롯데리츠 — 증권신고서(채무증권) (20190723)
제출인: 롯데리츠

증권신고서(채무증권)
2.9
롯데위탁관리부동산투자회사주식회사

N

Y

증 권 신 고 서

( 채 무 증 권 )

금융위원회 귀중
2019년 07월 23일

회 사 명 :

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

대 표 이 사 :

롯데에이엠씨 주식회사

본 점 소 재 지 :

서울특별시 송파구 올림픽로 300

(전 화) 02-3213-8152

(홈페이지) http://www.lottereit.co.kr

작 성 책 임 자 :
(직 책) 롯데에이엠씨주식회사 리츠사업부문장(상무)
(성 명) 김영성 (전 화)02-3213-8160

모집 또는 매출 증권의 종류 및 수 :
롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제1회 무기명식 이권부 담보부사채

모집 또는 매출총액 :
170,000,000,000
원

증권신고서 및 투자설명서 열람장소

가. 증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr

서면문서 : 롯데에이엠씨 주식회사 (위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사) 
 - 서울특별시 송파구 올림픽로 300
 한국투자증권 주식회사 - 서울특별시 영등포구 의사당대로 88
 삼성증권 주식회사 - 서울특별시 서초구 서초대로74길 11
 KB증권 주식회사 - 서울특별시 영등포구 여의나루로 50
 하나금융투자 주식회사 - 서울특별시 영등포구 의사당대로 82

【 대표이사 등의 확인 】

증권신고서_대표이사확인서명_190723

요약정보

1. 핵심투자위험

증권신고서 이용 시 유의사항 안내문

위 핵심투자위험은 증권신고서 본문에 기재된 투자위험요소를 주요 항목 위주로 요약한 것이므로 투자위험 전부를 대표하지 않으며, 본문에 기재된 투자위험요소 중 일부 항목이 기재되지 아니 할 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 반드시 본문 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항, III. 투자위험요소를 주의 깊게 검토하신 후 투자판단을 하시기 바랍니다.

구 분
내 용

사업위험

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]
가.
부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 글로벌 경제는 미중 무역전쟁, 중국의 경제성장률 둔화, 미국의 경기 부양책 효과 약화, 노딜 브렉시트, 독일의 산업 생산 감소, 프랑스의 노란 조끼 시위, 이탈리아의 경기 침체 등
다수의 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며,
국내 경기 또한 가계소득 개선세 둔화 등의 경기 불확실성을 보이고 있습니다. 이는
당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]
나.
부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 정부가 2017년 추진한 8.2 부동산 대책, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안, 그리고 2018년 추진한 8.27, 9.13, 9.21 부동산 대책, 2019년 1월 예비타당성 조사 면제 등 새로운 정부 정책이 부동산경기에 미치는 영향을 현재로서 정확히 판단하기 어렵습니다. 이러한
정부 정책 변수로 부동산 가격에 부정적 영향을 미칠 경우, 부동산투자업을 영위하는 당사의 실적에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
다. 금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다.
향후 시장 금리 상승에 따른 차입금리의 상승 등이 발생할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후
보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며,
당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한,
향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험

[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재
당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2015년 이후 소매유통업 경기전망지수가 2015년 이후 낮은 수준을 유지하고 있으며, 향후 가시적인 경기회복이 확인되지 않는 한 소비심리 역시 큰 폭의 개선을 기대하기 힘들것으로 예상되고 있습니다. 2019년 4월 IMF는 '세계경제전망 (World Economic Outlook)'에서 작년 세계 경제성장률을 3.6%로 발표하였고, 올해 2019년 성장률을 0.3%p 하향 조정한 3.3%로 전망하였습니다. 한편 한국은행은 2019년 7월 발표한 경제전망보고서를 통해 한국의 2019년과 2020년 경제성장률을 각각 2.2%, 2.5%로 전망하였으며, 이는 IMF가 발표한 세계 예상 경제성장률 보다 낮은 수준입니다. 이처럼
최근 국내경기는 가계의 실질구매력 증가세 둔화, 대외적 성장동력 부재 및 국내 소비침체로 경기둔화 우려가 확산되고 있습니다. 이처럼 롯데쇼핑의 실적은 대내외적인 경제불안요소에 영향을 받으므로 투자자께서는 이 점 유의 하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 해외시장 진출 관련 위험]

마. 롯데쇼핑은 포화상태인 국내 소매유통시장에서 탈피하여 수익의 다각화 등을 위해 직접 시장 개척 및 인수합병을 통한 진출 등의 방식으로 해외시장을 적극 개척하고 있습니다.

그러나 해외시장의 규제, 문화장벽 등을 비롯한 진입장벽의 영향으로 동사의 해외 사업부문(백화점 및 대형마트)은 영업손실이 지속
되고 있습니다. 한편, 동사는 2018년 4월 26일 중국 롯데마트 법인 중 화북법인을 매각할 것을 공시한 데 이어, 2018년 5월 11일 화동법인을 매각할 것을 결정하고 공시하였습니다. 이후 2018년 8월 상해ㆍ북경 점포 법인매각 및 2018년 9월 심양ㆍ중경 점포를 폐점하여, 증권신고서 제출일 운영 중인 중국 할인점 점포는 없습니다.
중국 할인점 부문의 철수는 중국 내 영업손실 관련 불확실성이 상당부분 완화되어 동사의 전반적인 영업 수익성에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단
됩니다. 하지만,
해외 종속회사의 실적 부진이 지속될 경우 동사의 수익성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있으며,
지급보증 등의 재무적 지원으로 재무안정성에 부정적인 영향
을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 롯데쇼핑의 해외 유통시장에 대한
투자 손실 및 재무구조에 대한 부정적인 영향에 대해 유의해주시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험]
바. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다.
최근 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의된 바 있으며,
복합쇼핑몰 등의 출점요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한편,
2019년 최저임금은 시간당 8,350원으로 전년 대비 820원(10.9%) 증가했습니다. 최저임금 인상에 따라 인건비 부담이 증가할 수 있으며 특히 유통업을 영위하여 근로자 수가 많은 롯데쇼핑의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

(3) 기타 사업위험

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

사. 당사는
부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨(주)이며,
롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행
합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여,
당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 또한,
당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출
되어 있습니다.
투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[부동산 취득 관련 위험]

아. 부동산투자업을 영위하는 당
사
가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약
을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생
시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험
또한 존재합니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

자. 당
사가 보유한 부동산은
지

진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향
을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화
를 초래할 수 있습니다.

회사위험

(1) 롯데리츠 - 회사위험

[수익성 관련 위험]
가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 롯데쇼핑(주)이 지급하는 "롯데백화점 강남점" 임대료입니다.
당사는 2019년 05월 30일 롯데백화점 강남점을 현물출자를 통해 양수하였으며, 제1기(2019.03.29~2019.06.30) 영업수익 20.0억원, 영업이익 15.5억원, 당기순이익 15.2억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 현재 "롯데백화점 강남점" 취득 이후 1개월에 해당하는 임대료만 수취한 상황이나, 향후
추

가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]
나. 당사의 2019년 1기 감사보고서 상
총자산규모는 4,568억원, 부채규모는 25.6억원으로 당사의 부채비율은 5.95%입니다. 금번 공모 담보부사채를 발행할 경우
당사의 차입금은 1,700억원이 증가하여, 당사의 부채비율은 45.4%로 증가할 예정입니다. 한편, 당사는 롯데백화점 강남점 취득자금을 차입조달이 아닌 현물출자 유상증자를 통해 취득하였으며, 이에 따라 제1기(2019.03.29~2019.06.30) 기준 당사의 이자보상비율은 41.2배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[임대차계약 관련 위험]
다. 당사의

부
동산 임대차계약은 Triple Net 방식
에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간은 11년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서
향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 당사가 2019년 5월 31일 공시한 "특수관계인에대한부동산임대" 공시에 따르면, 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 1.5%의 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성
이 존재합니다.

[기업공개 추진 관련 회사위험]

라. 증권신고서 제출일 현재,
당사는 롯데쇼핑으로부터 부동산을 매입할 목적으로 논의를 진행하고 있으며, 금번 담보부사채로 유입되는 금액 이외의 부족한 자금에 대해서는 차입, 자본조달 등을 검토하고 있습니다.
구체적인 조달방안에 대해서는 현재로서는 예측하기 어려운 상황
이며, 기업공개 또한 자금조달 방안의 한 방안으로

금번 담보부사채 발행 이외의 자금조달이 여의치 않을 경우 당사의 추가 부동산 매입 관련 재무 부담이 가중될 가능성
이 존재합니다. 한편, 언론보도에 따르면 당사의 기업공개 가능성에 대해서도 지속적으로 제기되고 있으며, 당사는 2019년 7월 8일 이사회 안건으로 IR대행사 선정, IPO IR/PR 컨설팅 계약을 체결하는 등 제반 업무는 진행하고 있는 상황입니다.

증권신고서 제출일 현재
당사의 기업공개 일정, 공모규모 관련해서는 미정인 상황
으로
향후
기업공개 추진 시 공시를 통해 투자자께 안내 드릴 예정
입니다.

(2) 롯데쇼핑 - 회사위험

[롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]

마. 롯데쇼핑의 수익성을 살펴보면
2019년 1분기 연결기준 매출액은 4조 4,468억원으로 전년동기 4조 3,342억원 대비 2.6% 증가하였으나, 영업이익은 2,053억원으로 전년동기 2,211억원 대비 7.1% 감소하여 수익성이 다소 악화
되었습니다. 이는
유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등으로 영업수익성 개선이 어렵기 때문
입니다. 동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때,

동사의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점

을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]

바.
롯데쇼핑은 적극적인 투자기조가 수년간 이어지는 가운데 과거 하이마트 인수, CS유통 인수 등 대규모 투자를 집행
하였습니다. 또한,
해외(중국, 베트남, 인도네시아, 러시아)에서의 백화점, 대형마트 사업의 경쟁력 강화를 위한 신규출점 및 타법인 인수로 인하여 투자부담이 증대
되었습니다. 동사의 2019년 1분기말 별도기준 부채비율은 139.6%로 2018년의 88.9% 대비 다소 큰폭으로 상승했습니다. 동사의 2019년 1분기말 연결기준 총 차입금은 5조 6,750억원이며, 이중 유동성사채를 포함한 유동성차입금이 1조 9,322억원으로 총 차입금 중 25.4%를 차지하고 있습니다. 동사는 투자에 필요한 자금의 상당부분을 영업에서 창출되는 현금흐름을 통해 대응 가능할 것으로 전망되나,
지속적인 경기 저성장 기조로 인하여 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인
이되어 차입금 증가로 이어질 가능성
이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]

사.
롯데쇼핑의 2019년 1분기말 연결기준 대손충당금 설정률은 4.9%로, 향후 회수가 지연되거나 불가능해지면 동사의 대손충당금 설정률 증가로 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 동사의 2019년 1분기말 재고자산 평가손실충당금은 683억원으로, 2018년말의 670억원 대비 소폭 증가하였습니다. 2019년 1분기말 기준 재고자산 장부금액 대비 충당금 설정비율은 4.8% 수준이며 재고자산회전율이 7.7회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단되나,
동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다.

[롯데쇼핑의 영업권 손상차손 관련 위험]

아.
롯데쇼핑은 2018년말 연결기준 약 4,650억원의 당기순손실을 기록하였으며, 이는 무형자산손상차손 등을 반영한 기타비용 6,930억원이 반영된 영향이 큰 것으로 판단됩니다. 이러한 무형자산의 손상비용 인식은 중국사드의 장기화 및 지주사 전환 등 동사의 기업환경에 대한 부정적 사업환경 변화 및 향후 국내외 경제상황의 저성장과 불확실성이 이전과 비교했을때 현저하게 커짐에 따라 K-IFRS(한국채택국제회계기준)회계 기준에 따른 공정한 회계처리를 통하여
국내 GS마트, CS유통 및 PT. LOTTE SHOPPING INDONESIA 등의 영업권에 대한 손상차손을 추가로 인식하게 된 것에서 기인합니다. 2019년 1분기말 연결기준 무형자산손상차손은 인식하지 않았으며, 영업권 장부금액은 1조 6,051억원으로 2018년말 연결기준 영업권 장부금액과 유사합니다.
2
019년 1분기말 기준 동사의 영업권은 각각 전자제품전문점 부문 9,718억원, 백화점 부문 1,928억, 할인점 부문 825억원, 슈퍼 부문에 448억이 배부되어 있습니다. 동사는 매 보고기간 말 영업권 손상검사를 수행하고 있으며, 손상차손 발생 시 무형자산손상차손 증가로 기타비용이 증가하여 동사의 당기순이익에 영향을 미칠 수 있습니다.
동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가적인 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있습니다.

(3) 롯데그룹 - 회사위험

[롯데그룹 형사 재판 관련 위험]
자.
검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰
 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후
2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다. 상기 재판의 최종 결과는 증권신고서 제출일 현재로서는 예측할 수 없으나,
재판 결과에 따라 롯데그룹에 대한 전반적인 평판에 영향
이 있을 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

기타 투자위험

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]
가. 금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 대한 감정평가법인의 평가액은 424,905,000,000원입니다. 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금, 전세권은 존재하지 않고, 구분지상권 1건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 4,249.05억원입니다. 따라서 금번
발행하는 사채 총액 1,700억원 대비 약 249.94%의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.
하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

[환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는
채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한,
상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른
투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[예측자료에 관한 사항]
라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래예측진술(판단)이 포함되어 있으며
미래예측진술(판단)은 다양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래할 수 있습니다.

[등록사채 관련 사항]
마. 본 사채는 공사채등록법령에 의거 등록기관인
한국예탁결제원의 등록부에 채권의 권리 내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다.

[전자공시 관련 사항]
바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은
금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

[신용평가에 관한 사항]
사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로
한국신용평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 AA-로 평가받았습니다.

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1_모집또는매출에관한일반사항

회차 :
1
(단위 : 원, 주)

채무증권 명칭
담보부사채
모집(매출)방법
공모

권면총액
170,000,000,000
모집(매출)총액
170,000,000,000

발행가액
170,000,000,000
권면이자율
-

발행수익률
-
상환기일
2022년 07월 29일

원리금
지급대행기관
(주)우리은행
롯데월드타워금융센터
(사채)관리회사
-

신용등급
(신용평가기관)
한국신용평가(주) AA- / NICE신용평가(주) AA-

인수인
증권의
종류
인수수량
인수금액
인수대가
인수방법

대표
한국투자증권
-
7,000,000
70,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

대표
삼성증권
-
7,000,000
70,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

인수
케이비증권
-
1,500,000
15,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

인수
하나금융투자
-
1,500,000
15,000,000,000
인수수수료 0.15%
총액인수

청약기일
납입기일
청약공고일
배정공고일
배정기준일

2019년 07월 31일
2019년 07월 31일
-
-
-

자금의 사용목적

구 분
금 액

운영자금
170,000,000,000

발행제비용
1,016,911,600

【국내발행 외화채권】

표시통화
표시통화기준
발행규모
사용
지역
사용
국가
원화 교환
예정 여부
인수기관명

-
-
-
-
-
-

보증을
받은 경우
보증기관
-
지분증권과
연계된 경우
행사대상증권
-

보증금액
-
권리행사비율
-

담보 제공의
경우
담보의 종류
부동산(토지, 건물)
권리행사가격
-

담보금액
424,905,000,000
권리행사기간
-

매출인에 관한 사항

보유자
회사와의
관계
매출전
보유증권수
매출증권수
매출후
보유증권수

-
-
-
-
-

【주요사항보고서】
-

【파생결합사채
해당여부】
기초자산
옵션종류
만기일

N
-
-
-

【기 타】
▶ 본 사채의 발행가액 및 수익률을 확정하기 위한 수요예측은 2019년 07월 26일 09시~16시 금융투자협회 K-Bond 시스템을 통해 진행될 예정임.
▶ 본 사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며, 사채권을 발행하지 아니함.
▶ 본사채는 실물발행이 아닌 등록발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.
▶ 공사채등록법에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권 발행을 청구할 수 있음.
▶ 사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 교부하거나 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.

(주1) 본 사채는 2019년 07월 26일 09시부터 16시까지 한국금융투자협회 K-bond 시스템 및 FAX 접수방법을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 권면이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

(주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 3년만기 AA-등급 회사채 평균 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에서 -0.15%p. ~ +0.25%p.를 가산한 이자율로 합니다.

※ 담보에 관한 사항 

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
서울특별시 강남구 대치동 937 외
- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
롯데위탁관리부동산투자회사 제1회 담보부사채

담보금액
원 금
\170,000,000,000

이 자
원금 \170,000,000,000에 대하여 수요예측 결과 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \170,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의 
순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에
관한 사항
기 준 일 자
2019년 05월 09일

평가(조사)기관
주식회사 대한감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 감정평가 목적
- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철분당선＂한티역＂ 북동측 인접 준주거지역내에 위치하는 부동산(토지, 건물)로서, 유형자산 일반거래(시가참고) 목적을 위한 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거
- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』및『부동산 투자회사법』 등 감정평가 관련 제 법령에 근거하였습니다.

3. 감정평가 조건
- 해당사항 없습니다.

4. 감정평가 기준시점
- 본건의 기준시점은『감정평가에 관한 규칙』제9조 2항에 의거하여 귀 사 제시일인 2019년 05월 09일입니다.

5. 감정평가의 기준가치
- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.

6. 실지조사 실시기간 및 그 내용
- 본건 평가대상 물건에 대하여 2019년 03월 15일 ~ 03월 26일에 실지조사를 실시하였으며, 실지조사시 대상물건의 존재 여부, 대상물건의 공부 및 의뢰된 목록과 현황과의 부합 여부, 대상물건의 특성, 소유권 및 소유권 이외의 권리에 대한 권리관계의 확인 및 기타 대상물건의 가치에 영향을 미치는 제반사항을 조사하였습니다.

7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(5) 「부동산 투자회사법 시행령」제16조 제2항에서는 현물출자 대상 재산의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 평가가격을 산정하는 방법(이하 "수익환원법")에 따른다고 규정하고 있습니다.

8. 대상물건에 적용한 주된 방법과 다른 감정평가방법
- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 수익성의 원리를 따르는 수익방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 비용성의 원리를 따르는 원가방식이 있습니다.

(1) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(2) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.
(3) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

결 과

1. 시산가액의 검토

구분
수익방식(원)
비교방식(원)
원가방식(원)

토지, 건물
424,905,000,000
425,356,000,000
425,755,483,160

-
수익환원법에 의한 시산가액은 합리적인 방법으로 추정한 장래 수익의 현재가치로서 수익성을 반영했다는 점에서 타당성이 있으며 원가법에 의한 시산가액은 비교방식인 공시지가기준법에 의한 토지가격과 원가법에 의한 건물가격을 합산한 것으로 토지의 시장성 및 건물의 비용성을 반영하였으며, 거래사례비교법에 의한 시산가액은 유사 거래사례를 기준으로 현실 시장의 가치형성요인을 비교하여 시장성을 반영하였습니다.

- 본 평가는 "부동산투자회사법"상 부동산 투자회사를 설립하기 위한 현물출자 재산에 대하여 "상법" 상 현물출자 재산 조사를 위한 감정평가에 해당하며 본건은 수익을 창출하는 백화점으로써 수익환원법을 주된 평가방
법으로 적용하는 것이 가장 적절한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 본건 평가시 주된 평가방법은 "부동산 투자회사법 시행령" 제16조 및 "감정평가에 관한 규칙" 제12조에 의거 수익환원법으로 하되 거래사례비교법 및 원가법으로 산출한 시산가액과 비교할 때 그 합리성이 인정된다고 판단하여 다음과 같이 감정평가액을 결정하였습니다.

2. 감정평가액의 결정

구분
감정평가액(원)

토지, 건물
424,905,000,000

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

구분
배분비율
배분액(원)

토지
84.6%
359,557,000,000

건물
15.4%
65,348,000,000

합계
100.00%
424,905,000,000

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 구분지상권 1건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 4,249억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,700억원 대비 약 249.94% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.

(주2) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호
근저당권자
접수일자
채권최고액
채무자

-
-
-
-
-

-전세권

순위번호
전세권자
접수일자
전세금
전세권설정자

-
-
-
-
-

- 선순위 임대차 

임대차계약
임차인
환산보증금
임대인
비고

-
-
-
-
2019년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

구분지상권
설정
2004. 2. 2.
제6764호
2003. 10. 17.
설정계약
- 목적 : 지하연결통로의 가설
- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이
- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지
- 지상권자: 서울특별시
- 관리청: 강남구청

▶이 부분을 클릭하여 『제1부 모집 또는 매출에 관한 사항』 삽입

2_제1부모집또는매출에관한사항

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

가. 일반적인 사항

[회 차 :
1
]
(단위 : 원)

항 목
내 용

사 채 종 목
담보부사채

구 분
무기명식 이권부 담보부사채

권 면 총 액
170,000,000,000

할 인 율(%)
-

발행수익율(%)
-

모집 또는 매출가액
각 사채 권면금액의 100%로 한다.

모집 또는 매출총액
170,000,000,000

각 사채의 금액
본 사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록 발행하며 사채권을 발행하지 아니함.

이자율
연리이자율(%)
-

변동금리부사채이자율
-

이자지급 방법
및 기한
이자지급 방법

이자는 "본사채" 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 계산하고, 매 3개월마다 상기 사채의 이율을 적용한 연간 이자의 1/4씩 분할 후급하여 아래의 이자지급기일에 지급한다. 이자지급기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우 그 다음 영업일에 이자를 지급하되, 이자지급기일 이후의 이자는 계산하지 아니한다. 다만, 마지막 이자지급의 계산은 발행가액에 사채의 이율을 곱한 액수에 직전 이자지급기일부터 최종 이자지급기일 전일까지 실제일수를 곱한 후, 이를 365로 나눈 금액으로 하되 소수 첫째 자리 이하의 금액은 절사한다.

이자지급 기한
2019년 10월 31일, 2020년 01월 31일, 2020년 04월 30일, 2020년 07월 31일,
2020년 10월 31일, 2021년 01월 31일, 2021년 04월 30일, 2021년 07월 31일,
2021년 10월 31일, 2022년 01월 31일, 2022년 04월 30일, 2022년 07월 29일.

신용평가 등급
평가회사명
한국신용평가(주) / NICE신용평가(주)

평가일자
2019년 07월 05일 / 2019년 07월 10일

평가결과등급
AA- / AA-

대표주관회사
한국투자증권(주), 삼성증권(주)

상환방법
및 기한
상 환 방 법
본사채의 원금은 2022년 07월 29일 만기에 일시 상환한다(원금상환기일). 다만, 원금상환기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우 그 다음 영업일에 원금을 상환하되, 원금상환기일이후의 이자는 계산하지 아니한다. 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일(원금상환기일 또는 이자지급기일을 말하며, 원금상환기일 또는 이자지급기일이 휴일인 경우에는 그 익영업일을 말한다) 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급한다. 단, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

상 환 기 한
2022년 07월 29일

청 약 기 일
2019년 07월 31일

납 입 기 일
2019년 07월 31일

등 록 기 관
한국예탁결제원

상 장 여 부
본 증권은 2019년 07월 31일 한국거래소에 상장될 예정임.

원리금
지급대행
기관
회 사 명
(주)우리은행 롯데월드타워금융센터

회사고유번호
00254045

기 타 사 항
▶ 본 사채의 발행과 관련하여 2019년 07월 12일 한국투자증권(주), 삼성증권(주)와 대표주관계약을 체결함.
▶ 본 사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니함.
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 등록발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.
▶ 공사채등록법에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권발행을 청구할 수 있음.
▶ 사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 인수단이 수령하여 교부하거나 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.
▶ 본 사채의 상장신청예정일은 2019년 07월 24일이며, 상장예정일은 2019년 07월 31일임.

(주1) 본 사채는 2019년 07월 26일 09시부터 16시까지 한국금융투자협회 K-bond 시스템 및 FAX 접수방법을 통해 실시하는 수요예측 결과에 따라 권면이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다.

(주2) 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), KIS채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)FN자산평가)에서 최종으로 제공하는 3년만기 AA- 등급 회사채 평균 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에서 -0.15%p. ~ +0.25%p.를 가산한 이자율로 합니다.

나. 일반적인 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
서울특별시 강남구 대치동 937 외
- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
롯데위탁관리부동산투자회사 제1회 담보부사채

담보금액
원 금
\170,000,000,000

이 자
원금 \170,000,000,000에 대하여 수요예측 결과 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \170,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의 
순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에
관한 사항
기 준 일 자
2019년 05월 09일

평가(조사)기관
주식회사 대한감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 감정평가 목적
- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철분당선＂한티역＂ 북동측 인접 준주거지역내에 위치하는 부동산(토지, 건물)로서, 유형자산 일반거래(시가참고) 목적을 위한 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거
- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』및『부동산 투자회사법』 등 감정평가 관련 제 법령에 근거하였습니다.

3. 감정평가 조건
- 해당사항 없습니다.

4. 감정평가 기준시점
- 본건의 기준시점은『감정평가에 관한 규칙』제9조 2항에 의거하여 귀 사 제시일인 2019년 05월 09일입니다.

5. 감정평가의 기준가치
- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.

6. 실지조사 실시기간 및 그 내용
- 본건 평가대상 물건에 대하여 2019년 03월 15일 ~ 03월 26일에 실지조사를 실시하였으며, 실지조사시 대상물건의 존재 여부, 대상물건의 공부 및 의뢰된 목록과 현황과의 부합 여부, 대상물건의 특성, 소유권 및 소유권 이외의 권리에 대한 권리관계의 확인 및 기타 대상물건의 가치에 영향을 미치는 제반사항을 조사하였습니다.

7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(5) 「부동산 투자회사법 시행령」제16조 제2항에서는 현물출자 대상 재산의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 평가가격을 산정하는 방법(이하 "수익환원법")에 따른다고 규정하고 있습니다.

8. 대상물건에 적용한 주된 방법과 다른 감정평가방법
- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 수익성의 원리를 따르는 수익방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 비용성의 원리를 따르는 원가방식이 있습니다.

(1) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(2) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.
(3) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

결 과

1. 시산가액의 검토

구분
수익방식(원)
비교방식(원)
원가방식(원)

토지, 건물
424,905,000,000
425,356,000,000
425,755,483,160

-
수익환원법에 의한 시산가액은 합리적인 방법으로 추정한 장래 수익의 현재가치로서 수익성을 반영했다는 점에서 타당성이 있으며 원가법에 의한 시산가액은 비교방식인 공시지가기준법에 의한 토지가격과 원가법에 의한 건물가격을 합산한 것으로 토지의 시장성 및 건물의 비용성을 반영하였으며, 거래사례비교법에 의한 시산가액은 유사 거래사례를 기준으로 현실 시장의 가치형성요인을 비교하여 시장성을 반영하였습니다.

- 본 평가는 "부동산투자회사법"상 부동산 투자회사를 설립하기 위한 현물출자 재산에 대하여 "상법" 상 현물출자 재산 조사를 위한 감정평가에 해당하며 본건은 수익을 창출하는 백화점으로써 수익환원법을 주된 평가방
법으로 적용하는 것이 가장 적절한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 본건 평가시 주된 평가방법은 "부동산 투자회사법 시행령" 제16조 및 "감정평가에 관한 규칙" 제12조에 의거 수익환원법으로 하되 거래사례비교법 및 원가법으로 산출한 시산가액과 비교할 때 그 합리성이 인정된다고 판단하여 다음과 같이 감정평가액을 결정하였습니다.

2. 감정평가액의 결정

구분
감정평가액(원)

토지, 건물
424,905,000,000

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

구분
배분비율
배분액(원)

토지
84.6%
359,557,000,000

건물
15.4%
65,348,000,000

합계
100.00%
424,905,000,000

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

(주1) 당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 구분지상권 1건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 4,249억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,700억원 대비 약 249.94% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.

(주2) 선순위 권리 현황

- 근저당권

순위번호
근저당권자
접수일자
채권최고액
채무자

-
-
-
-
-

-전세권

순위번호
전세권자
접수일자
전세금
전세권설정자

-
-
-
-
-

- 선순위 임대차 

임대차계약
임차인
환산보증금
임대인
비고

-
-
-
-
2019년 07월 기준

* 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 선순위 임대차보증금

- 구분지상권

등기목적
접수
등기원인
권리자 및 기타사항

구분지상권
설정
2004. 2. 2.
제6764호
2003. 10. 17.
설정계약
- 목적 : 지하연결통로의 가설
- 범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이
- 존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지
- 지상권자: 서울특별시
- 관리청: 강남구청

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

- 본 사채의 공모금리는 2019년 07월 26일 수요예측 이후, 당사와 공동대표주관회사인 한국투자증권(주) 및 삼성증권(주)가 협의하여 결정합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 이자율은 2019년 07월 30일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

가. 공모가격 결정방법 및 절차

구 분
내 용

공모가격 최종결정
- 발행회사: 대표이사
- 공동대표주관회사 : 담당 임원, 부장

공모가격 결정 협의절차
수요예측 결과 및 금융시장의 상황 등을 감안한 후 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 발행수익률을 결정할 예정입니다.

수요예측결과 반영여부
수요예측 참여물량 중 "유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"를 집계하고, 해당 결과를 바탕으로 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 발행회사와 대표주관회사가 협의를 통해 발행수익률을 결정합니다.

수요예측 재실시 여부
수요예측 실시 이후 발행일정 변경이 발생하더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

나. 공동대표주관회사의 공모희망금리 산정, 수요예측기준 절차 및 배정방법

구 분
주요내용

공모희망금리 산정
공동대표주관회사인 한국투자증권(주) 및 삼성증권(주)은 제1회 무보증 담보부사채 발행에 있어 민간채권평가사의 평가금리, 국고 및 등급민평 대비 스프레드 동향, 비교대상 기업 최근 발행 내역, 최근 채권시장 동향 및 전망 등을 고려하여 공모희망금리를 결정하였습니다.

공모희망금리
공동대표주관회사인 한국투자증권(주) 및 삼성증권(주)은 제1회 무보증 담보부사채 발행에 있어 공모희망금리를 다음과 같이 정의합니다. 

- 제1회: 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채권면 금액에 대하여 수요예측 결과를 반영하여 "발행회사"와 "인수단"이 합의한 본 사채 발행과 관련한 최종 "인수계약서"의 사채의 이율을 따릅니다. 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA-등급 3년 만기 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.15%p ~ +0.25%p를 가산한 이자율로 합니다.

수요예측 참가신청 관련사항
수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 방법은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램을 사용합니다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 수요예측 방법을 결정합니다. 

수요예측 신청시 최저청약금액은 100억원으로 하며, 100억원 이상은 100억원 단위로합니다. 또한, 청약자 1인당 본 사채에 청약하는 청약총액은 본 사채의 권면총액을 초과할 수 없습니다. 수요예측기간은 2019년 07월 26일 09시부터 16시까지로 합니다.

배정대상 및 기준

본 사채의 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" 「I. 수요예측 업무절차 - 5. 배정에 관한 사항」 및 대표주관회사의 내부지침에 따라 결정합니다.

※ "무보증사채 수요예측 모범규준" 「I. 수요예측 업무절차 - 5. 배정에 관한 사항」

가. 배정기준 운영

- 대표주관회사는 무보증사채의 배정에 관한 합리적인 기준을 마련하여 운영합니다.

나. 배정시 준수 사항

- 대표주관회사는 수요예측 종료 후 수요예측 참여자별로 청약예정 물량을 배정할 때에 다음 각 사항을 준수합니다.

① 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 부당하게 우대하여 배정하지 아니할 것

② 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자는 낮은 가중치를 부여하여 배정할 것

다. 배정시 가중치 적용

- 대표주관회사는 다음 각 사항을 고려하여 수요예측 참여자별로 배정의 가중치를 달리 적용할 수 있습니다.

① 참여시간ㆍ참여금액 등 정량적 기준

② 수요예측 참여자의 성향ㆍ과거 참여이력 및 행태ㆍ가격평가능력 등 해당 참여자와 관련한 정성적 요소

라. 납입예정 물량 배정 원칙

- 대표주관회사는 무보증사채의 청약이 종료된 이후 청약자별로 납입예정 물량을 배정할 때에 수요예측에 참여한 자를 그렇지 않은 자보다 우대하여 배정합니다.

"무보증사채 수요예측 모범규준" 「I. 수요예측 업무절차 - 5. 배정에 관한 사항 - 라. 납입예정 물량 배정 원칙」에 따라 대표주관회사는 공모채권을 배정함에 있어 "수요예측에 참여한 기관투자자("인수규정" 제2조 제8호의 기관투자자를 의미하며, 법 제8조 제7항의 신탁업자를 포함한다. 이하 "수요예측 참여자"라 한다.)에 대하여 수요예측에 참여하지 않은 투자자 대비 우대하여 배정합니다.

※ 본사채의 배정에 관한 세부사항은 본 증권신고서 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항 - 나. 모집관계사항의 3. 청약 및 배정방법'을 참고하시기 바랍니다.

유효수요 판단 기준
"유효수요"(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)는 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "대표주관회사 내부지침"과 수요예측 결과에 근거하여 결정됩니다. 이러한 "유효수요" 결정 이후 최종 발행금리 결정시 "발행회사"와 "대표주관회사"가 협의를 통해 최종 결정할 예정입니다.

"대표주관회사"는 금융투자협회 "무보증사채 수요예측 모범규준" 「I. 수요예측 업무절차 - 3. 유효수요의 합리적 판단」 및 합리적인 내부기준에 따라 산정한 "유효수요"의 범위, 판단기준, 산정 근거 및 결과와 확정 금액 및 확정 이자율을 수요예측 후 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다.

금리미제시분 및 공모희망금리
범위 밖 신청분의 처리방안
"무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 낮은 가중치를 부여하여 배정하거나 수요예측 결과에 따라 "유효 수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량)"의 범주에 포함되지 않아 배정되지 않을 수 있습니다.

비고
상기와 같이 산정된 공모희망금리는 시장 및 기업의 상황에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고 사항으로 활용하시기 바랍니다. 또한 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있음을 주지하시기 바랍니다. 공모희망금리 산정에 대한 구체적인 근거는 아래의 (주1)을 참고하여 주시기 바랍니다.

(주1) 공모희망금리 산정근거 

공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

구 분
검토사항

①
민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

②
동일등급 회사채 발행사례 검토

③
채권시장 동향

④
결론

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), 에프앤자산평가(주))에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 AA-등급 회사채 등급민평 수익률(이하 "AA- 등급민평 금리")의 산술평균은 다음과 같습니다.

[ 민간채권평가회사 4사 평균 AA- 등급민평 금리]

(기준일: 2019년 07월 22일)
(단위: %)

항목
한국자산평가
KIS채권평가
나이스피앤아이
에프앤자산평가
산술평균

AA- 등급민평 3년
1.665%
1.674%
1.662%
1.668%
1.667%

출처: 인포맥스

최근 3개월 간 AA- 등급민평 금리 및 국고채 금리 대비 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

[ 3년 만기 등급민평 금리 및 Credit Spread 추이(최근 3개월) ]

(기준일: 2019년 07월 22일)
(단위: %, %p.)

구 분
평가금리
Credit Spread

국고채 3년
AA- 등급민평 3년
AA- 등급민평 3년
- 국고채 3년

2019-04-23
1.765
2.073
0.308%.p.

2019-04-24
1.747
2.053
0.306%.p.

2019-04-25
1.725
2.033
0.308%.p.

2019-04-26
1.72
2.03
0.310%.p.

2019-04-29
1.715
2.022
0.307%.p.

2019-04-30
1.695
2.002
0.307%.p.

2019-05-02
1.732
2.038
0.306%.p.

2019-05-03
1.735
2.04
0.305%.p.

2019-05-07
1.72
2.023
0.303%.p.

2019-05-08
1.717
2.02
0.303%.p.

2019-05-09
1.705
2.008
0.303%.p.

2019-05-10
1.72
2.022
0.302%.p.

2019-05-13
1.72
2.019
0.299%.p.

2019-05-14
1.707
2.006
0.299%.p.

2019-05-15
1.705
2.001
0.296%.p.

2019-05-16
1.67
1.968
0.298%.p.

2019-05-17
1.667
1.966
0.299%.p.

2019-05-20
1.677
1.974
0.297%.p.

2019-05-21
1.662
1.961
0.299%.p.

2019-05-22
1.661
1.958
0.297%.p.

2019-05-23
1.642
1.938
0.296%.p.

2019-05-24
1.642
1.936
0.294%.p.

2019-05-27
1.647
1.94
0.293%.p.

2019-05-28
1.647
1.938
0.291%.p.

2019-05-29
1.615
1.908
0.293%.p.

2019-05-30
1.63
1.919
0.289%.p.

2019-05-31
1.57
1.864
0.294%.p.

2019-06-03
1.57
1.865
0.295%.p.

2019-06-04
1.57
1.862
0.292%.p.

2019-06-05
1.54
1.834
0.294%.p.

2019-06-07
1.53
1.826
0.296%.p.

2019-06-10
1.53
1.835
0.305%.p.

2019-06-11
1.532
1.838
0.306%.p.

2019-06-12
1.472
1.787
0.315%.p.

2019-06-13
1.49
1.807
0.317%.p.

2019-06-14
1.467
1.784
0.317%.p.

2019-06-17
1.491
1.807
0.316%.p.

2019-06-18
1.5
1.816
0.316%.p.

2019-06-19
1.477
1.795
0.318%.p.

2019-06-20
1.422
1.753
0.331%.p.

2019-06-21
1.444
1.775
0.331%.p.

2019-06-24
1.443
1.774
0.331%.p.

2019-06-25
1.482
1.811
0.329%.p.

2019-06-26
1.485
1.815
0.330%.p.

2019-06-27
1.49
1.819
0.329%.p.

2019-06-28
1.465
1.796
0.331%.p.

2019-07-01
1.482
1.812
0.330%.p.

2019-07-02
1.462
1.793
0.331%.p.

2019-07-03
1.426
1.76
0.334%.p.

2019-07-04
1.412
1.752
0.340%.p.

2019-07-05
1.421
1.764
0.343%.p.

2019-07-08
1.418
1.762
0.344%.p.

2019-07-09
1.422
1.767
0.345%.p.

2019-07-10
1.437
1.781
0.344%.p.

2019-07-11
1.417
1.76
0.343%.p.

2019-07-12
1.42
1.759
0.339%.p.

2019-07-15
1.432
1.772
0.340%.p.

2019-07-16
1.427
1.767
0.340%.p.

2019-07-17
1.393
1.735
0.342%.p.

2019-07-18
1.35
1.691
0.341%.p.

2019-07-19
1.327
1.671
0.344%.p.

2019-07-22
1.332
1.667
0.335%.p.

출처: 인포맥스
주1) 국고채 금리 및 등급민평 금리는 '민간채권평가회사'가 발표한 "민평4사평균수익률"입니다.
주2) 'Credit Spread(%p) = AA- 등급민평 금리 - 국고채 금리' 입니다.

[ 3년 만기 등급민평 금리 및 Credit Spread 추이 ]

(단위: %, %p.)

3년만기 국고, aa- 등급민평, 스프레드 추이.jpg
3년만기 국고, AA- 등급민평, 스프레드 추이

출처: 인포맥스

2019년 4월 이후 3년만기 AA- 등급민평 금리, 국고채권 금리 추이를 살펴보면, 금리는 대체로 낮아지는 추세를 보였습니다. 이는 하반기내 대내외 기준금리 인하 가능성을 반영한 것으로 판단됩니다. 한편 AA- 등급민평 금리는 국고채 금리에 연동하여 움직이는 모습을 보였으나, AA- 등급민평 금리 하락폭 대비 국고채 금리 하락폭이 더 커서 Credit Spread는 확대되는 모습을 보였습니다.

② 최근 3개월간 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

(기준일: 2019년 07월 22일)
(단위 : 억원, %)

발행사
회차
등급
만기
납입일
수량
 (최초)
공모희망금리
발행조건 
 (확정후)
수량
 (확정)
발행금리
수요예측 참여물량
경쟁률
증액여부

밴드 상단내
총참여물량

포스코인터내셔널
22-1
AA-
3
7/4
500
개별민평3년-0.15%~+0.15%
-0.04%
700
1.676%
3,600
3,600
7.2 : 1
200

현대트랜시스
40-1
AA-
3
6/28
500
개별민평3년-0.25%~+0.15%
-0.01%
600
1.739%
2,400
2,400
4.8 : 1
100

동원산업
31-1
AA-
3
6/27
500
개별민평3년-0.20%~+0.15%
-0.06%
700
1.767%
2,700
2,700
5.4 : 1
200

지에스이피에스
15-1
AA-
3
6/12
500
개별민평3년-0.20%~+0.10%
-0.04%
700
1.775%
2,900
2,900
5.8 : 1
200

녹십자
42-1
AA-
3
5/27
600
개별민평3년-0.15%~+0.15%
0.03%
600
1.874%
2,100
2,100
3.5 : 1
-

한화에어로스페이스
122-1
AA-
3
4/30
800
개별민평3년-0.15%~+0.15%
-0.18%
1,000
2.062%
5,400
5,400
6.75 : 1
200

출처: 금융감독원 전자공시시스템

최근 3개월 내 발행된 동일등급(AA-) 및 동일만기(3년) 회사채 발행내역은 총 6건이며 개별민평 금리를 공모희망금리의 기준으로 설정하였습니다. 더불어 공모희망금리 상단을 개별민평 금리 대비 10bp~15bp 높은 수준으로 설정하였습니다. 당사는 공모 회사채를 발행한 이력이 없으므로, 개별민평금리가 존재하지 않고 본 사채에 대한 물상담보로 롯데백화점 강남점에 대한 근저당권 설정함에 따라 AA- 신용등급을 부여 받았으므로, AA- 등급민평금리를 공모희망금리에 대한 기준금리로 설정하였습니다. 상기 발행 건 모두 모집금액을 상회하는 수요를 모으며 공모희망금리 상단 이내에서 발행금리가 결정되었습니다.

③ 채권시장 동향

국내 채권금리는 미국을 중심으로한 글로벌 채권시장 변동성에 연동된 흐름을 나타내고 있습니다. 국내외 기준금리 추이를 살펴보면 2015년 12월 FOMC에서의 미국 기준금리 인상 단행을 시작으로 2016년 하반기 미국 중심의 세계 경제 개선 조짐이 확인되었고, 2016년 12월 FOMC에서 기준금리 인상을 결정하며 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 이에 연준은 2017년에 총 세 차례(3월, 6월, 12월), 2018년 네 차례(3월, 6월, 9월, 12월)에 걸쳐 금리를 인상하여 미국 기준금리는 2.25% ~ 2.50%로상향되었습니다. 그러나 2019년 3월 FOMC에서 연준은 2019년 기준금리 인상이 없을 것을 시사하였으며, 이후 2019년 6월 FOMC에서는 연준의 추가적인 금리인하 시그널과 더욱 완화적인 입장을 확인하였습니다. 최근에는 주요국의 기준금리 인하 결정으로 대내외 경기둔화 우려가 더욱 확대된 상황입니다. 

국내의 경우 2017년 11월 금통위에서 6년 5개월만에 기준금리 인상을 단행한 이후 미국 금리의 중장기적 상승 추세 영향으로 금리인상 압력이 작용하였습니다. 2018년7월 고용지표 쇼크로 인하여 하반기 금리인상 기대감이 약화되는 등 금리인상 시기가 불분명해지며, 시장의 변동성이 확대된 모습을 보이기도 했으나, 한-미 기준금리 역전폭 확대, 가계대출 증가, 주택가격 상승 등 금융안정을 위한 금리인상 압력 등의 영향으로 한은은 2018년 11월 금통위에서 기준금리 인상을 결정하였습니다(연 1.75%). 이후 한은은 2019년 6월까지 기준금리 동결을 지속하였으나, 2019년 1분기 GDP 성장률(전분기대비)이 -0.4%를 기록하며 경기가 둔화되는 상황에서 경기부양책이 필요함에 따라 2019년 7월 18일 금융통화위원회에서 기준금리를 0.25% 인하하여 증권신고서 제출일 현재 기준금리 1.50%를 기록하고 있습니다.

최근까지도 지속되고 있는 미·중 무역분쟁과 국내외 경기둔화 우려로 주요국을 비롯해 국내 기준금리 인하 가능성이 짙은 가운데 당분간은 저금리 기조가 유지될 것으로 예상됩니다. 향후 금리변동 시점에 대한 불확실성 및 부진한 실물경제 지표 개선 등으로 인한 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 보입니다.

④ 결론

이에 따라 공동대표주관회사는 롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제1회 무보증 담보부사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 동일등급 회사채 발행 사례', '③ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다.

상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 공동대표주관회사는 롯데위탁관리부동산투자회사(주) 제1회 무보증 담보부사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다. 

[최종 공모희망금리밴드]

구 분
내 용

제1회
무보증사채
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA- 등급 3년 만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.15%p. ~ +0.25%p.를 가산한 이자율

롯데위탁관리부동산투자회사(주)와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다. 수요예측 결과를 반영한 정정신고서는 2019년 07월 30일에 공시할 예정입니다. 상기 일정은 진행사항에 따라 변경될 수 있습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. "공동대표주관회사"는 "인수규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 "수요예측"을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.
(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것, 다만 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.

(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제3항에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것
2. 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램을 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정하며, "K-Bond" 프로그램 사용 불가 시 수요예측 방법의 우선 순위는 "FAX, 전자우편, 서면 접수" 의 순서로 한다.
3. 수요예측기간은 2019년 07월 26일 09시부터 16시까지로 한다.

4. "본 사채"의 수요예측 공모희망 금리
[제1회]
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), 에프앤자산평가(주))에서 최종으로 제공하는 AA- 등급 무보증회사채 3년 만기 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.15%p. ~ +0.25%p.를 가산한 이자율로 한다.

5. "수요예측"에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 결정한다.

6. "수요예측"에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.

7. "공동대표주관회사"는 "수요예측" 결과를 "발행회사"에 한해서만 공유할 수 있다. 단, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준정부기관 및 정부기관에 준하거나 그 업무를 위탁받아 수행하는 감독기관 및 단체 등 포함)으로부터 자료 등의 요구를 받는 경우, 법률이 허용하는 범위 내에서 즉시 "발행회사"에 통지하고 최소한의 자료만을 제공한다.

8. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

9. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재시 착오방지 등을
위한 대책을 마련하여야 한다.

10. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

11. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

12. "공동대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.

13. "공동대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니되며, 금융감독원의 명령에 따라 "본 사채"의 발행일정이 변경될 경우 별도의 수요예측을 재실시 하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.

14. "공동대표주관회사"는 수요예측 관련 사항을 기록하고 이와 관련된 자료를 발행일로부터 3년 이상 보관하여야 한다.

나. 모집관계사항

1. 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지
2. 청약일 : 2019년 07월 31일 09시부터 12시까지
3. 청약 및 배정방법
(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.
(2) 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한
법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을
하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
① 교부장소 : 인수단의 본ㆍ지점 
② 교부방법 : "본 사채"의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로만 교부하며, 전자문서의 방법으로는 교부하지 않는다.
③ 교부일시 : 2019년 07월 31일

④ 기타사항 :

(i) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면 등으로 표시하여야 하고, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등으로도 투자설명서 수령거부의사를 표시할 수 있다. 해당지점은 "본 사채"의 투자설명서(수령/수령거부) 확인서를 보관하도록 한다.

(ii) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등의 방법으로 표시하지 않을 경우 본사채의 청약에 참여할 수 없다.
(4) 배정방법
① 수요예측에 참여한 전문투자자 및 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의 100%를 우선배정한다. 
② "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달 된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수를 완료한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다. 
③ ②호에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.
(i) "수요예측 참여자"인 전문투자자 및 기관투자자: "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이 때 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.
(ii) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자: 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "공동대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.
(iii) 일반투자자: 전문투자자 및 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다.
a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.
b. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.
c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 인수단이 협의하여 인수하고 "본사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다. 
4. 청약단위: 권면금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은 100억원으로 하며, 100억원 이상은 100억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은"본 사채"의 권면총액을 초과하지 못한다. 
5. 청약증거금: 청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2019년 07월 31일에 "본 사채”의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.
6. 청약취급처: 인수단의 본점
7. 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 납부한다.
8. 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주하고, 미청약에 대해서는 제6조 제2항을 따른다.
9. 발행금액 결제일: 2019년 07월 31일
10. "본 사채"의 납입을 맡을 기관: (주)우리은행 롯데월드타워금융센터
11. 등록기관: 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 등록필증은 한국예탁결제원에서 정한 양식으로 한다.
12. 등록청구: 각 인수단은 총액인수한 채권에 대하여 사채금납입일에 등록청구서와인감표 2매(각 2매)를 작성하여 등록기관에 등록을 청구하거나, "자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구분에 대하여 발행회사로 하여금 일괄등록 청구내역을 한국예탁결제원에 통보할 수 있도록 일괄등록 신청내역을 발행회사에 통보한다. 단, 일괄등록 청구내용의 통보와 관련한 사항은 "인수계약서" 제18조 제2항에 따라 "공동대표주관회사"인 삼성증권(주)에게 위임한다.
13. "본 사채"의 "인수단"은 "공동대표주관회사"인 삼성증권(주)가 납입일 당일 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. 삼성증권(주)는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다. 

※ 관련법규

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>
제9조 (그 밖의 용어의 정의)
⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>
1. 국가
2. 한국은행
3. 대통령령으로 정하는 금융기관 
4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다. 
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조(정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에
적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28> 
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것 
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것 
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것 
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것 

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는
청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1, 2010.12.7, 2013.6.21> 
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가 
가. 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 자 
나. 제10조제3항제12호·제13호에 해당하는 자 중 금융위원회가 정하여 고시하는 자 
다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인 
라. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용평가회사(이하 "신용평가회사"라 한다) 
마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자 
바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자 
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자 
가. 발행인의 최대주주(법 제9조제1항제1호에 따른 최대주주를 말한다. 이하 같다)와 발행주식총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주 
나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원 
다. 발행인의 계열회사와 그 임원 
라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인
경우에는 그 주주 
마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그
국내 계열회사의 임직원 
바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인 
사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조(투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009.7.1, 2013.6.21> 
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 
1의2. 제11조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자 
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자 
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

다. 일정
(1) 납입기일: 2019년 07월 31일
(2) 발행일: 2019년 07월 31일

라. 납입장소
(주)우리은행 롯데월드타워금융센터

마. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2019년 07월 24일
(2) 상장예정일: 2019년 07월 31일

바. 사채권교부예정일
등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.

사. 사채권 교부장소
사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 인수기관이 교부하거나, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자 계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음합니다.

아. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 않습니다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임을 집니다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

[회 차: 1]
(단위: 원)

인수인
주 소
인수금액 및 수수료율
인수조건

명칭
고유번호
인수금액
수수료율(%)

한국투자증권(주)
00160144
서울특별시 영등포구 의사당대로 88
70,000,000,000
0.15
총액인수

삼성증권(주)
00104856
서울특별시 서초구 서초대로74길 11
70,000,000,000
0.15
총액인수

KB증권(주)
00156859
서울특별시 영등포구 여의나루로 50
15,000,000,000
0.15
총액인수

하나금융투자(주)
00113465
서울특별시 영등포구 의사당대로 82
15,000,000,000
0.15
총액인수

나. 사채의 관리

[ 회차 :
제 1회
]
(단위 : 원)

사채관리회사
주 소
위탁금액 및 수수료율
위탁조건

명칭
고유번호
위탁금액
수수료(정액)

-
-
-
-
-
-

(주) 담보부사채 발행시에는 "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 사채관리회사의 권한과 의무 상당을 신탁계약의 수탁회사(신탁회사)인 대한토지신탁㈜가 보유합니다.

다. 특약사항
"인수계약서" 상의 특약사항은 다음과 같습니다.

"발행회사"는 "본 사채"의 상환을 완료하기 이전에 아래의 사항이 발생하였을 경우 지체없이 "공동대표주관회사"에게 통보하여야 한다. 다만, 금융감독원 또는 한국거래소에 당해 사항을 공시한 경우에는 "공동대표주관회사"에게 통보한 것으로 간주한다.
1. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때
2. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경, 정지 또는 양도
3. "발행회사"의 영업목적의 변경
4. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때
5. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 발행회사의 중요한 자산 또는 영업의 전부 또는 중요한 일부를 양도할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때
6. 자산재평가법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때
7. "발행회사" 자기자본의 100% 이상을 타법인에 출자하는 내용의 이사회결의 등 내부 결의가 있은 때
8. "발행회사" 자기자본의 100% 이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
9. "발행회사"가 다른 회사와 영업의 중요부분을 영업양수도 하고자 하는 때
10. 기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(단위 : 억원)

회차
금액
연리이자율
만기일
옵션관련사항

제1회 무보증 담보부사채
1,700
-
2022년 07월 29일
-

주) 본 사채는 2019년 07월 26일 9시에서 16시까지 한국금융투자협회 K-Bond 프로그램을 통해 실시하는 수요예측결과에 따라 권면총액, 모집(매출)총액, 발행가액, 권면이자율, 발행수익률이 결정될 예정입니다. 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), 키스채권평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 AA- 등급 3년 만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.15%p. ~ +0.25%p.를 가산한 이자율입니다.

(1) 당사가 발행하는 제1회 담보부사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

(2) 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, 공사채등록법에 의거 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니합니다.

나. 근저당권 설정에 관한 사항

대한토지신탁(주)("근저당권자" 및 "갑"), 롯데위탁관리부동산투자회사(주)("채무자", "근저당권설정자" 및 "을")

(1) 근저당설정계약 목적

채무자 겸 근저당설정자는 2019년 07월 22일 담보부사채신탁법 제3조에 따라 담보부사채를 발행하기 위한 담보부사채신탁계약(이하 “신탁계약”라고 함)을 근저당권자와 체결하였다. 근저당권자는 담보부사채신탁법상 신탁업자로서 동법에 따라 총사채권자를 위해 별지1 부동산(이하 “본건 부동산”이라 함)에 대한 담보권을 설정 받고, 해당 담보권 설정등기의 등기권자가 되는 자이다. 이에 채무자 겸 근저당설정자는 아래의 피담보채무를 담보하기 위하여 근저당권자와 이 계약을 체결하기로 하고 아래와 같이 약정한다.

(2) 저당권의 설정 및 범위
- 근저당권의 설정
① "을"은 "본건 채무"를 담보하기 위하여 별지1 부동산(이하 "담보목적물")에 대해 별지2의 선순위 권리에 이은 후순위로 채권최고액 금 이천사십억원정(￦204,000,000,000-)의 근저당권을 설정한다. "을"은 본 항의 근저당권 설정을 위해 그 자산보관회사인 주식회사 우리은행에 필요한 지시를 하여야 한다.

② "
을"은
"
본 사채
"
납입일 당일까지 담보목적물에 관하여
"
갑
"
을 위한 근저당권설정등기 신청을 하여야 한다.

- 근저당권의 범위

① 근저당권의 효력은
"
담보목적물
"
에 설치되어 부합된 시설 및
"
담보목적물
"
과 일체를 이루거나 그에 부착된 기계 및 도구 그리고 수리 및 증개축 등으로
"
담보목적물
"
과 일체를 이루거나 그에 부합 또는 종속될 물건에 대하여도 당연히 미친다.

② 본 계약 체결일 이후 근저당권의 범위에 속하되 본 계약 별지1에 기재되어 있지 않은 여하한 자산이나 재산은 자동적으로 피담보채무의 이행을 담보하기 위한 담보권의 대상이 된다. 이를 위하여 "을"은 "갑"이 요청하는 경우, "갑"에게 누락자산에 대한 근저당권을 설정하기 위하여 필요한 계약서나 증서를 작성하여야 하고, 동 담보권 설정을 위하여 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(3) 근저당설정자의 담보보존의무
① "을"은 "갑"의 사전승낙 없이는 본건 부동산에 대하여 소유권의 이전, 저당권, 지상권, 임차권 등 각종 권리의 설정 또는 등기, 등기상황의 이동 기타 그 현상을 변경하지 아니한다. 단, "갑"이 위 담보물에 관하여 체결하였거나 체결될 임대차계약의 임차인에게 "을"보다 후순위의 임차권, 근저당권을 설정하는 경우는 그러하지 아니하다.

② "을"은 본건 부동산의 멸실, 훼손, 공용징수 기타의 원인으로 위 부동산에 이상이 생기거나 이상이 생길 염려가 있을 때에는 즉시 이를 "갑"에게 통지하여야 한다.

③ "갑"이 아닌 제3자가 담보목적물을 압류(가압류 포함), 몰수하거나 유치권 등을 설정하거나 이를 주장, 청구하거나 또는 그러한 권리를 취득하는 경우, "을"은 즉시 이를 "갑"에게 통지하여야 하며, "갑"과 협의 하에 당해 압류, 몰수, 유치권 등을 실효시키기 위해 필요한 모든 조치를 취하여야 한다.

(4) 근저당권의 실행
① "신탁증서" 상 제29조(기한의 이익상실)의 사유가 발생하였을 때에는 "갑"은 법정절차에 의하여 근저당권을 실행하기로 한다.

② 제1항에 따라 "갑"이 수령한 금액이 피담보채무액 및 근저당권 실행에 관한 비용을 전부 상환하는데 부족한 경우, 근저당권설정자는 그 부족분에 대하여 여전히 상환할 채무를 부담한다. 반면 각종 비용과 피담보채무를 변제하고 남는 금전이 있는 경우 근저당권자들은 즉시 남은 금전을 근저당권설정자에게 반환한다.

다. 기한의 이익상실에 관한 사항

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "갑"은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "을"에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하고 그 지급기일로부터 10일 이내에 지급하지 않는 경우

(사) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

(아) “갑”이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

(타) “갑”이 본 사채조건을 위반하고, “을”이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “갑”의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “갑”이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “을”이 합리적으로 판단하였을 때

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자
집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “갑”이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”이 “부채비율”을 200% 이하로 유지하지 못한 경우 (“부채비율”은 “갑”이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 재무상태표의 부채총계/자기자본총계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”의 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 (“지배구조 변경사유”는 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “지배구조 변경사유”로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 "롯데" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “지배구조 변경사유”에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. “을”은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여야 한다.

가. “지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

라. 수탁회사의 변제수령권한
: 대한토지신탁(주)는 신탁증서에 따라 본 사채에 관한 신탁을 인수한 회사로써 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받음에 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체 없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부문서 중 신탁증서를 참조하시기 바랍니다.

마. 사채관리계약에 관한 사항

담보부사채의 경우, "증권의발행및공시등에관한규정" 제2-6조(증권신고서의 기재사항 및 첨부서류) 8항 4호에 의거하여 사채모집위탁계약(사채관리계약)을 체결하지 아니하며, 신탁계약에 의거하여 신탁의 수탁회사(신탁회사)인 대한토지신탁㈜가 사채관리회사의 권한과 의무 상당을 보유합니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 

[부동산투자회사의 종류]

구분
형태
투자대상
내용

위탁관리
부동산투자회사
명목회사
일반부동산
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정
부동산투자회사
명목회사
기업구조조정용
부동산
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

자기관리
부동산투자회사
실체회사
일반부동산
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 
자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류
위탁관리부동산투자회사
기업구조조정부동산투자회사
자기관리부동산투자회사

투자대상
일반부동산
기업구조조정부동산
일반부동산

영업개시
공모형: 국토교통부 영업인가
사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)
국토교통부 영업인가 또는 등록
(금융위 사전협의)
국토교통부
영업인가

설립주체
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)
발기인(발기설립)

감독
극토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회
국토교통부, 금융위원회

회사형
명목회사
(상근없음)
명목회사
(상근 없음)
실체회사
(상근 임직원)

최저자본금
50억원
50억원
70억원

주식분산
1인당 50% 이내
제한없음
1인당 50% 이내

주식공모
주식총수의 30% 이상
의무사항 아님
(사모 가능)
주식총수의 30% 이상

상장
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시
요건 충족 즉시

현물출자
최저자본금 확보 이후
가능
최저자본금 확보 이후
가능
최저자본금 확보 이후
가능

자산구성*

(매분기말)

부동산: 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상
기업구조조정부동산 :
총자산의 70% 이상
부동산 : 총자산의 70% 이상
부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :
총자산의 80% 이상

자산운용
전문인력
자산관리회사(5인)에 위탁운용
자산관리회사(5인)에 
위탁운용
5인
(리츠 상근 고용)

배당
90% 이상 의무배당
(초과배당 가능)
90% 이상 의무배당
(초과배당가능)

90% 이상 의무배당

개발사업
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의
주주총회 투자비율 결의

처분제한
주택 1년, 비주택 1년
제한없음
주택 1년, 비주택 1년

자금차입
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)
자기자본의 10배 내
(주총 특별결의 시)

회사존속
선택적
(일반적으로)한시적
선택적

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

당사는 2019년 03월 29일 설립되었으며, 2019년 05월 14일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사는 증권신고서 제출일 현재 롯데쇼핑(주)가 100.00% 소유하고 있습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 롯데에이엠씨(주)가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 롯데에이엠씨(주)가 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행중입니다.

롯데리츠_지분구조

증권신고서 제출일 현재, 당사의 편입 부동산은 "롯데백화점 강남점" 입니다. 2019년 05월 30일 현물출자 방식으로 롯데쇼핑(주)로부터 서울특별시 강남구 대치동에 위치한 롯데백화점 강남점을 취득하였으며, 취득가액은 4,249억원입니다. 당사는 현물출자 실행과 동시에 임대 수익을 창출할 목적으로 롯데쇼핑(주)에 현물출자 목적물을 임대하는 임대차계약을 체결하였습니다.

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 롯데쇼핑(주)과의 임대차계약을 통해 발생할 예정이며, 롯데쇼핑(주)은 백화점, 할인점, 전자제품전문점, 슈퍼 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 롯데쇼핑(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다. 따라서, 본 사업위험은 (1) 부동산투자회사로서 보유 부동산의 가치가 하락할 사업위험 (2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험 (3) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습니다.

("III. 투자위험요소" 문구에 기재된 "당사"는 증권신고서 작성 주체인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)를 의미하고, "동사"는 당사의 최대주주이자 책임임차인인 롯데쇼핑(주)"를 의미합니다.)

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

가.
부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 글로벌 경제는 미중 무역전쟁, 중국의 경제성장률 둔화, 미국의 경기 부양책 효과 약화, 노딜 브렉시트, 독일의 산업 생산 감소, 프랑스의 노란 조끼 시위, 이탈리아의 경기 침체 등
다수의 경기 하강 리스크를 내포하고 있으며,
국내 경기 또한 가계소득 개선세 둔화 등의 경기 불확실성을 보이고 있습니다. 이는
당사가 영위하는 부동산투자업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 롯데쇼핑(주)로부터 부동산을 매입하고 해당 부동산을 롯데쇼핑(주)에 임대하여 발생될 예정인 임대료 수입을 기반으로 합니다. 또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.

2019년 4월 IMF가 발표한 세계경제전망(World Economic Outlook)에 따르면 2018년 세계 경제는 3.6% 성장한 것으로 추정하였으며, 2019년에는 3.3%, 2020년에는 3.6%의 성장률을 기록할 것으로 전망하고 있습니다. IMF는 선진국의 2019년 경제성장률을 직전 전망(2019년 1월) 대비 0.2%p. 하향한 1.8%로 전망하였으며 또한 신흥국의 2019년 경제성장률 전망치도 4.4%로 직전 전망 대비 0.1%p. 하향 조정한 바 있습니다.

[IMF 주요국의 경제성장률 전망치]

(단위: %,%p.)

구분
2018
2019
2020
2019
2020

(1월 전망대비)
(1월 전망대비)

세계
3.6
3.3
3.6
-0.2
0.0

선진국
2.2
1.8
1.7
-0.2
0.0

미국
2.9
2.3
1.9
-0.2
0.1

유럽
1.8
1.3
1.5
-0.3
-0.2

일본
0.8
1.0
0.5
-0.1
0.0

영국
1.4
1.2
1.4
-0.3
-0.2

캐나다
1.8
1.5
1.9
-0.4
0.0

신흥국
4.5
4.4
4.8
-0.1
-0.1

러시아
2.3
1.6
1.7
0.0
0.0

중국
6.6
6.3
6.1
0.1
-0.1

인도
7.1
7.3
7.5
-0.2
-0.2

출처 : IMF World Economic Outlook Update(2019.04)

국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 3% 내외의 낮은 성장률을 유지하고 있습니다. 

[국내 경제성장률 추이]

(단위 : %)

구 분
2009년
2010년
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년(E)

경제성장률
0.8
6.8
3.7
2.4
3.2
3.2
2.8
2.9
3.2
2.7
2.2

출처: 한국은행 경제통계시스템

한편, 2019년 7월 한국은행이 발표한 경제전망보고서에 따르면 2018년 국내 GDP는 연간 2.7% 성장하였으며, 국내 GDP 성장률은 2019년에 2.2%(상반기 1.9%, 하반기 2.4%) 수준을, 2020년에도 2.5%(연간) 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 한국은행에 따르면 2019년 민간소비는 정부정책 등에 힘입어 완만한 증가 흐름을 이어가겠으나 가계소득 개선세 둔화 등으로 지난해보다 증가율은 낮아질 전망이며 설비투자는 대내외 불확실성 증대 등에 따라 IT부문 위주로 리스크가 확대되었으나 2020년 이후 반도체 경기 회복 등에 힘입어 증가로 전환될 것으로 전망하고 있습니다. 향후 건설투자는 주거용 건물을 중심으로 건물건설 부진이 이어지면서 감소세를 지속할 것으로 예상되며, 상품수출 또한 세계경제 성장세 둔화, 글로벌 보호무역기조 지속 등으로 증가율이 낮아질 것으로 예상됩니다.

재정정책이 확장적으로 운용되는 가운데, 소비가 완만한 증가세를 이어가고 설비투자와 수출은 금년 하반기 이후 점차 회복될 것으로 예상되고 있습니다. 다만 건설투자 감소세가 내년까지 이어지면서 성장을 제약하는 요인으로 작용할 전망입니다. 

[국내 주요 거시경제지표 전망]

(단위 : %)

구분
(전년동기대비,%)
2018
2019(전망)
2020(전망)

상반기
하반기
연간
상반기
하반기
연간
연간

GDP
2.8
2.5
2.7
1.9
2.4
2.2
2.5

민간소비
3.2
2.5
2.8
2.0
2.5
2.3
2.4

설비투자
1.9
-5.0
-1.6
-12.6
2.5
-5.5
3.4

지식재산생산물투자
2.8
1.1
1.9
2.7
2.5
2.6
2.9

건설투자
-0.1
-7.4
-4.0
-5.4
-1.3
-3.3
-1.6

상품수출
2.8
5.1
4.0
-0.8
2.0
0.6
2.4

상품수입
2.5
1.3
1.9
-3.3
2.3
-0.5
2.4

출처 : 한국은행 경제전망보고서(2019.07)

국내 경제 성장률 둔화로 인한 경기 회복지연이 지속될 경우, 주택매매가격 및 부동산 가격 동향에 직, 간접적인 영향을 끼칠 수 있습니다.

부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 가치에 따른 매각손익 및 임대료수익이 주 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 상황이 변동되어 부동산 가격이 현저히 하락할 경우 당사의 기업가치하락 위험에 직면할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재로서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 중장기 경기변동의 흐름을 예측하는 것은 현재시점에서는 더욱 예측하기 어려워 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

다만 글로벌 경제는 미중 무역전쟁, 중국의 경제성장률 둔화, 미국의 경기 부양책 효과 약화, 노딜 브렉시트, 독일의 산업 생산 감소, 프랑스의 노란 조끼 시위, 이탈리아의 경기 침체 등 다수의 경기 하강 리스크를 내포하고 있습니다. 국내외 경기 불확실성 증대는 중, 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 우려가 존재하며, 이러한 국내 경제성장률 전망이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기 회복도 제한적일 것으로 전망됩니다.

향후 당사 보유부동산의 매각시점에 경기의 회복이 지연되는 상황이 발생하거나 경제상황이 좋지 않다면, 해당 매각가격은 현재 당사가 예측하고 있는 부동산 매각가격보다 하락할 확률이 높아 부동산의 매각손실 등으로 인한 사업성 악화 위험이 존재하며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]

나.
부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 정부가 2017년 추진한 8.2 부동산 대책, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안, 그리고 2018년 추진한 8.27, 9.13, 9.21 부동산 대책, 2019년 1월 예비타당성 조사 면제 등 새로운 정부 정책이 부동산경기에 미치는 영향을 현재로서 정확히 판단하기 어렵습니다. 이러한
정부 정책 변수로 부동산 가격에 부정적 영향을 미칠 경우, 부동산투자업을 영위하는 당사의 실적에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산 가격은 정부의 부동산 시장 운영정책에 따라 변동성이 심화될 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 2019년 상반기말 기준 당사의 자산총액 4,568억원 중 98%에 해당하는 4,480억원이 투자부동산(비유동자산)에 해당하며, 부동산투자회사 특성 상 부동산 가격이 하락하는 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

2017년에는 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다.

8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

[2017년 8.2 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안']

구분
방안
상세내역
추진일정

과열지역에 투기 수요 유입 차단
- 투기과열지구 지정
서울 전역(25개구), 과천시, 세종시
'17.8월

- 투기지역 지정
서울 강남4개구(강남,서초,송파,강동), 서울 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시
'17.8월

- 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선
고분양가로 시장 불안 우려 시 분양가 상한제 적용지역으로 선정
'17.9월

- 재건축·재개발 규제 정비
① 재건축 초과 이익 환수제 시행
② 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
③ 조합원 분양권 전매 제한
④ 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화
⑤ 정비 사업 분양분 재당첨 제한
'18.1월
'17.9월
'17.9월
'17.9월
'17.9월

- 과열지역은 도시재생/뉴딜에서 선정 제외 등
국토부, 지자체 등 합동으로 부동산 시장동향 점검 강화
계속

실수요 중심의 주택수요 관리 강화
- 양도소득세 강화
조정대상지역에 적용
① 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제
② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
③ 분양권 전매시 양도소득세 강화
'17.12월
(적용시기)'18.4.1 이후 양도분
(적용시점)'17.8.3 이후 취득 주택
(적용시기)'18.1.1 이후 양도분

- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화
② LTV, DTI 강화
③ 중도금 대출보증 건수 제한
'17.하반기

'17.하반기
'17.9월

- 다주택자 임대주택 등록 유도
등록 의무화 여부 검토
'17.하반기

투기적 주택수요에 대한 조사 강화
- 자금조달계획 등 신고 의무화
거래신고 등에 관한 시행령 개정으로 미신고자, 허위 신고자 등에 대한 과태료 부과 예정
'17.9월

- 특별사법경찰제 도입
주택시장 불법행위 상시 점검 통해 실효성 강화
'17.하반기

- 국세청 등 관계기관 공조 강화
국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반으로 공조 강화
'17.8월~

- 불법전매 처벌규정 강화
주택법 개정안 발의로 벌금 인상 등 강화
-

서민을 위한 주택공급 확대
- 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지 확보 계획
① 신규 택지 확보 추진(공공, 민간택지)
② 도심 내 주택공급 활성화 위한 소규모 정비사업 추진(가로주택정비사업 등)
'17년~

- 주택 공급에 있어 공공의 역할 강화
① 공적임대주택 연간 17만호 공급
② 신혼부부용 분양형 공공주택 건설
'17년~

실수요자를 위한 청약제도 등 정비
- 청약제도 개편
① 1순위 자격요건 강화
② 가점제 적용 확대
③ 가점제 당첨자 재당첨 제한
④ 민영주택 예비 입주자 선정시 가점제 우선 적용
'17.9월

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
주택법으로 설정 근거 마련, 시행예정
'17.11월

- 오피스텔 분양 및 관리 개선
전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선
'17.하반기

출처 : 국토교통부

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다. 

[8.2 대책 후속 정책]

구분(발표일)
주요 내용

투기과열지구 추가지정 및 분양가
상한제 적용요건 개선 추진
(2017. 9. 5)

1. 8.2 대책 후속 조치
2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)
3. 집중 모니터링 지역 지정
4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

가계부채종합대책(2017. 10. 24)

1. 취약차주 맞춤형 지원
2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)
3. 구조적 대응

사회통합형 주거 사다리 구축을 위한
 주거복지 로드맵(2017. 11. 29)
1. 생애 단계별 소득수준 별 맞춤형 주거 지원
2. 무주택 서민 실수요자를 위한 주택공급 확대

집주인과 세입자가 상생하는 
임대주택 등록 활성화 방안
(2017. 12. 13)

1. 임대사업 등록 활성화
2. 임대차시장 정보인프라 구축
3. 임차인 보호 강화

도시 재생 뉴딜 시범사업
(2017. 12. 14)
1. 대상지 68곳 확정

출처 : 국토교통부

정부는 2017년 10월 24일, 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 골자로 하는 10.24 가계부채 종합대책을 발표하였습니다. 신DTI는 주택을 담보로 2건 이상 은행 대출을 받을 때 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 총부채상환비율(DTI) 산정에 전액 반영하는 제도입니다. 기존의 DTI 산정시 신규 대출 원리금과 기존 주택 담보대출 이자만 반영하였던 것과 차이가 있습니다. DSR은 여기에서 한 걸음 더 나아가서, 대출자의 주택 담보대출뿐만 아니라 신용 대출과 마이너스통장, 자동차 할부금 등 모든 형태의 대출 원리금을 합산하는 방식입니다. 

[ 10.24 가계부채 종합대책 개요 - 신DTI, DSR 도입]

신 DTI, DSR 도입 주요 내용

[신DTI - 목표 : 차주 보유 부채를 최대한 포괄적으로 반영]

1. 주택담보대출 2건 이상 보유 차주의 경우 DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영
 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영
2. 복수 주택담보대출(담보물건 수 기준) 차주의 두번째 주담대부터 만기 15년으로 제한
 - DTI 비율 산정 시에만 적용, 실제 상환기관은 15년 초과 가능

[DSR - 목표 : 차주 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영해 산정]

1. 부채 : 대출 종류(주담대, 신용대출, 한도대출 등), 상환방식(분할상환, 일시상환 등)등에 따라 차주의 실제 상환부담 반영
 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영
2. 소득 : 신DTI 기준 적용

[비교]

구분
신DTI(Debt to income)
총부채상환비율

DSR(Debt Service Ratio)

총체적 상환능력 비율

산정방식
(모든 주담대 원리금상환액+기타대출 이자상환액)/연간소득
(모든 대출 원리금상환액)/연간소득

활용방식
대출심사시 규제 비율로 활용
금융회사 여신관리 과정에서 다양한 활용방안 마련 예정

출처 : 10.24 가계부채 종합대책 관계부처

정부는 10.24 가계부채 종합대책에 이어서 2017년 11월 29일, 11.29 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

[11.29 주거복지로드맵 - 주거복지의 패러다임 전환 목표]

과거(AS-IS)
향후(TO-BE)

[지원대상별 단편적, 분절적 지원]
- 임대주택, 주거급여, 금융지원 등 주거지원이 단편적, 분절적으로 운영
- 주거실태조사 등을 통한 취약계층의 주거실태 파악 미흡
[생애단계, 소득수준별 통합적 지원]
- 맞춤형 임대주택 공급과 금융지원 등을 연계하여 패키지로 지원
- 개인의 생애단계에 따라 맞춤형으로 지원하는 주거사다리 구축

[공급자 위주]
- 계층별 부담능력, 지역별 주거수요 등에 대한 고려 미흡
- 물량 중심으로 공공임대, 분양주택 주택 공급
- 임대주택 유형별 칸막이 운영에 따른 수요자 접근성 부족
[수요자 중심]
- 부담능력, 주거수요를 반영한 맞춤형 주택 공급
- 공공임대, 공공지원, 등록임대, 분양주택 등 주택 공급방식 다양화
- 통합적인 임대주택 입주자 모집, 대기자 관리 등 접근성 제고

[임차인 권리보호 미흡/임대차 시장 정보 부족]
- 정부 개입 최소화 등에 따라 임대인 우위의 임대차 시장 형성
- 임대차 정책 수립을 지원할 수 있는 통계인프라, 정보망 미흡
[임차인 권리보호 강화/임대차시장 투명성 강화]
- 정부 관리의 사각지대에 놓인 순수 민간 임대차(사적 전,월세) 시장을 안정적이고 투명하게 관리

[중앙정보, LH 중심]
- 정부, LH중심 임대주택 공급으로, 민간 역량 활용 부족
- LH, 지자체, 민간 간 주거복지 사업의 실행, 전달체계 연계 부족
[중앙-지방-민간의 협력 거버넌스]
- 지자체, 사회적 경제주체, 민간부문 등 다양한 주체의 연락 활용
- 지자체 등의 주거복지역량 강화, 중앙-지자체-민간 협력 강화

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

[11.29 주거복지로드맵 - 주거복지의 패러다임 전환 목표]

주거복지 로드맵 주요 과제

1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원
2. 무주택 서민, 실수요자를 위한 주택 공급 확대
3. 임대차시장의 투명성, 안정성 강화

추진과제 실천을 위한 기반 구축

1. 법, 제도 정비
2. 협력적 거버넌스 구축
3. 재원 마련

- 주택임대차보호법 관리체계 개편
- 주거실태조사 강화
- 공공임대 수요자 편의성 강화
- 주거복지 전달체계 개편
- 지자체의 임대주택 공급 확대
- 사회주택 공급 활성화
- LH, HUG 주거지원 역량 강화
- 재원소요 : 5년건 119조
- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대

출처 : 11.29 주거복지로드맵 관계부처

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니다.

정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

[12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요]

임대주택 등록 활성화 방안 개요

[집주인]
[세입자]

임대주택 등록시 지원 확대
1. 지방세 감면 확대
- '21년까지 취득세, 재산세 감면
- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지
- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제곱미터 이하)도 감면

2. 임대소득세 감면 확대
- 1주택만 임대해도 감면
- 필요경비율 차등화
(등록 70%, 미등록 50%)

3. 양도세 감면 확대
- (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용

4. 종부세 감면기준 개선
- (합산배제) 5년 → 8년 임대시

5. 건보료 부담 완화
- (4년 임대) 40% (8년 임대) 80% 감면
주거안정 강화
1. 4~8년간 거주 가능
- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주
- 이사 및 중개비용 절감

2. 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상

→ 전월세상한제 수혜대상 확대
 ('16년) 23% → ('22년) 45%

권리보호 및 거래안전 강화
1. 권리보호 강화
- 계약갱신 거절 통지기간 단축
- 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화

2. 거래안전 강화
- 소액보증금 최우선변제범위 확대
- 전세금 반환보증 활성화

[임대차시장 정보 인프라구 구축]
1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축
2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 관계부처

정부의 정책과 더불어 2018년 4월부터 다주택 양도세 중과가 시행되며 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안이 당초 시장의 기대에 비해 규제강도가 약하다는 평가를 받으며, 시장 내 존재하던 불안감을 제거하는 역효과를 불러일으켰습니다.

부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 2018년 8월 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 후속 대책을 내놓았습니다. 추가적으로 2018년 9월 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책과 수도권 주택 30만호 공급을 골자로 한 9.21 대책을 발표하였습니다. 

[2018년 부동산 정책 요약]

구분(발표일)
주요 내용

수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화
(2018. 8. 27)

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

실수요자 주거 안정을 위한 금융지원방안(2018. 8. 29)

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

2018년 도시재생 뉴딜사업 선정
(2018. 8. 31)
1. 서울 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 동대문 제기동 등 7곳 포함 99곳

9.13 주택시장 안정대책
(2018. 9. 13)
1. 투기 차단 및 실수요자 보호
- 종합부동산세 강화(세율 인상 등)
- 양도세 강화
- 임대사업자 혜택 축소
- 규제지역 1주택 이상자 대출 제한
2. 서민 주거 안정 목적의 주택공급 확대
3. 조세 제도 정의 구현
4. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

수도권 주택공급 확대 방안
(2018. 9. 21)
1. 수도권 공공택지 30만호 공급
2. 신혼희망타운 조기 공급
3. 도심 내 주택공급 확대

무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선안 입법 예고
(2018.10.12)
1. 9.13 대책 후속 조치
2. 분양권 소유자 무주택에서 제외
3. 추첨제 공급 무주택자 우선 공급

출처 : 국토교통부

또한, 2018년 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, "수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화"를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였습니다.

[수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화 ]

구분
내용

수도권주택공급 확대
수도권 내 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획

투기지역지정
투기지역 4개 지역(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)
투기과열지구 2개 지역(광명시, 하남시)
조정대상지역 3개 지역 (구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구)
※부산시 기장군은 조정대상지역에서 제외

출처 : 국토교통부 보도자료

이후 2018년 9월 13일 정부는 관계부처 합동 '주택시장 안정대책'을 발표하며 서울 및 일부 수도권을 중심으로 과열된 주택시장에 대한 우려를 표명했습니다. 9.13 주택시장 안정대책의 핵심 내용인 종합부동산세 수정안은 아래와 같습니다.

[종합부동산세 수정안(2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용)]

과세표준 (시가)
현행
당초 정부안
수정안

2주택 이하
3주택 이상
일반
3주택이상 & 조정대상지역 2주택

3억 이하
(1주택 18억원 이하 
다주택 14억원 이하) 주1)
0.5%
현행 유지
현행 유지
현행 유지
0.6%
(+0.1%p)

3~6억
(1주택 18~23억원
다주택 14~19억원)
0.7%
(+0.2%p)
0.9%
(+0.4%p)

6~12억
(1주택 23~34억원
다주택 30~68억원)
0.75%
0.85%
(+0.1%p)
1.15%
(+0.4%p)
1.0%
(+0.25%p)
1.3%
(+0.55%p)

12~50억
(1주택 34~102억원)
다주택 30~98억원)
1.0%
1.2%
(+0.2%p)
1.5%
(+0.5%p)
1.4%
(+0.4%p)
1.8%
(+0.8%p)

50~94억
(1주택 102~181억원
다주택 98~176억원)
1.5%
1.8%
(+0.3%p)
2.1%
(+0.6%p)
2.0%
(+0.5%p)
2.5%
(+1.0%p)

94억 초과
(1주택 181억원 초과
다주택 176억원 초과)
2.0%
2.5%
(+0.5%p)
2.8%
(+0.8%p)
2.7
(+0.7%p)
3.2%
(+1.2%p)

세부담상한
150%
현행유지
150%
300%

출처 : 국토교통부 보도자료
주1) 1주택자 공시가격 9억원 (시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세 제외
주2) 괄호 ( ) 안은 현행대비 증가 세율

종합부동산세 수정안에는 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 추가적으로 과세하고, 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율을 인상하는 등의 내용이 추가된 것으로 나타났습니다.

한편, 2019년 1월 정부는 국무회의에서 국가균형발전 프로젝트 발표를 심의하고 예비타당성 조사 면제 대상 사업 총 23개(24.1조원 규모)를 발표하였습니다. 예비타당성 조사는 대형 공공투자사업의 경제성 등을 사전에 면밀하게 검토하는 제도로, 사업추진여부를 결정하는 주요 기준이 됩니다. 예비타당성 조사에서 사업성이 미흡한 것으로 결론 나면 사업 추진이 어려워 예비타당성 조사 면제는 각 지자체가 원하는 사업을 빠른 시기에 추진할 수 있는 조건을 만들어준다는 것을 의미합니다.

정부가 2017년 추진한 8.2 부동산 대책, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안, 그리고 2018년 추진한 8.27, 9.13, 9.21 부동산 대책, 2019년 1월 예비타당성 조사 면제 등 새로운 정부 정책이 부동산 경기 에 미치는 영향을 현재로서 정확히 판단하기 어렵습니다.

그러나 발표된 각종 부동산 정책들을 비롯하여 향후 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 부동산 시장이 위축될 경우 당사의 보유 부동산 가치 하락으로 인하여 당사의 수익성이 악화될 위험이 존재합니다. 투자자께서는 향후 부동산 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

다. 금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다.
향후 시장 금리 상승에 따른 차입금리의 상승 등이 발생할 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는 수요가 감소할 수 있습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후
보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며,
당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한,
향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 저금리 기조를 유지하며 지속적으로 기준금리를 인하해왔습니다. 2016년 상반기 미국의 정책금리 인상에도 불구하고 국내경기 회복지연 등을 이유로 2016년 06월 또 한번의 기준금리 인하를 단행하여 한국은행 기준금리는 역사적인 최저 수준을 기록하였습니다.

이후 지속적으로 미국의 정책금리 인상이 이루어짐에 따라 한국은행은 2017년 11월 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상하면서, 2011년 06월 이후 6년 5개월만에 기준금리를 인상하였습니다. 또한, 2018년 미국이 지속적으로 기준금리를 인상(2018년 3월, 6월, 9월)함에 따라 한미 간 기준금리가 역전됨에 따른 금리인상 의견이 지속되었으며, 2018년 11월 금통위에서는 금융불균형으로 인한 부작용이 크다는 판단 아래 기준금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 미국은 2018년 12월 FOMC에서 또 한 차례 0.25%p. 금리 인상을 단행하여 2.25%~2.50%를 유지하고 있습니다.

[한국은행 기준금리 변화]

기준금리

출처: 한국은행

미국 FED는 2019년 1월 FOMC에서 기준금리 인상속도를 늦출 수 있다는 가능성을 시사하였으며 3월 FOMC에서 시장은 연내 기준금리 동결을 재차 확인하였습니다. 글로벌 경기가 둔화 국면에 진입함에 따라 주요국 통화정책의 긴축 기조는 마무리 될 전망입니다. 한국은행은 4월 금통위에서 기준금리를 동결하고 성장률 및 물가상승률 전망을 하향 조정하였습니다. 5월 금통위에서 역시 기준금리를 1.75% 동결 결정하였으나 조동철 위원이 금리인하 소수의견을 내며 작년 11월 금리인상 이후 이어져오던 만장일치 기준금리 동결기조가 변화하였습니다. 2019년 07월 18일 한국은행은 대외경제 여건 악화, 물가상승률 부진에 따라 금융통화위원회에서 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향 조정하였습니다. 증권신고서 제출일 현재, 이처럼 2019년 한국은행이 추가적으로 기준금리를 인상하기는 어려울 것으로 예상되며, 미국 연준 또한 금리 인상 사이클 마무리 국면에 진입함에 따라 한국 시장금리가 가파른 상승세를 보이기는 어려울 것으로 전망됩니다.

주요 시중은행(KB국민은행, KEB하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 2019년 06월 이후 최근 1년간 하락 추세를 보이고 있는 상황이나, 향후 기준금리 인상이 단행될 경우 전반적인 시장금리는 현재 대비 추가로 상승할 수 있습니다.

[ 주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황]

구분
2019-06
2019-05
2019-04
2019-03
2019-02
2019-01
2018-12
2018-11
2018-10
2018-09
2018-08
2018-07
2018-06

KB국민은행
3.19
3.22
3.28
3.21
3.23
3.26
3.39
3.44
3.39
3.42
3.47
3.49
3.49

KEB하나은행
2.81
2.89
3.05
3.25
3.39
3.43
3.46
3.4
3.31
3.37
3.45
3.48
3.54

NH농협은행
3.09
3.17
3.22
3.16
3.22
3.27
3.35
3.46
3.43
3.51
3.56
3.57
3.61

신한은행
3.07
3.12
3.18
3.21
3.23
3.27
3.39
3.47
3.44
3.48
3.52
3.53
3.55

우리은행
2.92
3.05
3.17
3.15
3.11
3.14
3.3
3.38
3.37
3.47
3.56
3.59
3.63

산술평균
3.02
3.09
3.18
3.20
3.24
3.27
3.38
3.43
3.39
3.45
3.51
3.53
3.56

(주) 주요 시중은행 5개사를 대상으로, 분할상환방식, 주택담보대출(만기10년이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임.

출처 : 전국은행연합회

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리가 상승할 경우 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험

[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재
당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2015년 이후 소매유통업 경기전망지수가 2015년 이후 낮은 수준을 유지하고 있으며, 향후 가시적인 경기회복이 확인되지 않는 한 소비심리 역시 큰 폭의 개선을 기대하기 힘들것으로 예상되고 있습니다. 2019년 4월 IMF는 '세계경제전망 (World Economic Outlook)'에서 작년 세계 경제성장률을 3.6%로 발표하였고, 올해 2019년 성장률을 0.3%p 하향 조정한 3.3%로 전망하였습니다. 한편 한국은행은 2019년 7월 발표한 경제전망보고서를 통해 한국의 2019년과 2020년 경제성장률을 각각 2.2%, 2.5%로 전망하였으며, 이는 IMF가 발표한 세계 예상 경제성장률 보다 낮은 수준입니다. 이처럼
최근 국내경기는 가계의 실질구매력 증가세 둔화, 대외적 성장동력 부재 및 국내 소비침체로 경기둔화 우려가 확산되고 있습니다. 이처럼 롯데쇼핑의 실적은 대내외적인 경제불안요소에 영향을 받으므로 투자자께서는 이 점 유의 하시기 바랍니다.

롯데쇼핑은 국내 최대 규모의 유통업체로 본사를 통한 백화점, 대형마트, 슈퍼마켓 사업과 자회사를 통한 홈쇼핑, 전자제품 유통 등 소매유통업을 영위하고 있습니다. 유통산업은 국민 경제적 측면에서 생산과 소비를 연결시켜주는 기능을 수행하며, 유통과정의 흐름상 소매유통업은 최종소비자에 대한 판매를 영위하고 있습니다. 소매유통업은 국내외 경기, 국내 소비심리, 국내 소득 및 소비지출의 변화와 밀접한 관계가 있습니다. 이에 따라 롯데쇼핑의 경영실적은 경기 변동에 직접적인 영향을 받고 있습니다.

유통업체들이 직접적으로 체감하는 경기를 조사한 대한상공회의소의 소매유통업 경기전망지수(RBSI: Retail Business Survey Index) 추이를 살펴보면 2015년 2분기 지수 100을 기록한 이후 매 분기 전망치가 100 미만을 나타내고 있으며 2018년 2분기 지수가 98로 개선되었으나 이후 하락세가 이어지면서 2019년 1분기 지수 92를 기록하며 3분기 연속 하락세를 기록하고 있습니다. 향후 추세 역시 가시적인 경기회복 효과가 확인되지 않는 한 큰 폭의 개선을 기대하기 힘들것으로 예상되고 있습니다. 소매유통업 경기전망지수가 100을 넘으면 다음 분기 경기가 이번 분기보다 호전될 것으로 예상하는 기업이 더 많다는 의미이고, 100 미만이면 반대를 의미합니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이]

소매유통업 경기전망지수.jpg
소매유통업 경기전망지수

출처: 대한상공회의소

이처럼 경기변동에 따른 개인 소득의 변화는 소비지출에 영향을 미치며, 유통업의 실적과도 높은 상관관계를 나타내고 있습니다.

업태별로 살펴보면 편의점(71), 슈퍼마켓(80) 등 소매유통업계가 1분기 유통시장을 부정적으로 전망하였으나 무점포 업태인 홈쇼핑(110) 및 온라인쇼핑(103)은 성장세를 이어갈 것으로 보았습니다. 대형마트는 지난 분기보다 5포인트 상승해 94를 기록하였습니다. 온라인 채널 판매와 미래형 매장 등 주요 혁신경영 성과에 대한 기대감이 반영되었고 1분기에 '명절 특수'가 끼어있는 점도 긍정적 요인으로 작용하였습니다. 전분기보다 기대감은 커졌지만, 전반적인 경기는 여전히 기준(100) 이하를 기록하였습니다.

슈퍼마켓은 1포인트 떨어진 80으로 조사됐습니다. 동절기를 맞아 주력인 신선식품에서 온라인 배달서비스로 고객 이탈이 있을 것으로 예상되며 설 선물은 백화점ㆍ인터넷 등에서 예약 구매하고, 제수용 식품은 대형마트를 찾는 소비자가 많다보니 명절특수에 대한 기대감도 낮습니다.

홈쇼핑은 전분기보다 10포인트 하락한 110을 기록했지만 여전히 호조세를 이어갔습니다. 2월은 영업일수가 적고 연휴에 시청자가 줄기 때문에 1분기 실적은 전분기보다 떨어지는 것이 일반적이나, T커머스, 모바일 등 신규채널 판매의 꾸준한 성장 기대감으로 호조세를 이어가고 있습니다.

온라인쇼핑 전망지수는 103으로 지난 분기보다 4포인트 하락하였습니다. 코리아세일페스타, 블랙프라이데이, 광군제 등 대대적인 할인행사로 매출이 크게 늘었던 지난
분기 대비 기저효과가 작용하였고 업체간 경쟁이 심화되면서 프로모션과 배송, 멤버쉽 등에 소요되는 마케팅 비용이 다소 늘어날 것으로 예측됩니다.

[소매유통업 경기전망지수 추이(업태별)]

업태
2019년
2018년
2017년
2016년

1분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기
1분기
2분기
3분기
4분기

종합
92
95
98
97
96
89
90
91
95
96
98
96
92

백화점
94
84
97
82
105
89
90
91
91
95
98
94
94

대형마트
94
98
89
97
89
79
82
85
85
96
96
92
81

편의점
71
81
96
108
88
80
82
87
83
84
85
88
83

슈퍼마켓
80
91
99
95
81
85
88
93
92
91
94
92
89

홈쇼핑
110
108
121
100
120
104
104
102
156
104
89
97
121

온라인쇼핑
103
106
106
103
107
108
105
100
105
104
111
110
105

출처 : 통계청 국가통계포털(www.kosis.kr) 소매업태별 판매액

한국은행은 2019년 07월 발표한 경제전망보고서를 통해 한국의 2019년과 2020년 경제성장률을 각각 2.2%, 2.5%로 전망하였습니다. 이는 국내 경제가 설비투자와 건설투자 등 투자 조정이 이어지겠으나 재정 정책의 확장 운용으로 수출과 소비가 양호한 흐름을 이어갈 것으로 예상되는데 기인합니다. 동 보고서에 따르면 소비자 물가는 임금상승세 지속 등의 영향으로 2019년 중 0.7%에서 2020년 중 1.3%로 오름세를 보일 것으로 전망됩니다.

[한국 경제 성장률]

(단위 : %)

구분
2020년(e)
2019년(e)
2018년
2017년
2016년
2015년
2014년

경제성장률
2.5
2.2
2.7
3.1
2.9
2.8
3.3

출처 : 한국은행 "경제전망보고서"(2019.07)
주) 2019년 및 2020년 수치는 한국은행 전망치임

[물가 전망]

(단위 : %, 전년동기대비)

구분
2020(e)
2019(e)
2018

연간(e)
상반(e)
하반(e)
연간(e)
연간

소비자물가
1.3
0.6
0.7
0.7
1.5

출처 : 한국은행 "경제전망보고서"(2019.07)
주) 2019년 및 2020년 수치는 한국은행 전망치임

국내 소비자들의 평균소비성향은 2016년말 71.1%로 전년 대비 0.8%p. 하락하며 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 평균소비성향 하락은 가계가 가처분 소득이 증가했음에도 그만큼 소비지출을 늘리지 않았다는 것을 의미합니다. 2012년부터 2016년까지 가처분소득 증가율은 연평균 2.8%였으나 소비지출은 연평균 1.3% 증가하는데
그쳤습니다. 또한, 2016년 연간 가구당 월평균 소득은 439.9만원으로 전년대비 0.6% 증가한 반면 가계지출은 월평균 336.1만원으로 전년대비 0.4% 감소하여, 2016년
가계수지는 103.8만원 흑자로 전년대비 3.8% 증가하였습니다. 이처럼 2012년부터 가계수지는 꾸준히 흑자를 기록하고 있으나, 평균소비성향은 지속적으로 하락하고 있습니다.

2017년 이후 가계동향조사는 지출과 소득부문을 분리하여 재설계됨에 따라 소득부문은 분기별로 산정하여 2016년과 직접적인 비교가 어려운 점이 있으며 2018년 전국, 1인이상 기준 가계지출은 3,326,764원, 소비지출은 2,537,641원을 기록하였습니다. 

[가계수지]

(단위 : 원, %)

구분

2018년

2017년

2016년

2015년

2014년

2013년

2012년

소득
-
-
4,399,190
4,373,116
4,302,352
4,161,833
4,076,876

가계지출
3,326,764
3,316,143
3,361,396
3,373,302
3,355,512
3,261,590
3,216,894

소비지출
2,537,641
2,556,823
2,549,731
2,563,092
2,551,057
2,480,725
2,457,441

비소비지출
789,123
759,319
811,665
810,211
804,454
780,865
759,453

처분가능소득
-
-
3,587,526
3,562,906
3,497,898
3,380,968
3,317,422

흑자액
-
-
1,037,794
999,814
946,841
900,243
859,982

평균소비성향 (%)
-
-
71.1
71.9
72.9
73.4
74.1

출처 : 국가통계포털, 가구당 월평균 가계수지 (전국, 2인이상)
주) 2017년 이후 가계동향조사 방법 변경으로 제공하지 않는 정보는 생략하였습니다. (전국, 1인이상 기준)

한편, 2019년 4월 IMF는 '세계경제전망 (World Economic Outlook)'에서 작년 세계 경제성장률을 3.6%로 발표하였고, 올해 2019년 성장률을 0.3%p 하향 조정한 3.3%로 전망하였습니다. IMF에 따르면 미국을 포함한 주요 선진국의 성장세는 다소 둔화될 것으로 전망됩니다.("사업위험-가"에 상세 데이터 기재) 미국의 경우 세제개편 효과의 점진적 감소, 미중 통상 분쟁 장기화 등이 하방 압력 요인으로 작용할 것으로 보며 2019년 2.3%의 성장률을 전망하였습니다. 또 유로 지역에 대해서는 수출 및 투자 부진, 브렉시트 관련 불확실성, 보호무역주의 확산 등이 하방 압력 요인으로 작용하여 2019년 1.3%의 성장률을 전망했습니다. 일본에 대해서는 원자재 가격 상승, 미중 통상마찰 장기화에 따른 영향, 소비세율 인상 등이 하방 압력 요인으로 작용하여 1.0%의 성장률을 예상했습니다. 이외 신흥국의 경우 역시 세계 경제의 점진적 성장 둔화의 영향으로 성장률의 하향 조정을 전망하였습니다. 중국의 경우 구조 개혁에 따른 성장세 둔화, 미중 통상분쟁 장기화 등으로 6.3%의 성장률을 전망하였습니다. 

롯데쇼핑이 영위하는 백화점, 할인점, 전자제품 전문점 등의 소매유통업종은 소비심리 및 경기 변동에 따른 영향을 받는 사업으로 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 둔화되거나 경기침체가 지속될 경우 롯데쇼핑의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 부동산임대수익 안정성에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 해외시장 진출 관련 위험]

마. 롯데쇼핑은 포화상태인 국내 소매유통시장에서 탈피하여 수익의 다각화 등을 위해 직접 시장 개척 및 인수합병을 통한 진출 등의 방식으로 해외시장을 적극 개척하고 있습니다.
그러나 해외시장의 규제, 문화장벽 등을 비롯한 진입장벽의 영향으로 동사의 해외 사업부문(백화점 및 대형마트)은 영업손실이 지속되고 있습니다. 한편, 동사는 2018년 4월 26일 중국 롯데마트 법인 중 화북법인을 매각할 것을 공시한 데 이어, 2018년 5월 11일 화동법인을 매각할 것을 결정하고 공시하였습니다. 이후 2018년 8월 상해ㆍ북경 점포 법인매각 및 2018년 9월 심양ㆍ중경 점포를 폐점하여, 증권신고서 제출일 운영 중인 중국 할인점 점포는 없습니다.
중국 할인점 부문의 철수는 중국 내 영업손실 관련 불확실성이 상당부분 완화되어 동사의 전반적인 영업 수익성에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 하지만,
해외 종속회사의 실적 부진이 지속될 경우 동사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며,
지급보증 등의 재무적 지원으로 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 롯데쇼핑의 해외 유통시장에 대한 투자 손실 및 재무구조에 대한 부정적인 영향에 대해 유의해주시기 바랍니다.

롯데쇼핑은 글로벌 초우량 유통기업으로의 도약을 목표로 국내를 넘어 해외시장으로
진출을 활발히 전개하고 있습니다. 롯데쇼핑은 국내에서의 확고한 위상과 유통 노하우를 바탕으로 VRIC's (베트남, 러시아, 인도네시아, 중국) 국가를 전략적 진출국가로 선정하여 신규점포 오픈 및 활발한 M&A 활동을 통해 빠른 현지화 전략을 실현해
나가고 있습니다.

백화점의 경우, 기존 진출점포의 내실화를 다지면서 동시에 신규 출점을 병행하는 투트랙(Two-Track) 전략을 구사하고 있습니다. 롯데백화점은 2019년 3월 말 현재 중국 3개(2019.3.31.부 영업종료된 톈진 문화중심점 제외), 베트남 2개, 러시아, 인도네
시아 각 1개 등 총 7개의 해외점포를 운영 중입니다. 러시아 현지 법인을 설립하여 2007년 9월 국내 유통업체 최초로 모스크바 1호점 오픈을 시작으로 2011년 6월에는 톈진 동마로점, 2012년 9월에 톈진 문화중심점을 오픈했습니다. 2013년 4월 중국 웨이하이점과 6월 인도네시아 1호점인 롯데쇼핑 에비뉴를 자카르타에, 8월 청두 환구중심점, 2014년에는 5월 션양점을 각각 중국에 오픈하였고, 2014년 9월 롯데센터 하노이점, 2015년 3월 다이아몬드 플라자점을 베트남에 오픈하였습니다. 기존 점포들은 입점 브랜드 레벨업 및 운영 비용 효율화를 통한 체질개선에 주력하고 있으며, 성장가능성이 높은 동남아지역 중심으로 우수 쇼핑몰 M&A와 함께 신규 부지 확보를 통한 출점을 병행 추진 중입니다

할인점의 경우, 국내 할인점 시장에 안주하지 않고, 미래 신성장 동력을 얻기 위해 2008년 중국 마크로 8개 점포 인수를 시작으로 2008년 11월 인도네시아 마크로 19개점인수, 2008년 12월 베트남 1호점 진출, 2009년 중국 3개점을 OPEN 하였습니다. 2009년 하반기에는 중국 내 확실한 입지구축을 위하여 대형마트 체인 TIMES (대형마트54개점, 슈퍼11개점) 인수하였습니다. 다만 중국 할인점 사업의 경우, 그러나 THAAD의 영향으로 2018년 8월 상해 및 북경 점포 법인매각 및 2018년 9월 심양·중경 점포 폐점하여 현재 운영 중인 중국 점포는 없습니다. 2019년 1분기말 현재 인도네시아 46개점, 베트남 14개점 총 60개점의 해외 점포를 운영 중입니다.

▶ LOTTE VIETNAM SHOPPING JOINT STOCK COMPANY

2008년 12월 남사이공점 오픈을 시작으로 2010년 7월 2호점인 푸토점을 개점하였습니다. 베트남은 동사의 전략적 진출국가의 하나로 현재 2019년 1분기 말 기준, 14개점을 운영 중입니다. 2014년에는 4개점 (3월 하노이 1호점 동다점 포함), 2015년에는 1개점을 오픈하였습니다. 2016년 2분기에 고밥점, 3분기에 나짱점을 오픈하였습니다. 2019년 2월 꺼우져이점을 오픈하여 총 14개 점을 운영하고 있습니다.

공격적 출점과 빠른 현지화를 통하여 베트남 할인점 시장에의 적극적 진출을 계획하고 있습니다.

[베트남 법인 점포수 현황]

(단위 : 점)

구 분

2019년 1분기
2018년
2017년
2016년

2015년

점포수

14
13
13
13

11

증 감

+1
-
-
+2

+1

출처 : 롯데쇼핑(주) 분기보고서

▶ PT. LOTTE SHOPPING INDONESIA/PT. LOTTE MART INDONESIA 
인도네시아 MAKRO 19개점 인수를 하였으며, 이후 도·소매점 지속 출점하여 2019년 1분기 말 기준 인도네시아 46개점을 운영중입니다. 향후에도 인도네시아 시장에의 적극적 진출을 계획하고 있습니다.

[인도네시아 법인 점포수 현황]

(단위 : 점)

구 분

2019년 1분기
2018년
2017년
2016년

2015년

점포수

46
47
46
46

41

증감

(1)
+1
-
+5

+3

출처 : 롯데쇼핑(주) 분기보고서

하지만 적극적인 해외진출 노력에도 불구하고 진출국의 문화적 차이 및 소비패턴의 차이, 해외자본에 대한 경계 및 당국의 규제를 통한 진입장벽 등으로 인하여 동사의 해외 사업부문(백화점 및 할인점)은 영업손실이 지속되었습니다. 그러나 해외 백화점
사업부문의 영업손실 규모는 지속적으로 감소하고 있으며 해외 할인점 사업부문 중 2018년 3분기내 중국 할인점을 모두 매각 및 청산함에 따라 중국 할인점 관련 손익은 중단사업손익으로 인식함에 따라 해외 할인점 사업부(인도네시아와 베트남의 할인점)에서는 영업이익을 기록하였습니다.

과거 동사가 운영하던 중국 마트는 사드 배치로 인한 중국내 영업정지 및 소비자의 부정적 인식이 증가됨에 따라 저조한 실적을 보인 바 있습니다. 이에 따라 동사는 중국 할인점 매각 및 청산을 결정하고 중국 할인점 부문에서 발생한 손익을 중단영업손익으로 구분하여 표시하였습니다. 또한 동사는 2019년 내 중국 백화점의 구조조정을
검토 중에 있습니다.

향후 롯데쇼핑의 해외계열회사 수익성이 지속적으로 악화될 경우 추가적인 지원이 필요할 수 있으며, 현재 제공중인 지급보증이 현실화되어 당사의 최대주주이자 책임임차인인 롯데쇼핑의 수익성 및 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]

바. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다.
최근 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의된 바 있으며,
복합쇼핑몰 등의 출점요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한편,
2019년 최저임금은 시간당 8,350원으로 전년 대비 820원(10.9%) 증가했습니다. 최저임금 인상에 따라 인건비 부담이 증가할 수 있으며 특히 유통업을 영위하여 근로자 수가 많은 롯데쇼핑의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

유통산업과 관련한 규제는 법률상으로 '유통산업 발전법'을 통해 강제하는 형태와 공정거래위원회에서 권고하는 업태별 모범거래 기준으로 나뉩니다. 입법규제인 유통산업발전법은 유통업체의 영업자체를 제한하는 반면, 공정위의 규제는 대기업 및 중소기업, 가맹본부와 가맹점주의 거래관계의 균형을 조절하는 것을 목적으로 합니다.

2012년 01월 '유통산업발전법' 개정안의 국회 통과(2013년 04월 24일 시행)로 영업시간 제한, 의무휴업일 지정 등에 관한 내용이 법제화되었으며, 신규 출점 부문에 있어서는 기존의 신고제가 사실상의 허가제로 전환되었습니다. 구체적인 내용을 살펴보면 대형마트의 영업시간 제한은 자정부터 오전 10시까지 확대되었으며, 의무휴업일은 '일요일을 포함한 공휴일 월 2회'로 규정되었습니다. 또한, 향후 점포 입점시 지자체장에게 신고가 의무화되는 '사전입점예정신고제'가 시행되었으며, 전통시장 반경 1,000m 내에는 점포 개설에 제한을 받게 되었습니다. '유통산업발전법'의 주요 개정 내용은 아래와 같습니다.

['유통산업발전법' 개정 내용(영업시간 제한 및 의무휴업일 지정 관련)]

구분
기존
변경

규제대상 점포
대형마트
(농수산물 50% 이상 판매점 제외)
대형마트
(쇼핑센터/쇼핑몰 내 마트 포함,
농수산물 55% 이상 판매점 제외)

영업시간 제한
00:00∼08:00
00:00∼10:00

의무휴업일 지정
1∼2일 범위 내 재량권 지정
공휴일 2일 의무 지정

강제 규정
과태료 3천만원 이하
과태료 1억원 이하
(3회 이상 위반시 1개월 영업정지 가능)

출처: 법제처
주) 2013.04.24 시행

['유통산업발전법' 개정 내용(신규 출점 제한 관련)]

구분
기존
변경
비고

개설 계획 예고제
-
- 점포 오픈 30일전까지
개설 계획 예고 필요
2013.04.24 시행

등록서류
- 개설등록신청서 및
사업계획서 등 제출
- 상권영향평가서 및
지역협력계획서 추가 제출
등록요건 강화
(2013.07.24 시행)

전통상업보존구역
- 신규점/기존점 위치 이전시
등록제한 가능
- 신규점/기존점 위치 이전시
등록제한 가능
- 매장면적 10% 이상 증축시
등록제한 가능
증축제한 근거 확보

출처: 법제처

2017년 7월 국정기획자문위원회에서 발표한 국정운영 5개년 계획상 2018년부터 복합쇼핑몰에 대하여 대형마트 수준의 영업제한 등을 통해 골목상권을 보호한다는 내용이 포함되었습니다. 이후 2017년 9월과 2018년 1월 2차례에 걸쳐 이와 관련된 내용이 포함된 유통산업발전법 일부개정법률안이 발의되었습니다.

[복합쇼핑몰 영업제한 발의 내용]

구분
내용

현행
<점포등록 제한>
유통산업의 균형 있는 발전을 꾀하기 위해 특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 전통상업보존구역(전통시장이나 전통상점가의 경계로부터 1km이내의 범위)에서는 대규모점포 등의 등록을 제한하거나 조건을 붙일 수 있음

<영업시간 또는 영업일 제한>
대형마트와 준대규모점포에 대하여는 영업시간 또는 영업일을 제한(대규모점포 중
대통령령으로 정하는 것과 준대규모점포에 대하여 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 오전 0시부터 오전 8시까지의 범위에서 영업시간 제한)을 명하거나 매월
1일 이상 2일 이내의 범위에서 의무휴업을 명할 수 있음

유통산업발전법
개정안 발의
(2018년 1월)
<복합쇼핑몰 영업제한 추가>
'독점규제 및 공정거래에 관한 법률'에 따른 상호출자제한기업집단의 계열회사가 운영하거나 그 외 대통령령으로 정하는 매장면적 이상의 복합쇼핑몰에 대하여 영업시간 제한 및 의무휴업일 지정 가능
단, 복합쇼핑몰 내 면세점 및 관광객 등의 편의 증진 또는 중소유통업과의 상생발전
등을 고려하여 대통령령으로 정하는 복합쇼핑몰은 영업제한 대상에서 제외하고 복합쇼핑몰 내 일부 매장에 대하여도 지자체가 필요 시 조례로 제외할 수 있음

출처 : 유통산업발전법 내용 발췌 및 국회 의안정보시스템, 한국신용평가 재인용

현행법은 대형마트와 준대규모점포에 대하여 영업시간의 제한이나 의무휴업일을 지정할 수 있도록 되어있습니다. 그러나 현재 복합쇼핑몰의 영업제한(월 2회 공휴일 의무휴업 등) 등을 포함한 유통산업발전법 통합 개정안의 입법 논의가 이루어지고 있으며 동 개정안에는 복합쇼핑몰의 영업제한 이외에도 대규모 유통시설 출점을 제한하는 상업보호구역 신설 등이 포함되어 있습니다. 특히, 대형마트의 휴무일을 월 2회에서 4회로 확대하는 등 대형마트에 대한 직접적인 규제 강도를 한층 강화하는 내용도 검토되고 있는 것으로 파악됩니다. 2018년 10월 중 대규모유통업법 개정으로 복합쇼핑몰, 아울렛 등 유통업 매출 비중이 높은 부동산 임대 업체들도 대규모 유통업체에 포함되면서, 2017년부터 지속적으로 제기되어 온 유통산업발전법 개정안이 통과될 가능성도 높아지고 있습니다. 본 개정안의 시행 가능성은 신고서 제출일 현재 가늠하기 어려우나 추후 이와 유사한 영업규제가 시행될 수 있다는 점 유의하시기 바라며 이 경우 동사의 수익성이 악화될 수 있습니다.

공정거래위원회 모범거래 기준은 거래의 공정성을 기준으로 모범거래기준을 마련하여, 중소상인 및 자영업자를 보호하는 것을 목적으로 합니다. 특히 대형유통업체와 납품업체와의 관계에서는 대형유통업체가 협상력이 약한 중소납품업체에게 높은 수수료를 부과하는 것을 제한하여 중소납품업체들의 수익을 보호하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 백화점 업계는 2011년 11월 공정거래위원회와 협의 끝에 정부의 규제 및 동반성장 정책에 동참하는 취지에서 롯데쇼핑 403개, 신세계백화점 330개, 현대백화점 321개의 중소 납품업체에 대해 판매수수료를 3~7% 인하하기로 합의하였고, 10월분부터 소급적용하기로 하였습니다.

[ 대형유통업체의 판매수수료 인하 합의 내용 ]

구분
인하대상
인하 폭 및 업체 수

롯데백화점
800개 중소납품업체의 50%
*수수료 인하대상에서 제외된 약 400개 
중소납품업체에 대해 1,000억원 범위에서 
무이자 단기대출 실시

7%p
5%p
3%p
계

164개
75개
164개
403개(50.4%)

신세계백화점
610개 중소납품업체의 54%

7%p
5%p
3%p
계

105개
138개
87개
330개(54.1%)

현대백화점
626개 중소납품업체의 51%

7%p
6%p
5%p
4%p
3%p
계

63개
80개
100개
26개
52개
321개(51.3%)

출처 : 공정거래위원회

이와 같은 규제의 영향으로 대형백화점 평균 판매수수료율은 2012년 28.6%에서 매년 감소 추세를 보이며 2017년 27.7% 수준을 나타내고 있습니다. 동사의 경우에도 평균 판매수수료율은 2012년 29.7%였으나, 2017년 기준 28.0% 수준을 보이고 있습니다. 현재까지 판매수수료율에 큰 변동은 없었으나 향후 규제가 강화되거나 업계 전반의 수수료율이 더욱 낮아지는 추세를 보일 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이와 같이 당국의 규제환경이 동사를 비롯한 대형 소매유통업체에 불리한 방향으로 조성되고 있으며, 이는 향후 대형유통업체의 영업환경에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인하여 동사의 매출실적 및 수익성이 악화되는 결과를 초래할 가능성이 있음을 투자 시 유의하시기 바랍니다.

[대형백화점 과거 판매수수료율 변동 추이]

(단위: %)

구분
2017년
2016년
2015년
2014년
2013년
2012년

롯데백화점
28.0
28
28.5
29.3
29.5
29.7

현대백화점
28.0
28
27.5
28.2
28.6
28.6

신세계
27.9
27.9
28.4
27.8
27.8
27.9

AK플라자
27.3
26.5
28.1
28.7
28.8
29.2

갤러리아
25.8
26
27.6
27.0
27.8
27.7

NC
22.3
21.6
22.9
23.0
22.8
21.7

동아
23.8
23
24.4
24.8
25.2
24.6

전체 평균
27.7
27.4
27.9
28.3
28.5
28.6

출처 : 공정거래위원회 (2018.09)

한편, 최저임금제는 국가가 노ㆍ사간의 임금결정 과정에 개입하여 임금의 최저수준을 정하고, 사용자에게 이 수준 이상의 임금을 지급하도록 강제하는 제도로 동사 또한 최저임금법의 적용을 받고 있습니다. 2018년 최저임금은 시간당 7,530원으로 전년대비 1,060원(16.4%) 증가하였으며, 2019년의 최저임금은 8,350원으로 2018년 대비 10.9% 증가하였습니다. 이에 최저임금이 2년 연속 두자리 상승률을 기록함에 따라 인건비 부담이 증가할 수 있으며 이는 특히 유통업을 영위하여 근로자수가 많은
동사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

(3)
기타 사업위험

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

사. 당사는
부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨(주)이며,
롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행
합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여,
당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향
을 미칠 수 있습니다. 또한,
당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출
되어 있습니다.
투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

롯데에이엠씨(주)는 부동산투자회사법에 따라 롯데지주(주)가 100% 출자하여 설립(2019년 3월)한 자산관리회사로서 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용업무를 수행하고 있습니다. 롯데에이엠씨(주)는 당사의 대표이사이며, 부동산투자회사법 제22조의2에 의거하여 당사와 2019년 04월 05일 자산관리위탁계약을 체결하여 당사의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. 롯데에이엠씨(주)는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다. 당사가 롯데에이엠씨(주)와 체결한 투자운용업무 위탁계약에 대한 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분
내 용

매입수수료
- 롯데에이엠씨㈜의 자산의 매입업무(현물출자 포함)에 대한 대가로서, 
 각 대상 자산별로 매입금액의 0.4%

운용수수료
- 각 대상 자산을 운용하고 있는 기간 동안 매입금액(현물출자 포함)의 연 0.2%

매각기본수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.7%

성과수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 매각차익의 10%

출처: 당사 감사보고서 및 리츠정보시스템

한편, 당사는 (주)국민은행과 주식발행에 관한 사무, 상장 관련 업무, 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며, (주)우리은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관·관리업무 위탁계약을 체결하였으며, 관련 계약사항은 다음과 같습니다.

구 분
계약상대방
내 용

일반사무수탁계약
(주)국민은행
- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날의 직전일까지는 매입가액의 연 0.5bp
- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날 이후부터 매입가액의 연 0.9bp

자산보관계약
(주)우리은행
- 연간 부동산 매입액 기준 0.4bp

출처: 당사 감사보고서 및 리츠정보시스템

향후 자산관리회사인 롯데에이엠씨(주)를 비롯한 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 신용위험 발생이나 부동산투자회사법 상 자산관리자로서 자산관리 업무를 정상적으로 수행할 수 없는 사정 등 기타 여하한 사유로 정상적이 회사운영이 불가능할 경우 당사는 대체자산관리자를 선정해야 하는 등의 위험이 발생할 수 있습니다.

또한, 당사는 서류상의 명목회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁함으로써 발생하는 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 자산관리회사(롯데에이엠씨(주)), 자산보관회사(우리은행) 및 일반사무수탁회사(국민은행)는 성실하게 계약내용을 수행할 것으로 여겨지나 만일 이들의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그리고 이들은 독자적인 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적인 업무 및 이익 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성도 존재합니다.

[자산관리회사 : 롯데에이엠씨(주)]

구분
내용

회사명
롯데에이엠씨(주)

영문명
LOTTE AMC

대표자
이광영

본점 사업자등록번호
445-88-01331

본사 주소
서울특별시 송파구 올림픽로 300 30층
(신천동, 롯데월드타워앤드롯데월드몰)

본사 전화번호
02-3213-8159

본사 팩스번호
02-3213-8149

인터넷 홈페이지 주소
www.lotteamc.com

결산월
12월

업종명
부동산업

회사설립일
2019년 03월 26일

임직원수
13명

따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여, 주주총회/이사회 및 감독이사를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.

[부동산 취득 관련 위험]

아. 부동산투자업을 영위하는 당
사
가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약
을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생
시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험
또한 존재합니다.

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로 정관상 사업의 목적은 다음과 같습니다.

[롯데위탁관리부동산투자회사 정관]

제2조 (목적)
회사는 부동산투자회사법("이하 부투법"이라 한다.)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 부동산의 취득·관리·개량 및 처분
2. 부동산의 개발사업
3. 부동산의 임대차
4. 증권의 매매
5. 금융기관에의 예치
6. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분
7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리·처분
8. 위 각 호에 부수하는 업무

당사는 부동산의 취득/관리/처분을 주 사업으로 영위함에 따라 부동산을 취득하는 과정에서 발생할 수 있는 위험요소가 아래와 같이 존재합니다.

(i)
부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약
을 받을 수 있는 위험

(ii)
부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생
시킬 수 있는 위험

(iii) 매입가격 추정 오류의 위험: 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

자. 당
사가 보유한 부동산은
지

진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향
을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고
예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화
를 초래할 수 있습니다.

당
사는 보유한 부동산은
지

진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향
을 받을 수 있습니다.
이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산의 소유자로서 부동산에 적용되는 다양한 환경, 보건, 안전 법규를 준수하여야 합니다. 환경법에 따른 인허가를 포함하여 임차 부동산의 상업적 사용을 위한 모든 인허가를 취득하고 유지할 의무를 임차인이 부담하는 임대차계약을 체결하였습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 당사의 부동산에 편리하게 접근할 수 있고 잠재적인 고객이 안정적으로 유입되고 있습니다. 하지만 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 회사위험

당사의 주요 사업현금흐름인 임대료는 롯데쇼핑(주)과의 임대차계약을 통해 발생할 예정이며, 롯데쇼핑(주)은 백화점, 할인점, 전자제품전문점, 슈퍼 등의 사업을 영위하면서 발생하는 영업현금흐름을 기초로 임대료를 납부할 예정이므로, 당사의 영업현금흐름은 롯데쇼핑(주)의 영업현금흐름과 연동됩니다. 또한, 당사는 롯데쇼핑(주)가 100% 지분을 보유함에 따라 대규모기업집단인 롯데그룹에 소속되어 있으며, 롯데그룹 관련 회사 위험 또한 투자자께서는 모니터링이 필요합니다. 따라서, 본 회사위험은 (1) 롯데리츠 관련 회사위험, (2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 회사위험, (3) 롯데그룹 관련 회사위험으로 구분하여 기재하였습니다.

(1) 롯데리츠 - 회사위험

[수익성 관련 위험]

가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 롯데쇼핑(주)이 지급하는 "롯데백화점 강남점" 임대료입니다.
당사는 2019년 05월 30일 롯데백화점 강남점을 현물출자를 통해 양수하였으며, 제1기(2019.03.29~2019.06.30) 영업수익 20.0억원, 영업이익 15.5억원, 당기순이익 15.2억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 현재 "롯데백화점 강남점" 취득 이후 1개월에 해당하는 임대료만 수취한 상황이나, 향후 추
가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다.

[제1기 포괄손익계산서 : 2019년 03월 29일 ~ 2019년 06월 30일]

(단위: 원)

과 목
제 1(당) 기

영업수익
2,003,961,941

영업비용
454,952,014

영업이익
1,549,009,927

금융수익-유효이자율법에 따른 이자수익
9,046,132

금융비용
37,616,036

기타수익
-

기타비용
1,536,290

법인세비용차감전이익
1,518,903,733

법인세비용
-

당기순이익
1,518,903,733

기타포괄이익
-

총포괄이익
1,518,903,733

출처: 당사 제1기 감사보고서 (2019.06)

당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로 2019년 03월 29일에 설립되었고, 2019년 05월 14일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 당사의 사업연도는 매월 1월 1일에 개시하여 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 다음 사업연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 설립등기일인 2019년 03월 29일부터 2019년 06월 30일까지입니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 롯데쇼핑(주)이 지급하는 "롯데백화점 강남점" 임대료입니다.
당사는 2019년 05월 30일 롯데백화점 강남점을 현물출자를 통해 양수하였으며, 제1기(2019.03.29~2019.06.30) 영업수익 20.0억원, 영업이익 15.5억원, 당기순이익 15.2억원을 기록
하였습니다.

2019년 6월말 기준, 당사의 영업수익은 보유부동산 운용리스계약에서 발생하는 임대료만으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 위탁관리부동산투자회사로서 당사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 공모 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용) 또한 발생할 예정입니다.

당사는 2019년 05월 30일 "롯데백화점 강남점" 취득 이후 1개월에 해당하는 임대료만 수취한 상황으로, 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 향후 임차인인 롯데쇼핑(주)로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2019년 1기 감사보고서 상
총자산규모는 4,568억원, 부채규모는 25.6억원으로 당사의 부채비율은 5.95%입니다. 금번 공모 담보부사채를 발행할 경우
당사의 차입금은 1,700억원이 증가하여, 당사의 부채비율은 45.4%로 증가할 예정입니다. 한편, 당사는 롯데백화점 강남점 취득자금을 차입조달이 아닌 현물출자 유상증자를 통해 취득하였으며, 이에 따라 제1기(2019.03.29~2019.06.30) 기준 당사의 이자보상비율은 41.2배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 설립 이후 제1기말(2019.06.30) 기준 재무현황은 다음과 같습니다.

[제1기 재무상태표 : 2019년 06월 30일]

(단위: 원)

과 목
제 1(당) 기

유동자산
8,891,825,171

현금및현금성자산
20,853,176

매출채권및기타채권
3,156,822,660

기타금융자산
242

기타비금융자산
5,712,756,033

당기법인세자산
1,393,060

비유동자산
447,953,545,368

투자부동산
447,953,545,368

자 산 총 계
456,845,370,539

유동부채
4,076,065,604

기타지급채무
2,301,156,909

기타금융부채
1,247,913,143

기타비금융부채
526,995,552

비유동부채
21,561,764,188

기타금융부채
16,335,725,009

기타비금융부채
5,226,039,179

부 채 총 계
25,637,829,792

자본금
42,992,221,000

자본잉여금
386,696,416,014

이익잉여금
1,518,903,733

자 본 총 계
431,207,540,747

부 채 및 자 본 총 계
456,845,370,539

부채비율
5.95%

유동비율
218.1%

출처: 당사 제1기 감사보고서 (2019.06)

주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채

당사의 2019년 6월말(1기) 기준 부채비율은 5.95%, 유동비율은 218.1%로 우수한 수준을 보이고 있습니다. 당사는 부동산투자회사로 2019년 5월에 취득한 롯데백화점 강남점이 투자부동산 계정에 반영되어 있으며, 제1기말 자산총계에서 차지하는 비중이 98.0%로 대부분을 차지하고 있습니다.

한편, 당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 1,700억원을 조달할 예정이며 이를 감안한 당사의 부채비율은 45.4% 수준으로 추가 확대될 가능성이 높습니다. 다만, 이는 2019년 6월말 제1기 감사보고서 재무제표에서 회사채 발행만을 고려하여 추정한 정보로 실제 회계감사인의 감사를 통한 2019년 9월말(제2기 반기) 검토보고서, 2019년 12월말(제2기) 감사보고서 상의 비율은 상이할 수 있습니다.

구분
2019년 06월말 기준
부채확대
(1,700억원 발행기준)
신고서 제출일 
시점 추정규모

자기자본
431,207,540,747
-
431,207,540,747

총 부채
25,637,829,792
170,000,000,000
195,637,829,792

(주) 회사채 발행 부채확대만을 고려한 것으로, 회사의 경상손익 발생 등 기타 사유로 인한 자본/부채 확대, 축소 등은 고려하지 않았습니다. 본 자료는 투자자 참고용도로 제시되는 수치이며, 2019년 9월말 검토보고서 및 2019년말 감사보고서 상의 수치와 상이할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

한편, 당사는 최초 부동산 취득 시 취득자금을 차입조달이 아닌 현물출자 유상증자를 통해 취득하였으며, 이에 따라 제1기(2019.03.29~2019.06.30) 기준 당사의 이자보상비율은 41.2배를 기록하고 있습니다.

구분
제1기
(2019.03.29~2019.06.30)

영업이익 (A)
1,549,009,927

이자비용 (B)
37,616,036

이자보상비율 (A/B)
41.2

출처: 당사 제1기 감사보고서 (2019.06)

당사의 부채비율 및 이자보상비율은
양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후
임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성
이 존재합니다.

[임대차계약 관련 위험]

다. 당사의

부
동산 임대차계약은 Triple Net 방식
에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간은 11년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서
향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 당사가 2019년 5월 31일 공시한 "특수관계인에대한부동산임대" 공시에 따르면, 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 1.5%의 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한
임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성
이 존재합니다.

당사와 롯데쇼핑(주) 간에 체결된 "롯데백화점 강남점" 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초합니다. Triple Net Lease란, 임차인이 임대료 이외에 재산세, 보험, 수리유지비를 부담하는 조건의 임대차계약입니다. 당사가 2019년 05월 31일 공시한 "[정정]특수관계인에대한부동산임대" 공시 내용은 다음과 같습니다.

[정정]특수관계인에대한부동산임대 - 전자공시시스템

(단위 : 백만원)

1. 거래상대방
롯데쇼핑(주)
회사와의 관계
계열회사

2. 부동산 임대내역
가. 임대일자
2019.05.30

나. 임대목적물
롯데백화점 강남점 토지, 건물, 부속물 및 조형물

다. 소재지
서울 강남구 대치동

라. 거래내역
임대기간
2019.05.30~2030.05.30 (11년간)

거래금액
22,559

- 보증금
22,095

- 연간임대료
22,095

3. 거래의 목적
롯데쇼핑(주)로부터 현물출자받은 롯데백화점 강남점(이하 "임대차목적물")을 롯데쇼핑㈜에 임대하여 회사는 임대 수익을 창출하고 롯데쇼핑㈜는 임대차목적물을 현물출자 전과 동일하게 영업할 수 있도록 하기 위함 (현물출자 관련 특수관계인의 유상증자 참여, 특수관계인으로부터의 자산양수 공시 참조)

4. 이사회 의결일
2019.05.09

- 사외이사 참석여부
참석(명)
회사는 부동산투자회사법 제14조의3에 따라 법인이사, 감독이사 제도를 도입하여 법인이사 1인, 감독이사 2인을 선임하고 있고, 동법 제14조의3 제1항에 따르면 법인이사, 감독이사 제도를 도입한 부동산투자회사는 이사를 두지 아니하도록 규정되어 있으므로, 회사에는 사외이사가 없어 해당 사항 없음

불참(명)
상동

- 감사(감사위원)참석여부
감독이사 2인 참석 (부동산투자회사법 제14조의3 제1항에 따라 법인이사, 감독이사 제도를 도입한 부동산투자회사는 이사와 감사를 두지 아니하고 동법 제14조의7에 따라 감사의 직무를 감독이사가 수행함)

5. 기타
- 회사는 거래상대방으로부터 롯데백화점 강남점 토지, 건물,부속물 및 조형물(임대차목적물)을 현물출자받음과 동시에 거래상대방에게 임대차목적물을 임대함.

- 상기 2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임.
 거래금액 산출근거 : 연간 임차료(초년차 임차료) + 환산 연간임차료
 [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(2.1%)]

- 본 임대차 계약의 계약기간은 11년이나, 향후 임대인과 임차인의 합의 여하에 따라 임대인이 임차인으로부터 임차인 소유의 타 부동산(이하 "관련매장")을 추가 매수하고 본 임대차계약의 임대차목적물과 관련매장을 통합한 '관련매장' 임대차 계약이 체결되는 경우, 본 계약의 임대차 기간은 관련매장 임대차계약의 임대차 개시일에 자동 종료되며, '관련매장'임대차계약에 따라 임대차목적물에 대한 임대가 계속될 예정임. 이에 따라 향후 상기 2. 라. 거래내역은 변동될 수 있음.

- 임대차목적물의 현물출자에 대한 공정거래위원회의 기업결합 승인, 법원의 현물출자 인가, 회사의 영업을 위한 국토교통부의 부동산투자회사 영업인가가 이행되어, 본 임대차계약은 효력을 발생함.

※ 관련공시일
-

출처: 금융감독원 전자공시시스템

상기 공시에 따르면, 당사는 롯데백화점 강남점을 현물출자 유상증자 형태로 롯데쇼핑(주)로부터 양수하였으며, 롯데쇼핑(주)가 롯데백화점 강남점에서 동일하게 영업할 지속할 수 있도록 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약기간은 11년이나, 향후 임대인과 임차인의 합의 여하에 따라 임대인이 임차인으로부터 임차인 소유의 타 부동산("관련매장")을 추가 매수하고 본 임대차계약의 임대차목적물과 관련매장을 통합한 '관련매장' 임대차 계약이 체결되는 경우, 본 계약의 임대차 기간은 관련매장 임대차계약의 임대차 개시일에 자동 종료되며, '관련매장' 임대차계약에 따라 임대차목적물에 대한 임대가 계속될 예정임을 명시하고 있습니다. 이에 따라 롯데쇼핑(주)로부터 "관련매장"을 추가 매수할 시 임대차계약이 변경될 가능성이 존재하며, 그에 따라 임대료 또한 변경될 가능성이 존재합니다.

또한, 당사의 부동산 임대차계약 기간은 11년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서 향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 즉, 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 1.5%의 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

한편, 임대차계약 기간 만료 이후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다. 또한, 신규 임차인을 찾는 데 상당한 시간이 소요될 수 있고, 공실 기간이 발생할 수 있습니다. 당사가 소유한 매장을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있고, 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사는 합리적 판단에 근거하여 보유 부동산에 대하여 임대차계약을 체결하였으나, 금리 혹은 물가상승률 등이 당사가 예상한 수준보다 상승할 경우 향후 당사의 임대차계약은 공정한 시장 임대료를 반영하지 못할 가능성이 존재합니다. 또한, 임대차계약 기간 만료 시 임대차계약 갱신, 타 임차인에 대한 재임대 등이 발생할 수 있으며 이에 따라 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 인지하시기 바랍니다.

[기업공개 추진 관련 회사위험]

라. 증권신고서 제출일 현재,
당사는 롯데쇼핑으로부터 부동산을 매입할 목적으로 논의를 진행하고 있으며, 금번 담보부사채로 유입되는 금액 이외의 부족한 자금에 대해서는 차입, 자본조달 등을 검토하고 있습니다.
구체적인 조달방안에 대해서는 현재로서는 예측하기 어려운 상황
이며, 기업공개 또한 자금조달 방안의 한 방안으로
금번 담보부사채 발행 이외의 자금조달이 여의치 않을 경우 당사의 추가 부동산 매입 관련 재무 부담이 가중될 가능성
이 존재합니다. 한편, 언론보도에 따르면 당사의 기업공개 가능성에 대해서도 지속적으로 제기되고 있으며, 당사는 2019년 7월 8일 이사회 안건으로 IR대행사 선정, IPO IR/PR 컨설팅 계약을 체결하는 등 제반 업무는 진행하고 있는 상황입니다.

증권신고서 제출일 현재
당사의 기업공개 일정, 공모규모 관련해서는 미정인 상황
으로
향후
기업공개 추진 시 공시를 통해 투자자께 안내 드릴 예정
입니다.

증권신고서 제출일 현재,
당사는 롯데쇼핑으로부터 부동산을 매입할 목적으로 논의를 진행하고 있으며, 금번 담보부사채로 유입되는 금액 이외의 부족한 자금에 대해서는 차입, 자본조달 등을 검토하고 있습니다.
구체적인 조달방안에 대해서는 현재로서는 예측하기 어려운 상황
이며, 기업공개 또한 자금조달 방안의 한 방안으로
금번 담보부사채 발행 이외의 자금조달이 여의치 않을 경우 당사의 추가 부동산 매입 관련 재무 부담이 가중될 가능성
이 존재합니다.

한편, 언론보도에 따르면 당사의 기업공개 가능성에 대해서도 지속적으로 제기되고 있으며, 당사는 2019년 7월 8일 이사회 안건으로 IR대행사 선정, IPO IR/PR 컨설팅 계약을 체결하는 등 제반 업무는 진행하고 있는 상황입니다.

증권신고서 제출일 현재
당사의 기업공개 일정, 공모규모 관련해서는 미정인 상황
으로
향후
기업공개 추진 시 공시를 통해 투자자께 안내 드릴 예정
입니다.

(2) 롯데쇼핑 - 회사위험

[롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]

마. 롯데쇼핑의 수익성을 살펴보면
2019년 1분기 연결기준 매출액은 4조 4,468억원으로 전년동기 4조 3,342억원 대비 2.6% 증가하였으나, 영업이익은 2,053억원으로 전년동기 2,211억원 대비 7.1% 감소하여 수익성이 다소 악화되었습니다. 이는
유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등으로 영업수익성 개선이 어렵기 때문입니다. 동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때,
동사의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.

롯데쇼핑의 수익성을 살펴보면 2019년 1분기 연결기준 매출액은 4조 4,468억원으로 전년동기 4조 3,342억원 대비 2.6% 증가하였으나, 영업이익은 2,053억원으로 전년동기 2,211억원 대비 7.1% 감소하여 수익성이 다소 악화되었습니다. 이는 유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등으로 영업수익성 개선이 어렵기 때문입니다.

[수익성 지표(연결기준)]

(단위: 백만원,%)

구분
2019년 1분기
2018년 1분기
2018년
2017년
2016년

매출액
4,446,822
4,334,171
17,820,781
17,926,063
22,976,035

매출원가
2,605,609
2,481,267
10,313,111
10,299,185
15,358,429

매출총이익
1,841,212
1,852,904
7,507,670
7,626,877
7,617,605

판매비와관리비
1,635,609
1,630,779
6,911,701
6,825,621
6,740,489

영업이익
205,255
221,058
597,004
801,038
904,585

기타수익
41,120
9,876
60,480
104,821
125,420

기타비용
52,889
19,622
692,989
595,960
373,561

금융수익
58,266
78,895
278,915
361,803
194,139

금융비용
146,199
114,337
411,620
482,943
343,836

당기순이익(손실)
109,173
(9,916)
(464,997)
(20,637)
246,875

매출총이익률
41.4%
42.8%
42.1%
42.5%
33.2%

영업이익률
4.6%
5.1%
3.4%
4.5%
3.9%

당기순이익률
2.5%
-
-
-
1.1%

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주) 2019년 1분기, 2018년 1분기 및 2018년 연결기준 손익계산서는 2018년 9월에 진행된 중국할인점 부문 매각에 따라 중국할인점 부문에서 발생한 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 2017년 분할 계획에 따라 분할되는 투자사업부문 관련 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 비교 표시되는 기간의 포괄손익계산서는 재작성되었습니다

2018년 경우 동사의 연결기준 매출액은 전년대비 0.6% 감소한 17조 8,208억원을 기록하였으며, 영업이익은 전년대비 25.5% 하락한 5,970억원을 기록하였습니다. 이는 국내외 소비심리 부진으로 백화점 및 할인점의 실적부진에 기인하는 것으로 판단됩니다.

[영업이익률 추이(연결기준)]

구분
2019년 1분기
2018년 1분기
2018년
2017년
2016년

영업이익률
4.6%
5.1%
3.4%
4.5%
3.9%

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주) 2019년 1분기, 2018년 1분기 및 2018년 연결기준 손익계산서는 2018년 9월에 진행된 중국할인점 부문 매각에 따라 중국할인점 부문에서 발생한 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 2017년 분할 계획에 따라 분할되는 투자사업부문 관련 손익을 중단영업으로 분류하였으며, 비교 표시되는 기간의 포괄손익계산서는 재작성되었습니다

동사의 연결기준 영업이익률은 2011년 7.6%를 기록하였으나 2019년 1분기에는 4.6%를 기록하였습니다. 국내의 경기침체에 따른 내수경기 위축 및 해외사업 손실 지속
등으로 인하여 영업실적이 부진한 모습을 보이고 있습니다.

사업부문별 수익성을 분석해보면 백화점부문의 매출비중은 2019년 1분기 연결기준 17.4% 수준이나, 영업이익 비중은 77.4%에 달하며 전체적으로 백화점부문에 대한 이익의존도가 매우 높은 수준입니다. 최근 저성장 기조 장기화에 따른 민간소비 감소, 유통 채널간 경쟁심화에도 불구하고 오프라인 점포 운영혁신 등에 따라 기존점 매출 증가 및 판매비와 관리비가 감소함에 따라 2019년 1분기 백화점부문의 영업이익률은 약 20.6%로 전년동기의 17.4% 대비 개선된 모습을 보였습니다. 동사 영업이익의 상당 부분이 백화점 사업부에서 창출되고 또한 이러한 국내 민간소비 심리 둔화 등에 따라 백화점 사업부의 영업실적이 부진할 시 향후 동사는 영업이익률이 악화될 수 있다는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 

[사업부문별 수익성 추이(연결기준)]

(단위: 백만원,%)

사업부문
구 분
2019년 1분기
2018년 1분기
2018년
2017년
2016년

금 액
비 중
금 액
비 중
금 액
비 중
금 액
비 중
금 액
비 중

백화점
매출액
772,130
17.4
821,812
19.0
3,231,815
18.1
3,204,171
17.9
8,029,764
34.9

영업이익
158,844
77.4
143,251
64.8
424,806
71.2
395,619
49.4
614,359
67.9

할인점
매출액
1,592,411
35.8
1,552,439
35.8
6,342,287
35.6
6,577,411
36.7
8,200,736
35.7

영업이익
19,789
9.6
(43,725)
(19.8)
(287,402)
(48.1)
(228,585)
(28.5)
(96,649)
(10.7)

전자제품전문점
매출액
1,036,958
23.3
952,486
22.0
4,112,678
23.1
4,099,341
22.9
3,939,442
17.1

영업이익
24,279
11.8
41,378
18.7
186,481
31.2
207,463
25.9
174,540
19.3

슈퍼
매출액
474,162
10.7
489,989
11.3
1,975,447
11.1
2,071,411
11.6
2,189,249
9.5

영업이익
(17,462)
(8.5)
(9,667)
(4.4)
(62,137)
(10.4)
(4,682)
(0.6)
1,422
0.2

기타 (주1)
매출액
571,161
12.8
529,840
12.3
2,183,247
12.2
2,227,973
12.3
1,755,138
7.8

영업이익
20,853
10.2
(25,383)
(11.4)
33,878
5.6
160,253
20.0
69,621
7.7

합계
매출액
4,446,822
100.0
4,346,566
100.3
17,845,474
100.1
18,180,307
101.4
24,114,329
105.0

영업이익
206,303
100.5
105,854
47.9
295,626
49.5
530,068
66.2
763,293
84.4

중단손익
매출액
-
-
(12,395)
(0.3)
(24,692)
(0.1)
(254,244)
(1.4)
(1,138,294)
(5.0)

영업이익
(1,048)
(0.5)
115,204
52.1
301,378
50.5
270,970
33.8
141,292
15.6

연결
매출액
4,446,822
100.0
4,334,171
100.0
17,820,781
100.0
17,926,063
100.0
22,976,035
100.0

영업이익
205,255
100.0
221,058
100.0
597,004
100.0
801,038
100.0
904,585
100.0

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주1) 기타는 연결조정금액을 포함합니다.
주2) 공통자산 및 비용배부 기준 : 공통자산 및 비용은 각 사업부문별 귀속이 명확한 경우에는 직접 귀속시키고, 귀속여부가 불분명한 경우에는 별도의 배부기준 (매출액 비율, 인건비 비율 등)을 적용하여 각 사업부문에 배부합니다.

동사는 포화된 국내 시장에서의 한계를 극복하기 위해 동남아, 중국 지역 등으로 백화점과 마트사업을 확장하고 있으나 실적 부진이 계속해서 이어져가고 있습니다. 동사는 해외사업 수익성 개선을 위해 중국 마트 사업 매각을 완료하였으며, 2018년 4월 27일과 5월 11일 화북법인과 화동법인의 매각 결정을 공시하였습니다. 이후 2018년 8월 상해·북경 점포 법인매각 및 2018년 9월 심양·중경 점포를 폐점함에 따라 2019년 1분기말 기준 운영중인 중국 점포는 없습니다. 동사는 중국 롯데마트 법인 매각 이후 향후에는 견고한 성장세를 보이고 있는 동남아시아 지역의 집중, 사업 확장을 위해 수익성 개선을 도모하고자 합니다. 

과거 동사가 운영하던 중국 마트 실적 저조 사유는 사드 배치로 인한 중국내 영업정지 및 소비자의 부정적 인식이 증가되었기 때문입니다. 2016년 7월 정부의 THAAD(사드 / Terminal High Altitude Area Defense, 고고도미사일방어 체계) 배치 발표 이후, 우리나라와 중국의 국제 관계는 매우 불안정한 상황이 지속되고 있습니다. 중국 정부의 공식적인 발표는 없었으나 중국은 비관세 장벽을 높이는 등 국내 기업에 보다
엄격한 규제 잣대를 적용하고 있어, 중국과 연관 있는 대부분의 사업분야에서 피해가
발생하고 있는 것으로 판단됩니다.

전술한 바를 바탕으로 수익성 측면을 종합적으로 분석해보면 동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일
것이라는 점, 주요 진출국인 중국의 소비 심리가 여전히 침체되어 있다는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 동사의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다. 

[롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]

바.
롯데쇼핑은 적극적인 투자기조가 수년간 이어지는 가운데 과거 하이마트 인수, CS유통 인수 등 대규모 투자를 집행하였습니다. 또한,
해외(중국, 베트남, 인도네시아, 러시아)에서의 백화점, 대형마트 사업의 경쟁력 강화를 위한 신규출점 및 타법인 인수로 인하여 투자부담이 증대되었습니다. 동사의 2019년 1분기말 별도기준 부채비율은 139.6%로 2018년의 88.9% 대비 다소 큰폭으로 상승했습니다. 동사의 2019년 1분기말 연결기준 총 차입금은 5조 6,750억원이며, 이중 유동성사채를 포함한 유동성차입금이 1조 9,322억원으로 총 차입금 중 25.4%를 차지하고 있습니다. 동사는 투자에 필요한 자금의 상당부분을 영업에서 창출되는 현금흐름을 통해 대응 가능할 것으로 전망되나,
지속적인 경기 저성장 기조로 인하여 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인
이되어 차입금 증가로 이어질 가능성이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

동사는 과거 하이마트 인수, CS유통 인수 등 대규모 투자를 집행하였으며, 이후에도 해외(중국, 베트남, 인도네시아, 러시아)에서의 백화점, 대형마트 사업의 경쟁력 강화를 위한 신규출점 및 타법인 인수로 인하여 투자부담이 증가하였습니다. 이후 2013년 11월 15일 2,700억원 규모의 사모 후순위 신종자본증권 발행, 2014년 보유 백화점 및 할인점 점포의 자산유동화, 2015년 이후 투자규모 조절 등을 통해 차입규모 확대를 통제하고 있습니다. 동사의 2019년 1분기말 별도기준 부채비율은 139.6%로 2018년의 88.9% 대비 다소 큰폭으로 상승했습니다. 

[재무안정성 지표]

(단위: 백만원, %)

구분
연결기준
별도기준

2019년 1분기
2018년
2017년
2016년
2019년 1분기
2018년
2017년
2016년

자산총계
33,073,267
26,259,309
27,948,488
41,915,907
27,551,803
21,862,437
22,820,867
25,982,810

부채총계
20,667,378
13,831,936
14,597,135
24,651,865
16,052,397
10,290,230
10,308,880
10,477,056

자본총계
12,405,889
12,427,373
13,351,353
17,264,042
11,499,407
11,572,207
12,511,986
15,505,754

유동성차입금
1,932,210
1,980,154
3,078,792
5,058,613
1,387,549
1,457,243
1,468,536
1,226,182

비유동성차입금
5,675,042
5,814,745
4,588,892
9,424,335
4,008,587
3,883,374
3,096,885
3,089,076

총차입금
7,607,252
7,794,899
7,667,684
14,482,948
5,396,136
5,340,617
4,565,421
4,315,257

부채비율
166.6%
111.3%
109.3%
142.8%
139.6%
88.9%
82.4%
67.6%

차입금의존도
23.0%
29.7%
27.4%
34.6%
19.6%
24.4%
20.0%
16.6%

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주1) 부채비율(%)= (부채총액/자본총계)x100
주2) 차입금의존도(%)= (총차입금/총자산)x100
주3) 2017년 연결기준 재무상태표는 2017년 10월에 진행된 분할합병에 따라 분할되는 투자사업부문 (편의점 사업부문, 금융사업부문 등)이 롯데지주로 이전되어 해당 사업의 자산 및 부채가 감소하였습니다.

동사의 2019년 1분기말 연결기준 총 차입금은 5조 6,750억원이며, 이중 유동성사채를 포함한 유동성차입금이 1조 9,322억원으로 총 차입금 중 25.4%를 차지하고 있습니다. 2019년 1분기말 별도기준 동사의 유동성 사채를 포함한 유동성차입금은 1조 3,875억원으로 전체 차입금의 25.7%를 차지하고 있습니다. 동사는 투자에 필요한 자금의 상당부분을 영업에서 창출되는 현금흐름을 통해 대응 가능할 것으로 전망되나, 지속적인 경기 저성장 기조로 인하여 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인이 되어 차입금 증가로 이어질 가능성이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[차입금 및 사채내역(연결기준)]

(단위: 백만원, %)

구 분
2019년 1분기
2018년

단기차입금
560,349
690,008

유동성장기차입금
358,341
324,954

유동성현재가치할인차금
-
(130)

유동성사채
1,013,780
965,430

유동성사채할인발행차금
(261)
(108)

유동부채 계
1,932,210
1,980,154

장기차입금
1,277,053
1,549,093

현재가치할인차금
(2,079)
(2,393)

사채
4,437,443
4,307,214

사채할인발행차금
(10,335)
(8,118)

사채상환할증금
7,681
7,681

교환권조정
(34,722)
(38,732)

비유동부채 계
5,675,042
5,814,745

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

[ 차입금 및 사채내역(별도기준) ]

(단위: 백만원, %)

구 분
2019년 1분기
2018년

단기차입금
100,000
250,000

유동성장기차입금
-
100,000

유동성사채
1,317,380
1,139,030

유동성사채할인발행차금
(2,791)
(2,763)

유동성사채상환할증금
7,681
7,681

교환권조정
(34,722)
(36,705)

유동부채 계
1,387,549
1,457,243

장기차입금
591,824
590,318

현재가치할인차금
(226)
(259)

사채
3,422,503
3,298,184

사채할인발행차금
(5,514)
(4,869)

비유동부채 계
4,008,587
3,883,374

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

한편, 2019년 1분기말 및 2018년말 별도기준 동사의 차입금 및 사채 현황 및 상환계획은 아래와 같습니다.

<단기차입금 내역>

(단위: 백만원)

차입처
내 역
연이자율(%)
2019년 1분기
2018년

신한은행
어음차입금
91일 CD금리 + 0.36
50,000
50,000

케이티비증권
어음차입금
2.24~2.28
50,000
200,000

합 계
100,000
250,000

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

<장기차입금 내역>

(단위: 백만원)

차입처
내 역
연이자율(%)
2019년 1분기
2018년

주식회사 롯데(일본)
외화장기차입금
3M Tibor + 1.23
102,824
101,318

미즈호코퍼레이트은행
원화장기차입금
1.98
-
100,000

DB금융투자
원화장기차입금
2.46
150,000
150,000

미즈호코퍼레이트은행
원화장기차입금
2.35
165,000
165,000

미즈호코퍼레이트은행
원화장기차입금
2.44
174,000
174,000

소 계
591,824
690,318

현재가치할인차금
(226)
(259)

총 장부금액
591,598
690,059

유동성장기차입금
-
(100,000)

합 계
591,598
590,059

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

<사채 내역>

(단위: 백만원)

종 류
만기일
연이자율(%)
2019년 1분기
2018년

제59-3회 원화사채
2019.08.07
3.33
200,000
200,000

제63-2회 원화사채
2019.07.02
3.08
200,000
200,000

제65-1회 원화사채
2020.03.03
2.26
160,000
160,000

제65-2회 원화사채
2022.03.03
2.45
240,000
240,000

제66-1회 원화사채
2020.06.23
2.4
130,000
130,000

제66-2회 원화사채
2022.06.23
2.64
50,000
50,000

제66-3회 원화사채
2025.06.23
2.98
140,000
140,000

제68회 원화사채
2020.07.31
2.4
110,000
110,000

제69-1회 외화사채
2019.01.29
3M USD Libor+0.55
-
111,810

제69-2회 외화사채
2019.01.29
3M USD Libor+0.02
-
111,810

제70-1회 원화사채
2019.04.04
1.77
100,000
100,000

제70-2회 원화사채
2021.04.04
2.02
170,000
170,000

제70-3회 원화사채
2026.04.04
2.48
70,000
70,000

제71회 외화사채
2019.11.29
1M USD Libor
113,780
111,810

제72-1회 원화사채
2020.01.23
1.94
240,000
240,000

제72-2회 원화사채
2022.01.23
2.36
160,000
160,000

제73-1회 원화사채
2020.06.15
2.11
110,000
110,000

제73-2회 원화사채
2022.06.15
2.5
150,000
150,000

제73-3회 원화사채
2024.06.15
2.69
100,000
100,000

제74회 원화사채
2022.06.29
2.48
50,000
50,000

제75회 원화사채
2024.08.07
2.74
150,000
150,000

제76-1회 외화사채
2021.05.21
3M USD Libor
113,780
111,810

제76-2회 외화사채
2021.05.21
3M USD Libor+0.95
199,115
195,668

제77-1회 원화사채
2021.05.28
2.64
160,000
160,000

제77-2회 원화사채
2023.05.30
2.96
310,000
310,000

제77-3회 원화사채
2028.05.30
3.47
100,000
100,000

제78-1회 외화사채
2021.08.17
3M USD Libor
182,048
178,896

제78-2회 외화사채
2021.08.28
3M USD Libor + 0.95
113,780
111,810

제79회 원화사채
2033.08.07
3.55
70,000
70,000

제80회 원화사채
2038.08.29
3.4
30,000
30,000

제81회 외화사채
2022.01.28
3M USD Libor
113,780
-

제82-1회 원화사채
2022.01.28
2.09
110,000
-

제82-2회 원화사채
2024.01.30
2.29
150,000
-

제82-3회 원화사채
2029.01.30
2.73
140,000
-

교환사채(주)
2023.04.04
-
303,600
303,600

소 계
4,739,883
4,437,214

사채할인발행차금
(8,305)
(7,632)

사채상환할증금
7,681
7,681

교환권조정
(34,722)
(36,705)

총 장부금액
4,704,538
4,400,558

유동성사채
(1,287,549)
(1,107,243)

합 계
3,416,989
3,293,315

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주) 동사는 종속기업인 롯데하이마트의 주식을 기초자산으로 하는 교환사채를 발행하였습니다.

한편 동사는 종속기업인 롯데하이마트의 주식을 기초자산으로 하는 교환사채를 발행한 바 있으며, 2018년 1월 24일 만기로 모두 상환을 완료하였으며, 동사는 2018년 3월 14일 이사회 결의에서 롯데하이마트의 주식을 기초자산으로 하는 교환사채를 발행할 것을 결정하였습니다. 2018년 3월 15일 주요사항보고서를 통하여 동 사항을 공시하였으며, 교환사채 발행금액은 3,036억원입니다. 자세한 사항은 다음과 같습니다.

<교환사채 상세 내역>

구 분
내 용

1. 사채의 종류
기명식무보증무담보 해외교환사채

2. 사채의 권면총액(원)
303,600,000,000

3. 사채의 이율
표면이자율
0%

만기이자율
0.50%

4. 만기일
2023년 04월 04일

5. 원금상환방법
1. 만기상환: 만기까지 조기상환사유가 발생하지 아니하고 교환권을 행사하지 아니한 사채의 원리금에 대하여 만기일에 일시 상환

2. 조기상환: 동사의 조기상환권(Call Option) 및 사채권자의 조기상환청구권(Put Option) 있음.

6. 투자자의 조기상환권
사채권자의 조기상환청구권(Put Option): 다음의 사유 발생시 조기상환청구권 행사 가능
- 납입일로부터 3년 후(2021년 04월 04일)
- 회사의 지배권 변동(Change of Control)이 발생하는 경우
- 회사발행주식이 상장폐지되거나 30 연속 거래일 이상 거래정지되는 경우

7. 발행자의 조기상환권
다음의 사유 발생시 조기상환 가능
- 납입일로부터 3년 후 (2021년 04년 04일)부터 사채 만기일 30영업일 전까지 30연속 거래일의 기간 동안 교환대상 주식 종가가 조기상환을 적용한 사채권면금액을 교환비율로 나눈 금액의 130%이상인 날이 20 거래일 이상일 경우
- 미상환사채잔액이 총 발행총액의 10% 미만인 경우
(Clean Up Call)
- 관련 법령의 개정 등으로 인한 추가조세부담사유가 발생하는 경우

8. 교환에 관한 사항
교환비율 (%)
100

교환가액 (원/주)
85,840

교환대상
롯데하이마트 주식회사 보통주식

교환청구기간
시작일
2018년 05월 14일

종료일
2023년 03월 24일

교환가액 조정에 관한 사항
주식배당 등 사유발생시 사채인수계약서에서 정한 바에 따라 조정

출처: 금융감독원 Dart 공시

<별도기준 장기차입금 및 사채 연도별 상환계획>

(단위: 백만원)

구 분
장기차입금
사채
합 계

2019.04.01 ~ 2020.03.31
-
1,317,380
1,317,380

2020.04.01 ~ 2021.03.31
150,000
350,000
500,000

2021.04.01 ~ 2022.03.31
441,824
1,562,503
2,004,327

2022.04.01 ~ 2023.03.31
-
250,000
250,000

2023.04.01 이후
-
1,260,000
1,260,000

합 계
591,824
4,739,883
5,331,707

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

한편, 2019년 1분기말 기준 동사가 진행중인 투자 및 향후 투자계획은 아래와 같으며, 신고서 제출일 현재 투자계획의 중요한 변동사항은 없습니다. 

[현재 진행중인 투자]

(기준일 : 2019년 03월 31일)
(단위: 억원)

사업부문
구분
투자기간
투자대상 자산
투자효과
총투자액
기투자액
향후투자액
비 고

백화점
신규투자
2019년-2021년
유형자산
매출증대
6,176
75
6,101
-

할인점
신규투자
2019년-2021년
유형자산
매출증대
1,824
28
1,796
-

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서
주1) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.
주2) 국내 신규 투자 계획이며, 경상투자와 출자 및 해외 투자 계획은 포함되지 않았습니다.

[향후 투자 계획]

(기준일 : 2019년 03월 31일)
(단위: 억원)

사업부문
계획명칭
예상투자총액
연도별 예상투자액
투자효과
비 고

자산형태
금액
2019년
2020년
2021년

백화점
신규,경상투자 外
유형자산 外
13,634
4,276
5,114
4,245
매출증대
-

할인점
신규,경상투자 外
유형자산 外
4,668
1,784
1,584
1,300
매출증대
-

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서
주) 상기 계획은 향후 경영상황에 따라 변동될 수 있습니다.

동사는 백화점, 할인점을 중심으로 하여 핵심 사업역량을 강화해 왔으며, 향후에도 지속적으로 신규점포를 확장 할 예정입니다. 그러나 유통산업의 특성상 외형 확장은 곧 비용 부담으로 연결되어 실적이 둔화될 경우 고정비 부담으로 인해 영업이익에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다. 동사는 백화점 중심의 사업 구조를 아울렛 중심으로 재정비해 성장을 이어가고 있으나, 경기둔화의 영향으로 인해 외형 확대 및 신규 투자에 비해 매출 신장세가 뒷받침 되어주지 못할 경우 동사의 수익성 감소의 요인이 되고, 고정비 부담 및 차입금 증가로 이어질 가능성이 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

한편, 동사가 보유한 2019년 1분기말 별도기준 현금 및 현금성자산은 약 1조 122억원으로 2018년말 1조 1,231억원 대비하여 1,109억원 감소하였습니다. 이는 동사의 2019년 1분기 중 영업활동현금흐름이 양(+)의 현금흐름으로 순유입을 나타낸 반면, 투자활동현금흐름 및 재무활동현금흐름이 순유출을 기록한 것에서 기인합니다.

[ 별도기준 현금흐름 추이 ]

(단위: 백만원)

구분
2019년 1분기
2018년
2017년
2016년

기초 현금 및 현금성자산
1,005,320
1,687,990
882,890
578,618

영업활동으로 인한 현금흐름
311,061
(351,168)
1,655,873
1,218,462

투자활동으로 인한 현금흐름
(107,580)
(68,814)
(1,073,607)
(555,543)

재무활동으로 인한 현금흐름
(198,538)
(144,911)
222,039
(358,649)

현금및현금성자산에 대한 환율변동효과
1,970
1
795
3

기말 현금 및 현금성자산
1,012,233
1,123,098
1,687,990
882,890

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서

상기 전술한 바와 같이, 중단기적으로 영업수익 창출능력을 상회하는 투자에 대한 재무적 부담, 실적 둔화에 따른 고정비 부담 및 차입금 증가 등의 가능성을 배제할 수 없으며, 이는 동사의 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]

사.
롯데쇼핑의 2019년 1분기말 연결기준 대손충당금 설정률은 4.9%로, 향후 회수가 지연되거나 불가능해지면 동사의 대손충당금 설정률 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 동사의 2019년 1분기말 재고자산 평가손실충당금은 683억원으로, 2018년말의 670억원 대비 소폭 증가하였습니다. 2019년 1분기말 기준 재고자산 장부금액 대비 충당금 설정비율은 4.8% 수준이며 재고자산회전율이 7.7회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단되나,
동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

롯데쇼핑의 2019년 1분기말 연결기준 대손충당금 설정액은 1,370억원으로 채권 등에 대한 설정률은 4.9%입니다. 2018년말 대손충당금 설정액과 설정률은 각각 1,518억원으로 채권에 대한 설정률은 5.5%이며, 2017년말 대손충당금 설정액은 236억원으로 설정률은 1%입니다.

한편, 대손충당금설정 대상 자산규모는 카드금융자산이 2017년말 소유주분배예정자산으로 재분류됨에 따라 대손충당금 설정 대상 자산이 크게 감소하였으나, 2019년 1분기말 연결기준 2조 7,877억원으로 2017년말 대비 19.3% 증가하여 총자산 대비 8.4%를 차지하고 있습니다. 이는 동사가 중국 할인점 부문 매각을 진행함에 따라 수령하지 못한 매각대금이 미수금으로 분류되었기 때문입니다. 동사는 미수금 총액 4,940억원 중 25.4%에 해당하는 1,254억원에 대하여 대손충당금을 설정하고 있습니다.

매출채권 및 기타채권 등이 동사의 자산에서 차지하는 비중은 높지 않으나, 향후 회수가 지연되거나 불가능해지면 동사의 대손충당금 설정률 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 

[대손충당금 설정현황(연결기준)]

(단위 : 백만원, %)

구 분
계정과목
채권 총액
대손충당금
대손충당금
설정률

2019년 
1분기
매출채권
636,164
5,394
0.8

미수금
494,009
125,422
25.4

유동성리스채권
28,611
-
0.0

단기대여금
239
34
14.2

선급금
26,045
-
-

미수수익
11,286
-
-

장기미수금
40
-
-

비유동성리스채권
170,092
-
-

장기대여금
32,335
1,950
6.0

보증금
1,301,379
1,642
0.1

장기선급금
87,457
2,592
3.0

합 계
2,787,657
137,034
4.9

2018년
매출채권
666,677
5,252
0.8

미수금
593,226
135,253
22.8

단기대여금
6,530
5,034
77.1

선급금
28,238
-
-

미수수익
10,760
108
1.0

장기미수금
40
-
-

장기대여금
45,303
1,950
4.3

보증금
1,336,426
1,642
0.1

장기선급금
68,411
2,592
3.8

합 계
2,755,611
151,831
5.5

2017년
매출채권
732,581
3,967
0.5

미수금
154,933
13,091
8.4

단기대여금
24,123
34
0.1

선급금
18,331
-
-

미수수익
11,826
-
-

장기대여금
32,531
1,950
6.0

보증금
1,263,256
1,642
0.1

장기선급금
99,006
2,895
2.9

합 계
2,336,587
23,579
1.0

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서

동사의 2019년 1분기말 재고자산평가손실충당금은 683억원으로, 2018년말의 670억원 대비 소폭 증가하였습니다. 2019년 1분기말 기준 재고자산 장부금액 대비 충당금 설정비율은 4.8% 수준이며 재고자산회전율이 7.7회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단되나, 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

[재고자산 현황(연결기준)]

(단위: 백만원)

구분
2019년 1분기말
2018년말
2017년말

취득원가
평가손실
충당금
장부금액
취득원가
평가손실
충당금
장부금액
취득원가
평가손실
충당금
장부금액

상품
1,359,865
(38,799)
1,321,066
1,203,551
(37,815)
1,165,735
1,226,022
(44,929)
1,181,093

제품
22,355
(6,221)
16,134
25,570
(6,507)
19,063
18,216
(4,592)
13,624

반제품
303
-
303
150
-
150
-
-
-

재공품
1,116
-
1,116
933
-
933
901
-
901

원재료
8,727
(139)
8,588
6,022
(139)
5,883
964
(52)
911

부재료
754
-
754
551
-
551
-
-
-

저장품
636
-
636
651
-
651
826
-
826

미착품
13,437
-
13,437
9,121
-
9,121
1,592
-
1,592

미분양건물
81,645
(23,094)
58,550
79,413
(22,531)
56,882
3,864
-
3,864

미완성건물
4,088
-
4,088
8,520
-
8,520
151,228
-
151,228

합계
1,492,924
(68,253)
1,424,671
1,334,481
(66,992)
1,267,489
1,403,613
(49,574)
1,354,039

총자산대비 재고자산 구성비율
4.31%
4.83%
4.84%

재고자산회전율(횟수)
7.7 회
7.9 회
4.5회

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서
주1) 재고자산회전율 = [연환산 매출원가÷{(기초재고＋기말재고)÷2}]
주2) 분할합병(2017.10.01)에 따라 금융 사업부문, 편의점 사업부문 등은 동사에서 롯데지주(주)로 이관되었습니다.
주3) 2019년 1분기말 반품예상재고 1,243백만원(2018년말 3,201백만원)이 포함되어 있습니다.

[장기체화재고 등 현황(연결기준)]

(단위: 백만원)

연도
계정과목
취득원가
보유금액
평가손실
기말잔액

2019년 1분기
재고자산
1,492,924
1,492,924
68,253
1,424,671

2018년
재고자산
1,334,481
1,334,481
66,992
1,267,489

2017년
재고자산
1,403,613
1,403,613
49,574
1,354,039

출처: 롯데쇼핑(주) 분기보고서 및 사업보고서

[롯데쇼핑의 영업권 손상차손 관련 위험]

아.
롯데쇼핑은 2018년말 연결기준 약 4,650억원의 당기순손실을 기록하였으며, 이는 무형자산손상차손 등을 반영한 기타비용 6,930억원이 반영된 영향이 큰 것으로 판단됩니다. 이러한 무형자산의 손상비용 인식은 중국사드의 장기화 및 지주사 전환 등 동사의 기업환경에 대한 부정적 사업환경 변화 및 향후 국내외 경제상황의 저성장과 불확실성이 이전과 비교했을때 현저하게 커짐에 따라 K-IFRS(한국채택국제회계기준)회계 기준에 따른 공정한 회계처리를 통하여
국내 GS마트, CS유통 및 PT. LOTTE SHOPPING INDONESIA 등의 영업권에 대한 손상차손을 추가로 인식하게 된 것에서 기인합니다. 2019년 1분기말 연결기준 무형자산손상차손은 인식하지 않았으며, 영업권 장부금액은 1조 6,051억원으로 2018년말 연결기준 영업권 장부금액과 유사합니다.
2
019년 1분기말 기준 동사의 영업권은 각각 전자제품전문점 부문 9,718억원, 백화점 부문 1,928억, 할인점 부문 825억원, 슈퍼 부문에 448억이 배부되어 있습니다. 동사는 매 보고기간 말 영업권 손상검사를 수행하고 있으며, 손상차손 발생 시 무형자산손상차손 증가로 기타비용이 증가하여 동사의 당기순이익에 영향을 미칠 수 있습니다.
동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가적인 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있습니다.

롯데쇼핑의 경우 사업결합으로 취득한 영업권은 사업결합으로 인한 시너지효과의 혜택을 받게 될 것으로 기대되는 각 현금창출단위에 배분합니다. 또한 동사는 사업결합의 결과로 취득한 영업권에 대해서는 자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여, 매 보고기간말 손상검사를 수행하고 있습니다. 매 보고기간 말 영업권 등의 무형자산에서 손상차손이 발생 시, 무형자산손상차손 증가로 기타비용이 증가하게 되어 동사의 수익성 및 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 동사의 연결기준 무형자산 변동내역과 최근 기타비용 추이는 아래와 같습니다.

[무형자산 변동내역(연결기준)]

(단위: 백만원)

과 목
2018년

기초장부금액
취 득
사업결합
상 각
손 상
처 분
기타증(감)(*)
기말장부금액

영업권
1,923,904
83
28,265
-
(348,699)
(101)
(1,632)
1,601,819

산업재산권
137,590
373
2,239
(1,347)
(133)
(1)
97
138,818

시설이용권
221,710
-
-
(18,475)
(42,488)
(165)
193
160,774

회원권
29,081
1,023
524
-
(2,064)
(871)
(118)
27,575

기타의무형자산
113,872
82,562
21,543
(94,397)
(2,208)
(75)
3,193
124,491

합 계
2,426,156
84,041
52,571
(114,219)
(395,592)
(1,213)
1,733
2,053,477

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서
주) 기타증(감)에는 계정간 대체 및 환율변동효과 등이 포함되어 있습니다.

과 목
2017년

기초장부금액
취 득
상 각
손 상
처 분
기타증(감)(*)
인적분할로
인한 변동
기말장부금액

영업권
2,591,950
-
-
(370,958)
(356)
(9,735)
(286,997)
1,923,904

산업재산권
138,201
440
(838)
(70)
-
(29)
(115)
137,590

시설이용권
312,846
-
(23,015)
(68,900)
-
779
-
221,710

회원권
33,690
2,557
-
108
(155)
-
(7,120)
29,081

기타의무형자산
280,010
69,868
(101,709)
(307)
(74)
4,519
(138,435)
113,872

합 계
3,356,698
72,865
(125,562)
(440,127)
(585)
(4,465)
(432,667)
2,426,156

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서
주) 기타증(감)에는 계정간 대체 및 환율변동효과 등이 포함되어 있습니다.

[기타비용 추이(연결기준)]

(단위: 백만원)

구분
2019년 1분기
2018년 1분기
2018년
2017년

외환차손
201
667
1,639
875

외화환산손실
73
197
560
1,157

유형자산처분손실
1,370
930
8,599
6,268

유형자산손상차손
-
-
128,184
65,593

무형자산처분손실
28
186
287
293

무형자산손상차손
281
-
395,487
401,269

리스종료손실
103
-
-
-

매각예정자산손상차손
35,284
-
61,866
2,599

기타비유동자산손상차손
-
-
20,214
28,001

기부금
5,594
5,187
22,444
30,702

기타의대손상각비
28
700
9,127
3,018

잡손실
9,906
12,362
52,905
56,419

기타
50
92
805
2,785

합 계
52,916
20,321
702,117
598,978

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서

동사의 무형자산손상차손의 대부분은 영업권 손상차손에서 발생하였습니다. 2017년
기말 영업권 장부금액은 1조 9,239억원이며, 2018년 기말 영업권 장부금액은 1조 6,018억원입니다. 동사의 2019년 1분기말 영업권 장부금액은 1조 6,051억원으로 전자제품전문점 부문 9,718억원, 백화점 부문 1,928억, 할인점 부문 825억원, 슈퍼 부문에 448억의 영업권이 배부되어 있습니다. 최근 3년간 매년 말 영업권 손상검사 이후 영업부문별 각 현금창출단위에 배부된 영업권은 아래와 같습니다.

[ 영업부문별 영업권 장부금액 ]

(단위: 백만원)

구 분
2019년 1분기
2018년
2017년말
2016년말

백화점
192,828
192,828
192,601
198,464

할인점
82,544
79,433
81,637
326,632

슈퍼
44,780
44,780
-
-

금융사업
-
-
-
113,320

전자제품전문점
971,798
971,798
1,242,973
1,242,973

편의점
-
-
-
202,948

기타
313,133
312,980
406,693
507,613

합 계
1,605,083
1,601,819
1,923,904
2,591,950

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서

상기 영업부문별 각 현금창출단위집단의 사용가치는 해당 현금창출단위집단이 지속적으로 사용됨에 따라 발생할 미래현금흐름의 할인을 통해서 결정되었습니다. 동사는 사업결합으로 취득한 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산, 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는 자산손상을 시사하는 징후와 관계 없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 수행하고 있습니다. 별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 2018년의 사용가치는 2017년에 사용된 가정을 근거로 추정 하였습니다. 사용가치에 대한 계산은 다음의 주요 가정들을 근거로 하였습니다.

* 주요 가정

- 현금흐름은 과거 경험, 실질적인 영업결과와 향후 5년간의 사업계획을 근거로 추정하였습니다.
- 5년간의 수익 성장률은 과거 평균 성장률의 추세를 분석하여 산정하였으며 5년 이후의 현금흐름은 0%~2%(전기 0%~2%)의 성장률을 가정하여 추정하였습니다.
- 현금창출단위당 회수가능금액을 결정하기 위해 각 현금창출 단위별 동종산업 가중평균자본비용을 할인율로 적용하였습니다. 영업부문별 각 현금창출단위의 할인율은 다음과 같습니다.

구 분
2018년
2017년

백화점
6.59% ~ 7.82%
7.17% ~ 8.43%

할인점
7.82% ~ 9.70%
7.17% ~ 11.96%

전자제품전문점
8.50%
7.80%

슈퍼
7.40% ~ 7.82%
7.31~9.94%

기타
8.30% ~ 12.28%
7.17% ~ 16.97%

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서

2018년말 손상검사 결과, 전자제품전문점, 슈퍼 및 기타부문의 회수가능가액이 영업권을 포함한 현금창출단위의 장부금액에 미달하여 손상차손을 인식하였으며, 손상차손은 전액 영업권에 배분되어 무형자산손상차손으로 계상하였습니다. 동사는 2018년말 전자제품전문점 부문에서 2,712억원, 슈퍼 부문에서 697억원, 기타 부문에서 78억원의 영업권 손상차손을 인식하였습니다. 2017년말 및 2018년말 기준 손상이 발생한 영업부문별 각 현금흐름창출단위의 손상차손 및 회수가능액은 다음과 같습니다.

[ 영업부문별 각 현금흐름창출단위의 손상차손 및 회수가능액 ]

(단위: 백만원)

구 분
2018년
2017년

손상차손
회수가능액
손상차손
회수가능액

백화점
-
-
5,863
-

할인점
-
-
239,164
610,601

금융사업
-
-
38,617
1,749,439

전자제품전문점
271,176
1,339,504
-
-

슈퍼
69,747
164,643
74,789
91,261

기타
7,777
115,848
12,526
145,137

합 계
348,699
1,619,994
370,958
2,596,438

출처 : 롯데쇼핑(주) 사업보고서
주) 2017년 발생한 영업권손상차손 중 38,909백만원은 중단영업손익에 반영되어 있습니다.

동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가적으로 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 영업실적 저하에 따른 손상차손 인식과 같은 기타비용 증가가 동사의 수익성 및 재무안정성에 영향을 미칠 수 있음을 인지하시기 바랍니다.

(3) 롯데그룹 - 회사위험

[롯데그룹 형사 재판 관련 위험]

자.
검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후
2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다. 상기 재판의 최종 결과는 증권신고서 제출일 현재로서는 예측할 수 없으나,
재판 결과에 따라 롯데그룹에 대한 전반적인 평판에 영향이 있을 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는
케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후 2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에서 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었습니다. 

이에 대해 쌍방이 상고한 상태로, 상기 재판의 최종 결과는 증권신고서 제출일 현재로서는 예측할 수 없습니다. 재판 결과에 따라 롯데그룹에 대한 전반적인 평판에 영향이 있을 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.

검찰은 신동빈 회장에 대해 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률("특경법") 위반(횡령)으로도 기소를 하였으나, 2017년 12월 22일 1심 판결에서 무죄가 선고되었으며 2018년 10월 5일 항소심 판결에서도 무죄가 선고 되었습니다. 자세한 사항은 아래 공시를 참고하시기 바랍니다. 다만 상고심에서 유죄 판결이 선고되고 그것이 최종적으로 "확정"되는 경우, 롯데지주(주)는 범죄행위와 밀접한 관련이 있는 기업체에 해당하여 신동빈 회장이 당사에 취업하는 것이 특경법 제14조에 의하여 제한될 수 있을 것으로 판단되므로, 투자자들께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다. 다만, 상고심에서 유죄판결을 선고받더라도 해당 판결이 확정되기 전에는 위 취업 제한 규정이 적용되지는 않습니다. 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

참고로, 특경법에 따라 유죄판결을 받은 사람은 유죄판결된 범죄행위와 밀접한 관련이 있는 기업체에 취업할 수 없습니다. "유죄판결을 받은 사람"의 의미와 관련하여, 형사재판은 확정에 의하여 본래의 효력이 발생하는 점(형사소송법 제459조), 형사피고인은 유죄의 판결이 확정될 때까지는 무죄로 추정되는 점(헌법 제27조 제4항)에 비추어 보면, 이는 단순히 원심에서 유죄판결이 선고되는 경우가 아니라 유죄의 판결이
확정된 때로 보는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

[횡령ㆍ배임혐의 확인]

1. 사실확인 내용
1. 당사 전현직 임직원의 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(배임) 혐의에 대한 서울고등법원의 제2심 판결입니다. 

(1) 대상자 : 신격호 
- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 
 법률위반(배임) : 유죄 
- 배임금액 : 액수미상 

(2) 대상자 : 신동빈 
- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 
 법률위반(배임) : 유죄 
- 배임금액 : 액수미상 

(3) 대상자 : 신영자 
- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 
 법률위반(배임) : 유죄 
- 배임금액 : 액수미상 

(4) 대상자 : 채정병 
- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 
 법률위반(배임) : 무죄 

2. 당사 전현직 임직원의 특정경제범죄가중처벌등에 관한법률위반(횡령) 혐의에 대한 서울고등법원의 제2심 판결입니다. 

(1) 대상자 : 신격호 
- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 
법률위반(횡령) : 유죄 
- 횡령금액 : 481,965,017원 

(2) 대상자 : 신동빈 
- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 
 법률위반(횡령) : 무죄

(3) 대상자 : 신동주 
- 특정경제범죄가중처벌등에 관한 
 법률위반(횡령) : 무죄

2. 횡령 등 금액
사실확인금액(원)
481,965,017

자기자본(원)
13,351,352,592,272

자기자본대비(%)
0.004

대규모법인여부
해당

3. 향후대책
당사는 향후 본건과 관련하여 진행되는 제반 과정에 대해 적법한 절차에 따라 조치를 취할 계획입니다.

4. 확정일자
2018-10-05

5. 확인일자
2018-10-05

6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
1. 본 공시는 제2심 판결선고에 따른 것이며, 향후 상고 여부 및 그에 따른 판결에 따라 변동될 수 있습니다. 

2. 상기 2. 사실확인 금액은 2심판결문을 기준으로 작성한 금액 입니다.(액수미상 제외) 

3. 상기 2. 자기자본은 2017년말 연결재무제표 기준 자본총계 입니다. 

4. 상기 4. 확정일자 및 상기 5. 확인일자는 2심 판결선고일로, 판결이 확정된 일자를 의미하는 것은 아닙니다.

※ 관련공시
2016-10-19 횡령ㆍ배임혐의발생 
2016-10-26 횡령ㆍ배임혐의발생 
2017-12-22 횡령ㆍ배임사실확인 
2017-12-26 횡령ㆍ배임사실확인

출처 : 전자공시시스템 - 롯데지주

3. 기타위험

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]

가. 금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 대한 감정평가법인의 평가액은 424,905,000,000원입니다. 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금, 전세권은 존재하지 않고, 구분지상권 1건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 4,249.05억원입니다. 따라서 금번
발행하는 사채 총액 1,700억원 대비 약 249.94%의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다.
하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채입니다. 담보물인 부동산 담보에 대한 평가는 (주)대한감정평가법인이 진행하였으며, 평가 기준일 2019년 05월 09일 기준 평가액은 4,249억원입니다. 평가 방법은 수익방식에 의한 평가로 진행하였으며, 감정평가에 대한 세부내용은 아래와 같습니다.

※ 담보에 관한 사항

(단위 : 원)

항 목
내 용

담보의 종류
부동산(토지, 건물)

담보의 목적물
서울특별시 강남구 대치동 937 외
- 상세내역 : 첨부서류 신탁증서 신탁부동산 목록 참조

담보의 대상
롯데위탁관리부동산투자회사 제1회 담보부사채

담보금액
원 금
\170,000,000,000

이 자
원금 \170,000,000,000에 대하여 수요예측 결과 결정된 이자율을 만기까지 적용한 금액

합 계
원금 \170,000,000,000에 이자 상당금액을 가산한 금액

선순위 담보채권의 
순위별 내용 및 금액
(주2) 참고

담보물의 평가에
관한 사항
기 준 일 자
2019년 05월 09일

평가(조사)기관
주식회사 대한감정평가법인

평가방법 및 기준

1. 감정평가 목적
- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철분당선＂한티역＂ 북동측 인접 준주거지역내에 위치하는 부동산(토지, 건물)로서, 롯데쇼핑㈜ 소유 유형자산 일반거래(시가참고) 목적을 위한 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거
- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』및『부동산 투자회사법』 등 감정평가 관련 제 법령에 근거하였습니다.

3. 감정평가 조건
- 해당사항 없습니다.

4. 감정평가 기준시점
- 본건의 기준시점은『감정평가에 관한 규칙』제9조 2항에 의거하여 귀 사 제시일인 2019년 05월 09일입니다.

5. 감정평가의 기준가치
- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.

6. 실지조사 실시기간 및 그 내용
- 본건 평가대상 물건에 대하여 2019년 03월 15일 ~ 03월 26일에 실지조사를 실시하였으며, 실지조사시 대상물건의 존재 여부, 대상물건의 공부 및 의뢰된 목록과 현황과의 부합 여부, 대상물건의 특성, 소유권 및 소유권 이외의 권리에 대한 권리관계의 확인 및 기타 대상물건의 가치에 영향을 미치는 제반사항을 조사하였습니다.

7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을
적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(5) 「부동산 투자회사법 시행령」제16조 제2항에서는 현물출자 대상 재산의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 평가가격을 산정하는 방법(이하 "수익환원법")에 따른다고 규정하고 있습니다.

8. 대상물건에 적용한 주된 바법과 다른 감정평가방법
- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 수익성의 원리를 따르는 수익방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 비용성의 원리를 따르는 원가방식이 있습니다.

(1) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(2) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.
(3) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

결 과

1. 시산가액의 검토

구분
수익방식(원)
비교방식(원)
원가방식(원)

토지, 건물
424,905,000,000
425,356,000,000
425,755,483,160

-
수익환원법에 의한 시산가액은 합리적인 방법으로 추정한 장래 수익의 현재가치로서 수익성을 반영했다는 점에서 타당성이 있으며 원가법에 의한 시산가액은 비교방식인 공시지가기준법에 의한 토지가격과 원가법에 의한 건물가격을 합산한 것으로 토지의 시장성 및 건물의 비용성을 반영하였으며, 거래사례비교법에 의한 시산가액은 유사 거래사례를 기준으로 현실 시장의 가치형성요인을 비교하여 시장성을 반영하였습니다.

- 본 평가는 "부동산투자회사법"상 부동산 투자회사를 설립하기 위한 현물출자 재산에 대하여 "상법" 상 현물출자 재산 조사를 위한 감정평가에 해당하며 본건은 수익을 창출하는 백화점으로써 수익환원법을 주된 평가방
법으로 적용하는 것이 가장 적절한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 본건 평가시 주된 평가방법은 "부동산 투자회사법 시행령" 제16조 및 "감정평가에 관한 규칙" 제12조에 의거 수익환원법으로 하되 거래사례비교법 및 원가법으로 산출한 시산가액과 비교할 때 그 합리성이 인정된다고 판단하여 다음과 같이 감정평가액을 결정하였습니다.

2. 감정평가액의 결정

구분
감정평가액(원)

토지, 건물
424,905,000,000

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

구분
배분비율
배분액(원)

토지
84.6%
359,557,000,000

건물
15.4%
65,348,000,000

합계
100.00%
424,905,000,000

담보부사채신탁법상의 신탁업자
명 칭
대한토지신탁 주식회사

고유번호
00247540

당사는 사채권자를 보호하기 위하여 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 담보부사채신탁계약을 체결하고 본 사채에 대한 물상담보로 본건 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 담보부사채신탁법에 따라 본건 부동산 근저당권은 총사채권자를 위하여 신탁회사인 대한토지신탁(주)을 근저당권자로 하여 설정되었고, 대한토지신탁(주)은 총사채권자를 위하여 위 근저당권을 보존하고 실행하며, 사채권자는 채권액에 따라 평등하게 위 물상담보의 이익을 받게 됩니다.

증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 구분지상권 1건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 4,249억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,700억원 대비 약 249.94% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다. 또한, 서울 강남구 대치동에 소재한 담보 부동산의 경우 유동성 및 회수 가능성이 양호할 것으로 판단되지만, 향후 부동산 경기 위축에 따라 담보부동산의 가치가 급격히 하락할 경우 담보 대상 자산의 가치가 사채총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험을 배제할 수 없습니다.

(주1) 담보부사채신탁증서 주요 내용

("갑"은 발행회사이자 위탁회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주), "을"은 신탁업자 및 수탁회사인 대한토지신탁(주), "병"은 자산보관회사인 (주)우리은행을 의미합니다.)

제 23 조(신탁의 인수) “을”은 본 신탁증서에 따라 본 사채의 물상담보(담보물에 대하여 제15조에 따라 설정된 근저당권)에 관한 신탁을 인수한다.

제 24 조(수탁회사의 변제수령권한) “을”은 사채권자를 위하여 채권의 변제를 받는 데 필요한 일체의 행위를 하는 권한을 가지며, 사채권자를 위하여 변제를 받은 때에는 지체없이 이를 채권액에 따라 각 사채권자에게 교부하거나 또는 공탁하여야 한다.

제 28 조(승인을 요하는 사항) “갑”은 다음 각 호의 경우에는 미리 서면으로 “을”의 승인을 받아야 한다.

1. “갑”이 본 사채의 담보물의 전부 또는 일부 및 그 부속물건의 매수에 응하거나 타인에게 대여 또는 양도하고자 할 때, 그 사업의 관리를 타인에게 위탁하고자 할 때 및 사업의 전부 또는 일부를 휴업 또는 폐업하거나 타인에게 이전하고자 할 때. 단, “갑”의 통상적인 영업과정에서 발생하는 담보물에 대한 “을”보다 후순위인 임차권, 담보물의 임차인을 위한 후순위 근저당권의 설정, 갱신 및 변경은 제외한다.

2. “갑”이 본 사채의 담보물을 타인의 채무의 담보로 공여하고자 할 때

3. “갑”이 자본을 감소하고자 할 때

4. “갑”이 다른 회사와 합병하고자 할 때

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하고 그 지급기일로부터 10일 이내에 지급하지 않는 경우

(사) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

(아) “갑”이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

(타) “갑”이 본 사채조건을 위반하고, “을”이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “갑”의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “갑”이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “을”이 합리적으로 판단하였을 때

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “갑”이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”이 “부채비율”을 200% 이하로 유지하지 못한 경우 (“부채비율”은 “갑”이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 재무상태표의 부채총계/자기자본총계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”의 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 (“지배구조 변경사유”는 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “지배구조 변경사유”로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 "롯데" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “지배구조 변경사유”에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. “을”은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여야 한다.

가. “지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.

(주2) 담보목록 기재

* 토지

순번
명세

1
서울특별시 강남구 대치동 936-21 대 729.8㎡

2
서울특별시 강남구 대치동 937 대 9,695.4㎡

3
서울특별시 강남구 대치동 938-1 대 894.1㎡

* 건물

순번

명세

1

서울특별시 강남구 대치동 936-21

[도로명주소: 서울특별시 강남구 선릉로62길 15]

롯데백화점 문화센타

철근콘크리트 스라브지붕 5층 교육연구시설

1층 331.52㎡

2층 324.73㎡

3층 306.21㎡

4층 269.16㎡

5층 211.11㎡

지하1층 502.18㎡

지하중층 123.23㎡

2

[집합건물]

1동의 건물의 표시: 서울특별시 강남구 대치동 937 롯데백화점 강남점 본관

[도로명주소: 서울특별시 강남구 도곡로 401]

전유부분의 건물의 표시: 제1호

철근콘크리트조

1층 2954.92㎡

2층 3324.02㎡

3층 3285.61㎡

4층 3285.61㎡

5층 3324.02㎡

6층 3285.61㎡

7층 3285.61㎡

8층 3285.61㎡

9층 228.38㎡

지하1층 5381.96㎡

지하2층 3951.83㎡

지하3층 3498.55㎡

3

[집합건물]

1동의 건물의 표시: 서울특별시 강남구 대치동 937 롯데백화점 강남점 본관

[도로명주소: 서울특별시 강남구 도곡로 401]

전유부분의 건물의 표시: 제2호

철근콘크리트조

1층 363.3㎡

4

서울특별시 강남구 대치동 937 롯데백화점 강남점 별관

[도로명주소: 서울특별시 강남구 도곡로 401]

철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층 판매시설

1층 2226.61㎡

2층 2230.08㎡

3층 2226.61㎡

4층 2226.61㎡

5층 2226.61㎡

6층 2230.08㎡

7층 2226.61㎡

지하1층 3493.97㎡

지하2층 3505.28㎡

5

서울특별시 강남구 대치동 938-1 롯데백화점 강남점 문화센터

[도로명주소: 서울특별시 강남구 선릉로62길 28]

철골철근콘크리트구조 철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층

교육연구시설

지1층 603.91㎡

1층 160.83㎡

2층 435.86㎡

3층 449.65㎡

4층 449.65㎡

5층 449.65㎡

6층 449.65㎡

옥탑1층 54.75㎡

(주3) 선순위 권리 현황

* 서울특별시 강남구 대치동 937 토지에 대해 설정된 아래의 구분지상권

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

구분지상권

설정

2004. 2. 2.

제6764호

2003. 10. 17.

설정계약

목적: 지하연결통로의 가설

범위: 평균해수면 14.302m부터 18.842m 사이

존속기간: 서울특별시가 필요하다고 인정할 때까지

지상권자: 서울특별시

관리청: 강남구청

[환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는
채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한,
상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

본 사채의 상장신청예정일은 2019년 07월 24일이고, 상장예정일은 2019년 07월 31일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장 심사요건(유가증권시장 상장규정 제88조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

구 분
요 건
요건 충족내역

발행회사
자본금이 5억원 이상일 것
(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)
충족

모집 또는 매출
모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것
충족

발행총액
발행액면총액이 3억원 이상일 것
(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

미상환액면총액
당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)
충족

통일규격채권
당해 채무증권이 통일규격채권일 것
(등록채권 제외)
등록채권

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장 심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단하고 있으며, 환금성 위험은 미약한 것으로 판단하고 있습니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성을 배제할 수는 없으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는
금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른
투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한
본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

본 사채는 예금자보호법의 적용 대상이 아니고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제362조 제8항 각호에 따른 금융기관 등이 보증한 것이 아니며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 무보증 공모사채이며, 본 채권의 원리금 상환은 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임지며, 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[예측자료에 관한 사항]

라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래예측진술(판단)이 포함되어 있으며
미래예측진술(판단)은 다양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래할 수 있습니다.

기 언급된 당사 사업 관련 위험 이외에도 다양한 요인으로 인해 본 신고서에 포함된 미래예측진술과 실제 발생한 결과는 상이할 수 있습니다. 이들 요인에는 정부의 정책을 포함한 경제상황 및 금융시장 환경 등 거시적인 변수와 동종업종간 경쟁, 기술력 및 영업력, 제품 수급 등 현재시점에서 예상할 수 없는 사항이 포함됩니다. 

이러한 위험과 관련된 공시는 그 특성상 현재시점의 추정치에 불과하며, 불확실성에 의해 예상치 못한 변수가 발생하는 경우 실제 결과는 과거 실적에 기반한 추정치, 예상치와도 크게 달라질 수 있습니다. 또한 법으로 요구하는 경우를 제외하고는 당사는
새로운 정보 취득, 미래 사건 발생 등과 무관하게 미래예측 진술을 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다. 따라서 투자자 여러분들께서는 본 신고서의 공개일자 기준으로 작성된 미래예측진술에 전적으로 의존하여 투자판단을 하여서는 안 된다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[등록사채 관련 사항]

마. 본 사채는 공사채등록법령에 의거 등록기관인
한국예탁결제원의 등록부에 채권의 권리 내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다.

본 사채는 '공사채등록법'에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부 됩니다. 다만, '공사채등록법'에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.

[전자공시 관련 사항]

바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은
금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

본 신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있습니다. 또한, 본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

[신용평가에 관한 사항]

사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로
한국신용평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 AA-로 평가받았습니다.

당사는 당사가 발행할 제1회 담보부사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 한국신용평가㈜ 및 NICE신용평가㈜로부터 각각 AA- 등급을 받았습니다. 당사의 제1회 담보부사채를 발행하기 위하여 받은 2개 신용평가회사 평가 결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다.

[신용평가 결과]

회사명
평정등급
등급의 정의
전망
(Outlook)

NICE신용평가(주)
AA-
원리금 지급 확실성이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한 요소가 있음.
stable
(안정적)

한국신용평가(주)
AA-
원리금 지급능력이 매우 우수하지만 AAA의 채권보다는 다소 열위임.
stable
(안정적)

[신용평정 주요 내용]

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 자산의 Quality
- 현금흐름 변동성이 제한적인 임대수익구조 전망
- 안정적인 LTV 수준과 재무구조 유지 전망
- 주 임차인이자 주주인 롯데쇼핑의 신용도
- 담보자산과 LTV를 반영한 상환가능성 제고 효과 감안 (1 notch Uplift)

NICE신용평가㈜
- 롯데쇼핑(주)와의 장기임대차계약 등에 기반한 안정적인 임대수익 및 현금흐름 전망
- 편입 자산의 규모, 다변화된 매장활용도 등을 감안한 우수한 자산경쟁력
- 45% 내외 수준의 LTV 등 양호한 재무안정성 유지 전망
- 담보목적물이 보유한 우량한 담보가치 등에 기반한 회사채의 차환 및 리파이낸싱 가능성 제고

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자
여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

"대표주관회사"인 삼성증권(주) 및 한국투자증권(주)(이하 "대표주관회사")는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

금번 롯데위탁관리부동산투자회사(주) 담보부사채의 인수인이자 공동대표주관회사인 삼성증권(주) 및 한국투자증권(주)는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.

본 장에 기재된 분석의견은 공동대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 롯데위탁관리부동산투자회사(주)로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 공동대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 공동대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

다만, 공동대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 공동대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다. 

기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 

또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다. 

분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다.

1. 분석기관

구 분
증 권 회 사 (분 석 기 관)

회 사 명
고 유 번 호

공동대표주관회사
삼성증권(주)
00104856

공동대표주관회사
한국투자증권(주)
00160144

2. 평가개요

공동대표주관회사인 삼성증권(주) 및 한국투자증권(주)는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

공동대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 공동대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

구 분
일 시

기업실사 기간
2019.07.12 ~ 2019.07.22

방문실사
2019.07.17

실사보고서 작성 완료
2019.07.22

증권신고서 제출
2019.07.23

나. 기업실사 참여자

[발행회사]

소속기관
부서
성명
직책
담당업무

롯데AMC(주)

투자팀

안 삼 섭

팀장

투자팀 총괄

롯데AMC(주)

투자팀

구 효 나
책임
재무 담당

[공동대표주관회사]

소속기관
부서
성명
직책
실사업무분장
참여기간
주요경력

삼성증권(주)
채권인수팀
권용현
이사
기업실사 총괄
2019.07.12 ~ 2019.07.22
기업금융업무 19년

삼성증권(주)
채권인수팀
신용설
부장
기업실사 책임
2019.07.12 ~ 2019.07.22
기업금융업무 16년

삼성증권(주)
채권인수팀
박소영
대리
기업실사 및 서류작성
2019.07.12 ~ 2019.07.22
기업금융업무 1년

한국투자증권(주)
인수영업1부
홍덕규
이사
기업실사 총괄
2019.07.12 ~ 2019.07.22
기업금융업무 등 23년

한국투자증권(주)
인수영업1부
김동완
부장
기업실사 책임
2019.07.12 ~ 2019.07.22
기업금융업무 등 19년

한국투자증권(주)
인수영업1부
이호진
과장
기업실사 및 서류작성
2019.07.12 ~ 2019.07.22
회계감사 및 재무자문업무 6년
기업금융업무 2년

한국투자증권(주)
인수영업1부
강성모
대리
기업실사 및 서류작성
2019.07.12 ~ 2019.07.22
기업금융업무 6년

3. 기업실사

동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합의견

1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.

2) 동사는 올해 신설된 법인으로서 동사의 2019년 6월말(1기) 기준 총자산은 4,569억원이며, 총부채는 2,564억원입니다. 2019년 6월말(1기) 기준 부채비율은 5.95%, 유동비율은 218.1%로 우수한 수준을 보이고 있습니다. 동사는 부동산투자회사로 2019년 5월에 취득한 롯데백화점 강남점이 투자부동산 계정에 반영되어 있으며, 제1기말 자산총계에서 차지하는 비중이 98.0%로 대부분을 차지하고 있습니다.

[연결재무현황]

(단위 : 원)

제 1(당) 기

총자산
456,845,370,539

총부채
25,637,829,792

순자산
431,207,540,747

부채비율
6.0%

유동비율
218.1%

자료 : 동사 감사보고서(19.06)

동사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 1,700억원을 조달할 예정이며 이를 감안한 동사의 부채비율은 45.4% 수준으로 추가 확대될 가능성이 높습니다. 다만, 이는 2019년 6월말 제1기 감사보고서 재무제표에서 회사채 발행만을 고려하여 추정한 정보로 실제 회계감사인의 감사를 통한 2019년 9월말(제2기 반기) 검토보고서, 2019년 12월말(제2기) 감사보고서 상의 비율은 상이할 수 있습니다.

구분
2019년 06월말 기준
부채확대
(1,700억원 발행기준)
신고서 제출일 
시점 추정규모

자기자본
431,207,540,747
-
431,207,540,747

총 부채
25,637,829,792
170,000,000,000
195,637,829,792

(주) 회사채 발행 부채확대만을 고려한 것으로, 회사의 경상손익 발생 등 기타 사유로 인한 자본/부채 확대, 축소 등은 고려하지 않았습니다. 본 자료는 투자자 참고용도로 제시되는 수치이며, 2019년 9월말 검토보고서 및 2019년말 감사보고서 상의 수치와 상이할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

3) 동사의 주요 수입원은 롯데쇼핑(주)이 지급하는 "롯데백화점 강남점" 임대료입니다.
동사는 2019년 05월 30일 롯데백화점 강남점을 현물출자를 통해 양수하였으며, 제1기(2019.03.29~2019.06.30) 영업수익 20.0억원, 영업이익 15.5억원, 당기순이익 15.2억원을 기록
하였습니다.

2019년 6월말 기준, 동사의 영업수익은 보유부동산 운용리스계약에서 발생하는 임대료만으로 구성되어 있으며, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 지급수수료 등으로 구성되어 있습니다. 위탁관리부동산투자회사로서 동사의 위탁업무를 수행하는 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무수탁회사 수수료 등은 각 계약서 상 제시된 금액에 따라 일정하게 지급될 예정입니다. 또한 공모 회사채 조달 등 외부차입이 발생할 경우 이자비용(금융비용) 또한 발생할 예정입니다.

[손익현황]

(단위: 원)

구분
제 1(당) 기

영업수익
2,003,961,941

영업비용
454,952,014

영업이익(손실)
1,549,009,927

영업이익률
77.3%

당(분)기순이익(손실)
1,518,903,733

당(분)기순이익률
75.8%

자료 : 동사 감사보고서(19.06) 및 동사 제시

4) 동사의 제1회 담보부사채와 관련하여 한국신용평가(주) 및 나이스신용평가(주)에서 평정한 담보부사채 신용등급은 AA-(안정적)입니다. 금번 발행되는 제1회 담보부사채의 경우, 동사의 롯데백화점 강남점을 담보한 담보부사채로서, 담보에 대한 감정평가법인의 감정평가액 기준으로 토지 3,596억원, 건물 653억원 총 4,249억원입니다. 동사는 담보부사채신탁법에 따라 신탁회사인 대한토지신탁(주)과 "담보부사채신탁계약"을 체결하고 본 담보부사채의 담보가치를 보전하기 위하여 롯데위탁관리부동산투자회사(주)를 근저당설정자로, 대한토지신탁(주)를 근저당권자로 하는 "근저당권설정계약서"를 체결하였습니다. 증권신고서 제출일 현재, 담보물건에 대하여 선순위로 설정된 근저당권 및 소액임대보증금은 존재하지 않고, 구분지상권 1건만 존재하므로 잔여 담보가치는 감정평가금액과 동일한 4,249억원입니다. 따라서 금번 발행하는 사채 총액 1,700억원 대비 약 249.94% 의 담보 여유분을 갖추고 있다고 판단됩니다. 하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 담보로서의 효용이 낮아지거나 본사채의 담보가치가 사채총액보다 하락할위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이점에 유의하시기 바랍니다.

2019. 07. 23

"공동대표주관회사" : 삼성증권 주식회사 
대표이사 장 석 훈 (인)

"공동대표주관회사" : 한국투자증권 주식회사 
대표이사 정 일 문 (인)

Ⅴ. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

[회 차 : 1 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액

모집 또는 매출총액(1)
170,000,000,000

발행제비용(2)
1,016,911,600

순수입금[(1)-(2)]
168,983,088,400

(주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

나. 발행제비용의 내역

[회 차 : 1 ]
(단위 : 원)

구 분
금 액
계산근거

발행분담금
119,000,000
발행가액 × 0.07%

인수수수료
255,000,000
인수총액 × 0.15%

신탁수수료
85,000,000
대한토지신탁, 부가세 별도

신용평가수수료
59,000,000
한국신용평가, NICE신용평가, 부가세 별도

근저당설정수수료
496,600,000
부가세 별도

감정평가수수료
-
대한감정평가법인

기타 비용
상장수수료
1,500,000
1,000억원 이상 - 2,000억원 미만

상장연부과금
291,600
만기 1년당 100,000원(최고 50만원)

등록비용
500,000
권면금액의 100,000분의 1(최고 50만원)

코드발급수수료
20,000
-

합 계
1,016,911,600
-

2. 자금의 사용목적

[제1회]
(단위: 원)

시설자금
운영자금
차환자금
기 타
계

-
170,000,000,000
-
-
170,000,000,000

(주) 발행제비용은 당사 보유 자체 자금으로 조달할 예정입니다.

3. 자금의 세부사용 내역

금번 당사의 제1회 담보부사채 발행을 통해 유입되는 자금은 총 1,700억원이며, 해당자금 모두 운영자금으로 사용될 예정입니다.

(단위: 억원)

내역
결제일(예정)
거래상대방(예정)
계

부동산매매대금 납부
2019년 10월
롯데쇼핑
1,700

주1) 금번 사채발행으로 조달한 자금은 실제 자금 사용일까지 은행 예금 등 안정성이 높은 금융상품을 통해 운용예정입니다.
주2) 상기 대금은 당사의 사업계획 등 자금 소요 일정에 따라 일부 변동될 수 있습니다.
주3) 부족자금은, 당사 자체자금으로 충당할 예정입니다.
주4) 상기 부동산 거래 관련 사항은 향후 당사 및 롯데쇼핑(주)의 이사회에서 결정 예정입니다.

당사는 증권신고서 제출일 현재, 롯데쇼핑으로부터 부동산을 매입할 목적으로 논의를 진행하고 있습니다. 다만, 증권신고서 제출일 현재 정확한 매입대상자산, 매입규모, 매입시기 등은 미정인 상황으로 내용이 확정되는대로 정정공시를 통해 투자자 여러분께 정확한 정보를 전달할 예정입니다. 또한, 금번 담보부사채로 유입되는 금액 으로 부족한 자금에 대해서는 차입, 자본조달 등을 검토하고 있으나 구체적인 조달방법에 대해서는 현재로서는 예측하기 어려운 상황입니다.

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다. 

2. 이자보상비율

이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.

당사는 보유 부동산을 임대차 하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제1기(2019년 03월 29일 ~ 2019년 06월 30일) 기준 이자보상비율은 41.2배 입니다.

구분
제1기
(2019.03.29~2019.06.30)

영업이익 (A)
1,549,009,927

이자비용 (B)
37,616,036

이자보상비율 (A/B)
41.2

3. 미상환 채무증권의 현황

해당사항 없음

4. 미상환 기업어음 및 전자단기사채의 현황

해당사항 없음

5. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

신용평가회사명
평 가 일
회 차
등 급

NICE신용평가(주)
2019-07-10
1
AA- (안정적)

한국신용평가(주)
2019-07-05
1
AA- (안정적)

당사의 제1회 무보증 담보부사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사명
주요 내용

한국신용평가㈜
- 자산의 Quality
- 현금흐름 변동성이 제한적인 임대수익구조 전망
- 안정적인 LTV 수준과 재무구조 유지 전망
- 주 임차인이자 주주인 롯데쇼핑의 신용도
- 담보자산과 LTV를 반영한 상환가능성 제고 효과 감안 (1 notch Uplift)

NICE신용평가㈜
- 롯데쇼핑(주)와의 장기임대차계약 등에 기반한 안정적인 임대수익 및 현금흐름 전망
- 편입 자산의 규모, 다변화된 매장활용도 등을 감안한 우수한 자산경쟁력
- 45% 내외 수준의 LTV 등 양호한 재무안정성 유지 전망
- 담보목적물이 보유한 우량한 담보가치 등에 기반한 회사채의 차환 및 리파이낸싱 가능성 제고

나. 평가의 개요

당사가 발행할 제1회 무보증 담보부사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.

2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.

또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

평정사
평정등급
등급의 정의

NICE신용평가(주)
AA-
원리금 지급 확실성이 매우 높지만 AAA등급에 비해 다소 열등한 요소가 있음.

한국신용평가(주)
AA-
원리금 지급능력이 매우 우수하지만 AAA의 채권보다는 다소 열위임.

라. 정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 NICE신용평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지 정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.

한국신용평가㈜ : http://www.kisrating.co.kr
NICE신용평가㈜ : http://www.nicerating.com

6. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채는 공사채 등록법에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다. 단, 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.

나. 자본시장과금융투자업에관한법률 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 롯데위탁관리부동산투자회사(주)가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다.

라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.

마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 분기보고서, 반기보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

4_발행인에관한사항(참조방식에의한기재가아닌경우)

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 '롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'LOTTE REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다.

나. 설립일자
및
존속기간
- 당사는 2019년 3월 29일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사입니다.

다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

1) 주소: 서울특별시 송파구 올림픽로 300, 30층
2) 전화번호 : 02-3213-8155

3) 홈페이지 주소: http://www.lottereit.co.kr

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다.

마. 중소기업 해당여부

- 당사는
중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당하지 않습니다.

바. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 증권신고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

사. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항
- 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 롯데 기업집단에 속한 계열회사입니다. 자세한 사항은 Ⅸ.계열회사 등에 관한 사항을 참조하시기 바랍니다.

아. 신용평가에 관한 사항

평가일
평가대상
 유가증권 등
신용등급
평가회사
(신용평가등급범위)
평가구분

2019년 7월 5일
담보부사채(제1회)
AA-
한국신용평가(AAA~D)
본평가

2019년 7월 10일
담보부사채(제1회)
AA-
NICE신용평가(AAA~D)
본평가

<회사채 신용평가등급체계와 해당 신용등급에 부여된 의미>

구 분
내 용

회사채
AAA
원리금 지급능력이 최고임.

AA
원리금 지급능력이 매우 우수하나 AAA에 비해 다소 열위임.

A
원리금 지급 능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건 및 환경악화에 따른 영향을 받기 쉬운면이 있음.

BBB
원리금 지급능력은 우수하지만 상위등급보다 경제여건 및 환경악화에 따라 장래 원리금의 지급능력이 저하될 가능성이 내포하고 있음.

BB
원리금 지급능력이 당장은 문제가 되지 않으나 장래 안전에 대해서는 단언할 수 없는 투기적 요소를 내포하고 있음.

B
원리금 지급능력이 결핍되어 투기적이며 불황시 이자지급이 확실하지 않음.

CCC
원리금 지급에 관하여 현재에도 불안 요소가 있으며, 채무불이행의 위험이 커 매우 투기적임.

CC
상위등급에 비하여 더욱 불안요소가 큼.

C
채무불이행의 위험성이 높고 전혀 원리금 상환능력이 없음.

D
채무불이행 상태에 있으며, 원리금의 일방 또는 쌍방이 연체부도 상태에 있음.

* 상기 등급 중 AA부터 B까지는 당해 등급내에서의 상대적 위치에 따라 + 또는 - 부호를 부여할 수 있음.
* 상기 등급 중 AAA에서 BBB까지는 적기상환능력이 인정되는 등급이며, BB이하 등급은 환경변화에 따라 적기상환능력이 크게 영향을 받을 수 있는 투기적 등급으로 분류됨.

자. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

주권상장
(또는 등록ㆍ지정)여부
주권상장
(또는 등록ㆍ지정)일자
특례상장 등
여부
특례상장 등
적용법규

-
-
-
-

2. 회사의 연혁

- 연혁

시기
내용

2019년 3월 29일
회사 발기설립 (자본금: 50억원)

2019년 4월 4일
일반사무관리위탁계약 체결 (㈜국민은행)

2019년 4월 5일
자산관리위탁계약 체결 (롯데에이엠씨㈜)

자산보관위탁계약 체결 (㈜우리은행)

2019년 5월 14일
국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인

2019년 5월 30일
롯데백화점 강남점 취득 (롯데쇼핑㈜의 현물출자 실행에 따름)
 - 현물출자에 의한 유상증자: 보통주식 75,984,442주
롯데백화점 강남점 임대 (책임임차인: 롯데쇼핑㈜)

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자
본 점 소 재 지
비 고

2019년 3월 29일
서울특별시 송파구 올림픽로 300, 30층
회사 설립

나. 경영진의 중요한 변동

일자
직위
성명
비 고

2019년 3월 29일
법인이사
감독이사
감독이사
롯데에이엠씨㈜
변진호
김진홍
회사 설립

다. 최대주주의 변동

- 공시서류작성기준일 현재 최대주주는 롯데쇼핑㈜이며 보통주식 85,984,442주를 보유하고 있습니다.

라. 상호의 변경
- 해당사항 없습니다.

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과

- 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

시기
내용

2019년 5월 30일
롯데백화점 강남점 취득 (롯데쇼핑㈜의 현물출자 실행에 따름)
 - 현물출자에 의한 유상증자: 보통주식 75,984,442주
롯데백화점 강남점 임대 (책임임차인: 롯데쇼핑㈜)

3. 자본금 변동사항

가. 증자(감자)현황

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 원, 주)

주식발행
(감소)일자
발행(감소)
형태
발행(감소)한 주식의 내용

주식의 종류
수량
주당
액면가액
주당발행
(감소)가액
비고

2019년 03월 29일
-
보통주식
10,000,000
500
500
발기인 출자

2019년 05월 30일
유상증자(주주배정)
보통주식
75,984,442
500
5,592
현물출자

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
비고

보통주
우선주
합계

Ⅰ. 발행할 주식의 총수
2,000,000,000
-
2,000,000,000
-

Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
85,984,442
-
85,984,442
-

Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
-
-
-
-

1. 감자
-
-
-
-

2. 이익소각
-
-
-
-

3. 상환주식의 상환
-
-
-
-

4. 기타
-
-
-
-

Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
85,984,442
-
85,984,442
-

Ⅴ. 자기주식수
-
-
-
-

Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
85,984,442
-
85,984,442
-

5. 의결권 현황

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 주)

구 분
주식의 종류
주식수
비고

발행주식총수(A)
보통주
85,984,442
-

우선주
-
-

의결권없는 주식수(B)
보통주
-
-

우선주
-
-

정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
보통주
-
-

우선주
-
-

기타 법률에 의하여
의결권 행사가 제한된 주식수(D)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권이 부활된 주식수(E)
보통주
-
-

우선주
-
-

의결권을 행사할 수 있는 주식수
(F = A - B - C - D + E)
보통주
85,984,442
-

우선주
-
-

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 단, 제1기 결산기는 2019년 3월 29일에 개시하여 2019년 6월 30일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

구 분
주식의 종류
당기
전기
전전기

제1기
-
-

주당액면가액(원)
500
-
-

(연결)당기순이익(백만원)
-
-
-

(별도)당기순이익(백만원)
-
-
-

(연결)주당순이익(원)
-
-
-

현금배당금총액(백만원)
1,825
-
-

주식배당금총액(백만원)
-
-
-

(연결)현금배당성향(%)
-
-
-

현금배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주식배당수익률(%)
-
-
-
-

-
-
-
-

주당 현금배당금(원)
보통주식
21
-
-

-
-
-
-

주당 주식배당(주)
-
-
-
-

-
-
-
-

Ⅱ. 사업의 내용

1. 일반사항

가. 회사 현황

 회사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로서 2019년 3월 29일에 설립되었고, 2019년 5월 14일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 송파구 올림픽로 300입니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

주 주
주식수(주)
주식의 종류
지분율(%)

롯데쇼핑주식회사
85,984,442
보통주식
100.00

합 계
85,984,442

100.00

나. 종속회사 현황
 해당사항 없음.

2. 사업의 개요

가. 업계의 현황

(1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
 부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 출시되었고 이후에도 추가적인 공모상장리츠가 예정되어 있어, 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2019년 6월말 기준 총 226개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 43.9조원이며, 이 중 상장리츠는 6개(*주1), 총 자산규모 1.6조원 수준입니다.
* 주1) 작성일 기준 현재(2019.06.12) 상장리츠는 총 5개입니다.
 

(2) 리츠 산업의 성장성
 지난 약 5년간(2014년~2019년 5월) 리츠 총자산 규모는 약 32.2조원이 증가하였고, 리츠수는 148개가 증가하였습니다. 같은 기간동안 리츠 총자산은 연평균

29%의 높은 성장률을 기록하였고, 주로 임대주택에 투자하는 리츠가 성장을 이끌어 왔습니다. 향후 공모 상장 리츠가 활성화되고, 확정급여(DB)형 퇴직연금의 리츠투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.

리츠 수 및 자산규모 추이.jpg
리츠 수 및 자산규모 추이

유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg
유형별 리츠 수 및 자산총계

(3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다.

또한 한국거래소의 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.

다. 회사의 현황

(1). 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ계량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.

(나) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 2019년 설립 이후 2019년 5월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 

(다) 부동산 개요

구 분

롯데백화점 강남정

위치

서울특별시 강남구 대치동 937 (본관, 별관)
서울특별시 강남구 대치동 936-21 (구, 문화센터)
서울특별시 강남구 대치동 938-1 롯데백화점 강남점 문화센터

취득목적물
토지 3필지 합계 11,319.3㎡, 건물5개동 연면적 합계 
67,462.13㎡, 부속물, 조형물 일체

임대차기간
2019.05.30~2030.05.30 (11년간)

임대료 및 보증금
- 연간임대료 : 22,095백만원
 - 임대차보증금: 22,095백만원

(4) 임대조건 현황 

 임대 조건은 책임임대차구조이며, 임대차개시일로부터 1년이 경과하는 날로부터 매년 1년마다 1.5% 인상됩니다. (책임임대차구조로 별도 관리비는 없음(수선유지비, 유틸리티, 보험, 제세공과 등은 임차인 부담))

(라). 시장의 특성

위탁관리부동산투자회사는 모집된 자금을 통해 저금리 시장에서 부동산시장에 안정적이고 수익성 있는 부동산 금융상품의 출시를 통해 일반투자자들의 부동산 직접투자위험을 회피케 하는 등 부동산 간접투자제도의 활성화 및 투명화를 추구한다는 특성이 있습니다.

(마). 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

Ⅲ. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

(단위 : 원)

구 분
제1기
(2019년 6월 30일)

1. 유동자산
8,891,825,171

2. 비유동자산
447,953,545,368

자산총계
456,845,370,539

1. 유동부채
4,076,065,604

2. 비유동부채
21,561,764,188

부채총계
25,637,829,792

1. 자본금
42,992,221,000

2. 자본잉여금
386,696,416,014

3. 이익잉여금
1,518,903,733

자본총계
431,207,540,747

구 분
(2019.03.29~ 2019.06.30)

1. 영업수익
2,003,961,941

2. 영업비용
454,952,014

3. 영업이익 (손실)
1,549,009,927

4. 법인세비용차감전순이익(손실)
1,518,903,733

5. 법인세 비용
-

6. 당기순이익
1,518,903,733

7. 주당순이익
21

2. 연결재무제표

해당사항 없음.

3. 연결재무제표 주석

해당사항 없음.

4. 재무제표

재무상태표

제 1 기 2019.06.30 현재

(단위 : 원)

제 1 기

자산

유동자산

8,891,825,171

현금및현금성자산

20,853,176

매출채권및기타채권

3,156,822,660

기타금융자산

242

기타비금융자산

5,712,756,033

당기법인세자산

1,393,060

비유동자산

447,953,545,368

투자부동산

447,953,545,368

자산총계

456,845,370,539

부채

유동부채

4,076,065,604

기타지급채무

2,301,156,909

기타금융부채

1,247,913,143

기타비금융부채

526,995,552

비유동부채

21,561,764,188

기타금융부채

16,335,725,009

기타비유동부채

5,226,039,179

부채총계

25,637,829,792

자본

자본금

42,992,221,000

자본잉여금

386,696,416,014

이익잉여금(결손금)

1,518,903,733

자본총계

431,207,540,747

자본과부채총계

456,845,370,539

포괄손익계산서

제 1 기 2019.03.29 부터 2019.06.30 까지

(단위 : 원)

제 1 기

영업수익

2,003,961,941

매출총이익

2,003,961,941

영업비용

454,952,014

영업이익

1,549,009,927

금융수익

9,046,132

금융비용

37,616,036

기타비용

1,536,290

법인세비용차감전순이익(손실)

1,518,903,733

당기순이익(손실)

1,518,903,733

총포괄손익

1,518,903,733

자본변동표

제 1 기 2019.03.29 부터 2019.06.30 까지

(단위 : 원)

자본

자본금

자본잉여금

이익잉여금

자본 합계

2019.03.29 (기초자본)

5,000,000,000

(24,000,000)

4,976,000,000

유상증자(현물)

37,992,221,000

386,720,416,014

424,712,637,014

당기순이익(손실)

1,518,903,733

1,518,903,733

2019.06.30 (기말자본)

42,992,221,000

386,696,416,014

1,518,903,733

431,207,540,747

현금흐름표

제 1 기 2019.03.29 부터 2019.06.30 까지

(단위 : 원)

제 1 기

영업활동현금흐름

16,109,848,382

당기순이익(손실)

1,518,903,733

당기순이익조정을 위한 가감

290,642,720

영업활동으로인한자산ㆍ부채의변동

14,301,694,989

법인세납부(환급)

(1,393,060)

투자활동현금흐름

(20,882,632,220)

이자수취

9,045,890

투자부동산의 취득

(20,891,678,110)

재무활동현금흐름

4,793,637,014

유상증자

5,000,000,000

주식발행비용

(206,362,986)

현금및현금성자산의순증가(감소)

20,853,176

기초현금및현금성자산

기말현금및현금성자산

20,853,176

5. 재무제표 주석

제 1(당) 기 2019년 6월 30일 현재

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사

1. 당사의 개요

당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 3월 29일에 설립되었고 2019년 5월 14일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 송파구 올림픽로 300입니다.

당사는 사업연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 다음 사연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일인 2019년 3월 29일부터 2019년 6월 30일까지입니다.

당기말 현재 롯데쇼핑주식회사가 당사의 지분 100%를 보유하고 있습니다.

2. 재
무
제표 작성기준

(1) 회계기준의 적용

당사는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준(이하 "기업회계기준")에 따라 재무제표를 작성하였습니다.

제정 및 공표됐으나 2019년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고, 당사가 조기 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다. 
① 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'와 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' 개정 - 중요성의 정의
② 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 사업의 정의

(2) 측정기준

당사의 재무제표는 주석 3에서 별도로 열거하고 있는 사항을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

(3) 기능통화와 표시통화

당사는 재무제표에 포함되는 항목들을 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화(이하 '기능통화')로 표시하고 있습니다. 당사의 경영성과와 재무상태는 기능통화이면서 표시통화인 대한민국 '원'으로 표시하고 있습니다.

(4) 추정과 판단

한국채택국제회계기준에서는 재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제결과는 다를 수 있습니다.

추정치와 추정에 대한 기본 가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간 동안 인식되고 있습니다.

① 가정과 추정의 불확실성

다음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석사항에 포함되어 있습니다.

- 주석 17: 법인세비용

② 공정가치 측정

당사의 회계정책과 공시사항은 다수의 금융 및 비금융자산과 부채에 대해 공정가치측정을 요구하고 있는 바, 당사는 공정가치평가 정책과 절차를 수립하고 있습니다. 동 정책과 절차에는 공정가치 서열체계에서 수준3으로 분류되는 공정가치를 포함한 모든 유의적인 공정가치 측정의 검토를 책임지는 평가부서의 운영을 포함하고 있습니다.

당사는 정기적으로 관측 가능하지 않은 유의적인 투입변수와 평가 조정을 검토하고 있습니다. 공정가치 측정에서 중개인 가격이나 평가기관과 같은 제3자 정보를 사용하는 경우, 당사는 제3자로부터 입수한 정보에 근거한 평가가 공정가치 서열체계 내 수준별 분류를 포함하고 있으며 해당 기준서의 요구사항을 충족한다고 결론을 내릴 수 있는지의 여부를 판단하고 있습니다. 

자산이나 부채의 공정가치를 측정하는 경우, 당사는 최대한 시장에서 관측 가능한 투입변수를 사용하고 있습니다. 공정가치는 다음과 같이 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 공정가치 서열체계 내에서 분류됩니다.

- 수준 1: 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대한 접근 가능한 활성시장의 조정되지 않은 공시가격
- 수준 2: 수준 1의 공시가격 이외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로 또는 간접적으로 관측 가능한 투입변수
- 수준 3: 자산이나 부채에 대한 관측 가능하지 않은 투입변수

자산이나 부채의 공정가치를 측정하기 위해 사용되는 여러 투입변수가 공정가치 서열체계 내에서 다른 수준으로 분류되는 경우, 당사는 측정치 전체에 유의적인 공정가치 서열체계에서 가장 낮은 수준의 투입변수와 동일한 수준으로 공정가치 측정치 전체를 분류하고 있으며, 변동이 발생한 보고기간 말에 공정가치 서열체계의 수준간 이동을 인식하고 있습니다.

공정가치 측정 시 사용된 가정의 자세한 정보는 아래 주석에 포함되어 있습니다.
- 주석 7: 투자부동산

3. 유의적인 회계정책

당사가 한국채택국제회계기준에 따른 재무제표 작성에 적용한 유의적인 회계정책은 아래 기술되어 있습니다.

(1) 현금및현금성자산

당사는 취득일로부터 만기일이 3개월 이내인 투자자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다. 지분상품은 현금성자산에서 제외되나, 상환일이 정해져 있고 취득일로부터 상환일까지의 기간이 단기인 우선주와 같이 실질적인 현금성자산인 경우에는 현금성자산에 포함됩니다. 

(2) 금융자산
당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산 

① 분류 
금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다. 단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

② 측정

당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

(가) 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

- 상각후원가
계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타 비용'으로 표시합니다.

- 당기손익-공정가치측정 금융자산
상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '금융수익 또는 금융비용'으로 표시합니다.

③ 손상

당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 기타채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

- 매출채권

당사는 매출채권에 대해 전체기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다.

- 상각후원가 측정 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타 금융자산은 채무불이행 위험이 낮고 단기간 내에 계약상 현금흐름을 지급할 수 있는 발행자의 충분한 능력이 있는 경우 신용위험이 낮은 것으로 간주합니다. 따라서 손실충당금은 12개월 기대신용손실로 인식하였습니다.

- 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품

기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품은 국공채, 회사채와 할인 대상이 되는 매출채권을 포함합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품의 손실충당금은 당기손익에 인식되고 공정가치평가손실로 기타포괄손익에 인식되었을 금액을 감소시킵니다.

④ 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다. 당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 차입금 등으로 분류하고 있습니다.

⑤ 금융상품의 상계
금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

(3) 투자부동산

임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득 시 발생한 거래원가를 포함하여 최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.

후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래의 경제적 효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편, 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 토지를 제외한 투자부동산은 경제적 내용연수에 따라 23 ~ 48년을 적용하여 정액법으로 상각하고 있습니다.

당사는 매 보고기간 말에 투자부동산의 잔존가치와 내용연수 및 감가상각방법을 재검토하고 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다. 

(4) 비금융자산의 손상

당사는 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 

회수가능액은 개별 자산별로 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한적절한 할인율로 할인하여 추정합니다.

자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(5) 리스 

리스약정일에 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류되고, 금융리스 이외의 모든 리스는 운용리스로 분류됩니다. 운용리스로부터 발생하는 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준이나 다른 체계적인 기준으로 인식되고, 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 그 기준을 적용합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.

(6) 금융부채

① 분류 및 측정

당기손익
-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있습
니다.

② 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

(7) 종업원급여

종업원이 관련 근무용역을 제공한 보고기간의 말부터 12개월 이내에 결제될 단기종업원급여는 근무용역과 교환하여 지급이 예상되는 금액을 근무용역이 제공된 때에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 단기종업원급여는 할인하지 않은 금액으로 측정하고 있습니다. 종업원이 과거 근무용역의 결과 당사가 지급해야 할 법적의무 또는 의제의무가 있고, 그 채무금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있다면 이익분배금 및 상여금으로 지급이 예상되는 금액을 부채로 인식하고 있습니다.

(8) 납입자본

보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

(9) 주식기준보상

재화나 용역을 제공받는 대가의 결제방식으로 지분상품을 발행하는 거래에 대하여, 제공받는 재화나 용역과 그에 상응하는 자본의 증가를 제공받는 재화나 용역의 공정가치로 직접 측정하고 있습니다.

(10) 수익

투자부동산으로부터의 임대수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 해당 용역은 기준서 제1116호 '리스'에 해당하여 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 기준서의 적용대상이 아니며 수행의무로 식별될 용역은 없습니다.

(11) 금융수익과 비용

금융수익은 이자수익으로 구성되어 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.

금융비용은 이자비용으로 구성되어 있습니다. 이자비용은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(12) 법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 

당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았습니다.

(13) 재무제표 승인

당사의 재무
제표는
2019년 7월 8
일자
이사회에서
승인되었으며,

2019년 8월 20일
자
주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

4. 매출채권 및 기타채권

당기말 현재 매출채권 및 기타채권의 상세 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
매출채권
미수금
합 계

총장부금액
2,025,380
1,131,443
3,156,823

차감: 대손충당금
-
-
-

순장부금액
2,025,380
1,131,443
3,156,823

5. 금융상품의 구분 및 공정가치

(1) 당기말 현재 당사의 금융자산 중 공정가치로 측정되는 금융자산은 존재하지 않으며, 상각후원가로 평가하는 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

금융자산 범주
내 역
장부금액

상각후원가 금융자산(주1)
현금및현금성자산
20,853

매출채권및기타채권(주2)
3,156,822

합 계
3,177,675

(주1) 상각후원가로 평가하는 금융자산의 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지않습니다.

(주2) 매출채권및기타채권은 매출채권과 미수금으로 구성되어 있습니다.

(2) 당기말 현재 당사의 금융부채 중 공정가치로 측정되는 금융부채는 존재하지 않으며, 상각후원가로 평가하는 금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

금융부채 범주
계정명
장부금액

상각후원가로 평가하는
금융부채(주1)
기타지급채무
2,301,157

기타금융부채(주2)
17,583,638

합 계
19,884,795

(주1) 상각후원가로 평가하는 금융부채는 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않습니다.
(주2) 기타금융부채는 미지급비용과 임대보증금으로 구성되어 있습니다.

6. 기타비금융자산

당기말 현재 기타비금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

선급부가세

5,712,756

7. 투자부동산

(1) 당기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

과 목
제 1(당) 기

취득원가
상각누계액
장부금액

토지
378,776,064
-
378,776,064

건물
68,798,992
(305,989)
68,493,003

건설중인자산
684,479
-
684,479

합 계
448,259,535
(305,989)
447,953,546

(2) 당기 중 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

과목
기초장부금액
취 득(주1)
상 각
기말장부금액

토지
-
378,776,064
-
378,776,064

건물
-
68,798,992
(305,989)
68,493,003

건설중인자산
-
684,479
-
684,479

합 계
-
448,259,535
(305,989)
447,953,546

(주1) 토지 및 건물은 당사의 지배기업인 롯데쇼핑㈜의 현물출자로 취득되었습니다. 취득금액과 현물출자금액과의 차이는 취득부대비용 등으로 구성되어 있습니다(주석 11 참조).

(3) 투자부동산 관련 수익 및 비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

임대수익
2,003,962

직접 운영비용(주1)
383,846

(주1) 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료를 합한 금액입니다.

(4) 당기말 현재 투자부동산에 대한 공정가치 평가내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
장소
장부금액
공정가치(주1)

토지 및 건물
서울특별시 강남구 대치동 937 등
447,269,067
424,905,000

(주1) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 대한감정평가법인이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

8. 기타지급채무

당기말 현재 기타지급채무의 상세 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

미지급금
2,301,157

9. 기타금융부채

당기말 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

미지급비용
1,247,913

유동부채 계
1,247,913

임대보증금
22,095,060

현재가치할인차금
(5,759,335)

비유동부채 계
16,335,725

10

. 기타비금융부채

당기말 현재 기타비금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

선수수익
526,996

유동부채 계
526,996

장기선수수익
5,226,039

비유동부채 계
5,226,039

11. 자본금 및 자본잉여금

(1) 당기말 현재 당사의 자본금 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

수권주식수(주)
2,000,000,000

주당금액
500

발행주식수(주)
85,984,442

보통주자본금
42,992,221

(2) 당기말 현재 자본잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

주식발행초과금
386,696,416

(3) 당기 중 자본금 및 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
주식수
(단위: 주)
1주당 액면가액
(단위: 원)
자본금
자본잉여금
합 계

설립자본금
10,000,000
500
5,000,000
(24,000)
4,976,000

현물출자
75,984,442
500
37,992,221
386,720,416
424,712,637

당기말
85,984,442
500
42,992,221
386,696,416
429,688,637

12. 이익잉여금

(1) 당기말 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

미처분이익잉여금
1,518,904

(2) 당기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분

제 1(당) 기

(처분
예정일:
2019년 8월 20일
)(주1)

I. 미처분이익잉여금
1,518,904

당기순이익
1,518,904

II. 이익잉여금처분액
1,824,893

III. 차기이월미처리결손금
(305,989)

(주1) 처분예정일은 당사의 제1회 정기주주총회 예정일이며, II. 이익잉여금 처분액 및 III. 차기이월미처리결손금은 주주총회 결과를 통해 확정될 예정입니다.

13. 영업수익

(1) 당사는 부동산을 임대하는 운용리스계약을 체결하고 있으며, 당기수익으로 인식된 리스료 중 최소리스료는 1,960,046천원입니다.

(2) 당기말과 현재 운용리스계약과 관련된 미래의 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
리스료 수취계획
리스료총액

1년이내
1년 ~ 5년
5년초과

최소리스료
22,122,679
91,859,268
146,158,434
260,140,381

14. 영업비용

당기 중 발생한 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

내 역
제 1(당) 기

급여
24,774

감가상각비
305,989

자산관리수수료
74,504

자산보관수수료
1,490

사무수탁수수료
1,863

지급수수료
42,264

기타비용
4,068

합 계
454,952

15. 기타비용

당기 중 발생한 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

계정과목
제 1(당) 기

잡손실
1,536

16. 금융수익과 금융비용

(1) 당기 중 발생한 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

금융수익:

유효이자율법에 따른 이자수익
9,046

금융비용:

유효이자율법에 따른 이자비용
37,616

(2) 당기에 발생한 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
현금및
현금성자산
상각후원가로
평가하는
금융부채

이자수익
9,046
-

이자비용
-
37,616

17. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았습니다. 

18. 현금흐름표

(1) 당기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

예금
20,853

(2) 당기 중 영업활동현금흐름의 조정내역 및 영업활동으로 인한 자산부채의 변동은 다음과 같습니다.

1) 조정

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

감가상각비

305,989

이자비용
37,616

임대료수익
(43,916)

이자수익
(9,046)

합 계
290,643

2) 영업활동으로 인한 자산부채의 변동

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

매출채권의 증가
(2,025,380)

선급부가세의 감소
822,044

미지급금의 증가
(171,699)

미지급비용의 증가
116,470

임대보증금의 증가
15,560,260

합 계
14,301,695

(3) 당기 중 현금의 유입과 유출이 없는 주요 거래는 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

현물출자
424,905,000

투자부동산 취득금액 미지급
2,462,856

주식발행비용 미지급
10,000

19. 우발부채와 약정사항 

(1) 책임임대차 계약

당사는 롯데쇼핑㈜과 임대차목적물인 현물출자 목적재산 전부의 임대차와 관련한 책임임대차계약을 체결하였으며 계약의 주요 사항은 다음과 같습니다.

구 분
내 용

임대차기간
현물출자일로부터 11년

임대료 및 보증금

- 연간임대료: 22,095백만원, 임대차개시일로부터 1년이 경과한 날부터 매 1년마다 1.5% 상승함

- 임대차보증금: 22,095백만원

기타
임차인의 우선매수협상권 : 당사가 임대차목적물 및 관련매장 전체를 양도하고자 하는 경우, 임차인인 롯데쇼핑㈜에 그 매수를 위하여 우선 협상할 수 있는 권리를 부여함

(2) 자산관리 위탁계약 

당사는 롯데에이엠씨㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무 별 수수료율은 다음과같습니다.

구 분
내 용

매입수수료
- 롯데에이엠씨㈜의 자산의 매입업무(현물출자 포함)에 대한 대가로서 각 대상 자산별로 매입금액의 0.4%

운용수수료
- 각 대상 자산을 운용하고 있는 기간 동안 매입금액(현물출자 포함)의 연 0.2%

매각기본수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.7%

성과수수료
- 대상 자산별로 각 자산 매각 시 매각차익의 10%

(3) 일반사무수탁계약

당사는 ㈜국민은행과

주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 운영에 관한 사무 등의 업무
에 대한 일반사무
수탁계약을 체결하였으며 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분
내 용

일반사무수탁수수료

- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날의 직전일까지는
매입가액의
연
0.5bp
- 당사의 주식이 증권거래소에 상장된 날 이후부터 매입가액의
연
0.9bp

(4) 자산보관 위탁계약 

당사는 ㈜우리은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분
내 용

자산보관수수료
- 연간 부동산 매입액 기준 0.4bp

(5) 보험가입현황

당기말 현재 당사의 주요 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
부보금액
보험회사명

재산종합위험담보
121,213,350
롯데손해보험㈜

기계위험담보

기업휴지위험담보
44,493,927

배상책임담보
10,000,000

(6) 보고기간 종료일 현재 당사 소유 토지 중 일부는 지하연결통로의 가설을 위하여 서울특별시에 의해 구분 지상권이 설정되어 있습니다.

20. 특수관계자와의 거래

(1) 당기말 현재 당사의 지배기업 및 기타특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구 분
특수관계자의 명칭

지배기업
롯데쇼핑㈜

기타특수관계자(주1)
롯데지주㈜

롯데에이엠씨㈜

롯데손해보험㈜

(주1) 기타특수관계자는 기업회계기준서 제1024호의 특수관계자 범주에 해당하지
않으나, 공정거래법에 따른 롯데그룹기업집단 소속 계열회사가 포함되어 있습니다.

(2) 당기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
특수관계자명
영업수익 (주1)
영업비용(주2)
기타비용
투자부동산(주3)
현물출자

지배기업
롯데쇼핑㈜
1,960,046
-
-
-
424,905,000

기타특수관계자

롯데지주㈜
-
1,031
-
-
-

롯데손해보험㈜
-
61,814
-
-
-

롯데에이엠씨㈜
-
74,504
1,536
1,699,620
-

합 계
1,960,046
137,349
1,536
1,699,620
424,905,000

(주1) 영업수익에는 선수수익에서 임대수익으로 반영된 금액 43,916천원이 제외되었습니다.

(주
2) 롯데손해보험㈜의 영업비용은 책임임대차계약에 따라 임차인인 롯데쇼핑㈜로부터 보존받는 보험료 부담액입니다.

(주3) 투자부동산 취득과 관련한 취득부대비용입니다.

(3) 당기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
특수관계자명
채권
채무

매출채권
미수금
임대보증금 (주1)
미지급금
미지급비용

지배기업
롯데쇼핑㈜
2,025,380
1,131,442
22,095,060
-
-

기타특수관계자
롯데지주㈜
-
-
-
-
733

롯데에이엠씨㈜
-
-
-
526,900
75,921

합 계
2,025,380
1,131,442
22,095,060
526,900
76,654

(주1) 현재가치할인차금 5,759,335천원이 반영되지 않은 명목가액입니다.

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금 거래 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

특수관계 구분
특수관계자명
현금출자

지배기업
롯데쇼핑㈜
5,000,000

(5) 당사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 지배회사인 롯데쇼핑㈜과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 롯데쇼핑㈜에게 임대차목적물에 대한 우선매수협상권을 부여하고 있습니다.(주석19 참조)

(6) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분
제 1(당) 기

단기종업원급여
24,774

(7) 당기말 현재 당사가 특수관계자를 위해 제공하고 있는 담보 및 지급보증과 특수관계자로부터 제공받고 있는 담보 및 지급보증은 없습니다.

21. 위험관리

(1) 금융위험관리

1) 당사의 목표 및 정책

당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 신용위험, 유동성위험, 시장위험 등의 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 지원하고,동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 금융비용을 절감함으로써 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

재무위험관리 체계를 구축하고 시행하기 위하여, 자산관리자의 통제 및 검토를 엄격히 수행하여 위험관리정책과 절차를 준수하고 있습니다.

2) 신용위험

신용위험이란 당사의 통상적인 거래 및 투자활동에서 고객이나 거래상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않아 당사가 재무손실을 입을 위험을 의미합니다.

당사 수익의 대부분은 특수관계자에 대한 임대수익이며, 이에 따른 신용위험은 크게발생하지 않습니다. 

① 신용위험에 대한 노출정도

금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대 노출정도를 표시하고 있습니다. 당기말 현재 신용위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1당) 기

현금및현금성자산
20,853

매출채권 (주1)
2,025,380

미수금 (주1)
1,131,443

합 계
3,177,676

(주1) 당기말 현재 매출채권과 미수금은 연체 및 손상되지 않았습니다.

3) 유동성위험 

유동성위험이란 회사의 경영환경 및 외부환경의 악화로 인하여 회사가 금융부채에 관련된 의무를 적기에 이행하는데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 

당사는 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적인 단기 및 중장기 자금관리계획 수립과 실제 현금 유출입 스케쥴을 지속적으로 분석, 검토하여 발생가능한 위험을적기에 예측하고 대응하고 있습니다.

당기말 현재 금융부채의 계약에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
0~3개월
3개월~1년
1년초과

미지급금
2,301,157
-
-

미지급비용
1,247,913
-
-

임대보증금 (주1)
-
-
22,095,060

합 계
3,549,070
-
22,095,060

(주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다. 

당사는 이 현금흐름이 유의적으로 더 이른 기간에 발생하거나, 유의적으로 다른 금액일 것으로 기대하지 않습니다.

(2) 자본관리

당사의 자본관리는 건전한 자본구조의 유지를 통한 주주이익의 극대화를 목적으로 하고 있으며, 최적 자본구조 달성을 위해 부채비율, 순차입금비율 등의 재무비율을 매월 모니터링하여 필요할 경우 적절한 재무구조 개선방안을 실행하고 있습니다.

당기말 현재의 부채비율, 순차입금비율은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분
제 1(당) 기

부채(A)
25,637,830

자본(B)
431,207,541

예금(C)
20,853

차입금(D)
-

부채비율(A/B)
6%

순차입금비율((D-C)/B)
-

6. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가

① 당기

(단위: 천원)

구 분
범 주
과 목
장부금액
공정가치

금융자산
(주1)
상각후원가로 
측정하는 금융자산
현금및현금성자산
20,853
-

매출채권 및 기타채권(주2)
3,156,822
-

합 계
3,177,675
-

금융부채
(주3)
상각후원가로 
측정하는 금융부채
기타지급채무
2,301,157
-

기타금융부채 (주4)
17,583,638
-

합 계
19,884,795
-

(주1) 상각후 원가로 평가하는 금융자산의 장부금액과 공정가차의 차이가 유의적이지 않습니다.
(주2) 매출채권 및 기타채권은 매출채권과 미수금으로 구성되어 있습니다.
(주3) 상각후 원가로 평가하는 금융부채는 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않습니다.
(주4) 기타금융부채는 미지급비용과 임대보증금으로 구성되어 있습니다.

나. 채무증권 발행실적 등

- 해당사항 없음

채무증권 발행실적

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 원, %)

발행회사
증권종류
발행방법
발행일자
권면
총액
이자율
평가등급
(평가기관)
만기일
상환
여부
주관회사

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 원)

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년 초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

전자단기사채 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : )

잔여만기
10일 이하
10일초과
30일이하
30일초과
90일이하
90일초과
180일이하
180일초과
1년이하
합 계
발행 한도
잔여 한도

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

회사채 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : )

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : )

잔여만기
1년 이하
1년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
15년이하
15년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : )

잔여만기
1년 이하
1년초과
2년이하
2년초과
3년이하
3년초과
4년이하
4년초과
5년이하
5년초과
10년이하
10년초과
20년이하
20년초과
30년이하
30년초과
합 계

미상환 잔액
공모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

사모
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

Ⅳ. 감사인의 감사의견 등

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
감사의견
감사보고서 특기사항

제1기(당기)
삼정회계법인
적정
-

(전기)
-
-
-

(전전기)
-
-
-

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
감사인
내 용
보수
총소요시간

제1기(당기)
삼정회계법인
기말감사
19,000,000

(전기)
-
-
-
-

(전전기)
-
-
-
-

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도
계약체결일
용역내용
용역수행기간
용역보수
비고

제1기(당기)

(전기)
-
-
-
-
-

(전전기)
-
-
-
_
-

Ⅴ. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요

1) 이사회 구성 

공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 총 법인이사 1명, 감독이사 2명 총 3인의 이사로 구성되어 있습니다.

2) 이사회 내 위원회

- 해당사항 없음

3) 이사회 의장의 대표이사 겸직여부, 이사회 의장의 선임사유

- 이사회 의장은 롯데에이엠씨 주식회사 부문장이 겸직 중입니다. 롯데에이엠씨 주식회사 대표이사는 회사 전반에 대한 사항 및 업종에 대한 전문적인 지식을 보유하고 있으며, 의사결정 사항에 대한 신속한 실행 및 검토에 용이하여 이사회 의장으로 선임하였습니다.

4) 이사회의 권한
당사 정관에 따른 이사회 권한 사항은 다음과 같습니다.

제 34 조 (법인이사의 직무)

① 법인이사는 이 회사를 대표하고 이 회사의 업무를 집행한다.

② 법인이사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 업무를 집행하려면 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관과의 업무위탁 또는 자산보관계약(변경계약을 포함한다)의 체결

가. 자산관리회사

나. 부투법 제22조의2 제1항에 따른 일반사무등 위탁기관

다. 부투법 제35조 제1항에 따른 자산보관기관

2. 자산의 투자·운용 또는 보관 등에 따르는 보수의 지급

3. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

4. 그 밖에 부동산투자회사의 운영상 중요하다고 인정되는 사항으로서 정관으로 정하는 사항

③ 법인이사는 법인이사의 직무의 범위를 정하여 그 직무를 수행할 사람을 해당 법인이사 소속 임직원 중에서 선임할 수 있다. 이 경우 법인이사는 이를 회사에 서면으로 알려야 한다.

④ 제3항에 따라 선임된 법인이사의 직무 범위에서 한 행위는 법인이사의 행위로 본다.

⑤ 법인이사는 3개월마다 1회 이상 그 업무의 집행상황 및 자산의 운용 내용을 이사회에 보고하여야 한다. 

제 35 조 (감독이사의 직무)

① 감독이사는 법인이사의 업무집행을 감독한다.

② 감독이사는 부동산투자회사의 업무 및 재산상황을 파악하기 위하여 필요한 경우에는 법인이사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 부동산투자회사와 관련되는 업무 및 재산상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감독이사는 그 직무를 수행함에 있어서 필요하다고 인정하는 경우에는 회계감사인에 대하여 회계감사에 관한 보고를 요구할 수 있다.

제 38 조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법령과 정관이 정하는 사항에 대하여만 의결권한을 갖는다. 이사회는 다음 각 호의 1에 해당하는 사항을 의결한다.

1. 주주총회의 소집

2. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실할 경우, 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법

3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호에 따른 일반공모증자, 기타 신주의 발행에 관한 사항

4. 제15조 제2항의 사항

5. 제16조 제3항의 사항

6. 제22조 제2항의 사항

7. 제34조 제2항 각 호의 사항

8. 제45조 제2항 제2호 내지 제4호 및 동조 제4항 제2호 및 제6호에 해당하는 거래

9. 제50조 제6항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

10. 제53조 제3항에 따른 이익배당에 관한 사항

11. 기타 정관에서 정한 이사회의 결의사항 및 회사의 경영에 관한 중요 사안(단, 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항은 제외함)

제 39 조 (이사회의 결의방법)

① 법령이나 정관에서 달리 정하는 경우를 제외하고, 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다. 

제 41 조 (이사회의 의사록)

① 이사회의 의사에 관하여는 의사록을 작성하고, 이를 회사의 본점에 비치한다.

② 의사록에는 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기재하고 출석한 법인이사 및 감독이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

③ 감독이사는 감사에 관하여 감사록을 작성하여야 한다. 감사록에는 감사의 실시요령과 그 결과를 기재하고 감사를 실시한 감독이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

나. 중요의결사항 등

회 차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
법인이사
감독이사

롯데에이엠씨(주)
(출석률 100%)
변진호
(출석률 100%)
김진홍
(출석률 100%)

1
2019.04.04
- 제1호 의안 : 자산관리위탁계약 승인의 건
- 제2호 의안 : 자산보관위탁계약 승인의 건
- 제3호 의안 : 일반사무위탁계약 승인의 건
- 제4호 의안 : 유가증권시장 상장 추진의 건
- 제5호 의안 : 지정감사인 신청의 건
- 제6호 의안 : 현물출자 대상 자산 감정평가법인 선임의 건
- 제7호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

2
2019.05.09
- 제1호 의안 : 감정평가보고서 (3사) 채택의 건
- 제2호 의안 : 신주발행조사 회계법인 선임, 의견서 및 신주발행조사보고서 채택의 건
- 제3호 의안 : 현물출자계약 체결 및 신주발행의 건
- 제4호 의안 : 책임임대차계약 체결의 건
- 제5호 의안 : 대규모 내부거래 승인의 건
- 제6호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

3
2019.07.08
- 제1호 의안 : 부동산관리회사(PM)선정 및 부동산관리위탁계약 체결의 건
- 제2호 의안 : 제1호 담보부사채 발행 및 관련 계약 체결의 건
- 제3호 의안 : 명의개서대리인 선임 및 증권대행업무 수탁계약 체결의 건
- 제4호 의안 : IR 대행사 선정 및 IPO IR/PR 컨설팅 계약 체결의 건
- 제5호 의안 : 제1기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
- 제6호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
- 제7호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

다. 이사의 독립성

1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부

이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 
당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.

2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

[2019년 06월 30일 기준]

구분
성명
추천인
활동분야
회사와의 거래
최대주주와의 관계

대표이사
(사내이사)
롯데에이엠씨(주)
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
최대주주의 계열회사

감독이사
변진호
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

감독이사
김진홍
이사회
이사회 의결
해당사항 없음
해당사항 없음

3) 사외이사를 선출하기 위한 별도 위원회 설치현황 및 활동내역
 해당사항 없음

사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부
사외이사 교육 미실시 사유

미실시
부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사위원회 관련 사항

1) 감사위원회 설치 여부

당사는 공시서류작성 기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다.

나. 감사 관련 사항

1) 감사의 인적사항

성 명
주 요 경 력
비 고

변진호
이화여자대학교 경영학과 교수
비상근

김진홍
IXL KOREA 대표 (공인회계사)
비상근

* 당사는 부동산투자법에 따라서 감독이사 2명을 두고있습니다.

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있습니다.

제 35 조 (감독이사의 직무)

① 감독이사는 법인이사의 업무집행을 감독한다.

② 감독이사는 부동산투자회사의 업무 및 재산상황을 파악하기 위하여 필요한 경우에는 법인이사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 부동산투자회사와 관련되는 업무 및 재산상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감독이사는 그 직무를 수행함에 있어서 필요하다고 인정하는 경우에는 회계감사인에 대하여 회계감사에 관한 보고를 요구할 수 있다.

3) 감사(감독이사)의 주요 활동내역
당사의 감사(감독이사)는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다. 당사 감사(감독이사)의 경우 이사회 및 주주총회에 참석하고 있으며, 부동산투자회사법에 따라 감독이사 제도를 사용하고 있으며, 이사회 및 주주총회에 참석 시 의사록에 날인을 하고 있습니다.

회 차
개최일자
의 안 내 용
가결여부
법인이사
감독이사

롯데에이엠씨(주)
(출석률 100%)
변진호
(출석률 100%)
김진홍
(출석률 100%)

1
2019.04.04
- 제1호 의안 : 자산관리위탁계약 승인의 건
- 제2호 의안 : 자산보관위탁계약 승인의 건
- 제3호 의안 : 일반사무위탁계약 승인의 건
- 제4호 의안 : 유가증권시장 상장 추진의 건
- 제5호 의안 : 지정감사인 신청의 건
- 제6호 의안 : 현물출자 대상 자산 감정평가법인 선임의 건
- 제7호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

2
2019.05.09
- 제1호 의안 : 감정평가보고서 (3사) 채택의 건
- 제2호 의안 : 신주발행조사 회계법인 선임, 의견서 및 신주바행조사보고서 채택의 건
- 제3호 의안 : 현물출자계약 체결 및 신주발행의 건
- 제4호 의안 : 책임임대차계약 체결의 건
- 제5호 의안 : 대규모 내부거래 승인의 건
- 제6호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

3
2019.07.08
- 제1호 의안 : 부동산관리회사(PM)선정 및 부동산관리위탁계약 체결의 건
- 제2호 의안 : 제1호 담보부사채 발행 및 관련 계약 체결의 건
- 제3호 의안 : 명의개서대리인 선임 및 증궈대행업무 수탁계약 체결의 건
- 제4호 의안 : IR 대행사 선정 및 IPO IR/PR 컨설팅 계약 체결의 건
- 제5호 의안 : 제1기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건
- 제6호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
- 제7호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건
가결
찬성
찬성
찬성

4) 교육 실시 현황

감사 교육 실시여부
감사 교육 미실시 사유

미실시
-

5) 감사(감독이사) 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

(주)국민은행
펀드서비스부
2
팀장, 차장
재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사 직무 수행직원

- 부동산투자법상 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없음.

다. 준법지원인 관련 사항

1) 인적사항, 주요경력

성 명
주 요 경 력
비 고

-

-

-

- 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

2) 주요 활동내역 및 처리결과

해당사항 없음

3) 준법지원인 지원조직 현황

부서(팀)명
직원수(명)
직위(근속연수)
주요 활동내역

-
-
-
-

해당사항 없음.

3. 주주의 의결권 행사에 관한 사항

가. 투표제도
1) 집중투표제의 채택여부
- 집중투표제를 채택하지 않고 있습니다.

2) 서면투표제의 채택여부
- 당사 정관 제 27조(서면에 의한 의결권행사)에 따라 주주들은 서면으로 의결권을 행사할 수 있습니다.

정관 제 27조(서면에 의한 의결권 행사)
① 주주는 총회에 출석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다..
② 회사는 총회 소집통지서에 서면에 의한 의결권 행사에 필요한 서면과 참고자료를
 송부하여야 한다.
③ 제1항의 의결권을 행사하고자 하는 주주는 회사에서 송부한 서면에 의결권행사의
 내용을 기재하여 총회 전까지 회사에 제출하여야 한다.
④ 서면에 의하여 행사한 의결권의 수는 출석한 주주의 의결권 수에 산입한다.

3) 전자투표제의 채택여부
- 전자투표제를 채택하지 않고 있습니다.

나. 소수주주권 행사여부
- 해당사항 없습니다.

다. 경영권 경쟁
- 회사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발행하지 않았습니다.

Ⅵ. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :
2019년 06월 30일
)
(단위 : 주, %)

성 명
관 계
주식의
종류
소유주식수 및 지분율
비고

기 초
기 말

주식수
지분율
주식수
지분율

롯데쇼핑(주)
최대주주 본인
보통주
10,000,000
100
85,984,442
100
-

계
보통주
10,000,000
100
85,984,442
100
-

-
-
-
-
-
-

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

롯데쇼핑(주)
27,262
이원준
0.00
-
-
롯데지주(주)
38.8

강희태
0.00
-
-
-
-

주) 상기내용은 2019년 03월 31일 기준입니다.(출자자수는 2018.12.31기준)

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
롯데쇼핑(주)

자산총계
26,259,309

부채총계
13,831,936

자본총계
12,427,373

매출액
17,820,781

영업이익
597,004

당기순이익
(464,997)

* 2018년 12월 31일 연결기준.

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

해당사항 없음.

4) 최대주주의 최대주주 현황

(
1) 최대주주의
최대주주 기본정보

명 칭
출자자수
(명)
대표이사
(대표조합원)
업무집행자
(업무집행조합원)
최대주주
(최대출자자)

성명
지분(%)
성명
지분(%)
성명
지분(%)

롯데지주(주)
41,808
신동빈
11.71
-
-
신동빈
11.71

황각규
0.00
-
-
-
-

주) 상기내용은 2019년 03월 31일 기준입니다.(출자자수는 2018.12.31기준)

(2) 최대주주의 최대주주의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분

법인 또는 단체의 명칭
롯데지주(주)

자산총계
27,618,347

부채총계
19,184,879

자본총계
8,433,467

매출액
7,271,172

영업이익
98,417

당기순이익
110,709

* 2018년 12월 31일 연결기준.

나. 최대주주 변동현황

- 설립 이후 당사의 최대주주 변동내역은 없습니다.

최대주주 변동내역

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 주, %)

변동일
최대주주명
소유주식수
지분율
변동원인
비 고

2019년 05월 31일
롯데쇼핑(주)
85,984,442
100
유상증자(현물)
75,984,442주

다. 주식 소유현황

1) 5% 이상 주주에 관한 사항

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 주)

구분
주주명
소유주식수
지분율
비고

5% 이상 주주
롯데쇼핑(주)
85,984,442
100%

-
-
-
-

우리사주조합
-
-
-

2) 소액주주에 관한 사항

증권신고서 제출일 현재 당사의 주주는 롯데쇼핑(주)으로만 구성되어 있어 공시서류제출일 현재 소액주주는 존재하지 않습니다.

라. 주식사무

정관상 신주인수권의
내용

제 13 조 (신주인수권)
① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우 회사는 이사회의 결의로 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사가 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전까지는 그러하지 아니하다(이하 “영업인가” 또는 “등록”은 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1.회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

3. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4.신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제12조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

결 산 일
6월 30일, 12월 31일
정기주주총회
매 사업년도 종료후 3개월 이내

주주명부폐쇄시기
매 결산기의 최종일 다음날부터 15일 동안 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.

주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리의 전자등록
회사는 주권 및 신주인수권증서를 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리를 전자등록한다

주권의 종류
이 회사가 발행할 주권의 종류는 1주권, 5주권, 10주권, 50주권, 100주권, 500주권, 1,000주권, 10,000주권의 8종으로 한다.

명의개서대리인
한국예탁결제원

주주의 특전
-
공고게재신문
매일경제신문

마. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적
- 해당사항 없음

Ⅶ. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : 주)

성명
성별
출생년월
직위
등기임원
여부
상근
여부
담당업무
주요경력
소유주식수
최대주주와의
관계
재직기간
임기
만료일

의결권
있는 주식
의결권
없는 주식

롯데에이엠씨(주)
남
-
법인이사
등기임원
비상근
대표자,
법인이사
-
-
-
계열회사
2019.03.29 ~ 현재
-

변진호
남
1964년 09월
감독이사
등기임원
비상근
감독이사
이화여자대학교 
경영학과 교수
-
-
-
2019.03.29 ~ 현재
2022년 03월 29일

김진홍
남
1960년 02월
감독이사
등기임원
비상근
감독이사
IXL KOREA 대표 
(공인회계사)
-
-
-
2019.03.29 ~ 현재
2022년 03월 29일

나. 직원 현황

- 해당사항 없음 (부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없음)

(기준일 :
-
)
(단위 : )

사업부문
성별
직 원 수
평 균
근속연수
연간급여
총 액
1인평균
급여액
비고

기간의
정함이 없는
근로자
기간제
근로자
합 계

전체
(단시간
근로자)
전체
(단시간
근로자)

-

-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다. 미등기임원 보수 현황
- 해당사항 없음

(기준일 :
2019년 07월 22일
)
(단위 : )

구 분
인원수
연간급여 총액
1인평균 급여액
비고

미등기임원
-
-
-
-

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

구 분
인원수
주주총회 승인금액
비고

대표이사 (법인이사)
1
무보수

감사 (감독이사)
2
월 4,000,000원

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원)

인원수
보수총액
1인당 평균보수액
비고

2
24,774,192
12,387,096

2-2. 유형별

(단위 : 원)

구 분
인원수
보수총액
1인당
평균보수액
비고

등기이사
(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

사외이사
(감사위원회 위원 제외)
-
-
-
-

감사위원회 위원
-
-
-
-

감사
2
24,774,192
12,387,096
감독이사

* 부동산투자회사법에 따라 당사는 감사대신 감독이사를 두고 있음.

<이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.
가. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)

이름
직위
보수총액
보수총액에 포함되지 않는 보수

-
-
-
-

Ⅷ. 계열회사 등에 관한 사항

가. 회사가 속해있는 기업집단

- 기업집단의 명칭: 롯데 

(1) 국내

당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 롯데 기업집단에 속한 계열회사로서, 롯데 기업집단의 최상위 지배기업은 롯데지주㈜(종목코드 : 004990)입니다. 2019년 1분기 말 기준 총 92개의 국내 계열회사가 있습니다.

[상장사] : 11개사

명 칭
법인등록번호

롯데지주㈜
1101110076300

롯데쇼핑㈜
1101110000086

롯데손해보험㈜
1101110014459

롯데정밀화학㈜
1812110000013

롯데제과㈜
1101116536481

롯데칠성음료㈜
1101110003684

롯데케미칼㈜
1101110193196

롯데푸드㈜
1101110033722

롯데하이마트㈜
1101110532633

현대정보기술㈜
1101110628078

롯데정보통신㈜
1101116557114

[비상장사] : 81개사

명 칭
법인등록번호

거제피에프브이㈜
1101116882925

경기스마트카드㈜
1311110141140

내포그린에너지㈜
1649110020901

농업회사법인㈜에치유아이
1501110115621

데크항공㈜
2101110061897

동교청기와피에프브이㈜
1101115290814

롯데건설㈜
1101110014764

롯데글로벌로지스㈜
1101110578231

롯데김해개발㈜
1955110125398

롯데네슬레코리아㈜
1101110548052

롯데디에프리테일㈜
1101110205339

롯데렌탈㈜
1101113326588

롯데멤버스㈜
1101115605790

롯데면세점제주㈜
2201110130616

롯데물산㈜
1101110320707

롯데미래전략연구소㈜
1101116609402

롯데미쓰이화학㈜
2062110042966

롯데베르살리스엘라스토머스㈜
2062110050365

롯데상사㈜
1101110159099

롯데송도쇼핑타운㈜
1201110562985

롯데쇼핑타운대구㈜
1701110568404

롯데수원역쇼핑타운㈜
2811110092342

롯데알미늄㈜
1101110003121

롯데액셀러레이터㈜
1101115964112

롯데엠시시㈜
1614110016995

롯데역사㈜
1101110505903

롯데오토리스㈜
1341110213433

롯데오토케어㈜
1101115082922

롯데울산개발㈜
2301110254240

롯데인천개발㈜
1201110639594

롯데인천타운㈜
1201110709298

롯데자산개발㈜
1101112394263

롯데제이티비㈜
1101113685710

롯데지알에스㈜
1101110262850

롯데지에프알㈜
1101112730962

롯데첨단소재㈜
2062110057775

롯데카드㈜
1101110641434

롯데캐피탈㈜
1101111217416

롯데컬처웍스㈜
1101116768969

롯데코스코쉬핑로지스㈜
1801110684282

롯데타운동탄㈜
1348110349565

롯데피에스넷㈜
1101113573767

마곡지구피에프브이㈜
1101115472818

부산하나로카드㈜
1801110433275

산청음료㈜
1948110004183

삼박엘에프티㈜
1615110034466

스위트위드㈜
1313110163108

씨에스유통㈜
1101111178840

씨에이치음료㈜
1346110040480

에프알엘코리아㈜
1101113133298

엠제이에이와인㈜
1101113942582

은평피에프브이㈜
1101115511864

인천스마트카드㈜
1101114220789

제이지산업㈜
1101114807975

㈜그린카
1101114236520

㈜대홍기획
1101116707800

㈜디시네마오브코리아
1101113837501

㈜롯데아사히주류
1101110530033

㈜롯데자이언츠
1101110317556

㈜마이비
1801110335570

㈜모비?미디어
1101114519992

㈜바이더웨이
1101110708383

㈜백학음료
1349110029305

㈜부산롯데호텔
1801110053461

㈜씨텍
1101110589171

㈜에스디제이
1101115850593

㈜에스앤에스인터내셔날
1101114402379

㈜엔젤위드
1314110292939

㈜엠허브
1101111619729

㈜우리홈쇼핑
1101112248957

㈜이비카드
1311110241776

㈜충북소주
1501110082218

㈜케이피켐텍
2301110100443

㈜코리아세븐
1101110899976

㈜한페이시스
2001110292858

㈜호텔롯데
1101110145410

캐논코리아비즈니스솔루션㈜
1301110007666

한국에스티엘㈜
1101114676792

한국후지필름㈜
1101116707214

한덕화학㈜
1101111144388

롯데디엠씨개발㈜
1101116959188

-해외

출자회사명
피출자회사명
지분율

Chocolaterie Guylian N.V
Aimee BVBA
99.0%

Rakhat JSC
Almaty Sweets LLC
100.0%

Burger King Japan Holdings Co.,Ltd.
Burger King Japan Co., Ltd.
100.0%

롯데지주㈜
Burger King Japan Holdings Co.,Ltd.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
CHANGWAN CONTAINER SERVICE LIMITED
70.0%

Lotte Chemical Titan International Limited
Chemical Brothers Limited
100.0%

Chocolaterie Guylian N.V
Chocolaterie Guylian Deutschland GmbH
100.0%

Lotte Confectionery Holdings (Europe) B.V.
Chocolaterie Guylian N.V
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
CONTAINER DEPOT UND REPARATUR HAMBURG GMBH
100.0%

롯데쇼핑㈜
Coralis S.A.
45.0%

Coralis S.A.
Coralis Vietnam Co.,Ltd.
100.0%

롯데지주㈜
DAEHONG COMMUNICATIONS VIETNAM CO., LTD.
95.0%

Chocolaterie Guylian N.V
Guylian Asia Ltd
99.9%

Chocolaterie Guylian N.V
Guylian Iberia, LDA
99.3%

Chocolaterie Guylian N.V
Guylian UK Ltd
100.0%

Chocolaterie Guylian N.V
Guylian USA, Inc
100.0%

Lotte Holdings Hong Kong Limited
HAI THANH-LOTTE COMPANY LIMITED
70.0%

롯데건설㈜
HAU GIANG COMMERCIAL AND CONSTRUCTION INVESTMENT CORPORATION
51.0%

롯데제과㈜
HAVMOR ICE CREAM PRIVATE LIMITED
100.0%

롯데컬처웍스㈜
Hemisphere Film Investors Ⅲ, LLC
100.0%

롯데컬처웍스㈜
Hemisphere Film Investors II, LLC
100.0%

Hemisphere Film Investors II, LLC
Hemisphere Film Investors LLC
50.0%

㈜호텔롯데
Hotel & Resort Joetsumyoko Co., Ltd.
100.0%

㈜호텔롯데
HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
100.0%

현대정보기술㈜
HYUNDAI INFORMATION TECHNOLOGY VIETNAM COMPANY LIMITED
100.0%

LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
HYUNDAI LOGISTICS (CAMBODIA) CO.,LTD.
83.5%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) CO., LTD.
HYUNDAI LOGISTICS (ITALY) SRL
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
INTERNATIONAL BUSINESS CENTER COMPANY LIMITED
50.0%

Lotte Europe Holdings B.V.
JSC Lotte RUS
100.0%

롯데케미칼㈜
Kor-Uz Gas Chemical Investment Ltd.
49.0%

롯데제과㈜
L & M Confectionery Pte. Ltd.
100.0%

롯데제과㈜
L&M Mayson Company Limited
45.5%

㈜롯데홀딩스
L＆S(Thailand) Co.,Ltd.
49.0%

LOTTE Chemical USA Corporation
LACC, LLC
88.0%

Lotte Food Holding Co.,Ltd.
LH Foods Co.,Ltd
50.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
LHSC Limited
56.1%

㈜롯데
Lotte (MALAYSIA) Sdn., Bhd.
100.0%

롯데첨단소재㈜
Lotte Advanced Materials (Thailand) Co., Ltd.
49.3%

롯데첨단소재㈜
Lotte Advanced Materials Dongguan Co., Ltd.
100.0%

롯데첨단소재㈜
LOTTE ADVANCED MATERIALS EUROPE GMBH
100.0%

롯데첨단소재㈜
Lotte Advanced Materials hungary LLC.
100.0%

롯데첨단소재㈜
Lotte Advanced Materials India Private Limited
99.9%

롯데첨단소재㈜
Lotte Advanced Materials Japan Co., Ltd.
100.0%

LOTTE ADVANCED MATERIALS USA, INC.,
Lotte Advanced Materials Mexico S.A. de C.V.
100.0%

롯데첨단소재㈜
Lotte Advanced Materials Shanghai Co., Ltd.
100.0%

롯데첨단소재㈜
Lotte Advanced Materials Tianjin Co., Ltd.
100.0%

롯데첨단소재㈜
LOTTE ADVANCED MATERIALS USA, INC.,
100.0%

롯데첨단소재㈜
LOTTE ADVANCED MATERIALS VIETNAM COMPANY LIMITED
100.0%

롯데지주㈜
Lotte Agro Holdings B.V.
100.0%

Lotte Agro Holdings B.V.
Lotte Agro RUS LLC
100.0%

롯데칠성음료㈜
LOTTE AKHTAR BEVERAGES (PRIVATE) LTD
52.0%

롯데자산개발㈜
LOTTE ASSET MANAGEMENT (HK) LIMITED
100.0%

롯데지주㈜
LOTTE BEVERAGE AMERICA CORP.
100.0%

롯데지주㈜
LOTTE Beverage Holdings (Singapore) Pte. Ltd.
100.0%

롯데케미칼㈜
Lotte Chemical Alabama Corporation
100.0%

LOTTE Chemical USA Corporation
LOTTE Chemical Louisiana, LLC
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE CHEMICAL NIGERIA LIMITED
100.0%

롯데케미칼㈜
Lotte Chemical Pakistan Limited
75.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE CHEMICAL POLAND SP. ZO.O
100.0%

Lotte Chemical Titan (M) Sdn. Bhd.
Lotte Chemical Singapore Pte. Ltd.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan (M) Sdn. Bhd.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan Capital (L) Limited
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan Corporation SDN. BHD.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
74.9%

PT. Lotte Chemical Titan Tbk
Lotte Chemical Titan International Limited
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan International Sdn. Bhd.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Lotte Chemical Titan Trading Sdn. Bhd.
100.0%

롯데케미칼㈜
Lotte Chemical UK Limited
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE Chemical USA Corporation
60.0%

롯데컬처웍스㈜
Lotte Cinema Hong Kong Co., Limited
100.0%

롯데제과㈜
Lotte Confectionery (S.E.A.) Pte Ltd
100.0%

롯데제과㈜
Lotte Confectionery Holdings (Europe) B.V.
51.0%

㈜롯데
Lotte Confectionery Pilippinas Corp.
100.0%

롯데제과㈜
Lotte Confectionery RUS
100.0%

롯데정보통신㈜
Lotte Data Communication Company Limited Vietnam
100.0%

㈜우리홈쇼핑
Lotte DatViet Homeshopping Co.,Ltd.
91.8%

㈜롯데홀딩스
Lotte Do Brasil Alimentos, Ltda.
99.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
Lotte Duty Free (Thailand) Co., Ltd
49.0%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
Lotte Duty Free Guam, LLC
100.0%

HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
Lotte Duty Free Hong Kong Ltd.
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
Lotte Duty Free Japan Co., Ltd.
80.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
Lotte Duty Free Kansai Co., Ltd.
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
Lotte Duty Free Macau Co., Ltd.
100.0%

㈜호텔롯데
LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
100.0%

㈜호텔롯데
Lotte Duty-Free Taiwan Co.,Ltd.
100.0%

롯데건설㈜
Lotte E&C Malaysia Sdn. Bhd.
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
LOTTE E-COMMERCE VIETNAM CO., LTD
100.0%

롯데건설㈜
Lotte Engineering and Construction India Pvt. Ltd.
100.0%

롯데건설㈜
Lotte Engineering and Construction Vietnam Co., Ltd
100.0%

롯데건설㈜
Lotte Engineering Construction Mongolia LLC
100.0%

롯데컬처웍스㈜
LOTTE ENTERTAINMENT VIETNAM COMPANY LIMITED
51.0%

㈜호텔롯데
Lotte Europe Holdings B.V.
37.9%

Lotte Europe Holdings B.V.
Lotte Europe Investment
100.0%

롯데카드㈜
LOTTE FINANCE VIETNAM COMPANY LIMITED
100.0%

롯데정밀화학㈜
LOTTE Fine Chemical Europe GmbH
100.0%

롯데정밀화학㈜
LOTTE Fine Chemical Trading(Shanghai) Co., Ltd.
100.0%

롯데지주㈜
Lotte Food Holding Co.,Ltd.
100.0%

㈜롯데
Lotte Four Seas Ltd.
70.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (AMERICA) HOLDINGS INC.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
LOTTE Global Logistics (Germany) GmbH
100.0%

LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
LOTTE Global Logistics (Hongkong) Co., Limited
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
100.0%

LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (INDIA) PRIVATE LIMITED
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (MALAYSIA) SDN. BHD.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (NETHERLANDS) B.V.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (AMERICA) HOLDINGS INC.
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (NORTH AMERICA) INC.
100.0%

LOTTE Global Logistics (Hongkong) Holdings Co., Limited
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (SINGAPORE) PTE. LTD.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) CO., LTD.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (UK) HOLDINGS CO., LTD.
100.0%

LOTTE GLOBAL LOGISTICS (AMERICA) HOLDINGS INC.
LOTTE GLOBAL LOGISTICS (USA) INC.
100.0%

Lotte Properties(Shenyang) Ltd.
Lotte Glory Properties(Shenyang) Ltd.
100.0%

Lotte Hotel & Retail Vietnam Pte. Ltd.
Lotte Holdings Hong Kong Limited
100.0%

㈜호텔롯데
Lotte Hotel & Retail Vietnam Pte. Ltd.
40.0%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
Lotte Hotel Guam LLC.
100.0%

㈜호텔롯데
LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
100.0%

LOTTE HOTEL HOLDINGS USA CO., LTD.
LOTTE HOTEL NEW YORK PALACE, LLC
100.0%

Lotte Europe Holdings B.V.
Lotte Hotel Saint Petersburg LLC
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE HOTEL VIETNAM COMPANY LIMITED
100.0%

㈜호텔롯데
LOTTE Hotel Vladivostok LLC
100.0%

롯데지주㈜
Lotte India Co., Ltd.
98.6%

롯데지주㈜
Lotte International America Corp.
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Australia Pty Ltd
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Khorol LLC
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Mikhailovka LLC
100.0%

롯데지주㈜
LOTTE INTERNATIONAL OCEANIA PTY LTD.
100.0%

롯데상사㈜
Lotte International Primorye LLC
49.99%

롯데제과㈜
Lotte Kolson(Private) Limited
96.5%

롯데건설㈜
LOTTE LAND CO., LTD
100.0%

롯데지주㈜
LOTTE LIQUOR JAPAN CO.,LTD
100.0%

낙천(북경)물류유한공사
LOTTE Logistics (HongKong) Co., Limited
90.0%

PT. Lotte Logistics Indonesia
LOTTE LOGISTICS (MALAYSIA) SDN. BHD.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
Lotte Logistics Kazakhstan Co. Ltd
100.0%

롯데지주㈜
LOTTE LOGISTICS PHILIPPINES INC.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
Lotte Logistics Vietnam CO.,LTD
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
Lotte Mart C&C India Private Limited
100.0%

롯데카드㈜
LOTTE Members Vietnam Co., Ltd.
100.0%

LOTTE Beverage Holdings (Singapore) Pte. Ltd.
LOTTE MGS Beverage (Myanmar) Co., Ltd.
76.6%

㈜롯데
Lotte Netherlands Holdings B.V.
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE PHU KHANH DUTY FREE TRADING COMPANY LIMITED
60.0%

롯데쇼핑㈜
LOTTE PROPERTIES (CHENGDU) HK LIMITED
73.5%

롯데쇼핑㈜
LOTTE PROPERTIES (HANOI) SINGAPORE PTE. LTD.
80.0%

LOTTE PROPERTIES (HANOI) SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE PROPERTIES HANOI CO., LTD
100.0%

롯데쇼핑㈜
LOTTE PROPERTIES HCMC COMPANY LIMITED
40.0%

롯데자산개발㈜
Lotte Properties(Shenyang) Ltd.
37.2%

롯데렌탈㈜
LOTTE Rent-A-Car (Thailand) Co.,Ltd.
49.0%

Lotte Rental (Vietnam) Company Limited
Lotte Rent-A-Car Vina Company Limited
49.0%

롯데렌탈㈜
Lotte Rental (Vietnam) Company Limited
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
Lotte Shopping Business Management (Hong Kong) Limited
100.0%

롯데쇼핑㈜
Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
100.0%

롯데쇼핑㈜
LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
100.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
Lotte Shopping India Pvt.,Ltd
90.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
Lotte Shopping Plaza Vietnam Co.,Ltd.
100.0%

Lotte Europe Holdings B.V.
Lotte Shopping RUS Ltd.
100.0%

㈜롯데홀딩스
Lotte Singapore pte. Ltd.
100.0%

㈜롯데
Lotte Taiwan Co.,Ltd.
100.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
LOTTE TRAVEL RETAIL AUSTRALIA PTY LTD
100.0%

LOTTE TRAVEL RETAIL AUSTRALIA PTY LTD
LOTTE TRAVEL RETAIL NEW ZEALAND LIMITED
100.0%

㈜롯데
Lotte U.S.A. INC.
100.0%

롯데케미칼㈜
LOTTE UBE SYNTHETIC RUBBER SDN. BHD.
40.0%

㈜롯데
Lotte Vietnam Co., Ltd.
60.5%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
LOTTE VIETNAM SHOPPING JOINT STOCK COMPANY
99.99%

롯데지주㈜
Lotte Vina International Co., Ltd.
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
LOTTE VINATRANS GLOBAL LOGISTICS (VIETNAM) CO., LTD
51.0%

Lotte Netherlands Holdings B.V.
Lotte Wedel sp.zo.o
100.0%

롯데컬처웍스㈜
LotteCinema Vietnam Co., Ltd.
90.0%

현대정보기술㈜
Lotte-HPT High Tech. Vietnam Company Limited
100.0%

Lucky Pai Ltd.
Lucky Pai (Shanghai) Trading Co.,Ltd.
100.0%

LHSC Limited
Lucky Pai Ltd.
100.0%

롯데첨단소재㈜
PEKER SURFACE DESIGNS INDUSTRY AND TRADE JOINT STOCK COMPANY
72.5%

롯데지주㈜
Pepsi-Cola Products Philippines, Inc.
42.2%

Lotte Wedel sp.zo.o
Pijalnie Czekolady Wedel Sp.zo.o.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
PT LOTTE CHEMICAL INDONESIA
99.99%

Chemical Brothers Limited
PT LOTTE CHEMICAL TITAN NUSANTARA
99.9%

롯데건설㈜
PT LOTTE LAND INDONESIA
99.97%

롯데지주㈜
PT LOTTE RND CENTER INDONESIA
33.3%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
PT LOTTE SHOPPING AVENUE INDONESIA
99.5%

롯데지주㈜
PT. Daehong Communications Indonesia
99.0%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
PT. INDO LOTTE MAKMUR
50.0%

롯데캐피탈㈜
PT. LOTTE CAPITAL INDONESIA
78.1%

Lotte Chemical Titan International Sdn. Bhd.
PT. Lotte Chemical Titan Tbk
92.5%

롯데컬처웍스㈜
PT. LOTTE CINEMA INDONESIA
99.98%

롯데글로벌로지스㈜
PT. Lotte Logistics Indonesia
99.0%

롯데카드㈜
PT. LOTTE Members Indonesia
99.0%

롯데알미늄㈜
PT. Lotte Packaging
99.4%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
PT. Lotte Shopping Indonesia
80.0%

LOTTE DUTY FREE SINGAPORE PTE. LTD.
PT. SJ Indonesia
90.0%

PT. Lotte Chemical Titan Tbk
PT. Titan Trading
99.6%

롯데정보통신㈜
PT.Lotte Data Communication Company Indonesia
99.8%

㈜롯데
PT.Lotte Indonesia
98.5%

LOTTE SHOPPING HOLDINGS (SINGAPORE) PTE. LTD.
PT.Lotte Mart Indonesia
99.0%

㈜롯데
PT.Lotte Trade and Distribution
60.0%

롯데지주㈜
PT.Lotteria Indonesia
99.0%

롯데제과㈜
Rakhat JSC
95.6%

Rakhat JSC
Rakhat TR
99.9%

Rakhat JSC
Rakhat Trading House LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Aktau LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Aktobe LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Astana LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Karaganda LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Oral LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Shymkent LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Shymkent Trading House LLP
100.0%

Rakhat JSC
Rakhat-Taldykorgan LLP
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
Shanghai Hyundai Asia Shipping International Freight Forwarding Co.Ltd.
66.0%

Chemical Brothers Limited
South Wealth Finance Limited
100.0%

㈜롯데
Thai Lotte Co., Ltd.
98.2%

Thai Okashiland Holdings Ltd.
Thai Okashi Land Ltd.
50.9%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Titan Chemicals International Limited
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Titan Ethylene Glycol Sdn. Bhd.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Titan Leasing Ltd.
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Titan Petrochemicals Sdn. Bhd.
100.0%

Lotte Chemical Titan Trading Sdn. Bhd.
Titan Trading Corp. Limited
100.0%

LOTTE CHEMICAL TITAN HOLDING BERHAD
Titan Vinyl Sdn. Bhd.
100.0%

롯데지주㈜
VIETNAM LOTTERIA CO., LTD
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
길림낙천초시유한공사
100.0%

롯데글로벌로지스㈜
낙천(북경)물류유한공사
100.0%

LH Foods Co.,Ltd
낙천(상해)식품유한공사
90.0%

롯데쇼핑㈜
낙천(중국)기업관리유한공사
70.0%

롯데지주㈜
낙천(중국)식품유한공사
47.2%

Lotte Food Holding Co.,Ltd.
낙천(중국)투자유한공사
100.0%

롯데제과㈜
낙천(청도)식품유한공사
90.0%

롯데카드㈜
낙천가영소자순(북경)유한공사 (LOTTE Members China co., Ltd.)
100.0%

낙천성건설(북경)유한공사
낙천건설(심양)유한공사
100.0%

롯데케미칼㈜
낙천공정소료(가흥)유한공사
100.0%

롯데케미칼㈜
낙천공정소료(심양)유한공사
100.0%

롯데케미칼㈜
낙천공정소료(합비)유한공사
50.0%

롯데지주㈜
낙천리(북경)찬음관리유한공사
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
낙천마특(성도)상업유한공사
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
낙천마특(중경)상업유한공사
100.0%

Lotte Properties(Shenyang) Ltd.
낙천물업관리(심양)유한공사
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
낙천백화(성도)유한공사
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
낙천백화(심양)유한공사
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
낙천백화(천진)유한공사
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
낙천상업관리(위해)유한공사
100.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
낙천상업관리(천진)유한공사
100.0%

롯데건설㈜
낙천성건설(북경)유한공사
100.0%

롯데정보통신㈜
낙천신식기술(북경)유한공사
100.0%

낙천신식기술(북경)유한공사
낙천신식기술(심양)유한공사
100.0%

롯데지주㈜
낙천오더리음료유한공사
100.0%

HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
낙천유락(심양)유한공사
100.0%

HOTEL LOTTE HOLDINGS HK LIMITED
낙천유락구자문(북경)유한공사 (Lotte Duty Free Beijing Co., Ltd.)
100.0%

롯데캐피탈㈜
낙천융자조임(중국)유한공사
100.0%

롯데지주㈜
낙천장백음료유한공사
100.0%

롯데지주㈜
낙천주업(북경)유한공사
100.0%

LOTTE PROPERTIES (CHENGDU) HK LIMITED
낙천지산(성도)유한공사
100.0%

롯데알미늄㈜
낙천포장(북경)유한공사
40.0%

LOTTE ASSET MANAGEMENT (HK) LIMITED
낙천항목자순(상해)유한공사
100.0%

롯데케미칼㈜
낙천화학(가흥)유한공사
100.0%

롯데베르살리스엘라스토머스㈜
늑미상무(상해)유한공사
100.0%

롯데지주㈜
대홍광고(상해)유한공사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
롯데부동산㈜
100.0%

롯데케미칼㈜
삼강낙천화공유한공사
50.0%

롯데쇼핑㈜
심양심락전영투자관리유한공사
49.0%

Lotte Shopping Holdings (Hong Kong) Co., Limited
요녕낙천초시유한공사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제10투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제11투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제12투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제1투자회사
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜L제2투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제3투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제4투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제5투자회사
100.0%

㈜L제2투자회사
㈜L제6투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제7투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제8투자회사
100.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜L제9투자회사
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜긴자코지코나
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데리아
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데서비스
100.0%

㈜롯데홀딩스
㈜롯데스트레티직인베스트먼트
31.0%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜롯데파이낸셜
51.0%

㈜광윤사
㈜롯데홀딩스
28.1%

㈜롯데
㈜메리초코렛컴퍼니
100.0%

㈜롯데
㈜지바롯데마린즈
81.9%

㈜롯데스트레티직인베스트먼트
㈜패밀리
24.9%

㈜롯데홀딩스
크리스피크림도너츠재팬㈜
81.8%

롯데케미칼㈜
호석화학무역(상해)유한공사
100.0%

※ 기준일은 2019년 3월 말
※ Hiro Corporation, 광윤사, 마켓비전, LOTTE HOTEL BEVERAGE (NYP), LLC의 최대출자자는 개인임

나. 계통도

보고서 제출 기준일 현재 당사가 속한 계열회사의 주요 계통도는 다음과 같습니다.

No
출자회사
롯데지주㈜
㈜호텔롯데
㈜부산롯데호텔
롯데물산㈜
롯데제과㈜
롯데칠성음료㈜
롯데푸드㈜
롯데지알에스㈜
㈜충북소주
롯데쇼핑㈜
롯데역사㈜

피출자회사

1
롯데지주㈜
32.47%
11.04%
0.93%
-
-
-
-
-
-
-
-

2
㈜호텔롯데
-
0.17%
0.55%
-
-
-
-
-
-
-
-

3
롯데면세점제주㈜
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

4
㈜부산롯데호텔
-
-
0.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

5
롯데물산㈜
-
31.13%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

6
롯데디에프리테일㈜
-
97.79%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7
동교청기와피에프브이㈜
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

8
롯데제과㈜
48.42%
2.11%
-
-
0.07%
-
-
-
-
-
-

9
롯데칠성음료㈜
24.94%
5.83%
-
-
-
6.37%
-
-
-
-
-

10
롯데푸드㈜
23.08%
8.91%
4.38%
-
-
-
19.62%
-
-
-
-

11
롯데네슬레코리아㈜
50.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

12
롯데지알에스㈜
54.44%
18.77%
11.29%
-
-
-
-
0.00%
-
-
-

13
㈜롯데아사히주류
-
-
-
-
-
50.00%
-
-
-
-
-

14
㈜에스앤에스인터내셔날
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

15
㈜충북소주
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

16
농업회사법인㈜에치유아이
-
-
-
-
-
-
-
-
90.00%
-
-

17
엠제이에이와인㈜
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

18
씨에이치음료㈜
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

19
㈜백학음료
86.06%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

20
스위트위드㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-

21
산청음료㈜
-
-
-
-
-
66.67%
-
-
-
-
-

22
롯데쇼핑㈜
38.80%
8.86%
0.78%
-
-
-
-
-
-
0.06%
-

23
롯데역사㈜
44.53%
-
1.00%
-
-
-
-
-
-
-
-

24
㈜코리아세븐
79.66%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

25
㈜바이더웨이
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

26
에프알엘코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
49.00%
-

27
㈜우리홈쇼핑
-
-
-
-
-
-
-
-
-
53.03%
-

28
롯데김해개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-

29
롯데수원역쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
95.00%
-

30
롯데지에프알㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
99.93%
-

31
롯데송도쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
56.30%
30.02%

32
한국에스티엘㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50.00%
-

33
씨에스유통㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
99.95%
-

34
롯데하이마트㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
65.25%
-

35
롯데인천개발㈜
15.00%
15.00%
-
67.50%
-
-
-
-
-
-
-

36
롯데인천타운㈜
27.45%
12.55%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

37
롯데타운동탄㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50.00%
-

38
롯데울산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
94.84%
-

39
롯데컬처웍스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-

40
롯데디엠씨개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
95.00%
-

41
롯데피에스넷㈜
31.30%
-
-
-
-
-
-
-
-
31.30%
-

42
롯데케미칼㈜
23.24%
0.72%
-
20.00%
-
-
-
-
-
-
-

43
㈜케이피켐텍
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

44
롯데엠시시㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

45
삼박엘에프티㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

46
데크항공㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

47
롯데미쓰이화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

48
롯데베르살리스엘라스토머스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

49
롯데정밀화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

50
한덕화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

51
롯데첨단소재㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

52
한국후지필름㈜
76.09%
8.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

53
롯데알미늄㈜
-
38.23%
3.89%
-
-
-
-
-
-
-
-

54
캐논코리아비즈니스솔루션㈜
50.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

55
㈜엔젤위드
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

56
롯데건설㈜
-
43.07%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

57
내포그린에너지㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

58
롯데멤버스㈜
93.88%
-
1.02%
-
-
-
-
-
-
-
-

59
롯데상사㈜
41.37%
34.64%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

60
롯데글로벌로지스㈜
44.59%
10.87%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

61
롯데코스코쉬핑로지스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

62
롯데렌탈㈜
-
25.67%
10.80%
-
-
-
-
-
-
-
-

63
제이지산업㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

64
롯데오토케어㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

65
㈜그린카
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

66
롯데정보통신㈜
70.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

67
현대정보기술㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

68
㈜대홍기획
68.70%
20.02%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

69
㈜모비?미디어
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

70
㈜엠허브
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

71
롯데미래전략연구소㈜
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

72
㈜디시네마오브코리아
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

73
㈜롯데자이언츠
95.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

74
㈜씨텍
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

75
롯데제이티비㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50.00%
-

76
롯데자산개발㈜
60.47%
7.19%
-
32.34%
-
-
-
-
-
-
-

77
마곡지구피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

78
은평피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
17.50%
-

79
롯데쇼핑타운대구㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

80
거제피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

81
㈜에스디제이
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

82
롯데캐피탈㈜
25.64%
39.37%
11.47%
-
-
-
-
-
-
-
-

83
롯데카드㈜
93.78%
-
1.02%
-
-
-
-
-
-
-
-

84
㈜이비카드
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

85
경기스마트카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

86
인천스마트카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

87
롯데손해보험㈜
-
23.68%
21.69%
-
-
-
-
-
-
-
7.10%

88
롯데오토리스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

89
㈜마이비
-
-
3.90%
-
-
-
-
-
-
-
-

90
부산하나로카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

91
㈜한페이시스
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

92
롯데액셀러레이터㈜
9.99%
19.99%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

No
출자회사
㈜코리아세븐
㈜우리홈쇼핑
롯데인천개발㈜
롯데컬처웍스㈜
롯데케미칼㈜
삼박엘에프티㈜
롯데정밀화학㈜
한국후지필름㈜
롯데알미늄㈜
캐논코리아비즈니스솔루션㈜
롯데건설㈜

피출자회사

1
롯데지주㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
5.05%
-
-

2
㈜호텔롯데
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

3
롯데면세점제주㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

4
㈜부산롯데호텔
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

5
롯데물산㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

6
롯데디에프리테일㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7
동교청기와피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

8
롯데제과㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
10.03%
-
-

9
롯데칠성음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
8.43%
-
-

10
롯데푸드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

11
롯데네슬레코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

12
롯데지알에스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

13
㈜롯데아사히주류
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

14
㈜에스앤에스인터내셔날
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

15
㈜충북소주
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

16
농업회사법인㈜에치유아이
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

17
엠제이에이와인㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

18
씨에이치음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

19
㈜백학음료
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

20
스위트위드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

21
산청음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

22
롯데쇼핑㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

23
롯데역사㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

24
㈜코리아세븐
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

25
㈜바이더웨이
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

26
에프알엘코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

27
㈜우리홈쇼핑
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

28
롯데김해개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

29
롯데수원역쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

30
롯데지에프알㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

31
롯데송도쇼핑타운㈜
-
-
4.30%
-
-
-
-
-
-
-
-

32
한국에스티엘㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

33
씨에스유통㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

34
롯데하이마트㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

35
롯데인천개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2.50%

36
롯데인천타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14.90%

37
롯데타운동탄㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
40.00%

38
롯데울산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.98%

39
롯데컬처웍스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

40
롯데디엠씨개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

41
롯데피에스넷㈜
32.34%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

42
롯데케미칼㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

43
㈜케이피켐텍
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-

44
롯데엠시시㈜
-
-
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

45
삼박엘에프티㈜
-
-
-
-
99.51%
0.49%
-
-
-
-
-

46
데크항공㈜
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-

47
롯데미쓰이화학㈜
-
-
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

48
롯데베르살리스엘라스토머스㈜
-
-
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

49
롯데정밀화학㈜
-
-
-
-
31.13%
-
1.28%
-
-
-
-

50
한덕화학㈜
-
-
-
-
-
-
50.00%
-
-
-
-

51
롯데첨단소재㈜
-
-
-
-
90.00%
-
-
-
-
-
-

52
한국후지필름㈜
-
-
-
-
-
-
-
0.02%
2.59%
-
-

53
롯데알미늄㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

54
캐논코리아비즈니스솔루션㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

55
㈜엔젤위드
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-

56
롯데건설㈜
-
-
-
-
43.79%
-
-
-
9.95%
-
-

57
내포그린에너지㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
41.67%

58
롯데멤버스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

59
롯데상사㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
6.24%
-
-

60
롯데글로벌로지스㈜
-
-
-
-
1.45%
-
-
-
-
-
-

61
롯데코스코쉬핑로지스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

62
롯데렌탈㈜
-
8.63%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

63
제이지산업㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

64
롯데오토케어㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

65
㈜그린카
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

66
롯데정보통신㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

67
현대정보기술㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

68
㈜대홍기획
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

69
㈜모비?미디어
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

70
㈜엠허브
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

71
롯데미래전략연구소㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

72
㈜디시네마오브코리아
-
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-
-

73
㈜롯데자이언츠
-
-
-
-
-
-
-
-
5.00%
-
-

74
㈜씨텍
-
-
-
-
50.00%
-
-
-
-
-
-

75
롯데제이티비㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

76
롯데자산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

77
마곡지구피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

78
은평피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

79
롯데쇼핑타운대구㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

80
거제피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

81
㈜에스디제이
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

82
롯데캐피탈㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
11.81%

83
롯데카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

84
㈜이비카드
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

85
경기스마트카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

86
인천스마트카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

87
롯데손해보험㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

88
롯데오토리스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

89
㈜마이비
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

90
부산하나로카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

91
㈜한페이시스
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

92
롯데액셀러레이터㈜
-
-
-
-
9.99%
-
-
-
-
-
-

No
출자회사
롯데멤버스㈜
롯데상사㈜
롯데글로벌로지스㈜
롯데렌탈㈜
롯데정보통신㈜
현대정보기술㈜
㈜대홍기획
롯데자산개발㈜
롯데캐피탈㈜
롯데카드㈜
㈜이비카드
롯데손해보험㈜
㈜마이비

피출자회사

1
롯데지주㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

2
㈜호텔롯데
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

3
롯데면세점제주㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

4
㈜부산롯데호텔
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

5
롯데물산㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

6
롯데디에프리테일㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

7
동교청기와피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

8
롯데제과㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

9
롯데칠성음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

10
롯데푸드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

11
롯데네슬레코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

12
롯데지알에스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

13
㈜롯데아사히주류
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

14
㈜에스앤에스인터내셔날
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

15
㈜충북소주
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

16
농업회사법인㈜에치유아이
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

17
엠제이에이와인㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

18
씨에이치음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

19
㈜백학음료
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

20
스위트위드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

21
산청음료㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

22
롯데쇼핑㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

23
롯데역사㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

24
㈜코리아세븐
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

25
㈜바이더웨이
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

26
에프알엘코리아㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

27
㈜우리홈쇼핑
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

28
롯데김해개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

29
롯데수원역쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
5.00%
-
-
-
-
-

30
롯데지에프알㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

31
롯데송도쇼핑타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
9.38%
-
-
-
-
-

32
한국에스티엘㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

33
씨에스유통㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

34
롯데하이마트㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

35
롯데인천개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

36
롯데인천타운㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

37
롯데타운동탄㈜
-
-
-
-
-
-
-
9.00%
-
-
-
-
-

38
롯데울산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

39
롯데컬처웍스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

40
롯데디엠씨개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

41
롯데피에스넷㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

42
롯데케미칼㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

43
㈜케이피켐텍
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

44
롯데엠시시㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

45
삼박엘에프티㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

46
데크항공㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

47
롯데미쓰이화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

48
롯데베르살리스엘라스토머스㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

49
롯데정밀화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

50
한덕화학㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

51
롯데첨단소재㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

52
한국후지필름㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

53
롯데알미늄㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

54
캐논코리아비즈니스솔루션㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

55
㈜엔젤위드
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

56
롯데건설㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

57
내포그린에너지㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

58
롯데멤버스㈜
0.00%
-
-
-
-
-
-
-
4.60%
-
-
-
-

59
롯데상사㈜
-
8.03%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

60
롯데글로벌로지스㈜
-
-
0.01%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

61
롯데코스코쉬핑로지스㈜
-
-
51.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

62
롯데렌탈㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4.90%
-

63
제이지산업㈜
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

64
롯데오토케어㈜
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

65
㈜그린카
-
-
-
84.71%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

66
롯데정보통신㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

67
현대정보기술㈜
-
-
-
-
59.68%
0.03%
-
-
-
-
-
-
-

68
㈜대홍기획
-
-
-
-
-
-
0.05%
-
-
-
-
-
-

69
㈜모비?미디어
-
-
-
-
-
-
70.00%
-
-
-
-
-
-

70
㈜엠허브
-
-
-
-
-
-
99.90%
-
-
-
-
-
-

71
롯데미래전략연구소㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

72
㈜디시네마오브코리아
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

73
㈜롯데자이언츠
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

74
㈜씨텍
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

75
롯데제이티비㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

76
롯데자산개발㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

77
마곡지구피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-

78
은평피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
69.50%
-
-
-
-
-

79
롯데쇼핑타운대구㈜
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-

80
거제피에프브이㈜
-
-
-
-
-
-
-
95.00%
-
-
-
-
-

81
㈜에스디제이
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

82
롯데캐피탈㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

83
롯데카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
4.59%
0.00%
-
-
-

84
㈜이비카드
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-

85
경기스마트카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-
-

86
인천스마트카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.00%
-
-

87
롯데손해보험㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0.91%
-

88
롯데오토리스㈜
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
-
-
-
-
-

89
㈜마이비
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4.80%
66.12%
-
-

90
부산하나로카드㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
80.00%

91
㈜한페이시스
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
58.80%

92
롯데액셀러레이터㈜
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

다. 회사와 계열회사간 임원 겸직 현황

해당사항 없음.

라. 롯데그룹은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 의한 상호출자제한, 채무보증제한 기업집단에 해당됩니다.

마. 타법인 출자 현황

(기준일 :
-
)
(단위 : 백만원, 주, %)

법인명
최초취득일자
출자
목적
최초취득금액
기초잔액
증가(감소)
기말잔액
최근사업연도
재무현황

수량
지분율
장부
가액
취득(처분)
평가
손익
수량
지분율
장부
가액
총자산
당기
순손익

수량
금액

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

합 계
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

해당사항 없음.

Ⅸ. 이해관계자와의 거래내용

가. 대주주등에 대한 신용공여 등

- 해당사항 없습니다.

나. 대주주등과의 사업양수도 등

이사회 및 주주총회 특별결의에 따라 주요주주인 롯데쇼핑(주) (소유주식수 : 85,984,442주, 지분율 : 100.00%)과 아래와 같이 유형자산 양수도계약을 체결하였습니다.

□ 계약주요내용

구 분

내 용

부동산취득

양도인

롯데쇼핑(주)

거래종류
현물출자

거래일자
2019.05.30

거래대상물
롯데백화점 강남점 (토지 및 건물, 부속물 및 조형물 일체)

거래목적
롯데쇼핑㈜의 현물출자에 의해 자산양수함.

거래금액(백만원)
424,905

거래조건
책임임대차 계약

거래로 인하여 손익이 발생한 경우 그 내용
책임임대차 계약에 따른 임대 수익 발생

다. 대주주와의 영업거래

(단위: 천원)

특수관계 구분
회사명
과 목
당기
전기

지배기업
롯데쇼핑(주)
임대료수익(*)
1,960,046
-

*영업수익에는 선수수익에서 임대수익으로 반영된 금액 43,916천원이 제외되었습니다.

라. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

(단위: 천원)

특수관계 구분
특수관계자명
영업비용(주1)
기타비용
투자부동산(주2)
현물출자

기타특수관계자

롯데지주㈜
1,031
-
-
-

롯데손해보험㈜
61,814
-
-
-

롯데에이엠씨㈜
74,504
1,536
1,699,620
-

합 계
137,349
1,536
1,699,620
424,905,000

(주1
) 롯데손해보험㈜의 영업비용은 책임임대차계약에 따라 임차인인 롯데쇼핑㈜로부터 보존받는 보험료 부담액입니다.

(주2) 투자부동산 취득과 관련한 취득부대비용입니다.

Ⅹ. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용의 진행, 변경상황 및 주주총회 현황

가. 주주총회 의사록 요약

주총일자
안 건
결의내용
비 고

임시주주총회
(2019.04.04)
제1호 의안 : 자산관리위탁계약 승인의 건
제2호 의안 : 자산보관위탁계약 승인의 건
가결

임시주주총회
(2019.05.09)

제1호 의안 : 신주발행조사 회계법인 선임, 의견서 및 신주발행조사보고서 채택의 건
제2호 의안 : 현물출자계약 체결 및 신주발행의 건

제3호 의안 : 책임임대차계약 체결의 건

가결

임시주주총회
(2019.07.08)
제1호 의안 : 제1회 담보부사채 발행 및 관련 계약 체결의 건
가결

2. 우발채무 등

가. 중요한 소송사건

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황
 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

다. 채무보증 현황
 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

라. 채무인수약정 현황
 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

마. 그 밖의 우발채무 등
 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행
 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

3. 제재현황 등 그 밖의 사항

가. 제재현황

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

나. 작성기준일 이후 발생한 주요사항
 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

다. 공모자금의 사용내역

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

라. 외국지주회사의 자회사 현황
 - 해당사항 없음.

마. 합병등의 사후정보
 - 해당사항 없음.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

해당사항 없음

2. 전문가와의 이해관계

해당사항 없음