ESR켄달스퀘어리츠 — 증권신고서(집합투자증권-회사형)(이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)) (20201106)
제출인: ESR켄달스퀘어리츠

증권신고서(집합투자증권-회사형)
2.0
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)

Y

증 권 신 고 서

[집합투자증권-회사형]

금융위원회 귀중
2020년 11월 06일

집합투자기구 명칭 :
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사

(펀드코드: K5MR21DC7676(DC767))

집합투자업자 명칭 :
켄달스퀘어리츠운용 주식회사

연 락 처 :
(주 소) 서울특별시 영등포구 국제금융로 10

(전 화)
02-6205-0468

작 성 책 임 자 :

(직 책)
켄달스퀘어리츠운용(주) 대표이사 (성 명)
윤 원 섭

(전 화)
02-6205-0468

모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

기명식 보통주 71,459,000주 (모집가액

5,000
원/주)

[모집(매출) 총액 :
357,295,000,000원]

모집(매출) 기간 (판매기간) :

(일반청약자)

2020년 12월
04
일 ~
12월
08일

(기
관투자자)
2020년 12월
04
일 ~
12월
08일

집합투자증권신고서 작성 기준일 :

2020년 11월
06일

집합투자증권신고서 및 투자설명서의 공시장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

서면문서 : 켄달스퀘어리츠운용 주식회사 (서울특별시 영등포구 국제금융로 10) 한국투자증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 의사당대로 88) 씨티그룹글로벌마켓증권 주식회사 (서울특별시 종로구 새문안로 50) 모간스탠리인터내셔날 증권회사 서울지점 (서울특별시 종로구 새문안로 68) NH투자증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 여의대로 60) KB증권 주식회사 (서울특별시 영등포구 여의나루로 50) 삼성증권 주식회사 (서울특별시 서초구 서초대로74길 11)

금융위원회가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

▣ 집합투자기구 명칭 및 펀드코드(종류형 포함)

집합투자기구 명칭(종류형 명칭)
펀드코드

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)
DC767

투자결정시 유의사항 안내

1. 본 공모에 대한 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청하실 수 있습니다.2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.4. 원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 집합투자기구와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 투자위험 부문을 참고하시기 바랍니다.5. 위탁판매회사는 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 한국투자증권 주식회사, 씨티그룹글로벌마켓증권 주식회사 및 모간스탠리 인터내셔날 증권회사 서울지점은 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다. 6. 집합투자증권은 실적배당상품으로 예금자보호법의 적용을 받지 아니하며, 특히 예금자보호법의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고, 집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다. 7. 당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있음을 유의하시기 바랍니다.당사는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산 취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가, 투자심의위원회 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음에 유의하시기 바랍니다.또한, 당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사로서 투자자들께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금을 회수하실 수 있습니다. 다만, 청약 결과 회사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소되며, 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.8. 당사의 사업목적이 부동산 및 부동산관련 증권 등을 취득하고, 투자대상 부동산의 개발·운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해, 정부 기관이나 금융감독원, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 인지하고 투자에 임하시기 바랍니다.
9. 당사는 2020년 02월 20일 자본금 9억원으로 설립되어, 2020년
08월
24
일 국토교통부로부터 위탁관리부동산투자회사로 최초 영업인가를 득하였습니다.
당사가 최초 영업인가 신청 시 기재하였던 최종 투자대상
물류센터 자산은 12개, 사업규모는 총 투자금액 약 2.4조원 수준이었으나, 공모 준비 과정에서 당초 계획하였던 투자대상 자산 12개 중 1개 물건을
제외하게 되어
최종 투자대상 자산의 개수는 11개, 사업규모는 약 1.5조원으로 감소하였습니다. 이에 당사는 동 내용에 대하여 2
020년 08월 31일 부동산투자회사 영업 변경인가를 신청하였고,
2020년 10월

19일
변경인가를 득하였습니다.
당사는 금번 공모를 통해 부동산투자회사의 공모 및 상장 요건을 충족하여 2020년 12월 유가증권시장 상장을 진행할 계획입니다. 만약 금번 공모 결과 '주식분산 요건(모집 또는 매출한 주식수가 보통주식총수의 25% 이상 및 주주수 200명 이상)' 등 상장요건(유가증권시장상장규정 제127조(신규상장))을 충족하지 못할 경우, 혹은 한국거래소가 투자자보호와 시장관리에 적합하지 아니하다고 판단하여 상장을 거부할 경우에는 상장이 불가할 수 있습니다. 비상장 상태가 지속될 경우 투자 시 유동성 및 환금성에 제약을 받을 수 있습니다. 다만, 유가증권시장 상장을 위한 분산요건(공모 후 주주수 200명 이상 등)이 미충족됨에 따라 상장이 불가할 경우 투자자 보호를 위하여 청약증거금을 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

10. Sponsor(ESR)에 관한 사항

당사의 스폰서인 이에스알켄달스퀘어("ESR Kendall Square")의 지배회사는 홍콩시장 상장법인인 ESR Cayman("ESR")입니다. ESR은 아시아-태평양 중심의 물류 부동산 전문 회사로, 총 연면적, 직접 운용 자산, 간접(펀드) 운용 자산 및 투자 내역 기준 가장 큰 회사들 중 한 곳입니다. 본 건 공모 완료 직후 동사의 ESR Kendall Square를 통한 당사 지분율은 9.9%가 될 예정입니다. 동사는 전자상거래 업체, 제3자 물류대행 업체, 전통 오프라인 소매업체, 제조업체, 냉온 물류 업체 및 기타 아시아-태평양 지역 기업들을 대상으로 제공되는 현대식 물류 시설을 개발 및 관리하고 있습니다. ESR은 연면적 기준 아시아-태평양 내 주요 시장 전반에 걸쳐 최대 규모의 개발 파이프라인을 보유하고 있는 것으로 자체 추정하고 있습니다. 동사는 또한 중국, 일본, 한국, 싱가포르, 호주 및 인도 시장 등 지역적으로 분산된 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 동사의 재무상태표 상에는 물류 부동산 중심의 포트폴리오가 구축되어 있으며, 아시아-태평양 지역에 걸쳐 자산 수명 주기 상 다양한 단계에 위치한 여러 물류 자산들에 투자하는 펀드 및 기타 투자기구들을 운용하고 있습니다. 동사는 국내 물류 부동산의 친환경 지속가능성의 기준이 되는 벤치마크를 만들어 가고 있는 것으로 판단하고 있으며, 이는 2018년 국내에서 처음으로 미국 그린빌딩협의회(Green Building Council)의 친환경 건축물 인증(LEED Gold certification)을 받은 두 개의 물류 자산 및 2019년 아시아-태평양 지역에서 처음으로 WELL 건축물 인증(WELL Building Institute Gold certificate)을 받은 물류 자산의 개발을 통해 이뤄지고 있습니다. 동사는 지리적으로 광범위한 지역에 진출해 있음으로써 임차인들이 해당 지역을 통해 사업을 확장할 수 있도록 도울 수 있으며, 재무적 파트너들이 지역 내 강한 성장 모멘텀을 지닌 곳에 투자할 기회를 제공할 수 있다고 판단하고 있습니다.

2019년 12월 31일 기준 ESR은 중국에서 가장 큰 전자상거래(e-Commerce)업종 임대인이며, 2020년부터 2021년까지 범 상하이 지역, 범 베이징 지역, 범 광저우 지역 내에서 연면적 기준 가장 큰 규모의 개발 파이프라인을 보유하고 있습니다. 동 시점 기준 동사는 연면적 기준 범 상하이 지역, 범 베이징 지역, 범 광저우 지역 내에서 두번째 큰 물류 시설 포트폴리오를 구축하고 있습니다. 동사는 2019년부터 2020년까지 국내에서 연면적 기준 가장 큰 물류 자산 보유자이며, 동기간 연면적 기준 서울 및 수도권에서 두번째로 큰 개발 파이프라인을 보유하였습니다. 한편, 일본에서 동사는 2019년부터 2020년까지 연면적 기준 도쿄도 및 간사이 지역에서 가장 큰 개발 파이프라인을 보유하였습니다. 인도에서 동사는 2017년 이후 체결된 협약 기준 총 200만㎡ 이상의 연면적을 확보하여, 빠르게 성장 중인 물류 부동산 개발 선도 업체로 자리잡고 있습니다. 동사는 또한 10억 US달러 수준의 개발 규모를 지닌 독일 거점의 조인트 벤처(JV)를 설립하기도 하였습니다. 해당 조인트 벤처에 동사는 2억 2,890만 US달러를 초기 출자하였으며, 향후 총 4억 2,820만 US달러 규모로 자본을 확충할 계획입니다. 뿐만 아니라, 싱가포르에서 동사는 Temasek 계열사가 아닌 산업 리츠 중 운용자산(AUM) 기준 가장 큰 규모의 회사로, 운용자산은 40억 싱가포르달러입니다. 호주에서 동사의 운용자산 규모는 18억 US달러이며, 73억 호주달러의 운용자산을 보유한 오피스 및 물류 자산 중심의 부동산 펀드인 Centuria의 최대 주주입니다.

2020년 06월 30일 기준 ESR은 35개 사모 투자 기구를 운용 중이며, 리츠 2개가 싱가포르 거래소에 상장되어 있습니다. 2019년 12월 31일 기준 ESR의 순자산은 65억 US달러 이상입니다. 2020년 06월 30일 기준 동사의 운용자산(AUM)은 약 265억 US달러 수준으로, 2019년 06월 30일 기준 202억 US달러 대비 31% 성장한 수치입니다. 이는 완성자산 약 1,060만㎡, 건설중자산 430만㎡, 계발예정토지 380만㎡ 등 도합 총 연면적 1,870만㎡에 이릅니다. 동사는 또한 2020년 07월 31일 기준 연면적 720만㎡ 규모의 추가 개발 파이프라인을 보유 중이며, 해당 개발 건들은 고급 임차인이 위치한 상위 규모(top-tier) 시장 내에서 업무 협약(MOU)들을 체결하고 있습니다.

현재로서는 해당 사항은 없으나, 향후 당사는 스폰서인 ESR Kendall Square와 모회사인 ESR과의 관계를 활용해, ESR의 파이프라인으로부터 추가적인 자산 취득 기회를 얻을 수 있을 것으로 예상됩니다. 개발중인 자산과 운영중인 자산을 모두 포함한 ESR의 국내 파이프라인은 아래와 같습니다.

자산구분

위치

연면적 (제곱미터)

2020년 이전 개발이 완료되어 현재 운영중인 자산

김해 II............................

김해

39,941

일산................................

고양

44,618

목천................................

천안

54,925

오산................................

오산

200,466

부천 I.............................

부천

305,052

합계

645,002

개발 완료 또는 2020년 이내 개발 완료 예정인 자산

산하...............................

안성

60,600

마장...............................

인천

84,545

김포...............................

김포

137,017

원곡...............................

안성

154,191

일죽...............................

안성

185,298

합계

621,651

2021년 이후 개발 완료 예정 자산

남사................................

용인

54,096

창원................................

창원

113,160

오포................................

광주

188,856

합계

356,112

ESR은 자체적인 역량을 활용하여, 아시아-태평약 지역 내 최고 도시들의 물류 부동산을 발굴, 설계, 건설, 임대 및 관리하고 있으며, 중국, 일본, 한국, 싱가포르, 호주 및 인도 내 물류 허브, 주요 항구, 공항, 교통 허브 및 산업 지역 인근의 전략적 지점들을 겨냥하고 있습니다. ESR의 포트폴리오 내 주요 임차인들은 아시아-태평양 지역 내 내수업체입니다. 동사의 비즈니스는 오직 아시아-태평양 지역만을 목표로 하고 있습니다. 동사는 온라인 소비의 상승세가 동사 비즈니스의 핵심 성장 요인이라 판단하고 있으며, 이는 전자상거래 배송 채널의 성장과 이에 따른 현대적 물류 시설에 대한 수요 증가에 기인합니다. 동사는 이와 같은 온라인 소비 및 전자상거래 분야의 성장으로부터 오는 이점을 확보하고자 하며, 이미 좋은 위치를 선점한 것으로 판단하고 있습니다.

국내 물류 부동산 시장 내에서 독점적이며 독보적인 지위를 갖고 있습니다. 동사는 10년 이상 국내에서, 발전된 물류 인프라 분야를 개척 및 선도하고 있으며, 수도권 및 영남권 시장을 중심으로 고급 물류 시설들을 성공적으로 건설한 성과를 보이고 있습니다. 2018년 Kendall Square REIT Holdings로 대표되는 ESR의 국내 플랫폼은, 실물 자산 및 포트폴리오의 지속가능성에 대해 평가하는 유명 국제 기구인 GRESB로부터 “디벨로퍼 / 동아시아 / 비상장” 분야의 1위로 선정되었습니다. JLL 보고서에 따르면 2020년 04월 24일 기준, Kendall Square REIT Holdings는 총 투자 부동산 연면적 3,012,200㎡로 국내 물류 부동산 관련 기구 중 가장 큰 규모를 기록하고 있습니다.

11.
2020년 5월 부천 저온 물류센터에서 코로나19 집단감염 사태가 발생한 사실이 있습니다. 동 물류센터는 금번 당사의 최종 투자대상 물류센터 11개 중 하나입니다.
부천 저온물류센터 발생한 집단감염으로 인하여 임대료 수취에 차질이 발생한 바는 없으나,
물류센터 부동산은 최근 지속되고 있는 코로나19 사태가 미치는 악영향에 직접적으로 노출되어 있습니다.
노동인력이 밀집되어 있는 물류센터의 작업환경 특성상 집단감염이 발생할 가능성이 있으며, 특정 물류센터에서 다수 인원이 코로나19 확진 판정을 받게 되는 경우 해당 물류센터의 운영에 차질이 발생하여 임차인이 정상적인 영업활동을 영위하지 못하거나 임대료 지급에 지장이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
투자자께서는 상기와 같은 물류센터에서의 코로나19 감염 사태 관련 위험에 유의하시기 바랍니다.12. 관계법령은 당사와 같은 위탁관리부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 모집가액 이하로 하락할 수 있고, 당사가 임대차계약 종료 시 임차보증금을 반환하지 못하거나 대출계약 상 기한의 이익이 상실되어 경매를 통하여 보증금액 또는 대출금액의 반환이 진행될 경우, 부동산의 시장가격이 임차보증금액 또는 대출금액 보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.13. 공모로 조달한 자금을 사용하여 취득할 예정인 자산당사는 본 공모 및 공모 전 사모주식 및 사모 전환사채 발행을 통해 조달한 자금을 토대로
물류부동산 자산을 직접 보유하게 될 예정인 이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠")의 보통주 지분 100%와,

전문투자형사모부동산투자신탁 4개(켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호, 7호, 8호 및 11호(이하 총칭하여 "당사의 투자대상펀드" 또는 "본건 펀드"))
의 수익증권 지분 약 99%를 취득할 예정입니다.

[당사 자금조달 및 사용처 개요]

(금액단위: 백만원)

당사 조달 구분
금액
사용처(금액)

합계 716,295

공모 이전 보통주 사모발행 (설립자본 납입금 포함)
241,000
예비비(21,688)(주식발행비용, 자문수수료 등 재원)

당사의 투자대상펀드수익증권 매입 (160,559)

자리츠지분증권 매입 (534,049)

공모 이전전환사채(*) 사모발행
118,000

공모청약에 의한 신주발행
357,295

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

(*) 당사가 발행한 제1회 무보증 전환사채의 권면금액은 118,000,000,000원이며, 보통주로의 전환가액은 본건 공모의 공모희망가액인 5,000원입니다. 동 전환사채와 관련하여 본건 공모의 주금 납입일 익일에 전량 보통주로 전환 청구되도록 하는 약정이 발행회사와 사채권자 사이에 체결되어 있습니다.

[당사 자금조달 및 사용처 상세]

당사 조달금액 사용처
금액
재원
조달구분

예비비
21,688백만원

당사 공/사모 보통주및사모 전환사채납입금 합계716,295백만원

공모 이전전환사채 사모 발행118,000백만원(완료)

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)보통주 지분 100% 매입

주1)

534,049백만원

공모 이전보통주 사모 발행(설립자본 포함)241,000백만원(완료)

공모청약에 의한신주 발행 (IPO)357,295백만원(예정)

당사의 투자대상펀드 수익증권 지분 매입- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호(이천1) 98.84%-
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호(이천4) 99.06%
- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호(용인2) 98.84%
- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호(평택) 99.13%

160,559백만원

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주1) 공모 이후 추가편입 확정 자산인 안성 물류센터를 제외하고 산정

주2)
당사
가 발행한 제1회 무보증 전환사채의 권면금액은 118,000,000,000원이며, 보통주로의 전환가액은 본건 공모의 공모희망가액인 5,000원입니다. 동 전환사채와 관련하여 본건 공모의 주금 납입일 익일에 전량 보통주로 전환 청구되도록 하는 약정이 발행회사와 사채권자 사이에 체결되어 있습니다.

당사는 켄달스퀘어테라전문투자형사모부동산투자신탁1호(이하 "테라1호")가 보유하고 있는 4개 전문투자형사모부동산투자신탁 각각의 수익증권 지분을 취득할 예정입니다. 각 전문투자형사모부동산투자신탁은 복수의 수익자를 보유하고 있으나, 그 지분율은 1% 미만으로 미미하며 당사는 본건 거래에서 그 지분을 제외한 나머지, 즉 당사의 투자대상펀드 수익증권 지분 합계 약 99%를 취득할 예정입니다.

14. 자리츠가 매입할 예정인 자산 및 매도인당사의 자리츠는 당사가 본 공모로
조달한 자금으로 출자할 예정인
약 5,504억원
과 증권신고서 제출일 현재 대출 확약이 완료된 대출금 재원을 사용하여 물류센터 자산 6개를 부동산 취득가액 합계
약 9,725억원
에 매입할 예정입니다. 또한, 기 완료된 대출 확약에 포함되어 있는 공모 이후 추가 대출금을 재원으로 하여 2021년 6월에 1개의 물류센터(안성 물류센터)를 추가 매입할 계획입니다. 당사가 안성 물류센터를 취득하는 시점은 본 공모 이후이지만
증권신고서 제출일 현재

매매계약은 기 체결되어 있습니다.
자리츠가 취득할 예정인 자산의 상세 현황은 다음과 같습니다.

[자리츠 취득 예정 자산 상세]

(금액단위: 백만원)

자산양수(매수)자
취득예정시기
자산명
주소지
감정평가액주1)
취득가액주2)
매도인

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)("본건 자리츠")
2020.12.09
부천 저온물류센터 (부천(저온))
경기도 부천시 신흥로511번길 112 (오정동 801)
199,000
197,000
켄달스퀘어엘피부천콜드전문투자형사모부동산투자회사

고양 물류센터 (고양)
경기도 고양시 덕양구 권율대로 570 (원흥동 701)
478,700
478,000
고양피에프브이 주식회사

용인 물류센터 1 (용인1)
경기도 용인시 처인구 백암면 덕평로 120 (가창리 435-3)
129,400
129,000
가창로지스틱스파크프로젝트금융투자 주식회사

이천 물류센터 2 (이천2)
경기도 이천시 호법면 덕평로 472-96 (매곡리 580-1)
50,000
49,000
켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사

이천 물류센터 3 (이천3)
경기도 이천시 호법면 덕평로 472-67 (매곡리 567-46)
28,700
28,500
켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사

김해 물류센터 (김해)
경상남도 김해시 상동면 상동로 680-77 (대감리 5)
47,000
46,000
켄달스퀘어엘피김해상동전문투자형사모부동산투자회사

소계
932,800
927,500
-

2021.06.01
안성 물류센터 (안성)
경기도 안성시 죽산면 녹배길 35 (장능리 35-3)
166,200
160,000
죽산피에프브이 주식회사

총계
1,099,000
1,087,500
-

주1) 감정평가는 태평양감정평가법인이 수행하였으며 감정평가 기준일은
2020년 10월 15일
입니다.

주2) 취득가액은 매매계약상 자산의 실제 매매가액입니다.

[자리츠 자산 취득 재원 조달 계획 개요]

자리츠 조달 구분
금액
상세 사용내역 (금액)
금액합계

당사 출자금
534,049백만원
자산6개 매입대금(927,500백만원) - 부천(저온)(197,000백만원) - 고양(478,000백만원) - 용인1(129,000백만원) - 이천2(49,000백만원) - 이천3(28,500백만원) - 김해(46,000백만원)부대비용(81,421백만원)
1,008,921백만원

자리츠부동산담보대출
451,900백만원

질권미설정 임대보증금
22,973백만원

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주1) 본건 공모 완료 이후 취득하는 것으로 확정된 안성 자산 매입재원은 제외하고 수립한 조달 계획입니다. 안성 자산 취득은 자기자본을 사용하지 않고 전액 부동산담보대출금 및 임대보증금을 재원으로 합니다.

주2) 부대비용에는 질권이 설정된 임대보증금, 취득세, 매입수수료, 소유권이전비용, 담보설정비용 등이 포함되어 있습니다.

자리츠가 취득할 예정인 7개 물류센터 자산(이하 "본건 부동산")의 매도자는
켄달스퀘어엘피부천콜드전문투자형사모부동산투자회사(부천 저온물류센터), 고양피에프브이 주식회사(고양 물류센터), 가창로지스틱스파크프로젝트금융투자 주식회사(용인 물류센터1), 켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사(이천 물류센터 2, 3), 켄달스퀘어엘피김해상동전문투자형사모부동산투자회사(김해 물류센터) 및 죽산피에프브이 주식회사
(안성 물류센터)

등입니다.

15. 당사의 투자대상펀드가 보유하는 자산 및 매도인각 1개의 물류센터 자산을 보유하고 임대사업을 영위하는 4개의 전문투자형사모부동산투자신탁으로 구성된 당사의 투자대상펀드는 출자금과 대출금으로 자산을 취득하여 운영 중인 상태입니다. 당사는 금번 공모로 조달하는 자금 중

약
1,606억원
을 사용하여 본건 펀드의 수익증권 지분 약 99%를 취득할 예정입니다. 당사의 투자대상펀드 수익증권 매도자는 켄달스퀘어테라전문투자형사모부동산투자신탁1호("테라1호")입니다.

[당사의 투자대상펀드 개별 자산보유현황 개요]

(금액단위: 백만원)

펀드
보유자산
주소지
보유자산감정평가액
취득간주가액
사업구조상당사 지분율
수익증권 매도자

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호
이천 물류센터 1 (이천1)
경기도 이천시 마장면 억만리로 140-27 (회억리 452)
65,827
65,234
98.84%

켄달스퀘어테라전문투자형사모부동산투자신탁1호("테라1호")

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
이천 물류센터 4 (이천4)
경기도 이천시 호법면 덕평로 257-34 (매곡리 976)
80,833
80,732
99.06%

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
용인 물류센터 2 (용인2)
경기도 용인시 처인구 양지면 양지로 271 (양지리 90-7)
76,601
76,110
98.84%

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
평택 물류센터 (평택)
경기도 평택시 서탄면 발안로 1198-5 (수월암리 2021)
83,963
83,767
99.13%

본건 펀드 합계
-
307,225
305,843
-
-

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주) 상기 감정평가액 및 취득간주가액은 대상 자산에 대한 사업구조상 당사의 지분율을 반영한 금액입니다.

16.
자리츠에 물류센터 자산을 매도하는 당사자인
켄달스퀘어엘피부천콜드전문투자형사모부동산투자회사(부천 저온물류센터), 고양피에프브이 주식회사(고양 물류센터), 가창로지스틱스파크프로젝트금융투자 주식회사(용인 물류센터1), 켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사(이천 물류센터 2, 3), 켄달스퀘어엘피김해상동전문투자형사모부동산투자회사(김해 물류센터) 및 죽산피에프브이 주식회사
(안성 물류센터)
등 7개사는 동 부동산 자산으로부터 발생하는 임대수익으로 그 수익권자에게 수익을 지급하고 있습니다. 본건 리츠의 스폰서(Sponsor)인 ESR(E-Shang Redwood) 그룹의 홍콩증권시장 상장법인인 ESR Cayman Ltd.(이하 "ESR")가 그 주요 실질 수익자 중 하나입니다.

ESR은 해외 자회사 등을 통하여 국내법인인 이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주))의 지분 100%를 보유하고 있으며, 이에스알켄달스퀘어(주)는 본건 리츠 및 본건 자리츠의 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)와 본건 펀드의 집합투자업자인 켄달스퀘어자산운용(주)의 지분 100%를 보유하고 있습니다.

ESR (↓지배력 100% 최상위 지배기업)

이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주)) (↓100%)

켄달스퀘어자산운용(주)
켄달스퀘어리츠운용(주)

이에스알켄달스퀘어(주)는 켄달스퀘어자산운용(주) 및 켄달스퀘어리츠운용(주) 외에 복수의 국내 전문투자형사모부동산투자회사 및 전문투자형사모부동산투자신탁 등의 지분을 보유함으로써 본건 부동산을 포함한 물류센터 부동산의 지분을 보유하고, 그 자회사인 켄달스퀘어자산운용(주)를 통하여 국내에서 물류부동산 투자운용업을 영위하고 있습니다.

이에스알켄달스퀘어(주)의 모그룹이자 당사의 Sponsor인 ESR 그룹은 아시아 물류부동산의 독보적 소유/개발/운영업자였던 중국계 E-shang과 물류부동산 전문 중개업자인 Redwood의 합병을 통해 2016년 1월 출범하였습니다. 현재 ESR은 범 아시아권 최대 규모의 물류부동산 플랫폼 운영 및 투자기업으로, AUM 금액 기준
약 25.6조원, 연면적 기준으로 약 1,720만m²이상 규모의 물류부동산 자산을 운영 및 개발 중입니다. 또한 ESR은 현재 운영중인 물류센터로
확보한 우량 임차인 pool을 기반으로 선진화된 시장에서 연면적 약 600만m² 규모의 개발 pipeline을
확보한 상태입니다. ESR의 주요 주주로는 미국계 PE인 Warburg Pincus 및 네덜란드 공적연금 운용공사인 APG 등이 있으며, 국내의 SK그룹 지주회사인 SK(주) 역시 ESR의 5%이상 주요주주 위치를 확보하고 있습니다.ESR은 하위 자회사 및 투자기구 등을 통해 지분을 보유하고 있던 본건 부동산을 당사의 자리츠에 매도하는 실질 매도인의 지위와 동시에, 본건 리츠에 지분투자를 실행함으로써 주요주주의 지위를 가집니다. 이와 같은 구조로 ESR은 본건 부동산을 당사의 자리츠에 매각하면서, 그 일부에 대하여는 당사 지분 취득을 통하여 재투자를 실행하게 됩니다. 당사의 공모 상장 이후 ESR은 국내 최초 상장 물류부동산 전문 리츠의 주요주주 지위를 확보하게 되며, 당사를 통하여 국내 물류부동산의 개발 및 운영 사업에 영속성을 확보하고 지속적으로 당사의 사업을 확장할 예정입니다.

17. 당사에 투자대상펀드 수익증권을 매도하는 테라1호의 주요 실질 수익권자는 CPP Investment Board Real Estate Holdings(이하"CPPIB REH")이며, CPPIB REH는 캐나다 연금투자위원회인 Canada Pension Plan Investment Board(이하"CPPIB")의100% 자회사입니다. CPPIB가 CPPIB REH 및 테라1호를 통해 간접적으로 보유하고 있던 테라1호 소유의 투자대상펀드 수익증권이 당사에 매도되어 이익금이 발생하였고, CPPIB는 해당 매매를 통하여 CPPIB가 취득한 이익금을 다시 CPPIB REH를 통하여 당사 지분 12,000,000주 및 당사가 발행한 권면금액1,180억원의 전환사채를 인수하는 방법으로 재투자하였으며, 이에 따라 CPPIB REH는 증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주 지위를 확보하였습니다. 즉, 상기 거래구조에 따라 CPPIB는 사실상 테라1호가 투자대상펀드 수익증권을 당사에 매각하면서 발생하는 매매대금을 재원으로 당사의 지분 및 당사발행 전환사채등을 간접적으로 취득함으로써 재투자를 실행하게 됩니다.

18. 자리츠의 자산관리회사
는 켄달스퀘어리츠운용 주식회사로 당사의 자산관리회사와 동일하며,
당사
의 투자대상펀드인 본건 펀드의 집합투자업자는 켄달스퀘어자산운용 주식회사로

당사
및 본건 자리츠의 집합투자업자의 특수관계인
에 해당합니다.

[ESR-켄달스퀘어 계열회사 및 기타 특수관계인 현황]

회사
출자(지분율)
피출자(지분율)
이해관계

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(당사)
이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(100%)

- 이에스알켄달스퀘어㈜

(
8.30%)
- 켄달스퀘어리츠운용㈜

(
2.07%)
- ESR Kendall Square REIT Holdings
(19.09%)

-

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(본건 자리츠)
-
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(당사) (100%)
- 당사의 100% 자회사

켄달스퀘어자산운용(주)
-
- 이에스알켄달스퀘어㈜ (100%)
- 당사의 투자대상펀드의 집합투자업자

켄달스퀘어리츠운용(주)

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(당사)

(
2.07%)

- 이에스알켄달스퀘어㈜ (100%)
- 당사의 자산관리회사- 자리츠의 자산관리회사

이에스알켄달스퀘어㈜(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스)

- 켄달스퀘어자산운용㈜ (100%)- 켄달스퀘어리츠운용㈜ (100%)- 이에스알켄달스퀘어 위탁관리부동산투자회사(당사)
(8.30%)

- 최상위 지배기업:ESR Cayman Limited (지배력 100%)
-

ESR Kendall Square REIT Holdings
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(당사) (19.09%)
- 최상위 지배기업:ESR Cayman Limited (지배력 100%)
-

ESR Cayman Limited
- 이에스알켄달스퀘어㈜ 및 ESR Kendall Square REIT Holdings의 최상위 지배기업 (지배력 100%)
-
-

(자료: 당사 제시)

당사가 자리츠 및 투자대상펀드의 지분을 취득하는 과정에서 고려할 수 있는 위험요소로는 관련 법규 또는 세제의 영향으로 거래에 중대한 영향을 미치거나 추가적인 비용이 발생할 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운영과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.19. 당사의 최종 투자대상인 11개 물류센터는 2개가 서울 도심 권역에 속하는 부천시와 고양시, 8개가 수도권 내(용인, 이천, 평택, 안성)에 위치하며 1개는 부산 권역인 경상남도 김해에 위치합니다. 이들 물류센터는 모두 교통 인프라 및 물동량 집중지역과 가까이에 입지하고 있습니다. 전체 11개의 물류센터 중 8개는
증권신고서 제출일 현재
임대율 100%이며, 임대율이 100%에 미달하는 물류센터 3곳 중 2곳은 이천, 1곳은 평택에 위치하고 있습니다. 이 중 이천 물류센터 2곳의 임대율은 98.8%(이천2)와 71.1%(이천3)이며, 평택 물류센터의 임대율은 99.9%로 11개 자산 전체 면적 가중평균 임대율은 99.1%입니다. E-Commerce 업체 및 제3자물류(3PL) 업체가 주요 임차인이며, 전체 임대면적 중 78.4%를 차
지합니다. 그 외에도 FILA, GS그룹 계열사 및 CJ그룹 계열사 등 우량 임차인을 확보하고 있습니다.

하지만 임차인이 임대료와 관리비를 적시 지급하지 못하는 경우와 해당 사업지가 위치한 지역의 부동산 시장 악화 등의 이유로 공실이 증가 할 경우
본건 자리츠 및 본건 펀드
가 원활한 운용수익을 확보하지 못하여 당사가 분배금을 수취하지 못 할 수 있으며, 이는 당사가 계획한 사업 계획 및 목표 배당률을 달성하지 못할 수 있습니다.당사는 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하고, 신규 잠재임차인을 대상으로 꾸준하게 마케팅을 진행하여 공실 발생 가능성을 최소화하도록 만전을 기할 계획입니다. 그럼에도 불구하고 최근 발생한 코로나19 사태 등과 같은 불가항력적 이벤트로 인해, 당사가 예기치 못한 일부 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되는 '공실 위험'에 노출 될 수 있습니다.20. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수 및 수수료는 아래와 같습니다.

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용해당사항 없으나, 다음의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-

구분

인수인

인수주식수(주)

인수금액(원)

인수비율
인수수수료(원)

인수수수료(총 공모금액의
1.0%)

한국투자증권(주)

20,246,717
101,233,585,000
28.33%
1,012,335,800

씨티그룹글로벌마켓증권(주)
20,246,717

101,233,585,000

28.33%

1,012,335,850

모간스탠리 인터내셔날 증권회사 서울지점
20,246,716

101,233,580,000

28.33%

1,012,335,850

NH투자증권 주식회사
3,572,950
17,864,750,000
5.00%
178,647,500

KB증권 주식회사
3,572,950

17,864,750,000

5.00%
178,647,500

삼성증권 주식회사
3,572,950

17,864,750,000

5.00%
178,647,500

합계
71,459,000
357,295,000,000
100.00%
3,572,950,000

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.0%에 해당하는 금액입니다.

주2) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와 별도로 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간리스탠리인터내셔날증권회사 서울지점에 총 공모금액의 0.50%에 해당하는 대표주관수수료를 지급합니다.

주3) 대표주관회사 성과수수료: 발행회사는 상기 인수수수료나 대표주관수수료와는 별도로 각 공동대표주관회사의 총 공모금액의 0.25% 범위 내에서 각 공동대표주관회사의 상장관련 업무 성실도와 기여도 등을 종합적으로 고려하여 발행회사 자체 평가기준에 따라 별도의 대표주관회사 성과수수료를 지급할 수 있습니다.

주4) 일반청약 성과수수료: 발행회사는 상기 인수수수료, 대표주관수수료 또는 대표주관회사 성과수수료와는 별도로 일반청약자 배정금액(전체 공모금액의 25% 상당 금액 중 실제 배정금액)의 0.50%를 일반청약 성과수수료로 하여 각 일반청약취급 인수단 구성원에게 지급합니다.

주5) 상기 표의 인수대가는 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)가 제시하는 공모희망가액인 5,000원을 기준으로 대표주관수수료 및 성과수수료를 고려하지 않은 금액이며, 향후 수요예측 이후 결정되는 확정 발행가액에 따라 변동될 수 있습니다. 만약 발행회사가 대표주관수수료, 대표주관회사 성과수수료 및 일반청약 성과수수료를 지급하게 되는 경우 인수수수료를 포함한 총 인수대가는 공모희망가액인 5,000원 기준 6,699,281,250원(총 공모금액의 1.88% 수준)까지 증가할 수 있습니다.

다. 집합투자업자 위탁보수당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 『부동산투자회사법』에 따라 인가받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 하며, 자산관리회사가 집합투자업자에 해당합니다. 2020년 05월 28일 설립된 켄달스퀘어리츠운용(주)는 2020년 05월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받은 『부동산투자회사법』상의 자산관리회사로서, 당사가 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

[
당사가 자산관리회사에게 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수및 수수료

운용보수

a. 부동산:(부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 0.5%

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:(위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산 의 평가금액 + 매입부대비용) X 0.5% X 위탁자의 지분율

각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 운용보수를 자산관리자에게 지급

운용성과
보수

(당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 - 과거 당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 중 최대액) X 당해연도 가중평균 총 발행주식수 X 25%
(단, 위 산식에 따라 산정된 금액이 음수(-)인 경우 또는 직전연도 운용성과보수 차감 전 배당액이 없는 경우(명확히 하면, 당해연도가 최초 배당액이 발생한 연도인 경우)에는 운용성과보수를 지급하지 않는다.)

연간 마지막 사업연도 종료일(11월 30일)에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회 승인을 득한 날로부터 1주일 이내에 운용성과보수를 자산관리자에게 지급

매입수수료

a. 부동산:부동산 매입가액 X

1.0 %(*)
(* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함)

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율
(* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)

취득일로부터 1주일 이내에매입수수료를 자산관리자에게 지급

매각기본수수료

대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.5%

각 처분일이 속한 결산기에 외부감사인의결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한날로부터 1주일 이내에 매각기본수수료를자산관리자에게 지급

개발
보수

토지의 매입 완료일로부터 건물의 (임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세 (단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5%
(위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다)

총 개발
보수

중 해당 사업연도에 해당하는금액을 일할 계산하여 산정한 보수를각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 자산관리자에게 각 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 단, 당사가 자산관리회사와 체결한 자산관리위탁(변경)계약에 따른 상기 보수, 수수료 및 그 외 다른 조항에도 불구하고, 위탁자는 자산관리보수에서 다음 각 호에 따른 금원을 차감한 금액을 자산관리자에게 지급하며, 차감한 결과값이 음수(-)인 경우에는 별도의 보수를 지급하지 아니합니다.

1. 대상자산이 자리츠의 지분증권이며 자리츠가 그 자산관리자에게 별도의 자산관리보수를 지급하는 경우, 자산관리자가 자리츠로부터 수령한 자산관리보수 상당액

2. 대상자산이 부동산집합투자기구 발행의 집합투자증권이며 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 자산관리자의 계열회사인 경우, 해당 집합투자업자가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자규약에 따라 수령한 보수 상당액

주3) 당사가 지급하는 개발보수는 증권신고서 제출일 현재 발생하지 않으며, 향후 개발사업을 신규로 진행하게 될 시 발생할 수 있는 계약상의 항목입니다. 증권신고서 제출일 현재 당사가 진행할 것으로 예정된 개발사업은 존재하지 않습니다.

한편, 당사가 당사의 자산관리회사에게 지급하는 보수 및 수수료 외에 자리츠와 당사의 투자대상펀드 역시 각각 그 자산관리회사 및 그 집합투자업자에게 보수 및 수수료를 지급합니다. 당
사는
자리츠 및 당사의 투자대상펀드 각각의 자산관리회사 및 집합투자업자가 당사의 자산관리회사와 동일하거나 그 계열회사에 해당될 경우
자리츠 및 당사의 투자대상펀드가 그 자산관리회사 및 집합투자업자에게 지급한 운용기본보수, 운용성과보수, 매입수수료, 매각기본수수료 등을 당사가 당사의 자산관리회사에 지급하여야 할 금액에서 차감하는 조건으로 위탁계약을 체결, 당사의 투자대상 집합투자기구의 자산관리회사나 집합투자업자가 당사의 자산관리회사와 동일하거나 특수관계에 있을 경우 보수의 이중지급이 발생하지 않도록 조치하였습니다.그럼에도 불구하고, 당사가 당사의 자산관리회사와 동일하지 않거나 특수관계에 해당하지 않는 자산관리회사 또는 집합투자업자의 집합투자기구가 발행하는 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권)에 투자하는 경우, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관하여 위탁계약에 따른 보수 및 수수료 등이 중복되어 부과될 수 있습니다.

다-1. 자리츠의 자산관리회사 위탁보수 본건 자리츠의 자산관리회사는 당사의 자산관리회사와 동일한 켄달스퀘어리츠운용(주)입니다.

[자리츠
(이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사)가 자산관리회사에게 지급하는 보수 및 수수료]

지급대상

지급금액

지급시기

켄달스퀘어리츠운용(주)

자산관리보수

운용기본보수

a. 부동산 : (부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 0.5%

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:(위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 + 매입부대비용) X 0.5% X 위탁자의 지분율

각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 운용보수를 자산관리자에게 지급

매입수수료

a. 부동산:
부동산 매입가액 X
1.0 %(*)

(* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함)

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율
(* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)

취득일로부터 1주일 이내에매입수수료를 자산관리자에게 지급

매각기본수수료

대상자산의 매각금액 X 0.5%
각 처분일이 속한 결산기에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터 1주일 이내에 매각기본수수료를 자산관리자에게 각 지급

개발보수

토지의 매입 완료일로부터 건물의(임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5% 상당액
(위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다)

총 개발
보
수 중 해당 사업연도에 해당하는금액을 일할 계산하여 산정한 수수료를각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 자산관리자에게 각 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 자리츠가 지급하는 개발보수는 증권신고서 제출일 현재 발생하지 않으며, 향후 자리츠가 개발사업을 신규로 진행하게 될 시 발생할 수 있는 계약상의 항목입니다. 증권신고서 제출일 현재 자리츠가 진행할 것으로 예정된 개발사업은 존재하지 않습니다.

다-2. 본건 펀드의 집합투자업자 위탁보수
당사의 투자대상펀드
의 집합투자업자는 당사 및 당사의 자산관리회사의 특수관계인에 해당하는 켄달스퀘어자산운용(주)입니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

KEB하나은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

연 13,000,000원

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

연 9,750,000원

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

라. 판매회사의 위탁보수위탁관리 부동산투자회사는 주식발행사
무를 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제12조에 따른 투자매매업, 투자중개업의 인가를 받은 자(판매회사)에 위탁하여야 합니다. 당사가 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주), 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
및 인수회사인 NH투자증권(주)
, KB증권(주) 및 삼성증권(주)에 지급하게 될 위탁보수는 없으며, 판매 대가로 인수수수료를 지급합니다.

마. 자산보관기관의 위탁보수『부동산투자회사법』에 따른 부동산투자회사는 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 신탁업자 등 『부동산투자회사법』제 35조에서 정한 자산보관기관에 위탁하여야 합니다. 당사 및 본건 자리츠의 자산보관기관은 ㈜신한은행으로서, 당사 및 본건 자리츠가 ㈜신한은행에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구 분

지급 주체

지급금액

지급시기

비고

자산보관보수

당사

연간 정액 1천만원

매 기별로 분할하여매 기 종료 후 수탁회사의 청구일로부터 7영업일 이내

수탁업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 사업연도의 수수료는 6개월에 대한 실제 업무수행기간을 기준으로 일할계산

자리츠
연간 정액 8천만원

주) 부가가치세 별도

바. 일반사무수탁회사의 위탁보수위탁관리 부동산투자회사는 일반적인 사무는 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제254조에 따른 일반사무관리회사(일반사무수탁회사)에 위탁하여야 합니다. 당사 및 본건 자리츠의 일반사무는 신한아이타스㈜에 위탁하였으며, 당사 및 본건 자리츠가 신한아이타스㈜에 지급하게 될 보수는 다음과 같습니다.

구 분

지급 주체

지급금액

지급시기

비고

일반사무수탁보수

당사
상장 전: 결산기별 2,000만원상장 후: 결산기별 4,250만원
해당 결산기 말일 이후 수탁자의 청구일로부터 14일 이내에 현금으로 지급
수탁업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 사업연도의 수수료는 6개월에 대한 실제 업무수행기간을 기준으로 일할계산

본건 자리츠
결산기별 3,250만원
해당 결산기 말일 이후 수탁자의 청구일로부터14일 이내에 현금으로 지급

주) 부가가치세 별도

21. 당사의 예상 배당률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 현재 당사가 투자할 자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 당사 차입금의 금리 수준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 편입대상 자산의 편입 및 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련 법상의 법적 요인, 기타 관련 비용 및 보증되지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 사정은 당사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거나 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며, 따라서 당사가 제시한 예상배당률을 지급할 수 있다는 보장은 없으니 이점 유의하시기 바랍니다. 22. 당사의 주된 수익은 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 부동산의 임차인으로부터 수령하는 임대료/관리비를 재원으로 하는 배당수익을 통해 발생하고 있습니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비 등을 적시에 지급하지 못하는 경우 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 일정 기간 임대료 연체 시 본건 자리츠 및 본건 펀드가 임차인으로부터 수령한 임대보증금에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있으나, 소송 등의 법적 분쟁으로 인한 해당 사업지 이미지 저하 등 예상치 못한 손실을 가져올 수 있습니다. 또한,
기 도래한 당사의 제1기 사업연도(2020년 2월 20일 ~ 2020년 05월 31일) 및 제2기 사업연도(2020년 6월 1일~ 2020년 11월 30일)의 기간은 회사의 설립, 자금의 조달, 부동산관련 증권 매입을 위한 준비기간으로 부동산관련 증권에서 발생하는 분배금 수입이 없어, 배당률 산정시 제외하였으며 당사에 투자하는 투자자는 이와 같은 사실을 인지하시기 바랍니다. 금번 공모 후 당사의 첫 배당금액 확정은 사업연도 제3기 결산일(2021년 5월 31일)에 대한 결산이 확정되는 2021년 8월 중에 이루어질 예정입니다.23. 당사가 보유 중인 투자자산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 24. 당사의 주권이 신규 상장되더라도 전반적인 시장 금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 부동산투자회사에 대한 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장 참여자의 부족으로 인해 상장 후 유가증권시장에서의 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 만일 당사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 매각하게 될 수 있습니다. 또한 전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가격이 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 「제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험」 사항을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.25. 당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 회사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당해 회사와의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.26. 향후 『부동산투자회사법』 및 동법 시행령, 시행규칙의 개정은 당해 회사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동할 위험이 있습니다. 한편 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당사의 예상 배당률과 수익률이 하락할 위험이 있습니다. 27.『부동산투자회사법』 에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재, 당사가 계획하고 있는 부동산개발사업은 없으나 향후 시장상황과 회사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못 할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.28. 증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 사업계획대로 사용되지 못 할 가능성도 있습니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 유의하시기 바랍니다.29. 당사는 『유가증권시장 상장규정』에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다. 30. 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 매출액이 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 관련 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사의 주권이 상장을 하게되면, 상장 후 최초로 도래하는 사업연도말(1사업연도가 1년 미만인 경우 1년을 기준) 현재 매출액이 30억원 미만인 경우 관리종목에 편입될 수 있습니다.31. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.32. 상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

우리는 이 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사의 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용 주식회사의 대표이사 및 신고업무담당 이사로서 이 증권신고서의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 증권신고서에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2020. 11. 06

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사

켄달스퀘어리츠운용 주식회사 대표이사
윤 원 섭
(서명)

켄달스퀘어리츠운용 주식회사 신고업무담당이사
김 재 현
(서명)

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사_대표이사등의확인서명_증권신고서-1

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)[펀드코드 : K5MR21DC7676(DC767)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
주1), 주1)

나. 운용자산별 종류
부동산
주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

-

-

(주1) 본 집합투자기구인 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다. 따라서「부동산투자회사법」제49조의 3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」규정들 중의 일부를 적용 받지 않습니다.

(주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태에 따라 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 등록(금융위 사전협의)
국토교통부영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사(상근없음)
명목회사(상근 없음)
실체회사(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
의무사항 아님
요건충족시 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후제한없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능
최저자본금 확보 이후제한 없이 가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상

자산운용전문인력
자산관리회사(5인)에위탁운용
자산관리회사(5인)에 위탁운용
5인(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

(2021년까지 50% 가능)

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
영속

(*) 자산의 구성 비율을 계산할 때 1) 설립할 때 납입된 주금(株金) 2) 신주발행으로 조성한 자금 3) 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

[부동산투자회사 현황]

(2020년 09월 30일 기준)
(단위: 개)

기업구조조정리츠
위탁관리리츠
자기관리리츠
계
(상장리츠)

27
242
4
273
(12)

(자료: 국토교통부)

(주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

가. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액(주2)
모집총액
비고

보통주
71,459,000
1,000
5,000
357,295,000,000
일반공모

합계

71,459,000

1,000
5,000

357,295,000,000

일반공모

주1) 증자 이사회 결의
일:
2020년
11월 05일

주2) 주당 모집가액은 공모희망가액인 5,000원으로 청약일 전 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜, 씨티그룹글로벌마켓증권
㈜
및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점이 기관투자자(하기 '4. 모집의 내용 및 절차 - 가. 모집의 내용 - (3) 모집의 세부 내용' 참고)를 대상으로 수요예측을 실시하며, 동 수요예측 결과를 반영하여 공동대표주관회사와 이에스엘켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사㈜가 합의하여 주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정입니다.

[부동산투자회사법]제18조(발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.
[부동산투자회사법 시행령] 제15조(주식의 발행가액)「부동산투자회사법」 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수가. 부동산의 경우:「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

나. 자금조달금액

(단위: 원)

구분

금액

총 공 모 금 액 (1)

357,295,000,000

발 행 제 비 용 (2)
11,763,137,950

순 수 입 금 [ (1) - (2) ]
345,531,862,050

주) 금번 공모에 소요되는 발행제비용은 금번 공모로 조달하는 자금으로 충당할 예정이며, 당사가 취득할 예정인 자산의 취득가액 외 기타 비용에 포함되어 있습니다.

당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금을 사용하여 본건 자리츠(이에스알켄달스퀘어에셋1호부동산투자회사)의 보통주 지분 100% 및 당사의 투자대상인 본건 펀드의 수익증권 지분 합계 약 99%
를 취득할 예정입니다.

[당사 투자자산 취득 재원 조달 구조 개요]

(금액단위: 백만원)

당사 투자자산(매입금액)
재원
구분

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)보통주 지분 100%

534,049
당사 보통주 및전환사채 납입금합계 716,295
공모 전사모 보통주 및사모 전환사채 납입금359,000

공모 신주 발행357,295

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호(이천1) 수익증권 지분 98.84%
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호(이천4) 수익증권 지분 99.06%
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호(용인2) 수익증권 지분 98.84%
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호(평택) 수익증권 지분 99.13%

160,559

현금 등 기타자산(주식발행비용, 자문수수료 등 재원) 보유
21,688

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주1) 자리츠 보통주 매입금액은 공모 이후 대출금 재원으로 추가 편입이 확정된 자산인 안성 물류센터를 제외한 6개 자산의 매매예정가액을 기초로 산정한 내역입니다.

주2) 당사가 발행한 제1회 무보증 전환사채의 권면금액은 118,000,000,000원이며, 보통주로의 전환가액은 본건 공모의 공모희망가액인 5,000원입니다. 동 전환사채와 관련하여 본건 공모의 주금 납입일 익일에 전량 보통주로 전환 청구되도록 하는 약정이 발행회사와 사채권자 사이에 체결되어 있습니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위: 원)

구분

금액

계산근거

기본인수수수료

3,572,950,000

총 공모금액의
1.00%

대표주관수수료
1,786,475,000

총 공모금액의
0.50%

발행분담금

17,864,750

총 공모발행금액의 0.005%

신규상장수수료

35,845,000
상장할 금액이 5,000억원 초과 2조원 이하인 경우(2,825만원+ 5,000억원 초과금액의 10억원당 3.5만원)

등록면허세
285,836,000

증자자본금의 0.4%

지방교육세
57,167,200
등록면허세의 20%

기타비용
6,007,000,000
각종 자문수수료 및 홍보 등 기타 제비용

합 계

11,763,137,950
-

주1) 상기 발행제비용은 예상금액으로서 향후 변경될 수 있습니다.

주2) 인수수수료 산정과 관련하여 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13.보수 및 수수료에 관한 사항 - 나.집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용"부분을 참고하시기 바랍니다.

4. 모집의 내용 및 절차

가. 모집의 내용(1) 모집방법: 일반공모

모집대상
주수(비율)
주당 모집가액(주1)
모집총액
비고

일반모집

71,459,000주
(100%)

5,000원

357,295,000,000
원

-

주주배정
-
-
-
-

우리사주배정
-
-
-
-

기 타
-
-
-
-

합 계

71,459,000
주(100%)

5,000원

357,295,000,000
원

-

주1) 주당 모집가액, 모집총액은 공모희망가액인 5,000원 기준입니다.

주2) 당사는 『부동산투자회사법』에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 일반공모는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

주3) 금번 일반공모는 한
국투자증권(주), 씨티크룹글로벌마켓증권(주) 및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점이 공동대표주관회사로
, NH투자증권(주), KB증권(주) 및 삼성증권(주)가 인수회사로
참여하게 되며, 공동대표주관회사 및 인수회사의 총액인수방식으로 진행됩니다. 공동대표주관회사 및 인수회사를 구성하는 각 사 모두 청약사무업무를 진행합니다.

(2) 모집조건금번 당사의 상장공모와 관련한 모집조건은 아래와 같습니다.

항 목

내 용

모집 또는 매출주식의 수

기명식 보통주

71,459,000주

주당 모집가액

5,000원 (주1)

모집 총액

357,295,000,000
원

청약단위

(주2)

청약기일(주3)

기관투자자
개시일

2020년 12월 04일 (금)

종료일
2020년 12월 08일 (화)

일반청약자
개시일

2020년 12월 04일 (금)

종료일
2020년 12월 08일 (화)

청약증거금(주4)

기관투자자

0%

일반청약자
50%

납입기일

2020년 12월 10일 (목)

배당기산일 (주6)

매년 6월 1일 및 12월 1일

주1) 모집가액
주당 모집가액 및 모집총액은 공모희망가액인 5,000원으로 청약일 전 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜, 씨티그룹글로벌마켓증권㈜ 및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점이 기관투자자(하기 '(3) 모집의 세부 내용' 참고)를 대상으로 수요예측을 실시하며, 동 수요예측 결과를 반영하여 공동대표주관회사와 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사㈜가 합의하여 주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정입니다.
주2) 청약단위① 기관투자자의 청
약단위는 1,000주로 합니다.②
일반청약자는 공동대표주관회사 중 한국투자증권(주)
및
인수회사인 NH투
자증권(주), KB증권(주) 및 삼성증권(주)의 본·지점을 통하여 청약이 가능합니다.
청약단위는 아래 "다. 청약방법 - (5) 일반청약자의 청약단위"를 참조해 주시기 바라며, 기타 사항은 인수단 구성원 각 사에서 투명하고 공정하게 정하여 공시한 방법에 의합니다.
③ 기관투자자의 청약은 수요예측에 참여하여 물량을 배정받은 수량단위로 하며, 청약 미달을 고려하여 추가 청약을 하고자 하는 기관투자자는 각 기관별로
법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청가격 X 신청수량)과 수요예측 최고 참여한도 중 작은 금액으로 하여
1주 단위로 추가 청약할 수 있습니다.
세부적인 내용은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의내용 및 절차 - 나. 모집가액 결정방법 - (2) 수요예측에 관한사항을 참고하시기 바랍니다.④ 일반청약자의 청약자격 및 배정기준은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의 내용 및 절차 - 다. 모집절차」 부분을 참고하시기 바랍니다.주3) 청약기일기관투자자 및 일반청약자의 청약 후 최종 미청약 물량에 대해 인수하고자 하는 기관투자자의 경우 청약 종료 후 배정전까지 추가로 청약을 할 수 있습니다.※ 상기의 일정은 효력발생일의 변경 및 회사 상황, 주식시장 상황에 따라 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.주4) 청약증거금ⓛ 기관투자자의 청약 증거금은 없습니다.② 일반청약자의 청약 증거금은 청약금액의 50%로 합니다..③ 일반청약자의 청약
증거금은 주금납입기일(
2020년 12월 10일
)에 주금납입금으로 대체하되, 초과청약금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일까지 반환하며, 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다. ④ 기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인
2020년 12월 10일
08:00 ~ 13:00 사이에 당해 청약을 접수한 공동대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입금액은 주금납입기일(
2020년 12월 10일
)에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 인수인이 그 미달 금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다. 주5) 청약취급처

① 한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자:한국투자증권(주) 본ㆍ지점② 씨티그룹글로벌마켓증권(주)를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자:씨티그룹글로벌마켓증권(주)③ 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자:모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점④ 일반청약자 : 공동대표주관회사인
한국투자증권(주)와
인수회사인 NH투자증권(주), KB증권(주) 및 삼성증권(주)
의 본ㆍ지점⑤ 일반청약자는 각 청약취급처를 통해 한 청약처에서의 이중청약은 불가하며, 각 청약취급처별 복수청약은 가능합니다.주6) 사업연도 구분 및 배당기산일당사의 사업연도는 매년 6월 1일 ~ 11월 30일 및 12월 1일 ~ 다음 해 5월 31일로 구성됩니다. 다만, 최초 사업연도는 회사 설립등기일(2020년 02월 20일)에 개시하여 2020년 05월 31일에 종료되었으며, 제2기 사업연도는 2020년 06월 01일 ~ 2020년 11월 30일입니다. 제2기 사업연도의 배당기산일은 2020년 06월 01일입니다.

청약증거금이 납입주금에 초과하였으나 『유가증권시장 상장규정』 제127조 제2항 제3호에 의한 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 발행회사와 대표주관회사는 협의를 통하여 주식 분산요건을 충족하기 위한 추가 신주 공모 여부를 결정합니다. 또한 청약증거금이 납입주금에 미달하고 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 공동대표주관회사는 발행회사와 협의를 통하여 재공모 및 신규 상장 취소 여부를 결정합니다. 상기의 사유로 재공모 또는 신규 상장 취소가 결정될 가능성이 존재하며 이 경우 청약증거금은 청약자에게 반환된다는 점에 유의하시기 바랍니다.

(3) 모집의 세부 내용1) 청약자 유형군에 따른 배정비율

배정 대상

주식수

배정 비율

기관투자자

53,594,250주

75.0%

일반청약자

17,864,750주
25.0%

합 계

71,459,000주

100.0%

주1) 상기의 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.주2) 기관투자자에게 배정된 모집물량은 공동대표주관회사를 통하여 청약이 실시됩니다.

2) 배정 주식에 대한 인수

인수회사

주식수

인수 비율

배정대상

한국투자증권㈜

20,246,717주
28.33%
기관투자자, 일반청약자

씨티그룹글로벌마켓증권㈜
20,246,717주
28.33%
기관투자자

모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
20,246,716주
28.33%

NH투자증권㈜
3,572,950주
5.00%

일반청약자

KB증권
㈜

3,572,950주
5.00%

삼성증권㈜
3,572,950주
5.00%

합 계

71,459,000주
100.00%

-

주) 각 사별 최종 인수주식수 및 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

3) 청약취급처별 일반청약자 배정주식수

회사명

주식수

비율

한국투자증권㈜

7,145,900주
40%

NH투자증권㈜
3,572,950주
20%

KB증권
㈜

3,572,950주
20%

삼성증권㈜
3,572,950주
20%

합 계

17,864,750주
100%

주1) 어느 인수단 구성원이 일반청약자 청약업무를 수행함에 있어서 청약증거금을 수령하는 경우, 해당 인수단 구성원은 동 금액을 해당 인수단 구성원이 별도로 정하는 은행 또는 한국증권금융주식회사에 발행회사의 청약증거금 명목으로 별도 예치하기로 합니다.

주2) 청약자는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나, 별도로 실명확인을 하여야 합니다.

주3) 일반청약자는 어느 한 인수단 구성원에 개설된 복수의 계좌를 이용한 이중 청약을 할 수 없고, 일반청약자가 이중 청약을 하는 경우 그 전부를 청약하지 않은 것으로 봅니다.

주4) 청약자에게 제공될 청약서식과 당해 청약서식을 제출하는 방법 또는 다른 청약방법은 적용 법령이 허용하는 범위 내에서 상관례에 따라 인수단 구성원들 사이에 합의하기로 합니다.

나. 모집가액 결정방법
(1) 모집가액 결정

주당 모집가액은 공모희망가액인 5,000원으로 청약일 전 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜, 씨티그룹글로벌마켓증권
㈜
및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점이 기관투자자(상기 가. 모집의 내용 - (3) 모집의 세부 내용' 참고)를 대상으로 수요예측을 실시하며, 동 수요예측 결과를 반영하여 공동대표주관회사와 이에스엘켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사㈜가 합의하여 주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정입니다.
공모희망가액 산정의 상세 내역은 「제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가 - 가. 기준가격의 산정 및 공시」를 참조하시기 바랍니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건) ① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[전문개정 2010. 4. 15.]

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액) 법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다. <개정 2016. 8. 31., 2020. 2. 21.>

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

[전문개정 2010. 7. 15.]

제16조(현물출자) ① 삭제 <2016. 12. 30.>

② 법 제19조제5항에 따라 현물출자를 하는 재산 가액의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 가격시점에서의 평가가격을 산정하는 방법(이하 "수익환원법"이라 한다)에 따른다. <개정 2010. 7. 15., 2013. 6. 17.>

③ 수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항에 따른 감정평가준칙에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재산을 평가할 수 있다. <개정 2010. 7. 15., 2013. 6. 17., 2016. 8. 31.>

④ 제2항 및 제3항에 따라 현물출자 재산의 가액을 평가한 감정평가업자는 「상법」 제422조에 따른 해당 부동산투자회사에 대한 검사인으로 선임될 수 없으며, 해당 감정평가업자의 가액평가를 현물출자에 대한 검사인의 조사로 갈음할 수 없다. <개정 2010. 7. 15., 2013. 6. 17.>

⑤ 현물출자 재산의 평가업무를 수행하는 감정평가업자의 선정, 현물출자 재산의 가액에 대한 평가보고서의 채택, 검사인의 선임청구는 이사 전원의 동의를 받아야 한다. 이 경우 현물출자자인 이사는 의사결정에 참가할 수 없다. <개정 2010. 7. 15.>

⑥ 현물출자 재산의 가액에 대한 평가를 한 날부터 1년이 지날 때까지 현물출자가 이루어지지 아니한 경우에는 다시 평가하여야 한다. <신설 2014. 10. 28.>

[전문개정 2007. 10. 15.]

회사는 모집가액의 결정과는 별개로『증권 인수업무 등에 관한 규정』에서 정하고 있는 수요예측 절차에 대한 사항 등을 참고하여 수요예측을 실시할 예정입니다.
금번 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제2호에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업공개'에 해당하지 않습니다. 따라서
금번 공모는 원칙적으로 『증권 인수업무 등에 관한 규정』에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 수요예측 절차에 대한 사항 등을 동 규정에서 정한 바를 대체로 참고하여 실시할 예정입니다.
그렇기 때문에 금번 공모에는 일반적인 주권비상장법인의 기업공개시 적용되는 수요예측 관련 사항들과 상이한 점(일반청약자 1인당 청약한도 및 수요예측 참가자격 등)이 있을 수 있으니, 금번 공모에 참여할 예정인 투자자께서는 본 증권신고서 기재 내용을 면밀히 참고하시고 참여 시 유의하여 주시기 바랍니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]제2조(용어의 정의)

(전략)

2. “공모”란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만,
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사
나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. “기업공개”란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

7. “수요예측”이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

(2) 수요예측에 관한 사항

1) 수요예측공고 및 수요예측 일시

구 분
내 용
비 고

공고 일시

2020년 11월
25일(수)

주1)

기업 IR

2020년 11월
23일(월) ~ 2020년 12월 02일(수)

주2)

수요예측 일시
국내 기관투자자(한국시간 기준)

2020년 11월
25일(수)
~ 2020년 12월
02일(수)

주3)

해외 기관투자자(샌프란시스코 시간 기준)

2020년 11월
25일(수)
~ 2020년 12월
02일(수)

문의처

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주) (☎

02-
6205-0468
)한국투자증권(주) (☎ 02-3276-
5367/6455
)씨티그룹글로벌마켓증권(주) (☎ 02-
2010-4070)모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점 (☎ 02-

399-4884
)

-

주1)

수요예측 안내공고는 2020년 11월
25일(수)
공동대표주관회사 중 한국투자증권(주)의 홈페이지(www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별 통지에 갈음합니다.

주2)
본 공모와 관련하여 기업 IR은 국내 및 해외기관투자자를 대상으로 진행할 예정입니다.

주3)

수요예측에 참여하는 국내 기관투자자의 경우 2020년 11월
25
일(
수) ~ 2020년 12월
02
일(
수
)에 수요예측이 진행되며, 마감시간은 한국시간 기준 2020년 12월
02
일(
수
) 오후
5
시입니다.

수요예측에 참여하는 해외 기관투자자의 경우 2020년 11월
25
일(
수) ~ 2020년 12월
02
일(
수
)에 수요예측이 진행되며, 마감시간은 샌프란시스코 시간 기준 2020년 12월
02일(
수) 오후
5
시입니다.
수요예측 마감시각 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

주3)
상기 일정은 추후 공모 일정에 따라서 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

2) 수요예측 참가자격(가) 기관투자자

『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제8호에 의한 다음 각 목에 해당하는 자를 말합니다.가. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령』 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자나.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6 또는 제249조의 10에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구다. 『국민연금법』에 의하여 설립된 국민연금공단라. 『우정사업본부 직제』에 따른 우정사업본부마. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제 8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자사.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이하 "신탁회사"라 한다)

아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 “부동산신탁회사”라 한다)※ 금번 공모와 관련하여 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조 제1항 제2호 단서조항의 "창업투자회사등"의 수요예측 참여는 허용되지 않습니다.※ 공동대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

또한, 공동대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목, 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.※ 고위험고수익투자신탁이란 『조세특례제한법』제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등을 말하며,『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁으로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 것을 말합니다.1. 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁 등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.2. 국내 자산에만 투자할 것다만, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제2조 제18호에 의거 해당 투자신탁 등의 설정일·설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 합니다.

[고위험고수익투자신탁]

『조세특례제한법』제91조의15(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)① 거주자가 대통령령으로 정하는 채권 또는 대통령령으로 정하는 주권을 일정 비율 이상 편입하는 대통령령으로 정하는 투자신탁 등(이하"고위험고수익투자신탁"이라 한다)에 2017년12월31일까지 가입하는 경우 1명당 투자금액 3천만원(모든 금융회사에 투자한투자신탁 등의 합계액을 말한다) 이하인 투자신탁 등에서 받는 이자소득 또는 배당소득에 대해서는 「소득세법」 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다.
『조세특례제한법 시행령』

제93조(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)① 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 채권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자(이하 이 조에서 "신용평가업자"라 한다) 2명 이상이 평가한 신용등급 중 낮은 신용등급이 BBB+ 이하(「전자단기사채등의 발행 및 유통에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전자단기사채의 경우 A3+ 이하)인 사채권(이하 이 조에서 "비우량채권"이라 한다)을 말한다.

② 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 주권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장에 상장된 주권(이하 이 조에서 "코넥스 상장주식"이라 한다)을 말한다.

③ 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 투자신탁 등"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁(이하 이 조에서 "투자신탁등"이라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.

1. 해당 투자신탁등의 설정일·설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율(이하 이 조에서 "일일보유비율"이라 한다)을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.

2. 국내 자산에만 투자할 것

※ 투자일임회사와 부동산신탁회사의 경우 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제5조의2에 의거, 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 참여조건을 충족해야 합니다.

① 투자일임회사는 투자일임계약을 체결한 투자자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 투자일임재산으로 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다. 다만, 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁의 경우에는 제1호 및 제4호를 적용하지 아니한다.

1. 제2조제8호에 따른 기관투자자일 것

2. 제9조제4항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것

3. 제17조의2제5항제1호에 따라 불성실수요예측등 참여자로 지정되어 기업공개를 위한 수요예측에 참여 및 공모주식 배정이 금지된 자가 아닐 것4. 투자일임계약 체결일로부터 3개월이 경과하고, 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원 이상일 것

② 투자일임회사는 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 경우 제1항의 조건이 모두 충족됨을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.③ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다.④ 제1항 및 제2항의 규정은 신탁회사에 준용한다. 이 경우 제1항 중 "투자일임회사"는 "신탁회사"로, "투자일임계약"은 "신탁계약"으로, "투자일임재산"은 "신탁재산"으로 본다.

※ 대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제8호 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다. 또한 대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목, 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

(나) 참여제외대상다음에 해당하는 자는 수요예측에 참여할 수 없습니다. 다만 ④항 및 ⑤항에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.
① 인수회사 및 인수회사의 이해관계인(
『증권 인수업무 등에 관한 규정』
제2조제9호에 의한 이해관계인을 말함)

② 발행회사의 이해관계인(『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제9호에 의한 이해관계인을 말하며, 동 규정 제2조 제9호 다목 및 동 규정 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원은 제외함)

③ 기타 본 건 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자④ 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자⑤ 대표주관회사가 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의신규 상장일이 금번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 2017년 1월 1일 이후 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등⑥『증권 인수업무 등에 관한 규정』제17조의2 제3항에 의거 금번 공모 이전에 실시한 공모에서 수요예측일 현재 한국금융투자협회 홈페이지에 "불성실 수요예측 참여자"로 분류되어 제재기간 중에 있는 기관투자자⑦ 금번 공모시에는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제10조의3 제1항에 따른 환매청구권을 부여하지 않음에 따라 동 규정 제5조 제1항 제2호에서 정의하는 창업투자회사등은 금번 수요예측시 참여할 수 없습니다.

※ 금번 수요예측에 참여한 후 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제17조의2 제3항에 의거 "불성실 수요예측 참여자"로 지정되는 경우 해당 불성실 수요예측 발생일로부터 일정 기간 동안 수요예측의 참여 및 공모주식 배정이 제한되므로 유의하시기 바랍니다.

※ 불성실 수요예측 참여자:『증권 인수업무 등에 관한 규정』제17조의2 제1항에 따라 다음 각호의1에 해당하는 자를 말합니다.

1. 수요예측에 참여하여 주식 또는 무보증사채를 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 주금 또는 무보증사채의 납입금을 납입하지 아니한 경우2. 기업공개시 수요예측에 참여하여 의무보유를 확약하고 주식을 배정받은 후 의무보유기간 내에 해당 주식을 처분하는 경우. 이 경우 의무보유기간 확약의 준수여부는 해당기간 중 일별 잔고를 기준으로 확인한다.

3. 수요예측에 참여하면서 관련 정보를 허위로 작성ㆍ제출하는 경우4. 수요예측에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제11조를 위반한 경우5. 투자일임회사, 신탁회사, 부동산신탁회사가 제5조의2를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측등에 참여한 경우6. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 벤처기업투자신탁의 신탁계약이 설정일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 신탁계약이 해지(신탁계약기간이 3년 이상인 집합투자기구의 신탁계약기간 종료일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우7. 사모의 방법으로 설정된 벤처기업투자신탁의 수요예측등에 참여하여 공모주식을 배정받은 후 최초 설정일로부터 1년 6개월 이내에 환매되는 경우8. 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제6호까지의 규정에 준하는 경우

※ 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 불성실수요예측참여자의 정보관리에 관한 사항: 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제17조2에 의거, 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)는 상기 사유에 해당하는 불성실 수요예측등 참여자에 대한 정보를 한국금융투자협회에 통보하며, 협회는 협회 정관 제41조에 따라 설치된 자율규제위원회의 의결을 거쳐 불성실 수요예측등 참여자로 지정하고, 불성실 수요예측등 참여자의 명단을 협회 홈페이지에 게시합니다. 다만, 한국금융투자협회는 집합투자회사가 운용하는 집합투자기구에서 불성실 수요예측등 참여행위가 발생한 경우(해당 사유 발생일 직전 1년 이내에 해당 집합투자회사 또는 해당 집합투자회사가 운용하는 집합투자기구에서 불성실 수요예측등 참여행위가 발생한 적이 없는 경우에 한한다) 해당 집합투자회사에게 협회 정관 제45조 제1항 제4호의 제재금을 부과할 수 있으며, 이 경우 수요예측등 참여를 허용하거나 공모주식을 배정할 수 있습니다. 또한 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜는 금번 공모를 통해 발생한 불성실 수요예측등 참여자는 한국투자증권㈜ 인터넷 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 다음 각호의 내용을 게시할 수 있습니다.

[불성실 수요예측등 참여자의 정보]- 사업자등록번호 또는 외국인투자등록번호- 불성실 수요예측등 참여자의 명칭- 해당 사유가 발생한 종목- 해당 사유- 해당 사유의 발생일- 기타 협회가 필요하다고 인정하는 사항

[불성실 수요예측 참여 제재사항]

불성실수요예측등 참여 행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측 등 참여 제재(미청약·미납입과 의무보유 확약위반 행위에 대한 제재기준을 분리·적용)

적용 대상

위반금액

수요예측 참여제한기간

정의

규모

미청약,미납입

미청약,미납입 주식수X 공모가격

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액 5천만원 당 1개월씩 가산

* 참여제한기간 상한 : 24개월

1억원 이하

6개월

의무보유 확약위반(주1)

의무보유 확약위반 주식수X 공모가격

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액 1.5억원 당 1개월씩 가산

* 참여제한기간 상한 : 12개월

1억원 이하

6개월

수요예측등 정보허위 작성,제출

배정받은 주식수 X 공모가격

미청약,미납입과 동일

* 참여제한기간 상한 : 12개월

법 제11조 위반대리청약

대리청약 처분이익

미청약,미납입과 동일

* 참여제한기간 상한 : 12개월

투자일임회사 등수요예측등참여조건 위반

배정받은 주식수 X 공모가격

미청약,미납입과 동일

* 참여제한기간 상한 : 6개월

벤처기업투자신탁 해지금지 위반

12개월 이내 금지

사모 벤처기업투자신탁환매금지 위반 (주2)

12개월 X 환매비율

기타 인수질서 문란행위

6개월 이내 금지

주1)
의무보유확약위반 주식수 : 의무보유확약 주식수와 의무보유확약 기간 중 보유주식수가 가장 적은 날의 주식수와의 차이

주2)
사모 벤처기업투자신탁 환매비율 : 환매금액 누계/(설정액 누계 - 환매외 출금액 누계)

주3)
가중 : 해당 사유발생일 직전 2년 이내에 불성실 수요예측 등 참여자로 지정된 사실이 있는 자에 대하여는 100분의 200 범위 내 가중할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여자 지정횟수(종목수 기준이며, 해당 지정심의건을 포함)가 2회인 경우 100분의 50, 3회 및 4회인 경우 100분의 100, 5회 이상인 경우 100분의 200을 가중할 수 있음. 다만 수요예측등 참여제한 기간은 미청약·미납입의 경우 36개월, 기타의 경우 24개월을 초과할 수 없음

주4)

감면 :

1) 해당 사유 발생일 직전 1년 이내 불성실 수요예측등 참여자 지정 여부, 고의ㆍ중과실 여부, 사후 수습 노력의 정도, 위반금액 및 비중을 고려하여 그 결과가 경미한 경우 감경할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여행위의 원인이 단순 착오나 오류에 기인하거나 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 제재금을 부과하거나 면제(불성실 수요예측등 참여자로 지정하되 수요예측등 참여를 제한하지 않는 것) 할 수 있음2) 위원회가 필요하다고 인정하여 제재금을 부과하는 경우에 의무보유 확약위반 후 사후 수습을 위하여 확약기간 내 해당 주식을 재매수하거나 위반비중이 경미하여 확약준수율*이 70% 이상인 경우 위원회는 확약준수율 이내에서 수요예측등 참여제한 기간을 감면할 수 있음

* 확약준수율 : [해당 주식의 확약기간 내 일별 잔고 누계액 / (배정받은 주식수 X 확약기간 일수) ] X 100(%). 단, 일별 잔고는 확약한 수량 이내로 함

주5)

1) MAX[수요예측등 참여제한기간(개월수) × 500만원, 경제적 이익](100만원 미만 경제적 이익은 절사)2) 불성실 수요예측등 적용 대상별 경제적 이익

적용 대상

경제적 이익 산정표준

미청약/미납입

의무보유 확약을 한 경우 : 배정 수량의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익 X (-1)

의무보유 확약을 하지 아니한 경우 : 배정 수량의 공모가격 대비 상장일 종가기준 평가손익 X (-1)

의무보유확약위반

배정받은 주식 중 처분한 주식의 처분손익 + 미처분 보유 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익(*) - 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가기준 평가손익

(*) 사후 수습을 위하여 재매수한 주식의 재매수가격 대비 평가손익 포함

수요예측 등 정보허위 작성/제출

의무보유 확약을 한 경우: 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가 기준 평가손익

의무보유 확약을 하지 아니한 경우 : 배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가기준 평가손익

법 제11조 위반대리청약

대리청약 처분이익

투자일임회사 등수요예측등참여조건 위반

의무보유 확약을 한 경우 : 배정받은 주식의 공모가격 대비 확약종료일 종가(**)기준 평가손익

의무보유 확약을 하지 아니한 경우 : 배정받은 주식의 공모가격 대비 상장일 종가기준 평가손익(**)확약종료일 종가: 위원회 의결일 전 5영업일까지 의무보유 확약기간이 경과하지 아니한 경우 위원회 의결일 5 영업일 전일을 기산일로 하여 과거 3영업일간의 종가평균을 확약종료일 종가로 적용하여 산정

3) 수요예측 대상주식에 관한 사항

구 분
주식수
비율
비고

기관투자자
53,594,250주
75.0%
-

주1)

비율은 전체 공모주식수
71,459,000주
에 대한 비율입니다.

주2)

일반청약자 배정분
17,864,750주
는 수요예측 대상주식이 아닙니다.

4) 수요예측 참가 신청수량 최고 및 최저한도

구 분
최고한도
최저한도

기관투자자

각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청수량 X 신청가격) 또는
53,594,250주
(기관배정물량) 중 적은 수량

1,000주

주1)
금번 수요예측에 있어서는 물량 배정시 "참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려하여 물량 배정이 이루어지는 바, 이러한 조건을 충족하는 수요예측 참여자에 대해서는 최대 수요예측 참여수량 전체에 해당하는 물량이 배정될 수도 있습니다. 따라서, 각 수요예측 참여자는 수요예측 참여시 이러한 사항을 각별히 유의하시고, 반드시 각 수요예측 참여자가 소화할 수 있는 실수요량 범위 내에서 수요예측에 참여하시기 바랍니다.

주2)
금번 수요예측에 참여하는 기관투자자는 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월의 의무보유기간을 확약할 수 있습니다.

5) 수요예측 참가 수량단위

- 수량단위:
1,000주

※ 금번 수요예측 시, 가격을 제시하지 않고 수량 혹은 총 참여금액만 제시하는 참여방법을 인정합니다. 이 경우 해당 기관투자자는 주당 모집가액인 5,000원으로 배정받겠다고 의사를 표시한 것으로 간주됩니다.

6) 수요예측 참여방법

금번 수요예측은 대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점에서 수행하오니 아래의 수요예측 참여 방법 등을 참고하시어 참여해주시기 바랍니다.

[한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에 참여하는 국내 및 해외 기관투자자]

공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 받으며, 서면으로는 접수 받지 않습니다. 다만, 한국투자증권㈜의 홈페이지 문제로 인해 인터넷 접수가 불가능할 경우에는 보완적으로 유선, Fax, E-mail 등의 방법에 의해 접수를 받습니다.

【 인터넷 접수방법 】

① 홈페이지 접속 : 「http://www.truefriend.com ⇒ 상단 메뉴 '투자정보' ⇒ IPO ⇒ 수요예측⇒ 수요예측 참여」 ② Log-in : 사업자등록번호(해외기관투자자의 경우 투자등록번호), 한국투자증권 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호 입력 ③ 참여기관 기본정보 입력(또는 확인) 후 수요예측 참여

※ 수요예측 인터넷 접수시 유의사항

ⓐ 수요예측에 참여하고자 하는 기관투자자는 수요예측 참여 이전까지 한국투자증권㈜에 본인 명의의 위탁계좌가 개설되어 있어야 합니다. 또한 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 접수해야하며, 접수 시 각각 개별 계좌로 참여 해야합니다.ⓑ 비밀번호 5회 입력 오류시에는 소정의 서류를 지참하여 한국투자증권㈜ 영업점을 방문하여 비밀번호 변경을 하여야 하오니, 수요예측 참여 전 반드시 비밀번호를 확인하신 후 참여하시기 바랍니다.ⓒ 수요예측 참여 내역은 수요예측 마감시간 이전까지 정정 또는 취소가 가능하며, 최종 접수된 참여내역 만을 유효한 것으로 간주합니다.ⓓ 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 접수하셔야 하며, 집합투자재산의 경우 펀드별 참여내역을 통합하여 참여하셔야 합니다. 한편, 대표주관회사는 수요예측 후 물량배정시 당해 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 배정하며, 집합투자재산의 펀드별 물량 배정은 각각의 집합투자회사가 자체적으로 마련한 기준에 의해 자율적으로 배정하여야합니다.ⓔ 또한, 집합투자회사 참여분 중 집합투자재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산의 경우 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표"를 수요예측 인터넷 접수시 Excel 파일로 첨부하여야 합니다.ⓕ 고위험고수익투자신탁은 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 18호에 해당하는 고위험고수익투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "고위험고수익투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다.

ⓖ 투자일임회사는 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2 제1항의 각호에 해당하는 투자일임회사임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "투자일임회사 확약서"를 첨부하여야 합니다.

ⓗ 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있습니다.

[씨티그룹글로벌마켓증권(주)를 통하여 수요예측에 참여하는 국내 및 해외 기관투자자]
물리적 시간 및 공간 제약 등을 고려하여
수요예측 기간(한국 시간 기준 2020년 11월 25일(수) ~ 2020년 12월 02일
(수)
)
중 인편, 우편, 유선, E-mail, Fax 등 씨티그룹글로벌마켓증권(주)에서 인정하는 방식으로 접수할 경우 신청서를 제출한 것으로 간주합니다.[모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점 통하여 수요예측에 참여하는 국내 및 해외 기관투자자]물리적 시간 및 공간 제약 등을 고려하여
수요예측 기간(한국 시간 기준 2020년 11월 25일(수) ~ 2020년 12월 02일
(수)
)
중 인편, 우편, 유선, E-mail, Fax 등 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점에서 인정하는 방식으로 접수할 경우 신청서를 제출한 것으로 간주합니다.
※ 금번 공모시 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의
1.0%에 해당하는 청약수수료를 입금해야 합니다.

7) 수요예측 접수일시 및 방법

구 분
접수처
문의처
접수일시

한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에참여하는 국내 및 해외 기관투자자
한국투자증권(주)
☎ 02-3276-5367/6455

한국 시간 기준2020년 11월
25일(수)
09:00~
2020년 12월
02일(수)
17:00

씨티그룹글로벌마켓증권(주)를 통하여 수요예측에참여하는 국내 및 해외 기관투자자
씨티그룹글로벌마켓증권(주)
☎ 02-2010-4070

샌프란시스코 시간 기준2020년 11월
25일(수)
09:00~
2020년 12월
02일(수)
17:00

모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점을 통하여수요예측에 참여하는 국내 및 해외 기관투자자
모간스탠리인터내셔날증권회사서울지점
☎ 02-399-4884

주) 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해주시기 바랍니다.

8) 기타 수요예측 참여와 관련한 유의사항

① 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여/정정/취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

② 수요예측참여자 중 한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에 참여하는 국내 및 해외 기관투자자는 수요예측 참여 이전까지 한국투자증권(주)에 본인 명의의 위탁 계좌가 개설되어 있어야 합니다. 단, 씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점을 통하여 수요예측에 참여하는 국내 및 해외 기관투자자는 각각 씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점이 정하는 방법에 따릅니다.③ 참가신청금액이 각 수요예측 참여자별 최고 한도를 초과할 때에는 최고 한도로 참가한 것으로 간주합니다.

④ 수요예측 참여시 입력(또는 확인)된 참여기관의 기본정보에 허위의 내용이 있을 경우 참여 자체를 무효로 하며, 불성실 수요예측참여자로 관리합니다. 특히, 집합투자업자가 불성실 수요예측 참여 행위를 하는 경우에는 당해 집합투자업자가 운용하는 전체 펀드에 대해 불성실 수요예측참여자로 관리합니다. 또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 펀드가 『조세특례제한법』 제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등에 해당하는지 여부(다만, 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 동법시행령 제93조 제3항 제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상 일것)를 확인하여야 하며, 대표주관회사는 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.⑤ 투자일임회사의 경우, 투자일임계약을 체결한 투자자가 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제2조제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조 제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실수요예측 참여자 여부와 투자일임계약 체결일로 부터 3개월 경과여부 및 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원 이상인지를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.⑥ 부동산신탁회사의 경우, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제5조의2제3항에 따라 고유재산으로만 수요예측에 참여할 수 있으며, 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.⑦ 집합투자회사가 통합신청하는 각 펀드의 경우 수요예측일 현재 약관승인 및 설정이 완료된 경우에 한합니다. 또한, 동일한 집합투자업자의 경우 각 펀드별 수요를 취합하여 1건으로 통합신청하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 한편, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 고위험고수익투자신탁 펀드별 참여내역을 기관투자자 명의 1건으로 통합하여 참여하여야 하며, 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 해당 펀드의 종목별 편입한도, 만기일 등은 사전에 자체적으로 확인한 후 신청하여 주시기 바랍니다.⑧ 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 해당 고위험고수익투자신탁의 가입자가 인수회사 또는 발행회사의 이해관계인인지 여부를 확인하여야 하며, 이에 해당하는 경우 해당 고위험고수익투자신탁이 공모주 수요예측에 참가하지 않도록 조치하여야 합니다.⑨ 수요예측 인터넷 참여를 위한 "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리의 책임은 전적으로 기관투자자 본인에게 있으며, "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리 부주의로 인해 발생되는 문제에 대한 책임은 당해 기관투자자에게 있음을 유의하시기 바랍니다.⑩ 수요예측 참가시 의무보유 확약기간을 미확약, 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월로 제시가 가능합니다.⑪ 수요예측 참여시 의무보유를 확약한 기관투자자는 의무보유확약 기간이 종료된 후 1주일 이내에 매매개시일로부터 의무보유확약 기간까지의 일별 잔고내역서를 대표주관회사에 제출하여 의무보유확약 기간 동안 동 주식의 거래가 없었음을 증명하여야 합니다. 한편, 상기 서류를 제출하지 않거나 기일내에 제출하지 않을 경우"불성실 수요예측참여자"로 지정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.⑫ 의무보유확약기간은 결제일 기준이 아니므로 의무보유확약기간 종료일 익일부터 매매가 가능하며, 잔고증명서 및 매매내역서는 동 기준에 근거하여 제출하시길 바랍니다.

9) 확정공모가액 결정방법수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 감안하여 공동대표주관회사 및 발행회사가 합의하여 확정공모가액을 결정합니다. 공동대표주관회사와 발행회사는 수요예측참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 공모가격 결정시 가중치를 달리할 수 있습니다. 또한 과도하게 높거나 낮은 참여가격은 공모가격 결정시 배제하거나 낮은 가중치를 부여할수 있으며, 가격을 제시하지 않고 수량만 제시한 수요예측 참여자는

주당 모집가액인 5,000원으로 배정받겠다고 의사를 표시한 것으로 간주됩니다.
10) 수량배정 방법 상기와 같은 방법에 의해 수요예측 참여자들을 대상으로 "참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려한 후, 공동대표주관회사가 자율적으로 배정물량을 결정합니다. 단, 금번 수요예측 후 배정시에는『증권 인수업무에 등에 관한 규정』제9조에 따른 주식의 배정에 대한 사항이 적용되지 않습니다.11) 배정결과 통보

공동대표주관회사인 한국투자증권(주)는 최종 결정된 확정공모가액을 한국투자증권㈜의 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시합니다. 기관별 배정물량은 수요예측 참여기관이 개별적으로 한국투자증권 홈페이지「http://www.truefriend.com ⇒ 상단메뉴 '투자정보' ⇒ IPO ⇒ 수요예측 ⇒ 수요예측 참여 / 결과내역」에 접속한 후 배정물량을 직접 확인하여야 하며, 이를 개별 통보에 갈음합니다.

공동대표주관회사인 씨티그룹글로벌마켓증권(주)를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자의 경우 수요예측을 접수한 씨티그룹글로벌마켓증권(주)를 통해 배정물량이 통보됩니다.공동대표주관회사인 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점을 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자의 경우 수요예측을 접수한 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점을 통해 배정물량이 통보됩니다.

수요예측 참여에 의해 배정된 물량을 미청약한 경우에는 불성실 수요예측참여자로 금융투자협회의 업무관련 홈페이지(http://work.kofia.or.kr)에 게시 등록됩니다.

12) 기타 수요예측실시에 관한 유의사항 ① 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정받기를 희망하는 기관투자자 등은 대표주관회사에 미리 청약의 의사를 표시하고 청약일에 추가청약할 수 있습니다. 다만 수요예측에서 배정된 수량에 대한 청약이 모두 완료되는 경우에는 배정받을 수 없습니다.② 상기와 같은 기관투자자에 대한 추가 청약 후 잔여물량이 있을 경우에는 이를 일반청약자 배정 물량에 합산하여 배정할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 미청약물량이 있는 경우 기관투자자에게 다시 배정할 수 있습니다.③ 수요예측 참여시 참가신청서를 허위로 작성 또는 제출된 참가신청서를 임의 변경하거나 허위자료를 제출하는 자는 참여자체를 무효로 합니다. ④ 상기 배정의 결과 불가피한 상황이 발생하여 배정이 원활하지 못할 경우 대표주관회사가 판단하여 배정에 대한 기준을 변경할 수 있습니다.

다. 모집절차(1) 모집 일자 및 방법

구 분
일 자
매 체

수요예측 안내 공고

2020년 11월
25일(수)

인터넷 공고 (주1)

모집가액 확정 공고
2020년 12월 03일(목)
(주2)

청 약 공 고

2020년 12월
04일(금)

인터넷 공고 (주2)

배 정 공 고

2020년 12월
10일(목)

인터넷 공고 (주4)

주1) 수요예측 안내공고는 2020년 11월

25일(수)
공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 홈페이지(http://www.tru
efriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.
주2) 모집 또는 매출가액 확정공고는 2020년 12월 03일 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜ 홈페이지(www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음하며, 2020년 12월 04일자 당사 정관에 따라 당사의 홈페이지에 공고되는 청약공고 시 함께 공고합니다. 금번 공모 시 별도의 신문 공고는 진행하지 않습니다.
주3) 일반청약자의 배정 공고는 2020년 12월
10일(목)
공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 홈페이지(http://www.truefriend.com)
및 인수회사인 NH투자증권(주)의 홈페이지(http://www.nhqv.com), KB증권(주) 홈페이지(http://www.kbsec.com) 및 삼성증권(주) 홈페이지(http://www.samsungpop.com)
에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.주4) 상기 일정은 추후 공모 및 상장 일정에 따라서 변동 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(2) 청약방법1) 청약의 개요모든 청약자는 『금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률』에 의한 실명자이어야 하며, 해당 청약사무취급처에 소정의 주식청약서를 청약증거금(단, 기관투자자의 경우 청약증거금이 면제됨)과 함께 제출하여야 합니다. 단, 해외 기관투자자는 수요예측이나 추가 청약을 접수한 당해 증권회사가 정하는 방법에 따릅니다.2) 일반청약자의 청약일반청약자는 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약 기간에 소정의 주식 청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 이를 해당 청약취급처에 제출하여야 합니다. 한 청약사무취급처 내에서의 이중청약은 불가하며, 각 청약사무취급처 간 복수청약은 가능합니다.※
청약사무 취급처: 한국투자증권(주), NH투
자
증권(주)
, KB증권(주) 및 삼성증권(주)의 본ㆍ지점

3) 일반청약자의 청약자격일반청약자의 청약 자격은 일반청약사무 취급처인 한국투자증권㈜, NH투자증권㈜, KB증권㈜
및 삼성증권㈜
본ㆍ지점의 일반청약자 청약자격에 따르며, 증권신고서 제출일 현재 청약자격은 아래와 같습니다. 동 청약자격은 향후 변경될 수 있으므로 청약자격이 변경이 되는 경우는 각 청약사무처 홈페이지를 통하여 고지하도록 하겠습니다.

【 한국투자증권㈜ 일반청약자 청약 자격 】

구 분
내 용

청약자격
1) 청약일 초일 현재 당사 청약가능계좌(위탁계좌, 증권저축계좌) 또는 BanKIS Direct 위탁계좌 보유고객2) 청약일 현재 제휴은행 개설 BanKIS 위탁계좌 또는 온라인개설 위탁계좌, 스마트폰 개설 위탁계좌 보유고객

청약수수료 및청약방법

- 청약수수료

구 분
VIP
골드
프라임
패밀리

On-Line
무료
무료
무료
2,000원

Off-Line
무료
무료
3,000원
5,000원

(주1)
청약증거금 환불 시 징수합니다.

(주2)
기타 당사가 정하는 특정상품 가입고객의 경우 청약수수료가 면제됩니다.

< 고객등급별 점수 기준 >

고객등급
점수 기준

VIP
1만점 이상

골드
1천점 이상

프라임
3백점 이상

패밀리
3백점 미만

주)
당사 거래를 통한 자산 및 수익 기여도와 기타 거래 가산점 합계로 산출된 고객별 점수를 기준으로 상기의 4등급으로 구분합니다.

- 청약방법
On-Line 청약 : HTS,
ARS, WTS,
eFriend Smart+(스마트폰) 를 이용한 청약Off-Line 청약 : 영업점 내점, 영업점 유선, 고객센터 상담원 연결

청약한도 및우대기준

일반청약자의 경우 일반ㆍ우대 고객이 아닌 온라인전용 고객의 경우 청약한도의 50%인
1,000,000주
, 일반 고객의 경우 청약한도의 100%인
2,000,000주
, 우대 고객의 경우 청약한도의 200%인
4,000,000주
, 최고우대 고객의 경우 청약한도의 300%인
6,000,000주
를 청약한도로 합니다.

◆ 청약한도 우대기준◆

구 분
내 용
청약한도
청약채널
비 고

온라인전용
- 일반 및 우대에 해당하지 않는 고객
50%
온라인
-

일반
- 직전 3개월 평잔 3천만원 이상 또는직전 3개월 약정 3천만원 이상
100%
온라인 /오프라인
-

우대(*)

- 청약일 현재 또는 전월 말일기준 VIP, 골드 등급의 고객- 청약일 전일 기준 당사 퇴직연금 가입 고객단, IRP 계좌는 청약일 전일까지 퇴직급여통산계좌(잔고번호 0001) 또는 가입자부담금계좌(잔고번호 0002)에 1천만원 이상 입금실적이 있는 고객(단, 해지계좌, 입금대기계좌 제외)- 청약일 직전 3개월 자산 평잔 5천만원 이상인 고객- 청약일 직전 3개월 주식약정 1억원 이상인 고객- 청약일 전월 말일 기준 연금상품 펀드 매입금액이 1천만원 이상인 고객(1) 개인연금펀드, 신연금펀드, 연금저축계좌를 포함하여 실명번호단위로 합산 (퇴직연금, IRP 제외)

(2) MMF 매입금액은 제외

200%
온라인 /오프라인
-

최고우대
- 청약일 전월 기준 아래 2가지 요건을 모두 갖춘 고객(1) 청약일 직전 3개월 자산 평잔 1억원 이상(2) 청약일 전월 말일 잔고 5억원 이상
300%
온라인 /오프라인
-

* 1가지 이상의 요건 충족 시 우대 한도 적용

- 평잔 산정 시 제외 항목

구 분
내 용

예수금
- 청약자 예수금 (공모주, 실권주, ELS/DLS 등)

유가증권
- 장외주식, 비상장주식- 선물옵션, 해외선물, FX마진

배정 및 잔여주식처리방법
1) 일반청약자 배정수량의 100%를 배정함2) 배정가능한 주식수 한도 내에서 청약경쟁률에 따라 5사 6입을 원칙으로 안분배정함3) 잔여주식이 발생한 경우 추첨을 통해 재배정함

기타 유의사항
- CMA급여계좌 : 급여계좌로 등록하고 급여이체 또는 생활자금을 매월 정기적으로 입금하여 주거래 금융계좌로 사용하는 계좌- 고객등급 조회 방법1) 홈페이지(http://www.truefriend.com) → [고객센터] → [고객등급 조회하기] → [나의 등급 조회하기]2) HTS(e-Friend) → [7802] 화면 (고객등급 조회)

【 NH투자증권㈜ 일반청약자 청약 자격 】

구 분

내 용

청약자격

청약일까지 개설된 청약 가능 계좌 보유 고객(청약 당일 청약 가능 계좌 개설 고객 청약 가능)

청약한도 및 우대기준

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)의 공모청약 시 우수 고객 우대기준에 의한 우대청약한도 등이 적용되지 않습니다.

청약수수료

인터넷/HTS/MTS

영업점 내방/유선

고객지원센터 유선

무료

건당 5,000원

건당 2,000원

청약증거금

50% (모든 고객에게 동일 적용)

【 KB증권㈜ 일반청약자 청약 자격 】

구분

청약자격

청약자격기준

■ 청약 가능 계좌개설 기준일

- 영업점 계좌: 청약기간 2일차까지 계좌개설 후 청약 가능(개인, 법인)

- 은행제휴, 비대면 계좌: 청약기간(초일 ~ 말일)동안 계좌개설 후 청약 가능

최고청약한도

■ 청약한도

- 일반고객: 청약한도의 100%

- 우대고객: 일반고객 청약한도의 2배수 혹은 2.5배수

청약한도 우대기준 (개인)

우대 고객의 경우 하기 조건에 따라 일반고객 청약한도의 2배수(2,800,000주) 혹은 2.5배수(3,500,000주) 까지 청약이 가능합니다.

구분

조건

일반고객

청약한도의

2배수인 우대고객

①,② 중 1가지 충족

① 전월(1개월) 총자산 평잔 1억원 이상 보유

- 전월 평잔 반영일: 개인은 매월 3영업일, 법인은 매월 1일

- 단, KB plustar(플러스타) 계좌의 예수금은 KB국민은행 자산으로 집계되어 제외

② 전월 주식(국내외 주식, ETF. ETN, ELW) 약정 3천만원 이상

- 전월 약정 반영일: 개인은 매월 3영업일, 법인은 매월 1일

일반고객

청약한도의

2.5배수인 우대고객

KB스타클럽(MVP/로얄등급) 고객

- 개인은 매월 10일, 법인은 매월 1일 변경 등급 반영

참고로 KB증권㈜의 법인고객 우대조건(청약한도)은 아래와 같이 신설되었으며, 변경사항은 2020년 12월부터 적용될 예정입니다. 따라서 금번 공모청약의 경우 신설 기준조건이 적용됨을 참고하시기 바랍니다.

변경전

변경후

우대 조건 없음

구분

조건

일반고객 청약한도의2배수인 우대고객

①,② 중 1가지 충족

① 전월(1개월) 총자산 평잔 1억원 이상 보유

- 매월 1일에 전월 평잔 반영

② 전월 주식(국내외 주식, ETF. ETN, ELW) 약정 3천만원 이상

- 매월 1일에 전월 약정 반영

일반고객 청약한도의

2.5배수인 우대고객

법인KB스타클럽(MVP/로얄등급) 고객

- 매월 1일 변경 등급 반영

배정기준

■ 안분배정 후 잔여주는 KB증권이 인수하거나 추첨함

■ 단, 불가피한 상황이 발생할 경우, 대표주관회사가 1주 이상을 임의 배정할 수 있음

청약수수료

구분

MVP/로얄

골드/프리미엄/일반

오프라인

(지점/고객센터)

무료

3,000원

온라인

(HTS/MTS/WEB/ARS)

무료

기타사항

- 경로자(만65세) 수수료 면제

- 기존 자문형 랩 '공모주서비스' 등록 계좌 수수료 면제

- 개인 공모주 청약 수수료는 able포인트로 납부 가능

- 법인우수고객 수수료 면제

청약증거금

청약증거금 50%(모든 고객에서 동일 적용)

【 삼성증권㈜ 일반청약자 청약 자격 】

구 분

내 용

청약한도

일반청약자격

자산평가

- 청약접수일 전월부터 과거 3개월간 자산평가 합계 평잔 2천만원 이상인 고객

1배

우대청약자격

신규고객

- 청약초일 직전 1년 內 주민번호 기준 신규고객 中 전월 평잔 2천만원 이상인 고객 (직전 1년간 청약이력 없을 경우 1회 限)

2배

우수고객

- 청약초일 직전월 자산 평잔 금액 1억원 이상인 고객

연금상품

- 퇴직연금 DC 유효계좌 보유고객 전원 - 연금펀드/연금저축계좌/IRP 고객은 아래 기준 해당고객 ▶ 청약 접수일 전월부터 과거 3개월간 당사 연금자산(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP ※현금성 자산 포함 잔고)의 평가합계액의 평잔 4백만원 이상인 고객

▶ 당사 연금저축상품(① 연금펀드잔고, ② 연금저축계좌, ③ IRP) 적립식 월 10만원 이상 약정 후 청약접수일 직전월(D-1월)과 직직전월(D-2월) 연속 이체 납입한 고객

급여이체

- 청약초일 전월 기준으로 CMA를 통하여 3개월 이상 급여이체 (50만원이상)한 고객

※ 4대 공적연금이 CMA를 통해 3개월 이상 입금 시 포함

적립식

- 정기대체 및 은행이체(적립식CMS이체)를 통하여 청약초일 전월 기준으로 적립식 월 100만원 이상을 6개월 이상 이체한 고객

온라인전용

청약자격

- 청약초일 전일 까지 계좌개설 된 고객 中 온라인(HTS)을 이용하여 청약을 진행하시는 고객 (단, 지점청약은 불가)

0.5배

청약수수료

청약처

SNI Honors Honors Premium Honors

우대

일반

지점창구

면제

5,000원

5,000원

HTS/ARS

면제

면제

면제

※ 고객등급은 최근 6개월간의 자산, 매출, 거래기간, 보유상품 수 및 기타 기준 가산점 합계를 바탕으로 산출

-

특이사항

※ 우대가능여부 표기는 청약코드를 선택하여 조회해야 하며, 청약종목정보상의 청약우대여부 항목에 "Y"인 경우에 한해 우대가능여부를 파악하여 제공해 드립니다.

※ 자산 평잔 기준: 全상품(선물/옵션 제외, 비상장주식은 일부 종목만 인정)

-

주) 삼성증권(주)에 정보통신거래서비스 이용을 신청하신 고객님의 경우에도 당사에서 정한 청약자격의 조건을 충족하셔야만 청약신청을 할 수 있습니다.

4) 일반청약자의 청약단위

일반청약자는 일반청약사무 취급처인 한국투자증권㈜, NH투자증권㈜, KB증권㈜
및 삼성증권㈜
본ㆍ지점에서 청약이 가능합니다. 일반청약 수량에 대한 청약 한도 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【한국투자증권(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분
일반청약자 배정물량
청약한도
청약증거금률

한국투자증권(주)
7,145,900주
2,000,000주
50%

주)

한국투자증권(주)의 일반 고객 최고청약한도는
2,000,000주이며, 우대 고객의 경우
4,000,000
주(200%), 최고우대 고객의 경우
6,000,000
주(300%)까지 청약이 가능하고, 온라인전용 고객의 경우
1,000,000주(50%)주까지 청약 가능합니다.

【한국투자증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하
10주

100주 초과 ~ 500주 이하
50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하
100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하
200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하
500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하
1,000주

10,000주 초과
2,000주

【NH투자증권(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구 분

일반청약자 배정물량

최고 청약한도

청약증거금율

NH투자증권(주)

3,572,950주

3,572,950주

50%

주) NH투자증권(주)의 일반청약자 최고청약한도는 3,572,950주이며, 금번 공모시에는 NH투자증권(주)의 우대기준이 적용되지 않으므로, 청약 당일까지 계좌개설 고객의 경우 누구나 최고 청약한도까지 청약 가능합니다.

【NH투자증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수

청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하

200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 20,000주 이하

2,000주

20,000주 초과

5,000주

【KB증권(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분

일반청약자 배정물량

청약한도

청약증거금률

KB증권(주)

3,572,950주

1,400,000주

50%

주) 우대 고객의 경우 하기 조건에 따라 일반고객 청약한도의2배수(2,800,000주) 혹은2.5배수(3,500,000주)까지 청약이 가능합니다.

【KB증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수

청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하

200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 50,000주 이하

2,000주

50,000주 초과

5,000주

【삼성증권(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분

청약 배정물량

최고 청약한도

청약 증거금률

삼성증권(주)

3,572,950주

1,500,000주

50%

주) 일반청약자 대상 삼성증권(주)의 최고 청약한도는 1,500,000주이나 삼성증권(주)의 우대 기준 및 청약단위에 따라3,000,000주(200%)까지 청약 가능하고, 온라인전용 청약자격 고객의 경우 750,000주(50%)까지 청약 가능합니다.

【삼성증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수

청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하

10주

100주 초과 ~ 500주 이하

50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하

100주

1,000주 초과 ~ 5,000주 이하

500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하

1,000주

10,000주 초과 ~ 50,000주 이하

2,000주

50,000주 초과 ~ 200,000주 이하

10,000주

200,000주 초과 ~ 2,000,000주 이하

20,000주

2,000,000주 초과

200,000주

5) 기관투자자의 청약

① 한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자 :수요예측에 참가하여 배정받은 주식에 대한 청약(이하 '우선배정 청약' 이라 함)은
청약일인
2020년 12월 04일(금) ~ 12월 08일(화) 08
:00~16:00

(한국시간 기준)에 한국투자증권(주)가 정하는 소정의 주식청약서(청약증거금률 0%)를 작성하여 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약하여야 하며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을
납입일인 2020년 12월 10일(목) 08:00~13:00
사이에 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본ㆍ지점에 납입하여야 합니다.
② 씨티그룹글로벌마켓증권(주)를 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자 :수요예측에 참가하여 씨티그룹글로벌마켓증권(주)를 통해 배정받은 주식에 대하여는 청약 개시일인 2020년 12월 04일(금)에 청약한 것으로 간주되며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을
납입일인 2020년 12월 10일(목) 08:00~13:00
(한국시간 기준) 사이에 당해 청약을 접수한 씨티그룹글로벌마켓증권(주)에 납입하여야 합니다.③ 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점을 통하여 수요예측에 참여한 국내 및 해외 기관투자자 :수요예측에 참가하여 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점을 통해 배정받은 주식에 대하여는 청약 개시일인 2020년 12월 04일(금)에 청약한 것으로 간주되며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을
납입일인 2020년 12월 10일(목) 08:00~13:00
(한국시간 기준) 사이에 당해 청약을 접수한 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점에 납입하여야 합니다.

한편, 수요예측에 참가한 기관투자자 중 수요예측 결과 배정받은 물량을 초과하여 청약하고자 하는 기관투자자는 전체 기관투자자 배정 물량 범위 내에서 추가 청약이 가능합니다. 또한 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정을 받기를 희망하는 기관투자자 등은 공동대표주관회사에 미리 청약의사를 표시하고
청약일인
2020년 12월 04일(금) ~ 12월 08일(화) 08
:00~16:00

(한국시간 기준)에 추가 청약할 수 있습니다. 다만, 수요예측에서 배정된 수량이 모두 청약된 경우에는 배정받을 수 없습니다.
※ 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당되는 청약수수료를 입금해야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

6) 청약이 제한되는 자

아래
『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조 제4항 각호에 해당하는 자가 청약을 한 경우에는 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 보아 배정하지 아니합니다. 다만, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조 제4항 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

【 증권 인수업무 등에 관한 규정 제9조 】④ 제1항에 불구하고 기업공개를 위한 공모주식을 배정함에 있어 대표주관회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 공모주식을 배정하여서는 아니 된다. 다만, 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하거나 제5호의 창업투자회사등이 일반청약자의 자격으로 청약하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 인수회사 및 인수회사의 이해관계인

2. 발행회사의 이해관계인. 다만, 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원을 제외한다.

3. 해당 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자

4. 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자

5. 자신이 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의 신규 상장일이 이번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 금융위원회에 제출된 증권신고서의 “주주에 관한 사항”에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등

7) 기타본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.또한, 이 집합투자증권은 『예금자보호법』에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

(3) 청약결과 배정방법청약 결과 모집주
식의 배정은 수요예측 결과 결정된 확정모집가액으로 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주), 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점 및
인수회사인 NH투자증권(주), KB증권(주), 삼성증권(주)와
발행회사인 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)가 사전에 총액인수계
약서 상에서 약정한 배정기준에 의거 다음과 같이 배정합니다.1) 공모주식 배정비율

① 기관투자자, 일반청약자 등 각 청약자 유형군별 청약이 총액인수계약 제2조 제2항에 따라 각 청약자 유형군별로 배정되는 공모물량에 미치지 못할 경우, 인수단 구성원들은 미청약물량을 타 청약자 유형군에 배정할 수 있다.

② 기관투자자에게 공모주식의 총 공모물량 중 75%인 53,594,250주를 우선배정한다. 기관투자자의 청약이 본 조에 따라서 우선배정되는 공모물량에 미치지 못할 경우 해당 미청약물량은 일반청약자에게 배정될 수 있고, 일반청약자 배정 이후에도 불구하고 미청약물량이 있는 경우 기관투자자에게 다시 배정할 수 있고 이후 잔여 기관투자자 미청약물량은 총액인수계약 제2조 제4항에 정한 인수비율에 따라 대표주관회사들이 안분하여 개별채무로 인수한다.

③ 일반청약자에게 공모주식의 총 공모물량 중 25%인 17,864,750주를 우선배정한다. 일반청약자에 대한 배정은 총액인수계약에 기재된 청약취급처에서 각자 실시하고 배정한다.

[인수단의 인수물량 내에서의 기관투자자 및 일반청약자에 대한 배정주식수]

청약취급처

기관투자자

일반청약자

인수단 구성원별 계

한국투자증권㈜

17,864,750주
7,145,900주
25,010,650주

씨티그룹글로벌마켓증권㈜

17,864,750주

-

17,864,750주

모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점

17,864,750주

-

17,864,750주

NH투자증권㈜

-
3,572,950주
3,572,950주

KB증권㈜
-

3,572,950주

3,572,950주

삼성증권㈜

-

3,572,950주

3,572,950주

합계

53,594,250주

17,864,750주

71,459,000주

④ 일반청약취급 인수단 구성원들을 통하여 접수된 일반청약자의 총 청약주식수가 총액인수계약 제5조 제3항에 정한 우선배정주식수를 초과한 경우에는, 일반청약자의 총 청약주식수에 비례하여 안분배정하고, 배정결과 발생하는 1주 미만의 단수주는 원칙적으로 5사6입 등 잔여주식이 최소화되도록 배정하며, 그럼에도 불구하고 잔여주식이 발생하는 경우에는 추첨을 통하여 배정한다. 다만, 어느 일반청약취급 인수단 구성원에게 청약한 일반청약자의 청약이 해당 인수단 구성원의 일반청약 취급주식수를 초과하더라도, 그 초과 청약분을 나머지 일반청약취급 인수단 구성원에게 청약한 일반청약자에게 배정하지 아니한다.

⑤ 일반청약자의 청약이 본 조에 따라서 우선배정되는 공모물량에 미치지 못할 경우 해당 미청약물량은 기관투자자에게 배정될 수 있다. 그럼에도 불구하고 미청약물량이 있는 경우, 잔여 일반청약자 미청약물량은 본 계약 제2조 제4항에 정한 바에 따라 각 인수단 구성원이 개별채무로 인수한다.

2) 배정결과의 통지

일반청약자에 대한 배정결과 각 청약자에 대한 배정내용 및 초과청약금의 환불 등에 관한 배정공고는 2020년 12월
10일(목)
일반청약사무처인 한국투자증권(주) 홈페이지(http://www.truefriend.com),
NH투자증권(주)의 홈페이지(http://www.nhqv.com)
, KB증권(주)의 홈페이지(http://www.kbsec.com) 및 삼성증권(주)의 홈페이지(http://samsungpop.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

기관투자자의 경우에는 수요예측을 통하여 물량을 배정받은 내역과 청약내역이 다른 경우에 한하여 개별 통지합니다.

(4) 투자설명서 교부에 관한 사항

1) 투자설명서의 교부 및 청약방법2009년 2월 4일부로 시행된 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제124조에 의하면 누구든지 증권신고서의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는자 (전문투자자, 그밖에 아래에서 언급하는 대통령령으로 정하는 자를 제외함)에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 안됩
니다. 따라서 본 주식에 투자하고자 하는 투자자는 청약전 투자설명서를 교부받아야 합니다. 다만, (i)동법 제9조 제5항의 전문투자자 / (ii) 동법 시행령 제132조에 규정된, 회계법인, 신용평가업자 등 / (iii) 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자는 투자설명서의 교부 없이 청약이 가능합니다.

투자설명서 교부 의무가 있는 공동대표주관회사 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
과 인수회사인 NH투자증권(주), KB증권(주) 및 삼성증권(주)
는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제124조 및 동법 시행령 제132조에 의하여 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 투자자에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 청약 전 교부할 예정입니다.

□ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것
□자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서"대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는자2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
□금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정제2-5조(설명의무 등)1. (생략)2. 금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 서명 또는 기명날인의 방법으로 설명서(파생결합증권 및 집합투자증권의 경우 법 제123조에 따른 투자설명서를 말한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자유의사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다. (이하생략)

① 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부 받지 않고자 할 경우, 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조』에 의거 투자설명서 수령 거부의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시하여야 합니다.② 투자설명서를 교부받지 않거나, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 의거한 방법으로 수령거부의사를 표시하지 않을 경우 청약에 참여할 수 없습니다.

2) 투자설명서의 교부를 원하는 경우

[한국투자증권㈜ 투자설명서 교부 방법]

구 분
투자설명서 교부방법

영업점 내방
한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물 또는 전자문서에 의한 투자설명서를 이메일로 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 이메일을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 경우에는 청약신청서에 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체(이메일)를 지정하여야 하며, 수신 사실을 서면(또는 유선)으로 확인 하셔야만 투자설명서 교부가 가능합니다.

온라인(HTS, 홈페이지)
- 전자문서에 의한 투자설명서 교부 방법:① 공동주관회사인 한국투자증권㈜ 홈페이지(http://www.truefriend.com)의 [인터넷뱅킹>청약>투자설명서 교부]로 접속② 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하고, 전자매체를 지정하며, 수신사실을 확인해야 투자설명서 교부가 가능함(참고로, 투자설명서 다운로드 후 [다운로드 확인] 을 반드시 클릭하여야 수신사실이 확인됨)한국투자증권㈜의 HTS인 eFriend를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

ARS / 유선청약
사전에 홈페이지(http://www.truefriend.com)를 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으신 경우에는 별도의 교부 절차 없이 ARS로 청약하실 수 있습니다.

[NH투자증권㈜ 투자설명서 교부 방법]

구 분

투자설명서 교부방법

지점내방 청약

본 공모의 청약 취급처인 NH투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 청약신청서 작성시 투자설명서 교부 확인서의 교부 희망 또는 교부 거부를 선택하신 후 청약신청을 하실 수 있습니다.

HTS/홈페이지 청약

NH투자증권의 HTS인 QV, NAMUH 또는 홈페이지를 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 당사의 HTS인 QV와 당사 홈페이지(www.nhqv.com)에서 뱅킹ㆍ계좌정보 ⇒ 청약/권리=>공모/실권주=> 공모/실권주청약에서 투자설명서를 확인하셔야만 청약이 진행됩니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

고객지원센터 유선청약 / ARS 청약

청약신청 전에 투자설명서 교부 확인한 개인고객을 대상으로 청약을 받고 있습니다. 투자설명서 교부확인 방법으로는 HTS약정 되어있지 않아도 홈페이지(www.nhqv.com)에서 계좌번호 및 계좌비밀번호로 로그인하여 뱅킹ㆍ계좌정보 ⇒ 청약/권리=>공모/실권주=>투자설명서본인확인 에서 아래 교부방법 중 택일하여 등록 처리합니다.1) 다운로드, 2) e-mail수신(고객의 수신받길 원하는 e-mail주소를 입력하고 등록하면 투자설명서 실시간 발송), 3) 교부거부(유선으로 신청가능) 고객지원센터 청약이 가능하며, ARS 청약의 경우 ARS 약정 후 ARS거래비밀번호 등록된 고객만 청약이 가능하며, ARS청약메뉴는 611번, ARS청약 취소는 62번 입니다.

[KB증권㈜ 투자설명서 교부 방법]

구 분

투자설명서 교부형태

지점내방 청약

책자 형태로 투자설명서 교부 받은 후 내점청약

HTS/MTS/홈페이지 청약

HTS/MTS/홈페이지로 로그인 후 청약화면에서 투자설명서 교부받은 후 청약

지점/고객만족센터 유선청약

ARS 청약

본,지점 방문을 통해 투자설명서 교부 받은 후 청약

홈페이지로 로그인 후 투자설명서 교부 받은 후 청약

E-mail로 투자설명서 교부 받은 후 청약

[삼성증권㈜ 투자설명서 교부 방법]

구 분

투자설명서 교부방법

영업점 내방

삼성증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 투자설명서 인쇄물을 교부 받으실 수 있습니다.

온라인 (HTS, 홈페이지)

삼성증권(주)의 HTS인 POP HTS를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

ARS

사전에 홈페이지(http://www.samsungpop.com)를 통해 ARS 관련 약정을 체결하신 분에 한해서 이용이 가능하며, 청약 전 ARS 상으로 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 표시한 자에 한해서 ARS로 청약하실 수 있습니다.

(5) 청약증거금의 대체 , 반환 및 납입에 관한 사항

일반청약자의 청약증거금
은
주금납입기일(2020년 12월 10일)
에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납입일까지 당해 청약자로부터 그 미달 금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 인수단 구성원이 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를
주금납입기일(2020년 12월 10일)
에 환불합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.

기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을
납입일인 2020년 12월 10일
08:00~13:00 사이에 대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은
주금납입기일(2020년 12월 10일)
에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 공동대표주관회사 및 인수회사가 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.공동대표주관회사와 인수회사는 각 청약자의 주금납입금을 납입기일(2020년 12월 10일)에 발행회사가 지정한 주금납입
처(
중소기업은행 잠
실지점)에 납입합니다.

(6) 주식 전자등록에 관한 사항『주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률』(이하 '『전자증권법』')이 2019년 9월 16일 시행되었으며, 『전자증권법』 시행 이후에는 상장법인의 상장 주식에 대한 실물 주권 발행이 금지됩니다. 이에 당사는 금번 공모로 발행하는 주식의 실물 주권을 발행하는 대신 전자등록기관에 주식의 권리를 전자등록하는 방법으로 주식을 발행할 예정입니다. 따라서 주금을 납입한 청약자 또는 인수인은 계좌관리기관 또는 전자등록기관에 전자등록계좌를 개설하여야 하며, 해당 계좌에 주식이 전자등록되는 방법으로 주식이 발행될 예정입니다. 『전자증권법』 제35조에 따라 전자등록계좌부에 전자등록된 자는 해당 주식에 대하여 전자등록된 권리를 적법하게 가지는 것으로 추정됩니다. (7) 기타의 사항① 신주의 배당기산일 금번 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은
2020년 12월 01일입니다. ② 신주인수권증서에 관한 사항금번 공모는 기존 주주의 신주인수권을 배제한 일반공모 증자방식이므로 신주인수권증서를 발행하지 않습니다.③ 전자등록된 주식 양도의 효력에 관한 사항『전자증권법』 제35조 제2항에 따라 전자등록주식은 계좌간 대체에 대한 전자등록을 하여야 그 효력이 발생합니다.④ 인수인의 정보이용 제한 및 비밀유지공동대표주관회사인 한
국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주), 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
및 인수회사인 NH투자증권(주)
, KB증권(주) 및 삼성증권(주)는 총액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다. ⑤ 주권의 매매개시일주권의 신규상장 및 매매개시일은 아직 확정되지 않았으며, 향후 일정이 확정되는 대로 한국거래소 시장 공시시스템을 통하여 안내할 예정입니다.

⑥ 한국거래소 상장예비심사신청 승인에 관한 사항당사는 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 위탁관리부동산투자회사(비개발 위탁관리부동산투자회사)로 2018년 12월 20일 개정되고 2019년 1월 1일부터 시행된 『유가증권시장 상장규정』에 의하여 공모 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다.

[유가증권시장 상장규정]

제124조(상장예비심사) ①부동산투자회사주권의 신규상장신청인은 제127조에 따라 신규상장을 신청하기 전에 세칙으로 정하는 상장예비심사신청서와 첨부서류를 거래소에 제출하여 상장예비심사를 받아야 한다. 다만, 신규상장신청인이 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목 및 다목에 따른 부동산투자회사(이하 "위탁관리 부동산투자회사"라 한다) 중 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사(이하 "비개발 위탁관리 부동산투자회사"라 한다)에 해당하지 않는 경우에 한한다.

(후략)

5. 인수에 관한 사항

가. 인수방법에 관한 사항

[인수방법 : 총액인수]

인수인
인수주식의수량 (주)
인수금액 (원)
비율
인수조건

명칭
주소

한국투자증권(주)
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
20,246,717
101,233,585,000
28.33%
총액인수

씨티그룹글로벌마켓증권(주)
서울특별시 종로구 새문안로 50
20,246,717
101,233,585,000
28.33%
총액인수

모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
서울특별시 종로구 새문안로 68
20,246,716
101,233,580,000
28.33%
총액인수

NH투자증권(주)
서울특별시 영등포구 여의대로 60
3,572,950
17,864,750,000
5.00%
총액인수

KB증권(주)
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
3,572,950
17,864,750,000
5.00%
총액인수

삼성증권(주)
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
3,572,950
17,864,750,000
5.00%
총액인수

합계
71,459,000
357,295,000,000
100.00%
-

주1) 금번 유가증권시장 상장 공모에는 별도의 초과배정옵션 계약을 체결하지 않았으므로, 추가로 발행되는 주식 및 별도의 인수수수료는 없습니다

나. 인수대가에 관한 사항

(단위 : 원)

구 분
인수인
금액 (원)
비율

인수수수료(총 공모금액의
1.0%
)

한국투자증권㈜
1,012,335,850
28.33%

씨티그룹글로벌마켓증권㈜
1,012,335,850
28.33%

모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
1,012,335,800
28.33%

NH투자증권㈜
178,647,500
5.00%

KB증권㈜
178,647,500
5.00%

삼성증권㈜
178,647,500
5.00%

합계
3,572,950,000
100.00%

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.0%에 해당하는 금액입니다.

주2) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와 별도로 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간리스탠리인터내셔날증권회사 서울지점에 총 공모금액의 0.50%에 해당하는 대표주관수수료를 지급합니다.

주3) 대표주관회사 성과수수료: 발행회사는 상기 인수수수료나 대표주관수수료와는 별도로 각 공동대표주관회사의 총 공모금액의 0.25% 범위 내에서 각 공동대표주관회사의 상장관련 업무 성실도와 기여도 등을 종합적으로 고려하여 발행회사 자체 평가기준에 따라 별도의 대표주관회사 성과수수료를 지급할 수 있습니다.

주4) 일반청약 성과수수료: 발행회사는 상기 인수수수료, 대표주관수수료 또는 대표주관회사 성과수수료와는 별도로 일반청약자 배정금액(전체 공모금액의 25% 상당 금액 중 실제 배정금액)의 0.50%를 일반청약 성과수수료로 하여 각 일반청약취급 인수단 구성원에게 지급합니다.

주5) 상기 표의 인수대가는 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)가 제시하는 공모희망가액인 5,000원을 기준으로 대표주관수수료 및 성과수수료를 고려하지 않은 금액이며, 향후 수요예측 이후 결정되는 확정 발행가액에 따라 변동될 수 있습니다. 만약 발행회사가 대표주관수수료, 대표주관회사 성과수수료 및 일반청약 성과수수료를 지급하게 되는 경우 인수수수료를 포함한 총 인수대가는 공모희망가액인 5,000원 기준 6,699,281,250원(총 공모금액의 1.88% 수준)까지 증가할 수 있습니다.

다. 기타의 사항

(1) 회사와 인수인 간 특약사항금번 공모와 관련하여 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주), 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점 및 인수회사인 NH투자증권(주), KB증권(주), 삼성증권(주)와 당사간에 체결한 총액인수계약일로부터 유가증권시장 상장 이후 6개월(당일포함)까지 당사, 당사의 계열회사 및 그 대리인은 인수단의 사전 서면 동의 없이 (i) 본 주식, 발행회사의 기타 주식 또는 본 주식 내지 발행회사의 기타주식으로 전환, 행사, 교환될 수 있는 유가증권 등 본 주식과 실질적으로 유사한 유가증권을 직접 또는 간접적으로 발행 또는 공모하거나, 담보로 제공하거나, 매출하거나, 이에 관한 매도계약을 체결하거나, 이에 관한 옵션, 권리, 신주인수권증서 또는 매수계약을 매도 또는 부여하거나, 매도할수 있는 옵션을 행사하거나, 어떠한 옵션 또는 매도계약을 매수하거나, 대여 또는 그 밖에 달리 양도 또는 처분하거나, 전술한 사항과 관련하여 미국증권법에 의한 신고서 또는 유사한 문서를 기타 유가증권규제자, 주식거래소 또는 상장당국에 제출하거나, (ii) 직접 또는 간접적으로 본 주식 또는 발행회사의 기타 주식의 소유권의 경제적 결과/혜택을 전체적으로 또는 부분적으로 양도하는 스왑, 기타 계약 또는 거래를 체결하거나(위 (i) 또는 (ii)에 기재된 해당 거래는 본 주식 또는 기타 유가증권의 교부, 현금 또는 기타 방식으로 결제되는지 여부를불문함), 또는 (iii) 위 (i)에 기재된 행위를 하기로 제안하거나 합의하거나 또는 그러한 의사를 공개적으로 발표하지 않는다. 단, 본 항의 제한은 인수계약서에 따른 국내/해외공모에 대하여는 적용되지 아니하고, 당사 또는 자리츠가 부동산투자회사법에 따라 신규 투자부동산을 취득하기 위하여 또는 자리츠(발행회사가 출자하는 다른 부동산투자회사를말함)가 발행한 주식을 취득하기 위하여 주식을 발행(유상증자)하는 경우에도 적용되지 아니한다.

(2) 회사와 주관회사 간 중요한 이해관계공동대표주관회사인 한국투자증권(주)
,
씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
은 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제6조(공동주관회사) 제1항에 해당하는 사항이 없습니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]제6조(공동주관회사)

① 금융투자회사는 자신과 자신의 이해관계인이 합하여 100분의 5 이상의 주식 등을 보유하고 있는 회사의 기업공개 또는 장외법인공모를 위한 주관회사 업무를 수행하는 경우 다른 금융투자회사(해당 발행회사와 이해관계인에 해당하지 아니하면서 해당 발행회사의 주식등을 보유하고 있지 아니한 금융투자회사를 말한다)와 공동으로 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업의 기업공개를 위한 주관회사업무를 수행하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 기업인수목적회사

2. 외국 기업(주식등의 보유를 통하여 외국 기업의 사업활동을 지배하는 것을 주된 목적으로 하는 국내법인을 포함한다. 이하 같다)

② 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 관하여는 법 시행규칙 제14조제1항을 준용한다.

③ 제2항에 불구하고 금융투자회사가 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제6항제2호에 따라 취득하는 코스닥시장 상장법인(코스닥시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식 및 「코넥스시장 상장규정」에 따른 지정자문인 계약을 체결하고 해당 계약의 효력이 유지되는 상태에서 취득하는 코넥스시장 상장법인(코넥스시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식은 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 있어 보유한 것으로 보지 아니한다.

④ 제2항에 불구하고 금융투자회사 또는 금융투자회사의 이해관계인이 다음 각 호의 어느 하나(이하 이항에서 “조합등”이라 한다)에 출자하고 해당 조합등이 발행회사의 주식등을 보유하고 있거나, 발행회사 또는 발행회사의 이해관계인이 조합등에 출자하고 해당 조합 등이 금융투자회사의 주식 등을 보유하고 있는 경우에는 해당 조합등에 출자한 비율만큼 주식 등을 보유한 것으로 본다.

1.「중소기업창업지원법」제2조제5호에 따른 중소기업창업투자조합

2.「여신전문금융업법」제41조제3항에 따른 신기술사업투자조합

3.「벤처기업육성에관한특별조치법」제4조의3에 따른 한국벤처투자조합

4. 법 제249조의6 또는 제249조의10에 따라 금융위원회에 등록된 사모집합투자기구 중 환매가 금지된 집합투자기구

(3) 초과배정옵션 당사는 금번 공모에서는 "초과배정 옵션 계약"을 체결하지 않았습니다.(4) 일반청약자의 환매청구권금번 공모는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제10조의3 제1항에 해당하지 않아, 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(환매청구권)을 부여하지 않습니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]제10조의3(환매청구권)

① 기업공개(국내외 동시상장공모를 위한 기업공개는 제외한다)를 위한 주식의 인수회사는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(이하 “환매청구권”이라 한다)를 부여하고 일반청약자가 환매청구권을 행사하는 경우 증권시장 밖에서 이를 매수하여야 한다. 다만, 일반청약자가 해당 주식을 매도 하거나 배정받은 계좌에서 인출하는 경우 또는 타인으로부터 양도받은 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 공모예정금액(공모가격에 공모예정주식수를 곱한 금액)이 50억원 이상이고, 공모가격을
제5조제1항제1호의 방법으로 정하는 경우

2. 제5조제1항제2호 단서에 따라 창업투자회사등을 수요예측 등에 참여시킨 경우

3. 금융감독원의 「기업공시서식 작성기준」에 따른 공모가격 산정근거를 증권신고서에 기재하지 않은 경우

4. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제7항제1호에 따른 기술성장기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

5. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제7항제2호에 따른 기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

② 인수회사가 일반청약자에게 제1항의 환매청구권을 부여하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

1. 환매청구권 행사가능기간

가. 제1항제1호부터 제3호까지의 경우 : 상장일부터 1개월까지

나. 제1항제4호의 경우 : 상장일부터 6개월까지

다. 제1항제5호의 경우 : 상장일부터 3개월까지

2. 인수회사의 매수가격 : 공모가격의 90%이상. 다만, 일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수가 상장일 직전 매매거래일의 주가지수에 비하여 10%를 초과하여 하락한 경우에는 다음 산식에 의하여 산출한 조정가격 이상. 이 경우, 주가지수는 한국거래소가 발표하는 코스피지수, 코스닥지수 또는 발행회사가 속한 산업별주가지수 중 대표주관회사가 정한 주가지수를 말한다.

조정가격 = 공모가격의 90% × [1.1 + (일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수 - 상장일 직전 매매거래일의 주가지수) ÷ 상장일 직전 매매거래일의 주가지수]

(5) 기타 공모 관련 서비스 내역당사는 금번 유가증권시장 상장을 위한 공모와 관련하여 인수인이 아닌 자로부터 인수회사 탐색 중개, 모집 또는 매출의 주선, 공모가격 또는 공모조건에 대한 컨설팅, 증권신고서 작성 등과 관련한 서비스를 제공받은 사실이 없습니다.(6) 의무보유 『유가증권시장 상장규정』 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 의무보유하여야 합니다.당사는 금번 공모 이후 유가증권시장 상장을 위한 요건을 충족하게되면 지체없이 한국거래소에 유가증권시장 상장을 신청할 계획입니다. 당사의 최대주주를 포함한 하기 주주들은 유가증권시장 상장규정에 따라 신규 상장 신청시 제출할 계속보유확약서 및 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)와 체결한 보호예수 약정서에 의거하여, 보유하고 있는 당사의 보통주 48,200,000주 전량을 동 주식이 발행된 후 계좌에 입고된 익일인 2020년 11월 04일부터 주식의 발행 이후 1년이 경과되는 시점(2021년 10월 26일)까지
한국예탁결제원에 보관하고, 유가증권시장 상장법인의 경쟁력 향상이나 지배구조의 개선을 위한 기업인수, 합병 등 한국거래소가 필요하다고 인정하는 경우 이외에는 그 주식을 인출하거나 매각하지 않을 것이며, 보관 인출 또는 매각의 방법 및 절차 등에 관하여는 위 확약서에 정하는 바에 따릅니다.

[당사 주주 현황]

(기준일: 2020년 11월 06일)
(단위: 주)

관 계
주주명
국적
보유주식의종류
발행일
신고서 제출일 현재
의무보유 주식수
의무보유기한
비고

주식수

지분율

주식수
지분율

최대주주
CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.
캐나다
보통주식
2020.10.27
12,000,000
24.90%
12,000,000
24.90%
2021.10.26
-

발행회사의 특수관계인
ESR Kendall Square REIT Holding Pte. Ltd.
싱가포르
보통주식

2020.10.27

9,200,000
19.09%
9,200,000
19.09%

2021.10.26

-

발행회사의 특수관계인
켄달스퀘어리츠운용(주)
대한민국
보통주식

2020.10.27

1,000,000
2.07%
1,000,000
2.07%

2021.10.26

-

발행회사의 특수관계인
이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주))
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

주1)

타인
(주)신한은행(이지스리츠포트폴리오전문투자형사모부동산투자신탁제1호 의 신탁업자의 지위에서)
대한민국
보통주식

2020.10.27

6,000,000
12.45%
6,000,000
12.45%

2021.10.26

-

타인
KB증권(주)(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호 의 신탁업자의 지위에서)
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

-

타인
군인공제회
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

-

타인
중소기업은행
대한민국
보통주식

2020.10.27

3,000,000
6.22%
3,000,000
6.22%

2021.10.26

-

타인
NH투자증권(주)(파인밸류IPO1호전문투자형사모증권투자신탁 의 신탁업자의 지위에서)
대한민국
보통주식

2020.10.27

1,000,000
2.07%
1,000,000
2.07%

2021.10.26

-

타인
코리안리
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

-

-
합계
-
-
-
48,200,000
100.00%

48,200,000

100.00%
-
-

(자료: 당사 제시)

주1) 이에스알켄달스퀘어(주)는 당사의 발기인으로, 당사 최초 설립 시 45억원에 취득한 900,000주(당사의 설립일자인 2020년 02월 20일 납입 및 발행)와 2020년 10월 26일 주금 납입으로 사모 발행된 주식 취득분 3,100,000주를 합하여 총 4,000,000주를 보유하고 있습니다. 2020년 11월 04일자로 4,000,000주 전량은 그 발행일로부터 1년간 한국예탁결제원에 의무보유예탁 처리 완료되었습니다. 설립 시 취득한 900,000주에 대하여는 그 의무보유예탁 기한이 나머지 3,100,000주보다 조기(상장일로부터 6개월 후)에 종료될 예정이나, 본건 총액인수계약상의 의무사항으로 이에스알켄달스퀘어(주)는 동 900,000주에 대하여 나머지 3,100,000주의 의무보유예탁 기한까지 매매 또는 양도 등을 할 수 없습니다.

한편, 당사는 당사의 최대주주인 CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.를 대상으로 무보증 사모 전환사채를 발행한 바 있습니다. 당사의 최대주주인 CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.는 동 전환사채 인수계약 및 당사와의 별도 약정에 의거하여 금번 공모가 완료된 후 주금 납입이 모두 완료된 것을 전제로, 금번 공모의 납입기일인 2020년 12월 10일의 익일 해당 전환사채 전량에 대하여 보통주 전환을 청구하여야 합니다. 동 전환사채가 전량 보통주로 전환될 경우 당사의 최대주주인 CPP Investment Boar
d Real Estate Holdings, Inc.는 당사의 보통주
35,600,000주를 보유하게 되어, 금번 공모 이후 당사의 예정 발행주식총수 143,259,000주 기준 지분율
24.85%
로 최대주주 지위를 유지하게 될 예정입니다.

[당사 전환사채 발행 현황]

(기준일: 2020년

11월 06일
)

(단위: 원, 주)

관 계
사채권자
국적
보유증권의종류
발행일
발행금액
주당전환가액
전환으로 인하여발행될 신주의 수량
전환으로 인하여 발행될신주의 의무보유기한

최대주주
CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.
캐나다
전환사채
2020.10.27
118,000,000,000
5,000
23,600,000
2021.10.26

-
합계
-
-
-

118,000,000,000

-

23,600,000

-

(자료: 당사 제시)

주) 상기 전환사채는 증권신고서 제출일 현재 발행일로부터 1년간 보호예수 조치가 되어 있으며, 동 전환사채의 전환권 행사로 인하여 발행되는 신주의 경우,
전환과 동시에 다른 보통주와 함께 동일한 기한으로 한국예탁결제원에 의무보유예탁 처리 될 예정입니다.

6. 상장 및 매매에 관한 사항

금번 일반공모를 통하여 모집될 당사의 주식은 2020년 12월 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청하여, 2020년 12월 중에 신규 상장될 예정이며 영속적으로 거래됨을 원칙으로 합니다. 그러나 공모 후 상장 요건을 충족하더라도 심사 과정 등에서 상장이 미승인 될 수 있으며, 상장 후에도 전반적인 시장금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않을 수 있습니다.『부동산투자회사법』 제20조(주식의 상장 등)에 따르면, 부동산투자회사는 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제390조 제1항에 따른 상장규정의 상장요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다고 규정되어 있습니다. 이에 당사는 금번 공모 이후 유가증권시장의 신규상장요건을 갖추게 된 때 지체 없이 상장을 추진할 예정입니다.

[유가증권시장 상장규정 제127조 제2항 (부동산투자회사의 신규상장요건)]

상장요건
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)
충족여부주1)

1. 국토교통부의 인가부동산투자회사법 제9조의 규정에 의하여 국토교통부장관의 영업인가를 받았을 것

2020.08.24 최초영업인가
2020.10.19
영업변경인가

충족

2. 기업규모 - 자기자본 : 100억원 이상 - 상장예정주식총수 : 100만주 이상

자기자본:2020년 11월 06일 현재
482억원
공모후 예상 자기자본: 약
1,433억원
상장예정주식수:
143,259,000주

충족

3. 주식 분산 (다음을 모두 충족)가. 모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 100분의 25 이상 일 것 나. 주주수가 200명 이상일 것

공모 주식수:
71,459,000주

미충족(공모 후 충족 가능)주2)

4. 감사의견 최근 3사업연도의 개별재무제표(설립 후 3사업연도가 경과되지 아니한 경우에는 경과된 사업연도의 재무제표로 하고, 설립 후 1사업연도가 경과되지 아니한 경우에는 경과월분의 재무제표로 한다)에 대한 감사인의 감사보고서상 감사의견이 각각 적정일 것
1기(2020.02.20~2020.05.31)감사보고서: 적정의견
충족

5. 자본잠식 상장예비심사신청일 자본잠식이 없을 것(제1호에 따른 인가 또는 등록 후 3년이 경과하지 아니한 부동산투자회사인 경우에는 자본금의 100분의 5를 초과하는 자본잠식이 없을 것)
해당사항 없음
충족

6. 경영성과영업인가를 받거나 등록을 한 후에 3년이 경과된 비개발 위탁관리 부통산투자회사의 경우에는 다음 각목의 요건 충족할 것. 다만, 최근 사업연도가 1년 미만긴 경우에는 1년을 기준으로 한다.가. 매출액이 70억원 이상일 것나. 최근사업연도 영억이익, 법인세차감전계속사업이익과 당기순이익이 있고, 그중 적은금액을 기준으로 다음 어느 하나에 해당할 것(1) 최근 사업연도의 이익액이 25억원 이상일 것

(2) 최근 사업연도의 자기자본이익률이 100분의 5 이상일 것

해당사항 없음(영업인가 후 3년 미경과)
충족

7. 자산의 구성 상장신청일 현재 총자산 중 부동산의 비중이100분의 70 이상일 것.

2020년 11월 05일 기준
총자산: 약
3,590억원
부동산자산:
-
부동산자산 비중:
-

* 공모후 예상치
총자산: 약
7,163억원
부동산자산: 약
6,946억원
부동산자산 비중: 약
97%

주3)

미충족(공모자금으로부동산자산 투자 후충족 가능)주2)

8. 주식양도의 제한 주식양도의 제한이 없을 것
해당사항 없음
충족

9. 소송 등회사경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 소송 등의 분쟁사건이 없을 것
해당사항 없음
충족

주1) 현재 당사는 상기 『유가증권시장 상장규정』 중 기업규모, 주식분산, 자산의 구성 요건을 제외하고 다른 모든 요건을 충족하고 있습니다.주2) 당사는 금번 일반공모를 통하여, 기업규모(자기자본 100억원 이상, 상장예정주식 총수 100만주 이상), 주식의 분산 요건(주주수 200명 이상, 모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 25% 이상), 자산의 구성 요건(총자산 중 부동산관련 자산비중이 70%이상)을 충족하고자 합니다.주3) 별도 재무제표 기준

이와는 별도로, 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도말 현재 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도 말 매출액이 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 그러나 관련 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사가 주권을 상장하게 되면, 상장 후 최초로 도래하는 사업연도말(1사업연도가 1년 미만인 경우 1년을 기준) 현재 매출액이 30억원 미만인 경우 관리종목에 편입될 수 있습니다.

[유가증권시장 상장규정 (부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정)]

구 분
관리종목 지정
폐 지

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의 법정기한내 미제출
- 사업보고서 미제출로 관리종목 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출- 분기,반기보고서의 미제출로 관리종목 지정된 상태에서 추가로 사업보고서, 분기,반기보고서를 법정 제출기한까지 미제출

감사의견

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

- 최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 부적정 또는 의견거절인 경우

- 최근 사업연도의 개별재무제표의 감사의견이 부적정 또는 의견거절- 관리종목 지정 후 감사범위제한으로 인한 한정

자본잠식
자본잠식률 50% 이상
자본금 전액잠식 또는 2년 연속 자본잠식률 50% 이상

매출액
최근 사업연도 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 30% 이하인 경우 30억원 미만)
매출액 미달로 관리종목 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액 50억원 미만(단, 부동산개발사업 투자비중이 30% 이하인 경우 2년 연속 30억원 미만)

주가
보통주 종가가 액면가 20% 미달 30일간 지속되는 경우. 다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.
주가 미달로 관리종목 지정 후 90일 동안 액면가 20% 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

시가총액
50억 미만 30일간 지속
시가총액 미달로 관리종목 지정 후 90일 동안 50억원 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

해산
해당사항 없음
법률에 따른 해산사유 해당시

최종부도
해당사항 없음
어음/수표 최종부도 또는 거래정지

주식양도
해당사항 없음
주식양도에 제한을 받는 경우

파산신청 등
회생절차개시신청 또는 파산신청시 (단, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외)
관리종목 지정 후 회생 미인가(상장적격성 실질심사 대상)

공시의무
1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상
- 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가- 고의, 중과실로 공시의무 위반(상장적격성 실질심사 대상)

자산구성
『부동산투자회사법』제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 같은 법 제49조의2제1항제1호로 한다)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달
관리종목 지정 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

배당요건
『부동산투자회사법』제28조에 따른 배당요건에 미달
2사업연도 계속하여 배당요건에 미달한 경우

경영성과
비개발 위탁관리 부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
경영성과 미달로 관리종목 지정 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

기타
공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠진 사실이 발견된 경우

- 유상증자, 분할 등이 상장폐지를 회피하기 위한 것으로 인정되는 경우- 해당 법인에 상당한 규모의 횡령·배임 등과 관련된 공시가 있거나 사실 등이 확인된 경우- 국내회계기준을 중대하게 위반하여 재무제표를 작성한 사실이 확인되는 경우- 주된 영업이 정지된 경우- 자본잠식으로 제1항제3호의 상장폐지 사유에 해당된 보통주권 상장법인이 사업보고서의 법정 제출기한까지 세칙으로 정하는 감사보고서를 제출하여 그 사유를 해소한 사실이 확인되는 경우

- 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우(상장적격성 실질심사 대상)

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사[펀드코드: K5MR21DC7676(DC767)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
내용

2020년 02월 20일
회사 발기설립 (자본금: 9억원 / 납입금: 45억원 / 발행주식: 90만주)

2020년 06월 12일
일반사무관리위탁계약 체결 (신한아이타스㈜)

자산관리위탁계약 체결 (켄달스퀘어리츠운용㈜)

자산보관위탁계약 체결 (㈜신한은행)

2020년 08월 24일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 최초 승인

2020년 08월 31일

자산관리위탁 변경계약 체결 (켄달스퀘어리츠운용㈜)

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업 변경인가 신청

2020년 10월
16일

대출확약서 수령 (대주:
중
소기업은행)

2020년 10월
19일

국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업 변경인가

2020년 10월 23일

자산관리위탁 변경계약 체결 (켄달스퀘어리츠운용㈜)

2020년 10월 26일
보통주 47,300,000주 사모 납입 (주당 발행가액: 5,000원)

2020년 10월 27일
전환사채 액면금액 1,180억원 발행

2020년
11월 05일

공모 이사회 결의

2020년
11월 06일

인수계약 체결(한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주), 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점

2020년 11월 06일
최초 증권신고서 제출

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지
변경사항

서울특별시 영등포구 국제금융로 10 (Three IFC) 35층
해당사항 없음

다. 설립일자 및 존속기간당사는 2020년 02월 20일 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 다만 시장 상황 등 여건을 고려하여 주주총회의 의결 및 관계 법령에 따라 존립기간 만료 전 청산할 수 있습니다.당사 정관 58조(해산)은 회사의 해산 사유를 규정하고 있으며 해당 사유는 하기와 같습니다.

정관 제58조(해산)

회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 국토교통부장관의 영업인가 또는 등록의 취소

7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

8. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

라. 주주 및 지분현황

[당사 주주 현황]

(기준일: 2020년 11월 06일)
(단위: 주)

관 계
주주명
국적
보유주식의종류
발행일
신고서 제출일 현재
의무보유 주식수
의무보유기한
비고

주식수

지분율

주식수
지분율

최대주주
CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.
캐나다
보통주식
2020.10.27
12,000,000
24.90%
12,000,000
24.90%
2021.10.26
-

발행회사의 특수관계인
ESR Kendall Square REIT Holding Pte. Ltd.
싱가포르
보통주식

2020.10.27

9,200,000
19.09%
9,200,000
19.09%

2021.10.26

-

발행회사의 특수관계인
켄달스퀘어리츠운용(주)
대한민국
보통주식

2020.10.27

1,000,000
2.07%
1,000,000
2.07%

2021.10.26

-

발행회사의 특수관계인
이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주))
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

주2)

타인
(주)신한은행(이지스리츠포트폴리오전문투자형사모부동산투자신탁제1호 의 신탁업자의 지위에서)
대한민국
보통주식

2020.10.27

6,000,000
12.45%
6,000,000
12.45%

2021.10.26

-

타인
KB증권(주)(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호 의 신탁업자의 지위에서)
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

-

타인
군인공제회
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

-

타인
중소기업은행
대한민국
보통주식

2020.10.27

3,000,000
6.22%
3,000,000
6.22%

2021.10.26

-

타인
NH투자증권(주)(파인밸류IPO1호전문투자형사모증권투자신탁 의 신탁업자의 지위에서)
대한민국
보통주식

2020.10.27

1,000,000
2.07%
1,000,000
2.07%

2021.10.26

-

타인
코리안리
대한민국
보통주식

2020.10.27

4,000,000
8.30%
4,000,000
8.30%

2021.10.26

-

-
합계
-
-
-
48,200,000
100.00%

48,200,000

100.00%
-
-

(자료: 당사 제시)

주1) 유가증권시장 상장규정 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 보호예수해야 합니다. 당사의 최대주주인 CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.과 당사의 특수관계인인 켄달스퀘어리츠운용(주) 및 이에스알켄달스퀘어(주)를 비롯한 주주들은 유가증권시장 상장규정에 따라 각각 제출한 계속보유확약서 및 당사가 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)와 체결한 보호예수 등에 관한 약정에 의거하여,
2020년 10월 27일로부터 1년간
소유 주식 100%인
48,200,000주
전부(2020년 02월 20일 발기설립 시 발행한 주식 900,000주 및 2020년 10월 26일 납입으로 사모 발행한 주식
47,300,000주
)를 한국예탁결제원에 보관하고, 유가증권시장 상장법인의 경쟁력 향상이나 지배구조의 개선을 위한 기업인수, 합병 등 한국거래소가 필요하다고 인정하는 경우 이외에는 그 주식을 인출하거나 매각하지 않을 것이며, 보관 인출 또는 매각의 방법 및 절차 등에 관하여는 계속보유확약서에 정하는 바에 따릅니다.

주2) 이에스알켄달스퀘어(주)는 당사의 발기인으로, 당사 최초 설립 시 45억원에 취득한 900,000주(당사의 설립일자인 2020년 02월 20일 납입 및 발행)와 2020년 10월 26일 주금 납입으로 사모 발행된 주식 취득분 3,100,000주를 합하여 총 4,000,000주를 보유하고 있습니다. 2020년 11월 04일자로 4,000,000주 전량은 그 발행일로부터 1년간 한국예탁결제원에 의무보유예탁 처리 완료되었습니다. 설립 시 취득한 900,000주에 대하여는 그 의무보유예탁 기한이 나머지 3,100,000주보다 조기에 종료될 예정이나, 본건 총액인수계약상의 의무사항으로 이에스알켄달스퀘어(주)는 동 900,000주에 대하여 나머지 3,100,000주의 의무보유예탁 기한까지 매매 또는 양도 등을 할 수 없습니다.

한편, 당사는 당사의 최대주주인 CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.를 대상으로 무보증 사모 전환사채를 배정하여 발행한 바 있습니다. 당사의 최대주주인 CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.는 동 전환사채 인수계약에 의거하여 금번 공모가 완료된 후 주금 납입이 모두 완료된 것을 전제로, 금번 공모의 납입기일인 2020년 12월 10일의 익일 해당 전환사채 전량에 대하여 보통주 전환을 청구할 예정입니다. 동 전환사채의 발행조건 및 사채권자 현황은 아래와 같습니다.

[당사 전환사채 발행조건 상세]

(단위: 원, 주)

구분
내용

발행인
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주) (당사)

발행금액
118,000,000,000

발행일
2020년 10월 26일

명목 만기일
2025년 10월 26일

Coupon
0.0%

YTC / YTP / YTM
0.0% / 0.0% / 0.0%

전환대상주식
당사 보통주식

전환가액
1주당 5,000원

전환기간
본건 공모 주금 납입일 익일

전환방법
사채대용납입

기타 전환에 관한 사항
발행회사와 사채권자 간의 별도 약정에 의거하여 사채권자는 본건 공모주식의 납입일 익일에 즉시 본 전환사채를 보통주로 전환하여야 함

보호예수에 관한 사항
유가증권시장 상장규정 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 보호예수하여야 함본건 전환사채는 그 발행 시기와 인수계약 및 별도 약정상의 권리 및 의무가 당사의 기발행 보통주에 준하는 성격을 띠는 바, 유가증권시장 상장규정 제124조 제2항을 준용하여 발행일로부터 1년간 한국예탁결제원에 보호예수하며, 보호예수 기간이 종료되기 전 그 전환권 행사로 인하여 발행되는 신주 역시 전환권 행사 이전의 전환사채 보호예수기간과 같은 기한까지 의무보유예탁하도록 함

[당사 전환사채 사채권자 현황]

(기준일: 2020년

11월 06일
)

(단위: 원, 주)

관 계
사채권자
국적
보유증권의종류
발행일
발행금액
주당전환가액
전환으로 인하여발행될 신주의 수량
전환으로 인하여 발행될신주의 의무보유기한

최대주주
CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.
캐나다
전환사채
2020.10.27
118,000,000,000
5,000
23,600,000
2021.10.26

-
합계
-
-
-

118,000,000,000

-

23,600,000

-

(자료: 당사 제시)

주) 당사가 발행한 전환사채의 전환권 행사로 인하여 발행되는 신주의 경우,
발행 후 지체 없이 한국예탁결제원에 전환 전 전환사채의 보호예수기한과 같은 기간 동안 의무보유 처리할 예정입니다.

마. 상호의 변경해당사항 없습니다.
바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행 중인 경우해당사항 없습니다.
사. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용해당사항 없습니다.
아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화해당사항 없습니다.
자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용당사는 설립 이후 합병, 기업분할, 영업양수도, 감자를 실시한 바 없습니다.

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

구분
업무범위
계약기간

자산관리회사
켄달스퀘어리츠운용(주)

(가) 부동산의 취득·관리·개량 및 처분에 관한 업무

1) 부동산의 취득 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보고서를 포함하되 이에 한정하지 아니한다)를 작성하고 제공하는 일

2) 부동산의 취득·관리·개량 및 처분을 위한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일

3) 위 2)목에 따라 부동산을 취득·관리·개량 및 처분하는 일

4) 부동산의 취득·관리·개량 및 처분에 필요한 비용을 지급하는 일

5) 부동산의 관리를 위하여 관련법령에서 요구하는 관리자를 선임하고 유지하는 일

6) 부동산을 위한 보험에 가입하고 유지하는 일

7) 기타 부동산의 취득·관리·개량 및 처분에 필요한 업무

(나) 부동산의 개발에 관한 업무

1) 위탁자의 부동산개발사업 투자에 관한 사업계획서 작성, 부동산투자자문회사에 대한 평가 위탁을 포함한 부동산 개발사업에 관한 용역, 부동산 개발사업에 관한 위탁자의 의사결정 및 지시에 필요한 평가자료를 작성하고 제공하는 일

2) 위탁자의 의사결정 및 지시에 따른 부동산개발사업 관련 제반 업무(부동산개발 각종 인?허가 취득, 시공 관련 대관업무, 설계용역계약의 체결, 시공사의 선정 및 공사도급계약 체결, 사업관리 위탁계약의 체결 등) 및 관련 용역사와의 협의 및 협조 업무

3) 위탁자의 부동산개발사업을 위한 자금 관리 및 운용 지시

4) 기타 부동산개발사업에 필요한 업무

(다) 부동산의 임대차에 관한 업무

1) 임대차계약을 협상하고 작성하며 체결하는 일

2) 임대차보증금을 수령하고 반환하는 일

3) 임차료를 징수하고 임차인을 관리하는 일

4) 임대시장을 분석하여 임대계획을 세우는 일

5) 기타 임대차에 필요한 업무

(라) 다른 부동산투자회사에 대한 출자, 지배 내지 경영관리, 부동산관련 증권 기타 증권의 매매에 관한 업무

1) 다른 부동산투자회사 발행의 주식인수, 주식 취득을 통한 출자 및 처분에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 업무 또는 부동산집합투자기구의 집합투자증권의 매입, 취득 및 처분(원본상환 포함)에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 업무

2) 위 1)항 외의 증권의 취득 또는 처분에 관한 의사결정을 지원하는 행위

3) 위탁자의 의사결정에 따라 다른 부동산투자회사 발행의 주식, 부동산관련 증권 기타 증권의 취득 및 처분에 관한 계약 협상 및 체결

4) 증권을 매매하거나 증권의 매매를 위탁하는 일

5) 위탁자를 위하여 다른 부동산투자회사 발행의 주식, 부동산관련 증권 또는 기타 증권상의 권리를 행사하는 일

6) 기타 증권의 매매에 필요한 업무

(마) 금융기관에의 예치에 관한 업무

1) 예금계좌를 개설하거나 폐쇄하는 일

2) 예금조건을 협상하고 계약을 체결하는 일

3) 예금을 계좌 이체하는 일

4) 예금계좌를 관리하는 일

5) 기타 예치사무에 필요한 업무

(바) 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분에 관한 업무

1) 부동산의 사용에 관한 권리의 취득 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보고서를 포함하되 이에 한정하지 아니한다)를 작성하고 제공하는 일

2) 부동산의 사용에 관한 권리의 취득·관리 및 처분을 위한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일

3) 부동산의 사용에 관한 권리를 취득·관리 및 처분하는 일

4) 부동산의 사용에 관한 권리의 취득·관리 및 처분에 필요한 비용을 지급하는 일

5) 부동산의 사용에 관한 권리에 관한 보험에 가입하고 유지하는 일

6) 기타 부동산의 사용에 관한 권리의 취득·관리 및 처분에 필요한 업무

(사) 부동산투자회사법에 따른 차입 및/또는 사채발행에 관한 업무

1) 차입 및/또는 사채발행에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 일

2) 차입 및/또는 사채발행에 관한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일

3) 차입 및/또는 사채발행과 차입금 및 발행사채를 상환하는 일

4) 기타 차입 및/또는 사채발행에 필요한 업무

(아) 자산관리에 관한 일반적인 업무

1) 위탁자의 영업인가 및 변경인가를 신청하는 일

2) 위탁자의 자산운용에 관한 매 회계연도의 사업계획을 수립하여 필요한 예산정보 및 관련자료와 함께 위탁자에게 제출하는 일

3) 매 분기별 및 매 결산기별 투자보고서를 작성하여 매 분기 종료 후 45일과 매 결산기 종료 후 90일 이내에 위탁자에게 제출하는 일

4) 매월 30일까지 전월의 자산관리내역을 위탁자에게 통보하는 일

5) 대상자산의 투자·운용, 다른 부동산투자회사에 대한 출자·지배·경영지원 또는 부동산집합투자기구의 집합투자증권의 매입, 취득 및 처분(원본상환 포함), 기타 증권의 매매·차입·사채발행, 부동산개발사업 등에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 일

6) 독립된 업무담당자에게 업무를 지시하거나 독립된 업무담당자로부터 업무를 지시받거나 독립된 업무담당자와 업무를 협조하는 일

7) 필요한 경우 Property Management 회사, Facility Management 회사 등 재수탁회사를 선정하고 감독하는 일

8) 관련법령이 정하는 바에 따라 대상자산에 속하는 지분증권의 의결권 행사

9) 관련법령이 정하는 바에 따른 보고 및 공시, 신청 등 제반 행정 업무

10) 기타 자산관리자가 자산관리를 위하여 필요하다고 합리적으로 판단하는 업무

- 본 계약의 기간은 본 계약 제13조에 따라 중도해지되지 않는 이상 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결 등기일까지로 한다.

- 본 계약은 체결일로부터 효력이 발생하되, 자산관리자가 본 계약 체결 이전에 위탁자를 위해 수행한 모든 위탁업무의 효력을 포함한다. 단, 위탁자가 영업인가를 받지 못하는 것으로 확인되면 본 계약은 소급적으로 실효한다.

- 위탁자와 자산관리자는 계약기간 중 서면 합의에 의하여만 본 계약의 내용을 변경할 수 있다.

일반사무수탁회사
신한아이타스(주)

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행에 관한 업무

3. 운영에 관한 업무

4. 계산에 관한 업무

5. 세무에 관한 업무

6. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

7. 해산 및 청산 업무

- 계약기간은 계약의 효력발생일로부터 1년이 되는 날(계약 종료일)까지로 하며, 계약당사자가 계약 종료일로부터 1개월 전까지 해지의사를 통보하지 않는 한 계약은 자동으로 1년씩 연장.

- 위탁자의 청산종결등기일 또는 본 계약 제18조에서 정한 해지일까지

자산보관기관
(주)신한은행

1. 부동산의 보관 및 관리

가. “위탁회사”가 “수탁회사”에 대하여 위탁하는 부동산의 등기부상 소유권의 보존 및 관리

나. “위탁회사”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산(제4조에서 정의됨)의 처분에 관한 계약체결 및 등기명의를 제3자에게 경료하는 업무

다. “위탁회사”의 의사결정 및 자산관리회사의 지시에 따라 본건 부동산의 등기권리의 기재사항 변경(전세권, 근저당권 설정 등) 업무

라. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수 업무로서 본 계약이 정하는 업무

2. 증권의 보관 및 관리

가. 증권의 인수, 인도 및 보관. 단, 자본시장법 제308조에 따라 예탁대상증권 등으로 지정된 증권의 경우 지체없이 한국예탁결제원에 예탁하여야 한다.

나. 증권상 인정되는 원리금 수령, 유무상 청약 등 제반 권리의 행사

다. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수 업무

3. 현금의 보관 및 관리

가. 자산관리회사의 운용지시에 따른 현금의 수령, 지급 및 보관

나. 자산관리회사의 운용지시에 따른 제세공과금의 지급

다. 자산관리회사의 운용지시에 따른 관련 수탁기관에 대한 보수, 수수료 및 비용의 지급

라. 자산관리회사의 운용지시에 따른 계좌 개설, 폐지 및 변경 업무

마. “위탁회사” 또는 자산관리회사의 요청 시 현금(대출금 포함) 관련 각종 증명서 발급

바. 기타 본 호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수 업무

4. 해산(청산)관련 업무

가. 청산인 및 청산감독인의 지시에 따른 보관업무 및 관련 실무 사무

나. 위 가목의 업무를 수행함에 있어 부수되거나 필요한 업무

계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 “위탁회사”의 청산종결등기일 또는 제28조에서 정한 중도해지시까지

4. 집합투자업자

켄달스퀘어리츠운용(주)는 부동산투자회사법에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
켄달스퀘어리츠운용 주식회사

영문명
Kendall Square REIT Management, Inc.

대표자
윤원섭

본점 사업자등록번호
519-87-02065

본사 주소
서울특별시 영등포구 국제금융로 10 (여의도동, Three IFC) 35층

본사 전화번호
02-6205-0468

본사 팩스번호
02-6205-0466

인터넷 홈페이지 주소
www.kendallsquarerm.com

결산월
12월

업종명
부동산업

회사설립일
2020년 05월 28일

임직원수
11명

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 켄달스퀘어리츠운용(주)와 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, 켄달스퀘어리츠운용(주)의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

성 명

출생년도

최종학력

(전공)

주요경력

배상휘

1979년

보스턴대학교 국제관계학과 학사

- 켄달스퀘어자산운용 투자팀 이사

- 라살자산운용 투자팀 이사

- 게인어소시에이츠 총괄상무

- 리딩투자증권 프로젝트금융팀 대리

- 하나대투증권 국제금융팀 대리

임한상

1985년

서울대학교 건축공학과 학사

- 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스 건설관리팀 차장

- 대림산업 공무팀 과장

정원용

1984년

고려대학교 건축공학과 학사

- 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스 개발팀 차장

- 삼정회계법인 재무자문본부 부동산팀 차장

- CBRE Korea 자산관리팀 차장

- 현대건설 주택사업본부 건축기사

이진국

1984년

한국외국어대학교

국제통상학과 학사

- 한국투자증권 투자솔루션본부 차장

- kt estate 개발투자사업본부 대리

- EY 한영회계법인 재무자문본부 과장

김진숙

1980년

국민대학교

국제통상학과 학사

- 에이알에이코리아 자산관리팀 차장

- 케이리츠투자운용 리츠지원팀 팀장

주) 상기 인력은 부동산투자회사법 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력에 해당합니다.

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조 현황당사는 위탁관리부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두어야 하고 그 역할과 권한이 당사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할계획입니다.부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

[당사 의사결정 지배구조도]

지배구조도

나. 이사회에 관한 사항(1) 이사회 구성

직책

성명

주요 경력

관련법상 자격요건 충족 여부

대표이사

박래익

(1964년생)

메사추세츠 공과대학(MIT) 부동산개발 및 도시계획 석사

서울대학교 건축공학과 학사

전) 싱가포르 투자청(GIC) 한국대표

전) GE자산관리코리아 대표

전) 코람코자산운용 대표

현) 그레이프 대표이사

부동산투자회사법 제14조 및 제14조의2해당 결격사항 없음

기타비상무이사

조주현

(1953년생)

메사추세츠 공과대학(MIT) 도시계획 박사

서울대학교 도시공학 석사

서울대학교 건축학과 학사

전) 건국대학교 부동산학과 교수

전) 베스타스자산운용 사외이사

현) 건국대학교 부동산학과 명예교수

기타비상무이사

신유철

(1965년생)

미국 버지니아대학교 법학석사(LL.M.)

서울대학교 법학과 석사 및 학사

전) 서울서부지방검찰청 검사장

전) 수원지방검찰청 검사장

전) 서울중앙지방검찰청 1차장검사

현) 신유철 법률사무소 대표변호사

기타비상무이사
하재창(1970년생)

국민대학교 법학과 학사

현) 한국교직원공제회 대체투자 팀장

기타비상무이사
조준우(1978년생)

포드햄 대학교 법학과 석사

서울대학교 영어영문학과 학사

현) 법무법인 광장 변호사

비상근 감사

김태헌

(1983년생)

경희대학교 경영학과, 회계학과 학사

전) 삼정회계법인, 회계사

현) 대교회계법인, 매니저

주) 기타비상무이사로 기재된 하재창 이사 및 조준우 이사는 2020년 11월 05일 당사의 임시주주총회에서 선임되었으며, 동 2인의 등기는 임시주주총회 개최일로부터 2주 이내에 진행할 예정입니다.

[부동산투자회사법]

제14조(이사의 자격 등) ① 부동산투자회사의 이사에 관하여는 제7조를 준용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 위탁관리 부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.

1. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제133조제3항에 따른 특별관계자를 말한다. 이하 같다)

2. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람

3. 이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 부동산투자회사의 이사로 선임된 사람이 제1항 또는 제2항(위탁관리 부동산투자회사의 이사인 경우만 해당한다)에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 밝혀진 경우에는 당연히 해임된다. <개정 2020. 6. 9.>

④ 제3항에 따라 해임된 이사가 해임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 아니한다.

⑤ 이사의 직무에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2010. 4. 15.]

제7조(발기인) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 부동산투자회사의 발기인이 될 수 없다. 이 경우 외국인 또는 외국의 법령에 따라 설립된 법인 중 해당 국가에서 다음 각 호의 어느 하나와 동일하거나 유사한 사유에 해당하는 자도 또한 같다. <개정 2015. 6. 22., 2016. 1. 19.>

1. 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인

2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

3. 이 법 또는 「공인중개사법」, 「부동산 거래신고에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 「형법」 제214조부터 제224조까지 및 제347조, 제347조의2, 제348조, 제348조의2, 제349조부터 제359조까지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 금융 관련 법률(이하 이 조에서 "관련법률"이라 한다)에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 면제된 후 5년이 지나지 아니한 자

4. 이 법 또는 관련법률에 따라 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자

5. 이 법 또는 관련법률에 따라 영업의 허가ㆍ인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임직원이었던 자(그 허가ㆍ인가 또는 등록 등의 취소 사유의 발생에 관하여 직접적인 책임이 있거나 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자만 해당한다)로서 해당 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 지나지 아니한 자

6. 이 법 또는 관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 지나지 아니한 자

[전문개정 2010. 4. 15.]

제14조의2(감사의 자격 등) ① 부동산투자회사의 감사는 「공인회계사법」에 따른 공인회계사이어야 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.

1. 제7조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람

2. 「공인회계사법」에 따라 업무정지 기간 중에 있는 회계법인에 소속된 사람

3. 「공인회계사법」에 따라 직무정지 기간 중에 있는 사람

4. 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 감사의 해임 및 직무에 관하여는 제14조 제3항부터 제5항까지의 규정을 준용한다.

[전문개정 2010. 4. 15.]

제14조의3(법인이사 및 감독이사의 선임) ① 위탁관리 부동산투자회사는 제22조의2에 따라 해당 위탁관리 부동산투자회사의 자산 투자ㆍ운용 업무를 위탁하는 자산관리회사인 이사(이하 "법인이사"라 한다)와 감독이사를 정관으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다. 이 경우 법인이사와 감독이사를 두는 부동산투자회사에는 제14조 및 제14조의2에 따른 이사와 감사를 두지 아니한다.

② 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 법인이사와 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 1인과 감독이사 2명 이상을 선임하여야 한다.

[본조신설 2012. 12. 18.]

[정관]

제31조 (이사 및 감사의 수)

① 회사는 3인 이상의 이사와 1인 이상의 감사를 둔다. 다만, 자본금 총액이 10억원 미만인 경우에 한하여 1인 또는 2인의 이사와 1인 이상의 감사를 둘 수 있다.

② 감사는 공인회계사법에 의한 공인회계사로 한다. 다만, 관계 법령의 개정 또는 폐지로 감사의 자격에 대한 제한이 변경되거나 폐지될 경우 개정 또는 폐지된 관계 법령에 따르기로 한다.

제32조 (이사 및 감사의 선임)

① 이사와 감사는 주주총회에서 선임하며, 이사와 감사의 선임을 위한 의안은 구분하여 의결하여야 한다.

② 이사와 감사의 선임은 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다. 그러나 감사의 선임에 있어서 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 3을 초과하는 수의 주식을 가진 주주는 그 초과하는 주식에 관하여 의결권을 행사하지 못한다.

③ 회사는 이사의 선임에 있어서 상법 제382조의 2에서 규정하는 집중투표제를 채택하지 아니한다.④ 이사 및 감사는 부투법에 따른 임원의 결격사유에 해당하지 않는 자이어야 한다.

⑤ 이사나 감사 중 결원이 생긴 때에는 주주총회에서 이를 선임한다. 그러나 이 정관 제31조 제1항에서 정한 원수를 결하지 아니하고 업무 수행상 지장이 없는 경우에는 그러하지 아니한다.

제33조 (이사 및 감사의 임기)

① 이사의 임기는 3년으로 한다. 그러나 그 임기가 최종의 결산기 종료 후 당해 결산기에 관한 정기주주총회 전에 만료될 경우에는 그 총회의 종료 시까지 임기를 연장한다.

② 감사의 임기는 취임 후 3년 내의 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종료 시까지로 한다.③ 결원을 보충하기 위하여 선임된 이사의 임기는 전임자의 잔여임기로 한다. 다만, 주주총회에서 달리 결의한 경우에는 그에 따른다.

제34조 (대표이사)

회사는 이사회의 결의로 이사 1인을 대표이사로 선임한다.

제35조 (대표이사 및 이사의 직무)

① 대표이사는 회사를 대표하고 업무를 총괄한다.

② 이사는 대표이사를 보좌하고, 이사회에서 정하는 바에 따라 이 회사의 업무를 분장 집행하며, 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

③ 이사는 회사에 현저하게 손해를 미칠 염려가 있는 사실을 발견한 때에는 즉시 감사에게 이를 보고하여야 한다.

④ 이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 자산 상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 이사는 재임 중뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 안 된다.

제36조 (감사의 직무)

① 감사는 회사의 회계와 업무를 감사한다.

② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

③ 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총회의 소집을 청구할 수 있다.

④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 감사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체없이 이사회(또는 청산인회)에게 보고하여야 한다.

(2) 이사회의 권한

구분

정관 세부 내용

이사회의구성과 소집

제 38 조 (이사회의 구성과 소집)

① 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

② 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일전까지 개최 일시, 장소 및 안건 등을 각 이사 및 감사에게 서면통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.

이사회의결의사항

제 39 조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 부동산개발사업에 관한 투자결정 및 사업계획서 승인

7. 사무수탁회사와의 일반사무수탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

9. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항

10. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

11. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

12. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

13. 제51조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

14. 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사안

15. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

이사회의결의방법

제 40 조 (이사회의 결의방법)

① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

라. 주주총회에 관한 사항

당사의 정관 상 주주총회의 결의방법 및 결의사항에 관한 사항은 다음과 같습니다.

[정관]

제 25 조 (주주총회의 결의방법)

① 주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

제 26 조 (주주총회의 결의사항)

① 법령이나 이 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고는 주주총회는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 다음 각 호의 사항을 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 제1호에 따라 주주총회에서 승인받은 부투법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획에서 정한 주주 배당수익이 30% 이상 하락할 것이 예상되거나, 회사의 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 등 부투법 제12조 제1항 제3호에 따른 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 다만, 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 계약 중 제1호에 따라 주주총회의 승인을 얻은 사업계획에서 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외한다.

4. 부투법 시행령 제9조 제1항에서 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 단, 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)을 제외함

5. 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임에 관한 사항

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

8. 제51조 제4항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

9. 이익배당에 관한 사항

10. 기타 이사회가 부의한 사항

11. 기타 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항② 법령이나 정관에서 달리 규정하는 경우를 제외하고, 주주총회는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 다음 각 호의 사항을 결의한다.

1. 회사의 정관 변경

2. 액면가 미만으로 주식발행

3. 회사의 자본감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

4. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

5. 다른 부동산투자회사와의 합병

6. 회사의 분할 또는 분할합병

7. 회사의 영업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

8. 다른 부동산투자회사의 영업의 전부의 양수

9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 일부의 양수

10. 이사 또는 감사의 해임

11. 부동산 개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적·대상·범위 등 부투법 시행령 제9조 제2항에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

12. 부투법 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

13. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

14. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)

15. 기타 「상법」및 부투법상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식을 통한 주주총회 결의를 하도록 규정하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회를 소집하여야 한다.

④ 제3항에 따라 소집된 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 한다. 다만, 제2항 제11호 내지 제13호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1이상의 수로써 한다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 사업목적

당사는 2020년 02월 20일 부동산투자회사법에 의하여 설립된 명목회사로서, 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공할 계획입니다. 당사는 다음 중 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 사업목적으로 합니다.

1) 부동산

2) 부동산개발사업

3) 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4) 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5) 증권, 채권

6) 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

일반 투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산에 대한 분산투자를 통해 단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다.

하지만 당사가 추구하는 투자목적 또는 성과목표가 반드시 달성된다는 보장이 없다는 사실에 유의하시기 바랍니다.

나. 회사의 설립취지 및 그 성격

당사는 위탁관리부동산투자회사로 금번 상장 추진을 통해 투자자들에게 안정적인 부동산간접투자의 기회를 제공함과 동시에 다음과 같은 사항들을 목표로 설립되었습니다.

1) 대한민국 공모 상장 리츠 시장의 활성화

2) 부동산시장과 금융시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화

3) 부동산시장의 투명화, 선진화의 유도

4) 부동산의 유동화, 증권화의 활성화로 부동산 경기 회복

5) 개인투자자에게 다양한 투자 포트폴리오를 제공하여 위험의 해지 기능 강화

6) 건설 및 부동산 경기의 활성화

7) 부동산 직접투자로 인한 위험회피 및 소액 투자기회 제공

다. 정관상 목적 사업

회사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]

제 2 조 (목적)

① 회사는 부동산투자회사법(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

당사는 (i) 총 7개의 물류센터 부동산을 매입하여 임대사업을 진행할 예정인 이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사 주식회사(“자리츠”)의 발행주식을 전부 취득하고, (ii) 각 1개씩의 물류센터 부동산을 소유하고 임대운영 중인 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호(이하 “투자신탁6호”), 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호(이하 “투자신탁7호”), 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호(이하 “투자신탁8호”) 및 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호 (이하 “투자신탁11호”라 하며, 투자신탁6호, 투자신탁7호, 투자신탁8호와 총칭하여 “당사의 투자대상펀드”)의 각 수익
증권을 취득하고자 합니다. 본건 펀드 수익증권 중 당사가 취득하고자 하는 지분율은 약
99%
입니다.

당사는 금번 공모를 통하여 조달한 보통주 납입금을 사용하여 당사의 투자대상인 자리츠 보통주 유상증자에 참여하여 주식을 취득하고 당사의 투자대상펀드가 발행하는 수익증권을 매입하는 형태로 출자를 진행할 예정입니다.

[당사 투자자산 취득 재원 조달 구조 개요]

(단위: 백만원)

당사 조달금액 사용처
금액
재원
조달구분

예비비 (주식발행비용, 자문수수료 등 재원)
21,688백만원

당사 공/사모 보통주및사모 전환사채납입금 합계716,295백만원

공모 이전전환사채 사모 발행118,000백만원(완료)

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)보통주 지분 100% 매입

주1)

534,049백만원

공모 이전보통주 사모 발행(설립자본 포함)241,000백만원(완료)

공모청약에 의한신주 발행 (IPO)357,295백만원(예정)

당사의 투자대상펀드 수익증권 지분 매입- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호(이천1) 98.84%-
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호(이천4) 99.06%
- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호(용인2) 98.84%
- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호(평택) 99.13%

160,559백만원

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주1) 공모 이후 추가편입 확정 자산인 안성 물류센터를 제외하고 산정한 지분가치에 해당합니다.

주2) 당사의 투자대상펀드 수익증권 취득금액은 동 펀드가 보유하는 자산에 대한 사업구조상의 지분율을 반영한 금액입니다.

당사의 투자대상 자산인 자리츠 보통주를 발행하는 본건 자리츠는 당사가 출자한 재원 외에도 대주로부터 차입한 차입금을 사용하여 투자 대상 부동산 자산을 취득할 예정입니다. 본건 자리츠가 본건 공모 이후 최종 취득할 예정인 7개 물류센터 자산 및 당사의 피투자펀드인 본건 펀드가 보유하는 4개 부동산 자산의 감정평가는 태평양감정평가법인에서 진행하였으며, 총 11개 감정평가액 합계는 1조 4,094억원입니다. (기준일: 2020년 10월 15일)

당사로부터 본건 자리츠 및 당사의 피투자펀드인 본건 펀드가 부동산 자산을 취득하는 자금조달 및 사용의 흐름을 요약하면 아래와 같습니다.

[당사 자금 조달 및 사용 예정안]

(금액단위: 백만원)

조달 구분
금액
사용처(금액)

보통주 사모발행 (설립자본 납입금 포함)
241,000
예비비(21,688)

투자대상펀드수익증권 매입 (160,559)

자리츠보통주 매입(534,049)

전환사채 사모발행
118,000

공모청약에 의한 신주발행
357,295

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

[자리츠 자산 취득 재원 조달 계획 개요]

자리츠 조달 구분
금액
상세 사용내역 (금액)
금액합계

당사 출자금
534,049백만원
자산6개 매입대금(927,500백만원) - 부천(저온)(197,000백만원) - 고양(478,000백만원) - 용인1(129,000백만원) - 이천2(49,000백만원) - 이천3(28,500백만원) - 김해(46,000백만원)부대비용(81,421백만원)
1,008,921백만원

자리츠 자체 부동산담보대출
451,900백만원

질권미설정 임대보증금
22,973백만원

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주) 본건 공모 완료 이후 취득하는 것으로 확정된 안성 자산 매입재원은 제외하고 수립한 조달 계획입니다. 안성 자산 취득은 자기자본을 사용하지 않고 전액 부동산담보대출금 및 임대보증금을 재원으로 합니다.

[당사의 투자대상펀드 자산 취득 재원 조달 계획 개요]

자리츠 조달 구분
금액
사용처(금액)

당사 출자금
160,559백만원
자산4개 매입대금(305,843백만원) - 이천1(65,234백만원) - 이천4(80,732백만원) - 용인2(76,110백만원) - 평택(83,767백만원)부대비용(7,550백만원)

당사의 투자대상펀드자체 부동산담보대출Refinancing
147,968백만원

임대보증금
4,867백만원

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주1) 부대비용에는 금융비용, 질권설정 임대보증금 등이 포함됩니다.

주2) 상기 자산 취득가액은 당사의 투자대상펀드에 대한 사업구조상 지분율을 반영한 가액입니다.

자리츠가 취득할 예정인 자산 및 당사의 투자대상펀드가 보유하는 자산의 상세 내역은 다음과 같습니다.

[본건 자리츠 및 본건 펀드 취득 예정 자산]

(단위: 백만원)

자산양수(매수)자
취득예정시기
자산명
감정평가액주1)
취득가액주2)
본건 거래Cap. Rate
자산양도(매도)자

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)(자리츠)
2020.12.09
부천 저온물류센터 (부천(저온))
199,000
197,000
4.734%
켄달스퀘어엘피부천콜드전문투자형사모부동산투자회사

고양 물류센터 (고양)
478,700
478,000
4.872%
고양피에프브이 주식회사

용인 물류센터 1 (용인1)
129,400
129,000
4.833%
가창로지스틱스파크프로젝트금융투자 주식회사

이천 물류센터 2 (이천2)
50,000
49,000
5.368%
켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사

이천 물류센터 3 (이천3)
28,700
28,500
4.706%
켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사

김해 물류센터 (김해)
47,000
46,000
5.090%
켄달스퀘어엘피김해상동전문투자형사모부동산투자회사

2021.06.01
안성 물류센터 (안성)
166,200
160,000
5.123%
죽산피에프브이 주식회사

당사의투자대상펀드

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호

2020.12.09

이천 물류센터 1 (이천1)
65,287
65,234
4.932%
켄달스퀘어테라전문투자형사모부동산투자신탁1호

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
이천 물류센터 4 (이천4)
80,833
80,732
5.127%

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
용인 물류센터 2 (용인2)
76,601
76,110
4.977%

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
평택 물류센터 (평택)
83,963
83,767
4.389%

(자료: 당사 제시)

주1) 상기 자산별 감정평가액은 2020년 10월 15일 기준이며, 당사의 투자대상 펀드가 보유하는 자산의 감정평가액은 동 펀드에 대한 당사의 사업구조상의 지분율을 반영한 금액입니다.

주2)
상기 자산별 취득가액은 자리츠가 취득하는 부동산의 경우 실제 부동산매매계약상의 매매대금이며, 당사의 투자대상펀드가 보유하는 부동산의 경우 당사가 취득하는 본건 펀드 수익증권의 매매대금과 펀드에 대한 당사의 사업구조상 지분율에 기초하여 산출된 부동산 취득간주가액을 의미합니다.

[당사 사업구조도]

구조도2

(자료: 당사 제시)

주) 당사는 상기 도표상의 "모리츠"에 해당합니다.

당사는 부동산투자회사법(이하 "부투법")에 근거하여 설립되어 존속하고 있습니다. 부투법 제21조 제1항에 의하면, 부동산투자회사는 그 자산을 부동산 등에 투자하여야 하고 그 투자 대상에는 ‘증권’이 포함됩니다(부투법 제21조 제1항 제5호). 또한, 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산관련 증권 및 현금으로 구성하여야 합니다.(부투법제25조 제1항). 부투법상 ‘증권’이란 자본시장법 제4조 제1항의 증권 등을 의미하고, 여기에는 지분증권이나 수익증권이 포함됩니다. 또한 부투법상 ‘부동산관련 증권’에는 부동산투자회사의 주식, 자본시장법 제229조 제2호에서 정한 부동산에 집합투자재산의 100분의 80을 초과하여 투자하는 전문투자형 사모집합투기구의 집합투자증권 역시 포함됩니다(부투법 제2조 제3호, 동법시행령 제2조 제1항). 이에 의하면, 회사가 취득할 예정인 본건 자리츠의 발행주식, 본건 펀드의 수익증권은 모두 부투법상 ‘증권’에 해당하므로, 부동산투자회사인 회사가 이를 취득하는 것은 가능합니다. 또한, 본건 자리츠의 발행주식, 본건 펀드의 수익증권은 모두 부투법상 ‘부동산관련 증권’에 해당하므로, 부투법 제25조 제1항에도 위반되지 않습니다.

당사는 영업인가를 득한 후 당사가 발행한 주식을 공모(상장)할 예정입니다. 그리고 이러한 공모부동산투자회사에는 원칙적으로 자본시장법상 집합투자기구에 관한 규정이 적용됨(예외적으로 부투법 제49조의3에서 정한 자본시장법 조항들은 적용되지 아니함).본건 자리츠가 실시할 예정인 부동산거래에 있어서 매매계약을 체결하기에 앞서 매도인이 부동산의 적법한 소유자인지, 제한물권, 가압류 또는 가처분 등의 상황이 있는지, 기타 소유권 이전에 문제될 수 있는 소송 등 쟁송의 존재 여부 등을 파악하기 위하여 당사는 법무법인 세종을 통하여 법률실사를 실시하였습니다. 그 결과 법률실사인은 본건 자리츠가 취득할 예정인 부동산은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 “자본시장법”)에 따라 설립된 투자회사 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2의 요건을 갖추어 설립된 프로젝트금융투자회사가 소유하고 있는 점 등을 감안할 때, 부동산의 매매거래에 있어서 앞서 언급한 일반적인 매매거래시 점검사항에 저촉되거나 매매거래를 제한하는 사항이 있을 가능성은 낮을 것으로 판단하였습니다. 또한 당사가 수익증권을 취득할 예정인 본건 펀드가 보유하는 부동산 자산 역시 투자신탁 부동산에 대하여 압류, 가압류, 가처분 등이 등기 되어 있지 않음을 확인하였습니다.

나. 투자대상 상세

(1) 당사 투자대상 부동산관련증권 발행인 개
요

1) 자리츠

[자리츠 개요]

항목
내용

명칭
이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사

기발행주식총수
100,000주

발행예정신주수
106,709,800주

발행주식총수(예정)
106,809,800주

주당 액면금액
1,000원

총 자본금(예정)
106,809,000,000원

주당 발행가액
5,000원

총 발행가액(예정)
534,049,000,000원

주) 자리츠가 설립시 발행하여 발기인인 이에스알켄달스퀘어(주)가 보유하고 있던 주식 100,000주는 당사가 2020년 09월 24일 이에스알켄달스퀘어(주)로부터 매입하였습니다. 본건 공모 대금을 사용하여 당사가 자리츠의 주주배정 유상증자 신주 106,709,800주를 추가 매입함으로써 당사가 자리츠의 100%주주가 될 예정입니다.

2) 투자대상펀드

투자대상사업의 임대사업자인 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호, 7호, 8호 및 11호는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 에 의거하여
2018년 02월 13일, 2018년 04월 05일, 2016년 10월 18일 및 2019년 04월 30일에 각각 설정된 투자신탁형 집합투자기구입니다
. 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호, 7호, 8호 및 11호는 투자대상자산의 취득, 임대, 관리, 개량, 처분 그리고 이를 통하여 발생하는 수익을 수익자에게 배분하는 것

만
을 목적으로
하며, 그 이외 다른 사업에 대한 투자 등은 집합투자규약 등을 통하여 제한되어 있습
니다.

[전문투자형사모부동산투자신탁 수익증권 취득 개요]

구분

내용

당사자

- 매도인: 켄달스퀘어테라전문투자형사모부동산투자신탁1호

- 매수인: 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(당사)

매매목적물 및매매대금

- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호 수익증권 37,779백만원 (지분율 98.84%)- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호 수익증권 41,935백만원 (지분율 99.06%)

- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호 수익증권 38,283백만원 (지분율 98.84%)- 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호 수익증권 42,562백만원 (지분율 99.13%)

총 거래금액
160,559백만원

거래종결예정일
2020년 12월 11일

① 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호("켄달스퀘어6호") 개요

구분

내용

명칭

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호

종류 및 형태

투자신탁/전문투자형/부동산형/폐쇄형/단위형/사모형

설정일

2018년 2월 13일

부동산 소재지

경기도 이천시 마장면 억만리로 140-27

존속기간

신탁계약의 체결일(2018년 1월 19일) 로부터 20년

사업자등록번호 등

- 사업자등록번호: 270-85-00741

- 집합투자기구분류코드: 171411420720142ZZZZ2

집합투자업자

켄달스퀘어자산운용

회계연도

- 제1기 회계연도: 설정일로부터~ 2018년 12월 31일

- 제2기 회계연도: 제1기 사업연도 이후 매 1년

- 2020년 회계연도 : 2020년 12월 까지

- 2020년 사업년도 이후 매5월31일 , 11월30일

② 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호("켄달스퀘어7호") 개요

구분

내용

명칭

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호

종류 및 형태

투자신탁/전문투자형/부동산형/폐쇄형/단위형/사모형

설정일

2018년 04월 05일

부동산 소재지

경기도 이천시 호법면 매곡리 1187

존속기간

신탁계약의 체결일(2018년 3월 21일) 로부터 20년

사업자등록번호 등

- 사업자등록번호: 328-85-00768

- 집합투자기구분류코드: 171411420720142ZZZZ2

집합투자업자

켄달스퀘어자산운용

회계연도

- 제1기 회계연도: 설정일로부터~ 2018년 12월 31일

- 제2기 회계연도: 제1기 사업연도 이후 매 1년

- 2020년 회계연도 : 2020년 12월 까지

- 2020년 사업년도 이후 매5월31일 , 11월30일

③ 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호("켄달스퀘어8호") 개요

구분

내용

명칭

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호

종류 및 형태

투자신탁/전문투자형/부동산형/폐쇄형/단위형/사모형

설정일

2016년 10월 18일

부동산 소재지

경기도 용인시 처인구 양지면 양지로 271,양지물류센터 가동

존속기간

신탁계약의 체결일(2018년 08월 01일) 로부터 20년

사업자등록번호 등

- 사업자등록번호: 466-85-00930

- 집합투자기구분류코드: 171411420720142ZZZZ2

집합투자업자

켄달스퀘어자산운용

회계연도

- 제1기 회계연도: 설정일로부터~ 2016년 12월 31일

- 제2기 회계연도: 2017년1월1일부터 ~ 2017년 6월 28일

- 제3기 회계연도: 2017년 6월 29일부터 ~ 2017년 12월 27일

- 제4기 회계연도 : 2017년 12월 28일부터 ~ 2018년 6월27일

- 제5기 회계연도 : 2018년 6월28일부터 ~ 2018년 12월 31일

- 제6기 회계연도 : 2019년1월 1일부터 ~ 2019년 12월31일

- 2020년 회계연도 : 2020년 12월 까지

- 2020년 사업년도 이후 매5월31일 , 11월30일

④ 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호("켄달스퀘어11호") 개요

구분

내용

명칭

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호

종류 및 형태

투자신탁/전문투자형/부동산형/폐쇄형/단위형/사모형

설정일

2019년 04월 30일

부동산 소재지

경기도 평택시 서탄면 발안로 1198-5

존속기간

신탁계약의 체결일(2019년 04월 03일) 로부터 20년

사업자등록번호 등

- 사업자등록번호: 218-85-05132

- 집합투자기구분류코드: 17141Z420720142ZZZZ3

집합투자업자

켄달스퀘어자산운용

회계연도

- 제1기 회계연도: 설정일로부터~ 2019년 12월 31일

- 2020년 회계연도 : 2020년 12월 까지

- 2020년 사업년도 이후 매5월31일 , 11월30일

(2) 최종 투자대상 부동산 물건 개요
본 항목의 내용은 JLL의 시장분석보고서 및 WSP의 물리실사보고서의 내용에 기반합니다.

[최종 투자대상 자산 요약표]

(기준일: 2020년 08월 31일)
(금액단위: 백만원)

연번

포트폴리오 자산

준공연월

준공연한
WALE
감정평가액
취득(간주)가액
Cap. rate
거래구분
소재지
인근 IC

연면적 (m²)

임대가능면적(m²)
임대율

1

부천 물류센터 (저온)

2019.07

1년 이하

4.5년
199,000
197,000
4.734%
자리츠
부천시

부천 IC 0.7Km

58,264
42,624
100.0%

2

고양 물류센터

2019.01

2년 이하

9.0년
478,700
478,000
4.872%
자리츠
고양시

고양 IC 3.5km

199,678
168,095
100.0%

3

용인 물류센터 1

2017.11

3년 이하

5.9년
129,400
129,000
4.833%
자리츠
용인시
덕평 IC 6.5km
70,028
68,036
100.0%

4

이천 물류센터 2

2018.04

3년 이하

2.2년
50,000
49,000
5.368%
자리츠
이천시
덕평 IC 4.3km
33,365
32,008
98.8%

5

이천 물류센터 3

2018.12

2년 이하

5.8년
28,700
28,500
4.706%
자리츠
이천시
덕평 IC 4.1km
18,421
18,108
71.1%

6

김해 물류센터

2000.12

20년 이하

5.7년
47,000
46,000
5.090%
자리츠
김해시
상동 IC 0.2km
25,733
25,077
100.0%

7

안성 물류센터

2020.02

1년 이하

5.0년
166,200
160,000
5.123%
자리츠
안성시
일죽 IC 5.0km
94,949
94,875
100.0%

8

이천 물류센터 1

2017.02

4년 이하

1.8년
66,600
65,234
4.932%
펀드
이천시
서이천 IC 2.7km
47,653
40,608
100.0%

9

이천 물류센터 4

2018.06

2년 이하

2.9년
81,600
80,732
5.127%
펀드
이천시
덕평 IC 5.3km
49,616
46,939
100.0%

10

용인 물류센터 2

2017.01

4년 이하

3.5년
77,500
76,110
4.977%
펀드
용인시
양지 IC 0.3km
43,176
43,176
100.0%

11

평택 물류센터

2013.08 등

7년 이하

1.9년
84,700
83,767
4.389%
펀드
오산시
오산 IC 4.2km
43,212
43,121
99.9%

합계/평균
3.2년 이하
5.4년
1,409,400
1,393,343
4.893%
-
-
-
684,095
622,667
99.1%

주1) 감정평가는 태평양감정평가법인이 실시하였으며, 상기 감정평가액은 2020년 10월 15일 기준입니다.

주2) 임대율 = 임대계약면적/임대가능면적

주3) 거래구분은 해당 자산을 취득하는 주체가 본건 자리츠인지 또는 당사의 피투자펀드인 본건 펀드인지를 나타냅니다.

주4) 평균 WALE은 계약면적 가중평균

1) 자리츠 취득 예정 자산① 부천 저온물류센터 (부천(저온))

자산명
부천 저온물류센터

전경

부천(cold)

위치

부천(cold)_map

주소지

경기도 부천시 신흥로511번길 112 (오정동 801)

대지면적
16,659m²

연면적

58,264m²

임대가능면적
42,624m²

임대율
100.0%

준공일
2019년 7월

WALE주1)
4.5년

임차인 수
1

임차인(계약면적)주2)
COUPANG(42,624m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
199,000 백만원

매입가액
197,000 백만원

Cap. Rate
4.734%

매입주체
본건 자리츠

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 부천저온물류센터(부천(저온))는 경기도 부천시 신흥로511번지 112에 위치하고 있습니다. 2017년 08월 11일 최초 건축 허가 완료, 2018년 1월 30일 착공신고 후, 2019년 07월 24일 사용승인이 완료되여 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있습니다. 부천(저온)은 저온창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하에 PIT이 있으며, 지상 6층으로 연면적은 약 58,264㎡ 입니다. ② 고양 물류센터 (고양)

자산명
고양 물류센터

전경

고양

위치

고양_map

주소지

경기도 고양시 덕양구 권율대로 570 (원흥동 701)

대지면적
56,281m²

연면적

199,678m²

임대가능면적
168,095m²

임대율
100.0%

준공일
2019년 1월

WALE주1)
9.0년

임차인 수
1

임차인(계약면적)주2)

COUPANG(168,095m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
478,700

매입가액
478,000

Cap. Rate
4.872%

매입주체
본건 자리츠

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 고양 물류센터(고양)는 경기도 고양시 덕양구 원흥동 701번지에 위치하고 있습니다. 2016년 10월 11일 건축 허가 완료, 2017년 04월 19일 착공신고 후, 2019년 01월 25일 사용승인이 완료된 바 있습니다. 본 대지에 물류창고(주동)1개동과 경비실(부속동) 1개동으로 구성되어 있으며, 규모는 지하1층, 지상 7층으로 연면적은 199,678,38㎡ 입니다. 지상 1층부터 6층까지는 물류창고 공간, 지상 5층에 부속사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있습니다.③ 용인 물류센터 1 (용인1)

자산명
용인 물류센터 1

전경

용인1

위치

용인1_map

주소지

경기도 용인시 처인구 백암면 덕평로 120 (가창리 435-3)

대지면적
69,963㎡

연면적

70,028m²

임대가능면적
68,036m²

임대율
100.0%

준공일
2017년 11월

WALE주1)
5.9년

임차인 수
2

임차인(계약면적)주2)
LF (43,831m²)카버코리아(24,205m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
129,400

매입가액
129,000

Cap. Rate
4.833%

매입주체
본건 자리츠

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 용인 물류센터 1 (용인1)은 경기도 용인시 처인구 백암면 덕평로 120 필지에 위치하고 있습니다. 2015년 12월 02일 최초 건축 허가 완료, 2016년 09월 22일 착공신고 후, 2017년 11월 20일 사용승인이 완료되어 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있습니다. 규모는 지하1층, 지상 4층으로 연면적은 70,028.18㎡ 이고 지상 1층과 지상 3층에 사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있습니다.④ 이천 물류센터 2 (이천2)

자산명
이천 물류센터 2

전경

이천2

위치

이천2_map

주소지

경기도 이천시 호법면 덕평로 472-96 (매곡리 580-1)

대지면적
26,560㎡

연면적

33,365m²

임대가능면적
32,008m²

임대율
98.8%

준공일
2018년 4월

WALE주1)
2.2년

임차인 수
3

임차인(계약면적)주2)

CJ(12,999m²)청도로지스틱스(10,457m²)KCTC(8,156m²)공실(396m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
50,000

매입가액
49,000

Cap. Rate
5.368%

매입주체
본건 자리츠

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 이천 물류센터 2 (이천2)는 경기도 이천시 호법면 덕평로 472-96필지에 위치하고 있습니다. 2016년 11월 07일 최초 건축 허가 완료, 2017년 04월 10일 착공신고 후, 2018년 04월 25일 사용승인이 완료되어 현재 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있습니다. 규모는 지하1층, 지상 4층으로 연면적은 33,364.53㎡ 이고 지하1층과 지상 1~4층에 사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있습니다.⑤ 이천 물류센터 3 (이천3)

자산명
이천 물류센터 3

전경

이천3

위치

이천3_map

주소지

경기도 이천시 호법면 덕평로 472-67 (매곡리 567-46)

대지면적
16,265㎡

연면적

18,421m²

임대가능면적
18,108m²

임대율
71.1%

준공일
2018년 12월

WALE주1)
5.8년

임차인 수
2

임차인(계약면적)주2)
DL Korea(7,567m²)KBRANDS(5,310m²)공실(5,231m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
28,700

매입가액
28,500

Cap. Rate
4.706%

매입주체
본건 자리츠

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 이천 물류센터 3 (이천3)은 경기도 이천시 호법면 덕평로 472-67 필지에 위치하고 있습니다. 2017년 10월 13일 최초 건축 허가 완료, 2018년 03월 14일 착공신고 후, 2018년 12월 20일 사용승인이 완료되어 현재 운영중이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있습니다. 규모는 지하2층, 지상 4층으로 연면적은 18,421.48㎡ 이고 지하1층, 지하1층, 지상 1층 및 지상 2층에 사무실이 위치하고 있으며, 지상3층과 지상4층에는 부자재 창고, 지하1층에 기계실 및 전기실, 발전기실, 방재실이 위치하고 있습니다.⑥ 김해 물류센터 (김해)

자산명
김해 물류센터

전경

김해

위치

김해_map

주소지

경상남도 김해시 상동면 상동로 680-77 (대감리 5)

대지면적

65,775㎡

연면적

25,733m²

임대가능면적
25,077m²

임대율
100.0%

준공일
2000년 12월

WALE주1)
5.7년

임차인 수
2

임차인(계약면적)주2)

GS리테일(23,802m²)GUN(1,275m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
47,000 백만원

매입가액
46,000 백만원

Cap. Rate
5.090%

매입주체
본건 자리츠

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 김해 물류센터(김해)는 경상남도 김해시 상동면 대감리 5번지에 위치하고 있습니다. 1994년 01월 15일 최초 건축 허가 완료, 1999년 11월 04일 착공신고 후, 2000년 12월 30일 사용승인을 득한 건물로서 제조공장으로 사용되었으며, 2016년 창고와 편의시설 위주로 대수선 공사를 진행하여 현재는 물류센터로 운영중인 상태입니다. 본 건물은 GS리테일물류센터가 임차인으로서 4개동 전체를 사용하고 있고, 본동은 주용도인 창고를 비롯하여 사무실, 식당, 휴게실 등으로로 사용되고 있으며, 규모는 지하1층, 지상 3층입니다. 나머지 3개의 부속동들은 모두 단층으로 전기실, 경비실, 그리고 소화용수펌프실 등으로 사용되고 있습니다.⑦ 안성 물류센터 (안성)

자산명
안성 물류센터

전경

안성

위치

안성_map

주소지

경기도 안성시 죽산면 녹배길 35 (장능리 35-4)

대지면적
87,383㎡

연면적

94,949m²

임대가능면적
94,875m²

임대율
100.0%

준공일
2020년 2월

WALE주1)
5.0년

임차인 수
1

임차인(계약면적)주2)
COUPANG(94,875m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
166,200

매입가액
160,000

Cap. Rate
5.123%

매입주체
본건 자리츠

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 안성 물류센터 (안성)는 경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4번지에 위치하고 있습니다. 2018년 10월 30일 최초 건축 허가 완료, 2018년 12월 18일 착공신고 후, 2020년 02월 20일 사용승인이 완료되
어
아직 준공청소 손보기작업등 진행 중
이며, 본 대지에 A동(창고동), B동(창고동), C동(경비동)등 3개동의 건물로 구성되어 있습니다. 창고동 건물 규모는 지하1층, 지상 3층, 연면적 합계는 94,949.21㎡ 이고 A동과 B동 각각 지상 2층에 1개소의 사무실, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있습니다.2) 본건 펀드 보유 자산① 이천 물류센터 1 (이천1)

자산명
이천 물류센터 1

전경

이천1

위치

이천1_map

주소지

경기도 이천시 마장면 억만리로 140-27 (회억리 452)

대지면적
36,105㎡

연면적

47,653m²

임대가능면적
40,608m²

임대율
100.0%

준공일
2017년 2월

WALE주1)
1.8년

임차인 수
2

임차인(계약면적)주2)

DPL(29,166m²)동원LOEX(11,441m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
66,600

취득간주가액
65,234

Cap. Rate
4.932%

보유자
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호 (본건 펀드 中 1)

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 이천 물류센터 1 (이천1)은 경기도 이천시 회억리 452필지에 위치하고 있습니다. 2013년 11월 06일 최초 건축 허가 완료, 2015년 01월 02일 착공신고 후, 2017년 02월 27일 사용승인이 완료하여 현재 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있습니다. 규모는 지하1층, 지상 2층으로 연면적은 47,652.78㎡ 입니다. 지하1층, 지상 1층과 지상 2층에 층별 각각 2개소 사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있습니다.② 이천 물류센터 4 (이천4)

자산명
이천 물류센터 4

전경

이천4

위치

이천4_map

주소지

경기도 이천시 호법면 덕평로 257-34 (매곡리 976)

대지면적
39,345㎡

연면적

49,616m²

임대가능면적
46,939m²

임대율
100.0%

준공일
2018년 6월

WALE주1)
2.9년

임차인 수
1

임차인(계약면적)주2)
FILA(46,939m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
81,600

매입가액
80,732

Cap. Rate
5.127%

보유자
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호 (본건 펀드 中 1)

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 이천 물류센터 4 (이천4)는 경기도 이천시 호법면 매곡리 1187필지에 위치하고 있습니다. 2016년 08월 12일 최초 건축 허가 완료, 2017년 02월 15일 착공신고 후, 2018년 06월 05일 사용승인이 완료되어 현재 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있습니다. 규모는 지하3층, 지상 3층으로 연면적은 49,615.64㎡ 입니다. 사무실은 지하2층과 지상 2층에 위치하며 지상 2층에는 직원 숙소, 지상3층에 구내식당이 위치합니다. 지상1층에는 기계실 및 전기실, 발전기실 및 방재센터가 있습니다.③ 용인 물류센터 2 (용인2)

자산명
용인 물류센터 2

전경

용인2

위치

용인2_map

주소지

경기도 용인시 처인구 양지면 양지로 271 (양지리 90-7)

대지면적
40,122㎡

연면적

43,176m²

임대가능면적
43,176m²

임대율
100.0%

준공일
2017년 1월

WALE주1)
3.5년

임차인 수
1

임차인(계약면적)주2)

Assist Korea(43,176m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
77,500

매입가액
76,110

Cap. Rate
4.977%

보유자
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호 (본건 펀드 中 1)

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 용인 물류센터 2 (용인2)는 경기도 용인시 천인구 양지면 양지로 271필지에 위치하고 있습니다. 2015년 01월 30일 최초 건축 허가 완료, 2015년 01월 30일 착공신고 후, 2017년 01월 23일 사용승인이 완료되어 운영중인 상태이며, 본 대지에 3개동의 건물로 구성되어 각각 창고동(가동), 휴게실(나동), 경비실(다동)로 사용되고 있습니다. 창고동 건물 규모는 지하2층, 지상 4층으로 연면적은 43,175.81㎡ 입니다.④ 평택 물류센터 (평택)

자산명
평택 물류센터

전경

평택

위치

평택_map

주소지

경기도 평택시 서탄면 발안로 1198-5 (수월암리 2021)

대지면적
70,158m²

연면적

43,212m²

임대가능면적
43,121m²

임대율
99.9%

준공일
제1센터 1, 2동: 2013년 7월 23일제1센터 3동: 2012년 8월 8일제2센터: 2017년 5월 24일

WALE주1)
1.9년

임차인 수
10

임차인(계약면적)주2)

JDX(9,927m²)Schenker(8,144m²)Cherish(7,468m²)Melaleuca(4,509m²)Lyreco(3,815m²)Bollore(3,527m²)일양(1,719m²)TPM(1,347m²)IMAX(1,342m²)

Keuhne & Nagel
(1,269m²)공실(54m²)

감정평가기준일
2020년 10월 15일

감정평가기관
태평양감정평가법인

감정평가액
84,700

매입가액
83,767

Cap. Rate
4.389%

보유자
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호 (본건 펀드 中 1)

주) WALE은 임차인 및 계약별 계약면적 기준 가중평균이며, 2020년 08월 31일 기준.

켄달스퀘어 평택 물류센터 (평택)는 경기도 평택시 서탄면 발안로 1198-5와 1198-8 두 필지에 위치한 3개동으로 구성됩니다. 제1센터는 3개 동이 2011년 1월 21일에 동시에 착공하여, 1동과 2동이 2013년 07월 23일, 3동은 2012년 8월 8일에 사용승인을 받았습니다. 제2센터는 1개동으로서 2016년 10월 24일 착공 후 2017년 5월 24일 사용승인을 받았습니다.

(2) 국내 물류센터 부동산 시장 현황

1) 국내 물류 시장

국내 물류시장은 고속으로 성장하고 있는 국내 이커머스 시장과 함께 빠르게 그 규모가 증가하고 있습니다. 국내 이커머스 시장의 경우, 2013~2019년 연평균 매출 증가율은 18.2%에 달하며, 2019년 340조원 규모의 소비시장에서 이커머스의 점유율은 39.8%를 차지해, 2020년에는 오프라인 비중을 추월할 것으로 예상됩니다. 2019~2023년 이커머스 매출 증가율은 연평균 15.4%로 예상되며, 이에 따른 국내 물류시장 역시 고성장이 지속될 전망입니다. 특히 1인가구가 증가하고, 2016년 이후 연평균 30%씩 성장하는 HMR(Home Meal Replacement) 시장의 성장과 맞물려 온라인 식품 거래액은 2015년 5조원에서 2018년 13조원으로 약 2.6배 성장하며 새벽배송 규모는 2019년 8천억원으로 전년대비 2배 증가함에 따라 온라인 식품 사업의 거점 역할을 하는 물류센터의 수요가 꾸준히 증대될 것으로 예상됩니다. 2020년 기준 GDP 대비 국가 물류비 비율은 9.8% 수준으로 추정되며, 물류 기술의 발달과 물류 환경 개선으로 그 비율은 낮아질 것으로 예상되나, 국가 물류비의 상승은 온라인 성장과 세계경제 단일화에 따른 국제교육 및 내수 물량 증가 영향으로 향후 지속될 것으로 전망됩니다.

[GDP 대비 국가 물류비 현황]

gdp_국가물류비

(자료: e-나라지표, 한국교통연구원)

주) 2017년 이후 국가 물류비 현황이 발표되지 않아 2017년-2020년 수치는 CAGR을 반영한 예상치로 산출하였습니다.

연평균 성장률 4.38%를 적용하였을 때 연간 2020년 연간 국가 물류비는 약 189조원 수준일 것으로 예상되며, 2022년에는 200조원을 돌파할 것으로 전망됩니다. 국내 이커머스 시장 및 택배 시장의 성장과 전체 물류 시장 내 3PL 시장의 비중이 커짐에 따라 물류시장은 지속적인 성장세를 보일 전망입니다.

부동산 시장조사기관인 CBRE에 따르면 이커머스 매출 10억달러가 증가할 때 추가 물류센터 125만sqft(3.5만평)를 필요로 하는데, 국내 물류시장의 경우 2020년부터 2023년까지 이커머스 매출은 연평균 15.4%씩 늘어날 것으로 추정됨에 따라, 이를 단순 적용한다면 2023년까지 연평균 122만평의 신규 공급이 필요하며 연평균 9%씩 늘어나야 합니다. 그러나 동기간 물류센터 공급 증가율은 6%대로 추정됨에 따라 점차 공급량이 부족해질 것으로 예상됩니다. 이는 2020년에 사상 최대인 60만평의 물류센터 공급이 예정되어 있으나, 지속적으로 물류센터에 대한 지역사회의 민원이 증가하며 동남권역의 인허가가 까다로워지며 2021년 이후에는 제한적인 공급이 예상됨에 따릅니다.

또한 현재 공급되어 있는 국내 물류센터 중 상당수는 상당히 노후화가 진행된 상태로, 신규로 공급되는 우수한 물류센터에 수요가 몰리고 있는 상황입니다.
본건 리츠의 투자대상인 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 11개 부동산의 경우 평균 준공연한이 약 3.2년 이하 수준으로 자산의 상태가 매우 우수한 물류센터입니
다
.

[본건 리츠 최종 투자대상 자산 준공연한 현황]

연번

포트폴리오 자산

준공연월

준공연한

1

부천 물류센터 (저온)

2019.07

1년 이하

2

고양 물류센터

2019.01

2년 이하

3

용인 물류센터 1

2017.11

3년 이하

4

용인 물류센터 2

2017.01

4년 이하

5

이천 물류센터 1

2017.02

4년 이하

6

이천 물류센터 2

2018.04

3년 이하

7

이천 물류센터 3

2018.12

2년 이하

8

이천 물류센터 4

2018.06

2년 이하

9

평택 물류센터

2013.08

7년 이하

10

안성 물류센터

2020.02

1년 이하

11

김해 물류센터

2000.12

20년 이하

평균
3.2년 이하

2) 권역 시장 분석 및 경쟁 현황

본건 리츠의 투자대상인 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 11개 부동산의 경우 각 지역의 교통 인프라 및 물동량 집중지역 인근에 위치해 있어 물류효율성이 뛰어난 입지를 보입니다. 당사의 공모 직후 본건 자리츠가 최초 매입하는 자산 및 2021년 추가 취득이 확정된 안성 물류센터, 그리고 본건 펀드가 보유하고 있는 물류센터 4개의 연면적 합계는 약 684,095 평방미터(약 206,881평)입니다.

[본건 리츠 최종 투자대상 자산 세부 현황]

(기준일: 2020년 08월 31일)

지역

연번

포트폴리오 자산

연면적 (m²)

임대가능면적(m²)
임대가능면적비중

준공 연도

준공연한
WALE
인근 IC

소재지

인근 교통인프라

도심권

1

부천 물류센터 (저온)

58,264
42,624
6.85%

2019.07

1년 이하
4.5년

부천 IC 0.7Km

부천시

- 서울외곽 순환 고속도로- 인천 국제공항 고속도로- 서운 JC- 노오지 JC- 부천 IC

2

고양 물류센터

199,678
168,095
27.00%

2019.01

2년 이하
9.0년

고양 IC 3.5km

고양시

- 서오릉 지하차도- 원흥 지하차도- 성사 IC- 통일로 IC

도심 외수도권

3

용인 물류센터 1

70,028
68,036
10.93%

2017.11

3년 이하
5.9년

덕평 IC 6.5km

용인시

- 중부 고속도로- 영동 고속도로- 호법 JC- 마장 JC- 남이천 IC- 덕평 IC- 양지 IC- 용인 IC

4

용인 물류센터 2

43,176
43,176
6.93%

2017.01

4년 이하
3.5년

양지 IC 0.3km

5

이천 물류센터 1

47,653
40,608
6.52%

2017.02

4년 이하
1.8년

서이천 IC 2.7km

이천시

6

이천 물류센터 2

33,365
32,008
5.14%

2018.04

3년 이하

2.2년

덕평 IC 4.3km

7

이천 물류센터 3

18,421
18,108
2.91%

2018.12

2년 이하

5.8년

덕평 IC 4.1km

8

이천 물류센터 4

49,616
46,939
7.54%

2018.06

2년 이하
2.9년

덕평 IC 5.3km

9

평택 물류센터

43,212
43,121
6.93%

2013.08

7년 이하
1.9년

오산 IC 4.2km

오산시

- 오산-화성 고속도로- 경부 고속도로- 향남 IC- 오산 IC

10

안성 물류센터

94,949
94,875
15.24%

2020.02

1년 이하
5.0년

일죽 IC 5.0km

안성시

- 중부 고속도로- 일죽 IC

부산권

11

김해 물류센터

25,733
25,077
4.03%

2000.12

20년 이하
5.7년

상동 IC 0.2km

김해시

- 중앙 고속도로 (부산-대구) - 부산외곽 순환 고속도로- 상동 IC- 광재 IC

합계/평균

684,095
622,667
100.00%
-
3.2년 이하
5.4년
-
-
-

(자료: 당사 제시)

[본건 리츠 최종 투자대상 자산 위치]

지역별 자산 분포.jpg
지역별 자산 분포

[수도권 물류센터 권역 구분 및 본건 부동산 분포]

권역_jll

권역구분
본건 리츠 해당 자산

동남부
용인1, 용인2, 이천1, 이천2, 이천3, 이천4

서부
부천(저온)

남부
평택, 안성

북부
고양

부산
김해

① 인근 지역 유사 물건 임대 사례

[수도권 물류센터 권역별 평당 월 임대료]

(단위: 원/평/월)

권역구분
2017년
2018년
2019년
전년대비 증감(2019)
비고

동남부
25,123
25,614
26,716
4.3%
-

서부
37,098
38,050
39,130
2.8%
-

남부
29,976
29,076
28,521
-1.9%
-

북부
34,722
34,933
38,422
10.0%
-

(자료: JLL)

주1) 상기 평당 임대료 조사 결과 자료는 수도권 소재지의 Grade A 상온 복합물류센터를 대상으로 함

[본건 리츠 최종 투자대상 자산 인근 지역 임대사례 비교]

(단위: 원/m²)

수도권 내권역 구분
자산명
소재지
임대가능면적(m²)
계약완료면적(m²)
평균 임대료(원/m²)

동남부
메이플트리 물류센터1 (백암)
용인
32,898
32,898
26,000

MQ로지스틱스 용인센터
용인
61,131
61,131
26,000

SLX 2 덕평
이천
38,684
38,684
25,000

이천DC1 (이천 DHL 물류센터)
이천
49,038
49,038
26,500

남부
남안성 물류센터
안성
34,588
34,588
24,000

Logiport 서안성
안성
46,764
46,764
25,000

서부
K-Logisfield 물류센터 (고촌 M4 물류센터)
김포
43,531
43,531
45,000

로지스밸리 김포(MQ로지스틱스 김포)
인천
79,171
79,171
50,000

북부
NHN Wetoo 물류센터 (켄달스퀘어 일산DC)
일산
44,582
44,582
40,000

부산
(본건) 김해 물류센터
김해
25,077
25,077
N/A

평균
-

(출처 : JLL)

② 인근 지역 유사 물건 매매사례

최근 지속된 저금리 기조가 심화되어 기준금리가 0.5%대에 도달했을 뿐만 아니라, 코로나 팬데믹 현상으로 인하여 국내외 투자자들 사이에서 언택트 자산 선호가 높아지고 있습니다. 이에 따라 대표적인 언택트 자산에 해당하는 물류센터의 투자 선호도가 크게 상승한 상황입니다.

[수도권 서부 물류센터 최근 주요 거래 사례]

구분
인근 사례

인천항동쿠팡 저온물류센터(Forward)
성광로지스틱스
시화 신선물류센터
이천 NEPA 물류센터

소재지
인천 중구
경기 김포
경기 시흥
인천 서구

연면적(㎡)
87,126
29,998
158,472
17,746

Type
저온
복합
복합
상온

거래·기준일자
2020.08.01
2020.01.30
2019.01.01
2019.11.01

거래·평가금액(원)
325,000,000,000
63,900,000,000
208,000,000,000
28,000,000,000

연면적당 단가(원/sqm)
3,730,235
2,130,171
1,312,535
1,577,804

거래 건별 Cap. Rate
5.60%
5.80%
-
-

(출처 : JLL)

[수도권 동남부 물류센터 최근 주요 거래 사례]

구분
인근 사례

BRIC 물류센터
용인 백암물류센터
TE 로지스틱스 이천
Redwood 물류센터
DC 덕평

소재지
경기 용인
경기 용인
경기 이천
경기 이천
경기 이천

연면적(㎡)
43,034
98,969
33,460
25,163
25,283

Type
복합
상온
상온
복합
상온

거래·기준일자
2020.07.10
2019.10.22
2020.09.03
2020.06.11
2020.01.22

거래·평가금액(원)
94,000,000,000
155,361,073,013
60,000,000,000
26,000,000,000
35,800,000,000

연면적당 단가(원/sqm)
2,184,301
1,569,795
1,793,166
1,033,283
1,415,990

거래 건별 Cap. Rate
4.70%
5.70%
6.60%
6.00%
5.50%

(출처 : JLL)

[수도권 남부 물류센터 최근 주요 거래 사례]

구분
인근 사례

BLK 평택 물류센터
Logiport 서안성

소재지
경기 평택
경기 안성

연면적(㎡)
123,058
46,765

Type
복합
복합

거래·기준일자
2020.01.31
2020.02.17

거래·평가금액
197,665,000,000
97,000,000,000

연면적당 단가(원/sqm)
1,606,278
2,074,215

거래 건별 Cap. Rate
6.00%
5.30%

(출처 : JLL)

[수도권 북부 물류센터 최근 주요 거래 사례]

구분
인근 사례

NHN Wetoo 물류센터
코어로지스 남양주

소재지
경기 고양
경기 남양주

연면적(㎡)
44,580
24,435

Type
상온
복합

거래·기준일자
2018.04.20
2019.08.01

거래·평가금액
80,000,000,000
42,500,000,000

연면적당 단가(원/sqm)
1,794,516
1,739,319

거래 건별 Cap. Rate
6.40%
5.90%

(출처 : JLL)

[부산권 물류센터 최근 주요 거래 사례]

구분
LG 진해 물류센터

소재지
경남 창원

연면적(㎡)
54,566.21

Type
-

거래·기준일자
2020.04.29

거래·평가금액
95,500,000,000

연면적당 단가(원/sqm)
1,750,167

거래 건별 Cap. Rate
-

(출처 : JLL)

다. 투자제한

1. 자산의 투자 운용에 관한 일반원칙

회사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것이며, 정관상 자산운용의 기본방침을 수립하고 있어 투자자 보호에 임하고 있습니다. 관련된 규정 및 당사 정관에 기재된 사항은 다음과 같습니다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)

(중략)③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서
대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

[전문개정 2010. 4. 15.]

제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. <개정 2016. 1. 19., 2019. 8. 20.>

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. <신설 2016. 1. 19., 2017. 3. 21.>

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서
대통령령으로 정하는 거래

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. <신설 2017. 3. 21., 2020. 4. 7.>

④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2017. 3. 21.>

[전문개정 2010. 4. 15.]

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외) 법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

[전문개정 2010. 7. 15.]

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외) ① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다. <개정 2016. 7. 19., 2017. 9. 19.>

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제 <2016. 7. 19.>

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다. <신설 2017. 9. 19.>

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다. <신설 2017. 9. 19.>

[전문개정 2010. 7. 15.]

[정관]

제 2 조 (목적)

① 회사는 부동산투자회사법(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 목적으로 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

제 43 조 (자산의 투자·운용)

① 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금 포함)

② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 그 자산을 투자·운용하여야 한다.

1. 취득, 개발, 개량 및 처분

2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차

3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치

4. 위 각 호에 부수하는 업무

제 44 조 (자산의 구성)

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날로부터 6개월이 경과한 이후에는 매 분기말 현재 총 자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총 자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 회사 소유 부동산의 매각대금

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다. 그 밖에 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 부투법 시행령 제27조에 의한다.

1. 건축중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.

가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지확보 등 당해 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액

나. 부동산개발을 위하여 설립되고 법인세법 제51조의2 제1항 제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(당해 법인의 담보부사채에 한한다)의 매입금액

다. 사회기반시설에 대한 민간투자법 제41조의 규정에 의하여 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(당해 회사의 담보부 또는 보증사채에 한한다)의 매입금액

2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

4. 총자산의 100분의 80이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립중인 경우를 포함함)의 발행 주식 또는 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 주식회사의 외부감사에 관한 법률 시행령 제3조 제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.

5. 사회기반시설에 대한 민간투자법 제26조의 규정에 의하여 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

6. 유료도로법 제10조의 규정에 의한 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

④ 회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부투법 시행령 제26조 제4항이 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

2. 부동산에의 투자 및 운용

당사는 최저자본금준비기간(부동산투자회사법에 의한 영업인가를 받은 날부터 6개월)이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금(금융기관에의 예치금 포함)으로 구성할 것입니다.

1) 다음 각 호에 해당하는 금액은 위 자산의 구성비율을 계산함에 있어서 최저자본금준비기간만료일, 신주발행일 또는 부동산의 매각일로부터 2년 이내에는 부동산에 포함되는 것으로 봅니다.

- 설립할 때 납입한 주금

- 신주발행으로 조성한 자금

- 회사 보유 부동산의 매각대금

2) 다음 각 호에 해당하는 금액은 전 1)항의 총자산의 100분의 70이상을 구성하는 부동산에 포함되는 것으로 봅니다.

① 건축중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산 개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함함.

- 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액

- 부동산 개발을 위하여 설립되고 「법인세법」 제51조의2 제1항 제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정함)의 매입금액

- 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설 투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정함)의 매입금액

② 부동산의 소유권 및 지상권, 임차권 등 부동산사에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

③ 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

④ 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제①호부터 제③호까지 및 제⑤호부터 제⑦호까지에 이른 자산을 포함. 이하 이 호에서 같음)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말함) 해당 법인 또는 조합의 재무상태표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제1조의3에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 함

⑤ 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

⑥ 「유료도로법」 제10조의 규정에 의한 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액

⑦ 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 의 기관 등을 포함)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액

- 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

- 상기에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

3) 회사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에 취득 또는 처분의 결정은 회사의 이사회 또는 주주총회를 통하여 이루어질 것입니다.

4) 회사는 총자산의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니되며, 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적?대상?범위 등 부동산투자회사법 시행령 제9조가 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항에 대한 결정 및 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율에 대한 결정을 위해서는 주주총회의 특별결의를 득하여야 합니다.

3. 증권에의 투자 및 운용

1) 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다.

① 특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

② 다른 회사와 합병하는 경우

③ 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

④ 회사의 권리를 행사할 때 그 적을 달성하기 위하여 필요한 경우

⑤ 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령으로 정하는 권리를 말함)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부동산투자회사법시행령 제31조 제1항이 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

⑥ 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우

가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구

나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관

⑦ 부투법 시행령 제27조 제1항 제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(부투법 시행령 제27조 제1항 제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우

⑧ 그 밖에 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

2) 회사는 전 1)항 제②호부터 제④호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 전 1)항의 규정에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

3) 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령 제31조 제3항이 정하는 증권은 제외)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 전1)항 제⑤호에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득할 수 없습니다.

4) 회사는 보유하고 있는 증권이 전 3)항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 전 3)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.

4. 거래의 제한

1) 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 당사 정관 제43조 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니됩니다.

① 회사의 임직원 및 그 특별관계자(자본시장법 제133조 제3항에 따른 특별관계자)

② 회사의 주식을 100분의 10이상 소유하고 있는 주주 및 특별관계자

2) 전 1)항에도 불구하고 회사는 전 1)항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

① 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

② 회사의 이사회의 승인 및 「상법」제434조에 따른 특별결의(단, 부동산투자회사법 제 20조에 따라 상장한 경우에는 일반결의)에 따른 주주총회의 승인을 받은 부동산 매매거래

③ 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

④ 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가 이상으로 임대하는 거래(다만, 전 1)항 ①호의 어느 하나에 해당하는 자와의 거래는 제외한다)

⑤ 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 회사의 합병·해산·분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

3) 회사가 부동산투자회사법 제20조에 따라 상장한 경우 전 2)항 ②호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

4) 회사는 그 자산의 투자운업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자와 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

① 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

② 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가 이상으로 임대하는 거래

③ 부투법 시행령 제15조 제1호 각의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

④ 회사의 합병·해산·분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

⑤ 부투법 제20조의 2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식을 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

⑥ 회사의 이사회의 승인 및 「상법」제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

5) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제81조 등 관련 운용규정
현행 자본시장법은 자산재분배펀드를 제외한 ETF 등의 공모펀드(일반공모펀드)의 경우 집합투자증권에 자산총액의 40%를 초과하여 투자하는 펀드(재간접펀드)에 투자할 수 없도록 규정하고 있습니다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률제81조(자산운용의 제한)
① 집합투자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 투자자 보호 및 집합투자재산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 이를 할 수 있다. <개정 2015. 7. 24.>

3. 집합투자재산을 집합투자증권(제279조제1항의 외국 집합투자증권을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)에 운용함에 있어서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

가. 각 집합투자기구 자산총액의 100분의 50을 초과하여 같은 집합투자업자(제279조제1항의 외국 집합투자업자를 포함한다)가 운용하는 집합투자기구(제279조제1항의 외국 집합투자기구를 포함한다)의 집합투자증권에 투자하는 행위

나. 각 집합투자기구 자산총액의 100분의 20을 초과하여 같은 집합투자기구(제279조제1항의 외국 집합투자기구를 포함한다)의 집합투자증권에 투자하는 행위

다. 집합투자증권에 자산총액의 100분의 40을 초과하여 투자할 수 있는 집합투자기구(제279조제1항의 외국 집합투자기구를 포함한다)의 집합투자증권에 투자하는 행위

라. 각 집합투자기구 자산총액의 100분의 5 이내에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 사모집합투자기구(사모집합투자기구에 상당하는 외국 사모집합투자기구를 포함한다)의 집합투자증권에 투자하는 행위

마. 각 집합투자기구의 집합투자재산으로 같은 집합투자기구(제279조제1항의 외국 집합투자기구를 포함한다)의 집합투자증권 총수의 100분의 20을 초과하여 투자하는 행위. 이 경우 그 비율의 계산은 투자하는 날을 기준으로 한다.

바. 집합투자기구의 집합투자증권을 판매하는 투자매매업자 또는 투자중개업자가 받는 판매수수료 및 판매보수와 그 집합투자기구가 투자하는 다른 집합투자기구(제279조제1항의 외국 집합투자기구를 포함한다)의 집합투자증권을 판매하는 투자매매업자{외국 투자매매업자(외국 법령에 따라 외국에서 투자매매업에 상당하는 영업을 영위하는 자를 말한다)를 포함한다} 또는 투자중개업자{외국 투자중개업자(외국 법령에 따라 외국에서 투자중개업에 상당하는 영업을 영위하는 자를 말한다)를 포함한다}가 받는 판매수수료 및 판매보수의 합계가 대통령령으로 정하는 기준을 초과하여 집합투자증권에 투자하는 행위

켄달스퀘어리츠운용㈜는 당사가 자본시장법에 따른 집합투자기구가 발행하는 집합투자증권을 당사의 총자산의 100분의 40을 초과하여 취득하는 방법으로 운용하지 않도록 켄달스퀘어리츠운용㈜의 운용 규정으로 이를 제한하고 있습니다.

켄달스퀘어리츠운용(주) <리츠자산운용 및 리스크관리 규정>제12조 (운용대상의 제한)

① 회사는 리츠 유형별로 투자목적 및 투자전략에 맞도록 투자가능한 자산 및 투자제한 자산의 목록을 마련하여야 한다.② 회사는 리츠가 자본시장과금융투자업에관한법률에 따른 집합투자기구가 발행하는 집합투자증권을 리츠의 총자산의 100분의 40을 초과하여 취득하는 방법으로 운용하여서는 아니된다.

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략

회사는 자산관리회사 내 물류센터 투자 및 운영 경험이 풍부한 글로벌 자산운용 인력들의 역량을 적극 활용하고, 체계적인 투자운용시스템 및 위험관리시스템을 통해 물류센터에 기반한 리츠 자산 포트폴리오의 글로벌 수준의 운용을 통하여 해당 물류센터 가치를 증진시키는데 주력하여 회사 및 리츠 투자자들의 만족을 극대화하고자 합니다.

회사는 대규모 물류센터 자산으로 이루어진 자산 포트폴리오를 확보하여 규모의 경제 및 임차인 군의 다양화를 확보하고자 함. 이를 통하여 운영에 있어서의 리스크를 최소화하고 수익성을 향상시켜 투자자들에게 안정적인 배당 지급을 목표로 합니다.회사는 간접투자기구로서, 매입할 예정인 부동산관련 자산은 이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 지분 100%와, 각 1개의 물류창고 부동산을 기초자산으로 하는 전문투자형사모부동산투자신탁 4종의 수익증권 지분 합계 약 99% 등입니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

(금액단위: 백만원)

간접투자기구

명칭

매입

대상

매입주식수(매입금액)

(발행주식총수(총발행금액))

기초(보유)자산명

부동산감정평가액주1)

부동산양수도

(예정/간주)가액

이에스알켄달스퀘어에셋1호

위탁관리부동산투자회사㈜

보통주

106,809,800주

(106,809,800주)

부천 저온물류센터 (부천(저온))
199,000
197,000

고양 물류센터 (고양)
478,700
478,000

용인 물류센터 1 (용인1)
129,400
129,000

이천 물류센터 2 (이천2)
50,000
49,000

이천 물류센터 3 (이천3)
28,700
28,500

김해 물류센터 (김해)
47,000
46,000

안성 물류센터 (안성)
166,200
160,000

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호

수익증권

37,779백만원

(38,079백만원)

이천 물류센터 1
65,827
65,234

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호

수익증권

41,935백만원

(42,235백만원)

이천 물류센터 4
80,833
80,732

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호

수익증권

38,283백만원

(38,583백만원)

용인 물류센터 2
76,601
76,110

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호

수익증권

42,562백만원

(42,862백만원)

평택 물류센터
83,963
83,767

합계

1,406,225

1,393,343

주1)
감정평가보고서의 기준일은 2020년 10월 15일
이며, 당사의 투자대상펀드인 4개 전문투자형사모부동산투자신탁이 보유하는 부동산의 감정평가액은 당사의 각 투자신탁에 대한 사업구조상의 지분율을 반영한 금액입니다.

나. 위험관리(1) 자산운용위험 관리계획- 자산 매입 관련당사가 취득예정인 본건 자리츠 보통주 및 본건 펀드 수익증권 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 거래의 적법성과 권리관계 분석 등을 통하여 그 결과를 투자대상 자산(보통주 및 수익증권)의 소유권 취득 과정에 반영할 예정입니다.- 임대 공실 관련
본건 리츠의 최종 투자대상 자산인 11개 물류센터의 임대율은
2020년 10월 말 기준 99.1%
로 공실률 안정화 단계입니다. 동 11개 물류센터 자산은 서울과 수도권 등에 접근성이 뛰어나고 도로교통 등의 인프라가 잘 구축된 지역에
위치하여 임차 매력도가 높은 자산으로, 잔여 공실에 대해서도 상시 임차 수요를 기대할 수 있어
공실 리스크는 크지 않은 것으로 판단됩니다.또한, 당사는 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하고, 신규 잠재임차인을 대상으로 꾸준하게 마케팅을 진행하여 공실 발생 가능성을 최소화할 계획입니다.그럼에도 불구하고, 현재 발생한 코로나19 사태 등과 같은 불가항력적 이벤트로 인해, 당사가 예기치 못한 일부 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되는 '공실 위험'에 노출 될 수 있습니다.- 부동산자산 관련부동산자산에 발생할 수 있는 화재, 풍수 등의 자연재해위험
은
패키지보험 가입을 통해 대비하고 있습니다.
그럼에도 불구하고, 자연재해 등으로 인해 투자대상 부동산에 물리적 손상이 발생하는 경우 보험금으로 손실액 전체를 보상받지 못할 수도 있습니다.(2) 회사 경영 및 운영 위험 관리계획- 대리인 및 이해상충위험 관련대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 정관에 반영하였으며, 각 위탁회사들과의 계약에 따라 업무의 품질 및 이해상충 여부를 관리하는 등 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사간 원활한 업무의 조정과 이해상충 소지를 줄여나갈 계획이며, 특수관계인과의 거래에 대한 내부통제규정을 통해 이해상충 위험을 방지할 계획입니다.
다. 수익구조

(1) 수익구조1) 영업수익 추정

당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 영업수익은 본건 자리츠 보통주에 투자하여 수취한 배당금 수익 및 본건 펀드 수익증권에 투자하여 수취한 배당금 수익 등에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 투자대상 자산의 배당금 수익 현황에 따라 변동될 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 단, 당사는 본건 자리츠의 지분 100%를 보유하기 때문에 연결기준으로 본건 자리츠가 보유하는 물류센터에 대해서는 임대료수익 및 관리비 수익 등을 인식합니다.

- 임대료 수익: 투자대상 자산인 본건 자리츠가 보유하고 있는 물류센터로부터 임대료 수익이 발생합
니
다.

- 관리비 수익:

투자대상 자산인 본건 자리츠가 보유하고 있는 물류센터로부터 관리비 수익이 발생합
니
다.

- 매도인 지원금액:
투자대상 자산인 본건 자리츠가 보유하고 있는 물류센터로부터 Rent-Free(임대료 면제)에 대한 매도인 지원금액 수익이 발생합니다.

- 기타 수익: 투자대상 자산인 본건 자리츠가 보유하고 있는 물류센터 중 용인 물류센터 1에서 발생하는 시
설 사용료에 대한 수익입니다.

- 배당금 수익: 투자대상 자산인 본건 펀드의 수익증권으로부터 배당금 수익이 발생
합니다.

(단위: 백만원)

구분
3기(E)
4기(E)
5기(E)
6기(E)

기간
('20.12.01~'21.05.31)
('21.06.01~'21.11.30)
('21.12.01~'22.05.31)

('22.06.01~'22.11.30)

임대료 수익
18,367
28,548
24,759
29,102

관리비 수익
564
579
589
593

매도인 지원금액
5,492
-
4,190
-

기타 수익
-
3
-
3

배당금 수익
-
5,218
4,873
4,319

영업수익 합계
24,423
34,348
34,411
34,017

주1) 1기 및 2기는 당사가 공모 및 자산 취득을 진행하기 위한 준비비간으로, 보유자산이 없어 추정대상에서 제외하였습니다.

주2) 2020년 12월 공모 및 투자대상 자산 편입 완료를 가정하여 추정한 수치이며, 공모 및 투자대상자산 편입 시점에 따라 위 추정 영업수익은 변동될 가능성이 있습니다.

주3) 본건 펀드로부터 발생하는 배당금 수익은 본건 펀드의 결산이 완료되고 당사가 배당금을 수취할 때 인식되기 때문에 2020년 12월(3기)에 취득하는 본건 펀드 수익증권으로부터의 배당금 수익은 4기부터 인식됩니다.

주4) 연결기준 추정 영업수익

출처) 삼정회계법인 재무분석보고서

상기 영업수익 추정에 사용된 가정은 아래와 같습니다.

[본건 자리츠와 본건 펀드 영업수익 추정가정 및 근거]

구분
본건 자리츠 및 본건 펀드

추정기간
2020.12.01 - 2022.11.30

임대료 수익 및 관리비 수익
개별 임차인의 세부 임대 조건과 개별 임차인별 신규 및 증평 계약 가능성 그리고 인근 임대시장 환경 등을 종합적으로 고려하여 추정하였습니다.개별 임차인의 세부 임대 조건에 따라 해당 임차 기간에 대해 추정하였으며, 임대 및 관리 수익 산정에 있어 현시점 개별 임차인별 임대료, 관리비에 연간 상승률 등을 반영하여 임대수익 및 관리수익을 산정하였습니다.

매도인 지원금액
현재 체결된 개별 임차인의 세부 임대 조건에 따라 Rent-Free(임대료 면제)가 존재하는 경우 해당 금액만큼 본건 자리츠가 편입할 물류센터 및 본건 펀드 수익증권의 매도인이 2년간 지원하는 것으로 가정하였습니다.

기타 수익

현재 체결된 개별 임차인의 세부 임대 조건에 따라 발생하는 시
설 사용료에 대한 수익입니다.

- 2021년 및 2022년
추정
영업수익 상세

(단위: 백만원)

2021년
임대료수익
관리비수익
매도인지원금액
기타수익

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)(본건 자리츠)
부천(저온)
46,914
1,143
5,492
3

고양

용인1

이천2

이천3

김해

안성

본건 펀드
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호
이천1
3,423
296
-
13

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
이천4
4,392
-
-
-

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
용인2
4,105
242
-
-

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
평택
4,221
-
-
73

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주) 단, 본건 추정은 세부계약체결 내용, 당사자간의 협의, 시장동향 등에 따라 실제와 다를 수 있으며, 변동될 수 있습니다.

(단위: 백만원)

2022년
임대료수익
관리비수익
매도인지원금액
기타수익

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)(본건 자리츠)
부천(저온)
53,861
1,182
4,190
3

고양

용인1

이천2

이천3

김해

안성

본건 펀드
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호
이천1
3,317
263
-
13

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
이천4
4,419
-
-
-

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
용인2
3,697
243
-
-

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
평택
4,557
-
-
73

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주) 단, 본건 추정은 세부계약체결 내용, 당사자간의 협의, 시장동향 등에 따라 실제와 다를 수 있으며, 변동될 수 있습니다.

2) 영업비용 추정

구분
항목(주1)
비고

위탁보수
자산관리, 자산보관, 사무수탁보수 등
계약서 상 요율을 적용하여 반영하였습니다.

부동산관리비
부동산관리수수료, 보험료, 제세공과금 등

부동산 관리 과정에서 실제 발생할 것으로 예상되는 부동산관리수수료, 제세공과금, 수도광열비, 보험료 등의 항목의 현시점 비용에 적정 인상률을 적용하여 반영하였습니다.제세공과금 중 토지분재산세 관련하여 당사의 투자대상인 자리츠는 2020년 12월 부동산을 매입할 예정으로 당사가 금번 공모를 통해「부동산투자회사법」 제49조의3 제1항에 따른 공모형부동산투자회사로 인정 받을 것을 가정하여「지방세법」시행령 제102조 제8항 제3호의 규정에 의하여 분리과세를 계속 적용받는 것으로 가정하였습니다.

다만, 본건 펀드가 보유하고 있는 물류센터의 경우 제세공과금 중 토지에 대해서는 2020년 6월 2일 공포 및 시행된 개정 「지방세법」시행령 부칙 제3조(분리과세대상 토지의 범위에 관한 특례)에 따라 2021년까지는 재산세 분리과세가 적용되고, 2022년 이후부터 재산세 별도합산과세와 종합부동산세의 점진적 부과를 가정하였습니다.

일반관리비
외부감사수수료, 세무용역, 법률자문 등
현시점에서 추정 가능한 비용 수준을 가정하였습니다.

3) 영업외비용 추정

차입금에 대한 이자비용으로, 아래 이자율을 적용하였습니다.

구분
대출조건

자리츠
선순위 담보대출
3y
연 이자율 2.22%(금융주선수수료 1.0% 별도)

5y

연 이자율 2.50%(금융주선수수료 1.0% 별도)

한도대출
5y

연 이자율 3.80%(금융주선수수료 1.0% 별도)

VAT Loan
3m
연 이자율 4.00%

당사의투자대상펀드
선순위 담보대출Refinancing
3y
연 이자율 2.22%(금융주선수수료 1.0% 별도)

주) 대출확약상의 대출조건을 기재하였으며, 대출금액 및 대출 세부 조건등은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험 - 가.일반위험 - (3) 금리변동 위험"에 상세히 기재하였으니 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

(2) 추정 손익현황

당사는 아래와 같이 손익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "(1) 수익구조" 에서 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동가능함에 유의하시기 바랍니다.

(단위: 백만원)

구분
3기(E)
4기(E)
5기(E)
6기(E)

기간
('20.12.01~'21.05.31)
('21.06.01~'21.11.30)
('21.12.01~'22.05.31)

('22.06.01~'22.11.30)

영업수익
24,423
34,347
34,411
34,017

영업비용
17,751
15,716
13,560
16,224

영업외비용
5,874
7,549
7,384
7,425

당기순이익
798
11,081
13,466
10,368

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주1) 1기 및 2기는 당사가 공모 및 자산 취득을 진행하기 위한 준비비간으로, 보유자산이 없어 추정대상에서 제외하였습니다.

주2) 2020년 12월 공모 및 투자대상 자산 편입 완료를 가정하여 추정한 수치이며, 공모 및 투자대상자산 편입 시점에 따라 위 추정 영업수익은 변동될 가능성이 있습니다.

주3) 본건 펀드로부터 발생하는 배당금 수익은 본건 펀드의 결산이 완료되고 당사가 배당금을 수취할 때 인식되기 때문에 2020년 12월(3기)에 취득하는 본건 펀드 수익증권으로부터의 배당금 수익은 4기부터 인식됩니다.

주4) 연결기준 추정 손익

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.당사는 본 증권신고서(투자설명서)에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다.한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추구하는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.당사는 별도의 존속기간을 두지 않는 영속형 부동산투자회사이므로 당사에 주식에 투자하는 투자자들은 실질적으로 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 다만, 청약결과 당사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번주식의 모집은 취소되며, 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.당사는 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험 회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.
가. 일반위험

(1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 매출액(분배금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 당사의 투자대상인 본건 자리츠의 보통주 및 본건 펀드 수익증권의 분배금 수익의 경우에도 임대 수요 감소, 인근 업무시설 공급 과잉, 건물 노후화로 인한 가격 하락 등이 발생할 경우 투자자의 손실로 귀속됩니다.또한, 당사의 투자대상 자산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험에 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.

(2) 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.

또한, 향후 당사가 보유한 부동산 관련 증권 등을 매각할 경우 매각으로부터 차익이 발생하리라고 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.(3) 금리변동 위험 등당사는 금번 공모로 발행하는 보통주 납입금과 공모 이전 사모 발행한 보통주 및 전환사채의 납입금을 재원으로 자리츠 보통주 및 당사의 투자대상펀드 수익증권을 매입하여 출자를 진행할 예정입니다.자리츠 및 당사의 투자대상펀드는 당사가 출자한 재원에 추가로 대주로부터 대출확약을 받은 차입금을 사용하여 투자 대상 부동산 자산을 취득할 예정입니다.

현재 금융주선기관인 중소기업으로부터 수령한 대출확약에 의해 확정된 차입 금융조건은 아래와 같습니다.

[자리츠 대출확약 세부조건]

(금액단위: 억원)

구 분

Tranche

대출약정금액

용도
주선수수료
참여수수료

이자율(연)

All-in Cost(연)
만기
이자기간
상환방식

자리츠

Tranche A

2,558
자산매입(최초)
0.50%
0.50%
2.22%
2.55%
3년
3개월 후취
만기일시상환

Tranche B

1,961
자산매입(최초)
0.50%
0.50%
2.50%
2.70%
5년
3개월 후취
만기일시상환

Tranche C

1,691
추가자산매입
0.50%
0.50%
2.50%
2.70%
5년
3개월 후취
만기일시상환

Tranche D
200
예비비
0.50%
0.50%
3.80%
4.00%
5년
3개월 후취
수시상환

Tranche E-1Tranche E-2
609123
VAT Loan
-
-
4.00%
4.00%
3개월
1개월 후취
만기일시상환

합계
7,142
-
-
-
-
-
-
-
-

금융주선기관
중소기업은행

연체이자율
약정금리 + 3.0%

프로젝트계좌
임대료입금계좌, 운영비계좌 등을 포함한 프로젝트계좌 일체를 금융주선기관에 개설

중도상환수수료
1.0%- 1년 이후 면제- 제3자 매각에 따른 매매대금으로 상환 시 면제

주요 채권보전
- 자산 근저당권 1순위 (설정액 120%, 매입대상자산의 선순위 전세권 금액 대주 담보제공)- Tr.A 담보물 공동담보 / Tr.B와 Tr.C 담보물 공동 담보권 설정- 담보물 중 일부 자산 매각 시 잔여자산 대비 잔여대출금의 LTV를 60% 수준으로 유지하도록 대출금 상환- 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 질권설정- DSCR 1.2 미만 시 이자유보계좌에 선순위 대출금액에 대한 3개월 상당액의 이자 유보 및 유지- 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항

DSCR 조건(*)
- DSCR 1.2배 이상 유지 (1.2배 미만일 시 이자유보계좌 3개월분 이자 유보, 1.2 회복 시 이자유보금액 운영계좌 이체)- DSCR 평가일: 매 이자기간 말일- DSCR 평가기간: DSCR 평가일이 속하는 달의 직전 3개월 동안의 기간 (해당 평가일이 속하는 달 포함)- DSCR 산정방식: [해당 이자기간 순영업현금유입액 / 해당 이자기간 이자총액] (순영업현금유입액은 영업수익에서 운영비용(제세공과금, 관리용역보수, 보험료, 수선유지비 등) 차감)

(자료: 당사 제시)

*) Tranche A, B, C에만 해당되며 Tranche D, E에는 적용하지 않음

[당사의 투자대상펀드 Refinancing 대출확약 세부조건]

(금액단위: 억원)

항목

대출약정금액

용도
주선수수료
참여수수료

이자율(연)

All-in Cost(연)
만기
이자기간
상환방식

당사의투자대상펀드선순위 담보대출
1,495
보유자산취득재원Refinancing
0.50%
0.50%
2.22%
2.55%
3년
3개월 후취
만기일시상환

금융주선기관
중소기업은행

연체이자율
약정금리 + 3.0%

프로젝트계좌
- 이자유보계좌 및 보증금질권계좌(발생 시) 금융주선기관에 개설- 임대료관리계좌 및 운영계좌 신탁업자 계좌 유지 가능

중도상환수수료
1.0%- 1년 이후 면제- 제3자 매각에 따른 매매대금으로 상환 시 면제

주요 채권보전
- 자산 담보신탁 또는 근저당권 1순위 (설정액 120%, 매입대상자산의 선순위 전세권 금액 대주 담보제공)- 차주 보유 물건별 담보권 설정 (공동담보 없음)- 재산종합보험 가입 및 대주의 보험청구권 질권설정- DSCR 1.2 미만 시 이자유보계좌에 선순위 대출금액에 대한 3개월 상당액의 이자 유보 및 유지- 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항

DSCR 조건
- DSCR 1.2배 이상 유지 (1.2배 미만일 시 이자유보계좌 3개월분 이자 유보, 1.2 회복 시 이자유보금액 운영계좌 이체)- DSCR 평가일: 매 이자기간 말일- DSCR 평가기간: DSCR 평가일이 속하는 달의 직전 3개월 동안의 기간 (해당 평가일이 속하는 달 포함)- DSCR 산정방식: [해당 이자기간 순영업현금유입액 / 해당 이자기간 이자총액] (순영업현금유입액은 영업수익에서 운영비용(제세공과금, 관리용역보수, 보험료, 수선유지비 등) 차감)

(자료: 당사 제시)

거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 증가를 야기하며, 본건 자리츠 및 본건 펀드의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.또한, 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

(4) 신용위험(부도위험)당사가 투자하는 본건 자리츠 및 본건 펀드는 투자대상인 물류센터 자산 투자를 위하여 일정 수준의 차입금을 조달하였습니다. 또한 당사가 향후 신규부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도 일정비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 또한, 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.(5) 부동산 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할수 있습니다. 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 감소, 미납 등으로 당사, 본건 자리츠 및 본건 펀드의 수익성에 악영향을 줄 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 보유한 투자대상 자산을 매각할 경우 매각차익을 실현하리라고 확정적으로 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 투자대상 자산외에 추후 계획된 타 투자대상 물건이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자자의 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.(6) 배당 재원 부족에 따른 위험

『부동산투자회사법』 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을 일정규모 이상 보유할 수 있습니다.

당사는 사업계획상 본건 펀드 수익증권에 대한 분배금 및 본건 자리츠의 배당금 수익 등을 주요 배당 재원으로 하고 있습니다. 당사의 사업계획상 보통주식의 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상 배당금액 및 예상 배당률은 각 사업계획상 당사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금액 및 예상 배당률은 이를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[당사 보통주 예상 배당수익 및 배당수익률]

(단위: 백만원, 연환산%)

구분

예상배당액

연예상배당률

3기(2020.12.01~2021.05.31)

19,264
5.38%

4기(2021.06.01~2021.11.30)

19,246

5.37%

5기(2021.12.01~2022.05.31)

20,286

5.66%

6기(2022.06.01~2022.11.30)

20,636

5.76%

합계 / 평균
79,432
5.54%

(자료: KPMG 추정 재무분석보고서)

* 사업연도수는 1기수 6개월 기준* 발행가액 5,000원 기준 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

나. 특수위험

(1) 자산 취득관련 위험
당사가 투자대상 자산인 본건 펀드 수익증권 약 99% 및 본건 자리츠 보통주 지분 100%를 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 특히, 본건 자리츠가 매입할 예정인 물류창고부동산과 당사가 매입할 예정인 본건 펀드의 수익증권은 그 매도자가
당사 및 당사의 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주) 등의 특수관계인에 해당하는 바, 이에 따른 법률적 또는 운영상의 하자가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

당사는 금번 공모 이후 켄달스퀘어 안성 물류센터를 신규로 취득할 예정이며, 신규 취득을 위한 재원은 전액 차입금으로 조달할 예정입니다. 이 외에 부동산 또는 부동산 관련증권 취득에 대한 구체적 계획은 아직 없는 상태이나, 향후 추가 취득할 가능성을 배제할 수 없으며 이로 인한 취득 관련된 위험이 발생할 수 있습니다.

(2) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험당사가 취득예정인 본건 펀드의 수익증권 지분 약 99%의 경우 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 권리분석 등을 통하여 그 결과를 수익증권의 소유권 취득 과정에 반영할 예정입니다.
향후 추가 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 경우에도 소유권 제한 등의 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 다음에 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 해당 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어 질 가능성을 배제할 수는 없습니다.

(3) 매입가격 추정 오류의 위험

당사는 본건 자리츠 보통주 지분 100% 및 본건 펀드 수익증권 약 99%에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 부동산자산에 대한 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 수익증권 지분 및 보통주 지분 매입 시 동 부동산관련증권의 발행인이 취득할 예정인 자산의 감정가액에 상당하는 가치 이하의 가격으로 매입할 예정이나 이는 수익증권의 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

(4) 임대료 변동 위험당사는 본건 자리츠 보통주 100% 및 본건 펀드 수익증권 약 99% 투자 후, 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하고 있거나 보유할 예정인 물류센터 자산의 적정 임대가액을 산출하기 위하여 지속적으로 인근 임대시세 등을 검토하고, 이를 토대로 우량임차인을 유치하기 위한 합리적인 수준의 임대 조건을 제시할 계획입니다. 그러나 대부분 장기계약으로 체결되는 임대차계약의 특수한 제약조건으로 인해, 적시 임대료 상승 반영이 제한될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 경쟁 물류센터 부동산과의 임차인 유치 경쟁 등으로 신규 임차인의 임대료 또는현 임차인의 재계약 임대료가 사업계획에서 가정한 수준보다 하락할 수 있으며, 이 경우 배당수익률이 하락할 수 있습니다.
(5) 임대료 지급불능에 따른 위험당사가 보통주 및 수익증권 투자를 진행할 본건 자리츠 및 본건 펀드는 대부분의 수익이 투자부동산인 물류센터 부동산의 임대료를 통해 발생하고 있습니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비등을 적시에 지급하지 못하는 경우, 본건 자리츠 및 본건 펀드로부터 수취하는 분배금수익이 감소할 수 있으며, 이 경우 당사의 배당수익률이 하락할 수 있습니다.이 경우 임대차계약에 따라 임대료 또는 관리비 연체 시 지급하기로 한 지연손해금과 임차인으로부터 기수령한 임대차보증금을 재원으로 수익 일부를 보전할 수 있으나, 이 과정에서 소송 등의 법적분쟁으로 수익 보전이 지연되거나, 보전 금액이 감소하는 등 예상치 못한 손실을 가져올 수 있습니다.
(6) 공실 위험
당사의 투자자산인 본건 자리츠 보통주 및 본건 펀드 수익증권을 각각 발행하는 본건 자리츠와 본건 펀드는 운용기간동안 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다.
본
건 자리츠가 취득할 예정인 물류센터 자산 7개 및 본건 펀드가 보
유하고 있는 물류센터 자산 4개를 통합하여 증권신고서 제출일 현재 총 임대가능 면적의
99.1%
를 임대 완료
하였습니다. 이 중 본건 자리츠가 취득할 예정인 부천(저온), 고양 및 안
성 등 3개 자산은 임대가능면적의 100%를 E-Commerce 업체인 쿠팡(COUPANG)이 임차하고 있습니다.
동 3개 자산의 임대가능면적은 각각 42,624m², 168,095m²및
94,875m²로, 도합 305,594m²이며 이는 본건 자리츠 및 본건 펀드의 편입대상 물류센터 자산 11개의 임대가능면적 합계인
622,668
m²
의 약 49.1%에 해당합니다.
계약면적 기준 상기 11개 자산의 총 임대가능면적 중 쿠팡을 포함한 E-Commerce 업체가 차지하는 비중은 약 50.3%, 제3자물류(3PL)업체가 차지하는 비중은 29.4%이며 그 외 소비재 업체 등이 23.3%를 차지합니다. E-Commerce 업체는 통상 오프라인 임차인보다 약 3배의 임대차 공간을 필요로 하며, E-Commerce 임차인은 체계적 배송 시스템을 갖추기 위한 자체 설비투자를 진행하는 경우가 많아 임대차 재계약에 대한 리스크가 타 업종 임차인 대비 낮습니다
.
또한 상기 11개 물류자산이 위치한 필지는 교통 인프라 및 물동량 집중지역과 가까이에 위치하여 물류효율성이 뛰어나, 물류시설로서 우수한 제반 조건을 갖추고 있어 풍부한 임차수요가 존재하여 향후 공실 발생 가능성은 제한적일 것으로 판단됩니다.
다만, 임대가능면적의 절반 가량을 차지하는 쿠팡의 현금창출능력이 감소하여 임대료 납부 지연/미납 또는 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하여 지속되는 경우, 본건 자리츠의 임대료 수입이 감소하여 당사가 본건 자리츠 부터 수취하는 분배금이 감소할 위험이 있습니다. 이로 인해 당사의 배당금이 당초 예상보다 감소할 위험이 있습니다.증권신고서 제출일 현재 기준 당사의 최종 투자대상 자산 임차인 중 임차면적 최대 비중을 차지하는 임차인이 해당 임차면적에 대해 임차를 해지하고, 이로 인해 발생한 공실면적에 대해 대체임차인을 유치하지 못하는 경우를 가정하여 분석시 예상되는 배당률 변화는 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원, 연환산%)

구분
제3기
제4기
제5기
제6기
공실률

기간
'20.12~'21.5
'21.6~'21.11
'21.12~'22.5
'22.6~'22.11
-

현재 기준 예상 배당금(연환산 배당률)
19,264(5.38%)
19,246(5.37%)
20,286(5.66%)
20,636(5.76%)
0.9%

최대임차인 임대차계약 100% 해지시예상 배당금 (연환산 배당률)

-(-)
4,306(1.20%)
5,152(1.44%)
3,963(1.11%)
50.0%

최대임차인 임대차계약 50% 해지시예상 배당금 (연환산 배당률)
9,354(2.61%)
10,836(3.03%)
10,183(2.84%)
10,499(2.93%)
25.5%

(출처: KPMG)

주) 본건 자리츠 임차 비중 최상위 임차인에 대하여, 당사가 본건 자리츠 보통주에 투자하는 시점에 임대차계약이 해지되고 해당 면적에 대해 신규 임차인을 유치하지 못하는 경우를 가정하여 민감도 분석을 수행하였습니다.

당사는 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하고, 신규 잠재임차인을 대상으로 꾸준하게 마케팅을 진행하여 공실 발생 가능성을 최소화하도록 만전을 기할 계획입니다.
(7) 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험
부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지,관리,보수 업무가 필연적으로 수반되며, 향후 천재지변이나 안전사고 등으로 인하여 예기치 못한 대규모 수선이나 유지보수비용 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있고, 이로 인해 당사가 자리츠 및 당사의 투자대상펀드로부터 수취하는 분배금수익이 감소할 수 있습니다.

(8) 추후 매수인 확보에 관한 위험당사가 현재 소유한 투자대상 자산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매수인을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사가 취득할 예정인 수익증권을 발행하는 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 부동산 자산의 감정평가액은 당사의 매입(간주)가격과 비교하여 높은 수준입니다. 그러나 이러한 감정평가액이 향후 매도가격을 의미하지는 않으며, 당사의 매입가액 이하로 수익증권을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

(9) 부동산 개발사업 진출에 따른 위험

『부동산투자회사법』에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있습니다. 현재 당사가 계획하고 있는 개발사업은 없으나 향후 시장상황과 당사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위내에서 부동산 개발사업을 추진할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.
(10) 부채에 따른 위험

당사는 투자대상 자산 매입을 위한 필요금액을 100% 자기자본으로 조달할 예정으로, 운영실적 부진 등으로 인해 분배금 수익이 사업계획 대비 현저히 미달할 경우에도 부채로 인해 손실이 확대되는 역부채효과의 발생 가능성이 제한적입니다. 다만, 투자대상 부동산을 매입하는 본건 자리츠 및 본건 펀드가 총 투자금액 중 일부를 차입금으로 조달하여 역부채효과 위험이 있으며, 이로 인해 투자대상 부동산의 운영실적이 사업계획 대비 현저히 미달하는 경우 손실이 발생할 수 있습니다.

(11) 사모집합투자증권에 대한 재간접 투자에 따른 위험
증권신고서 제출시점 현재 당사가 매입예정인 자산의 일부(본건 펀드 수익증권)는 사모집합투자기구입니다. 전문투자형 사모 집합투자증권은 공모 집합투자기구에서 적용되는 공시의무 등이 법령상 배제되어 운용과 관련된 정보를 충분히 얻지 못할 수 있습니다. 또한 전문투자형 사모펀드는 공모집합투자기구에서 적용되는 운용규제 등이 완화되거나 배제되어 더 많은 투자위험이 존재할 수 있어 투자결과에 따라 원금손실 등이 발생할 수 있습니다.

(12) 임차인 관련 위험본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 물류창고 부동산 자산의 주요 임차인은 전체 임대가능면적의 49.1%를 임차하고 있는 쿠팡입니다. 해당 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 악화될 경우 이는 각사의 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 조달금리 등의 인상으로 인하여 임대료 지급 능력이 하락하여 궁극적으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[쿠팡 주요 재무 현황]

(연결기준)
(단위 : 원)

2017년 (제5기)
2018년 (제6기)
2019년 (제7기)

자산총계
1,072,615
1,803,648
3,061,575

부채총계
1,333,682
1,841,306
3,012,363

자본총계
-261,067
-37,658
49,212

매출(영업수익)
2,684,630
4,354,586
7,153,094

영업이익
-638,897
-1,127,964
-720,529

(자료: 금융감독원 전자공시시스템)

그 밖에 증권신고서 제출일 현재 지속되고 있는 코로나19 영향이나 경기 악화 등으로 다른 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 악화될 경우 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약의 중도해지가 발생할 수 있으며, 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 수 있으니, 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다. 당사는 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하고, 신규 잠재임차인을 대상으로 꾸준하게 마케팅을 진행하여 공실 발생 가능성을 최소화하도록 만전을 기할 계획입니다.
(13) 본건 자리츠 및 본건 펀드 보유(예정) 부동산 투자 관련 위험① 법률적인 위험

당사가 본건 자리츠 보통주 및 본건 펀드 수익증권을 통하여 궁극적으로 총 11개의 물류센터 부동산 자산에 투자하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적인 위험을 파악하고 최소화하기 위해 법무법인 세종에서 법률실사를 완료하였습니다. 본건 자리츠 및 본건 펀드가 투자대상 부동산의 소유권을 유지하는데 중요한 권리관계의 법률적인 문제나 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있는 가능성은 낮은 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고 법률실사에 포함된 법률의견의 경우 추후 법원 또는 관할 행정관청에 의하여 달리 해석되거나 판단될 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 완전한 소유권의 행사에 제약을 받을 수 있습니다.1) 부천 저온물류센터

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16. 자 토지이용계획확인서 및 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 부천시 오정동 801

창고용지

16,658.7

합계

-

16,658.7

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 부천시 오정동 801 (도로명주소: 경기도 부천시 신흥로511번길 112)

대지면적

16,658.7m2

건축면적

9,956.26m2

연면적

58,264m2

용적률

246.34%

건폐율

59.77%

총 층수

지상 6층

건물 높이

48.4m

층별 내역

층

면적

용도

옥탑 1층

37.21m2

옥상(연면적 제외)

지상 6층

5,949.94m2

창고시설(저온창고, 사무실)

지상 6층

2,750.63m2

창고시설(주차장)

지상 5층

6,589.6m2

창고시설(저온창고, 사무실)

지상 5층

3,366.66m2

창고시설(주차장)

지상 4층

7,016.84m2

창고시설(저온창고, 사무실)

지상 4층

2,939.42m2

창고시설(주차장)

지상 3층

6,589.6m2

창고시설(저온창고, 사무실)

지상 3층

3,366.66m2

창고시설(주차장)

지상 2층

7,412.34m2

창고시설(저온창고, 사무실)

지상 2층

2,543.92m2

창고시설(주차장)

지상 1층

7,478.37m2

창고시설(저온창고, 사무실)

지상 1층

2,260.02m2

창고시설(주차장)

주용도

창고시설

구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조

주차장

옥내 자주식 98대, 옥외 자주식 149대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어엘피부천콜드전문투자형사모부동산투자회사(이하 “매도인”)의 자산보관관리기관인 농협은행 주식회사 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음.

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 농협은행 주식회사는 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

대상 부동산

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

본건 토지

2017. 11. 30.

(설정계약)

50,520,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 국민은행

18,000,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 하나은행

본건 건물

2019. 8. 7.

(추가설정계약)

50,520,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 국민은행

18,000,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 하나은행

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보임. 또한 건축물대장에 의하면, 2020. 2. 26.자로 증축 및 대수선에 대한 사용승인이 이루어짐.

항목

본건 건물

건축허가

- 2017. 8. 11. 신축 허가

사용승인

- 2019. 7. 24. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차 현황은 아래와 같음

임차인

임대차목적물

임대차기간

쿠팡 주식회사

본건 건물 전체

2019. 12. 1. ~ 2025. 2. 28.

- 매도인은 2019. 5. 15. 쿠팡 주식회사와 본건 건물 전체에 관하여 임대차기간을 2019. 12. 1. ~ 2025. 2. 28. 로 하는 책임임대차계약(이하 “본건 임대차계약”)을 체결하였음.

- 본건 임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차기간

(제2조)

- 어느 일방당사자가 임대차기간만료일로부터 6개월 이전까지 상대방에게 본 계약 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 본 계약을 갱신할 수 있음. 단, 임대차기간만료일로부터 3개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간의 서면합의가 성립되지 않을 경우, 본 계약은 원 임대차기간만료일에 만료됨.

임대차보증금

(제3조,

특약사항 제4조, 제12조)

- 임대인은, 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무 등 본 계약 및 본 특약에 따라 임차인에게 부담하는 일체의 채무를 담보해 주기 위하여, 잔금 지급일로부터 5영업일 이내에 본 조에 따라 임대차보증금계좌에 관한 임대인의 예금채권에 대하여 임차인을 제1순위 근질권자로 하는 예금채권근질권(채권최고액: 지급된 임대차보증금의 110% 상당액)을 설정해 주어야 함. 위와 같은 예금채권근질권의 설정을 위하여, 임대인과 임차인은 예금채권근질권설정계약서를 별도로 체결하기로 함.

- 임차인에게 임대차보증금을 반환할 수 없도록 하는 가압류, 압류, 가처분 등이 있거나 이와 유사한 법적 조치가 존재하는 등의 사유가 있는 경우 임대인은 임대차보증금을 민법, 민사집행법, 공탁법 등 관련 법령이 정하는 바에 따라 공탁하여야 함.

명도 및 원상복구 의무

(제10조,

특약사항

제19조, 제20조)

- 임차인은 본 계약이 임대차기간의 만료, 해지, 기타 본 계약이 정한 사유로 인하여 종료되는 경우, 임대차목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등(이하 “비품 등”)을 반출하고 임차인 책임 공사로 설치한 것을 철거하는 것을 포함하여, 임대차목적물을 임차인이 인도받을 당시의 수준으로 원상복구하여 본 계약 종료일에 임대인의 입회 및 동의 하에 임대차목적물을 명도함.

- 제1항의 원상복구 및 명도에 관한 제비용은 임차인의 부담으로 함. 임대인이 본 계약 및 본 특약에 따라 임대차계약의 종료에 따른 임대인의 의무를 다하였음에도 불구하고, 임차인이 제1항에 따른 원상복구 및 명도의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 임차인의 동의없이 임차인의 비용으로 임차인을 대신하여 원상복구 및 명도절차를 진행할 수 있음.

임대인의 변경

(제15조)

- 임대인이 임대차목적물 또는 본건 건물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면 통지함으로써 본 계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음. 임차인은 본 계약의 체결로써 본 항에 따른 임대인의 본 계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 제1항에 따라 본 계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위가 제3자에게 이전된 경우, 임대인은 본 계약에 기하여 임차인에게 부담하던 모든 의무(임대차보증금 반환의무 포함)로부터 면책되며, 임차인은 임대인을 상대로 하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없음.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 매도인, 공동피보험자를 매도인, 주식회사 국민은행, 쿠팡 주식회사, 이에스알켄달스퀘어 주식회사, 켄달스퀘어자산운용 주식회사, 주식회사 하나은행 소공동지점으로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보 포함)

2020. 8. 15. 00:00

~

2021. 8. 15. 00:00

60,347,077,000원

148,334,932원

㈜ 국민은행 : 54,730,000,000원

㈜ 하나은행 : 19,500,000,000원

3

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

15,613,488,000원

4

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)배상책임: 1사고당 10,000,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 주차장배상책임: 1사고당 500,000,000원 (대인/대물일괄)

- 구내치료비: 1인당 5,000,000원 / 1사고당 5,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

2) 고양 물류센터

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16. 자 토지이용계획확인서 및 2020. 10. 16. 자 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 고양시 덕양구 원흥동 701

창고용지

56,281.1

합계

-

56,281.1

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 고양시 덕양구 원흥동 701 (도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 권율대로 570)

대지면적

56,281.1m2

건축면적

33,621.33m2

연면적

199,678.38m2

용적률

257.61%

건폐율

59.74%

총 층수

지하 1층/ 지상 7층

건물 높이

69.97m

층별 내역

층

면적

용도

지상 7층

1,163.66m2

창고시설(구내식당)

지상 6층

24,171.95m2

창고시설(창고, 사무실)

지상 6층

7,746.99m2

창고시설(화물주차장)

지상 5층

24,171.95m2

창고시설(창고, 사무실)

지상 5층

9,305.97m2

창고시설(화물주차장)

지상 4층

24,171.95m2

창고시설(창고, 부속사무실)

지상 4층

9,305.97m2

창고시설(화물주차장)

지상 3층

24,171.95m2

창고시설(창고, 부속사무실)

지상 3층

9,305.97m2

창고시설(화물주차장)

지상 2층

24,171.95m2

창고시설(창고, 부속사무실)

지상 2층

9,305.97m2

창고시설(화물주차장)

지상 1층

22,947.66m2

창고시설(창고, 부속사무실)

지상 1층

8,149.95m2

창고시설(화물주차장)

지하 1층

1,569.3m2

창고시설(기계실, 전기실)

부속건축물 1층

17.19m2

창고시설(경비실)

주용도

창고시설

구조

주건축물 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조

부속건축물 철근콘크리트구조

주차장

옥내 752대, 옥외 55대

B. 권리관계

▶ 소유권 등

- 소유권보존등기에는 소유권이 진실하게 보존되어 있다는 사실에 관하여 추정력이 미치고, 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 소유권이 고양피에프브이 주식회사(이하 “매도인”)에게 이르기까지 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

- 한편, 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서에 의하면, 매도인은 매도인이 사업 및 대출약정에 따라 부담하는 대출원리금의 담보를 위하여 수탁자 주식회사 하나자산신탁과 체결한 담보신탁계약에 따라 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 주식회사 하나자산신탁 명의의 소유권이전등기를 경료하였음. 추후 대출원리금 상환에 따라 담보신탁계약이 종료되면, 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 소유권을 회복하게 될 것으로 보임.

- 또한, 본건 건물의 등기사항전부증명서상으로는 주식회사 하나자산신탁이 소유자로 기재되어 있으나, 건축물대장에는 매도인이 여전히 소유자인 것으로 기재되어 있음. 이와 같이 권리관계의 변동에 있어서 등기부와 대장의 기재가 상이할 경우 등기부의 기재가 대장의 기재보다 우선하고, 건축물의 소유자는 이 경우 건축물대장의 소유자 기재 변경을 신청할 수 있으므로, 매도인이 건축물대장의 소유자 기재를 변경함으로써 불일치의 해소가 가능할 것으로 보임.

▶ 부담

- 담보신탁계약 외에 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기부에는 근저당권 등 다른 부담이 등기되어 있지 아니함.

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보임.

항목

본건 건물

건축허가

- 2016. 10. 11. 신축 허가

사용승인

- 2019. 1. 25. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 매도인은 2018. 5. 23. 쿠팡 주식회사와 본건 건물 전체에 관하여 임대차기간을 2019. 9. 1. ~ 2029. 8. 31. 으로 하는 책임임대차계약(이하 “본건 책임임대차계약”)을 체결하였음.

- 본건 책임임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차기간

(제2조,

특약사항 제2조)

- 어느 일방당사자가 임대차기간만료일로부터 12개월 이전까지 상대방에게 본 계약 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 본 계약을 갱신할 수 있으며, 본 계약은 임대차기간만료일 당시 조건(임대차보증금, 월 임대료 및 그 인상률을 포함하되, 무상임대차 기간은 포함하지 않음)과 동일한 조건으로 5년간 1회 자동 연장됨. 단, 임대차기간만료일로부터 6개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간의 서면합의가 성립되지 않을 경우, 본 계약은 원 임대차기간만료일에 만료됨.

임대차보증금

(제3조,

특약사항 제5조)

- 임대인은, 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무 등 본 계약 및 본 특약에 따라 임차인에게 부담하는 일체의 채무를 담보해 주기 위하여, 임대인의 예금채권에 대하여 임차인을 제1순위 근질권자로 예금채권근질권(채권최고액: 지급된 임대차보증금 110% 상당액, 단 계좌개설은행의 실무상 채권최고액을 임대차보증금의 110%로 정할 수 없는 경우 개좌개설은행의 실무에서 허용되는 범위 내에서의 최고액으로 채권최고액을 정하기로 함)을 설정하기로 함.

양도 및 전대

(제7조,

특약사항 제10조)

- 임대인이 임대차목적물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면 통지함으로써 본 계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음. 임차인은 본 계약의 체결로써 본 항에 따른 임대인의 본 계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 어떠한 이의도 제기하지 아니하기로 하며, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 임대인은 임차인이 본 계약 체결일 현재 영위하고 있는 통신판매업과 동일 또는 유사한 사업(이하 “해당 사업”)을 영위하는 경쟁사에게 임대차목적물을 양도하고자 할 경우 임차인에게 양도의사를 서면으로 통지하여야 하며, 통지에는 매매대금 및 주요 조건을 기재하여야 함. 임차인은 양도통지를 받은 날로부터 30일(이하 “양수 선택권 행사기간”) 동안 양도통지에 기재된 것과 같은 금액 및 조건으로 임대차목적물을 양수할 수 있는 선택권을 가지며, 선택권 행사기간 만료 전에 임대인에게 서면으로 양수의사를 통지함으로써 임대차목적물 전부를 양수할 수 있음. 임차인이 양수 선택권을 행사할 경우 서면 통지로써 선택권을 통지한 날로부터 2개월 이내에 양도가 종결되도록 함.

- 임대인이 해당 사업을 영위하는 경쟁사에 해당하지 않는 제3자에게 임대차목적물을 양도하고자 하는 경우, 임대인은 양도 예정일로부터 최소 1개월 전에 해당 사실을 임차인에게 통지하여야 함.

- 임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 제3자에게 본 계약 상의 권리를 양도할 수 없음.

- 임차인은 임대인의 사전 서면동의를 받아 자신의 책임으로 제3자에게 임대차목적물의 일부를 전대할 수 있음. 임차인은 전차인과의 계약 변경, 임의해지, 신규전차인의 유치 등 임대차기간개시일 이후 전대차계약을 체결, 변경, 해지하는 경우(단, 기간만료에 따라 전차인이 해지하는 경우는 제외함)에는 임대인의 사전 서면동의를 받아야 함. 단, 임차인이 전대차 계약 체결에 대한 동의를 구하는 경우, 임대인은 전대차로 인한 안전상 우려, 법령 위반 등 합리적인 거절 사유가 없는 한 동의하여야 함.

명도 및 원상복구 의무

(제12조,

특약사항 제17조)

- 임차인은 본 계약이 임대차기간의 만료, 해지, 기타 본 계약이 정한 사유로 인하여 종료되는 경우, 임차인은 (i) 임대차기간의 만료로 인하여 본 계약이 종료되는 때에는 그 종료일, (ii) 해지 등 그 임대차기간의 만료 이외의 사유로 본 계약이 종료되는 때에는 그 종료일로부터 6개월이 경과한 날(이하 “원상복구 기한일”)까지, 임대차목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등(이하 “비품 등”)을 반출하고, 임대차목적물을 통상적인 사용이 가능한 수준으로 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 하며, 원상복구 기한일까지 본 계약 종료 직전 월 임대료 및 정산관리비를 임대인에게 지급하여야 함.

- 제1항의 원상복구 및 명도에 관한 제비용은 임차인의 부담으로 함. 임차인이 제1항에 따른 원상복구 및 명도의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 임차인의 동의없이 임차인의 비용으로 임차인을 대신하여 원상복구 및 명도절차를 진행할 수 있음.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 DB손해보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 매도인, 공동피보험자를 매도인, 이에스알켄달스퀘어 주식회사, 쿠팡㈜, 미래에셋생명보험㈜, DB손해보험㈜, 농협은행㈜(JB고양KSLP물류 전문투자형사모부동산투자신탁1호의 신탁업자 지위) 및 ㈜하나자산신탁으로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재물위험 (기계위험포함)

2020. 1. 18. 00:01 ~

2021. 1. 18. 00:01

132,500,000,000원

232,446,017원

미래에셋생명보험㈜ : 65,000,000,000 원

DB손해보험㈜ : 65,000,000,000 원

농협은행㈜ : 54,600,000,000원

2

재물위험 사고로 인한 기업휴지위험

40,678,800,000원

3

배상책임위험

명시적 기재 없음.

F. 소송

- 증권신고서 제출일 현재 본건 부동산과 관련하여 계류중인 중대한 소송 또는 분쟁은 존재하지 아니함

3) 용인 물류센터 1

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16.자 토지이용계획확인서 및 2020. 10. 16.자 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 용인시 처인구 백암면 가창리 434

창고용지

68,836

경기도 용인시 처인구 백암면 가창리 435-20

임야

61

경기도 용인시 처인구 백암면 가창리 451-1

대

1,015

경기도 용인시 처인구 백암면 가창리 451-3

전

51

합계

69,963

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16.자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 용인시 처인구 백암면 가창리 434

(도로명주소: 경기도 용인시 처인구 백암면 덕평로 120)

대지면적

68,836m2

건축면적

26,247.8m2

연면적

70,028.18m2

용적률

67.41%

건폐율

38.13%

총 층수

지하 1층/ 지상 4층

건물 높이

33.96m

층별 내역

층

면적

용도

지상 4층

18,098.22 m2

창고시설(창고)

지상 3층

820.19m2

창고시설(사무실, 부자재실)

지상 2층

26,011.44m2

창고시설(창고)

지상 1층

1,437.85 m2

창고시설(사무실, 부자재실)

지하 1층

23,626.51 m2

창고시설(창고)

부속건축물 1층

33.97 m2

창고시설(경비실)

주용도

창고시설

구조

주건축물 철근콘크리트구조, 공업화박판강구조

부속건축물 철근콘크리트구조

주차장

옥외 281대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16.자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 가창로지스틱스파크프로젝트금융투자 주식회사(이하 “매도인”) 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음.

- 소유권보존등기에는 소유권이 진실하게 보존되어 있다는 사실에 관하여 추정력이 미치고, 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16.자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물 전부에 대하여 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

2018. 8. 28.

(설정계약)

66,000,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 미래에셋생명보험 주식회사, 신한생명보험 주식회사

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보임..

항목

본건 건물

건축허가

- 2015. 12. 2. 신축 허가

사용승인

- 2017. 11. 20. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 매도인은 거의 동일한 형식과 내용으로 구성된 표준임대차계약서를 사용하여 각 임차인들과 사이에 본건 건물에 관하여 각 임대차계약(이하 총칭하여 “본건 임대차계약”)을 체결하였음.

- 본건 임대차계약의 현황은 아래와 같음.

임차인

임대차목적물

임대차기간

주식회사 카버코리아

B1, 1F (24,205.4㎡)

2018. 5. 1. ~ 2023. 4. 30.

엘에프 로지스틱스 코리아

유한회사

1F, 2F, 3F (25,046.2㎡)

2018. 6. 1. ~ 2028. 5. 31.

3F, 4F 일부(18,784.6㎡)

2019. 3. 1. ~ 2028. 5. 31.

- 본건 임대차계약에 사용된 표준임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음.

항목

내용

임대차기간

(제2조)

- 어느 일방당사자가 임대차기간만료일로부터 6개월 이전까지 상대방에게 본 계약 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 본 계약을 갱신할 수 있음. 단, 임대차기간만료일로부터 3개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간의 서면합의가 성립되지 않을 경우, 본 계약은 원 임대차기간만료일에 만료됨.

명도 및 원상복구 의무

(제10조)

- 임차인은 본 계약이 임대차기간의 만료, 해지, 기타 본 계약이 정한 사유로 인하여 종료되는 경우, 임대차목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등(이하 “비품 등”)을 반출하고 임대차목적물을 임차인이 인도받을 당시의 현상과 동일하고 즉시 다음 임차인에게 임대가 가능한 상태로 원상복구하여 본 계약 종료일에 임대인의 입회 및 동의 하에 임대차목적물을 명도함.

- 원상복구 및 명도에 관한 제비용은 임차인의 부담으로 함. 임차인이 원상복구 및 명도의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 임차인의 동의없이 임차인의 비용으로 임차인을 대신하여 원상복구 및 명도절차를 진행할 수 있음.

계약의 해지

(제13조)

- 임차인이 불가피한 사정으로 본 계약을 임대차기간 중에 중도해지 하고자 하는 경우 임차인은 당해 불가피한 사정을 구체적으로 기재한 서면에 의해 사전에 임대인에게 중도해지 요청을 하여야 함. 임대인이 중도해지 요청 통보를 수령한 날로부터 30일 이내에 임차인의 중도해지 요청에 서면으로 동의하는 경우 본 계약은 임차인이 임대인의 중도해지에 대한 동의의사를 수령한 날로부터 30일이 경과한 시점 또는 임차인이 임대인과 합의된 다음의 금액을 전액 지급한 날 중 나중에 도래하는 날에 해지됨.

- 임대인과 합의된 날까지의 월 임대료 및 정액관리비; 및

- 임대인이 후속임차인을 유치하기 위해 투입해야 하는 합리적인 비용 및 그 외에 본 계약의 체결을 위해 임대인이 투입한 비용 등 임대인이 합리적으로 산정하여 임차인과 합의한 비용

임대인의 변경

(제15조)

- 임대인이 임대차목적물 또는 본건 건물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면 통지함으로써 본 계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음. 다만 이 경우, 임대인은 본 임대차계약에서의 임차인의 기존 지위 및 계약 조건, 권리 의무 관계가 동일하게 승계되도록 함. 임차인은 본 계약의 체결로써 본 항에 따른 임대인의 본 계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 개별 임대차계약의 특약사항은 아래와 같음.

임대차기간

(특약사항 제1조, 제13조)

- 해당 임차인: 주식회사 카버코리아

- 임차인이 계약갱신권을 행사할 경우, 갱신되는 임대차기간은 5년으로 함.

추가 임대차

(특약사항 제18조)

- 해당 임차인: 주식회사 카버코리아

- 본 계약에 따른 임대차기간 중, 임차인이 임대차목적물의 추가확장을 6개월 전 서면 통지로 요청할 경우, 요청 시점에 임대차목적물 대상건물의 다른 층에 공실이 있을 경우에 임대인은 임차인을 1순위로 하여 추가 임대차계약을 체결할 수 있음.

예금질권의 설정

(특약사항 제12조)

- 해당 임차인: 엘에프 로지스틱스 코리아 유한회사

- 임대인은 임차인의 요청이 있을 경우 보증금입금계좌에 대하여 임차인을 위한 예금질권을 설정하기로 함.

추가 임대차

(특약사항 제13조)

- 해당 임차인: 엘에프 로지스틱스 코리아 유한회사

- 본 계약에 따른 임대차기간 중 본건 건물의 지하 1층과 사무실이 공실이 될 예정인 경우, 임대인은 공실이 될 예정인 날로부터 4개월 전까지 공실 예정 사실을 임차인에게 서면으로 통지하고 임차인을 1순위로 하여 추가 임대차계약 협의를 하기로 함. 임대인이 공실 예정 서면을 통지한 날로부터 1개월 이내에 임대인과 임차인 사이에 추가 임대차계약이 체결되지 않을 경우, 임대인은 제3자에게 해당 공실을 임대할 수 있음.

중도해지

(특약사항 제16조)

- 해당 임차인: 엘에프 로지스틱스 코리아 유한회사

- 임차인은 6개월 전 서면통지로 2023. 5. 31. 자 또는 2025. 5. 31. 자에 한하여 본 계약을 중도에 해지할 수 있음.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 매도인, 공동피보험자를 매도인, 이에스알켄달스퀘어 주식회사, 신한생명보험 ㈜, 미래에셋생명보험㈜로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

2019. 11. 21. 00:00 ~

2020. 11. 21. 00:00

43,000,000,000 원

73,571,000원

신한생명보험㈜ : 33,000,000,000 원

미래에셋생명보험㈜ : 33,000,000,000 원

2

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

13,700,000,000 원

3

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

시설소유(관리)배상책임: 1사고당 10,000,000,000 원 (대인/대물 일괄)

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

4) 이천 물류센터 2

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16. 자 토지이용계획확인서 및 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 이천시 호법면 매곡리 580-1

창고용지

26,560

합계

-

26,560

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 이천시 호법면 매곡리 580-1 (도로명주소: 경기도 이천시 호법면 덕평로 472-96)

대지면적

26,560m2

건축면적

10,290.96m2

연면적

33,364.53m2

용적률

73.88%

건폐율

38.75%

총 층수

지하 1층/ 지상 4층

건물 높이

31.61m

층별 내역

층

면적

용도

지상 4층

7,795.73 m2

창고시설

지상 3층

620.69 m2

창고시설

지상 2층

10,290.96 m2

창고시설

지상 1층

913.84 m2

창고시설

지하 1층

13,743.31 m2

창고시설

주용도

창고시설

구조

철골철근콘크리트합성구조

주차장

옥외 자주식 125대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사(이하 “매도인”) 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음.

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물 전부에 대하여 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

대상 부동산

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

본건 토지 및

본건 건물

2018. 7. 27.

(설정계약)

353,896,740

채무자: 매도인

근저당권자:

씨제이대한통운 주식회사

2018. 7. 27.

(설정계약)

455,710,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 케이씨티시

2018. 7. 27.

(설정계약)

27,600,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 하나은행, 하나생명보험 주식회사

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보이고, 2018. 6. 4. 대수선에 관한 신고가 이루어진 것으로 보임.

항목

본건 건물

건축허가

- 2016. 11. 7. 신축 허가

사용승인

- 2018. 4. 25. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차 현황은 아래와 같음.

임차인

임대차목적물

임대차기간

씨제이대한통운 주식회사

B1, 1F (9,673.35㎡)

2018. 6. 1. ~ 2021. 5. 31.

B1 (3,325.67㎡)

2018. 8. 1. ~ 2021. 5. 31.

청도물류 주식회사

2F (10,457.04㎡)

2021. 6. 1. ~ 2026. 5. 31.

주식회사 케이씨티시

3F, 4F(8,156.5㎡)

2018. 8. 1. ~ 2021. 8. 31.

- 주식회사 정안로지스(이하 “정안로지스”)는 거의 동일한 형식과 내용으로 구성된 표준임대차계약서를 사용하여 각 임차인들과 사이에 본건 건물에 관하여 각 임대차계약을 체결하였음.

- 그 이후 매도인은 2018. 7. 27. 본건 부동산의 소유권을 취득하면서 정안로지스로부터 기존 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였으며, 청도물류 주식회사와 2020. 8. 18. 본건 건물 중 2층 10,457.04㎡ 부분에 대한 임대차계약을 체결하였음.

- 표준임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음.

항목

내용

임대차기간

(제2조)

- 어느 일방당사자가 임대차기간 만료일로부터 6개월 이전까지 상대방에게 본 계약 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 임대차계약을 갱신할 수 있음. 이 경우 당사자들은 합의에 따라 임대차기간, 월 임대료 및/또는 정액관리비를 포함하여 임대차계약의 조건을 변경할 수 있음. 단, 임대차기간 만료일로부터 3개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간의 서면합의가 성립되지 않을 경우, 임대차계약은 원 임대차기간만료일에 만료됨.

명도 및 원상복구 의무(제10조)

- 임차인은 임대차계약이 임대차기간의 만료, 해지, 기타 임대차계약이 정한 사유로 인하여 종료되는 경우, 임대차목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등(이하 “비품 등”)을 반출하고 임대차목적물을 임차인이 인도받을 당시의 현상과 동일하고 즉시 다음 임차인에게 임대가 가능한 상태로 원상복구하여 임대인의 입회 및 동의 하에 임대차목적물을 명도함.

- 원상복구 및 명도에 관한 제비용은 임차인의 부담으로 함. 임차인이 원상복구 및 명도의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 임차인의 동의없이 임차인의 비용으로 임차인을 대신하여 원상복구 및 명도절차를 진행할 수 있음.

계약의 해지

(제13조)

- 다음의 사유가 발생하는 경우 임대인은 임차인에 대한 서면통지로 본 계약을 해지할 수 있음.

* 임차인이 2기에 해당하는 월 임대료, 정액관리비 및/또는 정산관리비를 연체하고 임대인으로부터 지급요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 지급하지 아니한 경우

* 임차인이 임대차보증금반환청구권을 제3자에게 양도하거나, 제3자를 위하여 질권 기타 담보로 제공하거나, 임대차보증금반환청구권에 관하여 가압류, 압류 기타 강제집행 절차가 개시되어 임대인으로부터 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 위반행위를 시정하지 아니한 경우

* 임차인에 대하여 파산, 회생절차 개시 등의 신청이 있거나, 임차인의 재산에 대하여 가압류, 가처분 기타 강제집행절차가 개시되거나, 은행거래가 정지되는 등 신용상태가 불안정하게 되는 경우

* 임대인 또는 임차인이 발행, 배서, 인수 또는 보증한 어음, 수표 등이 지급거절 되거나 부도유예협약의 적용을 받게 되는 경우

* 임차인이 임대차계약에서 정한 용도 이외의 용도로 임대차목적물을 사용하거나 변경한 경우

* 임차인이 영업정지 이상의 행정처분을 당하는 경우

* 임차인이 임대차기간 개시일 이후 1개월 이상 영업을 중단하거나, 임차인에게 해산 또는 청산절차가 개시되는 경우

- 임대인이 위 사유에 의하여 임대차계약을 해지하는 경우 임차인은 임대인을 위하여 본 계약의 해지통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 상호협의에 따라 임대인이 승인하는 후속 임차인을 유치하여야 하고, 후속 임차인이 유치되지 않는 한 임차인은 잔여 임대차기간 동안의 월 임대료 및 정액관리비를 임대인에게 지급해야 함.

- 임차인은 임대인에 대한 파산, 회생절차 개시 등의 신청이 있는 경우 임대인에 대해 서면으로 그 시정을 요청할 수 있으며, 임대인이 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 시정하지 않는 경우, 임차인은 서면통지로 본 계약을 해지할 수 있음.

임대인의 변경

(제15조)

- 임대인이 임대차목적물 또는 본건 건물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면 통지함으로써 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음.

- 임차인은 임대차계약의 체결로써 임대인의 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위가 제3자에게 이전된 경우, 임대인은 임대차계약에 기하여 임차인에게 부담하던 모든 의무(임대차보증금 반환의무 포함)로부터 면책되며, 임차인은 임대인을 상대로 하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없음.

- 임대차계약 별 특약사항은 아래와 같음.

항목

내용

명도 및 원상복구 의무

(본문 제10조)

- 해당 임차인: 주식회사 케이씨티시

- 임차인은 임대차목적물이 임대인에게 명도될 때까지의 원상복구기간에 대해서도, 임대차계약 종료 직전 월 임대료, 정액관리비 및 정산관리비를 기준으로, 명도를 지체한 날로부터 완료하는 날까지 15%의 비율에 의한 지연손해금을 일할계산하여 지급하여야 함.

계약의 해지

(본문 제13조)

- 해당 임차인: 주식회사 케이씨티시

- 표준임대차계약상 임대인이 임차인에 대한 서면통지로 임대차계약을 해지할 수 있는 사유에 아래 사유 추가

- 임차인이 임대차계약(특약 포함)상의 의무 또는 임대인이 별도로 제정한 관리규정상 의무를 위반하고 임대인으로부터 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20영업일 이내에 위반행위를 시정하지 아니한 경우

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 매도인, 공동피보험자를 매도인, 켄달스퀘어자산운용㈜, 이에스알켄달스퀘어 주식회사로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보 포함)

2020. 8. 27. 00:00 ~

2021. 8. 27. 00:00

25,785,067,000원

53,181,107원

주식회사 하나은행 : 25,300,000,000 원

하나생명보험 주식회사 : 25,300,000,000 원

2

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

3,000,000,000원 (재물/기계)

3

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)배상책임: 1사고당 5,000,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 주차장배상책임: 1사고당 300,000,000원

- 구내치료비: 1인당/1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

5) 이천 물류센터 3

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16. 자 토지이용계획확인서 및 2020. 10. 16. 자 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 이천시 호법면 매곡리 567-46

창고용지

16,196

경기도 이천시 호법면 매곡리 567-54

도로

54

경기도 이천시 호법면 매곡리 567-55

도로

15

합계

-

16,265

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 이천시 호법면 매곡리 567-46 (도로명주소: 경기도 이천시 호법면 덕평로 472-67)

대지면적

16,196m2

건축면적

6,434.41m2

연면적

18,421.48m2

용적률

77.57%

건폐율

39.73%

총 층수

지하 2층/ 지상 4층

건물 높이

31.37m

층별 내역

층

면적

용도

지상 4층

235.7 m2

일반창고(부자재창고)

지상 3층

5,470.87 m2

일반창고

지상 2층

594.9 m2

일반창고(사무실, 휴게실)

지상 1층

6,261.5 m2

일반창고

지하 1층

481.68 m2

일반창고(사무실)

지하 2층

5,376.83 m2

일반창고

주용도

창고시설

구조

철골철근콘크리트구조

주차장

옥외 자주식 71대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어한국물류전문투자형사모부동산투자회사(이하 “매도인”) 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음.

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16.자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물 전부에 대하여 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

2018. 12. 28.

(설정계약)

15,840,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 하나은행, 주식회사 전북은행

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보임. 또한, 건축물대장에 의하면, 2019. 10. 17. 방화셔터, 방화구획 변경 등에 관한 건물 대수선 사용승인이 이루어진 것으로 보임.

항목

본건 건물

건축허가

- 2017. 10. 13. 신축 허가

사용승인

- 2018. 12. 20. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 매도인은 거의 동일한 형식과 내용으로 구성된 표준임대차계약서를 사용하여 각 임차인들과 사이에 본건 건물에 관하여 각 임대차계약(이하 총칭하여 “본건 임대차계약”)을 체결하였음.

- 본건 임대차계약의 현황은 아래와 같음.

임차인

임대차목적물

임대차기간

주식회사 케이브랜즈

B2 (5,309.97㎡)

2019. 9. 1. ~ 2023. 8. 31.

주식회사 디엘코리아

3F, 4F (6,063.52㎡)

2019. 11. 1. ~ 2029. 10. 31.

1F (1,503.18㎡)

2020. 7. 1. ~ 2022. 6. 30

- 본건 임대차계약에 사용된 표준임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차기간

(제2조)

- 어느 일방당사자가 임대차기간 만료일로부터 6개월 이전까지 상대방에게 본 계약 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 임대차계약을 갱신할 수 있음. 이 경우 당사자들은 합의에 따라 임대차기간, 월 임대료 및/또는 정액관리비를 포함하여 임대차계약의 조건을 변경할 수 있음. 단, 임대차기간 만료일로부터 3개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간의 서면합의가 성립되지 않을 경우, 임대차계약은 원 임대차기간만료일에 만료됨.

명도 및 원상복구 의무(제10조)

- 임차인은 임대차계약이 임대차기간의 만료, 해지, 기타 임대차계약이 정한 사유로 인하여 종료되는 경우, 임대차목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등(이하 “비품 등”)을 반출하고 임대차목적물을 임차인이 인도받을 당시의 현상과 동일하고 즉시 다음 임차인에게 임대가 가능한 상태로 원상복구하여 임대인의 입회 및 동의 하에 임대차목적물을 명도함.

- 원상복구 및 명도에 관한 제비용은 임차인의 부담으로 함. 임차인이 원상복구 및 명도의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 임차인의 동의없이 임차인의 비용으로 임차인을 대신하여 원상복구 및 명도절차를 진행할 수 있음.

계약의 해지

(제13조)

- 다음의 사유가 발생하는 경우 임대인은 임차인에 대한 서면통지로 본 계약을 해지할 수 있음.

* 임차인이 2기에 해당하는 월 임대료, 정액관리비 및/또는 정산관리비를 연체하고 임대인으로부터 지급요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 지급하지 아니한 경우

* 임차인이 임대차보증금반환청구권을 제3자에게 양도하거나, 제3자를 위하여 질권 기타 담보로 제공하거나, 임대차보증금반환청구권에 관하여 가압류, 압류 기타 강제집행 절차가 개시되어 임대인으로부터 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 위반행위를 시정하지 아니한 경우

* 임차인에 대하여 파산, 회생절차 개시 등의 신청이 있거나, 임차인의 재산에 대하여 가압류, 가처분 기타 강제집행절차가 개시되거나, 은행거래가 정지되는 등 신용상태가 불안정하게 되는 경우

* 임대인 또는 임차인이 발행, 배서, 인수 또는 보증한 어음, 수표 등이 지급거절 되거나 부도유예협약의 적용을 받게 되는 경우

* 임차인이 임대차계약에서 정한 용도 이외의 용도로 임대차목적물을 사용하거나 변경한 경우

* 임차인이 영업정지 이상의 행정처분을 당하는 경우

* 임차인이 임대차기간 개시일 이후 1개월 이상 영업을 중단하거나, 임차인에게 해산 또는 청산절차가 개시되는 경우

- 임대인이 위 사유에 의하여 임대차계약을 해지하는 경우 임차인은 임대인을 위하여 본 계약의 해지통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 상호협의에 따라 임대인이 승인하는 후속 임차인을 유치하여야 하고, 후속 임차인이 유치되지 않는 한 임차인은 잔여 임대차기간 동안의 월 임대료 및 정액관리비를 임대인에게 지급해야 함.

- 임차인은 임대인에 대한 파산, 회생절차 개시 등의 신청이 있는 경우 임대인에 대해 서면으로 그 시정을 요청할 수 있으며, 임대인이 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 시정하지 않는 경우, 임차인은 서면통지로 본 계약을 해지할 수 있음.

임대인의 변경

(제15조)

- 임대인이 임대차목적물 또는 본건 건물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면 통지함으로써 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음.

- 임차인은 임대차계약의 체결로써 임대인의 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위가 제3자에게 이전된 경우, 임대인은 임대차계약에 기하여 임차인에게 부담하던 모든 의무(임대차보증금 반환의무 포함)로부터 면책되며, 임차인은 임대인을 상대로 하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없음.

- 개별 임대차계약의 특약사항은 아래와 같음.

항목

내용

중도해지

(특약 제12조)

- 해당 임차인: 주식회사 디엘코리아

- 임차인은 2024. 4. 30.까지 1회에 한하여 임대차계약의 중도해지 의사를 임대인에게 서면으로 통지함으로써 2024. 10. 31.자로 임대차계약을 중도해지 할 수 있음. 단, 2024. 4. 30.까지 임대차계약의 중도해지 의사를 임대인에게 서면으로 통지하지 않을 경우 임대차기간 만료일까지 일방적인 중도해지는 불가함.

저온설비

(특약 제9조, 제13조)

- 해당 임차인: 주식회사 디엘코리아

- 임차인이 임대차목적물에 설치하는 저온설비에 대한 취득세를 납부하여야 할 경우 임차인의 비용과 책임으로 취득세를 납부함.

- 임대차기간의 만료 또는 계약 해지 시 임차인이 임대차목적물에 설치한 저온설비의 원상복구를 임차인이 시행할 수 없는 경우 저온설비를 임대인에게 무상으로 양도하기로 함.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 매도인, 공동피보험자를 매도인, 켄달스퀘어자산운용㈜, 이에스알켄달스퀘어 주식회사로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보 포함)

2020. 8. 27. 00:00

~

2021. 8. 27. 00:00

13,675,741,000원

31,417,187원

㈜ KEB하나은행: 12,320,000,000 원

㈜ 전북은행: 2,200,000,000 원

2

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

1,780,000,000원

3

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유 및 관리 배상책임: 1사고당 5,000,000,000원

- 주차장배상책임: 1사고당 300,000,000원

- 구내치료비: 1인당 3,000,000원 / 1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

6) 김해 물류센터

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16. 자 토지이용계획확인서 및 2020. 10. 16. 자 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경상남도 김해시 상동면 대감리 5

창고용지

65,775

합계

65,775

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16.자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경상남도 김해시 상동면 대감리 5 (도로명주소: 경상남도 김해시 상동면 상동로 680-77)

대지면적

65,775m2

건축면적

25,224.68m2

연면적

25,733m2

용적률

38.52%

건폐율

38.35%

총 층수

지하 1층/ 지상 3층

건물 높이

22.15m

상세 내역

층

면적

용도

지상 3층

637.5m2

창고

지상 2층

325.5m2

창고

지상 2층

312m2

사무소

지상 1층

21,705m2

창고

지상 1층

539.5m2

창고

지상 1층

446m2

사무소

지상 1층

364.5m2

식당

지상 1층

288m2

휴게실

지하 1층

397.5m2

기계실

부속건축물1(총 1층)

600m2

공무동

부속건축물2 (총 1층)

63.5m2

경비실

부속건축물3 (총 1층)

54m2

소화용수펌프실

주용도

창고시설

구조

주건축물: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트조/슬라브, 철근콘크리트조, 철골조/샌드위치판넬

부속건축물: 철근콘크리트조/슬라브, 조적조/슬라브

주차장

옥외 자주식 66대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16.자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어엘피김해상동전문투자형사모부동산투자회사(이하 “매도인”) 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음.

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16.자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및본건 건물 전부에 대하여 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

대상 부동산

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

본건 토지 및

본건 건물

2017. 3. 17.

(설정계약)

26,400,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 국민은행

2018. 11. 30.

(설정계약)

26,400,000,000

채무자: 매도인

근저당권자: 주식회사 국민은행

- 본건 건물에는 위 근저당권보다 선순위로 아래와 같은 전세권이 설정되어 있음

대상 부동산

접수일(등기원인)

권리자 및 기타 사항

본건 건물

2017. 3. 17.

(설정계약)

전세금: 310,684,000원

범위: 건물 1층 전부 및 부속건물 공무동 1층 중 북측 139㎡

존속기간: 2016. 8. 1.부터 2021. 7. 31.까지

전세권자: 주식회사 지에스리테일

도면: 제2017-460호

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보임. 또한, 건축물대장에 의하면, 본건 건물에 관하여 2016. 8. 19. 대수선(25,015.5m2)을 실시하였으며, 2017. 2. 21. 대수선한 부분에 대한 사용승인(구조보강)이 각각 이루어진 것으로 보임.

항목

본건 건물

건축허가

- 1994. 1. 15. 신축 허가

사용승인

- 2000. 12. 30. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차 현황은 아래와 같음.

임차인

임대차목적물

임대차기간

주식회사 지에스리테일

1F (23,343.0㎡)

2016. 8. 1. ~ 2026. 7. 31.

지유앤 주식회사

2F, 3F (1275㎡)

2017. 3. 17. ~ 2022. 3. 16.

- 지유앤시스템즈 주식회사는 주식회사 지에스리테일과 본건 건물 일부에 관하여 임대차(변경)계약을 체결하였고, 매도인이 2017. 3. 15. 본건 건물의 소유권을 취득함에 따라 임대인의 지위가 매도인에게 승계되었음

- 매도인은 지유앤시스템즈 주식회사와 본건 건물 일부에 관하여 임대차계약(이하 “지유앤시스템즈 임대차계약)을 체결하였고, 2018. 2. 26. 자로 지유앤시스템즈 주식회사에 대하여 지유앤 주식회사로 흡수합병등기가 경료됨에 따라 지유앤시스템즈 임대차계약상 임차인의 지위가 지유앤 주식회사에 승계되었음..

- 지에스리테일 임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

계약기간

(지에스리테일 변경계약 제1조)

- 관련 법령, 기존 임대차계약 및 지에스리테일 임대차변경계약에서 정하는 해지 사유가 발생하지 않는 한, 일방당사자의 해지통보롤 임대차기간 만료 전 중도해지할 수 없음.

- 어느 일방 당사자가 임대차기간만료일로부터 6개월 이전까지 상대방에게 본 계약 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 본 계약을 갱신할 수 있음. 이 경우 당사자들은 합의에 따라 임대차기간, 임대차보증금, 월 임대료/또는 정액관리비를 포함하여 본 계약의 조건을 변경할 수 있음. 단, 임대차기간만료일로부터 3개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간 서면합의가 성립되지 않을 경우, 본 계약은 위 임대차기간만료일로부터 1년이 되는 날(2027. 7. 31.)에 만료되는 것으로 함.

담보제공 및

채권확보

(지에스리테일 승계합의 제4조)

- 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 담보하기 위하여, 임대인은 임대인의 선택에 따라 (i) 본건 토지 및 본건 건물 중 지상 1층에 대한 임차인을 위한 제1순위 전세권(전세금 금 310,684,000원, 전세기간 2021. 7. 31. 까지) 또는 (ii) 임대차보증금 반환채무의 이행에 관한 보증보험증권(보험가입금액 금 500,00,000원)을 임차인에게 제공하기로 하고, 전세권의 설정 비용은 임차인이 부담함. 임대인이 본 항에 따라 임차인에게 담보를 제공하는 경우, 임대인은 채권최고액 총액 등에 대한 일체의 제한 없이 임대차목적물을 제3자에게 담보로 제공할 수 있음.

임대인 변경에 대한 조치

(제8조)

- 임대차목적물의 소유권, 명칭, 관리권 및 운영권자의 변경이 생겼을 경우, 임대인은 임차인에게 사전 통지하고, 임대인과 임차인, 변경된 제3자간 권리 의무 승계합의서 체결 등을 통해 변경된 제3자가 본 계약서상에 정한 임대인의 권리와 의무를 승계토록 하여야 함.

명도 및

원상회복

(제13조)

- 본 계약이 종료 또는 해지된 때에는 임차인은 그 종료일 이내에 임차인의 소유물 및 재산을 반출하여야 하며, 임대인에게 임차물건 전부를 명도하여야 함.

- 임차인은 본 계약의 종료 또는 해지일 이전에 부설한 설비, 칸막이, 구조물 또는 기타의 변조시설을 임차인의 비용으로 철거하여 본 계약 체결 당시의 원상으로 복구하여야 하며, 임대인은 임차인의 요청에 따라 임차인의 부담으로 동 작업을 대행할 수 있음. 단, 이동 및 변경 등과 같이 임대인과 협의하여 설치한 시설물에 대해서는 원상복구를 하지 않을 수 있음.

잔여면적 임대차 우선권 부여

(특약조항

제4항)

- 임대인은 잔여 면적에 대해 제3자에게 임대차를 추진할 경우에는 임차인에게 우선 협상권을 부여하여야 하며, 임차인은 사용 여부를 즉시 회신 주어야 함.

- 지유앤시스템즈 임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

양도

(제7조)

- 임대인은 임대차목적물의 전부 또는 일부를 제3자(이하 “양수인”)에게 양도할 수 있고, 이 경우 임차인에게 서면 통지함으로써 본 계약에 따른 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음. 임차인은 임대차목적물의 양도를 이유로 본 계약을 해지할 수 없으며, 임대인 또는 양수인이 요청하는 양식으로 임대인 지위 승계동의서를 제출하여야 함.

- 임차인은 어떤 경우에도 임대차목적물의 전부 또는 일부를 제3자에게 전대하는 등으로 임차인 이외의 제3자로 하여금 사용하도록 할 수 없음.

계약의 해지

(제15조)

- (i) 임대인은 임차인에 대하여 2개월 전에 사전 서면 통지함으로써 본 계약을 임의로 중도 해지할 수 있고, (ii) 임차인이 주식회사 지에스리테일 또는 임대인에게 만족스러운 대체임차인을 확보하여 임대인에게 추천하고 임대인이 이에 동의한 경우 또는 임대인이 대체임차인을 확보한 경우, 임대인은 임차인에 대하여 14일 전에 사전 서면 통지함으로써 본 계약을 임의로 중도 해지할 수 있음.

원상회복

(제16조)

- 본 계약이 임대차기간의 만료 또는 해지로 인하여 종료되는 경우, 임차인은 임차인의 비용으로 본건 임대차목적물에 있는 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등을 반출하여 본건 임대차목적물을 원상회복하고 이에 대해 임대인의 확인을 받아야 하며, 임대인으로부터 원상회복이 완료되지 않아 시정을 요청받은 사항을 즉시 시정하여야 함.

- 제1항에서 정한 기간 내에 본건 임대차목적물이 인도되지 않는 경우, 임대인은 임차인 소유의 비품, 상품, 설비, 시설물 등을 본건 임대차목적물로부터 철거하여 다른 장소에 보관할 수 있음. 이로부터 1개월이 경과하도록 임차인이 임차인의 비품, 상품, 설비, 시설물 등을 방치하는 경우 임대인은 임차인의 재산을 임의 처분하여 처분으로 취득한 금액에서 그 철거, 보관 및 처분비용을 충당할 수 있으며, 임차인은 이에 대하여 일체의 이의를 제기할 수 없음.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 매도인, 공동피보험자를 매도인, 이에스알켄달스퀘어 주식회사, 켄달스퀘어자산운용 주식회사로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보 포함)

2019. 12. 13. 00:00 ~

2020. 12. 13. 00:00

26,000,000,000원

49,420,000원

㈜ 국민은행: 26,000,000,000원

2

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

3,744,000,000원

3

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)배상책임: 1,000,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 주차장 배상책임: 1사고당 300,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 구내치료비: 1인당 3,000,000원 / 1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

7) 안성 물류센터

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16.자 토지이용계획확인서 및 2020. 10. 16.자 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 안성시 죽산면 장능리 33-6

공원

521

경기도 안성시 죽산면 장능리 34-4

공원

84

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4

창고용지

73,972

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-9

공원

617

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-10

도로

352

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-11

공원

546

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-12

목장용지

277

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-13

공원

2

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-14

임야

8,842

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-15

공원

1,925

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-16

임야

199

경기도 안성시 죽산면 장능리 860-4

공원

46

합계

-

87,383

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서 및 2020. 10. 16.자 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

[본건 건물 전체]

항목

내역

주소

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4 (도로명주소: 경기도 안성시 죽산면 녹배길 35)

대지면적

73,972m2

건축면적

37,534.87m2

연면적

94,949.21m2

용적률

82.68%

건폐율

50.74%

총 층수

지하 1층/ 지상 3층

건물 높이

32.36m

주차장

옥외 296대

[A동]

항목

내역

주소

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4 A동(도로명주소: 경기도 안성시 죽산면 녹배길 35)

건축면적

21,843.16m2

연면적

55,123.26m2

총 층수

지하 1층/ 지상 3층

건물 높이

32.36m

층별 내역

층

면적

용도

지상 3층

14,243.33m2

창고

지상 2층

437.42m2

창고, 사무실

지상 1층

20,862.44m2

창고, 기계실, 전기실, 사무실

지하 1층

19,506m2

창고, 기계실, 전기실

부속건축물 1층

74.07m2

창고시설(경비실)

주용도

창고시설

구조

주건축물 철근콘크리트구조, 공업화박판강구조

부속건축물 철근콘크리트구조

[B동]

항목

내역

주소

경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4 B동(도로명주소: 경기도 안성시 죽산면 녹배길 35)

건축면적

15,691.71m2

연면적

39,825.95m2

총 층수

지하 1층/ 지상 3층

건물 높이

32.34m

층별 내역

층

면적

용도

지상 3층

10,262.55m2

창고

지상 2층

206.31m2

사무실

지상 1층

15,079.28m2

사무실

지하 1층

14,277.81m2

창고

주용도

창고시설

구조

철근콘크리트구조, 공업화박판강구조

B. 권리관계

▶ 소유권

- 소유권보존등기에는 소유권이 진실하게 보존되어 있다는 사실에 관하여 추정력이 미치고, 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 소유권이 죽산피에프브이 주식회사(이하 “매도인”)에게 이르기까지 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

- 한편, 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 매도인은 매도인이 대출약정에 따라 부담하는 대출원리금의 담보를 위하여 수탁자 주식회사 하나자산신탁과 체결한 담보신탁계약에 따라 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 주식회사 하나자산신탁 명의의 소유권이전등기를 경료하였음. 추후 대출원리금 상환에 따라 담보신탁계약이 종료되면, 매도인은 본건 토지 및 본건 건물의 소유권을 회복하게 될 것으로 보임.

▶ 부담

- 담보신탁계약 외에 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기부에는 근저당권 등 다른 부담이 등기되어 있지 아니함.

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축(변경)허가, 사용승인 등이 이루어진 것으로 보임.

항목

내용

건축허가

- 2018. 10. 30. 건축허가(신축)

- 2019. 10. 25. 건축허가(1차 변경)

- 2020. 1. 14. 건축허가(2차 변경)

사용승인

- 2020. 2. 20. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차 현황은 아래와 같음

임차인

임대차목적물

임대차기간

쿠팡 주식회사

본건 건물 지하 1층 및지상 1층 내지 3층

(94,875.14㎡)

2020. 10. 22. ~ 2025. 10. 21.

- 매도인은 2019. 12. 31. 쿠팡 주식회사와 본건 건물 지하 1층 및 지상 1층 내지 3층 (94,875.14㎡)에 관하여 임대차기간을 2020. 10. 22. ~ 2025. 10. 21. 로 하는 책임임대차계약(이하 “본건 책임임대차계약”)을 체결하였음.

- 본건 책임임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차기간

(제2조, 특약 제2조)

- 어느 일방당사자가 임대차기간만료일로부터 12개월 이전까지 상대방에게 본건 임대차계약의 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 갱신할 수 있음.

- 임차인이 임대차기간만료일로부터 12개월 이전까지 상대방에게 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 본건 임대차계약은 기간만료일 당시의 조건 (임대차보증금, 월 임대료 및 그 인상율을 포함하되, 무상임대차 기간은 포함하지 않음)과 동일한 조건으로 5년간 1회 연장됨.

- 임대차기간만료일로부터 6개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간의 서면합의가 성립되지 않을 경우, 본건 임대차계약은 원 임대차기간만료일에 만료됨

임대차보증금

(제3조, 특약 제5조)

- 임대인은 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무 등 일체의 채무를 담보해 주기 위하여 잔금 지급일로부터 5영업일 이내에 임대차보증금계좌에 대하여 임차인을 제1순위 근질권자로 하는 예금채권근질권(채권최고액: 지급된 임대차보증금의 110%)을 설정함.

양도 및 전대

(제7조, 특약 제9조)

- 임대인이 목적물을 양도하고자 하는 경우, 임대인은 양도 예정일로부터 최소 1개월 전에 해당 사실을 임차인에게 통지하여야 함. 임차인은 임대인의 본건 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 어떠한 이의도 제기하지 아니하기로 하며, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 제3자에게 본건 임대차계약상의 권리를 양도할 수 없음.

- 임차인은 임대인의 사전 서면동의를 받아 자신의 책임으로 제3자에게 목적물의 일부를 전대할 수 있음. 단, 임차인이 전대차 계약 체결에 대한 동의를 구하는 경우, 임대인은 전대차로 인한 안전상 우려, 법령위반 등 합리적인 거절사유가 없는 한 이에 동의하여야 함.

명도 및 원상복구 의무

(제12조, 특약 제15조)

- 임대차기간이 만료, 해지, 기타 본건 임대차계약이 정한 사유로 인하여 종료되는 경우, 임차인은 (i) 임대차기간의 만료로 인하여 종료되는 경우에는 그 종료일, (ii) 해지 등 임대차기간의 만료 이외의 사유로 종료되는 때에는 그 종료일로부터 3개월이 경과한 날까지 목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등을 반출하고, 목적물을 통산적인 사용이 가능한 수준으로 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 함

- 원상복구 및 명도에 관한 제비용은 임차인의 부담으로 함.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 매도인, 공동피보험자를 매도인, 쿠팡 주식회사, 이에스알켄달스퀘어 주식회사, 미래에셋생명보험㈜, 신용협동조합중앙회, 연무신용협동조합으로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

섹션

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

2020. 2. 20. 00:00 ~

2021. 2. 20. 00:00

65,700,000,000 원

135,000,000원

신용협동조합중앙회 : 34,860,000,000 원

미래에셋생명보험㈜ : 35,700,000,000 원

연무신용협동조합 : 840,000,000 원

2

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

12,914,784,000 원 (재물/기계)

3

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)배상책임: 1사고당 10,000,000,000 원 (대인/대물 일괄)

- 주차장배상책임 1사고당 500,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 구내치료비 1인당/1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

8) 이천 물류센터 1

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16. 자 토지이용계획확인서 및 2020. 10. 16자 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 이천시 회억리 452

창고용지

12,894.5

경기도 이천시 회억리 453

도로

5,237.2

경기도 이천시 회억리 454

유지

4,627.9

경기도 이천시 이치리 698

창고용지

16,117.2

경기도 이천시 이치리 699

도로

3,238

경기도 이천시 이치리 700

주차장

1,083.1

합계

-

43,197.9

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16 자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 이천시 마장면 회억리 452, 경기도 이천시 마장면 이치리 698 (도로명주소: 경기도 이천시 마장면 억만리로 140-27)

대지면적

29,011.7m2

건축면적

17,204.85m2

연면적

47,652.78m2

용적률

100.82%

건폐율

59.3%

총 층수

지하 1층/ 지상 2층

건물 높이

24m

상세 내역

층

면적

용도

지상 2층

13,534.52m2

창고

지상 1층

15,714.5m2

창고

지상 1층

1,386.34m2

주차장

지하 1층

13,130.48m2

창고

지하 1층

3,886.94m2

주차장

주용도

창고시설

구조

프리케스트콘크리트구조, 일반철골구조

주차장

옥내 자주식 69대, 옥외 자주식 43대

▶ 등기기록 등의 정확성 / 대장과 등기부의 불일치

- 아래와 같이 본건 건물의 건축물대장과 등기부등본에 기재된 사항 중 본건 건물의 명칭의 불일치가 존재함.

본건 건물의 건축물대장상 건물 명칭

본건 건물의 등기부등본상 건물 명칭

켄달스퀘어 마장DC1

디에스엘물류창고 1동

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호(이하 “투자신탁6호”)의 신탁업자인 주식회사 국민은행 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음. 단, 경기도 이천시 마장면 회억리 453, 경기도 이천시 마장면 회억리 454, 경기도 이천시 마장면 이치리 699 및 경기도 이천시 마장면 이치리 700의 경우 투자신탁6호의 신탁업자는 각 토지의 공유지분 중 2분의 1 지분을 각 소유하고 있음.

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 위 신탁업자는 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물 전부에 대하여(공유지분을 보유하고 있는 토지들의 경우에는 그 공유지분 전부를 의미함) 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

대상 부동산

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

본건 토지 및 본건 건물

2018. 2. 13.

(설정계약)

33,600,000,000

채무자: 투자신탁6호 신탁업자

근저당권자: 미래에셋생명보험 주식회사, 신한생명보험 주식회사

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축(변경)허가, 사용승인 등이 이루어진 것으로 보임. 또한 건축물대장에 의하면, 2018. 10. 16.자로 대수선에 대한 사용승인이 이루어진 것으로 보임.

항목

본건 건물

건축허가

- 2013. 11. 6. 신축 허가

사용승인

- 2017. 2. 27. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차계 현황은 아래와 같음.

임차인

임대차목적물

임대차기간

주식회사 디피엘

B1, 1F (28,166.48㎡)

2018. 2. 12. ~ 2022. 2. 28.

2F (1,000㎡)

2020. 1. 1. ~ 2022. 12. 31.

동원로엑스 주식회사

2F (5,317.8㎡)

2020. 1. 1. ~ 2022. 12. 31.

2F (2,980.4㎡)

2020. 4. 1. ~ 2023. 9. 30.

2F (3,142.9㎡)

2020. 12. 1. ~ 2023. 9. 30.

- 투자신탁6호의 집합투자업자 및 신탁업자는 거의 동일한 형식과 내용으로 구성된 표준임대차계약서를 사용하여 각 임차인들과 사이에 본건 건물에 관하여 각 임대차계약을 체결하였음.

- 표준임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차기간

(제2조)

- 어느 일방당사자가 임대차기간 만료일로부터 6개월 이전까지 상대방에게 본 계약 갱신의사를 서면으로 통지하는 경우, 임차인과 임대인은 합의에 의해 임대차계약을 갱신할 수 있음. 이 경우 당사자들은 합의에 따라 임대차기간, 월 임대료 및/또는 정액관리비를 포함하여 임대차계약의 조건을 변경할 수 있음. 단, 임대차기간 만료일로부터 3개월 이전까지 계약 갱신 여부 및 그 조건에 관하여 당사자간의 서면합의가 성립되지 않을 경우, 임대차계약은 원 임대차기간만료일에 만료됨.

명도 및 원상복구 의무(제10조)

- 임차인은 임대차계약이 임대차기간의 만료, 해지, 기타 임대차계약이 정한 사유로 인하여 종료되는 경우, 임대차목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등(이하 “비품 등”)을 반출하고 임대차목적물을 임차인이 인도받을 당시의 현상과 동일하고 즉시 다음 임차인에게 임대가 가능한 상태로 원상복구하여 임대인의 입회 및 동의 하에 임대차목적물을 명도함.

- 원상복구 및 명도에 관한 제비용은 임차인의 부담으로 함. 임차인이 원상복구 및 명도의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 임차인의 동의없이 임차인의 비용으로 임차인을 대신하여 원상복구 및 명도절차를 진행할 수 있음.

계약의 해지

(제13조)

- 다음의 사유가 발생하는 경우 임대인은 임차인에 대한 서면통지로 본 계약을 해지할 수 있음.

* 임차인이 2기에 해당하는 월 임대료, 정액관리비 및/또는 정산관리비를 연체하고 임대인으로부터 지급요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 지급하지 아니한 경우

* 임차인이 임대차보증금반환청구권을 제3자에게 양도하거나, 제3자를 위하여 질권 기타 담보로 제공하거나, 임대차보증금반환청구권에 관하여 가압류, 압류 기타 강제집행 절차가 개시되어 임대인으로부터 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 위반행위를 시정하지 아니한 경우

* 임차인에 대하여 파산, 회생절차 개시 등의 신청이 있거나, 임차인의 재산에 대하여 가압류, 가처분 기타 강제집행절차가 개시되거나, 은행거래가 정지되는 등 신용상태가 불안정하게 되는 경우

* 임대인 또는 임차인이 발행, 배서, 인수 또는 보증한 어음, 수표 등이 지급거절 되거나 부도유예협약의 적용을 받게 되는 경우

* 임차인이 임대차계약에서 정한 용도 이외의 용도로 임대차목적물을 사용하거나 변경한 경우

* 임차인이 영업정지 이상의 행정처분을 당하는 경우

* 임차인이 임대차기간 개시일 이후 1개월 이상 영업을 중단하거나, 임차인에게 해산 또는 청산절차가 개시되는 경우

- 임대인이 위 사유에 의하여 임대차계약을 해지하는 경우 임차인은 임대인을 위하여 본 계약의 해지통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 상호협의에 따라 임대인이 승인하는 후속 임차인을 유치하여야 하고, 후속 임차인이 유치되지 않는 한 임차인은 잔여 임대차기간 동안의 월 임대료 및 정액관리비를 임대인에게 지급해야 함.

- 임차인은 임대인에 대한 파산, 회생절차 개시 등의 신청이 있는 경우 임대인에 대해 서면으로 그 시정을 요청할 수 있으며, 임대인이 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20 영업일 이내에 시정하지 않는 경우, 임차인은 서면통지로 본 계약을 해지할 수 있음.

임대인의 변경

(제15조)

- 임대인이 임대차목적물 또는 본건 건물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면 통지함으로써 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음.

- 임차인은 임대차계약의 체결로써 임대인의 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위가 제3자에게 이전된 경우, 임대인은 임대차계약에 기하여 임차인에게 부담하던 모든 의무(임대차보증금 반환의무 포함)로부터 면책되며, 임차인은 임대인을 상대로 하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없음.

- 임대차계약 별 특약사항은 아래와 같음.

항목

내용

전대

(특약 제11조)

- 해당 임차인: 주식회사 디피엘

- 임차인은 임대차계약서 내용에 위배되지 않는 범위 내에서 임대차목적물의 일부 또는 전부를 제3자에게 전대할 수 있으며, 이 경우 임차인은 임대인과 사전 협의를 거쳐 해당 전대차에 대한 전대동의서를 임대인으로부터 교부받아야 함.

임대차목적물의 유지관리

(특약 제12조)

- 해당 임차인: 주식회사 디피엘

- 임대인은 임대차목적물로 임대차목적물 인근에 있는 축사로부터 발생되는 악취의 유입을 저감하기 위해 설비를 설치해야 하며, 그럼에도 불구하고 임차인의 추가 요구시 임대인과 임차인은 협의하여 3개월 이내 악취를 저감하기 위한 추가 설비를 준비해야 함.

명도 및

원상복구 의무

(본문

제 10조)

- 해당 임차인: 주식회사 디피엘

- 임차인은 임대차목적물이 임대인에게 명도될 때까지의 원상복구기간에 대해서도, 본 계약 종료 직전 월 임대료, 정액관리비 및 정산관리비를 기준으로, 명도를 지체한 날로부터 완료하는 날까지 8%의 비율에 의한 지연손해금을 일할계산하여 지급하여야 함

보험

(특약 제13조)

- 해당 임차인: 주식회사 디피엘

- 임차인은 DSL물류센터의 신축 공사 등과 관련하여 디에스엘이 해당 시공사인 주식회사 선경이엔씨로부터 제공받은 3건의 이행보증보험증권상의 각 보험기간 내에 임대차목적물의 하자가 발견되거나 발행하는 경우 임차인의 책임과 비용으로 보수에 필요한 합리적인 기간(어떠한 경우에도 임대차기간을 도과할 수 없음) 내에 해당 하자를 보수하여야 함.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 투자신탁6호 신탁업자, 공동피보험자를 투자신탁6호 신탁업자, 투자신탁6호, 켄달스퀘어자산운용 주식회사, 이에스알켄달스퀘어 주식회사로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

섹션

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보 포함)

2020. 2. 13. 00:00 ~

2021. 2. 13. 00:00

33,715,621,000원

58,675,901원

신한생명보험㈜: 33,600,000,000 원

미래에셋생명보험㈜: 33,600,000,000 원

3

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

3,500,000,000원 (재물/기계)

4

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)배상책임: 1사고당 5,000,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 주차장배상책임: 1사고당 300,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 구내치료비: 1인당 3,000,000원 / 1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

9) 이천 물류센터 4

A. 투자목적물

▶ 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 4. 22. 자 토지이용계획확인서 및 2020. 4. 22. 자 토지대장에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 이천시 호법면 매곡리 1187

창고용지

32,272.6

경기도 이천시 호법면 매곡리 1188

공원

4,468

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-29

임야

52

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-31

임야

831

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-34

임야

185

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-36

임야

862

경기도 이천시 호법면 매곡리 976-2

도로

126

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-9

도로

494

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-12

도로

180

경기도 이천시 호법면 매곡리 974-14

도로

342

경기도 이천시 호법면 매곡리 974-15

도로

30

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-22

도로

358

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-25

도로

1,686

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-26

도로

781

합계

-

42,667.6

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 4. 22. 자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 이천시 호법면 매곡리 1187 (도로명주소: 경기도 이천시 호법면 덕평로 257-34)

대지면적

32,272.6m2

건축면적

15,828.28m2

연면적

49,615.64m2

용적률

74.39%

건폐율

49.05%

총 층수

지하 3층/ 지상 3층

건물 높이

46.03m

상세 내역

층

면적

용도

지상 3층

11,510.21m2

창고시설(창고시설, 구내식당)

지상 2층

1,116.66m2

창고시설(사무실, 직원숙소)

지상 1층

11,380.6m2

창고시설(창고시설, 기계실)

지하 1층

10,992.27m2

창고시설

지하 2층

600.03m2

창고시설(사무실, 창고)

지하 3층

14,015.87m2

창고시설

주용도

창고시설

구조

프리케스트콘크리트구조

주차장

옥외 자주식 178대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호(이하 “투자신탁7호”)의 신탁업자(주식회사 국민은행) 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음. 단, 본건 토지 중 아래의 토지의 경우 투자신탁7호의 신탁업자는 아래 기재된 비율만큼의 각 토지의 공유지분을 각 소유하고 있음.

지번

공유지분 비율

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-25

1,686분의 159

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-26

781분의 73

경기도 이천시 호법면 매곡리 974-14

342분의 33

경기도 이천시 호법면 매곡리 974-15

30분의 3

경기도 이천시 호법면 매곡리 976-2

126분의 13

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-9

494분의 263

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-12

180분의 97

경기도 이천시 호법면 매곡리 977-22

358분의 33

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 위 신탁업자는 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정됨.

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 4. 22. 자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여(공유지분을 보유하고 있는 토지들의 경우에는 그 공유지분 전부를 의미함) 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

2018. 8. 7.

(설정계약)*

1,086,606,000

채무자: 투자신탁7호 신탁업자

근저당권자: 휠라코리아 주식회사**

2018. 8. 7.

(설정계약)

47,640,000,000

채무자: 투자신탁7호 신탁업자

근저당권자: 동양생명보험 주식회사

* 본건 토지 중 경기도 이천시 호법면 매곡리 1187, 경기도 이천시 호법면 매곡리 1188, 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-29, 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-31, 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-34 및 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-36 및 본건 건물에 대하여만 설정되어 있음

** 기존 근저당권자인 휠라코리아 주식회사(법인등록번호: 110111-0792667, 추후 주식회사 휠라홀딩스로 사명이 변경)에서 신규 근저당권자인 휠라코리아 주식회사(법인등록번호: 110111-7344487)로 근저당권이 이전되었으나, 본건 토지 중 경기도 이천시 호법면 매곡리 1187 및 본건 건물에 대해서만 근저당권이전등기가 경료되었음.

- 본건 토지 중 경기도 이천시 호법면 매곡리 1187, 경기도 이천시 호법면 매곡리 1188, 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-29, 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-31, 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-34 및 경기도 이천시 호법면 매곡리 977-36 및 본건 건물에는 위 근저당권보다 선순위로 아래와 같은 임차권이 설정되어 있음

접수일(등기원인)

임차보증금(원)

세부내용

2018. 8. 7.

(설정계약)

1,086,606,000

임차권자: 휠라코리아 주식회사*

차임: 362,202,000원

차임지급시기: 매월 15일(단, 해당일이 영업일이 아닌 경우 익영업일)

존속기간: 2018. 8. 7. 부터 5년이 되는 날인 2023. 8. 6. 까지

* 기존 임차인인 휠라코리아 주식회사(법인등록번호: 110111-0792667, 추후 주식회사 휠라홀딩스로 사명이 변경)에서 신규 임차인인 휠라코리아 주식회사(법인등록번호: 110111-7344487)로 임차권이 이전되었으나, 본건 토지 중 경기도 이천시 호법면 매곡리 1187 및 본건 건물에 대해서만 임차권이전등기가 경료되었음. 다만, 임차권이전등기의 신규 임차인의 법인등록번호가 기존 임차인의 법인등록번호로 잘못 기재되어 있음.

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보임.

항목

본건 건물

건축허가

- 2016. 8. 12. 신축 허가

사용승인

- 2018. 6. 5. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 2018. 12. 24.자로 지하 3층, 지하 1층 및 지상 1층 중 일부 면적의 무단가설과 관련한 위반건축물 표시 및 원상복구(자진철거) 명령의 발령 사실이 기재되어 있었으나, 2019. 1. 17.자로 위반건축물 일부 시정 및 2019. 3. 12.자 위반건축물 양성화에 따른 위반건축물 표시사항 삭제가 각각 이루어진 것으로 보임. 이에 따라 현재는 위반건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차 현황은 아래와 같음

임차인

임대차목적물

임대차기간

휠라코리아 주식회사

본건 건물 전체

2018. 8. 7. ~ 2023. 8. 6.

- 투자신탁7호의 집합투자업자 및 신탁업자는 2018. 3. 23. 주식회사 휠라홀딩스와 본건 건물 전체에 관하여 임대차기간을 매매계약의 거래종결일로부터 5년(2018. 8. 7. ~ 2023. 8. 6.)으로 하는 책임임대차계약(이하 “본건 책임임대차계약”)을 체결하고, 2019. 12. 31. 신규 임차인으로서 휠라코리아 주식회사와 본건 책임임대차계약의 임차인을 휠라코리아 주식회사로 변경하는 내용의 임대차 승계합의서를 체결하였음.

- 본건 책임임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차기간

(제2조)

- 당사자들이 달리 합의하지 않는 한, 임차인이 임대차기간의 연장을 원하는 경우 임대차기간 만료일로부터 1년 전까지 임대인에게 서면 통지하여야 하고, 임대차 기간 만료일로부터 4개월 전까지 연장할 기간과 그 연장기간 동안 적용될 임대차조건에 대하여 당사자 간에 합의가 이루어지는 경우 합의조건에 따라 임대차기간 만료 이후 임대차기간을 연장하기로 함.

임대목적물의 전대

(제14조)

- 임대차기간 중 임차인은 사전 서면통지를 통해 임대목적물을 제3자에게 전대할 수 있음. 전대차계약의 조건의 결정 등 전대차에 관한 사항은 전적으로 임차인의 단독 재량에 따르며, 임대인은 전대를 위해 필요한 모든 협력을 제공함

- 임대차계약의 기간이 종료되거나 해지되는 경우, 임차인은 자신의 책임으로 전차인으로 하여금 임대인에 대한 전대차계약에 따른 보증금의 반환청구, 계약갱신 요구, 권리금, 필요비 및/또는 유익비의 청구, 매수청구권 등의 행사 없이 전대차계약의 목적물을 임대인에게 명도하도록 해야 함. 다만, 임대인과 임차인 간 상호 합의 하에 임차인이 임대차계약의 잔여 임대차기간을 초과하는 전대차계약을 체결하는 경우, 임대인은 임대차계약 종료 시점에서 해당 전차인과 직접 임대차계약을 체결하거나 새로운 임차인으로 하여금 해당 전대차계약을 승계하도록 하여야 하며, 임대차계약 종료 전에 임차인과 임대인 또는 해당 전차인 사이에 이미 발생한 사항을 제외하고 임대차계약 종료 이후 임차인은 임대인 및 전차인에 대하여 어떠한 책임도 지지 않음.

계약의 해제, 해지

(제15조)

- 다음의 경우에 임대인은 임차인에게 서면 통지함으로써 임대차계약을 즉시 해지할 수 있음

* 임차인의 차임 연체액이 3개월분 이상에 달한 때

* 임차인이 임대차보증금반환청구권을 제3자에게 양도하거나, 제3자를 위하여 질권 기타 담보로 제공하거나, 임대차보증금반환청구권에 관하여 가압류, 압류 기타 강제집행 절차가 개시되어 임대인으로부터 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20영업일 이내에 위반행위를 시정하지 아니한 경우

* 임차인이 임대차계약상의 의무를 위반하고 임대인으로부터 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20영업일 이내에 위반행위를 시정하지 아니한 경우

* 임차인에 대하여 파산, 회생절차의 개시 등의 신청이 있어나, 임차인의 주요 재산에 대하여 민사집행법상 강제집행절차에 따른 경매가 개시되거나, 은행거래가 정지되는 등 신용상태가 불안정하게 되는 경우

* 임차인이 발행, 배서, 인수 또는 보증한 어음, 수표 등이 지급거절 되거나 부도유예협약의 적용을 받게 되는 경우

* 임차인이 임대차개시일 이후 6개월 이상 영업을 중단하여 임대차계약의 이행이 더 이상 불가하다고 객관적으로 판단되는 경우

* 임차인에게 해산 또는 청산절차가 개시되는 경우

- 다음의 경우에 임차인은 임대인에게 서면 통지함으로써 임대차계약을 즉시 해지할 수 있음

* 임대목적물 전체 또는 일부의 멸실 또는 훼손으로 인하여 임대차계약에 따른 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 때

* 임대인이 제세공과금 미납 등으로 인한 임대목적물의 압류 등 임대인의 귀책사유로 임차인이 임대차계약을 계속하여 유지할 수 없게 된 때

* 임대인이 임대차계약상의 의무를 위반하고 임차인으로부터 그 시정요청을 통보받은 날로부터 20영업일 이내에 위반행위를 시정하지 아니한 경우

* 임대인에 대하여 파산, 회생, 청산 및 그와 유사한 절차가 개시되거나, 임대인이 발행한 어음이나 수표가 부도처리 되거나, 임대인이 채무초과로 부채를 변제할 수 없게 되는 등, 임대인이 임대차계약에 따른 의무를 이행하는 것이 어렵다고 판단되는 사정이 발생하는 경우

- 상기 2가지 경우로 임대차계약이 해지되는 경우에도, 귀책사유가 있는 당사자는 계약의 해지에 따른 손해를 포함하여 상대방이 입은 손해 전부를 배상하여야 함

- 임대차계약에서 명시적으로 해지가 허용되지 않는 한, 당사자들은 임대차기간 중 어떠한 사유로도 임대차계약을 임의로 해지할 수 없음

원상회복 등

(제16조)

- 임대차계약이 해지되거나 기간의 만료 등으로 종료되는 경우 임차인은 임차인의 비용으로 임대차목적물 내에서 임대인 소유가 아닌 비품, 상품, 설비, 시설물 등(이하 “비품 등”)을 반출하고, 임대목적물을 임차인이 인도받을 당시의 현상과 동일하고 즉시 다음 임차인에게 임대가 가능한 상태로 복구하여 임대인에게 명도하여야 함.

- 임차인이 원상복구 및 명도의무를 이행하지 않는 경우, 임차인은 임대차계약 종료 당시의 월 임대료의 2배에 해당하는 금액을 월별 손해배상의 예정액으로 하여 임대차계약의 종료일로부터 실제 명도가 완료된 날까지의 기간에 대하여 일할 계산한 금액을 임대인에게 지급함.

- 임대인은, 임차인으로부터 임대차목적물을 명도받고 임대차목적물에 설정된 임차권설정등기 및 근저당권설정등기의 말소에 필요한 제반 서류를 제공받음과 동시에, 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 함. 단, (i) 임차인은 임대차목적물을 명도하고자 하는 날로부터 5영업일 이전까지 명도 예정일을 임대인에게 서면통지하여야 하고, (ii) 임대인은 임차인이 임대차계약에 따라 임대인에게 지급하여야 할 채무를 공제하고 임대차보증금을 반환하여, (iii) 임대인이 임대차보증금의 반환을 지체하는 경우에는 연체된 기일에 대하여 연 12%의 지연이자를 지급하여야 함.

본건 부동산의 처분(제18조)

- 임대인이 임대차기간 동안 임대차목적물 또는 본건 부동산을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 양도 사실을 사전 서면 통지하여야 하며, 임대인은 본건 부동산을 양도받는 제3자가 임대차계약의 조건 및 내용의 변경 없이 임대차계약을 승계하도록 하여야 함.

- 임차인은 임대차계약의 체결로써 임대인의 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 임대인의 요청에 따라 임대차계약승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함. 단, 임차인이 합리적으로 판단하기에 임대인의 지위를 승계하는 제3자가 임대인으로서 적합하지 않을 경우(제3자가 기업구조조정촉진법상 부실징후기업인 경우 또는 임차인과 동종 시장에 경쟁하는 스포츠 및 패션 브랜드를 보유하는 임차인의 경쟁기업 및 그 계열회사인 경우 등) 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있음.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 투자신탁7호 신탁업자, 공동피보험자를 투자신탁7호 신탁업자, 투자신탁7호, 켄달스퀘어자산운용㈜, 이에스알켄달스퀘어 주식회사, 휠라코리아㈜로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보포함)

2020. 8. 7. 00:00 ~

2021. 8. 7. 00:00

42,076,786,000 원

75,412,300원

동양생명보험㈜: 47,640,000,000 원

2

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

4,432,000,000 원 (재물/기계)

3

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)자 배상책임: 1사고당 5,000,000,000 원 (대인/대물 일괄)

- 주차장배상책임: 1사고당 300,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 구내치료비: 1인당 3,000,000원 / 1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

10) 용인 물류센터 2

A. 투자목적물

(1) 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 10. 16. 자 토지이용계획확인서 및 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 90-7

창고용지

39,225

경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 90-11

도로

897

합계

-

40,122

(2) 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

항목

내역

주소

경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 90-7 (도로명주소: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지로 271)

대지면적

39,225m2

건축면적

7,843.35m2

연면적

43,175.81m2

용적률

61.83%

건폐율

20%

총 층수

지하 2층/ 지상 4층

건물 높이

40.98m

상세 내역

층

면적

용도

지상 4층

7,699.35m2

창고시설(물류창고)

지상 3층

937.29m2

창고시설(부자재실)

지상 2층

7,699.35m2

창고시설(물류창고)

지상 1층

7,645.13m2

창고시설(물류창고)

지하 1층

1,713.57m2

창고시설(부자재실)

지하 2층

16,941.12m2

창고시설(물류창고)

부속건축물 1동

지상 2층

126m2

창고시설(휴게실)

부속건축물 1동

지상 1층

126m2

창고시설(휴게실)

부속건축물 1동

지하 1층

270m2

창고시설(주방/식당)

부속건축물 2동

지상 1층

18m2

경비실

주용도

창고시설

구조

주건축물: PC구조

부속건축물 1동: 철근콘크리트구조, 부속건축물 2동: 경량철골구조

주차장

옥외 자주식 146대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호(이하 “투자신탁8호”)의 신탁업자인 주식회사 하나은행 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음.

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 위 신탁업자는 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 10. 16. 자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및본건 건물 전부에 대하여 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

대상 부동산

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

본건 토지 및

본건 건물

2018. 8. 1.

(설정계약)

16,800,000,000

채무자: 투자신탁8호 신탁업자

근저당권자: 농협은행 주식회사

2018. 8. 1.

(설정계약)

22,800,000,000

채무자: 투자신탁8호 신탁업자

근저당권자:

중국건설은행 주식회사

2018. 8. 1.

(설정계약)

6,000,000,000

채무자: 투자신탁8호 신탁업자

근저당권자: 이천신용협동조합

▶ 경계침범

- 제3자의 건물, 담장 또는 펜스의 설치 등을 통하여 본건 토지를 침범하고 있는 현황은 아래와 같음.

순번
피침범토지
침범현황

1

경기도 용인시 처인구 양지면 양지리

90-11

경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 91-3토지에 설치된 옹벽 일부가 피침범토지를 침범함.

- 본건 토지 피침범과 관련하여 분쟁은 존재하지 아니함.

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축허가, 사용승인이 이루어진 것으로 보임.

항목

본건 건물

건축허가

- 2015. 1. 30. 신축 허가

사용승인

- 2017. 1. 23. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차 현황은 아래와 같음.

임차인

임대차목적물

임대차기간

주식회사어시스트코리아

B1 ~4F (17,389.32㎡)

2017. 2. 21. ~ 2027. 2. 20

1F (7,894.08㎡)

2017. 2. 21 ~ 2022. 2. 20

B1 (1,215.40㎡)

2017. 2. 22 ~ 2022. 2. 20

B2 (16,676.36㎡)

2017. 2. 23 ~ 2022. 2. 20

- 투자신탁8호의 신탁업자 및 당시 투자신탁8호의 집합투자업자인 알파에셋자산운용 주식회사는 어시스트코리아(이하 “임차인”)와 사이에 본건 건물에 관하여 각 임대차계약(이하 총칭하여 “본건 임대차계약”)을 체결하였음. 그 이후 투자신탁8호의 신탁업자 및 기존 집합투자업자 알파에셋자산운용 주식회사, 현재 집합투자업자 켄달스퀘어자산운용 주식회사 및 임차인은, 투자신탁8호의 집합투자업자를 켄달스퀘어자산운용 주식회사로 변경하는 신탁계약 변경계약을 체결하고, 본건 임대차계약상 알파에셋자산운용 주식회사의 지위를 켄달자산운용 주식회사에게 이전하는 내용의 임대차계약 승계계약서를 체결하였음.

- 본건 임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차목적물

(제1조)

- 임차인은 임대인의 임대차목적물에 관한 어떠한 명시적·묵시적 진술 및 보장 없이 임대차목적물을 현재 상태 그대로 모든 하자를 인수하여 임차하기로 함. 임대차계약상 다른 규정에도 불구하고, 임차인은 본건 건물의 신축공사를 수행하였던 시공사가 하자담보책임을 지는 경우를 제외하고, 임대차기간 동안 임대인에게 임대차목적물의 현황, 상태, 하자 등에 대하여 어떠한 이의 또는 청구도 제기하지 않기로 함.

임대차기간

(제2조)

- 당사자 중 어느 일방이 임대차기간 만료 3개월 전까지 상대방 당사자에게 대하여 임대차계약의 갱신거절 의사 또는 조건변경의 의사를 서면으로 통지하지 아니하는 한 임대차계약은 동일한 계약조건으로 1년간 자동으로 연장됨.

임차인의 양도 및 전대

(제10조)

- 임차인은 임대인의 사전 서면동의 없이는 제3자에게 임대차보증금 반환청구권을 비롯한 임대차계약 상의 권리 또는 지위를 양도하거나 질권설정 등의 처분행위, 또는 임대차목적물의 전부나 일부를 전대, 사용승낙의 표시를 하게 하거나 점유 이전할 수 없음.

- 임차인은 임대인의 사전 서면동의 없이 제3자에게 임대차목적물의 전부 또는 일부에 대하여 전대할 수 없음. 임차인은 전대를 하는 경우 전대차관련 동의서를 교부받아 이를 해당 계약이 체결됨과 동시에 임대인에게 제출하여야 함.

임대인의 변경

(제20조)

- 임대인이 임대차목적물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인의 선택에 따라 임차인에게 서면통지를 보냄으로써 임차인의 동의 없이도 임대차계약 상의 임대인지위를 양수인에게 이전할 수 있음. 임대차계약이 제3자에게 이전된 경우, 임차인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고, 양수인에 대하여만 임대차계약상의 의무를 부담하고 권리를 주장할 수 있으며, 임대인은 임대차계약에 기하여 임차인에게 부담하던 모든 의무로부터 면책됨.

계약의 해지

(제13조)

- 다음의 사유가 발생하는 경우 임대인은 별도의 최고 없이 임대차계약을 해지하고 임대차목적물의 명도를 요구할 수 있음.

* 임차인이 소정의 임대차보증금, 월 임대료, 월 관리비 기타 제비용의 지급을 각각의 지급기일로부터 3개월 이상 연체하거나, 임대료 등의 지체금액이 3기의 임대료 상당액에 이르는 경우

* 임대차보증금 반환청구권이 질권 기타 담보의 목적이 되거나 그러한 담보권이 실행되는 경우

* 임차인에 대한 파산이나 지급불능, 이와 관련한 자발적이거나 비자발적인 파산 또는 회생절차, 기업구조조정 기타 이와 유사한 절차가 개시되는 경우

* 임차인이 발행한 어음 또는 수표가 부도처리 되는 경우

* 임차인이 스스로 또는 비자발적으로(행정관청의 행정처분 포함) 영업을 중단하거나 해산결의를 하는 경우

* 임차인이 임대차보증금 반환청구권 기타 임차인의 주요 재산을 채권자의 이익을 위하여 이전하거나 이전하려고 하는 경우

* 임차인의 주요 재산에 (가)압류, 가처분, 체납처분이 실행되고, 2개월 이내에 처분이 해소되지 아니하는 경우

* 임차인이 임대차계약의 의무를 위반하고 임대인으로부터 위반 통지를 받은 날로부터 10영업일 이내에 그 위반 사항을 치유하지 않은 경우

- 상기의 사유로 임대차계약이 해지되는 경우 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않고 있다는 사실을 이유로 임대차목적물의 명도를 거절하지 못함

- 임대인이 상기 항목의 사유로 임대차계약을 해지하는 경우, 임차인은 임대인에게 임대차계약 해지로 인하여 임대인 및 집합투자업자가 입은 손해를 배상하여야 하고, 이와는 별도로 임대차계약 해지일 이후 잔여 임대차기간의 1/5에 해당하는 기간에 대한 월 임대료 및 월 기본관리비 상당액에 대하여 해지일로부터 10일 이내에 위약벌로서 임대인에게 지급하여야 함.

원상복구 및

명도

(제24조)

- 임대차계약이 기간만료 또는 해지 등으로 종료된 때에는 임차인은 그 종료일까지 임차인의 소유재산을 반출하고 임대차목적물을 명도하여야 함.

- 임차인은 임대인이 임대차목적물을 별도의 수선, 보수, 청소 등 비용의 지출없이 제3자에게 즉시 임대할 수 있는 상태로 모든 내부설비, 칸막이, 내외장 및 기타 구조상의 변조부분에 대하여 임차인의 비용으로 원상복구공사를 마친 후 임대인의 확인 및 승인을 득하여야 하며, 복구공사 확인 검사 등에 소요되는 비용이 있을 경우 임차인이 부담함. 한편 임차인은 임대인에 대하여 필요비, 유익비 기타 임대차목적물의 수선, 개조, 설비의 추가나 변경에 소요된 일체의 비용에 대한 상환을 청구하지 못함.

- 임차인이 임차인 소유물 및 재산을 반출하지 못하였거나 임대차목적물을 원상으로 복구하여 명도하지 못하였을 경우에는 임차인은 임대차계약이 종료된 날로부터 기산하여 실제로 명도 또는 원상복구가 완료된 날까지의 기간에 대해 월 임대료의 2배에 해당하는 월정 금액을 일할 계산한 금액을 손해배상금으로 임대인에게 지급하여야 함.

우선매수협상권

(제27조)

- 임대인이 임대차기간 중 본건 건물의 전부를 제3자에게 매각하고자 하는 경우 임차인은 본건 건물의 매수에 관하여 우선적으로 협상할 수 있는 권한을 가짐. 단, 본건 건물 외의 다른 부동산과 본건 건물이 함께 매각되는 경우에는 임차인에게 우선매수협상권은 인정되지 아니함.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 투자신탁8호 신탁업자, 공동피보험자를 투자신탁8호 신탁업자, 투자신탁8호, 켄달스퀘어자산운용 주식회사, 이에스알켄달스퀘어 주식회사로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

섹션

No.

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보포함)

2020. 8. 1. 00:00 ~

2021. 8. 1. 00:00

33,412,024,000 원

58,031,226원

중국건설은행 서울지점: 22,800,000,000 원

농협은행㈜: 16,800,000,000 원

이천신용협동조합: 6,000,000,000 원

3

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지포함)

4,370,000,000 원

4

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)자 배상책임: 1사고당 5,000,000,000 원 (대인/대물 일괄)- 주차장배상책임: 1사고당 500,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 구내치료비: 1인당 3,000,000원 / 1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

11) 평택 물류센터

A. 투자목적물

(1) 토지

- 본건 토지에 대한 2020. 4. 29.자 토지이용계획확인서 및 2020. 3. 12.자 토지대장 등에 의하면, 본건 토지의 주요 현황은 아래와 같음.

지번

지목

면적(m2)

경기도 평택시 서탄면 수월암리 219-2

도로

152

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-1

창고용지

2,140

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-3

창고용지

559

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-4

창고용지

730

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-15

창고용지

86

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-16

창고용지

26

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-18

창고용지

4

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-20

도로

60

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228

창고용지

60

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-3

창고용지

53

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-4

창고용지

188

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-5

창고용지

810

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-8

창고용지

208

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-10

창고용지

1,075

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-11

창고용지

92

경기도 평택시 서탄면 수월암리 229-1

창고용지

2,016

경기도 평택시 서탄면 수월암리 229-4

창고용지

57

경기도 평택시 서탄면 수월암리 2021

창고용지

49,190.8

경기도 평택시 서탄면 수월암리 2021-1

공원

5,205.4

경기도 평택시 서탄면 수월암리 2021-2

공원

7,476.2

합계

-

70,188.4

▶ 건물

- 본건 건물에 대한 2020. 3. 12.자 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 본건 건물의 주요 현황은 아래와 같음.

[수월암리 2021 지상 건물 중 켄달스퀘어 평택DC 1동]

항목

내역

사용승인일

2012. 8. 8.

보존등기일

2013. 8. 27.

건축면적

10,320.81m2

연면적

17,072.92m2

용적률

34.707546%

건폐율

20.981179%

총 층수

지상 3층

건물 높이

23.55m

상세 내역

층

면적

용도

지상 3층

7,329.94m2

창고

지상 2층

86.76m2

창고

지상 1층

9,656.22m2

창고

주용도

창고시설

구조

일반철골구조

[수월암리 2021 지상 건물 중 켄달스퀘어 평택DC 2동]

항목

내역

사용승인일

2013. 7. 23.

보존등기일

2013. 8. 27.

건축면적

10,113.5m2

연면적

16,871.11m2

용적률

34.297287%

건폐율

20.559738%

총 층수

지상 3층

건물 높이

23.55m

상세 내역

층

면적

용도

지상 3층

220.56m2

창고

지상 2층

7,242.14m2

창고

지상 1층

9,408.41m2

창고

주용도

창고시설

구조

일반철골구조

[수월암리 2021 지상 건물 중 켄달스퀘어 평택DC 3동]

항목

내역

사용승인일

2012. 8. 8.

보존등기일

2013. 8. 27.

건축면적

3,434.01m2

연면적

3,082.01m2

용적률

6.2654195%

건폐율

6.9810005%

총 층수

지상 1층

건물 높이

12.9m

상세 내역

층

면적

용도

지상 1층

3,082.01m2

창고

주용도

창고시설

구조

일반철골구조

[수월암리 2021 지상 건물 중 켄달스퀘어 평택DC 4동]

항목

내역

사용승인일

2012. 8. 8.

보존등기일

2013. 8. 27.

건축면적

28.27m2

연면적

21.76m2

용적률

0.0442359%

건폐율

0.05747%

총 층수

지상 1층

건물 높이

4.7m

상세 내역

층

면적

용도

지상 1층

21.76m2

경비실

주용도

창고시설

구조

철근콘크리트구조

[수월암리 2021 지상 건물 중 켄달스퀘어 평택DC 5동]

항목

내역

사용승인일

2012. 8. 8.

보존등기일

2013. 8. 27.

건축면적

48.88m2

연면적

40.96m2

용적률

0.0832676%

건폐율

0.0993681%

총 층수

지상 1층

건물 높이

4.7m

상세 내역

층

면적

용도

지상 1층

40.96m2

경비실

주용도

창고시설

구조

철근콘크리트구조

[켄달스퀘어 평택DC 6동]

항목

내역

주소

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-1외 14필지

(도로명주소: 경기도 평택시 서탄면 발안로 1198-8)

사용승인일

2017. 5. 24.

보존등기일

2017. 6. 22.

대지면적

8,104 m2

건축면적

3,205.84m2

연면적

6,123.34m2

용적률

75.5595%

건폐율

39.5587%

총 층수

지상 2층

건물 높이

22.6m

상세 내역

층

면적

용도

지상 2층

2,924.99 m2

창고

지상 1층

3,198.35m2

창고

옥탑 1층

30.8 m2

계단실

주용도

창고시설

구조

일반철골구조

주차장

옥외 자주식 21대

B. 권리관계

▶ 소유권

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및 본건 건물에 대하여 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호(이하 “투자신탁11호”)의 신탁업자(주식회사 국민은행) 명의의 소유권이전등기가 각 완료되어 있음. 단, 경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-20(도로)의 경우 2분의 1 지분을 소유하고 있음.

- 등기부의 기재상 소유권이전등기를 경료받기까지 등기가 연속되어 있는 경우 소유권이전등기에는 등기절차 및 등기원인에 관한 법률상 추정력이 인정됨. 따라서, 위 신탁업자는 본건 토지 및 본건 건물의 적법한 소유자로 추정

▶ 부담

- 본건 토지 및 본건 건물에 대한 2020. 3. 12.자 등기사항전부증명서에 의하면, 본건 토지 및본건 건물 전부에 대하여 아래와 같은 근저당권이 설정되어 있음

접수일(등기원인)

채권최고액(원)

채무자 및 근저당권자

2019. 4. 30.

(설정계약)

51,240,000,000

채무자: 투자신탁11호 신탁업자

근저당권자: 주식회사 하나은행, 주식회사 우리은행

- 경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-4 토지에는 위 근저당권보다 선순위로 아래와 같은 지역권이 설정되어 있음

접수일

등기 목적 및 원인

세부내용

2018. 6. 19.

지역권 설정,

설정계약

목적: 통행

범위: 서측 342㎡

요역지: 경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-5

요역지 지역권

승역지: 경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-12

목적: 통행

범위: 토지 전부

승역지: 경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-5

목적: 통행

범위: 서측 400㎡

▶ 경계침범

- 투자신탁11호가 소유한 본건 건물, 담장 또는 펜스의 설치 등을 통하여 인접지를 침범(이하 “본건 침범”)하고 있거나 제3자의 건물, 담장 또는 펜스의 설치 등을 통하여 본건 토지를 침범(이하 “본건 피침범”)하고 있는 현황은 아래와 같음.

[본건 침범 현황]

순번

피침범토지

침범현황

1

경기도 평택시 수월암리 215-17

수월암리 2021-2 토지 지상에 설치된 담장이 수월암리 피침범토지 일부를 침범하여 설치되었고, 해당 부분은 화단으로 사용중임.

2

경기도 평택시 서탄면 수월암리 325-4

수월암리 229-1 토지 지상에 설치된 담장이 피침범토지 일부를 침범하여 설치되었고, 해당 부분은 켄달스퀘어 평택DC 6동 후면의 관리도로로 사용중임. 투자신탁11호가 침범한 피침범토지의 부분에 별도의 지장물 등은 없음.

3

경기도 평택시 서탄면 수월암리 229-2

수월암리 229-4 토지 인근의 피침범토지 일부를 투자신탁11호가 사용중임. 투자신탁11호가 침범한 피침범토지 부분에 별도의 지장물 등은 없음.

4

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-6

켄달스퀘어 평택DC 6동과 관련한 경계펜스가 피침범토지의 경계를 침범하여 설치됨. 피침범토지는 켄달스퀘어 평택DC 6동의 측면도로, 야드 및 진입도로로 사용중임.

5

경기도 평택시 서탄면 수월암리 235-1

6

경기도 평택시 서탄면 수월암리 235-1

[본건 피침범 현황]

순번

피침범토지

침범현황

1

경기도 평택시 수월암리 219-2

수월암리 215-17 토지 지상에 설치된 문설주 및 담장 일부가 피침범토지를 침범함.

2

경기도 평택시 서탄면 수월암리 2021-2

수월암리 215-17 토지 소유자가 피침범토지 일부를 단지 내 도로로 사용중임.

3

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228

수월암리 222-6 토지 소유자가 피침범토지를 침범하여 인근 건물의 측면도로로 사용중임.

4

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-10

수월암리 235-1 토지 소유자가 피침범토지를 인근 건물의 입구, 가설건축물의 후면 공간 등으로 사용중임.

5

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-10

6

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-10

7

경기도 평택시 서탄면 수월암리 228-10

8

경기도 평택시 서탄면 수월암리 222-1

- 본건 침범 및 본건 피침범과 관련하여 분쟁은 존재하지 아니함.

C. 인허가

- 아래와 같은 일정으로 건축(변경)허가, 사용승인 등이 이루어진 것으로 보임. 또한, 건축물대장에 의하면, 수월암리 2021 지상 건물 중 켄달스퀘어 평택DC 2동에 관하여는 2016. 5. 22. 1층 방화구획 변경에 관한 대수선이 이루어진 것으로 보임.

항목

수월암리 2021 지상 건물

켄달스퀘어 평택DC 6동

건축허가

- 2011. 1. 21. 신축 허가

- 2011. 8. 4. 신축(1차설계변경) 허가

- 2012. 5. 15. 신축(2차설계변경) 허가

- 2016. 10. 5. 신축 허가

사용승인

- 2012. 8. 8. 1동, 3동, 4동, 5동 사용승인

- 2012. 8. 14. 2동 임시사용승인

{조건: 사용승인 전까지 지구단위계획 이행조건(기부채납 등) 완료}

- 2013. 7. 23. 2동 사용승인

- 2017. 5. 24. 사용승인

- 본건 건물의 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 기재되어 있지 않음.

D. 임대차계약

- 본건 건물에 관한 임대차 현황은 아래와 같음

임차인

임대차목적물(주1)

임대차기간

주식회사 쉥커코리아

제2동 1F, (2,021㎡)

2018. 9. 1. ~ 2022. 7. 31.

평택2 (6,123㎡)

2017. 7. 16. ~ 2022. 7. 31.

주식회사 신한코리아

제1동 1F, 2F (9,927.31㎡)

2018. 11. 1. ~ 2021. 10. 31.

주식회사 아이멕스로직스

제2동 1F (1,342.15㎡)

2018. 7. 1. ~ 2021. 9. 30.

리레코코리아 주식회사

제3동 1F, 제2동 1F (3,815㎡)

2019. 1. 1. ~ 2021. 12. 31.

멜라루카 인터내셔날 코리아

주식회사

제2동 2F (4,509㎡)

2018. 10. 1. ~ 2023. 9. 30.

볼로레로지스틱스코리아 주식회사

제2동 1F (644㎡)

제2동 1F (1288㎡)

제2동 1F Office 240.5㎡

2018. 8. 1. ~ 2022. 3. 31.

제2동 1F (644㎡)

제2동 2F (710.1㎡)

2018. 10. 1. ~ 2022. 3. 31.

퀴네앤드나겔 주식회사

제2동 1F (1,269.43㎡)

2018. 10. 6. ~ 2021. 10. 5.

티피엠로지스 주식회사

제2동 1F (1,347.28㎡)

2018. 8. 1. ~ 2022. 7. 31.

주식회사 일양물류

제2동 1F (1,719.01㎡)

2019. 4. 30. ~ 2021. 9. 30.

(주1) 본건 건물은 평택1물류센터 및 평택2물류센터로 나뉘어져 있음. 임대차목적물 란에 “평택2”라고 기재된 부분은 평택2물류센터, 나머지 부분은 평택1물류센터 관련 임대차계약임.

- 주식회사 일양물류(이하 “일양물류”)는 거의 동일한 형식과 내용으로 구성된 표준임대차계약서를 사용하여 각 임차인들과 사이에 본건 건물에 관하여 각 임대차계약(이하 총칭하여 “기존 임대차계약”)을 체결하였음.

- 그 이후 투자신탁11호의 신탁업자는 2019. 4. 30. 본건 부동산의 소유권을 취득하면서 일양물류로부터 기존 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였으며, 이와 동시에 일양물류와 사이에 본건 건물 중 제2동 2층 1,719.01㎡에 관하여 임대차계약을 체결하였음.

- 기존 임대차계약에 사용된 표준임대차계약의 주요 내용은 아래와 같음

항목

내용

임대차기간

(제2조 제3항)

- 계약의 연장 또는 갱신계약 여부에 관하여는 임대인과 임차인이 계약기간 종료 3개월전까지 상호 서면으로 통지 및 협의를 거쳐 변경여부를 결정함. 별도의 의사표시가 없는 경우에는 동일한 조건으로 1년간 자동연장된 것으로 간주함.

양도 및 전대 등

(제3조)

- 임대인이 임대차목적물 또는 본건 건물을 제3자에게 양도하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면통지함으로써 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위를 양수인에게 이전할 수 있음. 임차인은 임대차계약의 체결로써 임대인의 임대차계약상 임대인으로서의 권리, 의무 및 계약상 지위의 양도에 동의하고, 어떠한 이의도 제기하지 아니하기로 하며, 임대인의 요청에 따라 임대차계약 승계동의서 등 필요한 서류를 제공하기로 함.

- 임차인은 임대인의 승낙 없이 임대차계약에 따른 권리를 타인에게 양도하거나 임대차목적물을 전대할 수 없음.

중도해지

(제5조) (주1)

- 임대인과 임차인 어느 일방이 계약 내용을 계속 이행할 수 없는 부득이한 경우 계약기간 중이라 할지라도 3개월 전에 상대방에게 서면으로 중도해지 통보를 할 수 있음.

- 중도해지 시에는 퇴거하기 전 상대방에게 위약금으로 3개월분의 임대료를 지불하여야 함.

구조변경

(제6조)

- 임차인은 임대차목적물에 구조변경 및 내부설비를 하고자 할 시에는 서면으로 통지하여 임대인의 승인을 득하여야 함.

- 임대인의 승인을 얻어 구조변경 및 내부설비를 하였을 경우에 계약기간 만료 또는 중도해지될 시에는 임대인의 요구에 따라 임차인의 부담으로 계약 당시의 상태로 원상복구 하여야 함.

시설보수 및 배상의무

(제9조) (주2)

- 임대인은 건축물의 하자 및 부실로 인하여 누수, 침하, 기타 안전상의 문제가 발생할 경우, 임대인은 이 사실을 인지한 즉시 최대한 빠른 시일 내 보수 및 정비를 완료하여야 하며, 이로 인하여 기 발생한 임차인의 피해에 대해서는 임대인에게 보상책임이 있음.[1]

임대인의 면책사항

(제12조)

- 임대차목적물이 임대인의 고의 또는 과실 없이 자연재해, 지진 기타 불가항력에 의하여 소실 기타 멸실되어 임차인이 임대차목적물 내에 임치한 물건이 멸실 기타 손상되는 피해가 발생하는 경우에는 임대인 또는 임차인의 임치한 물건에 대한 피해보상을 위하여 가입한 보험에 의하여 배상 받는 부분을 제외하고는 더 나아가 이를 임대인에게 배상청구할 수 없음.

(주1) 아이멕스로직스 임대차계약, 리레코코리아 임대차계약, 신한코리아 임대차계약에는 해당 내용이 규정되어 있지 아니함. 쉥커코리아 임대차계약의 경우 임차인은 희망해지일 6개월 전에 임대인에게 서면통보해야 하며 1개월치 임대료를 위자료로 임대인에게 지불한다고 규정하고 있음.

(주2) 퀴네앤드나겔 임대차계약, 티피엠로지스 임대차계약, 리레코코리아 임대차계약, 신한코리아 임대차계약에는 해당 내용이 규정되어 있지 아니함. 쉥커코리아 임대차계약에는 임대인이 임차인이 계약기간동안 임대차목적물을 사용, 수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 진다고만 규정되어 있음.

E. 보험

- 본건 부동산과 관련하여 메리츠화재해상보험 주식회사와 사이에 보험계약자를 투자신탁11호 신탁업자, 공동피보험자를 투자신탁11호 신탁업자, 투자신탁11호, 켄달스퀘어자산운용㈜, 이에스알켄달스퀘어 주식회사로 하여 아래와 같은 내용의 보험계약을 체결하였음

섹션

가입대상

보험기간

보험가입금액

총 보험료

질권설정내역

1

재산종합위험담보

(기계위험담보포함)

2020. 4. 30. 00:00 ~

2021. 4. 30. 00:00

27,024,924,000 원

49,963,860원

주식회사 하나은행 및 주식회사 우리은행:46,970,000,000 원

2

기업휴지위험담보

(재물손해에 따른 기업휴지)

4,710,000,000 원 (재물/기계)

3

배상책임위험담보

(일반배상책임위험)

- 시설소유(관리)자 배상책임: 1사고당 5,000,000,000 원 (대인/대물 일괄)

- 주차장배상책임: 1사고당 300,000,000원 (대인/대물 일괄)

- 구내치료비: 1인당 3,000,000원 / 1사고당 3,000,000원

F. 소송

- 본건 부동산과 관련하여 현재 계속 중인 소송이나 소송이 제기되지는 않았지만 통지를 받았거나 협상이 진행중인 각종 분쟁이 존재하지 아니함

② 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담의 위험
당사는 본 공모 및 투자를 위하여 투자대상 부동산관련증권의 발행인이 보유하는 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해
건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는
전문 업체인 WSP를 통해 대상 부
동산에 대한 물리적 실사(Physical Due Diligen
ce)를 실시하였습니다.
실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.
당사와 자리츠 및 그 자산관리회사와 당사의 투자대상펀드의 집합투자업자는 부동산 가치의 유지를 위하여
최종 투자대상 부동산에 대하여 지속적으로 자본적 지출(Capex)을 집행하게 될 것으로 예상됩니다.
그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 부동산의 물리적, 기술적 하자가 발생
할 가능성은 존재하며 이 경우 예상 금액 이상의 추가 자본 지출이 발생할 수 있습니다.

[물리실사]

본 보고서는
2020년 03월
도면, 부하계산서 등 관련 서류 및 현장조사 결과에 대한 검토를 통하여 WSP에 의해 작성되었으며, 건축 및 구조, 기계설비, 전기설비 및 소방설비 등 공종별로 범위를 설정하여 조사하되 종합적인 측면에서 부동산의 물리적인 특성을 평가하였습니다.

i) 부천 저온 물류센터

주요내용

건축 및 구조

1) 본 건물은 경기도 부천시 신흥로511번지 112에 위치하고 있음. 2017년 08월 11일 최초 건축 허가 완료, 2018년 1월 30일 착공신고 후, 2019년 07월 24일 사용승인이 완료되어 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있음.
2) 본 건물은 저온창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하에 PIT, 지상 6층으로 연면적은 58,072.29㎡ 이다. 지하1층, 지상 1층과 지상 2층에 사무실이 위치하고 있으며, 지상1층 원형 주차램프 중심부에 외부에 노출된 전기실이 위치하고, 주차램프 하부에 기계실 및 비상발전기실이 위치하고 있음.

3) 본 건물은 2019년 7월 준공(사용승인)된 저온창고로서 건축도면, 구조도면 및 구조계산서가 제공되었으며, 검토결과 현재의 시공상태 및 준공도면과 일치하는 것으로 판단됨. 지상 6층/지하1층 규모의 저온창고 시설로서 구조체는 철근콘크리트(Precast)조 구조로 이루어져 있음. 건물의 용도가 저온창고인 관계로 마감 때문에 육안관찰도 제한적이었으나 구조적인 내용은 제공된 도서를 바탕으로 접근 가능한 부분 및 출입 가능한 부분을 육안관측을 통해 확인하였으며 구조적인 결함은 발견되지 않았음.4) 본 건물은 신축 건물로, 전반적인 계획 및 마감은 일반적인 저온물류창고와 비교할 때 동등 이상이라 판단되며 상태는 양호함. 준공 이후 현재도 일부 냉동장비가 시운전 중이며, 본격적인 운영에 앞서 냉장 및 냉동창고 내 목표온도에 도달하기 위해 냉장 및 냉동장비가 가동 중에 있음.
5) 대수선 공사가 진행중인 관계로 공용부위와 사무실로 연결되는 부분의 바닥과 벽체에 임시보양이 진행중이어서 재료의 마감상태를 명확히 파악하기 어려움.
6) 창고 내 초평탄 바닥슬라브의 상태는 매우 양호했으나, 6층 옥탑층 주차장의 콘크리트면에서 표면손상 및 크랙이 관측되었고 일부 시공사의 보수작업이 관찰되었으며, 구조적으로 문제가 없을 것으로 판단되나, 지속적인 관찰이 필요할 것으로 사료됨. 현장관리자와의 인터뷰에서 6층 천장 일부에서 누수가 있었으며 이에 대한 시공사의 보수작업이 있었음을 확인함. 현재 육안 관측으로는 정확한 위치와 누수원인을 명확하게 파악할 수 없어 추가적인 조사와 보수 작업이 요구됨.

기계설비 분야

1) 본 건물은 저온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어, 냉동냉장 설비 등임. 냉동냉장용 자동제어시스템는 지상1층 방재실에 있으며, 냉동기, 냉각탑, 펌프, 각 저장고의 유니트 쿨러등을 감시 및 제어함.
2) 최초 설계시 지상1층 ~ 지상6층에 냉장 설비가 설치되도록 설계가 되어 있었으나, 임차인(쿠팡)의 요청으로 5층 일부와 6층을 냉동창고로 변경하는 공사가 진행중임. 냉동기는 2층, 4층, 5층의 기계실에 설치가 되어있고, 2층의 기계실은 1, 2층의 저장고, 4층의 기계실은 3, 4층의 저장고, 5층의 기계실은 5, 6층의 저장고에 설치된 유니트 쿨러에 냉매를 공급함. 냉각탑은 지붕층에 설치되어 각 기계실에 설치된 수냉식 냉동기에 냉각수를 공급함. 5, 6층이 냉장애서 냉동으로 변경되면서 냉동기의 수량변경은 없고 유니트 쿨러는 일부 추가됨.
각 저장고의 출입구에 설치되는 디지털 온도계가 누락되어 설치 검토 중.
냉매는 R-404a를 사용 중.
공사는 마무리 단계에 있으며 시운전도 진행 중임.

3) 기계설비의 유지관리 상태는 "양호한 상태"로 판단됨

전기설비
1) 해당 건물은 특고압 22.9KV 1회선(1회선 예비선로)으로 수전을 받고 있으며, 1층 옥외 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급 중. 준공 시 4,000 KVA 였으나, 테넌트 용량 증가로 3,000KVA(2019년 증설하여 부분 합격으로 내부 공사를 진행, 2020년 2월 14일 전기안전공사 사용 전 검사에 합격함)를 증설하여 7,000 KVA로 사용 중에 있음.2) 비상발전설비(예비전원설비)는 3상 4선 380V/220V 750 KW 1대를 설치, 비상부하 및 소방부하에 공급하고 있으며, 연료탱크는 990 Liter를 보관할 수 있는 시설을 확보하여 운영 중.3) 전등설비는 에너지 절약과 유지보수를 고려하여 LED조명(일반, 비상)이 적용되었고, 저온창고에는 LED 100W 투광등, 사무실에는 LED 40W 매입 평판등이 반영되어 있음.4) 접지 및 피뢰설비는 개별접지 방식으로 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조(피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에 따라 회전구체법 4등급[회전구체반경 60m으로 보호가 가능] 피뢰침설비와 수평도체 조합으로 설치되어 있음.5) 통합배선설비는 1층 MDF실내 VOICE MDF(국선150P, 사선 400P) 및 DATA MDF(8/104 Core)에서 각층 EPS IDF로 분배되는 시스템으로 구성되어 있음.6) 전반적인 상태는 양호한 것으로 판단되나, 현장내 다양한 테넌트 요청 공사 및 자체 공사로 인한 시스템의 추가 및 변경이 많아 그에 따른 설비 및 장비류의 체계적인 이력관리가 필요해 보임.

소방설비

1) 부천저온물류센터는 부천소방서로부터 2019년 7월 9일 소방시설 완공필증을 교부 받았으며, 소방분야의 주요설비는 소화기구, 옥내소화전설비, 옥외소화전설비, 스프링클러설비, 자동화재탐지설비, 자동화재속보설비, 비상방송설비, 유도등설비, 비상조명등설비, 상수도소화용수설비, 제연설비, 연결송수관설비로 구성되어 있음. 물류창고 전체에는 공기흡입형 감지기가, 방화셔터는 별도의 연동 감지기로 설치되어 있음.2) 소화설비의 전반적인 상태는 "양호한 상태"로 판단되나,
실사 당일 임차인 대수선 공사 중으로 현재 수신기는 모두 정지 상태였으며, 방재실에 설치된 메인 수신기의 화재 신호 및 음향, 경보 조작 스위치는 수동으로 되어 있었음. 대수선 공사 완료 이후, 메인 수신기에서 전체 연동 테스트를 실시하여 소방시스템이 정상적 운용이 가능하도록 유지관리가 필요함.
3) 옥내.외소화전 펌프와 스프링클러 펌프가 겸용으로 설치되어 있으며 소화용 저수조와 같이 지상 1층 기계실에 설치되어 있음. 현장 관리인으로부터 제공받은 소방 준공도면 중 MF-004 소화장비 일람표와 MF-005 소화설비 계통도 상 장비 수량이 상이하므로 소방 준공 도면을 수정할 필요가 있음. 스프링클러설비는 지상 1층 기계실은 알람밸브가 설치되어 있고 물류창고시설, 기타 부속실은 프리액션밸브가 설치되어 있음. 국내 소방법 기준으로 옥내, 옥외소화전 소화수원은 20분, 스프링클러 소화수원은 20분 적용되었으며, 소화배관에 내진 아이템들이 설치되어 있음. 옥내소화전 감압오리피스 적용 구간은 지상 1층에서 지상 5층으로 지상 1층 기계실에 감압밸브가 설치되어 있으며, 옥내소화전은 건식 타입으로 설치되어 ON/OFF 수동 스위치가 옥내소화전함 내부에 설치되어 있음. 전 층 EPS 실 내부에는 HFC-125 소공간 자동소화장치가 설치되어 있음. 방재실은 지상 1층에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.

ii) 고양 물류센터

주요내용

건축 및 구조

1) 본 건물은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 701번지에 위치하고 있음. 2016년 10월 11일 건축 허가 완료, 2017년 04월 19일 착공신고 후, 2019년 01월 25일 사용승인이 완료되었고,
이후 임차인이 2020년 2월부터 7월까지 대수선 공사를 진행중인 상태임.
대수선 공사는 메자닌층 추가, 1층과 5층의 창고일부와 화물주차통로를 부속사무실로 용도변경하고, 1층에서 4층까지 연결하는 수직반송기 2대 설치 등이 주요 사항임.

2) 본 대지에 물류창고(주동)1개동과 경비실(부속동) 1개동으로 구성되어 있으며, 규모는 지하1층, 지상 7층으로 연면적은 199,678,38㎡ 임. 지상 1층부터 6층까지 창고와 과 지상 5층에 부속사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있음.

3) 본 건물은 최근에 신축된 건물로, 전반적인 계획 및 마감은 일반적인 상온 물류창고와 비교할 때 동등 이상이라 판단되며 상태는 매우 양호함.
임차인의 보안문제로 대수선 공사가 진행중이거나 아직 시작하지 않아 관찰이 가능한 부분을 기준으로
조사한 결과, 창고의 초평탄 바닥마감은 비교적 좋은 상태를 유지하고 있었음. 단 지상층 차로부분 바닥 슬라브에서 일부크랙이 관측되었으며, 구조적으로 문제가 없을 것으로 판단되나, 지속적인 관찰이 필요할 것으로 사료됨.4) 지상 6층 천장 누수가 있어 보수한 부분이 발견되었으며, 육안관측으로는 원인을 명확하게 파악할 수 없어 추가적인 조사와 보수 작업이 요구됨. 추가로 현장에서 직접 확인할 수는 없었으나, 현장 관리자와의 인터뷰를 통해 주차램프의 배수트렌츠의 용량이 작아서 폭우시 옥상층에서부터 흐른 우수가 램프를 타고 저층부 계단실로 유입됨을 보고 받았음. 이에 대한 대책으로 임시 방수턱을 출입문에 설치하고 있음도 확인하였음.
5) 화물 차량은 대지의 서측에 위치한 주출입구를 들어오면 지상7층까지 연결된 자주식 주차램프를 이용해 6층 하역장까지 진입이 가능하고, 진출시에는 동측에 위치한 램프를 따라 1층에 도달하면 건물뒷편 내부도로를 통해 경유하여 서측 주출입출를 통해 외부로 연결된다. 각 층의 하역장으로 직접진입 가능하며, 하역장은 지상 1층, 지상 3층, 지상 4층, 지상 6층에 위치하고 있다.

기계설비 분야

1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어 설비임.
2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 옥외에서 시 상수도가 인입되어 지하저수조 137톤에 저장하도록 시스템이 구성되어 있으며, 건물내 오배수는 옥외 토목 관로를 통해 하수종말 처리장으로 배출됨.3) 열원설비는 지역난방공사에서 중온수를 공급받아 냉난방 열원으로 사용하며, GAS는 옥외의 도시가스 인입관로에서 건물내 지상7층 직원식당 주방용으로 LNG가 공급됨. 기계설비의 난방 및 급탕은 지역난방열원을 이용한 컴팩트형 열교환기를 이용하여 온수를 각 사무실 및 지원실, 직원식당에 공급됨. 화장실의 동파방지를 위해 천정 복사난방기를 설치되어 있으며, 화장실용 온수는 전기 순간온수기를 설치하였음. 냉방시설은 지역난방의 중온수를 열원으로 흡수식 냉동기에서 냉수를 생산하여 각 사무실 및 지원실 등의 FCU에 공급됨.4) 환기설비는 기계실, 전기실, 발전기실은 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있으며, 화장실에는 자연급기 및 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있음. 사무실 및 지원실 등은 전열교환기를 설치하여 환기하고 있으며, 물류 창고 내에는 기류 유인팬과 벽부형 행거팬을 설치하여 환기함. 지상7층 직원식당 주방의 후드배기는 탈취유니트가 설치되어 취기를 저감하여 배출되며, Make up용 급기를 적용하였음.5) 7층 주차장에 대형 차량에서 배출되는 매연을 정화하기 위해 집진기 2대를 설치하여 운영 중.6) 급수방식은 저수조의 물을 부스터 펌프로 각 층의 화장실과 식당에 상향 공급하는 방식. 지하 저수조는 청소 및 수질검사를 정기적으로 실시하고 있으며, 적절한 유지관리를 시행하고 있음
.

7) 기계설비 시설물 및 장비류는 준공후 약 1년이 경과되어, 현재까지 보수한 이력은 없으며, 전체적으로 양호한 상태로 운전되고 있음.

전기설비

1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수,변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송설비, CATV설비, CCTV 설비, 피뢰 및 접지설비, 주차관제설비 등임. 전반적으로 특별한 하자사항은 발견되지 않았으며, 통상적인 점검 및 보수시스템을 유지한다면 시스템의 운영상에는 문제가 없을 것으로 판단됨..2) 전력인입은 특고압 22.9KV 1회선 수전이며, 현재 수전용량은 4250kVA이며, 추가로 1500kVA를 증설하였으나,
증설분에 대하여는 전기안전공사의 사용전 검사가 완료되지 않았음.
수배전반은 외관상의 문제는 없어 보이며 저압사용전압은 3상 380V / 단상 220V이다.
증설부분에 대한 사용전검사 합격여부는 재확인이 필요함.
3) 비상발전기는 3P4W 1250kVA/1000kW(Standby) 1대가 설치되어 있음.4) 전력간선은 주로 케이블트레이 및 강재전선으로 포설되어 있으며, 동력부하 및 전등전열부하에 전원을 공급함. 지게차 충전장치는 창고 각 층별로 충전용 분전반이 설치되어 있고, 충전장치는 임차인이 설치하여 사용함. 동력반 및 분전반의 관리상태는 좋은 편으로 판단됨.5) 건물 옥상에는 피뢰침이 설치되어 있고, 외관상에는 문제가 없어보이나, 인하도선이나 관련 접지시스템의 저항치 등이 국내 표준규정 KSC IEC 62305 기준에 적합한지 여부 등 피뢰설비 전반에 걸친 점검은 필요할 것으로 판단됨.6) 비상용 및 화물용(공급자: 티센크룹)으로 구분설치되어 있는데, 비상용은 로프식 VVVF, 적재하중 1,150kg, 운행속도 105m/분이며, 화물용은 로프식VVVF, 적재하중 5,000kg 및 운행속도는 30m/분.
승강기검사성적서의 유효기간(2020.01.23)이 경과하였으므로, 검사 후 합격여부의 재확인이 필요함.

소방설비

1) 고양로지스틱스는 고양소방서로부터 2019년 1월 17일 소방시설 완공필증을 교부받았음. 소방분야의 주요설비는 소화기구, 옥내소화전설비, 옥외소화전설비, 스프링클러설비, 청정소화약제설비, 자동화재탐지설비, 자동화재속보설비, 비상방송설비, 유도등설비, 비상조명등설비, 상수도소화용수설비, 제연설비, 연결송수관설비로 구성됨.2) 국내 소방법 기준으로 옥내, 옥외소화전 소화수원은 20분, 스프링클러 소화수원은 20분 적용되었으며, 소화배관에 내진 아이템들이 설치되어 있음. 옥내외 소화전 펌프와 스프링클러 펌프가 각각 전용으로 설치되어 있으며 소화용 저수조와 같이 지하 1층 기계실에 설치되어 있음. 소화용 저수조는 콘크리트 타입의 수조로 설치되어 있으며 펌프 옆에 설치 된 소화펌프 MCC 는 자동으로 정상 상태로 확인됨. 스프링클러설비는 부속 사무실 공간 에는 알람밸브가 설치되어 있고, 물류창고시설, 기타 부속실은 프리액션밸브가 설치되어 있음. 전 층 EPS 실 내부에는 HFC-125 소공간 자동소화장치가 설치되어 있음. 청정소화약제설비는 전기실, 발전기실, 태양광전기실은 전역방출방식으로 구성되어 있음. 방재실은 지상 1층에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음. 물류창고 전체에는 공기흡입형 감지기가, 방화셔터는 별도의 연동 감지기로 설치되어 있고 그 외 전 층 일반 열, 연기 감지기가 설치되어 있음. 물류창고의 1개 층 높이가 높기 때문에 계단참에 설치되는 계단통로 유도등은 2개의 계단참마다 설치되어 있음
.
제연설비는 비상용승강기 전실 2개소에 전실제연설비로 구성되어 제연용 급기, 배기 송풍기가 각각 1대씩 옥상에 설치되어 있음.
3)
실사 당일 임차인 대수선 공사 중
으로 현재 수신기는 설비 동작 93건, 고장 5건이 확인되었으며, 방재실에 설치된 메인 수신기의 화재 신호 및 음향, 경보 조작 스위치는 수동으로 되어 있었음. 대수선 공사 완료 이후, 메인 수신기에서 전체 연동 테스트를 실시하여 소방시스템이 정상적 운용이 가능하도록 유지관리가 필요함
.

iii) 용인 물류센터 1

주요내용

건축 및 구조

1) 본 건물은 경기도 용인시 처인구 백암면 덕평로 120 필지에 위치하고 있음. 2015년 12월 02일 최초 건축 허가 완료, 2016년 09월 22일 착공신고 후, 2017년 11월 20일 사용승인이 완료되어 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있음.

2) 본 건물은 창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하1층, 지상 4층으로 연면적은 70,028.18㎡ 임. 지상 1층과 지상 3층에 사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있음.화물 차량은 대지의 북서측에 위치한 주출입구 진입하여 왼쪽램프로 지하 1층의 하역장으로 진입가능하고, 서측, 남측에 위치한 램프를 따라 각 층의 하역장으로 진입 가능. 하역장은 지하 1층, 지상 1층, 지상 2층, 지상3층, 지상4층에 위치함.

3) 본 건물은 2017년 11월 20 일 준공되어 전반적인 계획 및 마감은 일반적인 상온 물류창고와 비교할 때 동등 이상이라 판단되며 상태는 양호함. 다만, 준공 후 2년 경과 건물임을 고려하였을 때, 바닥 슬라브에 일부구간 크랙이 관측됨. 구조적으로 문제가 없을 것으로 판단되나, 지속적인 관찰이 필요할 것으로 사료됨. 지상2층 천장과 지하 1층 공간 벽체에서 누수 및 결로가 발견되었으며, 육안관측으로는 원인을 명확하게 파악할 수 없어 추가적인 조사와 보수 작업이 요구됨.
4) 사용자에 의해 추가로 전기부분이 증설되어 창고의 일부분에 전기실이 설치되어 운용되고 있으며 기계실, 전기실, 발전기실 등 유지관리 상태는 양호함.
5) 실사결과 각 부재는 도면과 일치함을 확인하였으며, 각층 바닥에 일부 균열이 발견되었으나, 그외 중대한 구조적 결함은 발견되지 않았으며, 구조적 안정성은 확보된 것으로 판단된다.

기계설비 분야

1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어 설비임.
2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 옥외에서 시 상수도가 인입되어 지하저수조(110톤)에 저장하도록 시스템이 구성되어 있으며, 건물내 오배수는 옥외 지면 아래의 정화조에 집수되어 정화처리후 방류하도록 구성되어 있음. 정화조는 연1회 청소 및 수질검사를 실시하고 있으며, 법정 수질 이하로 관리되고 있음. 주방이 없어 GAS는 사용하지 않음.3) 창고 내 냉난방설비는 없으며 사무실과 식당 및 방재실 등에는 냉난방기가 설치되어 있음. 화장실은 동파방지를 위하여 전기방열기를 설치되어있다. 전기실에 발열제거용 냉방기를 설치하여 운영하고 있음.4) 환기설비는 펌프실, 전기실에 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있으며, 지하1층 창고에는 벽면에 배기휀을 설치하고 창고 내부에 기류유도용 유인휀을 설치하여 운영하고 있음. 사무실과 식당에 환기유니트를 설치하고 디퓨저를 통해 강제환기 방재실에는 외기와 접하는 창문을 통한 자연환기 방식이며, 화장실에는 천정형 실링팬에 의한 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있음.5)급수방식은 저수조의 물을 부스터 펌프로 각 층의 화장실과 탕비실 등으로 상향 공급하는 방식임. 저수조는 소방용수와 공용으로 사용함. 저수조 청소 및 수질검사는 연 2회 실시하고 있어 위생용수 관리에 적합함. 급탕설비는 화장실 내 세면기 하부에 전기온수기를 설치하여 온수를 공급. 오수 및 배수배관은 분리배관으로 옥외 토목 배관에 연결하여 정화조에 방류함.6) 자동제어 설비는 각종 급배기휀, 지하저수조 및 배수집수정의 상태 및 경보를 확인할수 있도록 자동제어 PC가 경비실에 설치되어 있음.7) 기계설비 시설물 및 장비류는 2017년 11월 준공 후 2년3개월이 경과되어, 현재까지 보수한 이력은 없으며, 대체로 양호한 상태로 운전되고 있음
.

전기설비

1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수/변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송설비, CATV설비, CCTV설비, 피뢰 및 접지설비, 승강기설비, 조명제어설비, 원격검침설비, 주차관제설비 등임.2) 해당 건물은 당초 계약전력 950KW에서 지하1층 정온창고 변경으로 인하여 3,550KW로 증설하여 특고압 22.9KV 1회선(1회선 예비선로)으로 수전을 받고 있으며, 지하1층 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급하고 있음. 현재 연간 Peak 부하는 285KW로 전체 용량대비 충분한 여유를 가지고 운영 중.3) 수/변전설비는 몰드변압기 4대(450KVA, 500KVA, 1,500KVA, 1,100KVA) 4 BANK 시스템으로, 사용전압은 3상 380V / 단상220V로 공급하고 있음.4) 비상발전설비(예비전원설비)는 3상4선 380V/220V 455KVA/364KW 1대를 설치하여 비상부하 및 소방부하에 공급하고 있다5) 전력간선 및 동력설비는 전기실 수배전반의 저압반에서 각층 EPS를 통해 CABLE TRAY 배선에 의한 공급방식으로 되어 있으며, 원격검침설비가 반영되어 각 분전반의 전기 사용량을 원격으로 관리하고 있음.6) 전등설비는 에너지 절약과 유지보수를 고려하여 LED조명 적용되어 있고, 조명제어설비가 반영되어 있어 효율적인 조명 관리를 하고 있음.7) 접지 및 피뢰설비는 독립접지 방식으로 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조(피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에 따라 회전구체법 4등급[회전구체반경 60m]으로 보호가 가능한 피뢰침설비와 수평도체 조합으로 설치되어 있음.8) 해당 건축물의 전기/통신 시스템은 전반적으로 양호하게 관리되고 있으며, 주요한 하자는 없음.

소방설비

1) 소방분야의 주요설비는 소화기구, 옥내소화전설비, 옥외소화전설비, 스프링클러 설비, 소화용수 설비, 자동화재탐지설비, 자동화재속보설비, 비상방송설비, 비상조명등설비, 유도등설비, 피난기구설비(완강기), 무선통신보조설비 등임.2) 2017년 10월 26일에 관할 소방서인 용인소방서로부터 소방완공검사 필증을 교부 받았음. 옥내소화전 펌프와 스프링클러 펌프가 소화용 저수조와 같이 지하 1층 기계실에 설치되어 있고 스프링클러설비는 지상1층 사무실, 휴게실등은 알람밸브, 물류창고시설은 프리액션밸브가 설치되어 있음.3) 방재실은 지하1층에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음. 4) 건축물 사용승인을 2017년 11월에 발급받은 건축물로 주요 장비의 내구연한을 기준으로 볼 때 교체 또는 보수 등이 필요하지는 않은 것으로 판단됨.
다만, 일부 분리형 감지기 전원이 꺼져있어 하자보수가 필요하고, 지상2층 기둥에 설치된 복도통로유도등이 물품적재로 인하여 육안 식별에 장애가 되어 물품 적재시 주의가 필요하다 사료됨.

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iv) 용인 물류센터 2

주요내용

건축 및 구조

1) 본 건물은 경기도 용인시 천인구 양지면 양지로 271필지에 위치하고 있음. 2015년 01월 30일 최초 건축 허가 완료, 2015년 01월 30일 착공신고 후, 2017년 01월 23일 사용승인이 완료하여 운영중인 상태이며, 본 대지에 3개동의 건물로 구성되어 있음.2) 본 건물은 창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하2층, 지상 4층으로 연면적은 43,175.81㎡ 임.본 건물은 경사지를 이용하여 건축된 상온 물류창고이며, 양지로로부터 진입도로를 통하여 대지의 남쪽에서 진입이 가능함. 본 대지에는 세 동의 건물이 존재하며 각각 창고동(가동), 휴게실(나동), 경비실(다동)로 사용하고 있음. 창고동의 대지의 중심에 위치하며, 휴게실은 대지의 동쪽, 경비실은 대지 남쪽의 주출입구 부근에 위치함.3) 창고동은 대지 남쪽에서 진입하여 서쪽에 위치한 램프를 따라 각 층의 하역장으로 차량 진입이 가능. 하역장은 각각 건물의 지하2층의 남동쪽, 지상1층의 남서쪽 및 북동쪽, 지상2층의 북서쪽에 위치함. 대지의 북쪽에는 지상2층에서 지상1층으로 통하는 보행도로가 있음.4) 지붕 마감은 THK. 125우레탄판넬(난연) 경사지붕으로 계획되어있으며, 전반적인 상태는 양호함.
지붕 패널은 겹침 방식으로 시공된부분에서 일부 누수가 있어 보수작업 진행 중
이며 또한
주차장과 건축물사이의 방수부분에서 일부 누수가 발생되어 이에 대한 보수가 필요함.

5) 창고시설 바닥부분은 산발적 크랙 발생, 화장실 벽체 균열발생, 계단실 천장 누수에 의한 마감재 훼손 등이 발견되어 일부 마감부분의 보완이 필요함.

6) 제공된 과거의 DD 보고서를 검토한 결과 구조물에는 이상이 없는 것으로 판단됨.

기계설비 분야

1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어설비 등임.2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 옥외에서 시 상수도가 인입되어 지하저수조 140톤에 저장하도록 시스템이 구성되어 있으며, 건물내 오배수는 옥외 지면 아래의 정화조에 집수되어 정화처리후 방류하도록 구성되어 있음. 정화조는 연1회 청소 및 수질검사를 실시하고 있으며, 법정 수질 이하로 관리되고 있음. GAS는 부속동의 주방용으로 LPG 붐베이를 사용함.3) 창고 내 지하2층에는 펙케이지에어컨 2개소가 설치되어 있으며, 사무실, 방재실, 부속동 식당 등에는 천정형 냉난방기가 설치되어 있음. 화장실은 동파방지를 위하여 전기방열기를 설치되어 있음.4) 환기설비는 펌프실, 전기실, 발전기실은 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있으며, 사무실 및 방재실에는 외기와 접하는 창문을 통한 자연환기 방식임. 부속동 식당에는 전열교환기가 설치되어 환기함. 화장실에는 천정형 실링팬에 의한 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있음.5) 급수방식은 저수조의 물을 부스터 펌프로 각 층의 화장실과 탕비실 등으로 상향 공급하는 방식임. 저수조는 소방용수와 공용으로 사용하며, 저수조 청소 및 수질검사는 연2회 실시하여 적절한 유지관리를 시행하고 있음.6) 급탕설비는 화장실 내 세면기 하부에 전기온수기를 설치하여 온수를 공급함. 오수 및 배수배관은 분리배관으로 옥외 정화조에 연결됨.7) 자동제어 설비는 지하저수조 및 배수집수정의 상태 및 경보를 확인할수 있도록 자동제어 판넬이 설치되어 있음.8)
기계설비 시설물 및 장비류는 준공후 약 3년이 경과되어, 현재까지 보수한 이력은 없으며, 대체로 양호한 상태로 운전되고 있음.

전기설비

1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수,변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송 설비, CATV설비, CCTV설비, 피뢰 및 접지설비, 승강기설비 등임.2) 해당 건물은 계약전력 950KW로 특고압 22.9KV 1회선(1회선 예비선로)으로 수전을 받고 있으며, 지하2층 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급하고 있음. 현재 연간 Peak 부하는 327KW로 전체 용량대비 충분한 여유를 가지고 운영 중임. 수/변전설비는 몰드변압기 2대(500KVA, 450KVA) 2 BANK 시스템으로, 사용전압은 3상 380V / 단상220V로 공급하고 있음.3) 비상발전설비(예비전원설비)는 3상4선 380V/220V 325KVA/260KW 1대를 설치하여 비상부하 및 소방부하에 공급하고 있음.4) 전력간선 및 동력설비는 전기실 수배전반의 저압반에서 각 층의 EPS를 통해 CABLE TRAY 배선에 의한 공급방식으로 되어있음.5) 전등설비는 에너지 절약과 유지보수를 고려하여 LED조명(일반, 비상)이 적용되어 있고, 일부 비상용으로 축전지 내장형 조명기구가 혼용 사용되어 있음.6) 접지 및 피뢰설비는 개별접지 방식으로 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조(피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에 따라 회전구체법 4등급[회전구체반경 60m]으로 보호가 가능한 피뢰침설비와 수평도체 조합으로 설치되어 있음.7) 통합배선설비는 경비실MDF(국선200P, 사선 800P)에서 운송설비는 화물용 엘리베이터 로프식과 유압식 각1대(5,000KG)가 설치되어 운영 중. 8) 해당 건축물의 전기/통신 시스템은 전반적으로 양호하게 관리되고 있으며, 주요한 하자는 없음. 다만, 현장내 일부 분전반 내부에 물품들이 놓여 있어 장애가 될 우려되므로 이동이 필요하며, 경비실에 설치되어 있는 국선단자함 내부의 배선반 정리가 필요함. 또한, 창고 입구에 입/출차 차량 관리를 위하여 주차관제설비(차량게이트, 번호인식기 등)가 필요할 것으로 판단됨.

소방설비

1) 소방분야의 주요설비는 소화기구, 옥내소화전설비, 옥외소화전설비, 스프링클러 설비, 소화용수 설비, 자동화재탐지설비, 자동화재속보설비, 비상방송설비, 비상조명등설비, 유도등설비, 상수도소화전설비, 무선통신보조설비, 연결살수설비 등임.2) 2016년 12월 23일에 관할 소방서인 용인소방서로부터 소방완공검사 필증을 교부 받았음. 옥내소화전 및 스프링클러 겸용펌프와 옥외소화전 펌프가 소화용 저수조와 같이 지하 2층 펌프실에 설치되어 있고 스프링클러설비는 B1F, 3F 사무실에는 알람밸브, 창고시설은 프리액션밸브가 설치되어 있음. 옥내소화전은 전층 적용되어 설치되어 있고, 옥외소호전은 B2F, 1F, 2F에 외부에 설치되어 있음. 또한 나동(부속동) 지하에는 연결살수설비가 설치되어 있음. 방재실은 지하1층에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.3) 건축물 사용승인을 2017년 01월에 발급받은 건축물로 주요 장비의 내구연한을 기준으로 볼 때 교체 또는 보수 등이 필요하지는 않은 것으로 판단됨.
다만, 자동화재속보설비의 전원이 차단되어 있어 점검 보수가 필요하고, 지하2층 일부 천정상부에 설치된 거실 통로 유도등이 물품적재로 인하여 육안 식별에 장애가 되어 물품 적재시 주의가 필요하다고 사료됨.

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v) 이천 물류센터 1

주요내용

건축 및 구조
1) 본 건물은 경기도 이천시 회억리 452필지에 위치하고 있음. 2013년 11월 06일 최초 건축 허가 완료, 2015년 01월 02일 착공신고 후, 2017년 02월 27일 사용승인이 완료되어 현재 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있음.2) 본 건물은 창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하1층, 지상 2층으로 연면적은 47,652.78㎡ 임. 지하1층, 지상 1층과 지상 2층에 층별 각 2개소 사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치함.3) 화물 차량은 대지의 북동측에 위치한 주출입구를 따라서 지하 1층의 하역장으로 진입가능하고, 동남측, 북서측에 위치한 램프를 따라 각 층의 하역장으로 진입 가능. 하역장은 지하 1층, 지상 1층, 지상 2층에 위치함.4) 각 층의 상하차장에 O.H Door 가 설치되어 있고, 지하 1층과 지상1층, 지상 2층의 상하차장에는 지게차가 운행가능한 램프 출입구가 별도로 구성되어 있어 화물 적재 및 지게차를 운행 하는데에 적합하게 계획되어 있음.5) 본 건물은 준공 후 3년 경과 건물로, 바닥 슬라브에 일부 크랙이 관측 되었고, 바닥패임 현상도 나타남. 구조적으로는 문제가 없을 것으로 판단되나, 일부는 보수가 필요할 것으로 사료됨. 외부의 E.J구간 및 등 일부 구간에는 누수흔적이 관측되어 이에 대한 지속적인 추적관리가 요구되며 건축물 내부 E.J 구간은 상부철판 시공시 한쪽은 고정, 다른쪽은 자유단으로 관리가 필요함. 제공된 과거의 DD 보고서를 검토한 결과 구조물에는 이상이 없으나 바닥 균열 재보수 및 지하수위에 따른 양압력에 대한 유지관리가 요구됨.

기계설비 분야
1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어임.2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 시 상수도 없이 지하수를 이용하여 심정펌프로 건물내 지하저수조 223톤에 저장하도록 시스템이 구성되어 있으며, 건물내 오배수는 옥외 토목 관로에 방류되어 하수 종말처리장으로 연결됨. GAS는 사용하지 않음. 지하1층 창고 내에는 준공이후 2018년 7월에 습도조절을 위한 제습기를 추가 설치하여 운영하고 있으며, 1층 창고내 일부 작업대기장으로 구획하여 냉난방기를 설치하여 운영하고 있음. 그외 사무실, 회의실 및 방재실은 천정형 냉난방기가 설치되어 있으며, 화장실은 동파방지를 위하여 전기방열기가 설치되어 있음.3) 환기설비는 펌프실, 전기실에 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있으며, 지하1층 창고에는 2018년 7월 유인환기용 제트팬을 추가 설치하여 운영하고 있음. 사무실 및 방재실에는 외기와 접하는 창문을 통한 자연환기 방식이며, 화장실에는 천정형 실링팬에 의한 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있음.4) 급수방식은 저수조의 물을 부스터 펌프로 각 층의 화장실과 탕비실 등으로 상향 공급하는 방식. 저수조는 소방용수와 공용으로 사용함. 저수조 청소 및 수질검사는 연2회 실시하고 있으며, 지하수는 생활용수 수질 기준에 적합한 것으로 확인됨.5) 급탕설비는 화장실 내 세면기 하부에 전기온수기를 설치하여 온수를 공급. 오수 및 배수배관은 분리배관으로 옥외 토목 관로에 연결하여 방류함.6) 자동제어 설비는 지하저수조 및 배수집수정의 상태 및 경보를 확인할수 있도록 자동제어 패널이 설치되어 있음.7) 기계설비 시설물 및 장비류는 준공후 약 3년이 경과되어, 현재까지 보수한 이력은 없으며, 대체로 양호한 상태로 운전되고 있음.

전기설비
1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수,변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송설비, CATV설비, CCTV 설비, 피뢰 및 접지설비, 주차관제설비 등임.2) 해당 건물은 계약전력 1,250KW로 특고압 22.9KV 1회선으로 수전을 받고 있으며, 지하1층 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급하고 있음. 현재 연간 Peak 부하는 572KW로 전체 용량대비 충분한 여유를 가지고 운영 중.3) 수/변전설비는 몰드변압기 1대(1,250KVA) 1 BANK 시스템으로, 사용전압은 3상 380V / 단상220V로 공급하고 있으며 비상발전설비(예비전원설비)는 설치되어 있지 않으며, 소방펌프는 엔진 펌프를 사용하고 있음.4) 전력간선 및 동력설비는 전기실 수배전반의 저압반에서 각 층의 EPS를 통해 CABLE TRAY 배선에 의한 공급방식으로 되어 있음.5) 전등설비는 창고용 메탈 250W와 사무실 FL 32W*2등용으로 설치되어 있으며, 지하1층 창고의 3/4은 LED 조명기구로 교체하여 사용하고 있고, 비상용 조명으로 축전지 내장형 조명기구가 설치되어 있음.6) 접지 및 피뢰설비는 통합등전위 접지 방식이며. 현재 설치된 유도광역피뢰침(2개소)은 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조(피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에서 인정되지 않고 일반 피뢰침으로만 인정됨에 따라 국내 피뢰규정인 KS C IEC 62305의 수뢰부시스템 보호각법, 회전구체법, 메쉬법에 산정해야 함. 따라서 KS C IEC 62305에 적합하고 회전구체법으로 보호가 가능한 피뢰침과 수평도체 조합 설치가 필요하다고 판단됨.7) 통합배선설비는 지하1층 관리실MDF(국선50P, 사선 400P)에서 각층 EPS IDF를 통해 구축됨.8) 해당 건축물의 전기/통신 시스템은 전반적으로 양호하게 관리되고 있으며, 주요한 하자는 없음.

소방설비
1) 소방분야의 주요설비는 소화기구, 옥내소화전설비, 옥외소화전설비, 스프링클러 설비, 소화용수 설비, 자동화재탐지설비, 자동화재속보설비, 비상방송설비, 비상조명등설비, 유도등설비, 무선통신보조설비 등임.2) 2016년 11월 07일에 관할 소방서인 이천소방서로부터 소방완공검사 필증을 교부 받았으며 추가공사부분에 대한 소방완공검사 필증도 확인되었음(2017년 2월 20일). 옥내, 옥외소화전 겸용펌프와 스프링클러 펌프가 소화용 저수조와 같이 지하 1층 기계실에 설치되어 있고 각 펌프의 예비펌프는 엔진펌프로 설치되어 있음. 스프링클러설비는 창고의 대부분 지역에는 공기관식 차동식 분포형감지기가 설치되어 이와 연동되는 프리액션밸브가 설치되어 있고, 사무실 구역에는 1층, 2층에는 알람밸브가 설치되어 있음. 또한 2층 창고부분에는 인랙헤드가 설치되어 있음. 방재실은 지하1층에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.3) 건축물 사용승인을 2017년 2월에 발급받은 건축물로 주요 장비의 내구연한을 기준으로 볼 때 교체 또는 보수 등이 필요하지는 않은 것으로 판단됨. 다만, 펌프실의 소방펌프 및 채수구의 흡입측 배관이 1개소만 저수조에서 연결되어 있어 이에 대한 확인이 필요하다 사료됨.

vi) 이천 물류센터 2

주요내용

건축 및 구조
1) 본 건물은 경기도 이천시 호법면 덕평로 472-96필지에 위치하고 있음. 2016년 11월 07일 최초 건축 허가 완료, 2017년 04월 10일 착공신고 후, 2018년 04월 25일 사용승인이 완료되어 현재 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있음.2) 차량진입은 전면도로에서 지하1층으로 바로 진입하여 왼쪽 경사로를 따라 지상2층과 지상2층 상하차장으로 진입가능함. 준공도면에는 없으나 4층 진입하면서 왼쪽에 경비실이 설치되어 운용중이며 차단기는 설치되어 있지 않음.3) 본 건물은 창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하1층, 지상 4층으로 연면적은 33,364.53㎡ 임. 지하1층, 지상 1,2,3,4층에 사무실이 위치하고 있으며, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있음. 지상1층 체력단련실은 사무실, 식당은 휴게실로 사용되고 있음.4) 각 층의 상하차장에 O.H Door 가 계획되어 있고, 지하 1층과 지상1층, 지상 2층의 상하차장에는 지게차가 운행가능한 콘크리트 램프 출입구가 별도로 구성되어 있어 화물 적재 및 지게차를 운행 하는데에 적합하게 계획되어 있음.5) 본 건물은 준공후 약 2년된 건물로, 전반적인 상태는 양호하나 상하차장 부분의 데크옹벽과 주차장슬라브 부분에 일부 누수가 관측되었고, 현재 지속적으로 관찰 보수중에 있으며, 수개소 철골 기둥 부분의 내화페인트가 탈락되어 이에 대한 관리가 요구됨. 창고바닥은 일부 균열이 발견되며 장비운영시 진동에 의한 균열진행 여부는 관리가 필요할것으로 사료됨.6) 실사 결과 각 부재는 도면과 일치함을 확인하였으며, 각층 바닥에 경미한 균열이 발견되었으나 그외 중대한 구조적 결함은 발견되지 않아 구조적 안정성은 확보된 것으로 판단됨.

기계설비 분야
1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비임.2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 옥외에서 시 상수도가 인입되어 소화용수가 포함된 지하저수조 160톤에 저장하도록 시스템이 구성되어 있으며, 건물내 오배수는 옥외 지면 아래의 정화조에 집수되어 오수처리후 방류하도록 구성되어 있음. 정화조는 연1회 청소 및 수질검사를 실시하고 있으며, 법정 수질 이하로 관리되고 있음. GAS는 일체 사용하지 않음.3) 창고 내 냉난방설비는 없으며 사무실과 회의실 및 방재실에는 준공 후 개별 냉난방기가 추가 설치되어 있음. 샤워장의 탈의실에는 바닥 전기복사 난방이 설치되어 있고 화장실에는 동파방지를 위하여 전기방열기가 설치되어 있음.4) 환기설비는 펌프실, 전기실, 발전기실은 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있으며, 사무실 및 회의실은 외기와 접하는 창문을 통한 자연환기 방식이고, 방재실은 벽부형 팬이 설치되어 있음. 화장실에는 천정형 실링팬에 의한 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있음.5) 급수방식은 저수조의 물을 부스터 펌프로 각 층의 화장실과 탕비실 등으로 상향 공급하는 방식. 저수조는 소방용수와 공용으로 사용하며, 저수조 청소 및 수질검사는 연 2회 실시하여 적절한 유지관리를 시행하고 있음.6) 급탕설비는 화장실 내 세면기 하부에 전기온수기 및 샤워실에 전기온수보일러가 설치되어 온수를 공급. 오수 및 배수배관은 분리배관으로 옥외 정화조에 연결됨.7) 자동제어 설비는 지하저수조 및 배수집수정의 작동 및 상태를 확인할수 있는 현장 조작 판넬이 설치되어 있음.8) 기계설비 시설물 및 장비류는 준공후 약 2년이 경과되어, 현재까지 보수한 이력은 없으며, 대체로 양호한 상태로 운전되고 있음.

전기설비
1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수, 변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송 설비, CATV설비, CCTV설비, 피뢰 및 접지설비, 승강기설비 등임.2) 해당 건물은 계약전력 950KW로 특고압 22.9KV 1회선(1회선 예비선로)으로 수전을 받고 있으며, 지하1층 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급하고 있음.3) 현재 연간 Peak 부하는 273KW로 전체 용량대비 충분한 여유를 가지고 운영 중. 수/변전설비는 몰드변압기 1대(950KVA) 1 BANK 시스템으로, 사용전압은 3상 380V / 단상220V로 공급하고 있으며, 비상발전설비(예비전원설비)는 3상4선 380V/220V 455KVA/364KW 1대를 설치하여 비상부하 및 소방부하에 공급하고 있음.4) 전력간선 및 동력설비는 전기실 수배전반의 저압반에서 각 층에 CABLE TRAY 배선에 의한 공급방식으로 되어있음.5) 전등설비는 에너지 절약과 유지보수를 고려하여 LED조명(일반)이 적용되어 있고, 비상용으로 EL 조명기구가 혼용 적용되어 있음.6) 접지 및 피뢰설비는 공통접지 방식으로 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조(피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에 따라 회전구체법 4등급[회전구체반경 60m]으로 보호가 가능한 피뢰침설비와 수평도체 조합으로 설치되어 있음.7) 통합배선설비는 지하1층 방재실 MDF(국선100P, 사선 300P)에서 각층 EPS및 창고내 IDF를 통해 구축되어 있음.8) 해당 건축물의 전기/통신 시스템은 전반적으로 양호하게 관리되고 있으며, 주요한 하자는 없음.다만, 창고 입구에 입/출차 차량 관리를 위하여 주차관제설비(주차부스, 차량게이트, 번호인식기 등)가 필요할 것으로 판단됨.

소방설비
1) 소방분야의 주요 설비는 소화기구, 옥내, 외소화전설비, 스프링클러설비, 소화용수설비, 자동화재탐지설비, 자동화재속보설비, 비상방송설비, 비상조명등설비, 유도등설비, 피난설비, 무선통신 보조설비 등임. 또한 작동기능점검(2019년 10월 15일~2019년 10월 16일)을 통해 소방시설의 작동 상태 및 지적사항에 대해서 보완조치가 이루어졌음.2) 2018년 4월 12일에 관할 소방서인 이천소방서로부터 소방완공검사 필증을 교부 받았음. 옥내소화전(옥외소화전 겸용)펌프와 스프링클러펌프가 소화용 저수조와 같이 지하 1층 기계실에 설치되어 있음. 스프링클러설비는 창고에는 프리액션밸브가 설치되고, 그 외 사무실은 알람밸브가 설치되어 있음. 방재실은 지하1층에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.3) 본 건물은 주요 장비의 내구연한을 기준으로 볼 때 교체 또는 보수 등이 필요하지는 않은 것으로 판단됨.

vii) 이천 물류센터 3

주요내용

건축 및 구조
1) 본 건물은 경기도 이천시 호법면 덕평로 472-67 필지에 위치하고 있으며, 2017년 10월 13일 최초 건축 허가 완료, 2018년03월 14일 착공신고 후 2018년 12월 20일 사용승인이 완료되어 현재 운영 중이고 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있음.2) 본 건물은 창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하2층, 지상 4층으로 연면적은 18,421.48㎡ 임. 지하1층, 지하1층, 지상 1층과 지상 2층에 사무실이 위치하고 있으며, 지상3층, 지상4층에 부자재 창고, 지하1층에 기계실 및 전기실, 발전기실, 방재실이 위치하고 있음.3) 화물 차량은 전면도로에서 지하2층 하역장으로 바로 진입하며, 북서측 경사로를 따라 지상1층, 북동측 경사로로 지상3층 하역장으로 진입 가능함. 각 층의 상하차장에 O.H Door 가 계획되어 있고, 지하 1층과 지상1층, 지상 3층의 상하차장에는 지게차가 운행가능한 램프 출입구가 별도로 구성되어 있어 화물 적재 및 지게차를 운행 하는데에 적합하게 계획되어 있음.4) 본 건물은 준공후 약1년된 신축 건물로 사무실, 창고 바닥 등은 비교적 양호함. 다만 일부구간 창고 바닥의 균열 및 지게차 등 운행시 벽체 및 창고내에 있는 선홈통, 철골기둥의 내화페인트 등에 약간의 훼손이 있어 지속적인 관찰, 관리 및 보수가 요구됨.5) 3층은 내부에 일부 냉장 및 냉동창고를 설치하여 운용 중. 냉장창고 및 냉동창고는 내부에 별도로 냉동창고를 설치하였고 냉동장비는 외부에 설치하였음.6) 지상1 층 창고의 간막이 벽체는 사용상의 편의를 위하여 양쪽 출입구 중간부분에 별도의 출입구를 신설하였으며, 지하1층 부자재 창고는 사무실 용도로 마감되어 있고, 사무실은 사무실 내부에 칸막이를 하여 일부 휴게공간 및 창고용도로 사용되고 있음. 또한 지하1층 창고는 매자닌층을 설치하여 운영되고 있음.7) 실사결과 각 부재는 도면과 일치함을 확인하였으며, 각층 바닥에 경미한 균열이 발견되었으나, 그외 중대한 구조적 결함은 발견되지 않아 구조적 안정성은 확보된 것으로 판단됨.

기계설비 분야
1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어설비임. 2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 옥외에서 시 상수도가 인입되어 소화용수가 포함된 지하저수조 168톤에 저장하도록 시스템이 구성되어 있으며, 건물내 오배수는 옥외 지면 아래의 정화조에 집수되어 정화처리후 방류하도록 구성되어 있음. 정화조는 연 1회 청소 및 수질검사를 실시하고 있으며, 법정 수질 이하로 관리되고 있음. GAS는 일체 사용하지 않음.3) 창고 내 3층에는 냉동, 냉장설비가 임차인인 준공후 별도로 추가 설치 운영중이며, 사무실, 회의실 및 방재실 등에는 천정형 냉난방기가 설치되어 있음. 화장실에는 동파방지를 위하여 전기방열기가 설치되어 있다.4) 환기설비는 펌프실, 전기실, 발전기실은 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있으며, 사무실 및 회의실에는 외기와 접하는 창문을 통한 자연환기 방식임. 방재실은 벽부형팬이 설치되며, 화장실에는 천정형 실링팬에 의한 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있음.5) 급수방식은 저수조의 물을 부스터 펌프로 각 층의 화장실과 탕비실 등으로 상향 공급하는 방식. 저수조는 소방용수와 공용으로 사용하며, 저수조 청소 및 수질검사는 연 2회 실시하여 적절한 유지관리를 시행하고 있음.6) 급탕설비는 화장실 내 세면기 하부에 전기온수기, 샤워실에는 전기 저탕식 온수보일러가 설치되어 온수를 공급함. 오수 및 배수배관은 분리배관으로 옥외 정화조에 연결됨.7) 자동제어 설비는 지하저수조 및 배수집수정의 상태 및 경보를 확인할수 있도록 자동제어 패널이 설치되어 있음.8) 기계설비 시설물 및 장비류는 준공후 1년 3개월이 경과되어, 현재까지 보수한 이력은 없으며, 대체로 양호한 상태로 운전되고 있음.

전기설비
1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수,변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송설비, CATV설비, CCTV설비, 피뢰 및 접지설비, 승강기설비 등임.2) 해당 건물은 당초 계약전력 600KW에서 2019년 11월 지상3층 냉동, 냉장 창고 변경으로 인하여 950KW로 증설하여 특고압 22.9KV 1회선(1회선 예비선로)으로 수전을 받고 있으며, 지하2층 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급하고 있음. 현재 연간 Peak 부하는 210KW로 전체 용량대비 충분한 여유를 가지고 운영 중. 수/변전설비는 몰드변압기 1대(950KVA) 1 BANK 시스템으로, 사용전압은 3상 380V / 단상220V로 공급하고 있음. 비상발전설비(예비전원설비)는 3상4선 380V/220V 313KVA/250KW 1대를 설치하여 비상부하 및 소방부하에 공급하고 있음.3) 전력간선 및 동력설비는 전기실 수배전반의 저압반에서 각층 EPS를 통해 CABLE TRAY 배선에 의한 공급방식으로 되어 있음.4) 전등설비는 에너지 절약과 유지보수를 고려하여 LED조명(일반)이 적용되어 있고, 비상용으로 EL 조명기구가 혼용 적용되어 있음.5) 접지 및 피뢰설비는 통합등전위접지 방식으로 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조 (피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에 따라 회전구체법 4등급[회전구체반경 60m]으로 보호가 가능한 피뢰침설비와 수평도체 조합으로 설치되어 있음.6) 통합배선설비는 지하2층 방재실 MDF(국선50P, 사선 400P)에서 각층 EPS IDF를 통해 구축됨.7) 해당 건축물의 전기/통신 시스템은 전반적으로 양호하게 관리되고 있으며, 주요한 하자는 없음. 다만, 전기실 수/변전설비의 변압기 명판이 기존용량(600KVA)으로 표기되어 있어 증설용량 (950KVA)으로 수정이 필요함. 또한 창고 입구에 입/출차 차량 관리를 위하여 주차관제설비(주차부스, 차량게이트, 번호인식기 등)가 필요할 것으로 판단됨.

소방설비
1) 모든 소방시설물은 관련규정에 따른 시공완료로 2018년 12월 4일에 관할 소방서인 이천소방서 로부터 소방완공검사 필증을 교부 받았음. 또한 2019년 12월 소방시설등 종합정밀점검을 하여 정상작동 확인 및 미비사항에 대한 보완이 이루어진 상태임.2) 옥내소화전 펌프와 스프링클러 펌프가 별도로 소화용 저수조와 같이 지하 2층 기계실에 설치되어 있으며, 소화용수용 펌프가 설치되어 있음. 소화용 펌프는 주, 예비, 보조펌프 모두 전동기 펌프가 적용 및 설치되어 있으며, 옥내소화전 배관은 건식으로 설치되어 있음. 스프링클러설비는 준비작동식인 프리액션밸브가 설치됨. 방재실은 지하2층에 설치되어 있으며 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재 방송 발령 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.3) 경보설비로는 자동화재탐지설비가 반영되었으며 일반방송설비는 수신반과 연동되어 화재 시 비상방송으로 전환되는 시스템으로 수신반과의 연동은 적절한 것으로 확인되었음.4) 소화기구류는 전 층에 노출형으로 ABC분말소화기가 비치가 되어 있으며 전기실, 발전기실에는 CO2소화기가 적용되어 있음. 또한 EPS실에는 소공간용소화기가 설치되어 있음.5) 소화장비 및 기구류, 배관류 등의 내구연한을 기준으로 볼 때, 전반적인 소방시설에 대한 유지관리는 양호한 것으로 판단됨.

viii) 이천 물류센터 4

주요내용

건축 및 구조
1) 본 건물은 경기도 이천시 호법면 매곡리 1187필지에 위치함. 2016년 08월 12일 최초 건축 허가 완료, 2017년 02월 15일 착공신고 후, 2018년 06월 05일 사용승인이 완료되어 현재 운영중인 상태이며, 본 대지에 1개동의 건물로 구성되어 있음.2) 본 건물은 창고시설로 사용되고 있으며, 규모는 지하3층, 지상 3층으로 연면적은 49,615.64㎡ 임. 사무실은 지하 2층과 지상 2층에 위치하며, 지상 2층에 직원숙소, 지상3층에 구내식당이 위치하고, 지상 1층에 기계실 및 전기실, 발전기실 및 방재센타가 위치함.3) 화물 차량은 대지의 남측에 위치한 주출입구를 따라서 지하 3층의 하역장으로 진입가능하고, 서측에 위치한 램프를 따라 각층의 하역장으로 진입가능. 하역장은 지하 1층, 지상 1층, 지상 3층에 위치하며 차량 진출입 부분에 차단기는 설치되어 있지 않음.4) 각 층의 상하차장에 O.H Door 가 계획되어 있고, 지하3층, 지하 1층, 지상1층, 지상 3층의 상하차장에는 지게차가 운행가능한 램프 출입구가 별도로 구성되어 있어 화물 적재 및 지게차를 운행 하는데에 적합하게 계획되어 있음.5) 본 건물은 준공후 약 2년된 건축물로 전반적인 관리 및 마감재 상태는 양호하게 관리되고 있음. 다만 부분적으로 바닥 슬라브에 일부 크랙이 관측되었음. 구조적으로 문제가 없을 것으로 판단되나, 지속적인 관찰이 필요할 것으로 사료됨. 누수가 발생되는 부분은 창고 내부에서는 발견하지 못하였으나 데크 상부 부분에서 누수부분이 관측됨. 육안관측으로는 원인을 명확하게 파악할 수 없어 추가적인 조사와 보수 작업이 요구됨. 직원 숙소 내부는 확인할수 없었으나 구내식당은 마감부분 훼손없이 관리되고 있으며 기계실, 전기실, 발전기실 등 도 바닥 및 벽체 부분 손상없이 관리되고 있음. 숙소의 샤워실 등 물사용공간 하부에는 누수에 의한 피해를 막기 위하여 누수시 유도할 수 있도록 철판 및 거터를 설치하였음.6) 실사결과 각 부재는 도면과 일치함을 확인하였으며, 각층 바닥에 일부 균열이 발견되었으나, 그 외 중대한 구조적 결함은 발견되지 않았으며, 구조적 안정성은 확보된 것으로 판단됨.

기계설비 분야
1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어임.2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 옥외에서 시 상수도가 인입되어 지하저수조(255톤)에 저장하도록 시스템이 구성되어 있으며, 건물내 오배수는 옥외 지면 아래의 정화조에 집수되어 정화처리후 방류하도록 구성됨. 정화조는 연1회 청소 및 수질검사를 실시하고 있으며, 법정 수질 이하로 관리되고 있음. GAS는 삭당 주방용으로 LPG 탱크를 사용.3) 창고 내 냉난방설비는 없으며 사무실과 식당, 회의실, 숙소 등에 냉난방기가 설치되어 있음. 방재실에는 준공 후 냉난방기를 추가로 설치하여 운영하고 있음. 샤워실 탈의실에는 전기 히팅코일을 설치하여 바닥 난방을 하고 있고 화장실은 동파방지를 위하여 전기방열기가 설치되어 있음.4) 환기설비는 펌프실, 전기실에 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있으며, 지하3~2층, 지하 1층, 지상1~2층, 지상 3층 창고에는 벽면에 배기휀을 설치하였고 창고 내부에 기류유도용 유인휀을 설치하여 운영하고 있음. 사무실과 식당에 환기유니트를 설치하여 디퓨저를 통해 실내 환기를 하고 있음. 화장실에는 천정형 실링팬에 의한 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있음.5) 급수방식은 저수조의 물을 부스터 펌프로 각 층의 화장실과 주방에 상향 공급하는 방식. 저수조는 소방용수와 공용으로 사용. 저수조 청소 및 수질검사는 연 2회 실시하고 있어 위생용수 관리에 적합.6) 급탕설비는 화장실 내 천장속에 전기온수기를 설치하여 온수를 공급하고 사워용은 별도의 저탕식 온수가열기를 설치하여 공급하고 있음. 오수 및 배수배관은 분리배관으로 옥외 토목 배관에 연결하여 정화조에 방류함.7) 자동제어 설비는 각종 급배기휀, 지하저수조 및 배수집수정의 상태 및 경보를 확인할 수 있도록 자동제어 판넬이 설치되어 있음.8) 기계설비 시설물 및 장비류는 2018년 6월 준공후 1년 8개월이 경과되어, 현재까지 보수한 이력은 없으며, 대체로 양호한 상태로 운전되고 있음.

전기설비
1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수/변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송설비, CATV설비, CCTV설비, 피뢰 및 접지설비, 승강기설비, 조명제어설비 등임.2) 해당 건물은 계약전력 2,750KW로 특고압 22.9KV 1회선(1회선 예비선로)으로 수전을 받고 있으며, 지상1층 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급하고 있음. 현재 연간 Peak 부하는 490KW로 전체 용량대비 충분한 여유를 가지고 운영 중. 수/변전설비는 몰드변압기 3대(750KVA*2, 1,250KVA) 3 BANK 시스템으로, 사용전압은 3상 380V / 단상220V로 공급하고 있음. 비상발전설비(예비전원설비)는 3상4선 380V/220V 500KVA/400KW 1대를 설치하여 비상부하 및 소방부하에 공급하고 있음.3) 전력간선 및 동력설비는 전기실 수배전반의 저압반에서 각층 EPS를 통해 CABLE TRAY 배선에 의한 공급방식으로 되어 있음.4) 전등설비는 에너지 절약과 유지보수를 고려하여 LED조명 적용되어 있고, 조명제어설비가 반영되어 있어 효율적인 조명 관리를 하고 있음.5) 접지 및 피뢰설비는 개별접지 방식으로 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조(피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에 따라 회전구체법 4등급[회전구체반경 60m]으로 보호가 가능한 피뢰침설비와 수평도체 조합으로 설치되어 있음.6) 통합배선설비는 지상1층 통신실 MDF(국선200P, 사선 400P)에서 각층 EPS IDF를 통해 구축됨.7) 운송설비는 인승용 엘리베이터 3대(1,100KG*2, 1,000KG*1)와 화물용 엘리베이터 1대(5,000KG)가 설치되어 운영 중이다.8) 해당 건축물의 전기/통신 시스템은 전반적으로 양호하게 관리되고 있으며, 주요한 하자는 없음. 다만, 창고 입구에 입/출차 차량 관리를 위하여 주차관제설비(주차부스, 차량게이트, 번호인식기 등)가 필요할 것으로 판단됨.

소방설비
1) 2018년 5월 23일에 관할 소방서인 이천소방서로부터 소방완공검사 필증을 교부 받았음. 옥내소화전 펌프와 스프링클러 펌프가 소화용 저수조와 같이 지상 1층 기계실에 설치되어 있고 스프링클러설비는 B2F, 3F 사무실, 구내식당은 알람밸브, 물류창고시설은 프리액션밸브가 설치되어 있음. 옥내소화전은 전층 적용되어 설치되어 있고, 옥외소화전은 B1F, 1F, 3F에 외부에 설치되어 있음. 또한 1F에는 연결살수설비가 설치되어 있음. 방재실은 지상1층에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.2) 건축물 사용승인을 2018년 05월에 발급받은 건축물로 주요 장비의 내구연한을 기준으로 볼 때 교체 또는 보수 등이 필요하지는 않은 것으로 판단됨. 다만, 지하1층 하역장 내 일부 옥내소화전이 파손되어 하자보수가 필요하며, 지상2층 옥내소화전에 및 일부 복토통로유도등 또한 물품적재로 인하여 육안 식별에 장애가 되어 물품 적재시 주의가 필요하다고 사료됨.

ix) 안성 물류센터

주요내용

건축 및 구조
1) 본 건물은 경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4번지에 위치함. 2018년 10월 30일 최초 건축 허가 완료, 2018년 12월 18일 착공신고 후, 2020년 02월 20일 사용승인이 완료되었고 아직 준공청소 등 손보기작업등 진행 중이며, 본 대지에 A동(창고동), B동(창고동), C동(경비동)등 3개동의 건물로 구성되어 있음.2) 본 건물은 창고시설로 규모는 지하1층, 지상 3층, 연면적은 94,949.21㎡ 임. A동,B동 각각 지상 2층에1개소의 사무실, 지하1층에 기계실 및 전기실이 위치하고 있음. 화물 차량은 대지의 북측에 위치한 주출입구를 따라서 A동, B동 중간의 지하 1층 하역장으로 진입가능하고, 동측, 서측에 위치한 램프를 따라 각 층의 하역장으로 진입 가능. 하역장은 지하 1층, 지상 1층, 지상 3층에 위치하고 있으며 각 층의 상하차장에 O.H Door 가 계획되어 있고, 지하 1층과 지상1층, 지상 3층의 상하차장에는 지게차가 운행가능한 이동식철재램프 출입구가 별도로 구성되어 있어 화물 적재 및 지게차를 운행 하는데에 적합하게 계획되어 있음.3) 본 건물은 신축 건물로, 전반적으로 마감상태는 양호. 지하1층은 S.O.G/표면강화재 (초평탄 마감), 1층, 3층은 프리캐스트 콘크리트에 THK130 Topping Concrete 표면강화재 (초평탄마감)하여 내구성 및 평활도를을 확보하였고, 벽체 THK 125내화패널, 지붕은 THK130 우레탄보온판 마감. 창고바닥의 충돌방지 철물은 소화전 부분만 설치하여 최소화하였고 보와 외벽 마감판넬 사이의 공간은 층간 방화재로 밀실하게 채워져 있음. 사무실은 현재 A동과 B동 2층에 각각 1개소씩만 설치 되어 있으며, 화장실은 지하1층, 1층, 3층에 동별로 각각 2개소씩 설치되어 있음.4) A, B동의 지하1층 joint 부분은 침하 등에 의한 단차가 발생하면 사용 중에 국부 파손이 우려되므로 주의를 요함.

기계설비 분야
1) 본 건물은 상온창고 물류센터로 A동과 B동 두개의 건물로 이루어져 있으며 기계설비 분야의 주요 설비는 위생설비, 냉난방설비, 환기설비, 자동제어이다. 공사가 마무리 단계에 있으며 자동제어를 제외하고 시운전이 완료된 상태임.2) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 시 상수인입하여 A동 지하1층의 저수조에 저장하도록 시스템이 구성되었으며, 옥외의 오수 정화조 설비에서 처리하여 옥외 토목관로에 연결하여 방류. GAS는 일체 사용하지 않음.3) 창고 내 냉난방설비는 없으며 A동의 MDF실과 경비실에 히트펌프식 냉난방기가 설치되어 있음. 각층의 사무실에는 별도의 냉난방 설비가 없으며 필요에 의해서 임차인이 설치하는 것으로 되어 있음. 화장실은 동파방지를 위하여 전기식 매립형천정 복사 난방 판넬이 설치되어 있음.4) 환기설비는 전기실, 물탱크실, 발전기실을 통합하여 1set의 급배기휀과 환기용 덕트가 설치되어 있고, 창고 내부는 각 건물의 지하1층에 외부 환면 1면에만 벽부형 배기휀이 설치되어 있음. 창고의 배기휀은 벽에 설치된 온, 습도 센서에의해 자동운전이 가능하며 운영자에 의한 수동운전도 가능. 온, 습도 센서는 현장조사 당일(2020년 2월 19일) 현재 배관배선이 되어있었으며 센서는 미부착 상태였음. 화장실 배기는 인라인휀을 연결하여 해당층 벽의 루버에 연결된 강제 배기방식의 3종 환기가 반영되어 있다. 경비실 화장실의 배기는 벽부형 휀을 이용.5) 급수방식은 A동 지하에 설치된 STS저수조의 물을 부스터 펌프로 A동과 B동의 각 층의 화장실에 공급하는 방식. 급탕설비는 각 화장실 내 세면기 하부에 전기온수기를 설치하여 온수를 공급. 경비실에는 별도의 급탕용 저탕식 전기 보일러가 있음. 경비실 내부는 현장조사 담시 공사가 진행중이어서 위생도기등은 미설치 상태였음. 건물내 오수는 옥외의 오수처리설비에 수집하여 일정 수질로 처리한 후 옥외 토목관로에 연결. 건물 내 피트에는 영구배수와 건물 배수용 집수정이 있으며, 각각의 집수정에는 2개가 1Set로 이루어진 배수펌프가 설치되어 있음.6) 자동제어는 부지입구의 경비실에 터치식 감시판넬을 설치가 될 예정이며 별도의 제어는 없이 감시와 경보만 접수. 배수펌프, 급배기휀, 저수조 수위 경보등을 감시함.

전기설비
1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수,변전설비, 전력· 동력설비, 전등· 전열설비, 정보통신설비, 방송설비, CATV설비, 피뢰 및 접지설비, 주차관제설비 등으로 구성됨.2) 해당 건물은 로 특고압 22.9KV 1회선(1회선 예비선로)으로 수전을 받고 있으며, 지하1층 전기실의 배전설비를 통해 각 부하에 전력을 공급하. 2020년 1월 20일 사용전검사를1,250 KVA 로 확인 받았으며, 건물은 아직 준공되지 않은 상태임. 수/변전설비는 몰드변압기 1대로 구성되어 있으며, 사용전압은 3상 380V / 단상220V로 공급하고 있음. 전기실에는 전기공사업법 제24조 전기공사 표지의 개시등에 따라, 준공표지판을 게시하여야 하나 현장에서 확인되지 않았음. 비상발전설비(예비전원설비)는 3상4선 380V/220V 610 KW 1대를 설치, 비상부하 및 소방부하에 공급하고 있으며, 연료탱크는 990 Liter를 보관할 수 있는 시설을 확보하여 운영하고 있음. 전력간선 및 동력설비는 전기실 수배전반의 저압반에서 각 층의 EPS를 통해 CABLE TRAY 배선에 의한 공급방식으로 되어 있음.3) 전등설비는 에너지 절약과 유지보수를 고려하여 LED조명(일반, 비상)이 적용되었고, 창고에는 LED 90W 투광등, 사무실에는 LED 40W 매입 평판등이 반영되어 있음.4) 접지 및 피뢰설비는 독립접지 방식으로 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제20조(피뢰설비) 및 피뢰규정인 KS C IEC 62305(한국산업규격)에 따라 회전구체법 4등급[회전구체반경 60m으로 보호가 가능한 피뢰침설비와 수평도체 조합으로 설치되어 있음.5) 통합배선설비는 1층 MDF실내 VOICE MDF(국선100P, 사선 200P) 및 DATA MDF(56 Core)에서 각층 IDF로 분배되는 시스템으로 구성됨.6) 현장이 준공 전으로 잔손보기 공사 및 준공청소 등의 잔여공사가 남아 있어, 인수 인계 전 준공청소 및 각종 시운전/교육이 실시되어야 함. 본 보고서는 제공된 공사도서와 공사팀 인터뷰 결과 및 육안 확인된 자료를 근거로 작성되었음. 시공상태와 공사도서간 상이한 내용이 있었으나 준공도서가 제공되지 않아 최종확인이 이루어지지 않았음.

소방설비
1) 본 건물은 2020년 2월 11일에 관할 소방서인 안성소방서로부터 소방시설완공검사 필증을 교부 받았음. 옥내소화전 펌프와 스프링클러 펌프가 소화용 저수조와 같이 지하 1층 기계실에 설치되어 있고 소화용량은 (옥내소화전 : 13Ton, 스프링클러 : 32Ton, 옥외소화전 14Ton) 총 59Ton으로 법정 수량으로 확보되어 있음. 스프링클러설비는 A동, B동의 사무실, 휴게실, 물류창고시설 모든 방호구역에 프리액션밸브로 설치되어 있으며, 스프링클러배관의 고정상태는 내진 버팀대의 설치 기준에 적합하게 시공되어 있음. 할로겐화합물소화설비는 EPS실 3곳에 모듈러시스템으로 반영되어 있으며 방호 체적에 맞게 소화약제가 산정되어 있었고 방출 헤드는 고루 분사될 수 있도록 적합한 위치에 설치되어 있었음. 방재실은 별도로 메인 출입구 관리동에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동 되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.2) 신축건축물로 주요 장비의 성능 및 관리 상태는 매우 양호한 상태로 교체 또는 보수 등이 필요하지는 않은 것으로 판단됨. 다만 일부 창고 출하장 입구 내 전기 트레이 및 배관들로 인해 스프링클러헤드 살수장애의 우려가 예상되었지만 이 또한 실사 당시에 헤드 추가 보완 작업중인 것으로 확인되었음.

x) 평택 물류센터

주요내용

건축 및 구조
1) 제1센터는 3개동의 구성된 단지이며, 1동과 2동은 경사지를 이용하여 전면과 후면에서 각각 다른 층으로 차량접근이 가능.1-1) 1동은 북측 진입구를 통해 1층 하역장에, 동측 외부램프를 따라 오르면 3층 하역장으로 차량접근이 가능하다. 2동은 1동과 동일한 3층레벨에서 하역이 이루어 지며, 2동과 3동 사이의 중앙램프를 통해 2동의 1층 하역장과 3동의 하역장 접근이 가능.1-2) 모든 동의 지붕은 동일하게 은색 샌드위치패널 경사지붕이며 마감의 상태는 전반적으로 양호. 그러나, 최근에 1동의 천장에서 누수가 발생하여 그 부위를 현장에서 확인이 가능했으며, 일부 전기패널 등이 손상을 입은 것으로 보고받았음.1-3) 모든 동의 콘크리트 바닥면에서는 전반적으로 많은 오염과 균열이 관측되어 지속적인 관찰이 필요할 것으로 사료되며, 일부 균열은 조속한 보수가 필요한 것으로 판단됨.1-4) 2동의 동측에는 관리사무실과 구내식당이 있으며, 출입구와 구내식당에 연결되는 외부계단은 침하에 따른 화강석 마감재의 탈락과 기울어짐이 발생하여 보행자 안전위험요소로 판단되므로, 원인을 분석하여 조속한 보수가 필요할 것으로 판단됨.1-5) 3동은 PEB구조로 중간에 기둥이 없는 대공간을 형성하는 단층건물임. 서측에 부속시설이 있으며 내부마감은 전반적으로 양호함. 바닥은 콘크리트바닥에 크랙이 발생하여 보수가 필요하며, 추후 지속적인 점검 및 유지관리가 필요하다고 사료됨.2) 제2센터는 단일 창고와 외부에 전기 변압기가 설치되어 있음. 창고는 SCHENKER(임차인)이 단독으로 사용하고 있고, 보안상의 문제로 건물내부로의 접근을 거부하여 조사가 이루어지지 못했음. 건물 외부관찰만이 허용되어 살펴본 바로는 외부공간과 외장재의 상태가 잘 유지되고 있는 것으로 판단됨.

기계설비 분야
1) 센터1은 상온창고 물류센터로 총 5개 동으로 구성되어 있고 1동~3동은 상온 창고, 나머지 2개동은 정문과 후문의 경비실임. 이중 후문 경비실은 미사용중. 기계설비 분야의 주요 설비는 냉난방설비, 환기설비, 위생설비, 가스설비임.2) 냉난방 설비는 입주사 사무실, 주방과 창고 모두 입주자가 필요에 의해서 자체적으로 설치하여 사용중임. 입주사 설치분이므로 관리주체 또한 입주사가 자체 관리중. 경비실에는 벽부형 및 천정형 냉난방기가 설치되어 있음. 창고내부는 2동의 일부에 상품보호를 위해 입주사가 항온항습 설비를 설치하여 사용하고 있음. 부속실에는 별도의 냉난방 설치되어있지 않고 일부 부속실에는 입주사가 전기 장판을 사용하고 있음. 화장실에는 동파방지를 위해 전기 방열기가 설치되어 있음.3) 환기설비는 1동과 2동의 1층에는 배기팬이 설치되어있으며, 2층 하역덱크 하부의 그릴로 배기. 1동, 2동의 2층과 3동의 1층의 환기는 지붕에 무동력 벤츌레이터가 설치되어 있음. 소화탱크실과 발전기실에는 각각 별도의 급배기 팬과 덕트가 설치되어 있음. 전기실은 2동 옥상의 외부에 위치하고 있고 별도의 환기설비가 필요 없음. 화장실에는 천정형 배기팬이 설치되고 해당층에 외벽에 배기그릴을 설치하여 외부로 배기를 하고 있음.4) 급수설비는 시상수를 인입하여 별도의 위생용 저수조는 없고 화장실, 주방, 샤워실등 각 사용처에 직결하여 사용. 식수는 물통형 정수기를 설치하여 사용하고 있음. 급탕설비는 화장실에 천정 매립형 전기 온수기를 사용중이고 샤워실에는 저탕식 전기보일러가 설치되어 있음. 주방의 급탕은 가스 순간 온수기를 설치하여 사용하고 있음. 시수 계량기 맨홀은 정문 경비실 후면에 있고 비가 오면 시수 계량기 맨홀에 물이 고여 배수가 원활하지 않아 관리자가 이동식 배수펌프로 배수를 하고 있음. 배수배관은 오수배관과 분리하여 건물외부에서 옥외 토목배관에 연결. 오수배관은 옥외의 정화조에서 처리한후 옥외 토목배관에 방류. 정화조는 2020년 2월11일에 청소를 완료하였음.5) GAS설비는 2동의 식당 주방에서 취사용으로 사용. 도시가스가 인입되지 않아 2동 식당 근처 옥외에 가스탱크실을 만들고 LPG가스통 8개를 병렬 연결하여 배관으로 식당 주방 내의 가스 순간온수기와 주방기구에 GAS를 공급.

전기설비
1) 전기 및 통신분야 주요 설비는 수,변전설비, 전력·동력설비, 전등·전열설비, 정보통신설비, 비상방송설비, CATV설비, CCTV 설비, 피뢰 및 접지설비, 주차관제설비 등임. 점검보고서는 도서, 육안관측 및 시설물 관리자의 설명만을 근거로 작성되었음. 전반적으로 특별한 하자사항은 발견되지 않았으며, 통상적인 점검 및 보수시스템을 유지한다면 시스템의 운영상에는 문제가 없을 것으로 판단됨.2) 전력인입은 1,2센터 각각 특고압 22.9KV 1회선 수전이며, 1센터는 2동 옥상, 2센터는 옥외 대지에 전기실이 위치함. 1센터의 변압기는 유입식 2대인데, 900kVA변압기만 명판에는 몰드(건식)로 명시되어 수정이 필요함. 2센터는 내부 출입은 허용되지 않아 건물 외부만을 점검하였음. 최대부하율은 1, 2센터 이전 기록에 의하면 모두 50~60% 으로 수전용량은 여유있으며, 외관상 특별한 하자사항은 없어 보였음. 저압사용전압은 3상 380V / 단상220V. 2센터의 몰드변압기는 옥외에 설치되므로 향후 교체시기에는 유입식으로 변경할 것을 추천함.3) 비상발전기는 상용전원의 정전시 비상용 주요부하 및 소방시스템에 전원을 공급하며 각 센터별로 1대씩 설치되었음. 전력간선은 주로 케이블트레이 및 강재전선으로 포설되어 있으며, 일반 분전반은 전등전열부하에, 동력반(MCC)는 펌프등 전동기부하에 전원을 공급. 지게차 충전장치는 창고 각 층별로 충전용 분전반이 설치되어 있고, 충전장치는 임차인이 설치사용함.4) 창고는 MH250W투광등과 형광등 32W를 겸용하고 있으며, 사무실/관련 공용부에는 형광등 20~32W, 천정매입등은 FL13W, 실외 보안등은 MH175W등이 설치되어 있음. 그 중 1센터 2동의 창고용 전등일부는 점등이 되지 않아 조속한 회로점검이 필요함. 벽부형콘센트는 일부 노후한것은 교체가 요구됨. 충전 콘센트는 분전반 외부에 설치되어 있으며, 운영상태는 양호함.5) 건물 옥상의 피뢰시스템은 최근 피뢰침 및 인하도선을 증설한 것으로 보이며, 외관상 문제는 없어 보이나 접지시스템의 저항치 등은, 국내 표준규정 KSC IEC 62305기준에 적합한지 여부등 피뢰설비 전반에 걸쳐 정기적 확인점검이 필요할 것으로 판단됨.

소방설비
1) 금번 현장 실사시 내부 상황에 의해 2센터는 출입이 제한되어 1센터에 대해서만 현장실사가 이루어 졌음.2) 2012년 6월에 관할 소방서인 송탄소방서로부터 소방완공검사 필증을 교부받아, 현재 연1회의 소방시설 작동기능점검을 실시하고 있음. 옥내소화전(옥외소화전 겸용)펌프는 소화용 저수조와 같이 2동 2층 펌프실에 설치되어 있으며, 소화전 내함에 펌프 수동기동스위치가 설치되어 있음. 비상전원으로는 소방부하겸용 발전기가 설치되어 있음. 방재실은 별도의 경비실에 위치하고 있으며 자동화재탐지설비, 비상방송설비 및 자동화재속보설비와 연동되어 건물 내에 화재방송 및 소방서에 직접 화재상황이 통보되도록 구성되어 있음.3) 준공한 지 8년이 경과한 건물로 주요 장비의 내구연한을 기준으로 볼 때 보수 또는 교체 등이 이루어 져야 할 부분이 일부(다수 유도등 점멸상태) 있었음.

xi) 김해 물류센터

주요내용

건축 및 구조
1) 본 건물은 경상남도 김해시 상동면 대감리 5번지에 위치함. 1994년 01월 15일 최초 건축 허가 완료, 1999년 11월 04일 착공신고 후, 2000년 12월 30일 사용승인을 득한 건물로서 제조공장으로 사용되었으며, 2016년 창고와 편의시설 위주로 대수선 공사를 진행하여 현재는 물류센터로 운영중인 상태임.2) 본 건물은 GS리테일 물류센터가 임차인으로서 4개동 전체를 사용하고 있으며, 본동은 주용도인 창고를 비롯하여 사무실, 식당, 휴게실 등으로로 사용되고 있음. 규모는 지하1층, 지상 3층임. 본동의 외장재료인 알미늄복합판넬은 부분적인 표면박리가 진행중이며, 실란트의 오염 및 경화가 다수 확인되었음. 1층 로비 천연석 바닥마감재는 상태가 양호하지만, 사무실 복도 및 내부 바닥마감재인 비닐타일은 오염과 변색 등인 확인되며, 천정에서 일부 누수가 있는 것으로 관찰되었음. 현장 소장과의 인터뷰를 통해 후면 사무실 상부에 일부 지붕누수가 있어 현재 원인파악과 보수를 준비하는 것으로 파악되었음. 대수선 공사범위에 포함되지 않은 부분들은 내부 및 외부 마감재의 노후화가 진행된 것으로 판단됨. 나머지 3개의 부속동들은 모두 단층으로 수성페인트 마감이며 부속창고, 전기실, 경비실, 그리고 소화용수펌프실 등으로 사용되고 있음. 특별한 옥상방수 하자에 따른 누수는 확인할 수 없으나 옥상 방수보호층 무근콘크리트 표면의 노후화를 미루어 판단할 때, 하부 방수층의 열화가 상당히 진행되었을 것으로 판단됨.3) 화물차량은 대지의 북측에 위치한 경비실을 경유, 주출입구를 통해 진입하며, 전면에 상온창고로 하역이, 배면에 로딩도크를 통해 저온창고 하역이 이루어짐. 창고 내부는 임차인의 보안요청에 따라 일부 접근이 가능한 부분에서 관찰되었음. 창고바닥의 에폭시코팅은 양호한 상태로 보이며, 저온창고는 접근이 거부되어 내부마감의 육안관찰이 불가능하였음.4) 현장 확인 결과 사무동은 관리가 잘 된 것으로 확인됨. 그러나 물류창고의 철골 구조 부분의 경우 기둥 하부 무수축의 손상이 발생하여 이에 대한 보수는 반드시 이루어 져야 한다고 판단되며, 철골 페이트가 벗겨져 내구성에 우려가 되어 철골 페인트도 보수되어야 한다고 판단됨. 물류창고 바닥은 일부 균열은 보수되었지만, 사용중에 바닥에 추가 균열 및 마감 탈락으로 바닥에 대한 보수가 필요하다고 판단됨. 그 외 로딩덕 부분 배수구 부분 균열과 로딩덕과 창고 사이 일부 RC 부분 기둥에 균열 발생이 확인되었는데 이에 대한 보수가 필요하다고 판단됨.

기계설비 분야
1) 건물의 Utility는 운영시 필요한 생활용수는 옥외에 지하수펌프가 설치되어 생활용수로 사용하고 있으며, 건물내 오배수는 옥외 토목 관로를 통해 하수 종말처리장으로 배출. GAS는 직원식당 주방용으로 옥외에 설치된 LPG 저장탱크(700kg)에서 공급됨.2) 냉난방 설비는 2016년도 리모델링 공사시 각 사무실 및 방재실 등에 EHP를 설치하여 사용하고 있으며, 직원식당에는 펙케이지에어컨 2개소가 설치하여 사용하고 있음. 지하1층 기계실에 기존 온수보일러 및 열원장비가 설치되어 있으나 노후로 사용하지 않으므로 철거가 필요.3) 환기설비중 창고환기는 지붕에 무동력 벤츄레이타가 설치되어 자연환기 방식이며, 지하1층 기계실에는 강제 급배기 방식을 적용한 1종 환기방식이 적용되어 있음. 송풍기 및 덕트는 노후되어 정기적 확인 및 교체를 권장함. 외부 창이 접하지 않아 자연환기에 불리한 지원실 등은 재실자의 필요 환기량 확보를 위해 전열교환기 설치를 권장함.4) 급수방식은 옥외의 지하수 심정 펌프에서 지하저수조 150톤에 저장되어 양수펌프에 의해 지붕층 고가수조 62톤에 담수후 화장실 및 각 사용처에 하향 급수하는 시스템으로 구성. 저수조 청소 및 지하수 수질검사는 정기적으로 실시하고 있음. 지하저수조는 측면 하부에서 누수가 되고 있으며, 저수조 청소후 상태를 점검하여 보수작업을 시행하여야 할 것으로 사료됨. 양수펌프는 장비이력서가 없어 설치년도 및 보수내용을 확인할수 없으나, 육안검사시 노후가 진행되고 있으므로 정기적인 유지관리가 필요해 보임. 급탕설비는 화장실 내 세면기 하부에 전기온수기를 설치하여 온수를 공급하며, 직원식당에는 순간식 온수보일러를 설치하여 온수를 공급. 기존 급탕 시스템은 기계실에 온수보일러 및 온수탱크에서 공급하는 방식이나, 노후로 사용하지 않고 있음. 오수 및 배수는 관리직원의 인터뷰 결과 기존 정화조는 폐쇄되었으며, 옥외 관로를 통해 하수 종말처리장으로 배출되도록 구성됨.5) 저온창고의 냉동창고 고내 운영온도는 -18~-21℃, 냉장창고는 약 5℃ 로 운전되고 있으며, 사무실에서 고내 온도를 Monitoring 및 Control 하고 있다. 공냉식 냉동기의 육안점검 상태는 대체로 양호한 상태임.

전기설비
1) 전력인입은 특고압 22.9KV 1회선 수전이며, 옥외용 유입식변압기 3P 990kVA x1대(계약용량)가 전기실 옥상에 설치되어 있음. 변압기 300kVA 1대는 결선을 하지 않은 상태로 있어 운전하지는 않은 것으로 판단됨. 수배전반은 전기실에 별도로 설치되어 있음. 변압기 및 수배전반은, 법적 요구사항인 2018.5.3 정기 안전검사등으로 외관상의 문제는 없어 보이나, 배전반등이 노후된 상태여서 수시점검 및 유지보수 관리가 필요함. 사용전압은 3상 380V / 단상220V. 비상발전기는 본건물용 및 입주자 전용 냉동용 각 1대, 총 2대가 설치되어 있음. 본 건물용은 밧데리등 외관상 문제 없어 보이나, 사용되지 않은 점을 감안할 떄, 재사용시에는 정밀진단이 필요할 것으로 판단됨. 입주자용은 관리상태가 좋은 편이며, 2대 발전기 모두 시설관리팀에서 2020.2.17 점검 완료하였음.2) 전기실과 공장동에는 케이블트레이가 설치되어 있음. 지하저수조에는 자립형(stand-alone) 동력제어반(MCC)가 설치되어 있으나, 장기간 미사용으로 부식상태로 방치되어 있어, 전체적인 점검 또는 교체가 필요할 것임. 창고동의 동력반은 입주자에 의한 유지보수 상태가 양호한 편임. 창고동 및 사무동용 분전반의 관리상태는 비교적 좋은 편임.3) 창고용 메탈 250W와 사무실 및 식당등 사무실 관련 공간에는 FL 32W*2등용 및 LED조명기구가 혼용되어 있음. 창고동 전등의 유지 보수상태는 양호한 것으로 보임. 전력용 수구(콘센트) 중의 일부는 훼손이 심하여, 즉시 교체해야 함.4) 창고동 사무실 옥상에는 피뢰침이 설치되어 있고, 외관상에는 문제가 없어보이나, 인하도선이나 관련 접지시스템의 저항치등이 국내 표준규정 KSC IEC 62305기준에 적합한지 여부등 피뢰설비 전반에 걸친 점검은 필요할 것으로 판단됨.5) 방재실 2층에는 통신인입단자함이 설치되어 있고, 층별 단자함(IDF)이 벽체에 설치되어 있으나, 일부 단자함은 내부 배선상태의 재정리가 필요함.6) 해당 건축물의 창고 및 사무실 공간의 전기/통신 시스템은 주요한 하자는 없어 보이나, 저수조 및 기계실 등 동력반은 재점검 및 필요시 교체가 요구됨. 창고용 조명기구가 메탈방전등(MHD), 사무실 FL 32W*2등용으로 설치되어 있어, 향후 에너지 절약 및 유지보수비 절감가능한 LED조명기구로 교체할 것을 적극 추천함.

소방설비
옥내소화전 펌프와 스프링클러 펌프가 소화용 저수조와 같이 별도의 시설 관리동에 설치되어 있음. 스프링클러설비 사무동의 경우 알램밸브로 설치되어 있고 물류창고시설은 프리액션밸브로 설치되어 있음. 자동화재탐지설비 수신기의 경우는 사무동 여자휴게실에 위치해 있어 이는 소방관련법상 상시 근무자가 있는 관리실로 이동 설치를 권장하며 상시 모니터링이 가능하도록 하는 것이 바람직함.소방펌프 및 일부 장비의 경우 최근 2개월 전 소방시설 점검결과 성능은 정상 상태로 나왔으나 1998년에 생산된 장비들로서, 진행된 노후화 및 화재 발생 등 비상시의 중요도를 감안할 경우 일괄 교체하기를 권장함.

③ 경제적인 위험당사가 투자 예정인 본건 자리츠 보통주 및 본건 펀드 수익증권의 매입가격 산정은 본건 자리츠 및 본건 펀드가 보유하는 물류센터 부동산에 대하여 (주)태평양감정평가법인이 산출한 감정평가액을 기초로 하였으며, 본 건 투자수익률 분석은 삼정회계법인을 선정하여 신뢰성 있는 재무실사를 진행하였습니다. 그럼에도 불구하고, 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의 시장가치와 다를 수 있습니다. 또한, 재무실사의 경우에도 손익추정 및 현금흐름의 추정에 대한 제반 가정은 장래 예측에 대한 정확성을 판단하거나 실현가능성을 보증하는 것은 아니며, 향후 경제상황이나 제반 여건의 변화에 따라 그 내용이나 결과가 달리질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[감정평가]

당사는 자리츠 보통주 및 당사의 투자대상펀드 수익증권 투자를 위하여 자리츠 및 당사의 투자대상펀드가 투자하는 대상 부동산인 11개 물류센터 자산에 대한 감정평가를 모두 진행하였습니다. 각 자산에 대한 감정평가서는 2020년 10월 15일 작성되었습니다..

[감정평가총괄표]

(금액단위: 백만원)

연번
자산명
소재지
평가가액

1
평택 물류센터
경기도 평택시 서탄면 수월암리 2021 외
84,700

2
용인 물류센터 1
경기도 용인시 처인구 백암면 가창리 434 외
129,400

3
김해 물류센터
경상남도 김해시 상동면 대감리 5
47,000

4
고양 물류센터
경기도 고양시 덕양구 원흥동 701
478,700

5
부천 저온물류센터
경기도 부천시 오정동 801
199,000

6
안성 물류센터
경기도 안성시 죽산면 장능리 35-4 외
166,200

7
이천 물류센터 1
경기도 이천시 마장면 회억리 452 외
66,600

8
이천 물류센터 2
경기도 이천시 호법면 매곡리 580-1
50,000

9
이천 물류센터 4
경기도 이천시 호법면 매곡리 1187 외
81,600

10
용인 물류센터 2
경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 90-7 외
77,500

11
이천 물류센터 3
경기도 이천시 호법면 매곡리 567-46 외
28,700

합 계
1,409,400

(14) 핵심임차인의 임대차 기간 완료 후의 위험당사가 현재 보유중인 투자대상 부동산의 경우 주된 수익은 임대료 수익에 기반하고 있습니다. 특히 연간 전체 예상
임차면적 중 쿠팡이 높은 비율의 면적을 차지하고 있기 때문에
, 쿠팡이 임대차계약을 중도해지 하거나,
임대차계약 만료 시점

에 임대차 계약이 연장되지 않을 경우에는 당사의 수익이 크게 하락하여 배당가능이익이 감소될 수 있습니다.

당사는 이를 대비하기 위해 쿠팡과 임차인에 의한 중도해지가 없는 조건으로 임대차계약을 체결하여 충분한 임대차기간을 확보하였습니다.
혹시 발생할 지 모르는 연체의 경우를 대비하여 6개월의 임차보증금을 받고 있습니다. 만약, 임차인의 사유로 인하여 임대를 유지하기 어려운 경우에도 임차인의 책임으로 후속 임차인을 확보하거나, 잔여 임대차 기간 동안의 임대료 지급 의무가 임차인에게 있습니다. 또한, 임대차계약 만료일 6개월 전까지 임대차계약 갱신 여부를 고지하도록 하여, 만기 이후에도 임료 수입의 공백이 없이 후속 신규 임차인을 확보할 수 있는 충분한 마케팅 기간을 확보하였습니다. 그러나 쿠팡이 임차중인 센터들의 활용도 높은 대형 규모의 물류센터로, 이를 단독 사용함으로써 물류 운용 효울이 매울 우수하고 임차인의 시설 투자도 많이 진행되어 연장 계약 가능성이 높은 편입니다. 연장하지 않을 경우에도, 해당 물류센터들은 동일 경쟁 시장 내에서 우수한 입지와 규모를 갖추고 있으며, 매우 뛰어난 레이아웃과 유효 층고, 건물 마감 및 품질, 편의시설, 활용도 높은 공간 구성으로 단독 사용 혹은 분할 임대차에 모두 적합하여 타 물류회사들의 선호도가 높아서 원할하게 임대될 것 입니다.
당사는 이를 통해 쿠팡과의 임대차계약이 연장되지 않을 경우 후속 방안(신규 임차인 모색 또는 투자대상부동산 매각)을 모색할 수 있는 시간을 확보하여 당사의 투자대상 부동산의 임대료 수입에 악영향을 받는 상황을 제한하였습니다. 다만 이러한 사항에도 불구하고 쿠팡과의 임대차계약이 만기시점에 연장되지 않을 경우에는 현재와 같은 코로나 사태 또는 경기 불황 등의 상황으로 인해 신규 후속 임차인을 적시에 찾지 못하거나, 자산의 매각 등이 지연됨에 따라 원활한 운용수익이 확보되지 못하여 당사의 배당 가능 현금흐름이 크게 감소하거나 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.

다. 기타 투자위험

(1) 유가증권 시장에서 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험
당사가 금번 공모 통하여 유가증권시장에 상장 예정인 주식수는
143,259,000주
이며 상장예정주식의 주당 액면가 1,000원을 적용한 자본금은
1,432억 5,900만원
입니다. 또한『유가증권시장 상장규정』 제124조
제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 의무보유하여야 하며, 당사가
2020년 10월 23일 주금을 납입받아 발행한 사모 보통주의 주주

는 이를 준수하기 위한 조치를 완료하였습니다.
또한 당사가 2020년 10월 26일 대금을 납입받아 발행한 전환사채의 사채권자 또한 동 전환사채의 전환을 통해 발행되는 신주에 대하여 상기 사모발행된 보통주의 주주와 동일한 시점까지 해당 주식을 의무보유하도록 조치를 완료하였습니다.
당사는 금번 공모 이후 유가증권시장 상장을 위한 요건을 충족하게되면 지체없이 한국거래소에 유가증권시장 상장을 신청할 계획입니다. 이에 금번 공모 이후 당사가 발행하는 보통주의 상장일로부터 공모 전 사모발행한 보
통주 주주 등의 의무보유기한인 2021년 10월 26일까지 유통가능한 보통주식 총 수는
71,459,000주
입니
다.

[의무보유 계획]

(단위 : 주)

주주(사채권자)명

당사와의관계
당사 발행증권

신고서 제출일 현재

보유주식수

의결권

지분율

의무보유기간

CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.
최대주주

보통주

12,000,000
24.90%
주1)

전환사채
주2)
주3)

ESR Kendall Square REIT Holding Pte. Ltd.
특수관계인
보통주
9,200,000
19.09%

켄달스퀘어리츠운용(주)
특수관계인
보통주
1,000,000
2.07%

이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주))주4)
특수관계인
보통주
4,000,000
8.30%

(주)신한은행(이지스리츠포트폴리오전문투자형사모부동산투자신탁제1호 의 신탁업자의 지위에서)
타인
보통주
6,000,000
12.45%

KB증권(주)(코람코공모상장예정리츠전문투자형사모투자신탁제13호 의 신탁업자의 지위에서)
타인
보통주
4,000,000
8.30%

군인공제회
타인
보통주
4,000,000
8.30%

중소기업은행
타인
보통주
3,000,000
6.22%

NH투자증권(주)(파인밸류IPO1호전문투자형사모증권투자신탁 의 신탁업자의 지위에서)
타인
보통주
1,000,000
2.07%

코리안리
타인
보통주
4,000,000
8.30%

합계
-
-
48,200,000
100.00%

주1) 『유가증권시장 상장규정』 제124조 제2항에 의거 상기 주주가 보유하고 있는 당사의 보통주는 2021년 10월 26일까지 의무보유예탁 처리되었으며, 2021년 10월 27일부터 유통이 가능해집니다.

주2) 당사가 2020년 10월 27일 발행한 전환사채의 권면금액은 118,000,000,000원이며 동 전환사채가 전량 보통주로 전환될 경우 이로 인해 발행되는 신주 수는 23,600,000주입니다(전환가액 5,000원 기준).

주3) 동 전환사채는 인수계약 및 당사와 채권자간의 별도 약정에 의하여 본건 공모로 발행되는 주식의 주금 납입일 익일 전량 보통주로 전환하도록 되어 있습니다. 동 전환사채의 사채권자인
CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.는 전환사채의 보통주 전환 시 증권신고서 제출일 현재 보유하고 있는 보통주 12,000,000주와 동 전환사채의 보통주 전환으로 발행되는 신주 23,600,000주를 합하여 총 35,600,000주를 보유하게 되며, 본건 공모 이후 당사의 예정 발행주식총수인 143,259,000주 기준 지분율 24.85%로 최대주주의 지위를 유지할 예정입니다.

주4) 이에스알켄달스퀘어(주)는 당사의 발기인으로, 당사 최초 설립 시 45억원에 취득한 900,000주(당사의 설립일자인 2020년 02월 20일 납입 및 발행)와 2020년 10월 26일 주금 납입으로 사모 발행된 주식 취득분 3,100,000주를 합하여 총 4,000,000주를 보유하고 있습니다. 2020년 11월 03일자로 4,000,000주 전량은 그 발행일로부터 1년간 한국예탁결제원에 의무보유예탁 처리 완료되었습니다. 설립 시 취득한 900,000주에 대하여는 그 의무보유예탁 기한이 나머지 3,100,000주보다 조기에 종료될 예정이나, 본건 총액인수계약상의 의무사항으로 이에스알켄달스퀘어(주)는 동 900,000주에 대하여 나머지 3,100,000주의 의무보유예탁 기한까지 매매 또는 양도 등을 할 수 없습니다.

당사가 영위하는 부동산 관련 사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 자산 매각 손실 등으로 인해 주가가 하락시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.
또한, 금번 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주의 상장일까지 환금성에 제약이 있습니다. 유가증권시장에 상장될 때 유상증자로 발행되는 신주의 발행가액 수준의 주가가 유지되지 않을 수 있으며, 당사의 내
적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주식가치 하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.
(2) 지분 희석 및 주식가치 희석에 따른 위험당사는 현재 계획 중인 투자대상 자산 외에 신규 부동산 또는 부동산 관련 증권 취득에 대하여 구체적인 계획은 없으나, 향후에도 신규 투자대상 물건 취득을 위하여 현재 추진하고 있는 유상증자 이후에도 유상증자가 진행될 수 있습니다. 이는 부동산투자회사 특성상 규모의 경제를 통해 일반관리비의 비중을 낮추어 수익을 극대화 하기 위한 방안이며 지속적인 부동산 투자를 위함입니다. 이러한 추가적인 유상증자를 하는 경우 투자자의 지분 희석을 초래할 수 있으며, 유상증자를 통한 자금조달을 통하여 추가로 취득하는 부동산 또는 부동산 관련 증권의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자분들은 이러한 지분 희석 및 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.

(3) 투자대상 선정의 위험당사는 투자대상 자산 선정시 이사회 및 주주총회 결의를 득해야 하며, 일정 규모 이상의 자산을 추가 취득하기 위하여는 국토교통부로부터 영업 변경인가를 득하여야 합니다. 또한 당사의 자산관리위탁업체인 켄달스퀘어리츠운용(주)는 동사의 내규에 의하여 투자대상 자산 선정시 자체적인 투자심의위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.
(4) 공모자금 사용의 불확실성에 따른 위험

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용내역]

(단위: 백만원)

구분

금액

내용

부동산관련증권 등자산 취득
694,607
- 본건 자리츠 보통주 취득가액- 본건 펀드 수익증권 취득가액

자산 취득 부대비용및 발행제비용
20,187
- 자산취득 부대비용- 주식발행제비용

현금(예비비)
1,501
- 예비비(주식발행비용 및 자문수수료 등 재원)

합계

716,295
-

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

주요 자금용도는 본건 자리츠의 보통주 100%와 본건 펀드 수익증권 지분율 약 99%에 대한 투자입니다. 다만, 시장환경 등의 급작스런 변화 등으로 인해 공모자금 사용내역이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
당사가 금번 공모를 통해 투자하는 본건 자리츠 및 본건 펀드의 재원 조달 및 사용처는 아래와 같습니다.

[자리츠 자산 취득 재원 조달 계획 개요]

자리츠 조달 구분
금액
상세 사용내역 (금액)
금액합계

당사 출자금
534,049백만원
자산6개 매입대금(927,500백만원) - 부천(저온)(197,000백만원) - 고양(478,000백만원) - 용인1(129,000백만원) - 이천2(49,000백만원) - 이천3(28,500백만원) - 김해(46,000백만원)부대비용(81,421백만원)
1,008,921백만원

자리츠부동산담보대출
451,900백만원

질권미설정 임대보증금
22,973백만원

주1) 본건 공모 완료 이후 취득하는 것으로 확정된 안성 자산 매입재원은 제외하고 수립한 조달 계획입니다. 안성 자산 취득은 자기자본을 사용하지 않고 전액 부동산담보대출금 및 임대보증금을 재원으로 합니다.

주2) 부대비용에는 질권이 설정된 임대보증금, 취득세, 매입수수료, 소유권이전비용, 담보설정비용 등이 포함되어 있습니다.

[당사의 투자대상펀드 자산 취득 재원 조달 계획 개요]

자리츠 조달 구분
금액
사용처(금액)

당사 출자금
160,559백만원
자산4개 매입대금(305,843백만원) - 이천1(65,234백만원) - 이천4(80,732백만원) - 용인2(76,110백만원) - 평택(83,767백만원)부대비용(7,550백만원)

본건 펀드부동산담보대출Refinancing
147,968백만원

임대보증금
4,867백만원

주) 부대비용에는 금융비용, 질권설정 임대보증금 등이 포함됩니다.

다만, 시장환경 등의 급작스런 변화 등으로 인해 투자 구조 및 재원 조달 내역이 변동될 가능성을 배제할 수 없으므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

(5) 주주의 의사결정 관련 위험공모 후 기존 당사의 발기인(이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주)))의 당사 보통주 지분율은 2.79%가 될 예정으로 그 영향력이 감소하게 됩니다. 금번 공모 후 상당한 수준의 의결권을 보유한 대주주가 나타날 수 있으며, 소액주주들이 경영과 관련하여 의결권을 행사하더라도 의사결정에 반영되지 못하는 경우가 발생할수 있습니다. 소액투자자들은 당사 정보의 접근성이 매우 낮아질 염려도 있으며 이로 인한 정보의 비대칭으로 인한 손실이 있을 수 있습니다.한편, 증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 캐나다연금투자위원회(CPP Investment Board, 이하 "CPPIB")의 100% 자회사인 CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.(CPPIB REH)로, 당사 주식 12,000,000주를 보유하여 증권신고서 제출일 현재 지분율 24.9%의 최대주주이며, 당사가 2020년 10월 27일 발행한 권면금액 1,180억원 전환사채의 사채권자이기도 합니다. CPPIB REH가 보유하고 있는 당사 전환사채의 전환권 행사로 발행될 수 있는 당사의 신주 수는 23,600,000주입니다. 동 전환사채가 전량 보통주로 전환되고 본건 공모가 완료된 이후, 증권신고서 제출일 현재 발행주식총수에 전환사채의 전환으로 인하여 발행되는 신주 수와 공모로 발행되는 신주 수를 합친 발행주식총수 143,259,000주 기준 CPPIB REH의 지분율은 24.85%로, 전환사채의 보통주 전환과 공모 완료 이후에도 CPPIB REH는 여전히 최대주주의 지위를 유지하게 될 예정입니다.

(6) 대리인 및 이해상충위험

당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량부족과 업무 태만이 나타날 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

당사 자산의 운용 및 관리을 위탁받은 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

위탁회사명
업무범위
계약기간

자산관리회사
켄달스퀘어리츠운용㈜
1. 부동산의 취득·관리·개량 및 처분에 관한 업무2. 부동산의 개발에 관한 업무3. 부동산의 임대차에 관한 업무4. 다른 부동산투자회사에 대한 출자, 지배 내지 경영관리, 부동산관련 증권 기타 증권의 매매에 관한업무5. 금융기관에의 예치에 관한 업무6. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분에 관한 업무7. 부동산투자회사법에 따른 차입 및 또는 사채 발행에 관한 업무8. 자산 관리에 관한 일반적인 업무
계약체결일로부터회사청산일까지

자산보관기관
㈜신한은행

1. 부동산의 보관 및 관리

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

계약체결일로부터회사청산일까지

일반사무관리회사
신한아이타스㈜

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식 발행에 관한 업무

3. 운영에 관한 업무

4. 계산에 관한 업무

5. 세무에 관한 실무 사무

6. 법령 및 정관에 의한 통지 및 공시업무

7. 해산 및 청산업무

영업인가일로부터회사청산일까지

당사의 주주들은 당사에 자산의 투자 및 운용에 관한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항을 요구할 수 있으며, 당사는 주주들의 요구가 있을 시 정기주주총회 또는 임시주주총회에 당사의 위탁계약 내용에 대하여 안건으로 상정 및 주주총회의 결정에 따라 회사의 주요 사항을 결정할 예정입니다.

당사의 이사회 구성원은 당사의 자산운용에 관한 사항을 감독하고 있으며, 대리인 및 이해상충위험이 발생하지 않도록 성실히 업무를 수행하고 있습니다. 상장 후에도 당사의 이사회는 주주로서 금번 공모에 참여한 주주들과 함께 당사의 위탁관리회사들이 신의성실의 원칙을 지켜 당사가 효율적으로 운영될 수 있도록 노력할 예정입니다.

한편, 당사는 운용 및 관리에 대한 위탁의 대가로 직접 또는 본건 자리츠 및 본건 펀드를 통하여 수수료를 지급하며, 각 위탁회사의 수수료 체계는 아래와 같습니다.

1) 당사

[당사가 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수및 수수료

운용보수

a. 부동산:(부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 0.5%

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:(위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산 의 평가금액 + 매입부대비용) X 0.5% X 위탁자의 지분율

각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 운용보수를 자산관리자에게 지급

운용성과
보수

(당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 - 과거 당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 중 최대액) X 당해연도 가중평균 총 발행주식수 X 25%
(단, 위 산식에 따라 산정된 금액이 음수(-)인 경우 또는 직전연도 운용성과보수 차감 전 배당액이 없는 경우(명확히 하면, 당해연도가 최초 배당액이 발생한 연도인 경우)에는 운용성과보수를 지급하지 않는다.)

연간 마지막 사업연도 종료일(11월 30일)에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회 승인을 득한 날로부터 1주일 이내에 운용성과보수를 자산관리자에게 지급

매입수수료

a. 부동산:부동산 매입가액 X

1.0 %(*)
(* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함)

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율
(* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)

취득일로부터 1주일 이내에매입수수료를 자산관리자에게 지급

매각기본수수료

대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.5%

각 처분일이 속한 결산기에 외부감사인의결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한날로부터 1주일 이내에 매각기본수수료를자산관리자에게 지급

개발
보수

토지의 매입 완료일로부터 건물의 (임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세 (단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5%
(위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다)

총 개발
보수

중 해당 사업연도에 해당하는금액을 일할 계산하여 산정한 보수를각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 자산관리자에게 각 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 단, 당사가 자산관리회사와 체결한 자산관리위탁(변경)계약에 따른 상기 보수, 수수료 및 그 외 다른 조항에도 불구하고, 위탁자는 자산관리보수에서 다음 각 호에 따른 금원을 차감한 금액을 자산관리자에게 지급하며, 차감한 결과값이 음수(-)인 경우에는 별도의 보수를 지급하지 아니합니다.

1. 대상자산이 자리츠의 지분증권이며 자리츠가 그 자산관리자에게 별도의 자산관리보수를 지급하는 경우, 자산관리자가 자리츠로부터 수령한 자산관리보수 상당액

2. 대상자산이 부동산집합투자기구 발행의 집합투자증권이며 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 자산관리자의 계열회사인 경우, 해당 집합투자업자가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자규약에 따라 수령한 보수 상당액

주3) 당사가 지급하는 개발보수는 증권신고서 제출일 현재 발생하지 않으며, 향후 개발사업을 신규로 진행하게 될 시 발생할 수 있는 계약상의 항목입니다. 증권신고서 제출일 현재 당사가 진행할 것으로 예정된 개발사업은 존재하지 않습니다.

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상

구 분

지급금액

지급시기

비고

(주)신한은행

자산보관 수수료

연간 정액 1천만원
매 기별로 분할하여기수 종료 후 청구일로부터7영업일 이내

일할계산

신한아이타스(주)

일반사무 수탁수수료

상장 전: 결산기별 2,000만원상장 후: 결산기별 4,250만원
해당 결산기 말일 이후 수탁자의 청구일로부터 14일 이내에 현금으로 지급

일할계산

2) 자리츠

[자리츠
(이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사)가 자산관리회사에게 지급하는 보수 및 수수료]

지급대상

지급금액

지급시기

켄달스퀘어리츠운용(주)

자산관리보수

운용기본보수

a. 부동산 : (부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 0.5%

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:(위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 + 매입부대비용) X 0.5% X 위탁자의 지분율

각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 운용보수를 자산관리자에게 지급

매입수수료

a. 부동산:
부동산 매입가액 X
1.0 %(*)

(* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함)

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율
(* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)

취득일로부터 1주일 이내에매입수수료를 자산관리자에게 지급

매각기본수수료

대상자산의 매각금액 X 0.5%
각 처분일이 속한 결산기에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터 1주일 이내에 매각기본수수료를 자산관리자에게 각 지급

개발보수

토지의 매입 완료일로부터 건물의(임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5% 상당액
(위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다)

총 개발
보
수 중 해당 사업연도에 해당하는금액을 일할 계산하여 산정한 수수료를각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 자산관리자에게 각 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 자리츠가 지급하는 개발보수는 증권신고서 제출일 현재 발생하지 않으며, 향후 자리츠가 개발사업을 신규로 진행하게 될 시 발생할 수 있는 계약상의 항목입니다. 증권신고서 제출일 현재 자리츠가 진행할 것으로 예정된 개발사업은 존재하지 않습니다.

자리츠의 자산관리회사는 당사의 자산관리회사와 동일한 켄달스퀘어리츠운용(주)로 당사는 자리츠가 그 자산관리회사에 지급하는 보수 및 수수료 등을 당사가 자산관리회사에 지급하여야 할 금액에서 차감하는 조건으로 위탁계약을 체결, 당사의 투자대상자산인 집합투자기구 집합투자업자가 동일함에 따른 보수의 이중지급이 되지 않도록 조치하였습니다.그럼에도 불구하고, 당사의 자산관리회사와 동일하지 않은 자산관리회사(집합투자업자)의 발행투자기구가 발행하는 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자기구 수익증권)에 투자하는 경우, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관하여 지급되는 자산관리보수 및 기타 수수료 등이 중복되어 부과될 수 있습니다.

[
자리츠
(이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사)가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상

구 분

지급금액

지급시기

비고

(주)신한은행

자산보관수수료

연간 정액 8,000만원
매 기별로 분할하여기수 종료 후 수탁회사의 청구일로부터 7영업일 이내

일할계산

신한아이타스(주)

일반사무수탁수수료

결산기별 3,250만원
해당 결산기 말일 이후 수탁자의 청구일로부터 14일 이내에 현금으로 지급

일할계산

3) 당
사의 투자대상펀드

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

KEB하나은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

연 13,000,000원

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

연 9,750,000원

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

당사의 투자대상펀드는 켄달스퀘어자산운용(주)와 신탁계약을

체결하였으며, 계약 체결 당시 투자대상펀드의 집합투자업자인 켄달스퀘어자산운용㈜의 최대주주는 당사의 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)의 최대주주인 이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주))입니다. 그럼에도 불구하고, 펀드가 지출하는 수수료 구조 책정 등에 있어 대리인 및 이해상충의 위험이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

(7) 관리종목 및 상장폐지에 따른 위험

회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약 될 수 있습니다. 주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 30억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.주권상장 비개발 위탁관리 부동산투자회사의 경우 매출액기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사의 경우 상장 후 최초 도래하는 사업연도의 결산일로부터 직전 1년간 매출액이 30억원 미만인 경우 관리종목에 편입될 수 있습니다.

당사의 경우 현재 사업계획으로는 1년간 매출액이 30억원을 하회할 가능성은 높지 않지만, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정 및 상장 폐지의 가능성을 배제할 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구 분

관리종목 지정

폐 지

정기보고서

사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의 법정기한내 미제출

관리종목 지정후 기한내 미제출

감사의견

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

- 최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 부적정 또는 의견거절인 경우

- 개별재무제표의 감사의견이 부적정 또는 의견거절- 관리종목 지정 후 감사범위제한으로 인한 한정

자본잠식

자본잠식률 50% 이상

자본금 전액잠식 또는2년연속 자본잠식률 50% 이상

매출액

최근 사업연도 50억원 미만(단, 부동산개발사업 투자비중이 30% 이상인 경우 30억원 미만)

2년연속 50억원 미만(단, 부동산개발사업 투자비중이 30% 이상인 경우 2년 연속 30억원 미만)

주가

보통주 종가가 액면가 20% 미달 30일간 지속

관리종목 지정 후 90일동안 액면가 20% 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

시가총액

50억 미만 30일간 지속

관리종목 지정 후 90일동안 50억원 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

해산

해당사항 없음

법률에 따른 해산사유 해당시

최종부도

해당사항 없음

어음수표 최종부도 또는 거래정지

주식양도

해당사항 없음

주식양도에 제한을 받는 경우

파산신청 등

회생절차 신청시 (단, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외)

관리종목 지정 후 회생 미인가(상장적격성 실질심사 대상)

공시의무

1년간 불성실공시 벌점 15점이상

고의, 중과실로 공시의무 위반(상장적격성 실질심사 대상)

자산구성

「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 같은 법 제49조의2제1항제1호로 한다)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달

관리종목 지정 후 1년이내 해소하지 못하는 경우

배당요건

「부동산투자회사법」 제28조에

따른 배당요건에 미달

2사업연도 계속하여 배당요건에 미달한 경우

경영성과

유가증권시장 상장규정 제127조제

2항제6호가목(2)의 경영성과요건

을 적용하여 상장된 부동산투자회

사가 부동산개발사업에 대한 투자

비율이 총자산의 100분의 30을 초

과하도록 하는 결정을 한 경우로

써 최근 사업연도의 매출액이 300

억원 미만인 경우

관리종목 지정 후 1년 이내 해소하지

못하는 경우

기타

공익 실현과 투자자 보호를 위하

여 거래소가 인정하는 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서

제출한 서류에 투자자 보호와 관련하

여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠진 사실이 발견된 경우

- 유상증자, 분할 등이 상장폐지를 회피하기 위한 것으로 인정되는 경우

- 해당 법인에 상당한 규모의 횡령· 배임 등과 관련된 공시가 있거나 사실 등이 확인된 경우

- 국내회계기준을 중대하게 위반하여

재무제표를 작성한 사실이 확인되는

경우

- 주된 영업이 정지된 경우

- 자본잠식으로 제1항제3호의 상장폐

지 사유에 해당된 보통주권 상장법인

이 사업보고서의 법정 제출기한까지

세칙으로 정하는 감사보고서를 제출하여 그 사유를 해소한 사실이 확인되는 경우

- 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

(상장적격성 실질심사 대상)

(8) 회사의 종류에 따른 위험

집합투자기구는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가, 이사회, 주주총회 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.

(9) 관련 법률 및 제도변화 위험당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 부동산투자회사이며, 『상법』상 주식회사입니다. 또한 당사는『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』의 규제를 받고 있습니다. 당사는 관련 법률을 준수하는 준법 경영을 목표로 하고 있습니다. 하지만 해당 주무관청에 의한 관련 법률 및 하위규정의 불리한 해석, 관련 법률 및 규제의 변경, 신규 법 제정 등이 불리하게 적용될 수 있으며, 이러한 경우 당사의 법률 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 이런 법률 환경의 변화는 당사 사업에 불리한 영향을 끼칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 또한, 부동산투자회사는 정부의 정책 결정에 많은 영향을 받고, 그 중에도 정부의 세무관련 새로운 제도의 도입이나 법령의 변경 및 해석 기준이 달라짐에 따라 투자법인의 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서, 이러한 자산에 투자한 투자회사의 대출채권이나 지분투자 역시 영향을 받을 수 있습니다.
(10) 당사의 존립기간과 당사의 투자대상 수익증권의 발행인인 본건 펀드 신탁계약기간의 불일치 위험당사는 당사의 투자대상펀드가 발행하는 수익증권에 투자하고자 하며, 신탁계약기간은 당사의 투자대상펀드를 구성하는 전문투자형사모부동산투자신탁의 청산종결등기일 또는 신탁계약 제28조에서 정한 중도해지 시까지입니다. 당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사로 당사의 투자대상펀드의 신탁계약의 만기가 도래할 경우 당사가 투자하는 수익증권으로부터 발생하는 수익에 영향이 있을 수 있습니다. 당사의 투자대상펀드의 집합투자업자인 켄달스퀘어리츠운용(주)는 본건 펀드가 발행한 전체 수익증권 총 좌수의 100분의 90 이상의 동의를 얻어 신탁계약기간을 연장(변경)할 수 있으며, 당사는 본 공모를 통하여 본건 펀드가 발행한 전체 수익증권 총 좌수의 100분의 99 가량을 보유하게 될 예정으로 당사가 본건 펀드가 발행하는 수익증권을 보유하고 있는 시기에 신탁계약이 만료되지 않도록 계약기간 연장에 동의할 예정입니다.그럼에도 불구하고 예상치 못한 외생변수로 인하여 본건 펀드의 신탁계약기간이 연장되지 않을 경우, 신탁계약에 따라 본건 펀드의 집합투자업자인 켄달스퀘어리츠운용(주)는 투자자산인 물류센터 부동산의 매각 등을 통하여 당사의 투자신탁원본 및 이익금을 상환할 예정이며, 이 경우 당사는 동 재원으로 당사의 사업목적에 적합한 재투자를 진행 할 예정입니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우 높은 위험

자산관리회사와 대표주관회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.당사는 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 예정으로 부채가 전혀 없었을 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.당사는 공모 후 한국거래소에 상장할 예정이나 유동성이 낮아 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 공모가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우높은위험
높은위험
다소높은위험
보통위험
낮은위험
매우낮은위험

국내채권(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0채권
특수채, 금융채 / A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 / 원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식, K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)국내주식형해외주식형파생형원금비보존ELF
채권형(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, `, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형(A-이상)
원금보존추구형ELF
국공채형MMF

주1) 자산관리회사와 공동대표주관회사는 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분류하고 있습니다.

주2) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 판매회사 또는 집합투자업자 내 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사의 총 발행금액은 아래와 같습니다.

[발행금액 내역]

(단위: 주, 백만원)

연월일

주식종류

주식수

주 당

액면가액(원)

주 당

발행가액(원)

총발행가액

증(감)자 후자본금

비 고

2020.02.20

보통주

900,000

1,000

5,000

4,500

900

설립

2020.10.27
보통주
47,300,000

1,000

5,000

236,500
47,300
2020.10.26 납입 사모증자

계

48,200,000
-
-
241,000
48,200

-

주) 일자는 주금 납입일 기준

당사의 공모증자는
2020년 11월 30일부터 12월 2일까지
3영업일간 청약이 실시되는 일반 공모를 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 금번 공모를 통하여 발행될 신주를 포함한 당사의 전체 주식은 2020년 12월에 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청하여, 2020년 12월 중 신규 상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[공모(예정) 금액]

(단위: 주, 원)

주식종류

공모 예정주식수

주당액면가(원)

액면총액

주당공모가(원)

공모총액

비고

보통주

71,459,000

1,000

357,295,000,000

5,000

357,295,000,000

일반공모

주) 주당 공모가액, 공모총액은 5,000원 기준이며, 주당 공모가액 확정에 따라 최종 공모총액은 변경될 수 있습니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

해당사항 없습니다

다. 전환

해당사항 없습니다

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

(1) 기준가격 산정방법당사는「부동산투자회사법」제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령제15조(주식의 발행가액)에 의거, 이사회 결의(2020년
11월
05
일)를 통해 금번 일반공모의 1주당 모집희망가액을 평가가격인 주당 5,000원으로 결정하였습니다. 확정 모집가액은 금번 공모의 수요예측 결과를 반영하여 공동대표주관회사와 이에스엘켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사㈜가 합의하여 최종 결정할 예정입니다. 아울러, 금번 일반공모를 통해 발행예정인 주식은 모두 기명식 보통주로 의결권, 배당, 잔여재산분배 등을 포함한 모든 권리내용은 동일합니다.
(2) 기준가격 산정 관련 근거부동산투자회사인 당사는 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자 회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여 주식의 발행가액을 산정하였습니다. 현재 당사는 비상장법인이므로, 부동산투자회사법 시행령 제15조 단서조항에 언급된 방식을 준용하였습니다.

[부동산투자회사법]제18조(발행조건) ① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[전문개정 2010. 4. 15.]

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액) 법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만,
해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.<개정 2016. 8. 31., 2020. 2. 21.>

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

[전문개정 2010. 7. 15.]

(3) 개별자산의 가치합계액 산정 내역당사는 비상장 상태이므로, 『부동산투자회사법 시행령』 제15조에 따라 공모가격을 결정하기 위하여 연내 취득이 확정된 자산의 예정 취득가액을 기준으로 개별 자산의 가치합계액을 산정하였습니다.

[취득예정자산 내역]

(단위: 백만원)

구분
금액
비고

본건 자리츠 보통주 취득(A)
539,349
주1)

본건 펀드 수익증권 취득(B)
161,940
주1)

금융기관예치금 등 기타자산
21,688
-

개별자산의 가치합계액
722,976
-

주1) 상기 개별자산의 가치합계액은 최종 취득 예정 부동산 자산의 감정평가액 기준입니다. 본건 자리츠 대상 출자금액 산정내역은 하기 (가)를, 본건 펀드 대상 출자금액 산정내역은 하기 (나)를 각각 참고하여 주시기 바랍니다.

(가) 당사 취득 예정 자리츠 보통주 가치 : 약 539,349백만원
* 당사가 취득할 예정인 본건 자리츠 보통주에 대해 아래와 같이 계획한 내용을 준용하였습니다.

[본건 자리츠 부동산 취득 자금 조달 계획]

(단위: 백만원)

자산명
감정평가액 기준 자산가치 산정

취득예정자산
932,800

- 부천 저온물류센터 (부천(저온))
199,000

- 고양 물류센터 (고양)
478,700

- 용인 물류센터 1 (용인1)
129,400

- 이천 물류센터 2 (이천2)
50,000

- 이천 물류센터 3 (이천3)
28,700

- 김해 물류센터 (김해)
47,000

취득부대비용
52,574

- 취득세
43,514

- 매입수수료
6,956

- 소유권이전비용
99

- 담보설정비용
2,005

금융비용
6,307

- 대출관련비용 (주1)
6,307

기타비용(질권설정임대보증금 포함)
22,540

- 질권설정 보증금
21,058

- 예비비
1,482

총계
1,014,221

- 부채성 조달
451,900

- 임대보증금
22,973

- 자본성 조달 (당사 출자 100%)
539,349

주) 상기 내역은 본건 공모가 완료된 이후 자리츠가 취득하는 안성 물류센터를 제외하고 산정한 내역이나, 안성 물류센터 매입 재원인 차입금에 대한 대출취급수수료는 사전에 반영됩니다.

(나) 당사 취득 예정 본건 펀드 수익증권 가치 : 약 161,940백만원* 당사가 취득할 예정인 본건 펀드 수익증권 지분에 대해 아래와 같이 계획한 내용을 준용하였습니다.

[당사의 투자대상펀드 부동산취득자금 조달 계획]

(단위: 백만원)

자산명
감정평가액 기준 자산가치 산정

(간주)취득예정자산
307,225

- 이천 물류센터 1
65,827

- 이천 물류센터 4
80,833

- 용인 물류센터 2
76,601

- 평택 물류센터
83,963

취득부대비용
2,809

- 매입수수료
2,294

- 소유권이전비용
33

- 담보설정비용
483

금융비용
2,664

- 대출관련비용
1,518

- 조기상환수수료
1,146

기타비용
3,938

- 질권설정보증금
1,076

- 예비비
1,000

총계
323,328

- 부채성 조달 (Refinancing)
147,968

- 임대보증금
4,867

- 자본성 조달 (당사 출자)
160,559

주) 상기 내역은 당사의 투자대상펀드에 대한 당사의 사업구조상 지분율을 반영한 내역입니다.

(4) 주당 공모가액 산출 내역

[주당 공모가액 산출내역]

(단위: 별도 명시 없을 경우 백만원, 주)

구분
금액
비고

본건 자리츠 보통주 가치
539,349
-

본건 펀드 수익증권 가치
161,940
-

금융기관예치금 등 기타자산
21,688

개별자산가치 합계액
722,976

(-) 타인자본

0

-

(-) 사모주 자기자본 (기발행분, 주4)

359,000

(B)

자기자본 (공모발행분)

363,976

(C) = (A) - (B)

(÷) 공모 모집예정주식수 (주)

71,459,000

(D)

주당가액 (원/주)

5,093.50

(E) = (C) / (D) * 1,000,000

할인율

1.84%

(F)

주당 공모가액

5,000

(G) = (E) x (1 - (F))

주1) 발행제비용의 내역은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 3. 모집예정금액」을 참고하시기 바랍니다.주2) 당사의 관계법령인 『부동산투자회사법』 제18조 및 동법 시행령 제15조는 부동산투자회사가 주식을 발행할 때, 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발행주식 총수로 나눈 금액(주당가액(E), 약 5,093.5원)과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건을 감안하여 이사회에서 결정하도록 하고 있습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 국내 유가증권시장내 비상장법인으로 당사의 주식의 시장가격이 형성되어 있지 않습니다.주3) 상기 예정금액은 『부동산투자회사법』 제18조 및 동법시행령 제15조에 의거하여 산정하였습니다. 상기 금액은 절대적 평가금액 또는 상장 후 주가를 의미하는 것이 아니며, 상장 후 주가는 공모가를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

주4) 기발행 사모주 자기자본 금액은 당사가 2020년 10월 27일 발행한 전환사채가 계약조건에 따라 본 공모의 납입 직후 전량 보통주로 전환되었음을 가정한 금액입니다.

(5) 공시시기 및 방법

1) 공시시기당사는 『유가증권시장 상장규정』에 의거 상장요건을 충족시켜 한국거래소 유가증권시장에 상장됨을 전제로 향후 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 및 관련 규정에서 정하는바에 따라 사업보고서 등을 공시하는 것을 원칙으로 하며, 자산가치의 현저한 변화 등 주요공시사항 발생시에는 지체없이 공시할 예정입니다.

2) 공시방법

금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 한국거래소 상장공시시스템(http://kind.krx.co.kr)을 통해 공시합니다.

나. 집합투자재산의 평가방법

해당사항 없습니다.

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료- 해당사항 없습니다

명칭(클래스)
가입자격
수수료율

선취판매수수료
후취판매수수료
환매수수료
전환수수료

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부과기준
-
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-

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용- 해당사항 없으나, 하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

명칭(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자업자보수
판매회사보수
수탁회사보수
일반사무관리회사보수
총 보수
(동종유형총 보수)
기타비용
총 보수ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권거래비용

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지급시기
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(단위 : 원)

구 분
인수인
금액 (원)
비율

인수수수료(총 공모금액의
1.0%
)

한국투자증권㈜
1,012,335,850
28.33%

씨티그룹글로벌마켓증권㈜
1,012,335,850
28.33%

모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
1,012,335,800
28.33%

NH투자증권㈜
178,647,500
5.00%

KB증권㈜
178,647,500
5.00%

삼성증권㈜
178,647,500
5.00%

합계
3,572,950,000
100.00%

주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.0%에 해당하는 금액입니다.

주2) 대표주관수수료: 발행회사는 인수수수료와 별도로 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주) 및 모간리스탠리인터내셔날증권회사 서울지점에 총 공모금액의 0.50%에 해당하는 대표주관수수료를 지급합니다.

주3) 대표주관회사 성과수수료: 발행회사는 상기 인수수수료나 대표주관수수료와는 별도로 각 공동대표주관회사의 총 공모금액의 0.25% 범위 내에서 각 공동대표주관회사의 상장관련 업무 성실도와 기여도 등을 종합적으로 고려하여 발행회사 자체 평가기준에 따라 별도의 대표주관회사 성과수수료를 지급할 수 있습니다.

주4) 일반청약 성과수수료: 발행회사는 상기 인수수수료, 대표주관수수료 또는 대표주관회사 성과수수료와는 별도로 일반청약자 배정금액(전체 공모금액의 25% 상당 금액 중 실제 배정금액)의 0.50%를 일반청약 성과수수료로 하여 각 일반청약취급 인수단 구성원에게 지급합니다.

주5) 상기 표의 인수대가는 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사(주)가 제시하는 공모희망가액인 5,000원을 기준으로 대표주관수수료 및 성과수수료를 고려하지 않은 금액이며, 향후 수요예측 이후 결정되는 확정 발행가액에 따라 변동될 수 있습니다. 만약 발행회사가 대표주관수수료, 대표주관회사 성과수수료 및 일반청약 성과수수료를 지급하게 되는 경우 인수수수료를 포함한 총 인수대가는 공모희망가액인 5,000원 기준 6,699,281,250원(총 공모금액의 1.88% 수준)까지 증가할 수 있습니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

- 당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 부동산투자회사법에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 켄달스퀘어리츠운용(주)는 2020년 05월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2020년 05월 28일 설립된 부동산투자회사법상의 자산관리회사이며, 회사가 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수및 수수료

운용보수

a. 부동산:(부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 0.5%

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:(위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산 의 평가금액 + 매입부대비용) X 0.5% X 위탁자의 지분율

각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 운용보수를 자산관리자에게 지급

운용성과
보수

(당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 - 과거 당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 중 최대액) X 당해연도 가중평균 총 발행주식수 X 25%
(단, 위 산식에 따라 산정된 금액이 음수(-)인 경우 또는 직전연도 운용성과보수 차감 전 배당액이 없는 경우(명확히 하면, 당해연도가 최초 배당액이 발생한 연도인 경우)에는 운용성과보수를 지급하지 않는다.)

연간 마지막 사업연도 종료일(11월 30일)에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회 승인을 득한 날로부터 1주일 이내에 운용성과보수를 자산관리자에게 지급

매입수수료

a. 부동산:부동산 매입가액 X

1.0 %(*)
(* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함)

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율
(* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)

취득일로부터 1주일 이내에매입수수료를 자산관리자에게 지급

매각기본수수료

대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.5%

각 처분일이 속한 결산기에 외부감사인의결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한날로부터 1주일 이내에 매각기본수수료를자산관리자에게 지급

개발
보수

토지의 매입 완료일로부터 건물의 (임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세 (단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5%
(위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다)

총 개발
보수

중 해당 사업연도에 해당하는금액을 일할 계산하여 산정한 보수를각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 자산관리자에게 각 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 단, 당사가 자산관리회사와 체결한 자산관리위탁(변경)계약에 따른 상기 보수, 수수료 및 그 외 다른 조항에도 불구하고, 위탁자는 자산관리보수에서 다음 각 호에 따른 금원을 차감한 금액을 자산관리자에게 지급하며, 차감한 결과값이 음수(-)인 경우에는 별도의 보수를 지급하지 아니합니다.

1. 대상자산이 자리츠의 지분증권이며 자리츠가 그 자산관리자에게 별도의 자산관리보수를 지급하는 경우, 자산관리자가 자리츠로부터 수령한 자산관리보수 상당액

2. 대상자산이 부동산집합투자기구 발행의 집합투자증권이며 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 자산관리자의 계열회사인 경우, 해당 집합투자업자가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자규약에 따라 수령한 보수 상당액

주3) 당사가 지급하는 개발보수는 증권신고서 제출일 현재 발생하지 않으며, 향후 개발사업을 신규로 진행하게 될 시 발생할 수 있는 계약상의 항목입니다. 증권신고서 제출일 현재 당사가 진행할 것으로 예정된 개발사업은 존재하지 않습니다.

라. 판매회사의 위탁보수
당사가 대표주관회사인 한국투자증권(주), 씨티그룹글로벌마켓증권(주), 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점
및 인수회사인 NH투자증권(주)
, KB증권(주) 및 삼성증권(주)에 지급하게 될 위탁보수는 없으며, 판매수수료 대가로 인수수수료를 수취합니다.

구 분

판매회사

지급금액

지급시기

비고

판매수수료

한국투자증권(주)

-
-
-

씨티그룹글로벌마켓증권(주)

모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점

NH투자증권(주)

KB증권(주)

삼성증권(주)

마. 자산보관회사의 위탁보수당사가 자산보관회사인 ㈜신한은행에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구 분

지급금액

지급시기

비고

자산보관 수수료

연 정액

별도기준10백만원

연결기준 90백만원

(VAT 별도)

매 기 종료 후자산보관회사의 청구일로부터7영업일 이내에현금 지급

일할계산

바. 일반사무수탁회사의 위탁보수당사가 사무관리회사인 신한아이타스(주)에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구 분

지급금액

지급시기

비고

일반사무 수탁수수료

1. 상장 전: 결산기별 별도기준 2,000만원 연결기준 5,250만원 (VAT 별도) 2. 상장 이후: 결산기별 별도기준 4,250만원 연결기준 7,500만원 (VAT 별도)

매 결산기마다해당 결산기 말일 이후수탁자의 청구일로부터14일 이내에 현금으로 지급

일할계산

사. 투자대상인 본건 자리츠(이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사)가 그 자산관리회사에 지급하는 위탁보수

[당사의 투자대상인 본건 자리츠
(이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사)가 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)에 지급하는 보수 및 수수료]

지급대상

지급금액

지급시기

켄달스퀘어리츠운용(주)

자산관리보수

운용기본보수

a. 부동산 : (부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 0.5%

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:(위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 + 매입부대비용) X 0.5% X 위탁자의 지분율

각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 운용보수를 자산관리자에게 지급

매입수수료

a. 부동산:
부동산 매입가액 X
1.0 %(*)

(* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함)

b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율
(* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)

취득일로부터 1주일 이내에매입수수료를 자산관리자에게 지급

매각기본수수료

대상자산의 매각금액 X 0.5%
각 처분일이 속한 결산기에 외부감사인의 결산보고서를 작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터 1주일 이내에 매각기본수수료를 자산관리자에게 각 지급

개발보수

토지의 매입 완료일로부터 건물의(임시)사용승인일까지 발생하는 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5% 상당액
(위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다)

총 개발
보
수 중 해당 사업연도에 해당하는금액을 일할 계산하여 산정한 수수료를각 결산기에 외부감사인의 결산보고서를작성하여 주주총회의 승인을 득한 날로부터1주일 이내에 자산관리자에게 각 지급

주1) 부가가치세 별도

주2) 자리츠가 지급하는 개발보수는 증권신고서 제출일 현재 발생하지 않으며, 향후 자리츠가 개발사업을 신규로 진행하게 될 시 발생할 수 있는 계약상의 항목입니다. 증권신고서 제출일 현재 자리츠가 진행할 것으로 예정된 개발사업은 존재하지 않습니다.

아. 당사의 투자대상펀드(켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호, 7호, 8호 및 11호)가 지급하는 위탁보수

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

KEB하나은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

연 13,000,000원

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

연 9,750,000원

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

[당사의 투자대상인 본건 펀
드(
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
)가 지급하는 보수]

지급대상

구분

지급시기

비고

비고

켄달스퀘어자산운용(주)

자산운용관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

(최초 기준가격대장의 부동산 평가금액 + 부대비용) * 0.5% * (실제경과일수/365일)

주2)

자산운용매각수수료

투자신탁재산으로 부동산을 매각하는 경우에 지급

부동산 매도계약서상 기재된 매각가격 * 0.5%

-

국민은행

신탁업자보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

한화투자증권

판매회사보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본을 해당 보수계산기간 동안 매일 합한 금액에 0.02%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

국민은행

일반사무관리보수

회계기간 종료일

5영업일 이내

이 투자신탁의 대차대조표상 설정원본{단, 이 투자신탁이 실물 부동산의 소유권을 취득한 날(당일 포함)부터는 실물 부동산의 매매대금}을 해당 보수계산기간동안 매일 합한 금액에 0.015%/365일(윤년인 경우 366일)을 곱한 금액

-

주1) 부가가치세 별도

주2) 부대비용에는 최초 리파이낸싱 담보설정비용(등록면허세, 지방교육세, 법무사수수료 등)이 포함됩니다.

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익

당사는 「부동산투자회사법」 제28조 및 당사 정관 제54조에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 또는 이사회 결의를 통해 확정할 것입니다.

[정관]

제 54 조 (이익의 배당)

① 회사는 매 사업연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주총회 또는 제51조 제5항에 따른 이사회의 결의에 따라 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 상법 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.② 회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 상법 제462조 제1항에도 불구하고 부투법 제28조 제3항 및 부투법 시행령 제32조가 정하는 바에 따라 해당 연도의 감가상각비 상당액을 금전으로 초과배당 할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기(前期)에서 이월된 결손금(缺損金)은 당기(當期)의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니하고, 초과배당은 현금으로 하여야 한다. ③ 회사가 제11조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

(2) 배당정책

- 회계연도는 매년 6월 1일 개시하여 11월 30일에 종료하고, 12월 1일에 개시하여 5월 31일에 종료할 계획입니다.

- 최초 회계연도는 당사의 설립일에 개시하여 2020년 5월 31일에 종료하였으며, 제2기는 2020년 6월 1일에 개시하여 2020년 11월 30일 종료할 계획입니다.

- 배당금은 정기주주총회 또는 당사의 정관 제51조 제5항에 따른 이사회의 결의로 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하며, 배당금은 배당금 승인을 한 정기주주총회 또는 이사회에서 달리 결정되지 않는 한 정기주주총회 또는 이사회의 승인일로부터 1개월 내에 지급할 계획입니다.

(3) 예상 배당

향후 예상 배당금 산정을 위한 추정손익계산서 가정은 아래와 같습니다.

[예상 배당 산출을 위한 추정손익계산서상의 가정]

구분
주요 내용

영업수익

- 본 분석에서 당사의 영업수익은 투자대상인 본건 자리츠 및 본건 펀드로부터 발생하는 배당금 수익으로 구성되며, 본건 자리츠 및 본건 펀드의 배당금 수익은 각각이 보유하고 있거나 보유하게 될 예정인 물류센터 자산으로부터 발생하는 임대료를 재원으로 함

- 202
1년 기준 연간 임대료:

(단위: 백만원)

보유자
자산
자산
예상 연간 임대료

이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)(본건 자리츠)
부천(저온)
53,552

고양

용인1

이천2

이천3

김해

안성

본건 펀드
켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁6호
이천1
3,732

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호
이천4
4,392

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁8호
용인2
4,347

켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁11호
평택
4,294

- 자산 취득 시점은 2020년 12월 14
일
(안성 자산의 경우 2021년 06월 01일)

- 향후 2년간 예측 가능한 임대수익 범위에서 추정

영업비용

- 부동산관리비:
* 부동산 관리 과정에서 실제 발생할 것으로 예상되는 부동산관리수수료, 제세공과금, 수도광열비, 보험료 등의 항목의 현시점 비용에 적정 인상률을 적용하여 반영 * 제세공과금 중 토지분재산세 관련하여 당사의 투자대상인 자리츠는 2020년 12월 부동산을 매입할 예정으로 당사가 금번 공모를 통해「부동산투자회사법」 제49조의3 제1항에 따른 공모형부동산투자회사로 인정 받을 것을 가정하여「지방세법」시행령 제102조 제8항 제3호의 규정에 의하여 분리과세를 계속 적용받는 것으로 가정

* 다만, 당사의 투자대상펀드가 보유하고 있는 물류센터의 경우 제세공과금 중 토지에 대해서는 2020년 6월 2일 공포 및 시행된 개정 「지방세법」시행령 부칙 제3조 (분리과세대상 토지의 범위에 관한 특례)에 따라 2021년까지는 재산세 분리과세가 적용되고, 2022년 이후부터 재산세 별도합산과세와 종합부동산세의 점진적 부과를 가정

- 기타 비용은 현 시점에서 추정 가능한 비용 수준 가정 * 보험료 및 자산의 유지 및 임대목적물 사용에 필요한 유지보수 비용은 임대인 부담
* 위탁관리보수: 자산관리수수료, 사무수탁수수료, 자산보관수수료
* 기타비용: 법률자문, 외부감사수수료, 세무용역수수료, 주주총회 실비, 명의개서대리비용 등

이자수익
- 전월말 현금잔액에 연 0%의 이자율 적용

이자비용

- 증권 신고서 제출 시점 회사는 차입금이 존재하지 않기 때문에 이자 비용이 발생하지 않음

법인세비용
- 배당가능이익의 90%이상을 배당하므로 배당소득공제 감안 법인세 추정. 본 분석에서는 법인세 발생하지 않는 것으로 가정

당사의 예상목표 배당금액 및 배당수익률은 아래와 같습니다. 그러나 당사의 예상배당수익률은 상기 [예상 배당 산출을 위한 추정손익계산서사의 가정]에 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 해당 전제들이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것으로, 실제 운용 결과에 따라 당사의 손익은 변동가능하며, 배당금액 및 예상 배당수익률은 이를 하회할 수 있음을 투자 시 유의하시기 바랍니다.

[당사 보통주 예상 배당수익 및 배당수익률]

(단위: 백만원, 연환산%)

구분

예상배당액

연예상배당률

3기(2020.12.01~2021.05.31)

19,264
5.38%

4기(2021.06.01~2021.11.30)

19,246

5.37%

5기(2021.12.01~2022.05.31)

20,286

5.66%

6기(2022.06.01~2022.11.30)

20,636

5.76%

합계 / 평균
79,432
5.54%

(출처: KPMG 추정 재무분석보고서)

* 사업연도수는 1기수 6개월 기준* 발행가액 5,000원 기준 연환산 배당수익률이며, 실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

1) 자본금에 대한 등록면허세

지방세법 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 지방세법 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

2) 부동산 취득에 대한 취득세

부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

② 농어촌특별세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 농어촌특별세법 제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

③ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

3) 취득 부동산에 대한 부가가치세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대하여 부가가치세법 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.

4) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 법인세법 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의2 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 상법 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 부동산투자회사법 제28조 규정에 따라 상법 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으므로, 위탁관리부동산투자회사가 납부할 법인세가 발생하지 않을 수 있습니다.

5) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세

부가가치세법 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 부가가치세법 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 부가가치세 과세 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.

6) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

부동산 보유에 대해 부과되는 조세는 책임임대차계약에 따라 임차인이 전액 부담하며, 그 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 토지분재산세

부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사가 발행주식총수의 100분의 100을 보유하고 있는 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 목적사업에 사용하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호에 따라 재산세가 분리과세 됩니다.

한편, 투자자가 부동산투자회사법 제20조에 따라 증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제14조 제2항에 정하는 수를 초과하는 위탁자와 각각 신탁계약을 체결한 같은 영 제103조 제1호에 따른 특정금전을 운용하는 신탁업자로만 이루어지지 않은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제19항 제2호에 따른 전문투자형 사모집합투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제9호에 따라 별도합산과세대상 토지로 분류되어 재산세를 납부하여야 합니다.

다만, 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제30728호, 2020.6.2) 제3조에 따르면 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호 및 제8호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지에 대하여는 이러한 지방세법 시행령의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 간주됩니다. 아울러 이러한 경과 규정은 토지의 납세의무자가 변경되지 않는 경우에 한하여 적용됩니다.

과세연도

비율

2020년, 2021년

100/100

2022년

80/100

2023년

60/100

2024년

40/100

2025년

20/100

② 토지분종합부동산세

지방세법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상 토지에 대하여는 종합부동산세법 제11조에 따라 종합부동산세가 과세됩니다. 별도합산과세 대상 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 종합부동산세법 제13조 제2항에 따라 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 95%를 곱하여 산출됩니다.

③ 농어촌특별세

농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호에 따라 종합부동산세법에 따라 납부하여야 할 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세액으로 납부하여야 합니다.

④ 건물분재산세

위탁관리부동산투자회사가 매년 6월1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제4조 제2항 및 제111조에 제1항 제2호 규정에 의하여 0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 재산세 과세표준을 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준인 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다.

⑤ 지방교육세

위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

⑥ 재산세 도시지역분

위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 과세되지 아니합니다.

⑦ 지역자원시설세

위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제3항의 규정에 의하여 건물가액에 0.04%에서 0.12%를 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(2) 주주에 대한 과세

1) 배당소득세에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

① 개인주주

- 거주자

회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 종합소득세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다. 단, 2020년 1월 1일 이후 지급받는 배당소득분에 대해서는 조세특례제한법 제87조의7 규정에 따라 거주자가 공모부동산투자회사를 포함한 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권에 2021년 12월 31일까지 투자하는 경우 해당 거주자가 보유하고 있는 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권 중 거주자별 투자금액의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 범위에서 지급받는 배당소득(투자일부터 3년 이내에 지급받는 경우에 한정한다)은 거주자의 종합소득과세표준에 합산되지 아니하고 9.9%(지방소득세 포함)의 세율로 원천징수되어 과세가 종결됩니다.

- 비거주자

위탁관리부동산투자회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하게 됩니다. 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 비거주자는 위탁관리부동산투자회사에게 소득세법 제156조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자기구 신고서를 제출하여야 합니다.

② 법인주주

- 내국법인

내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2 및 제18조의3에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

- 외국법인

위탁관리부동산투자회사는 외국법인 주주에게 22%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 법인세를 원천징수합니다. 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받기 위해서 외국법인은 위탁관리부동산투자회사에게 법인세법 제98조의 6에 따른 제한세율 적용신청서 또는 국외투자신고서를 제출하여야 합니다.

2) 주식 양도소득에 대한 과세

① 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 한국법인이 발행한 지분의 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.

다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전 5년의 기간 중 계속하여 특수관계자와 합하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 증권시장을 통하여 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다. 이러한 조세조약에 따른 비과세를 적용 받기 위해서 외국 주주는 소득세법 제156조의 2 및 법인세법 제98조의 4에 따른 비과세·면제신청서 또는 국외투자신고서를 위탁관리부동산투자회사 또는 한국의 과세관청에 제출하여야 합니다.

② 거주자 개인주주

소액주주인 거주자 개인주주가 증권시장에서 상장주식을 거래하는 경우, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

③ 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(11%~27.5%, 지방소득세 포함)를 신고·납부하여야 합니다.

3) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

증권거래세법 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의 0.25% 세율을 적용하여 산출된 증권거래세(농어촌특별세 포함)를 부담하셔야 합니다. 참고로, 상장주식을 증권시장에서 거래하는 경우 증권거래세는 증권거래세법 제3조에 따라 한국예탁결제원이 거래징수하여 납부하므로 양도자가 증권거래세를 신고·납부하실 필요는 없습니다.

(3) 기타사항

- 위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

- 위탁관리부동산투자회사는 인적 및 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제75조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서 법인 균등분 주민세 납부의무가 발생하지 아니합니다.

- 위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제75조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 사업주에 해당하지 아니하므로 동법 제83조의 규정에 의한 재산분 주민세신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

- 위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

당사의 발기인은 이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주))이며, 발기인에 관한 사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
이에스알켄달스퀘어 주식회사

영문명
ESR Kendall Square Co., Ltd.

대표자
남선우

본점 사업자등록번호
107-88-36864

본사 주소
서울특별시 영등포구 국제금융로 10 (Three IFC) 35층

본사 전화번호
02-6137-9350

본사 팩스번호
02-6137-9360

결산월
12월

업종명
서비스-자산관리

회사설립일
2001년 10월 24일

임직원 수(*)
195명

*) 2019년말 기준

나. 감독이사에 관한 사항

해당사항 없습니다

다. 감독이사의 보수지급기준

해당사항 없습니다

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 재무상태표

[재무상태표]

제1(전)기말 2020년 05월 31일 현재

제2(당)기 반기말 2020년 8월 31일 현재

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사
(단위: 원)

과목
제2(당)기 반기말
제1(전)기말

자산

현금및현금성자산
4,177,468,194
4,354,097,597

부가세선급금
1,125,000
12,894,400

선급금

3,750,000

-

당기법인세자산
697,450
163,270

자산총계
4,183,040,644
4,367,155,267

부채

유동부채
7,724,000
-

미지급금
7,724,000
-

부채총계
7,724,000
-

자본

자본금
900,000,000
900,000,000

자본잉여금
3,592,289,000
3,592,289,000

결손금
(316,972,356)
(125,133,733)

자본총계
4,175,316,644
4,367,155,267

부채및자본총계
4,183,040,644
4,367,155,267

나. 포괄손익계산서

[포괄손익계산서]

제1(전)기 반기 2020년 02월 20일(설립일) 부터 2020년 02월 29일 까지

제2(당)기 반기 2020년 06월 01일 부터 2020년 08월 31일 까지

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사
(단위: 원)

과목
제2(당)기 반기
제1(전)기 반기

영업수익
-
-

영업비용
195,317,350
4,000

영업이익(손실)
(195,317,350)
(4,000)

금융수익
3,468,727
-

기타영업외수익
10,000
-

법인세비용차감전순이익(손실)
(191,838,623)
(4,000)

법인세비용
-
-

반기순이익(손실)

(191,838,623)

(4,000)

기타포괄이익(손실)
-
-

총포괄이익(손실)
(191,838,623)
(4,000)

주당이익(손실)

기본및희석주당이익(손실)
(213)
-

다. 자본변동표

[자본변동표]

제1(전)기 2020년 02월 20일(설립일) 부터 2020년 05월 31일 까지

제2(당)기 반기 2020년 06월 01일 부터 2020년 08월 31일 까지

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사
(단위: 원)

과목
자본금
자본잉여금
결손금
총계

2020.02.20 (설립일)
-
-
-
-

자금의 출자
900,000,000
3,592,289,000
-
4,492,289,000

당기순이익(손실)
-
-
(125,133,733)
(125,133,733)

2020.05.31 (전기말)
900,000,000
3,592,289,000
(125,133,733)
4,367,155,267

2020.06.01 (당기초)
900,000,000
3,592,289,000
(125,133,733)
4,367,155,267

반기순손실
-
-
(191,838,623)

(191,838,623)

2020.08.31 (당반기말)
900,000,000
3,592,289,000
(316,972,356)
4,175,316,644

라. 현금흐름표

[현금흐름표]

제1(전)기 반기 2020년 02월 20일(설립일) 부터 2020년 02월 29일 까지

제2(당)기 반기 2020년 06월 01일 부터 2020년 08월 31일 까지

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사
(단위: 원)

과목
제2(당)기 반기
제1(전)기 반기

I. 영업활동으로 인한 현금흐름
(176,629,403)
7,706,600

1. 영업현금흐름 창출액
(180,098,130)
7,706,600

(1) 반기순손실
(191,838,623)
(4,000)

(2) 조정
(4,002,907)
-

이자수익
(3,468,727)
-

법인세의 납부
(534,180)
-

(3) 영업활동으로 인한 자산부채의 변동
15,743,400
7,710,600

선급금의 증가
(3,750,000)
-

부가세선급금의 감소(증가)
11,769,400
(275,400)

미지급금의 증가
7,724,000
7,986,000

2. 이자의 수취
3,468,727
-

II. 투자활동으로 인한 현금흐름
-
-

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
-
-

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
-
-

III. 재무활동으로 인한 현금흐름
-
4,492,289,000

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
-
4,492,289,000

보통주의 발행
-
4,492,289,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
-
-

IV. 현금및현금성자산의 증가
(176,629,403)
4,499,995,600

V. 기초의 현금및현금성자산
4,354,097,597
-

VI. 기말의 현금및현금성자산
4,177,468,194
4,499,995,600

마. 보고기간 후 사건
당
사는 2020년 10월 26일 보통주 신주 47,300,000주에 대하여 주당 발행가액 5,000원을 납입받고 2020년 10월 27일 동 주식을 한국예탁결제원에 전자등록발행하였습니다. 또한 당사는 2020년 10월 27일 권면금액 118,000,000,000원의 사모 전환사채를 발행하였습니다.

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 주, 백만원)

기간

기간초 잔고

회계기간 중

기간말 잔고(예상)

주당발행가액(원)
비고

설정(발행)

환매

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

주수

(출자지분수)

금액

2020.02.20
900,000
1,000
-
-
-
-
900,000
1,000
5,000
발기인출자

2020.06.01
900,000
1,000
47,300,000
1,000
-
-
48,200,000
1,000
5,000
사모발행

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(단위: 주)

구 분

보통주

종류주식

합 계

제1종

제2종

제3종

소 계

발행할 주식의 총수

2,000,000,000

-

-

-

-

2,000,000,000

현재까지 발행한 주식의 총수

48,200,000

-

-

-

-

48,200,000

현재까지 감소한 주식의 총수

-

-

-

-

-

-

발행주식의 총수

48,200,000

-

-

-

-

48,200,000

미발행 주식수(모집할 주식수 포함)

1,951,800,000

-

-

-

-

1,951,800,000

상장예정주식수

143,259,000

-

-

-

-

143,259,000

주1) 상기 주식수는 액면가액 1,000원 기준이며, 발행할 주식의 총수는 당사 정관에서 정하는 발행할 주식의 총수로 기재하였습니다.주2) 상장예정주식수는 발행주식의 총수와 금번 모집예정주식수인 71,459,000주 및 당사가 발행한 전환사채가 보통주로 전환될 경우 이로 인하여 발행되는 신주 수인 23,600,000주를 모두 합산한 수치입니다.

나. 발행한 출자지분의 내용

구분
주식가액
발행주식수
발행가액 총액
비고

보통주
액면 1,000원
900,000주
4,500,000,000원,

발
기설립

보통주
액면 1,000원
47,300,000주
236,500,000,000원
주1)

주1) 2020년 10월 26일 주금 납입 완료되었습니다.

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

당사는 회사 설립 이후 자금을 조달하고 부동산(관련 증권) 매입을 위한 준비를 진행하였으며, 증권신고서 제출일 현재 부동산(관련 증권)에서 발생하는 수익이 없으므로, 투자자 배당이 발생하지 않습니다.

나. 연도별 수익률 추이

당사는 회사 설립 이후 자금을 조달하고 부동산(관련 증권) 매입을 위한 준비를 진행하였으며, 증권신고서 제출일 현재 부동산(관련 증권)에서 발생하는 수익이 없으므로, 투자자 배당이 발생하지 않습니다.

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위: 원)

항목

자산총액

비율(%)

부동산

토지 및 그 정착물

-
-

지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

-
-

부동산관련증권

500,000,000
0.14

증권

-
-

금융기관 예치

357,839,638,011

99.86

기타 자산

1,019,534

0.00

총 자산

자기자본

240,331,282,126

67.07

부채

118,009,375,419

32.93

(출처: 당사 일반사무수탁회사(신한아이타스(주)))

주) 자산 구성 현황은 증권신고서 제출 전일 현재를 기준으로 작성하였습니다.

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

가. 회사 개요

1. 집합투자업자의 명칭: 켄달스퀘어리츠운용 주식회사

(영문명칭: Kendall Square REITs AMC., Ltd.)

2. 집합투자업자의 주소: 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 (Three IFC), 35층

3. 집합투자업자의 자본금에 관한 사항 (2020년 5월 말 기준)

순번

주주명

주식수

금액(원)

비율

1

이에스알켄달스퀘어(주)(舊, 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(주))

800,000

8,000,000,000

100.0%

합계

800,000

8,000,000,000

100.0%

나. 주요 업무

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

- 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없음(2020년 05월 28일 설립)

라. 운용자산 규모

- 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없음

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

- 해당사항 없음

나. 기타 업무의 수탁회사

- 해당사항 없음

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 자산보관회사

1. 자산보관기관의 개요

- 명칭: 주식회사 신한은행

- 주소: 서울특별시 중구 세종대로9길 20 (태평로2가, 신한은행 본점)

2. 자산보관위탁계약의 개요

(1) 주요 계약내용

1) 계약기간: 효력발생일(계약체결일)로부터 “위탁회사”의 청산종결등기일 또는 자산보관위탁계약 제28조에서 정한 중도 해지 시까지

2) 위탁보수: 최초 설정자금이 들어온 날부터 자산보관위탁계약의 종료일(“위탁회사”의 청산 종결 등기일 또는 자산보관위탁계약 제28조에서 정한 중도 해지 시)까지 연정액 일천만 원(VAT 별도)

3) 보수의 지급방식: 매 결산기단위로 결산일 이후 “수탁회사”의 청구일로부터 7영업일 이내에 현금 지급. 다만, “수탁회사”의 수탁업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 분기 수수료는 6개월에 대한 실제 업무 수행 기간을 기준으로 일할 계산한 금액으로 함.

(2) 주요 업무

- 부동산의 보관

- 증권의 보관 및 관리

- 현금의 보관 및 관리

- 해산(청산)관련 업무

나. 일반사무관리회사

1. 사무수탁회사의 개요

- 명칭: 신한아이타스 주식회사

- 주소: 서울특별시 영등포구 여의대로 70 (여의도동, 신한금융투자타워)

2. 수탁받은 주요 업무내용

(1) 주요 계약내용

1) 계약기간: 효력발생일로부터 1년이 되는 날(계약 종료일)까지로 하며, 계약당사자가 계약 종료일로부터 1개월 전까지 해지의사를 통보하지 않는 한 계약은 자동으로 1년씩 연장하기로 한다. 단, 위탁자의 청산종결등기일 또는 업무위탁계약 제18조에서 정한 해지일이 도래하는 경우 계약기간이 종료된다.

2) 위탁보수:

- 상장 전: 연간 정액 별도기준 40백만원 / 연결기준 115백만원 (부가가치세 별도)

- 상장 후: 연간 정액 별도기준 85백만원 / 연결기준 160백만원 (부가가치세 별도)

3) 보수의 지급방식: 매 결산기마다 해당 결산기 말일 이후 수탁자의 청구일로부터 14 일 이내에 현금으로 지급. 다만, 사무수탁회사의 수탁업무 수행기간이 6개월에 미달하는 경우, 당해 결산기의 수수료는 당해 결산기의 총일수(단, 최초 결산기 및 최종 결산기의 경우에는 180일을 총일수로 간주함)에 대한 실제로 업무를 수행한 일수(최초 결산기의 경우 제1항에 따른 수수료 기산일로부터 업무가 개시된 것으로 보며, 이하 같다)의 비율에 따라 일할 계산한 금액으로 하며, 사무수탁회사의 수탁업무 수행기간이 6개월을 초과하는 경우 매 결산기 단위의 수수료와 당해 결산기의 총일수(단, 최초 결산기 및 최종 결산기의 경우에는 180일을 총일수로 간주함)에 대한 6개월을 초과하는 업무수행기간의 비율에 따라 일할 계산한 금액을 합산한 금액으로 한다.

(2) 주요 업무

- 발행주식의 명의개서에 관한 업무

- 주식의 발행에 관한 업무

- 운영에 관한 업무

- 계산에 관한 업무

- 세무에 관한 업무

- 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무

- 해산 및 청산 업무

다. 판매회사

1. 판매회사의 개요

(1) 한국투자증권㈜

구분

주요 내용

회사명

한국투자증권 주식회사

주소

서울특별시 영등포구 의사당대로 88

대표이사

정 일 문

주요 연혁

- 1974.09.16. 영업개시 - 2000.06.03. 증권사 전환 등기(한국투자신탁증권 주식회사) - 2000.07.12. 증권영업 개시 - 2003.06.03. 한국투자신탁증권에서 한국투자증권으로 사명 변경 - 2009.10.21 투자매매업/투자중개업 장내파생상품 (선물업) 본인가 취득 - 2013.10.30 종합금융투자사업자 지정 - 2016.11.29 유상증자 실시로 자기자본 4조원 이상 초대형 투자은행 요건 충족 - 2017.11.13 자기자본 4조원인 종합금융투자사업자(초대형IB) 지정 및 단기금융 업무 인가

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

(2) 씨티그룹글로벌마켓증권㈜1) 소재지: 서울특별시 종로구 새문안로 502) 개요

구분

주요 내용

대표이사

박장호

주요 연혁

- 1996.10.22 회사 설립

- 1999.08.20 살로먼스미스바니환은증권㈜로 상호변경

- 2001.01.02 살로먼스미스바니증권㈜로 상호변경

- 2003.04.07 씨티그룹글로벌마켓증권㈜로 상호변경

- 2005.03.08 현 대표이사 선임 (박장호)

주요 업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(3) 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점1) 소재지: 서울특별시 종로구 새문안로 682) 개요

구분

주요 내용

지점장

한승수

주요 연혁

- 1992.06. Morgan Stanley & Co. 서울사무소 설립

- 1996.02. 모간스탠리인터내셔날증권회사 서울지점 개설

- 2005.07. 모간스탠리 은행 서울지점 개설

주요 업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(4) NH투자증권 주식회사

구분

주요 내용

회사명

엔에이치투자증권 주식회사

주소

서울특별시 영등포구 여의대로 60

대표이사

정 영 채

주요 연혁

- 1969.01.16. 한보증권주식회사 설립 - 1995.03.02. LG증권으로 상호 변경(1999.10.01.LG투자증권으로 상호변경) - 1998.10. 인터넷트레이딩 서비스 개시 - 2005.04.01. LG투자증권과 우리증권 합병으로 우리투자증권으로 상호변경 - 2014.12.31. 우리투자증권과 NH농협증권 합병으로 NH투자증권으로 상호변경 - 2015.01. 국내최초 은행-증권-보험 복합점포 오픈 - 2015.12. 국내최초 로보어드바이저 상품 '로보어카운트' 출시 - 2016.08. 증권사 최초 헤지펀드운용업 진출 - 2017.11. 초대형 투자은행(IB) 선정 - 2018.06. 단기금융업인가 취득

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

(5) KB증권 주식회사

구분

주요 내용

회사명

KB증권 주식회사

주소

서울특별시 영등포구 여의나루로 50

대표이사

김성현, 박정림

주요 연혁

- 1962.06 국일증권 주식회사 설립 (구 현대증권) - 1977.11 현대그룹 편입 (구 현대증권) - 1986.06 현대증권으로 상호 변경 (구 현대증권) - 1995.08 연합에스비증권 주식회사 설립 (구 KB투자증권) - 1997.12 한투리투자증권 주식회사로 상호 변경 (구 KB투자증권) - 2008.03 KB금융그룹 편입/KB투자증권으로 상호 변경 (구 KB투자증권) - 2016.12 KB증권 출범 (현대증권과 KB투자증권 합병) - 2017.11 베트남 마리타임 증권 인수

- 2019.05 단기금융업(발행어음) 인가

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 접수

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 제 서식의 작성 및 공고

- 위 각 업무를 이행하는데 부수되거나 필요한 업무

(6) 삼성증권 주식회사

구분

주요 내용

회사명

삼성증권(주)

주소

서울시 서초구 서초대로 74길 11

대표이사

장석훈

주요 연혁

- 1982.10 국제증권 창립총회, 회사설립등기

- 1988.03 기업공개

- 1992.11 삼성그룹으로 편입, 삼성증권으로 상호변경

- 2000.12 삼성투자신탁증권 흡수합병 업무제휴

- 2010.09 지점 고객 예탁자산 100조 돌파

- 2017.08 금융감독원 금융소비자보호실태평가 금융투자사 업계 유일 전부문 최고 등급

- 2018.09 국내 금융사 최초, DJSI World 9년 연속 편입

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

2. 판매위탁계약의 개요

[총액인수계약]

(1) 수수료: 총 공모금액의 1.0%

(2) 보수의 지급 방식: 주금납입기일
의
익영업

일

(3) 주요 업무

① 주식의 청약권유 및 모집

② 주식의 배정 및 공고

③ 초과청약금의 환불

④ 관련 서식의 작성 및 공고

⑤ 기타 필요한 사항

* 당사는 판매회사 예정사인 공동대표주관회사 한국투자증권㈜, 씨티그룹글로벌마켓증권㈜, 모간스탠리 인터내셔날 증권회사 서울지점 및 인수회사 NH투자증권㈜, KB증권㈜, 삼성증권㈜와 본건 공모에 대하여 총액인수계약을 체결하였습니다.

라. 집합투자기구평가회사- 해당사항 없음

라. 채권평가회사

- 해당사항 없음

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 주주총회 등

(1) 주주총회의 구성

[정관]

제19조 (주주총회의 종류와 개최)

① 회사의 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 한다.

② 정기주주총회는 매 사업연도 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회의 결의와 관련 법률에 따라 언제든지 소집할 수 있다.

(2) 주주총회의 소집 및 의결권 행사방법

[정관]

제 20 조 (소집권자 및 소집통지)

① 주주총회는 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 이사회의 결의에 따라 대표이사가 소집한다. 대표이사 유고 시에는 제22조 제2항의 규정을 준용한다.

② 주주총회를 소집함에 있어서, 대표이사는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항을 총회일 2주전에 각 주주에게 서면으로 통지를 발송하거나 각 주주의 동의를 받아 전자문서로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단축될 수 있다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지된 목적 이외의 사항에 대하여 결의할 수 없다.

③ 제11조에 따라 주식이 상장된 이후에는 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 1 이하의 주식을 소유한 주주에 대한 소집통지는 회일 2주 전에 주주총회를 소집한다는 뜻과 회의의 일시, 장소 및 목적사항을 일간 매일경제신문과 한국경제신문에 각각 2회 이상 공고하거나 금융감독원 또는 한국거래소가 운용하는 전자 공시 시스템에 공고함으로써 제2항의 소집통지에 갈음할 수 있다.

제 21 조 (소집지)

주주총회는 본점 소재지에서 개최하되 필요에 따라 본점 인접지에서도 개최할 수 있다.

제 24 조 (주주의 의결권)

주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다.

제 25 조 (주주총회의 결의방법)

① 주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

제 27 조 (서면에 의한 의결권행사)

① 주주는 총회에 출석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.

② 회사는 총회소집통지서에 서면에 의한 의결권 행사에 필요한 서면과 참고자료를 송부하여야 한다.

③ 제1항의 의결권을 행사하고자 하는 주주는 회사에서 송부한 서면에 의결권행사의 내용을 기재하여 총회일 전일까지 회사에 제출하여야 한다.

④ 서면에 의하여 행사한 의결권의 수는 출석한 주주의 의결권 수에 산입한다.

제 28 조 (의결권의 불통일행사)

① 2이상의 의결권을 가지고 있는 주주가 의결권을 통일하지 아니하고 행사하고자 할 때에는 회일의 3일 전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.

② 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우 외에는 회사는 주주의 의결권의 불통일행사를 거부할 수 있다.

제 29 조 (의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면을 회사에 제출하여야 한다.

(3) 주주총회 결의사항

[정관]

제 26 조 (주주총회의 결의사항)

① 법령이나 이 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고는 주주총회는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 다음 각 호의 사항을 결의한다.

1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.

2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 제1호에 따라 주주총회에서 승인받은 부투법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획에서 정한 주주 배당수익이 30% 이상 하락할 것이 예상되거나, 회사의 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 등 부투법 제12조 제1항 제3호에 따른 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 다만, 총자산의 30%를 초과하는 자산을 취득ㆍ처분하는 계약 중 제1호에 따라 주주총회의 승인을 얻은 사업계획에서 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외한다.

4. 부투법 시행령 제9조 제1항에서 정하는 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항. 단, 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)을 제외함

5. 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

6. 이사 및 감사의 선임에 관한 사항

7. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항

8. 제51조 제4항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

9. 이익배당에 관한 사항

10. 기타 이사회가 부의한 사항

11. 기타 상법 및 부투법 등 관련 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항② 법령이나 정관에서 달리 규정하는 경우를 제외하고, 주주총회는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 다음 각 호의 사항을 결의한다.

1. 회사의 정관 변경

2. 액면가 미만으로 주식발행

3. 회사의 자본감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)

4. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산

5. 다른 부동산투자회사와의 합병

6. 회사의 분할 또는 분할합병

7. 회사의 영업이나 자산의 전부 또는 중요한 부분의 양도

8. 다른 부동산투자회사의 영업의 전부의 양수

9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업 일부의 양수

10. 이사 또는 감사의 해임

11. 부동산 개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적·대상·범위 등 부투법 시행령 제9조 제2항에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항

12. 부투법 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

13. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율

14. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약의 체결, 변경체결 또는 해지(자산관리회사의 변경 포함)에 관한 사항(자산관리회사가 받는 보수를 변경하는 것을 포함함)

15. 기타 「상법」및 부투법상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식을 통한 주주총회 결의를 하도록 규정하는 사항

③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회를 소집하여야 한다.

④ 제3항에 따라 소집된 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 한다. 다만, 제2항 제11호 내지 제13호에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1이상의 수로써 한다.

(4) 반대매수청구권/주식매수청구권

[정관]

제 18 조 (주식매수청구권)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우, 그 결의에 반대하는 주주는 해당사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 회사 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제17조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 회사가 제1항 각 호의 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우에는 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 한다. 이 경우 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지 또는 공고하여야 한다.

③ 회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 회사는 당해 주주에 대하여 주식의 매수에 따른 수수료 그 밖의 비용을 부담시킬 수 없다. 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등은 부투법 시행령 제17조가 정하는 바에 따른다.

④ 회사는 제3항에도 불구하고 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배

관련 법규나 정관의 규정에 따라 해산사유가 발생하여 회사가 청산하는 경우 청산일 직전 사업연도의 이익금과 자본금은 잔여재산 분배시에 합산하여 지급하며 이 경우 잔여재산은 여러 회에 걸쳐 분배될 수 있습니다.

다. 장부ㆍ서류의 열람 및 등ㆍ초본 교부청구권

당해 회사의 주주, 채권자는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주총회 의사록, 주주명부, 이사회의사록 등을 영업시간 중에 열람할 수 있으며, 그 서류의 등
ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책임

① 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관기관 및 판매회사(이하 “관련수탁회사”)가 업무를 소홀히 하여 업무를 위탁한 위탁관리부동산투자회사에 손해를 발생시킨 때에는 당해 위탁관리부동산투자회사에 대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

② 관련 수탁회사가 위탁관리부동산투자회사 또는 제3자에게 손해배상 책임을 부담하는 경우 이사, 감사 또는 다른 관련 수탁회사에게도 귀착사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.

③ 당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수합니다. 1. 『부동산투자회사법』 제32조에 근거한 미공개 자산운용 정보의 이용 금지2. 『부동산투자회사법』 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위3. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위④ 당사는 『부동산투자회사법』 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 당사는 회사 정관 제59조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

[정관]

제
59조 (법규 적용 등)
이 정관에 규정되지 아니한 사항은 부투법, 동법 시행령, 동법 시행규칙 및 상법 기타 법령의 관계규정에 의한다.

마. 재판관할

당해 회사의 운영과 관련된 분쟁 발생 시 관할법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

관할법원
서울중앙지방법원

주소
06594 서울시 서초구 서초중앙로 157

연락처
교환 (02) 530-1114

공탁소 민원
(02) 530-1707 / FAX (02) 3477-8102 / 안내(02) 533-6850

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다.

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한

당사는 정관에 존속기한이 정해져 있지 아니한 영속형 부동산투자회사입니다.

나. 해산 사유

당사는 「부동산투자회사법」 및 정관 제58조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다.

[부동산투자회사법]

제44조 (해산)

부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다.

1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2 (청산 시 채권자에 대한 최고)

청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조 (해산등기의 촉탁)

① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

[정관]

제58조 (해산)

회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.

1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 국토교통부장관의 영업인가 또는 등록의 취소

7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

8. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

다. 영업인가 취소 사유

[부동산투자회사법]

제42조 (영업인가 등의 취소)

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함된 투자보고서를 작성하여 국토교통부장관과 금융위원회에 제출하여야 합니다.

당해 회사는 매 사업연도 종료일 후 90일 이내에 매 사업연도의 재무제표(부속명세서를 포함함. 이와 같음)와 투자보고서를, 매 분기(사업연도 기준으로 분기를 계산함) 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 본점에 비치·공시하고 주주 및 채권자가 열람할 수 있도록 하여야 합니다.

당해 회사는 매 사업연도 종료일 후90일 이내에 매 사업연도의 재무제표와 투자보고서를 회사의 주주 및 채권자에게 송부하여야 합니다. 다만, 인터넷 등 전자매체를 이용하여 공시하는 경우에는 그러하지 아니합니다

[부동산투자회사법]

제37조(투자보고서 및 공시 등)① 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 부동산투자회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.③ 영업인가를 받은 자기관리 부동산투자회사 또는 영업인가를 받거나 등록을 한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.1. 부동산투자회사 및 그 자산관리회사의 제22조에 따른 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력2. 부동산투자회사에 대통령령으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우3. 부동산투자회사의 주주총회 결의내용4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.1. 해당 부동산투자회사(위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사인 경우 해당 자산관리회사를 말한다)의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법2. 해당 부동산투자회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.3. 제49조의6제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법4. 삭제

[정관]

제 52 조 (재무제표 및 투자보고서의 공시 등)

① 회사는 매 결산기 종료일 후 90일 이내에 매 결산기의 재무제표(부속명세서를 포함한다. 이하 같다)와 투자보고서를, 매 분기 종료일 후 45일 이내에 매 분기의 재무제표와 투자보고서를 작성하여 본점에 비치·공시하고 주주 및 채권자가 열람할 수 있도록 하여야 한다.

② 회사는 매 결산기 종료일 후 90일 이내에 매 결산기의 재무제표와 투자 보고서를 회사의 주주 및 채권자에게 송부하여야 한다. 다만, 인터넷 등 전자매체를 이용하여 공시하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 부투법 제37조 제3항, 제4항 및 부투법 시행령 제40조의2에서 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.

1. 회사가 자산관리를 위탁한 자산관리회사의 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력 최근 3년 이내의 경력

2. 부투법 시행령 제40조의2 제2항으로 정하는 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우

3. 주주총회 결의내용

4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 투자설명서의 변경 등 부투법 시행령 제40조의2 제3항으로 정하는 사항

(2) 자산운용보고서『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제88조에서 정하는 본 보고서는 『부동산 투자회사법』 제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만 당사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제88조(자산운용보고서의 교부) ① 집합투자업자는 자산운용보고서를 작성하여 해당 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자의 확인을 받아 3개월마다 1회 이상 해당 집합투자기구의 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산운용보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다. <개정 2009. 2. 3.>

② 집합투자업자는 제1항에 따른 자산운용보고서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다) 현재의 해당 집합투자기구의 자산ㆍ부채 및 집합투자증권의 기준가격

가. 회계기간의 개시일부터 3개월이 종료되는 날

나. 회계기간의 말일

다. 계약기간의 종료일 또는 존속기간의 만료일

라. 해지일 또는 해산일

2. 직전의 기준일(직전의 기준일이 없는 경우에는 해당 집합투자기구의 최초 설정일 또는 성립일을 말한다)부터 해당 기준일까지의 기간(이하 이 조에서 "해당 운용기간"이라 한다) 중 운용경과의 개요 및 해당 운용기간 중의 손익 사항

3. 기준일 현재 집합투자재산에 속하는 자산의 종류별 평가액과 집합투자재산 총액에 대한 각각의 비율

4. 해당 운용기간 중 매매한 주식의 총수, 매매금액 및 대통령령으로 정하는 매매회전율

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 제1항에 따른 자산운용보고서의 교부시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2009. 2. 3.>

[제목개정 2009. 2. 3.]

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다. <개정 2015. 7. 24., 2015. 7. 31., 2016. 1. 19.>

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 1. 19.>

[전문개정 2010. 4. 15.]

(3) 자산보관ㆍ관리보고서『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제248조에서 정하는 본 보고서는 『부동산투자회사법』제49조의3에 의하여 적용받지 않습니다.

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]

제248조(자산보관ㆍ관리보고서의 교부) ① 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자는 집합투자재산에 관하여 제90조제2항 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 다음 각 호의 사항이 기재된 자산보관ㆍ관리보고서를 작성하여 투자자에게 교부하여야 한다. 다만, 투자자가 수시로 변동되는 등 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자산보관ㆍ관리보고서를 투자자에게 교부하지 아니할 수 있다. <개정 2009. 2. 3.>

1. 집합투자규약의 주요 변경사항

2. 투자운용인력의 변경

3. 집합투자자총회의 결의내용

4. 제247조제5항 각 호의 사항

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 신탁업자는 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서를 제1항의 기간 이내에 금융위원회 및 협회에 교부하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 2. 3.>

③ 제1항에 따른 자산보관ㆍ관리보고서의 제공시기 및 방법, 비용부담 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[제목개정 2009. 2. 3.]

[부동산투자회사법]

제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다. <개정 2015. 7. 24., 2015. 7. 31., 2016. 1. 19.>

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 1. 19.>

[전문개정 2010. 4. 15.]

(4) 기타장부 및 서류

당사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다.

나. 수시공시

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제89조에서 정하는 수시공시는 '부동산투자회사법' 제49조의3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다.(1) 신탁계약변경에 관한 공시- 해당사항 없음

(2) 수시공시

- 해당사항 없음(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시

- 해당사항 없음(4) 위험지표의 공시

- 해당사항 없음

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조에서 정하는 이해관계자 거래제한 규정은「부동산투자회사법」 제49조3에 의하여 당사에 적용되지 않습니다. 다만, 「부동산투자회사법」 제22조의2 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조 제2항 및 동법 시행령 제34조 제1항에 따라 자산관리회사 등 일정한 자(이하 "이해관계인")와의 일정한 내용의 거래는 제한적으로 가능합니다.

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등)① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
제30조(거래의 제한)① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. ④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외)법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래
제34조 (부동산투자회사의 거래 제한의 예외)① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

② 법 제30조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기관 또는 단체"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회를 말한다.

③ 법 제30조제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 관하여는 제16조를 준용한다. 이 경우 "현물출자"는 "부동산 매매거래"로, "현물출자자"는 "거래당사자"로 본다.

현재 당사와 이해관계인 사이에 「부동산투자회사법」 제22조의2 및 동법 시행령 제20조, 「부동산투자회사법」 제30조2항 및 동법 시행령 제34조 1항에 따라 제한되는 거래는 존재하지 않습니다.

(1) 이해관계인 현황신고서 제출일(2020년 11월 06일) 현재 당사의 주요 특수관계자는 다음과 같습니다.

관계
이름
주식수(주)
지분율

최대주주
CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.
12,000,000
24.90%

기타특수관계자
ESR Kendall Square REIT Holdings
9,200,000
19.09%

기타특수관계자
켄달스퀘어리츠운용(주)
1,000,000
2.07%

기타특수관계자
이에스알켄달스퀘어(주)
4,000,000
8.30%

합계
26,200,000
54.36%

주1) 부동산투자회사법에 의한 특수관계인임

주2) CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.는 상기 주식 외에 당사가 2020년 10월 27일 발행한 권면금액 1,180억원의 전환사채를 보유하고 있습니다. 동 전환사채의 보통주 전환으로 발행될 수 있는 신주의 수는 23,600,000주입니다.

당사의 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)는 당사의 주식 1,000,000주를 보유하여 지분율 2.07%의 주주입니다. 당사의 최대주주는 CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.이며, 당사의 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용(주)의 특별관계자 입니다.

(2) 당사의 특수관계자와의 주요 자금 및 지분 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

특수관계자명
출자금액
비고

CPP Investment Board Real Estate Holdings, Inc.
60,000,000,000
-

ESR Kendall Square REIT Holdings
46,000,000,000
-

켄달스퀘어리츠운용(주)
5,000,000,000
-

이에스알켄달스퀘어(주)
20,000,000,000
-

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

- 해당사항 없습니다

다. 투자중개업자 선정 기준

- 해
당사항 없습니다

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

당사의 자산관리회사인 켄달스퀘어리츠운용 주식회사는 당사에 대하여 지분출자를 실행하였습니다. 세부내용은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

주주 구성

액면가
주수
주당금액

출자금액(억원)

보통주

켄달스퀘어리츠운용(주)

1,000
1,000,000
5,000
5,000,000,000

합계

-

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

- 해당사항 없습니다.

[붙임] 용어풀이

구 분
내 용

금융투자상품
이익 추구 혹은 손실 회피 목적으로 만들어진 재산적 가치를 지닌 금융상품으로 증권 및 파생상품 등이 이에 속합니다.

집합투자
2인 이상의 투자자로부터 자금을 모집하여 금융투자상품 등에 투자하여 그 운용 성과를 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.

펀드
집합투자를 수행하는 기구로서 법적으로 집합투자기구라 표현되며 통상 펀드라고 불립니다. 대표적으로 투자신탁 및 투자회사가 이에 해당합니다.

투자신탁
집합투자업자와 수탁회사간 신탁계약 체결에 의해 만들어지는 펀드를 말합니다.

투자회사
설립자본금을 바탕으로 주식회사 형태로 만들어지는 펀드를 말합니다.

수익증권
펀드(투자신탁)에 투자한 투자자들에게 출자비율에 따라 나눠주는 증권으로서 주식회사의 주권과 유사한 개념입니다.

순자산
펀드의 운용성과 및 투자원금을 합한 금액으로서 원으로 표시됩니다.

증권집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 말합니다.

부동산집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 합니다.

혼합자산집합투자기구
혼합형 펀드로서 집합투자재산의 40%를 주식, 채권, 특별자산, 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 말합니다.

개방형
환매가 가능한 펀드를 말합니다.

폐쇄형
환매가 가능하지 않은 펀드를 말합니다.

추가형
추가로 자금 납입이 가능한 펀드를 말합니다.

모자형
운용하는 펀드(모펀드)와 이 펀드에만 투자하는 펀드(자펀드)로 구성된 펀드 형태를 말합니다. 자펀드는 모펀드 외에는 투자할 수 없습니다.

종류형
멀티클래스 펀드로서 자금납입방법, 투자자자격, 투자금액 등에 따라 판매보수 및 수수료를 달리 적용하는 펀드입니다.

기준가격
펀드의 가격으로서 매일매일 운용성과에 따라 변경되며 매입 혹은 환매 시 적용됩니다.

자본이득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 시세 차익을 말합니다.

배당소득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 이자 및 배당금을 말합니다.

보수
펀드에 가입 후 펀드 운용 및 관리에 대해 고객이 지불하는 비용입니다.

설정
펀드에 자금이 납입되는 것을 지칭합니다.

해지
펀드를 소멸시키는 행위로서 투자회사의 해산과 유사한 개념입니다.

투자자총회
집합투자규약상의 중요 사항을 변경할 때 펀드의 모든 가입자들이 모여서 의사 결정하는 기구. 그 방법 및 절차는 법령 및 해당 규약에 따릅니다.

자산운용협회 펀드코드
자산운용협회가 투자자들이 쉽게 공시사항을 조회ㆍ활용할 수 있도록 펀드에 부여하는 5자리의 고유 코드를 말합니다.

원천징수
소득금액 또는 수입금액을 지급할 때, 그 지급자(보통은 판매회사)가 그 지급받는 자(투자자)가 부담할 세액을 미리 국가를 대신하여 징수하는 것을 말합니다.

성과보수
집합투자업자가 펀드의 성과에 따라 추가적으로 받는 보수를 말하며 원칙적으로 사모 펀드에서 허용이 되고 있고, 공모부동산투자회사에서는 허용됩니다(부동산투자회사법 제49조의3제1항, 자본시장법 제86조 적용배제).