롯데리츠 — 증권신고서(집합투자증권-회사형)(롯데위탁관리부동산투자회사(주)) (20190807)
제출인: 롯데리츠

증권신고서(집합투자증권-회사형)
1.8
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

Y

증 권 신 고 서

[집합투자증권-회사형]

금융위원회 귀중
2019년 8월 7일

집합투자기구 명칭 :
롯데위탁관리부동산투자회사(주)
(펀드코드 : K55R04CT6062(CT606))

집합투자업자 명칭 :
롯데에이엠씨(주)

연 락 처 :
(주 소) 서울특별시 송파구 올림픽로 300 (롯데월드타워 30층)

(전 화) 02-3213-8160

작 성 책 임 자 :

(직 책) 롯데에이엠씨(주) 대표이사 (성 명) 권 준 영

(전 화) 02-3213-8160

모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

보통주식 85,984,442주
(
발행가액 4,750원 ~ 5,000원
)

[모집(매출) 총액
:
408,426,099,500원 ~ 429,922,210,000원
]

모집(매출) 기간 (판매기간) : 

2019년 10월 8일 ~ 2019년 10월 11일

집합투자증권신고서 작성 기준일 :

2019년 8월 7일

집합투자증권신고서 및 투자설명서의 공시장소

가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr

서면문서 : 롯데에이엠씨(주) (서울시 송파구 올림픽로 300)
 한국투자증권(주) (서울시 영등포구 의사당대로 88)
 노무라금융투자(주) (서울시 중구 세종대로 136)
 홍콩상하이증권 서울지점 (서울시 중구 칠패로 37)

KB증권(주) (서울시 영등포구 여의나루로 50)

삼성증권(주) (서울시 서초구 서초대로74길 11)

하나금융투자(주) (서울시 영등포구 의사당대로 82)

금융위원회가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.
또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

▣ 집합투자기구 명칭 및 펀드코드(종류형 포함)

집합투자기구 명칭(종류형 명칭)
펀드코드

롯데위탁관리부동산투자회사(주)
CT606

※ 첫째 칸에 집합투자기구 명칭을 기재하며, 종류형인 경우 두 번째 칸부터 종류 명칭을 기재하고, 오른쪽 칸에는 해당 펀드코드를 기재하되, 종류 명칭 기재시 영문자(숫자등 포함)만 기재(예> A클래스 → A)

투자결정시 유의사항 안내

1. 본 공모에 대한 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중한 투자결정을 하시기 바랍니다.

3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도 실현된다는 보장은 없습니다.

4. 위탁판매회사는 롯데위탁관리부동산투자회사(주)(이하 '회사')의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점, KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다. 
5. 집합투자증권은 실적배당상품으로 예금자보호법의 적용을 받지 아니하며, 특히 예금자보호법의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못합니다. 

6. 회사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있음을 유의하시기 바랍니다.

집합투자기구는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산 취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.

또한, 회사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사로서 투자자들께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 다만, 청약결과 회사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소가 되며, 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

7. 회사는 201
9년 3월 29일 자본금 50억원으로 설립되어, 2019년 5월 14일 국토교통부로부터 위탁관리부동산투자회사로 영업인가를 득하였습니다. 또한 회사는
서울
동부지방법원의 검사를 통하여
2019년 5월 30일
롯데쇼핑(주)로부터 롯데백화점 강남점을 현물출자 방식으로 취득하였습니다.(2019년 6월말 기준, 자본금 42,992백만원) 그리고
2019년 1월 1일
부터 시행된 개정
유가증권시장 상장규정에 의하여 비개발 위탁관리부동산투자회사인 회사는 공모 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다. 이번 공모를 통해 회사는 부동산투자회사의 공모 및 상장 요건을 충족하여 유가증권시장 상장을 진행할 계획입니다. 만약 이번 공모 결과 '주식분산 요건(모집 또는 매출한 주식수가 보통주식 총수의 25% 이상 및 주주수 200명 이상)' 등 상장요건(유가증권시장상장규정 제127조(신규상장))을 충족하지 못 할 경우, 혹은 한국거래소가 투자자보호와 시장관리에 적합하지 아니하다고 인정하여 상장을 거부할 경우에는 상장이 불가할 수 있습니다. 비상장 상태가 지속될 경우 투자 시 유동성 및 환금성에 제약을 받을 수 있습니다. 다만, 유가증권시장 상장을 위한 분산요건(공모 후 주주수 200명 이상 등)이 미충족됨에 따라 상장이 불가할 경우 투자자 보호를 위하여 청약증거금을 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

8. 관계법령은 회사와 같은 위탁관리부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 모집가액 이하로 하락할 수 있고, 회사가 임대차계약 종료 시 임차보증금을 반환하지 못하거나 대출계약 상 기한의 이익이 상실되어 경매를 통하여 보증금액 또는 대출금액의 반환이 진행될 경우, 부동산의 시장가격이 임차보증금액 또는 대출금액 보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 회사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

9. 회사는 2019년 5월 30일 현물출자를 통해 취득한 롯데백화점 강남점을 비롯하여, 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 롯데백화점 3개 점포(구리점, 광주점, 창원점) 및 롯데아울렛 2개 점포(청주점, 대구율하점), 롯데마트 4개 점포(의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점)를 취득하여 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 획득한 수익을 투자자에게 배당함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 하는 것을 목적으로 하고 있는 명목회사입니다. 다만, 향후 회사의 유일한 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 갖고 있습니다. 따라서, 책임임차인에게 신용이벤트 등이 발생하여 임대료 지급이 어려워지는 경우 매출 경색이 일어날 수 있음을 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다. 한편, 당사가 매입하는 백화점, 아울렛 및 대형마트의 책임임차인인 롯데쇼핑은 국내 최대 규모의 유통업체로 향후 운용 자산(총 10개 점포)의 건물 연면적 총 합계는 약 638,779.24㎡(대지면적 : 133,443.50㎡)에 달하며, 유동인구의 접근성 및 주거환경 입지 등을 전략적으로 고려하여 구성된 포트폴리오를 기초로 안정적인 임대수익 기반을 갖춰 운영될 것으로 예상됩니다.

롯데쇼핑(주) 보유 매장 중 10개 점포의 선정과 관련하여서는 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 9.집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조 - 가. 투자전략 및 위험관리 - (1) 투자대상 선정 및 전략 부분을 참고하시기 바랍니다.

10. 회사는 부동산투자회사로서 우량자산의 매입/운용/처분 등을 통해 배당을 지급하는 것이 주된 사업 목표이나 동사의 배당가능 현금흐름 및 배당 여부는 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하는 경우에 회사가 계획한 사업의 계획 및 목표배당수익률을 달성하지 못할 수 있습니다.
다만 회사는 책임 임대차계약의 평균 임대차 기간이 약 10년으로 예정되어 있는 바, 임대 수익이 장기간 안정적으로 유입되는 구조입니다. 또한 운용 자산인 10개 점포의 임대차 기간 만기를 각각 달리하는 3개의 Tranche를 구성(임대차 계약 기간 9년, 10년 및 11년)하여 임대차 계약 만기가 일시에 도래하는 리스크를 완화하는 구조를 확보하였습니다. 추가적으로 부동산 유지, 보험 및 세금 등의 관련 비용을 임차인이 부담하는 Triple Net Lease 구조로 당사의 추가적인 비용 부담은 높지 않을 것으로 기대됩니다. 이를 바탕으로 확보되는 안정적인 배당수익률은 책임 임대차 구조를 통해 유지할 계획입니다.

11. 회사는 현재 본 공모를 통한 유입자금 및 조달 자금을 토대로 기존에 취득한 롯데백화점 강남점 이외의 9개 점포(롯데백화점 3개 점포(구리점, 광주점, 창원점) 및 롯데아울렛 2개 점포(청주점, 대구율하점), 롯데마트 4개 점포(의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점))를 취득할 계획을 가지고 있습니다. 자산을 취득하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 관련 법규 또는 세제의 영향으로 거래에 중대한 영향을 미치거나 추가적인 비용이 발생할 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운영과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.

12. 회사의 예상배당수익률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 현재 회사가 보유 예정인 자산의 책임임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 회사 차입금의 금리 수준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 보유 대상 자산의 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련법상의 법적 요인과 관련된 비용 및 보증 되지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 가정은 회사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거나 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며, 따라서 회사가 제시된 예상배당수익률을 지급할 수 있다는 보장은 없으니 투자자분들께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

13. 부동산투자회사 주권이 신규상장되더라도 전반적인 시장금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 유가증권시장에서의 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 만일 회사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 매각되기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매각을 원하는 경우 기대하는 가격 보다 낮은 가격으로 매각하게 될 수 있습니다. 또한 전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가격이 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성도 있음을 투자자께서는 이점에 유의하시기 바랍니다. 

14. 회사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 회사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당해 회사와의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다. 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사는 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다. 

15. 향후 부동산투자회사법 및 동법 시행령, 시행규칙의 개정은 당해 회사의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당수익률과 수익률이 변동할 위험이 있습니다. 한편 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사에 의해 당해 회사의 예상배당수익률과 수익률이 하락할 위험이 있습니다. 

16. 회사가 영위하는 부동산사업은 시장금리의 상승, 부동산 시장 침체, 보유 부동산 매각 손실 등으로 인해 투자매력이 감소하는 경우 주식 매매의 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다. 또한, 국내 경기 침체로 인하여 리테일 업종에 대한 투자매력이 감소하는 경우 거래량이 급감할 수 있으며, 마찬가지로 환금성이 저해될 수 있습니다. 

17. 회사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다. 

18. 증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 사업계획대로 사용되지 못할 가능성도 있습니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 유의하시기 바랍니다. 

19. 2018년 12월 20일 개정되고 2019년 1월 1일부터 시행된 유가증권시장 상장규정 개정에 의하여 비개발 위탁관리부동산투자회사인 회사는 공모 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다. 이번 일반공모로 유가증권시장 상장요건을 갖추어 상장을 신청하는 등 상장을 위한 일련의 절차를 원활하게 진행할 예정입니다. 다만, 회사의 기대와는 달리 거래소의 신규상장 심사 결과 상장이 실패하는 경우 투자자보호를 위하여 청약증거금을 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

20. 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 회사의 주식은 부동산투자회사라는특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 50억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 50억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 주권상장부동산투자회사의 경우 매출액기준(50억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 회사는 2019년 10월 중 상장을 하는 경우 최초로 도래하는 2개 사업연도(2020년 1월 1일~2020년 12월 31일)의 매출액이 50억원 미만인 경우 2020년 12월말 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있습니다. 

21. 관계법령은 회사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다.

22. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 수수료는 아래와 같습니다. 

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 다음의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

명칭
(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자
업자
보수
판매회사
보수
수탁회사
보수
일반사무
관리회사
보수
기타비용
총 보수
ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권
거래비용

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지급시기
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구분
인수인
금액(원)
비율

인수수수료

(총 공모금액의
1.0%)

한국투자증권(주)
1,021,065,273
25.00%

노무라금융투자(주)
1,021,065,273
25.00%

홍콩상하이증권 서울지점
1,021,065,225
25.00%

KB증권(주)
340,355,075
8.33%

삼성증권(주)
340,355,075
8.33%

하나금융투자(주)
340,355,075
8.33%

합 계
4,084,260,995
100.00%

주1)
공모희망가액인 4,750원 ~ 5,000원의 하단인 4,750원을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2)
인수수수료 산정과 관련하여 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13.보수 및 수수료에 관한 사항 - 나.집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용을 참고하시기 바랍니다.

(1) 인수계약에 의거한 기본 인수대

가는 총 공모금액의
1.0%
에
해당하는 금액입니다.
(2) 이와 별도로 발행회사는 각 공동대표주관회사의 인수금액에 0.5%의 범위 내에서 각 공동대표주관회사의 상장관련 업무 성실도와 기여도 등을 종합적으로 고려하여 발행회사 자체 평가기준에 따라 별도의 대표주관회사 성과수수료를 지급할 수 있습니다.

(3) 또한 일반청약자 배정 총액(전체 공모금액의 35% 상당 금액)의 0.36%를 일반청약 성과수수료로 하여 각 일반청약취급 인수단 구성원의 청약률에 따라 안분하여 지급합니다. '청약률'이란, 일반청약취급 인수단 구성원들을 통하여 접수된 일반청약자의 총 청약주식수를 분모로 하고 각 해당 일반청약취급 인수단 구성원을 통하여 접수된 일반청약자의 청약주식수를 분자로 하는 비율을 말합니다.

상기 인수대가는 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 제시한
공모희망가액 4,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750원
을 기준으로 성과수수료를 고려하지 않은 금액이며, 향후 수요예측 이
후 결정되는 확정가액에 따
라 변동될 수 있습니다. 만약 발행회사가 대표주관회사 성과수수료와 일반청약 성과수수료를 지급하게 되는 경우 기본수수료 및 성과수수료(대표주관회사 성과수수료 및 일반청약 성과수수료)를 포함한 총 인수대가는 공모희망가액 중 최고가액인 5,000원 기준
6,448,833,150원(총 공모가액의 1.5%)까지 증가할 수 있습니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

회사는 부동산투자회사법에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 부동산투자회사법에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 롯데에이엠씨(주)는 2019년 3월 26일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2019년 3월 26일 설립된 부동산투자회사법상의 자산관리회사로서, 회사가 자산관리회사인 롯데에이엠씨(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

구분
항목
지급금액
지급시기
비고

자산관리
수수료
운용기본
수수료
매입금액의 각 연 0.2%
매 결산기 단위로 결산보고서에 대한 감사인 의견 제출 후 청구한 날로부터 7일 이내에 지급
일할계산

취득
수수료
각 대상 자산별로 매입금액의 0.4%
각 대상 자산에 대한 각 권리가 이전된날(부동산의 경우, 소유권이전등기신청 접수일 기준) 후 청구한 날로부터 7일 이내에 지급
-

매각
수수료
1. 매각기본수수료: 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.7%
2. 매각성과수수료: 대상 자산별로 각 자산 매각 시 매각차익의 10%
대상 자산의 매각완결일(대상 자산의 권리가 이전되는날. 단, 부동산의 경우 소유권이전등기신청 접수일) 후 청구한 날로부터 7일 이내에 지급
-

주) 부가가치세 별도

라. 판매회사의 위탁보수

회사가 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점 및 인수회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)에 지급하게 될 위탁보수는 없으며, 판매수수료 대가로 인수수수료를 수취합니다.

마. 자산보관회사의 위탁보수

회사가 (주)우리은행에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관
수수료
매입가액의 0.4bp(부가가치세 별도)
매 결산기 마다
해당 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급
일할계산

주) 부가가치세 별도

바. 사무관리회사의 위탁보수

회사가 (주)국민은행에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무
수탁수수료
1. 상장 전: 매입가액의 0.5bp(부가가치세 별도)
2. 상장 이후: 매입가액의 0.9bp(부가가치세 별도)
매 결산기 마다
해당 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급
일할계산

주) 부가가치세 별도

사. 기타 비용

기타비용으로 각종 실사비용 및 당사의 감사에 대한 인건비와 기타 설립 및 운영을 위한 필요경비를 추가로 지급합니다.(상세내역은 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조 - 가. 투자전략 및 위험관리 부분을 참고하시기 바랍니다.)

23. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

우리는 이 롯데위탁관리부동산투자회사(주)의 법인이사인 롯데에이엠씨(주)의 대표이사 및 신고업무담당 이사로서 이 공시서류의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 공시서류에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2019. 08. 07

【롯데위탁관리부동산투자회사(주)】

법인이사 롯데에이엠씨(주) 대표이사

권 준 영

(서명)

법인이사 롯데에이엠씨(주) 신고업무담당이사
김 영 성
(서명)

대표이사확인서명(증권신고서)

요 약 정 보

예비간이투자설명서
0-1.롯데리츠_예비간이투자설명서_vf_(신고서요약정보).pdf

1_본문-직접작성(신규 및 효력발생전 정정신고서)

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사 [펀드코드:
K55R04CT6062(CT606)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류
투자회사
주1), 주2)

나. 운용자산별 종류
부동산
주3)

다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
폐쇄형

라. 추가형ㆍ단위형 구분
단위형

마. 특수형태 표시
-

주1) 본 집합투자기구인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다(설립 근거 법률 : 부동산투자회사법). 따라서 부동산투자회사법 제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 자본시장과금융투자업에관한법률 제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 규정들 중의 일부를 적용받지 아니합니다.

주2) 부동산투자회사의 종류
부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다.

부동산투자회사는 관리 형태에 따라 크게 3가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당합니다. 

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용
부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가
사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록
(금융위 사전협의)
국토교통부
영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사
(상근없음)
명목회사
(상근 없음)
실체회사
(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님
(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후
가능
최저자본금 확보 이후
가능
최저자본금 확보 이후
가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :
총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :
총자산의 80% 이상

자산운용
전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 
위탁운용
5인
(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당
(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당
(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

[부동산투자회사 현황]

2019년 6월 30일 기준

기업구조조정리츠
위탁관리리츠
자기관리리츠
계
(상장리츠)

29
195
4
228
(5)

(자료: 국토교통부)

당사의 자세한 투자대상은 「제2부 집합투자기구에 관한 사항」8.집합투자기구의 투자대상 및 9.집합투자기구의 투자전략 부분을 참조하시기 바랍니다.

3. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류
모집주수
주당 액면가액
주당 모집가액
모집총액
비고

보통주
85,984,442
500
4,750
408,426,099,500
일반공모

합계
85,984,442
500
4,750

408,426,099,500

일반공모

주1) 이
사회 결의일:
2019년 8월 1일
주2)
주당 모집가액, 모집총액은 공모희망가액인 4
,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750원 기준입니다.

주3) 공모모집가액 : 부동산투자회사인 당사는 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여 주식의 모집가액을 산정하고자 합니다. 현재 당사는 비상장법인이므로, 부동산투자회사법 시행령 제15조 단서 조항에 언급된 공모가격 결정방법을 준용하여 주당 모집가격 범위(Band)를 산정하였습니다.
주4) 모집가액의 확정(이하 "확정공모가액"이라 한다)은 청약일 전에 실시하는 수요예측 결과를 반영하여 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점과 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 합의하여 1주당 확정공모가액을 최종 결정할 예정이며, 모집가액 확정시 정정신고서를 제출할 예정입니다.

[부동산투자회사법]

제18조 (발행조건)
① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령] 

제15조 (주식의 발행가액)
법 제18조 제2항에 따른 주식의 발행가액은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의8제2항에 따라 산정한 가격 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.
1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수
가. 부동산의 경우:「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.
나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법응 률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.
다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법
라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법
2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

가. 자금조달금액 

(단위: 원)

구분

금액

총 공 모 금 액(1)

발 행 제 비 용(2)

순 수 입 금 [ (1)-(2) ]

408,426,099,500
7,821,338,734
400,604,760,766

주) 총공모금액은 공모가
밴드
4,750원 ~ 5,000원 중 하단인 4,750원 기준
입니다.

나. 발행제비용의 내역 

(단위: 원)

구분

금액

계산근거

인수수수료

6,126,391,493

총 공모금액의 1.5%

발행분담금

20,421,305

총 발행금액의 0.005%

신규상장수수료

13,113,276
상장할 금액이 5,000억원 초과 2조원 이하인 경우 (2,825만원+ 5,000억원 초과금액의 10억원당 3.5만원)/3

등기비

등록면허세: 171,968,884

지방교육세: 34,393,777

등록면허세: 증자자본금액의 0.4%

지방교육세: 등록면허세의 20%

인쇄비

46,050,000

투자설명서 및 홍보물 인쇄비용

기타

1,409,000,000
당사가 부담하는 법률자문수수료, 회계법인 수수료, IR비용 등 제반비용

합 계

7,821,338,734

주1) 상기 발행제비용은 예상금액으로서 향후 변경될 수 있으며, 인수수수료 및 발행분담금, 신규상장수수료 등은 공모가 밴드

4,750원 ~ 5,000원 중 하단인 4,750원 기준입니다.

주2) 인수수수료 산정과 관련하여 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13.보수 및 수수료에 관한 사항 - 나.집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용을 참고하시기 바랍니다.

4. 모집의 내용 및 절차

가. 모집의 내용

(1) 모집방법 : 일반공모

모집대상
주식수(%)
주당 모집가액
모집총액
비고

일반모집
85,984,442주(100%)
4,750원
408,426,099,500원
-

주주배정
-
-
-
-

우리사주배정
-
-
-
-

기타
-
-
-
-

합계
85,984,442주(100%)
4,750원
408,426,099,500원
-

주1) 회사는 부동산투자회사법에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며 금번 일반공모는 우리사주조합 배정물량이 없습니다.

주2) 주당 모집가액, 모집총액은 공모희망가액인
4,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750
원 기준입니다.

주3) 금번 일반공모는 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하이증권 서울지점이 공동대표주관회사로, KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)가 인수회사로 참여하게 되며, 공동대표주관회사 및 인수회사의 총액인수방식으로 진행합니다. 그리고 공동대표주관회사 중 한국투자증권(주) 및 인수회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)에서 청약사무업무를 진행합니다.

(2) 모집조건

항 목
내 용

모집 또는 매출주식의 수
기명식 보통주 85,984,442주

주당 모집가액
예정가액

4,750원
주1)

확정가액
-

모집총액
예정가액
408,426,099,500원

확정가액
-

청 약 단 위
주2)

청약기일 
주3)
기관투자자
개시일
2019년 10월 08일

종료일
2019년 10월 11일

일반투자자
개시일
2019년 10월 08일

종료일
2019년 10월 11일

청약증거금 
주4)
기관투자자
0%

일반청약자
50%

납 입 기 일
2019년 10월 15일

배 당 기 산 일
매년 6월 말일, 12월 말일

주1) 주당 모집가액 및 모집총액은 공모희망가액 밴
드인
4,750원 ~ 5,000원
의 하단 기준으로서, 청약일 전 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하이증권 서울지점이 기관투자자(하기 '(3) 모집의 세부 내용' 참고)를 대상으로 수요예측을 실시하며, 동 수요예측 결과를 반영하여 공동대표주관회사와 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 합의하여 주당 확정공모가액을 최종 결정할 것입니다.

주2) 청약단위
① 기관투자자의 청약단위는 1주로 합니다.
② 일반청약자는 공동대표주관회사인 한국투자증권(주) 및 인수회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)에 청약이 가능합니다. 청약단위는 아래 "다. 청약방법 - (5) 일반청약자의 청약단위"를 참조해 주시기 바라며, 기타 사항은 인수단 구성원 각 사에서 투명하고 공정하게 정하여 공시한 방법에 의합니다.
③ 기관투자자의 청약은 수요예측에 참여하여 물량을 배정받은 수량단위로 하며, 청약 미달을 고려하여 추가 청약을 하고자 하는 기관투자자는 각 기관별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청가격 X 신청수량)과 수요예측 최고 참여한도 중 작은 금액으로 하여 1주 단위로 추가 청약할 수 있습니다. 세부적인 내용은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의내용 및 절차 - 나. 모집가액 결정방법 - 3) 수요예측에 관한사항을 참고하시기 바랍니다.
④ 일반청약자의 청약자격 및 배정기준은 「제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 4. 모집의 내용 및 절차 - 다. 모집절차 부분을 참고하시기 바랍니다.

주3) 청약기일 : 기관투자자 및 일반청약자의 청약 후 최종 미청약 물량에 대해 인수하고자 하는 기관투자자의 경우 청약 종료 후 배정전까지 추가로 청약을 할 수 있습니다.
※ 상기의 일정은 효력발생일의 변경 및 회사 상황, 주식시장 상황에 따라 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

주4) 청약증거금

ⓛ 일반청약자의 청약 증
거금은 청약금액의
50%로 합니다
.

② 기관투자자의 청약 증거금은 없습니다.
상기 ①, ② 항의 청약자 유형군에 따른 배정 비율은 기관투자자에 대한 수요예측 결과에 따라 변경될 수 있습니다. 한편, 상기 청약자 유형군에 따른 배정분 중 청약미달 잔여주식이 있는 경우에는 이를 청약주식수에 비례하여 초과청약이 있는 다른 항의 배정분에 합산하여 배정합니다. 
③ 일반투자자의 청약증거금은 주금납입기일(2019년 10월 15일)에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납입기일 전일까지 당해 청약자로부터 그 미달금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 인수인이 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일 당일(2019년 10월 15일)에 반환합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.

④ 기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2019년 10월 15일 08:00 ~ 13:00 사이에 당해 청약을 접수한 공동대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은 주금납입기일(2019년 10월 15일)에 주금납입금으로 대체됩니다. 한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달하는 경우, 인수인이 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.

주5) 청약취급처

① 한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에 참여한

국내 및
해외 기관투자자 : 한국투자증권(주) 본ㆍ지점
② 노무라금융투자(주)를 통하여 수요예측에 참여한
국내 및 해외
기관투자자 : 노무라금융투자(주)
③ 홍콩상하이증권 서울지점를 통하여 수요예측에 참여한
국내 및 해외
기관투자자 : 홍콩상하이증권 서울지점
④ 일반청약자 : 한국투자증권(주), KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)의 본ㆍ지점
⑤ 일반청약자는 각 청약취급처를 통해 한 청약처에서의 이중청약은 불가하며, 각 청약취급처별 복수청약은 가능합니다.

주6) 청약증거금이 납입주금에 초과하였으나 유가증권시장상장규정 제127조제2항제3호에 의한 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 발행회사와 공동대표주관회사는 협의를 통하여 주식 분산요건을 충족하기 위한 추가 신주 공모 여부를 결정합니다. 또한 청약증거금이 납입주금에 미달하고 "주식분산요건"의 미충족 사유 발생 시 공동대표주관회사 는 발행회사와 협의를 통하여 재공모 및 신규 상장 취소 여부를 결정합니다. 상기의 사유로 재공모 또는 신규 상장 취소가 결정 될 경우, 청약증거금은 청약자에게 반환 가능성이 존재함을 유의하시기 바랍니다.

(3) 모집의 세부 내용

1) 청약자 유형군에 따른 배정비율

배정 대상

주식수

배정 비율

기관투자자

55,889,888주

65.00%

일반청약자

30,094,554주

35.00%

합 계

85,984,442주

100.00%

주1) 상기의 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

주2) 기관투자자에게 배정된 모집물량은 공동대표주관회사를 통하여 청약이 실시됩니다.

2) 배정 주식에 대한 인수

인수회사

주식수

인수 비율

배정대상

한국투자증권(주)
21,496,111주
25.00%

기관투자자,
일반청약자

노무라금융투자(주)
21,496,111주
25.00%

홍콩상하이증권 서울지점
21,496,110주
25.00%

KB증권(주)
7,165,370주
8.33%
일반청약자

삼성증권(주)
7,165,370주
8.33%

하나금융투자(주)
7,165,370주
8.33%

합 계

85,984,442주

100.00%

-

주) 각 사별 최종 인수주식수 및 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

3) 청약취급처별 일반청약자 배정주식수

회사명

주식수

비율

한국투자증권(주)
8,598,444주
28.57%

KB증권(주)
7,165,370주
23.81%

삼성증권(주)
7,165,370주
23.81%

하나금융투자(주)
7,165,370주
23.81%

합 계

30,094,554주
100.00%

주) 각 사별 최종 인수주식수 및 비율은 수요예측 결과 및 청약현황 등을 감안하여 조정될 수 있습니다.

나. 모집가액 결정방법

(1) 모집가격 결정 절차

금번 롯데위탁관리부동산투자회사(주)는 유가증권시장 상장 공모를 위한 모집가격을『증권 인수업무 등에 관한 규정 제5조(주식의 공모가격 결정 등)』에서 정하는 수요예측에 의한 방법을 준용하여 결정할 예정입니다. 

참고로, 금번 롯데위탁관리부동산투자회사(주)의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제2조 제2호에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업공개'에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 '증권 인수업무 등에 관한 규정'에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 필요는 없습니다만, 수요예측 절차에 대한 사항 등을 동 규정에서 정한 바를 준용하여 실시할 예정입니다. 그렇기 때문에 일반적인 주권비상장법인의 기업공개시 적용되는 수요예측 관련 사항들과 금번 공모와는 상이한 점(주식의 배정, 일반청약자 1인당 청약한도 등)이 있으니, 참여 예정 투자자께서는 본 증권신고서 기재 내용을 참고하여 유의하시기 바랍니다.

[증권 인수업무 등에 관한 규정]

제2조(용어의 정의)

2. “공모”란 법 제9조제7항 또는 제9항에서 정하는 모집 또는 매출의 방법으로 증권(법 제4조제2항제6호의 증권으로서 법 제9조제16항에서 규정하는 외국법인등이 발행한 주권을 기초로 하여 법 제294조에 따라 설립된 한국예탁결제원이 발행한 외국증권예탁증권을 포함한다. 이하 같다)을 신규로 발행하거나, 이미 발행된 증권을 매도하는 것을 말한다. 다만,
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 행하는 공모는 이 규정에 의한 공모로 보지 아니한다.
가. 선박투자회사법에 따른 선박투자회사

나. 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사
다. 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사회기반시설투융자회사
라. 법 제9조제18항제2호에 따른 투자회사 및 법 제234조에 따른 상장지수집합투자기구
마. 그 밖에 가목부터 라목에 준하는 자로 협회가 정하는 자

3. “기업공개”란 법 제9조제15항제4호에 따른 주권비상장법인이 법 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장에 주권을 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모 및 법 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인이 유가증권시장, 코스닥시장, 코넥스시장 중 해당 법인이 상장되지 않은 다른 시장에 신규로 상장하기 위하여 행하는 공모를 말한다.

7. “수요예측”이란 주식 또는 무보증사채를 공모함에 있어 공모가격(무보증사채의 경우 공모금리를 말한다)을 결정하기 위하여 대표주관회사가 공모예정기업의 공모희망가격(무보증사채의 경우 공모희망금리를 말한다)을 제시하고, 매입희망 가격, 금리 및 물량 등의 수요상황을 파악하는 것을 말한다.

7의2. "수요예측등"이란 제5조제1항제2호부터 제4호까지의 방법으로 공모가격을 결정하는 것을 말한다.

제5조(주식의 공모가격 결정 등) 제1항

2. 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시하고 그 결과를 감안하여 인수회사와 발행회사가 협의하여 정하는 방법. 다만, 제2조제8호에 불구하고 인수회사는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(이하 "창업투자회사등"이라 한다)의 수요예측등 참여를 허용할 수 있으며, 이 경우 해당 창업투자회사등은 기관투자자로 본다.
가. 제6조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 조합
나. 영 제10조제3항제12호에 해당하지 아니하는 기금 및 그 기금을 관리·운용하는 법인
다. 「사립학교법」제2조제2호에 따른 학교법인
라. 「중소기업창업 지원법」제2조제4호에 따른 중소기업창업투자회사

3. 대표주관회사가 사전에 정한 방법에 따라 기관투자자로부터 경매의 방식으로 입찰가격과 수량을 제출받은 후 일정가격(이하"최저공모가격"이라 한다) 이상의 입찰에 대해 해당 입찰자가 제출한 가격으로 정하는 방법

4. 대표주관회사가 사전에 정한 방법에 따라 기관투자자로부터 경매의 방식으로 입찰가격과 수량을 제출받은 후 산정한 단일가격으로 정하는 방법

금번 수요예측은 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제5조 제1항 제2호의 방법을 준용하여 실시할 예정이며, 수요예측을 통한 개략적인 모집가격 결정절차는 다음과 같습니다.

[수요예측을 통한 모집가격 결정 절차]

① 수요예측 안내
② IR 실시
③ 수요예측 접수

수요예측 안내 공고
기관투자자 IR 실시
기관투자자 수요예측 접수

④ 모집가격 결정
⑤ 물량 배정
⑥ 배정물량 통보

수요예측 결과 및 증시 상황 등 감안, 대표주관회사가 발행회사와 최종 합의하여 공모가격 결정
확정공모가격 이상의 가격을 제시한 기관투자자 대상으로 질적인 측면을 고려하여 물량 배정
기관투자자 배정물량을 대표주관회사의 홈페이지를 통하여 개별 통보

(2) 모집가격 산정 개요

공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하이증권 서울지점은 롯데위탁관리부동산투자회사(주)의 유가증권시장 상장을 위한 모집과 관련하여 동사의 주식이 시장가격이 형성되어 있지 않은 점, 관련 법에 따라 대차대조표상의 금액을 기준으로 삼을 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 모집희망가액을 다음과 같이 제시합니다.

구분
내용

주당 공모희망가액
4,750원 ~ 5,000원

확정공모가액 최종결정
수요예측 결과 및 주식시장의 상황 등을 감안한 후 공동대표주관회사와 발행회사가 합의하여 확정공모가액을 결정할 예정입니다.

수요예측 결과 반영 여부
수요예측에 참여한 기관별 자산규모, 장기보유 성향 등을 고려하여 참여수량을 집계하고, 가중평균 가격을 산정한 후 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 확정 공모가격 결정의 근거로 활용합니다.

1) 상기 도표에서 제시한 주당 모집희망가액 범위는 당사의 관계법령인 부동산투자회사법 제18조 및 동법 시행령 제15조에 의거하여 결정되었습니다. 위 법령은 비상장 부동산투자회사가 주식을 발행할 때 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발행주식 총수로 나눈 금액과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건을 감안하여 이사회에서 발행가액을 결정하도록 하고 있습니다.

2) 모집희망가액은 실질적인 가치를 의미하는 절대적 평가액이 아닙니다. 또한 향후 발생할 수 있는 경기변동에 따른 위험, 동사의 영업 및 재무에 대한 위험, 산업에 대한 위험, 동사가 속한 산업의 성장성, 주식시장 상황의 변동가능성 등이 반영되지 않았음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

3) 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하이증권 서울지점은 상기와 같이 제시된 모집희망가액을 바탕으로 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시할 예정이며, 확정 모집가액은 동 수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 고려하여 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)와 공동대표주관회사 가 합의하여 최종 확정할 예정입니다.

(3) 수요예측에 관한 사항

1) 수요예측공고 및 수요예측 일시

구 분
내 용
비 고

공고 일시
2019년 9월 23일(월)
주1)

기업 IR
2019년 9월 18일(수) ~ 2019년 10월 2일(수)
주2)

수요예측 일시
2019년 9월 23일(월) ~ 2019년 10월 2일(수)
주3)

문의처

- 롯데위탁관리부동
산투자회사(주)
(☎ 02-3213-8160)

- 한국투자증권(주) (☎ 02-3276-5280, 5367)
- 노무라금융
투자(주)
(☎ 02-3783-2200)

- 홍콩상하이증권 서울지점
(☎ 02-3706-8700)

-

주1)
수요예측 공고는 공동대표주관회사인 한국투자증권(주) 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별 통지에 갈음합니다.

주2)
본 공모와 관련하여 기업 IR은 국내 및 해외에서 진행할 예정입니다.

주3)

수요예측 마감시간은 국
내 기관투자자의 경우 한국시간 기준 2019년 10월 2일 오후 5시,
해외 기관투자자의 경우 샌프란시스코 현지시간 기준 2019년 10월 2일 오후 3시까지임을 유의하시기 바랍니다.
수요예측 마감시각 이후에는 수요
예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바랍니다.

주4)
상기 일정은 추후 공모 일정에 따라서 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

2) 수요예측 참가자격

(가) 기관투자자

『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제2조 제8호에 의한 다음 각 목에 해당하는 자를 말합니다.
가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제10조제2항제1호부터 제10호(제8호의 경우 법 제8조제2항부터 제4항까지의 금융투자업자를 말한다. 이하 같다)까지, 제13호부터 제17호까지, 제3항제3호, 제10호부터 제13호까지의 전문투자자
나.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제182조에 따라 금융위원회에 등록되거나 법 제249조의6에 따라 금융위원회에 보고된 집합투자기구
다. 국민연금법에 의하여 설립된 국민연금공단
라. 「우정사업본부 직제」에 따른 우정사업본부
마. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제 8조제6항의 금융투자업자(이하 "투자일임회사"라 한다)
바. 가목부터 마목에 준하는 법인으로 외국법령에 의하여 설립된 자
사.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조제7항의 금융투자업자 중 아목이외의 자(이 규정 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 경우에 한한다)

아. 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁업자(이하 “부동산신탁회사”라 한다)

※ 이번 공모와 관련하여 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조 제1항 제2호 단서조항의 "창업투자회사등"의 수요예측참여는 허용되지 않습니다.

※ 공동대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

또한, 공동대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목, 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

※ 고위험고수익투자신탁이란 「조세특례제한법」제91조의15 제1항에 따른 투자신탁 등을 말하며,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁으로서 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 것을 말합니다.

① 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁 등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.

② 국내 자산에만 투자할 것
다만, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제18호에 의거 해당 투자신탁 등의 설정일·설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상이어야 합니다.

[고위험고수익투자신탁]

『조세특례제한법』
제91조의15(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)
① 거주자가 대통령령으로 정하는 채권 또는 대통령령으로 정하는 주권을 일정 비율 이상 편입하는 대통령령으로 정하는 투자신탁 등(이하"고위험고수익투자신탁"이라 한다)에 2017년12월31일까지 가입하는 경우 1명당 투자금액 3천만원(모든 금융회사에 투자한투자신탁 등의 합계액을 말한다) 이하인 투자신탁 등에서 받는 이자소득 또는 배당소득에 대해서는 「소득세법」 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다.

『조세특례제한법 시행령』

제93조(고위험고수익투자신탁 등에 대한 과세특례)
① 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 채권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자(이하 이 조에서 "신용평가업자"라 한다) 2명 이상이 평가한 신용등급 중 낮은 신용등급이 BBB+ 이하(「전자단기사채등의 발행 및 유통에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전자단기사채의 경우 A3+ 이하)인 사채권(이하 이 조에서 "비우량채권"이라 한다)을 말한다.

② 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 주권"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장에 상장된 주권(이하 이 조에서 "코넥스 상장주식"이라 한다)을 말한다.

③ 법 제91조의15제1항에서 "대통령령으로 정하는 투자신탁 등"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구, 투자일임재산 또는 특정금전신탁(이하 이 조에서 "투자신탁등"이라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.

1. 해당 투자신탁등의 설정일·설립일부터 매 3개월마다 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 평균보유비율이 100분의 45 이상이고, 이를 포함한 국내채권의 평균보유비율이 100분의 60 이상일 것. 이 경우 "평균보유비율"은 비우량채권과 코넥스 상장주식, 국내채권 각각의 평가액이 투자신탁등의 평가액에서 차지하는 매일의 비율(이하 이 조에서 "일일보유비율"이라 한다)을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율로 한다.

2. 국내 자산에만 투자할 것

※ 투자일임회사와 부동산신탁회사의 경우 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2에 의거, 수요예측에 참여하기 위해서는 다음과 같은 참여조건을 충족해야 합니다.

① 투자일임회사는 투자일임계약을 체결한 투자자가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 투자일임재산으로 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다. 다만, 제2조제18호에 따른 고위험고수익투자신탁의 경우에는 제1호 및 제4호를 적용하지 아니한다.

1. 제2조제8호에 따른 기관투자자일 것

2. 제9조제4항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것

3. 제17조의2제5항제1호에 따라 불성실수요예측등 참여자로 지정되어 기업공개를 위한 수요예측에 참여 및 공모주식 배정이 금지된 자가 아닐 것
4. 투자일임계약 체결일로부터 3개월이 경과하고, 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원 이상일 것

② 투자일임회사는 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 경우 제1항의 조건이 모두 충족됨을 확인하여야 하며, 이에 대한 확약서를 대표주관회사에 제출하여야 한다.
③ 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있다.

※ 공동대표주관회사는 본 수요예측에 참여한 해외 기관투자자의 경우 상기 증권 인수업무 등에 관한 규정 제2조 제8호 바목에 해당하는 투자자임을 입증할 수 있는 서류를 요청할 수 있으며, 요청 받은 해외투자자가 해당 서류를 제출하지 않을 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다. 또한 공동대표주관회사는 본 수요예측에 고위험고수익투자신탁이나 투자일임회사, 부동산신탁회사로 참여하는 경우 상기 마목, 사목, 아목에 따른 투자자임을 확약하는 확약서를 징구하며, 동 서류와 관련하여 추가 서류를 요청할 수 있고, 요청 받은 기관투자자가 해당 서류를 미제출할 경우 배정에서 불이익을 받을 수 있습니다.

(나) 참여제외대상

다음에 해당하는 자는 수
요예측에 참여할 수 없습니다
.
다만 ④항 및 ⑤항에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다
.

① 인수회사 및 인수회사의 이해관계인(증권 인수업무 등에 관한 규정 제2조제9호의규정에 의한 이해관계인을 말함)
② 발행회사의 이해관계인(증권 인수업무 등에 관한 규정 제2조제9호의 규정에 의한이해관계인을 말하며, 동 규정 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원은 제외함)
③ 기타 본 건 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자
④ 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자
⑤ 대표주관회사가 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의신규 상장일이 이번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년 이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 2017년 1월 1일 이후 금융위원회에 제출된 증권신고서의 "주주에 관한 사항"에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등
⑥「증권 인수업무 등에 관한 규정」제17조의2 제3항에 의거 금번 공모 이전에 실시한 공모에서 수요예측일 현재 한국금융투자협회 홈페이지에 "불성실 수요예측 참여자"로 분류되어 제재기간 중에 있는 기관투자자
⑦ 금번 공모시에는 증권 인수업무 등에 관한 규정 제10조의3 제1항에 따른 환매청구권을 부여하지 않음에 따라 동 규정 제5조 제1항 제2호에서 정의하는 창업투자회사등은 금번 수요예측시 참여할 수 없습니다. 

※ 금번 수요예측에 참여한 후 증권 인수업무 등에 관한 규정 제17조의2제3항에 의거 "불성실 수요예측 참여자"로 지정되는 경우 해당 불성실 수요예측 발생일로부터 일정 기간 동안 수요예측의 참여 및 공모주식 배정이 제한되므로 유의하시기 바랍니다.

※ 불성실 수요예측 참여자 : 『증권 인수업무 등에 관한 규정』제17조의2 제1항에 따라 다음 각호의1에 해당하는 자를 말합니다.

1. 수요예측에 참여하여 주식 또는 무보증사채를 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 주금 또는 무보증사채의 납입금을 납입하지 아니한 경우
2. 기업공개시 수요예측에 참여하여 의무보유를 확약하고 주식을 배정받은 후 의무보유기간 내에 해당 주식을 처분하는 경우. 이 경우 의무보유기간 확약의 준수여부는 해당기간 중 일별 잔고를 기준으로 확인한다.

3. 수요예측에 참여하면서 관련 정보를 허위로 작성ㆍ제출하는 경우
4. 수요예측에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제11조를 위반한 경우
5. 투자일임회사 및 부동산신탁회사가 제5조의2를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측에 참여한 경우
6. 수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 벤처기업투자신탁의 신탁계약이 설정일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 신탁계약이 해지(신탁계약기간이 3년 이상인 집합투자기구의 신탁계약기간 종료일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우
7. 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제6호까지의 규정에 준하는 경우

※ 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 불성실수요예측등 참여자의 정보관리에 관한 사항 

「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제17조2에 의거, 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)는 상기 사유에 해당하는 불성실 수요예측등 참여자에 대한 정보를 한국금융투자협회에 통보하며, 협회는 협회 정관 제41조에 따라 설치된 자율규제위원회의 의결을 거쳐 불성실 수요예측등 참여자로 지정하고, 불성실 수요예측등 참여자의 명단을 협회 홈페이지에 게시합니다. 다만, 한국금융투자협회는 집합투자회사가 운용하는 집합투자기구에서 불성실 수요예측등 참여행위가 발생한 경우(해당 사유 발생일 직전 1년 이내에 해당 집합투자회사 또는 해당 집합투자회사가 운용하는 집합투자기구에서 불성실 수요예측등 참여행위가 발생한 적이 없는 경우에 한한다) 해당 집합투자회사에게 협회 정관 제45조 제1항 제4호의 제재금을 부과할 수 있으며, 이 경우 수요예측등 참여를 허용하거나 공모주식을 배정할 수 있습니다. 또한 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜는 금번 공모를 통해 발생한 불성실 수요예측등 참여자는 한국투자증권㈜ 인터넷 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 다음 각호의 내용을 게시할 수 있습니다.

[불성실 수요예측등 참여자의 정보]

- 사업자등록번호 또는 외국인투자등록번호
- 불성실 수요예측등 참여자의 명칭
- 해당 사유가 발생한 종목
- 해당 사유
- 해당 사유의 발생일
- 기타 협회가 필요하다고 인정하는 사항

[불성실 수요예측 등 참여 제재사항]

불성실 수요예측등 참여 행위의 동기 및 그 결과를 고려하여 일정기간 수요예측 참여 제재

적용 대상

위반금액 주1)

수요예측등 참여제한기간

미청약ㆍ미납입

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
5천만원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 24개월

1억원 이하

6개월

의무보유 확약위반
주2)

1억원 초과

6개월 + 1억원을 초과하는 위반금액
1.5억원 당 1개월씩 가산

* 수요예측등 참여제한기간 상한 : 12개월

1억원 이하

6개월

제17조의2제1항제3호 및 제4호에
해당하는 사유

12개월 이내 금지

제17조의2제1항제6호에 해당하는 사유
12개월 이내 금지

제17조의2제1항제5호 및 제7호에
해당하는 사유

6개월 이내 금지

주1)
미청약ㆍ미납입 위반금액: 미청약ㆍ미납입 주식수 × 공모가격
의무보유 확약 위반금액: 의무보유 확약위반 주식수 × 공모가격

주2)
의무보유 확약위반 주식수: 의무보유 확약 주식수와 의무보유 확약 기간 중 보유주식수가 가장 적은 날의 주식수와의 차이

주3)
가중: 해당 사유발생일 직전 2년 이내에 불성실 수요예측등 참여자로 지정된 사실이 있는 자에 대하여는 100분의 200 범위 내 가중할 수 있으며, 불성실 수요예측등 참여자 지정횟수(종목수 기준이며, 해당 지정심의건을 포함)가 2회인 경우 100분의 50, 3회 및 4회인 경우 100분의 100, 5회 이상인 경우 100분의 200을 가중할 수 있음. 다만 수요예측등 참여제한 기간은 미청약ㆍ미납입의 경우 36개월, 기타의 경우 24개월을 초과할 수 없음

주4)
감면: 해당 사유 발생일 직전 1년 이내 불성실 수요예측등 참여자 지정 여부, 고의·중과실 여부, 사후 수습 노력의 정도, 위반금액 및 비중의 경미성, 그 밖의 정상을 참작하여 위원회가 필요하다고 인정하는 경우 감경 또는 면제(불성실 수요예측참여자로 지정하되 수요예측 참여를 제한하지 않는 것) 할 수 있음

주5)
제17조의2제1항제3호 및 제4호: 
수요예측에 참여하면서 관련정보를 허위로 작성ㆍ제출하는 경우 및 수요예측에 참여하여 배정받은 주식을 투자자에게 매도함으로써 법 제11조를 위반한 경우

주6)
제17조의2제1항제6호 :
수요예측에 참여하여 공모주식을 배정받은 벤처기업투자신탁의 신탁계약이 설정일로부터 1년 이내에 해지되거나, 공모주식을 배정받은 날로부터 3개월 이내에 신탁계약이 해지(신탁계약기간이 3년 이상인 집합투자기구의 신탁계약기간 종료일 전 3개월에 대해서는 적용하지 아니한다)되는 경우

주7)
제17조의2제1항제5호 및 제7호 :
투자일임회사 및 부동산신탁회사가 『증권 인수업무 등에 관한 규정』 제5조의2를 위반하여 기업공개를 위한 수요예측에 참여한 경우 및 그 밖에 인수질서를 문란하게 한 행위로서 제1호부터 제6호까지의 규정에 준하는 경우

주8)
제재금 산정기준: 수요예측등 참여제한기간(개월수) × 500만원

3) 수요예측 대상주식에 관한 사항

구 분
주식수
비율
비고

기관투자자
55,889,888주
65.0%
-

주1)
비율은 전체 공모주식수 85,984,442주에 대한 비율입니다.

주2)

일반청약자 배정분

30,094,554주는
수요예측 대상주식이 아닙니다.

4) 수요예측 참가 신청수량 최고 및 최저한도

구 분
최고한도
최저한도

기관
투자자

각 기관
별로 법령 등에 의한 투자한도 잔액(신청수량 X 신청가격) 또는
55,889,888주
(기관배정물량) 중 적은 수량

1,000주

주1)
금번 수요예측에 있어서는 물량 배정시 "참여가격, 참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려하여 물량 배정이 이루어지는 바, 이러한 조건을 충족하는 수요예측 참여자에 대해서는 최대 수요예측 참여수량 전체에 해당하는 물량이 배정될 수도 있습니다. 따라서, 각 수요예측 참여자는 수요예측 참여시 이러한 사항을 각별히 유의하시고, 반드시 각 수요예측 참여자가 소화할 수 있는 실수요량 범위 내에서 수요예측에 참여하시기 바랍니다.

주2)

금번 수요예측에 참여하는 기관투자자는 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월의 의무보유기간을 확약할 수 있습니다.

5) 수요예측 참가 수량단위 및 가격단위

- 수량단위: 1,000주 
- 가격단위: 10원 

※ 금번 수요예측 시, 가격을 제시하지 않고 수량만 제시하는 참여방법을 인정합니다. 이 경우 해당 기관투자자 및 고위험고수익투자신탁은 확정공모가격으로 배정받겠다고 의사를 표시한 것으로 간주됩니다.

6) 수요예측 참여방법

금번 수요예측은 대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하이증권 서울지점에서 수행하오니 아래의 수요예측 참여 방법 등을 참고하시어 참여해주시기 바랍니다.

[한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에 참여하는
국내
및 해외 기관투자자]

공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 받으며, 서면으로는 접수 받지 않습니다. 다만, 한국투자증권㈜의 홈페이지 문제로 인해 인터넷 접수가 불가능할 경우에는 보완적으로 유선, Fax, E-mail 등의 방법에 의해 접수를 받습니다.

【 인터넷 접수방법 】

① 홈페이지 접속 : 「http://www.truefriend.com ⇒ 상단 메뉴 '투자정보' ⇒ IPO ⇒ 수요예측⇒ 수요예측 참여」 
② Log-in : 사업자등록번호(해외기관투자자의 경우 투자등록번호), 
 한국투자증권 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호 입력 
③ 참여기관 기본정보 입력(또는 확인) 후 수요예측 참여

※ 수요예측 인터넷 접수시 유의사항

ⓐ 수요예측에 참여하고자 하는 기관투자자는 수요예측 참여 이전까지 한국투자증권㈜에 본인 명의의 위탁계좌가 개설되어 있어야 합니다. 또한 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산을 구분하여 접수해야하며, 접수 시 각각 개별 계좌로 참여 해야합니다. 
ⓑ 비밀번호 5회 입력 오류시에는 소정의 서류를 지참하여 한국투자증권㈜ 영업점을 방문하여 비밀번호 변경을 하여야 하오니, 수요예측 참여 전 반드시 비밀번호를 확인하신 후 참여하시기 바랍니다.
ⓒ 수요예측 참여 내역은 수요예측 마감시간 이전까지 정정 또는 취소가 가능하며, 최종 접수된 참여내역 만을 유효한 것으로 간주합니다.
ⓓ 집합투자회사의 경우 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 코넥스 고위험고수익투자신탁, 벤처기업투자신탁을 구분하여 접수하셔야 하며, 집합투자재산의 경우 펀드별 참여내역을 통합하여 참여하셔야 합니다. 한편, 공동대표주관회사는 수요예측 후 물량배정시 당해 집합투자재산과 고유재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 코넥스 고위험고수익투자신탁, 벤처기업투자신탁을 구분하여 배정하며, 집합투자재산의 펀드별 물량 배정은 각각의 집합투자회사가 자체적으로 마련한 기준에 의해 자율적으로 배정하여야합니다. 
ⓔ 또한, 집합투자회사 참여분 중 집합투자재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 코넥스 고위험고수익투자신탁, 벤처기업투자신탁의 경우 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표"를 수요예측 인터넷 접수시 Excel 파일로 첨부하여야 합니다.
ⓕ 고위험고수익투자신탁은 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 18호에 해당하는 고위험고수익투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "고위험고수익투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다.

ⓖ 투자일임회사는 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2 제1항의 각호에 해당하는 투자일임회사임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "투자일임회사 확약서"를 첨부하여야 합니다.

ⓗ 코넥스 고위험고수익투자신탁은 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 19호에 해당하는 코넥스 고위험고수익투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "코넥스 고위험고수익투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다.
ⓘ 벤처기업투자신탁은 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜의 홈페이지를 통한 수요예측 참여 시 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 20호에 해당하는 벤처기업투자신탁임을 입증할 수 있는 "펀드명, 펀드설정금액, 펀드별 참여현황" 등을 기재한 "수요예측참여 총괄집계표" 및 "벤처기업투자신탁 확약서"를 첨부하여야 합니다.
ⓙ 금융투자업규정 제3-4조제1항의 부동산신탁회사는 고유재산으로만 기업공개를 위한 수요예측에 참여할 수 있습니다.

[노무라금융투자(주)를 통하여 수요예측
에 참여하는 국내 및
해외
기관투자자]

물리적 시간 및 공간 제약 등을 고려하여 수요예측 기간(2019년 9월 23일 ~ 2019년 10월 2일) 중 인편, 우편, 유선, E-mail, Fax 등 노무라금융투자(주)에서 인정하는 방식으로 접수할 경우 신청서를 제출한 것으로 간주합니다.

[홍콩상하이증권 서울지점 통하여 수요예측에 참여하는
국내 및 해외
기관투자자]

물리적 시간 및 공간 제약 등을 고려하여 수요예측 기간(2019년 9월 23일 ~ 2019년 10월 2일) 중 인편, 우편, 유선, E-mail, Fax 등 홍콩상하이증권 서울지점에서 인정하는 방식으로 접수할 경우 신청서를 제출한 것으로 간주합니다.

※ 금번 공모시 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당하는 청약수수료를 입금해야 합니다.

7) 수요예측 접수일시 및 방법 

구 분
접수일시
접수처
문의처

한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에
참여하는
국내 및
해외 기관투자자

2019년 9월 23일(월) 09:00 ~

2019년 10월 2일(수) 17:00

한국투자증권 (주)
☎ 02-3276-5280, 5367

노무라금융투자(주)를 통하여 수요예측에
참여하는
국내 및 해외
기관투자자

2019년 9월 23일(월) 09:00 ~

2019년 10월 2일(수) 17:00

노무라금융투자(주)
☎ 02-3783-2200

홍콩상하이증권 서울지점을 통하여
수요예측에 참여하는
국내 및 해외
기관투자자

2019년 9월 23일(월) 09:00 ~

2019년 10월 2일(수) 17:00

홍콩상하이증권 서울지점
☎ 02-3706-8700

주) 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여, 정정 및 취소가 불가능하오니 접수마감시간을 엄수해주시기 바랍니다.

8) 기타 수요예측 참여와 관련한 유의사항

① 수요예측 마감시간 이후에는 수요예측 참여/정정/취소가 불가능하오니 접수 마감시간을 엄수해 주시기 바
랍니다.

② 수요예측참여자 중 한국투자증권(주)를 통하여 수요예측에 참여하는
국내

및 해외 기관투자자는
수요예측 참여 이전까지 한국투자증권(주)에 본인 명의의 위탁 계좌가 개설되어 있어야 합니다.
한편 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하이증권 서울지점을 통하여 수요예측에 참여하는 국내 및
해외
기관투자자는 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하
이증권 서울지점이 정하는 방법에 따릅니다.

③ 참가신청금액이 각 수요예측 참여자별 최고 한도를 초과할 때에는 최고 한도로 참가한 것으로 간주합니다.

④

수요예측 참여시 입력(또는 확인)된 참여기관의 기본정보에 허위의 내용이 있을 경우 참여 자체를 무효로 하며, 불성실 수요예측참여자로 관리합니다. 특히, 집합투자업자가 불성실 수요예측 참여 행위를 하는 경우에는 당해 집합투자업자가 운용하는 전체 펀드에 대해 불성실 수요예측참여자로 관리합니다.
또한, 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 각 펀드가 조세특례제한법 제91조의15제1항에 따른 투자신탁 등에 해당하는지 여부(다만, 해당 투자신탁 등의 설정일ㆍ설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만일 경우에는 같은 법시행령 제93조제3항제1호 및 같은 조 제7항에도 불구하고 배정 시점에 비우량채권과 코넥스 상장주식을 합한 보유비율이 100분의 45 이상이고 이를 포함한 국내 채권의 보유비율이 100분의 60 이상 일것)를 확인하여야 하며, 공동대표주관회사는 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.
추가적으로 코넥스 고위험고수익투자신탁으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 설정일ㆍ설립일부터 매 3개월마다 코넥스 상장주식의 평균보유비율(코넥스 상장주식의 평가액이 고위험고수익투자신탁의 평가액에서 차지하는 매일의 비율을 3개월 동안 합산하여 같은 기간의 총일수로 나눈 비율을 말한다)이 100분의 2 이상인 고위험고수익투자신탁임을 확인(다만, 설정일ㆍ설립일부터 배정일까지의 기간이 6개월 미만이고, 배정시점에 코넥스 상장주식의 보유비율이 자산총액의 100분의 2 이상인 경우 동 요건을 갖춘 것으로 본다)하여야 하며, 공동대표주관회사는 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑤
투자일임회사의 경우, 투자일임계약을 체결한 투자자가 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조제8호에 따른 기관투자자 여부, 제9조 제4항에 따른 이해관계인 여부, 수요예측 참여일 현재 불성실수요예측 참여자 여부와 투자일임계약 체결일로 부터 3개월 경과여부 및 수요예측 참여일전 3개월간의 일평균 투자일임재산의 평가액이 5억원이상인 지를 해당 기관투자자가 제출한 확약서 등의 소정의 양식에 의거하여 판단합니다. 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑥
부동산신탁회사의 경우, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제5조의2제3항에 따라 고유재산으로만 수요예측에 참여할 수 있으며, 동 사항에 대해 허위 및 과실로 제출하였을 경우 불성실수요예측 참여자에 해당 될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.

⑦

집합투자회사의 경우 집합투자재산, 고유재산과 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 코넥스 고위험고수익투자신탁을 구분하여 각각 개별 계좌로 신청해야하며, 집합투자재산, 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산, 코넥스 고위험고수익투자신탁 대해서는 각각의 펀드별 참여내역을 통합하여 구분별로는 동일한 가격으로 수요예측에 참여해야 합니다. 또한 각 펀드의 경우 수요예측일 현재 약관승인 및 설정이 완료된 경우에 한하며, 해당 펀드의 종목별 편입한도, 만기일 등은 사전에 자체적으로 확인한 후 신청하여 주시기 바랍니다.

⑧
고위험고수익투자신탁, 코넥스 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산으로 수요예측에 참여하는 기관투자자는 해당 고위험고수익투자신탁, 코넥스 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산의 가입자가 인수회사 또는 발행회사의 이해관계인인지 여부를 확인하여야 하며, 이에 해당하는 경우 해당 고위험고수익투자신탁, 코넥스 고위험고수익투자신탁, 투자일임재산이 공모주 수요예측에 참가하지 않도록 조치하여야 합니다. 

⑨
수요예측 인터넷 참여를 위한 "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리의 책임은 전적으로 기관투자자 본인에게 있으며, "사업자(투자) 등록번호, 위탁 계좌번호 및 계좌 비밀번호" 관리 부주의로 인해 발생되는 문제에 대한 책임은 당해 기관
투자자에게 있음을 유의하시기 바랍니다.

⑩

수요예측 참가시 의무보유 확약기간을 미확약, 15일, 1개월, 3개월 또는 6개월로 제시가 가능합니다.

⑪

수요예측 참여시 의무보유를 확약한 기관투자자는 의무보유확약 기간이 종료된 후1주일 이내에 매매개시일로부터 의무보유확약 기간까지의 일별 잔고내역서를 대표주관회사에 제출하여 의무보유확약 기간 동안 동 주식의 거래가 없었음을 증명하여야 합니다. 한편, 상기 서류를 제출하지 않거나 기일내에 제출하지 않을 경우"불성실 수요예측참여자"로 지정될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

⑫
의무보유확약기간은 결제일 기준이 아니므로 의무보유확약기간 종료일 익일부터 매매가 가능하며, 잔고증명서 및 매매내역서는 동 기준에 근거하여 제출하시길 바랍니다.

9) 확정공모가액 결정방법

수요예측 결과 및 주식시장 상황 등을 감안하여 공동대표주관회사 및 발행회사가 협의하여 확정공모가액을 결정합니다. 공동대표주관회사와 발행회사는 수요예측참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 공모가격 결정시 가중치를 달리할 수 있습니다. 또한 과도하게 높거나 낮은 참여가격은 공모가격 결정시 배제하거나 낮은 가중치를 부여할수 있으며, 가격을 제시하지 않은 수요예측 참여자는 공모가격 결정시 제외됩니다. 

10) 수량배정 방법 

상기와 같은 방법에 의해 결정된 확정공모가액 이상의 가격을 제시한 수요예측 참여자들을 대상으로 "참여가격, 참여시점 및 참여자의 질적인 측면(운용규모, 투자성향, 공모 참여실적, 의무보유 확약여부 등)" 등을 종합적으로 고려한 후, 공동대표주관회사가 자율적으로 배정물량을 결정합니다. 단, 금번 수요예측 후 배정시에는「증권 인수업무에 등에 관한 규정」제9조에 따른 주식의 배정에 대한 사항이 적용되지 않습니다.

11) 배정결과 통보 

공동대표주관회사인 한국투자증권(주)는 최종 결정된 확정공모가액을 한국투자증권㈜ 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시합니다. 기관별 배정물량은 수요예측 참여기관이 개별적으로 한국투자증권 홈페이지「http://www.truefriend.com ⇒ 상단메뉴 '투자정보' ⇒ IPO ⇒ 수요예측 ⇒ 수요예측 참여 / 결과내역」에 접속한 후 배정물량을 직접 확인하여야 하며, 이를 개별 통보에 갈음합니다.

공동대표주관회사인 노무라금융투자(주)를 통하여 수요예측에 참여한
국내 및 해외
기관투자자의 경우 수요예측을 접수한 노무라금융투자(주)를 통해 배정물량이 통보됩니다.

공동대표주관회사인 홍콩상하이증권 서울지점을 통하여 수요예측에 참여한 국
내 및 해외

기관투자자의 경우 수요예측을 접수한 홍콩상하이증권 서울지점을 통해 배정물량이 통보됩니다.

12) 기타 수요예측실시에 관한 유의사항 

① 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정받기를 희망하는 기관투자자 등은 공동대표주관회사에 미리 청약의 의사를 표시하고 청약일에 추가청약할 수 있습니다. 다만 수요예측에서 배정된 수량에 대한 청약이 모두 완료되는 경우에는 배정받을 수 없습니다.
② 상기와 같은 기관투자자에 대한 추가 청약 후 잔여물량이 있을 경우에는 이를 일반청약자 배정 물량에 합산하여 배정합니다. 그럼에도 불구하고 미청약물량이 있는 경우 기관투자자에게 다시 배정할 수 있습니다.
③ 수요예측 참여시 참가신청서를 허위로 작성 또는 제출된 참가신청서를 임의 변경하거나 허위자료를 제출하는 자는 참여자체를 무효로 합니다. 
④ 상기 배정의 결과 불가피한 상황이 발생하여 배정이 원활하지 못할 경우 공동대표주관회사가 판단하여 배정에 대한 기준을 변경할 수 있습니다.

다. 모집절차

(1) 모집 일자 및 방법

구분
일자
매체

수요예측 안내 공고
2019년 9월 23일
인터넷공고 주1)

모집가액 확정 공고

2019년 10월
7일

주2)

청약 공고

2019년 10월
8일

인터넷공고, 매
일경제신문
주
2)

배정 공고
2019년 10월 15일
인터넷공고 주3)

주1) 수요예측 안내공고는 2019년 9월 23일 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

주2) 모집 또는 매출가액 확정공고는 2019년 10월 7일 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 홈페이지(http://www.truefriend.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음하며, 2019년 10월 8일자 매일경제신문에 공고되는 청약공고 시 함께 공고합니다.

주3) 일반청약자에 대한 배정공고는 2019년 10월 15일 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 홈페이지(http://www.truefriend.com) 및 인수회사인 KB증권(주)의 홈페이지(http://www.kbsec.com), 삼성증권(주) 홈페이지(http://www.samsungpop.com), 하나금융투자(주) 홈페이지(http://www.hanaw.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

주4) 일반청약자의 경우 청약증거금이 배정금액에 미달하는 경우 동 미달금액에 대하여 배정일(2019년 10월 15일)에 추가납입을 하여야 합니다. 추가납입을 하지 않은 일반청약자의 경우 동 미달 수량에 대하여는 배정받을 수 없습니다.

주5) 상기 일정은 추후 공모 및 상장 일정에 따라서 변동 될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(2) 청약방법

1) 청약의 개요

모든 청약자는 "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"에 의한 실명자이어야 하며, 해당 청약사무취급처에 소정의 주식청약서를 청약증거금(
단, 기관투자자의 경우 청약증거금이 면제됨
)과 함께 제출하여야 합니다. 단, 해외 기관투자자는 수요예측이나 추가 청약을 접수한 당해 증권회사가 정하는 방법에 따릅니다.

2) 일반청약자의 청약

일반청약자는 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약 기간에 소정의 주식 청약서를 작성하여 청약증거금과 함께 이를 해당 청약취급처에 제출하여야 합니다. 한 청약사무취급처 내에서의 이중청약은 불가하며, 각 청약사무취급처 간 복수청약은 가능합니다.

※ 청약사무 취급처: 한국투자증권(주), KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)의 본ㆍ지점

3) 일반청약자의 청약자격

일반청약자의 청약 자격은 일반청약사무 취급처인 한국투자증권(주), KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주) 본ㆍ지점의 일반청약자 청약자격에 따르며, 증권신고서 제출일 현재 청약자격은 아래와 같습니다. 동 청약자격은 향후 변경될 수 있으므로 청약자격이 변경이 되는 경우는 각 청약사무처 홈페이지를 통하여 고지하도록 하겠습니다.

【 한국투자증권㈜ 청약 자격 】

구 분
내 용

청약자격

1) 청약일 초일 현재 당사 청약가능계좌 (위탁계좌, 증권저축계좌, T/F Advice 계좌)
또는 BanKIS Direct 위탁계좌 보유고객
2) 청약일 현재 제휴은행 개설 BanKIS 위탁계좌 보유고객

※ 롯데위탁관리부동산투자회
사(
주) 청약(2019년 10월 8일~
11일
)의 경
우
- 영업점 개설 청약가능계좌 및 BanKIS Direct 위탁계좌는 2019년 10월 8일까지 계좌개설 후 청약가능
- 제휴은행 개설 BanKIS 위탁계좌는 2019년 10월 8일 ~
11일
계좌개설 후 청약가능

청약 수수료 및
청약방법

- 청약수수료

구 분
VIP
로얄
골드
프라임
패밀리

On-Line
무료
무료
무료
무료
2,000원

Off-Line
무료
무료
무료
3,000원
5,000원

주1)
청약증거금 환불 시 징수함

주2)
기타 당사가 정하는 특정상품 가입고객의 경우 청약수수료가 면제됨

< 고객등급별 점수 기준 >

고객등급
점수 기준

VIP
2만점 이상

로얄
1만점 이상

골드
1천점 이상

프라임
3백점 이상

패밀리
3백점 미만

주)
당사 거래를 통한 자산 및 수익기여도와 기타 거래 가산점 합계로 산출된 고객별 점수를 기준으로 상기의 5등급으로 구분

- 청약방법
On-Line 청약 : HTS, ARS, WTS, eFriend Smart+(스마트폰) 를 이용한 청약

Off-Line 청약 : 영업점 내점, 영업점 유선, 고객센터 상담원 연결

청약한도 및
우대기준

일반투자자의 경우 일반ㆍ우대ㆍ최고우대 고객이 아닌 온라인전용 고객의 경우 청약한도의 50%인 1,433,000주, 일반 고객의 경우 청약한도의 100%인 2,866,000주, 우대 고객의 경우 청약한도의 200%인 5,732,000주, 최고우대 고객의 경우 청약한도의 300%인 8,598,000주를 청약한도로 합니다.

◆ 청약한도 우대기준◆

구분
내용
청약한도
청약채널
비고

온라인전용

- 일반 및 우대에 해당하지 않는 고객

50%

온라인

-

일반

- 직전 3개월 평잔 3천만원 이상 또는 
 직전 3개월 주식약정 3천만원 이상

100%

온라인/

오프라인

-

우대(*)

- VIP, 로얄, 골드 등급의 고객 

- 청약일 전일 기준 당사 퇴직연금 가입 고객
단, IRP계좌는 청약일 전일까지 퇴직급여통산계좌(잔고번호0001) 또는 가입자부담금계좌(잔고번호0002)에 1천만원 이상의 입금실적이 있는 고객(단, 해지계좌, 입금대기계좌 제외)

- 청약일 전월 3개월 자산 평잔 5천만원 이상인 고객 

- 청약일 전월 3개월 주식약정 1억원 이상인 고객

- 청약일 전월 말일기준 연금상품 펀드 매입금액이 1천만원 이상인 고객
(1) 개인연금펀드, 신연금펀드, 연금저축계좌를 포함하

여 실명번호단위로 합산(퇴직연금, IRP 제외)

(2) MMF 매입금액은 제외

200%

온라인/
 오프라인

-

최고우대

- 청약일 전월 기준 아래 2가지 요건을 모두 갖춘 고객
(1) 청약일 전월 3개월 자산 평잔 1억원 이상
(2) 청약일 전월 말일 잔고 5억원 이상

300%

온라인/

오프라인

-

* 1가지 이상의 요건 충족 시 우대 한도 적용 

- 평잔 산정시 제외 항목

구분
내용

예수금
- 청약자예수금(공모주, 실권주, ELS/DLS 등)

유가증권
- 장외주식, 비상장주식
- 선물옵션, 해외선물, FX마진

배정 및 잔여
주식처리방법
1) 일반투자자 배정수량의 100%를 배정함
2) 배정가능한 주식수 한도 내에서 청약경쟁률에 따라 5사 6입을 원칙으로 안분배정함
3) 잔여주식이 발생한 경우 추첨을 통해 재배정함

기타 유의사항
- CMA급여계좌 : 급여계좌로 등록하고 급여이체 또는 생활자금을 매월 정기적으로 입금하여
주거래 금융계좌로 사용하는 계좌
- 고객등급 조회 방법
1) 홈페이지(http://www.truefriend.com) →"고객센터" →"고객등급 조회하기" →"나의 등급 조회하기"
2) HTS(e-Friend) →"7802" 화면(고객등급 조회)

【 KB증권㈜ 청약 자격 】

구 분
내 용

청약자격기준
■ 청약자격 제한없음(법인/개인)
■ 청약일 당일까지 계좌개설 후 청약가능

최고청약한도
■ 청약한도 : 7,165,370주
■ 우대고객 : 청약한도의 100% 
■ 일반고객 : 우대고객 청약한도의 50%

청약한도
우대기준

① KB스타클럽 MVP스타/로얄스타 등급(매월 10일 기준 등급 반영)

② 전월말 자산(고객총자산) 1억원 이상(매월 3영업일에 전월 실적 반영)

* KB plustar(플러스타) 계좌의 예수금은 KB국민은행 자산으로 집계되어 제외

③ 전월 주식(주식, ETF. ELW) 약정 3천만원 이상(매월 3영업일에 전월 실적 반영)

유통시장별 구분
유통시장별 구분없이 청약

배정기준
■ 안분배정 제후 잔여주는 KB증권㈜이 인수하거나 추첨함
■ 단, 불가피한 상황이 발생할 경우, 인수회사가 1주 이상을 임의 배정할 수 있음

청약수수료

구분

MVP/로얄
골드/프리미엄/일반

오프라인
(지점/고객센터)
무료
3,000원

온라인
(HTS/
MTS/
WEB/ARS)

무료

기타사항
- 경로자(만65세) 수수료 면제
- 기존 자문형 랩 '공모주서비스' 등록 계좌 수수료 면제
- 개인 공모주 청약 수수료는 able포인트로 납부 가능
- 법인우수고객 수수료 면제

청약증거금
청약증거금 50%(모든 고객에서 동일 적용)

【 삼성증권㈜ 청약 자격 】

구 분

내 용

청약한도

일반청약자격

자산평가

- 청약접수일 전월부터 과거 3개월간 자산평가 합계 평잔 2천만원 이상인 고객

1배

우대청약자격

신규고객

- 청약초일 직전 1년 內 주민번호 기준 신규고객 中 전월 평잔 2천만원 이상인 고객
 (직전 1년간 청약이력 없을 경우 1회 限)

2배

우수고객

- 청약초일 직전월 자산 평잔 금액 1억원 이상인 고객

연금상품

- 퇴직연금 DC 유효계좌 보유고객 전원
 - 연금펀드/연금저축계좌/IRP 고객은 아래 기준 해당고객
 ▶ 청약 접수일 전월부터 과거 3개월간 당사 연금자산(① 연금펀드잔고,② 연금저축계좌, ③ IRP ※현금성 자산 포함 잔고) 평가합계액의 평잔 4백만원 이상인 고객 또는

▶ 당사 연금저축상품(① 연금펀드잔고,② 연금저축계좌, ③ IRP) 적립식 월 10만원 이상 약정 후 청약접수일 직전월(D-1월)과 직직전월(D-2월) 연속 이체 납입한 고객

급여이체

- 청약초일 전월 기준으로 CMA를 통하여 3개월 이상 급여이체 (50만원이상)한 고객

※ 4대 공적연금이 CMA를 통해 3개월 이상 입금 시 포함

적립식

- 정기대체 및 은행이체(적립식CMS이체)를 통하여 청약초일 전월 기준으로 적립식 월 100만원 이상을 6개월 이상 이체한 고객

온라인전용

청약자격

- 청약초일 전일 까지 계좌개설 된 고객 中 온라인(HTS)을 이용하여 청약을 진행하시는 고객(단, 지점청약은 불가)

0.5배

특이사항

※ 우대가능여부 표기는 청약코드를 선택하여 조회해야 하며, 청약종목정보상의 청약우대여부 항목에 "Y"인 경우에 한해 우대가능여부를 파악하여 제공해 드립니다.

※ 자산 평잔 기준: 全상품(선물/옵션 제외, 비상장주식은 일부 종목만 인정)

-

주1)

삼성증권(주)에 정보통신거래서비스 이용을 신청하신 고객님의 경우에도 당사에서 정한 청약자격의 조건을 충족하셔야만 청약신청을 할 수 있습니다.

【 하나금융투자㈜ 청약 자격 】

구분

내 용

청약자격

청약초일 전일까지 청약가능한 주식계좌 개설 고객

청약방법

① 지점 내방청약
② 온라인 청약 (홈페이지 및 HTS, MTS)
③ 유선 및 ARS

우대고객기준

구분

기준평점

등급

평점적용방법의 자세한 내용은 하나금융투자(주) 홈페이지(www.hanaw.com) ☞ 화면 상단 "고객지원" ☞ 화면 좌측 "서비스안내/통합우대고객서비스"에서 참고하시기 바랍니다.

우대고객

10,000점

HANA VIP

3,000점

VIP

1,000점

HANA FAMILY

일반고객

500점 이상

FAMILY

500점 미만

GREEN

청약증거금률

50%

1인당 청약한도

일반고객 3,580,000주, 우대고객 7,160,000주

청약수수료

구분

등급

HANA VIP

VIP

HANA FAMILY

FAMILY

GREEN

청약 한도

200%

200%

200%

100%

100%

지점 내방 및
 유선 청약 수수료

면제

면제

50% 감면

2,000원

2,000원

온라인 및 ARS
 청약 수수료

면제

면제

면제

면제

면제

배정방법

① 5사 6입을 원칙으로 잔여주식이 최소화 되도록 배정함
② 잔여주식이 발생한 경우 추첨을 통해 배정함
③ 단, 불가피한 상황이 발생할 경우, 대표주관회사가 1주 이상을 임의배정할 수 있음

4) 일반청약자의 청약단위

일반청약자는 한국투자증권(주), KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주) 본ㆍ지점에서 청약이 가능합니다. 일반청약 수량에 대한 청약 한도 및 청약단위는 아래와 같습니다.

한국투자증권(주)의 일반청약자에 대한 배정물량, 최고 청약한도, 청약증거금 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【한국투자증권(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분
일반청약자 배정물량
청약한도
청약증거금률

한국투자증권(주)
8,598,444주

2,866,000주 주1)

50%

주1)
한국투자증권(주)의 일반 고객 최고청약한도는 2,866,000주이며, 우대 고객의 경우 5,732,000주(200%), 최고우대 고객의 경우 8,598,000주(300%)까지 청약이 가능하고, 온라인전용 고객의 경우 1,433,000주(50%)주까지 청약 가능합니다.

【한국투자증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하
10주

100주 초과 ~ 500주 이하
50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하
100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하
200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하
500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하
1,000주

10,000주 초과
2,000주

KB증권(주)의 일반청약자에 대한 배정물량, 최고 청약한도, 청약증거금 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【KB증권(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분
일반청약자 배정물량
청약한도
청약증거금률

KB증권(주)
7,165,370주

7,165,370주 주1)

50%

주1)
상기 청약한도는 우대고객의 청약한도이며, 일반고객의 경우 우대고객 청약한도의 50%까지 청약 가능합니다.

【KB증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하
10주

100주 초과 ~ 500주 이하
50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하
100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하
200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하
500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하
1,000주

10,000주 초과
2,000주

삼성증권(주)의 일반청약자에 대한 배정물량, 최고 청약한도, 청약증거금 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【삼성증권(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분
일반청약자 배정물량
청약한도
청약증거금률

삼성증권(주)
7,165,370주

3,582,000주 주1)

50%

주1)

일반청약자 대상 삼성증권㈜의 최고 청약한도는 3,582,000주이나 삼성증권㈜의 우대 기준 및 청약단위에 따라 7,164,000주(200%)까지 청약 가능하고, 온라인전용 청약자격 고객의 경우 1,790,000주(50%)까지 청약 가능합니다.

【삼성증권(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하
10주

100주 초과 ~ 500주 이하
50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하
100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하
200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하
500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하
1,000주

10,000주 초과
2,000주

하나금융투자(주)의 일반청약자에 대한 배정물량, 최고 청약한도, 청약증거금 및 청약단위는 아래와 같습니다.

【하나금융투자(주)의 일반청약자 배정물량, 청약한도 및 청약증거금률】

구분
일반청약자 배정물량
청약한도
청약증거금률

하나금융투자(주)
7,165,370주

주1)

50%

주1)
하나금융투자㈜ 일반고객 최고청약한도는 3,580,000주이며, 우대고객의 경우7,160,000주까지 청약이 가능합니다.

【하나금융투자(주)의 일반청약자 청약단위】

청약주식수
청약단위

10주 이상 ~ 100주 이하
10주

100주 초과 ~ 500주 이하
50주

500주 초과 ~ 1,000주 이하
100주

1,000주 초과 ~ 2,000주 이하
200주

2,000주 초과 ~ 5,000주 이하
500주

5,000주 초과 ~ 10,000주 이하
1,000주

10,000주 초과 ~ 20,000주 이하

2,000주

20,000주 초과

5,000주

5) 기관투자자의 청약 

① 한국투자증권(주)를 통하여
수요예측에 참여한
국내
및 해외 기관투자자 :
수요예측에 참가하여 배정받은 주식에 대한 청약(이하 '우선배정 청약' 이라 함)은 청약일인 2019년 10월 8일(화) ~ 10월 11일(금) 08:00~16:00 (한국시간 기준)에 한국투자증권(주)가 정하는 소정의 주식청약서(청약증거금률 0%)를 작성하여 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약하여야 하며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을
납입일인 2019년 10월 15일(화) 08:00~13:00 사이에 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본ㆍ지점에 납입하여야 합니다.

② 노무라금융투자(주)를 통하여 수요예측에 참여한
국내 및 해외
기관투자자 :
수요예측에 참가하여 배정받은 주식에 대해 노무라금융투자(주)가 정하는 소정의 방법으로 수요예측을 접수한 각 회사에 청약의 의사 표시를 하여야 하며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을 납입일인 2019년 10월 15일(화) 08:00~13:00(한국시간 기준) 사이에 당해 청약을 접수한 노무라금융투자(주)에
납입하여야 합니다.

③ 홍콩상하이증권 서울지점을 통하여 수요예측에 참여한
국내 및 해외
기관투자자 :
수요예측에 참가하여 배정받은 주식에 대해 홍콩상하이증권 서울지점이 정하는 소정의 방법으로 수요예측을 접수한 각 회사에 청약의 의사 표시를 하여야 하며, 동 청약 주식에 해당하는 주금을 납입일인 2019년 10월 15일(화) 08:00~13:00(한국시간 기준) 사이에 당해 청약을 접수한 홍콩상하이증권 서울지점에 납입하여야 합니다.

한편, 수요예측에 참가한 기관투자자 중 수요예측 결과 배정받은 물량을 초과하여 청약하고자 하는 기관투자자는 전체 기관투자자 배정 물량 범위 내에서 추가 청약이 가능합니다. 또한 수요예측에 참가하지 않았거나, 수요예측에 참여하였으나 배정받지 못한 경우에도 공모가액으로 배정을 받기를 희망하는 기
관투자자 등은 공동대표주관회사에 미리 청약의사를 표시하고 2019년
10월 8일(화) ~ 10월 11일(금) 08:00~16:00 (한국시간 기준)에 추가 청약할 수 있습니다. 다만, 수요예측에서 배정된 수량이 모두 청약된 경우에는 배정받을 수 없습니다.

※ 국내 기관투자자 및 해외 기관투자자는 납입일에 배정된 금액의 1.0%에 해당되는 청약수수료를 입금해야 합니다. 청약수수료를 입금하지 않는 경우 미납입으로 간주될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

6) 청약이 제한되는 자

아래 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제4항 각호에 해당하는 자가 청약을 한 경우에는 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 보아 배정하지 아니합니다. 다만, '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제4항 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

[『증권 인수업무 등에 관한 규정』제9조 제4항]

④ 제1항에 불구하고 기업공개를 위한 공모주식을 배정함에 있어 대표주관회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 공모주식을 배정하여서는 아니 된다. 다만, 제4호 및 제5호에 해당하는 자가 배정받은 주식에 대해 6개월 이상의 의무보유를 확약하거나 제5호의 창업투자회사 등이 일반청약자의 자격으로 청약하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 인수회사 및 인수회사의 이해관계인

2. 발행회사의 이해관계인. 다만, 제2조제9호의 가목 및 라목의 임원을 제외한다.

3. 해당 공모와 관련하여 발행회사 또는 인수회사에 용역을 제공하는 등 중대한 이해관계가 있는 자

4. 주금납입능력을 초과하는 물량 또는 현저히 높거나 낮은 가격을 제시하는 등 수요예측에 참여하여 제시한 매입희망 물량과 가격의 진실성이 낮다고 판단되는 자

5. 자신이 대표주관업무를 수행한 발행회사(해당 발행회사가 발행한 주권의 신규 상장일이 이번 기업공개를 위한 공모주식의 배정일부터 과거 1년이내인 회사를 말한다)의 기업공개를 위하여 금융위원회에 제출된 증권신고서의 “주주에 관한 사항”에 주주로 기재된 주요주주에 해당하는 기관투자자 및 창업투자회사등

7) 기타

본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.
또한, 이 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

(3) 청약결과 배정방법 

청약 결과 모집주식의 배정은 수요예측 결과 결정된 확정모집가액으로 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점 및 인수회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)와 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 사전에 총액인수계약서 상에서 약정한 배정기준에 의거 다음과 같이 배정합니다.

1) 공모주식 배정비율

① 기관투자자 : 총 공모주식
의
65.0%(55,889,888주)
를 배정합니다.
② 일반청약자 : 총 공모주식의
35.0%(30,094,554주)
를 배정합니다
③ 상기 제1항, 제2항의 청약자 유형군에 따른 배정 비율은 기관투자자에 대한 수요예측 결과에 따라 청약일 및 청약일 전에 변경될 수 있습니다.
④ 기관투자자의 청약주식수가 상기 제1항 및 제3항에 따른 기관투자자에 대한 배정주식수에 미달하여 잔여주식이 있는 경우에는 이를 일반청약자에게 배정할 수 있습니다.
⑤ 제4항에 따른 배정 결과 미청약 주식이 있는 경우 공동대표주관회사는 기관투자자에게 다시 배정할 수 있고, 그럼에도 불구하고 미청약 물량이 있는 경우 각 인수단 구성원은 인수비율에 따라 그 미청약 주식을 자기계산으로 인수합니다.

⑥ 일반청약자의 청약주식수가 상기 제2항 및 제4항에 따른 일반청약자에 대한 배정주식수를 초과한 경우에는 일반청약자의 청약주식수에 비례하여 안분배정 하되, 1주 미만의 단수주에 대하여는 5사6입 등 잔여주식이 최소화되도록 하고, 배정 후 발생하는 잔여주식은 추첨을 통하여 배정합니다. 다만, 어느 일반청약취급 인수단 구성원에게 청약한 일반청약자의 청약이 해당 인수단 구성원의 일반청약 취급주식수를 초과하더라도, 그 초과 청약분을 나머지 일반청약취급 인수단 구성원에게 청약한 일반청약자에게 배정하지 아니합니다. 일반청약자의 공모 물량이 우선배정되는 공모물량에 비치지 못하는 경우 해당 미청약물량은 기관투자자에게 배정될 수 있습니다.

2) 배정결과의 통지

일반청약자에 대한 배정결과 각 청약자에 대한 배정내용 및 초과청약금의 환불 등에 관한 배정공고는 2019년 10월 15일(화) 일반청약사무처인 한국투자증권(주) 홈페이지(www.truefriend.com), KB증권(주)의 홈페이지(www.kbsec.com), 삼성증권(주) 홈페이지(www.samsungpop.com), 하나금융투자(주) 홈페이지(www.hanaw.com)에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다. 

기관투자자의 경우에는 수요예측을 통하여 물량을 배정받은 내역과 청약내역이 다른 경우에 한하여 개별 통지합니다.

(4) 투자설명서 교부에 관한 사항

1) 투자설명서의 교부 및 청약방법

2009년 2월 4일 부로 시행된 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』에 의거 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자 (전문투자자, 그밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외함)에게 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 안됩니다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률시행령 제132조에 의거하여 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면 또는 유선등으로 표시한 자는 투자설명서의 교부없이 청약이 가능합니다. 

본 주식에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 합니다.

공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점 및 인수회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)는 청약자가 실명자임을 확인한 후 투자설명서를 교부하고 투자설명서 교부 사실을 확인한 후 청약을 접수하여야 합니다. 단, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제124조 및 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서 교부 의무가 면제되는 대상인 전문투자자, 수령거부 의사를 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 의거한 서면 또는 유선 등의 방법으로 표시한 자, 회계법인, 신용평가업자, 기타 전문가 등은 제외합니다.

투자설명서 교부 의무가 있는 공동대표주관회사 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점 및 인수회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제124조 및 동법 시행령 제132조에 의하여 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 투자자에게 동법 제123조에 적합한 투자설명서를 청약 전 교부할 예정입니다. 

□ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률

제124조 (정당한 투자설명서의 사용) 
① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

□자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서"대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

□금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정

제2-5조(설명의무 등)
1. (생략)
2. 금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 서명 또는 기명날인의 방법으로 설명서(파생결합증권 및 집합투자증권의 경우 법 제123조에 따른 투자설명서를 말한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자유의사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다. (이하생략)

① 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부 받지 않고자 할 경우, 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조』에 의거 투자설명서 수령 거부의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시하여야 합니다.

② 투자설명서를 교부받지 않거나, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 의거한 방법으로 수령거부의사를 표시하지 않을 경우 청약에 참여할 수 없습니다.

2) 투자설명서의 교부를 원하는 경우

【 한국투자증권(주) 투자설명서 교부방법】

구 분
투자설명서 교부방법

영업점 내방
한국투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물 또는 전자문서에 의한 투자설명서를 이메일로 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 이메일을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 경우에는 청약신청서에 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체(이메일)를 지정하여야 하며, 수신 사실을 서면(또는 유선)으로 확인 하셔야만 투자설명서 교부가 가능합니다.

온라인
(HTS, 홈페이지)
- 전자문서에 의한 투자설명서 교부 방법: 
① 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 홈페이지(http://www.truefriend.com)의 [투자정보>투자설명서 교부]로 접속
② 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하고, 전자매체를 지정하며, 수신사실을 확인해야 투자설명서 교부가 가능함(참고로, 투자설명서 다운로드 후 [다운로드 확인] 을 반드시 클릭하여야 수신사실이 확인됨)
한국투자증권㈜의 HTS인 eFriend를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

ARS / 유선청약
사전에 홈페이지(http://www.truefriend.com)를 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으신 경우에는 별도의 교부 절차 없이 ARS로 청약하실 수 있습니다.

【KB증권(주) 투자설명서 교부 방법】

구 분

투자설명서 교부형태

지점내방 청약

책자 형태로 투자설명서 교부 받은 후 내점청약

HTS/MTS/홈페이지 청약

HTS/MTS/홈페이지로 로그인 후 청약화면에서 투자설명서 교부받은 후 청약

지점/고객만족센터 유선청약
ARS 청약

본,지점 방문을 통해 투자설명서 교부 받은 후 청약
홈페이지로 로그인 후 투자설명서 교부 받은 후 청약
E-mail로 투자설명서 교부 받은 후 청약

주1)
지점 내방 청약
본 공모의 청약 취급처인 KB증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 인쇄물에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 인쇄물에 의한 투자설명서 교부시는 투자설명서 교부확인서를 작성하셔서 청약을 하셔야 합니다.

주2)
HTS/MTS/홈페이지 청약
KB증권㈜의 HTS, MTS 또는 홈페이지를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다.

주3)
지점/고객만족센터 유선청약 및 ARS 
KB증권㈜에서 ARS나 유선 청약을 하고자 하는 투자자는 청약 이전에 투자설명서를 교부 받아야만 청약을 진행 할 수 있습니다. 투자자는 청약 이전에 KB증권㈜ 홈페이지(www.kbsec.com : 인터넷뱅킹 → 청약 → 투자설명서 교부)에서 다운로드 방식을 통해 투자설명서를 교부받거나 KB증권 본, 지점에 내방하여 인쇄물에 의한 투자설명서를 교부받으실 수 있으며, KB증권㈜에 등록되어 있는 E-mail을 통해서도 투자설명서를 교부받을수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서를 교부받는 투자자는 전자문서에 의한 투자설명서 교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있으며, 지점에 내방하여 투자설명서를 교부받을 경우에는 반드시 교부확인서를 작성하여야 합니다. 또한 E-mail을 통해 투자설명서를 교부받는 투자자는 유선으로 반드시 투자설명서 교부 여부를 확인하여야 합니다. 이와같이 투자설명서를 교부받은 투자자는 KB증권㈜ 지점/고객만족센터로 유선청약 또는 ARS 청약을 진행할 수 있습니다.

【삼성증권(주) 투자설명서 교부 방법】

구 분

투자설명서 교부방법

영업점 내방

삼성증권㈜의 본ㆍ지점에서 청약하실 경우에는 투자설명서 인쇄물을 교부 받으실 수 있습니다.

온라인
 (HTS, 홈페이지)

삼성증권㈜의 HTS인 POP HTS를 통해 청약할 경우에는 다운로드 방식을 통해 전자문서에 의한 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서에 의한 투자설명서교부에 동의하여야 하고, 전자매체를 지정하여야 하며, 수신 사실이 확인되어야지만 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 전자문서에 의한 투자설명서의 내용은 인쇄물(책자)의 내용과 동일합니다.

ARS

사전에 홈페이지(http://www.samsungpop.com)를 통해 ARS 관련 약정을 체결하신 분에 한해서 이용이 가능하며, 청약 전 ARS 상으로 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 표시한 자에 한해서 ARS로 청약하실 수 있습니다.

【하나금융투자(주) 투자설명서 교부 방법】

구 분

투자설명서 교부방법

영업점 내방

주식청약서를 통한 투자설명서 수령확인서 작성(투자설명서 수령 혹은 거부 확인)후 청약 가능합니다.

온라인(홈페이지 및
 HTS, 모바일)

공인인증서로 로그인 후 전자문서 수령절차에 따라 온라인 투자설명서 다운로드 확인 후 청약이 가능합니다.

유선 및 ARS

당사 홈페이지(www.hanaw.com)에서 투자설명서를 교부받은 후 청약이 가능합니다.

(5) 청약증거금의 대체 , 반환 및 납입에 관한 사항

일반청약자의 청약증거금은 주금납입기일(2019년 10월 15일)에 주금납입금으로 대체하되, 청약증거금이 납입주금에 미달하여 주금납입일까지 당해 청약자로부터 그 미달 금액을 받지 못한 때에는 그 미달 금액에 해당하는 배정주식은 인수단 구성원이 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수하며, 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일(2019년 10월 15일)에 환불합니다. 이 경우 청약증거금은 무이자로 합니다.

기관투자자는 금번 공모에 있어 청약증거금이 면제되는 바, 청약하여 배정받은 물량의 100%에 해당하는 금액을 납입일인 2019년 10월 15일 08:00~13:00 사이에 당해 청약을 접수한 공동대표주관회사에 납입하여야 하며, 동 납입 금액은 주금납입기일(2019년 10월 15일)에 주금납입금으로 대체됩니다. 

한편, 동 납입금액이 기관투자자가 청약하여 배정받는 주식의 납입금액에 미달할 경우에는 인수단 구성원이 그 미달금액에 해당하는 주식을 총액인수계약서에서 정하는 바에 따라 자기계산으로 인수합니다.

공동대표주관회사와 인수회사는 각 청약자의
주금납입금을 납입기일(2019년 10월 15일)에 발행
회사가 지정한 주금납입처(

우리
은행 롯
데월드타워금융센터
)에 납
입합니다.

(6) 주식 전자등록에 관한 사항

주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률(이하 '전자증권법')이 2019년 9월 16일 시행될 예정이며, 전자증권법 시행 이후에는 상장법인의 상장 주식에 대한 실물 주권 발행이 금지됩니다. 이에 당사는 금번 공모로 발행하는 주식의 실물 주권을 발행하는 대신 전자등록기관에 주식의 권리를 전자등록하는 방법으로 주식을 발행할 예정입니다. 

따라서 주금을 납입한 청약자 또는 인수인은 계좌관리기관 또는 전자등록기관에 전자등록계좌를 개설하여야 하며, 해당 계좌에 주식이 전자등록되는 방법으로 주식이 발행될 예정입니다. 전자증권법 제35조에 따라 전자등록계좌부에 전자등록된 자는 해당 주식에 대하여 전자등록된 권리를 적법하게 가지는 것으로 추정됩니다.

(7) 기타의 사항

① 신주인수권증서에 관한 사항

금번 유가증권시장 상장공모는 기존 주주의 신주인수권을 배제한 일반공모 증자방식이므로 신주인수권증서를 발행하지 않습니다.

②

전자등록된
주식
양도의 효력에 관한 사항

전자증권법 제35조 제2항에 따라 전자등록주식은 계좌간 대체에 대한 전자등록을 하여야 그 효력이 발생합니다.

③ 인수인의 정보이용 제한 및 비밀유지

공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점 및 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)는 총액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다. 

④ 주권의 매매개시일

주권의 신규상장 및
매매개시일은 아직 확정되지 않았으며, 향후 일정이 확정되는 대로 한국거래소 시장 공시시스템을 통하여 안내할 예정입니다.

⑤ 한국거래소 상장예비심사신청 승인에 관한 사항

당사는 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 위탁관리부동산투자회사(비개발 위탁관리부동산투자회사)로 2018년 12월 20일 개정되고 2019년 1월 1일부터 시행된 유가증권시장 상장규정 개정에 의하여 공모 상장을 위한 상장예비심사가 면제되었습니다.

[유가증권시장 상장규정]

제124조(상장예비심사) ①부동산투자회사주권의 신규상장신청인은 제127조에 따라 신규상장을 신청하기 전에 세칙으로 정하는 상장예비심사신청서와 첨부서류를 거래소에 제출하여 상장예비심사를 받아야 한다. 다만, 신규상장신청인이 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목 및 다목에 따른 부동산투자회사(이하 "위탁관리 부동산투자회사"라 한다) 중 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사(이하 "비개발 위탁관리 부동산투자회사"라 한다)에 해당하지 않는 경우에 한한다.

(생략)

5. 인수에 관한 사항

가. 인수방법에 관한 사항

[인수방법 : 총액인수]

인수인
인수주식의 수량
인수금액
비율
인수조건

명칭
주소

한국투자증권(주)
서울시 영등포구 의사당대로 88
21,496,111주
102,106,527,250원
25.00%
총액인수

노무라금융투자(주)
서울시 중구 세종대로 136

21,496,111
주

102,106,527,250
원

25.00%
총액인수

홍콩상하이증권 서울지점
서울시 중구 칠패로 37

21,496,110
주

102,106,522,500
원

25.00%
총액인수

KB증권(주)

서울시 영등포구 여의나루로 50

7,165,370
주

34,035,507,500
원

8.33%
총액인수

삼성증권(주)
서울시 서초구 서초대로74길 11

7,165,370
주

34,035,507,500
원

8.33%
총액인수

하나금융투자(주)
서울시 영등포구 의사당대로 82

7,165,370
주

34,035,507,500
원

8.33%
총액인수

합계

85,984,442
주

408,426,099,500
원

100.00%

주1) 인수금액은 공동대표주관회사와 발행회사가 협의하
여 제시한 공모희망가액
(4,750원 ~ 5,000원)의 밴드 하단가액인 4,750원
기준으로 계산한 금액이며, 확정된 금액이 아니므로 추후 변동될 수 있습니다.

주2) 금번 유가증권시장 상장 공모에는 별도의 초과배정옵션 계약을 체결하지 않았으므로, 추가로 발행되는 주식 및 별도의 인수수수료는 없습니다

나. 인수대가에 관한 사항

구 분
인수인
금액(원)
비율

인수수수료

(총 공모금액의
1.0%)

한국투자증권(주)
1,021,065,273
25.00%

노무라금융투자(주)
1,021,065,273
25.00%

홍콩상하이증권 서울지점
1,021,065,225
25.00%

KB증권(주)
340,355,075
8.33%

삼성증권(주)
340,355,075
8.33%

하나금융투자(주)
340,355,075
8.33%

합 계
4,084,260,995
100.00%

주1)
공모희망가액인 4,750원 ~ 5,000원의 하단인 4,750원을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2)
인수수수료 산정과 관련하여 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13.보수 및 수수료에 관한 사항 - 나.집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용을 참고하시기 바랍니다.

(1) 인수계약에 의거한 기본 인수대

가는 총 공모금액의
1.0%
에
해당하는 금액입니다.
(2) 이와 별도로 발행회사는 각 공동대표주관회사의 인수금액에 0.5%의 범위 내에서 각 공동대표주관회사의 상장관련 업무 성실도와 기여도 등을 종합적으로 고려하여 발행회사 자체 평가기준에 따라 별도의 대표주관회사 성과수수료를 지급할 수 있습니다.

(3) 또한 일반청약자 배정 총액(전체 공모금액의 35% 상당 금액)의 0.36%를 일반청약 성과수수료로 하여 각 일반청약취급 인수단 구성원의 청약률에 따라 안분하여 지급합니다. '청약률'이란, 일반청약취급 인수단 구성원들을 통하여 접수된 일반청약자의 총 청약주식수를 분모로 하고 각 해당 일반청약취급 인수단 구성원을 통하여 접수된 일반청약자의 청약주식수를 분자로 하는 비율을 말합니다.

상기 인수대가는 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 제시한
공모희망가액 4,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750원
을 기준으로 성과수수료를 고려하지 않은 금액이며, 향후 수요예측 이
후 결정되는 확정가액에 따
라 변동될 수 있습니다. 만약 발행회사가 대표주관회사 성과수수료와 일반청약 성과수수료를 지급하게 되는 경우 기본수수료 및 성과수수료(대표주관회사 성과수수료 및 일반청약 성과수수료)를 포함한 총 인수대가는 공모희망가액 중 최고가액인 5,000원 기준
6,448,833,150원(총 공모가액의 1.5%)까지 증가할 수 있습니다.

다. 기타의 사항

① 회사와 인수인 간 특약사항

당사는 금번 공모와 관련하여 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이
증권 서울지점과 체결한 총액인수계약일로부터 유가증권시장 상장 후
6개월까지
공동대표주관회사의 사전 서면동의 없이는 주식 또는 전환사채 등 주식과 연결된 증권을 발행하거나 직ㆍ간접적으로 매수 또는 매도를 하지 않습니다.
다만, 국내/해외 공모에 대하여는 적용되지 아니하고, 발행회사가 부동산투자회사법에 따라 신규 투자부동산을 취득하기 위하여 또는 자(子)리츠(발행회사가 출자하는 다른 부동산투자회사를 말함)가 발행한 주식을 취득하기 위하여 주식을 발행(유상증자)하는 경우에도 적용되지 아니합니다.

또한 유가증권시장 상장규정 제124조 제2항에 의거 당사가 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 한국예탁결제원에 보관하며 유가증권시장 상장법인의 경쟁력 향상이나 지배구조의 개선을 위한 기업인수, 합병 등 한국거래소가 필요하다고 인정하는 경우 이외에는 그 주식을 인출하거나 매각할 수 없으며, 보관 인출 또는 매각의 방법 및 절차 등에 관하여는 위 확약서에 정하는 바에 따릅니다.

② 회사와 주관회사 간 중요한 이해관계

공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점은 증권 인수업무 등에 관한 규정 제6조(공동주관회사) 제1항에 해당하는 사항이 없습니다.

【증권 인수업무 등에 관한 규정】

제6조(공동주관회사)

① 금융투자회사는 자신과 자신의 이해관계인이 합하여 100분의 5 이상의 주식 등을 보유하고 있는 회사의 기업공개 또는 장외법인공모를 위한 주관회사 업무를 수행하는 경우 다른 금융투자회사(해당 발행회사와 이해관계인에 해당하지 아니하면서 해당 발행회사의 주식등을 보유하고 있지 아니한 금융투자회사를 말한다)와 공동으로 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업의 기업공개를 위한 주관회사업무를 수행하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 기업인수목적회사

2. 외국 기업(주식등의 보유를 통하여 외국 기업의 사업활동을 지배하는 것을 주된 목적으로 하는 국내법인을 포함한다. 이하 같다)

② 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 관하여는 법 시행규칙 제14조제1항을 준용한다.

③ 제2항에 불구하고 금융투자회사가 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제6항제2호에 따라 취득하는 코스닥시장 상장법인(코스닥시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식 및 「코넥스시장 상장규정」에 따른 지정자문인 계약을 체결하고 해당 계약의 효력이 유지되는 상태에서 취득하는 코넥스시장 상장법인(코넥스시장 상장예정법인을 포함한다)이 발행하는 주식은 제1항에 따른 주식등의 보유비율 산정에 있어 보유한 것으로 보지 아니한다.

④ 제2항에 불구하고 금융투자회사 또는 금융투자회사의 이해관계인이 다음 각 호의 어느 하나(이하 이항에서 “조합등”이라 한다)에 출자하고 해당 조합등이 발행회사의 주식등을 보유하고 있거나, 발행회사 또는 발행회사의 이해관계인이 조합등에 출자하고 해당 조합 등이 금융투자회사의 주식 등을 보유하고 있는 경우에는 해당 조합등에 출자한 비율만큼 주식 등을 보유한 것으로 본다.

1.「중소기업창업지원법」제2조제5호에 따른 중소기업창업투자조합

2.「여신전문금융업법」제41조제3항에 따른 신기술사업투자조합

3.「벤처기업육성에관한특별조치법」제4조의3에 따른 한국벤처투자조합

4. 법 제268조에 따라 금융위원회에 등록된 사모투자전문회사(사모투자전문회사가 금융투자회사 또는 발행회사의 이해관계인이 아닌 경우에 한한다)

③ 초과배정옵션 

당사는 금번 공모에서는 "초과배정 옵션 계약"을 체결하지 않았습니다.

④ 일반청약자의 환매청구권

당사는 금번 공모와 관련하여 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제10조의3 제1항에 해당하지 않기 때문에 일반청약자에 대한 환매청구권을 부여하지 않습니다.

【증권 인수업무 등에 관한 규정】

제10조의3(환매청구권)

① 기업공개(국내외 동시상장공모를 위한 기업공개는 제외한다)를 위한 주식의 인수회사는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 일반청약자에게 공모주식을 인수회사에 매도할 수 있는 권리(이하 “환매청구권”이라 한다)를 부여하고 일반청약자가 환매청구권을 행사하는 경우 증권시장 밖에서 이를 매수하여야 한다. 다만, 일반청약자가 해당 주식을 매도 하거나 배정받은 계좌에서 인출하는 경우 또는 타인으로부터 양도받은 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 공모예정금액(공모가격에 공모예정주식수를 곱한 금액)이 50억원 이상이고, 공모가격을 제5조제1항제1호의 방법으로 정하는 경우

2. 제5조제1항제2호 단서에 따라 창업투자회사등을 수요예측 등에 참여시킨 경우

3. 금융감독원의 「기업공시서식 작성기준」에 따른 공모가격 산정근거를 증권신고서에 기재하지 않은 경우

4. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제7항제1호에 따른 기술성장기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

5. 한국거래소의 「코스닥시장 상장규정」제26조제7항제2호에 따른 기업의 상장을 위하여 주식을 인수하는 경우

② 인수회사가 일반청약자에게 제1항의 환매청구권을 부여하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

1. 환매청구권 행사가능기간

가. 제1항제1호부터 제3호까지의 경우 : 상장일부터 1개월까지

나. 제1항제4호의 경우 : 상장일부터 6개월까지

다. 제1항제5호의 경우 : 상장일부터 3개월까지

2. 인수회사의 매수가격 : 공모가격의 90%이상. 다만, 일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수가 상장일 직전 매매거래일의 주가지수에 비하여 10%를 초과하여 하락한 경우에는 다음 산식에 의하여 산출한 조정가격 이상. 이 경우, 주가지수는 한국거래소가 발표하는 코스피지수, 코스닥지수 또는 발행회사가 속한 산업별주가지수 중 대표주관회사가 정한 주가지수를 말한다.

조정가격 = 공모가격의 90% × [1.1 + (일반 청약자가 환매청구권을 행사한 날 직전 매매거래일의 주가지수 - 상장일 직전 매매거래일의 주가지수) ÷ 상장일 직전 매매거래일의 주가지수]

⑤ 기타 공모 관련 서비스 내역

당사는 금번 유가증권시장 상장을 위한 공모와 관련하여 기타 인수인이 아닌 자로부터 인수회사 탐색 중개, 모집 또는 매출의 주선, 공모가격 또는 공모조건에 대한 컨설팅, 증권신고서 작성 등과 관련한 서비스를 제공받은 사실이 없습니다.

⑥ 최대주주 등의 지분에 대한 보호예수

당사의 최대주주는 유가증권시장 상장규정에 따라 신규 상장 신청시 제출할 계속보유확약
서 및 공동대표주관
회사인 한국투자증권(주)와 체결한 보호예수 약정서에 의거하여,
2019년 5월 30일로부터 1년간 소유 주식
85,984,442주
전부를 한국예탁결제원에 보관하고, 유가증권시장 상장법인의 경쟁력 향상이나 지배구조의 개선을 위한 기업인수, 합병 등 한국거래소가 필요하다고 인정하는
경우 이외에는 그 주식을 인출하거나 매각하지 않을 것이며, 보관 인출 또는 매각의 방법 및 절차 등에 관하여는 위 확약서에 정하는 바에 따릅니다.

관계
주주명
주식의
종류
발행일
신고서 제출일 현재
주식수
의무보호예수
주식수
보호예수 기간

최대주주
본인
롯데쇼핑(주)
보통주
2019.3.29
10,000,000주
10,000,000주
2019년 5월 30일로부터 1년

2019.5.30
75,984,442주
75,984,442주

발행일로부터 1년

합계
85,984,442주
85,984,442주
-

주) 증권신고서 제출일 현재 롯데쇼핑(주)의 지분율은 100%입니다.

6. 상장 및 매매에 관한 사항

금번 일반공모를 통하여 모집될 당사의 주식은 2019년 10월 중에 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청될 예정이고, 2019년 10월 중에 신규 상장되어 영속적으로 거래됨을 원칙으로 합니다. 그러나 전반적인 시장금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 상대적으로 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않을 수 있습니다.

『부동산투자회사법』 제20조(주식의 상장 등)에 따르면, 부동산투자회사는 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제390조 제1항에 따른 상장규정의 상장요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다고 규정되어 있습니다. 이에 당사는 금번 공모 이후 유가증권시장의 신규상장요건을 갖추게 된 때 지체 없이 상장을 추진할 예정입니다. 

[유가증권시장 상장규정 제127조 제2항 (부동산투자회사의 신규상장요건)]

상장요건
롯데위탁관리부동산투자회사(주)
충족여부

1. 국토교통부의 인가
부동산투자회사법 제9조의 규정에 의하여 국토교통부장관의 영업인가를 받았을 것
2019.05.14 영업인가 승인
충족

2. 기업규모 
- 자기자본 : 100억원 이상 
- 상장예정주식총수 : 100만주 이상
자기자본:
2019년 6월말 현재 4,312억원
상장예정주식수:
171,968,884주
충족

3. 주식 분산 (다음을 모두 충족)
가. 모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 100분의 25 이상 일 것 
나. 주주수가 200명 이상일 것
공모 주식수:
85,984,442주
미충족 
(공모후 
충족 
가능)

4. 감사의견 
최근 3사업연도의 개별재무제표(설립 후 3사업연도가 경과되지 아니한 경우에는 경과된 사업연도의 재무제표로 하고, 설립 후 1사업연도가 경과되지 아니한 경우에는 경과월분의 재무제표로 한다)에 대한 감사인의 감사보고서상 감사의견이 각각 적정일 것
2019년 6월말(1기) 감사보고서:
적정의견
충족

5. 자본잠식 
상장예비심사신청일(제1호에 따른 인가 또는 등록 후 3년이 경과하지 아니한 부동산투자회사인 경우에는 자본금의 100분의 5를 초과하는 자본잠식이 없을 것)
해당사항 없음
충족

6. 경영성과
영업인가를 받거나 등록을 한 후에 3년이 경과된 비개발 위탁관리 부통산투자회사의 경우에는 다음 각목의 요건 충족할 것. 다만, 최근 사업연도가 1년 미만긴 경우에는 1년을 기준으로 한다.
가. 매출액이 70억원 이상일 것
나. 최근사업연도 영억이익, 법인세차감전계속사업이익과 당기순이익이 있고, 그중 적은금액을 기준으로 다음 어느 하나에 해당할 것
(1) 최근 사업연도의 이익액이 25억원 이상일 것

(2) 최근 사업연도의 자기자본이익률이 100분의 5 이상일 것

해당사항 없음
(영업인가 후 3년 미경과)
충족

7. 자산의 구성 
상장신청일 현재 총자산 중 부동산의 비중이 100분의 70 이상일 것.
2019년 6월말 기준
총자산: 456,845백만원
부동산자산: 447,954백만원
비율: 98.05%
충족

8. 주식양도의 제한 
주식양도의 제한이 없을 것
해당사항 없음
충족

9. 소송 등
회사경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 소송 등의 분쟁사건이 없을 것
해당사항 없음
충족

주) 현재 당사는 상기 『유가증권시장 상장규정』 중 분산 요건을 제외하고 다른 모든 요건을 충족하고 있습니다. 이에 당사는 금번 일반공모를 통해 주식의 분산 요건(주주수 200명 이상, 모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 25% 이상)을 충족하고자 합니다.

이와는 별도로, 상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 당사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도 50억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 50억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다. 그러나 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준(50억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사는 2019년 상장을 하는 경우 최초로 도래하는 2개 사업연도(2020년 1월 1일~2020년 12월 31일)의 매출액이 50억원 미만인 경우 2020년 12월말 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있습니다.

[유가증권시장 상장규정 (부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정)]

구 분
관리종목 지정
폐 지

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의 법정기한내 미제출
- 사업보고서 미제출로 관리종목 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출
- 분기,반기보고서의 미제출로 관리종목 지정된 상태에서 추가로 사업보고서, 분기,반기보고서를 법정 제출기한까지 미제출

감사의견

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

- 최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 부적정 또는 의견거절인 경우

- 최근 사업연도의 개별재무제표의 감사의견이 부적정 또는 의견거절
- 관리종목 지정 후 감사범위제한으로 인한 한정

자본잠식
자본잠식률 50% 이상
자본금 전액잠식 또는 2년 연속 자본잠식률 50% 이상

매출액
최근 사업연도 50억원 미만
(단, 부동산개발사업이 총자산의 30% 이하인 경우 30억원 미만)
매출액 미달로 관리종목 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액 50억원 미만
(단, 부동산개발사업 투자비중이 30% 이하인 경우 2년 연속 30억원 미만)

주가
보통주 종가가 액면가 20% 미달 30일간 지속되는 경우. 다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.
주가 미달로 관리종목 지정 후 90일 동안 액면가 20% 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

시가총액
50억 미만 30일간 지속
시가총액 미달로 관리종목 지정 후 90일 동안 50억원 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

해산
해당사항 없음
법률에 따른 해산사유 해당시

최종부도
해당사항 없음
어음/수표 최종부도 또는 거래정지

주식양도
해당사항 없음
주식양도에 제한을 받는 경우

파산신청 등
회생절차개시신청 또는 파산신청시 (단, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외)
관리종목 지정 후 회생 미인가
(상장적격성 실질심사 대상)

공시의무
1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상
- 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가
- 고의, 중과실로 공시의무 위반
(상장적격성 실질심사 대상)

자산구성
「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 같은 법 제49조의2제1항제1호로 한다)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달
관리종목 지정 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

배당요건
「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
2사업연도 계속하여 배당요건에 미달한 경우

경영성과
비개발 위탁관리 부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
경영성과 미달로 관리종목 지정 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

기타
공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠진 사실이 발견된 경우

- 유상증자, 분할 등이 상장폐지를 회피하기 위한 것으로 인정되는 경우
- 해당 법인에 상당한 규모의 횡령·배임 등과 관련된 공시가 있거나 사실 등이 확인된 경우
- 국내회계기준을 중대하게 위반하여 재무제표를 작성한 사실이 확인되는 경우
- 주된 영업이 정지된 경우
- 자본잠식으로 제1항제3호의 상장폐지 사유에 해당된 보통주권 상장법인이 사업보고서의 법정 제출기한까지 세칙으로 정하는 감사보고서를 제출하여 그 사유를 해소한 사실이 확인되는 경우

- 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우
(상장적격성 실질심사 대상)

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사[펀드코드:
K55R04CT6062(CT606)
]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시기
내용

2019년 3월 29일
회사 발기설립 (자본금: 50억원)

2019년 4월 4일
일반사무관리위탁계약 체결 (㈜국민은행)

2019년 4월 5일
자산관리위탁계약 체결 (롯데에이엠씨㈜)

자산보관위탁계약 체결 (㈜우리은행)

2019년 5월 14일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인

2019년 5월 30일
롯데백화점 강남점 취득 (롯데쇼핑㈜의 현물출자 실행에 따름)
 - 현물출자에 의한 유상증자: 보통주식 75,984,442주
롯데백화점 강남점 임대 (책임임차인: 롯데쇼핑㈜)

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지
변경사항

서울특별시 송파구 올림픽로 300, 롯데월드타워 30층
해당사항 없음

다. 설립일자 및 존속기간

당사는 2019년 3월 29일 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 다만 시장 상황 등 여건을 고려하여 주주총회의 의결 및 관계 법령에 따라 존립기간 만료 전 청산할 수 있습니다.

당사 정관 56조(해산)은 회사의 해산 사유를 규정하고 있으며 해당 사유는 하기와 같습니다.

[정관]

제56조(해산) 
회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 해산한다.
1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료
2. 주주총회의 해산결의
3. 합병
4. 파산
5. 법원의 해산명령 또는 해산판결
6. 국토교통부장관의 영업인가 또는 등록의 취소
7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가가 거부된 경우
8. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못한 경우

라. 주주 및 지분현황

관계
주주명
주식의
종류
신고서 제출일 현재
의무보호예수
주식수
보호예수 기간

주식수
지분율

최대주주 본인
롯데쇼핑(주)
보통주
85,984,442주
100.0%
85,984,442주
2019년 5월 30일로부터 1년 주1)

주1)

유가증권시장 상장규정 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 보호예수해야 합니다.

당사의 최대주주인 롯데쇼핑(주)는 유가증권시장 상장규정에 따라 계속보유확약서 및 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)와 체결한 보호예수 약정서
에 의거하여,
2019년 5월 30일로부터
1년간 소유 주식 100%인
85,984,442주

전부(2019년 3월 29일 발기설립 시 발행한 주식 10,000,000주 및 2019년 5월 30일 현물출자 시 발행한 주식 75,984,442주)를 한국예탁결제원에 보관하고, 유가증권시장 상장법인의 경쟁력 향상이나 지배구조의 개선을 위한 기업인수, 합병 등 한국거래소가 필요하다고 인정하는 경우 이외에는 그 주식을 인출하거나 매각하지 않을 것이며, 보관 인출 또는 매각의 방법 및 절차 등에 관하여는 계속보유확약서에 정하는 바에 따릅니다.

주2)

의무보호예수 주식수는 상장 후 롯데쇼핑(주)가 보유할 총 주식수이며, 이는 상장 후 발행주식 총수의 50.0%입니다.
부동산투자회사법 제15조에서는 최저자본금준비기간이 끝난 후 주주 1인과 특별관계자가 합하여 발행주식총수의 100분의 50 이상을 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 하고 있습니다. 당사의 최대주주의 지분율은 본 건 공모를 통하여 100분의 50으로 줄어들 것으로 예상되기 때문에 동법을 준수할 것으로 예상됩니다.

[부동산투자회사법]

제15조(주식의 분산) ① 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가 ㆍ허가 등이 있는 날부터 6개월이 지난 후)에는 부동산투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(이하 "1인당 주식소유한도"라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.
② 주주 1인과 그 특별관계자(이하 "동일인"이라 한다)가 제1항을 위반하여 부동산투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 그 주식의 의결권 행사 범위는 1인당 주식소유한도로 제한된다.
③ 국토교통부장관은 제1항을 위반하여 동일인이 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 6개월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.
④ 제3항에도 불구하고 국토교통부장관은 동일인이 현물출자로 인하여 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 현물출자에 따른 주식의 발행일부터 1년 이상 1년 6개월 이하의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.

마. 상호의 변경

해당사항 없습니다.

바. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행 중인 경우

해당사항 없습니다.

사. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용

해당사항 없습니다.

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

해당사항 없습니다.

자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

당사는 설립 이후 합병, 기업분할, 영업양수도, 감자가 실시된 바는 없으나, 경영활동과 관련하여 하기 사실이 발생한 내역이 있습니다.

시 기
내 용
비 고

2019.05.09
주1)
롯데백화점 강남점 현물출자계약 체결
현물출자에 의한 자산양수 및
유상증자 (보통주 75,984,442주)
출자자 : 롯데쇼핑(주)

롯데백화점 강남점 임대차계약 체결
책임임차인 : 롯데쇼핑(주)

2019.08.02
롯데백화점 구리점 등 9개 점포
매매계약 체결
매도자 : 롯데쇼핑(주)

롯데백화점 구리점 등 9개 점포
임대차계약 체결
책임임차인 : 롯데쇼핑(주)

주1) 현물출자계약 및 임대차계약 체결일은 2019년 5월 9일이며 거래완료 및 임대차 개시일은 2019년 5월 30일 입니다.

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

구분
업무범위
계약기간

자산관리
회사
롯데에이엠씨(주)
1. 자산(부동산, 유가증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공
2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분
3. 부동산의 임대차
4. 유가증권의 매매
5. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무
6. 부동산의 개발
7. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁
8. 일반사무수탁회사의 매분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공
8의2. 부동산투자회사법 제37조제1항및제3항에 따른 공시의무(매분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)
9. "갑"의 증권 발생시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공
10. 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공
11. "갑"을 위한 자산운용관리지침"(안)의 작성 및 제공
12. "갑"의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무 수행
13. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등) 기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결
14. "갑"의 Financing 관련 업무
15. 기타 위 업무들과 관련하여 "갑"과 협의하여 위탁받은 업무
본 계약의 효력발생일(설립등기일)로부터 청산등기일까지

일반사무
수탁회사
(주)국민은행
1. 상장 관련 업무
2. 운영에 관한 사무
3. 계산에 관한 사무
4. 세무에 관한 업무
5. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무
6. 해산 및 청산 업무
7. 관련 법령에 따른 국토교통부 보고 업무
8. 제1호 내지 제7호의 부수 업무

본 계약의 효력발생일(국토교통부의 영업인가 취득한 날)로부터 2년간 (단, 계약만료 30일 전까지 위탁자가 계약 만료의 서면 통지를 하지 않는 한 2년 단위로 자동연장)

자산보관
기관
(주)우리은행

1. 부동산의 보관

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

본 계약의 효력발생일(계약체결일)로부터 2년간 (단, 계약만료 30일 전까지 위탁자가 계약 만료의 서면 통지를 하지 않는 한 2년 단위로 자동연장)

주) "갑" : 롯데위탁관리부동산투자회사(주)

4. 집합투자업자

롯데에이엠씨(주)는 부동산투자회사법에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

구분
내용

회사명
롯데에이엠씨 주식회사

영문명
LOTTE AMC Co.,Ltd.

대표자
권준영

본점 사업자등록번호
445-88-01331

본사 주소
서울특별시 송파구 올림픽로 300, 롯데월드타워 30층

본사 전화번호
02-3213-8159

본사 팩스번호
02-3213-8149

인터넷 홈페이지 주소
www.lotteamc.com

결산월
12월

업종명
부동산업

회사설립일
2019년 3월 26일

임직원수
12명

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 롯데에이엠씨(주)와 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, 롯데에이엠씨(주)의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

성 명
학 력
출생연도
직 책
주 요 경 력

김영성
한양대학교
(법학)
1974
상무
(주)코람코자산신탁
미래에셋자산운용(주)

현준호
부산대학교
(도시공학)
1979
수석
롯데지주(주)
롯데쇼핑(주)
롯데건설(주)

안삼섭
건국대학교
(부동산학)
1980
책임
롯데자산개발(주)
신영증권(주)
(주)생보부동산신탁

정구영
건국대학교
(경영학)
1981
책임
캡스톤자산운용(주)
(주)생보부동산신탁

최동민
경희대학교
(경제학)
1983
책임
롯데건설(주)

진영경
숙명여자대학교
(경영학)
1988
대리
(주)코람코자산신탁

주) 상기 인력은 부동산투자회사법 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력입니다.

6. 집합투자기구의 구조

가. 지배구조 현황

회사는 위탁관리 부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사법상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두어야 하고 그 역할과 권한이 부동산투자회사법 및 회사의 정관에 명시되어 있으며, 이러한 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획입니다. 

부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

[당사 지배구조도]

지배구조도

나. 이사회에 관한 사항

(1) 이사회 구성

직책

성명

주요 경력

법인이사
롯데에이엠씨(주)
2019.01.21 자산관리회사 국토교통부 예비인가
2019.03.26 자산관리회사 국토교통부 설립인가
2019.03.26 자산관리회사 설립등기

감독이사
변진호
(1964.09.15)

1987 연세대학교 경영학과 졸업

1994 美위스콘신대 경영학 석사 졸업

2000 美뉴욕주립대 경영학 박사 졸업
2003.3 ~ 현재 이화여자대학교 교수

감독이사
김진홍
(1960.02.06)

1983 연세대학교 경영학 졸업

1984.12 한국공인회계사 자격 취득

1981.12 ~ 1987.2 안진회계법인 (Supervisor)

1998.1 ~ 2002.12 PWC Consulting Korea (COO)

2016.3 ~ 2019.3 AK홀딩스 (사외이사, 감사위원장)

2009.9 ~ 현재 IXL Korea (대표이사)

(2) 이사회의 권한

구분

세부 내용

비고

이사회의
구성과 소집

① 이사회는 법인이사와 감독이사로 구성한다.

② 이사회는 법인이사가 회의 7일 전에 감독이사에게 이사회의 개최 일시, 장소 및 안건 등을 통지하여 소집한다. 그러나 법인이사 및 감독이사 전원의 동의가 있을 때에는 소집절차를 생략할 수 있다.

③ 이사회의 의장은 법인이사의 대표자 또는 그 대표자가 제34조 제3항에 따라 선임하여 그 직무를 위임한 법인이사의 소속 임직원으로 한다.

정관

제37조

이사회의
결의사항

이사회는 법령과 정관이 정하는 사항에 대하여만 의결권한을 갖는다. 이사회는 다음 각 호의 1에 해당하는 사항을 의결한다.

1. 주주총회의 소집

2. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실할 경우, 또는 신주배정시 단주가 발생할 경우 그 처리방법
3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호에 따른 일반공모증자, 기타 신주의 발행에 관한 사항
4. 제15조 제2항의 사항
5. 제16조 제3항의 사항
6. 제22조 제2항의 사항
7. 제34조 제2항 각 호의 사항
8. 제45조 제2항 제2호 내지 제4호 및 동조 제4항 제2호 및 제6호에 해당하는 거래
9. 제50조 제6항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항
10. 제53조 제3항에 따른 이익배당에 관한 사항
11. 기타 정관에서 정한 이사회의 결의사항 및 회사의 경영에 관한 중요사안(단, 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항은 제외함)

정관

제38조

이사회의
결의방법

① 법령이나 정관에서 달리 정하는 경우를 제외하고, 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.
③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

정관

제39조

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항

당사는 부동산투자회사법 제14조의3의 규정에 따라 감독이사 2인을 두고 있습니다.

인원수

상근 여부

선임시기

관련법상 자격요건 충족여부

비고

2명
비상근
2019.3.29
부동산투자회사법 제14조 및 제14조의6
해당 결격사항 없음
-

주)

[부동산투자회사법]

제14조(이사의 자격 등) ① 부동산투자회사의 이사에 관하여는 제7조를 준용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 위탁관리 부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.

1. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제133조제3항에 따른 특별관계자를 말한다. 이하 같다)

2. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 사람

3. 이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 부동산투자회사의 이사로 선임된 사람이 제1항 또는 제2항(위탁관리 부동산투자회사의 이사인 경우만 해당한다)에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 판명된 경우에는 당연히 해임된다.

④ 제3항에 따라 해임된 이사가 해임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 아니한다.

제14조의3(법인이사 및 감독이사의 선임) ① 위탁관리 부동산투자회사는 제22조의2에 따라 해당 위탁관리 부동산투자회사의 자산 투자ㆍ운용 업무를 위탁하는 자산관리회사인 이사(이하 "법인이사"라 한다)와 감독이사를 정관으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다. 이 경우 법인이사와 감독이사를 두는 부동산투자회사에는 제14조 및 제14조의2에 따른 이사와 감사를 두지 아니한다.

② 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 법인이사와 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 1인과 감독이사 2명 이상을 선임하여야 한다.

제14조의6(감독이사의 자격) ① 감독이사에 대하여는 제14조제1항부터 제4항까지의 규정을 적용한다.

② 감독이사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 사람이어야 한다.

1. 해당 부동산투자회사의 발기인

2. 해당 부동산투자회사의 이사가 다른 법인의 이사로 있는 경우 그 법인의 상근 임직원인 사람

3. 해당 부동산투자회사의 회계감사인

4. 그 밖에 감독이사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 감독이사 중 1명 이상은 「공인회계사법」에 따른 공인회계사로서 제14조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 사람이어야 한다.

제14조의2(감사의 자격 등) ① 부동산투자회사의 감사는 「공인회계사법」에 따른 공인회계사이어야 한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.

1. 제7조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람

2. 「공인회계사법」에 따라 업무정지 기간 중에 있는 회계법인에 소속된 사람

3. 「공인회계사법」에 따라 직무정지 기간 중에 있는 사람

4. 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 감사의 해임 및 직무에 관하여는 제14조제3항부터 제5항까지의 규정을 준용한다.

당사 감독이사의 경우 정관 제30조에 따라 법인이사의 업무집행을 감독하고 이사회 및 주주총회에 참석하여 그 업무를 수행하고 있습니다.

[감독이사의 직무]

[정관]

제35조(감독이사의 직무) 
① 감독이사는 법인이사의 업무집행을 감독한다.
② 감독이사는 부동산투자회사의 업무 및 재산상황을 파악하기 위하여 필요한 경우에는 법인이사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 부동산투자회사와 관련되는 업무 및 재산상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감독이사의 그 직무를 수행함에 있어서 필요하다고 인정하는 경우에는 회계감사인에 대하여 회계감사에 관한 보고를 요구할 수 있다.

라. 주주총회에 관한 사항

당사의 정관 상 주주총회의 결의방법 및 결의사항에 관한 사항은 다음과 같습니다.

[정관]

제25조(주주총회의 결의방법) 
① 주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.
② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다.

제26조(주주총회의 결의사항) 
① 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 결의한다.
1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.
2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획
3. 주주총회에서 부투법 제12조 제1항 제1호에 따라 승인받은 사업계획에서 정한 주주 배당수익이 100분의 30 이상 하락할 것이 예상되거나, 총자산의 100분의 30 이상의 금액에 해당하는 부동산, 증권을 취득하거나 처분하는 계약 등 부투법 제12조 제1항 제3호에 따른 자산의 투자운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항(이 경우 일반사무관리업무 위탁계약 및 부동산관리위탁(PM)계약의 체결 또는 변경체결은 제외함). 다만, 총자산의 100분의 30 이상의 금액에 해당하는 부동산 또는 증권을 취득하거나 처분하는 계약의 경우, 부투법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획 확정 시 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외한다.
4. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
5. 법인이사 및 감독이사의 선임, 연임에 관한 사항
6. 감독이사의 보수에 관한 사항
7. 이익배당에 관한 사항
8. 기타 이사회가 부의한 사항
9. 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제45조 제2항 제2호의 거래
10. 상법 기타 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항
② 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1이상의 수로써 결의한다.
1. 회사 정관의 변경
2. 상법 제417조에 따른 액면가 미만의 주식 발행
3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행
4. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)
5. 회사의 해산
6. 다른 부동산투자회사와의 합병
7. 회사의 분할 또는 분할합병
8. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 부분의 양도
9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수
10. 법인이사 및 감독이사의 해임
11. 회사의 존립기간의 변경
12. 부동산 개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부투법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항
13. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율
14. 제17조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항
15. 제45조 제2항 제2호(단, 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제1항의 결의에 의함), 제3호 및 동조 제4항 제6호에 해당하는 거래
16. 기타 「상법」 및 부투법상 「상법」 제434조에서 정하는 결의 방식을 통한 주주총회 결의를 하도록 규정하는 사항
③ 회사는 주주총회 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회를 소집하여야 한다.
④ 제3항에 따라 소집된 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 한다. 다만, 제2항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 한다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 투자목적

당사는 2019년 3월 부동산투자회사법에 의하여 설립된 명목회사로서, 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다.

일반 투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산에 대한 분산투자를 통해 단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다.

하지만 당사가 추구하는 투자목적 또는 성과목표가 반드시 달성된다는 보장이 없다는 사실을 유의하시기 바랍니다.

나. 설립취지

당사는 위탁관리부동산투자회사로 금번 상장추진을 통해 투자자들에게 안정적인 부동산간접투자의 기회를 제공함과 동시에 다음과 같은 사항들을 목표로 설립되었습니다.
1) 대한민국 리츠 시장의 활성화
2) 부동산시장과 금융시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화
3) 부동산시장의 투명화, 선진화의 유도
4) 수익가치에 기초한 합리적 부동산투자문화 정착
5) 부동산 직접투자로 인한 위험회피 및 투자기회 제공

다. 정관상 목적 사업

회사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]

제2조(목적) 
회사는 「부동산투자회사법」(이하 "부투법"이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. 
1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분

2. 부동산의 개발사업

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 금융기관에의 예치

6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분

7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분
8. 위 각 호에 부수하는 업무

그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

당사 보유 부동산은 서울시 강남구 대치동에 위치한 롯데백화점 강남점이며, 동 부동산을 운용하여 임대료 수취를 통해 수익을 창출하고 있습니다. 

당사는 상법 제422조(현물출자의 검사)에 따라 2019년 5월 30일 동부지방법원의 검사를 통하여 롯데쇼핑(주)로부터 롯데백화점 강남점을 현물출자 방식으로 취득하였습니다. 현물출자 자산인 롯데백화점 강남점은 (주)대한감정평가법인의 평가금액인 424,905백만원에 거래되었으며, 증권신고서 제출일 현재 당사가 보유하고 있는 부동산의 내역 및 예상매출액은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

사업명

투자
부동산

매출액(비율)

사업개요

향후 연간
예상 매출

1기
(2019.03.29~2019.06.30)

부동산

임대

롯데백화점
강남점

20,837

2,004

- 향후 추가자산 투자, 편입 또는 보유자산 매각에 따라 예상매출 변동 가능

주1) 연간 예상 임대료는 2019년 11월 ~ 2020년 10월까지의 (예상)임대료 기준이며, 연 고정 임대료 상승률은 1.5%입니다.

주2) 1기 임대수익은 2019년 5월 30일 롯데쇼핑(주)로부터 롯데백화점 강남점을 현물출자 방식으로 취득한 이후의 수익입니다.

추가로 공모 및 외부 차입을 통해 조달된 자금으로 롯데백화점 3개 점포(구리점, 광주점, 창원점) 및 롯데아울렛 2개 점포(청주점, 대구율하점), 롯데마트 4개 점포(의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점)를 매입할 계획으로 2019년 8월 2일 매매계약을 체결하였습니다.

롯데쇼핑 보유 점포 중 10개 점포의 선정과 관련하여서는 제2부 집합투자지구에 관한 사항 - 9.집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조 - 가. 투자전략 및 위험관리 - (1) 투자대상 선정 및 전략 부분을 참고하시기 바랍니다.

당사는 롯데백화점 3개 점포(구리점, 광주점, 창원점) 및 롯데아울렛 2개 점포(청주점, 대구율하점), 롯데마트 4개 점포(의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점)에 대해 (주)나라감정평가법인 및 (주)대화감정평가법인의 감정평가금액의 평균금액으로 부동산 매매계약을 다음과 같이 체결하였습니다.

[매입 예정 부동산 개요]

(단위: 백만원)

구분
나라감정평가법인
감정평가액
대화감정평가법인
감정평가액
평균금액
(매입가액)

롯데백화점 구리점

176,300
178,223
177,262

롯데백화점 광주점

133,800
134,933
134,367

롯데백화점 창원점

245,900
247,705
246,803

롯데아울렛 청주점

/ 롯데마트 서청주점

138,700
139,624
139,162

롯데아울렛 대구율하점

/ 롯데마트 대구율하점

171,300
169,124
170,212

롯데마트 의왕점
136,700
138,511
137,606

롯데마트 장유점
56,700
58,282
57,491

합계
1,059,400
1,066,402
1,062,901

주1)

(주)나라감정평가법인의 감정평가시점은 2019년 4월 30일입니다.

(주)대화감정평가법인의 감정평가시점은 2019년 4월 30일입니다.

(출처)
(주)나라감정평가법인 감정평가보고서 및 (주)대화감정평가법인 감정평가보고서

당사는 상기 부동산을 매입함과 동시에 매도자인 롯데쇼핑(주)와 장기 책임임대차 계약을 체결함으로써 공실 위험을 최소화하면서 연간 1.5%의 고정 임대료 상승률에 따라 장기적이고 안정적인 배당수익을 확보할 계획입니다. 책임임대차 계약의 주요 조건은 다음과 같습니다.

[책임 임대차 계약의 주요 조건]

(단위: 백만원)

구분
점포
임대면적(㎡)
임대보증금
월임대료
임대차
기간
임대료
상승률
관리비 등
부담

Tranche A
롯데백화점 창원점
롯데마트 의왕점
롯데마트 장유점
건물: 216,694.29
토지: 54,343.40
21,761
1,814
9년
연 1.5%
임차인 부담
(주1)

Tranche B
롯데백화점 구리점
롯데아울렛 청주점
롯데아울렛 대구율하점
롯데마트 서청주점
롯데마트 대구율하점
건물: 261,604.26
토지: 57,741.40
24,929
2,077
10년

Tranche C
롯데백화점 강남점
롯데백화점 광주점
건물: 160,480.69
토지: 21,358.70
27,700
2,308
11년

합계
74,390
6,199
-
-
-

주1)
관리비, 보험료 및 제세공과금 등을 임차인이 전액 부담하는 Triple Net Lease입니다.

주2)
연 임대료는 2019년 11월 ~ 2020년 10월까지의 (예상)임대료 기준입니다.

나. 투자대상 개요

(1) 부동산 개요

당사가 증권신고서 제출일 보유하고 있는 롯데백화점 강남점 및 매입 예정인 9개 점포의 개요 및 지역별 위치는 다음과 같습니다.

구 분
위 치
대지면적/연면적
건물규모
사용승인일
비 고

롯데백화점
강남점

본관
서울특별시 강남구 대치동 937

9,695.4㎡ (본관 + 별관) /

39,800.57㎡

지하 3층 ~ 지상 9층
1986.04.29
Tranche C

별관

9,695.4㎡ (본관 + 별관) /

22,592.46㎡

지하 2층 ~ 지상 7층
2000.06.14

문화센터1
서울특별시 강남구 대치동 936-21
729.8㎡ / 2,068.14㎡

지하 1층
~ 지상 5층

1991.12.21

문화센터2
서울특별시 강남구 대치동 938-1
894.1㎡ / 3,000.96㎡

지하 1층
~ 지상 6층

2016.12.27

롯데백화점
구리점
백화점
경기도 구리시 인창동 677
9,938.1㎡ / 79,270.63㎡

지하 5층
~ 지상 9층

1998.03.12
Tranche B

주차장
경기도 구리시 인창동 675-2
1,906.1㎡ / -
-
-

롯데백화점
광주점

백화점
광주광역시 동구 대인동 7-1, 7-10, 7-11
8,074.4㎡ / 85,285.84㎡

지하 6층
~ 지상 12층

1998.09.14
Tranche C

주차장
광주광역시 동구 대인동 31, 31-13

1,965㎡ (주차장 + 사무실)

/ 6,922.24㎡

지하 1층
~ 지상 6층

사무실
광주광역시 동구 대인동 31-13

1,965㎡ (주차장 + 사무실)

/ 810.48㎡

지하2층
~ 지상3층

1998.09.15

롯데백화점
창원점

본관
경상남도 창원시 성산구 상남동 79, 79-1
12,657.8㎡ / 85,077.31㎡

지하 5층
~ 지상 6층

2002.02.25
Tranche A

신관(영플라자)
경상남도 창원시 성산구 상남동 80
14,595.4㎡ / 55,899,59㎡

지하 6층
~ 지상 9층

2000.06.30

롯데아울렛 청주점

/ 롯데마트 서청주점

충청북도 청주시 흥덕구 비하동 811
25,875.4㎡ / 81,560.68㎡

지하 2층
~ 지상 5층

2014.02.21
Tranche B

롯데아울렛 대구율하점

/ 롯데마트 대구율하점

대구광역시 동구 율하동 1117
20,021.8㎡ / 100,772.95㎡

지하 2층
~ 지상 6층

2010.12.09
Tranche B

롯데마트 의왕점
경기도 의왕시 내손동 743 외 3필지 (4필 일단)
14,444.2㎡ / 36,879.02㎡

지하 1층
~ 지상 6층

2002.07.16
Tranche A

롯데마트 장유점
경상남도 김해시 대청동 300
12,646㎡ / 38,838.37㎡

지하 1층
~ 지상 5층

2004.07.31
Tranche A

[지역별 분포]

지역별분포

(2) 부동산 현황

① 롯데백화점 강남점

가) 롯데백화점 강남점(본관)

전경

롯데백화점_강남점(본관)

항목
내용

위치
서울특별시 강남구 대치동 937

면적
대지면적: 9,695.4㎡ / 연면적: 39,800.57㎡

규모
지하 3층 ~ 지상 9층

사용승인일
1986.04.29

주용도
판매시설

나) 롯데백화점 강남점(별관)

전경

롯데백화점_강남점(별관)

항목
내용

위치
서울특별시 강남구 대치동 937

면적
대지면적: 9,695.4㎡ / 연면적: 22,592.46㎡

규모
지하 2층 ~ 지상 7층

사용승인일
2000.06.14

주용도
판매시설 및 주차장

다) 롯데백화점 문화센타

전경

롯데백화점 문화센타.jpg
롯데백화점 문화센타

항목
내용

위치
서울특별시 강남구 대치동 937

면적
대지면적: 729.8㎡ / 연면적: 2,068.14㎡

규모

지하 1층
~ 지상 5층

사용승인일
1991.12.21

주용도
교육연구시설

라) 롯데백화점 강남점 문화센타

전경

롯데백화점 강남점 문화센타.jpg
롯데백화점 강남점 문화센타

항목
내용

위치
서울특별시 강남구 대치동 938-1

면적
대지면적: 894.1㎡ / 연면적: 3,000.96㎡

규모

지하 1층
~ 지상 6층

사용승인일
2016.12.27

주용도
교육연구시설

마) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데백화점_강남점_입지

- 주변에 대규모 아파트 단지들이 소재하고 있으며 북동측으로는 다세대, 다가구 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하고 있음. 또한 지하철 신분당선 '한티역'으로 직접 진출입이 가능.

- 재건축을 통해 신축된 아파트들이 대부분을 차지하고 있음. 주거지대를 기반한 상주인구가 배후지를 형성하는 것으로 볼 수 있으며, 다수의 중/고등학교들이 소재하여 학생들의 수요를 충족할 수 있는 다양한 서비스 시설 및 업종들이 위치하고 있는 것으로 파악됨.

- 상업지역 내 소재하지 않으나 상당한 수준의 소득계층을 배후지로 갖고 있어 구매력 측면에서 본건은 높은 경쟁력을 가진 지리적 위치에 있음. 또한 '한티역' 사거리에 위치하여 유동인구가 상당히 많은 편이라고 볼 수 있음.

- 남측으로는 남부순환로, 북측으로는 테헤란로 접근이 용이하며 주거지로서의 쾌적성을 가지고 있는 동시에 강남구의 중심 상업지역인 강남역이나 삼성역으로의 접근도 용이하여 제반 입지조건은 양호한 것으로 판단됨.

경쟁
시설
분석

롯데백화점_강남점_경쟁

- 인근 지역 유사시설는 현대백화점 무역센터점, 스타필드 코엑스몰, 갤러리아 백화점 압구정점, 현대백화점 압구정점, 신세계 백화점 강남점 등이 있으나, 남동쪽 고가 주거밀집지 방면으로는 직접 경쟁시설이 부재하여 경쟁이 제한적임.

- 한티역 상권은 한티역 인근 도로변과 롯데백화점 강남점 뒤 이면 도로를 중심으로 형성되어 있으며, 한티역 사거리를 중심으로 각 방면에 고가 아파트 단지가 분포하고 있어 구매력이 풍부한 1만 세대 이상 배후 주거수요를 바탕으로 탄탄한 소비력을 확보하고 있음.

- 상권 약 85,000㎡ 면적에 1주일간 평균 약 16,000명의 풍부한 유동인구를 보유하고 있으며, 구매력이 높은 상권으로 전국 28.8% 내에 해당하는 활성화된상업 지역을 이루고 있음.

② 롯데백화점 구리점

가) 롯데백화점 구리점

전경

롯데백화점_구리점

항목
내용

위치
경기도 구리시 인창동 677

면적
대지면적: 9,938.1㎡ / 연면적: 79,270.63㎡

규모
지하 5층 / 지상 9층

사용승인일
1998.03.12

주용도
판매시설 및 교육연구

나) 롯데백화점 구리점 여성주차장

전경

롯데백화점_구리점_여성주차장

항목
내용

위치
경기도 구리시 인창동 675-2

면적
대지면적: 1,906.1㎡ / 연면적: -

규모
-

사용승인일
-

다) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데백화점_구리점_입지

- 반경 3~4km 내 인접 지역에 다산진건공공주택지구, 남양주지금도농뉴타운, 인창수택재정비촉진지구, 왕숙신도시, 다산지금공공주택지구 등 목표 세대 232,000 이상의 택지개발사업 및 도시재정비사업이 이루어지고 있어 대규모 신규 수요층의 확보가 예상됨.

- 반경 1.5km으로 주거인구 약 153,000명을 보유하고 있으며, 주거인구의 월 평균 소득은 307~356만원, 월 평균 소비액은 151~177만원의 소득 및 소비수준을 나타냄.

- 주거인구 중 최고 소비구간(월 410만원 이상)에 해당하는 비율은 30대에서 24.3%, 40대에서 31.1%, 50대에서 20.3%로 상당수를 차지하고 있으며, 특히 30대 주거 인구의 소득 대비 소비 비중이 높음.

경쟁
시설
분석

롯데백화점_구리점_경쟁

- 인근 유사시설로는 롯데아울렛 구리점 외 이마트, 롯데마트, 코스트코 등의 대형마트가 운영 중에 있음 → 롯데아울렛 구리점이 유사 경쟁시설에 해당함.

- 본 자산은 구리시, 남양주시, 가평군, 포천시 등 약 120만명이 거주하고 있는 경기동부 권역에 공급된 유일한 대형 백화점으로 동종 업태 간 경쟁이 매우 제한적임.

- 대상지 인근 주요 상권으로는 구리역상권, 돌다리사거리상권, 구리전통시장상권이 있으며, 이들 상권은 대상지를 중심으로 반경 0.5km 내 인접하게 입지하고 있음.

- 구리역 상권은 2005년 중앙선 구리역 철도가 개통되면서 철도역을 중심으로 확장된 상권으로, 롯데백화점, CGV를 비롯하여 대로변 및 이면도로로 10층 내외의 대형 상가 건물들이 밀집된 구리지역 최대 중심 상업지구를 이루고 있음.

③ 롯데백화점 광주점

가) 롯데백화점 광주점

전경

롯데백화점_광주점

항목
내용

위치
광주광역시 동구 대인동 7-1, 7-10, 7-11

면적
대지면적: 8,074.4㎡ / 연면적: 85,285.84㎡

규모

지하 6층
~ 지상 12층

사용승인일
1998.09.14

주용도
판매시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설

나) 주차장동

전경

롯데백화점_광주점_주차장동

항목
내용

위치
광주광역시 동구 대인동 31, 31-13

면적
대지면적: 1,442㎡ / 연면적: 6,922.24㎡

규모

지하 1층
~ 지상 6층

사용승인일
1998.09.14

주용도
자동차관련시설

다) 사무실동

전경

롯데백화점_광주점_사무실동

항목
내용

위치
광주광역시 동구 대인동 31-13

면적
대지면적: 309.2㎡ / 연면적: 810.48㎡

규모

지하 2층
~ 지상 3층

사용승인일
1998.09.15

주용도
근린생활시설, 창고시설

라) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데백화점_광주점_입지여건

- 반경 1.5km 지역 내 주거인구 약 63,200명이 분포하고 있으며, 주거인구의 월 평균 소득은 270~315만원, 월 평균 소비액은 141~150만원의 소득 및 소비수준을 나타냄.

- 반경 5km 내외 지역의 주요 상권으로는 금남로 상권, 문화전당역 상권, 전남대 상권, 유스퀘어 상권, 상무지구 상권이 입지하고 있음. 대상지가 속한 상권은 금남로 상권이며, 1km 내 인접 상권으로는 광주문화전당 상권이 입지함.

- 반경 7km 이내 광주용산도시개발구역, 내남도시개발구역, 선교도시개발구역, 효천1도시개발 구역 등 목표 세대 14만 규모의 도시개발사업이 이루어지고 있어 대규모 신규 수요층의 확보가 예상됨.

- 주거인구 중 최고 소비구간(월 410만원 이상)에 해당하는 비율은 30대에서 20.6%, 40대에서 22.5%, 50대에서 16.1%로 나타나고 있으며, 특히 30대의 경우 소득 대비 소비 비중이 높음.

경쟁
시설
분석

롯데백화점_광주점_경쟁

- 인근 유사시설로는 NC백화점 광주역점, NC웨이브 충장점, 신세계백화점 광주점, 롯데아울렛 광주월드컵점이 운영 중에 있음. 신세계 백화점과는 지리적 인접성 및 유형적 유사성으로 인한 경쟁이 예상되나, 그 외 시설은 유형적 차이로 인해 직접적인 경쟁은 제한적인 것으로 분석됨.

- 금남로 상권의 경우, 구 전남도청 소재지로 광주광역시뿐 아니라 주변 호남지역을 대표하는 상권이 형성된 전통적인 번화가 지역으로, 예술의 거리, 전자의 거리 등 연접 상권이 형성되면서 약 750,000㎡ 규모의 중심상업지역을 이루고 있음.

- 문화전당역 상권의 경우, 광주광역시 동구 서남동에 위치한 광주 대표의 유흥 번화가로, 대형 상권인 금남로 및 충장로 상권과 연접해 있어 접근성 및 유동객 흡수가 용이한 상권임.

④ 롯데백화점 창원점

가) 롯데백화점 창원점(본관)

전경

롯데백화점_창원점

항목
내용

위치
경상남도 창원시 성산구 상남동 79

면적
대지면적: 12,499.5㎡/ 연면적: 85,077.31㎡

규모
지하 5층 ~ 지상 6층

사용승인일
2002.02.25

주용도
판매 및 영업시설, 문화 및 집회시설,
제2종근린생활시설

나) 롯데백화점 창원점(신관(영플라자))

전경

롯데백화점_창원점(신관)

항목
내용

위치
경상남도 창원시 성산구 상남동 80

면적
대지면적: 14,595.4㎡ / 연면적: 55,899,59㎡

규모
지하 6층 ~ 지상 9층

사용승인일
2000.06.30

주용도
판매시설

다) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데백화점_창원점_입지여건

- 반경 1.5km 지역은 주거인구 약 87,000명을 보유하고 있으며, 주거인구의 월 평균 소득은 315~366만원, 월 평균 소비액은 138~160만원의 소득 및 소비수준을 나타내고 있음.

- 2018년 기준 7km 이내 약 415,000명의 배후 주거인구를 보유하고 있으며, 대상지 반경 6km 인근 지역에 6,100세대 규모의 창원중동도시개발사업이 이루어지고 있어 신규 수요층의 추가적인 확보가 예상됨.

- 주거인구 중 최고 소득구간(월 410만원 이상) 비율은 30대에서 11.4%, 40대에 32.5%, 50대에서 41.8%, 60대에서 18.5%로 상당수를 차지하고 있으며, 특히 40대와 50대 중 최고 소득구간 인구가 40%에 육박할 정도로 해당 연령대의 소득 수준이 매우 높게 나타남.

경쟁
시설
분석

롯데백화점_창원점_경쟁

- 인근의 유사시설로는 대동백화점, 뉴코아아울렛 창원점, 신세계백화점 마산점이 입지하고 있음. 본 자산은 대동백화점 및 뉴코아아울렛에 비해 시설, 규모 및 브랜드에서 우위를 점하고 있으며, 신세계백화점 마산점과는 지리적으로 상당거리 이격되어 있어 직접적 경쟁은 제한적일 것으로 예상됨.

-중앙동 상권은 창원시청을 중심으로 형성된 창원시 대표 상권으로, 대형마트 등 대형 상업시설과 성산아트홀, 경남도립미술관, 용지공원, 용지문화공원 등의 여가문화시설, 경상남도청, 경상남도교육청, 창원시청 등의 공공기관 및 오피스가 밀집한 지역에 위치하고 있음.

- 상남동 상권은 창원시의 대표 중심 상권으로 롯데백화점, 롯데영플라자, 대동백화점 등의 대형 상업시설과 재래시장인 상남시장이 입지하며, 외식 및 생활서비스 시설 외에도 유흥 및 위락시설이 밀집된 지역임.

⑤ 롯데아울렛 청주점 / 롯데마트 서청주점

가) 롯데아울렛 청주점 / 롯데마트 서청주점

전경

롯데아울렛_청주점

항목
내용

위치
충청북도 청주시 흥덕구 비하동 811

면적
대지면적: 25,875.4㎡/ 연면적: 81,560.68㎡

규모
지하 2층 ~ 지상 5층

사용승인일
2014.02.21

주용도
판매시설, 문화 및 집회시설

나) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데아울렛_입지여건

- 대상지로부터 반경 10km 이내 청주가경홍골 도시개발구역, 청주방서지구 도시개발구역, 동남 택지개발예정지구, 오송역세권 도시개발구역 등 목표세대 약 23,000 이상의 택지조성 및 도시개발사업이 이루어지고 있어 대규모 신규 수요층의 확보가 예상됨.

- 본 자산의 반경 1.5km 지역은 주거인구 약 58,000명을 보유하고 있으며, 주거인구의 월 평균 소득은 303~352만원, 월 평균 소비액은 149~173만원의 소득 및 소비수준을 나타냄.

- 주거인구 중 최고 소득구간(월 410만원 이상)에 해당하는 비율은 30대에서 12.1%, 40대에서 29.9%, 50대에서 31.7%, 60대에서 14.2%로 40~50대 중장년층 인구의 소득수준이 높으며, 30대의 경우 소득 대비 소비 비중이 높은 것으로 나타남.

경쟁
시설
분석

롯데아울렛_경쟁

- 아울렛의 경우, 인근 유사시설로는 현대백화점 충정점, 지웰시티몰, 롯데영플라자 청주점 등이 입지하고 있으나, 직접 경쟁시설로서 아울렛 형태의 상업시설은 부재한 상태임.

- 대형마트의 경우, 고객 평균 이동거리(3km) 내 유사시설로는 청주터미널에 입지한 롯데마트 청주점이 운영중에 있음.

- 대농지구 상권은 대상지 동측에 위치한 신흥 주거 및 상업 복합개발지인 대농지구 내 상권으로, 신축 고가 아파트 단지를 기반으로 형성된 주거지역에 대형 백화점과 아울렛, 쇼핑몰 등 고급화된 신흥 상권을 이루고 있음.

- 청주터미널 상권은 1995년 시외버스터미널과 고속버스터미널이 이전하면서 형성된 상업지구로, 터미널과 함께 메가폴리스, 드림플러스 등 복합상업시설과 대형마트, 영화관 등이 입지하고 있는 서청주 중심상권 지역임.

⑥ 롯데아울렛 대구율하점 / 롯데마트 대구율하점

가) 롯데아울렛 대구율하점 / 롯데마트 대구율하점

전경

롯데쇼핑프라자_대구율하점

항목
내용

위치
대구광역시 동구 율하동 1117

면적
대지면적: 20,021.8㎡ / 연면적: 100,772.95㎡

규모
지하 2층 ~ 지상 6층

사용승인일
2010.12.09

주용도
판매시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설

나) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데쇼핑프라자_입지여건

- 본 자산의 북동쪽으로 반경 1km 인근에 대구안심뉴타운이 2021년 완공을 목표로 개발 중에 있으며, 반경 3km 지역에 대구신서혁신도시가 조성되어 10여 개 공공기관 이전 및 대규모 이주 인구의 유입이 이루어지고 있음.

- 반경 1.5km으로는 주거인구 약 57,000명을 보유하고 있으며, 주거인구의 월 평균 소득은 299~348만원, 월 평균 소비액은 139~161만원의 소득 및 소비수준을 나타내고 있음.

- 주거인구 중 최고 소득구간(월 410만원 이상)에 해당하는 비율은 30대에서 11.5%, 40대에서 29.4%, 50대에서 32.3%, 60대에서 13.4%로 40~50대 중장년층 인구의 소득수준이 높으며, 30대의 경우 소득 대비 비중이 높은 것으로 나타남.

경쟁
시설
분석

롯데쇼핑프라자_경쟁

- 금호강 이북 반경 5km 지역 내에서 창고형 할인점 1개소를 제외한 일반 대형마트 공급은 본 자산 포함 2개소에 불과하며, 대형마트 고객 평균 이동거리(3km) 내 경쟁시설은 전무함.

- 아울렛 또한 6km 이상 이격되어 있어 근거리 지역 내 경쟁은 제한적임.

- 본 자산이 입지한 상권은 대구역 및 동대구역 등 중심상권으로부터 5~10km 가량 상당 거리 이격된 산업단지 및 주거단지 분포 지역 내 입지한 상권으로, 중심상업지역 대비 비활성화된 상권을 이루고 있으나 인근 주거단지를 바탕으로 안정적인 배후인구를 확보하고 있음.

⑦ 롯데마트 의왕점

가) 롯데마트 의왕점

전경

롯데마트_의왕점

항목
내용

위치
경기도 의왕시 내손동 743 외 3필지 (4필 일단)

면적
대지면적: 14,444.2㎡ / 연면적: 36,879.02㎡

규모
지하 1층 ~ 지상 6층

사용승인일
2002.07.16

주용도
판매 및 영업시설

나) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데마트_의왕점_입지여건

- 반경 2~3km 지역 내 약 17,000의 목표 세대를 수용하는 대규모 택지개발지구(과천지식정보타운, 백운지식문화밸리, 의왕고전공공주택지구)가 조성 중에 있어 주거인구 유입과 함께 대형마트 수요는 더욱 증가할 것으로 예상됨.

- 반경 2km 거리에 양주-수원 간 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 금정역의 신설이 확정되어 2024년 완공을 목표로 조성 중에 있음. 해당 철도 완공 후 현재 약 60분이 소요되는 금정-삼성 간 구간을 15분 이내에 주파할 수 있게 되면서 서울 강남권 출퇴근 인구의 추가적인 유입이 발생할 것으로 전망됨.

- 반경 1.5km 지역 내 주거인구 약 106,000명이 분포하고 있으며, 주거인구의 월 평균 소득은 343~399만원, 월 평균 소비액은 160~186만원의 소득 및 소비수준을 나타냄.

- 주거인구 중 최고 소득구간(월 410만원 이상)에 해당하는 비율은 40대에서 44.9%, 50대에서 47,9%로 절반에 육박하는 것으로 나타나, 타 연령대비 40~50대 중년층 주거 인구의 소득 수준이 매우 높은 것으로 분석됨.

경쟁
시설
분석

롯데마트_의왕점_경쟁

- 대형마트 고객 평균 이동거리(3km)를 감안한 경쟁시설로는 이마트 평촌점, 홈플러스 평촌점, 홈플러스 안양점이 입지하고 있으며, 대상지와의 경쟁상권으로는 계원예술대 상권, 범계역 상권, 평촌역 상권이 있음.

- 계원대학교 상권의 경우, 정문 인근 계원예대입구 사거리부터 안양시 방향 서울외곽순환도로 하부 대로변 및 이면도로에 형성된 상권으로, 주요 상업시설이 집결된 범계역 및 평촌역 인근 지역거점 상권에 비해 규모가 작은 상업지를 이루고 있음.

- 범계역 상권은 대단위 아파트 단지와 안양시청, 동안구청, 안양시종합복지관 등 공공시설과 롯데백화점, 뉴코아아울렛 등 대형상업시설 및 고층 상업건물이 입지한 안양 핵심상권으로, 지하철 4호선 범계역 주변 대규모 아파트 단지가 고정적인 배후지로 형성되어 있으며, 인근 거주민 외에도 안양, 과천, 의왕 등으로부터 유입되는 인구가 많은 상권임.

- 평촌역 상권은 수원지방검찰청 안양지청, 수원지방법원 안양지원, 안양과천교육지원청 등 공공시설과 이마트, CGV와 오피스 건물이 입지한 안양 중심지구임. 주변으로 대규모 아파트 단지와 공공, 금융, 업무시설이 위치하며 평촌역 동측으로 대형 산업단지가 입지하여 주거, 오피스, 산단인구의 수요가 풍부한 지역임.

⑧ 롯데마트 장유점

가) 롯데마트 장유점

전경

롯데마트_장유점

항목
내용

위치
경상남도 김해시 대청동 300

면적
대지면적: 12,646㎡ / 연면적: 38,838.37㎡

규모
지하 1층 ~ 지상 5층

사용승인일
2004.07.31

주용도
판매 및 영업시설

나) 상권분석

구분
사진
비고

입지
여건

롯데마트_장유점_입지여건

- 반경 3~4km 내 인접 지역에 장유율하2택지개발예정지구 등 택지개발지구가 조성 중에 있어 목표세대 8,853 세대 규모의 신규 수요층 확보가 예상됨.

- 본 자산의 반경 1.5km 지역 내 주거인구 약 80,000명이 분포하고 있으며, 주거인구의 월 평균 소득은 318~369만원, 월 평균 소비액은 161~187만원의 소득 및 소비수준을 나타냄.

- 주거인구 중 최고 소비구간(월 410만원 이상)을 지출하는 비율은 30대에서 24.9%, 40대에서 29.3%, 50대에서 22.1%로 나타나, 30~40대 인구의 지출 수준이 높음.

경쟁
시설
분석

롯데마트_장유점_경쟁

- 인근 유사시설로는 홈플러스 김해점, 이마트 김해점, 롯데마트 김해점이 운영 중에 있으나, 본 자산과 약 7km 이상 이격되어 있는 김해 본 시가지에 입지하고 있어 직접적 경쟁은 제한적일 것으로 예상됨 → 통상적 대형마트 1차ㆍ2차 상권(3km) 내 직접 경쟁시설 비존재

- 김해 장유ㆍ율하 지역은 택지지구 개발로 인해 인구가 급격히 증가한 신도시로 인근 도시로 출퇴근하는 인구의 베드타운 역할을 하는 지역임.

- 장유동 상권은 아파트 단지들 사이로 소규모 상가와 항아리 상권들이 입지하고 있으며, 그 중 대상지가 입지한 상권이 장유지구 내 가장 큰 상업지구를 형성하고 있음.

다. 투자제한

(1) 자산의 투자ㆍ운용에 관한 일반원칙

회사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것이며, 정관상 자산운용의 기본방침을 수립하고 있어 투자자 보호에 임하고 있습니다.

관련된 규정 및 당사 정관에 기재된 사항은 다음과 같습니다.

[정관]

제2조(목적) 
회사는 「부동산투자회사법」(이하 "부투법"이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. 
1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분

2. 부동산의 개발사업

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 금융기관에의 예치

6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분

7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분
8. 위 각 호에 부수하는 업무

제42조(자산의 투자ㆍ운용)

회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 

1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분

2. 부동산의 개발사업

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 금융기관에의 예치

6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분

7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분

제43조(자산의 구성)

① 회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 경과한 이후에는 매 분기말 현재 총 자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총 자산의 100분의 70 이
상은 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준은 부투법 제25조 및 부투법 시행령 제27조를 따른다.

② 제1항에 따라 자산의 구성비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.

1. 설립할 때 납입된 주금

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 회사 소유 부동산의 매각대금

③ 회사는부동산을 취득하거나 처분할 때에는 부투법 시행령 제26조 제4항이 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다. 

제 45 조 (거래의 제한)

① 회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 본 정관 제42조 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 회사의 임직원 및 그 특별관계자(자본시장법 제133조 제3항에 따른 특별관계자를 말하며, 이하 같다)

2. 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 회사의 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의(단, 회사가 제12조에 따라 상장한 경우에는 일반결의)에 따른 주주총회의 승인을 받은 부동산 매매거래

3. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

4. 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (다만, 제1항 제1호의 어느 하나에 해당하는 자와의 거래는 제외한다)

5. 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

③ 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제2항 제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 한국감정평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

④ 회사는 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자와 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 부투법 시행령 제15조 제1호 각목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 부투법 제20조의 2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식을 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 회사의 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

[부동산투자회사법]

제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다.

1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자

2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자

② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래

2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래

3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래

[부동산투자회사법 시행령]

제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외) 법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다.

1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래

2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래

3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래

4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래

6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래

제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외) ① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다.

1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래

2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다.

3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래

4. 삭제

(2) 부동산에의 투자 및 운용

회사는 그 자산을 다음 각 호의 해당하는 방법으로 투자 및 운용하여야 합니다.

1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분

2. 부동산의 개발사업

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 금융기관에의 예치

6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분

7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분

또한 회사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 이사회를 통하여 이루어질 것이며, 『부동산투자회사법』에 의한 부동산투자회사는 『부동산투자회사법』제24조 및 같은 법 시행령 제26조에 의거하여 부동산을 취득한 후 동 규정 및 시행령에서 정하는 기간 이내에는 이를 처분할 수 없습니다. 다만 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

더불어 부동산투자회사는 매분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 합니다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 합니다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 『부동산투자회사법』 제25조 및 같은 법 시행령 제27조에 의합니다.

[부동산투자회사법]

제24조(부동산의 처분에 대한 제한 등) ① 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우
2. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우
② 부동산투자회사는 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지(제2조제4호나목에 따라 조성된 토지는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)는 해당 토지에 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 그 토지를 처분하여서는 아니 된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서(實査報告書)를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다.

제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.
② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다.
1. 설립할 때 납입된 주금(株金)
2. 신주발행으로 조성한 자금
3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금
③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제26조(부동산의 처분에 대한 제한 등) ① 법 제24조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 
1. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택: 1년. 다만, 부동산투자회사가 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)을 취득하는 경우에는 정관에서 정하는 기간으로 한다.
2. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택이 아닌 부동산: 1년
3. 국외에 있는 부동산: 정관에서 정하는 기간
② 법 제24조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우를 말한다.
③ 법 제24조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 부동산개발사업을 하기 위하여 토지를 취득한 후 관련 법규의 제정ㆍ개정 또는 폐지 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하됨으로써 부동산개발사업을 수행하는 것이 곤란하다고 객관적으로 입증되어 해당 토지의 처분이 불가피한 경우
2. 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우
④ 법 제24조제3항에 따른 실사보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 
1. 해당 부동산의 현황, 거래가격 및 거래비용
2. 해당 부동산과 관련된 재무자료
3. 해당 부동산의 수익에 영향을 미치는 요소
4. 그 밖에 해당 부동산의 거래 여부를 결정하는 데에 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항

제27조(자산의 산정기준) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 법 제25조제1항 후단 및 제49조의2제1항에 따른 총자산의 100분의 70 이상을 구성하는 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)에 포함되는 자산을 산정하는 경우 그 자산에 포함되는 것으로 본다. 
1. 건축 중인 건축물의 개발사업을 제외한 부동산개발사업에 투자한 모든 금액. 이 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 투자금액을 포함한다.
가. 건축물의 개발사업과 관련하여 인접도로의 개설, 주차장 부지 확보 등 해당 건축물에 부속된 토지 및 정착물에 대한 투자금액
나. 부동산 개발을 위하여 설립되고 「법인세법」 제51조의2제1항제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채에 한정한다)의 매입금액
다. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따라 설립된 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채에 한정한다)의 매입금액
2. 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액
3. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액
4. 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)으로 구성된 법인 또는 조합(법인 또는 조합이 설립 중인 경우를 포함한다)의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하기 위하여 투자한 모든 금액. 이 경우 총자산 대비 부동산 비율을 산정할 때에는 해당 지분증권의 매입을 위한 부동산투자회사 이사회 개최일 전일 현재(법인 또는 조합이 설립 중인 경우에는 설립 후 1분기가 경과한 시점을 말한다) 해당 법인 또는 조합의 대차대조표에 따르되, 해당 법인이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령」 제3조 제1항에 따른 지배회사에 해당하는 경우에는 종속회사가 보유한 부동산을 포함할 수 있도록 연결재무제표를 기준으로 한다.
5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따라 사회기반시설의 관리운영권 또는 관리운영권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액
6. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권 또는 유료도로관리권을 가진 회사의 주식, 사채 또는 대출채권을 매입하기 위하여 투자한 모든 금액
7. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권을 취득하기 위하여 투자한 모든 금액
가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구
나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관
② 법 제25조제1항 전단에 따른 현금에는 금융기관에의 예치금을 포함한다.
③ 법 제25조제1항에 따른 자산의 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 산정한다.
1. 부동산의 경우: 취득가액에 의하는 방법. 다만, 부동산의 취득 후 1년이 경과한 경우에는 감정평가업자가 제16조에 따라 산정한 가액으로 할 수 있다.
2. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.
3. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법
4. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상의 금액에 의하는 방법

(3) 증권에의 투자 및 운용

회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

[정관]

제44조(증권에 대한 투자)

① 회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우

6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

② 회사는 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

③ 회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 부투법 시행령 제31조 제3항으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항 제5호에 따른 주식의 경우에는 회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니된다.

④ 회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법]

제27조(증권에 대한 투자) ① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우
2. 다른 회사와 합병하는 경우
3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우
4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우
4의2. 부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우
5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
② 부동산투자회사는 제1항제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.
③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 
④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제31조(증권에 대한 투자) ① 법 제27조제1항제4호의2에서 "「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업
2. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업
3. 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업
4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호에 따른 주택임대관리업
5. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 물류터미널사업 및 같은 조 제5호의3에 따른 물류창고업
6. 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포, 같은 조 제4호에 따른 준대규모점포 및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업
7. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 체육시설업
8. 제1호부터 제7호까지의 사업과 유사한 사업으로서 국토교통부령으로 정하는 사업
② 법 제27조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 
1. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제14조에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우
2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우
가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구
나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관
3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우
4. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우
5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우
6. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우
7. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우
③ 법 제27조제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다. 
1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관에서 발행한 채권
2. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권
3. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다)
4. 「주택저당채권유동화회사법」 및 「한국주택금융공사법」에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권
5. 회사가 다른 회사를 합병하거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 "기업인수ㆍ합병"이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 "인수ㆍ합병회사등"이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다)
6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여 「자산유동화에 관한 법률」 제31조에 따라 발행되는 사채
7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제324조에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서
8. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권
9. 제27조제1항제1호나목에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고 「법인세법」 제51조의2제1항제9호의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
10. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
11. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
12. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권
가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구
나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관
14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자전략 및 위험관리

(1) 투자대상 선정 및 전략

당사의 투자부동산은 2019년 5월 30일 현물출자를 통해 롯데쇼핑(주)으로부터 취득한 롯데백화점 강남점 및 향후 공모자금 등으로 취득 예정인 롯데백화점 3개 점포(구리점, 광주점, 창원점) 및 롯데아울렛 2개 점포(청주점, 대구율하점), 롯데마트 4개 점포(의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점)입니다. 당사는 롯데쇼핑
(주)와
2019년 8월 2일자로
해당 자산에 대하여 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 또한 2019년 10월 공모자금 납입 완료 후 소유권 이전을 완료할 예정으로, 이를 통해 부동산 취득에 대한 불확실성을 해소할 예정입니다.

당사는 롯데쇼핑(주)의 자가 소유 중인 백화점 11개, 아울렛 6개 및 마트 66개 점포에 대하여 매출 규모, 매장 위치 등을 고려하여 선정한 백화점 4개 점포 및 아울렛 2개 점포, 마트 4개 점포에 대해 부동산 매매계약 및 책임임대차계약을 체결하였습니다.

위 10개 점포에 대한 소재지 및 면적은 본 증권신고서 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10.집합
투자기구의 투자위험 - 나.특수위험 - (7) 추후 임차인 및 매수인 확보에 관한 위험 내 감정평가 항목을 참고하시기 바랍니다.

각 Tranche 및 매장별 재무수치는 다음과 같습니다. 

(단위: 백만원)

구분
지역
매장명
2017년
2018년
2019년 1분기

매출액
EBITDAR
EBITDAR
Margin
매출액
EBITDAR
EBITDAR
Margin
매출액
EBITDAR
EBITDAR
Margin

Tranche
A
경기도
롯데마트 의왕점
90,225
14,714
16.3%
87,893
13,389
15.2%
21,315
3,479
16.3%

경상
남도
롯데마트 장유점
69,309
10,977
15.8%
69,062
10,838
15.7%
16,999
2,731
16.1%

롯데백화점 창원점
235,372
41,283
17.5%
227,005
39,019
17.2%
58,040
10,085
17.4%

소계
394,906
66,974

383,960
63,246

96,354
16,295

Tranche
B
경기도
롯데백화점 구리점
178,090
24,665
13.8%
175,054
23,194
13.2%
42,476
5,764
13.6%

충청
북도
롯데아울렛 청주점
25,420
16,425
64.6%
25,809
16,789
65.1%
6,088
4,152
68.2%

롯데마트 서청주점
58,786
9,082
15.4%
58,829
9,123
15.5%
14,542
2,173
14.9%

대구
롯데아울렛 대구율하점
21,306
11,897
55.8%
20,270
11,285
55.7%
4,617
2,563
55.5%

롯데마트 대구율하점
58,245
7,548
13.0%
54,651
6,800
12.4%
13,072
1,723
13.2%

소계
341,847
69,617

334,614
67,192

80,794
16,375

Tranche
C
서울
롯데백화점 강남점
201,226
23,415
11.6%
199,526
22,940
11.5%
49,665
5,495
11.1%

광주
롯데백화점 광주점
228,239
34,076
14.9%
226,339
32,342
14.3%
54,100
7,343
13.6%

소계
429,465
57,491

425,865
55,282

103,765
12,838

주) 매출의 경우 임대료 관련 매출은 순액기준으로 표시하였으며 특정매입 관련 매출은 총액기준으로 표시하여, 전체를 순액기준으로 표시하는 공시 매출과 차이가 발생할 수 있습니다. 또한 EBITDAR는 본사 간접비를 배부하지 않은 수치입니다.

자료 : 롯데쇼핑(주)

당사는 부동산투자회사법에 의거하여 인가 받은 롯데에이엠씨(주)에 자산관리업무를 위탁하고 부동산의 효용가치 유지 및 증대를 위해 부동산의 최적상태를 유지할 예정입니다.

또한 부동산으로부터 발생하는 임대료 수입과 이에 따른 이자수익 등 누적현금자산이 발생하게 되며, 이러한 현금자산은 부동산투자회사법 등 관계법령에서 정한 범위 내에서 유가증권 투자 또는 금융기관 예치 방법으로 운용할 것이며, 이사회에서 운용방침을 정한 후 자산관리회사를 통하여 배당 및 기타의 비용지출에 지장이 없도록 운용할 계획입니다.

나. 위험관리

(1) 자산매입위험 관리계획 

당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험의 종류는 1) 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 2) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시에 예상하지 못하였던 일정 금액 이상의 추가 자본 지출을 발생시킬 수 있는 위험, 3) 운영과 관련한 자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토 상의 매입가격 추정 오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 다만, 실제 위험 발생 가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통한 위험 최소화 방안을 마련하고, 매매계약 및 임대차계약 체결 등의 과정에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기하였습니다.

- 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험 관련

당사가 취득할 예정인 롯데쇼핑의 점포는 롯데쇼핑의 자가 소유의 부동산으로 매매계약을 통해 양수할 예정입니다. 해당 부동산에 설정된 담보물권 중 당사가 승계하기로 상호 합의된 근저당권, 임차권, 지상권, 전세권을 제외하고 기타 가압류 등 권리제한사항은 부동산 소유권 이전등기 전 말소할 것임을 매매계약서 상에 반영하였습니다. 단, 일부 가압류의 경우 가압류 청구금액을 매도인으로부터 지급받고 해당 가압류 말소 시 매도인에게 반환합니다. 해당 부동산에 대한 법률실사는 법무법인태평양에서 수행함으로써 부동산 권리관계 및 법률적 하자로 인한 위험을 제한하였습니다.

- 물리적, 기술적 하자로 인한 추가 비용 부담의 위험 관련

당사는 매입할 부동산의 물리적, 기술적 위험을 최소화하기 위하여 세빌스코리아에 매입대상 부동산에 대한 물리적 실사를 위탁하였습니다. 이를 바탕으로 발견된 물리적 하자에 대해서는 사업계획에 이를 반영할 예정입니다. 

- 매입가격 추정 오류의 위험 관련

당사의 롯데백화점 강남점 현물출자 가액은 (주)대한감정평가법인이 산출한 감정평가액으로 산정하였으며, 취득예정인 롯데백화점 3개 점포(구리점, 광주점, 창원점) 및 롯데아울렛 2개 점포(청주점, 대구율하점), 롯데마트 4개 점포(의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점)의 매입가격은 (주)나라감정평가법인 및 (주)대화감정평가법인의 감정평가금액의 평균금액으로 산정하였습니다.

(2) 자산운용위험 관리계획

당사의 배당가능 현금흐름 및 배당 여부는 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 못하는 경우에 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 당사는 이러한 문제 발생으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 다양한 안전 장치를 임대차 계약 내용에 반영하였습니다. 특히, 당사는 매입 대상 10개 점포 임대차 기간 만기를 달리하는 3개의 "Tranche"를 구성(각각 임대차 계약 기간 9년, 10년 및 11년)하여 임대차 계약 만기가 일시에 도래하는 리스크를 완화하는 구조를 확보하였고, 개별 점포가 임대료를 지급하지 못하는 경우, 당해 점포가 속한 Tranche에 대한 임대차 계약 전체 또는 해당 점포 임대차계약을 해지하고, 잔여 기간 임대료를 일시에 회수할 수 있는 계약상 권리를 약정함으로써 관련 위험을 제한하였습니다.

(3) 대리인위험 및 이해상충위험 관리계획

당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다. 

(4) 부동산 건물 노후화위험 관리계획

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지 및 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 당사가 운영할 10개 점포에 대하여 자산관리 전문 업체가 부동산 관리 업무를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

다. 수익구조

(1) 수익구조

1) 영업수익 추정
- 본 분석에서 회사의 영업수익은 책임임대차계약을 바탕으로 한 임대수익 및 기타 수익으로 구성됩니다.

- 운용수익과 관련한 주요가정은 다음과 같습니다.

(ㄱ) 운영기간: 롯데백화점 강남점 이외의 9개 점포의 취득시점을 2019년 10월말로 가정하였으며, 운영기간은 투자대상 자산에 대한 각각의 임대차 계약기간(Tranche A 9년, Tranche B 10년, Tranche C 11년)으로 가정하였습니다.

(ㄴ) 임대보증금 및 임대료: 재무계획 수립시 임대료 등의 조건은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구분
점포
임대면적(㎡)
임대보증금
월임대료

Tranche A
롯데백화점 창원점
롯데마트 의왕점
롯데마트 장유점
건물: 216,694.29
토지: 54,343.40
21,761
1,814

Tranche B
롯데백화점 구리점
롯데아울렛 청주점
롯데아울렛 대구율하점
롯데마트 서청주점
롯데마트 대구율하점
건물: 261,604.26
토지: 57,741.40
24,929
2,077

Tranche C
롯데백화점 강남점
롯데백화점 광주점
건물: 160,480.69
토지: 21,358.70
27,700
2,308

합계
74,390
6,199

주1) 월 임대료는 2019년 11월부터 2020년 10월까지의 월 (예상)임대료 기준이며, 2020년 11월 임대료 상승률 적용하였습니다.

(ㄷ) 임대료 상승률 및 기타 조건: 임대기간, 임대료 상승률 및 관리비 등에 대한 조건은 다음과 같습니다. 

구분

임대료 상승률

공실 가정

관리비 등 부담

Tranche A
롯데백화점 창원점
롯데마트 의왕점
롯데마트 장유점

연 1.50%

없음

임차인 부담

(관리비,

보험료,

제세공과금)

Tranche B
롯데백화점 구리점
롯데아울렛 청주점
롯데아울렛 대구율하점
롯데마트 서청주점
롯데마트 대구율하점

Tranche C
롯데백화점 강남점
롯데백화점 광주점

주1) 임대료 상승률 적용 시점은 2020년 11월입니다.

주2) 관리비, 보험료 및 제세공과금 등을 임차인이 전액 부담하는 Triple Net Lease입니다.

2) 영업비용 추정

본 분석에서 회사의 운용비용은 위탁관리보수(자산관리회사, 사무수탁사, 자산보관기관 수수료), 기타비용(법률자문, 외부감사수수료, 세무용역수수료, PM 수수료, 기
말 부동산 평가, 운영 예비비, 임원보수, 브랜드사용료 등)으로 구분하여 추정하였습니다.

3) 영업외수익 추정

전월말 현금잔액에 연 1.0% 이자율 적용하였습니다.

4) 영업외비용 추정

부동산 취득을 위한 담보부사채 및 장기차입금에서 이자비용이 발생하며, 이자율은 다음과 같습니다.

(ㄱ) 담보부사채 : 2019년 7월 31일 발행 완료하였으며, 고정금리 연 1.553%의 이자율 적용
(ㄴ) 장기차입금 : 2019년 8월 2일 맺은 대출 약정에 따라, 고정금리 연 2.27%의 이자율 적용

(2) 추정 손익현황

당사의 추정 손익은 상기 「1) 영업수익 추정 ~ 4) 영업외비용 추정」에서 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동가능함에 유의하시기 바랍니다.

(단위 : 백만원)

기준일

2019.12.31

2020.06.30

2020.12.31

2021.06.30

사업기수

2기

3기

4기

5기

영업수익

20,239
38,094
38,280
38,652

영업비용

6,507
10,035
10,062
10,045

영업이익

13,732
28,059
28,218
28,607

영업외수익

453
77
115
121

영업외비용

4,226
8,900
8,922
8,951

당기순이익

9,959
19,236
19,410
19,777

출처) 삼일회계법인 재무분석보고서

10. 집합투자기구의 투자위험

다른 주식 관련 투자와 같이 회사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 회사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 회사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다. 

당사는 본 증권신고서(투자설명서)에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당수익률 또한 변경될 수 있습니다. 

아울러 당사는 부동산투자회사로서 회사 특성상 공모자금을 통해 추가적으로 사업을확장하고 규모의 경제를 실현 시키는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 현재 추진중인 사업에 관한 내용만을 언급할 수 밖에 없는 한계가 있습니다. 따라서 향후 당사가 영위하려는 사업에 관해서는 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이로 인해 미래에 대한 불확실성이 존재하며 오랜 기간 영업활동을 통해 매출을 발생시켜온 여타 기업과는 달리 과거의 실적을 바탕으로 회사의 수익성을 검증하는 것이 어려울 수 있습니다.

또한, 당사는 정관에 존속기간이 정해져 있지 아니한 영속형 부동산투자회사입니다. 따라서 투자자들께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 다만, 청약결과 당사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소가 되며, 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

당사는 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.

가. 일반위험

(1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)

관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서, 전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 액면가 이하로 하락하거나 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며 회사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 않습니다.

또한, 당사의 투자대상 부동산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험이 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.

(2) 경기변동에 따른 위험

당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 회사가 의존하는 임대수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다. 

또한, 향후 당사가 보유한 부동산을 매각할 경우 기대하는 매각차익 실현을 보장 할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 부동산 이외에 추후 계획된 타 투자대상 물건이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자자의 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 

이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 회사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

(3) 금리변동 위험 등

당사는 향후 취득 및 운용할 롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포를 취득하기 위해 자기자본 이외에 2019년 7월 31일 발행한 제1회 담보부사채 및 차입금을 사용할 예정입니다. 사채 및 차입금 내역은 아래와 같습니다.

구분
차입처
만기일
연이자율(%)
금액(백만원)

제1회 공모

담보부사채

-
2022.07.29
고정금리
1.553%
170,000

선순위
장기차입금
산업은행
인출일로부터 3년
고정금리
2.270%
268,983

미즈호은행
130,000

국민은행
100,000

합계
668,983

주1) 장
기차입금은 공모희망가액인
4,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750
원 기준이며, 확정공
모가액에 따라 대출금액
은 변동 가능합니다.

주2) 장기차입금의 경우 대출 약정에 따라 공모자금 납입 및 자산 양수도 계약 실행 시 인출 가능합니다.

주
3) 위 차입거래 외에 추가적으로 당사는
매입예정 부동산인 9개 점포에 부과되는 부가가치세 납부를 위해 우리은행과 부가가치세 대출약정서를 체결할 예정입니다. 해당 차입금은 9개 점포 매입 시 실행할 예정으로 당사가 해당 부가가치세를 환급받는 날과 차입일로부터 3개월이 되는 날 중 먼저 도래하는 날에 만기가 도래할 것이며, 당사가 환급받는 부가가치세 환급금으로 상환할 예정입니다. 금
융기관의 기준금리에 따라 이자율이 변동되어 현재 이자율을 확정할 수 없습니다.

거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 증가를 야기하며, 회사의 사업 추진 특성상 대출 비중이 높기 때문에 회사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

향후 당사가 계획하고 있는 부동산 추가 매입방법도 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하고 있습니다. 따라서, 당사가 담보대출을 받았거나, 향후 계획하고 있는 담보대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 만일 제2금융권으로 대출이 변경될 경우 금리상승 가능성이 높게 되어 당사의 이익이 축소될 수 있으며, 이에 따라 배당가능 이익이 축소될 위험이 있습니다. 또한, 시장금리의 상승은 높은 배당수익률을 요구하게 함으로서 당사 주식가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(4) 신용위험(부도위험) 

당사의 2019년 6월말 기준 부채총계는 256억원 입니다. 향후 롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포 및 추가로 신규 부동산 취득시에도 일정비율의 차입을 계획 하고 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 회사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다.

또한, 당사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

(5) 배당금 변동 위험

부동산투자회사법 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 동법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을 일정규모 이상 보유할 수 있습니다. 만약 부동산투자회사법에 따라 배당을 실시하지 않을 경우 해당 회계연도의 과세 대상 소득에서 배당금을 공제할 수 없으므로, 법인세(지방소득세 포함) 지급부담이 발생할 수 있으며 부동산투자회사법 위반으로 국토교통부로부터 제재 조치가 부과될 수 있습니다. 

당사는 향후 부동산 추가 매입을 위해 자기자본 이외에 일정 비율에 대해 차입에 의존할 예정입니다. 이러한 담보 차입 및 사채 발행에 대한 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 이에 따라 당사의 이익 및 배당가능이익이 축소될 위험이 있습니다.

당사의 사업계획상 예상 목표배당수익률은 아래와 같습니다. 그러나 하기 예상목표배당수익률은 각 사업계획상 회사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 어루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금 및 예상 배당수익률은 이를 하회할수 있으며 이 경우 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

1) 발행
가
4,750원
기준

기준일

2019.12.31

2020.06.30

2020.12.31

2021.06.30

사업기수

2기

3기

4기

5기

예상목표
배당수익률

공모투자자
10.57%
6.62%
6.66%
6.75%

롯데쇼핑
3.35%
6.29%
6.33%
6.41%

주1) 4,750원 기준 예상 연환산 배당수익률이며,실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다. 
주2) 예상목표배당수익률은 납입자본금 및 기간별 배당금을 기준으로 산출하며, 2기 공모투자자의 예상목표배당수익률은 투자기간을 고려한 연환산 배당수익률입니다.
출처) 삼일회계법인 재무분석보고서

2) 발행가 5,000원 기준

기준일

2019.12.31

2020.06.30

2020.12.31

2021.06.30

사업기수

2기

3기

4기

5기

예상목표
배당수익률

공모투자자
10.11%
6.35%
6.39%
6.48%

롯데쇼핑
3.37%
6.35%
6.39%
6.48%

주1) 5,000원 기준 예상 연환산 배당수익률이며,실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

주2) 예상목표배당수익률은 납입자본금 및 기간별 배당금을 기준으로 산출하며, 2기 공모투자자의 예상목표배당수익률은 투자기간을 고려한 연환산 배당수익률입니다.
출처) 삼일회계법인 재무분석보고서

나. 특수위험

(1) 부동산 취득 관련 위험

당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.

당사는 증권신고서 제출일 현재 투자부동산인 롯데백화점 강남점(서울시 강남구 대치동 소재)을 보유하여 운용중에 있습니다. 롯데쇼핑(주)와 체결한 임대차 계약 조건에 따라 임대수익이 발생할 예정입니다. 또한 롯데백화점 강남점 이외에 롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포를 취득할 계획이며, 증권신고서 제출일 현재 해당 부동산에 대한 양수도 계약을 체결하였습니다. 이로 인하여 취득 관련된 위험이 발생할 수 있습니다.

(2) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험

당사가 증권신고서 제출일 현재 취득한 부동산(롯데백화점 강남점) 및 취득 예정인 부동산(롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포)의 경우 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 권리분석 등을 통하여 그 결과를 각종 계약에 반영하였습니다.

향후 추가 취득하는 부동산의 경우에도 상기 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 다음에 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어 질 가능성을 배제할 수는 없습니다.

(3) 매입가격 추정 오류의 위험

당사는 현재 취득한 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사가 기보유한 투자부동산(롯데백화점 강남점)은 상법 제422조(현물출자의 검사)에 따라 2019년 5월 30일 동부지방법원의 승인을 득하여 롯데쇼핑(주)로부터 현물출자 방식으로 취득하였습니다.

(단위 : 백만원)

구분

매입금액

감정평가
금액

감정평가
 기준일

감정평가기관

롯데백화점
강남점
424,905

424,905

2019.05.09

(주)대한
감정평가법인

또한, 당사는 향후 취득할 부동산(롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포)에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 (주)나라감정평가법인 및 (주)대화감정평가법인의 감정평가를 진행하였고, 2개의 감정평가금액의 평균금액을 기준으로 매입할 예정입니다.

[매입 예정 부동산]

(단위: 백만원)

구분
(주)나라감정평가법인
감정평가액
(주)대화감정평가법인
감정평가액
매입예정가격

롯데백화점 구리점

176,300
178,223
177,262

롯데백화점 광주점

133,800
134,933
134,367

롯데백화점 창원점

245,900
247,705
246,803

롯데아울렛 청주점

/ 롯데마트 서청주점

138,700
139,624
139,162

롯데아울렛 대구율하점

/ 롯데마트 대구율하점

171,300
169,124
170,212

롯데마트 의왕점
136,700
138,511
137,606

롯데마트 장유점
56,700
58,282
57,491

합계
1,059,400
1,066,402
1,062,901

주)

(주)나라감
정평가법인의 감정평가시점은 2019년 4월 30일입니다.

(주)대화감정평가법인의 감정평가시점은 2019년 4월 30일입니다.

감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 관련 부동산과 특정요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있으며, 부동산의 시장가치와 다를 수 있습니다.

(4) 임대료 지급불능에 따른 위험

당사가 매입한 롯데백화점 강남점 및 매입할 부동산의 경우 영업수익은 임대료를 통해 발생할 예정이며, 향후 추가적으로 매입 가능한 부동산 역시 임대수익을 창출하는 자산을 매입할 예정입니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료를 적시에 지급하지 못하는 경우 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 다만, 당사는 이러한 문제 발생으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 다양한 안전 장치를 임대차 계약 내용에 반영하였습니다. 특히 기 매입 자산(롯데백화점 강남점) 및 매입 예정 점포(롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포)에 대해 임대차 기간 만기를 달리하는 3개의 "Tranche"를 구성(각각 임대차 계약 기간 9년, 10년 및 11년)하여 임대차 계약을 체결하였습니다. 이로 인해 만기가 일시에 도래하는 리스크를 완화하는 구조를 확보하였습니다.
또한 개별 점포가 임대료를 지급하지 못하는 경우, 당해 점포가 속한 Tranche에 대한 임대차 계약 전체 또는 해당 점포 임대차 계약을 해지하고 잔여 기간 임대료를 일시에 회수할 수 있는 계약상 권리를 약정함으로써 관련 위험을 제한하고자 합니다.

(5) 영업활동 악화의 위험

향후 당사의 유일한 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 갖고 있습니다. 따라서, 책임임차인에게 신용이벤트 등이 발생하여 임대료 지급이 어려워지는 경우 매출 경색이 일어날 수 있습니다. 다만, 책임임차인인 롯데쇼핑은 롯데 그룹의 핵심 계열사로서 백화점, 대형마트, 카테고리 전문점 등 다양한 오프라인 소매 유통 채널을 운영하고 있으며, 롯데쇼핑이 운영 중인 리테일 채널 대다수는 시장에서 높은 점유율을 시현하고 있습니다. 이에 당사는 해당 자산 포트폴리오를 기초로 안정적인 임대수익 기반을 갖춰 운영될 것으로 기대됩니다.

롯데쇼핑은 국내 최대 규모의 유통업체로 본사를 통한 백화점, 대형마트, 슈퍼마켓 사업과 자회사를 통한 홈쇼핑, 전자제품 유통 등 소매유통업을 영위하고 있습니다. 유통산업은 국민 경제적 측면에서 생산과 소비를 연결시켜주는 기능을 수행하며, 유통과정의 흐름상 소매유통업은 최종소비자에 대한 판매를 영위하고 있습니다. 소매유통업은 국내외 경기, 국내 소비심리, 국내 소득 및 소비지출의 변화와 밀접한 관계가 있습니다. 이에 따라 롯데쇼핑의 경영실적은 경기 변동에 직접적인 영향을 받고 있습니다.

유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사한 대한상공회의소의 소매유통업 경기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index) 추이를 살펴보면 2015년 2분기 지수 100을 기록한 이후 매 분기 전망치가 100 미만을 나타내고 있으며 2018년 2분기 지수가 98로 개선되었으나 이후 하락세가 이어지면서 2019년 1분기 지수 92를 기록하며 3분기 연속 하락세를 기록하고 있습니다. 향후 추세 역시 가시적인 경기회복 효과가 확인되지 않는 한 큰 폭의 개선을 기대하기 힘들것으로 예상되고 있습니다. 소매유통업 경기전망지수가 100을 넘으면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의미이고, 100 미만이면 반대를 의미합니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이]

소매유통업 경기전망지수.jpg
소매유통업 경기전망지수

출처: 대한상공회의소

이처럼 경기변동에 따른 개인 소득의 변화는 소비지출에 영향을 미치며, 유통업의 실적과도 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.

또한 한국은행은 2019년 07월 발표한 경제전망보고서를 통해 한국의 2019년과 2020년 경제성장률을 각각 2.2%, 2.5%로 전망하였습니다. 이는 국내 경제가 설비투자와 건설투자 등 투자 조정이 이어지겠으나 재정 정책의 확장 운용으로 수출과 소비가 양호한 흐름을 이어갈 것으로 예상되는데 기인합니다.

[한국 경제 성장률]

(단위 : %)

구분
2020년(e)
2019년(e)
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년

경제성장률
2.5
2.2
2.7
3.1
2.9
2.8
3.3

출처 : 한국은행 "경제전망보고서"(2019.07)
주) 2019년 및 2020년 수치는 한국은행 전망치임

따라서 롯데쇼핑이 영위하는 백화점, 할인점, 전자제품 전문점 등의 소매유통업종은 소비심리 및 경기 변동에 따른 영향을 받는 사업으로 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 둔화되거나 경기침체가 지속될 경우 롯데쇼핑의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 부동산 임대수익 안정성에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

롯데쇼핑의 백화점 산업은 사업 초기의 부지 확보와 건축 등으로 인한 대규모 투자로 상당한 자금이 소요되는 진입장벽이 높은 사업입니다. 다만, 대형사와 중소형사간의 인수합병을 통한 시장 재편으로 인해 현재의 대형3사(롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점) 중심의 과점체계를 유지하고 있으며, 대형화, 고급화를 위한 시설투자등의 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 롯데쇼핑의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 대형마트, 편의점, 홈쇼핑, 인터넷 쇼핑몰 등 다양한 형태의 유통 채널이 등장함에 따라 백화점의 수요층이 일부 이탈하면서 백화점업의 성장에 위협 요소로 작용하고 있습니다. 더불어 구매수단의 다양화로 타 유통업체와의 경쟁 강도가 심화됨에 따라 이러한 급격한 환경변화에 적절히 대응하지 못할 경우 향후 롯데쇼핑의 영업실적 및 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

롯데쇼핑의 아울렛사업은 2007년 교외형 프리미엄아울렛의 개점 이후 본격적인 유통채널로 도약하였습니다. 국내 아울렛 매장은 유통 BIG3(롯데쇼핑, 신세계, 현대백화점) 중심의 과점체계를 유지합니다. 과열된 경쟁 상황 속, 기타 유통채널에 비해 대규모의 투자가 필요한 아울렛사업에서 우위를 점하지 못한다면 롯데쇼핑의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 국내 할인점은 롯데마트, 이마트, 홈플러스 3사가 과점시장을 이루고 있습니다. 업종 진입장벽이 높아 과점 체제의 변동가능성은 낮은 편이나, 대형마트 3사는 집객력 유지를 위해 상시적인 가격 인하 경쟁을 이어가고 있으며 이는 영업수익성을 약화시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 또한, 경쟁사의 추가적인 신규점 출점을 통한 사업 확장은 롯데쇼핑의 시장점유율을 하락시킬 수 있으며, 경쟁 강도 증가에 따라 당사의 할인점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

롯데쇼핑이 영위하는 백화점, 할인점, 전자제품 전문점 등의 소매유통업종은 소비심리 및 경기 변동에 따른 영향을 받는 사업으로 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 둔화되거나 경기침체가 지속될 경우 롯데쇼핑의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 부동산임대수익 안정성에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

롯데쇼핑(주)와 관련된 상세 정보는 [붙임 2] 스폰서에 관한 사항을 참고하시기 바랍니다.

(6) 부동산 상태에 관한 위험 

당사의 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대해 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으며, 향후 취득할 부동산에 대해서도 동일한 보험에 가입할 예정입니다. 그러나 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산의 소유자로서 부동산에 적용되는 다양한 환경, 보건, 안전 법규를 준수하여야 합니다. 환경법에 따른 인허가를 포함하여 임차 부동산의 상업적 사용을 위한 모든 인허가를 취득하고 유지할 의무를 임차인이 부담하는 임대차계약을 체결하였습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 당사가 이미 매입하거나 추후 매입할 점포에 대하여 자산관리 전문 업체가 부동산 관리 업무를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 당사의 부동산에 편리하게 접근할 수 있고 잠재적인 고객이 안정적으로 유입되고 있습니다. 하지만 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(7) 추후 임차인 및 매수인 확보에 관한 위험

당사가 현재 소유한 롯데백화점 강남점 및 매입예정 부동산(롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포)을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사는 롯데쇼핑으로부터 롯데백화점 강남점을 (주)대한감정평가법인의 평가액인 4,249억원에 현물출자 방식으로 취득하였습니다. 또한 향후 취득할 부동산(롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포)에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 (주)나라감정평가법인 및 (주)대화감정평가법인의 감정평가를 진행하였고, 2개의 감정평가금액의 평균금액을 기준으로 매입할 예정입니다.

[당사 보유 부동산 감정평가액]

구분

감정평가액 (원)

감정평가 기준일

감정평가 기관

롯데백화점 강남점

424,905,000,000

19.05.09

㈜대한감정평가법인

[매입 예정 부동산]

(단위: 백만원)

구분
(주)나라감정평가법인
감정평가액
(주)대화감정평가법인
감정평가액
매입예정가격

롯데백화점 구리점

176,300
178,223
177,262

롯데백화점 광주점

133,800
134,933
134,367

롯데백화점 창원점

245,900
247,705
246,803

롯데아울렛 청주점

/ 롯데마트 서청주점

138,700
139,624
139,162

롯데아울렛 대구율하점

/ 롯데마트 대구율하점

171,300
169,124
170,212

롯데마트 의왕점
136,700
138,511
137,606

롯데마트 장유점
56,700
58,282
57,491

합계
1,059,400
1,066,402
1,062,901

주)

(주)나라감
정평가법인의 감정평가시점은 2019년 4월 30일입니다.

(주)대화감정평가법인의 감정평가시점은 2019년 4월 30일입니다.

이러한 감정평가액이 향후 매도가격을 의미하지는 않으며, 당사의 매입가액 및 장부가액 이하로 부동산을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

(8) 부채에 따른 위험

당사의 2019년 6월말 기준 부채 총계는 256억원입니다. 향후 리파이낸싱, 또는 자본적 지출이나 기타 다른 부동산 취득에 필요한 자금을 마련하기 위하여 추가적으로 차입할 수 있습니다. 당사는 당사 현금흐름의 상당 부분을 대출에 대한 이자 및 원금 상환에 지출해야 하며, 이와 같은 지출은 배당금 지급, 자본적 지출 등의 사업 전략 수행을 위한 가용 자금을 감소시킬 수 있습니다.

당사는 향후 매입예정 부동산 9개 점포(롯데백화점 3개 점포, 롯데아울렛 2개 점포 및 롯데마트 4개 점포)를 취득하기 위해 2019년 7월 31일 공모 담보부사채를 발행하였으며, 산업은행, 미즈호은행 및 국민은행으로부터 자금 조달을 하기 위해 2019년 8월 2일 대출약정서를 체결하였습니다.

차입금 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

구분
차입처
만기일
연이자율(%)
금액(백만원)

제1회 공모

담보부사채

-
2022.07.29
고정금리
1.553%
170,000

선순위
장기차입금
산업은행
인출일로부터 3년
고정금리
2.270%
268,983

미즈호은행
130,000

국민은행
100,000

합계
668,983

주1) 장
기차입금은 공모희망가액인
4,750 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750
원 기준이며, 확정공
모가액에 따라 대출금액
은 변동 가능합니다.

주2) 장기차입금의 경우 대출 약정에 따라 공모자금 납입 및 자산 양수도 계약 실행 시 인출 가능합니다.

또한 위 차입거래 외에 추가적으로 당사는
매입예정 부동산인 9개 점포에 부과되는 부가가치세 납부를 위해 우리은행과 부가가치세 대출약정서를 체결할 예정입니다. 해당 차입금은 9개 점포 매입 시 실행할 예정으로 당사가 해당 부가가치세를 환급받는 날과 차입일로부터 3개월이 되는 날 중 먼저 도래하는 날에 만기가 도래할 것이며, 당사가 환급받는 부가가치세 환급금으로 상환할 예정입니다. 금
융기관의 기준금리에 따라 이자율이 변동되어 현재 이자율을 확정할 수 없습니다.

이러한 차입은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 부동산 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환을 해야할 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한, 회사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 확보하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 회사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

(9) 임차인 관련 위험

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 롯데쇼핑(주)과의 임대차계약을 통해 발생할 예정이며, 롯데쇼핑(주)은 백화점, 할인점, 전자제품전문점, 슈퍼 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 롯데쇼핑(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다.

롯데쇼핑의 수익성을 살펴보면 2019년 1분기 연결기준 매출액은 4조 4,468억원으로 전년동기 4조 3,342억원 대비 2.6% 증가하였으나, 영업이익은 2,053억원으로 전년동기 2,211억원 대비 7.1% 감소하여 수익성이 다소 악화되었습니다. 이는 유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등으로 영업수익성 개선이 어렵기 때문입니다.

[수익성 지표(연결기준)]

(단위: 백만원,%)

구분
2019년 1분기
2018년 1분기
2018년
2017년
2016년

매출액
4,446,822
4,334,171
17,820,781
17,926,063
22,976,035

매출원가
2,605,609
2,481,267
10,313,111
10,299,185
15,358,429

매출총이익
1,841,212
1,852,904
7,507,670
7,626,877
7,617,605

판매비와관리비
1,635,609
1,630,779
6,911,701
6,825,621
6,740,489

영업이익
205,255
221,058
597,004
801,038
904,585

기타수익
41,120
9,876
60,480
104,821
125,420

기타비용
52,889
19,622
692,989
595,960
373,561

금융수익
58,266
78,895
278,915
361,803
194,139

금융비용
146,199
114,337
411,620
482,943
343,836

당기순이익(손실)
109,173
(9,916)
(464,997)
(20,637)
246,875

매출총이익률
41.4%
42.8%
42.1%
42.5%
33.2%

영업이익률
4.6%
5.1%
3.4%
4.5%
3.9%

당기순이익률
2.5%
-
-
-
1.1%

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주) 2019년 1분기, 2018년 1분기 및 2018년 연결기준 손익계산서는 2018년 9월에 진행된 중국할인점 부문 매각에 따라 중국할인점 부문에서 발생한 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 2017년 분할 계획에 따라 분할되는 투자사업부문 관련 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 비교 표시되는 기간의 포괄손익계산서는 재작성되었습니다

2018년 경우 롯데쇼핑의 연결기준 매출액은 전년대비 0.6% 감소한 17조 8,208억원을 기록하였으며, 영업이익은 전년대비 25.5% 하락한 5,970억원을 기록하였습니다. 이는 국내외 소비심리 부진으로 백화점 및 할인점의 실적부진에 기인하는 것으로 판단됩니다.

[영업이익률 추이(연결기준)]

구분
2019년 1분기
2018년 1분기
2018년
2017년
2016년

영업이익률
4.6%
5.1%
3.4%
4.5%
3.9%

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주) 2019년 1분기, 2018년 1분기 및 2018년 연결기준 손익계산서는 2018년 9월에 진행된 중국할인점 부문 매각에 따라 중국할인점 부문에서 발생한 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 2017년 분할 계획에 따라 분할되는 투자사업부문 관련 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 비교 표시되는 기간의 포괄손익계산서는 재작성되었습니다

롯데쇼핑의 연결기준 영업이익률은 2011년 7.6%를 기록한 이후 2016년 3.9%까지 하락하였으나 이후 소폭 상승하여 2019년 1분기에는 4.6%를 기록하였습니다. 국내의 경기침체에 따른 내수경기 위축 및 해외사업 손실 지속 등으로 인하여 영업실적이 부진한 모습을 보이고 있습니다.

사업부문별 수익성을 분석해보면 백화점부문의 매출비중은 2019년 1분기 연결기준 17.4% 수준이나, 영업이익 비중은 77.4%에 달하며 전체적으로 백화점부문에 대한 이익의존도가 매우 높은 수준입니다. 최근 저성장 기조 장기화에 따른 민간소비 감소, 유통 채널간 경쟁심화에도 불구하고 오프라인 점포 운영혁신 등에 따라 기존점 매출 증가 및 판매비와 관리비가 감소함에 따라 2019년 1분기 백화점부문의 영업이익률은 약 20.6%로 전년동기의 17.4% 대비 개선된 모습을 보였습니다. 롯데쇼핑 영업이익의 상당 부분이 백화점 사업부에서 창출되고 또한 이러한 국내 민간소비 심리 둔화 등에 따라 백화점 사업부의 영업실적이 부진할 시 향후 롯데쇼핑은 영업이익률이 악화될 수 있다는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 

[사업부문별 수익성 추이(연결기준)]

(단위: 백만원,%)

사업부문
구 분
2019년 1분기
2018년 1분기
2018년
2017년
2016년

금 액
비 중
금 액
비 중
금 액
비 중
금 액
비 중
금 액
비 중

백화점
매출액
772,130
17.4
821,812
19.0
3,231,815
18.1
3,204,171
17.9
8,029,764
34.9

영업이익
158,844
77.4
143,251
64.8
424,806
71.2
395,619
49.4
614,359
67.9

할인점
매출액
1,592,411
35.8
1,552,439
35.8
6,342,287
35.6
6,577,411
36.7
8,200,736
35.7

영업이익
19,789
9.6
(43,725)
(19.8)
(287,402)
(48.1)
(228,585)
(28.5)
(96,649)
(10.7)

전자제품전문점
매출액
1,036,958
23.3
952,486
22.0
4,112,678
23.1
4,099,341
22.9
3,939,442
17.1

영업이익
24,279
11.8
41,378
18.7
186,481
31.2
207,463
25.9
174,540
19.3

슈퍼
매출액
474,162
10.7
489,989
11.3
1,975,447
11.1
2,071,411
11.6
2,189,249
9.5

영업이익
(17,462)
(8.5)
(9,667)
(4.4)
(62,137)
(10.4)
(4,682)
(0.6)
1,422
0.2

기타 (주1)
매출액
571,161
12.8
529,840
12.3
2,183,247
12.2
2,227,973
12.3
1,755,138
7.8

영업이익
20,853
10.2
(25,383)
(11.4)
33,878
5.6
160,253
20.0
69,621
7.7

합계
매출액
4,446,822
100.0
4,346,566
100.3
17,845,474
100.1
18,180,307
101.4
24,114,329
105.0

영업이익
206,303
100.5
105,854
47.9
295,626
49.5
530,068
66.2
763,293
84.4

중단손익
매출액
-
-
(12,395)
(0.3)
(24,692)
(0.1)
(254,244)
(1.4)
(1,138,294)
(5.0)

영업이익
(1,048)
(0.5)
115,204
52.1
301,378
50.5
270,970
33.8
141,292
15.6

연결
매출액
4,446,822
100.0
4,334,171
100.0
17,820,781
100.0
17,926,063
100.0
22,976,035
100.0

영업이익
205,255
100.0
221,058
100.0
597,004
100.0
801,038
100.0
904,585
100.0

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주1) 기타는 연결조정금액을 포함합니다.
주2) 공통자산 및 비용배부 기준 : 공통자산 및 비용은 각 사업부문별 귀속이 명확한 경우에는 직접 귀속시키고, 귀속여부가 불분명한 경우에는 별도의 배부기준 (매출액 비율, 인건비 비율 등)을 적용하여 각 사업부문에 배부합니다.

롯데쇼핑은 포화된 국내 시장에서의 한계를 극복하기 위해 동남아, 중국 지역 등으로 백화점과 마트사업을 확장하고 있으나 실적 부진이 계속해서 이어져가고 있습니다. 롯데쇼핑은 해외사업 수익성 개선을 위해 중국 마트 사업 매각을 완료하였으며, 2018년 4월 27일과 5월 11일 화북법인과 화동법인의 매각 결정을 공시하였습니다. 이후 2018년 8월 상해·북경 점포 법인매각 및 2018년 9월 심양·중경 점포를 폐점함에 따라 2019년 1분기말 기준 운영중인 중국 점포는 없습니다. 롯데쇼핑은 중국 롯데마트 법인 매각 이후 향후에는 견고한 성장세를 보이고 있는 동남아시아 지역의 집중, 사업 확장을 위해 수익성 개선을 도모하고자 합니다. 

전술한 바를 바탕으로 수익성 측면을 종합적으로 분석해보면 롯데쇼핑의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 롯데쇼핑의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 전체적인 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

만일 향후 임차인의 현금창출능력이 악화되고 재무상태가 악화될 경우, 이는 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 당사의 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.

롯데쇼핑(주)와 관련된 상세 정보는 [붙임 2] 스폰서에 관한 사항을 참고하시기 바랍니다.

(10) 본건 부동산 의존 위험

당사는 향후 새로운 자산을 취득하지 않을 경우, 예상되는 현금흐름의 전부를 롯데쇼핑(주)에 의해 운영되는 롯데백화점 강남점 및 공모 자금 및 차입을 통해 취득 예정인 부동산(롯데백화점 3개 점포(구리점, 광주점, 창원점) 및 롯데아울렛 2개 점포(청주점, 대구율하점), 롯데마트 4개 점포(의왕점, 서청주점, 대구율하점, 장유점))에 의존할 것입니다. 당사는 우선매수협상권 약정서에 따라 본 공모 후 롯데쇼핑으로부터 롯데쇼핑이 소유하는 부동산을 추가로 취득하기 위하여 우선적으로 협상할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 다만, 당사는 당사의 현금흐름의 출처를 늘리고 보다 다양화하며, 당사의 포트폴리오 집중도를 낮추기 위하여 위와 같은 추가 부동산이나 기타 다른 부동산 자산을 취득하지 않을 수 있습니다. 한편, 당사가 매입할 점포의 손상 또는 손실이 발생하는 경우 당사가 해당 부동산에 대하여 체결한 개별 임대차계약에 따라 해당 부동산에 대한 임대료 전액을 수취하지 못 할 수도 있으며, 그 결과 당사의 사업, 재정 상태, 운영 결과 및 주주에 대한 배당능력에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 

(11) 실적 추정 관련 위험

본 증권신고서에 포함된 예상 수익 및 예상배당수익률은 별도로 첨부된 재무분석보고서에 기재된 정보입니다. 별도로 첨부된 재무분석보고서에 기재된 정보는 당사의 향후 사업, 자본 구조, 부채 내용, 수입, 비용 및 자본적 지출 관련 정보를 포함하여 당사가 합리적이라고 판단하는 이용 가능한 정보에 기초한 가정을 기반으로 작성되었습니다. 그러나, 이러한 가정은 부정확하거나 변동될 수 있으며, 따라서 실제 결과와는 상당히 다를 수 있습니다. 따라서 이러한 재무정보가 반드시 당사의 향후 실적에 대한 지표가 된다고 보기는 어려우므로, 투자자분들께서는 이러한 정보에 지나치게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다.

(12) 추후 투자의 실패 위험

당사의 본 공모 후 추가 부동산에 대한 투자는 성공적이지 못하거나 당사의 기대를 충족하지 못할 수 있습니다. 당사의 부동산에 대한 투자 및 취득은 투자 실적의 예상치 미달, 부동산 개량에 소요되는 비용 예산의 부정확성, 임차인, 운영자 또는 관리인의 실적 부진 등 부동산 투자와 관련된 일반적인 위험을 수반합니다. 비록 당사가 향후 추가적인 부동산을 취득할 수 있다 하더라도 해당 부동산이 기존의 실적을 유지할 수 있거나 해당 부동산으로부터 기존의 소유자와 동일한 수준의 수익을 실현할 수 있다고 보장할 수 없습니다. 

(13) 임대차 거래 관련 위험

당사와 롯데쇼핑(주) 간에 체결된 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초합니다. Triple Net Lease란, 임차인이 임대료 이외에 재산세, 보험, 수리유지비를 부담하는 조건의 임대차계약입니다. Triple Net 계약에 따라 롯데쇼핑에게 각 임대 부동산의 일부를 자유롭게 전대할 수 있는 권리를 부여하는 등 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 보다 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한, 이러한 방식의 부동산 임대차계약은 통상적으로 임대차기간이 비교적 길고, 따라서 향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있습니다. 즉, 부동산 임대차
계약에 따른 고정된 연간 1.5%의 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고, 이는 당사의 수입에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 롯데쇼핑과의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성
이 존재합니다.

다. 기타 투자위험

(1) 유가증권 시장에서 거래량 부족에 따른 환금성 저해 위험

당사가 추진하는 주식의 공모가 성공적으로 완료될 경우 유가증권시장에 상장하게 될 주식수는 171,968,884주이며 자본금은 860억원이 됩니다. 당사의 최대주주인 롯데쇼핑(주)는 유가증권시장 상장규정에 따라 계속보유확약서 및 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)와 체결한 보호예수 약정서
에 의거하여,
2019년 5월 30일로부터
1년간 소유 주식 100%인
85,984,442주

전부(2019년 3월 29일 발기설립 시 발행한 주식 10,000,000주 및 2019년 5월 30일 현물출자 시 발행한 주식 75,984,442주)를 한국예탁결제원에 보관하고, 유가증권시장 상장법인의 경쟁력 향상이나 지배구조의 개선을 위한 기업인수, 합병 등 한국거래소가 필요하다고 인정하는 경우 이외에는 그 주식을 인출하거나 매각하지 않을 것이며, 보관 인출 또는 매각의 방법 및 절차 등에 관하여는 계속보유확약서에 정하는 바에 따릅니다. 당사가 영위하는 부동산사업은 시장금리의 상승으로 인한 투자매력의 감소, 보유 부동산 매각 손실 등으로 인해 주가 하락 시 투자수요의 감소로 인하여 거래량이 급감할 수 있으며 이 경우 주식의 매매에 어려움에 따른 환금성이 저해될 위험이 있습니다.

(2) 주식가치 희석에 따른 위험

당사가 현재 고려 중인 투자대상 자산 취득을 위해 현재 추진하고 있는 공모 이외에도 유가증권시장 상장 이후 유상증자가 진행될 수 있습니다. 이는 부동산투자회사 특성상 규모의 경제를 통해 일반관리비의 비중을 낮추어 수익을 극대화 하기 위한 방안이며 지속적인 부동산 투자를 위함입니다. 이러한 추가적인 유상증자를 통한 자금조달을 통하여 추가로 취득하는 부동산의 수익성이 상대적으로 낮을 경우 주식가치의 희석화를 가져올 수 있습니다. 따라서 투자자분들은 이러한 주식가치의 희석화에 따른 위험을 미리 인지하시기 바랍니다.

(3) 투자대상 선정의 위험

당사는 투자대상 부동산 선정시 이사회 및 주주총회 결의를 득하고 있으며, 신규부동산 취득시 국토교통부로부터 변경인가를 받게 됩니다. 당사는 이렇게 관련 법령 및 정관에 규정된 사항 이외에도, 당사의 자산관리위탁업체인 롯데에이엠씨(주)는 회사의 내규에 의하여 투자대상 부동산 선정 시 자체적인 투자심의위원회를 통해 투자 여부를 심의하는 절차를 거쳐 자산 편입을 결정하게 됩니다. 다만, 상기 절차상의 독립성이 저하되어 객관적인 판단이 이루어지지 못하는 경우가 발생할 수 있으니, 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

(4) 공모자금 사용의 불확실성에 따른 위험

당사는 금번 공모를 통해 조달한 자금과 대출금으로 롯데백화점 구리점 등 7개 점포에 대해 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급할 예정입니다. 공모자금을 포함한 자금조달계획과 자금의 상세 활용 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용내역]

(단위 : 원)

구 분

공모금액
거래상대방

내 용

부동산매매대금
납부 (운영자금)

408,426,099,500
롯데쇼핑
롯데백화점 구리점 등
9개 점포

합 계

408,426,099,500

주1) 공모금액은 공동대표주관회사와 발행회사가 협의하
여 제시한 공모희망가액
(4,750원 ~ 5,000원)의 밴드 하단가액인 4,750원
기준으로 계산한 금액이며, 확정된 금액이 아니므로 추후 변동될 수 있습니다.

주2) 공모를 통해 유입된 자금으로 부족한 부분에 대해서는 차입 예정입니다.

상기 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산사업 특성상 매입 완료가 이루어지기 전까지 수없이 많은 변수가 존재하며 매입가격의 변동, 매입시기의 연기, 매입대상 변경 등으로 인해 현재의 사업 계획대로 사용되지 못할 확률은 존재합니다. 따라서 현재 공모자금 사용내역은 확정된 것이 아니므로 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

(5) 대리인 및 이해상충위험 관련

당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 독립법인으로 독자적인 업무 및 이익창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다. 따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관기관 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

(6) 관리종목 및 상장폐지에 따른 위험

상장 요건을 갖추어 상장에 성공한 경우라도 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있습니다. 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준 최근 사업연도 50억원 미만인 경우 관리종목지정, 2년 연속 50억원 미만인 경우는 상장폐지가 될 수 있습니다.
 
주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액기준(50억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 이에 당사는 2019년 10월 중 상장을 하는 경우 최초로 도래하는 2개 사업연도(2020년 1월 1일~2020년 12월 31일)의 매출액이 50억원 미만인 경우 2020년 12월말 결산기(감사보고서 제출) 이후 관리종목에 편입될 수 있습니다.

당사의 경우 롯데쇼핑㈜와 체결하였거나 체결할 장기임대차계약에 따르면 최초로 도래하는 2개 사업연도의 영업수익은 약 746억원을 기록할 것으로 예상되며, 그에 따라 매출액이 50억원을 하회할 가능성은 높지 않습니다. 다만 롯데쇼핑 영업의 중단 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정 및 상장 폐지의 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구 분
관리종목 지정
폐 지

정기보고서
사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의 법정기한내 미제출
- 사업보고서 미제출로 관리종목 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출
- 분기,반기보고서의 미제출로 관리종목 지정된 상태에서 추가로 사업보고서, 분기,반기보고서를 법정 제출기한까지 미제출

감사의견

- 최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 감사의견이 감사범위 제한에 따른 한정인 경우

- 최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 부적정 또는 의견거절인 경우

- 개별재무제표의 감사의견이 부적정 또는 의견거절
- 관리종목 지정 후 감사범위제한으로 인한 한정

자본잠식
자본잠식률 50% 이상
자본금 전액잠식 또는 2년 연속 자본잠식률 50% 이상

매출액
최근 사업연도 50억원 미만
(단, 부동산개발사업이 총자산의 30% 이하인 경우 30억원 미만)
매출액 미달로 관리종목 지정된 상태에서 최근 사업연도말 매출액 50억원 미만
(단, 부동산개발사업 투자비중이 30% 이하인 경우 2년 연속 30억원 미만)

주가
보통주 종가가 액면가 20% 미달 30일간 지속되는 경우. 다만, 그 30일 동안의 평균 상장시가총액이 5,000억원 이상인 경우에는 이 호를 적용하지 않는다.
주가 미달로 관리종목 지정 후 90일 동안 액면가 20% 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

시가총액
50억 미만 30일간 지속
시가총액 미달로 관리종목 지정 후 90일 동안 50억원 이상인 상태 10일 이상 계속 또는 30일 이상 요건을 충족하지 못할 경우

해산
해당사항 없음
법률에 따른 해산사유 해당시

최종부도
해당사항 없음
어음/수표 최종부도 또는 거래정지

주식양도
해당사항 없음
주식양도에 제한을 받는 경우

파산신청 등
회생절차개시신청 또는 파산신청시 (단, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외)
관리종목 지정 후 회생 미인가
(상장적격성 실질심사 대상)

공시의무
1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상
- 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가
- 고의, 중과실로 공시의무 위반
(상장적격성 실질심사 대상)

자산구성
「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 같은 법 제49조의2제1항제1호로 한다)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달
관리종목 지정 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

배당요건
「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달
2사업연도 계속하여 배당요건에 미달한 경우

경영성과
비개발 위탁관리 부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 100분의 30을 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우
경영성과 미달로 관리종목 지정 후 1년 이내 해소하지 못하는 경우

기타
공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우

- 상장 또는 상장폐지 심사 과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 적혀있거나 빠진 사실이 발견된 경우

- 유상증자, 분할 등이 상장폐지를 회피하기 위한 것으로 인정되는 경우
- 해당 법인에 상당한 규모의 횡령·배임 등과 관련된 공시가 있거나 사실 등이 확인된 경우
- 국내회계기준을 중대하게 위반하여 재무제표를 작성한 사실이 확인되는 경우
- 주된 영업이 정지된 경우
- 자본잠식으로 제1항제3호의 상장폐지 사유에 해당된 보통주권 상장법인이 사업보고서의 법정 제출기한까지 세칙으로 정하는 감사보고서를 제출하여 그 사유를 해소한 사실이 확인되는 경우

- 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우
(상장적격성 실질심사 대상)

(7) 회사의 종류에 따른 위험

당사는 국토교통부 인가를 받아 위탁관리부동산투자회사로서 사업을 영위할 수 있고, 자산관리회사는 국토교통부 인가를 받아 당사의 자산을 관리할 수 있습니다. 당사가 부동산투자회사로서의 지위를 유지하고 자산관리회사가 자산관리회사로서의 지위를 유지하려면, 당사와 자산관리회사는 각각 관련 법률 및 규정에 따라 요구되는 사항을 준수하여야 하고, 정부당국의 지속적인 감독을 받게 될 것입니다. 부동산투자회사와 자산관리회사에 적용될 수 있는 법률 및 규제는 변경될 수 있으며, 이 경우 당사의 주가 및 배당금 지급 능력에 영향을 미칠 수 있습니다.

집합투자기구는 기본적으로 블라인드 형식(先투자자금 확보, 後투자 방식)으로 운용되는 만큼 현시점에서의 사업계획은 확정적인 사항이 아니며, 이후 투자단계에서 신규 부동산취득 등 국토교통부 영업인가시의 사업계획이 달라지는 경우 변경 인가 등 소정의 절차를 거쳐 투자여부를 결정하게 되므로 사업계획이 변동될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.

(8) 제도변화 위험 관련

부동산투자회사법, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 등 법률 개정에 따라 당해 회사의 운용성과에 영향을 미칠 수 있습니다. 

(9) 특수관계자 거래 관련 위험

당사는 롯데쇼핑과 현물출자계약, 부동산 매매계약, 부동산 임대차계약을 체결하였고, 롯데쇼핑의 모회사인 롯데지주의 자회사인 자산관리회사와 자산관리계약을 체결하였습니다. 부동산 매매계약상 부동산에 대한 매매가격은 독립된 가치평가 절차에 근거하여 결정되었고, 당사는 롯데쇼핑, 자산관리회사 및 당사가 신의성실에 입각해 협상하여 독립당사자간 정상적인 거래 조건을 반영하기 위해 노력하였다고 판단하나, 위 계약들은 실제 독립 당사자간 협상의 결과가 아니며, 결과적으로 위 계약들의 조건이 특수관계가 없는 제 3자와 협상한 경우와 동일한 정도로 당사에 유리하다고 보장할 수 없습니다.

(10) 부외부채 위험

본 부동산 매매거래의 일부분으로서 당사가 취득하는 부동산은 현재 존재하나 알려지지 않은 채무를 수반할 수 있습니다. 부동산 매매계약은 일정한 시간적 제한을 두고 부외부채에 대한 책임을 롯데쇼핑이 부담하도록 하고 있으나, 만약 롯데쇼핑이 이러한 채무로부터 당사를 면책하지 못하거나 손해를 배상하지 못한다면 당사에 손실이 발생할 수 있고, 이러한 손실이 심각한 경우 당사의 사업, 재정 상태 및 운영 결과에 중대한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

(11) 집단소송 관련 위험

『증권관련 집단소송법』에 따르면 국내 상장사의 합계 지분율이 총지분의 0.01% 이상이고 회사가 발행한 주식 관련 거래로 인해 손해를 입었다고 주장하는 50명 이상의 사람들을 대신하여 한 명 이상의 원고가 집단소송을 제기할 수 있습니다. 증권 거래 관련 집단소송이 발생할 경우 당사는 추가적인 소송 위험에 노출될 수 있으며, 이 경우 상당한 비용이 발생할 수 있으며 당사의 관심과 자원을 당사의 핵심 사업에 집중하지 못하게 될 수 있습니다. 

(12) 소수주주권 관련 위험

본 공모 이후 당사 주식은 한국거래소 유가증권시장에 상장될 예정입니다. 국내 법에 의하면, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 1% 이상을 보유한 주주들은 (i) 해당 부동산투자회사를 대리하여 주주대표소송을 제기할 수 있고 (ii) 이사가 부동산투자회사의 정관, 관련 법률이나 신의성실의무를 위반한 경우 해당 이사에 대하여 그 행위를 중단할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 상장된 부동산투자회사의 발행주식총수의 3% 이상을 보유한 주주들은 (x) 부동산투자회사의 회계장부를 열람하고, (y) 이사, 감사 또는 청산인의 해임이 부동산투자회사의 주주총회에서 승인되지 않은 경우 법원에 이들에 대한 해임 명령을 신청할 수 있으며, (z) 법원에 주주총회 소집 명령 또는 부동산투자회사의 사업이나 재정 상황을 검사하기 위한 검사인의 선임 명령을 신청할 수 있습니다. 당사의 소액주주들과 이사회 및 주요주주와의 이해관계는 상이할 수 있으며, 이로 인해 소액주주들이 법적 행동을 통해 당사 이사회가 결의한 전략의 시행을 방해할 경우 당사의 사업과 성과에 불리한 영향을 미칠 수 있습니다.

(13) 상장 지연 또는 실패 관련 위험

공모 자금 납입일 이후 당사가 상장 신청 시 상장요건에 부합할 수 없는 경우, 당사 보통주의 상장이 지연되거나 실패할 수 있으며 이는 당사 보통주의 유동성 및 시장가격에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(14) 미래 예측 관련 위험

본 증권신고서는 당사의 현재 예측을 토대로 한 미래 예측에 대한 내용을 포함하고 있으며, 상기에 언급된 당사 사업 관련 위험 및 기타 요인들로 인하여 본 증권신고서에 포함된 다양한 미래 예측에 대한 내용과 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 상기 위험 및 기타 위험과 관련된 일부 기업정보공시는 그 특성상 예측에 불과하며, 이러한 불확실성이나 위험이 하나 이상 현실화되는 경우, 실제결과는 과거 실적은 물론 추정치, 예상치와도 상당히 달라질 수 있습니다. 미래 예측 자료들은 본 증권신고서 기준일자 현 시점에서 이루어진 것으로, 투자자분들께서는 이에 과도하게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 또한 당사는 법률이 요구하는 바를 제외하고는, 새로운 정보 취득, 미래 사건 발생 등과 관계없이 미래 예측 자료를 갱신 또는 수정할 어떠한 의무도 없으며, 이와 같은 의무를 명시적으로 부인하는 바입니다. 향후 당사 또는 당사 대리인이 제공하는 모든 미래 예측에 대한 내용에는 본 부문에 기재된 유의사항이 적용됩니다.

라. 이 집합투자기구에 적합한 투자자 유형

투자위험 등급
(
1
) 등급
매우 높은 위험

※ 등급 괄호안에는 숫자를 기재하며 오른쪽칸에는 등급에 따른 위험 수준을 기재

자산관리회사와 공동대표주관회사는 당사(집합투자기구)에 적합한 투자자유형을 1등급(매우 높은 위험)으로 책정하였습니다.

당사는 부동산(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ분양권 등 부동산 관련 권리를 포함한다)에 주로 투자하여 임대사업을 통한 임대수익 및 부동산 등 매각 등을 통한 자본이득을 추구하며, 청약에 참여하면 당사의 지분증권(보통주식)에 직접 투자하게 됩니다. 이에 따라 상장 후 주가는 공모가를 20% 이상 하회할 수 있으므로, 매우 높은 위험 수준의 투자위험을 지니고 있습니다.

따라서 당사에 대한 투자는 매우 높은 수준의 투자위험을 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 또한 당사는 투자대상자산을 매입하기 위하여 매입부동산을 담보로 차입금을 조달할 예정으로 부채가 전혀 없었을 경우보다 사업계획 대비 임대수익이나 매각차익이 현저히 미달할 경우 손실이 확대될 수 있는 위험이 있습니다. 당사는 정관에 존속기간이 정해져 있지 아니한 영속형 부동산투자회사로서, 공모 후에도 추가적인 자금 조달을 통하여 부동산에 투자할 수 있으므로, 편입되는 자산의 성격에 따라 수익성이 변동될 수 있습니다.

당사는 공모 후 한국거래소에 상장할 예정이나 유동성이 낮아 실제 거래가 이루어지지 아니할 수 있으며, 공모가격보다 낮은 가격으로 거래될 수 있으므로 이에 대해 잘 이해하는 투자자에게 적합합니다.

[투자자유형 및 금융투자상품 Matrix]

투자위험등급

상품등급
매우
높은
위험
높은
위험
다소
높은
위험
보통
위험
낮은
위험
매우
낮은
위험

국내채권
(국내 신용등급)
BB+이하 채권
BBB- 채권
BBB+, BBB0 채권
특수채, 금융채 / A-이상 채권
A-이상 채권
국고채, 통안채, 지방채, 보증채 / 원화 RP

파생

결합

증권

DLS/

DLB

원금비보장형 DLS(낙인배리어 70% 이상 ~ 130% 이하)
원금비보장형 DLS(낙인베리어 70% 미만, 130% 초과)
원금보장형 DLS
-
-
-

펀드
1등급
2등급
3등급
4등급
5등급
6등급

주식/ELW/ETN
ELW, ETN, 신용거래, 투자경고종목, 투자위험종목, 관리종목
KONEX/해외주식, K-OTC/K-OTCBB
일반종목
-
-
-

펀드
(집합투자증권)
채권형(BB+ 이하)
국내주식형
해외주식형
파생형
원금비보존
ELF
채권형
(BBB+ ~ BBB-), 인덱스펀드, `, 주식혼합형, 원금부분보존 추구형 ELF
채권혼합형
채권형
(A-이상)
원금보존
추구형
ELF
국공채형
MMF

주1) 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주) 및 홍콩상하이증권 서울지점은 비상장주식의 경우 초고위험 상품에 준하여 투자위험도를 분규하고 있습니다.

주2) 상기 위험등급 분류기준은 판매회사 내부기준으로서 다른 집합투자업자의 집합투자기구 위험등급 분류기준과는 차이가 있을 수 있습니다.

주3) 위 위험등급에 대한 설명은 해당 상품 유형의 기본적 속성을 단순화하여 기술한 것입니다. 실제 위험등급의 분류는 상품의 세부적 속성을 고려하여 판단하게 되므로 일부 상품의 경우 부여된 위험등급이 해당 위험등급에 대한 상기 설명과 일치하지 않을 수 있습니다.

11. 매입, 환매, 전환 기준

가. 매입

당사의 총 발행금액은 아래와 같습니다.

[발행금액 변동 사항]

(단위: 주, 백만원)

연월일

주식종류

주식수

주 당

액면가액(원)

주 당

발행가액(원)

총발행가액

증(감)자 후
자본금

비 고

2019.03.29
보통주
10,000,000
500
500
5,000
5,000
설립

2019.05.30
보통주
75,984,442
500
5,592
424,905
37,992
유상증자
(현물출자)

계
85,984,442
500
-
429,905
42,992
-

당사의 공모증자는 20
19년
10월 08일 ~ 11일, 3영업일간
청약이 실시되는 일반공모를 통하여 이루어질 예정입니다. 또한 일반공모를 통하여 발행될 신주를 포함한 회사의 전체 주식은 2019년 10월 중에 한국거래소 유가증권시장에 상장되어 매매되는 것을 목표로 하고 있습니다.

[공모(예정) 금액]

(단위: 주, 원)

주식
종류
공모 예정
주식수
주당
액면가(원)
액면총액
주당
공모가(원)
공모총액
비고

보통주
85,984,442
500
42,992,221,000
4,750
408,426,099,500
일반
공모

주)

주당 공모가액, 공모총액은 공모희망가
액인
4,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750
원 기준이며, 주당 공모가액 확정에 따라 최종 공모총액은 변경될 수 있습니다.

※ 투자자들께서는 금번 청약에 앞서 회사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과, 주식가격 변동 등에 따라 원금의 일부 또는 전부에 이르는 손실이 발생할 수 있는 상품이라는 점에 유의하시어 주권의 매입을 청구하시기 바랍니다.

나. 환매

해당사항 없습니다.

다. 전환

해당사항 없습니다.

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가

가. 기준가격의 산정 및 공시

(1) 기준가격의 산정

회사는 『부동산투자회사법』제18조(발행조건) 및 『부동산투자회사법 시행령』제15조(주식의 발행가액)에 의
거,
이사회 결의(2019년 8월 1일)
를 거쳐
금번 일반공모의 1주당 모집가액을 평가가격에서
0.8%~5.7% 할인한 공모가격 Band를 주당 4,750원~5,000원(액면가 대비 850%~900% 할증)
으로 결정하였습니다. 아울러 금번 일반공모를 통해 발행예정인 주식은 모두 기명식 보통주로 의결권, 배당, 잔여재산분배 등을 포함한 모든 권리내용은 동일합니다.

(2) 관련 근거

1) 당사는 외부기관 평가를 실시하지 않고, 대표주관회사와 협의 하에 자체적으로 공모가격을 산정하였습니다.

2) 부동산투자회사인 당사는 부동산투자회사법 제18조(발행조건) 및 부동산투자 회사법 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여 주식의 발행가액을 산정하였습니다. 현재 당사는 비상장법인이므로, 부동산투자회사법 시행령 제15조 단서조항에 언급된 방식을 준용하였습니다.

[부동산투자회사법]

제18조(발행조건)

① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

[부동산투자회사법 시행령]

제15조(주식의 발행가액)

법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의8제2항에 따라 산정한 가격 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과
금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

제16조 (현물출자) 
① 삭제

② 법 제19조제5항에 따라 현물출자를 하는 재산 가액의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 가격시점에서의 평가가격을 산정하는 방법(이하 "수익환원법"이라 한다)에 따른다.

③ 수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항에 따른 감정평가준칙에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재산을 평가할 수 있다.

④ 제2항 및 제3항에 따라 현물출자 재산의 가액을 평가한 감정평가업자는 「상법」 제422조에 따른 해당 부동산투자회사에 대한 검사인으로 선임될 수 없으며, 해당 감정평가업자의 가액평가를 현물출자에 대한 검사인의 조사로 갈음할 수 없다.

⑤ 현물출자 재산의 평가업무를 수행하는 감정평가업자의 선정, 현물출자 재산의 가액에 대한 평가보고서의 채택, 검사인의 선임청구는 이사 전원의 동의를 받아야 한다. 이 경우 현물출자자인 이사는 의사결정에 참가할 수 없다.

⑥ 현물출자 재산의 가액에 대한 평가를 한 날부터 1년이 지날 때까지 현물출자가 이루어지지 아니한 경우에는 다시 평가하여야 한다.

(3) 세부 산정 내역

당사는 비상장 상태이므로 부동산투자회사법 시행령 제15조에 따라 공모가격을 결정하기 위하여 증자를 결의
한
이
사회결의
일(2019년 8월 1일) 전일(2019년 7월 31일)
을 기준으로 산정하였습니다. 다만 당사는
2019년 7월 31일
현재 재무상황에 대하여 외부감사인의 감사 또는 검토를 받지 않았음을 유의하시기 바랍니다.

- 재무상태표

[ 재무상태표 ]

2019년 7월 31일 현재

(단위: 원)

과 목
금 액

자 산

유동자산

179,849,808,847

현금및현금성자산
176,471,018,285

매출채권및기타채권
3,377,397,502

당기법인세자산
1,393,060

비유동자산

447,666,680,576

투자부동산
447,666,680,576

자 산 총 계

627,516,489,423

부 채

유동부채

4,378,593,699

기타지급채무
1,746,756,909

기타금융부채
1,830,047,519

기타비금융부채
801,789,271

비유동부채

190,538,639,145

금융부채
168,983,088,400

기타금융부채
16,373,427,862

기타비금융부채
5,182,122,883

부 채 총 계

194,917,232,844

자 본

자본금
42,992,221,000

자본잉여금
386,696,416,014

이익잉여금
2,910,619,565

자 본 총 계

432,599,256,579

부 채 및 자 본 총 계

627,516,489,423

주) 상기 재무상태표는 당사의 자체 결산 수치이며, 외부감사인의 감사 또는 검토를 받지 아니하였습니다.

- 개별자산의 가치합계액

[ 개별자산의 가치 합계액 ]

2019년 7월 31일 현재

(단위: 원)

구 분
적용 금액
비 고

부동산
448,259,534,480
주1)

증권
-
주2)

금융기관에의 예치금
176,471,018,285
주3)

그 밖의 자산
3,378,790,562
주4)

합 계
628,109,343,327

주1)

구 분
금 액
비 고

토지
378,776,064,146
당사가 보유한 부동산은 취득 후 1년이 경과하지 않았기 때문에 취득가액을 적용
(부동산투자회사법 시행령 제15조)

건물
68,798,991,716

건설중인자산
684,478,618
-

합계
448,259,534,480

주2)
해당사항 없음

주3)
2019년 7월 31일 기준 현금 및 현금성 자산

주4)

구 분
금 액

매출채권
2,025,380,499

미수금
1,346,149,292

미수수익
5,867,711

미수법인세환급액
1,393,060

합계
3,378,790,562

- 부채 내역

[ 부채의 가치 합계액 ]

2019년 7월 31일 현재

(단위: 원)

구 분

재무제표상 금액

1. 유동부채

4,378,593,699

미지급금

1,746,756,909

미지급비용

1,830,047,519

부가세예수금

274,793,719

선수수익
526,995,552

2. 비유동부채

190,538,639,145

장기선수수익

5,182,122,883

임대보증금
16,373,427,862

사채

168,983,088,400

부채총계

194,917,232,844

- 주당 공모가액 산출 내역

구 분

내 용

비 고

발행주식 총수(A)

85,984,442주

-

개별자산의 가치 합계액(B)

628,109,343,327원

부동산 취득가액 및
2019.7.31 재무제표

부채 총계(C)

194,917,232,844원

2019.7.31 재무제표

개별자산의 가치합계액에서 
부채총계를 차감한 금액(D)

433,192,110,483원

(D)=(B)-(C)

주당가액(E)

5,038원

(E)=(D)/(A)

할인율(F)

0.8% ~ 5.7%

주당가액(E) 대비 예정공모가액
(4,750∼5,000원)
의 할인율

주당 공모가액(예상, G)

4,750원 ~ 5,000원

(G)=(E)x(1-(F))

주1) 발행제비용의 내역은 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - 3. 모집예정금액을 참고하시기 바랍니다.

주2) 당사의 관계법령인 부동산투자회사법 제18조 및 동법 시행령 제15조는 부동산투자회사가 주식
을 발행할 때, 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발행주식 총수로 나눈 금액
(주당가액(E), 5,038원)
과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건을 감안하여 이사회에서 결정하도록 하고 있습니다. 당사는 비상장법인으로 당사의 주식의 시장가격이 형성되어 있지 않은 점, 보유 부동산가치 평가시 취득가액 적용 등을 종합적으로 고려하여, 산출된 주당가액(E)에서 할인율 범위(Band)
0.8%∼5.7%
를 적용한 주당 공모가액(예정)을 최종 산출하였습니다.

주3) 상기 평가금액은 부동산투자회사법 제18조 및 동법시행령 제15조에 의거하여 산정하였습니다. 상기 금액은 절대적 평가금액 또는 상장 후 주가를 의미하는 것이 아니며, 상장 후 주가는 공모가를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 또한, 개별자산의 합계액을 구하는 데 있어 적용한 재무상태표는 당사의 자체 결산수치이며 외부감사인의 회계감사 또는 검토를 받지 아니한 수치입니다.

(4) 공시시기 및 방법

1) 공시시기

당사는 『유가증권시장 상장규정』에 의거 상장요건을 충족시켜 한국거래소 유가증권시장에 상장됨을 전제로 향후 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 및 관련 규정에서 정하는 바에 따라 사업보고서 등을 공시하는 것을 원칙으로 하며, 자산가치의현저한 변화 등 주요공시사항 발생시에는 지체없이 공시할 예정입니다.

2) 공시방법

금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 한국거래소 상장공시시스템(http://kind.krx.co.kr)을 통해 공시합니다.

나. 집합투자재산의 평가방법

해당사항 없습니다.

13. 보수 및 수수료에 관한 사항

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

해당사항 없습니다.

명칭
(클래스)
가입자격
수수료율

선취
판매수수료
후취
판매수수료
환매수수료
전환수수료

-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-

부과기준
-
-
-
-

※ '명칭(클래스)'에서 클래스는 해당 클래스(종류)의 영문자(숫자등 포함)만 기재(예> A클래스→A)

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

해당사항 없으나, 다음의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

명칭
(클래스)
지급비율(연간, %)

집합투자
업자
보수
판매회사
보수
수탁회사
보수
일반사무
관리회사
보수
기타비용
총 보수
ㆍ비용
총 보수ㆍ비용(피투자 집합투자기구 보수포함)
증권
거래비용

-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-

지급시기
-
-
-
-
-
-
-
-

※ '명칭(클래스)'에서 클래스는 해당 클래스(종류)의 영문자(숫자등 포함)만 기재(예> A클래스→A)

구분
인수인
금액(원)
비율

인수수수료

(총 공모금액의
1.0%)

한국투자증권(주)
1,021,065,273
25.00%

노무라금융투자(주)
1,021,065,273
25.00%

홍콩상하이증권 서울지점
1,021,065,225
25.00%

KB증권(주)
340,355,075
8.33%

삼성증권(주)
340,355,075
8.33%

하나금융투자(주)
340,355,075
8.33%

합 계
4,084,260,995
100.0%

주1)
공모희망가액인 4,750원 ~ 5,000원의 하단인 4,750원을 기준으로 산정한 금액입니다.

주2)
인수수수료 산정과 관련하여 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 13.보수 및 수수료에 관한 사항 - 나.집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용을 참고하시기 바랍니다.

(1) 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.0%에 해당하는 금액입니다.

(2) 이와 별도로 발행회사는 각 공동대표주관회사의 인수금액에 0.5%의 범위 내에서 각 공동대표주관회사의 상장관련 업무 성실도와 기여도 등을 종합적으로 고려하여 발행회사 자체 평가기준에 따라 별도의 대표주관회사 성과수수료를 지급할 수 있습니다.

(3) 또한 일반청약자 배정 총액(전체 공모금액의 35% 상당 금액)의 0.36%를 일반청약 성과수수료로 하여 각 일반청약취급 인수단 구성원의 청약률에 따라 안분하여 지급합니다. '청약률'이란, 일반청약취급 인수단 구성원들을 통하여 접수된 일반청약자의 총 청약주식수를 분모로 하고 각 해당 일반청약취급 인수단 구성원을 통하여 접수된 일반청약자의 청약주식수를 분자로 하는 비율을 말합니다. 

상기 인수대가는 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 제시한 공모희망가액 4,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750원을 기준으로 성과수수료를 고려하지 않은 금액이며, 향후 수요예측 이후 결정되는 확정가액에 따라 변동될 수 있습니다. 만약 발행회사가 대표주관회사 성과수수료와 일반청약 성과수수료를 지급하게 되는 경우 기본수수료 및 성과수수료(대표주관회사 성과수수료 및 일반청약 성과수수료)를 포함한 총 인수대가는 공모희망가액 중 최고가액인 5,000원 기준 6,448,833,150원(총 공모가액의 1.5%)까지 증가할 수 있습니다.

다. 집합투자업자 위탁보수

당사가 자산관리위탁업체인 롯데에이엠씨(주)에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

구분
지급대상
항목
지금금액
지급시기
비고

자산관리
수수료
롯데
에이엠씨(주)
운용기본
수수료
매입금액의 각 연 0.2%
매 결산기 단위로 결산보고서에 대한 감사인 의견 제출 후 청구한 날로부터 7일 이내에 지급
일할계산

취득
수수료
각 대상 자산별로 매입금액의 0.4%
각 대상 자산에 대한 각 권리가 이전된날(부동산의 경우, 소유권이전등기신청 접수일 기준) 후 청구한 날로부터 7일 이내에 지급
-

매각
수수료
1. 매각기본수수료: 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.7%
2. 매각성과수수료: 대상 자산별로 각 자산 매각 시 매각차익의 10%
대상 자산의 매각완결일(대상 자산의 권리가 이전되는날. 단, 부동산의 경우 소유권이전등기신청 접수일) 후 청구한 날로부터 7일 이내에 지급
-

주) 부가가치세 별도

라. 판매회사의 위탁보수

당사가 공동대표주관회사인 한국투자증권(주), 노무라금융투자(주), 홍콩상하이증권 서울지점 및 인수회사인 KB증권(주), 삼성증권(주), 하나금융투자(주)에 지급하게 될 위탁보수는 없으며, 판매수수료 대가로 인수수수료를 수취합니다.

구분
판매회사
지급
수수료
지급시기
비고

판매
수수료
한국투자증권(주)
-
공모 완료시
-

노무라금융투자(주)

홍콩상하이증권 서울지점

KB증권(주)

삼성증권(주)

하나금융투자(주)

마. 자산보관회사의 위탁보수

당사가 (주)우리은행에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

자산보관
수수료
매입가액의 0.4bp(부가가치세 별도)
매 결산기 마다
해당 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급
일할계산

주) 부가가치세 별도

바. 사무관리회사의 위탁보수

당사가 (주)국민은행에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구분
지급금액
지급시기
비고

일반사무
수탁수수료
1. 상장 전: 매입가액의 0.5bp(부가가치세 별도)
2. 상장 이후: 매입가액의 0.9bp(부가가치세 별도)
매 결산기 마다
해당 결산 주주총회일로부터 7일 이내 지급
일할계산

주) 부가가치세 별도

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항

가. 이익 배분

(1) 배당가능이익

당사는 부동산투자회사법 제28조 및 회사 정관 제53조에 따라 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액 확정은 주주총회 결의를 통해 확정할 것입니다.

[부동산투자회사법]

제28조(배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 2016년 12월 31일까지 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다.

1. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의

2. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제462조제2항 본문에 따른 주주총회의 결의

③ 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조제1항에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도 감가상각비의 범위에서 대통령령으로 정한다.

④ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 총자산에서 대통령령으로 정하는 비율 이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 결정된 배당은 주주총회의 결의를 거쳐 실시한다. 다만, 정관으로 이사회의 결의로 배당을 할 수 있다고 규정하는 경우에는 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.

[정관]

제53조(이익의 배당)

① 회사는 매 사업연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주총회 또는 제50조 제6항에 따른 이사회의 결의에 따라 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조 제1항에도 불구하고 부투법 시행령 제32조가 정하는 바에 따라 해당 사업연도의 감가상각비 상당액을 초과배당할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 현금으로 하여야 한다.

③ 회사가 제12조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액의 결정하여야 한다. 이 경우 이사회 결의로 배당을 실시할 수 있다.

(2) 배당정책

당사의 배당금액은 기본적으로 사업연도별 당기 배당가능이익의 90% 이상을 현금 배당할 계획으로 있으며, 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 당사의 회계연도는 정관 기준으로 매년 1월 1일 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일현재 주주명부에 적법하게 등재된 당 회사의 주주에게 지급됩니다. 

(3) 예상배당금

향후 배당금 예상배당금 산정을 위한 추정손익계산서 가정은 아래와 같습니다.

[손익계산서 추정]

구분
주요 내용

영업수익

- 본 분석에서 당사의 영업수익은 책임임대차계약을 바탕으로 한 임대수익입니다.
- 책임임대료: 월임대료 6,199백만원 가정

(단위 : 백만원)

구분
점포
임대면적(㎡)
임대보증금
월임대료

Tranche A
롯데백화점 창원점
롯데마트 의왕점
롯데마트 장유점
건물: 216,694.29
토지: 54,343.40
21,761
1,814

Tranche B
롯데백화점 구리점
롯데아울렛 청주점
롯데아울렛 대구율하점
롯데마트 서청주점
롯데마트 대구율하점
건물: 261,604.26
토지: 57,741.40
24,929
2,077

Tranche C
롯데백화점 강남점
롯데백화점 광주점
건물: 160,480.69
토지: 21,358.70
27,700
2,308

합계
74,390
6,199

- 운영기간 : 롯데백화점 강남전 이외의 9개 점포의 취득시점을 2019년 10월말로 가정하였으며, 투자대상 자산에 대한 각각의 임대차 계약기간(Tranche A 9년, Tranche B 10년, Tranche C 11년)으로 가정하였습니다.

- 임대료 상승률은 연 1.50% 입니다.(2020년 11월부터 상승률 적용)
- 책임임대차계약을 체결하였으며, 공실에 대한 가정은 없습니다.

영업비용

- 관리비, 보험료 및 제세공과금 등을 임차인이 전액 부담하는 Triple Net Lease입니다.
- 위탁관리보수: 자산관리수수료, 사무수탁수수료, 자산보관수수료

- 기타비용: 법률자문, 회계자문, 세무용역수수료, PM 수수료, 공정가치평가, 운영예비비, 임원보수, 브랜드사용료 등

이자수익
- 전월말 현금잔액에 연 1.0%의 이자율 적용

이자비용

부동산 취득을 위한 담보부사채 및 장기차입금에서 이자비용이 발생하며, 이자율은 다음과 같습니다.

(ㄱ) 담보부사채 : 2019년 7월 31일 발행 완
료하였으며, 고정금리 연 1.553%의 이자율 적용
(ㄴ) 장기차입금 : 2019년 8월 2일 맺은 대출 약정에 따라, 고정금리 연 2.27%의 이자율 적용

법인세비용
- 배당가능이익의 90%이상을 배당하므로 배당소득공제 감안 법인세 추정. 본 분석에서는 법인세 발생하지 않는 것으로 가정하였습니다.

주1)
임대차개시일을 2019년 11월 1일로 전제한 것이고 실제 임대차개시일에 따라 변경 가능

주2)
상기 손익계산서 추정은 공모희망가액 4,750원 ~ 5,000원 중 최저가액인 4,750원을 기준으로 작성되었습니다.

당사의 예상목표 배당수익률은 아래와 같습니다. 그러나 당사의 예상목표배당수익률은 상기 [손익계산서 추정]에 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정한 바, 실제 운용 결과에 따라 당사의 손익은 변동가능하며, 배당금액 및 예상 배당수익률은 실제와 다를 수 있음을 투자 시 유의하시기 바랍니다.

[예상목표배당수익률]

1) 발행
가
4,750원
기준

기준일

2019.12.31

2020.06.30

2020.12.31

2021.06.30

사업기수

2기

3기

4기

5기

예상목표
배당수익률

공모투자자
10.57%
6.62%
6.66%
6.75%

롯데쇼핑
3.35%
6.29%
6.33%
6.41%

주1) 4,750원 기준 예상 연환산 배당수익률이며,실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다. 
주2) 예상목표배당수익률은 납입자본금 및 기간별 배당금을 기준으로 산출하며, 2기 공모투자자의 예상목표배당수익률은 투자기간을 고려한 연환산 배당수익률입니다.
출처) 삼일회계법인 재무분석보고서

 2) 발행가 5,000원 기준

기준일

2019.12.31

2020.06.30

2020.12.31

2021.06.30

사업기수

2기

3기

4기

5기

예상목표
배당수익률

공모투자자
10.11%
6.35%
6.39%
6.48%

롯데쇼핑
3.37%
6.35%
6.39%
6.48%

주1) 5,000원 기준 예상 연환산 배당수익률이며,실제 배당금 및 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있습니다.

주2) 예상목표배당수익률은 납입자본금 및 기간별 배당금을 기준으로 산출하며, 2기 공모투자자의 예상목표배당수익률은 투자기간을 고려한 연환산 배당수익률입니다.
출처) 삼일회계법인 재무분석보고서

(4) 배당지급시기 및 결정방법

당사의 회계연도는 6개월 단위로 하여 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료할 계획입니다. 배당금은 정기주주총회의 결의로 승인을 받아 매 회계연도 종료일 현재 주주명부에 적법하게 등재된 당사의 주주에게 지급됩니다. 

[정관]

제53조(이익의 배당)

① 회사는 매 사업연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주총회 또는 제50조 제6항에 따른 이사회의 결의에 따라 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

② 회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조 제1항에도 불구하고 부투법 시행령 제32조가 정하는 바에 따라 해당 사업연도의 감가상각비 상당액을 초과배당할 수 있다. 다만, 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정 시 포함하지 아니한다. 초과배당은 현금으로 하여야 한다.

③ 회사가 제12조에 따라 상장한 경우, 총자산에서 100분의 10이상을 차지하는 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액의 결정하여야 한다. 이 경우 이사회 결의로 배당을 실시할 수 있다.

제54조(이익배당의 지급)

① 배당금은 정기주주총회 또는 제50조 제6항에 따른 이사회 결의로 승인을 받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하되, 지급방법 및 시기는 이사회에서 결정한다.

② 회사는 이익배당을 정기주주총회 또는 제50조 제6항에 따른 이사회의 결의를 한 날로부터 1개월 이내에 하여야 한다. 다만, 주주총회 또는 이사회에서 배당금의 지급시기를 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제55조(배당금지급청구권의 소멸시효)

① 배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

② 제1항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 회사에 귀속한다.

나. 과세

(1) 발행회사에 대한 과세

1) 자본금에 대한 등록면허세

지방세법 제28조 제1항 제6호의 규정에 의하여 법인 설립과 납입 시 납입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금 외의 출자가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 등록면허세를 납부하여야 하며, 지방세법 제151조 제1항 제2호의 규정에 의하여 등록면허세의 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

2) 부동산 취득에 대한 취득세

부동산 취득에 대해 부과되는 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 부동산 취득세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산의 소유권이전에 관한 등기에 대한 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 4%의 세율을 적용하여 산출됩니다.

② 농어촌특별세
위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 농어촌특별세법 제3조 제5호의 규정에 의하여 농어촌특별세 납세의무가 발생하며, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.2%의 세율을 적용하여 산출된 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

③ 지방교육세
위탁관리부동산투자회사가 위 취득세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제1호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제 1항 제1호의 규정에 의하여 부동산 취득가액의 0.4%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

3) 취득 부동산에 대한 부가가치세

위탁관리부동산투자회사가 취득하는 부동산에 대하여 부가가치세법 제26조 제1항 제14호의 규정에 의하여 토지를 제외한 부동산가액의 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 양수자인 위탁관리부동산투자회사가 해당 부동산을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우 매입세액공제가 가능합니다.

4) 소득에 대한 법인세

위탁관리부동산투자회사는 법인세법 제51조의2 제1항 제4호 및 동법 시행령 제86조의2 제1항의 규정에 의하여 당기순이익에서 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고 상법 제458조의 규정에 의하여 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이를 "배당가능이익"이라고 함)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에서 이를 공제할 수 있습니다.

이와 관련하여 부동산투자회사법 제28조 규정에 따라 상법 제458조의 규정에 의한 이익준비금을 적립할 필요가 없으며, 상법 제462조의 규정에도 불구하고 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 특별한 세무조정사항이 발생하지 아니하는 한 법인세 과세소득 이상의 금액을 배당할 수 있으며, 이 경우 위탁관리부동산투자회사가 할 법인세는 사실상 발생하지 아니합니다.

5) 부동산 임대소득에 대한 부가가치세

부가가치세법 제11조의 규정에 의하여 위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 임대하여 얻는 소득에 대해서 10%의 세율을 적용하여 산출된 부가가치세를 납부하여야 합니다. 다만, 부가가치세법 제38조의 규정에 의하여 해당 부동산 임차인이 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은 매입세액 공제 가능합니다.

6) 부동산 보유에 대해 부과되는 조세

부동산 보유에 대해 부과되는 조세는 책임임대차계약에 따라 임차인이 전액 부담하며, 그 조세 내역은 다음과 같습니다.

① 토지분재산세
위탁관리부동산투자회사가 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 토지에 대하여는 지방세법 시행령 제102조 제8항 제3호의 규정에 의하여 분리과세되며,동법 제111조 제1항 제1호의 규정에 따라 1000분의 2의 세율을 적용하게 됩니다.

② 건물분재산세
위탁관리부동산투자회사가 매년 6월1일 현재 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제4조 제2항 및 제111조에 제1항 제2호 규정에 의하여0.25%의 세율이 적용되며, 국세청장이 고시하는 소득세법상 건물신축가격기준액을 사용하여 계산하게 됩니다. 건물 재산세의 과세표준 요소인 시가표준액은 건물신축가격기준액에 각종 적용지수를 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액입니다.

③ 지방교육세
위탁관리부동산투자회사가 위 재산세를 납부하는 경우 지방세법 제150조 제6호의 규정에 의하여 지방교육세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제151조 제1항 제6호의 규정에 의하여 재산세액(토지분, 건물분)에 20%의 세율을 적용하여 산출된 지방교육세를 납부하여야 합니다.

④ 재산세 도시지역분
위탁관리부동산투자회사가 지방자치단체의 장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 토지 또는 건물을 보유하고 있는 경우 지방세법 제112조의 규정에 의하여 재산세 도시지역분의 납세의무가 발생하며, 지방세법 제110조에 따른 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액을 재산세 도시지역분으로 납부하여야 합니다. 상기 지방교육세는 재산세 도시지역분에는 추가되지 아니합니다.

⑤ 지역자원시설세
위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 건물에 대하여는 지방세법 제143조의 규정에 의하여 지역자원시설세 납세의무가 발생하며, 지방세법 제146조 제2항의 규정에 의하여 건물가액에 초과누진세율(0.12% ~ 0.36%)을 적용하여 산출된 지역자원시설세를 납부하여야 합니다.

(2) 주주에 대한 과세

1) 배당소득세에 대한 과세

위탁관리부동산투자회사가 부동산 임대소득 및 부동산 양도소득을 주주에게 배당하는 경우(위탁관리부동산투자회사가 청산하여 잔여재산을 주주에게 분배하고, 그 분배액이 주주의 당초 투자액을 초과하는 경우 그 초과액 포함), 동 배당금에 대한 조세부담은 아래와 같습니다. 다만, 법인세법 제18조 제8호, 동 법 제93조 제2호, 소득세법 제17조 제1항 및 동 시행령 제26조의 3 제6항에 따라, 상법에 따른 자본준비금 중 주식발행초과금 등을 재원으로 하는 배당금은 과세대상 배당금에서 제외됩니다.

① 개인주주
- 국내 거주자
회사는 국내 거주자에게 배당소득세로 배당금액의 15.4%를 원천징수하게 되며, 당해 배당소득금액이 종합과세 되는 경우, 원천징수된 세액은 종합소득산출세액에서 공제받게 됩니다.
- 국내 비거주자
회사는 국내 비거주자에게 배당소득세로 배당금액의 22%를 원천징수하게 되며, 다만 당해 비거주자가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용받을 수 있습니다

② 법인주주
-내국법인
내국법인 주주인 경우 법인의 소득금액과 합산하여 법인세를 납부하게 되며 위탁관리부동산투자회사로부터 받는 배당금에 대해서는 내국법인 주주가 법인세법 제18조의2 및 제18조의3에서 규정하고 있는 수입배당금 익금불산입 규정을 적용 받을 수 없습니다.

-외국법인
회사는 외국법인 주주에게22%의 세율을 적용한 원천세를 원천징수하며, 다만 당해 법인이 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따른 제한세율을 적용 받을 수 있습니다.

2) 주식 양도소득에 대한 과세

① 비거주자 및 외국법인 주주

한국 내 고정사업장이 없는 외국 주주(개인 및 법인)가 지분 양도로 인해 얻은 양도소득금액에 대해서는 소득세법 제156조 제1항 제7호 및 법인세법 제98조 제1항 제7호의 규정에 의하여 양도대가의 11%(지방소득세 포함) 또는 양도대가에서 취득가액 및 양도비용을 공제한 금액의 22%(지방소득세 포함) 중 적은 금액이 원천세로 과세됩니다.

다만, 소득세법 시행령 제179조 제11항 제1호 및 법인세법 시행령 제132조 제8항 제2호의 규정에 의하여 주식의 양도일이 속하는 연도와 그 직전5년의 기간 중 계속하여 상장주식 지분율 25% 미만인 투자자가 양도하는 경우 국내세법상 과세되지 아니합니다. 해당 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우라 하더라도, 당해 외국주주가 한국과 조세조약이 체결된 국가의 거주자에 해당하는 경우라면, 조세조약에 따라 면제될 가능성이 있습니다.

② 거주자 개인주주

거주자 개인주주는 증권시장에서 거래한다면, 주식양도소득에 대하여 소득세 납세의무를 부담하지 아니합니다. 다만, 소득세법 제94조 제1항 제3호 및 소득세법시행령 제157조에 따른 주권상장법인의 대주주에 해당하는 경우라면, 주식 양도소득에 대하여 양도소득세(22%~33%, 지방소득세 포함)를 부담하게 됩니다.

③ 내국법인주주

내국법인주주는 주식의 양도에서 발생하는 양도차익을 연간 소득금액에 합산하여 법인세(11%~27.5%, 지방소득세 포함)를 신고납부하여야 합니다.

3) 증권거래세(주식양도거래에 부과되는 거래세)

증권거래세법 제8조 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의하여 유가증권시장에서 양도되는 주권에 대해서는 그 양도가액의 1000분의 3의 세율을 적용하여 산출된 증권거래세(농어촌특별세 포함)를 납부하여야 합니다.

(3) 기타사항

부동산투자회사가 법인설립등기에 대하여 구 도시철도법 제13조제1항제2호 및 동법시행령 제12조 제1항 규정에 의하여 자본금액의 1,000분의 1에 상당하는 도시철도채권을 매입하여야 하는 의무는 도시철도법 시행령 (2009년 1월 1일 시행)에 의하여 매입대상에서 제외되었습니다. 

위탁관리부동산투자회사는 부동산 소유권 이전등기에 대하여 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항에 의하여 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

위탁관리부동산투자회사는 인적, 물적 설비를 갖추지 아니하므로 지방세법 제75조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 법인에 해당하지 아니하며, 따라서법인 균등분 주민세 납부의무가 발생하지 아니합니다.

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제75조 제1항의 규정에 의하여 시ㆍ군 내에 사업소를 둔 사업주에 해당하지 아니하므로 동법 제83조의 규정에 의한 재산분 주민세신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다. 

위탁관리부동산투자회사는 지방세법 제84조의4 제1항의 규정에 의하여 종업원분 주민세 신고ㆍ납부의무가 발생하지 아니합니다.

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항

가. 발기인에 관한 사항

당사의 발기인은 롯데쇼핑(주)이며, 발기인에 관한 세부사항은 다음과 같습니다

구 분

내 용

회사명

롯데쇼핑(주)

영문명

LOTTE SHOPPING CO.,LTD.

대표자

이원준, 강희태

본점 사업자등록번호

104-81-26067

본사 주소

서울특별시 중구 남대문로 81 (소공동)

홈페이지
www.lotteshopping.com

본사 전화번호

02-771-2500

자본금

141,443,775,000원 (2019년 3월 31일 기준)

결산월

12월

업종명

백화점

회사설립일

1970년 07월 02일

나. 감독이사에 관한 사항

당사는 부동산투자회사법 제14조의3의 규정에 따라 감독이사 2인을 두고 있습니다.

인원수
상근여부
선임시기
관련상 자격요건 충족여부
비고

2명
비상근
2019.3.29
부동산투자회사법 제14조 및 제14조의6
해당 결격사항 없음
-

직책
(상근/등기)
성명
(생년월일)
주요경력
직무

감독이사
(비상근/등기)

변진호

(1964.09.15)

1987 연세대학교 경영학과 졸업

1994 美위스콘신대 경영학 석사 졸업

2000 美뉴욕주립대 경영학 박사 졸업
2003.3 ~ 현재 이화여자대학교 교수

법인이사의 업무집행을 감독하고 이사회 및 주주총회에 참석하여 그 업무를 수행

감독이사
(비상근/등기)

김진홍

(1960.02.06)

1983 연세대학교 경영학 졸업

1984.12 한국공인회계사 자격 취득

1981.12 ~ 1987.2 안진회계법인 (Supervisor)

1998.1 ~ 2002.12 PWC Consulting Korea (COO)

2016.3 ~ 2019.3 AK홀딩스 (사외이사, 감사위원장)

2009.9 ~ 현재 IXL Korea (대표이사)

다. 감독이사의 보수지급기준

감독이사 2인의 보수는 선임일(2019.3.29)부터 지급하고 있으며, 감독이사 2인의 1인당 연간 평균보수액은 48,000,000원이며, 해당 연간보수총액은 상장일로부터 1년간을 기준으로 산정된 것입니다.

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항

1. 재무정보

가. 요약재무정보

(단위 : 원)

구 분
제 1 기
2019년 3월 29일부터 2019년 6월 30일까지

자산총계
·유동자산
·비유동자산
456,845,370,539
8,891,825,171
447,953,545,368

부채총계
·유동부채
·비유동부채
25,637,829,792
4,076,065,604
21,561,764,188

자본총계
·자본금
·자본잉여금
·이익잉여금
431,207,540,747
42,992,221,000
386,696,416,014
1,518,903,733

·영업수익
·영업비용
·영업이익
·영업외수익
·영업외비용
·법인세비용차감전순손실
·법인세비용
·당기순이익
2,003,961,941
454,952,014
1,549,009,927
9,046,132
39,152,326
1,518,903,733
-
1,518,903,733

·영업활동으로 인한 현금흐름
·투자활동으로 인한 현금흐름
·재무활동으로 인한 현금흐름
16,109,848,382
(20,882,632,220)
4,793,637,014

주) K-IFRS 기준

나. 재무상태표

(단위 : 원)

과 목
제 1(당) 기
2019년 6월 30일 현재

자 산

유동자산

8,891,825,171

현금및현금성자산
20,853,176

매출채권및기타채권
3,156,822,660

기타금융자산
242

기타비금융자산
5,712,756,033

당기법인세자산
1,393,060

비유동자산

447,953,545,368

투자부동산
447,953,545,368

자 산 총 계

456,845,370,539

부 채

유동부채

4,076,065,604

기타지급채무
2,301,156,909

기타금융부채
1,247,913,143

기타비금융부채
526,995,552

비유동부채

21,561,764,188

기타금융부채
16,335,725,009

기타비금융부채
5,226,039,179

부 채 총 계

25,637,829,792

자 본

자본금
42,992,221,000

자본잉여금
386,696,416,014

이익잉여금
1,518,903,733

자 본 총 계

431,207,540,747

부 채 및 자 본 총 계

456,845,370,539

주) K-IFRS 기준

다. 포괄손익계산서

(단위 : 원)

과 목
제 1(당) 기
2019년 3월 29일부터 2019년 6월 30일까지

영업수익

2,003,961,941

영업비용

454,952,014

영업이익

1,549,009,927

금융수익-유효이자율법에 따른 이자수익
9,046,132

금융비용
37,616,036

기타수익
-

기타비용
1,536,290

법인세비용차감전이익

1,518,903,733

법인세비용

-

당기순이익

1,518,903,733

기타포괄이익

-

총포괄이익

1,518,903,733

주) K-IFRS 기준

2. 연도별 설정 및 환매 현황

(단위: 주, 백만원)

기간

기간초 잔고

회계기간 중

기간말 잔고

비고

설정(발행)

환매

주수

(출자
지분수)

금액

주수

(출자
지분수)

금액

주수

(출자
지분수)

금액

주수

(출자
지분수)

금액

2019.03.29
10,000,000
5,000
-
-
-
-
10,000,000
5,000
발기인출자

2019.05.31
-
-
75,984,442
424,905
-
-
75,984,442
424,905
유상증자
주2)

주1) 상기 주식수는 액면가액 500원 기준입니다.

주2) 당사는 롯데쇼핑(주)에 의해 이루어진 현물출자에 따라 증권신고서 제출일 현재 주식수는 85,984,442주 입니다.

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항

가. 출자지분의 총수

(2019년 7월말 기준)
(단위 : 주)

구 분

보통주

종류주식

합 계

제1종

제2종

제3종

소 계

발행할 주식의 총수

2,000,000,000

-

-

-

-

2,000,000,000

현재까지 발행한 주식의 총수

85,984,442

-

-

-

-

85,984,442

현재까지 감소한 주식의 총수

-

-

-

-

-

-

발행주식의 총수

85,984,442

-

-

-

-

85,984,442

미발행 주식수(모집할 주식수 포함)

1,914,015,558

-

-

-

-

1,914,015,558

상장예정주식수

171,968,884

-

-

-

-

171,968,884

주1) 상기 주식수는 액면가액 500원 기준이며, 발행할 주식의 총수는 정관상의 발행예정주식총수로 기재하였습니다.

주2) 상장예정주식수는 발행주식의 총수와 금번 모집예정주식수인 85,984,442주를 합산한 수치입니다.

나. 발행한 출자지분의 내용

(증권신고서 제출일 현재 기준)

구분
주식가액
발행주식수
발행가액 총액
비고

보통주
액면 500원
85,984,442주
42,992,221,000원,
-

4. 집합투자기구의 운용실적

가. 연평균 수익률(세전 기준)

연평균 수익률(전체주주)

연도

기

현금배당액(원)
배당수익률(연환산)

2019.03.29~2019.06.30

1기

1,824,892,845
5.00%

주1) 2019년 5월 30일 롯데백화점 강남점 현물출자 후 임대수익 발생
주2) 배당수익률 = 현금배당액 / 투자원금 (2019년 5월 30일 일시 투자 가정)
※ 당사는 1기 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

나. 연도별 수익률 추이

(4) 보통주 배당수익률(2019.03.29~2019.06.30)

(단위: %)

배당수익률
(연환산)

2019.03.29~2019.06.30

평균

제1기

보통주

5.00%
5.00%

주1) 2019년 5월 30일 롯데백화점 강남점 현물출자 후 임대수익 발생
주2) 배당수익률 = 현금배당액 / 투자원금 (2019년 5월 30일 일시 투자 가정)
※ 당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

다. 집합투자기구의 자산 구성 현황

(단위: 백만원)

항목

제1기 말
(2019.06.30)

자산총액

비율

부동산

토지 및 그 정착물

447,954
98.1%

지상권, 임차권 등 
부동산 사용에 관한 권리

-
-

부동산관련증권

-
-

증권

-
-

금융기관 예치

21
0.0%

기타 자산

8,871
1.9%

총 자산

자기자본

431,208
94.4%

부채

25,638
5.6%

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

1. 집합투자업자에 관한 사항

롯데에이엠씨(주)는 부동산투자회사법에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 본 집합투자기구의 투자운용업무를 수행하며 세부사항은 다음과 같습니다.

가. 회사 개요

(1) 회사 상호 : 롯데에이엠씨(주)
(2) 주소 : 서울특별시 송파구 올림픽로 300 (롯데월드타워 30층)

(3) 연혁

- 2019.01.21: 자산관리회사 국토교통부 예비인가
- 2019.03.26: 자산관리회사 국토교통부 설립인가
- 2019.03.26: 자산관리회사 설립등기(자본금 100억원)

나. 주요 업무

구분

주요 내용

업무범위

1. 자산(부동산, 유가증권, 부동산 사용에 관한 권리)의 취득 및 처분, 취득한 자산의 관리 등 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획 및 차입계획의 작성 및 제공
2. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분
3. 부동산의 임대차
4. 유가증권의 매매
5. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 및 처분에 관한 업무
6. 부동산의 개발
7. 필요한 경우 부동산투자자문회사에 대한 자산운용에 관한 자문 및 평가업무 위탁
8. 일반사무수탁회사의 매분기, 결산기 재무제표 작성을 위한 관련자료 제공
8의2. 부동산투자회사법 제37조제1항및제3항에 따른 공시의무(매분기, 결산기의 투자보고서 작성 및 공시업무를 포함함)
9. "갑"의 증권 발생시의 주간사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공
10. 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련법령이 정하는 바에 따른 인가신청, 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공
11. "갑"을 위한 자산운용관리지침"(안)의 작성 및 제공
12. "갑"의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산운용 업무와 관련한 청산업무 수행
13. 관련 수탁회사, 자산실사(법률, 회계, 감정평가 등) 기관 등 부동산투자회사의 업무와 관련된 기관의 선정 및 계약 체결
14. "갑"의 Financing 관련 업무
15. 기타 위 업무들과 관련하여 "갑"과 협의하여 위탁받은 업무

주1) "갑" : 롯데위탁관리부동산투자회사(주)

다. 최근 2개 사업연도 요약 재무내용

(단위: 원)

과목

제1기 반기
(2019년 3월 26일~2019년 6월 30일)

자산

Ⅰ. 유동자산

10,562,320,539

(1) 당좌자산

10,562,320,539

Ⅱ. 비유동자산

2,526,633,397

(1) 유형자산

2,200,674,746

(2) 무형자산

236,801,067

(3) 기타비유동자산

89,157,584

자산총계

13,088,953,936

부채

Ⅰ. 유동부채

786,585,898

Ⅱ. 비유동부채

1,458,570,121

부채총계

2,245,156,019

자본

Ⅰ. 자본금

10,000,000,000

Ⅱ. 이익잉여금

843,797,917

자본총계

10,843,797,917

부채 및자본총계

13,088,953,936

Ⅰ. 매출액

1,774,123,890

Ⅱ. 매출원가

-

Ⅲ. 매출총이익

1,774,123,890

Ⅳ. 판매비와관리비

689,271,925

Ⅴ. 영업이익

1,084,851,965

Ⅵ. 영업외수익

20,036,138

Ⅶ. 영업외비용

23,095,902

Ⅷ. 법인세차감전순이익

1,081,792,201

Ⅸ. 법인세등

237,994,284

Ⅹ. 당기순이익

843,797,917

주) 외부감사인의 감사 또는 검토를 받지 않은 재무수치입니다.

라. 운용자산 규모

리츠명(PFV포함)

운용자산규모

상장여부

비고

롯데위탁관리부동산투자회사(주)

4,568
억원

상장(예정)

2019년 6월말 기준

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항

가. 집합투자재산의 운용(지시)업무 수탁회사

해당사항 없습니다.

나. 기타 업무의 수탁회사

해당사항 없습니다.

본 집합투자기구는 부동산투자회사법 제49조의3(공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 자본시장과금융투자업에관한법률 제80조의 규정을 적용받지 아니합니다.

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항

가. 자산보관회사

(1) 자산보관기관의 개요

구분

주요 내용

비고

회사명

(주)우리은행

-

주소

서울특별시 중구 소공로 51(회현동 1가)

-

주요 연혁

1899.01.30. 대한천일은행 창립(한국상업은행)

1932.12.16. 조선신탁주식회사 창립(한일은행)

1999.01.04. 한국상업은행, 한일은행 합병, 
 한빛은행으로 상호변경

2002.05.20. 우리은행으로 상호변경

-

수탁규모

-총 수탁고: 151.5조

-총 펀드수: 4,900개

2018.12월 기준

(2) 자산보관위탁계약의 내용

구분

주요 내용

비고

자산보관회사

㈜우리은행

-

업무범위

1. 부동산의 보관

2. 증권의 보관 및 관리

3. 현금의 보관 및 관리

4. 해산(청산)관련 업무

-

수수료기준

매입가액의 0.4bp
부가가치세 별도

계약기간

본 계약의 효력발생일(계약체결일)로부터 2년간 (단, 계약만료 30일 전까지 위탁자가 계약 만료의 서면 통지를 하지 않는 한 2년 단위로 자동연장)

-

나. 일반사무관리회사

(1) 일반사무등 위탁기관의 개요

구분

주요 내용

비고

회사명

(주)국민은행

-

주소

서울시 영등포구 국제금융로 8길 26(여의도동)

-

주요 연혁

2001.11 국민은행과 주택은행 합병

2003.12 정부의 국민은행 지분매각에 따른 완전 민영화

2008.03 KB투자증권 출범

2008.09 KB금융지주 출범

2011.02 신용카드사업부문 분할

2017.11 허인 은행장 취임
2018.03 본점 주소지 이전

-

일반사무위탁
수탁규모

- 총수탁고 : 112조
- 리츠 수탁고 : 8.3조
2018.12월 기준

(2) 위탁계약의 내용

구분

주요 내용

비고

일반사무관리회사

(주)국민은행

-

업무범위

1. 상장 관련 업무
2. 운영에 관한 사무
3. 계산에 관한 사무
4. 세무에 관한 업무
5. 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시 업무
6. 해산 및 청산 업무
7. 관련 법령에 따른 국토교통부 보고 업무
8. 제1호 내지 제7호의 부수 업무

-

수수료기준

1. 상장 전: 매입가액의 0.5bp
2. 상장 이후: 매입가액의 0.9bp
부가가치세 별도

계약기간

본 계약의 효력발생일(국토교통부의 영업인가 취득한 날)로부터 2년간 (단, 계약만료 30일 전까지 위탁자가 계약 만료의 서면 통지를 하지 않는 한 2년 단위로 자동연장)

-

다. 판매회사

(1) 한국투자증권(주)

구분

주요 내용

회사명

한국투자증권 주식회사

주소

서울시 영등포구 의사당대로 88

대표이사
정일문

주요 연혁

- 1974.09.16 영업개시
- 2003.06.03 한국투자증권 주식회사로 상호 변경
- 2005.06.01 동양증권과 합병 (한국투자증권으로 통합법인 출범)
- 2008.10.02 한국투자운용지주 분할 ('12년 8월 한국투자금융지주와 합병)
- 2013.10.30 종합금융투자사업자 지정
- 2016.11.29 유상증자 실시로 자기자본 4조원 이상 초대형 투자은행 요건 충족
- 2017.11.13 자기자본 4조원인 종합금융투자사업자(초대형IB)지정 및 단기금융 업무 인가
- 2019.01.01 정일문(대표이사) 사내이사 신규 선임

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(2) 노무라금융투자(주)

구분

주요 내용

회사명

노무라금융투자 주식회사

주소

서울시 중구 세종대로 136 서울파이낸스빌딩 17층

대표이사
후루야 타쿠야

주요 연혁

- 1981년 노무라인터내셔날증권 서울지점 설립

- 2008년 리먼브라더스 인수

- 2009년 11월 26일 노무라금융투자주식회사 설립

- 2010년 5월 28일 노무라인터내셔날증권 서울지점과의 영업양수도계약 체결

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(3) 홍콩상하이증권 서울지점

구분

주요 내용

회사명

홍콩상하이증권 서울지점

주소

서울시 중구 칠패로 37 HSBC 빌딩 7층

대표이사
김도진

주요 연혁

- 1994년 제임스케이플 증권회사 서울지점 영업개시
- 1996년 HSBC 제임스케이플 증권 서울지점 인수
- 1998년 HSBC 증권회사 서울지점으로 상호 변경
- 2002년 홍콩상하이증권 서울지점 증권영업 및 거래소 회원자격 양도완료
- 2017년 HSBC 한국 진출 120주년 달성

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(4) KB증권(주)

구분

주요 내용

회사명

KB증권(주)

주소

서울시 영등포구 여의나루로 50

대표이사
김성현, 박정림

주요 연혁

- 1962.06 국일증권 주식회사 설립
- 1977.11 현대그룹 편입
- 1986.06 현대증권으로 상호 변경
- 2016.05 KB금융그룹 편입
- 2016.12 KB증권으로 출범

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(5) 삼성증권(주)

구분

주요 내용

회사명

삼성증권(주)

주소

서울시 서초구 서초대로 74길 11

대표이사
장석훈

주요 연혁

- 1982.10 국제증권 창립총회, 회사설립등기

- 1988.03 기업공개

- 1992.11 삼성그룹으로 편입, 삼성증권으로 상호변경

- 2000.12 삼성투자신탁증권 흡수합병 업무제휴

- 2010.09 지점 고객 예탁자산 100조 돌파

- 2017.08 금융감독원 금융소비자보호실태평가 금융투자사 업계 유일 전부문 최고 등급

- 2018.09 국내 금융사 최초, DJSI World 9년 연속 편입

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

(6) 하나금융투자(주)

구분

주요 내용

회사명

하나금융투자(주)

주소

서울시 영등포구 의사당대로 82

대표이사
이진국

주요 연혁

- 1968.11 한국투자공사 설립

- 1977.01 대한투자신탁㈜ 설립등기 및 영업개시

- 2000.06 대한투자신탁증권㈜ 사명변경

- 2003.06 대한투자증권㈜ 사명변경

- 2005.12 하나금융지주 자회사 편입

- 2007.06 하나대투증권㈜ 사명변경

- 2008.12 하나IB증권 흡수합병

- 2015.09 하나금융투자㈜ 사명변경

주요업무

- 주식의 청약 권유 및 모집

- 주식의 배정 및 공고

- 초과청약금의 환불

- 관련 서식의 작성 및 공고

- 기타 필요한 사항

라. 집합투자기구평가회사

해당사항 없습니다.

마. 채권평가회사

해당사항 없습니다.

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 투자자의 권리에 관한 사항

가. 주주총회등

(1) 주주총회의 구성

당사는 전체 주주로 구성된 주주총회를 개최하며, 회사 주주총회는 정기주주총회와 임시주주총회로 합니다.

(2) 주주총회의 소집 및 의결권 행사방법

- 주주총회의 소집: 정기주주총회는 매 사업연도 종료 후 3월 이내에, 임시주주총회는 이사회 결의와 부동산투자회사법, 상법 등 관련 법률에 따라 언제든지 소집될 수 있습니다.

- 주주총회 소집통지: 주주총회를 소집함에 있어서, 법인이사는 그 일시, 장소 및 회의의 목적사항을 총회일 2주전에 주주에게 서면으로 통지를 발송하여야 한다. 다만, 위 통지기간은 총 주주의 동의를 얻어 단축될 수 있다. 총 주주의 동의가 없는 한, 주주총회는 통지된 목적 이외의 사항에 대하여 결의할 수 없다. 주식이 상장된 이후에는 의결권 있는 발행주식총수의 100분의1 이하의 주식을 소유한 주주에 대한 소집통지는 회일 2주간 전에 주주총회를 소집한다는 뜻과 회의의 일시, 장소 및 목적사항을 매일경제신문과 한국경제신문에 각각 2회 이상 공고하거나 금융감독원 또는 한국거래소가 운용하는 전자공시시스템에 공고함으로써 소집통지에 갈음할 수 있습니다.

주주총회는 본점 소재지에서 개최하되 필요에 따라 본점 인접지에서도 개최할 수 있습니다.

- 의결권 행사방법

[정관]

제24조(주주의 의결권)
주주의 의결권은 1주마다 1
개로 한다. 

제25조(주주총회의 결의 방법)

① 주주총회의 결의는 법령 또는 이 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1 이상의 수로써 하여야 한다.

② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 주주는 의결권을 행사하지 못한다.

제27조(서면에 의한 의결권행사)
① 주주는 주주총회에 참석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다

② 회사는 총회소집통지서에 서면에 의한 의결권 행사에 필요한 서면과 참고자료를 송부하여야 한다.
③ 제1항의 의결권을 행사하고자 하는 주주는 회사에서 송부한 서면에 의결권행사의 내용을 기재하여 총회 전까지 회사에 제출하여야 한다.
④ 서면에 의하여 행사한 의결권의 수는 출석한 주주의 의결권 수에 산입한다.

제28조(의결권 불통일 행사)

① 주주가 2이상의 의결권을 가지고 있을 때에는 이를 통일하지 아니하고 행사할 수 있다. 이 경우 총회일의 3일 전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.
② 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우 외에는 회사는 주주의 의결권의 불통일행사를 거부할 수 있다.

제29조(의결권의 대리행사)

① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면을 회사에 제출하여야 한다.

(3) 주주총회 결의사항

[정관]

제26조(주주총회의 결의사항)

① 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 결의한다.
1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.
2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획
3. 주주총회에서 부투법 제12조 제1항 제1호에 따라 승인받은 사업계획에서 정한 주주 배당수익이 100분의 30 이상 하락할 것이 예상되거나, 총자산의 100분의 30 이상의 금액에 해당하는 부동산, 증권을 취득하거나 처분하는 계약 등 부투법 제12조 제1항 제3호에 따른 자산의 투자운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항(이 경우 일반사무관리업무 위탁계약 및 부동산관리위탁(PM)계약의 체결 또는 변경체결은 제외함). 다만, 총자산의 100분의 30 이상의 금액에 해당하는 부동산 또는 증권을 취득하거나 처분하는 계약의 경우, 부투법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획 확정 시 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외한다.
4. 자산관리회사와의 자산관리위탁계약 및 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항
5. 법인이사 및 감독이사의 선임, 연임에 관한 사항
6. 감독이사의 보수에 관한 사항
7. 이익배당에 관한 사항
8. 기타 이사회가 부의한 사항
9. 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제45조 제2항 제2호의 거래
10. 상법 기타 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항
② 법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1이상의 수로써 결의한다.
1. 회사 정관의 변경
2. 상법 제417조에 따른 액면가 미만의 주식 발행
3. 자기자본의 2배를 초과하고 10배를 넘지 아니하는 범위 내의 자금차입 및 사채발행
4. 회사의 자본 감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)
5. 회사의 해산
6. 다른 부동산투자회사와의 합병
7. 회사의 분할 또는 분할합병
8. 회사의 영업의 전부 또는 중요한 부분의 양도
9. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수
10. 법인이사 및 감독이사의 해임
11. 회사의 존립기간의 변경
12. 부동산 개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적ㆍ대상ㆍ범위 등 부투법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항
13. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율
14. 제17조에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항
15. 제45조 제2항 제2호(단, 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 제1항의 결의에 의함), 제3호 및 동조 제4항 제6호에 해당하는 거래
16. 기타 「상법」 및 부투법상 「상법」 제434조에서 정하는 결의 방식을 통한 주주총회 결의를 하도록 규정하는 사항
③ 회사는 주주총회 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회를 소집하여야 한다.
④ 제3항에 따라 소집된 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 한다. 다만, 제2항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 한다.

(4) 주식매수청구권

당사는 주식매수청구권 관련하여 부동산투자회사법 제20조의2 및 회사 정관 제18조에 따라 정관을 변경하여 주식의 매수를 제한하거나 그 존립기간을 연장하고자 하는 경우, 다른 부동산투자회사와 합병하고자 하는 경우 및 현물출자에 의하여 신주를 발행하는 경우에 주주가 주주총회 전에 반대의사를 서면 통지한 경우 그 주주총회 결의일로부터 20일 이내에 주식 매수를 청구할 수 있습니다.

[부동산투자회사법]

제20조의2(부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 부동산투자회사 이사회가 결의한 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 부동산투자회사에 서면으로 그 결의에 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.
1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제19조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행

② 부동산투자회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구 기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제2항에도 불구하고 부동산투자회사는 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

[정관]

제18조(주식매수청구권)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 관하여 이사회가 결의한 경우, 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당 사항에 관한 주주총회 전에 회사에 서면으로 그 결의에 대하여 반대한다는 의사를 알리고, 주주총회의 결의일로부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 적은 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.
1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경. 다만, 회사 보유 자산의 매각이 존립기간 내에 불가능하여 1년 이내의 범위에서 존립기간을 1회 연장하는 경우는 제외한다.
2. 다른 부동산투자회사와의 합병
3. 제17조에 따른 현물출자에 의한 신주의 발행
② 회사가 제1항의 규정에 해당하는 사항을 결의하기 위하여 주주총회의 소집을 통지 또는 공고하는 경우에는 주식매수청구권의 내용 및 행사방법을 명시하여야 하고, 의결권 없는 주주에게도 그 사항을 통지하여야 한다.

③ 회사는 제1항에 따른 매수청구를 받으면 매수청구기간이 끝난 날부터 20일 이내에 해당 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 해당 주식의 매수가격, 매수대금의 지급방법 등은 부투법 시행령 제17조가 정하는 바에 따른다.

④ 회사는 제3항에도 불구하고 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있다.

나. 잔여재산분배

당사는 정관에 존속기간이 정해져 있지 아니한 영속형 부동산투자회사이나, 관련 법규나 정관의 규정에 따라 해산사유가 발생하여 청산하는 경우 청산일 직전 사업년도의 이익금과 자본금은 잔여재산 분배 시 합산하여 지급하며, 이 경우 잔여재산은 수회에 걸쳐 분배될 수 있습니다.

다. 장부ㆍ서류의 열람

당사는 결산서류, 감사보고서, 정관, 주주명부, 이사회 및 주주총회 의사록 등을 영업시간 중에 주주 및 채권자들의 열람에 제공하며, 주주 및 채권자가 그 서류의 등ㆍ초본 교부를 청구할 수 있습니다.

라. 손해배상책
임

① 당사는 투자자보호를 위하여 다음 각호의 사항을 준수한다. 
1. 『부동산투자회사법』 제32조에 근거한 미공개 자산운용 정보의 이용 금지
2. 『부동산투자회사법』 제33조에 근거한 임직원의 행위준칙 중 금지 행위
3. 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제172조, 제174조, 제176조에 근거한 금지행위
② 당사는 『부동산투자회사법』 제34조에 근거하여 회사의 임직원이 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 회사에 손해를 입힌 경우에는 손해를 배상할 책임이 있다.

당사는 회사 정관 제57조에 따라 정관에 규정되지 않은 손해배상에 관한 사항은 관련 법령에 따르도록 되어있습니다.

[정관]

제57조(법규 적용 등)
이 정관에 규정되지 아니한 사항은 부투법, 동법 시행령, 동법 시행규칙 및 「상법」 기타 법령의 관계규정에 의한다.

마. 재판관할

투자자가 소송을 제기하는 경우 투자자의 선택에 따라 투자자의 주소지 또는 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 투자자가 외국환거래법에 의한 비거주자인 경우 투자자가 거래하는 판매회사의 영업점포 소재지를 관할하는 법원에 본 소송을 제기하여야 합니다. 

바. 기타 투자자의 권리보호에 관한 사항

본 상품에 대한 추가적인 정보를 원하시는 투자자는 금융위원회 및 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에서 자료를 참고할 수 있으며, 판매회사에 자료를 요구하실 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항

가. 존속기한

당사는 정관에 존속기한이 정해져 있지 아니한 영속형 부통산투자회사입니다. 

나. 해산 사유

당사는 회사 정관 제56조에 따라 아래 사유에 해당하는 경우 해산합니다. 
1. 존립기간을 정한 경우 그 존립기간의 만료
2. 주주총회의 해산결의
3. 합병
4. 파산
5. 법원의 해산명령 또는 해산 판결
6. 국토교통부장관의 영업인가 또는 등록의 취소
7. 부투법 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가가 거부된 경우
8. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못한 경우 

[부동산투자회사법]

제44조(해산) 
부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 해산한다. 
1. 정관으로 정한 존립기간이 끝나거나 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 해산결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소

7. 자기관리 부동산투자회사가 제8조의2제4항에서 정하는 기간 내에 영업인가를 신청하지 아니한 경우

8. 제3조부터 제7조까지의 규정을 위반하여 영업인가 또는 등록이 거부된 경우

9. 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받지 못하거나 등록을 하지 못한 경우

제44조의2(청산 시 채권자에 대한 최고) 
청산인은 취임한 날부터 1개월 이내에 부동산투자회사의 채권자에 대하여 일정한 기간 이내에 그 채권을 신고할 것과 그 기간 이내에 신고하지 아니하면 청산에서 제외된다는 사실을 2회 이상 공고함으로써 최고(催告)하여야 한다. 이 경우 그 신고기간은 1개월 이상으로 하여야 한다.

제46조(해산등기의 촉탁) 
① 국토교통부장관은 제42조에 따른 영업인가 또는 등록의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

다. 영업인가 취소 사유

[부동산투자회사법]

제42조(영업인가 등의 취소) 
① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 그 영업인가·등록 또는 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2에 따른 등록 및 제22조의3에 따른 설립인가를 받은 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자·운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가·등록 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가·등록 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가·등록 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금·은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

② 제1항에 따른 영업인가·등록 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다.

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항

가. 정기보고서

(1) 영업보고서 및 결산서류 제출 등

당사의 법인이사는 매 결산기에 영업보고서를 작성하여야 하며, 정관 제50조에 따라 승인 및 공고하여야 합니다. 또한 매분기 및 결산기의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관 및 금융 위원회에 매 결산기 종료일 후 90일 이내, 매 분기 종료일 후 45일 이내(회계기간의 말일은 제외)에 그 투자보고서를 제출하여야 합니다. 

[정관]

제50조(재무제표등의 승인 및 공고)

① 회사의 법인이사는 매 결산기에 다음 각 호의 서류와 영업보고서를 작성하여 이사회의 승인을 얻은 후 정기주주총회 회일의 6주간 전에 이를 감독이사에게 제출하여야 한다.

1. 대차대조표

2. 손익계산서

3. 자본변동표

4. 이익잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서

5. 현금흐름표

6. 회사가 「상법」 제447조 제2항에 해당하는 경우 연결재무제표

7. 위 1 내지 6의 주석 및 부속명세서

② 회사가 상법 시행령에서 정하는 연결제무재표 작성대상회사에 해당하는 경우에는 제1항의 각 서류에 연결재무제표를 포함한다.

③ 감독이사는 제1항의 서류를 받은 날부터 4주 내에 감사보고서를 법인이사에게 제출하여야 한다.

④ 법인이사는 정기주주총회 회일의 1주간 전부터 제1항의 서류와 영업보고서 및 감사보고서를 회사의 본점에 5년간 비치하여야 한다.

⑤ 법인이사는 제1항 각 호에 규정한 서류를 정기주주총회에 제출하여 그 승인을 요구하여야 하고, 영업보고서를 정기주주총회에 제출하여 그 내용을 보고하여야 한다.

⑥ 제5항에도 불구하고 회사는 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 경우에는 이사회의 결의로 이를 승인할 수 있다.

1. 제1항 각 호의 서류가 법령 및 정관에 따라 회사의 재무상태 및 경영성과를 적정하게 표시하고 있다는 외부감사인의 의견이 있을 때

2. 감독이사 전원의 동의가 있을 때

⑦ 제6항에 따라 이사회가 승인한 경우에는 법인이사는 제1항 각 호의 서류의 내용을 주주총회에 보고하여야 한다.

⑧ 법인이사는 제5항 또는 제6항의 승인을 얻은 때에는 지체 없이 대차대조표와 외부감사인의 감사의견을 공고하여야 한다.

제51조(투자보고서 및 공시 등)
① 회사의 법인이사는 다음 표에 따라 사업연도별로 분기마다 회사의 투자보고서를 작성하여야 하며, 국토교통부장관과 금융위원회에 그 투자보고서를 제출하고, 이를 공시하여야 한다.

구분

투자보고서 작성일

투자보고서 제출, 공고 기한

1

회계기간의 말일

단, 해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우에는 해산일 또는 합병일을 말함.

(작성일이 해산일 또는 합병일에 해당하지 않는 경우)

작성일로부터 90일 이내

(작성일이 해산일 또는 합병일에 해당하는 경우)

작성일로부터 45일 이내

2

사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외)

작성일로부터 45일 이내

② 제1항에 따른 투자보고서에는 재무제표, 주주 구성 및 주요 주주 현황, 자산 구성 현황 등 자산운용과 관련된 중요한 사항으로서 법 시행령 제40조 제3항으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

③ 회사의 법인이사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 발생한 경우 부투법 제37조 제3항, 제4항 및 부투법 시행령 제40조의2에서 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 공시하여야 한다.

1. 법인이사의 자산운용 전문인력에 변경이 있는 경우 그 사실과 변경된 자산운용 전문인력의 경력

2. 부투법 시행령 제40조의2 제2항에서 정한 금융사고 또는 부실자산이 발생한 경우

3. 주주총회의 결의내용

4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 투자설명서의 변경 등 부투법 시행령 제40조의2 제3항이 정하는 사항이 발생한 경우

④ 제1항 및 제3항에 따른 공시는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 법인이사의 인터넷 홈페이지를 이용하여 공시하는 방법

2. 회사에 투자한 주주에게 서면 또는 전자우편으로 통보. 다만, 회사가 제12조에 따라 상장한 경우 등 주주가 수시로 변동되거나 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 법 시행령 제40조의2 제5항으로 정하는 경우는 제외함.

3. 법 제49조의6 제1항에 따른 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하는 방법

(2) 자산운용보고서

'자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제88조에서 정하는 본 보고서는 '부동산 투자회사법' 제49조3에 의하여 적용받지 않습니다. 다만 당사의 영업활동과 자산운용 현황 관련하여 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 공시된 서류를 통해 확인하실 수 있습니다. 

(3) 자산보관ㆍ관리보고서

'자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제248조에서 정하는 본 보고서는 '부동산투자회사법' 제49조3에 의하여 적용받지 않습니다.

(4) 기타장부 및 서류

당사의 기타 장부 및 서류는 업무에 따라 자산관리, 자산보관, 사무수탁회사에서 보관합니다. 

나. 수시공시

'자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제89조에서 정하는 수시공시는 '부동산투자회사법' 제49조3에 의하여 적용받지 않습니다.

(1) 신탁계약변경에 관한 공시

당사는 해당사항 없습니다.

(2) 수시공시

당사는 해당사항 없습니다.

(3) 집합투자재산의 의결권 행사에 관한 공시

당사는 해당사항 없습니다.

(4) 위험지표의 공시

당사는 해당사항 없습니다.

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항

가. 이해관계인과의 거래내역

(1) 개요

2019년 6월 30일 현재 회사의 주요 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분
회사명

지배기업
롯데쇼핑(주)

기타특수관계자
(주1)

롯데지주(주)

롯데에이엠씨(주)
롯데손해보험(주)

(주1) 기타특수관계자는 기업회계기준서 제1024호의 특수관계자 범주에 해당하지
않으나, 독점규제 및 공정거래법에 따른 동일한 대규모기업집단(롯데그룹)에 소속회사가 포함되어 있습니다.

롯데쇼핑(주)는 현재 당사의 지분 100%를 소유하고 있는 최대주주이며, 롯데지주(주)는 롯데쇼핑(주)의 지분 38.80%를 보유한 최대주주입니다. 또한 롯데쇼핑(주)는 당사의 영위사업인 부동산 임대업의 대상자산(투자자산, 롯데백화점 강남점)의 책임임차인(임차 100%)입니다. 따라서 롯데쇼핑(주)는 당사의 주요 거래 관계 대상입니다.

당사는 롯데쇼핑(주)와 2019년 8월 2일 매매계약 및 기본임대차계약을 체결했고, 금번 공모를 통해 조달된 자금 및 차입금 등으로 9개 점포를 신규로 취득하여 본격적으로 사업을 영위하여, 매출이 발생할 예정입니다. 

해당 매매계약 및 임대차계약에 대한 개요는 아래와 같습니다.

1) 매매계약 주요 조건

구 분

내 용

매수인

롯데위탁관리부동산투자회사(주)

매도인

롯데쇼핑(주)

매매목적물

롯데백화점 구리점
롯데백화점 광주점
롯데백화점 창원점

롯데아울렛 청주점
롯데아울렛 대구율하점

롯데마트 의왕점
롯데마트 서청주점
롯데마트 대구율하점
롯데마트 장유점

매매금액

1조 629억원 (부가가치세 별도)

거래종결일

2019년 10월

2) 기본 임대차계약 주요 조건

구 분

내 용

임대인

롯데위탁관리부동산투자회사(주)

임차인

롯데쇼핑(주)

임대차기간

① 9~11년 (tranche A 9년, tranche B 10년, tranche C 11년)

② 임차인이 임대인에게 현 계약조건과 동일조건 이상으로 연장의사 서면통지 시 자동연장

임대료

약 6,199백만원/월

기타

임차인의 우선매수협상권 : 당사가 임대차목적물 전체를 양도하고자 하는 경우, 임차인인 롯데쇼핑㈜에 그 매수를 위하여 우선 협상할 수 있는 권리를 부여함

3) 임대인의 우선매수협상권 계약

구 분

내 용

우선매수권자

롯데위탁관리부동산투자회사(주)

자산보유자

롯데쇼핑(주)

우선매수협상권
대상 부동산
- 우선매수협상권 존속기간 동안 자산보유자가 대상 부동산의 일부 또는 전부를 제3자에게 양도하거나 제3자를 우선매수인으로 지정하고자 하는 경우 자산보유자는 우선매수권자에게 우선매수대상부동산의 매수를 위하여 우선적으로 협상할 수 있는 권리를 부여
- 대상 부동산 : 백화점 12개, 아울렛 5개, 마트 67개 점포

매매금액

부동산투자회사법 제30조 제3항(추후 법령 개정 시 상장된 부동산투자회사의 부동산 매매거래 시 매매가격 산정 방법을 규율하는 해당 조항) 기타 관련 법령에서 정한 절차와 방법

부동산투자회사법 제30조(거래의 제한)

③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다.

우선매수협상권
존속기간
상기의 매매계약의 거래종결일로부터 우선매수권자와 자산보유자 사이에 체결된 기존 임대차계약 및 본 약정에 따른 우선매수협상권의 행사에 따라 체결된 임대차계약이 모두 종료되는 날까지의 기간을 의미함

(2) 특수관계자와의 거래내용

1) 1기(2019.3.29 ~ 2019.6.30) 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

특수관계 구분
특수관계자명
영업수익(주1)
영업비용(주2)
기타비용
투자부동산(주3)
현물출자

지배기업
롯데쇼핑㈜
1,960
-
-
-
424,905

기타특수관계자

롯데지주㈜
-
1
-
-
-

롯데손해보험㈜
-
62
-
-
-

롯데에이엠씨㈜
-
75
2
1,700
-

합 계
1,960
137
2
1,700
424,905

주1) 영업수익에는 선수수익에서 임대수익으로 반영된 금액 43,916천원이 제외되었습니다.

주
2) 롯데손해보험㈜의 영업비용은 책임임대차계약에 따라 임차인인 롯데쇼핑㈜로부터 보존받는 보험료 부담액입니다.

주3) 투자부동산 취득과 관련한 취득부대비용입니다.

2) 1기말(2019년 6월말) 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

특수관계 구분
특수관계자명
채권
채무

매출채권
미수금
임대보증금 (주1)
미지급금
미지급비용

지배기업
롯데쇼핑㈜
2,025
1,131
22,095
-
-

기타특수관계자
롯데지주㈜
-
-
-
-
1

롯데에이엠씨㈜
-
-
-
527
76

합 계
2,025
1,131
22,095
527
77

주1) 현재가치할인차금 5,759백만원이 반영되지 않은 명목가액입니다.

3) 1기(2019.3.29 ~ 2019.6.30) 중 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

특수관계 구분
특수관계자명
현금출자

지배기업
롯데쇼핑㈜
5,000

나. 집합투자기구간 거래에 관한 사항

해당사항 없습니다.

다. 투자중개업자 선정 기준

해당사항 없습니다.

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항

해당사항 없습니다.

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항

해당사항 없습니다.

[붙임 1] 당사의 투자 포인트 및 경영전략

- 하기 내용은 당사의 해외 투자설명서(Offering Circular) 중 "Investment Highlights and Strategy" 부분입니다. 본 내용에 대한 기재 목적은 국내 및 해외투자자들에게 동일한 범위의 정보를 제공하기 위함이며, 이에 따라 영문 해외 투자설명서의 해당 섹션을 국문으로 번역하여 기재하였사오니 투자자분들의 참고 목적으로 사용해 주시기 바랍니다.

투자 하이라이트

주요 투자 하이라이트

당사는 본 공모건이 하기 요인들로 인해 매력적인 투자기회가 될 것으로 판단 됩니다. 

1. 높은 성장 잠재력을 지닌 국내 공모 리츠 시장

(1) 국내 공모 리츠 시장의 견고한 성장 잠재력

(2) 정부의 리츠 시장 활성화 정책으로 성장 중인 국내 공모 리츠 시장

2. 공모금액 및 상장 시가총액 기준 국내 최대 규모의 상장 리츠 및 매력적인 배당 수익률

(1) 공모금액 및 상장 시가총액 기준 국내 최대 규모의 상장 리츠

(2) 안정적인 수익구조로 인한 매력적인 배당 수익률 보유

3. 스폰서이자 임차인인 롯데쇼핑 - 국내 최상위권 리테일 업체

(1) 국내 최고의 리테일 업체인 롯데쇼핑은 백화점, 대형마트 등 다양한 유통채널을 운영하고 있으며 국내 시장을 선도하고 있음

4. 전국 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 자산으로 구성된 우수한 포트폴리오

(1) 편입 자산은 국내 주요 상업 지역 및 거주 지역을 중심으로 전략적으로 위치 함

5. 추가 자산 편입을 통한 장기적인 성장 모멘텀 구축

(1) 스폰서를 통한 우수한 자산 추가 편입 가능

(2) 향후 계열사 자산을 추가로 편입함에 따라 다양한 전략적 로드맵 구축

6. 우수한 차입 조달 비용 및 높은 신용등급 보유

(1) 국내 리츠가 기업공개에 앞서 공모 담보부사채를 발행한 첫 사례로 매력적인 차입 조달 비용 및 높은 신용등급 보유

7. 투명한 지배구조를 바탕으로 스폰서의 책임 경영

(1) 스폰서는 당사의 지분 50%를 보유하여 최대주주로서의 지위를 유지하고 책임 경영을 지속할 계획

(2) 법적 보호장치가 마련되어 있으며 독립적인 이사회 구성으로 투명한 기업 지배구조 보유

주요 투자 포인트에 관한 세부사항은 다음과 같습니다.

1. 높은 성장 잠재력을 지닌 국내 공모 리츠 시장

(1) 국내 공모 리츠 시장의 견고한 성장 잠재력

국내 리츠 시장은 운용자산규모(AUM) 기준으로 2013년부터 2018년까지 연 평균 29.0%의 성장률을 기록하였으며, 국토교통부에 따르면 2018년말 기준 국내 리츠 AUM 규모는 약 42조원입니다. 또한 국토교통부에 따르면 국내 상장 리츠 시장 규모는 AUM 기준으로 전체 리츠 시장에서 차지하는 비중이 약 6.2% 수준(2019년 11월 기준)으로 낮지만 2013년부터 2018년 11월까지 연 평균 35.9%의 높은 성장률을 기록하였습니다.

또한 국내 증시에 상장 되어 있는 리츠의 시가총액은 2019년 8월 2일 기준 전체 주식 시장 시가 총액의 0.1% 미만입니다. 이는 아시아 내에서 리츠시장이 발달된 싱가폴및 일본과 비교하여 낮은 수준입니다. 2019년 8월 2일 기준
블룸버그에 따르면 싱가폴은 전체 시가총액 대비 리츠의 시가총액 비중이 13.8%이며, 일본은 전체 시가총액 대비 리츠의 시가총액 비중이 2.5%입니다.
싱가폴 이에 당사는 국내 리츠 시장이 아직 초기 단계로 높은 성장 잠재력을 보유하고 있으며 현재 견고한 성장 모멘텀을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

(2) 정부의 리츠 시장 활성화 정책으로 성장 중인 국내 공모 리츠 시장

최근 국내 정부와 규제 당국은 리츠 시장 활성화 및 성장을 위해 다양한 정책을 발표 하였습니다. 정부는 공모 리츠에 대한 현물출자 시 양도소득세 과세 이연, 개인종합자산관리계좌(ISA)로 공모 리츠에 투자하는 경우 세제혜택 제공 등 제도를 개선하였습니다. 또한 공모 리츠의 경우 특수관계자 거래에 대한 규제를 완화하여 1인 투자자에 대한 지분 소유 한도를 상향하였습니다. 그리고 확정급여형 퇴직연금이 상장 리츠에 투자할 수 있게 되었으며, 주택도시기금은 여유자금을 신규 부동산에 투자 시 공모 리츠에 대한 투자를 확대할 계획입니다. 정부는 비개발 위탁관리부동산투자회사에 대한 한국거래소 상장예비심사 절차 폐지, 리츠의 우선주 상장 허용 등을 통하여 리츠 공모 상장과 관련하여 규제를 완화하였습니다. 당사는 이와 같은 정부의 정책적 지원이 국내 리츠 시장의 견고한 성장을 이끌 것으로 판단합니다.

2. 공모금액 및 상장 시가총액 기준 국내 최대 규모의 상장 리츠 및 매력적인 배당 수익률

(1) 공모금액 및 상장 시가총액 기준 국내 최대 규모의 상장 리츠

당사는 본 공모가 공모금액 및 시가총액 기준 국내 최대 규모의 리츠가 될 것으로 기대하고 있습니다. 당사의 공모규모는 408.4십억원(공모희망가액인 4,750원 ~ 5,000원의 하단인 4,750원 기준)으로 현재 상장되어 있는 리츠 중 가장 큰 공모규모로 이리츠코크렙(공모규모 79.1십억원, 2018년 6월 상장완료) 및 신한알파리츠(공모규모 114.0십억원, 2018년 8월 상장완료)의 공모 규모를 초과합니다. 또한 당사의 상장 후 예상 시가총액은 838.3십억원 수준(공모희망가액인 4,750원 ~ 5,000원의 하단인 4,750원 기준)입니다. 2019년 8월 2일 기준, 이리츠코크렙의 시가총액은 383십억원이고 신한알파리츠의 시가총액은 341십억원으로 당사의 예상 시가총액은 국내 최대규모가 될것으로 예상됩니다.

당사는 공모 규모와 시가총액 외에 국내 상장 리츠와 비교하여 차별화 되는 몇 가지 핵심 요소들이 있습니다. 증권신고서 제출 시 계획하고 있는 거래 완료 시,
당사는 백화점, 아울렛, 대형마
트를 소유함에 따라 다양한 리테일 채널을 자산을 보유하게 될 것입니다. 그리고 당사의 스폰서는 국내 최대의 리테일 업체로 AA0의 높은 신용등급 보유하고 있습니다.
추가로 당사가 2019년 7월말 발행한 제1회 담보부사채는 국내 신용평가회사인 한국신용평가 및 NICE신용평가로부터 각각 AA-의 신용등급을 획득하며 타 국내 상장리츠와 차별성을 보입니다. 당사는 향후 스폰서인 롯데쇼핑과 기타 롯데그룹 계열사로부터 다양한 자산을 추가 편입할 경우 높은 성장 가능성이 있습니다.

본 공모 완료 시, 당사는 독보적인 공모 규모와 주요 차별화된 요소로 인해 당사가 국내 상장 리츠시장의 벤치마크가 될 것으로 기대하고 있습니다.

(2) 안정적인 수익구조로 인한 매력적인 배당 수익률 보유

당사는 편입자산으로 안정적인 수익을 창출하여 투자자들에게 매력적인 배당 수익률을 제공해 줄 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 본 증권신고서에 첨부된 삼일회계법인의 재무분석보고서에 따르면 공모 투자자들의 연평균 예상 배당수익률은 2019년 12월 31일 기준 10.57%, 2020년 06월 30일 기준 6.62%, 2020년 12월 31일 기준 6.66%, 2021년 06월 30일 기준 6.75%로 예상됩니다. (당사의 회계연도는 6개월 단위로 회계연도 기준으로 배당 가정, 공모희망가액인 4,750원 ~ 5,000원의 하단인 4,750원 기준)

3. 스폰서이자 임차인인 롯데쇼핑 - 국내 최상위권 리테일 업체

(1) 국내 최고의 리테일 업체인 롯데쇼핑은 백화점, 대형마트 등 다양한 유통채널을 운영하고 있으며 국내 시장을 선도하고 있음

1979년에 설립된 스폰서는 우수한 유통 인프라와 최고 수준의 서비스를 고객들에게 제공하는 국내 최고의 리테일 업체입니다. 스폰서의 오프라인 유통채널은 2019년 06월 30일 기준, 백화점 32개 점포, 아울렛 22개 점포, 대형마트 126개 점포, 슈퍼마켓 519개 점포, 전자제품전문점 463개 점포, H&B store 124개 점포로 구성되어 있습니다. 그리고 본 증권신고서에 첨부된 Savills Korea 리포트에 따르면, 2018년 총 판매액 기준으로 스폰서의 국내 백화점 시장점유율은 가장 높은 38.9%를 기록하고 있습니다.

4. 전국 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 자산으로 구성된 우수한 포트폴리오

(1) 편입 자산은 국내 주요 상업 및 거주 지역을 중심으로 전략적으로 위치 함

당사는 자산 포트폴리오 구성을 위해 자산의 업태, 위치 및 EBITDA 수준 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 엄격한 기준에 의해 자산을 선정하였습니다. 당사의 초기 자산 포트폴리오는 안정적인 자산 가치 상승을 고려하여 유동인구가 높은 국내 핵심 상업 지역 등에 위치한 리테일 자산으로 구성하였습니다.

구체적으로 모
든 부동산 자산은 리테일 시설에 대한 수요가 높은 유동인구가 50,000명 이상인 지역에 위치합니다. 또
한
지역 기준
으로 8개 자산 중
7개가
인구 30만명이 넘는 인구 밀집 지역의 상업지역이나 주택가 근처에 위치하며, 8개 자산 중 5개는 하나 이상의 지하철역에 가까운 곳에 위치
해 있습니다. 그리고 8개 자산 중 7개는 중심산업지역, 일반상업지역 및 준주거지역 중 하나에 위치하며, 이러한 구역은 상대적으로 유동인구가 높은 지역입니다. 또한 운영 예정 부동산의 약 50%는 풍부한 배후 수요를 지닌 수도권 지역에 위치하여 자산가치 측면에서 우수한 경쟁력을 보유하고 있습니다.

스폰서는 국내에서의 성공적인 리테일 운영 경험을 바탕으로 이러한 주요 거점에 점포를 개점할 수 있었으며 주요 도시의 지역 허브 내에 부지를 확보할 수 있었습니다. 스폰서는 정부가 2010년 전통시장 및 소상공인 보호를 목적으로 하는 규제를 시행하기 전에 해당 지역에 사업을 착수하였기 때문에 우수한 입지의 부동산 보유가 가능했으며, 당사의 투자자들은 좋은 입지의 자산에 접근할 수 있게 될 것 입니다. 현재는 골목상권 등을 보호하기 위한 정부규제로 인해 후발 경쟁사들이 핵심 지역을 선점하여 신규 매장을 확장하는 것이 매우 어렵습니다. 해당 내용의 상세내용은 "스폰서에 관한 사항 규정" 섹션을 참조 하십시오.

5. 추가 자산편입을 통한 장기적인 성장 모멘텀 구축

(1) 스폰서를 통한 우수한 자산 추가 편입 가능

당사는 투자 자산의 다각화 및 장기적인 성장을 위한 사업전략으로 스폰서로부터 추가 부동산 매입을 고려할 수 있습니다. 우선매수협상권(ROFO) 계약 조건에 따라 당사는 스폰서가 소유하고 있는 백화점 12개 점포, 아울렛 5개 점포 및 대형마트 67개 점포에 대해 우선매수협상권을 보유하게 됩니다.

(2) 향후 계열사 자산을 추가로 편입함에 따라 다양한 전략적 로드맵 구축

당사는 다양한 전략을 바탕으로 중장기 성장 로드맵을 구축하였습니다. 당사는 우선매수협상권(ROFO) 대상 자산 외에 과거 스폰서가 유동화한 자산들 중 유동화 기간이 만료되어 시장에 나올 것으로 예상되는 스폰서의 기타 자산을 추가로 취득하는 방안을 모색할 수 있습니다. 시장 여건 등에 따라 당사는 롯데그룹 계열사가 소유한 호텔, 리조트, 물류시설 등 주요 자산의 취득도 추진할 수 있습니다. 해당 자산들의 선별적인 인수 전략을 통해 당사는 포트폴리오를 확장하고 국내 리테일 업계의 리스크에 대한 노출을 완화할수 있게 해줄 것으로 기대합니다. 장기적으로는 제3자로부터 자산을 취득하는 방안 및 소유 부동산의 재개발 기회 등을 추구할 수 있습니다.

6. 우수한 차입 조달 비용 및 높은 신용등급 보유

(1) 국내 리츠가 기업공개에 앞서 공모 담보부사채를 발행한 첫 사례로 매력적인 차입 조달 비용 및 높은 신용등급 보유

당사는 기업공개에 앞서 2019년 7월 롯데백화점 강남점을 담보로 공모 담보부사채 발행을 통해 170십억원을 조달하였습니다. 이는 국내 상장 리츠 시장에서 전례가 없는 일입니다. 당사가 발행한 공모 담보부사채는 국내 신용평가회사인 한국신용평가 및 NICE신용평가로부터 AA-의 신용등급을 확보하였으며 시장에서 투자자의 높은 관심과 수요를 모았습니다. 담보부사채의 금리는 1.553%이며, 장기차입금의 금리는 2.27%입니다. 당사는 타 상장 리츠 대비 우수한 차입요건을 확보하였으며, 향후 금융비용 절감 및 주주 배당수익률 상승이 가능할 것으로 예상됩니다.

당사는 주주들의 이익을 위해 당사의 높은 신용등급을 활용한 매력적인 자금 조달 조건을 확보할 수 있는 능력을 입증했으며, 만약 유리한 금리 환경이 지속될 경우 부채조달 비용을 추가적으로 낮출 수 있을 것으로 판단됩니다.

7. 투명한 지배구조를 바탕으로 스폰서의 책임 경영

(1) 스폰서는 당사의 지분 50%를 보유하여 최대주주로서의 지위를 유지하고 책임 경영을 지속할 계획

스폰서는 장기적으로 당사의 성장을 위해 지원하고 투자할 예정입니다. 본 공모 이후 스폰서는 당사의 지분 50%를 소유하게 되며 이는 부동산투자회사법 상 허용되는 최대 지분율입니다. 스폰서는 장기적으로 당사의 최대주주로서의 지위를 유지할 예정이며 이를 통해 지속 가능한 성장을 위해 노력할 예정입니다. 당사는 스폰서와의 해당 지분 관계를 통해 이해관계를 일치시키고, 스폰서로부터 향후 추가 자산 매입 및 책임임대차 계약 중 발생할 수 있는 잠재적 충돌 상황 등에 대한 우려를 완화할 것으로 판단합니다. 

스폰서의 당사에 대한 지분율 수준은 기타 글로벌 상장 리츠 대비 높은 편입니다. 최근 공시된 기준에 따르면 Frontier Real Investment Corporation의 스폰서 지분율은 5.9%(2018년 12월 31일 기준), AEON REIT Investment Corp.은 19.8%(2019년 1월 31일 기준), Fortune Real Estate Investment Trust는 27.3%(2018년 12월 31일 기준), Frasers Centrepoint Trust는 37.6%(2018년 11월 23일 기준), SPH REIT는 67.7%(2018년 10월 10일 기준) 수준 입니다.

(2) 법적 보호장치가 마련되어 있으며 독립적인 이사회 구성으로 투명한 기업 지배구조 보유

스폰서는 상장 완료 시 지분율 50%를 보유하여 당사의 최대주주가 될 예정입니다. 따라서 부동산의 매매, 임대 등 스폰서와 당사의 거래는 특수관계자 거래로 간주될 것입니다. 부동산투자회사법, 상법, 독점규제 및 공정거래법(이하 "공정거래법")등을 포함한 국내 현행법에서는 리츠의 관점에서 관련 이해관계자 거래에서 발생할 수 있는 잠재적 위험에 대한 명확한 보호조치 등을 제공하고 있습니다.

부동산투자회사법 제30조 제3항 및 그 시행령 제34조 제2항에 따라 상장리츠가 대주주를 포함한 특수관계자와 부동산 매매거래 시 2개 이상의 독립된 감정평가기관으로부터 감정평가를 받고 유리한 가격으로 거래를 해야합니다. 또한 상법 제368조 제3항에 따라 이해관계가 있는 주주는 주주총회에서 해당 거래에 대한 의결권을 가질 수 없습니다. 마지막으로 공정거래법 제11조 제2항 및 제23조에 따라 공시대상 기업집단 내 특수관계인 간 대규모 거래에 대해서는 사전 이사회 의결 및 공시를 거친 후 공정거래위원회의 관리 감독을 받도록 되어 있습니다. 앞서 언급한 관련 법규정은 당사의 스폰서와의 거래가 공정하게 실행될 수 있음을 보장할 것 입니다.

또한 이사회 구성원 3명 중 2명은 부동산투자회사법 상 자격 요건을 충족하는 외부 감독이사입니다. 이로 인하여 감독이사는 독립적 의사결정 구조를 형성하고 투명한 지업 지배구조를 만들 것입니다.

경영전략

당사의 전략적 목표는 중장기적인 주주가치의 극대화입니다. 주주가치를 향상하기 위해 당사는 주식과 부채 발행을 통해 조달한 자금으로 스폰서 및 기타 당사자로부터 부동산 자산을 추가 매입하여 포트폴리오를 꾸준히 확대하고 경쟁력을 강화할 계획입니다. 당사는 당사의 자산 포트폴리오의 유기적 / 비유기적 성장을 동시에 추구하여 공모 후 당사의 주주가치의 지속적인 상승을 이루고자 합니다. 이와 같은 목표를 달성하기 위해 구체적으로 다음의 전략을 추진할 계획입니다.

적극적인 자산운용 및 자산가치 향상 전략

당사는 매출액 및 부동산 가치 상승을 목표로 지속 가능한 성장 전략을 가지고 적극적인 자산 운용을 수행할 계획입니다. 당사가 추구하고자 하는 전략은 스폰서와의 안정적이고 장기적인 관계에 의해 더욱 잘 수행될 것이라고 판단됩니다. 당사의 구체적인 전략은 다음과 같습니다:

- 당사는 자산의 가치를 향상시키기 위해 당사의 자산 포트폴리오를 전략적으로 관리할 계획입니다. 상업적으로 시현 가능한 범위 및 관련 법규정이 정하는 한도 내에서 당사는 (i) 최적화되지 못한 공간과 보조 구역을 파악하고 공간 사용을 효율화하여 수익 강화와 경영 효율성을 달성할 수 있는 공간으로 전환, (ii) 자산가치 향상을 위한 시설투자를 진행하고 (iii) 자산포트폴리오의 가치를 최대화 하기 위해 지속적으로 전략 계획을 강구할 것입니다.

- 당사는 운영 부동산의 자산가치를 극대화 하기 위해 스폰서와 함께 추가 조치를 시행할 것 입니다. 스폰서가 운영하는 점포와 관련하여 당사가 추구하고자 하는 당사의 주요 계획은 (i) 신규 고급 사업자를 유치하여 임대 상점 구성을 향상시키고, (ii) 지역별 특성에 따라 전략적으로 매장을 갱신하고, (iii) 더 높은 이익을 발생시킬 수 있는 상품 등을 중심으로 제품 믹스의 구조조정 진행 등이 있습니다. 

- 당사는 자산관리회사 및 스폰서와 협력하여 운영 자산마다 맞춤형 마케팅 계획을 도입 할 것입니다. 각 마케팅 계획은 해당 부동산의 수요를 집중적으로 분석하여 세입자 이해관계 및 부동산의 홍보를 극대화함과 동시에 가치를 높이고 장기적으로 가치를 유지 할 수 있도록 추진 할 것입니다.

인수를 통한 성장 전략

당사는 스폰서와 체결한 우선매수협상권 약정서에 따라 스폰서가 소유하고 있는 백화점 12개 점포, 아울렛 5개 점포, 대형마트 67개 점포에 대해 당사의 우선매수협상권(ROFO)을 통해 추가로 부동산 자산 매입을 고려 중입니다. 당사는 과거 스폰서가 유동화한 자산들 중 유동화 기간이 만료되는 스폰서의 리테일 자산을 추가로 취득하는 방안을 모색할 수 있습니다. 또한 자산 포트폴리오 및 주주 이익을 지속적으로 개선하기 위해 상업적, 법적 타당성을 고려하여 롯데그룹의 계열사가 보유한 부동산을 취득할 수 있는 기회를 모색하여 추가적인 성장을 도모할 계획입니다. 해당 부동산 자산은 잠재적으로 호텔, 사무실, 물류 시설을 포함 할 수 있습니다.

당사는 다음의 투자 판단 기준을 중심으로 향후 매입 기회를 평가할 계획입니다:

- 수익률: 당사는 매입 고려 자산의 수익성과 현금창출 능력을 평가할 것이며 장기적으로는 주주에게 일관된 배당수익률을 지급할 수 있도록 매입 예정 자산이 낮은 공실률을 유지하고 연 1.50% 수준의 고정 임대료 상승률을 수용할 수 있는 능력을 평가 할 것입니다.

- 부동산 자산 종류: 당사는 우선매수협상권(ROFO)를 통해 추가 매입이 가능한 스폰서의 각 부동산의 편입을 검토 할 것이며, 이 외 롯데그룹 및 계열사의 리테일 및 비리테일 자산 또한 검토 할 예정입니다. 당사는 자산 유형별로 최적화 된 포트폴리오를 구축 하기 위해 검토 대상인 추가 매입 자산이 포트폴리오의 가치를 향상 시킬 수 있는지 지속적으로 검토 할 예정입니다.

- 입지: 당사는 사업 환경, 경쟁사 및 당사의 자산 포트폴리오에 미치는 전반적인 효과를 중심으로 각 매입 부동산의 입지를 평가할 것입니다. 리테일 자산을 예로 들면, 사업환경 분석은 총인구 및 유동인구, 상업지구 및 주요 대중교통에 대한 접근성, 부동산 주변지역의 리테일 상품 및 서비스에 대한 수요 등을 평가합니다. 경쟁사 분석과 관련하여, 당사는 경쟁사의 사업 유형, 총 면적, 매출규모 및 당사 부동산과의 거리 등을 고려할 것입니다. 또한 당사는 해당 부동산이 당사 자산 포트폴리오의 지리적 다양성을 개선 할 수 있을지 평가할 것입니다.

- 가치 증대 기회: 당사는 적극적인 부동산 자산관리를 통해 임대율을 높이고 가치를 증대할 수 있는 부동산 매입을 추진할 계획입니다. 선별적인 리모델링과 기타 형태의 자산 업그레이드 가능 여부도 평가할 것입니다.

- 건물 및 시설물 규격: 당사는 매입 고려 부동산 자산에 대해 철저한 실사를 실시하고 관련 품질 기준을 준수하기 위해 노력할 것입니다. 특히 매입 가능성이 있는 건물에 대해서는 규모와 연식을 적절히 고려할 것입니다. 이러한 규격은 부동산의 유형, 개발 상황 및 임차인 수요 등 시장 변동상황으로 변경 될 수 있습니다. 또한 당사는 매입 검토 부동산에 적용되는 관련 법규정을 준수하도록 할 것입니다. 해당 재산은 건물의 구조적 건전성, 수리, 유지보수, 자본 지출 요건 및 부지 경계의 침식 등에 관하여 독립적인 전문가에 의해 평가를 받을 것입니다.

당사는 보유 중인 자산 포트폴리오를 장기간 보유할 예정입니다. 다만 향후 어느 부동산 자산이라도 성장이 한계에 이르렀다고 판단될 경우 관련 법률 및 규정에 따라 매각을 추진하고, 회사 투자 판단 기준에 적합한 여타 부동산 투자에 활용할 수 있습니다.

신중한 자본운용 전략

신중한 자본운용의 목적을 위해, 당사는 (i) 건전한 자본구조를 유지하고, (ii) 금융 기관과 자본 시장 등 다양한 자금 조달처를 확보하고, (iii) 부채 조달 비용을 최적화 할 것이며 (iv) 이자율 위험 및 시장변동성에 대한 노출을 최소화하기 위해 적절한 이자율 위험 회피 전략을 고려 할 것입니다.

당사는 위 목표를 달성하기 위해 다음의 전략을 추진할 계획입니다:

- 최적자본구조 전략: 당사는 국내 리츠 관련 법규정에서 정하는 차입 한도를 고려 하여 당사의 자본 구조와 자본조달비용을 최적화 할 수 있도록 노력 할 것입니다. 당사의 자본 운용 전략은 주주들에게 매력적인 수익률을 제공할 레버리지 수준과 부채 만기 일정을 관리하는 것이며, 또한 향후 시설 투자나 자산 매입을 탄력적으로 추진하는 것입니다. 당사는 지속적으로 신규 부동산 취득과 포트폴리오 자산가치 향상을 위해 최적자본구조를 유지 할 수 있도록 노력 할 것입니다. 추가 차입을 결정하는 경우, 레버리지 수준과 당사의 자본 운영 정책을 검토해 시장 상황에 맞게 전략을 수정할 것입니다. 또한 당사는 시장 상황을 고려하여 가능한 자기, 고정 금리부 부채를 조달하기 위해 노력 할 것입니다.

- 부채 발행 전략: 당사는 상황에 따라 적합한 경우 부채 만기 도래 일정을 최적화하고 조달 비용을 개선하기 위해 기존의 부채를 리파이낸싱하거나 추가로 사채를 발행하는 것을 고려할 수 있습니다.

- 적극적인 금리 관리 전략: 당사는 이자율 변동과 관련된 위험을 관리하는 동시에 경쟁력 있는 부채조달 비용을 유지 할 수 있도록 적극적인 이자율 관리 전략을 채택하는 것을 고려할 것 입니다. 또한 당사는 주주들에게 최적화 된 위험조정 수익률을 제공하기 위해 적절한 시점에 이자율 헷징 전략을 활용 할 수 있도록 노력 할 것입니다.

- 기타 자금조달 전략: 당사는 신주 발행을 통해 부동산 매입 자금 확보 등 추가적인 자본 조달을 고려할 예정입니다. 추가 자본 조달에 대한 결정 시 앞서 설명한 최적의 자본 구조 유지 전략 또한 고려될 것입니다.

[붙임 2] SPONSOR(롯데쇼핑)에 관한 사항

- 하기 내용은 당사의 해외 투자설명서(Offering Circular) 중 "The Sponsor" 부분입니다. 본 내용에 대한 기재의 목적은 국내 및 해외투자자들에게 동일한 범위의 정보를 제공하기 위함이며, 이에 따라 영문 해외 투자설명서의 해당 섹션을 국문으로 번역하여 기재하였사오니 투자자분들의 참고 목적으로 사용해 주시기 바랍니다.

ㆍ개요

롯데쇼핑은 대한민국의 선도적인 유통업체 중 하나로서 해외에서도 전략적으로 배치되어 있습니다. 롯데쇼핑은 1979년 서울 시내에 제1호 백화점을 개점 한 이래로 2019년 6월 30일 기준 국내에는 1,300점 이상, 해외에는 60점 이상의 다변화 된 소매점을 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑이 운영하는 대다수의 점포는 국내에서 높은 인지도를 가지고 있는 롯데 브랜드를 사용하고 있으며 기 진출한 해외시장에서도 브랜드 인지도가 상승세에 있습니다.

롯데쇼핑은 백화점, 마트 및 전자제품전문점 세 가지 형태로 핵심 유통사업을 운영하고 있습니다.

백화점

롯데쇼핑은 매출액 및 점포 수 기준 국내 1위 백화점 체인을 보유하고 있으며 2018년 매출액 기준 국내 백화점 전체시장(아울렛 매출 제외)의 38.3%를 차지하고 있습니다. Savills Korea가 발간한 'Retail Market Analysis Report' 시장보고서에 의거 2019년 6월 30일 기준 롯데쇼핑은 국내 전역에 백화점 32점을 운영하고 있으며 이는 롯데쇼핑이 직접 소유하고 운영 중인 '롯데백화점', '롯데영플라자', '에비뉴엘' 및 '엘큐브' 브랜드를 사용하고 있는 30점의 백화점 및 롯데쇼핑의 계열사가 소유하고 있으나 '롯데백화점' 브랜드를 사용 중인 2점의 백화점을 포함합니다. 롯데쇼핑은 동일자 기준 '롯데아울렛', '롯데프리미엄아울렛' 및 '롯데팩토리아울렛' 브랜드로 국내 22점의 아울렛을 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑 백화점은 의류, 액세서리, 화장품, 가정용품 등 다양한 종류의 상품을 국내 주요도시에서 트렌드에 민감한 소비자층에게 제공 하고 있습니다. 롯데쇼핑의 백화점은(아울렛 포함) 소매업체, 식당, 식품점, 클리닉, 미용실 및 보석상 등의 임대매장이 입점 해 있습니다. 롯데쇼핑 백화점 사업부문(아울렛 매장 포함)은 2017년 및 2018년 각각 연결기준 3,204십억원 및 3,232십억원의 매출액을 기록하였으며 각각 총 매출액의 17.9%, 18.1%를 차지하였습니다. 2018년 1분기 및 2019년 1분기는 각각 총 매출액의 19.0%와 17.4%를 차지한 822십억원 및 772십억원을 기록 하였습니다.

마트

롯데쇼핑은 매출액 및 점포 수 기준으로 국내 3위 마트 체인을 운영하고 있으며, Savills Korea가 발간한 'Retail Market Analysis Report'에 의거 2016년말 매출액 기준 국내 마트 전체시장의 전체매출의 15.2%를 차지하고 있습니다. 2019년 06월 30일 기준 롯데쇼핑은 '롯데마트' 브랜드로 국내 전역에 위치 한 120점의 마트를 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑의 롯데마트는 식품, 의류, 가전제품 등 다양한 상품을 경쟁력 있는 가격에 제공하면서 "원스톱(one-stop)" 쇼핑경험을 제공하도록 운영 하고 있습니다. 아울러 서울에 'VIC Market'이라는 브랜드로 운영되는 회원제 창고형 마트를 5점 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑 마트 사업부문은 2017년 및 2018년에 각각 연결기준 매출액의 36.7% 및 35.6%의 비중을 차지한 6,577십억원과 6,342십억원의 매출액을 기록(연결 조정 전)하였으며 2018년 1분기 및 2019년 1분기는 각각 총 매출액의 35.8%와 35.8%를 차지한 1,552억원 및 1,592억원을 기록 하였습니다.

전자제품전문점

롯데쇼핑은 연결자회사인 롯데하이마트(이하 '하이마트')를 통해 매출액 및 점포 수 기준 국내 1위 전자제품전문점 체인을 운영하고 있습니다. 하이마트는 2019년 6월 30일 기준 경쟁력 있는 브랜드 인지도를 기반으로 국내 전역에 463점의 전자제품전문점을 운영 중이며 조선비즈에서 발표한 지난 9년 동안 한국에서 가장 인기있는 전자제품전문점으로 등극하였습니다. 하이마트는 휴대용 전자제품, 컴퓨터, 이동통신기기 등 다양한 고품질 가전제품을 경쟁력 있는 가격에 제공하며 전국에 소매 체인점을 확장 하며 시장 선도적 위치를 확보했습니다. 하이마트는 2017년 및 2018년에 각각 롯데쇼핑 연결기준 매출액의 22.9%와 23.1%를 차지한 4,099십억원과 4,113십억원의 매출액(연결 조정 전)을 기록했으며, 2018년 1분기 및 2019년 1분기는 각각 롯데쇼핑의 총 매출액의 22.0%와 23.3%에 해당하는 952십억원 및 1,037십억원을 기록 하였습니다.

롯데쇼핑의 국내 사업부문은 여러 브랜드의 슈퍼마켓 체인으로 세분화되어 있습니다: 홈쇼핑, 카탈로그 및 온라인 리테일 판매 사업을 영위하는 롯데홈쇼핑; 멀티플렉스 시네마 체인을 운영 중인 롯데시네마; 건강 및 미용 소매점 체인을 운영 중인 LOHB’s; 온라인 및 모바일 쇼핑몰을 포함한 전자상거래 사업부문을 총괄하는 이커머스 사업부문 등이 있습니다. 또한 롯데쇼핑은 2019년 06월 30일 기준 중국, 베트남 및 인도네시아에 위치한 5점의 백화점 (1점은 계열회사 소유)과 인도네시아 및 베트남의 여러 지역에 60점의 마트를 비롯하여 해외시장에서도 적극적으로 입지를 선점 하고 있습니다.

롯데쇼핑은 다양한 소매형식의 매장을 운영함으로써 경제상황, 기존 및 잠재고객의 소비 패턴 변화 등 소비자 행동 분석을 할 수 있는 적절한 위치에 있다고 판단합니다. 또한 롯데쇼핑은 백화점이나 마트 근처에 시네마를 운영하거나 특정 품목을 전문적으로 판매하는 카테고리 킬러(Category Killer)매점 등을 마트 내에 숍인숍(shop-in-shop) 매장 형식으로 운영하는 등 보완적인 상품 및 서비스 등을 전략적으로 제공함으로써 그룹적인 차원에서 시너지 효과를 창출하고 고객 유입 또한 확대하였습니다. 최근 몇 년 동안 롯데쇼핑은 온라인 쇼핑몰과 다양한 소매업체 등을 온라인 플랫폼으로 통합 하기 위한 목적으로 전자상거래 사업부문을 개선 하는데 노력을 기울였으며, 동시에 손익개선을 중심으로 소매업체의 지속적인 성장을 추구하고 있습니다.

롯데쇼핑의 연결기준 매출액은 2017년 및 2018년 각각 17,926십억원과 17,821십억원을 기록 하였으며, 2018년 및 2019년 1분기에는 각각 4,334십억원과 4,447억원을 기록 하였습니다. 롯데쇼핑의 연결기준 계속영업당기순손실은 2017년과 2018년에 각각 19십억원 및 254십억원을 기록하였으며, 2018년 1분기 및 2019년 1분기에는 계속영업분기순이익을 각각 114십억원 및 88십억원을 기록 하였습니다. 2017년 롯데쇼핑의 연결기준 매출액은 2017년 10월 진행한 분할합병에 따른 자회사들의 실적은 포함 되지 않았으며 해당 자회사들의 관련 손익은 2017년말 기준 중단영업손익으로 구분하였습니다. 아울러 2017년 및 2018년 연결기준 손익정보에는 2018년 9월에 일부 중국마트를 매각 및 청산 함에 따라 해당 중국마트 부문에서 발생한 손익을 중단영업손익으로 구분하였으며 매출액에서 제외 되었습니다.

롯데쇼핑의 본사는 서울특별시 중구 남대문로 81번지 롯데빌딩에 위치 합니다.

ㆍ연혁

국내 영업활동

롯데쇼핑은 1970년 7월 협우실업 주식회사로 설립 되었으며 1979년 11월 롯데쇼핑 주식회사 상호로 변경하였습니다. 롯데쇼핑은 국내 기업집단 롯데에 소속된 유통 기업으로, 1967년 롯데제과의 창립자이자 당시 롯데그룹 회장이었던 신격호 대표이사가 창립하였습니다. 롯데쇼핑은 1979년 12월 서울 명동에 롯데 백화점 1호점을 개점 하였으며 2000년 초까지 10점을 국내 전역의 주요 대도시로 추가 확장했습니다. 그 후 롯데쇼핑은 국내 시장에서의 입지를 강화하기 위해 지속적으로 새로운 백화점을 개점하거나 경쟁사의 백화점을 선별적으로 인수함으로써 입지를 선점해 왔습니다. 또한 2008 년 10월 광주에 아울렛 제1호점을 개점 하였으며 지난 10년간 개점 한 아울렛 점포 수가 20점이 넘었습니다.

1998년 4월 서울 강변에 롯데마트(구 롯데마그넷) 제1호점을 개점 하며 마트 사업을 전개 하였으며, 추후 회원제 창고형 마트인 VIC Market 등을 개점 하는 등 20년 동안 급격히 확장을 해왔습니다. 2010년 5월, 롯데쇼핑은 국내 전역에 14점의 마트를 보유하고 있는 GS리테일의 마트 사업부문을 인수 했습니다.

롯데쇼핑은
2001년 5월 롯데슈퍼의 슈퍼마켓 체인(구 롯데레몬)을 개점 함으로써 슈퍼마켓 부문에서 입지를 선점하기 시작했습니다. 그 후 2012년 1월 국내 전역에
다수의 슈퍼마켓 체인을 보유한 씨에스유통의 지분 97.4%를 인수하는 등 다수의 회사를 인수하여 '롯데프리미엄슈퍼마켓' 등 브랜드이름을 내세워 고품질에 민감한 고객층을 대상으로 적극적으로 확장 하였습니다.

롯데쇼핑은 2012년 10월 당시 국내 최대 전자제품유통업체인 하이마트 지분 65.25 %를 인수하며 전자제품 전문점으로서의 입지를 구축했으며 점포망은 롯데쇼핑 인수 이후에도 꾸준히 확장 했습니다. 2013년 5월 롯데쇼핑은 서울에 제1호 LOHB's 매장을 개점하여 헬스&뷰티 사업부문에 진출 했으며 이후 LOHB's 매장의 점포망을 국내 주요 도시지역으로 확장 했습니다.

롯데쇼핑은 유통 업계에서 확립 된 강점을 보완하고 기존 방식과 다른 유통 방식과 관련된 기회를 확보하고자 현재 연결 자회사이자 롯데홈쇼핑 브랜드로 홈쇼핑, 카탈로그 및 온라인 소매업을 영위하는 우리홈쇼핑의 지분 50.58%를 2007년 2월 인수 하였습니다. 또한 롯데쇼핑은 운영 중인 주요 소매업체와의 시너지 효과를 극대화하기 위해 1999년 10월 시네마 사업에 진출 하였으며, 2018년 6월 롯데쇼핑의 시네마사업본부는 물적분할 되어 롯데컬쳐웍스로 신규법인을 설립 하였습니다.

또한 전자상거래 부문을 강화하고 온라인 쇼핑몰과 다양한 소매업체간의 단계적 통합을 목적으로 롯데쇼핑은 2018년 10월에 롯데닷컴을 흡수 합병했습니다. 2019년 05월 롯데쇼핑은 롯데지주와 계열사의 롯데카드 잔여지분 20%를 인수 할 것을 발표 하였습니다.

해외 사업

롯데쇼핑은 지난 10년 동안 중국, 동남아시아, 러시아 등 국내 대비 낮은 수준의 소매점 보급률 및 견고한 경제성장이 예상되는 해외시장 위주로 소매점의 해외진출을 확대 하였습니다.

롯데쇼핑은 2007년 9월 러시아 모스크바에 해외 백화점을 제1호점을 개점 하였으며, 이후 해외 네트워크를 중국 내 2점, 베트남 내 2점(1 점은 관계회사 소유) 및 인도네시아 1점으로 확장 하였
습니다. 2008년에는 인도네시아 Makro社로부터 중국 내 8개 마트와 인도네시아 내 19개 마트를 인수하고 베트남에도 마트 제1호점을 개점 하였으며
2009년 중국에 3점을 오픈하였고, 12월 중국에
54개
의 마트와 11개의 슈퍼마켓을 운영하는 타임스(Times Ltd)를 추가로 인수 하였습니다. 2018년 북경, 상해 마트의 매각, 심양, 중경 점포를 폐점하는 등 중국 마트를 매각 및 청산하였으며 이는 2017년 3월경 미국의 국내 사드배치 추진 행위로 촉발된 한중관계 악화요건 등을 비롯한 중국 내 영업환경 악화에 기인합니다. 결과적으로, 본 Offering Circular 상 중국 마트 사업부문은 2017년 및 2018년말 기준 재무제표 상 중단영업손익으로 구분하여 표시하였습니다. 중국마트 매각 관련 내용은 본 Offering Circular에 첨부되어 있는 2018년말 기준 재무제표 주석 43조를 참조하시기 바랍니다. 2019년 6월 30일 기준 인도네시아에서는 46점의 마트, 베트남에서는 14점의 마트를 운영하고 있으며, 중국(계열회사를 통해), 베트남, 인도네시아 지역에서 57점의 멀티플렉스 시네마를 운영하고 있습니다.

인적분할 및 합병

2017년 10월 1일, 롯데그룹은 지주사 체제 전환을 위한 분할합병을 시행 하였으며 주요 내용은 다음과 같습니다: (i) 롯데쇼핑, 롯데칠성음료, 롯데푸드의 투자사업 부문을 각각 인적분할 후 합병신설법인을 설립(분할합병신주 배정 시 기존 분할회사 보유 자기주식 및 주주들의 주식매수청구권 행사로 인하여 발생하는 자기주식 포함) (ii) 롯데제과(이후 롯데지주 주식회사로 상호 변경)는 사업부문을 분할하여 신설법인 설립(롯데제과로 추후 상호 변경) (iii) 신설법인들은 새로운 지주회사 역할을 하는 롯데지주와 합병 되었습니다. 분할합병에 따라, 롯데쇼핑은 분할 된 자산의 사업부문과 관련하여 법규정상 의무적으로 존속해야 하는 부분 외 모든 자산과 부채, 권리, 의무 및 기타 (라이선스와 허가, 고용 관계, 계약 관계 및 소송 포함)를 롯데지주로 이전 하였습니다. 2017년 9월 30일 기준 분할 된 총자산 규모는 약 14,012십억원, 총 부채 규모는 약 11,307십억원입니다.

분할합병 건은 관련 법규정 및 외부평가기관의 분할사업 평가의견에 따라 산출한 합병비율을 기준으로 롯데쇼핑 주주에게 롯데지주 보통주(액면가 200원)를 배정하였습니다. 구체적으로는, 2017년 10월 27일, 9월 29일 기준일 롯데쇼핑의 주주(보통주)는 보유 보통주당 롯데지주 보통주 1.1444932주씩 수령 하였습니다. 아울러 분할합병으로 인해 관련 법규정에 따라 롯데쇼핑의 상장주식수는 2017년 10월 1일 분할합병기일을 기준으로 통합 되었으며, 2017년 09월 29일 등기 된 주주명부 기준에 따라 기존주식수의

0.8930216주
를 배정 받았습니다.

인적분할 된 법인은 롯데쇼핑의 연결 자회사 및 관계회사를 포함 합니다. 이에 따라 분할 이전 합병 회사의 지분을 롯데지주로 이관하고 분할 된 사업의 일부를 구성한 종속 회사의 영업 활동을 중단영업손익으로 회계 처리 하였습니다. 본 Offering Circular에 분할계획과 관련 된 내용이 담겨 있는 롯데쇼핑 재무제표의 주석 43을 참조하시기 바랍니다. 분할계획으로 인해 중단영업 내용은 다음과 같은 사업이 포함 되었습니다.

·코리아세븐 주식회사, 7-Eleven 브랜드로 편의점 사업부문을 영위하는 연결 자회사

·주식회사 롯데카드, 신용카드 사업부문을 영위하는 연결 자회사

·롯데닷컴, 인터넷 쇼핑몰 및 온라인 마케팅 사업부문을 영위하는 연결 자회사

·롯데지알에스(롯데쇼핑의 보유지분 38.7%로 인해 K-IFRS상 관계기업으로 회계처리 되어 있으며, '롯데리아', "TGI Friday's', '크리스피 크림 도넛', '앤제리너스' 브랜드 이름으로 운영되는 식음료 관련 사업 영위 중)

인적분할 및 흡수합병 절차는 롯데그룹의 순환출자를 완전 해소하여 그룹 지배구조의 투명성 제고, 롯데그룹 자회사들의 전문화 수준을 강화하여 관리 효율성 증대 등을 목적으로 이행 되었습니다.

ㆍ영업활동

소매 영업은 롯데쇼핑 사업부문의 핵심적인 부문입니다. 2019년 6월 30일 기준 롯데쇼핑은 국내 백화점 32점, 아울렛 22점, 마트 125점, 슈퍼마켓 551점 및 자회사 하이마트가 운영하는 전자제품전문점 463점을 포함 하고 있습니다. 또한 롯데쇼핑은 중국, 베트남 및 인도네시아에 위치한 5점의 백화점(1점은 계열회사 소유)과 60점의 마트를 인도네시아 및 베트남에 보유하고 있습니다. 롯데쇼핑은 국내외 여러 지역에서 다양한 형식의 소매점을 운영함으로써 기존 및 잠재 고객그룹을 유치 하는데에 지리적 및 인구학적 다각화를 추구 하였습니다. 아울러 전문소매판매, 홈쇼핑, 카탈로그 영업, 시네마 사업 등 추가 사업무문에서 매출액을 창출하고 있습니다.

다음 표는 표시된 기간 동안 롯데쇼핑의 각 사업부문별 중단영업손익을 제외 한 연결기준 매출액과 매출 비중을 나타냅니다.

구분

12월 31일 (단위: 십억원)

2017

2018

국내백화점(1)....................

3,204

17.9%

3,232

18.1%

국내마트(1).......................

6,577

36.7%

6,342

35.6%

전자제품전문점.................

4,099

22.9%

4,113

23.1%

슈퍼마켓...........................

2,071

11.6%

1,975

11.1%

기타.................................

2,371

13.2%

2,385

13.4%

연결 조정 제외....................

(398)

(2.2)%

(226)

(1.3)%

합계...................................

17,926

100.0%

17,821

100.0%

(1) 임대수익 포함

2017년, 2018년 롯데쇼핑의 연결기준 매출액(기타 조정 전 및 중단 영업손익 제외)의 89.7% 및 91.3%가 국내에서 발생하였습니다.

국내 백화점

Savills Korea가 발간한 'Retail market Analysis Report'에 따르면 롯데쇼핑은 매출액 및 점포 수 기준 국내 1위의 백화점 체인을 운영하고 있으며 2018년 국내 소매시장 전체매출(아울렛 매출 제외)의 약 38.3%를 차지하고 있습니다. 2019년 6월 30일 기준, 롯데쇼핑이 소유하는 30점의 백화점이 '롯데백화점', '롯데영플라자', '에비뉴엘', '엘큐브' 브랜드명으로 운영되고 있으며 계열사가 별도로 '롯데백화점' 브랜드명을 사용하여 운영하고 있는 2점이 있습니다. 롯데쇼핑은 동일자 기준 22점의 아울렛 점포를 운영하고 있는데, 이 중 14점은 '롯데아울렛', 6점은 '롯데프리미엄아울렛'으로, 나머지 2점은 '롯데팩토리아울렛' 브랜드명으로 운영되고 있습니다. 롯데쇼핑의 고객층은 연령과 사회경제 집단의 전체 범위에 포함되어 있지만, 국내 백화점 사업의 핵심 타겟 고객층은 30세에서 50세 사이의 중상위층 여성입니다.

백화점 영업망

하기 표는 2019년 06월 30일 기준 롯데쇼핑의 국내 지역별 백화점 수를 나타냅니다:

지역

매장 수

서울.......................................................

10

경기도....................................................

7

부산.......................................................

4

대구.......................................................

2

인천(1)....................................................

1

광주.......................................................

1

대전.......................................................

1

울산.......................................................

1

경상남도................................................

2

경상북도................................................

1

충청북도...............................................

1

전라북도...............................................

1

합계.....................................................

32

(1) 2019년 6월에 운영이 중단되고 매각절차가 진행중인 매장은 포함되지 아니함.

롯데역사는 롯데그룹 계열회사로서 서울지역 백화점 1점 및 대구지역 백화점 1점을 보유하고 있으며 롯데쇼핑이 경영관리계약을 통해 수탁운영을 하며 이에 대한 대가로 경영관리수수료를 수취하고 있습니다. 분할합병 이전 롯데쇼핑은 롯데역사의 지분 25.0%를 소유하고 있었으나 이후 분할에 따라 현재 지분을 소유하고 있지 않습니다.

롯데쇼핑은 서울 명동과 잠실에 2점의 대표적인 점포를, 부산 서문과 광복 지역에 2점의 대표 점포를 운영하고 있는데, 이는 롯데쇼핑의 국내 백화점 사업부문 총매출액의 상당 부분을 차지하고 있습니다. 국내 양대 대도시인 서울과 부산의 주요 거점에 위치한 롯데쇼핑의 대표 매장은 남녀 패션의 대표적인 백화점 중 하나로 롯데 브랜드 이미지를 확립하고 홍보 하고 있습니다. 특히, 롯데쇼핑은 해당 매장의 분위기가 롯데쇼핑이 판매하고자 하는 상품의 럭셔리한 분위기를 반영하기 위해 노력 하고 있습니다. 롯데쇼핑의 주요 매장은 종합 복합소매단지의 일부로서, 롯데쇼핑의 마트나 멀티플렉스 시네마, 명소, 호텔, 면세점, 잠실 등의 경우 놀이공원 등 롯데 브랜드의 기타 사업부문 등이 공존해 있습니다. 이는 롯데쇼핑 계열사가 운영하는 영업점에 시너지를 제공하고 더 높은 고객수를 발생 시켜주는 역할을 합니다.

롯데쇼핑은 국내 전역에 28점의 소규모 지역 백화점을 운영하고 있는데, 주력 매장보다 규모가 작고 상품 선택의 폭이 더 제한적이지만 영업하는 지역의 특징을 살려 차별화 된 고객 서비스를 제공 하고 있습니다.

또한 롯데브랜드 백화점 외 롯데쇼핑은 고성장 고객층을 타겟으로 다음 브랜드의 전문점을 개점 하였습니다.

- 에비뉴엘: 에비뉴엘은 최상위 고객층을 타겟으로 세계 유명 브랜드 상품들을 판매하는 최고급 명품 전문점입니다.

롯데쇼핑은 현재 서울 명동, 잠실 지역에 2점의 에비뉴엘 전문점을 운영 중입니다.

- 롯데영플라자: 롯데영플라자 백화점은 젊은 고객층에 도시형 캐주얼 의류와 액세서리를 제공
합니다.
롯데쇼핑은 현재 롯데영플라자 3곳을 운영하고 있는데, 이 중 2곳은 각각 명동 롯데백화점과 창원 롯데백화점에 인접해있고, 1곳은 충청북도 청주에 위치하고 있습니다.

- 엘큐브: 롯데쇼핑은 서울 및 세종시 지역에 젊은 고객층 및 해외 고객들을 대상으로 한 트렌디한 패션, 뷰티 관련 상품 등을 판매하는 엘큐브 2점을 운영하고 있습니다

이와 같이 특정 고객층을 타겟으로 개점한 전문점은 롯데백화점 내에 혹은 인근 근처에 운영하는 경우가 일반적입니다.

아울렛 영업망

롯데쇼핑은 2008년 10월 광주에 '롯데아울렛'의 브랜드명으로 아울렛 매장 제1호점을 개점 하였습니다. 롯데쇼핑의 아울렛은 다양한 종류의 오버스탁(과잉재고) 의류와 액세서리를 경쟁력 있는 가격에 제공하여 가치에 민감한 고객층을 겨냥하고 있습니다. 롯데쇼핑의 아울렛 매장은 다음과 같이 분류 됩니다.

- 롯데아울렛, 다양한 종류의 할인상품 및 고객 접근 용이성을 내세워 주요 주거 또는 상업 지역에 위치;

- 롯데팩토리아울렛, 창고형식의 아울렛으로 장기 오버스탁 상품 중심으로 판매;

- 롯데프리미엄아울렛, 해외 럭셔리 디자이너 할인 상품 판매

하기 표는 2019년 06월 30일 기준 국내 전역에 위치한 롯데쇼핑 아울렛 매장 수를 나타냅니다:

지역

매장 수

경기도....................................................

8

서울.......................................................

2

부산.......................................................

1

대구.......................................................

2

광주.......................................................

2

경상남도................................................

2

인천.......................................................

1

전라북도................................................

1

전라남도................................................

1

충청북도................................................

1

충청남도................................................

1

합계......................................................

22

최근, 손익개선을 통한 사업 효율화 노력의 일환으로 롯데쇼핑은 백화점 및 아울렛 포트폴리오에 대해 구조조정 과정을 거치고 있습니다. 이에 롯데쇼핑은

2018년 아울렛 1점, 19년 상반기 백화점 1점, 영플라자 1점을 영업종료하였고, 인천터미널오픈과 관련하여 인천지역 2개 백화점을 매각하였습니다.

전통적인 백화점과 아울렛 영업망 외에도, 롯데쇼핑은 주로 롯데백화점의 온라인 쇼핑몰인 'ellotte.com'을 통해 모바일 애플리케이션을 포함한 온라인 백화점 사업을 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑은 상품 포트폴리오를 확장하고, 개인용 컴퓨터와 모바일 환경에 대한 사용자 경험을 최적화하고, 특별 할인, 쿠폰 및 기타 프로모션을 제공하며, 전체 전자상거래 사업부문과 더욱 통합하는 등 온라인 백화점 사업에 지속적인 투자할 진행 할 예정입니다.

상품

롯데쇼핑의 백화점은 고객에게 다음과 같은 다양한 상품 범주를 제공 합니다.

- 트렌디한 캐주얼, 유니섹스 캐주얼 등 영캐주얼 의류

- 정장 및 캐주얼(디자이너 의류, 모피, 란제리 및 계절 의류 포함)을 포함한 여성 의류

- 정장, 캐주얼, 비즈니스 캐주얼 등 남성복

- 유아복, 유아용품, 소년/소녀복을 포함한 아동복
- 골프 및 기타 스포츠 용품 및 의류를 포함한 스포츠 용품

- 의류, 액세서리 및 시계를 포함한 해외 명품 디자이너 브랜드

- 가죽 액세서리, 패션 액세서리, 신발 및 화장품을 포함한 액세서리

- 가전제품, 주방용품, 욕실상품, 가정 장식 및 가구를 포함한 생활용품

- 신선식료품, 가공식품, 건강식품, 제과상품, 델리카트슨 등

롯데쇼핑 백화점 사업부문의 주요 수익 창출원은 의류(젊은 캐주얼 의류, 여성복, 남성복, 아동복 및 스포츠용품 포함) 판매 입니다. 롯데쇼핑의 상품화 철학은 유명 및 신흥 디자이너들로부터 다양한 패션상품을 제공 함으로써 국내 패션트렌드를 자체 설정하고, 고객들에게 매력적인 쇼핑 환경을 제공함으로써 품질과 가치에 대한 명성을 높이는 데 초점을 맞추고 있습니다. 또한 롯데쇼핑은 백화점 내의 공간을 활용하여 자체 브랜드 상품을 개발 및 제공하고, 마케팅 계획을 통해 신규 고객을 유치하여 기존 고객과 우호적인 관계를 바탕으로 매출 신장을 이끌어 냅니다.

임대매장

직접적인 상품 판매 외에도, 롯데쇼핑은 백화점과 아울렛 매장의 일부 공간을 소매점, 식당, 음식점, 클리닉, 미용실, 보석상 등 사업자들에게 임대하여 임대수익을 창출 하고 있습니다. 롯데쇼핑은 일반적으로 백화점의 판매 공간의 약 30% ~ 35%를 임대하며, 국내 아울렛 매장의 판매 공간의 약 85% ~ 90%를 임대 하고 있습니다. 약 4,000점 이상의 사업자가 국내 롯데쇼핑의 백화점 및 아울렛 매장에 입점 해 있습니다. 롯데쇼핑 임대료는 두 가지 방법으로 산출 되며 사업자들은 입점 기간 내 발생한 순매출액에서 사전에 합의된 일정 비율을 지급하거나 고정 월세를 지급 할 수 있습니다. 임대 계약 조건은 입점 사업자가 실시하는 사업 유형에 따라 상이하며, 각 세입자는 공동 관리비의 일정 비율 및 상점 홍보비용을 직접 부담하여야 합니다. 국내 백화점 및 아울렛 매장의 임대수익은 2017년 및 2018년 각각 1,094십억원 및 1,172십억원을 기록하였습니다.

롯데쇼핑의 임대조건은 통상적으로 사업자가 점포 내 필요한 고정장치와 부속품에 대한 비용을 직접 부담, 자체 직원을 고용(롯데쇼핑의 내부 규정 및 표준 절차를 별도로 준수해야 함), 판매 상품에 대한 재고위험 전체부담하고 롯데쇼핑이 주관하는 판촉 활동에 참여하도록 합니다. 롯데쇼핑은 일반적으로 각 사업자의 수익규모를 검토하여 매년 임대계약을 재협상하며, 롯데쇼핑 또는

입점 사업자는 계약만료일로부터 1개월 기간 전에 사전에 서면통지 하여 임대를 종료하도록 선택할 수 있습니다.

국내 마트

Savills Korea가 발표한 'Retail Market Analysis' 분석보고서에 따르면, 롯데쇼핑은 매출액 및 점포 수 기준 국내 3위의 마트 체인을 보유하고 있으며 이는 2016년말 기준 국내 마트 시장 전체 매출액의 약 15.2%를 차지 하였습니다. 2019년 6월 30일 기준, 롯데쇼핑은 '롯데마트' 브랜드명으로 국내 전역에 120점의 마트를 운영하고 있습니다. 롯데마트는 가성비에 민감한 고객층을 타겟으로 다양한 식료품, 의류, 가전제품 및 일반 상품을 경쟁력 있는 가격으로 "원스톱" 쇼핑 경험을 제공하도록 합니다. 동일자 기준 롯데쇼핑은 서울 및 그 주변 지역에 'VIC Market'의 브랜드명으로 5점의 회원권 기반의 창고형 마트도 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑의 VIC Market 마트는 효율적인 유통관리 등 운영 효율성을 극대화하여 연간 회비를 지불하는 회원에게 일반 마트보다 더욱 경쟁력 있는 가격에 서비스를 제공하고 있습니다. 또한 롯데쇼핑의 국내 마트는 현금인출기, 은행, 패스트푸드점, 미용실, 약국, 자동차 수리점, 드라이 클리닝과 같은 부가서비스를 제공하고 있습니다.

마트 영업망

하기 표는 2019년 06월 30일 기준 국내 지역별로 위치한 롯데쇼핑의 마트 매장 수를 나타냅니다. 

지역

매장 수

서울.......................................................

18

부산.......................................................

8

대구.......................................................

2

인천.......................................................

10

광주.......................................................

4

대전.......................................................

3

울산.......................................................

2

경기도....................................................

36

강원도....................................................

3

충청북도................................................

5

충청남도................................................

7

전라북도................................................

6

전라남도................................................

5

경상북도................................................

3

경상남도................................................

12

제주도....................................................

1

합계.......................................................

125

손익개선을 통한 사업 효율화 노력의 일환으로, 롯데쇼핑은 마트 포트폴리오의 구조조정 과정을 진행하고 있
습니다.
이에 따라 롯데쇼핑은
2018년 부로 1점, 19년 6월 부로 1점의 마트를 영업종료 하였습니다.
추후 시장상황에 비추어 매력적인 시점에 신규 마트를 선별적으로 개점 할 수도 있습니다.

전통적인 마트 영업망 외, 롯데쇼핑은 롯데마트의 온라인 쇼핑몰인 'lottemart.com'을 통해 모바일 애플리케이션을 탑재한 온라인 마트 사업도 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑은 사용 편의성 개선, 상품 포트폴리오 다변화, 온라인 특별 할인, 온라인 쿠폰 및 기타 판촉 서비스를 제공하며, 이러한 사업을 전자상거래 사업부문과 통합함으로써 온라인 마트 사업의 판매 및 마케팅 능력을 지속적으로 향상시키는 것을 추구하고 있습니다.

상품

롯데쇼핑 마트 상품을 일반 6가지 범주로 분류합니다.

- 농산물, 육류, 수산물 등을 포함하는 신선식품

- 가공식품 (유상품, 통조림 및 냉동상품, 과자, 음료, 알코올 음료 포함)

- 조리식품 (점내 준비 된 식품, 구운 상품, 피자 등을 포함)

- 건강, 위생 및 유아용 상품 및 세제 등 퍼스널케어 상품

- 주방용품, 청소용품, 수납도구, 원예용품 등 가정용 상품

- 의류, 신발, 액세서리 및 스포츠 용품, 사무용품, 장난감 및 애완동물 상품을 포함하는 패션 및 기타 상품

롯데쇼핑은 마트에서 제공하는 상품 카테고리를 표준화하여 대량 구매 기회와 기타 체인 운영 편익을 활용하고 있으나, 특정 커뮤니티에서 가게 위치 및 고객의 선호도에 맞춘 상품 조합을 제공하고자 합니다. 최근 몇 년 동안, 국내 고객들은 단순히 음식 및 기타 상품 그 이상으로 세분화 되어 서비스를 제공하는 점포들에 대한 선호도가 증가하고 있는 것을 나타냈습니다. 이러한 경향에 대응하기 위해, 롯데쇼핑은 새로운 선택으로 기존 상품 카테고리를 지속적으로 업그레이드하고, 우수한 품질의 신선식품, 건강상품, 가정용 상품, 서비스 등 새로운 상품 카테고리를 추가해 나가고 있습니다. 아울러 롯데쇼핑은 유기농 식품, 자동차 상품, 생활용품, 신발류 등 새로운 분류 카테고리에 자체 브랜드를 출시하여 확장하고 있으며, 숍인숍 전략으로 매장을 배치하여 상품들을 마케팅하고 있습니다. 이 전략을 통해 롯데쇼핑은 고객에게 보다 광범위한 상품과 서비스를 제공하는 동시에 판매 믹스를 더 높은 이윤을 창출하는 프리미엄 상품과 개인 브랜드 상품으로 전환할 수 있습니다. 롯데쇼핑은 신상품 카테고리를 도입하고, 해외 공급 업체로부터 직접 상품을 수입하며, 민간 브랜드 상품을 더욱 확대하며, 전략적으로 특정 상품 상품을 전문적으로 판매하는 "카테고리 킬러" 소매점을 매장에 추가 함으로써, 제공 상품에 대해 다양화를 추구하고 있습니다.

임대매장

직접적인 상품 판매 외, 롯데쇼핑은 마트의 공간을 대개 전문 소매점, 패스트푸드점, 패밀리 레스토랑, 미용실, 여행사, 자동차 수리점, 클리닉, 약국, 드라이 클리닝 서비스 등의 특정 사업자에게 임대 함으로써, 임대수익을 창출하고 있습니다. 롯데쇼핑은 일반적으로 국내 마트의 판매 공간의 약 20 ~ 30%를 임대 하며 국내 롯데쇼핑의 마트에 입점해 있는 사업자는 1,600곳 이상 입니다. 입점 사업자는 공동 관리비 및 홍보비용을 지불 해야 합니다. 국내 롯데쇼핑 마트의 임대수익은 2017년과 2018년 각각 127십억원 및 144십억원을 기록하였습니다.

국내 마트 입점자에 대한 임대조건은 롯데쇼핑의 백화점 입점자에 대한 임대조건과 유사 합니다.

전자제품전문점

롯데쇼핑은 2019년 6월 30일 기준 지분율 61%를 보유하고 있는 자회사인 하이마트를 통해 매출액 및 점포 수 기준 국내 1위 전자제품전문점 체인을 운영하고 있습니다. 동일자로 하이마트는 조선비즈로부터 지난 9년 동안 한국에서 가장 인기 있는 가전제품 소매 브랜드로 각광받고 있는 브랜드명으로 국내 전역에 463점의 전자제품전문점을 운영하고 있습니다. 하이마트는 휴대용 전자기기, 컴퓨터, 이동통신기기, 각종 가전, 주방용 가전 등 다양한 가전제품을 경쟁력 있는 가격에 판매하여 전국 소매점 체인에 확장하여 시장 선도적 위치를 달성하였습니다.

점포 영업망

하기 표는 2019년 06월 30일 기준 국내 지역별 하이마트 전자제품전문점 수를 나타냅니다:

지역

매장 수

서울..............................................................................................

66

부산..............................................................................................

32

대구..............................................................................................

21

인천..............................................................................................

27

광주..............................................................................................

16

대전..............................................................................................

15

울산..............................................................................................

12

경기도...........................................................................................

120

강원도............................................................................................

15

충청북도.........................................................................................

15

충청남도.........................................................................................

24

전라북도.........................................................................................

23

전라남도.........................................................................................

15

경상북도.........................................................................................

22

경상남도.........................................................................................

34

제주도............................................................................................

6

합계...............................................................................................

463

하이마트는 노트북, 태블릿, 디지털 카메라, 헤드폰 등 최신 전자제품을 전시하여 고객이 구매 결정을 내리기 전에 상품을 경험해 볼 수 있는 숍인숍 형식의 시연장을 운영하고 있습니다. 일부 대형 매장에서는 최고급 LED, 스마트TV 등의 체험 지역과 최고급 홈시어터 시스템을 시연 할 수 있는 공간도 운영하고 있습니다. 하이마트는 각 점포에 충분한 주차공간을 제공하여 매장 접근성 개선을 추구하고 있습니다.

하이마트는 온라인 및 모바일 쇼핑몰 'e-himart.co.kr'를 운영하고 있습니다. 하이마트는 전자상거래 환경에 익숙한 젊은층 고객을 보다 효과적으로 타겟팅하고 롯데쇼핑의 E-커머스 사업본부와 통합하고자 합니다.

상품

하이마트 매장 내에는 다양한 가전제품이 판매되고 있습니다. 롯데쇼핑은 하이마트가 시장동향, 고객 데이터베이스, 소비자 행동 분석 등 지속적인 연구활동에 의한 우수한 상품 조달능력으로 소비자 수요 변화에 대해 적극적으로 대응 할 수 있다고 판단합니다. 하이마트는 익일 전국 배송 및 설치 서비스를 제공하며, 이는 주문상품 사용 방법에 대한 고객 교육도 포함 합니다. 특정 상품 및 배송지역에 대해서는 정오 이전에 주문이 이뤄질 시 당일 배송 및 설치 서비스를 제공 하며 하이마트에서 판매하는 대부분의 상품에 대해 고객들은 수령 이후 7일 이내 반품 시 전액 환불을 받을 수 있습니다.

하기 표는 하이마트의 주표 상품 카테고리를 나타냅니다:

상품 카테고리

대표 상품

대표 브랜드

텔레비전

LCD TV, LED TV, 블루레이 DVD 플레이어, 멀티빔 프로젝터, 홈씨어터 등 오디오 시스템

엘지전자, 삼성전자, Haier, 소니

냉장고

Dual-door 냉장고, Vertical two-door 냉장고

엘지전자, 삼성전자, 일렉트로룩스 및 동부대우전자

세탁기

드럼 세탁기, 일반 세탁기, 건조기

엘지전자, 삼성전자, 동부대우전자

김치냉장고

스탠딩 김치냉장고, 서랍형 김치냉장고

엘지전자, 삼성전자, 대유위니아

컴퓨터 및 주변기기

데스크탑 컴퓨터, 노트북 컴퓨터, 컴퓨터 모니터, 프린터, 다성능 복사기기, 컴퓨터 게임, 컴퓨터 악세서리, 프린터 잉크 및 토너

엘지전자, 삼성전자, 애플, 에이서, 델, HP

에어컨

스탠딩, 벽부착형, 천장형, 다용도용

엘지전자, 삼성전자, 동부대우전자, 대유위니아 등

휴대전화기기

핸드폰, 태블릿 및 악세서리

엘지전자, 삼성전자, 애플

기타 전자제품

공기 청정기, 제습기, 식기 세척기, 전기밥솥, 전기 스토브, 오븐, 가스레인지, 그릴, 믹서기, 커피머신, 전자레인지, 등.

엘지전자, 삼성전자, 동부대우전자, 쿠쿠홈시스, 리홈, SK매직, GE, 린나이, 테팔, 파나소닉, 브라운, 샤프 등

기타 비전자제품

완구, 반려동물용품, 스포츠 및 레져 용품, 사무용품, 가구, 홈데코, 주방가구 등 다양한 비전자제품

다수 브랜드

구매 부서는 대량구매 기회와 물류 효율성을 극대화 하기 위해 하이마트가 모든 소매점에서 제공하는 상품 카테고리를 표준화 하였지만, 일부 지점들은 고객의 취향에 따라 각 소매점의 상품 조합을 조정하는 시도를 하고 있습니다. 하이마트는 해외 유수의 공급업체와 판매업체로부터 상품을 수입하여 최신 상품을 선보여 고객들에게 제공하는 상품의 다변화를 지속하고 있으며 최근 몇 년 동안 전자제품 시장의 동향과 소비자 선호도의 변화를 고려하여 고급 LED 텔레비전, 에어컨 및 기타 계절 전자제품, 건강 관련 전자제품(공기청정기 등)과 휴대전화 등의 상품 목록을 확대하여 판매하고 있습니다. 하이마트가 판매하는 거의 모든 상품은 제조업체의 보증서를 가지고 있습니다.

기타 사업

롯데쇼핑의 핵심적인 소매 사업부문인 국내 백화점, 마트, 전자제품전문점 외 국내 영위 소매업은 슈퍼마켓, 홈쇼핑, 카탈로그 및 온라인 소매업, 멀티플렉스 시네마 체인과 H&B스토어 등이 있습니다. 또한 롯데쇼핑은 기타 해외 국가에서 마트와 백화점을 운영하고 있습니다.

슈퍼마켓

롯데쇼핑은 2001년 5월 서울 전농동에 슈퍼마켓 제1호점을 개점한 이후부터 국내 슈퍼마켓 사업을 급속히 확장해 왔습니다. 2004년부터 2007년 사이 다수의 소규모 지역 슈퍼마켓 체인의 인수와 2012년 국내 다수의 슈퍼마켓 체인을 운영하는 씨에스유통 지분 97.4%를 인수 하는 등 롯데쇼핑은 국내 슈퍼마켓 영업활동 규모를 확장 해왔습니다. 최근에는 부유하고 상품 품질에 민감한 고객층의 등장과 이에 우수한 품질의 신선식품에 대한 시장수요가 증가함에 따라, 2016년 6월에 롯데 프리미엄푸드마켓을 제1호점을 개점하고 그 후 국내 전역에 11점의 추가 매장을 개점 하였습니다. 2019년 6월 30일 기준, 롯데쇼핑은 '롯데슈퍼', '마켓999', '롯데프리미엄푸드마켓' 브랜드명으로 519점의 슈퍼마켓을 운영하고 있습니다. 이 중 411점은 롯데쇼핑이 소유하였고, 108점은 롯데쇼핑이 운영 관리, 마케팅, 구매, IT 시스템 및 기타 서비스를 제공하는 독립 가맹점들 소유로 프랜차이즈 계약에 따른 로열티 비용을 수령 하고 있습니다. 또한 자회사 씨에스유통을 통해 32점 직영점과 745개의 가맹슈퍼마켓을 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑의 슈퍼마켓은 대부분 인구가 밀집된 주택가에 근처에 위치해 있으며, 질 좋은 식료품을 경쟁력 있는 가격에 제공하는 것을 추구 합니다. 롯데쇼핑의 슈퍼마켓 사업부문은 고객들이 온라인으로 슈퍼마켓 상품을 구매하고 같은 날 내에 배달 받을 수 있도록 하는 전용 웹사이트와 모바일 어플리케이션을 포함하고 있습니다.

손익개선을 통한 사업 효율화 노력의 일환으로 롯데쇼핑은 최근 슈퍼마켓 포트폴리오의 구조조정 과정을 진행하고 있습니다. 이에 따라 2018년에 31점의 슈퍼마켓을 영업종료 하였습니다. 하지만 사업환경에 따라, 롯데쇼핑은 마트 등이 없는 지역에도 고급 식료품에 대한 수요가 예상 될 시 롯데프리미엄푸드마켓 등의 대형 소매점을 선별적으로 개점 할 수도 있습니다. 또한 롯데쇼핑은 현재 국내 슈퍼마켓 입지 확대에 대한 규제 상황을 고려하여, 롯데쇼핑은 자체 슈퍼마켓 대비 독립 프랜차이즈 소유 슈퍼마켓 비율을 증가시키는 방안을 계획 중입니다.

홈쇼핑 사업

2007년 2월 롯데쇼핑은 우리홈쇼핑 지분 50.6%를 경방 주식회사로부터 인수 했습니다. 2019년 6월 30일 기준 롯데쇼핑은 자회사 우리홈쇼핑 지분 53.0%를 소유하고 있습니다. 우리홈쇼핑은 케이블 및 국내 전역의 방송국으로 고객상호적인 생방송 판매 프로그램을 통해 다양한 소비재와 서비스를 판매하고 있습니다. 우리홈쇼핑은 롯데홈쇼핑이라는 브랜드명으로 하루 24시간, 주 7일 소매 판매 프로그램을 운영하고 있습니다. 롯데홈쇼핑은 풍부한 상품 정보 및 엔터테인먼트와 결합하여 상품의 품질, 가격, 가치를 결합하여 판매 및 고객 충성도 향상을 목표로 하고 있으며 시청자들은 전화 혹은 TV리모콘을 이용하여 상품을 구매 할 수 있습니다. 롯데홈쇼핑은 2019년 06월 30일 기준 34.3백만 가구 이상에서 이용 할 수 있는 것으로 추정 됩니다.

롯데홈쇼핑은 식품, 가전, 컴퓨터 하드웨어 및 소프트웨어, 책, 의류, 패션 액세서리, 보석 및 시계, 화장품 및 향수, 다이어트 및 미용 서비스, 어린이 상품, 보험상품, 여행 서비스 등 다양한 상품과 서비스를 제공하고 있습니다. 롯데홈쇼핑에서 제공되는 상품과 서비스는 롯데홈쇼핑과 롯데그룹 계열사를 포함한 4,000개 이상의 입점 소매업체에서 판매되고 있습니다. 롯데홈쇼핑은 주문 처리의 신속화를 위해 프로그래밍에서 발주한 주문을 참여 유통업체에 전송하는 전화 및 TV주문 이행 시스템을 활용 하고 있습니다.
우리홈쇼핑은 구매가격의 13% ~ 37%에 이르는 수수료를 수취하며, 일반적으로 해당 업체와의 계약 조건에 따라 구매 날짜 이후에 해당 업체에 잔액을 송금 합니다.
사용자들은 신용카드로 또는 특정 은행 계좌로 송금하는 방법으로 구입 비용을 지급할 수 있으며 신용카드로 구매 시 구매가격의 2% ~ 4% 사이의 수수료를 지급 합니다.

텔레비전 홈쇼핑 소매판매의 핵심 사업 외에도 우리홈쇼핑은 카탈로그 쇼핑과 온라인 소매 사업도 운영하고 있습니다. 우리홈쇼핑은 2017년과 2018년 각각 914십억원과 902십억원의 매출액을 기록하였으며, 2018년 1분기 및 2019년 1분기 각각 229십억원 및 232십억원의 매출액을 기록 하였습니다.

시네마

롯데쇼핑은 1999년에 시네마 사업을 영위하기 시작하였습니다. 해당 사업부문의 확장을 위해 2018년 6월 신규 자회사 롯데컬쳐웍스를 분할설립 하여 사업부문을 이전 하였습니다. 롯데컬쳐웍스는 2019년 6월 30일 기준 국내 멀티플렉스 시네마 126점을 롯데시네마(롯데컬쳐웍스가 위탁계약에 따라 운영하는 제3자 소유 시네마 31점 포함) 브랜드명으로 운영하고 있습니다. 롯데컬쳐웍스는 동일자 기준 베트남에서 멀티플렉스 시네마 43점, 중국에서 12점을, 홍콩 및 인도네시아에서 각 1점을 운영하고 있습니다. 멀티플렉스 시네마는 일반적으로 다수의 스크린으로 경기장 좌석, 디지털 사운드, 강화된 좌석 디자인과 같은 영화 시청 경험을 향상시키는 시설을 뜻합니다. 롯데쇼핑은 멀티플렉스 형식으로 롯데컬쳐웍스에 매출 창출 기회와 자산 활용도를 높이는 동시에 영화 선택권과 영화 시작 시간을 늘려 고객들의 편의를 도모할 수 있습니다. 또한 롯데컬쳐웍스는 롯데백화점의 백화점이나 마트와 가까운 곳에 멀티플렉스 시네마를 배치해 자사 시네마와 롯데쇼핑의 유통매장에 더 많은 고객을 유치할 수 있을 것으로 보고 있습니다.

롯데컬쳐웍스는 국내 주요 영화제작사 소유 배급사 뿐 아니라 국제 배급사 및 국내 기타 배급사로부터 개봉 영화를 라이선스 하고 있습니다. 이러한 라이선스와 관련하여 지불되는 수수료는 영화 및 배급사에 따라 정해진 금액의 형태 또는 일정 비율의 시네마 매출액을 기준으로 할 수 있으며, 수수료 금액은 영화 수준, 시네마 위치, 개봉 시기 등에 따라 상이할 수 있습니다. 롯데컬쳐웍스도 최근 몇 년간 한국 블록버스터가 된 여러 편의 영화를 비롯해 다양한 장편 영화 콘텐츠 제작에 투자하고, 글로벌 주요 제작사들이 제작한 국내 영화도 배급하고 있습니다.

롯데쇼핑의 국내 시네마 사업부문은 2017년 및 2018년 각 668십억원 및 735십억원의 매출액을 기록하였으며 대다수는 티켓 매출로 구성되었습니다.

해외 유통 사업

롯데쇼핑의 해외 백화점 영업망은 2019년 6월 30일 기준 중국에 2점, 베트남에 2점, 인도네시아에 1점이 있습니다. 롯데백화점 중국의 청두, 심양점, 인도네시아 자카르타점, 베트남 하노이점의 경우 각 현지법인이 소유 및 운영하고 있습니다. 베트남 호치민 백화점은 계열회사인 International Business Centre Company Limited가 소유 및 운영하고 있습니다.

롯데쇼핑은 2008년 11월 Makro社에서 인도네시아에 위치한 마트 19점을 인수하고 2008 년 12월 베트남에 마트 제1호를 개점 하였으며 2019년 6월 30일 기준 롯데쇼핑은 인도네시아 및 베트남에 각 46점 및 14점의 마트를 운영하고 있습니다. 해당 마트는 롯데쇼핑의 자회사인 현지법인들이 소유 하고 있으며 롯데마트 브랜드로 운영 되고 있습니다.

롯데쇼핑의 해외 백화점 및 마트에서 제공되는 상품 카테고리는 일반적으로 국내 매장의 것과 유사하지만 현지화 된 상품 조합 및 마케팅 전략에 중점을 두고 있습니다. 롯데쇼핑은 매력적인 기회가 있는 시장에서 해외 유통 사업을 더욱 확대 할 계획입니다.

2008년 5월 인도네시아 Makro社에서 8개의 마트를, 2009년 12월 중국 동부지역에 57점의 마트와 11점의 슈퍼마켓을 소유하고 있는 Times Ltd.를 인수 하며 롯데쇼핑은 중국 내 다수 지역에서 마트 및 슈퍼마켓 입지를 다져왔습니다. 다만 영업환경 악화에 따라 2018년 롯데쇼핑은 션양 및 총칭 지역의 마트를 영업종료하고 북경 및 상해 마트를 매각하는 등 중국 마트 사업부문을 영업종료 하였습니다. 또한, 롯데쇼핑은 톈진에 위치한 2점의 백화점에 대하여 각각 2018년 12월, 2019년 3월 폐점하였으며, 2019년 4월 웨이하이에 위치한 백화점 또한 매각하였습니다.

기타 국내 사업

롯데쇼핑은 상기 기재한 사항 외에 다음과 같은 사업부문을 운영하고 있습니다:

- E-커머스: 롯데쇼핑의 E-커머스 사업본부는 2018년 08월 롯데닷컴과의 합병 기일을 기점으로 사업을 시작 하였습니다. 롯데쇼핑의 전자상거래 사업에는 롯데닷컴 도메인 이름으로 온라인 및 모바일 쇼핑몰이 있으며, 주요 패션 및 기타 브랜드와 유통업체의 맞춤형 온라인 스토어의 설립 및 운영, 롯데그룹 계열사를 포함한 기업 고객을 위한 기타 전자상거래 솔루션 제공 등이 있습니다. 전자상거래 사업의 기술력을 활용하여, 2019년 3월, 롯데쇼핑은 온라인 어플리케이션 "롯데 ON"을 출시해, 고객이 국내 백화점, 마트, 전자상거래점, 슈퍼마켓, H&B스토어, 홈쇼핑, 롯데닷컴 등 롯데쇼핑의 다양한 온/오프라인 소매점들의 온라인 쇼핑몰 방문 할 수 있도록 하였습니다. 롯데쇼핑은 추후에도 다양한 소매업종의 온라인 쇼핑몰을 단일 온라인 플랫폼으로 통합하기 위해 추가적인 투자를 이행 할 계획입니다.

- 카테고리 킬러(Category Killer)형 전문점: 최근 몇 년 간 롯데쇼핑은 특정품목을 집중적으로 판매하는 소매형태인 카테고리킬러형 전문점을 확장하기 시작하였습니다. 2013년 5월, 롯데쇼핑은 헬스앤뷰티 소매업으로 진출하기 위해 서울 LOHB’s 제1호점을 개점 하였습니다. LOHB’s 점포는 트렌디한 제품을 경쟁력 있는 가격에 내세워 화장품, 퍼스널케어 상품, 건강식품, 보조제 등을 주요 소매점에서 원스톱 형식의 쇼핑을 제공합니다. 2019년 06월 30일자로 롯데쇼핑은 국내 124점의 LOHB’s 점포를 운영하고 있으며 영업환경에 따라 국내 전역의 전략적 위치에 추가로 확장할 예정입니다. 동일자로 롯데쇼핑은 완구 전문점인 토이저러스(2007년 12월 출시)를 미국본사와의 라이선스 계약을 통해 독립형 매점 혹은 롯데마트 내 숍인숍 형식으로 42점 운영하고 있습니다.

- 유니클로: 2004년 12월, 롯데쇼핑은 일본의 Fast Retailing Co., Ltd.와 합작법인을 설립하여 유니클로 브랜드의 캐주얼 브랜드 의류를 유통하기 시작했습니다. 롯데쇼핑이 해당 합작법인의 49.0%를 소유하며, Fast Retailing이 51.0%를 보유하고 있습니다. 2019년 06월 30일 기준, 합작법인은 서울 및 국내 전역에 유니클로 197점을 운영하고 있습니다.

- 자라: 2007년 10월 롯데쇼핑은 스페인의 Industria de Diseno Textil, S.A.와 합작법인을 설립 하여 Zara의 패스트패션 의류를 유통하기 시작했습니다. 롯데쇼핑이 해당 합작법인의 20.0 % 지분을 보유하고 있으며 계열회사인 Industria de Diseno Textil는 80.0 %를 보유하고 있습니다. 2019년 6월 30일 기준 합작법인은 서울 및 국내 전역에 자라 매장 41점을 운영하고 있습니다.

ㆍ공급업체

소매점에서 판매하는 상품상품이 적절한 공급업체를 선택하는 것은 롯데쇼핑의 운영에 있어 필수적인 부분입니다. 롯데쇼핑은 국내 백화점 및 마트 상품을 3,800곳 및 2,300곳 이상의 국내외 공급업체로부터 슈퍼마켓용 상품은 800곳 이상의 공급업체로부터 구입하고 있습니다. 롯데쇼핑은 일반적으로 구매하는 주요 상품에 대해 단일 공급업체 또는 계열회사인 공급업체에 의존하지 않습니다. 하이마트는 전자제품 소매점의 경우 삼성전자와 LG전자 등 국내 주요 제조업체와 애플, 필립스, 일렉트로룩스 등 해외 주요 제조업체 등 약 1,500곳 이상의 공급업체로부터 상품을 구매하고 있습니다.

롯데쇼핑과 공급업체와의 관계는 일반적으로 개별 구매 건 등에 의해 좌우 됩니다. 조건부로 롯데쇼핑에 공급되는 상품의 경우, 롯데쇼핑은 미판매 상품을 공급자에게 반환하고, 전액 환불 받을 수 있습니다.

롯데쇼핑은 효율적인 상품 매입 및 재고관리로 적시에 필요로 하는 상품을 얻는 데 있어서 어려움이 없으며 만약 불가피한 사유로 인해 특정 공급업체를 사용할 수 없게 된다면, 상품 공급 일정에 차질이 생기지 않도록 대체 공급원을 확보 할 수 있습니다.

국내 백화점

롯데쇼핑 백화점 부서 내의 상품 부서는 상품 개발 및 상품화를 감독하며, 개별 공급업체와 가격, 프로모션 및 결제 조건 등을 협상하는 업무를 담당하고 있습니다. 백화점 상품 부서는 2019년 6월 30일 기준 약 270명의 상품화 전문가 또는 구매자를 고용했으며, 이들은 특정 상품 카테고리의 구매와 공급업체와의 관계를 유지하고 있습니다.

롯데쇼핑은 연중 지속적으로 상품을 구입하는데, 이를 통해 롯데쇼핑은 백화점 고객들에게 특정 시기에 적합한 상품 및 패션 트렌드에 맞는 최신 상품을 제공할 수 있습니다. 이 회사의 바이어들은 또한 국내 신흥 패션 트렌드에 뒤지지 않기 위해 시장 조사를 하고 공급 업체들과 긴밀히 협력하고 있습니다. 롯데쇼핑은 개별 건으로 공급업체와 계약을 협상 하며, 2019년 첫 6개월 동안 일반적으로 구매가 이루어진 월말 기준 평균 20일 이내에 금액이 지불 됩니다.

롯데쇼핑의 일부 공급업체는 자사 브랜드명으로 롯데쇼핑에 판매할 품목을 제공하는 반면, 일부 브랜드는 자사 매장에서만 독점 판매하고 있습니다.

국내 마트 및 슈퍼마켓

롯데쇼핑의 마트와 슈퍼마켓 사업부문은 각각 별도의 구매 담당 부서를 운영하고 있습니다. 구매 부서는 상품 카테고리별 팀으로 구성되어 있으며 각 팀은 구매를 포함한 상품 카테고리의 모든 측면을 책임지게 되어 있습니다. 상품팀은 공급업체와 공급자가 제공하는 상품 약관, 제공 및 결제 조건 등에 대한 정보를 공유하면서 서로 협력합니다.

롯데쇼핑은 전국적인 마트와 슈퍼마켓 네트워크로부터 대량 구매를 하며 대량 구매로 인한 공급업체의 할인율을 적용 받음으로 구매 비용을 절감 할 수 있습니다. 롯데쇼핑은 자체 브랜드 상품 비중을 늘림으로써 구매비용을 더욱 절감할 수 있었습니다. 롯데쇼핑은 고객을 위한 고품질 상품의 안정적인 공급을 보장하기 위해 소매업계를 위한 직접 수입과 온라인 경매 등 소싱 채널의 다양화를 계속해서 시도하고 있습니다. 롯데쇼핑 개별 건에 따라 마트 및 슈퍼마켓 공급업체와 결제 조건을 협상하며, 일반적으로 구매가 이루어진 시점부터 상품에 따라 월 1~3회 대금 지급이 이루어집니다.

전자제품전문점

하이마트에서 판매하는 상품들은 다양한 국내외 공급 업체들로부터 조달 되고 있습니다. 하이마트 납품업체 중 상당수는 상품을 유통 시키는데에 있어 하이마트 점포망에 크게 의존 중 입니다. 하이마트의 전략은 고객에게 잘 알려진 브랜드 상품의 선택지를 적절하게 제공하는 능력에 달려 있으며, 안정적인 공급업체 관계가 성공요소로 작용합니다. 2017년부터 2019년 상반기까지 하이마트 매출의 대다수는 5대 공급업체가 공급한 상품에서 발생하였으며, 이 중 대부분은 삼성전자와 LG전자가 공급한 상품에서 발생 하였습니다. 하이마트도 중소 제조업체에서 상품을 조달하는데 대량 구매 시 대량 할인을 통해 구매 비용을 줄일 수 있습니다.

하이마트는 대량 구매 기회와 기타 체인 운영 혜택을 활용하기 위해 모든 소매점에서 제공하는 상품 카테고리를 표준화 하였습니다. 하이마트는 연중 내내 상품을 구입 하여 고객에게 특정 시기에 맞는 상품 및 현재 기술 동향과 소비자 수요에 맞는 최신 상품을 제공 할 수 있습니다. 하이마트 상품화 전문가들도 국내 소비자의 수요에 부응하기 위해 광범위한 시장 조사를 실시하고 공급 업체들과 긴밀히 협력하고 있습니다. 하이마트는 개별 구매 건마다 납품업체와 결제 조건을 협상하며, 일반적으로 구매가 이루어진 월말로부터 30일에서 60일 이내에 대금지급을 합니다.

ㆍ유통망

롯데쇼핑 국내 전략적 위치에 백화점을 위한 2개의 물류센터, 마트를 위한 4개의 물류센터 및 슈퍼마켓을 위한 2개의 물류센터를 보유하고 있습니다. 또한 롯데쇼핑은 마트, 슈퍼마켓, 홈쇼핑 및 H&B스토어 사업부문과 관련하여 롯데글로벌로지스가 보유한 다수의 추가 물류센터를 임대 하여 사용 하고 있습니다. 또한 하이마트는 전자제품전문점 사업을 위해 국내 전역에 위치한 13점의 물류센터를 운영하고 있습니다. 롯데쇼핑은 향후 사업을 영위하는 해외 지역을 위주로 추가 유통센터를 설립 할 계획이 있습니다. 롯데쇼핑은 롯데글로벌로지스(2019년 3월 롯데로지스틱스와 합병)를 통해 유통 및 물류센터를 활용하고 있습니다. 구매 주문서가 공급업체와 체결되면 공급업체는 롯데쇼핑의 유통센터 중 한 곳으로 상품을 전달하고 롯데글로벌로지스는 각 매장의 수요에 맞춰 상품을 전달합니다. 또한 하이마트는 재고 유지, 배송 설치, 유지 보수 서비스 등을 처리하기 위해 다수의 제3자 업체와 거래하며, 특정 제품의 유통은 롯데쇼핑과 마찬가지로 롯데로지스틱스와 거래합니다.

ㆍ마케팅

롯데쇼핑은 롯데 브랜드 이미지를 국내 대표적인 소매업체로 홍보하는 것을 목표로 합니다. 롯데쇼핑의 주요 광고매체는 전국 주요 신문과 지역 신문 및 인터넷 포털사이트의 광고 유인물이며 TV 및 라디오에 직접 게재되는 광고들을 포함합니다.

롯데쇼핑의 백화점 마케팅 활동은 롯데쇼핑이 판매하는 명품 및 독특한 상품을 반영할 수 있도록 전략화 하였습니다. 바자회, 패션쇼 및 결혼식 홍보와 같은 프로모션 행사는 롯데쇼핑이 백화점에 대한 광범위한 홍보 규모를 창출하는 주요 마케팅 수단입니다. 롯데쇼핑은 또한 전단지 및 브로슈어, 신문, 에비뉴엘의 기존 및 잠재고객의 경우 다이렉트 메일을 통한 정기 광고를 합니다. 또한 매년 1월, 4월, 7월, 10월 및 12월에 롯데쇼핑은 백화점의 다수 상품에 새로운 계절성 상품을 홍보하거나 철 지난 재고를 정리하는 등 매장 방문율을 향상시키기 위해 대대적인 할인행사를 진행 합니다. 롯데쇼핑의 백화점 마케팅 계획에는 백화점 홈페이지를 통한 온라인 마케팅과 미술 전시회, 유명인 출연 및 와인 시음회 등의 특수 오프라인 이벤트도 포함합니다. 하이마트가 운영하는 마트, 슈퍼마켓 및 전자제품전문점을 위한 한국의 롯데쇼핑의 마케팅 전략은 양질의 서비스와 경쟁력 있는 가격의 결합을 통해 가치를 창출하는 소매 체인으로서의 이미지를 투사하는 방향으로 나아갑니다. 롯데쇼핑의 마트, 슈퍼마켓 및 전자제품 소매점의 주요 광고 판매점은 판매 시점 마케팅뿐 아니라 주요 신문에 잡지 형식의 삽입물, 지역 신문, 간판 및 제한된 범위의 TV에 직접 게재되는 광고입니다. 라디오 및 인터넷. 롯데쇼핑의 마케팅 계획은 경쟁력있는 가격으로 매력적인 상품뿐만 아니라 우수한 고객 서비스를 제공하는 보다 새롭고 청결한 점포로 자사 매장의 이미지를 전달함으로써 고객을 매장으로 끌어 들이기 위해 노력합니다. 롯데쇼핑은 또한 음식 시식, 판촉 행사 및 선물을 제공합니다. 하이마트의 경우, 자사의 전자제품 소매점은 브랜드 이미지를 향상시키고 매출 신장을 위한 노력의 일환으로 많은 상품에서 일년 내내 정기적으로 상당한 할인을 제공합니다. 또한 롯데쇼핑은 롯데백화점, 롯데마트, 롯데슈퍼, 하이 마트, 롯데홈쇼핑, 롯데백화점 및 롯데닷컴 웹 사이트 등 다양한 사업 부문과 연결 자회사 및 관계사의 웹 사이트를 활용하고 있습니다. 자사의 온라인 및 모바일 애플리케이션인 롯데ON을 통해 상품 및 서비스를 판매 할 것입니다.

하이마트가 운영하는 국내 마트, 슈퍼마켓 및 전자제품전문점을 위한 롯데쇼핑의 마케팅 전략은 양질의 서비스와 경쟁력 있는 가격의 결합을 통해 가치를 창출하는 소매 체인으로서의 이미지를 제시하는 것입니다. 롯데쇼핑의 마트, 슈퍼마켓 및 전자제품전문점의 주요 광고 수단은 Point-of-sale 마케팅 외 신문 잡지 형식의 삽입물, 지역 신문, TV, 라디오, 인터넷 광고 등이 있습니다. 롯데쇼핑의 마케팅 계획은 고객을 끌어들이기 위해 다양한 상품을 경쟁력 있는 가격으로 제공 할 뿐만 아니라 더 청결한 매장에서 우수한 고객 서비스를 제공하기도 합니다. 하이마트의 경우, 브랜드 이미지 향상 및 매출 신장을 이루기 위한 일환으로 전자제품에 대해 일년 내내 정기적으로 상당한 할인을 제공합니다. 또한 롯데쇼핑은 자사 상품 및 서비스의 마케팅 활동의 일환으로 롯데백화점, 롯데마트, 롯데슈퍼, 하이마트, 롯데홈쇼핑, 롯데백화점 및 롯데닷컴 등 다양한 사업부문 및 계열회사의 홈페이지 및 통합 모바일 애플리케이션인 롯데ON을 활용하고 있습니다.

롯데쇼핑은 자체 고객관계관리(CRM) 소프트웨어를 활용, 고객 데이터를 수집 분석하여 고객의 특정상품에 대한 선호도, 소비 성향, 상품 카테고리의 선택, 및 매장 위치 선정 등에 대해 이해도를 높이고자 합니다. 롯데쇼핑은 CRM 데이터베이스의 정보를 바탕으로 고객에게 직접우편 발송과 같은 마케팅 활동을 수행 하고 있습니다.

2005년 11월 롯데쇼핑은 국내 고객과의 장기적인 관계를 구축하기 위해 롯데멤버스카드를 제공 했습니다. 현재 엘포인트 멤버십으로 불리는 롯데그룹의 로열티 프로그램은 회원들이 롯데그룹 계열사 및 국내 소매업체를 선도하는 유수 파트너사 등이 제공하는 상품, 음식 또는 서비스를 구매할 때 포인트를 적립 할 수 있도록 합니다. 또한 엘포인트 멤버십을 통해 수집 된 데이터는 잠재 고객 및 기존 고객의 소비성향을 분석 가능하게 합니다. 2015년 1월 롯데쇼핑은 엘포인트 멤버십 사업부문을 편입한 자회사 롯데멤버스를 설립 하였습니다. 2017년 10월 분할계획에 따라 롯데쇼핑이 보유한 롯데멤버스 지분은 롯데지주로 이전 되었습니다.

롯데멤버스는 L포인트 멤버십 프로그램을 통해 수집 한 고객 데이터를 롯데쇼핑에게 지속적으로 제공합니다. 롯데쇼핑은 자체 CRM 소프트웨어를 활용하여 이러한 데이터를 수집 및 분석 후 마케팅 전략의 기반이 되는 다양한 고객층의 수요변동 요소에 대한 정보를 보다 잘 확보 할 수 있습니다. 롯데쇼핑은 자체 분석모델을 개발하여 특정 상품의 교체주기 및 기타 소비 경향 등을 분석하여 특정상품을 구매할 가능성이 높은 고객을 식별 할 수 있도록 합니다. 또한 롯데쇼핑은 상세한 고객분석을 통해 보다 효율적으로 마케팅 자원을 할당 할 수 있도록 고객층별로 높은 응답률을 이끌어낼 수 있는 프로모션을 제공하는 데 적합한 미디어를 식별하려고 노력합니다.

상품권은 롯데쇼핑의 마케팅 계획에 중요한 역할을 합니다. 상품권은 휴대가 간편하고 롯데 상표가 찍혀 있기에 중요한 광고 역할을 합니다. 또한 대개 구입 후 2개월 이내에 사용 되기에 보유 소비자들의 롯데쇼핑 리테일 매장 방문을 유도하며, 역사적으로 상품권 액면가격을 상회하는 금액의 매출을 발생 시켰습니다.

ㆍ경쟁 현황

국내 소매업계는 제품 선택, 품질, 매장 위치, 디자인, 재고, 가격, 고객 서비스 및 광고 등에서 경쟁이 치열합니다. 한국 소매시장의 특정 부문에서는 롯데쇼핑의 경쟁 업체 중 일부가 더 많은 재원을 가지고 규모의 경제를 보유하여 더 낮은 비용을 시현할 수 있고, 이를 통해 롯데쇼핑보다 경쟁력을 확보할 가능성이 있습니다.

롯데쇼핑의 국내 주요 백화점 경쟁자는 신세계와 현대백화점입니다. 롯데쇼핑에서는 최근 몇 년 사이 국내 백화점 매출 상위 3개사(롯데쇼핑을 포함)가 전체 백화점 매출에서 상당 부분을 차지했다고 보고 있습니다. 한국은 인구밀도가 높아 백화점이 서로 가까운 곳에 위치해 같은 고객층을 목표로 하는 경향이 있습니다. 특히 고급 의류 소매 부문에서 경쟁이 치열한데, 이 부문은 상품구성이 핵심 경쟁 요소이며 백화점이 주요 디자이너와 독점적이고 한정된 유통 계약을 맺고 있습니다. 또한, 롯데쇼핑은 자체 전용 매장을 가지고 한국에 시장을 설립하거나 확장한 디자이너들과의 경쟁이 치열해지고 있습니다. 롯데쇼핑의 백화점은 상품 카테고리가 많아 백화점이 아닌 형태의 소매업체들과 경쟁하고 있습니다. 특히 롯데쇼핑은 패션 소매업체, 전문 소매업체, 마트, 슈퍼마켓, 창고형태 매장, 온라인 소매업체들과 경쟁하고 있습니다.

국내 유통시장은 마트 부문에서도 경쟁이 치열합니다. 한국에서 롯데쇼핑의 마트 부문 주요 경쟁자는 이마트와 홈플러스입니다. 이마트는 마트 부문에서 한국 시장 점유율 1 위를 차지하고 있습니다. 마트 부문에서 롯데쇼핑이 경쟁자와 경쟁하는 주요 요소는 가격입니다. 롯데쇼핑은 수익성을 유지하면서 각 제품 범주의 주요 경쟁자가 부과하는 가격과 유사하거나 낮은 수준으로 제품에 가격을 매기는 것을 목표로 합니다. 유사한 제품의 가격이 주요 경쟁 제품의 가격과 일치하는 경우 롯데쇼핑은 더욱 고품질의 제품을 제공하는 것을 목표로 합니다. 롯데쇼핑은 고객 피드백, 경쟁업체 가격 동향 및 제품 성능을 지속적으로 모니터하여 가격을 최적화합니다. 롯데쇼핑은 한국의 마트 부문이 성숙기에 접어 들면서 성장 잠재력이 제한적일 수 있다고 판단합니다. 국내 마트 수는 크게 늘어 1990년대 후반 정점에 이르렀고 이후 정체되고 있습니다. 또한 최근 몇 년 간, 마트는 온라인 쇼핑몰, 홈쇼핑, 전문점, 창고형 매장과 같은 대안적인 현대 소매 형식과 경쟁하고 있으며, 이 중 일부 형식은 최근 몇 년 동안 롯데쇼핑의 소매업에 통합되기도 하였습니다.

전자제품전문점 부문에서는 하이마트가 주로 가전 전문 유통업체와 경쟁하고 있는데, 제조업체가 소유한 소매업체(주로 삼성전자와 LG전자가 운영하는 소매업체), 독립 전자제품전문점(전자랜드 등), 마트, 백화점 뿐만 아니라 독점적으로 단일 브랜드의 제품을 판매하는 대행사 및 가전 제품에 중점을 둔 독립적으로 운영되는 전문 소매점 등이 이에 둘 해당합니다. 또한, 전자상거래에 정통한 젊은 고객을 대상으로 한 온라인 유통업체와의 경쟁은 물론 홈쇼핑 채널 등 다른 비전통적인 소매업체까지 최근 몇 년 사이 경쟁이 치열해지고 있습니다.

롯데쇼핑의 슈퍼마켓 부문의 주요 경쟁자는 GS슈퍼마켓을 운영하는 GS리테일, 홈플러스 익스프레스를 운영하는 홈플러스, 이마트 에브리데이를 운영하는 이마트입니다. 롯데쇼핑은 또한 마트, 작은 동네 슈퍼마켓, 그리고 전통적인 오픈 마켓과의 치열한 경쟁에 직면해 있습니다. 슈퍼마켓 사업은 백화점이나 마트에 비해 재고 회전율이 높고 규모가 상대적으로 작은 것이 특징입니다. 마트들이 계속해서 한국 소매 시장에서 점유율이 증가하고 있기 때문에, 롯데쇼핑은 슈퍼마켓 부문에서 이익률의 하향 압력을 받을 수 있습니다. 비록 롯데쇼핑이 마트와 같은 대량 소매 형태가 아직 침투하지 않은 틈새시장에 선별적으로 새로운 슈퍼마켓을 연다고 하더라도, 고급 미식가 식품에 대한 수요가 급속히 증가할 것으로 예상되는 바, 슈퍼마켓 부문에서의 예측 가능한 미래에 있어서는 성장성과 수익성 측면에서 상당한 경쟁 압력이 계속될 가능성이 높다고 보고 있습니다.

현재 롯데쇼핑이 운영되고 있는 주요 해외 소매 시장인 인도네시아, 베트남, 중국 및 러시아에서 롯데쇼핑은 현지 소매업체뿐만 아니라 다국적 소매 체인들이 소유하거나 운영하는 백화점, 마트, 슈퍼마켓 및 기타 소매업체들로부터 치열한 경쟁에 직면해 있습니다. 이러한 경쟁업체 중 일부는 매장 네트워크, 지역 또는 국제 운영 경험과 전문 지식, 재정 자원, 규모의 경제 및 비용 측면에서 롯데쇼핑에 비해 경쟁 우위를 가질 수 있습니다.

최근 몇 년간 온라인(모바일 포함)과 홈쇼핑을 통한 소매판매가 한국에서 크게 증가했습니다. 이런 유통업체들은 소비자에게 직접 판매할 수 있어 기존 유통경로의 중요성이 줄어들고 있습니다. 대표적인 온라인 소매업체로는 G마켓(eBay Inc.의 자회사), 11번가, 옥션, 쿠팡, 인터파크 등이 있습니다. 롯데쇼핑의 홈쇼핑 채널을 제외한 주요 홈쇼핑 채널에는 GS홈쇼핑, CJ오쇼핑, 현대홈쇼핑 등이 있습니다. 일부 온라인, 홈쇼핑 등 매장이 없는 유통업체들은 비싼 소매점 네트워크나 대규모 영업 인력에 의존하지 않기 때문에 롯데쇼핑 등 기존 유통업체보다 운영비가 크게 낮습니다. 결과적으로, 이러한 소매업체는 롯데쇼핑보다 더 낮은 비용으로 제품을 제공할 수 있으며, 어떤 경우에는 소매 중개업체를 통하지 않고 소비자에게 고품질 상품을 직접 제공할 수 있습니다. 롯데쇼핑은 자사의 핵심 백화점, 마트 및 전자제품 소매점 부문의 고객들이 온라인 및 홈쇼핑 채널을 통해 상품, 특히 가전 제품 및 기타 생활 용품을 경쟁력 있는 가격으로 점점 더 많이 구매하고 있으며, 앞으로도 계속 그러할 가능성이 높다고 믿고 있습니다. 롯데쇼핑은 최근 몇 년간 자회사인 우리홈쇼핑을 포함하여 롯데백화점, 롯데마트, 롯데슈퍼, 하이마트 및 롯데홈쇼핑 웹사이트와 모바일 애플리케이션 등 소매점포 운영을 보완하기 위해 온라인 및 모바일 판매 능력을 통합하는 새로운 전자상거래 부서를 설립하는 등 전자상거래 기회를 확대하기 위해 상당한 노력을 기울여 왔습니다. 하지만 전자상거래, 온라인을 통한 소매판매 및 홈쇼핑 채널을 통한 판매가 계속 증가한다면, 현재 롯데쇼핑 사업의 상당 부분을 차지하고 있는 전통적인 유통 채널에 대한 소비자들의 의존도는 현저히 줄어들 수 있습니다.

또한 롯데쇼핑은 LOHB's의 경우 다른 건강 및 미용 전문점(CJ올리브네트웍스가 운영하는 올리브영 등), 롯데시네마의 경우 멀티플렉스 영화관(CGV시네마, 메가박스 등)과 같이 다른 전국 단위 사업자들과 경쟁하고 있습니다.

ㆍ정보 및 관리 시스템

하이마트를 포함한 롯데쇼핑의 주요 네트워크 운영은 서울에서 수행하고 있습니다. 롯데쇼핑에서는 온라인 및 모바일 판매 역량을 강화하고 통합하려는 노력을 포함하여 정보 기술이 비즈니스 관리에 중요한 도구라고 생각합니다. 한국에 있는 모든 롯데쇼핑의 매장은 공통의 컴퓨터 네트워크를 통해 연결되어 있어, 점포 간의 정보 흐름과 그 관리에 용이합니다. 롯데쇼핑의 매출 통합 시스템, 매출 분석 시스템 및 전사적 자원 관리 프로그램은 롯데쇼핑에게 재고 관리, 공급업체와의 보다 효과적인 협상, 소비자 동향 모니터링 및 기타 방법으로 운영 효율성을 개선할 수 있는 정보를 제공합니다. 이러한 통합 IT 시스템은 창고 관리 프로그램, 예측도구, 독점적인 컴퓨터 모델 및 기타 분석 기능을 통해 지원됩니다. 또한, 롯데쇼핑의 광범위한 CRM 데이터베이스를 통해 마케팅 활동에 보다 집중할 수 있으며, 전용 아파트 지도 솔루션은 한국에 새로 건설된 아파트 단지에 대한 중요한 인구 정보를 제공합니다. 정보 및 관리 시스템에 대한 데이터를 보호하기 위해, 롯데쇼핑과 하이마트는 대전에 재해 복구 센터를 유지하고 있습니다.

ㆍ상표와 서비스마크

롯데쇼핑은 최근 다시 디자인 된 'LOTTE' 브랜드 마크를 포함하여 롯데 그룹 내 주요 상표와 서비스 마크를 롯데그룹의 자회사들과 공동 소유합니다. 롯데쇼핑 또한 다른 특정 마크들을 소유하고 있으며, 하이마트는 "Hi-Mart" 마크를 소유하고 있습니다. 롯데쇼핑의 상표 및 서비스 마크는 한국뿐 아니라 중국, 일본, 베트남 및 인도네시아에서도 등록되어 있습니다. 이러한 등록의 기간은 일반적으로 10년이며, 갱신 시점에 상표 및 서비스 마크가 여전히 사용되고 있는 한 10년의 추가 기간 동안 무한정 갱신할 수 있습니다. 롯데쇼핑은 현재 대한민국이나 그 밖의 어떤 관할구역에 그 표시를 등록하거나 사용할 권리에 대한 어떠한 침해 주장이나 그 밖의 이의 제기에 대해서도 알고 있는 바가 없습니다. 롯데쇼핑은 자사 제품의 마케팅에 있어 상표 및 서비스 마크를 귀중한 자산으로 간주하고, 필요한 경우 이를 보호하기 위해 적절한 조치를 취하고 있습니다.

ㆍ규제

롯데쇼핑의 운영은 다음 사항에 관하여 정부의 규제를 받습니다.

- 공정 거래를 포함한 경쟁 및 시장 행위

- 대형 매장 및 슈퍼마켓을 포함한 매장 설립 또는 취득

- 대규모 매장 및 슈퍼마켓의 영업시간 및 의무 휴업일 지정

- 수출 및 수입 제한 및 기타 관세 규정

- 소비자 데이터 및 개인 정보 보호

- 상품의 광고, 홍보 및 판매

- 제품 안전(식품의 안전 포함)

- 국가 및 지역 환경 관련 법률 및 규정

- 직원의 건강, 안전 및 근무 조건

- 상점의 위생 및 안전과 장애인을 위한 접근성

특히 2010년 11월부터 5년 동안 시행되어 2015년 11월에 5년이 추가 갱신된 대한민국 유통산업발전법의 개정에 따라 국내 지방자치단체는 소규모 지역 소매업체나 전통시장의 보호를 위해 지정된 특정 지역에서 대형 매장에 준하는 상점을 개방 또는 운영하는 것에 대해, 대형 매장에 부담이 되는 조건을 제한하거나 부과할 수 있으며, 점점 더 많은 수의 지방정부 당국이 이러한 보호 조치를 시행하셨거나 시행하고자 합니다. 유통산업발전법에 따르면, 지방정부 당국은 건전한 시장 관행, 직원의 건강 및 안전할 권리의 보호, 중소기업 및 대규모 유통 기업 간의 상호 성장 촉진 등을 위해 필요하다고 판단될 경우 1개월 중 공휴일(일요일 포함)에 2일 간의 휴업을 의무화할 수 있는 권한을 포함하여, 대형에 준하는 상점 및 마트의 영업 시간을 통제할 수 있는 권한을 가지고 있습니다. 수도권 지역을 포함한 대부분의 지방정부 당국은 대형 소매업체에서 운영하는 마트와 슈퍼마켓에 대해 특정 지정일(예: 격주 일요일) 휴무 요건을 시행하고 있습니다. 2018년에는 이런 조치를 준수하기 위해 롯데쇼핑의 국내 마트 대부분을 이틀 이상 휴점하도록 했습니다. 또 현재 국회에 계류 중인 일부 법안은 유통산업발전법의 범위를 롯데쇼핑이 운영하고 있는 매장의 형태에 해당되는 아울렛 매장과 쇼핑몰 단지 등으로 확대하고, 의무휴업일수를 각각 월 4일로 늘리는 방안을 제시하고 있으며, 신규 매장의 개장을 신고제에서 허가제로 변경하는 내용을 담고 있습니다. 이러한 법안 중 어느 것이 통과될 것인지는 불확실하지만, 유통산업발전법에 대해 제안된 수정안의 이행에 따라, 롯데쇼핑의 점포의 영업시간이나 롯데쇼핑의 신규 점포 개점 능력에 대한 추가적인 제한은 롯데쇼핑의 사업 및 운영 결과에 중대한 악영향을 미칠 수 있습니다.

나아가, 2011년 1월부터 발효된 대ㆍ중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률('상생협력법')의 개정에서는 사업장 주변에서 신규 점포를 개설하는 대기업(개별 가맹점의 형태로 소유 및 운영하되 대기업 자금이 최소 51% 출자된 점포를 통해 직간접적으로)에 대항하여 중소기업들이 인정된 산업조합이나 단체의 형태로 규제 진행을 제기 할 수 있도록 하고 있으며, 이는 롯데쇼핑 등 대기업에 의한 점포의 개점이나 확장에 있어 다양한 제약이 될 수 있습니다. 예를 들어, 2018년 4월 개점해 롯데아울렛 매장과 롯데시네마 영화관이 다양한 소매점 및 서비스와 함께 입주한 군산 롯데몰 단지는 지역 중소 유통업체들이 제기한 행정절차의 대상이었는데, 2018년 10월 지방 정부의 중재를 통해 해결됐습니다.

또한, 2012년 1월 1일부터 대규모유통업에서의 거래 공정화에 관한 법률(이하 "대규모유통업법")이 시행되었는데, 이 법은 해당 일자 또는 그 이후에 신규로 체결하거나 갱신하는 계약에 적용됩니다. 대규모유통업법은 소매사업에서 연간 매출액이 1,000억 원 이상인 대형유통사업 또는 유통업 용도로 3,000제곱미터 이상 매장공간을 사용하는 경우에 적용됩니다. 대규모유통업법은 (i) 공급업체에 대해 이전에 합의된 대금 지급액을 줄이고, (ii) 정당한 이유 없이 공급업체로부터 제품을 수령하는 것을 거부하거나 지연시키며, (iii) 정당한 이유 없이 제품을 반품하고, (iv) 상품권 구매를 요구하는 등 구체적인 불공정 거래를 금지하고 있습니다. 대규모유통업법은 대형유통사업자로부터 납품업자의 이익을 보호하기 위한 것입니다. 소매업자와 납품업자 사이에 납품업자가 파견하는 근로자의 임금 배분을 포함해 이런 법의 적용범위를 확대하기 위한 법안이 국회에 여러 건 발의되었으나, 이들 법안 중 어떤 법안이 통과될지는 미지수입니다.

롯데쇼핑은 롯데쇼핑이 이러한 법률 및 규정을 중요한 관점에서 준수하고 있다고 믿고 있습니다. 그러나 롯데쇼핑은 이러한 법률 및 규정의 요구 조건 또는 시행 방법의 향후 변경이 사업, 재무 상태 또는 운영 결과에 중대한 악영향을 미치지 않을 것이라고 보장할 수 없습니다. 롯데쇼핑은 운영에 영향을 미칠 수 있는 수많은 법률 및 규정의 적용을 받고 있습니다.

ㆍ부동산

롯데쇼핑의 본사는 대한민국 서울특별시 중구 남대문로 81번지에 있는 롯데빌딩에 있습니다. 롯데쇼핑은 서울에 위치한 본사를 임대하고 있습니다.

2019년 6월 30일 현재, 롯데쇼핑은 전 세계적으로 1,400점 이상의 소매점과 영화관을 운영하고 있으며, 이 중 일부는 제3자로부터 임대되었습니다. 대한민국의 제3자로부터 롯데쇼핑이 임대한 부동산과 관련하여, 임대 약정의 조건에 따라 롯데쇼핑은 일반적으로 일정 금액을 주요 자금으로 예치하고 일반적으로 1년에서 20년 사이의 임대 기간 동안 월세를 지불해야 합니다. 롯데쇼핑의 1년 임대계약은 일반적으로 롯데쇼핑이 3개월 연속으로 임대료를 미지급하지 않는 한 1년의 기간 동안 자동으로 갱신됩니다. 롯데쇼핑이 손상 등의 사유로 임차한 부동산을 사용할 수 없는 경우 임차권이 종료될 수 있으며, 책임자가 상대방에게 손해를 배상하도록 요구할 수 있습니다. 다음 표에는 2019년 6월 30일 현재 롯데쇼핑의 국내 소매 점포 및 영화관 시설에 관한 정보가 나와 있습니다.

구분

소유

임대

시설(1)

개수

매장면적

개수

매장면적

(단위 : 1,000제곱미터)

(단위 : 1,000제곱미터)

백화점...............................

16

779
14
438

아울렛...............................

7

222

15

382

할인점...............................

71

715
54

535

전자제품 소매점(2)...........

48

148

428

531

슈퍼마켓(3)........................

44

53

399

221

영화관(3)............................

-
-
95
779

LOHB’s............................

-
-

124

53

(1) 롯데쇼핑의 연결 종속기업에 의해 운영되는 시설을 포함

(2) 하이마트로부터 소유되고 운영되는 13곳의 물류센터 포함

(3) 독립 프랜차이즈에 의해 운영되고 있는 853개의 슈퍼마켓과 31개의 영화관을 포함하지 않음

롯데쇼핑은 또한 실시협약에 따라 공간의 일부를 제3자에게 임대하고 있습니다.

롯데쇼핑은 점포 및 기타 시설이 일반적으로 잘 유지되고 의도된 용도에 적합하다고 믿고 있습니다. 롯데쇼핑은 매장을 지속적으로 개조하고 리모델링하고 있으며, 시장 상황에 따라 선별적으로 신규 매장을 열 수 있는 기회를 포착하고자 합니다.

ㆍ보험

롯데쇼핑은 일반책임보험, 재산보험, 근로자 보상보험 등 통상적인 사업 운영과 관련된 위험에 대비하기 위해 보험을 유지하고 있습니다. 롯데쇼핑은 화재, 폭발, 도난, 홍수, 물질적 위해, 사고와 같은 위험에 대비하기 위해 본사, 상점 및 유통 센터에 대해 보험에 가입하였습니다. 또한 롯데쇼핑에서는 업무 중단과 관련한 보험도 유지하고 있습니다. 롯데쇼핑의 모든 보험은 평판이 좋은 보험사들과 계약되었습니다. 롯데쇼핑은 영업과 관련하여 롯데쇼핑이 가입한 보험이 위험에 충분하다고 믿고 있습니다.

ㆍ법 및 규제 관련 진행상황

롯데쇼핑은 통상적인 사업 과정에서 발생하는 다양한 소송에 관여하고 있습니다. 2019년 3월 31일 기준, 롯데쇼핑은 롯데쇼핑을 상대로 한 소송사건과 관련하여 피고인으로 91건의 소송을 진행 중이고, 이 중 피고로 계류중인 58건에 대하여 34억원의 충당금을 설정하였습니다.

2016년 5월 소비자단체는 국민건강보험공단, 한국환경산업기술원과 함께 가습기 살균제 제조ㆍ판매업자를 상대로 소송을 잇따라 제기했습니다. 2006년에서 2011년 사이에 롯데마트에서 롯데쇼핑의 상표로 포장되어 판매된 특정 가습기 살균제는 심각한 폐 손상을 유발하는 독성 화학물질을 포함하고 있다는 내용이었습니다. 이 사건들은 현재 재판부에 계류되어 있으며, 롯데쇼핑에서는 각각의 주장에 대해 지속적으로 평가하고 있습니다. 롯데쇼핑은 한국환경산업기술원에서 청구한 구상권 관련하여 합의 중에 있으며 2019년 6월 30일 기준 잠재적 피해와 관련하여 23억원의 충당금을 설정하고 있습니다. 그러나, 2006년에서 2011년 사이에 동일한 제품을 구매한 다른 고객에 의해 유사한 성격의 추가 청구가 제기되지 않을 것이라는 보장이나, 그러한 주장이 롯데쇼핑의 사업, 운영 결과, 재무 상태 및 평판에 중대한 악영향을 미치지 않을 것이라는 보장은 없습니다. 또 전 롯데마트 영업본부장을 포함해 롯데쇼핑의 전 직원 중 일부에게는 과실치사 혐의가 적용됐고, 항소심에 이어 2017년 8월 서울고등법원에서 징역 2년 6개월에서 4년을 선고받았는데, 이 판결은 2018년 1월 대법원에서 확정됐습니다.

2016년 5월, 과학기술정보통신부는 2015년의 면허갱신 건과 관련한 우리홈쇼핑과 전 사장 등의 특정 부정행위에 대해 2016년 9월부터 6개월 동안 매일 오전 8시부터 11시까지, 오후 8시부터 11시까지 방송을 중단하라고 우리홈쇼핑에 지시했습니다. 서울행정법원은 우리홈쇼핑에 과학기술정보통신부가 부과한 이 같은 행정적 처벌을 취소해달라는 행정소송에 대해, 2016년 8월 집행정지 명령을 내렸습니다. 한편 2017년 9월에 이러한 과학기술정보통신부의 지시가 너무 과하다는 이유로 행정처분이 취소되도록 판결하였습니다. 상기한 소송에 이어 2019년 5월, 과학기술정보통신부는 우리홈쇼핑에 2019년 11월부터 6개월 동안 매일 새벽 2시부터 8시까지 방송을 중단하라고 지시했습니다.

서울중앙지검은 2016년 6월, 범죄 혐의를 바탕으로 롯데쇼핑을 포함한 롯데그룹 계열사들의 전·현직 고위 경영진 및 지배주주인
신동빈 회장 일가에 대한 수사를 시작했습니다
. 서울중앙지검은 2016년 7월부터 10월까지의 수개월에 걸친 조사 끝에 롯데쇼핑의 이사이자 롯데그룹 회장인 신동빈 회장을 비롯해 신동주 전 롯데홀딩스 부회장, 창립자인 신격호 전 롯데그룹 회장 및 신영자 전 롯데쇼핑 이사를 횡령과 배임, 탈세 등으로 기소하였습니다. 나아가 여러 롯데그룹 회사의 고위 경영진들도 신동빈 회장 일가의 범죄 혐의와 관련해 배임 혐의를 받았습니다. 서울중앙지법은 2017년 12월, 신동빈 회장에게 징역 1년 8개월(집행유예 2년), 신격호 전 회장에게 징역 4년과 벌금 35억 원, 신영자 전 이사에게 징역 2년을 선고했고, 다른 임원 1명을 제외한 신동주 전 부회장 등 전원에 대해서는 무죄를 선고하였습니다. 검찰과 신동빈 회장, 신격호 전 회장, 신영자 전 이사 모두 서울중앙지방법원의 판단에 항소했는데, 이 항소심은 아래에서 설명하는 신동빈 회장의 뇌물 혐의의 항소심에 병합됐습니다. 항소심에서, 서울고등법원은 2018년 10월 신격호 전 회장의 형량을 징역 3년으로 감경하고, 신영자 전 이사의 형량을 징역 3년(집행유예 4년)으로 변경하였습니다.

2017년 4월 서울중앙지검은 신동빈 회장에 대해 2016년 3월 박근혜 전 대통령이 상당한 영향력을 행사한 것으로 추정되는 비영리재단에 기부한 사실과 관련하여 뇌물공여 혐의를 적용했습니다. 서울중앙지법은 지난 2018년 2월, 신동빈 회장에게 징역 2년 6월을 선고했습니다. 서울고등법원은 항소심에서 위 사건과 병합하여 신동빈 회장에게 같은 징역형에 대한 4년의 집행유예를 선고했습니다.

신동빈 회장(롯데쇼핑의 사내이사이나, 롯데쇼핑의 일상 업무에 관여하지 않고 있음), 신격호 전 회장 및 신영자 전 이사는 각각 위에서 설명한 병합사건에서 서울고등법원의 판결에 상고하였으며, 현재 사건은 대법원에 계류 중 입니다.

추가로, 롯데쇼핑과 롯데그룹 내의 자회사, 계열사 및 기타 회사 간의 거래활동은 공정거래위원회의 조사 대상이기도 합니다. 롯데쇼핑은 과거 부당한 재정 지원을 했다는 이유로 공정위로부터 시정명령을 받고 과징금을 부과 받았지만, 2015년 이후에는 롯데쇼핑에 대해 유사한 조치는 없었습니다.

롯데쇼핑의 소매사업 운영은 소매업 관련 법규정의 잠재적 위반과 관련하여 공정거래위원회의 지속적인 조사를 받을 수 있습니다. 롯데쇼핑은 (i) 롯데쇼핑이 공급자로부터 구매 한 제품의 전부 또는 일부를 부당하게 반품하거나 (ii) 롯데쇼핑이 공급자로부터 제품을 구매한 후에 구매 가격을 과도하게 낮추거나 (iii) 정당한 사유없이 공급자나 상점 임차인에게 구매 대금을 지연하여 지불하거나 (iv) 공급자 또는 상점 임차인에게 특별 할인 또는 선물에 대한 강압적 요구를 하거나 (v) 공급자에게 제품 판촉 비용을 부당하게 청구 할 수 없습니다. 2019년 1월, 공정거래위원회는 2012년과 2016년 사이에 롯데쇼핑의 유통센터와 마트 간의 제품 운송 비용을 공급자에게 청구하는 롯데쇼핑의 과거 관행에 대한 조사를 시작했으며, 롯데쇼핑은 이에 대해 업계의 관행이었다고 보고 있습니다. 현재 그러한 조사와 관련하여 롯데쇼핑은 공정거래위원회와 협력하고 있지만 롯데쇼핑은 현재 시점에서 그 결과를 예측할 수 없습니다.

ㆍ종업원

2019년 3월 31일 기준, 롯데쇼핑은 국내에서 24,834명(자회사 직원 제외)의 직원을 고용하고 있으며, 이 중 15,783명은 정규직, 290명은 시간제, 8,761명은 임시직 근로자로 나뉩니다. 계약직은 일반적으로 일반 직원들에 비해 더 전문적인 업무와 서비스를 수행하며, 그 중에서도 매장 내 간호사, 아나운서 및 디자이너직 등이 있습니다. 롯데쇼핑의 직원 채용 요건은 소매업의 계절성 때문에 연중 변동하기에, 일반적으로 정규 인턴과 시간제 POS 기술자를 포함한 임시 직원을 고용합니다. 또한 롯데쇼핑에서는 보안, 청소 및 관리 서비스, 건물 유지관리 및 주차 서비스 등 특정 서비스를 제3자 계약업체에 아웃소싱 합니다.

다음 표는, 2019년 3월 31일 기준, 롯데쇼핑의 직원 수(자회사 직원 제외)와 해당 범주가 전체 종업원을 나타내는 비율을 제시하고 있습니다.

구분

2019년 3월 31일 기준

정규직

시간제

임시직

합계

백화점............................................................

4,943

168

0

5,111

마트...............................................................

4,594

8

8,761

13,363

기타(주1)..........................................................

6,246

114

0

6,360

합계

15,783

290

8,761

24,834

주1) 롯데쇼핑의 슈퍼마켓, LOHB’s 및 전자상거래 사업부문을 포함

직원 보상은 기본 연봉, 초과 근무에 대한 급여 및 정기 상여금을 합한 것입니다. 상여금은 개인 성과와 롯데쇼핑의 전반적인 성과에 따라 지급됩니다. 롯데쇼핑은 일반 정규직 사원에게 기본 연봉 인상분을 지급합니다. 롯데쇼핑은 또한 의료보험, 단체사고보험, 장학금, 임직원대출 등 정규직 사원들에게 다양한 혜택을 제공합니다. 롯데쇼핑은 자사의 임직원 보상 구조가 한국의 동종업계에서 제공하는 것과 유사한 수준일 것으로 판단하고 있습니다.

2018년 12월 31일 기준, 약 31.7%의 국내 직원(자회사 직원 제외)이 노조원이었으며, 롯데쇼핑은 직원 및 노조와 좋은 관계를 유지하고 있다고 생각하고 있습니다. 1987년 첫 노동조합이 결성된 이후, 롯데쇼핑은 어떤 중요한 업무의 둔화, 업무 중단 또는 파업도 겪지 않았습니다. 2년마다 노동조합과 롯데쇼핑의 경영진이 교섭하고 새로운 단체 교섭 협정을 체결하는데, 롯데쇼핑은 2018년 8월에 마지막으로 교섭했습니다. 롯데쇼핑은 노조와 매년 임금 인상 협상을 하고 있습니다.

롯데쇼핑의 모든 국내 정규직 임직원은 대한민국 국민연금법에 따른 연금보험제도의 적용을 받으며, 퇴직 시 개개인의 연금계좌에서 퇴직 연금을 지급받게 됩니다. 롯데쇼핑은 근로자가 받는 표준월급의 4.5%에 해당하는 금액을 불입하고, 각 근로자는 표준월급의 4.5%를 개인연금 계좌에 불입합니다. 또, 근로자 퇴직급여보장법에 따라 롯데쇼핑은 근로자에 대한 퇴직연금제도도 채택하고 있습니다. 퇴직연금제도에 따른 기여금은 매년 금융기관에 예치 되며, 근로자는 확정급여제도와 확정기여제도에 따라 퇴직 시 월급형 연금 또는 일시금을 수령할 수 있습니다. 확정급여제도는 종업원의 평균 급여와 사원이 퇴직연금제도에 가입한 상태로 근무한 연수를 기준으로 정한 수식에 따라 퇴직 시 일정액의 지급을 보장합니다. 롯데쇼핑의 직원에 대한 퇴직연금 의무에 대한 자세한 내용은 본 Offering Circular의 다른 곳에 포함된 2018년 12월 31일 및 2017년 12월 31일 기준 롯데쇼핑 연결재무제표에 대한 주석 21을 참조하시기 바랍니다.

대한민국 법에 따르면, 롯데쇼핑은 정해진 경우를 제외하고는 정규 직원의 고용을 임의로 종료시킬 수 없습니다.

2006년 1월, 롯데쇼핑의 임직원들은 대한민국 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 롯데쇼핑이 국내에서 발행하는 주식의 최대 20%까지를 매입할 수 있는 권리를 갖는 우리사주조합을 결성 했습니다. 우리사주조합을 통해 롯데쇼핑의 주식을 매입하는 직원은 대한민국 근로복지기본법에 따라 1년 동안 의무예탁기간이 주어집니다. 2019년 6월 30일 기준, 우리사주조합은 롯데쇼핑의 발행주식수 중 26,508주, 총발행주식수의 0.1%에 해당하는 지분을 보유하고 있습니다.

ㆍ주주에 관한 사항

2019년 06월 30일 기준 롯데쇼핑의 보통주 주주에 대한 정보를 제시합니다:

주주

보유 주식수

지분율

롯데지주(1).........................................................

10,974,799

38.80%

신동빈................................................................

2,783,700

9.84

호텔롯데(1)..........................................................

2,507,158

8.86

신격호.................................................................

262,438

0.93

호텔롯데부산(1)....................................................

220,326

0.78

신영자.................................................................

210,174

0.74

신동주.................................................................

133,953

0.47

기타....................................................................

11,196,207

39.58

합계

28,288,755

100.0%

(1) 신동빈 회장 일가가 직간접적으로 소유하고 있는 기업임. 신동빈 회장 일가가 해당 기업의 이사 및 임원으로 등재되어 있음.

[붙임] 용어풀이

[붙임] 용어풀이

구 분
내 용

금융투자상품
이익 추구 혹은 손실 회피 목적으로 만들어진 재산적 가치를 지닌 금융상품으로 증권 및 파생상품 등이 이에 속합니다.

집합투자
2인 이상의 투자자로부터 자금을 모집하여 금융투자상품 등에 투자하여 그 운용 성과를 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.

펀드
집합투자를 수행하는 기구로서 법적으로 집합투자기구라 표현되며 통상 펀드라고 불립니다. 대표적으로 투자신탁 및 투자회사가 이에 해당합니다.

투자신탁
집합투자업자와 수탁회사간 신탁계약 체결에 의해 만들어지는 펀드를 말합니다.

투자회사
설립자본금을 바탕으로 주식회사 형태로 만들어지는 펀드를 말합니다.

수익증권
펀드(투자신탁)에 투자한 투자자들에게 출자비율에 따라 나눠주는 증권으로서 주식회사의 주권과 유사한 개념입니다.

순자산
펀드의 운용성과 및 투자원금을 합한 금액으로서 원으로 표시됩니다.

증권집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 주식, 채권 등에 투자하는 펀드를 말합니다.

부동산집합투자기구
집합투자재산의 40% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 합니다.

혼합자산집합투자기구
혼합형 펀드로서 집합투자재산의 40%를 주식, 채권, 특별자산, 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드를 말합니다.

개방형
환매가 가능한 펀드를 말합니다.

폐쇄형
환매가 가능하지 않은 펀드를 말합니다.

추가형
추가로 자금 납입이 가능한 펀드를 말합니다.

모자형
운용하는 펀드(모펀드)와 이 펀드에만 투자하는 펀드(자펀드)로 구성된 펀드 형태를 말합니다. 자펀드는 모펀드 외에는 투자할 수 없습니다.

종류형
멀티클래스 펀드로서 자금납입방법, 투자자자격, 투자금액 등에 따라 판매보수 및 수수료를 달리 적용하는 펀드입니다.

기준가격
펀드의 가격으로서 매일매일 운용성과에 따라 변경되며 매입 혹은 환매 시 적용됩니다.

자본이득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 시세 차익을 말합니다.

배당소득
펀드 운용시 주식 및 채권 등에 투자하여 발생한 이자 및 배당금을 말합니다.

보수
펀드에 가입 후 펀드 운용 및 관리에 대해 고객이 지불하는 비용입니다.

설정
펀드에 자금이 납입되는 것을 지칭합니다.

해지
펀드를 소멸시키는 행위로서 투자회사의 해산과 유사한 개념입니다.

투자자총회
집합투자규약상의 중요 사항을 변경할 때 펀드의 모든 가입자들이 모여서 의사 결정하는 기구. 그 방법 및 절차는 법령 및 해당 규약에 따릅니다.

자산운용협회 펀드코드
자산운용협회가 투자자들이 쉽게 공시사항을 조회ㆍ활용할 수 있도록 펀드에 부여하는 5자리의 고유 코드를 말합니다.

원천징수
소득금액 또는 수입금액을 지급할 때, 그 지급자(보통은 판매회사)가 그 지급받는 자(투자자)가 부담할 세액을 미리 국가를 대신하여 징수하는 것을 말합니다.

성과보수
집합투자업자가 펀드의 성과에 따라 추가적으로 받는 보수를 말하며 사모 펀드에서만 허용이 되고 있습니다.