신한서부티엔디리츠 — 감사보고서 (2020.12) (20210407)
제출인: 삼일회계법인

감사보고서
3.8
주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

00260295
100000000000
20210326
1101117343356
000
423182
283002
1853
5
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4

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

재 무 제 표 에 대 한

감 사 보 고 서

제 1 기

2020년 01월 02일
부터

2020년 12월 31일
까지

삼일회계법인

목 차

페이지

독립된 감사인의 감사보고서.......................................................
1 - 4

재무제표.................................................................................
5

ㆍ재무상태표...........................................................................
6

ㆍ포괄손익계산서.....................................................................
7

ㆍ자본변동표...........................................................................
8

ㆍ현금흐름표...........................................................................
9 - 10

ㆍ주석....................................................................................
11 - 44

외부감사 실시내용....................................................................
45 - 46

00760#*감사인의 감사보고서.dsl

61_독립된 감사인의 감사보고서

독립된 감사인의 감사보고서

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

주주 및 이사회 귀중

감사의견

우리는 주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")의 재무제표를감사하였습니다. 해당 재무제표는 2020년 12월 31일 현재의 재무상태표, 2020년 1월 2일부터 2020년 12월 31일까지 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표, 현금흐름표 그리고 유의적인 회계정책의 요약을 포함한 재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다.

우리의 의견으로는 별첨된 회사의 재무제표는 회사의 2020년 12월 31일 현재의 재무상태와 2020년 1월 2일부터 2020년 12월 31일까지 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다.

감사의견근거

우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다.

강조사항

감사의견에는 영향을 미치지 않는 사항으로서 이용자는 주석 3에 주의를 기울여야 할 필요가 있습니다. 주석 3에서 설명하고 있는 바와 같이, 2020년 "코로나바이러스감염증-19(이하, COVID-19)의 확산"으로 인하여 우리나라를 포함한 전 세계는 어려운 경제상황 및 사태 장기화에 대한 불확실성에 직면하고 있습니다. 그러나 전반적으로 어려운 경제상황이 회사의 재무상태에 미칠 궁극적인 영향은 현재로서는 측정할 수 없으며 회사의 재무제표는 이로 인한 영향이 반영되지 아니하였습니다.

재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임

경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.

경영진은 재무제표를 작성할 때, 회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을 청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다.

지배기구는 회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다.

재무제표감사에 대한 감사인의 책임

우리의 목적은 회사의 재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다.

감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는:
ㆍ 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다.
ㆍ상황에 적합한 감사절차를
설계하기
위하여
감사와 관련된
내부통제를
이해합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다. 
ㆍ재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다.
ㆍ 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된 감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다.
ㆍ 공시를 포함한 재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 재무제표의기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다.

우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다.

서울특별시 용산구 한강대로 100

삼 일 회 계 법 인

대표이사 윤 훈 수

2
021
년
3월
18일

이 감사보고서는 감사보고서일(2021년 3월 18일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 별첨된 회사의 재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며, 이로 인하여 이 감사보고서가 수정될수도 있습니다.

(첨부)재 무 제 표

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

제 1 기

2020년 01월 02일
부터

2020년 12월 31일
까지

"첨부된 재무제표는 당사가 작성한 것입니다."

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사 대표이사 승만호

본점 소재지 :
(도로명주소)
서울특별시 종로구 종로 33, 타워1, 18층(청진동, 그랑서울)

(전 화)
02-2158-7400

※ IFRS 적용기업의 경우 :
 편집기상단 메뉴 중 [도구 => 문서 헤더정보 입력 => 추가 정보 부분의 IFRS적용 유무]를 설정 후,
 표를 직접 만들어 사용하시기 바랍니다.

재 무 상 태 표

제1(당)기 : 2020년 12월 31일 현재

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과목
주석
제1(당)기

자산

유동자산

43,479,119,441

현금및현금성자산
5,6
6,273,634,440

단기금융상품
5,6
18,000,000,000

매출채권

5,7

1,259,458,200

기타유동금융자산
5,7
2,048,567,879

기타유동자산
8
15,895,494,562

당기법인세자산

1,964,360

비유동자산

379,702,793,272

투자부동산
9
379,639,322,953

기타비유동자산
8
63,470,319

자산 총계

423,181,912,713

부채

유동부채

57,767,630,374

단기차입금
4,5,12
52,714,646,982

기타유동금융부채
4,5,10
592,373,774

기타유동부채
11
4,460,609,618

비유동부채

225,233,982,930

장기차입금
4,5,12
191,048,255,707

임대보증금
4,5,13
14,964,007,483

기타비유동부채
11
19,221,719,740

부채 총계

283,001,613,304

자본

자본금
14
28,977,942,000

자본잉여금
14
111,743,570,204

결손금
15
(541,212,795)

자본 총계

140,180,299,409

자본과 부채 총계

423,181,912,713

별첨 주석은 본
재무제표의 일부입니다.

포 괄 손 익 계 산 서

제1(당)기 : 2020년 1월 2일(회사 설립일)부터 2020년 12월 31일까지

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

과목
주석
제1(당)기

영업수익
9,16,24
1,852,517,613

영업비용
9,17
(1,597,795,946)

영업이익

254,721,667

금융수익
5,18
25,616,465

금융비용
5,18
(821,551,165)

기타수익

238

법인세비용차감전순손실

(541,212,795)

법인세비용
19
-

당기순손실

(541,212,795)

기타포괄손익

-

당기총포괄손실

(541,212,795)

주당순손익
20

기본 및 희석주당순손익

(102)

별첨 주석은 본
재무제표의 일부입니다.

자 본 변 동 표

제1(당)기 : 2020년 1월 2일(회사 설립일)부터 2020년 12월 31일까지

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

구분
자본금
자본잉여금
결손금
합계

2020.1.2(당기초)
-
-
-
-

총포괄손익

당기순손실
-
-
(541,212,795)
(541,212,795)

소유주와의 거래

보통주의 발행
5,000,000,000
(161,485,110)
-
4,838,514,890

현물출자
23,977,942,000
111,905,055,314
-
135,882,997,314

2020.12.31(당기말)
28,977,942,000
111,743,570,204
(541,212,795)
140,180,299,409

별첨 주석은 본
재무제표의 일부입니다.

현 금 흐 름 표

제1(당)기 : 2020년 1월 2일(회사 설립일)부터 2020년 12월 31일까지

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사
(단위 : 원)

구분
제1(당)기

영업활동으로 인한 현금흐름
(18,456,820,424)

영업으로부터 창출된 현금흐름
(18,273,989,403)

법인세비용차감전순손실
(541,212,795)

조정사항
1,987,387,595

투자부동산감가상각비
1,191,452,895

이자비용
821,551,165

이자수익
(25,616,465)

영업활동 관련 자산부채의 변동
(19,720,164,203)

매출채권의 증가
(1,259,458,200)

미수금의 증가
(2,035,707,701)

부가세대급금의 증가
(15,797,684,365)

선급비용의 증가
(97,810,197)

장기선급비용의 증가
(63,470,319)

선수수익의 감소
(559,818,613)

미지급금의 증가
93,785,192

이자의 지급
(193,622,948)

이자의 수취
12,756,287

법인세의 납부
(1,964,360)

투자활동으로 인한 현금흐름
(113,781,701,529)

단기금융상품의 감소
18,400,000,000

단기금융상품의 증가
(36,400,000,000)

투자부동산의 취득
(95,781,701,529)

재무활동으로 인한 현금흐름
138,512,156,393

단기차입금의 증가
52,747,800,000

장기차입금의 증가
150,964,000,000

단기차입금의 감소
(70,038,158,497)

유상증자
4,838,514,890

현금및현금성자산의 순증가
6,273,634,440

기초 현금및현금성자산
-

현금및현금성자산의 환율변동효과
-

당기말 현금및현금성자산
6,273,634,440

별첨 주석은 본
재무제표의 일부입니다.

주석

제1(당)기 : 2020년 1월 2일(회사 설립일)부터 2020년 12월 31일까지

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

1. 일반사항

주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사(이하 '회사')는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2020년 1월 2
일 설립되었으며,
2020년5월 13일 대한민국 국토교통부의 영업인가를
취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 종로구 종로 33, 타워1, 18층(청진동, 그랑서울)입니다.

당기말 현재 회사의 주주현황은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

주식회사 서부티엔디
27,977,942
96.55%

신한리츠운용
1,000,000
3.45%

합계
28,977,942
100.00%

회사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 2020년 12월 31일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

2. 중요한 회계정책

다음은 재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 재무제표 작성 기준

회사의 재무제표는 한국채택국제회계기준(이하 기업회계기준)에 따라 작성됐습니다.한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

재무제표는 역사적 원가에 기초하여 작성하였습니다.

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석 3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한
제ㆍ
개
정

기
준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제 1116호 '리스' 개정 - 코로나19 (COVID-19) 관련 임차료 면제ㆍ할인ㆍ유예에 대한 실무적 간편법

실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있으며, 이로 인해 당기손익으로 인식된 금액을 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2020년 6월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시', 제1104호 '보험계약' 및 제1116호 '리스' 개정 - 이자율지표 개혁

이자율지표 개혁과 관련하여 상각후원가로 측정되는 금융상품의 이자율지표 대체 시장부금액이 아닌 유효이자율을 조정하고, 위험회피관계에서 이자율지표 대체가 발생한 경우에도 중단 없이 위험회피회계를 계속할 수 있도록 하는 등의 예외규정을 포함하고 있습니다. 동 개정사항은 2021년 1월 1일 이후에 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(3) 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 개념체계의 인용

인식할 자산과 부채의 정의를 개정된 재무보고를 위한 개념체계를 참조하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 및 해석서 제2121호 '부담금'의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(4) 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' 개정 - 의도한 사용 전의 매각금액

기업이 자산을 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 품목의 판매에서 발생하는 수익을 생산원가와 함께 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 유형자산의 취득원가에서차감하는 것을 금지하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(5) 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 개정 - 손실부담계약: 계약이행원가

손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가의 범위를 계약 이행을 위한 증분원가와 계약 이행에 직접 관련되는 다른 원가의 배분이라는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.
회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(6) 한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020

한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다.

회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

ㆍ기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택' : 최초채택기업인 종속기업

ㆍ기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 금융부채 제거 목적의 10% 테스트 관련 수수료

ㆍ기업회계기준서 제1116호 '리스' : 리스 인센티브

ㆍ기업회계기준서 제1041호 '농립어업' : 공정가치 측정

(7) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다.
회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

2.3 금융자산

(1) 분류

회사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 회사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

(2) 측정

회사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 회사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.
 
(가) 상각후원가

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.
 
(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

(다) 당기손익-공정가치 측정 금융자산

상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품

회사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 회사가 배당을 받을 권리가 확정
된 때
'금융수익'
으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '금융수익' 또는 '금융비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

회사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권에 대해 회사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. 

(4) 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에
'차입금'
으로 분류하고 있습니다.

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.4 매출채권

매출채권은 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 경우에는 무조건적인 대가의 금액으로, 유의적인 금융요소를 포함하는 경우에는 공정가치로 최초 인식합니다. 매출채권은 후속적으로 유효이자율법을 적용한 상각후원가에 손실충당금을 차감하여 측정됩니다.

2.5 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 5년 ~ 32년 동안 정액법으로 상각됩니다.

2.6 비금융자산의 손상

영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.7 기타채무

기타채무는 회사가 보고기간말 전에 재화나 용역을 제공받았으나 지급되지 않은 부채입니다. 해당 채무는 무담보이며, 보통 인식 후 30일 이내에 지급됩니다. 기타채무는 지급기일이 보고기간 후 12개월 후가 아니라면 유동부채로 표시되었습니다. 해당채무들은 최초에 공정가치로 인식되고 후속적으로 유효이자율법을 적용한 상각후원가로 측정됩니다.

2.8 금융부채
 
(1) 분류 및 측정

회사의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있
으며, 재무상태표 상
'차입금' 및 '기타금융부채'
등으로 표시됩니다.

특정일에 의
무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상
'금융비용'
으로 인식됩니다.

(2) 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.9 충당부채

과거사건의 결과로 현재의 법적의무나 의제의무가 존재하고, 그 의무를 이행하기 위한 자원의 유출가능성이 높으며, 당해 금액의 신뢰성 있는 추정이 가능한 경우 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로
측정되며, 시간경과로
인한
충당부채의
증가는
이자비용으로 인식됩니다.

2.10 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 

당기법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 측정합니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있으며, 세무당국이 불확실한 법인세 처리를 수용할 가능성이 높은지 고려합니다. 회사는법인세 측정 시 가장 가능성이 높은 금액 또는 기댓값 중 불확실성의 해소를 더 잘 예측할 것으로 예상되는 방법을 사용하여 불확실성의 영향을 반영합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. 

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자지분과 관련된 가산할 일시적 차이에 대해 소멸시점을 통제할 수 있고 예측가능한 미래에 일시적 차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한 이러한 자산으로부터 발생하는 차감할 일시적 차이에 대하여 일시적 차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높고 일시적 차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에만 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련된 경우에 상계합니다. 당기법인세자산과 부채는 법적으로 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 순액으로 결제할 의도가 있거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제하려는 의도가 있는 경우에 상계합니다.

한편, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

2.11 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

회사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동 법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하는 배당이 가능합니다.

2.1
2
리스

회사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 각 리스된 자산은 재무상태표에서 그 특성에 기초하여 표시하였습니다. 

2.1
3
수익인식

회사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

2.14 영업부문

영업부문별 정보는 대표이사에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석 24 참조). 대표이사는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 회사는 전략적 의사결정을 수행함에 있어 정관 또는 관련법령에 따라 이사회 및 주주총회를 최고의사결정자로 보고 있습니다.

2.15 재무제표 승인

회사의 재무제표는

202
1년
3월 11일

자로
이사회에서 승인되었으며, 정
기
주
주총회에서 수정 승인 될 수 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 판단

재무제표 작성에는 미래에 대한 가정 및 추정이 요구되며 경영진은 회사의 회계정책을 적용하기 위해 판단이 요구됩니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 회계추정의 결과가 실제 결과와 동일한 경우는 드물 것이므로 중요한 조정을유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있습니다. 

다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 경영진 판단과 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. 일부 항목에 대한 유의적인 판단 및 추정에 대한 추가적인 정보는 개별 주석에 포함되어 있습니다.

2020년도 중 "코로나바이러스감염증-19(이하, COVID-19)"의 확산은 국내외 경제에중대한 영향을 미치고 있습니다. 이는 영업수익의 감소나 지연, 기존 채권의 회수 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인해 회사의 재무상태와 재무성과에도 부정적인 영향이 발생할수 있습니다.

재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 COVID-19에 따른 불확실성의 변동에 따라 조정될 수 있으며, COVID-19로 인하여 회사의 사업, 재무상태 및 경영성과 등에 미칠 궁극적인 영향은 현재 예측할 수 없습니다.

4. 재무위험관리

4.1 재무위험관리요소

회사가 노출되어 있는 재무위험 및 이러한 위험이 회사의 미래 성과에 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다.

위험

노출 위험

측정

관리

신용위험

현금성자산, 매출채권, 기타금융자산 등

연체율 분석

신용등급

은행예치금 다원화, 신용한도

유동성위험

차입금 및 기타 부채

현금흐름 추정

차입한도 유지

회사의 위험관리는 회사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 회사가 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다.

4.1.1 신용 위험

신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 회사에 재무적 손실을 미칠 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래
처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 당
기
말

현재 신용위험의 최대노출금액은 장부금액과 같으며, 그 내역은 금융자산 범주 중 상각후원가로 측정하는 금융자산에 해당하는 27,582백만원입니다.

4.1.2 유동성 위험

회사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금관리계획을 수립하고 현금유출예산과 실제현금유출액을 지속적으로 분석ㆍ검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다.

당
기
말
현재
유동성 위험 분석내역은 다음과 같습니다. 유동성 위험 분석에서는 금융부채를 계약상 만기별로 구분하였고, 유동성 위험 분석에 포함된 금액은 계약상 할인되지 않은 현금흐름입니다(단위: 천원).

구분
1년 이내
1년 ~ 5년
5년 초과
합계
장부금액

미지급금
93,785
-
-
93,785
93,785

미지급비용
498,589
-
-
498,589
498,589

임대보증금
-
-
18,809,000
18,809,000
14,964,007

단기차입금
54,273,981
-
-
54,273,981
52,714,647

장기차입금
5,195,537
202,378,599
-
207,574,136
191,048,256

합계
60,061,892
202,378,599
18,809,000
281,249,491
259,319,284

4.2 자본위험관리

회사의 자본 관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적의 자본구조를 유지하는 것입니다.

회사는 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 총부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다.

당기말 현재 부채비율은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

부채(A)
283,001,613

자본(B)
140,180,299

부채비율(A/B)
201.88%

5. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 당기말 현재 범주별 금융자산 및 공정가치의 내역은
다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
과목
장부금액
공정가치

상각후원가 측정 금융자산
현금및현금성자산
6,273,634
(*)

단기금융상품
18,000,000
(*)

매출채권
1,259,458
(*)

기타유동금융자산
2,048,568
(*)

(2) 당기말 현재 범주별 금융부채 및 공정가치의 내역은
다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
과목
장부금액
공정가치

상각후원가 측정 금융부채
기타유동금융부채
592,374
(*)

단기차입금
52,714,647
52,800,000

장기차입금
191,048,256
193,000,000

임대보증금
14,964,007
(*)

(*) 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

(3) 당기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분

당기

상각후원가 측정 금융자산

이자수익
25,616

상각후원가 측정 금융부채

이자비용
821,551

(4) 공정가치 서열체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.
- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)

- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수 (수준 2)

- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

당기말

현재 회사가 보유한 공정가치로 측정되는 금융상품의 내역은 없습니다.

6. 현금및현금성자산 및 단기금융상품

당기말

현재 현금및현금성자산 및 단기금융상품의
구성내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

현금및현금성자산

보통예금

3,273,634

단기예치금(*1)
3,000,000

합계
6,273,634

단기금융상품

정기예금(*2)
18,000,000

(*1) 단기예치금은 취득일 현재 만기가 3개월 이내에 도래하는 정기예금을 포함하고 있습니다.
(*2) 회사는 홈플러스(주)와의 임대차계약과 관련하여 임대인의 선납임대료 반환의무를 담보하기 위하여 회사의 선납임대료 정기예금 계좌에 대하여 예금채권근질권(채권최고액: 18,000백만원)로 제공하고 있습니다. 이
후 채권최고액은 임대차계약에서 정한 비율과 시점에 따라 감액되는 것으로 약정되었습니다. 

7. 매출채권 및 기타유동금융자산

(1) 당기말

현재 매출채권 및 기타유동금융자산의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
금액

매출채권
1,259,458

기타유동금융자산

미수금
2,035,708

미수수익
12,860

합계
2,048,568

(2) 매출채권 및 기타유동금융자산의 손실충당금

상각후원가로 측정하는 매출채권 및 기타유동금융자산은 모두 신용위험이 낮은 것으로 판단되어, 당기말

현재 손실충당금을 인식하지 않았습니다.

8. 기타자산

(1) 당기말

현재 기타유동자산의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

선급비용
97,811

부가세대급금
15,797,684

합계
15,895,495

(2) 당기말

현재 기타비유동자산의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

장기선급비용
63,470

9. 투자부동산

(1) 당기말

현재 투자부동산의 구성내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
취득원가
감가상각누계액
합계

토지
194,271,268
-
194,271,268

건물
186,551,887
(1,191,453)
185,360,434

건설중인자산
7,621
-
7,621

합계
380,830,776
(1,191,453)
379,639,323

(2) 당기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
토지
건물
건설중인자산
합계

기초
-
-
-
-

현물출자
133,052,369
127,834,629
-
260,886,998

취득
61,218,899
58,717,258
7,621
119,943,778

감가상각비
-
(1,191,453)
-
(1,191,453)

기말
194,271,268
185,360,434
7,621
379,639,323

(3) 당기 중 투자부동산에서 발생한 운용리스로부터의 임대수익은 1,852,518천원이며, 임대수익이 발생한 투자부동산과 직접 관련된 운영비용(유지와 보수비용 포함)은1,597,796천원입니다.

(4) 당기말

현재 투자부동산의 공정가치는 364,246백만원으로 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 투자부동산의 공정가치는 2020년 12월 31일을 평가기준일로 하여 (주)제일감정평가법인이 시장가격을 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 수익환원법에 의한 가격을 각각 50%, 50%의 가중치를 적용하여 산출한 감정가액을 공정가치로 사용하였습니다. 

공정가치 서열체계 수준 3의 공정가치측정에 사용된 평가관련 정보는 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말
공정가치
서열체계수준
가치평가기법
관측할 수 없는
투입변수
관측가능하지 않은 투입변수와
 공정가치측정치 간의 연관성

투자부동산
364,246,000
3
수익환원법과 거래사례비교법의 감정가액을 가중평균(5:5)
평방미터별 임대료,할인율 등
임대료가 증가(감소)하고 할인율이 감소(증가)할 경우 투자부동산의 공정가치는 증가(감소)할 것임.

(5) 회사는 투자부동산과 관련하여 재산종합보험 등(부보금액: 226,526백만원)에 가입하고 있습니다.

(6)
회
사는 장ㆍ단기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산에 대하여 ㈜무궁화신탁과부동산담보신탁계약(채권최고액: 273,360백만원)을 체결하였습
니
다
(주석 12, 22 참조)

.

(7)
회
사는 임대보증금과 관련하여 회사의 투자부동산에 대하여 ㈜무궁화신탁과 부동산담보신탁계약(채권최고액: 18,809백만원)을 체결하였습
니
다
(주석 13 참조)

.

(8) 투자부동산의 운용리스이용자에 대한 선납임대료 반환의무 담보 관련하여 관련 정기예금 계좌가 질권설정(채권최고액: 18,000백만원)되어 있습니다(주석 6 참조).

(9) 투자부동산의 운용리스이용자인 홈플러스(주)는 차임 연 3,500백만원에 대하여 임차권을 설정하였습니다. 

(10) 운용리스 제공 내역

회사는 보유 중인 투자부동산에 대하여 (주)서부티엔디 및 홈플러스(주)와 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있습니다(주석 22 참조).

당기말

현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 기대하는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

1년 이내
18,847,673

1년 초과 5년 이내
75,390,691

5년 초과
73,705,360

합계
167,943,724

10. 기타유동금융부채

당기말

현재 기타유동금융부채의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

미지급금
93,785

미지급비용
498,589

합계
592,374

11. 기타부채

당기말

현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

기타유동부채
유동선수수익
4,460,610

기타비유동부채
비유동선수수익
19,221,720

12. 차입금

(1)

당기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
차입처
만기일

당기말

연이자율

당기말

후순위 차입금(*1)
신한금융투자 주식회사
2021년 11월 27일
고정 4.50%
15,000,000

한국투자증권 주식회사
고정 4.50%
10,000,000

주식회사 유진저축은행
고정 4.50%
5,000,000

신한캐피탈 주식회사
고정 4.50%
4,800,000

부가가치세대출(*2)
주식회사 아이비케이캐피탈
2021년 3월 2일
고정 4.00%
17,961,842

소계
52,761,842

현재가치할인차금
(47,195)

합계
52,714,647

(*1) 회사는 담보대상 부동산을 매각하여 그 매매대금을 수령하는 경우 그리고 공모 유상증자로 자금을 조달하는 경우 차입금을 조기상환하여야 합니다.
(*2) 회사는 부가가치세액을 환급받는 경우 그 환급일로부터 3 영업일 이내에 차입금을 조기상환하여야 합니다. 또한, 회사는 부가가치세 환급계좌에 근질권 설정, 부가가치세 환급청구권에 대한 양도담보를 설정(채권최고액: 21,600백만원)하였습니다(주석 22 참조).

(2) 당기말

현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
차입처
만기일

당기말

연이자율

당기말

선순위 차입금(*1)
한국산업은행
2023년 11월 27일(*2)
고정 2.60%
73,000,000

새마을금고중앙회
고정 2.60%
50,000,000

마에스트로에스티 주식회사
고정 2.60%
40,000,000

주식회사 대구은행
고정 2.60%
15,000,000

수협은행
고정 2.60%
10,000,000

농협은행(신한BNPP부동산론전문투자형사무부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
고정 2.60%
5,000,000

소계
193,000,000

현재가치할인차금
(1,951,744)

합계
191,048,256

(*1) 상기 차입금과 관련하여 회사는 차입약정에 따라 부채상환비율의 유지(부채상환비율 1.5 이상) 등의 제약을 받습니다.
(*2) 회사는 담보대상 부동산을 매각하여 그 매매대금을 수령하는 경우 차입금을 조기상환하여야 합니다.

(3) 회사는 장ㆍ단기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산에 대한 (주)무궁화신탁과의 담보신탁계약상 우선수익권, 금전채권신탁계약상 1종 수익권에 대한 근질권(임대료수취계좌의 근질권), 이자유보계좌 및 보험금계좌에 대한 근질권, 보험금지급청구권에 대한 근질권 등을 대주단에 담보(채권최고액: 273,360백만원)로 제공하고 있습니다.

13. 임대보증금

(1) 당기말

현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

명목가액
18,809,000

현재가치할인차금
(3,844,993)

장부가액
14,964,007

(2) 상기 임대보증금의 반환의무를 담보해주기 위하여, 회사는 투자부동산 중 일부(지상층)에 대하여 임차인인 (주)서부티엔디를 제1순위 우선수익자(채권최고액: 18,809백만원)로 하는 부동산담보신탁계약을 ㈜무궁화신탁과 체결하였습니다(주석 9 참조).

14. 자본금 및 자본잉여금

(1) 당기말

현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

주식의 종류
수권주식수(주)
발행주식수(주)
주당 액면가액(원)
자본금

보통주
5,000,000,000
28,977,942
1,000
28,977,942

(2) 당기 중 유통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
보통주

발행주식수(주)
자본금

기초
-
-

설립 자본금
300,000
300,000

유상증자
4,700,000
4,700,000

현물출자
23,977,942
23,977,942

기말
28,977,942
28,977,942

(3) 당기말

현재 자본잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

주식발행초과금
111,743,570

(4) 당기 중 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

기초
-

유상증자
(161,485)

현물출자
111,905,055

기말
111,743,570

15. 결손금

(1) 당기말 현재 결손금의 구성내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기말

미처리결손금
541,213

(2) 당기 중 결손금의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

기초
-

당기순손실
541,213

기말
541,213

(3) 당기의 결손금처리계산서는 다음과 같습니다(단
위: 천원).

구분
당기

(처리예정일 : 2021년 3월 26일)

미처리결손금

(541,213)

당기순손실
(541,213)

차기이월미처리결손금

(541,213)

16. 영업수익

당기 중 영업수익의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

임대료 수익
1,852,518

17. 영업비용

당기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

보험료
5,271

감가상각비
1,191,453

자산관리위탁수수료
69,913

자산보관수수료
2,658

일반사무수탁수수료
3,544

지급수수료
127,821

간주임대료
3,238

세금과공과
193,898

합계
1,597,796

18. 금융수익 및 금융비용

당기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

금융수익

이자수익
25,616

금융비용

이자비용
821,551

19. 법인세비용

(1) 법인세비용 내역

당기의 법인세비용의 구성내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

당기법인세

당기손익에 대한 당기법인세
-

이연법인세

일시적차이의 증감
-

법인세비용
-

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았습니다. 

(2) 법인세비용차감전순이익과 법인세비용 간의 관계

당기의 법인세비용차감전순이익과 법인세비용 간의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

법인세비용차감전순이익
(541,213)

적용세율에 따른 법인세액
(119,067)

조정사항

이연법인세 미인식 효과
119,067

영구적차이
-

법인세비용
-

유효세율(법인세비용/법인세비용차감전순이익)
-

(3) 당기의 일시적차이 및 이연법인세자산(부채)의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
차감할(가산할) 일시적 차이
이연법인세자산(부채)(*)

기초
순증감
기말
기초
기말

미수수익
-
(12,860)
(12,860)
-
-

현재가치할인차금(장기차입금)
-
(1,998,939)
(1,998,939)
-
-

현재가치할인차금(보증금)
-
(3,844,993)
(3,844,993)
-
-

선수수익
-
3,839,865
3,839,865
-
-

감가상각비
-
150,651
150,651
-
-

미지급금
-
17,050
17,050
-
-

이월결손금
-
2,390,439
2,390,439
-
-

합계
-
541,213
541,213
-
-

(*) 회사는 부담해야 할 법인세액이 발생하지 아니할 것으로 예측되므로 당기말 현재이연법인세자산(부채)의 내역을 산정하지 아니합니다.

20. 주당순손익

(1) 기본주당순손익

기본주당순손익은 회사의 보통주당기순손익을 가중평균 유통보통주식수로 나누어 산정하였습니다. 당기 중 기본주당손익의 계산내역은 다음과 같습니다(단위: 원,주).

구분
당기

당기순손실
(541,212,795)

가중평균 유통보통주식수
5,316,241

기본주당순손실
(102)

(2) 당기 중 가중평균 유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

구분
기간
유통주식수
일수
적수

설립자본금
2020.01.02~2020.12.31
300,000
365
109,500,000

유상증자
2020.06.04~2020.12.31
4,700,000
211
991,700,000

현물출자
2020.11.27~2020.12.31
23,977,942
35
839,227,970

합계
1,940,427,970

가중평균 유통보통주식수
5,316,241

(3) 희석주당순손익

회사는 잠재적 보통주를 발행하지 않았으므로 기본주당순손익과 희석주당순손익은 동일합니다.

21. 현금흐름표

(1) 당
기

중 현금의 유입과 유출이 없는 거래 중 중요한 사항은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
당기

현물출자로 취득한 투자부동산
260,886,998

단기차입금의 승계
70,000,000

장기차입금의 승계
40,000,000

투자부동산 취득 및 현물출자 시 임대보증금의 증가
18,809,000

투자부동산 취득 시 선수수익의 증가
2,857,077

투자부동산 취득 시 장기선수수익의 증가
17,500,000

임대보증금 현재가치할인차금의 인식
3,885,071

장기선수수익의 유동성대체
1,678,050

(2) 당기 중 재무활동현금흐름에서 생기는 부채의 조정내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

구분
기초
재무현금흐름
상각
비현금거래
기말

단기차입금
-
(17,290,358)
5,005
70,000,000
52,714,647

장기차입금
-
150,964,000
84,256
40,000,000
191,048,256

임대보증금
-
-
40,078
14,923,929
14,964,007

합계
-
133,673,642
129,339
124,923,929
258,726,910

22. 우발상황과 약정사항

(1) 차입약정

구분
선순위대출
후순위대출

대출약정일
2020.11.23
2020.11.23

대출실행일
2020.11.27
2020.11.27

대주단
한국산업은행 외 5개 금융기관
신한금융투자 외 3개 금융기관

총약정금액
193,000백만원
34,800백만원

회사는 상기 차입약정 금액 중 보고기간 종료일 현재 227,800백만원을 차입하였습니다.
회
사는 장ㆍ단기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산에 대한 (주)무궁화신탁과의 담보신탁계약상 우선수익권,
금
전
채
권
신탁계약상 1종 수익권에 대한 근질권(임대료수취계좌의 근질권), 이자유보계좌 및 보험금계좌에 대한 근질권, 보험금지급청구권에 대한 근질권 등을 대주단에 담보(채권최고액: 273,360백만원)로 제공하고 있습니다(주석 12 참조).

(2) 부가세대출약정

회사는 부가가치세 납부를 위한 목적으로 (주)아이비케이캐피탈으로부터 당기말 현재 17,962백만원을 차입하였습니다. 회사는 부가가치세액을 환급받는 경우 그 환급일로부터 3 영업일 이내에 차입금을 조기상환하여야 합니다. 또한, 회사는 부가가치세 환급계좌에 근질권 설정, 부가가치세 환급청구권에 대한 양도담보를 설정(채권최고액: 21,600백만원)하였습니다(주석 12 참조).

(3) 자산관리위탁계약

회사는 신한리츠운용(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차, 유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였으며, 자산관리위탁수수료의 내역은 다음과 같습니다.

구분
내용

매입수수료
매입금액이 1천억원미만- 매입금액의 1.0% / 1천억이상~3천억 미만- 매입금액의 0.8% / 3천억 이상- 매입금액의 0.6%(단, 위탁자의 특수관계자로부터 매입 시 매입금액의 0.4%)

운용기본수수료
매입금액의 0.40%(단, 위탁자의 특수관계자와 책임임대차계약이 체결되어 운영되는 자산의 경우 0.20%)

매각기본수수료
매각금액의 0.50%(단, 위탁자의 특수관계자에 매각 시 매각금액의 0.25%)

매각성과수수료
매각차익의 10%

상장업무수수료
최초 상장일 기준 발행주식총수에 (최종 공모)발행가액을 곱한 금액의 1.0%

(4) 일반사무수탁계약

회사는 신한아이타스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여 아래와 같은 보수율(6개월 기준)로 산정한 금액을 사무수탁수수료로 하고 매 사업연도 종료일로부터 5 영업일 이내 지급하고 있습니다.

자산매입금액 기중 평균가액
상장 이전
상장 이후

부동산투자회사(또는 집합기구)의 지분증권
0.005%
0.00875%

실물 부동산 매입금액
0.005%
0.00875%

(5) 자산보관ㆍ관리업무위탁계약

회사는 (주)하나은행과 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 회사의 자산 매입가액의 연 0.0075%를 자산보관수수료로 매 결산기마다지급하고 있으며, 무궁화신탁과 부동산 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하였으며, 보수는 동사와 체결한 담보신탁계약상 담보신탁수수료로 대체하였습니다.

(6) 부동산 매매계약

회사는 2020년 6월 16일에 지배기업인 (주)서부티엔디와 인천 스퀘어원 부동산을 매수하는 부동산매매계약을 체결(부동산매매대금: 103,658백만원)하였으며(2020년 11월
5일에 변경계약 체결), 부동산매매거래는 2020년
11월
27일에
종결되었습니다.

(7) 현물출자 계약

회사는 2020년 6월 16일에 지배기업인 (주)서부티엔디와 인천 스퀘어원 부동산에 대하여 현물출자계약을 체결(부동산현물출자금: 260,887백만원)하였으며(2020년 11월 5일에 변경계약 체결), 현물출자거래는 2020년 11월 27일에 종결되었습니다.

(8) 책임임대차 계약

회사는 (주)서부티엔디와 책임임대차계약을 체결하였으며, (주)서부티엔디로부터 홈플러스(주)를 임차인으로 하는 임대차계약을 승계하였습니다. 임대차계약 주요 내용은 아래와 같습니다.

① (주)서부티엔디 임대차계약

구분

내용

임대인

(주)신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

임차인

(주)서부티엔디

임대차목적물

인천 스퀘어원 제1동 제101호, 제1동 제201호, 제1동 제301호, 제1동 제501호, 제1동 제601호, 제2동 제1호, 제3동 제1호 및 이에 부속된 시설, 설비, 동산

계약기간

임대차개시일(2020년 11월 27일)로부터 8년

임대차보증금

18,809백만원

임대료

(i) 1차년도 임대료 : 13,481백만원(VAT별도)
(ii) 월임대료 : 연간 총 임대료를 365일(윤년의 경우에는 366일)로 나눈 뒤 해당월의 일수를 곱하고 천원 단위 미만은 반올림하여 산정(VAT별도)
(iii) 임대료 인상 : 소비자물가상승률(최소 0%~최대 5%)

관리비 및 제세공과금

임차인 부담 : 정상적 사용 , 수익 및 유지, 관리 제비용

임대인 부담 : 임대차목적물 부과 제세공과금 및 보험

임대차 보증금 반환 채무 담보
임대차목적물에 대한 담보신탁 우선수익권(제1순위)

손해배상 및 위약벌

임대차기간 내에 본 계약을 중도 해지하려는 경우, 중도해지를 원하는 당사자는 상대방 당사자에게 잔여 임대차기간에 대한 총 임대료 상당액을 위약금으로 지급

② 홈플러스(주) 임대차계약

구분

내용

임대인

(주)신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

임차인

홈플러스(주)

임대차목적물

인천 스퀘어원 제1동 제지1층 제비01호, 제1동 제지2층 제비02호, 지상1층의 하역장, 지하3층의 기계전기실, 지하2층의 주차장
* 임대차목적물에 대하여 연임대료 및 계약기간에 대한 임차권 설정

계약기간

영업개시일로부터 20년(2032년 8월 22일)

임대료

(i) 선납임대료 : 30,000백만원(기말기준 잔액 17,357백만원)
(ii) 1차 연임대료 : 3,500백만원(당기기준 3,876백만원)
(iii) 임대료 인상 : 소비자물가상승률(최소 0%최대 5%)

관리비 및 제세공과금

임차인 부담 : 정상적 사용 , 수익 및 유지, 관리 제비용

임대인 부담 : 임대차목적물 부과 제세공과금 및 보험

선납임대료 담보설정
임대인 명의로 개설되는 정기예금계좌에 임차인을 질권자로 하는 질권설정(채권최고액: 18,000백만원)

손해배상 및 위약벌

선납임대료의 10% 상당액, 단 임차인은 그로 인해 임대인이 입은 일체의 손해에 대하여는 별도로 배상

(9) 부동산담보신탁 계약

회사는 회사의 투자부동산에 대하여 ㈜무궁화신탁과 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, 신탁원본의 우선수익자는 다음과 같습니다(단위: 천원).

담보제공자산
우선수익자
담보신탁 수익권 세부내역
장부금액
담보설정액

투자부동산
주식회사 서부티엔디
지상층 1순위 수익권(*)
18,809,000
18,809,000

한국산업은행
지상층 공동2순위 수익권
지하층 공동1순위 수익권
73,000,000
87,600,000

새마을금고중앙회
지상층 공동2순위 수익권
지하층 공동1순위 수익권
50,000,000
60,000,000

마에스트로에스티 주식회사
지상층 공동2순위 수익권
지하층 공동1순위 수익권
40,000,000
48,000,000

주식회사 대구은행
지상층 공동2순위 수익권
지하층 공동1순위 수익권
15,000,000
18,000,000

수협은행
지상층 공동2순위 수익권
지하층 공동1순위 수익권
10,000,000
12,000,000

농협은행(신한BNPP부동산론전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자)
지상층 공동2순위 수익권
지하층 공동1순위 수익권
5,000,000
6,000,000

신한금융투자 주식회사
지상층 공동3순위 수익권
지하층 공동2순위 수익권
15,000,000
18,000,000

한국투자증권 주식회사
지상층 공동3순위 수익권
지하층 공동2순위 수익권
10,000,000
12,000,000

주식회사 유진저축은행
지상층 공동3순위 수익권
지하층 공동2순위 수익권
5,000,000
6,000,000

신한캐피탈 주식회사
지상층 공동3순위 수익권
지하층 공동2순위 수익권
4,800,000
5,760,000

합계
246,609,000
292,169,000

(*) 주식회사 서부티엔디의 담보신탁 1순위 수익권은 주식회사 서부티엔디와의 책임임대차계약 대상 부동산인 지상층에 설정되어 있습니다.

23. 특수관계자 등

(1) 당기말 현재 회사의 지배기업 및 기타특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구분
특수관계자명

지배기업
주식회사 서부티엔디

기타특수관계자
신한리츠운용 주식회사

(2) 당기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

구분
특수관계자명
거래유형
당기

지배기업
주식회사 서부티엔디
투자부동산 취득(현물출자)
260,887,000

투자부동산 취득(매매거래)
103,657,500

임대료수익
1,292,699

기타특수관계자
신한리츠운용 주식회사
투자부동산 취득(매입수수료)
1,458,178

자산관리위탁수수료
69,913

(3) 당기말 현재 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
특수관계자명
채권
채무

매출채권
미수금
미지급금
보증금

지배기업
주식회사 서부티엔디
1,259,458
2,035,708
-
18,809,000

기타특수관계자
신한리츠운용 주식회사
-
-
69,913
-

합계
1,259,458
2,035,708
69,913
18,809,000

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

구분
특수관계자명
거래유형
당기

지배기업
주식회사 서부티엔디
현금출자
4,000,000

부동산매매거래 및 부가세대급금 등 지급
97,552,004

기타특수관계자
신한리츠운용 주식회사
현금출자
1,000,000

(5) 당기말 현재 회사가 특수관계자에게 제공하고 있는 담보의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
특수관계자명

담보제공자산

장부가액

담보설정액

지배기업

주식회사 서부티엔디
담보신탁 1순위 수익권(*)
18,809,000
18,809,000

(*) 주식회사 서부티엔디의 담보신탁 1순위 수익권은 주식회사 서부티엔디와의 책임임대차계약 대상 부동산인 지상층에 설정되어 있습니다.

(6) 회사는 2020년 11월 27일에 지배기업인 (주)서부티엔디와 부동산매매거래에 의하여 지하층 임차인인 홈플러스(주)와의 임대차계약을 임대인으로서 승계하였으며, 홈플러스(주)의 선납임대료 17,500백만원, 연납임대료 2,857백만원을 승계하였습니다.

(7) 회사는 2020년 11월 27일에 지배기업인 (주)서부티엔디와 현물출자거래에 의하여 단기차입금 70,000백만원, 장기차입금 40,000백만원을 승계하였으며, 단기차입금 70,000백만원은 동일날짜에 전액 상환하고, 장기차입금 대출처인 마에스트로에스티(주)와 차입금 40,000백만원에 대한 채무인수계약을 체결하였습니다. 또한, 당사는 지배기업과의 임대차거래에 의하여 총 임대보증금 18,809백만원을 계상하였습니다.

(8) 회사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 대표이사, 기타비상무이사, 감사 등을 주요 경영진으로 판단하고 있으며, 당기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 없습니다.

24. 영업부문

회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익 및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다.

회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 회사 영업수익의 10%를 초과하는외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다(단위: 천원).

구분
영업수익

고객 A(*)

1,337,906

고객 B

514,612

합계
1,852,518

(*) 임대보증금의 현재가치할인차금 상각에 따른 임대료수익이 포함되어 있습니다.

외부감사 실시내용

「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다.

1. 감사대상업무

회 사 명
주식회사 신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

감사대상 사업연도
2020년 01월 02일
부터
2020년 12월 31일
까지

2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간

(단위 : 명, 시간)

감사참여자
 ＼ 
인원수 및 시간
품질관리
검토자
(심리실 등)
감사업무 담당 회계사
전산감사ㆍ
세무ㆍ가치평가
 등 전문가
건설계약 등
수주산업
전문가
합계

담당이사
(업무수행이사)
등록
공인회계사
수습
공인회계사

당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기

투입 인원수
3
-
1
-
5
-
1
-
1
-
-
-
11
-

투입시간
분ㆍ반기검토
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

감사
17
-
39
-
482
-
92
-
1
-
-
-
631
-

합계
17
-
39
-
482
-
92
-
1
-
-
-
631
-

3. 주요 감사실시내용

구 분
내 역

전반감사계획
(감사착수단계)
수행시기
2020.09.24 ~ 2020.09.25
2
일

주요내용
2020년 회계감사에 대한 감사계획 수립(회사와 회사 환경에 대한 이해를 통한 중요한 왜곡표시위험의 식별과 평가, 업무팀 구성, 전문가활용 검토, 기업수준 통제 이해, 유의적 계정 및 공시 식별, 감사계획의 수립과 수행에 있어서의 중요성 금액 결정 등)

현장감사
주요내용
수행시기
투입인원
주요 감사업무 수행내용

상주
비상주

2020.11.23 ~ 2020.11.25
3
일
5
명
3
명
중간감사 - 분석적 절차, 표본점검(문서검증, 재계산 등)

2021.01.18 ~ 2021.01.21
4
일
5
명
3
명
기말감사 - 중요 계정잔액 및 공시내용에 대하여 질문,분석적 절차, 표본점검(문서검증, 재계산 등) 수행

재고자산실사(입회)
실사(입회)시기
-
-
일

실사(입회)장소
-

실사(입회)대상
-

금융자산실사(입회)
실사(입회)시기
-
-
일

실사(입회)장소
-

실사(입회)대상
-

외부조회
금융거래조회
O
채권채무조회
O
변호사조회
O

기타조회
-

지배기구와의
커뮤니케이션
커뮤니케이션 횟수
2
회

수행시기
2020.10.19, 2021.03.17

외부전문가 활용
감사 활용 내용
-

수행시기
-
-
일

4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2020년 10월 19일
회사측: 감사
감사인측: 업무수행이사, 담당회계사 등 2인
서면회의
감사계약, 감사팀 구성, 경영진 및 감사인의 책임, 감사인의 독립성, 감사전략 등

2
2021년 03월 17일
회사측: 감사
감사인측: 업무수행이사, 담당회계사 등 2인
서면회의
감사에서의 유의적 발견사항, 감사인의 독립성 등 감사종결보고