자이에스앤디 — 증권신고서(지분증권) (20190924)
제출인: 자이에스앤디

증권신고서(지분증권)
2.5
자이에스앤디

Y
Y

증 권 신 고 서

( 지 분 증 권 )

금융위원회 귀중
2019년 09월 24일

회 사 명 :

자이에스앤디 주식회사

대 표 이 사 :

김환열

본 점 소 재 지 :

서울시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어 10층

(전 화)02-6910-7173

(홈페이지) http://www.xisnd.com/

작 성 책 임 자 :
(직 책) 상무 (성 명) 채헌근

(전 화) 02-6910-7100

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
기명식 보통주 8,800,000주

모집 또는 매출총액 :
36,960,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 :
1) 한국거래소:서울시 영등포구 여의나루로 76

2) 자이에스앤디㈜:
서울시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어 10층

3) 한국투자증권㈜: 서울특별시 영등포구 의사당대로 88

♣ 투자자 유의사항 ♣

투자자의 본건 공모주식에 대한 투자결정에 있어 당사는 오직 본 증권신고서에 기재된 내용에 대해서만 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법)상의 책임을 부담합니다.

당사는 본 증권신고서의 기재 내용과 다른 내용의 정보를 투자자에게 제공할 권한을 누구에게도 부여한 사실이 없으며, 본 증권신고서에 기재된 이외의 내용에 대하여 당사는 어떠한 책임도 부담하지 않습니다. 

투자자는 본건 공모주식에 대한 투자 여부를 판단함에 있어 공모주식 및 당사에 관한내용 및 본건 공모의 조건과 관련한 위험 등에 대하여 독자적으로 조사하고, 자기 책임하에 투자가 이루어져야 합니다. 본 증권신고서 및 예비투자설명서 또는 투자설명서를 작성ㆍ교부하였다고 해서 당사가 투자자에게 본건 공모주식에의 투자 여부에 관한 자문을 제공하는 것이 아니며, 투자자의 투자에 따른 결과에 대해 책임을 부담하는 것으로 해석되는 것이 아닙니다.

투자자는 본건 공모주식에의 투자 여부를 결정함에 있어서 필요한 경우 스스로 별도의 독립된 자문을 받아야하며, 이에 따른 투자의 결과에 대하여는 투자자가 책임을 부담합니다. 

본 증권신고서에 기재되어 있는 시장 또는 산업에 관한 정보 중 제3자의 간행물 또는 일반적으로 공개된 자료를 인용한 부분의 경우 그 정확성과 완전함의 여부에 대하여는 당사가 독립적으로 조사, 확인하지는 않았습니다. 

본 증권신고서에 기재된 정보는 본 증권신고서 및 예비투자설명서 또는 투자설명서가 투자자에게 제공되는 날 또는 투자자가 당사의 공모주식을 취득하는 날에 상관 없이 표지에 기재된 본 증권신고서 작성일을 기준으로만 유효한 것입니다. 본 증권신고서에 기재된 당사의 영업성과, 재무상황 등은 본 증권신고서 작성일 이후에 기재 내용과는 다르게 변경될 가능성이 있다는 점에 유의해야 합니다.

♣ 예측정보에 관한 유의사항 ♣

자본시장법에 의하면, 증권신고서에는 매출규모, 이익규모 등 발행인의 영업실적 기타 경영성과에 대한 예측 또는 전망에 관한 사항, 자본금 규모, 자금흐름 등 발행인의 재무상태에 대한 예측 또는 전망에 관한 사항, 특정한 사실의 발생 또는 특정한 계획의 수립으로 인한 발행인의 경영성과 또는 재무상태의 변동 및 일정 시점에서의 목표수준에 관한 사항, 기타 위와 같은 예측정보에 관한 평가사항 등의 예측정보를 기재할 수 있도록 되어 있습니다. 

본 증권신고서에서 "전망", "전망입니다", "예상", "예상입니다", "추정", "추정됩니다", "E(estimate)", "기대", "기대됩니다", "계획", "계획입니다", "목표", "예정", "예정입니다"와 같은 단어나 문장으로 표현되거나, 기타 발행인의 미래의 재무상태나 영업실적 등에 관한 내용을 기재한 부분이 예측정보에 관한 부분입니다. 

예측정보는 본 증권신고서 작성일을 기준으로 당사의 미래의 재무상태 또는 영업실적에 관한 당사 또는 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 합리적 가정 및 예상에 기초한 것일 뿐이므로, 예측정보에 대한 실제 결과는 본 증권신고서 "제1부 - III. 투자위험요소"에 열거된 사항 및 기타 여러가지 요소들의 영향에 따라 애초에 예측했던 것과는 중요한 점에서 상이할 수 있습니다. 예측정보에 관한 내용은 오직 본 증권신고서 작성일을 기준으로만 유효하므로, 당사는 본 증권신고서 제출 이후 예측정보의 기초가 된 정보의 변경에 대해 이를 다시 투자자에게 알려 줄 의무를 부담하지 않습니다.

따라서 투자자는, 예측정보가 오직 현재를 기준으로 당사의 전망에 대한 이해를 돕고자 기재된 것일 뿐이므로, 투자결정을 함에 있어서 예측정보에만 의존하여 판단하여서는 안된다는 점에 유의하여야 합니다.

♣ 기타 공지 사항 ♣

"당사", "동사, "회사", "자이에스앤디㈜", "자이에스앤디", 또는 "발행회사"라 함은 본건 공모에 있어서의 발행회사인 자이에스앤디 주식회사를 말합니다. 

"대표주관회사"라 함은 금번 공모의 대표주관회사 업무를 맡고 있는 한국투자증권 주식회사를 말하며, "한국투자증권" 또는 "한국투자증권㈜"는 한국투자증권 주식회사를말합니다.

【 대표이사 등의 확인 】

1. 대표이사확인서명(20190924일자)_자이에스앤디.jpg
1. 대표이사확인서명(20190924일자)_자이에스앤디

요약정보

1. 핵심투자위험

[증권신고서 이용 시 유의사항 안내문]

핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소를 주요 항목 위주로 요약한 것이므로 투자위험 전부를 대표하지 않으며, 본문에 기재된 투자위험요소 중 일부 항목이 기재되지 아니할 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 반드시 본문 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항, Ⅲ. 투자위험요소를 주의 깊게 검토하신 후 투자판단을 하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

■
(국내외 경기변동 관련 위험)

당사 사업부문의 주요 전방산업인 건설업은 경기 후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제성장 추세, 정부의 금리정책 등의 영향을 많이 받으므로 향후 경제 전망 및 정부의 경제정책에 유의할 필요가 있습니다.
글로벌 경제는 미중 무역전쟁, 중국의 경제성장률 둔화, 미국의 경기 부양책 효과 약화, 노딜 브렉시트, 독일의 산업 생산 감소, 프랑스의 노란 조끼 시위, 이탈리아의 경기 침체 등 다수의 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며, 국내 경기 또한 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등의 경기 불확실성
을 보이고 있습니다. 이는 건설업황에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다. 

■
(
부동산 서비스업 시장의 불확실성에 대한 위험)

당사가 영위하고 있는 종합 부동산 서비스업은 고령화, 1인 가구의 증가 등 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있습니다. 뿐만 아니라, “부동산 서비스 산업 진흥법” 등 최근 정부는 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 빠르게 진행 될 것으로 예상됩니다.
다만, 향후 이러한 정부 지원의 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

■

(

전방산업인 건설업의 기간산업으로서의 특성에 따른 위험)

당사가 영위하는 PM, 전기/정보통신, CS 및 주택사업은 전방산업인 건설 산업과 밀접한 연관
이 있습니다. 건설 산업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 일종의 서비스산업으로 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업임과 동시에 생산과 고용, 부가가치의 창출측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다.
따라서 향후 경제성장률, 부동산 경기 및 건설경기의 회복 추이에 따라 당사가 영위하는 사업의 성장성, 수익성 또한 변동될 수 있습니다.

■

(

건설경기 악화로 인한 위험)

당사가 영위하는 전기/정보통신 공사, CS 및 주택 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사, CS 및 주택 시공에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 

■

(

부동산 시장의 경기 악화로 인한 PM 사업부문 실적 하락 위험
)

2018년 말 기준 당사 전체 매출 중 가장 큰 부분을 차지하는 PM사업부문은 건물에 대한 전반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

■

(

법규 및 정책 변화 관련 위험
)

건설업 및 부동산 관련 서비스 산업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다
.

향후 정부의 부동산 정책이나 규제는 건설 및 부동산 경기에 영향을 미처 건설회사의 매출 및 영업환경에 변동을 가져오는 요소가 될 수 있으며, 당사 영업활동에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

■

(

경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험)

당사가 영위하는 사업은 크게 PM사업부문, 정보통신 사업부문, CS사업부문 그리고 주택사업부문으로 구성되어 있습니다. 이중 정보통신 사업부문과 CS사업부문은 GS그룹향 Captive Market 거래를 통하여 안정적인 매출이 발생하고 있는 반면, PM사업부문과 주택사업부문은 완전경쟁 시장에서 경쟁하고 있습니다. 따라서 PM사업부문과 주택사업부문은

대외시장에서 경쟁을 하고 있으며, 경쟁심화로 인해 당사의 매출 및 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다
.

회사위험

■

(
사업포트폴리오 관련 위험)

당사는 PM 사업부문, 정보통신 사업부문, CS사업부문, 주택 사업부문의 총 4개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
정보통신, CS, 주택 사업부문이 차지하는 비중은 2019년 반기 기준 64.1%를 차지
하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후 부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질
수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

■

(
계열회사 거래 관련 위험)

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,

2018년말 기준 계열사 매출은 991억원으로 전체 매출(2,127억원) 대비 약 47%를 차지
하고 있습니다. 향후

계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

■

(
부동산 개발 사업 진출 통한 위험)

당사는 부동산 용지 매입을 통한 자체 부동산 개발 사업을 신규로 진행하고 있으며
증권신고서 제출일
현재 2건의 Project( i) 서초동 프로젝트: 672억원 자금 투입 완료, ii) 안양 박달동 프로젝트: 40억원 자금 투입 완료)를 진행
하고 있습니다.
이는 당사가 임대 및 분양 사업을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나,
해
당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제 등으로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 당사의 실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.

■

(최저 임금 인상에 대한 위험)

당사는 PM사업을 영위하면서 각 현장의 인원들을 외주 용역업체를 통하지 않고, 모두 직접 고용하고 있습니다. 이와 관련하여,
당사의 P
M사업의 발생비용은 70% 이상이 노무비

로서, 노무비가 증가하면 그에 비례하여 매출규모도 증가하게 됩니다.
매출의 상승에 따라 영업이익과 순이익도 동반상승 하는 경향을 보여주고 있으나,
지속적인 노무비 상승은 수익성에 부정적인 영향

줄 수 있습니다.

■

(
독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정에 따른 위험

)

공정거래위원회는 2018년 8월 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률'의 전면 개정안을 발표하였으며, 상기 법률 개정안이 국회를 통과하여 정식 입안 진행 될 시
당

사
는
'일감몰아주기' 적용 대상 기업(기업집단의 동일인과 그 친족이 보유하는 지분율 합이 20% 이상인 회사의
자회사)으로

계
열사
발주물량 증가가 제한되거나 감소
할
수 있습니다. 또한
공정거래법을 위반하는 사례가 발생할 경우 벌금 및 기타 징계
를 받을 수 있어 당사에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

■

(

상
표권 사용료 지급 관련 위험

)

당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공 및 부동산 개발 사업의 영위를 시작하였습니다. 그에 따라 당사는 주택 사업 부문 내 도급 물량 확보 및 원활한 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드를 사용하고 있으며, 그에 맞춰
2018년부터 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권에 대한 사용료를 GS건설에게 지급
하고 있습니다. 당사가 지급한 상표권 사용료는 2018년, 2019년 반기 각각 5.4억원, 1.5억원이며,
향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 확대될 시 상표권 사용료 지급 금액은 더욱 확대되어 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재
합니다. 또한
향후 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

■

(

재무안정성 위험

)

당사의 최근 3개년 부채비율은 2016년 218.3%, 2017년 227.7%, 2018년 260.4%로 지속 상승하였다가 2019년 반기 126.5%로
하
락
하였습니다. 당사 부채비율이 3개년 연속 상승한 것은 2016년 자이서비스 합병에 따른 옵션 매출이 추가됨에 따라 매출 구조 상 선수금이 지속적으로 증가한 것에 기인하고 있습니다. 다만, 당사의 선수금은 아파트 수분양자를 대상으로 발생하는 非이자지급성 부채인 상황으로 당사는 그 외 이자지급성 부채 수준은 높지 않아 차입금 의존도는 2019년 반기 기준 0.13% 수준으로 우량한 재무구조를 보유하고 있습니다. 하
지만
자체 부동산 개발 사업 등으로 인해 현금이 유출될 경우 당사의 재무안정성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

■

(

매출 하락 및 수익성 악화 위험
)

당사의 최근 3개년(2016년~2019년 반기) 영업이익률은 각각 5.8%, 7.5%, 6.8%, 5.8%를 기록하고 있으며 매년 5~7% 수준의 영업이익률을 시현하고 있습니다. 2018년의 경우 민간투자사업(옥산-오창 고속도로)의 초기 원가 과다 투입, 엔씨타스 사업 양수로 인한 인건비 증가 등으로 PM 사업부문의 영업이익률의 하락, 2019년 반기의 경우 CS사업부문 내 시스클라인(공기청정기) 신규 런칭으로 인한 일회성 광고선전비용 집행으로 인한 CS사업부문의 영업이익률 하락이 전체 이익률 하락에 영향을 주었습니다.
향후
부동산 경기 하락으로 인한 정보통신 사업부문 내 수주 감소, PM 사업부문 내 이익률 개선 지연, 주택 사업부문의 매출 성장이 지연될 경우, 당사의 실적 성장과 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

■

(

재
무활동성 위험)

당사의 총자산 회전율은 최근 3개년 각각 1.61회, 1.69회, 1.85회, 1.52회로 점차 개선되는 추세를 기록하고 있으며 업종 평균 대비 우수한 수준을 유지하고 있습니다. 또한
당
사의 매출채권 회전율은 최근 3개년 각각 3.37회, 4.24회, 6.44회, 7.16회로 점차 개선되는 추세

를 기록하고 있으며
이는 채권회수 기일이 짧은 PM사업부문의 매출 비중 증대, 정보통신 사업부문 내 GS건설 결제 조건의 변경 등에 기인
하고 있습니다. 다만,

당사 매출채권 회전율의 경우 업종 평균 대비 열위한 수준을 나타내고 있으며 향후 비계열회사향 매출 비중 확대로 인한 매출채권 회수 지체, GS건설과의 결제 조건의 추가 변경 등의 이벤트 발생 시 당사의 재무 활동성에 부정적 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

■

(

우
발채무(보증 제공) 관련 위험)

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.
2
019년 반기말 현재 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 것이 총 10건 존재
하고 있으며, 만약
우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향

을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

기타 투자위험

■

(

청약불가능 위험)

2009년 2월 4일 부로 시행된 『자본시장법』에 의거,

일반청약자들은 투자설명서를 미리 교부 받아야 청약이 가능합니다.

■

(

공모주식수 변경 위험)

증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제2-3조②항1호에 따라
수요예측 실시 후, 모집 또는 매출할 증권수의 100분의 80 이상과 100분의 120 이하에 해당하는 주식 수 만큼 공모주식수가 변경
될 수 있으니 투자 시 유의하시기 바랍니다.

■

(
매도가능물량으로 인한 주가 하락 위험)

상장 후 공모주식을 포함하여 당사

발행주식총수의 26.7%에 해당하는 7,140,000주에 대하여 계속보유의무가 없으며, 매도가능물량으로 인해 주가에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

■

(
청약자 유형군 배정비율 변경 위험)

기관투자자에게 배정할 주식은 수요예측을 통해 배정하며,
동 수요예측 결과에 따라 청약일 전에 청약자 유형군별 배정비율이 변경
될 수 있습니다.

■

(
상장 승인을 받지 못할 위험)

금번 공모는 유가증권시장 상장을 위해 필요한 요건을 충족할 목적으로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 공모의 방법으로 실시됩니다. 그러므로 금번 공모 후 당사가 신규상장신청 제출일까지 필요한 요건을 충족하면 본 주식은 유가증권시장에 상장되어 거래될 수 있지만,
일부 요건이라도 충족하지 못하거나 상장재심사 사유에 해당되어 재심사 승인을 받지 못할 경우 유가증권시장에서 거래할 수 없어 당사의 주식을 취득하는 투자자는 주식의 환금성에 큰 제약
을 받을 수도 있습니다.

■

(

공모가
산정방식의 한계에 따른 위험)

당사는 금번 공모를 위한 당사의 주당가치를 평가함에 있어
국내 증권시장에 기상장된 비교기업의 2018년 및 2019년 반기 실적을 기준으로 PER을 산정하여 가치평가에 활용
하였습니다. 비교기업은 업종 유사성, 사업 유사성, 재무적 유사성, 일반 요건 등을 고려하여 최종적으로 4개 기업(에스원, HDC아이콘트롤스, 코콤, SK D&D)을 최종 비교기업으로 선정하였습니다. 최종 비교기업의 2018년 실적 및 2019년 반기 실적 기준 PER의 평균은 각각 15.23배, 14.33배입니다. 당사의 희망공모가액은 2018년 순이익에 비교기업의 2018년 실적 기준 PER을 적용한 값과 2019년 반기 순이익의 연환산 값에 2019년 반기 실적 기준 PER을 적용한 값의 평균치를 적용하여 산출되었으
며,
15% ~30%의

할인율을 적용해 산출한 주당 희망 공모가액은 4,200원 ~ 5,200원
입

니다
.

당사
의 희망공모가액은 유사회사의 PER을 적용하여 산출되었지만, 희망공모가액 범위가 당사의 절대적인 가치를 의미하는 것은 아니며 최종 선정된 비교기업들은 당사와 사업구조 및 전략, 제품, 영업환경, 성장성 등에서 차이가 존재
할 수 있습니다. 또한 향후 국내외 경기, 주식시장 현황, 산업 성장성, 영업환경 변화 등 다양한 요인의 영향으로 예측, 평가 정보는 변동될 수 있으며, 비교회사 선정 및 PER 평가방식의 한계가 있으니 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

■

(

주가하락 위험)

유가증권시장
상장 후 주식시장 상황 등에 따라 주가는 최초 공모가액을 하회
할 수도 있습니다.

■

(

증권신고서 신뢰성에 대한 위험)

본 증권신고서 (투자설명서)의 효력발생은 정부 또는 금융위원회가 본 증권신고서 (투자설명서)의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 본 지분증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 또한 본 증권신고서 (투자설명서)의 기재사항은 청약일 전에 정정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

■ (환매청구권 미존재 위험)

금번 공모에서는 증권 인수업무 등에 관한 규정의 일
반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(환매청구권)가 부여되지 않으니 투자 시 유의
하시기 바랍니다.

■ (투자자의 독자적 판단 요구)

투자자께서는 상기
투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안됩니다.
본 증권신고서에 기재된 사항 이외의 투자위험요소를 검토하시어 투자자 여러분의 독자적인 투자판단
을 해야 함에 유의하시기 바랍니다.

■ (공모가격 결정 방식)

금번 공모를 위한 가격 결정은 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제5조 제1항 제2호에 따라
기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시하고 그 결과를 감안하여 대표주관회사와 발행회사가 협의하여 정하는 방법으로 가격결정이 이루어질 예정
입니다. 단, 금번 공모 시 동 규정 제5호 제1항 제2호의 단서조항은 적용하지 않습니다.

■ (주가의 일일 가격제한폭 변경)

2015년 6월 15일부터
코스닥시장과 유가증권시장 주식의 일일 가격제한폭이 기존의 ±15%에서 ±30%로 확대
되었으므로, 투자 시 유의하시기 바랍니다.

■
(집단 소송으로 인한 소송 위험)

증권 관련 집단소송을 허용하는 국내 법규로 인해 당사는 추가적인 소송위험에 노출될 수 있습니다.

■
(소수주주권 행사로 인한 소송 위험)

소수주주의 소수주주권 행사로 당사는 추가적인 소송위험에 노출될 수 있습니다.

■
(미래예측진술에 대한 위험)

본 증권신고서는
향후 사건에 대한 당사 경영진의 현재 시점(내지 별도 시점이 기재되어 있는 경우 해당 시점)의 예상을 담은 미래예측진술을 포함하고 있으며 미래예측진술은 실제로는 상이한 결과를 초래할 수 있는 특정 요인 및 불확실성에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

(단위 : 원, 주)

증권의
종류
증권수량
액면가액
모집(매출)
가액
모집(매출)
총액
모집(매출)
방법

기명식보통주
8,800,000
1,000
36,960,000,000
36,960,000,000
일반공모

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
기명식보통주
8,800,000
36,960,000,000
480,480,000
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2019.10.28 ~ 2019.10.29
2019.10.31
2019.10.28
2019.10.31
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

임대사업 PJT 토지매입
17,800,000,000

분양사업 PJT 토지매입
17,800,000,000

사업부지 매입 부대비용
750,000,000

발행제비용
610,000,000

신주인수권에 관한 사항

행사대상증권
행사가격
행사기간

-
-
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

일반청약자 환매청구권

부여사유
행사가능 투자자
부여수량
행사기간
행사가격

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【기 타】
-

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

(단위 : 원, 주)

증권의
종류
증권수량
액면가액
모집(매출)
가액
모집(매출)
총액
모집(매출)
방법

기명식보통주
8,800,000
1,000
4,200
36,960,000,000
일반공모

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
기명식보통주
8,800,000
36,960,000,000
480,480,000
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2019.10.28~2019.10.29
2019.10.31
2019.10.28
2019.10.31
-

주1)
모집 예정가액(이하 "공모희망가액"이라 한다.)과 관련된 내용은『제1부 모집 또는 매출에 관한 사항』- 『Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 의견)』의 『4. 종합평가결과』부분을 참조하시기 바랍니다.

주2)

모집가액, 모집총액, 인수금액 및 인수대가는 자이에스앤디
㈜와 대표주관회사가 협의하여 제시하는 공모희망가액인 4,200원 ~ 5,200원 중 최저가액인 4,200원 기준입니다.

주3)
모집가액의 확정(이하 "확정공모가액"이라 한다)은 청약일 전에 실시하는 수요예측 결과를 반영하여 대표주관회사인 한국투자증권㈜과 발행회사인 자이에스앤디㈜가 협의하여 1주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정이며, 모집가액 확정시 정정신고서를 제출할 예정입니다.

주4)
『증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정』 제2-3조제2항제1호에 따라 정정신고서 상의 공모주식수는 금번 제출하는 증권신고서의 공모할 주식수의 100분의 80 이상과 100분의 120이하에 해당하는 주식수로 변경가능합니다.

주5)

청약일
- 우리사주조합 청약일: 2019년 10월 28일 (1일간)
- 기관투자자 청약일: 2019년 10월 28일 ~ 10월 29일 (2일간)
- 일반청약자 청약일:
2019년 10월 28일 ~ 10월 29일 (2일간)
※ 우리사주조합의 청약은 청약 초일인 2019년 10월 28일에 실시되고, 기관투자자의 청약과 일반청약자 청약은 2019년 10월 28일부터 10월 29일까지 이틀간 실시됨에 유의하시기 바라며, 상기 청약일 및 납입일 등 일정은 효력발생일의 변경 및 회사상황, 주식시장 상황 등에 따라 변경될 수 있습니다.

주6)
우리사주조합, 기관투자자, 일반청약자의 청약 후 최종 미청약 물량에 대해 인수하고자 하는 기관투자자의 경우 청약 종료 후 배정 전까지 추가로 청약을 할 수 있습니다.

주7)

본 주식은 유가증권시장 상장을 목적으로 모집하는 것으로 상장예비심사신청서를 제출(2019년 4월 26일)하여 한국거래소로부터 상장예비심사 승인(2019년 6월 28일)을 받았습니다. 그 결과 금번 공모완료 후, 신규상장신청 전 주식의 분산요건(유가증권시장상장규정 제29조제1항제3호)을 충족하게 되면 상장을 승인하겠다는 통지를 받았으나, 일부 요건이라도 충족하지 못하게 되면 유가증권시장에서 거래할 수 없어 환금성에 큰 제약을 받을 수도 있음을 유의하시기 바랍니다.

주8)
인수대가는 공모금액의 1.3%에 해당하는 금액이며, 상기 인수대가는 발행회사와 대표주관회사가 협의하여 제시한 공모희망가액 범위의 최저가액 기준입니다. 위 인수대가 외에, 발행회사는 공모 실적, 기여도 등을 고려하여 발행회사의 독자적인 재량에 따라 별도의 인수수수료를 지급할 수 있습니다.

주9)
금번 공모에서는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제10조의3(환매청구권) ①항 각호에 해당하는 사항이 존재하지 않으며, 이에 따라 증권 인수업무 등에 관한 규정 제10조의3(환매청구권)에 따른 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(이하 “환매청구권”이라 한다)를 부여하지 않습니다.

2. 공모방법

금번 자이에스앤디㈜의 유가증권시장 상장공모는 신주모집 8,800,000주(100.0%), 의 일반공모 방식에 의합니다.

가. 공모주식의 배정내역

【공모방법: 일반공모】

공 모 대 상
주 수(비 율)
비 고

일 반 공 모
7,040,000주(80%)
고위험고수익투자신탁 배정수량 포함

우리사주조합
1,760,000주(20%)
우선 배정

합 계
8,800,000주(100%)
-

주1)
『증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정』 제2-3조제2항제1호에 근거하여 정정신고서상의 공모주식수는 금번 제출하는 증권신고서 상의 공모주식수의 100분의 80 이상과 100분의 120 이하에 해당하는 주식수로 변경 가능합니다.

주2)
『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제165조의7과 『근로복지기본법』제38조제1항에 의해 우리사주조합에 총 공모주식의 20%를 우선배정합니다.

주3)
『증권 인수업무 등에 관한 규정』제9조제1항제4호에 의거 고위험고수익투자신탁에 공모주식의 10% 이상을 배정합니다.

【일반공모주식 배정내역】

공 모 대 상
주 수(비 율)
비 고

일반청약자
1,760,000주(20%)
-

기관투자자
5,280,000주(60%)
고위험고수익투자신탁 배정수량 포함

합 계
7,040,000주(80%)
-

주1)
『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조제1항제3호에 근거하여 일반청약자에게 공모주식의 100분의 20 이상을 배정합니다.

주2)
『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조제1항제4호에 근거하여 고위험고수익투자신탁(『상법』 제469조제2항제3호에 따른 사채로서 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』(이하 "법"이라 한다) 제4조 제7항 제1호에 해당하는 증권을 제외한 비우량채권과 코넥스 상장주식의 합산 보유비율이 100분의 45 이상인 경우에 한한다. 이하 동일하다)에게 공모주식의 100분의 10 이상을 배정합니다. 
이 경우 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조제7항에 근거하여 해당 고위험고수익투자신탁자산총액의 100분의 20 이내의 범위(공모의 방법으로 설정, 설립된 고수익고위험투자신탁은 100분의 10 이내의 범위)에서 공모주식을 배정하여야 하며, 여기서 자산총액은 해당 고위험고수익투자신탁을 운용하는 기관투자자가 제출한 자료를 기준으로 합니다.

주3)
『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제9조제3항에 근거하여 본 공모주식의 청약조건을 충족하는 청약자 유형군의 청약수량이 배정비율에 미달하는 경우에는 다른 청약자 유형군에 배정할 수 있습니다.

나. 모집의 방법 등

【모집방법: 일반공모】

공 모 대 상
주 수(비 율)
비 고

일 반 공 모
7,040,000주(80%)
고위험고수익투자신탁 배정수량 포함

우리사주조합
1,760,000주(20%)

합 계
8,800,000주(100%)
-

【참조】모집세부내역

모 집 대 상
배정주식수(비율) 주5)
주당 모집가액
모집총액 주6)
비고

우리사주조합
1,760,000주(20%)
4,200원
7,392,000,000원
-

기관투자자 주4)
5,280,000주(60%)
22,176,000,000원
-

일반청약자
1,760,000주(20%)
7,392,000,000원
-

합계
8,800,000주(100%)
36,960,000,000원
-

주1)
금번 모집에서 우리사주조합에 모집주식 중 1,760,000주(20.0%)를 관련 법령에 의거하여 우선 배정하였습니다.

주2)
금번 모집에서 일반청약자에게 배정된 주식은 대표주관회사인 한국투자증권㈜을 통하여 청약이 실시됩니다.

주3)
금번 모집에서 기관투자자(고위험고수익투자신탁 포함)에게 배정된 주식은 대표주관회사인 한국투자증권㈜을 통하여 청약이 실시됩니다. 금번 공모시 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제5조 제1항 제2호의 단서조항은 적용하지 않습니다.

주4)
※ 기관투자자: 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조제8호에 의한 다음 각 목에 해당하는 자를 말합니다.
가.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』시행령 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조 제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제4의2호 및 제3항제10호부터 제13호까지의 전문투자자
나.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 제249조의6에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구
다. 국민연금법에 의하여 설립된 국민연금공단
라.『우정사업본부 직제』에 따른 우정사업본부
마.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제8조제6항의 금융투자업자 (이하 “투자일임회사”라 한다)
바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자
사.『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이 규정 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우에 한한다)
아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 “부동산신탁회사”라 한다)
※ 대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 이를 요청받은 해외 기관투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 고위험고수익투자신탁이란 『조세특례제한법』제91조의15제1항에 따른 투자신탁 등을 말하며, 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁으로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 것을 말합니다.
① 해당 투자신탁등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.
② 국내 자산에만 투자할 것. 다만, 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제2조제18호에 의거 해당 투자신탁 등의 설정일·설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 한다.
※ 대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁으로 참여하는 투자신탁등에 대하여 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁임을 확약하는 "확약서" 및 신탁자산 구성내역 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표"를 징구할 수 있으며, 이를 요청받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 투자일임회사와 부동산신탁회사의 경우 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제5조의2 에 의거, 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 참여조건을 충족해야 합니다.
① 투자일임회사는 투자일임계약을 체결한 투자자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 투자일임재산으로 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다. 다만, 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁의 경우에는 제1호 및 제4호를 적용하지 아니한다.

1. 제2조제8호에 따른 기관투자자일 것

2. 제9조제4항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것

3. 제17조의2제5항제1호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정되어 기업공개를 위한 수요예측참여 및 공모주식 배정이 금지된 자가 아닐 것

4. 투자일임계약 체결일로부터 3개월이 경과하고, 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원이상일 것

② 투자일임회사는 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 경우 제1항의 조건이 모두 충족됨을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.

③ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다.
※ 대표주관회사는 본 수요예측에 투자일임재산으로 참여하는 투자일임회사에 대하여 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조의2 제1항에 따른 투자일임회사임을 확약하는 "확약서" 및 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표"를 징구할 수 있으며, 이를 요청받은 투자일임회사가해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

주5)
배정주식수(비율)의 변경
① 청약자 유형군에 따른 배정주식수(비율)는 수요예측 결과 및 우리사주조합, 기관투자자의 청약 결과에 따라 청약일 및 청약일 전에 변경될 수 있습니다. 
② 청약자 유형군에 따른 배정분 중 청약미달 잔여주식이 있는 경우에는 이를 초과청약이 있는 다른 청약자 유형군에 합산하여 배정할 수 있습니다.("4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 라. 청약결과 배정방법 - (2)배정방법" 부분 참조)
③ 최종 청약미달 잔여주식이 있는 경우에는 총액인수계약서에 의거 대표주관회사가 자기계산으로 인수하거나 추첨을 통하여 재배정합니다. 
④『증권 인수업무에 등에 관한 규정』제9조 제1항 제4호에 의거 기관투자자 중 고위험고수익투자신탁에 공모주식의 10% 이상을 배정합니다.

주6)
주당모집가액 및 모집총액은 대표주관회사와 발행사가 협의하여 제시한 공모희망가액 4,200원 ~ 5,200원 중 최저가액 기준으로, 청약일 전에 대표주관회사인 한국투자증권㈜가 수요예측을 실시하며, 동 수요예측 결과를 감안하여 대표주관회사와 발행사가 협의하여 주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정입니다.

주7)
『증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정』 제2-3조제2항제1호에 근거하여 정정신고서상의 공모주식수는 금번 제출하는 증권신고서 상의 공모주식수의 100분의 80 이상과 100분의 120 이하에 해당하는 주식수로 변경 가능합니다.

주8)
금번 공모는 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제10조의3제1항에 해당하지 않으므로 일반청약자에 대한 환매청구권을 부여하지 않습니다.

다. 매출의 방법 등

금번 자이에스앤디㈜의 유가증권시장 상장공모는 100% 신주모집으로 진행되므로 해당사항이 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정 절차

금번 자이에스앤디㈜의 유가증권시장 상장 공모를 위한 공모가격은『증권 인수업무 등에 관한 규정』제5조(주식의 공모가격 결정 등)에서 정하는 수요예측에 의한 방법에 따라 결정됩니다. 

한편, 수요예측을 통한 개략적인 공모가격 결정 절차는 다음과 같습니다.

◈ 수요예측을 통한 공모가격 결정 절차

① 수요예측 안내
② IR 실시
③ 수요예측 접수

수요예측 안내 공고
기관투자자 IR 실시
기관투자자 수요예측 접수

④ 공모가격 결정
⑤ 물량 배정
⑥ 배정물량 통보

수요예측 결과 및 증시 상황 등 감안, 대표주관회사와
발행회사가 최종 협의하여
공모가격 결정
확정공모가격 이상의
가격을 제시한 기관투자자
대상으로 질적인 측면을
고려하여 물량 배정
기관투자자 배정물량을
대표주관회사 홈페이지
통하여 개별 통보

나. 공모가격 산정 개요

대표주관회사인 한국투자증권㈜는 희망 공모가액을 다음과 같이 제시하였습니다.

구 분
내 용

주당 희망 공모가액
4,200원 ~ 5,200원

확정공모가액 결정방법

수요예측 결과와 시장상황 등을 고려하여 발행회사인 자이에스앤디
㈜와 대표주관회사인 한국투자증권㈜가 협의하여 결정할 예정임

(1) 상기 도표에서 제시한 희망 공모가액의 범위는 자이에스앤디㈜의 절대적 평가 가치가 아니며, 향후 국내ㆍ외 시장상황, 산업위험 및 재무 위험의 변화 등 다양한 제반 요인의 영향으로 예측 정보는 변동될 수 있습니다. 

(2) 금번 자이에스앤디㈜의 유가증권시장 상장 공모를 위한 확정 공모가액은 향후 수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 감안하여 대표주관회사와 발행회사가 협의하여 확정할 예정입니다. 

(3) 희망 공모가액 산정과 관련한 구체적인 내용은 『제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견) - 4. 공모가격에 대한 의견』을 참고하시기 바랍니다.

다. 수요예측에 관한 사항

(1) 수요예측 공고 및 수요예측 일시

구 분
내 용
비 고

공고 일시
2019년 10월 21일(월)
인터넷 공고 주1)

기업 IR
2019년 10월 21일(월)
주2)

수요예측 일시
2019년 10월 21일(월) ~ 10월 22일(화)
-

문의처
- 한국투자증권㈜ (☎ 02-3276-5865, 5927)
-

주1)
수요예측 안내공고는 2019년 10월 21일 대표주관회사의 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

주2)
본 공모와 관련한 기업 IR은 2019년 10월 21일에 개최할 예정이며, 시간 및 장소는 대표주관회사의 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 공지할 예정입니다.

주3)

수요예측 마감시각은 한국시간 기준 2019년 10월 22일 17:00 임을 유의하시기 바랍니다. 수요예측 마감시각 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

주4)
상기 일정은 추후 공모 및 상장 일정에 따라서 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(2) 수요예측 참가자격

(가) 기관투자자

『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제8호에 의한 다음 각 목에 해당하는 자를 말합니다.
가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자
나.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구
다. 국민연금법에 의하여 설립된 국민연금공단
라. 「우정사업본부 직제」에 따른 우정사업본부
마. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제 8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)
바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자
사.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이 규정 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우에 한한다)

아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 “부동산신탁회사”라 한다)

※ 이번 공모와 관련하여 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조 제1항 제2호 단서조항의 "창업투자회사등"의 수요예측참여는 허용되지 않습니다.

※ 고위험고수익투자신탁이란 「조세특례제한법」제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등을 말하며,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁으로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 것을 말합니다.

① 해당 투자신탁등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.
② 국내 자산에만 투자할 것
다만, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제18호에 의거 해당 투자신탁 등의 설정일·설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 합니다.

[고위험고수익투자신탁]

『조세특례제한법』
제91조의15(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)
① 거주자가 대통령령으로 정하는 채권 또는 대통령령으로 정하는 주권을 일정 비율 이상 편입하는 대통령령으로 정하는 투자신탁 등(이하 "고위험고수익투자신탁"이라 한다)에 2015년 12월 31일까지 가입하는 경우 1명당 투자금액 5천만원(모든 금융회사에 투자한투자신탁 등의 합계액을 말한다) 이하인 투자신탁 등에서 받는 이자소득 또는 배당소득에 대해서는 「소득세법」 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다.

『조세특례제한법 시행령』
제93조(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)
① 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 채권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자(이하 이 조에서 "신용평가업자"라 한다) 2명 이상이 평가한 신용등급 중 낮은 신용등급이 BBB+ 이하(「전자단기사채등의 발행 및 유통에 관한 법률」제2조제1호에 따른 전자단기사채의 경우 A3+ 이하)인 사채권(이하 이 조에서 "비우량채권"이라 한다)을 말한다.
② 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 주권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장에 상장된 주권(이하 이 조에서 "코넥스 상장주식"이라 한다)을 말한다.
③ 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 투자신탁 등"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁(이하 이 조에서 "투자신탁등"이라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.
1. 해당 투자신탁등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율(이하 이 조에서 "일일보유비율"이라 한다)을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로한다.
2. 국내 자산에만 투자할 것

※투자일임회사와 부동산신탁회사의 경우 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2에 의거, 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 참여조건을 충족해야 합니다.

① 투자일임회사는 투자일임계약을 체결한 투자자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 투자일임재산으로 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다. 다만, 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁의 경우에는 제1호 및 제4호를 적용하지 아니한다.
1. 제2조제8호에 따른 기관투자자일 것
2. 제9조제4항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것
3. 제17조의2제5항제1호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정되어 기업공개를 위한 수요예측참여 및 공모주식 배정이 금지된 자가 아닐 것
4. 투자일임계약 체결일로부터 3개월이 경과하고, 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원이상일 것
② 투자일임회사는 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 경우 제1항의 조건이 모두 충족됨을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.
③ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다.

※ 대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있습니다.

(나) 참여 제외대상

다음에 해당하는 자는 수요예측에 참여할 수 없습니다.

① 대표주관회사 및 대표주관회사의 이해관계인(증권 인수업무 등에 관한 규정 제2조제9호의 규정에 의한 이해관계인을 말함)
② 발행회사의 이해관계인(증권 인수업무 등에 관한 규정 제2조제9호의 규정에 의한 이해관계인을 말하며, 동 규정 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원은 제외함)
③ 기타 본 건 공모와 관련하여 발행회사 또는 대표주관회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자
④ 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자
⑤ 대표주관회사가 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의 신규 상장일이 금번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등
⑥「증권 인수업무 등에 관한 규정」제17조의2 제3항에 의거 금번 공모 이전에 실시한 공모에서 아래와 같은 사유로 수요예측일 현재 한국금융투자협회 홈페이지에 "불성실 수요예측등 참여자"로 분류되어 제재기간 중에 있는 기관투자자
⑦ 금번 공모시에는「증권 인수업무 등에 관한 규정」제10조의3 제1항에 따른 환매청구권을 부여하지 않음에 따라 동 규정 제5조 제1항 제2호에서 정의하는 창업투자회사 등은 금번 수요예측시 참여할 수 없습니다. 

【증권 인수업무 등에 관한 규정】

제5조(주식의 공모가격 결정 등) 
① 기업공개를 위한 주식의 공모가격은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 결정한다.

2. 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시하고 그 결과를 감안하여 인수회사와 발행회사가 협의하여 정하는 방법. 다만, 제2조제8호에 불구하고 인수회사는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(이하 "창업투자회사등"이라 한다)의 수요예측등 참여를 허용할 수 있으며, 이 경우 해당 창업투자회사등은 기관투자자로 본다.

가. 제6조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 조합

나. 영 제10조제3항제12호에 해당하지 아니하는 기금 및 그 기금을 관리·운용하는 법인

다. 「사립학교법」제2조제2호에 따른 학교법인

라. 「중소기업창업 지원법」제2조제4호에 따른 중소기업창업투자회사

제10조의3(환매청구권)
① 기업공개(국내외 동시상장공모를 위한 기업공개는 제외한다)를 위한 주식의 인수회사는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(이하 "환매청구권"이라 한다)를 부여하고 일반청약자가 환매청구권을 행사하는 경우 증권시장 밖에서 이를 매수하여야 한다. 다만, 일반청약자가 해당 주식을 매도 하거나 배정받은 계좌에서 인출하는 경우 또는 타인으로부터 양도받은 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 제5조제1항제2호 단서에 따라 창업투자회사등을 수요예측등에 참여시킨 경우

【 불성실 수요예측등 참여자 지정 】

※ 금번 수요예측에 참여한 후 아래와 같은 사유로 인해 "불성실 수요예측등 참여자"로 분류된 기관투자자는 일정기간 동안 실시하는 수요예측에 참여할 수 없습니다.
1. 수요예측등에 참여하여 주식 또는 무보증사채를 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 주금 또는 무보증사채의 납입금을 납입하지 아니한 자.
2. 기업공개시 수요예측에 참여하여 의무보유를 확약하고 주식을 배정받은 후 의무보유기간 내에 해당 주식을 처분한 자. 이 경우 의무보유기간 확약의 준수여부는 해당기간 중 일별 잔고를 기준으로 확인한다.
3. 수요예측등에 참여하면서 관련정보를 허위로 작성·제출한 자
4. 수요예측등에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 11조를 위반한 자
5. 투자일임회사 및 부동산신탁회사가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측등에 참여한 경우
6. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 벤처기업투자신탁의 신탁계약이 설정일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 신탁계약이 해지(신탁계약기간이 3년 이상인 집합투자기구의 신탁계약기간 종료일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우

7. 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 자로서 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 경우

◆ 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 불성실수요예측등참여자의 정보관리에 관한 사항
「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제17조2에 의거, 대표주관회사인 한국투자증권㈜는 상기 사유에 해당하는 불성실 수요예측등 참여자에 대한 정보를 한국금융투자협회에 통보하며, 협회는 협회 정관 제41조에 따라 설치된 자율규제위원회의 의결을 거쳐 불성실 수요예측등 참여자로 지정하고, 불성실 수요예측등 참여자의 명단을 협회 홈페이지에 게시합니다. 다만, 한국금융투자협회는 집합투자회사가 운용하는 집합투자기구에서 불성실 수요예측등 참여행위가 발생한 경우(해당 사유 발생일 직전 1년 이내에 해당 집합투자회사 또는 해당 집합투자회사가 운용하는 집합투자기구에서 불성실 수요예측등 참여행위가 발생한 적이 없는 경우에 한한다) 해당 집합투자회사에게 협회 정관 제45조 제1항 제4호의 제재금을 부과할 수 있으며, 이 경우 수요예측등 참여를 허용하거나 공모주식을 배정할 수 있습니다. 또한 대표주관회사인 한국투자증권㈜는 금번 공모를 통해 발생한 불성실 수요예측등 참여자의 정보를 한국투자증권㈜ 인터넷 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 다음 각호의 내용에 대해 게시할 수 있습니다.

[불성실 수요예측등 참여자의 정보]
- 사업자등록번호 또는 외국인투자등록번호
- 불성실 수요예측등 참여자의 명칭
- 해당 사유가 발생한 종목
- 해당 사유
- 해당 사유의 발생일
- 기타 협회가 필요하다고 인정하는 사항

◆ 불성실 제재사항 : 불성실 수요예측등 참여 행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측 참여 제재

적용 대상

위반금액 주1)

수요예측등 참여제한기간

미청약·미납입

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
5천만원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 24개월

1억원 이하

6개월

의무보유 확약위반
주2)

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
1.5억원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

1억원 이하

6개월

제17조의2제1항제3호 및 제4호에
해당하는 사유

12개월 이내 금지

제17조의2제1항제6호에 해당하는 사유
12개월 이내 금지

제17조의2제1항제5호 및 제7호에
해당하는 사유

6개월 이내 금지

주1)
미청약·미납입 위반금액 : 미청약·미납입 주식수 × 공모가격
의무보유 확약 위반금액 : 의무보유 확약위반 주식수 × 공모가격

주2)
의무보유 확약위반 주식수 : 의무보유 확약 주식수와 의무보유 확약 기간 중 보유주식수가 가장 적은 날의 주식수와의 차이

주3)
가중 : 해당 사유발생일 직전 2년 이내에 불성실 수요예측등 참여자로 지정된 사실이 있는 자에 대하여는 100분의 200 범위 내 가중할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여자 지정횟수(종목수 기준이며, 해당 지정심의건을 포함)가 2회인 경우 100분의 50, 3회 및 4회인 경우 100분의 100, 5회 이상인 경우 100분의 200을 가중할 수 있음. 다만 수요예측등 참여제한 기간은 미청약·미납입의 경우 36개월, 기타의 경우 24개월을 초과할 수 없음

주4)
감면 : 해당 사유 발생일 직전 1년 이내 불성실 수요예측등 참여자 지정 여부, 고의·중과실 여부, 사후 수습 노력의 정도, 위반금액 및 비중의 경미성, 그 밖의 정상을 참작하여 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 감경 또는 면제(불성실 수요예측참여자로 지정하되 수요예측 참여를 제한하지 않는 것) 할 수 있음

주5)
제17조의2제1항제3호 및 제4호 : 
수요예측에 참여하면서 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우 및 수요예측에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써 법 제11조를 위반한 경우

주6)
제17조의2제1항제5호 및 제6호 :
투자일임회사 및 부동산신탁회사가 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조의2를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측에 참여한 경우 및 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 경우

주7)
제재금 산정기준 : 수요예측등 참여제한기간(개월수) × 500만원

(3) 수요예측 대상주식에 관한 사항

구 분

주식수

비 율

비 고

기관투자자

5,280,000주

60.0%

고위험고수익투자신탁 
배정수량 포함

주1)

비율은 전체 공모주식수 8,800,000주에 대한 비율입니다.

주2)

일반청약자 배정분 1,760,000주(20.0%) 및 우리사주조합 배정분 1,760,000주(20.0%)는 수요예측 참여 대상주식이 아닙니다.

(4) 수요예측 참가 신청수량 최고 및 최저한도

구분

최고한도

최저한도

기관투자자

각 기관별로 법령등에 의한 투자한도 잔액
(신청수량 ×신청 가격)

1,000주

주1)

금번 수요예측에 있어서는 물량 배정시 "참여가격 및 참여자의 질적인 측면(운용규모 및 가격분석능력, 투자 및 매매 성향, 의무보유 확약기간, 공모 참여실적 등 수요예측에 대한 기여도 등)" 등을 종합적으로 고려하여 물량배정이 이루어지는 바, 이러한 조건을 충족하는 수요예측 참여자에 대해서는 최대 수요예측 참여수량 전체에 해당하는 물량이 배정될 수도 있습니다. 따라서, 수요예측 참여시 이러한 사항을 각별히 유의하여 반드시 각 수요예측 참여자가 소화할 수 있는 실수요량 범위 내에서 수요예측에 참여하시기 바라며, 최고한도는 수요예측 대상수량 5,280,000주를 초과할 수 없습니다.

주2)

금번 수요예측에 참여하는 기관투자자는 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월의 의무보유기간을 확약할 수 있습니다.

(5) 수요예측 참가 수량단위 및 가격단위

구 분

내 용

수량단위

1,000주

가격단위

100원

주)

금번 수요예측 시, 가격을 제시하지 않고 수량만 제시하는 참여방법을 인정합니다. 이 경우 해당 기관투자자는 확정공모가격에 배정받겠다고 의사표시한 것으로 간주됩니다.

(6) 수요예측 참여방법

대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 받으며, 서면으로는 접수 받지 않습니다. 다만, 한국투자증권㈜의 홈페이지 문제로 인해 인터넷 접수가 불가능할 경우에는 보완적으로 유선, Fax, E-mail 등의 방법에 의해 접수를 받습니다.

【 인터넷 접수방법 】

① 홈페이지 접속 : 「http://www.truefriend.com ⇒ 상단 메뉴 '투자정보' ⇒ IPO ⇒ 수요예측⇒ 수요예측 참여」 
② Log-in : 사업자등록번호(해외기관투자자의 경우 투자등록번호), 
 한국투자증권 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호 입력 
③ 참여기관 기본정보 입력(또는 확인) 후 수요예측 참여

※ 수요예측 인터넷 접수시 유의사항

ⓐ 수요예측에 참여하고자 하는 기관투자자는 수요예측 참여 이전까지 한국투자증권㈜에 본인 명의의 위탁계좌가 개설되어 있어야 합니다. 또한 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 접수해야하며, 접수 시 각각 개별 계좌로 참여 해야합니다. 
ⓑ 비밀번호 5회 입력 오류시에는 소정의 서류를 지참하여 한국투자증권㈜ 영업점을 방문하여 비밀번호 변경을 하여야 하오니, 수요예측 참여 전 반드시 비밀번호를 확인하신 후 참여하시기 바랍니다.
ⓒ 수요예측 참여 내역은 수요예측 마감시간 이전까지 정정 또는 취소가 가능하며, 최종 접수된 참여내역 만을 유효한 것으로 간주합니다.
ⓓ 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 접수하셔야 하며, 집합투자재산의 경우 펀드별 참여내역을 통합하여 참여하셔야 합니다. 한편, 대표주관회사는 수요예측 후 물량배정시 당해 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 배정하며, 집합투자재산의 펀드별 물량 배정은 각각의 집합투자회사가 자체적으로 마련한 기준에 의해 자율적으로 배정하여야합니다. 
ⓔ 또한, 집합투자회사 참여분 중 집합투자재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산의 경우 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표"를 수요예측 인터넷 접수시 Excel 파일로 첨부하여야 합니다.
ⓕ 고위험고수익투자신탁은 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 18호에 해당하는 고위험고수익투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "고위험고수익투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다.

ⓖ 투자일임회사는 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2 제1항의 각호에 해당하는 투자일임회사임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "투자일임회사 확약서"를 첨부하여야 합니다.

ⓗ 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있습니다.

(7) 수요예측 접수일시 및 방법

- 접수기간 : 2019년 10월 21일(월) ~ 10월 22일(화)
- 접수시간 : 09:00 ~ 17:00
- 접수방법 : 인터넷 접수
- 문의처 : 한국투자증권 (☎ 02-3276-5865, 5927)

(8) 기타 수요예측 참여와 관련한 유의사항

① 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여/정정/취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다. 

② 수요예측참가자는 수요예측 인터넷 참여 이전까지 대표주관회사인 한국투자증권㈜에 본인 명의의 위탁 계좌가 개설되어 있어야 합니다. 특히, 수요예측에 참여하고자 하는 기관투자자는 수요예측 참여 이전까지 한국투자증권㈜에 본인 명의의 위탁계좌가 개설되어 있어야 합니다. 또한, 집합투자회사의 경우 집합투자재산, 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 각각 구분하여 접수해야하며 접수시 각각 개별 계좌로 참여하여야 합니다.

③ 참가신청수량이 각 수요예측 참여자별 최고 한도를 초과할 때에는 최고 한도로 참가한 것으로 간주합니다.
④ 수요예측 참여시 입력(또는 확인)된 참여기관의 기본정보에 허위의 내용이 있을 경우 참여 자체를 무효로 하며, 불성실 수요예측참여자로 관리합니다. 다만, 집합투자기구의 경우 일반 펀드가입자의 피해 방지를 위하여 펀드에서 미청약이나 주금 미납입이 발생한 경우에도 불성실수요예측 참여자로 지정하지 아니하고 제재금을 부과합니다. 단, 해당 사유발생일 직전 1년 이내에 불성실 수요예측 참여행위가 있었던 경우에는 제재금 부과를 적용하지 아니하고 불성실 수요예측참여자로 지정합니다. 
⑤ 본 수요예측에 참여한 고위험고수익투자신탁은 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조18호에 해당하는 고위험고수익투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "고위험고수익투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다. 본 수요예측에 참여한 투자일임회사는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2의1항의 각호에 해당하는 투자일임회사임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "투자일임회사 확약서"를 첨부하여야 합니다. 
⑥ 수요예측 참여시 의무보유를 확약한 기관투자자는 의무보유확약 기간이 종료된 후 1주일 이내에 매매개시일로부터 의무보유확약 기간까지의 일별 잔고내역서를 대표주관회사에 제출하여 의무보유확약 기간 동안 동 주식의 거래가 없었음을 증명하여야 합니다. 한편, 상기 서류를 제출하지 않거나 기일내에 제출하지 않을 경우"불성실 수요예측참여자"로 지정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
⑦ 집합투자회사의 경우 집합투자재산, 고유재산과 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 각각 개별 계좌로 신청해야하며, 집합투자재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산에 대해서는 각각의 펀드별 참여내역을 통합하여 구분별로는 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 또한 각 펀드의 경우 수요예측일 현재 약관승인 및 설정이 완료된 경우에 한하며, 해당 펀드의 종목별 편입한도, 만기일 등은 사전에 자체적으로 확인한 후 신청하여 주시기 바랍니다.
⑧ 수요예측 인터넷 참여를 위한 "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리의 책임은 전적으로 기관투자자 본인에게 있으며, "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리 부주의로 인해 발생되는 문제에 대한 책임은 당해 기관투자자에게 있음을 유의하시기 바랍니다. 
⑨ 기타 수요예측 참여와 관련한 유의사항은 한국투자증권㈜ 홈페이지
「http://www.truefriend.com ⇒ 상단 메뉴'투자정보' ⇒ IPO ⇒ 수요예측」에서 확인하시기 바랍니다.

(9) 확정공모가액 결정방법

수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 감안하여 대표주관회사 및 발행회사가 협의하여 확정공모가액을 결정합니다. 대표주관회사 및 발행회사는 수요예측참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 공모가격 결정시 가중치를 달리할 수 있습니다. 또한, 과도하게 높거나 낮은 참여가격은 공모가격 결정시 배제하거나 낮은 가중치를 부여할 수 있으며, 가격을 제시하지 않은 수요예측 참여자는 공모가격 결정시 제외됩니다. 

(10) 물량배정방법

확정공모가액 이상의 가격을 제시한 수요예측참여자들을 대상으로 "참여가격 및 참여자의 질적인 측면(운용규모 및 가격분석능력, 투자 및 매매 성향, 의무보유 확약기간, 공모 참여실적 등 수요예측에 대한 기여도 등) 등을 종합적으로 고려한 후, 대표주관회사가 자율적으로 배정물량을 결정합니다. 한편, 대표주관회사는 집합투자회사에 대하여 물량배정시 집합투자재산, 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 각각 구분하여 배정하며, 집합투자재산의 펀드별 물량배정은 각각의 집합투자회사가 자체적으로 마련한 기준에 의해 자율적으로 배정하여야 합니다. 

고위험고수익투자신탁의 경우 자산총액의 100분의 20 이내 범위에서 물량을 배정하며, 이 경우 자산총액은 해당 고위험고수익투자신탁을 운용하는 기관투자자가 제출하는 자료를 기준으로 합니다.

고위험고수익투자신탁의 유효한 수요예측 참여수량이 부족하여 고위험고수익투자신탁에 배정한 공모주식 수량이 의무배정 수량에 미달하는 경우에는 의무배정 수량을 배정한 것으로 봅니다. 이 경우 유효한 수요예측 참여수량이라 함은 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제9조제4항제4호에 해당하지 아니하는 자(고위험고수익투자신탁을 운용하는 기관투자자에 한한다)가 수요예측에 참여하여 제출한 물량 중 매입희망 가격이 공모가격 이상으로 제출된 수량을 말합니다.

(11) 수요예측 대상 주식의 배정결과 통보

① 대표주관회사는 최종 결정된 확정공모가액을 한국투자증권㈜ 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시합니다.
② 기관별 배정물량은 수요예측 참여기관이 개별적으로 한국투자증권 홈페이지「http://www.truefriend.com ⇒ 상단메뉴 '투자정보' ⇒ IPO ⇒ 수요예측 ⇒ 수요예측 참여 / 결과내역」에 접속한 후 배정물량을 직접 확인하여야 하며, 이를 개별 통보에 갈음합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출 일정에 관한 사항

◈ 자이에스앤디㈜ 주요 공모 일정 ◈

구 분
일 자
비 고

수요예측일
2019년 10월 21일(월) ~ 22일(화)
-

청약기일
개시일
2019년 10월 28일(월)
주1)

종료일
2019년 10월 29일(화)

배정 및 환불
2019년 10월 31일(목)
-

납입기일
2019년 10월 31일(목)
-

구 분
일 자
매 체

수요예측 안내 공고
2019년 10월 21일(월)
인터넷 공고 주2)

모집 또는 매출가액 확정의 공고
2019년 10월 24일(목)
인터넷 공고 주3)

청 약 공 고
2019년 10월 28일(월)
인터넷 공고 주4)

배 정 공 고
2019년 10월 31일(목)
인터넷 공고 주5)

주1)
우리사주조합 청약일: 2019년 10월 28일(월) (1일간)
기관투자자, 일반청약자 청약일 : 2019년 10월 28일(월)~ 10월 29일 (2일간)
우리사주조합의 청약은 청약 초일인 2019년 10월 28일에 실시되고, 기관투자자의 청약과 일반청약자 청약은2019년 10월 28일부터 10월 29일까지 이틀간 실시됨에 유의하시기 바라며, 상기의 일정은 효력발생일의 변경 및 회사상황, 주식시장 상황에 따라 변경될 수 있습니다. 한편, 금번 공모의 경우 일반청약자 이중청약이 불가하오니, 이 점 유의하시기 바랍니다.

주2)
수요예측 안내공고는 2019년 10월 21일 대표주관회사인 한국투자증권 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

주3)
모집 또는 매출가액 확정공고는 2019년 10월 24일 대표주관회사인 한국투자증권 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

주4)
청약공고는 2019년 10월 28일 발행회사인 자이에스앤디㈜ 홈페이지(http://www.xisnd.com) 및 대표주관회사인 한국투자증권 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

주5)
배정공고는 2019년 10월 31일 대표주관회사인 한국투자증권 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

나. 청약에 관한 사항

(1) 일반 사항

모든 청약자는『금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률』에 의한 실명자이어야 하며, 해당 청약사무취급처에 소정의 주식청약서를 작성하여 청약증거금(단, 기관투자자의 경우 청약증거금이 면제됨)과 함께 제출하여야 합니다.

(2) 우리사주조합 청약

우리사주조합의 청약은 대표주관회사인 한국투자증권(주)에 우리사주조합장 명의로 합니다.

(3) 일반청약자 청약

일반청약자의 청약은 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약기간에 소정의 주식청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 이를 해당 청약취급처에 제출하여야 합니다. 

(4) 기관투자자의 청약

수요예측에 참가하여 주식을 배정받은 기관투자자는 배정받은 주식에 대한 청약(이하 "우선배정 청약" 이라 함)은 청약일인 2019년 10월 28일 ~ 29일 양일간에 한국투자증권㈜가 정하는 소정의 주식청약서, 한국투자증권 홈페이지 또는 유선의 방법으로 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 본ㆍ지점에서 청약하여야 하며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을 납입일인 2019년 10월 31일 08:00 ~ 13:00 사이에 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에 납입하여야 합니다.

한편, 수요예측에 참가한 기관투자자 중 수요예측 결과 배정받은 물량을 초과하여 청약하고자 하는 기관투자자는 전체 기관투자자 배정 물량 범위 내에서 추가 청약이 가능합니다. 또한 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 확정공모가액으로 배정을 받기를 희망하는 기관투자자 등은 대표주관회사에 미리 청약의사를 표시하고 청약일에 추가 청약할 수 있습니다. 다만, 수요예측에서 배정된 수량이 모두 청약된 경우에는 배정받을 수 없습니다. 또한, 청약일 종료 후 미청약된 물량에 대해서 배정전까지 기관투자자는 추가로 청약을 할 수 있으며, 추가 청약된 물량의 배정은 대표주관회사가 자율적으로 결정하여 배정합니다.

※ 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당하는 청약수수료를 입금하여야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

(5) 청약증거금

구 분
내 용
비 고

일반청약자 배정물량
한국투자증권㈜
1,760,000주
-

청약증거금
우리사주조합
100%
주1)

일반청약자
50%

기관투자자
0%

주1)

청약증거금

① 우리사주조합의 청약증거금은 청약금액의 100%로 합니다.
② 기관투자자의 청약증거금은 없습니다.
③ 일반청약자의 청약증거금은 청약금액의 50%로 합니다. 
상기 ①, ②, ③ 항의 청약자 유형군에 따른 배정 비율은 기관투자자에 대한 수요예측 결과에 따라 변경될 수 있습니다. 한편, 상기 청약자 유형군에 따른 배정분 중 청약미달 잔여주식이 있는 경우에는 이를 청약주식수에 비례하여 초과청약이 있는 다른 항의 배정분에 합산하여 배정합니다. 
④ 우리사주조합 및 일반청약자의 청약증거금은 주금납입기일(2019년 10월 31일)에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납입기일 전일까지 당해 청약자로부터 그 미달금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 대표주관회사가 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일 당일(2019년 10월 31일)에 반환합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.
⑤ 기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2019년 10월 31일 08:00 ~ 13:00 사이에 대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은 주금납입기일(2019년 10월 31일)에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달하는 경우, 대표주관회사가 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.

(6) 청약주식 단위

① 기관투자자의 청약단위는 1주로 합니다.
② 일반청약자는 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 본·지점에서 청약이 가능합니다.
③ 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 1인당 청약한도, 청약단위는 아래와 같으며, 기타사항은 한국투자증권㈜이 투명하고 공정하게 정하여 공시한 방법에 의합니다. 단, 청약단위와 상이한 청약수량은 그 청약수량 하위의 청약단위로 청약한 것으로 간주합니다. 

【 대표주관회사 일반청약자 배정물량, 최고청약한도 및 청약증거금율 】

구 분
일반청약자
배정물량
일반고객
최고청약한도
청약
증거금율

한국투자증권㈜
1,760,000주
58,000주
50%

주1)
한국투자증권㈜의 일반 고객 최고청약한도는 58,000주이며, 우대 고객의 경우 116,000주(200%), 최고우대 고객의 경우 174,000주(300%)까지 청약이 가능하고, 온라인전용 고객의 경우 29,000주(50%)주까지 청약 가능합니다.

【 청약주식별 청약단위 】

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하
10주

100주 초과 ~ 1,000주 이하
50주

1,000주 초과 ~ 10,000주 이하
100주

10,000주 초과 ~ 30,000주 이하
500주

30,000주 초과 ~ 50,000주 이하
1,000주

50,000주 초과 ~ 130,000주 이하
2,000주

130,000주 초과 ~ 174,000주 이하
4,000주

④ 기관투자자의 청약은 수요예측에 참여하여 물량을 배정받은 수량 단위로 하며, 청약미달을 고려하여 추가청약을 하고자 하는 기관투자자는 각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청수량 * 신청가격) 또는 최고 청약한도 5,280,000주로 하여 1주 단위로 추가 청약할 수 있습니다. 

(7) 일반청약자의 청약자격 및 배정기준

【 한국투자증권㈜ 청약 자격 】

구 분
내 용

청약자격
1) 청약일 초일 현재 당사 청약가능계좌 (위탁계좌, 증권저축계좌, T/F Advice 계좌)
 또는 BanKIS Direct 위탁계좌 보유고객
2) 청약일 현재 제휴은행 개설 BanKIS 위탁계좌 보유고객

※ 자이에스앤디㈜ 청약(2019년 10월 28일 ~ 29일)의 경우
- 영업점 개설 청약가능계좌 및 BanKIS Direct 위탁계좌는 2019년 10월 28일까지 계좌개설 후 청약가능
- 제휴은행 개설 BanKIS 위탁계좌는 2019년 10월 28일 ~ 29일 계좌개설 후 청약가능

청약 수수료 및
청약방법

- 청약수수료

구 분
VIP
로얄
골드
프라임
패밀리

On-Line
무료
무료
무료
무료
2,000원

Off-Line
무료
무료
무료
3,000원
5,000원

주1)
청약증거금 환불 시 징수함

주2)
기타 당사가 정하는 특정상품 가입고객의 경우 청약수수료가 면제됨

< 고객등급별 점수 기준 >

고객등급
점수 기준

VIP
2만점 이상

로얄
1만점 이상

골드
1천점 이상

프라임
3백점 이상

패밀리
3백점 미만

주)
당사 거래를 통한 자산 및 수익기여도와 기타 거래 가산점 합계로 산출된 고객별 점수를 기준으로 상기의 5등급으로 구분

- 청약방법
On-Line 청약 : HTS, ARS, WTS, eFriend Smart+(스마트폰) 를 이용한 청약
Off-Line 청약 : 영업점 내점, 영업점 유선, 고객센터 상담원 연결

청약한도 및 
우대기준

일반청약자의 경우 일반ㆍ우대ㆍ최고우대 고객이 아닌 온라인전용 고객의 경우 청약한도의 50%인 29,000주, 일반 고객의 경우 청약한도의 100%인 58,000주, 우대 고객의 경우 청약한도의 200%인 116,000주, 최고우대 고객의 경우 청약한도의 300%인 174,000주를 청약한도로 합니다.

◆ 청약한도 우대기준◆

구분
내용
청약한도
청약채널
비고

온라인전용
-. 일반 및 우대에 해당하지 않는 고객
50%
온라인
-

일반
-. 직전 3개월 평잔 3천만원 이상 또는 
직전 3개월 약정 3천만원 이상
100%
온라인 /오프라인
-

우대(*)

-. 청약일 현재 또는 전월 말일기준 VIP, 로얄, 골드 등급의 고객 

-. 청약일 전일 기준 당사 퇴직연금 가입 고객
단, IRP계좌는 청약일 전일까지 퇴직급여통산계좌(잔고번호0001) 또는 가입자부담금계좌(잔고번호0002)에 1천만원 이상 입금실적이 있는 고객(단, 해지계좌, 입금대기계좌 제외)

-. 청약일 직전 3개월 평잔 5천만원 이상인 고객 

-. 청약일 직전 3개월 약정 1억원 이상인 고객

-. 청약일 전월 말일기준 연금상품 펀드 매입금액이 1천만원 이상인 고객
(1) 개인연금펀드, 신연금펀드, 연금저축계좌를 포함하

여 실명번호단위로 합산(퇴직연금, IRP 제외)

(2) MMF 매입금액은 제외

200%
온라인/ 
오프라인
-

최고우대
-. 청약일 전월 기준 아래 2가지 요건을 모두 갖춘 고객
(1) 청약일 직전 3개월 자산 평잔 1억원 이상
(2) 청약일 전월 말일 잔고 5억원 이상
300%
온라인/
오프라인
-

* 1가지 이상의 요건 충족 시 우대 한도 적용 

- 평잔 산정시 제외 항목

구분
내용

예수금
-. 청약자예수금(공모주, 실권주, ELS/DLS 등)

유가증권
-. 장외주식, 비상장주식
-. 선물옵션, 해외선물, FX마진

배정 및 잔여주식처리방법
1) 일반청약자 배정수량의 100%를 배정함
2) 배정가능한 주식수 한도 내에서 청약경쟁률에 따라 5사 6입을 원칙으로 안분배정함
3) 잔여주식이 발생한 경우 추첨을 통해 재배정함

기타 유의사항
- CMA급여계좌 : 급여계좌로 등록하고 급여이체 또는 생활자금을 매월 정기적으로 입금하여 주거래 금융계좌로 사용하는 계좌
- 고객등급 조회 방법
1) 홈페이지(http://www.truefriend.com) →"고객센터" →"고객등급 조회하기" →"나의 등급 조회하기"
2) HTS(e-Friend) →"7802" 화면(고객등급 조회)

(8) 청약사무취급처

① 우리사주조합 : 한국투자증권㈜ 본점
② 기관투자자 : 한국투자증권㈜ 본ㆍ지점
③ 일반청약자 : 한국투자증권㈜ 본ㆍ지점

다. 청약결과 배정에 관한 사항

(1) 공모주식 배정비율

① 우리사주조합 : 총 공모주식의 20.0% (1,760,000주)를 배정합니다.
② 기관투자자 : 총 공모주식의 60.0% (5,280,000주)를 배정합니다.
③ 일반청약자 : 총 공모주식의 20.0% (1,760,000주)를 배정합니다.
④ 상기 ①, ②, ③ 항의 청약자 유형군에 따른 배정 비율은 기관투자자에 대한 수요예측 결과에 따라 청약일 전에 변경될 수 있습니다. 한편, 상기 청약자 유형군에 따른배정분 중 청약미달 잔여주식이 있는 경우에는 이를 청약주식수에 비례하여 초과청약이 있는 다른 항의 배정분에 합산하여 배정합니다. 
⑤ 단, 대표주관회사 및 대표주관회사의 이해관계인, 발행회사의 이해관계인(단, 증권 인수업무 등에 관한 규정 제2조 제9호의 가목 및 라목의 임원을 제외)및 기타 금번 공모와 관련하여 발행회사에 용역을 제공하거나 중대한 이해관계가 있는 자는 배정대상에서 제외됩니다.
⑥ 다만 대표주관회사는 수요예측 또는 청약 경쟁률, 기관투자자의 투자성향 및 신뢰도 등을 고려하여 고위험고수익투자신탁에 대한 배정비율을 달리할 수 있습니다.

(2) 배정 방법

청약 결과 공모주식의 배정은 수요예측 결과 결정된 확정공모가액으로 대표주관회사와 자이에스앤디㈜가 사전에 총액인수계약서 상에서 약정한 배정기준에 의거 다음과 같이 배정합니다.

① 우리사주조합의 청약에 대해서는 배정주식수 내에서 청약한 주식수대로 배정합니다.
② 기관투자자의 청약에 대한 배정은 수요예측에 참여하여 배정받은 수량 범위내에서 우선 배정하되, 추가 청약에 대한 배정은 대표주관회사가 자율적으로 결정하여 배정합니다. 『Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 청약에 관한 사항 - 4) 기관투자자의 청약』부분을 참조하시기 바랍니다.
③ 일반청약자가 청약한 주식은 청약주식수에 비례하여 안분배정합니다. 다만, 일반청약자의 청약증거금이 배정수량(금액)에 미달하는 경우 일반청약자는 동 미달금액을 배정일에 추가납입하여야 하며, 그렇지 않은 경우 청약증거금에 해당하는 수량만 배정받게 됩니다. 추가납입 이후 미청약주식이 발생할 경우에는 총액인수계약서에 따라 대표주관회사가 자기계산으로 인수합니다.
④ 일반청약자에 대한 배정결과 발생하는 1주 미만의 단수주는 배정가능한 주식수 한도내에서 원칙적으로 5사 6입하여 잔여주식이 최소화 되도록 배정합니다. 그 결과 발생하는 잔여주식은 추첨을 통해 재배정 합니다.

【 청약취급처별 일반청약자 배정물량 】

청약취급처
배정주식수
배정기준
공고방법

대표주관회사
한국투자증권㈜
1,760,000주
주)
본ㆍ지점 및 홈페이지

주)
안분배정 후 잔여주식은 추첨을 통해 재배정합니다.

(3) 배정결과의 통지

일반청약자에 대한 배정결과 각 청약자에 대한 배정내용 및 초과청약금의 환불 또는 미달청약금에 대한 추가납입 등에 관한 배정공고는 2019년 10월 31일(목) 대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

라. 투자설명서 교부에 관한 사항

(1) 투자설명서의 교부

2009년 2월 4일부로 시행된 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제124조에 의하면 누구든지 증권신고서의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는자 (전문투자자, 그밖에 아래에서 언급하는 대통령령으로 정하는 자를 제외함)에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 안됩니다. 따라서 본 주식에 투자하고자 하는 투자자는 청약전 투자설명서를 교부받아야 합니다. 다만, (i) 동법 제9조 제5항의 전문투자자 / (ii) 동법 시행령 제132조에 규정된, 회계법인, 신용평가업자 등 / (iii) 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자는 투자설명서의 교부 없이 청약이 가능합니다.

(2) 투자설명서의 교부 방법

(가) 투자설명서의 교부를 원하는 경우

【 한국투자증권㈜ 투자설명서 교부방법】

구 분
투자설명서 교부방법

영업점 내방
한국투자증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물 또는 전자문서에 의한 투자설명서를 이메일로 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 이메일을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 경우에는 청약신청서에 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체(이메일)를 지정하여야 하며, 수신 사실을 서면(또는 유선)으로 확인 하셔야만 투자설명서 교부가 가능합니다.

온라인
(HTS, 홈페이지)
- 전자문서에 의한 투자설명서 교부 방법: 
① 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 홈페이지(http://www.truefriend.com)의 [인터넷뱅킹>청약>투자설명서 교부]로 접속
② 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하고, 전자매체를 지정하며, 수신사실을 확인해야 투자설명서 교부가 가능함(참고로, 투자설명서 다운로드 후 [다운로드 확인] 을 반드시 클릭하여야 수신사실이 확인됨)

한국투자증권㈜의 HTS인 eFriend를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

ARS / 유선청약
사전에 홈페이지(http://www.truefriend.com)를 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으신 경우에는 별도의 교부 절차 없이 ARS로 청약하실 수 있습니다.

(나) 투자설명서의 교부를 원하지 않는 경우

『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령』제132조 및『금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정』제2-5조 제2항에 의거 투자설명서 교부를 원하지 않는 경우에는 반드시 대표주관회사인 한국투자증권(주)에 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자는 투자설명서의 교부 없이 청약이 가능합니다.

(3) 투자설명서 교부 의무의 주체

총액인수계약서에 의거 금번 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 발행회사인 자이에스앤디㈜과 대표주관회사인 한국투자증권㈜에 있습니다. 다만, 투자설명서 교부의 효율성 제고를 위해 실제 투자설명서 교부는 청약취급처인 한국투자증권㈜ 본ㆍ지점에서 다음과 같은 방법으로 수행합니다.

□ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률
제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

□ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령
제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

□ 금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정
제2-5조(설명의무 등)
1. (생략)
2. 금융투자회사는 일반청약자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반청약자가 서명 또는 기명날인의 방법으로 설명서(파생결합증권 및 집합투자증권의 경우 법 제123조에 따른 투자설명서를 말한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자유의사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다. (이하생략)

마. 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항

일반청약자 청약증거금은 주금납입기일(2019년 10월 31일)에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납일기일 전일까지 당해 청약자로부터 그 미달 금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 대표주관회사가 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일 당일(2019년 10월 31일)에 환불합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.

기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2019년 10월 31일에 08:00 ~ 13:00 사이에 대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은 주금납입기일(2019년 10월 31일)에 주금납입금으로 대체됩니다. 

※ 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당하는 청약수수료를 입금하여야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 대표주관회사가 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 인수합니다.

대표주관회사 한국투자증권㈜은 청약자의 주금납입금을 납입기일에 우리은행 매경미디어금융센터점에 납입합니다.

바. 기타의 사항

(1) 신주의 배당기산일

본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2019년 01월 01일입니다.

(2) 주권교부에 관한 사항

① 주권교부예정일 : 청약결과 주식배정 확정시 대표주관회사가 공고합니다.
② 주권교부장소 : 각 해당 청약사무취급처에서 교부합니다.
③ 상기 ②항에도 불구하고 청약자 또는 인수인이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제309조 제5항의 규정에 의하여 동법 제294조의 규정에 의한 한국예탁결제원을 명의인으로 하여 주식의 발행을 신청한 경우에는 당해 청약자 또는 인수인에게 배정된 주식은 한국예탁결제원 명의로 일괄 발행되며, 이 경우 발행주권은 청약사무취급처의 청약자 또는 인수인의 계좌에 자동입고됩니다.

(3) 주권교부일 이전의 주식양도의 효력에 관한 사항

본 주권교부일 이전의 주식양도는 발행회사에 대하여 효력이 없습니다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제311조 제4항에 의거 주권발행 전에 증권시장에서의 매매거래를 투자계좌부 또는 예탁자계좌부상 계좌간 대체의 방법으로 결제하는 경우에는 상법 제335조 제3항의 규정에도 불구하고 발행회사에 대하여 그 효력이 있습니다.

(4) 신주인수권증서에 관한 사항

금번 유가증권시장 상장공모는 기존 주주의 신주인수권을 배제한 신주모집이므로 신주인수권증서를 발행하지 않습니다.

(5) 정보이용제한

대표주관회사인 한국투자증권㈜는 총액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.

(7) 주권의 매매개시일

주권의 신규상장 및 매매개시일은 아직 확정되지 않았으며, 향후 일정이 확정되는 대로 한국거래소 시장공시시스템을 통하여 안내할 예정입니다.

(8) 환매청구권

『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제10조의3 제1항 어느하나에 해당할 경우 인수회사는 일반청약자에게 환매청구권을 부여하여야 하나, 당사는 금번 공모 시 동규정 제10조의3 제1항을 적용하지 않음에 따라 환매청구권을 부여하지 않습니다. 자세한 사항은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항」-「Ⅲ. 투자위험요소」-「3. 기타위험」-「자.」를 참조하시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 인수방법에 관한 사항

[인수방법 : 총액인수]

인수인
인수주식의 
수량(인수비율)
인수금액(주2)
인수조건

명칭
고유번호
주소

한국투자증권㈜
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
기명식 보통주
8,800,000주
36,960,000,000원
총액인수

주1) 대표주관회사인 한국투자증권㈜이 전체공모물량의 100%를 총액인수하며 인수계약서상 인수수수료를 지급받습니다.

주2) 인수금액은 대표주관회사와 발행회사가 협의하여 제시한 공모희망가액(4,200원~5,200원)의 밴드 최저가액인 4,200원 기준으로 계산한 금액이며, 확정된 금액이 아니므로 추후 변동될 수 있습니다.

주3) 기관투자자 및 일반청약자 배정 후 청약미달 잔여주식이 있는 경우에는 총액인수계약서에 의거 대표주관회사인
한국투자증권㈜이 최종 실권주를 인수합니다.

나. 인수대가에 관한 사항

(단위 : 원)

구 분
인수인
금 액
비 고

인수수수료
한국투자증권㈜
480,480,000원
주1)

주1)
인수수수료는 희망 공모가액 밴드인 4,200원 ~ 5,200원 중 최저가액 기준으로 산정한 총 공모금액의 1.3%에 해당합니다. 다만, 향후 결정되는 확정공모가액에 따라 인수수수료는 변경될수 있습니다.

다. 기타의 사항

(1) 회사와 인수인 간 특약사항

당사는 금번 공모와 관련하여 대표주관회사인 한국투자증권(주)과 체결한 총액인수계약일로부터 유가증권시장 상장후 1년까지 대표주관회사의 사전 서면동의 없이는 주식 또는 전환사채 등 주식과 연결된 증권을 발행하거나 직ㆍ간접적으로 매수 또는 매도를 하지 않습니다.

(2) 회사와 주관회사 간 중요한 이해관계

대표주관회사인 한국투자증권(주)는 증권 인수업무 등에 관한 규정 제6조(공동주관회사) 제1항에 해당하는 사항이 없습니다.

【증권 인수업무 등에 관한 규정】

제6조(공동주관회사)

① 금융투자회사는 자신과 자신의 이해관계인이 합하여 100분의 5 이상의 주식등을 보유하고 있는 회사의 기업공개 또는 장외법인공모를 위한 주관회사 업무를 수행하는 경우 다른 금융투자회사(해당 발행회사와 이해관계인에 해당하지 아니하면서 해당 발행회사의 주식등을 보유하고 있지 아니한 금융투자회사를 말한다)와 공동으로 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업의 기업공개를 위한 주관회사업무를 수행하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 기업인수목적회사

2. 외국 기업(주식등의 보유를 통하여 외국 기업의 사업활동을 지배하는 것을 주된 목적으로 하는 국내법인을 포함한다. 이하 같다)

② 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 관하여는 법 시행규칙 제14조제1항을 준용한다.

③ 제2항에 불구하고 금융투자회사가 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제6항제2호에 따라 취득하는 코스닥시장 상장법인(코스닥시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식 및 「코넥스시장 상장규정」에 따른 지정자문인 계약을 체결하고 해당 계약의 효력이 유지되는 상태에서 취득하는 코넥스시장 상장법인(코넥스시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식은 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 있어 보유한 것으로 보지 아니한다.

④ 제2항에 불구하고 금융투자회사 또는 금융투자회사의 이해관계인이 다음 각 호의 어느 하나(이하 이항에서 "조합등"이라 한다)에 출자하고 해당 조합등이 발행회사의 주식등을 보유하고 있거나, 발행회사 또는 발행회사의 이해관계인이 조합등에 출자하고 해당 조합등이 금융투자회사의 주식등을 보유하고 있는 경우에는 해당 조합등에 출자한 비율만큼 주식등을 보유한 것으로 본다.

1.「중소기업창업지원법」제2조제5호에 따른 중소기업창업투자조합

2.「여신전문금융업법」제41조제3항에 따른 신기술사업투자조합

3.「벤처기업육성에관한특별조치법」제4조의3에 따른 한국벤처투자조합

4. 법 제268조에 따라 금융위원회에 등록된 사모투자전문회사(사모투자전문회사가 금융투자회사 또는 발행회사의 이해관계인이 아닌 경우에 한한다)

(3) 초과배정옵션 

당사는 금번 공모에서는 "초과배정 옵션 계약"을 체결하지 않았습니다.

(4) 일반청약자의 환매청구권

당사는 금번 공모와 관련하여 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제10조의3 제1항에 해당하지 않기 때문에 일반청약자에 대한 환매청구권을 부여하지 않습니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제10조의3(환매청구권)

① 기업공개(국내외 동시상장공모를 위한 기업공개는 제외한다)를 위한 주식의 인수회사는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(이하 “환매청구권”이라 한다)를 부여하고 일반청약자가 환매청구권을 행사하는 경우 증권시장 밖에서 이를 매수하여야 한다. 다만, 일반청약자가 해당 주식을 매도 하거나 배정받은 계좌에서 인출하는 경우 또는 타인으로부터 양도받은 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 공모예정금액(공모가격에 공모예정주식수를 곱한 금액)이 50억원 이상이고, 공모가격을 제5조제1항제1호의 방법으로 정하는 경우

2. 제5조제1항제2호 단서에 따라 창업투자회사등을 수요예측 등에 참여시킨 경우

3. 금융감독원의 「기업공시서식 작성기준」에 따른 공모가격 산정근거를 증권신고서에 기재하지 않은 경우

4. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제2조제31항제2호에 따른 기술성장기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

5. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제6조제1항제6호나목의 요건을 충족하는 기업(이하 "이익미실현 기업"이라 한다)의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

② 인수회사가 일반청약자에게 제1항의 환매청구권을 부여하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

1. 환매청구권 행사가능기간

가. 제1항제1호부터 제3호까지의 경우 : 상장일부터 1개월까지

나. 제1항제4호의 경우 : 상장일부터 6개월까지

다. 제1항제5호의 경우 : 상장일부터 3개월까지

2. 인수회사의 매수가격 : 공모가격의 90%이상. 다만, 일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수가 상장일 직전 매매거래일의 주가지수에 비하여 10%를 초과하여 하락한 경우에는 다음 산식에 의하여 산출한 조정가격 이상. 이 경우, 주가지수는 한국거래소가 발표하는 코스피지수, 코스닥지수 또는 발행회사가 속한 산업별주가지수 중 대표주관회사가 정한 주가지수를 말한다.

조정가격 = 공모가격의 90% × [1.1 + (일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수 - 상장일 직전 매매거래일의 주가지수) ÷ 상장일 직전 매매거래일의 주가지수]

(5) 기타 공모 관련 서비스 내역

당사는 금번 유가증권시장 상장을 위한 공모와 관련하여 기타 인수인이 아닌 자로부터 대표주관회사 탐색 중개, 모집 또는 매출의 주선, 공모가격 또는 공모조건에 대한 컨설팅,증권신고서 작성 등과 관련한 서비스를 제공받은 사실이 없습니다.

(6) 최대주주 등의 지분에 대한 보호예수 

당사는 『유가증권시장 상장규정』에 따라 최대주주 등의 지분을 상장 후 6개월간 보호예수의무가 발생하게 되어 매각이 제한됩니다.

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

금번 당사 공모 주식은 상법에서 정하는 액면가액 1,000원의 기명식 보통주식으로서 특이사항은 없습니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

가. 국내외 경기변동 관련 위험

당사 사업부문의 주요 전방산업인 건설업은 경기 후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제성장 추세, 정부의 금리정책 등의 영향을 많이 받으므로 향후 경제 전망 및 정부의 경제정책에 유의할 필요가 있습니다.
글로벌 경제는 미중 무역전쟁, 중국의 경제성장률 둔화, 미국의 경기 부양책 효과 약화, 노딜 브렉시트, 독일의 산업 생산 감소, 프랑스의 노란 조끼 시위, 이탈리아의 경기 침체 등 다수의 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며, 국내 경기 또한 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등의 경기 불확실성
을 보이고 있습니다. 이는 건설업황에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

당사가 영위하는 사업은 크게 건설업을 전방산업으로 하는 정보통신 사업부문, CS 사업부문, 주택사업부문과 부동산서비스업으로 분류되는 PM사업부문으로 구성되어 있습니다. 건설업은 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 건설업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 2019년 7월 IMF가 발표한 세계경제전망(World Economic Outlook)에 따르면 2018년 세계 경제는 3.6% 성장한 것으로 추정하였으며, 2019년에는 3.2%, 2020년에는 3.5%의 성장률을 기록할 것으로 전망하고 있습니다. IMF는 선진국의 2019년 경제성장률을 직전 전망(2019년 4월) 대비 0.1%p. 상향한 1.9%로 전망하였으나, 신흥국의 2019년 경제성장률 전망치는 4.1%로 직전 전망 대비 0.3%p. 하향 조정한 바 있습니다.

[IMF 주요국의 경제성장률 전망치]

(단위: %)

구분
2018E
2019P
2020P
2019
2020

(4월 전망대비)
(4월 전망대비)

세계
3.6
3.2
3.5
-0.1
-0.1

선진국
2.2
1.9
1.7
0.1
0.0

미국
2.9
2.6
1.9
0.3
0.0

유럽
1.8
1.3
1.6
0.0
0.1

일본
0.8
0.9
0.4
-0.1
-0.1

영국
1.4
1.3
1.4
0.1
0.0

캐나다
1.9
1.5
1.9
0.0
0.0

신흥국
4.5
4.1
4.7
-0.3
-0.1

러시아
2.3
1.2
1.9
-0.4
0.2

중국
6.6
6.2
6.0
-0.1
-0.1

인도
6.8
7.0
7.2
-0.3
-0.3

출처:
IMF World Economic Outlook Update(2019.07)

국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 3% 이하의 낮은 성장률을 유지하고 있습니다.

[국내 경제성장률 추이]

(단위: %)

구 분
2009년
2010년
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년(E)
2020년(E)

경제성장률
0.8
6.8
3.7
2.4
3.2
3.2
2.8
2.9
3.2
2.7
2.2
2.5

출처:
한국은행 경제통계시스템

한편, 2019년 7월 한국은행이 발표한 경제전망보고서에 따르면 2018년 국내 GDP는 연간 2.7% 성장하였으며, 국내 GDP 성장률은 2019년에 2.2%(상반기 1.9%, 하반기 2.2%) 수준을, 2020년에도 2.5%(상반기 2.6%, 하반기 2.3%) 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 한국은행에 따르면 2019년에는 재정정책이 확장적으로 운용될 예정입니다. 하지만, 민간소비 증가세가 다소 둔화되고 투자와 수출이 부진, 가계소득 개선세 둔화 등으로 지난해보다 증가율은 낮아질 전망이며 설비투자는 대내외 불확실성 증대 등에 따라 IT부문 위주로 리스크가 확대되었습니다. 한국은행은 2020년에는 민간부문의 부진이 완화되면서 금년에 비해 성장흐름이 다소 나아질 것으로 예상하고 있습니다. 향후 건설투자는 주거용 건물을 중심으로 건물건설 부진이 이어지면서 감소세를 지속할 것으로 예상되며, 상품수출 또한 세계경제 성장세 둔화, 글로벌 보호무역기조 지속 등으로 증가율이 낮아질 것으로 예상됩니다.

재정정책이 확장적으로 운용되는 가운데, 소비가 내년부터 완만한 증가세를 예상하며, 설비투자와 수출은 금년 하반기 이후 점차 회복될 것으로 예상되고 있습니다. 다만 건설투자 감소세가 내년까지 이어지면서 성장을 제약하는 요인으로 작용할 전망입니다.

[국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위: %)

구분
(전년동기대비,%)
2018
2019(전망)
2020(전망)

상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간

GDP
2.7
1.9
2.4
2.2
2.6
2.3
2.5

민간소비
2.8
2.0
2.5
2.3
2.6
2.3
2.4

설비투자
-2.4
-12.6
2.3
-5.5
5.6
1.3
3.4

지식재산생산물투자
2.2
2.7
2.5
2.6
2.6
3.1
2.9

건설투자
-4.3
-5.4
-1.3
-3.3
-2.4
-0.9
-1.6

상품수출
3.3
-0.8
2.0
0.6
3.6
1.4
2.4

상품수입
1.6
-3.3
2.3
-0.5
3.0
1.7
2.4

출처:
한국은행 경제전망보고서(2019.07)

글로벌 경제는 미중 무역전쟁, 중국의 경제성장률 둔화, 미국의 경기 부양책 효과 약화, 노딜 브렉시트, 독일의 산업 생산 감소, 프랑스의 노란 조끼 시위, 이탈리아의 경기 침체 등 다수의 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며, 국내 경기 또한 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등의 경기 불확실성을 보이고 있습니다. 이는 건설업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며 그에 따라 당사가 영위하고 있는 사업부문에까지 영향을 끼칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다. 

나. 부동산 서비스업 시장의 불확실성에 대한 위험

당사가 영위하고 있는 종합 부동산 서비스업은 고령화, 1인 가구의 증가 등 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있습니다. 뿐만 아니라, “부동산 서비스 산업 진흥법” 등 최근 정부는 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 빠르게 진행 될 것으로 예상됩니다.
다만, 향후 이러한 정부 지원의 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사는 종합부동산관리 서비스를 제공하는 기업으로서 부동산 임대, 부동산 관리(주거용, 비주거용 등) 서비스, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역 등 One-Stop, 토탈 부동산 서비스를 제공하는 종합 부동산 서비스업을 영위하고 있습니다.

현재 부동산 서비스 산업은 다양한 사회경제적 여건의 변화로 그 패러다임이 변화하고 있습니다. 여성의 경제활동 증가, 고령화 등 다양한 사회적 요인으로 1인 가구 수는 지속적으로 증가하고 있습니다. 경제 저성장으로 인한 취업난이 확대되면서 젊은 층의 결혼, 출산이 지연되고 있으며, 이혼율 또한 지속 상승함에 따라 1인 가구 수는 지속적으로 증가 추세에 있습니다. 이러한 추세가 지속되면서 2017년 1인 가구수는 562만 가구로 전체 가구의 28.6% 수준까지 증가하였습니다. 

[1인가구수 및 일반 가구 중 1인 가구 비중 추이]

(단위: 천명, %)

구분

2000

2005

2010

2015

2016

2017

일반가구

14,312

15,887

17,339

19,111

19,368

19,674

1인가구

2,224

3,171

4,142

5,203

5,398

5,619

1인가구 비중

15.5%

20.0%

23.9%

27.2%

27.9%

28.6%

출처:
통계청 - 2017년 인구주택총조사 결과

또한 최근 오피스, 아파트 등 대형 건물이 증가하면서 공급 과잉과 수요 부족 현상이 나타나고 있으며, 이에 따라 대형 건물의 공실률은 지속적으로 상승하고 있는 추세를 보이고 있습니다. 2013년 한 자릿수에 머물렀던 전국 오피스 빌딩 공실률은 2014년 들어 10%를 돌파하였으며, 이러한 추세가 지속되며 2018년 말 현재 12.4% 수준까지 증가하였습니다. 국내 대형 오피스 빌딩의 공실률 수준이 지속 유지되면서 월세가격은 지속 하락하고 있는 모습을 보이고 있으며, 높은 공실률-낮은 임대료 현상이 지속되고 있습니다.

(단위: %)

(2017년 12월 = 100)

전국 오피스 빌딩 공실률 추이

전국 오피스텔 월세가격 지수

출처: 한국감정원

출처: 한국감정원

최근 부동산 산업의 패러다임이 소유에서 거주로, "시세 차익"에서 "임대 수익 확보"로 변화하면서, 전월세 임차가구 중 월세가구가 차지하는 비중은 2006년 45.8%에서 2016년 60.5%까지 급격하게 증가하였으며, 이후 60% 수준을 지속 유지하고 있습니다. 향후에도 이러한 "임대 수익 확대" 기조는 당분간 유지될 것으로 예상됩니다. 

[임차가구 중 전세 및 월세 비율]

(단위: %)

구분

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2017

2018

전세가구

54.2

55.0

50.3

49.5

45.0

39.5

39.6

39.6

월세가구

45.8

45.0

49.7

50.5

55.0

60.5

60.4

60.4

출처:
국토교통부

고령화, 1인 가구의 증가, 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 및 월세가격 하락 등 다양한 사회경제적 여건의 변화로 부동산 산업의 패러다임이 변화하면서 부동산자산관리 및 기타 관련 서비스에 대한 수요는 지속 확대되고 있습니다. 이에 따라, 2014년 21.2조원 수준에 머물렀던 국내 부동산 서비스 시장은 그 성장세가 가속화되면서 2020년 33조원 규모로 성장할 것으로 전망됩니다.

[부동산 서비스업 시장 규모]

(단위: 조원)

구분

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018E

2020E

매출액

12

16

18

19

21

23

28

33

출처:
통계청, KB투자증권

다만, 기존 국내 부동산 서비스 산업의 경우 산업의 주도권을 시공사가 지니고 있음에 따라 건설사 위주로 수익이 발생하는 구조를 갖는 등 부동산 서비스 산업 발전을 위한 환경 조성이 되어있지 않았습니다. 이러한 국내 부동산 산업의 실정을 반영하여 최근 국토교통부는 부동산 서비스 사업의 전문화, 고도화를 통한 부동산 서비스 산업 발전의 촉진을 위한 법 제정, 지원 정책을 발표함에 따라 다소 정체되었던 국내 부동산 서비스 시장은 향후 빠른 속도로 성장할 것으로 예상되고 있습니다. 

국토교통부는 2016년 2월 부동산서비스산업 발전의 기반을 구축하기 위한 '부동산 서비스 산업 발전 방안'을 발표하였으며, 이를 토대로 2018년 6월 부동산서비스산업 진흥법을 시행하였습니다. 국토교통부는 부동산서비스 산업의 촉진을 위해 총 3가지의 추진과제(경쟁력 강화, 신뢰성 제고, 기초인프라 구축)와 11개의 세부정책과제의 추진을 계획하고 있으며, 주요 추진과제는 1) 부동산 종합서비스 체계, 2) 리츠를 부동산 선도산업으로 육성, 3) 부동산 분야 신시장 발굴 지원 등입니다. 이러한 법 제정 및 개정, 지원 정책 등을 통해 국내 부동산 서비스 산업의 고도화는 향후 빠르게 진행될 것으로 예상되고 있습니다.

[부동산서비스산업 진흥법 주요 내용]

구분

내용

부동산서비스산업 진흥 기본계획 수립 및 정책위 구성

- 5년 마다 정책의 기본 방향, 분야별 진흥정책, 소비자 보호 강화 등을 포함한 부동산서비스산업 진흥 기본계획의 수립 및 시행

- 부동산서비스산업 정책위원회가 설치되며, 관계 부처 및 민간 전문가와 협의해 중장기 산업발전 방향 제시

부동산 관련 정보 공개 및 산업 실태 조사

- 국가, 지자체 및 공공기관이 보유하고 있는 부동산 관련 정보가 효율적으로 공개될 수 있도록 시책 수립

- 공공분야의 선도적인 부동산 정보 공개를 통해 시장 투명화와 정보 활용을 통한 부가가치 창출에 기여하고 산업 실태 파악을 통해 산업 변화의 흐름을 이해하고 향후 발전방향 도출에 긍정적 영향 기대

부동산서비스사업자에 대한 금융지원 등

- 정부는 부동산서비스사업자가 연구·개발 전문인력 양성, 정보 공개, 부동산 전자계약, 리츠 공모 및 상장 등과 관련한 사업 추진하는 경우 금융 및 행정상 지원 등 필요한 지원을 할 수 있도록 근거 마련

- 산업 경쟁력 강화 및 투명성을 높일 수 있는 민간의 다양한 활동 촉진될 것으로 기대

전문인력의 육성 및 관리

- 연구소, 대학, 공공기관, 협회 등을 전문인력 양성기관으로 지정

- 산업 활성화와 대국민 서비스 품질 제고에 기여

우수 부동산서비스사업자 인증

- 부동산서비스를 핵심서비스로 제공하면서 다른 사업자와 연계하여 부동산서비스 또는 부동산 관련 서비스를 제공하는 사업자를 ‘우수 부동산서비스사업자’로 인증

- 정부는 인증사업자에 대해 금융 및 행정상 지원 등을 우대

창업 지원

- 중소기업의 부동산서비스사업 창업 촉진하고 성장 및 발전 지원하기 위해 지원 가능

국내 부동산 서비스 산업은 다양한 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있으며, “부동산 서비스 산업 진흥법” 등 최근 정부의 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책 등으로 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 향후 더욱 가속화 진행 될 것으로 예상됩니다. 그러나, 향후 정부의 지원 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다. 전방산업인 건설업의 기간산업으로서의 특성에 따른 위험

당사가 영위하는 PM, 전기/정보통신, CS 및 주택사업은 전방산업인 건설 산업과 밀접한 연관
이 있습니다. 건설 산업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 일종의 서비스산업으로 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업임과 동시에 생산과 고용, 부가가치의 창출측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다.
따라서 향후 경제성장률, 부동산 경기 및 건설경기의 회복 추이에 따라 당사가 영위하는 사업의 성장성, 수익성 또한 변동될 수 있습니다.

당사가 영위하는 PM, 전기/정보통신, CS 및 주택사업은 전방산업인 건설 산업과 밀접한 연관이 있습니다. 건설업은 토지에 노동, 자본, 경영관리 등 주요 생산요소를 결합하여 국민생활에 근간이 되는 주택 건설부터 도로, 교량, 항만을 비롯한 각종 산업기반 시설 구축까지 경제성장을 주도하는 국가 기간산업이며, 광범위한 고정자본의 형성, 타 산업 대비 높은 가치창출, 고용유발 등 경기부양의 효과가 매우 커 경기 활성화 및 경제 성장률 증가에 중추적인 역할을 담당하고 있습니다. 또한, 건설업은 수주산업으로 가계의 주택 구매력 등 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가/실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받고 있습니다. 또한 부동산 등 전후방 산업과 관련성이 높은 특성을 가지고 있으며, 소득, 물가, 금리 등의 거시경제 환경 변화에 민감한 모습을 보이고 있습니다.

2018년 기준 건설 산업의 총 생산 금액은 약 94.16조원으로 전체 국내 GDP의 약 5.3%를 차지하고 있습니다. 국내 경제성장의 둔화, 금융위기 등 요인으로 인한 주택 경기 불황의 영향으로 건설 산업의 성장이 둔화되면서 GDP에서 건설 산업이 차지하는 비중은 2006년 이후 지속 하락하였으나, 국내 부동산 경기의 회복과 함께 2015년 그 비중은 약 4.8%로 전년대비 소폭 개선된 후 현재까지 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.

[국내총생산(GDP) 내 건설업 생산비중]

(단위: 십억원, %)

년도

GDP(경상가격 기준)

전체

건설업

비중

2007년

1,043,258

57,994

5.6%

2008년

1,104,492

57,618

5.2%

2009년

1,151,708

59,610

5.2%

2010년

1,265,308

58,634

4.6%

2011년

1,332,681

58,587

4.4%

2012년

1,377,457

59,959

4.4%

2013년

1,429,445

64,251

4.5%

2014년

1,486,080

67,267

4.5%

2015년

1,564,124

74,522

4.8%

2016년

1,641,786

84,374

5.1%

2017년

1,730,399

93,223

5.4%

2018년

1,782,269

94,158

5.3%

출처:
대한건설협회 주요건설통계 (2019.05)

또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2018년 기준 7.6%(203만명)로 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다. 

[산업별 취업자 현황]

(단위: 천명, %)

년도
전체
취업자
건설업
제조업
실업자
실업률

취업자
비중
취업자
비중

2007년
23,561
1,864
7.9
4,047
17.2
790
3.4

2008년
23,775
1,828
7.7
4,008
16.9
776
3.3

2009년
23,688
1,735
7.3
3,876
16.4
894
3.8

2010년
24,033
1,768
7.4
4,078
17.0
924
3.8

2011년
24,527
1,772
7.2
4,156
16.9
863
3.5

2012년
24,955
1,797
7.2
4,171
16.7
826
3.3

2013년
25,299
1,780
7.0
4,307
17.0
808
3.2

2014년
25,897
1,829
7.1
4,459
17.2
939
3.6

2015년
26,178
1,854
7.1
4,604
17.6
976
3.7

2016년
26,409
1,869
7.1
4,584
17.4
1,009
3.8

2017년
26,725
1,988
7.4
4,566
17.1
1,023
3.8

2018년
26,822
2,034
7.6
4,510
16.8
1,073
3.8

2019년 2분기
27,256
2,030
7.4
4,424
16.2
1,176
4.1

출처:
대한건설협회 주요건설통계(2019년 8월)

이처럼 건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서, 당사의 전방산업인 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모 및 타산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 경기 후행 산업이라고 할 수 있습니다.

최근 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 주택 공급 확대, 문화, 관광, 레저 및 복지 등의 다양한 사업 발굴 및 개발 사업 증가 등으로 국내 건설 수주규모는 지속 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 또한 다양한 복합공간에 대한 소비자의 Needs 증대, 중앙 및 지방정부 주도의 대규모 개발형 사업기회 증대 등 건물의 대형화, 복합화 추세에 따라 향후 건설 경기의 회복에 대한 가능성은 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

그러나, 이러한 국내 건설 경기 회복 가능성에도 불구하고 경기 침체의 장기화 및 회복 지연 등으로 정부의 사회간접시설 투자규모, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 율 등이 감소할 수 있으며 상기 사유로 인해 생산활동이 파생되는 경기후행 사업인 건설업의 경우, 부정적 영향을 받을 수 있습니다. 이에 따라 건설 산업을 전방산업으로 하는 PM사업, 정보통신사업, CS사업 및 주택사업 등 당사가 영위하는 사업에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

라. 건설경기 악화로 인한 위험

당사가 영위하는 전기/정보통신 공사, CS 및 주택 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 30년 이상 된 대규모 아파트 단지 및 노후 건축물에 대한 재건축, 기축 단지 등이 늘어나면서 전기/정보통신 공사, CS 및 주택 시공에 대한 수요는 지속적으로 확대되고 있으나,
향후 국내 건설경기 악화 등으로 인하여 전방 산업인 건설 시장의 성장이 둔화될 경우 당사의 실적은 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

당사가 영위하고 있는 전기/정보통신 공사, CS 및 주택 사업은 건설 경기와 밀접하게 연관되어 있다고 볼 수 있습니다. 2019년 반기말 기준 당사 전체 매출의 38.7%를 차지하는 전기/정보통신 사업부문은 상시 전기 사용이 가능토록 하는 발전 및 송배전의 전기설비 공사, 건축물의 조명 및 배전공사뿐만 아니라 이동통신 시설공사, IBS(Intelligent Building System)/ LAN 시설공사, 통신장비 설치공사 등을 포괄하는 설비공사업을 담당하고 있습니다.

[정보통신공사업, 전기공사업 연도별 기성실적 현황]

(단위: 십억원)

구분

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

정보통신공사업

11,386

11,559

12,618

12,958

13,612

13,477

13,051

14,326

전기공사업

18,910

19,657

19,155

20,299

21,858

24,361

24,121

27,653

출처:
정보통신공사협회 / 한국전기공사협회

국내 정보통신공사업 공사실적은 최근 7년 간 가파른 속도로 성장하였습니다. 2010년 11.3조원을 기록했던 국내 정보통신공사업 공사실적은 연평균 3.3%의 높은 성장세를 유지하며 2017년 14.3조원 수준까지 확대되었습니다. 2014년 이후 통신사업자 투자 감소로 정보통신공사 공사실적은 일시적으로 하락한 모습을 보였으나, 2017년 5G 관련 정보통신기술에 대한 투자 확대로 반등하며 역대 가장 큰 공사실적 규모를 기록하였습니다. 전기공사 실적액의 증가는 공공부분의 토목과 비주택 건축 수주 증가 및 민간부분의 주택수주 회복으로 인한 국내 건설수주 규모 상승에 따른 것으로 판단됩니다.

당사 정보통신 사업부문의 큰 부분을 차지하는 스마트홈 시스템 또한 그 수요는 지속적으로 확대될 것으로 전망됩니다. 삶의 질 향상, 편의성 및 안정성에 대한 중요성 등이 부각됨에 따라 편리하면서도 안전하고, 즐거움이 있는 세련된 주거 환경에 대한 욕구가 강해지고 있으며, 이에 따라 스마트홈 관련 제품 및 서비스에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는 것으로 보입니다. 이러한 추세에 따라 국내 스마트홈 시장은 2017년 14.9조원 규모를 돌파하였으며, 연평균 9.4%의 높은 성장률을 유지하며 2025년 약 30.7조원의 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.

[국내 스마트홈 시장 규모 및 전망]

(단위: 조원)

구분

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

CAGR
(2017~2025)

스마트홈

15.0

17.0

18.9

20.9

22.9

24.8

26.8

28.7

30.7

9.4%

출처:
한국스마트홈산업협회, 2019

2019년 반기말 기준 당사 전체 매출의 20.4%를 차지하는 CS 사업부문은 건설사에서 분양한 건물의 시설물 유지 관리(AS, 아파트 입주관리 등)와 아파트 신규 분양 시 옵션(시스템 에어컨, 냉장고 등) 판매 및 설치공사를 주로 담당하고 있습니다. 당사의 CS 사업은 건설사가 분양하는 아파트 공사에 종속적인 산업적 특성을 지니고 있습니다.

또한, 당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 자체 분양 사업 및 외주 시공 사업을 진행하고 있으며 향후 전체 매출에서 주택 사업 부문이 차지하는 비중은 커질 것으로 예상하고 있습니다. 전체 주택 시장에서 민간주택의 재건축, 재개발이 차지하는 비중은 지속적으로 확대 될 것으로 예상되며 이는 1988년 올림픽을 기준으로 빠른 경제성장과 도시화가 진행됨에 따라 전국적으로 개발사업이 추진되었으며, 대규모 아파트 단지들이 신축되면서 준공후 30년 이상 된 노후 건축물 비율이 급속도로 증가하고 있는 것에 기인합니다. 따라서 이러한 재건축 및 재개발 대상 민간주택은 지속적으로 그 수가 증가하고 있으며, 재건축/재개발에 따른 전체 주택 수주 규모 또한 지속 증가할 것으로 보입니다. 특히 수도권을 중심으로 재건축/재개발 대상 노후 건축물 비중은 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 

[준공 후 30년 이상 된 노후 건축물 비율]

(단위: %)

구분
2014
2015
2016
2017
2018

전국
35.8
36.0
36.0
36.5
37.1

지방
40.2
40.1
40.1
40.4
40.8

수도권
24.5
25.1
25.4
26.3
27.5

출처:
국토교통부

노후 건축물이 지속적으로 증가하면서 기축건물에 대한 인테리어 및 리모델링 등 부가가치를 더하는 건축물 시공 시장은 지속 확대 될 것으로 예상하고 있습니다. 노후 건축물의 증가는 재건축 대상 건물 수의 증가뿐만 아니라, 이러한 부가가치 서비스가 필요한 기축 건물에 대한 새로운 수요 증가를 의미하기도 합니다. 이에 따라 주택건설 수주 감소 전망에도 불구하고 노후 건축물 증가에 따른 시공은 앞으로 지속적으로 확대될 될 것으로 예상됩니다. 

이렇듯 당사가 영위하는 전기/정보통신 공사, CS 및 주택 사업은 모두 전방산업인 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 2015년 국내 건설수주 규모는 전년대비 47.0% 증가한 157.8조원을 기록하며, 기록적인 증가율을 보였습니다. 2015년은 공공부문에서 공기업과 지자체 및 공공단체의 발주증가에 힘입어 수주액이 증가하였으며, 민간부문 역시 신규주택과 재건축 경기가 살아나면서 수주 규모가 증가세로 전환되었습니다. 2016년 역시 전년 대비 4.4%의 증가율을 보이며 수주 규모 상승 추세를 이어갔으나, 2017년 건설 수주액은 전년 대비 2.6% 감소하였고 2018년에는 전년동기 대비 3.7% 감소하며 건설 수주액은 감소세를 보이고 있습니다. 이는 주택경기 하락에 따른 민간 및 토목 발주 물량 감소와 정부 SOC 감소에 따른 공공부문 발주물량 감소에 기인한 것으로 판단됩니다. 

[연도별 건설업 수주 규모 및 추이]

(단위: 십억원)

구분

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

합계

계

103,230

110,701

101,506

91,307

107,466

157,984

164,876

160,528

154,528

토목

41,381

38,810

35,683

29,904

32,730

45,490

38,196

42,112

46,392

건축

61,849

71,891

65,823

61,403

74,737

112,493

126,680

118,416

108,136

공공

계

38,237

36,625

34,078

36,170

40,731

44,733

47,411

47,204

42,345

토목

25,750

21,882

18,902

20,063

24,534

30,662

27,251

27,530

24,934

건축

12,487

14,743

15,176

16,107

16,197

14,071

20,159

19,674

17,410

민간

계

64,993

74,076

67,428

55,137

66,736

113,251

117,465

113,325

112,183

토목

15,631

16,927

16,781

9,841

8,196

14,829

10,945

14,582

21,457

건축

49,362

57,149

50,647

45,296

58,540

98,422

106,521

98,742

90,726

출처:
한국건설협회

특히 당사의 사업부문과 가장 높은 상관관계를 지니고 있는 민간건축 주거 부문의 경우, 2017년 문재인 정부 이후 부동산 정책 강화 등 정부 규제 및 정책의 변화가 가시화 되며 당분간 향후 하향세를 유지할 것으로 예측됩니다.

[연도별 민간건축 수주 규모 및 추이]

(단위: 십억원)

구분

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

민간건축

계

57,149

50,647

45,296

58,540

98,422

106,521

98,742

90,726

주거

31,743

27,850

24,233

35,829

62,522

66,963

59,769

48,403

비주거

25,406

22,798

21,063

22,712

35,901

39,557

38,973

42,323

출처:
대한건설협회

전기/정보통신 공사의 실적액의 증가, 공공부분의 토목과 비주택 건축 수주 증가, 스마트홈 시장의 성장, 노후 건축물 증가에 따른 민간 주택 시공 수요 확대 등 요인에도 불구하고 건설투자 감소세의 확장, 정부의 부동산 정책 강화 및 규제 확대에 따른 신규 주택공급 감소 등 향후 민간 주택 수주가 감소할 가능성이 상존하고 있으며, 이는 전체 국내 건설 수주 규모와 더불어 전체 주택 시장의 성장을 둔화시킬 요인으로 작용하고 있습니다. 최근 정부의 부동산 규제 강화로 장기적인 주택시장 성장 둔화가 우려되면서 향후 국내 건설수주 규모 및 주택시장 규모는 감소할 것으로 전망되고 있으며, 이는 건설 산업을 전방산업으로 하는 당사의 전기/정보통신 공사, CS 및 주택 사업부문 실적에 부정적인 영향 미칠 수 있습니다.

마. 부동산 시장의 경기 악화로 인한 PM 사업부문 실적 하락 위험

2018년 말 기준 당사 전체 매출 중 가장 큰 부분을 차지하는 PM사업부문은 건물에 대한 전반적인 유지보수 및 운영관리 서비스를 제공함으로써 타 사업부문 대비 부동산경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는 분야로 안정적인 사업구조를 지니고 있습니다.
다만, 부동산 시장의 경기 악화 및 회복 지연으로 오피스 빌딩 등 대형 비거주용 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 현상이 장기화 될 경우 부동산 관리 서비스 시장이 축소될 가능성이 존재하며, 이는 당사 실적에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

당사의 PM 사업부문은 부동산 임대, 부동산 관리 서비스, 민간투자사업 관리 용역 등의 서비스 제공을 하고 있습니다. 전통적인 부동산관리 사업은 완공된 건물의 효율적 유지를 위하여 시설물 유지관리, 경비보안관리, 주차시설 관리 등의 서비스 제공을 통해 상주인원의 편리한 생활을 지원해주는 사업을 의미하고 있으나, 최근 임대차 서비스의 대행 및 수익성 향상을 위한 다양한 서비스의 제공, 건물의 건축 이전부터 건물의 매각까지 전 과정의 대행 업무까지 그 영역이 확대되고 있는 추세 입니다.

이러한 부동산 서비스 시장은 장기적으로 볼 때 부동산 경기의 영향을 받을 수 있으며, 부동산 동행 지표 중 미분양주택 추이 및 주택거래/공급량을 통해 국내 부동산 시장 경기를 가늠해 볼 수 있습니다.

건설업체의 직접적인 현금흐름 악화 및 건걸 경기 둔화 요인으로 작용하는 미분양 물량은 2009년을 고점으로 이후 지속적으로 비슷한 수준을 유지하고 있습니다. 준공 후 미분양 물량의 경우 2009년 이후 일시적으로 감소세를 유지하였으나, 2015년 이후 부동산 경기 악화에 따라 지속적인 증가세를 보이며 2018년 16,738호를 기록하였습니다. 더 나아가, 최근 정부는 서민 주거안정에 기반한 부동산 시장 안정화를 위해 8.2 주택시장 안정화 대책을 발표한 바 있으며, 이에 따라 향후 신규 주택 공급이 더욱 확대될 경우 준공 후 미분양 물량을 포함한 국내 미분양 주택수는 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.

[미분양주택 추이]

(단위: 호)

구 분

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

미분양 주택

123,297

88,706

69,807

74,835

61,091

40,379

61,512

56,413

57,330

58,838

준공후 미분양

50,087

42,655

30,881

28,778

21,751

16,267

10,518

10,011

11,720

16,738

출처:
국토교통 통계누리

이러한 미분양주택 물량 증가세가 유지되면서 국내 주택거래 건수는 2017년 1,760천건에서 2018년 1,719천건으로,
주택 공급량은
(인허가 기준) 2017년 65.3만호에서 2018년 55.4만호로 축소되고 있는 추세입니다. 

[최근 5년 간 총 주택거래 추이]

(단위: 천건)

구분

2014

2015

2016

2017

2018

총 주택거래 (건수)

1,447

1,721

1,624

1,760

1,719

출처:
통계청

[주택공급 현황]

(단위: 만호)

구분

2014

2015

2016

2017

2018

인허가

51.5

76.5

72.6

65.3

55.4

착공

50.8

71.7

65.8

54.4

47.1

분양

22.5

36.1

31.4

18.2

15.7

준공

41.2

46.5

51.5

56.9

63.6

출처:
통계청

하지만 국내 부동산 경기의 주요지표인 주택 매매 및 분양 시장과는 다르게 부동산 서비스 시장은 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산 서비스업 시장은 2014년 21.2조원에서 2020년에는 33조원으로 성장 가능할 것으로 추산되고 있으며,
부동산 경기와 다르게 당사의 PM 분야 매출은 지속적으로 아래와 같이 성장하고 있습니다.

(단위: 백만원)

pm사업부 매출 추이.jpg
PM사업부 매출 추이

주) 2019년 PM사업부 매출은 단순 연환산 기준

그럼에도 불구하고 미분양주택 물량 증가 → 주택거래 및 공급 규모 축소 현상이 지속될 경우 이는 국내 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 등으로 연결될 수 있으며, 향후 주택시장을 넘어 전체 부동산 시장의 악화를 유발할 가능성이 존재합니다. 부동산 경기의 악화에 따라 부동산 관리 서비스 시장은 축소될 수 있으며, 이는 동사 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

바. 법규 및 정책 변화 관련 위험

건설업 및 부동산 관련 서비스 산업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다
.

향후 정부의 부동산 정책이나 규제는 건설 및 부동산 경기에 영향을 미처 건설회사의 매출 및 영업환경에 변동을 가져오는 요소가 될 수 있으며, 당사 영업활동에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

건설업은 타 산업 대비 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 부양에 있어 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 따라서 정부의 정책이 건설경기 전반에 매우 큰 영향을 미칩니다. 부동산시장 및 건설 시장에 대한 정부의 정책 수립 및 추진은 주로 경기 활성화 또는 안정화를 위한 수단으로 사용됩니다.

2008년 이전의 정부정책은 주로 주택거래신고제, 원가연동재, 재건축 이익환수제 등 규제 강화를 통한 부동산 투기 억제, 부동산 가격 안정화를 목적으로 추진되었습니다. 이로 인해 당시 국내외 실물경기 저하, 가계의 소비여력 위축 등 다양한 대외적 여건과 더불어 미분양 주택의 증가 및 주택경기 침체 심화 등으로 인해 국내 주택시장이 위축되었습니다. 그러나, 2008년 이후, 정부는 주택경기 회복을 위한 종합부동산세 및 양도소득세 인하, 재개발 및 재건축 규제완화, 부동산 담보대출 규제 완화 등 부동산 거래 활성화 및 주택공급 확대에 집중하였습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 상기 부동산 경기 부양을 위한 정부의 규제 완화 정책 등으로 주택매매 및 거래량은 2016년 말 기준 2010년 ~ 2015년 평균인 95.3만건 대비 10.4% 증가한 105만 3,069건을 기록했습니다.

다만, 2017년 정권이 바뀌고 문재인 정부가 들어서면서 정부의 부동산 정책 기조는 기존 “완화”에서 “강화”로 바뀌었습니다. 새 정부가 들어서면서 내놓은 첫 부동산 대책인 6.19 부동산 대책은 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호함으로써 주택 시장의 안정화를 목표로 하고 있습니다. 

[2017. 06. 19 부동산 대책 주요 내용]

구분

내용

맞춤형 LTV, DTI 강화

- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p씩 강화 
 (현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%, 단, 서민 및 실수요자는 현행 비율유지)
 - 잔금대출 DTI 신규 적용
 - 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려

조정 대상지역 추가 선정

- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정

(기존 37개 지역 포함 총 40개 지역)
 * 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용

전매제한기간 강화

- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기 시 까지 강화

재건축 규제강화

- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택)

주택시장 질서 확립

- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시
 - 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보
 - 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

출처:
국토교통부

한편 6.19 부동산 대책 이후 주택가격이 비정상적으로 상승함에 따라 정부는 2017년 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하는데 그치지 않고 실수요자에 대한 공급 또한 확대하는 방안을 포함하고 있으며, 주요 내용으로는 1) 투기지역 및 투기과열지구를 지정하여 시장불안을 조기진화, 2) 다주택자의 양도차익 과세로 단기 투자유인을 억제, 3) 서민 주거안정을 위해 임대ㆍ분양주택 공급 확대, 4) 실수요자 중심으로 공급되는 주택 우선되는 청약제도 개편이 있습니다.

[2017.
8.2 주택시장 안정화 방안 주요 내용
]

구분

방안

상세내역

과열지역에
 투기수요유입 차단

- 투기과열지구 지정

서울 전역(25개구), 과천시, 세종시

- 투기지역 지정

서울 강남4개구(강남, 서초, 송파, 강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선

고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용 지역으로 선정

- 재건축ㆍ재개발 규제 정비

① 재건축 초과 이익 환수제 시행
② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
③ 조합원 분양권 전매 제한
④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화
⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등

국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화

실수요 중심의
 주택수요
 관리 강화

- 양도소득세 강화

조정대상지역에 적용
① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제
② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
③ 분양권 전매시 양도소득세 강화

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화

① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
② LTV, DTI 강화
③ 중도금 대출보증 건수 제한

- 다주택자 임대주택 등록 유도

등록 의무화 여부 검토

투기적 
주택수요에
 대한 조사 
강화

- 자금조달계획 등 신고 의무화

거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 
 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정

- 특별사법경찰제 도입

주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화

- 국세청 등 관계기관 공조 강화

국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화

- 불법전매 처벌규정 강화

주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화

서민을 위한
 주택공급 확대

- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획

① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)
② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화

① 공적임대주택 연간 17만호 공급
② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설

실수요자를 
위한
 청약제도 등 정비

- 청약제도 개편

① 1순위 자격요건 강화
② 가점제 적용 확대
③ 가점제 당첨자 재당첨 제한
④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용

- 지방 민간택지 전매 제한기간 설정

주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정

- 오피스텔 분양 및 관리 개선

전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선

출처:
국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 주택시장 내 과열현상은 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했으며, 이에 따른 후속 대책으로 8.2 대책 후속 정책을 발표하였습니다.

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)

주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진

(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치
 2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)
 3. 집중 모니터링 지역 지정
 4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책

(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원
 2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)
 3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵

(2017. 11. 29)

1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원
 2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안

(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화
 2. 임대차시장 정보인프라 구축
 3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업

(2017. 12. 14)

1. 대상지 68곳 확정

출처:
국토교통부

또한 정부는 2018년에도 하위 표에 기재한 바와 같이 다수의 부동산 시장 안정화 대책을 발표하였습니다. 

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)

주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 
시장안정 기조 강화
 (2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안

(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정
 (2018. 8. 31)

1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책
 (2018. 9. 13)

1. 투기 차단 및 실수요자 보호
 - 종합부동산세 강화(세율 인상 등)
 - 양도세 강화
 - 임대사업자 혜택 축소
 - 규제지역 1주택 이상자 대출 제한
2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대
3. 조세 제도 정의 구현
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안
 (2018. 9. 21)

1. 수도권 공공택지 30만호 공급
2. 신혼희망타운 조기 공급
3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고(2018.10.12)

1. 9.13 대책 후속 조치
2. 분양권 소유자 무주택에서 제외
3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처:
국토교통부

2018년 4월부터 다주택 양도세 인상 등 지속적으로 부동산 규제 강화를 위한 정책이 시행되며 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안은 당초 시장의 기대치에 비해 그 규제강도가 약하다는 평가를 받았습니다. 이에 따라, 정부는 2018년 8월 부동산 가격의 안정화를 위한 추가 정책을 발표하였으며, 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구 등을 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 등 후속 대책을 내놓았습니다. 

2018년 국내 주택시장의 가격이 급등세를 보임에 따라 정부는 2018년 8월 27일 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 조치를 내놓으며 수도권 일대에 투기지역, 투기과열지구를 추가지정하면서 해당 지역들의 주택관련 대출을 제한하였습니다. 이어서 2018년 9월 13일에 「주택시장 안정대책(9.13)」을 추가적으로 내놓았습니다. 해당 조치의 대출 관련 주요 내용은 아래와 같습니다. 

[2018년 9.13 주택시장 안정대책 정리]

구분
방안
상세내역
추진일정

투기수요 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 인상
① 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가 과세(현행 대비 0.1~1.2%P) 
② 시가 18억~23억원 구간 신설, 시가 약 18억원 초과구간 세율 0.2~0.7%P 인상
③ 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%로 세부담 인상
④ 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련
19.1.1이후
19.1.1이후
19.1.1이후
19.1.1이후

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규구입을 위한 LTV금지 
② 1주택 세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지
③ 규제지역내 고가주택 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고 주택담보대출 금지
9.14 이후
9.14 이후
9.14 이후

- 실수요자 보호
① 1주택 보유세대라도 규제지역 내 실수요 목적 주택구입에 어려움이 없도록 신규 주담대 허용
② 현행 무주택세대와 동일한 LTV, DTI 비율 적용
③ 고가 1주택자 장기보유 특별공제요건 강화(최대 80% 장기보유특별공제)
④ 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축
9.14 이후
9.14 이후
20.1.1 이후
대책 발표 후 새로 취득하는 주택

전세자금보증 및 대출 관련 규제
- 전세자금 보증 및 대출 규제 정비
① 2주택 이상자 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지
② 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지 보증제공
③ 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증 제공
규정개정 이전의 보증 이용자는 연장시 경과조치 적용

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 전세대출건에 대해 금융회사가 실거주 및 주택보유수 변동 확인
① 실거주하고 있지 않은 것이 확인되면 전세대출 회수
② 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한
규정개정 이전의 보증 이용자는 연장시 경과조치 적용

- 자금조달 계획에 신고사항 추가 등 관리 강화
① 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항 추가
② RTI 규제수준의 적정성 종합적으로 검토하여 건전성 제고
규정개정 이전의 보증 이용자는 연장시 경과조치 적용 
18년중

주택임대사업자에 대한 세제혜택 조정
- 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과
① 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과
② 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서주택가액 기준 신설, 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용
대책 발표 후 새로 취득하는 주택
9.14 이후

- 임대주택 종부세 과세
1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세
대책 발표 후 새로 취득하는 주택

- 대출규제 강화
① 투기지역, 투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40%도입
② 투기지역, 투기과열지구내 공시가격 9억원 초과 고가주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원천적으로 금지
③ 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자에 대한 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지
9.14 이후
9.14 이후
9.14 이후

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳 개발
② 지자체와 협의하여 도심 내 유휴부지, 3등급 이하 그린벨트 등 활용

출처:
국토교통부

또한, 2018년 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, "수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화"를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였습니다.

[수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화]

구분
내용

수도권주택공급 확대
수도권 내 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획

투기지역지정
투기지역 4개 지역(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)
투기과열지구 2개 지역(광명시, 하남시)
조정대상지역 3개 지역 (구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구)
※부산시 기장군은 조정대상지역에서 제외

출처:
국토교통부 보도자료

한편, 2019년 10월부터 민간택지 분양가 상한제가 시행될 예정이며, 부동산 시장의 불확실성은 확대될 것으로 예상되고 있습니다. 민간택지 분양가상한제 적용으로 아파트 분양가격 인하는 불가피할것으로 전망 하고 있습니다. 정부의 분양가 상한제 도입에 따라 부동산 시장과 건설 산업에 미치는 영향은 다음과 같이 예상하고 있습니다. 1) 분양가 상한제 도입으로 인해 강남을 중심으로 한 신축 아파트 분양이 감소가능성이 있습니다. 따라서, 공급(신축)이 감소하여 가격은 더욱 상승할 가능성이 존재 합니다. 2) 분양 가격 인하로 건설회사 수주 감소와 수익성 하락이 불가피합니다. 따라서, 향후 부동산 시장은 불확실성이 확대될것으로 예상하고 있습니다.

이와 같은 향후 정부의 정책방향은 대내외적 환경에 따라 상시 변동될 수 있으며, 이러한 변수로 인해 국내 부동산 시장 및 주택시장, 그리고 해당 산업에 영위하는 회사들의 영업환경에 갑작스런 변동을 야기할 수 있습니다. 또한, 현재와 같이 향후에도 정부의 부동산 및 주택시장 규제 강화 정책이 지속될 경우, 부동산 및 분양시장의 침체가 더욱 심화될 가능성이 존재하며, 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사, 그리고 건설업을 전방산업으로 하는 부동산 관련 서비스 업체들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다.

사. 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험

당사가 영위하는 사업은 크게 PM사업부문, 정보통신 사업부문, CS사업부문 그리고 주택사업부문으로 구성되어 있습니다. 이중 정보통신 사업부문과 CS사업부문은 GS그룹향 Captive Market 거래를 통하여 안정적인 매출이 발생하고 있는 반면, PM사업부문과 주택사업부문은 완전경쟁 시장에서 경쟁하고 있습니다. 따라서 PM사업부문과 주택사업부문은
대외시장에서 경쟁을 하고 있으며, 경쟁심화로 인해 당사의 매출 및 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다
.

당사가 영위하는 사업은 크게 건설업을 전방산업으로 하는 정보통신 사업부문, CS 사업부문, 주택사업부문과 부동산서비스업으로 분류되는 PM사업부문으로 구성되어 있습니다. 정보통신 사업부문과 CS 사업부문은 GS건설에서 발주하는 Captive 물량을 바탕으로 경쟁심화 우려는 다소 적은 상황이나, PM사업부문과 주택사업부문은 대외시장에서 경쟁을 하며 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험이 있습니다. 각 사업부문별 경쟁으로 인한 위험 요소는 다음과 같습니다.

(1) PM사업부문

국내 빌딩 관리 및 부동산 관리는 점차 고도화되고 있으나, 대규모 투자의 필요성이 적고 진입장벽이 비교적 낮아 시장참여자의 과다로 대외 시장은 사실상 완전 경쟁에 가까운 상황입니다. 국내 부동산 서비스업은 초창기 시설관리(FM)부터 시작하였으며 청소, 주차 등 건물의 물리적 관리 부문에 국한되었기에 진입장벽이 낮은 상황이었습니다. 따라서 국내 대기업들은 계열사 건물의 FM을 담당하는 사업부 또는 계열사를 자체적으로 두었으며, 최근 효율적인 수익 관리 필요성에 따라 PM까지 업무범위를 확대하고 있습니다. 따라서 국내 빌딩 및 부동산 관리 사업을 담당하는 사업자는 대기업계열사와 일반기업으로 구분할 수 있습니다.

국내 주요 대기업 계열사 시설관리 업체 현황은 다음과 같습니다.

[대기업 계열사 시설관리 업체 현황]

그룹사

시설관리 업체

주요 업무

삼성

에스원

경비 및 시설관리

LG

서브원

경비 및 시설관리

포스코

포스메이트

사업시설유지관리

GS

자이에스앤디

시설관리 및 정보통신공사

현대중공업

현대이엔티

인력파견

KT

KT에스테이트

부동산 개발 및 공급

LS

흥업

사업시설유지관리

교보

교보리얼코

부동산 관리

HDC

HDC아이서비스

부동산 관리

한화

한화63시티

사업시설유지관리

주) 서브원의 경우 2018년 12월 1일 물적분할 후 존속회사의 사명을‘에스앤아이 코퍼레이션’으로 변경하였습니다.

계열사 Captive가 아닌 전문적인 대형 비주거용 건물 임대시장의 경우, 외국계 및 해외 대기업 국내 법인들이 시장을 점유하고 있는 상황입니다. 영국계 세빌스코리아, 미국계 CBRE코리아 등이 대표적으로 세빌스는 전세계 600여개 지역에 진출해있는 영국 최대 부동산서비스 기업이고, CBRE는 포춘 500대 기업에 속하는 세계 4대 종합부동산서비스 회사입니다. 이들은 임대 서비스뿐만 아니라 부동산 전 Value Chain을 아우르는 종합서비스를 제공하고 있습니다. 

비대기업 고객의 경우, 중소업체들을 이용하는 경우가 대부분이고 일부 고객들은 대기업 계열사의 FM/PM 서비스를 이용하는 경우도 존재합니다. 건물관리, 특히 주로 FM을 담당하는 영세한 중소업체는 매우 많은 상황으로
부동산관리(PM, FM)관련 사업을 영위하기 위한 면허등록을 위한 자본금 요건 및 자격요건이 낮아 소액투자를 통하여 누구나 사업을 영위할 수 있고, 대규모 투자의 필요성이 없으므로 사실상 완전 경쟁에 가까운 상황입니다.

[부동산 서비스업 연도별 등록 현황]

구분

부동산관리업

사업시설 유지 관리 서비스업

건물 산업설비 
청소 및 방제 
서비스업

경비, 경호 및
탐정업

2008

23,164

1,279

2,611

1685

2009

24,026

1,517

2,790

1680

2011

25,800

2,418

3,948

1855

2012

27,140

2,780

4,608

1927

2013

27,926

3,009

5,212

1979

2014

29,999

3,121

6,311

2112

2016

32,811

3,104

6,760

2161

2017

33,966

3,240

6,727

2,163

출처:
통계청, 서비스업조사(9차, 10차)

주)
통계청에서 발표한 통계자료에2015 년도는 조사대상에서 제외되어 공표되어있지 않음

따라서 빌딩관리 및 부동산 관리 산업은 최근 고도화되고 있는 빌딩관리 및 부동산 관리 산업의 특성에도 불구하고 i) 중소업체의 난립으로 인한 과열 경쟁상태 지속, ii) 대기업 계열 부동산 관리 회사들의 대외 시장 진출로 인한 경쟁 심화 등으로 당사 PM 사업부문의 매출 및 수익성에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

(2) 주택 사업부문
 
당사가 2018년부터 영위하고 있는 주택 사업부문의 경우, 종합 건설업에 해당하며 국내 경쟁 현황은 다음과 같습니다.

국내 건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다.

건설업은 계약 수주 시 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아닌 하도급 형태로 여러 중소 건설사들의 참여가 이루어집니다. 2018년 기준으로 종합건설회사가 12,651개, 전문건설회사가 41,787개, 설비건설회사가 7,887개로 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 6만개를 상회하며 이러한 치열한 경쟁으로 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다.

[업종별 건설업체 수 현황]

(단위: 개사)

연도

건설업체

주택업체

전체

종 합

전 문

설 비

시설물

2006

55,692

12,914

35,040

5,387

2,351

7,038

2007

57,549

12,842

36,422

5,478

2,807

6,901

2008

58,562

12,590

37,110

5,768

3,094

6,092

2009

59,819

12,321

37,914

5,994

3,590

5,281

2010

60,588

11,956

38,426

6,151

4,055

4,907

2011

60,299

11,545

38,100

6,330

4,324

5,005

2012

59,868

11,304

37,605

6,463

4,496

5,214

2013

59,265

10,921

37,057

6,599

4,688

5,157

2014

59,770

10,972

37,117

6,788

4,893

5,349

2015

61,313

11,220

37,872

7,062

5,159

6,501

2016

63,124

11,579

38,652

7,360

5,533

7,172

2017

65,655

12,028

40,063

7,602

5,962

7,555

2018

68,674

12,651

41,787

7,887

6,349

7,607

출처:
대한건설협회

따라서, 당사의 주택 사업부문은 국내 건설 시장에서 건설회사는 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적 생산형태를 띠고 있으며, 생산 과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 건설 시장의 진입장벽이 낮은 수준이며, 경쟁기업간 차별화요인도 크지 않습니다
. 또한 법적인 건설업 영위자격이 등록제로 전환됨에 따라 경제적, 제도적인 진입장벽 구축이 곤란하여 잠재적인 진입자가 상존하고 있는 상황입니다.

다만, 당사는 GS건설 자회사로서 2018년 1월 1일부터 GS건설의 영업, 설계, 분양 및 시공 등의 시스템과 노하우를 습득하여 자체, 외주 및 정비사업을 추진하고 있습니다. 2011년 주택산업연구원의 주택구입결정요인 분석 자료에 의하면 주택구입을 결정하는 요인은 입지조건(교통, 편의시설, 교육환경, 커뮤니티 등) 28.0%, 투자가치 21.5%, 주택특성(내부 평면계획, 인테리어, 홈오토메이션 등 첨단 가전 설비, 주택의 향 등) 17.5%, 브랜드 16.9%, 단지특성(단지규모, 안전시설, 단지환경, 단지 배치 계획 등) 16.1% 조사 되었습니다. 입지조건, 투자가치, 주택특성, 단지특성은 사업을 추진하는 Project마다 모두 상이하지만, 아파트 브랜드는 주택 구입을 결정하는 아주 중요한 요소 중 하나입니다. 당사는 GS건설과 브랜드 사용계약을 체결하여 국내 아파트 브랜드 1위에 빛나는 “자이 및 자이엘라”브랜드를 적용하여 분양성을 제고하고 있으며, 다양한 컨설팅 지원과 더불어 우수한 재무구조를 바탕으로 원활한 사업 초기 자금 대여 및 GS건설의 기술지원에 따른 우수한 공사품질을 확보하여 고객으로부터 높은 신뢰를 얻고 있습니다.

하
지만 당사 주택 사업부문 내 외주 및 정비 사업의 경우, Brand 경쟁력을 갖춘 대규모 건설회사 뿐만 아니라 수주 단가 경쟁력을 갖춘 중소형 건설회사의 진입 등으로 경쟁이 심화될 가능성이 존재하며 이는 당사의 향후 매출 및 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

가. 사업포트폴리오 관련 위험

당사는 PM 사업부문, 정보통신 사업부문, CS사업부문, 주택 사업부문의 총 4개의 사업부문
을 영위하고 있습니다. 다각적인 사업부문 구성에도 불구하고
정보통신, CS, 주택 사업부문이 차지하는 비중은 2019년 반기 기준 64.1%를 차지하고 있으며 상기 사업부는 국내 주택 경기와 직접적인 연관관계
를 가지고 있습니다. 따라서 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 포트폴리오를 보유하고 있어
향후 부동산 경기의 침체로 인하여 주택 경기가 위축되는 상황 발생 시, 일부 사업 부문의 수주가 감소할 가능성이 높아질 수 있습니다. 이는 당사의 매출 및 수익성의 변동성 증대를 초래
할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 서비스, 아파트 정보/통신 공사, 아파트 하자보수 및 옵션상품 판매, 주택 시공 및 부동산 개발 사업을 영위하고 있으며, 사업부문 별 상세 내역은 다음과 같습니다.

[사업부문 별 주요 제품 및 서비스 내용]

사업부문

내용

PM 사업부문
부동산 관리(주거용, 비주거용)
민간투자사업(BTL/BTO) 관리 용역

정보통신 사업부문

전문직별 공사업(전기, 통신공사업, LED 설치공사 등)
스마트홈 시스템 구축 공사(IoT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션)

CS 사업부문

시설물 유지 관리(아파트 입주관리, 아파트 AS, 아파트 고객센터 등)
아파트 옵션(시스템 에어컨, 냉장고, 방충망, 시스클라인 등) 설치공사 및 판매

주택 사업부문

건축물 시공
부동산 자체 개발 사업(분양 및 임대)

상기 4개 사업부문 중 정보통신 사업부문, CS 사업부문, 주택 사업부문의 매출액은 주택 신규 착공 및 분양과 직접적인 연관관계를 보유하고 있으며 그 상세 사유는 다음과 같습니다.

사업부문

주택 신규 착공 및 분양과 연관관계 지닌 사유

정보통신 사업부문

GS건설 및 타건설사의 신규 주택 시공 현장에서 스마트홈 시스템, 전기 공사, 정보통신 공사 영위

CS 사업부문

신규 주택 분양 시, 수분양자를 대상으로 빌트인 가전제품 등의 옵션 상품 판매 및 설치 업무(옵션 매출)

주택 사업부문

중소형 단지 주택 시공, 재건축/재개발 주택 시공, 자체 부동산 개발을 통한 주택 분양 및 임대 사업

당사의 최근 3개년 및 당해연도 반기 사업부문별 매출 실적 현황은 아래 표와 같으며, 주택경기와 연관관계를 보유한 3개 사업부문(정보통신, CS, 주택)의 매출액 비중은2016년 62.3%, 2017년 69.0%, 2018년 61.1%, 2019년 반기 64.1%로 당사 매출의 60% 이상을 차지하고 있어 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 구조를 보유하고 있습니다.

[당사 사업부문 별 매출액 추이]

(단위: 백만원)

품목

2019년도 상반기

2018년도

2017년도

2016년도

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

PM 사업부문

47,815
35.9%

82,629

38.8%

44,179

31.0%

35,000

37.7%

정보통신

51,618
38.7%

76,206

35.8%

62,845

44.2%

47,992

51.7%

CS 사업부문

27,191
20.4%

52,610

24.7%

35,301

24.8%

9,848

10.6%

주택사업부문

6,696
5.0%

1,251

0.6%

-

0.0%

-

0.0%

합계

133,320
100.0%

212,696

100.0%

142,325

100.0%

92,840

100.0%

당사는 건설 경기 호조로 인한 GS건설 시공 및 분양 현장 확대로 인해 정보통신, CS 사업부문의 매출은 지속적으로 확대하는 추세를 보이고 있으나, 2018년 엔씨타스로부터 비주거 부동산 관리 사업 양수를 진행함에 따라 PM 사업부문의 매출 증가세가 높아짐에 따라 주택경기 의존 사업부문의 매출액 비중은 전년 대비 소폭 하락하였습니다.

하지만 당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 중소형 규모의 주택 단지 시공 및 부동산 용지 매입을 통한 자체 부동산 개발 사업을 적극적으로 진행해 나갈 계획으로 주택 경기 의존 사업 부문의 매출액 비중은 점차 확대될 것으로 판단하고 있습니다. 특히 부동산 개발 사업의 경우, 사업 특성상 미분양 리스크 및 운전자본 부담 증가의 가능성을 안고 있다는 점에 유의하여야 합니다. 자체 사업 진행을 위해서는 용지 또는 택지 등의 사업부지 확보가 필수적이며, 사업부지로서 용지를 매입할 경우 토지 용도 변경 및 인허가 등의 절차가 필요한 관계로 사업 지연의 가능성이 있습니다. 또한 용지 또는 택지 확보 후 공사를 진행한다고 하더라도 초기에 산정한 해당 사업의 분양성이 크게 하락하여 분양률 등이 부진할 경우 초기 비용 및 공사비 회수가 어려워지고 이는 당사의 비용 발생으로 연결되어 사업 진행 또는 분양 등에 차질이 생길 경우 당사의 재무적 부담으로 직결될 수 있어 단순 시공 공사와 달리 당사의 위험 부담이 필요한 부분입니다. 

또한 당사가 자체적으로 수립한 중장기 사업 목표에 따라 자체 사업 진행을 위해 매입한 토지 주변 지역의 사업성이 하락하여 용지 상태로 해당 부지를 보유하고 있거나, 착공 후 분양 단계에서 미분양 물량이 발생할 경우 해당 부지 또는 미분양 세대가 당사의 재고자산으로 인식되어 회계적 운전자본의 상승과 함께 용지 보유 비용 및 미분양세대 관리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

따라서 당사는 증권신고서 제출일 현재 주택 경기 의존도가 높은 상황이며 향후 추진할 주택 사업 부문의 자체 부동산 개발 사업의 특성 상 사업장의 분양 추이에 대한 지속적인 유의가 필요할 것으로 판단되며, 향후 거시 경제 및 부동산 경기 등 대외적 요인에 의해 당사의 매출 및 수익성의 변동성이 확대될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

나. 계열회사 거래 관련 위험

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서,
2018년말 기준 계열사 매출은 991억원으로 전체 매출(2,127억원) 대비 약 47%를 차지
하고 있습니다. 향후
계열사의 경영 환경 악화 등으로 인하여 계열 발주 물량이 감소할 경우 당사의 실적을 비롯하여 동사의 재무구조 및 영업활동이 부정적인 영향
을 받을 수 있습니다.

당사는 GS 그룹의 계열사로서, 전체 매출 대비 계열사 매출이 2018년, 2019년 반기 각각 46.6%, 47.7%의 비중을 보이고 있으며 그 상세 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분

제 품 명

2019연도 상반기

2018연도

2017연도

2016연도

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

대내

PM

6,042,724

4.5%

7,511,912

3.5%

1,154,644

0.8%

1,036,900

1.1%

정보통신

41,823,870

31.4%

67,480,965

31.7%

47,469,962

33.4%

36,778,497

39.6%

CS

15,773,831

11.8%

24,070,544

11.3%

18,059,824

12.7%

6,267,838

6.8%

주택

0

0.0%

-

0.0%

-

0.0%

-

0.0%

소계

63,640,425

47.7%

99,063,421

46.6%

66,684,430

46.9%

44,083,235

47.5%

대외

PM

41,772,473

31.3%

75,117,296

35.3%

43,024,509

30.2%

33,963,014

36.6%

정보통신

9,794,222

7.4%

8,724,923

4.1%

15,374,904

10.8%

11,213,407

12.1%

CS

11,417,251

8.6%

28,539,746

13.4%

17,241,052

12.1%

3,580,528

3.9%

주택

6,696,171

5.0%

1,250,947

0.6%

-

0.0%

-

0.0%

소계

69,680,118

52.3%

113,632,912

53.4%

75,640,465

53.1%

48,756,949

52.5%

합계

133,320,543

100.0%

212,696,333

100.0%

142,324,895

100.0%

92,840,184

100.0%

PM 사업부문의 경우, 2018년 중 비주거부문 건물관리 사업을 양수함에 따라 GS 계열사의 건물 관리 업무를 담당하게 되면서 대내 매출 비중은 2017년 0.8%에서 2018년 3.5%, 2019년 상반기 4.5%로 증가하였습니다. 당사는 GS건설의 주택 시공 시 단지 내 스마트홈 시스템, 전기/통신 공사 업무를 전담하고 있기에 정보통신 사업부문 매출의 대부분은 GS건설에 의존하고 있으며 그에 따라 대내 매출 비중은 최근 3개년 및 당해연도 반기 각각 39.6%, 33.4%, 31.7%, 31.4% 수준을 유지하고 있습니다. 또한 CS 사업부문의 경우, GS건설에서 시공한 주택의 A/S를 당사에서 전담하고 있어 GS건설 매출 비중이 높은 수준을 유지하고 있으나 옵션 매출(매출처는 아파트 수분양자이기에 대외 매출로 구분)이 매년 증가함에 따라 대내 매출 비중은 하락하고 있는 추세입니다.

당사는 계열사에 의존하지 않고 대외매출 비중을 늘리기 위해 매년 지속적으로 독립적인 영업을 강화하고 있으며 대내 매출 비중이 높은 정보통신 부문의 경우, 대외매출 비중 확대를 위한 공공입찰 부문의 적극적 참여, 중견기업 건설사를 대상으로 한 민간 입찰 영업 강화 등을 진행 하고 있습니다. 또한 당사는 2018년 주택 사업부문을 신규 설립하여 주택 시공 및 자체 부동산 개발을 새롭게 추진하고 있으며 상기 사업부문의 매출 확대 시 당사의 대내 매출 비중은 점차 감소할 것으로 예상되고 있습니다.

또한, 당사는 아래의 표와 같이 높은 신용 등급을 유지하고 있으며, GS건설의 신용등급도 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이러한 그룹 수준의 높은 신용도는 동사 영업환경에 강점으로 작용하여 매출 실적에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

평가일

평가대상 증권 등

평가대상증권의 신용등급

평가회사
 (신용평가등급범위)

평가구분

2019-04-10

기업신용평가

AA-

이크레더블

정기평가

2018-04-11

기업신용평가

AA-

이크레더블

정기평가

2017-03-31

기업신용평가

AA-

이크레더블

정기평가

그러나 급변하는 경제상황으로 그룹 전반의 영업환경은 악화될 수 있으며, 이로 인해 계열발주물량이 감소할 시 동사의 영업활동 및 재무구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있고, 기타 채권/채무 거래에도 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 관계사와의 거래에 따른 대금회수 일정 및 방법 등 주요경영사항에 대한 의사결정 과정에 있어 부적절한 요소에 의해 영향을 받을 경우 당사 수익성 및 현금흐름의 안정성에 있어 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.

다. 부동산 개발 사업 진출 통한 위험

당사는 부동산 용지 매입을 통한 자체 부동산 개발 사업을 신규로 진행하고 있으며
증권신고서 제출일 현재 2건의 Project( i) 서초동 프로젝트: 672억원 자금 투입 완료, ii) 안양 박달동 프로젝트: 40억원 자금 투입 완료)를 진행하고 있습니다.
이는 당사가 임대 및 분양 사업을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나,
해
당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제 등으로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 당사의 실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.

당사는 2018년 주택 사업부문 신설 후, 단순 주택 시공뿐만 아니라 자체 분양 사업을 신규로 진행하고 있습니다. 자체 분양사업은 시장환경 및 후보지에 대한 타당성 검토 등의 절차를 거쳐 사업계획을 수립한 후 토지계약 및 매입, 자체자금 및 PF 등을 통한 자금조달, 인허가의 단계를 거쳐, 분양 및 시공, 준공 및 입주 및 운영, 정산의 단계를 거쳐 진행하고 있습니다. 당사는 국내 주거 시장에 초점을 맞추어 부동산 시장 트랜드 및 지역 특성에 맞는 아파트, 오피스텔 등의 개발을 추진하고 있으며, 2018년 5월 서초동 자체사업 부지에 대하여 672억원의 매입계약을 체결하였습니다. 당사는 본 사업부지에 오피스텔을 신축하여 일정기간 임대 운영 후, 일반분양을 통하여 수익성을 확보할 계획입니다.

[서초동 부동산 개발 사업 개요]

구분

내용

위치

서울시 서초구 서초동 1592-10번지 일원

용도지역

일반 상업 지역

매매조건

672억 (평당 67백만원), 계약금 10%, 19년 5월 잔금 90%

또한 당사는 2019년 5월 안양 박달동 자체 사업 부지에 대하여 205억원의 매입 계약을 체결하였으며, 당사는 본 사업부지에 공동주택을 설립할 계획을 갖고 있으며, 2020년 중 일반 분양 및 착공을 진행할 계획입니다.

[안양 박달동 부동산 개발 사업 개요]

구분

내용

위치

경기도 안양시 박달동 157-1번지 일원

용도지역

제2종 일반주거지역

매매조건

205억(평당 11백만원), 계약금 10%, 중도금 10%, 계약일 + 12개월 또는 사업승인일 + 1개월 잔금 80%

또한 당사는 상기 프로젝트 외에 GS 그룹사의 자체 부동산 개발 역량과 동사의 부동산 관리 서비스 노하우를 바탕으로 신규 아파트 및 오피스텔 자체 개발 후 임대/ 분양 수익과 건물 운용 수익을 확보해 나갈 계획이며 2019년 중 추가 부동산 용지 탐색을 진행 중이며, 사업 가치가 높은 부동산을 매입하려는 계획을 갖고 있습니다.

이는 당사가 자체 부동산 개발을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나, 해당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제 등으로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 동사의 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다. 

라. 최저 임금 인상에 대한 위험

당사는 PM사업을 영위하면서 각 현장의 인원들을 외주 용역업체를 통하지 않고, 모두 직접 고용하고 있습니다. 이와 관련하여,
당사의 PM사업의 발생비용은 70% 이상이 노무비
로서, 노무비가 증가하면 그에 비례하여 매출규모도 증가하게 됩니다.
매출의 상승에 따라 영업이익과 순이익도 동반상승 하는 경향을 보여주고 있으나, 지속적인 노무비 상승은 수익성에 부정적인 영향
줄 수 있습니다.

PM사업에서 발생되는 매입비용은 70%가 노무비입니다. 노무비는 도급계약시 체결한 인원수와 단가로 지급하게 됩니다. 미화, 시설관리, 주차, 경비 등 인적용역제공의 특성상 일반적으로 법정최저임금수준을 약간 상회하는 수준으로 근로계약을 체결하고 지급합니다. 따라서 가격변동추이는 매년 최저임금 위원회에서 결정하여 고시하는 최저임금인상율에 맞춰서 변동이 발생하게 됩니다. 최근 10개년간 최저임금의 변동추이는 아래와 같으며 상승 중에 있습니다.

[연도별 최저임금 결정 현황]

(단위: 원)

구분

2010년

2011년

2012년

2013년

2014년

2015년

2016년

2017년

2018년

2019년

최저임금(시간급)

4,110
4,320
4,580

4,860

5,210

5,580

6,030

6,470

7,530

8,350

출처: 최저임금위원회

그러나, 동사에서 보유하고 있는 인력의 노무비가 최저임금 상승에 비례하여 증가하면 동사에서 수행하는 프로젝트의 매출단가 자체가 상승하므로, 매출액이 그만큼 상승하게 됩니다.

또한, 동사는 철저한 원가관리 및 인력투입을 통해 원가관리에 만전을 기하고 있습니다. 하지만 이러한 동사의 노력 및 관리에도 불구하고 지속적인 인건비 상승은 동사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

마. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정에 따른 위험

공정거래위원회는 2018년 8월 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률'의 전면 개정안을 발표하였으며, 상기 법률 개정안이 국회를 통과하여 정식 입안 진행 될 시
당
사는 '일감몰아주기' 적용 대상 기업(기업집단의 동일인과 그 친족이 보유하는 지분율 합이 20% 이상인 회사의 자회사)으로 계열사 발주물량 증가가 제한되거나 감소
할
수 있습니다. 또한
공정거래법을 위반하는 사례가 발생할 경우 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있어 당사에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따른 GS그룹 대규모 기업집단에 속한 회사로서, 독점규제 및 공정거래에 관한 법률의 규제를 받습니다.

기존 공정거래위원회의 독점규제 및 공정거래에 관한 법률은 2014년 2월 특수관계인에 대한 부당한 이익제공 금지규정을 신설하고 현행 부당지원 금지규정을 강화하는 내용을 골자로 개정안이 시행되었으며, 그 상세 내용은 다음과 같습니다.

[기존 독점규제 및 공정거래법 관련 주요 규정]

관련규정

주요 내용

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 (시행 2014.2.14)

제23조의 2

(특수관계인에 대한 부당한 이익제공 금지) 신설

동법 시행령 제38조

(특수관계인에 대한 부당한 이익제공 등 금지)

- 자산총액 5조원 이상의 기업집단에 속하는 회사는 특수관계인(동일인 및 그 친족)이나 특수관계인이 30%(비상장사는 20%) 이상의 주식을 보유한 계열회사와 다음에 해당하는 행위 금지

① 정상적인 거래보다 상당히 유리한 조건으로 거래하는 행위

② 회사가 직접 또는 자신이 지배하고 있는 회사를 통해 수행할 경우

회사에 상당한 이익이 될 사업기회를 제공하는 행위

③ 특수관계인과 현금 등을 상당히 유리한 조건으로 거래하는 행위

④ 사업능력, 재무상태, 신용도 등에 대한 합리적 고려 없이 상당한 규모로 거래하는 행위

- 기업의 효율성 증대, 보안성, 긴급성 등 거래의 목적을 달성하기 위하여 불가피한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 위의 ④를 적용하지 아니함

- 거래 또는 사업기회 제공의 상대방도 동 규정 적용

- 상기 행위에 대한 특수관계인의 지시 및 관여 금지

[특수관계인에 대한 부당 이익제공의 판단기준]

관련 규정

구분

내용

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령 제38조 제3항 별표 1의 3
(특수관계인에 대한 부당한 이익제공 등 금지)

상당히 유리한 조건의
거래

- 상당히 유리한 조건의 자금 거래

- 상당히 유리한 조건의 자산/상품/용역 거래

(자산, 상품, 용역을 정상적 거래 대가보다 낮거나 높은 대가로 제공)

- 상당히 유리한 조건의 인력 거래

사업 기회의 제공

- 회사가 직접 수행할 경우 상당한 이익될 사업기회를 특수관계인(동일인 및 그 친족)이 30%(비상장사는 20%) 이상의 주식을 보유한 계열회사 및 이들 회사가 발행주식총수의 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사에게 제공하는 행위

현금, 그 밖의 금융상품 등의 거래

- 현금, 그 밖의 금융상품을 정상가액 대비 상당히 높거나 낮게 제공하는 행위

합리적 고려나 비교 없는 상당한 규모의 거래

- 수의계약 형태로 제공되는 거래

단, 다음 3가지 요건 중 하나라도 해당 시 제외됨 주)

i) 효율성 증대 효과가 있는 거래(다른 자와의 거래로는 달성하기 어려운 비용 절감, 판매량 증가, 품질개선 또는 기술 개발 등의 효율성 증대효과가 있음이 명백하게 인정되는 거래)

ii) 보안성이 요구되는 거래(다른 자와 거래할 경우 영업활동에 유용한 기술 또는 정보 등이 유출되어 경제적으로 회복하기 어려운 피해를 초래하거나 초래할 우려가 있는 거래)

iii) 긴급성이 요구되는 거래(경기급변, 금융위기, 천재지변, 해킹 또는 컴퓨터바이러스로 인한 전산시스템 장애 등 회사 외적 요인으로 인한 긴급한 사업상 필요에 따른 불가피한 거래)

주) 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령 제38조 제3항 별표 1의 4

현재 기준 당사는 GS건설(총수일가 지분 30% 미만)의 자회사이기에 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령에 의거 해당 규제의 대상은 아닌 상황입니다. 하지만 2018년 8월 공정거래위원회는 계열사간의 거래와 관련하여 특수관계인에게 부당한 이익 제공 금지규정의 적용 대상 기업집단 및 계열회사의 범위와 금지행위의 세부기준 등을 규정한 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률'의 전부 개정을 입법 예고하였습니다. 금번 개정안에서 당사의 영업에 영향을 미칠 수 있는 사항은 일감 몰아주기를 통한 총수일가사익편취 규제 대상을 강화한 것으로 그 상세 내용은 다음과 같습니다.

구분

기존안

개정안

일감 몰아주기 규제 대상

법인

자산총액 5조원 이상의 기업집단에 속하는 회사는 특수관계인(동일인 및 그 친족)이나 특수관계인이 30%(비상장사는 20%) 이상의 주식을 보유한 계열회사와 다음에 해당하는 행위 금지

자산총액 5조원 이상의 기업집단에 속하는 회사는 특수관계인(동일인 및 그 친족)이나 특수관계인이 20%(비상장사는 20%) 이상의 주식을 보유한 계열회사 및 이들 회사가 발행주식총수의 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사

GS건설은 총수 일가 및 그 특수관계인이 25.62%의 지분을 보유하고 있으며, 당사는 GS건설이 50% 이상의 지분을 보유한 자회사에 해당하기에 상기 법률 개정안이 국회를 통과하여 정식 입안될 시, 규제 대상 법인에 신규 포함될 예정입니다. 따라서 향후 GS계열사와 당사와의 거래 시 특수관계인에 대한 부당한 이익제공 금지(일감몰아주기를 통한 총수일가사익편취)로 규제 대상에 해당될 가능성이 존재하고 있습니다.

따라서 이와 같은 법률 개정안의 정식 입안 시 2018년 기준 당사 총 매출액 2,127억원 중 46.5%에 해당하는 990억원의 매출에 대해서 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 향후 매출과 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 

다만, 당사와 계열사간 거래가 일정 비율을 초과하는 경우라도 무조건적으로 규제의 대상은 아니며, 보안성과 긴급성, 그리고 효율성 등의 사유로 불가피한 경우에는 적용을 예외 하도록 명시하고 있습니다. 또한 i) 상당히 유리한 조건의 거래, ii) 사업 기회의 제공, iii) 합리적 고려나 비교 없는 상당한 규모의 거래에 해당하여야만 규제 대상 거래에 포함되나, 증권신고서 제출일 현재, 당사와 계열사(GS건설)와의 거래는 상기 3가지 사유에 포함될 가능성이 낮은 것으로 당사는 판단하고 있습니다. 

하지만 향후 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 대한 개정안이 국회를 통과하여 정식 입법될 시, 당사와 계열사와의 거래는 규제 대상에 포함되기에 계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 또한 향후 독점규제 및 공정거래에 관한 법률을 위반하는 사례가 발생할 경우, 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있으며, 이는 당사의 평판과 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

바.
상
표권 사용료 지급 관련 위험

당사는 2018년 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공 및 부동산 개발 사업의 영위를 시작하였습니다. 그에 따라 당사는 주택 사업 부문 내 도급 물량 확보 및 원활한 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드를 사용하고 있으며, 그에 맞춰
2018년부터 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권에 대한 사용료를 GS건설에게 지급
하고 있습니다. 당사가 지급한 상표권 사용료는 2018년, 2019년 반기 각각 5.4억원, 1.5억원이며,
향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 확대될 시 상표권 사용료 지급 금액은 더욱 확대되어 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재
합니다. 또한
향후 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 2018년 1월 1일부터 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공(외주 및 정비(재건축, 재개발))및 자체 부동산 개발 사업을 진행하고 있습니다. 주택 시공 Project에 있어 입지 조건, 투자 가치, 주택 특성, 단지 특성은 모두 각각의 특성을 보유하고 있지만 아파트 브랜드는 주택 구입을 결정하는 아주 중요한 요소 중 하나로 꼽히고 있습니다. 당사는 주택 시공 및 자체 부동산 개발을 시행하는 초기 사업자로서 신규 주택 도급 물량 확보 및 자체 부동산 개발 사업의 우호적 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설과 2018년 부터 브랜드 상표권 사용 계약을 체결하였습니다.

당사는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권을 바탕으로 주택 시공 수주 확대 및 자체 개발 프로젝트의 분양성을 제고하고 있으며, 증권신고서 제출일 현재 하기의 Project 수주 및 자체 개발 사업을 진행하고 있습니다.

[당사 주택사업부문 현재 사업 진행 내용]

구분

Project
수주금액

도급공사
별내 자이엘라
475억원

건대입구 자이엘라
442억원

구의 자이엘라
200억원

낙원청광연립가로주택사업
187억원

만촌동 공동주택사업
746억원

대구 범어동 아파텔

396억원

강원도 속초 생활형 숙박시설
345억원

자체 개발
서초동 개발 사업
672억원 주)

안양 박달동 개발 사업
205억원 주)

주) 자체 개발 사업의 경우, 수주 금액에 부지 매입 계약 금액 기재

당사와 GS건설 간 브랜드 상표권 사용 계약 상 당사가 지급해야 할 사용료는 2018년까지 (매출액-광고선전비)*0.2%로 계산되었으며, 2019년 반기부터 [(매출액-내부매출액)-광고선전비]*0.2%로 사용료 지급 조건이 변경되어 계산되고 있습니다. 2018년 , 2019년 반기 GS건설에게 지급한 브랜드 상표권 사용료는 각각 5.4억원, 1.5억원 수준이며, 향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 본격적으로 발생할 시 GS건설에게 지급해야 할 상표권 사용료는 더욱 증가할 것으로 예상되어 향후 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재하고 있습니다.

당사와 GS건설과의 우호적 관계( i) GS그룹 내 계열회사, ii) 대단지 아파트 시공(GS건설, 소규모 아파트 또는 오피스텔 시공(자이에스앤디)으로의 전략적 업무 분장)를 감안하였을 때 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 하지만 만
약 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재
하고 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

사.

재무안정성 위험

당사의 최근 3개년 부채비율은 2016년 218.3%, 2017년 227.7%, 2018년 260.4%로 지속 상승하였다가 2019년 반기 126.5%로
하
락
하였습니다. 당사 부채비율이 3개년 연속 상승한 것은 2016년 자이서비스 합병에 따른 옵션 매출이 추가됨에 따라 매출 구조 상 선수금이 지속적으로 증가한 것에 기인하고 있습니다. 다만, 당사의 선수금은 아파트 수분양자를 대상으로 발생하는 非이자지급성 부채인 상황으로 당사는 그 외 이자지급성 부채 수준은 높지 않아 차입금 의존도는 2019년 반기 기준 0.13% 수준으로 우량한 재무구조를 보유하고 있습니다. 하지만
자체 부동산 개발 사업 등으로 인해 현금이 유출될 경우 당사의 재무안정성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다

당사의 최근 3개년도 재무안정성 지표는 아래와 같습니다.

[최근 3개년도 재무안정성 비율 현황]

(단위: 백만원)

재 무 비 율

2019연도
상반기

2018연도

2017년

2016연도

업종

회사

부채비율

126.52%
260.44%

287.59%

227.68%

218.30%

차입금의존도

0.13%

1.48%

43.67%

0.30%

0.33%

유동비율

152.32%

213.36%

148.02%

212.94%

146.81%

당좌비율

151.35%

212.06%

53.26%

211.00%

145.32%

영업현금흐름
1,425
32,906
N/A
14,328
4,428

주1)
2017년~2018년도 재무비율은 K-IFRS 기준으로 산출하였으며 2016년 재무비율은 K-GAAP 기준으로 산출함

주2)
업종의 평균비율은 '2017년 한국은행 기업경영분석' 자료이며 당사의 기준업종은 (L. 부동산업)입니다.

당사의 부채비율은 2016년, 2017년, 2018년, 2019년 반기 각각 218.3%, 227.7%, 260.4%, 126.5%를 기록하고 있습니다. 당사 부채비율은 2018년까지 지속적으로 상승하고 있으며 이는 2016년 자이서비스 합병에 기인하고 있습니다. 당사는 2016년 자이서비스가 영위하고 있던 분양한 건물의 시설물 유지관리(A/S, 아파트 입주관리, 고객센터 등)와 아파트 신규 분양 시 옵션(시스템 에어컨, 냉장고, 방충망 등) 설치공사 및 판매 사업부문을 자이서비스 합병을 통해 인수했습니다. 이러한 CS사업부문 중 옵션 설치의 경우 수분양자를 대상으로 옵션 제품 대금은 입주 전 수금 진행하고 있으나 매출은 수분양자 입주 시 인식하게 됨으로써 수분양자에게 받은 현금을 선수금으로 인식하면서 2016년 옵션사업부문 영위 이후 당사의 부채가 증가한 형태를 기록하고 있습니다. 다만, 당사의 선수금을 제외한 조정 부채비율은 2018년 기준 98.5% 수준으로 업종 평균인 287.59% 대비 우수하고 선수금을 포함한 부채비율도 업종평균 대비 우수합니다. 또한 당사는 2019년 02월 유상증자를 통해 500억원을 조달함에 따라 자기자본이 증가하였으며 그에 따라 2019년 반기 기준 부채비율은 2018년 대비 개선되는 모습을 보이고 있습니다.

[당사의 선수금을 고려한 부채비율]

(단위: %, 백만원)

구분

2019연도 반기

2018연도

2017연도

2016연도

부채비율

126.52%

260.44%

227.68%

218.30%

자본총계

93,944

38,215

28,151

23,975

부채총계

118,854

99,528

64,096

52,336

선수금

74,888

61,885

45,574

31,273

부채-선수금

43,966

37,643

18,523

21,063

조정 부채비율

46.8%

98.5%

65.8%

87.9%

주)
2017년~2019년도 반기 재무수치는 K-IFRS 기준이며, 2016년 재무수치는 K-GAAP 기준

당사 유동비율의 상승 역시 2016년 자이서비스 합병을 통해 사업을 시작한 옵션 매출로 인한 단기 선수금 증가에 기인하고 있습니다. 특히 GS건설의 주택 신규 분양 건수가 증가함에 따라 동사 CS 사업부문 내 옵션 판매가 매년 증가하고 있으며, 그에 따라 선수금은 매년 증가하고 있는 추세입니다.

[당사의 단기선수금 현황]

(단위: %, 백만원)

구분

2019연도 반기

2018연도

2017연도

2016연도

유동비율

152.32%

213.36%

212.94%

146.81%

유동부채

71,938

55,890

38,997

46,927

단기선수금

37,845

24,993

23,242

31,273

단기선수금 비중

52.61%

44.72%

59.60%

66.64%

주1)
2017년~2019년도 반기 재무수치는 K-IFRS 기준이며, 2016년 재무수치는 K-GAAP 기준

주2)
단기선수금 비중 = 단기선수금/유동부채

주3)
2016년의 경우, K-GAAP 기준 상 선수금 312.7억원을 모두 단기선수금으로 구분하였으나 K-IFRS 기준으로 변환 시 상기 선수금 312.7억원은 단기선수금 130.2억원, 장기선수금 183.9억원으로 재분류

2019년 반기말 기준 당사는 장기차입금 278백만원만의 차입금을 보유하고 있으며 차입금 의존도는 0.13%로 업종 평균 대비 상당히 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 당사의 장기차입금은 BTL 사업 참여 시, SPC 지분 출자 대금을 주관 건설사에게 차입한 내역으로 구성되어 있습니다.

또한, 당사는 안정적인 매출구조를 통한 매출 및 이익의 증가로 현금성 자산이 매년 증가하고 있어 당사의 차입금의존도는 업종평균대비 지속적으로 우수한 추세를 기록할 것으로 판단됩니다. 당사는 2019년 반기말 현금 및 현금성자산 383억원을 보유하고 있습니다.

[당사의 차입금과 현금 및 현금성자산 보유 현황]

(단위: %, 백만원)

구분

2019연도 상반기

2018연도

2017연도

2016연도

차입금의존도

0.13%

1.48%

0.30%

0.33%

차입금

278

2,040

278

249

현금및현금성자산

38,305

59,697

29,492

23,496

주)
현금 및 현금성자산에는 단기금융상품이 포함되어 있습니다.

당사는 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위해 2019년 중 서초동 사업부지 매입 계약 관련 잔금 지급(600억원), 안양 박달동 신규 사업부지 매입 계약금 지급(40억원) 등으로 총 640억원의 자금이 소요되었습니다. 당사는 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 당사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있으며, 이는 향후 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

아.

매출 하락 및 수익성 악화 위험

당사의 최근 3개년(2016년~2019년 반기) 영업이익률은 각각 5.8%, 7.5%, 6.8%, 5.8%를 기록하고 있으며 매년 5~7% 수준의 영업이익률을 시현하고 있습니다. 2018년의 경우 민간투자사업(옥산-오창 고속도로)의 초기 원가 과다 투입, 엔씨타스 사업 양수로 인한 인건비 증가 등으로 PM 사업부문의 영업이익률의 하락, 2019년 반기의 경우 CS사업부문 내 시스클라인(공기청정기) 신규 런칭으로 인한 일회성 광고선전비용 집행으로 인한 CS사업부문의 영업이익률 하락이 전체 이익률 하락에 영향을 주었습니다. 향후
부동산 경기 하락으로 인한 정보통신 사업부문 내 수주 감소, PM 사업부문 내 이익률 개선 지연, 주택 사업부문의 매출 성장이 지연될 경우, 당사의 실적 성장과 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[최근 3개년도 손익 및 수익성 비율 현황]

(단위: %, 백만원)

재무비율

2019연도 반기

2018연도

2017년

2016연도

매출액
133,321
212,696
142,325
92,840

영업이익
7,762
14,498
10,725
5,366

당기순이익
5,765
10,716
8,076
5,008

영업이익률

5.82%

6.82%

7.54%

5.78%

순이익률

4.32%

5.04%

5.67%

5.39%

자기자본순이익률

17.45%

32.29%

30.99%

21.78%

주1)
2016년도 재무비율 및 실적은 K-GAAP 기준입니다.

주2)
2017~2019년도 반기 재무비율 및 실적은 K-IFRS 기준입니다.

당사의 매출액은 2016년 928억원에서 지속적으로 증가하여 2018년 2,127억원을 기록하였으며, 이는 i) GS건설의 2016년까지 분양물량 증가로 인한 정보통신 사업부문의 매출액 상승, ii) 2016년 자이서비스 합병 이후 신규 사업으로 추가된 옵션 매출의 지속적인 상승(GS건설 분양 물량 증가 효과), iii) 2018년 엔씨타스 비주거부문 PM 사업 양수로 인한 PM 사업부문 매출 상승 등에 기인하고 있습니다.

당사의 최근 3개년 영업이익률은 2016년 5.8%, 2017년 7.5%, 2018년 6.8%, 2019년 반기 5.8%를 기록하고 있으며 매년 5~7% 내외의 상대적으로 낮은 수준의 이익률을 기록하고 있습니다. 당사의 영업이익률은 4개 사업부문의 영업이익률 변동에 직접적으로 영향을 받고 있으며, 그 상세 내역은 다음과 같습니다.

[최근 3개년 각 사업부문별 실적 및 영업이익률]

(단위: %, 백만원)

구분

2019연도 반기

2018연도

2017연도

2016연도

매출액

133,321

212,696

142,325

92,840

정보통신사업 부문

51,618

76,206

62,845

47,992

주택사업 부문

6,696

1,251

-

-

PM사업 부문

47,815

82,629

44,179

35,000

CS사업 부문

27,191

52,610

35,301

9,848

영업이익

7,762

14,498

10,725

5,366

정보통신사업 부문

6,642

10,035

7,083

4,926

주택사업 부문

(713)

(1,487)

-

-

PM사업 부문

955

1,266

1,621

-59

CS사업 부문

877

4,684

2,022

499

영업이익률

5.82%

6.82%

7.54%

5.78%

정보통신사업 부문

12.87%

13.17%

11.27%

10.26%

주택사업 부문

(10.65%)

(118.86%)

n/a

n/a

PM사업 부문

2.00%

1.53%

3.67%

-0.17%

CS사업 부문

3.23%

8.90%

5.73%

5.07%

상기 표를 바탕으로 이익률 변동 분석 시, 당사 이익률 변동에 가장 큰 영향을 준 사업 부문은 PM 사업 부문으로 PM 사업 특성 상 투입되는 인원 인건비 대비 일정 수준의 마진을 더해 도급 단가를 계약하고 있기에 이익 수준은 2~3% 수준으로 높지 않은 특징을 지니고 있습니다. 2018년 당사 영업이익률이 전년 대비 하락한 사유는 PM 사업부문의 영업이익률이 1.5%로 하락한 것이 가장 큰 사유로 작용하고 있으며 이는 i) 2018년 중 신규 사업을 시작한 옥산-오창 고속도로(BTO 사업장)의 초기 투입 자본이 상대적으로 높아 원가율 상승에 영향을 준 것, ii) 엔씨타스 사업 양수로 내부 관리프로세스 정립을 위해 지원 인력을 충원하여 판관비가 증가한 것에 기인하고 있습니다. 

또한 2019년 반기 영업이익률은 2018년 대비 하락한 5.8%를 기록하였으며, 이는 CS사업부문의 영업이익률이 3.23%로 하락한 것이 가장 큰 사유로 작용하고 있습니다. CS사업부문의 영업이익률이 하락한 것은 시스클라인 신규 런칭으로 인한 일회성 광고선전비가 증가한 것에 기인하고 있습니다.

당사 2018년 및 2019년 반기 영업이익률 하락의 주 원인이었던 옥산-오창고속도로 사업장의 투입 자본 감소와 엔씨타스 사업 양수로 인한 내부 관리 프로세스 정립 및 판관비 증가, 시스클라인 신규 런칭으로 인한 일회성 비용 집행이 마무리되면서 2019년 하반기 이후 영업이익율은 일부 개선되고 해당 이익율은 안정적으로 유지될 것으로 판단됩니다. 

하지만 당사의 주요 사업부문인 정보통신 사업부문, CS 사업부문은 국내 부동산 경기에 직접적 영향을 받고 있기에 향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 또한 i) PM 사업부문 내 영업이익률 개선속도가 당사가 예상한 바 대비 늦어지거나, ii) 2018년에 새롭게 시작한 주택 사업부문 내 도급 공사의 원가율 관리 실패, 자체 개발 사업의 분양 및 임대율 저조 등이 발생할 경우, iii) 2019년 신규 런칭한 시스클라인 사업의 매출이 당사가 예상한 수준 대비 낮을 경우 추후 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 

자.

재
무활동성 위험

당사의 총자산 회전율은 최근 3개년 각각 1.61회, 1.69회, 1.85회, 1.52회로 점차 개선되는 추세를 기록하고 있으며 업종 평균 대비 우수한 수준을 유지하고 있습니다. 또한
당사의 매출채권 회전율은 최근 3개년 각각 3.37회, 4.24회, 6.44회, 7.16회로 점차 개선되는 추세
를 기록하고 있으며
이는 채권회수 기일이 짧은 PM사업부문의 매출 비중 증대, 정보통신 사업부문 내 GS건설 결제 조건의 변경 등에 기인
하고 있습니다. 

다만,
당사 매출채권 회전율의 경우 업종 평균 대비 열위한 수준을 나타내고 있으며 향후 비계열회사향 매출 비중 확대로 인한 매출채권 회수 지체, GS건설과의 결제 조건의 추가 변경 등의 이벤트 발생 시 당사의 재무 활동성에 부정적 영향
을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[최근 3개년 재무활동성 비율 현황]

(단위: 회)

재무 비율

2019연도
상반기

2018연도

2017년

2016연도

업종

회사

총자산회전율

1.52

1.85

0.27

1.69

1.61

재고자산회전율

373.84

286.98

0.75

196.03

140.78

매출채권회전율

7.16
6.44

7.55

4.24

3.37

주1)
2016년도 재무비율은 K-GAAP 기준입니다.

주2)
2017~2019년도 반기 재무비율은 K-IFRS 기준입니다.

주3)
2019년 반기 재무활동성 비율은 2019년 반기 매출액 연환산하여 산출

주4)
업종의 평균비율은 '2017년 한국은행 기업경영분석' 자료이며 당사의 기준업종은 (L. 부동산업)입니다.

당사의 총자산 회전율은 2016년 1.61회, 2017년 1.69회, 2018년 1.85회, 2019년 반기 1.52회로 점차 개선되는 추세를 기록하고 있고 업종 평균인 0.27회 대비 우수한 수준을 나타내고 있습니다. 당사는 2016년 자이서비스 합병 이후 신규 추가된 CS 사업부문의 옵션 매출의 성장, 2018년 엔씨타스의 비주거 건물관리 사업양수로 인한 PM사업부문의 성장을 바탕으로 높은 매출액 성장을 기록하고 있으며 그로 인해 총자산 회전율은 매년 개선되는 추세를 기록하고 있습니다. 다만, 2019년 반기의 경우 총자산회전율 하락은 1.52회로 2018년 대비 소폭하락하였는데 이는 2019년 2월 유상증자를 통해 500억원의 현금이 유입되면서 총 자산 금액이 증가한 것에 기인하고 있습니다.

당사의 주요 사업 부문 중 PM 사업부문과 CS 사업부문의 경우 원재료 투입이 아닌 인원 투입을 통한 용역 제공으로 매출이 발생하는 구조를 지니고 있어 재고자산이 자산 대비 매우 낮은 수준으로 유지되고 있으며 이에 당사의 재고자산 회전율은 업종 평균 대비 우수한 수치를 기록하고 있습니다.

당사의 매출채권 회전율은 2016년 3.37회, 2017년 4.24회, 2018년 6.44회, 2019년 반기 7.16회로 점차 개선되는 추세를 보이고 있으며 이는 i) 비교적 채권회수 기일이 짧은 PM 사업부문(30일 이내 수금)의 매출액이 큰 폭으로 상승한 점, ii) 정보통신 사업부문 내 전기/정보통신 공사의 경우 주요 매출처인 GS건설의 결제 조건이 기존 60일 또는 90일 이내에서 30일 이내로 변경되면서 대금 회수가 짧아진 것에 기인하고 있습니다. 

또한 당사의 2019년 반기말 기준 매출채권 연령분석 결과 1년 초과 채권은 56백만원 존재하나 그 비중은 1% 미만으로 매우 작은 수준이며, 대손충당금도 전체 매출채권의 0.23% 수준으로 매출채권 미회수로 인한 영향은 제한적일 것으로 판단되고 있습니다.

[2019년 반기말 기준 매출채권 연령 분석]

(단위: 백만원)

구분

6월 이하

6월 초과

1년 이하

1년 초과

합계

금액

42,865
318
56
43,239

주
) 매출채권 중 대손충당금은 총 98백만원 설정되었으며, 그 비율은 0.23% 수준임

하지만 향후 i) 당사 매출 규모의 지속적 증대로 인한 비계열사 매출 비중 확대로 매출채권 회수가 어려운 업체들과의 거래가 발생할 경우 보유중인 매출채권과 관련하여 채권회수 지연, ii) GS건설과의 결제 조건이 당사에 비우호적인 방향으로 추가 변경 가능성 등의 발생 시 당사의 매출채권 회전율 및 대손설정에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

차.

우발채무(보
증 제공) 관련 위험

당사는 자금보충의무, 책임준공의무, 분양보증 등 다양한 우발채무 발생 가능성이 있습니다.
2019년 반기말 현재 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 것이 총 10건 존재하고 있으며, 만약 우발채무가 현실화 될 경우, 당사가 부담할 손실금액이 확정되어 경영실적에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점을 참고하시기 바랍니다.

2019년 반기말 기준 당사가 타인에게 제공한 보증 현황은 다음과 같습니다.

[2019년 반기말 기준 타인에게 제공한 보증 현황]

(단위: 백만원)

구분

제공 상대방

전체 금액

당사 금액

자금보충의무

파주양주강군

89,732

17,947

계룡그린빌

152,258

69,269

보람찬

27,656

3,189

더송도컨벤시아

153,466

31,972

지급보증의무
(책임준공에 대한)

별내 자이엘라

80,500
80,500

구의 자이엘라
51,000
51,000

건대입구자이엘라
65,000
65,000

낙원청광연립
26,728
26,728

분양보증

하나자산신탁

81,512

81,512

연대보증

경주건설

160,000

주)

주)
대구 만촌동 공동주택 사업 개발 관련해 GS건설과 시공사로 함께 참여하고 있으며, 시행사인 경주건설이 발행한 1,600억원의 ABCP에 대해 GS건설과 함께 공동 연대보증 의무를 부담하고 있습니다. 동사가 부담해야 할 보증 금액은 추후 도급 비용 정산 비율에 따라 결정될 예정입니다.

당사는 2019년 반기말 당사의 사업 영위와 관련하여 거래상대방에게 다양한 보증을 제공하고 있습니다. 당사는 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인인 파주양주강군, 계룡그린빌, 보람찬, 더송도컨벤시아에 다른 건설 출자자와 연대하여 출자 지분율만큼 자금보충의무를 부담하고 있습니다.

또한, 별내 자이엘라, 건대입구자이엘라, 낙원청광연립, 구의자이엘라 등 4개의 현장 사업 시행자 등을 위하여 책임준공 223,228백만원의 지급보증을 제공하고 있습니다. 또한 당사는 별내 자이엘라 오피스텔 개발사업과 관련하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 주채무자인 하나자산신탁에 분양보증을 제공하고 있습니다.

당사는 대구시 만촌동 공동주택사업의 개발 사업과 관련하여 GS건설과 함께 시공사로 참여하고 있습니다. 그와 관련해 당사는 2019년 3월 시행사인 ㈜경주건설의 1,600억원 ABCP 발행과 관련하여 시공사로서 GS건설과 함께 연대보증을 제공하였습니다.

당사가 진행 중인 Project의 안정적 시행 및 차질 없이 진행되는 공사 스케쥴 등을 고려하였을 때 상기 우발부채가 현실화될 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 당사가 제공한 보증을 이행해야 할 경우 당사의 재무에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 기타위험

가. 청약 불가능 위험

2009년 2월 4일 부로 시행된 『자본시장법』에 의거,
일반청약자들은 투자설명서를 미리 교부 받아야 청약이 가능합니다.

2009년 2월 4일 부로 시행된 『자본시장법』제124조에 의거 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는자 (전문투자자 , 그밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외함) 에게 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게하거나 매도하여서는 안됩니다. 다만, 『자본시장법』시행령 제132조에 의거하여 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면으로 표시한 자는 투자설명서의 교부없이청약이 가능합니다. 이에, 금번 공모주 청약시 일반청약자들은 사전에 투자설명서를 교부 받아 회사 현황 및 투자위험요소 등을 검토하신 후 청약 여부를 결정하시길 바라며, 투자설명서 교부와 관련한 자세한 사항은 『 I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 라. 투자설명서 교부에 관한 사항』부분을 참조하시기 바랍니다.

나. 공모주식수 변경 위험

증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제2-3조②항1호에 따라
수요예측 실시 후, 모집 또는 매출할 증권수의 100분의 80 이상과 100분의 120 이하에 해당하는 주식 수 만큼 공모주식수가 변경
될 수 있으니 투자 시 유의하시기 바랍니다.

증권의발행및공시등에관한규정에 따르면 증권시장에 상장하기 위하여 지분증권을 모집 또는 매출하는 경우로서 모집 또는 매출할 증권 수를 당초에 제출한 신고서의 모집 또는 매출할 증권수의 100분의 80 이상과 100분의 120 이하에 해당하는 증권 수로 변경하는 경우 정정신고서를 제출시, 당초의 신고서 효력 발생일에 영향을 미치지 않습니다.

금번 공모의 경우 수요예측 실시 후 모집할 증권수의 100분의 80 이상과 100분의 120 이하에 해당하는 주식수 만큼 공모주식수가 변경될 수 있으니 투자 시 유의하시기 바랍니다.

다. 매도가능물량으로 인한 주가 하락 위험

상장 후 공모주식을 포함하여 당사
발행주식총수의 26.7%에 해당하는 7,140,000주에 대하여 계속보유의무가 없으며, 매도가능물량으로 인해 주가에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 최대주주 및 특수관계인의 소유주식수는 17,882,520주(공모 전 99.4%, 공모 후 66.8%)입니다. 당사는 유가증권시장상장규정에 따라 최대주주등의 보유주식은 상장일로부터 6개월 간 한국예탁결제원에 보호예수되며, 한국거래소가 불가피하다고 인정하는 경우를 제외하고는 매각이 제한됩니다.

공모주식 중 우리사주조합에 배정된 1,760,000주(공모 후 기준 6.6%)는 상장 이후 1년간 한국증권금융에 의무예탁됩니다. 단, 우리사주조합 배정 주식수는 청약일 이후 우리사주조합 신청(청약)수량에 따라 확정되며, 일부 법령이 허용하는 예외 사항에 해당하는 경우에만 예탁 주식의 인출이 가능합니다.

구분
관계
공모후 기준
상장 후 
매도제한 기간

주식수(주)
지분율

유통제한
물량
최대주주등
GS건설
최대주주
16,382,520
61.2%
상장후 6개월

GS네오텍
관계회사
1,500,000
5.6%
상장후 6개월

우리사주조합
1,760,000
6.6%
상장후 1년

보호예수 및 매도금지 물량
19,642,520
73.3%
-

유통
가능물량
건영
100,000
0.4%
-

공모주주
7,040,000
26.3%
-

소계
7,140,000
26.7%
-

합계
26,782,520
100.0%
-

주1)
증권신고서 제출일 현재 공모 후 유통가능물량은 7,140,000주(공모 후 26.7%)입니다.

주2)
유통가능물량은 수요예측 시 기관투자자의 의무보유확약 및 청약 시 배정군별 배정주식수 변경 등이 발생할 경우 변동될 수 있습니다.

유통제한 물량을 제외한 7,140,000주(공모 후 기준 26.7%)는 상장일부터 매도가 가능한 바, 이로 인하여 주가가 하락할 수 있으며, 향후 청약 시 우리사주조합 및 기관투자자 등의 실권이 발생할 경우 이러한 실권 물량이 일반청약자에게 추가로 배정되어 당초 일반청약자에 배정된 주식수를 기준으로 산출한 경쟁률 보다 실질 경쟁률이 하락하게 되어 개인별 배정 물량이 증가할 수 있으니, 투자자께서는 청약시 이 점을 유의해 주시기 바랍니다. 나아가, 최대주주 및 보호예수 대상자의 보호예수기간이 종료되는 경우 추가적인 물량 출회로 인하여 주식가격이 하락할 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

라. 청약자 유형군 배정비율 변경 위험

기관투자자에게 배정할 주식은 수요예측을 통해 배정하며,
동 수요예측 결과에 따라 청약일 전에 청약자 유형군별 배정비율이 변경
될 수 있습니다.

증권신고서 제출일 현재 금번 총 공모주식 8,800,000주의 청약자 유형군별 배정비율은 일반청약자 1,760,000주(공모주식의 20.0%), 기관투자자 5,280,000주(공모주식의 60.0%), 우리사주조합 1,760,000주(공모주식의 20.0%)입니다. 기관투자자 배정주식 5,280,000주를 대상으로 2019년 10월 21일 ~ 22일에 수요예측을 실시하여 배정하며, 동 수요예측 결과에 따라 청약일 전에 청약자 유형군별 배정비율이 변경될 수 있습니다.

한편, 2019년 10월 28일 ~ 29일에 실시되는 청약 결과 잔여주식이 있는 경우에는 추첨에 의한 재배정을 하게 됩니다. 만약 청약자 유형군에 따른 배정분 중 청약미달 잔여주식이 있는 경우에는 초과 청약이 있는 다른 항의 배정분에 합산하여 배정될 수 있으며, 이러한 초과 청약에 대한 배정은 대표주관회사가 자율적으로 결정하여 배정합니다.

마. 상장 승인을 받지 못할 위험

금번 공모는 유가증권시장 상장을 위해 필요한 요건을 충족할 목적으로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 공모의 방법으로 실시됩니다. 그러므로 금번 공모 후 당사가 신규상장신청 제출일까지 필요한 요건을 충족하면 본 주식은 유가증권시장에 상장되어 거래될 수 있지만,
일부 요건이라도 충족하지 못하거나 상장재심사 사유에 해당되어 재심사 승인을 받지 못할 경우 유가증권시장에서 거래할 수 없어 당사의 주식을 취득하는 투자자는 주식의 환금성에 큰 제약
을 받을 수도 있습니다.

당사는 2019년 4월 26일 상장예비심사 신청서를 제출하여 2019년 6월 28일자로 한국거래소로부터 상장예비심사를 승인 받았습니다. 당사가 한국거래소로부터 수령한 공문에 따르면, 공모 후 심사 가능한 주식분산 요건을 제외한 모든 요건을 충족하고 있습니다. 그러나 상장 전 다음과 같은 사유에 해당되어 상장예비심사 결과에 중대한 영향을 미칠 수 있다고 인정하는 경우, 한국거래소는 상장예비심사 승인의 효력을 인정하지 않을 수 있고 상장예비심사 청구서를 다시 제출하여 심사를 받아야 할 수도 있습니다. 이 경우 당사 주식의 상장 연기 혹은 상장 취소로 이어질 수 있습니다.

만약 당사가 한국거래소 유가증권시장 상장요건을 어느 하나라도 준수하지 못할 경우, 또는 당사의 상장적격성심사결과에 영향을 줄 수 있는 사건이 발생할 경우, 이는 당사 주식 상장일정의 연기 또는 상장의 승인 취소를 유발할 수 있으며, 이는 당사의 주식의 가격과 유동성에 심각한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1. 상장예비심사결과

신규상장신청인이 상장예비심사를 신청한 주권을 심사한 결과 상장예비심사신청일('19.4.26) 현재 유가증권시장 상장규정(이하 ‘상장규정’이라 한다) 제29조 및 제30조의 신규상장심사요건 중 공모 후에 심사가 가능한 주식분산 요건을 제외한 모든 요건을 충족하고 있음

2. 상장예비심사 결과의 효력 상실

신규상장신청인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 생겨 상기 상장예비심사결과에 중대한 영향을 미친다고 판단하는 경우 거래소는 상장예비심사결과의 효력을 인정하지 않을 수 있으며, 이 경우 신규상장신청인은 상장규정 제26조의 규정에 따른 상장예비심사신청서를 다시 제출하여 심사를 받아야 함

1) 경영상 중대한 사실(발행한 수표 또는 어음의 부도, 영업활동의 정지, 재해 또는 과대한 손실의 발생, 다액의 고정자산의 매각, 소송의 제기, 최대주주 및 임원의 변경,
합병, 분할
·분할합병, 영업의 양도·양수
, 주요 자산의 임대 또는 경영위임의 결의, 그 밖에 경영상 중대한 사실에 해당된다고 거래소가 인정하는 경우)이 생긴 경우

2) 투자자 보호에 중요한 사항이 상장예비심사신청서에 거짓으로 적혀있거나 빠져있는 사실이 발견된 경우

3) 최근 3사업연도의 개별ㆍ연결재무제표와 그에 대한 감사인의 감사보고서와 관련하여 국내회계기준 위반으로 증권선물위원회로부터 검찰 고발, 검찰 통보, 증권발행 제한 또는 과징금 부과 조치를 받은 경우

4) 투자설명서, 예비투자설명서, 간이투자설명서의 내용이 정정된 경우

5) 상장예비심사 결과를 통지받은 날부터 6개월 이내에 신규상장신청서를 제출하지 않은 경우

- 다만, 신규상장신청인이 유가증권시장의 상황 급변 등 불가피한 사유로 제출기한의 연장을 요청하여 거래소가 승인하는 경우에는 6개월 이내에서 제출기한을 연장할 수 있음

6) 상장예비심사신청일부터 상장일 전일까지 제3자 배정 방식으로 신주를 발행하는 경우

7) 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 필요하다고 인정하는 경우

3. 기타 주권의 신규상장에 필요한 사항

신규상장신청인은 신규상장일 전까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 그에 관한 서류를 거래소에 제출해야 함

1) 증권에 관한 사항에 대한 이사회나 주주총회의 결의가 있었을 경우에는 그 의사록 사본

2) 경영상 중대한 사실이 발생(지주회사는 자회사에 관한 사항을 포함한다)하였을 경우에는 그 보고서

3) 모집 또는 매출의 신고를 한 경우에는 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서를 포함한다). 이 경우 기재내용의 정정사항을 포함함

4) 해당 사업연도 반기종료 후 45일이 경과한 경우 반기재무제표 및 그에 대한 감사인의 검토보고서

5) 최근 사업연도의 결산 승인을 위한 주주총회 또는 이사회가 개최된 경우 최근 사업연도의 재무제표 및 그에 대한 감사인의 감사보고서

바
. 공모가 산정방식의 한계에 따른 위험

당사는 금번 공모를 위한 당사의 주당가치를 평가함에 있어
국내 증권시장에 기상장된 비교기업의 2018년 및 2019년 반기 실적을 기준으로 PER을 산정하여 가치평가에 활용
하였습니다. 비교기업은 업종 유사성, 사업 유사성, 재무적 유사성, 일반 요건 등을 고려하여 최종적으로 4개 기업(에스원, HDC아이콘트롤스, 코콤, SK D&D)을 최종 비교기업으로 선정하였습니다. 최종 비교기업의 2018년 실적 및 2019년 반기 실적 기준 PER의 평균은 각각 15.23배, 14.33배입니다. 당사의 희망공모가액은 2018년 순이익에 비교기업의 2018년 실적 기준 PER을 적용한 값과 2019년 반기 순이익의 연환산 값에 2019년 반기 실적 기준 PER을 적용한 값의 평균치를 적용하여 산출되었으
며,
15% ~30%의

할인율을 적용해 산출한 주당 희망 공모가액은 4,200원 ~ 5,200원
입

니다
.

당사
의 희망공모가액은 유사회사의 PER을 적용하여 산출되었지만, 희망공모가액 범위가 당사의 절대적인 가치를 의미하는 것은 아니며 최종 선정된 비교기업들은 당사와 사업구조 및 전략, 제품, 영업환경, 성장성 등에서 차이가 존재
할 수 있습니다. 또한 향후 국내외 경기, 주식시장 현황, 산업 성장성, 영업환경 변화 등 다양한 요인의 영향으로 예측, 평가 정보는 변동될 수 있으며, 비교회사 선정 및 PER 평가방식의 한계가 있으니 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 금번 공모를 위한 당사의 주당가치를 평가함에 있어 국내 증권시장에 기상장된 비교기업의 2018년 온기 순이익과 2019년 반기 순이익 연환산 실적을 기준으로 PER을 산정하여 가치평가에 활용하였습니다. 비교기업은 업종 유사성, 사업 유사성, 재무적 유사성, 일반 요건 등을 고려하여 최종적으로 에스원, HDC아이콘트롤스, 코콤, SK D&D 등 4개 기업을 최종 비교기업으로 선정하였
습니다. 최종 비교기업의 2018년 온기 실적, 2019년 반기 연환산 실적 기준 PER의 평균은 각각
15.23배, 14.33배
입니다.
당사의 희망공모가액은 2018년 순이익에 비교기업의 2018년 실적 기준 PER을 적용한 값과 2019년 반기 순이익연환산 금액에 비교기업의 2019년 반기 실적 기준 PER을 적용한 값의 평균치를 적용하여 산출되
되었으며,
15% ~ 30%의 할인율을 적용해 산출한 주당 희망 공모가액은 4,200원 ~ 5,200원입니다. 

[PER를 적용한 주당 상대가치 산출]

(단위: 백만원, 주, 원)

구분

2018년 실적 기준
2019년 반기 실적 기준

비고

순이익 (A)
10,716
11,530

A (주1)

적용 PER Multiple

15.23
14.33
B

평가시가총액

163,236
165,214
C = A * B

공모 후 주식수

26,782,520

D (주2)

주당 평가가격

6,095
6,169
E = C/D (주3)

최종 평가가액
6,132
(주4)

주1)
2019년 반기 실적 기준 순이익은 2019년 반기 순이익 연환산한 수치
i) 2019년 반기 순이익 연환산: 5,765백만원 * 2 = 11,530백만원

주2)

적용 주식수는 신고서 제출일 현재 동사
의 발행주식총수
17
,982,520주
에 신주모집 주식수 8,800,000주를 합산하여 산정하였습니다.

주3)
상기 산식에 따른 계산 수치와 실제 기재수치의 차이는 소수점 이하 단수에 따라 발생합니다.

주4)
최종 평가가액은 2018년 실적을 기준으로 산출한 주당 평가가격과 2019년 반기 실적을 기준으로 산출한 주당 평가가격의 평균치

이와 더불어, 당사의 희망공모가액은 비교회사의 PER 배수를 적용하여 산출되었지만, 희망공모가액 범위가 회사의 절대적인 가치를 의미하는 것은 아닙니다.

PER 배수 평가방식과 같은 상대가치 평가방법의 적용에 필요한 비교회사의 선정과정에서 평가자(기관)의 주관적인 판단 개입 가능성과 시장의 오류(기업가치의 저평가혹은 고평가)등에 기인한 기업가치 평가의 오류 발생가능성은 상대가치 평가방법의 한계점으로 지적되고 있습니다. 최종 선정된 비교기업들은 당사와 사업구조 및 전략,제품, 영업환경, 성장성 등에서 차이가 존재할 수 있기에, 투자자들은 비교기업 현황, 참고 정보 등을 기반으로 투자의사 결정을 하는 경우 이와 같은 차이 사항에 유의하시기 바랍니다.

사. 주가 하락 위험

유가증권시장
상장 후 주식시장 상황 등에 따라 주가는 최초 공모가액을 하회
할 수도 있습니다.

수요예측을 거쳐 당사와 대표주관회사의 협의를 통해 결정된 동 주식의 공모가격은 기업공개 이후 시장에서 거래될 시장가격을 나타내는 것이 아니며 당사의 재무실적, 당사 및 당사가 경쟁하는 업종의 과거 및 전망, 당사의 경영진, 당사의 과거 및 현재 영업, 당사의 미래수익 및 원가구조에 대한 전망, 당사의 발전 현황, 당사와 유사한 사업 활동을 영위하고 있는 공개기업의 기업가치 평가, 한국 주식시장의 변동성 여부와 같은 요인의 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 투자자는 공모가격이나 그 이상의 가격으로 주식을 재매각하지 못할 수 있으며, 그 결과 투자금액의 일부 또는 전부에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

아. 증권신고서 신뢰성에 대한 위험

본 증권신고서(투자설명서)의 효력발생은 정부 또는 금융위원회가
본 증권신고서(투자설명서)의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 본 지분증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 또한 본 증권신고서(투자설명서)의 기재사항은 청약일 전에 정정
될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

본 증권신고서(투자설명서)에 기재된 재무제표는 해당 재무제표의 작성기준일 이후 본 증권신고서(투자설명서) 제출일까지 증권신고서에 기재된 사항 이외에 자산, 부채, 현금흐름표 또는 손익사항에 중대한 변동을 가져오거나 중요한 영향을 미치는 사항은 없습니다.

자
. 환매청구권 미존재 위험

금번 공모에서는 증권 인수업무 등에 관한 규정의
일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(환매청구권)가 부여되지 않으니 투자 시 유의
하시기 바랍니다.

금번 공모의 대표주관회사인 한국투자증권㈜은 2016년 12월 13일 개정되어 2017년 1월 1일부로 시행되는 증권 인수업무 등에 관한 규정의 제10조의3 일반청약자의 권리 및 인수회사의 의무(환매청구권)가 부여되지 않습니다. 이와 관련해서 권리를 행사할 수 없으니 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

차. 투자자의 독자적 판단 요구

투자자께서는 상기
투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안됩니다. 본 증권신고서에 기재된 사항 이외의 투자위험요소를 검토하시어 투자자 여러분의 독자적인 투자판단
을 해야 함에 유의하시기 바랍니다.

본건 공모주식을 청약하고자 하는 투자자들은 투자결정을 하기 전 본 증권신고서의 투자위험요소 뿐만 아니라 다양한 위험요소를 주의 깊게 검토하시고 이를 종합적으로 고려하여 최종적인 투자판단을 해야 합니다. 다만, 당사가 현재 인지하고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수 없으므로, 투자자는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안되며 투자자 본인의 독자적인 판단에 의해야 합니다.

만일 본 증권신고서에 기재된 투자위험요소가 실제로 발생하는 경우 당사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 투자자가 금번 공모과정에서 취득하게 되는 당사 주식의 시장가격이 하락하여 투자금액의 일부 또는 전부를 잃게 될 수도 있습니다.

한편, 본건 공모를 위한 분석 중에는 일부 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 애초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

카. 공모가격 결정 방식

금번 공모를 위한 가격 결정은 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제5조 제1항 제2호에 따라
기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시하고 그 결과를 감안하여 대표주관회사와 발행회사가 협의하여 정하는 방법으로 가격결정
이 이루어질 예정입니다. 단, 금번 공모 시 동 규정 제5호 제1항 제2호의 단서조항은 적용하지 않습니다.

2016년 12월 13일 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 개정으로 인하여 동 규정 제5조 제1항에 따라 다양한 방법을 통한 가격결정이 가능하게 되었습니다.

【증권 인수업무 등에 관한 규정】

제5조(주식의 공모가격 결정 등) 
① 기업공개를 위한 주식의 공모가격은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 결정한다.

1. 인수회사와 발행회사가 협의하여 단일가격으로 정하는 방법

2. 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시하고 그 결과를 감안하여 인수회사와 발행회사가 협의하여 정하는 방법. 다만, 제2조제8호에 불구하고 인수회사는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(이하 “창업투자회사등”이라 한다)의 수요예측등 참여를 허용할 수 있으며, 이 경우 해당 창업투자회사등은 기관투자자로 본다.

가. 제6조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 조합

나. 영 제10조제3항제12호에 해당하지 아니하는 기금 및 그 기금을 관리·운용하는 법인

다.「사립학교법」제2조제2호에 따른 학교법인

라.「중소기업창업 지원법」제2조제4호에 따른 중소기업창업투자회사

3. 대표주관회사가 사전에 정한 방법에 따라 기관투자자로부터 경매의 방식으로 입찰가격과 수량을 제출받은 후 일정가격(이하“최저공모가격”이라 한다) 이상의 입찰에 대해 해당 입찰자가 제출한 가격으로 정하는 방법

4. 대표주관회사가 사전에 정한 방법에 따라 기관투자자로부터 경매의 방식으로 입찰가격과 수량을 제출받은 후 산정한 단일가격으로 정하는 방법

그럼에도 불구하고 금번 공모를 위한 가격 결정은 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제5조 제1항 제2호에 따라 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시하고 그 결과를 감안하여 대표주관회사와 발행회사가 협의하여 정하는 방법으로 가격결정이 이루어질 예정입니다. 단, 금번 공모 시 동 규정 제5조 제1항 제2호의 단서조항은 적용하지 않습니다.

타. 주가의 일일 가격제한폭 변경

2015년 6월 15일부터
코스닥시장과 유가증권시장 주식의 일일 가격제한폭이 기존의 ±15%에서 ±30%로 확대
되었으므로, 투자 시 유의하시기 바랍니다.

2015년 6월 15일부터 코스닥시장과 유가증권시장 주식의 일일 가격제한폭이 기존의 ±15%에서 ±30%로 확대되었습니다. 이에 따라 상장일 이후 당사 주식의 장중 가격 변동폭이 이전의 공모주 투자 사례 대비 클 수 있으니 투자 시 유의하시기 바랍니다.

파. 집단 소송으로 인한 소송 위험

증권 관련 집단소송을 허용하는 국내 법규로 인해 당사는 추가적인 소송위험에 노출될 수 있습니다.

국내 증권관련집단소송법은 2005년 1월 1일부터 시행되었는데 국내 상장기업 주식을 집단적으로 0.01% 이상 보유하고 있으며, 해당 기업이 발행한 증권과 관련하여 자본시장 거래에서 피해를 입었다고 주장하는 투자자 집단을 대표하여 1인 이상의 대표성 있는 원고가 집단소송을 제기할 수 있도록 허용합니다. 

증권 관련 집단소송에서 인정되는 소인으로는 증권신고서 또는 투자설명서에 기재된 호도적 정보, 호도적인 사업보고서의 공시, 내부자/불공정 거래, 시세조작 등으로 인해 발생한 피해에 대한 청구, 회계부정으로 유발된 피해에 대해 외부회계법인을 대상으로 제기한 청구 등을 들 수 있습니다. 당사가 미래에 집단소송의 피고가 되지 않으리라고 확신할 수 있는 근거가 없습니다. 당사가 이러한 집단소송의 피고로 지목되게 되면, 상당한 비용이 발생함은 물론이거니와 당사 경영진이 핵심 사업에 전념하지 못할 수 있습니다.

하. 소수주주권 행사로 인한 소송 위험

소수주주의 소수주주권 행사로 당사는 추가적인 소송위험에 노출될 수 있습니다.

본건 공모 이후 당사의 주식은 한국거래소 유가증권시장에 상장될 예정입니다. 상법상 상장회사 특례 규정인 제542조의6(소수주주권)에 따라 의결권이 없는 주식을 제외하고 회사의 발행주식총수의 1.5%에 해당하는 주식을 6개월 이상 보유한 소수주주는 주주총회 소집청구 및 회사의 업무, 재산상태를 조사하기 위하여 법원에 검사인 선임을 청구할 수 있고, 1.0%(회사의 자본금이 1,000억원 이상인 경우 0.5%)에 해당하는 주식을 6개월 이상 보유한 소수주주는 일정한 사항을 주주총회의 목적사항으로 할 것을 제안할 수 있습니다. 

또한 0.5%(회사의 자본금이 1,000억원 이상인 경우 0.25%)에 해당하는 주식을 6개월 이상 보유한 소수주주는 이사, 감사 등의 해임을 요구할 수 있고, 0.1%(회사의 자본금이 1,000억원 이상인 경우 0.05%)에 해당하는 주식을 6개월 이상 보유한 소수주주는 회사의 회계장부를 열람청구할 수 있습니다. 0.05%(회사의 자본금이 1,000억원 이상인 경우 0.025%)에 해당하는 주식을 6개월 이상 보유한 소수주주는 이사가 법령 또는 정관에 위반한 행위를 하여 이로 인하여 회사에 회복할 수 없는 손해가 생길 염려가 있는 경우에는 회사를 위하여 이사에 대하여 그 행위를 유지할 것을 청구할 수 있고, 0.01%에 해당하는 주식을 6개월 이상보유한 소수주주는 회사를 대신하여 주주대표소송을 제기할 수 있습니다. 

회사의 소액주주들과 이사회 및 주요주주들과의 이해관계는 상이할 수 있으며, 이로 인해 소액주주들이 법적 행동을 통해 그들의 영향력을 행사할 수 있습니다. 향후 당사를 상대로 상기와 같은 소송 또는 법원명령이 발생할 경우, 당사의 효율적이고 적절한 전략 시행이 방해 받을 수 있으며 사업과 성과에 영향을 줄 수 있는 경영자원이 핵심사업에 집중되지 못 할 수 있습니다.

거. 미래예측진술에 대한 위험

본 증권신고서는
향후 사건에 대한 당사 경영진의 현재 시점(내지 별도 시점이 기재되어 있는 경우 해당 시점)의 예상을 담은 미래예측진술을 포함하고 있으며 미래예측진술은 실제로는 상이한 결과를 초래할 수 있는 특정 요인 및 불확실성에 따라 달라질 수 있습니다.

기 언급된 당사 사업 관련 리스크 이외에도 다른 요인으로 인해 본 신고서에 포함된 다양한 미래예측진술과 실제 발생한 결과가 상이할 수 있습니다. 이들 요인에는 다음과 같은 사항이 포함됩니다.

- 일반적인 경제, 사업, 정치 상황 및 부정적인 규제, 법률 발생
- 금리 변동 및 당사의 채무상환 능력
- 소비자 신뢰 저하 및 소비심리 하락
- 당사 관련 산업 경쟁구도 변화
- 금융시장 상황 및 환경의 변화

이러한 리스크와 관련된 특정 기업정보공시는 그 특성상 추정치에 불과하며, 이 같은 불확실성이나 리스크 중 하나라도 실현되는 경우 실제 결과는 과거 실적은 물론 추정치, 예상치 와도 크게 달라질 수 있습니다. 예를 들어 매출액 감소, 비용 증가, 자본비용 증가, 자본투자 지연, 실적 개선 예상치 달성 실패 등이 발생할 가능성이 있습니다. 또한 법으로 요구하는 경우를 제외하고 당사는 새로운 정보 취득, 미래 사건 발생 등과 무관하게 미래예측진술을 업데이트하거나 수정할 의무가 없으며 그러한 의무를 명시적으로 부인하는 바입니다. 따라서 투자자 분들께서는 본 신고서의 공개일자 기준으로 작성된 미래 예측 진술에 지나치게 의존해서는 안 된다는 점을 유의해주시기 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

본 장은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제119조 제1항 및 동법 시행령 제125조 제1항 제2호 마.목에 의거, 금번 공모주식의 인수인이 공모주식에 대한 의견을 기재하고 있는 부분입니다. 따라서 본 장의 작성 주체는 대표주관회사인 한국투자증권㈜이므로 문장의 주어를 "당사"로 기재하였습니다. 또한 발행회사인 자이에스앤디㈜의 경우에는 "동사", "회사" 또는 "자이에스앤디㈜"으로 기재하였습니다.

본 장에 기재된 평가의견은 금번 한국거래소 유가증권시장 상장의 대표주관회사인 한국투자증권 주식회사가 금번 공모주식의 발행회사인 자이에스앤디㈜에 대한 기업실사 과정을 통하여 발행회사로부터 제공받거나 취득한 정보 및 자료에 기초하여 유가증권시장 상장법인으로서의 조건 충족여부 및 상장과정에서의 희망공모가액 제시범위(공모가 밴드) 산정논리와 적정성에 대한 판단범위로 한정됩니다.

즉, 본 장의 평가의견은 금번 공모주식의 자이에스앤디㈜에 대한 기업 실사과정 중에 있어서 동사의 유가증권시장 상장 및 공모주식의 가치평가를 검토 및 산정하기 위해 제공받은 정보 및 자료에 기초하여 인수인이 합리적 추정 및 판단의 가정하에 제시하는 주관적인 의견입니다.

그러므로, 본 증권신고서의 당해 기재내용이 금번 공모의 대표주관회사인 한국투자증권 주식회사가 투자자에게 투자의사결정 여부, 이와 관련한 동사의 영업, 생산, 경영관리 , 재무, 기술 등 전반적인 사업개황을 평가한 후의 조언 및 자문, 이에 상응하는 청약 관련 정보를 제공하는 것이 아니며, 인수인의 분석의견 제시가 본 증권신고서, 예비투자설명서, 투자설명서 기재내용의 고의적인 허위기재사실 이외 진실성, 정확성과 관련하여 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상에서의 모든 책임을 부담하는 것은 아니라는 사실에 유의하시기 바랍니다.

본 장에 기재된 인수인의 분석의견 중에는 투자자에게 회사에 대한 이해를 돕기 위하 여 기재된 예측정보가 포함되어 있습니다. 예측정보에 대한 실제결과는 여러가지 내/ 외부 요인들의 변화에 의해 기재된 예측정보와는 다르게 나타날 수 있음을 투자자는 유의하셔야 합니다. 예측정보와 관련하여 투자자가 고려해야 할 사항에 대해서는 본 신고서의 서두부분에 기재된 "예측정보에 관한 유의사항" 부분을 참조하시기 바랍니다.

1. 평가기관

구분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

대표주관회사
한국투자증권(주)

00160144

2. 평가의 개요

가. 개요

대표주관회사인 한국투자증권㈜
은 자이에스앤디㈜의 기명식 보통주식

8,800,000
주를 총액인수 및 모집하기 위하여 동사의 증권을 분석함에 있어 최근 3개 사업
연도 및 당해 사업연도 반기의 결산서 및 감사보고서 등 관련 자료를 바탕으로 동사의 사업성, 수익성, 재무안정성, 비교회사의 주가 등 주식가치에 영향을 미치는 중요한 사항을 분석하여 평가하였습니다.

나. 기업실사 이행상황

대표주관회사인 한국투자증권㈜은 자이에스앤디㈜의 유가증권시장 상장을 위해 자이에스앤디㈜에 방문하여 상장예비심사신청 등을 위한 기업실사를 2018년 10월부터 2019년 8월까지 진행하였으며, 동 실사의 참여자 및 일정, 실사내용은 다음과 같습니다.

(1) 대표주관회사 기업실사 참여자

[한국투자증권㈜]

소 속
성 명
부 서

직책
(직급)

실사업무 분장
IB 경력

한국투자증권㈜

배영규

IB1본부
본부장

IPO 진행 총괄 책임

24년

한국투자증권㈜

유명환

기업금융1부
이 사

IPO 진행 실무 책임

22년

한국투자증권㈜
김유동
기업금융1부
팀 장
기업실사 실무 책임
13년

한국투자증권㈜

권시중

기업금융1부

차 장

기업실사 실무 담당

9년

한국투자증권㈜

김병수

기업금융1부

과 장

기업실사 실무 담당

8년

한국투자증권㈜
노용훈

기업금융1부

대 리

기업실사 실무 담당

4년

한국투자증권㈜
이준상

기업금융1부

주 임

기업실사 실무 담당

2년

(2) 발행회사 기업실사 참여자

성 명
부 서
직책(직급)
담당업무

김환열
-

대표이사

경영총괄

채헌근
경영지원본부
상무
CFO

이상규
경영기획팀
부장
IR/전략

김영현
자금팀
부장
자금/공시

이대성
자금팀
부장
공시/주식

오상윤
인사총무팀
차장
인사

황성진
재무팀
차장
회계

김유미
경영기획팀
대리
법무

정정민
자금팀
사원
공시/주식

(3) 기업실사 주요 일정 및 내용

일 자

실사내용

2018.10.29

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권

3. 내용

1) Kickoff Meeting

- 상장 절차에 대한 대표주관회사의 설명

- 상장일정에 대한 검토

2) 상장업무담당자 면담

- 재무상황의 변동 및 향후 상장 추진 일정에 관한 사항 문의

- 상장을 위한 준비사항 확인, 상장일정 설명

2018.11.05

~

2018.11.09

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권
3. 내용

1) 대표이사 면담

- 주요 경력 및 경영철학과 발행회사의 연혁 등에 관한 질의, 응답 및 상장 추진 경위 청취

- 회사의 설립 배경, 주요 비지니스모델 등의 설명

2) 발행회사 일반적인 사항 검토

- 주주명부 및 변동사항, 등기부등본, 사업계획서 등 검토

- 조직도, 임원 및 직원현황 자료 등 검토

- 주식 등 지배구조 관련 사항

- 소송사건 및 내부거래 등 기타 경영상의 주요 사항 검토
3) 경영성과 및 재무관련 사항
- 최근 3개년 결산자료 및 세무조정계산서, 감사보고서 등 검토
4) 매출실적 분석 및 향후 예상 매출에 대한 검토
5) 각종 계약서 및 내부규정 검토

2018.11.15

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권
3. 내용

1) 일반사항 검토
- 증자 세부 내역 파악
- 주주변동사항 및 특수관계자 간 주식 거래 내역 파악
- 내부통제 관련 사항 등 검토
2) 사업 구조 검토
- PM 사업부문 상세 수익구조 검토 및 주요 매출처 계약사항 확인
- 정보통신 사업부문 상세 수익구조 검토 및 주요 매출처 계약사항 확인
- CS 사업부문 상세 수익구조 검토 및 주요 매출처 계약사항 확인
- 주택 사업부문 상세 수익구조 검토 및 주요 매출처 계약사항 확인
3) 정관 검토
4) 재무사항 검토
- 최근 3개년 계정별 원장 검토

2018.11.27

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권
3. 내용

1) 내부통제 사항 검토
- 최대주주 및 특수관계자 거래 및 급여 지급 내역 확인
- 내부통제제도 이슈사항 검토
- 주요 계약 검토
2) 사업 검토
- 부동산 및 건설 산업 시장 추이 및 매출 지속성에 대한 검토
- 부동산 산업 관련 정책 설정에 따른 영업환경 변동 확인
- 기업지배구조 사전 검증 및 감사의 독립성과 전문성 검토

2018.12.10

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권
3. 내용

1) 재무현황 검토
- 매출, 매입 내역 확인
- 거래처별 결제 조건 확인
- 예수금 내역 확인 및 연도별 예수금 변동 원인 파악
- 외주에 관한 사항 파악
2) 연구개발 실적과 계획 및 향후 투자계획에 관한 내용 청취 및 질의
3) 동사 핵심 역량 및 기업 경쟁력 검토
4) 주요 사업부별 현금 흐름 파악 및 경쟁현황 검토

2018.12.18

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권
3. 내용

1) 법률검토 
- 자문 법무법인과 미팅 통한 소송 등 리스크 검토
- 자본금 변동 및 주식 거래 관련 법적 리스크 검토
- 주요 계약 조건에 대한 법적 리스크 검토
- 특수관계자 거래 조건 상 법적 리스크 검토

2019.01.07~
2019.02.15

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권
3. 내용

1) 상장예비심사신청서 작성 시작
- 주요 사업의 정의 및 시장규모 확인
- 항목별 기재사항 재검토 및 업무분담
- 신청서 관련 양식 및 자료 송부
- 작성 담당자 별 신청서 작성 Feedback
2) 내부통제시스템 개선 내역 확인
3) 정부 정책 발표에 따른 회사 영업에 미치는 영향 검토
4) 신규 사업 라인업 검토 및 향후 매출 계획 검토

2019.02.25~
2019.04.25

1. 장소: 자이에스앤디㈜ 회의실

2. 참여자: 발행회사, 한국투자증권
3. 내용

1) 상장예비심사신청서 작성
2) 2018년 온기 실적 점검
- 계정별 원장 파악
- 감사보고서 및 세무조정계산서 검토
- 연도별 재무비율 검토 및 분석
3) 기업 실사점검표 및 상장주선인의 분석 의견 작성
- 사업의 계속성 및 수익성 검토
- 경영 안정성, 투명성에 대한 최종 점검
- 경쟁 우위 및 차별화 Point 분석
- 내부통제시스템 최종 점검
4) 신청서 작성 위한 부속서류 최종 점검

2019.04.26
상장예비심사신청서 제출

2019.06.28
유가증권시장본부 상장예비심사 승인

2019.09.24
총액인수계약 체결

2019.09.24
증권신고서 제출

3. 기업실사결과 및 평가 내용

동사는 크게 부동산 관리 업무를 담당하는 PM 사업부문, 신규 분양 단지 내 홈넷 및 전기/정보통신 공사를 담당하는 정보통신 사업부문, GS건설이 분양한 단지 내 옵션 제품 판매 및 AS 담당하는 CS 사업부문 그리고 주택 시공 및 시행 업무를 담당하는 주택 사업부문 등 총 4가지의 사업을 영위하고 있습니다. 

[사업부문 별 주요 제품 및 서비스 내용]

사업부문

내용

PM 사업부문
부동산 관리(주거용, 비주거용)
민간투자사업(BTL/BTO) 관리 용역

정보통신 사업부문

전문직별 공사업(전기, 통신공사업, LED 설치공사 등)
스마트홈 시스템 구축 공사(IoT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션)

CS 사업부문

시설물 유지 관리(아파트 입주관리, 아파트 AS, 아파트 고객센터 등)
아파트 옵션(시스템 에어컨, 냉장고, 방충망, 시스클라인 등) 설치공사 및 판매

주택 사업부문

건축물 시공
부동산 자체 개발 사업(분양 및 임대)

가. 사업의 수익성

동사의 최근 반기 및 과거 3사업연도의 수익성 지표 현황은 다음과 같습니다.

[수익성 지표]

(단위: %)

구 분
2019년도 
반기
2018년도
2017년도
2016년도

업종평균
회사

매출액영업이익율
5.82%
6.82%
12.24%
7.54%
5.78%

매출액법인세비용차감전
계속사업이익율
5.78%
6.44%
11.89%
7.54%
7.10%

매출액순이익율
4.32%
5.04%
9.15%
5.67%
5.39%

자기자본법인세비용차감전
계속사업이익율
46.67%
41.30%
12.88%
41.17%
28.67%

자기자본순이익율
34.90%
32.29%
9.91%
30.99%
21.78%

주1)
2016년도 재무비율은 K-GAAP 기준입니다.

주2)
2017~2019년 반기 재무비율은 K-IFRS 기준입니다.

주3)
2019년 반기 자기자본법인세비용차감전계속사업이익률 및 자기자본순이익률은 연환산 기준입니다.

주4)
자기자본순이익률 산정 시, 자기자본은 당해사업연도와 직전사업연도의 평균치를 사용하였습니다.

주5)
업종의 평균비율은 '2017년 한국은행 기업경영분석' 자료이며 당사의 기준업종은 (L. 부동산업)입니다.

동사의 사업부분별 수익성은 다음과 같습니다.

(가) PM 사업부문

[PM 사업부 매출액 및 이익 추이]

(단위: 백만원, %)

구분

2019년 반기

2018년

2017년

2016년

매출액

47,815

82,629

44,179

35,000

매출원가

44,838

76,454

40,542

31,795

매출총이익

2,977

6,175

3,637

3,205

영업이익

955

1,266

1,621

(59)

영업이익률

2.0%

1.5%

3.7%

(0.2%)

주1)
2016년도 재무비율은 K-GAAP 기준입니다.

주2)
2017~2019년 반기 재무비율은 K-IFRS 기준입니다.

동사 PM 사업부의 매출액은 2016년 350억원에서 2018년 826억원으로 CAGR 53.6%의 높은 성장세를 보여 주고 있습니다. 이와 같은 높은 매출 성장세는 i) 기존 주거 위주의 부동산 서비스에서 비주거 부문 부동산 서비스 진출 및 시너지 창출을 위해 2018년 엔씨타스의 비주거부문 PM 사업을 양수한 것, ii) 주거 부문 신규 Site 확대(2016년 135개, 2017년 164개, 2018년 256개) 등에 기인하고 있습니다.

PM 사업부문은 2016년 주택 관리 부문의 신규 수주 확대하기 위한 델타사업을 진행하며 관련 비용(시스템 구축, 경비 미화 차량 신규 구입, 고객센터 구축 등)이 증가함에 따라 영업이익은 적자를 기록하였지만 2017년 16.2억원, 2018년 12.7억원의 수익을 기록하며 안정적 수준의 이익률을 나타내고 있습니다. 다만, PM 사업부문의 경우 사업 특성 상 투입되는 인원 인건비 대비 일정 수준의 마진을 더해 도급 단가를 계약하고 있기에 이익 수준은 3~4% 수준으로 높지 않은 특징을 지니고 있습니다. 2018년의 경우 영업이익률은 1.5%로 하락하였으며 이는 i) 2018년 중 신규 사업을 시작한 옥산-오창 고속도로(BTO 사업장)의 초기 투입 자본이 상대적으로 높아 원가율 상승에 영향을 준 것, ii) 엔씨타스 사업 양수로 내부 관리프로세스 정립을 위해 지원 인력을 충원하여 판관비가 증가한 것에 기인하고 있습니다.

2019년 반기의 경우, 이전까지 판관비로 분류되었던 인건비가 매출원가로 일부 변경되면서 매출총이익이 2018년 대비 감소하였습니다. 하지만, 2019년 반기 영업이익률은 상승하였으며 이는 PM 사업부에 배부되는 간접판관비가 하락한 것에 기인하고 있습니다. 동사의 각 사업부문에 배부되는 간접판관비는 각 사업부문 매출 비중에 비례하여 계산하고 있으며, PM 사업부가 차지하는 매출 비중이 2018년 38.8% 에서 2019년 상반기 35.9%로 하락하여 간접비가 전년 대비 하락하였습니다.

(나) 정보통신 사업부문

[정보통신 사업부 매출액 및 이익 추이]

(단위: 백만원, %)

구분

2019년 반기

2018년

2017년

2016년

매출액

51,618

76,206

62,845

47,992

매출원가

43,239

64,092

53,672

41,054

매출총이익

8,379

12,114

9,173

6,938

영업이익

6,642

10,035

7,083

4,926

영업이익률

12.9%

13.2%

11.3%

10.3%

주1)
2016년도 재무비율은 K-GAAP 기준입니다.

주2)
2017~2019년 반기 재무비율은 K-IFRS 기준입니다.

정보통신 사업부는 GS건설에서 시공하는 신축 아파트의 스마트홈 시스템, 전기/통신 공사 업무를 주로 수행하고 있으며, 최근 들어 타 건설사에서 발주하는 스마트홈 시스템, 전기/통신 공사 시공에 참여하여 非Captive 向 매출 상승을 위해 노력하고 있습니다.

정보통신 사업부는 GS건설 내 신규 주택 착공이 증가할수록 매출이 증가하는 구조이며, 그 매출액은 2016년 480억원에서 2018년 762억원으로 CAGR 26.0%의 성장을 보여 주었습니다. 2019년 반기에는 516억원을 기록하였으며, 이는 최근 3년간 주택건설의 호황으로 인해 GS건설의 아파트 분양 실적이 증가한 것에 기인하고 있습니다.

정보통신 사업부의 원가율은 2016년 85.5%에서 2018년 84.1%, 2019년 반기 83.8%로 지속적인 개선 추이를 보여주고 있으며 이는 외주 시공업체의 선정을 2018년부터 전면 경쟁 입찰 방식으로 변경함에 따라 외주 비용이 상대적으로 감소한 것에 기인하고 있습니다
.

동사의 정보통신 사업부는 안정적 영업이익률 확보, 안정적 GS건설向 Captive 물량 확보, 신규 주택 단지 외 기축 단지 내 스마트홈 시스템 도입 Needs 증대 등을 바탕으로 매출 및 이익의 급격한 하락이 발생할 가능성은 낮은 것으로 판단되고 있습니다.

(다) CS 사업부문

[CS 사업부 매출액 및 이익 추이]

(단위: 백만원, %)

구분

2019년 반기

2018년

2017년

2016년

매출액

27,191

52,610

35,301

9,848

매출원가

24,318

46,770

32,547

9,120

매출총이익

2,873

5,840

2,754

728

영업이익

877

4,684

2,022

499

영업이익률

3.2%

8.9%

5.7%

5.1%

주1)
2016년도 재무비율은 K-GAAP 기준입니다.

주2)
2017~2019년 반기 재무비율은 K-IFRS 기준입니다.

동사의 CS 사업부문은 GS건설에서 시공한 건축물에 대한 입주 관리 등의 서비스센터 운영, 하자보수 시설물 관리 업무 등을 제공하는 AS 사업과 GS건설에서 시공한 아파트의 수분양자들에게 빌트인 가전 제품 등의 공급 및 설치 사업을 영위하는 옵션 사업으로 구분할 수 있습니다.

CS 사업부문의 경우, 매출액은 2016년 98억원에서 2018년 526억원으로 CAGR 131.1%의 성장률을 보이고 있으며 이는 i) 2016년 7월 옵션 사업을 영위하던 자이서비스와 동사가 합병됨에 따라 옵션 매출이 추가된 것, ii) 2018년 GS건설의 완공 현장이 2017년 대비 증가한 것에 기인(옵션의 경우, 완공 시점에 매출 인식함)하고 있습니다.

CS 사업부문은 타사와 차별화된 서비스와 경쟁력을 통해 장기적인 Brand Power 구축과 직접적인 연관성이 존재하기에 책임감 있는 서비스 제공할 수 있는 자회사에서 시행하고 있는 Case가 대부분입니다. 따라서 동사는 GS건설의 아파트를 대상으로 독점적으로 서비스를 제공하고 있기에 경쟁 상황이 존재하지 아니하여 매출액이 하락할 위험은 크지 않은 것으로 판단하고 있습니다. 또한 영업이익의 경우, i) AS 사업부는 2019년부터 투입 원가 대비 약 3.5%의 마진을 붙여서 공급 계약을 체결하고 있는 점, ii) 옵션 사업 역시 투입 재료비(옵션 제품 매입가)와 인건비(설치 공사 외주비) 에 일정 수준 마진을 붙여서 수분양자에게 판매하고 있는 점 등을 고려 시 크게 하락할 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다.

2019년
반기 CS
사업부문의 영업이익률이 3.2%로 하락한 것이 가장 큰 사유로는 시스클라
인 신규 런칭으로 인한 일회성 광고선전비가 증가한 것에 기인하고 있습니다.
시스클라인
신규 런칭으로 인한 일회성 비용 집행이 마무리되면서 2019년 하반기 이후 영업이익율은 일부 개선되고 해당 이익율은 안정적으로 유지될 것으로 판단됩니다.

(라) 주택 사업부문

[주택 사업부문 매출액 및 이익 추이]

(단위: 백만원, %)

구분

2019년 반기

2018년

2017년

2016년

매출액

6,696

1,251

-

-

매출원가

6,384

1,251

-

-

매출총이익

312

-

-

-

영업이익

(713)

(1,487)

-

-

영업이익률

(10.6%)

(118.9%)

-

-

주1)

2018~2019년 반기 재무비율은 K-IFRS 기준입니다.

주2)
주택 사업부문은 2018년 신설되어 사업 시작하였기에 2016년, 2017년 실적은 존재하지 않

동사는 종합부동산서비스 회사로 발돋움하기 위해 부동산 자체개발능력 및 시공능력을 확보하고자 2018년 주택사업본부를 신설하여 주택 사업을 진행하고 있습니다. 동사는 부지를 직접 매입하여 입주자를 모집한 후 분양까지 진행하는 자체 주택 사업과 단순 주택 시공 사업 2가지로 나뉘어 사업을 진행할 계획입니다. 단순 주택 시공의 경우, GS건설에서 수행하지 않는 중소형 건축사업에 시공사로 참여할 예정이며, 자체 사업의 경우 동사는 2018년 5월 서초구에 존재하는 오피스텔 부지를 매입 완료하였으며, 완공 후 일정기간 임대사업 운영이후 분양할 계획입니다.

동사는 2018년 주택사업본부를 신설하였으며, 2018년에는 실행 계획이 확정이 안된 관계로 공사 수익 및 원가를 진행율 기준으로 동일한 규모로 인식해왔습니다. 하지만 2019년 상반기에 주요 프로젝트인 남양주 별내 오피스텔 실행 계획이 확정되면서 매출로 인식하는 부분이 원가보다 커지기 시작하였습니다. 하지만, 다른 프로젝트는 아직 공사 실행 계획이 미정인 관계로 수익 및 원가를 동일한 규모로 인식 하고 있습니다. 향후, 모든 프로젝트의 공사 실행 계획이 완료되면, 동사의 매출은 원가보다 상승하며 영업이익 또한 상승할것으로 기대하고 있습니다.

나. 사업의 성장성

(1) 시장의 성장성

(가) 국내 부동산 서비스 시장

국내 부동산서비스 시장은 2000년 이후 지속적으로 성장하는 모습을 보이고 있습니다. 부동산 임대, 개발 및 공급, 관리 등 부동산 관련 사업이 확대됨에 따라 부동산 관련 서비스에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있습니다. 2007년까지 가장 높은 성장세를 보였던 부동산 개발 및 공급업의 경우 글로벌 경제 위기 이후 급락하였으며, 이후 지속적으로 하락하는 추세를 보이고 있으나, 부동산 임대업 및 부동산 관련 서비스업은 꾸준한 성장세를 유지하며 전체 부동산 시장의 성장을 견인하고 있습니다. 

부동산 산업 관련 분야 불변지수 추이.jpg
부동산 산업 관련 분야 불변지수 추이

주1)
(2000년=100)

주2)
경상지수: 월별로 조사한 대표업종별 매출액을 대표업종별 기준액(기준년도의 월평균 매출액)으로 나누어 작성한 지수

주3)
불변지수: 경상지수를 디플레이터로 나누어 작성한 지수이며, 전년동월비, 전년동분기비 등 업종의 실질 성장을 분석하는데 이용

출처:
통계청

2014년 21.2조원 수준에 머물렀던 국내 부동산 서비스 시장은 그 성장세가 가속화되면서 2020년 33조원 규모로 성장할 것으로 전망됩니다. 

부동산 서비스업 시장 규모.jpg
부동산 서비스업 시장 규모

출처: 통계청, KB투자증권

기존 국내 부동산 서비스 산업의 경우 산업의 주도권을 시공사가 지니고 있음에 따라 건설사 위주로 수익이 발생하는 구조였습니다. 그러나, 최근 국토교통부는 부동산 서비스 사업의 전문화, 고도화를 통한 부동산 서비스 산업 발전의 촉진을 위한 법 제정 및 다양한 지원 정책을 발표함에 따라 다소 정체되었던 국내 부동산 서비스 시장은 향후 빠른 속도로 성장할 것으로 예상되고 있습니다. 

[부동산 서비스산업 진흥법 제정 주요 내용]

가. 부동산서비스산업 진흥 기본계획(제5조)

국토교통부장관은 부동산서비스산업의 진흥을 위하여 5년마다 부동산서비스산업 진흥 기본계획을 수립ㆍ시행하고, 기본계획에 따라 연도별 부동산서비스산업 진흥 시행계획을 수립ㆍ시행하도록 함

다. 융ㆍ복합 부동산서비스산업 지원(제9조)

정부는 신산업 창출 및 소비자 편의 등을 위해 부동산서비스산업과 정보기술산업, 금융산업, 물류산 업, 공간정보산업 등 연관 산업과의 융ㆍ복합 관련 시책을 수립ㆍ시행할 수 있도록 함.

바. 부동산서비스산업의 연구ㆍ개발 등(제14조)

정부는 부동산서비스산업 진흥을 위한 연구ㆍ개발 시책을 추진하기 위하여 공공기관, 대학, 민간단 체 및 기업과 협약을 체결하여 부동산서비스산업 발전에 필요한 연구ㆍ개발 사업을 실시할 수 있도 록 함

(나) 정보통신 사업부문

1) 스마트홈

스마트홈 시스템은 가정의 조명, 각종 전자기기 제어 및 온도제어 시스템, 보안 의료시스템 등이 도입된 “종합 IT하우스”의 개념으로 그 범위가 지속적으로 확장되고 있습니다. 세계 스마트홈 시장은 ?의 질 향상을 위한 소비의 증가, 편의성 및 안정성에 대한 중요성이 강조됨에 따라 여러 스마트 기기를 연동하고 제어하는 스마트홈 솔루션 등 각종 스마트홈 서비스에 대한 수요 증대로 그 시장 규모는 빠르게 성장하고 있습니다. 2014년 397억 달러를 기록하였던 세계 스마트홈 시장 규모는 연평균 14.8%의 높은 성장률을 유지하며 2023년 1,379억 달러에 이를 것으로 전망 됩니다. 또한, IoT 및 모바일 네트워크의 확산, 스마트폰, 태블릿pc, 웨어러블 디바이스 등 각종 스마트기기의 보급 확대 등 요인들로 향후 스마트홈 서비스의 수요 증대, 스마트홈 시장의 성장은 더욱 가속화 될 전망입니다.

[세계 스마트홈 시장 규모 현황 및 전망]

(단위: 십억 달러)

구분
2014
2015
2016
2017
2018F
2019F
2020F
2021F
2022F
2023F

스마트홈 규모
39.72
46.97
54.97
64.15
74.33
85.64
97.78
110.65
124.08
137.91

출처:

MarketsandMarkets, Smart Home Market, 2017

국내 스마트홈 시장은 2017년 14.9조원 규모를 돌파하였으며, 연평균 9.4%의 높은 성장률을 유지하며 2025년 약 30.7조원의 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.
한국스마트홈산업협회가 발표한 “국내 스마트홈 산업 부문별 국내시장 전망”자료에 따르면, 2017년 스마트 융합가전 부문이 차지하는 비중은 4.7%로 국내 스마트홈 시장에서 가장 많은 비중을 차지하고 있으나, 최근 콘텐츠의 다양
화, 엔터테인먼트 산업의 확대 등에 따라 TV&홈엔터테인먼트 부문이 가장 높은 성장세를 기록하고 있습니다. 이러한 높은 성장세를 바탕으로 스마트 TV & 홈엔터테인먼트 부문은
2025년 58.7%로 전체 스마트홈 시장에서 가장 큰 비중을 차지할 것으로 전망 되고 있습니다. 스마트홈 시장 중 가장 큰 시장으로 성장할 것으로 전망되고 있는 스마트TV&홈엔터인먼트 분야는 최근 인터넷 방송, 다양한 콘텐츠 등에 대한 수요 및 공급이 급격히 확대됨에 따라 스마트 융합가전, 각종 스마트 IT주변기기 등이 홈엔터테인먼트의 허브 역할을 수행하면서 그 활용도가 높아지고 있습니다. 또한 사물인터넷(IoT) 기술이 냉장고, 세탁기, 에어컨, TV 등 일반 가정에서 사용되고 있는 다양한 가전제품에 스마트 시스템이 적용되고, 스마트폰이 홈네트워크와 함께 연동됨에 따라 통합적 "스마트 리빙"의 실현, 스마트홈 시장의 성숙은 빠르게 전개되고 있습니다.

[국내 스마트홈 산업 부문별 국내시장 전망]

(단위: 억원, %)

구분

스마트

융합가전

스마트TV&

홈엔터테인먼트

스마트홈

시큐리티

스마트홈

오토메이션

스마트크린홈

합계

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

2017

70,121

62,839

7,818

6,587

2,248

149,613

2018

74,012

5.5%

77,945

24.0%

8,248

5.5%

6,817

3.5%

3,164

40.7%

170,186
13.8%

2019F

77,712

5.0%

92,133

18.2%

9,114

10.5%

7,124

4.5%

3,381

6.9%

189,464
11.3%

2020F

81,539

4.9%

106,933

16.1%

9,689

6.3%

7,380

3.6%

3,770

11.5%

209,311
10.5%

2021F

85,335

4.7%

121,580

13.7%

10,338

6.7%

7,648

3.6%

4,007

6.3%

228,908
9.4%

2022F

89,130

4.4%

136,227

12.0%

10,986

6.3%

7,917

3.5%

4,201

4.8%

248,461
8.5%

2023F

92,926

4.3%

150,874

10.8%

11,634

5.9%

8,186

3.4%

4,365

3.9%

267,985
7.9%

2024F

96,721

4.1%

165,521

9.7%

12,282

5.6%

8,454

3.3%

4,507

3.3%

287,485
7.3%

2025F

100,517

3.9%

180,168

8.8%

12,930

5.3%

8,723

3.2%

4,632

2.8%

306,970
6.8%

CAGR('17~'25)

4.6%

14.1%

6.5%

3.6%

9.5%

9.4%

출처:

한국스마트홈산업협회, 2019

2) 전기/통신공사업

국내 정보통신공사업 공사실적은 최근 7년 간 가파른 속도로 성장하였습니다. 2010년 11.3 조원을 기록했던 국내 정보통신공사업 공사실적은 연평균 8.6%의 높은 성장세를 유지하며 2017년 14.3조원 수준 까지 확대되었습니다. 2014년 이후 통신사업자 투자 감소로 정보통신공사 공사실적은 일시적으로 하락한 모습을 보였으나, 2017년 5G 관련 정보통신기술에 대한 투자 확대로 반등하며 역대 가장 큰 공사실적 규모를 기록하였습니다. 전기공사 실적액의 증가는 공공부분의 토목과 비주택 건축 수주 증가 및 민간부분의 주택수주 회복으로 인한 국내 건설수주 규모 상승에 따른 것으로 판단됩니다.

[정보통신공사업 공사실적 추이]

구분
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

공사실적 (천억원)
29.8
34.5
50.7
50.1
57.5
59.9
66.1
72.0
78.5
87.2

등록업체 수 (개수)
3,635
4,040
4,103
4,477
5,043
5,240
5,562
5,783
6,073
6,329

1업체당 평균 실적 (백만원)

819.7
854.4
1,235.9
1,119.9
1,139.5
1,142.2
1,188.7
1,245.1
1,292.4
1,377.6

구분
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

공사실적 (천억원)
96.2
107.5
113.9
115.6
126.2
129.6
136.1
134.8
130.5
143.3

등록업체 수 (개수)
6,546
6,834
7,123
7,361
7,623
7,948
8,295
8,733
9,151
9,588

1업체당 평균 실적 (백만원)
1,470.1
1,572.7
1,598.5
1,570.3
1,655.3
1,630.4
1,641.0
1,543.6
1,426.2
1,494.1

출처:

한국정보통신공사협회

전기공사 실적액은 2013년 20.2조 원에서 2017년 27.6조원 규모로 성장하였습니다. 전기공사 실적액의 증가는 공공부분의 토목과 비주택 건축의 수주 증가 및 민간부분의 주택수주 회복 등으로 인한 국내 건설수주 확대에 따른 것으로 보입니다. 이러한 국내 건설 수주 증가로 전기공사업에 대한 수요가 확대됨에 따라 국내 전기공사 관련 업체수는 2013년 11,803개사에서 2017년 13,385개사로 지속적으로 증가하고 있으며, 이들의 실적액은 같은 기간동안 8.1% 이상 성장하였습니다. 또한, 정부의 대규모 도시재생사업이2018년부터 본격화됨에 따라, 연간20만호 달하는 공공임대주택 건설사업이 향후5년 간 지속적으로 추진될 것으로 보이며, 이에 따라 향후 국내 건설경기는 점차 회복될 것으로 예상됩니다.

[전기공사업 실적 규모 및 기업체 수 추이]

구분
2013
2014
2015
2016
2017

실적액(조원)
20.2
21.6
23.6
23.9
27.6

기업체수(개수)
11,803
12,011
12,462
12,764
13,385

1업체당 평균 실적 (백만원)
1,711
1,798
1,894
1,872
2,062

출처:

한국전기공사협회

(다)
주택 사업부문

주택 사업부문의 전방산업인 건설시장은 2016년까지 호황을 누렸지만, 2017년 주택시장이 급격히 위축되면서 그 규모는 2016년대비 약18조원 감소하였습니다. 2018년 국내 전체 건설수주액은 2016년 수준으로 일시적으로 회복하였으나, 최근 정부의 부동산 규제 강화 및 확대로 향후 장기적인 주택시장 성장 둔화가 우려되면서 향후 국내 건설수주 규모 및 주택시장 규모는 감소할 것으로 전망됩니다. 

[국내 건설수주 추이 및 전망]

(단위: 십억원)

구분

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019F

합계

101,506

91,307

107,466

157,984

164,876

160,396

154,528

135,500

토목

35,683

29,904

32,730

45,490

38,196

42,165

46,392

46,300

건축

소계

65,823

61,403

74,737

112,493

126,680

118,231

108,136

89,200

주거용

34,295

29,291

41,086

67,683

75,947

68,775

56,496

43,700

비주거용

31,528

32,112

33,650

44,810

50,733

49,456

51,640

45,500

출처:
국토교통부

주)
2019년은 한국건설산업연구원 전망치

그러나, 전체 주택 시장에서 민간주택수주의 재건축, 재개발이 차지하는 비중은 지속적으로 확대 될 것으로 예상 됩니다. 이는 1988년 올림픽을 기준으로 빠른 경제성장과 도시화가 진행됨에 따라 전국적으로 개발사업이 추진되었으며, 대규모 아파트 단지들이 신축되면서 준공후 30년 이상 된 노후 건축물 비율이 급속도로 증가하고 있는 것에 기인합니다. 따라서 이러한 재건축 및 재개발 대상 민간주택은 지속적으로 그 수가 증가하고 있으며, 재건축/재개발에 따른 전체 주택 수주 규모 또한 지속 증가할 것으로 보입니다. 특히 수도권을 중심으로 재건축/재개발 대상 노후 건축물 비중은 지속적으로 상승 할 것으로 예상됩니다.

(2) 경쟁요인

(가)
PM 사업부문

■ 임대 관리

임대관리 시장에 진입한 회사들은 공공 건물과 민간 건물을 대상으로 입찰 방식의 경쟁을 통해 최종 임대관리 계약을 체결하게 됩니다. 임대관리 사업자를 선정하기 위해서는 용역 계약의 목적이나 과업의 특성 규모 등에 비추어 필요한 운영방법, 특화서비스 등 제안서와 제안 가격을 평가하며, 부수적으로 회사의 재무상황, 회사 연혁, 관리 실적, 보유면허 등의 일정한 제한기준에 따라 가장 유리한 조건을 제시한 자를 선정하게 됩니다.

따라서 제안서에는 타 회사와는 차별되는 서비스 제공 능력 등을 제안하는 것이 보편적이며, 단지 특성에 맞는 적정한 서비스 제공 방안과 이에 따른 적정 인원 및 장비 투입 계획, 교육훈련 계획, 비상대책 계획 등을 기재합니다. 특히 임대관리는 공실률을 낮추기 위한 임차인 모집 능력이 매우 중요하므로 마케팅 능력이 임대관리의 성패를 좌우하는 매우 중요한 경쟁요인으로 작용하고 있습니다.

■ 부동산관리(PM/FM)

건물관리시장에 진입한 회사들은 공공 건물과 민간 건물을 대상으로 입찰 방식의 경쟁을 통해 최종 위탁관리 계약을 체결하게 되며, 공공 건물의 경우 조달청에 의한 일반경쟁과 제한경쟁을 민간 건물은 제한경쟁과 지명경쟁 방식으로 건물관리용역 수주를 통해 사업을 영위하고 있습니다.

용역 계약의 목적이나 과업의 특성, 규모 등에 비추어 필요한 경우 FM 회사의 실적(건물 용도 및 연면적, 금액), 특수기술, 보유면허, 납입자본금, 회사설립기간 등의 일정한 제한기준에 따라 제한하여 가장 유리한 조건을 제시한 자를 선정하게 됩니다.
 
 회사의 내부적 환경의 약점과 강점 및 외부 환경의 위협과 기회를 교차 분석하여 약점을 크게 개선하고 강점을 더욱 부각시킨 후 외부 환경의 위협을 최소화하고 기회를 최대로 살릴 경우 전략적 경쟁 우위를 점할 수 있습니다. 영업 및 관리 능력 강화, 지원 부서간 긴밀한 협조체제 구축, 서비스 품질 차별화, 기술적 관리시스템 개발 등이 이루어지면 제공 서비스에 대한 고객의 충성도가 높아지고 경쟁사에도 효과적 대응이 가능해집니다.
 
 PM시장 자산관리대상 빌딩의 대부분은 PM업무뿐만 아니라 오피스빌딩의 공실을 해소하는 신규 임대차 계약 업무인 LM(Leasing management)과 FM업무를 포함한 통합 자산관리용역을 제안하는 사항이 많기 때문에 이에 대응할 수 있는 관리실적 경험과 노하우 확보가 필요합니다.

■ 민간투자사업(BTO/BTL)

BTO(Build-Transfer-Operate)사업은 재무투자자, 건설사 등이 출자하여 SPC를 설립 후 사업자 선정에 참여, 시공 완료 후 운영관리회사를 별도로 선정하여 운영하게 됩니다. BTO 사업자 선정을 위한 사업제안서 평가는 기술·수요부문 등 비계량항목의 2단계 평가 방식으로 사업자를 선정하고 있습니다.

기술평가항목은 건설계획부문의 경우 노선선정의 타당성, 설계 및 시공계획의 적정성, 공사비, 보상비등 사업비 산정의 적정성이 평가항목이며, 사업관리, 운영계획의 경우 운영조직 확보계획의 적정성, 안정적 운영을 위한 계획 수립의 적정성, 중소기업 참여 활성화 등 양극화 해소에 대한 기여도, 부대사업계획의 적정성 등을 평가합니다.

수요·가격
부문 평가항목은 교통수요 추정, 통행료율, 재정지원율 등을 평가 하며, 기술항목과
수요·가격항목
평가 점수를 합하여 사업자를 선정하고 있습니다.

BTL(Build-Transfer-Lease)사업은 사업자 공모 단계에서 건설사, 재무투자자, 운영전문사가 출자하여 SPC를 설립하고 맡은 바 업무 역할을 수행하게 되며, 컨소시엄 구성 회사들간에 업무 협업이 매우 중요합니다.

사업자 선정을 위한 사업제안서 평가는 기술·가격 평가로 이뤄지는 2단계 평가방식으로 민간의 제안비용 절감, 효율적인평가 등을 위해 사전적격성평가(PQ)를 통과한 사업신청자에 대해 2단계 기술·가격 평가를 실시합니다. 1단계 사전적경성에 대한 평가 항목으로는 시설 특성에 부합하는 시공·재무·운영능력 등 사업수행능력을 평가하며, 2단계 기술평가항목은 계획·설계의 내용·건설계획·운영계획 등을 위주로 시설사업기본계획에 제시된 성과요구수준서의 충족 정도를 토대로 평가하며, 가격요소는 운영기간 중 주무관청이 사업자에게 지급하는 총 정부지급금을 현재가치로 평가항목을 단일화하고 정부가 제시한 수준을 초과하면 안됩니다. 우선협상자는 기술 및 가격 평가 점수를 합산하여 최고 득점자를 선정하게 되므로 재무, 기술, 설계 등 모든 항목이 경쟁요소로 작용합니다.

따라서 민간투자사업자로 선정되기 위해서는 재무구조가 우수하고, 설계 등 기술 능력이 우수하며, 과거 사업자 선정 실적이 많은 회사와 컨소시엄을 구성하는 것이 유리합니다.

(나) 정보통신 사업부문

■ 스마트홈

스마트 홈의 경쟁요인은 우수한 품질 및 기능, 디자인, 제품 가격, A/S 능력 등으로 볼 수 있습니다. 스마트 홈을 사용하는 최종소비자는 주거용 건축물에 입주하는 주민이나, 최초 구매를 결정하는 사람은 시공사 또는 시행사 직원입니다. 따라서 제품을 판매하기 위해서는 구매 결정권자들과 유기적인 네트워크를 확보하여야 하고, 발주처의 요구사항에 부합하는 제품을 생산할 수 있는 기술력을 보유하고 있어야 하며, 발주처에서 요구하는 가격수준에 부합하여야 하는 경쟁력을 갖추어야 합니다. 또한 발주처 실내 인테리어 설계와 어울리는 디자인의 제품을 공급하여야 합니다.

■ 전기/통신 공사

i) 시공능력 순위

시공능력 순위는 국토교통부가 매년(일반적 7월) 공시하는 시공능력 평가 순위에 근거하고 있습니다. 국토교통부는 건설회사의 공사실적과 경영상태, 기술능력 및 신인도 등을 종합하여 건설업종별로 1건 공사의 시공금액을 매년 평가, 공시하고 있습니다. 이는 발주자가 적정한 건설회사를 선정하는 기준이 되며, 공공공사의 등급별 유자격자 명부제도, 중소기업 균형발전을 위한 도급금액 하한제 실시 및 입찰참가자격 사전심사와 낙찰자 결정을 위한 적격심사의 평가자료로 활용되고 있습니다. 시공능력 평가결과는 기술력, 시공경험, 보유인력 등의 종합적인 고려로 직접적으로는 공공공사의 수주경쟁력에 영향을 미치지만, 민간부문을 포함한 전반적인 건설회사의 경쟁우위를 판단할 수 있는 기준이 되고 있습니다.

ii) 사업 역량 보유

일반적으로 사업 역량으로 고려되는 요소로는 인지도, 시공경험, 시공/원가 관리 능력, 전문인력 보유 및 기술 역량 수준, 위험 관리 능력 등을 꼽을 수 있습니다. 대내외 인지도가 양호한 경우, 고난이도/대형/다양한 분야 공사에 대한 시공경험 및 실적이 풍부한 경우, 우수협력업체 관리 기업/공정/품질관리 능력이 우수한 경우, 양질의 전문인력 및 기술역량을 보유하고 있는 경우, 영위 사업/공종 Supply Chain 내 잠재적 확장 가능성 등을 보유한 경우 경쟁 우위를 확보하고 있다고 판단되고 있습니다.

(다) CS 사업부문

GS건설에서 시공한 주거용 건축물 수분양자를 대상으로 제공하는 서비스로서 건축물 준공에 따른 입주청소, 입주 전 사전점검 시 키불출 및 하자 접수 등 업무수행, 입주 시 입주지원서비스, 입주 이후 하자접수, 고객불만사항 접수 콜센터 운영, 주거용 및 비주거용 건축물에 대한 하자보수 및 유지관리서비스를 제공하기 때문에 무엇보다도 우수한 A/S인원 수급 능력과 체계적인 교육을 통하여 A/S 능력을 향상시키는 것이 무엇보다도 중요합니다. 또한 전국적인 A/S망 구축, 24시간 A/S 및 고객불만사항을 접수할 수 있는 고객센터를 운영하여야 하며, 이를 통하여 신속한 A/S 및 고객불만사항을 처리하는 것이 고객만족도를 향상시켜 브랜드 이미지를 향상시키는 방법입니다.

옵션의 경우 아파트 분양 계약시 시공사 또는 시행사에서 제공하는 제품 이외의 상품을 수분양자들에게 판매하는 사업인 만큼 고품질의 브랜드 제품을 적정한 가격에 판매하는 것이 매우 중요하며, 수분양자들이 필요로 하는 상품을 개발하여 제공하는 것이 사업의 성장성을 높일 수 있는 중요한 경쟁요소일 것입니다.

본 서비스는 GS건설에서 시공하는 주거용 건축물 수분양자들만을 대상으로 하는 서비스인 만큼, 타사에서 시공하는 건축물에는 서비스를 제공하는 것이 매우 어려우며 향후에도 GS건설에 대하여만 본 서비스를 제공할 예정입니다.

(라) 주택 사업부문

i) 시공능력 순위

시공능력 순위는 국토교통부가 매년(일반적 7월) 공시하는 시공능력 평가 순위에 근거하고 있습니다. 국토교통부는 건설회사의 공사실적과 경영상태, 기술능력 및 신인도 등을 종합하여 건설업종별로 1건 공사의 시공금액을 매년 평가, 공시하고 있습니다. 이는 발주자가 적정한 건설회사를 선정하는 기준이 되며, 공공공사의 등급별 유자격자 명부제도, 중소기업 균형발전을 위한 도급금액 하한제 실시 및 입찰참가자격 사전심사와 낙찰자 결정을 위한 적격심사의 평가자료로 활용되고 있습니다. 시공능력 평가결과는 기술력, 시공경험, 보유인력 등의 종합적인 고려로 직접적으로는 공공공사의 수주경쟁력에 영향을 미치지만, 민간부문을 포함한 전반적인 건설회사의 경쟁우위를 판단할 수 있는 기준이 되고 있습니다.

ii) 브랜드 이미지, 재무구조(신용등급) 및 자금조달능력

2011년 주택산업연구원의 주택구입결정요인 분석 자료에 의하면 브랜드를 보고 주택구입을 결정한다는 비율이 16.9%로 나타났습니다. 이는 주거용 건축사업을 진행하는 회사 입장에서 유명 아파트 브랜드 보유여부는 사업의 성패를 좌우하는 매우 중요한 사안입니다. 또한 주거용 건축사업을 추진하기 위해서는 PF보증 및 수분양자를 대상으로 하는 중도금 대출보증 등이 필요한 바, 회사의 재무구조에 따른 보증가능 여부가 사업의 수주여부를 결정짖는 매우 중요한 항목입니다. 따라서 우수한 재무구조를 확보하는 것이 주거용 건축사업 수주에 매우 중요하게 작용합니다.

iii) EBIT 마진율

일반적으로 주거용건축 영업 수익성은 선분양으로 인해 분양단가가 착공초기에 결정되는 가운데 원자재가격을 비롯한 원가변동, 미분양 수준에 따른 판촉비용 또는 대손상각 발생 가능성 등에 좌우되고 있습니다. 따라서 건설회사의 원가 관리 능력은 이익 창출 능력에 큰 영향을 미치고 있습니다. 건설 산업은 공종별, 프로젝트별 투입원자재, 기술인력, 장비 등의 차이가 있으며, 최종 생산물을 산출하는데 통상 1년 이상의 기간이 소요되고 대형 프로젝트의 경우 10년 이상의 공사기간이 소요되기도 합니다. 이에 따라 공사 입찰 시 해당 프로젝트별 원가산정능력 및 공사 진행 중의 원가관리능력이 건설회사의 핵심적인 경쟁력을 구성하고 있습니다.

(3) 성장성 지표 분석

동사의 최근 반기 및 과거 3사업연도의 성장성 지표 현황은 다음과 같습니다.

[성장성 지표]

(단위: %)

구분

2019년 
반기

2018년

2017년

2016년

업종
회사

매출액증가율

25.36%

49.44%

15.07%

53.30%

0.19%

총자산증가율

54.49%

49.32%

11.83%

20.88%

96.26%

법인세비용차감전계속사업이익 증가율

12.50%

27.73%

N/A

62.77%

4.71%

당기순이익증가율

7.60%

32.68%

N/A

61.27%

3.25%

주1)
2016년도 재무비율은 K-GAAP 기준입니다.

주2)
2017~2019년도 재무비율은 K-IFRS 기준입니다.

주3)

2019년 성장성 지표는 연환산 기준입니다.

주4)

업종의 평균비율은 '2017년 한국은행 기업경영분석' 자료이며 당사의 기준업종은 (L. 부동산업)입니다.

동사의 매출액 증가율은 2017년, 2018년, 2019년 반기 각각 53.30%, 49.44%, 25.36%로 높은 성장률을 기록하고 있으며, 동사의 법인세비용차감전 계속사업이익 증가율과 당기순이익 증가율 역시 최근 3개년 연속 높은 성장세를 기록하고 있습니다. 동사의 최근 3개년도 성장성 비율은 위와 같습니다.

동사의 지속적인 높은 매출 성장은 크게 3가지 요인으로 나눌 수 있으며 그 상세 사항은 다음과 같습니다. i) GS건설의 분양물량 증가로 인한 정보통신 사업부문의 매출액 상승, ii) 2016년 자이서비스 합병 이후 신규 사업으로 추가된 옵션 매출의 지속적인 상승(GS건설 분양 물량 증가 효과), iii) 2018년 엔씨타스 비주거부문 PM 사업 양수로 인한 PM 사업부문 매출 상승 등에 기인하고 있습니다.

2017년 동사의 당기순이익 성장세 원인은 2017년부터 시작된 옵션 매출 추가 및 비주거 건물관리 사업 양수 등의 사업구조 개편으로 인한 매출 증대가 기인하였습니다. 2018년 및 2019년 반기 당기순이익 성장률은 2017년 대비 다소 하락하였지만, 이는 옥산-오창고속도로 사업장의 투입 자본 감소와 엔씨타스 사업 양수로 인한 내부 관리 프로세스 정립 및 판관비 증가, 시스클라인 신규 런칭으로 인한 일회성 비용 집행으로 인한 것입니다.

2019년 반기 동사의 총자산증가율은 2018년 대비 54.5% 증가하였습니다. 이는 동사가 서초동 자체 부동산 개발 프로젝트 진행을 위해 2019년 2월 진행한 500억원의 유상증자에 따른 자금 유입 및 그 자금을 바탕으로 한 투자부동산 매입에 기인하고 있습니다.

다. 재무안정성

동사의 최근 반기 및 과거 3사업연도의 재무안정성 지표는 다음과 같습니다.

[최근 3개년도 재무안정성 비율 현황]

(단위: 백만원)

재 무 비 율

2019연도
반기

2018연도

2017년

2016연도

업종

회사

부채비율

126.52%
260.44%

287.59%

227.68%

218.30%

차입금의존도

0.13%

1.48%

43.67%

0.30%

0.33%

유동비율

152.32%

213.36%

148.02%

212.94%

146.81%

당좌비율

151.35%

212.06%

53.26%

211.00%

145.32%

영업현금흐름
1,425
32,906
N/A
14,328
4,428

주1)
2017년~2019년도 재무비율은 K-IFRS 기준으로 산출하였으며 2016년 재무비율은 K-GAAP 기준으로 산출하였습니다.

주2)
업종의 평균비율은 '2017년 한국은행 기업경영분석' 자료이며 당사의 기준업종은 (L. 부동산업)입니다.

동사의 부채비율은 2016년, 2017년, 2018년, 2019년 반기 각각 218.3%, 227.7%, 260.4%, 126.5%를 기록하고 있습니다. 동사 부채비율은 2018년까지 지속적으로 상승하고 있으며 이는 2016년 자이서비스 합병에 기인하고 있습니다. 동사는 2016년 자이서비스가 영위하고 있던 분양한 건물의 시설물 유지관리(A/S, 아파트 입주관리, 고객센터 등)와 아파트 신규 분양 시 옵션(시스템 에어컨, 냉장고, 방충망 등) 설치공사 및 판매 사업부문을 자이서비스 합병을 통해 인수했습니다. 이러한 CS사업부문 중 옵션 설치의 경우 수분양자를 대상으로 옵션 제품 대금은 입주 전 수금 진행하고 있으나 매출은 수분양자 입주 시 인식하게 됨으로써 수분양자에게 받은 현금을 선수금으로 인식하면서 2016년 옵션사업부문 영위 이후 당사의 부채가 증가한 형태를 기록하고 있습니다. 다만, 동사의 선수금을 제외한 조정 부채비율은 2018년 기준 98.5% 수준으로 업종 평균인 287.59% 대비 우수하고 선수금을 포함한 부채비율도 업종평균 대비 우수합니다. 또한 동사는 2019년 02월 유상증자를 통해 500억원을 조달함에 따라 자기자본이 증가하였으며 그에 따라 2019년 반기 기준 부채비율은 2018년 대비 개선되는 모습을 보이고 있습니다.

[동사의 선수금을 고려한 부채비율]

(단위: %, 백만원)

구분

2019연도 반기

2018연도

2017연도

2016연도

부채비율

126.52%

260.44%

227.68%

218.30%

자본총계

93,944

38,215

28,151

23,975

부채총계

118,854

99,528

64,096

52,336

선수금

74,888

61,885

45,574

31,273

부채-선수금

43,966

37,643

18,523

21,063

조정 부채비율

46.8%

98.5%

65.8%

87.9%

주)
2017년~2019년도 반기 재무수치는 K-IFRS 기준이며, 2016년 재무수치는 K-GAAP 기준

또한, 동사는 안정적인 매출구조를 통한 매출 및 이익의 증가로 현금성 자산이 매년 증가하고 있어 동사의 차입금의존도는 업종평균대비 지속적으로 우수한 추세를 기록할 것으로 판단됩니다. 동사는 2019년 반기말 현금 및 현금성자산 383억원을 보유하고 있습니다.

[동사의 차입금과 현금 및 현금성자산 보유 현황]

(단위: %, 백만원)

구분

2019연도 상반기

2018연도

2017연도

2016연도

차입금의존도

0.13%

1.48%

0.30%

0.33%

차입금

278

2,040

278

249

현금및현금성자산

38,305

59,697

29,492

23,496

주)
현금 및 현금성자산에는 단기금융상품이 포함되어 있습니다.

동사는 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위해 2019년 중 서초동 사업부지 매입 계약 관련 잔금 지급(600억원), 안양 박달동 신규 사업부지 매입 계약금 지급(40억원) 등으로 총 640억원의 자금이 소요되었습니다. 동사는 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 동사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있습니다.

라. 기타 경영환경

(1) 우발채무 등

2019년 반기말 현재 우발채무 관련 타인에게 보증을 제공하고 있는 것이 총 10건 존재하고 있으며, 보증 현황은 다음과 같습니다.

[2019년 반기말 기준 타인에게 제공한 보증 현황]

(단위: 백만원)

구분

제공 상대방

전체 금액

당사 금액

자금보충의무

파주양주강군

89,732

17,947

계룡그린빌

152,258

69,269

보람찬

27,656

3,189

더송도컨벤시아

153,466

31,972

지급보증의무
(책임준공에 대한)

별내 자이엘라

80,500
80,500

구의 자이엘라
51,000
51,000

건대입구자이엘라
65,000
65,000

낙원청광연립
26,728
26,728

분양보증

하나자산신탁

81,512

81,512

연대보증

경주건설

160,000

주)

주)
대구 만촌동 공동주택 사업 개발 관련해 GS건설과 시공사로 함께 참여하고 있으며, 시행사인 경주건설이 발행한 1,600억원의 ABCP에 대해 GS건설과 함께 공동 연대보증 의무를 부담하고 있습니다. 동사가 부담해야 할 보증 금액은 추후 도급 비용 정산 비율에 따라 결정될 예정입니다.

동사는 2019년 반기말 당사의 사업 영위와 관련하여 거래상대방에게 다양한 보증을 제공하고 있습니다. 동사는 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인인 파주양주강군, 계룡그린빌, 보람찬, 더송도컨벤시아에 다른 건설 출자자와 연대하여 출자 지분율만큼 자금보충의무를 부담하고 있습니다.

또한, 별내 자이엘라, 건대입구자이엘라, 낙원청광연립, 구의자이엘라 등 4개의 현장 사업 시행자 등을 위하여 책임준공 223,228백만원의 지급보증을 제공하고 있습니다. 또한 동사는 별내 자이엘라 오피스텔 개발사업과 관련하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 주채무자인 하나자산신탁에 분양보증을 제공하고 있습니다.

동사는 대구시 만촌동 공동주택사업의 개발 사업과 관련하여 GS건설과 함께 시공사로 참여하고 있습니다. 그와 관련해 동사는 2019년 3월 시행사인 ㈜경주건설의 1,600억원 ABCP 발행과 관련하여 시공사로서 GS건설과 함께 연대보증을 제공하였습니다.

동사가 진행 중인 Project의 안정적 시행 및 차질 없이 진행되는 공사 스케쥴 등을 고려하였을 때 상기 우발부채가 현실화될 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다.

(2) 소송 및 분쟁사건

증권신고서 제출일 현재 동사가 피고로 계류 중에 있는 소송 건수는 3건으로 총 소송가액은 470백만원입니다. 그 중 주요한 소송 내역은 다음과 같습니다.

원고

피고

내용

동사 영향

박광율 외 2인

자이에스앤디

아파트입주민이 하향식 피난구에서 추락하여 사망한 사건으로 사망한 입주민의 부모가 동사에 손해배상 청구한 사건

1심은 원고 일부 승소하였으나, 현재 2심 재판 진행 중으로 패소 시 445백만원 비용 발생 가능

백운에프엠

자이에스앤디

입주자 대표회의 구성 전 동사의 경비 용역 인력 중 일부 결원이 발생하였으며 그 경비 인력 결원에 대한 부당이득을 반환해달라는 소송 발생

1심은 원고 일부 승소하였으나,현재 2심 재판 진행 중으로 패소 시 22백만원 비용 발생 가능

또한 2018년 9월 동사의 김환열 대표이사를 대상으로 산업안전보건법 위반으로 형사 입건이 진행되었던 건이 존재합니다. 이는 파르나스호텔 내 시설관리 업무를 담당하던 직원이 전기시설물 감전으로 인해 사망함으로써 발생한 건으로 파르나스호텔 현장 소장 및 전기 시설 관련 안전 관리자와 더불어 동사의 대표이사까지 피고로 형사 입건된 사항입니다. 하지만 동사의 김환열 대표이사는 2019년 4월 혐의없음(증거불충분) 의견이 검찰에 송치되었으며, 검찰은 불기소 처분을 함에 따라 대표이사 관련 중대한 위법행위는 발생하지 않았으며 동사의 경영 환경에 부정적 영향을 미치지 않았습니다.

상기 소송 등과 관련하여 정확한 재무부담액 및 유출시기를 예상하기는 어려우나, 동사 경영진 및 소송대리인 등은 소송 결과가 동사 재무상태에 중요한 영향을 미치지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

마. 경영의 투명성

(1) 기업지배구조

(가) 경영의 독립성

동사의 이사회구성은
총
5인의
이사로 구성되어 있으며, 그 세부내역은 아래 표와 같습니다.

[이사회 구성 현황]

선임일

직책명

(상근/등기)

성 명

(생년월일)

주요 경력

담당

업무

2018-01-01

대표이사

(상근/등기)

김환열

(1963.08.22)

’89~’17 GS건설 전무이사

’18~ 현재 자이에스앤디 대표이사

경영총괄

2019-04-11

상무이사

(상근/등기)

채헌근

(1967.08.25)

’91~’18 GS건설㈜ 상무보

’18~현재 자이에스앤디 경영지원 본부장

경영지원 총괄

2019-04-11

사외이사

(비상근/등기)

민유태

(1956.02.04)

’09~’09 전주지방검찰청 검사장

’10~ 현재 법무법인 민 대표 변호사

사외이사

2019-04-11

사외이사

(비상근/등기)

박영철

(1963.10.19)

’15~’18 시서저널 편집장

’19~ 현재 여성경제신문 대표

사외이사

2019-04-11

사외이사

(비상근/등기)

김대영

(1963.07.18)

’12~’15 우리투자증권 Smart Marketing 본부장

’15~’16 NH 투자증권 금융 PLUS 본부장

’16~현재 케이뱅크은행 상임감사위원

사외이사

동사는 중요한 경영상 의사결정을 이사회를 통하여 결정하고 있습니다. 현재 동사의 이사회는2인의 사내이사와 3인의 사외이사로 구성되어 있습니다. 동사의 사내이사는 동사 내부인력으로 최대주주인 GS건설 및 그 계열회사의 임직원인 자로 구성되어 있지 않습니다. 그에 따라 동사의 이사회는 경영활동과 관련된 주요한 경영사항에 대하여 독립적으로 의사결정을 하고 있습니다. 또한 동사의 이사회 구성원들은 관련법령상의 자격요건을 충족하고 있으며 이사로서의 전문성과 독립성을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다. 

(나) 경영진 구성

동사는 2019년 4월 11일 임시주주총회를 통해 2인의 사내이사, 3인의 사외이사로 구성된 이사회를 구성하였습니다. 김환열 대표이사는 전문경영인으로서 최대주주인 지에스건설의 임원 겸직에 해당되지 않으며, 사내이사 2인 모두 동사 내 상근하며 거래관계가 있는 관계회사의 임원을 겸직하고 있지 않습니다. 동사의 이사회는 이사회 운영규정에 의하여 적법하게 운영되고 있으며, 직접적인 이해관계가 있는 이사는 해당 거래 관련 이사회에 의결권을 제한하는 등, 경영의 투명성을 높이기 위해 노력하고 있습니다. 또한, 동사는 이사회 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못하도록 이사회규정 제8조 3항을 제정하여 기업경영의 투명성을 높이고 있습니다.

(다) 감사의 독립성

동사는 상장예비심사신청일 현재 자산총액 2조원 이상의 회사가 아니기에 감사위원회 설치 의무는 없으나 감사의 독립성을 확보하고 경영의 투명성을 제고하기 위하여 2019.04.11 이사회 결의를 통해 사외이사 3인으로 구성된 감사위원회를 설치하였습니다.

[감사위원회 구성 현황]

성명

주요 경력

결격요건 여부

비 고

민유태

(1956.02.04)

85~91 수원지검, 마산지검, 부산지검, 서울지검 검사

94~97 대검찰청 검찰 연구관

97~06 지방 검찰청, 대검찰청 중앙수사부 수사기획관 등

06~07 광주지방검찰청 순천지청장

07~08 대구지방검찰청, 대검찰청 부장검사

09~09 전주지방검찰청 검사장

10~현재 법무법인 민 대표 변호사

상법

제415조의2

및

제542조의11

제2항의

결격 사항에

해당되지 않음

2019.04.11 선임

박영철

(1963.10.19)

90~06 조선일보

06~14 주간 조선

14~15 이코노미조선 편집장

15~18 시사저널 편집장

19~현재 여성경제신문 대표

김대영

(1963.07.18)

12~15 우리투자증권 Smart Marketing 본부장

15~16 NH 투자증권 금융 PLUS 본부장

16~현재 케이뱅크은행 상임감사위원

동사 정관에 의하면 감사위원회는 동사의 회계와 업무를 감사할 수 있고, 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 자회사에 대하여 영업의 보고를 요구할 수 있습니다. 또한 동사의 감사위원회는 상법 제415조의2 및 제542조의11 제2항에서 규정한 감사위원회의 자격요건을 충족하고 있으며 감사업무와 관련된 독립성을 충분히 확보하고 있다고 판단됩니다.

(2) 내부통제제도

동사는 상장을 위해 내부통제제도를 강화하고 이사회의 독립성과 투명성을 제고하기 위해 사외이사 3인을 신규 선임하였습니다. 동사의 이사회는 사내이사 2인과 사외이사 3인으로 구성되었으며 이사 총수의 4분의 1이상을 사외이사가 차지하고 있어 상법 상 요건을 충족하고 있습니다.

또한, 선임된3인의 사외이사는 상법 제382조(이사의 선임, 회사와의 관계 및 사외이사) 및 제542조의8(사외이사의 선임) 등 관련 법령상의 이사 및 사외이사의 자격 요건을 충족하고 있으며, 사외이사(및 감사위원회 위원)으로서 역할 수행을 위한 독립성과 전문성을 확보하고 있는 것으로 판단됩니다.

2019년 4월 11일 이사회에서 감사위원회 등의 위원회를 설치하였습니다.

[내부통제기구 설치 현황]

구분

구성원

역할

감사위원회

사외이사 3인

회사의 전반적인 내부통제시스템의 적정성과 경영성과를 평가ㆍ개선하기 위한 업무 수행

(3) 공시체계

(가) 회계처리투명성

동사는 2003년 2월 13일 내부회계관리제도를 제정하였으나 시스템 구축 및 실질적 운영을 하고 있지 않았습니다. 하지만 상장을 준비하는 과정인 2018년 10월 삼일회계법인으로부터 내부회계관리제도 구축을 위한 컨설팅을 수취하였으며, 12월 4일 내부회계관리제도를 상장회사에 맞게 개정하였습니다.

동사는 비상장사였기에 2018년까지 내부회계관리제도 운영 대상 법인에 해당되지 아니하였으나, 2019년부터 기구축된 내부회계관리제도를 바탕으로 운영해 나갈 계획입니다.

동사의 내부회계관리담당업무 조직과 내부회계관리자에 대한 사항은 다음과 같습니다.

[
내부회계관리 담당조직]

직급

성명

근무연수

구분

대표이사

김환열

2년

내부회계관리책임자

경영지원본부장

채헌근

1년

내부회계관리자

재무팀장

조진규

7년

내부회계관리실무자

동사는 기업공개를 위해 금융감독원에 지정감사인을 신청하여 2018년 9월 14일 금융감독원으로부터 지정감사인을 삼정회계법인으로 지정 받아 2018년 10월 02일 감사계약을 체결하였고, 2018년 온기 재무제표에 대하여 감사를 실시하였습니다. 동사의 최근 3개년도 회계감사 의견은 계속하여 적정 의견이며, 외부감사인은 동사의 주식 등을 보유한 사실이 없습니다.

[

최근 3개 사업연도 감사인의 감사의견]

사업연도

감사의견

감사인

채택회계기준

수정사항

및 그 영향

감사인 지정

특기사항

2018년
 (제19기)

적정

삼정회계법인

K-IFRS

해당사항 없음

2018.09.14

해당사항 없음

2017년
 (제18기)

적정

삼일회계법인

K-GAAP

해당사항 없음

-

해당사항 없음

2016년
 (제17기)

적정

삼일회계법인

K-GAAP

해당사항 없음

-

해당사항 없음

(나) 적정공시능력

동사는 공시책임자 및 공시담당자를 통해 회사의 경영과 관련된 주요자료 및 유가증권 시장 공시규정 등 관련 규정에서 정하는 공시의무사항이 주주에게 적법하게 공시되도록 성실히 신고할 것이며, 규정을 위반함으로써 발생하는 사항은 관련된 모든 책임을 다하도록 구성되었습니다. 동사의 공시업무 담당 조직은 아래와 같습니다.

[
공시수행 인력]

구 분

성 명

직 책

주요 경력

근무연수

겸임업무

공시 책임자

채헌근

CFO

- 현) 자이에스앤디 CFO

- 전) GS건설 상무보

2년

경영관리 총괄

공시

담당자

정

김영현

팀장

- 현) 자이에스앤디 자금팀장

- 전) GS건설 부장

1년

자금/공시

부

이대성

팀원

- 현) 자이에스앤디 부장

- 전) 엔씨타스 부장

- 전) ㈜신한 등

2년

공시/주식

부

정정민

팀원

- 현) 자이에스앤디 사원

1년

공시/주식

(4) 특수관계인과의 거래

동사는 신고서 제출일 현재 최대주주인 GS건설㈜ 및 계열회사들과 매출/매입 거래 내역 등이 존재합니다.

1) 2019년 반기

(단위 : 천원
)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매입
기타비용

지배기업
지에스건설㈜
58,294,267
9,200
245,930

기타의 특수관계자
㈜지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
116,058
-
-

자이에스텍㈜
-
-
11,090

㈜지씨에스
1,907,263
12,871
6,186

기타
㈜지에스스포츠
91,430
-
-

파르나스호텔㈜
2,261,311
17,550
-

지에스칼텍스㈜
23,426
-
-

㈜지에스리테일
-
-
5,955

옥산오창고속도로㈜
780,925
42,170
-

지에스네오텍㈜
-
180
-

합계
63,474,680
81,971
269,161

2) 2018년

(단위 : 천원)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매출
매입
기타비용

지배기업
지에스건설㈜
93,920,966
38,440
449,550

기타의 특수관계자
㈜지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
193,551
-
-

자이에스텍㈜(*1)
-
15,500
-

㈜지씨에스(*2)
-
62,720
-

기타
㈜지에스스포츠
197,792
-
-

파르나스호텔㈜
3,808,856
29,250
-

지에스칼텍스㈜
69,826
5,585
-

㈜지에스아이티엠
-
100,700
240

㈜지에스
-
-
6,576

㈜엔씨타스(*3)
35,706
3,304,617
9,047

㈜해양도시가스
174
-
-

옥산오창고속도로㈜
836,550
-
-

지에스네오텍㈜
-
270
-

합계
99,063,421
3,557,082
465,413

(*1) 당기 중 지에스텍㈜에서 자이에스텍㈜로 사명이 변경되었습니다.
(*2) 당기 중 지씨에스플러스㈜에서 ㈜지씨에스로 사명이 변경되었습니다.
(*3) 매입에는 유형자산 취득액과 당기 중 이루어진 사업 양수의 대가로 지급할 금액이 포함되어 있습니다.

3) 2017년

(단위 : 천원)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매출
매입
기타비용

지배기업
지에스건설㈜
66,405,401
191,344
7,847

기타의 특수관계자
지씨에스플러스㈜
-
9,970
4,009

기타
㈜지에스스포츠
220,510
-
-

㈜지에스리테일
-
8,368
23,745

파르나스호텔㈜
-
111
105

㈜지에스홈쇼핑
-
539
-

지에스파크이십사㈜
-
163
100

지에스칼텍스㈜
58,519
5,856
-

㈜지에스아이티엠
-
680,543
-

㈜지에스이앤알
-
82
-

서라벌도시가스㈜
-
344
-

씨브이에스넷㈜
-
7
-

합계
66,684,430
897,327
35,806

동사의 지에스건설㈜向 매출거래 내역은 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.

i) 정보통신 사업부문 내 스마트홈, 전기/통신 공사 매출

동사는 지에스건설㈜에서 시공하는 주거용 건축물을 대상으로 스마트홈 시스템 및 전기/정보통신 공사 용역을 제공하고 있습니다. 스마트홈 시스템의 경우, 동사는 사업 초기 지에스건설과 함께 공동 개발을 통해 "자이" 브랜드에 적합한 제품을 공급하였기에 경쟁사 대비 양질의 제품을 생산할 수 있었으며 그에 따라 지속적인 매출 거래가 발생하였습니다. 또한 전기/정보통신 공사의 경우, 스마트홈 시스템 설치를 위한 기반망 구축이기에 스마트홈 시스템 공급 업체와 동일한 업체가 수행하는 것이 원가 측면에서 훨씬 더 효율적이기에 동사가 전담하여 수행하고 있는 상황입니다. 또한 동사는 스마트홈, 전기/통신 공사에 있어 지에스건설㈜외에도 제3자를 대상으로 진행하고 있으며 지에스건설㈜과의 거래 조건은 제3자와의 거래조건과 큰 차이가 존재하지 않으며 동사 혹은 지에스건설㈜에게 일방적으로 유리한 조건 하에 진행하고 있지 않습니다.

ii) CS 사업부문 내 A/S 매출

동사는 지에스건설㈜에서 시공한 주거용 건축물 수분양자를 대상으로 건축물 준공에 따른 입주청소, 입주전 사전점검 시 키불출 및 하자 접수 등 업무수행, 입주 시 입주지원서비스, 입주 이후 하자접수, 고객불만사항 접수 콜센터 운영, 1년차 하자보수 서비스 등의 업무를 수행하고 있습니다. 상기 서비스는 당초 지에스건설㈜에서 자체 수행하였으나, 체계적인 고객서비스 지원 및 업무 효율성 향상을 위해 동사에서 수행하고 있습니다. 또한 AS는 아파트 브랜드 이미지와 직접적인 관련이 있기에 계열사에서 책임지고 수행하는 것이 업무 상 효율적인 것으로 판단하여 동사에서 전담하고 있습니다. 

동사는 매년 초 지에스건설㈜과 계약 체결을 통해 A/S 사업을 영위함에 따른 연간 마진율을 결정하고 있으며, 2018년까지 투입 원가(인건비, 일부 원재료비)에 마진율을 붙이지 않고 서비스 이용료를 수취하였으나 2018년 상장 추진 결의 후 관계회사 간 거래 조건의 적정성 확보를 위해 대표주관회사의 권고 하에 2019년 초 계약 조건을 변경하였습니다. 따라서 현재는 투입 원가에 3.5%의 마진율을 붙여서 용역 수수료를 지급 받고 있으며, CS 사업부문은 지에스건설㈜외 타 업체에 서비스를 제공하지 않아 단순 비교는 어려운 상황입니다.

iii) PM 사업부문 내 시설관리 매출

동사는 지에스건설㈜에서 시공한 “자이” 아파트의 신규 입주 시, 입주자대표회의가 구성되어 시설관리업체를 선정하기 전까지 아파트의 시설관리업체로 자동 선정되어 지에스건설㈜로부터 관리수수료를 수취하고 있습니다. 이는 입주자대표회의 구성 전까지 아파트 내 관리 업체 선정을 할 수 있는 주체가 없기에 동사가 시설관리업체로 자동 선정되는 것에 기인하고 있습니다. 또한 입주자대표회의 구성 전이기에 용역수수료를 지급하는 주체가 지에스건설㈜일 뿐, 실질적으로 각 입주자 관리비에서 동사에게 지급할 시설관리수수료가 지급되는 구조를 지니고 있습니다.
상기 용역수수료는 실질적으로 아파트 수분양자가 내는 관리비에서 수취되는 것이기에 동사 혹은 지에스건설㈜ 측에 일방적으로 유리한 조건으로 책정하지 않으며 일반적으로 제3자의 거래조건과 유사한 수준으로 책정되고 있습니다.

또한 파르나스호텔, 지에스칼텍스, 지에스건설, 지에스스포츠 등 계열회사 건물관리를 통해 발생하는 시설관리 매출의 경우, 투입 인건비 대비 일정 마진을 붙여 수수료를 결정하고 있으며 제3자와의 계약 조건과 비교 시 큰 차이가 존재하지 않습니다.

매입의 경우, 각 관계회사의 개별 사유로 인해 진행하고 있으며 그 상세 내역은 다음과 같습니다.

i) 지에스건설

동사는 지에스건설에서 시공하는 주거 건축 부문의 전기/정보통신 공사를 진행함에 있어 전체 시공 현장에서 발생하는 전기료, 폐기물 처리 비용에서 일정 비율만큼을 지에스건설에게 지급하고 있습니다. 이는 동사 역시 건축 현장에서 전기/통신 공사 업무를 진행하며 공사원가(전기 사용, 폐기물 발생)를 사용하고 있기에 그만큼의 비율만큼 지에스건설에게 지불하는 것에 기인하고 있습니다.

ii) 엔씨타스

동사는 2018년 중 엔씨타스에서 영위하고 있는 비거주 부문 PM 사업부 관련 자산 및 영업 양수를 진행하였으며 이는 양사에서 진행하고 있는 시설관리 서비스 통합을 통한 시너지 효과 창출 및 경쟁력을 제고하기 위한 것에 기인하고 있습니다. 동사는 엔씨타스 사업 양수 시 제3자 평가기관인 현대회계법인의 평가를 통해 나온 가격을 바탕으로 진행하였으며 계약 당사자 중 어느 일방에게 유리한 가격으로 거래를 진행하지 않았다고 판단됩니다.

그 외 지에스아이티엠, 지씨에스, 파르나스호텔 등 기타 계열회사와의 매입 거래는 타 업체와 비교 시 거래 단가 상 큰 차이가 존재하지 않았기에 해당 거래와 관련하여 거래 타당성에 문제가 되는 부분은 확인되지 않았습니다.

동사는 상법 제398조에 따른 이사 및 주요주주 등과의 거래, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 및 그 시행령 또는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 및 그 시행령에 의한 특수관계자를 상대방으로 하거나 특수관계자를 위하여 하는 거래(분기별 50억원 또는 자본총계 5% 이상 거래행위)를 하고자 하는 경우 이사회 결의를 통해 진행하고 있습니다.

또한 금번 상장을 준비하며 특수관계인 거래 시 그 거래 조건 및 타당성에 대한 의결을 투명하게 진행하기 위해 이사회 구성원을 사내이사 2인, 사외이사 3인으로 변경하였습니다.

마. 기업경영의 안정성

동사의 최대주주는 지에스건설㈜로 증권신고서 제출일 현재 지분율은 91.10% (특수관계인 포함 99.44%)로 안정적인 지분율을 확보하고 있습니다. 최대주주인 GS건설이 GS 그룹 내에서 차지하는 위치, 동사와 최대주주와의 사업 연관성 등을 고려할 경우, 최대주주의 변경 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 또한 특수관계인을 포함한 최대주주등의 지분율은 99.4%로 기업경영의 안정성을 확보하고 있는 것으로 판단됩니다.

[자이에스앤디 최대주주등 지분율]

(단위 : 천원)

주주명

주식수

지분율

비고

지에스건설㈜

16,382,520

91.1%

최대주주

지에스네오텍㈜

1,500,000

8.3%

계열회사

합 계

17,882,520

99.4%

-

4. 공모가격에 대한 의견

가. 평가결과

대표주관회사인 한국투자증권㈜는 자이에스앤디㈜의 유가증권시장 상장을 위한 공모와 관련하여 희망공모가액을 다음과 같이 제시하고자 합니다.

구 분
내 용

주당 희망공모가액
4,200원 ~ 5,200원

확정공모가액
결정방법
수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 감안하여 대표주관회사 와 발행회사가 협의하여 확정공모가액을 결정할 예정입니다.

상기 표에서 제시한 희망공모가액의 범위는 자이에스앤디㈜의 절대적 가치가 아니며, 향후 국내ㆍ외 경기, 주식시장 상황, 산업의 성장성, 영업환경 변화 및 회사의 영업 및 재무상태의 변화 등 다양한 제반 요인의 영향으로 예측, 평가 정보는 변동할 수 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.

금번 자이에스앤디㈜의 유가증권시장 상장공모를 위한 확정공모가액은 대표주관회사인 한국투자증권㈜가 상기와 같이 제시된 희망공모가액을 바탕으로 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시할 예정이며, 향후 수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 감안하여 대표주관회사, 발행회사가 협의하여 확정공모가액을 결정할 예정입니다.

나. 희망공모가액의 산출방법

(1) 희망공모가액 산출 방법 개요 

2002년 7월, 한국증권업협회는 주관회사가 다양한 방법으로 주식가치를 평가할 수 있도록 일정 기준으로 주식의 본질가치(자산가치와 수익가치를 1과 1.5로 가중평균한 가액)와 상대가치(상장된 유사기업의 주가를 기준으로 산출한 비교시장가치)를 분석하고 그 결과를 유가증권신고서에 기재하는 것을 의무화 했던 기존의 제재를 폐지하여 유가증권 분석을 자율화하였습니다.

금번 공모와 관련하여 대표주관회사인 한국투자증권㈜는 2019년 반기까지 자이에스앤디㈜의 영업능력, 재무지표, 경영성과 등과 산업의 특성, 시장의 규모, 비교기업과의 재무지표 비교 및 주가 수준 등을 감안하여 공모가액을 종합적으로 평가하였습니다. 동사의 희망공모가액을 산출하기 위한 절차는 다음과 같습니다.

(2) 평가방법 선정

(가) 평가방법 선정 개요

일반적으로 주식시장에서 기업의 가치를 평가하는 방법으로는 절대가치 평가방법과 상대가치 평가방법이 있습니다.

절대가치 평가방법으로는 대표적으로 미래현금흐름의 현재가치 할인모형(DCF: Discounted Cash Flow Method)과 본질가치 평가방법이 있습니다. 미래현금흐름의 현재가치할인모형(DCF)은 미래에 실현될 것으로 예상되는 기업의 연도별 현금흐름을 추정하고 이에 적정한 할인율(가중평균자본비용(WACC: Weighted Average Cost Of Capital - 기업의 자본조달 원천별 가중치를 곱하여 산출한 자기자본비용과 타인자본비용의 합)을 적용하여 현재가치를 산정하는 평가방법입니다. 이를 위해서는 최소 5년 이상의 미래 현금흐름 및 적정 할인율을 추정하여야 하며, 비교기업과 비교하기 위해서는 비교기업의 미래현금흐름 및 할인율을 추정하여야만 상호비교가 가능한 모형으로 이러한 미래 현금흐름 및 적정 할인율을 산정함에 있어 객관적인 기준이 명확하지가 않고 평가자의 주관이 개입될 경우 평가 지표로서 유의성을 상실할 우려가 있습니다.

본질가치 평가방법은 2002년 8월 "유가증권인수업무에 관한 규칙" 개정 이전에 공모주식의 평가를 위해 사용하던 규정상의 평가방법으로 최근 사업연도의 자산가치와 향후 2개년 추정실적을 기준으로 한 수익가치를 1과 1.5의 가중치를 두어 산출하는 절대가치 평가방법의 한 기법입니다. 그러나 본질가치를 구성하는 자산가치는 역사적 가치로서 기업가치를 평가함에 있어 과거 실적을 중요시 한다는 점에 있어 한계가존재합니다. 또한 이를 보완하는 향후 2개년간 추정손익에 의해 산정되는 수익가치는 손익 추정시 평가자의 주관 개입 가능성, 추정기간의 불충분성 및 자본환원율로 인한 기업가치의 고평가 가능성 등은 한계점으로 지적되고 있습니다. 

상대가치 평가방법(PSR 비교, PER 비교, EV/EBITDA 비교, PBR 비교 등)은 주식시장에 분석대상 기업과 동일하거나 유사한 제품을 주요 제품으로 하는 비교가능성이 높은 유사 기업들이 존재하고, 주식시장은 이런 기업들의 가치를 평균적으로 올바르고 적정하게 평가하고 있다는 가정하에 분석대상기업과 비교기업을 비교, 평가하는 방법으로서 그 평가방법이 간단하고 연관성을 갖기 때문에 유용한 기업가치 평가방법으로 인정되고 있습니다.

그러나, 비교기업의 선정 과정에서 평가자(기관)의 주관적인 판단 개입 가능성과 시장의 오류(기업가치의 저평가 혹은 고평가)등에 기인한 기업가치 평가의 오류 발생가능성은 상대가치 평가방법의 한계점으로 지적되고 있습니다. 이와 같이 상대가치 평가방법(PSR 비교, PER 비교, EV/EBITDA 비교, PBR 비교 등)을 적용하기 위해서는 비교 대상 회사들이 일정한 재무적 요건 및 비교 유의성을 충족하여야 합니다. 또한 사업, 기술, 관련 시장 성장성, 주요 제품군 등 질적 측면에서 일정 수준 이상 평가대상 회사와 비교 유의성을 갖고 있어야 합니다.

(나) 평가방법 선정

대표주관회사인 한국투자증권㈜는 금번 공모를 위한 자이에스앤디㈜의 주당가치를 평가함에 있어 상기 평가방법 중 유가증권시장 또는 코스닥시장에 기상장된 유사회사를 이용한 상대가치 평가법을 이용하였습니다. 

[자이에스앤디㈜ 비교가치 산정시 PER 적용사유]

적용 투자지표

투자지표의 적합성

PER

PER(주가수익비율)는 해당 기업의 주가가 주당순이익(EPS)의 몇 배인지를나타내는 비율로서 기업 수익력의 성장성, 위험 등의 측면이 총체적으로 반영되는 가장 일반적인 투자지표입니다. PER는 순이익 기준으로 비교가치를산정하므로 수익성을 잘 반영하고 있을 뿐만 아니라 개별기업 수익력의 성장성, 위험 등을 반영하여 업종평균 대비 할증 또는 할인하여 적용할 수 있기 때문에, 동사와 같이 배당의 재원이 되는 수익성(주당순이익)이 중요한 회사의 경우 가치평가의 적합성을 내포하고 있어 적용하였습니다.

[자이에스앤디㈜ 비교가치 산정시 EV/EBITDA, PBR, PSR 제외사유]

제외 투자지표

투자지표의 부적합성

EV/EBITDA

EV/EBITDA는 기업가치(EV)와 영업활동을 통해 얻은 이익(EBITDA)과의 관계를 나타내는 지표로 기업이 자기자본과 타인자본을 이용하여 어느 정도의 현금흐름을 창출할 수 있는 지를 나타내는 지표입니다. EBITDA는 유형자산이나 기계장비에 대한 감가상각비 등 비현금성 비용이 많은 산업에 유용한 지표로써, 동사 가치를 나타내는 데에는 적정한 지표로 사용되기 어렵다는 판단하에 가치산정시 제외하였습니다.

PBR

PBR(주가순자산비율)은 해당 기업의 주가가 BPS(주당순자산)의 몇 배인가를 나타내는 지표로 엄격한 회계기준이 적용되고 자산건전성을 중요시하는 금융기관의 평가나 고정자산의 비중이 큰 장치산업의 경우 주로 사용되는 지표입니다. 동사의 경우 금융기관이 아니며, 고정자산 비중이 크지 않아 순자산가치가 상대적으로 중요하지 않기 때문에 가치평가의 한계성을 내포하고 있어 가치산정시 제외하였습니다.

PSR

PSR(주가매출액비율)은 해당 기업의 주가가 SPS(주당매출액)의 몇 배인가를 나타내는 지표로 일반적으로 비교기업의 이익이 적자(-)일 경우사용하는 보조지표로 이용되고 있습니다. PSR이 적합한 투자지표로 이용되기 위해서는 비교기업간에 매출액 대비 수익률이 유사해야 하지만 현실적으로 기업마다 매출액 대비 수익율(ROS)은 상이하며, 단순히 매출액과 관련하여 주가 비교시에 수익성을 배제한 외형적 크기만을 비교하여 왜곡된 정보를 제공할 수 있기 때문에, 동사와 같이 수익성이 다른 사업 포트폴리오를 갖고있는 기업의 경우 가치평가의 한계성을 내포하고 있어 제외하였습니다.

(3) 유사기업 선정

(가) 유사회사 선정 요약

발행회사인 자이에스앤디㈜는 표준산업분류상 부동산업(L68000)을 영위하고 있는 사업자로서, 증권신고서 제출일 현재 부동산 서비스업, 전기/통신 공사업, 스마트홈 시스템 설치, 부동산 개발업, CS 사업 등 다양한 사업 부문을 바탕으로 종합 부동산 서비스를 제공하고 있는 사업자로 발전해오고 있습니다. 따라서 동사가 영위하고 있는 사업을 고려하여, 다음과 같은 세부적인 선정기준을 적용하여 최종적으로 유사회사로는 HDC아이콘트롤스, 코콤, 에스원, SK D&D 4개사를 유사회사로 선정하였습니다. 그러나, 상기 회사들은 자이에스앤디㈜와 주력 제품, 영업 환경, 성장성 등의 차이가 존재할 수 있으며, 투자자들께서는 비교참고 정보를 토대로 한 투자의사 결정 시 이러한 차이점이 존재한다는 사실에 유의하시기 바랍니다.

[비교회사 선정기준]

구분
선정기준
세부검토기준
선정회사

-
모집단 선정
국내 유사기업
- 한국 표준사업분류 상 건물설비 설치 공사업(F42200), 전기공사업(F42310), 통신 공사업(F42320), 사업시설 관리 및 조경 서비스업(N74000), 경비 및 경호 서비스업(N75310), 기타 사업지원 서비스업(N75900), 부동산업(L68000, 리츠사 제외) 영위하고 있는 상장사 및 홈네트워크 사업 영위하고 있는 상장사
19개사

1차
사업 유사성
① 스마트홈 시스템 제조, 부동산 서비스, 부동산 개발업 영위하는 회사
② 단순 플랜트, 경상 정비, 건설 공사 업체는 제외
7개사

2차
재무 유사성

① FY2018 영업이익, 당기순이익 시현하였을 것

② FY2018 영업이익률 5% 이상일 것

6개사

3차
질적 기준

① 상장 후 6월 이상 경과하였을 것
② 최근 2년 간 감사의견 적정일 것
③
시가총액 1,000억원 이상일 것

4개사

(나) 상세 과정

1) 모집단 선정

한국 표준사업분류 상 건물설비 설치 공사업(F42200), 전기공사업(F42310), 통신 공사업(F42320), 사업시설 관리 및 조경 서비스업(N74000), 경비 및 경호 서비스업(N75310), 기타 사업지원 서비스업(N75900), 부동산업(L68000, 리츠사 제외) 영위하고 있는 상장사 및 홈네트워크 사업 영위하고 있는 국내 상장사 총 19개사를 포괄적으로 모집단으로 선정하였
습니다.

【모집단 선정 내역】

No.
이름
주요 제품

1
HDC아이콘트롤스
스마트홈, M&E, 스마트빌딩

2
우진아이엔에스
반도체/디스플레이 코팅덕트, 일반 설비 공사

3
일진파워
경상정비, 화공 PLANT 열교환기

4
금화피에스시
경상정비, 자동차부품

5
한전KPS
발전설비, 송변전 설비

6
상지카일룸
건설업

7
KT서브마린
해저통신/해저전력 Cable 설치

8
현대통신
스마트홈 시스템

9
코콤
스마트홈 시스템

10
코맥스
스마트홈 시스템

11
에스원
보안시스템, 건물관리 서비스

12
한국전자금융
금융 VAN

13
한국코퍼레이션
컨택센터 서비스

14
메디파트너생명공학
상품권

15
이스타코
방송프로그램 제작

16
SK디앤디
부동산 개발

17
신라섬유
부동산 임대, 휴대폰 판매

18
해성산업
시설관리, 부동산 임대

19
에코바이오
신재생에너지

2) 1차 유사기업 선정

자이에스앤디가 영위하고 있는 주요 사업은 스마트홈시스템 구축, 부동산 서비스, 부동산 개발 및 시공, CS(아파트 사후 관리 서비스 및 분양 시 옵션 제품 제공)업으로 모집단으로 선정된 19개 사 중 단순 플랜트, 경상정비, 건설공사업체를 제외한 스마트홈 시스템 제조, 부동산 서비스 및 부동산 개발 업을 영위하는 7개사를 1차 유사기업으로 선정하였습니다.

【1차 유사기업 선정 내역】

No.

회사명

주요사업

1

HDC아이콘트롤스
스마트홈(25%), M&E(37%), 스마트빌딩(30%)

2

현대통신
스마트홈 시스템 100%

3

코콤
스마트홈 시스템 80%

4

코맥스
스마트홈 시스템 72%

5

에스원
보안시스템 77%, 건물관리 서비스 23%

6

SK D&D
부동산 개발 72%

7

해성산업
시설관리 30%, 부동산 임대 47%

주) 주요 사업의 경우, 2018년 사업보고서 기준

3) 2차 유사기업 선정

1차 유사기업으로 선정된 7개사 중 FY2018 영업이익 및 당기순이익 시현하였으며 FY2018 영업이익률 5% 이상인 6개사를 2차 유사기업으로 선정하였습니다.

【2차 유사기업 선정 내역】

(단위: 백만원)

번호
회사명
FY2018
선정 여부

매출액
영업이익
당기순이익
영업이익률

1

HDC아이콘트롤스
271,978
14,679
24,239
5.4%
O

2

현대통신
127,335
20,098
17,049
15.8%

X

3

코콤
163,613
17,196
13,875
10.5%

O

4

코맥스
144,405
5,514
3,020
3.8%
X

5

에스원
2,018,339
199,128
102,969
9.9%
O

6

SK D&D
562,772
85,097
52,412
15.1%

O

7

해성산업
14,931
2,735
757
18.3%

O

4) 3차 유사기업 선정

2차 유사기업으로 선정된 6개사 중 i) 분석기준일 현재 상장 후 6개월 이상 경과하였으며, ii) 분석기준일 현재 시가총액이 1,000억원 이상이며, iii) PER 배수가 60배 이하인 HDC아이콘트롤스, 코콤, 에스원, SK D&D 4개사를 최종 유사기업으로 선정하였습니다.

【3차 유사기업 선정 내역】

No.

회사명

상장후
6개월 이상

시가총액
1,000억 이상
PER 60배 미만

선정여부

1

HDC아이콘트롤스
O
O
O
O

2

현대통신
O
X
O
O

3

코콤

O

O

O

O

4

에스원

O

O

O

O

5

SK D&D

O

O

O

O

6

해성산업

O

X

X

X

주1)

PER 배수는 2018년 온기 기준 당기순이익과 Min(9/16 주가, 8/19∼9/16 1개월 평균주가)를 적용주가로 하여 산출한 시가총액 비교하여 계산

주2)

현대통신의 시가총액은 687억원로 시가총액 1,000억원 미만이기에 최종 유사기업에서 배제됨

주3)
해성산업의 PER 배수는 57.5배, 시가총액은 936억원으로 최종 유사기업에서 배제됨

(다) 비교기업 선정 결과 

대표주관회사인 한국투자증권㈜는 상기 선정 기준을 일정 수준 이상 충족하는 에스원, HDC아이콘트롤스, 코콤, SK D&D 4개 기업을 최종 비교기업으로 선정하였습니다. 

그러나 동사와 선정된 비교회사가 사업의 연관성이 존재하고, 매출 구성 측면에서 비교 가능성이 일정 수준 존재하여도 상대가치 평가방법의 특성상 적합한 비교회사 선정 및 과정이라고 완전성을 보장할 수는 없습니다. 사업 구조, 시장점유율, 인력 수준, 재무안정성, 소속 기업집단 내 지배구조 차이, 경영진, 경영 전략 등 주식가치에 영향을 미칠 수 있는 사항들에 차이점이 존재함을 유의하시기 바랍니다. 

또한 동사의 희망공모가액은 선정 비교회사의 기준 주가를 특정 시점에서 적용하였기에 향후 발생할 수 있는 비교회사의 주가 변동에 따라서 동사의 주당 평가가액도 변동될 수 있습니다. 비교기업의 기준 주가가 향후 예상 경영성과에 대한 기대감을 반영하고 있을 가능성 등을 고려하면, 동사의 주당 평가가액은 동사와 비교회사의 과거 경영실적을 활용하고 있다는 측면에서 평가방법으로써 완전성을 보장 받지 못할 수 있습니다. 

(라) 비교기업 기준 주가

기준 주가는 시장의 일시적인 급변 등 단기변동성 반영을 배제하기 위해 2019년 09월 16일을 평가 기준일로 하여 1개월 간(2019년 08월 19일 ~ 09월 16일) 종가의 산술평균과 평가 기준일 종가 중 낮은 가액을 기준 주가로 적용하였습니다. 

【 기준 주가 = 최소값(1개월 간 종가의 평균, 평가 기준일 종가) 】

(단위: 원)

일자
에스원
HDC아이콘트롤스
코콤
SK D&D

2019-08-19
104,000
9,240
6,540
27,000

2019-08-20
104,000
9,310
6,650
27,400

2019-08-21
103,000
9,340
6,740
27,500

2019-08-22
101,500
9,400
6,760
27,900

2019-08-23
99,500
9,400
6,680
27,900

2019-08-26
101,000
9,160
6,350
27,900

2019-08-27
98,500
9,140
6,420
27,500

2019-08-28
98,700
9,100
6,460
27,400

2019-08-29
100,500
9,110
6,450
27,450

2019-08-30
101,000
9,280
6,590
27,500

2019-09-02
101,500
9,310
6,770
27,150

2019-09-03
99,100
9,390
6,750
26,650

2019-09-04
103,000
9,360
6,910
26,600

2019-09-05
99,700
9,360
6,910
27,050

2019-09-06
97,600
9,350
6,880
27,400

2019-09-09
97,500
9,360
6,880
27,350

2019-09-10
97,800
9,380
6,820
27,350

2019-09-11
98,000
9,370
6,780
27,450

2019-09-16
98,200
9,440
6,830
27,600

1개월 평균
100,216
9,305
6,693
27,371

기준 주가
98,200
9,305
6,693
27,371

(3) 희망공모가액의 산출

(가) PER 평가방법을 통한 상대가치 산출

【 PER 평가방법 적용 상대가치 산출 의의, 방법 및 한계점 】

① 의의 

PER은 해당 기업의 주가가 주당순이익(EPS)의 몇 배인지를 나타내는 수치로, 수익성을 중시하는 대표적 지표입니다. 

PER은 대부분의 기업에 적용하여 계산이 간단하고 자료 수집이 용이하며 산업 및 기업 특성에 따른 위험, 성장율을 반영한 지표로 이용되고 있습니다. 

② 산출 방법 

PER 평가방법을 적용한 상대가치는 2018년 온기 실적 기준 비교 기업들의 산술평균 PER 배수를 동사의 2018년 온기 순이익에 적용한 값과 2019년 반기 실적 기준 비교기업들의 산술평균 PER 배수를 동사의 2019년 반기 순이익의 연환산 수치에 적용한 값의 평균치로 상대가치를 산출하였습니다.

※ PER 배수 = 기준 주가 ÷ 주당순이익(EPS) 

- 비교가치 산정시 유사회사의 주식수는 상장주식수를 반영하였으며, 발행사의 발행주식수는 신고서 제출일 현재 발행주식총수에 신주모집 주식수를 포함하여 제시하고 있습니다. 

※ 적용주식수:
유사회사 - 분석기준일 현재 상장주식수
발행회사 - 신고서 제출일 현재 주식수 + 신주모집 주식수

③ 한계점 

순손실 시현 기업의 경우 PER를 비교할 수 없습니다.

비교기업이 동일 업종, 사업을 영위하여도 각 회사의 고유한 사업 구조, 시장점유율, 인력 수준, 재무안정성, 경영진, 경영 전략 등에서 차이가 있기 때문에, 동일 기업을 비교 분석하는 데에도 한계점이 존재할 수 있습니다.

또한 PER 배수 결정 요인에는 주당순이익 이외에도 배당 성향 및 할인율, 기업 성장율 등이 있으므로 동일 업종에 속한다고 해도 순이익 규모, 현금창출 능력, 내부유보율, 자본금 규모 등 여러 요인을 고려할 경우 비교에 한계점이 존재합니다. 

비교 기업간의 적용회계기준 및 연결 대상 기준 차이점 등으로 비교 기업간 PER의 비교에 제약사항이 존재할 수 있습니다.

1) 적용 PER 배수 산출

가) 2018년 실적 기준 PER

【 2018년 실적을 적용한 PER 산정】

(단위: 백만원, 주, 원)

구분
에스원
HDC아이콘트롤스
코콤
SK D&D

당기순이익
102,971
24,239
13,875
52,412

발행주식총수
37,999,178
16,460,000
17,530,500
18,990,164

EPS
2,710
1,473
791
10,064

적용주가
98,200
9,305
6,693
27,371

PER
36.24
6.32
8.46
9.92

적용 PER
15.23

주1)
당기순이익의 경우 2018년 연결기준 지배지분순이익

주2)
발행주식총수의 경우 분석일 기준(9/16) 상장주식총수

주3)
적용주가의 경우 Min(9/16 주가, 8/19∼9/16 1개월 평균주가)

나) 2019년 반기 연환산 실적 기준 PER

【 2019년 반기 연환산 실적을 적용한 PER 산정】

(단위: 백만원, 주, 원)

구분
에스원
HDC아이콘트롤스
코콤
SK D&D

반기순이익
81,613
7,529
5,894
(4,560)

발행주식총수
37,999,178
16,460,000
17,530,500
18,990,164

EPS
2,148
457
336
(240)

적용주가
98,200
9,305
6,693
27,371

PER
22.86
10.17
9.95
제외(적자)

적용 PER
14.33

주1)
반기순이익의 경우 연결기준 지배지분순이익

주2)
발행주식총수의 경우 분석일 기준(9/16) 상장주식총수

주3)
적용주가의 경우 Min(9/16 주가, 8/19∼9/16 1개월 평균주가)

주4)
PER의 경우, 반기 지배지분순이익 연환산 수치를 기준으로 계산

2) PER 배수를 적용한 상대가치 산출 결과

[PER를 적용한 주당 상대가치 산출]

(단위: 백만원, 주, 원)

구분

2018년 실적 기준
2019년 반기 실적 기준

비고

순이익 (A)
10,716
11,530

A (주1)

적용 PER Multiple

15.23
14.33
B

평가시가총액

163,236
165,214
C = A * B

공모 후 주식수

26,782,520

D (주2)

주당 평가가격

6,095
6,169
E = C/D (주3)

최종 평가가액
6,132
(주4)

주1)
2019년 반기 실적 기준 순이익은 2019년 반기 순이익 연환산한 수치
i) 2019년 반기 순이익 연환산: 5,765백만원 * 2 = 11,530백만원

주2)
적용 주식수는 신고서 제출일 현재 동사의 발행주식총수 17,982,520주에 신주모집 주식수 8,800,000주를 합산하여 산정하였습니다.

주3)
상기 산식에 따른 계산 수치와 실제 기재수치의 차이는 소수점 이하 단수에 따라 발생합니다.

주4)
최종 평가가액은 2018년 실적을 기준으로 산출한 주당 평가가격과 2019년 반기 실적을 기준으로 산출한 주당 평가가격의 평균치

(나) PER 평가방법 적용 결과 및 희망공모가액의 결정

상기 PER 상대가치 산출 결과를 적용한 자이에스앤디 주식회사의 희망공모가액은 아래와 같습니다. 

(단위: 원)

구 분
자이에스앤디
비 고

비교가치 주당평가가액
6,132
-

희망공모가액
4,200~5,200
15.0~ 30.0% 할인율 적용

확정공모가액
-
수요예측 결과 반영하여 결정 예정

다. 기상장(등록)기업과의 비교참고 정보

자이에스앤디의 지분증권 평가를 위하여 소속 업종의 유사성, 영위하고 있는 사업의 유사성, 재무적/비재무적 유사성 비교를 통해 에스원, HDC아이콘트롤스, 코콤, SK D&D 등 총 4개사를 최종 유사회사로 선정하였습니다.

다만, 상기의 유사회사들은 주력 제품 및 관련 시장, 영업 환경, 성장성 등에 있어 차이가 존재할 수 있으며, 투자자들께서는 비교참고정보를 토대로 투자의사 결정시 이러한 차이점이 존재한다는 사실에 유의하시기 바랍니다.

(1) 요약재무제표

【 유사회사 FY2018 요약 재무현황 】

(단위: 백만원)

구분
에스원
HDC아이콘트롤스
코콤
SK D&D

회계기준
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결

유동자산
661,458
151,668
74,380
914,308

비유동자산
1,021,396
138,373
73,240
575,772

자산총계
1,682,854
290,041
147,620
1,490,080

유동부채
306,091
71,832
26,775
732,672

비유동부채
114,445
10,583
7,761
409,599

부채총계
420,537
82,415
34,536
1,142,272

자본금
19,000
8,230
8,765
18,990

자본총계

1,262,318

207,626
113,084
347,808

매출액
2,018,339
271,978
163,613
562,772

영업이익
199,128
14,679
17,196
85,097

당기순이익
102,969
24,239
13,875
52,412

지배지분 당기순이익
102,971
24,239
13,875
52,412

출처:
각사 연결감사보고서

【 유사회사 FY2019 반기 요약 재무현황 】

(단위: 백만원)

구분
에스원
HDC아이콘트롤스
코콤
SK D&D

회계기준
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결

유동자산
649,020
125,876
72,492
965,853

비유동자산
1,054,846
137,220
73,810
657,614

자산총계
1,703,866
263,096
146,302
1,623,467

유동부채
300,917
48,788
22,957
647,599

비유동부채
143,154
10,441
7,604
650,007

부채총계
444,072
59,228
30,561
1,297,606

자본금
19,000
8,230
8,765
18,990

자본총계
1,259,794
203,868
115,741
325,861

매출액
1,035,743
104,437
66,660
133,672

영업이익
105,151
4,591
6,976
6,123

반기순이익
81,611
7,529
5,894
(4,560)

지배지분 반기순이익
81,613
7,529
5,894
(4,560)

출처: 각사 연결감사보고서

(2) 주
요 재무비율 등의 현황

유사회사의 주요 재무비율은 금융감독원 전자공시시스템 홈페이지 (http://dart.fss.or.kr)에 공시된 각 사의 2018년 사업보고서 및 2019년 반기보고서를 참조하여 작성하였습니다.

【 유사회사 2018년 재무비율 】

구분
비율
에스원
HDC아이콘트롤스
코콤
SK D&D

회계기준
-
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결

성장성
매출액 증가율
3.92%
3.02%
14.34%
70.12%

영업이익 증가율
(1.7%)
(0.78%)
35.39%
259.74%

당기순이익 증가율
(28.16%)
2.02%
29.38%
(19.38%)

총자산 증가율
6.41%
5.12%
14.53%
58.3%

활동성
(회)
총자산 회전율
1.24회
0.96회
1.18회
0.46회

재고자산 회전율
47.99회
N/A
11.61회
1.42회

매출채권 회전율
15.31회
5.82회
5.17회
10.15회

수익성
매출액 영업이익률
9.87%
5.40%
10.51%
15.12%

매출액 순이익률
5.10%
8.91%
8.48%
9.31%

총자산 순이익률
6.31%
8.57%
10.04%
4.31%

자기자본 순이익률
8.34%
11.99%
12.89%
17.29%

안정성
부채비율
33.32%
39.69%
30.54%
328.42%

차입금의존도
0%
0.26%
0%
61.1%

유동비율
216.1%
211.14%
277.8%
124.79%

【 유사회사 2019년 반기 재무비율 】

구분
비율
에스원
HDC아이콘트롤스
코콤
SK D&D

회계기준
-
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결
K-IFRS 연결

성장성
매출액 증가율
6.28%
(18.79%)
(1.53%)
(58.45%)

영업이익 증가율
3.07%
(26.89%)
3.09%
(89.99%)

당기순이익 증가율
8.84%
(69.52%)
(0.79%)
적자전환

총자산 증가율
3.86%
(9.27%)
5.57%
47.28%

활동성
(회)
총자산 회전율
1.22회
0.76회
0.91회
0.17회

재고자산 회전율
47.37회
N/A
7.78회
0.59회

매출채권 회전율
17.56회
5.87회
4.45회
6.60회

수익성
매출액 영업이익률
10.15%
4.40%
10.47%
4.58%

매출액 순이익률
7.88%
7.21%
8.84%
(3.41%)

총자산 순이익률
4.88%
2.72%
4.14%
(0.33%)

자기자본 순이익률
6.50%
3.61%
5.33%
(1.57%)

안정성
부채비율
35.25%
29.05%
26.41%
398.21%

차입금의존도
0%
0.43%
0%
67.73%

유동비율
215.68%
258.01%
315.78%
149.14%

【 재무비율 산정방법 】

구 분
산 식
설 명

[안정성 비율]

유동비율
당기말 유동자산 
──────── ×100
당기말 유동부채
유동비율은 유동부채에 대한 유동자산의 비율, 즉 단기채무에 충당할 수 있는 유동성 자산이 얼마나 되는가를 나타내는 비율로서, 여신취급시 수신자의 단기지급능력을 판단하는 대표적인 지표로 이용되어 은행가비율(Banker's ratio)이라고도 합니다. 이 비율이 높을수록 기업의 단기지급능력은 양호하다고 할 수 있습니다.

부채비율
당기말 총부채 
──────── ×100
당기말 자기자본
타인자본과 자기자본간의 관계를 나타내는 대표적인 재무구조지표로서 일반적으로 동 비율이 낮을수록 재무구조가 건전하다고 판단합니다. 그러나 이와 같은 입장은 여신자 측에서 채권회수의 안정성만을 고려한 것이며 기업경영의 측면에서는 단기적 채무변제의 압박을 받지않는한 투자수익률이 이자율을 상회하면 타인자본을 계속 이용하는 것이 유리할 수 있습니다.

차입금의존도
당기말 차입금 등 
──────── ×100
당기말 총자본
총자본 중 외부에서 조달한 차입금 비중을 나타내는 지표입니다. 차입금의존도가 높은 기업일수록금융비용부담이 가중되어 수익성이 저하되고 안정성도 낮아지게 됩니다.

[수익성 비율]

매출액 영업이익율
당기 영업이익 
─────── ×100
당기 매출액
기업의 주된 영업활동에 의한 성과를 판단하기 위한 지표로서 제조 및 판매활동과 직접 관계가 없는 영업외손익을 제외한 순수한 영업이익만을 매출액과 대비한 것으로 영업효율성을 나타내는 지표입니다. 따라서 이 지표가 높을수록 매출액이 증가할때의 영업이익의 증가폭이 커지는 것을 의미하며, 따라서 영업의 효율성이 높은 것으로 나타납니다.

매출액 순이익율
당기 당기순이익 
──────── ×100
당기 매출액
매출액에 대한 당기순이익의 비율을 나타내는 지표입니다. 이 지표 또한 영업으로 인한 효과를 나타내는 지표이며, 매출총이익률, 매출 경상이익률과 비교하여 기타 영업외 자금조달이나 부수활동을 통해 비효율적으로 누수될 수 있는 기업의 성과를 가늠할 수 있는 지표입니다.

총자산 순이익율
당기 당기순이익 
───────── ×100
(기초총자산+기말총자산)/2
당기순이익의 총자산에 대한 비율로서 ROA(Return on Assets)로 널리 알려져 있습니다. 기업의 계획과 실적간 차이 분석을 통한 경영활동 평가나 경영전략 수립 등에 많이 사용되는 지표입니다.

자기자본 순이익율
당기 당기순이익 
──────── ×100
(기초자기자본+기말자기자본)/2
자기자본에 대한 당기순이익의 비율을 나타내는 지표입니다. 자본 조달 특성에 따라 동일한 자산구성하에서도 서로 상이한 결과를 나타내므로 자본구성과의 관계도 동시에 고려해야 하는 지표입니다.

[성장성 비율]

매출액 증가율
당기매출액 
────── ×100 - 100
전기매출액
전년도 매출액에 대한 당해연도 매출액의 증가율로서 기업의 외형적 신장세를 판단하는 대표적인 지표입니다. 경쟁기업보다 빠른 매출액증가율은 결국 시장점유율의 증가를 의미하므로 경쟁력 변화를 나타내는 척도의 하나가 됩니다.

영업이익 증가율
당기영업이익 
─────── ×100 - 100
전기영업이익
전년도 영업이익에 대한 당해연도 영업이익의 증가율을 나타내는 지표입니다.

당기순이익 증가율
당기순이익 
────── ×100 - 100
전기순이익
전년도 당기순이익에 대한 당해연도 당기순이익의 증가율을 나타내는 지표입니다.

총자산 증가율
당기말총자산 
─────── ×100 - 100
전기말총자산
기업에 투하 운용된 총자산이 당해연도에 얼마나 증가하였는가를 나타내는 비율로서 기업의 전체적인 성장척도를 측정하는 지표입니다.

[활동성 비율]

총자산 회전율
당기 매출액
─────────────
(기초총자산+기말총자산)/2
총자산이 1년 동안 몇 번 회전하였는가를 나타내는 비율로서 기업에 투하한 총자산의 운용효율을 총괄적으로 표시하는 지표입니다.

재고자산회전율
당기 매출액
──────────────
(기초재고자산+기말재고자산)/2
재고자산이 1년 동안 몇 번 회전하였는가를 나타내는 비율로서 기업의 재고자산의 소진현황을 총괄적으로 표시하는 지표입니다.

매출채권회전율
당기 매출액
──────────────
(기초매출채권+기말매출채권)/2
매출채권이 1년 동안 몇 번 회전하였는가를 나타내는 비율로서 기업의 매출채권의 회수현황을 총괄적으로 표시하는 지표입니다.

(3) 주
요 제
품 등의 현황

[에스원]
(단위: 백만원)

구 분
FY2019 반기
FY2018

매출액
비 율
매출액
비 율

보안시스템서비스
843,275
75.2%
1,666,231
76.8%

건물관리서비스
271,325
24.2%
491,355
22.7%

콜센터서비스 및 텔레마케팅
6,382
0.6%
11,491
0.5%

내부매출(차감)
(85,239)

(150,738)

합계
1,035,743
100.0%
2,018,339
100.0%

[HDC아이콘트롤스]
(단위: 백만원)

구 분
FY2019 반기
FY2018

매출액
비 율
매출액
비 율

스마트홈
26,121
25.0%
67,910
25.0%

스마트빌딩
36,129
34.6%
82,179
30.2%

SOC
1,477
1.4%
21,386
7.9%

M&E
40,709
39.0%
100,503
36.9%

합계
104,436
100.0%
271,978
100.0%

[코콤]
(단위: 백만원)

구 분
FY2019 반기
FY2018

매출액
비 율
매출액
비 율

스마트홈 시스템
54,126
81.2%
130,558
79.8%

CCTV 시스템
285
0.4%
1,379
0.8%

기타
12,249
18.4%
31,675
19.4%

합계
66,660
100.0%
163,612
100.0%

[SK D&D]
(단위: 백만원)

구 분
FY2019 반기
FY2018

매출액
비 율
매출액
비 율

부동산
83,412
62.4%
405,987
72.1%

신재생에너지
24,457
18.3%
105,784
16.1%

가구
18,960
14.2%
29,725
5.3%

ESS
6,843
5.1%
21,276
3.8%

합계
133,672
100.0%
562,772
100.0%

동사의 본질가치 산정을 위한 자산가치는 2019년 반기말 기준 개별재무제표를 기준으로 하여 다음과 같이 산출되었습니다.

(단위 : 천원, 주, 원)

구 분
2019년 반기말
비 고

1. 자본총계
93,943,831
-

(1) 가산항목
-
-

- 자기주식
-
-

- 결산기 이후 유상증자액
-
-

- 결산기 이후 주식선택권 행사에 의한 증가한 자본금
-
-

- 결산기 이후 전환사채의 전환권 행사에 의해 증가한 자본금
-
-

- 결산기 이후 신주인수권부 사채의 신주인수권 행사에 의하여 증가한 자본금
-
-

- 결산기 이후 전환상환우선주의 전환으로 인해 증가한 자본금
-
-

- 결산기 이후 증가한 자산재평가 적립금
-
-

- 결산기 이후 증가한 주식발행초과금 등 자본 잉여금
-
-

(2) 차감항목
5,791,150
-

- 무형자산
4,350,094
-

- 회수불능채권
-
-

- 투자주식 및 관계회사주식 평가감
1,441,056
-

- 퇴직급여충당금 부족액
-
-

- 전환권 및 신주인수권 대가
-
-

- 주식선택권 행사로 인한 자본 감소액
-
-

- 결산기 이후 자본금, 자본잉여금 등 감소액
-
-

- 결산기 이후 전기오류수정손실
-
-

- 이익잉여금의 증감을 수반하지 않는 자본총계의 변동거래로 인한 중요한
순자산 감소액
-
-

2. 순자산 : 1+(1)-(2)
88,152,681
-

3. 발행주식총수
17,982,520
-

- 최근 사업년도말 발행주식수
17,982,520
-

- 결산기 이후 유상증자주식수
-
-

- 결산기 이후 무상증자주식수
-
-

- 결산기 이후 유상증자 및 무상증가 아닌 기타 사유로 인한 증가 주식수
(상환전환우선주 및 전환사채 보통주 전환)
-
-

- 결산기 이후 유상감자 주식 수 등 감소 주식수
-
-

4. 1주당 자산가치(2.÷3.)
4.90
-

Ⅴ. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

(단위: 원)

구 분

금 액

신주모집금액 (1)

36,960,000,000

발행제비용 (3)
610,000,000

순수입금 [(1)+(2)-(3)]
36,350,000,000

주1)
상기 금액은 최저 희망 공모가액인 4,200원을 기준으로 산정하였습니다.

나. 발행제비용의 내역

(단위: 천원)

구분

금 액

계 산 근 거

인수수수료

480,480

공모금액의 1.3%

발행분담금

6,653

공모금액의 0.018%

등록세

35,200

증자자본금의 0.4%

교육세

7,040

등록세의 20%

신규상장수수료

9,530

875만원 + 1,000억원 초과금액의 10억당 6만원

상장심사수수료

5,000

-

기타비용

66,097

법무비용, IR비용 등 제반비용

합계

610,000

-

2. 자금의 사용 목적

가. 자금의 사용 목적

당사는 공모자금을 통해 부동산 자체 개발 사업을 위한 부지(토지) 매입을 진행할 계획입니다.

(단위: 백만원)

구 분

임대사업 Project
토지매입

분양사업 Project
토지매입

사업부지 매입
부대비용

합계

금 액

17,800

17,800

750

36,350

주)
상기의 금액은 공모가밴드 4,200원 ~ 5,200원 중 하단인 4,200원 기준이며, 금번 공모로 인한 발행제비용을 제외한 순수입금을 기준으로 산출된 금액입니다

나. 자금의 세부 사용계획

(단위: 백만원)

구분

내용

금액

사업자금(I)

임대사업 Project 토지 매입비

17,800

사업자금(II)

분양사업 Project 토지 매입비

17,800

사업자금(III)

사업부지 매입 부대비용

750

합 계

36,350

주1)
상기의 금액은 공모가밴드 4,200원 ~ 5,200원 중 하단인 4,200원 기준이며, 금번 공모로 인한 발행제비용을 제외한 순수입금을 기준으로 산출된 금액입니다

주2)

각 프로젝트별 상세 사용 계획은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

구분

2019년

2020년

2021년

합 계

I

임대사업 Project 1 토지 매입비

17,800

-

-

17,800

합계

17,800

-

-

17,800

II

분양사업 Project 2 토지 매입비

2,000

15,800

-

17,800

합계

2,000

15,800

-

17,800

III

사업부지 매입 부대비용

350

400

-

750

합계

350

400

-

750

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

2. 안정조작에 관한 사항

증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

제2부 발행인에 관한 사항

2_발행인에관한사항(참조방식에의한기재가아닌경우)

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황

당사는 증권신고서 제출일 현재 연결대상 종속회사가 존재하지 않습니다.

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭 

당사의 명칭은 국문으로는 "자이에스앤디 주식회사"라 칭하며, 영문으로는 "Xi S&D Inc."로 표기 합니다.

※ "자이에스앤디 주식회사"는 2018. 02. 19(이사회결의일), 2018.02.23(변경등기일) 상호를 변경하였습니다.
(변경전 : 주식회사 이지빌, 변경후 : 자이에스앤디 주식회사)

다. 설립일자 및 존속기간

당사는 2000년 4월 8일 "주식회사 이지빌"로 설립되었습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

구 분
내 용

주 소
서울특별시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어 10층

전화번호
02-6910-7100

홈페이지
http://www.xisnd.com

마. 중소기업 해당 여부

당사는 본 신고서 제출일 현재 중소기업기본법에서 정하는 중소기업에 해당되지 않습니다.

바. 주요 사업의 내용

당사는 신고서 제출일 현재 종합 부동산서비스를 주요 사업으로 영위하고 있으며, 기타 자세한 사항은 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름(대표자), 주소 및 연락처

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

아. 계열회사의 총수, 주요계열회사의 명칭 및 상장여부

(1) 기업집단의 명칭
- 기업집단의 명칭 : 지에스
- 기업집단의 지배자 : 허창수

(2) 기업집단에 소속된 회사
당사는 "독점규제 및 공정거래에 관한 법률"상 지에스그룹 기업집단에 속하는 계열회사로서 2019년 6월 30일 현재 64개의 국내 계열회사가 있습니다. 이중 상장회사는 총 6개사이며, 비상장사는 58개사 입니다.

[기준일 : 증권신고서 제출일 기준]

구분

회사수

회사명

상장사

6개사

(주)지에스, (주)지에스리테일, (주)지에스글로벌, 
지에스건설(주), 삼양통상(주), (주)지에스홈쇼핑

비상장사

58개사

지에스에너지(주), 지에스파워(주), 지에스나노텍(주), 살데비다코리아(주), 보령엘엔지터미널(주), 지에스파크이십사(주), 인천종합에너지(주), 지에스칼텍스(주), 이노폴리텍(주), 지에스엠비즈(주),상지해운(주), 지에스바이오(주), 지에스에코메탈(주), (주)후레쉬서브, (주)지에스넷비전, 씨브이에스넷(주), 파르나스호텔(주), (주)피앤에쓰, (주)지에스네트웍스, (주)지에스텔레서비스, (주)텐바이텐, 지에스이피에스(주), (주)피엘에스, (주)지에스엔텍, (주)지에스이앤알, (주)동해그린에너지, (주)지에스풍력발전, (주)지에스동해전력, (주)지에스포천그린에너지, (주)영양제2풍력발전, (주)구미그린에너지, (주)영덕제1풍력발전, (주)삼척그린에너지파크, (주)지에스스포츠, 자이에스앤디(주), 자이에스텍(주), (주)지씨에스, 비에스엠(주), 자이에너지운영(주), 옥산오창고속도로(주), 은평새길(주), 지앤엠에스테이트(주), 부산동서고속화도로(주), 향산2도시개발(주), 구미맑은물(주), 지에스네오텍(주), (주)삼양인터내셔날, (주)보헌개발, (주)켐텍인터내셔날, (주)옥산유통, (주)승산, (유)가승개발, (주)해프닝피플, 센트럴모터스(주), (주)위너셋, (주)삼정건업, (주)프로케어, 경원건설(주)

합계

64개社

계열회사의 상세 현황은 'Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

자. 신용평가에 관한 사항

최근 3년간의 신용평가 현황은 아래와 같습니다.

(1) 최근 3년간 신용평가 내역

평가일
평가대상증권등
신용등급
평가회사
평가구분

2019-04-10
기업신용평가
AA-
이크레더블
정기평가

2018-04-11
기업신용평가
AA-
이크레더블
정기평가

2017-03-31
기업신용평가
AA-
이크레더블
정기평가

(2) 신용등급 체계 및 정의

- 이크레더블 : 기업신용등급

신용등급
등급정의

AAA
환경변화에도 충분한 대처가 가능할 정도로 신용능력이 우수함

AA
환경변화에 대한 적절한 대처능력을 보유할 정도로 신용능력이 양호함

A
신용능력은 양호하나, 환경변화에 따른 대처능력이 제한적임

BBB
신용능력은 적정하나, 안정성면에서 불안한 요소가 내포되어 있음

BB
신용능력에 당면문제는 없으나, 안정성면에서는 저하가능성이 내포되어 있음

B
신용능력이 제한적이며, 안정성면에서도 저하가능성이 내포되어 있음

CCC
신용능력이 미흡하여 신용위험이 발생할 가능성이 내포되어 있음

CC
신요위험이 발생할 가능성이 높음

C
채무불이행이 발생할 가능성이 매우 높음.

D
현재 신용위헝미 발생한 상태에 있음

주) AA부터 CCC까지의 당해 등급 내에서의 상대적 위치에 따라 + 또는 - 부호를 부여할 수 있음

차. '상법' 제290조에 따른 변태설립사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

카. 회사의 주권상장 여부 및 특례상장에 관한 사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

당사의 최근 5년 내 본점소재의 변경사항은 다음과 같습니다.

일자
변경전
변경후

2014.02.08
서울시 금천구 가산동 459-11
서울시 강서구 양천로 401(가양동, 강서한강자이타워)

2018.04.02
서울시 강서구 양천로 401(가양동, 강서한강자이타워)
서울시 중구 퇴계로 173, 10층(충무로3가, 남산스퀘어빌딩)

나. 경영진의 중요한 변동

일자

변경전

변경후

대표
이사

사내
이사

기타
비상무
이사

사외
이사

감사

대표
이사

사내
이사

기타
비상무
이사

사외
이사

감사

2014.02.08
도창득
도창득
김광식
김환열
원종일
-
김상원
도창득
도창득
김광식
남무경
전주현
-
김상원

2016.01.01
도창득
도창득
김광식
남무경
전주현
-
김상원
김강
김강
김광식
남무경
전주현
-
조승열

2016.03.08
김강
김강
김광식
남무경
전주현
-
조승열
김강
김강
김광식
전주현
강석태
-
조승열

2016.07.01
김강
김강
김광식
전주현
강석태
-
조승열
박상면
박상면
김광식
전주현
강석태
-
조승열

2018.01.01
박상면
박상면
김광식
전주현
강석태
-
조승열
김환열
김환열
김광식
조종영
강석태
-
최우성

2018.03.27
김환열
김환열
김광식
조종영
강석태
-
최우성
김환열
김환열
김광식
조종영
강석태
-
-
최우성

2019.04.11
김환열
김환열
김광식
조종영
강석태
-
-
최우성
김환열
김환열
채헌근
-
민유태
박영철
김대영
-

주) 최근 5년간 등기임원의 변동사항을 기재하였습니다.

다. 최대주주의 변동

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

라. 상호의 변경

일자
변경전
변경후
비고

2018.02.19
주식회사 이지빌
자이에스앤디 주식회사

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용 

당사는 2016년 6월 그룹 내 중복된 CS회사 통합 및 경영효율성 제고를 위하여 아파트 하자보수, 고객센터 운영, 입주관리서비스 등을 제공하는 자이서비스(주)를 흡수합병하였습니다.

구 분

세부내역

이사회 결의일

2016년 05월 16일

주주총회 결의일

2016년 05월 17일

합병기일

2016년 06월 21일

합병목적

양사의 CS 서비스 통합을 통한 시너지 효과 창출 및 경쟁력 제고

합병/인수 대상회사

회사명: 자이서비스 주식회사

합병방법

흡수합병

합병비율

1:1.5973737 (자이에스앤디㈜ (구㈜이지빌) : 자이서비스㈜)

합병시 교부할 주식의 종류와 수

- 보통주 223,632주를 자이서비스㈜ 주주인 지에스건설㈜에 교부함

최초결산확정일

2016년 12월 31일

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

당사는 현재 영위하고 있는 주된 사업은 크게 건설업을 전방산업으로 하는 정보통신 사업부문, 주택사업부문, CS사업부문과 부동산서비스업으로 분류되는 PM사업부문 으로 구성되어 있습니다. 

당사는 2016년 자이서비스 합병에 따른 CS사업부문이 확대 되었으며, 2018년 주택개발사업본부를 신설하여 주택개발사업부문에 신규로 진출하였습니다. 

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동 현황

(기준일 : 증권신고서 제출일 현재)

(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자

발행(감소)
형태

발행(감소)한 주식의 내용

종류

수량

주 당

액면가액

주당발행
(감소)가액

비고

2000.04.08

설립

보통주

2,000,000

5,000

5,000

2016.06.21

합병신주

보통주

223,632

5,000

8,721

주1)

2019.01.22
액면분할
보통주
8,894,528
1,000
1,000
주2)

2019.02.26
유상증자
보통주
6,864,360
1,000
7,284

주1)

당사는 2016년 5월 17일 주주총회 결의에 의거 2016년 6월 21일을 합병기일로
하여 자이서비스㈜를 흡수합병(합병비율은 1:1.5973737)하였습니다.

주2)

당사는
2018년 12월 19일 임시주주총회를 통하여 액면분할(액면가 변경전 5,000원, 변경후 1,000원)을 실시하였습니다.

나. 전환사채 등 발행현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 : 증권신고서 제출일 현재)

(단위: 주)

구 분

주식의 종류

비고

보통주

우선주

합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수

100,000,000

50,000,000

100,000,000

-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수

17,982,520

-

17,982,520

-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수

-

-

-

-

1. 감자

-

-

-

-

2. 이익소각

-

-

-

-

3. 상환주식의 상환

-

-

-

-

4. 기타

-

-

-

-

Ⅳ. 발행주식의 총수(Ⅱ-Ⅲ)

17,982,520

-

17,982,520

-

Ⅴ. 자기주식수

-

-

-

-

Ⅵ. 유통주식수(Ⅳ-Ⅴ)

17,982,520

-

17,982,520

-

나. 자기주식

당사는 증권신고서 제출인 현재 해당사항이 없습니다.

다. 다양한 종류의 주식

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

5. 의결권 현황

(기준일 : 증권신고서 제출일 현재)

(단위: 주)

구 분

주식의 종류

주식수

비고

발행주식총수(A)

보통주

17,982,520

-

우선주

-

-

의결권없는 주식수(B)

보통주

-

-

우선주

-

-

정관에 의하여 의결권 행사가

배제된 주식수(C)

보통주

-

-

우선주

-

-

기타 법률에 의하여 의결권 행사가 제한된 주식수(D)

보통주

-

-

우선주

-

-

의결권이 부활된 주식수(E)

보통주

-

-

우선주

-

-

의결권을 행사할 수 있는 주식수

(F = A - B - C - D + E)

보통주

17,982,520

-

우선주

-

-

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 사항

당사의 정관 상 배당에 관한 사항은 다음과 같습니다.

제10조의2(신주의 배당기산일)

이 회사가 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 신주를 발행하는 경우 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주를 발행한 때가 속하는 사업년도의 직전영업년도말에 발행된 것으로 본다.

제46조(이익금의 처분)

이 회사는 매사업년도의 처분이익잉여금을 다음과 같이 처분한다.

1) 이익준비금

2) 기타의 법정적립금

3) 배당금

4) 임의 적립금

5) 기타의 이익잉여금처분액

제47조(이익배당)

1. 이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.

2. 제1항의 배당은 매결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다.

제47조의2(중간배당)

1. 이 회사는 07월 01일 0시 현재의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다.

2. 제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.

3. 중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.

1) 직전결산기의 자본금의 액

2) 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3) 상법시행령에서 정하는 미실현이익

4) 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액

5) 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금

6) 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금

4. 사업년도개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업년도말에 발행된 것으로 본다.

제48조(배당지급청구권의 소멸시효)

1. 배당금의 지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

2. 제1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 이 회사에 귀속한다.

나. 최근 3사업연도 배당에 관한 사항

구 분

2018년

(제19기)

2017년

(제18기)

2016년

(제17기)

주당액면가액(원)

5,000

5,000

5,000

당기순이익(백만원)

10,716

8,076

5,008

주당순이익(원)

4,819

3,632

2,364

현금배당금총액(백만원)

-

2,001

6,004

주식배당금총액(백만원)

-

-

-

현금배당성향(%)

-

24.78

119.88

현금배당수익률(%)

보통주

-

-
-

우선주

-

-

-

주식배당수익률(%)

보통주

-

-

-

우선주

-

-

-

주당 현금배당금(원)

보통주

-

900

2,700

우선주

-

-

-

주당 주식배당(주)

보통주

-

-

-

우선주

-

-

-

주1)
별도 재무제표 기준으로 작성되었습니다.

주2)
액면분할 전 액면가 5,000원 기준으로 작성되었습니다.

주3)
2017년 중간배당 통해 배당금 2,001백만원 지급함

주4)
2016년 중간배당 통해 배당금 3,002백만원 지급함

Ⅱ. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사가 영위하는 사업은 크게 건설업을 전방산업으로 하는 정보통신 사업부문, CS 사업부문, 주택사업부문과 부동산서비스업으로 분류되는 PM사업부문으로 구성되어 있습니다.

대분류

중분류

사업영역

부동산

서비스업

PM사업

부동산 임대(부동산 임대관리)

부동산 관리업(주거용, 비주거용 부동산관리 등)

민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역

건설업

정보통신

전문직별 공사업(전기, 통신공사업, LED 설치공사 등)

스마트 홈 시스템(IOT, 홈네트워크 시스템, 홈 오토메이션)

CS

시설물유지관리 등(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)

SysClein, 아파트 옵션(시스템 에어컨, 냉장고, 방충망 등) 설치공사
및 판매

주택사업

건축물 시공

분양(부동산 개발 및 공급)

가. 산업의 특성

(1) 부동산 서비스업

당사는 종합부동산관리 서비스를 제공하는 기업으로서 부동산 임대, 부동산 관리(주거용, 비주거용 등) 서비스, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역 등의 서비스 제공을 통해 원스탑, 토탈 부동산 서비스를 제공하는 종합 부동산 서비스업을 영위하고 있습니다.

부동산 산업은 부동산을 매개로 개인 또는 기업 등이 수행하는 경제활동을 의미합니다. 부동산 산업은 경제성장 및 서비스산업의 발전과 함께 부동산 임대 및 중개업(1960년대), 감정평가업(1970년대), 부동산개발업(1980년대), 부동산관리업(1990년대), 부동산자문업(2000년대 이후) 등으로 그 사업 영역이 확대되고 있습니다.

그러나, 현재 부동산 중개업, 관리업 등 후방 밸류체인 사업의 경우 영세/군소 업체가 대부분이며, 관련 규제 등으로 One-Stop 서비스가 활성화 되어 있지 않아 수요자들의 불편을 초래하고 있는 실정입니다. 이에 따라, 금융과 실물에 대한 역량, 사업 전반에 대한 관리 및 기획 능력을 갖춘 부동산종합관리(FM), 부동산자산관리(PM), 자산관리(AM) 등 전반적인 부동산 관련 서비스를 제공하는 종합부동산회사 도입의 필요성이 점차 확대되고 있습니다.

■ PM 사업부문

건물관리 사업은 완공된 건물의 효율적 유지를 위하여 시설물 유지관리, 주차시설관리, 청소관리, 경비보안관리 및 전기·수도 등의 기타서비스의 제공을 통해 상주인원의 편리한 생활을 지원해주는 사업을 의미합니다. 그러나 최근 건물관리업의 사업영역은 점차 확장되고 있는 추세입니다. 기존 건물관리 사업은 건물의 유지 및 관리를 위한 서비스의 제공에 그쳤으나, 현재 건물관리 사업은 임대차 서비스의 대행 및 수익성 향상을 위한 다양한 서비스의 제공, 건물의 건축 이전부터 건물의 매각까지 전과정의 대행까지 그 영역이 확대되었습니다.

2013년 발표된 “빌딩관리용역업의 제도 및 경영 발전에 대한 연구” 자료에 의하면 선진국에서는 1990년 이미 건물의 신축에서 폐기에 이르는 전 주기를 생애주기비용(life cycle cost) 개념으로 구분할 정도로 건물관리 시장이 활성화 되었습니다. 특히 전체 빌딩 생애주기비용의 구성비 중 시공단계의 경우16.4% 차지하고 있으나, 완공 이후 단계인 운영관리가 83.2%를 차지할 정도로 건물의 유지관리에 많은 비용이 소요됨을 인지하고 있으며, 건물의 효율적인 유지관리를 통한 가치 향상에 주목하는 추세입니다.

1. 빌딩 생애주기비용.jpg
[빌딩 생애주기비용(Life Cycle Cost)의 구성비

출처: “빌딩관리용역업의 제도 및 경영 발전에 대한 연구”(2013.12 최종만)

건물관리는 건물자산관리라는 측면에서 건물자산경영관리(AM: Asset Management)와 건물자산운영관리(PM: Property Management), 그리고 건물시설관리(FM: Facility Management) 3가지로 구분할 수 있습니다.

FM사업의 핵심은 전문관리기술을 바탕으로 건물을 양호한 상태로 유지하는 것을 의미하며, 세부적으로 전기, 기계, 소방, 승강기 등의 설비보증 분야, 엘리베이터 등 부대시설의 유지보수, 경비 및 주차 업무, 환경 및 미화관리 업무가 있습니다. 즉, FM사업은 건물의 유지 및 리스크 관리, 시설관리, 청소, 보안 등 하드웨어 측면의 건물의 시설관리업무를 의미하며 시설 사용자의 요구에 상시 대응 및 이를 충족시키는 것을 주요 사업 목적으로 하고 있습니다.

PM사업은 부동산 소유자의 목적에 따라 대상 부동산을 유지 및 관리, 운영하는 시설관리는 물론 경영개념이 도입된 건물의 전반적인 운영관리로써 수지분석, 마케팅, 공간배치, 임대차 관리, 재무보고 등의 효율적인 관리운영을 통해 수익을 증대하고 자산가치를 상승시키기 위한 종합 부동산 관리운영 사업을 의미합니다.

AM사업은 ‘전략적’인 건물의 수익모델 관리를 의미합니다. 건물수익을 다룬다는 점에서 PM과 유사하지만 AM은 보다 상위 차원이며, PM이 건물 운영을 통해 실제 들어오고 나가는 돈의 관리를 담당할 때, AM은 건물 자체에 대한 투자의사결정, 자금조달 등 수익모델의 수립 등 건물의 효율적인 운영관리에 대한 장기적인 전략을 제시 및 구현합니다. 건물의 안전성과 쾌적성에 대한 관리를 넘어 임대마케팅, 컨설팅 등 다양한 부동산 수익모델 관리가 더욱 중요시되고 있으며, 이러한 서비스에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있습니다.

2. 부동산 관리영역.jpg
[부동산 관리영역]

출처: IBK경제연구소

(2) 건설업

건설업은 토지에 노동, 자본, 경영관리 등 주요 생산요소를 결합하여 국민생활에 근간이 되는 주택 건설부터 도로, 교량, 항만을 비롯한 각종 산업기반 시설 구축까지 경제성장을 주도하는 국가 기간산업이며, 광범위한 고정자본의 형성, 타 산업 대비 높은 가치창출, 고용유발 등 경기부양의 효과가 매우 커 경기 활성화 및 경제 성장률 증가에 중추적인 역할을 담당하고 있습니다. 건설업의 경우 공공, 민간 발주자의 수요에 의하여 생산활동이 파생되는 수주 산업으로 수주협상력, 입찰경쟁력 확보가 절대적인 변수로 작용하는 특징을 지니고 있습니다.

건설산업기본법 상 건설업의 종류는 일반건설업과 전문건설업으로 구분되며, 일반건설업의 경우 건설의 종합적인 계획, 관리 및 조정하에 시설물의 시공을 진행하며, 세부적으로는 토목공사업, 건축공사업, 토목건축공사업, 산업설비공사업, 조경공사업 등 5개로 구분됩니다. 전문건설업의 경우 시설물의 일부 또는 실내건축공사업, 토공사업, 미장/방수공사업, 석공사업 등 29개 전문분야의 시공을 의미하며, 이 외 전기공사업법에 따른 전기공사, 정보통신공사업법 따른 정보통신공사 등을 의미합니다.

(가) 정보통신 사업부문

i) 스마트 홈

스마트홈 플랫폼 기술이란 스마트홈 가전을 관리하고 지능형 서비스를 제공함으로써 가정 내에서 사용자의 생활 편의와 에너지 효율, 안전한 일상, 즐거운 삶을 제공하는 기술을 의미합니다. 스마트홈 제어 플랫폼 기술은 가정 내에 홈네트워크를 구성하고 이에 연결된 스마트 정보가전, 홈센서 등과 연계하여 통합관리, 원격제어, 자동제어 등 서비스를 제공하는 플랫폼 기술입니다.

스마트홈 플랫폼은 주로 아파트 등 공동주택에 빌트인 방식으로 설치되어 단지 내 공용 서버를 통하여 운영되며, 각기 다른 통신회사, 가전회사, 서비스 회사의 제품 등의 연계를 통해 하나의 통합 서버를 구축하고 이를 공통된 방식으로 제어 가능토록하는 기술로 빠른 시일 내 이러한 기술의 구현이 가능한 기업들의 출연이 예상되고 있습니다.

스마트홈 산업의 범위_1.jpg
[스마트홈 산업의 범위]

출처: 한국스마트홈산업협회

현재 스마트홈 산업은 건설사 위주로 그 구도가 형성되어 있으며, 계열 건설사의 Captive 매출 확보를 바탕으로 성장을 지속해옴에 따라 신생업체의 진입이 쉽지 않은 특징을 지니고 있습니다. 아파트 건설 시 현대통신은 현대건설, HDC아이콘트롤스는 현대산업개발, 당사는 GS건설, 삼성SDS는 삼성물산에게 필요한 홈네트워크 및 관련 서비스를 수주하는 구조를 지니고 있습니다.

ii) 전기/통신 공사업

[전기공사업]

전기공사업이란 사회 인프라 시설, 일반 소비자의 상시 전기 사용을 가능토록 발전 및 송배전의 전기설비 공사, 건축물 및 사업장의 옥내외 조명 및 배전공사, 전기신호관련 공사 등을 수행하는 사업을 의미합니다. 전기공사업법 제2조는 전기공사를 “전기설비, 전력사용장소에서 전력을 이용 하기 위한 전기계장설비(電氣計裝設備), 전기에 의한 신효표지, 신에너지 및 재생 에너지 개발·이용·보급 촉진법 제2조제3호에 따른 신·재생에너지 설비 중 전기를 생산하는 설비, 지능형전력망의 구축 및 이용촉진에 관한 법률 제2조제2호에 따른 지능형전력망 중 전기설비를 설치·유지·보수하는 공사 및 이에 따른 부대공사”로 정의하고 있습니다.

전기공사업은 건설업, 전력산업, 전기장비산업 및 정보통신산업 등 모든 공사 관련 사업과 높은 관련성이 있다고 볼 수 있습니다. 국내 전기공사업은 표준산업분류 상 건설업으로 분류되고 있으나, 전력생산을 담당하는 전력산업, 전선 및 전기관련 제품을 제조하는 전기장비 산업, 전력IT 설비 등을 제조하는 정보통신산업과도 긴밀한 기술적 관계를 유지하고 있습니다. 또한 전기의 생산부터 소비자까지 전달되는 과정에서 전기공사업체는 전력생산업체에서 생산된 전기를 전기장비제조업체, 정보통신제조업체에서 생산된 장비, 부품을 사용하여 전기전달체계의 시공을 진행하며, 이후 전달된 전기를 직접 사용하는 조명, 열 및 기타 전기관련 계기 등의 설치, 유지, 운영 및 보수를 담당하고 있습니다. 따라서, 전기공사업은 건설업의 기술적인 특성을 지님과 동시에 전력/전기라는 독립적이고 고유한 산업적 요소가 융합된 사업이라고 말할 수 있습니다.

상기 기재한 바와 같이 전기공사업은 전기산업과 건설 산업의 특성을 동시에 지니고 있으며, 전력/ 전기 산업이 가지고 있는 인프라적 특성, 기술적 요인이 융합된 사업이라고 볼 수 있습니다.

특성

내용

핵심성과요인

전기

인프라

인간생활 및 산업 발전에 필수적인 요소로 공공적인 특성을 지님

안정성, 편리성

기술반응

전기기술은 관련 분야 기술 발전에 민감하게 반응하며 상호발전 지향

기술지향성

건설

수주특성

발주자가 주문한 단품에 대해 수주를 하는 청부 산업

품질보증

네트워크

노동 집약적임과 동시에 각 공종별 관련업체와 분업 및 협업을 추구

성과의 안정성

[정보통신공사업]

정보통신공사업은 이동통신 시설공사, 통신선로 공사, IBS(Intelligent Building System)/ LAN 시설공사, 전송시설공사, 통신장비 설치공사 등을 포함한 설비공사업을 말합니다. 우리나라는 초고속 정보통신망 구축사업을 적극적으로 추진함으로써 현재 세계 최고수준의 정보인프라 강국으로 발전하였습니다. 정보통신기술은 유ㆍ무선 통신ㆍ방송 등 다양한 정보통신 네트워크, 서비스 및 기기가 융합된 기술로 급속도로 발전해 왔으며, 이러한 기술 및 환경 변화에 부합하는 고품질 멀티미디어 서비스를 제공하기 위하여 지난 2003년 정보통신부(現 산자부)는 '광대역통합망 구축 기본계획(안)'을 발표하였습니다. 이에 따라, 기존 별도로 운영되고 있던 유선ㆍ무선ㆍ인터넷망을 상호 연결시킴으로써 방송과 통신, 그리고 인터넷을 언제 어디서나 이용 가능토록 하는 통합 네트워크를 구축하였습니다. 현재 전국 30여개 지자체에서 U-city 구축계획을 추진하는 등 정보통신망 구축사업은 그 영역이 계속 확대되고 있으며, 이로 인한 수익 창출 확대가 기대되고 있습니다.

정보통신공사업은 건설업으로 분류되어 있으며, 다음과 같이 건설업의 산업적 특징을 보이고 있습니다. 첫 번째로, 정보통신공사업은 건설업과 마찬가지로 건설공사 현장에서 수익이 창출되는 구조로 공사 현장 자체가 하나의 생산단위가 되어 최종 제품이 형성되며, 생산품은 주문자의 요구에 따라 현장별로 차이가 발생합니다. 두 번째로, 제품생산이 끝난 시점에서 고객이 구매에 참여하는 제조업과 달리 정보통신 공사업은 제품공사의 시작단계부터 수요자와 시공자 간에 공사계약이 이루어진다는 점입니다. 세 번째로, 정보통신공사업의 생산활동은 공사현장에서 발생되며, 공사기간과 공사의 유형, 시공방법 등 생산자체가 타의에 의해 결정되며, 공사 관련 기계공구, 노동력의 효율적인 반복이용 등의 제한으로 생산공정을 균일화하거나 간소화하기에 어려움이 존재한다는 점입니다. 마지막으로, 정보통신공사업은 한국표준산업분류에 따라 건설업으로 분류되어 있으나, 동시에 정보통신 관련 설비 및 정보통신 장비제조업과도 밀접한 연관성을 가짐으로써 다양한 산업적, 기술적 특성을 지니고 있으며, 빠른 기술의 발전이 이루어지고 있는 분야로 연구개발이 지속적으로 요구되는 산업 분야 입니다.

(나) CS 사업부문

당사가 영위하고 있는 CS사업부문은 GS건설에서 분양한 건물의 시설물 유지 관리(AS, 아파트 입주관리, 고객센터, 기타)와 GS건설 및 당사가 분양하는 주거용 건축물 분양 시 옵션(시스템 에어컨, 냉장고, 방충망 등) 설치공사 및 판매, 천장형 공기청정기 설치공사 및 판매를 주요 사업으로 영위하고 있습니다. 이에 따라 CS사업은 별도의 산업이 존재하지 않으며, GS건설 및 당사가 분양하는 주거용 건축 공사에 종속적인 산업적 구조, 특성을 지니고 있습니다.

(다) 주택 사업부문

주택사업은 공사 방법에 따라 자체공사와 도급공사로 구분됩니다. 자체공사는 직접 토지를 매입하여 시행과 시공을 병행하는 개발형 주택사업을 의미합니다. 주택사업은 일반적으로 생활의 기본인 주거시설을 시공 및 생산하는 사업으로 전후방 산업의 고용의 창출, 소득증대 등 경제적 파급효과가 매우 큰 특징을 지니고 있습니다. 도급공사는 발주처로부터 수주하여 시공하는 공사형태로 일반건축, 토목, 외주주택 등 산업활동의 근간이 되는 업무시설, 상업시설 등의 건축물을 시공 및 생산하는 사업입니다. 도급공사의 경우 수주 이후 건축물을 시공하여 발주처에 공급하고 있으며, 주요 발주처는 공공기관 또는 민간기업 등입니다.

건축공종은 주택건설사업(아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 시공 및 건설)을 주요 사업 영역으로 하고 있습니다. 주택산업은 토지, 노동력, 자본력, 기술 등 생산요소들이 결합되어 국민생활의 근간을 이루는 주거시설을 생산하는 사업으로 전후방 산업의 고용의 창출, 소득증대 등 경제적 파급효과가 매우 큰 특징을 지니고 있습니다.

나. 산업의 성장성

(1) 국내 부동산 서비스 시장

국내 부동산서비스 시장은 2000년 이후 지속적으로 성장하는 모습을 보이고 있습니다. 부동산 임대, 개발 및 공급, 관리 등 부동산 관련 사업이 확대됨에 따라 부동산 관련 서비스에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있습니다. 2007년까지 가장 높은 성장세를 보였던 부동산 개발 및 공급업의 경우 글로벌 경제 위기 이후 급락하였으며, 이후 지속적으로 하락하는 추세를 보이고 있으나, 부동산 임대업 및 부동산 관련 서비스업은 꾸준한 성장세를 유지하며 전체 부동산 시장의 성장을 견인하고 있습니다.

3. 부동산 산업관련분야 불변지수 추지.jpg
[부동산 산업 관련 분야 불변지수 추이]

주1)
(2000년=100)

주2)
경상지수: 월별로 조사한 대표업종별 매출액을 대표업종별 기준액(기준년도의 월평균 매출액)으로 나누어 작성한 지수

주3)
불변지수: 경상지수를 디플레이터로 나누어 작성한 지수이며, 전년동월비, 전년동분기비 등 업종의 실질 성장을 분석하는데 이용

출처:
통계청

2014년 21.2조원 수준에 머물렀던 국내 부동산 서비스 시장은 그 성장세가 가속화되면서 2020년 33조원 규모로 성장할 것으로 전망됩니다. 기존 국내 부동산 서비스 산업의 경우 산업의 주도권을 시공사가 지니고 있음에 따라 건설사 위주로 수익이 발생하는 구조였습니다. 그러나, 최근 국토교통부는 부동산 서비스 사업의 전문화, 고도화를 통한 부동산 서비스 산업 발전의 촉진을 위한 법 제정 및 다양한 지원 정책을 발표함에 따라 다소 정체되었던 국내 부동산 서비스 시장은 향후 빠른 속도로 성장할 것으로 예상되고 있습니다.

[부동산 서비스산업 진흥법 제정 주요 내용]

가. 부동산서비스산업 진흥 기본계획(제5조)

국토교통부장관은 부동산서비스산업의 진흥을 위하여 5년마다 부동산서비스산업 진흥 
 기본계획을 수립ㆍ시행하고, 기본계획에 따라 연도별 부동산서비스산업 진흥 시행계획
 을 수립ㆍ시행하도록 함

다. 융ㆍ복합 부동산서비스산업 지원(제9조)

정부는 신산업 창출 및 소비자 편의 등을 위해 부동산서비스산업과 정보기술산업, 금융
 산업, 물류산업, 공간정보산업 등 연관 산업과의 융ㆍ복합 관련 시책을 수립ㆍ시행할 수 
 있도록 함.

바. 부동산서비스산업의 연구ㆍ개발 등(제14조)

정부는 부동산서비스산업 진흥을 위한 연구ㆍ개발 시책을 추진하기 위하여 공공기관, 대
 학, 민간단체 및 기업과 협약을 체결하여 부동산서비스산업 발전에 필요한 연구ㆍ개발 
 사업을 실시할 수 있도록 함

 (단위: 조 원, %)

4. 부동산 서비스업 시장 규모.jpg
[부동산 서비스업 시장 규모]

출처: 통계청, KB투자증권

최근 오피스, 아파트 등 대형 건물이 증가하면서 공급 과잉과 수요 부족 현상이 나타나고 있으며, 이에 따라 대형 건물의 공실률은 지속적으로 상승하고 있는 추세를 보이고 있습니다. 2013년 한 자릿수에 머물렀던 전국 오피스 빌딩 공실률은 2014년 들어 10%를 돌파하였으며, 이러한 추세가 지속되며 2018년 말 현재 12.4% 수준까지 증가하였습니다. 향후 이러한 추세는 당분간 유지될 것으로 예상되며, 이에 따라 자산관리(Property & Leasing Management) 서비스에 대한 수요는 지속적으로 확대될 것으로 전망됩니다.

(단위:%)

5. 전국 오시프 빌딩 공실률 추이.jpg
[전국 오피스 빌딩 공실률 추이]

출처: 한국감정원

국내 대형 오피스 빌딩의 공실률 수준이 지속 유지되는 반면 월세가격은 지속 하락하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 이는 높은 공실률로 인해 부동산 임대업자, 부동산 투자자들의 투자 실적이 기대치에 미치지 못하고 있는 데에 기인합니다. 높은 공실률, 낮은 임대료 현상이 지속되면서 전문적이고 차별화된 PM 서비스에 대한 수요는 지속 확대될 것으로 예상됩니다.

(2017년 12월 = 100)

6. 전국 오피스텔 월세가격 지수.jpg
[전국 오피스텔 월세가격 지수]

출처: 한국감정원

전월세 임차가구 중 월세가구가 차지하는 비중은 2006년 45.8%에서 2016년 60.5%까지 급격하게 증가하였으며, 이후 60% 수준을 지속 유지하고 있습니다. 높은 월세가구 비중은 주택 및 부동산 산업의 패러다임이 소유에서 거주로, "시세 차익"에서 "임대 수익 확보"로 변화하면서 나타나고 있는 현상이라고 볼 수 있습니다. "실거주용 주택", "임대 수익 확대" 기조가 유지되면서 부동산자산관리 위탁에 대한 수요 또한 향후에도 지속 증가할 것으로 예상됩니다.

(단위:%)

7. 임차가구 중 전세 및 월세 비율.jpg
[임차가구 중 전세 및 월세 비율]

출처: 국토교통부, 주거실태조사, 2017

여성의 경제활동 증가, 고령화 등 다양한 사회적 요인으로 1인 가구는 지속적으로 증가하고 있습니다. 경제 저성장으로 인한 취업난이 확대되면서 젊은 층의 결혼, 출산이 지연되고 있으며, 이혼율 또한 지속 상승함에 따라 1인 가구 수는 지속적으로 증가 추세에 있습니다. 이러한 추세가 지속되면서 2017년 1인 가구수는 562만 가구로 전체 가구의 28.6% 수준까지 증가하였습니다. 이러한 1인 가구의 증가는 향후 더 많은 부동산 임대 관리 등 부동산 관리 서비스의 수요 증가로 이어지며 부동산서비스 시장의 성장에 긍정적으로 작용할 것으로 판단됩니다.

(단위: 천명, %)

8. 1인가구수 및 일반 가구 중 1인가구 비중 추이.jpg
[1인가구수 및 일반 가구 중 1인 가구 비중 추이]

출처: 통계청 - 2017년 인구주택 총조사 결과

(2) 정보통신 사업부문

(가) 스마트홈 시장

① 글로벌 스마트홈 시장

스마트홈 시스템은 가정의 조명, 각종 전자기기 제어 및 온도제어 시스템, 보안 의료시스템 등이 도입된 “종합 IT하우스”의 개념으로 그 범위가 지속적으로 확장되고 있습니다. 세계 스마트홈 시장은 ?의 질 향상을 위한 소비의 증가, 편의성 및 안정성에 대한 중요성이 강조됨에 따라 여러 스마트 기기를 연동하고 제어하는 스마트홈 솔루션 등 각종 스마트홈 서비스에 대한 수요 증대로 그 시장 규모는 빠르게 성장하고 있습니다. 2014년 397억 달러를 기록하였던 세계 스마트홈 시장 규모는 연평균 14.8%의 높은 성장률을 유지하며 2023년 1,379억 달러에 이를 것으로 전망 됩니다. 또한, IoT 및 모바일 네트워크의 확산, 스마트폰, 태블릿pc, 웨어러블 디바이스 등 각종 스마트기기의 보급 확대 등 요인들로 향후 스마트홈 서비스의 수요 증대, 스마트홈 시장의 성장은 더욱 가속화 될 전망입니다.

(단위: 십억 달러)

9. 세계 스마트홈 시장 규모 현황 및 전망.jpg
[세계 스마트홈 시장 규모 현황 및 전망]

출처: MarketsandMarkets, Smart Home Market, 2017

② 국내 스마트홈 시장

세계 스마트홈과 마찬가지로 국내 스마트홈 시장 또한 ?의 질 향상, 편의성 및 안정성에 대한 중요성 등이 부각됨에 따라 편리하면서도 안전하고, 즐거움이 있는 세련된 주거 환경에 대한 욕구가 강해지고 있으며, 이에 따라 스마트홈 관련 제품 및 서비스에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는 것으로 보입니다. 이러한 추세에 따라 국내 스마트홈 시장은 2017년 14.9조원 규모를 돌파하였으며, 연평균 9.4%의 높은 성장률을 유지하며 2025년 약 30.7조원의 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.

(단위: 억 원)

11. 국내 스마트홈 시장 규모 및 전망.jpg
[국내 스마트홈 시장 규모 및 전망]

출처: 한국스마트홈산업협회, 2019

한국스마트홈산업협회가 발표한 “국내 스마트홈 산업 부문별 국내시장 전망”자료에 따르면, 2017년 스마트 융합가전 부문이 차지하는 비중은 4.7%로 국내 스마트홈 시장에서 가장 많은 비중을 차지하고 있으나, 최근 콘텐츠의 다양화, 엔터테인먼트 산업의 확대 등에 따라 TV&홈엔터테인먼트 부문이 가장 높은 성장세를 기록하고 있습니다. 이러한 높은 성장세를 바탕으로 스마트 TV & 홈엔터테인먼트 부문은 2025년 58.7%로 전체 스마트홈 시장에서 가장 큰 비중을 차지할 것으로 전망 되고 있습니다. 스마트홈 시장 중 가장 큰 시장으로 성장할 것으로 전망되고 있는 스마트TV&홈엔터인먼트 분야는 최근 인터넷 방송, 다양한 콘텐츠 등에 대한 수요 및 공급이 급격히 확대됨에 따라 스마트 융합가전, 각종 스마트 IT주변기기 등이 홈엔터테인먼트의 허브 역할을 수행하면서 그 활용도가 높아지고 있습니다. 또한 사물인터넷(IoT) 기술이 냉장고, 세탁기, 에어컨, TV 등 일반 가정에서 사용되고 있는 다양한 가전제품에 스마트 시스템이 적용되고, 스마트폰이 홈네트워크와 함께 연동됨에 따라 통합적 “스마트 리빙”의 실현, 스마트홈 시장의 성숙은 빠르게 전개되고 있습니다.

[국내 스마트홈 산업 부문별 국내시장 전망]

구분

스마트

융합가전

스마트TV&

홈엔터테인먼트

스마트홈

시큐리티

스마트홈

오토메이션

스마트크린홈

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

시장

규모

(억원)

성장률

2017

70,121

N/A

62,839

N/A

7,818

N/A

6,587

N/A

2,248

N/A

2018

74,012

5.5%

77,945

24.0%

8,248

5.5%

6,817

3.5%

3,164

40.7%

2019F

77,712

5.0%

92,133

18.2%

9,114

10.5%

7,124

4.5%

3,381

6.9%

2020F

81,539

4.9%

106,933

16.1%

9,689

6.3%

7,380

3.6%

3,770

11.5%

2021F

85,335

4.7%

121,580

13.7%

10,338

6.7%

7,648

3.6%

4,007

6.3%

2022F

89,130

4.4%

136,227

12.0%

10,986

6.3%

7,917

3.5%

4,201

4.8%

2023F

92,926

4.3%

150,874

10.8%

11,634

5.9%

8,186

3.4%

4,365

3.9%

2024F

96,721

4.1%

165,521

9.7%

12,282

5.6%

8,454

3.3%

4,507

3.3%

2025F

100,517

3.9%

180,168

8.8%

12,930

5.3%

8,723

3.2%

4,632

2.8%

CAGR('17~'25)

4.6%

14.1%

6.5%

3.6%

9.5%

출처: 한국스마트홈산업협회, 2019

(나) 정보통신공사업

정보통신공사업은 이동통신 시설공사, 통신선로 공사, IBS(Intelligent Building System)/ LAN 시설공사, 전송시설공사, 통신장비 설치공사 등을 포함한 설비공사업을 의미합니다. 국내 정보통신공사업 공사실적은 지난 10년간 가파른 속도로 성장하고 있습니다. 2008년 정보통신공사업 공사실적은 9.6조원 수준을 기록했으나, 연평균 4.5%의 높은 성장세를 유지하며 2017년 공사실적은 14.3조원을 기록하였습니다. 2014년 이후 2년간 국내 정보통신공사업 공사실적은 통신사업자의 투자 감소로 인하여 일시적으로 하락하였으나, 2017년 5G 관련 정보통신기술의 투자 확대로 다시 반등하며 역대 가장 큰 공사실적 규모를 기록하였습니다. 최근 과학기술정보통신부는 정보통신분야 네트워크 인프라 구축의 근간이 되는 정보통신공사업을 영위하는 회사의 감리 제도를 대폭 완화하기로 발표하였으며, 이는 전방산업의 투자확대로 이어져 향후 국내 정보통신공사업체의 공사실적 규모는 지속 확대 될것으로 전망 됩니다.

(단위: 천억원)

12. 정보통신공사업 공사실적 추이.jpg
[정보통신공사업 공사실적 추이]

출처: 한국정보통신공사협회

정보통신공사업 시장 규모가 확대되면서 관련 사업을 영위하는 공사업체의 수 또한 지속적으로 증가하고 있습니다. 공사업체 수는 정보통신기술의 급속한 발전과 진입장벽 및 규제 완화에 힘입어 그 수는 매년 늘어나고 있는 추세입니다. 

(단위: 백만원, 개수)

13. 국내 정보통신공사업 등록업체수 추이.jpg
[국내 정보통신공사업 등록업체수 추이]

출처: 한국정보통신공사협회

국내 정보통신공사업 등록업체의 수가 증가하면서 정보통신공사 건수 및 규모 또한 지속적으로 증가하고 있는 것으로 보입니다. 2017년 국내 정보통신공사업체의 전체 공사 건수는 총 34만건을 기록하였으며, 이 중 85%(공사 건 수 기준) 이상이 3,000만원 미만이었고, 1억원 이상의 공사 건수는 6.6% 수준이었습니다. 그러나 금액 측면에서 1억원 이상 공사 규모가 전체 국내 정보통신공사 공사실적에서 차지하는 비중은 80.6%로, 이 중 20억원 이상의 규모는 28% 를 차지하고있습니다. 이렇듯 정보통신공사 시장은 공사규모 기준 20억원을 넘는 대규모 공사로 그 중심이 재편되고 있으며, 당분간 이러한 추세가 지속되며 국내 정보통신공사 산업은 대기업 위주로 구성될 것으로 전망됩니다.

[2017년 정보통신공사업 공사규모별 공사실적]

(단위: 백만원)

공사규모

건 수

구성비

금액

구성비

3000만원 미만

290,541

85.1%

1,205,130

8.4%

3000만원~4000만원 미만

7,951

2.3%

276,670

1.9%

4000만원~5000만원 미만

5,770

1.7%

258,644

1.8%

5000만원~1억원 미만

14,459

4.2%

1,032,455

7.2%

1억원~3억원 미만

14,260

4.2%

2,433,741

17.0%

3억원~5억원 미만

3,452

1.0%

1,319,894

9.2%

5억원~7억원 미만

1,518

0.4%

891,077

6.2%

7억원~10억원 미만

1,137

0.3%

950,981

6.6%

10억원~15억원 미만

870

0.3%

1,057,644

7.4%

15억원~20억원 미만

518

0.2%

893,622

6.2%

20억원~30억원 미만

429

0.1%

1,039,440

7.3%

30억원~40억원 미만

191

0.1%

649,831

4.5%

40억원~50억원 미만

97

0.0%

426,900

3.0%

50억원~60억원 미만

55

0.0%

298,805

2.1%

60억원 이상

140

0.0%

1,590,704

11.1%

계

341,388

100.0%

14,325,551

100.0%

출처: 한국정보통신공사협회

ii) 전기공사업

전기공사 실적액은 2013년 20.2조 원에서 2017년 27.6조원 규모로 성장하였습니다. 전기공사 실적액의 증가는 공공부분의 토목과 비주택 건축의 수주 증가 및 민간부분의 주택수주 회복 등으로 인한 국내 건설수주 확대에 따른 것으로 보입니다. 이러한 국내 건설 수주 증가로 전기공사업에 대한 수요가 확대됨에 따라 국내 전기공사 관련 업체수는 2013년 11,803개사에서 2017년 13,385개사로 지속적으로 증가하고 있으며, 이들의 실적액은 같은 기간동안 8.1% 이상 성장하였습니다. 

(단위: 조원, 개사)

14. 전기공사업 실적 규모 및 기업체 수 추이.jpg
[전기공사업 실적 규모 및 기업체 수 추이]

출처: 한국전기공사협회

공사실적 기준으로 100억원 이상의 대규모 전기공사 업체 수는 총 330개사로 전체 전기공사분야 업체수 기준 2.1%에 불과하나 전체 공사실적 규모는 42.6%를 차지하고 있는 것으로 나타났으며, 향후에도 100억원 이상의 대규모 전기공사 중심으로 전기공사 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 또한, 정부의 대규모 도시재생사업이 2018년부터 본격화됨에 따라, 연간 20만호 달하는 공공임대주택 건설사업이 향후 5년 간 지속적으로 추진될 것으로 보이며, 이에 따라 향후 국내 건설경기는 점차 회복될 것으로 예상됩니다.

(단위: %)

15. 2017년 전기공사분야 실적 규모별 업체 현황.jpg
[2017년 전기공사분야 실적 규모 별 업체 현황]

출처: 한국전기공사협회

(3) 주택 사업부문

국내 건설수주 규모는 2014년 107.4조원을 기록한 이후 국내 건설경기의 빠른 회복세를 바탕으로 2015년 158조원, 2016년 165조원을 달성한데 이어 2017년, 2018년 또한 160조원 수준의 수주 규모를 달성하였습니다. 그러나, 최근 정부의 SOC 예산 감소에 따라 향후 건설수주 규모는 감소세로 전환할 것으로 예상되고 있습니다.

(단위 : 억원)
(단위 : 조원)
(단위 : 조원)

16. 수주 발주액 추이.jpg
[국내 발주부문별 수주액 추이] [발주 부문별 국내 건설수주 추이]

출처: 대한건설협회 『월간건설경제동향』

국내 건설 수주세 증가는 민간 주택 수주가 주도하고 있으며, 2015년 ~ 2018년 민간 주택 수주량은 역대 최고 수준을 이어가며 전체 건설 수주 규모는 100조원 이상을 상회하고 있습니다. 이러한 민간 주택 수주세 증가는 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 호조세 증가에 따른 것으로 보입니다. 2017년 재건축/재개발 규모는 2000년 이후 역대 가장 높은 21.3조원 규모를 형성하였습니다. 다만, 건설투자 감소세의 확장, 정부의 부동산 정책 강화 및 규제 확대에 따른 신규 주택공급 감소 등 향후 민간 주택 수주가 감소할 가능성이 상존하고 있으며, 이는 향후 전체 국내 건설 수주 규모와 더불어 전체 주택 시장의 성장을 둔화시킬 요인으로 작용하고 있습니다. 

17. 민간 수주 공종별 추이.jpg
[민간 수주 공종별 추이] [민간 주택수주의 구성 추이]

출처: 대한건설협회, 한국건설산업연구원 

실제로 2016년까지 호황을 누렸던 국내 건설시장은 2017년 주택시장이 급격히 위축되면서 그 규모는 2016년대비 약 18조원 감소하였습니다. 2018년 국내 전체 건설수주액은 2016년 수준으로 일시적으로 회복하였으나, 최근 정부의 부동산 규제 강화 및 확대로 향후 장기적인 주택시장 성장 둔화가 우려되면서 향후 국내 건설수주 규모 및 주택시장 규모는 감소할 것으로 전망됩니다.

[2019년 국내 건설수주 전망]

(단위: 십억원)

구분

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019F

합계

101,506

91,307

107,466

157,984

164,876

160,396

154,528

135,500

토목

35,683

29,904

32,730

45,490

38,196

42,165

46,392

46,300

건축

소계

65,823

61,403

74,737

112,493

126,680

118,231

108,136

89,200

주거용

34,295

29,291

41,086

67,683

75,947

68,775

56,496

43,700

비주거용

31,528

32,112

33,650

44,810

50,733

49,456

51,640

45,500

출처: 국토교통부

주) 2019년은 한국건설산업연구원 전망치

그러나 전체 주택 시장에서 민간주택수주의 재건축, 재개발이 차지하는 비중은 지속적으로 확대 될 것으로 예상 됩니다. 이는 1988년 올림픽을 기준으로 빠른 경제성장과 도시화가 진행됨에 따라 전국적으로 개발사업이 추진되었으며, 대규모 아파트 단지들이 신축되면서 준공후 30년 이상 된 노후 건축물 비율이 급속도로 증가하고 있는 것에 기인합니다. 따라서 이러한 재건축 및 재개발 대상 민간주택은 지속적으로 그 수가 증가하고 있으며, 재건축/재개발에 따른 전체 주택 수주 규모 또한 지속 증가할 것으로 보입니다. 특히 수도권을 중심으로 재건축/재개발 대상 노후 건축물 비중은 지속적으로 상승 할 것으로 예상됩니다.

(단위: %)

18. 준공후 30년 이상된 노후 건축물 비율.jpg
[준공후 30년 이상 된 노후 건축물 비율]

출처: 국토교통부

노후 건축물이 지속적으로 증가하면서 기축건물에 대한 인테리어 및 리모델링 등 부가가치를 더하는 시장이 확대 될 것으로 예상하고 있습니다. 노후 건축물의 증가는 재건축 대상 건물 수의 증가뿐만 아니라, 이러한 부가가치 서비스가 필요한 기축 건물에 대한 새로운 수요 증가를 의미하기도 합니다. 이에 따라 주택건설 수주 감소 전망에도 불구하고 노후 건축물 증가에 따른 시공은 앞으로 지속적으로 확대될 될 것으로 예상됩니다.

다. 경기변동의 특성

(1) PM 사업부문

당사가 영위하고 있는 PM 사업 부문은 부동산 임대 관리, 부동산 관리(PM, FM) 업무를 영위하고 있는 내수 중심의 산업입니다. 또한 신규 주택 착공과 큰 영향이 없는 기존 건물의 유지관리서비스를 제공하고 있기에 건설 부동산 경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받고 있는 분야입니다.

부동산 임대 관리 서비스 및 부동산 관리 서비스의 경우, 기존 위탁관리 계약기간 동안 계약서에 기재된 일정 금액 혹은 정액 대비 일정 비율로 서비스의 대가를 지급받는 형태입니다. 따라서 경기 변동이 심화될 시에도 계약 기간 동안에는 안정적으로 수익을 창출할 수 있습니다.

(2) 정보통신 사업부문/CS 사업부문/주택 사업부문

당사가 영위하고 있는 정보통신 사업부문, CS 사업부문, 주택 사업부문은 건설 경기와 밀접한 관련을 지니고 있으며 그 이유는 다음과 같습니다.

- 정보통신 사업부문: 스마트홈 및 전기/통신 공사 수주는 신규 주택 및 비주거 착공이 이뤄져야 발생하기에 건설 경기와의 연관성이 높습니다.

- CS 사업부문: 옵션 사업부의 경우, 신규 아파트 분양 시 빌트인 냉장고, 에어컨 등을 판매하고 있어 민간주택 경기와의 연관성이 높습니다.

- 주택 사업부문: 당사는 국내 주거 시장에 초점을 맞추어 아파트, 오피스텔의 개발 및 시공 사업 영위하고 있어 건설 경기와의 연관성이 높습니다.

라. 계절성

(1) PM 사업부문

건물 시설관리 사업은 수주 측면에서 건축주의 사업계획과 시공사의 준공기일(신축 건물 Case), 기존 위탁관리 계약기간(기축 건물 Case)과 각각 관련이 있어 계절적 요인인 자연환경에는 큰 영향을 받지 않습니다. 그러나 건물 유지관리 시에는 이와 별개로 관리적 측면에서 공기조화 및 냉/난방 관리, 동파와 풍수해 등이 계절적 요인에 일정 부분 영향을 받고 있습니다.

건물 자산관리 사업 내 주거용 부동산의 경우, 신학기에는 주거지 수요가 증가하고 방학기간 동안 대학 부근 원룸의 공실율이 증가하는 등 계절적으로 부동산 거래시장에 영향을 미칠 수 있는 요소가 존재합니다. 그러나 상업용 자산관리시장의 경우에는 특별한 계절적 경기 변동은 미미한 수준입니다.

[PM 사업부문 과거 3개년 분기별 매출 Trend]

(단위: %)

구분

2016년

2017년

2018년

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

비중

14.9

21.7

28.5

34.9

21.6

24.2

28.5

25.8

22.9

28.9

27.0

21.1

(2) 정보통신 사업부문/CS 사업부문/주택 사업부문

건설업의 특성상 공사기간이 길어 대부분 2년 이상의 장기계약으로 공사가 진행되기 때문에 계절적인 변동요인은 적다고 할 수 있습니다. 오히려 경제상황, 정부의 규제완화 및 개발계획 등에 따라 변동이 생기는 요인에 크게 영향을 받는다고 볼 수 있습니다. 다만, 건설업의 특성상 공사의 진행률을 기반으로 매출액을 인식하기 때문에 상대적으로 진행속도가 느린 겨울의 경우 다른 계절에 비해 낮은 수익을 보일 수 있습니다.

[각 사업부문 과거 3개년 분기별 매출 Trend]

(단위: %)

구분

2016년

2017년

2018년

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

정보통신

27.3

27.0

23.5

22.2

21.6

24.5

26.1

27.8

19.6

26.9

26.9

27.0

CS

0.0

0.1

40.0

59.9

23.5

33.1

22.9

20.5

22.8

16.3

24.0

36.9

주1)
주택 사업부문의 경우, 2018년 하반기부터 매출 발생하였기에 기재 생략함

주2)
CS 사업부문의 경우, 자이서비스 합병에 따라 2016년 하반기부터 매출이 발생하였음

마. 경
쟁현황

(1) PM 사업부문

국내 빌딩 관리 및 부동산 관리는 점차 고도화되고 있으나, 대규모 투자의 필요성이 적고 진입장벽이 비교적 낮아 시장참여자의 과다로 대외 시장은 사실상 완전 경쟁에 가까운 상황입니다. 국내 부동산 서비스업은 초창기 시설관리(FM)부터 시작하였으며 청소, 주차 등 건물의 물리적 관리 부문에 국한되었기에 진입장벽이 낮은 상황이었습니다. 따라서 국내 대기업들은 계열사 건물의 FM을 담당하는 사업부 또는 계열사를 자체적으로 두었으며, 최근 효율적인 수익 관리 필요성에 따라 PM까지 업무범위를 확대하고 있습니다. 따라서 국내 빌딩 및 부동산 관리 사업을 담당하는 사업자는 대기업계열사와 일반기업으로 구분할 수 있습니다.

국내 주요 대기업 계열사 시설관리 업체 현황은 다음과 같습니다.

그룹사

시설관리 업체

주요 업무

삼성

에스원

경비 및 시설관리

LG

서브원

경비 및 시설관리

포스코

포스메이트

사업시설유지관리

GS

자이에스앤디

시설관리 및 정보통신공사

현대중공업

현대이엔티

인력파견

KT

KT에스테이트

부동산 개발 및 공급

LS

흥업

사업시설유지관리

교보

교보리얼코

부동산 관리

HDC

HDC아이서비스

부동산 관리

한화

한화63시티

사업시설유지관리

주)
서브원의 경우 2018년 12월 1일 물적분할 후 존속회사의 사명을‘에스앤아이 코퍼레이션’으로 변경하였습니다.

LG서브원은 30년 넘게 인텔리전트 빌딩 및 최첨단 공장 경영관리 노하우를 구축한 경영관리 솔루션을 제공하고 있습니다. 현재 시설관리 사업은 총 159개 사업장을 관리하고 있으며 주요 고객사로는 LG계열사 건물들을 포함하여 GS타워, 전국경제인연합회 등의 빌딩과 서울 국제금융센터 SIFC 등의 고층빌딩, BIFC, 곤지암리조트, 외환은행 등 인텔리전트 빌등 등이 있습니다. 또한 민간투자유치(BTL) 사업에도 적극 참여하여 서울대학교, 울산과학기술대학교, 대구경북과학기술원 등을 수주하였습니다.

에스원은 보안시스템 서비스, 건물관리서비스, 콜센터 서비스 및 텔레마케팅 등 3가지 사업을 영위하고 있으며 건물관리 사업의 경우, 2014년 1월 삼성에버랜드로부터 사업 양수하며 사업을 진행하고 있습니다. 에스원 보안시스템의 경우 다년간 축적된 노하우를 바탕으로 지능형 통합관제센터를 365일 24시간 수원과 대구에 운영함으로써 전국을 커버하는 서비스를 제공하고 있습니다. 또한 에스원은 2015년 건물종합관리 브랜드 ‘블루에셋’을 출시하며 PM 사업 고도화에 사업 역량을 집중하고 있으며 오피스 건물 위주로 건물종합관리 서비스를 제공하고 있습니다.

교보리얼코, 한화63씨티, HDC아이서비스 등의 국내 대형회사들은 대기업 본사 사옥 관리를 기반으로 임대 사업을 포함한 종합서비스사업을 영위하고 있습니다. 교보리얼코는 교보생명 사옥 및 관계사 빌딩, 일반기업 빌딩, 호텔·리테일·물류 센터 등의 임대 및 자산·시설관리 외에도 투자자문·리서치, 건축·인테리어 등을 수행하고 있습니다.

계열사 Captive가 아닌 전문적인 대형 비주거용 건물 임대시장의 경우, 외국계 및 해외 대기업 국내 법인들이 시장을 점유하고 있는 상황입니다. 영국계 세빌스코리아, 미국계 CBRE코리아 등이 대표적으로 세빌스는 전세계 600여개 지역에 진출해있는 영국 최대 부동산서비스 기업이고, CBRE는 포춘 500대 기업에 속하는 세계 4대 종합부동산서비스 회사입니다. 이들은 임대 서비스뿐만 아니라 부동산 전 Value Chain을 아우르는 종합서비스를 제공하고 있습니다. 비대기업 고객의 경우, 중소업체들을 이용하는 경우가 대부분이고 일부 고객들은 대기업 계열사의 FM/PM 서비스를 이용하는 경우도 존재합니다. 건물관리, 특히 주로 FM을 담당하는 영세한 중소업체는 매우 많은 상황으로 건물관리 관련 협회에 등록된 기업은 약 33,900개를 상회하는 수준입니다.

(2) 정보통신 사업부문(스마트홈)

당사 제품의 주요 수요 계층은 건설관련 업체이나, 실제 사용 계층은 일반 소비자이기 때문에 산업재와 소비재의 양면성을 보이고 있습니다. 따라서 1차 주요 표적시장은 건설관련 업체로 주택경기와 밀접하게 연관되어 있으며, 개별소비자와는 다른 경쟁의 특성을 가지고 있습니다. 스마트홈 시스템 경쟁의 특성은 우수한 품질 및 기능, 디자인, 제품 가격, A/S 능력 등으로 볼 수 있습니다. 제품이 선택받기 위해서는 발주처의 요구사항에 부합하는 제품을 생산할 수 있는 기술력을 보유하고 있어야 하며, 또한 발주처에서 요구하는 가격수준에 부합하여야 하는 경쟁력을 갖추어야 합니다. 또한 발주처 실내 인테리어 설계와 어울리는 디자인의 제품 공급이 필요합니다.

당사의 주요거래선은 GS건설을 비롯하여 주요 건설사, 중소 건설사, 주택공사 등 공공기관까지 매우 폭 넓은 편이며, 고정거래선에 대한 유지관리는 물론, 제품의 품질뿐 아니라 시공품질, 응용기술까지 제공할 수 있는 능력이 필수적입니다.

사물인터넷(IoT)은 공공재나 산업 시설로 한정되던 영역에서 벗어나 자동차나 가전제품과 같이 일상에서 쉽게 접할 수 있는 분야까지 전방위로 확대되고 있는 가운데 주택설비 영역에서도 사물인터넷(IoT)의 기술 접목이 이루어지면서 새로운 가치를 창출하려는 움직임도 본격화 되고 있습니다. 특히 정부가 추진중인 창조경제 활성화의 일환으로 ICT(정보통신기술)의 역할이 부각되면서 그간 정책 지원이 미흡했던 사물인터넷(IoT) 시장의 성장 가능성이 주목을 받고 있습니다.

당사는 홈오토기기, 홈게이트웨이/월패드, 공용부 관리서비스 및 가정용 IoT 분야에서 코맥스, 코콤, 현대정보기술, HDC아이콘트롤스 등과 치열한 경쟁을 펼치고 있습니다. 대기업 계열사인 당사와 HDC아이콘트롤스는 모회사의 신규분양 아파트에 스마트홈 제품과 정보통신공사를 동시에 공급하고 있으며, 코맥스, 코콤, 현대정보기술의 경우 스마트홈 제품을 공급하는 데 주력하고 있습니다.

[서비스 별 핵심 플레이어 현황]

구분

스마트홈/비즈니스

주요내용

스마트홈 네트워크

지능형 정보가전기기

스마트홈 보안

주요제품/기술

비디오폰, 홈오토메이션 장비를 관리 제어하는 기술, 집안 네트워크 망과 외부 인터넷 엑세스 망을 연결하는 통로 관리 기술, 가정 내 빌트인 기기(조명, 커튼, 방문객 확인 등) 제어기술

음성 인지 가전제어 서비스, 대화형 홈서비스 로봇, 불쾌소음 억제기술, 의류건조 모드, 공제제균기능 등 답재된 가습기

외부침입, 감시, 출입통제, CCTV에 이르는 종합적인 방범체계, 방문자 확인 기능, 원격검침 기능 등 지능형 서비스 기술

국내기업

통신3사(SKT, KT, LB U+)

자이에스앤디, 코멕스, 코콤, 현대정보기술, HDC아이콘트롤스, 삼성전자, LG전자 등

삼성전자, LG전자, 경동나비엔, 대성셀틱, 캐리어, 위틱스, 금호전기 등

통신3사(SKT, KT, LB U+)

자이에스앤디, 코멕스, 코콤, 현대정보기술, HDC아이콘트롤스, 에스원 등

해외기업

Google, apple, amazon, ikea, Cisoco 등

amazon, ikea, siemens-borch, miele 등

ADT, AT&T, Verizon, Wireless,Comcast, Time Warner, Cable, Cox

Communications, NTT docomo

(3) 정보통신 사업부문(전기/정보통신 공사), 주택 사업부문

정보통신 사업부문 내 전기/정보통신 공사의 경우 민간발주공사 및 공공발주공사 경쟁의 특성이 다소 차이가 있습니다. 민간부문의 경우 등록된 협력업체를 대상으로 입찰참가 자격을 부여하며, 통상 최저가 입찰을 통하여 낙찰자를 결정합니다. 따라서 민간건설업체에서 발주하는 공사에 입찰참여를 하기 위해서는 반드시 협력업체를 등록하여야 합니다.

공공부문 입찰에서는 통상적으로 입찰참가자격사전심사(PQ)를 통과한 회사에 대하여 입찰에 참여시켜 투찰후 낙찰자를 선정하고 있습니다. PQ(Pre Qualification)란 사전에 시공경험·기술능력·경영상태 및 신인도 등을 종합적으로 평가하여 시공능력이 있는 적격업체를 선정하고 동 적격업체에게 입찰참가자격을 부여하는 제도를 말하며, 발주처마다 적용대상 공사, 용역기준 등 특성에 맞게 달리 적용하며, 컨소시엄 구성요건 및 지역업체 포함시 가점제도 등 다양한 제도가 존재합니다.

또한 당사가 2018년부터 영위하고 있는 주택 사업부문의 경우, 종합 건설업에 해당하며 국내 경쟁 현황은 다음과 같습니다.

국내 건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다.

건설업은 계약 수주 시 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아닌 하도급 형태로 여러 중소 건설사들의 참여가 이루어집니다. 2018년 기준으로 종합건설회사가 12,651개, 전문건설회사가 41,787개, 설비건설회사가 7,887개로 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 6만개를 상회하며 이러한 치열한 경쟁으로 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다.

[업종별 건설업체 수 현황]

(단위: 개사)

연도

건설업체

주택업체

전체

종 합

전 문

설 비

시설물

2006

55,692

12,914

35,040

5,387

2,351

7,038

2007

57,549

12,842

36,422

5,478

2,807

6,901

2008

58,562

12,590

37,110

5,768

3,094

6,092

2009

59,819

12,321

37,914

5,994

3,590

5,281

2010

60,588

11,956

38,426

6,151

4,055

4,907

2011

60,299

11,545

38,100

6,330

4,324

5,005

2012

59,868

11,304

37,605

6,463

4,496

5,214

2013

59,265

10,921

37,057

6,599

4,688

5,157

2014

59,770

10,972

37,117

6,788

4,893

5,349

2015

61,313

11,220

37,872

7,062

5,159

6,501

2016

63,124

11,579

38,652

7,360

5,533

7,172

2017

65,655

12,028

40,063

7,602

5,962

7,555

2018

68,674

12,651

41,787

7,887

6,349

7,607

출처:
대한건설협회 2018년 4분기 주요건설통계

(4) CS 사업부문

CS 사업은 고객에게 제공하는 일련의 서비스(입주자관리, 하자보수 등)로서 대부분 건설사 자체적으로 조직을 구성 운영하고 있습니다. 건설사 중 자회사를 통하여 서비스를 제공하는 곳은 GS건설 자회사인 당사를 포함하여 HDC현대산업개발 자회사인 HDC아이서비스, 대우건설 자회사인 푸르지오 서비스 등 3개사에 불과합니다.

현재 건설사들은 고객의 다양한 needs에 맞는 서비스를 제공하기 위하여 전문적인 서비스 회사와의 계약을 통하여 A/S를 제공하고자 하나, 입주 관리, 고객센터 운영, A/S 등 종합서비스를 제공하는 회사가 많지 않고, 또한 아파트 브랜드가치와 직접적으로 연동되는 서비스로 타사에 의뢰하기도 쉽지 않은 상황입니다. 또한 옵션(빌트인 가전 등) 판매의 경우에도 수분양자를 대상으로 제품을 판매하는 만큼 타회사에서 분양하는 신축 아파트에 판매하기는 어려운 상황입니다. 그에 따라서 당사는 GS건설및 당사에서 시공한 주거용 건축물을 대상으로만 CS 사업을 영위하고 있기에 경쟁 요소는 존재하지 않습니다.

바. 회사의 경쟁상의 강점

(1) PM 사업부문

(가) 임대 관리

당사는 다수의 위탁관리형 임대관리 서비스 제공사업자로 선정된 경험을 가지고 있을 뿐만 아니라 시설관리의 기본이 되는 PM/FM 서비스 제공, GS건설 시공 건축물 하자관리 등 유지관리서비스, 자체 개발사업, 자기관리형 임대사업자 선정 등 부동산 서비스 전분야에서 업무를 수행한 경험을 가지고 있습니다. 

당사는 임대관리, 시설물관리(PM/FM), 자체 개발사업, 민간투자사업(BTO/BTL), 민간건축 시공, 건축물 A/S 및 시설물유지관리 서비스 등 종합적인 건물관리 능력을 융합 발전시켜 보다 선진화된 부동산종합서비스를 제공하고 있으며, 향후 특화서비스 개발, 지속적인 투자확대를 통하여 국내 부동산 시장을 선도하는 부동산종합서비스 회사로 거듭날 것입니다.

(나) 부동산관리(PM/FM)

당사는 그랑서울 종합관리, 파르나스타워, 인터컨티넨탈호텔 등 전국적으로 약 250여개 사업장을 관리하고 있으며, 이러한 관리실적, 경험, Know-How를 바탕으로 사업을 지속적으로 확장할 계획입니다. 

당사는 주요 FM사 대비 우수한 신용등급(AA-), 대규모 납입자본금(178억) 등 재무구조가 주요 경쟁사에 비하여 월등히 우수합니다. 또한 수많은 사업장을 관리한 실적을 보유하고 있으며, 사업장 운영관리 경험을 통하여 습득한 Know-How와, 본사의 우수한 기술 인력을 통하여 발주처에서 요구하는 고난도의 기술지원 요청에 대하여 신속하게 대응함으로써 고객사의 만족도가 매우 높습니다. 또한 전국적으로 약 250여개의 사업장을 관리하고 있어 비상사태 발생시 인근 사업장으로부터의 신속한 업무 지원이 가능하며, 대기업 FM업체와 차별되는 직영관리 및 가격 경쟁력을 가지고 있습니다.

(다) 민간투자사업(BTO/BTL)

BTO 운영 관리 사업을 위하여 당사는 광주-원주 고속도로사업, 옥산오창고속도로 등의 사업 입찰에 참여하여 통행료 징수, 터널 및 교량, 기타 시설물 유지보수, 징수 및 신호관리 시스템, 기타 전산운영시스템 관리 및 교통안전순찰 등 통합 업무를 수주하여 수행하고 있습니다. BTL 운영관리는 육군파주양주병영시설, 국직계룡대관사, 육군화천양구병영 및 관사시설, 공군진주함양병영시설, 송도컨벤시아 2단계 등에 투자하여 관리하고 있으며, 과거 컨소시엄에 참여한 경험을 바탕으로 BTL사업 추진 건설사와의 유대관계를 지속적으로 유지하여, 사업에 적극 참여할 계획입니다.

(2) 정보통신 사업부문

(가) 스마트홈

사업초기 GS건설의 공동주택 브랜드인 "자이"아파트에 다양한 상품 제안 및 공동개발을 통해 당사가 개발한 스마트홈 시스템을 설계에 반영하여 제품을 공급하였으며, 이후 ‘자이’아파트에 제공한 당사만의 차별화된 기술과 품질을 대외적으로 인정받아, 현재 상위 건설사를 비롯, 중견건설사 및 지방의 중소형 건설사까지 고객을 확대하였으며, 공공기관에 대하여는 공공입찰을 통하여 제품을 공급하고 있습니다.

당사는 자체 개발한 홈오토메이션 플랫폼은 물론 통신사 연동, 포털연동 플랫폼 등 현재 제공되는 모든 종류의 플랫폼을 보유하고 있습니다. 특히 자체 개발한 플랫폼 기술은 단지내에 서버를 구축한 빅 데이터 기반의 무선통신 기반의 플랫폼으로 향후 다가올 IoT시대에 네트워크를 활용한 다양한 기기의 연동이 가능하여 스마트폰 태블릿 PC 등 디지털 정보 단말기 상에서 가정 내 기기들의 정보를 확인 조작할 수 있는 확장성이 매우 높은 제품입니다.

당사는 Buyer가 별도의 특화 서비스 제공을 요구하는 경우 자체 기술연구소를 통하여 신속히 Buyer 요구사항을 반영한 제품을 개발하여 납품하고 있으며, 고장 발생시 당사 직영 AS센터를 통하여 보다 신속하게 고장 수리를 받을 수 있습니다. 이러한 유연한 기술 적응력과 AS 정책을 바탕으로 소비자의 신뢰도는 점차 높아지고 있으며, 당사 스마트홈 시스템이 적용되는 사업장은 점진적으로 늘어가고 있습니다.

또한 당사는 제품개발을 위해 특화된 기술인력을 보유하고 있으며, 자체 기술연구소를 통하여 독자적으로 스마트홈시스템을 개발하고 있습니다. 또한, 현재 개발중인 4세대 스마트홈 시스템은 안드로이드를 기반으로 하는 운영체계를 바탕으로 개방형 시스템을 표방하며, 스마트 홈 기기를 포함한 빌트인 가전, 엘리베이터, 공동현관, 관리사무소, 주차시스템, 보안시스템, 환기시스템 등 아파트 내 시스템과의 연동이 가능한 제품으로 향후 B2B 시장은 물론, 애프터 마켓과 B2C 시장까지 아우를 수 있는 당사만의 차별화된 고객 맞춤형 솔루션 공급으로 고객만족을 실현해 나갈 것입니다.

(나) 전기/통신 공사

당사는 GS건설에서 시공하는 주거용 건축물 및 일반건설업체 및 공공입찰에서 수주한 전기공사 및 정보통신공사를 시공하고 있습니다. 우수한 기술력을 바탕으로 적기에 인력을 투입하여 공기에 차질없이 공사를 수행하고 있으며, 우수한 설계능력을 바탕으로 설계변경 지원 등을 통하여 원가절감에 노력하고 있습니다.

당사는 정보통신공사업 전국순위가 21위, 시설물유지관리업 전국 순위가 34위로 상당히 높은 경쟁력을 보유하고 있고, 양질의 전문인력 및 기술역량을 보유하고 있어, 철저한 원가관리를 통하여 약 13%의 높은 EBIT 마진률을 기록하고 있습니다. 

[2018년 당사 시공능력 평가 순위(적용기간 2018.07.31~2019.07.30)]

(단위: 개사)

구분

정보통신

공사업

시설물

유지관리업

전기공사

전문소방

시설공사업

기계설비

공사업

건축

평가액

63,881,600

41,326,828

5,279,259

394,300

10,412,000

10,412,000

순위

전국

21/9275

34/6,222

2,590/16,485

4,970/5,383

1,802/7,051

1,145/5,700

서울

14/2170

18/1,101

380/2,001

871/943

439/1,171

N/A

출처:
정보통신공사협회/대한시설물유지관리협회 /한국전기공사협회/한국소방시설협회/대한기계설비건설협회/ 대한건축사협회

(3) CS 사업부문

당사는 GS건설에서 요구한 사항을 수용하고, 고객불만 사항 및 하자 접수를 위하여 24시간 운영하는 콜센터를 구축하여 운영하고 있습니다. 또한 접수된 민원 및 하자를 신속하게 처리하기 위하여 본사와는 별도로 전국을 6개 권역으로 나누어 각 지역에 A/S 사무소를 설치하여 운영하고 있습니다.

뿐만 아니라 CS직원의 기술 향상을 위하여 입사 후 30일간 기술교육을 실시하는 한 편 2년 근무 시 계약직에서 정규직으로 전환하여 직무 안정성을 높이고 있습니다. 또한 옵션 판매를 위하여 우수한 품질의 제품을 지속적으로 발굴하는 한편, 대량 구매를 통한 매입 원가를 낮추고, 상품을 소비자에게 저렴한 가격으로 제공하기 위하여 노력 하고 있으며, 향후 미세먼지 해소를 위하여 자체 개발한 천장형 공기청정기 “Sysclein”을 보급하고 있습니다.

(4) 주택 사업부문

당사는 GS건설 자회사로서 2018년 1월 1일부터 GS건설의 영업, 설계, 분양 및 시공 등의 시스템과 노하우를 습득하여 자체, 외주 및 정비사업을 추진하고 있습니다.

2011년 주택산업연구원의 주택구입결정요인 분석 자료에 의하면 주택구입을 결정하는 요인은 입지조건(교통, 편의시설, 교육환경, 커뮤니티 등) 28.0%, 투자가치 21.5%, 주택특성(내부 평면계획, 인테리어, 홈오토메이션 등 첨단 가전 설비, 주택의 향 등) 17.5%, 브랜드 16.9%, 단지특성(단지규모, 안전시설, 단지환경, 단지 배치 계획 등) 16.1%로 조사 되었습니다.

입지조건, 투자가치, 주택특성, 단지특성은 사업을 추진하는 Project마다 모두 상이하지만, 아파트 브랜드는 주택 구입을 결정하는 아주 중요한 요소 중 하나입니다. 당사는 GS건설과 브랜드 사용계약을 체결하여 국내 아파트 브랜드 1위에 빛나는 "자이 및 자이엘라" 브랜드를 적용하여 분양성을 제고하고 있습니다. 또한 사업초기 다양한 컨설팅 지원(사업인허가, 자금조달, 사업계획 및 적정 분양가 산출 등)과 더불어 당사의 우수한 재무구조를 바탕으로 원활한 사업 초기 자금 대여 및 GS건설의 기술지원에 따른 우수한 공사품질을 확보하여 고객으로부터 높은 신뢰를 얻고 있습니다. 

[2018년 아파트 브랜드 종합 순위]

순위

브랜드

건설사

2017년 비교

1

자이

GS건설

2

래미안

삼성물산

▲1

3

롯데캐슬

롯데건설

▲2

4

푸르지오

대우건설

▲2

5

더샵

포스코건설

▼1

6

힐스테이트

현대건설

▼4

7

E편한세상

대림산업

8

아이파크

현대산업개발

9

위브

두산건설

신규진입

10

린

우미건설

신규진입

출처: 부동산 114

사. 사업부문별 재무정보

(단위: 백만원)

구분

2019연도 반기

2018연도

2017연도

2016연도

매출액

133,321

212,696

142,325

92,840

정보통신사업 부문

51,618

76,206

62,845

47,992

주택사업 부문

6,696

1,251

-

-

PM사업 부문

47,815

82,629

44,179

35,000

CS사업 부문

27,191

52,610

35,301

9,848

영업이익

7,762

14,498

10,725

5,366

정보통신사업 부문

6,642

10,035

7,083

4,926

주택사업 부문

(713)

(1,487)

-

-

PM사업 부문

955

1,266

1,621

-59

CS사업 부문

877

4,684

2,022

499

2. 주요 제품 및 서비스 등에 관한 사항

가. 주요 제품 및 서비스 등의 현황

(단위: 백만원)

품목

2019년 반기
(제20기 반기)

2018년도

(제19기)

2017년도

(제18기)

2016년도

(제17기)

매출액
비율

매출액

비율

매출액

비율

매출액

비율

PM 사업부문

47,816
35.9%
82,629
38.9%
44,179
31.0%
35,000
37.7%

정보통신사업부문

51,618
38.7%
76,206
35.8%
62,845
44.2%
47,992
51.7%

CS 사업부문

27,191
20.4%
52,610
24.7%
35,301
24.8%
9,848
10.6%

주택사업부문

6,696
5.0%
1,251
0.6%
0
0.0%
0
0.0%

합계

133,321
100.00%
212,696
100.0%
142,325
100.0%
92,840
100.0%

주)
당사는 2019년 반기검토보고서 상 기존 CS사업부문을 ACS사업부문과 CS사업부문으로 별도 구분하였으며, ACS사업부문은 옵션 판매를 CS사업부문은 A/S 부문을 담당하고 있음. 다만 비교유의성을 위해 상기 표 상 2019년 반기 CS사업부문은 2019년 반기검토보고서 상 ACS사업부문과 CS사업부문 실적 합산한 수치를 기재함

(1) PM 사업부문

PM 사업부문은 용역관리(주거, 비주거, 보안), BTL/BTO 운영관리, 임대관리 사업으로 구분 되며, 그 상세 사항은 다음과 같습니다.

(가) 용역관리(주거, 비주거, 보안)

건물에 대한 시설관리, 미화, 보안, 주차 관리 등 건물 자체의 유지보수 관련 서비스를 통칭하며, 당사의 경우 비주거 건축물(오피스 빌딩, 지식산업센터, 근린생활시설, 연구소, 공장, 호텔, 콘도미니엄, 골프장 등)과 주거용 건축물(아파트, 주상복합건물, 오피스텔, 테라하우스 등)에 대하여 일반적 유지관리서비스 외에, CS교육, 직무 교육 등을 통하여 직원들의 만족도 및 역량을 강화하고, 에너지 진단, 조경관리 진단, 법정공사 통합 시행 등으로 비용을 절감하며, 홈페이지 구축 운영, 서비스 만족도 조사를 통한 사후관리 등 고객 중심의 현장관리 서비스 등 타사와 차별되는 FM(Facility Management) 서비스를 제공하고 있으며, 점차 중소형 빌딩, 중소형 주택 등에 대한 PM(Property Management, 건물에 대한 자산관리) 영역까지 서비스범위를 확대하고 있습니다.

(나) 민간투자사업(BTO/BTL) 운영관리

민간투자사업에 대한 운영관리 서비스는“사회기반시설에 대한 민간투자법”에 의한 민간투자사업 방식의 하나로서, 사회기반시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하는 방식을 말하며, 당사는 민간투자사업 중 운영관리업무를 수행합니다.

BTO 방식의 민간투자자는 준공 후 약정된 시설관리 운영기간 동안 시설사용자로부터 직접 이용료를 징수하여 수익을 올리고 투자금을 회수하게 되므로 “수익형 민간투자사업”이라고도 하며, 주로 도로·철도·항만 등 교통시설 등 운영에 따른 충분한 사용료 수익으로 투자금 회수가 예상되는 시설을 대상으로 시행됩니다. BTL(Build-Transfer-Lease)사업은 사회기반시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권은 국가 또는 지방자치단체에 귀속되나, 사업시행자에게 시설관리운영권(사용권)을 인정하는 구조입니다. 다만, 약정기간 동안 국가 또는 지방자치단체가 민간사업자에게 시설의 관리운영권을 임차하며, 민간사업자는 약정된 임대료 수입으로 투자비를 회수하게 되므로 “임대형 민간투자사업”이라고도 합니다.

(다) 임대 관리

"기업형 주택임대관리업"은 2014년 2월 7일 주택법 시행령, 시행규칙 시행에 따라 도입 되었으며, 이를 계기로 자본력을 동반한 대기업 및 전문기업이 시장에 신규 진입하기 시작하였습니다. 그에 따라 2018년 6월 30일 현재 279개 업체가 등록하였으나, 이중 실제 사업을 수행하는 업체들은 당사를 비롯하여 KT에스테이트, 롯데자산운용, 대림코퍼레이션 등으로 사업개시 초기인 만큼 그 수가 많지 않은 상황입니다.

(2) 정보통신 사업부문

정보통신 사업부문은 스마트홈(홈 네트워크), 전기공사, 정보통신공사, 에너지사업으로 구분 되며, 그 상세 사항은 다음과 같습니다.

(가) 스마트홈

가정 내 설치된 월패드에 각종 시스템을 네트워크로 연결한 후 이를 스마트 기기를 통하여 유·무선으로 제어, 확인할 수 있는 시스템입니다. 당사에서 제공하는 스마트홈 시스템에 각종 홈오토기기(세대내 각종제어기기, 감지기, 공동현관기, 도어폰, 도어락, 동체감지기, 주차시스템, 엘리베이터, 방재실 등)를 연결하여, 화상통화는 물론, 단지내 안전제어(가스밸브, 조명기기의 Dimming(조광기능), 일괄소등 등), 모니터링, 출동경비서비스, 원격검침(전기/수도/가스/온수/열량), 차량입/출차 및 단지내 공지사항, 단지 대기정보 등을 서비스 하고 있으며, 특히 스마트패스(입주자의 스마트패스키를 이용, 자동문에 접근 시 문열림, 엘리베이터 호출, 주차 위치 확인 등) 서비스를 제공하고 있습니다.

19. 스마트홈 제품 특징.jpg
[스마트 홈 제품 특징]

(나) 전기/정보통신 공사

당사는 GS건설 및 타 건설사에서 신축하는 주거용 건축물(아파트, 오피스텔, 주상복합 등) 등에 전기 인입공사, 전기 배전반 설치, 옥내외 조명, 전기신호관련 등의 공사를 수행하여 일반소비자가 전기를 사용할 수 있도록 하고 있으며, 최근 교육청 등으로부터 LED 설치공사 등을 수주하여 시공에 참여하고 있습니다.

(3) CS 사업부문

(가) A/S

당사는 GS건설에서 시공하는 건축물에 대한 입주관리, 고객센터운영, A/S 등의 서비스를 제공하고 있습니다. 당사는 제공한 서비스에 대한 직원원가, 부대비용 등 실비금액에 일정비율의 마진을 가산하여 매월 GS건설에 청구하고 있습니다. 당사는 GS건설 시공 건축물에 대하여만 서비스를 제공하고 있으며, 향후에도 타 회사에서 GS건설에 대하여 서비스를 제공할 가능성은 전혀 없습니다. 타 건설사의 경우에도 회사 자체조직을 통하여 직접 서비스를 제공하거나 자회사를(에이치디씨 현대산업개발 - 에이치디씨아이서비스, 대우건설-푸르지오서비스) 통하여 서비스를 제공하고 있습니다.

(나) 옵션

당사는 GS건설 및 당사에서 분양하는 주거용 건축물의 수분양자들을 대상으로 아파트 내 설치한 기본품을 제외한 빌트인 가전 등을 판매하고 있습니다. 당사는 옵션판매를 GS건설 및 당사에서 시공하는 주거용 건축물 수분양자만을 대상으로 진행하고 있으며, 타 경쟁사가 GS건설 및 당사에서 시공하는 아파트 등에 대하여 옵션물품을 판매하기는 수분양자 연락처 등을 파악하기 어려워 현실적으로 불가능한 상황입니다.

당사 CS 사업부문 내 매출 품목(입주관리, 고객센터 운영, A/S, 옵션 제품 판매)은 GS건설 및 당사에서 시공하는 건축물에 대하여 서비스를 제공하는 대가로서 시공사 또는 수분양자들로부터 매출이 발생하고 있기에 타 경쟁사가 뛰어들기에는 명확한 진입장벽이 존재하고 있습니다. 당사는 현재 "시스클라인" 천장형 공기청정기 등 향후 옵션 품목을 다양화할 계획입니다.

(4) 주택 사업부문

종합부동산서비스 회사로 발돋음 하기 위해서는 부동산 자체개발능력 확보와 시공능력 확보가 필수적인 상황으로, 당사는 이를 수행하고자 2018년 주택사업본부를 신설하여 주택 사업을 진행하고 있습니다. 다만 시공에 참여하는 범위는 그룹 내 중복투자 방지, 회사 규모, 투자여력 등을 고려하여 GS건설이 시공에 참여하지 않는 민간 건설공사로 한정하였습니다.

(가) 주택(자체)

건설업은 크게 발주자의 의뢰를 받아 발주자의 부지에 건축물을 짓는 외주사업과 회사가 자체적으로 건설부지를 매입하고 그 부지에 건축물을 짓는 자체사업으로 구분됩니다. 당사의 주택(자체) 사업은 자체사업의 한 종류로 회사가 건설부지를 매입하고 주택을 지어 입주자를 모집하여 분양하는 사업입니다. 주택(자체)사업의 경우 소요자금이 높지만 수익성이 높은 것이 특징입니다.

(나) 주택(도급)

주택(외주) 사업은 발주자의 의뢰를 받아 발주자의 부지에 주택을 건설하는 사업입니다. 발주자는 일반 주택 사업의 경우 시행사이며 재개발/재건축 사업의 경우 주택조합이 됩니다. 주택(외주)사업은 토지를 직접 매입하지 않기 때문에 소요자금에 대한 부담이 높지 않고 안정적으로 매출을 달성할 수 있는 반면 시공비에 대하여만 수익이 발생하므로 자체 사업에 비하여 수익율은 낮은 사업입니다. 당사는 "자이" 브랜드 파워를 바탕으로 GS건설에서 수행하지 않는 중소형 건축사업에 시공사로 참여하여 현재 남양주 별내 오피스텔, 건국대 오피스텔, 대구 만촌동 공동주택 사업등 7개의 프로젝트에 시공사로 선정되어 공사를 진행하고 있으며, 향후에도 지속적으로 민간 건축공사를 수주해 시공사로서의 위상을 높여나갈 계획입니다.

나. 주요 제품 등의 가격변동추이 및 가격변동 원인

(1) 가격변동 추이

당사는 부동산 시설 및 임대관리, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역, 전기/통신 공사, 스마트홈 시스템의 판매, 건축물 시공 및 분양 등 부동산 관련 서비스 및 용역 제공을 주 사업으로 영위하고 있으며, 사업 특성 상 주요 공사 및 용역 등의 가격은 당사가 매출처에 제공하는 서비스, 용역별 계약에 따라 상이합니다.

(2) 가격변동 원인

(가) PM사업부문

당사가 영위하고 있는 PM 사업부문의 경우, 일반적으로 건물 관리 계약 체결 시 규격화되고 표준화된 서비스 제공에 따른 일정 금액의 수수료를 지급받는 것이 아니라 고객의 상황과 요구사항에 따라 서비스를 제공하는 맞춤형 서비스를 제공하고 있으므로, 통상 고객에게 받는 매출은 투입되는 원가에 일정 마진을 가산하여 제안한 후 고객과 협의를 통해 청구금액을 확정하기 때문에 사업별 가격이 테이블 형태로 제공될 수 없습니다. 또한 계약서상에 위탁 용역비의 조정에 관한 조항을 명시하여 매년 최저임금 인상에 따른 인건비의 증가, 물가상승률 등을 고려하여 위탁사와 수탁사의 합의하에 금액을 매년 조정하고 있으므로 최저임금과 물가상승률은 가격 변동 요인이라고 할 수 있으며, 연도별 최저임금 내역은 다음과 같습니다.

[연도별 최저임금 결정 현황]

(단위: 원)

구분

2013년

2014년

2015년

2016년

2017년

2018년

2019년

2020년

최저임금(시간급)

4,860

5,210

5,580

6,030

6,470

7,530

8,350

8,590

출처: 최저임금위원회

(2) 정보통신 사업부문

당사가 영위하고 있는 정보통신 사업부문은 대부분 수주산업으로 각 프로젝트마다 요구되는 특성이 다양하기 때문에 일괄적으로 가격을 산출하기 어려운 특성이 있습니다. 또한 동일한 건축물이라 하더라도 서비스 제공시기, 조건, 공사 기간 등에 따라 투입되는 원재료 가격의 변동, 노무비의 변동 등에 따라 수주 금액이 변동될 수 있습니다.

(3) CS 사업부문

당사가 영위하고 있는 CS 사업부문은 GS건설에서 시공한 건축물에 대하여 입주자 관리 등 고객서비스 컨택(고객)센터 운영, 하자보수 등 시설물 관리 업무로서 실제로 제공되는 서비스 원가에 일정 마진을 가산하여 청구하는 구조입니다. 또한 AS의 경우 아파트 단지별 하자보수별 원가 청구이기 때문에 하자 종류가 다양하고, 입주지원 서비스, 고객센터 운영에 투입되는 인건비의 양이 단지별로 서로 다르기 때문에 가격변동 추이를 파악하기가 매우 어렵습니다. 아울러 매출금액은 서비스 제공 수량, 투입되는 노무비의 변동 등에 따라 변동됩니다.

옵션사업의 경우 아파트 수분양자들에게 기본 제공품 이외의 빌트인 가전 등을 공급하는 사업으로 전자제품 등 판매 업체로부터의 매입가격이 제품 판매 가격에 영향을 미치고 있습니다. 현재 제품 납품업체의 가격 정책이 어떠한 방향으로 변경될 지 파악하기 어려워 가격변동 추이를 파악하기는 어려운 상황입니다.

(4) 주택 사업부문

당사의 주요 사업은 주택(자체), 주택(외주) 사업으로 주요 제품의 특성상 건축물의 규모, 공사기간, 위치, 가구 수 등에 의해 계약 규모가 상이하기 때문에 각 계약에 의한 매출 규모가 상이하며, 이에 유의미한 주요 제품의 가격 변동추이 산정 및 가격 변동 원인 파악이 불가하여 기재를 생략합니다.

3. 주요 원재료 등의 현황

당사가 영위하는 PM 사업부문의 경우 서비스업이기에 별도의 원재료가 존재하지 아니하며, 기타 사업부문의 경우 수주 산업으로 특정한 제품이 존재하지 않고 각 프로젝트별 요구되는 특성 및 사양이 다양하여 주요 원재료는 존재하지 않습니다.

4. 생산 및 설비에 관한 사항

가. 생산능력, 생산실적 및 가동률

당사는 고정된 생산설비를 이용하여 반복적인 생산활동을 통해 산출물을 물적 형태로 생산하지 않으며, 주요사업인 부동산의 시설 및 임대관리, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역, 전기/통신 공사, 스마트홈 시스템의 판매, 건축물 시공 및 분양 등 부동산 관련 서비스 및 용역을 제공하고 있으므로 '생산'의 개념이 적용되지 않아, 생산능력 및 생산실적 및 가동율의 산출이 어려우므로 기재를 생략합니다.

나. 생산설비의 현황

당사는 부동산의 시설 및 임대관리, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역, 전기/통신 공사, 스마트홈 시스템의 판매, 건축물 시공 및 분양 등 부동산 관련 서비스 및 용역 제공을 주 사업으로 영위하고 있으며, 사업 특성 상 '생산'의 개념이 적용되지 않아, 생산설비가 존재하지 않습니다.

5. 매출에 관한 사항

가. 매출실적

당사는 정보통신, PM, CS, 주택공사 등의 서비스를 제공하는 기업이며, 매출은 전액 국내에서 발생하였습니다. 또한 수주 산업으로서 표준화된 수량이 없으며, 고객의 상황과 요구사항에 따라 용역 및 서비스를 제공하고 있으므로, 제공하는 서비스의 표준화된 수량을 측정하기란 불가능하다고 할 수 있습니다. 이러한 사업의 특성 때문에 수량은 별도 기재하지 않았습니다.

(단위: 백만원)

품목

2019년 반기
(제20기 반기)

2018년도

(제19기)

2017년도

(제18기)

2016년도

(제17기)

PM사업부문

47,816
82,629
44,179
35,000

정보통신사업부문

51,618
76,206
62,845
47,992

CS사업부문

27,191
52,610
35,301
9,848

주택사업부문

6,696
1,251
0
0

합계
133,321
212,696
142,325
92,840

나. 판매조직 및 판매경로

(1) 판매조직

당사는 4개 본부 내 8팀의 영업조직을 운영하고 있습니다.

[판매 조직도 및 인력 구성 현황]

사업부

팀

담당

인력

역할

정보통신사업본부

통신/에너지 영업팀

8

스마트홈(홈네트워크 시스템) 영업, 전기공사, 정보통신공사 민간발주공사 영업, 공공입찰 참여

PM사업본부

PM 주거사업팀

15

아파트 시설관리 영업 및 관리

PM 비주거사업팀

17

비주거 시설관리 영업 및 관리

PM보안사업팀

4

주거, 비주거 경비용역 및 관리

ACS사업본부

ACS 마케팅팀

5

모바일과 홈네트워크를 하나로 통합한 “천장형 외기도입형 공기청정기(FAU*) 시스클라인” 영업

*FAU : Fresh Air Unit

옵션팀

5

아파트 수분양자 대상 영업

주택개발사업본부

주택영업팀

9

정비사업, 외주사업, 자체사업 등

운영개발팀

3

BTL사업, 민자도로, 신사업 등

(2) 판매경로

당사는 위 영업조직을 활용하여 직접 영업을 수행, 고객과 계약을 체결하고 있습니다.

[수주 프로세스 및 판매 경로]

구 분

내 용

정보통신

민간공사

통신 에너지 영업팀에서 건설사 등을 대상으로영업 진행

공공공사

통신 에너지 영업팀에서 전자입찰을 통해 수주 진행

PM

BTL

BTL사업 발주시 컨소시엄을 구성 입찰 참여

BTO

BTO 사업 준공 후 운영사를 대상으로 제안 및 수주 진행

민간_임대관리

임대사업자 모집 공고에 따라 제안 및 수주 진행

민간_도급관리

도급사업자 모집 공고에 따라 제안 및 수주 진행

공공관리

공공관리 사업자 모집 공고에 따라 전자입찰을 통해 수주 진행

주택

자체사업

토지주로부터 토지를 매입하여 자체 사업 진행

도급사업

시행사, 정비사업자 등으로부터 사업제안서를 접수 받아 사업성 분석 및 자격여건 등을 판단하여 사업참여 여부 판단 후 제안 및 수주 진행

CS

옵션

신규 아파트 수분양자를 대상으로 시스템에어컨, 냉장고, 방충망 등을 판매

A/S 등

GS건설 및 당사 시공 건축물(아파트, 오피스텔, 오피스, 공장 등)에 대하여 하자보수 및 입주자관리 서비스 등 제공

[판매 경로별 2018년 매출 현황]

구 분

2018년(백만원)

정보통신

민간공사

75,390

공공공사

816

PM

BTL

2,114

BTO

6,669

민간_임대관리

2,700

민간_도급관리

70,620

공공관리

526

주택

자체사업

-

도급사업

1,251

CS

옵션

28,354

A/S 등

24,256

(3) 판매전략

(1) PM 사업부문

영업 대상

영업 전략

민간 FM부문

[신규수주]

1. 신속한 발주정보 사전수집

2. 외주 담당자 관리

3. 수의계약을 위한 건물주 및 담당자 집중공략 영업

[재수주]

1. 관리 서비스 품질 제고

2. 발주처 담당자 유대강화

3. 원가절감 및 특화서비스 제안

공공 FM부문

1. 입찰 정보 수집

2. 프로젝트 요건 확충

3. 입찰가 우위 전략 확보 및 신용도 제고

BT0/BTL

1. 사전입찰 정보 수집 및 사업 아이템 발굴

2. 주관 예정사 집중 영업/발주처 담당자 영업

3. 컨소시엄 구성 후 제안

임대관리

1. 공공발주 사업 입찰정보 수집 및 개발사업지 발굴

2. 사업수지 분석 후 관계사 공동 영업

3. 발주처에 사업 제안

(2) 정보통신 사업부문

정보통신 사업부문의 영업방법은 공공공사와 민간공사로 나눌 수 있습니다. 지방자치단체 및 공기업을 포함한 국가기관에서 발주하는 공공공사는 나라장터와 각 부처별 입찰 사이트를 통해 공고된 입찰공고문의 내용을 확인 후 참가자격을 파악하여 공사입찰에 참여합니다. 민간공사의 경우 지명경쟁입찰(최저가입찰), 설계제안 형태로 공사를 발주합니다. 민간공사의 입찰 참여를 위해서는 사전 영업이 필수이며 발주처별 분양정보, 시행계획, 공공공사 수주실적 등을 수집하여 사전 발주물량을 파악하여 영업목표를 설정합니다.

GS건설의 경우 사전 기술협의를 통하여 단지별 특성을 고려하여 납품 대상 제품을 결정합니다. 이후 시제품 생산, 검수 등의 절차를 통하여 제품의 품질을 검토 한 후 공사 기간에 맞추어 제품을 공급합니다.

당사는 스마트홈 사업의 성장을 위해 매출처 및 사업 영역 확대와 수익증대, 미래성장동력 확보라는 사업과제를 선정하고 목표달성을 위해 다양한 전략을 추진하고 있습니다. 조합 및 시행사 영업 강화, 유통 인프라 및 보급형 라인업 추가 등 사업 다각화를 통해 사업역량을 더욱 강화하고, 가격 및 디자인 경쟁력과 브랜드 이미지 제고를 통해 신규 고객사를 확대하는 등의 성장 기반을 마련하고 있습니다. 또한 수익증대를 위하여 신규 컨텐츠 창출, 고객사별 차별화 솔루션 개발, 특화 설계 및 컨설팅 등 고부가가치 사업도 확대하고 있습니다. 또한 IoT 솔루션, 모바일 기반의 스마트홈 솔루션, 에너지 관리 솔루션 등 4세대 스마트홈 시장을 선점하기 위하여 지속적인 투자와 연구개발을 진행하고 있습니다.

당사는 전기, 정보통신공사의 지속적인 성장을 위하여 시공능력평가순위 상위 30위권 이내의 종합건설사에 대한 협력업체 등록을 우선적으로 추진하고 있고, 4세대 홈네트워크 시스템 개발 등 시장환경 변화에 대응하고 있으며, 효율적 자재구매, 우수협력업체 발굴, 공법변경 등을 통한 원가개선 노력과 함께 정보수집 강화를 통한 조달청 입찰 활성화 등 수주확대를 위하여 노력하고 있습니다.

(3) CS 사업부문
 
옵션 매출은 GS건설이 분양하는 자체 및 재건축, 재개발 아파트 및 주택의 수분양자를 대상으로 시스템에어컨, 냉장고, 방충망 등을 판매하는 사업으로, 아파트 면적별 선호 품목을 적정한 가격에 제안하고 설치하는 것이 영업 전략입니다.

A/S 등 사업부문은 GS건설에서 시공한 건축물에 대한 하자보수 및 아파트 입주관리, 하자접수 및 처리, 고객센터 운영 서비스를 제공하는 사업이며, GS건설의 기업이미지와 직결된 만큼 신속한 하자처리, 친절한 고객응대를 통하여 고객만족도를 향상시키고, 고객불만을 최소화하는 것이 영업전략 입니다.

영업 대상

영업 전략

GS건설 분양

아파트(오피스텔, 주택 등)

수분양자

1. 수분양자 정보 획득

2. 모델하우스 설치 및 판매 카탈로그 등 수분양자에 정보 제공

3. 모델하우스에서 설명회 개최 및 계약 유도

4. 아파트 면적별 맞춤 품목 및 가격 제안

GS건설

(A/S)

1. GS건설 시공 건축물 하자보수

2. GS건설 시공 아파트 입주관리, 하자접수 및 처리, 고객센터 등 운영

3. 신속한 하자처리 및 친절한 고객응대

(4) 주택 사업부문
 
 주택 사업부문은 자체사업 및 도급사업으로 구분할 수 있습니다. 자체 사업의 경우, 토지 매입한 후 시공까지 진행하기에 토지주를 대상으로 영업을 진행하여 토지 매입 후 자체 분양을 진행하고 있습니다. 도급 사업의 경우, 시행사 및 정비조합을 대상으로 영업 진행하여 수주를 받는 구조입니다.

영업 대상

영업 전략

시행사/

정비조합

1. 발주정보 사전 수집

2. 시행사 특성 파악 및 인맥을 활용한 담당자 미팅 추진

3. 공사 지명원, 준공사례집 등을 통한 홍보활동

4. 시행사/정비조합 특성에 맞는 맞춤형 설계제안 및 가격제안

토지주

1. 대상 물건지 파악, 사업 검토

2. 토지주 미팅 및 매매계약 체결, 인허가 진행, 시공, 분양 OR 임대, 준공

3. 사업수행 능력, 브랜드 이미지, 신속한 의사결정, 재무구조, 자금조달 능력 등

6. 수주현황

당사의 주요 수주사업은 아래와 같습니다.

(단위 : 백만원)

구분
프로젝트명
계약시작일
계약종료일
수주금액
기납품액
수주잔고

주택사업부문
별내 자이엘라
2018-10-01
2021-02-28
47,500
7,176
40,324

구의 자이엘라
2019-05-01
2021-05-31
23,757
771
22,986

건대입구 자이엘라
2019-09-01
2022-07-31
45,799
0
45,799

대구 범어동 아파텔
2019-09-01
2022-08-31
39,611
0
39,611

낙원청광연립
2019-11-01
2021-10-31
18,679
0
18,679

대구 만촌동 공동주택
-
-
74,578
0
74,578

강원도 속초 생활형 숙박시설
-
-
34,530
0
34,530

전기통신사업부문
광명역자이타워
2017-09-30
2019-08-31
6,989
6,391
598

지하철1호선내진보강공사
2018-12-31
2020-01-13
6,132
1,361
4,771

그랑시티자이
2017-10-24
2020-02-29
5,060
3,861
1,199

그랑시티자이2차
2018-11-20
2020-10-31
4,055
1,344
2,712

킨텍스원시티
2017-06-20
2019-08-31
3,825
3,221
604

일광자이푸르지오
2018-05-01
2019-12-31
3,373
1,997
1,376

흥덕파크자이 외 전기통신공사
-
-
62,346
36,333
26,012

그랑시티자이
2017-10-24
2020-02-29
3,927
1,921
2,005

킨텍스원시티 외 H/N공사
-
-
55,765
37,804
17,961

PM사업부문
광주원주고속도로_BTO
2016-11-11
2046-11-10
230,872
13,763
217,109

옥산오창고속도로_BTO
2018-01-14
2048-01-13
42,886
1,289
41,597

상주영천고속도로_BTO
2017-06-28
2022-06-27
5,087
2,003
3,084

수원광명고속도로_BTO
2019-06-29
2046-04-28
177,971
0
177,971

육군화천 양구 관사 및 병영시설_BTL
2019-05-16
2040-08-15
30,155
16
30,139

파주양주병영시설_BTL
2014-05-24
2034-05-23
22,876
3,093
19,783

국직계룡대관사(일반관리비등)_BTL
2015-08-20
2035-08-19
15,174
2,645
12,529

송도컨벤시아2단계_BTL
2018-07-21
2038-07-20
11,815
461
11,353

공군진주함양병영시설_BTL
2015-12-15
2036-05-31
1,870
252
1,618

기타 PM/FM 사업장
-
-
212,186
142,788
69,398

CS사업부문
A/S
2019-01-01
2019-12-31
35,800
15,774
20,026

옵션
-
-
140,265
11,341
128,924

Sysclein
-
-
10,342
0
10,342

합 계
1,373,225
295,605
1,077,618

7. 시장위험과 위험관리에 관한 사항

가. 시장위험

당사의 재무위험관리는 주로 시장위험(환위험, 공정가치 이자율 위험, 현금흐름 이자율 위험 및 가격위험), 신용위험, 유동성위험에 대해 전사 각 사업주체가 안정적이고 지속적으로 경영성과를 창출할 수 있도록 지원하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 금융원가를 절감함으로써 사업의 원가경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

또한, 당사는 정기적으로 재무위험관리 정책의 재정비, 재무위험 모니터링 등을 통해재무위험으로부터 발생할 수 있는 영향을 최소화하는데 주력하고 있습니다.

(1) 이자율위험

당사의 이자율 위험은 주로

변동금리부 차입금
에
연관되어 있으며, 이와 관련된 이자비용은 이자
율 위험에 노출되어 있습니다. 보고기간종료일 현재 당사의 이자율 변동위험에 노출된 금융부채는 존재하지 않습니다
(전기 : 1,761,726천원)
.

보고기간종료일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 100bp 변동할 경우 변동금리부차입금으로부터 발생하는 이자비용에 미치는 영향은 다음과 같습니다
.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

100bp 상승시
100bp 하락시
100bp 상승시
100bp 하락시

이자비용
-
-
17,617
(17,617)

(2) 가격위험

회사는 제품판매 비율이 낮고, SPC 및 공제조합 출자금을 제외한 매도가능 증권 또한 보유하고 있지 않아 가격위험에 노출되어 있지 않습니다.

(3) 외환위험

당사의 외환위험은 미래예상거래 및 인식된 자산과 부채가 기능통화 외의 통화로 인식될 때 발생합니다. 당사는 신고서 제출일 현재 회사가 보유한 화폐성 외화자산 및 외화부채가 없습니다.

나. 신용위험

신용위험은 당사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 발생하며 고객 또는 거래 상대방이 계약조건상 의무사항을 지키지 못하였을 때 발생합니다. 이러한 신용위험을 관리하기 위하여 당사는 주기적으로 고객과 거래 상대방의 재무 상태와 과거경험 및 기타요소들을 고려하여 재무 신용도를 평가하고 있으며 고객과 거래상대방 각각에 대한 신용한도를 설정하고 있습니다.

신용위험은 당사가 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 주요 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 현금성자산, 파생금융상품, 은행 및 금융기관 예치금으로부터발생하고 있습니다.

신용위험은 당사의 신용정책에 의하여 효율적 신용위험 관리, 신속한 의사결정 지원 및 채권 안전장치 마련을 통한 손실 최소화를 목적으로 관리하고 있습니다. 당사는 당기 중 손상의 징후나 회수기일이 초과된 채권 등에 대하여 보고기간종료일 현재 채무불이행이 예상되는 경우 그 위험을 적절히 평가하여 재무상태표에 반영하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 당사의 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

현금성자산(보유현금제외)
8,298,470
19,693,430

매출채권및기타채권
51,063,119
37,335,048

단기금융자산
30,000,000
40,000,000

장기매출채권및기타채권
9,286,397
4,236,650

합계
98,647,986
101,265,128

다. 유동성위험

유동성위험은 당사가 유동성 부족으로 인해 금융부채에 대한 지급 의무를 이행 못하거나, 정상적인 영업을 위한 자금조달이 불가능한 경우 발생하고 있습니다.

당사는 자금수지계획을 수립함으로써 영업활동, 투자활동, 재무활동에서의 자금수지를 미리 예측하고 있으며, 이를 통해 필요 유동성 규모를 사전에 확보하고 유지하여 향후에 발생할 수 있는 유동성리스크를 사전에 관리하고 있습니다.

보고기간종
료일 현재 국내 금융기관과의 신용한도와 관련한 주요 약정사항은 다음과같습니다.

(단위 : 천원)

금융기관
당반기말
전기말

한도
사용액
한도
사용액

우리은행
4,000,000
-
4,000,000
473,726

신한은행
3,000,000
-
3,000,000
-

전문건설공제조합
111,188
-
111,188
-

당사의 금융부채를 보고기간종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 아래 유동성 위험 분석에 포함된 금액은 계약상의 할인되지 않은 현금흐름이며, 차입금에는 이자 상환액이 포함되어 있습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

1년 이하
1년~5년
5년 초과

매입채무및기타채무
23,276,346
23,276,346
23,276,346
-
-

미지급비용
2,632,591
2,632,591
2,632,591
-
-

리스부채
3,969,441
3,969,441
1,808,142
2,161,299
-

차입금
278,410
278,410
-
-
278,410

합계
30,156,788
30,156,788
27,717,079
2,161,299
278,410

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
장부금액
계약상
현금흐름
잔존계약만기

1년 이하
1년~5년
5년 초과

매입채무및기타채무
23,386,495
23,386,495
23,386,495
-
-

미지급비용
2,114,053
2,114,053
2,114,053
-
-

차입금
2,040,136
2,170,797
904,845
987,542
278,410

합계
27,540,684
27,671,345
26,405,393
987,542
278,410

라. 자본위험 관리

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다.

자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주요 자본관리 지표로 부채비율 및 순차입금비율을 이용하고 있으며, 당사의 당반기말과 전기말 현재 부채비율, 순차입금비율은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

부채(A)
118,854,059
99,528,491

자본(B)
93,943,831
38,215,437

예금(C)
8,298,470
19,693,430

차입금(D)
278,410
2,040,136

부채비율(A/B)
126.52%
260.44%

순차입금비율((D-C)/B)
(8.5%)
(46.2%)

8. 파생상품 및 풋백옵션 등 거래 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

9. 경영상의 주요계약 등

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

10. 연구개발 활동

가. 연구개발 담당 조직

당사 연구개발 조직은 선행개발, 신규개발, H/N CS 조직으로 모두 14명으로 구성되어 있으며, 이들은 스마트홈 플랫폼 개발, 빅데이터 및 AI기반 비즈니스 모델 발굴, 자이 플랫폼을 활용한 신규서비스 발굴, 신규 H/N 상품 개발, 외부 건설사 기술 영업 지원을 하고 있습니다.

연구개발 조직도.jpg
연구개발 조직도

조직

인원수

주요 업무

선행개발

7

서버 설계 및 개발, SECURITY 통신보안 및 서버 인증개발, ACS 연계 및 사내 플랫폼 확장 비즈니스 발굴, 기기 제어/연동 SW 개발, 단지서버 개발 및 운영, 기축 연동 제품 개발, 자이플랫폼 고도화 개발, 안드로이드 시스템 SW 개발 등

신규개발

3

TDS 4.0 개발, 안면인식 로비폰 개발, 기타 신제품 개발 기획

H/N CS

4

기존 설치 서버 및 네트워크 기술 지원 및 AS 관리 등

나. 연구개발 비용

당사는 조건제어(IFTTT) 솔루션 및 월패드 마감판, 조명스위치보드, 월패드 SW 등을 개발 하였으며, 또한 GS건설 납품용 월패드 재인증(KC, 소방, 대기전력 우수제품 인증), 사명 변경에 따른 KC인증 변경 등의 인허가를 진행하였습니다.

즉 연구개발비는 연구개발 Project 수행과제 진행에 따라 발생되며, 인증 및 인허가 비용은 각 제품별 인증 및 인허가 신청 시 발생됩니다. 인건비는 당사 정보통신기술팀 소속 직원들에게 지급된 인건비 입니다.

구분

2019연도 반기

(제20기)

2018년도

(제19기)

2017연도

(제18기)

2016연도

(제17기)

비용 처리

제조원가

459

521

734

572

판관비

-
-
-
-

합 계

459

521

734

572

(매출액 대비 비율)

0.30%

0.20%

0.50%

0.60%

다. 연구개발 실적

연도

개발항목

개발 결과 및 기대효과

2019년 반기
신규 안드로이드 월패드 개발
1차 샘플 개발 완료(보급형 안드로이드 월패드 및 고급형 안드로이드 월패드 개발을 통한 영업 확대)

안면인식형 공동현관기 개발
안면인식 연동 방식 및 모듈 선정(공동현관 출입 보안 강화)

기축현장 호환 HN 시스템 개발
하반기 개발 완료(기축 현장 HN 교체 영업 확대)

AI기반 환기서비스 설계
시스클라인 연동 앱 개발 완료(HN 서비스 확대 및 ACS 사업부 연대를 통한 ACS 영업 기여)

SW 월패드 개발
안드로이드 기기 제어 및 도어폰 연동 시험 완료(다양한 제품 라인업 환경 구축 및 영업 확대)

기기 및 통신 보안 시스템 개발
기기인증, 통신보안, DB 암호화 개발 완료(스마트 홈 전분야 서비스 보안 강화를 통한 브랜드 Care 및 영업 확대)

2018년

조건제어(IFTTT) 솔루션 개발

조건(시간, 날씨, 위치) 에 따른 HN 제어 스마트폰 App 및 모바일 서버 개발

광주그린자이 현장 월패드 마감판 개발

개발 완료하여 현장 적용

기축 현장 영업 활성화 발판 마련

광주그린자이2차 현장 조명스위치 보드 개발

개발 완료하여 현장 적용

기축 현장 영업 활성화 발판 마련

광주그린자이2차 현장 기축 솔루션 월패드 SW 개발

기축 단지 영업 가능

수원 인계 기축단지 추가 납품

GS건설 납품용 월패드 개발 및 재인증

도어폰 2개 연동 개발 및 대관청 인증 완료

도어폰 2개 적용 가능

사명 변경에 따른 KC인증 변경 신고

KC, 소방, 대기전력 우수제품 인증 완료

변경된 사명으로 제품 판매

2017년

GS건설 현장 원가절감 프로그램 개발

조명 기기 및 난방 기기 를 스케줄링하여 전체 제어 하도록 현장에 제공

2017년 1월 부터 현장에 제공, 운영

HN 제품(공동현관기, 경비실기, 공공향 월패드) 개발

공공향 시방에 맞도록 경비실기, 월패드 개발하여 공공부문 입찰 가능함

홈네트워크 제품 디자인 
특허 등록

특허등록 완료(HN 제품 지적재산권 권리확보)

공공(LH) 영업시 가산점

11. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

가. 주요 지적재산권 보유 현황

(기준일: 증권신고서 제출일 현재)
(단위: 건)

특허·실용신안
디자인
상표

등록
출원
등록
출원
등록
출원

11
18
40
40
18
43

주) Sysclein과 관련하여 특허 3건을 출원하였으며, 디자인 6건을 등록하였음

나. 법
규, 정부 규제에 관한 사항

당사는 증권신고서 제출일 현
재 해당사항 없습니다.

다. 환경물질의 배출 또는 환경보호와 관련된 사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

Ⅲ. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

(단위 : 백만원)

구분
2019연도 반기
(제20기 반기)
2018연도
(제19기)
2017연도
(제18기)

회계처리기준
K-IFRS
K-IFRS
K-IFRS

유동자산
109,576
119,248
83,039

당좌자산
108,877
118,521
82,284

재고자산
699
727
755

비유동자산
103,222
18,496
9,209

투자자산
71,029
1,189
2,637

유형자산
2,131
1,438
909

무형자산
4,350
4,456
1,603

기타비유동자산
25,712
11,413
4,060

자산 총계
212,798
137,744
92,248

유동부채
71,938
55,890
38,997

비유동부채
46,916
43,639
25,100

부채 총계
118,854
99,529
64,097

자본금
17,983
11,118
11,118

자본잉여금
44,119
1,020
1,020

이익잉여금
31,842
26,077
16,013

자본 총계
93,944
38,215
28,151

2019.01.01~
2019.06.30
2018.01.01~
2018.12.31
2017.01.01~
2017.12.31

매출액
133,321
212,696
142,325

영업이익(손실)
7,762
14,498
10,725

당기순이익(손실)
5,765
10,716
8,076

기본주당이익(손실)(원)
363
964
726

2. 연결재무제표

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 연결재무제표 주석

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

4. 재무제표

가. 재무상태표

제 20기 반기 2019년 06월 30일 현재

제 19기 2018년 12월 31일 현재

제 18기 2017년 12월 31일 현재
(감사받지 않은 재무제표)

자이에스앤디 주식회사
(단위:원)

과목
2019연도 반기
(제20기 반기)
2018연도
(제19기)
2017연도
(제18기)

자산

Ⅰ. 유동자산
109,575,573,334
119,247,936,210
83,039,073,689

현금및현금성자산
8,305,474,485
19,696,646,700
9,491,943,993

매출채권및기타채권
51,063,118,787
37,335,047,785
41,488,500,930

재고자산
699,016,674
727,476,118
754,828,317

단기금융자산
30,000,000,000
40,000,000,000
20,000,000,000

기타유동자산
19,507,963,388
21,488,765,607
11,303,800,449

Ⅱ. 비유동자산
103,222,316,525
18,495,991,791
9,208,730,578

장기매출채권및기타채권
9,286,397,242
4,236,650,443
2,084,050,069

유형자산
2,131,135,018
1,438,224,327
909,270,762

사용권자산
3,913,347,269
-
-

영업권및
무형자산

4,350,094,406
4,456,003,943
1,602,665,147

투자부동산

69,588,128,858
-
950,503,483

기타비유동자산
9,491,693,650
4,758,611,180
813,699,141

이연법인세자산
3,020,464,301
2,417,575,600
1,162,523,310

당기손익-공정가치측정 금융자산
1,441,055,781
1,188,926,298
1,686,018,666

자산 총계
212,797,889,859
137,743,928,001
92,247,804,267

부채

Ⅰ. 유동부채
71,938,295,165
55,889,517,898
38,996,613,049

매입채무및기타채무
23,276,346,121
23,386,495,014
12,212,162,818

단기금융부채
-
853,725,830
-

유동리스부채
1,808,141,550
-
-

기타유동부채
43,794,464,529
28,160,368,847
24,593,274,310

유동충당부채
617,795,458
610,243,159
509,189,618

법인세부채
2,441,547,507
2,878,685,048
1,681,986,303

Ⅱ. 비유동부채
46,915,763,829
43,638,972,728
25,099,706,906

장기금융부채
278,410,000
1,186,410,000
278,410,000

비유동리스부채
2,161,299,063
-
-

기타비유동부채
37,042,844,218
36,892,462,606
22,331,358,943

순확정급여부채
5,893,855,245
3,927,644,444
926,331,352

비유동충당부채
1,539,355,303
1,632,455,678
1,563,606,611

부채 총계
118,854,058,994
99,528,490,626
64,096,319,955

자본

Ⅰ. 자본금
17,982,520,000
11,118,160,000
11,118,160,000

Ⅱ. 자본잉여금
44,118,967,718
1,019,895,398
1,019,895,398

Ⅲ. 이익잉여금
31,842,343,147
26,077,381,977
16,013,428,914

자본 총계
93,943,830,865
38,215,437,375
28,151,484,312

부채와 자본 총계
212,797,889,859
137,743,928,001
92,247,804,267

나. 포괄손익계산서

제20기 반기 2019년 1월 1일부터 2019년

6월 30일까지

제19기 반기 2018년 1월 1일부터 2018년

6월 30일까지
(검토받지 않은 재무제표)

제19기 2018년 1월 1일부터 2018년

12월 31일까지

제18기 2017년 1월 1일부터 2017년

12월 31일까지
(감사받지 않은 재무제표)

자이에스앤디 주식회사
(단위:원)

과목
2019연도 반기
(제20기 반기)
2018연도 반기
(제19기 반기)
2018연도
(제19기)
2017연도
(제18기)

Ⅰ. 매출액
133,320,542,676
95,496,335,463
212,696,333,211
142,324,894,887

공사매출
85,505,345,033
57,725,157,788
130,917,555,616
98,705,246,544

용역매출
47,815,197,643
37,771,177,675
81,778,777,595
43,619,648,343

Ⅱ. 매출원가
118,780,017,815
84,208,067,360
188,566,587,242
126,761,346,802

공사매출원가
73,941,691,150
49,167,862,728
112,880,309,976
86,211,480,963

용역매출원가
44,838,326,665
35,040,204,632
75,686,277,266
40,549,865,839

Ⅲ. 매출총이익
14,540,524,861
11,288,268,103
24,129,745,969
15,563,548,085

판매비와관리비
6,778,981,157
4,287,897,332
9,631,737,236
4,838,126,070

Ⅳ. 영업이익
7,761,543,704
7,000,370,771
14,498,008,733
10,725,422,015

기타수익
50,526,623
125,944,962
227,385,577
237,653,284

기타비용
3,201,634
22,172,004
266,358,442
75,846,273

금융수익
948,723,186
362,345,173
812,494,374
431,727,875

금융원가
1,047,969,423
474,382,295
1,565,800,650
589,017,117

Ⅴ. 법인세비용차감전순이익
7,709,622,456
6,992,106,607
13,705,729,592
10,729,939,784

Ⅵ. 법인세비용
1,944,661,286
1,690,003,023
2,989,691,730
2,653,589,597

법인세비용
1,944,661,286
1,690,003,023
2,989,691,730
2,653,589,597

Ⅶ. 당기순이익
5,764,961,170
5,302,103,584
10,716,037,862
8,076,350,187

Ⅷ. 기타포괄손익
0
0
(652,084,799)
180,377,739

Ⅸ. 당기총포괄이익
5,764,961,170
5,302,103,584
10,063,953,063
8,256,727,926

Ⅹ. 주당이익

기본주당이익
363
477
964
726

다. 자본변동표

제20기 반기 2019년 1월 1일부터 2019년

6월 30일까지

제19기 반기 2018년 1월 1일부터 2018년

6월 30일까지
(검토받지 않은 재무제표)

제19기 2018년 1월 1일부터 2018년

12월 31일까지

제18기 2017년 1월 1일부터 2017년

12월 31일까지
(감사받지 않은 재무제표)

자이에스앤디 주식회사
(단위:원)

과목
자본금
자본잉여금
이익잉여금
합계

Ⅰ. 2017.01.01(전전기초)
11,118,160,000
1,019,895,398
12,759,872,988
24,897,928,386

Ⅱ. 총포괄이익

1. 당기순이익
-
-
8,076,350,187
8,076,350,187

2. 확정급여제도의 재측정손익
-
-
180,377,739
180,377,739

총포괄이익 소계
-
-
8,256,727,926
8,256,727,926

Ⅲ. 자본에 직접 반영된 소유주와의 거래

1. 연차배당
-
-
(3,001,903,200)
(3,001,903,200)

2. 중간배당
-
-
(2,001,268,800)
(2,001,268,800)

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 소계
-
-
(5,003,172,000)
(5,003,172,000)

Ⅳ. 2017.12.31(전전기말)
(감사받지 않은 재무제표)
11,118,160,000
1,019,895,398
16,013,428,914
28,151,484,312

Ⅰ. 2018.01.01(전기초)
11,118,160,000
1,019,895,398
16,013,428,914
28,151,484,312

Ⅱ. 총포괄이익

1. 당기순이익
-
-
10,716,037,862
10,716,037,862

2. 확정급여제도의 재측정손익
-
-
(652,084,799)
(652,084,799)

총포괄이익 소계
-
-
10,063,953,063
10,063,953,063

Ⅲ. 2018.12.31(전기말)
11,118,160,000
1,019,895,398
26,077,381,977
38,215,437,375

Ⅰ. 2018.01.01 (전기초)
11,118,160,000
1,019,895,398
16,013,428,914
28,151,484,312

Ⅱ. 총포괄이익

1. 반기순이익
-
-
5,302,103,584
5,302,103,584

2. 확정급여제도의 재측정손익
-
-
-
-

총포괄이익 소계
-
-
5,302,103,584
5,302,103,584

Ⅲ. 2018.06.30 (전반기말)
(검토받지 않은 재무제표)
11,118,160,000
1,019,895,398
21,315,532,498
33,453,587,896

Ⅰ. 2019.01.01(당기초)
11,118,160,000
1,019,895,398
26,077,381,977
38,215,437,375

Ⅱ. 총포괄이익

1. 반기순이익
-
-
5,764,961,170
5,764,961,170

2. 확정급여제도의 재측정손익
-
-
-
-

총포괄이익 소계
-
-
5,764,961,170
5,764,961,170

Ⅲ. 자본에 직접 반영된 소유주와의 거래

1. 유상증자
6,864,360,000
43,099,072,320
-
49,963,432,320

자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 소계
6,864,360,000
43,099,072,320
-
49,963,432,320

Ⅳ. 2019.06.30(당반기말)
17,982,520,000
44,118,967,718
31,842,343,147
93,943,830,865

라. 현금흐름표

제20기 반기 2019년 1월 1일부터 2019년

6월 30일까지

제19기 반기 2018년 1월 1일부터 2018년

6월 30일까지
(검토받지 않은 재무제표)

제19기 2018년 1월 1일부터 2018년

12월 31일까지

제18기 2017년 1월 1일부터 2017년

12월 31일까지
(감사받지 않은 재무제표)

자이에스앤디 주식회사
(단위:원)

구분
2019연도 반기
(제20기 반기)
2018연도 반기
(제19기 반기)
2018연도
(제19기)
2017연도
(제18기)

Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름
1,425,255,209
1,876,549,007
32,906,051,776
14,328,203,801

1. 영업으로부터 창출된 현금흐름
3,747,854,884
3,366,679,673
35,268,476,591
15,693,463,043

2. 이자의 수취
687,765,705
242,270,296
540,322,794
344,924,577

3. 이자의 지급
(29,191,852)
-
(42,983,687)
-

4. 배당금의 수취
3,514,000
4,360,000
4,360,000
1,936,500

5. 법인세의 납부
(2,984,687,528)
(1,736,760,962)
(2,864,123,922)
(1,712,120,319)

Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름
(60,322,578,051)
(7,683,168,961)
(24,463,074,899)
(9,268,794,308)

1. 투자활동으로 인한 현금유입액
78,388,550,715
31,464,532,382
91,758,575,449
32,068,368,364

단기금융자산의 처분
75,006,055,000
30,000,000,000
55,000,000,000
31,000,000,000

임차보증금의 감소
1,430,500,000
855,332,000
1,671,949,000
518,932,000

단기대여금의 감소
489,928,760
-
33,957,501,449
-

기타포괄손익-공정가치측정 금융자산의 처분
1,462,066,955
13,700,382
-
1,800,000

투자부동산의 처분
-
540,000,000
1,070,000,000
538,000,000

공구와기구의 처분
-
55,500,000
52,725,000
-

비품의 처분
-
-
6,400,000
-

차량운반구의 처분
-
-
-
9,636,364

2. 투자활동으로 인한 현금유출액
(138,711,128,766)
(39,147,701,343)
(116,221,650,348)
(41,337,162,672)

단기금융자산의 취득
65,006,055,000
35,000,000,000
75,000,000,000
38,000,000,000

단기대여금의 증가
1,489,928,760
-
34,000,000,000
-

장기대여금의 증가
599,031,000
-
1,157,067,633
-

당기손익-공정가치측정 금융자산의 취득
249,300,000
-
13,180,000
167,008,400

기타포괄손익-공정가치측정금융자산의 취득
1,471,805,000
14,770,000
-
-

비품의 취득
831,634,803
400,587,363
477,226,281
73,311,546

공구와기구의 취득
113,081,764
134,100,000
140,557,000
384,150,000

운영장비의 취득
-
17,540,000
40,996,000
44,855,000

차량운반구의 취득
10,418,181
7,200,000
19,995,454
14,072,726

기타유형자산의 취득
8,100,000
-
-
-

투자부동산의 취득
62,304,074,258
-
-
-

소프트웨어의 취득
174,200,000
72,220,000
564,844,000
608,380,000

임차보증금의 증가
3,673,500,000
3,096,559,600
4,403,059,600
1,432,185,000

회원권의 취득
-
-
-
613,200,000

사업결합으로인한 현금유출액
2,780,000,000
404,724,380
404,724,380
-

Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름
47,506,150,627
-
1,761,725,830
(6,063,662,000)

1. 재무활동으로 인한 현금유입액
49,963,432,320
-
35,761,725,830
31,310,000

유상증자로 인한 현금유입
49,963,432,320
-
-
-

단기차입금의 차입
-
-
34,473,725,830
-

장기차입금의 차입
-
-
1,288,000,000
31,310,000

2. 재무활동으로 인한 현금유출액
(2,457,281,693)
0
(34,000,000,000)
(6,094,972,000)

배당의 지급
-
-
-
5,003,172,000

임대보증금의 감소
-
-
-
1,090,000,000

단기차입금의 상환
-
-
34,000,000,000
-

장기차입금의 상환
-
-
-
1,800,000

리스부채의 상환
695,555,863
-
-

단기차입금의 상환
473,725,830
-
-
-

장기차입금의 상환
1,288,000,000
-
-
-

Ⅳ. 현금및현금성자산의 증가(감소) (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ)
(11,391,172,215)
(5,806,619,954)
10,204,702,707
(1,004,252,507)

Ⅴ. 기초의 현금및현금성자산
19,696,646,700
9,491,943,993
9,491,943,993
10,496,196,500

Ⅵ. (반)기말의 현금및현금성자산
8,305,474,485
3,685,324,039
19,696,646,700
9,491,943,993

5. 재무제표 주석

제 20 기
반
기말 2019년 1월 1일부터 2019년 6월 30일까지

제 19 기
반기말
2018년 1월 1일부터 2018년 6월 30일까지
(검토받지 않은 재무제표)

자이에스앤디 주식회사

1. 일반사항

자이에스앤디 주식회사(이하 "당사")는 2000년 4월 8일에 설립되어
주택건설업, 건축공사업,
홈네트워크 설치와 정보통신공사, 주택관리업 및 전자경비업을 주요 사업목적으로 하고 있습니다. 당사는 2016년 6월 21일을 합병기일로 하여 지에스건설(주)가 지분의 100% 를 보유하고 있던 자이서비스(주)를 흡수합병하였습니다. 당사는 합병 이후 시설물유지관리업 및 유상 옵션 판매와 주거부문의 주택관리 뿐만 아니라 BTO, BTL, 비주거(빌딩, 호텔 등)부문의 운영관
리 등으로 사업범위를 확장하고 있습니다. 당사는 2018년 2월 23일자로 주식회사 이지빌에서 자이에스앤디 주식회사로 사명을 변경하였습니다. 

당반기말 현재 보통주 자본금
은
17,983백
만원이
며, 당사의 주주 내역은 다음과 같습니다.

주주명
보유주식수(주)
지분율

지에스건설(주)
16,382,520
91.10%

지에스네오텍(주)
1,500,000
8.34%

(주)건영
100,000
0.56%

합계
17,982,520
100.00%

2. 재무제표 작성기준 및 유의적인 회계정책의 요약

2.1 재무제표 작성기준

당사는 2018년 1월 1일 이후에 개시하는 연차보고기간부터 국제회계기준을 채택하여 제정한 한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서, 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다. 

당사의 2019년 6월 30일로 종료하는 6개월 보고기간에 대한 반기재무제표는 기업회계기준서 제1034호 "중간재무보고"에 따라 작성되었습니다. 이 반기재무제표는 보고기간말인 2019년 6월 30일 현재 유효하거나 조기 도입한 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다. 

2.2 중요한 회계정책 

중간재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음의 2019년 1월 1일부터 적용되는 기준서를 제외하고는 2018년 12월 31일로 종료되는 회계기간에 대한연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

제ㆍ개정된 기준서의 내용 및 동 기준서의 적용으로 인한 재무제표의 영향은 다음과 같습니다.

2.2.1 기업회계기준서 제1116호 '리스' (제정)

기업회계기준서 제1116호 '리스'는 기준서 제1017호 '리스', 해석서 제2104호 '약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정', 해석서 제2015호 '운용리스: 인센티브', 해석서 제2027호 '법적 형식상의 리스를 포함하는 거래의 실질에 대한 평가'를 대체합니다. 이 기준서는 리스의 인식, 측정, 표시, 공시 원칙을 제시하며, 리스이용자가 대부분의리스에 대해 자산과 부채를 인식하는 단일모형에 따라 회계처리하도록 요구합니다.

기업회계기준서 제1116호에서 리스제공자의 회계처리는 기업회계기준서 제1017호에서와 유의적으로 변경되지 않았습니다. 리스제공자는 기업회계기준서 제1017호에서와 유사한 원칙을 사용하여 리스를 운용리스 또는 금융리스로 계속 분류 할 것입니다. 따라서 기업회계기준서 제1116호가 당사가 리스제공자인 리스계약에 대해 미치는 영향은 없습니다.

당사는 2019년 1월 1일을 최초적용일로 하여 수정소급법을 사용하여 기업회계기준서 제1116호를 적용하였습니다. 수정소급법에 따르면 최초 적용일에 이 기준서의 최초 적용 누적효과를 소급 적용합니다. 당사는 최초 적용일에 기업회계기준서 제1017호 및 해석서 제2104호에 따라 최초 적용일 이전에 이미 리스로 식별된 계약에 대하여만 이 기준서를 적용하는 실무적 간편법을 적용하기로 하였습니다. 또한 당사는 리스개시일에 리스기간이 12개월 이하이고 매수선택권이 존재하지 않는 리스(단기리스)와 리스계약의 기초자산이 소액인 리스(소액자산)에 대하여는 인식 면제를 적용하기로 선택하였습니다.

동 기준서의 도입으로 인한 당사의 재무제표에 미치는 주요 영향
은
주석
31
에서
공시하고 있습니다

3. 중요한 회계추정 및 가정

한국채택국제회계기준에서는 중간재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 중간보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 중간보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

보고기간말 이후의 자산 및 부채의 장부금액에 중대한 조정을 미칠 수 있는 유의적인위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다.

- 이연법인세자산의 실현가능성 (주석 25)
- 금융상품의 공정가치 (주석 29)
- 금융자산 및 계약자산의 손상 (주석 6)
- 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산의 손상 (주석 12)
- 순확정급여부채 (주석 16)
- 충당부채와 우발부채 (주석 18)
- 수익인식 (주석 4)

4. 영업부문 및 고객과의 계약에서 생기는 수익

(1) 당사의 영업부문

영업부문
주요사업

정보통신사업 부문
홈네트워크공사, 전기통신공사 등

PM사업 부문
주택관리, 전자경비, 빌딩관리 등

CS사업 부문
하자보수용역 등

주택사업부문
주택건축, 분양 등

ACS사업부문
옵션공사 등

당
사는 주요사업에 따라 영업부문을 구분하고 있으며, 해당 부문별 손익은 경영진에보고 되어 평가되고 있습니다.

(2) 영업부문의 수익내역

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
정보통신사업
PM사업
CS사업
주택사업
ACS사업
합계

총부문수익
51,618,092
47,815,198
15,849,606
6,696,171
11,341,476
133,320,543

외부고객으로부터의 수익
51,618,092
47,815,198
15,849,606
6,696,171
11,341,476
133,320,543

매출총이익
8,378,820
2,976,871
1,060,329
312,032
1,812,473
14,540,525

영업이익
6,642,076
955,362
673,637
(712,875)
203,344
7,761,544

감가상각비, 무형자산상각비
사용권자산상각비
268,195
414,143
321,395
132,396
77,017
1,213,146

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
정보통신사업
PM사업
CS사업
주택사업
합계

총부문수익
37,429,165
37,992,583
20,074,587
-
95,496,335

외부고객으로부터의 수익
37,429,165
37,992,583
20,074,587
-
95,496,335

매출총이익
6,194,420
3,183,941
1,909,907
-
11,288,268

영업이익
5,044,145
881,513
1,554,799
(480,086)
7,000,371

감가상각비, 무형자산상각비

180,066
154,710
62,430
-
397,206

(3) 당사 전체 수준의 공시

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
보고부문

정보통신사업
PM사업
CS사업
주택사업
ACS사업
합계

주요 사업

홈네트워크공사
23,969,689
-
-
-
-
23,969,689

전기통신공사
22,637,212
-
-
-
-
22,637,212

주택관리
-
11,160,680
-
-
-
11,160,680

전자경비
-
13,499,143
-
-
-
13,499,143

빌딩관리
-
23,155,375
-
-
-
23,155,375

하자보수용역
-
-
15,773,831
-
-
15,773,831

옵션공사
-
-
-
-
11,341,476
11,341,476

주택건축 및 분양
-
-
-
6,696,171
-
6,696,171

기타
5,011,191
-
75,775
-
-
5,086,966

합계
51,618,092
47,815,198
15,849,606
6,696,171
11,341,476
133,320,543

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
보고부문

정보통신사업
PM사업
CS사업
합계

주요 사업

홈네트워크공사
18,132,175
-
-
18,132,175

전기통신공사
18,446,138
-
-
18,446,138

주택관리
-
15,895,860
-
15,895,860

전자경비
-
10,928,044
-
10,928,044

빌딩관리
-
11,012,694
-
11,012,694

하자보수용역
-
-
10,712,479
10,712,479

옵션공사
-
-
9,269,108
9,269,108

기타
850,852
155,985
93,000
1,099,837

합계
37,429,165
37,992,583
20,074,587
95,496,335

(4)
당반기 및 전반기 중 당사 매출액의 10% 이상을 차지하는 외부 고객은 특수관계자인 지에스건설(주)이며, 동 고객으로부터의 매출액은 58,294,267천원(전반기: 47,885,477천원)입니다.

5. 사용제한금융상품

보고기간종료일 현재 사용이 제한된 금융상품은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관명
당반기말
전기말
사용제한내역

시장성 없는 지분증권 (*1)

농협은행(주) 등
1,072,505
823,205
담보제공

출자금
(*2)

전문건설공제조합
142,842
141,099
〃

출자금

(*2)

대한설비건설공제조합
42,728
42,207
〃

출자금

(*2)

정보통신공제조합
24,387
23,138
〃

합계
1,282,462
1,029,649

(*1)
피투자회사 차입금에 대한 담보로 제공되어 있습니다(주석 10, 18 참고).

(*2) 당
사 보증 등의 약정에 대한 담보로 제공되어 있습니다(주석
10, 18 참고).

6. 매출채권 및 기타채권

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 매출채권및기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
채권잔액
대손충당금
현재가치
할인차금
합계

유동
매출채권
43,183,010
(98,451)
(3,198)
43,081,361

미청구공사
2,146,956
-
-
2,146,956

금융리스채권
581,827
-
-
581,827

보증금
2,581,500
-
(12,843)
2,568,657

단기대여금
1,042,499
-
-
1,042,499

미수수익
266,860
-
-
266,860

미수금
1,374,959
-
-
1,374,959

소계
51,177,611
(98,451)
(16,041)
51,063,119

비유동
매출채권
56,219
-
(7,751)
48,468

금융리스채권
2,815,830
-
-
2,815,830

임차보증금
5,000,060
-
(334,060)
4,666,000

장기대여금
1,756,099
-
-
1,756,099

소계
9,628,208
-
(341,811)
9,286,397

합계
60,805,819
(98,451)
(357,852)
60,349,516

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
채권잔액
대손충당금
현재가치
할인차금
합계

유동
매출채권
31,367,495
(73,271)
(8,141)
31,286,083

미청구공사
1,830,335
-
-
1,830,335

금융리스채권
297,363
-
-
297,363

보증금
2,626,000
-
(21,607)
2,604,393

단기대여금
42,499
-
-
42,499

미수수익
204,801
-
-
204,801

미수금
1,069,574
-
-
1,069,574

소계
37,438,067
(73,271)
(29,748)
37,335,048

비유동
매출채권
76,133
-
(11,833)
64,300

금융리스채권
423,030
-
-
423,030

임차보증금
2,712,560
-
(120,308)
2,592,252

장기대여금
1,157,068
-
-
1,157,068

소계
4,368,791
-
(132,141)
4,236,650

합계
41,806,858
(73,271)
(161,889)
41,571,698

(2) 당반기 및 전반기 중 당사의 대손충당금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

기초
(73,271)
(272,475)

대손상각비
(28,776)
(144)

제각
3,596
-

기말
(98,451)
(272,619)

7. 건설계약

(1) 당반기 및 전반기 중 당사의 공사계약 잔액 변동내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초잔액
증감액
공사수익인식
기말잔액

전기통신공사
38,678,705
21,229,492
22,637,212
37,270,985

홈네트워크공사
17,828,896
26,106,657
23,969,689
19,965,864

주택건축및분양
46,249,053
23,756,640
6,696,171
63,309,522

합계
102,756,654
71,092,789
53,303,072
120,546,371

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초잔액
증감액
공사수익인식
기말잔액

전기통신공사
21,039,526
25,787,856
18,446,138
28,381,244

홈네트워크공사
11,224,106
36,375,050
18,132,175
29,466,981

합계
32,263,632
62,162,906
36,578,313
57,848,225

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 진행중인 건설계약 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
누적공사수익
누적공사원가
누적공사손익

전기통신공사
36,895,909
31,684,469
5,211,440

홈네트워크공사
19,244,742
14,674,143
4,570,599

주택건축및분양
7,947,118
6,912,983
1,034,135

합계
64,087,769
53,271,595
10,816,174

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
누적공사수익
누적공사원가
누적공사손익

전기통신공사
31,871,745
27,981,388
3,890,357

홈네트워크공사
15,655,650
12,156,874
3,498,776

주택건축및분양
1,250,947
1,229,305
21,641

합계
48,778,342
41,367,567
7,410,774

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 미청구공사 및 초과청구공사 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

미청구공사
초과청구공사
미청구공사
초과청구공사

전기통신공사
1,338,740
557,997
1,270,950
604,038

홈네트워크공사
258,449
1,839,914
260,642
428,817

주택건축및분양
549,766
764,671
298,743
-

합계
2,146,956
3,162,582
1,830,335
1,032,855

8. 재고자산 및 기타자산

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

재고자산
상품
696,013
726,724

저장품
3,004
752

소계
699,017
727,476

기타유동자산
선급금
19,172,668
21,075,094

선급비용
335,295
413,672

소계
19,507,963
21,488,766

기타비유동자산
장기선급금
9,149,884
4,626,471

장기선급비용
341,810
132,140

소계
9,491,694
4,758,611

9. 범주별 금융상품

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 범주별 금융상품 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융자산

상각후원가

측정 금융자산

합 계

현금및현금성자산
-
8,305,474
8,305,474

매출채권및기타채권(*1)
-
48,916,163
48,916,163

단기금융자산
-
30,000,000
30,000,000

장기매출채권및기타채권
-
9,286,397
9,286,397

당기손익-공정가치측정 금융자산
1,441,056
-
1,441,056

합계
1,441,056
96,508,034
97,949,090

(*1) 미청구공사는 제외되었습니다.

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융자산

상각후원가

측정 금융자산

합 계

현금및현금성자산
-
19,696,647
19,696,647

매출채권및기타채권(*1)
-
35,504,713
35,504,713

단기금융자산
-
40,000,000
40,000,000

장기매출채권및기타채권
-
4,236,650
4,236,650

당기손익-공정가치측정 금융자산
1,188,926
-
1,188,926

합계
1,188,926
99,438,010
100,626,936

(*1) 미청구공사는 제외되었습니다.

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 금융부채의 범주별 내역은 다음과 같습니다

(단위 : 천원)

구분
상각후원가 측정 금융부채

당반기말
전기말

매입채무및기타채무
23,276,346
23,386,495

단기금융부채
-
853,726

유동리스부채
1,808,142
-

미지급비용
2,632,591
2,114,053

장기금융부채
278,410
1,186,410

비유동리스부채
2,161,299
-

합계
30,156,788
27,540,684

(3) 당반기 및 전반기 중 당사의 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융상품
기타포괄손익-
공정가치 측정
금융상품

상각후원가 
측정 금융상품

합계

이자수익
-
-
942,380
942,380

이자비용
-
-
(1,038,231)
(1,038,231)

배당금수익
3,514
-
-
3,514

대손상각비
-
-
(28,776)
(28,776)

당기손익-공정가치측정 금융자산평가이익
2,829
-
-
2,829

기타금융손익
-
(9,738)
-
(9,738)

합계
6,343
(9,738)
(124,627)
(128,022)

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
당기손익-
공정가치 측정
금융상품
기타포괄손익-
공정가치 측정
금융상품

상각후원가 
측정 금융상품

합계

이자수익
-
-
356,875
356,875

이자비용
-
-
(473,313)
(473,313)

배당금수익
4,360
-
-
4,360

대손상각비
-
-
(144)
(144)

당기손익-공정가치측정금융자산평가이익
1,110
-
-
1,110

기타금융손익
-
(1,070)
-
(1,070)

합계
5,470
(1,070)
(116,582)
(112,182)

10. 당기손익-공정가치 측정 금융자산

보고기간종료일 현재 당사의 당기손익-공정가치측정 금융자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

시장성 없는 지분증권
1,072,505
823,205

출자금
368,551
365,721

합계
1,441,056
1,188,926

당사의 당기손익-공정가치 측정 금융자산 중 일부가 피투자회사의 차입금에 대한 담보 및 당사 보증 등의 약정에 대한 담보로 제공되어 있습니다(주석 5,18 참고).

11. 유형자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 유형자산의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
감가상각누계액
순장부가액

공구와기구
2,294,059
(1,649,664)
644,395

비품
2,112,880
(745,788)
1,367,092

운영장비
265,471
(189,775)
75,696

차량운반구
170,808
(134,416)
36,392

기타유형자산
8,100
(540)
7,560

합계
4,851,318
(2,720,183)
2,131,135

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
감가상각누계액
순장부가액

공구와기구
2,195,607
(1,537,433)
658,174

비품
1,292,288
(624,740)
667,548

운영장비
248,471
(176,446)
72,025

차량운반구
173,641
(133,163)
40,477

합계
3,910,007
(2,471,782)
1,438,224

(2) 당반기 및 전반기의 당사의 유형자산 증감내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
감가상각
기말

공구와기구
658,174
98,452
(112,231)
644,395

비품
667,548
820,592
(121,048)
1,367,092

운영장비
72,025
17,000
(13,329)
75,696

차량운반구
40,477
3,818
(7,903)
36,392

기타유형자산
-
8,100
(540)
7,560

합계
1,438,224
947,962
(255,051)
2,131,135

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
사업결합
처분
감가상각
기말

공구와기구
530,990
134,100
231,800
(55,500)
(97,042)
744,348

비품
275,031
320,587
161,816
(18,666)
(65,506)
673,262

운영장비
71,943
17,540
-
-
(19,292)
70,191

차량운반구
31,307
7,200
-
-
(8,281)
30,226

합계
909,271
479,427
393,616
(74,166)
(190,121)
1,518,027

12.
영업권및
무형자산

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 무형자산의 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
상각누계액
순장부가액

소프트웨어
2,163,196
(1,011,690)
1,151,506

고객관계
1,895,000
(287,652)
1,607,348

영업권
885,000
-
885,000

회원권
706,240
-
706,240

합계
5,649,436
(1,299,342)
4,350,094

<전기말>

(단위 : 천원)

구분
취득원가
상각누계액
순장부가액

소프트웨어
1,988,996
(839,450)
1,149,546

고객관계
1,895,000
(179,782)
1,715,218

영업권
885,000
-
885,000

회원권
706,240
-
706,240

합계
5,475,236
(1,019,232)
4,456,004

(2) 당반기 및 전반기의 무형자산 증감내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
상각
기말

소프트웨어
1,149,546
174,200
(172,240)
1,151,506

고객관계
1,715,218
-
(107,870)
1,607,348

영업권
885,000
-
-
885,000

회원권
706,240
-
-
706,240

합계
4,456,004
174,200
(280,110)
4,350,094

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
취득
사업결합
상각
기말

소프트웨어
896,425
22,500
11,109
(126,459)
803,575

고객관계
-
-
1,895,000
(71,913)
1,823,087

영업권
-
-
885,000
-
885,000

회원권
706,240
-
-
-
706,240

합계
1,602,665
22,500
2,791,109
(198,372)
4,217,902

13. 투자부동산

(1) 당반기 및 전반기의 투자부동산 증감내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

건설중인자산
토지
건물

기초
-
489,334
461,170

취득
69,588,128
-
-

처분

(231,358)
(229,759)

감가상각

-
(8,714)

기말
69,588,128
257,976
222,697

취득원가
69,588,128
464,148
272,024

감가상각누계액
-
-
(49,327)

손상차손누계액
-
(206,172)
-

보고기간종료일 현재 당사의 투자부동산 공정가치는 장부금액과 중요한 차이가 없습니다.

(2) 당반기 및 전반기 중 투자부동산과 관련하여 당사가 손익계산서에 인식한 손익 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

운영비용
-
(11,805)

14. 유동부채 및 비유동부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 매입채무및기타채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

매입채무
13,113,395
9,783,906

미지급금
10,162,951
13,602,589

합계
23,276,346
23,386,495

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

초과청구공사
3,162,582
1,032,855

선수금
37,844,846
24,992,929

예수금
154,446
20,532

미지급비용
2,632,591
2,114,053

합계
43,794,465
28,160,369

(3) 보고기간종료일 현재 당사의 기타비유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

장기선수금
37,042,844
36,892,463

15. 장단기금융부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 장단기금융부채의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

단기차입금
-
473,726

유동성장기차입금
-
380,000

장기차입금
278,410
1,186,410

합계
278,410
2,040,136

(2) 보고기간종료일 현재 당사의 장단기금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
차입처
당반기말
전기말

단기차입금
우리은행
-
473,726

장기차입금
우리은행
-
1,288,000

계룡건설산업(주)
89,605
89,605

(주)대우건설
74,665
74,665

(주)도원이엔씨
19,910
19,910

경남기업(주)
16,180
16,180

유진건설(주)
16,180
16,180

대국건설산업(주)
16,180
16,180

(주)대저건설
16,180
16,180

(주)에스엠
29,510
29,510

소계
278,410
1,566,410

차감: 유동성 대체
-
(380,000)

차감 후 잔액
278,410
1,186,410

16. 순확정급여부채

(1) 확정기여형 퇴직급여제도

당사는 종업원을 위하여 확정기여형 퇴직급여제도를 운영하고 있습니다. 확정기여형퇴직급여제도의 시행에 따른 기여금은 당기 비용으로 인식하고 있으며, 당사가 당반기 중 인식한 금액은 없으며 전반기 중

퇴직급여로 계상한 금액은 40,191천원입니다.

(2) 확정급여형 퇴직급여제도

당사는 확정급여형 퇴직급여제도를 운영하고 있습니다. 이와 관련하여 사외적립자산과 확정급여채무의 보험수리적 평가는 독립적인 보험계리인인에 의하여 수행되었습니다. 확정급여채무의 현재가치 관련 당기근무원가 및 과거근무원가는 예측단위적립방식을 사용하여 측정되었습니다.

1) 보고기간종료일 현재 확정급여제도하의 순확정급여채무와 관련하여 당사의 재무상태표에 인식된 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

확정급여채무의 현재가치
14,345,195
12,588,696

사외적립자산의 공정가치
(8,451,340)
(8,661,052)

재무상태표상 부채
5,893,855
3,927,644

2) 당반기 및 전반기 중 손익계산서에 반영된 금액 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

당기근무원가
2,880,055
1,594,713

순이자원가
57,243
39,912

합계
2,937,298
1,634,625

(*)공동도급원가 차감등으로 인하여 주석 28의 퇴직급여와 일치하지 않습니다.

(*) 총 비용을 포함하고 있는 계정과목과 금액

(단위 : 천원)

구분
당반기
전반기

매출원가
2,729,393
1,523,452

판매관리비
207,905
111,173

합계
2,937,298
1,634,625

17. 유동충당부채 및 비유동충당부채

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 유동충당부채 및 비유동충당부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

유동
비유동
유동
비유동

하자보수충당부채
430,149
560,388
425,792
667,144

수선충당부채
67,422
978,967
64,227
965,312

소송충당부채
120,224
-
120,224
-

합계
617,795
1,539,355
610,243
1,632,456

(2) 당반기 및 전반기 당사의 유동충당부채 및 비유동충당부채의 증감내역은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
기말

하자보수충당부채
1,092,936
475,153
577,552
990,537

수선충당부채
1,029,539
347,989
331,139
1,046,389

소송충당부채
120,224
-
-
120,224

합계
2,242,699
823,142
908,691
2,157,150

<전반기>

(단위 : 천원)

구분
기초
증가
감소
기말

하자보수충당부채
1,292,195
319,864
419,447
1,192,612

수선충당부채
780,601
156,240
27,592
909,249

합계
2,072,796
476,104
447,039
2,101,861

18. 우발사항 및 약정사항

(1) 당사가 보고기간종료일 현재 금융기관 등과 체결한 주요 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구분
금융기관명
약정한도액
실행액

일반자금대출
우리은행
4,000,000
-

신한은행
3,000,000
-

보증

전문건설공
제조합
(*2)

3,762,894
-

운영자금
111,188
-

담보
대출

161,700
-

어음할인

(*1)

154,000
-

(*1)
당
사에 대한 금융기관의 상환청구권이 없는 약정입니다.

(*2) 당사가 보유하고 있는 출자좌를 담보로 제공하고 있습니다(주석 5, 10 참고).

(2) 타인으로부터 제공받은 보증

당사는 보고기간종료일 현재 서울보증보험으로부터 당사의 공사현장 등과 관련하여 10,418백만원(전기말: 25,579백만원)의

계약이행,

하자보증 등을

제공받고 있습니다.

(3) 타인에게 제공한 보증

1)
당사는 보고기간종료일 현재 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 설립된 특수법인인 파주양주강군 주식회사, 계룡그린빌 주식회사, 보람찬 주식회사 및 더송도컨벤시아
주식회사에 대하여 각각
89,732
백만원(당사 지분해당액:
17,947
백만원),
152,258
백만원(당사 지분해당액:
69,269
백만원),
27,656
백만원(당사 지분해당액:
3,189
백만원),
153,466
백만원(당사 지분해당액:
31,972
백만원)의
자금보충의무를
타 건설출자자와 연대하여 출자지분율에 따라
부담하
고 있습니다.

2)
당사는 당기말 현재 별내 자이엘라 현장 외 3개의 현장 사업시행자 등을 위하여 책임준공 223,228백만원(전기말 80,500백만원)을 제공하고 있습니다.

3) 당사는 당기말 현재 별내 자이엘라 현장과 관련하여 보증채권자인 입주예정자를 위해 주택도시보증공사와 연대하여 81,512백만원(전기말 81,512백만원)의 분양보증을 제공하고 있습니다.

4) 당사는 보고기간종료일 현재 대구 만촌동 공동주택 현장에 대하여 경주건설 주식회사에 160,000백만원의 ABCP발행보증을 제공하고 있습니다.

(4) 계류중인 소송 사건

보고기간종료일 현재 당사가 피고로
계류중에 있는 소송은 손해배상청구 등
4건
(소송금액:
470
백만원)이며, 원고로 계류중에 있는 소송은 용역비 청구 등
5건(
소송금액:
57백만원)입니다. 당반기 중 피고로 계류중에 있던 소송 2건에 대하여
120백
만원을소송충당부채로 인식하고
있습니다..

19. 자본

(1) 당반기말과 전기말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

(주식단위 : 주, 액면금액 단위 : 원, 자본금 단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

발행할 주식의 총수
100,000,000
100,000,000

1주당 액면금액
1,000
5,000

발행한 주식의 수
17,982,520
2,223,632

보통주 자본금
17,982,520
11,118,160

(2) 당반기에 자본금과 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(주식단위 : 주, 자본금/자본잉여금 단위 : 천원)

구분
발행주식수
자본금
자본잉여금
합계

전기말
2,223,632
11,118,160
1,019,895
12,138,055

액면분할
8,894,528
-
-
-

유상증자
6,864,360
6,864,360
43,099,072
49,963,432

당반기말
17,982,520
17,982,520
44,118,967
62,101,487

20. 이익잉여금 

(1) 이익잉여금의 구성 내역

(단위 : 천원)

구분
당반기말
전기말

이익준비금(*)
1,400,508
1,400,508

미처분이익잉여금
30,441,835
24,676,874

합계
31,842,343
26,077,382

(*) 상법상 이익준비금은 회사가 자본금의 50%에 달할 때까지 매결산기마다 금전에 의한 이익배당액의 10% 이상을 이익준비금으로 적립하도록 되어 있습니다. 동 이익준비금은 현금으로 배당할 수 없으며 주주총회의 결의에 의하여 이월결손금의 보전과 자본전입에만 사용될 수 있습니다.

21. 주당이익

(1) 기본주당이익

당반기와 전반기의 기본주당순이익 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 주)

구분
당반기
전반기

보통주당기순이익
(*1)

5,764,961,170
5,302,103,584

가중평균유통보통주식수
(*2)

15,885,077
11,118,160

기본주당이익
363
477

(*1) 보통주당기순이익 등의 산정내역

(단위 : 원
)

구분
당반기
전반기

반기순이익
5,764,961,170
5,302,103,584

조정항목
-
-

보통주당기순이익
5,764,961,170
5,302,103,584

(*2) 가중평균유통보통주식수 등의 산정내역

(단위 : 주
)

구분
당반기
전반기

기초 발행주식수
11,118,160
11,118,160

조정
4,766,917

-

기말 가중평균유통보통주식수
15,885,077
11,118,160

(*) 당사는 2018년 12월 19일 임시주주총회에서, 액면금액 5,000원의 주식 1주를 액면금액 1,000원의 주식 5주로 액면분할하기로 결의 하였으며, 전반기의 주당이익을 새로운 유통보통주식수에 근거하여 재계산하였습니다.
(*) 당사는 2019년 2월 18일 이사회에서, 1주당 7,284원에 보통주식 6,864,360주를 발행하기로 결의하였으며, 납입기일인 2019년 2월 25일을 기준으로 가중평균유통보통주식수를 산정하여 조정내역에 반영하였습니다.

(2) 희석주당이익

당사는 희석화 증권을 보유하고 있지 아니하므로, 희석주당이익은 기본주당이익과 일치합니다.

22. 판매비와관리비

(단위 : 천
원)

구분
당반기
전반기

급여
2,522,949
2,570,519

퇴직급여
207,905
111,173

복리후생비
220,656
246,512

여비교통비
49,207
51,299

접대비
100,513
80,583

통신비
42,052
45,807

수도광열비
618
1,462

세금과공과
891,556
127,848

감가상각비
62,117
46,628

지급임차료
150,768
211,633

수선비
200
-

보험료
140,967
117,330

차량유지비
15,508
29,552

운반비
2,181
3,033

도서인쇄비
3,071
4,980

소모품비
15,701
35,331

교육훈련비
59,741
8,271

지급수수료
608,879
442,954

임차료
-
46,621

광고선전비
1,274,215
6,305

무형자산상각비
165,092
97,570

대손상각비
28,776
144

회의비
3,945
2,342

사용권자산상각비
136,257
-

하자보수비
76,107
-

합계
6,778,981
4,287,897

23. 기타수익과 기타비용

(1) 기타수익

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

외환차익
13
-

투자부동산처분이익
-
78,883

잡이익
50,514
47,062

합계
50,527
125,945

(2)
기타비용

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

외환차손
286
-

유형자산처분손실
-
18,667

잡손실
2,916
3,505

합계
3,202
22,172

24. 금융수익 및 금융원가

(1) 금융수익

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

이자수익
942,380
356,875

배당금수익
3,514
4,360

당기손익-공정가치측정 금융자산평가이익
2,829
1,110

합계
948,723
362,345

(2) 금융원가

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

이자비용
1,038,231
473,313

금융자산처분손실
9,738
1,070

합계
1,047,969
474,383

25. 법인세

법인세비용은 법인세부담액에서 전기 법인세와 관련되어 당반기에 인식한 조정사항,일시적차이의 발생과 소멸로 인한 이연법인세변동액 및 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 법인세비용 등을 조정하여 산출하였습니다. 한편 당반기의 추정평균연간유효세율(법인세비용÷법인세비용차감전순이익)은 25.2%(전반기 : 24.2%)입니다.

26. 비용의 성격별 분류

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

인건비
44,807,830
36,964,675

재료비
35,397,730
23,105,925

외주비
16,311,088
9,657,224

복리후생비
3,607,160
3,159,267

대손상각비(대손충당금환입)
28,776
144

지급임차료
530,562
752,379

유무형,사용권 자산상각비
1,213,146
397,206

세금과공과
1,573,537
731,211

지급수수료
14,425,379
9,732,474

기타
7,663,791
3,995,460

합계(*)
125,558,999
88,495,965

(*) 매출원가와 판매비와관리비의 합계금액입니다.

27. 특수관계자 거래

(1) 특수관계자 등의 내역

구 분
회사명

지배기업
지에스건설(주)

기타의특수관계자
지배기업의 종속기업
비에스엠(주) 외 51개사

지배기업의 관계기업
(주)메이저디벨로프먼트 외 13개사

지배기업의 공동기업
지앤엠에스테이트 주식회사 외 3개사

기타(*)
지에스그룹 계열사

(*) 지에스그룹 계열사는

지에스그룹
소속 해외계열회사와 공정거래 및 독점규제에 관한 법률에 따라 지정된 지에스그룹 기업집단 소속 국내계열회사로 구성되어 있습니다.

(2) 특수관계자 등과의 주요 거래 내역

<당반기>

(단위 : 천원
)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매입
기타비용

지배기업
지에스건설(주)
58,294,267
9,200
245,930

기타의 특수관계자
(주)지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
116,058
-
-

자이에스텍(주)(*1)
-
-
11,090

(주)지씨에스(*2)
1,907,263
12,871
6,186

기타
(주)지에스스포츠
91,430
-
-

파르나스호텔(주)
2,261,311
17,550
-

지에스칼텍스(주)
23,426
-
-

(주)지에스리테일
-
-
5,955

옥산오창고속도로(주)
780,925
42,170
-

지에스네오텍(주)
-
180
-

합계
63,474,680
81,971
269,161

<전반기>

(단위 : 천원
)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매입
기타비용

지배기업
지에스건설(주)
47,885,477
14,201
-

기타의 특수관계자
(주)지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
66,499
-
-

(주)지씨에스(*2)
-
17,646
-

기타
(주)지에스스포츠
71,765
-
-

파르나스호텔(주)
1,487,574
11,700
-

지에스네오텍(주)
-
90
-

지에스칼텍스(주)
40,609
-
-

(주)엔씨타스
(*4)

36,822
3,285,642
28,021

(주)지에스아이티엠(*3)
-
55,930
22,720

옥산오창고속도로(주)
408,120
37,682
-

합계
49,996,866
3,422,891
50,741

(*1)
전기 중 지에스텍(주)에서 자이에스텍(주)로 사명이 변경되었습니다.
(*2) 전기 중 지씨에스플러스(주)에서 (주)지씨에스로 사명이 변경되었습니다.

(*3) 당기 중 특수관계자에서 제외되기 전까지의 거래내역입니다

(*4) 매입에는 유형자산 취득액과 전기 중 이루어진 사업 양수의 대가로 지급할 금액이 포함되어 있습니
다(
주석 30
참조).

<당반기말>

(단위 : 천원
)

구분
회사명
채권
채무

매출채권
기타채권(*1)
매입채무
기타채무

지배기업
지에스건설(주)
29,352,659
1,009,000
1,346
127,475

기타의 특수관계자
(주)지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
21,252
-
-
-

자이에스텍(주)
-
-
12,199
-

(주)지씨에스
349,030
-
2,398
-

기타
(주)지에스스포츠
38,095
-
-
-

파르나스호텔 (주)
414,408
-
3,809
-

지에스칼텍스(주)
4,184
-
-
-

옥산오창고속도로(주)
859,018
-
-
-

지에스네오텍(주)
-
-
33
-

합계
31,038,646
1,009,000
19,785
127,475

<전기말>

(단위 : 천원
)

구분
회사명
채권
채무

매출채권
기타채권
매입채무
기타채무

지배기업
지에스건설(주)
21,761,384
103,771
2,132
-

기타의 특수관계자
(주)지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
24,814
-
-
-

(주)지씨에스
-
-
924
-

기타
(주)지에스스포츠
13,024
-
-
-

파르나스호텔 (주)
413,473
-
3,487
-

지에스칼텍스(주)
4,532
-
-
-

(주)지에스아이티엠
-
-
5,005
264

(주)엔씨타스(*2)
-
-
-
2,780,000

옥산오창고속도로(주)
390,830
-
-
-

지에스네오텍(주)
-
-
33
-

합계
22,608,057
103,771
11,581
2,780,534

(*1) 기타채권에는 임차보증금이 포함되어 있습니다.
(*2)
기타채무에는 전기 중 사업 양수의 대가로 지급할 금액이 포함되어 있습니다(주석

30 참조
).

(4) 주요경영진에 대한 보상내역

당사는 등기이사 및 당사 기업활동의 계획, 운영 및 통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 임원을 주요 경영진에 포함하고 있으며, 당반기 및 전반기 중 주요 경영진에 대한 보상금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

단기급여
628,018
448,509

퇴직급여
162,278
11,537

합계
790,296
460,046

(5)
특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
회사명
당반기

유상증자
지에스건설(주)
49,999,998

28. 현금흐름표

(1) 영업으로부터 창출된 현금흐름

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

반기순이익
5,764,961
5,302,104

영업으로부터
창출된
현금흐름 중
조정항목
법인세비용
1,944,661
1,690,003

이자비용
1,038,231
473,313

퇴직급여
2,990,586
1,626,525

대손상각비
28,776
144

감가상각비
255,051
198,834

무형자산상각비
280,110
198,372

사용권자산상각비
677,985
-

유형자산처분손실
-
18,667

임차료
65,219
46,620

금융자산처분손실
9,738
1,070

이자수익
(942,380)
(356,875)

배당금수익
(3,514)
(4,360)

투자부동산처분이익
-
(78,883)

당기손익-공정가치측정 금융자산 평가이익
(2,829)
(1,110)

소계
6,341,634
3,812,320

영업활동으로
인한
자산부채의
변동
매출채권의 감소(증가)
(11,819,111)
(15,233,128)

미청구공사의 감소(증가)
(316,621)
2,992,613

금융리스채권의 감소(증가)
(284,463)
(46,143)

선급금의 감소(증가)
(5,381,629)
(13,666,168)

미수금의 감소(증가)
(305,386)
(11,467)

선급비용의 감소(증가)
64,671
(50,925)

재고자산의 감소(증가)
28,459
(5,702)

장기매출채권의 감소(증가)
19,913
51,899

장기금융리스채권의 감소(증가)
(2,344,983)
(55,528)

장기선급금의 감소(증가)
(4,523,412)
103,795

매입채무의 증가(감소)
3,329,490
4,217,580

미지급금의 증가(감소)
(644,366)
3,255,347

초과청구공사의 증가(감소)
2,129,727
807,771

선수금의 증가(감소)
12,851,917
33,131,424

장기선수금의 증가(감소)
(775,970)
(21,693,109)

예수금의 증가(감소)
133,914
59,063

미지급비용의 증가(감소)
518,538
961,629

확정급여채무의 증가(감소)
(1,234,088)
(832,291)

사외적립자산의 감소(증가)
280,208
222,072

수선충당금의 증가(감소)
3,195
9,114

장기수선충당부채의 증가(감소)
13,656
119,533

하자보수충당부채의 증가(감소)
4,357
74,097

장기하자보수충당부채의 증가(감소)
(106,756)
(159,220)

소계
(8,358,740)
(5,747,744)

영업으로부터 창출된 현금흐름
3,747,855
3,366,680

(2) 중요한 비현금거래

(단위 : 천원
)

구분
당반기
전반기

유무형자산 취득으로 인한 미지급금의 증감
(15,273)
(129,720)

투자부동산 취득으로 인한 선급금의 증감
(7,284,055)
-

사업결합으로 인한 미지급금의 증감
(2,780,000)
2,780,000

기준서 1116호 도입에 따른 
사용권자산 및 리스부채 증가
4,591,333
-

29.
공정가치

(1) 금융상품 종류별 공정가치

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
당반기말
전기말

장부금액
공정가치
장부금액
공정가치

금융자산:

현금및현금성자산
8,305,474
8,305,474
19,696,647
19,696,647

매출채권및기타채권(*1)
48,916,163
-
35,504,713
-

단기금융자산(*1)
30,000,000
-
40,000,000
-

장기매출채권및기타채권(*1)
9,286,397
-
4,236,650
-

당기손익-공정가치측정 금융자산
1,441,056
1,441,056
1,188,926
1,188,926

소계
97,949,090
97,949,090
100,626,936
100,626,936

금융부채:(*1)

매입채무및기타채무
23,276,346
-
23,386,495
-

미지급비용
2,632,591
-
2,114,053
-

단기금융부채(*2)
-
-
853,726
-

유동리스부채
1,808,142

-

장기금융부채(*2)
278,410

1,186,410

비유동리스부채
2,161,299

-

소계
30,156,788
30,156,788
27,540,684
27,653,323

(*1) 보고기간종료일 현재 장부금액이 공정가치 근사치이므로 공정가치 정보는 표시하지 않았습니다.

(*2) 단기차입금 및 유동차입금과 당반기말까지의 장기차입금의 공정가치는 할인에 따른 효과가 유의적이지 않기 때문에 장부금액과 동일합니다. 전기말 현재 비유동차입금의 공정가치는 현금흐름을 회사의 신용등급(A-)에 따른 회사채 수익률 등을 이용하여 산출하였습니다.

(2) 공정가치 서열체계 

공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의(조정되지 않은) 공시가격(수준 1)

- 직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측가능한, 자산
 이나 부채에 대한 투입변수. 단, 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함(수준 2)

- 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능
 하지 않은 투입변수)(수준 3)

금융상품의 공정가치를 측정하는 데에 사용되는 평가기법에는 다음이 포함됩니다.

- 유사한 상품의 공시시장가격 또는 딜러가격
- 파생상품의 공정가치는 보고기간종료일 현재의 선도환율을 사용하여 해당 금액을 현재 가치로 할인하여 측정
- 나머지 금융상품에 대해서는 현금흐름의 할인기법 등

(3) 보고기간종료일 현재 공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 당사의 금융상품의 공정가치 서열체계에 따른 수준별 공시 내역은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 천원
)

구분
수준1
수준2
수준3
합계

공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
-
1,441,056
1,441,056

<전기말>

(단위 : 천원
)

구분
수준1
수준2
수준3
합계

공정가치로 측정되거나 공시되는 금융자산:

당기손익-공정가치측정 금융자산
-
-
1,188,926
1,188,926

(4) 반복적인 공정가치 측정치의 서열체계 수준 간 이동

당사는 공정가치 서열체계의 수준 간 이동을 발생시킨 사건이나 상황의 변동이 일어난 날짜에 인식합니다.

금융상품의 각 공정가치 서열체계의 수준 간 이동 내역
은 다음과 같습니다.

(가) 반복적인 측정치의 수준 2와 3의 변동 내역

(단위 : 천원
)

구분
수준 2:
기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
(*2)

수준 3:

당기손익-공정가치측정 금융자산

당반기
전반기
당반기
전반기

기초

-

-
1,188,926
1,686,019

취득(*1)
1,471,805
14,770
249,300

-

매각 등
(1,471,805)
(14,770)
-
-

당기손익 인식액
-
-
2,830
1,110

기말
-
-
1,441,056
1,687,129

(*1) 당사는 당반기 중 시장성 없는 지분증권을 249,300천원에 취득하였습니다.
(*2) 수준 2의 변동은 전액 국공채와 관련된 내역 입니다.

30.
사업결합

전기 중 당사는 (주)엔씨타스의 시설 유지관리사업을

3,277,547
천원에 취득하였습니다.
당사는 이로 인해 건물관리 및 유지서비스 산업에서의 시장점유율이 상승할 것을기대하고 있습니다. 또한 당사는 규모의 경제를 통하여 원가를 절감할 것으로 예상하고 있습니다. 인수에서 발생한 885,000천원의 영업권은 당사와 (주)엔씨타스의 영업을 결합하여 발생하는 규모의 경제효과와 인수한 고객기반에 따른 것입니다. (주)엔씨타스에 지불한 이전대가와 취득일의 인수한 자산, 부채의 가액은 아래와 같습니다.

(단위 : 천원
)

구분
금액

이전대가

미지급금
2,780,000

현금
497,547

이전한 대가의 합계
3,277,547

취득한 자산과 인수한 부채의 계상액

유형자산(*)
485,327

고객관계(무형자산)
1,895,000

그 밖의 무형자산(*)
12,220

퇴직보험예치금
268,516

퇴직급여충당금
(268,516)

식별가능 순자산의 공정가치
2,392,547

영업권
885,000

합계
3,277,547

(*)
당사는 사업결합으로 취득한 일부 자산을
소모품
비(52,350천원)로 처리하였으므로
주석
11과 12의 사업결합으로 인한 취득액과 차이가 존재합니다.

31.

회계정책의 변경

(1) 기준서 제1116호 '리스'의 적용 

주석 2에서 설명한 바와 같이 당사는 2019년 1월 1일을 최초적용일로 하여 기업회계기준서 제1116호를 적용하였으며, 기준서의 경과 규정에 따라 수정소급법을 적용하여 전기재무제표를 재작성하지 않았습니다. 따라서 새로운 리스 기준에 따른 재분류와 조정은 2019년 1월 1일의 개시 재무상태표에 인식되었습니다.

(2) 기업회계기준서 제1116호 '리스'의 채택에 따라 인식된 조정

당사는 기업회계기준서 제1116호의 적용으로 종전에 기업회계기준서 제1017호의 원칙에 따라 '운용리스'로 분류하였던 리스와 관련하여 사용권자산과 리스부채를 인식하였습니다. 해당 리스부채는 2019년 1월 1일 현재 리스이용자의 증분차입이자율로 할인한 잔여 리스료의 현재가치로 측정되었습니다. 2019년 1월 1일 현재
리스부채의 측정에 사용된 리스이용자의 가중평균 증분차입이자율은
3.62~5.90%
입니
다.

① 재무상태표에 인식된 금액

리스와 관련해 재무상태표에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구 분

당반기말

당기초

사용권자산

건물
2,710,154
2,750,617

차량운반구

661,217
682,664

기타
541,977
115,383

합 계

3,913,348
3,548,664

(단위 : 천원
)

구 분

당반기말

당기초

리스부채

유동

1,808,142
1,221,811

비유동

2,161,299
2,326,853

합 계

3,969,441
3,548,664

② 손익계산서에 인식된 금액

리스와 관련해서 손익계산서에 인식된 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원
)

구 분

당반기

사용권자산의 감가상각비

건물
401,399

차량운반구

188,003

기타
88,583

합계

677,985

리스부채에 대한 이자비용

73,664

단기리스 및 소액자산 리스료

530,562

당반기 중 리스의 총 현금유출은

695,556 천원입
니다

회계정책의 변경으로 최초 적용일 현재 재무상태표의 다음 항목이 조정되었습니다.

(단위 : 천원
)

구 분

조정전

조정
조정후

유동자산

119,247,936
-
119,247,936

비유동자산
14,947,328
3,548,664
18,495,992

자산 총계
134,195,264
3,548,664
137,743,928

유동부채
54,667,706
1,221,811
55,889,518

비유동부채
41,312,121
2,326,853
43,638,973

부채 총계

95,979,827
3,548,664
99,528,491

자본

38,215,437
-
38,215,437

③ 실무적 간편법의 사용

당사는 기업회계기준서 제1116호를 최초 적용하면서 기준서에서 허용하는 다음의 실무적 간편법을 사용하였습니다.

- 특성이 상당히 비슷한 리스 포트폴리오에 단일 할인율의 적용

- 리스가 손실부담계약인지에 대한 종전 평가에 의존한 사용권자산의 손상검토

- 최초 적용일 현재 12개월 이내에 리스기간이 종료되는 운용리스를 단기리스와 같은 방식으로 회계처리

- 최초 적용일의 사용권자산 측정에 리스개설직접원가를 제외

- 연장선택권이나 종료선택권이 있는 계약의 리스기간 결정에 사후판단 사용

또한 당사는 최초 적용일 현재 계약이 리스에 해당하는지 또는 리스가 내재되었는지를 재평가하지 않았습니다. 대신 최초 적용일 이전에 체결된 계약에 대하여 기업회계기준서 제1017호와 기업회계기준해석서 제2104호 '약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정'을 적용하여 종전에 리스로 식별된 계약에 기업회계기준서 제1116호를 적용하였습니다.

(3) 당사의 리스활동과 회계정책

2018년 회계연도까지는 유형자산의 리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류하였습니다. 운용리스에 따른 리스료(리스제공자로부터받은 인센티브를 제외한 순액)는 리스기간에 걸쳐 정액으로 당기손익으로 인식하였습니다.

2019년 1월 1일부터 당사는 리스자산을 사용할 수 있는 리스개시일에 사용권자산과 이에 대응하는 부채로 인식합니다. 각 리스료는 리스부채의 상환과 금융원가로 배분합니다. 금융원가는 각 기간의 리스부채 잔액에 대하여 리스기간 동안 이자율이 산출되도록 계산된 금액을 리스기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다. 사용권자산은 리스개시일부터 사용권자산의 내용연수 종료일과 리스기간 종료일 중 이른 날까지의 기간동안 감가상각합니다.

리스에서 생기는 자산과 부채는 최초에 현재가치기준으로 측정합니다. 리스부채는 다음 리스료의 순현재가치를 포함합니다.

- 받을 리스 인센티브를 차감한 고정리스료(실질적인 고정리스료 포함),

- 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료

- 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액

- 리스이용자가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사 가격

- 리스기간이 리스이용자의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위 하여 부담하는 금액

리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.

사용권자산은 다음 항목들로 구성된 원가로 측정합니다.

- 리스부채의 최초 측정금액

- 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료

- 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가

- 복구원가의 추정치

단기리스나 소액자산 리스와 관련된 리스료는 정액법에 따라 당기손익으로 인식합니다. 단기리스는 리스기간이 12개월 이하인 리스이며, 소액리스자산은 IT기기와 소액의 사무실 가구로 구성되어 있습니다.

6. 기타 재무에 관한 사항

가. 재무제표 재작성 등 유의사항

(1) 재무제표 재작성

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도

(가) 합병 세부 내역

구분

세부내역

이사회 결의일

2016년 05월 16일

주주총회 결의일

2016년 05월 17일

합병기일

2016년 06월 21일

합병목적

양사의 CS 서비스 통합을 통한 시너지 효과 창출 및 경쟁력을 제고하기 위함

합병/인수 대상회사

회사명: 자이서비스 주식회사

설립일자: 2015년 1월 3일

대표이사명: 함대웅

주요 사업의 내용: 아파트 하자보수, 고객센터, 입주관리서비스 등

주요 주주: 지에스건설㈜ 100%

합병방법

흡수합병

- 합병회사인 자이에스앤디㈜(구 ㈜이지빌)는 자이서비스㈜ 발행주식총수인 140,000주에 대하여 223,632주의 신주를 발행하여 자이서비스㈜ 주주에게 지급했으며, 그 외 교부금 지급은 없습니다.

합병비율

1:1.5973737 (자이에스앤디㈜ (구㈜이지빌) : 자이서비스㈜)

합병시 교부할

주식의 종류와 수

- 보통주 223,632주를 자이서비스㈜ 주주인 지에스건설㈜에 교부함

최초결산확정일

2016년 12월 31일

주) 당사와 자이서비스㈜의 합병비율은 2016년 4월 28일 삼정회계법인에서 시행한 “㈜이지빌, 자이이서비스㈜의 주식가치 평가보고서를 통해 산정했습니다.

(나) 영업양수도 세부 내역

구 분

세부내역

비고

이사회 결의일

-

중요한 사업의 일부양수에 해당하지 않아 이사회를 개최하지 않음

주주총회 결의일

-

중요한 사업의 일부양수에 해당하지 않아 주주총회를 개최하지 않음

계약체결일

2018년 03월 01일(자산양수도) /

2019년 02월 14일(사업양수도)

주 1,2)

계약목적

양사의 FM(Facility Management: 시설관리) 서비스 통합을 통한 시너지 효과 창출 및 경쟁력을 제고하기 위함

-

기대효과

건물관리 및 유지관리서비스 사업부문 매출액 증가 및 이로 인한 시장에서의 지위 향상, 규모의 경제를 통한 원가 절감

-

계약조건 등

자산양수도:

㈜엔씨타스의 자산 일체를 497,547천원에 당사로 이전함. 대금은 2018년 03월 30일까지 현금 지급하기로 함

사업양수도:

당사로 이관된 ㈜엔씨타스의 시설 유지관리사업에 대해 총 2,780백만원을 사업양수도 대금으로 평가하였음. 대금지급은 계약일로부터 30일 이내 현금 지급하기로 함.

주 1, 2)

최초결산확정일

2018년 12월 31일

-

주1)

엔씨타스는 GS그룹 소속 계열사로서 비주거용 건물 관리업을 영위하던 법인입니다. 당사는 2018년 03월 01일 엔씨타스와 자산양수도 계약을 체결하여 자산을 이전하였고 기존 엔씨타스가 관리운영 용역 제공하던 거래처와 엔씨타스간 계약은 2018년 2월 28일자로 타절되었으며 해당 거래처와 당사가 2018년 03월 01일부로 신규 계약 체결하여 관리운영 용역을 제공하고 있습니다. 이후 엔씨타스는2018년 04월 24일 청산하였습니다. 

당사는 엔씨타스의 기존 거래처와 당사가 신규 계약 체결한 거래가 사업결합에 해당하지 않는 것으로 판단하여 회계처리하지 않았으나, 지정감사인인 삼정회계법인의 감사 진행 과정에서 엔씨타스 본사 인원 전입, 기존 엔씨타스 현장별 용역 수행 인원들의 고용을 회사가 그대로 승계한 측면 등을 통해 판단할 때 실질은 엔씨타스의 비주거용 건물 관리업을 회사가 양수한 것에 해당, IFRS 1103 사업결합의 정의를 충족하는 것으로 판단하여 관련 회계처리를 수행하였습니다. 이에 따라 당사는 사후적으로 엔씨타스의 2018년 03월 01일 기준 공정가치를 외부평가법인(현대회계법인, 태평양감정평가법인)으로부터 평가 받았으며 평가받은 공정가치 2,780백만원으로 2019년 02월 14일 엔씨타스와 사업양수도계약을 체결하였습니다.

주2)

엔씨타스와의 사업결합 관련 회계처리 내용은 아래와 같습니다.

전기 중 당사는 ㈜엔씨타스의 시설 유지관리사업을 3,277,547천원에 취득하였습니다. 당사는 이로 인해 건물관리 및 유지서비스 산업에서의 시장점유율이 상승할 것을 기대하고 있습니다. 또한 당사는 규모의 경제를 통하여 원가를 절감할 것으로 예상하고 있습니다. 인수에서 발생한 885,000천원의 영업권은 당사와 ㈜엔씨타스의 영업을 결합하여 발생하는 규모의 경제효과와 인수한 고객기반에 따른 것입니다. ㈜엔씨타스에 지불한 이전대가와 취득일의 인수한 자산, 부채의 가액은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

금액

이전대가

미지급금

2,780,000

현금

497,547

이전한 대가의 합계

3,277,547

취득한 자산과 인수한 부채의 계상액

유형자산(*)

485,327

고객관계(무형자산)

1,895,000

그 밖의 무형자산(*)

12,220

퇴직보험예치금

268,516

퇴직급여충당금

(268,516)

식별가능 순자산의 공정가치

2,392,547

영업권

885,000

합계

3,277,547

* 당사는 사업결합으로 취득한 일부 자산을 소모품비(52,350천원)로 처리하였으므로 감사보고서 주석 11과 12의 사업결합으로 인한 취득액과 차이가 존재합니다.

(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

나. 대손충당금 설정 현황

(1) 계정과목별 대손충당금 설정내용

(단위: 천원)

구 분

계정과목

채권금액

대손충당금

대손충당금 
설정률

2019년 반기
(제20기 반기)

매출채권

43,239,229
(98,451)
0.23%

합계
43,239,229
(98,451)
0.23%

2018년
(제19기)

매출채권

31,443,628
(73,271)
0.23%

합계
31,443,628
(73,271)
0.23%

2017년
(제18기)

매출채권
35,055,471
(272,476)
0.78%

합계
35,055,471
(272,476)
0.78%

(2) 대손충당금 변동 현황

(단위: 천원)

구 분

2019년 반기

(제20기 반기)

2018년

(제19기)

2017년

(제18기)

1. 기초 대손충당금 잔액합계

(73,271)

(272,476)

(565,953)

2. 대손상각비환입(설정)

(28,776)

199,205

293,477

3. 제각
3,596
-
-

4. 기말 대손충당금 잔액합계

(98,451)

(73,271)

(272,476)

(3) 매출채권관련 대손충당금 설정방침

기업회계기준서 제1039호에서는 발생손실모형(incurred loss model)에 따라 손상발생의 객관적 증거가 있는 경우에만 손상을 인식하나, 새로운 기업회계기준서 제1109호는 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품, 리스채권, 계약자산, 대출약정, 금융보증계약에 대하여 기대신용손실모형(expected credit loss impairment model)에 따라 손상을 인식합니다.

당사는 기업회계기준서 제1109호에 따른 기대신용손실 모형을 이용하여 개별평가 및 집합평가로 충당금을 설정하고 있습니다.
개별평가는 소송중인 채권 및 옵션관련 채권에 대하여 평가하고 있으며, 이외의 채권에 대하여는 집합평가하고 있습니다. 집합평가는 금융자산 최초 인식 후 신용위험의 증가 정도에 따라 2단계로 구분하여 12개월 기대신용손실이나 전체기간 기대신용 손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정하여 반영하고 있습니다.

(4) 당해 사업연도 반기말 현재 경과기간별 매출채권 잔액 현황

(단위: 백만원)

구분
90일 이내
90일초과
180일 이내
180일 초과
1년 이내
1년 초과
합계

금액
일반
9,103
2,723
318
56
12,201

특수관계자
31,039
0
0
0
31,039

소계
40,141
2,723
318
56
43,239

구성비율
92.80%
6.30%
0.60%
0.20%
100.00%

다. 재고자산 현황

(1) 재고자산의 사업부문별 보유 현황

(단위: 천원)

사업부문
계정과목
제20기 반기
(2019년 반기) 주)
제19기
(2018년)
제18기
(2017년)

정보통신사업부문
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CS사업부문
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695,834

687,888

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소계

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695,834

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726,724

687,888

제품
-
-

63,246

저장품

3,004

752

3,695

합계

699,017

727,476

754,828

총자산대비 재고자산 구성비율(%)

[재고자산합계/기말자산총계X100]

0.33%
0.53%
0.82%

재고자산회전율(회수)

[매출원가/{(기초재고+기말재고)/2}]

333.07회
254.42회
174.59회

주) 2019년 반기 재고자산회전율 계산시 매출원가는 반기매출원가 * 2로 환산하여 계산함

(2) 재고자산의 실사내역 등

당사는 재고자산을 이동평균법에 의해 산정된 취득원가를 재무상태표가액으로 하고 있으며, 연중계속기록법에 의하여 수량 및 금액을 계산하고 매 기말 실지재고조사를 실시하여 그 기록을 조정하고 있습니다.

라. 진행율 적용 수주계약 현황

(단위: 백만원)

Project

품목

발주처

계약일

공사기한

수주총액

진행률

미청구공사

공사미수금

총액

손상차손

누계액

총액

대손

충당금

별내자이엘라

주택외주

(주)천강개발

2018-07-26

2018-11-04~
2021-04-04

47,500

15.11%

-

-

-

-

구의자이엘라

주택외주

(주)구의시장정비조합

2018-10-23

2019-05-01~
2021-05-31

23,757

3.24%

550

-

-

-

그랑시티자이 외
홈네트워크공사
지에스건설 외

59,691
66.55%
258
-
26,021
-

지하철1호선내진
보강공사_전기 외
전기통신공사
서울교통공사 외

91,780
59.39%
1,339
-
4,783
-

합계

222,728

45.88%

2,147

-

30,804

마. 공정가치평가 내역

(1) 금융상품의 공정가치

보고기간종료일 현재 당사의 당기손익-공정가치측정 금융자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구분
제20기 반기
(2019년 반기)
제19기
(2018년)
제18기
(2017년)

시장성 없는 지분증권
1,072,505
823,205
1,323,595

출자금
368,551
365,721
362,424

합계
1,441,056
1,188,926
1,686,019

(2) 평가방법

당기손익인식금융자산 SOC 법인 출자지분과 조합 출자금으로 구성되어 있음. 조합 출자금은 각 분기말 기준 좌당 평가액 정보 이용하여 공정가치 평가 수행함. SOC 출자지분의 경우, SOC의 관련 활동(사회기반시설에 대한 민간투자업법에 근거하여 사회기반시설을 건축하는 행위) 진행 중인 경우, 독립된 제3자인 외부 평가기관을 통해 평가수행함. 

바. 채무증권 발행실적 등

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

Ⅳ. 감사인의 감사의견 등

1. 감사인에 관한 사항

가. 회계감사인의 감사의견 등

(1) 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도

감사인

감사의견

감사보고서 특기사항

2019년 반기
삼정회계법인
-
지정감사인

2018년

삼정회계법인

적정

지정감사인

2017년

삼일회계법인

적정

-

(2) 감사용역 체결 현황

사업연도

감사인

내 용

보수 주)

총소요시간

2019년 반기
(제20기 반기)
삼정회계법인
지정감사계약
87.5백만원
387시간

2018년
(제19기)

삼정회계법인

지정감사계약

160백만원

1,868시간

2017년
(제18기)

삼일회계법인

외부감사계약

45백만원

478시간

주) 2019년 반기 보수의 경우 년간보수 총액을 2로 나눈 수치임.

(3) 회계감사인과의 비감사용역 체결현황
 (단위 : 백만원)

사업연도

계약체결일

용역내용

용역수행기간

용역보수

비고

2018년
(제19기)
2018-12-17
세무조정
2018-12-17~2019-03-31
7
삼일회계법인

2018-12-14
세무자문
2018-12-14~2019-02-15
10
삼일회계법인

2018-10-02

IFRS 전환 컨설팅

2018-10-02~2019-03-31

60

삼일회계법인

2018-10-02
내부회계관리제도 컨설팅
2018-10-02~2019-03-31
30
삼일회계법인

2017년
(제18기)

2017-12-05

세무조정

2017-12-05~2018-03-31

7

삼일회계법인

2. 회계감사인의 변경

당사는 유가증권시장 상장을 위하여 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제4조의3제1항제9호에 의거, 2018년 9월 14일 금융감독원으로부터 삼정회계법인을 감사인으로 지정 받았습니다.

3. 내부통제에 관한 사항

당사는 2017년 12월 31일 기준으로 "주식회사 외부감사에 관한 법률"에 따른 자산총액이 1,000억원 이상의 법인에 해당하지 않아 내부회계관리제도를 자체적으로 운영하여 왔으나, 이사회 및 감사를 통한 보고는 별도로 진행하지 않았습니다. 그러나 2018년 12월 31일 기준으로 자산총액이 1,000억원을 상회하게 될 것으로 예측하여 2018년 10월 2일 삼일회계법인과 용역계약을 체결하여 컨설팅을 통하여 내부회계관리제도를 정비하였으며, 2018년 12 월 4일 이사회를 통하여 내부회계관리규정을 개정하였습니다. 당사는 2019년 1월 1일 이후 관련법률 및 사규에 따라 내부회계관리제도를 운영할 계획입니다.

Ⅴ. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회 구성 개요

(1) 이사회의 구성

당사의 이사회는 이사로 구성되고, 법령 또는 정관에 정하여진 사항, 주주총회로부터위임받은 사항, 회사 경영의 기본방침 및 업무진행에 관한 중요사항을 심의ㆍ의결하며 이사 및 경영진의 직무집행을 감독하고 있습니다. 

증권신고서 제출일 현재 당사의 이사회는 총 5명의 이사(사내이사 2명, 사외이사 3명)로 구성되어 있으며, 이사회 내 감사위원회를 설치 운영하고 있습니다.

(2) 이사회 운영규정의 주요내용

당사의 '이사회 운영규정'에서 정하는 이사회의 운영에 관한 주요내용은 아래와 같습니다.

조 항

상세내용

제3조

(권한)

① 이사회는 법령 또는 정관에 정하여진 사항, 주주총회로부터 위임 받은 사항, 본 규정 제13조에 열거된 업무집행에 관한 사항을 의결한다.

② 본 규정에서 이사회의 부의사항으로 정하여지지 아니한 업무집행에 관한 사항은 대표이사 사장에게 위임한다.

③ 이사회는 이사의 직무의 집행을 감독한다.

제4조

(의장)

① 이사회의 의장은 대표이사로 한다.

② 대표이사의 결원 또는 유고 시에는 전무, 상무의 순으로 그 직무를 대행한다.

제5조

(감사위원회의 보고)

감사위원회는 이사가 법령 또는 정관에 위반한 행위를 하거나 그 행위를 할 염려가 있다고 인정한 때에는 이사회에 이를 보고하여야 한다.

제8조

(소집권자)

이사회는 대표이사가 소집한다. 그러나, 대표이사의 결원 또는 유고 시에는 제4조 2항에 따라 그 직무를 대행한다.

제9조

(소집절차)

① 이사회를 소집함에는 회일을 정하고 적어도 12시간 전에 각 이사에게 문서, 전자문서, 구두로 통지하여 소집한다.

② 이사회는 이사 전원의 동의가 있는 때에는 제1항의 절차 없이 언제든지 회의를 소집할 수 있다.

제11조

(결의방법)

① 이사회의 결의는 이사 과반수의 출석과 출석이사 과반수의 동의로 한다.

② 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

③ 제2항의 규정에 의하여 행사할 수 없는 의결권의 수는 출석한 이사의 의결권의 수에 산입하지 아니한다.

④ 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접회의에 출석하지 아니하고 모든 이사가 동영상 또는 음성을 동시에 송·수신하는 통신수단에 의하여 결의에 참가하는 것을 허용할 수 있다. 이 경우 해당 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

제12조

(부의사항)

이사회는 주주총회의 권한으로 되어 있는 사항을 제외한 본 회사 업무의 모든 중요사항을 의결하되 주요 부의사항은 다음과 같다.

1. 상법상의 이사회 결의사항

- 주주총회의 소집

- 영업보고서의 승인

- 재무제표의 승인

- 대표이사의 선임 및 해임

- 공동대표의 결정

- 신주발행사항의 결정, 실권주 처리

- 일반공모증자방식에 의한 신주발행

- 사채의 모집

- 전환사채의 발행사항의 결정

- 신주인수권부사채의 발행사항의 결정

- 신주인수권의 양도에 관한 결정

- 준비금의 자본전입

- 이사와 회사간의 거래의 승인

- 이사의 경업승인

- 이사회내위원회 설치 및 이사회내위원회 위원의 선임 및 해임

- 이사회내위원회 결의의 재결의 (단, 감사위원회 결의에 대하여는 그러하지 아니함)

- 간이합병, 소규모합병의 결정

- 주식의 소각

- 주요주주 등 이해관계자와의 거래

- 주식매수선택권 부여의 취소

- 흡수합병 또는 신설합병의 보고

2. 주주총회 상정안에 관한 사항

- 영업의 전부, 중요한 일부의 양도

- 영업 전부의 임대 또는 경영위임, 타인과 영업의 손익전부를 같이하는 계약의 체결, 변경

또는 해약

- 영업전부의 양수

- 주식배당

- 외부감사선임

- 자본감소

- 정관변경안

- 이사의 보수안

- 이사 및 감사위원회 위원의 선임 및 해임안

- 회사의 해산, 합병, 분할, 분할합병, 회사의 계속

- 주식의 액면미달의 발행

- 이사의 회사에 대한 책임의 면제

- 주식매수선택권의 부여

- 기타 주주총회에 부의할 안건

3. 중요한 재무에 관한 사항

- 자산재평가

- 중요한 대규모 투자

- 일정 규모 이상의 출자, 자산의 처분, 자금의 차입, 타인을 위한 담보제공 및 보증

- 공정거래법상의 대규모내부거래

4. 중장기전략 및 사업정책에 관한 사항

- 전략적 사업방향

- 당년도 업적평가 및 차년도 사업계획, 목표합의

5. 인사관련 사항

- 집행임원에 관한 인사 및 보수

- 재무담당 최고임원의 선임

- 기술담당 최고임원의 선임

6. 기타 법령 또는 정관에 정하여진 사항, 주주총회로부터 위임 받은 사항, 대표이사가 필요하다고 인정하는 사항 및 기타 경영상의 주요 Issue사항

7. 상기 부의사항에 대한 구체적 기준은 별첨의 “이사회부의 구체기준”에 따른다.

(3) 사외이사 현황

성 명

주 요 경 력

최대주주등과의 이해관계

결격요건 여부

비고

민유태

’82 사법시험 24회 합격(사법연수원 14기)

’85~’91 수원지검, 마산지검, 부산지검, 서울지검 검사

’94~’97 대검찰청 검찰 연구관

’97~’06 지방 검찰청, 대검찰청 중앙수사부 수사기획관 등

’06~’07 광주지방검찰청 순천지청장

’07~’08 대구지방검찰청, 대검찰청 부장검사

’09~’09 전주지방검찰청 검사장

’10~ 현재 법무법인 민 대표 변호사

해당 없음

해당 없음

-

박영철

’90~’06 조선일보 기자(국제부, 경제과학부, 산업부 등)

’06~’14 주간 조선 기자

’14~’15 이코노미조선 편집장

’15~’18 시사저널 편집장

’19~현재 여성경제신문 대표

해당 없음

해당 없음

-

김대영

’12~’15 우리투자증권 Smart Marketing 본부장

’15~’16 NH투자증권 금융 PLUS 본부장

’16~현재 케이뱅크은행 상임감사위원

해당 없음

해당 없음

-

나. 중요의결사항 등

(1) 이사회의 주요 활동 내역

회차
개최일자
의 안 내 용
가결여부

2016-1

2016.02.18

정기주주총회 소집의 건

원안가결

2016-2

2016.05.16

1. 자이서비스 주식회사와 합병의 건
2. 임시주주총회 소집의 건

원안가결

2016-3

2016.06.22

1. 합병보고총회 갈음 신문공고의 건

원안가결

2016-4

2016.06.30

1. 대표이사 선임의 건
2. 지점 폐지의 건

원안가결

2016-5

2016.10.11

1. 중간배당 실시의 건(3,001,903,200)

원안가결

2016-6

2016.12.22

1. 계열사간 상품/용역 거래 승인

원안가결

2017-1

2017-02-22

정기주주총회 소집의 건

원안가결

2017-2

2017-07-10

이익잉여금일부 유보의 건

원안가결

2017-3

2017-10-11

중간배당 실시의 건(2,001,268,800)

원안가결

2017-4

2017-12-08

계열사간 상품/용역거래 승인

원안가결

2017-5

2017-12-29

대표이사 선임의 건

원안가결

2018-1

2018-03-12

정기주주총회 소집의 건

원안가결

2018-2

2018-03-29

본점 이전의 건

원안가결

2018-3

2018-05-17

부동산 개발사업 부지매입 건

원안가결

2018-4

2018-06-14

우리은행 운전자금 한도대출 증액의 건

원안가결

2018-5

2018-06-14

자회사(엔캅스 주식회사) 설립 출자의 건

원안가결

2018-6

2018-06-22

지점 설치에 관한 건

원안가결

2018-7

2018-07-23

우리은행 운전자금 한도대출 재 약정의 건(기존대출 5년 만기도래)

원안가결

2018-8

2018-08-09

법인설립 출자금 취소의 건

원안가결

2018-9

2018-09-20

우리은행 일반자금대출(일시상환) 예금담보 일백삼십오억원 차입의 건

원안가결

2018-10

2018-09-20

일반자금대출 일백일십억원 차입의 건

원안가결

2018-11

2018-09-20

신한은행<기운> 일반자금대출(일시상환) 예금담보 구십오억원 차입의 건

원안가결

2018-12

2018-09-20

가칭 "문배동 아파텔 119실" 사업비 삼백육십억원 대여의 건

원안가결

2018-13

2018-09-20

주식회사 천강개발이 남양주시 별내동 2182-5번지 일원 지상에 추진하는 "남양주 별내 오피스텔 개발사업"에 필요한 자금을 조달하기 위하여 다음과 같은 내용의 대출 약정 등의 제반 관리계약을 체결하는 건

원안가결

2018-14

2018-09-27

김포시 고효율에너지절약형 LED 가로등 시설물 설치 및 임대관리 용역(2차) 등 3건 공사비 차입의 건

원안가결

2018-15

2018-12-04

1. 대규모 내부거래 승인의 건
 2. 임시주주총회 소집의 건
 3. 규정 개정의 건

원안가결

2019-1

2019-01-21

1. 대규모 내부거래 승인의 건
 2. 유상증자(주주배정) 승인의 건
 3. 신주인수권증서 발행의 건

원안가결

2019-2

2019-02-07

제19기(2018 사업연도) 재무제표 및 영업보고서 승인의 건

원안가결

2019-3

2019-02-18

유상증자(주주배정) 변경 승인의 건

원안가결

2019-4

2019-02-22

대규모 내부거래 변경 승인의 건

원안가결

2019-5

2019-03-06

정기주주총회 소집 및 의안 승인의 건

원안가결

2019-6

2019-03-21

주식회사 경주건설(이하 “차주”)가 시행하는 대구 서성구 만촌동 882-1번지 일원에 공동주택 등을 신축 분양하는 사업(이하 “본건 사업”)과 관련하여 당사가 차주의 대출금채무를 연대보증하기 위하여 다음과 같은 내용의 제반 금융계약 및 부속서류를 체결 및 교부하는 건

원안가결

2019-7

2019-03-26

1. 임시주주총회 소집 및 의안 승인의 건

1) 정관 일부 변경의 건

2) 이사 선임의 건

3) 감사위원회 위원 선임의 건

4) 이사 보수 한도 승인의 건

5) 이사 퇴직금 지급 규정 승인의 건

2. 규정 제정 및 개정의 건

1) 이사회 운영규정 개정의 건

2) 감사위원회 운영규정 제정의 건

3) 임원 인사 운영규정 제정의 건

3. 상장 추진 승인의 건

4. 명의개서 대행기관 선정의 건

원안가결

2019-8

2019-04-11

19년 사업계획 보고

원안가결

2019_9
2019-05-14
구의자이엘라 책임준공 제공의 건
원안가결

2019_10
2019-06-11
박달동 공동주택부지 매입의 건
원안가결

2019_11
2019-06-28
건대입구역자이엘라 책임준공 제공의 건
원안가결

2019_12
2019-07-25
대구 수성구 만촌동 아파트개발사업 ABCP 추가 지급 보증의 건
원안가결

2019-13
2019-08-21
1. 대구 범어동 아파텔 신축사업 책임 준공 보증의 건
2. 이사회 부의 구체 기준 개정의 건
원안가결

2019-14
2019-09-19
1. 유가증권 시장 상장을 위한 신주모집 승인의 건
2. 집행임원 인사관리규정 개정 승인의 건
원안가결

(2) 이사회에서의 사외이사의 주요활동 내역

최근 3사업연도 및 증권신고서 작성 기준일까지 사외이사의 주요 활동 내역은 다음과 같습니다.

회차
개최일자
의 안 내 용
사외이사
참석인원

2019-8

2019-04-11

19년 사업계획 보고

3(3)

2019_9
2019-05-14
구의자이엘라 책임준공 제공의 건
3(3)

2019_10
2019-06-11
박달동 공동주택부지 매입의 건
3(3)

2019_11
2019-06-28
건대입구역자이엘라 책임준공 제공의 건
3(3)

2019_12
2019-07-25
대구 수성구 만촌동 아파트개발사업 ABCP 추가 지급 보증의 건
3(3)

2019_13
2019-08-21
1. 대구 범어동 아파텔 신축사업 책임 준공 보증의 건
2. 이사회 부의 구체 기준 개정의 건
3(3)

2019_14
2019-09-19
1. 유가증권 시장 상장을 위한 신주모집 승인의 건
2. 집행임원 인사관리규정 개정 승인의 건
3(3)

다. 이사회내 위원회

당사는 이사회 내 위원회는 '감사위원회'가 설치되어 있으며, 그 상세사항은 자이에스앤디 증권신고서 상 "제2부 발행인에 관한 사항 - V. 이사회에 관한 사항 - 2. 감사제도에 관한 사항"을 참고하시기 바랍니다.

라. 이사의 독립성

(1) 이사회 구성원의 독립성

당사의 이사회는 사내이사 2인(대표이사 1인, 사내이사 1인)과 사외이사 3인으로 구성되어 있으며, 회사 경영의 중요한 의사결정과 업무집행은 이사회의 심의 및 결정을 통하여 이루어지고 있습니다. 독립성과 전문성을 갖춘 감사위원회를 구성하여 기업경영에 대한 견제와 책임추궁을 위한 제도적 장치를 보완하였습니다.

(2) 사외이사후보추천위원회 설치 및 구성 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 사외이사후보추천위원회가 설치되어 있지 않습니다.

마. 사외이사의 전문성

회사 내 지원조직은 사외이사가 이사회 및 이사회 내 위원회에서 전문적인 직무수행이 가능하도록 보조하고 있습니다. 이사회 내 위원회 개최 전에 해당 안건 내용을 충분히 검토할 수 있도록 사전에 자료를 제공하고 필요시 별도의 설명회를 개최하고 있으며, 기타 사내 주요현안에 대해서도 수시로 정보를 제공하고 있습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원회 설치 여부

당사는 증권신고서 제출일 현재 정관에서 정한 바에 따라 감사를 갈음하여 사외이사 3인으로 구성된 감사위원회가 설치되어 있습니다. 

나. 감사위원회의 인적사항

구 성

성 명

주 요 경 력

최대주주등과의 이해관계

결격요건 여부

감사위원장

(사외이사)

민유태

’82 사법시험 24회 합격(사법연수원 14기)

’85~’91 수원지검, 마산지검, 부산지검, 서울지검 검사

’94~’97 대검찰청 검찰 연구관

’97~’06 지방 검찰청, 대검찰청 중앙수사부 수사기획관 등

’06~’07 광주지방검찰청 순천지청장

’07~’08 대구지방검찰청, 대검찰청 부장검사

’09~’09 전주지방검찰청 검사장

’10~ 현재 법무법인 민 대표 변호사

해당 없음

해당 없음

감사위원

(사외이사)

박영철

’90~’06 조선일보 기자(국제부, 경제과학부, 산업부 등)

’06~’14 주간 조선 기자

’14~’15 이코노미조선 편집장

’15~’18 시사저널 편집장

’19~현재 여성경제신문 대표

해당 없음

해당 없음

감사위원

(사외이사)

김대영

’12~’15 우리투자증권 Smart Marketing 본부장

’15~’16 NH투자증권 금융 PLUS 본부장

’16~현재 케이뱅크은행 상임감사위원

해당 없음

해당 없음

다. 감사위원회 위원의 독립성

감사위원회 위원은 전원 주주총회의 결의로 선임한 이사회 임원으로 구성하고 있으며, 경영층이 채택한 내부통제 정책 및 제도의 적정성과 효과성에 대하여 독립적이고 객관적인 평가를 수행하고 있습니다.

감사위원회의 감사업무 수행은 회계감사를 위해 재무제표 등 회계관련 서류 및 회계법인의 감사절차와 감사결과를 검토하고, 신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 설치한 내부회계관리제도의 운영실태를 내부회계관리자로부터 보고받고 이를 검토합니다. 또한 수시감사 및 정기감사를 통하여 재무제표 등과 기업제반 현황에 대한 감사를 실시합니다.

라. 감사위원회의 주요 활동 내역

당사의 경우 2019년 4월 11일에 감사위원회가 설치되었으며, 증권신고서 제출일 현재 감사위원회가 개최된 것은 1회 “감사위원회 위원장 선임의 건”이 있었습니다. 이에, 이전까지 선임된 감사의 활동 내역을 포함하여 기재하였습니다.

회차

개최일자

의 안 내 용

참석여부

조승열 감사

2016-1

2016.02.18

정기주주총회 소집의 건

참석

2016-2

2016.05.16

1. 자이서비스 주식회사와 합병의 건
2. 임시주주총회 소집의 건

참석

2016-3

2016.06.22

1. 합병보고총회 갈음 신문공고의 건

참석

2016-4

2016.06.30

1. 대표이사 선임의 건
2. 지점 폐지의 건

불참

2016-5

2016.10.11

1. 중간배당 실시의 건(3,001,903,200)

참석

2016-6

2016.12.22

1. 계열사간 상품/용역 거래 승인

불참

2017-1

2017-02-22

정기주주총회 소집의 건

참석

2017-2

2017-07-10

이익잉여금일부 유보의 건

참석

2017-3

2017-10-11

중간배당 실시의 건(2,001,268,800)

참석

2017-4

2017-12-08

계열사간 상품/용역거래 승인

불참

2017-5

2017-12-29

대표이사 선임의 건

불참

최우성 감사

2018-1

2018-03-12

정기주주총회 소집의 건

참석

2018-2

2018-03-29

본점 이전의 건

불참

2018-3

2018-05-17

부동산 개발사업 부지매입 건

참석

2018-4

2018-06-14

우리은행 운전자금 한도대출 증액의 건

참석

2018-5

2018-06-14

자회사(엔캅스 주식회사) 설립 출자의 건

참석

2018-6

2018-06-22

지점 설치에 관한 건

참석

2018-7

2018-07-23

우리은행 운전자금 한도대출 재 약정의 건(기존대출 5년 만기도래)

참석

2018-8

2018-08-09

법인설립 출자금 취소의 건

참석

2018-9

2018-09-20

우리은행 일반자금대출(일시상환) 예금담보 일백삼십오억원 차입의 건

참석

2018-10

2018-09-20

일반자금대출 일백일십억원 차입의 건

참석

2018-11

2018-09-20

신한은행<기운> 일반자금대출(일시상환) 예금담보 구십오억원 차입의 건

참석

2018-12

2018-09-20

가칭 "문배동 아파텔 119실" 사업비 삼백육십억원 대여의 건

참석

2018-13

2018-09-20

주식회사 천강개발이 남양주시 별내동 2182-5번지 일원 지상에 추진하는 "남양주 별내 오피스텔 개발사업"에 필요한 자금을 조달하기 위하여 다음과 같은 내용의 대출 약정 등의 제반 관리계약을 체결하는 건

참석

2018-14

2018-09-27

김포시 고효율에너지절약형 LED 가로등 시설물 설치 및 임대관리 용역(2차) 등 3건 공사비 차입의 건

참석

2018-15

2018-12-04

1. 대규모 내부거래 승인의 건
 2. 임시주주총회 소집의 건
 3. 규정 개정의 건

참석

2019-1

2019-01-21

1. 대규모 내부거래 승인의 건
2. 유상증자(주주배정) 승인의 건
3. 신주인수권증서 발행의 건

참석

2019-2

2019-02-07

제19기(2018 사업연도) 재무제표 및 영업보고서 승인의 건

불참

2019-3

2019-02-18

유상증자(주주배정) 변경 승인의 건

참석

2019-4

2019-02-22

대규모 내부거래 변경 승인의 건

참석

2019-5

2019-03-06

정기주주총회 소집 및 의안 승인의 건

참석

2019-6

2019-03-21

주식회사 경주건설(이하 “차주”)가 시행하는 대구 서성구 만촌동 882-1번지 일원에 공동주택 등을 신축 분양하는 사업(이하 “본건 사업”)과 관련하여 당사가 차주의 대출금채무를 연대보증하기 위하여 다음과 같은 내용의 제반 금융계약 및 부속서류를 체결 및 교부하는 건

참석

2019-7

2019-03-26

1. 임시주주총회 소집 및 의안 승인의 건

1) 정관 일부 변경의 건

2) 이사 선임의 건

3) 감사위원회 위원 선임의 건

4) 이사 보수 한도 승인의 건

5) 이사 퇴직금 지급 규정 승인의 건

2. 규정 제정 및 개정의 건

1) 이사회 운영규정 개정의 건

2) 감사위원회 운영규정 제정의 건

3) 임원 인사 운영규정 제정의 건

3. 상장 추진 승인의 건

4. 명의개서 대행기관 선정의 건

참석

감사위원회

2019-8

2019-04-11

감사위원회 위원장 선임의 건

민유태,

박영철,

김대영

전원참석

마. 준법지원인에 관한 사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 준법지원인 선임 대상이 아닙니다.

3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항

가. 투표제도

(1) 집중투표제

당사는 증권신고서 제출일 현재 집중투표제를 채택하지 않았습니다.

(2) 서면투표제 또는 전자투표제

당사는 증권신고서 제출일 현재 서면투표제는 채택하고 있으며, 전자투표제는 도입하고 있지 않습니다.

나. 소수주주권 행사여부

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

다. 경영권 경쟁

당사는 증권신고
서 제출일 현재까
지 경영권 분쟁이 발생한 사실이 없습니다.

Ⅵ. 주주에 관한 사항

1. 최대주주 및 그 특수관계인의 주식소유 현황

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 : 증권신고서 제출일 현재)

(단위 : 주, %)

성명

관계

주식의

종류

소유주식수 및 지분율

비고

기초(19.01.01)

기말(제출일 현재)

주식수

지분율

주식수

지분율

GS건설(주)

본인

보통주

1,903,632

85.61

16,382,520

91.10

주1)

GS네오텍(주)

특수관계자

보통주

300,000

13.49

1,500,000

8.34

주2)

합 계

보통주

2,203,632

99.10

17,882,520

99.44

주1)
2019년 1월 22일 액면분할(5,000원 -> 1,000원)로 주식수 증가. 또한 2019년 2월 26일 주주배정 유상증자를 통해 6,864,360주 증가

주2)
2019년 1월 22일 액면분할(5,000원 -> 1,000원)로 주식수 증가

나. 최대주주와 관련된 사항

(1) 회사 개요

당사의 최대주주인 지에스건설(주)는 인프라, 건축, 주택신축판매, 플랜트, 전력 및 해외종합건설업 등을 주요 사업으로 하고 있으
며, 서울특별시 종로구 종로33 그랑서울에 위치하고 있습니다. 

(2) 임원 현황

성명
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당업무
주요경력

허창수
회장
등기임원
상근
대표이사
- 고려대 경영학 졸
- 美 세인트루이스대 경영학 석사
 - (주)GS 대표이사 겸임
- (주)GS스포츠 이사 겸임

임병용
사장
등기임원
상근
대표이사(CEO)
- 서울대 법학 졸
- 서울대 법학 석사
- 전 (주)GS경영지원팀장
 - (주)GS스포츠 대표이사
- GS Inima Environment S.A. 이사 겸임
- VIETNAM GS INDUSTRY ONE-MEMBER LLC 이사 겸임
- VIETNAM GS ENTERPRISE ONE MEMBER LLC 이사 겸임

허태수
기타비상무이사
등기임원
비상근
기타비상무이사
- 고려대 법학 졸
- 조지워싱턴대 경영학 석사
 - ㈜GS홈쇼핑 대표이사 부회장 겸임

정상명
사외이사
등기임원
비상근
사외이사
- 서울대 법학 졸
- 전 제35대 검찰총장
- 전 주식회사 화진 사외이사
- 전 주식회사 대신증권 사외이사
- 주식회사 효성 사외이사
- 변호사정상명법률사무소 변호사

한재훈
사외이사
등기임원
비상근
사외이사
- 고려대 통계학 졸
- 전 LS메탈 대표이사
- 전 LS산전 대표이사
 - 고려대기술경영전문대학원 겸임교수

김경식
사외이사
등기임원
비상근
사외이사
- 한양대 경제학 졸업
- 영국 버밍엄대 주택정책학 석사
- 전 국토교통부 제1차관
- 연구원 건설과사람 원장

김진배
사외이사
등기임원
비상근
사외이사
- 서울대 경영학 학사
-시카고대학교 대학원 MBA
- 카네기멜론대학교대학원 회계학 박사
- 전 보스턴대학교 교수
- 고려대 경영대학 교수
- 한국관리회계학회 부회장
- 한국경영학회 이사

(3) 주요 주주

(기준일: 2019년 06월 30일)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의 종류
소유주식수 및 지분율
비고

주식수
지분율

허창수
본인
보통주
7,412,763
9.27
-

허윤영
6촌이내의 혈족

보통주

24,604
0.03
-

허윤홍
6촌이내의 혈족

보통주

191,618
0.24
-

허정수
6촌이내의 혈족

보통주

2,996,634
3.75
-

허철홍
6촌이내의 혈족

보통주

282,054
0.36
-

허두홍
6촌이내의 혈족

보통주

21,429
0.03
-

허진수
6촌이내의 혈족

보통주

3,913,082
4.90
-

허치홍
6촌이내의 혈족

보통주

439,462
0.55
-

허명수
6촌이내의 혈족

보통주

2,443,576
3.06
-

허주홍
6촌이내의 혈족

보통주

73,531
0.09
-

허태홍
6촌이내의 혈족

보통주

59,548
0.07
-

허태수
6촌이내의 혈족

보통주

1,529,727
1.92
-

허정현
6촌이내의 혈족

보통주

82,941
0.10
-

허진홍
6촌이내의 혈족

보통주

29,588
0.03
-

허동수
6촌이내의 혈족

보통주

30,000
0.04
-

허세홍
6촌이내의 혈족

보통주

20,000
0.03
-

이경훈
4촌이내의 인척

보통주

19,978
0.01
-

재단법인 남촌재단
재단

보통주

878,160
1.11
주1)

계
합계
20,448,695
25.59
주2)

출처: 지에스건설㈜ 2019년 반기보고서

(4) 재무현황(2019년 6월말 기준)

(단위 : 백만원)

구분
별도
연결

유동자산
6,942,737
7,746,400

비유동자산
4,969,232
4,193,743

[자산총계]
11,911,969
12,940,143

유동부채
5,805,452
6,430,801

비유동부채
2,096,730
2,632,175

[부채총계]
7,902,182
9,062,976

자본금
399,622
399,622

자본잉여금
799,674
821,069

기타자본
(9,428)
(77,045)

기타포괄손익누계액
(9,191)
(54,663)

이익잉여금
2,829,110
2,668,361

비지배지분
-
119,822

[자본총계]
4,009,787
3,877,167

(단위 : 백만원)

구분
별도
연결

매출액
4,702,055
5,176,873

영업이익
363,951
397,316

당기순이익
289,840
274,670

(5) 사업 현황

지에스건설(주)는 인프라, 건축, 주택신축판매, 플랜트, 전력 및 해외종합건설업 등을 주요 사업으로 하고 있고, VIETNAM GS ENTERPRISE ONE MEMBER LLC, GS Inima Environment S.A.등의 종속회사를 통해 인프라사업, 건축ㆍ주택사업, 플랜트사업 등을 영위하고 있으며, 각 사업의 내용은 다음과 같습니다.

부문
회사명
사업의 내용

건축ㆍ주택
부문
자이에스앤디㈜
주택건설업, 건축공사업, 홈네트워크 설치와 정보통신공사, 주택관리업, 임대관리업 및 전자경비업을 수행하는 종합부동산 운영관리 전문 법인입니다.

GS E&C Nanjing Co.,Ltd.
사무용빌딩ㆍ공장 등을 건설하는 건축사업을 수행하고 있는 지에스건설의 중국 내 시공전문 자회사입니다.

VIETNAM GS INDUSTRY ONE-MEMBER LLC
호치민에서 남쪽으로 약10km 떨어진 냐베지역에 민간 주도로 한국형 신도시를 개발하는 사업을 수행하고 있습니다.

건축ㆍ주택
부문
인프라부문
VIETNAM GS ENTERPRISE ONE MEMBER LLC
베트남 최초의 BT(Build-Transfer) Project를 수행하는 회사로서, TBO 도로를 건설하여 호치민시에 인계하고 그 대가로받은 5개 부지 중 2개 부지(2개 매각, 1개 개발완료)를 개발하는 사업을 수행하고 있습니다.

플랜트부문
GS Inima Environment S.A
Industrial Sector에서의 환경과 관련된 모든 종류의 Engineering, Fitting-out, 역무 및 용역을 수행하고, 자사 혹은 제3자를 위해 물관리 전체 cycle 상의 모든 종류의 운영(Operation), 폐수처리 및 공사를 수행하고 있습니다

GS Inima Brazil
GS Inima의 브라질 현지 법인으로 물관리 전체 cycle 상의 모든 종류의 운영(Operation), 폐수처리 및 공사를 수행하고 있습니다.

Aquaria Water LLC
미국 Massachusetts 주 Brockton 市의 BWRO 수처리 플랜트를 건설하고, 市에 물공급 중인 법인입니다.

Ambient Servicos Ambientais de Ribeirao Preto, S.A.
GS Inima Brazil 이 '03년 부터 운영하고 있는 Ambient 하수 처리 사업장 수행 법인입니다.

GS Engineering & Construction Spain, S.L.
터키 STAR Project 역무수행을 위한 스페인 현지 법인으로 당사지분 100% 법인입니다

Shariket Miyeh Ras Djinet, Spa
알제리 해수담수화 플랜트로 투자, 건설 및 시설운영을 통하여 Cap D'jinet 市에 생산된 담수를 공급하고 있습니다.

출처: GS건설㈜ 2019년 반기보고서

2. 최대주주 변동현황

당사의 최대주주는 지에스건설(주)이며, 설립일부터 증권신고서 제출일 현재까지 변동된 사실이 없습니다.

3. 주식의 분포

가. 5%이상 주주와 우리사주조합 등의 주식 소유 현황 

(기준일: 증권신고서 제출일 현재)
(단위 : 주, %)

구분

주주명

소유주식수

지분율

비고

5% 이상 주주

GS건설(주)

16,382,520

91.10

-

GS네오텍(주)

1,500,000

8.34

-

우리사주조합

-

-

-

나. 소액주주현황

(기준일: 증권신고서 제출일 현재)
(단위 : 주, %)

구분

주주

보유주식

비 고

주주수

비율

주식수

비율

소액주주

1

33.33

100,000

0.54

주1) 상기 소액주주 현황은 증권신고서 제출일 현재 기준입니다.

주2) 소액주주는 발행주식총수의 1%미만 보유자를 의미합니다.

4. 주식사무 

정관상

신주인수권의

내용

제10조(주식의 발행 및 배정)

1. 이 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.

1) 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

2) 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제1호 외의 방법으로 특정한 자(이 회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 발행주식총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 제1호 외의 방법으로 불특정 다수인(이 회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

2. 제1항 제3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

1) 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

2) 관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식

4) 투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식

3. 제1항 제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.

4. 제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

5. 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.

6. 회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

7. 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

결산일

12월 31일

정기주주총회

결산기 종료후 3월 이내

주주명부폐쇄시기

제12조 (주주명부의 폐쇄 및 기준일)

1. 이 회사는 매년 1월 1일부터 1월 31일까지 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

2. 이 회사는 매년 12월 31일 최종의 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 결산기에 관한 정기주주총회에서 권리를 행사할 주주로 한다.

이 회사는 임시주주총회의 소집 기타 필요한 경우 이사회의 결의로 3개월을 경과하지 아니하는 일정한 기간을 정하여 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지하거나 이사회의 결의로 정한 날에 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 권리를 행사할 주주로 할 수 있으며, 이사회가 필요하다고 인정하는 경우에는 주주명부의 기재변경정지와 기준일의 지정을 함께 할 수 있다. 회사는 이를 2주간전에 공고하여야 한다.

3. 이 회사는 임시주주총회의 소집 기타 필요한 경우 이사회의 결의로 3월을 경과하지 아니하는 일정한 기간을 정하여 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지하거나 이사회의 결의로 정한 날에 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 권리를 행사할 주주로 할 수 있으며, 이사회가 필요하다고 인정하는 경우에는 주주명부의 기재변경정지와 기준일의 지정을 함께 할 수 있다. 회사는 이를 2주간전에 공고하여야 한다.

주권의 종류

전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및

신주인수권증서에 표시되어야 할 권리를 전자등록

명의개서대리인

KB국민은행

공고게재신문

매일경제신문

5. 주가 및 주식거래실적

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당 사항이 없습니다.

Ⅶ. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원의 현황

가. 임원의 현황

(기준일 : 증권신고서 제출일 현재)

성명

성별

출생

년월

직위

등기임원여부

상근

여부

담당

업무

주요경력

소유주식수

재직기간

임기

만료일

의결권

있는 주식

의결권

없는 주식

김환열

남

1963.08.22

대표이사

등기

상근

경영총괄

’89~’17 GS건설 전무이사

’18~ 현재 자이에스앤디 대표이사

-

-

1년 개월

2021년
정기주총일

채헌근
남
1967.08.25
사내이사
등기
상근
경영지원총괄

’91~’18 GS건설㈜ 상무보

’18~현재 자이에스앤디 경영지원 본부장

-
-
8개월
2022년
정기주총일

민유태
남
1956.02.04
사외이사
등기
비상근
사외이사

’97~’06 지방 검찰청, 대검찰청 중앙
 수사부 수사기획관 등

’06~’07 광주지방검찰청 순천지청장

’07~’08 대구지방검찰청, 대검찰청 부장검사

’09~’09 전주지방검찰청 검사장

’10~ 현재 법무법인 민 대표 변호사

-
-
3개월
2022년
정기주총일

박영철
남
1963.10.19
사외이사
등기
비상근
사외이사

’90~’06 조선일보 기자

’06~’14 주간 조선 기자

’14~’15 이코노미조선 편집장

’15~’18 시서저널 편집장

’19~ 현재 여성경제신문 대표

-
-
3개월
2022년
정기주총일

김대영
남
1963.07.18
사외이사
등기
비상근
사외이사

’12~’15 우리투자증권 Smart Marketing
’15~’16 NH 투자증권 금융 PLUS 본부장

’16~현재 케이뱅크은행 상임감사위원

-
-
3개월
2022년
정기주총일

김광식
남
1962.05.02
본부장
미등기
상근
주택개발사업총괄

’91~’17 GS건설㈜ 상무이사

’11~ 현재 자이에스앤디 주택사업 본부장

-
-
1년 6개월
-

조종영
남
1964.08.08
본부장
미등기
상근
ACS사업총괄

’91~’17 GS건설㈜ 상무보

’18~ 현재 자이에스앤디 ACS사업 본부장

-
-
1년 6개월
-

이용진
남
1965.02.01
본부장
미등기
상근
PM사업총괄

’98~’05 LG텔레콤 부장

’05~’10 LG파워콤 지점장

’16~ 현재 자이에스앤디 PM사업 본부장

-
-
3년 1개월
-

이덕우
남
1968.01.31
본부장
미등기
상근
CS사업총괄

’91~’17 GS건설㈜ 상무보

’18~현재 자이에스앤디 CS사업 본부장

-
-
1년 6개월
-

신창민
남
1967.07.14
본부장
미등기
상근
정보통신사업총괄

’91~’19 GS건설㈜ 부장

’19~현재 자이에스앤디 정보통신사업 본부장

-
-
1개월
-

나. 직원의 현황

(기준일: 2019년 6월 30일)
(단위 : 명, 천원)

사업부문

성별

직 원 수

평 균

근속연수

연간급여

총액

1인평균

급여액

비고

기간의 정함이
 없는 근로자

기간제근로자

합 계

주택개발
사업본부

남

51
6
57
0.9
1,451,881
25,472

여

1
3
4
0.5
51,345
12,836

정보통신
사업본부
남
44
9
53
6.2
1,297,398
24,479

여
3
2
5
5.1
86,638
17,328

ACS
사업본부
남
14
0
14
5.0
371,102
26,507

여
6
0
6
6.6
109,135
18,189

PM
사업본부
남
50
1,536
1,586
1.2
20,343,978
12,827

여
4
526
530
1.2
4,926,324
9,295

CS
사업본부

남

142
130
272
4.2
5,263,907
19,353

야
54
47
101
4.4
1,435,379
14,212

경영
지원본부
남
21
0
21
3.3
476,760
22,703

여
9
1
10
4.2
227,145
22,714

합 계

399
2,260
2,659
1.8
36,040,992
13,554

주)
직원수, 평균근속연수, 연간급여총액, 1인평균 급여액은 2019년 6월 30일 기준이며, 등기임원 및 위탁관리직원은 제외하였습니다.

2. 임원의 보수 등

가. 이사ㆍ감사의 보수 현황 등

(1) 주주총회 승인금액

(단위 : 백만원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

사내이사
2
1,000
주1)

사외이사
3
주2)

주1) 2019년 4월 11일 임시주주총회에서 승인된 보수한도입니다.
주2) 2019년 4월 11일 임시주주총회를 통하여 감사가 사임하고, 사외이사 3인으로 구성된 감사위원회가 설치되었습니다.

(2) 보수 지급금액

(가) 이사·감사위원 전체

(단위 : 백만원)

인원수

보수총액

1인당 평균보수액

비고

5
353
71
-

주1)

인원수는 2019년 6월말 및 증권신고서 제출일 현재 인원수로 기재하였습니다.

주2)

보수총액은 기중 사임한 등기임원에게 지급된 급여를 포함하고 있습니다.

주3)

1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나눈 금액입니다.

(나) 유
형별

(기준일 : 2019년 6월 30일 현재)

(단위 : 백만원)

구분

인원수
주1)

보수총액
주2)

1인당 평균 보수액
주3)

비고

사내이사

2

326
163
-

사외이사
3

27

9

주4)

주1)

인원수는 2019년 6월말 및 증권신고서 제출일 현재 인원수로 기재하였습니다.

주2)

보수총액은 기중 사임한 등기임원에게 지급된 급여를 포함하고 있습니다.

주3)

1인당 평균보수액은 보수총액을 인원수로 나눈 금액입니다.

주4)

2019년 4월 11일 임시주주총회를 통하여 감사와 사내이사 3인이 사임하고, 사내이사 1인과 사외이사 3인을 선임하였으며, 사외이사 3인으로 구성된 감사위원회가 설치되었습니다. 2019년도 사외이사의 보수는 선임일 이후의 보수를 기재하였습니다.

(3) 이사ㆍ감사 보수지급 기준

등기임원의 경우 주주총회에서 승인받은 금액 내에서 집행임원 인사관리 규정에 의거 매월 지급하고 있습니다. 

(4) 이
사, 감사의 개인별 보수 현황

당
사는 이사의 개인별 보수 지급액이 5억원 이상에 해당하는 자가 없습니다.

나
. 주
식매수선택권의 부여 및 행사 현황

(1) 주식매수선택권 부여 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 임원에 대한 주식매수선택권을 부여한 사실이 없습니다. 

(2) 주식매수선택권 미 행사 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 임원에 대한 주식매수선택권을 부여한 사실이 없습니다.

Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항

1. 계열회사의 현황

가. 기업집단의 명칭 : 지에스

(1) 국내 계열회사

당사는 독점규제및공정거래에관한 법률상 지에스그룹에 속한 계열사로서 2019년 06월 30일 기준 현재 지에스그룹에는 64개의 국내 계열회사가 있습니다. 이중 상장사는 총 6개사이며 비상장사는 58개사입니다.

구분
회사명
주업종
사업자등록번호

유가증권시장
(5개)
(주)지에스
비금융 지주회사
220-86-87395

(주)지에스리테일
음,식료품 위주 종합 소매업
116-81-18745

(주)지에스글로벌
상품중개업
202-81-33028

지에스건설(주)
토목시설물건설업
104-81-18121

삼양통상(주)
원피가공 및 가죽 제조업
220-81-30276

코스닥 시장
(1개)
(주)지에스홈쇼핑
통신판매업
117-81-13253

비상장
(58개)
지에스에너지(주)
비금융 지주회사
220-88-29313

지에스파워(주)
발전업
123-81-57770

지에스나노텍(주)
일차전지및 축전지 제조업
209-81-26912

살데비다코리아(주)
그외 기타 비금속광물 광업
222-81-26104

보령엘엔지터미널(주)
보관 및 창고업
313-81-27748

지에스파크이십사(주)
육상 운송지원 서비스업
214-87-86175

인천종합에너지(주)
전기, 가스, 증기 및 공기조절 공급업
131-81-85471

지에스칼텍스(주)
원유 정제처리업
116-81-19123

이노폴리텍(주)
복합수지 제조 및 임가공업
301-81-42367

지에스엠비즈(주)
액체연료 및 관련제품 도매업
214-81-65071

상지해운(주)
수상 운송지원 서비스업
214-81-65498

지에스바이오(주)
그외 기타화학제품 제조업
220-87-95999

지에스에코메탈(주)
금속원료 재생업
610-86-03910

(주)후레쉬서브
기타식료품제조업
107-86-89222

(주)지에스넷비전
기타 광고업
107-87-07004

씨브이에스넷(주)
창고 및 운송 관련 서비스업
117-81-32468

파르나스호텔(주)
관광숙박시설 운영업
120-81-01336

(주)피앤에쓰
위탁운영관리
201-86-29638

(주)지에스네트웍스
창고위수탁업
765-88-00857

(주)지에스텔레서비스
그외 기타 사업지원 서비스업
119-81-60072

(주)텐바이텐
인터넷쇼핑업
211-87-00620

지에스이피에스(주)
발전업
311-81-08518

(주)피엘에스
그 외 기타 운송관련 서비스업
125-81-84647

(주)지에스엔텍
기타 일반 목적용 기계 제조업
610-81-06800

(주)지에스이앤알
전기, 가스, 증기 및 공기조절 공급업
134-81-78493

(주)동해그린에너지
기타 제품 제조업
104-86-11249

(주)지에스풍력발전
발전업
508-81-33931

(주)지에스동해전력
발전업
222-81-27078

(주)지에스포천그린에너지
발전업
231-81-07775

(주)영양제2풍력발전
발전업
508-81-26954

(주)구미그린에너지
발전업
584-86-00711

(주)영덕제1풍력발전
발전업
403-81-83363

(주)삼척그린에너지파크
발전업
464-87-01392

(주)지에스스포츠
기타스포츠 서비스업
105-86-66994

자이에스앤디(주)
부동산관리업
120-86-03362

자이에스텍(주)
건축 및 조경 설계 서비스업
104-81-94959

(주)지씨에스
사업시설 유지관리 서비스업
221-81-29369

비에스엠(주)
1차금속 가공
140-81-26549

자이에너지운영(주)
사업시설 유지관리 서비스업
101-86-41477

옥산오창고속도로(주)
도로 및 관련시설 운영업
104-86-21451

은평새길(주)
사업시설 유지관리 서비스업
104-86-22386

지앤엠에스테이트(주)
부동산개발업
104-86-50897

부산동서고속화도로(주)
사업시설 유지관리 서비스업
338-81-00369

향산2도시개발(주)
부동산업
860-81-00793

구미맑은물(주)
하수 및 폐수 처리업
409-87-00606

지에스네오텍(주)
건물설비 설치 공사업
113-81-07384

(주)삼양인터내셔날
음료 및 담배도매업
217-81-09699

(주)보헌개발
부동산 임대업
217-81-14789

(주)켐텍인터내셔날
화학물질 및 화학제품도매업
101-81-57839

(주)옥산유통

그외 기타사업지원 서비스업(용역 및 대행업)

217-81-13378

(주)승산
부동산 임대업
214-81-05054

(유)가승개발
스포츠및오락관련서비스업
119-88-00340

(주)해프닝피플
창작 및 예술관련 서비스업
307-88-01121

센트럴모터스(주)
자동차 및 부품판매
129-81-65171

(주)위너셋
비금융 지주회사
214-81-56719

(주)삼정건업
부동산임대업
220-88-45249

(주)프로케어
사업시설유지관리 서비스업
107-88-33718

경원건설(주)
스포츠및오락관련서비스업
129-81-00028

(2) 해외법인

회사명
소재국

ASIA CLEAN ENERGY LIMITED
말레이시아

GS Caltex Singapore Pte., Ltd.
싱가포르

GS Caltex (Langfang) Plastics Co., Ltd.
중국

GS Caltex India Pte., Ltd.
인도

GSC (Suzhou) Plastics Co., Ltd.
중국

GSC Czech s.r.o.
체코

GS Caltex China Co., Ltd.
중국

GS Caltex Trading (Suzhou) Co., Ltd.
중국

Luroda Lubricants (Tianjin) Co., Ltd.
중국

GS Caltex Mexico S.de R.L.de C.V.
멕시코

GS Retail Vietnam Co., Ltd
베트남

PT. GSRETAIL INDONESIA
인도네시아

지에스구(상해)상무유한공사
중국

Global Sensing and Learning Labs, INC
미국

GS Global Japan Co., Ltd.
일본

GS Global Australia Pty Ltd.
호주

GS Global Hong Kong Ltd.
중국

GS Global Europe GMBH
독일

Ssangyong Resources Pty Ltd.
호주

GS Global Guangzhou Co.,Ltd.
중국

GS Global Trading(Shanghi) Co., LTD.
중국

GS Global USA, Inc.
미국

GS Global Singapore Pte Ltd.
싱가포르

PT GS Global Resource
인도네시아

GS Global (Suzhou) Steel Service Center Co., Ltd.
중국

GS GLOBAL E&P (AMERICA) CORPORATION
미국

GS GLOBAL (NEMAHA) LLC
미국

GS E&C Nanjing Co.,Ltd.
중국

Vietnam GS Industry One-Member LLC
베트남

Vietnam GS Enterprise One Member LLC
베트남

GS E&C Delhi Private Ltd.
인도

GS Construction Arabia Co.,Ltd.
사우디아라비아

GS E&C Poland SP.ZO.O
폴란드

GS E&C Construction Canada Ltd.
캐나다

GS E&C Thai Co.,Ltd.
태국

GS E&C Panama S.A.
파나마

GS Engineering & Construction Spain, S.L.
스페인

GS Inima Environment S.A.
스페인

GS Engineering & Construction Mumbai Private Limited
인도

PALA-POWER GENERAL CONSTRUCTION SERVICE (PROPRIETARY) LIMITED
보츠와나

Aguas de Ensenada, S.A. de C.V.
멕시코

Ambient Servicos Ambientais de Ribeirao Preto, S.A.
브라질

Aquaria Water LLC
미국

Araucaria Saneamento, S.A.
브라질

GS Inima Chile, S.A.
칠레

GS Inima Mexico, S.A. de C.V.
멕시코

GS Inima USA Construction Corporation
미국

GS Inima USA Corporation
미국

GS Inima Brasil Ltda.
브라질

Promoaqua Desalacion de los Cabos, S.A. de C.V.
멕시코

Saneamento do Vale do Paraiba, S.A.
브라질

Servicos de Saneamento de Mogi Mirim, S.A.
브라질

Tecnicas y Gestion Medioambiental, S.A.
스페인

Tractament Metropolita de Fangs, S.L.
스페인

CASINIMA - Empreitada Ponte da Baia, A.C.E.
포르투칼

Hialeah Water, LLP
미국

GS INIMA SERVICIOS CORPORATIVOS S.A. de C.V.
멕시코

VALORINIMA S.L.
스페인

SOCIEDAD DE ECONOMIA MIXTA AGUAS DE SORIA S.L.
스페인

Sanama Saneamento Alta Maceio S.A.
브라질

INIMA-CVV S.A.
칠레

CAEPA COMPANHIA DE AGUA E EGOSTO DE PARIBUNA S.A.
브라질

GS Village Lake LLC
미국

GS E&C MALAYSIA SDN.BHD.
말레이시아

Comasa Companhia Aguas de Santa Rita S.A.
브라질

SAMAR SOLUCOES AMBIENTAIS DE ARACATUBA S.A.
브라질

Inima Water Services
스페인

GS Inima Water Management
스페인

GS Engineering & Construction Australia Pty Ltd
호주

PT. GSENC Development Indonesia
인도네시아

GS Construction Middle East L.L.C.
아랍에미리트

GS Inima Inversiones S.L.U.
스페인

GS Inima Gestion S.L.U.
스페인

GS Property Mountain View LLC
미국

GS Miramar 700 EC, LLC
미국

JV “GS NAVOIY MTG” LLC
우즈베키스탄

PT. Daria Mulia Properti
인도네시아

Shariket Miyeh Ras Djinet, Spa
알제리

GSNEOTEK VIETNAM CO.,LTD
베트남

GS NEOTEK L.L.C
오만

GS NEOTEK(CAMBODIA)Co.,Ltd.
캄보디아

GSNEOTEK THAILAND CO.,LTD
태국

청도삼양피혁유한공사
중국

SY ENERGY PTE.LTD.
싱가포르

SYI INDIA PVT.LTD.
인도

BAOXUANLUBO(BEIJING)Trading Co.,Ltd
중국

Farwest Steel Corp.
미국

Western Coating, Inc.
미국

Farwest Post Tensioning Co.
미국

Farwest Reinforcing Co.
미국

Farwest Properties, Inc
미국

GS Aromatics Pte. Ltd
싱가포르

AcenOcean
싱가포르

Qingdao Lidong Chemical Co., Ltd.
중국

Qingdao Lixing Logistics Co., Ltd.
중국

GS Aromatics (Qingdao) Chemical. Co.,Ltd.
중국

Qingdao Lixing Tank Terminal Co., Ltd.
중국

GS Energy Americas Inc.
미국

Nemaha Exploration and Production LLC
미국

GS Energy Trading Singapore Pte. Ltd.
싱가포르

Korea GS E&P Pte. Ltd.
싱가포르

GS E&R America Inc.
미국

GS E&R America Offshore, LLC
미국

GS E&R America Oldhome, LLC
미국

GS E&R Canada, Inc.
캐나다

GS EPS Americas, LLC
미국

나. 계열회사간 지배ㆍ종속 및 출자 현황을 파악할 수 있는 계통도

지에스건설(주) 계통도.jpg
지에스건설(주) 계통도

(주)지에스 계통도.jpg
(주)지에스 계통도

다. 계열회사간의 업무조정이나 이해관계를 조정하는 기구 또는 조직이 있는 경우 그 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

라. 계열회사중 회사의 경영에 직접 또는 간접으로 영향력을 미치는 회사가 있는 경우에는 그 회사명과 내용

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

마. 회사와 계열회사간 임원 겸직 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

2. 타법인 출자현황

(단위: 백만원)

법인명

최초취득일자

출자목적

최초취득금액

기초잔액

증가(감소)

기말잔액
(2019.06.30)

최근사업연도

재무현황

수량

지분율

장부가액

취득(처분)

평가손익

수량

지분율

장부가액

총자산

당기순손익

수량

금액

파주양주강군㈜
2012-05-31
SPC지분투자
279
55,806
5.0%
0

55,806
5.0%
0

96,827

(117 )

계룡그린빌㈜
2013-12-31
SPC지분투자
483
96,688
5.0%
249

96,688
5.0%
249
169,940
(430)

에이치엔에이치개발㈜
2013-12-12
SPC지분투자
72
14,400
18.0%
0

14,400
18.0%
0
284
(61)

더송도컨벤시아㈜
2015-12-31
SPC지분투자
107
21,323
1.2%
107

21,323
1.2%
107
162,670
(711)

북한강관사병영㈜
2017-01-01
SPC지분투자
425
85,000
83.3%
425

49,860

249

134,860
5.0%
674

511

1

보람찬㈜
2017-01-31
SPC지분투자
30
5,902
1.7%
30

5,902
1.7%
30
30,873
(19)

바른지킴이㈜
2018-10-30
SPC지분투자
13
2,636
1.0%
13

2,636
1.0%
13

정보통신공제조합
2001-05-16
공제조합출자
15
61

23
1

61

24

대한설비건설공제조합
2010-06-09
공제조합출자
41
44

42
1

44

43

전문건설공제조합
2011-05-23
공제조합출자
137
154

141
2

154

143

소방산업공제조합
2012-05-31
공제조합출자
20
40

20

40

20

건설공제조합
2017-09-01
공제조합출자
136
94

139
-
-
(1)
94

138

합계
-
-
1,189
-
-
(1)
-
-
1,441
-
-

주1)
기초잔액은 2019년 초 기준

주2)
기말잔액은 2019년 반기말 기준

Ⅸ. 이해관계자와의 거래내용

1. 대주주 등에 대한 신용공여 등

가. 가지급금 및 대여금(증권 대여 포함)

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

나. 담보제공

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

다. 보증

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

라. 배서

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

마. 그 밖의 보증의 성격을 가지는 이행약속 등 거래상의 신용위험을 수반하는 직ㆍ간접적 거래(신용공여 등)

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

2. 대주주와의 자산양수도 등

가. 자산(영업)의 매수(양수)

당사는 2018년 3월 1일자로 엔씨타스와 자산양수 계약을 체결하였으며 그 상세 사항은 다음과 같습니다.

구 분

세부내역

비고

이사회 결의일

-

중요한 사업의 일부양수에 해당하지 않아 이사회를 개최하지 않음

주주총회 결의일

-

중요한 사업의 일부양수에 해당하지 않아 주주총회를 개최하지 않음

계약체결일

2018년 03월 01일(자산양수도) /

2019년 02월 14일(사업양수도)

주 1,2)

계약목적

양사의 FM(Facility Management: 시설관리) 서비스 통합을 통한 시너지 효과 창출 및 경쟁력을 제고하기 위함

-

기대효과

건물관리 및 유지관리서비스 사업부문 매출액 증가 및 이로 인한 시장에서의 지위 향상, 규모의 경제를 통한 원가 절감

-

계약조건 등

자산양수도:

㈜엔씨타스의 자산 일체를 497,547천원에 당사로 이전함. 대금은 2018년 03월 30일까지 현금 지급하기로 함

사업양수도:

당사로 이관된 ㈜엔씨타스의 시설 유지관리사업에 대해 총 2,780백만원을 사업양수도 대금으로 평가하였음. 대금지급은 계약일로부터 30일 이내 현금 지급하기로 함.

주 1, 2)

최초결산확정일

2018년 12월 31일

-

주1)

엔씨타스는 GS그룹 소속 계열사로서 비주거용 건물 관리업을 영위하던 법인입니다. 당사는 2018년 03월 01일 엔씨타스와 자산양수도 계약을 체결하여 자산을 이전하였고 기존 엔씨타스가 관리운영 용역 제공하던 거래처와 엔씨타스간 계약은 2018년 2월 28일자로 타절되었으며 해당 거래처와 당사가 2018년 03월 01일부로 신규 계약 체결하여 관리운영 용역을 제공하고 있습니다. 이후 엔씨타스는2018년 04월 24일 청산하였습니다. 

당사는 엔씨타스의 기존 거래처와 당사가 신규 계약 체결한 거래가 사업결합에 해당하지 않는 것으로 판단하여 회계처리하지 않았으나, 지정감사인인 삼정회계법인의 감사 진행 과정에서 엔씨타스 본사 인원 전입, 기존 엔씨타스 현장별 용역 수행 인원들의 고용을 회사가 그대로 승계한 측면 등을 통해 판단할 때 실질은 엔씨타스의 비주거용 건물 관리업을 회사가 양수한 것에 해당, IFRS 1103 사업결합의 정의를 충족하는 것으로 판단하여 관련 회계처리를 수행하였습니다. 이에 따라 당사는 사후적으로 엔씨타스의 2018년 03월 01일 기준 공정가치를 외부평가법인(현대회계법인, 태평양감정평가법인)으로부터 평가 받았으며 평가받은 공정가치 2,780백만원으로 2019년 02월 14일 엔씨타스와 사업양수도계약을 체결하였습니다.

주2)

엔씨타스와의 사업결합 관련 회계처리 내용은 아래와 같습니다.

당기 중 당사는 ㈜엔씨타스의 시설 유지관리사업을 3,277,547천원에 취득하였습니다. 당사는 이로 인해 건물관리 및 유지서비스 산업에서의 시장점유율이 상승할 것을 기대하고 있습니다. 또한 당사는 규모의 경제를 통하여 원가를 절감할 것으로 예상하고 있습니다. 인수에서 발생한 885,000천원의 영업권은 당사와 ㈜엔씨타스의 영업을 결합하여 발생하는 규모의 경제효과와 인수한 고객기반에 따른 것입니다. ㈜엔씨타스에 지불한 이전대가와 취득일의 인수한 자산, 부채의 가액은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)

구분

금액

이전대가

미지급금

2,780,000

현금

497,547

이전한 대가의 합계

3,277,547

취득한 자산과 인수한 부채의 계상액

유형자산(*)

485,327

고객관계(무형자산)

1,895,000

그 밖의 무형자산(*)

12,220

퇴직보험예치금

268,516

퇴직급여충당금

(268,516)

식별가능 순자산의 공정가치

2,392,547

영업권

885,000

합계

3,277,547

* 당사는 사업결합으로 취득한 일부 자산을 소모품비(52,350천원)로 처리하였으므로 감사보고서 주석 11과 12의 사업결합으로 인한 취득액과 차이가 존재합니다.

나. 자산(영업)의 매도(양도)

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

다. 자산(영업)의 교환

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

라. 자산(영업)의 증여 등

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

가. 대주주와 행한 물품(자산) 또는 용역거래 현황

당사는 증권신고서 작성기준일이 속하는 사업연도인 2
019년 상반기 중 대주주(특수관계인 포함)와 행한 매출 및 매입 거래 등 현황은 아래와 같습니다.

(기준일 : 2019. 06. 30 현재)

(단위 : 천원)

구분
기업명
매출 등
매입 등

매입
기타비용

지배기업
지에스건설(주)
58,294,267
9,200
245,930

기타의 특수관계자
(주)지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
116,058
-
-

자이에스텍(주)(주1)
-
-
11,090

(주)지씨에스(주2)
1,907,263
12,871
6,186

기타
(주)지에스스포츠
91,430
-
-

파르나스호텔(주)
2,261,311
17,550
-

지에스칼텍스(주)
23,426
-
-

(주)지에스리테일
-
-
5,955

옥산오창고속도로(주)
780,925
42,170
-

지에스네오텍(주)
-
180
-

합계
63,474,680
81,971
269,161

주1) 전기 중 지에스텍(주)에서 자이에스텍(주)로 사명이 변경되었습니다.
주2) 전기 중 지씨에스플러스(주)에서 (주)지씨에스로 사명이 변경되었습니다.

나. 채권, 채무현황

당사는 증권신고서 작성기준일이 속하는 사업연도인 2019년 반기 중 대주주(특수관계인 포함)와 행한 채권 및 채무 거래 등 현황은 아래와 같습니다.

(기준일 : 2019. 06. 30 현재)

(단위 : 천원)

구분
회사명
채권
채무

매출채권
기타채권 주)
매입채무
기타채무

지배기업
지에스건설(주)
29,352,659
1,009,000
1,346
127,475

기타의 특수관계자
(주)지에스코크렙뉴스테이
위탁관리부동산투자회사
21,252
-
-
-

자이에스텍(주)
-
-
12,199
-

(주)지씨에스
349,030
-
2,398
-

기타
(주)지에스스포츠
38,095
-
-
-

파르나스호텔 (주)
414,408
-
3,809
-

지에스칼텍스(주)
4,184
-
-
-

옥산오창고속도로(주)
859,018
-
-
-

지에스네오텍(주)
-
-
33
-

합계
31,038,646
1,009,000
19,785
127,475

주) 기타채권에는 임차보증금이 포함되어 있습니다.

다. 증권 등 매수 또는 매도 내역

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

라. 부동산 매매 또는 임대차 내역

당사는 증권신고서 작성기준일이 속하는 사업연도인 2019년 반기까지 대주주(특수관계인 포함)와 행한 부동산 매매 또는 임대차 내역은 아래와 같습니다.

(단위 : 천원)

법인

종류

소재지

면적

(㎡)

2019년
2018년
2017년
비고

임차

임대

임차

임대

임차

임대

지에스건설(주)

건물

서울시 강남구

180.0
60,000
-
-
-
-
-

대치 갤러리 임차료

허정수 외 10인

건물

서울시 동작구

865.75
42,000
-
57,400
-
-
-
동부/서부 CS사무소 임차료

4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

가. 가지급금 및 대여금(증권 대여 포함)

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

나. 담보제공

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

다. 보증

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

라. 배서

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

마. 그 밖의 보증의 성격을 가지는 이행약속 등 거래상의 신용위험을 수반하는 직ㆍ간접적 거래(신용공여 등)

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

바. 자산양수도 등

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

사. 영업거래

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

Ⅹ. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용의 진행ㆍ변경상황 및 주주총회 현황

가. 공시사항의 진행ㆍ변경상황

당사는 증권신고서 제출일 현재 주요사항보고서 및 한국거래소 공시를 통해 공시한 사항이 공시서류제출일까지 이행이 완료되지 않았거나 주요 내용이 변경된 사실이 없습니다.

나. 주주총회 의사록 요약

회차
개최일자
구분
의안내용
가결여부

2016-1
2016-03-08
정기주주총회
1. 재무제표승인의 건
2. 이사, 감사 보수 한도 승인의 건
3. 기타 비상무이사 선임의 건
4. 배당 승인의 건(20억원)
가결

2016-2
2016-05-17
임시주주총회
합병계약서 승인의 건
정관 일부 변경의 건
가결

2016-3
2016-06-30
임시주주총회
사내이사 선임의 건(사내이사 박상면)
가결

2017-1
2017-03-10
정기주주총회
1. 재무제표승인의 건
2. 정관 일부 변경의 건
3. 이사, 감사 보수 한도 승인의 건
4. 기타비상무이사 선임의 건
5. 배당 승인의 건(30억원)
가결

2017-2
2017-12-29
임시주주총회
사내이사 선임의 건(사내이사 김환열)
감사 선임의 건(감사 최우성)
가결

2018-1
2018-02-19
임시주주총회
정관 일부(상호) 변경의 건
가결

2018-1
2018-03-27
정기주주총회
재무제표 승인의 건
이사, 감사 보수 한도 승인의 건
사내이사 선임의 건(사내이사 강석태)
가결

2018-3
2018-12-19
임시주주총회
정관 일부 변경의 건
1-1. 사업목적 추가 및 변경의 건
1-2. 발행주식 액면분할 승인 및 액면분할을 위한 정관 변경의 건
1-3. 공고방법 변경의 건
1-4. 기타 정관 변경의 건
가결

2019-1
2019-03-21
정기주주총회
19기 재무제표 승인의 건
가결

2019-2
2019-04-11
임시주주총회
1-1. 사업목적 추가의 건
1-2. 집중투표제 배제조항 추가
1-3. 기타 정관 변경의 건
2. 이사 선임의 건
3. 감사위원회 위원 선임의 건
4. 이사보수한도 승인의 건
5. 이사 퇴직금 지급규정 승인의 건
가결

2. 우발채무 등

가. 중요한 소송사건

증권신고서 제출일 현재 당사가 피소되어 계류 중인 소송 사건 내역은 아래 표와 같으며 상기 소송 중 영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 없습니다.

(단위 : 백만원)

소제기일
원고
피고
소송의 내용
소송가액
진행상황

2018-07-23
백운에프엠
자이에스앤디
부당이득금 등 반환 청구 피소
22
1. 1심 : 원고 일부 승
2. 2심 : 변론절차 진행중

2018-11-12
박광율외2
자이에스앤디
하향식 피난구 추락으로 인한 사망사고
445
1. 1심 : 원고 일부 승
2. 2심 : 변론절차 진행중

2018-10-11
국민건강보험공단
자이에스앤디외1
입주민 낙상 사고에 따른 국민건강보험공단 치료비 청구의 소
3
1. 1심 : 변론절차 진행중

나. 견질 또는 담보용 어금ㆍ수표현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

다. 채무보증 현황

(기준일: 2019년 06월 30일)
(단위 : 백만원)

Proj.
채무자
회사와의관계
채권자
채무금액
채무보증
금액
채무보증기간
비고

별내자이엘라
(주)천강개발
-
현대커머셜(주) 외
80,500
80,500
2018-10-05~
2022-06-04
책임준공

낙원청광연립
청광연립가로주택정비사업
-
주택도시보증공사
26.728
26.728
2019-06-28~
2022-04-26
책임준공

구의자이엘라
구의시장(주)
-
현대커머셜(주) 외
51,000
51,000
최초 인출일로부터 28개월
책임준공 조건부 채무인수

건대입구자이엘라
(주)신나시스
-
농협생명보험(주) 외
65,000
65,000
최초 인출일로부터 28개월
책임준공 조건부 채무인수

대구 만촌동
(주) 경주건설
-
에스더블유스토리(주) 외
160,000
160,000
2019-03-22~
2020-03-20
ABCP

별내 자이엘라
(주)하나자산신탁
-
주택도시보증공사
81,512
81,512
2018-10-18~
2021-05-31
분양보증

파주양주병영시설_BTL
파주양주강군(주)
-
미래에셋맵수 BTL 인프라사모특별자산투자신탁 1호
17,947
17,947
2014-05-24~
2034-05-23
자금보충약정

국직계룡대관사_BTL
계룡그린빌
(주)
-
KIAMCO 비티엘 사모특별자산투자신탁 제1호
69,269
69,269
2015-08-20~
2035-08-19
자금보충약정

송도컨벤시아_BTL
더송도컨벤시아(주)
-
KIAMCO 비티엘 사모특별자산투자신탁 제5호
31,972
31,972
2018-07-21~
2038-07-20
자금보충약정

공군진주함양병영시설_BTL
보람찬(주)
-
KB영남사랑BTL사모특별자산투자신탁
3,189
3,189
2015-12-17~
2035-12-18
자금보충약정

라. 채무인수약정 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

마. 그 밖의 우발채무 등

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다. 

바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 제재현황 등 그 밖의 사항

가. 제재현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

나. 단기매매차익 발생 및 환수현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

다. 작성기준일 이후 발생한 주요사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

라. 중소기업기준 검토표

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

마. 직접금융 자금의 사용

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

바. 외국지주회사의 자회사 현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

사. 법적위험 변동사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

아. 합병 등의 사후정보

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

자. 녹색경영

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항이 없습니다.

차. 정부의 인증 및 그 취소에 관한 사항

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

카. 조건부자본증권의 전환ㆍ채무재조정 사유등의 변동현황

당사는 증권신고서 제출일 현재 해당사항 없습니다.

타. 보호예수 현황

(기준일 :
2019년 04월 25일
)
(단위 : 주)

주식의 종류
예수주식수
예수일(주1)
반환예정일
보호예수기간
보호예수사유
총발행주식수

보통주
16,382,520
2019.04.25
-
상장 후 6개월
최대주주 등
17,982,500

보통주
1,500,000
2019.04.25
-

상장 후 6개월

최대주주 등

주) 예수일은 최종 보호예수일을 기재했습니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없습니다.