자이에스앤디 — [기재정정]투자설명서 (20210402)
제출인: 자이에스앤디

투자설명서
1.8
자이에스앤디

정정신고(보고)-대표이사등의확인

정 정 신 고 (보고)

2021년 04월 02일

1. 정정대상 공시서류 : 투자설명서

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2021년 02월 23일

[투자설명서 제출 및 정정 연혁]

제출일자
문서명
비고

2021년 02월 23일
투자설명서
최초 제출

2021년 04월 02일
[기재정정]투자설명서

사업보고서 제출에 따른 정정 (
파란색)

1차 발행가액 확정에 따른 정정 (
보라색)

자진 내용정정 (
초록색)

3. 정정사항

항 목
정정사유
정 정 전
정 정 후

공통 정정사항
1차 발행가액 확정
모집예정가액: 9,970원
모집예정총액: 119,640,000,000원

모집예정가액:
9,520
원

모집예정총액:
114,240,000,000
원

요약정보

1. 핵심투자위험
본문 정정내용 반영
(주1) 정정 전
(주1) 정정 후

2. 모집 또는 매출에
관한 일반사항
1차 발행가액 확정
(주2) 정정 전
(주2) 정정 후

본문 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요
1차 발행가액 확정
(주3) 정정 전
(주3) 정정 후

4. 모집 또는 매출절차
등에 관한 사항
1차 발행가액 확정

가. 모집 또는 매출조건

주당 모집가액 
또는 매출가액
예정가액
9,970

확정가액
-

모집총액 
또는 매출총액
예정가액
119,640,000,000

확정가액
-

가. 모집 또는 매출조건

주당 모집가액 
또는 매출가액
예정가액

9,520

확정가액
-

모집총액 
또는 매출총액
예정가액

114,240,000,000

확정가액
-

본문 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - III. 투자위험요소

전문
실적 확정
(주4) 정정 전
(주4) 정정 후

1. 사업위험 - 라
2020년 내용 반영
(주5) 정정 전
(주5) 정정 후

1. 사업위험 - 마
2020년 내용 반영
(주6) 정정 전
(주6) 정정 후

2. 회사위험 (전체)
2020년 사업보고서
2020년 3분기 기준 수치
2020년 온기 기준 수치

2. 회사위험 - 가
2020년 내용 반영
(주7) 정정 전
(주7) 정정 후

2. 회사위험 - 나
2020년 내용 반영
(주8) 정정 전
(주8) 정정 후

2. 회사위험 - 사
2020년 내용 반영
및 자진 정정
(주9) 정정 전
(주9) 정정 후

2. 회사위험 - 아
2020년 내용 반영
(주10) 정정 전
(주10) 정정 후

2. 회사위험 - 자
2020년 내용 반영
(주11) 정정 전
(주11) 정정 후

2. 회사위험 - 차
2020년 내용 반영
(주12) 정정 전
(주12) 정정 후

본문 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - V. 자금의 사용목적

자금의 사용목적
1차 발행가액 확정
및 자진 정정
(주13) 정정 전
(주13) 정정 후

본문 제2부 발행인에 관한 사항

제2부 전체
2020년 사업보고서
2020년 3분기보고서 내용
2020년 사업보고서 내용으로 대체
(제외사항: 이사회 등에 관한 사항, 주주에 관한 사항 등은
(정정)증권신고서 제출일 전일(2021년 03월 17일) 기준 작성)

(주1) 정정 전

구 분
내 용

사업위험

가. COVID-19에 따른 경기 둔화 및 시장 침체 위험

COVID-19의 감염 확산세가 전세계로 이어지면서 2020년 3월 11일 세계보건기구(WHO)는 '세계적 대유행(Pandemic)'으로 선포하였습니다. 이로 인해
세계 경제는 산업분야를 막론하고 침체 상황을 겪고 있으며, 사태의 장기화가 우려되고 있습니다. 당사가 영위하는 건설업 및 부동산 서비스업은 경기 변동에 큰 영향을 받으며, 유동성 관리 및 금리정책 등 거시 경제 지표의 변동에 따라 영향을 받을 수 있습니다. COVID-19 확산에 따라 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등 경기가 지속적으로 둔화 될 시 당사가 영위하는 건설업황에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 

나. 부동산 서비스업 시장의 불확실성에 대한 위험

당사가 영위하고
있는
부동산 종
합
서비스업은
고령화,
1인 가구의 증가 등 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있습니다. 뿐만 아니라, "부동산 서비스 산업 진흥법" 등 최근 정부는 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 빠르게 진행 될 것으로 예상됩니다.
다만, 향후 이러한 정부 지원의 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. 전방산업인 건설업의 기간산업으로서의 특성에 따른 위험

아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물의 시공 및 분양 사업을 영위하는 당사의 주택사업은 전방산업인 건설 산업과 밀접한 연관
이 있습니다. 건설 산업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 일종의 서비스산업으로 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업임과 동시에 생산과 고용, 부가가치의 창출측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다.
따라서 향후 경제성장률, 부동산 경기 및 건설경기의 회복 추이에 따라 당사가 영위하는 사업의 성장성, 수익성 또한 변동될 수 있습니다.

라. 건설경기 악화로 인한 위험

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사 및 스마트홈 시스템 구축에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

마. 부동산 시장의 경기 악화로 인한 부동산운영사업 부문 실적 하락 위험

2020년 3분기말 기
준 당사 전체 매
출 중
33.6%
을 차
지하는
부동
산운영사업 부문은 건물에 대한 전
반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

바. 법규 및 정책 변화 관련 위험

건설업 및 부동산 관련 서비스 산업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다
.

향후 정부의 부동산 정책이나 규제는 건설 및 부동산 경기에 영향을 미쳐 건설회사의 매출 및 영업환경에 변동을 가져오는 요소가 될 수 있으며, 당사 영업활동에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

사. 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험

당사가 영위하는 사업은 크게 주택사업, Home Improvement사업, 부동산운영사업 3가지로 구성되어 있습니다. 이중 Home Improvement 사업부문은 GS그룹향 Captive Market 거래를 통하여 안정적인 매출이 발생하고 있는 반면, 주택사업과 부동산운영사업 부문은 완전경쟁 시장에서 경쟁하고 있습니다. 따라서 주택사업과 부동산운영사업 부문은
대외시장에서 경쟁을 하고 있으며, 경쟁심화로 인해 당사의 매출 및 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다
.

회사위험

가. 사업포트폴리오 관련 위험

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
주택사업 및 Home Improvement사업 부문이 차지하는 비중은
2020년 3분기 기준 66.4%
를 차지하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후
부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

나. 계열회사 거래 관련 위험

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2020년 3분기말 기준 계열사 매출은 약 782억원으로 전체 매출(2,347억원) 대비 약 33%
를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

다. 부동산 개발 사업 진출 통한 위험

당사는 현재
부동산 개발 사업을 위하여 2건의 용지와 5건의 투자부동산을 보유
하고 있으며, i) 2건의 용지 중 안양 박달동 소재 부지는 2020년 11월 '안양리버 자이르네'라는 브랜드로 분양 완료한 후 시공중에 있으며, 20년 6월 SK네트웍스로부터 인수한 양평동 주유소 부지의 경우 '양평 자이비즈타워'라는 지식산업센터로 개발되어 2021년 상반기 중 분양을 개시할 예정입니다. ii) 5건의 투자부동산 중 서초동 프로젝트는 2019년, SK네트웍스로부터 인수한 가양동 등 4개 주유소 부지는 2020년 각각 소유권 이전을 완료하였으며, 현재 인허가를 진행중에 있습니다.
당사가 상기의
부동산 개발 사업(임대 및 분양)을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나, 해당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제 등으로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 당사의 실적에 부정적인 영향

을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.

라. 최저 임금 인상에 대한 위험

당사는 부동산운영 사업을 영위하면서 각 현장의 인원들을 외주 용역업체를 통하지 않고, 모두 직접 고용하고 있습니다. 이와 관련하여,

당사의 부동산운영 사업의 발생비용은 70% 이상이 노무비
로서, 매출규모 증가에 따라 노무비
도 상승하는 형태를 보이고 있습니다.
매출의 상승에 따라 영업이익과 순이익도 동반상승 하는 경향을 보여주고 있으나, 지속적인 노무비 상승은 당사의 수익성에 부정적인 영향
줄 수 있습니다.

마. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 위반에 따른 위험

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정안이 2020.12.9 국회 본회의 통과 후 2020.12.29 공포 되었습니다.

당
사는 그룹 총수 일가 등 특수관계인이 20%이상 지분을 보유하고 있으며, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사로 당사의 계열사와의 거래는 금번 개정안의 규제 대상에 포함될 가능성이 존재합니다. 그에 따라 당사 계열사 발주물량 증가가 제한되거나 감소
할
수 있으며 이는
계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익구조에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한
공정거래법을 위반하는 사례가 발생할 경우 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있으며, 이는 당사의 평판과 영업활동에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

바.
상
표권 사용료 지급 관련 위험

당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공 및 부동산 개발 사업을 시작하였습니다. 그에 따라 당사는 주택 사업 부문 내 도급 물량 확보 및 원활한 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드를 사용하고 있으며, 그에 맞춰

2018년부터 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권에 대한 사용료를 GS건설에 지급
하고 있습니다.
당사가 지급한 상표권 사용료는 2018년, 2

019

년,
2020년
각각
4.4억원,
3.0억, 5.2억
원이
며
,
향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 확대될 시 상표권 사용료 지급 금액은 더욱 확대되어 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재
합니다. 또한
향후 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

사.

재무안정성 위험

당사의 차입 자금은 주로 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위한 사업부지 매입금으로 활용 되고 있으며, 금번 유상증자를 통한 모집 자금 역시 유사 목적으로 소요될 전망 입니다.
현재 당사의 재무안정성은 업종 평균 대비 우위에 있으며 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 당사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있으며, 이는 향후 당사의 재무안정성에 부정적 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

아.

매출 하락 및 수익성 악화 위험

당사의
매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 3분기 연환산 기준 12.61%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 3분기 연환산 기준 36.88%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선
되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고,
향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향
을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

자.

재
무활동성 위험

당사는
총자본회전율, 재고자산 회전율, 매출채권 회전율 등 주요 재무활동성 지표에서 업종 평균 대비 우위에 있는 등 양호한 것으로 판단
됩니다. 그럼에도 불구하고 매출채권 회수의 경우 비계열사 매출 비중 확대로
매출채권 회수가 상대적으로 용이하지 않은 업체들과의 거래가 증가 할 수있으며, 이는 당사의 매출채권 회전율 및 대손설정에 부정적 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

차.

우발채무(보
증 제공) 관련 위험

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.
2020년 3분기말 현재 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 것이 총 17건

존재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. 환금성 제약 위험

금번 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우
신주의 추가상장일까지는 배정된 신주가 장내에서 거래되지 않음에 따라 환금성에 제약
이 있으며,
청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손실이 발생할 가능성
이 있습니다.

나. 증자방식, 청약절차에 대한 주의 및 주가하락 위험

당사의 금번 유상증자로
발행되는 신주의 수는 유상증자 전 기발행주식 총수인 26,782,520주의 약 44.81%에 해당하는 12,000,000주
입니다. 동 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되고, 초과청약이 가능하므로 증자방식 및 청약 절차에 대하여 정확히 이해하고 투자에 임하시기 바라며,
금번 유상증자로 인해 발행되는 신주 물량 출회 및 주가 희석에 따른 주가하락의 가능성
이 있습니다. 또한 구주주 청약률이 100%에 미달하여 일반공모 청약 및 배정을 진행한 후에도 청약주식수가 발행예정신주수를 하회할 경우 대표주관회사가 최종 실권주를 자기계산으로 인수하며, 이 경우
대표주관회사가 인수한 실권주 매도 물량 출회로 인해 당사의 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성
이 있습니다.

다. 최대주주의 지분율 하락 가능성 및 유상증자 신주 물량 출회 위험

신주배정기준일 현재 당사가 발행한 기명식 보통주의 발행주식총수는 26,782,520주이며, 당사의 최대주주인 GS건설(주)는 16,382,520주(지분율 61.17%)를 보유하고 있습니다. GS건설(주)는 증권신고서 제출 전일 현재 보유주식 16,382,520주에 대하여 유상증자 신주 5,872,195주를 배정받을 것으로 예상되며,
배정받은 신주 중 약 50%에 대하여 청약에 참여할 예정입니다.
당사의 최대주주가 금번 유상증자에 참여하지 않을 경우, 최대주주의 지분율은 42.24%까지 하락할 가능성이 있으나,
배정받은 신주의 절반에 대하여 청약에 참여할 예정임을 고려 시 경영권 안정화를 위협하는 수준의 지분율 하락은 없을 예정입니다.
그럼에도 불구하고, 상기 또는 다른 기타 사유 등으로 인해 최대주주 등의 지분율이 추가로 하락하는 경우, 적대적 M&A 및 외부의 경영권 취득 시도 등의 위험에 노출될 가능성이 높아지며, 최대주주 변경 가능성 등에 의한 경영권 불안정성 문제가 제기되는 등 당사의 장기적인 발전을 저해하는 요소로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 금번 유상증자 청약에 참여할 경우 이러한 점에 유의하시기 바랍니다.
금번 유상증자에 따른 모집예정주식 12,000,000주는 증권신고서 제출 전일 현재 당사 기 발행주식수 26,782,520주의 약 44.81%에 달하는 물량으로

전량 보호예수되지 않습니다.

따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량이 일시에 출회될 가능성이 높으며, 이로 인해 주가가 급락할 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 일시적인 물량 출회 등에 따라 나타날 수 있는 주가하락으로 손실을 볼 수도 있음에 각별히 유의
하여 투자를 결정하시기 바랍니다.

라. 상장기업 관리감독기준 강화

최근
상장기업에 대한 관리감독기준이 강화되는 추세
이며, 향후 당사가 상장기업 관리감독기준을 위반할 경우
주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치
가 취해질 수 있습니다.

마. 일정 변경 위험

본 증권신고서는 공시심사 과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 시에는
본 신고서상에 기재된 공모 일정에 불가피한 변경을 초래
할 수 있습니다. 또한, 신주 발행과 관련한
유관기관과의 협의 과정에서 일정이 변경
될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자 시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

바. 집단소송 관련 위험

당사가 잘못된 정보를 제공하거나 부실감사 등으로 주주들에게 손해를 끼칠 시 일부
주주들로부터 집단 소송
이 제기될 위험이 있습니다.

사. 분석정보의 한계 및 독자적인 투자판단의 필요성

투자자께서 본건 유상증자를 통해 취득하게 되는
당사의 상장된 보통주 가치는 시장 상황에 따라 하락
할 수 있습니다. 본건 유상증자를 위해
본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 중에는 예측정보가 포함되어
있으며, 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 하는 것은 권장되지 않습니다. 본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 외에 다양한 사항을 종합적으로 고려하시고,
최종 투자의사결정은 투자자 여러분의 독자적인 판단에 의해야 함
에 유의하시기 바랍니다. 또한 본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며,
본 증권신고서의 기재사항은 공시심사 과정 및 유관기관과의 협의에 따라 청약일 이전에 변경될 수 있습니다.

(주1) 정정 후

구 분
내 용

사업위험

가. COVID-19에 따른 경기 둔화 및 시장 침체 위험

COVID-19의 감염 확산세가 전세계로 이어지면서 2020년 3월 11일 세계보건기구(WHO)는 '세계적 대유행(Pandemic)'으로 선포하였습니다. 이로 인해
세계 경제는 산업분야를 막론하고 침체 상황을 겪고 있으며, 사태의 장기화가 우려되고 있습니다. 당사가 영위하는 건설업 및 부동산 서비스업은 경기 변동에 큰 영향을 받으며, 유동성 관리 및 금리정책 등 거시 경제 지표의 변동에 따라 영향을 받을 수 있습니다. COVID-19 확산에 따라 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등 경기가 지속적으로 둔화 될 시 당사가 영위하는 건설업황에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 

나. 부동산 서비스업 시장의 불확실성에 대한 위험

당사가 영위하고
있는
부동산 종
합
서비스업은
고령화,
1인 가구의 증가 등 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있습니다. 뿐만 아니라, "부동산 서비스 산업 진흥법" 등 최근 정부는 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 빠르게 진행 될 것으로 예상됩니다.
다만, 향후 이러한 정부 지원의 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. 전방산업인 건설업의 기간산업으로서의 특성에 따른 위험

아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물의 시공 및 분양 사업을 영위하는 당사의 주택사업은 전방산업인 건설 산업과 밀접한 연관
이 있습니다. 건설 산업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 일종의 서비스산업으로 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업임과 동시에 생산과 고용, 부가가치의 창출측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다.
따라서 향후 경제성장률, 부동산 경기 및 건설경기의 회복 추이에 따라 당사가 영위하는 사업의 성장성, 수익성 또한 변동될 수 있습니다.

라. 건설경기 악화로 인한 위험

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사 및 스마트홈 시스템 구축에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

마. 부동산 시장의 경기 악화로 인한 부동산운영사업 부문 실적 하락 위험

2020년 기
준 당사 전체 매
출 중
30.0%

을 차지하는
부동
산운영사업 부문은 건물에 대한 전
반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

바. 법규 및 정책 변화 관련 위험

건설업 및 부동산 관련 서비스 산업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다
.

향후 정부의 부동산 정책이나 규제는 건설 및 부동산 경기에 영향을 미쳐 건설회사의 매출 및 영업환경에 변동을 가져오는 요소가 될 수 있으며, 당사 영업활동에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

사. 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험

당사가 영위하는 사업은 크게 주택사업, Home Improvement사업, 부동산운영사업 3가지로 구성되어 있습니다. 이중 Home Improvement 사업부문은 GS그룹향 Captive Market 거래를 통하여 안정적인 매출이 발생하고 있는 반면, 주택사업과 부동산운영사업 부문은 완전경쟁 시장에서 경쟁하고 있습니다. 따라서 주택사업과 부동산운영사업 부문은
대외시장에서 경쟁을 하고 있으며, 경쟁심화로 인해 당사의 매출 및 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다
.

회사위험

가. 사업포트폴리오 관련 위험

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
주택사업 및 Home Improvement사업 부문이 차지하는 비중은

2020년 기준 69.97%

를 차지하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후
부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

나. 계열회사 거래 관련 위험

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2020년 기준 계열사 매출
은
약 1,068억원으로
전체 매
출(3,562억원) 대비 약 30%

를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

다. 부동산 개발 사업 진출 통한 위험

당사는 현재
부동산 개발 사업을 위하여 2건의 용지와 5건의 투자부동산을 보유
하고 있으며, i) 2건의 용지 중 안양 박달동 소재 부지는 2020년 11월 '안양리버 자이르네'라는 브랜드로 분양 완료한 후 시공중에 있으며, 20년 6월 SK네트웍스로부터 인수한 양평동 주유소 부지의 경우 '양평 자이비즈타워'라는 지식산업센터로 개발되어 2021년 상반기 중 분양을 개시할 예정입니다. ii) 5건의 투자부동산 중 서초동 프로젝트는 2019년, SK네트웍스로부터 인수한 가양동 등 4개 주유소 부지는 2020년 각각 소유권 이전을 완료하였으며, 현재 인허가를 진행중에 있습니다.
당사가 상기의
부동산 개발 사업(임대 및 분양)을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나, 해당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제 등으로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 당사의 실적에 부정적인 영향

을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.

라. 최저 임금 인상에 대한 위험

당사는 부동산운영 사업을 영위하면서 각 현장의 인원들을 외주 용역업체를 통하지 않고, 모두 직접 고용하고 있습니다. 이와 관련하여,

당사의 부동산운영 사업의 발생비용은 70% 이상이 노무비
로서, 매출규모 증가에 따라 노무비
도 상승하는 형태를 보이고 있습니다.
매출의 상승에 따라 영업이익과 순이익도 동반상승 하는 경향을 보여주고 있으나, 지속적인 노무비 상승은 당사의 수익성에 부정적인 영향
줄 수 있습니다.

마. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 위반에 따른 위험

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정안이 2020.12.9 국회 본회의 통과 후 2020.12.29 공포 되었습니다.

당
사는 그룹 총수 일가 등 특수관계인이 20%이상 지분을 보유하고 있으며, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사로 당사의 계열사와의 거래는 금번 개정안의 규제 대상에 포함될 가능성이 존재합니다. 그에 따라 당사 계열사 발주물량 증가가 제한되거나 감소
할
수 있으며 이는
계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익구조에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한
공정거래법을 위반하는 사례가 발생할 경우 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있으며, 이는 당사의 평판과 영업활동에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

바.
상
표권 사용료 지급 관련 위험

당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공 및 부동산 개발 사업을 시작하였습니다. 그에 따라 당사는 주택 사업 부문 내 도급 물량 확보 및 원활한 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드를 사용하고 있으며, 그에 맞춰

2018년부터 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권에 대한 사용료를 GS건설에 지급
하고 있습니다.
당사가 지급한 상표권 사용료는 2018년, 2

019

년,
2020년
각각
4.4억원,
3.0억, 5.2억
원이
며
,
향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 확대될 시 상표권 사용료 지급 금액은 더욱 확대되어 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재
합니다. 또한
향후 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

사.

재무안정성 위험

당사의 차입 자금은 주로 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위한 사업부지 매입금으로 활용 되고 있으며, 금번 유상증자를 통한 모집 자금 역시 유사 목적으로 소요될 전망 입니다.
현재 당사의 재무안정성은 업종 평균 대비 우위에 있으며 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 당사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있으며, 이는 향후 당사의 재무안정성에 부정적 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

아.

매출 하락 및 수익성 악화 위험

당사의
매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 28.16%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 65.98%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선
되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고,
향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향
을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

자.

재
무활동성 위험

당사는
총자본회전율, 재고자산 회전율, 매출채권 회전율 등 주요 재무활동성 지표에서 업종 평균 대비 우위에 있는 등 양호한 것으로 판단
됩니다. 그럼에도 불구하고 매출채권 회수의 경우 비계열사 매출 비중 확대로
매출채권 회수가 상대적으로 용이하지 않은 업체들과의 거래가 증가 할 수있으며, 이는 당사의 매출채권 회전율 및 대손설정에 부정적 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

차.

우발채무(보
증 제공) 관련 위험

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.
2020년 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는
것이
총 17건
존
재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. 환금성 제약 위험

금번 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우
신주의 추가상장일까지는 배정된 신주가 장내에서 거래되지 않음에 따라 환금성에 제약
이 있으며,
청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손실이 발생할 가능성
이 있습니다.

나. 증자방식, 청약절차에 대한 주의 및 주가하락 위험

당사의 금번 유상증자로
발행되는 신주의 수는 유상증자 전 기발행주식 총수인 26,782,520주의 약 44.81%에 해당하는 12,000,000주
입니다. 동 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되고, 초과청약이 가능하므로 증자방식 및 청약 절차에 대하여 정확히 이해하고 투자에 임하시기 바라며,
금번 유상증자로 인해 발행되는 신주 물량 출회 및 주가 희석에 따른 주가하락의 가능성
이 있습니다. 또한 구주주 청약률이 100%에 미달하여 일반공모 청약 및 배정을 진행한 후에도 청약주식수가 발행예정신주수를 하회할 경우 대표주관회사가 최종 실권주를 자기계산으로 인수하며, 이 경우
대표주관회사가 인수한 실권주 매도 물량 출회로 인해 당사의 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성
이 있습니다.

다. 최대주주의 지분율 하락 가능성 및 유상증자 신주 물량 출회 위험

신주배정기준일 현재 당사가 발행한 기명식 보통주의 발행주식총수는 26,782,520주이며, 당사의 최대주주인 GS건설(주)는 16,382,520주(지분율 61.17%)를 보유하고 있습니다. GS건설(주)는 증권신고서 제출 전일 현재 보유주식 16,382,520주에 대하여 유상증자 신주 5,872,195주를 배정받을 것으로 예상되며,
배정받은 신주 중 약 50%에 대하여 청약에 참여할 예정입니다.
당사의 최대주주가 금번 유상증자에 참여하지 않을 경우, 최대주주의 지분율은 42.24%까지 하락할 가능성이 있으나,
배정받은 신주의 절반에 대하여 청약에 참여할 예정임을 고려 시 경영권 안정화를 위협하는 수준의 지분율 하락은 없을 예정입니다.
그럼에도 불구하고, 상기 또는 다른 기타 사유 등으로 인해 최대주주 등의 지분율이 추가로 하락하는 경우, 적대적 M&A 및 외부의 경영권 취득 시도 등의 위험에 노출될 가능성이 높아지며, 최대주주 변경 가능성 등에 의한 경영권 불안정성 문제가 제기되는 등 당사의 장기적인 발전을 저해하는 요소로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 금번 유상증자 청약에 참여할 경우 이러한 점에 유의하시기 바랍니다.
금번 유상증자에 따른 모집예정주식 12,000,000주는 증권신고서 제출 전일 현재 당사 기 발행주식수 26,782,520주의 약 44.81%에 달하는 물량으로

전량 보호예수되지 않습니다.

따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량이 일시에 출회될 가능성이 높으며, 이로 인해 주가가 급락할 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 일시적인 물량 출회 등에 따라 나타날 수 있는 주가하락으로 손실을 볼 수도 있음에 각별히 유의
하여 투자를 결정하시기 바랍니다.

라. 상장기업 관리감독기준 강화

최근
상장기업에 대한 관리감독기준이 강화되는 추세
이며, 향후 당사가 상장기업 관리감독기준을 위반할 경우
주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치
가 취해질 수 있습니다.

마. 일정 변경 위험

본 증권신고서는 공시심사 과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 시에는
본 신고서상에 기재된 공모 일정에 불가피한 변경을 초래
할 수 있습니다. 또한, 신주 발행과 관련한
유관기관과의 협의 과정에서 일정이 변경
될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자 시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

바. 집단소송 관련 위험

당사가 잘못된 정보를 제공하거나 부실감사 등으로 주주들에게 손해를 끼칠 시 일부
주주들로부터 집단 소송
이 제기될 위험이 있습니다.

사. 분석정보의 한계 및 독자적인 투자판단의 필요성

투자자께서 본건 유상증자를 통해 취득하게 되는
당사의 상장된 보통주 가치는 시장 상황에 따라 하락
할 수 있습니다. 본건 유상증자를 위해
본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 중에는 예측정보가 포함되어
있으며, 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 하는 것은 권장되지 않습니다. 본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 외에 다양한 사항을 종합적으로 고려하시고,
최종 투자의사결정은 투자자 여러분의 독자적인 판단에 의해야 함
에 유의하시기 바랍니다. 또한 본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며,
본 증권신고서의 기재사항은 공시심사 과정 및 유관기관과의 협의에 따라 청약일 이전에 변경될 수 있습니다.

(주2) 정정 전

(단위 : 원, 주)

증권의
종류
증권수량
액면가액
모집(매출)
가액
모집(매출)
총액
모집(매출)
방법

기명식보통주
12,000,000
1,000
9,970
119,640,000,000
주주배정후 실권주 일반공모

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
기명식보통주
12,000,000
119,640,000,000

인수수수료: 인수금액의 0.
4
%

잔액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2021년 04월 26일 ~ 2021년 04월 27일
2021년 05월 04일
2021년 04월 29일
2021년 05월 04일
2021년 03월 23일

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금
119,640,000,000

발행제비용
600,000,000

신주인수권에 관한 사항

행사대상증권
행사가격
행사기간

-
-
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

일반청약자 환매청구권

부여사유
행사가능 투자자
부여수량
행사기간
행사가격

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】

【기 타】
1) 금번 자이에스앤디㈜ 기명식 보통주의 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자의 대표주관회사는 한국투자증권㈜입니다.

2) 금번 유상증자는 잔액인수방식에 의한 것입니다. 대표주관회사는 주주배정후 실권주 일반공모 후 최종실권주를 잔액인수하게 되며, 인수방법 및 인수대가에 대한 자세한 내용은 '제1부 Ⅰ. 5. 인수 등에 관한 사항'을 참고하여 주시기 바랍니다.

3) 상기 모집가액은 예정가액이며, 확정 발행가액은 구주주 청약 초일전 3거래일(2021년 04월 21일)에 확정되어 2021년 04월 22일에 회사 인터넷 홈페이지(http://www.xisnd.com)에 공고될 예정입니다.

4) 상기 모집금액 및 발행제비용은 예정 발행가액을 기준으로 산정된 것으로 향후 변경될 수 있습니다.

5) 상기 청약기일은 구주주 청약 일정이며, 일반공모 청약은 2021년 04월 29일과 2021년 04월 30일 2일간입니다. 일반공모 청약공고는 2021년 04월 29일에 당사 및 대표주관회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 예정입니다.

6) 일반공모 청약은 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점, 홈페이지 및 HTS에서 가능합니다. 단, 구주주 청약 결과 발생한 실권주 및 단수주가 25,000주 이하(액면가 1,000원 기준)이거나 실권금액이 1억원 이하일 경우 일반에게 공모하지 않고, 공동대표주관회사 및 인수회사가 인수할 수 있습니다.

7) 금융감독원에서 본 증권신고서를 심사하는 과정에서 주요사항의 변동으로 인한 기재 내용의 정정 등으로 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다.

8) 증권신고서의 효력의 발생은 본 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

9) 상기 발행제비용은 당사 보유자금으로 지급할 예정입니다

(주2) 정정 후

(단위 : 원, 주)

증권의
종류
증권수량
액면가액
모집(매출)
가액
모집(매출)
총액
모집(매출)
방법

기명식보통주
12,000,000
1,000
9,520

114,240,000,000

주주배정후 실권주 일반공모

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
기명식보통주
12,000,000

114,240,000,000

인수수수료: 인수금액의 0.
4
%

잔액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2021년 04월 26일 ~ 2021년 04월 27일
2021년 05월 04일
2021년 04월 29일
2021년 05월 04일
2021년 03월 23일

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금

114,240,000,000

발행제비용
590,283,200

신주인수권에 관한 사항

행사대상증권
행사가격
행사기간

-
-
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

일반청약자 환매청구권

부여사유
행사가능 투자자
부여수량
행사기간
행사가격

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】

【기 타】

1) 금번 자이에스앤디㈜ 기명식 보통주의 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자의 대표주관회사는 한국투자증권㈜입니다.

2) 금번 유상증자는 잔액인수방식에 의한 것입니다. 대표주관회사는 주주배정후 실권주 일반공모 후 최종실권주를 잔액인수하게 되며, 인수방법 및 인수대가에 대한 자세한 내용은 '제1부 Ⅰ. 5. 인수 등에 관한 사항'을 참고하여 주시기 바랍니다.

3) 상기 모집가액은
1차 발행가액이며, 확정 발행가액은 구주주 청약 초일전 3거래일(2021년 04월 21일)에 확정되어 2021년 04월 22일에 회사 인터넷 홈페이지(http://www.xisnd.com)에 공고될 예정입니다.

4) 상기 모집금액 및 발행제비용은
1차 발행가액을 기준으로 산정된 것으로 향후 변경될 수 있습니다.

5) 상기 청약기일은 구주주 청약 일정이며, 일반공모 청약은 2021년 04월 29일과 2021년 04월 30일 2일간입니다. 일반공모 청약공고는 2021년 04월 29일에 당사 및 대표주관회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 예정입니다.

6) 일반공모 청약은 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점, 홈페이지 및 HTS에서 가능합니다. 단, 구주주 청약 결과 발생한 실권주 및 단수주가 25,000주 이하(액면가 1,000원 기준)이거나 실권금액이 1억원 이하일 경우 일반에게 공모하지 않고, 공동대표주관회사 및 인수회사가 인수할 수 있습니다.

7) 금융감독원에서 본 증권신고서를 심사하는 과정에서 주요사항의 변동으로 인한 기재 내용의 정정 등으로 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다.

8) 증권신고서의 효력의 발생은 본 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

9) 상기 발행제비용은 당사 보유자금으로 지급할 예정입니다

(주3) 정정 전

당사는 이사회 결의를 통하여 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6 2항1호에 의거, 대표주관회사인 한국투자증권㈜를 계약 상대방으로 하여 주주배정후 실권주를 인수하기로 하는 계약을 체결하고 사전에 그 실권주를 일반에 공모하기로 하여 기명식 보통주 12,000,000주를 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 발행하기로 결정하였으며, 동 증권의 개요는 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

증권의 종류
증권수량
액면가액
모집(매출)가액
모집(매출)총액
모집(매출) 방법

기명식보통주
12,000,000
1,000
9,970
119,640,000,000
주주배정후 실권주 일반공모

주1) 유상증자 최초 결정 이사회 결의일 : 2021년 02월 04일
주2) 상기 모집(매출)가액 및 모집(매출)총액은 모집 예정가액 기준이며, 확정되지 않은 금액입니다.

발행가액은 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)에 의거, 주주배정 증자 시 할인율 등이 자율화 되어 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 '(구)유가증권발행및공시등에관한규정' 제57조를 일부 준용하여 산정할 예정입니다.

■ 모집예정가액의 산출근거

본 증권신고서의 모집예정가액은 최초 이사회결의일 직전 거래일(2021년 02월
03일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 15%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

기준주가(
12,510원) X 【 1 - 할인율(15%) 】

▶ 모집예정가액 (
9,970원)

=
----------------------------------------

1 + 【유상증자비율(44.81%) X 할인율(15%)】

[ 모집예정가액 산정표 (2021.01
.
04
~ 2021.02.
03) ]

(단위 : 원, 주)

일수
일 자
종 가
거 래 량
거래대금

1
2021/01/04
12,400
234,377
2,923,950,400

2
2021/01/05
12,500
214,454
2,658,681,400

3
2021/01/06
12,300
256,471
3,170,451,000

4
2021/01/07
12,450
187,431
2,340,440,600

5
2021/01/08
13,000
518,281
6,709,955,750

6
2021/01/11
14,100
1,003,143
13,895,737,300

7
2021/01/12
13,800
364,465
5,034,195,250

8
2021/01/13
14,000
181,730
2,533,439,000

9
2021/01/14
13,950
203,739
2,826,339,700

10
2021/01/15
13,450
242,469
3,277,425,650

11
2021/01/18
13,300
269,515
3,535,267,900

12
2021/01/19
13,500
315,675
4,217,677,000

13
2021/01/20
13,250
220,339
2,906,416,750

14
2021/01/21
13,300
165,397
2,191,210,900

15
2021/01/22
13,200
164,410
2,150,457,000

16
2021/01/25
13,200
171,993
2,243,429,750

17
2021/01/26
13,250
157,176
2,087,128,800

18
2021/01/27
12,850
159,026
2,066,159,900

19
2021/01/28
12,700
267,996
3,380,556,550

20
2021/01/29
12,000
385,833
4,664,843,900

21
2021/02/01
12,400
306,200
3,676,201,050

22
2021/02/02
12,200
198,809
2,461,523,750

23
2021/02/03

12,650

218,589

2,734,597,750

1개월 가중산술평균주가(A)

13,061

1주일 가중산술평균주가(B)

12,282

최근일 가중산술평균주가(C)

12,510

A,B,C의 산술평균(D)

12,618

[(A)+(B)+(C)]/3

기준주가[Min(C,D)]

12,510

(C)와 (D)중 낮은 가액

할인율
15%

예정발행가액
9,970
기준주가 X (1- 할인율)
 예정발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율)
(단, 호가단위 미만은 절상하며,
액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

(후략)

(주3) 정정 후

당사는 이사회 결의를 통하여 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6 2항1호에 의거, 대표주관회사인 한국투자증권㈜를 계약 상대방으로 하여 주주배정후 실권주를 인수하기로 하는 계약을 체결하고 사전에 그 실권주를 일반에 공모하기로 하여 기명식 보통주 12,000,000주를 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 발행하기로 결정하였으며, 동 증권의 개요는 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

증권의 종류
증권수량
액면가액
모집(매출)가액
모집(매출)총액
모집(매출) 방법

기명식보통주
12,000,000
1,000
9,520

114,240,000,000

주주배정후 실권주 일반공모

주1) 유상증자 최초 결정 이사회 결의일 : 2021년 02월 04일
주2) 상기 모집(매출)가액 및 모집(매출)총액은
1차 발행가액 기준이며, 확정되지 않은 금액입니다.

발행가액은 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)에 의거, 주주배정 증자 시 할인율 등이 자율화 되어 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 '(구)유가증권발행및공시등에관한규정' 제57조를 일부 준용하여 산정할 예정입니다.

■
1차 발행가액의 산출근거

본 증권신고서의
1차 발행가액은
신주배정기준일(2021년 03월 23일) 전 제3영업일(2021년 03월
18
일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 15%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

기준주가(
11,943.14
원) X 【 1 - 할인율(15%) 】

▶ 모집예정가액 (
9,520원)

=
----------------------------------------

1 + 【유상증자비율(44.81%) X 할인율(15%)】

[
1차 발행가액 산정표 (

2021.02
.
19
~ 2021.03.
18) ]

(단위 : 원, 주)

일수
일 자
종 가
거 래 량
거래대금

1
2021-02-19
11,450
134,839
1,532,531,650

2
2021-02-22
11,100
139,927
1,563,242,250

3
2021-02-23
11,200
105,935
1,178,656,950

4
2021-02-24
10,900
169,380
1,872,930,700

5
2021-02-25
11,050
131,166
1,444,859,200

6
2021-02-26
10,600
182,025
1,939,868,450

7
2021-03-02
10,700
118,207
1,273,583,050

8
2021-03-03
11,000
81,893
894,579,350

9
2021-03-04
10,950
85,699
930,226,350

10
2021-03-05
10,850
65,672
706,272,550

11
2021-03-08
10,850
267,747
2,958,783,250

12
2021-03-09
10,600
173,992
1,853,374,150

13
2021-03-10
10,450
87,724
930,019,100

14
2021-03-11
10,700
101,224
1,084,493,950

15
2021-03-12
11,250
363,711
4,062,150,250

16
2021-03-15
11,700
389,336
4,499,663,250

17
2021-03-16
12,000
471,554
5,687,190,900

18
2021-03-17
12,400
455,241
5,617,324,100

19
2021-03-18
12,250
479,454
5,943,641,800

1개월 가중산술평균주가(A)
11,479.78

1주일 가중산술평균주가(B)
11,952.96

최근일 가중산술평균주가(C)
12,396.69

A,B,C의 산술평균(D)
11,943.14
[(A)+(B)+(C)]/3

기준주가[Min(C,D)]
11,943.14
(C)와 (D)중 낮은 가액

할인율
15%

1차 발행가액

9,520

기준주가 X (1- 할인율)

1차 발행가액 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율)
(단, 호가단위 미만은 절상하며,
액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

(후략)

(주4) 정정 전

당사는 금융감독원 전자공시시스템에 2021년 01월 28일자로 영업(잠정)실적(공정공시)을 공시하였습니다. 공시를 통해 공개된 당사의 2020년 잠정실적은 하기와 같습니다.

[영업(잠정)실적(공정공시)]

(단위: 백만원, %)

구분
당기실적
전기실적
전기대비증감율(%)
전년동기실적
전년동기대비증감율(%)

('20.4Q)
('20.3Q)
('19.4Q)

매출액
당해실적
121,471
77,451
56.84
80,631
50.65

누계실적
356,212
234,742
-
277,945
28.16

영업이익
당해실적
10,431
5,793
80.06
5,522
88.90

누계실적
27,342
16,912
-
16,473
65.98

법인세비용차감전계속사업이익
당해실적
9,582
5,685
68.55
4,848
97.65

누계실적
27,188
17,606
-
16,051
69.39

당기순이익
당해실적
7,198
4,404
63.44
3,674
95.92

누계실적
20,880
13,683
-
12,433
67.94

※ 동 정보는 잠정치로서 향후 확정치와는 다를 수 있음

당사의 2020년 예상 매출액은 약 3,562억원으로 2019년 매출액 2,779억원 대비 28.16% 상승할 전망 입니다. 또한, 영업이익은 2020년 273억원으로 2019년 165억원 대비 65.98% 증가할 전망 입니다. 이에 따른 당기순이익은 2020년 208억원으로 2019년 124억원 대비 67.94% 성장할 것으로 예상 됩니다.

상기 내용은 아직 외부감사인의 감사 및 검토가 완료되지 않은 잠정 수치를 기반으로 하며, 상기 내용을 제외하고 본 증권신고서상에 기재된 당사의 실적 및 재무현황 등은 2020년 3분기 기준으로 작성되어 있음에 유의하시기 바랍니다.

(주4) 정정 후

<삭제>

(주5) 정정 전

라. 건설경기 악화로 인한 위험

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사 및 스마트홈 시스템 구축에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다.

2020년 3분기말 기준 당사의 주택 사업 부문 매출 비중은 18.3%, Home Improvement 사업 부문 매출 비중은 48.1%로 건설업 관련 부분이 약 66.4%
를 차지하고 있습니다.

(주5) 정정 후

라. 건설경기 악화로 인한 위험

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사 및 스마트홈 시스템 구축에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다.

2020년 기준 당사의 주택 사업 부문 매출 비중은 20.4%, Home Improvement 사업 부문 매출 비중은 49.6%로 건설업 관련 부분이 약 70.0%
를 차지하고 있습니다.

(주6) 정정 전

마. 부동산 시장의 경기 악화로 인한 부동산운영사업 부문 실적 하락 위험

2020년 3분기말 기
준 당사 전체 매
출 중
33.6%
을 차지하
는
부동
산운영사업 부문은 건물에 대한 전
반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

(중략)

하지만 국내 부동산 경기의 주요지표인 주택 분양 시장과는 다르게 부동산 서비스 시장은 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산 서비스업 시장은 2014년 21.2조원에서 2020년에는 33조원으로 성장 가능할 것으로 추산되고 있으며,
부동산 경기와 다르게 당사의 부동산운영 사업 분야 매출
은
2020년 3분기 누적 기준 약 789억원
의
매출을 시현 하는 등 지속적으로 성장하고 있습니다.

(주6) 정정 후

마. 부동산 시장의 경기 악화로 인한 부동산운영사업 부문 실적 하락 위험

2020년 기
준 당사 전체 매
출 중
30.0%
을 차지하
는
부동
산운영사업 부문은 건물에 대한 전
반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

(중략)

하지만 국내 부동산 경기의 주요지표인 주택 분양 시장과는 다르게 부동산 서비스 시장은 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산 서비스업 시장은 2014년 21.2조원에서 2020년에는 33조원으로 성장 가능할 것으로 추산되고 있으며,
부동산 경기와 다르게 당사의 부동산운영 사업 분야 매출
은

2020년 기준 약 1,070억원
의
매출을 시현 하는 등 지속적으로 성장하고 있습니다.

(주7) 정정 전

가. 사업포트폴리오 관련 위험

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
주택사업 및 Home Improvement사업 부문이 차지하는 비중은
2020년 3분기 기준 66.4%
를 차지하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후 부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있으며, 사업부문 별 상세 내역은 다음과 같습니다.

[사업부문 별 주요 제품 및 서비스 내용]

사업부문

내용

주택사업
아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물 시공분양
(부동산 개발 및 공급)

Home Improvement
사업

스마트 홈 시스템(IOT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션) 
전문직별 공사업(전기, 통신공사업, LED 설치공사 등)

시설물유지관리 등(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)
유상 Repair서비스

환기형 공기청정기 'Sys Clein' 제조, 판매 및 설치
Xi 옵션(시스템 에어컨 등 빌트인가전) 판매 및 설치

부동산운영사업

부동산 임대(부동산 임대관리)

부동산 관리업(주거용, 비주거용 부동산관리 등)

민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역

(중략)

당사의 최근 3개
년 및
2020년 3분기
사업부문별 매출 실적 현황은 아래 표와 같으며, 주택경기와 연관관계를 보유한 2개 사업부문(Home Improvement사업, 주택사업)의 매출액 비중은2017년 68.96%, 2018년 61.15%, 2019년 63.79%,
2020년 3분기 66.38%
로 당사 매출의 60% 이상을 차지하고 있어 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 구조를 보유하고 있습니다.

[당사 사업부문 별 매출액 추이]

(단위: 백만원)

품목

2020년도 3분기
2019년도
2018년도
2017년도

매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율

부동산운영사업부문
78,915
33.62%
100,657
36.21%
82,629
38.85%
44,179
31.04%

Home Improvement사업부문

112,846
48.07%
157,001
56.49%
128,816
60.56%
98,146
68.96%

주택사업부문

42,980
18.31%
20,287
7.30%
1,251
0.59%
0
0.00%

합계

234,741
100.00%
277,945
100.00%
212,696
100.00%
142,325
100.00%

(주7) 정정 후

가. 사업포트폴리오 관련 위험

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
주택사업 및 Home Improvement사업 부문이 차지하는 비중은
2020년 기준 69.97%
를 차지하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후 부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있으며, 사업부문 별 상세 내역은 다음과 같습니다.

[사업부문 별 주요 제품 및 서비스 내용]

사업부문

내용

주택사업
아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물 시공분양
(부동산 개발 및 공급)

Home Improvement
사업

스마트 홈 시스템(IOT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션) 
전문직별 공사업(전기, 통신공사업 등)

시설물유지관리 등(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)
환기형 공기청정기 'Sys Clein' 제조, 판매 및 설치

음식물처리기 제조, 판매 및 설치

Xi 옵션(시스템 에어컨 등 빌트인가전) 판매 및 설치

부동산운영사업

부동산 임대(부동산 임대관리)

부동산 관리업(주거용, 비주거용 부동산관리 등)

민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역

(중략)

당사의 최근 3개년 및

2020년 사업부문별 매출 실적 현황은 아래 표와 같으며, 주택경기와 연관관계를 보유한 2개 사업부문(Home Improvement사업, 주택사업)의 매출액 비중은2017년 68.96%, 2018년 61.15%, 2019년 63.79%,
2020년 69.97%로 당사 매출의 60% 이상을 차지하고 있어 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 구조를 보유하고 있습니다.

[당사 사업부문 별 매출액 추이]

(단위: 백만원)

품목

2020년도
2019년도
2018년도
2017년도

매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율

부동산운영사업부문
106,973
30.03%
100,657
36.21%
82,629
38.85%
44,179
31.04%

Home Improvement사업부문

176,728
49.61%
157,001
56.49%
128,816
60.56%
98,146
68.96%

주택사업부문

72,511
20.36%
20,287
7.30%
1,251
0.59%
0
0.00%

합계

356,212
100.00%
277,945
100.00%
212,696
100.00%
142,325
100.00%

(주8) 정정 전

나. 계열회사 거래 관련 위험

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,

2020년 3분기말 기준 계열사 매출은 약 782억원으로 전체 매출(2,347억원) 대비 약 33%
를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2020년 3분기말 기준 계열사 매출은 약 782억원으로 전체 매출(2,347억원) 대비 약 33%
를 차지
하고 있습니다.
2020년 3분기말 기준 계열사 매출 약 782억원 중 GS건설 대상 매출이 약 712억원
으로 대부분을 차지하고 있으며,
최근 3개년 GS건설향 매출 비중은 다음과 같습니다
.

(단위: 천원)

구분

2020연도 3분기

2019연도

2018연도

2017연도

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

GS건설

71,165,816
30.32%
106,652,623
38.37%
93,920,966
44.16%
66,405,401
46.66%

전체

234,741,858
100.00%
277,945,339
100.00%
212,696,333
100.00%
142,324,895
100.00%

GS건설 매출 비중은 최근 3개년 및 2020년도 3분기 각각 46.66%, 44.16%, 38.37%, 30.32%
로 점차적으로 하락하는 모습을
보이고 있습니다. 이는 최근 들어 대외 매출 비중을
확대하기
위해 전
사 차원에서 지속
적인 노력을
기울이고
있는 것
에 기인하고 있습니다.

(주8) 정정 후

나. 계열회사 거래 관련 위험

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,

2020년 기준 계열사 매출은
약 1,067억원
으로 전체 매출(3,562억원) 대비
약 30%
를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2020년 기준 계열사 매출은
약 1,067억원
으로 전체 매출(3,562억원) 대비
약 30%
를 차지
하고 있습니다.

2020년 기준 계열사 매출
약 1,067억원
중 GS건설 대상 매출이
약 975억원
으로 대부분을 차지하고 있으며,
최근 3개년 GS건설향 매출 비중은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분

2020연도

2019연도

2018연도

2017연도

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

GS건설

97,504,945
27.37%
106,652,623
38.37%
93,920,966
44.16%
66,405,401
46.66%

전체

356,212,405
100.00%
277,945,339
100.00%
212,696,333
100.00%
142,324,895
100.00%

GS건설 매출 비중은 최근 3개년 및 2020년도 각각 46.66%, 44.16%, 38.37%,
27.37%
로 점차적으로 하락하는 모습을
보이고 있습니다. 이는 최근 들어 대외 매출 비중을
확대하기
위해 전
사 차원에서 지속적인 노력을
기울이고
있는 것
에 기인하고 있습니다.

(주9) 정정 전

당사의 최근 3개년도 재무안정성 지표는 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
2020년 3분기
2019년 말
2018년 말
2017년말

자산 총계
362,524
278,481
137,744
92,383

유동자산 (A)
196,331
177,192
119,248
82,596

유동부채 (B)
113,612
91,498
55,890
38,498

유동비율 (A/B)
172.8%
193.7%
213.4%
214.5%

부채비율:

부채총계(C)
206,383
133,345
99,528
65,000

자본총계(D)
156,141
145,135
38,215
27,383

부채비율(C/D)
132.2%
91.9%
260.4%
237.4%

순차입금:

현금및현금성자산(E)
64,065
98,713
59,697
29,492

총차입금(F)
64,860
3,558
2,040
278

순차입금(G=F-E)
795
-95,155
-57,657
-29,214

차입금의존도(F/C+D)
17.9%
1.3%
1.5%
0.3%

출처) 동사 2020년 3분기보고서 및 사업보고서

당사의 2020년 3분기말 기준 유동비율은 172.8%로 2019년 대비

20.9%
하
락하였습니다. 2020년 3분기말 기준 주택 개발 사업 목적으로 매입한 용지가 약 365억원으로 전기 대비 증가하였으며, 해당 매입 자금은 자체 조달 및 금융기관으로 부터의 자금 차입을 통해 충당 하였습니다.
단, 당
사의 유동비율은 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 151.1%를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

(단위: 백만원)

구분

2020년 3분기
2019년 말
2018년 말
2017년말

유동자산

196,331
177,192
119,248
82,596

유동부채

113,612
91,498
55,890
38,498

유동비율

172.8%
193.7%
213.4%
214.5%

주) 유동비율= 유동자산 / 유동부채
출처) 동사 2020년 3분기보고서 및 사업보고서

부채비율은 자기자본과 타인자본 사이의 비율을 측정하는 지표입니다. 일반적으로 부채비율이 높을수록 재무구조가 불건전하므로 지불능력이 문제가 될 수 있습니다. 당사의 2
020년 3분기말 기준 부채비율은 132.2%로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 290.4%를 크게 하회 하는 등 업종 평균 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년 3분기
2019년 말
2018년 말
2017년말

부채총계

206,383
133,345
99,528
65,000

자본총계

156,141
145,135
38,215
27,383

부채비율

132.2%
91.9%
260.4%
237.4%

주) 부채비율= 부채총계 / 자본총계
출처) 동사 2020년 3분기보고서 및 사업보고서

차입금 의존도는 기업의 총자산에서 차지하는 차입금 비중으로 기업재무구조의 우량성과 수익성을 가늠하는 지수로 사용되며, 당사의 2
020년 3분기말 기준 차입금의존도는 17.18%로 업종 평균 비율인 45.39%
를 크게 하회 하는 등 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년 3분기
2019년 말
2018년 말
2017년말

총차입금

64,860
3,558
2,040
278

자산총계

362,524
278,481
137,744
92,383

차입금의존도

17.9%
1.3%
1.5%
0.3%

주) 차입금의존도 = 총차입금 / 자산총계
출처) 동사 2020년 3분기보고서 및 사업보고서

(주9) 정정 후

당사의 최근 3개년도 재무안정성 지표는 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

자산 총계

413,286

278,481
137,744
92,383

유동자산 (A)

205,549

177,192
119,248
82,596

유동부채 (B)

158,646

91,498
55,890
38,498

유동비율 (A/B)

129.6%

193.7%
213.4%
214.5%

부채비율:

부채총계(C)

250,743

133,345
99,528
65,000

자본총계(D)

162,543

145,135
38,215
27,383

부채비율(C/D)

154.3%

91.9%
260.4%
237.4%

순차입금:

현금및현금성자산(E)

27,494

98,713
59,697
29,492

총차입금(F)

62,278

3,558
2,040
278

순차입금(G=F-E)
34,784
-95,155
-57,657
-29,214

차입금의존도(F/C+D)

15.1%

1.3%
1.5%
0.3%

출처) 동사 사업보고서

당사의 2019년 말 유동비율은 193.7%로, 한국은행 기업경영분석자료상 부동산업 분류의 2019년 말 유동비율 수치인 151.1%를 큰 차이로 상회하였던 바 있으나,
2020년
말
기준
당사
유동비율은 129.6%로 2019년
말
대비

64.1%
p.

하
락하였습니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

유동자산

205,549

177,192
119,248
82,596

유동부채

158,646

91,498
55,890
38,498

유동비율

129.6%

193.7%
213.4%
214.5%

주) 유동비율= 유동자산 / 유동부채
출처) 동사 사업보고서

2020년 기준 주택 개발 사업 목적으로 매입한 용지가
약 346억원
으로 전기 대비 증가하였으며

,
해당 매입 자금은 자체 조달 및 금융기관으로 부터의 자금 차입을 통해 충당 하였습니다.

부채비율은 자기자본과 타인자본 사이의 비율을 측정하는 지표입니다. 일반적으로 부채비율이 높을수록 재무구조가 불건전하므로 지불능력이 문제가 될 수 있습니다.
당사의

2
020년 기준 부채비율은 154.3%
로 업종 평균(2019년 한국은행 기
업경
영분
석

자료 중 부동산업) 비율인 290.4%를 크게 하회 하는 등 업종 평균 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

부채총계

250,743

133,345
99,528
65,000

자본총계

162,543

145,135
38,215
27,383

부채비율

154.3%

91.9%
260.4%
237.4%

주) 부채비율= 부채총계 / 자본총계
출처) 동사 사업보고서

차입금 의존도는 기업의 총자산에서 차지하는 차입금 비중으로 기업재무구조의 우량성과 수익성을 가늠하는 지수로 사용되며, 당사의
2
020년 기준 차입금의존도는 15.1%
로 업종 평균 비율인 45.4%
를 크게 하회 하는 등 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

총차입금

62,278

3,558
2,040
278

자산총계

413,286

278,481
137,744
92,383

차입금의존도

15.1%

1.3%
1.5%
0.3%

주) 차입금의존도 = 총차입금 / 자산총계
출처) 동사 사업보고서

(주10) 정정 전

아.

매출 하락 및 수익성 악화 위험

당사의
매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 3분기 연환산 기준 12.61%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 3분기 연환산 기준 36.88%
상
승 하여 수익성도 지속적으로 개선
되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고,
향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향
을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 2020년 3분기 기준 누적 매출액 2,347억원, 매출총이익 253억원, 영업이익 169억 및 순이익 137억원
을 기록하였습니다. 이는
매출총이익률 10.80%, 영업이익률 7.20%, 당기순이익률 5.83%
에 해당하는 수치로 전년 동기 대비 외
형 규모 및 수익성이 향상 되었습니다.

(단위 : 백만원)

구분
2020년 3분기
2019년 3분기
2019년
2018년
2017년

매출액

234,742
197,315
277,945
212,696
141,725

매출원가

209,392
177,038
249,078
188,567
126,647

매출총이익

25,350
20,276
28,867
24,130
15,078

영업이익(손실)
16,912
10,951
16,473
14,498
10,268

당(분)기순이익
13,683
8,759
12,433
10,716
8,411

매출총이익률
10.80%
10.28%
10.39%
11.34%
10.64%

영업이익률
7.20%
5.55%
5.93%
6.82%
7.24%

당기순이익률
5.83%
4.44%
4.47%
5.04%
5.93%

출처) 동사 2020년 3분기보고서 및 사업보고서
주) 2017년은 K-GAAP, 2018년 ~ 2020년 3분기는 K-IFRS 기준

당사
는
2020년 3분기 누적 기준 매출액 약 2,347억원 및 매출총이익율 10.80%
를 시현 하였습니다. 당사의 매출액 증가는 주택 사업 부문의 착공 프로젝트수가 증가하고 부동산 운영 사업 부문의 신규 수주 증가에 기인한 것으로 판단 됩니다. 당사는 착공일을 기준으로 약 9개월간 원가율 100%로 매출이 인식되고, 실행 원가율이 확정된 이후 이익이 인식되는 구조로 매출액은 착공 현장 수, 매출총이익 및 영업이익은 원가율이 확정된 사업장 수에 비례해 증가하게 됩니다. 실제로 당사는
2020년 3분기
기준, 2019년말 대비 2개의 프로젝트 관련 추가 원가율이 확정 됨에 따라 이익률이 개선 되었습니다. 당사는 202
1년
약 6개의 프로젝트에서 원가율이 추가 확정
될 예정으로
향후 당사의 수익성은 더욱 향상될 전망입니다.

당
사
는
2020년 3분기 누적 기준 영업이익 약 169억원 및 영업이익율 7.20%
를 시현 하였습니다. 당사는 2019년 Home Improvement 사업 부문의 환기형 공기청정기 'Sys Clein'의 출시에 따라 활발한 마케팅을 진행하며 광고선전비 지출이 증가하였는데, 동기에는 관련 마케팅 비용 집행 감소로 인해 판관비 절감에 따른 영업이익이
증가하였습니다. 또한, 매출액 증가에 따른 생산성 향상 및 고정비 절감 효과로 인해서도 영업이익이 전년도 동기 대비 증가한 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분
2020년 3분기
2019년 3분기
2019년
2018년
2017년

자산총계
362,524
233,505
278,481
137,744
92,383

매출액
234,742
197,315
277,945
212,696
141,725

매출원가
209,392
177,038
249,078
188,567
126,647

매출총이익
25,350
20,276
28,867
24,130
15,078

영업이익
16,912
10,951
16,473
14,498
10,268

당기순이익
13,683
8,759
12,433
10,716
8,411

총자산증가율
30.18%
-
102.17%
49.10%
21.06%

매출액증가율
12.61%
-
30.68%
50.08%
52.66%

영업이익증가율
36.88%
-
13.63%
41.20%
91.35%

당기순이익증가율
46.74%
-
16.02%
27.40%
67.96%

주) 2020년 3분기 매출액증가율, 영업이익증가율, 당기순이익증가율의 경우, 연환산 기준
출처) 동사 2020년 3분기보고서 및 사업보고서

현재 당사의 매출액은 19년 30.
68% 상승 ,
20년 3분기 연환산 기준 12.61%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 3분기 연환산 기준 36.88%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 

(주10) 정정 후

아.

매출 하락 및 수익성 악화 위험

당사의
매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 28.16%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 65.98%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선
되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고,
향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향
을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 2020년 기준 매출액 3,562억원, 매출총이익 394억원, 영업이익 273억원 및 당기순이익 209억원
을 기록하였습니다. 이는
매출총이익률 11.05%, 영업이익률 7.68%, 당기순이익률 5.87%에 해당하는 수치로 전년 동기 대비 외
형 규모 및 수익성이 향상 되었습니다.

(단위 : 백만원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

매출액

356,213

277,945
212,696
141,725

매출원가

316,844

249,078
188,567
126,647

매출총이익

39,369
28,867
24,130
15,078

영업이익(손실)

27,342

16,473
14,498
10,268

당(분)기순이익

20,910

12,433
10,716
8,411

매출총이익률
11.05%
10.39%
11.34%
10.64%

영업이익률
7.68%
5.93%
6.82%
7.24%

당기순이익률
5.87%
4.47%
5.04%
5.93%

출처) 동사 사업보고서
주) 2017년은 K-GAAP, 2018년 ~ 2020년은 K-IFRS 기준

당사는
2020년 기준 매출액 약 3,562억원 및 매출총이익율 11.05%를 시현 하였습니다. 당사의 매출액 증가는 주택 사업 부문의 착공 프로젝트수가 증가하고 부동산 운영 사업 부문의 신규 수주 증가에 기인한 것으로 판단 됩니다. 당사는 착공일을 기준으로 약 9개월간 원가율 100%로 매출이 인식되고, 실행 원가율이 확정된 이후 이익이 인식되는 구조로 매출액은 착공 현장 수, 매출총이익 및 영업이익은 원가율이 확정된 사업장 수에 비례해 증가하게 됩니다. 실제로 당사는

2019년말 대비 2개의 프로젝트 관련 추가 원가율이 확정 됨에 따라 이익률이 개선 되었습니다. 당사는 202
1년
약 6개의 프로젝트에서 원가율이 추가 확정 될 예정으로
향후 당사의 수익성은 더욱 향상될 전망입니다.

당
사는
2020년 기준 영업이익 약 273억원 및 영업이익율 7.68%
를 시현 하였습니다. 당사는 2019년 Home Improvement 사업 부문의 환기형 공기청정기 'Sys Clein'의 출시에 따라 활발한 마케팅을 진행하며 광고선전비 지출이 증가하였는데, 동기에는 관련 마케팅 비용 집행 감소로 인해 판관비 절감에 따른 영업이익이 증가하였습니다. 또한, 매출액 증가에 따른 생산성 향상 및 고정비 절감 효과로 인해서도 영업이익이 전년도 동기 대비 증가한 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

자산총계
413,286
278,481
137,744
92,383

매출액
356,213
277,945
212,696
141,725

매출원가
316,844
249,078
188,567
126,647

매출총이익
39,369
28,867
24,130
15,078

영업이익
27,342
16,473
14,498
10,268

당기순이익
20,910
12,433
10,716
8,411

총자산증가율
48.41%
102.17%
49.10%
21.06%

매출액증가율
28.16%
30.68%
50.08%
52.66%

영업이익증가율
65.98%
13.63%
41.20%
91.35%

당기순이익증가율
68.18%
16.02%
27.40%
67.96%

출처) 동사 사업보고서

현재 당사의 매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 28.16%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 65.98%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 

(주11) 정정 전

당사는 영업 실적 개선에 따라 당기순이익이 증가하고 있으며, 이에 따라 이익잉여금도 증가하여 결과적으로 자본총계가 증가하고 있습니다. 또한, 2019년 2월(주주배정) 및 11월(IPO 일반공모) 유상증자를 통해 자본총계가 급증 하면서 자본회전율이 저하 되었습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 총자본회전율
은
2020년 3분기 기준, 2.08회
로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.83
회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

(단위: 백만원)

구분
2020년 3분기
2019년 3분기
2019년
2018년
2017년

매출액
234,742
197,315
277,945
212,696
141,725

전기말 자본총계
145,135
-
38,215
27,383
23,975

기말 자본총계
156,141
-
145,135
38,215
27,383

평균 자본총계
150,638
-
91,675
32,799
25,679

총자본회전율(회)
2.08
-
3.03
6.48
5.52

주1)총자본회전율 = 당기매출액 / ((당기총자본 + 전기총자본) / 2)
주2) 2020년 3분기 총자본회전율은 매출액을 연환산 적용하여 계산함
출처) 동사 각 사업연도별 사업보고서 및 분기보고서

2020년 3분기말 기준
, 당사의 재고자산은 부동산 개발 목적의 용지 매입(안양시 박달동: 약 217억원, 영등포구 양평동: 약 147억원)으로 인해 2019년 대비 급증 하였습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 재고자산회전율은
2020년 3분기 기준, 16.3회
로
업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.62회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

[재고자산 보유현황]

(단위: 백만원)

계정과목

2020년 3분기
2019년도

2018년도

2017년

재고자산

37,767
724
727
755

총자산대비재고자산구성비율(%)

[재고자산합계÷기말자산총계×100]

10.4
0.3
0.5
0.8

재고자산회전율(회수)

[연환산 매출액÷{(기초재고+기말재고)÷2}]

16.3
382.9
287.0
195.2

출처: 동사 각 사업연도별 사업보고서 및 분기보고서

2020년 3분기말 기준, 당사의 매출채권 회전율은 9.5회
로 2019년 8.3회 대비 증가 하였습니다. 이는 주택 사업 부문의 경우 익월 대금 수금으로 변경 되는 등 매출채권 회수 조건이 향상 된 것에 기인합니다. 또한, 당사의 매출채권회전율은 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 6.05회를
상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

[매출채권 관련 재무비율]

(단위: 백만원)

구분
2020년 3분기
2019년도

2018년도

2017년

매출액
234,742
277,945
212,696
141,725

매출채권
32,911
33,481
31,367
13,038

매출채권회전율
9.5
8.3
6.8
10.9

출처: 동사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도 사업보고서
주1) 매출채권회전율 = 당기 매출액 / [(당기 매출채권 + 전기 매출채권)/2]
주2) 2020년 3분기 매출채권회전율은 반기 매출액을 연환산 적용하여 계산한 수치입니다.

(주11) 정정 후

당사는 영업 실적 개선에 따라 당기순이익이 증가하고 있으며, 이에 따라 이익잉여금도 증가하여 결과적으로 자본총계가 증가하고 있습니다. 또한, 2019년 2월(주주배정) 및 11월(IPO 일반공모) 유상증자를 통해 자본총계가 급증 하면서 자본회전율이 저하 되었습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 총자본회전율은
2020년 기준, 2.32회
로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.83회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

(단위: 백만원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

매출액

356,213

277,945
212,696
141,725

전기말 자본총계
145,135
38,215
27,383
23,975

기말 자본총계
162,543
145,135
38,215
27,383

평균 자본총계
153,839
91,675
32,799
25,679

총자본회전율(회)
2.32
3.03
6.48
5.52

주1)총자본회전율 = 당기매출액 / ((당기총자본 + 전기총자본) / 2)
출처) 동사 각 사업연도별 사업보고서

당사의 재고자산은 부동산 개발 목적의 용지 매입(안양시 박달동: 약 217억원, 영등포구 양평동: 약 147억원)으로 인해 2019년 대비 급증 하였습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 재고자산회전율은
2020년 기준, 19.3회
로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.62회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

[재고자산 보유현황]

(단위: 백만원)

계정과목

2020년
2019년

2018년

2017년

재고자산

36,204
724
727
755

총자산대비재고자산구성비율(%)

[재고자산합계÷기말자산총계×100]

8.8
0.3
0.5
0.8

재고자산회전율(회수)

[연환산 매출액÷{(기초재고+기말재고)÷2}]

19.3
382.9
287.0
195.2

출처: 동사 각 사업연도별 사업보고서

2
0
20년
기준, 당사의 매출채권 회전율은 11.5회

로 2019년 8.3회 대비 증가 하였습니다. 이는 주택 사업 부문의 경우 익월 대금 수금으로 변경 되는 등 매출채권 회수 조건이 향상 된 것에 기인합니다. 또한, 당사의 매출채권회전율은 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 6.05회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

[매출채권 관련 재무비율]

(단위: 백만원)

구분
2020년
2019년

2018년

2017년

매출액

356,213

277,945
212,696
141,725

매출채권
28,630
33,481
31,367
13,038

매출채권회전율
11.5
8.3
6.8
10.9

주1) 매출채권회전율 = 당기 매출액 / [(당기 매출채권 + 전기 매출채권)/2]
출처: 동사 각 사업연도 사업보고서

(주12) 정정 전

차.

우발채무(보
증 제공) 관련 위험

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.

2020년 3분기말 현재 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 것이 총 17건
존재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

2020년 3분기말 기준 당사가 타인에게 제공한 보증 현황은 다음과 같습니다.

1) 당사는 보고기간종료일 현재 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인들에 대하여 자금보충의무를 타 건설출자자와 연대하여 출자지분율에 따라 다음과 같이 부담하고 있습니다.

(단위: 백만원)

구분
차입현황
지분 해당액

파주양주강군 주식회사
82,878
16,576

계룡그린빌 주식회사
148,489
67,555

보람찬 주식회사
26,574
3,064

더송도컨벤시아 주식회사
145,327
30,276

북한강관사병영 주식회사
179,976
149,978

바른지킴이 주식회사
19,003
3,165

합 계
602,247
270,614

2) 당사는 보고기간종료일 현재 별내자이엘라 현장 외 1개의 현장 사업시행자 등을 위하여 책임준공의무를 지고 있으며, 건대입구자이엘라 현장 외 3개의 현장 사업시행자들을 위하여 책임준공의무 및 보증금액 418,200백만원을 한도로 하여 228,500백만원의 조건부 채무인수 의무를 공동시공사인 GS건설과 연대하여 지고 있습니다.

3) 당사는 별내 자이엘라 오피스텔 외 2개 현장에 대하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 주채무자인 하나자산신탁 외 2개사에 210,055백만원의 금액을 한도로 분양보증을 제공하고 있으며, 2020년 9월 30일 현재 실제로 실행된 금액은 210,055백만원입니다.

4) 당사는 보고기간종료일 현재 대구 만촌동아파트 외 1개 현장에 대하여 164,926백만원의 금액을 한도로 중도금 대출등 연대보증을 제공하고 있으며, 2020년 9월 30일현재 실제로 실행된 금액은 131,223백만원입니다.

출처: 동사 2020년 3분기보고서

(주12) 정정 후

차.

우발채무(보
증 제공) 관련 위험

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.

2020년 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 것이
총 17건

존재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

2020년
기준 당사가 타인에게 제공한 보증 현황은 다음과 같습니다.

1) 당사는 보고기간종료일 현재 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인들에 대하여 자금보충의무를 타 건설출자자와 연대하여 출자지분율에 따라 다음과 같이 부담하고 있습니다.

(단위: 백만원)

구분
차입현황
지분 해당액

파주양주강군 주식회사
80,401
16,080

계룡그린빌 주식회사
144,497
65,739

보람찬 주식회사
26,217
3,023

더송도컨벤시아 주식회사
142,540
29,695

북한강관사병영 주식회사
222,639
185,530

바른지킴이 주식회사
24,796
4,130

고양양주강군 주식회사

3,150
1,050

합 계
644,240
305,247

2) 당사는 보고기간종료일 현재 별내자이엘라 현장 외
2개의 현장 사업시행자 등을 위하여 책임준공의무를 지고 있으며, 건대입구자이엘라 현장 외
5개의 현장 사업시행자들을 위하여 책임준공의무 및 보증금액
498,735백만원을 한도로 하여
294,110백만원의 조건부 채무인수 의무를 공동시공사인 GS건설과 연대하여 지고 있습니다.

3) 당사는 별내 자이엘라 오피스텔 외 2개 현장에 대하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 주채무자인 하나자산신탁 외 2개사에 210,055백만원의 금액을 한도로 분양보증을 제공하고 있으며,
2020년 현재 실제로 실행된 금액은 210,055백만원입니다.

4) 당사는 보고기간종료일 현재 대구 만촌동아파트 외
4개 현장에 대하여
184,591백만원의 금액을 한도로 중도금 대출등 연대보증을 제공하고 있으며,
2020년 현재 실제로 실행된 금액은
136,167백만원입니다.

출처: 동사 2020년
사업보고서

(주13) 정정 전

동사가 금번 보통주 유상증자를 통해 조달 예정인 자금
119,640백
만원
은 전량 동
사의 주택개발 사업을 위한 토지 매입에 소요 될 계획입니다.

(기준일 :
2021년 02월 03일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-
119,640
-
-
-
119,640

주) 예정발행가액 기준이며, 추후 발행가액에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
119,640,000,000

발행제비용 (2)

600,000,000

순수입금 ((1)-(2))

119,040,000,000

주1) 상기 금액은 예정발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2) 발행제비용은 공모금액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 동사의 보통주식 종가, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구 분
금 액
계산 근거

발행분담금

21,535,200

총모집금액 * 0.018%

인수수수료

478,560,000

총모집금액의 0.4%

표준코드발급수수료

10,000

신주인수권증서 건당 10,000원

상장수수료

20,250,000

1,797만원+1,000억원 초과금액의 10억원당 12만원

발행등록수수료

500,000

1,000주당 300원 (신주인수권 및 주권 각 별도, 상한: 50만원)

등록면허세

48,000,000

등록세(증자자본금의 0.4%) (지방세법 제28조)

지방교육세

9,600,000

교육세(등록세의 20%)

기타비용

21,544,800

투자설명서 인쇄 및 발송비, 법무사수수료,
신주배정통지서 인쇄 및 발송비 등

합계

600,000,000

-

주1) 상기 금액은 예정발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2) 발행제비용은 공모금액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 동사의 보통주식 종가, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주3) 기타비용은 예상금액으로 변동될 수 있습니다.

2. 자금의 사용목적

가. 자금의 사용목적

(기준일 :
2021년 02월 03일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-
119,640
-
-
-
119,640

주) 예정발행가액 기준이며, 추후 발행가액에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.

나. 자금의 세부 사용계획

동사는 2018년 주택사업본부를 신설하여 주택 사업을 진행하고 있습니다. 동사의 주택 사업 중 도급이 아닌 자체 주택 개발 사업의 경우, 동사가 직접 건설부지를 매입하고 주택을 지어 입주자를 모집하여 분양하는 사업입니다. 동사는 금번 공모 자금을 해당 주택 개발 사업을 위한 토지 매입 운영 자금으로 사용 할 계획입니다.

[자금의 상세 사용목적]

(단위 : 백만원)

구분
상세현황
사용(예정)시기

2021년
2022년
2023년
합 계

운영자금
주택개발 사업을 위한 토지 매입

60,000

59,640

-

119,640

합 계

60,000

59,640

-

119,640

출처 : 동사 제시

2021년의 경
우, 총 2건의 토지 매입을 계획하고 있으며 약

600
억원의 자금이 소요될 것으로 전망 됩니다. 2022년의 경우도 마찬가지로 총 2건의 토지 매입 계획이 예정 되어 있으며 금번 공모자금 중 약

596.4
억원의 자금을 소요할 계획 입니다.

[토지 매입 자금 사용계획]

단위 : 백만원)

구분
프로젝트 성격
내 용
투자계획
합 계

2021년
2022년
2023년

Project A

도시형생활주택,오피스텔 등

토지 매입

30,000

-

-

30,000

Project B
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입

30,000

-

-

30,000

Project C
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입
-

30,000

-

30,000

Project D
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입
-

29,640

-

29,640

합 계

60,000

59,640

-

119,640

출처: 동사 제시

상기 주택 개발 사업 토지 매입을 위한 운영자금의 금액 및 사용 시기는 상세 내역과 같이, 증권신고서 제출 전일 현재 예정된 각 프로젝트의 소요될 금액을 추정한 것으로서, 향후 실제 개발 과정에서 그 금액 또는 사용 시기가 변경될 수 있습니다. 또한, 주택 개발 관련 인허가 및 정부 규제 등 외부 요건에 의해 각 프로젝트가 중단 및 연기 될 시 상기 공모자금 사용 계획은 변동될 수 있습니다.

(주13) 정정 후

동사가 금번 보통주 유상증자를 통해 조달 예정인 자금
114,240
백
만원
은 전량 동
사의 주택개발 사업을 위한 토지 매입에 소요 될 계획입니다.

(기준일 :
2021년 03월 18일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-
114,240
-
-
-

114,240

주)
1차 발행가액 기준이며, 추후 발행가액에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)

114,240
,000,000

발행제비용 (2)
590,283,200

순수입금 ((1)-(2))

113,649,716,800

주1) 상기 금액은
1차 발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2) 발행제비용은 공모금액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 동사의 보통주식 종가, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구 분
금 액
계산 근거

발행분담금

20,563,200

총모집금액 * 0.018%

인수수수료
456,960,000
총모집금액의 0.4%

표준코드발급수수료

10,000

신주인수권증서 건당 10,000원

상장수수료
19,650,000
1,797만원+1,000억원 초과금액의 10억원당 12만원

발행등록수수료

500,000

1,000주당 300원 (신주인수권 및 주권 각 별도, 상한: 50만원)

등록면허세

48,000,000

등록세(증자자본금의 0.4%) (지방세법 제28조)

지방교육세

9,600,000

교육세(등록세의 20%)

기타비용
35,000,000
투자설명서 인쇄 및 발송비, 법무사수수료,
신주배정통지서 인쇄 및 발송비 등

합계

590,283,200

-

주1) 상기 금액은
1차 발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2) 발행제비용은 공모금액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 동사의 보통주식 종가, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주3) 기타비용은 예상금액으로 변동될 수 있습니다.

2. 자금의 사용목적

가. 자금의 사용목적

(기준일 :
2021년 03월 18일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-

114,240

-
-
-

114,240

주) 예정발행가액 기준이며, 추후 발행가액에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.

나. 자금의 세부 사용계획

동사는 2018년 주택사업본부를 신설하여 주택 사업을 진행하고 있습니다. 동사의 주택 사업 중 도급이 아닌 자체 주택 개발 사업의 경우, 동사가 직접 건설부지를 매입하고 주택을 지어 입주자를 모집하여 분양하는 사업입니다. 동사는 금번 공모 자금을 해당 주택 개발 사업을 위한 토지 매입 운영 자금으로 사용 할 계획입니다.

[자금의 상세 사용목적]

(단위 : 백만원)

구분
상세현황
사용(예정)시기

2021년
2022년
2023년
합 계

운영자금
주택개발 사업을 위한 토지 매입

60,000

54,240

-

114,240

합 계

60,000

54,240

-

114,240

출처 : 동사 제시

2021년의 경
우, 총 2건의 토지 매입을 계획하고 있으며 약

600
억원의 자금이 소요될 것으로 전망 됩니다. 2022년의 경우도 마찬가지로 총 2건의 토지 매입 계획이 예정 되어 있으며
금번 공모자금 중 약

542.4
억원
의 자금을 사용할 계획 입니다.

[토지 매입 자금 사용계획]

단위 : 백만원)

구분
프로젝트 성격
내 용
투자계획
합 계

2021년
2022년
2023년

Project A

도시형생활주택,오피스텔 등

토지 매입

30,000

-

-

30,000

Project B
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입

30,000

-

-

30,000

Project C
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입
-

30,000

-

30,000

Project D
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입
-

24,240

-

24,240

합 계

60,000

54,240

-

114,240

출처: 동사 제시

상기 주택 개발 사업 토지 매입을 위한 운영자금의 금액 및 사용 시기는 상세 내역과 같이, 증권신고서 제출 전일 현재 예정된 각 프로젝트에 소요될 금액을 추정한 것으로서,
당사는 금번 유상증자를 통하여 조달하는 자금을 본 증권신고서에 기재한 사용목적에 어긋나지 않게 사용할 계획이나,
향후 실제 개발 과정에서 그 금액 또는 사용 시기가 변경될 수 있습니다. 또한, 주택 개발 관련 인허가 및 정부 규제 등 외부 요건에 의해 각 프로젝트가 중단 및 연기 될 시 상기 공모자금 사용 계획은 변동될 수 있습니다.
당사는 매 분기별 공시하는 당사의 정기보고서에 공모자금의 실제 사용내역 및 변동상황에 관하여 성실하게 공시할 예정입니다.

또한 자금의 조달 이후 실제 사용 시기까지 동 자금은 신용등급이 우량한 국내 제1, 2금융권 금융기관의 수시입출금 예금, 정기예금, MMF, MMDA 및 기타 금융상품 등 안정성을 확보할 수 있는 운용수단에 예치할 계획입니다.

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서명(2021.04.02.)-1

투 자 설 명 서

2021년 02월 23일

자이에스앤디 주식회사

기명식 보통주 12,000,000주

114,240,000,000원

1. 증권신고의 효력발생일 :

2021년 02월 23일

2. 모집가액 :

9,520원

3. 청약기간 :

우리사주조합 : 2021년 04월 26일 ~ 2021년 04월 27일
구주주 : 2021년 04월 26일 ~ 2021년 04월 27일
일반공모 : 2021년 04월 29일 ~ 2021년 04월 30일

4. 납입기일 :

2021년 05월 04일

5. 증권신고서 및 투자설명서의 열람장소

가. 증권신고서 :

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 일괄신고 추가서류 :

해당사항 없음

다. 투자설명서 :
전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr
서면문서 : 자이에스앤디㈜ → 서울특별시 중구 퇴계로 173
 한국투자증권㈜ → 서울특별시 영등포구 의사당대로 88

6. 안정조작 또는 시장조성에 관한 사항

해당사항 없음

이 투자설명서에 대한 증권신고의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 이 투자설명서의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

한국투자증권 주식회사

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인

【 본 문 】

1. (자이에스앤디)_증권신고서_vF_210204(13시).dsd<증권신고서(지분증권)> 내용 가져오기 (전부) 
ㅇ'요약정보'는 직접 작성해야합니다. ('증권신고서-요약정보'에서 복사&붙여넣기 가능) 
ㅇ'제2부 발행인에 관한 사항'을 참조방식으로 기재한 경우, '가져오기' 기능을 사용할 수 없고 직접 작성해야합니다.

요약정보

1. 핵심투자위험

구 분
내 용

사업위험

가. COVID-19에 따른 경기 둔화 및 시장 침체 위험

COVID-19의 감염 확산세가 전세계로 이어지면서 2020년 3월 11일 세계보건기구(WHO)는 '세계적 대유행(Pandemic)'으로 선포하였습니다. 이로 인해
세계 경제는 산업분야를 막론하고 침체 상황을 겪고 있으며, 사태의 장기화가 우려되고 있습니다. 당사가 영위하는 건설업 및 부동산 서비스업은 경기 변동에 큰 영향을 받으며, 유동성 관리 및 금리정책 등 거시 경제 지표의 변동에 따라 영향을 받을 수 있습니다. COVID-19 확산에 따라 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등 경기가 지속적으로 둔화 될 시 당사가 영위하는 건설업황에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 

나. 부동산 서비스업 시장의 불확실성에 대한 위험

당사가 영위하고
있는
부동산 종
합
서비스업은
고령화,
1인 가구의 증가 등 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있습니다. 뿐만 아니라, "부동산 서비스 산업 진흥법" 등 최근 정부는 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 빠르게 진행 될 것으로 예상됩니다.
다만, 향후 이러한 정부 지원의 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. 전방산업인 건설업의 기간산업으로서의 특성에 따른 위험

아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물의 시공 및 분양 사업을 영위하는 당사의 주택사업은 전방산업인 건설 산업과 밀접한 연관
이 있습니다. 건설 산업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 일종의 서비스산업으로 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업임과 동시에 생산과 고용, 부가가치의 창출측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다.
따라서 향후 경제성장률, 부동산 경기 및 건설경기의 회복 추이에 따라 당사가 영위하는 사업의 성장성, 수익성 또한 변동될 수 있습니다.

라. 건설경기 악화로 인한 위험

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사 및 스마트홈 시스템 구축에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

마. 부동산 시장의 경기 악화로 인한 부동산운영사업 부문 실적 하락 위험

2020년 기
준 당사 전체 매
출 중
30.0%

을 차지하는
부동
산운영사업 부문은 건물에 대한 전
반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

바. 법규 및 정책 변화 관련 위험

건설업 및 부동산 관련 서비스 산업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다
.

향후 정부의 부동산 정책이나 규제는 건설 및 부동산 경기에 영향을 미쳐 건설회사의 매출 및 영업환경에 변동을 가져오는 요소가 될 수 있으며, 당사 영업활동에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

사. 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험

당사가 영위하는 사업은 크게 주택사업, Home Improvement사업, 부동산운영사업 3가지로 구성되어 있습니다. 이중 Home Improvement 사업부문은 GS그룹향 Captive Market 거래를 통하여 안정적인 매출이 발생하고 있는 반면, 주택사업과 부동산운영사업 부문은 완전경쟁 시장에서 경쟁하고 있습니다. 따라서 주택사업과 부동산운영사업 부문은
대외시장에서 경쟁을 하고 있으며, 경쟁심화로 인해 당사의 매출 및 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다
.

회사위험

가. 사업포트폴리오 관련 위험

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
주택사업 및 Home Improvement사업 부문이 차지하는 비중은

2020년 기준 69.97%

를 차지하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후
부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

나. 계열회사 거래 관련 위험

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2020년 기준 계열사 매출
은
약 1,068억원으로
전체 매
출(3,562억원) 대비 약 30%

를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

다. 부동산 개발 사업 진출 통한 위험

당사는 현재
부동산 개발 사업을 위하여 2건의 용지와 5건의 투자부동산을 보유
하고 있으며, i) 2건의 용지 중 안양 박달동 소재 부지는 2020년 11월 '안양리버 자이르네'라는 브랜드로 분양 완료한 후 시공중에 있으며, 20년 6월 SK네트웍스로부터 인수한 양평동 주유소 부지의 경우 '양평 자이비즈타워'라는 지식산업센터로 개발되어 2021년 상반기 중 분양을 개시할 예정입니다. ii) 5건의 투자부동산 중 서초동 프로젝트는 2019년, SK네트웍스로부터 인수한 가양동 등 4개 주유소 부지는 2020년 각각 소유권 이전을 완료하였으며, 현재 인허가를 진행중에 있습니다.
당사가 상기의
부동산 개발 사업(임대 및 분양)을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나, 해당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제 등으로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 당사의 실적에 부정적인 영향

을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.

라. 최저 임금 인상에 대한 위험

당사는 부동산운영 사업을 영위하면서 각 현장의 인원들을 외주 용역업체를 통하지 않고, 모두 직접 고용하고 있습니다. 이와 관련하여,

당사의 부동산운영 사업의 발생비용은 70% 이상이 노무비
로서, 매출규모 증가에 따라 노무비
도 상승하는 형태를 보이고 있습니다.
매출의 상승에 따라 영업이익과 순이익도 동반상승 하는 경향을 보여주고 있으나, 지속적인 노무비 상승은 당사의 수익성에 부정적인 영향
줄 수 있습니다.

마. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 위반에 따른 위험

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정안이 2020.12.9 국회 본회의 통과 후 2020.12.29 공포 되었습니다.

당
사는 그룹 총수 일가 등 특수관계인이 20%이상 지분을 보유하고 있으며, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사로 당사의 계열사와의 거래는 금번 개정안의 규제 대상에 포함될 가능성이 존재합니다. 그에 따라 당사 계열사 발주물량 증가가 제한되거나 감소
할
수 있으며 이는
계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익구조에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한
공정거래법을 위반하는 사례가 발생할 경우 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있으며, 이는 당사의 평판과 영업활동에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

바.
상
표권 사용료 지급 관련 위험

당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공 및 부동산 개발 사업을 시작하였습니다. 그에 따라 당사는 주택 사업 부문 내 도급 물량 확보 및 원활한 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드를 사용하고 있으며, 그에 맞춰

2018년부터 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권에 대한 사용료를 GS건설에 지급
하고 있습니다.
당사가 지급한 상표권 사용료는 2018년, 2

019

년,
2020년
각각
4.4억원,
3.0억, 5.2억
원이
며
,
향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 확대될 시 상표권 사용료 지급 금액은 더욱 확대되어 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재
합니다. 또한
향후 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

사.

재무안정성 위험

당사의 차입 자금은 주로 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위한 사업부지 매입금으로 활용 되고 있으며, 금번 유상증자를 통한 모집 자금 역시 유사 목적으로 소요될 전망 입니다.
현재 당사의 재무안정성은 업종 평균 대비 우위에 있으며 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 당사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있으며, 이는 향후 당사의 재무안정성에 부정적 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

아.

매출 하락 및 수익성 악화 위험

당사의
매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 28.16%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 65.98%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선
되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고,
향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향
을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

자.

재
무활동성 위험

당사는
총자본회전율, 재고자산 회전율, 매출채권 회전율 등 주요 재무활동성 지표에서 업종 평균 대비 우위에 있는 등 양호한 것으로 판단
됩니다. 그럼에도 불구하고 매출채권 회수의 경우 비계열사 매출 비중 확대로
매출채권 회수가 상대적으로 용이하지 않은 업체들과의 거래가 증가 할 수있으며, 이는 당사의 매출채권 회전율 및 대손설정에 부정적 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

차.

우발채무(보
증 제공) 관련 위험

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.
2020년 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는
것이
총 17건
존
재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

기타 투자위험

가. 환금성 제약 위험

금번 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우
신주의 추가상장일까지는 배정된 신주가 장내에서 거래되지 않음에 따라 환금성에 제약
이 있으며,
청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손실이 발생할 가능성
이 있습니다.

나. 증자방식, 청약절차에 대한 주의 및 주가하락 위험

당사의 금번 유상증자로
발행되는 신주의 수는 유상증자 전 기발행주식 총수인 26,782,520주의 약 44.81%에 해당하는 12,000,000주
입니다. 동 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되고, 초과청약이 가능하므로 증자방식 및 청약 절차에 대하여 정확히 이해하고 투자에 임하시기 바라며,
금번 유상증자로 인해 발행되는 신주 물량 출회 및 주가 희석에 따른 주가하락의 가능성
이 있습니다. 또한 구주주 청약률이 100%에 미달하여 일반공모 청약 및 배정을 진행한 후에도 청약주식수가 발행예정신주수를 하회할 경우 대표주관회사가 최종 실권주를 자기계산으로 인수하며, 이 경우
대표주관회사가 인수한 실권주 매도 물량 출회로 인해 당사의 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성
이 있습니다.

다. 최대주주의 지분율 하락 가능성 및 유상증자 신주 물량 출회 위험

신주배정기준일 현재 당사가 발행한 기명식 보통주의 발행주식총수는 26,782,520주이며, 당사의 최대주주인 GS건설(주)는 16,382,520주(지분율 61.17%)를 보유하고 있습니다. GS건설(주)는 증권신고서 제출 전일 현재 보유주식 16,382,520주에 대하여 유상증자 신주 5,872,195주를 배정받을 것으로 예상되며,
배정받은 신주 중 약 50%에 대하여 청약에 참여할 예정입니다.
당사의 최대주주가 금번 유상증자에 참여하지 않을 경우, 최대주주의 지분율은 42.24%까지 하락할 가능성이 있으나,
배정받은 신주의 절반에 대하여 청약에 참여할 예정임을 고려 시 경영권 안정화를 위협하는 수준의 지분율 하락은 없을 예정입니다.
그럼에도 불구하고, 상기 또는 다른 기타 사유 등으로 인해 최대주주 등의 지분율이 추가로 하락하는 경우, 적대적 M&A 및 외부의 경영권 취득 시도 등의 위험에 노출될 가능성이 높아지며, 최대주주 변경 가능성 등에 의한 경영권 불안정성 문제가 제기되는 등 당사의 장기적인 발전을 저해하는 요소로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 금번 유상증자 청약에 참여할 경우 이러한 점에 유의하시기 바랍니다.
금번 유상증자에 따른 모집예정주식 12,000,000주는 증권신고서 제출 전일 현재 당사 기 발행주식수 26,782,520주의 약 44.81%에 달하는 물량으로

전량 보호예수되지 않습니다.

따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량이 일시에 출회될 가능성이 높으며, 이로 인해 주가가 급락할 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 일시적인 물량 출회 등에 따라 나타날 수 있는 주가하락으로 손실을 볼 수도 있음에 각별히 유의
하여 투자를 결정하시기 바랍니다.

라. 상장기업 관리감독기준 강화

최근
상장기업에 대한 관리감독기준이 강화되는 추세
이며, 향후 당사가 상장기업 관리감독기준을 위반할 경우
주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치
가 취해질 수 있습니다.

마. 일정 변경 위험

본 증권신고서는 공시심사 과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 시에는
본 신고서상에 기재된 공모 일정에 불가피한 변경을 초래
할 수 있습니다. 또한, 신주 발행과 관련한
유관기관과의 협의 과정에서 일정이 변경
될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자 시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

바. 집단소송 관련 위험

당사가 잘못된 정보를 제공하거나 부실감사 등으로 주주들에게 손해를 끼칠 시 일부
주주들로부터 집단 소송
이 제기될 위험이 있습니다.

사. 분석정보의 한계 및 독자적인 투자판단의 필요성

투자자께서 본건 유상증자를 통해 취득하게 되는
당사의 상장된 보통주 가치는 시장 상황에 따라 하락
할 수 있습니다. 본건 유상증자를 위해
본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 중에는 예측정보가 포함되어
있으며, 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 하는 것은 권장되지 않습니다. 본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 외에 다양한 사항을 종합적으로 고려하시고,
최종 투자의사결정은 투자자 여러분의 독자적인 판단에 의해야 함
에 유의하시기 바랍니다. 또한 본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며,
본 증권신고서의 기재사항은 공시심사 과정 및 유관기관과의 협의에 따라 청약일 이전에 변경될 수 있습니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

(단위 : 원, 주)

증권의
종류
증권수량
액면가액
모집(매출)
가액
모집(매출)
총액
모집(매출)
방법

기명식보통주
12,000,000
1,000
9,520
114,240,000,000
주주배정후 실권주 일반공모

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
기명식보통주
12,000,000

114,240,000,000

인수수수료: 인수금액의 0.
4
%

잔액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2021년 04월 26일 ~ 2021년 04월 27일
2021년 05월 04일
2021년 04월 29일
2021년 05월 04일
2021년 03월 23일

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금

114,240,000,000

발행제비용
590,283,200

신주인수권에 관한 사항

행사대상증권
행사가격
행사기간

-
-
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

일반청약자 환매청구권

부여사유
행사가능 투자자
부여수량
행사기간
행사가격

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】

【기 타】

1) 금번 자이에스앤디㈜ 기명식 보통주의 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자의 대표주관회사는 한국투자증권㈜입니다.

2) 금번 유상증자는 잔액인수방식에 의한 것입니다. 대표주관회사는 주주배정후 실권주 일반공모 후 최종실권주를 잔액인수하게 되며, 인수방법 및 인수대가에 대한 자세한 내용은 '제1부 Ⅰ. 5. 인수 등에 관한 사항'을 참고하여 주시기 바랍니다.

3) 상기 모집가액은
1차 발행가액이며, 확정 발행가액은 구주주 청약 초일전 3거래일(2021년 04월 21일)에 확정되어 2021년 04월 22일에 회사 인터넷 홈페이지(http://www.xisnd.com)에 공고될 예정입니다.

4) 상기 모집금액 및 발행제비용은
1차 발행가액을 기준으로 산정된 것으로 향후 변경될 수 있습니다.

5) 상기 청약기일은 구주주 청약 일정이며, 일반공모 청약은 2021년 04월 29일과 2021년 04월 30일 2일간입니다. 일반공모 청약공고는 2021년 04월 29일에 당사 및 대표주관회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 예정입니다.

6) 일반공모 청약은 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점, 홈페이지 및 HTS에서 가능합니다. 단, 구주주 청약 결과 발생한 실권주 및 단수주가 25,000주 이하(액면가 1,000원 기준)이거나 실권금액이 1억원 이하일 경우 일반에게 공모하지 않고, 공동대표주관회사 및 인수회사가 인수할 수 있습니다.

7) 금융감독원에서 본 증권신고서를 심사하는 과정에서 주요사항의 변동으로 인한 기재 내용의 정정 등으로 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다.

8) 증권신고서의 효력의 발생은 본 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

9) 상기 발행제비용은 당사 보유자금으로 지급할 예정입니다

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

당사는 이사회 결의를 통하여 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6 2항1호에 의거, 대표주관회사인 한국투자증권㈜를 계약 상대방으로 하여 주주배정후 실권주를 인수하기로 하는 계약을 체결하고 사전에 그 실권주를 일반에 공모하기로 하여 기명식 보통주 12,000,000주를 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 발행하기로 결정하였으며, 동 증권의 개요는 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

증권의 종류
증권수량
액면가액
모집(매출)가액
모집(매출)총액
모집(매출) 방법

기명식보통주
12,000,000
1,000
9,520

114,240,000,000

주주배정후 실권주 일반공모

주1) 유상증자 최초 결정 이사회 결의일 : 2021년 02월 04일
주2) 상기 모집(매출)가액 및 모집(매출)총액은
1차 발행가액 기준이며, 확정되지 않은 금액입니다.

발행가액은 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)에 의거, 주주배정 증자 시 할인율 등이 자율화 되어 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 '(구)유가증권발행및공시등에관한규정' 제57조를 일부 준용하여 산정할 예정입니다.

■
1차 발행가액의 산출근거

본 증권신고서의
1차 발행가액은
신주배정기준일(2021년 03월 23일) 전 제3영업일(2021년 03월
18
일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 15%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

기준주가(
11,943.14
원) X 【 1 - 할인율(15%) 】

▶ 모집예정가액 (
9,520원)

=
----------------------------------------

1 + 【유상증자비율(44.81%) X 할인율(15%)】

[
1차 발행가액 산정표 (

2021.02
.
19
~ 2021.03.
18) ]

(단위 : 원, 주)

일수
일 자
종 가
거 래 량
거래대금

1
2021-02-19
11,450
134,839
1,532,531,650

2
2021-02-22
11,100
139,927
1,563,242,250

3
2021-02-23
11,200
105,935
1,178,656,950

4
2021-02-24
10,900
169,380
1,872,930,700

5
2021-02-25
11,050
131,166
1,444,859,200

6
2021-02-26
10,600
182,025
1,939,868,450

7
2021-03-02
10,700
118,207
1,273,583,050

8
2021-03-03
11,000
81,893
894,579,350

9
2021-03-04
10,950
85,699
930,226,350

10
2021-03-05
10,850
65,672
706,272,550

11
2021-03-08
10,850
267,747
2,958,783,250

12
2021-03-09
10,600
173,992
1,853,374,150

13
2021-03-10
10,450
87,724
930,019,100

14
2021-03-11
10,700
101,224
1,084,493,950

15
2021-03-12
11,250
363,711
4,062,150,250

16
2021-03-15
11,700
389,336
4,499,663,250

17
2021-03-16
12,000
471,554
5,687,190,900

18
2021-03-17
12,400
455,241
5,617,324,100

19
2021-03-18
12,250
479,454
5,943,641,800

1개월 가중산술평균주가(A)
11,479.78

1주일 가중산술평균주가(B)
11,952.96

최근일 가중산술평균주가(C)
12,396.69

A,B,C의 산술평균(D)
11,943.14
[(A)+(B)+(C)]/3

기준주가[Min(C,D)]
11,943.14
(C)와 (D)중 낮은 가액

할인율
15%

1차 발행가액

9,520

기준주가 X (1- 할인율)

1차 발행가액 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율)
(단, 호가단위 미만은 절상하며,
액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

■ 공모일정 등에 관한 사항

[주요일정]

날짜
업 무 내 용
비고

2021년 02월
04
일

최초 이사회 결의
주요사항보고서 제출

2021년 02월
04
일

증권신고서(예비투자설명서) 제출
-

2021년 02월
05
일

신주발행공고 및 기준일 공고
인터넷 홈페이지(http://www.xisnd.com)

2021년 03월 18일
1차 발행가액 확정
신주배정기준일 전 제3거래일

2021년 03월 22일
권리락
신주배정기준일 전 제1거래일

2021년 03월 23일
신주배정기준일(주주확정)
-

2021년 04월 02일
신주배정 통지
-

2021년 04월 09일
신주인수권증서 상장일
5거래일 이상 동안 거래

2021년 04월 16일
신주인수권증서 상장폐지
구주주 청약초일 5거래일전에
상장폐지되어 있어야함

2021년 04월 21일
확정 발행가액 산정
구주주 청약초일 3거래일 전

2021년 04월 22일
확정 발행가액 확정 공고
인터넷 홈페이지(http://www.xisnd.com)

2021년 04월 26일~27일
구주주/우리사주조합 청약
-

2021년 04월 29일
일반공모청약 공고
인터넷 홈페이지(http://www.xisnd.com)
한국투자증권 홈페이지 (http://www.truefriend.com)

2021년 04월 29일~30일
일반공모청약
-

2021년 05월 04일
주금납입/환불/배정공고
-

2021년 05월 13일
신주상장 예정일
-

주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정 요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정 요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.
주2) 상기 일정은 유관기관과의 협의 과정에 의하여 변경될 수 있습니다.

2. 공모방법

[공모방법 : 주주배정후 실권주 일반공모]

모 집 대 상
주 수(%)
비 고

우리사주조합 청약
2,400,000주(20.00%)
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165 조의7 제1항 제2호 및 '근로복지기본법' 제38조 제1항에 따른 배정
- 우리사주조합 청약일 : 2021년 04월 26~27일

구주주 청약
(신주인수권증서 보유자)
9,600,000주(80.00%)
- 구주 1주당 신주 배정비율 : 1주당 0.3584427454주
- 신주배정 기준일 : 2021년 03월 23일
- 보유한 신주인수권증서의 수량 한도로 청약가능(구주주에게는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율을 곱한 수량만큼의 신주인수권 증서가 배정됨)

초과 청약
-
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6의 제2항 제2호에 의거 초과청약
- 초과청약비율 : 배정신주(신주인수권증서) 1주당 0.2주
- 신주인수권증서 거래를 통해서 신주인수권증서를 매매시 보유자 기준으로 초과청약 가능

일반모집 청약
(고위험고수익투자신탁
청약 포함)
-
- 우리사주 및 구주주 청약 후 발생하는 단수주 및 실권주에 대해 배정됨

합 계
12,000,000주(100.00%)
-

주1) 본 건 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되며, 우리사주조합 및 구주주 청약결과 발생하는 실권주 및 단수주는 우선적으로 초과청약자에게 배정되고, 이후 실권이 발생할 경우에 대해서는 일반에게 공모합니다.

주2) 총 발행예정주식(12,000,000주)의 20%에 해당하는 2,400,000주는 '자본시장과 금융투자업에관한 법률' 제165조의7(우리사주조합원에 대한 주식의 배정 등에 관한 특례) 제1항 제2호 및 '근로복지기본법' 제38조 제1항에 의거 우리사주조합에 우선 배정합니다. 단, 1주 미만은 절사합니다.

주3) 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3584427454주를 곱하여 산정된 배정주식수로 하되, 1주 미만은 절사합니다. 단, 상기 1주당 신주배정비율은 본 증권신고서 제출 전일 현재 당사의 발행주식총수인 26,782,520주 기준이며, 신주배정기준일 전 자기주식의 취득 및 처분, 주식의 발행, 신주인수권증권 행사 등으로 인하여 1주당 배정비율이 변경될 수 있습니다.

주4) 신주인수권증서 보유자는 보유한 신주인수권증서 수량의 한도로 증서청약을 할 수 있고, 동 주식수에 초과청약비율(20%)를 곱한 수량을 한도로 초과청약 할 수 있습니다. 단, 1주 미만은 절사합니다.
① 청약한도 주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 + 초과청약한도 주식수
② 신주인수권증서 청약 한도주식수 = 보유한 신주인수권 증서의 수량
③ 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 X 초과청약 비율(20%)

주5) 우리사주조합 청약 및 구주주 청약결과 발생한 미청약주식은 다음 각호와 같이 일반에게 공모하되, '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조제2항제3호에 따라 고위험고수익투자신탁에 공모주식의 5%를 우선 배정하며, 95%에 해당하는 주식은 개인투자자 및 기관투자자(집합투자업자 포함)에게 구분 없이 배정합니다. 배정수량 계산시에는 대표주관회사인 한국투자증권㈜에 청약된 청약 주식수를 일반공모 배정분 주식수로 나눈 청약경쟁률에 따라 각 청약자에 배정합니다

① 1단계: 총 청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우, 각 청약자에 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다.다만, 고위험고수익투자신탁에 대한 공모주식 5%와 개인투자자 및 기관투자자(집합투자업자포함)에 대한 공모주식 95%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 한 그룹만 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다.
② 2단계: 1단계 배정 후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 1주씩 우선배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여주식보다 많은 경우에는 대표주관회사가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.

주6) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미 청약된 잔여주식에 대하여는 대표주관회사가 당사와 체결한 잔액인수계약에 따른 인수한도 의무주식수를 한도로 하여 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다.

주7) 단, 대표주관회사는 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제2항 제5호에 의거 고위험고수익투자신탁 및 개인청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 25,000주(액면가 1,000원 기준) 이하이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있습니다.

※ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의7(우리사주조합원에 대한 주식의 배정 등에 관한 특례)

① 대통령령으로 정하는 주권상장법인 또는 주권을 대통령령으로 정하는 증권시장에 상장하려는 법인(이하 이 조에서 "해당 법인"이라 한다)이 주식을 모집하거나 매출하는 경우 「상법」 제418조에도 불구하고 해당 법인의 우리사주조합원(「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원을 말한다. 이하 같다)에 대하여 모집하거나 매출하는 주식총수의 100분의 20을 배정하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.6.8., 2013.4.5., 2013.5.28.>
1. 「외국인투자 촉진법」에 따른 외국인투자기업 중 대통령령으로 정하는 법인이 주식을 발행하는 경우

2. 그 밖에 해당 법인이 우리사주조합원에 대하여 우선배정을 하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

② 우리사주조합원이 소유하는 주식수가 신규로 발행되는 주식과 이미 발행된 주식의 총수의 100분의 20을 초과하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

③ 제165조의6제1항제1호의 방식으로 신주를 발행하는 경우 제1항에 따른 우리사주조합원에 대한 배정분에 대하여는 「상법」 제419조제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 2013.5.28.>

④ 금융위원회는 제1항에 따른 우리사주조합원에 대한 주식의 배정과 그 주식의 처분 등에 필요한 기준을 정하여 고시할 수 있다. <개정 2013.5.28.>

[본조신설 2009.2.3.][제목개정 2013.4.5.]

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구분
내용

A. 발행주식총수
26,782,520

B. 자기주식 + 자기주식신탁
-

C. 자기주식을 제외한 발행주식총수(A - B)
26,782,520

D. 유상증자 주식수
12,000,000

E. 증자비율 (D / A)
44.81%

F. 우리사주조합 배정
2,400,000

G. 구주주 배정 (D - F)
9,600,000

H. 구주주 1주당 배정비율 (G / C)
0.3584427454

주) 상기 증자 전 발행주식총수 26,782,520주는 본 증권신고서 제출 전일(2021년 02월
03일) 현재 당사의 상장된 보통주식수의 수량입니다. 신주배정기준일 현재 신주배정비율은 본 증권신고서 제출 이후 자기주식의 변동, 주식매수선택권, 주식관련사채의 권리 또는 기타 신주인수권의 행사 등으로 인하여 변경될 수 있습니다.

3. 공모가격 결정방법

「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-18조에 의거 주주배정 증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 (舊)「유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정」 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 산정합니다. 

■ 1차 발행가액의 산출근거

본 증권신고서의 1차 발행가액은 신주배정기준일(2021년 03월 23일)전 제3거래일(2021년 03월 18일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 15%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

1차 기준주가 X 【 1 - 할인율(15%) 】

▶ 1차 발행가액
=
------------------------------------------------

1 + 【유상증자비율(44.81%) X 할인율(15%)】

■ 2차발행가액 산출 근거

구주주 청약 개시일(2021년 04월 26일) 전 제3거래일(2021년 04월 21일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 15%를 적용합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상함)

▶ 2차 발행가액
=
2차 기준주가 X 【 1 - 할인율(15%) 】

■ 확정발행가액 산출 근거

확정발행가액은 1차발행가액과 2차발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만 자본시장과금융투자업에관한법률 제165조의6(주식의 발행 및 배정 등에 관한 특례) 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2(실권주 철회의 예외 등)에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상함).

▶ 확정 발행가액
=
Max{Min[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 60%}

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

(단위 : 주, 원)

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
12,000,000

주당 모집가액 또는 매출가액
예정가액
9,520

확정가액
-

모집총액 또는 매출총액
예정가액

114,240,000,000

확정가액
-

청 약 단 위

(1) 우리사주조합 / 구주주(신주인수권증서 보유자) : 1주

(2) 일반청약자의 청약단위는 최소 청약단위 10주이며, 일반청약자의 청약한도는 "일반공모 배정분"의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 본다.

구분

청약단위

10주 이상

100주 이하

10주 단위

100주 초과

500주 이하

50주 단위

500주 초과

1,000주 이하

100주 단위

1,000주 초과

5,000주 이하

500주 단위

5,000주 초과

10,000주 이하

1,000주 단위

10,000주 초과

50,000주 이하

5,000주 단위

50,000주 초과

100,000주 이하

10,000주 단위

100,000주 초과

500,000 주 이하

50,000주 단위

500,000주 초과

1,000,000주 이하

100,000주 단위

1,000,000주 초과

5,000,000주 이하

500,000주 단위

5,000,000주 초과

10,000,000주 이하

1,000,000주 단위

10,000,000주 초과
2,000,000주 단위

청약기일
우리사주조합
개시일
2021년 04월 26일

종료일
2021년 04월 27일

구주주
(신주인수권증서 보유자)
개시일
2021년 04월 26일

종료일
2021년 04월 27일

일반모집 또는 매출
개시일
2021년 04월 29일

종료일
2021년 04월 30일

청약
증거금
우리사주조합
청약금액의 100%

구주주(신주인수권증서 보유자)
청약금액의 100%

초 과 청 약
청약금액의 100%

일반모집 또는 매출
청약금액의 100%

납 입 기 일 / 환 불 일
2021년 05월 04일

배당기산일(결산일)
2021년 01월 01일

주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정 요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정 요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.
주2) 상기 일정은 유관기관과의 협의 과정에 의하여 변경될 수 있습니다.

나. 모집 또는 매출의 절차

(1) 공고의 일자 및 방법

구 분
공고일자
공고방법

신주 발행 및
배정기준일(주주확정일) 공고

2021년 02월
05일

회사 인터넷 홈페이지
(http://www.xisnd.com)

모집가액 확정의 공고
2021년 04월 22일

회사 인터넷 홈페이지

(http://www.xisnd.com)

실권주 일반공모 청약공고
2021년 04월 29일

회사 인터넷 홈페이지
(http://www.xisnd.com)
한국투자증권 홈페이지
(http://www.truefriend.com)

실권주 일반공모 배정공고
2020년 05월 04일
회사 인터넷 홈페이지
(http://www.xisnd.com)
한국투자증권 홈페이지
(http://www.truefriend.com)

주) 청약결과 초과청약금 환불에 대한 통지는 대표주관회사, 인수회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

(2) 청약방법

① 우리사주조합의 청약은 우리사주조합장 명의로 대표주관회사의 본ㆍ지점에서 일괄 청약합니다.

② 구주주 청약(신주인수권증서 보유자 청약) : 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주". 이하 "일반주주"라 합니다.)는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 공동대표주관회사의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주". 이하 "특별계좌 보유자"라 합니다.)는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 공동대표주관회사의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행되어, 주권 상장법인의 상장주식은 전자증권 의무전환대상으로 전자증권제도 시행일에 전자증권으로 일괄 전환되었습니다. 전자증권제도 시행전까지 증권회사에 예탁하고 있는 실질주주 주식은 해당 증권회사 계좌에 전자증권으로 일괄 전환되었으며, 기존 명부주주가 보유한 주식은 명의개서대행기관이 개설하는 특별계좌에 발행되어 소유자별로 관리됩니다.
금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 "실질주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 "명부주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.
"특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다.
"특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 신주인수권증서의 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 이전 없이 "공동대표주관회사"의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관 내 "특별계좌"에서 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

③ 신주인수권증서 청약을 한 자에 한하여 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 20%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이때, 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.

④ 일반청약자는 "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명자이어야 하며, 청약사무 취급처에 실명확인증표, 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약하여야 합니다. 일반청약자의 청약 시, 각 청약처별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 고위험고수익투자신탁은 청약 시, 청약사무 취급처에 "증권의 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제18호에 따른 요건을 충족함을 확약하는 서류 및 자산총액이 기재되어 있는 서류를 함께 제출하여야 합니다.

⑤ 청약은 청약주식의 단위에 따라 될 수 있으며 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이때 받은 날부터의 이자는 지급하지 아니합니다.

⑥ 기타
a. 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을 청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.
b. 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.
c. 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실명에 의해 청약해야 합니다.

⑦ 청약한도
a. 우리사주조합원의 청약단위는 1주로 하며, 우리사주조합원의 청약한도는 우리사주조합에 배정된 주식수로 합니다.
b. 구주주(신주인수권증서 보유자)의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3584427454주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁 등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.
c. 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다.

(3) 청약취급처

청약대상자
청약취급처
청약일

우리사주조합
한국투자증권㈜ 본ㆍ지점
2021.04.26~27

구주주
(신주인수권증서 보유자)
특별계좌 보유자
(기존 '명부주주')
한국투자증권㈜ 본ㆍ지점
2021.04.26~27

일반주주
(기존 '실질주주')
주권을 예탁한 증권회사 및 한국투자증권㈜ 본ㆍ지점

일반공모청약
(고위험고수익투자신탁
청약 포함)
한국투자증권㈜ 본ㆍ지점
2021.04.29~30

(4) 청약결과 배정방법

① 우리사주조합
총 발행예정주식 12,000,000주의 20%에 해당하는 2,400,000주는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제165조의7에 따라 우리사주조합에 우선 배정합니다.

② 구주주
신주배정기준일(2021년 03월 23일 예정) 18시 현재 주주명부에 등재된 주주(이하 "구주주"라 한다)에게 본 주식을 1주당 0.3584427454주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식 변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

③ 초과청약에 대한 배정: 우리사주조합 및 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약비율 : 배정 신주 1주당 0.2주)한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

(i) 청약한도 주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 + 초과청약 한도주식수

(ii) 신주인수권증서청약 한도주식수 = 보유한 신주인수권 증서의 수량

(iii) 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 X 초과청약 비율(20%)

④ 일반공모 청약 : 상기 우리사주조합, 구주주청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 대표주관회사가 다음 각호와 같이 일반에게 공모하되, '증권인수업무등에관한규정' 제9조 제2항 제3호에 따라 고위험고수익투자신탁에 공모주식의 5%를 배정하며, 나머지 95%에 해당하는 주식은 개인청약자 및 기관투자자에게 구분 없이 배정합니다. 고위험고수익투자신탁에 대한 공모주식 5%와 개인투자자 및 기관투자자에 대한 공모주식 95%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 한 그룹만 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산 시 대표주관회사에 청약된 청약주식수를 일반공모 배정분 주식수로 나눈 청약경쟁률에 따라 대표주관회사의 각 청약자에 배정합니다.

(ii) 일반공모에 관한 배정시 대표주관회사의 청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 대표주관회사가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.

(iii) 대표주관회사의 청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 대표주관회사는 자기의 계산으로 인수합니다.

(iv) 단, 대표주관회사는 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제2항에 의거 고위험고수익투자신탁 및 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 25,000주(액면가 1,000원 기준) 이하 이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있습니다.

(5) 투자설명서 교부에 관한 사항
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제124조에 의거, 본 주식의 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 자이에스앤디㈜ 및 대표주관회사가 부담하며, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.

- 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자께서는 (동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외) 청약하시기 전 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

① 투자설명서 교부 방법 및 일시

구분
교부방법
교부일시

우리사주조합
청약자
'자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 시행령
제132조에 의해 투자설명서 교부 면제됨
해당사항 없음

구주주
청약자
1),2),3)을 병행
1) 우편 송부
2) 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에서 교부
3) 한국투자증권㈜의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 우편송부시 : 구주주청약초일인 2021년 04월 26일 전 수취가능
2) 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에서 교부
: 구주주청약 종료일(2021년 04월 27일)까지
3) 한국투자증권㈜의 홈페이지나 HTS에서 교부
: 구주주청약 종료일(2021년 04월 27일)까지

일반 청약자
(고위험고수익
투자신탁
청약 포함)
1),2)를 병행 
1) 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에서 교부
2) 한국투자증권㈜의 홈페이지나 HTS에서 교부
1) 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에서 교부 
: 일반공모청약 종료일(2021년 04월 30일)까지
2) 한국투자증권㈜의 홈페이지나 HTS에서 교부
: 일반공모청약 종료일(2021년 04월 30일)까지

※ 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

② 확인절차

a. 우편을 통한 투자설명서 수령시
- 청약하시기 위해 지점을 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.
- HTS를 통한 청약을 원하시는 경우, 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.
- 주주배정 유상증자의 경우 유선청약이 가능합니다. 유선상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다.

b. 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시
직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

c. 홈페이지 또는 HTS를 통한 교부
청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

③ 기타

a. 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후 주주명부상 주주분들에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 인쇄물을 받으실 수 있으며, 또한 동일한 내용의 투자설명서를 전자문서의 형태로 한국투자증권㈜의 홈페이지에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.

b. 구주주 청약시 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법
해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

※ 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면 등의 방법으로 표시하지 않을 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

※ 관련법규
<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>

제9조 (그 밖의 용어의 정의)
⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>
1. 국가
2. 한국은행
3. 대통령령으로 정하는 금융기관
4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.<개정 2013.5.28> 
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것 
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것 
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것 
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것 

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1, 2013.6.21> 
1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자 
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자 
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

(6) 주권교부에 관한 사항
- 주권유통개시(예정)일: 2021년 05월 13일 (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(7) 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항
청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 주금납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

(8) 주금납입장소 :
우리은행 매경미디어금융센터

다. 신주인수권증서에 관한 사항

신주배정기준일
신주인수권증서의 매매 금융투자업자

회사명
회사고유번호

2021년 03월 23일
한국투자증권㈜
00160144

(1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.

(2) 금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권제도 시행일(2019년 09월 16일) 이후에 발행되고 상장될 예정으로 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 '실질주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 '명부주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

(3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 한국투자증권㈜로 합니다.

(4) 신주인수권증서 매매 등

- 신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법 

신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량(초과청약이 있는 경우 초과청약 가능수량이 합산된 수량)만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(6) 신주인수권증서의 상장

당사는 금번 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우 상장기간은 2021년 04월 09일부터 2021년 04월 15일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2021년 04월 16일에 상장폐지될 예정입니다. (유가증권시장상장규정 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며,동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함) 

(7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항

당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과 협의된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.

① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.

② 일반주주의 신주인수권증서 거래

구분
상장거래방식
계좌대체 거래방식

방법
주주의 신주인수권증서를 전자등록발행하여 상장합니다. 상장된 신주인수권증서를 장내거래를 통하여 매수하여 증권사 계좌에 보유한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 주주의 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물 증서는 발행되지 않습니다.
신주인수권증서를 매매하고자 하는 기존 실질주주는 위탁증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

기간
2021년 04월 09일부터 2021년 04월 15일까지(5거래일간) 거래
2021년 04월 02일(예정)부터 2021년 04월 19일까지 거래

주1)
상장거래 : 2021년 04월 09일부터 04월 15일까지(5영업일간) 거래 가능합니다.

주2)
계좌대체거래 : 신주배정통지일인 2021년 04월 02일(예정)부터 2021년 04월 19일까지 거래 가능합니다.
-> 신주인수권증서 상장거래의 마지막 결제일인 2021년 04월 19일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 동 일자 이후부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.

주3)
신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물은 발행되지 않습니다.

③ 특별계좌 소유주(기존 '명부주주')의 신주인수권증서 거래
a. '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다.
b. '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 신주인수권증서의 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 이전 없이 대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

마. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

(1) 본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용의 변경시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

(2) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(3) 본 증권신고서에 기재된 내용은 신고서 제출일 현재까지 발생된 것으로 본 신고서에 기재된 사항 이외에 자산, 부채, 현금흐름 또는 손익상황에 중대한 변동을 가져오거나 중요한 영향을 미치는 사항은 없습니다. 따라서, 주주 및 투자자가 투자의사를 결정함에 있어 유의하여야 할 사항이 본 증권신고서상에 누락되어 있지 않습니다.

(4) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

(5) 본 증권신고서의 예정 모집가액은 확정되어 있는 것은 아니며, 청약일 3거래일 전에 확정 발행가액을 산정함으로써 확정될 예정입니다. 또한, 본 증권신고서의 발행예정금액은 추후 주당 발행가액이 확정되는 내용에 따라 변경될 수 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

[인수방법: 잔액인수]

인수인
인수주식 종류 및 수
인수대가

대표주관회사
한국투자증권(주)
인수주식의 종류: 기명식 보통주식
인수주식의 수: 최종 잔여주식수 X 100%
인수수수료: 모집총액의 0.4%

주1) 모집총액 : 최종 발행가액 X 총 발행주식수
주2) 인수주식수에 관한 사항은 본 건 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자의 잔액인수계약서 제2조 4항 참고

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 회사가 발행할 주식의 총수(정관 제5조) 및 액면금액(정관 제6조)

제5조(발행예정주식총수)

회사가 발행할 주식의 총수는 100,000,000주로 한다.

제6조(1주의 금액)

주식 1주의 금액은 1,000원으로 한다.

2. 의결권에 관한 사항

(1) 의결권(정관 제23조)

제23조(주주의 의결권)

주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다. 단, 법률에 다른 규정이 있을 때는 그에 따른다.

(2) 의결권의 불통일행사(정관 제25조)

제25조(의결권의 불통일행사)

1. 2 이상의 의결권을 가지고 있는 주주가 의결권의 불통일행사를 하고자 할 때에는 회일의 3일전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.

2. 회사는 주주의 의결권의 불통일행사를 거부할 수 있다. 그러나 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 의결권의 대리행사(정관 제26조)

제26조(의결권의 대리행사)

1. 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사할 수 있다.

2. 제1항의 대리인은 주주총회 개시전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.

3. 주식의 발행 및 배정

제8조(주식의 종류)

1. 이 회사가 발행할 주식의 종류는 기명식 보통주식과 기명식 우선주식으로 한다.

2. 회사가 발행하는 종류주식은 이익배당에 관한 우선주식, 의결권 배제 또는 제한에 관한 주식, 상환주식, 전환주식 및 이들의 전부 또는 일부를 혼합한 주식으로 한다.

제8조의2(종류주식의 수와 내용)

1. 이 회사가 발행할 우선주식은 무의결권 배당우선 전환주식으로 하며, 그 발행주식의 발행한도는 발행예정주식총수의 1/2 범위 내로 한다.

2. 종류주식에 대하여는 액면금액을 기준으로 년 9% 이상으로 발행시에 이사회가 정한 우선 비율에 따른 금액을 현금으로 우선 배당한다.

3. 보통주식의 배당률이 종류주식의 배당률을 초과할 경우에는 그 초과분에 대하여 보통주식과 동일한 비율로 참가시켜 배당한다.

4. 종류주식에 대하여 어느 사업년도에 있어서 소정의 배당을 하지 못한 경우에는 누적된 미배당분을 다음 사업년도의 배당시에 우선하여 배당한다.

5. 이 회사가 신주를 발행하는 경우 종류주식에 대한 신주의 배정은 유상증자 및 주식배당의 경우에는 보통주식에 배정하는 주식과 동일한 주식으로, 무상증자의 경우에는 그와 같은 종류의 주식으로 한다.

6. 종류주식에 대하여 소정의 배당을 하지 아니한다는 결의가 있는 경우에는 그 결의가 있는 총회의 다음 총회부터 그 우선적 배당을 한다는 결의가 있는 총회의 종료 시까지는 의결권이 있는 것으로 한다.

7. 종류주식의 존속기간은 발행일로부터 10년으로 하고 이 기간 만료와 동시에 보통주식으로 전환된다.

8. 전환기간 만료일까지 소정의 배당을 완료하지 못한 경우에는 소정의 누적된 미배당분 및 그 후의 우선배당을 완료할 때까지 존속기간은 연장된다.

9. 전환으로 인하여 발행하는 주식에 대한 이익의 배당에 관하여는 제10조의2의 규정을 준용한다.

제10조(주식의 발행 및 배정)

1. 이 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.

1) 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

2) 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제1호 외의 방법으로 특정한 자(이 회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 발행주식총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 제1호 외의 방법으로 불특정 다수인(이 회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

2. 제1항 제3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

1) 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

2) 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식

4) 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식

3. 제1항 제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음 할 수 있다.

4. 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

5. 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.

6. 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

7. 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

4. 배당에 관한 사항

<신주의 배당기산일>

제10조의2(신주의 배당기산일)

이 회사가 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 신주를 발행하는 경우 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주를 발행한 때가 속하는 사업년도의 직전영업년도말에 발행된 것으로 본다.

<배당>

제50조(이익배당)

1. 이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.

2. 제1항의 배당은 매결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다.

제50조의2(중간배당)

1. 이 회사는 07월 01일 0시 현재의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다.

2. 제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.

3. 중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.

1) 직전결산기의 자본금의 액

2) 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3) 상법시행령에서 정하는 미실현이익

4) 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액

5) 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금

6) 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금

4. 사업년도개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업년도말에 발행된 것으로 본다.

제51조(배당지급청구권의 소멸시효)

1. 배당금의 지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

2. 제1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 이 회사에 귀속한다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

가. COVID-19에 따른 경기 둔화 및 시장 침체 위험

COVID-19의 감염 확산세가 전세계로 이어지면서 2020년 3월 11일 세계보건기구(WHO)는 '세계적 대유행(Pandemic)'으로 선포하였습니다. 이로 인해
세계 경제는 산업분야를 막론하고 침체 상황을 겪고 있으며, 사태의 장기화가 우려되고 있습니다. 당사가 영위하는 건설업 및 부동산 서비스업은 경기 변동에 큰 영향을 받으며, 유동성 관리 및 금리정책 등 거시 경제 지표의 변동에 따라 영향을 받을 수 있습니다. COVID-19 확산에 따라 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등 경기가 지속적으로 둔화 될 시 당사가 영위하는 건설업황에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

COVID-19는 중국 후베이성 우한시에서 2019년 12월 발생하여 확산 중인 급성 호흡기 질환으로, 감염 확산세가 전세계로 이어지면서 2020년 3월 11일, 세계보건기구(WHO)는 감염병 경보를 기존 5단계에서 최고 단계인 6단계로 상향 조정하여 '세계적 대유행(Pandemic)' 으로 선포되었습니다. 

국제통화기금(IMF)이 2020년 8월 발표한 '2020년 수정 세계경제전망' 보고서에 따르면 COVID-19로 인한 팬데믹을 주요 원인으로 하여 세계경제 성장률을 -4.4%로 전망하고 있습니다. 이러한 COVID-19로 인한 경제성장 전망 하락은 선진국과 신흥개도국에서 모두 나타나고 있는 현상이며, 특히 선진국을 중심으로 높은 하락폭을 기록할 것으로 전망되고 있습니다.

한국 또한 -1.9%의 성장을 기록할 것으로 전망되나, 이는 선진국 중 가장 높은 수준이며, 신흥개도국 평균보다도 높은 수준입니다.

[국제통화기금 세계 경제성장 전망]

구분
2019년 
경제성장률
2020년 예상 경제성장률
2021년 예상 경제성장률

4월 발표
6월 발표
10월 발표
4월 발표
6월 발표
10월 발표

글로벌
2.8%
-3.0%
-4.9%
-4.4%
5.8%
5.4%
5.2%

선진국
1.7%
-6.1%
-8.0%
-5.8%
4.5%
4.8%
3.9%

신흥개도국
3.7%
-1.0%
-3.0%
-3.3%
6.6%
5.9%
6.0%

미국
2.2%
-5.9%
-8.0%
-4.3%
4.7%
4.5%
3.1%

유로존
1.3%
-7.5%
-10.2%
-8.3%
4.7%
6.0%
5.2%

일본
0.7%
-5.2%
-5.8%
-5.3%
3.0%
2.4%
2.3%

영국
1.4%
-6.5%
-10.2%
-9.8%
4.0%
6.3%
5.9%

캐나다
1.7%
-6.2%
-8.4%
-7.1%
4.2%
4.9%
5.2%

한국
2.0%
-0.1%
-2.1%
-1.9%
3.4%
3.0%
2.9%

중국
6.1%
1.2%
1.0%
1.9%
9.2%
8.2%
8.2%

인도
4.2%
1.9%
-4.5%
-10.3%
7.4%
6.0%
8.8%

러시아
1.3%
-5.5%
-6.6%
-4.1%
3.5%
4.1%
2.8%

브라질
1.1%
-5.3%
-9.1%
-5.8%
2.9%
3.6%
2.8%

멕시코
-0.3%
-6.6%
-10.5%
-9.0%
3.0%
3.3%
3.5%

출처:
IMF World Economic Outlook Update(2020.10)

또한, 한국은행이 2020년 11월에 발표한 '경제전망보고서'에 따르면, 국내 GDP 성장률은 2020년 하반기 COVID-19 등 영향으로 2020년은 전년대비 1.4% 역성장, 연간으로는 1.1% 수준 역성장할 것으로 내다보았습니다. 동 보고서에서는 국내 경기가 COVID-19 영향으로 2020년 하반기 중 크게 위축될 것으로 전망되나, 민간소비 및 건설투자 부진이 점차 완화되면서 2021년 이후 완만하게 개선될 것으로 예상하고 있습니다

[한국은행 국내 경제성장 전망]

구분
2019년
2020년(E)
2021년(E)
2022년(E)

연간
상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간
연간

GDP
2.0%
-0.7%
-1.4%
-1.1%
2.6%
3.3%
3.0%
2.5%

민간소비
1.7%
-4.4%
-4.1%
-4.3%
2.9%
3.2%
3.1%
2.5%

설비투자
-7.5%
5.6%
5.7%
5.7%
4.9%
3.6%
4.3%
3.2%

지식재산생산물투자
3.0%
3.3%
4.2%
3.8%
3.8%
4.0%
3.9%
3.7%

건설투자
-2.5%
1.7%
-2.9%
-0.7%
-1.8%
2.6%
0.5%
2.1%

상품수출
0.5%
-2.9%
-0.4%
-1.6%
9.3%
1.9%
5.3%
2.3%

상품수입
-0.8%
-0.9%
-0.3%
-0.6%
7.5%
4.5%
5.9%
3.2%

출처:
한국은행 경제전망보고서 (2020.11)

당사가 영위하는 건설업 및 부동산 서비스업은 경기 변동에 큰 영향을 받으며, 유동성 관리 및 금리정책 등 거시 경제 지표의 변동에 따라 영향을 받을 수 있습니다. COVID-19 확산에 따라 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등 경기가 지속적으로 둔화 될 시 당사가 영위하는 건설업황에 부정적인 영향
을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

나. 부동산 서비스업 시장의 불확실성에 대한 위험

당사가 영위하고
있는
부동산 종
합
서비스업은
고령화,
1인 가구의 증가 등 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있습니다. 뿐만 아니라, "부동산 서비스 산업 진흥법" 등 최근 정부는 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 빠르게 진행 될 것으로 예상됩니다.
다만, 향후 이러한 정부 지원의 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사
는
부동산 종합관리
서비스를 제공하는 기업으로서 주택사업 및 Home Improvement 사업을 진행하고 있으며, 부동산운영사업 부문에서는 부동산 임대, 부동산 관리(주거용, 비주거용 등) 서비스, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역 등 One-Stop, 토탈 부동산 서비스를
제공하는
부동산 종합 서비스업
을 영위하고 있습니다.

현재 부동산 서비스 산업은 다양한 사회경제적 여건의 변화로 그 패러다임이 변화하고 있습니다. 여성의 경제활동 증가, 고령화 등 다양한 사회적 요인으로 1인 가구 수는 지속적으로 증가하고 있습니다. 경제 저성장으로 인한 취업난이 확대되면서 젊은 층의 결혼, 출산이 지연되고 있으며, 이혼율 또한 지속 상승함에 따라 1인 가구 수는 지속적으로 증가 추세에 있습니다. 이러한 추세가 지속되면서 2018년 1인 가구수는 약 585만 가구로 전체 가구의 29.3% 수준까지 증가하였습니다. 

[1인가구수 및 일반 가구 중 1인 가구 비중 추이]

(단위: 천명, %)

구분

2000

2005

2010

2015

2016

2017

2018

일반가구

14,312

15,887

17,339

19,111

19,368

19,674

19,979

1인가구

2,224

3,171

4,142

5,203

5,398

5,619

5,849

1인가구 비중

15.5%

20.0%

23.9%

27.2%

27.9%

28.6%

29.3%

출처:
통계청 - 2018년 인구주택총조사 결과

또한 최근 오피스, 아파트 등 대형 건물이 증가하면서 공급 과잉과 수요 부족 현상이 나타나고 있으며, 이에 따라 대형 건물의 공실률은 지속적으로 상승하고 있는 추세를 보이고 있습니다. 2013년 한 자릿수에 머물렀던 전국 오피스 빌딩 공실률은 2014년 들어 10%를 돌파하였으며, 이러한 추세가 지속되며 2020년 3분기말 현재 11.2% 수준까지 증가하였습니다. 

이처럼 인구 고령화, 1인 가구의 증가, 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 등 다양한 사회경제적 여건의 변화로 부동산 산업의 패러다임이 변화하면서 부동산자산관리 및 기타 관련 서비스에 대한 수요는 지속 확대되고 있습니다.

다만, 기존 국내 부동산 서비스 산업의 경우 산업의 주도권을 시공사가 지니고 있음에 따라 건설사 위주로 수익이 발생하는 구조를 갖는 등 부동산 서비스 산업 발전을 위한 환경 조성이 되어있지 않았습니다. 이러한 국내 부동산 산업의 실정을 반영하여 최근 국토교통부는 부동산 서비스 사업의 전문화, 고도화를 통한 부동산 서비스 산업 발전의 촉진을 위한 법 제정, 지원 정책을 발표함에 따라 다소 정체되었던 국내 부동산 서비스 시장은 향후 빠른 속도로 성장할 것으로 예상되고 있습니다. 

국토교통부는 2016년 2월 부동산서비스산업 발전의 기반을 구축하기 위한 '부동산 서비스 산업 발전 방안'을 발표하였으며, 이를 토대로 2018년 6월 부동산서비스산업 진흥법을 시행하였습니다. 국토교통부는 부동산서비스 산업의 촉진을 위해 총 3가지의 추진과제(경쟁력 강화, 신뢰성 제고, 기초인프라 구축)와 11개의 세부정책과제의 추진을 계획하고 있으며, 주요 추진과제는 1) 부동산 종합서비스 체계, 2) 리츠를 부동산 선도산업으로 육성, 3) 부동산 분야 신시장 발굴 지원 등입니다. 이러한 법 제정 및 개정, 지원 정책 등을 통해 국내 부동산 서비스 산업의 고도화는 향후 빠르게 진행될 것으로 예상되고 있습니다.

[부동산서비스산업 진흥법 주요 내용]

구분

내용

부동산서비스산업 진흥 기본계획 수립 및 정책위 구성

- 5년 마다 정책의 기본 방향, 분야별 진흥정책, 소비자 보호 강화 등을 포함한 부동산서비스산업 진흥 기본계획의 수립 및 시행

- 부동산서비스산업 정책위원회가 설치되며, 관계 부처 및 민간 전문가와 협의해 중장기 산업발전 방향 제시

부동산 관련 정보 공개 및 산업 실태 조사

- 국가, 지자체 및 공공기관이 보유하고 있는 부동산 관련 정보가 효율적으로 공개될 수 있도록 시책 수립

- 공공분야의 선도적인 부동산 정보 공개를 통해 시장 투명화와 정보 활용을 통한 부가가치 창출에 기여하고 산업 실태 파악을 통해 산업 변화의 흐름을 이해하고 향후 발전방향 도출에 긍정적 영향 기대

부동산서비스사업자에 대한 금융지원 등

- 정부는 부동산서비스사업자가 연구·개발 전문인력 양성, 정보 공개, 부동산 전자계약, 리츠 공모 및 상장 등과 관련한 사업 추진하는 경우 금융 및 행정상 지원 등 필요한 지원을 할 수 있도록 근거 마련

- 산업 경쟁력 강화 및 투명성을 높일 수 있는 민간의 다양한 활동 촉진될 것으로 기대

전문인력의 육성 및 관리

- 연구소, 대학, 공공기관, 협회 등을 전문인력 양성기관으로 지정

- 산업 활성화와 대국민 서비스 품질 제고에 기여

우수 부동산서비스사업자 인증

- 부동산서비스를 핵심서비스로 제공하면서 다른 사업자와 연계하여 부동산서비스 또는 부동산 관련 서비스를 제공하는 사업자를 ‘우수 부동산서비스사업자’로 인증

- 정부는 인증사업자에 대해 금융 및 행정상 지원 등을 우대

창업 지원

- 중소기업의 부동산서비스사업 창업 촉진하고 성장 및 발전 지원하기 위해 지원 가능

국내 부동산 서비스 산업은 다양한 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있으며, “부동산 서비스 산업 진흥법” 등 최근 정부의 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책 등으로 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 향후 더욱 가속화 진행 될 것으로 예상됩니다. 그러나, 향후 정부의 지원 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. 전방산업인 건설업의 기간산업으로서의 특성에 따른 위험

아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물의 시공 및 분양 사업을 영위하는 당사의 주택사업은 전방산업인 건설 산업과 밀접한 연관
이 있습니다. 건설 산업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 일종의 서비스산업으로 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업임과 동시에 생산과 고용, 부가가치의 창출측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다.
따라서 향후 경제성장률, 부동산 경기 및 건설경기의 회복 추이에 따라 당사가 영위하는 사업의 성장성, 수익성 또한 변동될 수 있습니다.

당사 주요 사업인 주택 사업은 전방산업인 건설업과 밀접한 연관이 있습니다. 건설업은 토지에 노동, 자본, 경영관리 등 주요 생산요소를 결합하여 국민생활에 근간이 되는 주택 건설부터 도로, 교량, 항만을 비롯한 각종 산업기반 시설 구축까지 경제성장을 주도하는 국가 기간산업이며, 광범위한 고정자본의 형성, 타 산업 대비 높은 가치창출, 고용유발 등 경기부양의 효과가 매우 커 경기 활성화 및 경제 성장률 증가에 중추적인 역할을 담당하고 있습니다. 또한, 건설업은 수주산업으로 가계의 주택 구매력 등 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가/실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받고 있습니다. 또한 부동산 등 전후방 산업과 관련성이 높은 특성을 가지고 있으며, 소득, 물가, 금리 등의 거시경제 환경 변화에 민감한 모습을 보이고 있습니다.

2019년 기준 건설 산업의 총 생산 금액은 약 87.7조원으로 전체 국내 GDP의 약 4.9%를 차지하고 있습니다. 국내 경제성장의 둔화, 금융위기 등 요인으로 인한 주택 경기 불황의 영향으로 건설 산업의 성장이 둔화되면서 GDP에서 건설 산업이 차지하는 비중은 2006년 이후 지속 하락하였으나, 국내 부동산 경기의 회복과 함께 2015년 그 비중은 약 4.9%로 전년대비 소폭 개선된 후 현재까지 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.

[국내총생산(GDP) 내 건설업 생산비중]

(단위: 조원)

년도

GDP

전체

건설업

비중

2009년

1,335.7
79.3
5.9%

2010년

1,426.6
76.1
5.3%

2011년

1,479.2
72.5
4.9%

2012년

1,514.7
72.2
4.8%

2013년

1,500.8
75.3
4.8%

2014년

1,562.9
76.4
4.7%

2015년

1,658.0
81.2
4.9%

2016년

1,730.5
89.1
5.2%

2017년

1,786.7
94.4
5.4%

2018년

1,811.0
90.6
5.0%

2019년

1,804.1
87.7
4.9%

출처:
대한건설협회 주요건설통계 (2020.12.31)

또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2020년 3분기 기준 7.5%로 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다. 

[산업별 취업자 현황]

(단위: 천명, %)

년도
전체
취업자
건설업
제조업
실업자
실업률

취업자
비중
취업자
비중

2009년
23,688
1,735
7.3
3,876
16.4
894
3.8

2010년
24,033
1,768
7.4
4,078
17.0
924
3.8

2011년
24,527
1,772
7.2
4,156
16.9
863
3.5

2012년
24,955
1,797
7.2
4,171
16.7
826
3.3

2013년
25,299
1,780
7.0
4,307
17.0
808
3.2

2014년
25,897
1,829
7.1
4,459
17.2
939
3.6

2015년
26,178
1,854
7.1
4,604
17.6
976
3.7

2016년
26,409
1,869
7.1
4,584
17.4
1,009
3.8

2017년
26,725
1,988
7.4
4,566
17.1
1,023
3.8

2018년
26,822
2,034
7.6
4,510
16.8
1,073
3.8

2019년
27,123
2,020
7.4
4,429
16.3
1,063
3.8

2020년 3분기
27,068
2,043
7.5
4,346
16.1
1,001
3.6

출처:

대한건설협회 주요건설통계 (2020.12.31)

이처럼 건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서, 당사의 전방산업인 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모 및 타산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 경기 후행 산업이라고 할 수 있습니다.

최근 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 주택 공급 확대, 문화, 관광, 레저 및 복지 등의 다양한 사업 발굴 및 개발 사업 증가 등으로 국내 건설 수주규모는 지속 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 또한 다양한 복합공간에 대한 소비자의 Needs 증대, 중앙 및 지방 정부 주도의 대규모 개발형 사업기회 증대 등 건물의 대형화, 복합화 추세에 따라 향후 건설 경기의 회복에 대한 가능성은 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

그러나, 이러한 국내 건설 경기 회복 가능성에도 불구하고 경기 침체의 장기화 및 회복 지연 등으로 정부의 사회간접시설 투자규모, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 율 등이 감소할 수 있으며 상기 사유로 인해 생산활동이 파생되는 경기후행 사업인 건설업의 경우, 부정적 영향을 받을 수 있습니다. 이에 따라 건설 산업을 전방산업으로 하는 당사의사업성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

라. 건설경기 악화로 인한 위험

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사 및 스마트홈 시스템 구축에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

당
사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다.

2020년 기준 당사의 주택 사업 부문 매출 비중은 20.4%, Home Improvement 사업 부문 매출 비중은 49.6%로 건설업 관련 부분이 약 70.0%
를 차지하고 있습니다.

당사 Home Improvement 사업부문의 큰 부분을 차지하는 스마트홈 시스템은 최근 삶의 질 향상, 편의성 및 안정성에 대한 중요성 등이 부각됨에 따라 편리하면서도 안전하고, 즐거움이 있는 세련된 주거 환경에 대한 욕구가 강해지고 있으며, 이에 따라 스마트홈 관련 제품 및 서비스에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는 것으로 보입니다. 이러한 추세에 따라 국내 스마트홈 시장은 2017년 14.9조원 규모를 돌파하였으며, 연평균 9.4%의 높은 성장률을 유지하며 2025년 약 30.7조원의 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.

[국내 스마트홈 시장 규모 및 전망]

(단위: 조원)

구분

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

CAGR
(2017~2025)

스마트홈

15.0

17.0

18.9

20.9

22.9

24.8

26.8

28.7

30.7

9.4%

출처:
한국스마트홈산업협회, 2019

또한, 당사는 주택사업부문 신설을 통해 자체 분양 사업 및 외주 시공 사업을 진행하고 있으며 향후 전체 매출에서 주택 사업 부문이 차지하는 비중은 커질 것으로 예상하고 있습니다. 당사는 2018년 오피스텔 브랜드 '자이엘라'로 주택사업부문을 개시 하였고, 2019
년
중소규모단지 아파트
브랜드 '자이르네'를 통해 주택사업 부문을 지속적으로 확장하고 있습니다.

전체 주택 시장에서 민간주택의 재건축, 재개발이 차지하는 비중은 지속적으로 확대 될 것으로 예상되며 이는 1988년 올림픽을 기준으로 빠른 경제성장과 도시화가 진행됨에 따라 전국적으로 개발사업이 추진되었으며, 대규모 아파트 단지들이 신축되면서 준공후 30년 이상 된 노후 건축물 비율이 급속도로 증가하고 있는 것에 기인합니다. 따라서 이러한 재건축 및 재개발 대상 민간주택은 지속적으로 그 수가 증가하고 있으며, 재건축/재개발에 따른 전체 주택 수주 규모 또한 지속 증가할 것으로 보입니다. 특히 수도권을 중심으로 재건축/재개발 대상 노후 건축물 비중은 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 

[준공 후 30년 이상 된 노후 건축물 비율]

(단위: %)

구분
2014
2015
2016
2017
2018

전국
35.8
36.0
36.0
36.5
37.1

지방
40.2
40.1
40.1
40.4
40.8

수도권
24.5
25.1
25.4
26.3
27.5

출처:
국토교통부

노후 건축물이 지속적으로 증가하면서 기축건물에 대한 인테리어 및 리모델링 등 부가가치를 더하는 건축물 시공 시장은 지속 확대 될 것으로 예상하고 있습니다. 노후 건축물의 증가는 재건축 대상 건물 수의 증가뿐만 아니라, 이러한 부가가치 서비스가 필요한 기축 건물에 대한 새로운 수요 증가를 의미하기도 합니다. 이에 따라 주택건설 수주 감소 전망에도 불구하고 노후 건축물 증가에 따른 시공은 앞으로 지속적으로 확대될 될 것으로 예상됩니다. 

이렇듯 당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 2015년 국내 건설수주 규모는 전년대비 47.0% 증가한 158조원을 기록하며, 기록적인 증가율을 보였습니다. 2015년은 공공부문에서 공기업과 지자체 및 공공단체의 발주증가에 힘입어 수주액이 증가하였으며, 민간부문 역시 신규주택과 재건축 경기가 살아나면서 수주 규모가 증가세로 전환되었습니다. 2016년 역시 전년 대비 4.4%의 증가율을 보이며 수주 규모 상승 추세를 이어갔으나, 2017년 건설 수주액은 전년 대비 2.6% 감소하였고 2018년에는 전년동기 대비 3.7% 감소하며 건설 수주액은 감소세를 보이고 있습니다. 이는 주택경기 하락에 따른 민간 및 토목 발주 물량 감소와 정부 SOC 감소에 따른 공공부문 발주물량 감소에 기인한 것으로 판단됩니다. 단, 2019년은 전년 대비 7.5% 수주 규모가 상승 하였으며, 2020년 역시 코로나 위기에도 불구하고 민간택지 분양가상한제 시행 전후의 물량쏠림과 지방 분양시장 호조, 저금리 기조 등에 힘입어 수주 규모는 증가할 전망입니다.

[연도별 건설업 수주 규모 및 추이]

(단위: 십억원)

구분

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

합계

103,230

110,701

101,506

91,307

107,466

157,984

164,876

160,528

154,528

166,035

공공

38,237

36,625

34,078

36,170

40,731

44,733

47,411

47,204

42,345

48,069

민간

64,993

74,076

67,428

55,137

66,736

113,251

117,465

113,325

112,183

117,966

출처:
한국건설협회

이처럼 건축 수주 증가, 스마트홈 시장의 성장 등의 요인에도 불구하고 건설투자 감소세의 확장, 정부의 부동산 정책 강화 및 규제 확대에 따른 신규 주택공급 감소 등 향후 민간 주택 수주가 감소할 가능성이 상존하고 있으며, 이는 전체 국내 건설 수주 규모와 더불어 전체 주택 시장의 성장을 둔화시킬 요인으로 작용하고 있습니다.

마. 부동산 시장의 경기 악화로 인한 부동산운영사업 부문 실적 하락 위험

2020년 기
준 당사 전체 매
출 중
30.0%
을 차지하
는
부동
산운영사업 부문은 건물에 대한 전
반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

당사의 부동산운영 사업부문은 부동산 임대, 부동산 관리 서비스, 민간투자사업 관리 용역 등의 서비스 제공을 하고 있습니다. 전통적인 부동산관리 사업은 완공된 건물의 효율적 유지를 위하여 시설물 유지관리, 경비보안관리, 주차시설 관리 등의 서비스 제공을 통해 상주인원의 편리한 생활을 지원해주는 사업을 의미하고 있으나, 최근 임대차 서비스의 대행 및 수익성 향상을 위한 다양한 서비스의 제공, 건물의 건축 이전부터 건물의 매각까지 전 과정의 대행 업무까지 그 영역이 확대되고 있는 추세 입니다.

이러한 부동산 서비스 시장은 장기적으로 볼 때 부동산 경기의 영향을 받을 수 있으며, 부동산 동행 지표 중 미분양주택 추이 및 주택거래/공급량을 통해 국내 부동산 시장 경기를 가늠해 볼 수 있습니다.

건설업체의 직접적인 현금흐름 악화 및 건설 경기 둔화 요인으로 작용하는 미분양 물량은 2009년을 고점으로 이후 지속적으로 비슷한 수준을 유지하고 있습니다. 준공 후 미분양 물량의 경우 2009년 이후 일시적으로 감소세를 유지하였으나, 2015년 이후 부동산 경기 악화에 따라 지속적인 증가세를 보이며 2019년 17,981호를 기록하였습니다. 이처럼 향후 신규 주택 공급이 더욱 확대될 경우 준공 후 미분양 물량을 포함한 국내 미분양 주택수는 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.

[미분양주택 추이]

(단위: 호)

구 분

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

미분양 주택

123,297

88,706

69,807

74,835

61,091

40,379

61,512

56,413

57,330

58,838

47,797

준공후 미분양

50,087

42,655

30,881

28,778

21,751

16,267

10,518

10,011

11,720

16,738

17,981

출처:
국토교통 통계누리

하지만 국내 부동산 경기의 주요지표인 주택 분양 시장과는 다르게 부동산 서비스 시장은 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산 서비스업 시장은 2014년 21.2조원에서 2020년에는 33조원으로 성장 가능할 것으로 추산되고 있으며,
부동산 경기와 다르게 당사의 부동산운영 사업 분야 매출
은

2020년 기준 약 1,070억원
의
매출을 시현 하는 등 지속적으로 성장하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 미분양주택 물량 증가 → 주택거래 및 공급 규모 축소 현상이 지속될 경우 이는 국내 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 등으로 연결될 수 있으며, 향후 주택시장을 넘어 전체 부동산 시장의 악화를 유발할 가능성이 존재합니다. 부동산 경기의 악화에 따라 부동산 관리 서비스 시장은 축소될 수 있으며, 이는 동사 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

바. 법규 및 정책 변화 관련 위험

건설업 및 부동산 관련 서비스 산업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다
.

향후 정부의 부동산 정책이나 규제는 건설 및 부동산 경기에 영향을 미쳐 건설회사의 매출 및 영업환경에 변동을 가져오는 요소가 될 수 있으며, 당사 영업활동에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

건설업은 타 산업 대비 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 부양에 있어 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 따라서 정부의 정책이 건설경기 전반에 매우 큰 영향을 미칩니다. 부동산시장 및 건설 시장에 대한 정부의 정책 수립 및 추진은 주로 경기 활성화 또는 안정화를 위한 수단으로 사용됩니다.

2008년 이전의 정부정책은 주로 주택거래신고제, 원가연동재, 재건축 이익환수제 등 규제 강화를 통한 부동산 투기 억제, 부동산 가격 안정화를 목적으로 추진되었습니다. 이로 인해 당시 국내외 실물경기 저하, 가계의 소비여력 위축 등 다양한 대외적 여건과 더불어 미분양 주택의 증가 및 주택경기 침체 심화 등으로 인해 국내 주택시장이 위축되었습니다. 그러나, 2008년 이후, 정부는 주택경기 회복을 위한 종합부동산세 및 양도소득세 인하, 재개발 및 재건축 규제완화, 부동산 담보대출 규제 완화 등 부동산 거래 활성화 및 주택공급 확대에 집중하였습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 상기 부동산 경기 부양을 위한 정부의 규제 완화 정책 등으로 주택매매 및 거래량은 2016년 말 기준 2010년 ~ 2015년 평균인 95.3만건 대비 10.4% 증가한 105만 3,069건을 기록했습니다.

다만, 2017년 정권이 바뀌고 문재인 정부가 들어서면서 정부의 부동산 정책 기조는 기존 “완화”에서 “강화”로 바뀌었습니다. 새 정부가 들어서면서 내놓은 첫 부동산 대책인 6.19 부동산 대책은 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호함으로써 주택 시장의 안정화를 목표로 하고 있습니다. 

[2017. 06. 19 부동산 대책 주요 내용]

구분

내용

맞춤형 LTV, DTI 강화

- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p씩 강화 
 (현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%, 단, 서민 및 실수요자는 현행 비율유지)
 - 잔금대출 DTI 신규 적용
 - 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

조정 대상지역 추가 선정

- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정

(기존 37개 지역 포함 총 40개 지역)
 * 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

전매제한기간 강화

- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기 시 까지 강화

재건축 규제강화

- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택)

주택시장 질서 확립

- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시
 - 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보
 - 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

출처:
국토교통부

한편 6.19 부동산 대책 이후 주택가격이 비정상적으로 상승함에 따라 정부는 2017년 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하는데 그치지 않고 실수요자에 대한 공급 또한 확대하는 방안을 포함하고 있으며, 주요 내용으로는 1) 투기지역 및 투기과열지구를 지정하여 시장불안을 조기진화, 2) 다주택자의 양도차익 과세로 단기 투자유인을 억제, 3) 서민 주거안정을 위해 임대ㆍ분양주택 공급 확대, 4) 실수요자 중심으로 공급되는 주택 우선되는 청약제도 개편이 있습니다.

[2017.
8.2 주택시장 안정화 방안 주요 내용
]

구분

방안

상세내역

과열지역에
 투기수요유입 차단

- 투기과열지구 지정

서울 전역(25개구), 과천시, 세종시

- 투기지역 지정

서울 강남4개구(강남, 서초, 송파, 강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선

고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용 지역으로 선정

- 재건축ㆍ재개발 규제 정비

① 재건축 초과 이익 환수제 시행
② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
③ 조합원 분양권 전매 제한
④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화
⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등

국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화

실수요 중심의
 주택수요
 관리 강화

- 양도소득세 강화

조정대상지역에 적용
① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제
② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
③ 분양권 전매시 양도소득세 강화

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화

① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
② LTV, DTI 강화
③ 중도금 대출보증 건수 제한

- 다주택자 임대주택 등록 유도

등록 의무화 여부 검토

투기적 
주택수요에
 대한 조사 
강화

- 자금조달계획 등 신고 의무화

거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 
 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정

- 특별사법경찰제 도입

주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화

- 국세청 등 관계기관 공조 강화

국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화

- 불법전매 처벌규정 강화

주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화

서민을 위한
 주택공급 확대

- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획

① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)
② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화

① 공적임대주택 연간 17만호 공급
② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설

실수요자를 
위한
 청약제도 등 정비

- 청약제도 개편

① 1순위 자격요건 강화
② 가점제 적용 확대
③ 가점제 당첨자 재당첨 제한
④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

- 지방 민간택지 전매 제한기간 설정

주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정

- 오피스텔 분양 및 관리 개선

전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선

출처:
국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 주택시장 내 과열현상은 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했으며, 이에 따른 후속 대책으로 8.2 대책 후속 정책을 발표하였습니다.

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)

주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진

(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치
 2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)
 3. 집중 모니터링 지역 지정
 4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책

(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원
 2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)
 3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵

(2017. 11. 29)

1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원
 2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안

(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화
 2. 임대차시장 정보인프라 구축
 3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업

(2017. 12. 14)

1. 대상지 68곳 확정

출처:
국토교통부

또한 정부는 2018년에도 하위 표에 기재한 바와 같이 다수의 부동산 시장 안정화 대책을 발표하였습니다. 

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)

주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 
시장안정 기조 강화
 (2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안

(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정
 (2018. 8. 31)

1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책
 (2018. 9. 13)

1. 투기 차단 및 실수요자 보호
 - 종합부동산세 강화(세율 인상 등)
 - 양도세 강화
 - 임대사업자 혜택 축소
 - 규제지역 1주택 이상자 대출 제한
2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대
3. 조세 제도 정의 구현
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안
 (2018. 9. 21)

1. 수도권 공공택지 30만호 공급
2. 신혼희망타운 조기 공급
3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고(2018.10.12)

1. 9.13 대책 후속 조치
2. 분양권 소유자 무주택에서 제외
3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처:
국토교통부

2018년 4월부터 다주택 양도세 인상 등 지속적으로 부동산 규제 강화를 위한 정책이 시행되며 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안은 당초 시장의 기대치에 비해 그 규제강도가 약하다는 평가를 받았습니다. 이에 따라, 정부는 2018년 8월 부동산 가격의 안정화를 위한 추가 정책을 발표하였으며, 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구 등을 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 등 후속 대책을 내놓았습니다. 

2018년 국내 주택시장의 가격이 급등세를 보임에 따라 정부는 2018년 8월 27일 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 조치를 내놓으며 수도권 일대에 투기지역, 투기과열지구를 추가지정하면서 해당 지역들의 주택관련 대출을 제한하였습니다. 이어서 2018년 9월 13일에 「주택시장 안정대책(9.13)」을 추가적으로 내놓았습니다. 해당 조치의 대출 관련 주요 내용은 아래와 같습니다. 

[2018년 9.13 주택시장 안정대책 정리]

구분
방안
상세내역
추진일정

투기수요 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 인상
① 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가 과세(현행 대비 0.1~1.2%P) 
② 시가 18억~23억원 구간 신설, 시가 약 18억원 초과구간 세율 0.2~0.7%P 인상
③ 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%로 세부담 인상
④ 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련
19.1.1이후
19.1.1이후
19.1.1이후
19.1.1이후

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규구입을 위한 LTV금지 
② 1주택 세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지
③ 규제지역내 고가주택 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고 주택담보대출 금지
9.14 이후
9.14 이후
9.14 이후

- 실수요자 보호
① 1주택 보유세대라도 규제지역 내 실수요 목적 주택구입에 어려움이 없도록 신규 주담대 허용
② 현행 무주택세대와 동일한 LTV, DTI 비율 적용
③ 고가 1주택자 장기보유 특별공제요건 강화(최대 80% 장기보유특별공제)
④ 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축
9.14 이후
9.14 이후
20.1.1 이후
대책 발표 후 새로 취득하는 주택

전세자금보증 및 대출 관련 규제
- 전세자금 보증 및 대출 규제 정비
① 2주택 이상자 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지
② 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지 보증제공
③ 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증 제공
규정개정 이전의 보증 이용자는 연장시 경과조치 적용

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 전세대출건에 대해 금융회사가 실거주 및 주택보유수 변동 확인
① 실거주하고 있지 않은 것이 확인되면 전세대출 회수
② 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한
규정개정 이전의 보증 이용자는 연장시 경과조치 적용

- 자금조달 계획에 신고사항 추가 등 관리 강화
① 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항 추가
② RTI 규제수준의 적정성 종합적으로 검토하여 건전성 제고
규정개정 이전의 보증 이용자는 연장시 경과조치 적용 
18년중

주택임대사업자에 대한 세제혜택 조정
- 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과
① 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
② 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서주택가액 기준 신설, 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용
대책 발표 후 새로 취득하는 주택
9.14 이후

- 임대주택 종부세 과세
1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세
대책 발표 후 새로 취득하는 주택

- 대출규제 강화
① 투기지역, 투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40%도입
② 투기지역, 투기과열지구내 공시가격 9억원 초과 고가주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원천적으로 금지
③ 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자에 대한 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지
9.14 이후
9.14 이후
9.14 이후

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳 개발
② 지자체와 협의하여 도심 내 유휴부지, 3등급 이하 그린벨트 등 활용

출처:
국토교통부

또한, 2018년 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, "수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화"를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였습니다.

[수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화]

구분
내용

수도권주택공급 확대
수도권 내 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획

투기지역지정
투기지역 4개 지역(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)
투기과열지구 2개 지역(광명시, 하남시)
조정대상지역 3개 지역 (구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구)
※부산시 기장군은 조정대상지역에서 제외

출처:
국토교통부 보도자료

한편, 2019년 10월 29일부터 민간택지 분양가 상한제가 시행되었으며, 부동산 시장의 불확실성은 확대될 것으로 예상되고 있습니다. 민간택지 분양가상한제 적용으로 아파트 분양가격 인하는 불가피할것으로 전망 하고 있습니다. 정부의 분양가 상한제 도입에 따라 부동산 시장과 건설 산업에 미치는 영향은 다음과 같이 예상하고 있습니다. 1) 분양가 상한제 도입으로 인해 강남을 중심으로 한 신축 아파트 분양이 감소가능성이 있습니다. 따라서, 공급(신축)이 감소하여 가격은 더욱 상승할 가능성이 존재 합니다. 2) 분양 가격 인하로 건설회사 수주 감소와 수익성 하락이 불가피합니다. 따라서, 향후 부동산 시장은 불확실성이 확대될것으로 예상하고 있습니다.

이와 같은 향후 정부의 정책방향은 대내외적 환경에 따라 상시 변동될 수 있으며, 이러한 변수로 인해 국내 부동산 시장 및 주택시장, 그리고 해당 산업에 영위하는 회사들의 영업환경에 갑작스런 변동을 야기할 수 있습니다. 또한, 현재와 같이 향후에도 정부의 부동산 및 주택시장 규제 강화 정책이 지속될 경우, 부동산 및 분양시장의 침체가 더욱 심화될 가능성이 존재하며, 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사, 그리고 건설업을 전방산업으로 하는 부동산 관련 서비스 업체들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다.

사. 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험

당사가 영위하는 사업은 크게 주택사업, Home Improvement사업, 부동산운영사업 3가지로 구성되어 있습니다. 이중 Home Improvement 사업부문은 GS그룹향 Captive Market 거래를 통하여 안정적인 매출이 발생하고 있는 반면, 주택사업과 부동산운영사업 부문은 완전경쟁 시장에서 경쟁하고 있습니다. 따라서 주택사업과 부동산운영사업 부문은
대외시장에서 경쟁을 하고 있으며, 경쟁심화로 인해 당사의 매출 및 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다
.

당
사가 영위하는 사업은 크게 주택사업, Home Improvement사업, 부동산운영사업 3가지로 구성되어 있습니다. Home Improvement사업은 GS건설에서 발주하는 Captive 물량을 바탕으로 경쟁심화 우려는 다소 적은 상황이나, 주택사업과 부동산운영사업 부문은 대외시장에서 경쟁을 하며 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험이 있습니다. 각 사업부문별 경쟁으로 인한 위험 요소는 다음과 같습니다.

(1) 주택 사업부문
 
당사가 2018년부터 영위하고 있는 주택 사업부문의 경우, 종합 건설업에 해당하며 국내 경쟁 현황은 다음과 같습니다.

국내 건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다.

건설업은 계약 수주 시 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아닌 하도급 형태로 여러 중소 건설사들의 참여가 이루어집니다. 2020년 3분기말 기준으로 종합건설회사가 13,575개, 전문건설회사가 47,323개, 설비건설회사가 8,790개로 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 6만개를 상회하며 이러한 치열한 경쟁으로 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다.

[업종별 건설업체 수 현황]

(단위: 개사)

연도

건설업체

주택업체

전체

종 합

전 문

설 비

시설물

2009

59,819

12,321

37,914

5,994

3,590

5,281

2010

60,588

11,956

38,426

6,151

4,055

4,907

2011

60,299

11,545

38,100

6,330

4,324

5,005

2012

59,868

11,304

37,605

6,463

4,496

5,214

2013

59,265

10,921

37,057

6,599

4,688

5,157

2014

59,770

10,972

37,117

6,788

4,893

5,349

2015

61,313

11,220

37,872

7,062

5,159

6,501

2016

63,124

11,579

38,652

7,360

5,533

7,172

2017

65,655

12,028

40,063

7,602

5,962

7,555

2018

68,674

12,651

41,787

7,887

6,349

7,607

2019

72,323
13,050
44,198
8,311
6,764
7,812

2020년 3분기

77,004
13,575
47,323
8,790
7,316
-

출처:
대한건설협회

따라서, 당사의 주택 사업부문은 국내 건설 시장에서 건설회사는 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적 생산형태를 띠고 있으며, 생산 과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 건설 시장의 진입장벽이 낮은 수준이며, 경쟁기업간 차별화요인도 크지 않습니다
. 또한 법적인 건설업 영위자격이 등록제로 전환됨에 따라 경제적, 제도적인 진입장벽 구축이 곤란하여 잠재적인 진입자가 상존하고 있는 상황입니다.

다만, 당사는 GS건설 자회사로서 2018년 1월 1일부터 GS건설의 영업, 설계, 분양 및 시공 등의 시스템과 노하우를 습득하여 자체, 외주 및 정비사업을 추진하고 있습니다. 2011년 주택산업연구원의 주택구입결정요인 분석 자료에 의하면 주택구입을 결정하는 요인은 입지조건(교통, 편의시설, 교육환경, 커뮤니티 등) 28.0%, 투자가치 21.5%, 주택특성(내부 평면계획, 인테리어, 홈오토메이션 등 첨단 가전 설비, 주택의 향 등) 17.5%, 브랜드 16.9%, 단지특성(단지규모, 안전시설, 단지환경, 단지 배치 계획 등) 16.1% 등으로 조사 되었습니다. 입지조건, 투자가치, 주택특성, 단지특성은 사업을 추진하는 Project 마다 모두 상이하지만, 아파트 브랜드는 주택 구입을 결정하는 아주 중요한 요소 중 하나입니다. 당사는 GS건설과 브랜드 사용계약을 체결하여 국내 아파트 브랜드 1위에 빛나는 "자이" 브랜드를 적용하여 분양성을 제고하고 있으며, 다양한 컨설팅 지원과 더불어 우수한 재무구조를 바탕으로 원활한 사업 초기 자금 대여 및 GS건설의 기술지원에 따른 우수한 공사품질을 확보하여 고객으로부터 높은 신뢰를 얻고 있습니다.

하
지만 당사 주택 사업부문 내 외주 및 정비 사업의 경우, Brand 경쟁력을 갖춘 대규모 건설회사 뿐만 아니라 수주 단가 경쟁력을 갖춘 중소형 건설회사의 진입 등으로 경쟁이 심화될 가능성이 존재하며 이는 당사의 향후 매출 및 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

(2) 부동산운영 사업부문

국내 빌딩 관리 및 부동산 관리는 점차 고도화되고 있으나, 대규모 투자의 필요성이 적고 진입장벽이 비교적 낮아 시장참여자의 과다로 대외 시장은 사실상 완전 경쟁에 가까운 상황입니다. 국내 부동산 서비스업은 초창기 시설관리(FM)부터 시작하였으며 청소, 주차 등 건물의 물리적 관리 부문에 국한되었기에 진입장벽이 낮은 상황이었습니다. 따라서 국내 대기업들은 계열사 건물의 FM을 담당하는 사업부 또는 계열사를 자체적으로 두었으며, 최근 효율적인 수익 관리 필요성에 따라 PM까지 업무범위를 확대하고 있습니다. 따라서 국내 빌딩 및 부동산 관리 사업을 담당하는 사업자는 대기업계열사와 일반기업으로 구분할 수 있습니다.

국내 주요 대기업 계열사 시설관리 업체 현황은 다음과 같습니다.

[대기업 계열사 시설관리 업체 현황]

그룹사

시설관리 업체

주요 업무

삼성

에스원

경비 및 시설관리

LG

에스앤아이코퍼레이션

경비 및 시설관리

포스코

포스메이트

사업시설유지관리

GS

자이에스앤디

시설관리 및 정보통신공사

현대중공업

현대이엔티

인력파견

KT

KT에스테이트

부동산 개발 및 공급

LS

흥업

사업시설유지관리

교보

교보리얼코

부동산 관리

HDC

HDC아이서비스

부동산 관리

한화

한화63시티

사업시설유지관리

계열사 Captive가 아닌 전문적인 대형 비주거용 건물 임대시장의 경우, 외국계 및 해외 대기업 국내 법인들이 시장을 점유하고 있는 상황입니다. 영국계 세빌스코리아, 미국계 CBRE코리아 등이 대표적으로 세빌스는 전세계 600여개 지역에 진출해있는 영국 최대 부동산서비스 기업이고, CBRE는 포춘 500대 기업에 속하는 세계 4대

부동산종합서비스

회사입니다. 이들은 임대 서비스뿐만 아니라 부동산 전 Value Chain을 아우르는 종합서비스를 제공하고 있습니다. 

비대기업 고객의 경우, 중소업체들을 이용하는 경우가 대부분이고 일부 고객들은 대기업 계열사의 FM/PM 서비스를 이용하는 경우도 존재합니다. 건물관리, 특히 주로 FM을 담당하는 영세한 중소업체는 매우 많은 상황으로
부동산관리(PM, FM)관련 사업을 영위하기 위한 면허등록을 위한 자본금 요건 및 자격요건이 낮아 소액투자를 통하여 누구나 사업을 영위할 수 있고, 대규모 투자의 필요성이 없으므로 사실상 완전 경쟁에 가까운 상황입니다. 따라서 빌딩관리 및 부동산 관리 산업은 최근 고도화되고 있는 빌딩관리 및 부동산 관리 산업의 특성에도 불구하고 i) 중소업체의 난립으로 인한 과열 경쟁상태 지속, ii) 대기업 계열 부동산 관리 회사들의 대외 시장 진출로 인한 경쟁 심화 등으로 당사 PM 사업부문의 매출 및 수익성에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

2. 회사위험

가. 사업포트폴리오 관련 위험

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
주택사업 및 Home Improvement사업 부문이 차지하는 비중은
2020년 기준 69.97%

를 차지하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후 부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
을 영위하고 있으며, 사업부문 별 상세 내역은 다음과 같습니다.

[사업부문 별 주요 제품 및 서비스 내용]

사업부문

내용

주택사업
아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물 시공분양
(부동산 개발 및 공급)

Home Improvement
사업

스마트 홈 시스템(IOT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션) 
전문직별 공사업(전기, 통신공사업 등)

시설물유지관리 등(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)
환기형 공기청정기 'Sys Clein' 제조, 판매 및 설치

음식물처리기 제조, 판매 및 설치

Xi 옵션(시스템 에어컨 등 빌트인가전) 판매 및 설치

부동산운영사업

부동산 임대(부동산 임대관리)

부동산 관리업(주거용, 비주거용 부동산관리 등)

민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역

상기 3개 사업부문 중 주택사업 부문 및 Home Improvement사업 부문의 매출액은 주택 신규 착공 및 분양과 직접적인 연관관계를 보유하고 있으며 그 상세 사유는 다음과 같습니다.

사업부문

주택 신규 착공 및 분양과 연관관계 지닌 사유

주택 사업부문

중소형 단지 주택 시공, 재건축/재개발 주택 시공, 자체 부동산 개발을 통한 주택 분양 및 임대 사업

Home Improvement
사업

GS건설 및 타건설사의 신규 주택 시공 현장에서 스마트홈 시스템, 전기 공사, 정보통신 공사 영위

신규 주택 분양 시, 수분양자를 대상으로 빌트인 가전제품 등의 옵션 상품 판매 및 설치 업무(옵션 매출)

당사의 최근 3개년 및
2020년 사업부문별 매출 실적 현황은 아래 표와 같으며, 주택경기와 연관관계를 보유한 2개 사업부문(Home Improvement사업, 주택사업)의 매출액 비중은2017년 68.96%, 2018년 61.15%, 2019년 63.79%,
2020년 69.97%로 당사 매출의 60% 이상을 차지하고 있어 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 구조를 보유하고 있습니다.

[당사 사업부문 별 매출액 추이]

(단위: 백만원)

품목

2020년도
2019년도
2018년도
2017년도

매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율
매출액
비율

부동산운영사업부문
106,973
30.03%
100,657
36.21%
82,629
38.85%
44,179
31.04%

Home Improvement사업부문

176,728
49.61%
157,001
56.49%
128,816
60.56%
98,146
68.96%

주택사업부문

72,511
20.36%
20,287
7.30%
1,251
0.59%
0
0.00%

합계

356,212
100.00%
277,945
100.00%
212,696
100.00%
142,325
100.00%

당사는 건설 경기 호조로 인한 GS건설 시공 및 분양 현장 확대로 인해 Home Improvement사업 부문의 매출은 지속적으로 확대하는 추세를 보이고 있습니다. 또한, 당사는 2018년 오피스텔 브랜드 '자이엘라'로 주택사업부문을 개시
하였고, 2019년
중소규모단지 아파트
브랜드 '자이르네'를 통해 주택사업 부문을 지속적으로 확장하고 있습니다. 이처럼 당사는 주택사업부문을 통해 중소형 규모의 주택 단지 시공 및 부동산 용지 매입을 통한 자체 부동산 개발 사업을 적극적으로 진행해 나가고 있으며 주택 경기 의존 사업 부문의 매출액 비중은 점차 확대될 것으로 판단하고 있습니다. 

특히 부동산 개발 사업의 경우, 사업 특성상 미분양 리스크 및 운전자본 부담 증가의 가능성을 안고 있다는 점에 유의하여야 합니다. 자체 사업 진행을 위해서는 용지 또는 택지 등의 사업부지 확보가 필수적이며, 사업부지로서 용지를 매입할 경우 토지 용도 변경 및 인허가 등의 절차가 필요한 관계로 사업 지연의 가능성이 있습니다. 또한 용지 또는 택지 확보 후 공사를 진행한다고 하더라도 초기에 산정한 해당 사업의 분양성이 크게 하락하여 분양률 등이 부진할 경우 초기 비용 및 공사비 회수가 어려워지고 이는 당사의 비용 발생으로 연결되어 사업 진행 또는 분양 등에 차질이 생길 경우 당사의 재무적 부담으로 직결될 수 있어 단순 시공 공사와 달리 당사의 위험 부담이 필요한 부분입니다. 

또한 당사가 자체적으로 수립한 중장기 사업 목표에 따라 자체 사업 진행을 위해 매입한 토지 주변 지역의 사업성이 하락하여 용지 상태로 해당 부지를 보유하고 있거나, 착공 후 분양 단계에서 미분양 물량이 발생할 경우 해당 부지 또는 미분양 세대가 당사의 재고자산으로 인식되어 회계적 운전자본의 상승과 함께 용지 보유 비용 및 미분양세대 관리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

따라서 당사는 부동산 개발 사업의 특성 상 사업장의 분양 추이에 대한 지속적인 유의가 필요할 것으로 판단되며, 향후 거시 경제 및 부동산 경기 등 대외적 요인에 의해 당사의 매출 및 수익성의 변동성이 확대될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

나. 계열회사 거래 관련 위험

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,

2020년 기준 계열사 매출은

약 1,067억원
으로 전체 매출(3,562억원) 대비
약 30%
를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2020년 기준 계열사 매출은
약 1,067억원
으로 전체 매출(3,562억원) 대비
약 30%
를 차지
하고 있습니다.

2020년 기준 계열사 매출
약 1,067억원
중 GS건설 대상 매출이
약 975억원
으로 대부분을 차지하고 있으며,
최근 3개년 GS건설향 매출 비중은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분

2020연도

2019연도

2018연도

2017연도

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

GS건설

97,504,945
27.37%
106,652,623
38.37%
93,920,966
44.16%
66,405,401
46.66%

전체

356,212,405
100.00%
277,945,339
100.00%
212,696,333
100.00%
142,324,895
100.00%

GS건설 매출 비중은 최근 3개년 및 2020년도 각각 46.66%, 44.16%, 38.37%,
27.37%
로 점차적으로 하락하는 모습을
보이고 있습니다. 이는 최근 들어 대외 매출 비중을
확대하기
위해 전
사 차원에서 지속적인 노력을
기울이고
있는 것
에 기인하고 있습니다.

당사는 계열사에 의존하지 않고 대외매출 비중을 늘리기 위해 매년 지속적으로 독립적인 영업을 강화하고 있으며 계열사 매출 비중이 높은 Home Improvement사업 부문의 경우, 대외매출 비중 확대를 위한 공공입찰 부문의 적극적 참여, 중견기업 건설사를 대상으로 한 민간 입찰 영업 강화 등을 진행 하고 있습니다. 또한 당사는 2018년 주택 사업부문을 신규 설립하여 주택 시공 및 자체 부동산 개발을 새롭게 추진하고 있으며 상기 사업부문의 매출 확대 시 당사의 계열사 매출 비중은 점차 감소할 것으로 예상되고 있습니다.

그럼에도 불구하고 대내외 리스크로 인한 최대 매출처인 GS건설 내 발주 물량 감소 또는 GS건설과 당사 간 수주 계약 중단 등의 부정적 이벤트 발생 시, 당사를 대상으로 GS건설향 신규 수주 중단으로 당사 실적에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 아래의 표와 같이 높은 신용 등급을 유지하고 있으며, GS건설의 신용등급도 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이러한 그룹 수준의 높은 신용도는 동사 영업환경에 강점으로 작용하여 매출 실적에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

평가일

평가대상 증권 등

평가대상증권의 신용등급

평가회사
 (신용평가등급범위)

평가구분

2019-04-10

기업신용평가

AA-

이크레더블

정기평가

2018-04-11

기업신용평가

AA-

이크레더블

정기평가

2017-03-31

기업신용평가

AA-

이크레더블

정기평가

그러나 급변하는 경제상황으로 그룹 전반의 영업환경은 악화될 수 있으며, 이로 인해 계열발주물량이 감소할 시 동사의 영업활동 및 재무구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있고, 기타 채권/채무 거래에도 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 관계사와의 거래에 따른 대금회수 일정 및 방법 등 주요경영사항에 대한 의사결정 과정에 있어 부적절한 요소에 의해 영향을 받을 경우 당사 수익성 및 현금흐름의 안정성에 있어 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.

다. 부동산 개발 사업 진출 통한 위험

당사는 현재
부동산 개발 사업을 위하여 2건의 용지와 5건의 투자부동산을 보유
하고 있으며, i) 2건의 용지 중 안양 박달동 소재 부지는 2020년 11월 '안양리버 자이르네'라는 브랜드로 분양 완료한 후 시공중에 있으며, 20년 6월 SK네트웍스로부터 인수한 양평동 주유소 부지의 경우 '양평 자이비즈타워'라는 지식산업센터로 개발되어 2021년 상반기 중 분양을 개시할 예정입니다. ii) 5건의 투자부동산 중 서초동 프로젝트는 2019년, SK네트웍스로부터 인수한 가양동 등 4개 주유소 부지는 2020년 각각 소유권 이전을 완료하였으며, 현재 인허가를 진행중에 있습니다.
당사가 상기의
부동산 개발 사업(임대 및 분양)을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나, 해당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제 등으로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 당사의 실적에 부정적인 영향

을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.

당사는 2018년 주택 사업부문 신설 후, 단순 주택 시공뿐만 아니라 자체 분양 사업을 신규로 진행하고 있습니다. 자체 분양사업은 시장환경 및 후보지에 대한 타당성 검토 등의 절차를 거쳐 사업계획을 수립한 후 토지계약 및 매입, 자체자금 및 PF 등을 통한 자금조달, 인허가의 단계를 거쳐, 분양 및 시공, 준공 및 입주 및 운영, 정산의 단계를 거쳐 진행하고 있습니다. 당사는 국내 주거 시장에 초점을 맞추어 부동산 시장 트랜드 및 지역 특성에 맞는 아파트, 오피스텔 등의 개발을 추진하고 있습니다.

현재 당사는 2건의 용지와 5건의 투자부동산을 보유하고 있습니다. 

이중 안양 박달동 자체 사업 부지는 2020년 11월 분양을 완료하였습니다. 해당 프로젝트는 아파트 총 139세대 및 근린상가를 신축하는 사
업
이며 2022년 11월 입주 예정입니다. 

[안양시 박달동 용지 개발 사업 개요]

구분

내용

위치

경기도 안양시 만안구 박달2동 157-12번지 외

규모

지하 2층 ~ 20F 2개동 아파트 139세대 및 근린상가 개발

진행사항

2020년 소유권 이전 완료(매매금액 : 205억)
2020년 11월 아파트 분양 완료
※ 상가의 경우 추후 분양 예정임.

영
등포구 양평동 자체 사업 부지는 2020년 6월 SK네트웍스로부터 매수하여 소유권이전을 완료하였으며, 현재 지식산업센터로 개발 중에 있습니다. 2020년 11월 12일 건축승인을 득하였으며, 2021년 상반기에 분양 및 착공 후 2023년 2월 입주 예정입니다.

[양평동 용지 개발 사업 개요]

구분

내용

위치

서울시 영등포구 양평동1가 104-1번지

규모
지하 3층 ~ 10F 1개동 지식산업센터 개발

진행사항

2020년 소유권 이전 완료(매매금액 : 141억)
2020년 11월 12일 건축허가 승인 완료
2021년 상반기 분양 및 착공 예정.

2018년 5월 서초동 자체사업 부지에 대하여 672억원의 매입계약을 체결하여 소유권 이전을 완료 하였습니다. 당사는 본 사업부지에 아파트를 신축하여 일정기간 임대 운영 후, 일반 분양을 통하여 수익성을 확보할 계획입니다.

[서초동 부동산 개발 사업 개요]

구분

내용

위치

서울시 서초구 서초동 1592-10번지 일원

용도지역

일반 상업 지역

진행사항

2019년 소유권 이전 완료( 매입금액 : 672억)
현재 인허가 진행 중

상기 서초동 개발 사업의 경우 2021년 하반기 사업 인허가 완료 후 2021년 연내 공사 착공이 계획되어 있으나, 상기 스케쥴은 인허가 시점에 따라 변경될 가능성이 존재합니다. 당사의 서초동 부동산 개발 사업 관련 향후 자금 투입은 자체 보유 자금을 활용하여 투자할 계획이나, 자금 투입 계획 역시 향후 개발 프로젝트 진행 상황에 따라 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 2020년 6월 SK네트웍스로부터 주유소부지 4개를 매수하여 소유권이전을 완료하였습니다.
당사는 본 사업부지에 아파트를 신축하여 일정기간 임대 운영 후, 일반분양을 통하여 수익성을 확보할 계획입니다.

[SK네트웍스 주유소 부지 개발 사업 개요]

구분

내용

위치

미아동
보문동
거여동
중화동

용도지역

준주거지역

준주거지역

준주거지역

준주거지역

진행사항

2020년 6월 소유권이전 완료(매입금액 : 190억)
인허가 진행 중

2020년 6월 소유권이전 완
료(
매입금액 : 70억
)

인허가 진행 중

2020년 6월 소유권이전 완료(매입금액 : 130억)
인허가 진행 중

2020년 6월 소유권이전 완료(매입금액 : 165억)
인허가 진행 중

상기 SK네트웍스 주유소 부지 개발 사업의 경우 2021년 하반기 사업 인허가 완료 후 2021년 연내 공사 착공이 계획되어 있으나, 상기 스케쥴은 인허가 시점에 따라 변경될 가능성이 존재합니다. 당사의 SK네트웍스 주유소 부지 개발 사업 관련 향후 자금 투입은 자체 보유 자금을 활용하여 투자할 계획이나, 자금 투입 계획 역시 향후 개발 프로젝트 진행 상황에 따라 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한 당사는 상기 프로젝트 외에도 당사가 보유한 자체 부동산 개발 역량과 부동산 관리 서비스 노하우를 바탕으로 신규 아파트 및 오피스텔 자체 개발 후 임대/ 분양 수익과 건물 운용 수익을 확보해 나갈 계획입니다. 이를 위하여 당사는 지속적으로 자체사업부지를 확보할 계획이며, 이를 통하여 주택사업 중 자체사업비율을 점차 높여나갈 계획입니다.

이는 당사가 자체 부동산 개발을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나, 해당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로,
예기치 못한 문제(분양 부동산 프로젝트의 미분양 발생, 임대 부동산 프로젝트 공실율의 기대치 상회,
사업장 주변 민원에 따른 인허가 지연
등)
로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 동사의 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다. 

라. 최저 임금 인상에 대한 위험

당사는 부동산운영 사업을 영위하면서 각 현장의 인원들을 외주 용역업체를 통하지 않고, 모두 직접 고용하고 있습니다. 이와 관련하여,
당사의 부동산운영 사업의 발생비용은 70% 이상이 노무비
로서, 매출규모 증가에 따라 노무비도 상승하는 형태를 보이고 있습니다.
매출의 상승에 따라 영업이익과 순이익도 동반상승 하는 경향을 보여주고 있으나, 지속적인 노무비 상승은 당사의 수익성에 부정적인 영향
줄 수 있습니다.

부동산운영 사업에서 발생되는 매입비용은 70%가 노무비입니다. 노무비는 도급계약시 체결한 인원수와 단가로 지급하게 됩니다. 미화, 시설관리, 주차, 경비 등 인적용역제공의 특성상 일반적으로 법정최저임금수준을 약간 상회하는 수준으로 근로계약을 체결하고 지급합니다. 따라서 가격변동추이는 매년 최저임금 위원회에서 결정하여 고시하는 최저임금인상율에 맞춰서 변동이 발생하게 됩니다. 최근 10개년간 최저임금의 변동추이는 아래와 같으며 상승 중에 있습니다.

[연도별 최저임금 결정 현황]

(단위: 원)

구분

2012년

2013년

2014년

2015년

2016년

2017년

2018년

2019년

2020년

2021년

최저임금(시간급)

4,580

4,860

5,210

5,580

6,030

6,470

7,530

8,350

8,590

8,720

출처: 최저임금위원회

그
러나 동사의 노무비는 i) 관리 부동산 Site의 증가로 인한 고용인원의 증가, ii) 최저임금위원회의 법정최저임금 상승 등에 의하여 상승하고 있으나 그에 따른 동사에서 수행하는 프로젝트의 매출단가 자체가 상승하여 매출액이 그에 맞춰 상승하는 효과를 가져오고 있습니다.

또한, 동사는 철저한 원가관리 및 인력투입을 통해 원가관리에 만전을 기하고 있습니다. 하지만 이러한 동사의 노력 및 관리에도 불구하고 지속적인 인건비 상승은 동사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

마. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 위반에 따른 위험

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정안이 2020.12.9 국회 본회의 통과 후 2020.12.29 공포 되었습니다.

당
사는 그룹 총수 일가 등 특수관계인이 20%이상 지분을 보유하고 있으며, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사로 당사의 계열사와의 거래는 금번 개정안의 규제 대상에 포함될 가능성이 존재합니다. 그에 따라 당사 계열사 발주물량 증가가 제한되거나 감소
할
수 있으며 이는
계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익구조에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한
공정거래법을 위반하는 사례가 발생할 경우 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있으며, 이는 당사의 평판과 영업활동에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정안이 2020.12.9 국회 본회의 통과 후 2020.12.29 공포 되었으
며, 주요 내용은 하기와 같습니다.

[독점규제 및 공정거래에 관한 법률 전부개정법률안 주요 내용]

주요내용

거래금액 기반 기업결합신고기준 도입( 제11조)
1) 대기업이 규모는 작지만 성장잠재력이 큰 벤처기업이나 스타트업 등을 거액에 인수하는 경우 피인수기업의 자산총액이나 매출액이 현행 기업결합신고대상 기준에 이르지 못해 신고의무가 발생하지 않게 되는 바, 장래에 시장 독과점을 형성하거나 진입장벽을 구축하더라도 기업결합 심사조차 못할 우려가 있음.
2) 피인수기업의 국내 매출액 등이 현행 신고기준에 미달하더라도 해당 인수금액이 일정 기준 이상이고, 피인수기업이 국내시장에서 상당한 수준으로 활동하고 있는 경우에는 공정거래위원회에 신고를 하도록 함.

지주회사의 자회사ㆍ손자회사 지분율 상향(제18조)
1) 현행 지주회사의 자회사ㆍ손자회사 지분율 요건이 높지 않아 대기업이 적은 자본으로 과도하게 지배력을 확대할 수 있고, 이렇게 형성된 자회사ㆍ손자회사 등과의 거래를 통해 배당 외의 편법적 방식으로 수익을 수취할 수 있는 문제가 있음.
2) 지주회사를 통한 과도한 지배력 확대를 억지하기 위하여 새로이 설립되거나 전환되는 지주회사(기존 지주회사가 자회사ㆍ손자회사를 신규 편입하는 경우에는 기존 지주회사도 해당)에 한하여 자회사ㆍ손자회사 지분율 요건을 현행(상장 20%, 비상장 40%)보다 상향(상장 30%, 비상장 50%)함.

벤처지주회사 요건 완화(제18조)
1) 벤처기업 활성화를 위해 벤처지주회사 제도가 도입되었으나 벤처지주회사에도 일반지주회사와 동일하게 비계열사 주식취득 제한이 적용되고, 일반지주회사가 자회사 또는 손자회사 단계에서 벤처지주회사를 설립하는 경우에 통상적인 자회사, 손자회사 지분요건이 그대로 적용되는 등 벤처지주회사의 특성에 맞지 않게 요건이 과도하여 제도 도입 이후 활용도가 낮음.
2) 벤처기업에 대한 투자와 인수가 실질적으로 활성화되도록 벤처지주회사의 자회사 지분보유 요건은 현행 20%를 유지하되, 기존 지주회사가 벤처지주회사를 자회사 또는 손자회사 단계에서 설립하는 경우에는 벤처지주회사의 자회사 지분보유특례를 적용하도록 하고, 벤처지주회사의 경우 일반지주회사와는 달리 비계열사 주식 취득 제한을 폐지함.

상호출자제한기업집단 소속회사의 기존 순환출자에 대한 의결권 제한(제22조)
1) 공정거래법은 상호출자제한기업집단에 속하는 회사에 대하여 신규 순환출자를 형성하거나 강화하는 행위를 금지하고 있으나, 상호출자제한기업집단 지정 전에 이미 다수의 순환출자를 보유하고 있었던 기업집단의 경우에는 지정 후 기존에 보유하던 순환출자로 인한 문제를 해소하기 어려운 측면이 있음.
2) 상호출자제한기업집단으로 지정이 예상되는 기업집단이 그 지정 전까지 순환출자를 해소하지 아니하여 순환출자 금지 규정을 면탈하는 일이 발생하지 아니하도록 새로이 상호출자제한 기업집단으로 지정되는 기업집단의 경우에는 지정 전부터 보유한 기존 순환출자에 대해서도 의결권을 제한함.

사익편취 규제대상 확대
(제47조)

1) 현행 공정거래법은 대기업집단의 경제력집중을 심화시키고 중소기업의 공정한 경쟁 기반을 훼손하는 부당내부거래를 근절하기 위해 공시대상기업집단에 속하는 회사는 특수관계인(동일인 및 그 친족에 한정)이나 특수관계인이 30% 이상 지분을 보유한 상장 계열회사 또는 20% 이상 지분을 보유한 비상장 계열회사에게 부당한 이익을 귀속시키는 행위를 하지 못하도록 하고 있으나, 규제기준에서 벗어난 회사의 내부거래 비중이 더 높은 것으로 나타나는 등 규제의 실효성이 미흡한 측면이 있음.
2) 상장회사와 비상장회사 간 상이한 규제기준을 상장ㆍ비상장사 구분 없이 총수일가 등 특수관계인이 20% 이상 지분을 보유한 회사로 일원화하고, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사까지 규제대상에 포함시켜 사익편취 규제 적용대상을 확대함.

특히, 상기
개정안 중 '사익편취 규제대상 확대'의 경우, 대규모 기업집단에 속하는 회사의 계열사간 거래를 통제하는 내용으로 금번 개정안을 통해
상장회사(특수관계인 지분율 기준 30%)와 비상장회사(특수관계인 지분율 기준 20%)간 상이한 규제기준을 상장ㆍ비상장사 구분 없이 총수일가 등 특수관계인이 20% 이상 지분을 보유한 회사로 일원화하고, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사까지 규제대상에 포함시키
는 것을 주요 내용으로 포함하고 있습니다.

당사의 최대주주인 GS건설은 그룹 총수 일가 및 그 특수관계인이 2020년 3분기말 기준 25.59%의 지분을 보유하고 있으며, 당사는 GS건설이 50% 이상의 지분을 보유한 자회사 입니다. 따라서, 상기 법
률 개정안이 시행 되는
2022.12.29
까지 당
사 및 모회사가 현재의 지분 구조를 유지할 시 , 향후 GS계열사와 당사와의 거래는 특수관계인에 대한 부당한 이익제공 금지(일감몰아주기를 통한 총수일가사익편취)로 규제 대상에 해당될 가능성이 존재합니다.

2019년 기준 당사 총 매출액 2,779억원 중 42.02%에 해당하는 1,168억원의 계열사 매출에 대해서 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 향후 매출과 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, 당사와 계열사간 거래가 일정 비율을 초과하는 경우라도 무조건적으로 규제의 대상은 아니며, 보안성과 긴급성, 그리고 효율성 등의 사유로 불가피한 경우에는 적용을 예외 하도록 명시하고 있습니다. 또한 i) 상당히 유리한 조건의 거래, ii) 사업 기회의 제공, iii) 합리적 고려나 비교 없는 상당한 규모의 거래에 해당하여야만 규제 대상 거래에 포함되나, 증권신고서 제출일 현재, 당사와 계열사(GS건설)와의 거래는 상기 3가지 사유에 포함될 가능성이 낮은 것으로 당사는 판단하고 있습니다. 

그럼에도 불구하고, 향후 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 대한 개정안이 시행 될 시, 당사와 계열사와의 거래는 규제 대상에 포함되기에 계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 또한 향후 독점규제 및 공정거래에 관한 법률을 위반하는 사례가 발생할 경우, 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있으며, 이는 당사의 평판과 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

바.
상
표권 사용료 지급 관련 위험

당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공 및 부동산 개발 사업을 시작하였습니다. 그에 따라 당사는 주택 사업 부문 내 도급 물량 확보 및 원활한 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드를 사용하고 있으며, 그에 맞춰
2018년부터 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권에 대한 사용료를 GS건설에 지급
하고 있습니다.
당사가 지급한 상표권 사용료는 2018년, 2

019

년,
2020년
각각
4.4억원,
3.0억, 5.2억
원이
며
,
향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 확대될 시 상표권 사용료 지급 금액은 더욱 확대되어 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재
합니다. 또한
향후 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 2018년 1월 1일부터 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공(외주 및 정비(재건축, 재개발))및 자체 부동산 개발 사업을 진행하고 있습니다. 주택 시공 Project에 있어 입지 조건, 투자 가치, 주택 특성, 단지 특성은 모두 각각의 특성을 보유하고 있지만 아파트 브랜드는 주택 구입을 결정하는 아주 중요한 요소 중 하나로 꼽히고 있습니다. 당사는 주택 시공 및 자체 부동산 개발을 시행하는 초기 사업자로서 신규 주택 도급 물량 확보 및 자체 부동산 개발 사업의 우호적 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설과 2018년 부터 브랜드 상표권 사용 계약을 체결하였습니다.

당사는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권을 바탕으로 주택 시공 수주 확대 및 자체 개발 프로젝트의 분양성을 제고하고 있으며, 증권신고서 제출일 현재 하기의 Project 수주 및 자체 개발 사업을 진행하고 있습니다.

[당사 주택사업부문 현재 사업 진행 내용]

구분

Project
수주금액

도급공사
별내 자이엘라
475억원

건대입구역 자이엘라
489억원

구의 자이르네
242억원

범어 자이엘라
411억원

서초자이르네(낙원청광)
193억원

개포 자이르네
238억원

대구 만촌동 아파트
1,088억원

속초자이엘라
358억원

영등포자이르네
388억원

수성동1가 가로주택정비사업
483억원

대전인동주상복합
407억원

가산동 오피스텔
368억원

부산암남동공동주택
453억원

도농역 오피스텔
431억원

자체 개발
서초동 개발 사업
672억원 주)

안양 박달동 개발 사업
205억원 주)

미아동 SKN 주유소 부지 개발 사업
190억원 주)

보문동
SKN 주유소 부지 개발 사업

70억원 주)

거여동 SKN 주유소 부지 개발 사업

130억원 주)

양평동 SKN 주유소 부지 개발 사업

141억원 주)

중화동 SKN 주유소 부지 개발 사업

165억원
주)

주) 자체 개발 사업의 경우, 수주 금액에 부지 매입 계약 금액 기재

당사와 GS건설 간 브랜드 상표권 사용 계약 상 당사가 지급해야 할 사용료는 2018년까지 (매출액-광고선전비)*0.2%로 계산되었으며, 2019년 반기부터 [(매출액-내부매출액)-광고선전비]*0.2%로 사용료 지급 조건이 변경되어 계산되고
있습니다.
2018년 , 2019년, 2020년 GS건설에게 지급한 브랜드 상표권 사용료는 각각 4.4억억원,
3.0억
억원, 5.2억원 수준
이며, 향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 본격적으로 발생할 시 GS건설에게 지급해야 할 상표권 사용료는 더욱 증
가할 것으로 예상되어 향후 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재하고 있습니다.

당사와 GS건설과의 우호적 관계 i) GS그룹 내 계열회사, ii) 대단지 아파트 시공(GS건설, 소규모 아파트 또는 오피스텔 시공(자이에스앤디)으로의 전략적 업무 분장)를 감안하였을 때 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 하지만 만
약 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

사.

재무안정성 위험

당사의 차입 자금은 주로 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위한 사업부지 매입금으로 활용 되고 있으며, 금번 유상증자를 통한 모집 자금 역시 유사 목적으로 소요될 전망 입니다.
현재 당사의 재무안정성은 업종 평균 대비 우위에 있으며 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 당사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있으며, 이는 향후 당사의 재무안정성에 부정적 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사의 최근 3개년도 재무안정성 지표는 아래와 같습니다.

(단위: 백만원)

구 분
2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

자산 총계

413,286

278,481
137,744
92,383

유동자산 (A)

205,549

177,192
119,248
82,596

유동부채 (B)

158,646

91,498
55,890
38,498

유동비율 (A/B)

129.6%

193.7%
213.4%
214.5%

부채비율:

부채총계(C)

250,743

133,345
99,528
65,000

자본총계(D)

162,543

145,135
38,215
27,383

부채비율(C/D)

154.3%

91.9%
260.4%
237.4%

순차입금:

현금및현금성자산(E)

27,494

98,713
59,697
29,492

총차입금(F)

62,278

3,558
2,040
278

순차입금(G=F-E)
34,784
-95,155
-57,657
-29,214

차입금의존도(F/C+D)

15.1%

1.3%
1.5%
0.3%

출처) 동사 사업보고서

당사의 2019년 말 유동비율은 193.7%로, 한국은행 기업경영분석자료상 부동산업 분류의 2019년 말 유동비율 수치인 151.1%를 큰 차이로 상회하였던 바 있으나,
2020년
말
기준
당사
유동비율은 129.6%로 2019년
말
대비

64.1%
p.

하
락하였습니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

유동자산

205,549

177,192
119,248
82,596

유동부채

158,646

91,498
55,890
38,498

유동비율

129.6%

193.7%
213.4%
214.5%

주) 유동비율= 유동자산 / 유동부채
출처) 동사 사업보고서

2020년 기준 주택 개발 사업 목적으로 매입한 용지가
약 346억원
으로 전기 대비 증가하였으며

,
해당 매입 자금은 자체 조달 및 금융기관으로 부터의 자금 차입을 통해 충당 하였습니다.

부채비율은 자기자본과 타인자본 사이의 비율을 측정하는 지표입니다. 일반적으로 부채비율이 높을수록 재무구조가 불건전하므로 지불능력이 문제가 될 수 있습니다.
당사의

2
020년 기준 부채비율은 154.3%
로 업종 평균(2019년 한국은행 기
업경
영분
석

자료 중 부동산업) 비율인 290.4%를 크게 하회 하는 등 업종 평균 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

부채총계

250,743

133,345
99,528
65,000

자본총계

162,543

145,135
38,215
27,383

부채비율

154.3%

91.9%
260.4%
237.4%

주) 부채비율= 부채총계 / 자본총계
출처) 동사 사업보고서

차입금 의존도는 기업의 총자산에서 차지하는 차입금 비중으로 기업재무구조의 우량성과 수익성을 가늠하는 지수로 사용되며, 당사의
2
020년 기준 차입금의존도는 15.1%
로 업종 평균 비율인 45.4%
를 크게 하회 하는 등 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분

2020년말
2019년말
2018년말
2017년말

총차입금

62,278

3,558
2,040
278

자산총계

413,286

278,481
137,744
92,383

차입금의존도

15.1%

1.3%
1.5%
0.3%

주) 차입금의존도 = 총차입금 / 자산총계
출처) 동사 사업보고서

당사의 차입 자금은 주로 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위한 사업부지 매입금으로 활용 되고 있으며, 금번 유상증자를 통한 모집 자금 역시 유사 목적으로 소요될 전망 입니다. 현재 당사의 재무안정성은 업종 평균 대비 우위에 있으며 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 당사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있으며, 이는 향후 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

아.

매출 하락 및 수익성 악화 위험

당사의
매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 28.16%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 65.98%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선
되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고,
향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향
을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 2020년 기준 매출액 3,562억원, 매출총이익 394억원, 영업이익 273억원 및 당기순이익 209억원
을 기록하였습니다. 이는
매출총이익률 11.05%, 영업이익률 7.68%, 당기순이익률 5.87%에 해당하는 수치로 전년 동기 대비 외
형 규모 및 수익성이 향상 되었습니다.

(단위 : 백만원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

매출액

356,213

277,945
212,696
141,725

매출원가

316,844

249,078
188,567
126,647

매출총이익

39,369
28,867
24,130
15,078

영업이익(손실)

27,342

16,473
14,498
10,268

당(분)기순이익

20,910

12,433
10,716
8,411

매출총이익률
11.05%
10.39%
11.34%
10.64%

영업이익률
7.68%
5.93%
6.82%
7.24%

당기순이익률
5.87%
4.47%
5.04%
5.93%

출처) 동사 사업보고서
주) 2017년은 K-GAAP, 2018년 ~ 2020년은 K-IFRS 기준

당사는
2020년 기준 매출액 약 3,562억원 및 매출총이익율 11.05%를 시현 하였습니다. 당사의 매출액 증가는 주택 사업 부문의 착공 프로젝트수가 증가하고 부동산 운영 사업 부문의 신규 수주 증가에 기인한 것으로 판단 됩니다. 당사는 착공일을 기준으로 약 9개월간 원가율 100%로 매출이 인식되고, 실행 원가율이 확정된 이후 이익이 인식되는 구조로 매출액은 착공 현장 수, 매출총이익 및 영업이익은 원가율이 확정된 사업장 수에 비례해 증가하게 됩니다. 실제로 당사는

2019년말 대비 2개의 프로젝트 관련 추가 원가율이 확정 됨에 따라 이익률이 개선 되었습니다. 당사는 202
1년
약 6개의 프로젝트에서 원가율이 추가 확정 될 예정으로
향후 당사의 수익성은 더욱 향상될 전망입니다.

당
사는
2020년 기준 영업이익 약 273억원 및 영업이익율 7.68%
를 시현 하였습니다. 당사는 2019년 Home Improvement 사업 부문의 환기형 공기청정기 'Sys Clein'의 출시에 따라 활발한 마케팅을 진행하며 광고선전비 지출이 증가하였는데, 동기에는 관련 마케팅 비용 집행 감소로 인해 판관비 절감에 따른 영업이익이 증가하였습니다. 또한, 매출액 증가에 따른 생산성 향상 및 고정비 절감 효과로 인해서도 영업이익이 전년도 동기 대비 증가한 것으로 판단 됩니다.

(단위: 백만원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

자산총계
413,286
278,481
137,744
92,383

매출액
356,213
277,945
212,696
141,725

매출원가
316,844
249,078
188,567
126,647

매출총이익
39,369
28,867
24,130
15,078

영업이익
27,342
16,473
14,498
10,268

당기순이익
20,910
12,433
10,716
8,411

총자산증가율
48.41%
102.17%
49.10%
21.06%

매출액증가율
28.16%
30.68%
50.08%
52.66%

영업이익증가율
65.98%
13.63%
41.20%
91.35%

당기순이익증가율
68.18%
16.02%
27.40%
67.96%

출처) 동사 사업보고서

현재 당사의 매출액은 19년 30.68% 상승 ,
20년 28.16%
상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%,
20년 65.98%
상승 하여 수익성도 지속적으로 개선되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 

자.

재
무활동성 위험

당사는
총자본회전율, 재고자산 회전율, 매출채권 회전율 등 주요 재무활동성 지표에서 업종 평균 대비 우위에 있는 등 양호한 것으로 판단
됩니다. 그럼에도 불구하고 매출채권 회수의 경우 비계열사 매출 비중 확대로
매출채권 회수가 상대적으로 용이하지 않은 업체들과의 거래가 증가 할 수있으며, 이는 당사의 매출채권 회전율 및 대손설정에 부정적 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

당사는 영업 실적 개선에 따라 당기순이익이 증가하고 있으며, 이에 따라 이익잉여금도 증가하여 결과적으로 자본총계가 증가하고 있습니다. 또한, 2019년 2월(주주배정) 및 11월(IPO 일반공모) 유상증자를 통해 자본총계가 급증 하면서 자본회전율이 저하 되었습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 총자본회전율은
2020년 기준, 2.32회
로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.83회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

(단위: 백만원)

구분
2020년
2019년
2018년
2017년

매출액

356,213

277,945
212,696
141,725

전기말 자본총계
145,135
38,215
27,383
23,975

기말 자본총계
162,543
145,135
38,215
27,383

평균 자본총계
153,839
91,675
32,799
25,679

총자본회전율(회)
2.32
3.03
6.48
5.52

주1)총자본회전율 = 당기매출액 / ((당기총자본 + 전기총자본) / 2)
출처) 동사 각 사업연도별 사업보고서

당사의 재고자산은 부동산 개발 목적의 용지 매입(안양시 박달동: 약 217억원, 영등포구 양평동: 약 147억원)으로 인해 2019년 대비 급증 하였습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 재고자산회전율은
2020년 기준, 19.3회
로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.62회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

[재고자산 보유현황]

(단위: 백만원)

계정과목

2020년
2019년

2018년

2017년

재고자산

36,204
724
727
755

총자산대비재고자산구성비율(%)

[재고자산합계÷기말자산총계×100]

8.8
0.3
0.5
0.8

재고자산회전율(회수)

[연환산 매출액÷{(기초재고+기말재고)÷2}]

19.3
382.9
287.0
195.2

출처: 동사 각 사업연도별 사업보고서

2
0
20년
기준, 당사의 매출채권 회전율은 11.5회

로 2019년 8.3회 대비 증가 하였습니다. 이는 주택 사업 부문의 경우 익월 대금 수금으로 변경 되는 등 매출채권 회수 조건이 향상 된 것에 기인합니다. 또한, 당사의 매출채권회전율은 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 6.05회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 

[매출채권 관련 재무비율]

(단위: 백만원)

구분
2020년
2019년

2018년

2017년

매출액

356,213

277,945
212,696
141,725

매출채권
28,630
33,481
31,367
13,038

매출채권회전율
11.5
8.3
6.8
10.9

주1) 매출채권회전율 = 당기 매출액 / [(당기 매출채권 + 전기 매출채권)/2]
출처: 동사 각 사업연도 사업보고서

이처럼 당사는 총자본회전율, 재고자산 회전율, 매출채권 회전율 등 주요 재무활동성 지표에서 업종 평균 대비 우위에 있는 등 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고 매출채권 회수의 경우 비계열사 매출 비중 확대로 매출채권 회수가 상대적으로 용이하지 않은 업체들과의 거래가 증가 할 수있으며, 이는 당사의 매출채권 회전율 및 대손설정에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

차.

우발채무(보
증 제공) 관련 위험

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.

2020년 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 것
이
총 17건

존재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

2020년
기준 당사가 타인에게 제공한 보증 현황은 다음과 같습니다.

1) 당사는 보고기간종료일 현재 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인들에 대하여 자금보충의무를 타 건설출자자와 연대하여 출자지분율에 따라 다음과 같이 부담하고 있습니다.

(단위: 백만원)

구분
차입현황
지분 해당액

파주양주강군 주식회사
80,401
16,080

계룡그린빌 주식회사
144,497
65,739

보람찬 주식회사
26,217
3,023

더송도컨벤시아 주식회사
142,540
29,695

북한강관사병영 주식회사
222,639
185,530

바른지킴이 주식회사
24,796
4,130

고양양주강군 주식회사

3,150
1,050

합 계
644,240
305,247

2) 당사는 보고기간종료일 현재 별내자이엘라 현장 외
2개의 현장 사업시행자 등을 위하여 책임준공의무를 지고 있으며, 건대입구자이엘라 현장 외
5개의 현장 사업시행자들을 위하여 책임준공의무 및 보증금액
498,735백만원을 한도로 하여
294,110백만원의 조건부 채무인수 의무를 공동시공사인 GS건설과 연대하여 지고 있습니다.

3) 당사는 별내 자이엘라 오피스텔 외 2개 현장에 대하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 주채무자인 하나자산신탁 외 2개사에 210,055백만원의 금액을 한도로 분양보증을 제공하고 있으며,
2020년 현재 실제로 실행된 금액은 210,055백만원입니다.

4) 당사는 보고기간종료일 현재 대구 만촌동아파트 외
4개 현장에 대하여
184,591백만원의 금액을 한도로 중도금 대출등 연대보증을 제공하고 있으며,
2020년 현재 실제로 실행된 금액은
136,167백만원입니다.

출처: 동사 2020년
사업보고서

당사가 진행 중인 Project의 안정적 시행 및 차질 없이 진행되는 공사 스케쥴 등을 고려하였을 때 상기 우발부채가 현실화될 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 당사가 제공한 보증을 이행해야 할 경우 당사의 재무에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 기타위험

가. 환금성 제약 위험

금번 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우
신주의 추가상장일까지는 배정된 신주가 장내에서 거래되지 않음에 따라 환금성에 제약
이 있으며,
청약 후 추가상장일 사이에 주가가 하락할 경우 원금에 대한 손실이 발생할 가능성
이 있습니다.

당사는 유가증권시장 상장법인으로서 이번 유상증자로 발행되는 신주는 유가증권시장에 상장되어 거래될 예정이므로 유동성과 관계된 심각한 환금성 위험은 존재하지 않습니다. 그러나 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주가 상장되어 매매가 가능할 때까지 납입주금에 대한 유동성의 제약이 있습니다.

본 유상증자의 자세한 일정은 본 신고서의 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항" 중 '1. 공모개요'를 참고하시기 바랍니다.

또한 유가증권시장에 추가 상장될 때까지 주가가 유상증자로 발행되는 신주의 발행가액 수준 이상으로 유지되지 않을 가능성이 상존하며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주가하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

나. 증자방식, 청약절차에 대한 주의 및 주가하락 위험

당사의 금번 유상증자로
발행되는 신주의 수는 유상증자 전 기발행주식 총수인 26,782,520주의 약 44.81%에 해당하는 12,000,000주
입니다. 동 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되고, 초과청약이 가능하므로 증자방식 및 청약 절차에 대하여 정확히 이해하고 투자에 임하시기 바라며,
금번 유상증자로 인해 발행되는 신주 물량 출회 및 주가 희석에 따른 주가하락의 가능성
이 있습니다. 또한 구주주 청약률이 100%에 미달하여 일반공모 청약 및 배정을 진행한 후에도 청약주식수가 발행예정신주수를 하회할 경우 대표주관회사가 최종 실권주를 자기계산으로 인수하며, 이 경우
대표주관회사가 인수한 실권주 매도 물량 출회로 인해 당사의 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성
이 있습니다.

당사의 금번 유상증자로 인하여 유상증자 전 기발행주식 총수 26,782,520주의 약 44.81%에 해당하는 12,000,000주의 신주가 발행됩니다.

[당사 주가 및 유상증자에 따른 발행주식수 및 예정 발행가액]

구분
내용
비 고

모집예정주식수
12,000,000주
-

증자 전 발행주식총수
26,782,520주
-

예정 발행가액

9,970
원

증자비율 및 할인율 고려

이사회결의 전일 가중산술평균주가

12,510
원

2021.02.03 가중산술평균주가

주) 상기 예정 발행가액은 본건 유상증자를 위한 이사회 결의일 직전 거래일을 기산일로 산출된 예정 발행가액이며, 확정 발행가액은 구주주 청약 개시일 전 제3영업일을 기산일로 하여 산출될 예정입니다.

금번 유상증자에 따른 모집가액은 '(舊)유가증권의 발행 및 공시등에 대한 규정' 제57조를 일부 준용하여 산출됩니다. 그러나 주식시장의 특성상 향후 주가에 대한 변동성이 있는 관계로 증자에 따른 모집가격 산정시 결정된 1주당 모집가액보다 향후 추가 상장 후 거래 시점의 주가가 낮아져 투자자에게 금전적 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

당사는 본 유상증자의 원활한 신주인수권증서 매매를 위하여 5거래일간 신주인수권증서를 상장하여 신주인수권증서를 통한 구주주 청약률을 제고할 계획입니다. 하지만 신주인수권증서의 원활한 매매 및 청약참여를 위한 노력에도 불구하고 신주인수권증서를 통한 청약이 부진하여 대규모 실권이 발생할 경우, 투자심리에 악영향을 끼쳐 일반공모청약에 부정적 영향을 끼칠 수도 있으며 이에 따른 주가하락 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한 금번 유상증자로 인해 추가 발행되는 주식 물량에 대한 일시적 매물 출회 가능성이 존재하며, 이에 따른 주가하락의 가능성이 있습니다. 금번 유상증자에 따른 주권의 추가상장일은 2021년 5월 13일로 예정되어 있습니다. 금번 유상증자에 따른 모집예정주식 12,000,000주가 향후 유가증권시장에 추가 상장될 경우 유통주식수의 증가로 인하여 주가 희석이 발생할 수 있습니다.

한편, 본 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되며, 구주주 청약률이 100%에 미달하여 일반공모 청약 및 배정을 진행한 후에도 청약주식수가 발행예정신주수를 하회할 경우 대표주관회사가 최종 실권주를 자기계산으로 인수합니다. 본 유상증자 청약에서 대량 실권이 발생하여 대표주관회사가 실권주를 인수하게 될 경우 주가에 어떠한 영향을 미칠지는 예상하기 어렵습니다. 다만, 대표주관회사가 당사의 최종 실권주 인수 후 수익을 확정하기 위해 빠른 시일내에 인수한 주식을 장내에서 매각하게 된다면 단기적으로 당사 주가에 악영향을 미칠 가능성이 있으며, 실질적으로 유상증자 청약에 참여하여 배정을 받은 주주와 최종 실권주가 발생할 경우 이를 인수하는 대표주관회사는 신주상장 전 제2거래일부터 상장예정 유상증자 신주를 매도할 수 있습니다.

한편, 최종 실권주가 발생할 경우 대표주관회사가 인수한 주식을 일정기간 보유한다고 하더라도 동 인수물량이 잠재매각물량으로 존재하여 주가 상승에 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 시장 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

다. 최대주주의 지분율 하락 가능성 및 유상증자 신주 물량 출회 위험

신주배정기준일 현재 당사가 발행한 기명식 보통주의 발행주식총수는 26,782,520주이며, 당사의 최대주주인 GS건설(주)는 16,382,520주(지분
율 61.17%)를 보유하고 있습니다. GS건설(주)는 증권신고서 제출 전일 현재 보유주식 16,382,520주에 대하여 유상증자 신주 5,872,195주를 배정받을 것으로 예상되며,
배정받은 신주 중 약 50%에 대하여 청약에 참여할 예정입니다.
당사의 최대주주가 금번 유상증자에 참여하지 않을 경우, 최대주주의 지분율은 42.24%까지 하락할 가능성이 있으나,
배정받은 신주의 절반에 대하여 청약에 참여할 예정임을 고려 시 경영권 안정화를 위협하는 수준의 지분율 하락은 없을 예정입니다.
그럼에도 불구하고, 상기 또는 다른 기타 사유 등으로 인해 최대주주 등의 지분율이 추가로 하락하는 경우, 적대적 M&A 및 외부의 경영권 취득 시도 등의 위험에 노출될 가능성이 높아지며, 최대
주주 변경 가능성 등에 의한 경영권 불안정성 문제가 제기되는 등 당사의 장기적인 발전을 저해하는 요소로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다. 투자자께서는 금번 유상증자 청약에 참여할 경우 이러한 점에 유의하시기 바랍니다.
금번 유상증자에 따른 모집예정주식 12,000,000주는 증권신고서 제출 전일 현재 당사 기 발행주식수 26,782,520주의 약 44.81%에 달하는 물량으로

전량 보호예수되지 않습니다.

따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량이 일시에 출회될 가능성이 높으며, 이로 인해 주가가 급락할 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 일시적인 물량 출회 등에 따라 나타날 수 있는 주가하락으로 손실을 볼 수도 있음에 각별히 유의
하여 투자를 결정하시기 바랍니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주인 GS건설(주)가 소유한 당사 주식수는 16,382,520주로 전체 발행주식 중 61.17%의 지분율을 확보하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유현황]

(기준일 :
2021년 02월 03일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

2020.01.01
2021.02.03

주식수
지분율
주식수
지분율

지에스건설
최대주주
보통주
16,382,520
61.17
16,382,520
61.17
-

지에스네오텍
계열회사
보통주
1,500,000
5.60
0
0.00
-

계
보통주
17,882,520
66.77
16,382,520
61.17
-

우선주
-
-
-
-
-

금번 유상증자시 주주배정 후 실권주 일반공모 방식으로 발행될 모집 신주의 수는 12,000,000주이며 이는 기존 발행주식총수의 약 44.81%에 해당하는 물량으로, 당사의 구주주(신주인수권보유자)는 유상증자 참여 시 보유주식 1주당 0.3584427454주의 비율로 신주를 배정받게 됩니다. 이에 따라 당사의 최대주주 및 특수관계인은 금번 유상증자에서 총 5,872,195주를 배
정받을 예정입니다.
당사의 최대주주인 GS건설(주)는 배정받은 유상증자 신주 중 약 50%에 대하여 구주주 청약에 참여할 예정입니다.

한편 금번 유상증자에 따른 모집예정주
식
12,000,000주는 전량 보호예수되지 않습니다.
따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량이 일시에 출회될 가능성이 높으며, 이로 인해 주가가 급락할 가능성이 있습니다. 또한, 추가 상장일 이전이라도 기발행 주식수 대비 44.81%에 이르는 물량으로 인한 유통주식수 희석 우려가 당사 주가상승에 제약 요인으로 작용할 가능성이 있습니다. 이 경우, 유상증자 신주 추가상장시점의 주가가 본건 유상증자의 1주당 모집가액을 하회하여 투자자들에게 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의6의 제2항 제2호에 의거 금번 당사의 유상증자는 초과청약을 실시하며 초과청약비율은 배정신주(신주인수권증서) 1주당 0.2주로서 신주인수권증서 거래를 통해서 신주인수권증서를 매매시 보유자 기준으로 초과청약이 가능합니다. 구주주 초과청약을 실시한 후 그 결과 실권된 미청약주식 및 단수주는 본건 유상증자의 대표주관회사가 일반에게 공모하되, 최종적으로 일반공모 청약까지 완료한 후 배정된 유상증자 신주 수의 합계가 모집하여야 할 주식수에 미달하는 경우, 그 잔여주식은 대표주관회사가 자기 계산으로 인수하게 됩니다. 대표주관회사가 손익을 확정하기 위하여 실권주 인수 후 빠른 시일내에 인수한 실권주를 장내에서 매각하게 된다면 단기적으로 당사 주가에 악영향을 줄 가능성을 배제할 수 없으며, 인수한 실권주를 일정 기간 보유하더라도 동 인수물량이 잠재매각물량으로 존재하여 주가 상승에는 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 또한 이 경우 대표주관회사는 상기한 바와 같이 추가수수료를 지급받게 되는 바, 실권주에 대한 실질 BEP 매도단가가 구주주 및 일반 청약자들보다 낮게 되어, 이 또한 당사 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

투자자 여러분께서는 일반공모 청약의 미달로 인해 당사가 추가적인 실권수수료를 지급하게 되는 경우 수수료 지급으로 인해 금번 유상증자로 조달하는 자금의 순수입금 규모가 축소될 수 있다는 점과, 이로 인해 향후 발생할 수 있는 일시적인 물량 출회 등에 따라 나타날 수 있는 주가하락으로 원금 손실이 발생할 수도 있다는 점에 각별히 유의하여 투자를 결정하시기 바랍니다.

라. 상장기업 관리감독기준 강화

최근
상장기업에 대한 관리감독기준이 강화되는 추세
이며, 향후 당사가 상장기업 관리감독기준을 위반할 경우
주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치
가 취해질 수 있습니다.

최근 금융감독기관 등의 관리감독기준이 엄격해지고 있는 상황으로 관련 규정을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다.

향후 감독기관으로부터 당사가 현재 파악하지 못한 제재가 부과될 경우 주가하락 및유동성(환금성) 제약 등으로 인해 투자금에 막대한 손실이 발생할 수 있으니 투자자들께서는 관련 규정을 충분히 검토하신 후 투자에 임해주시기 바랍니다.

특히 "유가증권시장 상장규정 제47조(관리종목지정), 유가증권시장 상장규정 제48조(상장폐지) 및 유가증권시장 상장규정 제49조(상장적격성 실질심사)"에 유의하시기 바랍니다. 자세한 금융관련 법규는 "국가법령정보센터(http://law.go.kr)", "금융감독원 금융법규서비스(http://fss.or.kr)", "KRX법규서비스(http://law.krx.co.kr)" 등을 참고하시기 바랍니다.

마. 일정 변경 위험

본 증권신고서는 공시심사 과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 시에는
본 신고서상에 기재된 공모 일정에 불가피한 변경을 초래
할 수 있습니다. 또한, 신주 발행과 관련한
유관기관과의 협의 과정에서 일정이 변경
될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자 시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제120조 3항에 의거하여 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서(분기 및 반기보고서 포함) 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 경우에는 본 신고서상에 기재된 공모일정에 불가피한 변경을 초래할 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

바. 집단소송 관련 위험

당사가 잘못된 정보를 제공하거나 부실감사 등으로 주주들에게 손해를 끼칠 시 일부
주주들로부터 집단 소송
이 제기될 위험이 있습니다.

'증권관련 집단소송법' 제12조(소송허가 요건)에 따라 50명 이상의 개인이 발행주식총수의 0.01% 이상을 보유할 경우 한 명 이상의 대표 당사자가 상기 50인 이상의 당사자들을 대리하여 회사가 발행한 증권의 거래과정에서 발생한 피해에 대하여 소송을 제기할 수 있습니다.

증권신고서 및 투자설명서에 기재된 내용 중 잘못된 내용, 잘못된 사업보고서의 공시, 내부자거래에 의한 손해배상청구 및 회계부정으로 인한 손해배상 청구 등이 주요한 소송사유에 포함됩니다. 당사는 향후 이와 같은 집단소송의 대상이 되지 않는다고 확신할 수 없으며, 만약 당사에 대하여 집단소송이 제기될 경우 상당한 소송비용 및 기타 비금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

사. 분석정보의 한계 및 독자적인 투자판단의 필요성

투자자께서 본건 유상증자를 통해 취득하게 되는
당사의 상장된 보통주 가치는 시장 상황에 따라 하락
할 수 있습니다. 본건 유상증자를 위해
본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 중에는 예측정보가 포함되어
있으며, 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 하는 것은 권장되지 않습니다. 본 증권신고서에 기재된 투자위험요소 외에 다양한 사항을 종합적으로 고려하시고,
최종 투자의사결정은 투자자 여러분의 독자적인 판단에 의해야 함
에 유의하시기 바랍니다. 또한 본 증권신고서의 효력발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며,
본 증권신고서의 기재사항은 공시심사 과정 및 유관기관과의 협의에 따라 청약일 이전에 변경될 수 있습니다.

(1) 투자자께서 본건 유상증자를 통해 취득하게 되는 당사의 상장된 보통주 가치는 시장 상황에 따라 하락할 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 간과하지 않으시기 바랍니다.

(2) 이 증권신고서의 효력 발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있습니다.

(3) 본건 공모주식 청약에 참여하고자 하는 투자자는 투자결정을 하기 전에 본 증권신고서상에 기재된 투자위험요소 및 그 외의 다른 기재내용 뿐만 아니라 다양한 사항에 대하여 주의 깊게 검토한 후 독자적으로 최종적인 투자판단을 해야 합니다. 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수는 없으므로, 투자자는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안되며, 자신의 독자적인 판단에 의해야 합니다.

(4) 만일 상기 투자위험요소상에 기재된 부정적 가능성이 현실화되는 경우 당사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 투자자가 금번 공모 과정에서 취득하게 되는 당사 주식의 시장가격이 하락하여 투자금액의 일부 또는 전부를 잃게 될 수도 있습니다.

(5) 본건 공모를 위한 분석 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러 가지 요소들의 영향에 따라 애초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

※ 상기 제반 사항을 고려하시어 투자자 제위의 현명한 판단을 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

1. 분석기관

구 분
회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

2. 분석의 개요

대표주관회사인 한국투자증권(주)은『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법 시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제②항에 따라 발행회사의 재무 및 영업현황, 사업 환경, 투자위험, 인수 형태, 신용평가등급 등을 감안하여 강화하거나, 완화할 수 있으며, 동조 제⑤항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 주관회사는 지분증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 지분증권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 지분증권은 대표주관회사인 한국투자증권(주)의 내부 규정상 기업실사 기준을 적용하여 기업실사 업무를 수행하였습니다.

<금융투자회사의 기업실사 모범규준>

제3조(적용범위 등)
① 이 규준은 법 제119조제3항의 규정에 의한 증권신고서 및 법 제122조의 규정에 의한 정정신고서를 제출하는 경우에 적용하며, 영업의 실체가 있는 발행회사가 제출하는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상으로 하고 자산유동화증권 등은 적용대상에서 제외된다.
② 이 규준은 주간회사가 업무수행 중 참고해야 할 기본적인 지침으로 발행회사의 재무 및 영업 현황, 사업 환경, 투자위험, 인수 형태 등을 감안하여 강화하거나 완화하는 등 탄력적으로 운용할 수 있다.
③ 기업공개의 경우 기업공개 실사절차의 특성을 감안하여 이 규준의 내용중 한국거래소의 상장심사지침 등에서 의무사항으로 규정하고 있는 내용과 중복되는 부분에 대해서는 이를 생략하거나 완화할 수 있다.
④ 채무증권의 경우 i)보증유무, 상환조건(만기, 옵션유무), 특약 등 해당 사채의 특성, ii)법 제119조제2항에서 규정하고 있는 일괄신고서에 의한 발행인지 여부, iii)발행회사가 시행령 제121조제6항의 요건을 충족하고 있는지 여부, iv)해당 사채권에 대한 신용평가등급(외부 및 내부) 등을 감안하여 합리적인 기준에 따라 이 규준을 완화할 수 있다.
⑤ 제2항 내지 제4항에 따라 이 규준을 생략하거나 강화 또는 완화하는 경우에는 이사회나 리스크관리위원회(이하 '리스크관리위원회 등')의 의사결정을 거쳐야 한다.

3. 기업실사 일정 및 주요 내용

일시
장소
참여자
기업실사내용 및 확인자료

발행사
평가회사

2021년 01월 08일
자이에스앤디(주)
자이에스앤디(주)
- 김영현
- 이대성
- 정정민

한국투자증권
- 이현규
- 홍덕규
- 김동완
- 김다운
- 송윤태
- 강용구

가) 초도방문
나) 주요 사항 및 일정 체크
다) 현장실사를 통한 Due-Diligence Checklist 세부사항 점검
- 현지실사 참여자 : 대표주관회사, 발행회사
* 사업부문 담당자 인터뷰를 통한 사업부별 영업/손익 현황 등 파악
* 사업위험, 회사위험 및 기타위험 관련 위험요소 체크
* 자금의 사용목적 및 향후 사업추진계획 검토
* 재무회계 담당자와 인터뷰
라) 추가 실사자료 요청
마) 기업실사 세부사항 질의/응답
바) 상법 및 기타 관련 규정, 정관 검토

2021년 01월 11일 ~
2021년 01월 27일
한국투자증권
가) 최근 공시 및 언론 확인 등을 통한 발행회사 및 해당 산업 조사
나) 유상증자 상세 일정 등 업무 협의
다) 유상증자 리스크검토
- 발행시장 상황, 자금조달규모 적정성, 공모가액 희망 할인율

2021년 01월 28일
자이에스앤디(주)
가) 실사 요청자료 목록 및 Check List 확인
나) 현장실사를 통한 Due-Diligence Checklist 세부사항 점검
- 현지실사 참여자 : 대표주관회사
* 사업부문 담당자 인터뷰를 통한 사업부별 영업/손익 현황 등 파악
* 사업위험, 회사위험 및 기타위험 관련 위험요소 체크
* 자금의 사용목적 및 향후 사업추진계획 검토
* 재무 담당자와 인터뷰
다) 영업망 검토 및 향후 사업 계획 질의 응답
라) 증자 전후의 최대주주 관련 변경사항 점검

2021년 01월 29일
~
2021년 02월 03일
한국투자증권
가) 실사 내용 및 증권신고서 기재사항 확인
나) 추가 확인 사항 확인
다) 이사회의사록 검토
라) 증권신고서 검토 및 질의

2021년 02월 04일
한국투자증권
가) 실사보고서 작성
나) 인수계약서 체결
다) 증권신고서 기재사항 검토
라) 증권신고서 첨부서류 등 검토

4. 기업실사 참여자

[대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

한국투자증권(주)
IB2본부
이현규
본부장
기업실사 총괄
기업금융업무 30년

한국투자증권(주)
인수1담당
홍덕규
상무
기업실사 총괄
기업금융업무 25년

한국투자증권(주)
인수영업1부
김동완
이사
기업실사 총괄
기업금융업무 21년

한국투자증권(주)
인수영업1부
김다운
팀장
기업실사 책임
기업금융업무 17년

한국투자증권(주)
인수영업1부
송윤태
과장
기업실사 실무
기업금융업무 7년

한국투자증권(주)
인수영업1부
강용구
과장
기업실사 실무
기업금융업무 5년

[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

자이에스앤디(주)
자금팀
김영현
부장
유상증자 총괄

자이에스앤디(주)
자금팀
이대성
부장
실무 책임 및 총괄

자이에스앤디(주)
자금팀
정정민
사원
유상증자 실무

5. 기업실사 세부항목 및 점검 결과

동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 보고서를 참조해 주시기 바랍니다.

6. 종합 의견

가. 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 자이에스앤디 주식회사가 2021년 02월 04일 이사회를 통해 결의한 기명식 보통주식 12,000,000주에 대한 주주배정후 실권주 일반공모 증자를 잔액인수 함에 있어 다음과 같이 평가합니다.

나. 대표주관회사는 상기 실사를 통해 제공받는 자료들로부터 도출된 결과나 오류, 누락 등에 대하여 책임지지 않으며, 인간적 또는 기계적, 기타 그 외의 다른 요인에 의한 오류발생 가능성으로 인해 본 평가 내용에 대해 명시적으로 혹은 묵시적으로도 증명이나 서명 또는 보증 및 단언을 할 수 없습니다.

다. 동사의 금번 유상증자는 국내외 거시경제 변수의 변화로 투자수익에 대한 확실성이 저하될 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사 전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요인 등을 감안하시어 투자에 유의하시기 바랍니다. 또한, 동사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재 하지 않은 사항이라 하더라도 동사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수는 없으므로, 투자자께서는 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안되며, 독자적이고 세밀한 판단에 의해 투자결정을 하시기 바랍니다.

긍정적 요인

▶
동사의 사업은 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문
으로 구성 되어 있습니다. 동사의 주택 사업 부문은 아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건출물의 시공 및 분양 등 부동산 자체 개발을 통한 수익 시현을 목표로 하고 있으며, 2018년 부터 사업을 개시하여 매출을 시현 하고 있습니다. 동사의 Home Improvement 사업의 경우, 스마트 홈 시스템 구축 등 최근 주거 환경의 IoT 기술 접합 경향에 부합하며 안정적인 매출을 시현하고 있는 것으로 판단 됩니다. 특히, 2019년 환기형공기청정기 'Sys Clein'을 출시 하여 '자이'등 여러 주거 단지에 공급하고 있습니다. 부동산 운영 사업의 경우, 최근 오피스 빌딩의 공실율 증가 등 빌딩 관리 수요가 필요한 시장의 상황과 더불어 안정적인 매출을 시현하고 있습니다. 이처럼, 동사는 부동산 개발 부터 부동산 서비스업에 이르는 포트폴리오 다각화에 성공한 것으로 판단됩니다.

▶
최근 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 주택 공급 확대 및 개발 사업 증가 등으로 국내 건설 수주규모는 지속 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 또한 다양한 복합공간에 대한 소비자의 Needs 증대, 중앙 및 지방 정부 주도의 대규모 개발형 사업기회 증대 등 건물의 대형화, 복합화 추세에 따라 향후 건설 경기의 회복에 대한 가능성은 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 또한, 부동산 서비스업 역시 고령화, 1인 가구의 증가 등 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있습니다. 뿐만 아니라, "부동산 서비스 산업 진흥법" 등 최근 정부는 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 빠르게 진행 될 것으로 예상됩니다.
이처럼, 동사의 사업은 전방산업인 건설업 및 부동산 서비스업 성장의 수혜를 입을 것으로 예상 됩니다.

▶ 동사는 유동비율, 부채비율, 차입금의존도 등 재무안정성 지표 및 총자본회전율, 재고자산회전율, 매출채권회전율 등 재무활동성 지표에서 업종 평균을 상회 하는 등 안정적인 재무상태를 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다. 또한 동사는 2017년부터 최근 까지 지속적으로 매출 및 영업이익 성장을 시현 하는 등 사업 성장성도 확보한 것으로 판단 됩니다.

▶ 동사의 주요 사업인 주택 사업의 경우, 기본적으로 중소 규모의 주택으로 역세권 핵심입지에 집중하고 있습니다. 또한, 작은 규모의 부지라는 특성에 맞게 1~2인 중심의 임대주택, 청년주택 등 수익성을 극대화할 수 있는 상품에 집중하고 있습니다. 이처럼 가로주택 정비사업 , 민간임대주택 사업 등 정부의 정책 취지에 부합하거나 시장 수요에 맞는 상품을 공급함으로써 주택 사이클의 영향을 최소화한다는 점이 여타 중소 건설사와 차별화되는 장점으로 판단 됩니다.

부정적 요인

▶
동사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2020년 3분기말 기준 계열사 매출은 약 782억원으로 전체 매출(2,347억원) 대비 약 33%를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사
의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

▶

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정안이 2020.12.9 국회 본회의 통과 후 2020.12.29 공포 되었습니다.

당
사는 그룹 총수 일가 등 특수관계인이 20%이상 지분을 보유하고 있으며, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사로 당사의 계열사와의 거래는 금번 개정안의 규제 대상에 포함될 가능성이 존재합니다. 그에 따라 당사 계열사 발주물량 증가가 제한되거나 감소
할
수 있으며 이는
계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익구조에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습
니
다
.

▶
동사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성
이 있습니다.
2020년 3분기말 현재 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 내역이 총 17건 존재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

자금조달의
필요성

▶ 동사는 금번 유상증자를 통해 조달한 자금을 주택 개발 사업을 위한 건설부지 매입 목적으로 사용할 계획입니다. 동사는 2018년 자체 주택 개발 사업을 시작한 이래로 해당 사업 부문을 빠르게 성장 시켰으며, 주택 사업은 향후 동사의 주요 성장 동력원이 될 전망입니다.

▶ 금번 유상증자를 통해 조달한 자금의 세부사용 내역은 "Ⅴ. 자금의 사용목적"을 참고하시기 바랍니다.

2021.02.04

대표주관회사 :
한국투자증권 주식회사

대 표 이 사 :
정 일 문

Ⅴ. 자금의 사용목적

동사가 금번 보통주 유상증자를 통해 조달 예정인 자금
114,240
백
만원
은 전량 동
사의 주택개발 사업을 위한 토지 매입에 소요 될 계획입니다.

(기준일 :
2021년 03월 18일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-
114,240
-
-
-

114,240

주)
1차 발행가액 기준이며, 추후 발행가액에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)

114,240
,000,000

발행제비용 (2)
590,283,200

순수입금 ((1)-(2))

113,649,716,800

주1) 상기 금액은
1차 발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2) 발행제비용은 공모금액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 동사의 보통주식 종가, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구 분
금 액
계산 근거

발행분담금

20,563,200

총모집금액 * 0.018%

인수수수료
456,960,000
총모집금액의 0.4%

표준코드발급수수료

10,000

신주인수권증서 건당 10,000원

상장수수료
19,650,000
1,797만원+1,000억원 초과금액의 10억원당 12만원

발행등록수수료

500,000

1,000주당 300원 (신주인수권 및 주권 각 별도, 상한: 50만원)

등록면허세

48,000,000

등록세(증자자본금의 0.4%) (지방세법 제28조)

지방교육세

9,600,000

교육세(등록세의 20%)

기타비용
35,000,000
투자설명서 인쇄 및 발송비, 법무사수수료,
신주배정통지서 인쇄 및 발송비 등

합계

590,283,200

-

주1) 상기 금액은
1차 발행가액을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2) 발행제비용은 공모금액 및 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 동사의 보통주식 종가, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주3) 기타비용은 예상금액으로 변동될 수 있습니다.

2. 자금의 사용목적

가. 자금의 사용목적

(기준일 :
2021년 03월 18일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-

114,240

-
-
-

114,240

주)
1차 발행가액 기준이며, 추후 발행가액에 따라 금액은 변동될 수 있습니다.

나. 자금의 세부 사용계획

동사는 2018년 주택사업본부를 신설하여 주택 사업을 진행하고 있습니다. 동사의 주택 사업 중 도급이 아닌 자체 주택 개발 사업의 경우, 동사가 직접 건설부지를 매입하고 주택을 지어 입주자를 모집하여 분양하는 사업입니다. 동사는 금번 공모 자금을 해당 주택 개발 사업을 위한 토지 매입 운영 자금으로 사용 할 계획입니다.

[자금의 상세 사용목적]

(단위 : 백만원)

구분
상세현황
사용(예정)시기

2021년
2022년
2023년
합 계

운영자금
주택개발 사업을 위한 토지 매입

60,000

54,240

-

114,240

합 계

60,000

54,240

-

114,240

출처 : 동사 제시

2021년의 경
우, 총 2건의 토지 매입을 계획하고 있으며 약

600
억원의 자금이 소요될 것으로 전망 됩니다. 2022년의 경우도 마찬가지로 총 2건의 토지 매입 계획이 예정 되어 있으며
금번 공모자금 중 약

542.4
억원
의 자금을 사용할 계획 입니다.

[토지 매입 자금 사용계획]

단위 : 백만원)

구분
프로젝트 성격
내 용
투자계획
합 계

2021년
2022년
2023년

Project A

도시형생활주택,오피스텔 등

토지 매입

30,000

-

-

30,000

Project B
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입

30,000

-

-

30,000

Project C
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입
-

30,000

-

30,000

Project D
도시형생활주택,오피스텔 등
토지 매입
-

24,240

-

24,240

합 계

60,000

54,240

-

114,240

출처: 동사 제시

상기 주택 개발 사업 토지 매입을 위한 운영자금의 금액 및 사용 시기는 상세 내역과 같이, 증권신고서 제출 전일 현재 예정된 각 프로젝트에 소요될 금액을 추정한 것으로서,
당사는 금번 유상증자를 통하여 조달하는 자금을 본 증권신고서에 기재한 사용목적에 어긋나지 않게 사용할 계획이나,
향후 실제 개발 과정에서 그 금액 또는 사용 시기가 변경될 수 있습니다. 또한, 주택 개발 관련 인허가 및 정부 규제 등 외부 요건에 의해 각 프로젝트가 중단 및 연기 될 시 상기 공모자금 사용 계획은 변동될 수 있습니다.
당사는 매 분기별 공시하는 당사의 정기보고서에 공모자금의 실제 사용내역 및 변동상황에 관하여 성실하게 공시할 예정입니다.

또한 자금의 조달 이후 실제 사용 시기까지 동 자금은 신용등급이 우량한 국내 제1, 2금융권 금융기관의 수시입출금 예금, 정기예금, MMF, MMDA 및 기타 금융상품 등 안정성을 확보할 수 있는 운용수단에 예치할 계획입니다.

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

본 건의 경우 시장조성 또는 안정조작에 관한 사항은 해당사항 없습니다.

제2부 발행인에 관한 사항

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장
(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장
(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등
여부
특례상장 등
적용법규

유가증권시장
2019년 11월 06일
해당사항 없음
해당사항 없음

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭 

당사의 명칭은 국문으로는 "자이에스앤디 주식회사"라 칭하며, 영문으로는 "Xi S&D Inc."로 표기 합니다.

다. 설립일자

당사는 2000년 4월 8일 "주식회사 이지빌"로 설립되었습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

구 분
내 용

주 소
서울특별시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어 10층

전화번호
02-6910-7100

홈페이지
http://www.xisnd.com

마. 중소기업 해당 여부

당사는 본 사업보고서 제출일 현재 중소기업기본법에서 정하는 중소기업에 해당되지 않습니다.

바. 주요 사업의 내용

회사는 '중소규모 자체개발사업, 외주시공, 소규모재건축, 가로주택정비사업'등 주택개발사업부문, '스마트홈, 아파트 AS, Xi옵션 판매, 유상 Repair, 환기형공기청정기 'Sys Clein' 제조 및 판매'등의 Home Improvement사업, '부동산 임대운영, 시설관리, 인프라 운영관리' 등 부동산운영 사업부문을 주요 사업으로 영위하고 있으며, 기타 자세한 사항은 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다. 
 

사. 계열회사의 총수, 주요계열회사의 명칭 및 상장여부

당사는 "독점규제 및 공정거래에 관한 법률"상 지에스그룹 기업집단에 속하는 계열회사로서 2020년 12월 31일
현재

국내 계열회사 78
개사,

해외
계열회사 133
개
사가
있습니다.
국내 계열회사
78
개
중

6
개
사가 유가증권 시장에 상장되어 있고, 1개
사가 코스닥 시장에 상장되어 있습니다.
자세한 내용은 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참고하시기바랍니다.

자. 신용평가에 관한 사항

최근 3년간의 신용평가 현황은 아래와 같습니다.

(1) 최근 3년간 신용평가 내역

평가일
평가대상증권등
신용등급
평가회사
평가구분

2020-04-10
기업신용평가
AA-
이크레더블
정기평가

2019-04-10
기업신용평가
AA-
이크레더블
정기평가

2018-04-11
기업신용평가
AA-
이크레더블
정기평가

(2) 신용등급 체계 및 정의

- 이크레더블 : 기업신용등급

신용등급
등급정의

AAA
환경변화에도 충분한 대처가 가능할 정도로 신용능력이 우수함

AA
환경변화에 대한 적절한 대처능력을 보유할 정도로 신용능력이 양호함

A
신용능력은 양호하나, 환경변화에 따른 대처능력이 제한적임

BBB
신용능력은 적정하나, 안정성면에서 불안한 요소가 내포되어 있음

BB
신용능력에 당면문제는 없으나, 안정성면에서는 저하가능성이 내포되어 있음

B
신용능력이 제한적이며, 안정성면에서도 저하가능성이 내포되어 있음

CCC
신용능력이 미흡하여 신용위험이 발생할 가능성이 내포되어 있음

CC
신용위험이 발생할 가능성이 높음

C
채무불이행이 발생할 가능성이 매우 높음.

D
현재 신용위험이 발생한 상태에 있음

주) AA부터 CCC까지의 당해 등급 내에서의 상대적 위치에 따라 + 또는 - 부호를 부여할 수 있음

2. 회사의 연혁

최근 5년간 회사의 주요 변동사항은 다음과 같습니다.

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

당사의 최근 5년 내 본점소재의 변경사항은 다음과 같습니다.

일자
변경전
변경후

2018.04.02
서울시 강서구 양천로 401(가양동, 강서한강자이타워)
서울시 중구 퇴계로 173, 10층(충무로3가, 남산스퀘어빌딩)

나. 경영진의 중요한 변동

구 분
사내이사
사외이사
비고

2016년 1월
김강(대표이사), 김광식(기타 비상무이사), 남무경(기타비상무이사), 
전주현(기타비상무이사)
-
-

2016년 3월
김강(대표이사), 김광식(기타 비상무이사), 전주현(기타비상무이사),
강석태(기타비상무이사),
-
-

2016년 7월
박상면(대표이사), 김광식(기타 비상무이사),전주현(기타비상무이사), 
강석태(기타비상무이사),
-
-

2018년 1월
김환열(대표이사), 김광식, 조종영, 
강석태(기타비상무이사),
-
-

2018년 3월
김환열(대표이사), 김광식, 조종영, 강석태
-
-

2019년 4월
김환열(대표이사), 채헌근,
민유태, 박영철, 김대영
-

2020년 3월
엄관석(대표이사), 채헌근
민유태, 박영철, 김대영
-

다. 최대주주의 변동

변동일
주주명
변동주식수
소유주식수 (지분율)
비고

2014.01.01
지에스건설(주)
-
1,680,000(84.00%)
-

2016.06.23
223,632
1,903,632(85.61%)
합병신주 주1)

2019.01.22
7,638,528
9,518,160(85.61%)
주식분할 주2)

2019.02.26
6,864,360
16,382,520(91.10%)
유상증자 주3)

2019.11.01
-
16,382,520(61.17%)
일반공모 주4)

주1) 자이서비스 합병에 따라 주주인 지에스건설(주)에 주식을 교부하였습니다.
주2) 주식분할(5,000원 → 1,000원)을 실시하였습니다.
주3) 구주배정 유상증자를 실시하였습니다.
주4) 일반공모 유상증자를 실시하였으며, 이에 따라 지분율이 하락하였습니다.

라. 상호의 변경

일자
변경전
변경후
비고

2018.02.19
주식회사 이지빌
자이에스앤디 주식회사
-

마. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용 

당사는 2016년 6월 그룹 내 중복된 CS회사 통합 및 경영효율성 제고를 위하여 아파트 하자보수, 고객센터 운영, 입주관리서비스 등을 제공하는 자이서비스(주)를 흡수합병하였습니다.

구 분

세부내역

이사회 결의일

2016년 05월 16일

주주총회 결의일

2016년 05월 17일

합병기일

2016년 06월 21일

합병목적

양사의 CS 서비스 통합을 통한 시너지 효과 창출 및 경쟁력 제고

합병/인수 대상회사

회사명: 자이서비스 주식회사

합병방법

흡수합병

합병비율

1:1.5973737 (자이에스앤디㈜ (구㈜이지빌) : 자이서비스㈜)

합병시 교부할 주식의 종류와 수

- 보통주 223,632주를 자이서비스㈜ 주주인 지에스건설㈜에 교부함

최초결산확정일

2016년 12월 31일

바. 사업목적의 중요한 변동

당사의 최근 5사업연도내 사업목적의 중요한 변동사항은 아래와 같습니다.

일자
사업목적

2016년 5월 17일
건물영선업, 공동주택 관리업, 건축물 설계·감리업, 부동산에 대한 투자·매매·임대·알선 및 용역업, 건물·상가·주차장의 관리용역업, 건설관련 서비스업, 건설자재 생산·판매·임대업, 가전제품·가구 판매업, 인테리어업

2017년 3월 10일
에너지관리진단업

2018년 12월 19일
그린리모델링 사업, 휴게소 운영업, 주유소 운영업, 유료도로 운영업, 숙박시설 운영업 및 식음시설 서비스업, 호텔 및 리조트·콘도 운영관리업, 연수 및 교육시설 운영관리업, 실내건축공사업, 주택신축판매업, 대지조성사업, 부동산개발업, 토목공사업, 경비업(시설경비, 신변보호, 기계경비업)

2019년 4월 11일
기체 여과기 제조업

2020년 3월 20일

조경공사업, 조경관리, 유지서비스, 조경식재공사업 및 조경시설물설치공사업. 부동산 매매 및 임대, 전대업. 숙박업, 관광숙박업, 호텔업, 휴양콘도운영업, 기타 숙박시설 운영업, 생활시설 운영업, 기타 일반시설 운영업 및 이에 관한 커뮤니티시설 운영업, 자판기 운영업, 휴게음식점업, 일반음식점업, 편의점운영업, 기타 식음시설 서비스업. 음료, 주류 등의 도소매, 판매업. 과자, 간식류 등의 도소매, 판매업. 생필품, 공산품 등의 도소매, 판매업. 건설·광업용 기계 및 장비수리업, 전기·전자 및 정밀기기 수리업, 계량기 수리업.

3. 자본금 변동사항

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자
발행(감소)
형태
발행(감소)한 주식의 내용

주식의 종류
수량
주당
액면가액
주당발행
(감소)가액
비고

2000년 04월 08일
-

보통주

2,000,000

5,000

5,000

설립자본금

2016년 06월 21일
-
보통주
223,632
5,000
8,721
주1)

2019년 01월 22일
주식분할
보통주
8,894,528
1,000
-
주2)

2019년 02월 26일
유상증자(주주배정)
보통주
6,864,360
1,000
7,284

2019년 11월 01일
유상증자(일반공모)
보통주
8,800,000
1,000
5,200

주1) 당사는 2016년 5월 17일 주주총회 결의에 의거 2016년 6월 21일을 합병기일로 하여 자이서비스㈜를 흡수합병(합병비율은 1:1.5973737)하였습니다.
주2) 당사는 2018년 12월 19일 임시주주총회를 통하여 액면분할(액면가 변경전 5,000원, 변경후 1,000원)을 결의 하였습니다.

4. 주식의 총수 등

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
-
-
100,000,000
주1)

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
26,782,520
-
26,782,520
주2), 주3), 주4), 주5)

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
26,782,520
-
26,782,520
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
26,782,520
-
26,782,520
-

주1) 당사는 정관상 발행할 주식의 총수를 주식의 종류별로 구분하지 않습니다.
주2) 2016년 (주)이지빌이 자이서비스(주)를 흡수합병(소규모합병) 함에 따라(합병비율 1:1.5973737) Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수, Ⅳ. 발행주식의 총수, Ⅵ. 유통주식수가 각각 223,632주가 증가하였습니다.
주3) 2018년 12월 19일 임시주주총회를 통하여 액면분할(액면가 변경전 5,000원, 변경후 1,000원)을 결의 하였으며, 공고기간을 거쳐 2019년 1월 효력발생으로 Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수, Ⅳ. 발행주식의 총수, Ⅵ. 유통주식수가 각각 8,894,528주가 증가하였습니다.
주4) 2019년 주주배정 유상증자를 통하여 Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수, Ⅳ. 발행주식의 총수, Ⅵ. 유통주식수가 각각 6,864,360주가 증가하였습니다.
주5) 2019년 일반공모 유상증자를 통하여 Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수, Ⅳ. 발행주식의 총수, Ⅵ. 유통주식수가 각각 8,800,000주가 증가하였습니다.

5. 의결권 현황

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 주)

구분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
26,782,520
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여
의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수
(F = A - B - C - D + E)
보통주
26,782,520
-

우선주
-
-

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항

제10조의2(신주의 배당기산일)

이 회사가 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 신주를 발행하는 경우 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주를 발행한 때가 속하는 사업년도의 직전영업년도말에 발행된 것으로 본다.

제46조(이익금의 처분)

이 회사는 매사업년도의 처분이익잉여금을 다음과 같이 처분한다.

1) 이익준비금

2) 기타의 법정적립금

3) 배당금

4) 임의 적립금

5) 기타의 이익잉여금처분액

제47조(이익배당)

1. 이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.

2. 제1항의 배당은 매결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다.

제47조의2(중간배당)

1. 이 회사는 07월 01일 0시 현재의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다.

2. 제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.

3. 중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.

1) 직전결산기의 자본금의 액

2) 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3) 상법시행령에서 정하는 미실현이익

4) 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액

5) 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금

6) 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금

4. 사업년도개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업년도말에 발행된 것으로 본다.

제48조(배당지급청구권의 소멸시효)

1. 배당금의 지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

2. 제1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 이 회사에 귀속한다.

나. 최근 3사업연도 배당에 관한 사항

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제21기
제20기
제19기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
5,000

(연결)당기순이익(백만원)
-
-
-

(별도)당기순이익(백만원)
20,910
12,433
10,716

(연결)주당순이익(원)
781
677
4,819

현금배당금총액(백만원)
4,017
2,678
-

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
15.00
10.00
-

현금배당수익률(%)
보통주
1.2
1.7
-

우선주
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
150
100
-

우선주
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

우선주
-
-
-

주1)
제20기 이후 주당순이익 산출시 액면가액은 1,000원 이며, 제19기의 액면가액은 5,000원입니다.

주 2)
상기 표의 당기 현금(주식) 배당금은 정기주주총회 승인전 금액으로 향후 정기주주총회에서 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

주 3)
현금배당금은 이사회(2021.02.04)에서 결정한 금액으로, 2021. 03. 26. 개최하는 정기 주주총회에서 확정됩니다.

7. 정관에 관한 사항

정관변경일
해당주총명
주요변경사항
변경이유

2020년 03월 20일
제20기 
정기주주총회
제2조(목적)

제46조(위원회)
사업목적 변경 및
추가
탈자 추가

2021년 03월 26일
제21기
정기주주총회
제40조(감사위원회의 구성)

제43조(감사위원회의 직무 등)

부칙

개정상법 제542조의12 제2항~제8항 반영

자회사 관련 직무 범위 추가

개정정관의 시행일
명기

주1)

제21기 정기주주총회는 2021.03.26 개최되며, 총회 안건에 포함되어 있음.

Ⅱ. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사가 영위하는 사업은 크게 건설업을 전방산업으로 하는 주택사업부문과, 아파트 입주민들에게 편의를 제공하는 Home Improvement사업부문, 부동산운영사업부문으로 구성되어 있습니다.

구 분

사업영역

주택사업

아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물 시공 분양
(부동산 개발 및 공급)

Home Improvement 사업

스마트 홈 시스템(IoT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션) 
전문직별 공사업(전기, 통신공사업 등)

시설물유지관리 등(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)

환기형공기청정기 'Sys Clein' 제조, 판매 및 설치

음식물처리기 제조, 판매 및 설치

Xi 옵션(시스템 에어컨 등 빌트인가전) 판매 및 설치

부동산운영사업

부동산 임대(부동산 임대관리)

부동산 관리업(주거용, 비주거용 부동산관리 등)

민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역

가. 사업부문별 재무정보

(단위 : 백만원)

구분

제21기
제20기
제19기

매출액

356,212
277,945
212,696

주택사업

72,511
20,287
1,251

Home Improvement 사업

176,728
157,001
128,816

부동산운영사업

106,973
100,657
82,629

영업이익

27,343
16,473
14,498

주택사업

1,800
-1,336
-1,487

Home Improvement 사업

21,737
15,305
14,719

부동산운영사업

3,806
2,504
1,266

유·무형자산
136,458
76,955
5,894

주택사업

129,682
70,017
59

Home Improvement 사업

2,732
2,554
1,083

부동산운영사업

2,920
3,124
3,403

공통부문
1,124
1,260
1,349

총자산
413,286
278,481
137,744

주택사업

232,972
87,835
9,913

Home Improvement 사업

58,884
68,462
45,379

부동산운영사업

20,572
16,455
12,753

공통부문
100,858
105,729
69,699

주) 각 사업부문별 자산을 제외한 잔여 자산에 대하여 공통부문으로 기재하였습니다.

나. 사업부문별 현황

 (1) 주택사업부문

 (가) 산업의 특성
 
 주택사업부문은 생활의 기본인 주거시설을 공급하는 사업분야이며, 대부분의 주택사업을 영위하는 기업들은 토지확보, 분양, 시공까지의 업무를 주로 하고 있습니다. 주택사업부문은 경기동향, 시중 유동성 및 고객의 니즈에 민감하게 반응합니다. 또한 주택사업부문은 타 산업에 비해 가치창출, 고용유발 등 경기부양 효과가 크기 때문에 침체된 경기를 활성화하는 견인차 역할을 담당하고 있으며, IT, 친환경 등 기타산업과의 연관성이 매우 큰 산업적 특징을 지니고 있습니다. 
 
 (나) 성장성
 
 주택사업부문은 직접 토지를 매입하여 시행과 시공을 병행하는 개발형 주택사업과, 주택조합, 시행사 등 발주처의 요구에 따라 시공하여 공급하는 도급공사로 구분됩니다. 최근 정부 규제 강화의 영향으로 전체적인 시장규모는 정체될 것으로 예상되나, 한편으로는 3기 신도시를 비롯한 대규모 공공택지 공급이 예정되어 있고, GTX A~C노선 등 광역교통개선으로 인해 관련 지역의 개발은 가속화될 전망입니다. 아울러 정부의 정책과 도심 직주근접형 선호 등을 고려하여 볼 때 대규모 정비사업보다는 500세대 미만의 도심 소규모 재건축, 가로주택 정비사업 등을 중심으로 지속적인 사업기회가 발생할 것으로 예상하고 있습니다.

(다) 경기변동의 특성
 
 국내 주택사업은 대·내외 경기 상황과 정부의 부동산 정책에 상당한 영향을 받습니다. 2013년 이후 풍부한 유동성과 정부의 활성화 정책으로 주택시장은 상승세를 유지하였으며, 전국적으로 대규모 주택공급이 이루어졌습니다. 하지만 대출규제 및 정부의 부동산 규제 정책 등 시장여건 변동
에
주택 시장의 성장성은 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

 (라) 경쟁상황
 
 국내 주택건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 그러나 사회환경 변화 및 소비자 트렌드 변화에 따라 기존에 주택을 선택하던 기준이 되었던 주택 가격 및 입지에서 벗어나 브랜드, 디자인, 조경 및 편의시설까지 고려한 소비자의 복합적이며 합리적인 선택에 의해 거래가 결정되고 있습니다.
 

(마) 회사의 경쟁상의 강점
 
 당사는 i) GS건설과 브랜드 사용계약을 체결하여 국내 아파트 브랜드 1위에 빛나는 "자이르네 및 자이엘라" 브랜드를 적용하여 분양성을 제고하고 있으며, ii) 사업초기 다양한 컨설팅 지원(사업인허가, 자금조달, 사업계획 및 적정 분양가 산출 등) iii) 우수한 재무구조를 바탕
으로
다양한 투자 활동
ⅳ)
뛰어난 공사관리 능력 및 자이 브랜드에 걸맞는 시공품질 ⅴ) 다년간에 걸쳐 습득한 아파트 하자보수 Know-How 및 준공 후 부동산 운영능력으로 개발, 분양, 시공, 사후관리 전반에 걸친 One Stop 서비스 제공으로 고객으로부터 높은 신뢰를 얻고 있습니다.

(2) Home Improvement 사업부문
 
 (가) 산업의 특성
 
 Home Improvement 산업은 아파트 입주민들을 대상으로 삶의 질을 향상시키고, 생활 편의를 제공하는 부가가치서비스 사업으로 당사는 i) 스마트 홈 시스템 제조 및 판매, ii) 준공 건축물에 대한 A/S 등 사후관리 서비스 제공부문 iii) 환기형공기청정기 'Sys Clein'과 시스템 에어컨 등 빌트인가전을 판매하고 있으며, 이 중 건축물에 대한 A/S 등 사후관리 서비스 제공, 시스템 에어컨 등 빌트인가전 판매 등의 경우 별도의 산업이 존재하지 않습니다.
 
 (나) 성장성
 
 국내 스마트홈 시장은 ?의 질 향상, 편의성 및 안정성에 대한 중요성 등이 부각됨에 따라 편리하면서도 안전하고, 즐거움이 있는 세련된 주거 환경에 대한 욕구가 강해지고 있습니다.

환기형 공기청정기 'Sys Clein'은 2019년 하반기 신규 론칭하였으며, 국내 공기청정기시장은 2016년 약 100만대 규모에서 미세먼지의 심각성이 주목을 받으면서 2018년 약 250만대로 크게 성장하였으며, 2020년에도 지속적인 성장을 거듭할 것으로 예상됩니다.

(다) 경기변동의 특성

당사가 영위하고 있는 정보통신, 옵션, CS 등은 건설 경기와 밀접한 관련을 지니고 있으며 그 이유는 다음과 같습니다.

- 정보통신 : 스마트홈 및 전기/통신 공사 수주는 신규 주택 착공이 이뤄져야 발생하기에 건설 경기와의 연관성이 높습니다.

- 옵션 등 : 신규 아파트 분양 시 빌트인 냉장고, 에어컨 등을 판매하고 있어 민간주택 경기와의 연관성이 높습니다.

(라) 경쟁상황
 
 i) 스마트홈 시스템 경쟁의 특성은 우수한 품질 및 기능, 신규 서비스 연동, 디자인, 제품 가격, A/S 능력 등으로 볼 수 있습니다. 대기업 계열사인 당사와 HDC아이콘트롤스는 모회사의 신규분양 아파트에 스마트홈 제품과 정보통신공사를 동시에 공급하고 있으며, 코맥스, 코콤, 현대정보기술의 경우 스마트홈 제품을 공급하는 데 주력하고 있습니다.

ii) 공기청정기 시장은 기존 제조사인 '삼성전자, 'LG전자', '코웨이' 등이 시장을 장악하고 있으나, 신 개념의 환기형 공기청정기 시장은 가구형이 아닌 천장 매립형으로 환기와 공기청정을 결합한 새로운 개념의 공기청정시스템으로 시장을 개척하고 있어 기존 업체들과의 경쟁은 심하지 않습니다.

(마) 회사의 경쟁상의 강점
 
 i) 스마트홈 시장에서 회사는 현재 자체 개발한 홈오토메이션 플랫폼은 물론, 통신사 연동, 포털연동 플랫폼 등 국내에서 제공되는 모든 종류의 플랫폼을 보유하고 있습니다. 특히 자체 개발한 플랫폼 기술은 단지내에 서버를 구축한 빅 데이터 기반의 무선통신 기반의 플랫폼으로 향후 다가올 IoT시대의 고객 니즈를 실시간으로 반영할 수 있는 기반이 될 것입니다.

ii) 'Sys Clein' 시스템은 환기 기능을 담당하는 전열교환기의 장점과 실내 공기를 신속하게 정화시켜주는 공기청정기의 장점이 결합되어 실내공기질을 관리해주는 신개념 공기청정 시스템으로, 당사에서 최초로 개념을 정리하고, 개발한 신제품입니다. 당사는 향후 지속적인 연구개발을 통하여 신제품을 지속적으로 개발하는 한편, 마케팅 활동으로 기존 공기청정기와의 차별화를 통하여 시장을 확대해 나갈 계획입니다.
 
 (3) 부동산운영 사업부문
 
 (가) 산업의 특성
 부동산업은 부동산 임대 및 중개업(1960년대), 감정평가업(1970년대), 부동산개발업(1980년대), 부동산관리업(1990년대), 부동산자문업(2000년대 이후) 등으로 그 사업 영역이 확대되고 있습니다. 현재 부동산 중개업, 관리업 등 후방 밸류체인 사업의 경우 영세/군소 업체가 대부분이며, 관련 규제 등으로 One-Stop 서비스가 활성화 되어 있지 않아 수요자들의 불편을 초래하고 있는 실정입니다. 이에 따라, 금융과 실물에 대한 역량, 사업 전반에 대한 관리 및 기획 능력을 갖춘 부동산 임대관리(LM), 부동산 시설관리(FM), 부동산재산관리(PM), 자산관리(AM) 등 전반적인 부동산 관련 서비스를 제공하는 부동산종합서비스회사 도입의 필요성이 점차 확대되고 있습니다.

(나) 산업의 성장성
 
 국내 부동산서비스 시장은 2000년 이후 지속적으로 성장하는 모습을 보이고 있습니다. 부동산 임대, 개발 및 공급, 관리 등 부동산 관련 사업이 확대됨에 따라 부동산 관련 서비스에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있으며, 이에 따라 2014년 21.2조원 수준에 머물렀던 국내 부동산 서비스 시장은 그 성장세가 가속화되고 있습니다. 특히정부는 '20.12.24 "제1차 부동산서비스산업 진흥 기본 계획"을 통해 규제 혁신 및 서비스 품질 개선을 통해 부동산서비스 산업이 고부가가치를 창출하는 산업으로 성장시킨다는 계획을 발표하였습니다. 

 (다) 경기변동의 특성

부동산운영 사업은 부동산 임대 관리, 부동산 관리(PM, FM) 업무를 영위하고 있는 내수 중심의 산업입니다. 또한 신규 주택 착공과 큰 영향이 없는 기존 건물의 유지관리서비스를 제공하고 있기에 건설 부동산 경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받고 있는 분야이며, 계약기간 동안 계약서에 기재된 일정 금액 혹은 정액 대비 일정 비율로 서비스의 대가를 지급받는 형태입니다. 따라서 경기 변동이 심화될 시에도 계약 기간 동안에는 안정적으로 수익을 창출할 수 있습니다.

(라) 경쟁상황

당사가 향후 주력으로 삼을 주택임대운영 시장은 자산운영사, 리츠, 전문임대법인, 건설사 등 다양한 형태의 사업자가 진출하고 있습니다. 향후 기축 주거 임대 시장이 더욱 확대될 것이며, 시장이 확대되는 상황에서 초기 시장선점이 중요한 상황입니다.

(마) 회사의 경쟁상의 강점
 
 부동산운영 사업자의 대다수가 영세업자로 구성되어 있는데 반해 당사는 i) 우수한 신용도(AA-) 및 재무구조 확보 ii) 개발부터 임대운영까지 One-stop solution 제공 iii)호텔, 대규모 오피스빌딩, 복합시설(주거+상업+오피스) 등 다양한 관리실적으로 경쟁업체 대비 차별성을 보유하고 있습니다. 또한 회사는 시공, 개발, 컨설팅, 시설관리(FM), 임대(LM), 부동산 사후관리 서비스 등 부동산종합 value chain을 완성하여 고객 요구사항에 대하여 맞춤형 서비스 제공이 가능하며, 고객 자산을 안전하게 관리하고 가치를 상승시키기 위하여 항상 노력하고 있습니다.

2. 주요 제품, 서비스 등

사업부문
주요 생산 및 판매제품 유형
주요고객

주택사업

아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물 시공분양
(부동산 개발 및 공급)

(주) 천강개발, 구의시장(주), (주)신나시스, 솔라시티(주) 등

Home Improvement
사업

스마트 홈 시스템(IOT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션) 
전문직별 공사업(전기, 통신공사업 등)

시설물유지관리 등(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)

환기형 공기청정기 'Sys Clein' 제조, 판매 및 설치

음식물처리기 제조, 판매 및 설치

Xi 옵션(시스템 에어컨 등 빌트인가전) 판매 및 설치

지에스건설(주), 서울교통공사, 효성중공업,
(주) 대원 등

부동산운영사업

부동산 임대(부동산 임대관리)

부동산 관리업(주거용, 비주거용 부동산관리 등)

민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역

제이영동고속도로(주), 씨비알이코리아(주), 
엠파크시설관리(주) 등

※ 자세한 사항은 '5. 매출현황 및 수주전략'을 참조하시기 바랍니다.

3. 주요 원재료에 관한 사항

가. 주요 원자재 가격변동 추이

구 분

제21기

제20기

제19기

비 고

철근

685,000원/톤

714,000원/톤

740,000원/톤

HD 10MM

레미콘

67,700원/M3

66,300원/M3

66,300원/M3

수도권(25-240-15)

전선

8,049원/M

7,353원/M

7,455원/M

0.6/1KV FCV 1C*95SQ

나. 주요 원재료 매입 현황

(기준일 : 2020.01.01 ~2020.12.31)
(단위 : 백만원)

구 분

매입액

비율

주요 매입처

비 고

주택

철근
1,854
2.6%
현대제철(주) 등
-

레미콘
1,470
2.1%
삼양레미콘(주), (주)삼표산업, 건설기계(주) 등
-

기타
7,291
10.4%
우람엔지니어링 등
-

소계
10,616
15.1%
-
-

Home
Improvement
정보통신
32,067
45.7%
피타입, 참슬테크, 와이정보통신 등
월패드 등

옵션
25,372
36.2%
엘지전자, 고구려시스템 등
에어컨 등

ACS
2,107
3.0%
환기유니트 등
-

CS
1
0.0%
-
-

소계
59,547
84.9%
-
-

합 계
70,162
100.0%
-
-

4. 설비에 관한 사항

가. 생산능력, 생산실적, 가동율

당사는 고정된 생산설비를 이용하여 반복적인 생산활동을 통해 산출물을 물적 형태로 생산하지 않으며, 주요사업 중 주택사업, Home Improvement 사업은 수주산업이며, 부동산 운영 중 부동산의 시설 및 임대관리, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역 등 부동산 관련 서비스 및 용역을 제공하고 있으므로 '생산'의 개념이 적용되지 않아, 생산능력 및 생산실적 및 가동율의 산출이 어려우므로 기재를 생략합니다.

나. 생산설비의 현황

(단위 : 백만원)

구분
자산별
소재지
기초
가액
당기증감
당기
상각
기말
가액

증가
감소

생산설비
(유형자산)
공구와기구
중구 外
643
865
-10
-296
1,202

비품
중구 外
1,407
424
-65
-399
1,368

운영장비
중구 外
64
58
-
-26
96

차량운반구
중구 外
45
17
-1
-15
47

기타유형자산
중구 外
7
8
-
-3
12

소계
-
2,166
1,372
-76
-739
2,725

생산설비
(투자부동산)
투자부동산
서울 서초구
69,598
423
-
-
70,021

투자부동산
서울 강북구
-
20,620
-
-456
20,165

투자부동산
서울 중랑구
-
17,903
-
-506
17,396

투자부동산
서울 성북구
-
7,707
-
-79
7,628

투자부동산
서울 송파구
-
14,248
-
-210
14,038

소계
-
69,598
60,901
-
-1,251
129,248

다. 설비의 신설 매입계획 등

- 해당사항 없음.

5. 매출현황 및 수주전략

가. 매출현황

(단위 : 백만원)

구분
제21기
제20기
제19기

금액
비율(%)
금액
비율(%)
금액
비율(%)

주택사업부문

72,511
20.4
20,287
7.3
1,251
0.6

Home Improvement사업부문

176,728
49.6
157,001
56.5
128,816
60.6

부동산운영
사업부문
106,973
30.0
100,657
36.2
82,629
38.8

합계
356,212
100.0
277,945
100.0
212,696
100.0

나. 영업조직 및 수주전략

당사는 각 사업부문별 별도의 영업조직을 운영하고 있습니다.

구분
부 서 명

주택사업부문

주택영업1팀, 주택영업2팀

Home Improvement사업부문

정보통신수행지원팀, HI마케팅1팀, HI마케팅2팀, CS수행지원팀

부동산운영
사업부문
PM사업1팀, PM사업2팀, PM사업3팀, 인프라운영사업팀

(
1) 주택사업부문

수익성 및 분양성이 확보된 대규모 단지 중심의 기존 건설시장과는 차별화된 '중소규모 부동산 시장'을 Target Market으로 분류하여 시장을 공략하는 한편, 정부의 규제가 심한 대규모 재건축/재개발 사업 참여 보다는 정부의 규제가 덜한 소규모 재건축, 재개발, 도시형생활주택사업, 가로주택정비사업 등에 적극 참여하여 시장을 선도하는 Leading Company로 거듭나고자 합니다.

(2) Home Improvement 사업부문

(가) 정보통신 사업부문

[스마트 홈]
스마트홈 사업의 경우 가격 및 디자인 경쟁력과 브랜드 이미지 제고를 통해 신규 고객사를 확보하고 있으며, IoT 솔루션, 모바일 기반의 스마트홈 솔루션, 에너지 관리 솔루션 등 5세대 스마트홈 시장을 선점하기 위하여 지속적인 투자와 연구개발을 진행하고 있습니다.

[옵션/환기형 공기청정기 'Sys Clein']

- 철저한 사전 마케팅을 통한 제품 홍보 확대
- 옵션 상품 다양화 및 아파트 면적별 선호 품목 조사를 통한 적정 가격 제시
- 시공 품질 향상

(3) 부동산운영 사업부문

[FM/LM/PM]
- 발주정보 사전 수집을 통한 신규사업장 사업참여 확대
- 업력, 우수한 재무구조, 특화 서비스 개발 등 제안능력 강화
- 관리 서비스 품질 유지, 발주처 담당자 유대강화, 원가절감 및 특화서비스 제공 등을 통한 재수주율 제고

[BTO/BTL]
- 사전입찰 정보 수집 및 사업 아이템 발굴

- 경쟁력 확보한 협력사 발굴 및 컨소시엄 구성을 통한 수주경쟁력 강화

6. 수주 현황

(단위 : 백만원)

구분
프로젝트명
발주처
계약일
(착공예정일)
완공종료일
기본
도급금액
완성
공사액
계약잔액

주택사업
별내 자이엘라
㈜천강개발
2018-10-01
2021-04-01
47,500
37,657
9,843

건대입구역 자이엘라
㈜신나시스
2019-08-01
2022-06-30
48,947
8,826
40,122

구의 자이르네
구의시장㈜
2019-05-01
2021-05-31
24,201
16,760
7,441

범어 자이엘라
솔라시티㈜
2019-12-01
2022-12-31
41,064
7,156
33,907

서초자이르네(낙원청광)
낙원청광연립 가로주택정비조합
2020-08-01
2022-06-30
19,346
2,212
17,134

개포 자이르네
개포시영 중심상가 재건축 조합
2020-08-01
2022-08-31
23,752
2,271
21,480

대구 만촌동 아파트
㈜경주건설
2020-04-01
2022-12-31
108,844
8,553
100,291

속초자이엘라
㈜태인디앤디
2020-11-30
2023-08-30
35,826
477
35,349

영등포자이르네
청명종합건설㈜
2020-06-30
2022-11-30
38,765
2,571
36,194

수성동1가 가로주택정비사업
수성동1가 가로주택정비사업조합
2021-10-01
2022-12-31
48,264
0
48,264

대전인동주상복합
워너 프로퍼티㈜
2021-08-01
2024-09-01
40,718
0
40,718

안양리버자이르네(박달)
자체사업
2020-08-01
2022-10-31
74,274
6,253
68,021

양평 자이비즈타워
자체사업
2021-03-01
2023-03-31
46,600
0
46,600

가산동 오피스텔
케이와이프라퍼티즈(주)
2021-08-01
2023-12-31
36,835
0
36,835

부산암남동공동주택
(주)성안디엠피
2021-06-01
2024-03-31
45,346
0
45,346

도농역 오피스텔
한국철도공사
2022-01-01
2025-01-31
43,100
0
43,100

Home 
Improvement 사업
전기·정보통신공사 등
지에스건설(주) 외
-
-
202,373
143,691
58,683

옵션 등
개인
-
-
200,062
72,326
127,736

부동산운영 사업
광주원주고속도로_BTO 등
제이영동고속도로(주) 외
-
-
656,120
34,727
621,393

육군화천 양구 관사_BTL 등
파주양주강군(주) 외
-
-
52,563
12,307
40,256

기타 PM/FM 사업장
CBRE코리아 외
-
-
276,318
240,379
35,939

합 계
2,110,818
596,166
1,514,652

*수주현황에는 약정금액이 포함되어 있습니다.

7. 시장위험과 위험관리

가. 시장위험

당사의 재무위험관리는 주로 시장위험(환위험, 공정가치 이자율 위험, 현금흐름 이자율 위험 및 가격위험), 신용위험, 유동성위험에 대해 전사 각 사업주체가 안정적이고 지속적으로 경영성과를 창출할 수 있도록 지원하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 금융원가를 절감함으로써 사업의 원가경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

또한, 당사는 정기적으로 재무위험관리 정책의 재정비, 재무위험 모니터링 등을 통해재무위험으로부터 발생할 수 있는 영향을 최소화하는데 주력하고 있습니다.

(1) 이자율위험

당사의 이자율 위험은 주로

변동금리부 차입금
에
연관되어 있으며, 이와 관련된 이자비용은 이자
율 위험에 노출되어 있습니다. 보고기간 종료일 현재 당사의 이자율 변동위험에 노출된 금융부채는 존재하지 않
으며,

전기의 변동
금리부 차입금은 존재하지 않았습니다.

보고기간종료일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 100bp 변동할 경우 변동금리부차입금으로부터 발생하는 이자비용에 미치는 영향은 없습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

100bp 상승시
100bp 하락시
100bp 상승시
100bp 하락시

이자비용
-
-
-
-

(2) 외환위험

당사의 외환위험은 미래예상거래 및 인식된 자산과 부채가 기능통화 외의 통화로 인식될 때 발생합니다. 당사는 보고서 제출일 현재 회사가 보유한 화폐성 외화자산 및 외화부채가 없습니다.

나. 신용위험

신용위험은 당사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 발생하며 고객 또는 거래 상대방이 계약조건상 의무사항을 지키지 못하였을 때 발생합니다. 이러한 신용위험을 관리하기 위하여 당사는 주기적으로 고객과 거래 상대방의 재무 상태와 과거경험 및 기타요소들을 고려하여 재무 신용도를 평가하고 있으며, 고객과 거래상대방 각각에 대한 신용한도를 설정하고 있습니다.

신용위험은 당사가 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 주요 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 현금성자산, 파생금융상품, 은행 및 금융기관 예치금으로부터발생하고 있습니다.

신용위험은 당사의 신용정책에 의하여 효율적 신용위험 관리, 신속한 의사결정 지원 및 채권 안전장치 마련을 통한 손실 최소화를 목적으로 관리하고 있습니다. 당사는 당기 중 손상의 징후나 회수기일이 초과된 채권 등에 대하여 보고기간종료일 현재 채무불이행이 예상되는 경우 그 위험을 적절히 평가하여 재무상태표에 반영하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 당사의 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

현금성자산(보유현금제외)
27,481,896
53,708,886

매출채권및기타채권
55,050,869
44,554,222

단기금융자산
64,797,434
45,000,000

장기매출채권및기타채권
13,198,990
11,532,314

비유동보증부채(*)
179,177,040
54,000,000

* 신용위험에 대한 최대 노출 정도는 비유동충당부채 계상대상(시행사 PF, 중도금)의 계약상 현금흐름 원금입니다.

(
가) 금융자산의 손상

당사는 기대신용손실 모형이 적용되는 다음의 금융자산을 보유하고 있습니다.
· 재화 및 용역의 제공에 따른 매출채권

· 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

현금성자산도 손상 규정의 적용대상에 포함되나 식별된 기대신용손실은 유의적이지 않습니다.

① 매출채권

당사는 매출채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 매출채권의 과거 손상률은 기대신용손실율에 대한 합리적인 추정치로 판단하였습니다.
 
당기말 현재 집합평가 대상 채권에 대한 손실충당금 설정액은 16백만원(전기말: 1백만원)이며, 개별채권평가를 통하여 513백만원(전기말: 255백만원)의 손실충당금이 설정되었습니다.

당사 매출채권의 신용위험 노출에 대한 요약은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

거래상대방
당기
전기

신용손상되지 않은 자산
신용이 손상된 자산
신용손상되지 않은 자산
신용이 손상된 자산

신용등급 A(*)
21,937,625
-
26,163,109
-

신용등급 B(*)
8,249,283
486,709
6,906,079
209,464

개인
3,077,195
42,930
191,728
46,770

합계
33,264,103
529,639
33,260,916
256,234

대손충당금
-
(529,639)
-
(256,234)

합계
33,264,103
-
33,260,916
-

(*) 당사의 거래처 신용분석 결과에 기초하여 분류하였습니다.

(나)
상각후원가 측정 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에는 대여금, 보증금, 금융리스채권, 기타 미수금 등이 포함됩니다.

당기말 현재 상각후원가 측정 금융자산에 대한 손실충당금 설정액은 대여금에 대해 42백만원(전기말:42백만원), 미수금에 대해 289,363천원의 손실충당금이 설정되어 있습니다.

다. 유동성위험

유동성위험은 당사가 유동성 부족으로 인해 금융부채에 대한 지급 의무를 이행 못하거나, 정상적인 영업을 위한 자금조달이 불가능한 경우 발생하고 있습니다.

당사는 자금수지계획을 수립함으로써 영업활동, 투자활동, 재무활동에서의 자금수지를 미리 예측하고 있으며, 이를 통해 필요 유동성 규모를 사전에 확보하고 유지하여 향후에 발생할 수 있는 유동성리스크를 사전에 관리하고 있습니다.

보고기간종
료일 현재 국내 금융기관과의 신용한도와 관련한 주요 약정사항은 다음과같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
금융기관
당기말
전기말

한도
사용액
한도
사용액

일반자금대출
우리은행
5,000,000
-
4,000,000
-

신한은행
3,000,000
-
3,000,000
-

당사의 금융부채를 보고기간종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 아래 유동성 위험 분석에 포함된 금액은 계약상의 할인되지 않은 현금흐름이며, 차입금에는 이자 상환액이 포함되어 있습니다.

<당기말>

(단위 : 천원
)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

1년 이하
1년~5년
5년 초과

매입채무및기타채무
34,825,172
34,825,172
34,825,172
-
-

차입금
3,175,344
3,175,344
3,175,344
-
-

리스부채
43,681,258
94,922,891
4,121,782
14,378,455
76,422,654

차입금
62,475,269
62,475,269
62,163,875
32,984
278,410

기타비유동부채
1,300,000
1,300,000
-
-
1,300,000

합계
145,457,043
196,698,676
104,286,173
14,411,439
78,001,064

<전기말>

(단위 : 천원
)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

1년 이하
1년~5년
5년 초과

매입채무및기타채무
24,433,360
24,433,360
24,433,360
-
-

차입금
278,410
278,410
-
-
278,410

리스부채
3,279,975
3,609,946
1,611,939
1,998,007
-

합계
27,991,745
28,321,716
26,045,299
1,998,007
278,410

라. 자본위험 관리

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다.

당사의 보고기간종료일 현재 부채비율, 순차입금비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당기말
전기말

부채(A)
250,743,154
133,345,268

자본(B)
162,543,241
145,135,273

예금(C)
27,481,896
53,712,852

차입금(D)
62,278,410
278,410

부채비율(A/B)
154.26%
91.88%

순차입금비율((D-C)/B)
21.41%
-36.82%

8. 파생상품 및 풋백옵션 거래 현황

- 해당사항 없음.

9. 경영상의 주요계약 등

- 해당사항 없음.

10. 연구개발활동

가. 연구개발활동의 개요

당사의 연구개발 조직은 i) 스마트홈시스템의 플랫폼 개발, 빅데이터 및 AI기반 비즈니스 모델 발굴, 자이 플랫폼을 활용한 신규서비스 발굴, 신규 H/N 상품 개발, 외부 건설사 기술 영업 지원 업무 수행조직과 ii) 환기형 공기청정기 'Sys Clein' 의 기획, 신규개발 및 개발관리 업무 조직으로 이원화 되어 있으며, 총 17명(스마트홈 10명, 'Sys Clein' 7명)의 연구인력으로 구성되어 있습니다. 

당사는 스마트홈시스템과 관련하여 안드로이드 신규 월패드 3종, 안면인식형 공동현관기, IoT 기기 연동 서비스 확대, HN 데이터 보안 SW, AI기반 환기 시스템 연동 앱, 기축현장 호환 HN 시스템 및 원패스시스템 카드키 디자인 개발 등을 진행하였습니다. 또한 환기형 공기청정기 'Sys Clein'개발과 관련하여 성능을 한층 Up Grade 한 'Sys Clein 2'와 더불어 소형 평형 설치에 적합하도록 제품을 소형화 한 'Mini' 제품을 개발하고 있으며, 소비자 User Interface 편의성을 도모하기 위하여 리모컨 및 앱을 개발하였습니다. 향후에도 지속적인 연구개발을 통해 제품을 고도화하고 다양화하여 시장 점유율을 확대하도록 하겠습니다.

나
. 연구개발 담당조직

조직도_연구개발조직

조직

내용

인원수

주요 업무

SPACE 팀

선행개발

4

서버 설계 및 개발, SECURITY 통신보안 및 서버 인증개발, ACS 연계 및 사내 플랫폼 확장 비즈니스 발굴, 기기 제어/연동 SW 개발, 단지서버 개발 및 운영, 기축 연동 제품 개발, 자이플랫폼 고도화 개발, 안드로이드 시스템 SW 개발 등

신규개발

3

TDS 4.0 개발, 안면인식 로비폰 개발, 기타 신제품 개발 기획

H/N CS

3

기존 설치 서버 및 네트워크 기술 지원 및 AS 관리 등

ACS
상품개발팀
상품기획
1
제품 컨셉/시스템구성/서비스 기획

신규개발
4

- 환기형 공기청정기 'Sys Clein' Ver 2 개발, 소형화, App 개발
- 전열교환기 개발
- 음식물처리기 개발 등

개발관리
2
기존 시스클라인 공기청정기 개발 및 생산관리

다. 연구개발 비용

(단위 :백만원
)

과 목
제21기
제20기
제19기
비고

원재료비
-
-
-
-

인 건 비
537
348
359
-

감가상각비
461
319
191
-

위탁용역비
60
1,222
-
-

기 타
1,354
20
-
-

연구개발비용 계
2,412
1,909
550
-

(정부보조금)

-
-
-

회계
처리
판매비와관리비
-
-
-
-

제조경비
2,352
687
550
-

개발비(무형자산)
60
1,222
-
-

연구개발비 / 매출액 비율
[연구개발비용 계÷당기매출액×100]
0.68%
0.69%
0.26%
-

라. 연구개발 실적

연도

개발항목

개발 결과 및 기대효과

2020년

시스클라인 공기청정기 Ver.2, 소형 공기청정기, 리모컨, 앱 개발

- 디자인 개발 완료, 성능 및 안정화 테스트 진행 중

(제품 성능 향상, 제품 line up 다양화, 리모컨 앱 등 User interface 
 다양화를 통한 경쟁력 강화)

전도성 필터 및 전열교환기 개발

- 시스클라인 공기청정기 내 전도성 필터 및 전원장치 개발
- 전열교환기 제품 기획 및 개발 중

(해당 필터 적용으로 필터 관리비 절감 효과 기대)

음식물 처리기 개발

가정용 음식물 처리기 제품 개발 중

(가정용 음식물 처리기 시장 진출)

안면인식공동현관기 개발
제품 성능 향상

신규 안드로이드 월패드 개발
제품 line Up 다양화

원패스 key 디자인, 스마트패스 개발
스마트 폰을 통한 공동현관 출입 연동

IoT 기기 보안을 위한 인증 시스템 개발
3rd party 연동 확대

2019년

환기형 공기청정기 'Sys Clein' Ver.1 개발

디자인 개발, 성능 및 안정화 테스트 완료

한국공기청정협회 주관 CA인증 취득 완료

신규 안드로이드
월패드 개발
1차 샘플 개발 완료(보급형 안드로이드 월패드 및 고급형 안드로이드 월패드 개발을 통한 영업 확대)

안면인식형 공동현관기 개발
안면인식 연동 방식 및 모듈 선정(공동현관 출입 보안 강화)

기축현장 호환 HN 시스템 개발
공동 현관 연동 개발

AI기반 환기서비스 설계
시스클라인 연동 앱 개발 완료(HN 서비스 확대 및 ACS 사업부 연대를 통한 ACS 영업 기여)

SW 월패드 개발
안드로이드 기기 제어 및 도어폰 연동 시험 완료(다양한 제품 라인업 환경 구축 및 영업 확대)

기기 및 통신 보안 시스템 개발
기기인증, 통신보안, DB 암호화 개발 완료(스마트 홈 전분야 서비스 보안 강화를 통한 브랜드 Care 및 영업 확대)

2018년

조건제어(IFTTT) 솔루션 개발

조건(시간, 날씨, 위치) 에 따른 HN 제어 스마트폰 App 및 모바일 서버 개발

광주그린자이 현장 월패드 마감판 개발

개발 완료하여 현장 적용

기축 현장 영업 활성화 발판 마련

광주그린자이2차 현장 조명스위치 보드 개발

개발 완료하여 현장 적용

기축 현장 영업 활성화 발판 마련

광주그린자이2차 현장 기축 솔루션 월패드 SW 개발

기축 단지 영업 가능

수원 인계 기축단지 추가 납품

GS건설 납품용 월패드 개발 및 재인증

도어폰 2개 연동 개발 및 대관청 인증 완료

도어폰 2개 적용 가능

사명 변경에 따른 KC인증 변경 신고

KC, 소방, 대기전력 우수제품 인증 완료

변경된 사명으로 제품 판매

2017년

GS건설 현장 원가절감 프로그램 개발

조명 기기 및 난방 기기 를 스케줄링하여 전체 제어 하도록 현장에 제공

2017년 1월 부터 현장에 제공, 운영

HN 제품(공동현관기, 경비실기, 공공향 월패드) 개발

공공향 시방에 맞도록 경비실기, 월패드 개발하여 공공부문 입찰 가능함

홈네트워크 제품 디자인 
특허 등록

특허등록 완료(HN 제품 지적재산권 권리확보)

공공(LH) 영업시 가산점

11. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

가. 상표 및 고객 관리를 위한 별도의 정책

회사가 사용하는 주택부문 브랜드 Xi(eXtra intelligent(특별한 지성))의 소유권자는 GS건설이며, 당사의 상표 및 고객 관리를 위한 정책은 GS건설의 상표 및 고객 관리를 위한 정책을 준용하여 사용하고 있습니다.

나. 주요 지적재산권 보유 현황

(기준일: 2020년 12월 31일 현재) (단위: 건)

특허·실용신안
디자인
상표

등록
출원
등록
출원
등록
출원

7
19
12
40
23
46

다. 법률 등 규제사항

회사는
건설산업기본법, 하도급거래 공정화에 관한 법률, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률, 건축법, 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 건축물의 분양에 관한 법률, 표시·광고의 공정화에 관한 법률, 전기공사업법 등 다양한 법규로부터 업무 전반에 영향을 받고 있습니다. 

또한, 각 법률 규정 위반 시 처벌 규정에 따라 벌금, 벌점 등으로 인하여 영업 손실 등을 입을 수 있으며 법률 및 규정을 엄수하기 위해 노력하고 있습니다.

라. 환경 등의 규제사항

회사는 날로 악화되는 환경을 보존하기 위하여 사업계획, 설계, 시공 및 서비스에 이르는 모든 활동에서 정부가 법률로 규제하고 있는 환경영향평가법, 대기환경보전법, 물환경보전법, 폐기물관리법 등 각종 환경관련 법규를 엄격히 준수하고 있습니다.
특히 범사회적 이슈로 떠오르고 있는 미세먼지 문제의 심각성을 인지하고, 건설현장의 미세먼지 저감을 위하여, 환경부에서 주관하는 고농도 미세먼지 대응 자발적 협약에 참여하고 있으며, 현장에서 발생하기 쉬운 환경 위반사항을 사전에 예방하고, 현장에서 환경 점검을 통한 환경관리를 할 수 있도록 노력하고 있습니다.

Ⅲ. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

(단위 : 백만원
)

구분
제21기
제20기
제19기

(2020년 12월말)
(2019년12월말)
(2018년12월말)

유동자산
205,549
177,191
119,248

현금및현금성자산
27,494
53,713
19,697

매출채권및기타채권
55,051
44,554
37,335

재고자산
36,204
724
727

단기금융자산
64,797
45,000
40,000

기타유동자산
22,003
33,200
21,489

비유동자산
207,737
101,289
18,496

장기매출채권및기타채권
13,198
11,532
4,237

유형자산
2,725
2,166
1,438

사용권자산
41,552
3,287
-

영업권및무형자산
4,484
5,191
4,456

투자부동산
129,249
69,598
-

기타비유동자산
8,706
4,947
4,759

이연법인세자산
5,294
3,603
2,417

당기손익-공정가치측정 금융자산
2,529
965
1,189

자산 총계
413,286
278,480
137,744

유동부채
158,646
91,498
55,890

비유동부채
92,097
41,847
43,639

부채 총계
250,743
133,345
99,529

자본금
26,783
26,783
11,118

자본잉여금
80,420
80,419
1,020

이익잉여금
55,340
37,933
26,077

자본 총계
162,543
145,135
38,215

구분
2020.01.01~
2020.12.31
2019.01.01~
2019.12.31
2018.01.01~
2018.12.31

매출액
356,212
277,945
212,696

영업이익(손실)
27,342
16,473
14,498

당기순이익(손실)
20,910
12,433
10,716

기본주당이익(손실)(원)
781
677
964

2. 연결재무제표

- 해당사항 없음.

3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없음.

4. 재무제표

재무상태표

제 21 기 2020.12.31 현재

제 20 기 2019.12.31 현재

제 19 기 2018.12.31 현재

(단위 : 원)

구분

제 21 기

제 20 기

제 19 기

자산

유동자산

205,549,076,384

177,191,684,701

119,247,936,210

현금및현금성자산

27,494,067,465

53,712,851,809

19,696,646,700

매출채권 및 기타채권

55,050,869,998

44,554,222,212

37,335,047,785

재고자산

36,203,580,534

724,244,931

727,476,118

단기금융자산

64,797,434,349

45,000,000,000

40,000,000,000

기타유동자산

22,003,124,038

33,200,365,749

21,488,765,607

비유동자산

207,737,318,671

101,288,855,918

18,495,991,791

장기매출채권 및 기타채권

13,198,990,197

11,532,314,040

4,236,650,443

유형자산

2,724,538,357

2,166,064,916

1,438,224,327

사용권자산

41,551,714,070

3,286,514,684

-

영업권 및 무형자산

4,484,294,912

5,191,065,285

4,456,003,943

투자부동산

129,248,815,476

69,597,698,398

-

기타비유동자산

8,705,913,249

4,947,415,328

4,758,611,180

이연법인세자산

5,294,378,467

3,603,274,080

2,417,575,600

당기손익-공정가치측정 금융자산

2,528,673,943

964,509,187

1,188,926,298

자산총계

413,286,395,055

278,480,540,619

137,743,928,001

부채

유동부채

158,645,871,169

91,498,414,067

55,889,517,898

매입채무 및 기타채무

34,825,172,116

24,433,359,573

23,386,495,014

단기금융부채

62,163,875,405

-

853,725,830

유동리스부채

4,074,488,522

1,610,613,928

-

기타유동부채

51,797,910,730

62,338,683,440

28,160,368,847

유동충당부채

399,428,292

463,349,715

610,243,159

법인세부채

5,384,996,104

2,652,407,411

2,878,685,048

비유동부채

92,097,282,792

41,846,853,605

43,638,972,728

장기금융부채

311,394,052

278,410,000

1,186,410,000

비유동리스부채

39,606,769,058

1,669,361,087

-

기타비유동부채

41,387,568,560

31,828,166,012

36,892,462,606

순확정급여부채

8,323,120,977

6,562,971,479

3,927,644,444

비유동충당부채

2,468,430,145

1,507,945,027

1,632,455,678

부채총계

250,743,153,961

133,345,267,672

99,528,490,626

자본

자본금

26,782,520,000

26,782,520,000

11,118,160,000

자본잉여금

80,420,365,743

80,419,270,918

1,019,895,398

이익잉여금

55,340,355,351

37,933,482,029

26,077,381,977

자본총계

162,543,241,094

145,135,272,947

38,215,437,375

자본과부채총계

413,286,395,055

278,480,540,619

137,743,928,001

포괄손익계산서

제 21 기 2020.01.01 부터 2020.12.31 까지

제 20 기 2019.01.01 부터 2019.12.31 까지

제 19 기 2018.01.01 부터 2018.12.31 까지

(단위 : 원)

구분

제 21 기

제 20 기

제 19 기

매출액

356,212,405,200

277,945,339,009

212,696,333,211

공사매출

249,755,665,098

177,288,413,510

130,917,555,616

용역매출

106,456,740,102

100,656,925,499

81,778,777,595

매출원가

316,843,577,599

249,078,129,542

188,566,587,242

공사매출원가

217,672,735,899

154,557,311,420

112,880,309,976

용역매출원가

99,170,841,700

94,520,818,122

75,686,277,266

매출총이익

39,368,827,601

28,867,209,467

24,129,745,969

판매비와관리비

12,026,559,118

12,393,744,722

9,631,737,236

영업이익

27,342,268,483

16,473,464,745

14,498,008,733

기타수익

143,388,673

221,003,806

227,385,577

기타비용

452,784,343

56,540,658

266,358,442

금융수익

2,081,024,468

1,508,705,310

812,494,374

금융원가

1,926,231,519

2,095,649,885

1,565,800,650

법인세비용차감전순이익

27,187,665,762

16,050,983,318

13,705,729,592

법인세비용

6,277,602,261

3,618,172,591

2,989,691,730

법인세비용

6,277,602,261

3,618,172,591

2,989,691,730

당기순이익

20,910,063,501

12,432,810,727

10,716,037,862

기타포괄손익

(824,938,179)

(576,710,675)

(652,084,799)

당기손익으로 재분류되지 않는 세후 기타포괄손익

(824,938,179)

(576,710,675)

(652,084,799)

확정급여제도의 재측정손익

(824,938,179)

(576,710,675)

(652,084,799)

당기총포괄손익

20,085,125,322

11,856,100,052

10,063,953,063

주당이익

기본주당이익 (단위 : 원)

781

677

964

자본변동표

제 21 기 2020.01.01 부터 2020.12.31 까지

제 20 기 2019.01.01 부터 2019.12.31 까지

제 19 기 2018.01.01 부터 2018.12.31 까지

(단위 : 원)

구분

자본

자본금

자본잉여금

이익잉여금

자본 합계

2018.01.01 (기초자본)

11,118,160,000

1,019,895,398

16,013,428,914

28,151,484,312

총포괄이익

당기순이익

10,716,037,862

10,716,037,862

확정급여제도의 재측정손익

(652,084,799)

(652,084,799)

총포괄이익 소계

10,063,953,063

10,063,953,063

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래

유상증자

기타조정

배당금지급

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 소계

자본 증가(감소) 합계

10,063,953,063

10,063,953,063

2018.12.31 (기말자본)

38,215,437,375

2019.01.01 (기초자본)

11,118,160,000

1,019,895,398

26,077,381,977

38,215,437,375

총포괄이익

당기순이익

12,432,810,727

12,432,810,727

확정급여제도의 재측정손익

(576,710,675)

(576,710,675)

총포괄이익 소계

11,856,100,052

11,856,100,052

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래

유상증자

15,664,360,000

79,399,375,520

95,063,735,520

기타조정

배당금지급

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 소계

15,664,360,000

79,399,375,520

95,063,735,520

자본 증가(감소) 합계

15,664,360,000

79,399,375,520

11,856,100,052

106,919,835,572

2019.12.31 (기말자본)

26,782,520,000

80,419,270,918

37,933,482,029

145,135,272,947

2020.01.01 (기초자본)

26,782,520,000

80,419,270,918

37,933,482,029

145,135,272,947

총포괄이익

당기순이익

20,910,063,501

20,910,063,501

확정급여제도의 재측정손익

(824,938,179)

(824,938,179)

총포괄이익 소계

20,085,125,322

20,085,125,322

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래

유상증자

기타조정

1,094,825

1,094,825

배당금지급

(2,678,252,000)

(2,678,252,000)

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 소계

1,094,825

(2,678,252,000)

(2,677,157,175)

자본 증가(감소) 합계

1,094,825

17,406,873,322

17,407,968,147

2020.12.31 (기말자본)

26,782,520,000

80,420,365,743

55,340,355,351

162,543,241,094

현금흐름표

제 21 기 2020.01.01 부터 2020.12.31 까지

제 20 기 2019.01.01 부터 2019.12.31 까지

제 19 기 2018.01.01 부터 2018.12.31 까지

(단위 : 원)

제 21 기

제 20 기

제 19 기

영업활동현금흐름

12,971,549,536

22,657,857,013

32,906,051,776

1. 영업으로부터 창출된 현금흐름

17,347,848,642

26,567,136,363

35,268,476,591

2. 이자의 수취

1,824,481,236

1,110,775,972

540,322,794

3. 이자의 지급

(1,236,383,151)

(177,541,964)

(42,983,687)

4. 배당금의 수취

8,350,000

3,514,000

4,360,000

5. 법인세의 납부

(4,972,747,191)

(4,846,027,358)

(2,864,123,922)

투자활동현금흐름

(97,820,556,923)

(80,358,395,522)

(24,463,074,899)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액

196,598,646,708

154,834,950,628

91,758,575,449

단기금융자산의 처분

125,000,000,000

145,000,000,000

55,000,000,000

임차보증금의 감소

3,909,770,000

6,654,000,000

1,671,949,000

단기대여금의 감소

56,000,000,000

1,532,427,311

33,957,501,449

장기대여금의 감소

11,411,352,588

-

-

당기손익-공정가치측정 금융자산의 처분

263,487,756

-

-

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 처분

-

1,488,523,317

-

차량운반구의 처분

3,636,364

-

-

비품의 처분

-

-

6,400,000

공구와기구의 처분

10,400,000

-

52,725,000

투자부동산의 처분

-

-

1,070,000,000

회원권의 처분

-

160,000,000

-

2. 투자활동으로 인한 현금유출액

(294,419,203,631)

(235,193,346,150)

(116,221,650,348)

단기금융자산의 취득

(144,797,434,349)

(150,000,000,000)

(75,000,000,000)

단기대여금의 증가

(67,650,000,000)

(1,532,427,311)

(34,000,000,000)

장기대여금의 증가

(9,130,383,475)

(1,870,310,311)

(1,157,067,633)

당기손익-공정가치측정 금융자산의 취득

(1,925,927,135)

(442,394,000)

(13,180,000)

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 취득

(265,740)

(1,498,695,000)

-

비품의 취득

(424,038,499)

(1,056,643,440)

(477,226,281)

공구와기구의 취득

(864,816,000)

(238,976,385)

(140,557,000)

운영장비의 취득

(58,365,000)

(17,860,000)

(40,996,000)

차량운반구의 취득

(17,216,362)

(25,880,905)

(19,995,454)

기타유형자산의 취득

(8,000,000)

(8,100,000)

-

소프트웨어의 취득

(102,000,000)

(245,200,000)

(564,844,000)

개발비의 취득

(26,160,000)

(1,222,415,000)

-

투자부동산의 취득

(60,901,597,071)

(62,313,643,798)

-

임차보증금의 증가

(8,513,000,000)

(11,940,800,000)

(4,403,059,600)

사업결합으로인한 현금유출액

-

(2,780,000,000)

(404,724,380)

재무활동현금흐름

58,630,223,043

91,716,743,618

1,761,725,830

1. 재무활동으로 인한 현금유입액

98,301,094,825

95,063,735,520

35,761,725,830

유상증자로 인한 현금유입

-

95,063,735,520

-

주식발행분담금 환입

1,094,825

-

-

단기차입금의 차입

47,000,000,000

-

34,473,725,830

장기차입금의 차입

50,000,000,000

-

1,288,000,000

임대보증금의 증가

1,300,000,000

-

-

2. 재무활동으로 인한 현금유출액

(39,670,871,782)

(3,346,991,902)

(34,000,000,000)

배당금의 지급

(2,678,252,000)

-

-

리스부채의 상환

(1,992,619,782)

(1,585,266,072)

-

단기차입금의 상환

(35,000,000,000)

(473,725,830)

(34,000,000,000)

장기차입금의 상환

-

(1,288,000,000)

-

현금및현금성자산의 증가(감소)

(26,218,784,344)

34,016,205,109

10,204,702,707

기초현금및현금성자산

53,712,851,809

19,696,646,700

9,491,943,993

기말현금및현금성자산

27,494,067,465

53,712,851,809

19,696,646,700

5. 재무제표 주석

제 21 기 당기 : 2020년 1월 1일 부터 2020년 12월 31일 까지

제 20 기 전기 : 2019년 1월 1일 부터 2019년 12월 31일 까지

자이에스앤디 주식회사

1. 일반사항

자이에스앤디 주식회사(이하 "당사")는 2000년 4월 8일에 설립되어
주택건설업, 건축공사업,
홈네트워크 설치와 정보통신공사, 주택관리업 및 전자경비업을 주요 사업목적으로 하고 있습니다. 당사는 2016년 6월 21일을 합병기일로 하여 지에스건설㈜가 지분의 100% 를 보유하고 있던 자이서비스㈜를 흡수합병하였습니다. 당사는 합병 이후 시설물유지관리업 및 유상옵션 판매와 주거부문의 주택관리 뿐만 아니라 BTO, BTL, 비주거(빌딩, 호텔 등)부문의 운영관
리 등으로 사업범위를 확장하고 있으며 2018년 2월 23일자로 주식회사 이지빌에서 자이에스앤디 주식회사로 사명을 변경하였습니다. 

당사는 2019년 11월 6일자로 주식을 한국거래소가 개설한 유가증권시장에 상장하였습니다.

당기말 현재 보통주 자본금은 26,783백만원이며, 당사의 주주 내역은 다음과 같습니다.

주주명
보유주식수(주)
지분율

지에스건설㈜
16,382,520
61.17%

우리사주조합
1,092,317
4.08%

기타
9,307,683
34.75%

합계
26,782,520
100.00%

2. 재무제표 작성기준 및 유의적인 회계정책의 요약

2.1 재무제표 작성기준

당사는 국제회계기준을 채택하여 제정한 한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서, 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다. 

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 요구되는 부분은 주석
3에서 설명하고 있습니다. 

(1) 측정기준

당사의 재무제표는 아래에서 열거하고 있는 재무상태표의 주요 항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

- 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정 금융자산
- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 확정급여부채

(2) 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서

당사는 2020년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다. 당사는 공표되었으나 시행되지 않은 기준서, 해석서, 개정사항을 조기적용한 바 없습니다.

① 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 사업의 정의
기업회계기준서 제1103호의 개정사항은 활동과 자산의 집합이 사업의 정의를 충족하기 위해서는 적어도 산출물의 창출에 함께 유의적으로 기여할 수 있는 능력을 가진투입물과 실질적인 과정을 반드시 포함해야 한다는 것을 명확히 하였습니다. 또한 산출물을 창출하는 데 필요한 모든 투입물과 과정을 포함하지 않더라도 사업이 존재할 수 있다는 것을 명확히 하였습니다. 이 개정사항이 재무제표에 미치는 영향은 없으나, 향후 당사에 사업결합이 발생할 경우 영향을 미칠 수 있습니다.

② 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 표시' , 제1109호 '금융상품' 및 제1039호 '금융상품: 인식과 측정' 개정 - 이자율 지표 개혁
기업회계기준서 제1109호와 제1039호 '금융상품: 인식과 측정' 개정은 이자율지표 개혁의 직접적인 영향을 받는 모든 위험회피관계에 적용되는 많은 완화 규정을 제공합니다. 위험회피관계는 이자율 지표 개혁이 위험회피대상항목이나 위험회피수단의 이자율지표에 근거한 현금흐름의 시기 또는 금액에 대한 불확실성을 야기하는 경우에 영향을 받습니다. 당사의 재무제표에는 어떠한 이자율위험회피관계도 없기 때문에 동 개정사항이 미치는 영향은 없습니다.

③ 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'와 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' 개정 - 중요성의 정의
기업회계기준서 제1001호와 제1008호 개정사항은 '특정 보고기업에 대한 재무정보를 제공하는 일반목적재무제표에 정보를 누락하거나 잘못 기재하거나 불분명하게 하여, 이를 기초로 내리는 주요 이용자의 의사결정에 영향을 줄 것으로 합리적으로 예상할 수 있다면 그 정보는 중요'하다는 중요성의 새로운 정의를 제공합니다. 동 개정사항은 중요성이 개별적으로 또는 다른 정보와 결합하여 재무제표에서의 정보의 성격 또는 규모에 의존한다는 것을 명확히 하였습니다. 만약 주요 재무정보이용자의 결정에 영향을 줄 것이라는 합리적으로 예상 가능하다면 해당 정보의 오류는 중요합니다. 동 개정사항이 당사의 재무제표 및 향후에 미치는 영향은 없을 것으로 예상합니다.

④ 재무보고를 위한 개념체계(2018 개정)
개념체계는 회계기준이 아니며, 개념체계의 어떠한 내용도 회계기준이나 그 요구사항에 우선하지 않습니다. 개념체계의 목적은 회계기준위원회가 한국채택국제회계기준을 제ㆍ개정하는 데 도움을 주며, 적용할 회계기준이 없는 경우에 재무제표 작성자가 일관된 회계정책을 개발하는 데 도움을 줍니다. 또한 모든 이해관계자가 회계기준을 이해하고 해석하는 데 도움을 줍니다. 이 개념체계 개정은 일부 새로운 개념을 포함하고 있으며, 자산과 부채의 정의와 인식기준의 변경을 제시하고, 일부 중요한 개념을 명확히 합니다. 동 개정이 당사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

⑤ 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 코로나바이러스감염증-19 관련 임차료 할인 등
2020년 5월 28일에 국제회계기준위원회(IASB)는 기업회계기준서 제1116호 '리스' (개정) - 코로나바이러스감염증-19(이하 '코로나19')와 관련된 임차료 할인 등(rent consession)을 발표하였습니다. 동 개정사항은 코로나19 세계적 유행의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등에 대한 리스이용자의 기업회계기준서 제1116호 '리스'의 리스변경 회계처리 적용을 완화하였습니다. 실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19와 관련하여 발생한 임차료 할인 등이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있습니다. 이러한 선택을 한 리스이용자는 임차료 할인 등으로 인한 리스료 변동을 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에 이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리하여야 합니다. 동 개정사항은 2020년 6월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기도입이 가능합니다. 동 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

- 연차개선 2018-2020

① 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' - 최초채택기업인 종속기업

개정 기준서는 종속기업이 기업회계기준서 제1001호 한국채택국제회계기준의 최초채택 문단 D16(1)을 적용하기로 선택한 경우 종속기업이 지배기업의 한국채택국제회계기준 전환일에 기초하여 지배기업이 보고한 금액을 사용하여 누적환산차이를 측정할 수 있도록 허용합니다. 이 개정사항은 동 기준서 문단 D16(1)을 적용하기로 선택한 관계기업 또는 조인트 벤처에도 적용됩니다.
동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도에 적용하며 조기적용이 허용됩니다.

② 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' - 금융부채 제거 목적의 10% 테스트 관련 수수료

동 개정사항은 새로운 금융부채나 변경된 금융부채의 조건이 기존의 금융부채의 조건과 실질적으로 다른지를 평가할 때 기업이 포함하는 수수료를 명확히 합니다. 이러한 수수료에는 채권자와 채무자 간에 지급하거나 수취한 수수료와 채권자와 채무자가 서로를 대신하여 지급하거나 수취한 수수료만 포함됩니다. 기업은 동 개정사항을 최초로 적용하는 회계연도 이후에 변경되거나 교환되는 금융부채에 동 개정사항을 적용합니다.

동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하며 조기 적용이 허용됩니다. 당사는 시행일 이후 최초로 시작되는 회계연도 이후에 변경되거나 교환되는 금융부채에 동 개정사항을 적용할 것입니다.
동 개정사항은 당사에 중요한 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

(3) 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 당사가 조기 적용하지 아니한 제개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

①

기업회계기준서
제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동ㆍ비유동 분류
기업회계기준서 제1001호 문단 69~76에 대한 개정사항은 부채의 유동·비유동 분류에 대한 다음의 요구사항을 명확히 합니다.
 ㆍ결제를 연기할 수 있는 권리의 의미
 ㆍ연기할 수 있는 권리가 보고기간종료일 현재 존재해야 함
 ㆍ기업이 연기할 수 있는 권리를 행사할 가능성은 유동성 분류에 영향을 미치지 않 음
 ㆍ전환가능부채의 내재파생상품 자체가 지분상품일 경우에만 부채의 조건이 유동 성 분류에 영향을 미치지 않음
동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하며 소급 적용합니다. 당사는 개정사항이 현행 실무에 미칠 영향과 기존의 대출 약정에 재협상이 필요한지를 평가하고 있습니다.

② 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 재무보고를 위한 개념체계 참조
동 개정사항의 목적은 1989년에 발표된 '재무제표의 작성과 표시를 위한 개념체계'를2018년3월에 발표된 '재무보고를 위한 개념체계'의 참조로 변경시, 유의적인 요구사항의 변경이 없도록 하는데 있습니다. 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채, 우발자산' 또는 기업회계기준해석서 제2121호 '부담금'의 범위인 부채와 우발부채에서 day 2 손익이 발생하지 않도록, 기업회계기준서 제1103호의 인식 원칙에 예외를 추가하였습니다. 아울러 재무보고를 위한 개념체계 변경의 영향이 없도록, 기업회계기준서 제1103호의 우발자산 관련 지침을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하며, 전진 적용합니다.

③
기업회
계기
준서 제1016호 '유형자산' 개정 - 의도한 사용전의 매각금액
동 개정사항의 목적은 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 동안 발생하는 재화의 순매각가액을 원가에서 차감하지 않도록 하는데 있습니다. 대신에, 기업은 그러한 품목을 판매하여 얻은 수익과 품목을 생산하는데 드는 원가를 각각 당기손익으로 인식합니다.
동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작되는 회계연도부터 적용하며, 비교 표시되는 가장 이른 기간이나 그 후에 경영진이 의도하는 방식으로 가동될 수 있는 장소와 상태에 이르는 유형자산에 대해서 소급 적용하여야 합니다. 해당 개정사항은 당사에 중요한 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

④ 기업회
계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채, 우발자산' 개정 - 손실부담계약의 의무이행 원가
동 개정사항은 계약이 손실부담계약인지 또는 손실을 발생시키는 계약인지 평가할 때 기업이 포함해야할 원가를 명확하게 하였습니다.
개정 기준서는 "직접 관련된 원가 접근법"을 적용합니다. 재화나 용역을 제공하는 계약에 직접적으로 관련되는 원가는 증분원가와 계약 활동에 직접적으로 관련되는 원가 배분액을 모두 포함합니다. 일반 관리 원가는 계약에 직접적으로 관련되지 않으며계약에 따라 거래상대방에게 명시적으로 부과될 수 없다면 제외됩니다.
동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도에 적용됩니다. 연결기업은 이 개정 기준서를 최초로 적용하는 연차 보고기간 초에 모든 의무를 아직 이행하지 않은 계약에 적용할 것입니다.

2.2 사업결합 

당사의 사
업결합은
동일지배하에 있는 기업실체나 사업에 대한 결합을 제외하고
취득법을 적용하여 회계처리합니다. 이전대가는 공정가치로 측정하며, 그 공정가치는 취득자가 이전하는 자산, 취득자가 피취득자의 이전 소유주에 대하여 부담하는 부채 및 취득자가 발행한 지분의 취득일의 공정가치의 합계로 산정하고 있습니다. 이전대가는 조건부 대가 지급 약정으로부터 발생하는 자산 및 부채의공정가치를 포함하고 있습니다. 사업결합으로 취득한 식별가능자산ㆍ부채 및 우발부채는 취득일의 공정가치로 최초 측정하고 있습니다.

사업결합이 단계적으로 발생한 경우 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분은 취득일에 공정가치로 재측정되며 변동분은 당기손익으로 인식됩니다.

영업권은 이전대가 및 당사가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액이 취득일 현재 식별가능한 취득자산과 인수부채의 공정가치 순액을 초과하는 금액으로 측정하고 있습니다. 취득일에 식별가능한 취득자산과 인수부채의공정가치순액이 이전대가 및 당사가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 공정가치의 합계금액을 초과하는 금액은 염가매수차익으로 당기손익에 반영하고 있습니다.

2.3 외화 환산 
 
(1) 기능통화와 표시통화 
 
당사는 재무제표에 포함되는 항목들에 대해 당사의 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경에서의 통화("기능통화")를 이용하여 측정하고 있습니다. 재무제표 작성 시 표시통화는 당사의 기능통화인 원화(KRW)입니다. 

(2) 외화거래와 기말잔액의 환산
 
외화거래는 거래일의 환율 또는 재측정되는 항목인 경우 평가일의 환율을 적용한 기능통화로 환산하고 있으며, 외화거래의 결제나 화폐성 외화자산ㆍ부채의 결산기말 환산에서 발생하는 외화환산손익은 당기손익으로 인식하고 있습니다. 다만, 요건을 충족한 현금흐름위험회피와 해외사업장에 대한 순투자에 대한 위험회피금액은 자본항목으로 이연하고 있습니다.

2.4 현금및현금성자산

현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금 등 매우 유동적인 단기투자자산을 포함하고 있습니다. 당좌차월은 재무상태표상 '단기차입금'계정에 포함됩니다.

2.5 금융자산

(1) 분류

당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

(2) 측정

당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.
 
 (가) 상각후원가 측정 금융자산

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아
닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다.

유효이자율법에

따라

인식하는

금융자산의

이자수익은

'
금융수익'
에

포함됩니다.

 (나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '
금융수익' 또는 '금융원
가'로 표시하고 손상차손은

'
기타영업외비용
'으
로
표시
합니
다.

 (다) 당기손익-공정가치 측정 금융자산

상각후원가 측정 금융자산이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상
품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에

'
금융수익
'
또는 '
금융원가'

로

표시합니다.

② 지분상품

당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 당
기손익인 '금융수익'으
로 인식합니다.

당기손익-공정가치로

측정하는

금융자산의
공정가치 변동은 손익계산서에 '금융수익' 또는

'금융비용'
으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

(4) 제거

당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에

'차입금
'으로 분류하고 있습니다.

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.6 재고자산

재고자산은 원가와 순실현가능가치 중 작은 금액으로 표시하고 있습니다. 재고자산의 원가는 고정 및 변동제조간
접비를 포함하며, 재고자산 분류별로 가장 적합한 방법으로 재고자산으로 배분되고 있습니다.
당사는 재고자산을 이동평균법
에 의해 산정된 취득원가를 재무상태표가액으로 하고 있으며, 연중계속기록법에 의하여 수량 및 금액을 계산하고 매 기말 실지재고조사를 실시하여 그 기록을 조정하고 있습니다.

당사는 정기적으로 불용, 시장가치 하락 및 진부화 등에 따라 재고자산 순실현가능가치(제품, 상품
, 저장품은 순실현가능가치, 원재료 등은 현행대체원가)의 중요한 변동을 발생시킬 가능성을 검토하여 재고자산평가충당금으로 계상하고 있습니다. 당사는정상적인 재고자산평가손실 및 감모손실은 매출원가에 가산하고, 비경상적인 평가손실은 기타영업외비용으로 회계처리합니다. 평가손실을 초래했던 상황이 해소되어 새로운 시가가 장부가액보다 상승한 경우에는 최초의 장부가액을 초과하지 않는 범위 내에서 평가손실을 환입하고, 이를 매출원가에서 차감합니다.

2.7 유형자산

유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있으며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있습니다. 유형자산을 구성하는 일부 요소의 내용연수가 자산 전체의 내용연수와 다른 경우에는, 별개의 자산으로 회계처리하고 있습니다. 자산의 원가는 자산의 취득에 직접적으로 관련된 지출로서 자산을 해체, 제거하거나 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다.

유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 당사에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

유형자산 중 토지는 감가상각을 하지 않으며, 그 외 유형자산은 자산의 취득원가에서잔존가치를 차감한 금액에 대하여 아래에 제시된 경제적 내용연수에 걸쳐 해당 자산에 내재되어 있는 미래 경제적 효익의 예상 소비 형태를 가장 잘 반영한 정액법으로 상각하고 있습니다.

유형자산의 감가상각은 아래의 추정 내용연수에 따라 이루어집니다.

구분
추정 내용연수

공구와기구
5년

비품
5년

운영장비
5년

차량운반구
5년

기타유형자산
5년

유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다.

매 회계연도 말에 자산의 잔존가치와 내용연수 및 감가상각방법을 재검토하고 재검토 결과 추정치가 종전 추정치와 다르다면 그 차이는 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다.

자산의 장부금액이 추정 회수가능액을 상회하는 경우 자산의 장부금액을 회수가능액으로 조정하고, 그 차액을 손상차손으로 회계처리하고 있으며, 차기 이후 손상된 자산의 회수가능액이 장부가액을 초과하는 경우 손상 전 장부가액의 감가상각 후 잔액을 한도로 하여 그 초과액을 손상차손환입으로 회계처리하고 있습니다. 유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 제거할 때 기타영업외손익으로 인식합니다.

2.8 영업권및무형자산

무형자산은 최초 인식할 때 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 상각누계액과손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 인식하고 있습니다. 후속지출은 관련되는 특정자산에 속하는 미래의 경제적 효익이 증가하는 경우에만 자본화하고 있습니다.

영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산을 제외한 기타의 무형자산은 사용 가능한 시점부터 잔존가치를 영("0")으로 하여 아래의 내용연수 동안 정액법으로 상각하고 있습니다. 다만, 회원권 등에 대해서는 이를 이용할 수 있을 것으로 기대되는 기간에 대하여 예측가능한 제한이 없으므로 당해 무형자산의 내용연수가 비한정인 것으로 보아 상각하지 않고, 매년 손상검사를 통해 손상차손을 인식합니다.

구 분
추정 내용연수

소프트웨어
5년

고객관계
8년, 11년

개발비
5년

사업결합을 통해 취득한 영업권은 취득시점에 취득하는 식별가능 순자산의 공정가치를 초과하여 지급한 대가에 해당되며
무형자산에 포함되어 있습니다. 영업권은 상각하지 않으나, 매년 손상검사를 하고 원가에서 손상차손누계액을 차감한 가액으로 표시하고 있습니다. 영업권에 대한 손상차손은 환입하지 않습니다.
이때, 영업권은 손상검사 목적으로 현금창출단위로 배부하고 있으며, 그 배부는 영업권이 발생한 사업결합으로 혜택을 받게 될 것으로 기대되는 식별된 현금창출단위나 현금창출단위집단에 대하여 이루어지며, 이는 영업부문에 따라 결정됩니다.

2.9 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한
투자부동산은 내용연수 30년 동안 정액법으로 상각됩니다.

2.10 차입원가

적격자산을 취득 또는 건설하는데 발생한 차입원가는 해당 자산을 의도된 용도로 사용할 수 있도록 준비하는 기간 동안 해당 자산의 원가에 반영하고 있습니다. 기타 차입원가는 발생기간에 비용으로 인식하고 있습니다.

2.11 비금융자산의 손상

영업권과 같은 비한정내용연수를 가진 자산은 상각하지 않고 매년 손상검사를 실시하고 있습니다. 상각하는 자산의 경우는 장부금액이 회수가능하지 않을 수도 있음을 나타내는 환경의 변화나 사건이 있을 때마다 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액을 초과하는 장부금액만큼 인식하고 있습니다. 회수가능액은 순공정가치와 사용가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 손상을 측정하기 위한 목적으로자산은 별도로 식별 가능한 현금흐름을 창출하는 가장 하위 수준의 집단(현금창출단위)으로 그룹화하고 있습니다. 손상차손을 인식한 경우, 영업권 이외의 비금융자산은 매 보고기간말에 손상차손의 환입가능성을 검토하고 있습니다.

2.12 금융부채

(1) 분류 및 측정 

금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상
'매입채무', '차입금' 및

'기타채무'

등으로 표시됩니다.

(2) 제거 

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.13 차입금

차입금은 최초에 거래비
용을
차감한
순공정가치로 인식하며, 후속적으로 상각후원가로 표시하고 있습니다. 거래비용 차감 후 수취한 금액과 상환금액의 차이는 유효이자율법으로 상각하여 차입기간 동안 손익계산서에 인식하고 있습니다. 또한, 보고기간 종료일 이후 12개월 이상 결제를 이연할 수 있는 무조건적인 권리가 있는 경우 비유동부채로 분류하며, 그렇지 않는 경우 유동부채로 분류하고 있습니다. 

2.14 종업원급여

(1) 퇴직급여

당사의 퇴직연금제도는
확정기여제도
와
확정급여제도
로 구분됩니다.

확정기여제도는 당사가 고정된 금액의 기여금을 별도 기금에 지급하는 퇴직연금제도이며, 기여금은 종업원이 근무 용역을 제공했을 때 비용으로 인식됩니다.

확정급여제도는 확정기여제도를 제외한 모든 퇴직연금제도입니다. 일반적으로 확정급여제도는 연령, 근속연수나 급여수준 등의 요소에 의해 종업원이 퇴직할 때 지급받을 퇴직연금급여의 금액을 확정하고 있습니다. 확정급여제도와 관련하여 재무상태표에 계상된 부채는 보고기간말 현재 확정급여채무의 현재가치에 사외적립자산의 공정가치를 차감하고 미인식과거근무원가를 조정한 금액입니다. 확정급여채무는 매년 독립된 보험계리인에 의해 예측단위적립방식에 따라 산정됩니다. 확정급여채무의 현재가치는 급여가 지급될 통화로 표시되고 관련 확정급여채무의 지급시점과 만기가 유사한 우량회사채의 이자율로 기대미래현금유출액을 할인하여 산정하고 있습니다. 보험수리적 가정의 변경 및 보험수리적 가정과 실제로 발생한 결과의 차이로 인해 발생하는 보험수리적손익은 발생한 기간의 기타포괄손익으로 인식하고 즉시 이익잉여금으로 반영하며, 또한, 제도의 변경에 따라 발생한 모든 과거근무원가를 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(2) 장기종업원급여

당사는 장기 근속 임직원에게 장기종업원급여를 제공하고 있습니다. 기타장기종업원급여는 확정급여제도와 동일한 방법으로 측정되며, 근무원가, 기타장기종업원급여부채의 순이자 및 재측정요소는 당기손익으로 인식됩니다. 또한, 이러한 부채는 매년 독립적이고 적격한 보험계리사에 의해 평가됩니다.

(3) 연차수당

당사는 종업원이 미래의 연차유급휴가에 대한 권리를 발생시키는 근무용역을 제공하는 회계기간에 연차유급휴가와 관련된 비용과 부채를 인식하고 있습니다. 당사는 종업원 중 일부에 대하여 근로기준법에 따라 연차유급휴가의 사용촉진제도를 시행하고있으며, 해당 종업원에 대해서는 미사용 연차유급휴가에 대한 보상의무가 없습니다. 따라서, 보고기간말 현재 사용촉진제도 대상 종업원에 대해서는 근무용역 제공을 통하여 발생한 연급유급휴가 중 종업원이 사용할 것으로 예상되는 부분에 대해서 비용과 부채를 인식합니다. 사용촉진제도 대상이 아닌 종업원의 미사용 연차에 대해서는 보상을 하므로 근무용역의 제공으로 발생하는 연차유급휴가 전체에 대하여 비용과 부채를 인식합니다.

2.15 충당부채 및 우발부채

당사는 과거사건의 결과로 존재하는 현재의 법적의무 또는 의제의무 이행을 위하여 경제적 효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 높으며 그 의무의 이행에 소요되는 금액의 신뢰성 있는 추정이 가능한 경우 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채의 명목가액과 현재가치의 차이가 중요한 경우에는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 평가하고 있습니다. 매 보고기간말마다 충당부채의 잔액을 검토하고, 보고기간말 현재 최선의 추정치를 반영하여 조정하고 있습니다. 시간경과로 인한충당부채의 증가는 이자비용으로 인식하고 의무이행을 위하여 경제적 효익을 갖는 자원이 유출될 가능성이 더 이상 높지 않은 경우에는 관련 충당부채를 환입하고 있습니다. 제3자가 변제하여 줄 것이 확실한 경우에 한하여 변제할 금액을 별도의 자산으로 처리하며, 이 경우 변제에 따른 수익에 해당되는 금액은 충당부채의 인식에 따라 손익계산서에 계상될 관련 비용과 상계하고 있습니다.

2.16 배당금

배당금은 주주총회에서 승인된 시점에 부채로 인식하고 있습니다.

2.17 수익인식

당사는 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용하였습니다. 기업회계기준서 제1115호에 따르면 모든 유형의 계약에 5단계 수익인식모형(① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에 배분 →⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식)을 적용하여 수익을 인식합니다.

당사의 사업별 수행의무와 수익인식 정책은 다음과 같습니다.

사업 구분

재화나 용역의 특성,

수행의무 이행시기,

유의적인 지급조건

기업회계기준서 제1115호 하에서의 
수익인식

홈네트워크공사
전기통신공사
주택건축 및 분양
진행 중인 공사가 완료되는 대로 고객에게 통제가 이전되며, 통상 월 단위로 고객에게 기성대금을 청구합니다. 고객에게 청구한 기성과 인식된 수익의 차이는 계약자산과 계약부채로 인식합니다.
진행 중인 전체 공정에서, 완료된 부분의 통제권은 고객에게 귀속되므로, 재화와 용역의 통제권이 기간에 걸쳐 고객에게 이전됩니다.
당사는 기간에 걸쳐 이행하는 수행의무의수행 정도를 측정하기 위해 투입법을 적용하여 진행률을 측정합니다. 진행률은 총계약원가 대비 누계투입원가의 비율로 측정합니다. 
수행의무의 산출물을 합리적으로 측정할 수 없으나 원가는 회수될 것으로 예상한다면, 산출물을 합리적으로 측정할 수 있을 때까지 발생원가 범위에서만 수익을 인식합니다.

주택관리
전자경비
빌딩관리
하자보수용역
계약기간동안 기간에 걸쳐 수행의무를 이행하며 통상 월 단위로 고객에게 용역 제공의 대가를 청구합니다.
주택관리 등의 사업은 일상적이고 반복적인 용역을 제공하는 것으로, 당사가 용역을 수행함에 따라 고객이 효익을 얻고 동시에 소비합니다. 
기간에 걸쳐 수행의무를 이행하면서 고객에게 제공하는 가치에 상응하는 금액을 고객에게서 수취할 수 있으므로, 실무적 간편법에 따라 청구권이 있는 금액으로 수익을 인식합니다.

옵션공사

고객이 분양받은 아파트 내에 시스템에어컨, 빌트인 가전 등의 옵션 상품을 납품하고 설치하는 공사입니다.
당사와 고객간에 합의한 시기에 대가를 청구하여 수취하며, 고객이 산출물을 최종 인수하여 통제가 이전되면 최종 잔금을 수취
합니다.

산출물이 고객에게 이전되어 고객이 최종인수할 때 수익을 인식합니다. 
당사와 고객간에 합의한 대금 지급시기로인해 동 거래에는 유의적 금융요소가 내포되어 있습니다. 고객으로부터 대가를 수취하는 시점부터 고객이 산출물을 최종인수하는 시점까지 화폐의 시간가치가 미치는 영향을 반영하여 약속된 대가를 조정하며, 조정된 금액으로 수익을 인식합니다.
화폐의 시간가치가 미치는 영향은 계약 당사자의 신용 특성을 반영한 할인률로 분석합니다.

2.18 계약체결증분원가 및 계약이행원가

당사는 회수될 것으로 예상되는 계약체결증분원가 또는 계약과 직접 관련하여 발생하였고 계약을 이행하는데 사용할 자원을 창출하고 회수될 것으로 예상되는 계약이행원가에 한하여 자산화를 하고 있으며, 자산화 요건을 충족하지 못하는 경우에는 당기 비용으로 처리하고 있습니다.

2.19 법인세비용과 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있습니다.
법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액, 사업결합에서 발생한 금액을 제외하고는 당기손익으로 인식합니다.
기타포괄손익이나 자본의 특정 항목과 관련된 경우에는 해당 법인세를 각각 기타포괄손익이나 자본에서 직접 부가하거나 차감하여 인식합니다.

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 각 회계연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계이며 전기 이전의 기간과 관련된 법인세부담액을 당기에 인식하는 법인세추납액 또는 환급액이 포함됩니다. 당사의 당기 법인세부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여 계산합니다. 당사는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액
의 차이로 인해 발생하는 일시적차이에 대해 자산부채법을 적용하여 이연법인세를 인식하고 있습니다.
다만, 사업결합 이외의 거래에서 자산, 부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식하지 아니하고 있습니다.

이연법인세는 관련 이연법인세자산이 실현되고 이연법인세부채가 결제될 때 적용될 것으로 예상되는 보고기간말에 제정되었거나 실질적으로 제정될 세율과 세법을 적용하여 인식하고 있습니다.

이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 전부 또는 일부가 회수될 수 있을 만큼 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액을 감소시킵니다.

2.20 주당이익

기본주당이익은 주주에게 귀속되는 손익계산서상 당기순이익을 보고기간 동안의 당사의 가중평균 유통보통주식수로 나누어 산정한 것입니다. 희석주당이익은 모든 희석효과가 있는 잠재적보통주의 영향을 고려하여 주주에게 귀속되는 당기순이익을 보고기간 동안의 당사의 가중평균 유통보통주식수와 가중평균 잠재적희석증권주식수로 나누어 산정한 것입니다. 잠재적희석증권은 희석효과가 발생하는 경우에만 희석주당이익의 계산에 반영됩니다.

2.21 리스

(1) 리스이용자의 회계처리
당사는 사무실, 사택, 자동차, 사무실 기기를 리스하고 있습니다. 리스계약은 일반적으로 1~5년의 고정기간으로 체결되지만 일부 리스계약은 연장선택권이 있을 수 있습니다.

계약에는 리스요소와 비리스요소가 모두 포함될 수 있습니다. 당사는 상대적 개별 가격에 기초하여 계약 대가를
리스요소와 비리스요소에 배분
하였습니다.

리스조건은 개별적으로 협상되며 다양한 계약조건을 포함합니다. 리스계약에 따라 부과되는 다른 제약은 없지만 리스자산을 차입금의 담보로 제공할 수는 없습니다.

2018년 회계연도까지는 유형자산의 리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류하였습니다. 운용리스에 따른 리스료(리스제공자로부터 받은 인센티브를 제외한 순액)는 리스기간에 걸쳐 정액으로 당기손익으로 인식하였습니다.

2019년 1월 1일부터 당사는 리스된 자산을 사용할 수 있는 리스개시일에 사용권자산과 이에 대응하는 부채를 인식합니다.

리스에서 생기는 자산과 부채는 최초에 현재가치기준으로 측정합니다. 리스부채는 다음 리스료의 순현재가치를 포함합니다.

-
받을 리스 인센티브를 차감한 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함)

-
개시일 현재 지수나 요율을 사용하여 최초 측정한, 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료

-
잔존가치보증에 따라 당사(리스이용자)가 지급할 것으로 예상되는 금액

-
당사(리스이용자)가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격

-
리스기간이 당사(리스이용자)의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액

또한 리스부채의 측정에는 상당히 확실한(reasonably certain) 연장선택권에 따라 지급될 리스료를 포함합니다.

리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.

당사는 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료의 경우 지수나 요율이 유효할 때까지 리스부채에 포함하지 않는 변동리스료의 잠재적 미래 증가 위험에 노출되어 있습니다. 지수나 요율에 따라 달라지는 리스료의 조정액이 유효한 시점에서 리스부채를 재평가하고 사용권자산을 조정합니다.

각 리스료는 리스부채의 상환과 금융원가로 배분합니다. 금융원가는 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 일정한 기간 이자율이 산출되도록 계산된 금액을 리스기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다.

사용권자산은 다음 항목들로 구성된 원가로 측정합니다.

-
리스부채의 최초 측정금액

-
받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료

-
리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가

사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다. 당사가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한(reasonably certain) 경우 사용권자산은 기초자산의 내용연수에 걸쳐 감가상각합니다. 

단기리스와 모든 소액자산 리스와 관련된 리스료는 정액 기준에 따라 당기손익으로 인식합니다. 단기리스는 리스기간이 12개월 이하인 리스이며, 소액리스자산은 IT기기와 소액의 사무실 가구로 구성되어 있습니다.

(2) 리스제공자의 회계처리

당사가 리스를 제공하는 경우, 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 리스이용자에게 이전되는 경우에는 금융리스로 분류하고, 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류하고 있습니다. 금융리스는 리스개시일에 금융리스에 따라 보유하는 자산을 리스순투자와 동일한 금액의 수취채권으로 표시하고 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 인식하며 해당 기간의 리스료를 리스총투자에 대응시켜 원금과 미실현금융수익을 감소시키고 있습니다. 운용리스는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다.

리스는 리스제공자가 자산의 사용권을 일정기간 동안 리스이용자에게 이전하고 리스이용자는 그 대가로 사용료를 리스제공자에게 지급하는 계약입니다. 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 리스이용자인 회사에게 이전되지 않은 리스는 운용리스로 분류되고, 리스지급액은 리스기간 동안 정액기준으로 비용 인식됩니다.

리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 리스이용자인 회사에게 이전되는 리스는 금융리스로 분류되고 리스자산의 공정가치와 최소 리스료의 현재가치 중 작은 금액이 리스기간 개시일에 각각 리스자산과 리스부채로 계상됩니다.

2.22 영업부문

영업부문별 정보는 당사의 경영진에게 보고되는 보고자료와 동일한 방식으로 보고되고 있습니다. 당사의 경영진은 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는 데 책임이 있습니다.

2.23 공동약정

둘 이상의 당사자들이 공동지배력을 보유하는 공동약정은 공동영업 또는 공동기업으로 분류됩니다. 공동영업자는 공동영업의 자산과 부채에 대한 권리와 의무를 보유하며, 공동영업의 자산과 부채, 수익과 비용 중 자신의 몫을 인식합니다. 공동기업참여자는 공동기업의 순자산에 대한 권리를 가지며, 지분법을 적용합니다.

2.24 재무제표 승인

당사의 재무제표
는
2021년 2월 25일자로 이사회에서 승인되었으며, 2021년 3월 26일
의 정기주주총회에서 승인 될 예정입니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요원천

중요한 추정 및 가정은 계속적으로 평가되며 역사적인 경험과 주어진 환경 등에 따라합리적으로 발생가능하다고 판단되는 미래의 사건에 대한 기대를 포함하는 기타의 요인들에 근거하고 있습니다. 이러한 정의를 근거로 산출된 회계추정치는 실제 발생결과와 일치하지 않을 수 있습니다. 1년 내에 현재 계상된 자산과 부채의 장부금액을중요하게 변동시킬 수 있는 중요한 위험을 포함하고 있는 회계추정과 가정은 다음과 같습니다.

(1) 이연법인세자산

당사의 경영자는향후 세금전략과 세무이익의 발생시기 및 수준에 근거하여 인식가능한 이연법인세자산 금액을 결정하기 위하여 주요한 판단을 수행합니다

(주석
26 참조).

(2) 금융상품의 공정가치

활성시장에서 거래되지 않는 금융상품의 공정가치는 원칙적으로 평가기법을 사용하여 결정됩니다. 당사는 보고기간말 현재 중요한 시장상황에 기초하여 다양한 평가기법의 선택 및 가정에 대한 판단을 하고 있습니다(주석 31 참조).

(3) 금융자산 및 계약자산의 손상

기준서 제1109호의 금융자산의 손실충당금은 채무불이행위험과 기대신용률에 대한 가정에 근거하였습니다. 당사는 이러한 가정을 세우고 손상 계산을 위한 투입요소를 선택할 때 보고기간말의 미래 전망에 대한 추정 및 과거 경험, 현재 시장 상황에 근거하여 판단합니다(주석 6, 30 참조).

(4) 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산의 손상

당사는 매년 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산의 손상여부를 검토하고 있습니다. 현금창출단위 또는 자산의 회수가능금액은 사용가치의 계산에 기초하여 결정하고 있습니다. 이러한 계산은 추정에 근거하여 이루어집니다(주석 13 참조).

(5) 순확정급여부채

순확정급여부채의 현재가치는 많은 가정을 사용하는 보험수리적 방식에 의해 결정되는 다양한 요소들에 따라 달라질 수 있습니다. 퇴직연금의 순원가(이익)를 결정하는 데 사용되는 가정은 할인율을 포함하고 있으며, 이러한 가정의 변동은 순확정급여부채의 장부금액에 영향을 줄 것입니다. 당사는 매 보고기간말 우량회사채 이자율을 고려하여 적절한 할인율을 결정하고 있으며, 이러한 할인율은 순확정급여부채의 정산 시 발생할 것으로 예상되는 미래의 추정 현금 유출액의 현재가치를 결정할 때 사용되어야 하는 이자율을 나타냅니다. 순확정급여부채와 관련된 다른 주요한 가정들은 일부 현재의 시장 상황에 근거하고 있습니다.(주석 17 참조).

(6) 충당부채와 우발부채

당사는 보고기간말 현재 하자보수, 소송 등과 관련한 충당부채를 계상하고 있습니다.하자보수충당부채는 과거 하자보수 경험에 기초한 최선의 추정에 근거하여 결정되며, 소송충당부채는 패소가 확정된 판결에 대하여 당사의 지급의무가 존재하는 금액으로 결정됩니다. 이러한 최선의 추정치는 과거 경험에 기초하여 결정하고 있습니다. 

과거 사건의 결과로부터 발생한 잠재적 의무로서, 해당 의무의 이행을 위한 경제적 효익의 유출가능성이 높지 않거나 그 금액을 신뢰성 있게 측정할 수 없는 경우에는 우발부채로 분류합니다(주석 18 참조).

(7) 수익인식

당사는 고객과의 주요 계약에 대하여 진행기준을 사용하여 수익을 인식하고 있습니다. 진행기준에서는 수익을 측정하기 위하여 총발생예정원가에 대한 누적발생원가의비율을 추정하도록 합니다. 따라서, 현재의 수익은 공사 초기의 변동성, 공사 수행범위의 변동, 원가의 변동, 공기의 변동 및 고객의 계획변경과 관련 요소들에 의하여 변동될 수 있습니다.

총계약수익 추정치의 불확실성

총계약수익은 최초에 합의한 계약금액을 기준으로 측정하지만, 계약을 수행하는 과정에서 공사변경, 보상금, 장려금에 따라 증가하거나 당사의 귀책사유로 완공시기가 지연됨에 따라 위약금을 부담할 때 감소될 수 있습니다. 따라서 총계약수익의 측정은미래사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받습니다.(주석 7 참조)

총계약원가 추정치의 불확실성
총계약원가는 매 보고기간종료일마다 측정하지만, 계약별 수행업무의 성격, 지리적 영향, 경제환경의 변화 등 미래사건의 결과에 영향을 줄 가능성이 있는 여러 불확실한 요인들에 의해 변동될 수 있습니다. 당사는 추정계약원가의 유의적 변동에 대해 추정 가능한 시점에 반영하고 있습니다.(주석 7 참조)

4. 영업부문 및 고객과의 계약에서 생기는 수익

(1) 당사의 영업부문

영업부문
주요사업

Home Improvement
홈네트워크/전기통신공사, 시스클라인공사, 
옵션공사, 아파트 A/S 등

부동산운영
시설관리, 인프라운영관리, 임대운영, 자산관리 등

주택개발
주택건축, 분양 등

당
사는 주요사업에 따라 영업부문을 구분하고 있으며, 해당 부문별 손익은 경영진에보고 되어 평가되고 있습니다.

(2) 영업부문의 수익내역
<당기>

(단위 : 천원)

구분
Home Improvement
부동산운영
주택개발
합계

총부문수익
176,728,463
106,972,739
72,511,203
356,212,405

외부고객으로부터의 수익
176,728,463
106,972,739
72,511,203
356,212,405

매출총이익
26,533,158
6,970,161
5,865,509
39,368,828

영업이익
21,736,979
3,805,660
1,799,629
27,342,268

감가상각비(*)
1,854,592
2,145,343
730,578
4,730,513

(*)
지에스건설(주)
와 공
동도급으로 인한 비용정산으로 당기 중 215,541 천원이 비용차감되었습니다.

<전기>

(단위 : 천원)

구분
Home Improvement
부동산운영
주택개발
합계

총부문수익
157,001,540
100,656,925
20,286,874
277,945,339

외부고객으로부터의 수익
157,001,540
100,656,925
20,286,874
277,945,339

매출총이익
21,769,686
6,136,107
961,416
28,867,209

영업이익
15,304,920
2,504,517
(1,335,972)
16,473,465

감가상각비
1,562,000
893,477
380,969
2,836,446

(3) 당사의 시점별 수익인식내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
보고부문

Home Improvement
부동산운영
주택개발
합계

기간에 걸쳐 인식
106,056,709
106,456,740
72,511,203
285,024,652

한 시점에 인식
70,671,754
515,999
-
71,187,753

합계
176,728,463
106,972,739
72,511,203
356,212,405

<전기>

(단위 : 천원)

구분
보고부문

Home Improvement
부동산운영
주택개발
합계

기간에 걸쳐 인식
126,059,399
100,656,925
20,286,874
247,003,198

한 시점에 인식
30,942,141
-
-
30,942,141

합계
157,001,540
100,656,925
20,286,874
277,945,339

(4)
당기 및 전기 중 당사 매출액의 10% 이상을 차지하는 외부 고객은
특수관계자인

지에스건설(주)이며, 동 고객으로부터의 매출액
은
97,504,945천
원(전기: 106,652,623천원)입니다.

(5) 당사의 모든 부문수익은 고객의 지역별 위치에 따라 국내에서 발생하였습니다.

5. 사용제한금융상품

보고기간종료일 현재 사용이 제한된 금융상품은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관명
당기말
전기말
사용제한내역

시장성 없는 지분증권 (*1)

농협은행(주) 등
522,255
398,205
담보제공

출자금
(*2)

건설공제조합
343,045
-
질권설정

출자금
(*2)

전문건설공제조합
143,433
142,979
질권설정

출자금

(*2)

기계설비건설공제조합
43,458
42,728
질권설정

출자금
(*2)

정보통신공제조합
24,881
24,387
질권설정

합계
1,077,072
608,299
-

(*1)
피투자회사의 차입금에 대한 담보 및 당사 보증 등의 약정에 대한 담보로 제공되어 있습니다(주석 10,19 참고).

(*2) 해당 출자금은 전액 질권설정되어 있습니다.

6. 매출채권 및 기타채권

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 매출채권및기타채권의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
채권잔액
대손충당금
현재가치
할인차금
합계

유동
매출채권
28,706,197
(513,160)
(1,508)
28,191,529

미청구공사
4,613,294
(16,479)
-
4,596,815

금융리스채권
901,560
-
-
901,560

보증금
6,702,680
-
(94,422)
6,608,258

단기대여금
11,692,499
(42,499)
-
11,650,000

미수수익
155,382
-
-
155,382

미수금
3,236,688
(289,363)
-
2,947,325

소계
56,008,300
(861,501)
(95,930)
55,050,869

비유동
매출채권
474,251
-
(35,437)
438,814

금융리스채권
3,916,747
-
-
3,916,747

임차보증금
8,525,910
-
(428,890)
8,097,020

장기대여금
746,409
-
-
746,409

소계
13,663,317
-
(464,327)
13,198,990

합계
69,671,617
(861,501)
(560,257)
68,249,859

<전기말>

(단위 : 천원

구분
채권잔액
대손충당금
현재가치
할인차금
합계

유동
매출채권
33,480,844
(256,234)
(2,218)
33,222,392

미청구공사
3,745,151
-
-
3,745,151

금융리스채권
634,225
-
-
634,225

보증금
4,526,300
-
(27,940)
4,498,360

단기대여금
42,499
(42,499)
-
-

미수수익
381,697
-
-
381,697

미수금
2,072,397
-
-
2,072,397

소계
44,883,113
(298,733)
(30,158)
44,554,222

비유동
매출채권
36,306
-
(4,357)
31,949

금융리스채권
2,760,345
-
-
2,760,345

임차보증금
6,099,060
-
(386,418)
5,712,642

장기대여금
3,027,378
-
-
3,027,378

소계
11,923,089
-
(390,775)
11,532,314

합계
56,806,202
(298,733)
(420,933)
56,086,536

(2) 당기 및 전기 중 당사의 대손충당금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초
(298,733)
(73,271)

대손상각비
(562,768)
(238,846)

제각
-
13,384

기말
(861,501)
(298,733)

7. 건설계약

(1) 당기 및 전기 중 당사의 공사계약 잔액 변동내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초잔액
증감액
공사수익인식
기말잔액

전기통신공사
31,708,282
36,885,858
37,975,613
30,618,527

홈네트워크공사
23,390,697
22,620,206
28,983,519
17,027,384

주택공사
178,436,185
402,589,299
71,198,706
509,826,778

ACS옵션공사
-
4,359,824
1,653,947
2,705,877

합계
233,535,164
466,455,187
139,811,785
560,178,566

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초잔액
증감액
공사수익인식
기말잔액

전기통신공사
38,678,705
36,861,669
43,832,092
31,708,282

홈네트워크공사
17,828,896
47,706,523
42,144,722
23,390,697

주택공사
46,249,053
152,474,006
20,286,874
178,436,185

합계
102,756,654
237,042,198
106,263,688
233,535,164

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 진행중인 건설계약 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
누적공사수익
누적공사원가
누적공사손익

전기통신공사
38,540,963
32,525,953
6,015,010

홈네트워크공사
13,149,878
9,772,752
3,377,126

주택 공사
92,736,526
78,555,166
14,181,360

ACS옵션공사
1,653,947
1,136,369
517,578

합계
146,081,314
121,990,240
24,091,074

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
누적공사수익
누적공사원가
누적공사손익

전기통신공사
35,896,856
31,129,039
4,767,817

홈네트워크공사
17,545,016
13,219,311
4,325,705

주택 공사
21,537,820
18,415,595
3,122,225

합계
74,979,692
62,763,945
12,215,747

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 미청구공사 및 초과청구공사 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

미청구공사
초과청구공사
미청구공사
초과청구공사

전기통신공사
1,233,418
843,798
1,702,248
510,870

홈네트워크공사
309,736
462,008
275,985
1,136,968

주택공사
3,070,140
13,713,814
1,766,918
1,319,299

ACS옵션공사
-
763,378
-
-

합계
4,613,294
15,782,998
3,745,151
2,967,137

(4) 당기 및 전기 중 당사의 투입법으로 진행기준을 적용하는 건설계약과 관련한 회계추정변경에

따른 공사손익

변동금액

및

미청구공사의

변동금액은

다음과

같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
총 계약수익의
변동
총 계약원가의 변동
공사손익 변동금액
미청구공사의
변동

당기영향
향후영향
합계

전기통신공사
6,413,635
4,044,450
1,361,589
1,007,596
2,369,185
1,361,589

홈네트워크공사
3,039,713
2,175,977

997,641

(133,905)

863,736

997,641

주택공사
4,835,130
(10,139,540)
3,997,062
10,977,608
14,974,670
3,997,062

ACS옵션공사
-
-
-
-
-
-

합계
14,288,478
(3,919,113)

6,356,292

11,851,299

18,207,591

6,356,292

<전기>

(단위 : 천원)

구분
총 계약수익의
변동
총 계약원가의 변동
공사손익 변동금액
미청구공사의
변동

당기영향
향후영향
합계

전기통신공사
2,871,490
1,570,514
932,440
368,536
1,300,976
932,439

홈네트워크공사
28,150
(349,508)
405,878
(28,220)
377,658
405,878

주택공사
-
(5,310,759)
2,064,915
3,245,844
5,310,759
2,064,915

합계
2,899,640
(4,089,753)
3,403,233
3,586,160
6,989,393
3,403,232

(5) 보고기간종료일 현재 당사의 투입법으로 진행기준을 적용한 계약 중 총 계약수익금액이 직전 회계연도 매출액의 5% 이상인 계약은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원)

구분
계약일
공사기한
진행률
(%)
미청구공사
공사미수금

총액
손상차손
누계액
총액
대손
충당금

주택공사
별내자이엘라
2018.10.01
2021.04.30
79.28%
-
-
-
-

구의자이르네
2019.05.01
2021.05.31
69.25%
699,754
(3,756)
-
-

건대자이엘라
2019.08.01
2022.07.31
18.03%
-
-
-
-

범어자이엘라
2019.12.01
2022.12.31
17.43%
-
-
-
-

대구만촌동공동주택사업
2020.04.01
2023.04.30
7.86%
-
-
-
-

영등포자이르네
2020.07.01
2022.10.31
6.63%
578,637
(3,106)
-
-

개포자이르네
2020.12.01
2022.09.30
9.56%
890,202
(4,778)
-
-

서초자이르네
2020.07.01
2022.06.30
11.44%
561,286
(3,013)
-
-

안양리버자이르네
2020.11.01
2022.10.31
9.07%
-
-
-
-

속초자이엘라
2020.10.01
2023.06.30
1.33%
340,261
(1,826)
-
-

합계
3,070,140
(16,479)
-
-

<전기>

(단위 : 천원)

구분
계약일
공사기한
진행률
(%)
미청구공사
공사미수금

총액
손상차손
누계액
총액
대손
충당금

주택공사
별내자이엘라
2018.10.01
2021.04.30
33.69%
-
-
-
-

건대자이엘라
2019.08.01
2022.07.31
2.70%
548,578
-
-
-

구의자이르네
2019.05.01
2021.05.31
15.57%
782,425
-
-
-

범어자이엘라
2019.12.01
2022.12.31
1.30%
435,914
-
-
-

합계
1,766,917
-
-
-

직전 회계연도 총계약수익이 5% 이상인 계약 중 보고기간 중 수익이 발생하지 않은 착공전인 건설계약은 제외하였습니다. 한편, 관련 법령이나 발주처와의 협약으로 인해 공시에서 제외된 건설계약은 없습니다.

(6) 당기말 현재 당사가 자산으로 인식한 계약이행원가는 22,983,757천원(전기말 2 8,387,387천원)이며
선급금에 포함되어 있습니다.(주석 8 참조)

당사는 옵션계약과 관련하여, 계약(또는 예상 계약)과 직접 관련되고, 미래의 수행의무를 이행할 때 사용할 기업의 자원을 창출하거나 가치를 높이며, 회수될 것으로 예상되는 원가를 계약이행원가로 인식하였습니다.

(7) 당기와 전기 중 한 시점에 수익을 인식하는 옵션공사 등에서 생기는 계약부채는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

계약부채(*)
69,630,129
88,208,617

(*) 계약부채는 선수금에 포함되어 있습니다.(주석 15 참조)

전기말에 인식된 계약부채 88,208,617천원중 70,199,242천원은 당기에 수익으로 인식되었습니다.

8. 재고자산 및 기타자산

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

재고자산
원재료
92,407
-

상품
854,582
719,413

제품
615,877
-

저장품
4,832
4,832

용지
34,635,883
-

소계
36,203,581
724,245

기타유동자산
선급금
20,356,948
32,720,977

선급비용
773,654
479,389

선급공사원가
872,522
-

소계
22,003,124
33,200,366

기타비유동자산
장기선급금
8,244,039
4,556,641

장기선급비용
461,874
390,774

소계
8,705,913
4,947,415

9. 범주별 금융상품

(1) 보고기간말 현재 당사의 범주별 금융상품 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융자산

상각후원가

측정 금융자산

합 계

현금및현금성자산
-
27,494,067
27,494,067

매출채권및기타채권(*1)
-
50,437,576
50,437,576

단기금융자산
19,797,434
45,000,000
64,797,434

장기매출채권및기타채권
-
13,198,990
13,198,990

당기손익-공정가치측정 금융자산
2,528,674
-
2,528,674

합계
22,326,108
136,130,633
158,456,741

(*1) 미청구공사는 제외되었습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융자산

상각후원가

측정 금융자산

합 계

현금및현금성자산
-
53,712,852
53,712,852

매출채권및기타채권(*1)
-
40,809,071
40,809,071

단기금융자산
-
45,000,000
45,000,000

장기매출채권및기타채권
-
11,532,314
11,532,314

당기손익-공정가치측정 금융자산
964,509
-
964,509

합계
964,509
151,054,237
152,018,746

(*1) 미청구공사는 제외되었습니다.

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 금융부채의 범주별 내역은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채

당기말
전기말

매입채무및기타채무
34,825,172
24,433,360

단기금융부채
62,163,875
-

유동리스부채
4,074,489
1,610,614

기타유동부채(*1)
3,175,344
2,787,548

장기금융부채
311,394
278,410

비유동리스부채
39,606,769
1,669,361

기타비유동부채
1,300,000
-

합계
145,457,043
30,779,293

(*1) 미지급비용이며 초과청구공사는 제외되었습니다.

(3) 당기 및 전기 중 당사의 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융상품
기타포괄손익-
공정가치 측정
금융상품

상각후원가 
측정 금융상품

합계

이자수익
-
-
2,002,281
2,002,281

이자비용
-
-
(1,757,298)
(1,757,298)

배당금수익
8,350
-
-
8,350

대손상각비
-
-
(562,768)
(562,768)

당기손익-공정가치측정 금융자산평가이익
70,394
-
-
70,394

당기손익-공정가치측정 금융자산평가손실
(168,668)
-
-
(168,668)

기타금융손익
-
(266)
-
(266)

합계
(89,924)
(266)
(317,785)
(407,975)

<전기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융상품
기타포괄손익-
공정가치 측정
금융상품

상각후원가 
측정 금융상품

합계

이자수익
-
-
1,505,191
1,505,191

이자비용
-
-
(1,418,667)
(1,418,667)

배당금수익
3,514
-
-
3,514

대손상각비
-
-
(238,846)
(238,846)

당기손익-공정가치측정 금융자산평가손실
(666,811)
-
-
(666,811)

기타금융손익
-
(10,172)

(10,172)

합계
(663,297)
(10,172)
(152,322)
(825,791)

10. 당기손익-공정가치 측정 금융자산

보고기간종료일 현재 당사의 당기손익-공정가치측정 금융자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

시장성 없는 지분증권(*)
1,953,617
398,205

출자금
575,057
566,304

합계
2,528,674
964,509

당사의 당기손익-공정가치 측정 금융자산 중 일부가 피투자회사의 차입금에 대한 담보 및 당사 보증 등의 약정에 대한 담보로 제공되어 있습니다(주석 5,19 참고).

(*) 당사는 ㈜알링크가 발행한 상환전환우선주에 투자하고 있으며, 보통주로 전환시 지분율은 15%입니다. 지분율이 20% 미만이나 이사회에서 재무정책과 영업정책에 관한 의사결정에 참여할 수 있는 등 유의적인 영향력을 보유하고 있습니다. 그러나 해당 금융상품을 통해 ㈜알링크에 대한 소유지분과 연계된 이익에 실질적으로 접근할 수 없는 것으로 판단하여 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익-공정가치로측정하고 재무상태표상 '당기손익-공정가치 측정 금융자산'으로 분류하고 있습니다.

11. 유형자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
감가상각누계액
순장부가액

공구와기구
1,926,486
(724,980)
1,201,506

비품
2,270,545
(902,857)
1,367,688

운영장비
162,076
(65,572)
96,504

차량운반구
106,089
(59,046)
47,043

기타유형자산
16,100
(4,303)
11,797

합계
4,481,296
(1,756,758)
2,724,538

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
감가상각누계액
순장부가액

공구와기구
2,419,953
(1,777,253)
642,700

비품
2,337,888
(930,835)
1,407,053

운영장비
266,331
(202,003)
64,328

차량운반구
174,545
(129,311)
45,234

기타유형자산
8,100
(1,350)
6,750

합계
5,206,817
(3,040,752)
2,166,065

(2) 당기 및 전기의 당사의 유형자산 증감내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각
기말

공구와기구
642,700
864,816
(10,400)
(295,610)
1,201,506

비품
1,407,053
424,038
(64,505)
(398,898)
1,367,688

운영장비
64,328
58,365
-
(26,189)
96,504

차량운반구
45,234
17,216
(650)
(14,757)
47,043

기타유형자산
6,750
8,000
-
(2,953)
11,797

합계
2,166,065
1,372,435
(75,555)
(738,407)
2,724,538

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각
기말

공구와기구
658,174
224,346
-
(239,820)
642,700

비품
667,548
1,045,601
-
(306,096)
1,407,053

운영장비
72,025
17,860
-
(25,557)
64,328

차량운반구
40,477
19,281
(370)
(14,154)
45,234

기타유형자산
-
8,100
-
(1,350)
6,750

합계
1,438,224
1,315,188
(370)
(586,977)
2,166,065

12. 리스

(1) 당사가 리스이용자인 경우의 리스에 대한 정보는 다음과 같습니다.

1) 재무상태표에 인식된 금액

리스와 관련해 재무상태표에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구 분

당기말

전기말

사용권자산

건물
39,486,839
2,380,110

차량운반구

1,076,787
685,540

건설장비 등
988,088
220,865

합 계

41,551,714
3,286,515

(단위 : 천원
)

구 분

당기말

전기말

리스부채

유동

4,074,489
1,610,614

비유동

39,606,769
1,669,361

합 계

43,681,258
3,279,975

당기 중 증가된 사용권자산은 41,898백만원입니다.

2) 손익계산서에 인식된 금액

리스와 관련해서 손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구 분

당기
전기

사용권자산의 감가상각비

건물
1,268,293
882,114

차량운반구

507,220
424,368

기타
346,723
272,244

합계

2,122,236
1,578,726

리스부채에 대한 이자비용

516,557
147,808

단기리스 및 소액자산 리스료

1,390,259
925,947

당기 및 전기 중 리스의 총 현금유출은

각각 1,981백만원 및 1,733 백만원입
니다.

(2) 당사가 리스제공자인 경우의 리스에 대한 정보는 다음과 같습니다.

1) 재무상태표에 인식된 금액

리스와 관련해 재무상태표에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구 분

당기말

전기말

금융리스채권(유동)

901,560
634,225

금융리스채권(비유동)
3,916,747
2,760,345

합 계

4,818,307
3,394,570

2) 손익계산서에 인식된 금액

리스와 관련해서 손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구 분

당기
전기

리스채권에 대한 매출
3,199,916
4,319,184

리스채권에 대한 이자수익

78,624
55,798

3) 금융리스채권의 만기

금융리스채권과 관련하여 보
고기간종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

1년 이하
1년~5년
5년 초과

금융리스채권
4,818,307
5,707,202
910,645
2,536,319
2,260,238

13.
영업권 및
무형자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 무형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
상각누계액
순장부가액

소프트웨어
1,936,729
(1,165,533)
771,196

고객관계
1,895,000
(611,259)
1,283,741

개발비
1,248,575
(349,457)
899,118

영업권
885,000
-
885,000

회원권
645,240
-
645,240

합계
6,610,544
(2,126,249)
4,484,295

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
상각누계액
순장부가액

소프트웨어
2,234,196
(1,194,646)
1,039,549

고객관계
1,895,000
(395,521)
1,499,479

개발비
1,222,415
(100,618)
1,121,797

영업권
885,000
-
885,000

회원권
645,240
-
645,240

합계
6,881,851
(1,690,785)
5,191,065

(2) 당기 및 전기의 무형자산 증감내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
상각
기말

소프트웨어
1,039,549
102,000
-
(370,353)
771,196

고객관계
1,499,479
-

(215,738)
1,283,741

개발비
1,121,797
26,160
-
(248,839)
899,118

영업권
885,000
-
-
-
885,000

회원권
645,240
-
-
-
645,240

합계
5,191,065
128,160
-
(834,930)
4,484,295

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
사업결합
상각
기말

소프트웨어
1,149,546
245,200
-
(355,197)
1,039,549

고객관계
1,715,218
-
-
(215,739)
1,499,479

개발비
-
1,222,415
-
(100,618)
1,121,797

영업권
885,000
-
-
-
885,000

회원권
706,240
-
(61,000)
-
645,240

합계
4,456,004
1,467,615
(61,000)
(671,554)
5,191,065

(3) 영업권의 손상평가

현금흐름창출단위(집단)의 회수가능액은

독립적인 제3자의

사용가치 계산에 근거하여 결정되었으며, 사용가치 계산에 사용된 주요 가정치는 다음과 같습니다.

주요 가정치
수치

매출성장률(주1)
2.30%

영구성장률(주2)
0.0%

할인율
11.0%

(주1) 향후 5년간 현금흐름 예측치를 산정하기 위한 연평균 매출성장률이며, 이는 과거 실적과 시장 개발에 대한 경영진의 기대에 기초합니다.

(주2) 관련 산업보고서의 예상 장기평균성장률을 초과하지 않습니다.

14. 투자부동산

(1) 당기 및 전기 중 당사의 투자부동산 증감내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

토지
건물
건설중인자산
합계
건설중인자산

기초
-
-
69,597,698
69,597,698
-

취득
56,072,160
2,679,600
2,149,838
60,901,598
69,597,698

대체
69,362,819
-
(69,362,819)
-
-

감가상각
-
(1,250,480)
-
(1,250,480)
-

기말
125,434,979
1,429,120
2,384,717
129,248,816
69,597,698

취득원가
125,434,979
2,679,600
2,384,717
130,499,296
69,597,698

감가상각누계액
-
(1,250,480)
-
(1,250,480)
-

보고기간종료일 현재 당사의 투자부동산 공정가치는 장부금액과 중요한 차이가 없습니다.

(2) 전기 중 투자부동산과 관련하여 당사가 손익계산서에 인식한 손익 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기

임대수익
1,055,248

운영비용
(1,257,471)

합 계
(202,223)

(3) 당기 및 전기 중 자본화된 차입원가와 자본화 이자율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

자본화된 차입원가
944,822
-

자본화 이자율(%)
3.15%
-

15. 유동부채 및 비유동부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 매입채무및기타채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

매입채무
22,294,633
13,637,330

미지급금
12,530,539
10,796,030

합계
34,825,172
24,433,360

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

초과청구공사
15,782,998
2,967,137

선수금
32,408,832
56,543,178

예수금
430,737
40,820

미지급비용
3,175,344
2,787,548

합계
51,797,911
62,338,683

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 기타비유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

장기선수금
40,087,569
31,828,166

임대보증금
1,300,000
-

합계
41,387,569
31,828,166

16. 장단기금융부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 장단기금융부채의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

단기차입금
12,000,000
-

유동성금융보증부채
163,875
-

유동성장기차입금
50,000,000
-

소 계
62,163,875
-

장기차입금
278,410
278,410

비유동금융보증부채
32,984
-

소 계
311,394
278,410

합 계
62,475,269
278,410

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입처
이자율
당기말
전기말

단기차입금
농협은행
3.07%
12,000,000
-

장기차입금
농협은행
3.15%
50,000,000
-

계룡건설산업(주)
-
89,605
89,605

(주)대우건설
-
74,665
74,665

(주)도원이엔씨
-
19,910
19,910

경남기업(주)
-
16,180
16,180

유진건설(주)
-
16,180
16,180

대국건설산업(주)
-
16,180
16,180

(주)대저건설
-
16,180
16,180

(주)에스엠
-
29,510
29,510

소계

50,278,410
278,410

차감: 유동성 대체

(50,000,000)
-

차감 후 잔액

278,410
278,410

17. 순확정급여부채

(1) 확정기여형 퇴직급여제도

당사는 종업원을 위하여 확정기여형 퇴직급여제도를 운영하고 있습니다. 확정기여형퇴직급여제도의 시행에 따른 퇴직금부담금은 당기 비용으로 인식하고 있으며, 당사가 당기 중 퇴직급여로 계상한 금액은

108,408천
원(전기: 105,333천원)입니다.

(2) 확정급여형 퇴직급여제도

당사는 확정급여형 퇴직급여제도를 운영하고 있습니다. 이와 관련하여 사외적립자산과 확정급여채무의 보험수리적 평가는 독립적인 보험계리인에 의하여 수행되었습니다. 확정급여채무의 현재가치 관련 당기근무원가 및 과거근무원가는 예측단위적립방식을 사용하여 측정되었습니다.

1) 보고기간종료일 현재 확정급여제도하의 순확정급여채무와 관련하여 당사의 재무상태표에 인식된 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

확정급여채무의 현재가치
19,672,732
16,245,974

사외적립자산의 공정가치
(11,349,611)
(9,683,003)

재무상태표상 부채
8,323,121
6,562,971

2) 당기 및 전기 중 당사의 확정급여채무의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초금액
16,245,974
12,588,696

당기근무원가
6,732,350
5,859,778

이자비용
232,436
114,486

재측정요소:

- 인구통계적가정의 변동으로 인한 보험수리적손익
179,350
(130,485)

- 재무적가정의 변동으로 인한 보험수리적손익
(81,139)
211,204

- 경험적조정으로 인한 보험수리적손익
783,704
514,107

제도에서의 지급액:

- 급여의 지급
(4,585,311)
(3,338,842)

계열사간 이동으로 전입(출)된 채무
165,368
427,030

기말금액
19,672,732
16,245,974

3) 당기 및 전기 중 당사의 사외적립자산 공정가치의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초금액
(9,683,003)
(8,661,052)

이자수익
(342,947)
(302,598)

재측정요소:

- 사외적립자산의 수익(이자수익에 포함된 금액 제외)
206,395
166,006

기여금:

- 기여금 납입액
(2,700,000)
(1,500,000)

제도에서의 지급:

- 급여의 지급
1,270,779
1,050,117

계열사간 이동으로 전입된 자산
(100,835)
(435,476)

기말금액
(11,349,611)
(9,683,003)

4) 당기말과 전기말 현재 사외적립자산의 구성내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

공시가격
구성비
공시가격
구성비

현금및현금성자산
11,349,611
100.00%
9,683,003
100.00%

5) 당사의 기타장기종업원급여채무의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기
전기

기초금액
137,037
80,877

당기근무원가
18,965
11,088

이자비용
3,521
2,186

재측정요소:

- 인구통계적가정의 변동으로 인한 보험수리적손익
(32,045)
42,755

- 재무적가정의 변동으로 인한 보험수리적손익
(63)
2,052

- 경험적조정으로 인한 보험수리적손익
(8,559)
14,379

급여의 지급
(19,500)
(16,300)

기말금액
99,356
137,037

6) 당사가 순확정급여채무를 산정하기 위해 적용한 주요한 가정은 다음과 같습니다.

(가) 주요 가정

구분
당기말
전기말

순확정급여채무
기타장기종업원급여
순확정급여채무
기타장기종업원급여

할인율
2.71%
2.48%
2.90%
2.61%

미래임금상승률(물가상승률 포함)
3.00%
-
3.00%
-

(나) 사망률
보험업법에 의한 보험요율산출기관(보험개발원)이 산출, 발표
한
2018
년 이후 퇴직연금 생존사망률을 사용하였습니다.

7) 보고기간종료일 현재 유의적인 보험수리적 가정에 대한 민감도분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무의 대한 영향

가정의 변동
가정의 증가
가정의 감소

할인율
1.00%p 변동
(780,282)
886,758

임금상승률
1.00%p 변동
875,871
(785,907)

18. 유동충당부채 및 비유동충당부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 유동충당부채 및 비유동충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

하자보수충당부채
338,702
1,694,402
293,407
665,537

수선충당부채
60,727
774,028
60,571
842,408

소송충당부채
-
-
109,372
-

합계
399,429
2,468,430
463,350
1,507,945

(2) 당기 및 전기 당사의 유동충당부채 및 비유동충당부채의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
기말

하자보수충당부채
958,944
1,902,347
828,187
2,033,104

수선충당부채
902,979
728,480
796,704
834,755

소송충당부채
109,372
-
109,372
-

합계
1,971,295
2,630,827
1,734,263
2,867,859

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
기말

하자보수충당부채
1,092,936
1,255,379
1,389,371
958,944

수선충당부채
1,029,539
797,029
923,589
902,979

소송충당부채
120,224
-
10,852
109,372

합계
2,242,699
2,052,408
2,323,812
1,971,295

19. 우발사항 및 약정사항

(1) 당사가 보고기간종료일 현재 금융기관 등과 체결한 주요 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관명
약정한도액
실행액

일반자금대출
우리은행
5,000,000
-

신한은행
3,000,000
-

보증
건설공제조합
19,238,000
5,000,000

융자
건설공제조합
50,322,580
-

(2) 담보제공자산
1) 보고기간종료일 현재 담보로 제공되어 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

담보제공자산
장부금액
담보설정금액
거래약정
담보권자

투자부동산
59,227,808
75,960,000
부동산담보신탁
농협은행 등

용지
14,743,421

2) 보고기간종료일 현재 타인(특수관계자 제외)을 위하여 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

담보제공자산
제공받는 자
장부금액
거래약정
담보권자

당기손익-공정가치측정 금융자산
계룡그린빌 주식회사
248,900
차입금 담보
농협은행 등

북한강관사병영 주식회사
-
차입금 담보
국민은행 등

파주양주강군 주식회사
-
차입금 담보
중소기업은행 등

더송도컨벤시아 주식회사
106,615
차입금 담보
한국산업은행 등

바른지킴이 주식회사
13,180
차입금 담보
우리은행 등

보람찬 주식회사
29,510
차입금 담보
농협은행 등

고성지킴이 주식회사
63,365
차입금 담보
중소기업은행 등

고양양주강군 주식회사
60,685
차입금 담보
중소기업은행 등

합계
522,255

(3)
타인으로부터 제공받은 보증

당사는
보고기간종료일 현재 서울보증보험으로부터 당사의 공사현장 등과 관련하여
63,160백
만
원의 계약이행, 하자보증 등을 제공받고 있으며, 주택도시보증공사로부터 59,478백만원의 분양보증을 제공받고 있습니다.

(4) 타인에게 제공한 보증

1) 당사는 보고기간종료일 현재 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인들에 대하여
자금보충의무를
타 건설출자자와 연대하여 출자지분율에 따라
다음과 같이 부담하
고 있습니다.

(단위 : 백만원)

구분
차입현황
지분 해당액

파주양주강군 주식회사
80,401
16,080

계룡그린빌 주식회사
144,497
65,739

보람찬 주식회사
26,217
3,023

더송도컨벤시아 주식회사
142,540
29,695

북한강관사병영 주식회사
222,639
185,530

바른지킴이 주식회사
24,796
4,130

고양양주강군 주식회사
3,150
1,050

합 계
644,240
305,247

2)
당사는 당기말 현재 별내자이엘라 현장 외 2개의 현장 사업시행자 등을 위하여 책임준공의무를 지고 있으며, 건대자이엘라 현장 외 5개의 현장 사업시행자들을 위하여 책임준공의무 및 보증금액 498,735백만원을 한도로 하여 294,110백만원의 조건부 채무인수 의무를 공동시공사인
지에스건설(주)와
연대하여 지고 있습니다.

3) 당사는 별내 자이엘라 오피스텔 외 2개 현장에 대하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 주채무자인 하나자산신탁 외 2개사에 210,055백만원의 금액을 한도로 분양보증을 제공하고 있으며,
당기말
현재 실제로실행된 금액은 210,055백만원입니다.

4) 당사는 대구 만촌동아파트 외 4개 현장에 대하여 184,591백만원의 금액을 한도로 중도금 대출등 연대보증을 제공하고 있으며,
당기말
현재 실
제로 실행된 금액은 136,167백만원입니다.

(5) 계류중인 소송 사건

보고기간종료일 현재 당사가 피고로
계류중에 있는 소송은 손해배상청구 등
3건
(소송금액:
319
백만원)이며, 원고로 계류중에 있는 소송은 용역비 청구 등

7건(
소송금액:
327백만원
)입니다. 당기말 이후
당사의
승소로 1건의 소송(소송금액: 1백만원)이 종료되었습니다. 이 외에 당기말 현재 상기 계류중인 소송사건의 승패는 예측할 수 없습니다.

20. 자본

(1) 자본금

(주식단위 : 주, 액면금액 단위 : 원, 자본금 단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

발행할 주식의 총수
100,000,000
100,000,000

1주당 액면금액
1,000
1,000

발행한 주식의 수
26,782,520
26,782,520

보통주 자본금
26,782,520
26,782,520

(2) 당기에 자본금과 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(주식단위 : 주, 자본금/자본잉여금 단위 : 천원)

구분
발행주식수
자본금
자본잉여금
합계

전기말
26,782,520
26,782,520
80,419,271
107,201,791

주식발행분담금 환입
-
-
1,095
1,095

당기말
26,782,520
26,782,520
80,420,366
107,202,886

21. 이익잉여금 

(1) 이익잉여금의 구성 내역

(단위 : 천원)

구분
당기말
전기말

이익준비금(*)
1,668,333
1,400,508

미처분이익잉여금
53,672,022
36,532,974

합계
55,340,355
37,933,482

(*) 상법상 이익준비금은 당사가 자본금의 50%에 달할 때까지 매결산기마다 금전에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 이익준비금은 현금으로 배당할 수 없으며 주주총회의 결의에 의하여 이월결손금의 보전과 자본전입에만 사용될 수 있습니다.

(2)
이익잉여금처분계산서

당사의 이익잉여금처분계산서는 2021년

3월 26일

주주총회에서 처분

확정
될 예정입니다 (전기 이익잉여금처분계산서 처분 확정일: 2020년 3월 20일).

(단위 : 원)

과목
당기
전기

Ⅰ. 미처분이익잉여금

53,672,022,631

36,532,974,509

1. 전기이월미처분이익잉여금
33,586,897,309

24,676,874,457

2. 순확정급여부채의 재측정손익
(824,938,179)

(576,710,675)

3. 당기순이익
20,910,063,501

12,432,810,727

Ⅱ. 이익잉여금 처분액

4,419,115,800

2,946,077,200

1. 이익준비금
401,737,800

267,825,200

2. 배당금

주당배당금(율)

보통주 : (당기: 150원(15%)
 (전기: 100원(10%)

4,017,378,000

2,678,252,000

Ⅲ. 차기이월미처분이익잉여금

49,252,906,831

33,586,897,309

22. 주당이익

(1) 기본주당순이익

당기와 전기의 기본주당순이익 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

구분
당기
전기

보통주당기순이익
(*1)

20,910,063,501
12,432,810,727

가중평균유통보통주식수
(*2)

26,782,520
18,375,933

기본주당순이익
781
677

(*1) 보통주당기순이익 등의 산정내역

(단위 : 원
)

구분
당기
전기

당기순이익
20,910,063,501
12,432,810,727

조정항목
-
-

보통주당기순이익
20,910,063,501
12,432,810,727

(*2) 가중평균유통보통주식수 등의 산정내역

(단위 : 주
)

구분
당기
전기

기초 발행주식수
26,782,520
11,118,160

조정
-
7,257,773

기말 가중평균유통보통주식수
26,782,520
18,375,933

(*) 당사는 2019년 2월 25일 1주당 7,284원에 보통주식 6,864,360주를 유상증자하였으며, 2019년 11월 6일에 KOSPI 상장을 통해 1주당 5,200원에 보통주식 8,800,000의 신주를 발행하여 조정내역에 반영하였습니다. 

(2) 희석주당순이익
당사는 희석화 증권을 보유하고 있지 아니하므로, 희석주당순이익은 기본주당순이익과 일치합니다.

23. 판매비와관리비

(단위 : 천
원)

구분
당기
전기

급여
6,154,528
4,742,580

퇴직급여
496,115
402,229

복리후생비
581,357
456,773

여비교통비
66,186
96,211

접대비
183,832
215,742

통신비
76,555
122,981

수도광열비
1,349
1,352

세금과공과
828,467
996,213

감가상각비
208,816
167,238

수선비
-
200

보험료
21,171
294,169

차량유지비
33,330
33,232

운반비
4,386
4,422

도서인쇄비
6,328
17,445

소모품비
40,503
28,321

교육훈련비
13,269
68,994

지급수수료
1,323,590
1,379,304

임차료
161,837
311,965

광고선전비
700,153
2,000,100

무형자산상각비
338,888
342,601

대손상각비

273,405
196,347

회의비
9,964
36,780

사용권자산상각비
487,456
249,118

하자보수비
15,074
229,428

합계
12,026,559
12,393,745

24. 기타수익과 기타비용

(1) 기타수익

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

외환차익
-
85

유형자산처분이익
3,636
-

무형자산처분이익
-
99,000

잡이익
139,752
121,919

합계
143,388
221,004

(2)
기타비용

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

외환차손
-
286

기부금
1,000
1,300

기타의대손상각비
289,363
42,498

유형자산처분손실
65,155
370

잡손실
97,267
12,086

합계
452,785
56,540

25. 금융수익 및 금융원가

(1) 금융수익

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

이자수익
2,002,281
1,505,191

배당금수익
8,350
3,514

당기손익-공정가치측정 금융자산 평가이익
70,394
-

합계
2,081,025
1,508,705

(2) 금융원가

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

이자비용
1,757,297
1,418,667

금융자산처분손실
266
10,172

당기손익-공정가치측정 금융자산평가손실
168,668
666,811

합계
1,926,231
2,095,650

26. 법인세

(1) 당기 및 전기에 대한 법인세비용의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

당기법인세

- 당기손익에 대한 법인세
7,751,179
4,619,604

- 전기법인세의 조정사항
(45,845)
146

총당기법인세
7,705,334
4,619,750

이연법인세

- 일시적차이의 증감(*1)
(1,691,104)
(1,185,698)

총법인세비용
6,014,230
3,434,052

자본에서 직접 반영된 법인세효과(*2)
263,372
184,121

법인세비용
6,277,602
3,618,173

(*1) 이연법인세의 총 변동액

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

기초 이연법인세자산
3,603,274
2,417,576

이연법인세 변동액
1,691,104
1,185,698

기말 이연법인세자산
5,294,378
3,603,274

(*2) 자본에 직접 반영된 법인세효과

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

반영전
법인세효과
반영후
반영전
법인세효과
반영후

순확정급여부채의 재측정손익
(1,088,310)
263,372
(824,938)
(760,832)
184,121
(576,711)

(2) 법인세비용차감전순손익과 법인세비용의 관계

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

법인세비용차감전순손익
27,187,666
16,050,983

적용세율에 따른 법인세
6,117,416
3,509,216

법인세 효과:

- 세무상 과세되지 않는 수익
(710)
(1,050)

- 세무상 차감되지 않는 비용
218,151
398,682

- 세액공제
-
(3,692)

- 기타
(57,255)
(284,983)

조정사항 합계
160,186
108,957

법인세비용
6,277,602
3,618,173

(3) 이연법인세자산과 부채

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

이연법인세자산

12개월 후에 결제될 이연법인세자산
17,192,261
6,084,753

12개월 이내에 결제될 이연법인세자산
941,840
749,515

이연법인세부채

12개월 후에 결제될 이연법인세부채
(12,802,121)
(3,138,623)

12개월 이내에 결제될 이연법인세부채
(37,602)
(92,371)

이연법인세자산(부채) 순액
5,294,378
3,603,274

(4)
당기와 전기 중 이연법인세자산(부채)의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당기>

(단위 : 천원
)

구분
기초
손익계산서
자본
기말

이연법인세부채

미수수익
(92,372)
54,770
-
(37,602)

퇴직보험예치금
(2,343,287)
(453,266)
49,947
(2,746,606)

사용권자산
(795,337)
(9,260,178)
-
(10,055,515)

소 계
(3,230,996)
(9,658,674)
49,947
(12,839,723)

이연법인세자산

선급비용
108,091
(10,571)
-
97,520

매도가능증권손상차손
32,670
-
-
32,670

대손충당금
-
99,931
-
99,931

미지급연차
641,424
102,965
-
744,389

퇴직급여충당금
3,931,527
615,849
213,425
4,760,801

하자보수충당부채
232,064
259,947
-
492,011

수선비충당부채
218,521
(16,510)
-
202,011

기타충당부채
26,468
(26,468)
-
-

장기종업원급여
33,163
(9,119)
-
24,044

당기손익-공정가치측정 금융자산
281,469
23,783
-
305,252

금융리스채권
27,264
(9,443)
-
17,821

선수금
507,694
(4,610)
-
503,084

미지급비용
160
(160)
-
-

리스부채
793,755
9,777,109
-
10,570,864

감가상각비
-
283,703
-
283,703

소 계
6,834,270
11,086,406
213,425
18,134,101

합 계
3,603,274
1,427,732
263,372
5,294,378

<전기>

(단위 : 천원
)

구분
기초
손익계산서
자본
기말

이연법인세부채

미수수익
(45,056)
(47,316)
-
(92,372)

퇴직보험예치금
(1,905,431)
(478,030)
40,174
(2,343,287)

사용권자산
-
(795,337)
-
(795,337)

소 계
(1,950,487)
(1,320,683)
40,174
(3,230,996)

이연법인세자산

선급비용
105,610
2,481
-
108,091

매도가능증권손상차손
29,700
2,970
-
32,670

무형자산손상차손
31,467
(31,467)
-
-

미지급연차
447,300
194,124
-
641,424

퇴직급여충당금
2,769,514
1,018,066
143,947
3,931,527

하자보수충당부채
240,446
(8,382)
-
232,064

수선비충당부채
226,497
(7,976)
-
218,521

기타충당부채
26,449
19
-
26,468

장기종업원급여
17,793
15,370
-
33,163

당기손익-공정가치측정 금융자산
109,182
172,287
-
281,469

금융리스채권
35,575
(8,311)
-
27,264

선수금
328,530
179,164
-
507,694

미지급비용
-
160
-
160

리스부채
-
793,755
-
793,755

소 계
4,368,063
2,322,260
143,947
6,834,270

합 계
2,417,576
1,001,577
184,121
3,603,274

(5) 법인세 처리의 불확실성
당사는 당사의 법인세부채 발생액이 모든 과세연도에 대해 법인세 해석과 과거 경험을 포함하여 많은 요소의 평가에 근거하여 적절하다고 판단하였습니다.

27. 비용의 성격별 분류 

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

인건비
98,058,413
92,555,428

재료비
70,162,312
70,209,561

외주비
82,035,819
34,970,917

복리후생비
8,685,146
7,814,421

대손상각비(대손충당금환입)
273,405
196,347

지급임차료
1,417,138
1,071,390

유무형,사용권 자산상각비
4,730,513
2,836,446

세금과공과
3,979,815
2,522,075

지급수수료
40,598,255
33,955,190

기타
18,929,321
15,340,099

합계(*)
328,870,137
261,471,874

(*) 매출원가와 판매비와관리비의 합계금액입니다.

28. 특수관계자 거래 등

(1) 특수관계자 등의 내역

구 분
회사명

지배기업
지에스건설㈜

기타의특수관계자
지배기업의 종속기업
비에스엠㈜ 외 79개사

지배기업의 관계기업
㈜메이저디벨로프먼트 외 27개사

지배기업의 공동기업
지앤엠에스테이트 주식회사 외 5개사

기타(*)
지에스그룹 계열사

(*) 지에스그룹 계열사는
기업회계기준서 제1024호의 특수관계자 범주에 해당하지 않으며,
지에스그룹 소속 해외계열회사와 공정거래 및 독점규제에 관한 법률에 따라 지정된 지에스그룹 기업집단 소속 국내계열회사로 구성되어 있습니다.

(2) 특수관계자 등과의 주요 거래 내역
<당기>

(단위 : 천원
)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매출
매입
기타비용

지배기업
지에스건설㈜
97,504,945
193,127
664,444

기타의 특수관계자
㈜지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
140,750
-
-

자이에스텍㈜
-
56,021
-

㈜지씨에스
3,843,458
885
1,024

기타
㈜지에스스포츠
198,008
-
-

파르나스호텔㈜
4,018,652
35,648
-

지에스칼텍스㈜
64,348
-
-

옥산오창고속도로㈜
1,021,950
-
-

지에스네오텍㈜
-
360
-

㈜지에스리테일
-
-
3,864

삼양인터내셔날
-
14,168
-

㈜지에스홈쇼핑
-
-
17

합계
106,792,111
300,209
669,349

<전기>

(단위 : 천원
)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매출
매입
기타비용

지배기업
지에스건설㈜
106,652,623
8,000
1,541,791

기타의 특수관계자
㈜지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
270,178
-
-

자이에스텍㈜
-
67,621
-

㈜지씨에스
3,823,952
13,736
10,610

비에스엠㈜
-
3,458
-

기타
㈜지에스스포츠
209,474
-
-

파르나스호텔㈜
4,557,628
35,100
-

지에스칼텍스㈜
57,623
-
-

㈜지에스리테일
-
-
10,409

옥산오창고속도로㈜
1,213,150
82,420
-

지에스네오텍㈜
-
360
-

㈜지에스
-
-
5,753

합계
116,784,628
210,695
1,568,563

(3) 당기말 및 전기말 현재 특수관계자와의 채권ㆍ채무 잔액의 내역은 다음과 같습니다.
<당기말>

(단위 : 천원
)

구분
회사명
채권
채무

매출채권
기타채권(*1)
매입채무
기타채무

지배기업
지에스건설㈜
17,881,848
2,017,113
324,941
89

기타의 특수관계자
㈜지씨에스
353,524
-
589
-

기타
파르나스호텔㈜
367,342
-
3,629
-

옥산오창고속도로㈜
361,390
-
-
-

지에스네오텍㈜
-
-
33
-

합계
18,964,104
2,017,113
329,192
89

(*1) 기타채권에는 임차보증금 등이 포함되어 있습니다.

<전기말>

(단위 : 천원
)

구분
회사명
채권
채무

매출채권
기타채권(*1)
매입채무
기타채무

지배기업
지에스건설㈜
21,995,472
1,682,652
315,395
22,626

기타의 특수관계자
㈜지에스코크렙뉴스테이위탁관리부동산투자회사
21,252
-
-
-

자이에스텍㈜
-
-
50,548
-

㈜지씨에스
356,214
-
-
-

기타
㈜지에스스포츠
-
-
-
-

파르나스호텔㈜
414,409
-
3,218
307

지에스칼텍스㈜
4,554
-
-
-

옥산오창고속도로㈜
558,484
-
-
-

지에스네오텍㈜
-
-
33
-

합계
23,350,385
1,682,652
369,194
22,933

(*1) 기타채권에는 임차보증금 등이 포함되어 있습니다.

(4) 주요경영진에 대한 보상내역

당사는 등기이사 및 당사 기업활동의 계획, 운영 및 통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 임원을 주요 경영진에 포함하고 있으며, 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한보상금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

단기급여
1,327,873
1,401,548

퇴직급여
159,699
162,278

합계
1,487,572
1,563,826

(5)
특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
회사명
당기
전기

유상증자
지에스건설㈜
-
49,999,998

(6) 당기말과 전기말 현재 당사가 특수관계자로부터 제공받거나 특수관계자에게 제공한 담보 및 보증 내역은 존재하지 않습니다.

(7) 당사는 시행사 및 수분양자를 위하여 427,277백만원(한도: 673,412백만원)의 책임준공 조건부채무인수 등을 지에스건설㈜와 연대하여 제공하고 있습니다. 또한, 당사는 광주원주고속도로 등의 운영과 관련하여 지에스건설㈜ 등과 연대하여 책임운영의무 및 자금제공 의무를 부담하고 있습니다. 

29. 현금흐름표

(1) 영업으로부터 창출된 현금흐름

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

당기순이익
20,910,064
12,432,811

영업으로부터
창출된
현금흐름 중
조정항목
법인세비용
6,277,602
3,618,173

이자비용
1,757,297
1,418,667

퇴직급여
6,621,840
5,671,667

대손상각비
273,405
196,347

감가상각비
738,407
586,457

투자부동산상각비
1,250,480
-

무형자산상각비
834,930
671,554

사용권자산상각비
2,122,236
1,578,435

유형자산처분손실
65,155
370

임차료
186,758
147,758

금융자산처분손실
266
10,172

기타의대손상각비
289,363
42,498

당기손익-공정가치측정 금융자산평가손실
168,668
666,811

이자수익
(2,002,281)
(1,505,191)

배당금수익
(8,350)
(3,514)

유형자산처분이익
(3,636)
-

무형자산처분이익
-
(99,000)

당기손익-공정가치측정 금융자산 평가이익
(70,394)
-

잡이익
(853)
-

소계
18,500,893
13,001,204

영업활동으로
인한
자산부채의
변동
매출채권의 감소(증가)
4,774,647
(2,126,733)

미청구공사의 감소(증가)
(868,143)
(1,914,817)

금융리스채권의 감소(증가)
-
(336,862)

선급금의 감소(증가)
12,364,029
(18,929,938)

미수금의 감소(증가)
(1,164,292)
(1,002,011)

선급비용의 감소(증가)
69,759
(65,307)

선급공사원가의 감소(증가)
(872,522)
-

재고자산의 감소(증가)
(35,479,336)
3,231

장기매출채권의 감소(증가)
(402,509)
39,827

장기금융리스채권의 감소(증가)
(1,345,113)
(2,281,517)

장기선급금의 감소(증가)
(3,687,399)
69,831

매입채무의 증가(감소)
8,657,303
3,853,424

미지급금의 증가(감소)
1,799,042
(2,733)

초과청구공사의 증가(감소)
12,815,862
1,934,283

선수금의 증가(감소)
(22,643,582)
31,550,249

장기선수금의 증가(감소)
8,259,403
(6,291,460)

예수금의 증가(감소)
389,916
20,287

미지급비용의 증가(감소)
387,796
673,495

확정급여채무의 증가(감소)
(4,585,311)
(3,338,842)

기타충당금의 증가(감소)
(109,371)
(10,853)

사외적립자산의 감소(증가)
(1,429,221)
(449,883)

수선충당금의 증가(감소)
155
(3,655)

장기수선충당금의 증가(감소)
(68,380)
(122,904)

하자보수충당금의 증가(감소)
45,295
(132,385)

장기하자보수충당금의 증가(감소)
1,028,864
(1,606)

소계
(22,063,108)
1,133,121

영업으로부터 창출된 현금흐름
17,347,849
26,567,136

(2) 중요한 비현금거래

(단위 : 천원
)

구분
당기
전기

유무형자산 취득으로 인한 
미지급금의 증감
-
(32,273)

투자부동산 취득과 관련된 선급금의 증감
-
(7,284,055)

투자부동산 건설중인자산의 투자부동산 토지 및 건물 대체
69,362,819
-

사업결합으로 인한 미지급금의 증가
-
(2,780,000)

사용권자산 및 리스부채의 증감
41,897,914
4,865,241

(3) 재무활동에서 생기는 부채의 조정내용

<당기>

(단위 : 천원
)

구분
기초

재무현금흐름(*)

부채 관련 
그 밖의 변동
기말

단기차입금
-
12,000,000
-
12,000,000

유동성장기차입금
-
50,000,000
-
50,000,000

장기차입금
278,410
-
-
278,410

리스부채
3,279,975
(1,992,620)
42,393,903
43,681,258

임대보증금
-
1,300,000
-
1,300,000

합 계
3,558,385
61,307,380
42,393,903
107,259,668

(*) 순액으로 표시되었습니다.

<전기>

(단위 : 천원
)

구분
기초

재무현금흐름(*)

부채 관련 
그 밖의 변동
기말

단기차입금
473,726
(473,726)
-
-

유동성장기차입금
380,000
(380,000)
-
-

장기차입금
1,186,410
(908,000)
-
278,410

리스부채
-
(1,585,266)
4,865,241
3,279,975

합 계
2,040,136
(3,346,992)
4,865,241
3,558,385

(*) 순액으로 표시되었습니다.

30. 재무위험관리

당사의 재무위험관리는 주로 시장위험(환위험, 공정가치 이자율 위험, 현금흐름 이자율 위험 및 가격위험), 신용위험, 유동성위험에 대해 전사 각 사업주체가 안정적이고 지속적으로 경영성과를 창출할 수 있도록 지원하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 금융원가를 절감함으로써 사업의 원가경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

또한, 당사는 정기적으로 재무위험관리 정책의 재정비, 재무위험 모니터링 등을 통해재무위험으로부터 발생할 수 있는 영향을 최소화하는데 주력하고 있습니다.

(1) 재무위험요소

1) 시장위험

(가) 이자율 위험 

당사의 이자율 위험은 주로

변동금리부 차입금
에
연관되어 있으며, 이와 관련된 이자비용은 이자
율 위험에 노출되어 있습니다. 보고기간 종료일 현재 당사의 이자율 변동위험에 노출된 금융부채는 존재하지 않
습
니다.

보고기간종료일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 100bp 변동할 경우 변동금리부차입금으로부터 발생하는 이자비용에 미치는 영향은 없습니다.

2) 신용위험 

신용위험은 당사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 발생하며 고객 또는 거래 상대방이 계약조건상 의무사항을 지키지 못하였을 때 발생합니다. 이러한 신용위험을 관리하기 위하여 당사는 주기적으로 고객과 거래 상대방의 재무 상태와 과거경험 및 기타요소들을 고려하여 재무 신용도를 평가하고 있으며, 고객과 거래상대방 각각에 대한 신용한도를 설정하고 있습니다.

신용위험은 당사가 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 주요 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 현금성자산, 파생금융상품, 은행 및 금융기관 예치금으로부터발생하고 있습니다.

신용위험은 당사의 신용정책에 의하여 효율적 신용위험 관리, 신속한 의사결정 지원 및 채권 안전장치 마련을 통한 손실 최소화를 목적으로 관리하고 있습니다. 당사는 당기 중 손상의 징후나 회수기일이 초과된 채권 등에 대하여 보고기간종료일 현재 채무불이행이 예상되는 경우 그 위험을 적절히 평가하여 재무상태표에 반영하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 당사의 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당기말
전기말

현금성자산(보유현금제외)
27,481,896
53,708,886

매출채권및기타채권
55,050,869
44,554,222

단기금융자산
64,797,434
45,000,000

장기매출채권및기타채권
13,198,990
11,532,314

금융보증부채(*)
179,177,040
54,000,000

합 계
339,706,229
208,795,422

(*) 신용위험에 대한 최대 노출 정도는
금융보증부채
계상대
상(시행사PF, 중도금)의 계약상 현금흐름 원금입니다.

(
가) 금융자산의 손상

당사는 기대신용손실 모형이 적용되는 다음의 금융자산을 보유하고 있습니다.

· 재화 및 용역의 제공에 따른 매출채권

· 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

현금성자산도 손상 규정의 적용대상에 포함되나 식별된 기대신용손실은 유의적이지 않습니다.

① 매출채권

당사는 매출채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 매출채권의 과거 손상률은 기대신용손실율에 대한 합리적인 추정치로 판단하였습니다.
 
당기말 현재 집합평가 대상 채권에 대한 손실충당금 설정액은 16백만원(전기말: 1백만원)이며, 개별채권평가를 통하여 513백만원(
전기말:

255
백만
원)의 손실충당금이 설정되었습니다.

당사 매출채권의 신용위험 노출에 대한 요약은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

거래상대방
당기
전기

신용손상되지 않은 자산
신용이 손상된 자산
신용손상되지 않은 자산
신용이 손상된 자산

신용등급 A(*)
21,937,625
-
26,163,109
-

신용등급 B(*)
8,249,283
486,709
6,906,079
209,464

개인
3,077,195
42,930
191,728
46,770

합계
33,264,103
529,639
33,260,916
256,234

대손충당금
-
(529,639)
-
(256,234)

합계
33,264,103
-
33,260,916
-

(*) 당사의 거래처 신용분석 결과에 기초하여 분류하였습니다.

②
상각후원가 측정 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에는 대여금, 보증금, 금융리스채권, 기타 미수금 등이 포함됩니다.

당기말 현재 상각후원가 측정 금융자산에 대한 손실충당금 설정액은 대여금에 대해 42백만원(전기말:42백만원), 미수금에 대해

289백만원

의 손
실충당금이 설정되어 있습니다.

3) 유동성위험 

유동성위험은 당사가 유동성 부족으로 인해 금융부채에 대한 지급 의무를 이행 못하거나, 정상적인 영업을 위한 자금조달이 불가능한 경우 발생하고 있습니다.

당사는 자금수지계획을 수립함으로써 영업활동, 투자활동, 재무활동에서의 자금수지를 미리 예측하고 있으며, 이를 통해 필요 유동성 규모를 사전에 확보하고 유지하여 향후에 발생할 수 있는 유동성리스크를 사전에 관리하고 있습니다.

보고기간종
료일 현재 국내 금융기관과의 신용한도와 관련한 주요 약정사항은 다음과같습니다.

(단위 : 천원
)

금융기관
당기말
전기말

한도
사용액
한도
사용액

우리은행
5,000,000
-
4,000,000
-

신한은행
3,000,000
-
3,000,000
-

당사의 금융부채를 보고기간종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 아래 유동성 위험 분석에 포함된 금액은 계약상의 할인되지 않은 현금흐름이며, 차입금에는 이자 상환액이 포함되어 있습니다.

<당기말>

(단위 : 천원
)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

1년 이하
1년~5년
5년 초과

매입채무및기타채무
34,825,172
34,825,172
34,825,172
-
-

미지급비용
3,175,344
3,175,344
3,175,344
-
-

리스부채
43,681,258
94,922,891
4,121,782
14,378,455
76,422,654

차입금
62,278,410
62,278,410
62,000,000
-
278,410

금융보증부채
196,859
196,859
163,875
32,984
-

기타비유동부채
1,300,000
1,300,000
-
-
1,300,000

합 계
145,457,043
196,698,676
104,286,173
14,411,439
78,001,064

<전기말>

(단위 : 천원
)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

1년 이하
1년~5년
5년 초과

매입채무및기타채무
24,433,360
24,433,360
24,433,360
-
-

차입금
278,410
278,410
-
-
278,410

리스부채
3,279,975
3,609,946
1,611,939
1,998,007
-

합계
27,991,745
28,321,716
26,045,299
1,998,007
278,410

(2) 자본위험관리 

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다.

당사의 보고기간종료일 현재 부채비율, 순차입금비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당기말
전기말

부채(A)
250,743,154
133,345,268

자본(B)
162,543,241
145,135,273

예금(C)
27,481,896
53,708,886

차입금(D)
62,278,410
278,410

부채비율(A/B)
154.26%
91.88%

순차입금비율((D-C)/B)
21.41%
(36.81%)

31. 공정가치

(1) 금융상품 종류별 공정가치

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산:

현금및현금성자산
27,494,067
27,494,067
53,712,852
53,712,852

매출채권및기타채권
50,437,576
50,437,576
40,809,071
40,809,071

단기금융자산
64,797,434
64,797,434
45,000,000
45,000,000

장기매출채권및기타채권
13,198,990
13,198,990
11,532,314
11,532,314

당기손익-공정가치측정 금융자산
2,528,674
2,528,674
964,509
964,509

소계
158,456,741
158,456,741
152,018,746
152,018,746

금융부채:

매입채무및기타채무
34,825,172
34,825,172
24,433,360
24,433,360

미지급비용
3,175,344
3,175,344
2,787,548
2,787,548

단기금융부채(*1)
62,163,875
62,163,875
-
-

유동리스부채(*1)
4,074,489
4,074,489
1,610,614
1,612,906

장기금융부채(*1)
311,394
311,394
278,410
278,410

비유동리스부채(*1)
39,606,769
39,606,769
1,669,361
1,673,251

기타비유동금융부채
1,300,000
1,300,000
-
-

소계
145,457,043
145,457,043
30,779,293
30,785,475

(*1) 단기차입금 및 유동차입금, 건설장기차입금의 공정가치는 할인에 따른 효과가 유의적이지 않기 때문에 장부금액과 동일합니다. 
당기말 및 전기말 현재 비유동차입금, 리스부채의 공정가치는 현금흐름을 당사의 신용등급(A- ~ BBB+)에 따른 회사채 수익률 등을 이용하여 산출하였습니다.

(2) 공정가치 서열체계 

공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격(수준 1)

- 직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산
 이나 부채에 대한 투입변수. 단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함(수준 2)

- 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능
 하지 않은 투입변수)(수준 3)

금융상품의 공정가치를 측정하는 데에 사용되는 평가기법에는 다음이 포함됩니다.

- 유사한 상품의 공시시장가격 또는 딜러가격
- 파생상품의 공정가치는 보고기간종료일 현재의 선도환율을 사용하여 해당 금액을 현재 가치로 할인하여 측정
- 나머지 금융상품에 대해서는 현금흐름의 할인기법 등

(3) 보고기간종료일 현재 공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 당사의 금융상품의 공정가치 서열체계에 따른 수준별 공시 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원
)

구분
수준1
수준2
수준3
합계

공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
-
2,528,674
2,528,674

<전기말>

(단위 : 천원
)

구분
수준1
수준2
수준3
합계

공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
-
964,509
964,509

(4) 반복적인 공정가치 측정치의 서열체계 수준 간 이동

당사는 공정가치 서열체계의 수준 간 이동을 발생시킨 사건이나 상황의 변동이 일어난 날짜에 인식합니다.
당기 중 금융상품의 각 공정가치 서열체계의 수준 간 이동 내역은 없습니다. 

32. COVID-19 영향의 불확실성

COVID-19의 확산을 차단하기 위하여 전세계적으로 이동 제한을 포함한 다양한 예방 및 통제가 시행되고 있으며, 그 결과 전세계 경제가 광범위한 영향을 받고 있습니다. 또한 COVID-19에 대처하기 위한 다양한 형태의 정부지원책이 발표되고 있습니다.
당사의 영업은 주택건설업, 건축공사업, 홈네트워크 설치와 정보통신공사, 주택관리업 및 전자경비업 등에 의존하고 있습니다. 보고기간 종료일 현재 COVID-19가 당사에 미치는 영향을 합리적으로 추정할 수는 없으나, 당사는 이러한 상황을 예의주시하고 있으며 지속적으로 모니터링할 예정입니다.

33. 전기 재무제표 계정 재분류

당기의 계정 분류와 일치시키기 위해 전기 기타의대손상각비를 금융원가에서 기타비용으로 계정 재분류함으로 인하여 다음과 같이 전기 재무제표상 계정이 재분류되었습니다.

(단위: 천원)

과 목
2019

수정전
수정후

손익계산서

기타비용
14,042
56,540

금융원가
2,138,148
2,095,650

상기 전기 재무제표 계정 재분류로 인하여 당사의 2019년 세전순이익 및 당기순이익과 순자산가액에 미치는 영향은 없습니다.

6. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항

(1) 재무제표 재작성

- 해당사항 없음

(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도

(가) 합병 세부 내역

- 최근 3사업연도 중 합병과 관련한 내용이 없습니다. 

(나) 영업양수도 세부 내역

구 분

세부내역

비고

이사회 결의일

-

중요한 사업의 일부양수에 해당하지 않아 이사회를 개최하지 않음

주주총회 결의일

-

중요한 사업의 일부양수에 해당하지 않아 주주총회를 개최하지 않음

계약체결일

2018년 03월 01일(자산양수도) /

2019년 02월 14일(사업양수도)

주 1,2)

계약목적

양사의 FM(Facility Management: 시설관리) 서비스 통합을 통한 시너지 효과 창출 및 경쟁력을 제고하기 위함

-

기대효과

건물관리 및 유지관리서비스 사업부문 매출액 증가 및 이로 인한 시장에서의 지위 향상, 규모의 경제를 통한 원가 절감

-

계약조건 등

자산양수도:

㈜엔씨타스의 자산 일체를 497,547천원에 당사로 이전함. 대금은 2018년 03월 30일까지 현금 지급하기로 함

사업양수도:

당사로 이관된 ㈜엔씨타스의 시설 유지관리사업에 대해 총 2,780백만원을 사업양수도 대금으로 평가하였음. 대금지급은 계약일로부터 30일 이내 현금 지급하기로 함.

주 1, 2)

최초결산확정일

2018년 12월 31일

-

주1)

엔씨타스는 GS그룹 소속 계열사로서 비주거용 건물 관리업을 영위하던 법인입니다. 당사는 2018년 03월 01일 엔씨타스와 자산양수도 계약을 체결하여 자산을 이전하였고 기존 엔씨타스가 관리운영 용역 제공하던 거래처와 엔씨타스간 계약은 2018년 2월 28일자로 타절되었으며 해당 거래처와 당사가 2018년 03월 01일부로 신규 계약 체결하여 관리운영 용역을 제공하고 있습니다. 이후 엔씨타스는2018년 04월 24일 청산하였습니다. 

당사는 엔씨타스의 기존 거래처와 당사가 신규 계약 체결한 거래가 사업결합에 해당하지 않는 것으로 판단하여 회계처리하지 않았으나, 지정감사인인 삼정회계법인의 감사 진행 과정에서 엔씨타스 본사 인원 전입, 기존 엔씨타스 현장별 용역 수행 인원들의 고용을 회사가 그대로 승계한 측면 등을 통해 판단할 때 실질은 엔씨타스의 비주거용 건물 관리업을 회사가 양수한 것에 해당, IFRS 1103 사업결합의 정의를 충족하는 것으로 판단하여 관련 회계처리를 수행하였습니다. 이에 따라 당사는 사후적으로 엔씨타스의 2018년 03월 01일 기준 공정가치를 외부평가법인(현대회계법인, 태평양감정평가법인)으로부터 평가 받았으며 평가받은 공정가치 2,780백만원으로 2019년 02월 14일 엔씨타스와 사업양수도계약을 체결하였습니다.

주2)

엔씨타스와의 사업결합 관련 회계처리 내용은 아래와 같습니다.

전기 중 당사는 ㈜엔씨타스의 시설 유지관리사업을 3,277,547천원에 취득하였습니다. 당사는 이로 인해 건물관리 및 유지서비스 산업에서의 시장점유율이 상승할 것을 기대하고 있습니다. 또한 당사는 규모의 경제를 통하여 원가를 절감할 것으로 예상하고 있습니다. 인수에서 발생한 885,000천원의 영업권은 당사와 ㈜엔씨타스의 영업을 결합하여 발생하는 규모의 경제효과와 인수한 고객기반에 따른 것입니다. ㈜엔씨타스에 지불한 이전대가와 취득일의 인수한 자산, 부채의 가액은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

금액

이전대가

미지급금

2,780,000

현금

497,547

이전한 대가의 합계

3,277,547

취득한 자산과 인수한 부채의 계상액

유형자산(*)

485,327

고객관계(무형자산)

1,895,000

그 밖의 무형자산(*)

12,220

퇴직보험예치금

268,516

퇴직급여충당금

(268,516)

식별가능 순자산의 공정가치

2,392,547

영업권

885,000

합계

3,277,547

* 당사는 사업결합으로 취득한 일부 자산을 소모품비(52,350천원)로 처리하였으므로 감사보고서 주석의 사업결합으로 인한 취득액과 차이가 존재합니다.

(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항

- 해당사항 없음.

(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항

- 해당사항 없음.

나. 대손충당금 설정 현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내용

(기준일 : 2020년 12월 31일) (단위 : 천원)

구 분

계정과목
채권금액
대손충당금
설정률

2020년
(제21기)

유동
매출채권
28,706,197
529,639
1.85%

미청구공사
4,613,294
-
-

금융리스채권
901,560
-
-

보증금
6,702,680
-
-

단기대여금
11,692,499
42,499
0.36%

미수수익
155,382
-
-

미수금
3,236,688
289,363
8.94%

소계
56,008,300
861,501
1.54%

비유동
매출채권
474,251
-
-

금융리스채권
3,916,747
-
-

임차보증금
8,525,910
-
-

장기대여금
746,409
-
-

소계
13,663,317
-
-

합계
69,671,617
861,501
1.24%

2019년
(제20기)

유동
매출채권
33,480,844
256,234
0.77%

미청구공사
3,745,151

금융리스채권
634,225

보증금
4,526,300

단기대여금
42,499
42,499
100.00%

미수수익
381,697

미수금
2,072,395

소계
44,883,111
298,733
0.67%

비유동
매출채권
36,306

금융리스채권
2,760,345

임차보증금
6,099,060

장기대여금
3,027,378

소계
11,923,089

합계
56,806,200
298,733
0.53%

2018년
(제19기)

유동
매출채권
31,367,495
73,271
0.23%

미청구공사
1,830,335

금융리스채권
297,363

보증금
2,626,000

단기대여금
42,499

미수수익
204,801

미수금
1,069,574

소계
37,438,067
73,271
0.20%

비유동
매출채권
76,133

금융리스채권
423,030

임차보증금
2,712,560

장기대여금
1,157,068

소계
4,368,791

합계
41,806,858
73,271
0.18%

(2) 대손충당금 변동 현황

 (단위 : 천원)

구 분

제21기

제20기

제19기

1. 기초 대손충당금 잔액합계

298,733
73,271
272,476

2. 순대손처리액(①-②±③)

-
(13,384)
-

① 대손처리액(상각채권액)

-
(13,384)
-

② 상각채권회수액

-
-
-

③ 기타증감액

-
-
-

3. 대손상각비 계상(환입)액

562,768
238,846
(199,205)

4. 기말 대손충당금 잔액합계

861,501
298,733
73,271

(3) 매출채권관련 대손충당금 설정방침

당사는 매출채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 매출채권의 과거 손상률은 기대신용손실율에 대한 합리적인 추정치로 판단하였습니다.

(4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 매출채권 잔액 현황

(단위 : 백만원)

구분
90일 이내
90일초과
180일 이내
180일 초과
1년 이내
1년 초과
합계

금액
일반
14,357
101
197
175
14,830

특수관계자
18,867
97
-
-
18,964

소계
33,224
198
197
175
33,794

구성비율
98.3%
0.6%
0.6%
0.5%
100.0%

* 상기 매출채권 잔액현황에는 미청구공사가 포함되어 있습니다.

다. 재고자산 현황

(1) 재고자산의 사업부문별 보유 현황

(단위 : 천원)

사업부문
계정과목
제21기
제20기
제19기

주택 사업부문
원재료
-
-
-

상품
-
-
-

제품
-
-
-

저장품
-
-
-

용지
34,635,883
-
-

소계
34,635,883
-
-

Home Improvement
사업부문

원재료
92,407
-
-

상품

756,176
719,413
726,724

제품
615,877
-
-

저장품
-
-
-

용지
-
-
-

소계
1,464,460
719,413
726,724

PM 사업부문
원재료

상품

98,405

제품

저장품

용지

소계
98,405

공통
원재료

-
-

상품

-
-

제품

-
-

저장품
4.832
4,832
752

용지

-
-

소계
4,832
4,832
752

합계
원재료
92,407
-
-

상품
854,582
719,413
726,724

제품
615,877
-
-

저장품
4,832
4,832
752

용지
34,325,883
-
-

합계
36,203,581
724,245
727,476

총자산대비 재고자산 구성비율(%)
[재고자산합계/기말자산총계X100]
8.8
0.3
0.5

재고자산회전율(회수)
[매출원가/{(기초재고+기말재고)/2}]
17.2
343.1
254.4

(2) 재고자산의 실사내역 등

재고자산은 원가와 순실현가능가치 중 작은 금액으로 표시하고 있습니다. 재고자산의 원가는 고정 및 변동제조간
접비를 포함하며, 재고자산 분류별로 가장 적합한 방법으로 재고자산으로 배분되고 있습니다.
당사는 재고자산을 이동평균법
에 의해 산정된 취득원가를 재무상태표가액으로 하고 있으며, 연중계속기록법에 의하여 수량 및 금액을 계산하고 매 기말 실지재고조사를 실시하여 그 기록을 조정하고 있습니다.

당사는 정기적으로 불용, 시장가치 하락 및 진부화 등에 따라 재고자산 순실현가능가치(제품, 상품
, 저장품은 순실현가능가치, 원재료 등은 현행대체원가)의 중요한 변동을 발생시킬 가능성을 검토하여 재고자산평가충당금으로 계상하고 있습니다. 당사는정상적인 재고자산평가손실 및 감모손실은 매출원가에 가산하고, 비경상적인 평가손실은 기타영업외비용으로 회계처리합니다. 평가손실을 초래했던 상황이 해소되어 새로운 시가가 장부가액보다 상승한 경우에는 최초의 장부가액을 초과하지 않는 범위 내에서 평가손실을 환입하고, 이를 매출원가에서 차감합니다.

라. 진행율 적용 수주계약 현황

(단위 : 백만원)

회사명
품목
발주처
계약일
공사기한
수주총액
진행률
미청구공사
공사미수금

총액
손상차손
누계액
총액
대손
충당금

자이에스앤디(주)
서초자이르네
낙원청강연립 가로주택정비조합
2020.07.01
2022.06.30
19,346
11.4%
561
-
-
-

자이에스앤디(주)
별내자이엘라
(주)천강개발
2018.10.01
2021.04.30
47,500
79.3%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)
건대입구자이엘라
(주)신나시스
2019.08.01
2022.07.31
48,947
18.0%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)
구의자이르네
구의시장(주)
2019.05.01
2021.05.31
24,201
69.3%
700
-
-
-

자이에스앤디(주)
대구만촌동공동주택사업
(주)경주건설
2020.04.01
2023.04.30
108,844
7.9%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)
범어자이엘라
솔라시티(주)
2019.12.01
2022.12.31
41,064
17.4%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)
개포자이르네
개포시영 중심상가 재건축조합
2020.12.01
2022.09.30
23,752
9.6%
890
-
-
-

자이에스앤디(주)
속초자이엘라
(주)태인디앤디
2020.10.01
2023.06.30
35,826
1.3%
340
-
-
-

자이에스앤디(주)
수성동1가 가로주택정비사업
수성동1가 가로주택
2020.07.01
2023.12.31
48,264
0.0%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)

영등포자이르네
청명종합건설(주)
2020.07.01
2022.10.31
38,765
6.6%
579
-
-
-

자이에스앤디(주)

부산암남동공동주택
(주)성안디엠피
2020.11.01
2023.12.31
56,682
0.0%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)

안양리버 자이르네

자체사업

2020.11.01
2022.10.31
68,656
9.1%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)

대전 인동 주상복합 개발사업
워너 프로퍼티(주)
2020.09.01
2024.12.31
40,718
0.0%
0
-
-
-

자이에스앤디(주)
전기통신공사
GS건설 외
-
-
104,491
70.7%
1,233
-
2,923
-

자이에스앤디(주)
홈네트워크공사
GS건설 외
-
-
64,639
73.7%
310
-
9,447
-

자이에스앤디(주)
ACS 옵션공사
GS건설 외
-
-
4,360
37.9%
0
-
2,226
-

합 계
27.8%
4,613
-
14,596
-

주)
직전 회계연도 총계약수익이 5% 이상인 계약 중 보고기간 중 수익이 발생하지 않은 착공전인 건설계약은 제외하였습니다. 한편, 관련 법령이나 발주처와의 협약으로 인해 공시에서 제외된 건설계약은 없습니다.

마. 공정가치평가 내역

(1) 금융상품 종류별 공정가치

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당기말
전기말

장부가액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산:

현금및현금성자산
27,494,067
27,494,067
53,712,852
53,712,852

매출채권및기타채권
50,437,576
50,437,576
40,809,071
40,809,071

단기금융자산
64,797,434
64,797,434
45,000,000
45,000,000

장기매출채권및기타채권
13,198,990
13,198,990
11,532,314
11,532,314

당기손익-공정가치측정 금융자산
2,528,674
2,528,674
964,509
964,509

소계
158,456,741
158,456,741
152,018,746
152,018,746

금융부채:

매입채무및기타채무
34,825,172
34,825,172
24,433,360
24,433,360

미지급비용
3,175,344
3,175,344
2,787,548
2,787,548

단기금융부채(*1)
62,163,875
62,163,875
-
-

유동리스부채(*1)
4,074,489
4,074,489
1,610,614
1,612,906

장기금융부채(*1)
311,394
311,394
278,410
278,410

비유동리스부채(*1)
39,606,769
39,606,769
1,669,361
1,673,251

기타비유동금융부채
1,300,000
1,300,000
-
-

소계
145,457,043
145,457,043
30,779,293
30,785,475

(*1) 단기차입금 및 유동차입금, 건설장기차입금의 공정가치는 할인에 따른 효과가 유의적이지 않기 때문에 장부금액과 동일합니다. 
당기말 및 전기말 현재 비유동차입금, 리스부채의 공정가치는 현금흐름을 당사의 신용등급(A- ~ BBB+)에 따른 회사채 수익률 등을 이용하여 산출하였습니다.

(2) 공정가치 서열체계 

공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격(수준 1)

- 직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산
 이나 부채에 대한 투입변수. 단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함(수준 2)

- 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능
 하지 않은 투입변수)(수준 3)

금융상품의 공정가치를 측정하는 데에 사용되는 평가기법에는 다음이 포함됩니다.

- 유사한 상품의 공시시장가격 또는 딜러가격
- 파생상품의 공정가치는 보고기간종료일 현재의 선도환율을 사용하여 해당 금액을 현재 가치로 할인하여 측정
- 나머지 금융상품에 대해서는 현금흐름의 할인기법 등

(3) 보고기간종료일 현재 공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 당사의 금융상품의 공정가치 서열체계에 따른 수준별 공시 내역은 다음과 같습니다.

<당기말>

(단위 : 천원
)

구분
수준1
수준2
수준3
합계

공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
-
2,528,674
2,528,674

<전기말>

(단위 : 천원
)

구분
수준1
수준2
수준3
합계

공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
-
964,509
964,509

(4) 반복적인 공정가치 측정치의 서열체계 수준 간 이동

당사는 공정가치 서열체계의 수준 간 이동을 발생시킨 사건이나 상황의 변동이 일어난 날짜에 인식합니다.

당기 중 금융상품의 각 공정가치 서열체계의 수준 간 이동 내역은 없습니다. 

바. 채무증권 발행실적 등

- 해당사항 없음

채무증권 발행실적

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급
(평가기관)
만기일
상환
여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
15년이하
15년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2021년 03월 17일
)
(단위 : 원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

Ⅳ. 감사인의 감사의견 등

1. 감사 관련 현황

가. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제21기
(당기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
가. 총계약원가 추정의 불확실성
나. 공사진행율 산정
다. 공사변경에 따른 회계처리

제20기
(전기)
삼정회계법인
적정
해당사항 없음
가. 투입법에 따른 수익인식의 적정성
나. 총 계약원가 추정의 적정성
다. 공사진행률의 적정성
라. 미청구공사 금액의 회수 가능성
마. 공사변경 회계처리의 적절성

제19기
(전전기)
삼정회계법인
적정
해당사항 없음
가. 투입법에 따른 수익인식
나. 총 계약원가 추정의 불확실성
다. 공사진행률 산정
라. 미청구공사금액 회수가능성
마. 공사변경에 대한 회계처리

나. 감사용역 체결현황

사업연도
감사인
내 용
감사계약내역
실제수행내역

보수
시간
보수
시간

제21기(당기)
한영회계법인
반기 재무제표 등에 대한 검토 및
제21기 재무제표 등에 대한 감사 등
150백만원
1,606시간
150백만원
1,568시간

제20기(전기)
삼정회계법인
반기 재무제표 등에 대한 검토 및 제20기 재무제표 등에 대한 감사 등
175백만원
1,881시간
175백만원
1,881시간

제19기(전전기)
삼정회계법인
제19기 재무제표 등에 대한 감사 등
160백만원
1,868시간
160백만원
1,868시간

(*) 감사계약내역의 감
사보수 및 시간은 년간 기준 보수금액 및 시간을 기재하였음.
(**) 실제수행내역 보수는 넌간 보수금액을 2로 나누어 기재하였음.

다. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제21기(당기)
2020-11-30
세무조정
2021.01.01~2021.03.31
7백만원
한영회계법인

제20기(전기)
2019-12-09
세무조정
2019-12-09~2020-03-31
7백만원
삼정회계법인

제19기(전전기)
2018-12-17
세무조정
2018-12-17~2019-03-31
7백만원
삼정회계법인

라. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2020년 02월 20일
회사 : 감사위원회 3명
감사인 : 업무수행이사 외 1명
대면회의
기말감사 결과 보고

2
2020년 07월 24일
회사측: 감사 등 3명
감사인측: 업무수행이사 등 5명
서면회의
반기재무제표에 대한 검토 결과보고

3
2020년 11월 20일
회사측: 감사 등 3명
감사인측: 업무수행이사 등 5명
서면회의
중간감사 결과보고, 향후 일정 협의

4
2021년 01월 29일
회사측: 감사 등 3명
감사인측: 업무수행이사 등 5명
서면회의
감사진행 상황보고, 향후 일정 협의

5
2021년 02월 25일
회사측: 감사 등 3명
감사인측: 업무수행이사 등 5명
서면회의
2020년 재무제표 및 내부회계 검토 결과 보고

2. 회계감사인의 변경

당사는 '삼정회계법인'과의 감사계약기간 만료에 따라 제21기부터 3사업연도 동안 '한영회계법인'을 외부감사인으로 선임하였습니다.

3. 내부통제에 관한 사항

가. 내부통제

(1) 제21기

- 해당사항 없음.

(2) 제20기

본 감사위원회는 2019년 12월 31일 현재 동일자로 종료하는 회계연도에 대한 당사의 내부회계관리제도의 설계 및 운영실태를 평가하였습니다.

내부회계관리제도의 설계 및 운영에 대한 책임은 대표이사 및 내부회계관리자를 포함한 회사의 경영진에 있습니다. 본 감사위원회는 대표이사 및 내부회계관리자가 본 감사위원회에게 제출한 내부회계관리제도 운영실태보고서를 참고로, 회사의 내부회계관리제도가 신뢰할 수 있는 재무제표의 작성 및 공시를 위하여 재무제표의 왜곡을 초래할 수 있는 오류나 부정행위를 예방하고 적발할 수 있도록 효과적으로 설계 및 운영되고 있는지의 여부에 대하여 평가하였으며, 내부회계관리제도가 신뢰성 있는 회계정보의 작성 및 공시에 실질적으로 기여하는지를 평가하였습니다.

또한 본 감사위원회는 내부회계관리제도 운영실태보고서에 거짓으로 기재되거나 표시된 사항이 있거나, 기재하거나 표시하여야 할 사항을 빠뜨리고 있는지를 점검하였으며, 내부회계관리제도 운영실태보고서의 시정 계획이 회사의 내부회계관리제도 개선에 실질적으로 기여할 수 있는지를 검토하였습니다. 본 감사위원회는 내부회계관리제도의 설계 및 운영실태를 평가함에 있어 ‘내부회계관리제도모범규준'을 평가기준으로 사용하였습니다.

본 감사위원회의 의견으로는, 2019년 12월 31일 현재 당사의 내부회계관리제도는 ‘내부회계관리제도모범규준’에 근거하여 볼 때, 중요성의 관점에서 효과적으로 설계되어 운영되고 있다고 판단됩니다.

(3) 제19기

- 해당사항 없음.

나. 내부회계관리제도

- 해당사항 없음.

다. 내부통제구조의 평가

- 해당사항 없음.

Ⅴ. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

(1) 이사회 구성 개요

작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사 2명, 사외이사 3명 등 총 5인으로 구성되어 있습니다. 매년 정기적으로
분기별 1회
의 이사회를 개최하며, 수시로 의결사항이 발생할 경우 임시이사회를 소집하고 있습니다. 

이사회는 법령과 정관에서 정한 사항 및 회사의 업무집행에 관한 중요한 사항을 결의하며, 이사 및 경영진의 직무집행을 감독합니다. 또한 권한의 위임, 기타 이사회의 운영에 관한 필요한 사항을 정하기 위하여 별도의 이사회 규정을 두고 있습니다.
이사회 내에는 감사위원회가 설치되어 운영 중이며, 사외이사후보추천위원회는 설치되어 있지 않습니다.

(2) 이사회 의장에 관한 사항

이사회 의장
대표이사 겸직여부
이사회 의장 선임사유

엄관석
겸직
- 당사의 업무 총괄 및 대외적 업무를 안정적으로 수행하기 위해 선임함
- 당사 정관과 이사회 규정에 의거, 이사회 의장을 수행함

(3)사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수
사외이사 수
사외이사 변동현황

선임
해임
중도퇴임

5
3
-
-
-

나. 중요 의결사항 등

회 차
개최일자
의안내용
가결
여부
사내이사
사외이사

김환열
(참석률:
0%)
엄관석
(참석률:
100%)
채헌근
(참석률:
100%)
민유태
(참석률:
100%)

박영철
(참석률:
100%)

김대영
(참석률:
100%)

찬반여부
찬반여부
찬반여부
찬반여부
찬반여부
찬반여부

2020-01
2020-02-05
1. '19년 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
2. SK네트웍스 주유소 부지 개발 투자 승인의 건
3. 문배동 자체사업 토지 매입 승인의 건
가결
불참
해당없음
(취임 전)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)

2020-02
2020-02-20
1. 정기주주총회 소집 및 의안 승인의 건
2. '19년 내부회계관리제도 운영 실태 보고의 건
3. '19년 내부회계관리제도 운영 평가 보고의 건
가결
불참
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)

2020-03
2020-03-20
1. 대구 만촌동 공동주택사업 대출약정에 따른 지급보증 및 시행사에 대한 단기 자금 대여 승인의 건
2. 단기 자금 차입 승인의 건
3. 대표이사 선임 승인의 건
4. '20년 이사 보수의 결정 및 집행 승인의 건
가결
해당없음
(사임 후)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)

2020-04
2020-05-28
1. SK네트워크 주유소부지 개발 투자 승인의 건
가결
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)

2020-05
2020-08-20
1. 20년 7월 누계 실적 보고의 건
보고
참석
참석
참석
참석
참석

2020-06
2020-11-12
1. '21년 내부거래 승인의 건
2. '20년 예상실적 보고의 건
가결
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)

2021-01

2021-02-04

1. 유상증자 승인의 건
2. 대규모 내부거래 승인의 건

3. '20년 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
4. '20년 사업실적 및 '21년 사업계획 보고의 건

가결

참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)
참석
(찬성)

다. 이사회 내의 위원회

(1) 위원회 현황

위원회명

구 성

소속 이사명

설치목적

비고

감사위원회

사외이사 3인

민유태(위원장)
박영철
김대영

회사의 회계와 
업무 감사 등

-

(2) 위원회 활동내용

- 2. 감사제도에 관한 사항의 다. 감사위원회의 활동을 참고하시기 바랍니다.

라. 이사회의 독립성

(1) 이사의 선임

이사는 주주총회에서 선임하며, 주주총회에서 선임할 이사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하고 있습니다.

직명
성명
임기
연임여부
및 횟수
추천인
최대주주등과의
이해관계
회사와의
거래관계
선임배경

사내이사
(대표이사)
엄관석

2020.03.20~

취임후 3년 내의 최종 
결산기에 관한 
정기주주 총회 종결시까지

-
이사회
없음
없음
경영에 대한 전문지식 및 다양한 경험을 바탕으로 회사를 성장시킬 적임자로 판단.

사내이사
채헌근

2019.04.11~
취임후 3년 내의 최종 
결산기에 관한 
정기주주 총회 종결시까지

-
이사회
없음
없음
경영에 대한 전문지식 및 다양한 경험을 바탕으로 재경업무 총괄 및 회사의 안정적인 성장과 주주의 이익을 실현시킬 적임자로 판단.

사외이사
민유태
2019.04.11~
취임후 3년 내의 최종 
결산기에 관한 
정기주주 총회 종결시까지

-
이사회
없음
없음
법률에 대한 전문지식 
및 다양한 경험을 바탕
으로 회사 업무에 대한
적극적인 조언자로서의
역할 수행

사외이사
박영철

2019.04.11~
취임후 3년 내의 최종 
결산기에 관한 
정기주주 총회 종결시까지

-
이사회
없음
없음
마케팅에 대한 전문지식 및 다양한 경험을 바탕으로 회사 업무에 대한 적극적인 조언자로서의 역할 수행

사외이사
김대영

2019.04.11~
취임후 3년 내의 최종 
결산기에 관한 
정기주주 총회 종결시까지

-
이사회
없음
없음
재무·금융에 대한 전문지식 및 다양한 경험을 바탕으로 회사 업무에 대한 적극적인 조언자로서의 역할 수행

마. 사외이사의 전문성

회사 내 지원조직은 사외이사가 이사회 및 이사회내 위원회에서 전문적인 직무수행이 가능하도록 보조하고 있습니다. 이사회 및 위원회 개최 전에 해당 안건 내용을 충분히 검토할 수 있도록 사전에 자료를 제공하고 필요시 별도의 설명회를 개최하고 있으며, 기타 사내 주요현안에 대해서도 수시로 정보를 제공하고 있습니다.

(1) 사외이사 교육실시 현황

교육일자
교육실시주체
참석 사외이사
불참시 사유
주요 교육내용

2020년 02월 05일
업무 담당자 등
(내부교육)
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
이사회 관련 자료 사전 제공 및 설명/ 회사 주요현황 설명 등

2020년 02월 20일
업무 담당자 등
(내부교육)
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
이사회 관련 자료 사전 제공 및 설명/ 회사 주요현황 설명 등

2020년 03월 20일
업무 담당자 등
(내부교육)
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
이사회 관련 자료 사전 제공 및 설명/ 회사 주요현황 설명 등

2020년 05월 28일
업무 담당자 등
(내부교육)
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
이사회 관련 자료 사전 제공 및 설명/ 회사 주요현황 설명 등

2020년 08월 20일
업무 담당자 등
(내부교육)
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
이사회 관련 자료 사전 제공 및 설명/ 회사 주요현황 설명 등

2020년 11월 12일
업무 담당자 등
(내부교육)
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
이사회 관련 자료 사전 제공 및 설명/ 회사 주요현황 설명 등

(2) 사외이사 지원조직 현황

부서
(팀)명

직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

경영기획팀
2
팀장 (3년)
실무자1명 (7년)
이사회 안건 사전 검토,
회사 주요현황 설명 등

※ 직원수는 사외이사(감사위원) 지원과 관련된 인원만 명시하였으며, 사외이사 전원은 모두 감사위원임.

(3) 사외이사 교육 실시 계획

당사는 사외이사의 업무수행을 위한 교육을 이사회 보고 및 질의응답으로 갈음하고 있으며, 사외이사의 요청 및 필요시 추가적인 교육을 실시할 계획입니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원 현황

성명
사외이사
여부
경력
회계ㆍ재무전문가 관련

해당 여부
전문가 유형
관련 경력

민유태
예

'82 사법시험 24회 합격(사법연수원 14기)

'85 ~ '91 수원지검, 마산지검, 부산지검, 서울지검 검사

'94 ~ '97 대검찰청 검찰 연구관

'97 ~ '06 지방 검찰청, 대검찰청 중앙수사부 수사기획관 등

'06 ~ '07 광주지방검찰청 순천지청장

'07 ~ '08 대구지방검찰청, 대검찰청 부장검사

'09 ~ '09 전주지방검찰청 검사장

'
10 ~ 현재 법무법인 민 대표 변호사

-
-
-

박영철
예

'90 ~ '06 조선일보 기자(국제부, 경제과학부, 산업부 등)

'06 ~ '14 주간 조선 기자

'14 ~ '15 이코노미조선 편집장

'15 ~ '18 시사저널 편집장

'19 ~ '19 여성경제신문 대표

-
-
-

김대영
예

'12 ~ '15 우리투자증권 Smart Marketing 본부장

'15 ~ '16 NH투자증권 금융 PLUS 본부장

'16 ~ '19 케이뱅크은행 상임감사위원

예
금융기관 
경력자
LG증권 및 우리투자증권
(28년)

나. 감사위원회 위원의 독립성

당사는 상법 및 정관에 따라 감사위원회를 설치 ·운영중에 있으며, 주주총회에서 감사위원회 위원을 선임합니다.
감사위원회는 사외이사 3인으로 구성되어 있으며, 위원 중 1명 이상은 회계 또는 재무 전문가를 선임하고 있습니다. 감사위원회는 회사의 회계와 업무에 대한 감사 기능을 수행하며, 이를 위하여 언제든지 이사에 대하여 영업에 관한 보고를 요구하거나 회사의 업무와 재산상태를 조사할 수 있으며, 관계 임직원 및 외부인사를 출석시켜 의견을 청취할 수 있습니다. 또한 위원회가 필요하다고 인정하는 경우에는 회사의 비용으로 전문가 등에게 자문을 요구할 수 있습니다.

선출기준의 주요내용
선출기준의 충족여부
관련 법령 등

3명의 이사로 구성
충족(3명)

상법 제415조의2 제2항, 당사 감사위원회 규정
제
4조

사외이사가 위원의 3분의 2 이상
충족(전원 사외이사)

위원 중 1명 이상은 회계 또는 재무전문가
충족(김대영 1인)
상법 제542조의11 제2항

감사위원회의 대표는 사외이사
충족

그밖의 결격요건(최대주주의 특수관계자 등)
충족(해당사항 없음)
상법 제542조의11 제3항

다. 감사위원회의 활동

회차
개최일자
의안내용
가결
여부
감사위원회 위원 등의 성명

민유태
(참석률:
100%)

박영철
(참석률:
100%)

김대영
(참석률:
100%)

찬 반 여 부

1
2020-02-05
1. 외부감사인 선임의 건
가결
참석
(찬성)

참석
(찬성)

참석
(찬성)

2
2020-02-20
1. 외부감사인의 감사결과 보고의 건
2. 제20기 감사보고서 승인의 건
3. '19년 내부회계관리제도 운영실태 보고의 건
가결

참석
(찬성)

참석
(찬성)

참석
(찬성)

3
2020-08-20
1. 20년 감사계획 및 반기검토 결과 보고
보고
참석
참석
참석

라. 교육 실시 계획

교육일자
교육실시주체
참석 감사위원
불참시 사유
주요 교육내용

2020년 02월 05일
재무팀
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
- 외부감사인 선임절차 및 유의사항
- 新 외감법과 감사위원회

2020년 02월 20일
삼정회계법인
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
- 내부회계관리제도 감사 관련 교육 실시

2020년 08월 20일
재무팀
민유태 이사
박영철 이사
김대영 이사
-
- 감사위원회 관련 자료 및 회사 주요현황 자료 사전 제공 및 설명

(2) 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

재무팀
2
팀장 (9 년)
실무자1명 (16년)
내부회계관리제도 설계, 운영, 평가 등

경영기획팀
2
팀장 (3 년)
실무자1명 (7 년)
감사위원회 안건 사전 검토,
회사 주요현황 설명 등

※ 직원수는 감사위원회 지원과 관련된 인원만 명시하였습니다

3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항

가. 집중투표제의 채택여부

- 당사 정관 제30조에 의거 집중투표제를 도입하지 않음.

나. 서면투표제 또는 전자투표제의채택여부

- 서면투표제 : 도입하지 않음.

- 전자투표제 : 당사는 2021년 2월 25일 이사회 결의를 통해 21기 정기주주총회부터 전자투표제를 도입하기로 결정하였음.

다. 소수주주권의 행사여부

- 해당사항 없음.

라. 경영권 경쟁

- 해당사항 없음

Ⅵ. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

가. 최대주주 및 그 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

지에스건설
최대주주
보통주
16,382,520
61.17
16,382,520
61.17
-

지에스네오텍
계열회사
보통주
1,500,000
5.60
0
0.00
-

계
보통주
17,882,520
66.77
16,382,520
61.17
-

우선주
-
-
-
-
-

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

지에스건설(주)
75,067
허창수
8.78
-
-
허창수
8.78

임병용
-
-
-
-
-

※ 지분율은 보통주(의결권 있는 주식) 발생주식수 대비 비율입니다.
※
상기 허창수, 임병용은 지에스건설(주)의 각자 대표이사입니다.

(2) 법인 또는 단체의 대표이사, 업무집행자, 최대주주의 변동내역

변동일
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

2020년 12월 01일
허창수
8.78*
-
-
허창수
8.78

* 전환사채 전환권 행사로 인한 지분율 변동

(3) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
지에스건설(주)

자산총계

13,770,678

부채총계

9,458,562

자본총계

4,312,116

매출액

10,122,931

영업이익

750,398

당기순이익

329,676

(4) 최대주주의 사업개요

당사의 최대주주인 지에스건설(주)는 1969년 12월 19일에 설립되었으며, 1981년 08월 03일 유가증권시장에 상장되었습니다. 보고서 작성 기준일 현재 인프라, 건축, 주택신축판매, 플랜드, 전력 및 해외종합건설업 등을 주요 사업으로 하고 있으며, 2011년부터 K-IFRS에 연결대상 종속회사에 포함된 회사들이 영위하는 사업으로는 건설업, 부가통신업, 건설용역업, 서비스업, 임대업 등이 있습니다.
지에스건설(주)에 대한 자세한 사업현황 등의 내용은 지에스건설(주)에서 공시하는 사업보고서를 참조해 주시기 바랍니다.

(5) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음

2. 최대주주 변동현황

- 해당사항 없음.

3. 주식의 분포

가. 5% 이상 주주와 우리사주조합 등의 주식소유 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
지에스건설(주)
16,382,520
61.17%
-

-
-
-
-

우리사주조합
1,092,317
4.08%
-

나. 소액주주현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
소유주식
비 고

소액
주주수
전체
주주수
비율
(%)
소액
주식수
총발행
주식수
비율
(%)

소액주주
12,500
12,505
99.96
8,320,724
26,782,520
31.07
-

* 상기 소액주주 현황은 2020년말 주주명부 폐쇄일 기준입니다.

4. 주식사무

정관상

신주인수권의

내용

제10조(주식의 발행 및 배정)

1. 이 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.

1) 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

2) 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제1호 외의 방법으로 특정한 자(이 회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 발행주식총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 제1호 외의 방법으로 불특정 다수인(이 회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

2. 제1항 제3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

1) 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

2) 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식

4) 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식

3. 제1항 제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.

4. 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

5. 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.

6. 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

7. 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

결산일

12월 31일

정기주주총회

결산기 종료후 3월 이내

주주명부폐쇄시기

1월 1일부터 1월 31일까지

주권의 종류

전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리를 전자등록

명의개서대리인

국민은행 증권대행부(☎02-2073-8112)
주소 : 서울특별시 영등포구 국제금융로8길 26 KB국민은행 3층

주주의 특전
없음

공고방법
회사 홈페이지(http://www.xisnd.com)에 게재함. 
다만, 부득이한 사유로 회사 홈페이지에 공고를 할 수 없을 때에는 
"매일경제신문"에 게재함.

5. 주가 및 주식거래 실적

(단위 : 주, 원)

종 류
2020년 8월
2020년 9월
2020년 10월
2020년 11월
2020년 12월
2021년 1월

보통주
주 가
최 고
8,120
8,840
8,250
9,750
12,800
14,100

최 저
6,890
7,710
7,840
8,310
9,390
12,000

평 균
7,564
8,102
8,088
9,264
11,353
13,125

거래량
최 고
5,530,851
831,422
231,856
1,843,500
1,202,621
1,003,143

최 저
164,973
84,001
42,447
109,884
93,255
157,176

월간거래량
13,752,119
5,343,077
2,469,116
7,064,495
7,265,091
5,683,920

※ 한국거래소 유가증권시장 상장 주식 거래 내역입니다. 

Ⅶ. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당
업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의
관계
재직기간
임기
만료일

의결권
있는 주식
의결권
없는 주식

엄관석
남
1964년 05월
대표이사
등기임원
상근
경영총괄

’91~’19 GS건설 상무이사

’20~ 현재 자이에스앤디 대표이사

-
-
-
2020-01-01
~현재
2023년 03월 31일

채헌근
남
1967년 08월
본부장
등기임원
상근
경영지원총괄

’91~’18 GS건설㈜ 상무보

’18~현재 자이에스앤디 경영지원 본부장

-
-
-
2018-11-27
~ 현재
2022년 03월 31일

민유태
남
1956년 02월
사외이사
등기임원
비상근
사외이사

’97~’06 지방 검찰청, 대검찰청 중앙
 수사부 수사기획관 등

’06~’07 광주지방검찰청 순천지청장

’07~’08 대구지방검찰청, 대검찰청부장검사

’09~’09 전주지방검찰청 검사장

’10~ 현재 법무법인 민 대표 변호사

-
-
-
2019-04-01
~ 현재
2022년 03월 31일

박영철
남
1963년 10월
사외이사
등기임원
비상근
사외이사

’90~’06 조선일보 기자

’06~’14 주간 조선 기자

’14~’15 이코노미조선 편집장

’15~’18 시서저널 편집장

’19~' 19 여성경제신문 대표

-
-
-
2019-04-01
~ 현재
2022년 03월 31일

김대영
남
1963년 07월
사외이사
등기임원
비상근
사외이사

’12~’15 우리투자증권 Smart Marketing
’15~’16 NH 투자증권 금융 PLUS 본부장

’16~' 19 케이뱅크은행 상임감사위원

-
-
-
2019-04-01
~ 현재
2022년 03월 31일

김광식
남
1962년 05월
본부장
미등기임원
상근
주택개발사업총괄

’91~’17 GS건설㈜ 상무이사

’11~현재 자이에스앤디 주택사업 본부장

5,000
-
-
2018-01-01
~ 현재
-

강석태
남
1967년 03월
본부장
미등기임원
상근
HI사업총괄

’16~’18 GS건설㈜ 상무보

’18~’19 자이에스앤디 정보통신사업 본부장
’19~’20 포항영일만해양케이블카㈜ 대표이사
’21~현재 자이에스앤디
HI사업 본부장

-
-
-
2021-01-01
~ 현재
-

이용진
남
1965년 02월
본부장
미등기임원
상근
부동산
운영총괄

’98~’05 LG텔레콤 부장

’05~’10 LG파워콤 지점장

’16~현재 자이에스앤디 PM사업 본부장

69,646
-
-
2016-06-01
~ 현재
-

이덕우
남
1968년 01월
본부장
미등기임원
상근
CS사업총괄

’91~’17 GS건설㈜ 상무보

’18~현재 자이에스앤디 CS사업 본부장

-
-
-
2018-01-01
~ 현재
-

신창민
남
1967년 07월
본부장
미등기임원
상근
정보통신사업총괄

’91~’19 GS건설㈜ 부장

’19~현재 자이에스앤디 정보통신사업 본부장

-
-
-
2019-09-10
~ 현재
-

※ 임기 만료일은 해당연도 정기주주총회일 전일까지입니다.

나. 직원 등 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 백만원)

직원
소속 외
근로자
비고

사업부문
성별
직 원 수
평 균
근속연수
연간급여
총 액
1인평균
급여액
남
여
계

기간의 정함이
없는 근로자
기간제
근로자
합 계

전체
(단시간
근로자)
전체
(단시간
근로자)

주택개발
남
109
-
42
-
151
1.3
6,710
44
498
782
1,280
-

주택개발
여
5
-
20
-
25
0.6
456
18
-

HI
남
222
-
134
-
356
5.2
14,981
42
-

HI
여
72
-
32
-
104
5.9
3,297
32
-

부동산운영
남
52
-
1,479
-
1,531
1.8
37,542
25
986명 별도

부동산운영
여
6
-
487
-
493
1.9
9,431
19
402명 별도

경영지원
남
26
-
0
-
26
3.8
1,330
51
-

경영지원
여
9
-
2
-
11
4.4
428
39
-

합 계
501
-
2,196
-
2,697
2.4
74,175
28
1,388명 별도

* 위탁계약직원 남 : 986명, 여 : 402명, 합계 1,388명의 경우 소속은 당사이나, 급여지급 주체가 입주자대표회의로서(4대보험 신고 및 급여지급 주체 : 입주자대표회의), 당사는 급여관련 자료가 없어 제외함.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
5
1,005
201
-

* 2020년 3월 20일 정기주주총회에서 미등기임원이었던 엄관석 이사가 이사 및 대표이사로 선임되었으며, 급여는 미등기임원 상태 급여를 반영하였음.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

등기임원
5
1,000
-

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

5
680
136
-

2-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
2
539
270
-

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
3
141
47
-

감사
-
-
-
-

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

- 해당사항 없음

2. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

- 해당사항 없음

2. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없음

<주식매수선택권의 부여 및 행사현황>

- 해당사항 없음

Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사의 현황

가. 기업집단의 명칭 : 지에스

(1) 국내 계열회사

당사는 "독점규제 및 공정거래에 관한 법률"상 지에스그룹 기업집단에 속하는 계열회사로서 2020년 12월 31일 현재
국내 계열회사 78
개사

가 있습니다. 국내 계열회사 78

개
중
6
개
사가 유가증권 시장에 상장되어 있고, 1개
사가 코스닥 시장에 상장되어 있습니다.

구분
회사명
주업종
사업자등록번호

유가증권
시장
(6개)
(주)지에스
비금융 지주회사
220-86-87395

(주)지에스리테일
음,식료품 위주 종합 소매업
116-81-18745

(주)지에스글로벌
상품중개업
202-81-33028

지에스건설(주)
토목시설물건설업
104-81-18121

자이에스앤디(주)
부동산관리업
120-86-03362

삼양통상(주)
원피가공 및 가죽 제조업
220-81-30276

코스닥 시장
(1개)
(주)지에스홈쇼핑
통신판매업
117-81-13253

비상장
(71개)
지에스에너지(주)
비금융 지주회사
220-88-29313

지에스파워(주)
발전업
123-81-57770

보령엘엔지터미널(주)
보관 및 창고업
313-81-27748

인천종합에너지(주)
전기, 가스, 증기 및 공기조절 공급업
131-81-85471

지에스당진솔라팜(주)
태양력 발전업, 태양광 발전시설 설치시공업
388-87-01744

지에스칼텍스(주)
원유 정제처리업
116-81-19123

이노폴리텍(주)
복합수지 제조 및 임가공업
301-81-42367

지에스엠비즈(주)
액체연료 및 관련제품 도매업
214-81-65071

상지해운(주)
수상 운송지원 서비스업
214-81-65498

지에스바이오(주)
그외 기타화학제품 제조업
220-87-95999

지에스에코메탈(주)
금속원료 재생업
610-86-03910

팬코텍(유)
공장시설 유지관리서비스
595-81-01812

한울사랑(유)
그외 기타 사업지원 서비스업
261-86-02058

(주)후레쉬서브
기타식료품제조업
107-86-89222

(주)지에스넷비전
기타 광고업
107-87-07004

파르나스호텔(주)
관광숙박시설 운영업
120-81-01336

(주)피앤에쓰
위탁운영관리
201-86-29638

(주)지에스네트웍스
창고위수탁업
765-88-00857

지에스파크이십사(주)
육상 운송지원 서비스업
214-87-86175

케이클라비스전문투자형사모부동산투자유한회사제19호
부동산개발업
699-81-01657

(주)후레쉬미트
육류소매업
693-81-01964

(주)지에스텔레서비스
그외 기타 사업지원 서비스업
119-81-60072

(주)텐바이텐
인터넷쇼핑업
211-87-00620

지에스이피에스(주)
발전업
311-81-08518

(주)피엘에스
그 외 기타 운송관련 서비스업
125-81-84647

(주)지에스엔텍
기타 일반 목적용 기계 제조업
610-81-06800

(주)경기평택글로벌
기타 부동산 개발 및 공급업
387-86-01934

(주)지에스이앤알
전기, 가스, 증기 및 공기조절 공급업
134-81-78493

(주)동해그린에너지
발전업
104-86-11249

(주)지에스풍력발전
발전업
508-81-33931

(주)지에스동해전력
발전업
222-81-27078

(주)지에스포천그린에너지
발전업
231-81-07775

(주)영양제2풍력발전
발전업
508-81-26954

(주)구미그린에너지
발전업
584-86-00711

(주)영덕제1풍력발전
발전업
403-81-83363

(주)삼척그린에너지파크
발전업
464-87-01392

동해국제자원터미널(주)
항구 및 기타 해상 터미널 운영업
207-81-57990

(주)지에스스포츠
기타스포츠 서비스업
105-86-66994

자이에스텍(주)
건축 및 조경 설계 서비스업
104-81-94959

(주)지씨에스
사업시설 유지관리 서비스업
221-81-29369

비에스엠(주)
1차금속 가공
140-81-26549

자이에너지운영(주)
사업시설 유지관리 서비스업
101-86-41477

옥산오창고속도로(주)
도로 및 관련시설 운영업
104-86-21451

은평새길(주)
사업시설 유지관리 서비스업
104-86-22386

지앤엠에스테이트(주)
부동산개발업
104-86-50897

부산동서고속화도로(주)
사업시설 유지관리 서비스업
338-81-00369

향산2도시개발(주)
부동산업
860-81-00793

구미맑은물(주)
하수 및 폐수 처리업
409-87-00606

포항영일만해양케이블카(주)
관광궤도업
279-86-00916

지베스코(주)
기타전문서비스업
388-87-01327

지베스코자산운용(주)
전문사모집합투자업
876-87-01668

지피씨(주)
건설자재 생산 및 판매업
566-88-01583

자이메카닉스(주)
건물설비 설치 공사업
158-81-02081

(주)케이세이프새먼어업회사
내수면 송어 양식
552-86-01784

자이가이스트(주)
건축용 나무제품 제조업
390-81-01823

에네르마(주)
기타 비철금속 제련, 정련 및 합금 제조업
470-87-01873

강남메트로(주)
전철건설 및 운영관리
630-81-01963

서울문산고속도로(주)
도로건설 및 운영
104-86-11900

지에스네오텍(주)
건물설비 설치 공사업
113-81-07384

(주)삼양인터내셔날
음료 및 담배도매업
217-81-09699

(주)보헌개발
부동산 임대업
217-81-14789

(주)켐텍인터내셔날
화학물질 및 화학제품도매업
101-81-57839

(주)옥산유통
그외 기타사업지원 서비스업(용역 및 대행업)
217-81-13378

(주)승산
부동산 임대업
214-81-05054

(유)가승개발
스포츠및오락관련서비스업
119-88-00340

(주)해프닝피플
창작 및 예술관련 서비스업
307-88-01121

센트럴모터스(주)
자동차 및 부품판매
129-81-65171

(주)위너셋
비금융 지주회사
214-81-56719

(주)삼정건업
부동산임대업
220-88-45249

(주)프로케어
사업시설유지관리 서비스업
107-88-33718

경원건설(주)
스포츠및오락관련서비스업
129-81-00028

(2) 해외법인

당사는 "독점규제 및 공정거래에 관한 법률"상 지에스그룹 기업집단에 속하는 계열회사로서 2020년 12월 31일 현재
해외
계열회사 133
개
사가 있습니다.

회사명
소재국

ASIA CLEAN ENERGY LIMITED
말레이시아

GS Beyond Corp.
미국

GS Futures LLC
미국

GS Collective Fund I LLC
미국

GS Caltex Singapore Pte., Ltd.
싱가포르

GS Caltex (Langfang) Plastics Co., Ltd.
중국

GS Caltex India Pte., Ltd.
인도

GS Caltex (Suzhou) Plastics Co., Ltd.
중국

GS Caltex Czech, s.r.o.
체코

GS Caltex China Co., Ltd.
중국

Suzhou GS Caltex Trading Co., Ltd.
중국

GS Lubricants (Tianjin) Co., Ltd.
중국

GS Caltex Mexico S.de R.L.de C.V.
멕시코

GS Retail Vietnam Co., Ltd
베트남

PT. GSRETAIL INDONESIA
인도네시아

지에스구(상해)상무유한공사
중국

Global Sensing and Learning Labs, INC
미국

GS Global Japan Co., Ltd.
일본

GS Global Australia Pty Ltd.
호주

GS Global Hong Kong Ltd.
중국

GS Global Europe GMBH
독일

Ssangyong Resources Pty Ltd.
호주

GS Global Guangzhou Co.,Ltd.
중국

GS Global Trading(Shanghi) Co., LTD.
중국

GS Global USA, Inc.
미국

GS Global Singapore Pte Ltd.
싱가포르

PT GS Global Resource
인도네시아

GS Global (Suzhou) Steel Service Center Co., Ltd.
중국

GS GLOBAL E&P (AMERICA) CORPORATION
미국

GS GLOBAL (NEMAHA) LLC
미국

GS E&C Nanjing Co.,Ltd.
중국

Vietnam GS Industry One-Member LLC
베트남

Vietnam GS Enterprise One Member LLC
베트남

GS E&C Delhi Private Ltd.
인도

GS Construction Arabia Co.,Ltd.
사우디아라비아

GS E&C Poland SP.ZO.O
폴란드

GS E&C Construction Canada Ltd.
캐나다

GS E&C Panama S.A.
파나마

GS Engineering & Construction Spain, S.L.
스페인

GS Inima Environment S.A.U.
스페인

GS Engineering & Construction Mumbai Private Limited
인도

PALA-POWER GENERAL CONSTRUCTION SERVICE (PROPRIETARY) LIMITED
보츠와나

Aguas de Ensenada, S.A. de C.V.
멕시코

Ambient Servicos Ambientais de Ribeirao Preto, S.A.
브라질

Aquaria Water LLC
미국

Araucaria Saneamento, S.A.
브라질

GS Inima Chile, S.A.
칠레

GS Inima Mexico, S.A. de C.V.
멕시코

GS Inima USA Construction Corporation
미국

GS Inima USA Corporation
미국

GS Inima Brasil Ltda.
브라질

Promoaqua Desalacion de los Cabos, S.A. de C.V.
멕시코

Saneamento do Vale do Paraiba, S.A.
브라질

Servicos de Saneamento de Mogi Mirim, S.A.
브라질

Tecnicas y Gestion Medioambiental, S.A.
스페인

Tractament Metropolita de Fangs, S.L.
스페인

CASINIMA - Empreitada Ponte da Baia, A.C.E.
포르투칼

Hialeah Water, LLP
미국

GS INIMA SERVICIOS CORPORATIVOS S.A. de C.V.
멕시코

VALORINIMA S.L.
스페인

SOCIEDAD DE ECONOMIA MIXTA AGUAS DE SORIA S.L.
스페인

Sanama Saneamento Alta Maceio S.A.
브라질

INIMA-CVV S.A.
칠레

CAEPA COMPANHIA DE AGUA E EGOSTO DE PARIBUNA S.A.
브라질

GS Village Lake LLC
미국

Comasa Companhia Aguas de Santa Rita S.A.
브라질

SAMAR SOLUCOES AMBIENTAIS DE ARACATUBA S.A.
브라질

Inima Water Services
스페인

GS Inima Water Management
스페인

GS Engineering & Construction Australia Pty Ltd
호주

PT. GSENC Development Indonesia
인도네시아

GS Construction Middle East L.L.C.
아랍에미리트

GS Inima Inversiones S.L.U.
스페인

GS Inima Gestion S.L.U.
스페인

GS Property Mountain View LLC
미국

GS Miramar 700 EC, LLC
미국

PT. Daria Mulia Properti
인도네시아

Shariket Miyeh Ras Djinet, Spa
알제리

CHERVONA GORA EKO
우크라이나

GS INIMA ENVIRONMENT COLOMBIA , S.A.S.
콜럼비아

GS Inima Industrial S.A.
브라질

Aquapolo Ambiental S.A.
브라질

Distribuidora de Aguas Triunfo S.A.
브라질

Jeceaba Ambiental S.A.
브라질

GS Real Estate Development Company
사우디아라비아

GS E&C Ukraine
우크라이나

Elements (Europe) Limited
영국

777 WMF, LLC
미국

GS Miramar Village Lakes Manager LLC
미국

CDCF III FORTBAY MV, LLC
미국

Danwood Spolka Akcyjna
폴란드

Mountain View Mezz, LLC
미국

Mountain View Owner, LLC
미국

Danwood GmbH
스위스

700 EC Property LLC
미국

GS Inima Servicos de Saneamento Eireli
브라질

Ouro Preto Servicos de Saneamento S.A. - Saneouro
브라질

GS Real Estate Development Company London Ltd.
영국

GS Redlands LLC
미국

GS MINH HUNG SIKICO COMPANY LIMITED
베트남

ZEITGEIST EDUCATION CO., LTD
베트남

Lignana LLC
폴란드

Lignana LLP
폴란드

GSNEOTEK VIETNAM CO.,LTD
베트남

GS NEOTEK L.L.C
오만

GS NEOTEK(CAMBODIA)Co.,Ltd.
캄보디아

청도삼양피혁유한공사
중국

SY ENERGY PTE.LTD.
싱가포르

SYI INDIA PVT.LTD.
인도

BAOXUANLUBO(BEIJING)Trading Co.,Ltd
중국

Farwest Steel Corp.
미국

Western Coating, Inc.
미국

Farwest Post Tensioning Co.
미국

Farwest Reinforcing Co.
미국

Farwest Properties, Inc
미국

Grunau&Paulus Music Management GmbH
독일

Farwest Steel Alaska, Inc
미국

GS Aromatics Pte. Ltd
싱가포르

AcenOcean
싱가포르

Qingdao Lidong Chemical Co., Ltd.
중국

Qingdao Lixing Logistics Co., Ltd.
중국

GS Aromatics (Qingdao) Chemical. Co.,Ltd.
중국

Qingdao Lixing Tank Terminal Co., Ltd.
중국

GS Energy Americas Inc.
미국

Nemaha Exploration and Production LLC
미국

GS Energy Trading Singapore Pte. Ltd.
싱가포르

Korea GS E&P Pte. Ltd.
싱가포르

GS Energy Asia Investment Pte.Ltd.
싱가포르

GS E&R America Inc.
미국

GS E&R America Offshore, LLC
미국

GS E&R America Oldhome, LLC
미국

GS E&R Canada, Inc.
캐나다

GS EPS Americas, LLC
미국

나. 계열회사간 지배ㆍ종속 및 출자 현황을 파악할 수 있는 계통도

gs계통도

[출처] (주)GS

※ 지에스 계열의 계통도는 '주식회사 GS'의 정기공시를 참조하시기 바랍니다. 

gs건설 계통도.jpg
gs건설 계통도

[출처] GS건설(주)

※ 지에스건설 계열의 계통도는 'GS건설 주식회사'의 정기공시를 참조하시기 바랍니
다.

타법인출자 현황

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

파주양주강군㈜
2012년 05월 31일
SPC지분투자
279
55,806
5.00%
0
-
-
-
55,806
5.00%
0
-
-

계룡그린빌㈜
2013년 12월 31일
SPC지분투자
483
96,688
5.10%
249
-
-
-
96,688
5.10%
249
-
-

에이치엔에이치개발㈜
2013년 12월 12일
SPC지분투자
142
14,400
18.00%
0
-
-
-
14,400
18.00%
0
-
-

더송도컨벤시아㈜
2015년 12월 31일
SPC지분투자
107
21,323
1.30%
107
-
-
-
21,323
1.30%
107
-
-

북한강관사병영㈜
2017년 01월 01일
SPC지분투자
425
134,860
5.00%
0
-
-
-
134,860
5.00%
0
-
-

보람찬㈜
2017년 01월 31일
SPC지분투자
30
5,902
1.70%
30
-
-
-
5,902
1.70%
30
-
-

바른지킴이㈜
2018년 10월 30일
SPC지분투자
13
2,636
1.00%
13
-
-
-
2,636
1.00%
13
-
-

고성지킴이㈜ 주 1)
2020년 03월 01일
SPC지분투자
63
-
-
-
12,673
63
-
12,673
2.55%
63
-
-

고양양주강군㈜ 주 1)
2020년 03월 06일
SPC지분투자
61
-
-
-
12,137
61
-
12,137
2.00%
61
-
-

㈜알링크 주 1)
2020년 03월 31일
지분투자
1,500
-
-
-
4,762
1,500
-167
4,762
14.90%
1,333
-
-

파빌리온전문투자형사무부동산신탁 주 1)
2020년 07월 26일
신탁
100
-
-
-
-
100
-2
-
-
98
-
-

정보통신공제조합
2001년 05월 16일
공제조합출자
15
61
-
24
-
-
1
61
-
25
-
-

대한설비건설공제조합
2010년 06월 09일
공제조합출자
41
44
-
43
-
-
-
44
-
43
-
-

전문건설공제조합
2011년 05월 23일
공제조합출자
137
154
-
143
-
-
-
154
-
143
-
-

소방산업공제조합
2012년 05월 31일
공제조합출자
20
40
-
20
-
-
-
40
-
20
-
-

건설공제조합
2017년 09월 01일
공제조합출자
136
225
-
336
-
2
5
225
-
343
-
-

합 계
-
-
965
-
1,726
-163
-
-
2,528
-
-

주 1) 당분기 중 신규 출자 및 유상증자에 참여 하였습니다.

* 최근사업년도 재무현황의 경우 최근 재무자료 파악이 어려워 미 기재함.

Ⅸ. 이해관계자와의 거래내용

1
. 대주주 등에 대한 신용공여 등

- 해당사항 없음

2. 대주주와의 자산양수도 등

- 해당사항 없음.

3. 대주주와의 영업거래

가. 매출 및 매입 등의 거래

(단위 : 백만원)

법인명
관 계
거래종류
거래기간
거래내용
거래금액

지에스건설㈜
최대주주
매출,매입 등
2020.01~2020.12
상품,용역 등
98,363

나. 채권·채무 현황

(단위 : 백만원)

구분
회사명
채권
채무

매출채권
기타채권
매입채무
기타채무

지배기업
지에스건설㈜
17,882
2,017
325
-

다. 증권 등 매수 또는 매도 내역

- 해당사항 없음.

라. 부동산 매매 또는 임대차 내역

(단위 : 백만원)

법인

종류

소재지

면적

(㎡)

당반기
전기
전전기
비고

임차

임대

임차

임대

임차

임대

지에스건설
갤러리
서울시 강남구
180.2
120
-
120
-
-
-
대치갤러리

지에스건설
연구소
경기도 용인시
396.0
24
-
8
-
-
-
용인기술연구소

합계
-
-
-
144
-
128
-
-
-
-

4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

- 해
당
사항 없음.

Ⅹ. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 2021년 03월 17일)
(단위 : 백만원 )

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

1. 공시내용의 진행ㆍ변경상황 및 주주총회 현황

가. 공시사항의 진행ㆍ변경상황

신고일자
제 목
신 고 내 용
신고사항의 진행상황

2020.01.06
수시공시
의무관련사항
(공정공시)

■ 종로 대학로 39 주상복합 사업 공사도급약정 체결

- 당사는 2020년 1월 3일 종로 대학로 39 주상복합 사업을 위한 공사도급약정을 체결하였음.
 1) 프로젝트 규모 : 지하6층~지상15층 공동주택 499세대 및 근린생활시설
 2) 공사금액 : 546억원(VAT 별도)

-

나. 주주총회의사록 요약

개최일자
안건
결의내용
비고

제16기
정기주주총회
(2016-03-08)
1. 재무제표승인의 건
2. 이사, 감사 보수 한도 승인의 건
3. 기타 비상무이사 선임의 건
4. 배당 승인의 건
가결
-

임시주주총회
2016-05-17
1. 합병계약서 승인의 건
2. 정관 일부 변경의 건
가결
-

임시주주총
회
2016-06-30

1. 사내이사 선임의 건
가결
-

제17기
정기주주총회
2017-03-10
1. 재무제표승인의 건
2. 정관 일부 변경의 건
3. 이사, 감사 보수 한도 승인의 건
4. 기타비상무이사 선임의 건
5. 배당 승인의 건
가결
-

임시주주총회
2017-12-29
1. 사내이사 선임의 건
2. 감사 선임의 건
가결
-

임시주주총회
2018-02-19
1. 정관 일부(상호) 변경의 건
가결
-

제18기
정기주주총회
2018-03-27
1. 재무제표 승인의 건
2. 이사, 감사 보수 한도 승인의 건
3. 사내이사 선임의 건
가결
-

임시주주총회
2018-12-19
1. 정관 일부 변경의 건
 1-1. 사업목적 추가 및 변경의 건
 1-2. 발행주식 액면분할 승인 및 액면분할을 위한
 정관 변경의 건
 1-3. 공고방법 변경의 건
 1-4. 기타 정관 변경의 건
가결
-

제19기
정기주주총회
2019-03-21
1. 19기 재무제표 승인의 건
가결
-

임시주주총회
2019-04-11
1. 정관 일부 변경의 건
 1-1. 사업목적 추가의 건
 1-2. 집중투표제 배제조항 추가
 1-3. 기타 정관 변경의 건
2. 이사 선임의 건
3. 감사위원회 위원 선임의 건
4. 이사보수한도 승인의 건
5. 이사 퇴직금 지급규정 승인의 건
가결
-

제20기
정기주주총회
2020-03-20
1. 제20기 재무제표 승인의 건
2. 정관 일부 변경의 건
3. 이사 선임의 건
 3-1. 사내이사 엄관석 선임의 건
4. 이사 보수한도 승인의 건
가결
-

2. 우발채무 등

보고기간종료일 현재 당사가 피고로
계류중에 있는 소송은 손해배상청구 등
3건
(소송금액:
519
백만원)이며, 원고로 계류중에 있는 소송은 용역비 청구 등

6건
(
소송금액:
327백만원
)입니다. 당기말 현재 상기 계류중인 소송사건의 승패는 예측할 수 없습니다.

(1) 보고기간종료일 현재 계속중인 중요한 소송내용

- 보고기간 종료일 현재 청구금액 3억원 이상의 중요한 소송사건은 없습니다.

(2) 사업연도 중에 새로 제기된 중요한 소송내용

- 사업연도 중에 새로 제기된 3억원 이상의 중요한 소송사건은 없습니다.

(3) 보고기간종료일 이후에 제기된 중요한 소송내용

- 해당사항 없음.

(4) 향후 소송결과에 따라 회사에 미치는 영향

보고기간 종료일 현재 계류중인 소송 사건 중
영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

- 해당사항 없음

(기준일 : 2020. 12. 31)
(단위 : 백만원 )

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

다. 채무보증(인수약정) 현황 및 그 밖의 우발채무 등

1) 당사는 보고기간종료일 현재 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인들에 대하여
자금보충의무를
타 건설출자자와 연대하여 출자지분율에 따라
다음과 같이 부담하
고 있습니다.

(단위 : 백만원)

구분
차입현황
지분 해당액

파주양주강군 주식회사
80,401
16,080

계룡그린빌 주식회사
144,497
65,739

보람찬 주식회사
26,217
3,023

더송도컨벤시아 주식회사
142,540
29,695

북한강관사병영 주식회사
222,639
185,530

바른지킴이 주식회사
24,796
4,130

고양양주강군 주식회사
3,150
1,050

합 계
644,240
305,247

2)
당사는 당기말 현재 별내자이엘라 현장 외 2개의 현장 사업시행자 등을 위하여 책임준공의무를 지고 있으며, 건대자이엘라 현장 외 5개의 현장 사업시행자들을 위하여 책임준공의무 및 보증금액 498,735백만원을 한도로 하여 294,110백만원의 조건부 채무인수 의무를 공동시공사인 GS건설과 연대하여 지고 있습니다.

3) 당사는 별내 자이엘라 오피스텔 외 2개 현장에 대하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 주채무자인 하나자산신탁 외 2개사에 210,055백만원의 금액을 한도로 분양보증을 제공하고 있으며, 보고기간종료일 현재 실제로실행된 금액은 210,055백만원입니다.

4) 당사는 보고기간종료일 현재 대구 만촌동아파트 외 4개 현장에 대하여 184,591백만원의 금액을 한도로 중도금 대출등 연대보증을 제공하고 있으며, 보고기간종료일 현재 실제로 실행된 금액은 136,167백만원입니다.

라. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행

- 해당사항 없음

3. 제재현황 등 그 밖의 사항

가. 제재현황

- 해당사항 없음.

나. 단기매매차익 발생 및 미환수 현황

- 해당사항 없음.

다. 작성기준일 이후 발생한 주요 사항

- 해당사항 없음.

라. 중소기업기준 검토표

- 해당사항 없음

마. 직접금융 자금의 사용

(1) 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2020년 12월 31일
)
(단위 : 백만원)

구 분
회차
납입일
증권신고서 등의
 자금사용 계획
실제 자금사용
 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

유상증자
주 1)
-
2019년 02월 25일
운영자금
49,963
서초동 사업부지
매입
49,963
-

기업공개
주 2)
-
2019년 10월 31일
운영자금
45,032
1. 안양시 박달동 
 용지 매입
2. SKN 주유소(5개)
 부지 매입
45,032
-

주 1) 총 조달금액에서 발행제비용 37백만원을 차감하였습니다.
주 2) 총 조달금액에서 발행제비용 728백만원을 차감하였습니다.

(2) 사모자금의 사용내역

- 해당사항 없음

바. 외국지주회사의 자회사 현황

- 해당사항 없음

사. 합병등의 사후정보

- 해당사항 없음

아. 녹생경영

- 해당사항 없음.

자. 정부의 인증 및 그 취소에 관한 사항

- 해당사항 없음

차. 조건부자본증권의 전환·채무재조정 사유 등의 변동현황

- 해당사항 없음

카. 보호예수 현황

- 해당사항 없음

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

보고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

보고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.