건설업 및 부동산 경기를 활성화 시키기 위한 정책들을 지속적으로 발표했습니다. 국토교통부는 2014년 2월 19일 당시의 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것이었습니다. 또한 정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 추가적인 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다.

[2014.2.19 주택시장 정상화를 위한 규제완화 추진]

구분
주요 내용

재건축

규제 완화

- 금년 중 재건축 초과이익 환수제도 폐지 추진

- 재건축 소형주택공급 의무비율 개선
: 국민주택규모 이하 건설비율 등 최소 제한만 남기고, 기타 소형
 평형(60㎡이하) 공급비율 등을 별도로 규정할 수 있도록 한 규정 폐지 계획

- 재건축 조합원 신규분양 기회 확대
: 신규주택을 소유 주택수 만큼 우선 공급받을 수 있도록 허용 계획

주택전매

제한 완화

- 수도권 민간택지의 주택 전매제한 완화
: 수도권 민간택지 주택 전매제한기간을 현행 1년→6개월로 완화 추진

공유형 모기지

지원대상 확대

- 공유형 모기지 수혜대상 확대
: 5년이상 무주택자 까지로 지원대상 확대
: 단,공급물량은 당초 계획된 2조원(1.5만호) 범위내 공급되며,
 금리수준 및 대상주택 등은 기존 계획과 동일

자료: 국토교통부

[2014.2.25 경제혁신 3개년 계획]

구분
대책
주요내용

부동산시장 
안정화
상가 권리금 보호 제도화
- 상가 권리금 법적 개념 정의
- 권리금 거래 표준계약서 도입, 보금
- 계약기간(5년)내 권리금 회수 권리 보호
- 권리금 보호를 위한 보험상품 개발
- 분쟁의 신속한 해결을 위한 분쟁조정기구 설치

전월세시장 안정화
- 월세 소득공제를 '세액공제'로 전환
- 공공임대리츠등 민간자본을 활용한 공공임대 건설방식 도입
- 민간임대사업자 세제 금융 지원 강화 및 규제 완화
- 주택임대관리업 규제 완화 및 세제 지원
- 주거급여(주택바우처)제도 본격 시행

부동산관련 대출규제 완화
- 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 합리적 개선
- 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio) 합리적 개선

민간투자 유도
그린벨트 입지규제 완화
- 그린벨트 추가 해제로 민간투자 유도
- 해제지역 일부에 소형 공장, 아파트 건설 허용
- 도로등 기반시설 설치 지원

자료: 기획재정부

그리고, 정부는 2014년 7월 24일 발표한 새경제팀의 경제정책방향에서 40조 7천억원을 투입하여 내수를 활성화하는 대책을 발표하였습니다. 특히 내수 경제 활성화를 위한 주택구입 자금 대출 확대 등(LTV, DTI 완화)의 부동산 정책을 통해 조기 내수 진작을 기대한 바 있습니다.

[2014.7.24 경제 활성화를 위한 경제정책 중 부동산 관련 대책]

구분
주요 내용

LTV, DTI 완화
- 더 많은 주택구입 자금의 확보를 통한 주택 매입 수요 창출

국민주택기금 6조원 추가 편성
- 국민주택기금 6조원 추가 편성(주택구입자금 4조 9천억원, 공공
임대 융자금 7천억원, 임대주택리츠 출자금 4천억원)

부동산투자이민제 대상 확대
- 영종하늘도시 송도 청라 등 인천경제자유구역내의 미분양 주택

청약제도 개선
- 청약 신청 때 보유중인 주택 수에 따른 감점 폐지
- 청약 저축, 부금, 예금을 청약종합저출으로 일원화
- 청약통장의 소득공제한도를 120만원에서 240만원으로 확대

디딤돌 대출 1주택자 허용
- 무주택자에게만 제공하는 디딤돌 대출(이자 연3% 수준)을 다른
집으로 바꿔 사려는 1주택자에게도 9월부터 확대 적용

자료: 기획재정부

[2014.07.24 대책 관련 LTV, DTI 개선안]

구분
현재
개선안

LTV
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 70%

수도권
50%
60~85%

지방
60%
70~85%

DTI
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 60%

서울
50%
50~55%

경기, 인천
60%
60~65%

자료: 기획재정부

정부는 2014년 9월 1일「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」을 발표하였습니다. 이는 정부가 최근 주택 매매시장이 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황으로 판단하고, 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장 및 기존 주택의 거래를 활성화를 위함입니다. 

부동산 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택시장 회복 및 서민 주거안정 강화입니다. 규제합리화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 재건축 연한 완화(최장 30년) 및 안전진단시 주거환경평가 비중 강화, 둘째, 85㎡이하 민영주택에 대한 청약가점제를 2017년 1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장 일원화, 셋째, GB 해제 수도권 공공택지내 전매제한ㆍ거주의무 기간 단축, 넷째, 택지개발촉진법 폐지, 2017년까지 3년간 LH 공공택지 지정 중단 등이 있습니다. 또한 서민주거안정 강화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 이사철에 공공주택, 입주시기 단축, 미분양주택 전세전환 촉진, 둘째, 임대리츠 8만호 공급, 준공공임대 세제 및 금융지원 확대, 셋째, 주택기금 대출「유한책임 대출」도입, 디딤돌 대출 0.2%p 금리인하가 있습니다. 「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」의 자세한 내용은 다음과 같습니다. 

[규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안]

구분
대책
주요내용

규제합리화를 통한 주택시장 회복
재정비 규제 합리화

- 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년) 최장 30년으로 완화
- 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우 주거환경 평가비중을 강화(예:15%→40%)하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준 합리화
- 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준 폐지 
- 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 변경
- 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화
- 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리 강화

청약제도 
개편

- 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 ’17.1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영
- 민영주택에 적용되는 가점제 개선 
- 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합하여 입주자 선정절차 단순화

- 청약예금 예치금 칸막이를 단순화하여, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선
- 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화하여 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약 허용 
- 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개→2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)

국민 및 기업의 과도한 부담완화
- 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’ 마련 
- 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제 완화 
- 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년) 완화

주택 공급방식 개편

- 대규모 택지 공급시스템인『택지개발촉진법』을 폐지하고, '17년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정 중단 
- 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도 
- 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양

- LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기 조절

서민 주거안정 강화
임대주택 단기공급 확대
- 2014년 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중 6천여호의 입주시기를 1~2개월 단축 
- 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화(업체별 1∼4천억→2∼5천억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환 유도

임대시장 민간참여 활성화

- 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠*(1만호) 등 임대리츠를 통해 ’17년까지 최대 8만호 공급
- 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화 
- 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대 도모

무주택 서민 주거비 부담완화

- 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하여 주택구입자금 마련 부담 완화
- 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원

자료: 국토교통부

2015년 4월 국토교통부는 기획재정부, 금융위원회 등 관계기관 협의를 거쳐,「서민 주거비 부담 완화 방안」을 마련했습니다. 이는 2015년 3월 12일 금통위 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 서민의 '주거비' 부담을 우선적으로 완화하기 위한 것이며, 범 정부 차원의「서민 금융지원 종합대책」은 충분한 검토와 관계부처 협의를 거쳐 별도로 발표할 예정이라고 밝혔습니다.

2015년 4월 6일 발표된「서민 주거비 부담 완화 방안」주요 내용은 임차보증금 반환보증 지원강화, 임차보증금·월세ㆍ구입자금 대출금리 인하, LH 전세→월세 전환율 인하 등입니다. 이는 9.1대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 시장 기대심리가 개선되고, 저금리(3.12일 기준금리 인하, 2%→1.75%)로 인해 주택구입 비용이 줄어들면서 실수요 중심의 회복세가 나타나고 있는 상황에서 매매시장 회복세를 이어 나가되, 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여, 임대차 시장 리스크 완화 및 서민 주거비 부담을 완화하기 위한 보완방안을 마련하기 위함입니다.

「서민 주거비 부담 완화방안」의 주요 내용은 아래와 같습니다.

구분
주요내용

임차보증금 반환보증
지원 강화

- 개인에게 적용되는 보증료율을 0.197%에서 0.150%로 0.047%p 인하(기존대비 24% 감면)하고, 서민·취약계층의 보증료율은 0.158%에서 0.09%로 0.068%p 인하

- 또한, 법인에게 적용되는 보증료율도 0.297%에서 0.227%로 0.070%p 인하(기존대비 23.6% 감면)
- 연소득 기준을 2,500만원 이하에서 4,000만원 이하로 늘리고, 다자녀·장애인·고령자 외에 신혼부부, 한부모·다문화 가정도 포함
- 아파트 거주자의 경우, 가입대상을 LTV 90%이하에서 LTV 100% 이하로 확대(다만, 보증금액은 LTV 90% 한도)

- 보증료 분납기간을 1년 단위에서 6개월 단위로 줄이며,「임차보증금 반환보증」취급기관도 1개 은행에서 희망하는 전체 시중은행으로 확대하여 이용자 편의성도 제고

임차보증금 금융지원
(버팀목 대출) 강화

- 신혼부부 전세대출 지원요건을 부부합산 5,500만원→6천만원으로 500만원 상향

- 청년층 단독세대주에 대한 지원가능 연령을 만 30세 이상에서 만 25세 이상으로 확대

월세대출 지원요건 완화

- 저소득 가구가 주요 대출대상인 점을 감안하여 금리를 현행 2.0%에서 1.5%로 인하
- '졸업후 3년 이내’ 요건을 삭제하고 취업준비생(만 35세이하)의 부모소득 요건을 3,000만원 이하→6,000만원 이하로 완화

- 지원대상에 부부합산 소득 4,000만원 이하인 '취업 후 5년 이내 사회초년생(만 35세 이하)’을 추가

- 기존에는 대출을 받은 경우, 6개월마다 은행에 방문하여 실거주 여부를 확인해야했으나, 확인주기를 1년으로 늘리고, 은행방문 없이 확인이 가능하도록 개선(거주증명서류 송부 또는 임대인 유선확인).

- 연세(年貰) 형태로 거주하는 세입자인 경우에는 임대인 통장으로 월세대출시 연납 대출(360만원)도 허용

구입자금(디딤돌 대출) 지원 강화
- 금리를 현행 2.6%∼3.4%에서 2.3%∼3.1%로 0.3%p 인하
- 청약 순위제도 변경에 따라, 청약저축 장기가입자 우대도 조정하여, 무주택 서민의 내집 마련 부담을 완화

LH 임대주택 거주자 
임대료 부담 완화

- LH 임대주택 거주자의 부담을 완화하기 위해 월임대료와 보증금의 상호전환을 허용하고 전환이율을 인하

- 현재 월세→보증금으로 전환만 가능하나(전환율 6%), 보증금→월세로의 전환도 허용하되 전환율은 4%를 적용

- 보증금→월세 전환시에는 연체 등에 대비하여 월임대료의 24개월분은 보증금으로 유지토록 할 계획

- 월세→보증금 전환시에는, 현재 전환율 6%를 유지하되, 보증금으로 전환가능한 범위를 월임대료의 50%에서 60%로 확대

자료: 국토교통부 보도자료(2015년 4월 6일)

이와 같이 2015년도 정부의 주택정책은 주택시장 정상화, 서민·중산층 주거비 부담 완화를 목표로 하고 있습니다. 이를 달성하기 위하여 정부는 상기한 방안 이외에도 문제점 해결을 위하여 아래와 같이 규제완화를 시행하였습니다.

[2015년 부동산 정책변화 현황]

구분
내용
시행시기

중개보수
주택 및 오피스텔 중개보수 요율 개편
1월 주)

청약제도
국민주택 청약자격을 무주택 세대원으로 완화
3월

입주자저축 순위는 1,2순위를 1순위로 통합
3월

서울, 수도권 거주자 청약통장 1순위 완화
3월

청약예부금 규모 변경 및 청약제한 기간 폐지
3월

그린벨트 해제 공공택지 전매제한기간 완화
14년 12월

정비사업
재건축 가능 연한 단축(40년 → 30년)
4월

재건축 안전진단 기준 합리화
4월

재건축 초과이익환수법 폐지 추진 내지 기한 연장
7월

정비사업 공공관리제 시공사 선정 시기 개선
16년 3월

개발
택지개발촉진법 폐지 및 공공택지 신규 지정 중단
보류

공공 기부채납 관련규제 완화
9월

금융
합산주택가격 9억원 이하 다주택자 주택연금 가입 가능
14년 11월

저리 월세대출 신설 및 보증부 월세주택 금리 지원
1월

새 거주급여 제도 시행
7월

주택기금 "유한책임 대출" 도입
12월

임대주택
민간임대주택 임차권의 양도 전대 기준 완화
1월

준공공임대 의무 임대기간 단축(10년 → 8년)
7월

자료: 부동산 114 
주) 오피스텔 중개보수료 인하는 2015년 1월부터 시행되었으며, 주택 중개보수 요율은 공인중개사법에 따라 지방자치단체 조례로 정하도록 하고 있는 바, 각 지방자치단체별로 조례개정 시기 차이가 존재함

비사업용토지에 적용되는 양도세 중과세 유예기간이 2015년에 종료됨에 따라 2016년 1월부터는 양도차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받으며, 주택시장에 약영향을 우려해 2천만원 이하 주택임대 소득에 대한 과세를 기존 2016년 12월 종료에서 2018년 12월 종료로 2년 연장을 실시 했습니다.

[2016년 부동산관련 이슈 사항]

시점
주요 내용

1월
- 비사업용토지 양도세 중과세 부활, 16~48% 세율 과세
- 오피스텔(주택임대사업자) 신규분양 취득세 감면 종료, 4.6% 세율 과세
- 주택담보대출 심사 요건 강화

2월
- 표준지 공시지가 발표
- 신분당선 연장 정자~광교 구간 개통
- 수인선 송도~인천 구간 개통
- 경북도청 이전

3월
- 해외 은닉재산 3월까지 자진 신고하면 가산세 면제

4월
- 전국 공동주택 공시가격 발표
- 제20대 국회의원 선거(총선)
- 경의선 효창공원역 개통

5월
- 개별 공시지가 발표
- 행복주택(구 보금자리) 구리갈매지구 첫 입주

6월
- 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 개통
- 성남~여주간 복선전철 개통
(2개 노선 모두 상반기중 개통 예정)

7월
- 주택분 재산세 1/2 납부

8월
- 8.25 가계부채 대책 발표

9월
- 주택분 재산세 1/2 납부

10월
- 경춘선숲길 2단계 완공
- 8.25 가계부채 대책 시행

11월
- 미국 대통령 선거
- 주택 임대소득 과세 연 2,000만원 이하 비과세 유예기간 종료 연장(2018년 12월)

12월
- 종합부동산세 납부

자료: 부동산114

당초 예정되어있던 LTV, DTI 규제 완화의 2016년 7월말 종료는 주택시장에 대한 불안감 가중 방지를 위하여 1년 추가 연장을 결정하였습니다. 2016년중 이루어진 부동산 정책 완화는 아래와 같습니다. 

[2016년 완화된 부동산 주요 정책]

구분
내용

재건축 동의요건 변화
- 재건축 조합 설립 시 아파트 동별로 소유자 절반 이상의 동의 필요 (기존 2/3 동의 필요)

LTV, DTI 규제
- LTV 70%, DTI 60% 1년 연장 (2017년 7월까지 유지)

기부채납 현금납부 요건
-적정 수준의 기반시설 공급을 위해 현금납부는 전체 기부채납의 1/2까지 허용
- 필수 기반시설 (도시공원법상 녹지, 주택법상 진입도로 등)은 현금납부 대상에서 제외

자료: 국토교통부, NH투자증권 리서치센터

이러한 정부의 부동산 경기 부양을 위한 규제 완화 정책 등으로 인하여, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2016년 11월까지의 주택매매 거래량은 96만 4천건으로 5년 평균 85만건 대비 13% 증가한 것으로 나타납니다. 또한, 2016년 초에 비해 수도권 주택시장에 대한 기대감이 높아짐에 따라 주택매매거래량은 2016년 2월 이후 증가세가 지속되고 있는 것으로 나타났습니다.

2017년, 19대 문재인 대통령은 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다. 

[2017년 6.19 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안']

구분
내용

조정 대상지역 추가 선정
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정
(11.3 대책의 37개 지역에 금번 대책으로 3개지역 추가 포함하여 총 40개 지역)
- 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

조정대상지역 
효성 제고
전매제한기간 강화
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시 까지로 강화

맞춤형 
LTV, DTI 강화
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화 
(현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%)
- 잔금대출 DTI 신규 적용
- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

재건축 규제강화
- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택)

주택시장 질서 확립
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시
- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보
- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

자료: 국토교통부

최근 10년간 큰 폭으로 상승한 주택 공급량에 반하여 저소득층의 자가점유율과 자가보유율은 하락하였고, 주택가격이 급하게 상승함에 따라 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 저소득층 기준 9.8에 달하여 주거안정성이 취약해졌습니다. 이에 국토교통부는 서민 실수요자 중심의 주택 공급에 대한 강한 의지를 보이며 2017년 8월 2일 부동산 규제 강화 정책을 발표하였습니다.

8.2 부동산 대책의 핵심골자는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장의 안정화입니다. 주요 내용으로 투기과열지구 지정을 통한 투기수요 유입 차단, 양도소득세 강화, 다주택자 금융규제 강화 등으로 실수요 중심의 수요 관리, 공적임대 주택 공급 등 서민을 위한 주택 공급 확대, 실수요자 중심의 청약 제도 개편 등의 내용을 담고 있습니다. 

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행
② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
③ 조합원 분양권 전매 제한
④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화
⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

'18.1월
'17.9월
'17.9월
'17.9월
'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용
① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제
② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월
(적용시기)'18.4.1 이후 양도분
(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택
(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
② LTV, DTI 강화
③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기

'17.하반기
'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)
② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급
② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화
② 가점제 적용 확대
③ 가점제 당첨자 재당첨 제한
④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

자료 : 국토교통부

한편, 정부는 가계부채의 지속적인 증가에 대한 대책으로 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표, 가계부채증가율을 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락할 수 있도록 유도하는 등 대출규제 정책을 시행하고 있습니다. 이후 국토교통부에서는 2017년 11월 29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵을 발표하여 맞춤형 주거지원, 무주택 서민/실수요자에게 공적 주택을 공급하는 정책을 시행하고 있습니다. 

[정부의 가계부채 종합 대책 - 2017.10.24]

1. 취약차주 맞춤형 지원
- 가계부채 차주 특성별 지원 
- 자영업자에 대한 별도 맞춤형 지원 프로그램 신설
- 취약 차주에 대한 금융상담 활성화
2. 총량측면 리스크 관리
- 가계부채증가율 → 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락 유도
- 신 DTI도입 및 전금융권 여신관리 지표로 DSR단계적 도입
- 가계부채 증가 취약부문 집중관리
3. 구조적 대응
- 가계소득 및 상환능력 제고
- 인구구조 변화 대응 및 가계중심 임대주택시장 개선

자료 : 금융위원회, 언론

[주거복지로드맵 - 2017.11.29]

1. 생애단계별/소득수준별 맞춤형 주거지원
- [청년] 셰어형/창업지원형 등 맞춤형 청년주택 30만실 공급 등
- [신혼] 신혼특화형 공공임대 20만호 공급 등
- [고령] 무장애 설계 적용/복지서비스 연계 등 맞춤형 공공임대 5만호 공급 등
- [취약계층] 저소득층을 위한 공적 임대주택 41만호 공급 등
2. 무주택 서민/실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급
- [공공임대] LH 등 공공이 직접 공급하는 공공임대주택 총 65만호 공급
- [공공지원] 뉴스테이의 공공성을 강화한 공공지원주택 총 20만호 공급
- [공공분양] 공공분양주택을 총 15만호 공급
- [민간분양] 분양가상한제가 적용되는 공공택지 공급을 연 8.5만호 수준
- [택지확보] 기 확보한 77만호 공공택지 외에 수도권 인근 우수한 입지에 40여개 신규 공공주택지구를 개발하여 16만호 부지 추가 확보
3. 법/제도 정비 및 협력적 주거복지 거버넌스 구축
- [법/제도] 주택임대차보호법을 법무-국토부가 공동소관 등
- [거버넌스] 지자체의 주거복지 조직 및 주거복지센터 전문인력 확충 등

자료 : 국토교통부

상기 주거복지 로드맵(11.29)를 통해 무주택 임차인의 주거안정을 위한 공적임대주택 85만호 공급계획을 수립한데 이어, 전월세주택 세입자의 주거불안을 해소하기 위해 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택 확충방안 마련을 위하여 2017년 12월 13일 국토교통부에서는 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다.

[임대주택 등록 활성화방안 - 2017.12.13]

1. 임대주택 등록 활성화
- 지방세 감면 확대: 취득세/재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
- 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대: 2019년부터 주택임대소득 연 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담 완화
- 양도소득세 감면 확대: 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
- 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면: 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과
2. 임차인 보호 강화
- 임차인 권리보호 강화: 전세금반환보증 활성화, 계약갱신 거절기간 단축 등
- 임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권/전월세상한제
3. 임대차시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화
- 임대차시장 정보인프라 구축: 국토부, 국세청, 행안부 보유 주택소유, 임대차계약 자료를 연계하여 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축
- 임대인 행정지원 및 임차인 정보제공 강화: 지자체에 임대 등록시 세무서에서도 자동으로 등록 신청이 가능하게 되도록 함.

자료 : 국토교통부

상기 부동산 규제에도 불구하고, 2018년 상반기에 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화
(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정
(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책
(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)
- 양도세 강화
- 임대사업자 혜택 축소
- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한
2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대
3. 조세 제도 정의 구현
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안
(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급
2. 신혼희망타운 조기 공급
3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고
(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치
2. 분양권 소유자 무주택에서 제외
3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

자료 : 국토교통부

한편, 정부의 부동산 규제 정책으로 서울 아파트 가격은 32주간 하락세를 보였으나, 2019년 6월 4째주 보합, 7월 1주부터 34주만에 상승세로 전환하였는데, 이러한 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났습니다. 이에, 정부는 2019년 8월 12일자 국토교통부 보도자료('민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진')를 통해 이르면 2019년 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 발표하였습니다. 금번 보도자료에 따르면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선안은 아래와 같습니다.

[
개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건]

구분
현행
개선

필수요건
주택가격(A)
직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역

선택요건
분양가격(B)
직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)

청약경쟁률(C)
직전2개월 모두 5:1
(국민주택규모 10:1) 초과
좌동

거래(D)
직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가
좌동

정량요건 판단
A+[B or C or D]

자료 : 국토교통부

2019년 10월 공포된 주택시행령은 민간택지 분양가상한제 적용의 필수요건을 투기과열지구로 변경하고, 선택요건의 일부 문구를 추가하여 적용 범위가 확대되도록 하였습니다. 분양가상한제 적용 지역으로 지정될 경우 분양가는 택지비와 건축비 이하의 가격으로 제한받게 되며, 택지의 고평가에 의한 분양가 상승과 건축비 증가를 통제할 수 있습니다. 

정부는 추가적으로
2019년 12월 16일에 주택시장 안정화 방안을 발표
하였습니다. 해당 방안은 투기적 대출수요 규제 및 주택 보유부담 강화, 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 등 고강도 정책을 포함하고 있습니다. 12.16대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[2019.12.16 주택시장 안정화 방안 주요 내용]

구분
주요 내용

투기적
대출수요 규제
강화
1) 투기지역·투기과열지구 주담대 관리 강화 
 - 시가 9억원 초과 LTV 강화, 초고가 아파트 주담대 금지, 주담대 실수요 요건 강화 등 
2) 전세대출 이용 갭투자 방지 
 - 사적보증의 전세대출보증 규제 강화, 전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한

주택 보유부담
강화 및 양도소득세 
제도 보완
1) 보유부담 강화
 - 종합부동산세 세율 등 상향, 공시가격 현실화·형평성 제고 
2) 양도세 제도 보완 
 - 1주택자 장특공제에 거주기준 요건 추가, 2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장특공제 적용, 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축, 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 등

기타
민간택지 분양가상한제 적용지역 확대, 고가주택 자금출처 전수 분석 등

자료 : 국토교통부

한편, 부동산신탁업무 및 부수업무 관련하여 개정된 법규 내역은 다음과 같습니다.

[최근 부동산신탁업 관련 법규 개정 내역]

구분

내용

지방세법 및

지방세기본법 개정

(2014.1.1 시행)

신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경되었습니다. 이에 따라 본 개정 전에는 위탁자가 신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 업무를 처리하였었으나, 본 개정 이후에는 신탁재산에 대한 재산세 납부 업무를 수탁자(신탁회사)에서 처리하고 있습니다. 다만, 본 개정에도 불구하고 신탁재산에 대한 체납이 있는 경우에도 수탁자의 고유재산으로 이를 납부할 의무를 부담하지는 않으며, 신탁회사의 고유재산에 대한 체납처분도 불가합니다.

택지개발촉진법

시행령 개정

(2015.8.11 시행)

공동주택 건설용지를 공급받은 자가 신탁업자와 개발 또는 담보를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우에는 토지의 전매가 가능하도록 명문화 하였습니다[기존에는 유권해석상 신탁 행위를 공급가 이하의 전매로 간주하여 전매 처리하였음]

법인세법 시행령 개정

(2016.2.12 시행)

법인세법상 제51조의2 제1항 제9호에 의한 “프로젝트금융투자회사”(PFV)가 “건축물의 분양에 관한 법률”에 따른 분양 사업을 시행할 경우 동법 시행령 제86조의2에서 정한 소득공제 요건을 저촉할 가능성이 있었는 바, 본 개정으로 인하여 건분법상 분양사업의 경우에도 소득공제 요건이 적용되도록 명확화 하였습니다.

도시 및 주거환경
정비법 개정
(2016.3.2 시행)
재건축 등 정비사업의 경우 신탁회사의 단독 시행이 제한되어 있었으나, 본 개정으로 신탁회사가 조합 등으로부터 사업 시행의 수탁이 가능해졌습니다.

최근 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기 및 소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에 근거하여 주택시장 안정을 위한 조치를 시행하고 있습니다. 2017년 6월부터 2020년 8월까지 정부가 발표한 주택 정책은 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책, 실수요자 보호 정책, 주택 공급정책으로 구분할 수 있습니다. 주택시장 안정화 정책의 일환으로 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책 중 하나는 급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, 이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, 종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막는 것입니다. 또한, 가격 안정을 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 다음은 2020년 12월 투기 규제지역입니다.

[투기 규제지역 현황]

투기 규제지역 현황(2020.12.18).jpg
투기 규제지역 현황(2020.12.18)

(출처) 국토교통부

투기 규제지역 선정과 더불어 정부는 지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했습니다. 또 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했습니다.주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했습니다. 15억 원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지되며, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화되면서 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 결정했습니다.

다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상에 따라 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용하였습니다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억 원) 폐지하고, 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했습니다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했습니다. 취득세의 경우, 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했습니다. 또한, 2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼습니다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대되었습니다.

실수요자 보호 정책으로는 먼저, 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편하여 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했습니다. 청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상 및 대출한를 늘렸고 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했습니다. 생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 방침입니다. 또한, 임대차시장을 안정화시키고 임차인의 권리 보호를 위해 집주인으로 하여금 임대주택 등록을 활성화하기 위해 2018년 12월 임대주택등록 정책을 마련했습니다. 등록된 임대주택에 대해서 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기위한 조치의 일환입니다. 2019년에는 이같은 혜택에 따른 임대료 증액제한과 부기등기제등 임대인의 의무조건을 강화하였고 2020년 6-7월에는 다시 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장, 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화했습니다.

주택 공급 계획으로는 수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어, 공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안을 마련했습니다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진하기로 결정했습니다. 정부는 2021년 2월 4일 「공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였는데, 이 방안에 따르면 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호 및 전국 83만호 주택 부지를 추가로 공급할 계획입니다. 이에 앞서, 정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했는데 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획입니다. 여기에는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 신규공급 13.2만호+α , 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 수도권내에서 추진중인 정비사업 30만호 등이 포함되어 있습니다. 서울권역 중심으로 발표내용을 종합하면 2020년 8월 4일 현재 신규공급 13.2만호+α와 5월 6일 공급 발표 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정입니다. 다음은 정부의 주택 시장 안정화 정책 중 주요 정책이라고 할 수 있는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 12.16 주택시장 안정화 방안입니다.

[2020.06.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안']

대분류
소분류
상세내역

과열지역에
투기수요
유입 차단
조정대상지역 지정
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역

투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전 17개 지역

토지거래허가구역 지정

거래질서 조사체계 강화
· 실거래 기획조사 시행
· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대

주택담보대출 및
전세자금대출 규제 강화
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화
· 전세자금대출보증 제한 강화

정비사업
규제 정비
재건축안전진단 절차 강화
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재
· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

정비사업 조합원 분양 요건 강화
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

재건축부담금 제도 개선
· 재건축 부담금 본격 징수
· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

법인을 활용한 투기수요 근절
주택매매·임대사업자 대출규제 강화
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지

법인 등 세제 보완
· 종부세율 인상 및 공제 폐지
· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세
· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

부동산 매매업 관리 강화

법인 거래 조사 강화
· 법인 대상 실거래 특별조사
· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
주택시장 안정화 방안
(12·16 대책) 후속조치
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정

수도권 주택공급 기반 강화 방안
(5·6) 후속조치
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)
· 공공재개발시범사업 공모(9월)
· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)
· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)

(출처) 국토교통부

[2019.12.16 '주택시장 안정화 방안']

대분류
소분류
상세내역
추진일정

투기적 대출수요
규제 강화
투기지역·투기과열지구
주택담보대출 관리 강화
① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화
19.12.23

② 초고가아파트 주담대 금지
19.12.17

③ DSR 관리 강화
19.12.23

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
19.12.23

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
19.12.23

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
19.12.23

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등
19.하반기

전세대출을 이용한 갭투자
방지
① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화
20.1월

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
20.1월

주택 보유부담 강화및 양도소득세
제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는
주택 보유부담 강화
① 종합부동산세 관련
20.상반기 (20년 납부분 부터 적용)

② 공시가격 현실화 및 형평성 제고
20.상반기

실수요자 중심의 양도소득세
제도 보완
① 양도소득세 강화

- 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등
20.상반기 (19.12.17 취득분부터 적용)

- 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가
20.상반기 (19.12.17 신규 등록분부터 적용)

- 분양권도 주택수 포함
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 단기보유 양도세 차등 적용
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용)

- 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제
20.상반기 (19.12.17 ∼ 20.6.30 중 양도분에 적용)

투명하고 공정한
거래 질서 확립
① 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대
(적용시점) 19.12.17

② 시장 거래 질서 조사체계 강화

- 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
19.하반기

- 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
20.2월

- 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
20.상반기

- 자금조달계획서 증빙자료 제출
20.상반기

③ 공정한 청약 질서 확립
20.상반기

④ 임대등록제도 보완

- 임대등록 시 세제혜택 축소
20.상반기

- 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검
20.상반기

- 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화
20.상반기

실수요자를 위한
공급 확대
① 서울 도심 내 주택 공급 추진
-

② 수도권 30만호 계획 조속 추진
-

③ 정비사업 추진 지원
-

④ 가로주택정비사업 활성화
20.상반기

⑤ 준공업지역 관련 제도개선
20.상반기

(출처) 국토교통부

상기와 같이 2020년 발표된 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 후속 발표된 공급 대책 등 현 정부 출범 이후 발표된 각종 부동산 정책들에서 더 나아가 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 정부의 가격안정화정책, 주택공급정책 및 금융규제정책 등은 신탁상품에 대한 수요를 확대하는 등 부동산신탁업에 부정적인 영향을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나, 부동산신탁업에 대한 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 당사가 속한 산업의 향후 전망 및 당사의 수익성에 중요한 불확실성 요인으로 작용할 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

<영업수익 및 영업손익에 관한 사항>

가
.
당사의
2021년 3월말 연결기준 영업수익은 426억원으로 전년 동기 대비 34.5% 감소
하였습니다.
이자수익은 전년 동기 대비 34.1% 감소하였고, 수수료수익은 275억원으로 전년 동기 대비 39.0% 감소하였기 때문입니다.

토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

당
사의 영업수익은 2015년 1,385억원을 기록한 이후 최근 4년간 부동산시장 분양 호조에 따라 지속적으로 증대되는 추세를 보였습니다.

당사는 신탁계정대이자를 포함하는 이자수익의 증가로 2018년 연결기준 영업수익이 전년 동기 대비 7.7% 증가한 바 있습니다.

당사의
2021년 3월말 연결기준 영업수익은 426억원으로 전년 동기 대비 34.5% 감소
하였
습니다. 이자수익은 전년 동기 대비 34.1% 감소하였고, 수수료수익은 275억원으로 전년 동기 대비 39.0% 감소하였기 때문입니다.

신탁보수의 감소는 차입형토지신탁 신규수주 및 진행사업장 감소에 기인합니다. 

한편,
2021년 3월말
영업비용은 278억원으로 전년동기대비 9.4% 증가하였습니
다. 이는 대출채권평가및처분손실 및 기타영업비용의증가에 따른 영향을 받았기 때문입니다. 이에 따라 영업손익도 전년 동기대비 62.8% 감소한 147억원을 기록하였습니다. 

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2021년 03월
2020년 03월
2019년
2018년
2017년
2016년
2015년

영업수익
42,560
64,989
255,696
269,318
249,971
177,999
138,464

수수료수익
27,488
45,038
159,093
187,476
187,684
134,757
97,401

유가증권평가및 처분이익
1,199
33
9,050
1,579
2,979
1123
2,176

이자수익
13,110
19,894
79,868
76,163
53,470
32,980
31,854

기타의 영업수익
763
24
7,685
4,100
5,838
9,139
7,033

영업비용
27,831
25,434
136,375
84,752
78,834
64,002
49,469

유가증권평가및 처분손실
33
166
941
936
187
680
293

이자비용
3,855
3,710
15,875
15,706
13,895
5,850
1,276

대출채권평가및처분손실
2,899
1,585
39,721
-
-
-
12,271

판매비와관리비
18,149
17,927
70,911
60,253
58,397
43,357
34,284

기타영업비용
2,895
2,046
8,927
7,857
6,355
14,115
1,345

영업손익
14,729
39,555
119,321
184,566
171,137
113,997
88,995

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

당사의 수탁고가 2014년말 6조 610억원 수준에서 지속적으로 감소하여 2018년말
수탁고는 5조 2,800억원으로 12.9% 감소하였으나, 신탁보수는 반대로 2014년 누적 695억원에서 2015년 782억원, 2016년 1,098억원, 2017년 1,533억원,
2018년 1,541억원으로 증가하는 모습을 보였습니다.
한편, 2019년 9월말 기준 수탁고는 6조 2,607억원으로 전년말 대비 18.6% 증가하였습니다. 이는 2014년 이후 4년간 신탁자산 전체에 대한 수수료율(신탁보수/수탁고)이 증가하였기 때문으로 분석되며, 특히 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 증가한것이 큰 영향을 미쳤습니다. 부동산 분양시장 호조에 따라 토지신탁 수수료율이 증가한 것으로 보입니다.

한편, 토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다.
또
한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율 또한 2018년에는 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 2017년 대비 수수료율이 일부 감소한 상황입니다.
2019년 및 2020년 또한 역시 토지신탁 수수료율이 각각 3.32%, 2.21%로 2018년말 대비 0.99%p, 2.10%p 감소하였습니다. 이로 인해 2021년 3월말 신탁보수 총액은 18,125백만원으로 전년 동기 22,763백만원 대비 20.4% 감소하였습니다.

향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당
사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2021년 03월
2020년
2019년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
4,088,756
17,119
0.42%
4,038,206
89,354
2.21%
3,596,690
119,269
3.32%

관리신탁
53,186
7
0.01%
53,186
134
0.25%
72,606
13
0.02%

처분신탁
381,029
583
0.15%
488,001
83
0.02%
395,723
976
0.25%

담보신탁
2,607,750
288
0.01%
2,343,097
2,540
0.11%
1,807,785
1,022
0.06%

분양관리신탁
51,759
128
0.25%
51,759
313
0.60%
145,011
388
0.27%

합계
7,182,480
18,125
0.25%
6,974,249
92,424
1.33%
6,017,815
121,668
2.02%

구분
2018년
2017년
2016년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
3,555,978
153,146
4.31%
3,099,012
151,791
4.90%
2,838,781
108,431
3.82%

관리신탁
51,258
22
0.04%
46,932
54
0.12%
80,670
26
0.03%

처분신탁
207,363
12
0.01%
376,116
48
0.01%
375,088
173
0.05%

담보신탁
1,413,602
832
0.06%
1,261,940
1,279
0.10%
1,156,860
961
0.08%

분양관리신탁
51,827
127
0.25%
154,631
179
0.12%
189,359
224
0.12%

합계
5,280,028
154,139
2.92%
4,938,631
153,351
3.11%
4,640,758
109,815
2.37%

구분
2015년
2014년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
2,751,064
76,519
2.78%
2,739,314
67,910
2.48%

관리신탁
72,390
29
0.04%
116,343
130
0.11%

처분신탁
395,438
92
0.02%
466,417
204
0.04%

담보신탁
1,552,998
1,265
0.08%
2,548,930
1,006
0.04%

분양관리신탁
176,691
249
0.14%
189,946
296
0.16%

합계
4,948,581
78,154
1.58%
6,060,950
69,546
1.15%

자료: 당사 사업보고서, 업무보고서

<재무비율 관련 위험>

나.

2021년 3월말 연결기준 부채비율 67.4%, 차입금의존도 29.6%
로
2014년 이후 당사
의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는
증가하는 추세
입니다.

2021년 3월말 연결기준 차입부채는 약 4,537억원
으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2016년 9월 1,000억원(상환 완료), 2017년 2월 1,500억원(상환완료),
2018년 9월 600억원, 2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다

. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습
니다.

당사의 2021년 3월말 연결기준 부채총계는 6,209억원이며 자본총계는 9,214억원으로 부채비율은 67.4%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부
채 총계는 4,537억원이며 자산총계는 1조 5,423억원으로 차입금의존도는 29.6% 수준입니다.

이는 부동산 시장 호조가 지속되면서 당사의 외형 확대에 따라 차입부채 증가 및 이익잉여
금 누적에 따라 자산총계는 지속적으로 증가하는 추세입니다.

당사의 2021년 3월말 자산총계 1조 5,432억원은 2015년말 6,534억원 대비 236% 증가한 수준이며, 당사의 2021년 3월말
연결기준 이익잉여금 또한 7,614억원으로 2015년말 2,407억원 대비 증가한 수치를 기록하고 있습니다.

한편, 2015년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가하며 부채비율 및 차입금의존도는 뚜렷히 증가하는 추세를 보였습니
다. 2015년말 연결기준 차입부채는 955억원이었으나, 2021년 3월말 연결기준 차입부채는 약 4,537억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2016년 9월 1,000억원(상환 완료), 2017년 2월 1,500억원(상환완료),
2018년 9월 600억원, 2019년 4월 1,000억원, 2020년 2월 2,000억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다. 2021년 3월말 연결기준 부채비율 67.4%, 차입금의존도 29.6%를 고려하면 현재까지의 차입금 증가세가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나,
향후 영업실적 증가세가 하향되면 당사의 차입금 증가세는 재무안정성에 부정적 영향을
미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
2021.03
FY2020
FY2019
FY2018
FY2017
FY2016
FY2015

현금및예치금
339,689
360,148
94,058
183,541
58,628
38,479
40,126

유가증권
387,929
320,438
232,581
178,000
141,036
126,372
62,889

대출채권
673,262
713,774
1,017,147
914,648
919,252
737,206
505,382

대손충당금(-)
-97,528
-100,716
-69,133
-25,318
-19,682
-23,738
-59,321

유형자산
48,149
49,943
5,022
979
1,113
1,485
793

기타자산
65,365
72,195
70,227
98,694
90,679
50,808
44,230

자산총계
1,542,339
1,544,471
1,447,173
1,375,862
1,210,708
954,350
653,420

차입부채
453,732
453,627
437,566
449,437
379,372
279,666
95,483

기타부채
167,195
167,917
128,162
101,842
112,107
84,401
71,745

부채총계
620,927
621,544
565,728
551,279
491,479
364,067
167,228

자본금
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489

자본총계
921,412
922,927
881,445
824,583
719,229
590,283
486,192

부채비율(%)
67.4%
67.3%
64.2%
66.9%
68.3%
61.7%
34.4%

차입금의존도(%)
29.6%
29.4%
30.2%
32.7%
31.3%
29.3%
14.6%

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

2021년 3월말 연결기준 당사의 차입금, 사채 내역 및 연도별 상환계획은 아래와 같습니다.

[차입금]
(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

한국산업은행
일반대출
2.68
30,000,000
30,000,000

농협은행(*)
일반대출
3.10
15,000,000
15,000,000

국민은행(*)
일반대출
3.35
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
일반대출
2.73
30,000,000
30,000,000

주택도시보증공사
주택도시기금
1.50
1,500,000
1,500,000

우리은행
일반대출
2.20
4,650,000
4,650,000

DB저축은행
일반대출
5.50
3,175,000
3,175,000

합 계
94,325,000
94,325,000

자료: 당사 분기보고서

[사채]
(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제39회 무보증사채
2023-02-14
2.54
200,000,000
200,000,000
KB증권

합 계
360,000,000
360,000,000

자료:
당사 분기보고서

[차입금 및 사채의 연도별 상환계획(2021.03.31 기준)
(단위 : 천원)

구분
일반대출
사채
합계

2021.04.01.~2022.03.31.
85,000,000
60,000,000
145,000,000

2022.04.01.~2023.03.31.
-
300,000,000
300,000,000

2023.04.01.~2024.03.31.
4,675,000
-
4,675,000

2024.04.01 이후
4,650,000
-
4,650,000

합계
94,325,000
360,000,000
454,325,000

자료:
당사 분기보고서

당사의
부채비율 및 차입금의존도는 2015년에 대비 제한적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만 2021년 3월말 연결기준 차입금은 943억원, 사채는 3,600억원으로
2020년말 연결기준과 동일합니다.

한편, 2021년 3월말 당사의 차입금 및 사채의 연도별 상환계획을 살펴보면 잔액기준 4,543억원 중 1,450억원은 1년내에 만기가 도래하는 단기성 차입금에 해당하며 그 비중은 약 31.9%에 해당합니다. 나머지 68.1%에 해당하는 3,093억원의 차입금 및 사채는 3년 내에 만기가 도래하는 사채로 구성되어 있어 차입금 만기구조는 일부 장기화가 필요할 것으로 판단됩니다.

당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 하므로 2014년부터 부채 및 차입금이 일부 증가하는 추세입니다. 향후 개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며, 이 경우 이자비용 부담이 증가되며 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험>

다.
당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다.
2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(19년 말 기준 10,257억원 → 21년도 1분기 말 기준 6,279억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.

한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2021년 3월말 1,901억원으로 2015년말의 412억원 대비 461% 증가한 수준을 보이고 있습니다.

향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향
을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기바랍니다.

당
사는 2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 1년이하 신탁계정대가 원활히 회수되며 급감(19년 말 기준 10,257억원 → 21년도 1분기 말 기준 6,279억원)한 것과 더불어 준공사업 미분양이 장기화된 영향에 따른 결과로 고정이하비중이 확대되었습니다.

2020년말과 2021년 3월말 별도 기준 고정이하 자산 비율(규모)는 각각 52.0%(4,234억원)과 55.9%(4,243억원)입니다.
고정이하자산 규모 기준으로는 소폭 증가하였으나(19년도 말 기준 3,484억원 → 21년도 말 기준 4,243억원) 이는 21년도 1분기 준공사업장의 영향으로, 해당사업장의 신탁계정대가 21년 2분기 중 원활하게 회수된 점을 감안시 고정이하자산 규모 자산의 감소와 함께 고정이하비중이 감소할 것으로 예상됩니다. 당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2021년
3월말
2020년말
2019년말
2018년말
2017년말
2016년말
2015년말

건전성분류대상자산

7,596
8,142
10,944
9,785
9,291
6,773
4,573

고정이하
4,243
4,234
3,484
1,641
519
613
509

고정이하 비중
55.9%
52.0%
31.8%
16.8%
5.6%
9.1%
11.1%

대손충당금
846
860
587
326
242
265
617

자기자본
9,214
9,229
8,814
7,482
6,663
5,613
4,893

충당금/고정이하
19.9%
20.3%
16.8%
19.9%
46.63%
43.23%
121.2%

(충당금+자기자본)/고정이하
237.1%
238.3%
269.8%
475.8%
1330.44%
958.9%
1082.5%

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템, 당사 분기보고서 및 사업보고서

이와 관련하여 대여일로부터 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모가 2015년말 11.3%을 기록한 이후 5.0%를 하회하다
가 2018년부터 소폭 반등하는 모습을 보였
으며, 2019년 이후로 다시 하락하여 2021년 3월말 기준 신탁계정대의 채권 잔액은 6,279억원으로 이 중 약 69.7%에 해당하는 4,378억원은 1년 이내 실행되었습니다. 한편 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 1년이하 신탁계정대 규모의 최근 감소세 대비 상대적으로 증가하여, 2021년 3월말 1,901억원으로 2015년말의 412억원 대비 461% 증가한 수준을 보이고 있습니다.
신탁계정대는 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 말합니다. 신탁계정대 연령은 대여일로부터 계산된 연령분석으로 연체와 직접적인 연관은 없으나, 부실사업장의 경우 자금이 연체되어 연령이 상대적으로 긴 점을 고려할 때 신탁계정대 연령과 연체의 상관관계는 높은 것으로 판단됩니다.

[신탁계정대여금 연령(경과기간)분석 추이]

(단위: 백만원)

구분
2021년
3월말
2020년말
2019년말
2018년말
2017년말
2016년말
2015년말

6개월 이하
294,439
422,654
694,243
763,050
741,706
509,186
312,619

6개월 초과 1년 이하
143,376
129,823
241,632
91,222
104,543
63,468
11,879

1년 이하 소계
437,815
552,477
935,875
854,272
846,249
572,654
324,498

(1년 이하 구성비율)
69.7%
74.6%
91.2%
95.1%
97.6%
98.8%
88.7%

1년 초과 3년 이하
172,132
175,433
80,179
38,638
15,782
2,030
33,274

3년 초과
18,000
12,598
9,694
5,752
5,428
4,931
7,894

1년 초과 소계
190,131
188,031
89,873
44,390
21,210
6,961
41,168

(1년 초과 구성비율)
30.3%
25.4%
8.8%
4.9%
2.4%
1.2%
11.3%

합 계
627,946
740,508
1,025,748
898,662
867,459
579,615
365,666

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

향후 부동산 시장이 침체로 돌아설 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생하는 한편, 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위험요소를 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>

라
.

2021년 3월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여 189건의 소송(소송가액 112,572백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 30건의 소송(소송가액 97,636백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소
송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

2021년 3월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여 189건의 소송(소송가액 112,572백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 30건의 소송(소송가액 97,636백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다.

당사가 피소되어 계류중인 소송 중 12건의 소송(소송가액 6,470백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 2021년 1분기말 현재 동 소송 내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

관리형 토지신탁의 경우 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로 신탁사 고유계정에 대한 직접적인 리스크는 거의 없는 것으로 판단됩니다.

당사는 소송사건과 관련하
여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채로 설정하고 있습니다. 2020년 말 연결기준 소송충당부채는 6.8억원을 기록하였으며,
2021년 3월 누적으로 4.3억원 추가 설정, 1.0억원 환입 등이 발생함에 따라 2021년 3월말 기준 소송충당부채로 설정된 금액은 약 10.1억원입니다. 당사의 2021년 3월말 연결기준 소송충당부채의 변동내역은 아래와 같습니다.

[소송충당부채 변동내역]

(단위 : 천원)

구분
2021년 1분기
2020년 말

기 초
679,784
2,788,730

전 입
432,450
190,666

환 입
(98,000)
-

사 용
-
(2,299,612)

기 말
1,014,234
679,784

출처 : 당사 분기보고서(2021.03)

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍니다.

<최대주주의 변동>

마
.
신고서
제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분
35.46%를
보유하고
있습니다.

그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회
사
, 메리츠종합금융증권 주식
회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 당사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스
트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.
그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동
부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황]

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21

계
보통주
89,544,000
35.46
-

자료: 당사 제시

[5%이상 주주 현황]

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
26.85
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
12.41
최대주주 특수관계인

동부건설
11,778,269
5.16
기타 5%이상 소유주주

우리사주조합
2,064,584
0.82
-

자료: 당사 분기보고서 (2021.03)
주) 5% 이상 주주는 자기주식을 제외한 의결권이 있는 주식 228,042,437주를 기준으로 기재하였습니다.

리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 특별관계자인 엠케이인베스트먼트(주)가 보유한 지분 8,800,000주와 합하여 총 87,800,000주의 지분을 보유하여 최대주주가 되었습니다. 과거 최대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2대주주가 되면서 경영권 분쟁이 있었으나, 2015년 03월 30일 (주)한국토지신탁 정기주주총회에서 리딩밸류일호유한회사가 전체 등기이사의 과반수가 넘은 5석을 얻어 경영권을 획득하고, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)로 2018년 02월 06일에 기존 최대주주 리딩밸류일호유한회사(엠케이인베스트먼트(주)의 특수관계인)에서 변경된 바 있습니다. 금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주)외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 취득함에 따른 변경입니다. 2018년 02월 최대주주 변경 관련 공시 및 최근 당사의 최대주주 변동내역은 다음과 같습니다.

[최대주주변경 공시 (2018.02.06)]

1. 변경내용
변경전
최대주주등
리딩밸류일호유한회사외 1인

소유주식수(주)
94,844,000

소유비율(%)
37.56

변경후
최대주주등
엠케이인베스트먼트(주)외 1인

소유주식수(주)
86,044,000

소유비율(%)
34.08

2. 변경사유
펀드 청산에 따른 주식 취득

3. 지분인수목적
경영참여

-인수자금 조달방법
자기자금 및 타인자금

-인수후 임원 선ㆍ해임 계획
없음

4. 변경일자
2018-02-06

5. 변경확인일자
2018-02-06

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주) 외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따른 것임 

※ 변경 후 최대주주에 관한 사항 
 1. 법 인 명 : 엠케이인베스트먼트(주) 
 2. 법적성격 : 주식회사 
 3. 설립일자 : 2013.03.29. 
 4. 대 표 자 : 유상래 
 5. 최대주주 : 엠케이전자(주) 
 6. 주요사업 : 경영컨설팅 
 7. 소 재 지 : 경기도 용인시 처인구 포곡읍

※관련공시
-

자료: 전자공시시스템

[최대주주 변동내역]

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2009년 04월 15일
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
-

2013년 12월 04일
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
-

2018년 02월 06일
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
-

2019년 11월 01일
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
-

2019년 11월 19일
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79

201년 11월 29일
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99

2019년 12월 06일
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19

2019년 12월 20일
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46

자료: 당사 사업보고서

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

2021년 3월말 기준 당사가 토지신탁사업과 관련하여 체결한 약정사항은 다음과 같습니다.

- 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,163,713백만원, 서울보증보험으로부터 78,367백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

- 2021년 3월말 기준 당사가 체결한 금융기관과의 대출한도 약정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

자료: 당사 분기보고서 (2021.03)

- 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

- 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 출자의무 불이행시 당사가 추가 출자해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

- 당사는 미래에셋대우㈜ 및 대신증권과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

- 당사는 4건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF 대출금융 한도는 2,785억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 1,383억원입니다. 따라서 지배기업은 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

- 당사의 연결대상 종속기업인 코레이트투자운용㈜는 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 3개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 2개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

- 2021년 3월말 기준 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 856,731백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

- 2021년 3월말 기준 당사는 13개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 담보제공자인 당사는 해당 채무에 대한 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해야 합니다. 그리고 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 366,892백만원입니다.

<투자사업 관련 위험>

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

당사의 2021년 3월말 당기손익공정가치측정증권 장부가액은 약 1,064억원, 기타포괄공정가치측정증권
장부가액은 약 4억원입니다.
당사는 당기손익공정가치측정증권 평가에 따라 이익 혹은 손실이 일부 발생
할 수 있으며, 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.
2021년 3월말 연결기준 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비율은 8.21% 수준으로
자금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

당사의 2021년 3월말 기준 채무증권으로 분류된 당기
손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권) 취득가액 총액은 약 897억원으로 장부가액 810억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권)]

(기준일: 2021년 03월 31일)
(단위: 주, 백만원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
218,301

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
219,645

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
1,200,000
1,254,942

코레이트주주성장타겟증권투자신탁[주식]_C-F(*2)
-
-
200,000
320,090

코레이트타겟인컴전문사모(*2)
-
-
500,000
508,200

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
1,200,000
1,229,484

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁[채권]C(*3)
-
-
3,000,000
3,046,476

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,027,140

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
286,599

울산 남구 신정 1267-11 일월 처분신탁(우)
-
-
31,963,400
31,963,400

보험상품(*4)
-
-
342,235
474,631

소 계
42,105,635
40,548,908

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,826
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자 주식회사
53,000
5.03
265,000
265,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
-

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,191

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,257

인천 금곡지구 도시개발사업 PFV
180,000
18.00
900,000
900,000

인사동프로젝트금융투자 주식회사
200
0.02
1,000
1,000

두동물류개발피에프브이 주식회사
100
0.02
1,000
1,000

MMT
-
-
10,000,000
10,000,000

소 계
47,592,826
40,494,368

합 계
89,698,461
81,043,276

자료: 당사 분기보고서(2021.03)

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*3) 연결기업 중 코레이트투자운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

(*4) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당분기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다

당사의 2021년 3월말 기준 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래
와 같습니다.
지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산 취득가액 총액은 약 17.8억원으로 장부가액 253.7억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(지분증권)]

(기준일: 2021년 03월 31일)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
23,779,666

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

제이알글로벌리츠
180,000
10.87
900,000
939,600

SK바이오사이언스
1,025
0.00
66,625
123,513

SSI corporation
9,999
10.00
231,551
231,551

합 계
1,781,031
25,374,330

자료: 당사 분기보고서

한편, 당사의 종속기업 및 관계기업투자를 감안한 2021년 3월말 별도기준 타법인출자현황은 다음과 같습니다.

[타법인출자현황]

(기준일: 2021년 03월 31일)
(단위: 천원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

(주)핍스웨이브개발 (비상장)
2008.07.29
투자
300,000
60,000
10
300,000
-
-
-
60,000
10
300,000
17,600,847
752,965

㈜서울라이트타워 (비상장)
2009.03.23
투자
4,260,826
230,085
5.32
-
-
-
-
230,085
5.32
-
2,162,511
-4,724

이지스자산운용(주) (비상장)
2010.03.22
투자
334,850
1,004,562
5.93
26,556,286
-105,033
-2,776,620
-
899,529
5.30
23,779,666
361,185,036
47,772,077

(주)케이원제3호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.08.19
투자
900,000
180,000
8.88
1,069,000
-
-
-
180,000
8.88
1,069,000
21,411,869
-872,506

코레이트투자운용㈜ (비상장)
2014.02.28
투자
2,735,798
1,500,000
100
1,737,949
-
-
-
1,500,000
100
1,737,949
15,703,952
10,689,503

홍대입구교동프로젝트금융투자 주식회사 (비상장)
2015.02.03
투자
500,000
52,800
5.01
264,000
-
-
-
52,800
5.01
264,000
113,199,746
-1,610,266

㈜케이원제6호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2016.06.22
투자
500,000
100,000
2.94
500,000
-
-
-
100,000
2.94
500,000
36,758,712
792,783

코레이트자산운용㈜ (비상장)
2016.08.11
투자
19,101,829
2,744,435
68.89
11,420,152
-
-
-
2,744,435
68.89
11,420,152
16,607,820
1,070,762

키스톤에코프라임스타 기업재무안정
사모투자 합자회사 (비상장)
2016.08.24
투자
64,032,000
64,032,000,000
87
64,032,000
-
-
-
64,032,000,000
87
64,032,000
63,486,847
-551,206

㈜범양케이원제7호천안두정
기업형임대주택위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.01.05
투자
1,300,000
260,000
3.00
1,026,000
-
-
-
260,000
3.00
1,026,000
210,611,902
-3,293,955

㈜케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사 (비상장)
2015.12.10
투자
998,000
199,600
19.96
-
-
-
-
199,600
19.96
-
432,137
-135,261

(주)케이원제8호위탁관리부동산투자회사 (비상장)
2018.10.14
투자
300,000
100,000
10
850,000
-
-
-
100,000
10
850,000
35,663,437
-1,004,431

에코프라임환경1호 사모투자합자회사 (비상장)
2019.03.14
투자
10,000,000
10,000,000,000
23.81
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
23.81
10,000,000
103,382,804
4,458,866

에스웨스트피에프브이(주) (비상장)
2019.06.18
투자
250,000
1,000
0.2
10,000
-
-
-
1,000
0.2
10,000
56,242,241
-1,098,531

부천 상동 PFV(비상장)
2019.06.25
투자
312,500
312,500
5
312,500
-
-
-
312,500
5
312,500
52,945,776
-92,759

우림에이엠씨 주식회사(비상장)
2019.07.25
투자
250,000
8,714
15.46
250,000
-
-
-
8,714
15.46
250,000
154,578,984
-40,554

(주)케이원제9호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2019.08.02
투자
300,000
620,000
10.80
2,815,420
-
-
-
620,000
10.80
2,815,420
72,537,291
-103,460

㈜우미케이원제10호
위탁관리부동산투자회사(비상장)
2019.11.11
투자
300,000
180,000
4.51
1,800,000
-
-
-
180,000
4.51
1,800,000
67,161,528
-82,511

광주중외공원개발(주) (비상장)
2019.12.05
투자
1,500,000
150,000
30
1,500,000
-
-
-
150,000
30
1,500,000
255,011,625
-20,901

지에스케이피에프브이(주)(비상장)
2020.03.17
투자
300,000
30,000
5.6
300,000
-
-
-
30,000
5.6
300,000
87,653,228
-1,567,552

코레이트DA전문투자형사모투자신탁
2020.04.29
투자
530,000
530,000
50
530,000
-
-
-
530,000
50
530,000
1,097,631
13,853

(주)강동식스피에프브이(비상장)
2020.05.25
투자
917,500
183,500
18.4
680,602
-84,500
-438,543
-313,411
99,000
9.9
367,191
65,301,404
-4,129,247

㈜코레이트타워위탁관리부동산투자회사(비상장)
2020.06.17
투자
300,000
400,000
12.54
20,527,257
-
-
-
400,000
12.54
20,527,257
389,804,125
1,349,971

㈜케이원감만1위탁관리부동산투자회사 (비상장)
2020.08.21
투자
300,000
60,000
100
300,000
-
-
-
60,000
100
300,000
300,000
-

골든밸리피에프브이주식회사(비상장)
2020.12.30
투자
900,000
180
18
900,000
-
-
-
180
18
900,000
5,000,000
-24,350

합 계
74,040,907,376
-
147,681,166
-189,533
-3,215,163
-313,411
74,040,717,843
-
144,591,135
2,205,841,453
52,268,566

(주1)케이원 제3호, 케이원 제7호, 강동식스PFV는 한울회계법인을 통해 주식가치평가 용역을 수행한 결과에 따라 평가손익이 감액되었습니다.
(주2)케이원 제3호, 제6호, 청천2, 코레이트타워는 6개월, 제7호, 제8호, 제9호, 제10호는 12개월 단위 결산입니다.

(주3)케이원 제10호는 최초취득당시에는 발행가액 5,000원으로 취득하였으나, 유상감자 및 유상증자를 거쳐 현재는 발행가액 10,000원으로 취득하였습니다.

자료: 당사 분기보고서

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

<타법인주식 및 출자증권 취득결정>

아.
2
020년 12월, 한진중공업은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자
로 선정했다는 사실을 공시하였습니다.
한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함
하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다. 당사는 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생할 예정입니다. 실사과정에서 당초보다 기간이 더 소요되어 취득예정일자는 2021년 6월말에서 2021년 8월말로 변경되었습니다.
인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있습니다.
취득예정일자(발행회사의 한진중공업에 대한 인수대금 지급예정일)는 향후 일정에 따라 변동될 수 있으므로, 향후 정정공시를 참고하셔야 한다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

2020년 12월, 한진중공업은 최대주주인 산업은행과 국내 채권금융기관으로 구성된 주주협의회가 지분매각과 관련 '동부건설컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다는 사실을 공시하였습니다. 매각대상은 산업은행 등 채권단이 보유한 한진중공업 보통주 5282만9905주(63.44%)와 태그얼롱(Tag along·동반매도청구권)을 보유한 리잘은행 등 필리핀 금융기관이 소유한 지분 166만4044주(20.01)%에 해당합니다. 동부건설 컨소시엄은 2021년 4월 KDB산업은행, 한국수출입은행 등 한진중공업 채권단과 한진중공업 주식 매매계약을 맺은 뒤 실사를 진행하고 있습니다. 한진중공업 인수주체인 동부건설 컨소시엄은 당사를 포함하여 동부건설, NH투자증권 프라이빗에쿼티(NHPE) 등으로 구성되어 있습니다.

당사는 타법인 주식 및 출자증권 취득결정 공시를 2021년 03월 03일 최초로 공시하였으며, 2021년 06월 30일 변경된 취득예정일자 등을 포함하여 정정공시하였습니다. 공시사항은 아래와 같습니다.

<타법인 주식 및 출자증권 취득결정, 정정공시일자 2021년 06월 30일>

1. 발행회사
회사명
기업 재무안정 사모투자 합자회사(미정)

국적
대한민국
대표자
에코프라임 PE

자본금(원)
-
회사와 관계
-

발행주식총수(주)
-
주요사업
기업재무안정
경영참여형
사모집합투자기구

2. 취득내역
취득주식수(주)
100,000,000,000

취득금액(원)
100,000,000,000

자기자본(원)
817,219,965,216

자기자본대비(%)
12.24

대규모법인여부
미해당

3. 취득후 소유주식수 및 지분비율
소유주식수(주)
100,000,000,000

지분비율(%)
-

4. 취득방법
현금취득(1,000억 이내 취득)

5. 취득목적
한진중공업 M&A 관련 PEF투자

6. 취득예정일자
2021-08-31

7. 자산양수의 주요사항보고서 제출대상 여부
아니오

-최근 사업연도말 자산총액(원)
1,377,411,074,433
취득가액/자산총액(%)
7.26

8. 우회상장 해당 여부
아니오

-향후 6월이내 제3자배정 증자 등 계획
아니오

9. 발행회사(타법인)의 우회상장 요건 충족여부
아니오

10. 이사회결의일(결정일)
2021-03-03

-사외이사 참석여부
참석(명)
4

불참(명)
-

-감사(사외이사가 아닌 감사위원)참석여부
-

11. 공정거래위원회 신고대상 여부
미해당

12. 풋옵션 등 계약 체결여부
아니오

-계약내용
-

13. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
- 발행회사는 상법상 합자회사로 발행회사 요청에
 따라 납입출자금이 확정될 예정임.

- 최종 취득금액과 취득주식수는 금일 현재 미확정
 이며, 기재 금액 범위 내에서 발행회사의 출자요청
 에 따라 순차적으로 취득금액과 취득주식수가 확정
 될 예정임.

- 당사 취득 후 소유주식수 및 지분비율 또한 상기
 절차에 따른 최종 취득주식수와 발행회사 발행주식
 총수 확정시 확정될 예정임.

- 취득예정일자(발행회사의 한진중공업에 대한 인수
 대금 지급예정일)는 향후 일정에 따라 변동될 수
 있음.

- 상기 취득주식수, 취득금액 등이 확정되면 정정공시
 할 예정임.

- 실사과정에서 당초보다 기간이 더 소요되어 취득
 예정일자는 6월말에서 8월말로 변경되었음.

※관련공시
2021-03-03 타법인주식및출자증권취득결정

당사는 한진중공업 인수로 인한 자금 소요가 발생할 예정입니다. 실사과정에서 당초보다 기간이 더 소요되어 취득예정일자는 2021년 6월말에서 2021년 8월말로 변경되었습니다. 인수자금에 소요되는 자금으로 당사의 재무 부담에 영향을 미칠 수 있으며, 인수 이후 영업정상화 과정에서 추가적인 증자 및 자금대여가 나타날 수 있습니다. 취득예정일자(발행회사의 한진중공업에 대한 인수대금 지급예정일)는 향후 일정에 따라 변동될 수 있으므로, 향후 정정공시를 참고하셔야 한다는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

<채권상장여부 및 환금성 위험>

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

본 사채는 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있으며, 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요건
요건충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

통일규격채권
당해 채무증권이 통일규격채권일 것
충족

본 사채의 상장예정일은 2021년 07월 26일이며, 상기에서 보는 바와 같이 동 채권은 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있어 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 사료되는 만큼, 채권 비상장에 따른 환금성 위험은 미약할 것으로 판단됩니다.

그러나 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며, 시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<기한의 이익 상실>

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<원리금상환 불이행위험>

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임집니다.

<경제 상황 등에 따른 위험>

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다. 

<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 (주)한국토지신탁 제40회 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 KB증권(주)(이하 "대표주관회사")는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.

본 장에 기재된 분석의견은 "대표주관회사"가 기업실사과정을 통해 발행회사인 (주)한국토지신탁 으로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 "대표주관회사"가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, "대표주관회사"는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, "대표주관회사"가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 "대표주관회사"의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.

또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
KB증권(주)
00164876

2. 평가개요

대표주관회사인 KB증권(주) (이하 "대표주관회사")는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 

"대표주관회사"는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, "대표주관회사"는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 "대표주관회사"의 내부 규정상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 양호한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2021.06.28 ~ 2021.07.14

방문실사
2021.07.09

실사보고서 작성 완료
2021.07.14

증권신고서 제출
2021.07.14

(2) 기업실사 참여자
<발행회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
담당업무
경력

(주)한국토지신탁
재무팀
조수민
팀장
재무관련업무
15년

(주)한국토지신탁
재무팀
임정곤
과장
재무관련업무
10년

<대표주관회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

KB증권(주)
기업금융2부
정세화
부서장
기업실사 총괄

기업금융업무
20년

KB증권(주)
기업금융2부
서이삭
과장
기업실사 책임

기업금융업무
11년

KB증권(주)
기업금융2부
신지환
주임
기업실사 실무

기업금융업무
3년

3. 기업실사

(1) 기업 실사 항목

신고서 주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항

가. 증권 발행 시 관련 법규를 충족 여부
① 상법상 사채발행한도 초과 여부

② 이사회 승인 여부

③ 증권신고서 제출여부

④ 상장 여부

⑤ 전자등록발행 여부

나. 증권 발행시 이사회 결의 적정 여부

증권의 주요 권리내용

가. 당 증권의 발행과 관련한 원리금지급대행계약 체결여부 확인 및 원리금지급대행계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련 여부
나. 당 증권의 발행과 관련한 사채관리계약 체결여부 확인 및 사채관리계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련되어 있는가? 
다. 청약기회 제공을 위한 공모기간 및 청약방식의 적정 여부

투자위험요소
가. 발행회사의 사업위험, 회사위험, 기타 투자위험이 증권신고서에 적정하게 반영되어 있는가?

자금의 사용목적

가. 본 채권 발행을 통해 조달한 자금의 사용목적 (금번발행과 관련된 신규사업 유무 및 투자자금 사용처의 구체성 여부)

나. 청약 미달 시 자금집행 우선순위, 미달자금 충원계획

다. 기존에 공모를 통해 조달한 자금의 내용 내역

경영능력 및 투명성
[대표이사 변동내역]
가. 최근 1년간 대표이사 및 감사 등의 변동 내역
나. 최근 1년간 임원(미등기 포함)의 50% 이상이 변경된 내역

[소송 및 분쟁내역]
가. 소송 및 분쟁내역
나. 금융 및 조세 관련 법령 위반 혐의로 자료제출 요구 및 소명요구 등을 받고 있는지 여부
다. 횡령 배임관련 소송 진행 여부

[임원의 제재현황]

회사의 개요

가. 최근 신용평가 등급전망 하향 여부

나. 최근 최대주주의 변경 여부 및 최대주주의 지분율에 따른 경영권 불안정성의 대두 가능성

다. 최대주주의 주식 담보제공 및 질권설정 여부

라. 최근 새로 선임된 경영진의 형사처벌 내역 등에 관한 사항

마. 경영권 보호장치 여부

바. 사실상 임원의 존재 여부

사. 특수관계자와의 거래

사업의 내용

가
. 수주 조건 및 계약 등에 관한 사항

나. 직전 사업연도 말 매출채권 증가율이 매출액 증가율 대비 적정 수준인지 여부
다. 재고자산 및 재고자산 회전율의 변동에 관한 사항

라. 주된 거래처와의 지속적인 거래 가능 여부

마. 정기보고서나 주요사항보고서에 기재된 사업추진 계획의 진행 여부

바. 환위험 관리지침과 관련된 사항

사. 파생상품 관련 사항

재무에 관한 사항

가. 주요 재무지표(안정성지표, 수익성지표, 성장성지표)의 연간추이를 동일, 유사업종의 타 기업들과 비교하여 발행회사의 재무 위험요인을 검토

나. 금번 발행과 관련한 신규사업 및 관련 투자자금의 사용처

다. 재무정보에 활용된 재무정보의 기준일, 단위 및 기준통화의 통일여부

라. 금
융업의 경우 자본적정성 확보, 자산유동화 방식에 의한 부실채권 매각거래의 부인등과 관련한 사항을 기재하고 있습니까?

감사인의 감사의견 등

가. 최근 3년간 외부감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 사실 유무
나. 최근 3년간 회계정책상 변경 또는 중대한 오류수정 유무

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
가. 최근 사업연도 종료일 이후 자회사 지분인수 및 매각, 계열회사 편입 등과 관련된 변경사항

주주에 관한 사항

가. 대주주 및 기타 주요주주의 변동 등 회사의 지배구조와 관련된 변경 사항

임원 및 직원 등에 관한 사항

가. 급격한 인력의 변동 혹은 중요 인력의 이탈 유무

이해관계자와의 거래내용 등
가. 감사보고서에 해당 내역의 기재 여부

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

가. 금융당국으
로부터 관련 법
령에 따른 제재조치를 받은 경우 관련 내용 및 증빙자료의 존재 여부

나. 최근 공시와 관련하여 관련기관으로부터 제재 유무
다. 자금관리에 대한 내부통제제도 마련 유무
라. 법인인감, 수표, 통장 등의 관리책임자가 업무분장에 따라 별도로 존재하는지의 여부

마. 과거 횡령, 배임 등이 발생한 경우 유출자금의 회수방안 마련 여부 및 재발방지를 위한 내부통제시스템이 개선되어 운영되는지의 여부

바. 관리조직 내에 주식(공시)담당자 배치 여부

(2) 기업실사 일정 및 실사내용

일 자
기업실사 내용 및 확인자료

2021.06.28
- 발행회사의 무보증 회사채 발행 의사 확인
- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사
- 무보증 회사채 발행 일정 협의
- 실사 사전 요청자료 송부
* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2021.06.29
~
2021.07.08
* 방문실사 전 회사에 대한 이해 및 기초자료 수집
- 실사 사전 요청 자료 목록 제공
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 산업 이해
- 관련 Q&A 등

2021.07.09
- 인터뷰 및 Q&A
- 미수령 및 추가 요청 자료 점검 및 요청
* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사 
1) 사업위험관련 실사 
- 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크 
2) 회사위험관련 실사 
- 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크 
3) 기타위험관련 실사 
* 투자위험요소 세부사항 체크 
- 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토 
- 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인 
- 각 부서 주요 담당자 인터뷰 
* 주요 경영진 면담 
- 경영진 평판 리스크 검토 
- 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토 
- 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2021.07.12
~
2021.07.14
* 실사 추가 자료 요청
* 증권신고서 작성 및 조언
* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인
* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서의 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합평가의견

(1) 동사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)] 2006년까지 부동산 경기 회복으로 부동산 개발사업이 크게 증가하면서 사업성이 양호한 토지(개발)신탁 사업의 수주가 활발하게 이루어졌으며, 이외에도 담보신탁, 관리신탁 등이 크게 확대되는 등 신탁영업의 다양화 측면에서도 커다란 진전이 있었습니다. 신탁사업의 양적 성장과 함께 시장 참여자가 증가하면서 2007
년 아시아자산신탁과 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 2010년 코리아신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였습니다.
2020년 1분기말 기준 동사를 비롯하여 총 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 2020년 말 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산신탁 시장의 53.7%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다.

(2) 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 꾸준히 상승하고 있는 추세로 신탁회사의 신탁보수 또한 2009년 이후로 증가하고 있는 추세이지만, 신탁회사의 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 위험 노출이 큰 토지신탁의 경우 수수료율이 여타 신탁 상품에 비해 높게 유지되고 있으나 향후 경쟁이 치열해질 경우 수수료 하락과 함께 신탁회사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다.

(3) 동사
의
2
021년 3월말 연결기준 영업수익은 426억원으로 전년 동기 대비 34.5% 감소
하였
습니다. 이자수익은 전년 동기 대비 34.1% 감소하였고, 수수료수익은 275억원으로 전년 동기 대비 39.0% 감소하였기 때문입니다.

신탁보수의 감소는 차입형토지신탁 신규수주 및 진행사업장 감소에 기인합니다.

또한,
국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 동사에 손익에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

(4)

동사의
2021년 3월말 연결기준 부채총계는 6,209억원이며 자본총계는 9,214억원으로 부채비율은 67.4%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 동사의 차입부
채 총계는 4,537억원이며 자산총계는 1조 5,423억원으로 차입금의존도는 29.6% 수준입니다.

이는 부동산 시장 호조가 지속되면서 동사의 외형 확대에 따라 차입부채 증가 및 이익잉여
금 누적에 따라 자산총계는 지속적으로 증가하는 추세입니다.

동사의 2021년 3월말 자산총계 1조 5,432억원은 2015년말 6,534억원 대비 236% 증가한 수준입
니다.

현재까지의 차입금 증가세가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나,
향후 영업실적 증가세가 하향되면 동사의 차입금 증가세는 재무안정성에 부정적 영향을
미칠 수 있습니다.

(5)

2021년 3월말 연결기준 동사는 신탁사업과 관련하여 189건의 소송(소송가액 112,572백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 30건의 소송(소송가액 97,636백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다.

동사가 피소되어 계류중인 소송 중 12건의 소송(소송가액 6,470백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 2021년 1분기말 현재 동 소송 내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없으며,
향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다.

(6)

동사의
최대주주는 동사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스
트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.
그 외에 동사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 동
부건설(주)로 5.16%를 보유하고 있습니다.

동사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트(주)는 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해 보유하고 있던 주식을 직접 취득함에 따라 2018년 2월 최대주주가 되었습니다. 한편, 리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 최대주주가 된 바 있으며, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

(7) 금번 발행되는 동사의 제40회 무보증사채와 관련하여 한국기업평가에서 평정한 신용등급은 A-등급(안정적), 한국신용평가에서 평정한 신용등급은 A0등급(안정적)입니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 집니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2021. 07. 14.

대표주관회사 KB증권 주식회사

대표이사 김 성 현

Ⅴ. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[제40회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
60,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
224,220,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
59,775,780,000

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정임.

나. 발행제비용의 내역

[제40회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
42,000,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,400,000
상장금액 500억원 이상~1,000억원 미만

상장연부과금
300,000
1년당 100,000원

등록수수료
500,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
120,000,000
인수금액 x 0.20%

사채관리수수료
6,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
54,000,000
한국기업평가, 한국신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
224,220,000
-

주1) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적

2_자금의사용목적

자금의 사용목적

회차 :
40
(기준일 :
2021.07.13
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-
-
60,000
-
-
60,000

■ 채무상환자금의 세부 사용 내역

당사는 금번 발행하는 제40회 회사채 600억원은 채무상환자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

(단위: 억원)

사채명
발행일
상환일
이자율(%)
발행금액
비고

한국토지신탁 제37회 무보증사채
2018-09-17
2021-09-17
3.150
600
-

주) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다.

2. 이자보상비율

이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 당사 및 연결실체의 이자보상비율 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원, 배)

구 분
2021년 3월
2020년 3월
2020년
2019년
2018년

영업이익
14,729
39,555
93,834
119,321
184,566

이자비용
3,855
3,710
14,707
15,875
15,706

이자보상비율
3.8
10.7
6.4
7.5
11.8

자료 : 당사 분기보고서, 사업보고서
주) 이자보상비율 = 영업이익 / 이자비용

당사의 경우 2018년부터 2020년 3월말까지 7.5~11.8배 이상의 이자보상비율을 기록하고 있습니다. 2021년 3월 기준으로 이자보상비율은 3.8이나 여전히 1배 이상의 수치를 기록하고 있습니다. 2021년 3월말 연결기준 누적 영업이익은 14,729백만원으로 전년 동기 대비 62.8% 감소하였으나, 이자비용의 경우 3.9% 증가한 3,855백만원을 기록했습니다. 당사의 2021년 3월말 영업수익은 신탁보수의 감소로 금액이 감소한 데 비하여 영업비용이 증가한 결과로 영업이익이 작년 동기대비 다소 감소하였으나, 이자비용은 소폭 상승하는데에 그쳤으며, 꾸준히 양호한 수준의 이자보상비율을 유지하는 것으로 판단됩니다. 그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.

3. 미상환 채무증권 현황

가. 미상환사채

[2021년 07월 13일 기준]
(단위 : 백만원)

종 목
전자등록총액
발행방법
이자율(%)
보증 또는 수탁기관
만기일
비 고

제37회 무보증사채
60,000
공모
3.15
한국투자증권
2021-09-17
-

제38회 무보증사채
100,000
공모
2.51
한국투자증권
2022-04-26
-

제39회 무보증사채
200,000
공모
2.54
KB증권
2023-02-14
-

합계
360,000
-
-
-
-
-

나. 미상환 기
업어음

[2021년 07월 13일 기준]
(단위 : 백만원)

기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-

자료 : 당사 제시
주) 기초잔액은 2020년 03월 31일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2021년 07월 13일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

다. 단기사채 등

[2021년 07월 13일 기준]

(단위 : 백만원)

발행한도
기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-
-

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
00299631
2021년 06월 30일
40
A0(안정적)

한국기업평가(주)
00156956
2021년 07월 02일
A-(안정적)

나. 평가의 개요
(1) 당사는 "증권 인수업무에 관한 규정" 제11조에 의거 당사가 발행할 제40회 무보증회사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주) 2개 신용평가사의 회사채등급평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.

(2) 또한, 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로, 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기 전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시신용평가 등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

4. 정기평가 공시에 관한 사항

가. 평가시기

(주)한국토지신탁은 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 본사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.

나. 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.
한국신용평가(주) : www.kisrating.com
한국기업평가(주) : www.rating.co.kr

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록으로 발행하므로 사채권은 발행하지 아니합니다.

나. "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력의발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로서 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.

마. 본 신고서 제출 이후 관계기관과 협의하여 신고서의 내용이 수정될 수 있으며, 경우에 따라 발행상의 일정이 변경될 수 있습니다.

바. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 분기보고서, 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

4_발행인에관한사항(참조방식에의한기재가아닌경우)

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황
(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(단위 : 천원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말
자산총액
지배관계 근거
주요종속
회사 여부

코레이트자산운용 주식회사
1987.11.04.
서울특별시 영등포구 국제금융로10, Two IFC 14F
집합투자업
16,137,710
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호
2007.04.30
(주1)
부동산투자업
167,617
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호
2007.06.18
(주1)
부동산투자업
5,643
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호
2007.10.02
(주1)
부동산투자업
2,278
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모팬텀특별자산3호
2006.01.27
(주1)
부동산투자업
4,868
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

마이애셋사모항공기특별자산2호
2007.03.21
(주1)
부동산투자업
27,656
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트투자운용 주식회사
2008.07.23.
서울특별시 중구 퇴계로 173, 23층
부동산투자업
15,640,937
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
2009.06.29
(주1)
부동산투자업
1,433,277
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
2015.11.30.
(주1)
부동산투자업
1,770,849
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
2015.12.15.
(주1)
부동산투자업
2,518
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
2015.12.23.
(주1)
부동산투자업
12,667,621
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
2016.09.29.
(주1)
부동산투자업
3,778
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
2018.10.04.
서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워
부동산투자업
35,302,601
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
2019.02.25.
(주1)
부동산투자업
7,968,621
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호
2019.08.14
(주1)
부동산투자업
657,226
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

구리 A.I 플랫폼시티 개발사업
2020.04.29
(주1)
부동산투자업
1,080,169
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호
2020.07.08
(주1)
부동산투자업
698,677
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트신림아트전문투자형사모부동산투자신탁
2020.08.21
(주1)
부동산투자업
5,234,679
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
2021.03.11
(주1)
부동산투자업
9,720,594
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

특정금전신탁(MMT)
2021.03.31
(주2)
-
-
-
해당없음

(주1) 부동산집합투자기구 등은 실질적인 영업활동을 수행하지 않는 종속회사이므로 주소를 기재하지 아니하였습니다.

(주2) 별개의 경제적 실체로 보아 종속기업투자주식으로 분류하였으며 환매조건부채권으로 구성되어 있습니다.

1-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규
연결
코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
지배력 획득

특정금전신탁(MMT)
지배력 획득

연결
제외
감만1구역 공공지원민간임대주택
지배력 상실

-
-

나. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다. 

다. 설립일자 및 존속기간
- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소
- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
- 전화번호 : 02-3451-1100
- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr

마. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

바. 중소기업 해당여부
- 당사는 본 보고서 제출일 현재 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당되지않습니다.

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처
- 해당사항 없습니다.

아. 주요 사업의 내용, 신규사업
- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

자. 계열회사에 관한 사항
- 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다. 
- 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다. 
- 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다. 

차. 신용평가 
- 당사는 국내 신용평가기관으로 부터 각각 등급을 받고 있으며, 2021년 3월말 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자
평가대상
평가기관
평가등급
평가등급의 의미

2020.06.25.
Issuer
 Rating
한국신용평가
A(안정적)
- A : 원리금 지급확실성이 높지만 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있음
 ※ 동일등급내 상대적 우열을 나타내기 위하여 "+" 또는 "-" 부가
 - 안정적(Stable) : 향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우

2020.06.30.
회사채
한국신용평가
A(안정적)

2021.07.02.
회사채
한국기업평가
A-(안정적)

2021.06.25.
기업어음
한국신용평가
A2
- A2 : 단기적인 채무상환능력이 우수하지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높음
 ※ 동일등급내 상대적 우열을 나타내기 위하여 "+" 또는 "-" 부가

2021.06.29.
기업어음
NICE신용평가
A2

2021.07.02.
기업어음
한국기업평가
A2-

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항
- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장
(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장
(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등
여부
특례상장 등
적용법규

유가증권시장
2016년 07월 11일
해당사항없음
해당사항없음

2. 회사의 연혁

가. 당사의 설립 이후 주요 변동상황은 다음과 같습니다.

ｏ 본점소재지 : 
- 1996. 4. 4 : 서울특별시 강남구 삼성동 144-25
- 2007. 4. 30 : 서울특별시 강남구 테헤란로 309 (사옥이전)
- 2020. 10.12 : 서울특별시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 (사옥이전)

ｏ 경영진의 변동

- 2013. 4. 1 : 대표이사 김용기 취임
 이사 김성호, 사외이사 김영도 임기만료로 사임
- 2014. 3. 21 : 사내이사 최윤성, 사외이사 전석진 취임 
- 2015. 3. 30 : 사내이사 김두석, 강성범 취임
 사외이사 겸 감사위원 박차웅, 이승문, 성민섭, 허 용 취임
 사내이사 박낙영, 사외이사 양승현, 현형식 임기만료로 사임
- 2015. 4.13 : 대표이사 김용기 사임, 이사 김두석 대표이사 취임
 사내이사 김용기 사임
- 2015. 9.15 : 사외이사 겸 감사위원 성민섭, 허용 사임
 사외이사 전석진 사임
- 2015.10.28 : 사내이사 차정훈 취임, 이사 차정훈 (각자) 대표이사 취임,
 사외이사 겸 감사위원 김우구, 박종우, 장용석 취임
- 2017. 3. 24 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임, 이사 차정훈 (각자) 대표이사 중임,
 사외이사 겸 감사위원 임경택 취임,
 사외이사 겸 감사위원 박종우, 장용석 중임
 사외이사 겸 감사위원 김우구 임기만료로 사임
- 2017. 12. 22 : (각자)대표이사 김두석 사임, 이사 최윤성 (각자)대표이사 취임
- 2018. 3. 23 : 사내이사 김성진, 김정선 취임, 사내이사 강성범 사임, 
 사외이사 겸 감사위원 이승문 중임,
 사외이사 겸 감사위원 박차웅 사임
- 2019. 3. 22 : 사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임
 사외이사 겸 감사위원 박종우, 장용석 중임
 사외이사 겸 감사위원 이형주 취임, 
- 2020. 3. 20 : 사내이사 차정훈, 김성진, 김정선 중임,
 사내이사 차정훈 (각자)대표이사 중임
 사외이사 겸 감사위원 조재록 취임,
 사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임
- 2021. 3. 19 : 사내이사 최윤성 중임
 사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임
 감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임
 사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임

ｏ 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경
- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 
 변경
- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 
 변경

ｏ 상호의 변경
- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 
 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 변경

나. 종속회사의 연혁

회사의 법적,
상업적명칭
회사의 연혁

코레이트투자운용 
주식회사

-2008. 7. 23 설립
ｏ 본점소재지 
 - 2008. 7. 23 : 서울특별시 서대문구 충정로3가 463 케이원리트빌딩 4층
 - 2010. 9. 10 : 서울특별시 강남구 언주로 620, 11층(논현동, 현대인텔렉스빌딩)
 - 2016. 1. 1 : 서울특별시 중구 퇴계로 173(충무로 3가, 남산스퀘어 23층)

ｏ 경영진의 변동

- 2012. 8. 31 : 사내이사 이효근 사임
 - 2013. 9. 23 : 대표이사 박래익 사임, 대표이사 권준영, 사내이사 이효근 취임, 감사 문선의 재임
 - 2014. 2. 28 : 사외이사 프랑스국인 프랑소와트라우쉬, 감사 문선의, 사내이사 이효근 사임,
 대표이사(이사) 권준영 사임, 대표이사(사내이사) 권준영 취임
 기타비상무이사 김용기, 김주연 취임, 감사 정봉준 취임
 - 2015. 6. 1 : 기타비상무이사 김용기 사임, 기타비상무이사 한호경 취임
 - 2016. 3. 16 : 기타비상무이사 김주연, 한호경 퇴임, 감사 정봉준 사임,
 기타비상무이사 변산수, 김창수 취임, 감사 이관진 취임
 - 2018. 3. 30 : 대표이사(이사) 권준영, 기타비상무이사 변산수, 김창수 중임
 - 2019. 3. 29 : 감사 이관진 중임
 - 2019. 8. 7 : 대표이사 권준영 사임, 대표이사 송태종 취임
 - 2019.12.6 : 사내이사 양지현 취임, 기타 비상무이사 변산수 사임
 - 2020.3.13 : 대표이사 송태종 사임, 대표이사 양지현 취임
 기타 비상무이사 변산수 취임, 기타 비상무이사 김창수 재임

ｏ 최대주주의 변동
 - 2013. 9. 9 : "지이리얼에스테이트"에서 "지이커머셜서비스"로 최대주주 변경

- 2014. 2. 28 : "지이커머셜서비스"에서 "한국토지신탁"으로 최대주주 변경

ｏ 상호의 변경

- 2014. 2. 28 : "지이자산관리코리아 주식회사"에서 "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment 
 Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

- 2014. 3. 4 : "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"에서 "코레이트
 투자운용 주식회사((KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

ｏ 유상증자

- 2012. 4. 12 : 자본금 5억원 유상증자 (증자후 자본금 75억원, 보통주식수 150만주)

코레이트자산운용
주식회사

가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황

연도
월
주요내용

1987
11월
법인 설립

1997
5월
투자자문업 인가

1999
12월
간접투자자산운용업법하에서의 투자회사운용업 인가

2000
6월
투자일임업 인가

2009
2월
자본시장법하에서의 투자매매업(인수업 제외), 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업 재인가

2010
10월
겸영업무 개시 : 유동화자산관리 업무

2013
1월
겸영 및 부수업무 개시 : 부동산(특별자산 포함) 대출의 중개ㆍ주선 대리업무 및 투자관련 제반 자문 업무 등

2015
10월
전문사모집합투자업 등록

2021
1월
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 경영참여형 사모집합투자기구의 업무집행사원에 대하여 금융위원회로부터 등록

나. 상호의 변경

연도
월
변경전
변경후

2007
6월
마이애셋자산운용투자자문(주)
마이애셋자산운용(주)

2016
12월
마이애셋자산운용(주)
코레이트자산운용(주)

다. 회사의 본점소재지 및 그 변경

연도
월
변경전
변경후

2014
5월
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
서울특별시 영등포구 국제금융로 10

라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)

구분

2021.3.18

2020.3.13

2019.3.26

내용

송태종 (사내이사)
이상배 (사내이사)
이평구 (사외이사)
송경한 (사외이사)

송태종 (사내이사)
이상배 (사내이사)
현형식 (사외이사)
이평구 (사외이사)

이현수 (사내이사)
송태종 (사내이사)
현형식 (사외이사)
이평구 (사외이사)

비고

-

신규선임

신규선임

마. 최대주주의 변동

일자
변경전
변경후

2016.07.20
(주)에스에이엠프라퍼티
(주)한국토지신탁

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
-2009. 6. 29. 설정

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 11. 30. 설정

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 12. 15. 설정

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 12. 23. 설정

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
-2016. 9. 29. 설정

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
-2018. 10. 04. 설정

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
-2019. 02. 25. 설정

구리 A.I 플랫폼시티 개발사업
-2020. 4. 29. 설정

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
-2021. 3.11. 설정

특정금전신탁(MMT)
-2021. 3.31. 설정

3. 자본금 변동사항

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자
발행(감소)
형태
발행(감소)한 주식의 내용

주식의 종류
수량
주당
액면가액
주당발행
(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

나. 미상환 전환사채 발행현황
- 해당사항 없습니다.

다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황
- 해당사항 없습니다.

라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황
- 해당사항 없습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
500,000,000
-
500,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
252,489,230
-
252,489,230
-

Ⅴ. 자기주식수
24,446,793
-
24,446,793
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
228,042,437
-
228,042,437
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당
가능
이익
범위
이내
취득
직접
취득
장내 
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁
계약에 의한
취득
수탁자 보유물량
보통주
24,446,793
-
-
-
24,446,793
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
24,446,793
-
-
-
24,446,793
-

-
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
24,446,793
-
-
-
24,446,793
-

-
-
-
-
-
-
-

※ 당사는 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 아래와 같이 자기주식취득 신탁계약을 체결하고 자기주식을 취득 및 처분하였습니다.

구분
신탁회사
계약금액
계약기간
비고

1차 신탁계약
미래에셋대우
80억원
2010.04.22 ~ 2011.04.22 (신규)
2011.04.23 ~ 2012.04.23 (연장)
2012.04.24 ~ 2013.04.23 (연장)
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (연장)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)
2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)
2021.04.24 ~ 2023.04.23 (연장)
2010.04.22, 
 2011.04.22, 
 2012.04.23, 
 2013.04.19, 
2015.04.13,
2017.04.20,
2019.04.22
2020.03.16
2021.04.14
공시자료 참조

2차 신탁계약
미래에셋대우
104억원
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (신규)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)
2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)
2021.04.24 ~ 2023.04.23 (연장)

3차 신탁계약
대신증권
200억원
2020.03.16 ~ 2022.03.15 (신규)

합계
-
384억원
-

※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해 2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원)

다. 보통주외의 주식
- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.

5. 의결권 현황

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
252,489,230
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여
의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
24,446,793
신탁계약에 의하여 신탁업자가 취득한 자사주

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수
(F = A - B - C - D + E)
보통주
228,042,437
-

-
-
-

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항
- 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다.

제58조 (이익배당)
 ①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.
 ②제1항의 배당은 매 결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록 질권자 에게 지급한다.
 ③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다.
 ④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우, 이사회는 이사 3분의 2 이상의결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다.이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다. 
제59조 (중간배당)
 ①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다.
 ②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.
 ③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.
 1.직전결산기의 자본금의 액
 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액
 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익
 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액
 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금
 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금
 ④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다.
 ⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.
제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효)
 ①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 
 ②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다.

- 당사는 주주친화정책의 일환이자, 회사이익의 일정 부분을 주주에게 환원하기 위한 주요 수단으로 배당을 실시해왔습니다.

제25기 배당총액은 205억원으로 연결기준 당기순이익의 24.1% 수준이며, 전년 대비 6.5% 상향되었습니다(주당 90원). 최근 3개년 간 당사는 평균 20.7% 수준의 현금배당성향을 보여왔습니다. 

당사의 연간 주당 배당금은 내부 경영현황 및 대외환경, 배당수익 등을 감안하여 매년 확정할 것이며, 지속적인 주주 가치 제고 및 환원 차원의 기조를 유지하여 배당에 대해 적극 검토하고 시행할 계획입니다. 

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제25기
제24기
제23기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
85,148
108,270
166,981

(별도)당기순이익(백만원)
62,245
90,737
133,467

(연결)주당순이익(원)
364
449
682

현금배당금총액(백만원)
20,524
19,095
33,888

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
24.1
17.6
20.3

현금배당수익률(%)
-
4.3
3.6
5.7

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
-
90
80
140

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
8
4.5
3.9

7. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2019.03.22
제23기 정기주주총회
1-1) 정관 제9조(주식 및 주권의 종류) 3항, 제19조(명의개서대리인), 제22조(사채의 발행), 제29조(준용규정) 변경
1-2) 정관 제20조(주주 등의 주소, 성명 및 인감 또는 서명 등 신고) 삭제

2) 제49조(감사위원회의 직무) 3항 및 제49조의 2(외부감사인의 선임) 신설
1) 주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률시행(2019년 9월 시행)에 따라 상장회사가 발행하는 주식, 사채, 신주인수권은 전자등록계좌부에 사실상 의무적으로 전자등록이 필요함으로 이를 정관에 반영 필요

2) 개정된 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제10조(감사인의 선임에 따라 감사위원회가 외부감사인을 선정하고, 회사는 선정된 감사인을 선임하는 내용 반영

2021.03.19
제25기 정기주주총회
1-1) 제 19조(명의개서대리인) 4항 변경
1-2) 제48조(감사위원회) 2항 및 3항
1-3) 제57조(이익잉여금의 처분) 변경

2-1) 정관 제9조(주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록) 신설
2-2) 제21조의2(주주명부 작성·비치) 신설
2-3) 제37조(이사의 수) 2항 신설
2-4) 제38조(이사의 선임) 3항 신설
제48조(감사위원호) 5항 신설

3) 부칙 제2조(주식발행 및 배정에 대한 경과조치) 신설
1-1) 주식의 전자등록제도 도입에 따른 명의개서대리인의 업무 중 증권에 대한 명의개서 대행업무가 사라져 관련 문구 정비
1-2) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제4조 및 개정 상법 제542조의 12 제2항~제4항, 제434조 등 반영
1-3) 상법 제458조 반영

2-1) 전자등록이 의무화되지 않은 사채 등 기타 주식에 대하여 전자등록대상에서 제외하는 근거 신설
2-2) 전자증권법 제37조 제6항의 규정 내용 반영 및 동법 동조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제31조 제4항 제3호 관련의 근거 규정 마련
2-3) 금융회사의 지배구조에 관한 법률 제12조 제2항 단서규정 반영
2-4) 상법 제368조 제1항의 내용 반영

3) 제3자배정방식으로 기발행된 주식을 정관상 발행한도에서 제외하기 위함

Ⅱ. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개요

(1) 신탁의 개념

- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다

(2) 신탁의 특징

- 신탁은 사적자치의 확대 및 보완을 위하여 도입된 제도라는 점에서 대리와 유사하나, 대리와는 달리 재산권의 명의 자체를 수탁자에게 이전하여 수탁자가 신탁목적에 따라 재산권을 관리ㆍ처분하게 되므로 다음과 같이 수탁자에 대하여 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

① 선관주의의무 : 수탁자는 신탁의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분
② 분별관리의무 : 수탁자의 고유재산과 다른 신탁재산은 구분하여 관리되므로 수탁자가 파산하는 경우에도 신탁재산은 안전(신탁재산의 독립성).

나. 부동산신탁업의 개요

(1) 관련 법령의 규제

- 부동산신탁회사는 자본시장법에 따라 동법 시행령 [별표1]의 인가업무 단위 4-121-1에 대하여 금융위원회의 인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있는 금융투자업자입니다.
 
- 부동산신탁회사는 자본시장법과 동법 시행령, 금융위원회의 금융투자업규정, 기타관계법규 등에 의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.

(2) 부동산신탁 시장의 특성
- 제도권 시장
부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 부동산신탁회사들에 의하여 형성된제도권내 시장의 성격을 갖고 있으며 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 상대적으로 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.

- 위탁자와 신탁계약에 의한 시장
부동산신탁사는 위탁자와의 신탁계약에 의하여 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 처분, 담보하는 위탁자와의 관계에 의한 시장입니다.

- 부동산종합시장
부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.

- 부동산금융시장
자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs), 부동산 펀드(REF) 등 새로운 부동산과 금융이 연계된 상품이 등장하고, 부동산개발의 자금조달방식도 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 발달하고 있습니다. 이에 따라 부동산신탁 상품의 활용가능성 역시 높아지고 있습니다.

(3) 부동산신탁업의 발전전망

- 부동산신탁업자는 주된 업무라고 할 수 있는 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 뿐만 아니라, 부수업무로 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업자와 체결하는 계약에 의한 대리사무와 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ개발ㆍ분양ㆍ관리ㆍ인허가ㆍ임대차 관련 대리사무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있습니다. 

- 부동산신탁 상품 중 토지신탁은 일반적으로 주택 및 건축물 분양시장의 흐름에 영향을 받는 특징이 있으나, 담보, 처분, 관리신탁 등의 비개발신탁의 경우에는 신탁재산이 신탁법(제22조)에 따라 엄격한 보호를 받도록 되어 있는 점으로 인하여 부동산 경기침체 시에도 안정성을 선호하는 수요가 있습니다.

다. 시장여건 등

(1) 시장여건

- 2020년은 대외적으로 미국과 중국의 무역분쟁 지속, 코로나19 확산 등의 부정적 요인으로 세계 경기는 하락을 지속하는 추세였습니다. 대내적으로도 코로나19 및 정부의 각종 부동산 규제정책은 국내 부동산 경기를 크게 위축시켰습니다. 이러한 현상들은 부동산 신탁시장에도 부정적인 영향을 미쳤습니다.
2021년은 코로나19가 백신 접종으로 여건이 개선될 가능성이 있으나 경기 반등을 예측하기에는 불안정한 요소들이 다수 산재해 있습니다. 국내 부동산 경기는 정부의 공급확대 정책 발표로 일부 기대감이 상승하고 있으나 구체적인 방안이 발표되기 전까지는 불확실성이 상존하고 있어, 부동산 경기를 포함한 국내 경기는 단기간에 본격적인 회복세로 진입하기는 어려울 것으로 보입니다.

(2) 업계현황 및 경영상황

- 2021년 3월말 기준으로 신탁영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 교보자산신탁(舊 생보부동산신탁), 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 우리자산신탁(舊 국제자산신탁), 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 입니다(총 14개사). 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 2019년에 본인가를 받고 신규 신탁영업을 개시하였습니다.

- 2020년 부동산 신탁시장은 정부의 부동산 규제 정책 강화 및 경기 하락 추세의 부정적 환경을 지속하였으나, 2021년에는 정부의 부동산 공급확대 정책 발표로 경영환경 개선 및 새로운 시장에 대한 기대감이 확대되고 있습니다.

- 주요 부동산신탁사 현황 ('21.3.31.기준) (단위 : 억원)

구분
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
교보
자산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나
자산신탁
아시아
신탁
우리
자산신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁
대신
자산신탁
한국투자
부동산신탁
신영
부동산신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.3.20
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29
19.7.24
19.10.23
19.10.23

자본금
2,525
800
1,100
100
620
161
100
117
153
140
110
1,000
500
300

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. 

- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

- 부동산 신탁시장 규모(수주금액 기준)는 부동산 규제 강화 등으로 2019년 다소 주춤했으나, 신탁방식 정비사업 및 책임준공확약부 관리형 토지신탁 확대로 인해 상당부분의 시장 규모가 다시금 증가되었습니다.

- 당사는 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 · 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 차별성을 부각하며 부동산종합금융회사로 도약하고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
교보
자산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나
자산신탁
아시아
신탁
우리
자산신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁

2020년도
영업수익
209,113
138,782
99,622
58,628
218,451
116,081
150,873
102,816
79,426
93,659
68,753

시장점유율
15.65%
10.39%
7.46%
4.39%
16.35%
8.69%
11.29%
7.69%
5.94%
7.01%
5.15%

2019년도
영업수익
239,554
121,145
113,416
71,273
205,890
121,164
131,753
71,647
75,191
81,257
64,262

시장점유율
18.42%
9.32%
8.72%
5.48%
15.83%
9.32%
10.13%
5.51%
5.78%
6.25%
4.94%

2018년도
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521
67,986
63,665
64,304
55,771

시장점유율
20.9%
9.4%
8.0%
5.5%
16.8%
11.0%
7.7%
5.6%
5.2%
5.3%
4.6%

2017년도
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411
64,045
53,848
38,574
47,982

시장점유율
22.3%
7.4%
8.3%
5.5%
19.6%
10.4%
6.6%
6.2%
5.2%
3.7%
4.7%

2016년도
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913
52,559
45,862
27,254
37,637

시장점유율
21.0%
8.3%
7.7%
5.9%
15.0%
15.0%
6.3%
6.7%
5.8%
3.5%
4.8%

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.

(4) 당사의 장점

- 당사의 주력상품인 차입형 토지신탁은 신탁사업의 사업비 조달의무가 신탁사에 있으므로, 차입형 토지신탁을 얼마나 많이 할 수 있느냐는 결국 신탁사의 자기자본 규모와 비례합니다. 당사는 업계 1위의 자본규모 및 자본조달 능력을 바탕으로 1996년창사 이래 가장 많은 차입형 토지신탁 사업을 수주/관리하여 차입형 토지신탁의 수주부터 사업정산시까지 매니지먼트 노하우가 뛰어납니다. 

- 다만, 차입형 토지신탁은 신탁사의 자금이 각 신탁사업에 투입되어 신탁사의 자금 회수 리스크가 발생하고, 다수의 사업장이 수도권 이외의 사업장이기 때문에 차입형 토지신탁 수주시에는 엄격한 수주심사기준이 필요합니다. 당사의 경우 "사업수주심사기준"에 따라 사업 수주시 사업부지 확보 여부, 인허가 완료 여부, 신탁사 대지급금(신탁사가 신탁사업에 투입하는 자금) 한도 준수 여부, 시공사 선정 기준, 표준 분양률 및 표준 공정률 적용 여부 등 다각적이고, 세밀한 기준을 적용함으로써 보수적인 수주심사가 이루어지고 있습니다. 

- 또한, 당사는 2001년 고유 아파트/오피스텔 브랜드인 '코아루'를 런칭하였고, 당사브랜드 사용시 분양외형(신탁사업 총매출)의 약 0.4%를 브랜드 수수료로 수취하고 있습니다.

(5) 당사의 신규추진사업

- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여해 성공리에 착공 및 분양을 완료하였으며, 현재 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업신규수주 성과를 꾸준하게 내고 있습니다.

- 아울러, 특례법인 소규모 주택 정비법의 적용을 받아 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용 받는 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업도 적극적으로 검토하여 다양한 규모의 정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.

- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축,서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 태평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 대구 도원아파트 가로주택정비사업, 인천 경동구역 재개발, 대전 장대B지구 재개발, 원주 단계 주공 재건축, 북가좌제6구역 재건축, 신림1재정비촉진구역 재개발 등이 있습니다. 한편, 서울 봉천 1-1구역 재건축, 서울 방배삼호아파트 재건축 등도 신탁방식 추진을 위한 지정고시를 준비하고 있습니다.

- 또한, 당사는 리츠 사업 부문을 확대, 신규 수익 창출을 기대하고 있습니다. 이미, 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업을 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있으며, 역삼역 코레이트타워와 같은 우량 오피스를 리츠방식으로 매입하여 운용하고 있고, 카카오 등 우량 임차인이 입주해 있는 판교 H스퀘어에 매각 우선협상대상자로 선정되어 리츠설립인가를 앞두고 있습니다. 또한 코로나19로 물류에 대한 수요가 늘어나면서 우량자산으로 주목받고 있는 물류센터 부문에서도 이천물류센터 등 리츠설립인가를 받아 사업을 진행하고 있습니다. 향후 우량 오피스 및 물류센터 개발사업을 선별하여 투자 대상을 확대하기 위해 노력하고 있습니다. 
 

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 

- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대하였으며, 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축, 기업형 임대주택, PI투자 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.

- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 진출 및 기업형 임대주택 사업에 진출하였습니다. 

- 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다. 

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요

(가) 토지(개발)신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. 

- 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.

 1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(다) 처분신탁

- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. 

- 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. 

(라) 담보신탁

- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각
(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.
ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율
ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(마) 분양관리신탁

- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

(바) 컨설팅

- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(사) 대리사무

- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.

- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.

(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무

- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.

- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적

고유계정은 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 27,488백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 1,200백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 13,109백만원, 충당부채환입으로 763백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 1,011,227백만원의 매출실적을 달성하였습니다. 

(단위 : 백만원 )

영 업 종 류
영 업 수 익
비 고

고 유 계 정
42,560
-

신 탁 계 정
1,011,227
-

라. 자금조달 및 운용실적 

[고유계정] (단위 : 백만원, % )

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
29,614
1.5~3.35
490,042
1.5~3.29%
481,525
2.25~3.65

예수금
1,153
-
5,328
-
3,569
-

충당금
680
-
2,760
-
6,113
-

기타부채
116,639
-
90,478
-
71,720
-

자 본
201,063
-
790,962
-
776,979
-

합 계
349,149
-
1,379,570
-
1,339,906
-

운
용

현금,예금

65,741
0~0.75
183,762
0~1.1%
128,530
0~1.7

유가증권
71,188
-
173,537
-
176,196
-

대출채권
190,615
1.1~7.4
953,328
1.1~7.6%
957,007
1.1~8.3

기타자산
21,605
-
68,943
-
78,173
-

합 계
349,149
-
1,379,570
-
1,339,906
-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

[신탁계정] (단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
795,037
0~7.4%
1,025,999
0~7.6%
1,017,647
0~8.3%

합 계
795,037

1,025,999

1,017,647

운
용
현금,예금
428,956
0.05~1.87%
277,215
0.1~1.87%
322,485
0.1~1.98%

사업비지출 등
366,081

748,784

695,162

합 계
795,037

1,025,999

1,017,647

3. 영업 종류별 현황

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. 

가. 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수

토지신탁
4,088,756
17,119
4,038,206
89,354
3,596,690
119,269

관리신탁
53,186
7
53,186
134
72,606
13

처분신탁
381,029
583
488,001
83
395,723
976

담보신탁
2,607,750
288
2,343,097
2,540
1,807,785
1,022

분양관리신탁
51,759
128
51,759
313
145,011
388

합 계
7,182,480
18,125
6,974,249
92,424
6,017,815
121,668

※ 수탁고는 신탁원본 금액임

나. 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

대리업무보수
896
4,790
1,315

리츠자산운용보수
387
1,224
8,034

리츠자산취득보수
-
3,605
3,001

리츠자산처분보수
-
-
4,329

컨설팅보수
3,338
6,113
8,052

브랜드이용수익
480
2,540
3,647

운용수익
260
934
1,742

기타수수료수익
4,001
29,978
7,304

합계
9,362
49,184
37,424

다. 증권평가및처분이익

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

당기손익공정가치측정증권처분이익
1,026
3,140
4,023

당기손익공정가치측정증권평가이익
173
20,530
5,013

상각후원가측정증권처분이익
-
-
13

합계
1,199
23,670
9,049

라. 이자수익

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

매입대출채권이자
401
1,102
327

상각후원가측정증권이자
-
5
92

예금이자
133
1,192
1,823

신탁계정대이자
10,547
63,773
70,349

기타이자수익
2,029
5,483
7,276

합계
13,110
71,555
79,867

마. 기타영업수익

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

배당금수익
-
596
422

충당부채환입액
98
-
7,263

대손충당금환입액
665
-
-

합계
763
596
7,685

4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황

- 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.

나. 자동화기기 설치 상황
 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 기타 투자의 의사결정에 필요한 사항

가. 영업용순자본비율
 (단위 : 백만원, %)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

영업용순자본
458,962
505,436
456,101

총위험
79,618
79,336
72,954

영업용순자본비율(%)
576
637
625

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100
 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)
※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해
 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 함
※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

나. 부채비율
 (단위 : 백만원, %)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

부채총계
620,927
621,544
565,728

자본총계
921,412
922,927
881,445

부채비율
67
67
64

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

자본시장법 제6조에 따르면 금융투자업은 기능별로 6가지 업무(투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업, 신탁업)로 분류되며, 이들의 겸업을 허용하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.

 (2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

당사는 이 중 집합투자업 업무의 인가를받았으며, 투자자문업 및 투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

나. 산업의 성장성

2021년
은
자산운용사의 운용자산은 1197조8000억원으로 전녀보다 61조(5.4%) 증가하였으며, 펀드 수탁고는 691조9000억원으로 전년보다 42조3000억원(6.5%) 증가, MMF와 대체투자상품 중심으로 증가 하였습니다.
그러나, 지난해 신규 설정된 사모펀드가 급감하였으며, 이는 주가가 급등하면서 환매가 발생한 영향이 있었습니다. 특히 사모펀드는 대형 은행들을 중심으로 사모펀드 판매잔액이 줄어들면서 사모펀드 설정에 힘든 시기가 될 것으로 판단하고 있습니다.
라임과 옵티머스 사태에 따른 감독당국의 대대적인 규제 강화와, 은행권의 사모펀드 수탁 서비스 강화에 따른 사모펀드 업계의 타격이 불가피한 상황입니다.
한국형 헤지펀드의 경우 2020년 12월말 기준 설정액이 29조6796원으로 2019년 12월말(34조2460억원) 대비 4조5670억원 감소한 수치이며, 이는 2015년 사모펀드 규제 완화 이후 처음으로 마이너스 성장을 하였습니다.

또한, 일반공모펀드의 시장 침체가 지속 되고 있습니다. MMF를 제외한 공모펀드 시장은 2009년 145조원에서 2020년 173조원으로 증가하였으나, 유형별로 구분해 보면 거래소에 상장되어 거래되는 상장지수펀드가 4조원에서 52조원으로 크게 늘어나 바면, 일반 공모펀드는 141조에서 121조로 20조원이 감소 하였습니다.

다. 경기변동의 특성

집합투자업은 경기 상승시 기업들의 실적 개선에 따른 수익 영향을 받고 있으며, 전반적으로 주가 상승/하락 및 글로벌 시장의 기조에 따라 펀드 자금 유입에 영향을 받고 있으며, 경기 상승시에는 펀드의 자금 유입이 증가하면 운용보수가 증가하는 반면, 경기 하강시에는 종합주가지수가 하락하고 펀드 자금 유출이 심화되어 운용보수가 감소하는 등 경기 변동에 상당한 영향을 받습니다.

라. 계절성

계절적인 변화에는 큰 영향이 없습니다.

마. 경쟁요소

금융투자업은 완전경쟁시장의 형태를 띄고 있으며, '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따라 집합투자업, 자문업, 일임업 등의 인가 및 등록을 받아야 합니다. 또한, 법령시행에 따라 기타 업권(증권업, 선물업) 등과의 경쟁이 심화 되고 있으며, 특히 집합투자업은 금융당국의 사모펀드 규제 강화, 일반공모펀드의 경쟁심화 및 안전자산 선호현상에 따라 집합투자업의 경쟁이 더욱 치열해 지고 있습니다. 코레이트자산운용은 고객 니즈에 맞는 다양한 상품군을 확보 하고 있으며, 투자자 보호강화, 맞춤형 금융서비스 제공등으로 시장 경쟁력 확보에 최선을 다하고 있습니다..

바. 자
금의 조달

(단위: 백만원)

구 분

조달

항목

제36기
제35기
제34기

잔액

이자율

비중

잔액

이자율

비중

잔액

이자율

비중

자본
자본금
19,919

-

127.26%
19,919
-
123.46%
19,919

-

134.09%

자본조정
-12

-

-0.08%
-12

-

-0.07%
-12

-

-0.08%

기타포괄손익누계액
-

-

-

-

-

-

이익잉여금
-5,859

-

-37.43%
-6,317

-

-39.15%
-7,413

-

-49.90%

기타
기타부채
1,604

-

10.25%
2,544

-

15.77%
2,36

-

15.89%

합 계

15,652

-

100%
16,134

-

100%
14,855

-

100%

사. 자금운영현황

(단위: 백만원)

구 분

제36기
제35기
제34기

잔액

이자율

비중

잔액

이자율

비중

잔액

이자율

비중

현금.예금

현금및현금성자산

3,403

-

21.74%
4,297
-
26.63%
5,654

-

38.06%

예치금

-

-

0.00%
-
-

-

-

증권

단기매매증권

1,292

-

8.25%
929
-
5.76%

-

-

당기손익-공정가치측정 금융자산
5,604

-

35.80%
6,161
-
38.19%
3,539

-

23.82%

종속기업투자지분
1,000

-

6.39%
1,000
-
6.20%
1,007
-
6.78%

대출채권

단기대여금
1,459

-

9.32%
193
-
1.20%
186

-

1.25%

유형자산

697

-

4.45%
1,020
-
6.32%
808

-

5.44%

기타

2,198

-

14.04%
2,533
-
15.70%
3,662

-

24.65%

합 계

15,653

-

100.00%
16,133
-
100%
14,855

-

100%

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황

코레이트자산운용(주)은 집합투자업자로서
2021년 3월말 기준 총수탁고(설정원본)는 16,443억원입니다.

주
식ㆍ채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유
하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL운용자산으로
2,302
억원 입니다. 

NPL 운용 부문은 2010년부터 주요 NPL 보유 기관의 외부 자산관리를 위탁받아 회수업무를 시작하였으며, 2012년 하반기부터 NPL펀드 투자사업을 시작하여 현재는 당사의 주된 사업으로 성장시켜 왔으며, 2019년도에는 신규사업으로 확장하고 있는 대체투자부문에서의 투자대상 발굴로 수익확보 및 상품경쟁력 확대에 노력을 다하고 있습니다.

나. 영업의 종류

(1) 영업의 규모 및 운영현황

1) 투자일임(2021.3.31 기준)

고객수
0개사

일임계약건수
0개

일임계약자산총액(계약금액)
0천원

일임계약자산총액(평가금액)
0천원

2) 집합투자재산

(단위:천원,개
, 2021.3.31 기준)

구 분
펀드수
설정원본
순자산가액

주식형
17
58,909,120
45,902,571

혼합형
14
132,759,931
135,303,910

채권형
18
528,212,746
535,028,081

혼합자산
15
170,460,454
186,630,340

파생상품형
1
4,616,382
115,306

부동산형
41
618,628,220
542,847,564

특별자산형
16
130,730,215
65,032,303

합 계
122
1,644,317,069
1,510,860,075

주1) 별도로 회사는 NPL 자산관리위탁계약에 의한 자산관리자로서

2021년 3월말 현재

2,302억원의 부
실채권을 관리하고 있습니다.

3) 고유재산운용
당사는 2021년 3월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

(단위:백만원)

계정과목
소분류
금액
비고

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산
출자금
431
금융투자협회가입비

당기손익-공정가치측정 금융자산
국내수익증권
6,382
코레이트더블루A증권투자신탁[채권]등

종속기업투자지분
국내수익증권
1,000
마이애셋사모뮤지컬특별자산6호 등

합계
7,813

다. 영업실적

(1) 영업수익 (단위:백만원)

과 목
제36기
제35기

I.영업수익
2,994
12,249

(1)수수료수익
2,415
11,313

(2)유가증권평가및처분이익
556
828

(3)이자수익
2
36

(4)기타의영업수익
21
72

라. 영업종류별 현황

(1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황

(단위:백만원)

구분
투자신탁
투자회사
유한회사
투자일임
합계

증권집합투자기구
1,589,692
42,225
12,400
0
1,644,317

(2) 유가증권 인수업무
 - 해당사항 없음

마. 파생상품거래현황

 - 해당사항 없음

바. 영업설비등의 사항

(1) 점포현황

서울
부산
대구
인천
광주
대전
울산
경기
강원
충북
충남
경북
경남
전북
전남
제주
계

1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1

주소 : [07326] 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 국제금융센터 TWO IFC 14층

(2) 영업설비 등 현황
- 해당사항 없음

(3) 자동화기기 설치 상황
- 해당사항 없음

(4) 지점의 신설 및 중요시설의 확충계획
- 해당사항 없음

3. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 준법감시인 및 증권전문인력 보유에 대한 사항

(1) 준법감시인 설치 여부, 구성방법
 1) 설치 여부
 - 회사는 설립이래 준법감시인을 두고 있습니다.
 2) 구성방법
 - 준법감시인은 이사회에서 선임됩니다.
 - 회사는 내부통제제도와 관련하여 준법감시본부하에 리스크관리팀 및 컴플라이언스팀을 두고 있습니다.

 (2) 준법감시인의 설치 목적 및 권한과 의무
 1) 준법감시인 설치 목적
 - 임직원들의 업무 및 직무를 수행함에 있어 윤리경영, 기업의 사회적 책임이 강 화되고 있어, 높은 수준의 윤리기준을 준수해야 한다는 점을 직원들에게 인식시키고 이에대한 경각심을 제고합니다.
 - 임직원의 그 지위고하를 막론하고 관련 법규 요건을 숙지할 수 있도록 올바른 의사결정과 윤리적 가치판단 기준을 제공합니다.
 - 관련 법규요건을 지속적으로 준수할 수 있도록 내부통제를 운영 점검하며, 내부통제 시스템, 절차 등의 수립과 적용을 지원합니다.
 - 현업부서 및 후선 부서의 업무활동을 모니터링하고 검토합니다.
 - 준법감시와 관련된 주요 현안을 모니터링하고 검토하여 시정조치 또는 개선을 권고 및 이에 대한 후속조치와 지원업무를 수행합니다.
 - 법규준수, 리스크 관리 등에 대한 책임과 권한을 부여함으로써, 조직내의 각 부서나 각 위원회로부터 독립적인 위치에서 능동적인 견제역할을 수행합니다.
 - 내부 검토 및 모니터링을 통해 파악된 사항을 당사 경영진 및 이사회에 구두 및 서면 보고 합니다.
 - 감독당국과 바람직한 업무관계를 구축하고 이를 유지하도록 합니다.

2) 준법감시인의 권한과 의무
 - 자산운용회사의 모든 업무에 접근하여 자료 및 정보에 대한 열람과 제출을 요구할수 있습니다.
 - 내부통제기준 위반자에 대하여 조사할 수 있습니다.
내부통제기준 준수 관련 문제점이나 미비사항에 대해 경영진 또는 유관 부서에 시정을 건의할 수 있습니다(위법행위로 인한 금융사고 등의 사전예방).
 - 중대한 위법부당행위의 발견 등 필요시 감사와 관련 임직원의 제재에 관한 의견을 표명합니다.
 - 이사회, 리스크관리위원회, 집합투자재산평가위원회 등 각종 회의에 참석발언 및 중요사항을 직접 보고합니다.
 - 당사 준법감시관련 사항을 모니터링 합니다.

나. 준법감시인의 인적사항

직위
성명
주요경력
비고

상무
이상배
- 단국대 경영학과
- 한국토지주택공사
- 한국토지신탁 본부장
- 코레이트자산운용(주) 준법감시인
2019.12.23
 선임

다. 위험관리조직 및 정책

(1) 내부규정화 정도
 - 당사의 리스크관리는 교육 등을 통한 사전예방을 최우선 원칙으로 하고 있으며, 위험에 대한 상시관리, 발생 시 즉시 시정함을 목적으로 합니다.
- 기본원칙
·사전예방 우선
·투자리스크를 고려한 운용목표 및 운용전략 수립
·리스크와 수익 양립시 리스크관리 우선
- 세부지침
·투자유니버스 내에서 투자 : 그 외 종목 투자 시 리스크관리위원회 승인
(2) 위험관리조직
- 리스크관리위원회 : 독립적인 리스크관리 기능을 수행하며, 리스크관리정책 및 전략을 수립, 승인하고 이를 종합적으로 관리하는 역할을 수행합니다.
- 리스크관리부서 : 위험관리에 대한 실무적인 업무 즉 위험측정, 모니터링, 보고 등을 수행함과 동시에 집합투자재산의 운용과 관련된 위험 등을 관리하고 있습니다.
(3) 시장위험관리
- 투자증권의 가격변동, 이자율 변동 등 기타 거시경제지표의 변화에 따른 위험투자대상종목, 발행회사의 영업환경, 재무상황 및 신용상태 모니터링을 통하여 변동성에 대처 합니다.
(4) 신용위험관리
- 발행사의 신용평가 등급이 하락하거나, 부도 등의 신용사건(Credit Event)이 발생할 경우, 채무증권의 가격이 하락하거나 환금성 제약 등의 위험 존재에 대하여 모니터링을 하고 있습니다.

라. 최소영업자본액

(단위:백만원)

항목
제36기

대상금액
필요자본

1. 자기자본

14,048

2. 최소영업자본액
(A=Aa+Ab+Ac)

1,528,530
7,359

필요유지자기자본(Aa)
9,750
6,825

고객자산운용필요자본(Ab)
1,510,860
382

고유자산운용필요자본(Ac)
7,722
153

3. 최소영업자본액2(B=Aa+(Ab+Ac)*50%)
769,140
7,092

최소영업자본액이란 집합투자업자의 건전성을 나타내는 지표로서, 필요자본 항목에 필요유지자기자본, 고객자산운용필요자본, 고유자산운용필요자본의 합계액으로 계산됩니다.

구분

내용

필요유지자기자본
대상금액: 인가(등록)업무 단위별 최저자기자본의 합계액
필요자본 : 최저자기자본 합계액의 70%(인가유지요건)

고객자산운용필요자본
대상금액 : 집합투자재산의 순자산액 및 투자일임재산의 평가금액
필요자본 : 대상금액에 0.03%를 곱한 금액(증권형펀드는 0.02%)

고유자산운용필요자본

대상금액 : 재무상태표상 증권, 파생상품, 대출채권 금액 기준
필요자본 : 대상금액의 종류에 따라 0%∼10%

를 곱한 금액

마. 유동비율

(단위:백만원,%)

구분
제36기

유동자산(A)
8,842

유동부채(B)
1,604

유동비율(A/B*100)
551

Ⅲ. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
(2021년 03월말)
제25기
(2020년 12월말)
제24기
(2019년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
339,689
360,148
94,058

Ⅱ. 유가증권
387,929
320,438
232,581

Ⅲ. 대출채권
673,262
713,774
1,017,147

Ⅳ. 유형자산
48,149
49,943
5,022

Ⅴ. 투자부동산
27,945
27,973
28,138

Ⅵ. 기타자산
65,365
72,195
70,227

[자산총계]
1,542,339
1,544,471
1,447,173

Ⅰ. 차입부채
453,732
453,627
437,566

Ⅱ. 기타부채
167,195
167,917
128,162

[부채총계]
620,927
621,544
565,728

Ⅰ.지배기업소유주지분
917,675
919,317
877,665

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
4,930
4,930
5,168

3. 자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

4. 기타포괄손익누계액
(54,745)
(52,062)
(44,073)

5. 이익잉여금
761,445
760,404
692,042

Ⅱ.비지배지분
3,737
3,610
3,780

[자본총계]
921,412
922,927
881,445

구 분
2021.01.01
~2021.03.31
2020.01.01
~2020.12.31
2019.01.01
~2019.12.31

영업수익
42,560
237,431
255,696

영업손익
14,729
93,834
119,321

당기순손익
22,052
85,148
108,270

- 지배회사지분 순이익
21,925
84,815
108,039

- 비지배지분 순이익
127
333
231

주당순손익(단위: 원)
96
364
449

희석주당순손익(단위: 원)
96
364
449

연결에 포함된 회사수
15
14
13

나. 요약별도재무정보 

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
(2021년 3월말)
제25기
(2020년 12월말)
제24기
(2019년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
326,489
344,566
80,597

Ⅱ. 유가증권
278,170
211,225
155,587

Ⅲ. 대출채권
643,038
694,627
994,191

Ⅳ. 유형자산
47,477
48,911
4,042

Ⅴ. 기타자산
67,174
78,082
75,396

[자산총계]
1,362,348
1,377,411
1,309,813

Ⅰ. 차입부채
445,907
445,802
429,541

Ⅱ. 기타부채
110,750
114,389
86,789

[부채총계]
556,657
560,191
516,330

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,650
6,650
6,650

3. 자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

4. 기타포괄손익누계액
(5,772)
(5,758)
(4,828)

5. 이익잉여금
598,768
610,283
567,133

[자본총계]
805,691
817,220
793,483

종속·관계·공동기업
투자주식의 평가방법

공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법

구 분
2021.01.01
~2021.03.31
2020.01.01
~2020.12.31
2019.01.01
~2019.12.31

영업수익
37,431
209,113
239,554

영업손익
11,586
91,025
137,051

당기순손익
9,009
62,245
90,737

주당순손익(단위: 원)
40
267
377

희석주당순손익(단위: 원)
40
267
377

2. 연결재무제표

가. 연결 재무상태표

연 결 재 무 상 태 표

제 26 기 1분기 2021년 03월 31일 현재

제 25 기 2020년 12월 31일 현재

제 24 기 2019년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기
제24기

[자산] 

Ⅰ.현금및예치금
339,689
360,148
94,058

1. 현금및현금성자산
334,220
354,755
93,812

2. 예치금
5,469
5,393
246

Ⅱ.유가증권
387,929
320,438
232,581

1. 당기손익공정가치측정증권
106,418
68,525
21,104

2. 기타포괄공정가치측정증권
432
432
432

3. 상각후원가측정증권
19,811
-
5,000

4. 관계기업투자지분
261,268
251,481
206,045

Ⅲ.대출채권
673,262
713,774
1,017,147

(현재가치할인차금)
(251)
(268)
(116)

1. 환매조건부매수
460
-
-

2. 대여금
50,925
42,225
43,487

3. 매입대출채권
84,506
24,820
9,956

4. 신탁계정대
627,945
740,508
1,025,748

5. 기타(대출채권)
7,205
7,205
7,205

6. 대손충당금(대)
(97,528)
(100,716)
(69,133)

Ⅳ.유형자산
48,149
49,943
5,022

1. 차량운반구
-
-
117

2. 비품
9,026
8,999
3,848

3. 사용권자산
53,516
53,336
9,060

4. 감가상각누계액(-)
(14,393)
(12,392)
(8,003)

Ⅴ.투자부동산
27,945
27,973
28,138

1. 토지
22,805
7,690
7,434

2. 건물
6,000
21,038
21,038

3. 건물감가상각누계액(-)
(860)
(755)
(334)

Ⅵ. 기타자산
65,365
72,195
70,227

1. 미수금
15,431
13,302
12,663

2. 미수수익
36,762
39,362
51,098

3. 선급금
30
15
29

4. 선급비용
2,519
1,646
1,108

5. 보증금
21,756
29,633
13,420

6. 무형자산
4,286
4,335
8,783

7. 대손충당금(-)
(15,419)
(16,098)
(16,874)

[자산총계]
1,542,339
1,544,471
1,447,173

[부채]

Ⅰ.차입부채
453,732
453,627
437,566

1. 차입금
94,325
94,325
128,025

2. 사채
360,000
360,000
310,000

(사채할인발행차금)
(593)
(698)
(459)

Ⅱ.기타부채
167,195
167,917
128,162

1. 확정급여채무
13,771
13,308
11,685

2. 사외적립자산(-)
(12,543)
(12,800)
(8,918)

3. 충당부채
3,237
2,228
4,053

4. 리스부채
43,621
44,819
4,314

5. 미지급법인세
4,357
10,877
16,914

6. 미지급배당금
-
-
3

7. 미지급금
16,654
14,272
13,324

8. 미지급비용
3,301
4,268
3,368

9. 임대보증금
21,519
21,466
20,683

10. 선수금
39,613
40,904
43,392

11. 선수수익
-
-
179

12. 이연법인세 부채
28,039
23,784
14,901

13. 제세금예수금
462
490
378

14. 기타예수금
775
406
491

15. 기타의부채
3,223
2,730
2,230

16. 신탁예수금
1,166
1,165
1,165

[부채총계]
620,927
621,544
565,728

[자본]

Ⅰ.지배기업소유주지분
917,675
919,317
877,665

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
4,930
4,930
5,168

3. 자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

4. 기타포괄손익누계액
(54,745)
(52,062)
(44,073)

5. 이익잉여금
761,445
760,404
692,042

Ⅱ.비지배지분
3,737
3,610
3,780

[자본총계]
921,412
922,927
881,445

[부채와자본총계]
1,542,339
1,544,471
1,447,173

나. 연결 포괄손익계산서

연 결 포 괄 손 익 계 산 서

제26기 1분기 2021년 1월 1일부터 2021년 3월 31일까지

제25기 1분기 2020년 1월 1일부터 2020년 3월 31일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기 1분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업수익
42,560
64,989
237,431
255,696

(1) 수수료수익
27,488
45,038
141,609
159,093

1. 신탁보수
18,125
23,071
92,424
121,668

2. 대리업무보수
896
852
4,790
1,315

3. 운용수익
260
154
934
1,742

4. 리츠자산관리보수
387
326
-
15,364

5. 기타
7,820
20,635
43,461
19,004

(2) 증권평가및처분이익
1,199
33
23,671
9,050

1. 당기손익공정가치측정증권처분이익
1,026
26
3,140
4,023

2. 당기손익공정가치측정증권평가이익
173
2
20,531
5,014

3. 상각후원가측정증권처분이익
-
5
-
13

(3) 이자수익
13,110
19,894
71,555
79,868

1. 매입대출채권이자
401
48
1,102
327

2. 상각후원가측정증권이자
-
-
5
92

3. 예금이자
133
337
1,192
1,823

4. 신탁계정대이자
10,547
17,887
63,773
70,350

5. 기타이자
2,029
1,622
5,483
7,276

(4) 기타의 영업수익
763
24
596
7,685

1. 배당금수익
-
24
596
422

2. 충당부채환입액
98
-
-
7,263

3. 대손충당금환입액
665
-
-
-

Ⅱ. 영업비용
27,831
25,434
143,597
136,375

(1) 증권평가 및 처분손실
33
166
1,383
941

1. 당기손익공정가치측정증권처분손실
21
7
214
112

2. 당기손익공정가치측정증권평가손실
12
159
1,169
829

(2) 이자비용
3,855
3,710
14,707
15,875

1. 차입금이자
791
978
3,897
4,082

2. 사채이자
2,461
2,504
9,941
11,699

3. 리스이자
369
25
869
94

4. 기타이자
234
203
-
-

(3) 대출평가 및 처분손실
2,899
1,585
43,990
39,721

1. 대손상각비
2,802
1,585
34,636
29,571

2. 기타대출채권_대손상각비
97
-
9,354
10,150

(4) 판매비와관리비
18,149
17,927
76,758
70,911

1. 급여
9,100
8,622
38,680
35,014

2. 퇴직급여
745
641
2,639
2,291

3. 명예퇴직금
-
304
687
1,211

4. 복리후생비
1,090
993
4,373
5,554

5. 전산운용비
34
39
255
201

6. 임차료
38
86
373
310

7. 지급수수료
1,798
3,205
9,645
9,220

8. 접대비
461
409
1,780
1,376

9. 광고선전비
1,162
931
4,374
3,693

10. 감가상각비
2,106
1,232
6,905
5,244

11. 조사연구비
11
48
81
47

12. 연수비
81
76
226
502

13. 무형자산상각비
49
49
196
187

14. 세금과공과금
458
466
2,010
1,974

15. 등기소송비 및 공고비
307
188
812
994

16. 회의비
10
5
46
47

17. 인쇄비
33
8
35
49

18. 여비교통비
149
143
597
675

19. 차량유지비
45
47
178
201

20. 소모품비
14
21
134
71

21. 보험료
34
109
231
343

22. 행사비
-
3
21
34

23. 기타
424
302
2,480
1673

(5) 기타의 영업비용
2,895
2,046
6,759
8,927

1. 충당부채전입액
1,107
319
506
367

2. 기타대손상각비
-
1016
2,175
5,659

3. 운용비용
229
279
774
948

4. 기타영업비용
1,412
392
2,698
1,518

5. 영업활동지원비
134
40
606
377

6. 네트워크영업비
13
-
-
58

Ⅲ. 영업이익
14,729
39,555
93,834
119,321

Ⅳ. 영업외수익
14,213
9,645
26,038
33,508

1. 유형자산처분이익
-
20
20
37

2. 지분법이익
13,783
8,761
24,041
31,322

3. 상각채권추심이익
60
565
917
1,004

4. 기타
370
299
1,060
1,145

Ⅴ. 영업외비용
646
101
2,646
3,214

1. 무형자산손상차손
-
9
37
337

2. 기부금
630
-
1,460
1,966

3 기타
16
92
1,149
911

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
28,296
49,099
117,226
149,615

Ⅶ. 법인세비용(수익)
6,244
13,250
32,078
41,345

Ⅷ. 당기순이익(손실)
22,052
35,849
85,148
108,270

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(2,682)
(2,291)
(7,980)
(7,608)

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
(2,668)
(2,286)
(7,075)
(7,268)

1. 금융자산평가손익
-
-
-
-

2. 지분법자본변동
(2,668)
(2,286)
(7,075)
(5,995)

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(14)
(5)
(905)
(1,613)

1. 보험수리적손실
(14)
(5)
(905)
(1,613)

2. 지분법자본변동
-
-
-
-

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
19,370
33,558
77,168
100,662

당기순손익의 귀속:

- 지배기업 소유주지분
21,925
35,745
84,815
108,039

- 비지배지분
127
104
333
231

총포괄손익의 귀속:

- 지배기업 소유주지분
19,243
33,454
76,826
100,430

- 비지배지분
127
104
342
232

XI. 지배기업 소유주지분에 대한
 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
96
150
364
449

- 희석주당순손익
96
150
364
449

다. 연결 자본변동표

연 결 자 본 변 동 표

제26기 1분기 2021년 1월 1일부터 2021년 3월 31일까지

제25기 1분기 2020년 1월 1일부터 2020년 3월 31일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄
손익누계액
이익잉여금
지배지분
비지배
지분
총 계

2019.01.01 (전전기초)
252,489
4,814
(17,696)
(36,464)
617,892
821,035
3,548
824,583

당기순이익
-
-
-
-
108,039
108,039
231
108,270

보험수리적손익
-
-
-
(1,615)
-
(1,615)
1
(1,614)

지분법자본변동
-
-
-
(5,994)
-
(5,994)
-
(5,994)

소계
-
-
-
(7,609)
108,039
100,430
232
100,662

연차배당
-
-
-
-
(33,889)
(33,889)
-
(33,889)

자기주식취득
-
-
(11,862)
-
-
(11,862)
-
(11,862)

자기주식처분
-
354
1,597
-
-
1,951
-
1,951

2019.12.31 (전전기말)
252,489
5,168
(27,961)
(44,073)
692,043
877,665
3,779
881,445

2020.01.01 (전기초)
252,489
5,168
(27,961)
(44,073)
692,043
877,665
3,779
881,445

당기순이익
-
-
-
-
84,815
84,815
333
85,148

보험수리적손익
-
-
-
(914)
-
(914)
9
(905)

지분법자본변동
-
-
-
(7,075)
-
(7,075)
-
(7,075)

소계
-
-
-
(7,989)
84,815
76,826
342
77,168

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)
-
(19,096)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
2,643
2,643
-
2,643

종속기업지분변동
-
(238)
-
-
-
(238)
(512)
(750)

자기주식취득
-
-
(18,483)
-
-
(18,483)
-
(18,483)

2020.12.31 (전기말)
252,489
4,930
(46,444)
(52,062)
760,404
919,317
3,610
922,927

2020.01.01 (전기초)
252,489
5,168
(27,961)
(44,073)
692,043
877,666
3,779
881,445

총포괄손익

분기순이익
-
-
-
-
35,745
35,745
104
35,849

보험수리적손익
-
-
-
(5)
-
(5)
-
(5)

지분법자본변동
-
-
-
(2,286)
-
(2,286)
-
(2,286)

소계
-
-
-
(2,291)
35,745
33,454
104
33,558

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)
-
(19,096)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
(27)
(27)
-
(27)

자기주식취득
-
-
(3,089)
-
-
(3,089)
-
(3,089)

2020.03.31 (전분기말)
252,489
5,168
(31,050)
(46,364)
708,665
888,908
3,883
892,791

2021.01.01 (당기초)
252,489
4,930
(46,444)
(52,062)
760,404
919,317
3,610
922,927

총포괄손익

분기순이익
-
-
-
-
21,925
21,925
127
22,052

보험수리적손익
-
-
-
(14)
-
(14)
-
(14)

지분법자본변동
-
-
-
(2,668)
-
(2,668)
-
(2,668)

소계
-
-
-
(2,682)
21,925
19,243
127
19,370

연차배당
-
-
-
-
(20,524)
(20,524)
-
(20,524)

지분법이익잉여금변동
-
-
-
-
(360)
(360)
-
(360)

자기주식취득
-
-
-
-
-
-
-
-

2021.03.31 (당분기말)
252,489
4,930
(46,444)
(54,744)
761,445
917,676
3,737
921,413

라. 연결 현금흐름표

연 결 현 금 흐 름 표

제26기 1분기 2021년 1월 1일부터 2021년 3월 31일까지

제25기 1분기 2020년 1월 1일부터 2020년 3월 31일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기 1분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
58,841
90,558
363,130
3,377

1. 당기순이익
22,052
35,849
85,148
108,270

2. 손익항목의 조정
(12,203)
(6,891)
(16,296)
(17,531)

법인세비용
6,244
13,250
32,078
41,345

감가상각비
2,106
1,232
6,905
5,244

유형자산처분이익
-
(20)
(20)
(37)

무형자산상각비
49
49
196
187

퇴직급여
745
641
2,639
2,291

대손상각비
-
1,585
43,990
39,721

기타대손상각비
-
1,016
2,175
5,660

이자비용
3,621
3,585
14,706
15,875

기타이자비용
-
51
152
358

기타부채이자비용
234
126
500
367

충당부채전입액
1,106
319
5
-

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
(1,026)
(26)
(3,140)
(4,023)

당기손익공정가치측정금융자산처분손실
21
7
214
112

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(173)
(2)
(20,530)
(5,014)

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
12
159
1,169
829

상각후원가측정증권처분이익
-
(5)
-
(13)

관계기업투자주식평가이익
-
-
-
(31,321)

지분법이익
(13,783)
(8,761)
(24,041)
-

손실충당금환입액
2,898
-
-
-

충당부채환입액
(98)
-
-
(7,263)

대손충당금환입액
(665)
-
-
-

운용수익
(260)
(154)
(934)
(1,742)

이자수익
(13,234)
(19,928)
(71,804)
(80,022)

배당금수익
-
(24)
(596)
(422)

무형자산손상차손
9
9
37
337

무형자산처분손실
-
-
3
-

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
49,300
59,604
265,118
(106,341)

당기손익공정가치측정금융자산 감소
-
-
-
1,590

신탁계정대
108,246
72,573
280,928
(133,240)

매입대출채권
(59,686)
(4,972)
(14,864)
(9,956)

미수금
(2,129)
(14,762)
(1,726)
16,677

미수수익
3,762
5,875
9,371
12,669

선급비용
(873)
(563)
226
(1,021)

미지급금
2,193
1,444
1,736
2,533

미지급비용
(933)
(336)
892
718

선수금
(1,291)
28
(2,667)
6,478

선급금
(15)
(35)
14
(108)

제세예수금
(28)
181
112
56

기타예수금
370
1,997
(85)
12

충당부채
-
(2,300)
(2,723)
567

환매조건부채권
(460)
-
-
-

확정급여채무
144
474
(596)
(2,032)

사외적립자산증가
-
-
(5,500)
(1,284)

4. 이자의 수취
10,485
19,874
69,069
75,216

5. 이자의 지급
(3,256)
(3,460)
(13,724)
(15,772)

6. 배당금의 수취
-
24
1,339
1,006

7. 법인세의 환급(납부)
(7,537)
(14,442)
(27,524)
(41,471)

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
(57,194)
(21,447)
(74,921)
(41,705)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
117,169
11,900
139,763
135,203

연결범위의 변동
300
-
830
181

예치금의감소
-
2,705
18,483
12,054

당기손익공정가치측정금융자산의 처분
106,665
3,380
47,713
88,686

상각후원가측정증권의 처분
-
5,005
5,000
24,013

대여금의 감소
1,054
5
4,473
5,428

유형자산의 처분
-
20
20
37

무형자산의 처분
-
365
441
-

보증금의 감소
9,150
420
62,803
4,804

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(174,363)
(33,347)
(214,684)
(176,908)

연결범위변동으로 인한 순유출
300
-
19,200
-

예치금의 증가
74
20,000
23,600
-

당기손익공정가치측정금융자산의 취득
143,091
373
55,397
84,974

상각후원가측정증권의 취득
19,811
-
-
28,909

대여금의 증가
9,754
313
7,282
397

유형자산의 취득
27
107
5,352
212

무형자산의 취득
-
-
-
2,333

투자부동산의 취득
77
-
256
28,473

보증금의 증가
1,229
318
77,362
6,092

관계기업주식의 취득
-
12,236
26,235
25,518

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
(22,182)
21,695
(27,267)
(39,264)

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
59,374
250,838
410,792
376,372

차입금의 증가
57,968
50,215
206,843
253,436

사채의 발행
-
199,343
199,343
99,624

임대보증금의 증가
1,406
1,280
4,606
20,683

자기주식처분
-
-
-
2,064

요구불상환지분의 증가
-
-
-
565

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(81,556)
(229,143)
(438,059)
(415,636)

차입금의 상환
57,967
55,415
240,543
215,411

사채의 상환
-
150,000
150,000
150,000

리스부채상환
1,671
861
5,127
4,339

자기주식의 취득
-
3,089
18,483
11,863

배당금 지급
20,524
19,098
19,098
33,885

임대보증금의 감소
1,354
678
3,823
-

비지배지분 배당금 지급
-
-
11
-

요구불상환지분의감소
40
2
224
-

종속기업취득으로 인한 순현금유출
-
-
750
138

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
(20,535)
90,806
260,942
(77,592)

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
354,755
93,812
93,812
171,404

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
334,220
184,617
354,755
93,812

3. 연결재무제표 주석

주석

제 26 기 1분기 2021년 01월 01일부터 2021년 03월 31일까지

제 25 기 1분기 2020년 01월 01일부터 2020년 03월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요

1-1. 지배기업의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.

지배기업은 서울특별시 강남구 역삼동에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거
쳐
당분기말 현재의 납입자본금은

252,489
백만원입니다

.

한편,

지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래
되고 있습니다.

2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당분기말 현재

최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기
타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당분기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
11,778,269
4.66

기타
151,166,961
59.88

합 계
252,489,230
100.00

2021년 3월 31일로 종료하는 보고기간에 대한 연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁
과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.

1-2. 당분기말 현재 연결대상 종속기업의 개요

회사명
소재지
결산월
지분율
회사개요

당분기말
전기말

코레이트투자운용주식회사
서울
3월
100.00%
100.00%
부동산자산관리

코레이트자산운용주식회사
서울
3월
68.90%
68.90%
집합투자업

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1)
서울
3월
96.60%
96.60%
부동산자산관리

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
서울
3월
96.30%
96.30%
부동산투자업

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
서울
3월
97.78%
97.80%
부동산투자업

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
서울
3월
87.96%
88.00%
부동산투자업

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
서울
3월
90.91%
90.90%
부동산투자업

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
서울
3월
96.34%
96.30%
부동산투자업

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*2)
서울
3월
91.03%
91.00%
부동산투자업

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*2)
서울
3월
80.00%
80.00%
부동산투자업

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*2)
서울
3월
100.00%
100.00%
부동산투자업

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*2)
서울
3월
100.00%
100.00%
부동산투자업

마이애셋사모항공기특별자산2호(*2)
서울
3월
100.00%
100.00%
부동산투자업

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*2)
서울
3월
84.63%
84.60%
부동산투자업

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*3)
서울
3월
81.34%
81.30%
부동산투자업

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*4)
서울
3월
50.00%
50.00%
부동산투자업

감만1구역 공공지원민간임대주택
서울
3월
-
100.00%
부동산자산관리

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁11호(*5)
서울
3월
71.43%
71.40%
부동산투자업

코레이트신림아트전문투자형사모부동산투자신탁(*5)
서울
3월
98.00%
98.00%
부동산투자업

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
서울
3월
96.91%
-
부동산투자업

특정금전신탁(MMT)(*6)
-
-
-
-
-

(*1) 지배기업의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 코레이트자산운용 주식회사의 종속회사입니다.
(*3) 지배기업의 직접투자 40%외, 코레이트자산운용주식회사를 통하여 41.34% 간접투자하고 있습니다.
(*4) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 연결회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 연결회사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.
(*5) 코레이트투자운용 주식회사의 종속회사입니다.
(*6) 별개의 경제적 실체로 보아 종속기업투자주식으로 분류하였으며 환매조건부채권으로 구성되어 있습니다.

1-3. 당분기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

회사명
회사명
사유

연결범위 포함기업
코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
지배력 획득

특정금전신탁(MMT)
지배력 획득

연결범위 제외기업
감만1구역 공공지원민간임대주택
지배력 상실

1-4. 당분기말과 전기말 현재 연결대상 종속회사의 재무정보는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
15,640,937
1,835,158
13,805,779
1,425,906
841,958
841,958

코레이트자산운용주식회사
16,137,710
2,090,036
14,047,674
2,995,301
464,794
464,794

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*)
35,302,601
29,712,435
5,590,166
117,596
(127,935)
(127,935)

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
1,770,849
652
1,770,197
955,383
955,383
955,383

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)
2,518
1,942
576
17,607
(1,637)
(1,637)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*)
12,667,621
771
12,666,850
2,119,604
1,897,850
1,897,850

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)
3,778
3,528
250
2
(2)
(2)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*)
7,968,621
1,707
7,966,914
7,462
(12,010)
(12,010)

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*)
167,707
-
167,707
-
89
89

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*)
5,643
-
5,643
-
3
3

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*)
2,278
-
2,278
-
1
1

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*)
4,868
4,868
-
-
-
-

마이애셋사모항공기특별자산2호(*)
27,656
27,656
-
-
-
-

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*)
657,226
163
657,063
7,790
15,286
15,286

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*)
1,433,277
859,277
574,000
-
(11)
(11)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*)
1,087,169
7,302
1,079,867
21,164
7,979
7,979

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁 11 호(*)
698,677
351,379
347,298
-
(120,070)
(120,070)

코레이트 신림아트 전문투자형 사모부동산투자신탁(*)
5,234,679
93,403
5,141,276
-
95,660
95,660

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)
9,720,594
3,864
9,716,730
204,794
16,730
16,730

(*) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
15,703,952
2,740,131
12,963,821
18,634,475
10,689,503
10,689,503

코레이트자산운용주식회사
16,607,820
3,023,743
13,584,077
12,258,045
1,070,762
1,099,547

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1)
35,438,238
29,720,137
5,718,101
458,030
(1,409,056)
(1,409,056)

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
1,813,271
254
1,813,017
58,267
(1,010,984)
(1,010,984)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
2,523
310
2,213
71,629
(6,471,339)
(6,471,339)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
10,792,609
23,609
10,769,000
641,669
24,680
24,680

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
3,780
3,528
252
3,859,475
(305,499)
(305,499)

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*2)
-
-
-
-
(107,424)
(107,424)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1)
7,987,187
6,233
7,980,954
30,599
(23,569)
(23,569)

마이애셋사모뮤지컬특별자산6호(*1)
167,617
-
167,617
-
777
777

마이애셋사모뮤지컬특별자산7호(*1)
5,640
-
5,640
-
27
27

마이애셋사모뮤지컬특별자산8호(*1)
2,277
-
2,277
-
11
11

마이애셋사모팬텀특별자산3호(*1)
4,872
4,872
-
-
-
-

마이애셋사모항공기특별자산2호(*1)
28,036
28,036
-
-
-
-

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*1)
657,348
166
657,182
57,090
51,994
51,994

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*1)
1,433,277
859,266
574,011
-
(44)
(44)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*1)
1,080,299
3,035
1,077,264
8,788
17,264
17,264

감만1구역 공공지원민간임대주택(*1)
300,000
-
300,000
-
-
-

코레이트전문투자형사모부동산투자신탁 11 호(*1)
700,920
233,553
467,367
-
(232,633)
(232,633)

코레이트 신림아트 전문투자형 사모부동산투자신탁(*1)
5,336,098
92,417
5,243,681
-
243,681
243,681

(*1) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.
(*2) 전기 중 청산한 종속기업입니다.

2. 재무제표 작성기준

2-1. 회계기준의 적용

연결기업의 분기연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성
되었습니다.

동 연결재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차연결재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.

중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2020년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

분기연결재무제표에서 사용된 연결기업의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책

3-1. 제·개정된 기준서의 적용

기업회계기준서 제1109호, 제1039호, 1107호, 1104호 및 1116호 (개정) - 이자율지표 개혁 - 2단계

개정사항은 은행 간 대출 금리(IBOR)가 대체 무위험 지표(RFR)로 대체될 때 재무보고에 미치는 영향을 다루기 위한 한시적 면제를 제공합니다.

개정사항은 다음의 실무적 간편법을 포함합니다.

-계약상 변경, 또는 개혁의 직접적인 영향을 받는 현금흐름의 변경은 시장이자율의 변동과 같이 변동이자율로 변경되는 것처럼 처리되도록 함.

-이자율지표 개혁이 요구하는 변동은 위험회피관계의 중단없이 위험회피지정 및 위험회피문서화가 가능하도록 허용함.

-대체 무위험 지표(RFR)를 참조하는 금융상품이 위험회피요소로 지정되는 경우 별도로 식별가능해야 한다는 요구사항을 충족하는 것으로 보는 한시적 면제

이
개정사항은
연
결기업의 중간재무제표에 미치는 영향은 없습니다.
연
결기업은 실무적 간편법이 적용가능하게 되는 미래에 해당 실무적 간편법을 사용할 것입니다.

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 연결기업은 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 연결기업의 재무위험관리 목적과 정책은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당분기와 전분기 중 연결기업의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구 분

당분기

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
9,990,667
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,990,667

건설사무관리
6,296,675
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6,296,675

인허가업무
831,679
-
-
-
-
-
-
-
-
-
831,679

기타 용역

관리업무
-
7,445
-
-
-
-
-
-
-
-
7,445

관리 및 처분업무
-
-
582,723
-
-
-
-
-
-
-
582,723

증서발행 및 환가업무
-
-
-
287,679
-
-
-
-
-
-
287,679

자금관리업무
-
-
-
-
128,043
-
-
-
-
-
128,043

대리사무업무
-
-
-
-
-
896,018
-
-
-
-
896,018

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
3,337,709
-
-
-
3,337,709

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
1,790,090
-
-
1,790,090

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
480,159
-
480,159

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,859,124
2,859,124

합 계
17,119,021
7,445
582,723
287,679
128,043
896,018
3,337,709
1,790,090
480,159
2,859,124
27,488,011

수익인식시기

분양률로 인식
9,990,667
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,990,667

원가진행률로 인식
6,296,675
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6,296,675

기간안분으로 인식
831,679
7,445
-
1,726
128,043
896,018
3,337,709
1,790,090
480,159
2,859,124
10,331,993

처분시점에 인식
-
-
582,723
67,584
-
-
-
-
-
-
650,307

증서발행시점에 인식
-
-
-
218,369
-
-
-
-
-
-
218,369

합 계
17,119,021
7,445
582,723
287,679
128,043
896,018
3,337,709
1,790,090
480,159
2,859,124
27,488,011

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분

전분기

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
8,778,397
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8,778,397

건설사무관리
13,183,260
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,183,260

인허가업무
801,490
-
-
-
-
-
-
-
-
-
801,490

기타 용역

관리업무
-
2,642
-
-
-
-
-
-
-
-
2,642

관리 및 처분업무
-
-
10,200
-
-
-
-
-
-
-
10,200

증서발행 및 환가업무
-
-
-
216,963
-
-
-
-
-
-
216,963

자금관리업무
-
-
-
-
77,667
-
-
-
-
-
77,667

대리사무업무
-
-
-
-
-
852,496
-
-
-
-
852,496

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
2,266,684
-
-
-
2,266,684

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
14,485,802
-
-
14,485,802

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
517,342
-
517,342

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,845,410
3,845,410

합 계
22,763,147
2,642
10,200
216,963
77,667
852,496
2,266,684
14,485,802
517,342
3,845,410
45,038,353

수익인식시기

분양률로 인식
8,778,397
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8,778,397

원가진행률로 인식
13,183,260
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13,183,260

기간안분으로 인식
801,490
2,642
-
3,068
77,667
852,496
2,266,684
14,485,802
517,342
3,845,410
22,852,601

처분시점에 인식
-
-
10,200
10,748
-
-
-
-
-
-
20,948

증서발행시점에 인식
-
-
-
203,147
-
-
-
-
-
-
203,147

합 계
22,763,147
2,642
10,200
216,963
77,667
852,496
2,266,684
14,485,802
517,342
3,845,410
45,038,353

6. 이자수익
당분기와 전분기 현재 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

현금및예치금

예금이자
132,585

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
10,546,960

매입대출채권이자
401,234

기타이자
1,941,949

소 계
13,022,728

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
86,782

합 계
13,109,510

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
전분기

현금및예치금

예금이자
337,003

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
17,886,965

매입대출채권이자
48,167

기타이자
1,580,554

소 계
19,852,689

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
41,155

합 계
19,893,844

7. 배당금수익
당분기와 전분기 현재 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
전분기

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
24,462

8. 현금 및 예치금

8-1.
현
금
및현금성자산
당분기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당분기말
전기말

현금
-
767
1,086

보통예금 등
0.00 ~ 0.10
5,114,769
8,545,133

정기예금 등
0.67
10,085,928
3,048,948

MMDA
0.00 ~ 0.30
319,018,376
343,159,374

합 계
334,219,840
354,754,541

8-2. 예치금
연결기업이 보유한 예치금의 당분기말과 전기말 현재 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당분기말
전기말
제한내용

장기성예금(*)
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금(*)
자사주신탁
미래에셋대우㈜
251,560
251,256
자사주매입

특정예금(*)
자사주신탁
대신증권㈜
1,541,568
1,539,717
자사주매입

특정예금(*)
청약예치금
하나금융투자㈜
3,610
-
청약예치

정기적금
정기적금
㈜전북은행
70,000
-
-

정기적금
정기적금
㈜우리은행
3,600,000
3,600,000
-

기타(*)
보통예금
신한은행㈜
56
56
질권설정

합 계
5,468,794
5,393,029

(*)사용이 제한된 예금입니다.

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산

9-1. 채무증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. 

<당분기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
218,301

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
219,645

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
1,200,000
1,254,942

코레이트주주성장타겟증권투자신탁[주식]_C-F(*2)
-
-
200,000
320,090

코레이트타겟인컴전문사모(*2)
-
-
500,000
508,200

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
1,200,000
1,229,484

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁[채권]C(*3)
-
-
3,000,000
3,046,476

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,027,140

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
286,599

울산 남구 신정 1267-11 일월 처분신탁(우)
-
-
31,963,400
31,963,400

보험상품(*4)
-
-
342,235
474,631

소 계
42,105,635
40,548,908

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,826
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자 주식회사
53,000
5.03
265,000
265,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
-

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,191

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,257

인천 금곡지구 도시개발사업 PFV
180,000
18.00
900,000
900,000

인사동프로젝트금융투자 주식회사
200
0.02
1,000
1,000

두동물류개발피에프브이 주식회사
100
0.02
1,000
1,000

MMT
-
-
10,000,000
10,000,000

소 계
47,592,826
40,494,368

합 계
89,698,461
81,043,276

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*3) 연결기업 중 코레이트투자운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

(*4) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당분기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-4참고).

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
217,046

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
218,084

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
1,200,000
1,247,358

코레이트베스트챔피언코리아증권[채권]_C-F(*2)
-
-
200,000
210,788

코레이트주주성장타겟증권투자신탁[주식]_C-F(*2)
-
-
200,000
297,536

코레이트타겟인컴전문사모(*2)
-
-
500,000
505,515

코레이트벤처플러스펀드(주식-혼합)(*2)
-
-
1,200,000
1,232,160

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁[채권]C(*3)
-
-
3,027,217
3,029,467

PIM특수상황알파2호 1종(*2)
-
-
500,000
497,345

마산롯데마트전문투자형사모부동산12호_C(*2)
-
-
1,000,000
1,006,350

의정부리듬시티(*2)
-
-
300,000
296,368

용인 스마트물류단지
-
-
1,000,000
1,000,000

보험상품(*4)
-
-
274,034
374,149

소 계
11,801,251
10,132,166

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,826
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자 주식회사
53,000
5.03
265,000
265,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
-

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

강동식스 PFV
183,500
18.35
917,500
680,602

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,256

인천 금곡지구 도시개발사업 PFV
180,000
18.00
900,000
900,000

인사동프로젝트금융투자 주식회사
200
0.02
1,000
1,000

두동물류개발피에프브이 주식회사
100
0.02
1,000
1,000

기타유가증권
-
-
400,000
400,000

소 계
37,815,326
30,607,778

합 계
49,616,577
40,739,944

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.
(*3) 연결기업 중 코레이트투자운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

(*4) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 전기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 30-4참고).

9-2. 지분증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
23,779,666

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

제이알글로벌리츠
180,000
10.87
900,000
939,600

SK바이오사이언스
1,025
0.00
66,625
123,513

SSI corporation
9,999
10.00
231,551
231,551

합 계
1,781,031
25,374,330

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

이지스자산운용㈜
1,004,562
5.93
301,365
26,556,286

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

제이알글로벌리츠
180,000
0.11
900,000
928,800

합 계
1,514,365
27,785,086

10. 상각후원가측정증권
당분기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

발행처
내역
당분기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

하이투자증권
ABCP
19,810,904
19,810,904
-
-

11. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산

당
분
기
말과 전기말
현
재
기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

케이에이제6에이 유동화전문유한회사
30
30
-
-

합 계
431,730
431,730
-
-

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

케이에이제6에이 유동화전문유한회사
30
30
-
-

합 계
431,730
431,730
-
-

12. 관계기업투자
주식

12-1. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
당분기말
전기말

결산월
지분율
장부금액
결산월
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
3월
87.00%
204,268,799
12월
87.00%
195,919,053

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
3월
49.40%
19,035,964
12월
49.40%
19,047,080

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
투자업
3월
23.81%
12,081,299
12월
23.81%
10,716,240

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호(*1)
부동산투자업
3월
50.00%
10,342,500
12월
50.00%
10,147,138

우림에이엠씨(주)(*2)
부동산투자업
3월
16.00%
-
12월
16.00%
119,067

광주중외공원개발 주식회사(*2,3)
부동산개발업
3월
30.00%
1,539,699
12월
30.00%
1,532,302

신림동 오피스텔 개발사업(*2,4)
부동산개발업
-
-
14,000,000
-
-
14,000,000

합 계

261,268,261

251,480,880

(*1) 연결기업은 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.
(*2) 지배기업의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류 하였습니다.
(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.
(*4) 수익권증서의 형태로 투자되어 지분율은 표기하지 아니하였습니다.

12-2. 당분기와 전분기 중 현재 관계기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
지분법손익
지분법
자본변동
지분법이익잉여금변동
당분기말

키스톤에코프라임스타 기업재무안정사모투자합자회사
195,919,053
12,311,161
(3,521,624)
(439,791)
204,268,799

코레이트에스에이치 전문투자형사모부동산투자신탁
19,047,080
(11,116)
-
-
19,035,964

에코프라임환경1호 사모투자합자회사
10,716,240
1,399,579
1,194
(35,714)
12,081,299

캡스톤전문투자형 사모부동산투자신탁18호
10,147,138
195,362
-
-
10,342,500

우림에이엠씨(주)
119,067
(119,067)
-
-
-

광주중외공원개발 주식회사
1,532,302
7,397
-
-
1,539,699

신림동 오피스텔 개발사업
14,000,000
-
-
-
14,000,000

합 계
251,480,880
13,783,316
(3,520,430)
(475,505)
261,268,261

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
지분법손익
지분법
자본변동
지분법이익잉여금 변동
전분기말

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사

179,183,798
-
8,834,611
(3,004,369)
-
185,014,040

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁
6,878,449
12,235,294
(25,826)
-
-
19,087,917

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
9,840,910
-
(244,977)
100
(35,714)
9,560,319

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
10,142,304
-
196,916
(12,216)
-
10,327,004

합 계
206,045,461
12,235,294
8,760,724
(3,016,485)
(35,714)
223,989,280

12-3. 당분기말과 전기말 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

1,041,471,819
621,455,304
420,016,515
257,970,019
22,050,552
24,038,869

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
49,681,667
11,144,201
38,537,466
129,896
(22,882)
(22,882)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
101,755,705
51,014,249
50,741,456
17,554,853
5,858,113
5,858,113

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
20,685,156
156
20,685,000
390,753
390,724
390,724

우림에이엠씨(주)
154,578,984
155,113,258
(534,274)
238,718
(40,554)
(40,554)

광주중외공원개발 주식회사
251,955,612
250,005,500
1,950,112
-
(2,621,335)
(2,621,335)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

962,443,845
563,328,323
399,115,522
1,214,628,971
41,078,721
36,591,726

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
49,704,856
11,144,887
38,559,969
439,796
(144,835)
(144,835)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
103,382,804
58,374,595
45,008,209
63,106,561
4,458,866
4,458,866

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
20,294,403
127
20,294,276
1,584,882
1,584,764
1,584,764

우림에이엠씨(주)
155,782,367
155,003,524
778,843
981,591
277,759
277,759

광주중외공원개발 주식회사
255,011,625
250,063,192
4,948,433
-
(20,901)
(20,901)

12-4. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 지분법자본변동 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
기초
증감
법인세효과
당분기말

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사
(46,409,896)
(3,521,624)
852,233
(49,079,287)

코레이트에스에이치문투자형사모부동산투자신탁
215,757
-
-
215,757

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
(54,472)
1,194
(289)
(53,567)

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
(9,260)
-
-
(9,260)

합 계
(46,257,871)
(3,520,430)
851,944
(48,926,357)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
기초
증감
법인세효과
전기말

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사
(39,344,655)
(9,320,899)
2,255,658
(46,409,896)

코레이트에스에이치문투자형사모부동산투자신탁
215,757
-
-
215,757

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
(54,105)
(484)
117
(54,472)

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
-
(12,216)
2,956
(9,260)

합 계
(39,183,003)
(9,333,599)
2,258,731
(46,257,871)

13. 대출채권
13-1. 당분기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

대여금
50,924,840
42,225,240

신탁계정대
627,946,377
740,507,844

매입대출채권
84,506,178
24,820,069

기타대출채권
7,204,613
7,204,613

환매조건부채권
460,000
-

소 계
771,042,008
814,757,766

대여금 손실충당금
(19,096,999)
(20,915,349)

신탁계정대 손실충당금
(70,381,797)
(72,347,417)

매입대출채권 손실충당금
(845,062)
(248,200)

기타대출채권 손실충당금
(7,204,613)
(7,204,613)

소 계
(97,528,471)
(100,715,579)

현재가치할인차금
(251,302)
(267,774)

합 계
673,262,235
713,774,413

13-2. 대여금
당분기말과
전기말
현재
PF 대
출
등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

주택마련 대여
2,083,686
2,183,828

PF 대여
48,190,476
39,390,734

기타대여
650,678
650,678

소 계
50,924,840
42,225,240

손실충당금
(19,096,999)
(20,915,349)

현재가치할인차금
(251,302)
(267,774)

합 계
31,576,539
21,042,117

당분기말 현
재
대여금에
대한 현재가치할인차금은
최
장 25년 동안 1.41%~4.44%의이자율로 할인하여 계산
하였습니다.

13-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당분기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당분기말
전기말

건설업영위법인
153,806,948
208,419,272

기타법인
481,326,572
539,275,715

개인
17,470
17,470

소 계
635,150,990
747,712,457

손실충당금
(77,586,410)
(79,552,030)

합 계
557,564,580
668,160,427

당분기말 현재 신탁계정대와 관련하여 지배기업 명의로 차입한 차입부채는 446,500,000천원이며, 당분기 중 신탁계정대와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은 각각 10,660,761천원 및 3,251,276천원입니다.

13-4.
손실충당금 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
2,399,097
30,350,490
84,063,620
116,813,207

12개월 기대신용손실로 대체
445,368
(445,368)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(312,971)
312,971
-
-

손실충당금전입(환입)
664,401
(2,503,299)
4,073,391
2,234,493

제각
-
-
(4,316,326)
(4,316,326)

기타
-
-
(1,783,825)
(1,783,825)

당분기말
3,195,895
27,714,794
82,036,860
112,947,549

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
234,191
23,132,793
62,640,207
86,007,191

12개월 기대신용손실로 대체
209,522
(209,522)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(26,362)
26,362
-
-

손실충당금전입(환입)
(56,394)
(412,465)
3,070,358
2,601,499

제각
-
-
(1,086,220)
(1,086,220)

기타
-
-
(1,352,679)
(1,352,679)

전분기말
360,957
22,537,168
63,271,666
86,169,791

13-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역

당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
242,415,554
524,457,046
100,281,429
867,154,029

12개월 기대신용손실로 대체
24,047,931
(24,047,931)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(72,194,470)
72,194,470
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(14,893,563)
-
14,893,563
-

제각
-
-
(4,316,326)
(4,316,326)

실행한 금융자산
152,245,146
-
-
152,245,146

제거된 금융자산
(83,286,589)
(92,476,214)
(16,358,628)
(192,121,431)

당분기말
248,334,009
480,127,371
94,500,038
822,961,418

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
20,554,062
1,055,873,462
73,613,234
1,150,040,758

12개월 기대신용손실로 대체
20,326,683
(20,326,683)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(124,402,600)
124,402,600
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(6,263,018)
-
6,263,018
-

제각
-
-
(1,086,220)
(1,086,220)

실행한 금융자산
168,968,530
-
-
168,968,530

제거된 금융자산
(33,468,371)
(192,210,154)
(2,896,785)
(228,575,310)

전분기말
45,715,286
967,739,225
75,893,247
1,089,347,758

14. 투자부동산

14-1. 당분기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
7,766,693
-
7,766,693

건물
21,038,560
(860,253)
20,178,307

합 계
28,805,253
(860,253)
27,945,000

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지
7,689,693
-
7,689,693

건물
21,038,560
(755,060)
20,283,500

합 계
28,728,253
(755,060)
27,973,193

상기 투자부동산은 연결기업 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사가 취득한 자산입니다.

14-2. 당분기와 전분기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
당분기말

토지
7,689,693
77,000
-
7,766,693

건물
20,283,500
-
(105,193)
20,178,307

합 계
27,973,193
77,000
(105,193)
27,945,000

<전분기>

구분
기초
감가상각비
전분기말

토지
7,434,144
-
7,434,144

건물
20,704,271
(105,192)
20,599,079

합 계
28,138,415
(105,192)
28,033,223

14-3. 연결기업의 투자부동산은 주변 시장거래의 발생빈도가 매우 낮고, 향후 예상되는 현금흐름 등이 신뢰성 있게 예측가능하지 아니하여 대체적인 추정방법을 적용하는 것이 가능하지 아니한 바, 보고기간종료일 현재 투자부동산의 공정가치를 평가하지 아니하였습니다.

15. 유형자산

15-1. 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
9,026,065
(4,024,843)
5,001,222

사용권자산
53,515,978
(10,367,785)
43,148,193

합 계
62,542,043
(14,392,628)
48,149,415

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
8,998,597
(3,625,260)
5,373,337

사용권자산
53,336,446
(8,766,355)
44,570,091

합 계
62,335,043
(12,391,615)
49,943,428

15-2. 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
당분기말

비품
5,373,337
27,469
(399,584)
5,001,222

사용권자산
44,570,091
179,531
(1,601,429)
43,148,193

합 계
49,943,428
207,000
(2,001,013)
48,149,415

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
해지
감가상각비
전분기말

비품
700,115
107,014
-
(106,875)
700,254

사용권자산
4,321,475
56,761
(352,611)
(1,020,383)
3,005,242

합 계
5,021,590
163,775
(352,611)
(1,127,258)
3,705,496

15-3. 연결기업의 당분기말과 전분기말 현재 사용권자산 및 리스부채의 장부 금액과 변동 금액은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

당기초
43,588,703
981,388
44,570,091
44,818,105

증가
4,348
175,183
179,531
179,531

감가상각
(1,462,639)
(138,790)
(1,601,429)
-

이자비용
-
-
-
293,631

지급
-
-
-
(1,670,725)

당분기말
42,130,412
1,017,781
43,148,193
43,620,542

연결기업은 당분기 중 소액자산리스에 따른 리스료

49백
만원을
인식하였습니다.

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합계

전기초
3,316,187
1,005,289
4,321,476
4,313,969

증가
-
56,761
56,761
56,761

감소
(343,059)
(9,552)
(352,611)
(352,611)

감가상각
(881,751)
(138,632)
(1,020,383)
-

이자비용
-
-
-
24,601

지급
-
-
-
(866,320)

전분기말
2,091,377
913,866
3,005,243
3,176,400

연결기업은 전분기 중 소액자산리스에 따른 리스료

37
백
만원
을
인식하였습니다.

15-4. 당분기말과 전기말 현재 연결기업의 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

리스부채
43,620,542
(49,530,473)
(2,962,602)
(2,846,302)
(5,061,707)
(15,106,325)
(23,553,537)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

리스부채
44,818,105
(51,129,357)
(3,166,228)
(2,990,003)
(5,056,607)
(14,998,697)
(24,917,822)

16. 무형자산

16-1. 당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
당분기말

회원권
602,840
-
602,840

영업권
3,273,922
-
3,273,922

기타무형자산
458,207
(49,103)
409,104

합 계
4,334,969
(49,103)
4,285,866

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
처분
손상차손
상각비
전분기말

회원권
4,854,146
(365,792)
(9,091)
-
4,479,263

영업권(*)
3,273,922
-
-
-
3,273,922

기타무형자산
654,619
-
-
(49,103)
605,516

합 계
8,782,687
(365,792)
(9,091)
(49,103)
8,358,701

(*) 전기 이전에 취득한 영업권은 코레이트자산운용의 종속기업 취득으로 인해 발생하였습니다.

17. 차입부채

17-1. 당분기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

한국산업은행
일반대출
2.68
30,000,000
30,000,000

농협은행(*)
일반대출
3.10
15,000,000
15,000,000

국민은행(*)
일반대출
3.35
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
일반대출
2.73
30,000,000
30,000,000

주택도시보증공사
주택도시기금
1.50
1,500,000
1,500,000

우리은행
일반대출
2.20
4,650,000
4,650,000

DB저축은행
일반대출
5.50
3,175,000
3,175,000

합 계
94,325,000
94,325,000

(*)주석 29-3 참조

17-2. 당분기말과 전기말 현재 지배기업이 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제39회 무보증사채
2023-02-14
2.54
200,000,000
200,000,000
한국투자증권

합 계
360,000,000
360,000,000

17-3. 당분기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당분기말

사채할인발행차금
698,173
-
(105,564)
592,609

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
458,798
657,195
(417,820)
698,173

17-4. 당분기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
일반대출
사채
합계

2021.04.01.~2022.03.31.
85,000,000
60,000,000
145,000,000

2022.04.01.~2023.03.31.
-
300,000,000
300,000,000

2023.04.01.~2024.03.31.
4,675,000
-
4,675,000

2024.04.01 이후
4,650,000
-
4,650,000

합계
94,325,000
360,000,000
454,325,000

18. 종업원급여

1
8-1
.
당분기와

전분기

중

퇴직급여제도와

관련하여

인식된

손익은

다음과

같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

급여
9,100,476
8,622,491

복리후생비
1,089,555
993,451

명예퇴직금
-
303,516

퇴직급여제도 관련 비용(*)
744,622
641,081

합 계
10,934,653
10,560,539

(*) 연결기업 중 종속회사인 코레이트투자운용㈜는 확정기여제도를 운영함에 따라 당분기와 전분기에 각각 16,844천원, 11,449천원을 불입하였습니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜은 확정급여제도와 확정기여제도를 운용함에 따라 확정기여제도와 관련하여 당분기와 전분기에 각각 171,188천원, 70,194천원을 불입하였습니다.

18-2. 당분기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

순확정급여부채
1,227,468
508,334

연결기업은 KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜, 한국산업은행, 농협은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 연결기업이 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며, 연 1.38%의 수익이 발생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 연결기업은 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

18-3. 당분기와 전분기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당분기
전분기
당분기
전분기
당분기
전분기

기초잔액
13,307,837
11,685,497
(12,799,503)
(8,918,061)
508,334
2,767,436

당기 비용으로 인식

당기근무원가
553,741
545,240
-
-
553,741
545,240

이자원가(수익)
64,477
57,393
(61,628)
(43,194)
2,849
14,199

소 계
618,218
602,633
(61,628)
(43,194)
556,590
559,439

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
-
-
18,754
6,430
18,754
6,430

기타

퇴직금 지급
(155,499)
(372,721)
299,289
905,611
143,790
532,890

분기말잔액
13,770,556
11,915,409
(12,543,088)
(8,049,214)
1,227,468
3,866,195

18-4. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

퇴직연금
12,543,088
12,799,503

18-5. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금성자산 등
12,543,088
12,799,503

19. 충당부채

당분기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

소송충당부채
1,014,234
679,784

기타충당부채
1,362,949
750,868

신탁위험충당부채
220,649
161,021

복구충당부채
639,528
636,426

합 계
3,237,360
2,228,099

19-1. 소송충당부채
연결기업은 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 연결기업 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당분기와 전기중 연결기업의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
679,784
2,788,730

전 입
432,450
190,666

환 입
(98,000)
-

사 용
-
(2,299,612)

기 말
1,014,234
679,784

19-2. 기타충당부채

지배기업은 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다
. 

당분기와 전기 중 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
750,868
578,278

전 입
612,081
172,590

기 말
1,362,949
750,868

19-3. 신탁위험충당부채

지배기업은 조건부매입약정, 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상하고 있습니다.

당분기와 전기 중 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
161,021
24,094

전 입
59,628
136,927

기 말
220,649
161,021

19-4. 복구충당부채
지배기업은 구사옥(테헤란로 309)과 신사옥(테헤란로 137) 이전시 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 지배기업의 가중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계상하고 있습니다.

한편 지배기업이 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
추정기간
할인율

구사옥(테헤란로 309)
4년
6.45%

신사옥(테헤렌로 137)
10년
3.78%

당분기와 전기 중 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기초
636,426
662,075

증가
-
545,121

해지
-
(575,876)

전입
3,102
5,106

기말
639,528
636,426

20. 자본금

지배기업이 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

21. 자본잉여금과 자기주식

21-1. 자본잉여금
당분기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

기타자본잉여금(*)
(1,720,025)
(1,720,025)

합 계
4,929,800
4,929,800

(*) 코레이트자
산운용

㈜
의
지배력획득일 이후 2016년 및 2020년 중 지분 추가취득으로 인해 발생한 자본잉여금입니다.

21-2. 자기주식

당분기말과 전기말 현재

지배기업이 보유중인
자기
주식
은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예
정
입니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식수
24,446,793주
24,446,793주

자기주식취득가액
46,443,853
46,443,853

22. 이익잉여금

당분기말과 전기말 현재 연결기업의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

이익준비금
14,845,440
12,793,058

대손준비금
99,975,887
106,303,424

신탁사업적립금
77,003,347
70,778,851

임의적립금
391,606,582
326,780,897

지분법이익잉여금
(477,002)
(116,568)

미처분이익잉여금
178,490,534
243,864,080

합 계
761,444,788
760,403,742

23. 법인세

당분기와 전분기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기법인세부담액
1,707,398
5,825,849

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(959,293)
607,059

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
4,255,260
5,652,186

총법인세비용
5,003,365
12,085,094

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
971,555
731,546

기타
268,778
433,221

법인세비용
6,243,698
13,249,861

당분기와 전분기의 유효세율은 각각 22.07% 및 26.99% 입니다.

24. 주당이익

24-1.
당분기와 전분기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당분기
전분기

분기순이익(지배기업 소유주 지분)
21,925,298,695
35,745,170,057

가중평균유통보통주식수
228,042,437주
238,489,249주

기본및희석주당이익
96
150

연결기업은 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

24-2.

당분기 및 전분기 중 가중평균보통유통주식수의 산정내역은 다음과 같
습니다.

(단위 : 주)

구분
당분기
전분기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
22,724,030,700
252,489,230
22,976,519,930

자기주식수
(24,446,793)
(2,200,211,370)
(15,737,853)
(1,273,998,291)

유통보통주식수
228,042,437
20,523,819,330
236,751,377
21,702,521,639

일수

90일

91일

가중평균유통보통주식수

228,042,437

238,489,249

25. 금융상품 위험공시
25-1. 신용위험

25-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말과 전기말 현재 연결기업의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및예치금
339,688,634
360,147,571

대출채권
673,262,235
713,774,413

기타금융자산(*)
58,530,797
66,199,303

합 계
1,071,481,666
1,140,121,287

(*) 연결기업의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금을 차감한 후의 금액입니다

25-1-2. 손실충당금

당분기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
50,673,538
(19,096,999)
41,957,466
(20,915,349)

신탁계정대
627,946,377
(70,381,797)
740,507,844
(72,347,417)

매입대출채권
84,506,178
(845,062)
24,820,069
(248,200)

기타대출채권
7,204,613
(7,204,613)
7,204,613
(7,204,613)

환매조건부채권
460,000
-
-
-

기타
금융자산
미수금
15,431,404
(4,349,457)
13,302,460
(4,364,475)

미수수익
36,762,254
(11,069,621)
39,361,578
(11,733,153)

보증금(*)
21,756,217
-
29,632,893
-

합 계
844,740,581
(112,947,549)
896,786,923
(116,813,207)

(*) 대여금 및 보증금의 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

25-1-3.
금융자산의 연령분석
당분기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당분기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
11,275,297
6,817,416

6개월 초과 1년 이하
5,405,305
563,221

1년 초과 3년 이하
8,711,933
8,558,639

3년 초과
25,532,305
26,285,964

소 계
50,924,840
42,225,240

신탁계정대
6개월 이하
294,439,087
422,653,539

6개월 초과 1년 이하
143,375,990
129,823,480

1년 초과 3년 이하
172,131,545
175,433,007

3년 초과
17,999,755
12,597,818

소 계
627,946,377
740,507,844

매입대출채권
6개월 이하
84,506,178
24,820,069

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
84,506,178
24,820,069

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
6,154,350
6,154,350

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
7,204,613
7,204,613

환매조건부채권

6개월 이하
460,000
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
460,000
-

미 수 금
6개월 이하
4,420,287
3,823,070

6개월 초과 1년 이하
1,587,283
2,040,367

1년 초과 3년 이하
5,318,261
3,762,776

3년 초과
4,105,573
3,676,247

소 계
15,431,404
13,302,460

미수수익
6개월 이하
14,892,619
15,759,526

6개월 초과 1년 이하
6,647,863
6,391,253

1년 초과 3년 이하
11,661,872
13,019,228

3년 초과
3,559,900
4,191,571

소 계
36,762,254
39,361,578

보 증 금
6개월 이하
16,687,654
24,618,401

6개월 초과 1년 이하
268,247
138,500

1년 초과 3년 이하
1,287,917
1,537,917

3년 초과
4,796,518
4,666,518

소 계
23,040,336
30,961,336

25-2. 유동성위험
당분기말 및 전기말 현재 연결기업이 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
94,325,000
(95,847,290)
(11,150,891)
(75,615,469)
(1,077,001)
(3,247,624)
(4,756,305)

사채
359,407,391
(373,100,625)
(64,674,274)
(3,794,000)
(304,632,351)
-
-

소 계
453,732,391
(468,947,915)
(75,825,165)
(79,409,469)
(305,709,352)
(3,247,624)
(4,756,305)

미지급금
16,653,712
(16,653,712)
(16,653,712)
-
-
-
-

미지급비용
3,300,960
(3,300,960)
(3,300,960)
-
-
-
-

임대보증금
21,518,620
(21,518,620)
(7,843,500)
(4,170,000)
(9,364,600)
(2,520)
(138,000)

요구불상환지분
3,223,097
(3,223,097)
(2,180,592)
-
-
(1,042,505)
-

합 계
498,428,780
(513,644,304)
(105,803,929)
(83,579,469)
(315,073,952)
(4,292,649)
(4,894,305)

난외항목:

약정(주2)
-
(604,400,000)
(208,792,727)
(54,945,455)
(74,925,620)
(265,736,198)
-

(주1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

난내항목:

차입부채

차입금
94,325,000
(96,313,770)
(45,728,081)
(40,460,877)
(299,425)
(5,043,857)
(4,781,530)

사채
359,301,827
(375,445,432)
(4,739,000)
(64,203,068)
(105,877,063)
(200,626,301)
-

소 계
453,626,827
(471,759,202)
(50,467,081)
(104,663,945)
(106,176,488)
(205,670,158)
(4,781,530)

미지급금
14,272,473
(14,272,473)
(14,272,473)
-
-
-
-

미지급비용
4,268,247
(4,268,247)
(4,268,247)
-
-
-
-

임대보증금
21,466,020
(21,466,020)
(11,252,950)
(5,604,000)
(4,409,030)
(62,040)
(138,000)

요구불상환지분
2,729,641
(2,729,641)
(1,957,345)
-
-
(772,296)
-

합 계
496,363,208
(514,495,583)
(82,218,096)
(110,267,945)
(110,585,518)
(206,504,494)
(4,919,530)

난외항목:

약정(주2)
-
(609,487,708)
(233,857,492)
(41,958,694)
(54,945,909)
(278,725,613)
-

(주1) 연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 지배기업이 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

25-3. 환위험

연결기업은 당분기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다.

25-4. 이자율위험
25-4-1. 당분기말과 전기말 현재 연결기업이 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

고정이자율

금융자산
134,264,949
55,768,233

금융부채
(456,955,488)
(456,356,468)

합 계
(322,690,539)
(400,588,235)

변동이자율

금융자산
877,143,556
1,016,593,469

금융부채
-
-

합 계
877,143,556
1,016,593,469

25-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말과 전분기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당분기말

변동이자율 금융상품
8,771,436
(8,771,436)
8,771,436
(8,771,436)

현금흐름민감도(순액)
8,771,436
(8,771,436)
8,771,436
(8,771,436)

전분기말

변동이자율 금융상품
10,821,524
(10,821,524)
10,821,524
(10,821,524)

현금흐름민감도(순액)
10,821,524
(10,821,524)
10,821,524
(10,821,524)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

26. 금융상품의 공정가치
26-1. 공정가치와 장부금액

당분기말과 전기말 현재 연결기업의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*)

334,219,840
334,219,840
354,754,541
354,754,541

예치금(*)
5,468,794
5,468,794
5,393,029
5,393,029

당기손익-공정가치측정금융자산
106,417,606
106,417,606
68,525,030
68,525,030

상각후원가측정증권(*)
19,810,904
19,810,904
-
-

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
431,730
431,730
431,730
431,730

대여금 및 수취채권(*)

673,262,235
673,262,235
713,774,413
713,774,413

기타금융자산(*)
58,530,797
58,530,797
66,199,303
66,199,303

합 계
1,198,141,906
1,198,141,906
1,209,078,046
1,209,078,046

금융부채

차입금(*)
94,325,000
94,325,000
94,325,000
94,325,000

사채(*)
359,407,391
359,407,391
359,301,827
359,301,827

기타금융부채(*)
44,696,389
44,696,389
42,736,381
42,736,381

합 계
498,428,780
498,428,780
496,363,208
496,363,208

(*) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧거나 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.

26-2. 공정가치 서열체계

연결기업은 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당분기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

1,063,113
-
105,354,493
106,417,606

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,730
431,730

소 계
1,063,113
-
105,786,223
106,849,336

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
767
334,219,073
-
334,219,840

예치금
-
5,468,794
-
5,468,794

상각후원가측정증권
-
-
19,810,904
19,810,904

대여금 및 수취채권

-
-
673,262,235
673,262,235

기타금융자산
-
-
58,530,797
58,530,797

소 계
767
339,687,867
751,603,936
1,091,292,570

합 계
1,063,880
339,687,867
857,390,159
1,198,141,906

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
94,325,000
-
94,325,000

사채
-
359,407,391
-
359,407,391

기타금융부채
-
-
44,696,389
44,696,389

합 계
-
453,732,391
44,696,389
498,428,780

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

928,800
-
67,596,230
68,525,030

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,730
431,730

소 계
928,800
-
68,027,960
68,956,760

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
1,086
354,753,455
-
354,754,541

예치금
-
5,393,029
-
5,393,029

대여금 및 수취채권

-
-
713,774,413
713,774,413

기타금융자산
-
-
66,199,303
66,199,303

소 계
1,086
360,146,484
779,973,716
1,140,121,286

합 계
929,886
360,146,484
848,001,676
1,209,078,046

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
94,325,000
-
94,325,000

사채
-
359,301,827
-
359,301,827

기타금융부채
-
-
42,736,381
42,736,381

합 계
-
453,626,827
42,736,381
496,363,208

26-3 당분기 및 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

26-4.
당분기말 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다
.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
81,043,276
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
24,311,217

미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
105,354,493

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
431,730
(*)
-

합 계
431,730

(*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
40,739,944
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
26,856,286

미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합 계
67,596,230

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

지분증권
431,730
(*)
-

합 계
431,730

(*)공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없어 취득원가로 평가하였습니다.

26-5. 당분기 및 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
67,596,230

취 득
143,024,002

대 체
300,000

처 분
(105,659,013)

평가손익
93,274

당분기말금액
105,354,493

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
431,730

연결범위 변동
-

당분기말금액
431,730

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
21,104,369

취 득
54,467,834

대 체
17,450,000

처 분
(44,787,752)

평가손익
19,361,779

전기말금액
67,596,230

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
431,730

연결범위 변동
-

전기말금액
431,730

26-6. 당분기 및 전분기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
712,109
93,274

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
(152,983)
(157,820)

26-7.
당분기말과 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.
(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.
(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

27. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
27-1. 당분기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치측정금융자산
기타포괄손익-
공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
106,417,606
-
-
-
106,417,606

상각후원가측정금융자산
-
-
19,810,904
-
19,810,904

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,730
-
-
431,730

대여금 및 수취채권
-
-
673,262,235
-
673,262,235

예치금
-
-
5,468,794
-
5,468,794

기타금융자산
-
-
58,530,797
-
58,530,797

합 계
106,417,606
431,730
757,072,730
-
863,922,066

금융부채

차입금
-
-
-
94,325,000
94,325,000

사채
-
-
-
359,407,391
359,407,391

기타금융부채
-
-
-
44,696,389
44,696,389

합 계
-
-
-
498,428,780
498,428,780

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치측정금융자산
기타포괄손익-
공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
68,525,030
-
-
-
68,525,030

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,730
-
-
431,730

대여금 및 수취채권
-
-
713,774,413
-
713,774,413

예치금
-
-
5,393,029
-
5,393,029

기타금융자산
-
-
66,199,303
-
66,199,303

합 계
68,525,030
431,730
785,366,745
-
854,323,505

금융부채

차입금
-
-
-
94,325,000
94,325,000

사채
-
-
-
359,301,827
359,301,827

기타금융부채
-
-
-
42,736,381
42,736,381

합 계
-
-
-
496,363,208
496,363,208

27-2. 금융수익과 금융비용

27-2-1. 당분기와 전분기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
132,585
132,585

운용수익
-
260,413
260,413

매입대출채권이자
-
401,234
401,234

신탁계정대이자
-
10,546,960
10,546,960

기타이자수익
86,782
1,941,949
2,028,731

금융상품처분이익
1,026,248
-
1,026,248

금융상품평가이익
173,414
-
173,414

금융상품처분손실
(20,557)
-
(20,557)

금융상품평가손실
(12,452)
-
(12,452)

합 계
1,253,435
13,283,141
14,536,576

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
337,003
337,003

운용수익
-
153,744
153,744

배당금수익
24,462
-
24,462

신탁계정대이자
-
17,886,965
17,886,965

기타이자수익
41,155
1,580,553
1,621,708

금융상품처분이익
21,249
4,836
26,085

금융상품평가이익
1,600
-
1,600

금융상품처분손실
(6,820)
-
(6,820)

금융상품평가손실
(159,420)
-
(159,420)

합 계
(77,774)
19,963,101
19,885,327

27-2-2. 당분기와 전분기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채
요구불상환지분

이자비용
866,529
2,460,597
293,631
233,530
3,854,287

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채
요구불상환지분

이자비용
1,054,856
2,504,824
24,601
125,539
3,709,820

28. 자본위험관리

지배기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 지배기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당분기말 및 전기말 현재 지배기업의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액(*1)
805,691,449
817,219,965

차감항목(*2)
(401,305,881)
(372,749,396)

가산항목(*3)
54,576,456
60,965,841

소 계
458,962,024
505,436,410

총위험액(*4)

시장위험액
52,050,933
48,354,533

신용위험액
9,134,417
10,403,529

운영위험액
18,433,102
20,577,553

소 계
79,618,452
79,335,615

영업용순자본비율
576.45%
637.09%

(*1) 별도재무상태표 기준의 금액입니다.
(*2) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*3) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*4) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
,
신용위험액
,
운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

29. 약정사항과 우발사항

29-1. 당분기말 현재 지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,163,713백만원, 서울보증보험으로부터 78,367백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

29-2. 지배기업은 당분기말 현재 신탁사업과 관련하여 189건의 소송(소송가액 112,572백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 30건의 소송(소송가액 97,636백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다.

또한, 지배기업이 피소되어 계류중인 소송 중 12건의 소송(소송가액 6,470백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

또한, 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

29-3. 당분기말 현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

29-4. 2016년 중 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

29-5. 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 지배기업이 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

29-6. 지배기업은 미래에셋대우㈜, 대신증권㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

29-7. 지배기업은 4건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF 대출금융 한도는 2,785억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 1,383억원입니다. 따라서 지배기업은 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

29-8. 연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 3개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 2개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

30. 특수관계자

30-1. 당분기말과 전기말 현재 연결기업과 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당분기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 
특수관계자
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
㈜발해씨앤에이
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
㈜발해씨앤에이

관계기업(*)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨㈜
신림동 오피스텔 개발사업
광주중외공원개발 주식회사

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨㈜
신림동 오피스텔 개발사업
광주중외공원개발 주식회사

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 연결기업이 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

30-2.
당분기와 전분기 중 특수관계자 등과의 주요 거래는 없
습니다.

30-3.
당분기 중 특수관계자와의 자금 거래는 없었으며, 전기 중 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
증가
대체
전기말

관계기업
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
현금출자
7,000,000
12,235,294
-
19,235,294

우림에이엠씨㈜(*)
현금출자
-
-
250,000
250,000

신림동 오피스텔 개발사업
현금출자
-
14,000,000
-
14,000,000

광주중외공원개발 주식회사(*)
현금출자
-
-
1,500,000
1,500,000

(*) 지배기업의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사 할 수 있는 것으로 보아 전기 중 당기손익-공정가치측정 금융자산에서 관계기업투자주식으로 대체되었습니다.

30-4.

연결기업의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함) 총 20명(전분기 총 17명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당분기와 전분기 중 발생한 금액의 합계는 각각 847,874원과 658,382천원이며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습니다.

상기 사항 이외에도, 연결기업은 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 당사에게 보험금이 지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다.

30-5. 당분기말 현재 지배기업은 5개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 309,610백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

31.
담보제공자산 등

31-1. 당분기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 856,731백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

31-2. 당분기말 현재 지배기업은 13개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해야 합니다. 그리고 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 366,892백만원입니다.

32. 비연결구조화기업에 대한 지분

비연결구조화기업에 대한 위험 

연결기업은 자본시장과금융투자업에관한법률에 의거한 부동산집합투자기구 등에 투자하고 있는 바,
당분기말 현재 연결기업이 동 투자와 관련하여 인식한 자산에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
자 산
손실에 대한 
최대 노출 금액

계정과목
금액

부동산집합투자기구 등
당기손익-공정가치 측정금융자산
81,808,245
81,808,245

사모펀드 등
관계기업투자주식
231,889,797
231,889,797

사모부동산투자신탁
관계기업투자주식
29,378,464
29,378,464

합 계
343,076,506
343,076,506

난외항목:
604,400,000
604,400,000

상기 투자와 관련하여 인식한 부채는 없습니다.

33. 현금흐름표

33-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당분기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및현금성자산
334,219,840
354,754,541

33-2. 당분기와 전분기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익
160,962
(157,820)

신탁계정대ㆍ미수금의 제각
4,316,326
1,086,220

사용권자산의 증감
(179,531)
295,850

리스부채의 증감
179,531
(295,850)

리스부채의 현재가치할인차금의 상각
293,631
19,079

사채할인발행차금의 상각
105,564
103,677

보험수리적손익
(18,754)
(4,874)

지분법자본변동
(3,520,430)
(3,016,485)

지분법이익잉여금변동
(475,505)
(35,714)

33-3. 당분기와 전분기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로 
인한 현금흐름
손익
당분기말

차입금
94,325,000
-
-
-
94,325,000

사채
359,301,827
-
-
105,564
359,407,391

임대보증금
21,466,020
-
52,600
-
21,518,620

리스부채
44,818,105
179,531
(1,670,725)
293,631
43,620,542

요구불상환지분
2,729,641
300,000
(40,074)
233,530
3,223,097

합 계
522,640,593
479,531
(1,658,199)
632,725
522,094,650

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로 
인한 현금흐름
손익
전분기말

차입금
128,025,000
-
(5,200,000)
-
122,825,000

사채
309,541,202
-
49,342,805
103,676
358,987,683

임대보증금
20,683,000
-
602,000

21,285,000

리스부채
4,313,969
(295,850)
(860,798)
19,079
3,176,400

요구불상환지분
2,229,549
-
(1,706)
125,539
2,353,382

합 계
464,792,720
(295,850)
43,882,301
248,294
508,627,465

34. 보고기간후사건 

지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 100,000백만원 중 일부인 15,482백만원을 2021년 4월 15일 에코프라임마린기업재무안정 사모투자 합자회사에 지급하였습니다.

35. COVID-19의 영향
COVID-19의 확산을 차단하기 위하여 전세계적으로 여행 등 이동 제한을 포함한 다양한 예방 및 통제가 시행되고 있습니다. 이는 전세계 경제에 광범위한 영향을 미치고 있으며 그 지속기간과 강도는 예측하기 어렵습니다.

연결기업은 2021년 3월 31일로 종료되는 보고기간의 연결재무제표에 대하여 COVID-19가 미치는 영향을 합리적으로 추정하여 연결재무제표를 작성하였습니다. 그러나, 향후 COVID-19의 확산이 연결기업의 연결재무상태, 연결재무성과 및 연결현금흐름에 미칠 궁극적인 영향은 현재 예측하기 어렵습니다.

4. 재무제표

가. 재무상태표

[고유계정]

재 무 상 태 표

제 26 기 1분기 2021년 3월 31일 현재

제 25 기 2020년 12월 31일 현재

제 24 기 2019년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기
제24기

[자산]

Ⅰ.현금및예치금
326,489
344,566
80,597

1. 현금및현금성자산
324,624
342,773
80,351

2. 예치금
1,865
1,793
246

Ⅱ.유가증권
278,170
211,225
155,587

1. 당기손익공정가치측정
87,009
58,435
17,562

2. 상각후원가측정증권
19,811
-
5,000

3. 관계기업투자
119,017
119,017
91,032

4. 종속기업투자
52,333
33,773
41,993

Ⅲ.대출채권
643,038
694,627
994,191

(현재가치할인차금)
(251)
(268)
(116)

1. 대여금
2,084
2,184
1,003

2. 매입대출채권
84,506
24,820
9,956

3. 신탁계정대
627,946
740,508
1,025,748

4. 기타대출채권
7,205
7,205
7,204

5. 대손충당금(-)
(78,452)
(79,822)
(49,604)

Ⅳ.유형자산
47,477
48,911
4,042

1. 차량운반구
-
-
117

2. 비품
7,920
7,899
2,914

3. 사용권자산
51,535
51,360
6,561

4. 감가상각누계액(-)
(11,978)
(10,348)
(5,550)

Ⅴ.기타자산
67,174
78,082
75,396

1. 미수금
13,764
12,514
11,760

2. 미수수익
24,349
27,281
38,879

3. 선급비용
2,308
1,457
560

4. 보증금
20,098
28,974
12,104

5. 무형자산
1,012
1,061
5,143

6. 이연법인세자산
11,831
12,944
16,004

7. 대손충당금(-)
(6,188)
(6,149)
(9,054)

[자산총계]
1,362,348
1,377,411
1,309,813

[부채]

Ⅰ.차입부채
445,907
445,802
429,541

1. 차입금
86,500
86,500
120,000

2. 사채
360,000
360,000
310,000

(사채할인발행차금)
(593)
(698)
(459)

Ⅱ.기타부채
110,750
114,389
86,789

1. 확정급여채무
13,635
13,176
11,364

2. 사외적립자산(-)
(12,382)
(12,638)
(8,553)

3. 충당부채
2,934
1,925
3,801

4. 리스부채
43,069
43,941
3,334

5. 미지급법인세
3,487
9,346
16,914

6. 미지급배당금
-
-
3

7. 미지급금
15,715
12,740
11,963

8. 미지급비용
2,692
3,128
2,742

9. 선수금
39,603
40,894
43,331

10. 제세금예수금
406
375
326

11. 기타예수금
1,591
1,502
1,564

[부채총계]
556,657
560,191
516,330

[자본]

Ⅰ.자본금
252,489
252,489
252,489

Ⅱ.자본잉여금
6,650
6,650
6,650

Ⅲ.자본조정
(46,444)
(46,444)
(27,961)

Ⅳ.기타포괄손익누계액
(5,772)
(5,758)
(4,828)

Ⅴ.이익잉여금
598,768
610,283
567,133

[자본총계]
805,691
817,220
793,483

[부채와자본총계]
1,362,348
1,377,411
1,309,813

[신탁계정]

재무상태표

제26기 1분기 2021년

3월 31일 현재

제25기 2020년

12월 31일 현재

제24기 2019년

12월 31일 현재

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기
제24기

[자산]

Ⅰ. 유동자산
4,992,618
5,237,471
5,555,224

(1) 당좌자산
746,351
629,670
643,042

1. 현금및현금성자산
494,015
370,855
254,943

2. 단기대여금
475
445
249

3. 미수금
78,497
88,563
96,483

4. 분양미수금
71,447
77,010
196,481

5. 선급금
31,256
32,386
41,435

6. 선급비용
66,106
55,918
48,051

7. 선납법인세
1,411
1,421
1,532

8. 기타의 유동자산
3,144
3,072
3,868

(2) 재고자산
4,246,267
4,607,801
4,912,182

1. 완성건물
1,434,789
1,531,092
1,498,437

2. 미완성건물
2,811,478
3,076,709
3,413,745

Ⅱ. 비유동자산
3,167,138
3,013,091
2,485,369

(1) 투자자산
70,314
73,948
61,690

1. 장기대여금
62,232
65,693
47,106

2. 보증금
8,082
8,255
14,584

(2) 유형자산
3,096,824
2,939,143
2,423,679

1. 관리부동산
53,186
53,186
72,606

2. 처분부동산
381,029
488,001
395,723

3. 담보부동산
2,607,750
2,343,097
1,807,785

4. 분양관리부동산
51,759
51,759
145,011

5. 기타의신탁자산
3,100
3,100
2,554

[자산총계]
8,159,756
8,250,562
8,040,593

[부채]

Ⅰ. 유동부채
3,048,534
3,427,692
4,240,727

1. 미지급금
440,987
438,079
439,311

2. 청약선수금
8,430
14,393
8,521

3. 분양선수금
1,434,375
1,634,359
2,206,594

4. 신탁사업예수금
495,800
472,493
374,707

5. 예수금
292,955
337,723
475,404

6. 미지급비용
16,354
14,736
16,758

7. 미지급신탁보수지연이자
283
222
163

8. 미지급신탁보수
49,951
44,276
24,817

9. 단기회사계정차
309,399
471,411
694,452

Ⅱ. 비유동부채
665,545
672,533
524,937

1. 장기회사계정차
318,547
269,097
331,296

2. 기타차입금
109,896
177,683
66,217

3. 임대보증금
232,135
220,803
123,617

4. 기타의비유동부채
4,967
4,950
3,807

[부채총계]
3,714,079
4,100,225
4,765,664

[자본]

Ⅰ. 신탁원본
7,182,480
6,974,249
6,017,815

1. 토지신탁원본
4,088,756
4,038,206
3,596,690

2. 관리신탁원본
53,186
53,186
72,606

3. 처분신탁원본
381,029
488,001
395,723

4. 담보신탁원본
2,607,750
2,343,097
1,807,785

5. 분양관리신탁원본
51,759
51,759
145,011

Ⅱ. 신탁잉여금(또는 결손금)
860,511
655,446
796,136

1. 차기이월이익잉여금
860,511
655,446
796,136

Ⅲ. 신탁원본조정
(3,597,314)
(3,479,358)
(3,539,022)

1. 선급신탁이익
(3,597,314)
(3,479,358)
(3,539,022)

[자본총계]
4,445,677
4,150,337
3,274,929

[부채와자본총계]
8,159,756
8,250,562
8,040,593

※
신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

나. 포괄손익계산서

[고유계정]

포 괄 손 익 계 산 서

제26기 1분기 2021년 1월 1일부터 2021년 3월 31일까지

제25기 1분기 2020년 1월 1일부터 2020년 3월 31일까지

제25기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

제24기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기 1분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업수익
37,431
47,619
209,113
239,554

(1) 수수료수익
23,227
27,033
110,697
143,072

1. 신탁보수
18,126
23,071
92,425
121,668

2. 대리업무보수
896
852
4,790
1,315

3. 리츠자산운용보수
387
326
4,829
4,061

4. 리츠자산취득보수
-
-
3,605
3,001

5. 리츠자산처분보수
-
-
-
4,329

6. 기타
3,818
2,784
5,048
8,698

(2) 증권평가및처분이익
625
5
22,840
8,464

1. 당기손익공정가치측정증권처분이익
593
-
2,521
3,739

2. 당기손익공정가치측정증권평가이익
32
-
20,319
4,712

3. 상각후원가측정증권처분이익
-
5
-
13

(3) 이자수익

13,058
19,894
71,342
78,277

1. 매입대출채권이자
401
48
1,102
327

2. 상각후원가측정증권이자
-
-
5
92

3. 예금이자
81
337
1,074
1,823

4. 신탁계정대이자
10,547
17,887
63,773
70,350

5. 기타이자
2,029
1,622
5,388
5,685

(4) 기타의 영업수익
521
687
4,234
9,741

1. 배당금수익
423
1
2,416
2,478

2. 충당부채환입액
98
-
-
7,263

3. 대손충당금환입액
-
686
1,818
-

Ⅱ. 영업비용
25,845
19,754
118,088
102,503

(1) 증권평가 및 처분손실
-
-
1,253
782

1. 당기손익인식지정금융자산처분손실
-
-
189
34

2. 당기손익공정가치측정증권평가손실
-
-
1,064
748

(2) 이자비용
3,541
3,502
14,370
15,849

1. 차입금이자
791
978
3,896
4,083

2. 사채이자
2,461
2,505
9,941
11,698

3. 리스이자
289
19
533
68

(3) 대출평가및처분손실
4,730
2,291
39,201
28,612

1. 손실충당금전입
4,730
2,291
39,201
28,612

(4) 판매비와관리비
14,869
13,210
59,455
54,572

1. 급여
7,450
7,097
31,075
28,792

2. 퇴직급여
553
543
2,172
1,773

3. 명예퇴직금
-
304
687
1,211

4. 복리후생비
938
838
3,753
4,928

5. 전산운용비
34
39
255
201

6. 임차료
38
86
373
310

7. 지급수수료
1,260
971
3,965
2,984

8. 접대비
376
344
1,439
1,232

9. 광고선전비
1,162
927
4,369
3,684

10. 감가상각비
1,630
818
5,117
3,350

11. 조사연구비
11
48
81
47

12. 연수비
81
76
226
502

13. 무형자산상각비
49
49
196
187

14. 세금과공과금
375
406
1,705
1,875

15. 등기소송비 및 공고비
307
188
811
994

16. 회의비
10
5
46
47

17. 인쇄비
29
7
28
45

18. 여비교통비
122
108
483
523

19. 차량유지비
33
35
131
140

20. 소모품비
9
13
113
52

21. 보험료
15
84
116
240

22. 행사비
-
-
18
27

23. 기타
387
224
2,296
1,428

(5) 기타의 영업비용
2,705
751
3,809
2,688

1. 충당부채전입액
1,107
319
505
367

2. 기타대손상각비
39
-
-
368

3. 기타영업비용
1,559
432
3,304
1,953

Ⅲ. 영업이익
11,586
27,865
91,025
137,051

Ⅳ. 영업외수익
118
678
1,438
1,556

1. 유형자산처분이익
-
20
20
37

2. 상각채권추심이익
60
565
916
1,005

3. 기타
58
93
502
514

Ⅴ. 영업외비용
630
60
6,965
13,439

1. 종속회사투자지분손상차손
-
-
5,314
11,391

2. 무형자산손상차손
-
9
1,460
1,967

3. 기부금
630
-
37
78

4. 기타
-
51
154
3

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
11,074
28,483
85,498
125,168

Ⅶ. 법인세비용(수익)
2,065
8,102
23,253
34,431

Ⅷ. 당기순이익(손실)
9,009
20,381
62,245
90,737

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(14)
(5)
(929)
(1,616)

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
-
-
-
-

1. 금융자산평가이익

-

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(14)
(5)
(929)
(1,616)

1. 보험수리적손실
(14)
(5)
(929)

(1,616)

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
8,995
20,376
61,316
89,121

XI. 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
40
85
267
377

- 희석주당순손익
40
85
267
377

[신탁계정]

손 익 계 산 서

제26기 1분기 2021년 1월 1일부터 2021년 3월 31일까지

제25기 1분기 2020년 1월 1일부터 2020년 3월 31일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기 1분기
제25기
제24기

Ⅰ. 매출액
1,011,227
685,832
2,669,618
3,297,730

1. 토지신탁분양수익
871,678
681,138
2,623,318
3,232,318

2. 토지신탁임대수익
54
323
933
1,387

3. 기타처분수익
138,702
3,559
45,283
60,946

4. 기타임대수익
106
588
84
3,079

5. 기타수익
687
224
-
-

Ⅱ. 매출원가
729,436
555,060
2,217,982
2,564,817

1. 토지신탁분양원가
729,297
554,734
2,216,764
2,564,025

2. 기타처분원가
139
326
1,218
792

Ⅲ. 매출총이익
281,791
130,772
451,636
732,913

Ⅳ. 판매비와관리비
84,042
77,720
340,187
313,312

1. 임차료
485
708
6,219
7,803

2. 세금과공과
1,521
727
11,150
9,086

3. 수선유지비
104
711
3,679
660

4. 보험료
18
582
3,416
1,763

5. 광고선전비
7,003
7,428
28,607
36,124

6. 모델하우스설치비
2,212
2,828
18,458
10,494

7. 모델하우스운영비
900
1,247
5,149
7,290

8. 모델하우스철거용역비
177
323
708
852

9. 판매촉진비
2,798
2,447
12,422
5,634

10. 등기소송비
351
498
1,486
1,028

11. 지급수수료
9,401
9,542
30,588
56,506

12. 측량수수료
-
2
2
17

13. 브랜드사용료
22
207
792
1,443

14. 분양수수료
44,177
39,072
172,449
135,549

15. 분양신탁보수
1,388
1,124
4,692
3,668

16. 관리신탁보수
-
9
82
14

17. 처분신탁보수
502
5
125
918

18. 담보신탁보수
294
214
2,425
888

19. 분양관리신탁보수
150
73
283
463

20. 통신비
24
51
196
256

21. 민원처리비
81
606
2,202
3,472

22. 신탁재산관리비
2,302
2,175
8,419
9,063

23. 기타관리부대비
96
44
931
415

24. 도서인쇄비
20
12
48
83

25. 소모품비
-
-
889
-

26. 수도광열비
103
127
251
446

27. 개발부담금
1,339
-
109
72

28. 학교용지부담금
105
404
1,098
656

29. 조합운영비
1,412
1,072
4,451
3,555

30. 부가가치세
7,057
5,482
18,861
15,094

Ⅴ. 영업이익
197,749
53,052
111,449
419,601

Ⅵ. 영업외수익
10,226
11,422
28,179
37,874

1. 예금이자
156
280
679
2,119

2. 연체이자
971
254
1,257
1,065

3. 기타수입이자와할인료
317
4
645
9

4. 수입위약배상금
7,109
8,480
24,683
34,196

5. 잡이익
1,553
2,302
45
68

6. 신탁자산처분이익
120
102
870
417

Ⅶ. 영업외비용
18,082
30,386
100,126
115,236

1. 회사계정차이자비용
6,611
8,162
30,859
22,199

2. 신탁보수지연이자
34
139
333
426

3. 기타지급이자와할인비용
10,653
21,135
65,501
88,233

4. 지급위약배상금
-
14
14
416

5. 매출할인
-
934
1,389
813

6. 잡손실
679
-
1,140
2,034

7. 지체상금
5
2
707
1,062

8. 기부금
100
-
15
53

9. 신탁자산처분손실
-
-
168
-

Ⅷ. 경상이익
189,893
34,088
39,502
342,239

Ⅸ. 특별이익
1,874
30
-
-

1. 채무면제이익
1,874
30
-
-

Ⅹ. 법인세비용차감전순이익
191,767
34,118
39,502
342,239

ⅩⅠ. 법인세비용
465
941
3,471
1,990

ⅩⅡ. 당기순이익
191,302
33,177
36,031
340,249

※
신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다. 

다. 자본변동표

자 본 변 동 표

제26기 1분기 2021년 1월 1일부터 2021년 3월 31일까지

제25기 1분기 2020년 1월 1일부터 2020년 3월 31일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄손익누계액
이익잉여금
총 계

2019.01.01 (전전기초)
252,489
6,296
(17,696)
(3,212)
510,285
748,162

자기주식의 취득
-
-
(11,863)
-
-
(11,863)

자기주식의 처분
-
354
1,597
-
-
1,951

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
90,737
90,737

보험수리적손익
-
-
-
(1,616)
-
(1,616)

소계
-
-
-
(1,616)
90,737
89,121

연차배당
-
-
-
-
(33,888)
(33,888)

2019.12.31 (전전기말)
252,489
6,650
(27,962)
(4,828)
567,134
793,483

2020.01.01 (전기초)
252,489
6,650
(27,962)
(4,828)
567,134
793,483

자기주식의 취득
-
-
(18,483)
-
-
(18,483)

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
62,245
62,245

보험수리적손익
-
-
-
(929)
-
(929)

소계
-
-
-
(929)
62,245
61,316

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)

2020.12.31 (전기말)
252,489
6,650
(46,445)
(5,757)
610,283
817,220

2020.01.01 (전기초)
252,489
6,650
(27,962)
(4,828)
567,134
793,483

총포괄이익
-
-
-
-
-
-

자기주식의 취득
-
-
(3,089)
-
-
(3,089)

분기순이익
-
-
-
-
20,381
20,381

보험수리적손익
-
-
-
(5)
-
(5)

소계
-
-
-
(5)
20,381
20,376

연차배당
-
-
-
-
(19,096)
(19,096)

2020.03.31 (전분기말)
252,489
6,650
(31,051)
(4,833)
568,419
791,674

2021.01.01 (당기초)
252,489
6,650
(46,445)
(5,757)
610,283
817,220

총포괄이익
-
-
-
-
-
-

자기주식의 취득
-
-
-
-
-
-

분기순이익
-
-
-
-
9,009
9,009

보험수리적손익
-
-
-
(14)
-
(14)

소계
-
-
-
(14)
9,009
8,995

연차배당
-
-
-
-
(20,524)
(20,524)

2021.03.31 (당분기말)
252,489
6,650
(46,445)
(5,771)
598,768
805,691

라. 현금흐름표

현 금 흐 름 표

제26기 1분기 2021년 1월 1일부터 2021년 03월 31일까지

제25기 1분기 2020년 1월 1일부터 2020년 03월 31일까지

제25기 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지

제24기 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제26기 1분기
제25기 1분기
제25기
제24기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
61,099
89,421
349,555
2,034

1. 분기순이익
9,010
20,381
62,245
90,737

2. 손익항목의 조정
(517)
(4,933)
(7,003)
125

법인세비용
2,065
8,102
23,253
34,431

감가상각비
1,629
818
5,117
3,350

무형자산상각비
49
49
196
187

무형자산손상차손
-
9
37
78

무형자산처분손실
-
-
3
-

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
(593)
-
(2,521)
(3,740)

당기손익공정가치측정금융자산처분손실
-
-
189
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(32)
-
(20,319)
(4,712)

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
-
-
1,064
748

상각후원가측정증권처분이익
-
(5)
-
(13)

퇴직급여
553
543
2,172
1,773

대손상각비
4,730
2,291
39,201
-

기타대손상각비
39
-
-
-

손실충당금전입액
-
-
-
28,612

기타손실충당금전입액
-
-
-
368

종속회사투자지분손상차손
-
-
5,314
11,392

이자비용
3,540
3,553
14,521
15,853

충당부채전입액
1,108
319
505
367

손실충당금환입액
-
(685)
(1,818)
-

충당부채환입액
(98)
-
-
(7,263)

유형자산처분이익
-
(20)
(20)
(37)

이자수익
(13,084)
(19,906)
(71,481)
(78,790)

배당금수익
(423)
(1)
(2,416)
(2,479)

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
51,775
71,727
264,050
(110,632)

당기손익인식금융자산
-
-
-
-

신탁계정대
108,244
72,573
280,928
(133,240)

매입대출채권
(59,686)
(4,972)
(14,864)
(9,956)

미수금
(1,250)
(1,834)
(1,841)
16,520

미수수익
3,762
5,721
9,656
10,513

선급비용
(852)
(597)
(133)
(549)

선급금
-
-
-
(80)

미지급금
2,975
675
776
1,953

미지급비용
(390)
(226)
358
80

선수금
(1,292)
133
(2,436)
6,238

제세예수금
31
(7)
49
35

기타예수금
89
2,028
(62)
(9)

충당부채
-
(2,300)
(2,710)
618

확정급여채무
144
533
(171)
(1,641)

사외적립자산 증가
-
-
(5,500)
(1,114)

4. 이자의 수취
10,407
20,056
68,703
75,562

5. 이자의 지급
(3,192)
(3,369)
(13,392)
(14,848)

6. 배당금의 수취
423
1
2,416
2,479

7. 법인세의 납부
(6,807)
(14,442)
(27,464)
(41,389)

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
(57,389)
(21,705)
(61,584)
(20,110)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
114,527
11,518
134,247
142,895

예치금의 감소
-
2,705
18,483
12,054

당기손익공정가치측정금융자산의 처분
104,683
3,360
44,356
96,809

상각후원가측정증권의 처분
-
5,004
5,000
24,013

종속기업주식의 처분
540
-
3,437
4,800

유형자산의 처분
-
-
20
41

대여금의 감소
154
5
75
478

차량운반구의 처분
-
24
73
-

보증금의 감소
9,150
420
62,803
4,700

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(171,916)
(33,223)
(195,831)
(163,005)

예치금의 증가
70
20,000
20,000
-

종속기업투자지분의 취득
19,400
-
19,730
8,851

관계기업투자지분의 취득
-
12,235
26,235
25,518

당기손익공정가치측정금융자산의 취득
132,332
300
46,192
90,751

상각후원가측정증권의 취득
19,811
-
-
28,909

대여금의 증가
54
300
1,254
360

유형자산의 취득
20
70
5,188
191

무형자산의 취득
-
-
-
2,333

보증금의 증가
229
318
77,232
6,092

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
(21,859)
21,564
(25,548)
(67,036)

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
57,968
249,558
406,186
347,099

차입금의 증가
57,968
50,215
206,843
245,411

사채의 증가
-
199,343
199,343
99,624

자기주식의 처분
-
-
-
2,064

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(79,827)
(227,994)
(431,734)
(414,135)

차입금의 상환
57,968
55,215
240,342
215,411

사채의 상환
-
150,000
150,000
150,000

자기주식의 취득
-
3,089
18,483
11,863

리스부채의 상환
1,335
591
3,810
2,976

배당금 지급
20,524
19,099
19,099
33,885

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
(18,149)
89,280
262,422
(85,112)

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
342,773
80,351
80,351
165,463

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
324,624
169,631
342,773
80,351

5. 재무제표 주석

주석

제 26 기 1분기 2021년 01월 01일부터 2021년 03월 31일까지

제 25 기 1분기 2020년 01월 01일부터 2020년 03월 31일까지

주식회사 한국토지신탁

1. 회사의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "당사"라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.

당사는 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 당사의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당분기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 당사의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나,2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당분기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당분기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
28,305,477
11.21

동부건설㈜
11,778,269
4.66

기타
151,166,961
59.88

합 계
252,489,230
100.00

2. 재무제표 작성기준

2-1. 회계기준의 적용

당사의 분기재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성
되었습니다. 

동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.

중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2020년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

분기재무제표에서 사용된 당사의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책

3-1. 제·개정된 기준서의 적용
기업회계기준서 제1109호, 제1039호, 1107호, 1104호 및 1116호 (개정) - 이자율지표 개혁 - 2단계

개정사항은 은행 간 대출 금리(IBOR)가 대체 무위험 지표(RFR)로 대체될 때 재무보고에 미치는 영향을 다루기 위한 한시적 면제를 제공합니다.

개정사항은 다음의 실무적 간편법을 포함합니다.

-계약상 변경, 또는 개혁의 직접적인 영향을 받는 현금흐름의 변경은 시장이자율의 변동과 같이 변동이자율로 변경되는 것처럼 처리되도록 함.

-이자율지표 개혁이 요구하는 변동은 위험회피관계의 중단없이 위험회피지정 및 위험회피문서화가 가능하도록 허용함.

-대체 무위험 지표(RFR)를 참조하는 금융상품이 위험회피요소로 지정되는 경우 별도로 식별가능해야 한다는 요구사항을 충족하는 것으로 보는 한시적 면제

이
개정사항은
당
사의 중간요약재무제표에 미치는 영향은 없습니다.
당
사는 실무적 간편법이 적용가능하게 되는 미래에 해당 실무적 간편법을 사용할 것입니다.

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 당사의 재무위험관리 목적과 정책은 2020년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당분기와 전분기 중 당사의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구 분

당분기

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
9,990,667
-
-
-
-
-
-
-
-
9,990,667

건설사무관리
6,296,675
-
-
-
-
-
-
-
-
6,296,675

인허가업무
831,679
-
-
-
-
-
-
-
-
831,679

기타 용역

-

관리업무
-
7,445
-
-
-
-
-
-
-
7,445

관리 및 처분업무
-
-
582,723
-
-
-
-
-
-
582,723

증서발행 및 환가업무
-
-
-
287,679
-
-
-
-
-
287,679

자금관리업무
-
-
-
-
128,043
-
-
-
-
128,043

대리사무업무
-
-
-
-
-
896,018
-
-
-
896,018

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
3,337,709
-
-
3,337,709

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
387,369
-
387,369

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
480,159
480,159

합 계
17,119,021
7,445
582,723
287,679
128,043
896,018
3,337,709
387,369
480,159
23,226,166

수익인식시기

분양률로 인식
9,990,667
-
-
-
-
-
-
-
-
9,990,667

원가진행률로 인식
6,296,675
-
-
-
-
-
-
-
-
6,296,675

기간안분으로 인식
831,679
7,445
-
1,726
128,043
896,018
3,337,709
387,369
480,159
6,070,148

처분시점에 인식
-
-
582,723
67,584
-
-
-
-
-
650,307

증서발행시점에 인식
-
-
-
218,369
-
-
-
-
-
218,369

합 계
17,119,021
7,445
582,723
287,679
128,043
896,018
3,337,709
387,369
480,159
23,226,166

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분

전분기

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
8,778,397
-
-
-
-
-
-
-
-
8,778,397

건설사무관리
13,183,260
-
-
-
-
-
-
-
-
13,183,260

인허가업무
801,490
-
-
-
-
-
-
-
-
801,490

기타 용역

관리업무
-
2,642
-
-
-
-
-
-
-
2,642

관리 및 처분업무
-
-
10,200
-
-
-
-
-
-
10,200

증서발행 및 환가업무
-
-
-
216,963
-
-
-
-
-
216,963

자금관리업무
-
-
-
-
77,667
-
-
-
-
77,667

대리사무업무
-
-
-
-
-
852,496
-
-
-
852,496

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
2,266,684
-
-
2,266,684

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
326,311
-
326,311

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
517,342
517,342

합 계
22,763,147
2,642
10,200
216,963
77,667
852,496
2,266,684
326,311
517,342
27,033,452

수익인식시기

분양률로 인식
8,778,397
-
-
-
-
-
-
-
-
8,778,397

원가진행률로 인식
13,183,260
-
-
-
-
-
-
-
-
13,183,260

기간안분으로 인식
801,490
2,642
-
3,068
77,667
852,496
2,266,684
326,311
517,342
4,847,700

처분시점에 인식
-
-
10,200
10,748
-
-
-
-
-
20,948

증서발행시점에 인식
-
-
-
203,147
-
-
-
-
-
203,147

합 계
22,763,147
2,642
10,200
216,963
77,667
852,496
2,266,684
326,311
517,342
27,033,452

6. 이자수익
당분기와 전분기 현재 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

현금및예치금

예금이자
81,294

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
10,546,960

매입대출채권이자
401,234

기타이자
1,941,949

소 계
12,971,437

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
86,782

합 계
13,058,219

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
전분기

현금및예치금

예금이자
336,955

상각후원가측정대출채권

신탁계정대이자
17,886,965

매입대출채권이자
48,167

기타이자
1,580,554

소 계
19,852,641

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
41,155

합 계
19,893,796

7. 배당금수익
당분기와 전분기 현재 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

종속기업투자주식
423,181

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
전분기

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
1,300

8. 현금 및 예치금

8-1.
현
금
및현금성자산
당분기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당분기말
전기말

보통예금 등
0.00~0.10
90,751
56,945

MMDA
0.00~0.30
314,533,263
342,675,979

정기예금
0.67
10,000,000
40,000

합 계
324,624,014
342,772,924

8-2. 예치금
당사가 보유한 예치금의 당분기말과 전기말 현재 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당분기말
전기말
제한내용

장기성예금(*)
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금(*)
자사주신탁
미래에셋대우㈜
251,560
251,256
자사주매입

특정예금(*)
자사주신탁
대신증권㈜
1,541,568
1,539,717
자사주매입

정기적금
정기적금
전북은행
70,000
-
-

합 계
1,865,128
1,792,973

(*)사용이 제한된 예금입니다.

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산

9-1. 채무증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. 
<당분기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등

마이어사모러시아부동산펀드 제2호(*1)
-
-
2,000,000
-

보험상품(*2)
-
-
342,235
474,631

울산 남구 신정 1267-11 일월 처분신탁(우)(*1)
-
-
31,963,400
31,963,400

소 계
34,305,635
32,438,031

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,826
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자 주식회사
52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
-

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

케이원제13호 위탁관리부동산투자회사
60,000
100.00
300,000
300,000

감만1구역 공공지원민간임대주택
60,000
100.00
300,000
300,000

강동식스 PFV
99,000
9.90
495,000
367,191

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,257

인천 금곡지구 도시개발사업 PFV
180,000
18.00
900,000
900,000

소 계
37,589,826
30,491,368

합 계
71,895,461
62,929,399

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 당분기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5참고).

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권 등

마이어사모러시아부동산펀드 제2호(*1)
-
-
2,000,000
-

보험상품(*2)
-
-
274,034
374,149

용인 스마트물류단지(*1)
-
-
1,000,000
1,000,000

소 계
3,274,034
1,374,149

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스 출자금
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋 출자금
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트 출자금(상암 DMC)
230,085
5.32
4,260,826
-

인천 을왕 해상 리조트 출자금
75,000
15.00
750,000
-

케이원제3호 위탁관리부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,069,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자 주식회사
52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
-

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,026,000

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
620,000
10.80
3,100,000
2,815,420

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
180,000
4.51
1,800,000
1,800,000

강동식스 PFV
183,500
18.35
917,500
680,602

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

잠원동 지에스케이 PFV
30,000
5.66
300,000
300,000

부천 상동 PFV
312,500
5.00
312,500
312,500

코레이트타워위탁관리부동산투자회사
400,000
12.54
20,000,000
20,527,256

인천 금곡지구 도시개발사업 PFV
180,000
18.00
900,000
900,000

소 계
37,412,326
30,204,778

합 계
40,686,360
31,578,927

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

(*2) 변액연금보험료 중 펀드 투입액의 전기말 평가액을 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 인식하였습니다(주석 28-5참고).

9-2. 지분증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다. 

<당분기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
899,529
5.31
269,855
23,779,666

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

합 계
582,855
24,079,666

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권

이지스자산운용㈜
1,004,562
5.93
301,365
26,556,286

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

합 계
614,365
26,856,286

10. 상각후원가측정증권
당분기말과 전기말 현재 상각후원가측정증권으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. 

(단위 : 천원)

발행처
내역
당분기말
전기말

취득가액
장부금액
취득가액
장부금액

하이투자증권
ABCP
19,810,904
19,810,904
-
-

11. 관계기업주식 및 종속기업투

자
주
식

11-1. 관계기업투자주식
11-1-1. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
결산월
당분기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사(*1)
투자업
3월
87.00%
64,032,000
87.00%
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형
사모부동산투자신탁
부동산투자업
3월
49.40%
19,235,294
49.40%
19,235,294

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
투자업
3월
23.81%
10,000,000
23.81%
10,000,000

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호(*1)
부동산투자업
3월
50.00%
10,000,000
50.00%
10,000,000

우림에이엠씨
㈜(*2)

부동산투자업
3월
16.00%
250,000
16.00%
250,000

광주중외공원개발주식회사(*2,3)
부동산개발업
3월
30.00%
1,500,000
30.00%
1,500,000

신림동 오피스텔 개발사업(*2,4)
부동산개발업
-
-
14,000,000
-
14,000,000

합 계

119,017,294

119,017,294

(*1) 당사는 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

(*2) 당사의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서의 유의적인 영향력을 행사할 수 있는 것으로 보아 관계기업투자주식으로 분류하였습니다.

(*3) 의결권우선주 12.6%와 무의결권우선주 17.4%로 구성되어 있습니다.

(*4) 수익권증서의 형태로 투자되어 지분율은 표기하지 아니하였습니다.

11-1-2. 당분기와 전분기 중 관계기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

당분기 중 관계기업투자주식의 변동은 없습니다.

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
전분기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

64,032,000
-
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
7,000,000
12,235,294
19,235,294

에코프라임환경1호사모투자합자회사
10,000,000
-
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
10,000,000
-
10,000,000

합 계
91,032,000
12,235,294
103,267,294

11-1-3. 당분기말과 전기말 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

1,041,471,819
621,455,304
420,016,515
257,970,019
22,050,552
24,038,869

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
49,681,667
11,144,201
38,537,466
129,896
(22,882)
(22,882)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
101,755,705
51,014,249
50,741,456
17,554,853
5,858,113
5,858,113

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
20,685,156
156
20,685,000
390,753
390,724
390,724

우림에이엠씨㈜
154,578,984
155,113,258
(534,274)
238,718
(40,554)
(40,554)

광주중외공원개발주식회사
251,955,612
250,005,500
1,950,112
-
(2,621,335)
(2,621,335)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

962,443,845
563,328,323
399,115,522
1,214,628,971
41,078,721
36,591,726

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
49,704,856
11,144,887
38,559,969
439,796
(144,835)
(144,835)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
103,382,804
58,374,595
45,008,209
63,106,561
4,458,866
4,458,866

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
20,294,403
127
20,294,276
1,584,882
1,584,764
1,584,764

우림에이엠씨㈜
155,782,367
155,003,524
778,843
981,591
277,759
277,759

광주중외공원개발주식회사
255,011,625
250,063,192
4,948,433
-
(20,901)
(20,901)

11-2. 종속기업투자
주식

당
분기
말과 전기말 현재 종속기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
당분기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
3월
100.00%
2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업

3월

68.90%
19,101,829
11,420,153
(7,681,676)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리

3월

10.00%
850,000
850,000
-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업

3월

96.30%
1,523,339
1,141,892
(381,447)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업

3월

97.78%
5,000,000
-
(5,000,000)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업

3월

87.96%
16,607,911
9,284,805
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업

3월

90.91%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업

3월

96.34%
7,701,000
7,701,000
-

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*2)
부동산투자업

3월

50.00%
530,000
530,000
-

현대유퍼스트사모부동산1호(*3)
부동산투자업

3월

40.00%
3,000,000
267,030
(2,732,970)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
부동산투자업

3월

96.91%
9,400,000
9,400,000
-

특정금전신탁(MMT)(*4)
-
-
-
10,000,000
10,000,000
-

합 계

79,449,877
52,332,829
(27,117,048)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 회사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.

(*3) 당분기말 현재 코레이트자산운용 주식회사가 60%의 나머지 지분을 소유하고 있습니다.

(*4) 별개의 경제적 실체로 보아 종속기업투자주식으로 분류하였으며 환매조건부채권으로 구성되어 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
전기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
12월
100.00%
2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업
12월
68.90%
19,101,829
11,420,153
(7,681,676)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
부동산자산관리
12월
10.00%
850,000
850,000
-

감만1구역 공공지원민간임대주택

부동산자산관리
12월
100.00%
300,000
300,000
-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.30%
2,063,121
1,681,674
(381,447)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
97.78%
5,000,000
-
(5,000,000)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
87.96%
16,607,911
9,284,805
(7,323,106)

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.91%
3,000,000
-
(3,000,000)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.34%
7,701,000
7,701,000
-

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*2)
부동산투자업
12월
50.00%
530,000
530,000
-

현대유퍼스트사모부동산1호(*3)
부동산투자업
12월
40.00%
3,000,000
267,030
(2,732,970)

합 계

60,889,659
33,772,611
(27,117,048)

(*1) 당사의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 부동산 등의 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자 관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 회사가 지배하고 있다고 판단하였습니다.

(*3) 전기말 현재 코레이트자산운용 주식회사가 60%의 나머지 지분을 소유하고 있습니다.

11-3. 당분기말 및 전기말 현재 종속기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
15,640,937
1,835,158
13,805,779
1,425,906
841,958
841,958

코레이트자산운용주식회사
16,137,710
2,090,036
14,047,674
2,995,301
464,794
464,794

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사

(*1)

35,302,601
29,712,435
5,590,166
117,596
(127,935)
(127,935)

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁

(*1)

1,770,849
652
1,770,197
955,383
955,383
955,383

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁

(*1)

2,518
1,942
576
17,607
(1,637)
(1,637)

코
레

이
트
안성전
문투자형사모부동산투자신탁(*1)

12,667,621
771
12,666,850
2,119,604
1,897,850
1,897,850

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁

(*1)

3,778
3,528
250
2
(2)
(2)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁

(*1)

7,968,621
1,707
7,966,914
7,462
(12,010)
(12,010)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*1)

1,087,169
7,302
1,079,867
21,164
7,979
7,979

현대유퍼스트사모부동산1호

(*1)

1,433,277
859,277
574,000
-
(11)
(11)

코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
(*1)

9,720,594
3,864
9,716,730
204,794
16,730
16,730

특정금전신탁(MMT)
10,000,000
-
10,000,000
-
-
-

(*1) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
15,703,952
2,740,131
12,963,821
18,634,475
10,689,503
10,689,503

코레이트자산운용주식회사
16,607,820
3,023,743
13,584,077
12,258,045
1,070,762
1,099,547

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사(*1)
35,438,238
29,720,137
5,718,101
458,030
(1,409,056)
(1,409,056)

케이원제10호 위탁관리부동산투자회사(*1,3)

-
-
-
85
72
72

감만1구역 공공지원민간임대주택(*1)
300,000
-
300,000
-
-
-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
1,813,272
254
1,813,018
58,267
(1,010,984)
(1,010,984)

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
2,524
310
2,214
71,629
(6,471,339)
(6,471,339)

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
10,792,610
23,609
10,769,001
641,669
24,680
24,680

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁(*1)
3,780
3,528
252
3,859,475
(305,499)
(305,499)

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*1,2)
-
-
-
-
(107,424)
(107,424)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1)
7,985,157
6,233
7,978,924
30,599
(25,599)
(25,599)

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업(*1)
1,074,923
3,035
1,071,888
8,788
11,888
11,888

현대유퍼스트사모부동산1호
(*1)

1,433,277
859,266
574,011
-
(44)
(44)

(*1)
요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

(*2) 전기 중 청산하였습니다

(*3) 전기말 종속기업투자주식으로 분류하였으나 당분기말 당기손익공정가치측정증권으로 재분류하였습니다.

12. 대출채권
12-1. 당분기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

대여금
2,083,686
2,183,828

매입대출채권
84,506,178
24,820,069

신탁계정대
627,946,377
740,507,844

기타대출채권
7,204,613
7,204,613

소 계
721,740,854
774,716,354

대여금 손실충당금
(20,837)
(21,838)

매입대출채권 손실충당금
(845,062)
(248,200)

신탁계정대 손실충당금
(70,381,797)
(72,347,417)

기타대출채권 손실충당금
(7,204,613)
(7,204,613)

소 계
(78,452,309)
(79,822,068)

현재가치할인차금
(251,302)
(267,775)

합 계
643,037,243
694,626,511

12-2. 대여금
당분기말과
전기말
현재
임직원
등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

주택마련 대여
2,083,686
2,183,828

손실충당금
(20,837)
(21,838)

현재가치할인차금
(251,302)
(267,775)

합 계
1,811,547
1,894,215

당분기말 현
재
대여금에
대한 현재가치할인차금은
최
장 25년 동안 1.41%~4.44%의이자율로 할인하여 계산
하였습니다.

12-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당분기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당분기말
전기말

건설업영위법인
153,806,948
208,419,272

기타법인
481,326,572
539,275,715

개인
17,470
17,470

소 계
635,150,990
747,712,457

손실충당금
(77,586,410)
(79,552,030)

합 계
557,564,580
668,160,427

당
분기말 현재
신
탁계
정대와 관련하여 당사 명의로 차입한 차입부채는 446,500,000천원이
며,

당분기 중 신탁계정대
와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은
각각

10,660,761천원 및 3,251,276천원입니다
.

12-4.
손실충당금 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
2,344,141
11,058,008
72,568,768
85,970,917

12개월 기대신용손실로 대체
445,368
(445,368)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(312,971)
312,971
-
-

손실충당금전입
654,011
28,277
4,087,194
4,769,482

제각
-
-
(4,316,326)
(4,316,326)

기타
-
-
(1,783,825)
(1,783,825)

당분기말
3,130,549
10,953,888
70,555,811
84,640,248

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
234,191
11,966,532
46,457,212
58,657,935

12개월 기대신용손실로 대체
209,522
(209,522)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(26,362)
26,362
-
-

손실충당금전입(환입)
(56,394)
(558,455)
2,220,328
1,605,479

제각
-
-
(1,086,220)
(1,086,220)

기타
-
-
(1,354,666)
(1,354,666)

전분기말
360,957
11,224,917
46,236,654
57,822,528

12-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역

당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
254,530,532
473,647,237
86,065,809
814,243,578

12개월 기대신용손실로 대체
24,047,931
(24,047,931)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(62,175,350)
62,175,350
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(14,902,701)
-
14,902,701
-

제각
-
-
(4,316,326)
(4,316,326)

실행한 금융자산
140,770,451
-
-
140,770,451

제거된 금융자산
(83,280,874)
(91,478,618)
(16,358,628)
(191,118,120)

당분기말
258,989,989
420,296,038
80,293,556
759,579,583

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
37,214,989
1,002,559,477
54,658,104
1,094,432,570

12개월 기대신용손실로 대체
20,326,683
(20,326,683)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(124,051,301)
124,051,301
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
(6,174,578)
-
6,174,578
-

제각
-
-
(1,086,220)
(1,086,220)

실행한 금융자산
155,726,604
-
-
155,726,604

제거된 금융자산
(33,413,287)
(192,210,156)
(2,857,796)
(228,481,239)

전분기말
49,629,110
914,073,939
56,888,666
1,020,591,715

13. 유형자산

13-1. 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
7,920,273
(3,023,640)
4,896,633

사용권자산
51,534,757
(8,954,177)
42,580,580

합 계
59,455,030
(11,977,817)
47,477,213

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

비품
7,900,218
(2,634,991)
5,265,227

사용권자산
51,359,574
(7,713,396)
43,646,178

합 계
59,259,792
(10,348,387)
48,911,405

13-2. 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
당분기말

비품
5,265,227
20,055
(388,649)
4,896,633

사용권자산
43,646,178
175,183
(1,240,781)
42,580,580

합 계
48,911,405
195,238
(1,629,430)
47,477,213

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
해지
감가상각비
전분기말

비품
722,158
69,978
-
(101,913)
690,223

사용권자산
3,319,898
56,762
(344,470)
(715,872)
2,316,318

합 계
4,042,056
126,740
(344,470)
(817,785)
3,006,541

13-3. 당분기말과 전분기말 현재 당사의 사용권자산 및 리스부채의 장부 금액과 변동 금액은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

당기초
42,833,886
812,292
43,646,178
43,940,781

증가
-
175,183
175,183
175,183

감가상각
(1,121,352)
(119,429)
(1,240,781)
-

이자비용
-
-
-
288,575

지급
-
-
-
(1,335,290)

당분기말
41,712,534
868,046
42,580,580
43,069,249

당사는 당분기 중 소액자산리스에 따른 리스료

48백
만원
을
인식하였습니다.

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합 계

전기초
2,499,315
820,583
3,319,898
3,333,827

증가
-
56,762
56,762
56,762

감소
(344,470)
-
(344,470)
(344,470)

감가상각
(600,217)
(115,655)
(715,872)
-

이자비용
-
-
-
19,079

지급
-
-
-
(591,012)

전분기말
1,554,628
761,690
2,316,318
2,474,186

당사는 전분기 중
소액자산리스에 따른 리스료

37

백
만원을 인식하였습니다.

13-4. 당분기말과 전기말 현재 당사의 리스부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
43,069,249
(48,772,606)
(2,553,953)
(2,559,176)
(5,016,708)
(15,089,232)
(23,553,537)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년 초과

리스부채
43,940,781
(49,925,647)
(2,509,772)
(2,538,484)
(4,987,874)
(14,971,695)
(24,917,822)

14. 무형자산

당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
당분기말

회원권
602,839
-
602,839

기타무형자산
458,207
(49,103)
409,104

합 계
1,061,046
(49,103)
1,011,943

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
손상
전분기말

회원권
4,488,353
-
(9,091)
4,479,262

기타무형자산
654,619
(49,102)
-
605,517

합 계
5,142,972
(49,102)
(9,091)
5,084,779

15. 차입부채

15-1. 당분기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

중국광대은행
일반대출
2.73
30,000,000
30,000,000

한국산업은행
일반대출
2.68
30,000,000
30,000,000

농협은행(*)
일반대출
3.10
15,000,000
15,000,000

국민은행(*)
일반대출
3.35
10,000,000
10,000,000

주택도시보증공사
주택도시기금
1.50
1,500,000
1,500,000

합 계
86,500,000
86,500,000

(*)주석 27-3 참조

15-2. 당분기말과 전기말 현재 당사가 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
100,000,000
한국투자증권

제39회 무보증사채
2023-02-14
2.54
200,000,000
200,000,000
한국투자증권

합 계
360,000,000
360,000,000

15-3. 당분기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당분기말

사채할인발행차금
698,173
-
(105,564)
592,609

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
458,798
657,195
(417,820)
698,173

15-4. 당분기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
일반대출
사채
합계

2021.04.01.~2022.03.31.
85,000,000
60,000,000
145,000,000

2022.04.01.~2023.03.31.
-
300,000,000
300,000,000

2023.04.01.~2024.03.31.
1,500,000
-
1,500,000

합계
86,500,000
360,000,000
446,500,000

16. 종업원급여
16-1
. 당분기와
전분기
중
퇴직급여제도와
관련하여
인식된
손익은
다음과
같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

급여
7,448,675
7,098,241

복리후생비
938,125
838,369

명예퇴직금
-
303,515

확정급여형 퇴직급여제도 관련 비용
552,909
542,895

합 계
8,939,709
8,783,020

16-2. 당분기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

순확정급여부채
1,253,083
537,630

당사는

KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜
, 한국산업은행, 농협은행의퇴직연금에 가입하고 있습니다. 당사가 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며,
연

1.38%
의
수익
이 발
생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 당사는 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

16-3. 당분기와 전분기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당분기
전분기
당분기
전분기
당분기
전분기

기초잔액
13,175,894
11,363,878
(12,638,264)
(8,552,757)
537,630
2,811,121

당기 비용으로 인식

당기근무원가
550,059
528,697
-
-
550,059
528,697

이자원가(수익)
64,477
57,393
(61,628)
(43,194)
2,849
14,199

소 계
614,536
586,090
(61,628)
(43,194)
552,908
542,896

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
-
-
18,754
6,430
18,754
6,430

기타

퇴직금 지급
(155,499)
(192,013)
299,290
724,904
143,791
532,891

분기말잔액
13,634,931
11,757,955
(12,381,848)
(7,864,617)
1,253,083
3,893,338

16-4. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

퇴직연금
12,381,848
12,638,264

16-5. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금성자산
12,381,848
12,638,264

17. 충당부채

당분기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

소송충당부채
1,014,234
679,784

기타충당부채
1,362,949
750,868

신탁위험충당부채
220,649
161,021

복구충당부채
336,290
333,188

합 계
2,934,122
1,924,861

17-1. 소송충당부채
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당분기와 전기중 당사의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
679,784
2,788,730

설 정
432,450
190,666

환 입
(98,000)
-

사 용
-
(2,299,612)

기 말
1,014,234
679,784

17-2. 기타충당부채

당사는 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만, 신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다. 

당분기와 전기 중 당사의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
750,868
578,278

설 정
612,081
172,590

기 말
1,362,949
750,868

17-3. 신탁위험충당부채

당사는 조건부매입약정, 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액, 특정요건 충족시 차입형토지신탁에 준하는 상품으로 전환가능한 관리형토지신탁 등에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상
하고 있습니다. 

당분기와 전기 중 당사의 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
161,021
24,093

전 입
59,628
136,928

기 말
220,649
161,021

17-4. 복구충당부채

당사는 구사옥(테헤란로 309)과 신사옥(테헤란로137) 이전으로 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 당사의 가
중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계
상하고 있습니다.

한편 당사가 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
추정기간
할인율

구사옥(테헤란로 309)
4년
6.45%

신사옥(테헤렌로 137)
10년
3.78%

당분기와 전기 중 당사의 복구충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
333,188
410,098

증 가
-
493,860

감 소
-
(575,876)

전 입
3,102
5,106

기 말
336,290
333,188

18. 자본금

당사가 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500,000,000주,252,489,230주 및 1,000원입니다.

19. 자본잉여금과 자기주식

19-1. 자본잉여금
당분기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식처분이익
6,649,825
6,649,825

19-2. 자기주식

당분기말 현재
당사가 보유중인
자기
주식

은 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예
정
입니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식수
24,446,793주
24,446,793주

자기주식취득가액
46,443,853
46,443,853

20. 이익잉여금

당분기말과 전기말 현재 당사의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

이익준비금
14,845,440
12,793,058

대손준비금
99,975,887
106,303,424

신탁사업적립금
77,003,347
70,778,851

임의적립금
391,606,582
326,780,897

미처분이익잉여금
15,337,057
93,626,383

합 계
598,768,313
610,282,613

21. 법인세

당분기와 전분기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기법인세부담액
1,638,062
5,705,787

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
(959,293)
607,059

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
1,112,649
1,362,885

총법인세비용
1,791,418
7,675,731

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
4,539
1,556

기타
268,777
424,580

법인세비용
2,064,734
8,101,867

당분기와 전분기의 유효세율은 각각 18.64% 및 28.44% 입니다.

22. 주당이익

22-1.
당분기와 전분기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당분기
전분기

분기순이익
9,009,518,668
20,380,801,000

가중평균유통보통주식수
228,042,437주
238,489,249주

기본및희석주당이익
40
85

당사는 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

22-2.

당분기 및 전분기 중 가중평균보통유통주식수의 산정내역은 다음과 같
습니다.

(단위 : 주)

구분
당분기
전분기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
22,724,030,700
252,489,230
22,976,519,930

자기주식수
(24,446,793)
(2,200,211,370)
(15,737,853)
(1,273,998,291)

유통보통주식수
228,042,437
20,523,819,330
236,751,377
21,702,521,639

일수

90일

91일

가중평균유통보통주식수

228,042,437

238,489,249

23. 금융상품 위험공시
23-1. 신용위험

23-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말과 전기말 현재 당사의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및예치금
326,489,143
344,565,897

대출채권
643,037,243
694,626,511

기타금융자산(*)
52,023,073
62,620,861

합 계
1,021,549,459
1,101,813,269

(*) 당사의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금을 차감한 후의 금액입니다. 

23-1-2. 손실충당금

당분기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
1,832,384
(20,837)
1,916,054
(21,838)

매입대출채권
84,506,178
(845,062)
24,820,068
(248,201)

신탁계정대
627,946,377
(70,381,797)
740,507,844
(72,347,417)

기타대출채권
7,204,613
(7,204,613)
7,204,613
(7,204,613)

기타
금융자산
미수금
13,764,437
(3,981,386)
12,514,189
(4,006,787)

미수수익
24,348,540
(2,206,552)
27,280,809
(2,142,062)

보증금(*)
20,098,035
-
28,974,712
-

합 계
779,700,564
(84,640,247)
843,218,289
(85,970,918)

(*) 대여금 및 보증금의 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

23-1-3.
금융자산의 연령분석
당분기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당분기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
558,600
804,300

6개월 초과 1년 이하
401,600
551,600

1년 초과 3년 이하
510,000
319,600

3년 초과
613,486
508,328

소 계
2,083,686
2,183,828

신탁계정대
6개월 이하
294,439,087
422,653,539

6개월 초과 1년 이하
143,375,990
129,823,480

1년 초과 3년 이하
172,131,545
175,433,007

3년 초과
17,999,755
12,597,818

소 계
627,946,377
740,507,844

매입대출채권
6개월 이하
84,506,178
24,820,068

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소 계
84,506,178
24,820,068

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
6,154,350
6,154,350

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
7,204,613
7,204,613

미 수 금
6개월 이하
3,108,270
3,389,749

6개월 초과 1년 이하
1,587,283
2,040,367

1년 초과 3년 이하
4,974,511
3,419,026

3년 초과
4,094,373
3,665,047

소 계
13,764,437
12,514,189

미수수익
6개월 이하
13,659,218
14,725,045

6개월 초과 1년 이하
6,647,863
6,391,253

1년 초과 3년 이하
3,499,448
4,990,829

3년 초과
542,011
1,173,682

소 계
24,348,540
27,280,809

보 증 금
6개월 이하
15,687,654
24,488,654

6개월 초과 1년 이하
138,500
138,500

1년 초과 3년 이하
1,287,917
1,537,917

3년 초과
4,268,083
4,138,083

소 계
21,382,154
30,303,154

23-2. 유동성위험
당분기말 및 전기말 현재 당사가 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
86,500,000
(88,022,290)
(11,012,428)
(75,477,006)
(22,500)
(1,510,356)

사채
359,407,391
(373,100,625)
(64,674,274)
(3,794,000)
(304,632,351)
-

소 계
445,907,391
(461,122,915)
(75,686,702)
(79,271,006)
(304,654,851)
(1,510,356)

미지급금
15,714,910
(15,714,910)
(2,743,418)
(12,971,492)
-
-

미지급비용
2,691,802
(2,691,802)
(1,758,234)
(933,568)
-
-

합 계
464,314,103
(479,529,627)
(80,188,354)
(93,176,066)
(304,654,851)
(1,510,356)

난외항목:

약정(주2)
-
(604,400,000)
(208,792,727)
(54,945,455)
(74,925,620)
(265,736,198)

(주1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름(주1)
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

난내항목:

차입부채

차입금
86,500,000
(87,450,436)
(45,589,618)
(40,322,414)
(22,500)
(1,515,904)

사채
359,301,827
(375,445,432)
(4,739,000)
(64,203,068)
(105,877,063)
(200,626,301)

소 계
445,801,827
(462,895,868)
(50,328,618)
(104,525,482)
(105,899,563)
(202,142,205)

미지급금
12,739,787
(12,739,787)
(12,739,787)
-
-
-

미지급비용
3,127,734
(3,127,734)
(3,127,734)
-
-
-

합 계
461,669,348
(478,763,389)
(66,196,139)
(104,525,482)
(105,899,563)
(202,142,205)

난외항목:

약정(주2)
-
(609,487,708)
(233,857,492)
(41,958,694)
(54,945,909)
(278,725,613)

(주1) 당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(주2) 유동성위험에 노출될 가능성이 있는 출자약정에 대한 노출액은 약정에 따라 당사가 계약상 지급하여야 할 최대금액이며, 지급의무 이행을 요구 받을 수 있는 가장 이른 구간으로 만기로 구분하였습니다.

23-3. 환위험

당사는 당분기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바,환위험에 대한 노출은 없습니다.

23-4. 이자율위험
23-4-1. 당분기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

고정이자율

금융자산
99,308,543
30,166,001

금융부채
(445,907,391)
(445,801,827)

합 계
(346,598,848)
(415,635,826)

변동이자율

금융자산
872,097,842
1,010,836,407

금융부채
-
-

합 계
872,097,842
1,010,836,407

23-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말과 전분기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당분기말

변동이자율 금융상품
8,720,978
(8,720,978)
8,720,978
(8,720,978)

현금흐름민감도(순액)
8,720,978
(8,720,978)
8,720,978
(8,720,978)

전분기말

변동이자율 금융상품
10,796,145
(10,796,145)
10,796,145
(10,796,145)

현금흐름민감도(순액)
10,796,145
(10,796,145)
10,796,145
(10,796,145)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

24. 금융상품의 공정가치
24-1. 공정가치와 장부금액

당분기말과 전기말 현재 당사의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*)

324,624,014
324,624,014
342,772,924
342,772,924

예치금(*)
1,865,128
1,865,128
1,792,973
1,792,973

당기손익-공정가치측정금융자산
87,009,065
87,009,065
58,435,213
58,435,213

상각후원가측정증권(*)
19,810,904
19,810,904
-
-

대여금 및 수취채권(*)

643,037,243
643,037,243
694,626,511
694,626,511

기타금융자산(*)
52,023,073
52,023,073
62,620,861
62,620,861

합 계
1,128,369,427
1,128,369,427
1,160,248,482
1,160,248,482

금융부채

차입금(*)
86,500,000
86,500,000
86,500,000
86,500,000

사채(*)
359,407,391
359,407,391
359,301,827
359,301,827

기타금융부채(*)
18,406,711
18,406,711
15,867,522
15,867,522

합 계
464,314,102
464,314,102
461,669,349
461,669,349

(*) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧거나 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.

24-2. 공정가치 서열체계

당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당분기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
87,009,065
87,009,065

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
-
324,624,014
-
324,624,014

예치금
-
1,865,128
-
1,865,128

상각후원가측정증권
-
-
19,810,904
19,810,904

대여금 및 수취채권

-
-
643,037,243
643,037,243

기타금융자산
-
-
52,023,073
52,023,073

소 계
-
326,489,142
714,871,220
1,041,360,362

합 계
-
326,489,142
801,880,285
1,128,369,427

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
86,500,000
-
86,500,000

사채
-
359,407,391
-
359,407,391

기타금융부채
-
-
18,406,711
18,406,711

합 계
-
445,907,391
18,406,711
464,314,102

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
58,435,213
58,435,213

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
-
342,772,924
-
342,772,924

예치금
-
1,792,973
-
1,792,973

대여금 및 수취채권

-
-
694,626,511
694,626,511

기타금융자산
-
-
62,620,861
62,620,861

소 계
-
344,565,897
757,247,372
1,101,813,269

합 계
-
344,565,897
815,682,585
1,160,248,482

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
86,500,000
-
86,500,000

사채
-
359,301,827
-
359,301,827

기타금융부채
-
-
15,867,522
15,867,522

합 계
-
445,801,827

15,867,522

461,669,349

당분기 및 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

24-4. 당분기말 및 전기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산 중 수준3로 분류된 항목의 공정가치, 가치평가기법과 공정가치측정에 사용된 투입변수는 다음과 같습니다
.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
62,929,399
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
24,079,666

미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합계
87,009,065

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
공정가치
가치평가기법
투입변수

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권
31,578,927
미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형
할인율, CF 등

지분증권
26,856,286

미래현금흐름할인법, 순자산가치법, 배당할인모형

할인율, 영구성장율, CF 등

합계
58,435,213

24-5. 당분기 및 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
58,435,213

취 득
132,331,601

대 체
300,000

처 분
(104,090,030)

평가손익 (법인세 차감전)
32,281

당분기말금액
87,009,065

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
17,562,082

취 득
46,191,534

대 체
17,450,000

처 분
(42,023,489)

평가손익 (법인세 차감전)
19,255,086

전기말금액
58,435,213

24-6. 당분기 및 전분기 중 공정가치체계 수준3의 변동내역 중 당기손익 인식금액은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
625,164
32,281

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
총손익 중 
당기손익 인식액
보고기간말 보유 금융상품 관련 당기손익 인식액

당기손익-공정가치측정금융자산 관련 손익
-
-

24-7.
당분기말 및 전기말 현재 현재 유의적인 관측불가능 투입변수의 변동에 다른 민감도 분석 결과는 다음과 같습니다. 민감도 분석대상은 수준3으로 분류되는 금융자산이며, 공정가치 변동이 당기손익에 미치는 영향을 유리한 변동과 불리한 변동으로 나누어 산출하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
유리한 변동
불리한 변동

금융자산:

당기손익-공정가치측정금융자산

채무증권(주1)
351,889
(340,657)

지분증권(주2)
2,995,016
(2,514,984)

합 계
3,346,905
(2,855,641)

(주1) 할인율을 (-)0.5%~(+)0.5%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

(주2) 할인율을 (-)1.0%~(+)1.0%로 증가 또는 감소시킴으로써 공정가치변동을 산출하고 있습니다.

25. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
25-1. 당분기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
87,009,065
-
-
87,009,065

상각후원가측정증권
-
19,810,904
-
19,810,904

대여금 및 수취채권
-
643,037,243
-
643,037,243

예치금
-
1,865,128
-
1,865,128

기타금융자산
-
52,023,073
-
52,023,073

합 계
87,009,065
716,736,348
-
803,745,413

금융부채

차입금
-
-
86,500,000
86,500,000

사채
-
-
359,407,391
359,407,391

기타금융부채
-
-
18,406,711
18,406,711

합 계
-
-
464,314,102
464,314,102

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
58,435,213
-
-
58,435,213

대여금 및 수취채권
-
694,626,511
-
694,626,511

예치금
-
1,792,973
-
1,792,973

기타금융자산
-
62,620,861
-
62,620,861

합 계
58,435,213
759,040,345
-
817,475,558

금융부채

차입금
-
-
86,500,000
86,500,000

사채
-
-
359,301,827
359,301,827

기타금융부채
-
-
15,867,522
15,867,522

합 계
-
-
461,669,349
461,669,349

25-2. 금융수익과 금융비용

25-2-1. 당분기와 전분기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
81,294
81,294

매입대출채권이자
-
401,234
401,234

신탁계정대이자
-
10,546,960
10,546,960

기타이자수익
86,782
1,941,949
2,028,731

금융상품처분손익
592,882
-
592,882

금융상품평가손익
32,282
-
32,282

합 계
711,946
12,971,437
13,683,383

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
336,955
336,955

배당금수익
1,300
-
1,300

매입대출채권이자
-
48,167
48,167

신탁계정대이자
-
17,886,965
17,886,965

기타이자수익
41,155
1,580,554
1,621,709

상각후원가측정증권처분이익

4,836
4,836

합 계
42,455
19,857,477
19,899,932

25-2-2. 당분기와 전분기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채

이자비용
790,679
2,460,597
288,574
3,539,850

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채

이자비용
977,684
2,504,823
19,079
3,501,586

26. 자본위험관리

당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당분기말 및 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액
805,691,449
817,219,965

차감항목(*1)
(401,305,881)
(372,749,396)

가산항목(*2)
54,576,456
60,965,841

소 계
458,962,024
505,436,410

총위험액(*3)

시장위험액
52,050,933
48,354,533

신용위험액
9,134,417
10,403,529

운영위험액
18,433,102
20,577,553

소 계
79,618,452
79,335,615

영업용순자본비율
576.45%
637.09%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
,
신용위험액
,
운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

27. 약정사항과 우발사항

2
7-1.

당분기말 현재
당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,163,713백만원, 서울보증보험으로부터 78,367백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

27-2.

당
사는 당분기말 현재 신탁사업과 관련하여

189
건의 소송(소송가액
112,572백만원
)에 피소되어 계류중에 있으며,
30건
의 소송(소송가액
97,636백만원
)을 제기하여 진행하고 있습니다. 

또한, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 12건의 소송(소송가액 6,470백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

27-3.
당분기말
현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

27-4.

2016년 중 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

27-5. 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 출자의무 불이행시 당사가 추가 출자해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

27-6.
당사는 미
래에셋대우㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습
니다.

27-7. 당분기말 현재 당사는 4건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF 대출금융한
도는 2,785억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 1,383억원입니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다.
이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

28. 특수관계자

28-1. 당분기말과 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당분기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자

오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설

㈜발해씨앤에이

오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설

㈜발해씨앤에이

종속기업

코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업
현대유퍼스트사모부동산1호
코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁2호
특정금전신탁(MMT)

코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사 
감만1구역 공공지원민간임대주택

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업

현대유퍼스트사모부동산1호

관계기업(*)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨
㈜

광주중외공원개발주식회사
신림동 오피스텔 개발사업

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
우림에이엠씨
㈜

광주중외공원개발주식회사
신림동 오피스텔 개발사업

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 당사가 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

28-2.
당분기와
전분기 중 특
수관계자 등과의 주요 거래내역은 다
음
과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
당분기
전분기

종속기업
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
수수료수익
97,526
수수료수익
97,526

종속기업

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁

배당금수익
423,181
배당금수익
-

28-3.

당분기말과 전기말 현재 특
수관계자와의 자금 거래 내용은 다
음
과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
증가
감소
대체
당분기말

종속기업
코레이트플렉스전문투자형사모신탁2호
현금출자
-
9,400,000
-
-
9,400,000

종속기업

특정금전신탁(MMT)

현금출자
-
10,000,000
-

10,000,000

종속기업
코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
회수
2,063,122
-
(539,782)
-
1,523,340

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
특수관계자
거래내용
기초
증가
감소
대체
전기말

관계기업

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁

현금출자
7,000,000
12,235,294
-
-
19,235,294

관계기업

우림에이엠씨㈜
(*1)

현금출자
-
-
-
250,000
250,000

관계기업

신림동 오피스텔 개발사업
현금출자
-
14,000,000
-
-
14,000,000

관계기업

광주중외공원개발주식회사
(*1)

현금출자
-
-
-
1,500,000
1,500,000

종속기업

구리 A.I. 플랫폼시티 개발사업

현금출자
-
530,000
-
-
530,000

종속기업
케이원제9호 
위탁관리부동산투자회사(*2)
현금출자
300,000
2,800,000
-
(3,100,000)
-

종속기업
코레이트타워
위탁관리부동산투자회사 (*3)
현금출자
-
14,300,000
(300,000)
(14,000,000)
-

종속기업

감만1구역 공공지원민가임대주택

현금출자
-
300,000
-
-
300,000

종속기업
코레이트통영
전문투자형사모부동산투자신탁
회수
5,200,000
-
(3,136,878)
-
2,063,122

종속기업
케이원제10호
위탁관리부동산투자회사(*4)
현금출자
300,000
1,800,000
-
(2,100,000)
-

(*1)당사의 직원들이 피투자회사의 이사회 구성원으로서 유의적인 영향력을 행사 할 수 있는 것으로 보아 전기 중 당기손익-공정가치측정 금융자산에서 관계기업투자주식으로 대체되었습니다.

(*2)
케이원제9호 위탁관리부동산투자회사
는 전기 중 유상증자 이후 지분율이 10.8%로 감소
하여 종속기업투자주식에서
당기손익-공정가치측정 금융자산
으로 대체되었습니다.

(*3)
코레이트타워위탁관리부동산투자회사
는 전기 중 유상증자 이후 지분율이 12.54%로 감소
하여 종속기업투자주식에서
당기손익-공정가치측정 금융자산
으로 대체되었습니다.

(*4)
케이원제10호 위탁관리부동산투자회사
는 전기 중 유상증자 이후 지분율이 4.51%로 감소
하여 종속기업투자주식에서
당기손익-공정가치측정 금융자산
으로 대체되었습니다.

28-4.
당분기말과 전기말 현재 특
수관계자 등
에
대
한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
특수관계자 명칭
채권
채무

당분기말
전기말
당분기말
전기말

종속기업

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사

97,526
97,526
-
-

28-5.
당
사의
대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자
를 포함)

총 12
명
(전분기 총 10명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당분기와 전분기 중 발생한 금액의 합계는
각각
491,093천원

과 497,168천원이며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습
니다
. 

상기 사항 이외에도, 당사는 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 당사에게 보험금이 지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다. 

28-6.
당분기말 현재 당사는 5개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 309,610백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

29.
담보제공자산 등

29-1.

당분기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 856,731백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

29-2.

당분기말
현재 당사는
13개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을
담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 담보제공자인 당사는 해당 채무에 대한 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해
야
합니다.
그리고 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 366,892백만원입니다.

30. 현금흐름표

30-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당분기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및현금성자산
324,624,014
342,772,924

30-2. 당분기와 전분기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

보험수리적손익
(14,216)
(4,874)

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익
(32,281)
-

사용권자산의 증감
(175,183)
287,708

리스부채의 증감
175,183
(287,708)

종속기업투자주식에서 당기손익-공정가치측정금융자산으로의 대체
300,000
-

리스부채의 현재가치할인차금의 상각
288,574
19,079

사채할인발행차금의 상각
105,565
103,676

신탁계정대ㆍ미수금의 제각
4,316,327
1,086,220

30-3. 당분기와 전분기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로 
인한 현금흐름
당분기말

차입금
86,500,000
-
-
86,500,000

사채
359,301,827
105,564
-
359,407,391

리스부채
43,940,781
463,758
(1,335,290)
43,069,249

합 계
489,742,608
569,322
(1,335,290)
488,976,640

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
비현금거래
재무활동으로 
인한 현금흐름
전분기말

차입금
120,000,000
-
(5,000,000)
115,000,000

사채
309,541,202
103,676
49,342,805
358,987,683

리스부채
3,333,827
(268,631)
(591,010)
2,474,186

합 계
432,875,029
(164,955)
43,751,795
476,461,869

31. 보고기간후사건 

당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 100,000백만원 중 일부인 15,482백만원을 2021년 4월 15일 에코프라임마린기업재무안정 사모투자 합자회사에 지급하였습니다.

32. COVID-19의 영향
COVID-19의 확산을 차단하기 위하여 전세계적으로 여행 등 이동 제한을 포함한 다양한 예방 및 통제가 시행되고 있습니다. 이는 전세계 경제에 광범위한 영향을 미치고 있으며 그 지속기간과 강도는 예측하기 어렵습니다.

당사는 2021년 03월 31일로 종료되는 보고기간의 재무제표에 대하여 COVID-19가 미치는 영향을 합리적으로 추정하여 재무제표를 작성하였습니다. 그러나, 향후 COVID-19의 확산이 당사의 재무상태, 재무성과 및 현금흐름에 미칠 궁극적인 영향은 현재 예측하기 어렵습니다.

6. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항

(1) 재무제표 재작성

- 해당사항 없음

(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항
- 해당사항 없음

(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항
- 해당사항 없음

(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항
- 해당사항 없음

나.
대손충당금 설정현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위 : 백만원, % )

구분
계정과목
채권 총액
대손충당금
설정율

제26기 
1분기
대여금
50,925
19,097
37.5

신탁계정대
627,946
70,382
11.2

매입대출채권
84,506
845
1.0

기타대출채권
7,205
7,205
100.0

미수금
15,431
4,349
28.2

미수수익
36,762
11,070
30.1

선급금
30
-
-

합 계
822,805
112,948
13.7

제25기
대여금
42,225
20,915
49.5

신탁계정대
740,508
72,347
9.8

매입대출채권
24,820
248
1.0

기타대출채권
7,205
7,205
100.0

미수금
13,302
4,364
32.8

미수수익
39,362
11,733
29.8

선급금
15
-
-

합 계
867,437
116,812
13.5

제24기
대여금
43,487
19,538
45.0

신탁계정대
1,025,748
42,290
4.1

매입대출채권
9,956
100
1.0

기타대출채권
7,205
7,205
100.0

미수금
12,663
5,503
43.5

미수수익
51,098
11,371
22.3

선급금
29
-
-

합 계
1,150,186
86,007
8.3

(2) 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제26기 1분기
제25기
제24기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
116,813
86,007
36,185

2. 회계정책변경효과
-
-
-

3. 순대손처리액(①－②±③)
(6,100)
(15,360)
4,441

① 대손처리액(상각채권액)
(4,316)
(9,470)
(55)

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
(1,784)
(5,890)
4,496

4. 대손상각비 계상(환입)액
2,234
46,166
45,381

5. 기말 대손충당금 잔액합계
112,947
116,813
86,007

(3) 채권 관련 대손충당금 설정방침

연결실체는 신탁계정대, 대여금, 미수금, 미수수익 등 금융자산에 대하여 한국채택국제회계기준에 의거 손상차손 인식 및 대손충당금을 적립하고 있습니다.

금융자산이 손상되었다는 객관적인 증거가 있으며 그 손상사건이 금융자산의 추정미래현금흐름에 영향을 미친 경우에 금융자산이 손상되었다고 판단하고 개별손상 평가대상으로 분류하고 있습니다. 손상사건은 다음과 같습니다.
 ① 미래현금흐름이 부(-)인 경우
 ② 담보권이 소멸되고 채무자가 부도 등으로 회수가능성이 없다고 판단되는 채권
 ③ 관련 소송이 계속 중이고 패소가 확실하다고 판단되는 채권
 ④ 그 밖에 회수가 불가능하다고 판단되는 채권

개별손상 평가대상 금융자산은 장부가액과 유효이자율로 할인한 추정미래현금흐름의 현재가치의 차이를 손상차손으로 인식하고 있습니다.

개별손상 평가대상에 속하지 아니한 금융자산은 집합손상 평가대상으로 분류하고 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산별, 신탁유형별 손상률을 적용하여 손상차손을 인식하고 있습니다. 손상률은 정상채권(정상, 요주의, 고정 분류자산)이 3년 후 손상채권으로 전환된 비율을 3개년도 산술평균하여 산출하며, 손상률이 없는 자산의 경우 금융투자업규정에 따른 최소 적립률을 적용합니다. 

(4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 채권 잔액 등 현황 

(단위 : 백만원)

구 분
경과기간
제26기 1분기
구성비율

대여금
6개월 이하
11,275
22.1

6개월 초과 1년 이하
5,405
10.6

1년 초과 3년 이하
8,712
17.1

3년 초과
25,533
50.2

소계
50,925
100.0

신탁계정대
6개월 이하
294,439
46.9

6개월 초과 1년 이하
143,376
22.8

1년 초과 3년 이하
172,131
27.4

3년 초과
17,999
2.9

소계
627,945
100.0

매입대출채권
6개월 이하
84,506
100.0

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소계
84,506,
100.0

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
6,155
85.4

3년 초과
1,050
14.6

소계
7,205
100.0

환매조건부채권
6개월 이하
460
100.0

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소계
460
100.0

미수금
6개월 이하
4,420
28.6

6개월 초과 1년 이하
1,587
10.3

1년 초과 3년 이하
5,318
34.5

3년 초과
4,106
26.6

소계
15,431
100.0

미수수익
6개월 이하
14,892
40.5

6개월 초과 1년 이하
6,648
18.1

1년 초과 3년 이하
11,662
31.7

3년 초과
3,560
9.7

소계
36,762
100.0

보증금
6개월 이하
16,688
72.4

6개월 초과 1년 이하
268
1.2

1년 초과 3년 이하
1,288
5.6

3년 초과
4,797
20.8

소계
23,040
100.0

다. 공정가치 평가내역

- 연결재무제표 주석 "26. 금융상품의 공정가치" 및 별도재무제표 주석 "24. 금융상품의 공정가치" 부분을 참조하시기 바랍니다.

라. 채무증권 발행실적 등

라-1. 채무증권 발행실적

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 백만원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급
(평가기관)
만기일
상환
여부
주관회사

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
2.50%
A2
2018년 03월 30일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
3.00%
A2
2019년 01월 11일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 08월 27일
50,000
2.25%
A2
2018년 09월 19일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2018년 09월 17일
60,000
3.150%
A0
2021년 09월 17일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 10월 25일
50,000
2.45%
A2
2018년 12월 06일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2019년 04월 26일
100,000
2.508%
A0
2022년 04월 26일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2019년 10월 25일
20,000
2.10%
A2
2019년 12월 27일
상환
KB증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2019년 10월 25일
30,000
2.25%
A2
2020년 10월 23일
상환
KB증권

한국토지신탁
회사채
공모
2020년 02월 14일
200,000
2.538%
A0
2023년 02월 14일
미상환
KB증권

합 계
-
-
-
570,000
-
-
-
-
-

라-2-1. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제37회 회사채
2018년 09월 17일
2021년 09월 17일
60,000
2018년 09월 05일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2020년 12월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2021년 04월 09일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

라-2-2. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제38회 회사채
2019년 04월 26일
2022년 04월 26일
100,000
2019년 04월 16일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2020년 12월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2021년 04월 09일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

라-2-3. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제39회 회사채
2020년 02월 14일
2023년 02월 14일
200,000
2020년 02월 04일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2020년 12월 31일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2021년 04월 09일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

라-3. 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

라-4. 단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

라-5. 회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
160,000
200,000
-
-
-
-
-
360,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
160,000
200,000
-
-
-
-
-
360,000

라-6. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
15년이하
15년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

라-7. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

Ⅳ. 감사인의 감사의견 등

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제26기 분기(당분기)
한영회계법인
본인의 검토결과 상기 요약분기재무제표가 기업회계기준서 제1034호에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하지 않은 사항이 발견되지 아니하였습니다.
해당사항 없음
해당사항 없음

제25기(전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
신탁보수 수수료 수익의 측정
신탁관련 대출채권 손실충당금 측정

제24기(전전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
신탁보수 수수료 수익의 측정
신탁관련 대출채권 손실충당금 측정

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.
 (단위 : 백만원)

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제26기 1분기
(당분기)
한영회계법인
1분기검토
331
366
331
394

제25기(전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기
반기검토
1분기검토
265
1,107
620
603
320
265
1,088
599
644
323

제24기(전전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기
반기 검토
1분기검토
190
1,190
300
304
298
190
1,289
329
282
323

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.
 (단위 : 백만원)

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제26기 1분기(당분기)
-
-
-
-
-

제25기(전기)
2020.06.18
법인세 세무조정
2021.03.10~03.11
10.0
-

-
법인세 세무조정
2020.08.19~08.20
-
-

제24기(전전기)
2019.07.03
법인세 세무조정
2020.03.02~03.03
10.0
-

-
법인세 세무조정
2019.08.08~08.09
-
-

4. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2021.03.03
감사위원회 
한영회계법인
대면회의
2020 회계연도
재무제표 감사결과 보고

5. 회계감사인의 변경
- 해당사항 없습니다.

6. 내부통제에 관한 사항
[내부통제(감사위원회의 내부통제 감사 결과)]
- 특이사항 없습니다.

[회계감사인의 내부회계관리제도 감사의견 및 검토의견]

사업연도
감사인
감사의견 및 검토의견
지적사항

제25기(당기)
한영회계법인
[감사의견] 회사의 내부회계관리제도는 2020년 12월 31일 현재「내부회계관리제도 설계 및 운영 개념체계」에 따라 중요성의 관점에서 효과적으로 설계 및 운영되고 있습니다.
해당사항 없음

제24(전기)
한영회계법인
[검토의견] 경영진의 운영실태보고 내용이 중요성의 관점에서 내부회계관리제도 모범규준의 규정에 따라 작성되지 않았다고 판단하게 하는 점이 발견되지 아니하였습니다.
해당사항 없음

제23기(전전기)
한영회계법인
[검토의견] 경영진의 운영실태보고 내용이 중요성의 관점에서 내부회계관리제도 모범규준의 규정에 따라 작성되지 않았다고 판단하게 하는 점이 발견되지 아니하였습니다.
해당사항 없음

[내부통제구조의 평가]
- 해당사항 없습니다.

Ⅴ. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

 (1) 이사회 운영규정의 주요내용
 - 이사회 구성 : 사내이사와 사외이사로 구성하고 이사 중에서 호선된 자가 의장이 됩니다. 정관상 4인 이상 9인 이내의 이사를 두되, 사내이사는 4인 이하로 하고, 이사는 주주총회에서 선임하도록 정하고 있습니다.
작성기준일 현재 사내이사 4명(대표이사 포함), 사외이사 5명으로 구성되어 있습니다.

- 권한사항 : "(3) 이사회의 권한내용" 참조
 - 운영 : 정기이사회와 임시이사회로 구분하며, 정기이사회는 매분기 1회 소집합니다.
 (2) 이사 현황
 - Ⅷ. 임원 및 직원 등에 관한 사항 1. 임원 및 직원의 현황을 참조하시기 바랍니다.

 (3) 이사회의 권한 내용
 - 다음 각호의 사항을 심의 의결합니다.
 1. 주주총회에 관한 사항
 가. 주주총회 소집
 나. 주주총회의 승인을 요하는 사항의 제안
 2.
다음 각목의 규정의 제정, 개정 및 폐지. 다만, 법령등의 변경으로 인한 자구수정 
 은 제외한다.
 가. 이사회운영규정
 나.
경영위원회운영규정

 다. 직제규정
 라. 인사규정
 마. 감사위원회 운영규정
 바. 감사규정

사. 이사의보수및퇴직급여에관한규정. 다만, 보수한도액 및 퇴직급여에 관한 사항 은 제외함
 아. 내부통제기준에 관한 규정
 자. 내부회계관리규정
 차. 사외이사 후보추천위원회 운영규정
 카. 위험관리규정
 타. 임원대우 별정직원 관리에 관한 규정

파. 성과평가규정
 하. 부동산투자회사법에 의한 내부통제기준에 관한 규정
 거. 기타 사규 중 이사와 회사간 이해상충이 있는 조문의 제정, 개정 및 폐지
 3. 경영일반에 관한 사항

가. 경영목표 및
경영전략의 설정, 경영의 감독 및 경영성과의 평가

나. 사업계획, 예산의 승인 및 결산에 관한 사항
(단, 예산의 항간 전용은 대표이사 
 사장에게 위임한다.)

다. 소유자산의 재평가
 라. 중요한 자산의 취득 및 처분
 마. 대규모 재산의 차입
 바. 사채 및 조건부 자본증권의 발행
 사. 본점의 이전(정관의 변경을 요하지 않는 경우에 한한다)
 아. 국내외 지점, 출장소, 사무소, 현지법인, 기타 영업소의 설치ㆍ이전ㆍ폐지
 자.
대표이사, 준법감시인,
위험관리책임자, 지배인의 선임 또는 해임
 차. 이사회 내 위원회의 설치, 운영, 폐지와 그 위원의 선임 및 해임
 카. 이사회 내 위원회의 결의사항에 대한 재결의. 단, 감사위원회 결의에 대하여는 
 그러하지 아니함
 4. 주식 및 자본에 관한 사항
 가. 자본금의 변경과 준비금, 잉여금의 처분, 적립금의 자본전입
 나. 주식의 발행 또는 소각에 관한 사항
 다. 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위
 라. 임시주주총회의 소집을 위한 주주명부의 폐쇄 및 기준일 설정 
 5. 다른 기업체에 대한 출자 및 소유지분의 처분. 
 6.
고유재산 운용방법으로 실행되는
대출, 또는 타인을 위한 담보제공, 채무의 보증

7. 대주주등과의 거래에 관한 사항. 단, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우로서 거래금
 액이 자기자본의 1만분의 10에 해당하는 금액과 10억원 중 적은 금액보다 큰 경우 
 이사회 결의는 재적이사 전원의 찬성으로 한다. 
 가. 계열회사(대주주 제외)가 발행한 주식, 채권 및 약속어음을 소유하는 경우
 나. 대
주주 및 그 특수관계인에 대해서 신용공여를 하는 경우
8. 이사에 관한 사항
 가. 이사에 대한 경업의 승인
 나. 회사와 사업기회 이용
 다. 이사와 회사 간의 거래
9. 대주주, 임원 등과 회사 간의 이해상충 행위 감독에 관한 사항
10. 조직 및 지배구조에 관한 사항
 가. 해산, 영업양도 및 합병 등 조직의 중요한 변경
 나. 최고경영자의 경영승계 등 지배구조 정책 수립

11.
기타
 가. 감독기관의 인가 또는 승인절차상 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 나. 법령, 정관, 주주총회의 결의 등에 의하여 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 다. 기타
경영
위원회가 부의하는 사항 및 이사회가 필요하다고 인정하는 사항 

나. 중요의결사항 등

-안건의 주요내용 및 참석현황 등

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선
장용석
이형주
박종우
조재록
송완용
이근형
윤훈열
강영서

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
100%)
김정선
(출석률: 
100%)
장용석
(출석률: 
100%)
이형주
(출석률: 
100%)
박종우
(출석률: 
100%)
조재록
(출석률: 
100%)
송완용
(출석률:
100%)
이근형
(출석률:
100%)
윤훈열
(출석률:
100%)
강영서
(출석률:
100%)

찬 반 여 부

임시 1회
2021-01-14
부의1. 집행임원 선임
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의2. 이지스자산운용 출자지분 일부 매각
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

정기 1회
2021-03-04
보고1. 2020년도 4/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

보고2. 2020년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

보고3. 2020년도 임·직원의 재산상 이익제공 및 수령 현황 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의1. 2020년도 회계연도 결산(안) 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의2. 2020년도 영업보고서 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의3. 2021년도 회사채 발행한도 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의4. 사외이사후보추천위원회 구성
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

임시 2회
2021-03-03
보고1. 2020년도 개인신용정보 활용·관리실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

보고2. 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의1. 2020 회계연도 수정 결산(안) 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의2. 제25기 정기주주총회 소집
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

부의3. PEF 투자금액 및 PEF 정관 기본내용 확정
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
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찬성
찬성
-
-
-
-

부의4. 대주주와의 이해상충 방지를 위한 내부통제규정에 따른 이사회 부의
(당진 수청1지구 공동주택 2차 분양형토지신탁)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
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-
-

임시 3회
2021-03-19
부의1. 대표이사 선임
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 이사회 의장 및 선임사외이사 선임
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 이사의 보수지급기준 개정
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 4회
2021-04-14
부의1. 자기주식 신탁계약 기간연장
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 4회

2021-05-11

보고1. 2021년도 1분기 경영현황 보고

원안접수

찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 내부통제기준에 관한 규정 개정

원안의결

찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 5회

2021-06-30

부의1. 사내이사 직위 결정

원안의결

찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 집행임원 선임

원안의결

찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 이사의 보수지급기준 개정

원안의결

찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

주)사외이사 조재록은 제24기 정기주주총회('20.03.20)에서 신규로 선임되었습니다.
주)사외이사 장용석, 이형주, 박종우는 임기 만료에 따라 퇴임하였습니다.
 (제25기 정기주주총회 종결일인 2021.3.19.자로 임기 만료)
주)사외이사 송완용, 이근형, 윤훈열과 감사위원이 되는 사외이사 강영서는 제25기 정기주주총회('21.03.19)에서 신규로 선임되었습니다. 

다. 이사회 내 위
원회
구성 현황

 (1) 위원회 구성 현황

위원회명
구 성
소속이사명
설치목적 및
권한사항
비 고

감사위원회
감사위원인 사외이사 전원
송완용(위원장), 강영서, 윤훈열, 이근형, 조재록
감사를 통한 업무의 적정성 평가 및 개선
-

경영위원회
상임이사 전원

차정훈, 최
윤성, 김정선, 김성진

경영의 기본운영에 관한 사항 심의의결
-

사외이사후보
추천위원회
사외이사,
상임이사 중 이사회에서 선임한 위원

-

사외이사 후보의 추천
-

※
사외이사후보추천위원회(이하 "사추위")는 사외이사의 임기만료, 기타 사유로 인하여 사외이사를 새로 선임할 필요가 있는 경우 이사회의 의결을 거쳐 구성함. 

(2) 위원회 활동내용

 (가) 감사위원회의 주요 활동 내용
 - 감사위원회 활동내역은 아래의 "2.감사제도에 관한 사항" 참조

 (나) 경영위원회 주요 활동 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
100%)
김정선
(출석률: 
100%)

찬 반 여 부

제1회
2021-01-04
1. 이천국제물류센터 매입·운용 리츠 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제2회
2021-01-05
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제3회
2021-01-12
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 천안 백석동 공동주택 PF혼합형 차입형토지신탁 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 청주 행정타운 코아루 휴티스 주상복합 3차 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제4회
2021-01-19
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 창원 상남산호지구 주택재개발정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제5회
2021-01-26
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 케이리츠투자운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
 (광양 성황지구 도시개발사업 조건부 선매입약정)
원안부결
반대
반대
반대
반대

3. 서산 석림 센트럴 코아루 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 거제 지세포 코아루 파크드림 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제6회
2021-02-02
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제7회
2021-02-09
1. 케이리츠투자운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
 (서귀포 강정 휴양콘도미니엄 조건부 매입확약)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제8회
2021-02-16
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 「LH 공공지원 민간임대('20년 4차, 파주운정3 A3BL)」민간사업자 공모신청 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제9회
2021-02-23
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 당진 수청1지구 공동주택 2차 분양형토지신탁(PF혼합형) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 울산 남구 신정 처분신탁 우선수익권 매수 투자사업(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제10회
2021-03-03
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제11회
2021-03-09
1. 구리 수택동 오피스텔 및 생활형숙박시설 관리형토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제12회
2021-03-16
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제13회
2021-03-23
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 안성 당왕 삼정그린코아 부동산펀드 투자계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제14회
2021-03-25
1. 인천 연수 송도 복합빌딩 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제15회
2021-03-30
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 판교 H Square 투자 및 매입·운용 리츠 사업 입찰참여(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 양산 평산 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 서귀포 동홍·호근 코아루 오션뷰 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제16회
2021-04-06
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 역삼 피나클타워 투자 및 매입·운용 리츠 사업 입찰참여(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 신정 수정아파트 재건축정비사업 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 포천 어룡동 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 울산 남구 신정동 1335-3외 4필지 처분신탁 우선수익권 매수 투자사업(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제17회
2021-04-20
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 을지로3가 제6지구 도시환경정비사업 오피스개발 PF혼합형 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 구의동 가로주택정비사업 사업계획 2차 변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 서귀포 강정 코아루 도시형생활주택 부실채권 대손상각 및 사업종료(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제18회
2021-04-22
1. 판교 H Square 투자 및 매입·운용 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제19회
2021-04-27
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 분당 휴맥스 사옥 투자 및 매입·운용 리츠 사업 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 거제 지세포 코아루 파크드림 부동산펀드 투자계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제20회
2021-05-04
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 구미 송정동 공동주택 한도설정 분양형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 국제선매입전문투자형사모부동산자(子)투자신탁제1호 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제21회
2021-05-11
1. 분당 휴맥스 사옥 투자 및 매입·운용 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제22회
2021-05-18
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 송도 AIT센터 관리형토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 「LH 공공지원 민간임대(’21년 1차, 양주 회천)」민간사업자 공모신청 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 「LH 공공지원 민간임대(’21년 1차, 성남 복정)」민간사업자 공모신청 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 「2021년도 리스크 관리방안」
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제23회
2021-05-25
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 양산 평산 두산위브 공동주택 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 인천 검단 친환경표면처리센터 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제24회
2021-06-01
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 김포 학운5 일반산업단지 프라임급 물류센터 PFV 투자사업(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 「LH 공공지원 민간임대(’21년 1차, 양주 회천)」민간사업자 공모사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 구미 송정동 공동주택 한도설정 분양형토지신탁(혼합형) 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 코레이트 SH펀드 2차 투자계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

6. 제40회 무보증 공모사채 발행과 관련한 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제25회
2021-06-15
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 광주 광산구 수랑공원 민간특례사업 분양형토지신탁(혼합형) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 케이원 감만1 리츠 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제26회
2021-06-22
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 인천 서구 금곡지구 도시개발사업 PFV 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 키움K-블라인드전문투자형사모부동산신탁제1호 투자계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제27회
2021-06-23
1. 인천여상주변 재개발정비사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제28회
2021-06-29
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 안성 죽산 물류센터 투자 및 매입·운용 리츠사업 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 상봉동 역세권 2030 청년주택 개발사업 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제29회
2021-06-30
1. 관악 신림 1433-1 담보신탁 수익권 양도
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제30회
2021-07-13
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 서울 금천 가산 오피스텔 차입형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

(다)
사외이사후보추천위원회 주요 활동 내용

위원회명
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선
장용석
이형주
박종우
조재록
송완용
이근형
윤훈열
강영서

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
100%)
김정선
(출석률: 
100%)
장용석
(출석률: 
100%)
이형주
(출석률: 
100%)
박종우
(출석률: 
100%)
조재록
(출석률: 
100%)
송완용
(출석률:
-%)
이근형
(출석률:
-%)
윤훈열
(출석률:
-%)
강영서
(출석률:
-%)

찬 반 여 부

사외이사후보
추천위원회
2021.02.04
사외이사 후보 선정 기본계획 승인
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

2021.03.03
사외이사 후보 추천
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
-
-
-
-

주)사외이사 조재록은 제24기 정기주주총회('20.03.20)에서 신규로 선임되었습니다.
주)사외이사 장용석, 이형주, 박종우는 임기 만료에 따라 퇴임하였습니다.
 (제25기 정기주주총회 종결일인 2021.3.19.자로 임기 만료)
주)사외이사 송완용, 이근형, 윤훈열과 감사위원이 되는 사외이사 강영서는 제25기 정기주주총회('21.03.19)에서 신규로 선임되었습니다. 

라. 이사의 독립성

 (1) 이사 선출에 대한 독립성 기준 운영 여부 : 해당사항 없습니다.

(2) 이사의 선임배경 등

상임이사
임기
연임여부
연임횟수
선임배경
및 추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주 및 
주요주주와의 관계

차정훈
(각자 대표이사)
2020.03.20.
~2023년 정기주총
연임
2
이사회 추천

회사업무 총괄

-
엠케이전자
기타비상무이사

최윤성
(각자 대표이사)
2021.03.19.
~2023년 정기주총
연임
3
이사회 추천

회사업무 총괄

-
-

김성진
2020.03.20.
~2022년 정기주총
연임
1
이사회 추천
영업부문
-
-

김정선
2020.03.20.
~2022년 정기주총
연임
1
이사회 추천
지원부문
-
-

(3) 사외이사후보추천위원회 구성현황 : Ⅵ.1.다.(2).(다) 참조

사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

9
5
4
-
-

* 이승문, 임경택 감사위원은 임기가 만료되어 퇴임하였습니다. 
 (제24기 정기주주총회 종결일인 2020.3.20자로 임기 만료)
* 조재록 감사위원은 제24기 정기주주총회(2020.3.20)에서 신규 선임되었습니다.

마. 사외이사의 전문성

(1) 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
사외이사 일정상 개별 사유

(2) 사외이사의 직무수행을 위한 별도 지원조직
 - 해당사항 없음

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원 현황

성명
사외이사
여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

송완용
(위원장)
예
소프트웨어공제조합 이사장
 한국시멘트협회 상임고문
-
-
-

강영서
예
건설교통부 행정사무관
 국토교통부 서기관/부이사관
 대한건설단체총연합회 사무처장
-
-
-

윤훈열
예
한국방송통신위원회 위원
 (주)초석 이사
 학교법인 계원학원 이사
 (사)동아시아예술제위원회 이사장
-
-
-

이근형
예
엘지애드 차장
 한국방송광고공사 감사
-
-
-

조재록
예

농협은행 부행장

농협중앙회 경기지역본부장

경기신용보증재단 이사

경기도 교육연구원 이사

예
4호 유형

수원대학교 경영대학원 경제금융 석사

농협중앙회 경기지역본부장('00.07~'14.12)
농협은행 부행장('15.01~'15.07)

* 2021년 4회 감사위원회('21.03.19)에서 송완용 감사위원을 감사위원장으로 선임함
* 사외이사 겸 감사위원인 송완용, 이근형, 강영서, 윤훈열은 제 25기 정기주주총회(2021.3.19)에서 신규 선임됨

나
.

감사위원회의 독립성

(1) 감사위원 선출기준

- 감사위원은 3인 이상의 이사로 구성되고 감사위원의 자격 등은 상법, 자본시장 과 금융투자업에 관한 법률 등 관계법령에 의함
 - 회사 정관에 따라 감사위원의 선임은 주주총회의 결의에 의하고, 감사위원회 는 그 결의로 위원회를 대표할 자를 선정

(2) 감사위원회 운영현황

- 감사위원회 설치여부 : 2000. 3. 31 설치

- 감사위원회의 직무 : 다음의 사항을 심의ㆍ의결합니다.
 1. 감사업무에 관한 중요사항
 가. 일반감사 계획의 수립
 나. 특별감사 실시
 다. 감사결과 조치사항. 다만, 관계직원의 징계 또는 변상의 경우에 한함.
 라. 부실채권의 상각에 대한 사전검토

2. 관계 법령, 정관 등에 규정한 감사 업무에 관한 사항

가. 주주총회에 관한 사항

(1) 임시주주총회의 소집청구

(2) 주주총회 의안 및 서류에 대한 진술

나. 이사 및 이사회에 관한 사항

(1) 이사회에 대한 보고의무

(2) 감사보고서의 작성 및 제출

(3) 이사의 위법행위에 대한 유지청구

(4) 이사에 대한 영업보고 요구

(5) 이사회에서 위임받은 사항

다. 감사에 관한 사항

(1) 업무, 재산 조사

(2) 자회사의 조사

(3) 이사의 보고 수령

(4) 이사와 회사간의 소에 관한 대표

(5) 소수주주의 이사에 대한 제소 요청시 소 제기 결정 여부

(6) 중요한 회계처리기준의 적정성 및 회계추정 변경의 타당성 검토

(7) 내부회계관리규정의 제·개정에 대한 승인

(8) 내부통제제도(내부회계관리제도 포함)의 평가 및 보고

(9) 외부감사인 선정 및 변경 ·해임

(10) 외부감사인의 선정에 필요한 기준 및 절차의 제·개정

(11) 외부감사인의 감사보수, 감사시간, 감사에 필요한 인력에 관한 사항의

제 ·개정

(12) 외부감사인으로부터 회사가 회계처리 등에 관한 회계처리기준위반한 사실의 보고 수령 및 해당 위반사실 조사 및 대표이사에 대한 시정조치 요구

(13) 회사가 외부감사인 지정을 증권선물위원회에 요청하고자 하는 경우 그 에 대한 승인

(14) 회사가 지정감사인을 다시 지정하여 줄 것을 증권선물위원회에 요청하 고자 하는 경우 그에 대한 승인

3. 감독기관이나 회장, 사장 또는 이사회가 요청하는 업무의 감사

4. 기타 위원회에서 필요하다고 인정하는 사항

 - 감사위원회의 감사업무에 필요한 경영정보접근을 위한 내부장치로써, 
 감사위원 모두 이사로서 이사회에 참여함(이사회 운영규정)

(3) 감사위원회 위원의 독립성

상임이사
선임배경 및 추천인
회사와의 관계
최대주주 및 
주요주주와의 관계
기타

송완용
사외이사후보추천위원회
-
-
-

조재록
사외이사후보추천위원회
-
-
-

강영서
사외이사후보추천위원회
-
-
-

이근형
사외이사후보추천위원회
-
-
-

윤훈열
사외이사후보추천위원회
-
-
-

다.
감사위원회의 활동

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

장용석
박종우
이형주
조재록
송완용
강영서
이근형
윤훈열

장용석
(출석률: 
100%)
박종우
(출석률: 
100%)
이형주
(출석률 
100%)
조재록
(출석률
100%)
송완용
(출석률
100%)
강영서
(출석률
100%)
이근형
(출석률
100%)
윤훈열
(출석률
100%)

찬 반 여 부

'21년도 제1회
'21.02.04
1.'20년도 하반기 내부통제 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
해당사항
없음
해당사항
없음
해당사항
없음
해당사항
없음

2.'20년도 내부회계관리제도 운영실태 점검결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3.내부회계관리제도 평가계획 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

4.감사위원회 운영실태 평가
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제2회
'21.03.03
1.내부회계관리제도 운영실태 평가
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제3회
'21.03.03
1. 2020 회계연도(제25기) 재무제표 외부감사인 감사보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 자금세탁방지 체제의 적정성 감사결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 내부감시장치에 대한 감사위원회의 평가의견서
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 2020 회계연도 감사보고서
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 주주총회 부의안건 조사, 보고
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제4회
'21.03.19
1. 감사위원회 위원장 선정
원안의결
해당사항
없음
(임기만료 퇴임)
해당사항
없음
(임기만료 퇴임)
해당사항
없음
(임기만료 퇴임)
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 회계처리 방침 변경 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 서귀포 동홍 호근 코아루 신탁사업 부실채권 대손상각
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제5회
'21.04.14
1. 신탁사업 부실채권 대손상각(안) 사전승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 회계정책(안) 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

'21년도 제6회
'21.05.13
1. 사업관리본부 일반감사 결과 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 사업관리본부 일반감사 결과 문책사항 조치요구(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

* 장용석, 박종우, 이형주 감사위원은 임기가 만료되어 퇴임하였습니다. 
 (제25기 정기주주총회 종결일인 2021.3.19자로 임기 만료)
* 송완용, 강영서, 이근형, 윤훈열 감사위원은 제25기 정기주주총회(2021.3.19)에서 신규 선임되었습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
하반기에 교육 실시 예정

마. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

감사팀
4
차장3명(평균15년 이상), 사원1명
내부감사활동

바-1. 준법감시인의 인적사항 및 주요경력

성명
직위
선임일/임기
주요경력

박창근
실장
2019.12.20.~2021.12.19.
한국토지신탁 근무('96.04~현재)
 현) 감사실장

주) 준법감시인은 관련 법령 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」제26조 제1항의 요건을 충족하고 있습니다.

바-2. 준법감시인 등의 주요 활동내역 및 그 처리결과

점검일시
주요 점검내용
점검 결과

월별
준법관리인을 통해 부서내 상시적 업무사항과 
 관련된 규정 등의 내부통제 점검내용에 대하여 
 이상 여부 확인
특이사항 없음

분기별
각 부서장이 내부통제체크리스트에 규정된 법규준수
 여부 등 자가점검 실시 내용에 대하여 이상 여부 확인

특이사항 없음

사. 준법지원인 등 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

준법지원팀
3
팀장1명, 차장1명, 과장1명
(이상 평균 3년)
준법통제기준 준수 관련 사전 
예방활동 및 준법점검활동 수행

3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항

당기 중 중요한 변동사항이 없어 기업공시서식 작성기준 제7-3-1조 내지 제7-3-3조에서 정한 사항 기재를 생략합니다.

Ⅵ. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21
28,305,477
11.21
-

계
보통주
89,544,000
35.46
89,544,000
35.46
-

-
-
-
-
-
-

가. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이인베스트먼트(주)
1
장현민
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황 (기준일 : 2021.03.31.)

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이인베스트먼트(주)

자산총계
249,305

부채총계
101,206

자본총계
148,099

매출액
5,888

영업이익
5,670

당기순이익
4,823

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 상
장 또는 비상장주식 또는 투자대상기업의 지분 및 기타 지분관련 증권 등에 대한 투자

(나) 차입 현황 : 2021년 3월말 기준으로 엠케이인베스트먼트(주)는 한국투자증권 등으로부터 684억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

나. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이전자(주)
14,993
이진
0.05
-
-
(주)오션비홀딩스
24.08

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황 
 (기준일 : 2021.03.31.)

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이전자(주)

자산총계
326,895

부채총계
217,751

자본총계
109,144

매출액
135,031

영업이익
4,344

당기순이익
4,378

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 반도체 IDM 업체와 후공정 업체들을 대상으로 생산, 판매를 진행하고 있는 글로벌 소재 기업으로 사업부문별로는 Bonding Wire, Solder Ball 등의 반도체 소재사업과 원료재생사업, Solder Paste 등의 반도체 제품사업, Tape & Film, 2차전지 등의 신소재 사업을 영위하고 있습니다.

(나) 차입 현황 : 2021년 3월말 기준으로 엠케이전자(주)는 한국증권금융 등으로부터 340억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니다.

2. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 대하여 매도청구권 행사에 의한 취득
-

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부
-

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득
-

2019.11.01
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,044,000
34.47
주식 추가 취득
-

2019.11.19
엠케이인베스트먼트(주) 외
87,844,000
34.79
주식 추가 취득
-

2019.11.29
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,344,000
34.99
주식 추가 취득
-

2019.12.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
88,844,000
35.19
주식 추가 취득
-

2019.12.20
엠케이인베스트먼트(주) 외
89,544,000
35.46
주식 추가 취득
-

2. 주식의 분포

가. 주식 소유현황 

(기준일 :
2021년 07월 13일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트(주)
61,238,523
26.85
최대주주

엠케이전자(주)
28,305,477
12.41
최대주주 특수관계인

동부건설
11,778,269
5.16
기타 5%이상 소유주주

우리사주조합
2,064,584
0.82
-

주) 5% 이상 주주는 자기주식을 제외한 의결권이 있는 주식 228,042,437주를 
 기준으로 기재하였습니다. 

나. 소액주주현황

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액
주주수
전체
주주수
비율
(%)
소액
주식수
총발행
주식수
비율
(%)

소액주주
29,362
29,374
99.97
113,665,600
252,489,230
45.03
-

3. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용
주1)

결 산 일
12월 31일
정기
주주총회
영업연도 말일의 다음날부터 3월 이내에 소집하고,임시주주총회는 필요한 경우에 수시로 소집한다.

주주명부폐쇄시기
주2)

주권의 종류
주3)

명의개서대리인
한국예탁결제원 (☎3774-3000)

주주의 특전
없음
공고게재
회사 인터넷 홈페이지 (www.koreit.co.kr)에 한다. 다만 전산장애 또는 그 밖의 부득이한 사유로 회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 수 없는때에는 매일경제신문에 한다.

주1) 정관 제16조(주식의 발행 및 배정)
① 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.
1. 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
2. 발행주식총수의 100 분의 20 을 초과하지 않는 범위 내에서 신상품 또는 신규 사업모델의 개발, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제 1호 외의 방법으로 특정한 자(회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 제 1호 외의 방법으로 불특정 다수인(회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식
② 제1항 제 3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.
1. 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식
2. 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식
4. 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식
③ 제1항제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.
④ 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.
⑤ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.
⑥ 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.
⑦ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

주2) 정관 제21조(주주명부의 폐쇄 및 기준일)
① 회사는 매년 1월 1일부터 1월 7일까지 주식의 명의개서, 질권의 등록 및 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소를 정지한다.
② 회사는 정기주주총회에 있어서는 매 결산기 최종일 주주명부에 기재되어 있는 주주로 하여금 그 권리를 행사하게 한다
③ 회사는 임시주주총회의 소집, 기타 필요한 때에는 이사회의 결의에 의하여 주주명부의 기재의 변경을 정지하거나 또는 기준일을 정할 수 있다. 이 경우에는 그 기간 또는 기준일의 2주간 전에 공고하는 것으로 한다.

주3)「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 에 따라 주권 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리가 의무적으로 전자등록됨에 따라 '주권의 종류’를 기재하지 않음.

4. 최근 6개월 간의 주가 및 주식 거래실적

-
최근 6개월간 주가와 거래량은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종 류
'20년 10월
'20년 11월
'20년 12월
'21년 1월
'21년 2월
'21년 3월

종목코드
A034830
최 고
1,895
1,910
2,200
2,110
2,100
2,410

최 저
1,755
1,810
1,845
1,960
2,000
2,000

평 균
1,802
1,858
2,010
2,031
2,061
2,092

최고 일거래량
3,229,967
2,613,534
6,767,801
2,896,714
2,565,005
18,364,450

최저 일거래량
202,659
383,049
814,518
962,639
609,318
368,618

월간거래량
13,350,224
24,320,454
55,082,466
31,809,875
22,201,157
42,855,388

(주1) 최고, 최저가격은 일별 종가 기준임

Ⅶ. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당
업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의
관계
재직기간
임기
만료일

의결권
있는 주식
의결권
없는 주식

차정훈
남
1963.01
대표이사
등기임원
상근
회장
- 경희대 중어중문학
- 現 한국토지신탁 대표이사 회장
-
-
엠케이전자
기타비상무이사
'15.10.28. ~ 현재
-

최윤성
남
1963.11
대표이사
등기임원
상근
사장
- 전주대 회계학
- 엠케이전자(주) 대표이사
- 前 한국토지신탁 부사장
-
-
-
'14.03.21. ~ 현재
-

김성진
남
1963.09
부사장
등기임원
상근
영업부문장
- 고려대 법학
- 한국토지신탁 리스크관리팀장
- 한국토지신탁 사업지원본부장
35,000
-
-
'18.03.23. ~ 현재
-

김정선
남
1965.04
부사장
등기임원
상근
지원부문장
- 중앙대 신문방송학
- 한국토지신탁 영업팀장
- 한국토지신탁 신탁사업1본부장
35,000
-
-
'18.03.23. ~ 현재
-

박종우
남
1960.10
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 경희대 중어중문학
- ㈜경북일보사 기자
- ㈜부산매일신문사 기자
- 울산경제정의실천시민연합 간사
- 대구예술 편집장
- 인문학 강사
-
-
-
'15.10.28.~'21.03.19.
2021.03.19

장용석
남
1962.08
사외이사
등기임원
비상근
감사위원

- 서울대 법학

- 연세대 법무대학원 석사
- 대전지검 서산지청장
- 서울지검 특수2부 부부장검사
- 헌법재판소 헌법연구관
- 법무법인 두라 대표변호사
- 공정거래위원회 상임위원
- 법무법인 원 변호사

-
-
-
'15.10.28. ~ '21.03.19.
2021.03.19

이형주
남
1958.06
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 서울대 식품공학
- 대한주택공사 처장
- LH본부장 및 LH토지주택대학교 부총장
- (사)건설경제연구원 학술연구부분 부원장
-
-
-
'19.03.22. ~ '21.03.19.
2021.03.19

조재록
남
1958.03
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
-한밭대 회계학
- 농협중앙회 개인고객부장
- 농협중앙회 경기지역 본부장
-농협은행 부행장
-
-
-
'20.03.20. ~ 현재
-

강영서
남
1958.08
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 인하대 국제통상물류대학원
- 국토교통부/환경부 서기관
- 국토교통부 부이사관
- 대한건설단체총연합회 사무처장
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

윤훈열
남
1962.10
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 중앙대 신방대학원 석사
- 한국방송통신위원회 위원
- (주)초석 이사
- 학교법인 계원학원 이사
- 사단법인 동아시아예술제위원회 이사장
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

이근형
남
1962.08
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 홍대 광고홍보학 박사
- 엘지애드 차장
- 한국방송광고공사 감사
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

송완용
남
1950.01
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 전북대 법학
- 소프트웨어공제조합 이사장
- 한국시멘트협회 상임고문
-
-
-
'21.03.19. ~ 현재
-

배효진
남
1968.12
상무
미등기임원
상근
도시재생
2본부장
- 한양대 도시공학
- 삼성물산(주) 건설부문 팀장
- 한국토지신탁 도시재생2팀장
9,000
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2021.12.31

한호경
남
1969.05
전무
미등기임원
상근
미래전략
사업본부장
- 서울대 국제경제학
- 한국토지신탁 기획실장
-
-
-
'14.11.29. ~ 현재
2021.12.31

오병주
남
1966.05
상무
미등기임원
상근
신탁사업1
본부장
- 한국외국어대 경제학
- 한국토지신탁 총무팀장
10,000
-
-
'19.07.15. ~ 현재
2021.07.14

김치완
남
1971.03
상무
미등기임원
상근
기획실장

- 한남대 법학

- 한국토지신탁 기획팀장

7,120
-
-
'20.01.01.~ 현재
2021.12.31

박진수
남
1964.09
상무
미등기임원
상근
도시재생
1본부장
- 국민대 물리교육학
- 한국토지신탁 도시재생팀장
10,278
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2021.12.31

서홍석
남
1968.07
상무
미등기임원
상근
신탁사업2
본부장

- 대전대 건축공학

- 한국토지신탁 영업팀장

13,000
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2021.12.31

김태환
남
1964.02
상무
미등기임원
상근
사업지원
본부장

- 청주대 행정학

- 한국토지신탁 사업관리팀장

12,900
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2021.12.31

정명량
남
1966.02
상무
미등기임원
상근
건축기술
본부장

- 원광대 건축공학

- 한국토지신탁 건축기술팀장

14,464
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2021.12.31

채현호
남
1971.08
상무
미등기임원
상근
리츠사업
본부장
- 서울대 수학
- 한국토지신탁 리츠사업팀장
11,000
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2021.12.31

김호태
남
1973.02
상무
미등기임원
상근
사업관리
본부장
- 서강대 법학
- 한국토지신탁 리스크관리팀장
5,000
-
-
'21.01.01. ~ 현재
2022.12.31

김종규
남
1966.09
상무
미등기임원
상근
경영지원
본부장
- 조선대학교 건축공학
- 한국토지신탁 기술팀장
-
-
-
'21.01.14. ~ 현재
2022.12.31

(주1) 제24기 정기주주총회(2020.03.20)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다. 
- 재선임된 사내이사 차정훈의 임기는 연임 후 3년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.
- 재선임된 사내이사 김성진 및 사내이사 김정선의 임기는 2020.03.20 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.
- 사외이사인 감사위원 조재록의 임기는 2020.03.20 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

(주2) 제25기 정기주주총회(2021.03.19.)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다.
- 재선임된 사내이사 최윤성 및 감사위원이 되는 사외이사인 강영서와 사외이사인 감사위원 윤훈열, 이근형, 송완용의 임기는 2021.03.19. ~ 취임 후 2년 내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지입니다.

(주3) 이사 및 감사의 연임여부 (제25기 정기주주총회 선임 기준)

이 사
연임여부
선임횟수

차정훈
(사내이사
연임
3

최윤성
(사내이사)
연임
4

김성진
(사내이사)
연임
2

김정선
(사내이사)
연임
2

조재록
(감사위원)
최초
1

강영서
(감사위원)
최초
1

윤훈열
(감사위원)
최초
1

이근형
(감사위원)
최초
1

송완용
(감사위원)
최초
1

(주4) 2021년 1분기 이후 김성진 영업부문장은 부사장으로, 김정선 지원부문장은 부사장으로, 한호경 미래전략사업본부장은 전무로 승진하였습니다.

나. 등기임원후보자 및 해임대상자
- 제25기 정기주주총회('21.03.19.)에 따라 선임된 후보들의 내역을 VIII-1-가. 등에 반영하였습니다.

다. 직원 등 현황

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

직원
소속 외
근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균
근속연수
연간급여
총 액
1인평균
급여액
남
여
계

기간의 정함이
없는 근로자
기간제
근로자
합 계

전체
(단시간
근로자)
전체
(단시간
근로자)

부동산
신탁업
남
151
-
26
-
177
7.3
4,247
24
-
-
-
-

부동산
신탁업
여
37
-
22
-
59
6.7
936
16
-

합 계
188
-
48
-
236
7.1
5,183
22
-

주1) 상기 표는 미등기임원을 포함하여 작성하였습니다.
주2) 연간급여총액은 고정급·성과급·복리후생비 등을 포함하였으며, 
 지급총액을 기준으로 작성하였습니다.
주3) 1인평균 급여액은 급여총액을 직원수로 나누어 산출하였습니다.

라. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
11
494
45
-

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
4
-
-

사외이사
5
-
-

합계
9
6,500
제25기 정기주주총회 승인금액

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

12
452
41
-

주1) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 박종우, 장용석, 이형주 사외이사(2021.03.19.)

2-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
4
432
108
-

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
8
20
7
-

감사
-
-
-
-

주1) 보수총액은 고정급·성과급·복리후생비 등이 포함된 누적지급총액입니다.
주2) 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 산출하였습니다.
주3) 상기 인원수 및 보수내역은 1분기 퇴임 등기이사를 포함한 금액입니다.
 → 등기이사 퇴임 : 박종우, 장용석, 이형주 사외이사(2021.03.19.)

Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항

가. 회사가 속해있는 기업집단

- 아래 계열회사들은 공정거래법에 따른 상호출자 및 채무보증제한 대상에 해당하지 않습니다.

투자회사
 피투자회사
㈜한국토지신탁
엠케이
인베스트먼트㈜
엠케이전자㈜
MK ELECTRON 
(HK)
MK ELECTRON 
(KunShan)
유구광업㈜
㈜신성건설
㈜오션비홀딩스
코레이트
투자운용㈜

㈜한국토지신탁

-

24.25%

11.21%

-

-

-

-

-

-

엠케이인베스트먼트㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

-

엠케이전자㈜

-

-

-

-

-

-

6.68%

24.08%

-

MK ELECTRON (HK)

-

-

77.15%

-

-

-

-

-

-

유구광업㈜

-

-

94.10%

-

-

-

-

-

-

MK ELECTRON (KunShan)

-

-

-

96.49%

-

-

-

-

-

MK Trading (Shanghai)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-

MK International Trading (HK)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

-

Kuttuu Jeek

-

-

-

-

-

72.50%

-

-

-

㈜발해씨앤에이

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

-

코레이트투자운용 주식회사

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

-

코레이트자산운용 주식회사

68.89%

-

-

-

-

-

-

-

3.77%

나. 타법인출자 현황

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 천원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

(주)핍스웨이브개발 (비상장)
2008.07.29
투자
300,000
60,000
10
300,000
-
-
-
60,000
10
300,000
17,600,847
752,965

㈜서울라이트타워 (비상장)
2009.03.23
투자
4,260,826
230,085
5.32
-
-
-
-
230,085
5.32
-
2,162,511
-4,724

이지스자산운용(주) (비상장)
2010.03.22
투자
334,850
1,004,562
5.93
26,556,286
-105,033
-2,776,620
-
899,529
5.30
23,779,666
361,185,036
47,772,077

(주)케이원제3호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.08.19
투자
900,000
180,000
8.88
1,069,000
-
-
-
180,000
8.88
1,069,000
21,411,869
-872,506

코레이트투자운용㈜ (비상장)
2014.02.28
투자
2,735,798
1,500,000
100
1,737,949
-
-
-
1,500,000
100
1,737,949
15,703,952
10,689,503

홍대입구교동프로젝트금융투자 주식회사 (비상장)
2015.02.03
투자
500,000
52,800
5.01
264,000
-
-
-
52,800
5.01
264,000
113,199,746
-1,610,266

㈜케이원제6호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2016.06.22
투자
500,000
100,000
2.94
500,000
-
-
-
100,000
2.94
500,000
36,758,712
792,783

코레이트자산운용㈜ (비상장)
2016.08.11
투자
19,101,829
2,744,435
68.89
11,420,152
-
-
-
2,744,435
68.89
11,420,152
16,607,820
1,070,762

키스톤에코프라임스타 기업재무안정
사모투자 합자회사 (비상장)
2016.08.24
투자
64,032,000
64,032,000,000
87
64,032,000
-
-
-
64,032,000,000
87
64,032,000
63,486,847
-551,206

㈜범양케이원제7호천안두정
기업형임대주택위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.01.05
투자
1,300,000
260,000
3.00
1,026,000
-
-
-
260,000
3.00
1,026,000
210,611,902
-3,293,955

㈜케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사 (비상장)
2015.12.10
투자
998,000
199,600
19.96
-
-
-
-
199,600
19.96
-
432,137
-135,261

(주)케이원제8호위탁관리부동산투자회사 (비상장)
2018.10.14
투자
300,000
100,000
10
850,000
-
-
-
100,000
10
850,000
35,663,437
-1,004,431

에코프라임환경1호 사모투자합자회사 (비상장)
2019.03.14
투자
10,000,000
10,000,000,000
23.81
10,000,000
-
-
-
10,000,000,000
23.81
10,000,000
103,382,804
4,458,866

에스웨스트피에프브이(주) (비상장)
2019.06.18
투자
250,000
1,000
0.2
10,000
-
-
-
1,000
0.2
10,000
56,242,241
-1,098,531

부천 상동 PFV(비상장)
2019.06.25
투자
312,500
312,500
5
312,500
-
-
-
312,500
5
312,500
52,945,776
-92,759

우림에이엠씨 주식회사(비상장)
2019.07.25
투자
250,000
8,714
15.46
250,000
-
-
-
8,714
15.46
250,000
154,578,984
-40,554

(주)케이원제9호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2019.08.02
투자
300,000
620,000
10.80
2,815,420
-
-
-
620,000
10.80
2,815,420
72,537,291
-103,460

㈜우미케이원제10호
위탁관리부동산투자회사(비상장)
2019.11.11
투자
300,000
180,000
4.51
1,800,000
-
-
-
180,000
4.51
1,800,000
67,161,528
-82,511

광주중외공원개발(주) (비상장)
2019.12.05
투자
1,500,000
150,000
30
1,500,000
-
-
-
150,000
30
1,500,000
255,011,625
-20,901

지에스케이피에프브이(주)(비상장)
2020.03.17
투자
300,000
30,000
5.6
300,000
-
-
-
30,000
5.6
300,000
87,653,228
-1,567,552

코레이트DA전문투자형사모투자신탁
2020.04.29
투자
530,000
530,000
50
530,000
-
-
-
530,000
50
530,000
1,097,631
13,853

(주)강동식스피에프브이(비상장)
2020.05.25
투자
917,500
183,500
18.4
680,602
-84,500
-438,543
-313,411
99,000
9.9
367,191
65,301,404
-4,129,247

㈜코레이트타워위탁관리부동산투자회사(비상장)
2020.06.17
투자
300,000
400,000
12.54
20,527,257
-
-
-
400,000
12.54
20,527,257
389,804,125
1,349,971

㈜케이원감만1위탁관리부동산투자회사 (비상장)
2020.08.21
투자
300,000
60,000
100
300,000
-
-
-
60,000
100
300,000
300,000
-

골든밸리피에프브이주식회사(비상장)
2020.12.30
투자
900,000
180
18
900,000
-
-
-
180
18
900,000
5,000,000
-24,350

합 계
74,040,907,376
-
147,681,166
-189,533
-3,215,163
-313,411
74,040,717,843
-
144,591,135
2,205,841,453
52,268,566

(주1)케이원 제3호, 케이원 제7호, 강동식스PFV는 한울회계법인을 통해 주식가치평가 용역을 수행한 결과에 따라 평가손익이 감액되었습니다.
(주2)케이원 제3호, 제6호, 청천2, 코레이트타워는 6개월, 제7호, 제8호, 제9호, 제10호는 12개월 단위 결산입니다.

(주3)케이원 제10호는 최초취득당시에는 발행가액 5,000원으로 취득하였으나, 유상감자 및 유상증자를 거쳐 현재는 발행가액 10,000원으로 취득하였습니다.

Ⅸ. 이해관계자와의 거래내용

- 해당사항 없습니다.

Ⅹ. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 주요경영사항신고내용의 진행상황 등

- 해당사항 없습니다.

2. 주주총회의사록 요약

주총일자
안 건
결 의 내 용
비 고

제25기 정기주주총회
(
'21.03.19)

제1호 의안 : 제25기(2020.1.1.~2020.12.31.) 재무제표 승인의 건
제2호 의안 : 정관 일부 변경
제3호 의안 : 이사 선임(4명)의 건
제3-1호 의안 사내이사 후보 최윤성
제3-2호 의안 사외이사 후보 윤훈열
제3-3호 의안 사외이사 후보 이근형
제3-4호 의안 사외이사 후보 송완용
제4호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 선임(강영서)의 건
제5호 의안 : 사외이사인 감사위원 선임(3명)의 건
제5-1호 의안 감사위원 후보 윤훈열
제5-2호 의안 감사위원 후보 이근형
제5-3호 의안 감사위원 후보 송완용
제6호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건

원안과 같이
심의ㆍ의결함
-

제24기 정기주주총회
('20
.03.20
)

제1호 의안 : 제24기(2019.1.1.∼2019.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 이사 선임(4명)의 건

제2-1호 의안 사내이사 후보 차정훈

제2-2호 의안 사내이사 후보 김성진
제2-3호 의안 사내이사 후보 김정선
제2-4호 의안 사외이사 후보 조재록

제3호 의안 : 사외이사인 감사위원 선임(1명)의 건
제3-1호 의안 감사위원 후보 조재록

제4호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건

원안과 같이
심의ㆍ의결함
-

제23기 정기주주총회
('1
9.03.22
)

제1호 의안 : 제23기(2018.1.1.∼2018.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 정관 일부 변경의 건

제3호 의안 : 이사 선임(3명)의 건

제3-1호 의안 사내이사 후보 최윤성

제3-2호 의안 사외이사 후보 박종우
제3-3호 의안 사외이사 후보 장용석

제4호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 이형주 선임(1명)의 건 
제5호 의안 : 사외이사인 감사위원 선임(2명)의 건
제5-1호 의안 감사위원 후보 박종우
제5-2호 의안 감사위원 후보 장용석

제6호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건

원안과 같이
심의ㆍ의결함
-

3. 우발채무 등

가. 중요한 소송사건

당사는 분기말 현재 신탁사업과 관련하여
189
건의 소송(소송가액
112,572백만원
)에 피소되어 계류중에 있으며,
30건
의 소송(소송가액
97,636백만원
)을 제기하여 진행하고 있습니다.
또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 2건의 소송(소송가액 20,994백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다.

한편, 당사가 피소되어 계류중인 소송 중 12건의 소송(소송가액 6,470백만원)은 패소 시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다. 당기말 현재 동 소송 내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

나.
약정사항

(1) 당분기말 현재 지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,163,713백만원, 서울보증보험으로부터 78,367백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

(2) 당분기말 현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
25,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
13,000,000

신한은행
30,000,000

하나은행
10,000,000

(3) 2016년 중 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

(4) 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 출자의무 불이행시 당사가 추가 출자해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다. 

(5) 지배기업은 미래에셋대우㈜ 및 대신증권과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

(6) 당분기말 현재 지배기업은 4건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 당분기말 기준 책임준공 관리형 토지신탁 사업의 PF 대출금융 한도는 2,785억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 1,383억원입니다. 따라서 지배기업은 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다.

(7) 연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 뉴코아강남기업구조조정부동산투자회사 외 3개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 2개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

다
.
담보제공자산

(1) 당분기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해
제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행
등 금융기관에 최대 856,731백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협
약을 체결하고 있습니다.

(2)
당분기말
현재 당사는
13개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을
담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 담보제공자인 당사는 해당 채무에 대한 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해
야
합니다.
그리고 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 366,892백만원입니다.

4. 제재현

황

등
그 밖의 사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

가.
최근 5년간 제재현황

- 해당사항없음

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

가. 제재현황

일자
조치사유/근거법령
대상자
이행 현황
재발방지대책

2016.11.15
1. 대손충당금 미반영에 따른 주식회사의 외부감사에 대한 법률 및 자본시장법 위반 건 / 자본시장법 제429조1항 및 3항, 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제16조 2항, 외부감사 및 회계 등에 관한 규정 제55조
회사
과징금 6,000만원
업무지도 및 관리감독 강화, 
대상자에 대한 인사조치

2017.2.8
1. 회계처리기준 위반 / 자본시장법 제32조 및 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조, 동법 시행령 제7조의2 등
임원(2명)
해임요구 상당(퇴직자1명)
직무정지3월 상당(퇴직자1명)

5. 작성기준일 이후에 발생한 중요사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

 - 해당사항 없습니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

- 2021년 3월 18일 제35기 정기주주총회가 개최 후 (안건2)무상균등 자본감소승인 의 건에 대하여 원안대로 승인을 받은 내용은 아래와 같습니다.
(1) 자본감소의 방법은 무상균등 감자(주식병합) 이며, 감자비율은 31.71441%(감자전 자본금 19,918,540,000원 -> 감자후 자본금 13,601,480,000원) 입니다. 
(2) 현재 자본감소에 대하여 금융감독당국의 승인 심사가 진행중이며, 자본감소의 최종 확정여부는 금융감독당국의 심사여부에 따라 확정될 예정입니다.

- 부수업무 내용 신고 및 공고 : 
(1) 신고일 : 2021년4월30일(개시일 : 5월 17일)
(2) 금융감독원 공고 일 : 2021년 5월 4일
(3) 신고 내용 : 법인세법상 PFV 및 상법상 SPC의 자산관리와 사무대리업무

6. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : )
(단위 : )

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

7. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의
 자금사용 계획
실제 자금사용
 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

제37회 회사채
-
2018년 09월 17일
운영자금
60,000
운영자금
60,000
-

제38회 회사채
-
2019년 04월 26일
차환자금
100,000
차환자금
100,000
-

제39회 회사채
-
2020년 02월 14일
차환및운영자금
200,000
차환및운영자금
200,000
-

8. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2021년 03월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
주요사항보고서의
 자금사용 계획
실제 자금사용
 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

-
-
-
-
-
-
-
-

9. 외국지주회사의 자회사 현황
- 해당사항 없습니다.

(기준일 : )
(단위 : )

구 분
A지주회사
B법인
C법인
D법인
...
연결조정
연결 후
금액

매출액

( )

내부 매출액
( )
( )
( )
( )
( )

-

순 매출액

-

영업손익

( )

계속사업손익

( )

당기순손익

( )

자산총액

( )

현금및현금성자산

유동자산

단기금융상품

부채총액

( )

자기자본

( )

자본금

( )

감사인

-

감사ㆍ검토 의견

-

비 고

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.