이리츠코크렙 — 증권신고서(채무증권) (20210428)
제출인: 이리츠코크렙

증권신고서(채무증권)
3.3
(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

N

Y

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2021년 04월 28일

회 사 명 :

(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

대 표 이 사 :

장 준 호

본 점 소 재 지 :

서울시 강남구 삼성로 511(삼성동, 골든타워 (주)코람코자산신탁 내)

(전 화) 02-787-0000

(홈페이지) http://www.ereits.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) (주)코람코자산신탁 리츠사업1본부 자산운용2팀
(성 명) 박종선 (전 화)02-787-0184

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사 제1회 무기명식 이권부 담보부사채

모집 또는 매출총액 :
115,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 :
(주)코람코자산신탁 (기업구조조정부동산투자회사의 자산관리회사)
 - 서울시 강남구 삼성로 511

삼성증권(주) - 서울특별시 서초구 서초대로74길 11
 한국투자증권(주) - 서울특별시 영등포구 의사당대로 88

【 대표이사 등의 확인 】

[이리츠코크렙] 대표이사 등의 확인서(증권신고서).jpg
대표이사 등의 확인서(증권신고서)

요약정보

1. 핵심투자위험

증권신고서 이용 시 유의사항 안내문

위 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소를 주요 항목 위주로 요약한 것이므로 투자위험 전부를 대표하지 않으며, 본문에 기재된 투자위험요소 중 일부 항목이 기재되지 아니 할 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 반드시 본문 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항, III. 투자위험요소를 주의 깊게 검토하신 후 투자판단을 하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

가.
부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지
합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락
위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 글로벌 경제는
코
로나19로 인한
경기 하강 리스크를 내포
하고
있으며,
국내 경기 또한 가계소득 개선세 둔화 등의 경기 불확실성
을 보이고 있습니다. 이는
당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

나. 금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다.
향후 시장 금리 상승에 따른 차입금리의 상승 등이 발생
할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후
보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험
에 직면할 수 있으며,
당사의 사업성에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있습니다. 또한,
향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대
주주인
(주)이랜드리테일의
임대료 지급 관련 사업위험

[
이랜드리테일: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

다
. 증권신고서 제출일 현재
당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인
(주)이랜드리테일의
임대료 지급능력과 높은 상관관계
를 가지고 있습니다.
(주)
이랜드리테일이이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2015년 이후 소매유통업 경기전망지수가 2015년 이후 낮은 수준을 유지하고 있으며, 향후 가시적인 경기회복이 확인되지 않는 한 소비심리 역시 큰 폭의 개선을 기대하기 힘들것으로 예상되고 있습니다.
또한, 2020년 초부터 시작 된 코로나19 바이러스 확산으로 인한 사회적 거리두기 강화 등의 이슈는 오프라인 기반의 유통시장 고객의 발걸음이 줄어들게 만들고 있는 상황입니다.
이
처럼

최근

국내경기는 코로나19로 인한 가계의 실질구매력 증가세 둔화, 대외적 성장동력 부재 및 국내 소비침체로 경기둔화 우려가 확산
되고 있습니다. 이처럼
(주)
이랜드리테일의 실적은 대내외적인 경제불안요소에 영향을 받으므로 투자자께서는 이 점 유의 하시기 바랍니다.

(3) 기타 사업위험

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

라
.
당사는

부동산투자회사법에 따른 기업구조조정부동산투자회사이며,
(주)코람코자산신탁은 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행
합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 (주)코람코자산신탁의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여,
당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운
상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 또한,
당사는 자산의 운용 및 관리를 (주)코람코자산신탁에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출
되어 있습니다.
투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[
부동산 상태에 관한 위험]

마.
당
사가 보유한 부동산은
지

진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향
을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화
를 초래할 수 있습니다.

회사위험

(1) 이리츠코크렙 - 회사위험

[수익성 관련 위험]

가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 (주)이랜드리테일이 지급하는 "NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 평촌점, 뉴코아아울렛 일산점" 임대료와 자리츠인 "케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사"의 배당금입니다.
당사는 2005년 07월 05일 해당 자산을 매입하였으며, 제30기(2020.07.01~2020.12.31,연결기준) 영업수익 211.8억원, 영업이익 162.3억원, 당기순이익 68.1억원을 기록
하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 임대차계약에 따른 임대료 및 배당금 수익, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후
추

가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향
을 미칠 수 있습니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2020년말 사업보고서 상
총자산규모는 7,130억원, 부채규모는 4,572억원으로 당사의 부채비율은 178.73%
입니다. 금번 공모 담보부사채 발행을 통해
당사는 차입금 1,150억원 조달 예정이나, 해당 자금을 통해 기존 차입금 상환 예정으로 부채비율 추가 확대는 없을 가능성

이 높습니다
. 한편
, 당사
가 운영
중인 부
동산을 통해 제30기(2020.07.01~2020.12.31) 기준
당사의 이자보상비율은 1.7배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편이나, 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성
이 존재합니다.

[임대차계약 관련 위험]

다. 당사의

부
동산 임대차계약은 Triple Net 방
식
에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임
대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공
합니다. 또한 2020년말 기준 당사의 잔존 부동산 임대차계약 기간은 11년, 자리츠(케이비와이즈제6호위탁관리부동산투자회사)의 잔존 부동산 임대차계약 기간은 17년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 임대료 상승률은 매년 물가상승률에 연동되어 인상됩니다. 다
만,
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성
이 존재
합니다.

(2) 이랜드리테일 - 회사위험

[(주)이랜드리테일의 수익성 관련 위험]

라. (주)이랜드리테일의 수익성을 살펴보면
2020년 연결기준 매출액은 1조 7,562억원으로 전년동기 2조 1,067억원 대비 16.6% 감소, 영업이익은 15.5억원으로 전년동기 2,126억원 대비 99.2% 감소
하였습니다.
이는

코로나19 바이러스 확산으로 인한 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경이 조성되었기 때문
입니다.

동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때,

동사의 주력사업인 아울렛 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점

을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

[(주)이랜드리테일의 재무안정성 관련 위험]

마.
(주)이랜드리테일은
사업의 경쟁력 강화를 위한
리뉴얼 및 유지보수, 신규 출점 등 투자를 집행
하고 있습니다.

동사의 2020년 4분기말 별도기준 부채비율은 178.4%로 2019년의 146.4% 대비 다소 상승했습니다. 동사의 2020년 4분기말 연결기준 총 차입금은 2조 5,252억원이며, 이중 유동성사채를 포함한 유동성차입금이 9,887억원으로 총 차입금 중 39.2%를 차지하고 있습니다.
동사는 투자에 필요한 자금의 상당부분을 영업에서 창출되는 현금흐름을 통해 대응 가능할 것으로 전망되나,
코로나19 바이러스 확산으로 인한 경기 침체가 지속되어 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인
이 되어 차입금 증가로 이어질 가능성
이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]
가. 금번 발행하는 사채는 경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지에 위치한 NC백화점 야탑점의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 대한 감정평가법인의 평가액은 242,100,000,000원입니다. 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금, 전세권은 존재하지 않고, 임차권 5건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 2,421억원입니다. 따라서 금번
발행하는 사채 총액 1,150억원 대비 약 210.52%의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.
하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

[환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는
채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한,
상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른
투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[등록사채 관련 사항]
라. 본 사채는 공사채등록법령에 의거 등록기관인
한국예탁결제원의 등록부에 채권의 권리 내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다.

[전자공시 관련 사항]
마. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은
금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

[신용평가에 관한 사항]
바. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로
한국기업평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 A-로 평가받았습니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1_모집또는매출에관한일반사항

회차 :
1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
담보부사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)
총액
115,000,000,000
모집(매출)총액
115,000,000,000

발행가액
115,000,000,000
이자율
2.75

발행수익률
2.75
상환기일
2024년 05월 07일

원리금
지급대행기관
(주)하나은행
분당시범단지지점
(사채)관리회사
-

신용등급
(신용평가기관)
한국기업평가(주) A- / NICE신용평가(주) A-

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
삼성증권
-
6,500,000
65,000,000,000
인수수수료 0.25%
총액인수

대표
한국투자증권
-
5,000,000
50,000,000,000
인수수수료 0.25%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2021년 05월 07일
2021년 05월 07일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금
115,000,000,000

발행제비용
950,153,400

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준
발행규모
사용
지역
사용
국가
원화 교환
예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을
받은 경우
보증기관
-
지분증권과
연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의
경우
담보의 종류
부동산(토지, 건물)
권리행사가격
-

담보금액
242,100,000,000
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채
해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶ "본 사채(제1회)"의 발행과 관련하여 2021년 4월 15일 삼성증권(주) 및 한국투자증권(주)과 대표주관계약을 체결함
▶ "본 사채(제1회)"는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음
▶ "본 사채(제1회)"는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기
재함.
▶"본 사채(제1회)"는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ "본 사채(제1회)"는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.
▶ "본 사채(제1회)"의 상장신청예정일은 2021년 5월 3일이며, 상장예정일은
2021년 5월 7일임

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지 소재 토지 및 건물 
- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사 제1회 담보부사채

담보금액
원 금
\115,000,000,000

이 자
원금 \115,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \115,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의 
순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에
관한 사항
기 준 일 자
2021년 03월 02일

평가(조사)기관
주식회사 제일감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 감정평가 목적
- 대상물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 ‘분당선 지하철역 야탑역’ 남서측 인근에 소재하는 부동산(토지·건물)으로서 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사(㈜이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사)의 운용자산에 대한 담보 목적을 위한 감정평가입니다.

2. 감정평가 기준
-「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제356호)」등 관계법령의 규정 및 제반감정평가이론에 근거하여 감정평가하였습니다.

3. 기준가치
- 「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항에 따라 시장가치 기준으로 감정평가액을 결정하였습니다.

4. 기준시점 및 실지조사 실시기간
(1) 기준시점: 「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜인 2021년 03월 02일입니다.
(2) 실지조사 실시기간 및 조사내용: 실지조사 시점은 2021년 02월 16일~2021년 03월 02일이며, 조사내용은 대상물건의 확인 및 대상물건의 가치형성에 영향을 미치는 특성 등을 조사하였음.

5. 감정평가방법
(1)관련규정
『감정평가에 관한 규칙』
제7조 (개별물건기준 원칙 등)
① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는일괄하여 감정평가할 수 있다.
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
제12조 (감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
(2) 적정한 방법의 적용
대상물건 감정평가 시「감정평가에 관한 규칙」상 주된 방법인 개별 감정평가방법을 적용하되대상물건의 성격, 감정평가목적 및 시장의 가격형성 관행 등을 종합적으로 고려하여 일괄 감정평가방법인 수익환원법 및 거래사례비교법을 추가적으로 적용했습니다.
(3) 시산가액 조정 및 최종 감정평가액 결정
개별 감정평가방법에 의해 산출된 시산가액의 합리성을 일괄수익환원법 및 일괄거래사례비교법에 의해 산출된 시산가액과 비교하여 검토하며 감정평가목적, 대상물건의 특성, 수집한 자료의 신뢰성, 시장상황 등을 판단의 기준으로 하여 시산가액을 상호 조정하고 재검토하여 최종 감정평가액
을 도출했습니다.

결 과

1. 각 방법에 의한 시산가액

개별물건 기준 
감정평가에 의한
시산가액(원)
일괄 거래사례비교법에 의한
시산가액(원)
일괄 수익환원법 의한
시산가액(원)

150,094,000,000
240,215,000,000
243,908,000,000

2. 감정평가액의 결정 및 결정의견

- 감정평가액의 결정

구분
감정평가액의 결정(원)

토지, 건물
242,100,000,000

- 감정평가액의 결정의견
「감정평가에 관한 규칙」제12조제2항에서는 “감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
개별물건 기준에 의한 시산가액은 토지만의 가치 및 건물 신축시 비용 등을 고려하여 합산한개념으로 비용성에 근거하며 객관적이지만, 대상물건과 같이 토지와 건물이 일체로 효용을 발휘하는 수익성 부동산의 실제적 자산가치를 반영하기 어렵습니다.
일괄 거래사례비교법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 도출한 것으로서 시장성에 근거한 시산가액입니다.
일괄 거래사례비교법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 도출한 것으로서 시장성에 근거한 시산가액입니다.
일괄 수익환원법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 수익환원법을 적용하여 도출한 것으로서 수익성에 근거한 시산가액입니다.
대상물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지에 소재하는 “NC백화점 야탑점”에 대한 감정평가로서, 대상 부동산이 수익성부동산임을 고려하여 일괄거래사례비교법 및 일괄수익환원법에 비중을 두어 최종 감정평가액을 결정하였습니다.

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라
평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 임차건 5건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 2,421억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,150억원 대비 약 210.52% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.

(주2) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호
근저당권자
접수일자
채권최고액
채무자

-
-
-
-
-

-전세권

순위번호
전세권자
접수일자
전세금
전세권설정자

-
-
-
-
-

- 임차권

목적물
등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1외3필지 건물

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금1,734,743,171원

차임금: 금441,250,000원

차임지급시기: 매월10일

범위: 건물의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금195,726,665원

차임금: 금49,785,116원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-2 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금195,683,548원

차임금: 금49,774,150원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-3 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금384,856,528원

차임금: 금97,892,268원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 356 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금958,476,430원

차임금: 금243,798,466원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

가. 일반적인 사항

[회 차 :
1
]
(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
담보부사채

구 분
무기명식 이권부 담보부사채

권 면 총 액
115,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익률(%)
2.75

모집 또는 매출가액
각 사채 권면금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
115,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록 발행하며 사채권을 발행하지 아니함.

이자율
연리이자율(%)
2.75

변동금리부사채이자율
-

이자지급 방법
및 기한
이자지급 방법
이자는 "본 사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 이율의 1/4씩 후급하며 이자지급기일은 아래와 같다. 다만, 이자지급기일이 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 지급하고, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

이자지급 기한

2021년 08월 07일, 2021년 11월 07일, 2022년 02월 07일, 2022년 05월 07일,

2022년 08월 07일, 2022년 11월 07일, 2023년 02월 07일, 2023년 05월 07일,

2023년 08월 07일, 2023년 11월 07일, 2024년 02월 07일, 2024년 05월 07일.

신용평가 등급
평가회사명
한국기업평가(주) / NICE신용평가(주)

평가일자
2021년 04월 02일 / 2021년 04월 02일

평가결과등급
A- / A-

대표주관회사
삼성증권(주), 한국투자증권(주)

상환방법
및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2024년 5월 7일에 일시 상환한다. 단, 상환기일이 은행휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일에 상환하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않았을 경우 해당 원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

상 환 기 한
2024년 05월 07일

청 약 기 일
2021년 05월 07일

납 입 기 일
2021년 05월 07일

등 록 기 관
한국예탁결제원

상 장 여 부
본 증권은 2021년 05월 07일 한국거래소에 상장될 예정임.

원리금
지급대행
기관
회 사 명
(주)하나은행 분당시범단지지점

회사고유번호
00254045

기 타 사 항

▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2021년 04월 15일 삼성증권(주),
한국투자증권(주)
와 대표주관계약을 체결함.
▶ 본 사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니함.
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 등록발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.
▶ 공사채등록법에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권발행을 청구할 수 있음.
▶ 사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 인수단이 수령하여 교부하거나 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.
▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2021년 5월 3일이며, 상장예정일은 2021년 5월 7일임.

나. 일반적인 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지 소재 토지 및 건물 
- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사 제1회 담보부사채

담보금액
원 금
\115,000,000,000

이 자
원금 \115,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \115,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의 
순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에
관한 사항
기 준 일 자
2021년 03월 02일

평가(조사)기관
주식회사 제일감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 감정평가 목적
- 대상물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 ‘분당선 지하철역 야탑역’ 남서측 인근에 소재하는 부동산(토지·건물)으로서 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사(㈜이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사)의 운용자산에 대한 담보 목적을 위한 감정평가입니다.

2. 감정평가 기준
-「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제356호)」등 관계법령의 규정 및 제반감정평가이론에 근거하여 감정평가하였습니다.

3. 기준가치
- 「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항에 따라 시장가치 기준으로 감정평가액을 결정하였습니다.

4. 기준시점 및 실지조사 실시기간
(1) 기준시점: 「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜인 2021년 03월 02일입니다.
(2) 실지조사 실시기간 및 조사내용: 실지조사 시점은 2021년 02월 16일~2021년 03월 02일이며, 조사내용은 대상물건의 확인 및 대상물건의 가치형성에 영향을 미치는 특성 등을 조사하였음.

5. 감정평가방법
(1)관련규정
『감정평가에 관한 규칙』
제7조 (개별물건기준 원칙 등)
① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는일괄하여 감정평가할 수 있다.
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
제12조 (감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
(2) 적정한 방법의 적용
대상물건 감정평가 시「감정평가에 관한 규칙」상 주된 방법인 개별 감정평가방법을 적용하되대상물건의 성격, 감정평가목적 및 시장의 가격형성 관행 등을 종합적으로 고려하여 일괄 감정평가방법인 수익환원법 및 거래사례비교법을 추가적으로 적용했습니다.
(3) 시산가액 조정 및 최종 감정평가액 결정
개별 감정평가방법에 의해 산출된 시산가액의 합리성을 일괄수익환원법 및 일괄거래사례비교법에 의해 산출된 시산가액과 비교하여 검토하며 감정평가목적, 대상물건의 특성, 수집한 자료의 신뢰성, 시장상황 등을 판단의 기준으로 하여 시산가액을 상호 조정하고 재검토하여 최종 감정평가액
을 도출했습니다.

결 과

1. 각 방법에 의한 시산가액

개별물건 기준 
감정평가에 의한
시산가액(원)
일괄 거래사례비교법에 의한
시산가액(원)
일괄 수익환원법 의한
시산가액(원)

150,094,000,000
240,215,000,000
243,908,000,000

2. 감정평가액의 결정 및 결정의견

- 감정평가액의 결정

구분
감정평가액의 결정(원)

토지, 건물
242,100,000,000

- 감정평가액의 결정의견
「감정평가에 관한 규칙」제12조제2항에서는 “감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
개별물건 기준에 의한 시산가액은 토지만의 가치 및 건물 신축시 비용 등을 고려하여 합산한개념으로 비용성에 근거하며 객관적이지만, 대상물건과 같이 토지와 건물이 일체로 효용을 발휘하는 수익성 부동산의 실제적 자산가치를 반영하기 어렵습니다.
일괄 거래사례비교법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 도출한 것으로서 시장성에 근거한 시산가액입니다.
일괄 거래사례비교법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 도출한 것으로서 시장성에 근거한 시산가액입니다.
일괄 수익환원법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 수익환원법을 적용하여 도출한 것으로서 수익성에 근거한 시산가액입니다.
대상물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지에 소재하는 “NC백화점 야탑점”에 대한 감정평가로서, 대상 부동산이 수익성부동산임을 고려하여 일괄거래사례비교법 및 일괄수익환원법에 비중을 두어 최종 감정평가액을 결정하였습니다.

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라
평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 임차권 5건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 2,421억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,150억원 대비 약 210.52% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.

(주2) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호
근저당권자
접수일자
채권최고액
채무자

-
-
-
-
-

-전세권

순위번호
전세권자
접수일자
전세금
전세권설정자

-
-
-
-
-

- 임차권

목적물
등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1외3필지 건물

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금1,734,743,171원

차임금: 금441,250,000원

차임지급시기: 매월10일

범위: 건물의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금195,726,665원

차임금: 금49,785,116원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-2 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금195,683,548원

차임금: 금49,774,150원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-3 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금384,856,528원

차임금: 금97,892,268원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 356 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금958,476,430원

차임금: 금243,798,466원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

- 본 사채의 발행과 관련된 공모가격 결정방법은 당사와 대표
주관회사의 협의에 의한 확정가 지정방법으로, 제1회 담보부사채에 대해서
2.75%
의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

1
. 모집관련 사항

(1) 청약자는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입날인하여 청약증거금과 함께 청약취급처에서 청약합니다.
(2) 기관투자자(이하 "인수규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다)에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정합니다.
(3) 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각호의 방법으로 배정합니다.
가. 기관투자자 : 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다.
나. 일반청약자 : 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 십억원 단위로 안분 배정한다.
(4) 상기 제(2), (3)의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생하는 경우 그 잔액에 대하여는 "대표주관회사" 겸 "인수회사"가 자기의 계산으로 인수합니다.
(5) 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을하여야 합니다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다.
(6) 청약단위 : 최저청약단위는 일십억원 이상으로 하며, 일십억원 이상은 일십억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못하도록 합니다.
(7) 청약증거금 : 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니합니다.
(8) 청약취급처 : "대표주관회사" 겸 "인수회사"의 본점
(9) "본 사채(제1회)"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 투자설명서를 교부 받아야합니다.
가. 교부장소 : "대표주관회사" 또는 "발행회사"의 본점
나. 교부방법 : "본 사채(제1회)"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
다. 교부일시 : 2021년 5월 7일
라. 기타사항 :
- "본 사채(제1회)" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과금융투자업에관한법률" 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※ 관련법규

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>
제9조 (그 밖의 용어의 정의)
⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는
정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>
1. 국가
2. 한국은행
3. 대통령령으로 정하는 금융기관 
4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다. 
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조 (증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제외한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가
가. 제10조 제1항 제1호부터 제4호까지의 자
나. 제10조 제3항 제12호ㆍ제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자
다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인
라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다)
마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사ㆍ감정인ㆍ변호사ㆍ변리사ㆍ세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자
바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자
가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주
나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로자복지기본법」에 따른 우리사주조합원
다. 발행인의 계열회사와 그 임원
라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주
마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원
바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인
사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만
해당한다.

2. 일정
(1) 납입기일: 2021년 5월 7일
(2) 발행일: 2021년 5월 7일

3. 납입장소

(주)하나은행 분당시범단지지점

4. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2021년 5월 3일
(2) 상장예정일: 2021년 5월 7일

5. 사채권교부예정일
전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.

6. 사채권 교부장소
사채권을 발행하지 않으므로 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록의 방법으로 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 전자등록계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음합니다.

7. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) "본 사채(제1회)"는 주식ㆍ사채 등의 전자등
록에 관한 법률에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다.
(2) "본 사채(제1회)"의 원리금지급은 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다.

(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 1]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

삼성증권(주)
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
65,000,000,000
0.25
총액인수

한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
50,000,000,000
0.25
총액인수

나. 사채의 관리

[ 회차 :
제 1회
]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료(정액)

-
-
-
-
-
-

(주) 담보부사채 발행시에는 "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 사채관리회사의 권한과 의무 상당을 신탁계약의 수탁회사(신탁회사)인 대한토지신탁㈜가 보유합니다.

다. 특약사항

"인수계약서" 상의 특약사항은 다음과 같습니다.

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우 지체없이"공동대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원 또는"한국거래소"에 당해 사항을 공시한 경우에는"공동대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.
 1. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때
 2. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도
 3. "발행회사"의 영업목적의 변경
 4. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로"발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때
 5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나"발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 발행회사의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 중요한 일부를 양도할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때
 6. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때
 7. "발행회사" 자기자본의100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회결의 등 내부 결의가 있은 때
 8. "발행회사" 자기자본의100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
 9. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도 하고자 하는 때
 10. 기타"발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제1회 무보증 담보부사채
1,150
2.75%
2024년 5월 7일
-

(1) 당사가 발행하는 제1회 담보부사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

(2) 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, 공사채등록법에 의거 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니합니다.

나. 담보권 설정에 관한 사항

(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이하 “갑”이라 한다), 대한토지신탁(주)(이하 “을”이라 한다) 및 (주)하나은행(이하 “병”이라 한다)은 “갑”을 발행회사이자 위탁회사로 하고, “을”을 신탁업자 및 수탁회사, “병”을 자산보관회사로 합
니다.

(1) 담보권의 설정

① “갑”은 본 사채의 총액 금일천일백오십억원(￦115,000,000,000)의 담보로서 신탁증서 별지1 기재의 부동산(이하 “담보물”이라 한다)에 대하여 “을”을 근저당권자로 하여 채권최고액 금일천삼백팔십억원(￦138,000,000,000)의 근저당권을 설정하며, “을”은 총 사채권자를 위하여 이를 인수한다. “갑”은 본 항의 근저당권 설정 절차를 완료하는대로 그 부동산의 등기사항전부증명서를 “을”에게 제출한다.

② “갑”은 본 조의 근저당권 설정을 위해 부동산투자회사법 제35조에 따른 “갑”의 자산보관회사인 “병”에 필요한 지시를 하여야 한다.

(2) 선순위 권리
① 신탁증서 제15조 제1항 기재의 담보물에 설정된 선순위의 임차권[신탁증서 별지2 참조]으로 담보되어 있는 채권의 금액 및 담보물에 설정된 권리로서 “을”에게 대항할 수 있는 권리의 내용은 신탁증서 별지2 기재와 같다.

② “갑”이 신탁기간 내에 제1항의 선순위 임차권[신탁증서 별지2 참조] 존속기간을 연장 요청할 경우 “을”과 “병”은 이에 동의하고 협조한다.

(3) 담보의 추가
① “갑”은 “을” 및 “병”과의 계약으로써 담보를 추가할 수 있다.

② “을”은 사채권자 집회의 결의에 의하여 “갑” 및 “병”과의 계약으로써 담보를 변경할 수 있다.

(4) 평등한 담보이익의 향유
본 사채의 각 사채권자는 그 회 및 발행일에 불구하고 그 채권액에 따라 모두 평등하게 담보의 이익을 향유한다.

(5) 정상가동상태의 유지
“갑”은 현재 및 장래에 있어 담보물을 수리 관리하고 항상 정상 가동상태를 유지한다.

(6) 담보물의 관리
① “갑”은 담보물에 대하여 조세의 납부, 수리비 등 일체의 비용을 부담하고 선량한 관리자의 의무로서 이를 유지, 관리한다.

② “갑”은 담보물을 계속 점유하고, 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담한다. 

(7) 담보물의 이동 및 처분제한
① 신탁증서 별지1 기재의 담보물이 건물, 공장, 기계기구 및 설비 등일 때에는 “갑” 또는 “병”은 “을”의 동의 없이 이를 타인에게 양도, 임대, 저당권의 설정 등 기타 처분행위를 하지 아니한다. 단, “갑”이 위 담보물에 관하여 체결하였거나 체결될 임대차계약의 임차인에게 “을”보다 후순위의 임차권, 근저당권을 설정하는 경우 또는 임차인의 합병 또는 피인수(임차인의 자산 또는 소유지분 전부 또는 실질적 전부를 인수) 등에 따라 임차인이 변경되는 경우는 그러하지 아니하며, “을”에게 그 사실을 통지하여야 한다.

② “갑”과 “병”은 본 사채의 담보물에 속하는 재산에 있어, 공용징수 또는 매각명령 기타 이에 준하는 처분을 받거나 출자 또는 양도를 명령받은 때에는 즉시 서면으로 이를 “을”에게 통지하여야 한다. “갑”이 그 사업의 폐지에 의하여 발생하는 손해의 보상을 받은 경우에도 같다.

③ 제2항의 경우에 매각대금을 취득한 때 또는 보상금 등을 수령할 때에는 즉시 이를 “을”에게 예탁하여야 한다.

(8) 보험사고의 발생
본 사채의 담보물에 대하여 보험사고가 발생한 경우에는 “갑”은 보험회사에 제출한 보험사고에 대한 상황조서와 손해견적서의 사본을 첨부하여 서면으로 “을”에게 통지하여야 한다.

다. 기한의 이익상실에 관한 사항

(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이하 “갑”이라 한다), 대한토지신탁(주)(이하 “을”이라 한다) 및 (주)하나은행(이하 “병”이라 한다)은 “갑”을 발행회사이자 위탁회사로 하고, “을”을 신탁업자 및 수탁회사, “병”을 자산보관회사로 합
니다.

신탁증서 제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

(아) “갑”이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

(타) “갑”이 본 사채조건을 위반하고, “을”이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “갑”의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “갑”이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “을”이 합리적으로 판단하였을 때

(하) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금 감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “갑”이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”이 “부채비율”을 300% 이하로 유지하지 못한 경우 (“부채비율”은 “갑”이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 연결재무상태표의 부채총계/자기자본총계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”의 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 (“지배구조 변경사유”는 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “지배구조 변경사유”로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 "이랜드그룹" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “지배구조 변경사유”에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. “을”은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여야 한다.

가. “지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

라. 수탁회사의 변제수령권한
: 대한토지신탁(주)는 신탁증서에 따라 본 사채에 관한 신탁을 인수한 회사로써 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받음에 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체 없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부문서 중 신탁증서를 참조하시기 바랍니다.

마. 사채관리계약에 관한 사항

담보부사채의 경우, "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 신탁계약에 의거하여 신탁의 수탁회사(신탁회사)인 대한토지신탁㈜가 사채관리회사의 권한과 의무 상당을 보유합니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리
부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정
부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용
부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리
부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 
자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가
사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록
(금융위 사전협의)
국토교통부
영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사
(상근없음)
명목회사
(상근 없음)
실체회사
(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님
(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후
가능
최저자본금 확보 이후
가능
최저자본금 확보 이후
가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :
총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :
총자산의 80% 이상

자산운용
전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 
위탁운용
5인
(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당
(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당
(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로 대한민국 국토해양부의 본인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, ㈜코람코자산신탁 내(삼성동, 골든타워)이며, 2016년 10월 28일 주주총회에서 주식회사 코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사에서 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사로의 사명을 변경하였으며, 2018년 6월 27일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다

투자구조도

회사는 2005년 설립 이후 취득한 부동산 자산(뉴코아
3개점)의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 회사는
2016년 12월 9일자로 한국거래소에 상장예비심사를 신청하였고, 2017년 12월 21일자
로 상장예비심사 승인을 득하였습니다. 이후 당해년도(2018년) 6월 12일~6월 15일 간 공모를 진행하였으며, 6월 27일 유가증권시장(KOSPI)에 상장을 완료하였습니다.
2018년 6월 20일자
로 공모자금 791억이 유입되어, 공모자금 및 추가자금조달을 통해
2018년 08월 16일자
로 신규투자 자산인 케이비와이즈스타제6호(중계,분당점)의 보통주 투자를 완료하였으며, 본 보고서 기준일 현재 케이비와이즈스타제6호 지분 100%를 보유하고 있습니다.

구 분

뉴코아 야탑점

뉴코아 일산점

뉴코아 평촌점

위치

경기도 성남시 분당구 야탑동 356외

경기도 고양시 일산동구 마두동 797외

경기도 안양시 동안구 호계동 1039-3

대지면적/연면적

8,046.8㎡ / 76,939.29㎡

5,712.1㎡ / 60,147.96㎡

5,745.9㎡ / 69,765.49㎡

건물규모

지하 7층/지상 8층

지하 7층/지상 10층

지하 7층/지상 12층

개점일

1995. 09

1996. 04

1998. 04

당사 기존 운용자산인 뉴코아 3개점(야탑,일산,평촌)의 연간 고정임대료(2020년 12월 임대료 기준 연 285억원)를 수취하는 책임임대구조이며, 신규투자 대상인 케이비와이즈스타6호의 운영자산인 2001아울렛 중계, 분당점 역시 동일한 책임임대차구조(연간 고정임대료 2020년 12월 임대료 기준 연 135억원)입니다. 뉴코아 3개점의 임대료는 매
년 전년도 연간 물가상승률(0~2.5%범위내에서)만큼 인상되며, 2001 아울렛 중계, 분당점 임대료는 매년 전년도 연간 물가 상승률(0~1.5% 범위내에서)만큼 인상됩니다.(책임임대차구조로 별도 관리비는 없음(수선유지비, 유틸리티, 보험, 제세공과 등은 임차인 부담))

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 (주)이랜드리테일과의 임대차계약을 통해
발생하며,
(주)이랜드리테일은
백화점
사업
을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 (주)이랜드리테일의 영업현금흐름과 연동됩니다. 따라서, 본 사업위험은 (1) 부동산투자회사로서 보유 부동산의 가치가 하락할 사업위험 (2) 임차인이자 최대
주주인 (주)이랜드리테일의 임대료 지급 관련 사업위험 (3) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습니다.

("III. 투자위험요소" 문구에 기재된 "당사"는 증권신고서 작성 주체인
주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사
를 의미하고, "동사"는 당사의 최대주주이자 책임임차인인 "
(주)이랜드리테일"
을 의미합니다.

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지
합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락
위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 글로벌 경제는
코
로나19로 인한
경기 하강 리스크를 내포
하고
있으며,
국내 경기 또한 가계소득 개선세 둔화 등의 경기 불확실성
을 보이고 있습니다. 이는
당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 (주)이랜드리테일로부터 부동산을 매입하고 해당 부동산을 (주)이랜드리테일에 임대하여 발생될 예정인 임대료 수입을 기반으로 합니다. 또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.

2021년 3월 IMF가 발표한 세계경제전망(World Economic Outlook)에 따르면 2020년 세계 경제는 COVID-19의 여파로 3.5% 축소한 것으로 추정하였으나, 2021년에는 5.5%, 2022년에는 4.2%의 성장률을 기록하며 빠른 회복을 보일 것으로 전망하고 있습니다. IMF는 선진국의 2021년 경제성장률을 직전 전망(2020년 10월) 대비 0.4%p. 상향한 4.3%로 전망하였으며 또한 신흥국의 2021년 경제성장률 전망치도 8.3%로 직전 전망 대비 0.3%p. 상향 조정한 바 있습니다.

[IMF 주요국의 경제성장률 전망치]

(단위: %,%p.)

구분

2020

2021

2022
2021
2022

(10월 전망대비)
(10월 전망대비)

세계

-3.5

5.5

4.2
0.3
0.0

선진국
-4.9
4.3
3.1
0.4
0.2

미국
-3.4
5.1
2.5
2.0
-0.4

유럽
-7.2
4.2
3.6
-1.0
0.5

일본
-5.1
3.1
2.4
0.8
0.7

영국
-10.0
4.5
5.0
-1.4
1.8

캐나다
-5.5
3.6
4.1
-1.6
0.7

신흥국
1.1
8.3
5.9
0.3
-0.4

러시아
-3.6
3.0
3.9
0.2
1.6

중국
2.3
8.1
5.6
-0.1
-0.2

인도
-8.0
11.5
6.8
2.7
-1.2

출처 : IMF World Economic Outlook Update(2021.03)

국내 경제성장률 또한 COVID-19의 충격으로 2009년 이후 가장 침체된 모습을 보이며 2020년에는 기저효과로 -1.0%의 성장률을 기록했습니다. 2021년 세계적인 흐름과 함께 3% 내외의 성장률로의 회복이 전망됩니다. 

[국내 경제성장률 추이]

(단위 : %)

구 분
2009년
2010년
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
2020년

경제성장률
0.8
6.8
3.7
2.4
3.2
3.2
2.8
2.9
3.2
2.9
2.0
-1.0

출처: 한국은행 경제통계시스템

2021년 2월 한국은행이 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 GDP성장률은 2021년 연간 3.0%
(상반기 2.6%, 하반기 3.4%)
, 2022년 연간 2.5% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 한국은행에 따르면 2020년 민간소비는 코로나19 확산세 심화, 가계소득 여건 부진 등으로 회복속도가 더딜 것으로 예상되며, 설비투자는 IT부문의 견조한 증가세가 이어지고 비IT부문도 완만하게 개선되면서 회복흐름을 지속할 전망입니다. 향후 건설투자는 그간의 조정흐름이 마무리되고 점차 회복될 것으로 예상되며, 상품수출 또한 글로벌 경기개선, 반도체 수요 회복 등에 힘입어 양호한 흐름을 이어갈 것으로 전망됩니다.

[국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위 : %)

구분
(전년동기대비,%)
2020
2021(전망)
2022(전망)

상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간
연간

GDP
-0.7
-1.2
-1.0
2.6
3.4
3.0
2.5

민간소비
-4.4
-5.5
-5.0
0.2
3.8
2.0
2.8

설비투자
5.6
8.0
6.8
6.9
3.8
5.3
3.0

지식재산생산물투자
3.3
4.2
3.7
4.1
4.0
4.1
3.5

건설투자
1.7
-1.8
-0.1
-1.2
2.6
0.8
2.1

상품수출
-2.9
1.7
-0.5
13.0
2.0
7.1
2.3

상품수입
-0.9
0.8
0.0
7.6
5.3
6.4
3.3

출처 : 한국은행 경제전망보고서(2021.02)

국내 경제 성장률 둔화로 인한 경기 회복지연이 지속될 경우, 주택매매가격 및 부동산 가격 동향에 직, 간접적인 영향을 끼칠 수 있습니다.

부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 현재시점에서는 더욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

다만 글로벌 경제는 COVID-19에 따른 백신보급 및 변이바이러스 확산 가능성, 미중 무역전쟁, 중국의 경제성장률 둔화, 미국의 경기 부양책 효과 약화 등 다수의 경기 하강 리스크를 내포하고 있습니다. 국내외 경기 불확실성 증대는 중, 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 우려가 존재하며, 이러한 국내 경제성장률 전망이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기 회복도 제한적일 것으로 전망됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다.
향후 시장 금리 상승에 따른 차입금리의 상승 등이 발생
할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후
보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험
에 직면할 수 있으며,
당사의 사업성에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있습니다. 또한,
향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2021년 현재 한국은행 금융통화위원회는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산 여파가 지속되는 상황에서 수출을 제외한 경기회복이 부진하다는 판단하에 기준금리를 0.5%로 유지하고 있습니다. 2020년 5월 이후 9개월째 같은 수준을 유지하고 있는 기준금리는 2020년 3월 1.25%에서 0.75%로 크게 인하된 후, 5월 추가로 0.25%포인트(p)를 인하된 바 있습니다.

실제 경기지표를 살펴봐도 수출을 제외하고선
경기회복을 말하기 어려운 상황으로, 수출은 지난해 하반기부터 호조를 보이고 있지만, 코로나19 재확산에 따른 사회적 거리두기 강화로 소비, 고용 등 내수 경기는 여전히 부진의 늪에서 벗어나지 못하고 있습니다. 이러한 상황을 감안했을때 한국 시장금리가 가파른 상승세를 보이기는 어려울 것으로 전망됩니다.

미국 연방준비제도(Fed) 역시 미국 경기가 회복될 때까지 현재의 0.00~0.25% 수준으로 금리 수준을 유지할 것으로 보입니다. 국채 매입 속도 또한 현재 수준으로 유지하여 완화적인 통화정책을 유지할 것으로 파악됩니다.

[한국은행 기준금리 변화]

기준금리 추이.jpg
기준금리 추이

출처: 한국은행

주요 시중은행(KB국민은행, KEB하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 2020년 09월 이후 상승 추세를 보이고 있는 상황이며, 향후 기준금리 인상이 단행될 경우 전반적인 시장금리는 현재 대비 추가로 상승할 수 있습니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

은행
2021-03
2021-02
2021-01
2020-12
2020-11
2020-10
2020-09
2020-08
2020-07
2020-06
2020-05
2020-04
2020-03

KB국민은행
2.85
2.90
2.89
2.78
2.64
2.59
2.51
2.55
2.57
2.56
2.66
2.64
2.66

NH농협은행
2.70
2.70
2.85
2.74
2.61
2.51
2.42
2.54
2.58
2.56
2.61
2.60
2.70

신한은행
2.75
2.80
2.80
2.81
2.85
2.71
2.52
2.52
2.57
2.72
2.83
2.73
2.79

우리은행
2.97
2.97
2.95
2.85
2.68
2.70
2.66
2.70
2.73
2.60
2.58
2.60
2.75

하나은행
2.84
2.82
2.76
2.71
2.61
2.57
2.45
2.45
2.52
2.61
2.76
2.71
2.75

산술평균
2.82
2.84
2.85
2.78
2.68
2.62
2.51
2.55
2.59
2.61
2.69
2.66
2.73

(주) 주요 시중은행 5개사를 대상으로, 분할상환방식, 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

출처 : 전국은행연합회

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 이랜드리테일의 임대료 지급 관련 사업위험

[이랜드 리테일: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

증권신고서 제출일 현재
당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인
(주)이랜드리테일의
임대료 지급능력과 높은 상관관계
를 가지고 있습니다. 이랜드리테일이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2015년 이후 소매유통업 경기전망지수가 낮은 수준을 유지하고 있으며, 향후 가시적인 경기회복이 확인되지 않는 한 소비심리 역시 큰 폭의 개선을 기대하기 힘들것으로 예상되고 있습니다.
또한, 2020년 초부터 시작 된 코로나 19 바이러스 확산으로 인한 사회적 거리두기 강화 등의 이슈는 오프라인 기반의 유통시장 고객의 발걸음이 줄어들게 만들고 있는 상황입니다.
이
처럼
최근

국내경기는 코로나19로 인한 가계의 실질구매력 증가세 둔화, 대외적 성장동력 부재 및 국내 소비침체로 우려가 확산
되고 있습니다. 이처럼 이랜드리테일의 실적은 대내외적인 경제불안요소에 영향을 받으므로 투자자께서는 이 점 유의 하시기 바랍니다.

이랜드리테일은 국내 소매유통업을 영위하고 있습니다.
유통산업은 국민 경제적 측면에서 생산과 소비를 연결시켜주는 기능을 수행하며, 유통과정의 흐름상 소매유통업은 최종소비자에 대한 판매를 영위하고 있습니다. 소매유통업은 국내외 경기, 국내 소비심리, 국내 소득 및 소비지출의 변화와 밀접한 관계가 있습니다. 이에 따라 이랜드리테일의 경영실적은 경기 변동에 직접적인 영향을 받고 있습니다.

유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사한 대한상공회의소의 소매유통업 경기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index) 추이를 살펴보면 2015년 2분기 지수 100을 기록한 이후 매 분기 전망치가 100 미만을 나타내고 있으며 2018년 2분기 지수가 98로 개선되었으나 이후 하락세와 더불어 코로나19 바이러스의 영향이 겹치면서 2020년 2분기 지수 66을 기록하였습니다. 이후 소비심리가 다소 회복하며 2020년 3분기 지수 82, 2020년 4분기 지수 85로 상승하며, 회복국면에 접어들고 있는 추세입니다. 다만, 향후 코로나 19 종식여부에 따라 경기회복 흐름은 좌우될 것으로 전망됩니다.
소매유통업 경기전망지수가 100을 넘으면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의미이고, 100 미만이면 반대를 의미합니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이]

소매유통업 경기전망지수 추이.jpg
소매유통업 경기전망지수 추이

출처: 대한상공회의소

이처럼 경기변동에 따른 개인 소득의 변화는 소비지출에 영향을 미치며, 유통업의 실적과도 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.

한국은행은 2021년 02월 발표한 경제전망보고서를 통해 한국의 2021년과 2022년 경제성장률을 각각 3.0%, 2.5%로 전망하였습니다. 국내 경기는 글로벌 경기개선 등에 힘입어 수출과 투자를 중심으로 회복세를 이어가겠으나, 민간소비 개선 지연으로 회복속도는 완만할 것으로 예상하는 것에 기인합니다.

[한국 경제 성장률]

(단위 : %)

구분
2022(e)
2021(e)
2020년
2019년
2018년
2017년

경제성장률
2.5
3.0
-1.0
2.0
2.9
3.2

출처 : 한국은행 "경제전망보고서"(2021.02)
주) 2021년 및 2022년 수치는 한국은행 전망치임

[물가 전망]

(단위 : %, 전년동기대비)

구분
2022(e)
2021(e)
2020

연간(e)
상반(e)
하반(e)
연간(e)
연간

소비자물가
1.4
1.2
1.4
1.3
0.5

출처 : 한국은행 "경제전망보고서"(2021.02)
주) 2021년 및 2022년 수치는 한국은행 전망치임

2017년 이후 가계동향조사는 지출과 소득부문을 분리하여 재설계됨에 따라 소득부문은 분기별로 산정하여 2016년과 직접적인 비교가 어려운 점이 있으며 2020년 전국, 1인이상 기준 가계지출은 3,357,155원, 소비지출은 2,480,655원을 기록하였습니다.

[가계수지]

(단위 : 원, %)

구분

2020년

2019년

2018년

2017년

2016년

2015년

2014년

소득
-
-
-
-
4,399,190
4,373,116
4,302,352

가계지출
3,357,155
3,451,188
3,326,764
3,316,143
3,361,396
3,373,302
3,355,512

소비지출
2,480,655
2,549,837
2,537,641
2,556,823
2,549,731
2,563,092
2,551,057

비소비지출
876,500
901,352
789,123
759,319
811,665
810,211
804,454

처분가능소득
-
-
-
-
3,587,526
3,562,906
3,497,898

흑자액
-
-
-
-
1,037,794
999,814
946,841

평균소비성향 (%)
-
-
-
-
71.1
71.9
72.9

출처 : 국가통계포털, 가구당 월평균 가계수지 (전국, 2인이상)
주) 2017년 이후 가계동향조사 방법 변경으로 제공하지 않는 정보는 생략하였습니다. (전국, 1인이상 기준)

한편, 2021년 3월 IMF는 '세계경제전망 (World Economic Outlook)'에서 작년 세계 경제성장률을 -3.5%로 발표하였고, 올해 2021년 성장률을 9.0%p 상향 조정한 5.5%로 전망하였습니다. IMF에 따르면 이번 전망에서 백신, 치료제 보급 확대로 2분기에 경기회복 모멘텀이 강화될 것으로 전망하며, 2021년 세계경제 성장율을 5.5%(2020년 10월 대비 +0.3%p)로 상향 조정, 미국을 포함한 주요 선진국의 경우 4.3%, 신흥, 개도국은 8.3%로 상향조정했습니다.

이랜드리테일이 영위하는 아울렛 소매유통업종은 소비심리 및 경기 변동에 따른 영향을 받는 사업으로 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 둔화되거나 경기침체가 지속될 경우 이랜드리테일의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 부동산임대수익 안정성에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(3)
기타 사업위험

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

당사는

부동산투자회사법에 따른 기업구조조정부동산투자회사이며,

(주)코람코자산신탁은 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행
합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 (주)코람코자산신탁의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여,

당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 또한,
당사는 자산의 운용 및 관리를 (주)코람코자산신탁에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출
되어 있습니다.
투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(주)코람코자산신탁은 부동산투자회사법에 따라 설립(2001년 10월)된 자산관리회사로서 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용업무를 수행하고 있습니다. (주)코람코자산신탁은 당사의 자산관리회사이며, 부동산투자회사법 제22조의2에 의거하여 당사와 자산관리위탁계약을 체결하여 당사의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. (주)코람코자산신탁은 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다. 당사가 (주)코람코자산신탁과 체결한 투자운용업무 위탁계약에 대한 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분
내 용

기본수수료
- 결산기말 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액)의 연 0.20%

자금조달수수료
- 신규차입, 기존차입금의 대환, 유상증자, 현물출자 등을 통하여 조달된 총 금액의 0.10% (별도의 주선인 없이 직접 조달한 경우 조달된 총 금액의 0.10% 별도 지급)

매각수수료
- (우선매수권 등을 보유하고 있는 주식회사 이랜드리테일 이외에 제3자에게 매각시) 매각차익의 10%

출처: 당사 사업보고서 및 리츠정보시스템

한편, 당사는 (주)국민은행과 주식발행에 관한 사무, 상장 관련 업무, 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며, (주)하나은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관·관리업무 위탁계약을 체결하였으며, 관련 계약사항은 다음과 같습니다.

구 분
계약상대방
내 용

일반사무수탁계약
(주)국민은행

- 결산기말 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액)의 연 0.037%

자산보관계약
(주)하나은행
- 결산기말 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액)의 연 0.012%

출처: 당사 감사보고서 및 리츠정보시스템

향후 자산관리회사인 (주)코람코자산신탁을 비롯한 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 신용위험 발생이나 부동산투자회사법 상 자산관리자로서 자산관리 업무를 정상적으로 수행할 수 없는 사정 등 기타 여하한 사유로 정상적이 회사운영이 불가능할 경우 당사는 대체자산관리자를 선정해야 하는 등의 위험이 발생할 수 있습니다.

또한, 당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁함으로써 발생하는 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사((주)코람코자산신탁), 자산보관회사(하나은행) 및 일반사무수탁회사(국민은행)는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적인 업무 및 이익 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다.

[자산관리회사 : (주)코람코자산신탁]

구분
내용

회사명
(주)코람코자산신탁

대표자
정준호

본점 사업자등록번호
107-86-07628

본사 주소
서울특별시 강남구 삼성로 511, 4층
(삼성동, 골든타워)

본사 전화번호
02-787-0000

본사 팩스번호
02-787-0120

인터넷 홈페이지 주소
www.koramco.co.kr

결산월
12월

업종명
부동산업, 금융업, 부동산관련서비스

회사설립일
2001년 10월 24일

임직원수
219명(2020년 12월말 기준)

따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여, 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

당
사가 보유한 부동산은
지

진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향
을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화
를 초래할 수 있습니다.

당
사는 보유한 부동산은
지

진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향
을 받을 수 있습니다.
이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산의 소유자로서 부동산에 적용되는 다양한 환경, 보건, 안전 법규를 준수하여야 합니다. 환경법에 따른 인허가를 포함하여 임차 부동산의 상업적 사용을 위한 모든 인허가를 취득하고 유지할 의무를 임차인이 부담하는 임대차계약을 체결하였습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 당사의 부동산에 편리하게 접근할 수 있고 잠재적인 고객이 안정적으로 유입되고 있습니다. 하지만 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 회사위험

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 (주)이랜드리테일과의 임대차계약을 통해 발생할 예정이며, (주)이랜드리테일은 백화점, 할인점 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 (주)이랜드리테일의 영업현금흐름과 연동됩니다. 또한, 당사는 (주)이랜드리테일 및 특수계인이 75.11% 지분을 보유함에 따라 대규모기업집단인 이랜드그룹에 소속되어 있으며, 이랜드그룹 관련 회사 위험 또한 투자자께서는 모니터링이 필요합니다. 따라서, 본 회사위험은 (1) 이리츠코크렙 관련 회사위험, (2) 임차인이자 최대주주인 이랜드리테일의 임대료 지급 관련 회사위험으로 구분하여 기재하였습니다.

(1) 이리츠코크렙 - 회사위험

[수익성 관련 위험]

증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 (주)이랜드리테일이 지급하는 "NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 평촌점, 뉴코아아울렛 일산점" 임대료와 자리츠인 "케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사"의 배당금입니다.
당사는 2005년 07월 05일 해당 자산을 매입하였으며, 제30기(2020.07.01~2020.12.31,연결기준) 영업수익 211.8억원, 영업이익 162.3억원, 당기순이익 68.1억원을 기록
하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 임대차계약에 따른 임대료 및 배당금 수익, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후
추

가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향
을 미칠 수 있습니다.

[제30기 연결포괄손익계산서 : 2020년 07월 01일 ~ 2020년 12월 31일]

(단위: 원)

과 목
제 30(당) 기

영업수익

21,179,550,414

영업비용

4,950,979,279

영업이익(손실)

16,228,571,135

금융수익

78,223,748

금융비용

9,502,924,164

기타수익

10,210,219

기타비용

0

법인세비용차감전순이익(손실)

6,814,080,938

법인세비용

0

당기순이익(손실)

6,814,080,938

기타포괄손익

0

총포괄손익

6,814,080,938

출처: 당사 제30기 사업보고서 (2020.12)

당사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로 대한민국 국토해양부의 본인가를 취득하였습니다. 당사의 사업연도는 매월 1월 1일에 개시하여 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 다음 사업연도를 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 (주)이랜드리테일이 지급하는 임대료입니다
.
당사는 2005년 이후 취득한 투자부동산을 통해 제30기(2020.07.01~2020.12.31) 영업수익 211.8억원, 영업이익 162.3억원, 당기순이익 68.1억원을 기록
하였습니다.

2020년 12월말 기준, 당사의 영업수익은 보유부동산 임대차계약에서 발생하는 임대료와
자리츠인 "케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사"의 배당금
으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 기업구조조정부동산투자회사로서 당사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다.

향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 향후 임차인인
(주)이랜드리테일
로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

당사의 2020년말 사업보고서 상
총자산규모는 7,130억원, 부채규모는 4,572억원으로 당사의 부채비율은 178.73%
입니다. 금번 공모 담보부사채 발행을 통해
당사는 차입금 1,150억원 조달 예정이나, 해당 자금을 통해 기존 차입금 상환 예정으로 부채비율 추가 확대는 없을 가능성

이 높습니다
. 한편
, 당사
가 운영
중인 부
동산을 통해 제30기(2020.07.01~2020.12.31) 기준
당사의 이자보상비율은 1.7배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편이나, 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성
이 존재합니다.

당사의 설립 이후 제30기말(2020.12.31) 기준 재무현황은 다음과 같습니다.

[제30기 연결 재무상태표 : 2020년 12월 31일]

(단위: 원)

과 목
제 30(당) 기

자산

유동자산

23,544,764,551

현금및현금성자산

8,426,704,338

단기금융상품

15,000,000,000

기타채권

96,284,333

기타유동자산

305,500

당기법인세자산

21,470,380

비유동자산

689,485,564,827

투자부동산

689,485,564,827

자산총계

713,030,329,378

부채

유동부채

437,886,012,940

기타지급채무

1,932,935,566

기타유동부채

1,629,148,604

유동성장기차입금

434,323,928,770

비유동부채

19,338,598,655

장기차입금

0

임대보증금

12,008,386,650

기타비유동부채

7,330,212,005

부채총계

457,224,611,595

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

255,805,717,783

자본금

31,670,795,000

기타불입자본

44,574,792,367

이익잉여금(결손금)

179,560,130,416

비지배지분

0

자본총계

255,805,717,783

자본과부채총계

713,030,329,378

부채비율
178.74%

유동비율
5.38%

출처: 당사 제30기 사업보고서 (2020.12)

주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채

당사의 2020년말(30기) 기준 부채비율은 178.74%로 우수한 수준을 보이고 있습니다. 당사는 부동산투자회사로 2005년 설립 이후 취득한 부동산 자산(뉴코아 3개점) 및 2018년 신규투자 자산인 케이비와이즈스타제6호(중계,분당점)이 투자부동산 계정에 반영되어
있으며, 제30기말 자산총계에서 차지하는 비중이 96.7%로 대부분을 차지하고 있습니다.

유동비율은 5.38%로 낮은 편이나 금번 회사채 발행 등을 통해 조달하는 자금을 통한 차환을 통해 유동부채를 비유동부채로 전환할 예정인 점을 참고하여 주시기 바랍니다.

당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 1,150억원을 조달할 예정이며 이는 기존 차입금을 상환하는 목적으로 사용되어 부채비율의 추가 확대는 없을 가능성이 높습니다. 다만, 이는 2020년 12월말 제30기 사업보고서 재무제표에서 회사채 발행만을 고려하여 추정한 정보로 실제 회계감사인의 감사를 통한 2021년 3월말(제31기 반기) 검토보고서, 2021년 6월말(제31기) 감사보고서 상의 비율은 상이할 수 있습니다.

한편, 당사는 보유 부동산을 임대차 하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제30기(2020년 07월 01일 ~ 2020년 12월 31일) 기준 이자보상비율은 1.7배 입니다.

(단위: 천원)

구분
제1기
(2019.03.29~2019.06.30)

영업이익 (A)
16,228,571

이자비용 (B)
9,502,924

이자보상비율 (A/B)
1.7

출처: 당사 제30기 사업보고서 (2020.12)

당사의 부채비율 및 이자보상비율은
양호한 편이나, 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성
이 존재합니다.

[임대차계약 관련 위험]

당사의

부
동산 임대차계약은 Triple Net 방식
에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임
대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 2020년말 기준 당사의 잔존 부동산 임대차계약 기간은 11년, 자리츠(케이비와이즈제6호위탁관리부동산투자회사)의 잔존 부동산 임대차계약 기간은 17년
으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 임대료 상승률은 매년 물가상승률에 연동되어 인상됩니다. 다
만,
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성
이 존재
합니다.

당사와 (주)이랜드리테일 간에 체결된 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초합니다. Triple Net Lease란, 임차인이 임대료 이외에 재산세, 보험, 수리유지비를 부담하는 조건의 임대차계약입니다. 당사가 2021년 03월 31일 공시한 "동일인 등 출자 계열회사와의 상품·용역거래" 공시 내용은 다음과 같습니다.

동일인 등 출자 계열회사와의 상품ㆍ용역거래 - 전자공시시스템

(단위 : 백만원)

1. 당해회사의 직전사업연도매출액(A)
17,632
2. 거래기간
2021.04.01~2021.06.30

3. 이사회
의결일
2021.03.31
사외이사
참석여부
참석(명)
0
감사(감사위원)
참석여부
참석(1명)

불참(명)
0

4. 동일인 등 출자 계열회사와의 상품ㆍ용역 거래금액

거래상대방
(동일인 등 출자계열회사)
매출액(B)
매입액(C)
합계액
(D=B+C)
매출액대비
(D/A, %)

(주)이랜드리테일
7,079
-
7,079
40.15%

5. 상품ㆍ용역 거래내역

상품ㆍ용역 계약명

거래금액

매출
매입

거래대상
거래조건
거래목적
거래금액
계약체결방식
거래대상
거래조건
거래목적
거래금액
계약체결방식

임대차거래 등
임대차수수료 등
현금
임대거래
7,079
수의
계약
-
-
-
-
-

6. 계약체결방식 유형별 일괄공시(대규모 내부거래 공시규정 제9조의2 제4항 관련)

계약체결방식
매출
매입

주요거래대상
거래금액
주요거래대상
거래금액

경쟁입찰
-
-
-
-

제한경쟁입찰
-
-
-
-

지명경쟁입찰
-
-
-
-

수의계약
임대차수수료 등
7,079
-
-

7. 기타

① 상기 "1. 당해회사의 최근사업연도 매출액"은 2020년 12월 31일기준(K-IFRS기준) 입니다.

② 상기 "4. 동일인 등 출자 계열회사와의 상품ㆍ용역 거래금액"은 공시일 현재 추정치이므로
차후 변동될 수 있습니다.

출처: 금융감독원 전자공시시스템

당사는 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 평촌점, 일산점, 2001아울렛 중계점, 분당점 5개 자산에 대해 임대차계약을 체결하였습니다.
2
020년말 기준 당사의 잔존 부동산 임대차계약 기간은 11년, 자리츠(케이비와이즈제6호위탁관리부동산투자회사)의 잔존 부동산 임대차계약 기간은 17년
이나,
임대차계약 기간 만료 이후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다. 

또한, 신규 임차인을 찾는 데 상당한 시간이 소요될 수 있고, 공실 기간이 발생할 수 있습니다. 당사가 소유한 매장을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있고, 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 이랜드리테일 - 회사위험

[(주)이랜드리테일의 수익성 관련 위험]

(주)이랜드리테일의 수익성을 살펴보면

2020년 연결기준 매출액은 1조 7,562억원으로 전년동기 2조 1,067억원 대비 16.6% 감소, 영업이익은 15.5억원으로 전년동기 2,126억원 대비 99.2%
감소
하였습니다.
이는
코로나19 바이러스 확산으로 인해 오프라인 소매유통업에 비우호적인 환경이 조성되었기 때문입니다.

동사의
주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때,

동사의 주력사업인 아울렛 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향
을 줄 수 있다는 점

을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

이랜드리테일 수익성을 살펴보면 2020년 연결기준 매출액은 1조 7,562억원으로 전년 2조 1,067억원 대비 16.6% 감소하였으며, 영업이익은 16억원으로 전년동기 2,126억원의 0.7% 수준으로 감소하여 수익성이 크게 악화되었습니다. 이는 코로나19바이러스로 인한 사회적거리두기 시행 및 집합금지조치 등으로 인해 오프라인 소매유통업에 비우호적인 영업환경이 조성되어 소비시장이 침체되었기 때문입니다.

[수익성 지표(연결기준)]

(단위: 원,%)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

매출액
1,756,243,989,137
2,106,709,189,729
2,151,021,708,067
2,063,802,394,292

매출원가
913,039,606,111
967,389,439,695
979,744,129,152
946,137,234,344

매출총이익
843,204,383,026
1,139,319,750,034
1,171,277,578,915
1,117,665,159,948

판매비와관리비
841,649,201,510
926,722,981,895
934,654,605,392
893,672,216,725

영업이익
1,555,181,516
212,596,768,139
236,622,973,523
223,992,943,223

기타수익
5,482,342,479
5,552,230,281
17,418,322,073
19,422,479,232

기타비용
84,008,534,238
41,985,409,576
37,835,058,188
76,563,937,478

금융수익
18,553,282,809
21,873,896,366
23,553,820,083
21,652,753,586

금융비용
114,233,175,420
105,289,910,751
86,643,829,669
113,714,775,226

당기순이익(손실)
-225,660,849,194
47,394,654,828
96,565,008,044
728,502,165,410

매출총이익률
48.0%
54.1%
54.5%
54.2%

영업이익률
0.1%%
10.1%
3.4%
10.9%

당기순이익률
-
2.2%
4.5%
35.3%

출처: (주)이랜드리테일 연결감사보고서
주) 2017년 연결기준 손익계산서는 2017년 6월에 진행된 엘칸토 주식과 이랜드파크 주식 매각에 따라 발생한 손익을 중단영업으로 계상하였습니다.

[영업이익률 추이(연결기준)]

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

영업이익률
0.1%
10.1%
3.4%
10.9%

출처: (주)이랜드리테일 연결감사보고서
주) 2017년 연결기준 손익계산서는 2017년 6월에 진행된 엘칸토 주식과 이랜드파크 주식 매각에 따라 발생한 손익을 중단영업으로 계상하였습니다.

동사의 연결기준 영업이익률은 2019년 10.1%를 기록하였으나 2020년에는 0.1%를 기록하였습니다. 코로나19바이러스에 따른 소비심리 위축 및 국내 경기침체에 따른 내수경기 위축 등으로 인해 영업실적이 부진한 모습을 보이고 있습니다.

사업부문별 수익성을 분석해보면, 동사의 수익 대부분은 유통부문에서 발생하고 있으며, 2020년 해당 부문의 수익은 1조 7,588억원 수준입니다. 2020년은 코로나19바이러스의 영향이 가장 컸던만큼 영업손실을 기록하였으나, 2019년의 경우 1,587억원의 영업이익을 기록하였습니다. 코로나19바이러스 관련 상황이 해소됨에 따라 영업적자 또한 해소될 것으로 판단됩니다. 동사 영업이익의 상당 부분이 유통 부문에서 창출되고 또한 이러한 국내 민간소비 심리 둔화 등에 따라 유통부문의 영업실적이 부진할 시 향후 동사는 영업이익률이 악화될 수 있다는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[사업부문별 수익성 추이(연결기준)]

(단위: 백만원,%)

사업부문
구분
2020년
2019년
2018년
2017년

유통
총부문수익
1,758,843
2,115,133
2,159,078
2,064,698

영업이익
-52,113
158,652
165,653
149,830

기타
총부문수익
207,439
197,299
199,609
185,398

영업이익
84,115
83,807
70,970
74,164

출처: (주)이랜드리테일 연결감사보고서

동사는 침체된 국내 오프라인 유통업 시장에서의 한계를 극복하기 위해 이커머스 사업을 확장하고 있습니다. 동사는 이커머스사업 부문을 신설해 기존 오프라인 중심 사업 포트폴리오에서 온라인, 모바일 커머스로의 다각화를 진행중입니다. 한편, 수익성 개선을 위해 자체 온라인 플랫폼인 이랜드몰을 통해 수익성이 높은 PB상품의 점유율 및 판매채널을 확대하고 있습니다. 동사는 고수익의 PB브랜드 육성과 온라인 집중, 현재 진행중인 카카오와의 전략적 제휴를 통해 새로운 소매유통, 신규채널 확보로 수익성 개선을 도모하고 있습니다. .

전술한 바를 바탕으로 수익성 측면을 종합적으로 분석해보면 동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일
것이라는 점, 온라인 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 동사의 주력사업인 오프라인 유통업 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

[이랜드리테일의 재무안정성 관련 위험]

이랜드리테일은
사업의 경쟁력 강화를 위한
리뉴얼 및 유지보수, 신규 출점 등 투자를 집행
하고 있습니다.

동사의 2020년 4분기말 별도기준 부채비율은 178.7%로 2019년의 146.4% 대비 다소 상승했습니다. 동사의 2020년 4분기말 연결기준 총 차입금은 2조 5,252억원이며, 이중 유동성사채를 포함한 유동성차입금이 9,887억원으로 총 차입금 중 39.2%를 차지하고 있습니다.
동사는 투자에 필요한 자금의 상당부분을 영업에서 창출되는 현금흐름을 통해 대응 가능할 것으로 전망되나,
코로나19 바이러스 확산으로 인한 경기 침체가 지속되어 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인
이되어 차입금 증가로 이어질 가능성
이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

동사는 과거 NC 청주점 오픈, NC 신구로점 신규 오픈 등 투자를 집행하였으며, 2017년 7월 NC백화점 평촌점 매각, 2017년 8월 모던하우스 매각, 2020년 8월 31일 보유 매장 주차장 사용권 유동화, 투자규모 조절 등을 통해 차입규모 확대를 통제하고 있습니다. 동사의 2020년 4분기말 별도기준 부채비율은 178.4%로 2019년의 146.4% 대비 다소 상승했습니다.

[재무안정성 지표]

(단위: 백만원, %)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

자산총계
5,024,939
5,151,871
5,131,400
4,562,528

부채총계
3,070,829
2,890,769
2,444,545
2,317,485

자본총계
1,954,110
2,261,103
2,686,855
2,245,044

유동성차입금
988,666
260,691
359,410
339,613

비유동성차입금
1,536,552
1,911,883
1,259,084
1,137,141

총차입금
2,525,218
2,172,574
1,618,494
1,476,754

부채비율
157.1
127.8
91.0
103.2

차입금의존도
50.3
42.2
31.5
32.4

출처: (주)이랜드리테일 연결감사보고서
주1) 부채비율(%)= (부채총액/자본총계)x100
주2) 차입금의존도(%)= (총차입금/총자산)x100

동사의 2020년 4분기말 연결기준 총 차입금은 2조 5,252억원이며, 이 중 유동성사채를 포함한 유동성차입금이 9,887억원으로 총 차입금 중 39.2%를 차지하고 있습니다
.
동사는 투자에 필요한 자금의 상당부분을 영업에서 창출되는 현금흐름을 통해 대응 가능할 것으로 전망되나,
2020년
부터 시작된 코로나19바이러스와 사회적 거리두기로 인한 지속적인 경기 저성장 기조로 인하여 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인이 되어 차입금 증가로 이어질 가능성이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[차입금 및 사채내역(연결기준)]

(단위: 백만원, %)

구분
2020년
2019년

유동

단기차입금
294,580
394,857

단기사채
45,571
25,500

유동성 사채
29,897
-

유동성 장기차입금
737,985
129,430

유동성 자산유동화부채
108,726
79,691

소계
1,216,760
629,478

비유동

장기차입금
611,413
1,082,044

사채
193,644
105,682

자산유동화부채
168,595
59,421

소계
973,652
1,247,147

총차입금(*)
2,190,412
1,876,625

출처: (주)이랜드리테일 연결감사보고서
주1)상기의 차입금과 관련하여 회사가 보유한 금융상품 및 유형자산 등이 담보로 제공됨

한편, 2020년말 연결 기준 동사의 차입금 및 사채 현황 및 상환계획은 아래와 같습니다.

<단기차입금 내역>

(단위: 백만원, 천USD)

구분
차입처
이자율
당기말 현재
2020년
2019년

원화
차입금
일반차입금(*)
산업은행 외
2.83~4.60%
294,500
394,400

외화표시
차입금
USANCE
(주)우리은행
Libor+스프레드
80
(USD 74)
457
(USD 394)

합계
294,580
394,857

출처: (주)이랜드리테일 연결감사보고서
주1) 상기 차입금 중 일부 차입금은 신용등급의 하락 등의 경우에 조기상환하여야 합니다.

구 분
차입처
금액
상세내역

신용등급
수협중앙
11,000
BB+이하 하락 시

(주)전북은행
8,000
BB+이하 하락 시

KB증권(주)
40,000
BBB- 이하 하락 시

<단기사채 내역>

(단위: 백만원)

내역
이자율
당기말 현재
2020년
2019년

사모사채
4.40%
19,971
-

사채(전단채)
1.43%
25,600
25,500

계
45,571
25,500

<장기사채 내역>

(단위: 백만원)

내역
이자율
당기말 현재
2020년
2019년

116회(*1)
3.50%
30,000
-

117회(*1)(*2)
2.19%
40,000
-

118회(*1)(*2)
2.08%
10,000
-

119-2회 (*1)
4.60%
40,000
-

담보부/사모/FRN(변동금리채권) (*3)
3.10~3.80%
104,140
106,204

차감: 사채할인발행차금
(599)
(522)

계
223,541
105,682

차감: 유동성대체
(29,897)
-

차감계
193,644
105,682

주1) 연결실체가 상기 사채 이외의 사채, 대출금 채무 및 기타 상환의무를 부담하는 채무에 관하여 기한의 이익을 상실 또는 채무불이행사유가 발생하거나 기타 의무위반 등의 경우 기한이익 상실 가능성이 있습니다. 
주2) 상기 사채 중 117회 및 118회 사모사채는 신보2020제6차유동화전문유한회사와신보2020제9차유동화전문 유한회사가 인수하였습니다. 신보2020제6차유동화전문유한회사는 선순위채권 40,000백만원과 후순위채권 600백만원을 발행하였으며, 해당 선순위채권 전액에 대하여 신용보증기금이 지급보증을 제공하고 있습니다. 또한, 신보2020제9차유동화전문유한회사는 선순위채권 10,000백만원과 후순위채권 150백만원을 발행하였으며, 해당 선순위채권 전액에 대하여 신용보증기금이 지급보증 을제공하고 있습니다. 한편, 연결실체는 신보2020제6차유동화전문유한회사, 신보2020제9차유동화전문유환회사가 발행한 후순위채권 중 750백만원을 취득하였으며 당기 중 전액 평가손실로 인식하였습니다.
주3) FRN(변동금리채권)은 외화사채로 USD 30,000,000입니다.

<장기차입금 내역>

(단위: 백만원)

내역
차입처
이자율
당기말 현재
2020년
2019년

일반차입금
국민은행 외
3.13~6.20%
1,199,725
1,054,537

시설자금차입금
산업은행 외
1.33~3.90%
152,411
162,054

소계
1,352,136
1,216,591

차감: 할인발행차금
(2,738)
(5,117)

계
1,349,398
1,211,474

차감: 유동성대체
(737,985)
(129,430)

차감계
611,413
1,082,044

<자산유동화부채 내역>

(단위: 백만원)

구분
차입처
이자율
당기말 현재
2020년
2019년

자산유동화부채
IBK기업은행 외 (*1)
4.11~4.84%
160,000
140,000

이파크㈜(*2)
4.58%
147,007
-

소계
307,007
140,000

차감: 할인발행차금
(29,686)
(887)

계
277,322
139,113

차감: 유동성대체
(108,726)
(79,692)

차감계
168,595
59,421

주1) 해당 자산유동화부채에 대한 계약서에 포함된 주요 조기지급사유의 내역은 다음과 같습니다.

단위: 백만원)

구분
차입처
금액
상세내역

신용등급
IBK기업은행 외
160,000
BBB- 또는 A3- 미만 하락 시

주2) 연결실체는 이파크주식회사와 맺은 임대차계약에 따라 연결실체가 운영하 는 21개 점포의 주차장을 임대차 개시일인 2020년 8월 31일로부터 10년간 임대하고1,200억원의 선급임대료를 받는 방식으로 주차장임차권 유동화를 실행하였습니다. 임차인은 본건매장에 방문한 연결실체의 고객들로 하여금 주차장을 사용할 수 있도록하는 권리를 연결실체에게 부여하고 연결실체는 그 대가를 지급합니다.

한편, 2020년 4분기말 기준 동사가 진행중인 투자 및 향후 투자계획은 아래와 같으며, 신고서 제출일 현재 투자계획의 중요한 변동사항은 없습니다. 

[현재 진행중인 투자]

(기준일 : 2020년 12월 31일)
(단위: 억원)

사업부문
구분
투자기간
투자대상 자산
투자효과
총투자액
비 고

아울렛
신규투자
2020년
유형자산
매출증대
90,062
-

아울렛
신규투자
2020년
무형자산
매출증대
1,984
-

출처: (주)이랜드리테일 연결사업보고서
주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.
주2) 국내 신규 투자 계획이며, 경상투자와 출자 및 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

[향후 투자 계획]

(기준일 : 2020년 12월 31일)
(단위: 억원)

사업부문
계획명칭
예상투자총액
연도별 예상투자액
투자효과
비 고

자산형태
금액
2021년

유통부문
신규,경상투자 外
유형자산 外
1,322
1,322
매출증대
-

출처: (주)이랜드리테일 영업보고서
주) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.

동사는 아울렛을 중심으로 하여 핵심 사업역량을 강화해 왔으며, 향후에도 지속적으로 신규점포를 확장 할 예정입니다. 그러나 유통산업의 특성상 외형 확장은 곧 비용 부담으로 연결되어 실적이 둔화될 경우 고정비 부담으로 인해 영업이익에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다. 사업 구조를 아울렛 중심으로 구성해 수익을 이어가고 있으나, 경기둔화의 영향으로 인해 외형 확대 및 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인이 되고, 고정비 부담 및 차입금 증가로 이어질 가능성이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

한편, 동사가 보유한 2020년 기말
연
결기준 현금 및 현금성자산은 약 1,936억원으로 2019년말 2,623억원 대비하여 687억원 감소하였습니다. 이는 동사의 2020년 중 COVID-19의 영향으로 영업활동현금흐름 및 투자활동현금흐름이 순유출을 나타낸 반면, 재무활동현금흐름이 순유입을 기록한 것에서 기인합니다.

[
연결기준 현금흐름 추이 ]

(단위: 원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

기초 현금 및 현금성자산
262,265,610,519
315,818,186,124
245,682,181,100
90,136,705,011

영업활동으로 인한 현금흐름
-88,819,996,648
117,661,359,552
53,750,196,069
198,019,514,045

투자활동으로 인한 현금흐름
-168,113,327,255
102,628,765,651
-80,273,728,581
756,726,358,950

재무활동으로 인한 현금흐름
188,311,820,390
-273,842,700,808
96,659,537,540
-767,204,524,811

현금및현금성자산에 대한 환율변동효과
-593,567
0
-4
-673298630

기말 현금 및 현금성자산
193,643,513,439
262,265,610,519
315,818,186,124
245,682,181,100

출처: (주)이랜드리테일 연결감사보고서

상기 전술한 바와 같이, 중단기적으로 영업수익 창출능력을 상회하는 투자에 대한 재무적 부담, 실적 둔화에 따른 고정비 부담 및 차입금 증가 등의 가능성을 배제할 수 없으며, 이는 동사의 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[이랜드리테일의 운전자본 관련 위험]

이랜드리테일의 2020년 기말 연결기준 대손충당금 설정률은
11.0%
로, 향후 회수가 지연되거나 불가능해지면 동사의 대손충당금 설정률 증가로 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 동사의

2020년 장기대여금 평가손실충당금은 194억원으로, 2019년 기말 장기대여금 평가손실충당금 19억원

대비 증가하였습니다. 2020년 기말 기준 장기대여금 장부금액 대비 충당금 설정비율은
14.9%

수준으로

장기대여금이 많지 않은 것으로 판단되나,
장기대여금 회수가 지연된다면 장기대여금 자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다.

이랜드리테일의 2020년 기말 연결기준 대손충당금 설정액은 384억원으로 채권 등에 대한 설정률은 11.0%입니다. 2019년말 대손충당금 설정액은 182억원으로 채권에 대한 설정률은 4.5%입니다.

한편, 대손충당금설정 대상 자산규모는 2020년 기말 연결기준 3,481억원으로 2019년말 대비 -14.4% 감
소

하
여 총자산 대비 6.9%를 차지하고 있습니다.

동사는 미수금 총액 95억원 중 21.1%에 해당하는 20억원에 대하여 대손충당금을 설정하고 있습니다.

동사의 보증금 등이 향후 회수가 지연되거나 불가능해지면 동사의 대손충당금 설정률 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[대손충당금 설정현황(연결기준)]

(단위 : 백만원, %)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금
설정률

2020년
매출채권
66,402
3,994
6.01

미수금
9,466
2,001
21.14

단기대여금
30,070
10
0.03

선급금
7,932
5,279
66.55

미수수익
10,917
-
-

장기대여금
129,844
19,423
14.96

보증금
150,968
4,575
3.03

장기선급금
7,219
3,119
43.21

합 계
348,125
38,401
11.03

2019년
매출채권
90,011
2,883
3.20

미수금
4,250
1,945
45.76

유동성리스채권
463
-
-

단기대여금
18,405
400
2.17

선급금
13,770
5,384
39.10

미수수익
6,790
1060
15.61

비유동성리스채권
1,544
-
-

장기대여금
111,663
1,943
1.74

보증금
160,043
4,575
2.86

합 계
406,939
18,190
4.47

2018년
매출채권
88,147
1,863
2.11

미수금
15,183
1,852
12.20

단기대여금
211,656
400
0.19

선급금
10,748
4992
46.45

미수수익
17,810
1,060
5.95

장기대여금
15,383
1,943
12.63

보증금
147,488
174
0.12

합 계
506,415
12,284
2.43

출처: (주)이랜드리테일 감사보고서

동사의 2020년 기말 재고자산평가손실충당금은 3,003억원으로, 2019년말의 3,101억원 대비 소폭 감소하였습니다.

[재고자산 현황(연결기준)]

(단위: 백만원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

취득금액
평가충당금
기말금액
취득금액
평가충당금
기말금액
취득금액
평가충당금
기말금액
취득금액
평가충당금
기말금액

상품
187,722
-13,334
174,388
169,481
-13,004
156,477
161,950
-17,817
144,133
147,476
-18,153
129,323

제품
122,968
-20,243
102,725
140,297
-16,108
124,189
141,905
-16,668
125,237
100,494
-7,962
92,532

재공품
6,147
-
6,147
10,503
-
10,503
11,811
-
11,811
10,962
-
10,962

원재료
2,553
-378
2,175
805
-248
557
1,075
-178
897
707
-80
627

미착품
14,820
-
14,820
18,336
-
18,336
20,039
-
20,039
20,510
-
20,510

계
334,210
-33,955
300,255
339,422
-29,360
310,062
336,780
-34,663
302,117
280,149
-26,195
253,954

[이랜드리테일의 관계기업 지분법평가손실, 자산손상차손 관련 위험]

이랜드리테일은 2020년말 연결기준 약 2,257억원의 당기순손실을 기록하였으며, 이는 관계기업 지분법평가손실 1,011억원, 사용권자산 손상 등을 반영한 기타비용 840억원이 반영된 영향
이 큰 것으로 판단됩니다. 코로나19 바이러스 확산 및 장기화로 인한 실적하락으로 보유자산들에 대한 가치평가 하락으로 이어졌습니다. 이랜드리테일이 지분을
48.97%
보유하고 있는 이랜드파크 및 그 자회사는 레저와 외식을 주로 영위하는 업체로써 2020년 코로나 19 바이러스 확산으로 인한 사회적거리두기 시행, 영업정지 등으로 일시적인 실적하락이 있었으며, 이로인한 지분법 평가손실이 있었습니다. 한편, 사용권자산 손상은 코로나19바이러스 확산으로 인한 동사의 임차점포의 영업실적이 하락함에 따라 사용권자산의 평가 결과 발생한 평가손상차손에서 기인합니다.

동사가 지분 48.97% 보유한 이랜드파크는 레저와 외식을 주로 영위하는 업체로 2020년 사회적 거리두기 강화 및 집합금지로 인해 외식 사업부문의 영업중단으로 실적하락하였고, 동사의 지분법평가손실로 반영되었습니다. 또한 동사는 리스회계 기준의 변경에 따른 임차매장의 사용권자산 평가를 진행하고 있으며, 2020년 코로나19 바이러스 확산으로 인한 사회적거리두기 강화 및 집합금지로 인해 영업실적이 하락하면서 평가손상차손이 반영되었습니다. 

 매 보고기간 말 관계기업의 영업손실 발생 및 사용권자산 등의 기타비용에서 손상
차손이 발생 시, 관계기업에 대한 지분법손실, 기타비용이 증가하게 되어 동사의 수익성 및 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 동사의 연결기준 관계기업에 대한 지분법손익과 최근 기타비용 추이는 아래와 같습니다.

[관계기업에 대한 지분법손익 추이(연결기준)]

(단위: 백만원)

구분
2020
2019
2018
2017

관계기업에 대한 지분법손익
101,102
16,586
10,983
2,116

출처 : (주)이랜드리테일 연결감사보고서

[기타비용 추이(연결기준)]

(단위: 백만원)

구분
2020
2019
2018
2017

외환차손
1,211
1,441
2,022
1,430

외화환산손실
41
59
62
606

기부금
11,374
13,756
11,778
27,722

유형자산처분손실
2,825
3,404
205
21,006

유형자산폐기손실
44
-

투자부동산처분손실
11,915
1,082
177
-

유형자산재평가손실

22
-

유형자산손상차손
3,119
2,470
13,896
-

사용권자산처분손실
33
-

사용권자산손상차손
25,017
14

무형자산손상차손
6,686
-
-
3

기타의대손상각비
3,124
5,755
1
-20

매도가능금융자산처분손실

-
34

공정가치측정 금융자산 평가손실
874
237
79
-

관계기업투자손상차손

1,152
-

공정가치측정 금융자산 처분손실
-
233

기타충당부채전입액
15,257
8,415
-
1,494

기타영업외비용
93
41
454
476

잡손실
2,396
5,078
7,793
23,813

매각예정비유동자산손상차손

194
-

합 계
84,009
41,985
37,835
76,564

출처 : (주)이랜드리테일 연결감사보고서

동사의 2020년 관계기업에 대한 지분법손실 금액은 1,011억원이며, 2019년 기말 관계기업에 대한 지분법손실 금액은 166억원입니다. 동사의 2020년 기말 사용권자산 손상차손 금액은 250억원입니다.

3. 기타위험

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]

금번 발행하는 사채는 경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지에 위치한 NC백화점 야탑점의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 대한 감정평가법인의 평가액은 242,100,000,000원입니다. 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금, 전세권은 존재하지 않고, 임차권 5건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 2,421억원입니다. 따라서 금번
발행하는 사채 총액 1,150억원 대비 약 210.52%의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.
하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

금번 발행하는 사채는 경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지에 위치한 NC백화점 야탑점의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채입니다. 담보물인 부동산 담보에 대한 평가는 (주)제일감정평가법인이 진행하였으며, 평가 기준일 2021년 03월 02일 기준 평가액은 2,421억원입니다. 평가 방법은 개별 감정평가방법을 적용하되 수익환원법 및 거래사례비교법을 추가적으로 적용한 평가로 진행하였으며, 감정평가에 대한 세부내용은 아래와 같습니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지 소재 토지 및 건물 
- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사 제1회 담보부사채

담보금액
원 금
\115,000,000,000

이 자
원금 \115,000,000,000에 대하여 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \115,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의 
순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에
관한 사항
기 준 일 자
2021년 03월 02일

평가(조사)기관
주식회사 제일감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 감정평가 목적
- 대상물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 ‘분당선 지하철역 야탑역’ 남서측 인근에 소재하는 부동산(토지·건물)으로서 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사(㈜이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사)의 운용자산에 대한 담보 목적을 위한 감정평가입니다.

2. 감정평가 기준
-「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제356호)」등 관계법령의 규정 및 제반감정평가이론에 근거하여 감정평가하였습니다.

3. 기준가치
- 「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항에 따라 시장가치 기준으로 감정평가액을 결정하였습니다.

4. 기준시점 및 실지조사 실시기간
(1) 기준시점: 「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜인 2021년 03월 02일입니다.
(2) 실지조사 실시기간 및 조사내용: 실지조사 시점은 2021년 02월 16일~2021년 03월 02일이며, 조사내용은 대상물건의 확인 및 대상물건의 가치형성에 영향을 미치는 특성 등을 조사하였음.

5. 감정평가방법
(1)관련규정
『감정평가에 관한 규칙』
제7조 (개별물건기준 원칙 등)
① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는일괄하여 감정평가할 수 있다.
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
제12조 (감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

(2) 적정한 방법의 적용
대상물건 감정평가 시「감정평가에 관한 규칙」상 주된 방법인 개별 감정평가방법을 적용하되대상물건의 성격, 감정평가목적 및 시장의 가격형성 관행 등을 종합적으로 고려하여 일괄 감정평가방법인 수익환원법 및 거래사례비교법을 추가적으로 적용했습니다.

(3) 시산가액 조정 및 최종 감정평가액 결정
개별 감정평가방법에 의해 산출된 시산가액의 합리성을 일괄수익환원법 및 일괄거래사례비교법에 의해 산출된 시산가액과 비교하여 검토하며 감정평가목적, 대상물건의 특성, 수집한 자료의 신뢰성, 시장상황 등을 판단의 기준으로 하여 시산가액을 상호 조정하고 재검토하여 최종 감정평가액
을 도출했습니다.

결 과

1. 각 방법에 의한 시산가액

개별물건 기준 
감정평가에 의한
시산가액(원)
일괄 거래사례비교법에 의한
시산가액(원)
일괄 수익환원법 의한
시산가액(원)

150,094,000,000
240,215,000,000
243,908,000,000

2. 감정평가액의 결정 및 결정의견

- 감정평가액의 결정

구분
감정평가액의 결정(원)

토지, 건물
242,100,000,000

- 감정평가액의 결정의견
「감정평가에 관한 규칙」제12조제2항에서는 “감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
개별물건 기준에 의한 시산가액은 토지만의 가치 및 건물 신축시 비용 등을 고려하여 합산한개념으로 비용성에 근거하며 객관적이지만, 대상물건과 같이 토지와 건물이 일체로 효용을 발휘하는 수익성 부동산의 실제적 자산가치를 반영하기 어렵습니다.
일괄 거래사례비교법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 도출한 것으로서 시장성에 근거한 시산가액입니다.
일괄 거래사례비교법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 도출한 것으로서 시장성에 근거한 시산가액입니다.
일괄 수익환원법에 의한 시산가액은 토지와 건물을 일체로 하여 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 수익환원법을 적용하여 도출한 것으로서 수익성에 근거한 시산가액입니다.
대상물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 356외 3필지에 소재하는 “NC백화점 야탑점”에 대한 감정평가로서, 대상 부동산이 수익성부동산임을 고려하여 일괄거래사례비교법 및 일괄수익환원법에 비중을 두어 최종 감정평가액을 결정하였습니다.

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 임차권 5건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 2,421억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,150억원 대비 약 210.52% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다. 또한, 경기도 성남시 분당구에 소재한 담보 부동산의 경우 유동성 및 회수 가능성이 양호할 것으로 판단되지만, 향후 부동산 경기 위축에 따라 담보부동산의 가치가 급격히 하락할 경우 담보 대상 자산의 가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험을 배제할 수 없습니다.

(주1) 담보부사채신탁증서 주요 내용

("갑"은 발행회사이자 위탁회사인 (주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사, "을"은 신탁업자 및 수탁회사인 대한토지신탁(주), "병"은 자산보관회사인 (주)하나은행을 의미합니다.)

제 23 조(신탁의 인수) “을”은 본 신탁증서에 따라 본 사채의 물상담보(담보물에 대하여 제15조에 따라 설정된 근저당권)에 관한 신탁을 인수한다.

제 24 조(수탁회사의 변제수령권한) “을”은 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받는 데 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 한다.

제 28 조(승인을 요하는 사항) “갑”은 다음 각 호의 경우에는 미리 서면으로 “을”의 승인을 받아야 한다.

1. “갑”이 본 사채의 담보물의 전부 또는 일부 및 그 부속물건의 매수에 응하거나 타인에게 대여 또는 양도하고자 할 때, 그 사업의 관리를 타인에게 위탁하고자 할 때 및 사업의 전부 또는 일부를 휴업 또는 폐업하거나 타인에게 이전하고자 할 때. 단, “갑”의 통상적인 영업과정에서 발생하는 담보물에 대한 “을”보다 후순위인 임차권, 담보물의 임차인을 위한 후순위 근저당권의 설정, 갱신 및 변경은 제외한다.

2. “갑”이 본 사채의 담보물을 타인의 채무의 담보로 공여하고자 할 때

3. “갑”이 자본을 감소하고자 할 때(단, 결손의 보전을 위하여 자본을 감소하는 경우에는 그러지 아니한다.)

4. “갑”이 다른 회사와 합병하고자 할 때

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

(아) “갑”이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

(타) “갑”이 본 사채조건을 위반하고, “을”이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “갑”의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “갑”이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “을”이 합리적으로 판단하였을 때

(하) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금 감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “갑”이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”이 “부채비율”을 300% 이하로 유지하지 못한 경우 (“부채비율”은 “갑”이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 연결재무상태표의 부채총계/자기자본총계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”의 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 (“지배구조 변경사유”는 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “지배구조 변경사유”로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 "이랜드그룹" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “지배구조 변경사유”에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. “을”은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여야 한다.

가. “지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

(주2) 담보목록 기재

* 토지

순번
명세

1

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1 대 907.9㎡

2

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-2 대 907.7㎡

3

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-3 대 1785.2㎡

4

경기도 성남시 분당구 야탑동 356 잡종지 4446㎡

* 건물

순번

명세

1

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1, 357-2, 357-3, 356 뉴코아(주)

[도로명주소: 경기도 성남시 분당구 야탑로81번길 11]

뉴코아(주)

철근콘크리트라멘조 8층 판매 및 영업시설

1층 5571.14㎡

2층 5758.34㎡

3층 5758.34㎡

4층 5583.57㎡

5층 5762.19㎡

6층 2161.11㎡

7층 2079.02㎡

8층 2079.02㎡

지하1층 7458.38㎡

지하2층 7448.04㎡

지하3층 7439.53㎡

지하4층 7429.16㎡

지하5층 7419.86㎡

지하6층 3293.28㎡

지하7층 1698.31㎡

(주3) 선순위 권리 현황

* 담보목적물에 대해 설정된 아래의 임차권

목적물
등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1외3필지 건물

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금1,734,743,171원

차임금: 금441,250,000원

차임지급시기: 매월10일

범위: 건물의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-1 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금195,726,665원

차임금: 금49,785,116원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-2 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금195,683,548원

차임금: 금49,774,150원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 357-3 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금384,856,528원

차임금: 금97,892,268원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지의 전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

경기도 성남시 분당구 야탑동 356 토지

임차권 설정

2016. 10. 7.

제54658호

2016. 8. 29.

변경계약

임차보증금: 금958,476,430원

차임금: 금243,798,466원

차임지급시기: 매월10일

범위: 토지전부

존속기간: 2016년 9월 1일부터 2021년 8월 31일

임차권자: 주식회사이랜드리테일

[환금성 제약 위험]

본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는
채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한,
상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장신청예정일은 2021년 05월 03일이고, 상장예정일은 2021년 05월 07일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장 심사요건(유가증권시장 상장규정 제88조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

통일규격채권
당해 채무증권이 통일규격채권일 것
(등록채권 제외)
등록채권

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장 심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단하고 있으며, 환금성 위험은 미약한 것으로 판단하고 있습니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성을 배제할 수는 없으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른
투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제362조 제8항
각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 (주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사가 전적으로 책임지며, 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자
에 임하시기 바랍니다.

[등록사채 관련 사항]

본 사채는 공사채등록법령에 의거 등록기관인
한국예탁결제원의 등록부에 채권의 권리 내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다.

본 사채는 '공사채등록법'에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부 됩니다. 다만, '공사채등록법'에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.

[전자공시 관련 사항]

본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은
금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

[신용평가에 관한 사항]

당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로
한국기업평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 A-로 평가받았습니다.

당사는 당사가 발행할 제1회 담보부사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 한국기업평가㈜ 및 NICE신용평가㈜로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 당사의 제1회 담보부사채를 발행하기 위하여 받은 2개 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망
(Outlook)

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
stable
(안정적)

한국기업평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.
stable
(안정적)

[신용평정 주요 내용]

신용평가회사명
주요 내용

한국기업평가㈜
- 비교지역 공실률 변동성 감안한 현금흐름의 안정성 우수
- 단일임차인인 (주)이랜드리테일의 신용도 감안시 투자포트폴리오의 질 양호
- 커버리지 지표 및 리파이낸싱 가능성 양호
- 높은 배당성향으로 신규 투자여력 제한적
- 담보제공을 통한 회수율 제고 예상(1 notch up)

NICE신용평가㈜
- 리테일 특화 리츠로서, 이랜드리테일의 상위 점포로 구성된 보유자산의 경쟁력 우수
- 장기간의 책임임대차 및 Triple Net Lease 구조 등 감안 시, 임대의 질적 수준 우수
- 금융비용 충당능력 양호하나, 자회사 편입을 위한 외부차입 확대로 재무안정성 저하
- 담보목적물의 우수한 자산가치 등에 기반한 담보부사채의 예상회수율 제고

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자
여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"대표주관회사"인 삼성증권(주) 및 한국투자증권(주)(이하 "대표주관회사")는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.
 
 금번 (주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사 담보부사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 삼성증권(주) 및 한국투자증권(주)는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.
 
 본 장에 기재된 분석의견은 공동대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 (주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 공동대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 공동대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 공동대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 공동대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다. 
 
 기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 
 
 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다. 
 
 분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
삼성증권(주)
00104856

공동대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

2. 평가개요

공동대표주관회사인 삼성증권(주) 및 한국투자증권(주)는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

공동대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 공동대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2021.04.15 ~ 2021.04.28

방문실사
2021.04.21

실사보고서 작성 완료
2021.04.27

증권신고서 제출
2021.04.28

나. 기업실사 참여자

[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

(주)코람코자산신탁

리츠1본부 
자산운용2팀

박 종 선

부장

운용팀 총괄

(주)코람코자산신탁
리츠1본부 
자산운용2팀
김 영 주
주임
운용 담당

[공동대표주관회사]

소속기관

부서

성명

직책

실사업무분장

참여기간

주요경력

한국투자증권

구조화금융2부

이영주

이사

기업실사 총괄

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 19년

한국투자증권

구조화금융2부

윤병호

팀장

기업실사 책임

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 10년

한국투자증권

구조화금융2부

김하승

대리

기업실사 및 서류작성

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 6년

한국투자증권

구조화금융2부

장준호

주임

기업실사 및 서류작성

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 1년

삼성증권(주)

리츠금융팀

최화성

팀장

기업실사 총괄

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 21년

삼성증권(주)

리츠금융팀

신용설

VP

기업실사 책임

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 13년

삼성증권(주)

리츠금융팀

이기민

VP

기업실사 책임

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

부동산금융업무 등 8년

삼성증권(주)

리츠금융팀

도형동

주임

기업실사 및 서류작성

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 2년

삼성증권(주)

리츠금융팀

강현서

주임

기업실사 및 서류작성

2021년 04월 15일 ~ 2021년 04월 28일

기업금융업무 1년

3. 기업실사

동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합의견

1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.

2) 동사는 기업구조조정용부동산투자회사로 기업구조조정을 위한 매각부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자 및 운용과 관련된 자산관리업무를 「부동산투자회사법」상 자산관리회사의 적격요건을 갖춘 자에게 위탁하여야 하는 회사입니다. 따라서 동사는 (주)코람코자산신탁과 자산관리계약을 체결하여 동사의 자산의 투자 및 운용등과 관련된 업무를 위탁하였습니다.

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가
 사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록
 (금융위 사전협의)
국토교통부
 영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사
 (상근없음)
명목회사
 (상근 없음)
실체회사
 (상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님
 (사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후
 가능
최저자본금 확보 이후
 가능
최저자본금 확보 이후
 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상
 부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :
 총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상
 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :
 총자산의 80% 이상

자산운용
 전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 
 위탁운용
5인
 (리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당
 (초과배당 가능)
90% 이상 의무배당
 (초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내
 (주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
 (주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
 (주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

3) 동사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로 대한민국 국토해양부의 본인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, ㈜코람코자산신탁 내(삼성동, 골든타워)이며, 2016년 10월 28일 주주총회에서 주식회사 코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사에서 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사로의 사명을 변경하였으며, 2018년 6월 27일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.
 
 4) 동사는 2005년 설립 이후 취득한 부동산 자산(뉴코아 3개점)의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 회사는 2016.12.09일자로 한국거래소에 상장예비심사를 신청하였고, 2017.12.21일자로 상장예비심사 승인을 득하였습니다. 이후 당해년도(2018년) 6월 12일~6월 15일간 공모를 진행하였으며, 6월 27일 유가증권시장(KOSPI)에 상장을 완료하였습니다. 2018.06.20일자로 공모자금 791억이 유입되어, 공모자금 및 추가자금조달을 통해 2018.08.16일자로 신규투자 자산인 케이비와이즈스타제6호(중계,분당점)의 보통주 투자를 완료하였으며, 본 보고서 기준일 현재 케이비와이즈스타제6호 지분 100%를 보유하고 있습니다.
 

[부동산 개요]

구 분

뉴코아 야탑점

뉴코아 일산점

뉴코아 평촌점

위치

경기도 성남시 분당구 야탑동 356외

경기도 고양시 일산동구 마두동 797외

경기도 안양시 동안구 호계동 1039-3

대지면적/연면적

8,046.8㎡ / 76,939.29㎡

5,712.1㎡ / 60,147.96㎡

5,745.9㎡ / 69,765.49㎡

건물규모

지하 7층/지상 8층

지하 7층/지상 10층

지하 7층/지상 12층

개점일

1995. 09

1996. 04

1998. 04

동사 기존 운용자산인 뉴코아 3개점(야탑,일산,평촌)의 연간 고정임대료(2020년 12월 임대료 기준 연 285억원)를 수취하는 책임임대구조이며, 신규투자 대상인 케이비와이즈스타6호의 운영자산인 2001아울렛 중계,분당점 역시 동일한 책임임대차구조(연간 고정임대료 2020년 12월 임대료 기준 연 135억원)입니다. 뉴코아 3개점의 임대료는 매년 전년도 연간 물가상승률(0~2.5%범위내에서)만큼 인상되며, 2001 아울렛 중계,분당점 임대료는 매년 전년도 연간 물가 상승률(0~1.5% 범위내에서)만큼 인상됩니다.(책임임대차구조로 별도 관리비는 없음(수선유지비, 유틸리티, 보험, 제세공과 등은 임차인 부담))
 

5) 동사는 2005년 7월 26일 설립되어, 2018년 6월 27일 상장된 법인으로서 동사의 2020년 12월말(30기) 기준 총자산은 7,130억원이며, 총부채는 4,572억원이며,
동사의 2020년말(30기) 기준 부채비율은 178.74%로 우수한 수준을 보이고 있습니다. 동사는 부동산투자회사로 2005년 설립 이후 취득한 부동산 자산(뉴코아 3개점) 및 2018년 신규투자 자산인 케이비와이즈스타제6호(중계,분당점)이 투자부동산 계정에 반영되어
있으며, 제30기말 자산총계에서 차지하는 비중이 96.7%로 대부분을 차지하고 있습니다.

유동비율은 5.38%로 낮은 편이나 금번 회사채 발행 등을 통해 조달하는 자금을 통한 차환을 통해 유동부채를 비유동부채로 전환할 예정인 점을 참고하여 주시기 바랍니다.

[연결재무현황]

(단위 : 원)

제 30(당) 기

총자산
713,030,329,378

총부채
457,224,611,595

순자산
255,805,717,783

부채비율
178.7%

유동비율
5.4%

자료 : 동사 사업보고서(20.12)

6) 동사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 1,150억원을 조달할 예정이며 이는 기존 차입금을 상환하는 목적으로 사용돼어 부채비율의 추가 확대는 없을 가능성이 높습니다. 다만, 이는 2020년 12월말 제30기 사업보고서 재무제표에서 회사채 발행만을 고려하여 추정한 정보로 실제 회계감사인의 감사를 통한 2021년 3월말(제31기 반기) 검토보고서, 2021년 6월말(제31기) 감사보고서 상의 비율은 상이할 수 있습니다.

7) 동사의 주요 수입원은 (주)이랜드리테일이 지급하는 임대료입니다. 동사는 2005년 설립 이후 취득한 부동산 자산을 통해 투자자들에게 투자 수익을 부동산 임대업을 영위하고 있으며, 제30기(2020.07.01~2020.12.31) 영업수익 211.8억원, 영업이익 162.3억원, 당기순이익 68.1억원을 기록하였습니다.

2020년 12월말 기준, 동사의 영업수익은 보유부동산 운용리스계약에서 발생하는 임대료만으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 기업구조조정부동산투자회사로서 동사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 공모 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용) 또한 발생할 예정입니다.

[손익현황]

(단위: 원)

구분
제 30(당) 기

영업수익
21,179,550,414

영업비용
4,950,979,279

영업이익(손실)
16,228,571,135

영업이익률
76.6%

당(분)기순이익(손실)
6,814,080,938

당(분)기순이익률
32.2%

자료 : 동사 사업보고서(20.12) 및 동사 제시

8) 동사의 제1회 담보부사채와 관련하여 한국
기업평가(주) 및 나이스신용평가(주)에서 평정한 담보부사채 신용등급은 A-(안정적)입니다.
다만, NICE신용평가는 최근 발행한 보고서를 통해 동사의 최대주주인 (주)이랜드리테일이 포함된 이랜드 계열사 신용등급 점검 계획을 발표한 바 있습니다. 이는 코로나19의 여파로 (주)이랜드월드의 연결기준 매출액과 영업이익 및 당기순이익이 큰 폭으로 감소해 재무부담이 확대되었기 때문입니다. 본 보고서에 따르면 향후 코로나19 백신 보급 전개 양상 및 이에 따른 경기 회복 추세와 (주)이랜드월드의 주요 사업부문별 영업실적, 재무안정성 및 재무현황등을 종합적으로 고려하여 (주)이랜드리테일을 포함한 (주)이랜드월드의 계열사별 신용등급 정기평가가 진행될 예정입니다. 동사의 주된 영업현금흐름이 (주)이랜드리테일의 영업현금흐름과 연동되는바, ㈜이랜드리테일의 신용등급 변동 시 동사 신용등급에 영향을 미칠 수 있는 점을 투자자께서는 유의하시길 바랍니다. 

 9) 금번 발행되는 제1회 담보부사채의 경우, 동사의 NC백화점 야탑점을 담보한 담보부사채로서, 담보에 대한 감정평가법인의 감정평가액 기준으로 총 2,421억원입니다. 동사는 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 "담보부사채신탁계약"을 체결하고 본 담보부사채의 담보가치를 보전하기 위하여 (주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사를 근저당설정자로, 대한토지신탁(주)를 근저당권자로 하는 "근저당권설정계약서"를 체결하였습니다. 증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 임차권 5건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 2,421억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,150억원 대비 약 210.52% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다. 하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 담보로서의 효용이 낮아지거나 본사채의 담보가치가 사채총액보다 하락할위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이점에 유의하시기 바랍니다.

2021. 04. 28

"공동대표주관회사" : 삼성증권 주식회사 
대표이사 장 석 훈 (인)

"공동대표주관회사" : 한국투자증권 주식회사 
대표이사 정 일 문 (인)

Ⅴ. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[회 차 : 1 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
115,000,000,000

발행제비용(2)
950,153,400

순수입금[(1)-(2)]
114,049,846,600

(주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 1 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
80,500,000
발행가액 × 0.07%

인수수수료
287,500,000
인수총액 × 0.25%

대표주관수수료
69,000,000
인수총액 × 0.06%

신탁수수료
115,000,000
대한토지신탁, 부가세 별도

근저당설정수수료
342,833,400
부가세 별도

신용평가수수료
53,000,000
한국기업평가, NICE신용평가, 부가세 별도

기타 비용
상장수수료
1,500,000
1,000억원 이상 - 2,000억원 미만

상장연부과금
300,000
만기 1년당 100,000원(최고 50만원)

등록비용
500,000
권면금액의 100,000분의 1(최고 50만원)

코드발급수수료
20,000
-

합 계
950,153,400
-

2. 자금의 사용목적

2_자금의사용목적

자금의 사용목적

회차 :
1
(기준일 :
2021년 04월 27일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-
-
115,000
-
-
115,000

3. 자금의 세부사용 내역 

금번 당사의 제1회 담보부사채 발행을 통해 유입되는 자금은 총 1,150억원이며, 해당자금 전액 채무상환자금으로 사용될 예정입니다.

[자금 세부 사용 내역] 

차입처

차입금종류

발생일

만기일

차입금액

(2021.04.27 기준)

상환예정금액

농협생명보험 주식회사

한도대출

2018.08.16

2021.08.16

500억

좌동

현대해상화재보험 주식회사

500억

좌동

신용협동조합중앙회

450억

좌동

주식회사 케이비손해보험

450억

좌동

미래에셋생명보험 주식회사

450억

좌동

디비손해보험 주식회사

450억

좌동

춘천신용협동조합

30억

좌동

벌교신용협동조합

10억

좌동

주성신용협동조합

10억

좌동

합계

-

-

-

2,850억원

자료 : 회사제시
주1) 상기 차입금은 본사채, 별도 담보대출 및 사내 현금을 통해 본 사채 발행일에 조기상환 예정
주2) 총 차입금액 2,850억원 중 1,150억원은 본 사채로 상환 예정이며, 나머지 금액은 별도 담보대출(1,650억원) 및

사내 현금(50억원)으로 상환 예정

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다. 

2. 이자보상비율

이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.

당사는 보유 부동산을 임대차 하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제30기(2020년 07월 01일 ~ 2020년 12월 31일) 기준 이자보상비율은 1.7배 입니다.

(단위: 천원)

구분
제30기
(2020.07.01~2020.12.31)

영업이익 (A)
16,228,571

이자비용 (B)
9,502,924

이자보상비율 (A/B)
1.7

3. 미상환 채무증권의 현황

해당사항 없음

4. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황

해당사항 없음

5. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

NICE신용평가(주)
2021-04-02
1
A- (안정적)

한국기업평가(주)
2021-04-02
1
A- (안정적)

당사의 제1회 무보증 담보부사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

한국기업평가㈜
- 비교지역 공실률 변동성 감안한 현금흐름의 안정성 우수
- 단일임차인인 (주)이랜드리테일의 신용도 감안시 투자포트폴리오의 질 양호
- 커버리지 지표 및 리파이낸싱 가능성 양호
- 높은 배당성향으로 신규 투자여력 제한적
- 담보제공을 통한 회수율 제고 예상(1 notch up)

NICE신용평가㈜
- 리테일 특화 리츠로서, 이랜드리테일의 상위 점포로 구성된 보유자산의 경쟁력 우수
- 장기간의 책임임대차 및 Triple Net Lease 구조 등 감안 시, 임대의 질적 수준 우수
- 금융비용 충당능력 양호하나, 자회사 편입을 위한 외부차입 확대로 재무안정성 저하
- 담보목적물의 우수한 자산가치 등에 기반한 담보부사채의 예상회수율 제고

나. 평가의 개요

당사가 발행할 제1회 무보증 담보부사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.

2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.

또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의

NICE신용평가(주)
A-
원리금 지급확실성이 높지만 잘해 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음.

한국기업평가(주)
A-

원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 낮다.

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 NICE신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.

한국기업평가㈜ : http://www.korearatings.com
NICE신용평가㈜ : http://www.nicerating.com

6. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 공사채 등록법에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다. 단, 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.

나. 자본시장과금융투자업에관한법률 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.

마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 분기보고서, 반기보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

4_발행인에관한사항(참조방식에의한기재가아닌경우)

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(단위 : 백만원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말
자산총액
지배관계 근거
주요종속
회사 여부

(주)케이비와이즈스타
제6호위탁관리
부동산투자회사
2013.10.1
서울특별시 강남구 
테헤란로 129
(역삼동, 케이비부동산신탁
주식회사 내)
부동산 
임대업 등
222,059
기업 의결권의 과반수소유
(회계기준서1110호)
해당
(최근사업연도말자산총액이 
지배회사 자산총액의10% 이상인 
종속회사)

가-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규
연결
-
-

-
-

연결
제외
-
-

-
-

- 해당사항 없음.

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭
- 당사는 "주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사" 라고 하며, 영문으로는 "E KOCREF CR-REIT (약칭 E KOCREF)" 라 표기합니다.

다. 설립일자 및 존속기간
- 당사는 2005년 7월 26일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 기업구조조정부동산투자회사로서, 공모상장 추진 계획에 따라 2017년 5월 11일 임시주주총회 정관 변경 결의를 통해 공모 이후 자본시장법상의 환매금지형집합투자기구의 요건에 맞추어 존속기간을 99년으로 변경하였습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
- 주소 : 서울시 강남구 삼성로511, ㈜코람코자산신탁내(삼성동, 골든타워)
- 전화번호 : 02)787-0000
- 홈페이지 : http://www.ereits.co.kr

마. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다

바. 중소기업해당여부
- 회사는 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당되지 않습니다.

사. 주요사업의 내용

1) 지배회사의 주요 사업 
회사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다.
기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용’을 참조하시기 바랍니다. 

2) 종속회사의 주요 사업

종속회사명
사업의 내용

(주)케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사
부동산투자 및 임대

아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항
- 기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 동 보고서의 'VIII 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다. 

자. 신용평가에 관한 사항
- 최근 3년간 신용평가에 관한 내용은 없습니다.

차. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장
(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장
(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등
여부
특례상장 등
적용법규

상장
2018년 06월 27일
-
-

2. 회사의 연혁

일자

내용

2005.06.29

발기인총회

2005.07.13

국토해양부의 설립예비인가

2005.07.19

창립총회

자산관리계약체결 (㈜코람코자산신탁)

자산보관계약체결 (한국산업은행)

일반사무위탁계약체결 (우리펀드서비스㈜)

2005.07.26

국토해양부의 설립인가

2005.07.26

회사설립(자본금 : 1,310억원)

2012.07.19

뉴코아 인천점 매각 (644억원 건물분 부가세 별도)

유상증자 (자본금 : 1,369억원)

유상감자 (자본금 : 59억원)

2013.09.02

본점 소재지 변경

변경 전 - 서울특별시 강남구 역삼동 736-1 ㈜코람코자산신탁내

변경 후 - 서울특별시 강남구 삼성로 511 ㈜코람코자산신탁내

(삼성동, 골든타워)

2016.05.20

무상증자 (자본금 : 712억원)

2016.07.06

유상증자 (자본금 : 950억원)

2016.07.08

유상감자 (자본금 : 237억원)

2016.11.01
자산보관사위탁회사 변경 (산업은행 → 하나은행)

2016.11.21

일반사무위탁회사 변경 (우리펀드서비스㈜ → 삼정KPMG AAS)

2017.01.10

액면분할(5,000원 → 500원)

2017.06.29

소액공모(구주 매출 방식) 실시(18,573주)

2018.06.20

일반공모 유상증자 (보통주 : 15,821,470주)

2018.06.27

한국거래소 상장(보통주 : 63,341,590주)

2018.08.16

케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사(뉴코아 중계점, 분당점)의 보통주 투자 완료(보통주 1,291,123주(지분 100%))

2019.02.01
일반사무위탁회사 변경 (삼정KPMG AAS → ㈜국민은행)

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경
- 최근 5사업연도 간 변동사항은 없습니다.

나. 경영진의 중요한 변동

일자
변동내역
성명
비고

2020.03.19
대표이사
장준호
진수경 대표이사 사임

2020.07.10
기타비상무이사
최영호
홍경일 이사 사임

※ 2021.03.23 정기주주총회 결의로 허승재 이사 선임 예정

다. 최대주주의 변동
- 최근 5사업연도 간 변동사항은 없습니다.

라. 상호의 변경
- 최근 5사업연도 간 변동사항은 없습니다.

마. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용
(주)케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사 주식양수
- 당사는 2018년 4월 18일 이사회 결의를 통하여 (주)케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득하기로 결정하였습니다. 공모자금 및 추가자금조달을 통하여 2018년 8월 14일에 유상증자의 참여를 통해 671,123주(취득금액 : 46,200,107,320원)를 취득하였으며, 2018년 8월16일에 지배기업인 이랜드리테일로부터 620,000주(취득금액 : 51,216,960,000원)를 취득하였습니다. 또한, 2018년 8월 17일에 기타주주가 보유한 주식은 전액 유상감자된 바, 본 보고서 기준일 현재 회사는 
(주)케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사의 주식 100%를 보유하고 있습니다.

바. 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

일자

내용

2018.04.18

신규자산투자를 위한 유상증자 승인(일반공모증자, 보통주: 15,821,470주)

2018.04.18

신규자산투자승인(케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사의 
지분100%)(보통주:신주취득 및 구주매입)

2018.08.16
케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사(뉴코아 중계점, 분당점)의 보통주 투자 완료(지분 100% 보유)

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동상황 
- 최근 5사업연도 간 변동사항은 없습니다.

나. 증자(감자)현황

(기준일 :
-
)
(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자
발행(감소)
형태
발행(감소)한 주식의 내용

주식의 종류
수량
주당
액면가액
주당발행
(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

- 최근 5사업연도 간 변동사항은 없습니다.

다. 전환사채 등 발행현황
작성기준일(2020.12.31)현재 미상환 전환사채, 신주인수권부사채 등, 신주인수권이 표시된 증서 등 향후 자본금을 증가시킬 수 있는 증권의 발행 내역은 없습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

의결권 있는 주식
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
100,000,000
-
100,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
103,797,589
-
103,797,589
보통주 : 65,941,589
우선주 : 23,600,000
종류주 : 14,256,000

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
40,455,999
-
40,455,999
보통주 : 2,599,999
우선주 : 23,600,000
종류주 : 14,256,000

1. 감자
40,455,999
-
40,455,999
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
63,341,590
-
63,341,590
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
63,341,590
-
63,341,590
보통주

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수
Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수로, 발행되었던 우선주 및 종류주는 모두 감소되었음.

5. 의결권 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
63,341,590
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여
의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수
(F = A - B - C - D + E)
보통주
63,341,590
-

우선주
-
-

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제56조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 
당 회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월1일 개시하여 12월31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제30기
제29기
제28기

주당액면가액(원)
500
500
500

(연결)당기순이익(백만원)
6,814
6,773
6,616

(별도)당기순이익(백만원)
8,025
7,963
7,787

(연결)주당순이익(원)
108
107
104

현금배당금총액(백만원)
11,085
11,085
11,085

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
162.67
163.66
167.55

현금배당수익률(%)
-
3.2
3.0
2.6

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
-
175
175
175

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

-
-
-
-

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수
평균 배당수익률

분기(중간)배당
결산배당
최근 3년간
최근 5년간

-
6
2.98
2.98

주1) 배당수익률 : 제30기 3.2%, 제29기 3.0%, 제28기 2.6%, 제27기 2.9%, 제26기 3.6%, 제25기 2.6%
주2) 연속 배당횟수 및 평균 배당수익률은 제30기를 포함하여 산출하였습니다. 
주3) 연속 배당횟수는 2018년 6월 27일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

7. 정관에 관한 사항

- 해당사항 없음.

Ⅱ. 사업의 내용

1. 일반사항

가. 회사 현황
기업회계기준서 제1110호'연결재무제표'에 의한 지배기업인 회사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로 대한민국 국토해양부의 본인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, ㈜코람코자산신탁 내(삼성동, 골든타워)이며, 2016년 10월 28일 주주총회에서 주식회사 코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사에서 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사로의 사명을 변경하였으며, 2018년 6월 27일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

㈜이랜드리테일
47,501,547
보통주식
74.99

기 타
15,840,043
보통주식
25.01

합 계
63,341,590

100.00

※ 주주현황에 대한 보다 자세한 설명은 VI. 주주에 관한 사항을 참고하시기 바랍니다.

나. 종속회사 현황
2018.08.16일자로 신규투자 자산인 케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사(뉴코아 중계,분당점)의 보통주 투자를 완료하여, 본 보고서 기준일 현재 케이비와이즈스타제6호 지분 100%를 보유하고 있습니다. 26기 반기보고서(2018.9월말)부터 연결대상 종속기업에 포함되었습니다. 주요 사업목적은 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차 및 증권의 매매, 금융기관에의 예치 등 정관 및 부동산투자회사법 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 등의 방법으로 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주들에게 배당하는 것입니다.

2. 사업의 개요

가. 업계의 현황

부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산 투자회사는 2020년 12월 31일 현재 기업구조조정부동산투자회사 26개, 위탁관리부동산투자회사 252개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 282개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 13개, 총 자산규모 5.8조원 수준입니다

#부동산투자회사 현황
- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2020년 12월)

리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg
리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계

운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg
운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계

자산관리회사별 운용리츠 현황.jpg
자산관리회사별 운용리츠 현황

2. 회사의 현황

가. 영업개황 및 사업부문의 구분

1) 영업개황

당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 존속기간은 99년이며, 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ계량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 2005년 설립 이후 취득한 부동산 자산(뉴코아 3개점)의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 회사는 2016.12.09일자로 한국거래소에 상장예비심사를 신청하였고, 2017.12.21일자로 상장예비심사 승인을 득하였습니다. 이후 당해년도(2018년) 6월 12일~6월 15일간 공모를 진행하였으며, 6월 27일 유가증권시장(KOSPI)에 상장을 완료하였습니다. 2018.06.20일자로 공모자금 791억이 유입되어, 공모자금 및 추가자금조달을 통해 2018.08.16일자로 신규투자 자산인 케이비와이즈스타제6호(중계,분당점)의 보통주 투자를 완료하였으며, 본 보고서 기준일 현재 케이비와이즈스타제6호 지분 100%를 보유하고 있습니다.

3) 부동산 개요

구 분

뉴코아 야탑점

뉴코아 일산점

뉴코아 평촌점

위치

경기도 성남시 분당구 야탑동 356외

경기도 고양시 일산동구 마두동 797외

경기도 안양시 동안구 호계동 1039-3

대지면적/연면적

8,046.8㎡ / 76,939.29㎡

5,712.1㎡ / 60,147.96㎡

5,745.9㎡ / 69,765.49㎡

건물규모

지하 7층/지상 8층

지하 7층/지상 10층

지하 7층/지상 12층

개점일

1995. 09

1996. 04

1998. 04

4) 임대조건 현황 
당사 기존 운용자산인 뉴코아 3개점(야탑,일산,평촌)의 연간 고정임대료(2020년 12월 임대료 기준 연 285억원)를 수취하는 책임임대구조이며, 신규투자 대상인 케이비와이즈스타6호의 운영자산인 2001아울렛 중계,분당점 역시 동일한 책임임대차구조(연간 고정임대료 2020년 12월 임대료 기준 연 135억원)입니다. 뉴코아 3개점의 임대료는 매년 전년도 연간 물가상승률(0~2.5%범위내에서)만큼 인상되며, 2001 아울렛 중계,분당점 임대료는 매년 전년도 연간 물가 상승률(0~1.5% 범위내에서)만큼 인상됩니다.(책임임대차구조로 별도 관리비는 없음(수선유지비, 유틸리티, 보험, 제세공과 등은 임차인 부담))

나. 시장의 특성

기업구조조정부동산투자회사는 모집된 자금을 통해 저금리 시장에서 부동산시장에 안정적이고 수익성 있는 부동산 금융상품의 출시를 통해 일반투자자들의 부동산 직접투자위험을 회피케 하는 등 부동산 간접투자제도의 활성화 및 투명화를 추구한다는 특성이 있습니다.

다. 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

라. 신규사업 등의 내용 및 전망

① 투자개요
당사는 공모자금(791억) 및 추가자금조달을 통해 현재 운용중인 케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사의 보통주 투자(유상증자 참여, 주식양수도계약)를 위하여2018.08.14일자로 부동산투자회사법에 따라 국토교통부로부터 영업변경인가를 득하였으며, 2018.08.16일자로 투자를 완료하였습니다. 이에 따라 본 보고서 기준일 현재 케이비와이즈스타제6호 지분 100%를 보유하고 있습니다.

당사는 케이비와이즈스타제6호 지분투자를 통해 기존 직접 소유 부동산 3건(뉴코아 일산, 야탑, 평촌점)외에 2개점(2001 아울렛 중계, 분당점)을 간접소유하게 되며,

이를 통해 발생하는 임대수익 및 배당수익을 재원으로 향후 당사 주주들에게 배당금을 지급함으로써 회사의 기업가치 및 투자자 수익가치를 제고하고자 합니다.

(2020.12월 말 결산 기준 배당금 : 주당 175원) 
 - 투자부동산: 뉴코아 3개점(직접소유)+2001아울렛 2개점(간접소유)
 - 예상배당률(5년 평균, 공모가 5,000원 기준): 7.0%

② 투자구조

투자구조도

마. 조직도

조직도

Ⅲ. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보
 (단위 : 원)

구 분
제30기
(2020년12월31일)
제29기
(2020년06월30일)
제28기
(2019년12월31일)

[유동자산]
23,544,764,551
22,896,581,159
22,461,714,320

ㆍ현금및현금성자산
8,426,704,338
12,846,064,748
22,402,152,085

ㆍ단기금융상품
15,000,000,000
10,000,000,000
-

ㆍ기타채권
96,284,333
25,760,601
2,042,685

ㆍ기타유동자산
305,500
1,222,000
-

ㆍ당기법인세자산
21,470,380
23,533,810
57,519,550

[비유동자산]
689,485,564,827
693,407,528,273
697,681,429,031

ㆍ투자부동산
689,485,564,827
693,407,528,273
697,681,429,031

자산총계
713,030,329,378
716,304,109,432
720,143,143,351

[유동부채]
437,886,012,940
152,859,307,822
3,593,952,290

[비유동부채]
19,338,598,655
303,368,386,515
452,160,556,727

부채총계
457,224,611,595
456,227,694,337
455,754,509,017

[지배기업소유주지분]
255,805,717,783
260,076,415,095
264,388,634,334

ㆍ자본금
31,670,795,000
31,670,795,000
31,670,795,000

ㆍ기타불입자본
44,574,792,367
44,652,012,281
44,905,193,036

ㆍ이익잉여금
179,560,130,416
183,753,607,814
187,812,646,298

[비지배지분]
-
-
-

자본총계
255,805,717,783
260,076,415,095
264,388,634,334

구 분
(2020.07.01
~ 2020.12.31)

(2020.01.01
~ 2020.06.30)

(2019.07.01
~ 2019.12.31)

영업수익
21,179,550,414
21,112,408,998
21,038,879,491

영업이익
16,228,571,135
16,169,825,355
16,109,975,339

당기순이익
6,814,080,938
6,772,559,011
6,616,279,228

ㆍ지배기업의 소유주지분
6,814,080,938
6,772,559,011
6,616,279,228

ㆍ비지배지분
-
-
-

주당순이익
108
107
104

[연결에 포함된 회사수]
1개
1개
1개

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

1) 연결대상 종속회사 및 현황
당기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및

영업소재지

연결실체 내 기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당기말

전기말

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

부동산투자 및 임대

한국

100
100

3, 9월

나. 요약재무정보

(단위 : 원)

구 분
제30기
(2020년12월31일)
제29기
(2020년06월30일)
제28기
(2019년12월31일)

[유동자산]
22,688,071,784
22,405,243,467
22,276,915,539

ㆍ현금및현금성자산
7,573,197,583
12,359,278,157
22,256,916,498

ㆍ단기금융상품
15,000,000,000
10,000,000,000
-

ㆍ기타채권
95,939,111
25,557,240
520,111

ㆍ기타유동자산
305,500
1,222,000
-

ㆍ당기법인세자산
18,629,590
19,186,070
19,478,930

[비유동자산]
565,046,860,091
568,091,171,423
571,135,482,755

ㆍ투자부동산
470,129,792,771
473,174,104,103
476,218,415,435

ㆍ종속기업투자
94,917,067,320
94,917,067,320
94,917,067,320

자산총계
587,734,931,875
590,496,414,890
593,412,398,294

[유동부채]
287,501,767,273
2,830,683,113
2,883,234,240

[비유동부채]
8,749,660,050
293,122,413,494
292,864,314,525

부채총계
296,251,427,323
295,953,096,607
295,747,548,765

[자본금]
31,670,795,000
31,670,795,000
31,670,795,000

[기타불입자본]
74,829,307,160
74,906,527,074
75,159,707,829

[이익잉여금]
184,983,402,392
187,965,996,209
190,834,346,700

자본총계
291,483,504,552
294,543,318,283
297,664,849,529

종속·관계·공동기업

투자주식의 평가방법

원가법
원가법
원가법

구 분
(2020.07.01
~ 2020.12.31)
(2020.01.01
~ 2020.06.30)
(2019.07.01
~ 2019.12.31)

영업수익
17,632,172,255
17,553,791,223
17,452,924,097

영업이익
14,061,406,825
13,988,568,545
13,904,827,995

당기순이익
8,024,964,519
7,963,247,004
7,787,286,163

주당순이익
127
126
123

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

2. 연결재무제표

연결 재무상태표

제 30 기 2020.12.31 현재

제 29 기 2020.06.30 현재

제 28 기 2019.12.31 현재

(단위 : 원)

제 30 기

제 29 기

제 28 기

자산

유동자산

23,544,764,551

22,896,581,159

22,461,714,320

현금및현금성자산

8,426,704,338

12,846,064,748

22,402,152,085

단기금융상품

15,000,000,000

10,000,000,000

0

기타채권

96,284,333

25,760,601

2,042,685

기타유동자산

305,500

1,222,000

0

당기법인세자산

21,470,380

23,533,810

57,519,550

비유동자산

689,485,564,827

693,407,528,273

697,681,429,031

투자부동산

689,485,564,827

693,407,528,273

697,681,429,031

자산총계

713,030,329,378

716,304,109,432

720,143,143,351

부채

유동부채

437,886,012,940

152,859,307,822

3,593,952,290

기타지급채무

1,932,935,566

1,945,254,866

1,932,555,194

기타유동부채

1,629,148,604

1,558,794,752

1,661,397,096

유동성장기차입금

434,323,928,770

149,355,258,204

0

비유동부채

19,338,598,655

303,368,386,515

452,160,556,727

장기차입금

0

284,359,130,914

433,117,278,326

임대보증금

12,008,386,650

11,782,013,154

11,559,912,119

기타비유동부채

7,330,212,005

7,227,242,447

7,483,366,282

부채총계

457,224,611,595

456,227,694,337

455,754,509,017

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

255,805,717,783

260,076,415,095

264,388,634,334

자본금

31,670,795,000

31,670,795,000

31,670,795,000

기타불입자본

44,574,792,367

44,652,012,281

44,905,193,036

이익잉여금(결손금)

179,560,130,416

183,753,607,814

187,812,646,298

비지배지분

0

0

0

자본총계

255,805,717,783

260,076,415,095

264,388,634,334

자본과부채총계

713,030,329,378

716,304,109,432

720,143,143,351

연결 포괄손익계산서

제 30 기 2020.07.01 부터 2020.12.31 까지

제 29 기 2020.01.01 부터 2020.06.30 까지

제 28 기 2019.07.01 부터 2019.12.31 까지

(단위 : 원)

제 30 기

제 29 기

제 28 기

영업수익

21,179,550,414

21,112,408,998

21,038,879,491

매출총이익

21,179,550,414

21,112,408,998

21,038,879,491

영업비용

4,950,979,279

4,942,583,643

4,928,904,152

영업이익(손실)

16,228,571,135

16,169,825,355

16,109,975,339

금융수익

78,223,748

38,159,318

18,743,789

금융비용

9,502,924,164

9,402,200,800

9,512,450,512

기타수익

10,210,219

468

10,612

기타비용

0

33,225,330

0

법인세비용차감전순이익(손실)

6,814,080,938

6,772,559,011

6,616,279,228

법인세비용

0

0

0

당기순이익(손실)

6,814,080,938

6,772,559,011

6,616,279,228

기타포괄손익

0

0

0

총포괄손익

6,814,080,938

6,772,559,011

6,616,279,228

당기순이익(손실)의 귀속

지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)

6,814,080,938

6,772,559,011

6,616,279,228

비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)

0

0

0

총 포괄손익의 귀속

총 포괄손익, 지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

6,814,080,938

6,772,559,011

6,616,279,228

총 포괄손익, 비지배지분

0

0

0

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

108

107

104

연결 자본변동표

제 30 기 2020.07.01 부터 2020.12.31 까지

제 29 기 2020.01.01 부터 2020.06.30 까지

제 28 기 2019.07.01 부터 2019.12.31 까지

(단위 : 원)

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

비지배지분

자본 합계

자본금

기타불입자본

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본 합계

2019.07.01 (기초자본)

31,670,795,000

45,289,798,249

191,896,540,107

268,857,133,356

0

268,857,133,356

당기순이익(손실)

0

0

6,616,279,228

6,616,279,228

0

6,616,279,228

배당금지급

0

0

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

0

(11,084,778,250)

자본잉여금의 이익잉여금이입

0

(384,605,213)

384,605,213

0

0

0

2019.12.31 (기말자본)

31,670,795,000

44,905,193,036

187,812,646,298

264,388,634,334

0

264,388,634,334

2020.01.01 (기초자본)

31,670,795,000

44,905,193,036

187,812,646,298

264,388,634,334

0

264,388,634,334

당기순이익(손실)

0

0

6,772,559,011

6,772,559,011

0

6,772,559,011

배당금지급

0

0

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

0

(11,084,778,250)

자본잉여금의 이익잉여금이입

0

(253,180,755)

253,180,755

0

0

0

2020.06.30 (기말자본)

31,670,795,000

44,652,012,281

183,753,607,814

260,076,415,095

0

260,076,415,095

2020.07.01 (기초자본)

31,670,795,000

44,652,012,281

183,753,607,814

260,076,415,095

0

260,076,415,095

당기순이익(손실)

0

0

6,814,080,938

6,814,080,938

0

6,814,080,938

배당금지급

0

0

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

0

(11,084,778,250)

자본잉여금의 이익잉여금이입

0

(77,219,914)

77,219,914

0

0

0

2020.12.31 (기말자본)

31,670,795,000

44,574,792,367

179,560,130,416

255,805,717,783

0

255,805,717,783

연결 현금흐름표

제 30 기 2020.07.01 부터 2020.12.31 까지

제 29 기 2020.01.01 부터 2020.06.30 까지

제 28 기 2019.07.01 부터 2019.12.31 까지

(단위 : 원)

제 30 기

제 29 기

제 28 기

영업활동현금흐름

11,665,417,840

11,528,690,913

10,061,875,167

당기순이익(손실)

6,814,080,938

6,772,559,011

6,616,279,228

당기순이익조정을 위한 가감

13,443,368,318

13,381,818,404

13,511,483,646

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

510,203,442

341,964,668

462,668,805

이자수취(영업)

7,700,016

14,373,902

19,207,095

이자지급(영업)

(9,111,998,304)

(9,016,010,812)

(10,559,596,087)

법인세납부(환급)

2,063,430

33,985,740

11,832,480

투자활동현금흐름

(5,000,000,000)

(10,000,000,000)

0

단기금융상품의 취득

(5,000,000,000)

(10,000,000,000)

0

단기금융상품의 처분

0

0

0

종속기업취득순현금유출

0

0

0

재무활동현금흐름

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

배당금지급

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

현금및현금성자산의순증가(감소)

(4,419,360,410)

(9,556,087,337)

(1,022,903,083)

기초현금및현금성자산

12,846,064,748

22,402,152,085

23,425,055,168

기말현금및현금성자산

8,426,704,338

12,846,064,748

22,402,152,085

3. 연결재무제표 주석

제30기 2020년 07월 01일부터 2020년 12월 31일까지

제29기 2020년 01월 01일부터 2020년 06월 30일까지

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사와 그 종속기업

1. 지배기업의 개요

기업회계기준서 제1110호'연결재무제표'에 의한 지배기업인 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이하 "회사" 또는 "지배기업")는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로 대한민국 국토해양부의 본인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, ㈜코람코자산신탁 내(삼성동, 골든타워)이며, 2016년 10월 28일주주총회에서 주식회사 코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사에서 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사로의 사명을 변경하였으며, 2018년 6월 27일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

㈜이랜드리테일
47,501,547
보통주식
74.99

기 타
15,840,043
보통주식
25.01

합 계
63,341,590

100.00

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

2.1 연결재무제표 작성기준

회사와 회사의 종속기업(이하'연결실체')의 연결재무제표는 한국채택국제회계기준에따라 작성되었으며 연결재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다. 

재무제표는 금융상품 등 아래의 회계정책에서 별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

연결재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다. 

2.2 연결실체가 채택한 제ㆍ개정 기준서

연결실체는 2020년 7월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 개정 기준서를신규로 적용하였습니다. 

(1) 기업회계기준서 제 1116호 '리스' (개정) - COVID-19 관련 임차료 할인 등

실무적 간편법으로, 리스이용자는 COVID-19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있으며, 이러한 임차료 할인 등은 실무적 간편법의 적용요건을 충족하여야 하며,실무적 간편법을 선택한 리스이용자는 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에 이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리하여야 합니다. 동 개정사항은 2020년 7월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 상기 개정 기준서의 적용이 연결재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

2.3 연결실체가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

연결실체는 제정, 공표됐으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준은 없습니다.

(1) 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' (개정) - 재무보고를 위한 개념체계 참조 

식별할 수 있는 취득 자산과 인수 부채는 재무보고를 위한 개념체계의 정의를 충족하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 및 해석서 제2121호 '부담금' 의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 상기 개정 기준서의 적용이 연결재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' (개정) - 의도한 사용 전의 매각금액 

개정 기준서는 경영진이 의도한 방식으로 유형자산을 가동할 수 있는 장소와 상태에 이르게 하는 동안에 생산된 재화를 판매하여 얻은 매각금액과 그 재화의 원가는 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 이로 인해 당기손익에 포함한 매각금액과 원가를 공시하도록 요구하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 상기 개정 기준서의 적용이 연결재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(3) 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' (개정) - 손실부담계약: 계약이행원가 

개정 기준서는 손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가는 계약을 이행하는 데 드는 증분원가와 계약을 이행하는 데 직접 관련되는 그 밖의 원가 배분액으로 구성됨을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 상기 개정 기준서의 적용이 연결재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' (개정) - 부채의 유동·비유동 분류 

부채의 분류는 기업이 보고기간 후 적어도 12개월 이상 부채의 결제를 연기할 권리의 행사 가능성에 영향을 받지 않으며, 부채가 비유동부채로 분류되는 기준을 충족한다면, 경영진이 보고기간 후 12개월 이내에 부채의 결제를 의도하거나 예상하더라도, 또는 보고기간말과 재무제표 발행승인일 사이에 부채를 결제하더라도 비유동부채로 분류합니다. 또한, 부채를 유동 또는 비유동으로 분류할 때 부채의 결제조건에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품으로 분류되고 동 옵션을 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됩니다. 동개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 상기 개정 기준서의 적용이 연결재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(5) 한국채택국제회계기준 2018-2020 연차개선

기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 금융부채 제거 목적의 10% 테스트관련 수수료에 차입자와 대여자 사이에서 지급하거나 수취한 수수료(상대방을 대신하여 지급하거나 수취한 수수료 포함)만 포함된다는 개정내용을 포함하여 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 최초채택기업인 종속기업, 기업회계기준서 제1116호 '리스': 리스인센티브, 기업회계기준서 제1041호 '농림어업': 공정가치 측정에 대한 일부 개정내용이 있습니다. 동 연차개선은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 상기 개정 기준서의 적용이 연결재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

2.4 연결기준

연결재무제표는 지배기업과 지배기업(또는 그 종속기업)이 지배하고 있는 다른 기업의 재무제표를 통합하고 있습니다. 연결실체는 1) 피투자자에 대한 힘, 2) 피투자자에대한 관여로 인한 변동이익에 대한 노출 또는 권리, 3) 투자자의 이익금액에 영향을 미치기 위하여 피투자자에 대하여 자신의 힘을 사용하는 능력이 3가지 요소를 모두 충족할 때 지배력이 존재한다고 판단하고 있습니다. 또한 상기 지배력의 3가지 요소 중 하나 이상에 변화가 있음을 나타내는 사실과 상황이 존재하는 경우, 피투자자를 지배하는지 재평가 하고 있습니다.

연결실체가 피투자자 의결권의 과반수 미만을 보유하더라도, 피투자자의 관련활동을일방적으로 지시할 수 있는 실질적인 능력을 가지기에 충분한 의결권을 보유하고 있다면 피투자자에 대한 힘을 보유하고 있는 것으로 판단하고 있습니다. 연결실체가 보유하고 있는 의결권이 피투자자에게 대한 힘을 부여하기에 충분한지 여부를 평가할 때 다음 사항을 포함하여 모든 관련 사실과 상황을 고려하고 있습니다.

-
보유 의결권의 상대적 규모와 다른 의결권 보유자의 주식 분산 정도

-
연결실체, 다른 의결권 보유자 또는 다른 당사자가 보유한 잠재적 의결권

-
계약상 약정에서 발생하는 권리

-
과거 주총에서의 의결양상을 포함하여, 결정이 이루어져야 하는 시점에 연결실체가 관련활동을 지시하는 현재의 능력을 가지고 있는지를 나타내는 다른 추가적인 사실과 상황

당기 중 취득 또는 처분한 종속기업과 관련된 수익과 비용은 취득이 사실상 완료된 날부터 또는 처분이 사실상 완료된 날까지 연결포괄손익계산서에 포함됩니다. 비지배지분의 장부금액은 최초 인식한 금액에 취득 이후 자본 변동에 대한 비지배지분의 비례지분을 반영한 금액입니다. 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 총포괄손익은 비지배지분에 귀속되고 있습니다.

연결실체를 구성하는 기업이 유사한 상황에서 발생한 동일한 거래나 사건에 대하여 연결재무제표에서 채택한 회계정책과 다른 회계정책을 사용한 경우에는 그 재무제표를 적절히 수정하여 연결재무제표를 작성하고 있습니다.

연결실체 내의 거래, 이와 관련된 자산과 부채, 수익과 비용 등은 연결재무제표 작성시 모두 제거하고 있습니다.

지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 연결실체의 소유지분변동은 자본거래로 회계처리하고 있습니다. 연결실체의 지배지분과 비지배지분의 장부금액은 종속기업에 대한 상대적 지분변동을 반영하여 조정하고 있습니다. 비지배지분의 조정금액과 지급하거나 수취한 대가의 공정가치의 차이는 자본으로 직접 인식하고 기업의 소유주에게 귀속시키고 있습니다.

지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실한 경우 연결재무상태표에서 종전의 종속기업에 대한 자산과 부채를 제거하고, 종전의 종속기업에 대한 잔존 투자는 지배력을상실한 때의 공정가치로 인식하며, 그러한 투자 및 종전의 종속기업과 주고 받을 금액에 대해서는 관련 한국채택국제회계기준에 따라 후속적으로 회계처리하고 있으며,종전의 지배지분에 귀속되는 지배력 상실 관련 손익을 인식하고 있습니다.

2.5 사업결합

동일지배하에 있는 기업실체나 사업에 대한 결합은 취득한 자산과 인수한 부채를 최상위지배기업의 연결재무제표 상 장부금액으로 인식하고 있습니다. 연결실체는 이전대가와 취득한 순자산 장부금액의 차액을 자본잉여금에서 가감하고 있습니다.

종속기업 및 사업의 취득은 동일지배하에 있는 기업실체나 사업에 대한 결합을 제외하고 취득법을 적용하여 회계처리하였습니다. 사업결합 이전대가는 피취득자에 대한지배력을 대가로 이전하는 자산, 연결실체가 발행하였거나 부담하는 부채 및 발행한 지분의 취득일의 공정가치(교환일에)의 합계로 산정하고 있습니다. 취득관련원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

취득일에 식별가능한 취득자산, 인수부채 및 우발부채는 다음을 제외하고는 취득일에 공정가치로 인식하고 있습니다.

-
이연법인세자산이나 부채와 종업원급여약정과 관련된 자산이나 부채는 각각 기업회계기준서 제1012호 '법인세'와 기업회계기준서 제1019호'종업원급여'에 따라 인식하고 측정하고 있습니다.

-
연결실체가 피취득자의 주식기준보상을 자신의 주식기준보상으로 대체하면서 발생한 부채나 지분상품은 기업회계기준서 제1102호'주식기준보상'에 따라 측정하고 있습니다.

-
기업회계기준서 제1105호'매각예정비유동자산과 중단영업'에 따라 매각예정자산으로 분류된 비유동자산(또는 처분자산집단)은 기업회계기준서 제1105호에 따라 측정하고 있습니다.

영업권은 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액, 연결실체가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액이 취득일 현재 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 공정가치순액을 초과하는 금액으로 측정하고 있습니다. 취득일에 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 공정가치순액이 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액, 연결실체가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액을 초과하는 금액이 재검토 후에도 존재하는 경우에, 그 초과금액은 즉시 염가매수차익으로 당기손익에 반영하고 있습니다.

취득일에 피취득자에 대한 비지배지분의 요소가 현재의 지분이며 청산시에 보유자에게 기업 순자산의 비례적 몫에 대하여 권리를 부여하고 있는 경우에는 이러한 비지배지분은 취득일에 1) 공정가치나 2) 피취득자의 식별가능한 순자산에 대하여 인식한 금액 중 현재의 지분상품의 비례적 몫 중 하나의 방법으로 측정할 수 있습니다. 이러한 측정기준의 선택은 각 취득거래별로 이루어집니다. 그 밖의 모든 비지배지분 요소는 한국채택국제회계기준에서 측정기준을 달리 요구하는 경우가 아니라면 취득일의 공정가치로 측정합니다.

사업결합으로 인한 연결실체의 이전대가에는 조건부 대가 약정으로 인한 자산과 부채를 포함하고 있으며 조건부 대가는 취득일의 공정가치로 측정하고 사업결합으로 인한 이전대가의 일부로 포함되어 있습니다. 취득일 이후 공정가치의 변동액은 측정기간 조정사항의 조건을 충족하는 경우 소급하여 조정하고 해당 영업권에서 조정하고 있습니다. 측정기간 조정사항이란 '조정기간'(취득일로부터 1년을 초과할 수 없음)동안 취득일 현재 존재하던 사실과 상황에 대한 추가적 정보를 획득하여 발생하는 조정사항을 말합니다.

측정기간 조정사항의 조건을 충족하지 않는 조건부 대가의 공정가치 변동액은 조건부 대가의 분류에 따라 회계처리하고 있습니다. 자본으로 분류된 조건부 대가는 이후보고일에 재측정하지 않고 결제되는 경우 자본으로 회계처리하고 있습니다. 그 밖의 조건부 대가는 이후 보고일에 공정가치로 재측정하고, 공정가치 변동은 당기손익으로 인식하고 있습니다.

단계적으로 이루어지는 사업결합에서, 연결실체는 이전에 보유하고 있던 피취득자에대한 지분을 취득일의 공정가치로 재측정하고 그 결과 차손익이 있다면 당기손익으로 인식하고 있습니다. 취득일 이전에 피취득자에 대한 지분의 가치변동을 기타포괄손익으로 인식한 금액은 이전에 보유한 지분을 직접 처분하는 경우와 동일하게 당기손익으로 재분류하고 있습니다.

사업결합에 대한 최초 회계처리가 사업결합이 발생한 보고기간 말까지 완료되지 못한다면, 연결실체는 회계처리가 완료되지 못한 항목의 잠정 금액을 연결재무제표에 보고하고 있습니다. 측정기간(위 참고) 동안에 취득일 현재 존재하던 사실과 상황에 대하여 새롭게 입수한 정보가 있는 경우 연결실체는 취득일에 이미 알았더라면 취득일에 인식된 금액의 측정에 영향을 주었을 그 정보를 반영하기 위하여 취득일에 인식한 잠정금액을 소급하여 조정하거나 추가적인 자산과 부채를 인식하고 있습니다.

2.6 현금및현금성자산

현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.

2.7 기능통화와 표시통화

연결실체는 영업활동이 이루어지는 주된 경제 환경에서의 통화("기능통화")를 적용하여 측정하고 있습니다. 연결실체의 기능통화는 대한민국 원화이며, 재무제표는 대한민국 원화로 표시되어 있습니다.

2.8 금융자산

(1) 분류

연결실체는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

-
당기손익-공정가치 측정 금융자산

-
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

-
상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 연결실체는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다. 

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

(2) 측정

연결실체는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다. 

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품
금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 연결실체는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다. 

(다) 당기손익-공정가치측정 금융자산

상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품
연결실체는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 연결실체가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

연결실체는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 계약자산에 대해 연결실체는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

(4) 제거

연결실체가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 연결실체가 보유하는 경우에는이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 "차입금"으로 분류합니다.

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.9 정부보조금 

정부보조금은 보조금의 수취와 정부보조금에 부가된 조건의 준수에 대한 합리적인 확신이 있을 때 공정가치로 인식됩니다. 자산관련보조금은 자산의 장부금액을 계산할 때 차감하여 표시되며, 수익관련보조금은 이연하여 정부보조금의 교부 목적과 관련된 비용에서 차감하여 표시됩니다. 

2.10 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 46~49년 동안 정액법으로 상각됩니다.

부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산의 대체가 발생하고 있으며 투자부동산, 자가사용부동산, 재고자산 사이에 대체가 발생할 때에 대체 전 자산의 장부금액을 승계하고 있습니다.

투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 경제적효익을 기대할 수 없는 경우에는 재무상태표에서 제거하고 있으며, 투자부동산의 폐기나 처분으로 발생하는 손익은 순처분금액과 장부금액의 차액이며 폐기나 처분이 발생한 기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 

2.11 비금융자산의 손상 

영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.12 금융부채 
 
(1) 분류 및 측정 

당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 대상이 아닌 파생상품이나 내재파생상품을 포함한 금융상품으로부터 분리된 파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 "기타지급채무", "단기차입금" 등으로표시됩니다.

(2) 제거 

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 

2.13 금융보증계약 

연결실체가 제공한 금융보증계약은 최초 인식 후에 후속적으로 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호 에 따라 산정한 손실충당금
(2) 최초 인식금액에서 기업회계기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

2.14 당기법인세 및 이연법인세 

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 

법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다. 

경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결실체가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결실체는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. 

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결실체가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

다만, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 연결실체가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 일시적차이에대한 이연법인세자산(부채)을 계상하지 아니하였습니다.

2.15 수익인식 

연결실체는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서, 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 의 적용범위에 포함되지 않습니다. 

2.16 영업부문 
 
영업부문별 정보는 최고영업의사결정자에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석30 참조). 최고영업의사결정자는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 연결실체는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고의사결정자로 보고 있습니다.

2.17 리스 

연결실체는 리스제공자로서 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다.

연결실체가 중간리스제공자인 경우 연결실체는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도계약으로 회계처리하고 있습니다. 연결실체는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다.

연결실체는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 연결실체는 그 기준을 적용합니다.

연결실체는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

연결실체는 리스개시일에 금융리스에 따라 보유하는 자산을 재무상태표에 인식하고 그 자산을 리스순투자와 동일한 금액의 수취채권으로 표시하며 후속적으로 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 인식합니다.

하나의 리스요소와 하나 이상의 추가 리스요소나 비리스요소를 포함하는 계약에서 리스제공자는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 배분합니다.

2.18 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

연결실체는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

2.19 연결재무제표 발행 승인

동 연결재무제표는 2021년 2월 10일자 이사회에서 승인되었으며, 정기주주총회에서 수정승인 될 수 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정 

연결실체는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. 

(1) 법인세 
연결실체의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다(주석20 참조). 

4. 재무위험관리 

4.1 재무위험관리요소 

연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리는 연결실체의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

4.1.1 시장위험 

연결실체의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 연결실체의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 연결실체의 이자율 변동위험은 주로 차입금에서 비롯됩니다. 다만, 원화 고정이자율로 발행된 차입금으로 인하여 연결실체는 현금흐름 및 공정가치 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

4.1.2 신용위험

연결실체는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.

·송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급

·상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

(1) 매출채권과 계약자산 

연결실체는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

(2) 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 연결실체는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

4.1.3 유동성 위험 

유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 연결실체 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 

연결실체의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 

(단위: 천원)

구 분
당기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
1,932,936
-
-
1,932,936

장기차입금(*1,2)
444,927,534
-
-
444,927,534

임대보증금(*1)
-
-
21,055,000
21,055,000

합 계
446,860,470
-
21,055,000
467,915,470

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년 초과
5년초과
합 계

기타지급채무
1,945,255
-
-
1,945,255

장기차입금(*1,2)
167,250,000
286,373,425
-
453,623,425

임대보증금(*1)
-
-
21,055,000
21,055,000

합 계
169,195,255
286,373,425
21,055,000
476,623,680

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

4.2. 자본위험관리 

연결실체의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결실체는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 연결실체는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

차입금
434,323,929
433,714,389

차감: 현금및현금성자산과 단기금융상품
23,426,704
22,846,065

순차입금
410,897,225
410,868,324

총 자본
666,702,943
670,953,297

자본조달비율
61.6%
61.2%

5. 금융상품 공정가치 

5.1 금융상품 종류별 공정가치 

연결실체의 금융상품의 경우 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

5.2 원가로 측정되는 금융상품 

연결실체의 금융상품 중 원가로 측정된 내역은 없습니다.

5.3 금융상품 공정가치 서열 체계 

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

-

측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-

수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

보고기간 종료일 현재 연결실체의 금융상품은 미수금,미수수익,미지급비용,장기차입금, 임대보증금으로 모두 장부가액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로공정가치 서열체계공시에서 제외하였습니다.

6. 금융자산

(1) 상각후원가 측정 금융자산 

(단위: 천원)

구 분

당기말

전기말

유동

비유동

합계

유동

비유동

합계

현금및현금등가물
8,426,704
-
8,426,704
12,846,065
-
12,846,065

단기금융상품
15,000,000
-
15,000,000
10,000,000
-
10,000,000

기타채권

96,284
-
96,284
25,761
-
25,761

차감: 손실충당금

-
-
-
-
-
-

상각후원가

23,522,988
-
23,522,988
22,871,826
-
22,871,826

(2) 손상

상각후원가 측정 금융자산의 손상 및 연결실체의 신용위험 관련 사항은 주석 4를 참조하시기 바랍니다.

7. 범주별 금융상품 

7.1 금융상품 범주별 장부금액

(1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융자산

당기말
전기말

현금및현금성자산
8,426,704
12,846,065

단기금융상품
15,000,000
10,000,000

기타채권
96,284
25,761

합 계
23,522,988
22,871,826

(2) 금융부채

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융부채

당기말
전기말

기타지급채무
1,932,936
1,945,255

유동성장기차입금
434,323,929
149,355,258

장기차입금
-
284,359,131

임대보증금
12,008,387
11,782,013

합 계
448,265,252
447,441,657

7.2 금융상품 범주별 순손익

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익
78,224
38,159

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용
(9,502,924)
(9,402,201)

8. 현금및현금성자산 

보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금잔액은없습니다.

9. 기타채권

보고기간 종료일 현재 유동자산으로 분류된 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수수익
96,284
25,761

10. 기타유동자산 

보고기간 종료일 현재 기타유동자산은 전액 선급비용 입니다.

11. 투자부동산

(1) 연결실체의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.

(2) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말

취득원가
상각누계액
정부보조금
순장부가액

토 지
396,600,343
-
-
396,600,343

건 물
349,677,019
(56,748,928)
(42,869)
292,885,222

합 계
746,277,362
(56,748,928)
(42,869)
689,485,565

(단위: 천원)

과 목
전기말

취득원가
상각누계액
정부보조금
순장부가액

토 지
396,600,343
-
-
396,600,343

건 물
349,324,191
(52,473,532)
(43,474)
296,807,185

합 계
745,924,534
(52,473,532)
(43,474)
693,407,528

(3) 투자부동산의 변동 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당 기
전 기

토 지
건 물
합 계
토 지
건 물
합 계

기초 순장부가액
396,600,343
296,807,185
693,407,528
396,600,343
301,081,086
697,681,429

취득(*)
-
352,828
352,828
-
-
-

상 각
-
(4,275,395)
(4,275,395)
-
(4,274,505)
(4,274,505)

정부보조금
-
604
604
-
604
604

기말 순장부가액
396,600,343
292,885,222
689,485,565
396,600,343
296,807,185
693,407,528

(*) 선수수익 증가로 인한 증가임

(4) 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당 기
전 기

영업수익
21,179,550
21,112,409

영업비용(*)
4,754,295
4,752,171

(*) 영업비용 중 감가상각비,자산보관수수료,자산관리수수료 및 부동산관리비 입니다.

(5) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치

토 지
396,600,343
511,727,000
396,600,343
511,727,000

건 물
292,885,222
335,983,000
296,807,185
335,983,000

합 계
689,485,565
847,710,000
693,407,528
847,710,000

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 ㈜제일감정평가법인이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

당기말 현재 공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 2020년 6월 30일을 평가기준일로 하여 야탑,일산,평촌점은 비용접근법,시장접근법 및 수익접근법에 의한 평가액에 대하여 분당점 및 중계점은 시장접근법 및 수익접근법에 대하여 적절한 가중치를 부여하여 공정가치를 결정하였습니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측 가능하지 않은 주요 투입변수는 거래사례, 보증금상승률,임대료상승률,보증금운용이율,공실기간,임대율,영업경비율,할인율,환원이율 및 매도경비율 입니다.

(6) 운용리스 제공 내역 

연결실체는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 4,275백만원(전기: 4,274백만원)입니다.

한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당 기
전 기

1년 이내

41,891,055
41,704,452

1년 초과 5년 이내

167,564,218
166,817,808

5년 초과

358,451,180
377,628,989

합 계

567,906,453
586,151,249

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계

다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

-

측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-

수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

구 분
당기말

수준 1
수준 2
수준 3
합 계

반복적인 공정가치 측정치

투자부동산
-
-
847,710,000
847,710,000

(단위: 천원)

구 분
전기말

수준 1
수준 2
수준 3
합 계

반복적인 공정가치 측정치

투자부동산
-
-
847,710,000
847,710,000

(8) 가치평가기법 및 투입변수

연결실체는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 반복적인 공정가치측정치에 대하여 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지
않은 투입변수
공정가치와
투입변수와의 관계

투자부동산
847,710,000

3
(*1,2)
평방미터당 가격
및 운영수익
(*3)

(*1) 야탑,일산,평촌점은 비용접근법 10%,시장접근법 40%,수익접근법에 50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.
(*2) 분당점 및 중계점은 시장접근법 50%,수익접근법에 50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.단 공작물은 원가법으로 산정하였습니다.
(*3) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지
않은 투입변수
공정가치와
투입변수와의 관계

투자부동산
847,710,000
3
(*1,2)
평방미터당 가격
및 운영수익
(*3)

(*1) 야탑,일산,평촌점은 비용접근법 10%,시장접근법 40%,수익접근법에 50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.
(*2) 분당점 및 중계점은 시장접근법 50%,수익접근법에 50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.단 공작물은 원가법으로 산정하였습니다.
(*3) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

12. 종속기업

(1) 당기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및

영업소재지

연결실체 내 기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당기말

전기말

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

부동산투자 및 임대

한국

100
100

3, 9월

(2) 당기 중 연결범위의 변동은 없습니다.

(3) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

당기말
전기말

유동자산

856,693
491,338

비유동자산

219,355,772
220,233,424

자산 계

220,212,465
220,724,762

유동부채

150,384,246
150,028,625

비유동부채

10,588,938
10,245,973

부채 계

160,973,184
160,274,598

지배기업 소유주지분

59,239,281
60,450,164

비지배지분

-
-

자본 계

59,239,281
60,450,164

(주)

상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(4) 당기 및 전기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

당기
전기

매출액
6,912,528
6,878,934

영업손익
5,532,314
5,501,573

당기순손익
2,154,266
2,129,628

기타포괄손익
-
-

총포괄손익
2,154,266
2,129,628

(주)

상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(5) 당기 및 전기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

당기
전기

영업활동으로 인한 현금흐름
3,731,870
3,661,867

투자활동으로 인한 현금흐름
-
-

재무활동으로 인한 현금흐름
(3,365,150)
(3,320,316)

현금및현금성자산의 순증감
366,720
341,551

기초 현금및현금성자산
486,787
145,236

기말 현금및현금성자산
853,507
486,787

(주)

상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

13. 담보제공현황

당기말 현재 제공한 담보 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
담보제공자산
담보권의 종류
담보권자
장부가액
채권최고액
관련 채무
관련 채무금액

야탑점
토지, 건물
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
182,537,870
1,734,743
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

일산점
집합건물
제101호 외
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
129,411,779
2,730,111
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

평촌점
토지
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
86,377,300
1,554,375
-
-

2순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

3순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

건물
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
71,802,843
1,554,375
-
-

2순위 임차권
이선희 외(*4)
2,262,120
-
-

3순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

4순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

분당점 
및 중계점
토지, 건물
1순위 근저당권
신용협동조합중앙회 외 9개사(*5)
219,355,773
195,000,000
장기차입금
150,000,000

2순위 임차권
㈜이랜드리테일(*6)
11,655,000
임대보증금
11,655,000

(*1) 해당 담보권자는 농협생명보험㈜, 현대해상화재보험㈜, 신용협동조합중앙회, ㈜케이비손해보험, 미래에셋생명보험㈜, 디비손해보험㈜, 춘천신용협동조합, 벌교신용협동조합, 주성신용협동조합이며, 공동담보로 제공되고 있습니다(주석17 참조).
(*2) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 야탑점과 일산점, 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*3) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*4) 해당 담보권자에 대한 채권최고액은 회사와 ㈜이랜드리테일 간 2005년에 체결된 재산인수계약 상 회사가 물상보증인과 유사한 지위에서 매매완결일 현재 매각부동산에 존재하는 등기된 임차권 및 근저당권을 위하여 담보로 제공하고 있는 금액(근저당권은 채권최고액)입니다(주석28 참조).
(*5) 해당 담보권자는 신용협동조합중앙회, 농협생명보험㈜, 현대해상화재보험㈜, 달구벌신용협동조합, 성남중앙신용협동조합, 전주대건신용협동조합, 부평신용협동조합, 이리신용협동조합, 만수중앙신용협동조합, 부평제일신용협동조합이며, 공동담보로 제공되고 있습니다(주석17 참조).
(*6) 건물만 담보제공 되고 있습니다.

연결실체는 상기 부동산등기부 상 담보 뿐만 아니라 임차인인 ㈜이랜드리테일과 전차인들 간의 전대차계약에 따른 상가건물임대차보호법 상 확정일자부 임차권에 대하여 물상보증인과 유사한 지위에서 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다.

또한, 연결실체가 전차인들과 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행되는 우발 위험에 대비하여, 연결실체는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 연결실체의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있으며, 동 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등 대주들을 공동 1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다(주석27, 28 참조).

14. 보험가입현황

당기말 현재 연결실체가 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재산종합 및 기계위험
건물 등
569,620,653
한화손해보험㈜
현대해상화재보험(주)

기업휴지위험
해당사항 없음
49,577,663

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 1,000,000 /
주차장 1사고당, 대인대물일괄 300,000

상기 보험에 대한 보험료는 임차인이 부담하고 있습니다. 또한, 상기 보험에 대한 보험금 수령권은 장기차입금과 관련하여 농협생명보험㈜ 등에 부보금액을 한도로 하여537,000백만원의 근질권이 설정되어 있습니다.

15. 기타지급채무

보고기간 종료일 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미지급비용
1,932,936
1,945,255

16. 기타유동부채

보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다. 

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

부가세예수금
1,095,138
1,046,547

선수수익
534,011
512,248

합 계
1,629,149
1,558,795

17. 차입금

보고기간 종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입용도
당기말
전기말
이자율(%)
최종만기일
상환방법

농협생명보험㈜
시설자금
100,000,000
100,000,000
3.9~4.0
2021-06-29
2021-08-16
만기일시상환

현대해상화재보험㈜
80,000,000
80,000,000

신용협동조합중앙회
95,000,000
95,000,000

(주)케이비손해보험
45,000,000
45,000,000
4.0
2021-08-16

미래에셋생명보험㈜
45,000,000
45,000,000

디비손해보험㈜
45,000,000
45,000,000

춘천신용협동조합
3,000,000
3,000,000

벌교신용협동조합
1,000,000
1,000,000

주성신용협동조합
1,000,000
1,000,000

달구벌신용협동조합
5,000,000
5,000,000
3.9
2021-06-29

성남중앙신용협동조합
5,000,000
5,000,000

전주대건신용협동조합
3,200,000
3,200,000

부평신용협동조합
2,500,000
2,500,000

이리신용협동조합
2,100,000
2,100,000

만수중앙신용협동조합
1,500,000
1,500,000

부평제일신용협동조합
700,000
700,000

소 계
435,000,000
435,000,000

차감 : 현재가치할인차금
(676,071)
(1,285,611)

차감 : 유동성대체액
(434,323,929)
(149,355,258)

합 계
-
284,359,131

상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 토지와 건물이 담보로 제공되어 있습니다(주석 13 참조). 

18. 임대보증금

보고기간 종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

명목가액
21,055,000
21,055,000

현재가치할인차금
(9,046,613)
(9,272,987)

장부가액
12,008,387
11,782,013

19. 기타비유동부채

보고기간 종료일 현재 기타비유동부채는 전액 선수수익 입니다.

20. 법인세비용 

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결실체가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 가감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다.

21. 자본금

보고기간종료일 현재 연결실체의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분
보통주

발행할 주식의 총수
100,000,000 주

1주당 금액
500 원

발행한 주식수
63,341,590 주

자본금
31,670,795 천원

22. 기타불입자본

보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

주식발행초과금
74,829,307
74,906,527

기타자본잉여금
(30,254,515)
(30,254,515)

합 계
44,574,792
44,652,012

23. 배당금

회사의 배당금 지급내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구 분
당 기
전 기

보통주식
보통주식

배당금 총액
11,084,778,250
11,084,778,250

발행주식수
63,341,590
63,341,590

1주당 배당금
175
175

1주당 액면금액
500
500

배당률
35.00%
35.00%

24. 주당이익

(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분
당 기
전 기

지배기업 소유주 귀속 당기순이익
6,814,080,938
6,772,559,011

지배기업 보통주 당기순이익
6,814,080,938
6,772,559,011

가중평균유통보통주식수
63,341,590
63,341,590

기본주당이익
108
107

(2) 희석주당이익

보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

25. 영업비용

연결실체의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

임원보수
13,200
13,200

세금과공과
19,053
18,981

감가상각비
4,274,792
4,273,901

사무수탁수수료
70,435
70,313

자산보관수수료
25,846
25,856

자산관리수수료
415,027
414,245

부동산관리비
38,630
38,170

지급수수료
89,002
82,371

보험료
917
611

기타일반관리비
4,077
4,936

합 계
4,950,979
4,942,584

26. 금융수익 및 금융비용

연결실체의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

이자수익
78,224
38,159

(2) 금융비용

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

이자비용
9,502,924
9,402,201

27. 특수관계자와의 거래

(1) 지배ㆍ종속관계

구 분
특수관계자의 명칭

최상위 지배기업
㈜이랜드월드

지배기업
㈜이랜드리테일

종속기업
㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

(2) 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당 기
전 기

지배기업
㈜이랜드리테일
영업수익(*)
20,923,427
20,852,226

(*) 선수수익의 영업수익 반영금액 256,124천원(전기: 256,124천원)은 제외되었습니다.

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기말
전기말

지배기업
㈜이랜드리테일
임대보증금(*)
21,055,000
21,055,000

선수수익
380,857
-

(*) 현재가치할인차금 9,046,613천원(전기말: 9,272,987천원)이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당 기
전 기

지배기업
㈜이랜드리테일
자본거래
현금배당
8,312,771
8,312,771

(5) 특수관계자와의 지급보증 및 담보

1) 제공한 지급보증 및 담보

연결실체는 지배기업인 ㈜이랜드리테일을 위하여 물상보증인과 유사한 지위에서 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 부담하고 있는 전대차에 관한 보증금반환채무에 대하여 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다(주석13, 28 참조).

2) 제공받은 지급보증 및 담보

연결실체는 전차인들과 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행되는 우발 위험에 대비하여, 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 연결실체의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다(주석13, 28 참조).

(6) 연결실체는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 지배기업인 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, ㈜이랜드리테일과 임대차목적물에 대해우선매수권 약정을 체결하고 있습니다(주석28 참조).

(7) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

주요 경영진 급여
13,200
13,200

28. 우발상황 및 주요 약정사항 

(1) 자산관리계약

연결실체는 ㈜코람코자산신탁 및 케이비부동산신탁㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 다음의 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

기본수수료
1) 결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.20%. 단, 최저 기본수수료는 순자산가액 기준과 상관없이 6억원으로 함.

2) 상장 후 운용자산이 매각 된 경우
 i) 순자산가액 1,700억 이상~ 2,200억 미만: 연 0.27%
 ii) 순자산가액 1,300억 이상~ 1,700억 미만: 연 0.28%
 iii) 순자산가액 1,300억 미만~ : 연 0.29%

3) 종속기업: 연 167,000천원

매각기본수수료
1) ㈜이랜드리테일(㈜이랜드리테일이 지정하는 자 포함) 이외의 제3자에게 회사의부동산을 매각하는 경우, 실제 매각금액에서 취득시 조달한 원가(매입금액, 부대비용, 중개수수료 합계), 매각 부대비용 및 세금을 제외한 나머지 금액의 10%

2) 종속기업: 부동산 매각금액의 0.5%(임차인이 우선매수권을 행사하지 않는 경우 등에 한함)

성과수수료
종속기업: 매각차익의 10%(임차인이 우선매수권을 행사하지 않는 경우 등에 한함)

(2) 일반사무수탁계약

연결실체는 ㈜국민은행과 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 연결실체의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며, 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
1) 결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.037%. 단, 최저 기본수수료는 순자산가액 기준과 상관없이 1.11억원으로 함.

2) 상장 후 운용자산이 매각 된 경우
 i) 순자산가액 1,700억 이상~ 2,200억 미만: 연 0.050%
 ii) 순자산가액 1,300억 이상~ 1,700억 미만: 연 0.051%
 iii) 순자산가액 1,300억 미만~ : 연 0.052%

3) 종속기업: 연 20,000천원(부가가치세 포함)

(3) 자산보관계약

연결실체는 ㈜하나은행 및 ㈜국민은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며, 다음의 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
1) 결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.012%. 단, 상기 순자산가액이 3,000억 미만으로 되는 경우 재협의

2) 종속기업: 연 12,000천원

(4) 부동산관리위탁계약

연결실체는 ㈜메이트플러스와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 부동산 관리(Property Management)에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 부동산관리위탁계약을 체결하고 있습니다.

(5) 우선매수권 특약 등

연결실체는 ㈜이랜드리테일과의 임대차계약을 통하여 임대차목적물의 일부 또는 전부를 제 3자에게 처분 또는 양도하고자 하는 경우 임차인에게 시가로 우선매수의 청약을 서면통지하는 것으로 약정하고 있습니다. 

(6) 물상보증인과 유사한 지위

연결실체는 ㈜이랜드리테일과의 재산인수계약 상 ㈜이랜드리테일이 부담하고 있는 임차보증금반환에 관한 각종 제한물권(근저당권, 등기된 임차권, 상가건물임대차보호법상 임차권)에 의하여 피담보된 금액을 포함하는 금액으로 매매행위를 함으로써, 제한물권이 설정된 부동산의 취득 등을 규정하는 민법 제364조가 유추적용되어 물상보증인과 유사한 법률 상 지위를 취득하였습니다. 이로 인해, 전차인들에 대한 채 권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행될 경우 연결실체는소유권 상실 및 채무변제 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 우발 위험에 대비하여 연결실체는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한연결실체의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 당기말 현재 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대한 예금청구권에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다(주석13,27 참조).

한편, 연결실체는 상기의 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등과의 대출약정에 따라 대주들을 공동1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다. 또한, 임대차계약을 통하여 전대차보증금 상한액을 10,800백만원으로 정하고 있으며, 상한액 초과 시의 초과금에 대해서는 연결실체의 권리보전절차(질권 취득)를 약정하고 있습니다.

(7) 계류중인 소송사건
연결실체는 2018년 및 2019년에 제기된 부동산 소유권이전등기와 관련한 법률소송(소송가액 6,754 백만원)의 피고입니다. 이러한 소송의 결과는 현재로서는 예측할 수 없습니다.

29. 현금흐름표

(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당 기
전 기

법인세비용차감전순이익
6,814,081
6,772,559

조 정:
13,443,368
13,381,819

이자수익
(78,224)
(38,159)

임대료수익
(256,124)
(256,124)

이자비용
9,502,924
9,402,201

감가상각비
4,274,792
4,273,901

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
510,204
341,964

미수금의 감소
-
68

선급비용의 감소(증가)
917
(1,222)

미지급금의 감소
-
(198)

미지급비용의 증가
432,668
445,920

부가세예수금의 증가(감소)
76,619
(102,604)

영업으로부터 창출된 현금
20,767,653
20,496,342

(2) 현금및현금성자산의 사용을 수반하지 않는 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기
전기

장기차입금의 유동성대체
284,968,671
149,355,258

건물의 취득(*)
352,828
-

선수수익의 증감
28,028
-

(*) 선수수익 증가로 인한 증가임

(3) 재무활동에서 생기는 부채의 변동 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당 기

기초
현금흐름
기타
기말

유동성장기차입금
149,355,258
-
284,968,671
434,323,929

장기차입금
284,359,131
-
(284,359,131)
-

(단위: 천원)

구분
전 기

기초
현금흐름
기타
기말

유동성장기차입금
-
-
149,355,258
149,355,258

장기차입금
433,117,278
-
(148,758,147)
284,359,131

30. 영업부문

(1) 부문별 정보

연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 연결실체의 최고영업의사결정자가 정기적으로검토하는 보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다. 

(2) 기업전체 수준에서의 공시 

연결실체의 영업수익은 전액 임대수익이며, 영업수익은 전액 단일의 외부고객(지배기업)으로부터 발생하였습니다(주석27 참조).

4. 재무제표

재무상태표

제 30 기 2020.12.31 현재

제 29 기 2020.06.30 현재

제 28 기 2019.12.31 현재

(단위 : 원)

제 30 기

제 29 기

제 28 기

자산

유동자산

22,688,071,784

22,405,243,467

22,276,915,539

현금및현금성자산

7,573,197,583

12,359,278,157

22,256,916,498

단기금융상품

15,000,000,000

10,000,000,000

0

기타채권

95,939,111

25,557,240

520,111

기타유동자산

305,500

1,222,000

0

당기법인세자산

18,629,590

19,186,070

19,478,930

비유동자산

565,046,860,091

568,091,171,423

571,135,482,755

투자부동산

470,129,792,771

473,174,104,103

476,218,415,435

종속기업투자

94,917,067,320

94,917,067,320

94,917,067,320

자산총계

587,734,931,875

590,496,414,890

593,412,398,294

부채

유동부채

287,501,767,273

2,830,683,113

2,883,234,240

기타지급채무

1,849,078,417

1,860,817,839

1,849,171,960

기타유동부채

1,010,829,552

969,865,274

1,034,062,280

유동성장기차입금

284,641,859,304

비유동부채

8,749,660,050

293,122,413,494

292,864,314,525

장기차입금

0

284,359,130,914

284,085,279,088

임대보증금

6,041,604,311

5,928,286,728

5,817,099,473

기타비유동부채

2,708,055,739

2,834,995,852

2,961,935,964

부채총계

296,251,427,323

295,953,096,607

295,747,548,765

자본

자본금

31,670,795,000

31,670,795,000

31,670,795,000

기타불입자본

74,829,307,160

74,906,527,074

75,159,707,829

이익잉여금(결손금)

184,983,402,392

187,965,996,209

190,834,346,700

자본총계

291,483,504,552

294,543,318,283

297,664,849,529

자본과부채총계

587,734,931,875

590,496,414,890

593,412,398,294

포괄손익계산서

제 30 기 2020.07.01 부터 2020.12.31 까지

제 29 기 2020.01.01 부터 2020.06.30 까지

제 28 기 2019.07.01 부터 2019.12.31 까지

(단위 : 원)

제 30 기

제 29 기

제 28 기

영업수익

17,632,172,255

17,553,791,223

17,452,924,097

매출총이익

17,632,172,255

17,553,791,223

17,452,924,097

영업비용

3,570,765,430

3,565,222,678

3,548,096,102

영업이익(손실)

14,061,406,825

13,988,568,545

13,904,827,995

금융수익

75,420,885

33,689,670

10,244,093

금융비용

6,122,073,407

6,059,011,661

6,127,785,934

기타수익

10,210,216

450

9

법인세비용차감전순이익(손실)

8,024,964,519

7,963,247,004

7,787,286,163

당기순이익(손실)

8,024,964,519

7,963,247,004

7,787,286,163

총포괄손익

8,024,964,519

7,963,247,004

7,787,286,163

주당이익

기본주당이익(손실) (단위 : 원)

127

126

123

자본변동표

제 30 기 2020.07.01 부터 2020.12.31 까지

제 29 기 2020.01.01 부터 2020.06.30 까지

제 28 기 2019.07.01 부터 2019.12.31 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

기타불입자본

이익잉여금

자본 합계

2019.07.01 (기초자본)

31,670,795,000

75,544,313,042

193,747,233,574

300,962,341,616

당기순이익(손실)

0

0

7,787,286,163

7,787,286,163

배당금지급

0

0

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

지분의 발행

0

0

0

0

자본잉여금의 이익잉여금이입

0

(384,605,213)

384,605,213

0

2019.12.31 (기말자본)

31,670,795,000

75,159,707,829

190,834,346,700

297,664,849,529

2020.01.01 (기초자본)

31,670,795,000

75,159,707,829

190,834,346,700

297,664,849,529

당기순이익(손실)

0

0

7,963,247,004

7,963,247,004

배당금지급

0

0

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

지분의 발행

0

0

0

0

자본잉여금의 이익잉여금이입

0

(253,180,755)

253,180,755

0

2020.06.30 (기말자본)

31,670,795,000

74,906,527,074

187,965,996,209

294,543,318,283

2020.07.01 (기초자본)

31,670,795,000

74,906,527,074

187,965,996,209

294,543,318,283

당기순이익(손실)

0

0

8,024,964,519

8,024,964,519

배당금지급

0

0

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

지분의 발행

0

0

0

0

자본잉여금의 이익잉여금이입

0

(77,219,914)

77,219,914

0

2020.12.31 (기말자본)

31,670,795,000

74,829,307,160

184,983,402,392

291,483,504,552

현금흐름표

제 30 기 2020.07.01 부터 2020.12.31 까지

제 29 기 2020.01.01 부터 2020.06.30 까지

제 28 기 2019.07.01 부터 2019.12.31 까지

(단위 : 원)

제 30 기

제 29 기

제 28 기

영업활동현금흐름

11,298,697,676

11,187,139,909

14,401,932,735

당기순이익(손실)

8,024,964,519

7,963,247,004

7,787,286,163

당기순이익조정을 위한 가감

5,598,874,181

5,622,377,258

5,741,934,728

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

35,261,454

(54,967,814)

3,253,688,340

이자수취(영업)

5,039,014

8,652,541

10,554,284

배당금수취(영업)

3,365,149,560

3,320,315,952

3,292,978,333

이자지급(영업)

(5,731,147,532)

(5,672,777,892)

(5,684,383,563)

법인세납부(환급)

556,480

292,860

(125,550)

투자활동현금흐름

(5,000,000,000)

(10,000,000,000)

0

단기금융상품의 취득

(5,000,000,000)

(10,000,000,000)

0

종속기업취득순현금유출

0

0

0

재무활동현금흐름

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

배당금지급

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

(11,084,778,250)

현금및현금성자산의순증가(감소)

(4,786,080,574)

(9,897,638,341)

3,317,154,485

기초현금및현금성자산

12,359,278,157

22,256,916,498

18,939,762,013

기말현금및현금성자산

7,573,197,583

12,359,278,157

22,256,916,498

5. 재무제표 주석

제30기 2020년 07월 01일부터 2020년 12월 31일까지

제29기 2020년 01월 01일부터 2020년 06월 30일까지

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

1. 회사의 개요

주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 2005년 7월 26일에 설립되어 동 일자로대한민국 국토해양부의 본인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, ㈜코람코자산신탁 내(삼성동, 골든타워)이며, 2016년 10월 28일 주주총회에서 주식회사 코크렙제6호기업구조조정부동산투자회사에서 주식회사 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사로의 사명을 변경하였으며, 2018년 6월 27일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

㈜이랜드리테일
47,501,547
보통주식
74.99

기 타
15,840,043
보통주식
25.01

합 계
63,341,590

100.00

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었으며 재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다. 

재무제표는 금융상품 등 아래의 회계정책에서 별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다. 

재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다. 

2.1 별도재무제표에서 종속기업, 관계기업 및 공동기업에 대한 투자

재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표로 지배기업, 관계기업의 투자자 또는 공동기업의 참여자가 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고 직접적인 지분투자에 근거하여 원가법으로 표시한 재무제표이며, 종속기업, 관계기업 또는 공동기업으로부터 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 그 배당금을 별도재무제표에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 

2.2 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서

회사는 2020년 7월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 개정 기준서를 신규로 적용하였습니다. 

(1) 기업회계기준서 제 1116호 '리스' 개정 - COVID-19 관련 임차료 할인 등

실무적 간편법으로, 리스이용자는 COVID-19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있습니다. 이러한 선택을 한 리스이용자는 임차료 할인 등으로 인한 리스료 변동을 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에 이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리하여야 합니다.상기 개정 내용이 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다.

2.3 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

보고기간말 현재 제정ㆍ공표되었으나 2020년 7월 1일 이후 시작하는 회계기간에 시행일이 도래하지 아니하였고, 회사가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기업회계기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' (개정) - 재무보고를 위한 개념체계 참조 

식별할 수 있는 취득 자산과 인수 부채는 재무보고를 위한 개념체계의 정의를 충족하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 및 해석서 제2121호 '부담금' 의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' (개정) - 의도한 사용 전의 매각금액

개정 기준서는 경영진이 의도한 방식으로 유형자산을 가동할 수 있는 장소와 상태에 이르게 하는 동안에 생산된 재화를 판매하여 얻은 매각금액과 그 재화의 원가는 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 이로 인해 당기손익에 포함한 매각금액과 원가를 공시하도록 요구하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(3) 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' (개정) - 손실부담계약: 계약이행원가

개정 기준서는 손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가는 계약을 이행하는 데 드는 증분원가와 계약을 이행하는 데 직접 관련되는 그 밖의 원가 배분액으로 구성됨을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' (개정) - 부채의 유동·비유동 분류 

부채의 분류는 기업이 보고기간 후 적어도 12개월 이상 부채의 결제를 연기할 권리의 행사 가능성에 영향을 받지 않으며, 부채가 비유동부채로 분류되는 기준을 충족한다면, 경영진이 보고기간 후 12개월 이내에 부채의 결제를 의도하거나 예상하더라도, 또는 보고기간말과 재무제표 발행승인일 사이에 부채를 결제하더라도 비유동부채로 분류합니다. 또한, 부채를 유동 또는 비유동으로 분류할 때 부채의 결제조건에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품으로 분류되고 동 옵션을 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됩니다. 동개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(5) 한국채택국제회계기준 2018-2020 연차개선

기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 금융부채 제거 목적의 10% 테스트관련 수수료에 차입자와 대여자 사이에서 지급하거나 수취한 수수료(상대방을 대신하여 지급하거나 수취한 수수료 포함)만 포함된다는 개정내용을 포함하여 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 최초채택기업인 종속기업, 기업회계기준서 제1116호 '리스': 리스인센티브, 기업회계기준서 제1041호 '농림어업': 공정가치 측정에 대한 일부 개정내용이 있습니다. 동 연차개선은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

2.4 현금및현금성자산

현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.

2.5 기능통화와 표시통화

회사는 영업활동이 이루어지는 주된 경제 환경에서의 통화("기능통화")를 적용하여 측정하고 있습니다. 회사의 기능통화는 대한민국 원화이며, 재무제표는 대한민국 원화로 표시되어 있습니다.

2.6 금융자산

(1) 분류

회사는 금융자산을 다음의 측정 범주로 분류합니다.

-
당기손익-공정가치 측정 금융자산

-
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

-
상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 회사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다. 

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

(2) 측정

회사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다. 

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 회사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다. 

(다) 당기손익-공정가치측정 금융자산

상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품

회사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 회사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

회사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 계약자산에 대해 회사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

(4) 제거

회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 "차입금"으로 분류합니다.

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.7 정부보조금 

정부보조금은 보조금의 수취와 정부보조금에 부가된 조건의 준수에 대한 합리적인 확신이 있을 때 공정가치로 인식됩니다. 자산관련보조금은 자산의 장부금액을 계산할 때 차감하여 표시되며, 수익관련보조금은 이연하여 정부보조금의 교부 목적과 관련된 비용에서 차감하여 표시됩니다. 

2.8 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 46~49년 동안 정액법으로 상각됩니다.

부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산의 대체가 발생하고 있으며 투자부동산, 자가사용부동산, 재고자산 사이에 대체가 발생할 때에 대체 전 자산의 장부금액을 승계하고 있습니다.

투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 경제적효익을 기대할 수 없는 경우에는 재무상태표에서 제거하고 있으며, 투자부동산의 폐기나 처분으로 발생하는 손익은 순처분금액과 장부금액의 차액이며 폐기나 처분이 발생한 기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 

2.9 비금융자산의 손상 

영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.10 금융부채 
 
(1) 분류 및 측정 

당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 대상이 아닌 파생상품이나 내재파생상품을 포함한 금융상품으로부터 분리된 파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 "기타지급채무", "단기차입금" 등으로표시됩니다. 

(2) 제거 

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 

2.11 금융보증계약 

회사가 제공한 금융보증계약은 최초 인식 후에 후속적으로 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호 에 따라 산정한 손실충당금
(2) 최초 인식금액에서 기업회계기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

2.12 당기법인세 및 이연법인세 

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다. 

경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. 

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

다만, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 일시적차이에 대한 이연법인세자산(부채)을 계상하지 아니하였습니다.

2.13 수익인식 

회사는 부동산투자회사법에 의한 기업구조조정부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서, 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 의 적용범위에 포함되지 않습니다. 

2.14 영업부문 
 
영업부문별 정보는 최고영업의사결정자에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석31 참조). 최고영업의사결정자는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 회사는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고 의사결정자로 보고 있습니다.

2.15 리스 

회사는 리스제공자로서 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다.

회사가 중간리스제공자인 경우 회사는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도 계약으로 회계처리하고 있습니다. 회사는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는 사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다.

회사는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 회사는 그 기준을 적용합니다.

회사는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

회사는 리스개시일에 금융리스에 따라 보유하는 자산을 재무상태표에 인식하고 그 자산을 리스순투자와 동일한 금액의 수취채권으로 표시하며 후속적으로 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 인식합니다.

하나의 리스요소와 하나 이상의 추가 리스요소나 비리스요소를 포함하는 계약에서 리스제공자는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 배분합니다.

2.16 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

회사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

2.17 재무제표 승인

회사의 재무제표는 2021년 2월 10일자로 이사회에서 승인되었으며, 정기주주총회에서 수정 승인될 수 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정 

회사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. 

(1) 법인세 
 
회사의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다(주석20 참조). 

4. 재무위험관리 

4.1 재무위험관리요소 

회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다.회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

4.1.1 시장위험 

회사의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 회사의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 회사의 이자율 변동위험은 주로 차입금에서 비롯됩니다. 다만, 원화 고정 이자율로 발행된 차입금으로 인하여 회사는 현금흐름 및 공정가치 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

4.1.2 신용위험

회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.

·송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급

·상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

·기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름

(1) 매출채권과 계약자산 

회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

(2) 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

4.1.3 유동성 위험 

유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 

회사의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 

(단위: 천원)

구 분
당기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
1,849,078
-
-
1,849,078

장기차입금(*1,2)
292,058,630
-
-
292,058,630

임대보증금(*1)
-
-
9,400,000
9,400,000

합 계
293,907,708
-
9,400,000
303,307,708

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

1년 이내
1년초과~5년이내
5년초과
합 계

기타지급채무
1,860,818
-
-
1,860,818

장기차입금(*1,2)
11,400,000
286,405,479
-
297,805,479

임대보증금(*1)
-
-
9,400,000
9,400,000

합 계
13,260,818
286,405,479
9,400,000
309,066,297

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

4.2. 자본위험관리 

회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

차입금
284,641,859
284,359,131

차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품
22,573,198
22,359,278

순차입금
262,068,661
261,999,853

총 자본
553,552,166
556,551,729

자본조달비율
47.3%
47.1%

5. 금융상품 공정가치 

5.1 금융상품 종류별 공정가치 

회사의 금융상품의 경우 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

5.2 원가로 측정되는 금융상품 

회사의 금융상품 중 원가로 측정된 내역은 없습니다.

5.3 금융상품 공정가치 서열 체계 

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

-

측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-

수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

보고기간 종료일 현재 회사의 금융상품은 미수수익,미지급비용,장기차입금,임대보증금으로 모두 장부가액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 서열 체계공시에서 제외하였습니다.

6. 금융자산

(1) 상각후원가 측정 금융자산

(단위: 천원)

구 분

당기말

전기말

유동

비유동

합계

유동

비유동

합계

현금및현금등가물
7,573,198
-
7,573,198
12,359,278
-
12,359,278

단기금융상품
15,000,000
-
15,000,000
10,000,000
-
10,000,000

기타채권

95,939
-
95,939
25,557
-
25,557

차감: 손실충당금

-
-
-
-
-
-

상각후원가

22,669,137
-
22,669,137
22,384,835
-
22,384,835

(2) 손상

상각후원가 측정 금융자산의 손상 및 회사의 신용위험 관련 사항은 주석 4를 참조하시기 바랍니다.

7. 범주별 금융상품 

7.1 금융상품 범주별 장부금액

(1) 금융자산

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융자산

당기말
전기말

현금및현금성자산
7,573,198
12,359,278

단기금융상품
15,000,000
10,000,000

기타채권
95,939
25,557

합 계
22,669,137
22,384,835

(2) 금융부채

(단위: 천원)

구 분
상각후원가로측정하는 금융부채

당기말
전기말

기타지급채무
1,849,078
1,860,818

유동성장기차입금
284,641,859
-

장기차입금
-
284,359,131

임대보증금
6,041,604
5,928,287

합 계
292,532,541
292,148,236

7.2 금융상품 범주별 순손익

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

상각후원가로측정하는 금융자산

이자수익
75,421
33,690

상각후원가로측정하는 금융부채

이자비용
(6,122,073)
(6,059,012)

8. 현금및현금성자산 및 단기금융상품

보고기간 종료일 현재 현금및현금성자산 및 단기금융상품은 전액 은행예금이며, 사용제한 예금잔액은없습니다.

9. 기타채권

보고기간 종료일 현재 기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미수수익
95,939
25,557

10. 기타유동자산

보고기간 종료일 현재 기타유동자산은 전액 선급비용 입니다.

11. 투자부동산

(1) 회사의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.

(2) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말

취득원가
상각누계액
정부보조금
순장부가액

토 지
258,462,500
-
-
258,462,500

건 물
250,957,037
(39,246,874)
(42,870)
211,667,293

합 계
509,419,537
(39,246,874)
(42,870)
470,129,793

(단위: 천원)

과 목
전기말

취득원가
상각누계액
정부보조금
순장부가액

토 지
258,462,500
-
-
258,462,500

건 물
250,957,037
(36,201,959)
(43,474)
214,711,604

합 계
509,419,537
(36,201,959)
(43,474)
473,174,104

(3) 투자부동산의 변동 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기
전기

토 지
건 물
합 계
토 지
건 물
합 계

기초 순장부가액
258,462,500
214,711,604
473,174,104
258,462,500
217,755,915
476,218,415

상 각
-
(3,044,915)
(3,044,915)
-
(3,044,915)
(3,044,915)

정부보조금
-
604
604
-
604
604

기말 순장부가액
258,462,500
211,667,293
470,129,793
258,462,500
214,711,604
473,174,104

4) 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기
전기

영업수익(*1)
14,267,023
14,233,475

영업비용(*2)
3,416,998
3,416,574

(*1) 영업수익 중 임대료수익 입니다.

(*2) 영업비용 중 감가상각비,자산보관수수료,자산관리수수료 및 부동산관리비 입니다.

(5) 보고기간 종료일 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

과 목
당기말
전기말

장부가액
공정가치(*)
장부가액
공정가치(*)

토 지
258,462,500
329,674,000
258,462,500
329,674,000

건 물
211,667,293
243,026,000
214,711,604
243,026,000

합 계
470,129,793
572,700,000
473,174,104
572,700,000

(*) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 ㈜제일감정평가법인이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

당기말 현재 공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 2020년 6월 30일을 평가기준일로 하여 비용접근법,시장접근법 및 수익접근법에 의한 평가액에 대하여 적절한 가중치를 부여하여 공정가치를 결정하였습니다. 공정가치측정에 유의적이지만 관측 가능하지 않은 주요 투입변수는 거래사례, 보증금상승률,임대료상승률,보증금운용이율,공실기간,임대율,영업경비율,할인율,환원이율 및 매도경비율 입니다.

(6) 운용리스 제공 내역 

회사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 3,044백만원(전기: 3,044백만원)입니다.

한편, 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

당기
전기

1년 이내

28,317,772
28,204,952

1년 초과 5년 이내

113,271,087
112,819,808

5년 초과

188,785,145
202,135,489

합 계

330,374,004
343,160,249

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계

다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다. 

-

측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

-

수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

-
자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(단위: 천원)

구 분
당기말

수준 1
수준 2
수준 3
합 계

반복적인 공정가치 측정치

투자부동산
-
-
572,700,000
572,700,000

(단위: 천원)

구 분
전기말

수준 1
수준 2
수준 3
합 계

반복적인 공정가치 측정치

투자부동산
-
-
572,700,000
572,700,000

(8) 가치평가기법 및 투입변수

회사는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 반복적인 공정가치측정치에 대하여 다음의 가치평가기법과 투입변수를 사용하고 있습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지
않은 투입변수
공정가치와
투입변수와의 관계

투자부동산
572,700,000
3
비용접근법,시장접근법 및 
수익접근법(*1)
평방미터당 가격
및 운영수익
(*2)

(*1) 비용접근법 10%,시장접근법 40%,수익접근법에 50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.
(*2) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(단위: 천원)

구 분
전기말

공정가치
수준
가치평가기법
관측가능하지
않은 투입변수
공정가치와
투입변수와의 관계

투자부동산
572,700,000
3
비용접근법,시장접근법 및 
수익접근법(*1)
평방미터당 가격
및 운영수익
(*2)

(*1) 비용접근법 10%,시장접근법 40%,수익접근법에 50%의 가중치를 적용하여 산정하였습니다.
(*2) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

12. 종속기업

(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명

주요영업활동

법인설립 및

영업소재지

기업이 소유한

지분율 및 의결권비율(%)

결산월

당기말

전기말

㈜케이비와이즈스타제6호 
위탁관리부동산투자회사

부동산투자 및 임대

한국

100
100

3, 9월

(2) 보고기간 종료일 종속기업 투자의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

기업명
당기

기초
취득
상환
장부금액

㈜케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사
94,917,067
-
-
94,917,067

(단위: 천원)

기업명
전기

기초
취득
상환
장부금액

㈜케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사
94,917,067
-
-
94,917,067

(3) 당기 중 연결범위의 변동은 없습니다. 

(4) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 요약 재무상태는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사

당기말
전기말

유동자산

856,693
491,338

비유동자산

219,355,772
220,233,424

자산 계

220,212,465
220,724,762

유동부채

150,384,246
150,028,625

비유동부채

10,588,938
10,245,973

부채 계

160,973,184
160,274,598

지배기업 소유주지분

59,239,281
60,450,164

비지배지분

-
-

자본 계

59,239,281
60,450,164

(주)

상기 요약 재무상태는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(5) 당기 및 전기 중 종속기업의 요약 경영성과는 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

당기
전기

매출액
6,912,528
6,878,934

영업손익
5,532,314
5,501,573

당기순손익
2,154,266
2,129,628

기타포괄손익
-
-

총포괄손익
2,154,266
2,129,628

(주)

상기 요약 경영성과는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

(6) 당기 및 전기 중 종속기업의 요약 현금흐름은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

당기
전기

영업활동으로 인한 현금흐름
3,731,870
3,661,867

투자활동으로 인한 현금흐름
-
-

재무활동으로 인한 현금흐름
(3,365,150)
(3,320,316)

현금및현금성자산의 순증감
366,720
341,551

기초 현금및현금성자산
486,787
145,236

기말 현금및현금성자산
853,507
486,787

(주)

상기 요약 현금흐름은 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.

13. 담보제공현황

당기말 현재 제공한 담보 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
담보제공자산
담보권의 종류
담보권자
장부가액
채권최고액
관련 채무
관련 채무금액

야탑점
토지, 건물
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
182,537,871
1,734,743
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

일산점
집합건물
제101호 외
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
129,411,779
2,730,111
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

평촌점
토지
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
86,377,300
1,554,375
-
-

2순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

3순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

건물
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
71,802,843
1,554,375
-
-

2순위 임차권
이선희 외(*4)
2,262,120
-
-

3순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

4순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

(*1) 해당 담보권자는 농협생명보험㈜, 현대해상화재보험㈜, 신용협동조합중앙회, ㈜케이비손해보험, 미래에셋생명보험㈜, 디비손해보험㈜, 춘천신용협동조합, 벌교신용협동조합, 주성신용협동조합이며, 공동담보로 제공되고 있습니다(주석17 참조).
(*2) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 야탑점과 일산점, 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*3) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*4) 해당 담보권자에 대한 채권최고액은 회사와 ㈜이랜드리테일 간 2005년에 체결된 재산인수계약 상 회사가 물상보증인과 유사한 지위에서 매매완결일 현재 매각부동산에 존재하는 등기된 임차권 및 근저당권을 위하여 담보로 제공하고 있는 금액(근저당권은 채권최고액)입니다(주석29 참조).

회사는 상기 부동산등기부 상 담보 뿐만 아니라 임차인인 ㈜이랜드리테일과 전차인들 간의 전대차계약에 따른 상가건물임대차보호법 상 확정일자부 임차권에 대하여 물상보증인과 유사한 지위에서 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다.

또한,㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을보유하고 있으며, 동 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등 대주들을 공동 1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다(주석28, 29 참조). 

14. 보험가입현황

당기말 현재 회사가 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

담보종류
대상자산
부보금액
보험회사명

재산종합 및 기계위험
건물 등
387,550,963
한화손해보험㈜

기업휴지위험
해당사항 없음
23,231,263

배상책임위험
1사고당, 대인대물일괄 1,000,000 /
주차장 1사고당, 대인대물일괄 300,000

상기 보험에 대한 보험료는 임차인이 부담하고 있습니다. 또한, 상기 보험에 대한 보험금 수령권은 장기차입금과 관련하여 농협생명보험㈜ 등에 부보금액을 한도로 하여342,000백만원의 근질권이 설정되어 있습니다.

15. 기타지급채무

보고기간 종료일 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

미지급비용
1,849,078
1,860,818

16. 기타유동부채

보고기간 종료일 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

부가세예수금
756,950
715,985

선수수익
253,880
253,880

합 계
1,010,830
969,865

17. 차입금

(1) 보고기간 종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

차입처
차입용도
당기말
전기말
이자율
최종만기일
상환방법

농협생명보험㈜
시설자금
50,000,000
50,000,000
4.00%
2021년 8월 16일
만기일시상환

현대해상화재보험㈜
50,000,000
50,000,000

신용협동조합중앙회
45,000,000
45,000,000

(주)케이비손해보험
45,000,000
45,000,000

미래에셋생명보험㈜
45,000,000
45,000,000

디비손해보험㈜
45,000,000
45,000,000

춘천신용협동조합
3,000,000
3,000,000

벌교신용협동조합
1,000,000
1,000,000

주성신용협동조합
1,000,000
1,000,000

소 계
285,000,000
285,000,000

차감 : 현재가치할인차금
(358,141)
(640,869)

차감 : 유동성대체액
(284,641,859)
-

합 계
-
284,359,131

상기 장기차입금과 관련하여 회사의 토지와 건물이 담보로 제공되어 있습니다(주석 13 참조). 

18. 임대보증금

보고기간 종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

명목가액
9,400,000
9,400,000

현재가치할인차금
(3,358,396)
(3,471,713)

장부가액
6,041,604
5,928,287

19. 기타비유동부채

보고기간 종료일 현재 기타비유동부채는 전액 선수수익 입니다.

20. 법인세비용 

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 가감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다.

21. 자본금

보고기간종료일 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

구 분
보통주

발행할 주식의 총수
100,000,000 주

1주당 금액
500 원

발행한 주식수
63,341,590 주

자본금
31,670,795 천원

22. 기타불입자본

보고기간 종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말
전기말

주식발행초과금
74,829,307
74,906,527

23. 이익잉여금처분계산서

당기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

(단위: 원)

과 목
제 30(당) 기
처리예정일: 2021년 3월 23일
제 29(전) 기
처분확정일:2020년 9월 23일

미처분이익잉여금

184,983,402,392

187,965,996,209

전기이월미처분이익잉여금
176,958,437,873

180,002,749,205

당기순이익
8,024,964,519

7,963,247,004

임의적립금 등의 이입액

15,502,399

77,219,914

자본잉여금 이입액
15,502,399

77,219,914

이익잉여금처분액

11,084,778,250

11,084,778,250

배당금
11,084,778,250

11,084,778,250

보통주현금배당:
 주당배당금(률)
 -당기 175원(35.0%) 
 -전기 175원(35.0%)
11,084,778,250

11,084,778,250

차기이월미처분이익잉여금

173,914,126,541

176,958,437,873

24. 배당금

회사의 배당금 지급내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구 분
보통주식

당기
전기

배당금 총액
11,084,778,250
11,084,778,250

발행주식수
63,341,590
63,341,590

1주당 배당금
175
175

1주당 액면금액
500
500

배당률
35.0%
35.0%

25. 주당이익

(1) 보통주 기본주당이익

(단위: 원, 주)

구 분
당기
전기

당기순이익
8,024,964,519
7,963,247,004

보통주당기순이익
8,024,964,519
7,963,247,004

가중평균유통보통주식수
63,341,590
63,341,590

기본주당이익
127
126

(2) 희석주당이익

보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다. 

26. 영업비용

회사의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

임원보수
10,800
10,800

세금과공과
8,506
8,549

감가상각비
3,044,311
3,044,311

사무수탁수수료
61,269
61,272

자산보관수수료
19,871
19,872

자산관리수수료
331,186
331,201

부동산관리비
21,630
21,190

지급수수료
68,502
63,108

보험료
917
611

기타일반관리비
3,773
4,309

합 계
3,570,765
3,565,223

27. 금융수익 및 금융비용

회사의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(1) 금융수익

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

이자수익
75,421
33,690

(2) 금융비용

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

이자비용
6,122,073
6,059,012

28. 특수관계자와의 거래

(1) 지배ㆍ종속관계

구 분
특수관계자의 명칭

최상위 지배기업
㈜이랜드월드

지배기업
㈜이랜드리테일

종속기업
㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사

(2) 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기
전기

지배기업
㈜이랜드리테일
임대료수익(*)
14,140,083
14,102,476

종속기업
㈜케이비와이즈스타제6호
위탁관리부동산투자회사
배당금수익
3,365,150
3,320,316

(*) 선수수익의 임대수익 반영금액 126,940천원(전기: 126,940천원)은 제외되었습니다.

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기말
전기말

지배기업
㈜이랜드리테일
임대보증금(*)
9,400,000
9,400,000

(*) 현재가치할인차금 3,358,396천원(전기말: 3,471,713천원)이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(4) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기
전기

지배기업
㈜이랜드리테일
자본거래
현금배당
8,312,771
8,312,771

(5) 특수관계자와의 지급보증 및 담보

1) 제공한 지급보증 및 담보

회사는 지배회사인 ㈜이랜드리테일을 위하여 물상보증인과 유사한 지위에서 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 부담하고 있는 전대차에 관한 보증금반환채무에 대하여 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다(주석13, 29 참조).

2) 제공받은 지급보증 및 담보

회사는 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다(주석13, 29 참조).

(6) 회사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 지배기업인 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, ㈜이랜드리테일과 임대차목적물에 대해 우선매수권 약정을 체결하고 있습니다(주석29 참조).

(7) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

주요 경영진 급여
10,800
10,800

29. 우발상황 및 주요 약정사항 

(1) 자산관리계약

회사는 ㈜코람코자산신탁과 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

기본수수료
1) 결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.20%. 단, 최저 기본수수료는 순자산가액 기준과 상관없이 6억원으로 함.

2) 상장 후 운용자산이 매각 된 경우
 i) 순자산가액 1,700억 이상~ 2,200억 미만: 연 0.27%
 ii) 순자산가액 1,300억 이상~ 1,700억 미만: 연 0.28%
 iii) 순자산가액 1,300억 미만~ : 연 0.29%

매각기본수수료
㈜이랜드리테일(㈜이랜드리테일이 지정하는 자 포함) 이외의 제3자에게 회사의 부동산을 매각하는 경우, 실제 매각금액에서 취득시 조달한 원가(매입금액, 부대비용, 중개수수료 합계), 매각 부대비용 및 세금을 제외한 나머지 금액의 10%

(2) 일반사무수탁계약

회사는 (주)국민은행과 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료
1) 결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.037%. 단, 최저 기본수수료는 순자산가액 기준과 상관없이 1.11억원으로 함.

2) 상장 후 운용자산이 매각 된 경우
 i) 순자산가액 1,700억 이상~ 2,200억 미만: 연 0.050%
 ii) 순자산가액 1,300억 이상~ 1,700억 미만: 연 0.051%
 iii) 순자산가액 1,300억 미만~ : 연 0.052%

(3) 자산보관계약

회사는 ㈜하나은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
결산기말 현재 순자산가액(당해 결산기 자산관리/사무수탁/자산보관위탁수수료 반영 전 순자산가액에 당해 결산기 감가상각누계액을 가산한 금액을 말한다)의 연 0.012%. 단, 상기 순자산가액이 3,000억 미만으로 되는 경우 재협의

(4) 부동산관리위탁계약

회사는 (주)메이트플러스와 재산 인수ㆍ인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무등 부동산 관리(Property Management)에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 부동산관리위탁계약을 체결하고 있습니다.

(5) 우선매수권 특약 등

회사는 ㈜이랜드리테일과의 임대차계약을 통하여 임대차목적물의 일부 또는 전부를 제 3자에게 처분 또는 양도하고자 하는 경우 임차인에게 시가로 우선매수의 청약을 서면통지하는 것으로 약정하고 있습니다. 

(6) 물상보증인과 유사한 지위
회사는 ㈜이랜드리테일과의 재산인수계약 상 ㈜이랜드리테일이 부담하고 있는 임차보증금반환에 관한 각종 제한물권(근저당권, 등기된 임차권, 상가건물임대차보호법상 임차권)에 의하여 피담보된 금액을 포함하는 금액으로 매매행위를 함으로써, 제한물권이 설정된 부동산의 취득 등을 규정하는 민법 제364조가 유추 적용되어 물상보증인과 유사한 법률 상 지위를 취득하였습니다. 이로 인해, 전차인들에 대한 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행될 경우 회사는 소유권 상실 및 채무변제 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 우발 위험에 대비하여 회사는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 회사의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 당기말 현재 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대한 예금청구권에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다.

한편, 회사는 상기의 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등과의 대출약정에 따라 대주들을 공동1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다. 또한, 임대차계약을 통하여 전대차보증금 상한액을 6,500백만원으로 정하고 있으며, 상한액 초과 시의 초과금에 대해서는 회사의 권리보전절차(질권 취득)를 약정하고 있습니다.

(7) 계류중인 소송사건

회사는 2018년 및 2019년에 제기된 부동산 소유권이전등기와 관련한 법률소송(소송가액 6,754 백만원)의 피고입니다. 이러한 소송의 결과는 현재로서는 예측할 수 없습니다.

30. 현금흐름표

(1) 영업으로부터 창출된 현금 흐름은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기
전기

법인세비용차감전순이익
8,024,965
7,963,247

조 정:
5,598,873
5,622,377

이자수익
(75,421)
(33,690)

배당금수익
(3,365,150)
(3,320,316)

임대료수익
(126,940)
(126,940)

이자비용
6,122,073
6,059,012

감가상각비
3,044,311
3,044,311

영업활동으로 인한 자산부채의 변동:
35,262
(54,968)

선급비용의 감소(증가)
917
(1,222)

미지급금의 증가(감소)
-
(198)

미지급비용의 증가(감소)
(6,619)
10,649

부가세예수금의 증가(감소)
40,964
(64,197)

영업으로부터 창출된 현금
13,659,100
13,530,656

(2) 현금및현금성자산의 사용을 수반하지 않는 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기
전기

장기차입금의 유동성대체
284,641,859
-

(3) 재무활동에서 생기는 부채의 변동 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당 기

기초
현금흐름
기타
기말

유동성장기차입금
-
-
284,641,859
284,641,859

장기차입금
284,359,131
-
(284,359,131)
-

단위: 천원)

구분
전 기

기초
현금흐름
기타
기말

장기차입금
284,085,279
-
273,852
284,359,131

31. 영업부문

(1) 부문별 정보

회사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다. 

(2) 기업전체 수준에서의 공시 

회사의 영업수익은 임대수익과 배당금수익이며, 각각 단일 지배기업과 종속기업으로부터 발생하였습니다(주석28 참조).

6. 기타 재무에 관한 사항

가. 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항
- 최근 3사업연도 간 해당사항은 없습니다.

나. 공정가치평가

1) 금융상품 공정가치 

1)-1 금융상품 종류별 공정가치 
회사의 금융상품의 경우 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하여 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

1)-2 원가로 측정되는 금융상품 
회사의 금융상품 중 원가로 측정된 내역은 없습니다.

채무증권 발행실적

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급
(평가기관)
만기일
상환
여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
15년이하
15년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

Ⅳ. 감사인의 감사의견 등

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제30기(당기)
삼덕회계법인
적정
-
-

제29기(전기)
삼덕회계법인
적정
-
-

제28기(전전기)
삼덕회계법인
적정
-
-

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제30기(당기)
삼덕회계법인
별도 / 연결 반기검토 및 기말감사
15,000,000원
170
15,000,000원
170

제29기(전기)
삼덕회계법인
별도 / 연결 반기검토 및 기말감사
15,000,000원
178
15,000,000원
178

제28기(전전기)
삼덕회계법인
별도 / 연결 반기검토 및 기말감사
15,000,000원
230
15,000,000원
230

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제30기(당기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제29기(전기)
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-

제28기(전전기)
-
-
-
-
-

-
--
-
-
-

4. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2020년 11월 19일
감사,업무수행이사,책임회계사
서면회의
회계감사 계획 협의

2
2021년 03월 02일
감사,업무수행이사,책임회계사
서면회의
회계감사 결과 협의

Ⅴ. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요
공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 3인으로, 총 4인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "Ⅶ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다. 

나. 이사회의 권한 및 운영 규정 
당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다. 

제41조(이사회의 구성과 소집)

① 이사회는 이사로 구성한다.

② 이사회는 대표이사가 필요하다고 인정할 때 또는 이사 총수의 1/3이상이 요구 시 소집하여야 하며 회일 7일 전에 각 이사 및 감사에게 이사회의 개최 일시, 장소 및 안건 등을 통지하여 소집한다. 그러나 이사 및 감사 전원의 동의가 있을 때에는 소집절차를 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다.

④ 감사는 필요한 경우 회의의 목적사항과 소집이유를 서면에 적어 대표이사에게 제출하여 이사회 소집을 청구할 수 있다.

⑤ 제4항의 청구를 하였는데도 이사가 지체 없이 이사회를 소집하지 아니하면 그 청구한 감사가 이사회를 소집할 수도 있다.

제42조(이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나 이 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

6. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항

8. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

9. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

10. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

11. 부동산투자회사법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

12. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부동산투자회사법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행 령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

13. 부동산투자회사법 제22조의2 제3항 단서에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

14. 제51조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

15. 부동산투자회사법 시행령 제11조 제2항에서 정한 사항

16. 기타 상법 및 부동산투자회사법상 이사회의 결의를 요하는 사안

17. 기타 회사의 경영에 관한 중요한 사안

제43조(이사회의 결의방법)

① 이사회의 결의는 이사 과반수 출석과 출석 이사의 과반수로 한다. 다만, 상법 제397조의2(회사기회유용금지) 및 제398조(자기거래금지)에 해당하는 사안과 제42조(이사회의 결의사항) 제16호(투자협의회 외부전문인력 선임)에 대한 이사회 결의는 이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 출석하지 아니하고 모든 이사가 동영상 및 음성을 동시에 송·수신하는 통신수단에 의하여 결의에 참가하는 것을 허용할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

④ 회사는 제60조 제2항에 따라 이사회의 구성, 회의 및 권한 등에 관한 사항에 관한 이사회규정을 정할 수 있다.

제44조(이사회의 의사록)

이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을 작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치한다.

다. 이사회 주요 의결사항

회 차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
사내이사
기타비상무이사

장준호
이천화
최영호
정성찬

(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)
(출석율:100%)

1
2020.08.11
제1호 의안 : 제29기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
제2호 의안 : 제29기 현금배당 승인의 건
제3호 의안 : 제29기 위탁보수지급 승인의 건
제4호 의안 : 제29기 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

2
2020.08.12
제1호 의안 : 주차공간 전대동의서 날인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

3
2020.09.29
제1호 의안 : 대규모 내부 거래 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

4
2020.12.23
제1호 의안 : 대규모 내부 거래 승인의 건
가결
찬성
찬성
찬성
찬성

라. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

4
-
-
-
-

마.사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항

1) 감사의 인적사항

성 명
주 요 경 력
비 고

임성균

2002.02 고려대학교 경제학과 학사 졸업

2003.10~2006.08 딜로이트안진회계법인

2004.01 세무사(KCTA)

2005.03 공인회계사(KICPA:38회 2003년 합격)

2006.09~2009.12 대명회계법인

2010.01~2016.04 한미회계법인

2016.05~현재 한일회계법인

비상근

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있으며 기타 이해관계는 아래와 같습니다.

성명
생년월일
최대주주와의 관계
추천인

임성균
1976.04.28
없음
이사회

# 당사 정관 감사의 직무 규정

제39조(감사의 직무)

① 감사는 이 회사의 회계와 업무를 감사한다.

② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

③ 감사는 회의의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시총회의 소집을 청구할 수 있다.

④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 이 회사의 업무를 위탁받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 일반사무관리회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 자회사에 대하여 영업의 보고를 요구할 수 있다. 이 경우 자회사가 지체없이 보고를 하지 아니할 때 또는 그 보고의 내용을 확인할 필요가 있는 때에는 자회사의 업무와 재산상태를 조사할 수 있다.

⑥ 감사는 회사의 비용으로 전문가의 도움을 구할 수 있다.

⑦ 감사는 감사에 관하여 감사록을 작성하여야 하며, 감사록에는 감사의 실시요령과 그 결과를 기재하고 감사를 실시한 감사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

나. 감사의 주요활동내역

당사의 감사는 각 이사회에 참석하여 의견을 진술하며, 회사업무에 있어 일반사무수탁사가 작성한 반기 및 사업연도에 대한 재무제표 및 투자보고서를 검토하고 있으며,신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.

다. 감사위원 현황

성명
사외이사
여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

-
-
-
-
-
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

(주)국민은행 
펀드서비스부
3
팀장, 차장, 대리
재무제표, 이사회 등 경영전반에 
관한 감사직무 수행지원

바. 준법지원인 지원조직 현황
- 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항

가. 투표제도
1) 집중투표제의 채택여부
- 집중투표제를 채택하지 않고 있습니다.

2) 서면투표제의 채택여부
- 당사는 정관 제29조에 의거하여 서면투표제를 채택하고 있습니다.

3) 전자투표제의 채택여부
- 전자투표제를 채택하지 않고 있습니다.

나. 소수주주권 행사여부
- 회사는 공시대상 기간 중 소수주주권이 행사되지 않았습니다.

다. 경영권 경쟁
- 회사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발행하지 않았습니다.

Ⅵ. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

보고서 작성기준일 현재 회사의 최대주주인 주식회사 이랜드리테일은 그 특수관계인의 지분을 합하여 47,582,234 (75.11%)를 보유하고 있습니다. 최대주주와 관련한 사항은 아래와 같으며 아래 기재사항 외에 최대주주에 대한 보다 자세한 내용은 전자공시시스템에 공시된 (주)이랜드리테일의 감사보고서를 참조하시기 바랍니다.

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

㈜이랜드리테일
최대주주 본인
보통주
47,501,547
74.99
47,501,547
74.99
-

정성관
특수관계인
보통주
70,000
0.11
20,000
0.03
장내매도

이윤주
특수관계인
보통주
20,000
0.03
20,000
0.03
-

고헌주
특수관계인
보통주
21,360
0.03
21,360
0.03
-

고관주
특수관계인
보통주
12,067
0.02
14,567
0.02
장내매수

한만진
특수관계인
보통주
4,750
0.01
4,750
0.01
-

김연배
특수관계인
보통주
10
0.00
10
0.00
장내매수

석창현
특수관계인
보통주
3
0.00
0
0.00
장내매도

최영호
특수관계인
보통주
617
0.00
0
0.00
장내매도

계
보통주
47,630,354
75.19
47,582,234
75.11
-

우선주
-
-
-
-
-

* 위 주주현황은 2020.12.31 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템
 (www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성되었습니다.
* 특수관계인 홍경일은 퇴사로 인하여 특수관계인에서 제외 되었습니다.
* 제30기 정기주주총회(2021.03.23)를 통해 최영호 기타비상무이사는 일신상의 사유로 사임하며 
 허승재 이사가 신임 기타비상무이사로 선임될 예정입니다.

나. 최대주주의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

(주)이랜드리테일
237
석창현
-
-
-
(주)이랜드월드
97.2

김우섭
-
-
-
자사주
1.7

※ 2019년 12월 31일 연결감사보고서 기준입니다.

다. 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
(주)이랜드리테일

자산총계
5,151,871

부채총계
2,890,769

자본총계
2,261,103

매출액
2,106,709

영업이익
212,597

당기순이익
47,395

※ 2019년 12월 31일 연결감사보고서 기준입니다.

라. 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

주식회사 이랜드리테일은 백화점 및 유통영업을 목적으로 1978년에 한신교육개발로설립되어, 1984년에 뉴코아로 상호를 변경하였으며, 2009년에 이랜드월드의 유통사업부문과의 합병에 따라 이랜드리테일로 상호를 변경하였습니다. 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 요인은 없습니다.

마. 최대주주의 최대주주 현황

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

(주)이랜드월드
35
최운식
-
-
-
박성수외1
48.7

최종양
-
-
-
자사주
44.8

※ 2019년 12월 31일 연결감사보고서 기준입니다.

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
(주)이랜드월드

자산총계
9,544,223

부채총계
6,071,321

자본총계
3,472,902

매출액
5,951,108

영업이익
376,477

당기순이익
189,100

※ 2019년 12월 31일 연결감사보고서 기준입니다.

바. 사업현황

- 회사 최대주주인 주식회사 이랜드리테일은 백화점 및 유통영업을 목적으로 1978년에 한신교육개발로 설립되어, 1984년에 뉴코아로 상호를 변경하였으며, 2009년에 이랜드월드의 유통사업부문과의 합병에 따라 이랜드리테일로 상호를 변경하였습니다. 회사는 본사를 서울시 서초구에 두고 있습니다.

- 영위업종 현황

영위업종
대표품목(대표사업)

대형 종합 소매업
아울렛,백화점

부동산임대업
비거주용 건물임대

기타 봉제의복 제조업
평상복

내의 및 잠옷 제조업
내의

통신판매업
전자상거래

기타 의복액세서리 제조업
의류패션소품

여행사업
예약, 예매 대리

사. 최대주주 변동내역
- 공시대상기간 중 최대주주 변동내역은 없습니다.

2. 주식의 분포

가. 주식 소유현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
(주)이랜드리테일
47,501,547
74.99
-

-
-
-
-

우리사주조합
-
-
-

※ 위 주주현황은 2020.12.31 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성되었습니다.

나. 소액주주현황

소액주주현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액
주주수
전체
주주수
비율
(%)
소액
주식수
총발행
주식수
비율
(%)

소액주주
5,266
5,270
99.9
12,691,130
63,341,590
20.04
-

※ 상기 소액주주 수와 보유주식 수는 최근 주주명부폐쇄기준일인 2020년 12월 31일자 기준입니다.

3. 주식사무

정관상 신주인수권의
내용

제15조 (신주인수권)

① 이 회사의 주주는 신주발행에 있어서 그가 소유한 주식수에 비례하여 신주의 배정을 받을 권리를 가진다.

② 제 1 항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주주 외의 자에게 이사회 결의로 신주를 배정할 수 있다

1. 회사의 주권을 증권시장에 신규상장하기 위하여 신주를 모집 하거나 모집을 위하여 인수인에게 인수하게 하는 경우

2. 관련법령의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

3. 외국인투자촉진법에 의한 외국인투자를 위하여 신주를 발행하는 경우

4. 관련법령의 규정에 의하여 주식매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우

5. 긴급한 자금의 조달 ·전략적 제휴 등 경영상 필요를 위하여 국내외 금융기관 및 기타 투자자에게 신주를 발행하는 경우

6. 주주우선공모의 방식으로 신주를 발행하는 경우

③ 제 2 항에 따라 주주외의 자에게 신주를 배정하는 경우 상법 제 416 조제 1 호, 제 2 호, 제 2 호의 2, 제 3 호 및 제 4 호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2 주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

④ 제 2 항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

⑤ 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

결 산 일
6월 30일, 12월 31일
정기주주총회
사업년도 종료후
3개월 이내

주주명부폐쇄시기
회사는 매 결산기 최종일 다음날부터 15일까지 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증권을 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리를 전자등록한다.

명의개서대리인
KB국민은행 증권대행부
(02-2073-8112)

주주의 특전
없음
공고게재
홈페이지

4. 주가 및 주식거래 실적

최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분
2020.07
2020.08
2020.09
2020.10
2020.11
2020.12

주가
(보통주)
최고
5,700
5,400
5,290
5,840
5,930
5,910

최저
5,220
5,220
5,180
5,310
5,770
5,360

평균
5,426
5,294
5,245
5,585
5,862
5,563

월간
거래량
최고
74,065
138,116
100,291
134,457
61,604
130,591

최저
15,580
17,818
8,228
21,743
11,498
22,044

월계
976,459
986,635
694,520
985,803
701,105
1,379,345

* 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

Ⅶ. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당
업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의
관계
재직기간
임기
만료일

의결권
있는 주식
의결권
없는 주식

장준호
남
1970년 11월
대표이사
등기임원
비상근
사내이사

-1996년 인하대학교 
회계학과 학사 졸업

-1996.02~2010.09 
㈜뉴코아 입사(자금팀)

-2010.10~2019.12 
이랜드리테일 자금팀장
-2020.01~현재 이랜드그룹 자금본부장

-
-
최대주주의 
특수관계인
2020년03월19일~현재
2023년 03월 19일

이천화
남
1962년 07월
이사
등기임원
비상근
기타
비상무이사
-2016.07 경희대학교 세무회계 박사 수료
-2010.09~ 2011.07 경희대학교 겸임교수
-2006.09~ 현재 숭실사이버대학교 겸임교수
-
-
-
2016년12월28일~현재
2022년 12월 20일

정성찬
남
1957년 12월
이사
등기임원
비상근
기타
비상무이사

-2001.08.25.고려대학교 
정책대학원 세정학과 졸업

-2003.03.19.~2007.03.18. 
서초세무서 이의신청 심의위원

-1996.02.01.~현재 
정성찬세무회계사무운영

-2016.05.30.~현재 
정성찬법무사사무소운영

-
-
-
2016년12월28일~현재
2022년 12월 20일

최영호
남
1976년 06월
이사
등기임원
비상근
기타
비상무이사

-2002년 서울시립대학교
대학원 도시행정학 졸업

-201.01.01~2014.12.31

(주)이랜드월드 개발팀장

-2015.01.01~2020.05.26

(주)이랜드건설 본부장

-
-
최대주주의 
특수관계인
2015년01월01일~현재
2023년 07월 10일

임성균
남
1976년 04월
감사
등기임원
비상근
감사

-2002.02 고려대학교 경제학과 학사 졸업

-2010.01~2016.04 
한미회계법인

-2016.05~현재 
한일회계법인

-
-
-
2016년09월26일~현재
2022년 09월 25일

등기임원 선임 후보자 및 해임 대상자 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일

구분
성명
성별
출생년월
사외이사
후보자
해당여부
주요경력
선ㆍ해임
예정일
최대주주와의
관계

선임
허승재
남
1971년 01월
기타비상무이사
이랜드월드 그룹자금본부장
2020.09~현재
이랜드아시아홀딩스 CFO
2020.01~2020.08
이랜드월드 그룹자금본부장
2017.09~2019.12
2021년 03월 23일
특수관계인

* 제30기 정기주주총회(2021.03.23)를 통해 최영호 기타비상무이사는 일신상의 사유로 사임하며 
 허승재 이사가 신임 기타비상무이사로 선임될 예정입니다.

나. 직원 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원)

직원
소속 외
근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균
근속연수
연간급여
총 액
1인평균
급여액
남
여
계

기간의 정함이
없는 근로자
기간제
근로자
합 계

전체
(단시간
근로자)
전체
(단시간
근로자)

-
남
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
여
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

- 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없음.

미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

- 해당사항 없음.

2. 임원의 보수 등

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 천원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

이사
4
7,200
대표이사(무급),
기타비상무이사
(무급)1인 포함

감사
1
3,600
비상근

합계
5
10,800
-

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 천원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

5
10,800
2,160
-

2-2. 유형별

(단위 : 천원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
4
7,200
1,800
대표이사(무급),
기타비상무이사
(무급)1인 포함

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
1
3,600
3,600
비상근

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 천원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없음.

2. 산정기준 및 방법
- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 천원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

- 해당사항 없음.

2. 산정기준 및 방법
- 해당사항 없음.

Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항

1. 회사가 속해있는 기업집단

당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 이랜드그룹에 속한 계열회사입니다. 보고기간말 현재 이랜드 그룹에 속해 있는 회사(국내기준)는 32개사이며, 회사를 포함하여 상장2개사와 비상장30개사로 구성되어 있습니다. 그 소속 회사 현황은 다음과 같습니다.
 (2020.12.31 현재)

상장여부

회사수

법인명

법인등록번호

비상장

30

㈜이랜드월드

110111-0365797

㈜이랜드리테일

110111-0243800

㈜이랜드파크

144411-0000098

㈜이랜드이츠

110111-7155412

㈜이랜드크루즈

110111-1005407

㈜이랜드공덕

110111-5005718

㈜예지실업

115411-0000811

㈜이랜드스포츠

110111-5472206

㈜이랜드시스템스

110111-0747224

㈜리드

110111-0723555

㈜리드온

110111-2999352

㈜이랜드건설

110111-0841688

㈜와인캐슬

134211-0080103

㈜이네스트

110111-3656688

㈜이랜드중국패션디자인

110111-3814020

㈜이랜드위시디자인

110111-4609214

㈜올리브스튜디오

110111-3354571

농업회사법인맛누리㈜

214411-0003568

㈜켄싱턴월드

110111-3964172

㈜이랜드테마파크제주

224111-0021514

㈜이에셋레저개발

110111-5917707

㈜이랜드인재원

110111-6452314

㈜이앤씨월드

110111-6647692

㈜케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사

110111-5237460

㈜글로벌스포츠

110111-2111386

㈜이키즈랜드

110111-7278107

㈜켄싱턴코리아

145011-0021926

㈜이랜드투자일임

110111-7324562

㈜이랜드서비스

110111-7375606

농업회사법인 켄싱턴팜㈜

144411-0013215

상장

2

㈜이월드

170111-0290867

㈜이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사

110111-3275959

※ (주)이랜드크루즈는 2021년 1월 22일 (주)이크루즈로 상호 변경되었습니다.

※ 2021년 2월 1일자로 '이랜드벤처스' 가 공시집단에 포함되었습니다

이랜드 기업집단은 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률'이 개정됨에 따라 2016년 9월 30일부로 상호출자 및 채무보증제한 기업집단에서 지정 제외 되었으며 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률'이 재개정됨에 따라 2017년 9월 1일부로 공시대상 기업집단으로 지정되었습니다.
 

2.기업집단의 계통도

2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_국내1.jpg
2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_국내1

2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_국내2.jpg
2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_국내2

2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_아시아 및 유럽.jpg
2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_아시아 및 유럽

2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_중국.jpg
2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_중국

2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_미주.jpg
2020 4q_이랜드그룹_소유구조도_미주

3. 회사의 경영에 직접 영향력을 미치는 계열회사 등

(2020.12.31 현재)

계열회사명
관계
보유주식수(주)
지분율(%)
비고

㈜이랜드월드
최상위지배기업
-
-
기업집단 최상위지배기업

㈜이랜드리테일
지배기업
47,501,547
74.99
최대주주

㈜케이비와이즈스타제6호 
위탁관리부동산투자회사
종속기업
1,291,123
100
주요종속회사에 해당

4. 회사와 계열회사간 임원 겸직 현황

성명
직위
상근 여부
회사명

장준호
대표이사(사내이사)
비상근
㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사(종속기업)

최영호
이사(기타비상무이사)
비상근
㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사(종속기업)

* 2021년 30기 정기주주총회(2021.03.23)를 통해 허승재 이사가 신임 기타비상무이사로 선임 될 예정이며 허승재 이사는 종속기업인 ㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사의 등기임원임.

5. 타법인 출자 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

주식회사 케이비와이즈스타제6호

위탁관리부동산투자회사(비상장)

2018년 08월 16일
신규자산투자
97,417
1,291,123
100
94,917
-
-
-
1,291,123
100
94,917
222,059
2,136

합 계
1,291,123
100
94,917
-
-
-
1,291,123
100
94,917
222,059
2,136

- 공모자금 및 추가자금조달을 통하여 2018년 8월 14일에 유상증자의 참여를 통해 671,123주(취득금액 : 46,200,107,320원)를 취득하였으며, 2018년 8월16일에 지배기업인 이랜드리테일로부터 620,000주(취득금액 : 51,216,960,000원)를 취득하였습니다. 또한, 2018년 8월 17일에 기타주주가 보유한 주식은 전액 유상감자된 바, 본 보고서 기준일 현재 회사는 (주)케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사의 주식 100%를 보유하고 있습니다.

- 제26기 중 종속기업의 자본잉여금 자본전입분 배당으로 인한 금액은 2,500,000,000원으로 종속기업투자의 감소로 처리하였습니다.

Ⅸ. 이해관계자와의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등
- 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 

2. 대주주등과의 사업양수도 등
- 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 

3. 대주주와의 영업거래

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기
전기

지배기업
㈜이랜드리테일
임대료수익(*)
14,140,083
14,102,476

(*) 선수수익의 임대수익 반영금액 126,940천원(전기: 126,940천원)은 제외되었습니다.

4. 특수관계자와의 거래

(1) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기말
전기말

지배기업
㈜이랜드리테일
임대보증금(*)
9,400,000
9,400,000

(*) 현재가치할인차금 3,358,396천원(전기말: 3,471,713천원)이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(2) 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기
전기

지배기업
㈜이랜드리테일
자본거래
현금배당
8,312,771
8,312,771

(3) 당기 및 전기 중 현재 특수관계자와의 지분거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
거래상대방
거래내역
당기
전기

종속기업
㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사
㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사 증자참여
-
-

㈜케이비와이즈스타제6호 위탁관리부동산투자회사 자본반환
-
-

지배기업
㈜이랜드리테일
㈜케이비와이즈스타제6호 
위탁관리부동산투자회사 주식매수
-
-

(4) 특수관계자와의 지급보증 및 담보

1) 제공한 지급보증 및 담보

회사는 지배회사인 ㈜이랜드리테일을 위하여 물상보증인과 유사한 지위에서 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 부담하고 있는 전대차에 관한 보증금반환채무에 대하여 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다(주석13, 28 참조).

2) 제공받은 지급보증 및 담보

연결실체는 전차인들과 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행되는 우발 위험에 대비하여, 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 연결실체의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다(주석13, 28 참조).

(5) 연결실체는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 지배기업인 ㈜이랜드리테일과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, ㈜이랜드리테일과 임대차목적물에 대해우선매수권 약정을 체결하고 있습니다(주석28 참조). 

5. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래
- 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

Ⅹ. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용의 진행, 변경상황 및 주주총회 현황

가. 주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결의내용
비 고

2020년 제1차 임시주주총회
(2020.07.10)
제1호 의안 : 이사 선임의 건
가결
-

제29기 정기주주총회
(2020.09.23)
제1호 의안 : 자본준비금 감액의 건
제2호 의안 : 제29기 재무제표 승인의 건
제3호 의안 : 제29기 현금배당의 건
제4호 의안 : 16년차(30,31기)운영예산 승인의 건
제5호 의안 : 제30기 이사 보수 승인의 건
제6호 의안 : 제30기 감사 보수 승인의 건
가결
-

2. 우발채무 등

가. 중요한 소송사건

- 회사는 2018년 및 2019년에 제기된 부동산 소유권이전등기와 관련한 법률소송의 피고입니다. 이러한 소송의 결과는 현재로서는 예측할 수 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

- 해당사항 없음.

다. 채무보증 현황 

당기말 현재 제공한 담보 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
담보제공자산
담보권의 종류
담보권자
장부가액
채권최고액
관련 채무
관련 채무금액

야탑점
토지, 건물
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
182,537,870
1,734,743
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

일산점
집합건물
제101호 외
1순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
129,411,779
2,730,111
임대보증금
9,400,000

2순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

평촌점
토지
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
86,377,300
1,554,375
-
-

2순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

3순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

건물
1순위 근저당권
김천수 외(*3,4)
71,802,843
1,554,375
-
-

2순위 임차권
이선희 외(*4)
2,262,120
-
-

3순위 임차권
㈜이랜드리테일(*2)
1,600,201
임대보증금
9,400,000

4순위 근저당권
농협생명보험㈜ 외 8개사(*1)
342,000,000
장기차입금
285,000,000

분당점 
및 중계점
토지, 건물
1순위 근저당권
신용협동조합중앙회 외 9개사(*5)
219,355,773
195,000,000
장기차입금
150,000,000

2순위 임차권
㈜이랜드리테일(*6)
11,655,000
임대보증금
11,655,000

(*1) 해당 담보권자는 농협생명보험㈜, 현대해상화재보험㈜, 신용협동조합중앙회, ㈜케이비손해보험, 미래에셋생명보험㈜, 디비손해보험㈜, 춘천신용협동조합, 벌교신용협동조합, 주성신용협동조합이며, 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*2) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 야탑점과 일산점, 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*3) 해당 담보권자에 대한 채무금액에 대해 평촌점의 토지와 건물이 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*4) 해당 담보권자에 대한 채권최고액은 회사와 ㈜이랜드리테일 간 2005년에 체결된 재산인수계약 상 회사가 물상보증인과 유사한 지위에서 매매완결일 현재 매각부동산에 존재하는 등기된 임차권 및 근저당권을 위하여 담보로 제공하고 있는 금액(근저당권은 채권최고액)입니다.
(*5) 해당 담보권자는 신용협동조합중앙회, 농협생명보험㈜, 현대해상화재보험㈜, 달구벌신용협동조합, 성남중앙신용협동조합, 전주대건신용협동조합, 부평신용협동조합, 이리신용협동조합, 만수중앙신용협동조합, 부평제일신용협동조합이며, 공동담보로 제공되고 있습니다.
(*6) 건물만 담보제공 되고 있습니다.

회사는 상기 부동산등기부 상 담보 뿐만 아니라 임차인인 ㈜이랜드리테일과 전차인들 간의 전대차계약에 따른 상가건물임대차보호법 상 확정일자부 임차권에 대하여 물상보증인과 유사한 지위에서 토지 및 건물을 담보로 제공하고 있습니다.

또한, 회사가 전차인들과 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행되는 우발 위험에 대비하여, 연결실체는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 연결실체의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있으며, 동 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등 대주들을 공동 1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다(연결 재무제표 주석 27, 28 참조).

라. 채무인수약정 현황

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

마. 그 밖의 우발채무 등

1) 우선매수권 특약 등

회사는 ㈜이랜드리테일과의 임대차계약을 통하여 임대차목적물의 일부 또는 전부를 제 3자에게 처분 또는 양도하고자 하는 경우 임차인에게 시가로 우선매수의 청약을 서면통지하는 것으로 약정하고 있습니다. 

2) 물상보증인과 유사한 지위

회사는 ㈜이랜드리테일과의 재산인수계약 상 ㈜이랜드리테일이 부담하고 있는 임차보증금반환에 관한 각종 제한물권(근저당권, 등기된 임차권, 상가건물임대차보호법상 임차권)에 의하여 피담보된 금액을 포함하는 금액으로 매매행위를 함으로써, 제한물권이 설정된 부동산의 취득 등을 규정하는 민법 제364조가 유추 적용되어 물상보증인과 유사한 법률 상 지위를 취득하였습니다. 이로 인해, 전차인들에 대한 채권ㆍ채무관계가 없음에도 불구하고, 부동산등기부 상 근저당권 및 임차권과 등기여부에 상관없이 인정되는 상가건물임대차보호법 상 임차권이 실행될 경우 회사는 소유권 상실 및 채무변제 위험이 발생할 수 있습니다. 이러한 우발 위험에 대비하여 회사는 임차권(등기여부 불문) 및 근저당권의 피담보채권 상당액에 대해 ㈜이랜드리테일이 전차인들에게 임차보증금을 반환하지 아니함으로써 입게 될 손해에 대한 회사의 손해배상채권을 피담보채권으로 하여 당기말 현재 ㈜이랜드리테일의 정기예금(2,200백만원)에 대한 예금청구권에 대하여 채권최고액 2,262백만원의 근질권을 보유하고 있습니다.

한편, 회사는 상기의 근질권에 대하여 농협생명보험㈜ 등과의 대출약정에 따라 대주들을 공동1순위 전질권자로 하는 채권최고액 2,262백만원의 전질권을 제공하고 있습니다(주석13, 28 참조). 또한, 임대차계약을 통하여 전대차보증금 상한액을 6,500백만원으로 정하고 있으며, 상한액 초과 시의 초과금에 대해서는 회사의 권리보전절차(질권 취득)를 약정하고 있습니다.

바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행
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3. 제재현황 등 그 밖의 사항

가. 제재현황
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나. 작성 기준일 이후 발생한 주요사항

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다. 공모자금의 사용내역
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라. 사모자금의 사용내역
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마. 외국지주회사의 자회사 현황

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바. 합병 등의 사후정보
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사. 보호예수 현황
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【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없음

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없음