한국토지신탁 — 증권신고서(채무증권) (20200204)
제출인: 한국토지신탁

증권신고서(채무증권)
3.2
(주)한국토지신탁

N

Y

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2020년 02월 04일

회 사 명 :

주식회사 한국토지신탁

대 표 이 사 :

차정훈, 최윤성

본 점 소 재 지 :

서울시 강남구 테헤란로 309 (역삼동 702-2)

(전 화) 02-3451-1100

(홈페이지) http://www.koreit.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) 사장 (성 명) 최 윤 성

(전 화) 02-3451-1252

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
㈜한국토지신탁 제39회 무기명식 이권부 무보증사채

모집 또는 매출총액 :
200,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : (주)한국토지신탁 : 서울시 강남구 테헤란로 309
 KB증권(주) : 서울시 영등포구 여의나루로 50
 아이비케이투자증권(주) : 서울시 영등포구 국제금융로 6길 11

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의 확인서명_한토신_증권신고서 최초.jpg
대표이사등의 확인서명_한토신_증권신고서 최초

요약정보

1. 핵심투자위험

구 분
내 용

사업위험

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

나. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

다.

2019년말 기준,

당사를 비롯한
14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영
위하고 있으며
, 그 중
신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는
2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다.

또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

라.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

마
.
2019년 11월 누적 건설수주규모는 1조 3,791억원으로 전년 동기 대비 4.4% 증가하였는데, 이는 항만, 토지조성
, 기계설치 등의 민간공사 분야에서 증가폭이 컸기 때문입니다. 2019년 11월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2019년말 수주총액은 하반기 회복현상으로 예상과 달리 소폭 증가할 것으로 예상되며, 향후 추이는 경기활력을 위한 정부 건설투자 확대계획의 집행정도에 따라 결정될 것으로 전망되고 있습니다.

한편, 최근 3년간 증가세를 보이던 미분양 주택은 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기에 감소하여 2019년 11월 53,561를 기록하여 2018년말 대비 9.85% 감소하였습니다.

부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존
하며,
향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

바.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향
을 미쳐왔습니다.
2018년 8월에는 서울 및 수도권 지역의 국지적 과열현상 문제를 해결하기 위하여 8.27 대책을 발표하였고, 이어서 9월 13일 주택시장 안정대책을 발표하였습니다.

지속되는 부동산 가격 상승으로 정부는 2019년에도 8월 민간택지 분양가상한제 개선 추진, 12월 주택시장 안정화 대책을 발표
하였습니다.
그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

회사위험

가
.
당사의
2019년 9월말 연결기준 영업수익은 1,980억원으로 전년 동기 대비 3.3% 감소
하였습니다. 이자수익은 전년 동기 대비 7.4% 증가하였으나, 경쟁 심화 및 신탁 수수료율 하락에 따라 신탁 수주에 따른 수수료수익이 1,272억원으로 전년 동기 대비 7.7% 감소하였기 때문입니다.

토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

나.

2019년 9월말 연결기준 당사의 부채비율은 60.4%, 차입금의존도는 29.2%
로
2014년 이후 당사
의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는
증가하는 추세
입니다.

2019년 9월말 연결기준 차입부채는 4,104억원
으로
토지신탁사업비 명목으로

2016년 9월 1,000억원(상환 완료), 2017년 2월 1,500억원,
2018년 9월 600억원, 2019년 4월 1,000억원
의 회사채를 발행하여,
2014년말 연결기준 차입부채 323억원에 비해 증가한 모습입니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습
니다.

다.
당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다.
2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 신탁계정대의 규모가 확대됨에 따라 상승하는 추세에 있습니다. 이에 따라 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모 또한 증가하여 2019년 9월말 670억원으로 2015년말의 412억원 대비 62.9% 증가한 수준을 보이고 있습니다.

향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향
을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기바랍니다.

라
.

2019년 9월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여
152건의 소송(소송가액 262,169백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 45건의 소송(소송가액
38,852백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소
송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

마
.
신고서
제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분
35.46%를
보유하고
있습니다.

그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 KB자산운용, 한국투자밸류자산운용
, 국민연금공단
으로 각각 11.93%, 5.46%, 5.19%를
보유하고 있습니다
.
한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회
사
, 메리츠종합금융증권 주식
회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

기타 투자위험

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1_모집또는매출에관한일반사항

회차 :
39
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
무보증사채
모집(매출)방법
공모

권면(전자등록)
총액
200,000,000,000
모집(매출)총액
200,000,000,000

발행가액
200,000,000,000
이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2023년 02월 14일

원리금
지급대행기관
농협은행
선릉금융센터
(사채)관리회사
한국증권금융(주)

신용등급
(신용평가기관)
A0(한국신용평가)/ A0(한국기업평가)

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
케이비증권
-
10,000,000
100,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

대표
아이비케이투자증권
-
10,000,000
100,000,000,000
인수수수료 0.20%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2020년 02월 14일
2020년 02월 14일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

채무상환자금
180,000,000,000

운영자금
20,000,000,000

발행제비용
648,420,000

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준
발행규모
사용
지역
사용
국가
원화 교환
예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을
받은 경우
보증기관
-
지분증권과
연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의
경우
담보의 종류
-
권리행사가격
-

담보금액
-
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채
해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2020년 01월 17일 KB증권㈜ 및 아이비케이투자증권㈜와 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2020년 02월 11일이며, 상장예정일은 2020년 02월 14일임.

주1) 본 사채는 2020년 02월 07일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2020년 02월 10일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

회 차 :
39

(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
무보증사채

구 분
무기명식 이권부 무보증사채

전자등록총액
200,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 권면금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
200,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 전자등록으로 발행하므로 사채권을 발행하지 아니함.

연리이자율(%)
-

이자지급 방법
및 기한
이자지급 방법
본 사채의 이자는 발행일로부터 원금상환 기일 전일까지 계산하여 매 3개월마다 연 사채이율의 1/4씩 분할하여 후지급하며, 이자지급기일은 다음과 같다. 다만, 이자지급 기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우, 그 다음 영업일을 이자지급기일로 하고 지급일 이후에는 이자를 계산하지 아니한다.

각 기일에 원금상환이나 이자 지급을 이행하지 않았을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울특별시인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 사채이율을 하회하는 경우에는 사채이율을 적용한다.

이자지급 기한
2020년 05월 14일, 2020년 08월 14일, 2020년 11월 14일, 2021년 02월 14일,
 2021년 05월 14일, 2021년 08월 14일, 2021년 11월 14일, 2023년 02월 14일,
 2022년 05월 14일, 2022년 08월 14일, 2022년 11월 14일, 2023년 02월 14일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / 한국기업평가(주)

평가일자
2020년 02월 04일 / 2020년 02월 03일

평가결과등급
A0 / A0

상환방법
및 기한
상 환 방 법
본 사채의 원금은 2023년 02월 14일에 일시 상환한다. 다만, 상환기일이 은행의 휴업일에 해당할 경우 그 다음 영업일을 상환기일로 하고, 상환기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다.

각 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 은행의 휴업일인 경우에는 그 익영업일을 말한다)에 원금 또는 이자를 지급하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급한다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(이하 "연체대출 최고이율"이라 한다)을 적용하여 계산한다. 단, 연체대출 최고이율이 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 사채의 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2023년 02월 14일

납 입 기 일
2020년 02월 14일

등 록 기 관
한국예탁결제원

원리금
지급대행기관
회 사 명
농협은행 선릉금융센터

기 타 사 항

▶
본 사채의 발행과 관련하여 2020년 01월 17일 KB증권㈜ 및 아이비케이투자증권㈜와 대표주관계약을 체결함.

▶ 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음.

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2020년 02월 11일이며, 상장예정일은 2020년 02월 14일임.

주1) 본 사채는 2020년 02월 07일 09시에서 16시까지 금융투자협회 K-bond 시스템 및 Fax를 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 전자등록총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 사채이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2020년 02월 10일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사, CFO, 재무팀장 등
- 공동대표주관회사(KB증권, 아이비케이투자증권): 담당 임원, 팀장 등

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 공동대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

구 분
주요내용

공모희망금리 산정방식
공동대표주관회사는 (주)한국토지신탁의 제39회 무보증사채의 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 최근 동일 신용등급 회사채의 스프레드 동향, 동종 업계의 최근 회사채 발행금리 및 채권시장 동향 등을 고려하여 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.
 
- 제39회: 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다.

공모희망금리 밴드 산정 근거는 아래 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

수요예측 참가신청
관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 수요예측 신청시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 아래와 같습니다.

[제39회]
① 최저 신청수량: 10억원
② 최고 신청수량: 1,000억원
③ 수량단위: 10억원
④ 가격단위: 0.010%p. 

수요예측기간은 2020년 02월 07일 09시부터 16시까지로 합니다.

배정대상 및 기준

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 공동대표주관회사가 결정합니다.

※ "무보증사채 수요예측 모범규준"
제5조(배정에 관한 사항)

가. 배정기준 운영 
- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다. 
나. 배정시 준수 사항 
- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다. 
① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것 
② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것 
다. 배정시 가중치 적용 
- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다. 
① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준 
② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소 
라. 납입예정 물량 배정 원칙 
- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다. 

"무보증사채 수요예측 모범규준" 제5조(배정에 관한 사항) 제라항에 따라 공동대표주관회사인 KB증권(주) 및 아이비케이투자증권(주)는 공모채권을 배정함에 있어 "수요예측에 참여한 "기관투자자"("증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제8조 제7항의 "신탁업자". 이하 "수요예측 참여자"로 한다.)에 대해 우대하여 배정합니다.

※ 본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약 및 배정 - 2. 배정"을 참고하시기 바랍니다.

금리미제시분 및 공모희망금리 범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정 근거

공동대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 제39회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.

가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향

국고채권, 발행회사가 속한 신용등급인 A0 무보증회사채, 발행회사인 (주)한국토지신탁의 최근 6개월
(2019.08.05 ~2020.02.03)
간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[한국토지신탁 3년만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2020년 02월 03일 기준)

한국자산평가(주)
키스채권평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2.165%
2.157%
2.147%
2.157%
2.156%

자료: 본드웹

[A0 신용등급 3년만기 민간채권 평가회사 4사 평균 평가금리]

(2020년 02월 03일 기준)

한국자산평가(주)
키스채권평가(주)
나이스피앤아이(주)
(주)에프앤자산평가
평균금리

2.160%
2.192%
2.147%
2.157%
2.164%

자료: 본드웹

[민간채권평가회사 평균 평가금리 추이(3년 만기)]

일자
신용등급
평가금리(%)
Credit Spread(%p.)

국고채권
A0 등급민평
개별민평
등급민평
- 국고채권
개별민평
- 국고채권

2020-02-03
A0
1.290
2.164
2.156
0.874
0.866

2020-01-31
A0
1.312
2.186
2.178
0.874
0.866

2020-01-30
A0
1.302
2.176
2.169
0.874
0.867

2020-01-29
A0
1.322
2.196
2.188
0.874
0.866

2020-01-28
A0
1.347
2.221
2.214
0.874
0.867

2020-01-23
A0
1.424
2.291
2.284
0.867
0.860

2020-01-22
A0
1.435
2.302
2.295
0.867
0.860

2020-01-21
A0
1.400
2.267
2.260
0.867
0.860

2020-01-20
A0
1.452
2.320
2.312
0.868
0.860

2020-01-17
A0
1.422
2.290
2.282
0.868
0.860

2020-01-16
A0
1.425
2.293
2.285
0.868
0.860

2020-01-15
A0
1.391
2.260
2.252
0.869
0.861

2020-01-14
A0
1.388
2.258
2.251
0.870
0.863

2020-01-13
A0
1.406
2.280
2.273
0.874
0.867

2020-01-10
A0
1.417
2.294
2.286
0.877
0.869

2020-01-09
A0
1.415
2.295
2.287
0.880
0.872

2020-01-08
A0
1.366
2.251
2.243
0.885
0.877

2020-01-07
A0
1.335
2.220
2.212
0.885
0.877

2020-01-06
A0
1.280
2.166
2.158
0.886
0.878

2020-01-03
A0
1.271
2.158
2.151
0.887
0.880

2020-01-02
A0
1.322
2.208
2.201
0.886
0.879

2019-12-31
A0
1.355
2.241
2.233
0.886
0.878

2019-12-30
A0
1.355
2.241
2.233
0.886
0.878

2019-12-27
A0
1.366
2.253
2.246
0.887
0.880

2019-12-26
A0
1.365
2.252
2.245
0.887
0.880

2019-12-24
A0
1.369
2.256
2.249
0.887
0.880

2019-12-23
A0
1.377
2.267
2.259
0.890
0.882

2019-12-20
A0
1.385
2.276
2.269
0.891
0.884

2019-12-19
A0
1.380
2.271
2.264
0.891
0.884

2019-12-18
A0
1.360
2.250
2.243
0.890
0.883

2019-12-17
A0
1.357
2.248
2.240
0.891
0.883

2019-12-16
A0
1.367
2.257
2.250
0.890
0.883

2019-12-13
A0
1.400
2.289
2.281
0.889
0.881

2019-12-12
A0
1.380
2.269
2.262
0.889
0.882

2019-12-11
A0
1.381
2.269
2.262
0.888
0.881

2019-12-10
A0
1.390
2.276
2.268
0.886
0.878

2019-12-09
A0
1.405
2.267
2.259
0.862
0.854

2019-12-06
A0
1.430
2.291
2.283
0.861
0.853

2019-12-05
A0
1.420
2.279
2.272
0.859
0.852

2019-12-04
A0
1.402
2.261
2.253
0.859
0.851

2019-12-03
A0
1.455
2.311
2.304
0.856
0.849

2019-12-02
A0
1.430
2.286
2.279
0.856
0.849

2019-11-29
A0
1.387
2.244
2.236
0.857
0.849

2019-11-28
A0
1.425
2.281
2.274
0.856
0.849

2019-11-27
A0
1.450
2.305
2.297
0.855
0.847

2019-11-26
A0
1.467
2.321
2.313
0.854
0.846

2019-11-25
A0
1.472
2.326
2.319
0.854
0.847

2019-11-22
A0
1.455
2.310
2.302
0.855
0.847

2019-11-21
A0
1.467
2.321
2.313
0.854
0.846

2019-11-20
A0
1.442
2.297
2.290
0.855
0.848

2019-11-19
A0
1.480
2.334
2.326
0.854
0.846

2019-11-18
A0
1.517
2.370
2.362
0.853
0.845

2019-11-15
A0
1.515
2.365
2.357
0.850
0.842

2019-11-14
A0
1.512
2.362
2.355
0.850
0.843

2019-11-13
A0
1.502
2.352
2.345
0.850
0.843

2019-11-12
A0
1.553
2.404
2.396
0.851
0.843

2019-11-11
A0
1.505
2.356
2.348
0.851
0.843

2019-11-08
A0
1.515
2.366
2.358
0.851
0.843

2019-11-07
A0
1.550
2.401
2.393
0.851
0.843

2019-11-06
A0
1.520
2.370
2.362
0.850
0.842

2019-11-05
A0
1.520
2.370
2.362
0.850
0.842

2019-11-04
A0
1.557
2.403
2.396
0.846
0.839

2019-11-01
A0
1.477
2.324
2.317
0.847
0.840

2019-10-31
A0
1.462
2.310
2.302
0.848
0.840

2019-10-30
A0
1.467
2.313
2.306
0.846
0.839

2019-10-29
A0
1.487
2.332
2.325
0.845
0.838

2019-10-28
A0
1.530
2.375
2.367
0.845
0.837

2019-10-25
A0
1.445
2.290
2.282
0.845
0.837

2019-10-24
A0
1.397
2.243
2.236
0.846
0.839

2019-10-23
A0
1.380
2.225
2.218
0.845
0.838

2019-10-22
A0
1.370
2.219
2.212
0.849
0.842

2019-10-21
A0
1.412
2.261
2.254
0.849
0.842

2019-10-18
A0
1.375
2.225
2.217
0.850
0.842

2019-10-17
A0
1.380
2.229
2.221
0.849
0.841

2019-10-16
A0
1.320
2.173
2.166
0.853
0.846

2019-10-15
A0
1.285
2.141
2.133
0.856
0.848

2019-10-14
A0
1.280
2.135
2.128
0.855
0.848

2019-10-11
A0
1.275
2.130
2.123
0.855
0.848

2019-10-10
A0
1.275
2.130
2.123
0.855
0.848

2019-10-08
A0
1.260
2.114
2.107
0.854
0.847

2019-10-07
A0
1.237
2.094
2.086
0.857
0.849

2019-10-04
A0
1.207
2.066
2.058
0.859
0.851

2019-10-02
A0
1.297
2.155
2.147
0.858
0.850

2019-10-01
A0
1.317
2.175
2.167
0.858
0.850

2019-09-30
A0
1.297
2.155
2.148
0.858
0.851

2019-09-27
A0
1.302
2.160
2.153
0.858
0.851

2019-09-26
A0
1.300
2.160
2.153
0.860
0.853

2019-09-25
A0
1.300
2.161
2.153
0.861
0.853

2019-09-24
A0
1.322
2.182
2.175
0.860
0.853

2019-09-23
A0
1.335
2.193
2.185
0.858
0.850

2019-09-20
A0
1.325
2.183
2.175
0.858
0.850

2019-09-19
A0
1.330
2.185
2.177
0.855
0.847

2019-09-18
A0
1.306
2.162
2.154
0.856
0.848

2019-09-17
A0
1.315
2.168
2.161
0.853
0.846

2019-09-16
A0
1.345
2.194
2.186
0.849
0.841

2019-09-11
A0
1.265
2.116
2.108
0.851
0.843

2019-09-10
A0
1.235
2.086
2.078
0.851
0.843

2019-09-09
A0
1.235
2.084
2.076
0.849
0.841

2019-09-06
A0
1.270
2.111
2.103
0.841
0.833

2019-09-05
A0
1.252
2.090
2.082
0.838
0.830

2019-09-04
A0
1.227
2.063
2.054
0.836
0.827

2019-09-03
A0
1.216
2.050
2.041
0.834
0.825

2019-09-02
A0
1.230
2.059
2.049
0.829
0.819

2019-08-30
A0
1.195
2.022
2.013
0.827
0.818

2019-08-29
A0
1.160
1.985
1.975
0.825
0.815

2019-08-28
A0
1.175
1.987
1.977
0.812
0.802

2019-08-27
A0
1.177
1.985
1.975
0.808
0.798

2019-08-26
A0
1.120
1.930
1.920
0.810
0.800

2019-08-23
A0
1.155
1.963
1.953
0.808
0.798

2019-08-22
A0
1.125
1.931
1.922
0.806
0.797

2019-08-21
A0
1.167
1.969
1.960
0.802
0.793

2019-08-20
A0
1.100
1.905
1.896
0.805
0.796

2019-08-19
A0
1.090
1.894
1.884
0.804
0.794

2019-08-16
A0
1.092
1.894
1.884
0.802
0.792

2019-08-14
A0
1.142
1.936
1.927
0.794
0.785

2019-08-13
A0
1.142
1.934
1.924
0.792
0.782

2019-08-12
A0
1.182
1.967
1.958
0.785
0.776

2019-08-09
A0
1.175
1.961
1.951
0.786
0.776

2019-08-08
A0
1.167
1.954
1.944
0.787
0.777

2019-08-07
A0
1.147
1.935
1.925
0.788
0.778

2019-08-06
A0
1.165
1.951
1.941
0.786
0.776

2019-08-05
A0
1.169
1.954
1.944
0.785
0.775

자료: 본드웹
주1) 국고채권, 등급민평 및 개별민평 금리는 민간채권평가회사4사(한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가)에서 제공하는 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준임

[민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 추이(3년 만기)]

민평 및 스프레드 추이.jpg
민평 및 스프레드 추이

자료: 본드웹

나. 최근 6개월 (2019.08.05 ~2020.02.03) 동일등급(A0), 동일만기(3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

(2020년 02월 03일 기준)
(단위 : 년, 억원, %)

신용
등급
종목명
만기
발행일
발행금액
(최초)
수요예측
기준
밴드
하단
밴드
상단
발행확정금리
(수요예측 후)
발행금액
(결정)
발행금리

A0
해태제과식품15
3
2019/07/10
300
개별민평
-20bp
+20bp
-7bp
500
2.165%

GS건설136
3
2019/07/12
2,000
등급민평
-20bp
+20bp
-21bp
3,000
2.000%

태영건설66
3
2019/07/23
700
개별민평
-35bp
-
-7bp
1,400
2.137%

대신에프앤아이30-1
3
2019/07/30
500
개별민평
-15bp
+15bp
PAR
1,100
2.205%

동원시스템즈26-1
3
2019/08/02
500
개별민평
-20bp
+15bp
-21bp
1,000
1.654%

효성중공업 주식회사8-1
3
2019/08/29
500
개별민평
-15bp
+15bp
+15bp
600
2.171%

SK증권20
3
2019/09/10
500
개별민평
-30bp
+5bp
-50bp
900
2.298%

한라홀딩스11
3
2019/09/27
500
개별민평
-40bp
+15bp
-20bp
590
2.193%

SK어드밴스드3
3
2019/10/07
800
등급민평
-15bp
+15bp
-22bp
1,500
1.846%

현대엘리베이터37
3
2019/10/21
700
개별민평
-20bp
+20bp
-1bp
1,000
2.000%

포스코건설57
3
2019/10/23
1,000
개별민평
-15bp
+15bp
-12bp
1,100
1.944%

티에스케이코퍼레이션1
3
2019/10/23
500
등급민평
-20bp
+15bp
-20bp
1,000
2.019%

AJ렌터카44
3
2019/10/25
1,000
개별민평
-20bp
+20bp
+4bp
1,200
1.956%

SK실트론45-1
3
2019/10/29
1,300
개별민평
-20bp
+20bp
+13bp
1,400
2.146%

SK케미칼12-1
3
2019/10/30
500
개별민평
-20bp
+20bp
+16bp
700
2.166%

다우데이타6
3
2019/11/28
500
등급민평
-20bp
+20bp
-16bp
500
2.145%

효성화학3-1
3
2019/12/03
800
개별민평
-20bp
+20bp
20bp
800
2.492%

크라운제과33
3
2019/12/10
300
개별민평
-30bp
+20bp
19bp
300
2.118%

씨제이프레시웨이9
3
2020/01/22
500
개별민평
-30bp
+20bp
-12bp
700
1.991%

<출처: 전자공시시스템, K-Bond>

주1) 상기 발행금액은 수요예측 결과를 반영한 최종 발행 금액임
주2) 개별민평금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, 키스채권평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가) 평가금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사) 기준

상기 최근
6개월
(2019.08.05 ~2020.02.03
)

내 3년 만기 A0등급 회사채 발행은 총 19건이 있었
으며, 15건은 개별민평금리를 기준금리로 설정하였습니다. 이와 같이 최근 회사채 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평금리를 기준으로 설정하는 사례가 대부분입니다.

금리밴드 수준은 밴드 상단이 개별민평에서 +5bp~+20bp를 가산하는 수준으로 설정되었습니다. 동일 등급 동일 만기의 발행이더라도 해당 산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 차이가 있었으며, 발행금리는 모두 공모희망금리 상단이나 상단이하에서 결정되었습니다.

다.

최근 6개월(2019.08.05 ~2020.02.03)
(주)한국토지신탁 유통물 거래 현황

최근 6개월간 (주)한국토지신
탁의 회사채 유통물 거래 현황을 보면 1건이 존재하였으며, 개별민평금리 대비 6.2bp 높은 수준에서 거래되었습니다. (주)한국토지신탁의 최근 6개월간 미상환채권 유통현황은 다음과 같습니다.

(주)한국토지신

탁

최근 6개월

(2019.08.05 ~2020.02.03)

종목별 유통 수익률 현황

종목명
일자
민평금리
(%)
유통수익율(%)
스프레드(bp)
잔존기간
만기일
거래량
(억원)

최고
최저
평균
평균

한국토지신탁37
2019-08-23
1.751
1.850
1.791
1.813
6.2
2년6월
2021-09-17
50

자료: 본드웹
주) 50억원 이상

라. 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.

과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 

동일 신용등급의 민평금리 및 (주)한국토지신탁의 개별민평금리 등을 참고해본 결과 개별민평금리가 발행기간 중의 금리변동성 및 Credit Risk 변동가능성 등을 가장 잘 반영하고 있다고 판단하였는 바, 최근의 회사채 발행시장 및 유통시장에서 개별민평금리의 활용도를 포함, 종합적으로 고려하여 (주)한국토지신탁의 개별민평금리를 본 사채의 공모희망금리 설정을 위한 기준금리로 사용하였습니다.

마. 최근 채권시장 동향
및 종합결론

당사와 공동대표주관회사인 KB증권(주)와 아이비케이투자증권(주)는 금번 발행하는 (주)한국토지신탁 제39회 무보증사채 발행과 관련하여 공모희망금리 결정 과정에서 당사의 개별민평금리, A등급 민평금리, 동일 등급 회사채 발행 내역 및 기발행 회사채 유통현황 등을 종합적으로 고려하였습니다.

국내 채권시장은 글로벌 경기 회복세가 둔화되며, 2012년부터 이어져 온 저금리 기조가 지속되고 있습니다. 2014년 세월호 참사에 따른 심리 위축과 하반기 국내외 경기둔화에 대한 부양책으로 한국은행이 2차례의 기준금리 인하를 단행함에 따라 국내 기준금리는 1.75%를 기록하였습니다. 2015년에도 글로벌 경기둔화가 이어져, 유가하락 등 대외 불확실성의 확대로 경기전망이 부정적인 가운데, 추가 재정정책 등에 대한 기대감 등에 따라 채권수익률의 하락세가 지속되었습니다. 이에 금융통화위원회는 2015년 6월 기준금리를 기존 1.75%에서 1.50%로 인하하였으며, 2016년 6월 금융통화위원회에서도 국책은행 자본확충안이 결정된 이후 구조조정을 원활하게 이끌기 위한 선제적인 금리 인하를 단행하여 기준금리를 1.25%로 하향 조정하였습니다. 다만, 2016년 9월 FOMC에서 연내 미국 금리 인상이 확실시 됨에 따라 글로벌 금리가 반등하였으며, 우리나라 국채 금리 또한 글로벌 금리와 동조화하며 상승 흐름으로 전환되었습니다.

한국은행은 국내경기의 회복세, 예상되는 미국의 금리 인상 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다. 그럼에도 불구하고 2018년 3월 FOMC에서 미국 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 하지만 2018년 4월 금통위와 5월 금통위에서도 한국은행 기준금리가 만장일치로 1.50%로 동결되었으며 이주열 총재는 향후 주요국의 통화정책 정상화 속도 등을 지켜보며 신중히 기준금리를 인상하겠다는 입장을 피력했습니다.

그러나 이후 미국이 6월 FOMC에서 금리 수준을 1.75%~2.00%로 한차례 더 인상하면서 국내 금리 인상에 대한 압력 역시 높아졌으며, 2018년 7월 금통위에서는 기준금리가 동결되기는 하였으나 금리 인상 소수의견이 등장하였습니다. 한편, 2018년 8월 31일에 열린 금통위에서는 국내외 경제 불확실성 확대와 특히 국내 경제 및 고용지표의 부진으로 인해 지난 금통위에서의 기준금리 인상 소수의견에도 불구하고 다시 한 번 기준금리가 동결된 바 있습니다. 이에 반해 미국은 2018년 9월 26일 다시 한번 기준 금리를 0.25%p. 인상했습니다. 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 높았지만, 그에 반해 2018년 10월 금통위에서는 기준 금리 동결을 발표하며 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상된 뒤 제자리에 머물렀습니다. 이후 2018년 11월 금통위에서 기준 금리 인상을 발표하며, 현재 1.75%의 금리가 유지되었습니다. 그러나 미국은 2018년 12월 FOMC에서 또 한 차례 0.25%p. 금리 인상을 단행하여 2.25%~2.50%를 유지하였습니다.

그럼에도 불구하고 2019년 상반기에는 기준금리와 국고채 50년 장기금리가 역전되는 등 금리는 하락세를 지속해왔습니다. 이러한 배경 속에 시장에서는 2019년 7월 FOMC에서 금리 인하 후, 국내에서도 8월인하를 단행할 것이라는 컨센서스가 형성되었으나 예상을 뒤집고 한국은행 금융통화위원회는 2019년 7월 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 선제적으로 하향 조정하였습니다. 선제적 하향 조정으로 2019년 8월 30일 금통위에서 동결을 결정지었으나 국내외 경기둔화 우려가 확대되고, 인플레이션 하방압력 확대, 미중 무역분쟁 등 대외 불확실성 요인이 지속되면서 2019년 10월 16일 한국은행 금융통화위원회에서 추가 금리인하를 단행하였습니다. 11월 금융통화위원회 결과 소수의견(1명)을 확인하고, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정 하면서 내년도 추가 인하 기대감이 강화되었으며, 국고채 및 회사채 금리의 점진적인 하락세로 이어졌습니다.

2020년 미국 FOMC의 추가 인하 가능성에 대한 불확실성은 여전히 존재하나, 국내 2020년 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성으로 인한 국내 금리 인하 기대감이 강화된 상태로 국내 금리는 당분간 하향 안정화 추세가 예상됩니다. 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

이러한 시장상황을 종합적으로 고려하여 당사와 공동대표주관회사는 제39회 무보증사채 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. 

[제39회]
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. 수요예측
(1) "공동대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자"중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

가. 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

나. 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제4항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 및 FAX를 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"는 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.
(3) 수요예측 기간은 2020년 02월 07일 09시부터 16시까지로 한다.

(4) 수요예측 결과는 "공동대표주관회사"가 3년간 보관한다.

(5) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "공동대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.

(6) 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

(7) 수요예측에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

(8) 불성실 수요예측 참여자의 관리: "공동대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

(9) "공동대표주관회사" 는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(10) "공동대표주관회사"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(11) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않는다.

(12) "공동대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다.

(13) 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2015. 9. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리
(1) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.
(2) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.
가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우
나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우
다. "공동대표주관회사"와의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우
라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우
(3) "공동대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다.

3. 공모금리 결정
(1) "본 사채"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라 "수요예측" 결과를 최대한 반영하여 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 합의하여 결정한다.
(2) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다.
(3) "공동대표주관회사"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다.
(4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.
(5) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다. 단, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다.
(6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여 "공동대표주관회사"가 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다.
(7) "공동대표주관회사"와 "발행회사"는 금리 결정 시, 유효수요는 "공동대표주관회사"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다. 단, 필요 시 "공동대표주관회사"는 "발행회사"와 협의하여 결정한다.
(8) "공동대표주관회사"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다.
(9) "공동대표주관회사"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다.
(10) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다.

나. 청약 및 배정

1. 청약
(1) 일정
① 청약일: 2020년 02월 14일
② 청약서 제출기한: 2020년 02월 14일 09시부터 11시까지
③ 청약금 납부: 2020년 02월 14일 16시까지
(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 "기관투자자"만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, "전문투자자" 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자가 아닌 투자자를 말한다. 이하 같다)도 청약에 참여할 수 있다.
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다. 
① 교부장소 : 청약취급처의 본점
② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
③ 교부일시 : 2020년 02월 14일
④ 기타사항 :
a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.
b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.
(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(5) 청약의 방법
① "공동대표주관회사"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2020년 02월 14일 11시까지 "공동대표주관회사"로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.
② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다.
(6) 청약단위: 전자등록금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.
(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.
(8) 청약취급처 : "공동대표주관회사"의 본점.
(9) 청약금 납입일: 2020년 02월 14일
(10) "본 사채"의 발행일: 2020년 02월 14일
(11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 농협은행 선릉금융센터
(12) 전자등록기관 : "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.

(13) 전자등록신청 : 발행회사는 각 인수단이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다. 각 인수단은 발행회사로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 발행회사에 통보하여야 한다. 단, 전자등록신청에 관련한 사항은 인수계약서 제16조 2항에 따라 공동대표주관회사 중 아이비케이투자증권 주식회사에 위임한다.

2. 배정
(1) 수요예측에 참여한 "기관투자자"(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다. 
(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금액을 공제한 잔액을 제4조 제4항의 청약기간까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다. 이때 "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액 외에 추가로 청약에 참여할 경우 "공동대표주관회사"는 "수요예측 참여자"에게 우대배정한다. 이 때 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.
(3) 제2호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아래 각 목의 방법으로 배정한다.
가. 기관투자자 및 전문투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정한다.
나. 일반투자자 : 가목의 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 안분배정한다.
다. 제3호에 따라 배정하는 경우, 청약 결과 초과 청약이 발생한 경우에는 경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분하되, 잔여물량이 최소화되도록 한다. 단, 잔여물량은 최대청약자부터 순차적으로 배정하되, 동순위 최대청약자가 잔여물량보다 많은 경우에는 "공동대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.
라. 배정단위는 10억원 단위로 한다.
(4) 상기 제1호 내지 제3호의 배정에도 불구하고 미달 금액("잔액인수금액")이 발생하는 경우, 그 미달된 잔액에 대해서 "공동대표주관회사"가 인수한다
.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항

"자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
(1) 교부장소 : 청약취급처의 본점 
(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법
또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시 : 2020년 02월 14일

(4) 기타사항 : 
① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과금융투자업에관한법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

※
관련법규

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>
제9조 (그 밖의 용어의 정의)

⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>

1. 국가

2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조(증권의 모집·매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가
가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자
나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자
다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인
라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)
마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자
바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자
가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주
나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원
다. 발행인의 계열회사와 그 임원
라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주
마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원
바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인
사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1., 2013.6.21.>
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

라. 일정
(1) 납입기일: 2020년 02월 14일
(2) 발행일: 2020년 02월 14일

마. 납입장소
농협은행 선릉금융센터

바. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2020년 02월 11일
(2) 상장예정일: 2020년 02월 14일

사. 사채권교부예정일
등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.

아. 사채권 교부장소

본
사채에 대하여는
「주식ㆍ사채 등
의 전자등록에 관
한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다. 

자. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 진다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차 : 39]
(단위 : 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

구분
명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

공동대표주관회사
KB증권(주)
00164876
서울시 영등포구 여의나루로 50
100,000,000,000
0.20
총액인수

공동대표주관회사
아이비케이투자증권(주)
00684918
서울시 영등포구 국제금융로 6길 11
100,000,000,000
0.20
총액인수

나. 사채의 관리계약

[회 차 : 38]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료

한국증권금융(주)
00159643
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
200,000,000,000
6,000,000
정액수수료

다. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

제17조 (특약사항)
"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체없이 "대표주관회사"에게 통보하여야
한다.
다만 금융감독원이나 한국거래소에 공시한 경우에는 "대표주관회사"에 통보한 것으로 간주한다.
1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있은 때
2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때
3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도
4. "발행회사"의 영업목적의 변경
5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때
6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때
7. "자산재평가법"에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때
8. "발행회사" 자기자본의 100%이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회 결의 등 내부 결의가 있은 때 
9. "발행회사" 자기자본의 100%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
10. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도하고자 하는 때
11. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회 차
금액
이자율
만기일
옵션관련사항

제39회 무보증사채
2,000
주1)
2023년 02월 14일
-

합 계
2,000
-
-
-

주1) 이자율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 적용하며, 본 계약 체결 후 수행하는 수요예측 결과를 반영하여 "발행회사"와 "대표주관회사"가 합의한 본 사채 발행과 관련한 "최종 인수계약서"의 사채의 이율을 따릅니다. 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주)(구.나이스채권평가(주)), (주)에프엔자산평가]에서 최종으로 제공하는 (주)한국토지신탁 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.40%p. ~ +0.40%p.를 가산한 이자율로 합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 금액 및 이자율은 2020년 02월 10일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

- 당사가 발행하는 제39회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채입니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

※ "갑"은 발행회사인 (주)한국토지신탁을 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다. 

14. 기한의 이익 상실에 관한 사항

가. 기한의 이익 상실

(1) 기한의 이익의 즉시 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

(사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

(아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린 경우

("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다)

(자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우

(차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다)

(2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의 이익 상실

다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우

(나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 삼천억원(￦ 300,000,000,000) 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우

(다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우

(라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 당해 발행회사의 분기, 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 보고서 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 발행회사 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.)

(마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 60일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우

(사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 "본 사채"의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다.

(3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다.

(4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다.

나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’

(1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다.

(가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우

(나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우

(2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다.

다. 기한의 이익 상실의 취소

사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다.

(가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것

(나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것

라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법

“을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한 기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다.

(가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구

(나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치

제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다.

⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다.

제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다.

③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다.

④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다.

⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등

당사가 발행하는 제39회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액

당사가 발행하는 제39회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.

마. 발행회사의 의무 및 책임

구분
원리금지급
재무비율 유지
담보권설정 제한
자산매각 한도
지배구조 변경 제한

내용
제39회: 2,000억원
부채비율 400% 이하
"자기자본"의 400% 이하
총자산의 70% 이하
사채관리계약서 
제2-5조의2
(최대주주의 변경)

주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2020년 02월 04일 한국증권금융 주식회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다.

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제2-1조(발행회사의 원리금지급의무) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다.

② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 농협은행 선릉금융센터에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일)로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날의 직전일 까지 계산 한다.

제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다.

② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다.

제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다.

1. “갑”은 부채비율을 400% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 60.4%, 부채규모는 530,014백만원이다.

제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다.

1. 자산의 구입대금을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’

2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부

3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’

4. 본 사채 발행 이후 지급보증 또는 ‘담보권’이 설정되는 채무의 합계액이 최근 보고서상 ‘자기자본’의 400%를 넘지 않는 경우(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 설정된 지급보증 또는 담보권이 설정된 채무의 합계액은 0원이며 이는 “갑”의 최근 보고서상 ‘자기자본’의 0%이다.

5. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우

6. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

7. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증

8. 발행사가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증

9. 본 사채관리계약 체결전에 이미 존재하는 담보권 및 지급보증 또는 이들의 갱신에 의해 발생하는 담보권 및 지급보증으로서 당초의 피담보채무금액이 증가하지 않는 경우

③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다.

④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다.

제2-5조(자산의 처분제한) ① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 70%(자산처분후 1년 이내에 처분가액 등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매?양도?임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, 구조조정목적으로 처분하는 자산 및 기타 자산유동화증권 발행을 위한 매출채권의 양도 또는 경영상 필요에 의해 사전에 "을"과 합의하는 경우에 대해서는 예외로 한다. 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 1,407,079백만원이다.

② “갑”은 매매·양도·임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다.

③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다.

1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산의 처분

2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분

제2-5조의2(지배구조변경 제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”의 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단, 다음 각 목의 경우는 이 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다.

가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우

나. 「기업구조조정 촉진법」,「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우

다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우

라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우

“갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따라 최근 제출한 보고서상 최대주주(최대주주명 엠케이인베스트먼트㈜) 지분율은 24.25%이다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다.

가. 지배구조변경 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

[회 차 : 39]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
대표전화번호
위탁금액
수수료율(%)

한국증권금융(주)
00159643
02-3770-8800
서울시 영등포구 국제금융로8길 10
200,000,000,000
-
수수료 : 6,000,000원

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등

(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

구분
내용
해당 여부

주주 관계
사채관리회사가 발행회사의 
최대주주 또는 주요주주 여부
해당 없음

계열회사 관계
사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부
해당 없음

임원겸임 관계
사채관리회사의 임원과
발행회사 임원 간 겸직 여부
해당 없음

채권인수 관계
사채관리회사의
주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부
해당 없음

기타 이해관계
사채관리회사와 발행회사 간
사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부
해당 없음

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

구분
실적

2016년
2017년
2018년
2019년
2020년

계약체결 건수
137건
115건
125건
131건
6건

계약체결 위탁금액
22조 1,910억원
22조 2,190억원
24조 2,580억원
30조 440억원
1조 6,3000억원

주) 업무개시일: 2013.01.18

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

사채관리회사
담당조직
연락처

한국증권금융(주)
사채관리팀
02-3770-8605,8646,8556

다. 사채관리회사의 권한

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청

2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류·가처분 등의 신청

3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의

4. 파산, 회생절차 개시의 신청

5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고

6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의

7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사

8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)

9. 사채권자집회에서의 의견진술

10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항

② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상·재판외의 행위를 할 수 있다.

③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.

1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등

2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등

④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다.

⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.

⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.

⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.

⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다.

⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 “을”은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 ‘본 사채의 미상환잔액’에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 사채권자임을 특정할 수 있는 등록필증 원본과의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 “을”은 교부 받은 사채권이나 등록필증에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 “을”이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 등록필증을 다시 “을”에게 교부하여야 한다.

⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 “을”이 사채권자가 제공한 등록필증이나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 “을”은 이에 대해 과실이 있지 아니하다.

⑪ 신고기간 종료 시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 등록필증을 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.

⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다.

1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우

2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우

② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현 시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.

③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다.

⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다.

⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가 있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임

※ "갑"은 발행회사인
(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.

② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.

③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항

※ "갑"은 발행회사인

(주)한국토지신탁을
지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반 시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다.

② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.

③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.

④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.

⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 기타사항

사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

<당사 영위사업 개괄>

가. 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서,
당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있습니다.

당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)]

당사가 주요 사업으로 영위하고 있는 부동산 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 수탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 법률관계를 의미합니다. (신탁법 제2조제1항).

부동산 신탁의 종류에는 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등이 있으며, 각 신탁의 내용은 다음과 같습니다.

(1) 토지(개발)신탁 : 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다.

토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 구분됩니다.

1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

(2) 관리신탁 : 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(3) 처분신탁 : 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. 

(4) 담보신탁 : 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

(5) 분양관리신탁 : 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

<부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험>

나. 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 2012년 회계기준 변경에 따른 수탁고 감소를 제외하면 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다. 이러한 수탁고의 증가는 부동산시장 호조세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 그러나
향후 경기변동에 따라 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁의 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조
원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다.
이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2018년까지 5년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2018년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2017년말 대비 28.3조원(+15.9%) 증가한 206.8조원를 기록했습니다. 2019년 6월말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2018년말 대시 12.9조원(+6.2%)증가한 219.7조원을 기록하여 증가세를 유지하였습니다.

전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.

한편 2019년 6월말 차입형토지신탁과 분양관리신탁의 수탁고는 각각 0.1조원(-1.2%), 0.4조원(-5.0%) 감소하였는데 차입형토지신탁 수탁고의 경우 2009년 이후로 최초로 감소하였습니다.

[국내 부동산신탁회사의 종류별 부동산수탁고 추이]

(단위 : 조원,%)

구 분
2019년
6월말
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년
2011년
2010년
2009년
2008년

토지
신탁
차입형
8.3
8.4
7.4
5.4
3.7
3
2.9
2.4
1.9
1.5
1.5
1.8

관리형
59.3
56.5
48.6
41.7
34.8
28.2
25.1
23.6
21.3
17.7
15.3
5.9

관리신탁
3.5
2.7
2.7
2.5
2.6
3
2
2.1
4.1
5.1
7.7
7.3

처분신탁
6.4
6.2
5.8
6.8
6.2
6.3
8
8.2
15.6
18.1
17.5
16.1

담보신탁

134.6

125
105.2
91.6
86.2
79.9
76.4
80.3
102.6
95.8
82
64.9

분양관리신탁
7.6
8
8.8
7.8
6.3
4.9
4.4
4.3
3.2
4
-
-

합 계
219.7
206.8
178.5
155.8
139.8
125.3
118.8
120.9
148.7
142.2
124
96

자료: 금융감독원 보도자료: '18년 부동산신탁회사 영업실적 사상 최고, 증가세는 주춤'(2019.03.27)

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세입니다. 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 그러나 향후 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환 될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험>

다.

2019년말 기준,

당사를 비롯한
14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동
산 신탁사업을 영
위하고 있으며
, 그 중
신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사는
2019년에 신설되어 경쟁구도가 심화되었습니다.

또한, 기존의 부동산신탁사들이 주요 금융지주사 등의 자회사로 편입됨에 따라, 경쟁구도에도 변화가 생길 가능성이 존재합니다. 이러한
사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 격화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있습니다.

2019년말 기준,
당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 생보(교보)부동산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받아 경쟁 구도가 심화되었습니다.

[주요 부동산신탁사 현황]

[기준일 : 2019년 09월 30일]
(단위 : 억원)

구분
한국토지신탁
KB부동산신탁
대한토지신탁
생보(교보)부동산신탁
한국자산신탁

설립인가일
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.3.20

자본금
2,525
800
1100
100
514

구분
코람코자산신탁
하나자산신탁
아시아신탁
국제신탁
무궁화신탁
코리아신탁

설립인가일
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.08.26
09.12.29

자본금
110
100
117
153
106
110

구분
대신자산신탁
신영부동산신탁
한투부동산신탁

설립(예비)인가일
19.03.03

19.03.03

19.03.03

자본금
1,000
300
500

자료: 당사 IR자료

부동산신탁시장은 2018년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 58%를차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 2018년말 기준 당사의 자본금은 2,525억원으로 동종업계 대비 월등히 높은 자본금을 보유하고 있으며, 2015년 1,308억원, 2016년 1,651억원, 2017년 2,294억원의 영업수익을 기록한 바 있습니다. 2018년 기준 당사는 영업수익 2,544억원으로 시장점유율 21%로 업계 1위를 유지하고 있습니다.
하지만 2007년 아시아신탁, 국제자산신탁 2009년 무궁화자산신탁, 코리아신탁자산의 시장 진입과 더불어 이들의 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율은 점차 감소하였으며, 이는 당사의 비토지신탁 부분의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[부동산신탁사 시장점유율 추이]

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
생보(교보)
부동산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나자산
신탁

2018년
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521

시장점유율
21%
9%
8%
5%
17%
11%
8%

2017년
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411

시장점유율
22%
7%
8%
6%
20%
10%
7%

2016년
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913

시장점유율
21%
8%
8%
6%
15%
15%
6%

2015년
영업수익
130,778
55,719
52,306
32,856
83,392
68,725
34,857

시장점유율
23%
10%
9%
6%
15%
12%
6%

2014년
영업수익
139,209
50,689
35,748
18,860
56,798
47,074
26,931

시장점유율
31%
11%
8%
4%
13%
11%
6%

2013년
영업수익
162,809
46,524
48,330
12,934
35,731
55,128
25,525

시장점유율
36%
10%
11%
3%
8%
12%
6%

2012년
영업수익
116,120
52,021
44,599
14,996
39,029
40,859
29,473

시장점유율
30%
13%
11%
4%
10%
13%
8%

2011년
영업수익
145,572
51,564
26,971
16,212
36,717
31,627
27,919

시장점유율
38%
13%
7%
4%
10%
8%
7%

주1) 위 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것으로서 2007년 이
후 설립된 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁 및 코리아신탁의 영업수익을 반영한 것입니다.

주2) 2019년 9월말 기준은 현재 미집계 상황으로 기재하지 못하였으며, 2019년 본인가를 받은 신규 3개사의 실적도 아직 공시되지 않았기에 반영하지 않았습니다.

자료: 당사 분기보고서

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 금번 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

금융위원회 예비인가 의결 내용

- 금융위원회는 외부평가위원회의 평가의견 등을 감안하여, (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁 3개사에 예비인가 하였음.

- 이번 예비인가시 금융위원회는 다음과 같은 부대조건을 부과하였음.

i) 관계법령상 요건에 부합하는 임원을 선임하여 부동산신탁업 본인가를 신청할 것
ii) 본인가 2년 후부터 차입형 토지신탁 업무를 영위할 것 (정지조건부 인가) : 단, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년 동안 금융당국으로부터 기관경고 이상의 조치를 받은 경우 해당 업무를 일정기간 동안 추가 제한

- 향후 계획: 에비인가를 받은 (가칭)신영자산신탁, (가칭)한투부동산신탁, (가칭)대신자산신탁의 3개사는 예비인가 후 6개월 이내에 인적·물적 요건 등을 갖추어 개별적으로 본인가를 신청하게 됨. 금융위원회는 관련 법령에 따른 검토 및 금융감독원 확인 과정 등을 거쳐 본인가 절차를 진행할 계획

자료: 금융위원회 보도자료 "부동산신탁업 예비인가 결과"

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사
도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능합니다. 따라서 단기적으로는 차입형 토지신탁에 있어서 경쟁이 심화되지 않을 것으로 전망됩니다. 

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A가 진행되고 있습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다
. 또한 2019년에 신한금융지주는 아시아신탁을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다.
이처럼 신규 예비인가 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁구도에 변화가 있을 수 있습니다. 또한,

이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께
서는 유의하시길 바랍니다.

<개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소>

라.
개발신탁
은 토지매입비를 제외한 개발비용(건축비 및 기타 사업비)을 당사가 부담(신탁계정대여금)하고 분양대금 회수를 통해 신탁계정대여금을 회수하고 있는 바,
부동산 경기에 따라 신탁계정대여금의 대손위험과 자금조달에 따른 유동성 위험이 있습니다.

비개발사업
은 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업이나, 신규업체 진입이 이루어 지고
경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계
를 드러낼 수 있습니다.

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁의 경우 소요자금에 대해 신탁회사가 먼저 사업비를 조달하여 소요자금을 충당하고, 사후에 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.

개발신탁의 경우, 다양한 부동산 금융기법의 부재로 채권발행이나 차입금 조달을 통하여 마련된 자금을 기반으로 진행됨에 따라 대부분 2~3년 내에 개발과 분양(매각)을 통하여 원리금상환 및 이익회수가 가능한 개발프로젝트에 사업의 포트폴리오가 집중되는 결과가 초래됩니다. 또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 저하로 대손 부담이 증가하고 수익성이 악화되는 등 부동산 경기변동에 민감하게 반응하는 구조적 문제점을 내포하고 있습니다. 

당사는 토지(개발)신탁을 주사업으로 영위하고 있
으며
2019년 9월말 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비율은 98.06%로 거의 대부분의 비중을 차지하고 있습니다.

[당사 부동산 신탁 종류별 신탁보수]

(단위 : 백만원)

구 분
2019년 9월
2018년
2017년
2016년
2015년

신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율
신탁보수
비율

토지신탁
90,549
98.06%
153,146
99.36%
151,791
99.0%
108,431
98.7%
76,519
97.9%

관리신탁
10
0.01%
22
0.01%
54
0.0%
26
0.0%
29
0.0%

처분신탁
977
1.06%
12
0.01%
48
0.0%
173
0.2%
92
0.1%

담보신탁
643
0.70%
832
0.54%
1,279
0.8%
961
0.9%
1,265
1.6%

분양관리신탁
158
0.17%
127
0.08%
179
0.1%
224
0.2%
249
0.3%

합 계
92,337
100.00%
154,139
100.00%
153,351
100.0%
109,815
100.0%
78,154
100.0%

자료: 당사 분기보고서 및 사업보고서

토지개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사업위험을 내포하고 있습니다.

1) 원천적인 사업위험
- 토지개발신탁사업 수탁검토시 사업성에 대한 분석 등의 잘못으로 원천적으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사가 고유계정에서 손실을 안는 경우
2) 위탁사의 부도 등에 따른 위험
- 원천적으로 토지개발신탁의 경우 위탁자는 사업에서 배제되나 위탁사가 시공사 등과 약정 및 계약 등의 관계가 있는 경우 위탁자 부도시 사업 수익권에 대한 분쟁이 발생하여 신탁사에 비재무적인 리스크를 발생시키는 경우
3) 시공사의 부도 등으로 인한 사업위험
- 토지개발신탁사업의 시공사가 공사중 부도 등으로 인해 사업지연과 그에 따른 입주지연으로 금융비용 등이 증가하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우
4) 분양부진으로 인한 사업위험
- 부동산 경기 침체 등으로 분양이 부진하여 미분양물량 증가와 그에 따른 금융비용 부담으로 사업손실이 발생하여 부동산신탁회사 고유계정에서 손실을 안는 경우

상기 기재된 토지개발신탁사업 위험 요인들로 인해 신탁사는 유동성 부족에 처할 수 있습니다. 이는 일반적으로 신탁사업의 분양성이 크게 떨어지거나, 시공사의 부도 또는 내부사정으로 인해 공사가 지연되어 신탁회사의 차입부담이 확대되고 부족자금에 대한 조달도 원활히 이루어지지 못할 경우 발생됩니다. 또한, 준공 이후에도 분양이 지체될 경우 차입금 상환재원 확보시까지 정산이 지연될 수 있어 신탁회사의 유동성을 압박하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만 토지개발신탁은 위탁자가 토지 매입 완료 후 신탁하기 때문에 분양대금 회수 시 신탁계정대의 원리금 상환이 최우선이며, 분양율 저조 시 할인분양 등으로 신속한 사업정리가 가능한 구조를 갖고 있습니다. 신탁계약약정에 의하면 신탁계정대여금이 토지비(총사업비의 평균 12%) 및 사업이익(총사업비의 평균 12%)에 대하여 우선 순위에 위치
해 있
습니다. 따라서 보수적 산정에 의해 준공 이전까지 분양이 이뤄지지 않았다고 가정하는 경우, 주택사업 완공시 평균분양률이 76%를 상회하면 신탁계정대여금 회수위험을 최소화 할 수 있는 구조를 갖고 있습니다.

차입형토지신탁 사업구조.jpg
차입형토지신탁 사업구조

자료: 당사 제공

주1) 상기 평균값은 당사가 실행한 토지개발신탁 사업을 기준으로 계산한 값입니다.

주2) 용어설명
사업이익: 차입형토지신탁 사업을 위탁한 위탁자가 향후 신탁사업 종료 후 수취할 수 있는 최종 이익
토지비: 차입형토지신탁 사업의 신탁원본이 되는 땅값으로 당사가 지불할 수는 없으며, 외부에서 비용 및 권리의 정리가 선행된 후 신탁
공사비: 당사가 시공사와 공사도급계약을 체결하여 시공사에게 지급하게 되는 공사비 비율
기타비용: 토지비, 사업이익, 공사비를 제외하고 본 신탁사업에 들어가는 각종 비용의 합계

비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있어, 신탁업계는 위험부담이 적은 대리사무 및 담보신탁 비중을 확대하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만, 부동산 신탁사 대부분이 금융계열사로부터 일정수준의 영업물량을 지원 받음으로써 차별화된 서비스를 제공할 유인이 없었으나 자통법 개정에 따라 신규업체의 진입이 이루어 지고, 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다.

따라서, 향후 대리사무, 담보신탁 등 비개발 사업은 경쟁이 심화될 것으로 예상되며, 개발신탁 사업은 안정성 위주의 사업구조로 재편될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 개발신탁에서는 관리형 개발신탁이 증가하고 있는데 신탁사의 위험부담이 크지 않은 사업 성격상 향후에도 비중이 커질 것으로 전망됩니다. 2019년 3개의 신규 부동산신탁사가 본인가를 받았으며, 금융투자업법 시행과 함께 증권사 및 보험사들도 부동산 신탁업에 진출할 수 있어 비개발신탁부문의 경쟁은 심화될 것으로 전망되오니 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

<국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험>

마
.
2019년 11월 누적 건설수주규모는 1조 3,791억원으로 전년 동기 대비 4.4% 증가하였는데, 이는 항만, 토지조성
, 기계설치 등의 민간공사 분야에서 증가폭이 컸기 때문입니다. 2019년 11월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2019년말 수주총액은 하반기 회복현상으로 예상과 달리 소폭 증가할 것으로 예상되며, 향후 추이는 경기활력을 위한 정부 건설투자 확대계획의 집행정도에 따라 결정될 것으로 전망되고 있습니다.

한편, 최근 3년간 증가세를 보이던 미분양 주택은 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기에 감소하여 2019년 11월 53,561를 기록하여 2018년말 대비 9.85% 감소하였습니다.

부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존
하며,
향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[국내 건설 수주 동향]

(단위 : 억원,%)

년도
합계(수주액)
공공
민간

금액
증가율
금액
증가율
금액
증가율

2006년
1,073,184
8
295,192
27.5
777,992
72.5

2007년
1,279,118
19.2
370,887
29
908,231
71

2008년
1,200,851
-6.2
418,488
34.9
782,363
65.2

2009년
1,187,142
-1.1
584,875
49.3
602,267
50.7

2010년
1,032,298
-13.1
382,368
37
649,930
63

2011년
1,107,010
7.2
366,248
33.1
740,762
66.9

2012년
1,015,061
-8.3
340,776
33.6
674,284
66.4

2013년
913,069
-10
361,702
39.6
551,367
60.4

2014년
1,074,664
17.7
407,306
37.9
667,361
62.1

2015년
1,579,836
47
447,329
28.3
1,132,507
69.7

2016년
1,648,757
4.4
474,106
6
1,174,651
3.7

2017년
1,605,282
-2.7
472,037
-0.3
1,133,246
-3.7

2018년
1,545,277
-3.7
423,447
-10.3
1,121,832
-1.0

2018년 11월(누적)
1,321,040
-4.3
196,315
-14.0
993,529
-6.9

2019년 11월(누적)
1,379,075
4.4
208,154
6.0
1,031,802
3.9

자료 : 대한건설협회, 2019. 11월 월간건설경제동향 보고서
주) 2019년 11월(누적) 및 2
018년 11월(누적)
증가율은 전년 동기대비 증가율임

국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소 추세로 전환되었습니다. 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년은 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년대비 25.3% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.

하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년만에 증가세로 전환되었습니다. 2015년의 국내 건설수주 규모는 157조 9,836억원으로 전년 대비 47.0% 큰 폭으로 증가하였습니다. 특히 민간 수주액은 113조
2,507억원을 기록하며, 전년 대비 69.7% 큰폭으로 증가하였습니다. 국내 건설사의 민간수주액이 급증한 이유는 1,000억원 이상의 대형 공사가 크게 증가하여 역대 최대 수주 실적을 기록하였기 때문입니다.

한편, 2017년 국내 건설수주규모는 16조 5,282억원으로 전년 동기 대비 2.7% 감소한 이후, 지속적으로 감소하는 경향을 보였습니다. 2018년에도 15조 4,528억원으로 전년 동기 대비 3.7% 감소하였습니다. 반면, 2019년 11월 누적 건설수주규모는 1조 3,791억원으로 전년 동기 대비 4.4% 증가하였는데, 이는 항만, 토지조성, 기계설치 등의 민간공사 분야에서 증가폭이 컸기 때문입니다. 2019년 11월 월간건설경제동향 보고서에 따르면 2019년말 수주총액은 하반기 회복현상으로 예상과 달리 소폭 증가할 것으로 예상되며, 향후 추이는 경기활력을 위한 정부 건설투자 확대계획의 집행정도에 따라 결정될 것으로 전망되고 있습니다.

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 부동산시장 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 건설사의 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2009년말 기준으로 123,297호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후
2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2016년말 56,413호 이후 지속적으로 증가하였습니다. 2017년말 57,300호, 2018년말 58,838호까지 증가하던 미분양주택은 2019년 6월 63.705호까지 증가하였습니다. 한편, 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기에 감소하여 2019년 11월 53,561를 기록하여 2018년말 대비 9.85% 감소하였습니다.

준공 후 미분양 물량은 2009년을 고점으로 하락세를 보이며, 2016년말 기준 10,011호를 기록하였습니다. 이후 주택공급물량 증가에 따라 준공 후 미분양 물량 또한 지속적으로 증가하여, 2017년말 16,737호, 2018년말 16,738호,
2019년 11월말 19,587호를 기록하고 있습니다.
준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현
금흐름 악화요인으로 작용하여 부동산 시장을 침체시키는 요인이 될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편,
지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가하였으나,
지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2019년 11월말 기준 8,315호를 기록하고 있습니다.
반면, 지방 미
분양 물량의 경우 2014년말 20,565호를 기록하여 2008년말 이래로 크게 감소한 수치를 나타내었으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호로
증가하여 미분양 증가의 주된 원인이 되었습니다. 하지만 2019년 하반기 분양시장의 호조와
부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로
2019년 11월 45,246호로 감소하였습니다.

향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택이 증가하고 국내 건설경기가 위축될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[미분양주택 현황]

[단위 : 호]

구 분
'19년 11월
'19년 06월
'18년 12월
'17년 12월
'16년 12월
'15년 12월

미분양주택
53,561
63,705
58,838
57,330
56,413
61,512

준공후 미분양
19,587
18,693
16,738
11,720
10,011
10,518

수도권 미분양
8,315
11,608
6,319
10,387
16,689
30,637

지방 미분양
45,246
52,097
52,519
46,943
39,724
30,875

구 분
'14년 12월
'13년 12월
'12년 12월
'11년 12월
'10년 12월
'09년 12월

미분양주택
40,379
61,091
74,835
69,807
88,706
123,297

준공후 미분양
16,267
21,751
28,778
30,881
42,655
50,087

수도권 미분양
19,814
33,192
32,547
27,881
29,412
25,667

지방 미분양
20,565
27,899
42,288
41,926
59,294
97,630

자료 : 국토교통부

<정부 규제 및 제도 측면의 위험요인>

바.
정부는 국내 부동산 가격 안정화 또는 경기 활성화를 위한 다양한 정책을 시행해왔으며, 이러한 부동산 관련 정책은 부동산 경기에 영향
을 미쳐왔습니다.
2018년 8월에는 서울 및 수도권 지역의 국지적 과열현상 문제를 해결하기 위하여 8.27 대책을 발표하였고, 이어서 9월 13일 주택시장 안정대책을 발표하였습니다.

지속되는 부동산 가격 상승으로 정부는 2019년에도 8월 민간택지 분양가상한제 개선 추진, 12월 주택시장 안정화 대책을 발표
하였습니다.
그러나 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나,
부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

2011년 3월 부동산 종합대책, 2012년 5월 부동산 대책, 2012년 8월 건설업 금융지원방안 등에 이어, 2013년에는 주택 시장을 정상화 하기 위한 4ㆍ1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 발표 되었습니다. 4ㆍ1부동산 정책에는 주택거래 정상화 방안, 보편적 주거복지 방안, 세금 감면 및 금융지원, 공급 물량 조절, 규제 개혁 등의 내용이 포함되어 있습니다.

[2013.4.1 부동산 대책]

구분
대책
주요내용

서민 주거안정을위한 주택시장 정상화 종합대책
5년간 양도세 면제
미분양과 신규분양주택(신축)
기존주택 양도세 면제(9억이상 고가주택과 중대형 주택 배제)
다주택자 주택 매입 후 5년 이내 임대시 양도세 중과 한시적 면제

생애최초 주택구입자 올해 말까지 취득세면제/DTI적용배제
전용면적 85㎡이하, 6억원 이하 실수요자한해 올해 말까지 한시적
현재 연3.8%인 국민주택기금 대출 이자도 3% 초중반대 인하

근로자서민주택구입과 전세자금대출
이자율 최대 1%인하

신혼부부 전세자금 
신설
연소득 5천만원 이하의 신혼부부에게 연3%의 금리로 1억원의 전세자금대출

자료: 기획재정부

한편 2013년 07월 24일 발표된 4ㆍ1 부동산 대책 후속 조치는 주택공급을 큰 폭으로 줄여 수급 불균형을 해소하겠다는 것에 중점을 두고 있습니다. 이는 극도로 침체된 수도권 시장이 공급 과잉 상태에 있다는 판단에서 나온 것이었습니다.

[2013.4.1 부동산 대책 후속조치(7.24 조치)]

구분
대책
주요내용

민간주택
공급조절 및
임대 전환 지원
준공 후 분양 지원
미분양 및 하반기 분양 예정 물량을 후분양으로 전환 시 건설사에 연 5~6% 금리로 분양가의 50~60% 대출 지원

준공 후 
전세 전환 지원
건설사가 준공 후 아파트를 전세 임대 시 연 5~6% 금리로 분양가의 60~70% 대출 지원

분양성 평가 강화
대한주택보증의 분양보증 심사 때 분양 가능성에 따라 보증료율 차등폭 확대

미분양 임대주택 
리츠 도입
리츠가 미분양 주택 매입해 임대사업하면 취득세 및 재산세 감면 등 세제 지원, 매각 안 될 시에는 LH가 매입

공공주택
공급 축소
2016년까지 공공분양 인허가 물량
11만 9,000채 축소
경기 고양 풍동2보금자리지구 해제 및 경기 광명·시흥 등 보금자리지구 면적 축소로 2만 9,000채 축소
27개 보금자리지구, 11개 신도시, 13개 택지개발지구 등에서 9만채 축소

2016년까지 공공분양
청약 물량 5만 1,000채 축소
올해 2만 2,000채, 내년 7,000채 축소

자료: 국토교통부

2013년 8월 28일 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계 기관간 논의와 당정 협의를 거쳐 전월세 시장안정을 위한 대응 방안을 확정 및 발표하였습니다. 정부는 전세 수급불균형 등 임차 시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선 방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담 완화 방안을 마련하였습니다.

[2013.8.28 전월세 대책]

구분
내용

전월세 시장 안정방안
- 취득세 영구인하
- 장기 주택모기지 소득공제 요건 기준 상향
- 국민주택기금의 「근로자, 서민 구입자금」지원 확대
- 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도 도입
- 모기지 보험 가입대상 확대

임대주택 공급확대
- 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급
- 중장기적인 공공임대주택 재고 확충 지속 추진
- 민간의 임대주택 공급도 활성화
- 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용

서민, 중산층 전월세부담 완화
- 월세 소득공제 한도 확대
- 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화
- 선변제권 적용대상 보증금 가액 기준과 우선변제액 확대를 추진

자료: 국토교통부

정부는 2014년에도 건설업 및 부동산 경기를 활성화 시키기 위한 정책들을 지속적으로 발표했습니다. 국토교통부는 2014년 2월 19일 당시의 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것이었습니다. 또한 정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 추가적인 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다.

[2014.2.19 주택시장 정상화를 위한 규제완화 추진]

구분
주요 내용

재건축

규제 완화

- 금년 중 재건축 초과이익 환수제도 폐지 추진

- 재건축 소형주택공급 의무비율 개선
: 국민주택규모 이하 건설비율 등 최소 제한만 남기고, 기타 소형
 평형(60㎡이하) 공급비율 등을 별도로 규정할 수 있도록 한 규정 폐지 계획

- 재건축 조합원 신규분양 기회 확대
: 신규주택을 소유 주택수 만큼 우선 공급받을 수 있도록 허용 계획

주택전매

제한 완화

- 수도권 민간택지의 주택 전매제한 완화
: 수도권 민간택지 주택 전매제한기간을 현행 1년→6개월로 완화 추진

공유형 모기지

지원대상 확대

- 공유형 모기지 수혜대상 확대
: 5년이상 무주택자 까지로 지원대상 확대
: 단,공급물량은 당초 계획된 2조원(1.5만호) 범위내 공급되며,
 금리수준 및 대상주택 등은 기존 계획과 동일

자료: 국토교통부

[2014.2.25 경제혁신 3개년 계획]

구분
대책
주요내용

부동산시장 
안정화
상가 권리금 보호 제도화
- 상가 권리금 법적 개념 정의
- 권리금 거래 표준계약서 도입, 보금
- 계약기간(5년)내 권리금 회수 권리 보호
- 권리금 보호를 위한 보험상품 개발
- 분쟁의 신속한 해결을 위한 분쟁조정기구 설치

전월세시장 안정화
- 월세 소득공제를 '세액공제'로 전환
- 공공임대리츠등 민간자본을 활용한 공공임대 건설방식 도입
- 민간임대사업자 세제 금융 지원 강화 및 규제 완화
- 주택임대관리업 규제 완화 및 세제 지원
- 주거급여(주택바우처)제도 본격 시행

부동산관련 대출규제 완화
- 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 합리적 개선
- 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio) 합리적 개선

민간투자 유도
그린벨트 입지규제 완화
- 그린벨트 추가 해제로 민간투자 유도
- 해제지역 일부에 소형 공장, 아파트 건설 허용
- 도로등 기반시설 설치 지원

자료: 기획재정부

그리고, 정부는 2014년 7월 24일 발표한 새경제팀의 경제정책방향에서 40조 7천억원을 투입하여 내수를 활성화하는 대책을 발표하였습니다. 특히 내수 경제 활성화를 위한 주택구입 자금 대출 확대 등(LTV, DTI 완화)의 부동산 정책을 통해 조기 내수 진작을 기대한 바 있습니다.

[2014.7.24 경제 활성화를 위한 경제정책 중 부동산 관련 대책]

구분
주요 내용

LTV, DTI 완화
- 더 많은 주택구입 자금의 확보를 통한 주택 매입 수요 창출

국민주택기금 6조원 추가 편성
- 국민주택기금 6조원 추가 편성(주택구입자금 4조 9천억원, 공공
임대 융자금 7천억원, 임대주택리츠 출자금 4천억원)

부동산투자이민제 대상 확대
- 영종하늘도시 송도 청라 등 인천경제자유구역내의 미분양 주택

청약제도 개선
- 청약 신청 때 보유중인 주택 수에 따른 감점 폐지
- 청약 저축, 부금, 예금을 청약종합저출으로 일원화
- 청약통장의 소득공제한도를 120만원에서 240만원으로 확대

디딤돌 대출 1주택자 허용
- 무주택자에게만 제공하는 디딤돌 대출(이자 연3% 수준)을 다른
집으로 바꿔 사려는 1주택자에게도 9월부터 확대 적용

자료: 기획재정부

[2014.07.24 대책 관련 LTV, DTI 개선안]

구분
현재
개선안

LTV
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 70%

수도권
50%
60~85%

지방
60%
70~85%

DTI
지역구분
은행
제2금융권
수도권, 모든 금융권 60%

서울
50%
50~55%

경기, 인천
60%
60~65%

자료: 기획재정부

정부는 2014년 9월 1일「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」을 발표하였습니다. 이는 정부가 최근 주택 매매시장이 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황으로 판단하고, 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장 및 기존 주택의 거래를 활성화를 위함입니다. 

부동산 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택시장 회복 및 서민 주거안정 강화입니다. 규제합리화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 재건축 연한 완화(최장 30년) 및 안전진단시 주거환경평가 비중 강화, 둘째, 85㎡이하 민영주택에 대한 청약가점제를 2017년 1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장 일원화, 셋째, GB 해제 수도권 공공택지내 전매제한ㆍ거주의무 기간 단축, 넷째, 택지개발촉진법 폐지, 2017년까지 3년간 LH 공공택지 지정 중단 등이 있습니다. 또한 서민주거안정 강화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 이사철에 공공주택, 입주시기 단축, 미분양주택 전세전환 촉진, 둘째, 임대리츠 8만호 공급, 준공공임대 세제 및 금융지원 확대, 셋째, 주택기금 대출「유한책임 대출」도입, 디딤돌 대출 0.2%p 금리인하가 있습니다. 「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」의 자세한 내용은 다음과 같습니다. 

[규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안]

구분
대책
주요내용

규제합리화를 통한 주택시장 회복
재정비 규제 합리화

- 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년) 최장 30년으로 완화
- 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우 주거환경 평가비중을 강화(예:15%→40%)하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준 합리화
- 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준 폐지 
- 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 변경
- 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화
- 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리 강화

청약제도 
개편

- 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 ’17.1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영
- 민영주택에 적용되는 가점제 개선 
- 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합하여 입주자 선정절차 단순화

- 청약예금 예치금 칸막이를 단순화하여, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선
- 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화하여 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약 허용 
- 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개→2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)

국민 및 기업의 과도한 부담완화
- 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’ 마련 
- 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제 완화 
- 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년) 완화

주택 공급방식 개편

- 대규모 택지 공급시스템인『택지개발촉진법』을 폐지하고, '17년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정 중단 
- 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도 
- 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양

- LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기 조절

서민 주거안정 강화
임대주택 단기공급 확대
- 2014년 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중 6천여호의 입주시기를 1~2개월 단축 
- 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화(업체별 1∼4천억→2∼5천억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환 유도

임대시장 민간참여 활성화

- 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠*(1만호) 등 임대리츠를 통해 ’17년까지 최대 8만호 공급
- 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화 
- 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대 도모

무주택 서민 주거비 부담완화

- 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하여 주택구입자금 마련 부담 완화
- 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원

자료: 국토교통부

2015년 4월 국토교통부는 기획재정부, 금융위원회 등 관계기관 협의를 거쳐,「서민 주거비 부담 완화 방안」을 마련했습니다. 이는 2015년 3월 12일 금통위 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 서민의 '주거비' 부담을 우선적으로 완화하기 위한 것이며, 범 정부 차원의「서민 금융지원 종합대책」은 충분한 검토와 관계부처 협의를 거쳐 별도로 발표할 예정이라고 밝혔습니다.

2015년 4월 6일 발표된「서민 주거비 부담 완화 방안」주요 내용은 임차보증금 반환보증 지원강화, 임차보증금·월세ㆍ구입자금 대출금리 인하, LH 전세→월세 전환율 인하 등입니다. 이는 9.1대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 시장 기대심리가 개선되고, 저금리(3.12일 기준금리 인하, 2%→1.75%)로 인해 주택구입 비용이 줄어들면서 실수요 중심의 회복세가 나타나고 있는 상황에서 매매시장 회복세를 이어 나가되, 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여, 임대차 시장 리스크 완화 및 서민 주거비 부담을 완화하기 위한 보완방안을 마련하기 위함입니다.

「서민 주거비 부담 완화방안」의 주요 내용은 아래와 같습니다.

구분
주요내용

임차보증금 반환보증
지원 강화

- 개인에게 적용되는 보증료율을 0.197%에서 0.150%로 0.047%p 인하(기존대비 24% 감면)하고, 서민·취약계층의 보증료율은 0.158%에서 0.09%로 0.068%p 인하

- 또한, 법인에게 적용되는 보증료율도 0.297%에서 0.227%로 0.070%p 인하(기존대비 23.6% 감면)
- 연소득 기준을 2,500만원 이하에서 4,000만원 이하로 늘리고, 다자녀·장애인·고령자 외에 신혼부부, 한부모·다문화 가정도 포함
- 아파트 거주자의 경우, 가입대상을 LTV 90%이하에서 LTV 100% 이하로 확대(다만, 보증금액은 LTV 90% 한도)

- 보증료 분납기간을 1년 단위에서 6개월 단위로 줄이며,「임차보증금 반환보증」취급기관도 1개 은행에서 희망하는 전체 시중은행으로 확대하여 이용자 편의성도 제고

임차보증금 금융지원
(버팀목 대출) 강화

- 신혼부부 전세대출 지원요건을 부부합산 5,500만원→6천만원으로 500만원 상향

- 청년층 단독세대주에 대한 지원가능 연령을 만 30세 이상에서 만 25세 이상으로 확대

월세대출 지원요건 완화

- 저소득 가구가 주요 대출대상인 점을 감안하여 금리를 현행 2.0%에서 1.5%로 인하
- '졸업후 3년 이내’ 요건을 삭제하고 취업준비생(만 35세이하)의 부모소득 요건을 3,000만원 이하→6,000만원 이하로 완화

- 지원대상에 부부합산 소득 4,000만원 이하인 '취업 후 5년 이내 사회초년생(만 35세 이하)’을 추가

- 기존에는 대출을 받은 경우, 6개월마다 은행에 방문하여 실거주 여부를 확인해야했으나, 확인주기를 1년으로 늘리고, 은행방문 없이 확인이 가능하도록 개선(거주증명서류 송부 또는 임대인 유선확인).

- 연세(年貰) 형태로 거주하는 세입자인 경우에는 임대인 통장으로 월세대출시 연납 대출(360만원)도 허용

구입자금(디딤돌 대출) 지원 강화
- 금리를 현행 2.6%∼3.4%에서 2.3%∼3.1%로 0.3%p 인하
- 청약 순위제도 변경에 따라, 청약저축 장기가입자 우대도 조정하여, 무주택 서민의 내집 마련 부담을 완화

LH 임대주택 거주자 
임대료 부담 완화

- LH 임대주택 거주자의 부담을 완화하기 위해 월임대료와 보증금의 상호전환을 허용하고 전환이율을 인하

- 현재 월세→보증금으로 전환만 가능하나(전환율 6%), 보증금→월세로의 전환도 허용하되 전환율은 4%를 적용

- 보증금→월세 전환시에는 연체 등에 대비하여 월임대료의 24개월분은 보증금으로 유지토록 할 계획

- 월세→보증금 전환시에는, 현재 전환율 6%를 유지하되, 보증금으로 전환가능한 범위를 월임대료의 50%에서 60%로 확대

자료: 국토교통부 보도자료(2015년 4월 6일)

이와 같이 2015년도 정부의 주택정책은 주택시장 정상화, 서민·중산층 주거비 부담 완화를 목표로 하고 있습니다. 이를 달성하기 위하여 정부는 상기한 방안 이외에도 문제점 해결을 위하여 아래와 같이 규제완화를 시행하였습니다.

[2015년 부동산 정책변화 현황]

구분
내용
시행시기

중개보수
주택 및 오피스텔 중개보수 요율 개편
1월 주)

청약제도
국민주택 청약자격을 무주택 세대원으로 완화
3월

입주자저축 순위는 1,2순위를 1순위로 통합
3월

서울, 수도권 거주자 청약통장 1순위 완화
3월

청약예부금 규모 변경 및 청약제한 기간 폐지
3월

그린벨트 해제 공공택지 전매제한기간 완화
14년 12월

정비사업
재건축 가능 연한 단축(40년 → 30년)
4월

재건축 안전진단 기준 합리화
4월

재건축 초과이익환수법 폐지 추진 내지 기한 연장
7월

정비사업 공공관리제 시공사 선정 시기 개선
16년 3월

개발
택지개발촉진법 폐지 및 공공택지 신규 지정 중단
보류

공공 기부채납 관련규제 완화
9월

금융
합산주택가격 9억원 이하 다주택자 주택연금 가입 가능
14년 11월

저리 월세대출 신설 및 보증부 월세주택 금리 지원
1월

새 거주급여 제도 시행
7월

주택기금 "유한책임 대출" 도입
12월

임대주택
민간임대주택 임차권의 양도 전대 기준 완화
1월

준공공임대 의무 임대기간 단축(10년 → 8년)
7월

자료: 부동산 114 
주) 오피스텔 중개보수료 인하는 2015년 1월부터 시행되었으며, 주택 중개보수 요율은 공인중개사법에 따라 지방자치단체 조례로 정하도록 하고 있는 바, 각 지방자치단체별로 조례개정 시기 차이가 존재함

비사업용토지에 적용되는 양도세 중과세 유예기간이 2015년에 종료됨에 따라 2016년 1월부터는 양도차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받으며, 주택시장에 약영향을 우려해 2천만원 이하 주택임대 소득에 대한 과세를 기존 2016년 12월 종료에서 2018년 12월 종료로 2년 연장을 실시 했습니다.

[2016년 부동산관련 이슈 사항]

시점
주요 내용

1월
- 비사업용토지 양도세 중과세 부활, 16~48% 세율 과세
- 오피스텔(주택임대사업자) 신규분양 취득세 감면 종료, 4.6% 세율 과세
- 주택담보대출 심사 요건 강화

2월
- 표준지 공시지가 발표
- 신분당선 연장 정자~광교 구간 개통
- 수인선 송도~인천 구간 개통
- 경북도청 이전

3월
- 해외 은닉재산 3월까지 자진 신고하면 가산세 면제

4월
- 전국 공동주택 공시가격 발표
- 제20대 국회의원 선거(총선)
- 경의선 효창공원역 개통

5월
- 개별 공시지가 발표
- 행복주택(구 보금자리) 구리갈매지구 첫 입주

6월
- 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 개통
- 성남~여주간 복선전철 개통
(2개 노선 모두 상반기중 개통 예정)

7월
- 주택분 재산세 1/2 납부

8월
- 8.25 가계부채 대책 발표

9월
- 주택분 재산세 1/2 납부

10월
- 경춘선숲길 2단계 완공
- 8.25 가계부채 대책 시행

11월
- 미국 대통령 선거
- 주택 임대소득 과세 연 2,000만원 이하 비과세 유예기간 종료 연장(2018년 12월)

12월
- 종합부동산세 납부

자료: 부동산114

당초 예정되어있던 LTV, DTI 규제 완화의 2016년 7월말 종료는 주택시장에 대한 불안감 가중 방지를 위하여 1년 추가 연장을 결정하였습니다. 2016년중 이루어진 부동산 정책 완화는 아래와 같습니다. 

[2016년 완화된 부동산 주요 정책]

구분
내용

재건축 동의요건 변화
- 재건축 조합 설립 시 아파트 동별로 소유자 절반 이상의 동의 필요 (기존 2/3 동의 필요)

LTV, DTI 규제
- LTV 70%, DTI 60% 1년 연장 (2017년 7월까지 유지)

기부채납 현금납부 요건
-적정 수준의 기반시설 공급을 위해 현금납부는 전체 기부채납의 1/2까지 허용
- 필수 기반시설 (도시공원법상 녹지, 주택법상 진입도로 등)은 현금납부 대상에서 제외

자료: 국토교통부, NH투자증권 리서치센터

이러한 정부의 부동산 경기 부양을 위한 규제 완화 정책 등으로 인하여, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2016년 11월까지의 주택매매 거래량은 96만 4천건으로 5년 평균 85만건 대비 13% 증가한 것으로 나타납니다. 또한, 2016년 초에 비해 수도권 주택시장에 대한 기대감이 높아짐에 따라 주택매매거래량은 2016년 2월 이후 증가세가 지속되고 있는 것으로 나타났습니다.

2017년, 19대 문재인 대통령은 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다. 

[2017년 6.19 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안']

구분
내용

조정 대상지역 추가 선정
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정
(11.3 대책의 37개 지역에 금번 대책으로 3개지역 추가 포함하여 총 40개 지역)
- 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

조정대상지역 
효성 제고
전매제한기간 강화
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시 까지로 강화

맞춤형 
LTV, DTI 강화
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화 
(현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%)
- 잔금대출 DTI 신규 적용
- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

재건축 규제강화
- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택)

주택시장 질서 확립
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시
- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보
- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

자료: 국토교통부

최근 10년간 큰 폭으로 상승한 주택 공급량에 반하여 저소득층의 자가점유율과 자가보유율은 하락하였고, 주택가격이 급하게 상승함에 따라 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 저소득층 기준 9.8에 달하여 주거안정성이 취약해졌습니다. 이에 국토교통부는 서민 실수요자 중심의 주택 공급에 대한 강한 의지를 보이며 2017년 8월 2일 부동산 규제 강화 정책을 발표하였습니다.

8.2 부동산 대책의 핵심골자는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장의 안정화입니다. 주요 내용으로 투기과열지구 지정을 통한 투기수요 유입 차단, 양도소득세 강화, 다주택자 금융규제 강화 등으로 실수요 중심의 수요 관리, 공적임대 주택 공급 등 서민을 위한 주택 공급 확대, 실수요자 중심의 청약 제도 개편 등의 내용을 담고 있습니다. 

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행
② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
③ 조합원 분양권 전매 제한
④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화
⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

'18.1월
'17.9월
'17.9월
'17.9월
'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용
① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제
② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월
(적용시기)'18.4.1 이후 양도분
(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택
(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
② LTV, DTI 강화
③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기

'17.하반기
'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)
② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급
② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화
② 가점제 적용 확대
③ 가점제 당첨자 재당첨 제한
④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

자료 : 국토교통부

한편, 정부는 가계부채의 지속적인 증가에 대한 대책으로 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표, 가계부채증가율을 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락할 수 있도록 유도하는 등 대출규제 정책을 시행하고 있습니다. 이후 국토교통부에서는 2017년 11월 29일 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵을 발표하여 맞춤형 주거지원, 무주택 서민/실수요자에게 공적 주택을 공급하는 정책을 시행하고 있습니다. 

[정부의 가계부채 종합 대책 - 2017.10.24]

1. 취약차주 맞춤형 지원
- 가계부채 차주 특성별 지원 
- 자영업자에 대한 별도 맞춤형 지원 프로그램 신설
- 취약 차주에 대한 금융상담 활성화
2. 총량측면 리스크 관리
- 가계부채증가율 → 추세치보다 0.5~1.0%p 내외 하락 유도
- 신 DTI도입 및 전금융권 여신관리 지표로 DSR단계적 도입
- 가계부채 증가 취약부문 집중관리
3. 구조적 대응
- 가계소득 및 상환능력 제고
- 인구구조 변화 대응 및 가계중심 임대주택시장 개선

자료 : 금융위원회, 언론

[주거복지로드맵 - 2017.11.29]

1. 생애단계별/소득수준별 맞춤형 주거지원
- [청년] 셰어형/창업지원형 등 맞춤형 청년주택 30만실 공급 등
- [신혼] 신혼특화형 공공임대 20만호 공급 등
- [고령] 무장애 설계 적용/복지서비스 연계 등 맞춤형 공공임대 5만호 공급 등
- [취약계층] 저소득층을 위한 공적 임대주택 41만호 공급 등
2. 무주택 서민/실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급
- [공공임대] LH 등 공공이 직접 공급하는 공공임대주택 총 65만호 공급
- [공공지원] 뉴스테이의 공공성을 강화한 공공지원주택 총 20만호 공급
- [공공분양] 공공분양주택을 총 15만호 공급
- [민간분양] 분양가상한제가 적용되는 공공택지 공급을 연 8.5만호 수준
- [택지확보] 기 확보한 77만호 공공택지 외에 수도권 인근 우수한 입지에 40여개 신규 공공주택지구를 개발하여 16만호 부지 추가 확보
3. 법/제도 정비 및 협력적 주거복지 거버넌스 구축
- [법/제도] 주택임대차보호법을 법무-국토부가 공동소관 등
- [거버넌스] 지자체의 주거복지 조직 및 주거복지센터 전문인력 확충 등

자료 : 국토교통부

상기 주거복지 로드맵(11.29)를 통해 무주택 임차인의 주거안정을 위한 공적임대주택 85만호 공급계획을 수립한데 이어, 전월세주택 세입자의 주거불안을 해소하기 위해 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택 확충방안 마련을 위하여 2017년 12월 13일 국토교통부에서는 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다.

[임대주택 등록 활성화방안 - 2017.12.13]

1. 임대주택 등록 활성화
- 지방세 감면 확대: 취득세/재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
- 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대: 2019년부터 주택임대소득 연 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담 완화
- 양도소득세 감면 확대: 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
- 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면: 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과
2. 임차인 보호 강화
- 임차인 권리보호 강화: 전세금반환보증 활성화, 계약갱신 거절기간 단축 등
- 임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권/전월세상한제
3. 임대차시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화
- 임대차시장 정보인프라 구축: 국토부, 국세청, 행안부 보유 주택소유, 임대차계약 자료를 연계하여 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축
- 임대인 행정지원 및 임차인 정보제공 강화: 지자체에 임대 등록시 세무서에서도 자동으로 등록 신청이 가능하게 되도록 함.

자료 : 국토교통부

상기 부동산 규제에도 불구하고, 2018년 상반기에 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다.

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화
(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정
(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책
(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)
- 양도세 강화
- 임대사업자 혜택 축소
- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한
2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대
3. 조세 제도 정의 구현
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안
(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급
2. 신혼희망타운 조기 공급
3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고
(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치
2. 분양권 소유자 무주택에서 제외
3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

자료 : 국토교통부

한편, 정부의 부동산 규제 정책으로 서울 아파트 가격은 32주간 하락세를 보였으나, 2019년 6월 4째주 보합, 7월 1주부터 34주만에 상승세로 전환하였는데, 이러한 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났습니다. 이에, 정부는 2019년 8월 12일자 국토교통부 보도자료('민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진')를 통해 이르면 2019년 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 발표하였습니다. 금번 보도자료에 따르면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선안은 아래와 같습니다.

[
개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건]

구분
현행
개선

필수요건
주택가격(A)
직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역

선택요건
분양가격(B)
직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)

청약경쟁률(C)
직전2개월 모두 5:1
(국민주택규모 10:1) 초과
좌동

거래(D)
직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가
좌동

정량요건 판단
A+[B or C or D]

자료 : 국토교통부

2019년 10월 공포된 주택시행령은 민간택지 분양가상한제 적용의 필수요건을 투기과열지구로 변경하고, 선택요건의 일부 문구를 추가하여 적용 범위가 확대되도록 하였습니다. 분양가상한제 적용 지역으로 지정될 경우 분양가는 택지비와 건축비 이하의 가격으로 제한받게 되며, 택지의 고평가에 의한 분양가 상승과 건축비 증가를 통제할 수 있습니다. 

정부는 추가적으로
2019년 12월 16일에 주택시장 안정화 방안을 발표
하였습니다. 해당 방안은 투기적 대출수요 규제 및 주택 보유부담 강화, 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 등 고강도 정책을 포함하고 있습니다. 12.16대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

[2019.12.16 주택시장 안정화 방안 주요 내용]

구분
주요 내용

투기적
대출수요 규제
강화
1) 투기지역·투기과열지구 주담대 관리 강화 
 - 시가 9억원 초과 LTV 강화, 초고가 아파트 주담대 금지, 주담대 실수요 요건 강화 등 
2) 전세대출 이용 갭투자 방지 
 - 사적보증의 전세대출보증 규제 강화, 전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한

주택 보유부담
강화 및 양도소득세 
제도 보완
1) 보유부담 강화
 - 종합부동산세 세율 등 상향, 공시가격 현실화·형평성 제고 
2) 양도세 제도 보완 
 - 1주택자 장특공제에 거주기준 요건 추가, 2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장특공제 적용, 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축, 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 등

기타
민간택지 분양가상한제 적용지역 확대, 고가주택 자금출처 전수 분석 등

자료 : 국토교통부

한편, 부동산신탁업무 및 부수업무 관련하여 개정된 법규 내역은 다음과 같습니다.

[최근 부동산신탁업 관련 법규 개정 내역]

구분

내용

지방세법 및

지방세기본법 개정

(2014.1.1 시행)

신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경되었습니다. 이에 따라 본 개정 전에는 위탁자가 신탁재산에 대한 재산세 등의 납부 업무를 처리하였었으나, 본 개정 이후에는 신탁재산에 대한 재산세 납부 업무를 수탁자(신탁회사)에서 처리하고 있습니다. 다만, 본 개정에도 불구하고 신탁재산에 대한 체납이 있는 경우에도 수탁자의 고유재산으로 이를 납부할 의무를 부담하지는 않으며, 신탁회사의 고유재산에 대한 체납처분도 불가합니다.

택지개발촉진법

시행령 개정

(2015.8.11 시행)

공동주택 건설용지를 공급받은 자가 신탁업자와 개발 또는 담보를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우에는 토지의 전매가 가능하도록 명문화 하였습니다[기존에는 유권해석상 신탁 행위를 공급가 이하의 전매로 간주하여 전매 처리하였음]

법인세법 시행령 개정

(2016.2.12 시행)

법인세법상 제51조의2 제1항 제9호에 의한 “프로젝트금융투자회사”(PFV)가 “건축물의 분양에 관한 법률”에 따른 분양 사업을 시행할 경우 동법 시행령 제86조의2에서 정한 소득공제 요건을 저촉할 가능성이 있었는 바, 본 개정으로 인하여 건분법상 분양사업의 경우에도 소득공제 요건이 적용되도록 명확화 하였습니다.

도시 및 주거환경
정비법 개정
(2016.3.2 시행)
재건축 등 정비사업의 경우 신탁회사의 단독 시행이 제한되어 있었으나, 본 개정으로 신탁회사가 조합 등으로부터 사업 시행의 수탁이 가능해졌습니다.

상기에 기술된 바와 같이 정부의 가격안정화정책, 주택공급정책 및 금융규제정책 등은 신탁상품에 대한 수요를 확대하는 등 부동산신탁업에 부정적인 영향을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나, 부동산신탁업에 대한 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 당사가 속한 산업의 향후 전망 및 당사의 수익성에 중요한 불확실성 요인으로 작용할 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

<영업수익 및 영업손익에 관한 사항>

가
.
당사의
2019년 9월말 연결기준 영업수익은 1,980억원으로 전년 동기 대비 3.3% 감소
하였습니다. 이자수익은 전년 동기 대비 7.4% 증가하였으나, 경쟁 심화 및 신탁 수수료율 하락에 따라 신탁 수주에 따른 수수료수익이 1,272억원으로 전년 동기 대비 7.7% 감소하였기 때문입니다.

토지신탁의 경우 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 당사의 손익에 부정적인 영향
을 미칠 가능성이 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

당
사의 영업수익은 2015년 1,385억원을 기록한 이후 최근 4년간 부동산시장 분양 호조에 따라 지속적으로 증대되는 추세를 보였습니다.

당사는 신탁계정대이자를 포함하는 이자수익의 증가로 2018년 연결기준 영업수익이 전년 동기 대비 7.7% 증가한 바 있습니다.

당사의
2019년 9월말 연결기준 영업수익은 1,980억원으로 전년 동기 대비 3.3% 감소
하였
습니다. 이자수익은 전년 동기 대비 7.4% 증가하였으나, 수수료수익이 1,272억원으로 전년 동기 대비 7.7% 감소하였기 때문입니다.

신탁보수의 감소는 차입형토지신탁 신규수주 및 진행사업장 감소에 기인합니다. 

한편, 2019년 9월
말 영업비용은 860억원으로 전년동기대비 40.8% 증가하였습니
다.
이는 대손상각비가 196억이 발생하였기 때문입니다. 이에 따라 영업손익도 전년 동기대비 21.8% 감소한 1,121억원을 기록하였습니다. 

[연결기준 영업손익 내역]

(단위 : 백만원)

구분
2019년 09월
2018년 09월
2018년
2017년
2016년
2015년

영업수익
198,063
204,313
269,318
249,971
177,999
138,464

수수료수익
127,236
137,824
187,476
187,684
134,757
97,401

유가증권평가및 처분이익
4,109
390
1,579
2,979
1123
2,176

이자수익
59,304
55,235
76,163
53,470
32,980
31,854

기타의 영업수익
7,414
10,864
4,100
5,838
9,139
7,033

영업비용
85,956
60,997
84,752
78,834
64,002
49,469

유가증권평가및 처분손실
489
146
936
187
680
293

이자비용
12,227
11,274
15,706
13,895
5,850
1,276

대출채권평가및처분손실
19,607
-
-
-
-
12,271

판매비와관리비
49,574
44,427
60,253
58,397
43,357
34,284

기타영업비용
4,059
5,150
7,857
6,355
14,115
1,345

영업손익
112,107
143,316
184,566
171,137
113,997
88,995

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

당사의 수탁고가 2014년말 6조 610억원 수준에서 지속적으로 감소하여 2018년말
수탁고는 5조 2,800억원으로 12.9% 감소하였으나, 신탁보수는 반대로 2014년 누적 695억원에서 2015년 782억원, 2016년 1,098억원, 2017년 1,533억원,
2018년 1,541억원으로 증가하는 모습을 보였습니다.
한편, 2019년 9월말 기준 수탁고는 6조 2,607억원으로 전년말 대비 18.6% 증가하였습니다. 이는 2014년 이후 4년간 신탁자산 전체에 대한 수수료율(신탁보수/수탁고)이 증가하였기 때문으로 분석되며, 특히 당사 신탁보수의 대부분을 차지하는 토지신탁의 수수료율이 증가한것이 큰 영향을 미쳤습니다. 부동산 분양시장 호조에 따라 토지신탁 수수료율이 증가한 것으로 보입니다. 특히 토지신탁 중 관리형 토지신탁보다 수수료율이 높은 차입형 토지신탁 비중 증가에 따라서 토지신탁 전체의 수수료율이 증가하는 모습을 보였습니다.

한편, 토지신탁에 반해 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다.
또
한, 차입형토지신탁 부문의 수수료 비율 또한 2018년에는 부동산 신탁회사들의 경쟁 심화로 인하여 2017년 대비 수수료율이 일부 감소한 상황입니다.
2019년 9월말 역시 차입형 토지신탁 수수료율이 3.43%로 2018년말 대비 2.46%p. 감소하였습니다. 이로 인해 2019년 9월말 신탁보수 총액은 92.337백만원으로 전년 동기 113.932백만원 대비 19.0% 감소하였습니다.

향후 신탁업의 경쟁이 더 과열될 경우 신탁회사 입장에서 위험도가 높은 토지신탁의 수수료율도 낮아질 것으로 예상되며 이 경우 당
사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

[수탁고 및 신탁보수 추이]

(단위 : 백만원, %)

구분
2019년 09월
2018년
2017년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
3,486,003
90,549
2.60%
3,555,978
153,146
4.31%
3,099,012
151,791
4.90%

차입형 토지신탁
2,554,349
87,612
3.43%
2,572,528
151,631
5.89%
2,186,583
151,028
6.91%

관리형 토지신탁
931,654
2,937
0.32%
983,450
1,515
0.15%
912,429
763
0.08%

관리신탁
3,486,003
10
0.00%
51,258
22
0.04%
46,932
54
0.12%

처분신탁
3,486,003
977
0.03%
207,363
12
0.01%
376,116
48
0.01%

담보신탁
2,164,240
643
0.03%
1,413,602
832
0.06%
1,261,940
1,279
0.10%

분양관리신탁
145,011
158
0.11%
51,827
127
0.25%
154,631
179
0.12%

합계
6,260,718
92,337
1.47%
5,280,028
154,139
2.92%
4,938,631
153,351
3.11%

구분
2016년
2015년
2014년

수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고
수탁고
신탁보수
신탁보수
/수탁고

토지신탁
2,838,781
108,431
3.82%
2,751,064
76,519
2.78%
2,739,314
67,910
2.48%

차입형 토지신탁
1,740,168
107,866
6.20%
1,652,451
75,536
4.57%
1,561,760
66,403
4.25%

관리형 토지신탁
1,098,613
565
0.05%
1,098,613
983
0.09%
1,177,554
1,507
0.13%

관리신탁
80,670
26
0.03%
72,390
29
0.04%
116,343
130
0.11%

처분신탁
375,088
173
0.05%
395,438
92
0.02%
466,417
204
0.04%

담보신탁
1,156,860
961
0.08%
1,552,998
1,265
0.08%
2,548,930
1,006
0.04%

분양관리신탁
189,359
224
0.12%
176,691
249
0.14%
189,946
296
0.16%

합계
4,640,758
109,815
2.37%
4,948,581
78,154
1.58%
6,060,950
69,546
1.15%

자료: 당사 사업보고서, 업무보고서

<재무비율 관련 위험>

나.

2019년 9월말 연결기준 당사의 부채비율은 60.4%, 차입금의존도는 29.2%
로
2014년 이후 당사
의 차입부채 규모가 증가함에 따라 부채비율 및 차입금 의존도는
증가하는 추세
입니다.

2019년 9월말 연결기준 차입부채는 4,104억원
으로
토지신탁사업비 명목으로

2016년 9월 1,000억원(상환 완료), 2017년 2월 1,500억원,
2018년 9월 600억원, 2019년 4월 1,000억원
의 회사채를 발행하여,
2014년말 연결기준 차입부채 323억원에 비해 증가한 모습입니다. 당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후
개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재
하며,
이 경우 당사의 재무안정성 및 수익성을 저하
시킬 수 있습
니다.

당사의 2019년 9월말 연결기준 부채총계는 5,300억원이며 자본총계는 8,771억원으로 부채비율은 60.4%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부
채 총계는 4,104억원이며 자산총계는 1조 4,071억원으로 차입금의존도는 29.2% 수준입니다.

이는 부동산 시장 호조가 지속되면서 당사의 외형 확대에 따라 차입부채 증가 및 이익잉여
금 누적에 따라 자산총계는 지속적으로 증가하는 추세입니다.

당사의 2019년 9월말 자산총계 1조 4,071억원은 2015년말 6,534억원 대비 115% 증가한 수준이며, 당사의 2019년 9월말
연결기준 이익잉여금 또한 6,817억원으로 2015년말 2,407억원 대비 증가한 수치를 기록하고 있습니다.

한편, 2015년 이후 당사의 차입부채 규모가 증가하며 부채비율 및 차입금의존도는 뚜렷히 증가하는 추세를 보였습니
다. 2015년말 연결기준 차입부채는 955억원이었으나, 2019년 9월말 연결기준 차입부채는 약 4,104억원으로 이는 토지신탁사업비 명목으로 2016년 9월 1,000억원(상환 완료), 2017년 2월 1,500억원,
2018년 9월 600억원, 2019년 4월 1,000억원의 회사채를 발행하며 증가한 모습입니다. 한편, 2019년에는 1,500억원 규모의 회사채의 만기가 도래한 반면 4월에 1,000억원의 회사채만 신규 발행하면서 차입금 규모가 390억원 가량 감소하였습니다. 2019년 9월말 연결기준 부채비율 60.4%, 차입금의존도 29.2%를 고려하면 현재까지의 차입금 증가세가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나,
향후 영업실적 증가세가 하향되면 당사의 차입금 증가세는 재무안정성에 부정적 영향을
미칠 수 있습니다.

[연결기준 재무안정성 지표]

(단위 : 백만원)

구 분
2019.09
FY2018
FY2017
FY2016
FY2015

현금및예치금
77,994
183,541
58,628
38,479
40,126

유가증권
217,603
178,000
141,036
126,372
62,889

대출채권
997,127
914,648
919,252
737,206
505,382

대손충당금(-)
-42,827
-25,318
-19,682
-23,738
-59,321

유형자산
3,428
979
1,113
1,485
793

기타자산
79,706
98,694
90,679
50,808
44,230

자산총계
1,407,079
1,375,862
1,210,708
954,350
653,420

차입부채
410,365
449,437
379,372
279,666
95,483

기타부채
119,649
101,842
112,107
84,401
71,745

부채총계
530,014
551,279
491,479
364,067
167,228

자본금
252,489
252,489
252,489
252,489
252,489

자본총계
877,065
824,583
719,229
590,283
486,192

부채비율(%)
60.4%
66.9%
68.3%
61.7%
34.4%

차입금의존도(%)
29.2%
32.7%
31.3%
29.3%
14.6%

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

2019년 9월말 연결기준 당사의 차입금, 사채 내역 및 연도별 상환계획은 아래와 같습니다.

[차입금]
(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
2019년 9월말
2018년말

한국산업은행
일반대출
3.13
30,000,000
30,000,000

농협은행
일반대출
3.62
20,000,000
20,000,000

국민은행
일반대출
3.90
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
일반대출
3.12
30,000,000
-

한국투자증권
기업어음
3.00
-
30,000,000

우리은행
일반대출
2.20
6,200,000
-

DB저축은행
일반대출
5.50
4,725,000
-

합 계
100,925,000
90,000,000

자료: 당사 분기보고서

[사채]
(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제34회 무보증사채
2019-03-09
3.01
-
50,000,000
한국투자증권

제35회 무보증사채
2019-09-29
3.06
-
100,000,000
한국투자증권

제36회 무보증사채
2020-02-16
3.39
150,000,000
150,000,000
한국투자증권

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
-
한국투자증권

합 계
310,000,000
360,000,000

자료:
당사 분기보고서

[차입금 및 사채의 연도별 상환계획(2019.09.30 기준)
(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2019.10.01~2020.09.30
90,000,000
150,000,000
240,000,000

2020.10.01~2021.09.30
-
60,000,000
60,000,000

2021.10.01~2022.09.30
-
100,000,000
100,000,000

2022.09.30 이후
10,925,000
-
10,925,000

합계
100,925,000
310,000,000
410,925,000

자료:
당사 분기보고서

당사의
부채비율 및 차입금의존도는 2015년에 대비 제한적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만 2019년 9월말 연결기준 차입금은 1,009억원, 사채는 3,100억원으로
2018년말 연결기준 각각 차입금은 900억원, 사채는 3,600억원
대비 사채가 500억원 가량 감소하였으며
사채할인발행차금을 감안한 차입부채는 2019년말 4,104억원으로 전년 동기 대비 8.7% 감소하였습니다
.

한편, 2019년 9월말 당사의 차입금 및 사채의 연도별 상환계획을 살펴보면 잔액기준 4,109억원 중 2,400억원은 1년내에 만기가 도래하는 단기성 차입금에 해당하며 그 비중은 약 58%에 해당합니다. 나머지 42%에 해당하는 1,709억원의 차입금 및 사채는 3년 내에 만기가 도래하는 사채로 구성되어 있어 차입금 만기구조는 일부 장기화가 필요할 것으로 판단됩니다.

당사를 포함한 부동산신탁회사의 개발신탁 비중이 증가하는 추세이며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 하므로 2014년부터 부채 및 차입금이 일부 증가하는 추세입니다. 향후 개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재하며, 이 경우 이자비용 부담이 증가되며 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

<대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험>

다.
당사는 적극적인 대손충당금 적립으로 재무건전성 개선을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다.
2012년 이후 매각 및 분양을 통해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 2017년까지 고정이하자산 규모 및 비율이 감소하는 모습을 보였으
나, 최근 신탁계정대의 규모가 확대됨에 따라 상승하는 추세에 있습니다. 이에 따라 대여일로부터 1년을 초과하는 신탁계정대 규모 또한 증가하여 2019년 9월말 670억원으로 2015년말의 412억원 대비 62.9% 증가한 수준을 보이고 있습니다.

향후 부동산시장이 다시 침체될 경우 자산건전성이 저하 될 수 있으며, 이는 당사의 영업실적에 부정적인 영향
을 미치게 됨을 투자자 여러분께서는 유의하시기바랍니다.

당사는 매각 및 분양을 통
해 종료예정 및 준공 사업장의 신탁계정대를 적극적으로 회수하면서 고정이하자산 비율(규모)가

2015년말 11.1%(509억원)에서 2017년말 5.6%(519억원)까지 감소하는 등 지
속적인 부실사업장 정리에 수반하여 제반 자산건전성 지표가 개선되었습니다.
하지만 신탁계정대의 규모가 과거 대비 확대됨에 따라 2018년부터 고정이하자산 규모 및 비율이 상승 추세에 있습니다. 2018년말과 2019년 9월말 별도 기준 고정이하 자산 비율(규모)는 각각 16.8%(3,143억원)과 29.6%(10,613억원)입니다.
당사의 별도기준 자산건전성 추이는 아래와 같습니다.

[별도기준 자산건전성 추이]

(단위 : 억원)

구분
2019년
9월말
2018년말
2017년말
2016년말
2015년말

건전성분류대상자산

10,613
9,785
9,291
6,773
4,573

고정이하
3,143
1,641
519
613
509

고정이하 비중
29.6%
16.8%
5.6%
9.1%
11.1%

대손충당금
456
326
242
265
617

자기자본
7,903
7,482
6,663
5,613
4,893

충당금/고정이하
14.5%
19.9%
46.63%
43.23%
121.2%

(충당금+자기자본)/고정이하
266.0%
475.8%
1330.44%
958.9%
1082.5%

자료: 금융감독원 금융통계정보시스템, 당사 분기보고서 및 사업보고서

이와 관련하여 대여일로부터 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모가 2015년말 11.3%을 기록한 이후 5.0%를 하회하다
가 2018년부터 소폭 반등하는 모습을 보이고 있습니다.
2019년 9월말 기준 신탁계정대의 채권 잔액은 9,956억원으로 이 중 약 93.3%에 해당하는 9,285억원은 1년 이내 실행되었습니다. 한편, 경과기간이 1년을 초과하는 신탁계정대 규모는 670억원으로 2015년말의 412억원 대비 62.9% 증가한 수준을 보이고 있습니다.
신탁계정대는 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 말합니다. 신탁계정대 연령은 대여일로부터 계산된 연령분석으로 연체와 직접적인 연관은 없으나, 부실사업장의 경우 자금이 연체되어 연령이 상대적으로 긴 점을 고려할 때 신탁계정대 연령과 연체의 상관관계는 높은 것으로 판단됩니다.

[신탁계정대여금 연령(경과기간)분석 추이]

(단위: 백만원)

구분
2019년
9월말
2018년말
2017년말
2016년말
2015년말

6개월 이하
664,452
763,050
741,706
509,186
312,619

6개월 초과 1년 이하
264,078
91,222
104,543
63,468
11,879

1년 이하 소계
928,530
854,272
846,249
572,654
324,498

(1년 이하 구성비율)
93.3%
95.1%
97.6%
98.8%
88.7%

1년 초과 3년 이하
58,634
38,638
15,782
2,030
33,274

3년 초과
8,408
5,752
5,428
4,931
7,894

1년 초과 소계
67,043
44,390
21,210
6,961
41,168

(1년 초과 구성비율)
6.7%
4.9%
2.4%
1.2%
11.3%

합 계
995,572
898,662
867,459
579,615
365,666

자료: 당사 분기보고서, 사업보고서

향후 부동산 시장이 침체로 돌아설 경우, 차입형 토지신탁 사업이 원활하게 진행되지 않아 자금의 미스매칭이 발생하여 신탁계정대 관련 자금 소요가 발생하는 한편, 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁보수를 수령하지 못하는 것뿐만 아니라 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적인 위험부담이 내재되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위험요소를 투자의사결정시 고려하시기 바랍니다.

<소송관련 위험>

라
.

2019년 9월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여
152건의 소송(소송가액 262,169백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 45건의 소송(소송가액
38,852백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우
소송충당부채로 적립하고 있으며, 향후 소
송 결과에 따라 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.

2019년 9월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여
152건의 소송(소송가액 262,169백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 45건의 소송(소송가액
38,852백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

당
사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적
극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없습니다.

당사가 피소된 피소사건 소송가액 중 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자 사이에 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자 제기된 단일사건의 소송가액입니다. 또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 4건의 소송(소송가액 23,777백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다.

관리형 토지신탁의 경우 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로 신탁사 고유계정에 대한 직접적인 리스크는 거의 없는 것으로 판단됩니다.

당사는 소송사건과 관련하
여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채로 설정하고 있습니다. 2018년말 연결기준 소송충당부채는 74.4억원을 기록하였으며,
2019년 9월 누적으로 0.3억원 추가 설정, 52.6억원 환입 등이 발생함에 따라 2019년 9월말 기준 소송충당부채로 설정된 금액은 약 27.9억원입니다. 당사의 2019년 9월말 연결기준 소송충당부채의 변동내역은 아래와 같습니다.

[소송충당부채 변동내역]

(단위 : 천원)

구분
2019년 9월말
2018년말

기 초
7,440,672
7,934,976

설 정
342,460
2,219,369

환 입
(5,261,991)
(2,396,872)

사 용
-
(481,896)

기 타
267,589
165,095

기 말
2,788,730
7,440,672

출처 : 당사 분기보고서(2019.09)

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍니다.

<최대주주의 변동>

마
.
신고서
제출일 현재 당사의 최대주주인
엠케이인베스트먼트 및 특수관계인은 당사의 지분
35.46%를
보유하고
있습니다.

그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 KB자산운용, 한국투자밸류자산운용
, 국민연금공단
으로 각각 11.93%, 5.46%, 5.19%를
보유하고 있습니다
.
한편 과거 2대주주였던
아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회
사
, 메리츠종합금융증권 주식
회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료
되었습니다.

이후 2019
년 04월 15일 현재 최대주주인 엠케이인베스트먼트가 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따라 최대주주가 변경된 바 있습니다.

신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 당사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스
트먼트(주)로, 특수관계인인 엠케이전자(주)가 28,305,477주(11.21%)를 보유하고 있는 점을 포함하면 최대주주 및 특수관계인이 35.46% 지분을 보유하고 있습니다.
그 외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 KB자산운용, 한국투자밸류자산운용
, 국민연금공단
으로 각각 11.93%, 5.46%, 5.19%를 보유하고 있습니다.

[최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황]

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
28,305,477
11.21

계
보통주
89,544,000
35.46
-

자료: 당사 제시

[5%이상 주주 현황]

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트주식회사
61,238,523
24.25%
최대주주

엠케이전자 주식회사
28,305,477
11.21%
기타 5%이상 소유주주

KB자산운용
30,128,652
11.93%
기타 5%이상 소유주주

한국투자밸류자산운용
13,798,167
5.46%
기타 5%이상 소유주주

국민연금공단
13,105,882
5.19%
기타 5%이상 소유주주

우리사주조합

100,083
0.04%
-

주1) 엠케이인베스트먼트 지분율은 가장 최근 지분공시 참조한 결과임 (공시일: 2019/12/20)

주2) 엠케이전자 지분율은 가장 최근 지분공시 참조한 결과임 (공시일: 2019/12/20)

주3) KB자산운용 지분율은 가장 최근 지분공시 참조한 결과임 (공시일: 2020/01/06)
자료: 당사 분기보고서 (2019.09)

리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 특별관계자인 엠케이인베스트먼트(주)가 보유한 지분 8,800,000주와 합하여 총 87,800,000주의 지분을 보유하여 최대주주가 되었습니다. 과거 최대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2대주주가 되면서 경영권 분쟁이 있었으나, 2015년 03월 30일 (주)한국토지신탁 정기주주총회에서 리딩밸류일호유한회사가 전체 등기이사의 과반수가 넘은 5석을 얻어 경영권을 획득하고, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 전량 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)로 2018년 02월 06일에 기존 최대주주 리딩밸류일호유한회사(엠케이인베스트먼트(주)의 특수관계인)에서 변경된 바 있습니다. 금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주)외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 취득함에 따른 변경입니다. 2018년 02월 최대주주 변경 관련 공시 및 최근 당사의 최대주주 변동내역은 다음과 같습니다.

[최대주주변경 공시 (2018.02.06)]

1. 변경내용
변경전
최대주주등
리딩밸류일호유한회사외 1인

소유주식수(주)
94,844,000

소유비율(%)
37.56

변경후
최대주주등
엠케이인베스트먼트(주)외 1인

소유주식수(주)
86,044,000

소유비율(%)
34.08

2. 변경사유
펀드 청산에 따른 주식 취득

3. 지분인수목적
경영참여

-인수자금 조달방법
자기자금 및 타인자금

-인수후 임원 선ㆍ해임 계획
없음

4. 변경일자
2018-02-06

5. 변경확인일자
2018-02-06

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
금번 최대주주 변경은 엠케이인베스트먼트(주) 외 1인이 펀드를 통해서 보유하고 있던 주식 86,044,000주를 직접 취득함에 따른 것임 

※ 변경 후 최대주주에 관한 사항 
 1. 법 인 명 : 엠케이인베스트먼트(주) 
 2. 법적성격 : 주식회사 
 3. 설립일자 : 2013.03.29. 
 4. 대 표 자 : 유상래 
 5. 최대주주 : 엠케이전자(주) 
 6. 주요사업 : 경영컨설팅 
 7. 소 재 지 : 경기도 용인시 처인구 포곡읍

※관련공시
-

자료: 전자공시시스템

[최대주주 변동내역]

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
비 고

2009년 04월 15일
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
-

2013년 12월 04일
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
-

2018년 02월 06일
엠케이인베스트먼트(주)
86,044,000
34.08
-

자료: 당사 사업보고서

<약정사항 및 우발사항에 따른 위험>

바.
우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

2019년 9월말 기준 당사가 토지신탁사업과 관련하여 체결한 약정사항은 다음과 같습니다.

- 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,605,417백만원, 서울보증보험으로부터 70,202백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

- 2019년 9월말 기준 당사가 체결한 금융기관과의 대출한도 약정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

금 융 기 관
한 도 액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

자료: 당사 사업보고서 (2018.12)

- 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

- 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며,당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련
하여 당분기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

- 당사는 미래에셋대우㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다.

- 당사의 연결대상 종속기업인 코레이트투자운용㈜는 지이엔피에스1호 위탁관리 부동산투자회사 외 4개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을 체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 3개 회사와 위탁자산의 관리 및 운용업무 등에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

- 2019년 9월말 기준 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 1,699,567백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

- 2019년 9월말 기준 당사는 22개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있으며, 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 물상보증인의 지위에서 대출원금과 그에 대한 이자 및 채무불이행사유로부터 발생하는 모든 비용과 손실에 대한 자금보충의무가 있습니다. 또한 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 132,459백만원입니다.

<투자사업 관련 위험>

사. 당사는 보유자금 운용 또는 부동산 프로젝트 영위 등의 목적으로 유가증권을 보유하고 있으며, 증권 및 금리시장 변화, 해당 발행기업 변화 또는 프로젝트의 마무리 등에 따라

손상차손이 발생
할 가능성이 존재합니다. 보유 유가증권의 가치가 지속적으로 하락할 경우

추가적인 손상차손 또는 가치하락에 따른 처분으로 처분손실이 발생하여 당사의 손익에 악영향
을 미칠 수 있습니다.

당사의 2019년 9월말 당기손익공정가치측정증권 장부가액은 약 196억원, 기타포괄공정가치측정증권
장부가액은 약 4억원입니다.
당사는 당기손익공정가치측정증권 평가에 따라 이익 혹은 손실이 일부 발생
할 수 있으며, 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다.
2019년 9월말 연결기준 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비율은 1.43% 수준으로
자금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

당사의 2019년 9월말 기준 채무증권으로 분류된 당기
손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래와 같습니다. 채무증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권) 취득가액 총액은 약 252억원으로 장부가액 132억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(채무증권)]

(기준일: 2019년 09월 30일)
(단위: 주, 백만원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
266,910

마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호(*2)
-
-
17,807
166,416

마이애셋사모뮤지컬특별자산 7호(*2)
-
-
30,226
5,598

마이애셋사모뮤지컬특별자산 8호(*2)
-
-
-
2,260

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
212,085

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
213,421

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
200,000
211,386

코레이트베스트챔피언코리아증권[채권]_C-F(*2)
-
-
200,000
204,429

코레이트주주성장타겟증권투자신탁[주식]_C-F(*2)
-
-
200,000
192,080

메리츠-코레이트 신기술조합 제 1호 출자금(*2)
-
-
700,000
715,470

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*2)
-
-
565,855
400,365

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*2)
-
-
551,000
551,463

소 계
7,864,888
3,141,883

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜
75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜
52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

홍대입구 동교동 PFV
200
0.20
1,000
1,000

인사동 PFV
200
0.20
1,000
1,000

고양 삼송 PFV
200
0.20
1,000
1,000

부천 상동 PFV
250,000
5.00
250,000
250,000

소 계
17,285,326
10,101,200

합 계
25,150,214
13,243,083

자료: 당사 분기보고서(2019.09)

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수를 표기하지 아니하였습니다.

(*2) 연결대상 종속기업인 코레이트자산운용(주)이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격(청산예정인 마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호, 7호 및 8호의 경우 순자산가액)을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

당사의 2019년 9월말 기준 지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 아래
와 같습니다.
지분증권으로 분류된 당기손익-공정가치측정 금융자산 취득가액 총액은 약 11억원으로 장부가액 64억원이 재무상태표 상에 계상되어 있습니다.

[당기손익-공정가치측정 금융자산(지분증권)]

(기준일: 2019년 09월 30일)
(단위: 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

이지스자산운용㈜
1,116,180
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

우림에이엠씨(주)
250,000
15.46
250,000
250,000

베스파
5,000
0.06
175,000
69,500

합 계
1,072,850
6,399,307

자료: 당사 분기보고서

한편, 당사의 종속기업 및 관계기업투자를 감안한 2019년 9월말 별도기준 타법인출자현황은 다음과 같습니다.

[타법인출자현황]

(기준일: 2019년 09월 30일)
(단위: 천원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

(주)핍스웨이브개발
(비상장)
2008.07.29
투자
300,000
60,000
10
300,000
0
0
0
60,000
10
300,000
5,591,921
534,281

(주)서울라이트타워
(비상장)
2009.03.23
투자
4,260,826
1,069,483
5.32
0
0
0
0
1,069,483
5.32
0
60,072,863
58,184,989

이지스자산운용(주)
(비상장)
2010.03.22
투자
334,850
66,970
7.97
5,779,807
1,049,210
0
0
1,116,180
7.97
5,779,807
127,744,833
20,316,647

(주)케이원제2호위탁관리
부동산투자회사(비상장)
2013.08.20
투자
4,500,000
900,000
9.09
3,941,000
0
0
0
900,000
9.09
3,941,000
41,620,668
25,421

(주)케이원제3호기업구조조정
부동산투자회사(비상장)
2013.08.26
투자
900,000
180,000
8.88
1,011,000
0
0
0
180,000
8.88
1,011,000
21,285,464
-679,304

코레이트투자운용(주)(비상장)
2014.02.28
투자
2,735,798
1,500,000
100
1,737,949
0
0
0
1,500,000
100
1,737,949
2,550,596
182,933

홍대입구교동프로젝트금융투자 주식회사
(비상장)
2015.02.03
투자
500,000
52,800
5.01
264,000
0
0
0
52,800
5.01
264,000
73,630,707
-4,576,365

(주)케이원제5호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2015.05.20
투자
2,450,000
490,000
10
2,212,000
0
0
0
490,000
10
2,212,000
48,606,027
801,277

(주)케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사
2015.12.10
투자
998,000
199,600
19.96
748,000
0
0
0
199,600
19.96
748,000
2,515,007
-629,596

(주)케이원제6호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2016.06.23
투자
500,000
100,000
2.94
500,000
0
0
0
100,000
2.94
500,000
37,345,518
694,972

코레이트자산운용㈜(비상장)
2016.08.11
투자
19,101,829
2,744,435
68.89
11,420,152
0
0
0
2,744,435
68.89
11,420,152
12,298,578
-473,578

키스톤에코프라임스타 기업재무안정
사모투자 합자회사 (비상장)
2016.08.24
투자
64,032,000
64,032,000,000
87
64,032,000
0
0
0
64,032,000,000
87
64,032,000
724,322,302
76,670,532

(주)케이원제7호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.01.05
투자
1,300,000
260,000
3
1,162,200
0
0
0
260,000
3
1,162,200
63,191,135
-349,443

(주)케이원제8호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.10.14
투자
300,000
60,000
100
300,000
40,000
550,000
0
100,000
10
850,000
300,059
-11

(주)케이원제9호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2019.08.02
투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
0
60,000
100
300,000
300,000
-

잠원동 에스웨스트 PFV
2019.06.18
투자
250,000
-
-
-
1,000
10,000
0
1,000
0.20
10,000
-
-

부천 상동 PFV
2019.06.25
투자
250,000
-
-
-
250,000
250,000
0
250,000
5
250,000
-
-

우림에이엠씨 주식회사
2019.07.25
투자
250,000
-
-
-
8,714
250,000
0
8,714
15.46
250,000
-
-

합 계
64,039,683,288
-
93,408,108
1,408,924
1,360,000
0
64,041,092,212
-
94,768,108
1,221,375,678
150,702,755

주1)잠원동 에스웨스트 PFV 및 부천 상동 PFV는 2019.2분기에 주금 납입.

주2)케이원 제2호,제3호,제5호,제6호,청천2는 6개월, 제7호,제8호,제9호는 12개월 결산임

주3)케이원제2호는 8월28일자로 해산등기 하였습니다.

자료: 당사 분기보고서

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

3. 기타위험

<채권상장여부 및 환금성 위험>

가. 본 사채는 한국거래소에 상장되는 상장채권이나
불안정한 채권시장 상황 하에서는 평가손실 등을 입거나 또는 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성이 제약될 위험이 있습니다.

본 사채는 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있으며, 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요건
요건충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
충족

통일규격채권
당해 채무증권이 통일규격채권일 것
충족

본 사채의 상장예정일은 2020년 02월 14일이며, 상기에서 보는 바와 같이 동 채권은 한국거래소의 채권상장요건을 충족하고 있어 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 사료되는 만큼, 채권 비상장에 따른 환금성 위험은 미약할 것으로 판단됩니다.

그러나 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동성에 의해 채권투자자는 예측하지 못한 시장금리 상승에 따른 채권가격 하락으로 평가손실을 입는 등 시장위험에 노출될 가능성이 있으며, 시장충격 등으로 채권거래가 급격하게 위축되는 경우 본 사채의 매매가 원활하게 이루어지지 않아 환금성에 제약을 받을 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<기한의 이익 상실>

나. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의
의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

<원리금상환 불이행위험>

다.
본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로
원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임집니다.

<경제 상황 등에 따른 위험>

라.
당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 전반적으로 불안정한 경제 상황 등에 의하여 직접적으로 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 당사의 재무제표는 당사의 재무상태에 영향을 미칠 수 있는 경제상황에 대한 경영자의 현재까지의 평가를 반영하고 있으나 그 실제 결과는 현재시점에서의 평가와는 상당히 다를 수 있는 만큼, 투자자께서는 이점 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다. 

<공모일정 변경 가능성 및 효력발생>

마.
본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시고, 최종 증권신고서 및 투자설명서 내용을 참고하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

금번 (주)한국토지신탁 제39회 무보증사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 아이비케이투자증권(주) 및 KB증권(주)(이하 "공동대표주관회사")는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.

본 장에 기재된 분석의견은 "공동대표주관회사"가 기업실사과정을 통해 발행회사인 (주)한국토지신탁 으로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 "공동대표주관회사"가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, "공동대표주관회사"는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, "공동대표주관회사"가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 "공동대표주관회사"의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다.

또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
아이비케이투자증권(주)
00684918

공동대표주관회사
KB증권(주)
00164876

2. 평가개요

공동대표주관회사인 아이비케이투자증권(주) 및 KB증권(주) (이하 "공동대표주관회사")는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 

"공동대표주관회사"는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, "공동대표주관회사"는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 "공동대표주관회사"의 내부 규정상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 이에 발행회사의 양호한 재무구조 및 실적 등을 고려하여 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

(1) 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2020.01.17 ~ 2020.02.04

방문실사
2020.01.28

실사보고서 작성 완료
2020.02.04

증권신고서 제출
2020.02.04

(2) 기업실사 참여자
<발행회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
담당업무
경력

(주)한국토지신탁
재무팀
조수민
팀장
재무관련업무
14년

(주)한국토지신탁
재무팀
임정곤
과장
재무관련업무
9년

<공동대표주관회사 참여자>

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
주요경력

아이비케이투자증권(주)
IB기업금융1팀
방종호
팀장
기업실사 총괄

기업금융업무
19년

아이비케이투자증권(주)
IB기업금융1팀
송규영
부장
기업실사 책임

기업금융업무
11년

아이비케이투자증권(주)
IB기업금융1팀
서동욱
과장
기업실사 실무

기업금융업무
4년

아이비케이투자증권(주)
IB기업금융1팀
전상준
대리
기업실사 실무

기업금융업무
3년

KB증권(주)
기업금융2부
김영동
부서장
기업실사 총괄

기업금융업무
20년

KB증권(주)
기업금융2부
서이삭
과장
기업실사 책임

기업금융업무
10년

KB증권(주)
기업금융2부
황인호
대리
기업실사 실무

기업금융업무
3년

3. 기업실사

(1) 기업 실사 항목

신고서 주요내용
점검사항

모집 또는 매출에 관한 일반사항

가. 증권 발행 시 관련 법규를 충족 여부
① 상법상 사채발행한도 초과 여부

② 이사회 승인 여부

③ 증권신고서 제출여부

④ 상장 여부

⑤ 전자등록발행 여부

나. 증권 발행시 이사회 결의 적정 여부

증권의 주요 권리내용

가. 당 증권의 발행과 관련한 원리금지급대행계약 체결여부 확인 및 원리금지급대행계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련 여부
나. 당 증권의 발행과 관련한 사채관리계약 체결여부 확인 및 사채관리계약을 체결하지 않은 경우 원리금 미지급시 투자자 보호방안 마련되어 있는가? 
다. 청약기회 제공을 위한 공모기간 및 청약방식의 적정 여부

투자위험요소
가. 발행회사의 사업위험, 회사위험, 기타 투자위험이 증권신고서에 적정하게 반영되어 있는가?

자금의 사용목적

가. 본 채권 발행을 통해 조달한 자금의 사용목적 (금번발행과 관련된 신규사업 유무 및 투자자금 사용처의 구체성 여부)

나. 청약 미달 시 자금집행 우선순위, 미달자금 충원계획

다. 기존에 공모를 통해 조달한 자금의 내용 내역

경영능력 및 투명성
[대표이사 변동내역]
가. 최근 1년간 대표이사 및 감사 등의 변동 내역
나. 최근 1년간 임원(미등기 포함)의 50% 이상이 변경된 내역

[소송 및 분쟁내역]
가. 소송 및 분쟁내역
나. 금융 및 조세 관련 법령 위반 혐의로 자료제출 요구 및 소명요구 등을 받고 있는지 여부
다. 횡령 배임관련 소송 진행 여부

[임원의 제재현황]

회사의 개요

가. 최근 신용평가 등급전망 하향 여부

나. 최근 최대주주의 변경 여부 및 최대주주의 지분율에 따른 경영권 불안정성의 대두 가능성

다. 최대주주의 주식 담보제공 및 질권설정 여부

라. 최근 새로 선임된 경영진의 형사처벌 내역 등에 관한 사항

마. 경영권 보호장치 여부

바. 사실상 임원의 존재 여부

사. 특수관계자와의 거래

사업의 내용

가
. 수주 조건 및 계약 등에 관한 사항

나. 직전 사업연도 말 매출채권 증가율이 매출액 증가율 대비 적정 수준인지 여부
다. 재고자산 및 재고자산 회전율의 변동에 관한 사항

라. 주된 거래처와의 지속적인 거래 가능 여부

마. 정기보고서나 주요사항보고서에 기재된 사업추진 계획의 진행 여부

바. 환위험 관리지침과 관련된 사항

사. 파생상품 관련 사항

재무에 관한 사항

가. 주요 재무지표(안정성지표, 수익성지표, 성장성지표)의 연간추이를 동일, 유사업종의 타 기업들과 비교하여 발행회사의 재무 위험요인을 검토

나. 금번 발행과 관련한 신규사업 및 관련 투자자금의 사용처

다. 재무정보에 활용된 재무정보의 기준일, 단위 및 기준통화의 통일여부

라. 금
융업의 경우 자본적정성 확보, 자산유동화 방식에 의한 부실채권 매각거래의 부인등과 관련한 사항을 기재하고 있습니까?

감사인의 감사의견 등

가. 최근 3년간 외부감사인으로부터 적정 이외의 감사의견을 받은 사실 유무
나. 최근 3년간 회계정책상 변경 또는 중대한 오류수정 유무

회사의 기관 및 계열회사에 관한 사항
가. 최근 사업연도 종료일 이후 자회사 지분인수 및 매각, 계열회사 편입 등과 관련된 변경사항

주주에 관한 사항

가. 대주주 및 기타 주요주주의 변동 등 회사의 지배구조와 관련된 변경 사항

임원 및 직원 등에 관한 사항

가. 급격한 인력의 변동 혹은 중요 인력의 이탈 유무

이해관계자와의 거래내용 등
가. 감사보고서에 해당 내역의 기재 여부

기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

가. 금융당국으
로부터 관련 법
령에 따른 제재조치를 받은 경우 관련 내용 및 증빙자료의 존재 여부

나. 최근 공시와 관련하여 관련기관으로부터 제재 유무
다. 자금관리에 대한 내부통제제도 마련 유무
라. 법인인감, 수표, 통장 등의 관리책임자가 업무분장에 따라 별도로 존재하는지의 여부

마. 과거 횡령, 배임 등이 발생한 경우 유출자금의 회수방안 마련 여부 및 재발방지를 위한 내부통제시스템이 개선되어 운영되는지의 여부

바. 관리조직 내에 주식(공시)담당자 배치 여부

(2) 기업실사 일정 및 실사내용

일 자
기업실사 내용 및 확인자료

2020.01.17
- 발행회사의 무보증 회사채 발행 의사 확인
- 자금조달 금액 등 발행회사 의견 청취
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업 사전 조사
- 무보증 회사채 발행 일정 협의
- 실사 사전 요청자료 송부
* 공시 및 기사내용 등을 통한 발행회사 및 소속산업에 대한 사전 조사

2020.01.17
~
2020.01.23
* 방문실사 전 회사에 대한 이해 및 기초자료 수집
- 실사 사전 요청 자료 목록 제공
- 공시 및 뉴스 내용 등을 통한 발행회사 및 산업 이해
- 관련 Q&A 등

2020.01.28
- 인터뷰 및 Q&A
- 미수령 및 추가 요청 자료 점검 및 요청
* Due-diligence checklist에 따라 투자위험요소 실사 
1) 사업위험관련 실사 
- 영위중인 사업 및 신규 사업에 대한 세부사항 등 체크 
2) 회사위험관련 실사 
- 재무관련 위험 및 우발채무 등의 위험요소 등 체크 
3) 기타위험관련 실사 
* 투자위험요소 세부사항 체크 
- 원장 및 각종 명세서 등의 실제 장부검토 
- 주요 계약관련 계약서 및 소송관련 서류 등의 확인 
- 각 부서 주요 담당자 인터뷰 
* 주요 경영진 면담 
- 경영진 평판 리스크 검토 
- 향후 사업추진계획 및 발행회사의 비젼 검토 
- 회사채 발행 배경과 자금사용 계획 파악

2020.01.29
~
2020.02.04
* 실사 추가 자료 요청
* 증권신고서 작성 및 조언
* 신용평가서 검토 및 보고서 내용 확인
* 실사이행보고서 및 증권신고서 작성 / 검토

(3) 실사 세부내용 및 검토자료 내역 - 동 증권신고서의 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합평가의견

(1) 동사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행에 따라 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다. [관련 법령 : 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)] 2006년까지 부동산 경기 회복으로 부동산 개발사업이 크게 증가하면서 사업성이 양호한 토지(개발)신탁 사업의 수주가 활발하게 이루어졌으며, 이외에도 담보신탁, 관리신탁 등이 크게 확대되는 등신탁영업의 다양화 측면에서도 커다란 진전이 있었습니다. 신탁사업의 양적 성장과 함께 시장 참여자가 증가하면서 2007
년 아시아자산신탁과 국제자산신탁, 2009년 무궁화신탁, 2010년 코리아신탁이 부동산 신탁시장에 진입하였습니다.
2019년말 기준 동사를 비롯하여 총 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 2018년 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산신탁 시장의 58%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다.

(2) 부동산신탁회사의 부동산수탁고는 꾸준히 상승하고 있는 추세로 신탁회사의 신탁보수 또한 2009년 이후로 증가하고 있는 추세이지만, 신탁회사의 위험 노출도가 낮은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁은 점점 경쟁이 치열해져 수수료율이 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 위험 노출이 큰 토지신탁의 경우 수수료율이 여타 신탁 상품에 비해 높게 유지되고 있으나 향후 경쟁이 치열해질 경우 수수료 하락과 함께 신탁회사의 수익성 감소로 이어질 수 있습니다.

(3) 동사
의
2019년 9월말 연결기준 영업수익은 1,980억원으로 전년 동기 대비 3.3% 감소
하였
습니다.

이자수익은 전년 동기 대비 7.4% 증가하였으나, 수수료수익이 1
,272억원으로 전년 동기 대비 7.7% 감소하였기 때문입니다.

이러한 신탁보수의 감소는 차입형토지신탁 신규수주 및 진행사업장 감소에
기인합니다. 또한,
차입형 토지신탁의 경우 신탁회사의 입장에서 원본 손실의 위험이 있으므로 국내외 경기 불안으로 인하여 부동산 시장이 침체될 경우 동사에 손익에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

(4)

동사의

2019년 9월말 연결기준
부채총계는 530,014백만원이며 자본총계는 877,065백만원으로 부채비율은 60.4%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 동사의 총차입금은 410,925백만원이며 자산총계는 1조 407,079백만원으로 차입금의존도는 29.2% 수준입니다. 2015년 이후 동사의 차입부채 규모가 증가하며 부채비율 및 차입금의존도는 뚜렷히 증가하는 추세를 보였습니다.
현재까지의 차입금 증가세가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나,
향후 영업실적 증가세가 하향되면 당사의 차입금 증가세는 재무안정성에 부정적 영향을
미칠 수 있습니다.

(5)

2019년 9월말 연결기준 당사는 신탁사업과 관련하여
152건의 소송(소송가액 262,169백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 45건의 소송(소송가액
38,852백만원)
을 제기하여 진행하고 있습니다.

당
사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적
극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수

없으며, 향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다.

(6)

동사의 최대주주 및 특수관계인은 동사의 지분 24.25%를 보유하고 있는 엠케이인베스트먼트(주)입니다.(특수관계인인 엠케이전자(주) 지분율 감안 시 최대주주 및 특수관계인이 보유하고 있는 지분은 35.46%입니다.
)
동사의 최대주주인 엠케이인베스트먼트(주)는 펀드(리딩밸류일호유한회사)를 통해 보유하고 있던 주식을 직접 취득함에 따라 2018년 2월 최대주주가 되었습니다. 한편, 리딩밸류일호유한회사는 2013년 12월 04일 한국토지신탁의 2대주주였던 한국토지주택공사(LH)로부터 지분 79,000,000주를 취득함으로써 최대주주가 된 바 있으며, 2대주주였던 아이스텀앤트러스트(주)가 2015년 06월 13일에 보유지분을 키스톤송현밸류크리에이션 사모투자전문회사, 메리츠종합금융증권 주식회사, 엔에이치투자증권 주식회사, 우진호, 김영호에게 분할하여 매각하면서 경영권 분쟁이 종료되었습니다.

(7) 금번 발행되는 동사의 제39회 무보증사채와 관련하여 한국기업평가에서 평정한 신용등급은 A0등급(안정적), 한국신용평가에서 평정한 신용등급은 A0등급(안정적)입니다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 집니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2020. 02. 04.

공동대표주관회사 아이비케이투자증권 주식회사

대표이사 김 영 규

공동대표주관회사 KB증권 주식회사

대표이사 김 성 현

Ⅴ. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[제39회]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
20,000,000,000

발 행 제 비 용(2)
648,420,000

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]
19,351,580,000

주1) 상기 발행제비용은 회사 자체자금으로 조달할 예정임.

나. 발행제비용의 내역

[제39회]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
140,000,000
발행금액 x 0.07%

상장수수료
1,600,000
상장금액 2,000억원 이상~5,000억원 미만

상장연부과금
300,000
1년당 100,000원

등록수수료
500,000
발행금액의 100,000분의 1(최대 50만원)

인수수수료
400,000,000
인수금액 x 0.20%

사채관리수수료
6,000,000
정액 수수료

신용평가수수료
100,000,000
한국기업평가, 한국신용평가 (VAT제외)

표준코드부여수수료
20,000
채무증권 1건당 2만원

합 계
648,420,000
-

주1) 상기 발행제비용은 회사의 자체자금으로 충당할 예정입니다.

2. 자금의 사용목적

2_자금의사용목적

자금의 사용목적

회차 :
39
(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 백만원)

시설자금
영업양수
자금
운영자금
채무상환
자금
타법인증권
취득자금
기타
계

-
-
20,000
180,000
-
-
200,000

■ 채무상환자금의 세부 사용 내역

당사는 금번 발행하는 제39회 회사채 2,000억원 중 1,800억원은 채무상환자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

(단위: 억원)

사채명
발행일
상환일
이자율(%)
발행금액
비고

한국토지신탁 제36회 무보증사채
2017-02-16
2020-02-16
3.392
1,500
-

기업어음
2019-10-26
2020-10-23
2.25
300
-

주) 금번 회사채 발행을 통한 자금조달 금액은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

■ 운영자금의 세부 사용 내역

당사는 금번 발행하는 제39회 회사채 2,000억원 중 200억원은 당사가 현재 진행중(예정)인 토지신탁사업비 목적의 운영자금으로 사용할 예정입니다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

사업명
시기
예정 금액

인천 용현 이편한세상시티 
인하대역 사업장
2020년 03월
200억원

주1) 상기 금액은 변경될 수 있으며, 부족분은 자체 자금으로 충당할 예정입니다.
주2) 이번 사채 발행으로 조달하는 자금은 실제 자금 사용일까지 은행예금, MMT등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용할 예정입니다.

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다.

2. 이자보상비율

이자보상비율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로, 이자보상비율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용 조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 당사 및 연결실체의 이자보상비율 추이는 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원, 배)

구 분
2019년 9월
2018년 9월
2018년
2017년
2016년

영업이익
112,107
143,316
184,566
171,135
113,997

이자비용
12,227
11,274
15,706
13,896
5,850

이자보상비율
9.2
12.7
11.8
12.3
19.5

자료 : 당사 분기보고서, 사업보고서
주) 이자보상비율 = 영업이익 / 이자비용

당사의 경우 2014년부터 2019년 9월말까지 1배 이상의 이자보상비율을 기록하고 있습니다. 2019년 9월말 연결기준 누적 영업이익은 112,107백만원으로 전년 동기 대비 21.8% 감소하였으나, 이자비용의 경우 8.5% 증가한 12,227백만원을 기록했습니다. 당사의 이자보상비율은 2016년 대비 감소하는 추세이나, 이는 외형 확대에 따라 이자비용이 증가하였기 때문이며, 꾸준히 양호한 수준의 이자보상비율을 유지하는 것으로 판단됩니다. 그러나 이자보상비율은 재무적 수치로 계산된 지표에 지나지 않으므로 이자보상비율이 높다는 것이 본 사채의 원리금 지급을 보장하는 것은 아닙니다.

3. 미상환 채무증권 현황

가. 미상환사채

[2020년 02월 03일 기준]

(단위 : 백만원)

종 목
전자등록총액
발행방법
이자율
보증 또는 수탁기관
만기일
비 고

제36회 무보증사채
150,000
공모
3.392%
한국투자증권
2020-02-16
-

제37회 무보증사채
60,000
공모
3.150%
한국투자증권
2021-09-17
-

제38회 무보증사채
100,000
공모
2.508%
한국투자증권
2022-04-26
-

합계
310,000
-
-
-
-
-

나. 미상환 기
업어음

[2020년 02월 03일 기준]

(단위 : 백만원)

기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

30,000
30,000
-
-

자료 : 당사 제시
주) 기초잔액은 2018년 12월 31일 발행잔액을 기재하였으며, 기말잔액은 본 신고서 제출일 전일(2020년 02월 03일)의 발행잔액을 기재하였습니다.

다. 단기사채 등

[2020년 02월 03일 기준]

(단위 : 백만원)

발행한도
기초잔액(A)
기말잔액(B)
증감(B-A)
증감원인

-
-
-
-
-

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
고유번호
평 가 일
회 차
등 급

한국신용평가(주)
00299631
2020년 02월 04일
39
A0

한국기업평가(주)
00156956
2020년 02월 03일
A0

나. 평가의 개요
(1) 당사는 "증권 인수업무에 관한 규정" 제11조에 의거 당사가 발행할 제39회 무보증회사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주) 2개 신용평가사의 회사채등급평정은 회사채 원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.

(2) 또한, 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로, 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의 만기 전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에 영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시신용평가 등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
Outlook
등급의 정의

한국신용평가
A0
Stable
(안정적)
원리금 지급능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건 및 환경악화에 따른 영향을 받기 쉬운 면이 있음.
(현 등급부여 시점에서 개별 채권의 신용도에 영향을 미칠 만한 주요 평가요소를 고려할 때 중기적으로 신용등급이 변동할 가능성이 낮다고 예측되는 경우)

한국기업평가
A0
Stable
(안정적)
원리금 지급확실성이 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위 등급에 비해서는 높다.
(향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우)

4. 정기평가 공시에 관한 사항

가. 평가시기

(주)한국토지신탁은 한국기업평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 본사채 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고 동 평가등급 및 의견을 공시하게 합니다.

나. 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.
한국신용평가(주) : www.kisrating.com
한국기업평가(주) : www.rating.co.kr

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록으로 발행하므로 사채권은 발행하지 아니합니다.

나. "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력의발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)한국토지신탁이 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로서 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.

마. 본 신고서 제출 이후 관계기관과 협의하여 신고서의 내용이 수정될 수 있으며, 경우에 따라 발행상의 일정이 변경될 수 있습니다.

바. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 분기보고서, 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

4_발행인에관한사항(참조방식에의한기재가아닌경우)

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

(단위 : 천원)

상호
설립일
주소
주요사업
최근사업연도말
자산총액
지배관계 근거
주요종속
회사 여부

코레이트자산운용 주식회사
1987.11.04.
서울특별시 영등포구 국제금융로10, Two IFC 14F
집합투자업
12,298,578
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트투자운용 주식회사
2008.07.23.
서울특별시 중구 퇴계로 173, 23층
부동산자산관리
2,550,596
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
2015.11.30.
(주1)
부동산투자업
6,903,746
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
2015.12.15.
(주1)
부동산투자업
6,480,099
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

하나전문투자부동산투자신탁6호
2015.12.23.
(주1)
부동산투자업
21,060,034
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
2016.09.29.
(주1)
부동산투자업
3,990,904
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호
2016.10.05.
(주1)
부동산투자업
3,281,814
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
2017.01.24.
(주1)
부동산투자업
1,307,709
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
2018.10.04.
서울특별시 강남구 테헤란로 309
부동산투자업
300,059
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
2019.02.25.
(주1)
부동산투자업
0
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

케이원제9호위탁관리부동산투자회사
2019.08.02.
서울특별시 강남구 테헤란로 309
부동산투자업
0
기업회계기준서 제1110호에 의거 지배력보유
해당없음

(주1) 부동산집합투자기구 등은 실질적인 영업활동을 수행하지 않는 종속회사이므로 주소를 기재하지 아니하였습니다.
(주2) 당기 중 연결대상회사의 변동내용은 아래 가-1. 연결대상회사의 변동내용을 참조하시기 바랍니다.

가-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분
자회사
사 유

신규
연결
코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
당기 중 지분 96.3% 취득

케이원제9호위탁관리부동산투자회사
당기 중 지분 100% 취득

연결
제외
대신사모부동산투자신탁제12호
당기 중 지분 모두 회수

코레이트제2호위탁관리부동산회사(주3)

당기 중 지분 모두 회수

-
-

(주3) 코레이트제2호위탁관리부동산회사는 코레이트 투자운용 주식회사의 종속회사입니다.

나. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다. 

다. 설립일자 및 존속기간
- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및 2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소
- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 309 (역삼동 702-2)
- 전화번호 : 02-3451-1100
- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr

마. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

바. 중소기업 해당여부
- 당사는 본 보고서 제출일 현재 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당되지않습니다.

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처
- 해당사항 없습니다.

아. 주요 사업의 내용, 신규사업
- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

자. 계열회사에 관한 사항
- 당사의 최대주주는 엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다. 
- 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다. 
- 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다. 

차. 신용평가 
- 당사는 국내 신용평가기관으로 부터 각각 등급을 받고 있으며, 2019년 6월말 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

평가일자
평가대상
평가기관
평가등급
평가등급의 의미

2019.04.15.
회사채
한국기업평가
A(안정적)
- A : 원리금 지급확실성이 높지만 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있음
- 안정적(Stable) : 향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우

2019.06.18.

회사채
한국신용평가
A(안정적)

2019.06.27.
기업어음
한국기업평가
A2

- A2 : 단기적인 채무상환능력이 우수하지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높음

2019.06.18.
기업어음
한국신용평가
A2

2019.06.27.
기업어음
NICE신용평가
A2

2019.12.26
기업어음
한국기업평가
A2

- A2 : 단기적인 채무상환능력이 우수하지만, 장래의 환경변화에 의해 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높음

2019.12.24.
기업어음
한국신용평가
A2

2019.12.30
기업어음
NICE신용평가
A2

2020.02.03
회사채
한국기업평가
A(안정적)
- A : 원리금 지급확실성이 높지만 장래의 환경변화에 따라 다소의 영향을 받을 가능성이 있음
- 안정적(Stable) : 향후 1~2년 내에 등급의 변동 가능성이 낮은 경우

2020.02.04
회사채
한국신용평가
A(안정적)

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항
- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장
(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장
(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등
여부
특례상장 등
적용법규

유가증권시장
2016년 07월 11일
해당사항 없음
해당사항 없음

2. 회사의 연혁

가. 당사의 설립 이후 주요 변동상황은 다음과 같습니다.

ｏ 본점소재지 : 
- 1996. 4. 4 : 서울특별시 강남구 삼성동 144-25
- 2007. 4. 30 : 서울특별시 강남구 테헤란로 309 (사옥이전)

ｏ 경영진의 변동

- 2013. 4. 1 : 대표이사 김용기 취임
 이사 김성호, 사외이사 김영도 임기만료로 사임
- 2014. 3. 21 : 사내이사 최윤성, 사외이사 전석진 취임 
- 2015. 3. 30 : 사내이사 김두석, 강성범 취임
 사외이사 겸 감사위원 박차웅, 이승문, 성민섭, 허 용 취임
 사내이사 박낙영, 사외이사 양승현, 현형식 임기만료로 사임
- 2015. 4.13 : 대표이사 김용기 사임, 이사 김두석 대표이사 취임
 사내이사 김용기 사임
- 2015. 9.15 : 사외이사 겸 감사위원 성민섭, 허용 사임
 사외이사 전석진 사임
- 2015.10.28 : 사내이사 차정훈 취임, 이사 차정훈 (각자) 대표이사 취임
 사외이사 겸 감사위원 김우구, 박종우, 장용석 취임
- 2017. 3. 24 : 사외이사 겸 감사위원 임경택 취임,
 사외이사 겸 감사위원 김우구 임기만료로 사임
- 2017. 12. 22 : (각자)대표이사 김두석 사임, 이사 최윤성 (각자)대표이사 취임
- 2018. 3. 23 : 사내이사 김성진, 김정선 취임, 사내이사 강성범 사임, 
 사외이사 겸 감사위원 박차웅 사임
- 2019. 3. 22 : 사외이사 겸 감사위원 이형주 취임
 
ｏ 최대주주의 변동

- 2009. 4. 15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경
- 2013. 12. 4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주 
 변경
- 2018. 2. 6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주 
 변경

ｏ 상호의 변경
- 2009. 2. 25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서 
 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 변경

나. 종속회사의 연혁

회사의 법적,
상업적명칭
회사의 연혁

코레이트투자운용 
주식회사

-2008. 7. 23 설립
ｏ 본점소재지 
 - 2008. 7. 23 : 서울특별시 서대문구 충정로3가 463 케이원리트빌딩 4층
 - 2010. 9. 10 : 서울특별시 강남구 언주로 620, 11층(논현동, 현대인텔렉스빌딩)
 - 2016. 1. 1 : 서울특별시 중구 퇴계로 173(충무로 3가, 남산스퀘어 23층)

ｏ 경영진의 변동

- 2012. 8. 31 : 사내이사 이효근 사임
 - 2013. 9. 23 : 대표이사 박래익 사임, 대표이사 권준영, 사내이사 이효근 취임, 감사 문선의 재임
 - 2014. 2. 28 : 사외이사 프랑스국인 프랑소와트라우쉬, 감사 문선의, 사내이사 이효근 사임,
 대표이사(이사) 권준영 사임, 대표이사(사내이사) 권준영 취임
 기타비상무이사 김용기, 김주연 취임, 감사 정봉준 취임
 - 2015. 6. 1 : 기타비상무이사 김용기 사임, 기타비상무이사 한호경 취임
 - 2016. 3. 16 : 기타비상무이사 김주연, 한호경 퇴임, 감사 정봉준 사임,
 기타비상무이사 변산수, 김창수 취임, 감사 이관진 취임
 - 2018. 3. 30 : 대표이사(이사) 권준영, 기타비상무이사 변산수, 김창수 중임
 - 2019. 3. 29 : 감사 이관진 중임
 - 2019. 3. 29 : 대표이사 권준영 사임, 대표이사 송태종 취임

ｏ 최대주주의 변동
 - 2013. 9. 9 : "지이리얼에스테이트"에서 "지이커머셜서비스"로 최대주주 변경

- 2014. 2. 28 : "지이커머셜서비스"에서 "한국토지신탁"으로 최대주주 변경

ｏ 상호의 변경

- 2014. 2. 28 : "지이자산관리코리아 주식회사"에서 "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment 
 Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

- 2014. 3. 4 : "코리트투자운용 주식회사(KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"에서 "코레이트
 투자운용 주식회사((KOREIT Investment Management Co., Ltd.)"로 상호 변경

ｏ 유상증자

- 2012. 4. 12 : 자본금 5억원 유상증자 (증자후 자본금 75억원, 보통주식수 150만주)

코레이트자산운용
주식회사

가. 설립경과 및 설립 이후의 변동상황

연도
월
주요내용

1987
11월
법인 설립

1997
5월
투자자문업 인가

1999
12월
간접투자자산운용업법하에서의 투자회사운용업 인가

2000
6월
투자일임업 인가

2009
2월
자본시장법하에서의 투자매매업(인수업 제외), 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업 재인가

2010
10월
겸영업무 개시 : 유동화자산관리 업무

2013
1월
겸영 및 부수업무 개시 : 부동산(특별자산 포함) 대출의 중개ㆍ주선 대리업무 및 투자관련 제반 자문 업무 등

2015
10월
전문사모집합투자업 등록

나. 상호의 변경

연도
월
변경전
변경후

1999
12월
미래투자자문(주)
마이애셋자산운용투자자문(주)

2007
6월
마이애셋자산운용투자자문(주)
마이애셋자산운용(주)

2016
12월
마이애셋자산운용(주)
코레이트자산운용(주)

다. 회사의 본점소재지 및 그 변경

연도
월
변경전
변경후

2009
6월
서울특별시 영등포구 여의나루로 71
서울특별시 영등포구 여의나루로 50

2014
5월
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
서울특별시 영등포구 국제금융로 10

라. 경영진의 중요한 변동(대표이사를 포함한 1/3이상 변동)

구분

2019.3.26

2016.8.12

2014.6.26

내용

이현수 (사내이사)
송태종 (사내이사)
현형식 (사외이사)
이평구 (사외이사)

이현수 (사내이사)
정배종 (사내이사)
송태종 (사내이사)
현형식 (사외이사)

신재훈 (사내이사)
이현수 (사내이사)
김삼현 (사내이사)

비고

신규선임

신규선임

신규선임

마. 최대주주의 변동

일자
변경전
변경후

2016.07.20
(주)에스에이엠프라퍼티
(주)한국토지신탁

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 11. 30. 설정

코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁
-2015. 12. 15. 설정

하나전문투자부동산투자신탁6호
-2015. 12. 23. 설정

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁
-2016. 9. 29. 설정

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호
-2016. 10. 05. 설정

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
-2017. 1. 24. 설정

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
-2018. 10. 04. 설정

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
-2019. 02. 25. 설정

케이원제9호위탁관리부동산투자회사
-2019. 08. 02. 설정

3. 자본금 변동사항

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자
발행(감소)
형태
발행(감소)한 주식의 내용

주식의 종류
수량
주당
액면가액
주당발행
(감소)가액
비고

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

나. 미상환 전환사채 발행현황
- 해당사항 없습니다. 

다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황
- 해당사항 없습니다. 

라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황
- 해당사항 없습니다. 

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
-
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
500,000,000
0
500,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
252,489,230
0
252,489,230
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
0
0
0
-

1. 감자
0
0
0
-

2. 이익소각
0
0
0
-

3. 상환주식의 상환
0
0
0
-

4. 기타
0
0
0
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
252,489,230
0
252,489,230
-

Ⅴ. 자기주식수
14,745,776
0
14,745,776
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
237,743,454
0
237,743,454
-

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 주)

취득방법
주식의 종류
기초수량
변동 수량
기말수량
비고

취득(+)
처분(-)
소각(-)

배당
가능
이익
범위
이내
취득
직접
취득
장내 
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

장외
직접 취득
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

공개매수
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(a)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

신탁
계약에 의한
취득
수탁자 보유물량
보통주
9,511,370
5,234,406
-
-
14,745,776
-

-
-
-
-
-
-
-

현물보유물량
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

소계(b)
보통주
9,511,370
5,234,406
-
-
14,745,776
-

-
-
-
-
-
-
-

기타 취득(c)
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

총 계(a+b+c)
보통주
9,511,370
5,234,406
-
-
14,745,776
-

-
-
-
-
-
-
-

※ 당사는 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 아래와 같이 자기주식취득 신탁계약을 체결하고 자기주식을 취득 및 처분하였습니다.

구분
신탁회사
계약금액
계약기간
비고

1차 신탁계약
미래에셋대우
80억원
2010.04.22 ~ 2011.04.22 (신규)
2011.04.23 ~ 2012.04.23 (연장)
2012.04.24 ~ 2013.04.23 (연장)
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (연장)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)
2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)
2010.04.22, 
 2011.04.22, 
 2012.04.23, 
 2013.04.19, 
2015.04.13,
2017.04.20,
2019.04.22
공시자료 참조

2차 신탁계약
미래에셋대우
120억원
2013.04.24 ~ 2015.04.23 (신규)
2015.04.24 ~ 2017.04.23 (연장)
2017.04.24 ~ 2019.04.23 (연장)
2019.04.24 ~ 2021.04.23 (연장)

합계
미래에셋대우
200억원
2019.04.24 ~ 2021.04.23

※ 2019년 9월 30일 기준 자료입니다.

다. 보통주외의 주식
- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.

5. 의결권 현황

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
252,489,230
-

-
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

-
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

-
-
-

기타 법률에 의하여
의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
14,745,776
신탁계약에 의하여 신탁업자가 취득한 자사주

-
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

-
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수
(F = A - B - C - D + E)
보통주
237,743,454
-

-
-
-

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항
- 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다.

제58조 (이익배당)
 ①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.
 ②제1항의 배당은 매 결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록 질권자 에게 지급한다.
 ③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다.
 ④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우, 이사회는 이사 3분의 2 이상의결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다.이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다. 
제59조 (중간배당)
 ①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다.
 ②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.
 ③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.
 1.직전결산기의 자본금의 액
 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액
 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익
 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액
 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금
 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금
 ④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다.
 ⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.
제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효)
 ①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 
 ②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제23기
제22기
제21기

주당액면가액(원)
1,000
1,000
1,000

(연결)당기순이익(백만원)
166,981
167,808
121,439

(별도)당기순이익(백만원)
133,467
126,679
85,922

(연결)주당순이익(원)
682
682
495

현금배당금총액(백만원)
26,728
24,528
18,395

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
16.0
14.6
21.4

현금배당수익률(%)
보통주
4.0
3.1
2.6

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
보통주
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주
110
100
75

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
보통주
-
-
-

-
-
-
-

※ 2019년 9월 30일 기준 자료입니다.

Ⅱ. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개요

(1) 신탁의 개념

- 신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다

(2) 신탁의 특징

- 신탁은 사적자치의 확대 및 보완을 위하여 도입된 제도라는 점에서 대리와 유사하나, 대리와는 달리 재산권의 명의 자체를 수탁자에게 이전하여 수탁자가 신탁목적에 따라 재산권을 관리ㆍ처분하게 되므로 다음과 같이 수탁자에 대하여 엄격한 의무와 책임을 지워 신탁재산을 보호하게 됩니다.

① 선관주의의무 : 수탁자는 신탁의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분
② 분별관리의무 : 수탁자의 고유재산과 다른 신탁재산은 구분하여 관리되므로 수탁자가 파산하는 경우에도 신탁재산은 안전(신탁재산의 독립성).

나. 부동산신탁업의 개요

(1) 관련 법령의 규제

- 부동산신탁회사는 자본시장법에 따라 동법 시행령 [별표1]의 인가업무 단위 4-121-1에 대하여 금융위원회의 인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있는 금융투자업자입니다.
 
- 부동산신탁회사는 자본시장법과 동법 시행령, 금융위원회의 금융투자업규정, 기타관계법규 등에 의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.

(2) 부동산신탁 시장의 특성
- 제도권 시장
부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 부동산신탁회사들에 의하여 형성된제도권내 시장의 성격을 갖고 있으며 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 상대적으로 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.

- 위탁자와 신탁계약에 의한 시장
부동산신탁사는 위탁자와의 신탁계약에 의하여 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 처분, 담보하는 위탁자와의 관계에 의한 시장입니다.

- 부동산종합시장
부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.

- 부동산금융시장
자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs), 부동산 펀드(REF) 등 새로운 부동산과 금융이 연계된 상품이 등장하고, 부동산개발의 자금조달방식도 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 발달하고 있습니다. 이에 따라 부동산신탁 상품의 활용가능성 역시 높아지고 있습니다.

(3) 부동산신탁업의 발전전망

- 부동산신탁업자는 주된 업무라고 할 수 있는 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 뿐만 아니라, 부수업무로 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업자와 체결하는 계약에 의한 대리사무와 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ개발ㆍ분양ㆍ관리ㆍ인허가ㆍ임대차 관련 대리사무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있습니다. 

- 부동산신탁 상품 중 토지신탁은 일반적으로 주택 및 건축물 분양시장의 흐름에 영향을 받는 특징이 있으나, 담보, 처분, 관리신탁 등의 비개발신탁의 경우에는 신탁재산이 신탁법(제22조)에 따라 엄격한 보호를 받도록 되어 있는 점으로 인하여 부동산 경기침체 시에도 안정성을 선호하는 수요가 있습니다.

다. 시장여건 등

(1) 시장여건

○ 대외적으로 미국의 성장 견인력 약화 및 중국 경제의 침체 등으로 인해 세계 경제의 경기가 전반적으로 하락하는 추세 속에서 정부의 각종 부동산 규제 정책과 금리인상 등은 국내 부동산 경기를 크게 위축시키고 있습니다. 이는 부동산 신탁시장에도 당분간 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

(2) 업계현황 및 경영상황

- 2018년 12월말 기준 영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 생보부동산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등 11개사입니다. 2019년7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사는 2019년 4분기중 본인가를 받고 신규 신탁영업을 개시할 예정입니다.

- 2018년 부동산신탁시장은 정부의 부동산 규제 정책 강화 및 경기 하락 추세가 연동되어 전반적으로 전년 대비 마이너스 성장을 보여 주었습니다. 세부적으로는 토지신탁 부문에서 순수 차입형 토지신탁의 수주액이 감소한 반면 도시정비사업 및 관리형 토지신탁의 수주액은 증가하였습니다.

- 주요 부동산신탁사 현황 ('18.12.31기준) (단위 : 억원)

구분
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
생보
부동산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나자산
신탁
아시아
신탁
국제
신탁
무궁화
신탁
코리아
신탁

설립인가
96.3.5
96.7.12
97.12.1
98.11.4
01.3.20
01.10.24
04.2.27
07.8.24
07.11.9
09.8.26
09.12.29

자본금
2,525
800
1,100
100
514
110
100
117
153
116
110

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. 

- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

- 토지신탁 부문은 당사 뿐만 아니라 한국자산신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁, 코람코자산신탁 등 타 신탁사도 점차 토지신탁의 매출 비중을 확대하고 있으며, 비토지신탁부문은 자본시장법 시행에 따라 신규 부동산신탁사 인가 및 증권사의 신탁업 겸영이 본격화되면서 향후 경쟁이 더욱 심화될 것으로 전망됩니다.

- 당사는 영업수익 기준 시장점유율 1위의 부동산 신탁업계 리딩컴퍼니로서('18.12월 기준), 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 신탁형 도시정비사업, 차입형 및 관리형 토지신탁은 물론 부동산 개발 컨설팅 및 자산운용부문 등의 비토지신탁 및 부수업무에서도 두각을 나타내며 부동산 종합금융회사로 도약하고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

(단위 : 백만원)

연도
영업수익 및
시장점유율
한국
토지신탁
KB
부동산신탁
대한
토지신탁
생보
부동산신탁
한국
자산신탁
코람코
자산신탁
하나자산
신탁

2018년도
영업수익
254,363
114,639
97,600
66,948
204,561
134,421
93,521

시장점유율
21%
9%
8%
5%
17%
11%
8%

2017년도
영업수익
229,379
76,700
85,661
56,581
201,600
107,423
68,411

시장점유율
22%
7%
8%
6%
20%
10%
7%

2016년도
영업수익
165,122
65,230
60,399
46,729
117,717
117,742
49,913

시장점유율
21%
8%
8%
6%
15%
15%
6%

2015년도
영업수익
130,778
55,719
52,306
32,856
83,392
68,725
34,857

시장점유율
23%
10%
9%
6%
15%
12%
6%

2014년도
영업수익
139,209
50,689
35,748
18,860
56,798
47,074
26,931

시장점유율
31%
11%
8%
4%
13%
11%
6%

※ 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.

(4) 당사의 강점 및 단점
- 당사의 주력상품인 차입형 토지신탁은 신탁사업의 사업비 조달의무가 신탁사에 있으므로, 차입형 토지신탁을 얼마나 많이 할 수 있느냐는 결국 신탁사의 자기자본 규모와 비례합니다. 당사는 업계 1위의 자본규모 및 자본조달 능력을 바탕으로 1996년창사 이래 가장 많은 차입형 토지신탁 사업을 수주/관리하여 차입형 토지신탁의 수주부터 사업정산시까지 매니지먼트 노하우가 뛰어납니다. 

- 다만, 차입형 토지신탁은 신탁사의 자금이 각 신탁사업에 투입되어 신탁사의 자금 회수 리스크가 발생하고, 다수의 사업장이 수도권 이외의 사업장이기 때문에 차입형 토지신탁 수주시에는 엄격한 수주심사기준이 필요합니다. 당사의 경우 "사업수주심사기준"에 따라 사업 수주시 사업부지 확보 여부, 인허가 완료 여부, 신탁사 대지급금(신탁사가 신탁사업에 투입하는 자금) 한도 준수 여부, 시공사 선정 기준, 표준 분양률 및 표준 공정률 적용 여부 등 다각적이고, 세밀한 기준을 적용함으로써 보수적인 수주심사가 이루어지고 있습니다. 

- 또한, 당사는 2001년 고유 아파트/오피스텔 브랜드인 '코아루'를 런칭하였고, 당사브랜드 사용시 분양외형(신탁사업 총매출)의 약 0.4%를 브랜드 수수료로 수취하고 있습니다.

(5) 당사의 신규추진사업
- 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산 신탁회사도 도시정비사업(재개발, 재건축사업 등) 참여가 가능하게 되어, 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여하여 성공리에 착공 및 분양을 완료하였으며, 향후 서울, 수도권, 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 도시정비사업 신규수주 성과를 낼 수 있을 것으로 예상됩니다.

- 현재 진행중인 도시정비사업은 서울 흑석11구역 재개발, 서울 신길10구역 재건축,서울 영등포2가 가로주택정비사업, 부산 범일3구역 도시환경정비사업, 부산 대평1구역 도시환경정비사업, 인천 학익1구역 재개발, 대전 문화2구역 재개발, 서울 신길음1구역 재개발, 대구 태평78 아파트 가로주택정비사업, 인천여상 주변구역 도시환경정비사업, 부산 서금사5구역 재개발, 인천 경동구역 재개발 등이 있습니다. 한편, 대전 장대B지구 재개발, 종로6가 도시환경정비사업, 구로동 440번지 일대 재건축, 방배 삼호아파트 재건축 사업 등도 지정고시일을 준비하고 있습니다.

- 또한, 당사는 각종 공공지원 민간임대주택 공모사업도 리츠 투자 방식으로 적극 검토하고 있으며, 소규모 주택정비사업에도 적극적으로 참여해 정비사업에 대한 수익이 조속히 실현될 수 있도록 노력하고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황 

- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대하였으며, 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축, 기업형 임대주택, PI투자 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서 면모를 갖춰가고 있습니다.

- 당사는 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위를 차지하고 있으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 진출 및 정비사업 연계형 기업형 임대주택 사업에 진출하였습니다. 

- 또한 구 신탁업법, 신탁법, 자본시장법 등 유관법령의 제정과 개정작업에 적극 참여하는 한편, 금융투자협회의 주요 회원사로 가입하여 신탁업 발전 및 업역확대 등을위해 노력하고 있습니다. 

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요

(가) 토지(개발)신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. 

- 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.

 1) 신탁재산의 처분에 따른 분류

구분
내용

분양형 토지신탁
개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당

임대형 토지신탁
개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당

2) 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

구분
내용

차입형 토지신탁
토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식

관리형 토지신탁
토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(나) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

(다) 처분신탁

- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. 

- 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. 

(라) 담보신탁

- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

- 근저당권과 담보신탁제도의 비교

구 분
근 저 당 권
담 보 신 탁

담보설정 방식
근저당권 설정
신탁회사에 신탁

물상대위권 행사
사전압류 필요
압류 불필요

회생절차
구속됨
구속되지 않음

환가 방법
법원 경매
신탁회사 공개입찰 매각
(공매가격, 일정 탄력적 운용가능)

국세우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

임금채권우선권
발생가능
신탁등기 후 발생불가

- 담보신탁의 보수는 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.
ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율
ㆍ환가처분보수

처 분 가 격
보 수 율

일시불 처분식
할부불 처분식

1억원까지
8/1,000
10/1,000

2억원까지
7/1,000
9/1,000

5억원까지
6/1,000
7/1,000

10억원까지
5/1,000
6/1,000

10억원초과
4/1,000
5/1,000

(마) 분양관리신탁

- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

(바) 컨설팅

- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다.

(사) 대리사무

- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.

- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.

(아) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.

(자) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무

- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.

- 또한, 사업참여 기회를 확대하고 투자수익도 기대할 수 있는 제안공모형 대규모 프로젝트사업에 참여하고 있습니다.

다. 영업실적

고유계정은 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로
127,236백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로
4,109백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로
59,304백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 충당부채환입으로
7,414백만원의 실적을 거양하였고,
신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로
2,653,809백만원의 매출실적을 거양하였습니다.

(단위 : 백만원 )

영 업 종 류
영 업 수 익
비 고

고 유 계 정
198,063
-

신 탁 계 정
2,653,809
-

라. 자금조달 및 운용실적

[고유계정]

(단위 : 백만원, % )

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
486,492
2.1~3.95
454,471
3.00~3.78
363,427
3.14~3.73

예수금
4,057
-
5,511
-
6,484
-

충당금
6,864
-
9,182
-
8,089
-

기타부채
70,899
-
70,088
-
60,860
-

자 본
770,826
-
702,924
-
613,345
-

합 계
1,339,138
-
1,242,176
-
1,052,205
-

운
용

현금,예금

139,870
0~2.18
160,474
0~1.45
107,470
0~1.05

유가증권
180,640
-
142,731
-
196,008
-

대출채권
938,845
1.41~8.3
862,232
1.41~8.7
705,380
1.41~8.3

기타자산
79,783
-
76,739
-
43,347
-

합 계
1,339,138
-
1,242,176
-
1,052,205
-

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

[신탁계정] (단위 : 백만원,%)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

평균잔액
이자율
평균잔액
이자율
평균잔액
이자율

조
달
차입금
994,109
0~8.3
907,560
3.2~8.7%
671,745
3.2~8.3%

합 계
994,109
-
907,560
-
671,745
-

운
용
현금,예금
334,889
0.1~1.98
322,851
0.1~2.12%
290,524
0.1~2.3%

사업비지출 등
659,220
-
584,709
-
381,221
-

합 계
994,109
-
907,560
-
671,745
-

3. 영업 종류별 현황

당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. 

가. 신탁보수

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수
수탁고
신탁보수

토지신탁
3,486,003
90,549
3,555,978
153,146
3,099,012
151,791

관리신탁
69,741
10
51,258
22
46,932
54

처분신탁
395,723
977
207,363
12
376,116
48

담보신탁
2,164,240
643
1,413,602
832
1,261,940
1,279

분양관리신탁
145,011
158
51,827
127
154,631
179

합 계
6,260,718
92,337
5,280,028
154,139
4,938,631
153,351

※ 수탁고는 신탁원본 금액임

나. 대리업무보수외

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

대리업무보수
575
640
557

리츠자산운용보수
5,782
7,527
8,202

리츠자산취득보수
3,001
-
175

리츠자산처분보수
4,329
-
-

컨설팅보수
8,515
10,323
4,589

브랜드이용수익
2,704
3,965
4,183

운용수익
1,453
3,398
8,015

기타수수료수익
8,540
7,485
8,612

합계
34,899
33,338
34,333

다. 증권평가및처분이익

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

당기손익인식증권처분이익
-
-
1,298

당기손익인식증권평가이익
-
-
428

당기손익인식지정금융자산평가이익
-
-
-

매도가능증권처분이익
-
-
1,245

관계회사투자지분처분이익
-
-
8

당기손익공정가치측정증권처분이익
3,409
359
-

당기손익공정가치측정증권평가이익
701
1,215
-

상각후원가측정증권처분이익
-
5
-

합계
4,110
1,579
2,979

라. 이자수익

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

매입대출채권이자
282
361
1,588

상각후원가측정증권이자(채무상품)
91
-
-

예금이자
1,560
1,779
1,139

신탁계정대이자
52,568
71,884
49,957

기타이자수익
4,803
2,139
786

합계
59,304
76,163
53,470

마. 기타영업수익

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

배당금수익
423
124
563

충당부채환입액
6,991
2,397
1,118

대손충당금환입액
-
1,579
4,157

합계
7,414
4,100
5,838

4.
영

업설비

가. 지점 등 설치현황

-
서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.

나. 자동화기기 설치 상황

- 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 영업용순자본비율

(단위 : 백만원, %)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

영업용순자본
454,122
492,042
429,211

총위험
71,447
69,877
61,094

영업용순자본비율(%)
636
704
703

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100
 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)
※ 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을
 150% 이상 유지하여야 함

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

나. 부채비율

(단위 : 백만원, %)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

부채총계
530,014
551,279
491,479

자본총계
877,065
824,583
719,229

부채비율
60
67
68

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 증권 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

자본시장법 제6조에 따르면 금융투자업은 기능별로 6가지 업무(투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자자문업, 투자일임업, 신탁업)로 분류되며, 이들의 겸업을 허용하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.

 (2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

당사는 이 중 집합투자업 업무의 인가를받았으며, 투자자문업 및 투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

나. 산업의 성장성

2018년 간접투자로 신규자금이 45조원 유입되었으나, 약 7조원의 손실이 발생하여 집합투자증권의 순자산은 38조원이 증가 하였습니다. 특히, 인덱스 펀드의 수익률이저조 하였으며, 해외주식형(미국, 중국, 일본, 베트남) 펀드는 대부분이 손실을 기록하였습니다. 증권형 펀드(주식, 혼합, 파생 등)는 약 14조원 자금이 유입, 손실이 15조원 발생하여 수익률이 마이너스였으며, 대체투자(부동산, 특별자산, 혼합자산)의 경우 자금유입은 38조원에 상승분은 약 2조원의 수익을 기록하였습니다.

펀드유형별 수익율 현황.jpg
펀드유형별 수익율 현황

(출처 : 한국펀드평가)

- 펀드는 순자산 기준 주식형과 MMF 잔액 감소하였으며, 부동산, 특별자산, 혼합자산등의 대체투자펀드가 성장세를 지속 하였습니다.

자산운용시장 aum추이.jpg
자산운용시장 aum추이

(출처 : 금융투자협회, 금융감독원, 한국은행)

펀드 순자산 추이.jpg
펀드 순자산 추이

(출처 : 금융투자협회[경영참여 사모펀드 제외])

국내 운용자산시장(공/사모펀드+일임) 규모는 '18년말 1,131.2조원으로 '10년 이후 연9.3%의 성장세를 지속하였습니다.
'10년 이후 높은 증가세를 지속하는 사모펀드와 일임자산과는 달리 공모펀드는 정체상태를 보이며 전체 운용자산내 비중이 16.8%p 하락하였습니다.

screenshot_4

(자료 : 금융투자협회) 

다. 경기변동의 특성

자산운용업은 경기 상승시 기업들의 실적 개선에 따른 주가 상승 기조로 전반적인 펀드 자금 유입이 증가하여 운용보수가 증가하는 반면, 경기 하강시에는 종합주가지수가 하락하고 펀드 자금 유출이 심화되어 운용보수가 감소하는 등 경기 변동에 상당한영향을 받습니다.

라. 계절성

계절적인 변화에는 큰 영향이 없습니다.

마. 경쟁요소

운용사의 운용자산은 1,018.7조로서 전년말 대비 69.1조원이 증가 하였으며, 펀드수탁고는 551조원으로 주로 사모펀드가 10.8% 정도 증가하였으며, 투자일임계약고는 467.7조원으로 전년대비 3.4% 증가 하였습니다.

구 분
2016년 말
2017년말(a)
2018년말(b)
증감(b-a)
증감률(%)

운용자산(조원)
906.9
949.6
1,018.70
69.1
7.3

펀드수탁고(조원)
469.3
497.2
551
53.8
10.8

투자일임계약고(조원)
437.6
452.4
467.7
15.3
3.4

(출처 : 금융감독원)

국내 자산운용사는 2018년 12월말 기준 243개사(종합/전문 포함)로서 전년대비 28개사가 증가하였으며, 당기순이익 6,060억원으로 전년 6,147억원에서 1.4% 감소 하였읍니다.

구 분
2016년
2017년(a)
2018년(b)
증감(b-a)
증감률(%)

영업수익(억원)
21,268
23,971
28,043
4,072
17

순이익(억원)
6,061
6,147
6,060
△87
△1.4

(출처 : 금융감독원)

자산운용사의 영업이익은 2018년 8,145억원으로, 2018년 운용자산 증가의 수수료 수익 확대에 따라 2017년 영업이익인 7,819억원에서 4.2%증가 하였습니다. 회사별로 146개사가 6,890억원 흑자, 97개사는 830억원의 적자를 기록하여, 적자회사가 증가하였으며, 특히 전문사모운용사의 경우 169사 중 절반에 가까운 80개사가 적자를 기록하였습니다.

자산운용사 운용자산 추이

*출처 : 금융감독원

운용사수는 전문사모운용사 진입요건 완화에 따라 '14년말 86사(종합 76사, 전문사모10사)였던 자산운용사는 '18년말 243사(종합 74사, 전문사모 169사)로 급증하였으며, 증권사에 대한 전문사모펀드 운용 허용에 따라 '18년말 9개 증권사가 전문사모펀드를 운용중입니다.

바. 자금의 조달
 (단위 : 백만원)

구 분
조달
제34기 3분기
제33기
제32기

항목
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중

자본
자본금
19,919
-
127.56%
19,919
-
161.96%
19,919
-
153.77%

자본조정
-12
-
-0.08%
-12
-
-0.10%
-12
-
-0.09%

기타포괄손익누계액
-
-
-
-
-
-
128
-
0.99%

이익잉여금
-6,510
-
-41.69%
-8,159
-
-66.34%
-7,788
-
-60.12%

기타
기타부채
2,218
-
14.20%
551
-
4.48%
707
-
5.46%

합 계
15,615
-
100%
12,299
-
100%
12,954
-
100%

사. 자금운영현황
 (단위 : 백만원)

구 분

제34기 3분기

제33기
제32기

잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중
잔액
이자율
비중

현금.예금
현금및현금성자산
7,390
-
47.33%
3,949
-
32.11%
6,273
-
48.43%

예치금
-
-
-
0
-
0.00%
0
-
0.00%

증권
단기매매증권
69
-
0.44%
1,385
-
11.26%
693
-
5.35%

매도가능증권
2,875
-
18.41%
2,730
-
22.20%
1,408
-
10.87%

대출채권
단기대여금
197
-
1.26%
257
-
2.09%
246
-
1.90%

유형자산
1,050
-
6.72%
73
-
0.59%
193
-
1.49%

기타
4,035
-
25.84%
3,905
-
31.75%
4,140
-
31.96%

합 계
15,615
-
100%
12,299
-
100%
12,953
-
100%

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황

코레이트자산운용(주)은 집합투자업자로서

2019년 9월말 기준 총수탁고(설정원본)는 21,346억원입니다.

주
식ㆍ채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유
하고 있으며, NPL 운용부문을 보유한 점이 특징이며, NPL운용자산으로 3,288억원 입니다. 

NPL 운용 부문은 2010년부터 주요 NPL 보유 기관의 외부 자산관리를 위탁받아 회수업무를 시작하였으며, 2012년 하반기부터 NPL펀드 투자사업을 시작하여 현재는 당사의 주된 사업으로 성장시켜 왔습니다.

나. 영업의 종류

 (1) 영업의 규모 및 운영현황

1) 투자일임(2019.9.30 기준)

고객수
0개사

일임계약건수
0개

일임계약자산총액(계약금액)
0원

일임계약자산총액(평가금액)
0원

2) 집합투자재산 (단위 : 억원, 개, 2019.09.30. 기준)

회사명

설정원본

순자산

펀드수

증권

주식

613
382
25

혼합주식

56
49
2

혼합채권

339
339
2

채권

10,071
10,450
34

투자계약

-
-
-

재간접

-
-
-

단기금융

-
-
-

파생형

46
1
1

부동산

6,564
6,178
31

실물

-
-
-

특별자산

2,121
1,393
17

혼합자산

1,534
1,554
11

PEF

-
-
-

합계

21,344
20,346
123

주1) 별도로 회사는 NPL 자산관리위탁계약에 의한 자산관리자로서

2019년 9월말 현재 3,288억원의 부
실채권을 관리하고 있습니다.

3) 고유재산운용
당사는 2019년 9월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.
 (단위 : 백만원)

계정과목
소분류
금액
비고

단기매매증권
주식
69
베스파 등

매도가능증권
출자금

432

금융투자협회가입비

매도가능증권
국내수익증권
2,875
마이애셋사모뮤지컬6호 등

합계
3,376

다. 영업실적

(1)영업수익 (단위 : 백만원)

과 목
제34기 3분기
제33기

I.영업수익
9,054
8,063

(1)수수료수익
8,524
7,498

(2)유가증권평가및처분이익
512
474

(3)이자수익
11
23

(4)기타의영업수익
8
68

라. 영업종류별 현황

(1)투자신탁/회사/일임 현황 (단위 : 백만원)

구분
투자신탁
투자회사
투자일임
합계

증권집합투자기구
2,092,012
42,576
0
2,134,589

(2) 유가증권 인수업무
 - 해당사항 없음

마. 파생상품거래현황

 - 해당사항 없음

바. 영업설비등의 사항

(1) 점포현황

서울
부산
대구
인천
광주
대전
울산
경기
강원
충북
충남
경북
경남
전북
전남
제주
계

1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1

주소 : [07326] 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 국제금융센터 TWO IFC 14층

(2) 영업설비 등 현황
- 해당사항 없음

(3) 자동화기기 설치 상황
- 해당사항 없음

(4) 지점의 신설 및 중요시설의 확충계획
- 해당사항 없음

3. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 준법감시인 및 증권전문인력 보유에 대한 사항

 (1) 준법감시인 설치 여부, 구성방법
 1) 설치 여부
 - 회사는 설립이래 준법감시인을 두고 있습니다.
 2) 구성방법
 - 준법감시인은 이사회에서 선임됩니다.
 - 회사는 내부통제제도와 관련하여 준법감시본부하에 리스크관리팀 및 컴플라이언스팀을 두고 있습니다.

 (2) 준법감시인의 설치 목적 및 권한과 의무

 1) 준법감시인 설치 목적
 - 임직원들의 업무 및 직무를 수행함에 있어 윤리경영, 기업의 사회적 책임이 강 화되고 있어, 높은 수준의 윤리기준을 준수해야 한다는 점을 직원들에게 인식시키고 이에 대한 경각심을 제고합니다.
 - 임직원의 그 지위고하를 막론하고 관련 법규 요건을 숙지할 수 있도록 올바른 의사결정과 윤리적 가치판단 기준을 제공합니다.
 - 관련 법규요건을 지속적으로 준수할 수 있도록 내부통제를 운영 점검하며, 내부통제 시스템, 절차 등의 수립과 적용을 지원합니다.
 - 현업부서 및 후선 부서의 업무활동을 모니터링하고 검토합니다.
 - 준법감시와 관련된 주요 현안을 모니터링하고 검토하여 시정조치 또는 개선을 권고 및 이에 대한 후속조치와 지원업무를 수행합니다.
 - 법규준수, 리스크 관리 등에 대한 책임과 권한을 부여함으로써, 조직내의 각 부서나 각 위원회로부터 독립적인 위치에서 능동적인 견제역할을 수행합니다.
 - 내부 검토 및 모니터링을 통해 파악된 사항을 당사 경영진 및 이사회에 구두 및 서면 보고 합니다.
 - 감독당국과 바람직한 업무관계를 구축하고 이를 유지하도록 합니다.

2) 준법감시인의 권한과 의무
 - 자산운용회사의 모든 업무에 접근하여 자료 및 정보에 대한 열람과 제출을 요구할수 있습니다.
 - 내부통제기준 위반자에 대하여 조사할 수 있습니다.
 - 내부통제기준 준수 관련 문제점이나 미비사항에 대해 경영진 또는 유관 부서에 시정을 건의할 수 있습니다(위법행위로 인한 금융사고 등의 사전예방).
 - 중대한 위법부당행위의 발견 등 필요시 감사와 관련 임직원의 제재에 관한 의견을 표명합니다.
 - 이사회, 리스크관리위원회, 집합투자재산평가위원회 등 각종 회의에 참석발언 및 중요사항을 직접 보고합니다.
 - 당사 준법감시관련 사항을 모니터링 합니다.

나. 준법감시인의 인적사항

직위
성명
주요경력
비고

차장
장홍조
- 서울시립대 법학전문대학원 졸업
- 산업은행
- 법무법인 율촌
- 코레이트자산운용(주) 준법감시본부
- 코레이트자산운용(주) 준법감시인
2019.7.24
선임

다. 위험관리조직 및 정책

(1) 내부규정화 정도
- 당사의 리스크관리는 교육 등을 통한 사전예방을 최우선 원칙으로 하고 있으며, 위험에 대한 상시관리, 발생 시 즉시 시정함을 목적으로 합니다.
- 기본원칙
·사전예방 우선
·투자리스크를 고려한 운용목표 및 운용전략 수립
·리스크와 수익 양립시 리스크관리 우선
- 세부지침
·투자유니버스 내에서 투자 : 그 외 종목 투자 시 리스크관리위원회 승인

(2) 위험관리조직
- 리스크관리위원회 : 독립적인 리스크관리 기능을 수행하며, 리스크관리정책 및 전략을 수립, 승인하고 이를 종합적으로 관리하는 역할을 수행합니다.
- 리스크관리부서 : 위험관리에 대한 실무적인 업무 즉 위험측정, 모니터링, 보고 등을 수행함과 동시에 집합투자재산의 운용과 관련된 위험 등을 관리하고 있습니다.

(3) 시장위험관리
- 투자증권의 가격변동, 이자율 변동 등 기타 거시경제지표의 변화에 따른 위험투자대상종목, 발행회사의 영업환경, 재무상황 및 신용상태 모니터링을 통하여 변동성에 대처 합니다.

(4) 신용위험관리
- 발행사의 신용평가 등급이 하락하거나, 부도 등의 신용사건(Credit Event)이 발생할 경우, 채무증권의 가격이 하락하거나 환금성 제약 등의 위험 존재에 대하여 모니터링을 하고 있습니다.

라. 최소영업자본액
 (단위:백만원)

항목
제34기 3분기

대상금액
필요자본

1. 자기자본
-
13,396

2. 최소영업자본액(A=Aa+Ab+Ac)
2,048,325
7,551

필요유지자기자본(Aa)
10,000
7,000

고객자산운용필요자본(Ab)
2,034,752
498

고유자산운용필요자본(Ac)
3,573
52

3. 최소영업자본액2(B=Aa+(Ab+Ac)*50%)
1,029,162
7,275

최소영업자본액이란 집합투자업자의 건전성을 나타내는 지표로서, 필요자본 항목에 필요유지자기자본, 고객자산운용필요자본, 고유자산운용필요자본의 합계액으로 계산됩니다.

구분

내용

필요유지자기자본
대상금액: 인가(등록)업무 단위별 최저자기자본의 합계액
필요자본 : 최저자기자본 합계액의 70%(인가유지요건)

고객자산운용필요자본
대상금액 : 집합투자재산의 순자산액 및 투자일임재산의 평가금액
필요자본 : 대상금액에 0.03%를 곱한 금액(증권형펀드는 0.02%)

고유자산운용필요자본
대상금액 : 재무상태표상 증권, 파생상품, 대출채권 금액 기준
필요자본 : 대상금액의 종류에 따라 0%∼10%를 곱한 금액

마. 유동비율
 (단위: 백만원,%)

구분
제34기 3분기

유동자산(A)
10,185

유동부채(B)
484

유동비율(A/B*100)
2,105

Ⅲ. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
(2019년 9월말)
제23기
(2018년 12월말)
제22기
(2017년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
77,994
183,541
58,628

Ⅱ. 유가증권
217,603
178,000
141,036

Ⅲ. 대출채권
997,127
914,648
919,252

Ⅳ. 유형자산
3,428
979
1,113

Ⅴ. 투자부동산
31,221
-
-

Ⅵ. 기타자산
79,706
98,694
90,679

[자산총계]
1,407,079
1,375,862
1,210,708

Ⅰ. 차입부채
410,365
449,437
379,372

Ⅱ. 기타부채
119,649
101,842
112,107

[부채총계]
530,014
551,279
491,479

Ⅰ.지배기업소유주지분
873,004
821,035
715,526

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
4,814
4,814
4,814

3. 자본조정
(29,453)
(17,696)
(12,050)

4. 기타포괄손익누계액
(36,548)
(36,464)
(25,805)

5. 이익잉여금
681,702
617,892
496,078

Ⅱ.비지배지분
4,061
3,548
3,703

[자본총계]
877,065
824,583
719,229

구 분
2019.01.01
~2019.09.30
2018.01.01
~2018.12.31
2017.01.01
~2017.12.31

영업수익
198,063
269,318
249,970

영업손익
112,107
184,566
171,135

당기순손익
91,048
166,981
167,808

- 지배회사지분 순이익
90,537
167,128
167,167

- 비지배지분 순이익
511
(147)
641

주당순손익(단위: 원)
149
682
682

희석주당순손익(단위: 원)
149
682
682

연결에 포함된 회사수
13
16
21

나. 요약별도재무정보

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
(2019년 3월말)
제23기
(2018년 12월말)
제22기
(2017년 12월말)

Ⅰ. 현금 및 예치금
64,876
177,600
51,106

Ⅱ. 유가증권
155,645
130,765
159,574

Ⅲ. 대출채권
967,968
876,848
851,430

Ⅳ. 유형자산
2,164
959
943

Ⅴ. 기타자산
78,380
97,460
77,141

[자산총계]
1,269,033
1,283,632
1,140,194

Ⅰ. 차입부채
399,440
449,437
379,372

Ⅱ. 기타부채
79,294
86,033
94,513

[부채총계]
478,734
535,470
473,885

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
6,296
6,296
6,296

3. 자본조정
(29,453)
(17,696)
(12,050)

4. 기타포괄손익누계액
(3,238)
(3,212)
365

5. 이익잉여금
564,205
510,285
419,209

[자본총계]
790,299
748,162
666,309

종
속·관계·공동기업
투자주식의 평가방법

공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법
공정가치법,
원가법

구 분
2019.01.01
~2019.09.30
2018.01.01
~2018.12.31
2017.01.01
~2017.12.31

영업수익
184,547
254,363
229,379

영업손익
117,721
184,430
167,302

당기순손익
80,648
133,467
126,679

주당순손익(단위: 원)
334
545
516

희석주당순손익(단위: 원)
334
545
516

2. 연결재무제표

가. 연결 재무상태표

연 결 재 무 상 태 표

제 24 기 3분기 2019년 09월 30일 현재

제 23 기 2018년 12월 31일 현재

제 22 기 2017년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기
제22기

[자산]

Ⅰ.현금및예치금
77,994
183,541
58,628

1. 현금및현금성자산
77,516
171,404
41,092

2. 예치금
478
12,137
17,536

Ⅱ.유가증권
217,603
178,000
141,036

1. 당기손익인식증권
-
-
693

2. 매도가능금융자산
-
-
15,628

3. 당기손익공정가치측정증권
19,642
19,870
-

4. 기타포괄공정가치측정증권
432
432
-

5. 관계기업투자지분
197,529
157,698
124,715

Ⅲ.대출채권
997,127
914,648
919,252

(현재가치할인차금)
(124)
(113)
(81)

1. 대여금
37,301
40,367
70,506

2. 신탁계정대
995,572
898,662
867,459

3. 기타대출채권
7,205
1,050
1,050

4. 대손충당금(-)
(42,827)
(25,318)
(19,682)

Ⅳ.유형자산
3,428
979
1,113

1. 차량운반구
117
274
418

2. 비품
3,760
3,955
3,442

3. 사용권자산
6,078
-
-

4. 감가상각누계액(-)
(6,527)
(3,250)
(2,747)

Ⅴ.투자부동산
31,221
-
-

1.토지
8,218
-
-

2.건물
23,256
-
-

3.건물감가상각누계액(-)
(253)
-
-

Ⅴ.기타자산
79,706
98,694
90,679

1. 미수금
16,496
29,144
20,000

2. 미수수익
53,834
61,564
53,311

3. 선급금
38
101
13

4. 선급비용
629
88
95

5. 보증금
14,294
11,951
14,028

6. 무형자산
6,685
6,714
11,748

7. 대손충당금(-)
(12,270)
(10,868)
(8,516)

[자산총계]
1,407,079
1,375,862
1,210,708

[부채]

Ⅰ.차입부채
410,365
449,437
379,372

1. 차입금
100,925
90,000
80,129

2. 사채
310,000
360,000
300,000

(사채할인발행차금)
(560)
(563)
(757)

Ⅱ.기타부채
119,649
101,842
112,107

1. 확정급여채무
9,675
10,032
8,552

2. 사외적립자산(-)
(7,629)
(8,323)
(7,393)

3. 충당부채
4,139
10,201
9,004

4. 리스부채
2,499
-
-

5. 미지급법인세
20,656
23,120
29,700

6. 미지급금
9,539
10,791
19,606

7. 미지급비용
2,650
2,531
2,331

8. 임대보증금
16,227
-
-

9. 선수금
38,637
37,094
24,959

10. 선수수익
233
-
-

11. 이연법인세 부채
16,775
11,136
7,218

12. 제세금예수금
727
322
255

13. 기타(기타부채)
5,521
4,938
17,875

[부채총계]
530,014
551,279
491,479

[자본]

Ⅰ.지배기업소유주지분
873,004
821,035
715,526

1. 자본금
252,489
252,489
252,489

2. 자본잉여금
4,814
4,814
4,814

3. 자본조정
(29,453)
(17,696)
(12,050)

4. 기타포괄손익누계액
(36,548)
(36,464)
(25,805)

5. 이익잉여금
681,702
617,892
496,078

Ⅱ.비지배지분
4,061
3,548
3,703

[자본총계]
877,065
824,583
719,229

[부채와자본총계]
1,407,079
1,375,862
1,210,708

나. 연결 포괄손익계산서

연 결 포 괄 손 익 계 산 서

제24기 3분기 2019년 1월 1일부터 2019년 09월 30일까지

제23기 3분기 2018년 1월 1일부터 2018년 09월 30일까지

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기 3분기
제23기
제22기

Ⅰ. 영업수익
198,063
204,313
269,318
249,970

(1) 수수료수익
127,236
137,824
187,476
187,684

1. 신탁보수
92,337
113,932
154,139
153,351

2. 대리업무보수
575
539
640
557

3. 운용수익
-
-
3,397
8,015

4. 기타
34,324
23,353
29,300
25,761

(2) 증권평가및처분이익
4,109
390
1,579
2,979

1. 당기손익인식증권평가이익
-
-
-
428

2. 당기손익인식증권처분이익
-
-
-
1,298

3. 매도가능증권처분이익
-
-
-
1,245

4. 관계회사투자지분처분이익
-
-
-
8

5. 당기손익인식지정금융자산평가이익
-
-
-
-

6. 당기손익공정가치측정증권처분이익
3,408
265
359
-

7. 당기손익공정가치측정증권평가이익
701
120
1,215
-

8. 상각후원가측정증권처분이익
-
5
5
-

(3) 이자수익
59,304
55,235
76,163
53,469

1. 매입대출채권이자
282
354
361
1,588

2. 상각후원가측정증권이자(채무상품)
91
-
-
-

3. 예금이자
1,559
1,316
1,779
1,139

4. 신탁계정대이자
52,569
51,979
71,884
49,957

5. 기타이자
4,803
1,586
2,139
785

(4) 기타의 영업수익
7,414
10,864
4,100
5,838

1. 배당금수익
423
124
124
563

2. 충당부채환입액
6,991
2,918
2,397
1,118

3. 대손충당금환입액
-
7,822
1,579
4,157

Ⅱ. 영업비용
85,956
60,997
84,752
78,835

(1) 증권평가 및 처분손실
489
146
936
187

1. 당기손익인식증권평가손실
-
-
-
103

2. 당기손익인식증권처분손실
-
-
-
76

3. 당기손익인식지정금융자산처분손실
-
-
-
8

4. 증권손상차손
-
-
-
-

5. 당기손익공정가치측정증권처분손실
53
-
12
-

6. 당기손익공정가치측정증권평가손실
436
146
924
-

(2) 이자비용
12,227
11,274
15,706
13,896

1. 차입금이자
2,904
3,292
4,676
2,893

2. 사채이자
9,234
7,625
10,648
9,390

3. 리스이자
66
-
-
-

4. 기타이자
23
357
382
1,613

(3) 대출평가 및 처분손실
19,607
-
-
-

1. 대손상각비
19,607
-
-
-

(4) 판매비와관리비
49,574
44,427
60,253
58,397

1. 급여
24,697
22,601
30,316
28,622

2. 퇴직급여
1,677
1,547
2,024
1,977

3. 명예퇴직금
751
1,087
1,088
-

4. 복리후생비
2,676
2,323
3,143
2,767

5. 전산운용비
148
110
155
177

6. 임차료
191
2,577
3,665
3,546

7. 지급수수료
7,021
5,954
8,478
9,162

8. 접대비
1,000
893
1,193
1,076

9. 광고선전비
2,892
2,042
2,699
4,254

10. 감가상각비
3,698
484
636
723

11. 조사연구비
32
74
87
95

12. 연수비
306
239
395
283

13. 무형자산상각비
138
65
86
67

14. 세금과공과금
1,481
1,409
2,102
2,177

15. 등기소송비 및 공고비
882
652
899
588

16. 회의비
25
12
17
9

17. 인쇄비
15
13
37
50

18. 여비교통비
516
463
637
564

19. 차량유지비
170
428
562
510

20. 소모품비
53
76
90
72

21. 보험료
215
90
132
125

22. 행사비
34
20
20
8

23. 기타
956
1,268
1,792
1,545

(5) 기타의 영업비용
4,059
5,150
7,857
6,355

1. 충당부채전입액
531
2,157
3,911
4,918

2. 기타대손상각비
1,630
2,358
2,673
423

3. 지급위약배상금
-
-
8
-

4. 운용비용
929
158
195
401

5. 기타지원비
777
326
768
613

6. 영업활동지원비
151
131
249
-

7. 네트워크영업비
41
20
53
-

Ⅲ. 영업이익
112,107
143,316
184,566
171,135

Ⅳ. 영업외수익
17,680
34,063
46,268
53,762

1. 유형자산처분이익
37
24
24
50

2. 지분법이익
16,004
33,055
44,683
51,901

3. 상각채권추심이익
831
704
1,239
1,444

4. 기타
808
280
322
367

Ⅴ. 영업외비용
2,760
2,496
7,931
3,944

1. 무형자산손상차손
-
-
5,397
2,904

2. 기부금
1,935
2,369
2,383
961

3 기타
825
127
151
79

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
127,027
174,883
222,903
220,953

Ⅶ. 법인세비용(수익)
35,979
42,288
55,922
53,145

Ⅷ. 당기순이익(손실)
91,048
132,595
166,981
167,808

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(82)
(3,645)
(8,005)
(20,467)

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
(63)
-
(7,268)
(20,121)

1. 금융자산평가손익
-
-
-
1,379

2. 지분법자본변동
(63)
-
(7,268)
(21,500)

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(19)
(3,645)
(737)
(346)

1. 보험수리적손실
(19)
(12)
(737)
(346)

2. 지분법자본변동
-
(3,633)
-
-

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
90,966
128,950
158,976
147,341

당기순손익의 귀속:
91,048
132,595

- 지배기업 소유주지분
90,537
132,569
167,128
167,167

- 비지배지분
511
26
(147)
641

총포괄손익의 귀속:

- 지배기업 소유주지분
90,453
128,927
159,131
146,701

- 비지배지분
513
23
(155)
640

XI. 지배기업 소유주지분에 대한
 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
149
207
682
682

- 희석주당순손익
149
207
682
682

다. 연결 자본변동표

연 결 자 본 변 동 표

제24기 3분기 2019년 1월 1일부터 2019년 09월 30일까지

제23기 3분기 2018년 1월 1일부터 2018년 09월 30일까지

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄
손익누계액
이익잉여금
지배지분
비지배
지분
총 계

2017.01.01 (전전기초)

252,489
4,814
(12,050)
(5,339)
347,306
587,220
3,063
590,283

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
167,167
167,167
641
167,808

매도가능금융자산평가손익
-
-
-
1,377
-
1,377
2
1,379

보험수리적손익
-
-
-
(343)
-
(343)
(3)
(346)

지분법자본변동
-
-
-
(21,500)
-
(21,500)
-
(21,500)

소계
-
-
-
(20,466)
167,167
146,701
640
147,341

연차배당
-
-
-
-
(18,396)
(18,396)
-
(18,396)

2017.12.31 (전전기말)

252,489
4,814
(12,050)
(25,805)
496,077
715,525
3,703
719,228

2018.01.01 (전기초)

252,489
4,814
(12,050)
(25,805)
496,077
715,525
3,703
719,228

회계정책 변경효과
-
-
-
(2,663)
(20,785)
(23,448)
-
(23,448)

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
167,128
167,128
(147)
166,981

보험수리적손익
-
-
-
(728)
-
(728)
(8)
(736)

지분법자본변동
-
-
-
(7,268)
-
(7,268)
-
(7,268)

소계
-
-
-
(7,996)
167,128
159,132
(155)
158,977

연차배당
-
-
-
-
(24,528)
(24,528)
-
(24,528)

자기주식취득
-
-
(5,646)
-
-
(5,646)
-
(5,646)

2018.12.31 (전기말)

252,489
4,814
(17,696)
(36,464)
617,892
821,035
3,548
824,583

2018.01.01 (전기초)
252,489
4,814
(12,050)
(25,805)
496,077
715,525
3,703
719,228

회계정책 변경효과
-
-
-
(2,663)
(27,401)
(30,064)
-
(30,064)

총포괄손익

분기순이익
-
-
-
-
132,570
132,570
26
132,596

보험수리적손익
-
-
-
(9)
-
(9)
(3)
(12)

지분법자본변동
-
-
-
(3,633)
-
(3,633)
-
(3,633)

소계
-
-
-
(3,642)
132,570
128,928
23
128,951

연차배당
-
-
-
-
(24,528)
(24,528)
-
(24,528)

2018.09.30 (전분기말)
252,489
4,814
(12,050)
(32,110)
576,718
789,861
3,726
793,587

2019.01.01 (당기초)
252,489
4,814
(17,696)
(36,464)
617,892
821,035
3,548
824,583

자기주식
-
-
(11,757)
-
-
(11,757)
-
(11,757)

총포괄손익

분기순이익
-
-
-
-
90,537
90,537
511
91,048

보험수리적손익
-
-
-
(21)
-
(21)
2
(19)

지분법자본변동
-
-
-
(63)
-
(63)
-
(63)

소계
-
-
-
(84)
90,537
90,453
513
90,966

연차배당
-
-
-
-
(26,727)
(26,727)
-
(26,727)

2019.09.30 (당분기말)
252,489
4,814
(29,453)
(36,548)
681,702
873,004
4,061
877,065

라. 연결 현금흐름표

연 결 현 금 흐 름 표

제24기 3분기 2019년 1월 1일부터 2019년 09월 30일까지

제23기 3분기 2018년 1월 1일부터 2018년 09월 30일까지

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기 3분기
제23기
제22기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
9,980
(60,490)
66,127
(96,562)

1. 당기순이익
91,048
132,596
166,981
167,808

2. 손익항목의 조정
(12,173)
(42,018)
(42,710)
(42,758)

법인세비용
35,979
42,288
55,922
53,145

감가상각비
3,698
484
636
723

유형자산처분이익
(37)
(24)
(24)
(51)

유형자산폐기손실
-
-
-
1

무형자산상각비
138
65
86
67

퇴직급여
1,677
1,547
2,024
1,977

대손상각비
19,607
-
-
-

기타대손상각비
1,630
2,357
2,673
423

이자비용
12,204
11,281
15,355
13,895

기타이자비용
274
-
-
-

기타부채이자비용
23
-
382
-

충당부채전입액
531
2,157
3,911
4,913

복구충당부채전입액
-
-
-
5

매도가능증권처분이익
-
-
-
(1,245)

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
(3,409)
(260)
(354)
-

당기손익공정가치측정금융자산처분손실
53
-
12
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(701)
(120)
(1,215)
-

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
436
146
923
-

관계기업투자주식처분이익
-
-
-
(8)

관계기업투자주식평가이익
(16,004)
(33,055)
(44,683)
(51,901)

지분법이익
-
-
-
-

손실충당금환입액
-
-
(1,579)
(4,157)

대손충당금환입액
-
(7,822)
-
-

충당부채환입액
(6,991)
(2,918)
(2,397)
(1,118)

운용수익
(1,453)
(2,720)
(3,398)
(8,015)

이자수익
(59,405)
(55,300)
(76,257)
(53,753)

배당금수익
(423)
(124)
(124)
(563)

무형자산손상차손
-
-
5,397
2,904

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
(81,710)
(150,999)
(66,822)
(235,471)

당기손익인식금융자산
-
-
-
8,256

당기손익공정가치측정금융자산
-
49
49
-

신탁계정대
(103,064)
(108,091)
(31,256)
(287,844)

매입대출채권
-
(9,951)
-
74,966

미수금
12,593
(12,384)
(17,519)
(884)

미수수익
9,497
(12,336)
(11,291)
(22,114)

선급비용
(542)
(259)
7
33

미지급금
(1,252)
(3,190)
370
1,701

미지급비용
(38)
(300)
372
53

선수금
1,777
1,736
2,285
(6,526)

임대보증금
-
-
-
-

선급금
(118)
(240)
(88)
20

제세예수금
406
60
67
(48)

기타예수금
62
(4,729)
(7,002)
4,003

충당부채
216
(317)
(317)
(3,968)

확정급여채무
(1,247)
(348)
(842)
(966)

기타부채(요구불상환지분)
-
1
6
(140)

사외적립자산증가
-
(700)
(1,663)
(2,013)

4. 이자의 수취
56,633
49,911
72,339
52,234

5. 이자의 지급
(11,984)
(10,817)
(15,305)
(11,834)

6. 배당금의 수취
945
124
124
563

7. 법인세의 환급(납부)
(32,779)
(39,287)
(48,480)
(27,104)

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
(23,276)
25,552
30,809
37,095

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
134,238
34,010
43,188
45,059

연결범위의 변동
-
29,943
-
-

예치금의감소
11,757
-
5,399
-

매도가능금융자산의 처분
-
-
-
1,912

관계기업투자지분의 처분
-
-
-
3,000

당기손익공정가치측정금융자산의처분
86,976
1,773
3,435
-

상각후원가측정증권의 처분
14,000
-
-
-

대여금의 감소
-
-
30,540
36,181

유형자산의 처분
37
51
46
50

대여금의 감소
3,458
15
-
-

보증금의 감소
1,783
2,228
3,768
3,916

임대보증금의 증가
16,227
-
-
-

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(157,514)
(8,458)
(12,379)
(7,964)

예치금의 증가
-
328
-
202

매도가능금융자산의 취득
-
-
-
701

당기손익공정가치측정금융자산의취득
83,128
5,580
6,832
-

상각후원가측정증권의 취득
13,909
-
-
-

투자부동산의 취득
31,474
-
-
-

유형자산의 취득
124
232
523
351

무형자산의 취득
109
-
448
232

대여금의 증가
393
110
401
1,238

보증금의 증가
3,945
2,208
2,693
5,240

관계기업주식의 취득
24,432
-
1,482
-

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
(80,592)
39,021
33,375
79,413

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
255,208
339,096
456,676
347,063

차입금의 증가
154,948
279,096
396,676
196,963

사채의 발행
99,624
60,000
60,000
150,000

종속기업취득으로 인한 순현금유입
-
-
-
100

요구불상환지분의 증가
636
-
-
-

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(335,800)
(300,075)
(423,301)
(267,650)

차입금의 상환
144,023
269,225
386,805
247,044

사채의 상환
150,000
-
-
-

리스부채상환
3,154
-
-
-

자기주식의 취득
11,757
-
5,646
-

배당금 지급
26,728
24,528
24,528
18,396

종속기업취득으로 인한 순현금유출
-
-
6,322
2,210

요구불상환지분의 감소
138
6,322
-
-

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
(93,888)
4,083
130,311
19,946

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
171,404
41,092
41,092
21,146

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
77,517
45,175
171,404
41,092

3. 연결재무제표 주석

제 24 기 3분기 2019년 01월 01일부터 2019년 09월 30일까지

제 23 기 3분기 2018년 01월 01일부터 2018년 09월 30일까지

주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업

1. 연결대상회사의 개요

1-1. 지배기업의 개요
주식회사 한국토지신탁(이하 "지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.

지배기업은 서울특별시 강남구 역삼동에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당분기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당분기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당분기말 현재 주요 주주의 내역은다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
24,805,477
9.82

동부건설㈜
3,800,000
1.51

기타
162,645,230
64.42

합 계
252,489,230
100.00

2019년 9월 30일로 종료하는 보고기간에 대한 연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁
과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.

1-2. 당분기말 현재 연결대상 종속기업의 개요

회사명
소재지
결산월
지분율
회사개요

당분기말
전기말

코레이트투자운용주식회사
서울
12월
100.0%
100.0%
부동산자산관리

코레이트제2호위탁관리부동산투자회사
서울
12월
-
100.0%
부동산투자업

코레이트자산운용주식회사
서울
12월
68.9%

68.9%

집합투자업

케이원제8호위탁관리부동산투자회사(*1)
서울
12월
96.6%
100.0%
부동산투자업

케이원제9호위탁관리부동산투자회사

서울
12월
100.0%
-
부동산투자업

대신사모부동산투자신탁제12호
서울
12월
-
97.8%
부동산투자업

코레이트
통영전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
96.3%
96.3%
부동산투자업

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
97.8%
97.8%
부동산투자업

하나전문투자부동산투자신탁6호
서울
12월

88.0%

89.3%

부동산투자업

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁

서울
12월
90.9%
90.9%
부동산투자업

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

서울
12월
96.3%
96.3%
부동산투자업

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
서울
12월
90.9%
90.9%
부동산투자업

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
서울
12월
96.3%
-
부동산투자업

(*1) 지배기업의 직접투자 10% 외, 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.6% 간접투자하고 있습니다.

1-3. 당분기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

회사명
회사명
사유

연결범위 포함기업
코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁
지배력 획득

케이원제9호위탁관리부동산투자회사
지배력 획득

연결범위 제외기업
대신사모부동산투자신탁제12호
청산

코레이트제2호위탁관리부동산투자회사

청산

1-4. 당분기말과 전기말 현재 연결대상 종속회사의 재무정보는 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사(*1)
2,511,818
560,451
1,951,367
4,955,333
(7,960)
(7,960)

코레이트자산운용주식회사
15,615,434
2,218,513
13,396,921
9,043,540
1,641,716
1,648,886

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
(*1)

35,450,395
27,993,302
7,457,093
160,599
(1,014,331)
(1,014,331)

케이원제9호위탁관리부동산투자회사
(*1)

300,000
-
300,000
-
-
-

대신사모부동산투자신탁제12호
(*1,2)

-
-
-
46,864
44,614
44,614

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
(*1)

7,245,747
12,512
7,233,235
331,545
326,228
326,228

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁
(*1)

6,530,384
1,931
6,528,453
53,527
48,659
48,659

하나전문투자부동산투자신탁6호
(*1)

21,673,358
15,512
21,657,846
571,335
411,761
411,761

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁
(*1)

4,220,290
45
4,220,245
229,207
223,387
223,387

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호
(*1)

1,914,338
2,568
1,911,770
181,503
176,140
176,140

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
(*1)

1,143,276
-
1,143,276
8,227
(378,856)
(378,856)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1)
7,996,796
82
7,996,714
30,713
(4,286)
(4,286)

(*1) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 지배기업과 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

(*2) 당분기 중 청산하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
2,550,596
591,270
1,959,326
5,911,137
182,933
182,933

코레이트자산운용주식회사
12,298,578
550,543
11,748,035
8,040,133
(473,578)
(498,914)

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
(*)

300,059
-
300,059
-
59
59

베리타스오포사모부동산투자신탁1호(*)
-
-
-
149,927
127,689
127,689

대신사모부동산투자신탁제12호(*)
2,955,878
1,418
2,954,460
236,470
225,220
225,220

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
6,903,746
7,220
6,896,526
486,021
479,331
479,331

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,480,099
304
6,479,795
417,199
410,887
410,887

하나전문투자부동산투자신탁6호(*)
21,060,034
86,880
20,973,154
1,042,482
927,902
927,902

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-
-
-
95,305
92,268
92,268

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁(*)
-
-
-
57,413
56,628
56,628

코레이트
의정부전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-
-
-
38,222
37,584
37,584

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호(*)
-
-
-
199,374
189,805
189,805

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)

3,990,904
1,935
3,988,969
303,705
296,389
296,389

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)

3,281,814
1,882
3,279,932
259,254
251,669
251,669

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*)
1,307,709
-
1,307,709
112,453
94,346
94,346

코레이트제2호위탁관리부동산투자회사(*)
300,000
-
300,000

-

-

-

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 지배기업과 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

2. 재무제표 작성기준

2-1. 회계기준의 적용

연결기업의 분기연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성
되는 분기연결재무제표입니다. 

동 연결재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차연결재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.

중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2018년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다.

분기연결재무제표에서 사용된 연결기업의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2018년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책

3-1. 제·개정된 기준서의 적용
중간연결재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음의 2019년 1월1일부터 적용되는 기준서 및 해석서를 제외하고는 2018년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차연결재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

연결기업은 기업회계기준서 제1116호 '리스'를 최초로 도입하였습니다. 연결기업은 이와 관련된 성격과 영향을 아래와 같이 공시합니다.

기업회계기준서 제1116호 '리스' 외 다른 개정 기준서와 해석서들이 2019년에 최초로 도입되었으나 연결기업의 연결재무제표에 중요한 영향을 미치지 않습니다.

- 기업회계기준서 제1116호 '리스' (제정)

기업회계기준서 제1116호 '리스'는 기준서 제1017호 '리스', 해석서 제2104호 '약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정', 해석서 제2015호 '운용리스: 인센티브', 해석서 제2027호 '법적 형식상의 리스를 포함하는 거래의 실질에 대한 평가'를 대체합니다. 이 기준서는 리스의 인식, 측정, 표시, 공시 원칙을 제시하며, 리스이용자가 대부분의리스에 대하여 자산과 부채를 인식하는 단일모형에 따라 회계처리하도록 요구합니다

기업회계기준서 제1116호에서 리스제공자의 회계처리는 기업회계기준서 제1017호에서와 유의적으로 변경되지 않았습니다. 리스제공자는 기업회계기준서 제1017호에서와 유사한 원칙을 사용하여 리스를 운용리스 또는 금융리스로 계속 분류 할 것입니다. 연결기업이 리스제공자인 리스계약은 없으므로 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

연결기업은 2019년 1월 1일을 최초적용일로 하여 수정소급법을 사용하여 기업회계기준서 제1116호를 적용하였습니다. 수정소급법에 따르면 최초 적용일에 이 기준서의 최초 적용 누적효과를 소급 적용합니다. 연결기업은 최초 적용일에 기업회계기준서 제1017호 및 해석서 제2104호에 따라 최초 적용일 이전에 이미 리스로 식별된 계약에 대하여만 이 기준서를 적용하는 실무적 간편법을 적용하기로 하였습니다. 

또한 연결기업은 리스개시일에 리스기간이 12개월 이하이고 매수선택권이 존재하지않는 리스('단기리스')와 리스계약의 기초자산이 소액인 리스 ('소액자산')에 대하여는 인식 면제를 적용하기로 선택하였습니다

기업회계기준서 제1116호 최초 적용에 따라 2019년 1월 1일 재무상태표에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금액

자산

사용권자산
3,805,854

총자산
3,805,854

부채

리스부채
3,877,916

현재가치할인차금
(72,062)

총부채
3,805,854

1) 기업회계기준서 제1116호 최초 채택 효과

연결기업은 다양한 유형의 건물임대차계약, 차량운반구 및 기타 장비에 대한 리스 계약을 체결하고 있습니다. 기준서 제1116호를 채택하기 전에 연결기업은 연결기업이 리스이용자인 각 리스에 대해 리스약정일을 기준으로 금융리스 또는 운용리스로 분류했습니다. 

리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 연결기업에 이전되는 리스는 금융리스로 분류되며 그 외의 리스는 운용리스로 분류되었습니다. 

금융리스의 경우 리스약정일에 측정된 최소리스료의 현재가치와 리스자산의 공정가치 중 작은 금액을 리스기간개시일에 금융리스자산과 금융리스부채로 각각 인식했습니다. 매기 지급되는 최소리스료는 금융원가와 리스부채의 상환액으로 구분했습니다. 운용리스에서 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 손익계산서에 비용으로 인식하였습니다. 

선급되었거나 미지급된 리스료는 선급금 또는 기타 미지급금으로 각각 인식하였습니다. 연결기업은 기업회계기준서 제1116호를 적용함에 따라 단기리스와 소액자산리스를 제외한 연결기업이 리스이용자인 모든 리스에 대해 단일의 인식 및 측정 방법을적용합니다. 

동 기준서는 연결기업이 적용한 구체적인 경과규정 요구사항 및 실무적 간편법에 대한 지침을 제공합니다.

- 종전에 금융리스로 분류하였던 리스
연결기업이 종전에 금융리스로 분류하였던 리스는 없으며 금융리스는 최초적용일부터 이 기준서를 적용하여 회계처리합니다.

- 종전에 운용리스로 분류하였던 리스
연결기업은 종전에 운용리스로 분류하였던 리스에 대해 단기리스와 소액자산리스를 제외하고 사용권자산과 리스부채를 인식하였습니다.

대부분 리스의 경우 사용권 자산은 리스부채와 동일한 금액으로 인식하고 최초 적용일 직전에 재무상태표에 인식된 리스와 관련하여 선급하거나 발생한 리스료 금액을 조정하였습니다. 리스부채는 최초 적용일 현재 지급하지 않고 남아 있는 미래 리스료를 증분차입이자율로 할인한 현재가치로 측정했습니다.

연결기업이 적용한 실무적 간편법은 다음과 같습니다.
- 최초적용일 직전에 리스가 손실부담계약에 해당하는지를 판단함으로써 손상 검토 수행 대체
- 최초적용일부터 12개월 이내에 리스기간에 종료되는 리스에 대해 단기리스 인식면제를 적용
- 최초적용일의 사용권자산 측정에서 리스개설직접원가를 제외
- 연장 또는 종료 선택권을 포함하는 리스계약의 리스기간을 산정하는 경우 사후판단을 사용

2019년 1월 1일 현재 :
- 사용권자산 3,806백만원이 추가로 인식되었으며 유형자산의 하위항목에 포함되어있습니다.
- 리스부채는 3,806백만원이 추가로 인식되었으며 기타부채의 하위항목에 포함되어있습니다.

2) 새로운 회계정책의 요약

- 사용권자산
연결기업은 리스개시일(즉, 기초자산을 사용할 수 있는 날)에 사용권자산을 인식합니다. 사용권자산은 원가로 측정하고 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 측정하며, 리스부채의 재측정이 발생하는 경우 조정합니다. 

사용권자산의 원가에는 리스부채 인식금액, 리스개설직접원가 발생액이 포함되며, 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스선급금이나 인센티브는 가감합니다. 

연결기업이 리스기간 종료시점에 리스자산에 대한 소유권을 얻을 것이라고 합리적으로 예측되지 않는다면, 사용권자산은 추정내용연수와 리스기간 중 더 짧은 기간에 걸쳐 정액 기준으로 감가상각합니다.

연결기업은 사용권자산에 대한 손상 검토를 수행합니다.

- 리스부채
연결기업은 리스개시일에 그날 현재 지급하지 않은 리스료의 현재가치로 리스부채를측정합니다. 리스료에는 받을 리스 인센티브를 제외한 고정리스료(실질적인 고정리스료를 포함), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료와 잔존가치 보증에 따라 연결기업이 지급할 것으로 예상되는 금액이 포함됩니다. 

또한 연결기업은 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격과 리스기간이 연결기업의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액을 리스료에 포함합니다. 지수나 요율에 따라 달라지지 않는 변동리스료는 리스료를 지급하는 사건이 발생한 기간의 비용으로 인식합니다. 

연결기업은 리스료의 현재가치를 계산할 때, 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스개시일의 증분차입이자율을 사용합니다. 연결기업은 리스개시일후에 리스부채에 대한 이자를 반영하여 리스부채의 장부금액을 증액하고, 지급한 리스료를 반영하여 리스부채의 장부금액을 감액합니다. 

또한 연결기업은 리스의 변경을 반영하거나 실질적인 고정리스료의 변경을 반영하거나 리스 기간의 변경 또는 기초자산 매수선택권 평가의 변경이 있는 경우 이 변경을 반영하여 리스부채를 재측정 합니다.

- 단기리스 및 소액자산리스
연결기업은 건물임대차계약, 차량운반구 및 기타장비의 단기리스(리스 기간이 리스개시일로부터 12개월 이하이고 매수선택권이 없는 리스)에 대해 인식면제를 적용합니다. 또한, 가치가 낮은 사무용 장비(5백만원 이하인 리스)에 대해 소액자산리스로 인식면제를 적용합니다.

단기리스와 소액자산리스에 대한 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용을 인식합니다.

- 연장선택권이 있는 계약에서 계약기간을 결정할 때 중요한 판단
연결기업은 리스의 해지불능기간에 리스 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 선택권의 대상 기간과 리스 종료선택권을 행사하지 않을 것이 상당히 확실한 경우에 그 선택권의 대상 기간을 포함하여 리스기간을 산정합니다.

연결기업은 이 선택권의 행사가능성이 상당히 확실한지를 평가할 때 판단을 적용합니다. 즉, 연장선택권을 행사할 경제적 유인이 생기게 하는 모든 관련 요소를 고려합니다. 리스개시일 이후에 중요한 영향을 미치는 사건이나 상황이 변하거나 통제할 수있는 상황에 변화가 발생하여 선택권의 행사가능성 (또는 행사하지 않을 가능성)에 영향을 미친다면(예를 들어, 사업 전략의 변경), 연결기업은 리스 기간을 재평가 합니다. 

3) 재무상태표와 손익계산서에 인식한 금액

연결기업의 재무상태표에 인식된 사용권자산 및 리스부채의 장부 금액과, 보고기간 중 변동 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합계

당기초(2019.1.1)
3,209,990
595,864
3,805,854
3,805,854

증가
1,163,991
799,529
1,963,520
1,781,721

감가상각
(2,792,658)
(266,540)
(3,059,198)
-

이자비용
-
-
-
65,623

지급
-
-
-
(3,154,124)

당분기말(2019.9.30)
1,581,323
1,128,853
2,710,176
2,499,074

연결기업은 당분기 중 단기리스에 따른 리스료
15백만원, 소액자산리스에 따른 리스료 29백만원을 비용으로 인식하였습니다.

연결기업의 손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금액

사용권자산의 감가상각비
3,059,198

리스부채의 이자비용
65,624

리스료 - 단기 리스
15,375

리스료 - 소액 기초자산 리스
29,299

손익계산서에 인식된 총 금액
3,169,496

-
기업회계기준해석서 제2123호 '법인세 처리의 불확실성' (제정)

이 해석서는 법인세 처리에 불확실성이 있을 때 기준서 제1012호의 인식 및 측정 요구사항을 어떻게 적용할지를 다룹니다. 그러나 이 해석서는 기준서 제1012호의 적용범위가 아닌 세금 또는 부담금에 적용되지 않으며 불확실한 법인세 처리와 관련되는 이자와 벌과금에 관련된 요구사항을 다루지 않습니다. 이 해석서는 다음을 구체적으로 다루고 있습니다.

-기업이 불확실한 법인세 처리를 개별적으로 고려할지
-법인세 처리에 대한 과세당 국의 조사에 관한 기업의 가정
 -기업이 과세소득(세무상결손금), 세무기준액, 미사용 세무상결손금, 미사용 세액 공제, 세율을 어떻게 산정할지
 -기업이 사실 및 상황의 변화를 어떻게 고려할지

연결기업은 불확실한 법인세 처리 각각을 개별적으로 고려할지 아니면 하나 이상의 다른 불확실한 법인세 처리와 함께 고려할지를 판단합니다. 접근법 중 불확실성의 해소를 더 잘 예측하는 접근법을 사용합니다.

동 해석서는 연결기업의 연결재무제표에영향을 미치지 않습니다.

-
기업회계기준서 제1109호 '금융상품' (개정) - 부의 보상을 수반하는 중도상환특성

기업회계기준서 제1109호에서, 계약상 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되어 있고(SPPI 요건), 분류에 적절한 사업모형에서 보유되는 채무상품은 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정될 수 있습니다. 기업회계기준서 제1109호의 개정은 계약의 조기 청산을 발생시키는 사건이나 상황과 무관하고, 당사자가 계약의 조기 청산에 대한 합리적인 보상을 하거나 받는 지와 관계없이 SPPI 조건을 충족하는 금융자산을 명확히 하고 있습니다. 이 개정사항이 연결기업의 연결재무상태표에 미치는 영향은 없습니다.

-
기업회계기준서 제1019호 '종업원급여'(개정) - 확정급여제도의 개정, 축소, 정산

개정사항은 보고기간 중 제도의 개정, 축소, 청산이 일어났을 때의 회계처리를 다루고 있습니다. 동 개정사항은 보고기간 중 연결기업의 확정급여 제도의 개정, 정산, 축소, 정산이 발생한 경우 제도의 변경 이후 잔여기간에 대한 당기근무원가는 순확정급여부채(자산)를 재측정하기 위해 사용된 보험수리적 가정을 사용하여 결정하여야 함을 명확히 하고 있습니다. 또한, 순확정급여부채(자산)을 재측정하는 경우 제도의 개정, 축소, 정산 후 잔여 연차보고기간에 대한 순이자는 재측정한 순확정급여부채(자산) 금액과 이를 재측정하기 위해 사용된 할인율을 사용하여야 합니다.

보고기간 중 연결기업의 확정급여제도에 대한 개정, 축소 또는 정산이 없으므로 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-
기업회계기준서 제1028호 '관계기업과 공동기업에 대한 투자' (개정) - 관계기업과공동기업에 대한 장기투자지분

개정사항은 기업이 관계기업이나 공동기업에 대해 지분법을 적용하지 않는 금융상품에 기업회계기준서 제1109호를 적용하여야 하며 이러한 금융상품에는 실질적으로 기업의 관계기업이나 공동기업에 대한 순투자의 일부를 구성하는 장기투자지분이 포함된다는 점을 명확히 하고 있습니다. 이는 기업회계기준서 제1109호에서의 기대신용손실모델이 그러한 장기투자지분에 적용되는 것을 의미합니다. 동 개정사항은 또한 기업회계기준서 제1109호를 적용하면서 기업은 기업회계기준서 제1028호 관계기업과 공동기업에 대한 투자의 적용으로 인해 발생하는 장기투자지분의 장부금액 조정사항인 관계기업 또는 공동기업의 손실이나 순투자에 대한 손상차손을 고려하지않는다는 점을 명확히 하였습니다. 연결기업은 관계기업과 공동기업에 대한 장기투자지분이 없으므로 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

2015-2017연차개선

-
기업회계기준서 제1103호 '사업결합' (개정)

이 개정은 공동약정의 한 당사자가 공동영업과 관련된 자산에 대한 권리와 부채에 대한 의무를 보유하다가 해당 공동영업(사업의 정의 충족)에 대한 지배력을 획득할 경우 해당 거래는 단계적으로 이루어지는 사업결합에 대한 요구사항을 적용하여야 하며, 이 때 취득자는 공동영업에 대하여 이전에 보유하고 있던 지분 전부를 재측정하여야 한다는 것을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 2019년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도 이후에 취득일이 속하는 사업결합부터 적용하되 조기 적용할 수도 있으며, 조기적용 하는 경우에는 그 사실을 공시하여야 합니다. 연결기업은 공동영업에 대한 지배력을 획득한 거래가 없으므로 동 개정사항이 연결기업의 연결재무제표에 미치는 영향이 없습니다.

-
기업회계기준서 제1111호 '공동약정' (개정)

공동영업에 참여는 하지만 공동지배력을 보유하지 않은 공동영업 당사자가 그 공동영업(활동이 기업회계기준서 제1103호에서 정의하는 사업에 해당)에 대한 공동지배력을 획득할 수 있습니다. 이 개정은 이러한 경우 그 공동영업에 대해 이전에 보유하고 있던 지분은 재측정하지 않는다는 점을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 2019년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도 이후에 공동지배력을 획득하는 거래부터 적용하되 조기 적용할 수도 있으며, 조기적용 하는 경우에는 그 사실을 공시하여야 합니다. 연결기업은 공동지배력을 획득한 거래가 없으므로 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향이 없습니다.

-
기업회계기준서 제1012호 '법인' (개정)

이 개정은 배당의 법인세효과는 소유주에 대한 분배보다는 분배가능한 이익을 창출하는 과거의 거래나 사건에 보다 직접적으로 연관된다는 것을 명확히 합니다. 따라서기업은 과거의 거래나 사건과 관련하여 원래 인식하였던 항목에 따라 배당의 법인세효과를 당기손익, 기타포괄손익 또는 자본으로 인식합니다. 동 개정사항은 2019년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수 있습니다. 이 개정 내용을 최초로 적용하는 경우, 가장 이른 비교기간 이후에 인식된 배당의 법인세효과에 이 개정 내용을 적용합니다. 연결기업의 현행 회계처리는 개정 내용과 차이가 없으므로, 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-
기업회계기준서 제1023호 '차입원가' (개정)

이 개정은 기업이 적격자산을 후속적으로 의도된 용도로 사용하거나 판매할 준비가 되었을 때, 그 적격자산을 취득하기 위한 모든 차입금이 일반적인 목적으로 차입한 자금에 포함되는 것을 명확히 합니다. 기업은 처음 이 개정 내용을 적용하는 회계연도 이후에 생기는 차입원가에 적용합니다. 이 개정 내용은 2019년 1월 1일 이후 처음시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수 있습니다. 연결기업의 현행 회계처리는 개정 내용과 차이가 없으므로, 연결재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 연결기업은 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 연결기업의 재무위험관리 목적과 정책은 2018년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차연결재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 연결재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당분기와 전분기 중 연결기업의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

<당분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분

당분기 누적

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
리츠자산처분
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
37,274,084
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
37,274,084

건설사무관리
52,141,717
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52,141,717

인허가업무
1,132,801
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,132,801

기타 용역

관리업무
-
9,611
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,611

관리 및 처분업무
-
-
976,664
-
-
-
-
-
-
-
-
-
976,664

증서발행 및 환가업무
-
-
-
643,457
-
-
-
-
-
-
-
-
643,457

자금관리업무
-
-
-
-
158,512
-
-
-
-
-
-
-
158,512

대리사무업무
-
-
-
-
-
574,737

-
-
-
-
-
574,737

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
8,515,501
-
-
-
-
-
8,515,501

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
5,781,689
-
-
-
-
5,781,689

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
3,000,800
-
-
-
3,000,800

리츠자산처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4,328,795
-
-
4,328,795

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,704,404
-
2,704,404

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,992,984
9,992,984

합 계
90,548,602
9,611
976,664
643,457
158,512
574,737
8,515,501
5,781,689
3,000,800
4,328,795
2,704,404
9,992,984
127,235,756

수익인식시기

분양률로 인식
37,274,084
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
37,274,084

원가진행률로 인식
52,141,717
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52,141,717

기간안분으로 인식
1,132,801
9,611
-
7,478
158,512
574,737
8,515,501
5,781,689
-
-
2,704,404
9,992,984
28,877,717

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
3,000,800
-
-
-
3,000,800

처분시점에 인식
-
-
976,664
230,182
-
-
-
-
-
4,328,795
-
-
5,535,641

증서발행시점에 인식
-
-
-
405,797
-
-
-
-
-
-
-
-
405,797

합 계
90,548,602
9,611
976,664
643,457
158,512
574,737
8,515,501
5,781,689
3,000,800
4,328,795
2,704,404

9,992,984

127,235,756

<당분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분

당분기 3개월

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
리츠자산처분
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
11,010,275
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,010,275

건설사무관리
14,855,044
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14,855,044

인허가업무
244,454
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
244,454

기타 용역

관리업무
-
3,130
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,130

관리 및 처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

증서발행 및 환가업무
-
-
-
199,532
-
-
-
-
-
-
-
-
199,532

자금관리업무
-
-
-
-
4,828
-
-
-
-
-
-
-
4,828

대리사무업무
-
-
-
-
-
307,536
-
-
-
-
-
-
307,536

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
7,990,435
-
-
-
-
-
7,990,435

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
1,607,930
-
-
-
-
1,607,930

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

리츠자산처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,023,195
-
-
1,023,195

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
854,699
-
854,699

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5,027,361
5,027,361

합 계
26,109,773
3,130
-
199,532
4,828
307,536
7,990,435
1,607,930
-
1,023,195
854,699
5,027,361
43,128,419

수익인식시기

분양률로 인식
11,010,275
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,010,275

원가진행률로 인식
14,855,044
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14,855,044

기간안분으로 인식
244,454
3,130
-
2,521
4,828
307,536
7,990,435
1,607,930
-
-
854,699
5,027,361
16,042,894

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

처분시점에 인식
-
-
-
32,325
-
-
-
-
-
1,023,195
-
-
1,055,520

증서발행시점에 인식
-
-
-
164,686
-
-
-
-
-
-
-
-
164,686

합 계
26,109,773
3,130
-
199,532
4,828
307,536
7,990,435
1,607,930
-
1,023,195
854,699

5,027,361

43,128,419

<전분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분

전분기 누적

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
43,773,967
-
-
-
-
-
-
-
-
-
43,773,967

건설사무관리
68,792,201
-
-
-
-
-
-
-
-
-
68,792,201

인허가업무
850,881
-
-
-
-
-
-
-
-
-
850,881

기타 용역

관리업무
-
19,271
-
-
-
-
-
-
-
-
19,271

관리 및 처분업무
-
-
11,978
-
-
-
-
-
-
-
11,978

증서발행 및 환가업무
-
-
-
432,493
-
-
-
-
-
-
432,493

자금관리업무
-
-
-
-
50,827
-
-
-
-
-
50,827

대리사무업무
-
-
-
-
-
539,447
-
-
-
-
539,447

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
6,122,893
-
-
-
6,122,893

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
3,965,491
-
-
3,965,491

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
3,158,419
-
3,158,419

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10,105,754
10,105,754

합 계
113,417,049
19,271
11,978
432,493
50,827
539,447
6,122,893
3,965,491
3,158,419
10,105,754
137,823,622

수익인식시기

분양률로 인식
43,773,967
-
-
-
-
-
-
-
-
-
43,773,967

원가진행률로 인식
68,792,201
-
-
-
-
-
-
-
-
-
68,792,201

기간안분으로 인식
850,881
19,271
-
-
50,827
539,447
6,122,893
3,965,491
3,158,419
10,105,754
24,812,983

처분시점에 인식
-
-
11,978
66,316
-
-
-
-
-
-
78,294

증서발행시점에 인식
-
-
-
366,177
-
-
-
-
-
-
366,177

합 계
113,417,049
19,271
11,978
432,493
50,827
539,447
6,122,893
3,965,491
3,158,419
10,105,754
137,823,622

<전분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분

전분기 3개월

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
자산운용
합 계

주요 용역

분양사무관리
11,448,984
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,448,984

건설사무관리
27,771,363
-
-
-
-
-
-
-
-
-
27,771,363

인허가업무
242,450
-
-
-
-
-
-
-
-
-
242,450

기타 용역

관리업무
-
8,838
-
-
-
-
-
-
-
-
8,838

관리 및 처분업무
-
-
119
-
-
-
-
-
-
-
119

증서발행 및 환가업무
-
-
-
55,489
-
-
-
-
-
-
55,489

자금관리업무
-
-
-
-
6,348
-
-
-
-
-
6,348

대리사무업무
-
-
-
-
-
165,027
-
-
-
-
165,027

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
12,893
-
-
-
12,893

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
1,012,191
-
1,012,191

자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4,477,497
4,477,497

합 계
39,462,797
8,838
119
55,489
6,348
165,027
12,893
-
1,012,191
4,477,497
45,201,199

수익인식시기

분양률로 인식
11,448,984
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,448,984

원가진행률로 인식
27,771,363
-
-
-
-
-
-
-
-
-
27,771,363

기간안분으로 인식
242,450
8,838
-
-
6,348
165,027
12,893
-
1,012,191
4,477,497
5,925,244

처분시점에 인식
-
-
119
3,265
-
-
-
-
-
-
3,384

증서발행시점에 인식
-
-
-
52,224
-
-
-
-
-
-
52,224

합 계
39,462,797
8,838
119
55,489
6,348
165,027
12,893
-
1,012,191
4,477,497
45,201,199

6. 이자수익
당분기와 전분기 현재 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

상각후원가측정금융자산

예금이자
312,441
1,559,575

신탁계정대이자
18,517,169
52,568,534

매입대출채권이자
198,673
282,038

전자단기사채이자 등
67,741
90,762

기타이자
1,071,297
3,355,258

소 계
20,167,321
57,856,167

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
1,071,578
1,447,793

합 계
21,238,899
59,303,960

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

상각후원가측정금융자산이자

예금이자
316,029
1,315,587

신탁계정대이자
19,033,233
51,979,515

매입대출채권이자
146,170
354,246

기타이자
472,767
1,127,673

소 계
19,968,199
54,777,021

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
188,798
457,872

합 계
20,156,997
55,234,893

7. 배당금수익
당분기와 전분기 현재 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
2
422,587

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-
123,972

8. 현금 및 예치금

8-1.
현
금
및현금성자산
당분기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당분기말
전기말

현금
-
387
564

보통예금 등
0.00 ~ 0.10
11,776,803
4,258,534

정기예금
1.49
1,100,000
-

MMDA
0.00 ~ 1.95
64,639,468
167,144,710

합 계
77,516,658
171,403,808

8-2. 예치금
연결기업이 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있는 바, 당분기말과 전기말 현재구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당분기말
전기말
제한내용

장기성예금
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금
자사주신탁
미래에셋대우㈜
475,619
12,134,907
자사주매입

기타
보통예금
신한은행㈜
56
56
질권설정

합 계
477,675
12,136,963

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산

9-1. 채무증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. 

<당분기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
266,910

마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호(*2)
-
-
17,807
166,416

마이애셋사모뮤지컬특별자산 7호(*2)
-
-
30,226
5,598

마이애셋사모뮤지컬특별자산 8호(*2)
-
-
-
2,260

코레이트더블루A증권투자신탁[채권]
(*2)

-
-
200,000
212,085

코레이트더블루B증권투자신탁[채권]
(*2)

-
-
200,000
213,421

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F
(*2)

-
-
200,000
211,386

코레이트베스트챔피언코리아증권[채권]_C-F
(*2)

-
-
200,000
204,429

코레이트주주성장타겟증권투자신탁[주식]_C-F
(*2)

-
-
200,000
192,080

메리츠-코레이트 신기술조합 제 1호 출자금
(*2)

-
-
700,000
715,470

현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호
(*2)

-
-
565,855
400,365

코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호
(*2)

-
-
551,000
551,463

소 계
7,864,888
3,141,883

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜
75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜
52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

홍대입구 동교동 PFV
200
0.20
1,000
1,000

인사동 PFV
200
0.20
1,000
1,000

고양 삼송 PFV
200
0.20
1,000
1,000

부천 상동 PFV

250,000
5.00

250,000

250,000

소 계
17,285,326
10,101,200

합 계
25,150,214
13,243,083

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격(청산예정인 마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호, 7호 및 8호의 경우 순자산가액)을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*1)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
267,030

마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호(*2)
-
-
17,807
164,767

마이애셋사모뮤지컬특별자산 7호(*2)
-
-
30,226
5,542

마이애셋사모뮤지컬특별자산 8호(*2)
-
-
-
2,237

코레이트더블루A증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
207,460

코레이트더블루B증권투자신탁[채권](*2)
-
-
200,000
208,163

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
200,000
206,788

코레이트셀렉트단기채증권투자신탁C-F(*2)
-
-
2,022,697
1,057,618

코레이트트리플스타증권투자신탁C-F(*2)
-
-
300,000
244,677

코레이트셀렉트전문투자형사모투자신탁NW-3호_C(*2)
-
-
100,000
100,580

코레이트셀렉트전문투자형사모투자신탁NW-4호_C(*2)
-
-
100,000
100,542

소 계
8,170,730
2,565,404

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜

75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜

53,000
5.03
265,000
265,000

인사동프로젝트금융투자㈜
200
0.02
1,000
1,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

소 계
17,024,326
9,840,200

합 계
25,195,056
12,405,604

(*1) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.
(*2) 연결기업 중 코레이트자산운용㈜이 보유하고 있는 집합투자증권으로서 보고기간종료일 현재의 기준가격(청산예정인 마이애셋사모뮤지컬특별자산 6호, 7호 및 8호의 경우 순자산가액)을 시가로 평가하여 재무상태표가액으로 계상하고 있습니다.

9-2. 지분증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

이지스자산운용㈜
1,116,180
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

우림에이엠씨(주)
250,000
15.46
250,000
250,000

베스파
5,000
0.06
175,000
69,500

합 계
1,072,850
6,399,307

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

이지스자산운용㈜
66,970
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

샘코
10,000
0.13
110,000
42,000

진에어
3,000
0.01
95,400
57,750

삼양패키징
10,200
0.07
265,200
171,360

Kodex레버리지
31,000
0.02
481,877
354,795

아이큐어
703
0.01
45,695
23,234

티웨이항공
17,000
0.04
204,000
127,160

크리스에프앤씨
2,800
0.02
84,000
70,420

아주IB투자
40,000
0.03
60,000
44,000

파멥신
3,000
0.04
180,000
240,000

베스파
11,150
0.14
390,250
254,220

합 계
2,564,272
7,464,746

10. 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산

당
분기
말과 전기말
현
재
기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
장부가액
미실현
보유손익계
손상차손
누계액

한국금융투자협회(지분증권)
431,700
431,700
-
-

11. 관계기업투자
주식

11-1. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
결산월
당분기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사
투자업
12월
87.00%
171,305,556
87.00%
156,294,346

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
41.18%
5,801,023
41.18%
1,403,225

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
투자업
12월
23.81%
10,418,370
-
-

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
부동산투자업
12월
50.00%
10,003,780
-
-

합 계

197,528,729

157,697,571

11-2. 당분기와 전분기 중 현재 관계기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
지분법손익
지분법
자본변동
배당금
당분기말

키스톤에코프라임스타
기업재무안정사모투자합자회사

156,294,346
-
15,278,980
(267,770)
-
171,305,556

코레이트에스에이치
전문투자형사모부동산투자신탁
1,403,225
4,432,352
(255,134)
220,580
-
5,801,023

에코프라임환경1호
사모투자합자회사
-
10,000,000
454,020
(35,650)
-
10,418,370

캡스톤전문투자형
사모부동산투자신탁18호
-
10,000,000
526,046
-
(522,266)
10,003,780

합 계
157,697,571
24,432,352
16,003,912
(82,840)
(522,266)
197,528,729

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
회계정책변경(*)
지분법이익
지분법자본변동
전분기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

124,714,800
(3,594,098)
33,054,678
(4,793,105)
149,382,275

(*) 기업회계기준서 제1115호의 도입에 따른 관계회사의 순자산이 변동됨에 따른 효과입니다.

11-3. 당분기말과 전기말 현재 관계기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

853,708,038
525,382,437
328,325,601
780,401,266
26,851,409
28,018,205

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
14,025,746
596
14,025,150
196,915
(616,813)
(616,813)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
100,969,389
57,212,233
43,757,156
32,945,816
1,906,883
1,906,883

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
20,026,195
10
20,026,185
1,052,112
1,052,092
1,052,092

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

724,322,302
427,744,433
296,577,869
898,151,330
76,670,532
62,937,033

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
3,408,030
198
3,407,832
431
(192,168)
(192,168)

11-4. 당분기말과 전분기말 현재 관계기업투자주식의 지분법자본변동 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
기초
증감
법인세효과
당분기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사 모투자합자회사

(33,188,935)
(267,770)
64,800
(33,391,905)

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
-
220,580
(53,380)
167,200

에코프라임환경1호사모투자합자회사
-
(35,650)
8,628
(27,022)

합 계
(33,188,935)
(82,840)
20,048
(33,251,727)

<전분기말>

(단위 : 천원)

구분
기초
증감
법인세효과
전분기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사 모투자합자회사

(25,920,973)
(4,793,104)
1,159,931
(29,554,146)

12. 대출채권
12-1. 당분기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

대여금
37,301,573
40,366,811

신탁계정대
995,572,434
898,662,301

기타대출채권
7,204,613
1,050,263

소 계
1,040,078,620
940,079,375

대여금 손실충당금
(7,055,581)
(1,456,620)

신탁계정대 손실충당금
(34,659,918)
(22,811,211)

기타대출채권 손실충당금
(1,111,807)
(1,050,263)

소 계
(42,827,306)
(25,318,094)

현재가치할인차금
(123,833)
(112,947)

합 계
997,127,481
914,648,334

12-2. 대여금
당분기말과
전기말
현재
임직원
등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

주택마련 대여
1,097,406
1,120,920

PF 대여
34,778,209
37,850,000

기타대여
1,425,958
1,395,891

소 계
37,301,573
40,366,811

손실충당금
(7,055,581)
(1,456,620)

현재가치할인차금
(123,834)
(112,947)

합 계
30,122,158
38,797,244

당분기말 현
재
대여금에
대한 현재가치할인차금은
최
장 25년 동안 1.41%~4.44%의이자율로 할인하여 계산
하였습니다.

12-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당분기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당분기말
전기말

건설업영위법인
340,939,260
320,130,985

기타법인
652,780,192
576,562,494

개인
9,057,595
3,019,085

소 계
1,002,777,047
899,712,564

손실충당금
(35,771,725)
(23,861,474)

합 계
967,005,322
875,851,090

당분
기말 현재
신
탁계
정대와 관련하여 당사 명의로 차입한 차입부채는 400,000,000천원이
며,

당분기 중 신탁계정대
와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은
각각

53,653,039천원 및 12,138,663천원입니다
.

12-4.
손실충당금 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
362,131
11,571,034
24,252,066
36,185,231

12개월 기대신용손실로 대체
829,646
(829,646)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(60,438)
60,438
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(228,112)
228,112
-

손실충당금전입(환입)
(901,678)
5,166,495
16,973,506
21,238,323

제각
-
-
(55,000)
(55,000)

기타
-
-
(2,270,752)
(2,270,752)

당분기말
229,661
15,740,209
39,127,932
55,097,802

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
498,406
20,843,508
15,014,664
36,356,578

12개월 기대신용손실로 대체
525,888
(525,888)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(336,951)
336,951
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(252,138)
252,138
-

대손충당금전입(환입)
(261,560)
(8,676,839)
3,471,384
(5,467,015)

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

기타
-
-
(497,595)
(497,595)

전분기말
425,783
11,725,594
17,775,803
29,927,180

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

12-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역

당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
97,729,316
906,595,871
26,355,778
1,030,680,965

12개월 기대신용손실로 대체
73,825,907
(73,825,907)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(34,462,351)
34,462,351
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(16,136,344)
16,136,344
-

제각
-
-
(55,000)
(55,000)

실행한 금융자산
12,176,038
491,851,674
28,615,483
532,643,195

제거된 금융자산
(84,976,648)
(342,933,131)
(25,074,991)
(452,984,770)

당분기말
64,292,262
1,000,014,514
45,977,614
1,110,284,390

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
210,527,532
775,908,005
16,476,496
1,002,912,033

12개월 기대신용손실로 대체
19,171,045
(19,171,045)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(168,031,631)
168,031,631
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(9,349,820)
9,349,820
-

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

실행한 금융자산
50,323,534
524,007,998
16,952,504
591,284,036

제거된 금융자산
(24,064,900)
(454,784,412)
(101,477)
(478,950,789)

전분기말
87,925,580
984,642,357
42,212,555
1,114,780,492

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

13. 투자부동산
13-1. 당분기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

토지(*)
8,217,645
-
8,217,645

건물(*)
23,255,859
(253,241)
23,002,618

합 계
31,473,504
(253,241)
31,220,263

(*)당분기 중 케이원제8호위탁관리부동산투자회사에서 취득한 자산입니다.

13-2. 당분기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
당분기말

토지
-
8,217,645
-
8,217,645

건물
-
23,255,859
(253,241)
23,002,618

합 계
-
31,473,504
(253,241)
31,220,263

14. 유형자산

14-1. 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
117,076
(117,076)
-

비품
3,760,269
(3,042,785)
717,484

사용권자산(*)
6,077,417
(3,367,241)
2,710,176

합 계
9,954,762
(6,527,102)
3,427,660

(*) 주석 3 참고

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
273,966
(259,332)
14,634

비품
3,955,378
(2,991,343)
964,035

합 계
4,229,344
(3,250,675)
978,669

14-2. 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
당분기말

차량운반구
14,634
-
(14,634)
-

비품
964,035
124,269
(370,820)
717,484

사용권자산(*)
3,805,854
1,963,520
(3,059,198)
2,710,176

합 계
4,784,523
2,087,789
(3,444,652)
3,427,660

(*) 주석 3 참고

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
전분기말

차량운반구
110,647
-
(22,018)
(57,702)
30,927

비품
1,002,756
232,211
-
(426,681)
808,286

합 계
1,113,403
232,211
(22,018)
(484,383)
839,213

15. 무형자산

15-1. 당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
당분기말

개발비
2,887
-
(2,887)
-

회원권
2,726,735
-
-
2,726,735

영업권
3,273,922
-
-
3,273,922

기타무형자산
711,090
108,981
(135,373)
684,698

합 계
6,714,634
108,981
(138,260)
6,685,355

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
전분기말

개발비
7,838
(3,713)
4,125

회원권
2,726,734
-
2,726,734

영업권
8,670,786
-
8,670,786

기타무형자산
343,936
(60,862)
283,074

합 계
11,749,294
(64,575)
11,684,719

15-2. 영업권
연결기업이 영업권을 관리하는 방법에 따라 영업권을 현금창출단위에 배분하였으며,현금창출단위는 영업부문 또는 그 하위 부문으로 구성되어 있습니다. 영업권이 배분된 현금창출단위에 대해서는 매년 그리고 손상을 시사하는 징후가 있을 때마다 영업권을 포함한 현금창출단위의 장부금액과 회수가능액을 비교하여 손상검사를 수행하고 있습니다.

당분기말 현재 손상검사를 위해 현금창출단위 별로 배분한 영업권 배분 내역 및 관련사항은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
코레이트자산운용
코레이트투자운용

손상 전 영업권
10,974,536
600,000

평가대상회사의 사용가치
(회수가능액)
11,420,152
1,738,000

평가대상회사의 순자산 
장부가액
19,120,765
2,387,000

사용가치에 미달하는
장부가액
(7,700,614)
(649,000)

손상인식누적액(*)
(7,700,614)
(600,000)

손상 후 영업권
3,273,922
-

할인율(%)
10.69
6.76

영구성장률(%)
0.50
1.00

(*) 코레이트자산운용 및 코레이트투자운용 영업권의 손상액은 전액 전기 이전에 인식하였습니다.

16. 차입부채

16-1. 당분기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

한국산업은행
일반대출
3.13
30,000,000
30,000,000

농협은행
일반대출
3.62
20,000,000
20,000,000

국민은행
일반대출
3.90
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
일반대출
3.12
30,000,000
-

한국투자증권
기업어음
3.00
-
30,000,000

우리은행
일반대출
2.20
6,200,000
-

DB저축은행
일반대출
5.50
4,725,000
-

합 계
100,925,000
90,000,000

16-2. 당분기말과 전기말 현재 지배기업이 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제34회 무보증사채
2019-03-09
3.01
-
50,000,000
한국투자증권

제35회 무보증사채
2019-09-29
3.06
-
100,000,000
한국투자증권

제36회 무보증사채
2020-02-16
3.39
150,000,000
150,000,000
한국투자증권

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
-
한국투자증권

합 계
310,000,000
360,000,000

16-3. 당분기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당분기말

사채할인발행차금
562,663
376,102
(378,419)
560,346

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
757,203
238,777
(433,317)
562,663

16-4. 당분기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2019.10.01~2020.09.30
90,000,000
150,000,000
240,000,000

2020.10.01~2021.09.30
-
60,000,000
60,000,000

2021.10.01~2022.09.30
-
100,000,000
100,000,000

2022.09.30 이후
10,925,000
-
10,925,000

합계
100,925,000
310,000,000
410,925,000

17. 종업원급여

1
7-1
.
당분기와

전분기

중

퇴직급여제도와

관련하여

인식된

손익은

다음과

같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

급여
8,323,027
24,697,053
7,195,110
22,600,671

복리후생비
982,425
2,676,132
787,411
2,323,059

명예퇴직금
-
751,035
-
1,087,401

퇴직급여제도 관련 비용(*)
556,780
1,676,958
569,222
1,547,120

합 계
9,862,232
29,801,178
8,551,743
27,558,251

(
*
) 연결기업 중 종속회사인 코레이
트투자운
용㈜는
확정기여제도를 운영함에 따
라

당분기와 전분기에 각각
57,179천원
,
47,283천원을

불입
하였습니다.
또한 연결기업 중
코레이트
자산운용㈜
은 확정급여제도와 확정기여제도를 운용함에 따라 확정기여제도와 관련하여 당
분기와 전분기에 각각

249,998천원,

209,503천원을 불입
하였습니다.

17-2. 당분기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

순확정급여부채
2,045,856
1,708,791

연결기업은
KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜
, 한국산업은행, 농협은행, KEB하나은행의 퇴직연금에 가입하고 있습니다. 연결기업이 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며,
연

1.80%
의
수익
이 발
생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 연결기업은 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

17-3. 당분기와 전분기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당분기
전분기
당분기
전분기
당분기
전분기

기초잔액

10,031,508

8,551,525

(8,322,717)

(7,393,057)

1,708,791

1,158,468

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,335,669
1,262,406
-
-
1,335,669
1,262,406

이자원가(수익)
185,514
191,184
(151,402)
(163,211)
34,112
27,973

소 계
1,521,183
1,453,590
(151,402)
(163,211)
1,369,781
1,290,379

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
(9,132)
(3,383)
32,727
84,393
23,595
81,010

기타

퇴직금 지급
(1,868,840)
(899,486)
812,529
804,934
(1,056,311)
(94,552)

퇴직연금 납입
-
-
-
(700,000)
-
(700,000)

분기말잔액
9,674,719
9,102,246
(7,628,863)
(7,366,941)
2,045,856
1,735,305

17-4. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

퇴직연금
7,628,863
8,322,717

17-5. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금성자산
7,628,863
8,322,717

18. 충당부채

당분기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

소송충당부채
2,788,730
7,440,672

기타충당부채
499,803
2,228,942

신탁위험충당부채
188,341
-

복구충당부채
662,076
531,535

합 계
4,138,950
10,201,149

18-1. 소송충당부채
연결기업은 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 연결기업 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당분기와 전기중 연결기업의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
7,440,672
7,934,976

설 정
342,460
2,219,369

환 입
(5,261,991)
(2,396,872)

사 용
-
(481,896)

기 타
267,589
165,095

기 말
2,788,730
7,440,672

18-2. 기타충당부채

연결기업은 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만,
신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다. 

당분기와 전기 중 연결기업의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
2,228,942
537,020

설 정
-
1,691,922

환 입
(1,729,139)
-

기 말
499,803
2,228,942

18-3. 신탁위험충당부채

연결기업은 조건부매입약정 및 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상
하고 있습니다. 

당분기 중 당사의 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기

기 초
-

설 정
188,341

분 기 말
188,341

18-4. 복구충당부채

연결기업 과거 사옥이전시 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에 발생할 복구원가를 연결기업의 가
중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계
상하고 있습니다.

당분기말과 전기말 현재 연결기업이 계상한 복구충당부채금액은

각각

662,076천원
, 531,535천원
입니다
.

한편 연결기업이 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
내용

추정기간
4년

할인율
6.45%

19. 자본금

연결기업이 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500백만주, 252,489,230주 및 1,000원입니다.

20. 자본잉여금과 자기주식

20-1. 자본잉여금
당분기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식처분이익
6,295,892
6,295,892

기타자본잉여금(*)
(1,481,511)
(1,481,511)

합 계
4,814,381
4,814,381

(*) 2016년 중 지배력획득일 이후 코레이트자
산운용

㈜
의
지분 추가취득으로 인해 발생한 자본잉여금입니다.

20-2. 자기주식

당분기말 현재
당사가 보유중인
자기
주식

14,695,776

주(취득가액:
29,453,222천원
)
는 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예
정
입니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식수
14,695,776주
9,511,370주

자기주식취득가액
29,453,222
17,695,826

21. 이익잉여금

당분기말과 전기말 현재 연결기업의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

이익준비금
10,167,388
7,494,632

대손준비금
96,435,868
57,193,476

신탁사업적립금
61,705,156
48,358,443

임의적립금
315,248,984
281,634,878

지분법이익잉여금
(2,758,744)
(2,758,744)

미처분이익잉여금
200,903,211
225,969,477

합 계
681,701,863
617,892,162

22. 법인세

당분기와 전분기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기법인세부담액
26,559,461
31,937,620

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
994,033
354,710

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
5,638,367
7,896,611

총법인세비용
33,191,861
40,188,941

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
26,153
2,098,736

기타
2,760,898
-

법인세비용
35,978,912
42,287,677

23. 주당이익

23-1.
당분기와 전분기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

분기순이익(지배기업 소유주 지분)
25,334,966,052
90,537,265,891
44,140,910,699
132,569,965,304

가중평균유통보통주식수
238,512,759
241,188,252
245,275,879
245,275,879

기본및희석주당이익
106
375
180
540

연결기업은 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

23-2.

당분기 및 전분기 중 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같
습니다.

(단위 : 주)

구분
당분기
전분기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
68,929,559,790
252,489,230
68,929,559,790

자기주식수
(14,695,776)
(3,085,167,073)
(7,213,351)
(1,969,244,823)

유통보통주식수
237,793,454
65,844,392,717
245,275,879
66,960,314,967

일수

273일

273일

가중평균유통보통주식수(*)

241,188,252

245,275,879

(*) 전분기 중 가중평균유통보통주식수는 자기주식수의 변동이 없어 발행주식총수에서 자기주식수를 차감한 주식수와 동일합니다.

24. 금융상품 위험공시
24-1. 신용위험

24-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말과 전기말 현재 연결기업의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및예치금
77,994,333
183,540,770

대출채권
997,127,481
914,648,334

기타금융자산(*)
72,353,040
91,792,529

합 계
1,147,474,854
1,189,981,633

(*) 연결기업의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금을 차감한 후의 금액입니다. 

24-1-2. 손실충당금

당분기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
37,177,740
(7,055,582)
40,253,864
(1,456,620)

신탁계정대
995,572,434
(34,659,918)
898,662,301
(22,811,211)

기타대출채권
7,204,613
(1,111,806)
1,050,263
(1,050,263)

기타
금융자산
미수금
16,495,969
(5,504,158)
29,144,360
(4,937,798)

미수수익
53,833,634
(6,766,338)
61,563,668
(5,929,339)

보증금
14,293,932
-
11,951,638
-

합 계
1,124,578,322
(55,097,802)
1,042,626,094
(36,185,231)

(*) 대여금의 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

24-1-3.
금융자산의 연령분석
당분기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당분기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
80,773
238,672

6개월 초과 1년 이하
522,417
150,783

1년 초과 3년 이하
4,280,978
7,729,617

3년 초과
32,417,405
32,247,739

소 계
37,301,573
40,366,811

신탁계정대
6개월 이하
664,452,052
763,049,723

6개월 초과 1년 이하
264,077,848
91,222,423

1년 초과 3년 이하
58,634,379
38,638,159

3년 초과
8,408,155
5,751,996

소 계
995,572,434
898,662,301

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
5,512,559
-

1년 초과 3년 이하
641,791
-

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
7,204,613
1,050,263

미 수 금
6개월 이하
7,080,435
23,785,096

6개월 초과 1년 이하
2,159,039
704,053

1년 초과 3년 이하
3,541,338
852,265

3년 초과
3,715,157
3,802,946

소 계
16,495,969
29,144,360

미수수익
6개월 이하
20,778,813
35,133,824

6개월 초과 1년 이하
12,678,486
11,002,374

1년 초과 3년 이하
15,270,581
15,304,585

3년 초과
5,105,754
122,885

소 계
53,833,634
61,563,668

보 증 금
6개월 이하
3,334,917
711,048

6개월 초과 1년 이하
453,943
784,000

1년 초과 3년 이하
3,816,105
3,058,548

3년 초과
6,688,967
7,398,042

소 계
14,293,932
11,951,638

24-2. 유동성위험
당분기말 및 전기말 현재 연결기업이 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년
5년초과

차입부채

차입금
100,925,000
(103,733,723)
(81,172,625)
(10,369,096)
(396,275)
(5,251,749)
(6,543,978)

사채
309,439,654
(322,095,523)
(154,136,622)
(2,199,000)
(64,330,685)
(101,429,216)
-

소 계
410,364,654
(425,829,246)
(235,309,247)
(12,568,096)
(64,726,960)
(106,680,965)
(6,543,978)

미지급금
9,539,177
(9,539,177)
(3,438,072)
(6,101,105)
-
-
-

미지급비용
2,650,313
(2,650,313)
(2,650,313)
-
-
-
-

리스부채
2,499,074
(2,499,074)
(999,132)
(760,367)
(442,439)
(297,136)
-

임대보증금
16,226,779
(16,226,779)
-
-
(16,226,779)
-
-

요구불상환지분
3,815,385
(3,779,363)
(3,640,081)
(5,790)
(133,492)
-
-

합 계
445,095,382
(460,523,952)
(246,036,845)
(19,435,358)
(81,529,670)
(106,978,101)
(6,543,978)

연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

차입부채

차입금
90,000,000
(91,277,515)
(50,750,474)
(40,527,041)
-
-

사채
359,437,337
(373,434,186)
(55,299,197)
(104,243,521)
(152,545,167)
(61,346,301)

소 계
449,437,337
(464,711,701)
(106,049,671)
(144,770,562)
(152,545,167)
(61,346,301)

미지급금
10,790,693
(10,790,693)
(10,790,693)
-
-
-

미지급비용
2,530,533
(2,530,533)
(2,530,533)
-
-
-

요구불상환지분
3,293,771
(3,419,910)
(626,930)
(2,633,742)
(12,971)
(146,267)

합 계
466,052,334
(481,452,837)
(119,997,827)
(147,404,304)
(152,558,138)
(61,492,568)

연결기업은 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

24-3. 환위험

연결기업은 당분기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바, 환위험에 대한 노출은 없습니다.

24-4. 이자율위험
24-1. 당분기말과 전기말 현재 연결기업이 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

고정이자율

금융자산
13,238,194
19,351,627

금융부채
(410,364,654)
(452,731,108)

합 계
(397,126,460)
(433,379,481)

변동이자율

금융자산
1,026,755,087
1,042,959,945

금융부채
-
-

합 계
1,026,755,087
1,042,959,945

24-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말과 전분기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당분기말

변동이자율 금융상품
10,267,551
(10,267,551)
10,267,551
(10,267,551)

현금흐름민감도(순액)
10,267,551
(10,267,551)
10,267,551
(10,267,551)

전분기말

변동이자율 금융상품
9,997,708
(9,997,708)
9,997,708
(9,997,708)

현금흐름민감도(순액)
9,997,708
(9,997,708)
9,997,708
(9,997,708)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

25. 금융상품의 공정가치
25-1. 공정가치와 장부금액

당분기말과 전기말 현재 연결기업의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*)

77,516,658
77,516,658
171,403,808
171,403,808

예치금(*)
477,675
477,675
12,136,963
12,136,963

당기손익-공정가치측정금융자산
19,642,390
19,642,390
19,870,350
19,870,350

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
431,700
431,700
431,700
431,700

대여금 및 수취채권(*)

997,127,481
997,127,481
914,648,334
914,648,334

기타금융자산(*)
72,353,040
72,353,040
91,792,528
91,792,528

합 계
1,167,548,944
1,167,548,944
1,210,283,683
1,210,283,683

금융부채

차입금(*)
100,925,000
100,925,000
90,000,000
90,000,000

사채(*)
309,439,654
309,439,654
359,437,337
359,437,337

기타금융부채(*)
34,730,729
34,730,729
16,614,997
16,614,997

합 계
445,095,383
445,095,383
466,052,334
466,052,334

(*) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧고 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.

25-2. 공정가치 서열체계

연결기업은 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당분기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

69,500
-
19,572,890
19,642,390

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,700
431,700

소 계
69,500
-
20,004,590
20,074,090

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
387
77,516,271
-
77,516,658

예치금
-
477,675
-
477,675

대여금 및 수취채권

-
-
997,127,481
997,127,481

기타금융자산
-
-
72,353,040
72,353,040

소 계
387
77,993,946
1,069,480,521
1,147,474,854

합 계
69,887
77,993,946
1,089,485,111
1,167,548,944

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
100,925,000
-
100,925,000

사채
-
309,439,654
-
309,439,654

기타금융부채
-
-
34,730,729
34,730,729

합 계
-
410,364,654
34,730,729
445,095,383

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
1,384,939
-
18,485,411
19,870,350

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
-
431,700
431,700

소 계
1,384,939
-
18,917,111
20,302,050

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산

564
171,403,244
-
171,403,808

예치금
-
12,136,963
-
12,136,963

대여금 및 수취채권

-
-
914,648,334
914,648,334

기타금융자산
-
-
91,792,528
91,792,528

소 계
564
183,540,207
1,006,440,862
1,189,981,633

합 계
1,385,503
183,540,207
1,025,357,973
1,210,283,683

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
90,000,000
-
90,000,000

사채
-
359,437,337
-
359,437,337

기타금융부채
-
-
16,614,997
16,614,997

합 계
-
449,437,337
16,614,997
466,052,334

당분기 및 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

당분기 및 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
18,485,411

취 득
83,127,587

처 분
(82,349,044)

평가손익
308,936

당분기말금액
19,572,890

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
431,700

당분기말금액
431,700

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
-

회계정책변경으로 인한 증가
15,889,359

취 득
16,832,019

처 분
(14,527,488)

평가손익 (법인세 차감전)
291,521

기말금액
18,485,411

기타포괄손익-공정가치측정금융자산

기초금액
-

회계정책변경으로 인한 증가
431,700

기말금액
431,700

26. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
26-1. 당분기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
19,642,390
-
-
-
19,642,390

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,700
-
-
431,700

대여금 및 수취채권
-
-
997,127,481
-
997,127,481

예치금
-
-
477,675
-
477,675

기타금융자산
-
-
72,353,040
-
72,353,040

합 계
19,642,390
431,700
1,069,958,196
-
1,090,032,286

금융부채

차입금
-
-
-
100,925,000
100,925,000

사채
-
-
-
309,439,654
309,439,654

기타금융부채
-
-
-
34,730,729
34,730,729

합 계
-
-
-
445,095,383
445,095,383

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
기타포괄손익공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
19,870,350
-
-
-
19,870,350

기타포괄손익-공정가치측정금융자산
-
431,700
-
-
431,700

대여금 및 수취채권
-
-
914,648,334
-
914,648,334

예치금
-
-
12,136,963
-
12,136,963

기타금융자산
-
-
91,792,528
-
91,792,528

합 계
19,870,350
431,700
1,018,577,825
-
1,038,879,875

금융부채

차입금
-
-
-
90,000,000
90,000,000

사채
-
-
-
359,437,337
359,437,337

기타금융부채
-
-
-
16,614,997
16,614,997

합 계
-
-
-
466,052,334
466,052,334

26-2. 금융수익과 금융비용

26-2-1. 당분기와 전분기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
1,559,575
1,559,575

운용수익
-
1,452,921
1,452,921

배당금수익
422,587
-
422,587

매입대출채권이자
-
282,038
282,038

상각후원가측정증권이자
-
90,762
90,762

신탁계정대이자
-
52,568,534
52,568,534

기타이자수익
1,447,793
3,355,258
4,803,051

금융상품처분이익
3,408,761
-
3,408,761

금융상품평가이익
700,776
-
700,776

금융상품처분손실
(52,856)
-
(52,856)

금융상품평가손실
(436,340)
-
(436,340)

합 계
5,490,721
59,309,088
64,799,809

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
1,315,587
1,315,587

운용수익
-
2,720,481
2,720,481

배당금수익
123,972
-
123,972

매입대출채권이자
-
354,246
354,246

신탁계정대이자
-
51,979,515
51,979,515

기타이자수익
457,871
1,127,673
1,585,544

당기손익-공정가치측정금융자산처분이익
265,169
-
265,169

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
119,749
-
119,749

당기손익-공정가치측정금융자산평가손실
(146,221)
-
(146,221)

상각후원가측정증권처분이익
-
5,240
5,240

합 계
820,540
57,502,742
58,323,282

26-2-2. 당분기와 전분기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채
요구불상환지분

이자비용
2,904,568
9,234,095
65,623
22,978
12,227,264

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
요구불상환지분

이자비용
3,291,942
7,625,138
356,826
11,273,906

27. 자본위험관리

연결기업의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는 부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 연결기업의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당분기말 및 전기말 현재 지배기업의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액
790,298,899
748,162,105

차감항목(*1)
(398,189,419)
(319,991,993)

가산항목(*2)
62,012,466
63,871,512

소 계
454,121,946
492,041,624

총위험액(*3)

시장위험액
37,207,810
37,088,160

신용위험액
11,090,453
15,087,173

운영위험액
23,148,315
17,701,638

소 계
71,446,578
69,876,971

영업용순자본비율
635.61%
704.15%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
,
신용위험액
,
운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

28. 약정사항과 우발사항

2
8-1.

현재
지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,605,417백만원, 서울보증보험으로부터 70,202백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

28-2.

지
배기업은 당분기말 현재 신탁사업과 관련하여

건의 152소송(소송가액
262,169백만원
)에 피소되어 계류중에 있으며,
45건
의 소송(소송가액
38,852백만원
)을 제기하여 진행하고 있습니다. 위 피소사건 소송가액 중 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자로 하여 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자 제기된 단일사건의 소송가액입니다. 당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 4건의 소송(소송가액 23,777백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다.
당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

28-3.
당분기말
현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

28-4.

2016년 중 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

28-5. 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 지배기업이 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

28-6.
지배기업은 미
래에셋대우㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습
니다.

28-7. 연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 지이엔피에스1호 위탁관리 부동산투자회사 외 3개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 1개 프로젝트금융투자회사와 위탁자산의 관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

29. 특수관계자

29-1. 당분기말과 전기말 현재 연결기업과 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당분기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
(주)발해씨앤에이
만훈
(주)글로벌공영
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
(주)발해씨앤에이
만훈
(주)글로벌공영

관계기업(*)

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 연결기업이 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

29-2.
당분기와
전분기 중
특
수
관계자 등과의 주요 거래는 없습니다.

29-3.
연결기업의
대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자
를 포함)

총
17명
(전분기 총 19명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당분기와 전분기 중 발생한 금액의 합계는
각각

3,406,064천원

과 2,961,848천원 이며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습
니다
.

29-4. 당분기말 현재 지배기업은 2개의 신탁사업에 대하여 지배기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터 63,572백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

30.
담보제공자산 등

30-1.

당분기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 1,699,567백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

30-2.

당분기말 현재 지배기업은
22개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을
담보로 제공하고 있으며, 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 물상보증인의 지위에서 대출원금과 그에 대한 이자 및 채무불이행사유로부터 발생하는 모든 비용과 손실에 대한 자금보충의무가 있습니다. 또한 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 지배기업은 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해
야
합니다.
담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 132,459백만원입니다.

31. 비연결구조화기업에 대한 지분
31-1. 당기손익-공정가치측정 금융자산 등

연결기업은 자본시장과금융투자업에관한법률에 의거한 부동산집합투자기구 등에 투자하고 있는 바,
당분기말 현재 연결기업이 동 투자와 관련하여 인식한 자산, 수익 및손실에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
자 산
수 익
손실에 대한 
최대 노출 금액

계정과목
금액
계정과목
금액

부동산집합투자기구 등
당기손익-공정가치
측정금융자산
3,141,883
배당금수익
1,835,086
3,141,883

사모펀드
관계기업투자주식
181,723,927
배당금수익
-
181,723,927

사모부동산투자신탁
관계기업투자주식
15,804,803
배당금수익
522,266
15,804,803

상기 투자와 관련하여 인식한 부채는 없습니다.

31-2. 신탁 
31-2-1. 연결기업은 신탁사업을 수행하고 있는 바, 성격 등에 대한 정보는 다음과 같습니다.

구 분
목적 및 활동
자금조달 방법

개발 신탁
신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 유효시설을 조성한 후 처분, 임대 등 부동산사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 신탁
PF 대출 등

관리 신탁
신탁재산으로 인수한 부동산에 대해 소유권자를 대신하여 시설의 유지, 임대차, 임대수익금의 관리 등을 대행하여 신탁기간중 발생한 수익을 수익자에게 교부하여 주거나(갑종관리신탁), 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁(을종관리신탁)

처분 신탁
신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분 대금을 수익자에게 교부하는 신탁

담보 신탁
부동산 소유자가 본인이나 제3자를 위하여 부동산을 신탁회사에 위탁하고 그 부동산에 대해서 수익권증서를 발급 받아 금융기관에 담보로 제출하여 대출을 받는 신탁

한편, 연결기업은 일부 신탁에 대하여 회사의 고유계정으로부터 신탁사업으로의 대출을 실행하고 있습니다.

31-2-2. 당분기말 현재 연결기업이 신탁과 관련하여 인식한 자산, 부채 및 손실에 대한 최대 노출 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분
계정과목
금 액

자산
대여금
34,778,209

손실충당금
(5,815,305)

신탁계정대

995,572,434

손실충당금
(34,659,918)

기타대출채권
7,204,613

손실충당금
(1,111,806)

미수금
8,790,885

손실충당금
(1,080,175)

미수수익
40,389,737

손실충당금
(2,111,895)

합 계
1,041,956,779

부채
기타충당부채
499,803

신탁위험충당부채
188,341

합 계
688,144

손실에 대한 최대노출금액
1,042,644,923

32. 현금흐름표

32-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당분기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및현금성자산

77,516,658

171,403,808

32-2. 당분기와 전분기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익
264,436
(26,472)

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산(*1)
-
431,700

사용권자산 및 리스부채의 계상(*2)
5,769,375
-

리스부채의 현재가치할인차금의 상각(*2)
65,623
-

당기손익-공정가치측정 금융자산(*1)
-
15,889,359

매도가능금융자산(*1)
-
(15,627,809)

당기손익인식금융자산(*1)
-
(693,250)

미수금 제각
55,000
-

미수금(*1)
-
(188,810)

미수수익(*1)
-
(9,144,396)

손실충당금(*1)
-
8,158,000

선수금(*1)
-
9,849,106

보험수리적손익
(23,595)
(81,009)

지분법자본변동
(82,839)
(4,793,105)

(*1) 기업회계기준서 제1109호 및 제1115호 도입으로 인해 발생한 비현금거래입니다.

(*2) 기업회계기준서 제1116호 도입으로 인해 발생한 비현금거래입니다.

32-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
기업회계기준서
제1116호
비현금거래
재무활동으로 
인한 현금흐름
손익
당분기말

차입금
90,000,000
-
-
10,925,000
-
100,925,000

사채
359,437,337
-
378,419
(50,376,102)
-
309,439,654

리스부채
-
3,805,854
1,847,344
(3,154,124)
-
2,499,074

요구불상환지분
3,293,771
-
-
498,636
22,978
3,815,385

합 계
452,731,108
3,805,854
2,225,763
(42,106,590)
22,978
416,679,113

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
재무활동으로 
인한 현금흐름
전분기말

차입금
80,129,524
9,870,476
90,000,000

사채
300,000,000
60,000,000
360,000,000

합 계
380,129,524
69,870,476
450,000,000

4. 재무제표

가. 재무상태표 

[고유계정]

재 무 상 태 표

제 24 기 3분기 2019년 09월 30일 현재

제 23 기 2018년 12월 31일 현재

제 22 기 2017년 12월 31일 현재

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기
제22기

[자산]

Ⅰ.현금및예치금
64,876
177,600
51,106

1. 현금및현금성자산
64,398
165,463
33,571

2. 예치금
478
12,137
17,535

Ⅱ.유가증권
155,645
130,765
159,574

1. 매도가능증권
-
-
14,218

2. 관계기업투자
89,947
65,514
64,032

3. 종속기업투자
49,003
49,066
81,324

4. 당기손익공정가치측정
16,695
16,185
-

5. 상각후원가측정증권
-
-
-

Ⅲ.대출채권
967,968
876,848
851,430

(현재가치할인차금)
(124)
(113)
(81)

1. 대여금
1,097
1,121
818

2. 매입대출채권
-
-
-

3. 신탁계정대
995,572
898,662
867,459

4. 기타대출채권
7,206
1,050
1,050

5. 대손충당금(-)
(35,783)
(23,872)
(17,816)

Ⅳ.유형자산
2,164
959
943

1. 차량운반구
117
274
418

2. 비품
2,830
3,041
2,543

3. 사용권자산
3,601
-
-

4. 감가상각누계액(-)
(4,384)
(2,356)
(2,018)

Ⅴ.기타자산
78,380
97,460
77,141

1. 미수금
15,821
28,335
19,078

2. 미수수익
41,763
49,328
40,756

3. 선급금
-
100
-

4. 선급비용
28
11
27

5. 보증금
12,978
10,532
12,606

6. 무형자산
3,046
3,075
2,713

7. 이연법인세자산
14,576
14,849
8,319

8. 대손충당금(-)
(9,832)
(8,770)
(6,358)

[자산총계]
1,269,033
1,283,632
1,140,194

[부채]

Ⅰ.차입부채
399,440
449,437
379,372

1. 차입금
90,000
90,000
80,130

2. 사채
310,000
360,000
300,000

(사채할인발행차금)
(560)
(563)
(758)

Ⅱ.기타부채
79,294
86,033
94,513

1. 확정급여채무
9,403
9,731
8,273

2. 사외적립자산(-)
(7,434)
(8,070)
(7,139)

3. 충당부채
3,887
10,079
8,882

4. 리스부채
1,231
-
-

5. 미지급법인세
20,655
23,120
29,700

6. 미지급금
9,105
10,011
18,919

7. 미지급비용
2,247
2,209
2,103

8. 선수금
38,158
37,093
24,959

9. 제세금예수금
430
291
246

10. 기타(기타부채)
1,612
1,569
8,570

[부채총계]
478,734
535,470
473,885

[자본]

Ⅰ.자본금
252,489
252,489
252,489

Ⅱ.자본잉여금
6,296
6,296
6,296

Ⅲ.자본조정
(29,453)
(17,696)
(12,050)

Ⅳ.기타포괄손익누계액
(3,238)
(3,212)
365

Ⅴ.이익잉여금
564,205
510,285
419,209

[자본총계]
790,299
748,162
666,309

[부채와자본총계]
1,269,033
1,283,632
1,140,194

[신탁계정]

재무상태표

제24기 3분기 2019년

9월 30일 현재

제23기 2018년

12월 31일 현재

제22기 2017년

12월 31일 현재

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기
제22기

[자산]

Ⅰ. 유동자산
5,571,401
5,870,963
5,187,450

(1) 당좌자산
615,905
554,232
426,285

1. 현금및현금성자산
307,621
295,534
267,503

2. 단기대여금
270
27
25

3. 미수금
75,068
86,746
53,952

4. 분양미수금
139,197
110,823
62,310

5. 선급금
45,981
28,812
40,417

6. 선급비용
43,338
28,006
13

7. 선납법인세
1,474
1,301
1,267

8. 기타의 유동자산
2,956
2,983
798

(2) 재고자산
4,955,496
5,316,731
4,761,165

1. 완성건물
1,553,697
1,689,871
773,421

2. 미완성건물
3,401,799
3,626,860
3,987,744

Ⅱ. 비유동자산
2,839,899
1,783,718
1,910,722

(1) 투자자산
65,184
59,668
71,103

1. 특정현금과예금
-
-
-

2. 장기대여금
51,810
46,754
65,246

3. 보증금
13,374
12,914
5,857

(2) 유형자산
2,774,715
1,724,050
1,839,619

1. 관리부동산
69,741
51,258
46,932

2. 처분부동산
395,723
207,363
376,116

3. 담보부동산
2,164,240
1,413,602
1,261,940

4. 분양관리부동산
145,011
51,827
154,631

[자산총계]
8,411,300
7,654,681
7,098,172

[부채]

Ⅰ. 유동부채
4,372,504
4,902,676
4,547,642

1. 미지급금
472,771
549,195
453,850

2. 청약선수금
20,062
6,994
14,596

3. 분양선수금
2,405,831
3,020,595
3,174,051

4. 신탁사업예수금
362,598
276,206
261,675

5. 예수금
398,002
371,826
67,507

6. 미지급비용
16,745
14,151
9,340

7. 미지급신탁보수지연이자
408
268
136

8. 미지급신탁보수
24,934
14,932
7,497

9. 선수금
-
-
-

10. 단기회사계정차
671,153
648,509
558,990

Ⅱ. 비유동부채
490,804
374,157
409,422

1. 장기회사계정차
324,419
250,153
308,469

2. 기타차입금
50,812
47,508
47,412

3. 임대보증금
112,424
74,498
51,883

4. 기타의비유동부채
3,149
1,998
1,658

[부채총계]
4,863,308
5,276,833
4,957,064

[자본]

Ⅰ. 신탁원본
6,260,718
5,280,028
4,938,631

1. 토지신탁원본
3,486,003
3,555,978
3,099,012

2. 관리신탁원본
69,741
51,258
46,932

3. 처분신탁원본
395,723
207,363
376,116

4. 담보신탁원본
2,164,240
1,413,602
1,261,940

5. 분양관리신탁원본
145,011
51,827
154,631

Ⅱ. 신탁잉여금(또는 결손금)
779,660
730,984
752,054

1. 차기이월이익잉여금
779,660
730,984
752,054

Ⅲ. 신탁원본조정
(3,492,386)
(3,633,164)
(3,549,577)

1. 선급신탁이익
(3,492,386)
(3,633,164)
(3,549,577)

[자본총계]
3,547,992
2,377,848
2,141,108

[부채와자본총계]
8,411,300
7,654,681
7,098,172

※
신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다.

나. 포괄손익계산서

[고유계정]

포 괄 손 익 계 산 서

제24기 3분기 2019년 1월 1일부터 2019년 09월 30일까지

제23기 3분기 2018년 1월 1일부터 2018년 09월 30일까지

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기 3분기
제23기
제22기

Ⅰ. 영업수익
184,547
193,323
254,363
229,379

(1) 수수료수익
112,287
125,116
170,682
164,931

1. 신탁보수
92,337
113,932
154,139
153,351

2. 대리업무보수
575
539
640
557

3. 리츠자산운용보수
3,827
1,364
1,616
2,251

4. 기타
15,548
9,281
14,287
8,772

(2) 증권평가및처분이익
3,609
59
1,107
1,521

1. 당기손익인식증권평가이익
-
-
-
226

2. 당기손익인식증권처분이익
-
-
-
50

3. 매도가능증권처분이익
-
-
-
1,245

4. 당기손익공정가치측정증권처분이익
3,175
5
5
-

5. 당기손익공정가치측정증권평가이익
434
49
1,097
-

6. 상각후원가측정증권처분이익
-
5
5
-

(3) 이자수익

59,293
55,235
76,160
53,470

1. 매입대출채권이자
282
354
361
1,588

2. 상각후원가측정증권이자(채무상품)
91
-
-
-

2. 예금이자
1,560
1,316
1,779
1,139

3. 신탁계정대이자
52,568
51,979
71,884
49,958

4. 기타이자
4,792
1,586
2,136
785

(4) 기타의 영업수익
9,358
12,913
6,414
9,457

1. 배당금수익
2,367
2,908
2,959
5,722

2. 충당부채환입액
6,991
2,918
2,397
1,118

3. 대손충당금환입액
-
7,087
1,058
2,617

Ⅱ. 영업비용
66,826
50,394
69,933
62,077

(1) 증권평가 및 처분손실
34
2
380
8

1. 당기손익인식지정금융자산처분손실
-
-
-
8

2. 당기손익공정가치측정증권처분손실
34
-
-
-

3. 당기손익공정가치측정증권평가손실
-
2
380
-

(2) 이자비용
12,186
10,917
15,324
12,282

1. 차입금이자
2,905
3,292
4,676
2,892

2. 사채이자
9,234
7,625
10,648
9,390

3. 리스이자
47
-
-
-

(3) 대출평가및처분손실
14,099
-
-
-

1. 대손상각비
14,099
-
-
-

(4) 판매비와관리비
37,809
34,448
46,608
43,910

1. 급여
20,622
18,943
25,397
23,696

2. 퇴직급여
1,330
1,229
1,639
1,601

3. 명예퇴직금
751
1,087
1,088
-

4. 복리후생비
2,201
1,883
2,573
2,280

5. 전산운용비
148
110
155
178

6. 임차료
191
1,831
2,652
2,588

7. 지급수수료
2,250
2,135
3,022
3,295

8. 접대비
915
842
1,128
956

9. 광고선전비
2,888
2,039
2,696
4,240

10. 감가상각비
2,196
353
470
427

11. 조사연구비
32
74
87
95

12. 연수비
306
239
395
283

13. 무형자산상각비
138
65
86
67

14. 세금과공과금
1,411
1,293
1,940
1,696

15. 등기소송비 및 공고비
882
652
899
588

16. 회의비
24
12
16
9

17. 인쇄비
12
12
35
47

18. 여비교통비
400
362
512
436

19. 차량유지비
129
336
442
377

20. 소모품비
37
45
56
45

21. 보험료
137
22
41
35

22. 행사비
27
11
11
-

23. 기타
782
873
1,268
971

(4) 기타의 영업비용
2,698
5,027
7,621
5,877

1. 충당부채전입액
531
2,157
3,911
4,913

2. 기타대손상각비
1,199
2,393
2,633

351

3. 기타영업비용
968
477
1,077
613

Ⅲ. 영업이익
117,721
142,929
184,430
167,302

Ⅳ. 영업외수익
1,085
860
1,425
1,750

1. 유형자산처분이익
37
24
24
50

2. 상각채권추심이익
831
704
1,239
1,444

3. 기타
217
132
162
256

Ⅴ. 영업외비용
7,565
4,981
10,117
2,041

1. 종속회사투자지분손상차손
5,619
2,583
7,682
998

2. 기부금
1,935
2,369
2,382
961

3. 기타
11
29
53
82

Ⅵ. 법인세비용차감전순이익(손실)
111,241
138,808
175,738
167,011

Ⅶ. 법인세비용(수익)
30,593
32,674
42,271
40,332

Ⅷ. 당기순이익(손실)
80,648
106,134
133,467
126,679

Ⅸ. 법인세비용차감후기타포괄손익
(26)
(885)
(716)
1,037

(1) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되는 기타포괄손익
-
(879)
-
1,373

1. 매도가능금융자산평가이익
-
(879)
-
1,373

(2) 후속적으로 당기손익으로
 재분류되지 않는 기타포괄손익
(26)
(6)
(716)
(336)

1. 보험수리적손실
(26)
(6)
(716)
(336)

Ⅹ. 총포괄이익(손실)
80,622
105,249
132,751
127,716

XI. 주당손익(단위: 원)

- 기본주당순손익
334
433
545
516

- 희석주당순손익
334
433
545
516

[신탁계정]

손 익 계 산 서

제24기 1분기 2019년 1월 1일부터 2019년 9월 30일까지

제23기 1분기 2018년 1월 1일부터 2018년 9월 30일까지

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

신탁계정
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기 3분기
제23기
제22기

Ⅰ. 매출액
2,653,809
2,485,320
3,235,587
2,233,017

1. 토지신탁분양수익
2,572,365
2,480,198
3,228,055
2,173,072

2. 토지신탁임대수익
1,033
918
1,216
1,176

3. 기타처분수익
77,970
1,267
2,365
56,392

4. 기타임대수익
2,441
2,931
3,945
2,376

5. 기타수익
-
6
6
1

Ⅱ. 매출원가
2,024,020
1,993,125
2,610,166
1,627,805

1. 토지신탁분양원가
2,023,567
1,993,125
2,610,166
1,608,543

2. 기타처분원가
453
-
-
19,262

Ⅲ. 매출총이익
629,789
492,195
625,421
605,212

Ⅳ. 판매비와관리비
246,313
282,432
368,119
349,623

1. 임차료
6,659
7,825
11,068
8,677

2. 세금과공과
8,303
4,582
5,991
5,578

3. 수선유지비
260
374
438
14

4. 보험료
1,048
3,085
3,595
5,972

5. 업무추진비
-
2
2
45

6. 광고선전비
29,608
44,507
59,380
48,638

7. 모델하우스설치비
7,305
15,481
20,583
39,529

8. 모델하우스운영비
6,197
4,686
6,438
5,315

9. 모델하우스철거용역비
578
717
975
350

10. 판매촉진비
4,139
6,198
7,103
51

11. 등기소송비
663
445
768
662

12. 지급수수료
44,891
53,762
69,843
52,023

13. 측량수수료
2
1
2
31

14. 브랜드사용료
1,233
2,412
3,202
4,184

15. 분양수수료
105,604
114,632
146,676
149,222

16. 분양신탁보수
2,632
792
1,206
528

17. 관리신탁보수
9
11
11
49

18. 처분신탁보수
918
40
-
-

19. 담보신탁보수
659
366
710
1,111

20. 분양관리신탁보수
322
-
55
226

21. 통신비
179
100
155
116

22. 민원처리비
2,939
1,002
1,485
2,752

23. 신탁재산관리비
7,031
5,003
6,640
3,489

24. 기타관리부대비
342
366
952
672

25. 도서인쇄비
63
47
91
30

26. 소모품비
-
37
37
7

27. 수도광열비
439
273
321
178

28. 개발부담금
79
83
810
222

29. 학교용지부담금
658
1,356
1,575
58

30. 조합운영비
1,597
756
1,185
240

31. 부가가치세
11,956
13,491
16,822
19,654

Ⅴ. 영업이익
383,476
209,763
257,302
255,589

Ⅵ. 영업외수익
29,772
18,711
27,117
38,809

1. 예금이자
1,779
1,522
2,096
1,379

2. 연체이자
835
796
972
1,290

3. 기타수입이자와할인료
-
-
1
3,012

4. 수입위약배상금
26,700
13,915
21,452
23,581

5. 잡이익
49
883
929
1,410

6. 신탁자산처분이익
409
1,595
1,667
8,137

Ⅶ. 영업외비용
88,445
78,318
108,367
77,659

1. 회사계정차이자비용
16,946
12,342
17,580
7,965

2. 신탁보수지연이자
333
66
131
45

3. 기타지급이자와할인비용
66,845
63,649
87,259
67,075

4. 지급위약배상금
416
11
313
1,462

5. 매출할인
493
741
1,000
6

6. 잡손실
2,042
1,070
1,086
68

7. 지체상금
1,330
439
990
1,028

8. 기부금
40
-
-
-

9. 신탁자산처분손실
-
-
8
10

Ⅷ. 경상이익
324,803
150,156
176,052
216,739

Ⅸ. 특별이익
-
526
526
429

1. 채무면제이익
-
526
526
429

Ⅹ. 법인세비용차감전순이익
324,803
150,682
176,578
217,168

ⅩⅠ. 법인세비용
1,875
99
110
11

ⅩⅡ. 당기순이익
322,928
150,583
176,468
217,157

※
신탁계정 재무제표는 감사받지 않은 재무제표입니다. 

다.
자본변동표

자 본 변 동 표

제24기 3분기 2019년 1월 1일부터 2019년 09월 30일까지

제23기 3분기 2018년 1월 1일부터 2018년 09월 30일까지

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

구 분
자본금
자본잉여금
자본조정
기타포괄손익누계액
이익잉여금
총 계

2017.01.01 (전전기초)
252,489
6,296
(12,050)
3,637
310,925
561,297

회계정책 변경효과
-
-
-
(4,309)
-
(4,309)

수정후 자본
252,489
6,296
(12,050)
(672)
310,925
556,988

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
126,679
126,679

유가증권평가손익
-
-
-
1,373
-
1,373

보험수리적손익
-
-
-
(336)
-
(336)

소계
-
-
-
1,037
126,679
127,716

연차배당
-
-
-
-
(18,395)
(18,395)

2017.12.31 (전전기말)
252,489
6,296
(12,050)
365
419,208
666,308

2018.01.01 (전기초)
252,489
6,296
(12,050)
365
419,208
666,308

회계정책 변경효과
-
-
-
(2,861)
(17,863)
(20,724)

수정후 자본
252,489
6,296
(12,050)
(2,496)
401,345
645,584

자기주식
-
-
(5,646)
-
-
(5,646)

총포괄손익

당기순이익
-
-
-
-
133,467
133,467

보험수리적손익
-
-
-
(716)
-
(716)

소계
-
-
-
(716)
133,467
132,751

연차배당
-
-
-
-
(24,528)
(24,528)

2018.12.31 (전기말)
252,489
6,296
(17,696)
(3,212)
510,284
748,161

2018.01.01 (전반기초)
252,489
6,296
(12,050)
365
419,208
666,308

회계정책 변경효과
-
-
-
(2,861)
(17,863)
(20,724)

수정후 자본
252,489
6,296
(12,050)
(2,496)
401,345
645,584

총포괄이익

분기순이익
-
-
-
-
106,134
106,134

보험수리적손익
-
-
-
(6)
-
(6)

소계
-
-
-
(6)
106,134
106,128

연차배당
-
-
-
-
(24,528)
(24,528)

2018.09.30 (전분기말)
252,489
6,296
(12,050)
(2,502)
482,951
727,184

2019.01.01 (당기초)
252,489
6,296
(17,696)
(3,212)
510,284
748,161

자기주식
-
-
(11,757)
-
-
(11,757)

총포괄이익

분기순이익
-
-
-
-
80,648
80,648

보험수리적손익
-
-
-
(26)
-
(26)

소계
-
-
-
(26)
80,648
80,622

연차배당
-
-
-
-
(26,728)
(26,728)

2019.09.30 (당분기말)
252,489
6,296
(29,453)
(3,238)
564,205
790,299

라. 현금흐름표

현 금 흐 름 표

제24기 3분기 2019년 1월 1일부터 2019년 09월 30일까지

제23기 3분기 2018년 1월 1일부터 2018년 09월 30일까지

제23기 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지

제22기 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지

주식회사 한국토지신탁
(단위 : 백만원)

과 목
제24기 3분기
제23기 3분기
제23기
제22기

Ⅰ. 영업활동 현금흐름
7,398
(61,962)
65,136
(97,754)

1. 당기순이익
80,648
106,134
133,467
126,679

2. 손익항목의 조정
(4,409)
(15,885)
(9,333)
(3,431)

법인세비용
30,593
32,675
42,271
40,332

감가상각비
2,196
353
470
427

무형자산상각비
138
65
86
67

당기손익공정가치측정금융자산처분이익
(3,176)
-

당기손익공정가치측정금융자산평가이익
(434)
(49)
(1,097)
-

당기손익공정가치측정금융자산평가손실
-
2
380
-

당기손익공정가치측정금융자산처분손실
34
-
-
-

퇴직급여
1,330
1,229
1,638
1,601

대손상각비
14,099
-

기타대손상각비
1,199
2,393
2,632
350

종속회사투자지분손상차손
5,619
2,583
7,682
998

이자비용
12,197
10,924
15,355
12,283

충당부채전입액
531
2,157
3,911
4,913

대손충당금환입액
-
(7,088)
(1,058)
(2,617)

충당부채환입액
(6,991)
(2,918)
(2,397)
(1,118)

유형자산처분이익
(37)
(24)
(24)
(50)

유형자산폐기손실
-
-
-
1

매도가능증권처분이익
-
-
-
(1,245)

이자수익
(59,340)
(55,279)
(76,223)
(53,650)

배당금수익
(2,367)
(2,908)
(2,959)
(5,723)

3. 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동
(83,556)
(153,851)
(70,393)
(239,976)

당기손익공정가치측정금융자산
-
49
49
8,950

신탁계정대
(103,065)
(108,092)
(31,256)
(287,844)

매입대출채권
-
(9,951)
-
74,967

미수금
12,459
(12,875)
(17,631)
(721)

미수수익
8,044
(15,057)
(14,689)
(27,661)

선급비용
(18)
(245)
16
2

선급금
(80)
(250)
277
-

미지급금
(905)
(2,989)
55
1,273

미지급비용
(445)
(359)
2,285
106

선수금
1,064
1,736
(100)
(6,526)

제세예수금
139
21
45
25

기타예수금
39
(4,728)
(7,006)
4,007

충당부채
268
(317)
(317)
(3,968)

확정급여채무
(1,056)
(94)
(521)
-

사외적립자산
-
(700)
-
-

퇴직금의지급
-
-
-
(754)

퇴직연금납입
-
-
(1,600)
(1,832)

4. 이자의 수취
56,401
48,836
71,987
52,163

5. 이자의 지급
(11,277)
(10,817)
(15,079)
(11,885)

6. 배당금의 수취
2,367
2,908
2,959
5,723

7. 법인세의 납부
(32,776)
(39,287)
(48,472)
(27,027)

Ⅱ. 투자활동 현금흐름
(17,492)
22,639
27,059
35,659

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
114,672
26,667
34,134
46,980

예치금의 감소
11,757
-
5,398
-

당기손익공정가치측정금융자산의 처분
83,816
2
2
-

매도가능금융자산의 처분
-
-
-
1,912

상각후원가측정증권의 처분
14,000
-
-
-

종속기업주식의 처분
2,995
24,371
24,877
37,913

관계기업주식의 처분
-
-
-
3,000

유형자산의 처분
-
-
51
49

차량운반구의 처분
41
51
-
-

대여금의 감소
384
15
38
190

보증금의 감소
1,679
2,228
3,768
3,916

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(132,164)
(4,028)
(7,075)
(11,321)

예치금의 증가
-
189
-
203

종속기업투자지분의 취득
8,551
-
300
5,150

관계기업투자지분의 취득
24,432
-
1,482
-

당기손익공정가치측정금융자산의 취득
80,751
1,300
1,300
-

상각후원가측정증권의 취득
13,909
-
-
-

비품의 취득
107
218
-
-

대여금의 증가
360
110
341
149

유형자산의 취득
-
-
509
348

무형자산의 취득
109
-
448
232

보증금의 증가
3,945
2,211
2,695
5,239

Ⅲ. 재무활동 현금흐름
(90,970)
45,343
39,697
81,523

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
243,647
339,096
456,676
346,963

차입금의 증가
144,023
279,096
396,676
196,963

사채의 발행
99,624
60,000
60,000
150,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(334,617)
(293,753)
(416,979)
(265,440)

차입금의 상환
144,023
269,225
386,805
247,044

사채의 상환
150,000
-
-
-

리스부채의 상환
2,109
-
-
-

자기주식의 취득
11,757
-
5,646
-

배당금 지급
26,728
24,528
24,528
18,396

Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가(감소)
(101,064)
6,020
131,892
19,428

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
165,463
33,571
33,571
14,143

Ⅵ. 기말의 현금및현금성자산
64,399
39,591
165,463
33,571

5. 재무제표 주석

가. 고유계정

제 24 기 3분기 2019년 01월 01일부터 2019년 09월 30일까지

제 23 기 3분기 2018년 01월 01일부터 2018년 09월 30일까지

주식회사 한국토지신탁

1. 회사의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 "당사"라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.

당사는 서울특별시 강남구 역삼동에 본사를 두고 있습니다. 당사의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당분기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 당사의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당분기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당분기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

주주명
주식수(주)
지분율(%)

엠케이인베스트먼트㈜
61,238,523
24.25

엠케이전자㈜
24,805,477
9.82

동부건설㈜
3,800,000
1.51

기타
162,645,230
64.42

합 계
252,489,230
100.00

2. 재무제표 작성기준

2-1. 회계기준의 적용

당사의 분기재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성
되는 분기재무제표입니다. 

동 재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.

중간재무제표는 연차재무제표에 기재할 것으로 요구되는 모든 정보 및 주석사항을 포함하고 있지 아니하므로, 2018년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표의 정보도 함께 참고하여야 합니다.

2-2. 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다.

분기재무제표에서 사용된 당사의 회계정책의 적용과 추정금액에 대한 경영진의 판단은 2018년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표와 동일한 회계정책과 추정의 근거를 사용하였습니다.

3. 유의적인 회계정책

3-1. 제·개정된 기준서의 적용
중간재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음의 2019년 1월 1일부터 적용되는 기준서 및 해석서를 제외하고는 2018년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

당사는 기업회계기준서 제1116호 ‘리스’를 최초로 도입하였습니다. 당사는 이와 관련된 성격과 영향을 아래와 같이 공시합니다.

기업회계기준서 제1116호 '리스' 외 다른 개정 기준서와 해석서들이 2019년에 최초로 도입되었으나 당사의 재무제표에 중요한 영향을 미치지 않습니다.

- 기업회계기준서 제1116호 '리스' (제정)

기업회계기준서 제1116호 '리스'는 기준서 제1017호 '리스', 해석서 제2104호 '약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정', 해석서 제2015호 '운용리스: 인센티브', 해석서 제2027호 '법적 형식상의 리스를 포함하는 거래의 실질에 대한 평가'를 대체합니다. 이 기준서는 리스의 인식, 측정, 표시, 공시 원칙을 제시하며, 리스이용자가 대부분의리스에 대하여 자산과 부채를 인식하는 단일모형에 따라 회계처리하도록 요구합니다

기업회계기준서 제1116호에서 리스제공자의 회계처리는 기업회계기준서 제1017호에서와 유의적으로 변경되지 않았습니다. 리스제공자는 기업회계기준서 제1017호에서와 유사한 원칙을 사용하여 리스를 운용리스 또는 금융리스로 계속 분류 할 것입니다. 당사가 리스제공자인 리스계약은 없으므로 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

당사는 2019년 1월 1일을 최초적용일로 하여 수정소급법을 사용하여 기업회계기준서 제1116호를 적용하였습니다. 수정소급법에 따르면 최초 적용일에 이 기준서의 최초 적용 누적효과를 소급 적용합니다. 당사는 최초 적용일에 기업회계기준서 제1017호 및 해석서 제2104호에 따라 최초 적용일 이전에 이미 리스로 식별된 계약에 대하여만 이 기준서를 적용하는 실무적 간편법을 적용하기로 하였습니다.

또한 당사는 리스개시일에 리스기간이 12개월 이하이고 매수선택권이 존재하지 않는 리스('단기리스')와 리스계약의 기초자산이 소액인 리스 ('소액자산')에 대하여는 인식 면제를 적용하기로 선택하였습니다

기업회계기준서 제1116호 최초 적용에 따라 2019년 1월 1일 재무상태표에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금액

자산

사용권자산
2,570,474

총자산
2,570,474

부채

리스부채
2,621,845

현재가치할인차금
(51,371)

총부채
2,570,474

1) 기업회계기준서 제1116호 최초 채택 효과

당사는 다양한 유형의 건물임대차계약, 차량운반구 및 기타 장비에 대한 리스 계약을체결하고 있습니다. 기준서 제1116호를 채택하기 전에 당사는 당사가 리스이용자인 각 리스에 대해 리스약정일을 기준으로 금융리스 또는 운용리스로 분류했습니다. 

리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분이 당사에 이전되는 리스는 금융리스로 분류되며 그 외의 리스는 운용리스로 분류되었습니다. 

금융리스의 경우 리스약정일에 측정된 최소리스료의 현재가치와 리스자산의 공정가치 중 작은 금액을 리스기간개시일에 금융리스자산과 금융리스부채로 각각 인식했습니다. 매기 지급되는 최소리스료는 금융원가와 리스부채의 상환액으로 구분했습니다. 운용리스에서 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 손익계산서에 비용으로 인식하였습니다.

선급되었거나 미지급된 리스료는 선급금 또는 기타 미지급금으로 각각 인식하였습니다. 당사는 기업회계기준서 제1116호를 적용함에 따라 단기리스와 소액자산리스를 제외한 당사가 리스이용자인 모든 리스에 대해 단일의 인식 및 측정 방법을 적용합니다. 

동 기준서는 당사가 적용한 구체적인 경과규정 요구사항 및 실무적 간편법에 대한 지침을 제공합니다.

- 종전에 금융리스로 분류하였던 리스
당사가 종전에 금융리스로 분류하였던 리스는 없으며 금융리스는 최초적용일부터 이기준서를 적용하여 회계처리합니다.

- 종전에 운용리스로 분류하였던 리스
당사는 종전에 운용리스로 분류하였던 리스에 대해 단기리스와 소액자산리스를 제외하고 사용권자산과 리스부채를 인식하였습니다.

대부분 리스의 경우 사용권 자산은 리스부채와 동일한 금액으로 인식하고 최초 적용일 직전에 재무상태표에 인식된 리스와 관련하여 선급하거나 발생한 리스료 금액을 조정하였습니다. 리스부채는 최초 적용일 현재 지급하지 않고 남아 있는 미래 리스료를 증분차입이자율로 할인한 현재가치로 측정했습니다.

당사가 적용한 실무적 간편법은 다음과 같습니다.
- 최초적용일 직전에 리스가 손실부담계약에 해당하는지를 판단함으로써 손상 검토 수행 대체
- 최초적용일부터 12개월 이내에 리스기간에 종료되는 리스에 대해 단기리스 인식면제를 적용
- 최초적용일의 사용권자산 측정에서 리스개설직접원가를 제외
- 연장 또는 종료 선택권을 포함하는 리스계약의 리스기간을 산정하는 경우 사후판단을 사용

2019년 1월 1일 현재 :
- 사용권자산 2,570백만원이 추가로 인식되었으며 유형자산의 하위항목에 포함되어있습니다.
- 리스부채는 2,570백만원이 추가로 인식되었으며 기타부채의 하위항목에 포함되어있습니다.

2) 새로운 회계정책의 요약

- 사용권자산
당사는 리스개시일(즉, 기초자산을 사용할 수 있는 날)에 사용권자산을 인식합니다. 사용권자산은 원가로 측정하고 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 측정하며, 리스부채의 재측정이 발생하는 경우 조정합니다. 

사용권자산의 원가에는 리스부채 인식금액, 리스개설직접원가 발생액이 포함되며, 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스선급금이나 인센티브는 가감합니다. 

당사가 리스기간 종료시점에 리스자산에 대한 소유권을 얻을 것이라고 합리적으로 예측되지 않는다면, 사용권자산은 추정내용연수와 리스기간 중 더 짧은 기간에 걸쳐 정액 기준으로 감가상각합니다.

당사는 사용권자산에 대한 손상 검토를 수행합니다.

- 리스부채
당사는 리스개시일에 그날 현재 지급하지 않은 리스료의 현재가치로 리스부채를 측정합니다. 리스료에는 받을 리스 인센티브를 제외한 고정리스료(실질적인 고정리스료를 포함), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료와 잔존가치 보증에 따라 당사가 지급할 것으로 예상되는 금액이 포함됩니다. 

또한 당사는 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격과 리스기간이 당사의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액을 리스료에 포함합니다. 지수나 요율에 따라 달라지지 않는 변동리스료는 리스료를 지급하는 사건이 발생한 기간의 비용으로 인식합니다. 

당사는 리스료의 현재가치를 계산할 때, 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스개시일의 증분차입이자율을 사용합니다. 당사는 리스개시일후에 리스부채에 대한 이자를 반영하여 리스부채의 장부금액을 증액하고, 지급한 리스료를 반영하여 리스부채의 장부금액을 감액합니다. 

또한 당사는 리스의 변경을 반영하거나 실질적인 고정리스료의 변경을 반영하거나 리스 기간의 변경 또는 기초자산 매수선택권 평가의 변경이 있는 경우 이 변경을 반영하여 리스부채를 재측정 합니다.

- 단기리스 및 소액자산리스
당사는 건물임대차계약, 차량운반구 및 기타장비의 단기리스(리스 기간이 리스개시일로부터 12개월 이하이고 매수선택권이 없는 리스)에 대해 인식면제를 적용합니다.또한, 가치가 낮은 사무용 장비(5백만원 이하인 리스)에 대해 소액자산리스로 인식면제를 적용합니다. 

단기리스와 소액자산리스에 대한 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용을 인식합니다.

- 연장선택권이 있는 계약에서 계약기간을 결정할 때 중요한 판단
당사는 리스의 해지불능기간에 리스 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 선택권의 대상 기간과 리스 종료선택권을 행사하지 않을 것이 상당히 확실한 경우에 그 선택권의 대상 기간을 포함하여 리스기간을 산정합니다.

당사는 이 선택권의 행사가능성이 상당히 확실한지를 평가할 때 판단을 적용합니다. 즉, 연장선택권을 행사할 경제적 유인이 생기게 하는 모든 관련 요소를 고려합니다. 리스개시일 이후에 중요한 영향을 미치는 사건이나 상황이 변하거나 통제할 수 있는 상황에 변화가 발생하여 선택권의 행사가능성 (또는 행사하지 않을 가능성)에 영향을미친다면(예를 들어, 사업 전략의 변경), 당사는 리스 기간을 재평가 합니다. 

3) 재무상태표와 손익계산서에 인식한 금액

당사의 재무상태표에 인식된 사용권자산 및 리스부채의 장부 금액과, 보고기간 중 변동 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
사용권자산
리스부채

건물
차량운반구
합계

당기초(2019.1.1)
2,113,625
456,849
2,570,474
2,570,474

증가
30,362
692,375
722,737
722,737

감가상각
(1,679,551)
(188,628)
(1,868,179)
-

이자비용
-
-
-
47,056

지급
-
-
-
(2,109,360)

당분기말(2019.9.30)
464,436
960,596
1,425,032
1,230,907

당사는 당분기 중 단기리스에 따른 리스료 14백만원, 소액자산리스에 따른 리스료 19백만원을 비용으로 인식하였습니다.

당사의 손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금액

사용권자산의 감가상각비
1,868,179

리스부채의 이자비용
47,056

리스료 - 단기 리스
14,082

리스료 - 소액 기초자산 리스
19,446

손익계산서에 인식된 총 금액
1,948,763

-
기업회계기준해석서 제2123호 '법인세 처리의 불확실성' (제정)

이 해석서는 법인세 처리에 불확실성이 있을 때 기준서 제1012호의 인식 및 측정 요구사항을 어떻게 적용할지를 다룹니다. 그러나 이 해석서는 기준서 제1012호의 적용범위가 아닌 세금 또는 부담금에 적용되지 않으며 불확실한 법인세 처리와 관련되는 이자와 벌과금에 관련된 요구사항을 다루지 않습니다. 이 해석서는 다음을 구체적으로 다루고 있습니다.

-기업이 불확실한 법인세 처리를 개별적으로 고려할지
-법인세 처리에 대한 과세당 국의 조사에 관한 기업의 가정
 -기업이 과세소득(세무상결손금), 세무기준액, 미사용 세무상결손금, 미사용 세액 공제, 세율을 어떻게 산정할지
 -기업이 사실 및 상황의 변화를 어떻게 고려할지

당사는 불확실한 법인세 처리 각각을 개별적으로 고려할지 아니면 하나 이상의 다른 불확실한 법인세 처리와 함께 고려할지를 판단합니다. 접근법 중 불확실성의 해소를 더 잘 예측하는 접근법을 사용합니다.

동 해석서는 당사의 재무제표에 영향을 미치지 않습니다.

-
기업회계기준서 제1109호 '금융상품' (개정) - 부의 보상을 수반하는 중도상환특성

기업회계기준서 제1109호에서, 계약상 현금흐름이 원리금 지급만으로 구성되어 있고(SPPI 요건), 분류에 적절한 사업모형에서 보유되는 채무상품은 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정될 수 있습니다. 기업회계기준서 제1109호의 개정은 계약의 조기 청산을 발생시키는 사건이나 상황과 무관하고, 당사자가 계약의 조기 청산에 대한 합리적인 보상을 하거나 받는 지와 관계없이 SPPI 조건을 충족하는 금융자산을 명확히 하고 있습니다. 이 개정사항이 당사의 재무상태표에 미치는 영향은 없습니다.

-
기업회계기준서 제1019호 '종업원급여' (개정) - 확정급여제도의 개정, 축소, 정산

개정사항은 보고기간 중 제도의 개정, 축소, 청산이 일어났을 때의 회계처리를 다루고 있습니다. 동 개정사항은 보고기간 중 당사의 확정급여 제도의 개정, 정산, 축소, 정산이 발생한 경우 제도의 변경 이후 잔여기간에 대한 당기근무원가는 순확정급여부채(자산)를 재측정하기 위해 사용된 보험수리적 가정을 사용하여 결정하여야 함을 명확히 하고 있습니다. 또한, 순확정급여부채(자산)을 재측정하는 경우 제도의 개정, 축소, 정산 후 잔여 연차보고기간에 대한 순이자는 재측정한 순확정급여부채(자산) 금액과 이를 재측정하기 위해 사용된 할인율을 사용하여야 합니다.

보고기간 중 당사의 확정급여제도에 대한 개정, 축소 또는 정산이 없으므로 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-
기업회계기준서 제1028호 '관계기업과 공동기업에 대한 투자' (개정) - 관계기업과공동기업에 대한 장기투자지분

개정사항은 기업이 관계기업이나 공동기업에 대해 지분법을 적용하지 않는 금융상품에 기업회계기준서 제1109호를 적용하여야 하며 이러한 금융상품에는 실질적으로 기업의 관계기업이나 공동기업에 대한 순투자의 일부를 구성하는 장기투자지분이 포함된다는 점을 명확히 하고 있습니다. 이는 기업회계기준서 제1109호에서의 기대신용손실모델이 그러한 장기투자지분에 적용되는 것을 의미합니다. 동 개정사항은 또한 기업회계기준서 제1109호를 적용하면서 기업은 기업회계기준서 제1028호 관계기업과 공동기업에 대한 투자의 적용으로 인해 발생하는 장기투자지분의 장부금액 조정사항인 관계기업 또는 공동기업의 손실이나 순투자에 대한 손상차손을 고려하지않는다는 점을 명확히 하였습니다. 당사는 관계기업과 공동기업에 대한 장기투자지분이 없으므로 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

2015-2017연차개선

-
기업회계기준서 제1103호 '사업결합' (개정)

이 개정은 공동약정의 한 당사자가 공동영업과 관련된 자산에 대한 권리와 부채에 대한 의무를 보유하다가 해당 공동영업(사업의 정의 충족)에 대한 지배력을 획득할 경우 해당 거래는 단계적으로 이루어지는 사업결합에 대한 요구사항을 적용하여야 하며, 이 때 취득자는 공동영업에 대하여 이전에 보유하고 있던 지분 전부를 재측정하여야 한다는 것을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 2019년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도 이후에 취득일이 속하는 사업결합부터 적용하되 조기 적용할 수도 있으며, 조기적용 하는 경우에는 그 사실을 공시하여야 합니다. 당사는 공동영업에 대한 지배력을 획득한 거래가 없으므로 동 개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향이 없습니다.

-
기업회계기준서 제1111호 '공동약정' (개정)

공동영업에 참여는 하지만 공동지배력을 보유하지 않은 공동영업 당사자가 그 공동영업(활동이 기업회계기준서 제1103호에서 정의하는 사업에 해당)에 대한 공동지배력을 획득할 수 있습니다. 이 개정은 이러한 경우 그 공동영업에 대해 이전에 보유하고 있던 지분은 재측정하지 않는다는 점을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 2019년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도 이후에 공동지배력을 획득하는 거래부터 적용하되 조기 적용할 수도 있으며, 조기적용 하는 경우에는 그 사실을 공시하여야 합니다. 당사는 공동지배력을 획득한 거래가 없으므로 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향이 없습니다.

-
기업회계기준서 제1012호 '법인세' (개정)

이 개정은 배당의 법인세효과는 소유주에 대한 분배보다는 분배가능한 이익을 창출하는 과거의 거래나 사건에 보다 직접적으로 연관된다는 것을 명확히 합니다. 따라서기업은 과거의 거래나 사건과 관련하여 원래 인식하였던 항목에 따라 배당의 법인세효과를 당기손익, 기타포괄손익 또는 자본으로 인식합니다. 동 개정사항은 2019년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수 있습니다. 이 개정 내용을 최초로 적용하는 경우, 가장 이른 비교기간 이후에 인식된 배당의 법인세효과에 이 개정 내용을 적용합니다. 당사의 현행 회계처리는 개정 내용과 차이가 없으므로, 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

-
기업회계기준서 제1023호 '차입원가' (개정)

이 개정은 기업이 적격자산을 후속적으로 의도된 용도로 사용하거나 판매할 준비가 되었을 때, 그 적격자산을 취득하기 위한 모든 차입금이 일반적인 목적으로 차입한 자금에 포함되는 것을 명확히 합니다. 기업은 처음 이 개정 내용을 적용하는 회계연도 이후에 생기는 차입원가에 적용합니다. 이 개정 내용은 2019년 1월 1일 이후 처음시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수 있습니다. 당사의 현행 회계처리는 개정 내용과 차이가 없으므로, 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

3-2. 전기재무제표의 재작성
당사는 종속기업 수익증권을 최초 기업회계기준서 제1039호에 따른 매도가능금융자산의 측정방법을 선택하여 적용하였습니다. 2018년 1월 1일 현재, 기업회계기준서 제1039호가 제1109호로 대체됨에 따라 매도가능금융자산 회계처리에서 당기손익-공정가치측정금융자산으로 회계정책의 변경이 발생하였으며, 회사는 종속기업 수익증권이 계약상 현금흐름 수취가 주된 목적임을 고려하여 원가법으로 회계정책을 변경하는 것이 신뢰성과 목적적합성을 향상시킨다고 판단하여 기업회계기준서 제1008호에 따라 회계정책을 변경하였습니다.

3-2-1. 포괄손익계산서에 대한 영향

(단위 : 천원)

구분
변경전
회계정책변경효과
변경후

종속기업투자평가손익
(879,575)
879,575
-

분기총포괄이익
105,248,013
879,575
106,127,588

3-2-2. 자본변동표에 대한 영향

기타포괄손익누계액에 대한 영향은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
변경전
회계정책변경효과
변경후

기타포괄손익누계액(2018.1.1)
2,797,351
(5,293,147)
(2,495,796)

기타포괄손익누계액(2018.9.30)
1,911,862
(4,413,572)
(2,501,710)

4. 금융위험 관리
금융상품과 관련하여 당사는 신용위험, 유동성위험 및 시장위험에 노출되어 있으며, 당사의 재무위험관리 목적과 정책은 2018년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 연차재무제표를 작성할 때에 적용한 것과 동일합니다. 추가적인 계량적 정보에 대해서는 본 재무제표 전반에 걸쳐서 공시되어 있습니다.

5. 고객과의 계약에서 생기는 수익
당분기와 전분기 당사의 고객과의 계약에서 생기는 수익은 다음과 같이 구분됩니다.

<당분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분

당분기 누적

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
리츠자산처분
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
37,274,084
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
37,274,084

건설사무관리
52,141,717
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52,141,717

인허가업무
1,132,801
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,132,801

기타 용역

관리업무
-
9,611
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9,611

관리 및 처분업무
-
-
976,664
-
-
-
-
-
-
-
-
976,664

증서발행 및 환가업무
-
-
-
643,457
-
-
-
-
-
-
-
643,457

자금관리업무
-
-
-
-
158,512
-
-
-
-
-
-
158,512

대리사무업무
-
-
-
-
-
574,737
-
-
-
-
-
574,737

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
8,515,501
-
-
-
-
8,515,501

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
826,356
-
-
-
826,356

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
3,000,800
-
-
3,000,800

리츠자산처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4,328,795
-
4,328,795

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,704,404
2,704,404

합 계
90,548,602
9,611
976,664
643,457
158,512
574,737
8,515,501
826,356
3,000,800
4,328,795
2,704,404
112,287,439

수익인식시기

분양률로 인식
37,274,084
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
37,274,084

원가진행률로 인식
52,141,717
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52,141,717

기간안분으로 인식
1,132,801
9,611
-
7,478
158,512
574,737
8,515,501
826,356
-
-
2,704,404
13,929,400

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
3,000,800
-
-
3,000,800

처분시점에 인식
-
-
976,664
230,182
-
-
-
-
-
4,328,795
-
5,535,641

증서발행시점에 인식
-
-
-
405,797
-
-
-
-
-
-
-
405,797

합 계
90,548,602
9,611
976,664
643,457
158,512
574,737
8,515,501
826,356
3,000,800
4,328,795
2,704,404
112,287,439

<당분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분

당분기 3개월

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
리츠자산취득
리츠자산처분
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
11,010,275
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,010,275

건설사무관리
14,855,044
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14,855,044

인허가업무
244,454
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
244,454

기타 용역

관리업무
-
3,130
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,130

관리 및 처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

증서발행 및 환가업무
-
-
-
199,532
-
-
-
-
-
-
-
199,532

자금관리업무
-
-
-
-
4,828
-
-
-
-
-
-
4,828

대리사무업무
-
-
-
-
-
307,536
-
-
-
-
-
307,536

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
7,990,435
-
-
-
-
7,990,435

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
250,231
-
-
-
250,231

리츠자산취득업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

리츠자산처분업무
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,023,195
-
1,023,195

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
854,699
854,699

합 계
26,109,773
3,130
-
199,532
4,828
307,536
7,990,435
250,231
-
1,023,195
854,699
36,743,359

수익인식시기

분양률로 인식
11,010,275
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11,010,275

원가진행률로 인식
14,855,044
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14,855,044

기간안분으로 인식
244,454
3,130
-
2,521
4,828
307,536
7,990,435
250,231
-
-
854,699
9,657,834

취득시점에 인식
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

처분시점에 인식
-
-
-
32,325
-
-
-
-
-
1,023,195
-
1,055,520

증서발행시점에 인식
-
-
-
164,686
-
-
-
-
-
-
-
164,686

합 계
26,109,773
3,130
-
199,532
4,828
307,536
7,990,435
250,231
-
1,023,195
854,699
36,743,359

<전분기 누적>

(단위 : 천원)

구 분

전분기 누적

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
43,773,967
-
-
-
-
-
-
-
-
43,773,967

건설사무관리
68,792,201
-
-
-
-
-
-
-
-
68,792,201

인허가업무
850,881
-
-
-
-
-
-
-
-
850,881

기타 용역

관리업무
-
19,271
-
-
-
-
-
-
-
19,271

관리 및 처분업무
-
-
11,978
-
-
-
-
-
-
11,978

증서발행 및 환가업무
-
-
-
432,493
-
-
-
-
-
432,493

자금관리업무
-
-
-
-
50,827
-
-
-
-
50,827

대리사무업무
-
-
-
-
-
539,447
-
-
-
539,447

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
6,122,893
-
-
6,122,893

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
1,364,302
-
1,364,302

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
3,158,419
3,158,419

합 계
113,417,049
19,271
11,978
432,493
50,827
539,447
6,122,893
1,364,302
3,158,419
125,116,679

수익인식시기

분양률로 인식
43,773,967
-
-
-
-
-
-
-
-
43,773,967

원가진행률로 인식
68,792,201
-
-
-
-
-
-
-
-
68,792,201

기간안분으로 인식
850,881
19,271
-
-
50,827
539,447
6,122,893
1,364,302
3,158,419
12,106,040

처분시점에 인식
-
-
11,978
66,316
-
-
-
-
-
78,294

증서발행시점에 인식
-
-
-
366,177
-
-
-
-
-
366,177

합 계
113,417,049
19,271
11,978
432,493
50,827
539,447
6,122,893
1,364,302
3,158,419
125,116,679

<전분기 3개월>

(단위 : 천원)

구 분

전분기 3개월

토지신탁

관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
대리업무
컨설팅
리츠자산운용
브랜드
합 계

주요 용역

분양사무관리
11,448,984
-
-
-
-
-
-
-
-
11,448,984

건설사무관리
27,771,363
-
-
-
-
-
-
-
-
27,771,363

인허가업무
242,450
-
-
-
-
-
-
-
-
242,450

기타 용역

관리업무
-
8,838
-
-
-
-
-
-
-
8,838

관리 및 처분업무
-
-
119
-
-
-
-
-
-
119

증서발행 및 환가업무
-
-
-
55,490
-
-
-
-
-
55,490

자금관리업무
-
-
-
-
6,348
-
-
-
-
6,348

대리사무업무
-
-
-
-
-
165,026
-
-
-
165,026

자문용역업무
-
-
-
-
-
-
12,893
-
-
12,893

리츠자산운용업무
-
-
-
-
-
-
-
251,759
-
251,759

브랜드이용
-
-
-
-
-
-
-
-
1,012,191
1,012,191

합 계
39,462,797
8,838
119
55,490
6,348
165,026
12,893
251,759
1,012,191
40,975,461

수익인식시기

분양률로 인식
11,448,984
-
-
-
-
-
-
-
-
11,448,984

원가진행률로 인식
27,771,363
-
-
-
-
-
-
-
-
27,771,363

기간안분으로 인식
242,450
8,838
-
-
6,348
165,026
12,893
251,759
1,012,191
1,699,505

처분시점에 인식
-
-
119
3,265
-
-
-
-
-
3,384

증서발행시점에 인식
-
-
-
52,225
-
-
-
-
-
52,225

합 계
39,462,797
8,838
119
55,490
6,348
165,026
12,893
251,759
1,012,191
40,975,461

6. 이자수익
당분기와 전분기 현재 이자수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

상각후원가측정금융자산

예금이자
312,441
1,559,575

신탁계정대이자
18,517,169
52,568,534

매입대출채권이자
198,673
282,039

전자단기사채이자 등
67,741
90,762

기타이자
1,071,297
3,355,258

소 계
20,167,321
57,856,168

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
1,060,411
1,436,386

합 계
21,227,732
59,292,554

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

상각후원가측정금융자산이자

예금이자
316,029
1,315,587

신탁계정대이자
19,033,233
51,979,515

매입대출채권이자
146,170
354,247

기타이자
472,767
1,127,673

소 계
19,968,199
54,777,022

기타

당기손익-공정가치측정금융자산이자
188,798
457,871

합 계
20,156,997
55,234,893

7. 배당금수익
당분기와 전분기 현재 배당금수익의 구성내역은 다음과 같습니다. 
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

종속기업투자주식
697,936
1,430,365

관계기업투자주식
522,267
522,267

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-
414,349

합 계
1,220,203
2,366,981

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
3개월
누적

종속기업투자주식
65,585
2,787,965

당기손익-공정가치측정금융자산(지분증권)
-
119,755

합 계
65,585
2,907,720

8. 현금 및 예치금

8-1.
현
금
및현금성자산
당분기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
이자율(%)
당분기말
전기말

보통예금 등
0.00 ~ 0.10
10,123
10,118

MMDA
0.00 ~ 1.70
64,387,895
165,452,591

합 계
64,398,018
165,462,709

8-2. 예치금
당사가 보유한 예치금은 전액 사용이 제한되어 있는 바, 당분기말과 전기말 현재 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
예금의 종류
금융기관
당분기말
전기말
제한내용

장기성예금
별단예금
농협은행㈜
2,000
2,000
당좌개설보증금

특정예금
자사주신탁
미래에셋대우㈜
475,619
12,134,907
자사주매입

합 계
477,619
12,136,907

9. 당기손익-공정가치측정 금융자산

9-1. 채무증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 채무증권의 내역은 다음과 같습니다. 
<당분기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
266,910

소 계
5,000,000
266,910

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜

75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜

52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

잠원동 에스웨스트 PFV
1,000
0.20
10,000
10,000

부천 상동 PFV
250,000
5.00
250,000
250,000

소 계
17,282,326
10,098,200

합 계
22,282,326
10,365,110

(*) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

<전기말>

(단위 : 주, 천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득가액
장부가액

수익증권(*)

마이어사모러시아부동산펀드 2호
-
-
2,000,000
-

현대유퍼스트사모부동산 1호
-
-
3,000,000
267,030

소 계
5,000,000
267,030

기타유가증권(출자금 등)

파이온파트너스㈜
10,371
5.00
1,000,000
-

㈜케이앤케이에셋
19,900
19.90
99,500
-

㈜서울라이트타워
1,069,483
5.32
4,260,826
-

인천해상리조트컨소시엄㈜

75,000
15.00
750,000
-

케이원제2호 위탁관리부동산투자회사
900,000
9.09
4,500,000
3,941,000

케이원제3호 기업구조조정부동산투자회사
180,000
8.88
900,000
1,011,000

홍대입구동교동프로젝트금융투자㈜

52,800
5.01
264,000
264,000

케이원제6호 위탁관리부동산투자회사
100,000
2.94
500,000
500,000

케이원제5호 위탁관리부동산투자회사
490,000
10.00
2,450,000
2,212,000

케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사
199,600
19.96
998,000
748,000

케이원제7호 위탁관리부동산투자회사
260,000
3.00
1,300,000
1,162,200

소 계
17,022,326
9,838,200

합 계
22,022,326
10,105,230

(*) 출자금 등의 형태로 설립되어 주식수는 표기하지 아니하였습니다.

9-2. 지분증권

당분기말과 전기말 현재 당기손익-공정가치측정 금융자산으로 분류된 지분증권의 내역은 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

이지스자산운용㈜
1,116,180
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

우림에이엠씨(주)
250,000
15.46
250,000
250,000

합 계
897,850
6,329,807

<전기말>

(단위 : 주,천원)

구분
주식수
지분율(%)
취득원가
장부가액

기타유가증권(출자금 등)

이지스자산운용㈜
66,970
7.97
334,850
5,779,807

주식회사 동양레저
2,600
0.07
13,000
-

㈜핍스웨이브개발
60,000
10.00
300,000
300,000

합 계
647,850
6,079,807

10. 관계기업 및 종속기업투자

10-1. 관계기업투자주식

10-1-1. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

관계기업명
주 요
영업활동
결산월
당분기말
전기말

지분율
장부금액
지분율
장부금액

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
투자업
12월
87.00%
64,032,000
87.00%
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
41.18%
5,914,705
41.18%
1,482,353

에코프라임환경1호사모투자합자회사
투자업
12월
23.81%
10,000,000
-
-

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
부동산투자업
12월
50.00%
10,000,000
-
-

합 계

89,946,705

65,514,353

10-1-2. 당분기 중 현재 관계기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
당분기말

키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사

64,032,000
-
64,032,000

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
1,482,353
4,432,352
5,914,705

에코프라임환경1호사모투자합자회사
-
10,000,000
10,000,000

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
-
10,000,000
10,000,000

합 계
65,514,353
24,432,352
89,946,705

(*) 전분기 중 관계기업투자주식의 변동내역은 없습니다.

10-1-3. 당분기말과 전기말 현재 관계기업투자주식의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

853,708,038
525,382,437
328,325,601
780,401,266
26,851,409
28,018,205

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
14,025,746
596
14,025,150
196,915
(616,813)
(616,813)

에코프라임환경1호사모투자합자회사
100,969,389
57,212,233
43,757,156
32,945,816
1,906,883
1,906,883

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
20,026,195
10
20,026,185
1,052,112
1,052,092
1,052,092

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

키스톤에코프라임스타기업
재무안정사모투자합자회사

724,322,302
427,744,433
296,577,869
898,151,330
76,670,532
62,937,033

코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
3,408,030
198
3,407,832
431
(192,168)
(192,168)

10-2. 종속기업투자
주식

당
분기
말과 전기말 현재
종속기업투자주식의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
당분기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
12월

100.0%

2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업
12월
68.9%
19,101,829
11,420,152
(7,681,677)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사

부동산자산관리

12월

10.0%

850,000

850,000

-

케이원제9호 위탁관리부동산투자회사

부동산자산관리

12월
100.0%
300,000

300,000

-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.3%
5,200,000

5,200,000

-

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
97.8%
5,000,000

5,000,000

-

하나전문투자부동산투자신탁6호
부동산투자업
12월
88.0%
16,607,911

13,019,095

(3,588,816)

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
90.9%
3,000,000
969,956
(2,030,044)

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

부동산투자업
12월
96.3%
1,805,201
1,805,201
-

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.9%
1,000,000
1,000,000
-

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁

부동산투자업

12월

96.3%

7,701,000
7,701,000

-

합 계

63,301,739
49,003,353
(14,298,386)

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
주 요
영업활동
결산월
전기말

지분율
취득가액
장부금액
손상차손
누계액

코레이트투자운용주식회사
부동산자산관리
12월

100.0%

2,735,798
1,737,949
(997,849)

코레이트자산운용주식회사
집합투자업
12월
68.9%
19,101,829
11,420,153
(7,681,676)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
부동산자산관리
12월
100.0%
300,000
300,000
-

대신사모부동산투자신탁제12호
부동산투자업
12월
97.8%
2,200,000

2,200,000

-

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
96.3%
5,200,000

5,200,000

-

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
97.8%
5,000,000

5,000,000

-

하나전문투자부동산투자신탁6호
부동산투자업
12월
89.3%
16,607,911

16,607,911

-

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁

부동산투자업
12월
90.9%
3,000,000

3,000,000

-

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

부동산투자업
12월
96.3%
2,600,000

2,600,000

-

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
부동산투자업
12월
90.9%
1,000,000

1,000,000

-

합 계

57,745,538

49,066,013
(8,679,525)

10-3. 당분기말 및 전기말 현재 종속기업의 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
분기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사(*1)
2,511,818
560,451
1,951,367
4,955,333
(7,960)
(7,960)

코레이트자산운용주식회사
15,615,434
2,218,513
13,396,921
9,043,540
1,641,716
1,648,886

케이원제8호위탁관리부동산투자회사
(*1)

35,450,395
27,993,302
7,457,093
160,599
(1,014,331)
(1,014,331)

케이원제9호위탁관리부동산투자회사
(*1)

300,000
-
300,000
-
-
-

대신사모부동산투자신탁제12호
(*1,2)

-
-
-
46,864
44,614
44,614

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
(*1)

7,245,747
12,512
7,233,235
331,545
326,228
326,228

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁
(*1)

6,530,384
1,931
6,528,453
53,527
48,659
48,659

하나전문투자부동산투자신탁6호
(*1)

21,673,358
15,512
21,657,846
571,335
411,761
411,761

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁
(*1)

4,220,290
45
4,220,245
229,207
223,387
223,387

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호
(*1)

1,914,338
2,568
1,911,770
181,503
176,140
176,140

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁
(*1)

1,143,276
-
1,143,276
8,227
(378,856)
(378,856)

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁(*1)
7,996,796
82
7,996,714
30,713
(4,286)
(4,286)

(*1) 요약 재무정보는 검토받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 당사와 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

(*2) 당분기 중 청산하였습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

회사명
자산
부채
자본
영업수익
당기순손익
총포괄손익

코레이트투자운용주식회사
2,550,596
591,270
1,959,326
5,911,137
182,933
182,933

코레이트자산운용주식회사
12,298,578
550,543
11,748,035
8,040,133
(473,578)
(498,914)

케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
(*)

300,059

-

300,059

-

59
59

베리타스오포사모부동산투자신탁1호(*)

-

-

-

149,927
127,689
127,689

대신사모부동산투자신탁제12호(*)
2,955,878
1,418
2,954,460
236,470
225,220
225,220

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*)
6,903,746
7,220
6,896,526
486,021
479,331
479,331

코레이트
거제전문투자형사모부동산투자신탁(*)

6,480,099
304
6,479,795
417,199
410,887
410,887

하나전문투자부동산투자신탁6호(*)
21,060,034
86,880
20,973,154
1,042,482
927,902
927,902

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-

-

-

95,305
92,268
92,268

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-

-

-

57,413
56,628
56,628

코레이트
의정부전문투자형사모부동산투자신탁(*)

-

-

-

38,222
37,584
37,584

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호(*)

-

-

-

199,374
189,805
189,805

코레이트
서산전문투자형사모부동산투자신탁(*)

3,990,904
1,935
3,988,969
303,705
296,389
296,389

코레이트
제주전문투자형사모부동산투자신탁2호(*)

3,281,814
1,882
3,279,932
259,254
251,669
251,669

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁(*)
1,307,709

-

1,307,709
112,453
94,346
94,346

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 당사와 상이한 연결대상회사의 회계처리방법을 수정하기 전의 금액입니다. 또한 연결기업 내 회사간의 내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

11. 대출채권
11-1. 당분기말과 전기말 현재 대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

대여금
1,097,406
1,120,920

신탁계정대
995,572,434
898,662,301

기타대출채권
7,204,613
1,050,263

소 계
1,003,874,453
900,833,484

대여금 손실충당금
(10,974)
(11,209)

신탁계정대 손실충당금
(34,659,918)
(22,811,211)

기타대출채권 손실충당금
(1,111,806)
(1,050,263)

소 계
(35,782,698)
(23,872,683)

현재가치할인차금
(123,834)
(112,947)

합 계
967,967,921
876,847,854

11-2. 대여금
당분기말과
전기말
현재
임직원
등에 대한 대여금의 내역은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

내역
당분기말
전기말

주택마련 대여
1,097,406
1,120,920

손실충당금
(10,974)
(11,209)

현재가치할인차금
(123,834)
(112,947)

합 계
962,598
996,764

당분기말 현
재
대여금에
대한 현재가치할인차금은
최
장 25년 동안 1.41%~4.44%의이자율로 할인하여 계산
하였습니다.

11-3. 신탁계정대 및 기타대출대권
당분기말과 전기말 현재 신탁계정대와 기타대출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

위탁자
당분기말
전기말

건설업영위법인
340,939,260
320,130,985

기타법인
652,780,192
576,562,494

개인
9,057,595
3,019,085

소 계
1,002,777,047
899,712,564

손실충당금
(35,771,724)
(23,861,474)

합 계
967,005,323
875,851,090

당분
기말 현재
신
탁계
정대와 관련하여 당사 명의로 차입한 차입부채는 400,000,000천원이
며,

당분기 중 신탁계정대
와 관련하여 영업손익으로 계상된 이자수익 및 이자비용은
각각

53,653,039천원 및 12,138,663천원입니다
.

11-4.
손실충당금 변동내역
당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
362,131
9,557,134
22,722,896
32,642,161

12개월 기대신용손실로 대체
829,646
(829,646)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(60,438)
60,438
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(228,112)
228,112
-

손실충당금전입(환입)
(901,678)
937,399
15,263,331
15,299,052

제각
-
-
(55,000)
(55,000)

기타
-
-
(2,270,752)
(2,270,752)

당분기말
229,661
9,497,213
35,888,587
45,615,461

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 손상되지 
않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
418,345
18,500,195
13,414,134
32,332,674

12개월 기대신용손실로 대체
525,888
(525,888)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(332,130)
332,130
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(252,138)
252,138
-

손실충당금전입(환입)
(187,505)
(7,937,719)
3,428,943
(4,696,281)

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

기타
-
-
(497,595)
(497,595)

전분기말
424,598
10,116,580
16,132,832
26,674,010

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

11-5. 손실충당금 관련 장부금액 변동내역

당분기와 전분기 중 대출채권 및 기타금융자산의 장부금액 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 
손상되지 않은 대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초
95,896,737
857,660,068
24,826,608
978,383,413

12개월 기대신용손실로 대체
73,825,907
(73,825,907)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(34,462,351)
34,462,351
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(13,854,096)
13,854,096
-

제각
-
-
(55,000)
(55,000)

실행한 금융자산
12,092,306
490,741,579
28,614,632
531,448,517

제거된 금융자산
(84,936,872)
(338,430,054)
(25,074,990)
(448,441,916)

당분기말
62,415,727
956,753,941
42,165,346
1,061,335,014

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
12개월 
기대신용손실
전체기간 기대신용손실
합 계

신용이 
손상되지 않은 
대출채권
신용이 손상된 
대출채권

기초(*)
199,024,730
705,847,016
14,875,965
919,747,711

12개월 기대신용손실로 대체
19,171,045
(19,171,045)
-
-

신용이 손상되지 않은 금융자산으로 대체
(165,300,978)
165,300,978
-
-

신용이 손상된 금융자산으로 대체
-
(9,349,820)
9,349,820
-

제각
-
-
(464,788)
(464,788)

실행한 금융자산
50,289,130
522,608,163
16,910,063
589,807,356

제거된 금융자산
(17,128,192)
(428,756,392)
(101,476)
(445,986,060)

전분기말
86,055,735
936,478,900
40,569,584
1,063,104,219

(*) 기업회계기준서 제 1109호 및 제 1115호 도입효과를 고려한 후의 금액입니다.

12. 유형자산

12-1. 당분기말 및 전기말 현재 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
117,076
(117,076)
-

비품
2,829,552
(2,090,566)
738,986

사용권자산(*)
3,601,253
(2,176,221)
1,425,032

합 계
6,547,881
(4,383,863)
2,164,018

(*) 주석 3 참고

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득가액
감가상각누계액
장부금액

차량운반구
273,966
(259,332)
14,634

비품
3,041,649
(2,096,803)
944,846

합 계
3,315,615
(2,356,135)
959,480

12-2. 당분기 및 전분기 중 유형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각비
당분기말

차량운반구
14,634
-
(14,634)
-

비품
944,846
107,282
(313,142)
738,986

사용권자산(*)
2,570,474
722,737
(1,868,179)
1,425,032

합 계
3,529,954
830,019
(2,195,955)
2,164,018

(*) 주석 3 참고

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
처분
감가상각비
전분기말

차량운반구
110,647
-
(22,018)
(57,703)
30,926

비품
832,368
217,751
-
(295,266)
754,853

합 계
943,015
217,751
(22,018)
(352,969)
785,779

13. 무형자산

당분기 및 전분기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각비
당분기말

개발비
2,888
-
(2,888)
-

회원권
2,360,943
-
-
2,360,943

기타무형자산
711,090
108,982
(135,374)
684,698

합 계
3,074,921
108,982
(138,262)
3,045,641

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
상각비
전분기말

개발비
7,838
(3,713)
4,125

회원권
2,360,943
-
2,360,943

기타무형자산
343,936
(60,863)
283,073

합 계
2,712,717
(64,576)
2,648,141

14. 차입부채

14-1. 당분기말과 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

차입처
내역
연이자율(%)
당분기말
전기말

한국산업은행
일반대출
3.13
30,000,000
30,000,000

농협은행
일반대출
3.62
20,000,000
20,000,000

국민은행
일반대출
3.90
10,000,000
10,000,000

중국광대은행
일반대출
3.12
30,000,000
-

한국투자증권
기업어음
3.00
-
30,000,000

합 계
90,000,000
90,000,000

14-2. 당분기말과 전기말 현재 당사가 발행한 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

종류
만기일
이자율(%)
당분기말
전기말
인수기관

제34회 무보증사채
2019-03-09
3.01
-
50,000,000
한국투자증권

제35회 무보증사채
2019-09-29
3.06
-
100,000,000
한국투자증권

제36회 무보증사채
2020-02-16
3.39
150,000,000
150,000,000
한국투자증권

제37회 무보증사채
2021-09-17
3.15
60,000,000
60,000,000
한국투자증권

제38회 무보증사채
2022-04-26
2.51
100,000,000
-
한국투자증권

합 계
310,000,000
360,000,000

14-3. 당분기와 전기 중 사채할인발행차금의 증감내역은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
당분기말

사채할인발행차금
562,663
376,102
(378,419)
560,346

<전기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
전기말

사채할인발행차금
757,203
238,777
(433,317)
562,663

14-4. 당분기말 현재 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입금
사채
합계

2019.10.01~2020.09.30
90,000,000
150,000,000
240,000,000

2020.10.01~2021.09.30
-
60,000,000
60,000,000

2021.10.01~2022.09.30
-
100,000,000
100,000,000

합계
90,000,000
310,000,000
400,000,000

15. 종업원급여
15-1
. 당분기와
전분기
중
퇴직급여제도와
관련하여
인식된
손익은
다음과
같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

급여
6,912,179
20,621,923
5,983,957
18,943,302

복리후생비
814,885
2,201,303
650,326
1,883,248

명예퇴직금
-
751,035
-
1,087,401

확정급여형 퇴직급여제도 관련 비용
443,360
1,330,080
409,602
1,228,807

합 계
8,170,424
24,904,341
7,043,885
23,142,758

15-2. 당분기말과 전기말 현재 재무상태표에 인식된 종업원급여 관련 순확정급여부채의 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

순확정급여부채
1,968,667
1,660,209

당사는

KB국민은행, 미래에셋생명보험㈜
, 한국산업은행, 농협은행, KEB하나은행의퇴직연금에 가입하고 있습니다. 당사가 가입한 퇴직연금은 원금이 보장되며,
연

1.80%
의
수익
이 발
생하고 있습니다.

확정급여제도의 운영으로 당사는 인구통계적가정(사망률 등)과 재무적가정(할인율 등) 등의 보험수리적 위험에 노출됩니다.

15-3. 당분기와 전분기 중 순확정급여부채의 조정내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
확정급여채무
사외적립자산 공정가치
순확정급여부채

당분기
전분기
당분기
전분기
당분기
전분기

기초잔액
9,730,572
8,272,689
(8,070,363)
(7,139,297)
1,660,209
1,133,392

당기 비용으로 인식

당기근무원가
1,297,581
1,202,371
-
-
1,297,581
1,202,371

이자원가(수익)
179,084
181,702
(146,585)
(155,266)
32,499
26,436

소 계
1,476,665
1,384,073
(146,585)
(155,266)
1,330,080
1,228,807

기타포괄손익인식

확정급여제도의 재측정요소
-
-
34,689
72,529
34,689
72,529

기타

퇴직금 지급
(1,804,239)
(848,586)
747,928
754,035
(1,056,311)
(94,551)

퇴직연금 납입
-
-
-
(700,000)
-
(700,000)

분기말잔액
9,402,998
8,808,176
(7,434,331)
(7,167,999)
1,968,667
1,640,177

15-4. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산은 다음 항목으로 구성되어 있습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

퇴직연금
7,434,331
8,070,363

15-5. 당분기말과 전기말 현재 사외적립자산의 세부 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금성자산
7,434,331
8,070,363

16. 충당부채

당분기말과 전기말 현재 충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

소송충당부채
2,788,730
7,440,672

기타충당부채
499,803
2,228,942

신탁위험충당부채
188,341
-

복구충당부채
410,098
410,098

합 계
3,886,972
10,079,712

16-1. 소송충당부채
당사는 소송사건과 관련하여 전심에서 패소하였거나 패소가능성으로 인해 당사 자원의 경제적 유출가능성이 높은 경우 소송충당부채를 설정하고 있는 바, 당분기와 전기중 당사의 소송충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
7,440,672
7,934,976

설 정
342,460
2,219,369

환 입
(5,261,991)
(2,396,872)

사 용
-
(481,896)

기 타
267,589
165,095

기 말
2,788,730
7,440,672

16-2. 기타충당부채

당사는 개별평가대상인 신탁사업관련 금융자산에 대해 추정미래현금흐름의 현재가치와 장부금액의 차이를 손실충당금으로 계상하고 있습니다. 다만,
신탁사업의 미래현금흐름이 순유출로 추정될 경우 그 추정액을 기타충당부채로 계상하고 있습니다. 

당분기와 전기 중 당사의 기타충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전기

기 초
2,228,942
537,020

설 정
-
1,691,922

환 입
(1,729,139)
-

기 말
499,803
2,228,942

16-3. 신탁위험충당부채

당사는 조건부매입약정 및 신탁사업중도금대출 관련 금융기관과의 업무협약에 따른 약정잔액에 대해 기대신용손실을 측정하여 신탁위험충당부채로 계상
하고 있습니다. 

당분기 중 당사의 신탁위험충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기

기 초
-

설 정
188,341

당 분 기 말
188,341

16-4. 복구충당부채

당사는 과거 사옥이전시 발생하였던 복구원가를 토대로 복구면적 및 복구공사를 실시하게 될 시점까지의 인플레이션율(건설원재료지수 평균상승률)을 감안하여 미래에발생할 복구원가를 당사의 가
중평균차입이자율로 할인한 현재가치를 산정하여 복구충당부채를 계
상하고 있습니다.

당분기말과 전기말 현재 당사가 계상한 복구충당부채금액은

각각
410,098천원
입니다
.

한편 당사가 복구비용 추정 시에 사용한 가정은 다음과 같습니다.

구분
내용

추정기간
4년

할인율
6.45%

17. 자본금

당사가 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 액면금액은 각각 500백만주,252,489,230주 및 1,000원입니다.

18. 자본잉여금과 자기주식

18-1. 자본잉여금
당분기말과 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식처분이익
6,295,892
6,295,892

18-2. 자기주식

당분기말 현재
당사가 보유중인
자기
주식

14,695,776

주(취득가액:
29,453,222천원
)
는 주가 안정을 위하여 유가증권시장에서 취득한 것으로 향후 매각할 예
정
입니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

자기주식수
14,695,776주
9,511,370주

자기주식취득가액
29,453,222
17,695,826

19. 이익잉여금

당분기말과 전기말 현재 당사의 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

이익준비금
10,167,388
7,494,632

대손준비금
96,435,868
57,193,476

신탁사업적립금
61,705,156
48,358,443

임의적립금
315,248,984
281,634,878

미처분이익잉여금
80,648,049
115,603,532

합 계
564,205,445
510,284,961

20. 법인세

당분기와 전분기 중 법인세비용의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

당기법인세부담액
26,559,461
31,937,620

과거기간 당기법인세에 대하여 당기에 인식한 조정사항
994,033
354,710

일시적차이 등의 발생과 소멸로 인한 이연법인세비용
272,976
172,355

총법인세비용
27,826,470
32,464,685

당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용
8,395
210,154

기타
2,758,337
-

법인세비용
30,593,202
32,674,839

21. 주당이익

21-1.
당분기와 전분기의 주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)

구분
당분기
전분기

3개월
누적
3개월
누적

분기순이익
22,141,764,862
80,648,048,881
31,266,511,886
106,133,501,154

가중평균유통보통주식수
238,512,759
241,188,252
245,275,879
245,275,879

기본및희석주당이익
93
334
127
433

당사는 희석화증권이 존재하지 아니한 바, 기본주당이익과 희석주당이익은 동일합니다.

21-2.

당분기 및 전분기 중 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같
습니다.

(단위 : 주)

구분
당분기
전분기

주식수
적수
주식수
적수

발행주식총수
252,489,230
68,929,559,790
252,489,230
68,929,559,790

자기주식수
(14,695,776)
(3,085,167,073)
(7,213,351)
(1,969,244,823)

유통보통주식수
237,793,454
65,844,392,717
245,275,879
66,960,314,967

일수

273일

273일

가중평균유통보통주식수(*)

241,188,252

245,275,879

(*) 전분기 중 가중평균유통보통주식수는 자기주식수의 변동이 없어 발행주식총수에서 자기주식수를 차감한 주식수와 동일합니다.

22. 금융상품 위험공시
22-1. 신용위험

22-1-1. 신용위험에 대한 노출

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당분기말과 전기말 현재 당사의 신용위험에 대한 최대노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및예치금
64,875,638
177,599,616

대출채권
967,967,921
876,847,854

기타금융자산(*)
60,729,629
79,425,677

합 계
1,093,573,188
1,133,873,147

(*) 당사의 미수금과 미수수익 및 보증금으로 구성되어 있으며 손실충당금을 차감한 후의 금액입니다. 

22-1-2. 손실충당금

당분기말과 전기말 현재 대출채권 및 기타금융자산의 손실충당금 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

채권잔액
손실충당금
채권잔액
손실충당금

대출채권
대여금(*)
973,572
(10,974)
1,007,973
(11,209)

신탁계정대
995,572,434
(34,659,918)
898,662,301
(22,811,211)

기타대출채권
7,204,613
(1,111,806)
1,050,263
(1,050,263)

기타
금융자산
미수금
15,821,411
(5,492,958)
28,335,288
(4,926,598)

미수수익
41,762,984
(4,339,805)
49,327,587
(3,842,880)

보증금
12,977,997
-
10,532,280
-

합 계
1,074,313,011
(45,615,461)
988,915,692
(32,642,161)

(*) 대여금의 채권잔액은 현재가치할인차금을 차감한 후의 금액입니다.

22-1-3.
금융자산의 연령분석
당분기말과 전기말 현재 금융자산의 연령분석은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
경과기간
당분기말
전기말

대 여 금
6개월 이하
-
231,600

6개월 초과 1년 이하
311,600
109,600

1년 초과 3년 이하
168,400
418,800

3년 초과
617,406
360,920

소 계
1,097,406
1,120,920

신탁계정대
6개월 이하
664,452,052
763,049,723

6개월 초과 1년 이하
264,077,848
91,222,423

1년 초과 3년 이하
58,634,379
38,638,159

3년 초과
8,408,155
5,751,996

소 계
995,572,434
898,662,301

기타대출채권
6개월 이하
-
-

6개월 초과 1년 이하
5,512,559
-

1년 초과 3년 이하
641,791
-

3년 초과
1,050,263
1,050,263

소 계
7,204,613
1,050,263

미 수 금
6개월 이하
7,062,388
23,460,199

6개월 초과 1년 이하
2,159,039
704,053

1년 초과 3년 이하
2,884,826
368,091

3년 초과
3,715,158
3,802,945

소 계
15,821,411
28,335,288

미수수익
6개월 이하
20,676,352
33,749,513

6개월 초과 1년 이하
12,148,968
10,744,635

1년 초과 3년 이하
8,923,721
4,710,554

3년 초과
13,943
122,885

소 계
41,762,984
49,327,587

보 증 금
6개월 이하
3,334,917
711,048

6개월 초과 1년 이하
453,943
784,000

1년 초과 3년 이하
3,816,105
2,945,837

3년 초과
5,373,032
6,091,395

소 계
12,977,997
10,532,280

22-2. 유동성위험
당분기말 및 전기말 현재 당사가 보유한 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

차입부채

차입금
90,000,000
(91,088,207)
(80,943,988)
(10,144,219)
-
-

사채
309,439,654
(322,095,523)
(154,136,622)
(2,199,000)
(64,330,685)
(101,429,216)

소 계
399,439,654
(413,183,730)
(235,080,610)
(12,343,219)
(64,330,685)
(101,429,216)

미지급금
9,105,323
(9,105,323)
(3,004,218)
(6,101,105)
-
-

미지급비용
2,246,793
(2,246,793)
(2,246,793)
-
-
-

리스부채
1,230,907
(1,230,907)
(412,610)
(231,044)
(327,276)
(259,977)

합 계
412,022,677
(425,766,753)
(240,744,231)
(18,675,368)
(64,657,961)
(101,689,193)

당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

6개월이내
6-12개월
1-2년
2-5년

차입부채

차입금
90,000,000
(91,277,515)
(50,750,474)
(40,527,041)
-
-

사채
359,437,337
(373,434,186)
(55,299,197)
(104,243,521)
(152,545,167)
(61,346,301)

소 계
449,437,337
(464,711,701)
(106,049,671)
(144,770,562)
(152,545,167)
(61,346,301)

미지급금
10,010,716
(10,010,716)
(10,010,716)
-
-
-

미지급비용
2,208,738
(2,208,738)
(2,208,738)
-
-
-

합 계
461,656,791
(476,931,155)
(118,269,125)
(144,770,562)
(152,545,167)
(61,346,301)

당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

22-3. 환위험

당사는 당분기말 현재 기능통화 이외의 외화자산과 부채를 보유하고 있지 아니한 바,환위험에 대한 노출은 없습니다.

22-4. 이자율위험
22-4-1. 당분기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

고정이자율

금융자산
1,574,174
13,256,736

금융부채
(399,439,654)
(359,437,337)

합 계
(397,865,480)
(346,180,601)

변동이자율

금융자산
1,025,300,411
1,041,303,681

금융부채
-
-

합 계
1,025,300,411
1,041,303,681

22-4-2. 변동이자율 금융상품의 현금흐름 민감도 분석

당분기말과 전분기말 현재 이자율이 1% 변동한다면, 자본과 손익은 증가 또는 감소하였을 것입니다. 이 분석은 환율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하며, 전기에도 동일한 방법으로 분석하였습니다. 구체적인 자본 및 손익의 변동금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
손 익(*)
자 본(*)

1%p 상승시
1%p 하락시
1%p 상승시
1%p 하락시

당분기말

변동이자율 금융상품
10,253,004
(10,253,004)
10,253,004
(10,253,004)

현금흐름민감도(순액)
10,253,004
(10,253,004)
10,253,004
(10,253,004)

전분기말

변동이자율 금융상품
9,981,014
(9,981,014)
9,981,014
(9,981,014)

현금흐름민감도(순액)
9,981,014
(9,981,014)
9,981,014
(9,981,014)

(*) 자본 및 손익의 변동금액은 법인세 효과가 반영되지 않은 금액입니다.

23. 금융상품의 공정가치
23-1. 공정가치와 장부금액

당분기말과 전기말 현재 당사의 금융자산과 금융부채의 장부금액과 공정가치는 다음과같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산

현금및현금성자산(*)

64,398,018
64,398,018
165,462,709
165,462,709

예치금(*)
477,619
477,619
12,136,907
12,136,907

당기손익-공정가치측정금융자산
16,694,917
16,694,917
16,185,037
16,185,037

대여금 및 수취채권(*)

967,967,921
967,967,921
876,847,854
876,847,854

기타금융자산(*)
60,729,629
60,729,629
79,425,677
79,425,677

합 계
1,110,268,104
1,110,268,104
1,150,058,184
1,150,058,184

금융부채

차입금(*)
90,000,000
90,000,000
90,000,000
90,000,000

사채(*)
309,439,654
309,439,654
359,437,337
359,437,337

기타금융부채(*)
12,583,022
12,583,022
12,219,454
12,219,454

합 계
412,022,676
412,022,676
461,656,791
461,656,791

(*) 상각후원가를 장부금액으로 측정하는 항목으로, 만기가 짧고 장부가액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않아 장부가액을 공정가치로 추정하였습니다.

23-2. 공정가치 서열체계

당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분
투입변수의 유의성

수준1
동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격

수준2
직접적 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수

수준3
관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수

당분기말과 전기말 현재 공정가치 평가 대상 금융자산 및 부채의 공정가치는 다음과 같은 공정가치체계로 분류하고 있습니다.

<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산

-
-
16,694,917
16,694,917

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산
-
64,398,018
-
64,398,018

예치금
-
477,619
-
477,619

대여금 및 수취채권

-
-
967,967,921
967,967,921

기타금융자산
-
-
60,729,629
60,729,629

소 계
-
64,875,637
1,028,697,550
1,093,573,187

합 계
-
64,875,637
1,045,392,467
1,110,268,104

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
90,000,000
-
90,000,000

사채
-
309,439,654
-
309,439,654

기타금융부채
-
-
12,583,022
12,583,022

합 계
-
399,439,654
12,583,022
412,022,676

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
수준1
수준2
수준3
합 계

금융자산

공정가치로 측정되는 금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
-
-
16,185,037
16,185,037

공정가치가 공시되는 금융자산

현금및현금성자산

-
165,462,709
-
165,462,709

예치금
-
12,136,907
-
12,136,907

대여금 및 수취채권

-
-
876,847,854
876,847,854

기타금융자산
-
-
79,425,677
79,425,677

소 계
-
177,599,616
956,273,531
1,133,873,147

합 계
-
177,599,616
972,458,568
1,150,058,184

금융부채

공정가치가 공시되는 금융부채

차입금
-
90,000,000
-
90,000,000

사채
-
359,437,337
-
359,437,337

기타금융부채
-
-
12,219,454
12,219,454

합 계
-
449,437,337
12,219,454
461,656,791

당분기 및 전기 중 공정가치 서열체계간 변동은 없었습니다.

당분기 및 전기 중 재무상태표에 공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치체계 수준 3의 변동내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당분기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
16,185,037

취 득
80,750,500

처 분
(80,674,265)

평가손익
433,645

당분기말금액
16,694,917

<전기>

(단위 : 천원)

구분
전기

당기손익-공정가치측정금융자산

기초금액
-

회계정책변경으로 인한 증가
14,218,046

취 득
11,300,000

처 분
(10,050,408)

평가손익 (법인세 차감전)
717,399

기말금액
16,185,037

24. 금융자산 및 금융부채의 범주별 구분
24-1. 당분기말과 전기말 현재 범주별 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
<당분기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
16,694,917
-
-
16,694,917

대여금 및 수취채권
-
967,967,921
-
967,967,921

예치금
-
477,619
-
477,619

기타금융자산
-
60,729,629
-
60,729,629

합 계
16,694,917
1,029,175,169
-
1,045,870,086

금융부채

차입금
-
-
90,000,000
90,000,000

사채
-
-
309,439,654
309,439,654

기타금융부채
-
-
12,583,022
12,583,022

합 계
-
-
412,022,676
412,022,676

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
상각후원가
측정금융부채
합 계

금융자산

당기손익-공정가치측정금융자산
16,185,037
-
-
16,185,037

대여금 및 수취채권
-
876,847,854
-
876,847,854

예치금
-
12,136,907
-
12,136,907

기타금융자산
-
79,425,677
-
79,425,677

합 계
16,185,037
968,410,438
-
984,595,475

금융부채

차입금
-
-
90,000,000
90,000,000

사채
-
-
359,437,337
359,437,337

기타금융부채
-
-
12,219,454
12,219,454

합 계
-
-
461,656,791
461,656,791

24-2. 금융수익과 금융비용

24-2-1. 당분기와 전분기 중 금융자산 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
1,559,575
1,559,575

배당금수익
414,349
-
414,349

매입대출채권이자
-
282,038
282,038

상각후원가측정금융자산이자
-
90,762
90,762

신탁계정대이자
-
52,568,534
52,568,534

기타이자수익
1,436,386
3,355,258
4,791,644

금융상품처분손익
3,142,047
-
3,142,047

금융상품평가손익
433,645
-
433,645

합 계
5,426,427
57,856,167
63,282,594

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-공정가치
측정금융자산
상각후원가
측정금융자산
합 계

예금이자
-
1,315,587
1,315,587

배당금수익
119,755
-
119,755

매입대출채권이자
-
354,246
354,246

신탁계정대이자
-
51,979,515
51,979,515

기타이자수익
457,871
1,127,673
1,585,544

금융상품처분손익
4,696
5,240
9,936

금융상품평가손익
47,118
-
47,118

합 계
629,440
54,782,261
55,411,701

24-2-2. 당분기와 전분기 중 금융부채 범주별 손익내역은 다음과 같습니다.

<당분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채
리스부채

이자비용
2,904,568
9,234,095
47,055
12,185,718

<전분기>

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채
합 계

차입금
사채

이자비용
3,291,942
7,625,138
10,917,080

25. 자본위험관리

당사의 자본위험관리는 금융투자업자의 순자산에 내재하거나 업무에 수반되는 총위험액보다 영업용순자본을 더 많이 유지하도록 함으로써 투자자 및 주주의 손실 최소화를 목적으로 하고 있으며, 자본관리의 일환으로 영업용순자본비율의 산정 및 보고를 시행하고 있습니다. 위험손실을 감안한 현금화 가능자산의 규모가 상환의무 있는부채의 규모보다 항상 크게 유지함으로써 당사의 파산에 대비하고 있으며, 전반적인 자본위험 관리 정책은 전기와 동일합니다. 

한편, 당분기말 및 전기말 현재 당사의 영업용순자본비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

영업용순자본

재무상태표상 순재산액
790,298,899
748,162,105

차감항목(*1)
(398,189,419)
(319,991,993)

가산항목(*2)
62,012,466
63,871,512

소 계
454,121,946
492,041,624

총위험액(*3)

시장위험액
37,207,810
37,088,160

신용위험액
11,090,453
15,087,173

운영위험액
23,148,315
17,701,638

소 계
71,446,578
69,876,971

영업용순자본비율
635.61%
704.15%

(*1) 차감항목은 자산항목 중 즉시 현금화하기 어려운 자산을 의미합니다.
(*2) 가산항목은 부채항목 중 실질적인 채무이행 의무가 없거나 실질적으로 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 의미합니다.
(*3) 총위험액은 금융투자업자가 영업을 영위함에 있어 직면하게 되는 손실을 미리 예측하여 계량화한 것으로 시장위험액
,
신용위험액
,
운영위험액의 합으로 계산됩니다
.

26. 약정사항과 우발사항

2
6-1.

현재
당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,605,417백만원, 서울보증보험으로부터 70,202백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

26-2.

당
사는 당분기말 현재 신탁사업과 관련하여

건의 152소송(소송가액
262,169백만원
)에 피소되어 계류중에 있으며,
45건
의 소송(소송가액
38,852백만원
)을 제기하여 진행하고 있습니다. 위 피소사건 소송가액 중 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자로 하여 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자 제기된 단일사건의 소송가액입니다. 당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

26-3.
당분기말
현재 당사가 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

26-4.

2016년 중 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

26-5. 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다.

26-6.
당사는 미
래에셋대우㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습
니다.

27. 특수관계자

27-1. 당분기말과 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다.

구분
당분기말
전기말

최상위 지배기업
엠케이전자㈜
엠케이전자㈜

최대주주
엠케이인베스트먼트㈜
엠케이인베스트먼트㈜

최대주주의 특수관계자
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
(주)발해씨앤에이
만훈
(주)글로벌공영
오션비홀딩스
유구광업㈜
Kuttuu Jeek Limited
MK ELECTRON(HK) Co., Ltd.
MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.
MK Trading(Shanghai)
MK international trading(HK)
㈜신성건설
(주)발해씨앤에이
만훈
(주)글로벌공영

종속기업

코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사
케이원제9호 위탁관리부동산투자회사

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁

하나전문투자부동산투자신탁 6호

코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁

코레이트투자운용주식회사
코레이트자산운용주식회사
케이원제8호 위탁관리부동산투자회사

대신사모부동산투자신탁제12호

코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁
코레이트거제전문투자형사모부동산투자신탁

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호

코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁

글로벌원서귀포전문투자사모부동산투자신탁

하나전문투자부동산투자신탁 6호

코레이트제2호위탁관리부동산회사

관계기업(*)
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁
에코프라임환경1호사모투자합자회사
캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사
코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁

관계기업의 특수관계자
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜
키스톤에코프라임㈜, 동부건설㈜

(*) 당사가 유의적 영향력을 행사할 수 있는 회사입니다.

27-2.
당분기와
전분기 중 특
수관계자 등과의 주요 거래내역은 다
음
과 같습니다.

(단위 : 천원)

특수관계자
당분기
전분기

하나전문투자부동산투자신탁6호
배당금수익
-
배당금수익
236,945

대신사모부동산투자신탁제12호(*)
배당금수익

732,429

배당금수익
-

코레이트청라전문투자형사모부동산투자신탁
배당금수익
-
배당금수익
149,346

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁
배당금수익
-
배당금수익
357,973

코레이트제주전문투자형사모부동산투자신탁2호
배당금수익
697,937
배당금수익
-

KTB칸피던스사모부동산투자신탁제96호
배당금수익
-
배당금수익
860,079

베리타스오포부동산투자신탁1호
배당금수익
-
배당금수익
1,118,036

캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호
배당금수익
522,266
배당금수익
-

(*) 당분기 중 청산하였습니다.

27-3.
당
사의
대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자
를 포함)

총
9명
(전분기 총 10명)의 주요 경영진에 대한 단기 급여로 당분기와 전분기 중 발생한 금액의 합계는
각각

2,798,659천원

과 2,377,525천원이
며, 이는 급여와 인센티브 등으로 구성되어 있습
니다
.

상기 사항 이외에도, 당사는 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 당사에게 보험금이지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다 

27-4. 당분기말 현재 당사는 2개의 신탁사업에 대하여 당사의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로 부터

63,572
백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.

28.
담보제공자산 등

28-1.

당분기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 1,699,567백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

28-2.

당분기말 현재 당사는
22개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을
담보로 제공하고 있으며, 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 물상보증인의 지위에서 대출원금과 그에 대한 이자 및 채무불이행사유로부터 발생하는 모든 비용과 손실에 대한 자금보충의무가 있습니다. 또한 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 당사는 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해
야
합니다.
담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 132,459백만원입니다.

29. 현금흐름표

29-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당분기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기말
전기말

현금및현금성자산
64,398,018
165,462,709

29-2. 당분기와 전분기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당분기
전분기

보험수리적손익
(34,689)
(72,529)

매도가능금융자산(*1)
-
(14,218,046)

당기손익-공정가치측정금융자산(*1)
-
14,218,046

당기손익-공정가치측정금융자산평가손익
433,645
47,118

사용권자산 및 리스부채의 계상(*2)
3,293,211
-

리스부채의 현재가치할인차금의 상각(*2)
47,056
-

미수금 제각
55,000
-

미수금(*1)
-
(188,810)

미수수익(*1)
-
(9,144,396)

손실충당금(*1)
-
8,157,999

선수금(*1)
-
9,849,106

(*1) 기업회계기준서 제1109호 및 제1115호 도입으로 인해 발생한 비현금거래입니다.

(*2) 기업회계기준서 제1116호 도입으로 인해 발생한 비현금거래입니다.

29-3. 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.
<당분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
기업회계기준서
제1116호
비현금거래
재무활동으로 
인한 현금흐름
당분기말

차입금
90,000,000
-
-
-
90,000,000

사채
359,437,337
-
378,419
(50,376,102)
309,439,654

리스부채
-
2,570,474
769,793
(2,109,360)
1,230,907

합 계
449,437,337
2,570,474
1,148,212
(52,485,462)
400,670,561

<전분기>

(단위 : 천원)

구 분
기 초
재무활동으로 
인한 현금흐름
전분기말

차입금
80,129,524
9,870,476
90,000,000

사채
300,000,000
60,000,000
360,000,000

합 계
380,129,524
69,870,476
450,000,000

나. 신탁계정 주석

(1) 신탁계정 재무제표의 작성기준

당사는 기업회계기준서 제5004호(신탁업자의 신탁계정)에 따라 신탁계정의 재무제표를 작성하였으며, 이 기준서에 구체적으로 정하지 아니한 사항에 대해서는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준을 적용하여 재무제표를 작성하고 있습니다. 

다만, 기업회계기준서 제5004호와 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준간의 회계처리방법의 차이로 인하여 회사와 신탁계정간의 채권·채무, 손익거래 등 일부 회사계정 재무제표와 신탁계정 재무제표의 연관항목에 불일치가 발생하고 있습니다.

(2) 중요한 회계처리방침(수익인식기준) 

토지
신탁사업에서 분양, 임대, 처분 등으로 인한 매출은 다음과 같이 인식하고 있습니다
① 완성건물의 분양
및 처분
수익은 잔금청산일, 소유권이전 등기일, 사용가능일
 중 빠른 날에 인식하고 있습니다. 
② 임대수익은 임대기간의 경과에 따
라 인식하고 있습니다.
③ 그 밖의 다른 수익은 ①~② 또는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 
 제1항의 규정에 의한 회계처리기준을 적용하여 인식하고 있습니다.

(3) 신탁원본의 변동내역

(단위 : 백만원 )

구 분
기초잔액
증가
감소
기말잔액

토지신탁원본
3,555,978
255,241
325,216
3,486,003

관리신탁원본
51,258
18,554
71
69,741

처분신탁원본
207,363
189,103
743
395,723

담보신탁원본
1,413,602
1,213,199
462,561
2,164,240

분양관리신탁원본
51,827
93,184
-
145,011

계
5,280,028
1,769,281
788,591
6,260,718

(4) 중요한 자산. 부채의 만기내역

① 당분기말 현재 중요한 자산의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

구분
신탁사업명
내역
금액
만기일

단기대여금
시흥 배곧1차외 12개 사업
선수관리비 등
270
각 신탁사업별 입주시점까지

장기대여금
인천 영종자이외 41개 사업
중도금대출 등
51,810
각 신탁사업별 입주시점까지

② 당분기말 현재 중요한 부채의 만기내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

구분
거래처
이자율
금액
만기일

유동부채

671,153

단기회사계정차
전남 무안외 65개 사업
5.2~8.7%
671,153
신탁사업 종료시까지(중도상환 가능)

비유동부채

487,655

장기회사계정차
청주 북문로외 58개 사업
5.1~11.6%
324,419
신탁사업 종료시까지(중도상환 가능)

기타차입금
대전 용운외 2개 사업
0~3.2%
50,812
준공예정일부터 
 1년까지

임대보증금
김포 풍무자이외 29개 사업
-
112,424
임대기간 종료시까지

(5) 회사와 신탁계정 간의 거래 

① 당분기말 현재 회사와 신탁계정 간의 채권채무내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

계정과목
사업명
금액

미지급비용(이자)
경주 도지동외 104개 사업
16,745

회사계정차
전남 무안외 104개 사업
995,572

미지급신탁보수지연이자
청주 북문로외 24개 사업
408

미지급신탁보수
인천 학익외 49개 사업
24,934

※ 1. 고유계정 미수이자는 금융투자업규정시행세칙 별표3의 규정에 따라
 계상된 수치로 신탁계정의 미지급비용(이자)과 차이가 있습니다.
 2. 고유계정 신탁보수미수금은 신탁이외 보수 포함이며, 진행율 산정 후 수치이기
 때문에 신탁계정의 미지급신탁보수와 차이가 있습니다. 

② 당분기 중 회사와 신탁계정 간의 손익 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원 )

계정과목
사업명
금액

회사계정차이자비용
전남 무안외 146개 사업
54,222

신탁보수지연이자
천안 안서외 101개 사업
1,065

분양형개발신탁보수
시흥 배곧 1차외 132개 사업
104,541

분양형분양신탁보수
부산 기장외 12개 사업
2,632

관리신탁보수
서울 마포외 1개 사업
9

처분신탁보수

서울 전농외 3개 사업

918

담보신탁보수
김해 신천외 44개 사업
659

분양관리신탁보수

울산 화정외 3개 사업

322

브랜드사용료
인천 선린외 6개 사업
1,233

※ 1. 신탁계정 정보는 결산기준일 현재 미종료된 신탁사업을 집계하여 작성하였습니다.

2. 이자비용은 건설자금이자를 포함한 수치입니다.
 3. 고유계정 신탁보수(수수료수익)는 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의
 신탁보수와 차이가 있습니다. 

6. 기타 재무에 관한 사항

가.
대손충당금 설정현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내역

(단위 : 백만원, % )

구분
계정과목
채권 총액
대손충당금
설정율

제24기
3분기
대여금
37,301
7,056
18.9

신탁계정대
995,572
34,660
3.5

기타대출채권
7,205
1,112
15.4

미수금
16,496
5,504
33.4

미수수익
53,834
6,766
12.6

선급금
38
-
0.0

합 계
1,110,446
55,098
5.0

제23기
대여금
40,367
1,457
3.6

신탁계정대
898,662
22,811
2.5

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
29,144
4,938
16.9

미수수익
61,564
5,929
9.6

선급금
101
1
1.0

합 계
1,030,888
36,186
3.5

제22기
대여금
70,506
1,874
2.7

신탁계정대
867,459
16,758
1.9

기타대출채권
1,050
1,050
100.0

미수금
20,000
4,143
20.7

미수수익
53,311
4,373
8.2

선급금
13
-
0.0

합 계
1,012,339
28,198
2.8

(2) 대손충당금 변동현황

(단위 : 백만원)

구 분
제24기 3분기
제23기
제22기

1. 기초 대손충당금 잔액합계
36,185
28,198
31,999

2. 회계정책변경효과
8,158
8,158
-

3. 순대손처리액(①－②±③)
-
-
-

① 대손처리액(상각채권액)
-
-
-

② 상각채권회수액
-
-
-

③ 기타증감액
-
-
-

4. 대손상각비 계상(환입)액
10,755
(171)
(3,801)

5. 기말 대손충당금 잔액합계
55,098
36,185
28,198

(3) 채권 관련 대손충당금 설정방침

연결실체는 신탁계정대, 대여금, 미수금, 미수수익 등 금융자산에 대하여 한국채택국제회계기준에 의거 손상차손 인식 및 대손충당금을 적립하고 있습니다.

금융자산이 손상되었다는 객관적인 증거가 있으며 그 손상사건이 금융자산의 추정미래현금흐름에 영향을 미친 경우에 금융자산이 손상되었다고 판단하고 개별손상 평가대상으로 분류하고 있습니다. 손상사건은 다음과 같습니다.
 ① 미래현금흐름이 부(-)인 경우
 ② 담보권이 소멸되고 채무자가 부도 등으로 회수가능성이 없다고 판단되는 채권
 ③ 관련 소송이 계속 중이고 패소가 확실하다고 판단되는 채권
 ④ 그 밖에 회수가 불가능하다고 판단되는 채권

개별손상 평가대상 금융자산은 장부가액과 유효이자율로 할인한 추정미래현금흐름의 현재가치의 차이를 손상차손으로 인식하고 있습니다.

개별손상 평가대상에 속하지 아니
한 금융자산은 집합손상 평가대상으로 분류하고 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산별, 신탁유형별 손상률을 적용하여 손상차손을 인식하고 있습니다. 손상률은 정상채권(정상, 요주의, 고정 분류자산)이 3년 후 손상채권으로 전환된 비율을 3개년도 산술평균하여 산출
하며, 손상률이 없는 자산의 경우 금융투자업규정에 따른 최소 적립률을 적용합니다. 

(4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 채권 잔액 등 현황

(단위 : 백만원, %)

구 분
경과기간
제24기 3분기
구성비율

대여금
6개월 이하
81
0.2

6개월 초과 1년 이하
523
1.4

1년 초과 3년 이하
4,281
11.5

3년 초과
32,417
86.9

소계
37,302
100.0

신탁계정대
6개월 이하
715,675
76.2

6개월 초과 1년 이하
175,514
18.7

1년 초과 3년 이하
40,080
4.3

3년 초과
8,335
0.9

소계
939,604
100.0

기타대출채권
6개월 이하
60,618
100.0

6개월 초과 1년 이하
-
-

1년 초과 3년 이하
-
-

3년 초과
-
-

소계
60,618
100.0

미수금
6개월 이하
7,081
42.9

6개월 초과 1년 이하
2,159
13.1

1년 초과 3년 이하
3,541
21.5

3년 초과
3,715
22.5

소계
16,496
100.0

미수수익
6개월 이하
20,779
38.6

6개월 초과 1년 이하
12,678
23.5

1년 초과 3년 이하
15,271
28.4

3년 초과
5,106
9.5

소계
53,834
100.0

보증금
6개월 이하
3,335
23.3

6개월 초과 1년 이하
454
3.2

1년 초과 3년 이하
3,816
26.7

3년 초과
6,689
46.8

소계
14,294
100.0

※ 특수관계자에 대한 채권잔액 없음.

나.
공정가치 평가내역

- 연결재무제표 주석 "25. 금융상품의 공정가치" 및 별도재무제표 주석 "23. 금융상품의 공정가치" 부분을 참조하시기 바랍니다.

채무증권 발행실적

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 백만원, % )

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면(전자등록)총액
이자율
평가등급
(평가기관)
만기일
상환
여부
주관회사

한국토지신탁
회사채
공모
2017년 02월 16일
150,000
3.392
A0
2020년 02월 16일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
2.5
A2
2018년 03월 30일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 01월 12일
30,000
3
A2
2019년 01월 11일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2018년 08월 27일
50,000
2.25
A2
2018년 09월 19일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2018년 09월 17일
60,000
3.15
A0
2021년 09월 17일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
전자단기사채
사모
2018년 10월 25일
50,000
2.45
A2
2018년 12월 06일
상환
한국투자증권

한국토지신탁
회사채
공모
2019년 04월 26일
100,000
2.508
A2
2022년 04월 26일
미상환
한국투자증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2010년 10월 25일
20,000
2.1
A2
2019년 12월 27일
상환
KB증권

한국토지신탁
기업어음증권
사모
2010년 10월 25일
30,000
2.25
A2
2020년 10월 23일
미상환
KB증권

합 계
-
-
-
520,000
-
-
-
-
-

다-2-1. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제36회 회사채
2017년 02월 16일
2020년 02월 16일
150,000
2017년 02월 06일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2019년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
-

이행현황
-

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2019년 09월 11일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

다-2-2. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제37회 회사채
2018년 09월 17일
2021년 09월 17일
60,000
2018년 09월 05일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2019년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2019년 09월 11일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

다-2-3. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 백만원, %)

채권명
발행일
만기일
발행액
사채관리
계약체결일
사채관리회사

제38회 회사채
2019년 04월 26일
2022년 04월 26일
100,000
2019년 04월 16일
한국증권금융

(이행현황기준일 :
2019년 06월 30일
)

재무비율 유지현황
계약내용
부채비율 400% 이하 유지

이행현황
준수

담보권설정 제한현황
계약내용
자기자본의 400% 이하 유지

이행현황
준수

자산처분 제한현황
계약내용
총자산의 70% 이하

이행현황
준수

지배구조변경 제한현황
계약내용
최대주주의 변경

이행현황
준수

이행상황보고서 제출현황
이행현황
이행(2019년 09월 11일)

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

다-3. 기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
30,000
-
-
-
30,000

합계
-
-
-
-
30,000
-
-
-
30,000

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : )

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

다-5. 회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
150,000
60,000
100,000
-
-
-
-
310,000

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
150,000
60,000
100,000
-
-
-
-
310,000

다-6. 신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
15년이하
15년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

다-7. 조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 백만원)

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

Ⅳ. 감사인의 감사의견 등

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
감사의견
강조사항 등
핵심감사사항

제24기(당기)
한영회계법인
-
해당사항 없음
해당사항 없음

제23기(전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
해당사항 없음

제22기(전전기)
한영회계법인
적정
해당사항 없음
해당사항 없음

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
내 용
보수
총소요시간

제24기(당기)
한영회계법인
3분기
반기 검토
1분기검토
190
329
282
323

제23기
(전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기
반기 검토
1분기 검토
IFRS9및15 회계정책 검토 등(주1)

120
20
1,387
308
270
300

제22기
(전전기)
한영회계법인
중간 및 결산감사
3분기 검토
반기 검토
1분기 검토
105
1,161
290
275
250

※ 보수는 백만원 단위이며, 부가가치세가 제외된 금액임.
※ (주1) 2017년 용역의 추가보수 금액임.

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제24기(당기)
2019.07.03
법인세 세무조정
2019.08.08~08.09
10.0
-

-
-
-
-
-

제23기(전기)
2018.07.04
법인세 세무조정
2019.03.04~03.05
9.0
-

-
-
2018.08.08~08.09
-
-

제22기(전전기)
2017.07.11
법인세 세무조정
2018.03.12~03.13
8.5
-

-
-
2017.08.09~08.10
-
-

※ 보수는 백만원 단위이며, 부가가치세가 제외된 금액임.

Ⅴ. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

 (1) 이사회 운영규정의 주요내용
 - 이사회 구성 : 사내이사와 사외이사로 구성하고 이사 중에서 호선된 자가 의장이 됩니다. 정관상 4인 이상 9인 이내의 이사를 두되, 사내이사는 4인 이하로 하고, 이사는 주주총회에서 선임하도록 정하고 있습니다.
작성기준일 현재 사내이사 4명(대표이사 포함), 사외이사 4명으로 구성되어 있습니다.

- 권한사항 : "(3) 이사회의 권한내용" 참조
 - 운영 : 정기이사회와 임시이사회로 구분하며, 정기이사회는 매분기 1회 소집합니다.

 (2) 이사 현황
 - Ⅷ. 임원 및 직원 등에 관한 사항 1. 임원 및 직원의 현황을 참조하시기 바랍니다.

 (3) 이사회의 권한 내용
 - 다음 각호의 사항을 심의 의결합니다.
 1. 주주총회에 관한 사항
 가. 주주총회 소집
 나. 주주총회의 승인을 요하는 사항의 제안
 2.
다음 각목의 규정의 제정, 개정 및 폐지. 다만, 법령등의 변경으로 인한 자구수정 
 은 제외한다.
 가. 이사회운영규정
 나.
경영위원회운영규정

 다. 직제규정
 라. 인사규정
 마. 감사위원회 운영규정
 바. 감사규정

사. 이사의보수및퇴직급여에관한규정. 다만, 보수한도액 및 퇴직급여에 관한 사항 은 제외함
 아. 내부통제기준에 관한 규정
 자. 내부회계관리규정
 차. 사외이사 후보추천위원회 운영규정
 카. 리스크관리규정
 타. 임원대우 별정직원 관리에 관한 규정

파. 성과평가규정
 하. 부동산투자회사법에 의한 내부통제기준에 관한 규정
 거. 기타 사규 중 이사와 회사간 이해상충이 있는 조문의 제정, 개정 및 폐지
 3. 경영일반에 관한 사항

가. 경영목표 및
경영전략의 설정, 경영의 감독 및 경영성과의 평가

나. 사업계획, 예산의 승인 및 결산에 관한 사항
(단, 예산의 항간 전용은 대표이사 
 사장에게 위임한다.)

다. 소유자산의 재평가
 라. 중요한 자산의 취득 및 처분
 마. 대규모 재산의 차입
 바. 사채 및 조건부 자본증권의 발행
 사. 본점의 이전(정관의 변경을 요하지 않는 경우에 한한다)
 아. 국내외 지점, 출장소, 사무소, 현지법인, 기타 영업소의 설치ㆍ이전ㆍ폐지
 자.
대표이사, 준법감시인,
지배인의 선임 또는 해임
 차. 이사회 내 위원회의 설치, 운영, 폐지와 그 위원의 선임 및 해임
 카. 이사회 내 위원회의 결의사항에 대한 재결의. 단, 감사위원회 결의에 대하여는 
 그러하지 아니함
 4. 주식 및 자본에 관한 사항
 가. 자본금의 변경과 준비금, 잉여금의 처분, 적립금의 자본전입
 나. 주식의 발행 또는 소각에 관한 사항
 다. 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위
 라. 임시주주총회의 소집을 위한 주주명부의 폐쇄 및 기준일 설정 
 5. 다른 기업체에 대한 출자 및 소유지분의 처분. 
 6.
고유재산 운용방법으로 실행되는
대출, 채무증권의 인수 또는 타인을 위한 담보 
 제공, 채무의 보증

7. 대주주등과의 거래에 관한 사항. 단, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우로서 거래금
 액이 자기자본의 1만분의 10에 해당하는 금액과 10억원 중 적은 금액보다 큰 경우 
 이사회 결의는 재적이사 전원의 찬성으로 한다. 
 가. 계열회사(대주주 제외)가 발행한 주식, 채권 및 약속어음을 소유하는 경우
 나. 대
주주 및 그 특수관계인에 대해서 신용공여를 하는 경우
8. 이사에 관한 사항
 가. 이사에 대한 경업의 승인
 나. 회사와 사업기회 이용
 다. 이사와 회사 간의 거래

9.
기타
 가. 감독기관의 인가 또는 승인절차상 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 나. 법령, 정관, 주주총회의 결의 등에 의하여 이사회의 결의를 필요로 하는 사항
 다. 기타
경영
위원회가 부의하는 사항 및 이사회가 필요하다고 인정하는 사항 

나. 중요의결사항 등

-안건의 주요내용 및 참석현황 등

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선
이형주
이승문
임경택
박종우
장용석

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
100%)
김정선
(출석률: 
100%)
이형주
(출석률: 
100%)
이승문
(출석률: 
100.0%)
임경택
(출석률: 
100.0%)
박종우
(출석률: 
100%)
장용석
(출석률 
100%)

찬 반 여 부

정기 1회
2019-01-31
보고1. 2018년도 4/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

보고2. 내부회계관리제도 운영실태 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 2018년도 결산서 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 2018년도 영업보고서 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 이사회 운영규정 개정의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의4. 사외이사후보추천위원회 구성의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 1회
2019-02-21
부의1. 에코프라임 환경1호 펀드(PEF) 투자의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 2회
2019-03-06
보고1. 2018년도 결산(안) 수정사항 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

보고2. 내부회계관리제도 운영실태 평가 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

보고3. 2018년도 임직원의 재산상 이익제공 및 수령현황 결과보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

보고4. 2018년도 신용정보관리 보호인 업무수행 실적보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 제23기 정기주주총회 소집의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 3회
2019-03-22
부의1. 대표이사 및 이사회의장 선임의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 이사의 보수지급기준 개정의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 성과평가규정 개정의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 2회
2019-04-19
보고1. 2019년도 1/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 자기주식 신탁계약 기간연장의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 부동산투자회사법에 의한 내부통제기준에 관한 규정 개정의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 4회
2019-07-15
부의1. 집행임원 선임의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 3회
2019-08-21
보고1. 2019년도 2/4분기 경영현황 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 경영위원회 운영규정 개정의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 5회
2019-09-24
부의1. 대주주와 이해상충 방지를 위한 내부통제규정에 따른 서귀포 동홍 센트레빌 
 공동주택 이사회 부의의 건
원안의결
미투표
미투표
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 6회
2019-10-08
부의1. 중간배당을 위한 주주명부 폐쇄 결정(안)에 대한 이사회 부의의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 7회
2019-10-22
부의1. 자기주식 신탁계약 일부 해지 결정(안)에 대한 이사회 부의의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 자기주식 처분 결정(안)에 대한 이사회 부의의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 8회
2019-10-25
부의1. 현금배당(중간배당) 결정(안)에 대한 이사회 부의의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

정기 4회
2019-11-13
보고1. 2019년도 3/4분기 경영현황 보고
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의1. 2020년도 회사채 발행한도 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 9회
2019-12-02
부의1. 직제규정 개정에 대한 이사회 부의의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 10회
2019-12-13
부의1. 대주주와 이해상충 방지를 위한 내부통제규정에 따른 당진 수청1지구 공동주택
 토지신탁 수탁(안) 이사회 부의의 건
원안의결
미투표
미투표
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

임시 11회
2019-12-20
부의1. 2020년도 사업계획 및 예산서 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의2. 집행임원 선임의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

부의3. 준법감시인 선임의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성
찬성

주)사내이사 이형주는 제23회 정기주주총회('19.03.22.)에서 신규로 선임됨.
주)임시5회 이사회에서 대표이사 차정훈 및 대표이사 최윤성은 이사회에 참석하였으나, 상법 제391조 제3항 및 동법 제368조 제4항에 의하여 의결권 행사대상에서 제외하고, 표결 및 서명을 하지 아니하였음.

다. 이사회 내 위
원회
구성 현황

 (1) 위원회 구성 현황

위원회명
구 성
소속이사명
설치목적 및
권한사항
비 고

감사위원회
감사위원인 사외이사 전원

이승문(위원장),

박종우, 장용석, 임경택, 이형주

감사를 통한 업무의 적정성 평가 및 개선
-

경영위원회
상임이사 전원

차정훈, 최
윤성, 김정선, 김성진

경영의 기본운영에 관한 사항 심의의결
-

사외이사후보
추천위원회
사외이사,
상임이사 중 이사회에서 선임한 위원

-

사외이사 후보의 추천
-

※
사외이사후보추천위원회(이하 "사추위")는 사외이사의 임기만료, 기타 사유로 인하여 사외이사를 새로 선임할 필요가 있는 경우 이사회의 의결을 거쳐 구성함. 

(2) 위원회 활동내용

 (가) 감사위원회의 주요 활동 내용
 - 감사위원회 활동내역은 아래의 "2.감사제도에 관한 사항" 참조

 (나) 경영위원회 주요 활동 내용

회차
개최일자
의안내용
가결여부
이사의 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
100%)
김정선
(출석률: 
100%)

찬 반 여 부

제1회
2019-01-03
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제2회
2019-01-08
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 성과급 체제개선 컨설팅 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제3회
2019-01-15
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제4회
2019-01-22
1. 해남 해리 코아루 더베스트 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 영월 코아루 에듀타운 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 구미 황상 코아루 센트럴시티 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제5회
2019-01-29
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 제주신화월드 R지구 신화빌라스 콘도미니엄 수익권 매입펀드 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 대전 오류 코아루 써밋 주상복합 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 강원 고성군 토성면 공동주택 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제6회
2019-02-12
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제7회
2019-02-19
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 횡성 읍하 코아루 하우스토리 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제8회
2019-03-05
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제9회
2019-03-12
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 청라 친환경복합단지 오피스텔 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 인천 청라 97-1 오피스텔 관리형토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 부산 기장군 공동주택 책임준공부 관리형토지신탁 수탁(안)
원안보류
보류
보류
보류
보류

5. 안성 당왕 삼정그린코아 부동산펀드 투자계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

6. 천안 안서 코아루 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

7. 부실채권 상각(안)_경기 남양주 화도 금남 산56-1외 3필지 취득대리
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제10회
2019-03-19
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 부산 기장군 공동주택 책임준공부 관리형토지신탁 수탁(안) (재부의)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 제38회 무보증 공모사채 발행과 관련한 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제11회
2019-04-02
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제12회
2019-04-09
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 충북 증평 미암리 공동주택 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 2019년도 리스크 관리방안
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제13회
2019-04-16
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 안성 당왕 HUG 공공지원 민간임대주택사업 민간사업자 공모신청('19년 1차)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 망미1구역 임대주택 포괄양수도 사업계획(안)
원안보류
보류
보류
보류
보류

제14회
2019-04-23
1. 가평 읍내2지구 도시개발사업 공동주택 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 복지후생규정 및 시행세칙 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제15회
2019-04-30
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 강릉 폐자원 에너지화 연계시설 차입형 토지신탁
원안보류
보류
보류
보류
보류

3. 구미 송정 태왕아너스타워 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제16회
2019-05-08
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제17회
2019-05-14
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 강릉 폐자원 에너지화 연계시설 차입형 토지신탁
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제18회
2019-05-21
1. 인천 경동구역 도시환경정비사업(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 영등포동2가 439일대 가로주택정비사업 1차변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제19회
2019-05-23
1. LH 공공지원 민간임대주택 민간사업자 공모신청
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제20회
2019-05-28
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 남양주 화도읍 물류센터 관리형 토지신탁(책임준공확약) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 강릉 폐자원 에너지화 연계시설 차입형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제21회
2019-06-04
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 블라인드 펀드투자(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 대전 장대 B구역 재개발 정비사업
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제22회
2019-06-11
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 하남 미사테크노 1차 다인로얄팰리스 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 서귀포 강정 코아루 도시형 생활주택 사모부동산투자신탁 투자계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 개발사업 블라인드 펀드 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제23회
2019-06-17
1. 서초구 잠원동 고급주택 개발사업 PFV 지분출자 및 AMC 수행(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제24회
2019-06-18
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. HUG 고분양가 사업장 심사기준 정리 및 영향 검토
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 인천 학익1구역 재개발정비사업 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제25회
2019-06-25
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 부천 원미구 상동 588-4 개발사업 PFV 지분출자 및 AMC 수행(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제26회
2019-07-02
1. 원주시 단구근린공원 민간 조성사업 공모 신청 및 SPC 투자계획(안)
원안보류
보류
보류
보류
보류

제27회
2019-07-09
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 구미 형곡3주공아파트 주택재건축정비사업
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 대구 달서구 본동 주상복합 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 여수 학동 생활형숙박시설 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 취업규칙 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제28회
2019-07-16
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제29회
2019-07-23
1. 을지로3가 도시환경정비사업 펀드투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 을지로3가 도시환경정비사업 블라인드펀드 투자자문 의사표시(안)

원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 부산 명지 1차, 구리 갈매 4·5차 다인로얄팰리스 분양형토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 대구 중구 도원아파트 가로주택정비사업
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 대전 장대B구역 재개발정비사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

6. 익산 마동2차 코아루 토지신탁종료계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제30회
2019-07-24
1. 부천 중동 1-1구역 민간임대주택 포괄양수도 사업계획서(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제31회
2019-07-30
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제32회
2019-08-06
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 강릉 영진리 공동주택 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 광주광역시 중외공원 조성사업 SPC 지분출자 및 AMC 수행(안)

원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 캡스톤 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건 
 "부천시 원미구 상동 588-4번지 조건부 선매입약정(안)"
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제33회
2019-08-13
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 용인 양지 공동주택 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 돈의문2재촉구역 주택재개발정비사업 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 강릉 폐자원 에너지화 연계시설 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 보수규정 개정(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제34회
2019-08-27
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 광진구 구의동 한양빌라 가로주택정비사업
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 서귀포 동홍 센트레빌 관리형(책임준공) 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 서산 석림 센트럴 코아루 사모부동산투자신탁(REF펀드) 연장(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 통영 죽림 코아루 펀드 투자조건 변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제35회
2019-09-03
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 인천 서구 석남 롯데우람 재건축사업
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 안성 당왕 삼정그린코아 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제36회
2019-09-10
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 안성 공도 만정지구 도시개발사업 공동주택
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제37회
2019-09-24
1. 문경 모전 주상복합 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 서귀포 동홍 센트레빌 관리형(책임준공) 토지신탁 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 대전 장대B구역 재개발정비사업계획 2차 변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 여수 학동 생활형 숙박시설 분양형 토지신탁 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제38회
2019-09-26
1. 무기명 골프회원권 추가 취득의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제39회
2019-10-01
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 고령 월성산단 폐기물 매립시설 신축사업 차입형토지신탁(PF혼합형) 수탁(안)
원안보류
보류
보류
보류
보류

3. 금산 중도리 공동주택 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제40회
2019-10-08
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 여주 천송 주상복합 수탁(안)
원안보류
보류
보류
보류
보류

제41회
2019-10-15
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 광주 남구 봉선동 공동주택 관리형 토지신탁(책임준공) 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 경주 보문유원지 도시계획시설사업 브릿지대출 펀드 투자(안)
원안보류
보류
보류
보류
보류

제42회
2019-10-22
1. 인천 검단중앙공원 특례사업 SPC 투자계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 케이리츠투자운용 블라인드펀트 투자자자문위원회 의사표시건(인천 검단중앙공원 특례사업)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 선릉역 역세권 2030 청년주택 포괄양수도
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 한국투자선매입전문투자형모자형사모부동산투자신탁 투자기본계약 합의해지 및
 케이알선매입전문투자형 사모부동산투자신탁 제10호 투자(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제43회
2019-10-29
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 케이리츠투자운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
 (부산 온천동 주상복합 조건부 선매입 약정)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 대구광역시 달서구 감삼동 주상복합 분양형 토지신탁 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제44회
2019-11-05
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 서귀포 동홍 호근 코아루 오션뷰 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제45회
2019-11-12
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 문경 모전 주상복합 사업계획변경(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제46회
2019-11-19
1. 케이리츠투자운용 블라인드펀드 투자자 자문위원회 의사표시의 건
(양평 창대리 테라스하우스 조건부 선매입약정)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제47회
2019-11-22
1. LH 공공지원 민간임대주택사업 민간사업자 공모신청(19년 3차, 파주 운정) 사업계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제48회
2019-11-26
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 당진 수청1지구 공동주택(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제49회
2019-12-03
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

제50회
2019-12-10
1. 부천시 상동 588-4 개발사업 PFV 유상증자 참여(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제51회
2019-12-17
1. 경영현안 보고
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 성남 센트럴비즈타워 지식산업센터 2차 수탁(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 서산 석림 센트럴 코아루 일괄매각계획(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

제52회
2019-12-24
1. 중부지점 사옥 보증금 미회수채권 대손상각(안)
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성

(다)
사외이사후보추천위원회 주요 활동 내용

위원회명
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

최윤성
차정훈
김성진
김정선
이형주
이승문
임경택
박종우
장용석

최윤성
(출석률: 
100%)
차정훈
(출석률: 
100%)
김성진
(출석률: 
100.0%)
김정선
(출석률: 
100.0%
이형주
(출석률: 
100.0%
이승문
(출석률: 
100.0%)
임경택
(출석률: 
100.0%)
박종우
(출석률: 
100%)
장용석
(출석률 
100%)

찬 반 여 부

사외이사후보
추천위원회
2019.1.31
사외이사 후보 선정기본계획 승인의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

2019.3.6
사외이사 후보 추천의 건
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
-
찬성
찬성
찬성
찬성

주)사외이사 이형주는 제23회 정기주주총회에서 신규로 선임됨.

라. 이사의 독립성

 (1) 이사 선출에 대한 독립성 기준 운영 여부 : 해당사항 없습니다.

(2) 이사의 선임배경 등

상임이사
선임배경
및 추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주 및 
주요주주와의 관계

차정훈
(각자 대표이사)
이사회 추천

회사업무 총괄

-
-

최윤성
(각자 대표이사)
이사회 추천

회사업무 총괄

-
-

김성진
이사회 추천
영업부문
-
-

김정선
이사회 추천
지원부문
-
-

 (3) 사외이사후보추천위원회 구성현황 : Ⅵ.1.다.(2).(다) 참조

마. 사외이사의 전문성

사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
사외이사 개별 일정상 사유

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련 사항

성 명
주 요 경 력
비 고
사외이사 여부
회계 및 재무전문가 여부

이승문(위원장)
現 법무법인 정세 변호사
(주)솔루에타 사외이사 겸임
'18.03.23 선임
O
-

임경택

한국산업은행 부행장

대우건설 수석부사장
現 아시아나IDT(주) 사외이사

'17.03.24 선임
O
오하이오 주립대학교 박사
한국산업은행 조사부('81.02. ~ '92.08.)
한국산업은행 부행장('10.01. ~ '14.01.)

박종우

㈜경북일보사 기자

㈜부산매일신문사 기자

울산경제정의실천시민연합 간사
現 인문학 강사

'17.03.24 선임
O
-

장용석

서울지검 특수2부 부부장검사

헌법재판소 헌법연구관

법무법인 두라 대표변호사

공정거래위원회 상임위원
現 법무법인 원 변호사
(주)럭키백 사내이사 겸임

'17.03.24 선임
O
-

이형주
대한주택공사 처장
LH 본부장
LH토지주택대학교 부총장
現 (사)건설경제연구원 
학술연구부문 부원장
'19.03.22 선임
O
-

* 박종우 이사와 장용석 이사는 제23기 정기주주총회(2019.03.22)에서 재선임됨.
 이형주 이사는 제23기 정기주주총회(2019.03.22)에서 신규 선임됨.

나
.

감사위원회의 독립성

(1) 감사위원 선출기준

- 감사위원은 3인 이상의 이사로 구성되고 감사위원의 자격 등은 상법, 자본시장 과 금융투자업에 관한 법률 등 관계법령에 의함
 - 회사 정관에 따라 감사위원의 선임은 주주총회의 결의에 의하고, 감사위원회 는 그 결의로 위원회를 대표할 자를 선정

(2) 감사위원회 운영현황

- 감사위원회 설치여부 : 2000. 3. 31 설치

- 감사위원회의 직무 : 다음의 사항을 심의ㆍ의결합니다.
 1. 감사업무에 관한 중요사항
 가. 일반감사 계획의 수립
 나. 특별감사 실시
 다. 감사결과 조치사항. 다만, 관계직원의 징계 또는 변상의 경우에 한함.
 라. 부실채권의 상각에 대한 사전검토
 2. 관계 법령, 정관 등에 규정한 감사업무에 관한 사항
 3. 감독기관이나 사장 또는 이사회가 요청하는 업무의 감사
 4. 기타 감사위원회에서 필요하다고 인정하는 사항
 - 감사위원회의 감사업무에 필요한 경영정보접근을 위한 내부장치로써, 
 감사위원 모두 이사로서 이사회에 참여함(이사회 운영규정)

(3) 감사위원회 위원의 독립성

상임이사
선임배경 및 추천인
회사와의 관계
최대주주 및 
주요주주와의 관계
기타

이승문
(위원장)
사외이사후보추천위원회
-
-
-

임경택
사외이사후보추천위원회
-
-
-

박종우
사외이사후보추천위원회
-
-
-

장용석
사외이사후보추천위원회
-
-
-

이형주
사외이사후보추천위원회
-
-
-

다.
감사위원회의 활동

회 차
개최일자
의안내용
가결여부
이사 성명

이형주
이승문
임경택
박종우
장용석

이형주
(출석률: 
100.0%
이승문
(출석률: 
100.0%)
임경택
(출석률: 
100.0%)
박종우
(출석률: 
100%)
장용석
(출석률 
100%)

찬 반 여 부

'19년도 제1회
'19.01.31
1. 2018년도 감사 지적사항 정리상황보고
원안접수
-
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2018년도 하반기 내부통제 보고
원안접수
-
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 자금세탁방지 체제의 적정성 감사결과보고
원안접수
-
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 내부회계관리제도 운영실태 보고
원안접수
-
찬성
찬성
찬성
찬성

5. 내부회계관리제도 운영실태 평가(안)
원안의결
-
찬성
찬성
찬성
찬성

'19년도 제2회
'19.03.06
1. 주주총회 부의안건 조사, 보고(안)
원안의결
-
찬성
찬성
찬성
찬성

2. 2018 회계연도 감사보고서(안)
원안의결
-
찬성
찬성
찬성
찬성

3. 내부감시장치에 대한 감사위원회 평가의견서(안)
원안의결
-
찬성
찬성
찬성
찬성

4. 경기 남양주 화도 산56-1 취득대리 부실채권 대손상각(안)
원안의결
-
찬성
찬성
찬성
찬성

'19년도 제3회
'19.08.21.
1. 2019년도 상반기 내부통제 결과보고(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

2. 경영지원본부 일반감사 결과보고(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

3. 준법감시팀 및 도시재생사업본부 일반감사 결과보고(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

4. 2019 회계연도(제24기) 반기 감사인 검토결과 및 감사계획
 보고(안)
원안접수
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

19년도 제4회
19.11.13.
1. 2020년도 일반감사계획
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

19년도 제5회
19.12.20.
1. 舊 중부지점 사옥 보증금 미회수채권 대손상각
원안의결
찬성
찬성
찬성
찬성
불참

주)사외이사 겸 감사위원회 위원 이형주는 제23회 정기주주총회에서 신규로 선임됨.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부
감사위원회 교육 미실시 사유

미실시
감사위원 개별 일정상 사유

마. 감사위원회 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

감사팀
5
부장1명, 차장3명(이상 평균15년), 사원1명
내부감사활동

바. 준법감시인의 인적사항 및 주요경력

성명
직위
선임일
주요경력

송규석
실장
2018.12.20.
한국토지신탁 근무('96.04~현재)

3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항

당기 중 중요한 변동사항이 없어 기업공시서식 작성기준 제7-3-1조 내지 제7-3-3조에서 정한 사항 기재를 생략합니다. 

Ⅵ. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
2020.02.03

주식수
지분율
주식수
지분율

엠케이인베스트먼트(주)
본인
보통주
61,238,523
24.25
61,238,523
24.25
-

엠케이전자(주)
계열회사
보통주
24,805,477
9.82
28,305,477
11.21
-

계
보통주
86,044,000
34.08
89,544,000
35.46
-

-
-
-
-
-
-

가. 최대주주의 주요경력 및 개요

(1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이인베스트먼트(주)
1
유상래
0.00
-
-
엠케이전자(주)
100.00

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이인베스트먼트(주)

자산총계
259,520

부채총계
125,064

자본총계
134,456

매출액
24,040

영업이익
21,932

당기순이익
19,709

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 상장 또는 비상장주식 또는 투자대상기업의 지분 및 기타 지 분관련 증권 등에 대한 투자
 (나) 차입 현황 : 2019년 9월말 기준으로 엠케이인베스트먼트(주)는 한국투자증권 등으로부터 870억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하 고 있습니다.

나. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

(1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

엠케이전자(주)
6,852
이진
0.00
-
-
㈜오션비홀딩스
24.08

-
-
-
-
-
-

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
엠케이전자(주)

자산총계
311,370

부채총계
212,678

자본총계
98,692

매출액
251,795

영업이익
3,376

당기순이익
1,070

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

(가) 주요 사업 현황 : 반도체 기초 전기 재료인 세금선(Gold Bonding Wire)을 제 조하는 회사로써 주요생산품은 반도체용 Gold Bonding Wire(99.99%), 고순도 Gol d Sputtering Target (99.999%), Gold합금 Sputtering Target, 고순도 Gold Evapo rate Material (99.999%), BGA Solder Ball 등이 있습니다. 
 (나) 차입 현황 : 2019년 9월말 기준으로 엠케이전자(주)는 한국증권금융으로부터 320억원을 차입하고 있으며, 보유하고 있는 당사 주식을 담보로 제공하고 있습니 다.

2. 최대주주 변동내역

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2009.04.15
아이스텀앤트러스트(주)
79,333,330
31.42
최대주주의 주식 일부(21,000,000주)에 대하여 매도청구권 행사에 의한 취득
-

2013.12.04
리딩밸류일호유한회사 외
87,800,000
34.77
주식양수도계약에 따른 대금지급 및 주권교부
-

2018.02.06
엠케이인베스트먼트(주) 외
86,044,000
34.08
펀드 청산에 따른 주식 취득
-

3. 주식의 분포

가. 주식 소유현황

[5%이상 주주 현황]

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
엠케이인베스트먼트주식회사
61,238,523
24.25%
최대주주

엠케이전자 주식회사
28,305,477
11.21%
기타 5%이상 소유주주

KB자산운용
30,128,652
11.93%
기타 5%이상 소유주주

한국투자밸류자산운용
13,798,167
5.46%
기타 5%이상 소유주주

국민연금공단
13,105,882
5.19%
기타 5%이상 소유주주

우리사주조합

100,083
0.04%
-

(주)상기 자료는 주주명부(2018.12.31. 기준), 대량보유상황보고 내역 등을 토대로 한 주식보유현황 자료이며, 기준일 현재 주식소유현황과 차이가 발생할 수 있음.

나. 소액주주현황

(기준일 :
2018년 12월 31일
)
(단위 : 주)

구 분
주주
보유주식
비 고

주주수
비율
주식수
비율

소액주주
21,414
99.93%
90,694,469
35.91%

우리사주조합 
포함,실기주 제외

(주1) 주주명부폐쇄일인 2018년 12월 31일자 기준임.

4. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용
주1)

결 산 일
12월 31일
정기
주주총회
영업연도 말일의 다음날부터 3월 이내에 소집하고,임시주주총회는 필요한 경우에 수시로 소집한다.

주주명부폐쇄시기
주2)

주권의 종류
주3)

명의개서대리인
한국예탁결제원 (☎3774-3000)

주주의 특전
없음
공고게재
회사 인터넷 홈페이지 (www.koreit.co.kr)에 한다. 다만 전산장애 또는 그 밖의 부득이한 사유로 회사의 인터넷 홈페이지에 공고할 수 없는때에는 매일경제신문에 한다.

주1) 정관 제16조(주식의 발행 및 배정)
① 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.
1. 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
2. 발행주식총수의 100 분의 20 을 초과하지 않는 범위 내에서 신상품 또는 신규 사업모델의 개발, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제 1호 외의 방법으로 특정한 자(회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 제 1호 외의 방법으로 불특정 다수인(회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식
② 제1항 제 3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.
1. 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식
2. 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식
3. 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식
4. 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식
③ 제1항제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.
④ 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.
⑤ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.
⑥ 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.
⑦ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

주2) 정관 제21조(주주명부의 폐쇄 및 기준일)
① 회사는 매년 1월 1일부터 1월 7일까지 주식의 명의개서, 질권의 등록 및 말소, 신탁재산의 표시 또는 말소를 정지한다.
② 회사는 정기주주총회에 있어서는 매 결산기 최종일 주주명부에 기재되어 있는 주주로 하여금 그 권리를 행사하게 한다
③ 회사는 임시주주총회의 소집, 기타 필요한 때에는 이사회의 결의에 의하여 주주명부의 기재의 변경을 정지하거나 또는 기준일을 정할 수 있다. 이 경우에는 그 기간 또는 기준일의 2주간 전에 공고하는 것으로 한다.

주3)「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 에 따라 주권 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리가 의무적으로 전자등록됨에 따라 '주권의 종류’를 기재하지 않음.

5. 최근 6개월 간의 주가 및 주식 거래실적

-
최근 6개월간 주가와 거래량은 아래와 같습니다.

(단위 : 원, 주)

종 류
'19년 8월
'19년 9월
'19년 10월
'19년11월
'19년 12월
'20년 01월

종목코드
A034830
최 고
2,190
2,145
2,210
2,240
2,240
2,085

최 저
2,035
2,085
2,060
2,120
2,100
2,005

평 균
2,094
2,118
2,131
2,174
2,180
2,034

최고 일거래량
2,341,349
906,607
2,088,472
1,011,616
962,243
791,876

최저 일거래량
149,929
97,843
159,744
87,476
239,447
168,351

월간거래량
13,233,594
7,486,459
9,533,958
9,279,392
9,371,418
7,722,235

(주1) 최고, 최저가격은 일별 종가 기준임

Ⅶ. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2020년 02월 03일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당
업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의
관계
재직기간
임기
만료일

의결권
있는 주식
의결권
없는 주식

차정훈
남
1963.01
대표이사
등기임원
상근
회장
- 경희대
- 現 한국토지신탁 대표이사 회장
-
-
-
'15.10.28. ~ 현재
-

최윤성
남
1963.11
대표이사
등기임원
상근
사장
- 전주대
- 엠케이전자(주) 대표이사
- 前 한국토지신탁 부사장
-
-
-
'14.03.21. ~ 현재
-

김성진
남
1963.09
전무
등기임원
상근
영업부문장
- 고려대 법학
- 한국토지신탁 리스크관리팀장
- 한국토지신탁 사업지원본부장
1,180
-
-
'18.03.23. ~ 현재
-

김정선
남
1965.04
전무
등기임원
상근
지원부문장
- 중앙대 신문방송학
- 한국토지신탁 영업팀장
- 한국토지신탁 신탁사업1본부장
1,180
-
-
'18.03.23. ~ 현재
-

이승문
남
1965.01
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 서울대 미학
- 법무법인 정세 변호사
-
-
-
'15.03.30. ~ 현재
-

임경택
남
1956.02
사외이사
등기임원
비상근
감사위원

-한국산업은행 부행장

-대우건설 수석부사장

-
-
-
'17.03.24. ~ 현재
-

박종우
남
1960.10
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 경희대 중어중문학
- ㈜경북일보사 기자
- ㈜부산매일신문사 기자
- 울산경제정의실천시민연합 간사
- 대구예술 편집장
- 인문학 강사
-
-
-
'15.10.28. ~ 현재
-

장용석
남
1962.08
사외이사
등기임원
비상근
감사위원

- 서울대 법과대학

- 연세대 법무대학원 석사
- 대전지검 서산지청장
- 서울지검 특수2부 부부장검사
- 헌법재판소 헌법연구관
- 법무법인 두라 대표변호사
- 공정거래위원회 상임위원
- 법무법인 원 변호사

-
-
-
'15.10.28. ~ 현재
-

이형주
남
1958.06
사외이사
등기임원
비상근
감사위원
- 서울대 식품공학
- 대한주택공사 처장
- LH본부장 및 LH토지주택대학교 부총장
- (사)건설경제연구원 학술연구부분 부원장
-
-
-
'19.03.22. ~ 현재
-

배효진
남
1968.12
상무
미등기임원
상근
도시재생
2본부장
- 한양대 도시공학
- 삼성물산(주) 건설부문 팀장
- 한국토지신탁 도시재생2팀장
1,000
-
-
'20.01.01. ~ 현재
2021.12.31

정봉준
남
1962.12
상무
미등기임원
상근
경영지원
본부장
- 경북대학교 경영학
- 한국토지신탁 경영지원본부장
5,680
-
-
'16.11.29. ~ 현재
2020.12.31

한호경
남
1969.05
상무
미등기임원
상근
미래전략
사업본부장
- 서울대 국제경제학
- 한국토지신탁 기획실장
1,180
-
-
'14.11.29. ~ 현재
2020.12.31

오병주
남
1966.05
상무
미등기임원
상근
신탁사업3
본부장
- 한국외국어대 경제학
- 한국토지신탁 총무팀장
-
-
-
'19.07.15. ~ 현재
2021.07.14

김창수
남
1963.10
상무
미등기임원
상근
사업관리
본부장
- 충남대 사회학
- 한국토지신탁 기획팀장
1,180
-
-
'15.05.13. ~ 현재
2020.12.31

김치완
남
1971.03
상무
미등기임원
상근
기획실장
- 한남대 법학
 - 한국토지신탁 기획팀장
-
-
-
'20.01.01.~ 현재
2021.12.31

박진수
남
1964.09
상무
미등기임원
상근
도시재생
업본부장
- 국민대 물리교육학
- ㈜한국토지신탁 도시재생팀장
10,278
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2020.12.31

서홍석
남
1968.07
상무
미등기임원
상근
신탁사업2
본부장

- 대전대 건축공학

- ㈜한국토지신탁 영업팀장

1,180
-
-
'17.12.22. ~ 현재
2020.12.31

김태환
남
1964.02
상무
미등기임원
상근
사업지원
본부장

- 청주대 행정학

- ㈜한국토지신탁 사업관리팀장

1,180
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2020.12.31

정명량
남
1966.02
상무
미등기임원
상근
건축기술
본부장

- 원광대 건축공학

- ㈜한국토지신탁 건축기술팀장

-
-
-
'19.01.01. ~ 현재
2020.12.31

채현호
남
1971.08
상무
미등기임원
상근
리츠사업
- 서울대 수학
 - 한국토지신탁 리츠사업팀장
-
-
-
'20.01.01.~ 현재
2021.12.31

(주1) 제21기 정기주주총회(2017.03.24)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다. 
- 사내이사 차정훈 및 사외이사인 감사위원 임경택의 임기는 2017.03.24 ~ 취임 후 3년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

(주2) 제22기 정기주주총회(2018.03.23)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다. 
- 사내이사 김성진 및 사내이사 김정선의 임기는 2018.03.23 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

- 사외이사인 감사위원 이승문의 임기는 2018.03.23 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

(주3) 제23기 정기주주총회(2019.03.22)에서 재선임 또는 신규선임된 임원의 임기는 아래와 같습니다. 
- 재선임된 사내이사 최윤성 및 사외이사인 감사위원 박종우, 장용석의 임기는 연임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다
- 사외이사인 감사위원 이형주의 임기는 2019.03.22 ~ 취임 후 2년내에 도래하는 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종결시까지 입니다.

(주4) 2020년 01월 01일 배효진 상무, 김치완 상무, 채현호 상무가 신규 선임되었으며, 2019년 12월 31일 김두석 부회장, 송규석 상무, 황낙연 상무의 임기가 만료되었습니다.

나. 직원 현황

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

사업부문
성별
직 원 수
평 균
근속연수
연간급여
총 액
1인평균
급여액
비고

기간의
정함이 없는
근로자
기간제
근로자
합 계

전체
(단시간
근로자)
전체
(단시간
근로자)

부동산
신탁업
남
153
-
22
-
175
7.7
14,857
84
-

부동산
신탁업
여
33
-
14
-
47
6.9
2,229
47
-

합 계
186
-
36
-
222
7.5
17,086
76
-

주1) 상기표는 미등기임원을 포함하여 작성하였습니다.
주2) 연간급여총액은 고정급ㆍ성과급ㆍ복리후생비 등을 포함하였으며 
 지급총액을 기준으로 작성하였습니다.
주3) 1인평균 급여액은 급여총액을 직원수로 나누어 산출하였습니다.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
11
2,583
234
-

주1) 상기표는 비상근임원을 포함하여 작성하였습니다.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
4
-
-

사외이사
5
-
-

합계
9
5,500
제23기 정기주주총회 승인금액

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 백만원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

9
2,789
309
-

2-2. 유형별

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
4
2,609
652
-

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
5
179
35
-

감사
-
-
-
-

주1) 보수총액은 고정급ㆍ성과급ㆍ복리후생비 등이 포함된 누적지급총액입니다.
주2) 1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나누어 산출하였습니다.

<이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
1,207
-

최윤성
사장
609
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장
차정훈
근로
소득
급여
555
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 8억원(당초 6억원)을 1/12로 분할하여 매달 지급함. ('19.03.22 6억원→8억원 변경)

상여
647
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 53.42점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 36.53점을 득하여, 총 100점 중 89.95점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2018년도 성과급은 기본연봉의 107.94%의 성과급 지급률을 곱하여 647,640원을 산출하여 지급하였음.

기타
근로소득
5
급여성 복리후생비 등

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장
최윤성
근로
소득
급여
278
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 4억원(당초 3억원)을 1/12로 분할하여 매달 지급함. ('19.03.22 3억원→4억원 변경)

상여
323
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 53.42점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 36.53점을 득하여, 총 100점 중 89.95점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2018년도 성과급은 기본연봉의 107.94%의 성과급 지급률을 곱하여 323,820원을 산출하여 지급하였음.

기타
근로소득
8
급여성 복리후생비 등

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 백만원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

차정훈
회장
1,207
-

최윤성
사장
609
-

2. 산정기준 및 방법

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

회장
차정훈
근로
소득
급여
555
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 8억원(당초 6억원)을 1/12로 분할하여 매달 지급함. ('19.03.22 6억원→8억원 변경)

상여
647
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 53.42점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 36.53점을 득하여, 총 100점 중 89.95점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2018년도 성과급은 기본연봉의 107.94%의 성과급 지급률을 곱하여 647,640원을 산출하여 지급하였음.

기타
근로소득
5
급여성 복리후생비 등

(단위 : 백만원)

이름
보수의 종류
총액
산정기준 및 방법

사장
최윤성
근로
소득
급여
278
이사보수지급기준(또는 이사회결의)에 따라 연간 급여총액 4억원(당초 3억원)을 1/12로 분할하여 매달 지급함. ('19.03.22 3억원→4억원 변경)

상여
323
이사의 보수지급기준 및 성과평가규정에 따라 사외이사로 구성된 성과평가위원회에서 다음과 같이 평가지표에 대해 평가대상년도의 경영성과를 측정하여 평가함.

계량지표는 단기성과와 장기성과로 구분하며, 단기성과는 수수료수익, 영업이익, 당기순이익을 평가한 결과 55점 중 53.42점, 장기성과는 수주금액을 평가한 결과 45점 중 36.53점을 득하여, 총 100점 중 89.95점(성과급지급률)을 득하였음.

이를 근거로 성과평가규정에 의거 2018년도 성과급은 기본연봉의 107.94%의 성과급 지급률을 곱하여 323,820원을 산출하여 지급하였음.

기타
근로소득
8
급여성 복리후생비 등

Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항

가. 회사가 속해있는 기업집단

- 아래 계열회사들은 공정거래법에 따른 상호출자 및 채무보증제한 대상에 해당하지 않습니다.

투자회사
 피투자회사
㈜한국토지신탁
엠케이
인베스트먼트㈜
엠케이전자㈜
MK ELECTRON 
(HK)
MK ELECTRON 
(KunShan)
유구광업㈜
㈜신성건설
㈜오션비홀딩스

㈜한국토지신탁

-

24.25%

9.82%

-

-

-

-

-

엠케이인베스트먼트㈜

-

-

100.00%

-

-

-

-

-

엠케이전자㈜

-

-

-

-

-

-

6.68%

24.08%

MK ELECTRON (HK)

-

-

77.15%

-

-

-

-

-

유구광업㈜

-

-

94.10%

-

-

-

-

-

MK ELECTRON (KunShan)

-

-

-

96.49%

-

-

-

-

MK Trading (Shanghai)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

MK International Trading (HK)

-

-

-

-

100.00%

-

-

-

Kuttuu Jeek

-

-

-

-

-

72.50%

-

-

㈜발해씨앤에이

-

-

-

-

-

-

-

100.00%

코레이트투자운용 주식회사

100.00%

-

-

-

-

-

-

-

코레이트자산운용 주식회사

68.89%

-

-

-

-

-

-

-

나. 타법인출자 현황

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 천원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

(주)핍스웨이브개발
(비상장)
2008.07.29
투자
300,000
60,000
10
300,000
0
0
0
60,000
10
300,000
5,591,921
534,281

(주)서울라이트타워
(비상장)
2009.03.23
투자
4,260,826
1,069,483
5.32
0
0
0
0
1,069,483
5.32
0
60,072,863
58,184,989

이지스자산운용(주)
(비상장)
2010.03.22
투자
334,850
66,970
7.97
5,779,807
1,049,210
0
0
1,116,180
7.97
5,779,807
127,744,833
20,316,647

(주)케이원제2호위탁관리
부동산투자회사(비상장)
2013.08.20
투자
4,500,000
900,000
9.09
3,941,000
0
0
0
900,000
9.09
3,941,000
41,620,668
25,421

(주)케이원제3호기업구조조정
부동산투자회사(비상장)
2013.08.26
투자
900,000
180,000
8.88
1,011,000
0
0
0
180,000
8.88
1,011,000
21,285,464
-679,304

코레이트투자운용(주)(비상장)
2014.02.28
투자
2,735,798
1,500,000
100
1,737,949
0
0
0
1,500,000
100
1,737,949
2,550,596
182,933

홍대입구교동프로젝트금융투자 주식회사
(비상장)
2015.02.03
투자
500,000
52,800
5.01
264,000
0
0
0
52,800
5.01
264,000
73,630,707
-4,576,365

(주)케이원제5호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2015.05.20
투자
2,450,000
490,000
10
2,212,000
0
0
0
490,000
10
2,212,000
48,606,027
801,277

(주)케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사
2015.12.10
투자
998,000
199,600
19.96
748,000
0
0
0
199,600
19.96
748,000
2,515,007
-629,596

(주)케이원제6호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2016.06.23
투자
500,000
100,000
2.94
500,000
0
0
0
100,000
2.94
500,000
37,345,518
694,972

코레이트자산운용㈜(비상장)
2016.08.11
투자
19,101,829
2,744,435
68.89
11,420,152
0
0
0
2,744,435
68.89
11,420,152
12,298,578
-473,578

키스톤에코프라임스타 기업재무안정
사모투자 합자회사 (비상장)
2016.08.24
투자
64,032,000
64,032,000,000
87
64,032,000
0
0
0
64,032,000,000
87
64,032,000
724,322,302
76,670,532

(주)케이원제7호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.01.05
투자
1,300,000
260,000
3
1,162,200
0
0
0
260,000
3
1,162,200
63,191,135
-349,443

(주)케이원제8호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2018.10.14
투자
300,000
60,000
100
300,000
40,000
550,000
0
100,000
10
850,000
300,059
-11

(주)케이원제9호위탁관리부동산투자회사(비상장)
2019.08.02
투자
300,000
-
-
-
60,000
300,000
0
60,000
100
300,000
300,000
-

잠원동 에스웨스트 PFV
2019.06.18
투자
250,000
-
-
-
1,000
10,000
0
1,000
0.20
10,000
-
-

부천 상동 PFV
2019.06.25
투자
250,000
-
-
-
250,000
250,000
0
250,000
5
250,000
-
-

우림에이엠씨 주식회사
2019.07.25
투자
250,000
-
-
-
8,714
250,000
0
8,714
15.46
250,000
-
-

합 계
64,039,683,288
-
93,408,108
1,408,924
1,360,000
0
64,041,092,212
-
94,768,108
1,221,375,678
150,702,755

(주1)잠원동 에스웨스트 PFV 및 부천 상동 PFV는 2019.2분기에 주금 납입.

(주2)케이원 제2호,제3호,제5호,제6호,청천2는 6개월, 제7호,제8호,제9호는 12개월 결산임

(주3)케이원제2호는 8월28일자로 해산등기 하였습니다.

Ⅸ. 이해관계자와의 거래내용

- 해당사항 없습니다.

Ⅹ. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 주요경영사항신고내용의 진행상황 등

- 해당사항 없습니다.

2. 주주총회의사록 요약

주총일자
안 건
결 의 내 용
비 고

제23기 정기주주총회
('1
9.03.22
)

제1호 의안 : 제23기(2018.1.1.∼2018.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 정관 일부 변경의 건

제3호 의안 : 이사 선임(3명)의 건

제3-1호 의안 사내이사 후보 최윤성

제3-2호 의안 사외이사 후보 박종우
제3-3호 의안 사외이사 후보 장용석

제4호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 이형주 선임(1명)의 건 
제5호 의안 : 사외이사인 감사위원 선임(2명)의 건
제5-1호 의안 감사위원 후보 박종우
제5-2호 의안 감사위원 후보 장용석

제6호 의안 : 이사 보수한도 승인의 건

원안과 같이
심의ㆍ의결함
-

제22기 정기주주총회
('1
8.03.23
)

제1호 의안 : 제22기(2017.1.1.∼2017.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 이사의 보수한도 승인의 건

제3호 의안 : 이사 선임(2명)의 건

제3-1호 의안 사내이사 후보 김성진

제3-2호 의안 사내이사 후보 김정선
제3-3호 의안 사외이사 후보 박차웅 
:기공고한바와 같이 단독 후보 사퇴로 의안 폐기

제4호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 이승문 선임(1명)의 건
제5호 의안 : 사외이사인 감사위원 박차웅 선임(1명)의 건 
:기 공고한바와 같이 단독 후보 사퇴로 의안 폐기

제6호 의안 : 이사의 퇴직급여 규정 개정의 건

원안과 같이
심의ㆍ의결함

-

제21기 정기주주총회
('1
7.03.24
)

제1호 의안 : 제21기(2016.1.1.~2016.12.31) 재무제표 승인의 건

제2호 의안 : 정관 개정의 건

제3호 의안 : 이사의 보수한도 승인의 건

제4호 의안 : 이사 선임(4명)의 건

제4 - 1호 의안 사내이사 후보 차정훈

제4 - 2호 의안 사내이사 후보 최윤성

제4 - 3호 의안 사외이사 후보 박종우

제4 - 4호 의안 사외이사 후보 장용석

제5호 의안 : 감사위원이 되는 사외이사 임경택 선임(1명)의 건

제6호 의안 : 사외이사인 감사위원 선임(2명)의 건

제6 - 1호 의안 감사위원 후보 박종우

제6 - 2호 의안 감사위원 후보 장용석

원안과 같이
심의ㆍ의결함
-

3. 우발채무 등

가. 중요한 소송사건

당사는 당반기말 현재 신탁사업과 관련하여 152건의 소송 (소송가액 262,169백만원)에 피소되어 계류 중에 있으며, 45건의 소송(소송가액 38,852백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 위 피소사건 소송가액 중 129,821백만원은 공유지분이 신탁된 담보신탁사업과 관련하여 다수의 공유자 사이에 공유물 분할을 일의적으로 해결하고자제기된 단일사건의 소송가액입니다.

당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

또한 연결기업 중 코레이트자산운용㈜는 펀드투자금 등 4건의 소송(소송가액 23,777백만원)에 피소되어 계류중에 있습니다. 당분기말 현재 동 소송내역의 향후 전망을 합리적으로 예측할 수 없습니다.

나.
약정사항

(1)

현재
지배기업은 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 3,605,417백만원, 서울보증보험으로부터 70,202백만원에 대하여 보증을 받고 있습니다.

(2) 당
분기말
현재 지배기업이 금융기관으로부터 받은 대출한도 약정은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
한도액

농협은행
30,000,000

국민은행
20,000,000

우리은행
20,000,000

전북은행
15,000,000

(3)

2016년 중 지배기업은 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 69,600백만원 중 일부인 64,032백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자전문회사 등에 지급하였습니다.

(4) 지배기업은 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 3건의 약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 지배기업의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 지배기업이 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당분기말 현재 지배기업이 출자한 금액은 없습니다.

(5)
지배기업은 미
래에셋대우㈜와 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습
니다.

(6)
연결기업 중 코레이트투자운용㈜는 지이엔피에스1호 위탁관리 부동산투자회사 외 4개 부동산투자회사와 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분 및 개발에 대한 약정을체결하고 있으며, 홍대입구동교동프로젝트금융투자회사 외 3개 회사와 위탁자산의 관리 및 운용업무 등에 대한 약정을 체결하고 있습니다.

다
.
담보제공자산

(1)

당분기말 현재 지배기업은 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 1,699,567백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다.

(2)

당분기말 현재 지배기업은
22개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을
담보로 제공하고 있으며, 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 물상보증인의 지위에서 대출원금과 그에 대한 이자 및 채무불이행사유로부터 발생하는 모든 비용과 손실에 대한 자금보충의무가 있습니다. 또한 그 외 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 지배기업은 차주의 대출원금에 대한 이자에 대해 연대하여 의무를 부담해
야
합니다.
담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 132,459백만원입니다.

4. 제재현황

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

가.
최근 5년간 제재현황

일자
처벌 또는 조치대상자
근속연수
처벌 또는
조치내용
사유 및 근거법령
처벌 또는 조치에 대한 회사의 이행현황
재발방지를 위한
회사의 대책

20150720
본부장(前)
팀장(現)
-
약19년3개월
-
견책
신탁사업관련 소송비용 등 부당지급(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제108도 제4호)
-
-
업무지도

[
종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사
]

가. 제재현황

일자
조치사유/근거법령
대상자
이행 현황
재발방지대책

2014.
08.20
1. 1999년 증자시 증권신고서 제출위반(비상장사 주주 500인 이상 대상) / 증권거래법 제8조1항, 동법 시행령 제2조의4, 동법 시행규칙 제2조, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제110조, 동법 시행령 제11조,)
회사
과징금 
3,600만원
업무지도 및 관리감독 강화

2016.
11.15
1. 대손충당금 미반영에 따른 주식회사의 외부감사에 대한 법률 및 자본시장법 위반 건 / 자본시장법 제429조1항 및 3항, 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제16조 2항, 외부감사 및 회계 등에 관한 규정 제55조
회사
과징금 
6,000만원
업무지도 및 관리감독 강화, 
대상자에 대한 인사조치

2017.
02.08
1. 회계처리기준 위반 / 자본시장법 제32조 및 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조, 동법 시행령 제7조의2 등
임원
(2명)
해임요구 상당
(퇴직자1명)
직무정지3월 
상당(퇴직자1명)

5. 작성기준일 이후에 발생한 중요사항

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

- 해당사항 없습니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용 주식회사]

- 해당사항 없습니다.

6. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

(기준일 : 2019년 09월 30일)
(단위 : -)

제 출 처
매 수
금 액
비 고

은 행
-
-
-

금융기관(은행제외)
-
-
-

법 인
-
-
-

기타(개인)
-
-
-

7. 공모자금의 사용내역

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
납입일
증권신고서 등의
 자금사용 계획
실제 자금사용
 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

제36회 회사채
2017년 02월 16일
운영자금
150,000
운영자금
150,000
-

제37회 회사채
2018년 09월 17일
운영자금
60,000
운영자금
60,000
-

제38회 회사채
2019년 04월 26일
차환자금
100,000
차환자금
100,000
-

8. 사모자금의 사용내역

(기준일 :
2019년 09월 30일
)
(단위 : 백만원)

구 분
납입일
주요사항보고서의
 자금사용 계획
실제 자금사용
 내역
차이발생 사유 등

사용용도
조달금액
내용
금액

-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-

9. 외국지주회사의 자회사 현황 : 해당사항 없음

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

- 해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없습니다.