디앤디플랫폼리츠 — 연결감사보고서 (2020.09) (20210112)
제출인: 삼일회계법인

연결감사보고서
3.4
(주)디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사

00260295
100000000000
598422
543161
10777
0
Y
Y
N
Y
E

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와
그 종속기업

연 결 재 무 제 표 에 대 한

감 사 보 고 서

제 1 기

2020년 03월 10일
부터

2020년 09월 30일
까지

삼 일 회 계 법 인

목 차

페이지

독립된 감사인의 감사보고서 ..........................................
1 ~ 3

연 결 재 무 제 표 .....................................................
4

ㆍ연 결 재 무 상 태 표 .....................................................
5 ~ 6

ㆍ연 결 포 괄 손 익 계 산 서 ..............................................
7

ㆍ연 결 자 본 변 동 표 ......................................................
8

ㆍ연 결 현 금 흐 름 표 ......................................................
9

ㆍ주 석 .....................................................
10 ~ 41

외부감사 실시내용 .....................................................
42 ~ 43

00761#*감사인의 감사보고서.dsl

61_독립된 감사인의 감사보고서

독립된 감사인의 감사보고서

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사

주주 및 이사회 귀중

감사의견
우리는 주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업(이하 "연결회사")의 연결재무제표를 감사하였습니다. 해당 연결재무제표는 2020년 9월 30일 현재의 연결재무상태표, 2020년 3월 10일부터 2020년 9월 30일까지 보고기간의 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표, 연결현금흐름표 그리고 유의적인 회계정책의 요약을포함한 연결재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다.

우리의 의견으로는 별첨된 연결회사의 연결재무제표는 연결회사의 2020년 9월 30일현재의 연결재무상태와 2020년 3월 10일부터 2020년 9월 30일까지 보고기간의 연결재무성과 및 연결현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다.

감사의견근거
우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 연결재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 연결재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 연결회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다.

강조사항
감사의견에는 영향을 미치지 않는 사항으로서 이용자는 연결재무제표에 대한 주석3에 주의를 기울여야 할 필요가 있습니다. 연결재무제표에 대한 주석3은 경영진이 코로나바이러스감염증-19의 확산이 기업의 재무상태나 경영성과에 미칠 수 있는 영향과 관련한 불확실성을 설명합니다. 

연결재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임
경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 연결재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 연결재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.

경영진은 연결재무제표를 작성할 때, 연결회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을 청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다.

지배기구는 연결회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다.

연결재무제표감사에 대한 감사인의 책임
우리의 목적은 연결회사의 연결재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라 수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 연결재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다.

감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는:

- 부정이나 오류로 인한 연결재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한 위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다.
- 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다. 
- 연결재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다.
- 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 연결재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된 감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 연결회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다.
- 공시를 포함한 연결재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 연결재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 연결재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다.
- 연결재무제표에 대한 의견을 표명하기 위해 기업의 재무정보 또는 그룹내의 사업활동과 관련된 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 우리는 그룹감사의 지휘, 감독 및 수행에 대한 책임이 있으며 감사의견에 대한 전적인 책임이 있습니다.

우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다.

서울특별시 용산구 한강대로 100

삼 일 회 계 법 인

대표이사

윤 훈 수

2020년 12월

21일

이 감사보고서는 감사보고서일(2020년 12월 21일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 별첨된 회사의 연결재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며, 이로 인하여 이 감사보고서가수정될 수도 있습니다.

(첨부)연 결 재 무 제 표

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업

제 1 기

2020년 03월 10일
부터

2020년 09월 30일
까지

"첨부된 연결재무제표는 당사가 작성한 것입니다."

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사 대표이사 박성언

본점 소재지 :
(도로명주소)
서울특별시 강남구 압구정로12길 14

(전 화)
02-6201-9500

※ IFRS 적용기업의 경우 :
 편집기상단 메뉴 중 [도구 => 문서 헤더정보 입력 => 추가 정보 부분의 IFRS적용 유무]를 설정 후,
 표를 직접 만들어 사용하시기 바랍니다.

연 결 재 무 상 태 표

제 1 기 2020년 9월 30일 현재

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위: 원)

과 목
주석
제 1 (당) 기

자 산

유동자산

10,866,824,115

현금및현금성자산
4,5
9,489,901,745

매출채권
5
1,207,247,318

기타의유동금융자산
5,7
116,774,921

기타의유동자산
8
49,846,131

부가세대급금

3,054,000

비 유 동 자 산

587,555,213,061

장기금융상품
5,6
12,399,962,094

투자부동산
9
575,052,250,967

장기선급비용

103,000,000

자 산 총 계

598,422,037,176

부 채

유 동 부 채

179,757,551,102

단기차입금
4,5,11,17
173,840,747,500

기타의유동금융부채
4,5,10
3,750,147,827

기타의유동부채

1,635,163,854

부가세예수금

531,491,921

비 유 동 부 채

363,403,383,667

장기차입금
4,5,11,17
353,048,364,929

임대보증금
4,5
10,355,018,738

부 채 총 계

543,160,934,769

자 본

지배주주 소유주지분

42,973,804,818

자본금
12
8,420,000,000

자본잉여금
12
37,867,569,516

결손금
13
(3,313,764,698)

비 지 배 지 분

12,287,297,589

자 본 총 계

55,261,102,407

부채와자본총계

598,422,037,176

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연 결 포 괄 손 익 계 산 서

제 1 기 2020년 3월 10일부터 2020년 9월 30일까지

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위: 원)

과 목
주석
제 1 (당) 기

영업수익
14
10,777,161,829

영업비용
14
(6,008,214,838)

영업이익

4,768,946,991

기타수익
15
1,412,772

기타비용
15
(11,562,877)

금융수익
5,16
53,456,100

금융비용
5,16
(9,525,864,024)

법인세비용차감전순손실

(4,713,611,038)

법인세비용

-

당기순손실

(4,713,611,038)

지배기업 소유주지분

(3,313,764,698)

비지배지분

(1,399,846,340)

기타포괄손익

-

총포괄손실

(4,713,611,038)

지배기업 소유주지분

(3,313,764,698)

비지배지분

(1,399,846,340)

주당손실

기본 및 희석주당순손실
18
(584)

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연 결 자 본 변 동 표

제 1 기 2020년 3월 10일부터 2020년 9월 30일까지

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위: 원)

구 분
주석
자본금
자본잉여금
결손금
지배기업 
소유주지분 계
비지배지분
총계

2020.3.10 (설립)

-
-
-
-
-
-

자본에 직접 반영된 주주와의 거래:

설립자본금
12
300,000,000
-
-
300,000,000
-
300,000,000

유상증자
12
8,420,000,000
33,637,562,760
-
42,057,562,760
-
42,057,562,760

유상감자
12
(300,000,000)
-
-
(300,000,000)
-
(300,000,000)

종속기업 설립

-
-
-
-
18,000,000,000
18,000,000,000

종속기업 배당

-
-
-
-
(82,849,315)
(82,849,315)

잔여재산분배 순위에 따른 지분조정

-
4,230,006,756
-
4,230,006,756
(4,230,006,756)
-

총포괄이익 :

당기순손실

-
-
(3,313,764,698)
(3,313,764,698)
(1,399,846,340)
(4,713,611,038)

2020.9.30 (당기말)

8,420,000,000
37,867,569,516
(3,313,764,698)
42,973,804,818
12,287,297,589
55,261,102,407

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

연 결 현 금 흐 름 표

제 1 기 2020년 3월 10일부터 2020년 9월 30일까지

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업
(단위: 원)

과 목
주석
제 1 (당) 기

Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름

1,685,164,668

영업으로부터 창출된 현금
17
6,825,904,641

이자수취

9,751,700

이자지급

(5,148,991,253)

법인세 납부

(1,500,420)

Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름

(590,012,983,797)

장기금융상품의 증가

(12,399,962,094)

투자부동산의 취득

(577,613,021,703)

Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름

597,817,720,874

임대보증금의 증가

12,880,844,874

임대보증금의 감소

(54,624,000)

단기차입금의 차입

201,365,000,000

단기차입금의 상환

(29,400,000,000)

장기차입금의 차입

352,926,500,000

비지배지분의 증가

18,000,000,000

유상증자

42,400,000,000

유상감자

(300,000,000)

Ⅳ. 현금및현금성자산의 증가(감소)

9,489,901,745

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산

-

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산

9,489,901,745

별첨 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다.

주석

제 1 기 2020년 9월 30일 현재

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업

1. 일반 사항

주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(이하 '회사')와 종속기업(이하 회사와 종속기업을 '연결회사')의 일반사항은 다음과 같습니다.

1.1 회사의 개요

회사는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2020년 3월 10일 설립되었으며, 2020년 4월 22일 대한민국 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 압구정로12길 14 입니다.

회사는 사업연도는 매년 4월 1일에 개시하여 9월 30일에 종료하고, 10월 1일에 다음사업연도가 개시하여 다음 해 3월 31일에 종료합니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일인 2020년 3월 10일부터 2020년 9월 30일까지입니다.

당기말 현재 회사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분
주주명
주식수(주)
지분율(%)

보통주
갤럭시아그네스 유한회사
6,740,000
80.05

하나캐피탈(주)
1,680,000
19.95

합 계
8,420,000
100.00

1.2 종속기업의 현황

회사명
소재지
지분율 (%)
업종

(주)영시티위탁관리부동산투자회사
대한민국
70
위탁관리 부동산투자회사

1.3 종속기업 재무정보 요약

(단위: 천원)

당 기
자산
부채
자본
매출액
당기순손익

(주)영시티위탁관리부동산투자회사
598,355,744
544,068,446
54,287,298
10,777,162
(3,747,444)

2. 중요한 회계정책

다음은 연결재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 연결재무제표 작성기준

연결회사의 연결재무제표는 한국채택국제회계기준(이하 기업회계기준)에 따라 작성됐습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

한국채택국제회계기준은 연결재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회계정책과 공시의 변경

2.2.1 연결회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

연결회사는 2020년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제 ·개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

(1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시', 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' 개정 - 중요성의 정의

중요성의 정의를 명확히 하였습니다. 정보를 누락하거나 잘못 기재하거나 불분명하게 하여 주요 이용자의 의사결정에 영향을 줄 것으로 합리적으로 예상할 수 있다면 그 정보는 중요합니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(2) 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 사업의 정의

사업의 정의를 충족하기 위해서는 산출물의 창출에 유의적으로 기여하는 투입물과 실질적인 과정이 반드시 포함되어야 하며, 산출물에서 원가 감소에 따른 경제적 효익은 제외하였습니다. 또한, 취득한 총자산의 대부분의 공정가치가 식별가능한 단일 자산 또는 비슷한 자산의 집합에 집중되어 있는 경우에는 사업의 취득이 아니라고 간주할 수 있는 선택적 집중테스트가 추가되었습니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 이자율지표 개혁

이자율지표 개혁으로 인한 불확실성이 존재하는 동안 위험회피회계 적용과 관련하여예외규정을 추가하였습니다. 예외규정에서는 예상현금흐름의 발생가능성이 매우 높은지, 위험회피대상항목과 위험회피수단 사이의 경제적 관계가 있는지, 양자간에 높은 위험회피효과가 있는지를 평가할 때, 위험회피대상항목과 위험회피수단이 준거로하고 있는 이자율지표는 이자율지표 개혁의 영향으로 바뀌지 않는다고 가정합니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2.2.2 연결회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제 1116호 '리스' 개정 - 코로나19 (COVID-19) 관련 임차료 면제ㆍ할인ㆍ유예에 대한 실무적 간편법

실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있으며, 이로 인해 당기손익으로 인식된 금액을 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2020년 6월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시', 제1104호 '보험계약' 및 제 1116호 '리스' 개정 - 이자율지표 개혁(2020년 4분기 공표 예정)

이자율지표 개혁과 관련하여 상각후원가로 측정되는 금융상품의 이자율지표 대체시 장부금액이 아닌 유효이자율을 조정하고, 위험회피관계에서 이자율지표 대체가 발생한 경우에도 중단없이 위험회피회계를 계속 할 수 있도록 하는 등의 예외규정을 포함하고 있습니다. 동 개정사항은 2021년 1월 1일 이후에 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(3) 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 개념체계의 인용(2020년 4분기 공표 예정)

인식할 자산과 부채의 정의를 개정된 재무보고를 위한 개념체계를 참조하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 및 해석서 제2121호 '부담금'의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

(4) 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' 개정 - 의도한 사용 전의 매각금액(2020년 4분기 공표 예정)

기업이 자산을 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 품목의 판매에서 발생하는 수익을 생산원가와 함께 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 유형자산의 취득원가에서차감하는 것을 금지하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

(5) 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 개정 - 손실부담계약: 계약이행원가(2020년 4분기 공표 예정)

손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가의 범위를 계약 이행을 위한 증분원가와 계약 이행에 직접 관련되는 다른 원가의 배분이라는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. 

(6) 한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020(2020년 4분기 공표 예정)

한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

- 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 최초채택기업인 종속기업

- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 금융부채 제거 목적의 10% 테스트 관련 수수료

- 기업회계기준서 제1116호 '리스': 리스 인센티브

- 기업회계기준서 제1041호 '농립어업': 공정가치 측정

(7) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류(2020년 4분기 공표 예정)

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

2.3 연결

연결회사는 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 따라 연결재무제표를 작성하고 있습니다.

(1) 종속기업

종속기업은 지배기업이 지배하고 있는 모든 기업입니다. 회사가 투자한 기업에 관여해서 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고, 투자한 기업에대해 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미칠 능력이 있는 경우, 해당 기업을 지배한다고 판단합니다. 종속기업은 회사가 지배하게 되는 시점부터 연결재무제표에 포함되며, 지배력을 상실하는 시점에 연결재무제표에서 제외됩니다.

연결회사의 사업결합은 취득법으로 회계처리됩니다. 이전대가는 취득일의 공정가치로 측정하고, 사업결합으로 취득한 식별가능한 자산ㆍ부채 및 우발부채는 취득일의 공정가치로 최초 측정하고 있습니다. 연결회사는 청산 시 순자산의 비례적 몫을 제공하는 비지배지분을 사업결합 건별로 판단하여 피취득자의 순자산 중 비례적 지분 또는 공정가치로 측정합니다. 그밖의 비지배지분은 다른 기준서의 요구사항이 없다면 공정가치로 측정합니다. 취득관련 원가는 발생 시 당기비용으로 인식됩니다. 

영업권은 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액과 취득자가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 취득일의 공정가치 합계액이 취득한 식별가능한 순자산을 초과하는 금액으로 인식됩니다. 이전대가 등이 취득한 종속기업 순자산의 공정가액보다 작다면, 그 차액은 당기손익으로 인식됩니다. 

연결회사 내의 기업 간에 발생하는 거래로 인한 채권, 채무의 잔액, 수익과 비용 및 미실현이익 등은 제거됩니다. 또한 종속기업의 회계정책은 연결회사에서 채택한 회계정책을 일관성 있게 적용하기 위해 차이가 나는 경우 수정됩니다.

지배력의 상실을 발생시키지 않는 비지배지분과의 거래는 비지배지분의 조정금액과 지급 또는 수취한 대가의 공정가치의 차이를 지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본으로 직접 인식합니다. 

연결회사가 종속기업에 대해 지배력을 상실하는 경우, 보유하고 있는 해당 기업의 잔여 지분은 동 시점에 공정가치로 재측정되며, 관련 차액은 당기손익으로 인식됩니다.

2.4 금융자산

(1) 분류

연결회사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 연결회사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

(2) 측정

연결회사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 연결회사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가
계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은

'금융수익'
에 포함됩니다.
 
(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.
 
(다) 당기손익-공정가치측정 금융자산
상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품

연결회사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 연결회사가 배당을 받을 권리가 확정된 때

'금융수익'
으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

연결회사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 연결회사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. (회사가 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 결정하는 방법은
주석 4.1.2 참조)

(4) 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

연결회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 연결회사가 보유하는 경우에는이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다.

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 연결재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.5 비금융자산의 손상

상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.6 금융부채

(1) 분류 및 측정

연결회사의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 연결재무상태표 상 '매입채무', '차입금', '기타금융부채' 등으로 표시됩니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이
자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 연결손익계산서 상
'금융비용'으
로 인식됩니다.

(2) 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.7 투자부동산

임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득시 발생한 거래원가를 포함하여최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.

후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편, 일상적인 수선 및 유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 50년동안 정액법으로 상각됩니다.

투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간말에 재검토하고 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

2.8 충당부채

충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다. 

2.9 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 

법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.

경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산, 부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

2.10 고객과의 계약에서 생기는 수익

연결회사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료 수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

연결회사는 계약기간동안 고객에게 부동산 관리 용역을 제공할 의무가 있으므로, 이러한 수행의무에 배분된 거래가격을 용역을 제공하는 기간에 걸쳐 수익으로 인식합니다.

2.11 리스

리스약정일에 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류되고, 금융리스 이외의 모든 리스는 운용리스로 분류됩니다. 운용리스로부터 발생하는 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준이나 다른 체계적인 기준으로 인식되고, 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 그 기준을 적용합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

2.12 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

연결회사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

2.13 연결재무제표 승인

연결회사의 연결재무제표는

2020년 12월 18일자
로 이사회에서 승인되었으며, 정기주
주총회에서
수정승인 될 수 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정

연결회사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다.

(1) COVID-19(코로나) 바이러스

2020년도 중 COVID-19의 확산은 국내외 경제에 중대한 영향을 미치고 있습니다. 이는 생산성 저하와 매출의 감소나 지연, 기존 채권의 회수 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며 이로 인해 연결회사의 재무상태와 재무성과에도 부정적인 영향이 발생할 수있습니다.

연결재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 COVID-19에 따른 불확실성의 변동에 따라 조정될 수 있으며, COVID-19로 인하여 연결회사의 사업, 재무상태 및 경영성과 등에 미칠 궁극적인 영향은 현재 예측할 수 없습니다.

4. 재무위험관리

4.1 재무위험관리요소

연결회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출돼 있습니다. 연결회사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

4.1.1 시장위험

(1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 연결회사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

보고기간말 현재 연결회사의 차입금은 전액 고정이자율 차입금으로 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

4.1.2 신용 위험

신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 연결회사에 재무적 손실을 미칠 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 당기말 현재 신용위험의 최대노출금액은 장부금액과 같습니다.

4.1.3 유동성 위험

유동성위험이란 연결회사의 경영환경 및 외부환경의 악화로 인하여 연결회사가 금융부채에 관련된 의무를 적기에 이행하는데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결회사는 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적인 단기 및 중장기 자금관리계획 수립과 실제 현금 유출입 스케쥴을 지속적으로 분석, 검토하여 발생가능한 위험을적기에 예측하고 대응하고 있습니다.

당기 현재 금융부채의 계약에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

당기말
3개월 미만
3개월에서
1년 이하
1년에서
2년 이하
2년에서
5년 이하

차입금
178,308,392
7,182,675
9,576,900
379,967,273

기타의유동금융부채
2,771,357
978,790
-
-

임대보증금
-
-
-
11,847,430

합 계
181,079,749
8,161,465
9,576,900
391,814,703

4.2 자본위험관리

연결회사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 연결회사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

연결회사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며 이 비율은 총부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다.

당기말 현재 부채비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

총부채
543,160,935

차감: 현금및현금성자산
(9,489,902)

순부채
533,671,033

자본총계
55,261,102

총자본
588,932,135

부채비율
92.2%

5. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 금융자산

(단위: 천원)

재무상태표 상 자산
당기말

상각후원가 금융자산

현금및현금성자산
9,489,902

매출채권
1,207,247

기타의유동금융자산
116,775

장기금융상품
12,399,962

합 계
23,213,886

(2) 금융부채

(단위: 천원)

재무상태표 상 부채
당기말

상각후원가 금융부채

단기차입금
173,840,748

기타의유동금융부채
3,750,148

장기차입금
353,048,365

임대보증금
10,355,019

합 계
540,994,280

(3) 금융상품 범주별 순손익 구분

(단위: 천원)

구 분
당기

상각후원가 금융자산

이자수익
53,456

상각후원가 금융부채

이자비용
(9,525,864)

(4) 공정가치 서열체계

1) 연결회사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준 1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준 2
직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준 3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수

2) 당기말 현재 연결회사가 보유한 공정가치로 측정되는 금융상품의 내역은 없습니다.

6
.

사
용제한 금융상품

당기말 현재 사용이 제한된 금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
금융기관
당기말

장기금융상품(*)
중소기업은행
12,399,962

(*) 임대보증금과 관련하여 질권이 설정되어 있습니다.

7. 기타의유동금융자산

(단위: 천원)

구 분
당기말

미수금
73,071

미수수익
43,704

합 계
116,775

8. 기타의유동자산

(단위: 천원)

구 분
당기말

선급비용
48,346

당기법인세자산
1,500

합 계
49,846

9. 투자부동산

(1) 당기말 현재 투자부동산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

원가
상각누계액
장부금액

토지
270,320,533
-
270,320,533

건물
307,292,488
(2,560,771)
304,731,717

합 계
577,613,021
(2,560,771)
575,052,250

(2) 당기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
토지
건물
합계

기초 순장부금액
-
-
-

취득
270,320,533
307,292,488
577,613,021

감가상각비
-
(2,560,771)
(2,560,771)

보고기간말 순장부금액
270,320,533
304,731,717
575,052,250

(3) 당기 중 투자부동산 관련 수익과 비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기

임대수익 등
10,777,162

직접 운영비용 (주1)
3,747,015

(주1) 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 부동산위탁관리비를 합한 금액입니다.

(4) 당기말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
1년 이내
1년 초과
5년 이내
5년 초과
합계

리스료
15,910,662
54,628,155
25,301,037
95,839,854

(5) 당기말 현재 투자부동산에 대한 공정가치 평가내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
장소
장부금액
공정가치(주1)

토지 및 건물
서울특별시 영등포구 문래동28길 25
575,052,250
584,500,000

(주1) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 경일감정평가법인이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

연결회사는 최근 평가기준일자(2020년 3월 12일) 대비 당기말 현재 공정가치의 변동이 중요하지 않은 것으로 판단하여 공정가치평가를 재수행하지 아니하였습니다.

(6) 연결회사는 투자부동산과 관련하여 재산종합
보험(부보금액: 177,345백만원)에 가입하고 있습니다.

(7) 연결회사는 차입금과 관련하여 투자부동산에 대한 우선수익권 및 재산종합보험의 보험금수령권을 대주단에 담보(채권최고액: 635,040백만원)로 제공하고 있습니 다. 또한, 운용리스이용자의 임대보증금과 관련 정기예금에 대하여 질권이 설정(설정액: 12,400백만원)되어 있습니다.

10. 기타의유동금융부채

(단위: 천원)

구 분
당기말

미지급금
289,341

미지급비용
2,482,017

유동성임대보증금
978,790

합 계
3,750,148

11.
차
입금

당
기말 현재 연결회사의 차입금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분

차입처
만기일
연이자율
당기말

2020.09.30

단기차입금
NH투자증권
2020.11.20
5.80%
154,500,000

하나캐피탈
2020.11.20
5.80%
20,000,000

현재가치할인차금

(659,252)

소 계
173,840,748

장기차입금
중소기업은행
2025.05.20
2.70%
94,700,000

KB손해보험
2025.05.20
2.70%
60,000,000

신용협동조합중앙회
2025.05.20
2.7%
50,000,000

새마을금고중앙회
2025.05.20
2.7%
50,000,000

농협생명보험
2025.05.20
2.7%
100,000,000

현재가치할인차금

(1,651,635)

소 계
353,048,365

합 계
526,889,113

상기 차입금에 대하여 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 20 참조).

단기차입금과 관련하여 대출만기일로부터 15일전까지 회사의 공모상장이 완료되지 아니하는 경우, 대주에게 1회에 한하여 대출만기일의 연장을 요청할 수 있습니다. 대주가 동의하는 경우 대출만기일은 동의한 날로부터 6개월 연장됩니다. 다만, 대출만기일이 연장되는 경우 연결회사는 연장된 대출만기일까지 부채상환비율을 1.1이상으로 유지하여야 합니다.

12. 자본금과 자
본잉여금

(1) 당기말 현재 연결회사의 자본금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
수권주식수(주)
발행주식수(주)
주당
액면가액(원)
자본금

보통주
1,000,000,000
8,420,000
1,000
8,420,000

(2) 당기말 현재 연결회사의 자본잉여금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

주식발행초과금
33,637,563

기타자본잉여금
4,230,006

합 계
37,867,569

(3) 당기 중 자본금 및 주식발행초과금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
주식수(주)
주당
액면가액(원)
자본금
주식발행초과금
합계

설립자본금
300,000
1,000
300,000
-
300,000

유상증자
8,420,000
1,000
8,420,000
33,637,563
42,057,563

유상감자
(300,000)
1,000
(300,000)
-
(300,000)

당기말
8,420,000

8,420,000
33,637,563
42,057,563

13.
결손금

(1) 당기말 현재 연결회사의 결손금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기말

미처리결손금
(3,313,765)

(2) 당기 중 결손금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기

기초
-

당기순손실
(3,313,765)

기말
(3,313,765)

14. 영업수익과 영업비용

(1)
연결회
사의 당기 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기

임대료수익
5,645,328

관리수익
4,568,032

주차료수익
434,531

기타수익
129,270

합 계
10,777,161

(2) 연결회사의 당기 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
당기

보험료
14,558

감가상각비
2,560,771

자산보관수수료
7,673

일반사무수탁수수료
37,778

부동산관리용역위탁수수료
1,162,225

지급수수료
1,114,457

수선비
27,450

세금과공과
575,960

수도광열비
507,343

합 계
6,008,215

15. 기타수익 및 기타비용

(1) 기타수익

(단위: 천원)

구 분
당기

잡이익
1,413

(2) 기타비용

(단위: 천원)

구 분
당기

잡손실
11,563

16. 금융수익 및 금융원가

(단위: 천원)

금융수익
당기

이자수익
53,456

(단위: 천원)

금융원가
당기

이자비용
9,525,863

17. 영업으로부터 창출된 현금

(1) 영업으로부터 창출된 현금

(단위: 천원)

구 분
당기

법인세비용차감전순이익
(4,713,611)

조정:

감가상각비
2,560,771

이자수익
(53,456)

이자비용
9,525,864

운전자본의 변동:

매출채권의 증감
(1,207,247)

미수금의 증감
(73,071)

선급비용의 증감
(48,346)

부가세대급금의 증감
(3,054)

장기선급비용의 증감
(103,000)

미지급금의 증감
164,054

미지급비용의 증감
201,844

선수수익의 증감
(10,066)

선수금의 증감
53,731

부가세예수금의 증감
531,492

영업으로부터 창출된 현금
6,825,905

(2) 당기 중 중요한 현금의 유입ㆍ유출이 없는 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
당기

주식발행비 관련 미지급금의 증가
42,437

(3) 재무활동에서 생기는 부채의 조정내용

(단위: 천원)

구분
재무활동으로 인한 부채
합계

단기차입금
장기차입금

당기초

-
-
-

현금흐름

171,965,000
352,926,500
524,891,500

비현금거래
1,875,748
121,865
1,997,613

당기말 순부채

173,840,748
353,048,365
526,889,113

18. 주당손실

(1) 기본주당손실

연결회사의 당기 중 기본주당손실 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구 분
당기

지배기업 소유주지분 보통주당기순손실
(3,313,764,698)

가중평균유통보통주식수 (주)
5,674,902

보통주기본주당순손실
(584)

(2) 연결회사의 당기 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

구 분
기간
유통주식수
일수
적수

설립
2020.03.10 ~ 2020.05.19
300,000
70
21,000,000

유상증자
2020.05.19 ~ 2020.06.16
8,720,000
28
244,160,000

유상감자
2020.06.16 ~ 2020.09.30
8,420,000
106
892,520,000

가중평균유통보통주식수

204
5,674,902

(3) 희석주당손실

연결회사는 잠재적보통주를 발행하지 않았으므로, 기본주당손실과 희석주당손실은 동일합니다.

19. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았고, 미래에 가산할 일시적 차이에 대한 이연법인세부채를 인식하지 아니하였습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 인식하지 아니하였습니다.

세무상 결손금의 만료 시기는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

만기
세무상 이월결손금

2035년
7,594,445

20. 우발채무 및 약정사항

(1) 자산관리위탁계약

연결회사는 특수관계자인 디앤디인베스트먼트(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무 별 수수료율은 다음과 같습니다.

구분
(주)디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
(주)영시티위탁관리부동산투자회사

매입수수료
각 매입되는 대상 자산별로 매입금액의 1%
금 5,500,000,000원

운용수수료
회사의 상장 후 주가수익과 결손금의 차액의 5%
대상자산의 취득가액에 각 취득기간별 
연간수수료율 적용 (*)

매각기본수수료
매각금액의 0.5%
매각금액의 0.5%

매각성과수수료
각 매각되는 대상 자산별로 매각차익의 10%
각 매각되는 대상 자산별로 매각차익의 10%

(*) 취득기간별 연간수수료율

취득기간
연간수수료율

취득일로부터 6개월이 되는 날(A)까지
0.00%

A의 다음날부터 취득일로부터 5년이 되는 날(B)까지
0.15%

B의 다음날부터 취득일로부터 10년이 되는 날(C)까지
0.20%

C의 다음날부터 취득일로부터 15년이 되는 날까지
0.25%

이후에도 동일한 방식으로 매 5년 단위로 0.05%p씩 인상됨

(2) 일반사무수탁계약

연결회사는 신한아이타스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산, 세무에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여 매 분기별 21,250천원을 매분기말일로부터 31일 이내에 지급하고 있습니다.

(3) 자산보관계약

연결회사는 중소기업은행 및 특수관계자인 NH투자증권과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 매분기별 각각 2,750천원과 2,500천원을 매분기 말일로부터 31일 이내에 지급하고 있습니다.

(4) 지배기업은 2020년 5월 12일 특수관계자인 디앤디인베스트먼트(주), 에스케이디앤디(주)와 체결한 주주간계약에 따라 종속기업인 (주)영시티위탁관리부동산투자회사의 중순위 대출 만기일(만기일이 연장되는 경우 연장된 만기일 포함)을 기한으로 하여 174,500백만원을 한도로 하는 추가 출자약정을 체결하고 있습니다.

주주별 약정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

종류
주주
액면가
발행가
인수 주식수
출자금액

보통주식
디앤디인베스트먼트(주)
1,000 원
5,000 원
1,200,000 주
6,000,000

종류주식
(주)디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사
1,000 원
5,000 원
33,700,000 주
168,500,000

합 계
174,500,000

(5) 연결회사는 정관에 의해 매분기말 기준 총 자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하고, 또한 총 자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물 포함)으로 구성하여야 합니다.

(6) 금융기관 약정사항

(단위: 천원)

구분
금융기관
한도액
실행액

선순위 대출약정

중소기업은행

94,700,000
94,700,000

KB손해보험

60,000,000
60,000,000

신용협동조합중앙회

50,000,000
50,000,000

새마을금고중앙회

50,000,000
50,000,000

농협생명보험

100,000,000
100,000,000

중순위 대출약정

NH투자증권

174,500,000
154,500,000

하나캐피탈

20,000,000

(7) 보험가입현황

당기말 현재 연결회사의 주요 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
부보금액(주1)
보험회사명

재산종합보험
177,345,000
농협손해보험(주)

승강기배상책임보험
3,060,000

가스배상책임보험
380,000

(주1) 상기 보험계약의 보험금청구권에 대하여 질권 설정(635,040백만원)이 되어 차입금 담보로 제공되어 있습니다.

(8) 연결회사는 당기말 현재 서울보증보험과 이행지급보증계약(부보금액: 557백만 원)을 체결하고 있습니다.

(9) 연결회사는 차입금과 관련하여 선순위대주(장기차입금)를 제1순위 수익권자로, 중순위대주(단기차입금)를 제2순위 수익권자로 지정하는 부동산 담보신탁계약을 체결하였습니다(우선수익자 수익한도금액: 635,040백만원).

21. 특수관계자 거래

(1) 당기말 현재 연결회사의 특수관계자는 다음과 같습니다.

구분
구 분

최상위 지배기업
NH투자증권

지배기업
갤럭시아그네스 유한회사

기타특수관계자
에스케이디앤디(주), 디앤디인베스트먼트(주)

(2) 당기 중 특수관계자와의 매출 및 매입 등 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
회사명
당기

매출
매입수수료
자산보관수수료
지급수수료 (주2)
이자비용

최상위 지배기업
NH투자증권
-
-
3,654
3,228,000
5,015,345

기타특수관계자
SK텔레콤(주) (주1)
653,004
-
-
-
-

디앤디인베스트먼트(주)
-
5,500,000
-
-
-

합 계

653,004

5,500,000
3,654
3,228,000
5,015,345

(주1) 연결회사는 2020년 6월 18일 에스케이(주) 대규모기업집단에서 제외되었습니다. 에스케이(주) 대규모기업집단과의 매출과 매입거래는 계열 제외일자까지의 거래금액이 포함되어 있습니다.

(주2) NH투자증권에 지급한 지급수수료에는 중순위 대출 취급수수료 2,388,000천원이 포함되어 있습니다. 동 금액은 연결재무제표에 단기차입금 현재가치할인차금으로계상하였습니다.

(3) 당기말 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무의 주요 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
회사명
당기

미지급비용
단기차입금

최상위 지배기업
NH투자증권
1,037,300
153,916,307

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
회사명
당기

현금출자
출자상환
차입
상환

최상위 지배기업
NH투자증권
-
-
174,500,000
20,000,000

지배기업
갤럭시아그네스 유한회사
42,100,000
-
-
-

기타특수관계자
에스케이디앤디(주)
11,600,000
600,000
-
-

디앤디인베스트먼트(주)
3,000,000
-
-
-

합 계
56,700,000
600,000
174,500,000
20,000,000

(5) 회사의 유가증권시장 상장을 위한 공모발행과 관련하여 회사와 회사의 최상위 지배회사인 NH투자증권은 총액인수계약 확약서를 체결하였으며, 그 내용은 다음과 같습니다.

구분
내용

계약 체결시기
2020년 10월 1일부터 종속기업인 (주)영시티위탁관리부동산투자회사의 중순위 대출만기일(만기일이 연장되는 경우 그 연장된 대출만기일에 따름)의 3 영업일 전까지 사이의 일자로서 NH투자증권이 별도로 지정하는 일자

인수가액
공모발행의 총 발행가액으로서, 최대 1,714억원

확약 유효기간
확약서 발급일(2020년 5월 20일)로부터 12개월

외부감사 실시내용

「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다.

1. 감사대상업무

회 사 명
주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사

감사대상 사업연도
2020.03.10
부터
2020.09.30
까지

2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간

(단위 : 명, 시간)

감사참여자
 ＼ 
인원수 및 시간
품질관리
검토자
(심리실 등)
감사업무 담당 회계사
전산감사ㆍ
세무ㆍ가치평가
 등 전문가
건설계약 등
수주산업
전문가
합계

담당이사
(업무수행이사)
등록
공인회계사
수습
공인회계사

당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기
당기
전기

투입 인원수
7
-
1
-
3
-
1
-
1
-
-
-
13
-

투입시간
분ㆍ반기검토
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

감사
25
-
17
-
195
-
52
-
3
-
-
-
292
-

합계
25
-
17
-
195
-
52
-
3
-
-
-
292
-

3. 주요 감사실시내용

구 분
내 역

전반감사계획
(감사착수단계)
수행시기
2020.9.1 ~ 2020.9.23
3
일

주요내용
회사 및 산업에 대한 전반적 이해를 바탕으로 감사절차의 범위와 시기 등을 결정

현장감사
주요내용
수행시기
투입인원
주요 감사업무 수행내용

상주
비상주

2020.10.12 ~ 2020.10.16
5
일
3
명
3
명
주요 계정과목에 대한 입증감사 절차

재고자산실사(입회)
실사(입회)시기
-
-
일

실사(입회)장소
-

실사(입회)대상
-

금융자산실사(입회)
실사(입회)시기
-
-
일

실사(입회)장소
-

실사(입회)대상
-

외부조회
금융거래조회
O
채권채무조회
X
변호사조회
X

기타조회
-

지배기구와의
커뮤니케이션
커뮤니케이션 횟수
2
회

수행시기
2020.9.22 / 2020.12.18

외부전문가 활용
감사 활용 내용
-

수행시기
-
-
일

4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션

구분
일자
참석자
방식
주요 논의 내용

1
2020.09.22
회사측: 내부감사
감사인측: 업무담당이사, 담당회계사 1인
서면회의
감사팀 구성, 감사투입시간, 경영진 및 감사인의 책임,
감사인의 독립성 등

2
2020.12.18
회사측: 내부감사
감사인측: 업무담당이사, 담당회계사 1인
서면회의
감사에서의 유의적 발견사항, 독립성,서면진술 등